В собственность земля под гаражом: Как оформить в собственность землю под гаражом

Содержание

Как оформить в собственность землю под гаражом

Нужно ли приватизировать землю под гаражом

Гараж оформлен в собственность, а земля под ним находится в бессрочной аренде - это нередкая ситуация в нашей стране. Разберемся, чем частная собственность лучше аренды.

Муниципалитет вправе менять вид разрешенного использования земли. Владелец гаража всегда должен быть готов, что однажды будет принято решение изъять землю на государственные нужды. От этого не защищены и те, у кого участок в аренде, и те, кто приватизировал землю. Но при изъятии владелец гаража, у которого земля в аренде, получит компенсацию только за постройку. Владелец же гаража и земли под гаражом получит компенсацию и за то, и за другое. Разница может быть очень существенной.

При желании продать гараж в более выгодном положении будут те, кто приватизировал земельный участок. И цена недвижимости будет выше, и проблем с оформлением сделки меньше.

Если ваш гараж находится в гаражном кооперативе

Обычно кооперативы устроены так: гаражи нескольких собственников - это одно здание с общим фундаментом и общим въездом на территорию. Гараж в этом случае является частью имущества кооператива. Если у вас гараж в кооперативе, значит, вы владеете долей в общей собственности, пропорциональной площади гаража. А земля, скорее всего, находится в коллективном пользовании у всех членов кооператива. Это распространенная ситуация.

Приватизировать землю в этом случае можно только тогда, когда все дольщики оформят право собственности на свои гаражи, а затем соберутся и примут решение о переводе земли из статуса коллективного пользования в статус общей собственности.

Приватизация пройдет “безболезненно”, если земля досталась кооперативу в пользование до 30.10.2001. Если же участок под строительство гаражей был получен позже, нужно будет выкупить землю. Обычно нужно заплатить от 1% до 20% от кадастровой стоимости участка.

Итак, чтобы оформить землю под гаражом в кооперативе, нужно сделать следующее.

  • Поговорить с другими членами гаражного кооператива, заручиться их поддержкой, объяснить, почему важно приватизировать землю.

  • Провести собрание членов гаражного кооператива, на котором принять решение об оформлении земельного участка под гаражами в общую долевую собственность - это обязательно нужно зафиксировать в протоколе собрания.

  • Подать коллективное заявление в местную администрацию (в отделение имущественных отношений) на перевод земли из статуса бессрочного пользования в общую долевую собственность.

Для оформления понадобятся следующие документы:

  • протокол собрания членов гаражного кооператива с решением о переводе земли в общую долевую собственность;

  • документы о постановке кооператива на учет в налоговой инспекции, о государственной регистрации, выписка из реестра юридических лиц;

  • устав гаражного кооператива;

  • кадастровый паспорт земельного участка, на котором стоят гаражи;

  • документы, подтверждающие факт передачи земли кооперативу согласно разрешенному использованию;

  • технические паспорта на все гаражи.

Если гараж - это отдельная постройка

Если ваш гараж - это отдельное сооружение с отдельным въездом, возведенное на своем отдельном фундаменте, и у вас есть документы, подтверждающие право собственности на гараж, то вы можете приватизировать землю под ним.

Правда, обычно, такая приватизация не бесплатна: муниципалитет предложит выкупить землю за 1-3% от кадастровой стоимости.


Если землю выделили для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до 30.10.2001, приватизировать участок можно бесплатно.


Чтобы приватизировать землю под гаражом, нужно подать заявление на выкуп земельного участка в местную администрацию. Там его рассмотрят в течение 1 месяца и дадут ответ. Если решение будет положительным, вам останется заключить договор купли-продажи участка и зарегистрировать сделку в Росреестре (документы подать можно через МФЦ).

Понадобятся документ, подтверждающий право бессрочного пользования земельным участком или договор аренды, кадастровый паспорт на земельный участок и выписка из ЕГРН на построенный гараж.

как оформить землю под гаражом в собственность?

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В частности в соответствии с Законом РФ № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) в отношении земельного участка должны быть проведены кадастровые работы (выполнено межевание) и земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет по результатам межевания, а границы земельного участка установлены на местности путем установки межевых знаков.

Для установления на местности границ земельного участка необходимо провести кадастровые работы в отношении этого участка, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка.

В выданном по результатам кадастрового учета кадастровом паспорте земельного участка будут содержаться сведения о границах данного земельного участка, на основании которых землеустроительной организацией может быть осуществлено установление границ на местности.

Вместе с тем испрашиваемый капитальный гараж расположен на территории гаражного массива.

В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки формируются под зданиями, строениями, сооружениями.

Земельный участок, занятый массивом капитальных гаражей, является функционально неделимым, поскольку имеет общий проезд, электроснабжение, а гаражи, расположенные на земельном участке, не являются конструктивно независимыми, поскольку имеют общие стены с соседними гаражами.

Таким образом, формированию подлежит земельный участок, занятый гаражным массивом.

Земельный участок с расположенным на нем гаражным массивом является неделимым и предоставляется в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников капитальных гаражей, данная норма закреплена статьей 36 Земельного кодекса РФ.

Поскольку земельный участок неделим, а капитальные гаражи, находящиеся в гаражном массиве ГСК «Заря» принадлежат нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права долевой собственности на землю является их совместное обращение в орган исполнительной власти (комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, пр. Советский, 58) с соответствующим заявлением и приложением кадастрового паспорта на земельный участок.

Учитывая изложенное, правовые основания для формирования самостоятельного земельного участка, занятого капитальным гаражом, отсутствуют.

Особенности оформления земли под гаражом в собственность

Без наличия документа, подтверждающего собственность участка земли под гаражом, у владельца недвижимости могут возникнуть серьезные проблемы. Дело в том, что такое строение считается незаконным и самовольно возведенным на муниципальных землях. Они могут продать или передать ее в аренду физическим или юридическим лицам, а те потребуют сноса незаконно построенного здания. Работы по сносу оплачиваются владельцами гаражей.

Только частная собственность на землю дает полную гарантию сохранности строения, позволяет его продавать, дарить или включать в завещание на законных основаниях. Правила приватизации регулируются Гражданским и Земельным кодексами РФ и федеральным законом №178-ФЗ. Их выполнение считается обязательным для всех юридических и физических лиц.

Общие законодательные требования

Конкретный процесс оформления участка земли под гаражом в собственность зависит от стартовых условий и обстоятельств. Но есть общие требования: приватизировать землю можно по цене, не ниже кадастровой, участок должен иметь зарегистрированный надлежащим образом паспорт, процедура отвечать требованиям регистрации в Росреестре.

Гараж расположен в кооперативе

Довольно сложная ситуация, сразу сделать документы на право собственности под отдельным боксом ГСК невозможно. На первом этапе необходимо оформить документы под всей линией на кооператив. Выполняется это на собрании всех пайщиков. После принятия решение начинается оформление собственности земли на всех пайщиков кооператива. В случае успешного решения вопроса можно приступать ко второй фазе. Теперь необходимо получить разрешение на право личной собственности, он дается на собрании и оформляется подписями каждого пайщика. Только на основании такого документа можно делить общую собственность на отдельные участки по владельцам гаражей.

Но есть серьезная проблема – если хотя бы один пайщик высказал свое несогласие, то делить землю на небольшие участки и в дальнейшем приватизировать ее отдельным членам кооператива запрещается. Часто ситуация заходит в тупик, ее решение зависит от личных отношений в ГСК. Важно знать, что обращение с исковыми заявлениями в судебные организации бесполезны, суд не имеет правовых оснований в принудительном порядке выделять отдельный участок земли из общей приватизированной площади.

Гараж отдельно стоящий

Все зависит от желания органов местного самоуправления. Надо понимать, что на начальной стадии оформления документов соискатель пребывает в положении незаконного застройщика со всеми вытекающими негативными юридическими последствиями. Процесс разбивается на несколько этапов:

•    сбор документов на строение;
•    постановка гаража на кадастровый учет;
•    регистрация в Росреестре.

Только после этого владелец гаража может писать заявление в местные органы власти с просьбой о приватизации под строением земли. Участок должен числиться на ней и иметь свой кадастровый номер. В случае получения положительного решения составляется договор купли-продажи, стоимость определяется государственными органами, но она не может быть ниже кадастровой в данном регионе. Если участок был получен в аренду до 2001 года, то его можно приватизировать по упрощенной схеме, в этом случае нормы Земельного кодекса не требуют обязательного согласия муниципалитета.

По дачной амнистии

Государство несколько раз продлевало дачную амнистию, на этот раз закон действует до 1. 03. 2021 года. Главное условие – гараж примыкает к частному дому. Приватизация земли осуществляется по упрощенной схеме, публичные торги не нужны, кадастровый паспорт необязателен. Единственное требование – гараж как строение следует предварительно поставить на учет в Росреестре.

Через аренду

Этот метод позволяет снимать наиболее острые проблемы на первом этапе, а в дальнейшем упрощает процесс оформления участка в собственность. Заключается договор долгосрочной аренды с указанием оплаты, прав и обязанностей сторон. По существующему законодательству первоочередное право оформления земли в собственность имеют арендаторы. На это не влияют решения местных органов самоуправления, права защищены законом. Перевод арендованной земли в собственность осуществляется с учетом действующих нормативных документов.

Действующая процедура оформления земли под гаражом в собственность

Это универсальные действия, но в каждом конкретном случае алгоритм может несколько корректироваться. Что надо делать соискателю?

1.    Собрать всю имеющуюся информацию. Надо выяснить, кому и на каких правах принадлежит земельный участок, есть ли у него регистрация. Выдано ли разрешение на строительство гаража, сколько ему лет, поставлено ли строение на учет в Росреестре.

2.    Написать заявление в соответствующий орган. Как уже выше говорилось, это может быть как ГСК, так и муниципалитет. Приложить все имеющиеся документы, максимально объективно аргументировать свою просьбу.
3.    После получения положительного решения начать процедуру приватизации с оформлением необходимого пакета документов. На последней стадии земельный участок обязательно надо зарегистрировать в специальных органах, без нее земля юридически не переходит к новому владельцу.

После получения права собственности новый владелец обязан уплачивать налоги согласно действующим требованиям. Важно знать, что в некоторых случаях квитанции об оплате налогов на землю могут быть весомым преимуществом при решении вопросов приватизации.

Наиболее частые причины отказа

Вопрос не всегда решается положительно, причины отказа могут быть как объективными, так и субъективными. Оспаривать их очень сложно, суды крайне редко становятся на сторону частной собственности и всегда защищают муниципальные интересы. Отказ в продаже может быть в следующих случаях:

•    неполный пакет исходных документов;
•    ошибки или умышленно неточные исходные сведения;
•    участок находится в собственности у другого физического или юридического лица, а оно не дает согласия;
•    администрация имеет другие планы на использования земли.

Судебное разбирательство

Перед принятием окончательного решения о судебном разбирательстве, заявителю настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по земельному праву. Он может реально оценить шансы на успешное решение и оказать квалифицированное сопровождение заявителя на все время процесса.

После подачи заявления закрепленный судья может принять или отказать в принятии иска, оставить без движения или возвратить его заявителю. Причины могут быть разными, главная из них – документ составлен с нарушением ст. 131 ГПК. Назначается судебное заседание, о чем оповещаются заинтересованные стороны. В процессе заседания проверяются изменения в исковом заявлении, выслушиваются возражения ответчика и дело начинает рассматриваться.

Решение принимается после подробного изучения всех обстоятельств, принимается во внимание прения сторон. Если для письменного оформления полного текста решения суда требуется много времени, то озвучивается лишь результативная часть. О времени предоставления полного документа стороны извещаются отдельно.

Как показывает практика решения земельных споров в судебном порядке, прибегать к ним целесообразно только в тех случаях, когда ответчиками являются физические или юридические лица. Судиться с органами государственной власти нецелесообразно, абсолютное большинство решений не на стороне истцов, а на стороне ответчиков.

В судебном порядке можно потребовать у председателя гаражного кооператива выдачу документов, в этой ситуации суд поможет истцу. Но уже требовать от членов кооператива разрешить приватизацию одного земельного участка под гаражами невозможно. Зато владелец может продать его третьему лицу и зарегистрировать сделку в Росреестре без согласия общего собрания и без права собственности на землю под гаражом. Для регистрации необходимо представить договор и акт приема/передачи, выписку о праве собственности с ЕГРН и нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу. Это единственный случай, когда можно производить юридически правильные действия с гаражами без права собственности на земельный участок под ним.

Дополнительная информация по теме

Судебная практика по наложению границ земельного участка

Как многодетной семье получить бесплатный земельный участок

Получаем налоговый вычет и уменьшаем налог на недвижимость

Как оформить в собственность землю под гаражом?

– Купили гараж, а земля под его строительство не оформлена. Как это сделать правильно?

sterlinan/Fotolia

Отвечает отдел организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Республике Мордовия:

Оформить что? Куплю-продажу гаража или оформить землю под купленным объектом, переход права собственности на который зарегистрирован в ЕГРП?

Первый вариант. Для оформления купли-продажи гаража, если права на него зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке, препятствий не имеется. Составляется договор купли-продажи, собираются иные необходимые документы (например, согласие супруги на продажу, при его необходимости) и документы подаются на государственную регистрацию.

Второй вариант. Если переход права на гараж зарегистрирован в ЕГРП, имеется свидетельство о регистрации права (или выписка из реестра), то оформление земельного участка зависит от конкретных обстоятельств дела. Это самостоятельный гараж или это гаражный бокс в гаражном обществе и т.д.

Если это самостоятельный объект, его собственник по статье 39.20 ЗК РФ имеет преимущественное право приобретения земельного участка. Если на территорию, на которой расположен объект нет утвержденного проекта межевания территории, то земельный участок образуется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (пункт 1 статьи 11.3 ЗК РФ). Для ее составления лучше обратиться к кадастровому инженеру. Собственник здания в порядке статей 39.14 и 39.15 ЗК РФ обращается в местную администрацию городского округа (муниципального района) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, посредством которого администрация также утверждает указанную схему расположения участка. После ее утверждения земельный участок ставится на кадастровый учет. И после этого вы обращаетесь в ту же администрацию за предоставлением земельного участка в собственность или аренду. Готовится соответствующий договор (статья 39.20 ЗК РФ), который потом вы или администрация за вас представляет на государственную регистрацию права собственности (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если территория, на которой расположен объект, имеет утвержденный проект межевания территории, то схема не составляется и образование участка происходит на основании указанного проекта.

Статья 39.20 ЗК РФ распространяется на здания и сооружения. Поэтому, если речь идет о гаражном боксе, то с оформлением земельных отношений могут быть проблемы. Практика в разных местах может быть различной. Земельный участок может быть вообще оформлен одним массивом всему гаражному обществу (кооперативу). Тогда вам администрация уже не предоставит самостоятельный участок непосредственно под вашим гаражом. В данном случае тоже может быть несколько вариантов. Если участок оформлен на кооператив, то кооперативу просто платятся платежа за землю. Если не оформлен, то имеют место случаи предоставления всего земельного массива сразу всем собственникам гаражных боксов, например в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (статья 39.20 ЗК РФ). В данном случае под объектом недвижимости понимается не отдельный бокс, а весь гаражный ряд как здание. В договоре аренды рассчитывается пропорциональная доля и платеж за землю. Обращение за арендой может быть собственниками гаражных боксов по отдельности. Если участок необходимо приобрести в собственность, то все собственники боксов должны обращаться одновременно. Если под конкретными гаражными боксами уже образованы участки по ранее действовавшей практике или законодательству, то всем оставшимся также могут продолжить оформлять земельные отношения под конкретными гаражными боксами. Указанное производится в порядке, описанном выше как для отдельно стоящих гаражей (через схему расположения).

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?

Какие документы нужно проверять, покупая дом в Крыму?

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Можно ли оформить гараж через суд, если земля у ГСК не оформлена?

https://realty.ria.ru/20200121/1563658118.html

Можно ли оформить гараж через суд, если земля у ГСК не оформлена?

Можно ли оформить гараж через суд, если земля у ГСК не оформлена?

К сожалению, вопрос не полный и не точный, что затрудняет дачу исчерпывающего ответа на него. Недвижимость РИА Новости, 24.01.2020

2020-01-21T09:29

2020-01-21T09:29

2020-01-24T09:40

вопрос-ответ - полезное

гаражи

земельные участки

земля и загородная недвижимость - вопрос-ответ - полезное

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/sharing/article/1563658118.jpg?1579848042

К сожалению, вопрос не полный и не точный, что затрудняет дачу исчерпывающего ответа на него. Однако отсутствие регистрации ГСК земельного участка, на котором стоит гараж, говорит о том, что указанный земельный участок во владения ГСК не входит. Это означает, что права и обязанности ГСК на указанный земельный участок не распространяются. Следовательно, спора по вопросу регистрации права собственности на гараж между лицом, желающим зарегистрировать право собственности и ГСК быть не должно. Если земельный участок под гаражом находится в собственности лица, желающего зарегистрировать право собственности на гараж, а сам гараж соответствует требованиям безопасности и законности его возведения на этом земельном участке, то регистрация права собственности на этот гараж возможна и без суда. Для этого нужно обратиться в Государственную службу кадастра и картографии (Росреестр), которое уполномочено регистрировать право собственности на гараж. Если земельный участок находится в собственности другого лица (например, муниципалитета), то постройка на ней гаража возможна лишь с его согласия. При отсутствии согласия гараж в собственность оформлен быть не может, поскольку возведен без разрешения собственника. При этом регистрация права собственности на гараж, построенный с согласия муниципалитета, возможна. Однако совместно с этим рекомендуется побеспокоиться о получении права собственности на земельный участок под гаражом, поскольку в определенных ситуациях пользование гаражом может стать крайне затруднительным. К сожалению, сегодня нет специального закона, регулирующего порядок и все основания регистрации прав собственности на гаражи. Однако уже сейчас в Государственной Думе проходит рассмотрение законопроекта "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях" (так называемая "гаражная амнистия"), что позволит убрать многие спорные вопросы регистрации гаражей и владение гаражом.

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

задать вопрос, гаражи, земельные участки, земля и загородная недвижимость - вопрос-ответ - полезное, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

Вопрос:

Добрый день! Можно ли оформить гараж через суд, если земля у ГСК не оформлена?

Ответ:

Вреж Гулян

Адвокат

К сожалению, вопрос не полный и не точный, что затрудняет дачу исчерпывающего ответа на него.

Однако отсутствие регистрации ГСК земельного участка, на котором стоит гараж, говорит о том, что указанный земельный участок во владения ГСК не входит. Это означает, что права и обязанности ГСК на указанный земельный участок не распространяются. Следовательно, спора по вопросу регистрации права собственности на гараж между лицом, желающим зарегистрировать право собственности и ГСК быть не должно.

Если земельный участок под гаражом находится в собственности лица, желающего зарегистрировать право собственности на гараж, а сам гараж соответствует требованиям безопасности и законности его возведения на этом земельном участке, то регистрация права собственности на этот гараж возможна и без суда.

Для этого нужно обратиться в Государственную службу кадастра и картографии (Росреестр), которое уполномочено регистрировать право собственности на гараж.

Если земельный участок находится в собственности другого лица (например, муниципалитета), то постройка на ней гаража возможна лишь с его согласия. При отсутствии согласия гараж в собственность оформлен быть не может, поскольку возведен без разрешения собственника.

При этом регистрация права собственности на гараж, построенный с согласия муниципалитета, возможна. Однако совместно с этим рекомендуется побеспокоиться о получении права собственности на земельный участок под гаражом, поскольку в определенных ситуациях пользование гаражом может стать крайне затруднительным.

К сожалению, сегодня нет специального закона, регулирующего порядок и все основания регистрации прав собственности на гаражи. Однако уже сейчас в Государственной Думе проходит рассмотрение законопроекта "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях" (так называемая "гаражная амнистия"), что позволит убрать многие спорные вопросы регистрации гаражей и владение гаражом.

Задать вопрос

Росреестр

Министерство экономического развития Российской Федерации разработало законопроект, который должен упростить процесс оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними. В настоящий момент проект закона о гаражной амнистии вынесен на общественное обсуждение на единый портал проектов правовых актов. В случае его принятия упрощенный порядок оформления гаражей и земельных участков под ними в собственность заработает с 2020 года. Новый закон даст гражданам возможность оформить гараж, на который нет документов, а также позволит владельцам гаража приобрести земельные участки под ними.

Сколько в России гаражей?

В настоящий момент в ЕГРЮЛ зарегистрировано почти 37 тыс. гаражно-строительных кооперативов. На кадастровом учете стоит свыше 5,6 млн гаражей. Но это лишь малая часть. Не оформленных официально гаражей в стране намного больше. Причем многие владельцы гаражей не спешат оформлять их в собственность. Хотя, конечно, многие гаражи можно оформить и сейчас. Правда, это не так легко. Кстати, вы не поверите, но в российском законодательстве до сих пор нет таких понятий, как «гараж» и «гаражно-строительный кооператив».

Как будет работать гаражная амнистия, как можно будет приобретать земельные участки под гаражными кооперативами, а также обо всех новшествах, предлагаемых Министерством экономического развития РФ, расскажем в обзоре законопроекта.

Что такое гараж?

Новый проект федерального закона о гаражах четко расшифровывает виды индивидуальных гаражей, используемых гражданами в личных целях. Обращаем ваше внимание на то, что законопроект вывел за пределы действия нового закона индивидуальные гаражи, некапитальные гаражи и машино-места для осуществления в них предпринимательской деятельности. Вот основные термины нового закона:

1) индивидуальный гараж – одноэтажное сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств и иных материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортных средств.

Индивидуальный гараж может иметь подвал или погреб, общие с другими индивидуальными гаражами стены, крышу, фундамент и коммуникации, а также использоваться гражданами для личных и бытовых нужд;

2) коллективный гараж – здание, имеющее два и более этажа, состоящее из машино-мест и иных помещений.

К одноэтажным зданиям, состоящим из не имеющих между собой стен машино-мест, применяются положения, предусмотренные настоящим Федеральным законом для коллективных гаражей;

3) некапитальный гараж – некапитальное сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств и иных материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортных средств.

Некапитальный гараж может использоваться гражданами для личных и бытовых нужд;

4) машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично или полностью ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;

5) территория гаражного назначения – территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории, предназначенной для размещения индивидуальных гаражей, коллективных гаражей и имущества общего пользования гаражного назначения;

6) имущество общего пользования гаражного назначения (далее – имущество общего пользования) – расположенные в границах территории гаражного назначения объекты капитального строительства и земельные участки общего пользования гаражного назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей правообладателей индивидуальных гаражей или машино-мест в коллективном гараже и (или) земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных гаражей (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности гаражного кооператива, а также помещения общего пользования, расположенные в здании коллективного гаража, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей правообладателей машино-мест в коллективном гараже;

7) земельные участки общего пользования гаражного назначения (далее – земельные участки общего пользования) – земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями индивидуальных гаражей или машино-мест в коллективном гараже, которые расположены в границах территории гаражного назначения и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

К земельным участкам общего пользования также относится земельный участок, на котором расположен коллективный гараж;

8) гаражный кооператив – потребительский кооператив, созданный гражданами и (или) юридическими лицами для удовлетворения потребностей в создании и эксплуатации индивидуальных гаражей или машино-мест в коллективных гаражах в целях размещения в них гражданами и (или) юридическими лицами транспортных средств, а также управления имуществом общего пользования;

9) паевой взнос – денежные средства, которые вносятся гаражному кооперативу его членом в порядке и в сроки, предусмотренные уставом гаражного кооператива, в целях исполнения обязательства перед гаражным кооперативом и приобретения индивидуального гаража или машино-места в собственность члена гаражного кооператива;

10) членский взнос – денежные средства, периодически вносимые членом гаражного кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением гаражным кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, в том числе на цели приобретения или создания имущества общего пользования, за исключением деятельности гаражного кооператива по строительству индивидуальных гаражей или коллективных гаражей;

11) дополнительный взнос – денежные средства, вносимые членом гаражного кооператива для покрытия убытков гаражного кооператива.

Какие гаражи можно будет оформить?

Стоит отметить, что новый закон в первую очередь направлен на легальные гаражные кооперативы. То есть если кто-то поставил самовольно гараж у дома, то он, конечно, вряд или оформит землю под гаражом. Таким образом, гаражная амнистия в случае ее вступления в законную силу упростит процедуру оформления в собственность гаражей для легально возведенных гаражных комплексов.

Можно ли получить землю в собственность для некапитальных гаражей на муниципальном или государственном участке?

Размещение некапитальных гаражей на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитута в порядке, установленном в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Есть ли льготы инвалидам для получения участка под гараж?

Да, новый закон, разработанный Минэкономразвития, предусматривает внесение изменений в федеральный закон о социальной защите инвалидов. Изменения коснутся порядка предоставления инвалидам земельных участков под гараж. В случае принятия законопроекта инвалиды будут иметь право на внеочередное получение земельного участка (без предоставления в собственность) для строительства индивидуального гаража или для размещения некапитального гаража.

Какие объекты недвижимости будут признаваться гаражами в период действия гаражной амнистии?

Согласно законопроекту в период до 1 января 2024 года гаражами и машино-местами будут признаны следующие объекты:

- Объекты недвижимости, являющиеся одноэтажными зданиями, сооружениями, помещениями в одноэтажном здании, в котором нет иных помещений за исключением помещений, предназначенных для размещения транспортных средств и иных материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортных средств, признаются индивидуальными гаражами.

- Объекты недвижимости, предназначенные исключительно для размещения транспортного средства и являющиеся помещениями в зданиях, индивидуально определенными частями здания или сооружения, которые не ограничены либо частично или полностью ограничены строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которых описаны в установленном законодательством ‎о государственном кадастровом учете порядке, являются машино-местами.

- Объекты недвижимости, являющиеся зданиями, имеющими два и более этажа, состоящие из машино-мест и иных помещений, а также одноэтажными зданиями, состоящими из не имеющих между собой стен машино-мест, являются коллективными гаражами.

Как оформить участок под индивидуальным гаражом в аренду?

Гражданин, использующий индивидуальный гараж, возведенный до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеет право получить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный гараж, в аренду без проведения торгов. Участок предоставляется на срок не более чем 5 лет.

Для получения участка гражданин предоставляет:

– заявление о предоставлении в аренду участка под гаражом

– заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка

– документ, подтверждающий членство в гаражном кооперативе

– решение органа гаражного кооператива о распределении индивидуального гаража и (или) земельного участка, на котором он расположен, между членами гаражного кооператива либо иной документ, устанавливающий такое распределение в данном гаражном кооперативе, согласно которому данный индивидуальный гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены гражданину, использующему такой индивидуальный гараж

– документ, выданный гаражным кооперативом, о выплате таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной

– документ, подтверждающий предоставление или иное приобретение (выделение) земельного участка, из которого должен быть образован испрашиваемый участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был создан или организован гаражный кооператив, для осуществления гаражного строительства и (или) размещения гаражей

– выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.

Как оформить земельный участок, расположенный под коллективными гаражами, в аренду или в собственность?

Граждане, использующие машино-места в коллективном гаражном комплексе, который был возведен до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный коллективный гараж, в аренду без проведения торгов сроком на 10 лет.

Также в случае если все машино-места в коллективном гараже принадлежат гражданам на праве собственности, земельный участок, на котором расположен такой коллективный гараж, предоставляется им в общую долевую собственность или им в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Нужна ли гаражная амнистия?

Конечно, навести порядок в оформлении гаражей в собственность нужно было уже давно. Дело в том, что в Федеральном законе №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» нет определения гаражей. Поэтому законно оформить гараж в собственность можно только через суд. В итоге большинство сделок купли-продажи гаражей осуществляется без регистрации в Росреестре. Чаще всего нового собственника гаража просто вписывают в членскую книжку гаражного кооператива. Все это ограничивает права законных владельцев гаражей. Особенно это важно при изъятии земельных участков для государственных нужд. Ведь не редко когда у граждан просто отбирали землю под гаражом, не выплачивая никаких компенсаций, поскольку сносимый гараж не был поставлен на кадастровый учет, а соответственно, не имел свою стоимость.

К сожалению, большинство владельцев гаражей в гаражных кооперативах сталкиваются с проблемами дарения, мены и купли продажи свои гаражей или машино-мест. Даже сдать гараж в аренду согласно букве закона – и то проблема.

Так что гаражная амнистия давно назрела. Нужно упростить гражданам возможность легализовать юридически свой гараж или машино-место, как это было сделано с земельными участками (дачная амнистия).

Что даст гражданам гаражная амнистия?

Новый закон не только упростит процесс оформления гаража в собственность, оформление прав на земельный участок под гаражом, но и также даст гарантии на защиту прав собственности. Для государства это, кстати, тоже плюс. Чем больше гаражей будет легализовано, тем больше будет получено налогов на собственность.

Оформление земли под гаражом в ГСК за 7 дней

Гаражная амнистия — это способ без лишних процедур узаконить гараж, долю в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), оформить в собственность землю под гаражом. Кто имеет право на «гаражную амнистию»? Как осуществить оформление земли под гаражом в ГСК уже сегодня? И главное — всем ли это надо?

Оформление земли под гаражом в кооперативе — выгода государству и людям

Вы задумывались, сколько гаражей разного вида на территории нашей необъятной страны? Цифра умопомрачительная. На кадастровом учете — 5,6 миллионов! А незарегистрированных — наверняка в разы больше.

Оформление земли под гаражом в кооперативе нужно государству, нужно владельцам гаражей, членам ГСК. Государству — понятно: с оформленной земли платятся налоги в бюджет. А гражданам зачем?

Большинство гаражных массивов создавались стихийно, без надлежащего оформления. Просто потому, что не было соответствующей законодательной базы. Больше того: понятий «гараж» и «гаражный кооператив» в российском законодательстве нет и сейчас! Они впервые прописаны в законопроекте о «гаражной амнистии».

Без зарегистрированного права собственности затруднительно продать, обменять гараж. В случае изъятия земли на государственные нужды не рассчитывайте на выплаты: нет права собственности — нет компенсации.

Оформление земли под гаражом в ГСК — без юриста не разобраться

Гаражи и земля под ними — сфера хаоса и неопределенности. Необходимость упорядочивания здесь давно назрела. Понятнее ситуация, когда кто-то самозахватом оттяпал кусок земли во дворе многоэтажки, воткнув «ракушку» или капитальное гаражное строение. Тут на узаконивание и «амнистию» рассчитывать вряд ли придется. Впрочем, и в этом случае есть смысл посоветоваться с опытным юристом — может, найдутся какие-то варианты.

Новый законопроект выделяет понятия «индивидуальный гараж», «коллективный гараж» и так далее: всего восемь разновидностей мест под машину. Определить, под какую категорию попадает ваше машиноместо и какой способ регистрации в собственность вам подходит, — рядовому гражданину будет затруднительно. Да и не всякий юрист в этом разобрался досконально.

Имеет смысл изучить историю вопроса:

  • когда создавался гаражно-строительный кооператив;
  • каким образом подтверждалось членство в нем;
  • как вносилась оплата;
  • какой статус у земли, на которой располагается ГСК.

Может, вы с земельным юристом, изучив вопрос, придете к выводу, что оформление земли в собственность под кооперативом вам ни к чему, целесообразнее будет аренда. Или, наоборот оформлять собственность нужно быстрее, чтоб земля не ушла под застройку. Сколько конкретных случаев, столько может быть и решений.

«Земельный юрист» поможет разобраться и принять верное решение

Вы уже поняли: специалистов, разбирающихся в нюансах запутанного «гаражного вопроса», крайне мало. В тысячи раз меньше, чем гаражных мест и связанных с ними проблем. Сотрудники компании ООО «Земельный юрист»:

  • изучили законопроект о «гаражной амнистии» и следят за ходом его принятия;
  • разберут вашу конкретную ситуацию, подберут варианты решений;
  • помогут в случае, если необходимо собрание членов ГСК;
  • предостерегут от непродуманных и невыгодных шагов.

Приходите к земельному юристу за первичной консультацией и готовым решением!

Личное имущество

9.2 Личная собственность

Цель обучения

  1. Объясните различные способы приобретения личной собственности не за счет покупки.

Большинство юридических вопросов, связанных с личным имуществом, возникает при его приобретении. Приобретение путем покупки - самый распространенный способ приобретения личной собственности, но есть как минимум пять других способов приобретения личной собственности на законных основаниях: (1) владение, (2) поиск потерянного или потерянного имущества, (3) подарок, (4) присоединение , и (5) путаница.

Владение

Часто говорят, что «владение составляет девять десятых закона». В этом есть доля правды, но это не вся правда. Для наших целей более важный вопрос: что подразумевается под «владением»? Его значение не является интуитивно очевидным, как покажет момент размышления. Например, вы можете предположить, что обладаете чем-то, когда это физически находится под вашим контролем, но что вы скажете, когда ураган бросит лодку на вашу землю? Что, если вас даже нет дома, когда это произойдет? Вы владеете лодкой? Обычно мы бы сказали, что нет, потому что у вас нет физического контроля, когда вы отсутствуете.Вы можете даже не иметь намерения управлять лодкой; возможно, вместо причудливого катера в относительно хорошем состоянии, лодка представляет собой ржавое ведро, сильно нуждающееся в ремонте, и вы хотите, чтобы его убрали со своего двора.

Даже элемент физического доминирования над объектом может не понадобиться. Предположим, вы даете другу изучить свое кольцо нового класса. Это у друга? Нет: у друга есть опека, а не владение, и вы сохраняете за собой право разрешить второму другу взять это из ее рук.Это отличается от случая залога, в котором поклажедатель передает объект залогодержателю во владение. Например, гараж (хранитель), которому доверена машина на вечер, а не собственник, имеет право исключать других из машины; владелец не мог потребовать, чтобы гаражники воздерживались от перемещения автомобиля в случае необходимости.

Из этих примеров мы можем видеть, что одержимость или физический контроль обычно следует понимать как способность исключать других из использования объекта.В противном случае аномалии возникают из-за сложности физического управления определенными объектами. Управлять телевизионной антенной высотой в сто футов сложнее, чем кольцом с бриллиантом. Кроме того, в каком смысле вы владеете домашней мебелью, когда вас нет дома? Только, мы полагаем, во власти исключать других. Но эта сила не является чисто физической: отсутствуя в доме, вы не могли никого физически сдерживать. Таким образом, понятие владения неизбежно должно смешиваться с правовыми нормами, которые контролируют или могут контролировать других.

Владение дает право собственности только в ограниченном классе случаев: когда никто не был владельцем в то время, когда текущий владелец принял объект в свое владение. Наиболее очевидные категории предметов, к которым применяется это правило владения, - это дикие животные и брошенные товары. Правило требует, чтобы потенциальный владелец фактически завладел животным или товаром; охотник, преследующий конкретное дикое животное, не имеет никаких законных претензий, пока он его не поймает. Два охотника могут преследовать одно и то же животное, и тот, кто схватит его, станет его владельцем.

Но даже это простое правило чревато трудностями как в случае с дикими животными, так и с брошенными товарами. Мы исследуем брошенные товары в Разделе 9.2.2 «Утерянное или утерянное имущество». В случае дикой дичи, рыбы в ручье и т.п. общее правило регулируется правами владельца земли, на которой пойманы животные. Таким образом, даже если пойманные охотником животные являются дикими, пока они находятся на чужой земле, права землевладельца выше прав охотника.Предположим, что охотник ловит дикое животное, которое впоследствии убегает, а затем его ловит второй охотник. Есть ли у первого охотника претензии к животному? Обычное правило таково: если животное возвращается в дикую природу, владение им не прекращается.

Потерянное или потерянное имущество

В общем праве возникло техническое различие между потерянным и потерянным имуществом. Объект теряется, если владелец случайно и неосознанно выпускает его из своего владения.Он просто теряется, если владелец намеренно кладет его, намереваясь вернуть его, даже если впоследствии он забывает вернуть его. Эти определения важны при рассмотрении старой поговорки: «Ищущие хранители, неудачники, плачущие». Это заблуждение, которое в лучшем случае верно лишь отчасти, а чаще всего - ложно. Следующая иерархия требований собственности определяет права тех, кто нашел и проиграл.

Во-первых, собственник имеет право на возврат собственности, если он не отказался от нее намеренно.Говорят, что нашедший является квази-хранителем для истинного владельца, и как хранитель она несет владельцу определенные обязанности по уходу. Лицо, нашедшее его, которое знает владельца или имеет разумные средства установления личности владельца, совершает воровство, если оно удерживает объект с намерением, чтобы он принадлежал ей. Это правило применяется только в том случае, если искатель действительно берет объект в свое владение. Например, если вы заметили чей-то кошелек на улице, вы не обязаны его забирать; но если вы поднимете его и увидите на нем имя владельца, ваша юридическая обязанность - вернуть его законному владельцу.Нашедший, который возвращает объект, не имеет автоматического права на вознаграждение, но если проигравший предложил вознаграждение, акт его возврата представляет собой исполнение одностороннего контракта. Более того, если у нашедшего были расходы в связи с поиском собственника и возвратом собственности, она имеет право на разумную компенсацию в качестве квазибайла. Но права владельца часто регулируются особыми законами, такими как тот, который обсуждался в деле Bishop v. Ellsworth в разделе 9.4.1 «Утерянное или потерянное имущество».

Во-вторых, если владелец не предъявляет претензий на собственность в течение срока, разрешенного законом, или отказался от нее, то собственность переходит к владельцу недвижимости, на которой она была обнаружена, если (1) лицо, нашедшее собственность, было нарушителем, (2 ) товары находятся в уединенном месте (хотя вопрос о том, что именно представляет собой личное место, остается открытым: является ли проход в продуктовом магазине частным местом? задняя часть полки с продуктами? склад?), (3) товары захоронены, или (4) товары скорее потеряны, чем потеряны.

Если ни одно из этих условий не применяется, то нашедший является владельцем. Эти правила рассматриваются в деле Bishop (см. Раздел 9.4.1 «Утерянное или перемещенное имущество»).

Подарок

Дар Добровольная передача собственности без вознаграждения или компенсации. добровольная передача собственности без вознаграждения или компенсации. Это отличается от продажи, которая требует рассмотрения. Оно отличается от обещания дать, которое является декларацией намерения дать в будущем, а не передачей в настоящем.Оно отличается от завещательного распоряжения (завещания), которое вступает в силу только после смерти, а не после подготовки документов. Следует отметить еще два отличия. Inter vivos - подарок между живыми людьми. (введите VYE vos) подарок делается между живыми людьми без каких-либо условий. Causa mortis - подарок, сделанный кем-то, созерцающим смерть в ближайшем будущем. (KAW zuh mor duz) подарок сделан кем-то, кто думает о смерти в ближайшем будущем.

Требования

Рисунок 9.1 Требования к подаркам

Чтобы сделать эффективный дар inter vivos или causa mortis, закон предъявляет три требования: (1) даритель должен передать документ или объект одаряемому; (2) даритель должен на самом деле иметь намерение сделать подарок, и (3) одаряемый должен принять (см. Рисунок 9.1 «Требования к подарку»).

Доставка

Хотя твердо установлено, что предмет должен быть доставлен, не так ясно, что представляет собой доставка.На первый взгляд, требование состоит в том, что объект должен быть передан в собственность одаряемого. Предположим, ваш друг говорит вам, что делает вам подарок в виде определенных книг, которые лежат в запертом сундуке. Если он действительно дает вам сундук, чтобы вы могли его унести, значит, подарок был сделан. Однако предположим, что он просто дал вам ключ, чтобы вы могли вернуться на следующий день на своей машине. Если бы это был единственный ключ, суды, вероятно, истолковали бы передачу ключа как владение сундуком.Предположим, вместо этого, что книги были в банковском хранилище, и друг составил юридический документ, дающий вам и ему право забрать их из банковского хранилища. Это не было бы действительным подарком, поскольку он сохранял власть над товарами.

Намерение

Намерение сделать подарок должно быть намерением передать собственность в настоящее время, а не позднее. Например, предположим, что человек записал в сберегательную книжку свое имя и имя друга, намереваясь, что после ее смерти друг сможет вывести оставшиеся деньги.Она не сделала подарок, потому что не собиралась отдавать деньги, когда меняла сберегательную книжку. Требование о намерении иногда можно обойти, если юридический титул на объект фактически передается, откладывая одаряемому только использование или пользование имуществом на более позднее время. Если бы сберегательная книжка была выписана только на имя одаряемого и передана третьей стороне для хранения до смерти дарителя, тогда мог быть сделан действительный подарок. Хотя на практике иногда бывает трудно различить это различие, более точное изложение правила намерения таково: намерение отдавать в будущем не является необходимым намерением, тогда как настоящие дары будущих интересов будут поддержаны.

Приемка

В обычном случае правило, требующее принятия, не вызывает затруднений. Друг протягивает вам новую книгу и говорит: «Я бы хотел, чтобы это было у вас». Взять книгу и сказать «спасибо» достаточно, чтобы выразить свое согласие. Но предположим, что друг дал вам собственность, а вы об этом не знали. Например, тайный поклонник выставляет сертификаты акций на ваше и ее имя, не сообщая вам об этом.Позже вы выходите замуж за другого, и она просит вас вернуть сертификаты на ее имя. Вы впервые слышите о сделке. Сделали подарок? Обычный ответ заключается в том, что даже если вы не приняли акцию, когда было изменено имя, сделка была подарком, который вступил в силу немедленно, с учетом вашего права отказаться, когда вы узнаете об этом. Если вы не откажетесь от подарка, у вас есть совместные права на акции. Но если вы прямо отказываетесь принять подарок или каким-либо образом указали, что вы, возможно, не принимали его, то подарок не имеет силы.Например, предположим, что вы баллотируетесь в офис. Лоббист, которого вы презираете, делает вам пожертвование. Если вы откажетесь от денег, значит, подарка не будет.

Подарки Causa Mortis

Даже несмотря на то, что требования доставки, намерения и принятия применяются к подаркам causa mortis, а также inter vivos, дар causa mortis (сделанный в созерцании смерти) может отличаться от подарка inter vivos по другим причинам. Разница между ними заключается в способности дарителя отозвать дар перед смертью; Другими словами, дар обусловлен его смертью.Поскольку закон не разрешает дары, которые будут иметь место в будущем в зависимости от того, что произойдет, как может случиться так, что дар causa mortis окажется эффективным? Ответ кроется в характере передачи: одаряемый получает фактический титул при совершении подарка; если даритель на самом деле не умрет или если он отменит дар до своей смерти, тогда и только тогда одаряемый теряет титул. Разница тонкая и сводится к разнице между словами: «Если я умру, часы будут твоими» и «Часы твои, если я не выживу».«В первом случае, известном как прецедент условия, нет действительного подарка; в последнем случае, известном как последующее условие, подарок действителен.

Подарки несовершеннолетним

Каждый штат принял либо Закон о единообразных подарках несовершеннолетним (UGMA), либо Закон о единообразных передачах несовершеннолетним (UTMA), которые устанавливают порядок передачи безотзывных подарков несовершеннолетним. Согласно этим законам, хранитель хранит подарки до тех пор, пока несовершеннолетний не достигнет возраста восемнадцати, двадцати одного или двадцати пяти лет, в зависимости от законодательства штата.Подарки в соответствии с UGMA ограничиваются по большей части деньгами или ценными бумагами, в то время как UTMA допускает также другие типы подарков, такие как недвижимость или материальное личное имущество.

Присоединение

Присоединение: То, что добавлено к тому, что у человека уже есть. это то, что добавляется к тому, что уже есть. В общем, правило таково, что собственник вещи владеет дополнительной вещью, которая к ней прикрепляется. Например, хозяйка коровы держит своих телят, когда рожает.Но когда один человек увеличивает стоимость собственности другого человека либо только за счет труда, либо путем добавления новых материалов, правило должно быть сформулировано несколько иначе. Общее правило таково: когда товары добавляются к товарам, владелец основного товара становится владельцем улучшенного товара. Например, в гараже краска используется для перекраски автомобиля клиента. Владелец автомобиля, а не маляр, является владельцем готового продукта.

Когда кто-то неправомерно преобразовал, т. Е. Принял как свою собственность, собственность другого лица, владелец может подать иск о возмещении ущерба либо с целью взыскания своей собственности, либо ее стоимости.Но проблема возникает, когда преобразователь увеличивает ценность этого свойства. В целом суды считают, что, когда конверсия является преднамеренной, владелец имеет право на полную стоимость товара, увеличенную конвертером. Предположим, что плотник входит в лес площадью десять акров, который, как он знает, принадлежит его соседу, срубает сто деревьев, перевозит их в свою мастерскую и распиливает их на стандартные пиломатериалы, тем самым увеличивая их рыночную стоимость. Владелец имеет право на эту полную стоимость, а плотник ничего не получит за свои хлопоты.Таким образом, своевольный преобразователь теряет ценность своего труда или материалов. Если, с другой стороны, обращение было невиновным или, самое большее, небрежным, правило несколько более неопределенное. Обычно суды присуждают владельцу леса стоимость древесины на корню, давая плотнику излишек, относящийся к его труду и транспортировке. Более благоприятное отношение к владельцу - дать ей полную стоимость пиломатериалов как распиловку, передав плотнику стоимость его расходов.

Путаница

При присоединении товары одного владельца превращаются в более ценный товар или неразрывно объединяются с товарами другого, образуя составную часть.Еще один тип объединения известен как смешение, когда личное имущество смешивается, по неосторожности или намеренно, с личной собственностью других лиц, и это происходит, когда товары разных владельцев, сохраняя свою первоначальную форму, смешиваются. Типичный пример - перемешивание зерна в силосе. Но товары, которые идентифицируются как принадлежащие определенному лицу, например, фирменный крупный рогатый скот, не смешиваются, как бы трудно ни было разделить стада, которые были собраны вместе.

Когда товары идентичны, особой проблемы разделения не возникает. Если предположить, что каждый владелец может показать, сколько он внес в смешанную массу, он имеет право на это количество, и не имеет значения, какие именно зерна или ядра он извлекает. Поэтому, если человек, увидев контейнер с зерном, стоящий на обочине дороги, ошибочно принимает его за свой и опорожняет его в больший контейнер в своем грузовике, выходом будет просто вернуть такое же количество первоначальному владельцу.Когда владельцы схожих веществ соглашаются на объединение этих веществ (например, в зернохранилище), они считаются общими арендаторами, владеющими пропорциональной долей в целом.

В случае умышленного смешения товаров многие суды считают, что правонарушитель конфискует все свое имущество, если он не может идентифицировать свое конкретное имущество. Другие суды изменили это суровое правило, переложив бремя доказывания на правонарушителя, предоставив ему право требовать того, что, как он установит, принадлежит ему.Если он не может установить, что принадлежало ему, он потеряет все. Точно так же, когда ответчик небрежно перепутал товары, не намереваясь сделать это, большинство судов склонны переложить на ответчика бремя доказывания того, какая часть массы принадлежит ему.

Ключевые вынос

Помимо прямой покупки личного имущества, существуют различные способы получения юридического титула. К ним относятся владение, дарение, присоединение, путаница и обнаружение брошенного, утерянного или затерянного имущества, особенно если брошенное, утерянное или затерянное имущество обнаружено на собственном недвижимом имуществе.

Упражнения

  1. Дэн ловит кабана на территории лесной службы США. Он забирает его домой и помещает в клетку, но кабан убегает и несколько дней дичает, прежде чем его поймал Ромеро в четырех милях от дома Дэна. Ромеро хочет сохранить кабана. Он «владеет» этим? Или он принадлежит Дэну, или кому-то другому?
  2. Харриет находит бумажник в библиотеке колледжа среди стопок. В кошельке 140 долларов, но нет ни кредитной карты, ни удостоверения личности.В библиотеке есть все находки в отделе обращения, и люди в отделе обращения честны и надежны. Сам кошелек достаточно уникален, чтобы его владелец мог идентифицировать его. а) Кому принадлежит бумажник и его содержимое? (б) С этической точки зрения, должна ли Гарриет хранить деньги, если кошелек «по закону» принадлежит ей?

Как без проблем продать дом с общей подъездной дорожкой

Мы все научились делиться в детстве, но эта концепция, как правило, легче работает с мелками и печеньем, чем с собственностью.

Возьмем, к примеру, общую дорогу. Такой тип установки, когда два или более человека совместно владеют подъездной дорожкой, но договариваются об обслуживании и использовании, может возникать как в городах, так и в пригородах. Когда стороны согласны, общая подъездная дорожка - это еще одна изюминка вашего дома. Никто не забирает другую половину и не перекрывает доступ соседу из-за плохой парковки. Все счастливые туристы.

К сожалению, эта вежливость зависит от того, насколько хорошо вы ладите с соседями. Некоторые жители подали друг на друга в суд из-за того, как передвигаться по общей подъездной дорожке.У других может быть приятная договоренность, пока один из них не переедет, оставив оставшегося домовладельца утверждать, что общая подъездная дорога принадлежит только им, потому что они использовали ее дольше, независимо от того, что говорится в обзоре недвижимости.

«Следующий покупатель вполне может попасть в трясину», - сказал Брайан Касприсин, ведущий агент по недвижимости в Джолиете, штат Иллинойс, который продал несколько объектов недвижимости с общими подъездными дорожками. Итак, как продавец может обеспечить бесперебойную работу?

Источник: (K Quinn Ferris / Shutterstock)

Разговор о плюсах

Общая подъездная дорога может представлять собой единое пространство шириной с подъездную дорогу для одной машины (примерно от 9 до 12 футов, хотя некоторые могут быть меньше) или подъездную дорогу для двух автомобилей (примерно от 20 до 24 футов).Они также могут иметь форму буквы «Y», рыбьей кости или флага на шесте. Плюсы такого расположения могут не сразу прийти в голову, но у общей подъездной дороги есть свои преимущества:

Совместное обслуживание:
Если в надлежащем акте указано равное владение, все владельцы могут взять на себя расходы и труд, связанные с уборкой лопатой, удалением пятен моторного масла или повторной герметизацией бетона или асфальта из-за трещин.

Желанная парковка:
В мегаполисах, таких как Бруклин, Нью-Йорк, где парковка является дорогостоящей, общая подъездная дорога является «желанной» особенностью, независимо от необходимости делить ее с кем-то еще.

Более чистые и безопасные улицы:
Улицы с близлежащими жилыми домами могут казаться более четкими и безопасными за счет сокращения «точек доступа для транспортных средств», таких как подъездные пути, заявил один из руководящих комитетов о предлагаемых улучшениях дороги в округе Ваштено, штат Мичиган. «Следует поощрять совместное или совместное использование проезжей части двумя или более собственниками», - говорится в отчете комитета.

Устранение типичных проблем покупателя по поводу проезжей части общего пользования

Некоторые люди называют общую подъездную дорогу «общей подъездной дорогой», но у нее есть юридическое определение.Практически все общие подъездные пути являются «дополнительными сервитутами» или правами «осуществлять ограниченную форму собственности или владения собственностью другого лица», - говорят юристы по недвижимости. Эти права связаны с владением землей и обычно переходят к новому владельцу.

Сервитут может указывать, что каждый домовладелец владеет частью подъездной дороги, но имеет законное право использовать все пространство для проезда в гараж и обратно, согласно Nolo.com, ведущему юридическому сайту с 2011 года.В других случаях один домовладелец владеет всей подъездной дорогой, и сервитут дает соседу, разделяющему подъездную дорогу, право использовать ее часть, например, парковку с одной стороны или подъезд к гаражу.

Проблемы, которые часто возникают в отношении проезжей части общего пользования, включают:

  • Один сосед блокирует доступ другого к гаражу, входной двери или своей машине.
  • Дети оставляют велосипеды или игрушки на подъездной дорожке.
  • Один сосед не убирает снег лопатой или не оплачивает ремонтные работы.
  • Соседи размечают пространство на подъездной дорожке краской, столбиками или другими разделителями.
  • Существует неуверенность в отношении юридической ответственности любого человека, получившего травму на проезжей части.
Источник: (S O C I A L. C U T / Unsplash)

Раскрыть права собственности

Касприсин сказал, что он всегда сообщает, когда у собственности есть общая подъездная дорожка, и часто должен объяснять покупателям, что это означает. «Иногда это не проблема для покупателя, пока мы не сделаем это проблемой, сообщив ему, что это может произойти», - сказал он.«Покупателя это не беспокоит, пока он не узнает, в чем заключается ответственность или какие проблемы могут возникнуть».

Служебные помещения регистрируются в округе, где расположена недвижимость, поэтому в отчете о праве собственности или в обзоре недвижимости должны быть указаны права собственности потенциального покупателя. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, юридическая фирма в Денвилле, штат Нью-Джерси, которая занимается делами, связанными с недвижимостью, говорит, что домовладельцы также могут проверить свой полис страхования титула на предмет любых льгот, касающихся использования проезжей части или доступа к ней.

Однако есть соседи, которые пытаются реализовать больше прав, чем следовало бы, узнав, что у них будет кто-то новый по соседству. Касприсин столкнулся с этой ситуацией, продав викторианский дом 1895 года в Джолиет, штат Иллинойс. Сосед заявил, что ему принадлежит подъездная дорожка, потому что он дольше прожил на улице, и сказал покупателю: «Просто убедитесь, что ваши люди не припаркованы на подъездной дорожке», - сказал агент.

Оказалось, что линия собственности проходила через центр проезжей части, давая покупателю законное право использовать ее половину, как и продавец.С помощью поверенного по недвижимости обе стороны составили соглашение о техническом обслуживании, в котором были описаны техническое обслуживание, ответственность и доступ. (По состоянию на январь 2020 года 21 штат требует присутствия поверенного по недвижимости при закрытии сделки, в то время как в других штатах поверенный требуется только для подготовки определенных документов.)

«Некоторые из них были просто элементарной вежливостью, о которой, как мне кажется, следует не говорить, [например,] обещание не парковаться посередине и не оставлять там свою машину в субботу вечером», - сказал Касприсин.

Согласовать права или разделить, если необходимо

Marshall, Roth & Gregory, юридическая фирма в Эшвилле, Северная Каролина, которая занимается планированием и сделками с недвижимостью, заявила, что агенты по недвижимости должны предупреждать о любых подобных «проблемах с общим доступом», прежде чем размещать недвижимость, а также прежде. закрытие.Эти юристы утверждают, что независимо от того, как ранее использовалась общая подъездная дорога, владельцы и пользователи должны записывать границы своей собственности, обязанности и расходы в таком документе, как Соглашение об общей подъездной дороге.

Некоторые кредиторы не будут выдавать разрешение на ссуду потенциальным покупателям, заинтересованным в собственности с общим подъездом, без такого зарегистрированного юридического документа, добавили они.

Соглашение о техническом обслуживании общей подъездной дороги может состоять из нескольких параграфов или быть тщательно детализированным на нескольких страницах.Он должен включать:

  • юридическое описание проезжей части (нанять землемера для измерения участка, записи данных и исследования земельных записей)
  • как стороны разделяют проезжую часть (например, тип сервитута)
  • особенности распределения затрат на техническое обслуживание, удаление снега и льда и другие улучшения
  • условий невыплаты, например, что одна сторона имеет право наложить залог на другую.

Однако, если у вас были особенно напряженные отношения с соседями по поводу совместного использования проезжей части, вы можете обнаружить, что разделение проезжей части - лучший вариант перед продажей.

Разделитель должен располагаться на вашей стороне участка и обеспечивать достаточную ширину для обоих пользователей, которую может измерить профессиональный геодезист. (Вы можете заранее поговорить со своим соседом о своих планах, чтобы они также могли нанять геодезиста.) Некоторые перегородки включают в себя ограждение из цепной сетки, установленное на асфальте, краевые камни, установленные на существующий бетон, или узкую возвышающуюся грядку из давления - обработанный пиломатериал.

Источник: (Майкл Маркаги / Unsplash)

Как общая подъездная дорога влияет на вашу стратегию ценообразования

При продаже дома с общим подъездом ваш агент по недвижимости будет использовать сопоставимые объекты недвижимости, чтобы помочь установить запрашиваемую цену.Но в зависимости от того, насколько распространены общие подъездные пути в вашем районе, вашему агенту, возможно, не придется корректировать цену для компенсации.

«Это нужно рассматривать от случая к случаю, от дома к дому», - сказал Касприсин. Если ваша общая подъездная дорога - единственная в жилом районе, где у всех остальных есть собственная подъездная дорога, «это немного повлияет на стоимость, потому что это что-то другое».

Однако, если общая подъездная дорога является нормой в вашем районе, нет необходимости в корректировке, как в случае с викторианским домом, который продал Касприсин.«Я вообще не учитывал подъездную дорожку в стратегии ценообразования, - сказал он. «Если вы хотите жить в этом районе или в доме такого типа, это просто неотъемлемая часть вашего пребывания там».

Покупатель также может обнаружить, что общая подъездная дорога не является большим компромиссом для других преимуществ, добавил он. «Если у меня есть гараж на семь машин, но у меня есть общая подъездная дорога, возможно, мне не нужна общая подъездная дорога, но вау, я могу получить гараж на семь машин. Иногда хорошее сочетается с плохим ».

Общая подъездная дорога может быть обычным явлением для некоторых покупателей, но она не должна быть препятствием для продажи вашего дома.«Это просто [вопрос] ясных и ясных ожиданий:« Это то, что нужно сделать », - сказал Касприсин. «Как и все остальное, если это есть у всех, то с ними все должно быть в порядке».

Источник изображения заголовка: (ThomBal / Shutterstock)

Правовой титул в результате неблагоприятного владения: Foster Swift

В Мичигане собственность может быть приобретена или потеряна в результате неправомерного владения. Если вы считаете, что приобрели право собственности на собственность или обеспокоены ее потерей, консультация с юристом может помочь прояснить ситуацию и дать вам возможность принимать мудрые решения в будущем.В этой статье рассматриваются некоторые моменты, которые следует учитывать при разговоре с поверенным о защите собственности, находящейся в настоящее время в собственности, или о подаче иска для получения товарного титула.

Что такое враждебное владение?

Неблагоприятное владение - это занятие землей, на которую другое лицо имеет право собственности, с намерением владеть ею как своей собственностью. Примером дела о незаконном владении может быть владелец собственности, который построил забор на участке соседа.Спустя много лет, когда один из соседей проводит обследование, ошибка обнаруживается. Другими примерами являются гаражи или цементные заводы, которые пересекают границы.

Посягающий сосед, по сути, является нарушителем, который по прошествии определенного периода времени и при обстоятельствах, установленных законом государства, в котором расположена земля, может стать владельцем земли. Владение землей считается неблагоприятным, поскольку владелец может подать иск против нарушителя.

Каков закон в Мичигане?

В каждом штате есть свои законы относительно того, кому принадлежит земля, находящаяся во враждебном владении.В Мичигане владение должно быть фактическим, видимым, открытым, печально известным, исключительным, враждебным, непрерывным и непрерывным в течение установленного законом периода в 15 лет. Важно отметить, что термин «враждебный» - это художественный термин в законе о враждебном владении и не подразумевает злой воли. Это просто означает, что владелец не дал соседу разрешение на использование собственности, а использование земли несовместимо с правами владельца.

Предполагая, что основные элементы были установлены, человек фактически получает правовой титул в результате неправомерного владения, когда истекает срок исковой давности, а не когда возбуждается иск в отношении права собственности на собственность.Однако до тех пор, пока противный владелец не получит необходимого судебного постановления, нет данных о том, что противный владелец действительно удовлетворил элементы противозаконного владения. Таким образом, для получения записи или товарного титула противный владелец должен подать иск в суд.

Решения о неправомерном владении основаны на фактах в каждом конкретном случае и на характере помещения. Примеры некоторых важных соображений включают:

  • Включает ли рассматриваемая собственность значительную площадь или просто узкую полосу земли
  • Будь то в сельской местности или в городе
  • Застроен объект недвижимости или нет
  • Кто обслуживает имущество
  • Есть ли в нем дом, коттедж или другие строения
  • Чем занимались бывшие собственники недвижимости

Тихий правовой иск, в котором утверждается иск о неправомочном владении, представляет собой судебное разбирательство in rem и подается в окружной суд по месту нахождения данного имущества.Проведение поиска по названию, получение юридического описания и осмотр рассматриваемой собственности обычно считаются одними из лучших практик до подачи иска о неправомочном владении. Темы для обсуждения с вашим поверенным, как правило, также должны включать прошлое и настоящее владение и использование собственности, а также обзор соответствующих законодательных актов и правил суда, таких как MCL 600.2932, MCL 600.5801 и MCR 3.411.

Права Собственников и Энергосбережение | Home Guides

Тони Герра Обновлено 15 декабря 2018 г.

Когда вы покупаете дом и связанную с ним землю, ваш титул собственности может включать сервитут, который дает кому-то другому право пересекать его или получать доступ для определенной цели.Сервитут, проводимый поставщиком электроэнергии, позволяет ему устанавливать и обслуживать электрооборудование на вашей земле. Сервитут дает электроэнергетической компании право использовать недвижимость только для этой цели.

Домовладельцы и удобства

Многие домовладельцы имеют подземные или воздушные линии электропередач, проходящие через их владения. Коммунальным компаниям всех типов предоставляются сервитуты на землях, над или под которыми проходят их линии. Например, ваша электроэнергетическая компания обычно имеет право использовать часть вашей земли, на которой расположены ее башни и линии.Однако держателю сервитута земля не принадлежит.

Права собственника

Как владелец недвижимости, на которой размещен сервитут, вы имеете право на разумное использование земли, над которой проходит сервитут, но вы не можете необоснованно или необоснованно нарушать право держателя сервитута пользоваться своим сервитутом. Кроме того, вы по-прежнему несете ответственность за уплату налогов на имущество, на которое действует сервитут.

Строительные конструкции

Обычно вы не можете построить постоянное строение там, где проходит сервитут, даже если земля принадлежит вам.Например, если вы строите постоянный гараж на земле, используемой коммунальным предприятием, вы можете вмешиваться в права пользования держателем сервитута. Электротехнические и другие коммунальные предприятия часто строят постоянные конструкции на своих сервитутах. Если вы думаете о строительстве здания на сервитуте коммунального предприятия, вам может потребоваться разрешение владельца сервитута.

Истечение срока сервитутов

Если на вашем участке действует сервитут, он должен появиться в истории права собственности.Послабления, например, для коммунальных предприятий, обычно не имеют срока годности. Большинство сервитутов, и особенно сервитутов коммунальных предприятий, «работают вместе с землей». Сервитут, связанный с землей, автоматически остается в силе, даже когда право собственности на землю переходит из рук в руки. Новый владелец собственности с сервитутом электроэнергетической компании также должен соблюдать права пользования и привилегии, которыми обладает владелец сервитута.

Форма собственности регулирует имущественные права

Способ, которым вы владеете собственностью, определяет ваши права на собственность и ваши права распоряжаться этой собственностью.Узнай ключи к передаче имущества наследникам и другие секреты владения имуществом.

Когда вы владеете собственностью, вы имеете исключительное право владеть ею и контролировать ее, использовать ее для удовольствия или для получения прибыли. Вы имеете право распоряжаться имуществом в течение вашей жизни по контракту, документу, гранту, аренде или подарку. В зависимости от формы собственности вы можете иметь право распорядиться им в случае смерти. Вы также несете ответственность за все расходы и другие расходы, связанные с имуществом.

Когда собственность принадлежит одному человеку, все права и обязанности передаются ему. Когда собственность принадлежит двум или более лицам, должен существовать какой-то метод распределения прав и обязанностей между различными совладельцами. Правила, регулирующие права и обязанности совладельцев собственности, определяются законами штата и, следовательно, в каждом штате несколько различаются.

Большинство штатов следуют законам, унаследованным от старой английской системы общего права, и продолжают использовать старую терминологию, такую ​​как «арендатор», означающий собственника, и «арендатор», означающий собственность.Кроме того, несколько штатов позаимствовали традиции гражданского права Испании и Франции и приняли систему «общественной собственности» или «супружеской собственности» для определения имущественных прав мужа и жены.

Обычно преобладает закон государства, в котором находится недвижимость. Например, если лицо, проживающее в Иллинойсе, владеет земельным участком, расположенным в Алабаме, закон Алабамы будет определять права собственности, а также форму и содержание различных юридических документов и процедур, связанных с продажей, арендой, финансированием, наследованием. , завещание или завещание собственности.

К наиболее распространенным формам совместной собственности относятся:

  • Общая аренда используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и после смерти каждого собственника права собственности переходят к его наследникам или правопреемникам
  • Совместная аренда с правом наследования используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и в случае смерти права каждого собственника автоматически переходят к другим совладельцам
  • Полная аренда - это вид совместной аренды, которая распространяется только на мужа и жену во время брака
  • Общинная собственность - это установленная законом совместная собственность, которая применяется только к мужу и жене, которые проживают или владеют собственностью в штате, который принял законы об общине / семейной собственности
Общая аренда не дает права на наследство

При «совместной аренде» два или более лиц имеют право владеть и использовать одно и то же имущество, но не наследуют автоматически долю совладельца.Собственники могут владеть неравными долями (долями) и могли получить свои доли в разное время и разными способами (дарение, акт, наследование и т. Д.).

Важное различие между общей арендой и другими видами совместной собственности состоит в том, что после смерти интересы каждого собственника переходят к его наследникам или тем, кто указан в его завещании. Не существует права на наследство, которое передает интересы наследодателя другим совладельцам.

Право на выживание

Это право указать, кто получит вашу собственность после вашей смерти, считается настолько важным, что по закону общая аренда предпочтительнее других форм совместной собственности.То есть, если собственность передается двум или более лицам и ничего не сказано о том, как это имущество должно храниться, обычно предполагается, что оно будет находиться в совместной аренде.

Право собственности

Каждый общий собственник может вступать в общую собственность, вступать во владение целым, занимать и использовать каждую часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Однако права на использование и владение не являются исключительными, и каждый общий собственник имеет одинаковые права.Если доход получен от собственности, каждый совладелец имеет право на свою пропорциональную долю дохода.

Ответственность за владение

Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходов, налогов и ремонтных работ. Если расходы оплачиваются одним совладельцем, другие совладельцы должны возместить ему свою долю, или их обязанность по возмещению может быть реализована путем удержания их доли в собственности. Если один совладелец платит за улучшения в собственности, другие совладельцы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличения стоимости общей собственности.

Адам добавляет гараж к дому, который в равных долях принадлежит Адаму, Биллу и Чаку. Стоимость гаража составляет 21 000 долларов, но это увеличивает стоимость собственности всего на 15 000 долларов. Адам может получить только 5 000 долларов, а не 7 000 долларов от каждого из других совладельцев, Билла и Чака.

Транспортировка

Каждый совладелец имеет право передать или передать свою долю в собственности (но не самой собственности), продав ее, отдав или передав ее лицам по своему выбору в случае смерти без согласия другой совладельца. -владельцы.Кроме того, долги каждого общего собственника связывают его долю в собственности, но не влияют на общую собственность или акции, принадлежащие другим совладельцам.

Раздел

Если совместно арендаторы желают прекратить свое совместное владение недвижимостью, они могут добровольно, по письменному соглашению, разделить собственность на отдельные владения, или любой совладелец может подать в суд иск о разделе. Суд может либо разделить имущество на участки в соответствии с долей каждого собственника, либо продать имущество и распределить выручку между совладельцами.

Алиса умирает, владея участком земли, улучшенным за счет дома на одну семью, не оставив супруга и не имея завещания. Она оставляет дочь Бетти и двух внуков, Дика и Джейн, которые являются детьми умершего сына. Бетти наследует половину доли, а Дик и Джейн наследуют по четверти доли в собственности.

Бетти подает иск о разделе против Дика и Джейн. Суд определяет, что имущество не может быть разделено между тремя общими арендаторами, поэтому он приказывает продать имущество на публичных торгах.Выручка от продажи составляет 120 000 долларов. Бетти получает по 60 000 долларов, а Дик и Джейн получают по 30 000 долларов каждый.

Совместная аренда с правом наследования

Совместным арендаторам принадлежат равные доли собственности, и каждый из них имеет право собственности. право владеть имуществом. Когда совместный арендатор умирает, другой совместный арендаторы автоматически наследуют собственность. Не каждый поступок, который описывает совладельцев как совместных арендаторов, достаточных для создания совместного аренда. Для создания совместной аренды в документе должны быть указаны:

А и Б, как совместные арендаторы с правом выживание, а не как общие арендаторы, арендаторы в целом, или Общественная собственность.

На банковских счетах или других типах инвестиций, принадлежащих двум люди, вы можете увидеть аббревиатуру «JTWROS». Это означает, что банк или другое учреждение рассматривает собственность как совместную аренду. Без этого или аналогичных формулировок закон предполагает совместное владение недвижимостью. создано.

Соответствие необходимым условиям

Традиционно совместные арендаторы должны получать свои проценты на в одно и то же время и через один и тот же документ (например, акт или завещание).Однако с такими активами, как банковские или инвестиционные счета, вы можете обычно меняют существующее соглашение о собственности на совместную аренду путем просто уведомив учреждение о том, что вы хотите изменить названия на счет. Имейте в виду, что IRS может рассматривать это как подарок, облагаемый налогом.

Кроме того, доли каждого совместного арендатора должны быть равны по сумме, (например, половина процентов для двух совместных арендаторов, одна треть процентов для три совместных арендатора, четверть процента для четырех совместных арендаторов и т. д.) и равны по природе своей (напр.грамм. пошлина простая или пожизненное имущество)

Право собственности

Каждый совместный арендатор имеет равные, безраздельные интересы во всем имущество. Как и в случае общей аренды, каждый совместный арендатор может вступить в общая собственность, владеть целым, занимать и использовать каждая часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Но права на использование и владение не являются исключительными; те же права разделяются каждым совместным арендатором. Если доход получен от собственности, каждый совместный арендатор имеет право на свою пропорциональную долю доход.

Ответственность за владение

Каждый совместный арендатор также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходы, налоги и ремонт. Если расходы оплачиваются одним совместным арендатор, другие совместные арендаторы должны возместить ей свою долю. В обязанность по возмещению может быть исполнена одним совместным арендатором путем помещения залога против интересов других арендаторов. Если один совладелец оплачивает улучшения в собственности, другие совместные арендаторы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличение стоимости общего имущества.

Право на выживание

В случае смерти одного из сожителей, интересы умерший автоматически переходит к выжившим совладельцам, а не к наследники умершего или лица, указанные в его завещании. Право дожития продолжается до единственного выжившего из совместных арендаторов владеет всей долей в собственности.

Выход

В совместной аренде нет ничего святого. Это может быть нарушено любой из совместных арендаторов. Определенные действия сломают его, даже против пожелания других совместных арендаторов, и преобразовать его в аренду в обычным, так что функция выживаемости не сработает.

  • Передача или даже договор о передаче совместного арендатора в третье лицо разрушает совместную аренду, по крайней мере, в отношении лицо, передающее долю в совместной аренде.
  • Недобровольная передача права собственности приводит к разрыву совместной аренды. Для Например, кредитор одного из солидарных арендаторов может достичь только этого доля арендатора.
  • В некоторых штатах ипотека оформлена одним из совместно арендаторов разделяет совместную аренду, но ипотека оформляется всеми совместными жильцов нет.
  • Если один совместный арендатор подает иск о разделе против других, и раздел предоставляется, совместное владение прекращается.
  • Любое соглашение между совместными арендаторами, показывающее намерение рассматривать собственность как общую аренду, приведет к выходному пособию.
Недостатки

Совместное владение с правом наследования может показаться удобным и легким, но у него могут быть недостатки.

  • Семья может быть лишена наследства.

Два брата, Тим и Джейк, владеют собственностью как совместные арендаторы с правом выживаемости.После смерти одного выживший автоматически получил интерес умершего. Если Тим умирает, Джейк получает интерес. Жена и дети Тима не наследуют, даже если Тим оставил будет заявлено, что его собственность должна была перейти его жене и детям.

  • Родитель может потерять контроль над имуществом, находящимся в совместной с детьми собственности.

Мейбл, вдова, полностью владеет домом. Думая, что она спасет расходы на наследство после ее смерти, она передала имущество в совместную аренду со своей дочерью Пэтси.Теперь Мэйбл хочет снова выйти замуж, продать дом, и переехать во Флориду. Пэтси, не желая, чтобы ее мать снова вышла замуж и переехала прочь, отказывается продавать.

  • Включение только одного имени ребенка в документ о собственности может вызвать обиду и лишить наследства других детей.

Миссис Смит передала право собственности на свою ферму в совместную аренду со своим сыном. Роберт. Она сказала Роберту разделить собственность с его сестрой Рут. После смерти матери Роберт отказался делиться имуществом с Рут.Юридически от него этого не требуется.

Супружеские пары имеют дополнительные возможности владения недвижимостью

Аренда в полном объеме - это форма совместной собственности, которая применяется только мужу и жене, когда они состоят в браке. Он основан на старом мнение общего права, что муж и жена - одно лицо для целей владение собственностью.

Пока они женаты, ни муж, ни жена отдельно иметь долю, которая может быть продана, сдана в аренду, заложена или удерживается против.Также имущество не может быть разделено или разделено между их. Каждый супруг безраздельно заинтересован во всем имуществе и право единоличной собственности в случае смерти другого супруга. Следовательно, необходимо, чтобы любой документ, касающийся собственности, находящейся в аренде, полностью подписывается мужем и женой.

Рик и Джейн полностью арендуют собственность. Рик делает документ о передаче его доли в собственности Тодду. Джейн не участвует в этом деле.После этого Рик умирает. Джейн теперь имеет полное право собственности на недвижимость. У Тодда ничего нет.

Лишь около половины штатов продолжают полностью признавать аренду, а некоторые признают эту форму собственности только для недвижимого имущества.

Аляска Арканзас Делавэр Округ Колумбия Флорида
Гавайи Иллинойс * Индиана * Кентукки * Мэриленд
Массачусетс Мичиган * Миссисипи Миссури Нью-Джерси
Нью-Йорк * Северная Каролина * Оклахома Орегон * Пенсильвания
Род-Айленд Теннесси Вермонт Вирджиния Вайоминг

* Только для недвижимого имущества

В тех штатах, которые признают аренду в целом, обычно любые передача собственности мужу и жене создает договор аренды полностью, если в акте или завещании специально не указано иное.В заявляет, где это не признается, передача с указанием аренды в целом будет создана совместная аренда с правом наследования.

Поскольку аренда в целом применима только к мужу и жена во время действительного брака, если они разводятся, аренда целое автоматически превращается в общую аренду с каждым лицо, владеющее половиной доли в собственности. Однако есть несколько штатов, которые преобразовывают его в совместную аренду с правом выживаемость.

Закон штата создает общинную собственность

Общинная собственность, также называемая семейной собственностью, признается в Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин, но законы варьируются от штата к штату. В В этих состояниях собственность обычно делится на две категории: раздельное имущество и общественная (супружеская) собственность. Имейте в виду, что если вы когда-либо жили в одном из этих штатов в браке, собственность, которая стал «общественной собственностью» в этом штате, сохраняет этот характер, даже если вы переезжаете в штат, не принадлежащий сообществу.

Отдельное имущество

Имущество, которое принадлежало либо супругу до брака, либо было приобретены одним из супругов после брака в дар, по наследству, завещанию или устройство считается отдельным имуществом. Доходы от отдельных имущество также считается отдельным имуществом, как и приобретенное имущество при заключении брака на средства, полученные из раздельного имущества. Однако, если отдельное имущество смешано с общим имуществом, поэтому чтобы сделать невозможным идентификацию, предполагается обособленное имущество. быть общественной собственностью.

Если вы когда-либо жили в государственной собственности, важно вести полные и точные записи о том, как отдельная собственность была получены и используются для преодоления презумпции того, что это сообщество имущество.

Общинная собственность

Все имущество, принадлежащее или приобретенное женатым лицом, считается быть общественной собственностью, если человек не может доказать, что это отдельная имущество. Каждый из супругов владеет половиной собственности и имеет равную право управления и контроля над общественным имуществом, но ни супруг (а) может заключить любую форму соглашения о покупке, продаже или ипотеке имущество без согласия другого супруга.Общественная собственность не могут быть использованы для погашения отдельного долга любого из супругов.

При расторжении брака общее имущество делится поровну и считается принадлежать мужу и жене как общим арендаторам. Если один из супругов умирает оставив завещание, его или ее доля в общественном имуществе перейдет в лица, указанные в завещании. Кто наследует общественную собственность, когда нет воли меняется от штата к штату. В некоторых штатах оставшийся в живых супруг наследует имущество, а в других государствах доля умершего переходит к его или ее потомкам.

Способы законного прекращения сервировки недвижимого имущества

Сервизы - это законные - а иногда и не совсем законные - права на использование собственности, предоставленные не собственнику. Все эти основания для прекращения сервитутов имеют юридическую силу, но часто против них выступает одна или другая сторона. Почти всегда требуется какой-либо явный судебный иск или процедура для отмены сервитута. Вам, вероятно, придется обратиться в суд, подав гражданский иск, чтобы получить четкое право собственности, но вы можете удалить проблемные сервитуты с недвижимостью несколькими способами.

Тихо название

Иногда у собственности есть сервитуты, которые были установлены много лет назад, и в этом случае можно возбудить судебный иск, чтобы «смягчить право собственности» и отменить некоторые сервитуты.

Предположим, юридическое описание собственности очень старое. Страхование правового титула никогда не существовало, и некоторые границы описываются как ограждения собственности, принадлежащей другим. Заполнение тихого действия заголовка может объявить о вашем намерении согласовать границы с текущим обследованием, даже если они не совпадают точно с существующими в настоящее время линиями забора.

Если никто не оспорит действие, право собственности будет заморожено, и земля будет заново засажена по мере ее обследования. Реальным примером приглушенного титула был сервитут для женщины с конкретным именем, которая могла пересечь собственность, чтобы получить доступ к общине. Сервитуту более 75 лет, женщина умерла, а колодец давно закрыли крышкой по состоянию здоровья. В сервитуте больше не было необходимости, и поэтому он был прекращен.

Дать срок действия послабления

Хотя большинство сервитутов «идут вместе с землей» или переходят к новым владельцам задействованной собственности, такие обстоятельства могут сделать сервитут непригодным для дальнейшего использования.Вы можете предоставить коммунальной компании сервитут, чтобы она пересекла вашу землю и добралась до места, где проводится капитальный ремонт или устанавливается новая электростанция. Вы можете создать сервитут, который завершится в определенную дату или с определенным событием, например, с официальным завершением ремонта или строительства - при условии, что коммунальная компания создала другой доступ к своему местоположению.

Отказаться от сервировки

Сервитут также может перестать существовать, потому что его больше нельзя использовать. В случае с коммунальной компанией, она может установить забор вокруг своего участка до завершения строительства, при этом забор будет заходить в зону сервитута.С юридической точки зрения это может быть истолковано как отказ компании от сервитута, поскольку она технически заблокировала доступ, для создания которого был установлен сервитут.

Однако отказ от услуг может быть серой зоной. Обычно это не считается отказом просто потому, что компания больше не использует сервитут, например, если вместо этого она отказывается от строительства. Простаивающая строительная площадка останется доступной для компании, если она когда-либо решит возобновить там свою деятельность - если, конечно, не будет доказано, что компания никогда не намеревалась возобновлять свою деятельность.В этом случае можно утверждать, что срок действия сервитута истек.

Прекратите использовать предписывающую легкость

Предписывающий сервитут является результатом довольно сложной правовой концепции, известной как неправомерное владение . Участок земли рядом с сельским домом Джо пустовал и не использовался столько, сколько он себя помнит, может быть, даже десятилетия. Однажды он решает построить там гараж, потому что у него нет места, чтобы добавить его к своей собственности. Он плохо владеет прилегающей землей и нарушил закон, потому что не владеет ею по закону, но это проблема сама по себе.

Затем Джо заливает бетон, чтобы расширить свою существующую подъездную дорожку, чтобы она превратилась в новый гараж на территории, находящейся в неблагоприятном владении. Теперь он создал сервитут даже без согласия землевладельца. Но, как выясняется, он решает не использовать свой новый гараж. Он обнаруживает, что ненавидит ходить по всей этой земле после парковки, просто чтобы добраться до своей входной двери.

Если владелец предписывающего сервитута перестает его использовать, это форма отказа.

Уничтожьте причину покорности

В случае сервитута, созданного для стены для вечеринок - стены на границе собственности, которая обслуживает оба свойства, - разрушение стены для вечеринок фактически прекратит сервитут.

Аналогичным образом, если сервитут был создан для коммунальной компании для прокладки линий электропередач на улицу от ее нового местоположения, и если эти линии электропередачи были снесены и заброшены по какой-либо причине, чтобы никогда больше не использоваться, сервитут становится недействительным. Его цель была разрушена.

Объединить доминирующую и обслуживающую собственность

Иногда между соседними объектами имеется сервитут, позволяющий одной или обеим сторонам получить доступ к другой. Один из них - это служебная собственность, а собственность, которая извлекает выгоду из сервитута, является доминирующей собственностью.В этом случае у вас есть дополнительный сервитут .

Если один собственник приобретет обе собственности и объединит их в одно юридическое описание, сервитут больше не понадобится. Эти два свойства объединились. Это может произойти из-за того, что владелец обслуживаемой собственности решает продать, а владелец доминирующей собственности ухватывается за возможность расширить свою усадьбу, купив собственность самостоятельно.

Заключить соглашение о деблокировании

Если сервитут существует, и новые владельцы обоих свойств обнаруживают, что он больше не представляет интереса или использования для доминирующего владельца собственности, сервитут может быть прекращен, если доминирующий владелец собственности подписывает документ об освобождении для обслуживающего владельца собственности.Этот документ о разрешении может либо освободить обслуживающего владельца собственности от сервитута, либо передать свойство сервитута обслуживающему собственнику, таким образом освобождая сервитут от сервитута.

Что такое эксклюзивное легкость в Калифорнии?

Консервы часто используются в договорах с недвижимостью. Сервитут дает право не собственнику собственности использовать эту собственность. для конкретной цели. Сторона, которой предоставляется сервитут, может получить количество преимуществ от собственности, и это часто предоставляется в обмен на какой-то вид компенсации или вознаграждения, но это не означает права собственности.

Одним из распространенных примеров такого сервитута может быть коммунальное предприятие, которому предоставлено право прокладывать линии электропередач через землю не владеет. Для коммунальной компании было бы непрактично скупать все земли, которая потребуется для прокладки линий электропередач, поэтому получение сервитутов от различных владельцев собственности имеет больше смысла.

Случаи часто выдаются из одной частной собственности собственнику другому для различных целей. Например, если у одного владельца есть изолированная земля, и ему нужно пересечь собственность своего соседа, чтобы получить доступ к своей земле, он может получить сервитут для строительства проезжей части через владение своего соседа.

Большинство сервитутов неисключительные, что означает, что владелец сохраняет за собой право использовать собственность и право предоставлять сервитуты другие для различных целей. Один сценарий, в котором сервитуты могут быть предоставлены несколько сторон - это когда дорога предоставляется через частную собственность земля владельца для доступа к собственности для общественного пользования, например школе или магазинам центр. При неисключительном сервитуте собственник недвижимости может продолжать использовать землю по своему усмотрению, пока они не нарушают права держателя (ов) сервитута.

Эксклюзивные серванты в Калифорнии

Хотя они редки, существует тип сервитута, который может ограничивать права собственника и других лиц на использование земли. Это известен как исключительный сервитут. При таком расположении только одна сторона (или возможно ограниченное количество сторон) имеют право использовать землю для указанная цель.

Исключительный сервитут может быть приобретенный. Прежде всего, эксклюзивность может быть прямо предоставлена ​​имуществом. собственник в договоре.Возвращение к владельцу, чья собственность не имеет выхода к морю и необходимо пересечь собственность своего соседа, чтобы получить к ней доступ, в контракте может быть указано явно, что только текущий владелец (собственности, не имеющей выхода к морю) и будущие Собственники вправе использовать указанный земельный участок в качестве проезжей части. Этот исключало бы право собственника предоставлять сервитут какой-либо другой стороне.

Исключительный сервитут также может подразумеваться из-за исключительное использование земли стороной без возражений собственника в отношении определенных промежуток времени.Это похоже на правовую концепцию, известную как «неблагоприятный владение », когда другая сторона может прийти на участок земли, занять его на определенный период времени без возражений и получить законное право собственности на него. В Единственное отличие состоит в том, что сервитут не передает права собственности на землю.

Другой способ предоставления исключительного сервитута - это поведение вечеринки на объекте. Например, если водный район получает сервитут на строительство и содержание водохранилища на участке частной собственности собственника земли, водный округ может иметь право на исключительное использование земли, потому что это может быть необходимо для предотвращения загрязнения воды.

Известно, что это происходило между частной собственностью. собственники тоже. В деле 2007 года (Блэкмор против Пауэлла), владелец собственности предоставил своему соседу сервитут «для парковки и гаража». В на момент предоставления сервитута на участке не было гаража. В Позже владелец сервитутов построил гараж, и суд постановил, что договор не только давал им право построить гараж, но и давал исключительное использование гаража, обнаружив, что было бы непрактично делить его с хозяином.

Что означает термин «исключительный»?

За прошедшие годы было несколько юридических споров. над значением слова «эксклюзивный», когда речь идет об исключительных сервитутах. Означает ли это только то, что держатель сервитута (и все остальные, упомянутые в контракт) имеет исключительное право на его использование? Или это также означает, что собственник также лишен права пользования имуществом?

В деле Blackmore v. Powell суд действительно установил, что землевладелец не мог использовать гараж, потому что это было бы непрактично.В другом споре Грей против Маккормика (2008 г.), землевладелец хотел использовать собственность (для которой он предоставил своему соседу сервитут для использования в качестве проезжей части), чтобы привести своих лошадей туда и обратно к их сараю и пастбищу. Сосед, державший сервитут хотел проложить подъездную дорожку и сделать другие улучшения и не хотел лошади переходят его. Апелляционный суд Калифорнии вынес решение в пользу сервитута держателя, указывая на пункт об исключительном использовании в контракте.

Позвоните в нашу компанию по продаже недвижимости в Сан-Диего Адвокаты по вопросам землепользования

Подставки обычно используются в сфере недвижимости, но, как мы видели во многих делах, они также могут быть источником спорных юридических споры.Если вы участвуете в сделке с недвижимостью в Калифорнии, это абсолютно необходимо, чтобы контракт был рассмотрен опытным юристом, поэтому язык будет точным и соответствует вашим интересам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *