Проверка квартиры при покупке: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Справка об отсутствии долгов. Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.  

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.  

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.  
• Сделку могут признать недействительной. Вы покупаете квартиру, не удостоверившись в ее юридической чистоте. Особенно, если приобретаете жилье за наличку, а не через ипотеку, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель нетщательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Поскольку квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или, когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.  
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Текст: Ксения Антонова

Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил

Вместе со специалистами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

Правило 1. Закажите выписку

Первое с чего, советуют начать эксперты — это проверка объекта недвижимости. В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на конкретную дату ее выдачи. Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать ее сами.

Как получить выписку

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной. Пошаговую инструкцию, как получить выписку из Росреестра читайте по ссылке.

Правило 2. Изучите историю перехода прав на квартиру

Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций, при покупке жилья — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

В соответствии ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре. Государственная регистрация ранее возникших прав в Росреестр проводится по желанию собственников недвижимости. Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах до указанной даты.

Правило 3. Проверьте подлинность доверенности

С особым вниманием эксперты советуют отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности. В ФКП обращают внимание, что такая схема наиболее распространена среди мошенников.

Проверить подлинность доверенности продавца покупатели могут на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Правило 4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Эксперты также рекомендуют покупателям проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Читайте также: Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья

Правило 5. Проверьте согласована ли перепланировка

Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления (БТИ). За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:

— Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец.

Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом.

Чек-лист 2020 — проверка вторичного жилья перед покупкой

• Главная
• Блог
• Чек-лист 2020: проверка вторичного жилья перед покупкой

Обратившись к опытному юристу, можно избежать многих опасных ситуаций, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке и в новострое. В наше время легко встретить мошенников, которые готовы продать вам проблемную квартиру. Не зная всех тонкостей оформления договора купли-продажи, человеку без юридического образования трудно заметить, в чем подвох. Особенно трудно оценить ситуацию хладнокровно, когда желанная квартира продается по очень привлекательной стоимости, и продавцы ждут от вас быстрого подписания документов.

Нужна помощь опытного юриста? Позвоните нам прямо сейчас: +7 (342) 210-11-05

Какие опасности могут поджидать покупателя, приобретающего квартиру на вторичном рынке

Встречаются различные виды мошенничества:

• продавец, не тот за кого себя выдает. Поддельные документы нельзя зрительно отличить от настоящих. Для их проверки нужно обращаться в паспортный стол.
• имущество продается по фальшивой доверенности. Достоверность документа легко установит юрист, вам это будет сделать труднее. Проверьте также дееспособность человека, давшего доверенность;
• скрыт тот факт, что у квартиры несколько собственников. Особенно это опасно, если среди них есть несовершеннолетние дети. Сделку может оспорить служба опеки;
• часть жилплощади принадлежит бывшему мужу или жене. Если жилье было куплено в браке, то при разводе оно делится между супругами. Чтобы исключить этот вид мошенничества нужно проверить дату заключения брака и сверить ее с датой покупки квартиры.
• квартира продается по поддельным документам. Продавец должен показать правоустанавливающие документы, благодаря которым он стал собственником жилья. Дарственную, договор обмена, покупки, приватизации и другие документы легче проверить у опытного юриста.
• жилье находится в залоге. Справке из ЕГРП, которую показывает собственник, должно быть не больше 2 недель. Суды принимают выписки, которым не больше месяца.
• собственник является банкротом. В этом случае суд накладывает арест на все его имущество.
• продавец скрыл свою недееспособность.
• за квартирой числятся долги. Обычно, это неоплаченный капремонт, который может вылиться в крупную сумму.

Обратите внимание! Опасно покупать квартиру, полученную продавцом в наследство, если он стал владельцем недавно. Если появятся новые наследники, сделка по продаже жилья может оспариваться. Желательно, чтобы со дня вступления в права наследования прошло больше 3 лет.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

1. Обращайтесь к опытным юристам. Чтобы проверить все возможные нюансы сделки, вам нужно о них знать. Затем затребовать множество справок во многих инстанциях. На это уйдет уйма времени и нервов. Профессионалы, которые выполняют эту работу ежедневно, сделают проверку квартиры гораздо быстрее и качественнее вас. Лучше заплатить за услуги специалистов, чем рисковать своими финансами при покупке жилья. Столкнувшись с мошенниками можно остаться и без жилплощади, и без денег.
2. Застрахуйте сделку. Оформив титульное страхование, вы получите компенсацию, если сделка покупки жилья будет признана незаконной.
3. Указывайте в договоре полную стоимость квартиры. В случае расторжения договора, вам вернут только ту сумму, которая была в нем прописана.

Главные нюансы покупки жилья на вторичном рынке

Первое, что должно насторожить покупателя – это заниженная стоимость квартиры и ее срочная продажа. Сейчас с помощью интернета легко определить среднюю цену на жилье в понравившемся районе. Затем нужно поговорить с соседями по площадке. Сделать это лучше без продавца. Соседи могут знать об обстоятельствах, которые он желал бы скрыть: рассказать об аварийном состоянии дома, о планируемой застройке микрорайона и других интересных фактах. Также соседи могут знать историю владельцев и подскажут можно ли доверять продавцу.

Чтобы обезопасить себя от мошенников необходимо собрать и проверить такие документы:

1. Паспорт продавца. Он необходим для подтверждения личности человека, с которым будет заключаться сделка. Взяв паспорт в руки, сверяем фотографию с оригиналом. Затем можем подтвердить информацию о достоверности документа в паспортном столе.
2. Проверяем по паспорту, состоит ли собственник в браке. Если у него есть жена, то требуется ее разрешение на сделку.
3. Справку из наркологического и психоневрологического диспансера о дееспособности продавца. Риэлторы обязательно требуют предъявить такой документ, чтобы сделка не была позже расторгнута по причине того, что владелец жилья не отвечал за свои действия. Хорошо, если владелец жилья получит справку в день заключения сделки.
4. Выписку из ЕГРП. Ее может заказать продавец или покупатель, предоставив заявление в МФЦ по почте или лично. В платной выписке указываются все действия, осуществляемые ранее с квартирой. Документ покажет, были ли судебные аресты или другие обременения, наложенные на жилье. Проще говоря, справка покажет, находится ли квартира в залоге. Если она часто перепродается, возможно, жулики хотят замести следы продажи жилья по поддельным документам.
5. Расширенную выписку из домовой книги. Из нее вы узнаете обо всех людях, прописанных в квартире. Особенно важно знать, есть ли на данной жилплощади зарегистрированные лица, пребывающие в местах лишения свободы и несовершеннолетние дети. Учтите, что люди, добровольно отказавшиеся от приватизации, могут проживать в квартире даже после ее продажи. И выписать их вы не сможете.
6. Доверенность. Если собственник передал право провести переговоры и подписать договор другому лицу, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью. В нее могут не входить права на проведение денежных операций. Всегда лучше пообщаться с собственником жилья лично. Бывают ситуации, когда владелец не признан недееспособным, но уже не может отвечать за свои действия из-за болезни или возраста. Проверить подлинность доверенности довольно сложно. Этот документ обычно оформляется в другом городе. Юристы, подписывающие такие справки, неохотно отвечают на сделанные запросы.
7. Справка из БТИ. Чтобы не пришлось платить штраф за перепланировку квартиры, убедитесь, что все изменения уже зарегистрированы.
8. Также обратите внимание на то, как владелец получил квартиру. Если жилье досталось по завещанию и еще не прошло года после вступления в наследство, то родственники могут оспаривать ваше право на квартиру. Если жилплощадь находится в долевой собственности, то все владельцы должны подписать договор о купле-продаже.

Сомневаетесь — идите к юристу

Проверка вторичного жилья — необходимая процедура при покупке квартиры. Собранные документы должны свести к минимуму все риски. Но оценить эту информацию должен юрист, имеющий опыт в данной сфере. Профессиональная оценка собранных справок выявит все подвохи, которые могут возникнуть спустя некоторое время. Если квартира пройдет профессиональную проверку, то вы сможете спокойно владеть этим жильем, не волнуясь, что договор о покупке будет оспорен в течение 3 лет.

Не рискуйте своими финансами! Специалисты, занимающиеся заключением договоров купли-продажи, знают все тонкости оформления документов и смогут заранее выявить все «подводные камни».

Задать вопрос юристу

Для получения консультации юриста с учетом особенностей вашего вопроса просим позвонить по телефону:

7 ошибок при покупке жилья

Для большинства людей покупка квартиры — это самое большое вложение средств, которое они когда-либо делали. Однако не многие из них достаточно серьезно и профессионально подходят к исследованию рынка недвижимости и ипотечных кредитов. И совершают ошибки:

Ошибка № 1.

Поиск квартиры без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита.

Не путайте подтверждение с предварительной консультацией, в процессе которой кредитный инспектор задаст вам несколько вопросов и выдаст анкету. До официального одобрения на выдачу ипотечного кредита банк-кредитор полностью оценивает Вашу платежеспособность, доходы, активы, обязательства и Вашу кредитную историю. Вас попросят документально подтвердить Ваши активы, которые будут состоять из уже принадлежащего Вам имущества и Ваших ежемесячных доходов.

Если же вы уже получили «подтверждение» от Банка-кредитора на получение Вами кредита, у Вас появляется больше возможностей в выборе жилья.

Ошибка № 2.

Принятие на себя финансовых обязательств перед Продавцом жилья без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве заемщика ипотечного кредита.

В процессе подбора жилья у Вас может возникнуть необходимость подтвердить задатком (передачей денежной суммы продавцу квартиры) свои намерения по приобретению конкретного жилья за определенную цену. При условии, что приобретать квартиру Вы собираетесь только с использованием ипотечного кредита, в случае неодобрения банком вашей кандидатуры как заемщика, вам придется не только отказаться от сделки, но и потерять сумму, переданную в качестве задатка

Ошибка № 3.

Неправильный выбор риэлтора

Не все риэлторы одинаково полезны. С иными вообще не стоит сотрудничать, не говоря уже об оплате их услуг в полном объеме.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, риэлтор должен устраивать не только вас, но и банк-кредитор. Это значит, что в риэлторской компании должны быть специально обученные ипотечные агенты, знающие все особенности покупки жилья с использованием ипотечного кредита.

Риэлторская компания должна обеспечивать юридическую чистоту, надежность и безопасность сделки и должна брать на себя полную материальную ответственность в размере рыночной стоимости квартиры за результаты сделки, оформленной при его посредничестве.

В-третьих, профессиональная ответственность риэлтора должна быть обязательна застрахована на крупную сумму (например, профессиональная ответственность компании «Титул» застрахована на 1 000 000 долларов США). Если ваш риэлтор стоит недорого, но недостаточно компетентен, вы рискуете совершить ошибку №4:

Ошибка № 4.

Покупка квартиры без профессиональной технической экспертизы и проверки юридической чистоты.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем Банк-кредитор не найти, так как Ваш банк-кредитор в такой же степени, как и Вы заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечной ссуде.

Любое утверждение продавца о том, что не производилось самовольной перепланировки должно быть подтверждено данными технического паспорта — помните, что банк не выдаст ипотечный кредит на приобретение квартиры, техпаспорт которой не соответствует ее реальному состоянию

Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула» или «правовая экспертиза». Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права или потенциально могут их иметь на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Ну а выполнять правовую экспертизу и принимать на себя полную материальную ответственность за результаты сделки должен риэлтор.

Ошибка № 5

Отсутствие письменного подтверждения банка об условиях (тарифах) предстоящей кредитной сделки.

После получения сообщения о том, что Вы устраиваете банк как заемщик, и можете рассчитывать на ипотечный кредит, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки. В данном документе должны быть зафиксированы процентные ставки, дополнительные сборы, скидки и обязательно срок действия данного официального подтверждения.

Ошибка № 6.

Подписание документов без предварительного ознакомления с ними.

Это касается не только покупки жилья в ипотеку, а всех сделок, но в данном случае вы рискуете больше. Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Ошибка № 7

Неправильная оценка стоимости своего жилья и его ликвидности.

Достаточно часто ипотечными кредитами пользуются для улучшения своих жилищных условий — то есть продают свою старую квартиру и с помощью ипотеки покупают новую. Как правило, доплата формируется за счет ипотечного кредита, а первоначальный взнос — за счет средств, которые будут выручены от продажи имеющегося жилья. Естественно, что неправильная оценка своей квартиры, может привести к тому, что рухнет вся схема — квартиры по завышенным ценам не продаются, все равно придется снижать цену, а время будет потеряно. Прежде, чем начать заниматься продажей своей квартиры, обратитесь к профессионалам, которые помогут вам правильно оценить вашу квартиру, ее ликвидность, объяснит, по какой цене и за какой срок она вероятней всего может быть продана.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

• нет необходимости проверять ее историю;
• нет риска незаконных перепланировок;
• легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

• об объектах недвижимости;
• о владельцах объектов недвижимости;
• о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
• о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

• МФЦ;
• отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

• в МФЦ;
• в территориальном отделение ФМС;
• в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

• данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
• информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
• непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
• сведения о цене и способе расчетов;
• перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Проверка квартиры перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге — популярная услуга и методику этой проверки квартиры, я хочу Вам рассказать. Меня зовут Михаил Владимирович Кузнецов — являюсь генеральным директором юридической фирмы Защита. Моя юридическая компания «Защита» оказывает широкий спектр юридических услуг в городе Санкт-Петербург с 2009 года, основная специализации компании — сопровождение сделок с недвижимостью. 

Вы можете, посмотреть мою юридическую видео-консультацию на тему проверки квартиры перед покупкой в СПб, на нашем канале в YouTube, переходите в соответствующий раздел сайта.

Очень часто в нашу юридическую фирму обращаются граждане Санкт-Петербурга с запросом по юридической проверке квартиры пред покупкой или любого другого жилого помещения. Мы расскажем нашу методику проверки квартиры и оценки правовых рисков.

Вы приняли решение покупать квартиру, но как ее проверить?

Обращайтесь к юристам для того, чтобы они проверили правовую чистоту предполагаемой сделки, оценили риски, после чего вы принимаете решение стоит ли покупать такую квартиру или же стоит поискать другой объект недвижимости к покупке.

Какие документы нужны для проверки квартиры перед покупкой:

1. Свидетельство о государственной регистрации права — с 15 июля 2016 года этот документ отменен и на те квартиры которые были приобретены после этой даты, свидетельство о регистрации права уже не выдается. Но как правило, человек покупает квартиру, которая находится уже давно в собственности и скорей всего, у продавца есть такой документ. Что мы из него мы можем узнать: площадь объекта; данные о собственнике; как возникло право собственности у собственника квартиры, с какого времени оно возникло. Еще раз скажем, что этот документ уходит в историю.

2. Актуальный документ в период с 16 июля и по 1 января 2017 года. Выписка из ЕГРН еще не существовало, была выписка ЕГРП. Из этого документов, мы можем также, получить данные площади объекта, данные о владельце недвижимости, различные обременения и ограничения, данные о том и когда собственник стал собственником.

3. Ключевой документ для проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день, является выписка из ЕГРН. Из нее также может подчеркнуть данные о площади квартиры, данные об ограничениях и обременении (залог, ипотека или иные обременения), подробные данные о собственнике недвижимости. Юридическая фирма Защита имеет доступ к базе РОСРЕЕСТРа, и по любому объекту недвижимости, который пришел к нам на проверку, мы можем самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Получаем ее моментально и проводим анализ объекта.

4. Паспорт собственника. Проверка собственника на реальное владение продаваемой квартиры.

5. Важный документ, о котором многие забывают — ФОРМА №9. Этот документ говорит нам о том, кто зарегистрирован в квартире. И вот из формы 9 мы отчетливо увидим, кто на данный момент в квартире зарегистрирован; с какого времени зарегистрированы; постоянная или временная регистрация и кем они приходятся собственнику — родственники или посторонние люди.

6. Важный документ с технической точки зрения — ФОРМА №7. Что можно почерпнуть из этого документа: какой метраж комнат, какой метраж кухни, какова высота потолков, каков материал стен, какое отопление, сколько этажей в доме, какого дом постройки, с какого материала дом построен. Эту информацию важно проверять, потому что приобретая квартиру, вы зачастую видите одно, а когда смотрим документы выясняется другое. К примеру, Вам сказали метраж кухни один, смотрим в форму №7 и он оказывается меньше. Риэлоры для рекламы преувеличили.

7. Следующий документ для проверки квартиры, о котором мало кто знает — ФОРМА №12. Документ во многом похож на форму №9, получаем определенные сведения о тех граждан, которые были ранее зарегистрированы в этой квартире. Но здесь у нас идут особые категории граждан:

— В частности: из этого документы мы можем увидеть были ли в квартире зарегистрированы граждане, которые были сняты с регистрации, например, в связи с тем, что были осуждены к лишению свободы, но у них при этом сохраняется право пользования. Вам могут сказать, что в квартире этот человек не прописан — да, человек не прописан, но до тех пор пока не освободился. А вот когда освободится, он может вновь прописаться, несмотря на то, что Вы новый собственник квартиры.

— Граждане, которые были признаны судом безвестно отсутствующие, они также могут объявится и зарегистрироваться. — Несовершеннолетие, которые были сняты с регистрационного учета.

8. Необязательные документы для проверки квартиры. Кадастровый паспорт и технический паспорт. Правовой информации не содержат. Документы похожи на форму №7. В кадастровом паспорте важен план жилого помещения. Комнаты изолированы, а может изначально они были смежные и собственник мог сделать самовольную перестройку. В противном случае проблем нет.

Этого в принципе достаточно для проверки квартиры перед покупкой. Мы рассмотрели стандартный пакет документов, которые следует требовать. После того как мы получили источники на основании чего мы будем делать правовой анализ квартиры.

 

Любая сделка имеет свои особенности. В первую очередь, после того как мы выяснили кто будет сторонами сделки продавец покупатель. Мы выясняем то что в любой сделке самое важное — цена и срок. Крайне важно, потребуется ли нам от продавца согласие от супруга.

Выясняем наличие каких либо особых условий сделки купли-продажи квартиры.

Нам часто приходится работать с квартирами, которые находятся в залоге в ипотеке у банка или частного лица. Или в квартире зарегистрированы отказники. Что соответственно требует проверки и анализу перед заключением сделки купли-продажи квартиры.
Также следует выяснить наличие публичных ограничений, к примеру, если объект является объектом культурного наследия, следует обязательно этот факт отобразить в договоре.

Следующий ключевой момент проверки квартиры перед покупкой — расходы по сделке.

Кто их несет, в каком объеме и каким образом они будут распределятся. Лучше эти вопросы решить на начальном этапе. После того, как мы выяснили все условия сделки, можем приступить к оценке правовых рисков.

Как оценить правовые риски при покупке квартиры в Санкт-Петербурге?

1. Проверка права собственности квартиры — собственник действительно собственник и его право собственности не обременено, но если какие-то обременения есть, то для покупателя эти обременения не будут создавать дополнительные сложности. На начальном этапе проверяем, действительно ли человек, который представился продавцом и собственником — является собственником. Бывают разные ситуации, когда иное лицо представляется собственником и пытается продать не свою квартиру.

2. Проверяем в единоличной ли собственности находится объект. И здесь мы подошли к вопросу о браке. Дело в том, что в соответствии с семейном законодательстве, если в брачном договоре не предусмотрено иное, то все что купил человек купил в браке не только его — это совместная собственность двух супругов. И неважно, если право зарегистрировано на мужа, объект его и его жены. Соответственно важно понять состоял ли человек в браке именно на момент покупки квартиры. Когда это вопрос нас не интересует? Нужно понимать, что этот режим совместной собственности, он распространяется только на возмездные сделки т. е. тогда, когда человек приобрел квартиру возмездно. Если человек получил квартиру по дарению или по наследству, или по приватизации — по безвозмездной сделки, в этом случае нам не важно состоял в браке или нет — это его личное имущество. В противном случае, нужно выяснять наличие супруга и готов ли этот супруг дать согласие на сделку. Видно это в первую очередь из право устанавливающего договора. Право устанавливающий договор может быть получен при купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, по наследству, реже бывают договоры ренты. Из этого оцениваем нужно ли согласие супруга. Если квартира приобреталась вне брака то соответственно собственник-продавец делает нотариальное заявление о том, что квартира приобреталась вне брака. Совместная собственность может возникнуть не только в результате брака. Есть редкие на сегодня случай, но такие квартиры нам уже приходили: в период с 1992- 1993 годы квартиры приватизировались не в долевую собственность, как сейчас, а в совместную. Из случая: приходит к нам квартира на проверку, видим что она зарегистрирована на одного человека, начинаем смотреть договор приватизации — совместная собственность, приватизирована на двоих без определения долей. Случай редкий но стоит не забывать про это.

3. Были случаи проверки квартиры перед покупкой: принесли документы на квартиру, которые датированы датой ранее 30 января 1998 года, дату следует запомнить. Это обозначает, что люди давно владеют данной квартирой, но они не перерегистрировали свое право собственности. Т.е. у них право собственности возникло до вступления в силу федерального закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества — это никак не умоляет их право собственности, но сделок с этой квартирой, они пока заключать не могут. Им нужно пройти процедуру перерегистрации. Тогда можно объяснить продавцу, что желательно пройти процедуру, а затем выходить на сделку и продавать квартиру.

Второй блок проверки квартиры перед покупкой — это проверка права пользования.

В данном случае отдельно нужно рассказать о такой любопытной категории, которая в народе получила название «ОТКАЗНИКИ» . Отказники — это граждане, которые в свое время, когда квартиру приватизировали отказались от приватизации в пользу другого человека. Соответственно этот человек стал единоличным собственником, но проблема в том, что эти отказники они сохраняют права пожизненного пользования. Поэтому, когда проводите сделку, покупая квартиру где прописаны отказники, нужно понимать, что если риск — такие товарищи могут отказаться выписываться и выселятся, и не один суд их не выселит! В данном случае естественно нужно будет убедится в том, что если есть отказники они тоже согласны на продажу квартиры и согласны будут освободить квартиру и сняться с регистрационного учета.
Помимо отказников могут быть еще граждане у которых имеется право пожизненного пользования. Из практики фирмы: приносят договор дарения, по которому собственник получил квартиру, и видим, что в одном из пунктов договора дарения гласит: «предыдущий собственник-даритель, сохраняет право пожизненного пользования. Все тоже самое как и с отказниками. Будьте бдительны!

Еще одна редкая категория, но в практике фирмы встречались. Лица сохраняющие права пожизненного пользования в связи с участием в ЖСК. В период конца 80-х начала 90-х многие граждане приобретали квартиру по ЖСК. По идеи право собственности в случае ЖСК возникает с того момента когда человек полностью выплатил взнос. Выплатил взносы и соответственно стал собственников и оформил квартиру на себя. Однако, если первоначально эта квартира была предоставлена ему по ордену и в орден был включен кто-то из членов семьи, то член семьи приравнивается к отказнику от приватизации. У него тоже право пожизненного пользования. В принципе все эти категории мы увидим, если источники будут предоставлены, о которых мы рассказывали ранее. Мы предупредим клиента о возможных рисках и о тех мерах, которые необходимо принять для минимизации для этих рисков.
Помимо этого, еще встречается категория граждан, за которыми право пожизненного пользования закреплено судом — увидеть их сложнее, но возможно!

Приступаем к проверки самого собственника квартиры.

Очень важно у кого вы приобретает квартиру. Что мы проверяем в плане собственника:
1. Совершеннолетие. Если продавец несовершеннолетний, то отдельная, сложная процедура через опеку.
2. Проверяем паспорт собственника квартиры по специальным базам.
3. Адекватность собственника. Купили вы квартиру у человека, если в последующем будет доказано, что он находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, то сделка будет признана недействительной, квартиру ему вернут. А вы потеряете деньги. Даже, справка из районного диспансера, не поможет перед заключением сделки. Если есть сомнения в адекватности поведения вашего собственника, стоит задуматься: отложить сделку, а лучше поискать другой объект недвижимости.
4. Проверка собственника квартиры по базе федеральной службы судебных приставов. Ваш продавец может быть должником — злостным. Если мы видим, что человек по базе задолжал большое количество денег и ведутся в отношении него исполнительные производства, то скорей всего квартира арестована службой приставов. Мы это увидим по базам, к которым у нас есть доступ. Эта крайне важный пункт!
5. Проверка собственника квартиры по банкротству. Сегодня появился институт банкротства физических лиц очень недобросовестные должники пользуются этой процедурой. Соответственно необходимо проверить собственника квартиры по федеральному ресурсу о наличии у него процедуры банкротства. А также по сайту арбитражному суда, не подал ли он, на процедуру банкротства. Если такой гражданин совершает сделки по продаже своего имущества, а в отношении него идет процедура банкротства. Очень велика вероятность, что его кредиторы, те кому он должен, будут потом вашу сделку оспаривать и соответственно смогут забрать квартиру. Поэтому с лицами в отношении которых ведется процедура банкротства лучше не связываться, по крайне мере не покупать у них квартиру.
6. Проверка собственника квартиры по базе ГАС Правосудия — приобретая квартиру вы не знаете, а нет ли в отношении нее каких либо судебных процессов, а может быть предыдущий собственник оспаривает сейчас право собственности вашего продавца и продавец пытается быстро по дешевке продать эту квартиру. Для того, чтобы вы потом решали эти проблемы. Проверка по базе ГАС Правосудия в обязательном порядке осуществляется у нас.

Мы выясняем не состоит ли объект недвижимости в залоге у кого либо, не арестован ли он федеральной службой приставов и или иными органами. Соответственно все эти обременения и ограничения мы по базам смотрим и если таковые имеются, естественно говорим заказчику.

Мы рассказали Вам основную методику проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге. Для получения подробной информации или консультации, Вы можете позвонить юристу компании «Защита», по телефону +7(812) 912 1003. Приезжайте к нам в гости на проспект Королева 7, офис 99. Продавая и покупая квартиру с нами, Вы обезопасите себя от любых рисков, наш богатый опыт поможет Вам провести сделку с квартирой максимально выгодно и прозрачно!

Жители города Санкт-Петербург, могут получить консультацию юриста о проверке квартиры перед покупкой, в компании Защита — бесплатно!  

Кузнецов Михаил Владимирович генеральный директор

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

Как не потерять купленную квартиру: все секреты проверки — Рынок жилья

При покупке жилья на вторичке достаточно упустить какую-то «мелочь», и отстаивать вашу собственность придется уже в суде. Как проверять юридическую чистоту квартиры?

Будете ли вы совершать сделку на вторичке самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора – в любом случае потребуется проверка квартиры и продавца. О секретах такой экспертизы рассказала адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева на семинаре, организованном учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Изучаем историю

Начинать проверку всегда следует с изучения истории квартиры и правоустанавливающих документов на нее. Весь базовый массив информации сейчас можно получить в режиме онлайн, прямо на сайте Росреестра, по кадастровому номеру объекта или его фактическому адресу. Но лучше при этом иметь на руках расширенную выписку из Росреестра от собственника. Этот документ содержит всю историю переходов прав на объект и возможные обременения на него.

Что нужно знать про обременение недвижимостиВыяснение, нет ли у квартиры обременений, – один из обязательных элементов общей >>По словам Марьяны Баларевой, любой продавец будет уверять, что с юридической точки зрения у него идеальный объект. Но на практике могут встретиться любые неожиданности. «У нас недавно проходила вполне рядовая сделка купли-продажи. По выписке из Росреестра месячной давности с квартирой всё в порядке. Но проверка непосредственно перед сделкой выявляет обременение. Оказалось, продавец, проживающий в Краснодаре, задолжал там по коммунальным платежам. А судебные приставы ограничили право собственности на имущество должника на всей территории РФ», – рассказывает адвокат. Ситуация вполне решаемая. Но это слабое звено способно разрушить сложную цепочку сделок, в которую может быть встроена эта квартира.

При изучении правоустанавливающих документов эксперт советует познакомиться с текстом предыдущего договора купли-продажи. В нем, к примеру, может фигурировать отсрочка или рассрочка платежа. Так бывает, если продавцом выступает юрлицо, квартира недавно пришла с первички и пр. Поэтому нелишним будет убедиться, что взаиморасчеты между сторонами закончены. Иначе такую сделку никакой суд не будет считать завершенной.   

Памятники, реновация и капремонт  

Лучшие граффити Петербурга: хотите жить рядом?Многие мечтают жить рядом с достопримечательностями Петербурга – наш город ими богат, но >>В историческом Петербурге что ни дом – памятник. При покупке жилья на вторичке обязательно нужно проверять принадлежность дома к объектам культурного наследия. Зачем об этом знать? Если это дом-памятник, то могут быть зафиксированы охранные обязательства собственников. Или они могут существовать просто в силу закона. По словам Марьяны Баларевой, все «исторические» обременения необходимо в обязательном порядке включать в текст договора купли-продажи. Иначе Росреестр приостановит регистрацию прав собственности.

Проверяем объект

• Историю объекта, включая все переходы права собственности
• Наличие обременений, арестов, ограничений на объект недвижимости (rosreestr.ru)
• Правоустанавливающие документы на объект, выполнение условий его передачи, завершение взаиморасчетов
• Принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия (gorod.gov.spb.ru)
• Наличие сведений о плановом капремонте объекта недвижимости, участие в программе реновации (gilkom-complex.ru, rzt.spb.ru)
• Наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным (assembly.spb.ru)
• Наличие третьих лиц, имеющих право пользования объектом
• Наличие несогласованных перепланировок
• Наличие задолженностей по платежам за капитальный ремонт

Источник: ГК «Юринфо»

Сведения об участии дома в городских программах также будут небесполезными. К примеру, программу реновации домов первых массовых серий в Петербурге продлили еще на десять лет. И информация о том, что дом рано или поздно пойдет под ковш бульдозера, может повлиять на цену сделки или вовсе заставить пересмотреть планы покупки. Из официальных источников также можно узнать, не включен ли дом в программу расселения аварийного фонда. Сейчас не существует прямого запрета на продажу квартиры в ветхом фонде. Но ипотеку на такое жилье ни один банк не одобрит.

Для покупателя важно проверить не только возможные долги продавца по коммунальным платежам. Нельзя забыть и о взносах на капремонт – они останутся «висеть» на квартире после ее продажи. Соответствующую информацию нужно запрашивать в управляющей компании. 

Сюрприз от третьего лица

Страшный сон собственника – появление на пороге купленной квартиры лиц, которые по закону имеют право здесь проживать. По словам Марьяны Баларевой, в 99% случаев такие риски связаны с гражданами, которые по каким-то причинам не воспользовались своим правом приватизации. По Жилищному кодексу РФ у них сохраняется бесспорное право пользования таким помещением. Так же как и у лиц, временно выписанных в связи с призывом на воинскую службу, осуждением в места лишения свободы и т. д. Все они через суд могут отстоять свое право на проживание. 

Девять главных причин торговаться, покупая квартируВ большинстве публикуемых объявлений продавцы заявляют о своей готовности >>Для предотвращения таких казусов необходимо требовать от собственника справку из паспортного стола по форме 9 со сведениями обо всех зарегистрированных лицах. Правда, есть риски, что информация будет неполной, особенно если квартира неоднократно переходила из рук в руки. Но у риэлторов и юристов свои секреты получения архивок с полными сведениями.

Из других существенных рисков отметим наличие незаконных перепланировок. Их можно выявить при изучении технического паспорта на квартиру. Банк может не одобрить ипотеку, если в квартире снесен какой-нибудь отмеченный на плане шкафчик. А в случае форс-мажора, к примеру заливки соседей, явившаяся к вам комиссия может обязать привести квартиру в первоначальный вид. Все это риски, о которых покупатель должен узнать самостоятельно или с помощью своего риэлтора.

Портрет продавца

При проверке продавца изучаем его полномочия на проведение сделки. Если она совершается по доверенности, то следует проверить документ по реестру доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. И важно убедиться в полноте всех полномочий. К примеру, в доверенности отсутствуют права на подписание акта приема-передачи квартиры – тогда сделка встанет в самый ответственный момент. 

Нелишним будет пробить паспортные данные собственника на официальном сайте МВД по делам миграции – документ может оказаться в числе недействительных. В лучшем случае – из-за забывчивости гражданина, не поменявшего его после сорокапятилетия. Но на рынке встречаются и случаи мошенничества.

Немаловажный момент – проверка участия в сделке других собственников квартиры. Так, без согласия супруга или супруги сделку легко оспорить в суде, так как это совместно нажитое имущество. Судебные споры могут возникнуть и в случае несоблюдения прав несовершеннолетних. Они с 14 лет обязаны самостоятельно участвовать в сделках. И лучше всего продавцу заранее узнать позицию органов опеки: зачастую у чиновников собственное понимание, каким образом должны быть соблюдены права при продаже «детского» имущества.

По словам Марьяны Баларевой, чаще всего нарушения прав детей связаны с использованием средств материнского капитала. К примеру, если к ним прибавляется ипотека, то обязательную по закону долю ребенку можно выделить только после полного погашения кредита. О чем родители пишут обязательство в Пенсионный фонд, а потом за давностью лет могут и «позабыть». Когда у собственника-продавца двое детей, юрист советует покупателям включать в текст договора пункт о том, что при покупке квартиры не были использованы средства маткапитала. Тогда в случае возможных судебных споров все претензии будут адресованы продавцу.

Проверяем продавца

• Права и полномочия лиц на совершение сделок:

– действительность паспорта;
– участие всех собственников;
– проверка полномочий при продаже по доверенности;
– если продавец – юрлицо, то нужна справка о том, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью, либо протокол собрания участников/акционеров;
– полномочия генерального директора на подписание договора купли-продажи, полномочия, предоставленные представителю по доверенности

• Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц
• Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющихся сторонами по сделкам
• Наличие сведений о банкротстве правообладателя (bankrot.fedresurs.ru)
• Наличие судебных дел (kad.arbitr.ru)
• Наличие исполнительных производств

Источник: ГК «Юринфо»

Для полноты портрета продавца необходимо проверить, не находится ли он в стадии банкротства, нет ли в его отношении судебных разбирательств и пр. Такие обстоятельства резко увеличивают риски признания сделки недействительной. Нужно учесть, что информация о возможных обременениях на квартиру нередко поступает в Росреестр с запозданием. Поэтому такие сведения лучше добывать самостоятельно на специализированных сайтах.

По словам Марьяны Баларевой, 99% всей нужной информации о квартире и продавце можно получить из открытых источников. А главная цель юридической проверки – исключить любые обстоятельства, которые могут стать основанием для оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Гарантии покупателя лучше по максимуму прописывать в тексте договора. А если такие основания все же остались, то от покупки «нечистой» квартиры лучше отказаться и приобрести жилье где-нибудь по соседству.

Текст: Александр Смирнов    Фото: pixabay.com   

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Залог — ужасная вещь, которую нельзя тратить впустую. Чтобы убедиться, что вы проявляете должную осмотрительность и не собираетесь быть на связи по поводу каких-либо проблем с арендой, вам необходимо провести тщательный осмотр квартиры как при въезде, так и в конце срока аренды, когда вы собраны и готовы к работе. Осмотр, который вы проводите при въезде, особенно важен, поскольку в обязанности вашего арендодателя или управляющей компании входит ремонт всего, что сломано, находится в плохом состоянии или просто не работает должным образом.

Многие домовладельцы предоставят вам контрольный список проверки квартиры, который вы можете использовать, чтобы пройти через этот процесс. Другие могут просто оставить вас наедине с собой. В любом случае делайте заметки о любых обнаруженных вами дефектах, отмечая, в чем именно заключаются проблемы и где они находятся. Также сделайте фотографии для дополнительной документации. И чтобы убедиться, что вы выполняете максимально полную работу, убедитесь, что вы выполнили все ключевые контрольные точки проверки квартиры, перечисленные ниже.

Обойдите и включите и выключите все выключатели света, чтобы убедиться, что они работают правильно. Сделайте то же самое с любыми вентиляторами для ванной и проверьте каждую розетку, чтобы убедиться, что она работает. Самый простой способ сделать это — быстро подключить зарядное устройство телефона к каждой розетке. Если ваш телефон начинает заряжаться, все готово.

В вашей квартире должен быть хотя бы один детектор дыма, но в большинстве случаев их будет несколько — по одному на кухне и по одному в каждой спальне.Если к вашему устройству есть пристроенный гараж, камин и / или топливный обогреватель, он также должен иметь детектор угарного газа. Убедитесь, что эти устройства присутствуют и горят ли зеленые световые индикаторы, свидетельствующие о том, что они работают правильно.

Если у вас есть система кондиционирования, включите отопление, а затем кондиционер, чтобы убедиться, что они проходят через все вентиляционные отверстия. Если у вас есть радиаторное отопление, вам, возможно, придется попросить арендодателя включить их, чтобы вы проверили, в зависимости от времени года.Убедитесь, что видимые части вашей системы отопления и охлаждения кажутся чистыми и ухоженными, включая фильтры.

Убедитесь, что все ваши окна целы, то есть нет трещин или битого стекла. Обратите внимание на конденсат между стеклами, который может указывать на отверстие, которое необходимо закрыть. У вас должна быть возможность открывать и закрывать каждое из окон, а во многих городах требуются решетки на внешней стороне окон, если вы находитесь на первом этаже.Если у вас есть экраны, проверьте и их, чтобы убедиться, что они прочные и не слезятся. Также убедитесь, что жалюзи или другие оконные рамы находятся в хорошем состоянии.

Все двери должны иметь рабочие ручки и легко открываться и закрываться. Дважды проверьте все двери, ведущие наружу, чтобы убедиться, что их замки работают именно так, как должны.

Внимательно осмотрите стены и потолки во время осмотра квартиры, обращая внимание на сколы и трещины, пятна, плесень и признаки повреждения водой (обычно заметные либо по пятнам, либо по появлению отечности на краске).

Если у вас есть ковер, проверьте, нет ли пятен, разрывов или других признаков повреждений. Проверьте деревянные полы на предмет царапин и повреждений водой, а плитку на наличие сколов и следов плесени в растворе. Если это не новая единица, вы можете ожидать, что ваши полы будут немного изнашиваться, но лучше задокументировать их текущее состояние, когда вы переедете, чем, возможно, вас обвинят в этих вещах позже.

Обратите внимание на общее состояние и чистоту устройства, обращая внимание на такие незаметные места, как шкафы и туалеты.Ищите плесень, помет грызунов или признаки заражения вредителями.

Промойте туалеты, чтобы убедиться, что они сливают и наполняют правильно. Повторите попытку через пару минут, чтобы прислушаться к звукам текущей воды, которые могут указывать на то, что резервуар не работает должным образом.

Включите все краны, чтобы убедиться, что есть хороший напор воды, протестируйте как горячую, так и холодную воду, чтобы убедиться, что они работают нормально.Поищите признаки плесени или плесени вокруг водостоков, в растворе, на плитке или фарфоре, а также проверьте, нет ли ржавчины на креплениях. Осмотрите плитку или фарфор в душе, ванне и раковине на предмет сколов, царапин или трещин.

Осмотрите все шкафчики для ванных комнат на наличие признаков протечки воды. Вы также должны убедиться, что дверцы шкафа открываются и закрываются должным образом и правильно установлены на петлях.

О состоянии ванной можно многое сказать по ее запаху.Обратите внимание, если вы заметили влажный или затхлый запах, поскольку иногда плесень или другие виды повреждений, вызванных водой, не видны на поверхности.

Протестируйте каждое устройство, чтобы убедиться в его работоспособности. Не забывайте проверять каждую конфорку на плите, вентилятор микроволновой печи или вытяжку над вашей плитой, а также другие отдельные функции прибора, которые вы могли бы упустить, пока они вам действительно не понадобятся.

Посмотрите на чистоту холодильника.Помимо того, что он полностью пустой, его также следует очистить от остатков пищи или пятен от предыдущего жильца.

Проверьте кран, чтобы убедиться, что он работает, и загляните под раковину, чтобы увидеть, не вытекает ли вода из труб. Если у вас есть мусоропровод, найдите выключатель и убедитесь, что он тоже работает.

Ящики и шкафы должны быть чистыми и легко открываться и закрываться.Здесь вам действительно нужно следить за пометом грызунов или насекомыми, поскольку они, как правило, попадают туда, где есть еда.

Загляните в шкафы и убедитесь, что все встроенные системы хранения прочные и находятся в хорошем состоянии. Двери шкафа должны легко открываться и закрываться.

Спальни обычно представляют собой чистый лист в том, что в них находится, поэтому вы уже проверили их основные характеристики — такие как окна, пол, стены, отопление и охлаждение — в рамках проверки вашей квартиры.Как и в ванной, обратите внимание, заметите ли вы какие-либо характерные запахи, которые могут исходить от чего-то пролитого на ковер или повреждения водой за стенами.

Убедитесь, что стиральная машина и сушильный барабан чистые и находятся в хорошем состоянии. Поверните ручки или нажмите некоторые кнопки, чтобы убедиться, что они включены и работают. Спросите арендодателя о том, когда последний раз чистились воздуховоды сушилки, поскольку со временем они накапливаются ворсинками и могут стать причиной возгорания.

Обратите внимание на любые признаки повреждения водой вокруг труб и под шайбой, включая любую плесень.

Как отмечалось выше, очень важно четко и письменно задокументировать любые отрицательные выводы. Делайте фотографии повреждений на своем телефоне, чтобы каждое изображение было датировано. Будьте как можно тщательнее, чтобы полностью покрыть свои базы и чтобы в случае необходимости технического обслуживания у них был подробный отчет о том, что необходимо сделать.

После того, как вы завершите осмотр квартиры, предоставьте домовладельцу свои письменные выводы. Не расстраивайтесь, прося исправить какие-то вещи — это то, для чего нужны домовладельцы (и, если они хороший арендодатель, они предпочли бы, чтобы вы сообщили им о чем-то, что не так, а не позволяли усугубить проблему) . Попросите арендодателя подписать ваши записи об осмотре после того, как он или она их просмотрит. Если вы только переезжаете, спросите, когда вы можете ожидать, что обо всем позаботятся.

Осмотр квартиры — это ваше время, чтобы обезопасить себя — и свой залог — как во время въезда, так и во время выезда. Чем больше вы сможете записывать, тем лучше вам будет. Планируйте посвятить от 30 минут до часа всесторонней проверке и обязательно сделайте это, прежде чем начинать распаковывать свои вещи, если это ваш переезд на досмотр. Может быть полезно попросить друга или члена семьи помочь вам, поскольку они могут заметить что-то, что вы пропустили.

Вы редко найдете квартиру, которая была бы идеальной по всем параметрам.Однако проведите осмотр квартиры правильно, и, по крайней мере, за любые недостатки, которые вы обнаружите, ответственность возьмет на себя кто-то еще.

10 вещей, которые нужно проверить перед сдачей квартиры

Переезд в новую квартиру может быть очень волнующим временем для всех нас. Однако важно не забегать вперед и позволить этому волнению взять верх. В квартире может быть много вещей, которые вы не увидите невооруженным глазом. Квартира может даже считаться незаконной.Таким образом, очень важно провести тщательную проверку квартиры перед тем, как вы согласитесь сдавать ее в аренду. Вот 10 вещей, которые вы должны проверить перед тем, как снимать новую квартиру.

1. Проверить прием сотового телефона

Наши сотовые телефоны важнее в нашей жизни, чем когда-либо прежде. Множество людей полагаются на него для множества разных вещей, от работы до общения с друзьями и семьей, и даже для отслеживания повседневных задач. Если вы с трудом можете пользоваться телефоном в своей новой квартире из-за плохого приема, это серьезная проблема.Когда вы проверяете квартиру, обязательно попробуйте использовать свой телефон / позвонить в разных частях дома, чтобы убедиться, что прием постоянный и соответствует вашим стандартам.

Wi-Fi также очень важен для всех нас. В то время как некоторые арендодатели включают в арендную плату такие коммунальные услуги, как вода и отопление, другие могут предлагать льготы по аренде, такие как кабель и Wi-Fi, поэтому не забудьте спросить о ситуации с Wi-Fi.

2. Проверить давление и температуру воды

Это то, что обычно остается незамеченным, но с этим мы должны иметь дело каждый день.Нет ничего хуже, чем непостоянная температура воды и слишком мягкий или слишком жесткий напор воды. Хотя вы не можете пойти и принять душ во время осмотра квартиры, вы можете проверить давление и температуру на руке, чтобы убедиться, что она подходит. Если вы заметили, что с этим есть проблемы, проконсультируйтесь с домовладельцем или компанией, чтобы узнать, можно ли что-то с этим сделать, прежде чем вы въедете.

3. Убедитесь в отсутствии «вредителей»

Люди — не единственные люди, которые любят называть квартиры своим домом.Часто вредители, такие как насекомые и грызуны, могут проникнуть внутрь, и это, очевидно, огромная проблема для большинства людей. Вредители, живущие в вашей квартире, — это антисанитарно и просто отвратительно во всех смыслах. Лучший способ проверить их — заглянуть внутрь или наверх шкафов, чтобы увидеть, нет ли там фекалий. Также неплохо проверить стены и плинтусы на предмет больших трещин или дыр.

Если вы все еще не полностью удовлетворены, попросите арендодателя показать копии самых последних обработок для борьбы с вредителями в квартире и / или здании.Если есть текущие проблемы с вредителями, об этом следует указать в договоре аренды, поскольку домовладелец должен раскрыть важную информацию о квартире, например, о вредителях. Но будьте активны и задавайте конкретные вопросы. Здесь нужно жить, поэтому убедитесь, что там нет вредителей.

4. Посещение квартиры ночью

Вы были бы удивлены, узнав, насколько район или здание может меняться от дня к ночи. Он может быть ярким, спокойным и безопасным днем, но превращаться в темный, хаотичный и опасный ночью.Хотя вы не сможете фактически проверить квартиру в это время ночи, вы сможете убедиться, что район соответствует вашим стандартам. Также обязательно посмотрите, как освещается парковка и сама квартира. Иногда может беспокоить нехватка света, но вы также не хотите, чтобы он был слишком ярким.

5. Проверить розетки и электрические работы

Множество вещей, которые мы используем каждый день, требуют для работы розетки, например зарядные устройства для телефонов, кухонные приборы, телевизоры и т. Д.Посещая квартиру, вы должны принести что-нибудь маленькое, чтобы подключить его к каждой розетке, которую вы можете найти, чтобы убедиться, что все они работают. Не можете придумать что-нибудь маленькое, что можно было бы взять с собой на тестирование? Отправляйтесь в местный хозяйственный магазин и купите тестер заземления розеток переменного тока для электрических розеток. Вы можете найти его примерно за 5-10 долларов, и он будет проверять состояние цепи для каждой отдельной розетки в квартире. Кроме того, проверьте все освещение в квартире, чтобы убедиться, что они включаются и выключаются должным образом.Если вы переедете, не проверив их, и выяснится, что они не работают, возможно, вам просто не повезло.

6. Обратите внимание на парковку в разное время суток

Если вы живете в многолюдном жилом комплексе, вполне возможно, что там у вас может быть более 100 человек. Это делает парковку очень важной. Если есть выделенная парковка, это немного лучше, но вам нужно знать правила, если кто-то займет ваше место и тому подобное. Однако, если парковка не назначена, вы захотите посетить квартиру примерно в то время, когда все собираются домой и уезжают на работу.Это даст вам хорошее представление о том, насколько беспокойным будет выход из квартиры, и покажет, насколько сильна конкуренция за места после работы.

7. По возможности поговорите с соседями

Если возможно, это хороший план — поговорить с другими людьми, живущими в комплексе. Они прошли фазу «медового месяца», живут там какое-то время и, таким образом, знают, насколько хорошо или плохо там живут. Спросите их о любых проблемах, которые у них были, о том, что они рекомендовали бы вам сделать и т.Они также, вероятно, могли бы прокомментировать обслуживающий персонал и то, как арендодатель (-ы) были в течение нескольких месяцев и лет. Еще один совет — сначала выясните, есть ли поблизости группа квартирного товарищества, с которой вы могли бы поговорить. Если вы твердо настроены на конкретную квартиру и не уверены в соседях, это может быть неплохой идеей.

8. Протестируйте бытовую технику

Так же, как вы проверяете розетки и электрические работы в квартире, проверка бытовой техники — хорошая идея.Такие вещи, как плиты, посудомоечные машины, духовки, микроволновые печи и холодильники — это то, что нам нужно, и мы используем их почти каждый день. Тщательно осмотрите каждое из этих устройств и убедитесь, что они находятся в рабочем состоянии. Если эти вещи не работают, вам необходимо договориться с арендодателем о том, как двигаться дальше, и определить, кто несет ответственность за содержание и ремонт.

9. Сама аренда

Несмотря на то, что очень важно смотреть на вещи по всей квартире, также неплохо проверить вещь, которую вы подписываете, прежде чем получить квартиру.В договоре аренды содержится вся информация о соглашении и о том, что от вас ожидается. Прочтите это от начала до конца и сообщите о любых проблемах, которые могут у вас возникнуть, прежде чем подписывать его. Многие люди были удивлены, узнав что-то позже, когда это было все время в их договоре об аренде или аренде.

Примеры могут включать политику арендодателя в отношении субаренды. Для большинства договоров аренды требуется согласие арендодателя на субаренду. Поэтому, если вы планируете арендовать квартиру, которую можете сдавать в субаренду в течение месяцев, когда вас не будет в летнее время, вы можете дважды проверить это с домовладельцем, прежде чем подписывать договор об аренде.Другие вещи могут включать в себя ремонт квартиры, возврат депозита после переезда, политику продления договора аренды и обязанности по борьбе с вредителями.

10. Задокументируйте каждую примесь

Когда вы идете по квартире, которую, как вы думаете, хотите снять, важно сфотографировать каждую нечистоту. Будь то дыра в стене, разрыв ковра или ряд других вещей, вам понадобится , чтобы убедиться, что у вас есть доказательства этого.Если вы этого не сделаете, велика вероятность того, что ваш залог будет уменьшен или с вас будет взиматься плата за этот ущерб при выезде. Если вы не можете доказать, что он был там до переезда, вы, скорее всего, окажетесь на крючке.

— Советы покупателям Нью-Йорка

Ожидание наконец-то закончилось! Вы копили свои деньги годами, нашли квартиру в Нью-Йорке, которую всегда хотели купить, сделали предложение, которое было принято, подписали договор, и ваше обязательство по ипотеке было оформлено до даты закрытия.

Чего ожидать на заключительном осмотре в Нью-Йорке

Последний шаг перед заключительным столом — это последний проход по квартире. Осмотр обычно проводится за несколько дней до закрытия (в некоторых случаях утром в день закрытия) и организуется вашим агентом по недвижимости Нью-Йорка для проверки состояния собственности.

Если вам интересно, кто будет присутствовать на заключительном осмотре, вы должны ожидать, что и агент вашего покупателя, и агент по листингу будут в объекте с вами для последнего посещения перед закрытием.

Цель заключительного обхода

Осмотр дома — это не формальная проверка дома (вы, вероятно, уже сделали это с домашним инспектором или инспекционной компанией). Цель обхода при покупке квартиры в Нью-Йорке — дважды проверить, что состояние кондоминиума или кооператива не изменилось с момента вашего последнего посещения, убедиться, что вся бытовая техника и оборудование, упомянутые в контракте, присутствуют и работают, и подтвердить что перечень предметов согласованных ремонтов выполнен.

Последний контрольный список для проверки квартиры

• Будьте готовы. Возьмите с собой контрольный список.
• Подтвердите статус всех согласованных инспекционных ремонтов.
• Подтвердите, что вся бытовая техника и оборудование, которые включены в вашу покупку квартиры, присутствуют в квартире.
• Откройте и закройте все окна, двери и двери шкафа.
• Посмотрите на все стены, потолки и полы. Убедитесь, что во время выселения собственника не было серьезных повреждений.
• Включите и выключите все освещение, в том числе проверьте переключатели света с помощью регуляторов яркости.
• Проверить все электрические розетки. Полезный совет: возьмите с собой зарядное устройство для телефона, чтобы легко и быстро проверить розетки.
• Попробуйте все основные приборы. Проверьте горелки на плите, включите духовку, включите посудомоечную машину, проверьте характеристики холодильника и т. Д., Чтобы убедиться, что ничего не изменилось с тех пор, как их проверил домашний инспектор.
• Включите все краны, проверьте наличие горячей воды и загляните под раковину, чтобы проверить, нет ли утечек.
• Включите обогреватель и кондиционер, если он есть, чтобы убедиться, что все блоки работают правильно.
• Посетите складское помещение, если оно у вас есть в Нью-Йорке. Проследите, чтобы все имущество владельца было удалено и не осталось никаких ненужных вещей.

Советы по покупке недвижимости с существующими арендаторами

Каждая инвестиционная недвижимость сопряжена со своими рисками и выгодами, и это еще более справедливо, когда ваша недвижимость поставляется с арендаторами, которые платят арендную плату, так что вы можете сразу начать получать доход от аренды.

Однако есть нюансы покупки аренды, занимаемой арендатором, и каждый инвестор должен знать потенциальные препятствия и преимущества для наследования арендаторов с вашей новой инвестиционной недвижимостью.

Аренда по-прежнему легальна

Хотя аренда является юридическим соглашением между арендаторами и домовладельцем, договор аренды не прекращается с продажей собственности. Точно так же, как сервитуты и другие соглашения, которые считаются «связанными с землей», аренда привязана к самой собственности, а не только к собственнику.Это означает, что договор аренды остается «прикрепленным» к дому, если вы покупаете недвижимость, и вы не сможете по закону повышать арендную плату, изменять пункты или выгнать арендатора просто потому, что вы новый владелец. Единственными исключениями из этого правила являются случаи, когда в условной аренде указывается, что владелец (продавец собственности) имеет право на расторжение после передачи собственности, или если вы покупаете недвижимость в качестве права выкупа, и в этом случае вы можете сослаться на правила относительно уведомления об освобождении.

Если вы действительно не хотите, чтобы жильцы жили в доме — потому что вы хотели бы занимать недвижимость самостоятельно или потому, что хотите начать все сначала, вы можете подать предложение, которое зависит от того, будет ли собственность свободна после закрытия. В этом случае на продавца возлагается бремя юридического расторжения договора аренды.

[Примечание: поскольку арендаторы имеют законное право проживать в собственности до истечения срока их аренды, это часто может означать, что лучший вариант для продавца — предложить арендатору деньги за ключи.] Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Однако это может быть риском, потому что арендаторы не обязаны соглашаться, и вы можете подвергнуть себя судебному иску, если попытаетесь расторгнуть договор аренды или принудить к выселению.]

Когда заключать новое соглашение:

Если текущие арендаторы не заключили договор аренды, а просто помесячный договор, вам предоставляется еще несколько вариантов для изменения ситуации с арендой.Вы можете попросить своих новых арендаторов подписать новый договор аренды или можете повысить арендную плату по мере необходимости — при условии, что вы сообщите им об этом в соответствии с законодательством вашего штата и местными законами. Это может быть полезно для защиты вас самих, ваших инвестиций и гарантии того, что и вы, и ваши новые арендаторы находитесь на одной странице. Относитесь к этому так же, как к любому другому подписанию договора аренды, и внимательно просмотрите условия аренды, чтобы убедиться, что ваши арендаторы не участвуют в какой-либо деятельности, нарушающей договор аренды, исходя из того, что это было разрешено ранее.

Существующие арендаторы: хорошее и плохое

Теоретически покупка инвестиционной недвижимости у существующих арендаторов является идеальным вариантом.Это означает немедленный денежный поток, отсутствие простоев в поисках подходящих арендаторов для проживания в вашей новой собственности, и (если арендаторы проживали в этой собственности долгое время) у вас есть ограниченный риск того, что недвижимость станет вакантной в ближайшем будущем.

Проверка арендаторов жизненно важна для обеспечения защиты ваших инвестиций. Бедные арендаторы могут создавать хаос из-за невыплаты арендной платы, порчи имущества и затяжных дел о выселении. К сожалению, наследование существующих арендаторов означает, что вы вынуждены полагаться на предыдущий процесс отбора арендодателей, который может отсутствовать.Продавец мог принять любого заявителя (независимо от квалификации) просто для того, чтобы указать инвестиционную недвижимость как занятую, или у него может быть долгосрочный арендатор, который просто отказывается платить арендную плату вовремя или вообще. Будьте осторожны с покупателями — домовладелец может просто продать свою собственность, чтобы переложить проблемных арендаторов на ничего не подозревающего инвестора.

Другие препятствия могут возникать с существующими арендаторами. Вы можете обнаружить, что нынешние жильцы — это арендаторы-мечты, но они не готовы продолжать снимать жилье у нового арендодателя.Продажа недвижимости — это большое изменение для арендатора, и если ваши новые арендаторы долгое время жили в своей существующей собственности, они, вероятно, поселились и привыкли к своей текущей арендной цене и арендным надбавкам. Если предыдущие арендодатели не увеличивали арендную плату ежегодно или не проводили регулярных сезонных проверок, вы можете обнаружить, что ваши новые арендаторы не согласятся с изменениями, которые вы должны внести для защиты своих инвестиций.

Перед окончательной распродажей:

Независимо от того, заключают ли ваши унаследованные арендаторы в настоящее время помесячное соглашение или условную аренду, есть несколько задач, которые вы должны выполнить перед закрытием объекта, занимаемого арендатором, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса.Во-первых, представьте себя новым арендаторам с помощью рекомендательного письма домовладельца. (Здесь вы можете найти образец рекомендательного письма арендодателя.) Это позволит вашим арендаторам чувствовать себя более комфортно во время переходного периода и заложит основу для хороших отношений между арендодателем и арендатором. Кроме того, это позволит вам включить важную информацию, например, где и как собирать арендную плату, и как арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание.

Наконец, поскольку вы будете выполнять обязанности предыдущего арендодателя, вам необходимо полностью защитить себя.Снизьте свой риск, поручив своим будущим арендаторам и продавцу (нынешнему арендодателю) заполнить соглашение об эстоппеле и перечислить вам залог. Соглашение об эстоппеле позволяет вашим будущим арендаторам разъяснять любые действующие условия аренды или льготы на имущество. Хотя, как правило, договор аренды распространяется на многие из этих областей, существуют обстоятельства, которые разрешает только эстоппель. Например, если арендатор предъявляет претензию при выселении, что он заплатил больший гарантийный депозит, чем у вас есть запись, или что оконные кондиционеры принадлежат им и не остаются в собственности.В этих случаях вы можете опровергнуть неправдивые претензии с помощью соглашения об эстоппеле. Знание того, что текущий владелец недвижимости увидит Соглашение об эстоппеле с арендатором, должно предотвратить предоставление арендатором ложной информации.

Последние мысли

Покупка инвестиционной недвижимости, занимаемой арендатором, — отличная возможность для инвесторов, которые хотят немедленно начать получать доход от аренды. Перед тем как приступить к работе с недвижимостью, занимаемой арендатором, обязательно рассмотрите договор аренды и ознакомьтесь с критериями отбора арендаторов, которые продавец использовал для отбора текущих арендаторов.Если вы можете согласиться с условиями аренды и чувствовать себя уверенно с текущими арендаторами, продолжите знакомство с арендодателем и заключите приемлемое соглашение об эстоппеле. Если текущие арендаторы являются ежемесячными арендаторами, у вас есть больше возможностей для изменения текущего договора аренды и аренды при условии, что они соответствуют законам штата и местным законам. Обратитесь к местным менеджерам по недвижимости и инвестиционным группам для получения дополнительных рекомендаций по аренде недвижимости в вашем районе.

Дополнительная литература для вас:

Пропорциональная аренда при сделке с недвижимостью

Продажа недвижимости в аренду включает в себя несколько больше проблем, чем продажа другой недвижимости.Любая арендная плата, уплаченная продавцу до даты закрытия сделки, должна быть пропорционально рассчитана на заключительном столе сделки по аренде недвижимости. Это означает, что продавец должен покупателю любую сумму арендной платы, которая представляет собой период времени от закрытия до конца периода аренды — обычно месяц.

Распределение арендной платы обычно осуществляется до даты закрытия сделки и не включает гарантийный депозит, который может быть передан покупателю продавцом для хранения в том виде, в котором он был до продажи.В этом случае покупатель будет нести ответственность за депозиты и их возможное распоряжение в соответствии с условиями нового договора аренды.

Пример расчета пропорциональной арендной платы

Размер арендной платы определяется тремя расчетами:

1. Определите количество дней арендной платы, которое продавец должен покупателю
2. Прибытие на сумму аренды за сутки
3. Умножьте сумму аренды в день на количество дней

Предположим, что продается дуплекс с обеими квартирами.Арендная плата составляет 500 долларов в месяц за блок A и 700 долларов в месяц за блок B. Арендная плата за оба блока была выплачена 1 сентября и заканчивалось 12 сентября.

1. 30 дней в сентябре минус 12 дней до закрытия равняются 18 дням пропорционально
2. Общая сумма арендной платы составляет 1200 долларов США в месяц, поэтому разделите ее на 30 дней, чтобы получить сумму ежедневной аренды в размере 40 долларов США
3. 40 долларов США в день, умноженная на 18 дней, равняется 720 долларов США

Эта сумма будет отображаться как «кредит» покупателю и «дебет» продавцу в заключительном отчете.

Другие аспекты сделок с недвижимостью

Арендуемая недвижимость приобретается с учетом ее денежного потока и общей рентабельности инвестиций с повышением стоимости и налоговыми преимуществами, независимо от того, являются ли они домами для одной семьи или квартирами. Пропорциональное распределение арендной платы при закрытии сделки — это только одно важное соображение.

Покупатели должны определить, верны ли данные об арендной плате. Убедитесь, что арендная плата в таблицах и документах о доходах является фактической. Потенциальный покупатель арендуемой собственности должен получить банковские выписки, чтобы подтвердить, что это действительно выплачиваемая арендная плата.Если предполагается, что арендная плата за одну квартиру составляет 750 долларов в месяц, подтвердите, что это действительно сумма, вносимая ежемесячно.

Например, домовладелец мог сдавать арендатору торговые услуги за часть или всю его арендную плату. Возможно, арендатор предоставлял услуги по уборке и техническому обслуживанию, или, возможно, арендатор получил неучетную скидку на арендную плату из-за личных отношений с арендодателем. По какой-то причине числа будут сбалансированы только тогда, когда будут зачислены все арендные платы, включенные в договоры аренды арендатора.

Потенциальный покупатель может также узнать, взимает ли продавец текущие рыночные ставки. Подтвердите, платят ли арендаторы ниже, в размере или выше, чем другие арендодатели в этом районе взимают плату за аналогичную недвижимость. В этой области может быть реальная ценность для покупателя. Некоторые домовладельцы либо ленивы, либо не любят проводить собеседования и размещать новых арендаторов, поэтому они будут избегать повышения арендной платы на длительные периоды времени, чтобы сохранить прежних арендаторов.

В результате выплачиваемая арендная плата может быть значительно ниже текущих рыночных ставок.Арендную плату можно увеличить сразу по истечении срока аренды, чтобы изменить рентабельность инвестиций и денежный поток в пользу нового владельца.

6 способов аренды даже с плохой кредитной историей

Ваш кредитный рейтинг может сыграть важную роль в вашей способности снимать квартиру. Некоторые домовладельцы могут отклонить вашу заявку на аренду, если у вас плохая кредитная история, даже если у вас безупречная история аренды и значительная зарплата. Другие могут только проверить, есть ли у вас предыдущее выселение или другие изъяны, связанные с арендой, в вашем кредитном отчете.

Если вас беспокоит, что не столь удачный кредитный отчет помешает вам найти место для жизни, вы можете предпринять одно или несколько из этих действий, чтобы повысить свои шансы получить желаемую квартиру в аренду.

1. Знайте, что находится в вашем кредитном отчете

Проверьте свой кредитный отчет, прежде чем начинать поиск квартиры, чтобы знать, что находится в вашей кредитной истории. Все три основных кредитных бюро создали кредитные отчеты о вас, и вам следует проверить все три, поскольку арендодатель может получить доступ к любому из них.

Если вы обнаружите какую-либо неточную информацию, сейчас самое время использовать процесс оспаривания кредитного отчета, чтобы удалить ошибки. Чем меньше негативной информации в вашем кредитном отчете, тем больше у вас шансов получить одобрение на квартиру.

2. Ищите владельцев недвижимости, которые не проверяют кредит

Лучший способ получить квартиру при плохой кредитной истории — найти домовладельца, который не проверяет кредитоспособность. Квартирные комплексы, которые принадлежат крупным компаниям по управлению недвижимостью, обычно требуют проверки кредитоспособности при подаче всех заявок.Эти управляющие, скорее всего, откажут вам, если у вас плохая кредитная история.

Вместо этого стремитесь к недвижимости, принадлежащей отдельным домовладельцам, которые часто не проверяют кредитоспособность или могут быть более готовы рискнуть в отношении арендатора, у которого не самая лучшая кредитная история, но у которого хорошая история аренды и солидный доход.

Есть несколько способов найти арендуемое жилье, принадлежащее физическому лицу.

1) Зайдите на Craigslist, , онлайн-рынок объявлений. В разделе «Жилье» на Craigslist владельцы рекламируют доступные им варианты аренды (квартиры, кондоминиумы, таунхаусы и дома).

Несколько лет назад очень немногие управляемые многоквартирные дома указывали арендную плату на Craigslist.org, и найти отдельных домовладельцев было легче. Теперь вы найдете все типы аренды в миксе. Арендодатели по-прежнему размещают здесь рекламу, но вам придется просмотреть множество объявлений, чтобы их найти.

Убедитесь, что вы смотрите в нужном месте; вы можете изменить город с пригородами, нажав на полосу в центре вверху страницы Craigslist.

2) Раздел объявлений вашей местной газеты (или той области, в которую вы хотите переехать) — еще одно место, где владельцы недвижимости размещают объявления о сдаче в аренду.В воскресной газете обычно больше всего рекламы. Многие газеты также размещают свои рубричные объявления в Интернете, поэтому изучите этот вариант, особенно если вы переезжаете из города.

3) Попросите агента по недвижимости в вашем районе подобрать вам квартиру для аренды. Многие домовладельцы, особенно те, кто живет за пределами этого района, используют агентов по недвижимости для аренды своих домов и будут платить агенту комиссию за вашу аренду.

После того, как вы связались с владельцем недвижимости, спросите его, по каким критериям он одобряет арендаторов для сдачи в аренду.Если проверка кредитоспособности не входит в их число, у вас на одну проблему меньше. Однако, если речь идет о проверке кредитоспособности, у вас есть несколько дополнительных вариантов получения одобрения.

3. Получить рекомендацию

Если кто-то поручится за вашу финансовую ответственность, это поможет компенсировать плохой отчет о кредитных операциях. Свяжитесь с людьми, с которыми у вас есть или были финансовые отношения — нынешние или предыдущие арендодатели, ваш банк, нынешние или предыдущие работодатели — и попросите рекомендательное письмо.Взаимодействие с другими людьми

Вам с большей вероятностью будет отказано в возможности аренды, если у вас есть неоплаченная просроченная задолженность, особенно перед другими арендодателями или коммунальными предприятиями. Если у вас есть просроченные счета в вашем кредитном отчете, оплатите их полностью и получите бизнес должен написать письмо или распечатать выписку, подтверждающую, что счет полностью оплачен.

Вы также можете попробовать написать письмо, в котором объясняется ситуация, которая вызвала ваши финансовые проблемы. Развод, медицинские счета и потеря работы — частые ситуации, которые приводят к плохой кредитной истории.Убедитесь, что в вашем письме описывается, как вы привели в порядок свои финансы и почему вы можете справиться с арендой.

Будьте осторожны с ситуациями, в которых вы используете рекомендательные письма. Если домовладелец не проверял вашу кредитную историю и не знает вашей кредитной истории, он может стать излишне подозрительным, когда вы передадите ему письмо с объяснением ваших прошлых финансовых проблем. Арендодатели могут получить ваше разрешение перед проверкой вашего кредита, так что это не будет сюрпризом.

4.Продемонстрируйте подтверждаемый доход

Достаточный доход иногда может компенсировать отрицательную кредитную историю. Во-первых, вам нужно вносить примерно в три-четыре раза больше месячной арендной платы, не только для того, чтобы удовлетворить требования домовладельца, но и для того, чтобы вы могли позволить себе такие платежи. Во-вторых, вам нужно твердое подтверждение вашего дохода. Часто бывает достаточно двух или трех месяцев квитанции о стабильном доходе.

5. Будьте готовы заплатить больше авансом

Независимо от того, сможете ли вы полностью обойти проверку кредитоспособности или получить одобрение на квартиру, несмотря на вашу кредитную историю, рассчитывайте заплатить больше денег заранее.Чтобы переехать в новую квартиру, от вас могут потребовать внести более высокий гарантийный депозит или арендную плату в размере от одного до трех месяцев.

Если у вас нет лучшего кредита и вы ожидаете переезда в ближайшем будущем, начните откладывать немного денег прямо сейчас, чтобы вы могли покрыть более высокие первоначальные затраты.

6. Попросите со-подписывающего помочь вам

Еще один крайний вариант — привлечь кого-то, кто совместно подписал бы ваш договор аренды. Ваш со-подписант должен будет соответствовать необходимой кредитной квалификации, поэтому у них должен быть надежный кредитный отчет.Взаимодействие с другими людьми

Имейте в виду, что если вы не справляетесь со своими платежами или вас выселяют по какой-либо причине, домовладелец может на законных основаниях преследовать совладельца в размере стоимости аренды. Поэтому разумно экономно использовать кредит других людей и быть с ним даже более осторожным, чем свой собственный.

За / против и где их найти

Покупка дома с арендаторами может быть отличной возможностью для инвесторов в аренду, но если вы не будете осторожны, вы можете в конечном итоге купить у продавца большие дорогостоящие проблемы.

В этой статье мы рассмотрим, как правильно купить дом с уже имеющимися арендаторами и где найти дома, уже занятые арендаторами.

Для инвесторов в арендуемую недвижимость, которым нужен немедленный поток денежных средств, который начнется в день закрытия сделки, покупка дома с арендаторами может иметь хороший бизнес-смысл. Конечно, вам необходимо понимать права арендаторов города и штата, в которые вы инвестируете, а также убедиться, что дом находится в хорошем состоянии и является безопасным местом для жизни.

Давайте рассмотрим некоторые из самых больших преимуществ и потенциальных недостатков покупки дома под ключ с существующими арендаторами.

Преимущества дома с арендаторами:

• Экономьте время и силы, не ища арендатора
• Доход от аренды сразу начинает поступать
• Аренда недвижимости под ключ соответствует всем требованиям муниципального законодательства
• Весь необходимый ремонт уже произведен продавцом за его счет

Недостатки при покупке дома с арендаторами:

• Арендатор может попытаться «проверить» нового арендодателя, заплатив арендную плату поздно
• Существующие условия аренды должны соблюдаться новым владельцем, даже если они удобны для арендаторов
• Выселение плохого арендатора может быть сложным и дорогостоящим

Даже если договор аренды является односторонним, плохо оформленным или в других отношениях выгоден арендатору, договор аренды по-прежнему является обязательным договором между вами и арендатором.

Иногда плохой арендатор пытается сыграть в игры с новым арендодателем. Они намеренно будут оплачивать аренду с опозданием, чтобы узнать, какова будет ваша реакция, или дадут вам подробный список исправлений, которые работают нормально.

Вы слышали поговорку: «Унция профилактики стоит фунта лечения».

В некоторых городах избавление от плохого арендатора может занять очень много времени и средств. Так что покупать проблему у продавца нет смысла.

Вот несколько советов, как избежать покупки дома у плохого арендатора:

• Осмотрите дом, чтобы убедиться, что арендатор поддерживает его в хорошем состоянии, или попросите доверенного местного управляющего осмотреть недвижимость и прислать вам фотографии, если вы инвестируете в недвижимость на дальние расстояния.
• Спросите список арендной платы, квитанции об оплате арендной платы и банковские выписки, которые показывают, когда вносится арендная плата арендатора.
• Сравните сумму залога с тем, что разрешено законом, потому что иногда владельцы используют уменьшенный залог в качестве стимула, когда они отчаянно пытаются арендовать.
• Просмотрите заявку арендатора, кредитные отчеты и убедитесь, что ссылки действительно проверены.
• Если есть проблемы с договором аренды или другими документами, попросите продавца исправить ошибку в качестве условия закрытия объекта.
• Ознакомьтесь с местным законом о домовладельцах-арендаторах или спросите своего управляющего недвижимостью о том, что требуется по местному законодательству, чтобы вы понимали свои права.

Существует ряд различных источников, которые вы можете использовать, чтобы найти дом, уже занятый арендаторами, хотя некоторые из них потребуют гораздо больше времени и усилий, чем другие.

В США есть буквально сотни местных и региональных MLS.S., и в некоторых из крупнейших городских районов, таких как Лос-Анджелес, их несколько.

В то время как все типы жилой и коммерческой недвижимости могут быть перечислены в MLS, попытка найти дом с арендаторами может быть похожа на поиск иголки в стоге сена. Это связано с тем, что большая часть собственности, перечисленной в MLS, перечисляется агентами, продающими дома владельцам, а не инвесторам.

Однако агенты по недвижимости, которые знают, как работать с инвесторами, могут быть отличным источником для поиска внебиржевых сделок, карманных списков и оптовой недвижимости.Таким образом, хотя MLS может быть не лучшим способом найти дом с арендаторами, это может быть хорошим способом найти агента по недвижимости, которого можно добавить к вашей команде.

Большинство людей знают, что Zillow предлагает варианты покупки, аренды и продажи недвижимости. Но вы можете быть удивлены, узнав, что вы также можете найти недвижимость, занимаемую арендаторами, выставленную на продажу на Zillow.

Вот как:

• На главной странице Zillow выберите «Купить», а затем «Дома на продажу»
• Введите название штата или рынка, который вы хотите, в поле поиска в верхнем левом углу
• Щелкните поле «Еще» в правом верхнем углу, затем прокрутите всплывающее окно вниз до поля поиска «Ключевые слова».
• Введите «Арендатор занят», нажмите «Готово» и выполните поиск

В зависимости от рынка, на котором вы изучаете, вы найдете от пары десятков до нескольких сотен объектов недвижимости.Однако большинство из них перечислено агентами по недвижимости, которые могут не иметь опыта работы с инвесторами в аренду.

«Набрать деньги», связавшись с компаниями по управлению недвижимостью на местном рынке, в которые вы думаете инвестировать, может быть хорошим способом найти дом, уже занятый арендаторами.

Управляющий недвижимостью может знать, что некоторые из их клиентов-инвесторов могут быть готовы продать, и у вас будет доступ к арендуемой собственности, которая еще не выставлена ​​на продажу широкой публике.Управляющие недвижимостью имеют действующие лицензии на недвижимость, поэтому они смогут обработать сделку и продолжить управление недвижимостью за вас, когда вы закроете ее.

Однако нужно иметь в виду, что на чьей стороне действительно находится управляющий.

У них уже есть существующие отношения между агентом и клиентом с текущим владельцем, и они могут не заботиться о ваших деловых интересах. Это не обязательно означает, что вам не следует покупать подобную арендуемую недвижимость, но обязательно проведите собственное обследование и перепроверьте предоставленный отчет.

Сайтов об инвестиционной недвижимости «под ключ» почти столько же, сколько и различных служб листинга. Чтобы найти их, выполните следующий поиск в Интернете:

• «Инвестиционная недвижимость« под ключ »в г. . . », За которым следует государство или рынок, на который вы смотрите в

В зависимости от размера рынка вы найдете от нескольких сотен тысяч до почти миллиона результатов поиска. Честно говоря, не все результаты будут для веб-сайта инвестиционной недвижимости.Некоторые ссылки будут с форумов, таких как BiggerPockets или Roofstock Blog.

Поиск дома под ключ с арендаторами с использованием этого метода может быть почти таким же утомительным, как и использование MLS. Это может быть хорошим способом узнать о местном рынке, но в списках недвижимости часто не хватает важной информации, такой как проформы собственности и рейтинги районов.

Roofstock облегчит вашу жизнь инвестору в арендную недвижимость, упростив поиск дома с арендатором.В любой момент времени на Roofstock Marketplace можно найти сотни домов для аренды на одну семью на некоторых из самых популярных рынков для инвесторов в США

Вы можете отфильтровать поиск домов с арендаторами по множеству критериев, например:

• Минимальный ремонт
• Более высокая урожайность
• Высшая оценка
• 1% правило

Ключевая финансовая информация, включая рыночную арендную плату, ставку капитализации, общую доходность и оценку района, включена для каждого перечисленного дома.Когда вы найдете интересующий вас дом, вы можете нажать на профиль собственности, чтобы увидеть:

• Подробные фотографии и информация об имуществе
• Обзор финансовых результатов
• Информация об аренде
• Плюс подробный отчет, который позволяет настраивать прогнозы для оценки инвестиционной стоимости с течением времени

Аренда переходит вместе с собственностью так же, как сервитуты и заветы.Это означает, что вы не можете изменять договор аренды, повышать арендную плату (если договор аренды не позволяет вам это делать) или удалять арендатора.

Права арендаторов различаются от штата к штату, и иногда в разных городах или муниципалитетах одного штата действуют свои собственные уникальные правила в дополнение к законам штата. Американская ассоциация владельцев квартир издает интерактивную карту, чтобы помочь вам найти законы о найме домовладельцев в каждом из 50 штатов.

Вот краткий обзор некоторых общих прав арендаторов, о которых следует знать, прежде чем покупать дом вместе с арендаторами:

• Разумное уведомление — обычно за 24-48 часов — требуется до того, как владелец, управляющий недвижимостью или продавцы войдут в собственность, за исключением чрезвычайных ситуаций
• Предоставьте уведомление о том, что вы не собираетесь продлевать договор аренды за 30-60 дней до истечения срока аренды, даже если аренда является помесячной
• В некоторых штатах требуется, чтобы владелец платил арендатору плату за переезд, если договор аренды не продлен
• В других штатах разрешено включать в договор аренды жилого помещения пункт «наличные за ключи», который позволяет владельцу предлагать арендатору деньги в обмен на ранний выезд
• Право на возврат залога при выезде арендатора
• Арендатор имеет право подать иск в суд мелких тяжб, если залог не возвращается или арендодатель не обслуживает имущество.
• Некоторые местные законы, например Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA) в Вашингтоне, округ Колумбия.C., потребовать от собственника предоставить арендатору право преимущественной покупки дома, если он продается

Вот список того, что вы должны получить от продавца до и сразу после закрытия:

• Документация для предоплаты арендной платы, суммы внесенного гарантийного депозита и перевода залога на ваш счет
• Отчет с подробным описанием состояния дома до въезда арендатора в дом
• Полный файл арендатора, включая оригинал договора аренды, подписанный арендодателем и арендатором, заявление арендатора, кредитный и биографический отчет, а также проверки рекомендаций
• Сообщите арендатору, если арендная плата будет производиться на новый адрес, и предоставьте арендатору обновленную контактную информацию, если вы меняете компании по управлению недвижимостью.