Покупка квартиры на первичном рынке: Первичный рынок жилья | Управление городского развития КГО

Содержание

Правила покупки новостройки — База знаний BN.ru

Первый вопрос, который решает для себя человек, твердо намеренный улучшить жилищные условия, – на каком рынке предпочтительнее покупать недвижимость: на первичном или на вторичном. В обоих вариантах есть свои плюсы и минусы.

Как выбрать квартиру на первичном рынке

Покупка квартиры, таунхауса или коттеджа на первичном рынке имеет как минимум три очевидных преимущества перед сделкой на вторичке. Строящиеся объекты дешевле готовых. У них нет «истории» – ими никто не владел до вас, и, соответственно, они чисты с юридической точки зрения. Наконец, пакет документов на них, как правило, уже готов, и застройщик или действующий от его имени продавец могут подписать договор буквально в один день. Конечно, при условии, что покупатель готов оплатить покупку в оговоренный срок.

Позитивные моменты уравновешиваются специфическими рисками, которых нет на вторичном рынке. Строительная компания может не сдать объект в срок: в Петербурге известны прецеденты, когда покупатели ждали новоселья более пяти лет.

В самом плохом случае застройщик вовсе обанкротится и оставит клиентов без жилья и без денег. Тем не менее десятки тысяч покупателей ежегодно заключают договоры о покупке строящегося жилья и получают свои квартиры в срок.

Если вы решили присоединиться к когорте не страшащихся рисков новоселов, то следующим шагом становится выбор локации, в которой будет расположено покупаемое жилье. Как правило, предпочтительный район определен заранее: люди стараются поселиться в знакомой и привычной части города, ближе к работе, школе, в которую ходит ребенок, или к месту жительства родителей. При этом каждый район разделен на территории, ценность и комфорт которых весьма разнятся.

Понятно, что большинство из нас мечтает жить поближе к метро, подальше от автомобильных дорог и желательно рядом с парком. Но цены на квартиры в жилых комплексах с лучшей локацией обычно намного выше, чем в новостройках в отдаленных спальниках этого же района. На этом этапе следует определиться с оптимальным соотношением цены и качества.

Не забывайте, что по одной и той же цене могут продаваться, скажем, двухкомнатная квартира в почти достроенном доме и трехкомнатная на стадии котлована. Но в первом случае вероятность получить новое жилище в срок, несомненно, выше.

Как проводить сравнительный анализ новостроек из шорт-листа, советовать не будем. Каждый оценивает жилые комплексы в соответствии с собственными критериями: для одного принципиальным моментом станет площадь и планировка квартиры, для другого – наличие удобной автомобильной развязки рядом с домом, для третьего – школы и детские сады в пешей доступности. А вот к застройщикам следует присмотреться внимательно – прежде всего оценить их надежность.

Варианты договора на покупку новостройки

Следующим важным моментом должна стать форма договора, по которой вам предлагается купить квартиру в понравившемся доме. Настоятельно советуем отмести все нелегитимные варианты оформления отношений с застройщиком. Наиболее предпочтителен договор долевого участия в строительстве объекта в соответствии с ФЗ-214.

Вполне законны и допустимы договоры паенакопления ЖСК и цессии (покупки квартиры по переуступке от третьих лиц). Оба эти варианта приемлемы, но не лишены подводных камней, так что следует внимательно изучить возможные риски и тексты документов до подписания.

Варианты оплаты новых квартир

Наконец, последнее – но не по значимости – решение: каким образом вы будете оплачивать приобретаемую недвижимость? Покупатели, готовые внести всю сумму полностью или взять ипотечный кредит, находятся в наилучшем положении – продавцы, как правило, предоставляют им скидку в 10-20% от базовой стоимости объекта. Остальным доступны рассрочка от застройщика, а иногда – покупка нового жилья по программе трейд-ин, с зачетом старой квартиры.

Еще один совет: поинтересуйтесь, как эксперты оценивают состояние рынка. Если спрос находится на спаде, продажи идут вяло, то следует проявить терпение и месяц-другой подождать специальных предложений на заинтересовавшие объекты. Как правило, многие застройщики проводят акции к праздникам, например, рождественско-новогоднюю распродажу. Кроме того, интересные цены предлагаются на первые и последние квартиры в доме.

Самые безопасные и самые рискованные схемы покупки квартир на первичном рынке

На рынке первичной недвижимости в Киеве существует много способов покупки квартир в новостройках. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какой способ покупки более безопасный.

Риски есть всегда

Какой бы способ покупки квартиры в новостройке вы не выбрали всегда остаются риски.

«Особенностью приобретения жилья в новостройках является то, что

квартира покупается до завершения строительства, а это определяет основные риски для покупателя. Ведь квартиры, как объекта недвижимости и как объекта гражданско-правового оборота, еще не существует и юридически (разница лишь с учетом некоторых нюансов, характерных для тех либо иных договорных механизмов, используемых застройщиком) покупается имущественное право на получение или приобретение жилья в будущем. Уплатив деньги, покупателю остается рассчитывать лишь на порядочность застройщика и на наличие у него достаточных административно-финансовых  ресурсов для преодоления всех возможных проблем на тернистой ниве градостроительства», – акцентирует управляющий партнер JN Legal Ян Левитас.

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева (апрель 2021 г.)

По его словам, в настоящее время используются различные договорно-правовые конструкции приобретения жилья в новостройках. 

Виды договоров на покупку квартир в новостройке

  • предварительный договор, 
  • договор  купли-продажи имущественных прав, в т.ч. с использованием деривативов, 
  • договор участия в ФФС, 
  • инвестиционный договор, 
  • договор паевого участия и др. 

Все они имеют свои особенности, существенные условия, требования к форме и нотариальному удостоверению, предусматривают заключение договора непосредственно с застройщиком или с привлечением своего рода посредников (венчурных фондов, управителей, делегированных заказчиков и т. п.).

«Утверждать какие из них безопасные или более рисковые – невозможно, да и неправильно, поскольку одна и та же договорная конструкция в каждом конкретном случае может определять различные риски в зависимости от правового статуса земельного участка, на котором проводится строительство, градостроительных ограничений застройки, проектной документации и разрешительных документов на выполнение работ, статуса и реноме застройщика и иных лиц, задействованных в схеме продаж, условий продажи, прописанных в договоре, их прозрачности и паритетности и т.п.», – говорит эксперт.

Независимо от вида положения договора должны содержать:

  • ссылки на документы, определяющие право на застройку;
  • четкие идентифицирующие признаки будущей квартиры;
  • согласованную цену и порядок ее оплаты;
  • срок ввода дома в эксплуатацию;
  • срок и порядок передачи квартиры;
  • гарантийные сроки;
  • ответственность застройщика за невыполнение своих обязательств;
  • процедура и сроки выдачи застройщиком документов для регистрации права собственности;
  • возможность досрочного разрыва договора, порядок и условия возврата денег.

Статья по теме: Покупка квартиры по переуступке прав – риски и выгоды

«Все застройщики «выписывают» условия договоров под себя, создавая тем самым правовые основания для возможного увиливания от ответственности за допущенные нарушения (несвоевременное или некачественное выполнение работ и т.п.). Не стоит идти на поводу у работников отдела продаж, заявляющих о невозможности внесения в якобы «шаблонные» формы договоров каких бы то ни было изменений или вообще об отсутствии для этого каких либо оснований и предпосылок», – советует Ян Левитас.

«Наиболее безопасным способом покупки квартиры в новостройке является покупка уже зарегистрированного объекта. Иначе говоря, когда строительство было завершено, дом сдан в эксплуатацию и квартира зарегистрирована на праве собственности за первым хозяином. Более-менее безопасным способом является участие в кооперативе. Наиболее рискованные способы покупки квартиры в новостройке связаны со схемами покупки ценных бумаг, которые в будущем погашаются в обмен на недвижимое имущество, и покупка через предварительный договор купли-продажи, который не заверяется нотариально.

 Важно обращать внимание на репутацию и имидж застройщика. Ведь многие проверенные застройщики также используют «мутные» схемы продажи квартир с целью оптимизации собственного налогообложения», – говорит адвокат ЮК RIYAKO&PARTNERS Николай Максимов.

Самый законный способ покупки квартиры в новостройке

Самый надежный способ покупки квартиры на первичном рынке – это участие в фонде финансирования строительства. Инвестор платит деньги в Фонд, который не зависит от застройщика (в теории) и финансирует строительство. В случае, если застройщик не выполняет обязательства, Фонд может поменять строительную компанию и достроить объект.

Способ покупки квартиры через ФФС прописан в Законе «Об инвестиционной деятельности», поэтому имеет под собою юридическую силу. В этом же законе указаны другие виды финансирования: фонды операций с недвижимостью, целевые облигации, институты совместного инвестирования (венчурные фонды) и другие.

Статья по теме: Сколько платят за коммуналку жители новостроек: за что им приходится доплачивать

Предварительные договора по покупке квартир в новостройках и смешанные договора регулируются Гражданским кодексом и смежными законами, поэтому в этом случае инвестору стоит надеяться в первую очередь на добросовестность застройщика и имидж компании на рынке.

В любом случае эксперты рекомендуют обращать внимание на репутацию застройщика, количество построенных им домов, нет ли судебных разбирательств в его отношении и смотреть на динамику строительства дома, в котором планируете покупать квартиру.

Формы договоров на первичном рынке недвижимости — Инграфикон

Текст ©Инграфикон

Если бы на рынке новостроек все работали по одной стандартной форме договора, у дольщиков бы не было опасений, а у юристов на все был бы заготовлен ответ. В реалии все не так. Допустимых для использования застройщиками форм договоров как минимум 5, их формы не унифицированы, поэтому по факту каждый застройщик разрабатывает свою форму, которая удобна для продажи конкретного объекта в конкретный момент времени.

Общие характеристики договорных форм мы постарались свести воедино, чтобы будущим или настоящим дольщикам стало понятнее, а, может быть, и спокойнее.

Форма договора:

ДДУ (договор долевого участия) или ДУДС (договор участия в долевом строительстве)

Характеристика формы договора:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Используется как при реализации квартир, так и апартаментов.

Законодательная база:

214 ФЗ — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Преимущества:

1.Государственная регистрация сделки на этапе заключения договора → отсутствие риска двойных продаж.

2.С 01 января 2013 года — страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик может вступить в общество взаимного страхования, застраховать свою ответственность в страховой компании, либо получить поручительство банка.

3.Как правило, прямая цепочка при заключении договора: Застройщик → Дольщик.

4.Возможность получить неустойку при срыве сроков сдачи объекта. По истечении 2-х месяцев после заявленного в договоре срока дольщик имеет право в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. А застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства со штрафными санкциями (% от суммы договора в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).

5.Деньги дольщик оплачивает только после регистрации договора в органах юстиции (Росреестр).

Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами при оплате.

Недостатки:

Нет единой унифицированной формы договора. Как следствие, каждый конкретный договор может не содержать в себе полный и обязательный состав условий: срок сдачи (должна быть указана конкретная дата, а не квартал), срок передачи объекта дольщикам, условия оплаты ОН, условия оплаты коммунальных платежей (с какого момента дольщик обязан их уплачивать сам), гарантийный срок ОН.

Риски:

Банкротство Застройщика, но при этом постановка в реестр обманутых дольщиков и взыскание долга в приоритетном порядке по отношению к конкурсным кредиторам (210 ФЗ – закон о защите обманутых дольщиков).

Дополнительно:

Также на рынке встречается Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор цессии) (ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). Уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства

Форма договора:

ПЖСК (Потребительский жилищно-строительный кооператив)

Характеристика формы договора:

Добровольное объединение граждан на основе членства с целью улучшения жилищных условий, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. Единственным учредительным документом объединения является Устав ЖСК, в котором должны содержаться: порядок распределения доходов ЖСК, ответственность членов ЖСК.

Законодательная база:

Схема предусмотрена 214 ФЗ; Гл. 11 Жилищного кодекса РФ; ст. 116, ст. 218 ГК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».

Преимущества:

  1. Рабочая (особенно для рынка Екатеринбурга) схема приобретения жилья. На сегодняшний день широко кредитуется ипотечными банками.
  2. Стоимость квартир, реализуемых по данной схеме, может быть на 10-15 % ниже аналогичных объектов, реализуемых по ДДУ.
  3. Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами.
  4. По мнению некоторых экспертов при данной схеме у Застройщика больше шансов вовремя достроить ОН, т.к. он может привлекать средства пайщиков уже на нулевой стадии, даже не имея полного пакета разрешительной документации. Как следствие – бОльшая финансовая маневренность Застройщика.

Недостатки:

  1. Дополнительные затраты в виде вступительного взноса, размер которого определяет кооператив.
  2. Как правило, член кооператива (пайщик) даже не знаком с документами кооператива, подписывает доверенность на представление своих интересов в ЖСК на представителя Застройщика.
  3. У пайщиков право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат.
  4. Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи пайщика с застройщиком. Регламентируются только отношения с кооперативом, который в большинстве случаев является инвестором проекта.
  5. Фактическое отсутствие защиты от двойных продаж (из-за отсутствия гос. регистрации договора).
  6. Покупка не гарантирует конкретные сроки завершения строительства и передачиквартиры, даже если они прописаны в договоре.У пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков /неустойки при невыполнении условий договора.
  7. Не все участники сделки дают согласие на покупку квартиры по данной схеме (в частности, при участии в сделке детей, органы опеки и попечительства могут не согласовать подобную схему)

Риски:

  1. Право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, куда при желании можно внести изменения:- решение общего собрания ЖСК о внесении дополнительных взносов;
    — обязанность участвовать в покрытии убытков организации;
    — возможности исключения пайщика;
    — возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;- сложность расторжения договора и возврата средств, особенно если затруднительный порядок расторжения предусмотрен внутренними документами кооператива.
  2. К старту продаж могут быть не готовы разрешительные документы на объект, соответственно не ясна правомерность строительства объекта недвижимости в принципе.
  3. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива, т. е. члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство (хотя этот факт может рассматриваться и как положительный, т.к. это дает возможность, хоть и своими силами достроить объект).

Форма договора:

ПДКП (предварительный договор купли- продажи)

Характеристика формы договора:

Это обязательство заключить в определенный срок и на оговоренных условиях основной договор (договор купли-продажи). Компания-инвестор берет на себя обязательство по завершении строительства и оформлении объекта в свою собственность заключить с покупателем основной договор, по которому жилье перейдет в его собственность. При такой схеме покупатель — физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Часто в качестве инвестора (т.е. собственника) выступают ЗПИФНы[1] в лице УК.

Законодательная база:

Ст. 429 ГК РФ

Преимущества:

1.Зачастую в рамках данной формы Застройщики предлагают привлекательные схемы оплаты: ПВ – при заключении договора; остаток (до 80% от стоимости квартиры) после подписания основного договора. А это, как минимум, рассрочка на строительный цикл.

2.Т.К. фактически инвесторами являются не физ. лица (конечные покупатели), а, например, ЗПИФН, шансов достроить объект своевременно гораздо больше. Застройщику гарантировано поступление денежных средств независимо от динамики и объема продаж.

Недостатки:

1.При заключении договора у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется.

2.Как правило, отсутствие у Застройщика всей разрешительной документации на ОН при открытии продаж.

3.Длительный период оформления квартиры в собственность.
Зачастую уже после заселения:
→ без оформления права собственности невозможно прописаться и соответственно воспользоваться всеми соц. преференциями (больницы, школы, дет.сады и т.д.)
→ повышенный % по ипотеке до оформления права собственности (так называемый инвест. период).

4.Ограниченное количество банков предоставляют ипотечные займы на покупку квартиры по данной схеме, и получить кредит оказывается сложнее, т. к. банк может запросить доп. обеспечение (поручительство 3-х лиц, залог имеющейся недвижимости).

5.Некоторые юристы ставят под сомнение допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по данному договору (Застройщик не имеет права брать деньги до заключения Основного договора), поэтому возникают дополнительные юридические схемы (авансирование и т.д.).

Риски:

После заключения договора покупатель не является владельцем квартиры, а только может рассчитывать на оформление договора купли-продажи в будущем на определенных условиях. То есть, выплатив полную стоимость жилья, человек не получает права собственности. Более того, при некоторых условиях договор может быть признан недействительным, поскольку законодательство требует четкого описания объекта договора, что не всегда возможно, особенно когда объект находится на ранней стадии.

Форма договора:

ДКП (договор купли-продажи)

Характеристика формы договора:

Договор применяется при реализации объекта недвижимости, сданного в эксплуатацию. Право собственности продавца (Застройщика) на момент заключения договора зарегистрировано в ЕРГП.

Преимущества:

  1. Минимальные риски, т.к. приобретается готовый объект.
  2. Государственная регистрация договора при заключении.
  3. Приобретение готового жилья:
    → возможность сразу использовать объекта недвижимости по назначению;
    → возможность выбрать оптимальный ипотечный займ (распространяются банковские продукты для вторичного рынка недвижимости).
  4. Покупатель точно знает, что он приобретает (может оценить качественные характеристики ОН)

Недостатки:

Стоимость такого объекта недвижимости, как правило, гораздо выше, чем при покупке того же жилья на инвестиционном этапе (во время строительства).

Форма договора:

Договор инвестирования (соинвестирования)

Характеристика формы договора:

Договор, в котором одна сторона (Инвестор), передает денежные средства, а вторая (Заказчик), вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

Законодательная база:

ГК РФ, ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции ФЗ №22 от 2 января 2000 г).

Недостатки:

  1. Большинство юристов склоняется к тому, что физическое лицо (не индивидуальный предприниматель) НЕ может быть субъектом инвестиционной деятельности по 39 ФЗ. Закон регулирует отношения, связанные с инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений — вложений в основные средства. А «основные средства» — это термин, предусмотренный законом «О бухгалтерском учете». Физическое лицо бухгалтерского учета не ведет, хотя экономически, конечно, осуществляет капитальные вложения.
  2. После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) Застройщики не имеют права привлекать физических лиц по договорам инвестирования. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в том случае, если разрешение на строительство инвестируемого объекта получено до 1 апреля 2005 г.

Риски:

Для Инвестора (физического лица) важно, чтобы договор подпадал под действие закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. От 30.12.2001). Поэтому в договоре необходимо подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Форма договора:

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Характеристика формы договора:

Аналог предварительного договора. Предметом договора могут выступать апартаменты и земельные участки (в случае, если в момент заключения договора границы последнего не определены)

! Но нормы не распространяются на договоры о привлечении денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию

Законодательная база:

п. 2 ст. 455 ГК РФ, параграф 7 главы 30 ГК РФ

Преимущества:

  1. По сравнению с предварительным договором – данная форма является основным договором, т.е. предусматривает возникновение прав в отношении ОН, а не просто право на заключение Основного договора по факту завершения строительства.
  2. Абсолютно легитимная схема. Допускается заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП.

Недостатки:

1.Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и гос. регистрации не подлежит → опасность двойных продаж.

2.Однозначного толкования в судебной системе нет, в случае возникновения спорных вопросов – решение будет зависеть от каждого конкретного случая и территориального судебного органа.

Риски:

1.Суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

2.В случае банкротства Застройщика на покупателя не распространяется закон о защите обманутых дольщиков.

Эпилог

На первичном рынке недвижимости могут использоваться и иные схемы, не описанные в данном обзоре: коммандитное товарищество, вексельная схема. Их легитимность вызывает много вопросов, поэтому на рынке Екатеринбурга данные схемы практически не встречаются.


[1] ЗПИФН – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Покупка квартиры на первичном рынке: как проверить застройщика

Офис противодействия рейдерству продолжает серию публикаций — практические советы от экспертов Офиса для граждан, которые планируют приобрести недвижимость. О покупке жилья на вторичном рынке читайте здесь

В этот раз рекомендации будут интересными для тех, кто инвестирует собственные средства в квадратные метры в новостройке.

Четыре универсальных рекомендации от экспертов Офиса противодействия рейдерству, которые стоит учесть перед заключением инвестиционного договора с застройщиком, чтобы избежать проблем с недвижимостью в будущем.

Рекомендация 1. Убедитесь в надежности деловой репутации застройщика.

После выбора застройщика, проверьте его в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. Эта опция — бесплатная, поиск осуществляется по нескольким критериям:

— полному или сокращенному наименованию юридического лица;
— кодом ЕГРПОУ.

Такой поиск позволит узнать детальную информацию о юридическом лице, в частности: когда была создана компания, какой размер ее уставного фонда, кто ее основатели, какие виды деятельности она может осуществлять.

Насторожить может информация относительно открытия исполнительного производства относительно юридического лица.

Читайте также: Мошеннические схемы с недвижимостью

Рекомендация 2. Проверьте, не находится ли компания застройщика в процедуре банкротства.
Такой мониторинг также можно осуществить самостоятельно. Источником информации в этом случае будет вебпортал «Судебная власть Украины» . Здесь же можно проверить, не был ли застройщик участником судебных производств.

Проверить застройщика перед покупкой квартиры и поставить его на мониторинг можно также с помощью сервиса CONTR AGENT

Рекомендация 3. Получите информацию о наличии у строительной компании всей необходимой разрешительной и проектной документации.

Для этого необходимо обратиться уже в отдел продаж для получения информации о наличии у застройщика всей необходимой разрешительной и проектной документации, или же «вооружиться» соответствующими данными, зайдя на сайт строительной компании (но такая информация не всегда публикуется на официальных интернет-ресурсах застройщика).

Важно узнать, есть ли у застройщика, в частности, такие документы:

— лицензия на осуществление хозяйственной деятельности по строительства многоквартирных домов;
— разрешение на выполнение соответствующих строительных работ;
— проектные документы на дом или жилищный комплекс и их экспертиза.

Также стоит убедиться в действительности этих документов. Например, выяснить, не аннулирована ли соответствующая лицензия или же разрешение на выполнение строительных работ. Для этого нужно зайти на вебпортал Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины и проверить указанные документы в Реестре выданных лицензий и Реестре строительной деятельности.

Что необходимо сделать перед покупкой недвижимости на рынке первичного или вторичного жилья — читайте также в консультации от юриста ЮКК «Де-юре» Елены Коробенко: Покупка квартиры : что и как нужно проверять?

Рекомендация 4. Узнайте информацию о земельном участке, на котором планируется возвести дом или жилой комплекс.

Для этого нужно воспользоваться еще одним полезным информационным ресурсом — Публичной кадастровой картой Украины.
Поиск земельного участка осуществляется по трем параметрам:
— кадастровому номеру;
— населенному пункту;
— координатам.

Такой мониторинг поможет выяснить целевое назначение земельного участка (важно, чтобы он был предназначен именно для жилой застройки, на которой разрешено возведение многоквартирных домов), а также к какому типу собственности он относится.

Если идет речь о земельном участке, который находится в коммунальной собственности, дополнительно можно узнать информацию о праве собственности и вещных правах на него.
Для получения бесплатного доступа к этой информации нужно пройти авторизацию и идентификацию (с использованием ЭЦП или другого альтернативного средства идентификации лица) на вебпортале Госгеокадастра.

Контролировать данные относительно вашего недвижимого имущества можно с помощью сервисов SMS- МАЯК, которые сообщают не только об изменениях, которые состоялись в реестре, но и о попытках внести такие изменения.

Опасности покупки квартиры в Рязани на первичном рынке

Разумеется, у покупки жилья в новостройке Рязани есть множество преимуществ. Новые дома зачастую отличаются лучшим качеством постройки и улучшенной планировкой, в них проведены новые коммуникации, все подъезды и помещения в хорошем состоянии, а соседи, как правило, сравнительно культурные и обеспеченные люди. К тому же, строительные компании Рязани предлагают множество вариантов участия в долевом строительстве, что позволяет купить жильё по меньшей стоимости. Однако, идеальных вариантов, как известно, не существует, поэтому есть риск столкнуться с некоторыми проблемами, о которых мы и поговорим в этой статье.

Чем опасна покупка квартиры в новом доме?

Одна из часто встречающихся опасностей – банкротство застройщика. В этом случае покупатели квартир в новостройке Рязани должны будут создать жилищный кооператив, перевести на него необходимые права, собрать недостающие средства, самостоятельно найти подрядчика и завершить строительство.

Другая серьёзная проблема – отсутствие у строительной компании Рязани, ведущей строительство, разрешения на землю. В этом случае обладающее разрешением третье лицо может подать иск, по которому дом, в случае выигрыша, будет признан его собственностью. Схожая проблема – нахождение участка в залоге. В том случае, если застройщик не может погасить долг, залогодержатель вправе взыскать данную новостройку Рязани в исковом порядке.

Не забывайте о том, что продавцом квартир в новостройке Рязани может выступать как застройщик, так и инвестор. В случае присутствия такого рода посредников нужно особенно тщательно ознакомиться с правами застройщика и оплатой их договоров.

Уже после того, как вы приобрели квартиру в Рязани, можно столкнуться с некачественным выполнением отделочных работ. В том случае, если договор был заключен по ФЗ №214, в течение пяти лет покупатель вправе заявить о недобросовестном выполнении, однако доказать то, что в возникновении дефекта виноват именно застройщик, порой бывает непросто.

Сдача новостройки в эксплуатацию может задержаться, поэтому не следует раньше времени прекращать арендные отношения или готовиться освобождать прежнее жильё. Кроме того, сложности с регистрацией нового дома так же могут стать препятствием для переезда. В итоге с момента оплаты до момента фактического переселения может пройти довольно солидный отрезок времени.

Кроме того, если вы приобрели квартиру в Рязани в новом микрорайоне, какое-то время придётся мириться с отсутствием качественной инфраструктуры.

Как избежать излишних проблем при покупке жилья в новостройке Рязани?

Основным залогом успешной и выгодной покупки является надёжность строительной компании Рязани, у которой вы приобретаете жильё, поэтому отнестись к её выбору следует максимально ответственно. Не доверяйте застройщикам, которые предоставляют неполную информацию, не соглашайтесь на чрезмерно дешёвые варианты, особенно тщательно проверяйте те компании, которые находятся на рынке недвижимости в течение недолгого срока.

Дистанционная покупка квартиры. Что нужно знать?

По этой причине, многие иногородние покупатели выбирают дистанционный способ приобретения квартиры в Тюмени, главным преимуществом которого, несомненно, является экономия финансов и времени.

Самое важное при покупке квартиры в другом городе – убедиться в том, что застройщик надежный, а квартира и жилой комплекс подходят под ваши требования. Узнайте, как проверить застройщика и быть уверенным в надежности сделки и качестве приобретаемого жилья. А наши специальные материалы «Найти квартиру своей мечты», «Новостройка или вторичка? Что выбрать?», «Инфраструктура новостроек: как понять, что жилой комплекс вам подходит?» помогут вам найти идеальную квартиру в достойном вас жилом комплексе.

Тем, кто не знаком с городом и хочет узнать о Тюмени как можно больше полезной информации для выбора жилья, мы рекомендуем прочитать материалы «Где лучше купить квартиру в Тюмени?», «Топ-10 новостроек Тюмени в 2019 году. Какие дома сдадут?». Благодаря им вы сможете познакомиться с районами города и лучшими тюменскими жилыми комплексами.

Порядок проведения сделки

Итак, вы определились с районом города и новостройкой и выбрали дистанционный способ покупки жилья. Далее сценарий такой:

  1. Сделайте копию паспорта и отправьте его застройщику.

  2. Застройщик проверяет документ и готовит договор, где указаны ваши данные, и условия сделки. Затем, он отправляет документ вам на электронную почту для ознакомления.

  3. Ваша задача – внимательно проверить договор, и в случае если вас всё устраивает, вы должны сделать три копии документа (вам, застройщику и регистрационному органу) и подписать их.

  4. После – необходимо оплатить государственную пошлину. В ближайшем отделении МФЦ вам подскажут реквизиты для оплаты.

  5. Далее оформляется доверенность на юриста застройщика (шаблон вы можете запросить у специалиста отдела продаж строительной компании). Это нужно для того, чтобы ваши интересы были защищены в регистрационных учреждениях.

  6. Собираете пакет необходимых документов (три копии договора, квитанция об уплате госпошлины, доверенность на юриста) и отправляете сервисом экспресс-доставки в адрес строительной компании.

  7. Застройщик подписывает документы со своей стороны и сдает их в Росреестр. В среднем регистрация занимает 4-5 дней.

  8. После того, как зарегистрированный договор готов и получен, застройщик отправляет вам экземпляр.

  9. Регистрацию договора можно проверить на сайте Росреестра. А после того, как договор окажется у вас, вам предстоит оплатить установленную в документе сумму любым удобным для вас способом на счет строительной компании.

  10. Поздравляем, вы обладатель новой квартиры!

Первичный рынок квартир в Ростове-на-Дону. Квартиры в новостройках.

 Новостройки. Новые дома. Квартиры в новостройках. Купить квартиру в новостройке. Первичный рынок квартир. Первичное жильё в Ростове-на-Дону.


Новостройки
в Ростове-на-Дону

Без комиссии агентству


для клиентов «Альфа Дон центр недвижимости»


Недвижимость
на любой вкус!

25 лет на рынке недвижимости

ООО»Альфа-Дон центр недвижимости»

Бесплатные консультации специалистов

Специалисты «Альфа-Дон центр недвижимости» могут проконсультировать Вас по цене объектов, помогут найти продавца или покупателя.

Гибкая система скидок

Проконсультироваться по вопросам, связанным с покупкой, продажей, арендой недвижимости, вы можете в любом из наших офисов.

Используйте


— жилищный
— военный
— ветеранский
— материнский

Сертификаты на приобретение жилья

Оформление и регистрация самостоятельно подобранных вариантов

Мы делаем процесс оформления сделки с недвижимостью безопасным, комфортным и необременительным.

  Полное сопровождение сделки

Компания стремится к тому, чтобы обеспечить правовую безопасность каждого элемента. Всем клиентам нашей компании, оказываются только качественные, профессиональные услуги.

         Элитная недвижимость

Мы заботимся не только о безупречном качестве предлагаемого элитного жилья, но и о высоком уровне обслуживания клиентов. Наш сайт поможет узнать о новых предложениях и детально рассмотреть все объекты.

Контакты

«Альфа-Дон центр недвижимости»

Ростов-на-Дону

ул. Б. Садовая, 59 

тел. 300-09-09
тел. 267-00-01

Группа компаний
«Южная Cтолица»

Продажа участка

130 000 тыс. руб

Продажа участка

190 000 тыс. руб

Продажа квартир в новом жилом комплексе

Батайск/СЖМ
Без комиссии

Ипотека, сертификаты,
материнский капитал.

300-09-09

Приватизация квартир | Оформление и регистрация самостоятельно подобранной недвижимости | Разрешение на перепланировку квартиры | Помощь в получении ипотеки, сопровождение сделки с ипотечным кредитом | Узаконение самовольной перепланировки квартиры

Позвоните нам, или задайте свой вопрос на сайте. Мы работаем каждый день и готовы бесплатно проконсультировать вас по любым интересующим Вас вопросам.

Продавая свой объект с помощью нашей компании, Вы можете быть уверены, что сможете это сделать в оптимальные сроки и по наиболее выгодной для Вас цене.

Фото:S м2ПараметрыРайонЦена

 

Первичное жилье (первичка) – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства.

Первичное жильё в Ростове-на-Дону

По данным аналитиков цены на вторичном рынке жилья Ростова-на-Дону немного выше, чем на первичном рынке. И это вполне логично. Ведь далеко не многие покупатели, имея в наличии необходимую сумму денег, захотят откладывать переезд на длительный срок. Многие, имея деньги на руках, хотят решить свой жилищный вопрос в кратчайшие сроки. И из этого желание появляется, повышенный спрос на вторичное жилье Ростова-на-Дону.

К тому же покупка квартиры в новостройках, сопряжена с определёнными рисками, так как данное жильё существует только на бумаге, и сделка очень часто осуществляется напрямую, без квалифицированной помощи, которую в случае необходимости может оказать компания «Альфа-Дон».

В России только 10% квартир в новостройках продается уже с готовой отделкой, что говорит о будущих затратах на отделку большинства покупателей первичной недвижимости.

Так же, первичное жилье оказывается дешевле, за счет  заинтересованности застройщика в привлечении инвестиций, на разных этапах строительства объекта. Застройщик готов пойти на некоторые уступки в ценовой политике, ради привлечения дополнительных средств, для строительства объекта.

По мнению специалистов, самый большой риск для покупателей квартир в новостройках – это затягивание сроков строительства или недострой здания.

Преимущества первичного рынка квартир:
  • Низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка).
  • Более современные и просторные планировки квартир и лестничных клеток.
  • При покупке, возможен выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.
  • Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые.
  • Новые, более надежные инженерные коммуникации в квартире (электропроводка, телефония, оптоволокно, водопровод, отопление, канализация,).
  • Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.
  • Полное отсутствие юридических рисков, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторичного жилья»).
  • Наличие дополнительных элементов общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства

Недостатки первичного рынка квартир:

  • отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»).
  • в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой.
  • длительный срок заселения после уже проведенной оплаты (от полугода до нескольких лет).
  • отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), Это сулит собственнику значительными затратами на отделку купленной квартиры на первичном рынке.
  • длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум в течение нескольких месяцев, а то и лет.
  • временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры (при комплексной застройке новых микрорайонов).

Контакты

«Альфа-Дон центр недвижимости»

Ростов-на-Дону

ул. Б. Садовая, 59 

тел. 300-09-09
тел. 267-00-01

Группа компаний
«Южная Cтолица»

Недвижимость от застройщика или со вторичного рынка — сложный выбор?

Многие люди, желающие приобрести свою первую квартиру, сталкиваются с непростым выбором квартиры от застройщика или, может быть, на вторичном рынке. На что стоит обратить внимание при выборе собственной квартиры? В чем преимущества и недостатки квартиры на первичном рынке по сравнению с квартирой на вторичном рынке?

Вторичный рынок и первичный рынок — различия в определении

Под «первичным рынком» принято понимать новые, никогда не использовавшиеся квартиры, дома или коммерческие помещения. Новые свойства обычно строит застройщик. Люди, решившие купить недвижимость на первичном рынке, часто имеют широкий диапазон дат для ввода новых инвестиций в сервис. Однако время ожидания часто зависит от того, на каком этапе покупатель решает купить квартиру или дом. Если время не имеет значения, можно покупать квартиры, когда строительство находится на стадии «ямы в земле». Чаще всего квартиры первичного рынка находятся в эталоне застройщика, то есть под самостоятельную планировку.

Вторичный рынок — это недвижимость, у которой уже есть владелец, когда она поступает в продажу.Каждый последующий покупатель дома или квартиры покупает его на вторичном рынке. Даже когда квартира была куплена у застройщика несколькими неделями ранее. Вторичный рынок часто также называют рынком «подержанных». Недвижимость на вторичном рынке в основном продается с отделкой, а часто и с мебелью. Если покупатель хочет, чтобы квартира на вторичном рынке обставлялась «по-своему», он должен учитывать ремонт, который может повлечь дополнительные расходы. Поэтому цена квартиры на вторичном рынке часто должна включать значительные затраты на ремонт.В случае недвижимости со вторичного рынка следует также учитывать разную степень износа здания, что влияет на стоимость содержания недвижимости.

Преимущества квартиры от застройщика

Часто самым большим преимуществом недвижимости на первичном рынке является ее новизна. Первый владелец имеет полное и наибольшее влияние на обустройство собственности. Для большинства покупателей самым большим плюсом является новизна этой недвижимости.Благодаря этому новый владелец может быть уверен, что в квартире нет неисправностей, вызванных предыдущими хозяевами. Покупка квартиры у застройщика также облегчает внесение изменений, например путем изменения расположения перегородок.

В случае каких-либо нарушений в собственности, застройщик обязан их устранить.

Человек, покупающий квартиру на первичном рынке, также может часто вносить изменения в дизайн застройщика (например, менять комнаты или перегородки). Недвижимость на первичном рынке может быть свободно обставлена ​​без необходимости избавляться от старого оборудования.

Квартиры от застройщика построены с применением современных энергосберегающих технологий по привлекательной цене. В результате квартиры первичного рынка соответствуют все более высоким стандартам.

Недостатки квартиры от застройщика

Несмотря на множество преимуществ, первичный рынок имеет и свои недостатки. Для многих покупателей самым большим недостатком является удаленность от центра и отсутствие инженерной инфраструктуры.Чаще всего застройщики возводят недвижимость на окраинах города. К сожалению, у человека, который хочет купить квартиру у застройщика, очень ограниченный выбор мест, где есть недвижимость под застройку.

Для многих людей, приобретающих квартиру у застройщика, большой «проблемой» также является время ожидания квартиры — часто оно составляет даже несколько месяцев.

Квартиры на первичном рынке намного дороже квартир на вторичном рынке. Однако новое здание означает отсутствие средств на реновацию, низкую арендную плату и низкие эксплуатационные расходы.

Преимущества квартиры на вторичном рынке

Главное преимущество недвижимости на вторичном рынке — это богатство месторасположения. Естественно, что близость к центру также означает более высокую стоимость недвижимости и развитую инфраструктуру с хорошей коммуникацией.

Квартиры, имеющиеся на вторичном рынке, зачастую готовы к заселению. Однако зачастую оборудование входит в стоимость квартиры. Некоторые из квартир, доступных на вторичном рынке, являются квартирами, купленными для инвестиций, т.е.е. с ремонтом и не требует финансовых затрат. Однако это делает их намного дороже.

Недостатки вторичного жилья

В случае вторичного рынка недвижимости всегда можно ожидать непредвиденных расходов. Б / у квартира всегда требует небольшого или капитального ремонта, например, в случае изменения планировки. Часто содержание недвижимости на вторичном рынке выше, чем на первичном. Техническое состояние многоквартирных и доходных домов разное.Поэтому покупатель должен быть в курсе увеличения затрат на ремонтный фонд.

К сожалению, нет однозначного ответа, где лучше покупать квартиру на первичном или вторичном рынке. Оба типа недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Однако окончательный выбор будет зависеть от личных предпочтений и финансовых возможностей покупателя.

Советы по покупке многоквартирных домов вне рынка

Есть несколько способов покупки многоквартирных домов — от рыночных сделок, купленных через брокера, до внебиржевых сделок, которые инвестор находит самостоятельно.

В этой статье мы рассмотрим различные подходы, которые вы можете использовать, а затем дадим множество советов о том, как купить следующий многоквартирный дом вне рынка.

Покупка многоквартирного дома — это совсем другое дело, чем покупка других классов активов, таких как акции, облигации или другие ценные бумаги.

Многоквартирные дома нельзя покупать и продавать одним нажатием кнопки.

Обычно люди проводят длительный период комплексной проверки, чтобы найти многоквартирные дома, отвечающие их инвестиционным целям.

В дополнение к этапу комплексной проверки, есть последующий период переговоров по контракту, инспекций, финансирования и оценки даже до момента закрытия.

Один из способов ускорить этот процесс — найти нерыночные многоквартирные дома, которые могут быть проданы, и напрямую связаться с владельцами этой собственности.

Предварительные исследования

Всем, кто заинтересован в инвестировании в многоквартирные дома, следует задать себе следующие вопросы.

  • Каков мой бюджет?
  • Какой тип многоквартирного дома я ищу?
  • Сколько единиц я бы предпочел?
  • В какие рынки я хочу инвестировать?

То, как вы ответите на эти вопросы, повлияет на ваш подход к поиску многоквартирных домов для продажи, в том числе о том, имеет ли смысл работать с брокером или самостоятельно искать недвижимость посредством внебиржевой сделки.

Каков ваш бюджет?

Прежде чем приступить к поиску многоквартирных домов, инвесторы должны выяснить реалистичный бюджет.

Сколько вы можете себе позволить инвестировать?

Планируете ли вы платить наличными или финансировать недвижимость?

В отличие от аренды на одну семью или кондоминиумов, многоквартирные дома часто требуют значительных первоначальных взносов — как вы будете платить за этот первоначальный взнос?

Квартирные инвесторы часто привлекают партнеров.Некоторые собирают деньги от друзей и семьи, другие собирают средства для инвестирования в многоквартирные дома.

Помните, сколько денег вам понадобится для покупки собственности, включая любые деньги, которые потребуются для улучшения, добавляющего стоимость, и учитывайте это в бюджете при рассмотрении вопроса о том, как собрать средства.

Недавние изменения в федеральных правилах упростили для инвесторов привлечение капитала с помощью краудфандинга в Интернете, и многие спонсоры CRE используют этот способ для привлечения капитала.

Платформы

, такие как RealtyMogul и Patch of Land , позволяют физическим лицам инвестировать в конкретные сделки, а также в фонды недвижимости.

Если вы собираетесь привлечь капитал для покупки многоквартирных домов, обязательно четко определите, кто будет полными партнерами (активные инвесторы) и партнерами с ограниченной ответственностью (пассивные инвесторы), а также роли каждого из них.

Какой тип многоквартирного дома вы ищете?

Существует много различных типов многоквартирных домов, в которые можно инвестировать, например, многоквартирные дома класса A, класса B и класса C.

Class A, как правило, новейшие и / или обновленные до высочайшего состояния.

Это также, как правило, самые дорогие многоквартирные дома, которые часто привлекают внимание широкого круга инвесторов, включая институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды.

Объекты классов B и C, как правило, являются более выгодными для тех, кто хочет покупать многоквартирные дома и, в конечном итоге, отремонтировать или улучшить их иным образом.

Сколько квартир вы рассматриваете?

В многоквартирных домах может быть от двух до 400 и более единиц.

Чтобы сузить область поиска, важно учитывать, в какое количество единиц вы чувствуете себя комфортно, вкладывая средства.

Конечно, количество квартир, которые вы купите, будет зависеть от ряда факторов, включая вашу покупательную способность, тип многоквартирного дома, который вы ищете, и рынки, в которые вы хотите инвестировать.

Еще один фактор, который часто упускают из виду инвесторы, — планируют ли они самостоятельно управлять многоквартирным домом или намереваются нанять управляющего недвижимостью.

Возможно, можно самостоятельно управлять небольшим многоквартирным комплексом, но те, кто хочет инвестировать в более крупные многоквартирные дома, могут подумать о поиске управляющего недвижимостью для выполнения повседневных дел.

Чем больше единиц в портфеле, тем сложнее становится самоуправление портфелем.

В какие рынки вы хотите инвестировать?

Опытные инвесторы CRE часто рассматривают возможности многоквартирных домов как первичный, вторичный или третичный рынок.

Первичные рынки — это, как правило, крупные города с недвижимостью в лучших районах города. Подумайте о Манхэттене, Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Майами.

Вторичные рынки находятся на периферии первичных рынков, например, в отдаленных районах в более крупных городах или немного меньших, но все же очень оживленных городах, таких как Остин, Нэшвилл и Атланта.

Третичные рынки обычно расположены дальше от центра города и обычно вызывают меньший интерес у устоявшихся инвесторов.

Несколько вещей, которые следует учитывать при оценке рынков:

Во-первых, знайте, что ставки капитализации на первичных рынках имеют тенденцию быть более сжатыми, чем ставки на вторичных или третичных рынках, которые считаются более рискованными местами для инвестиций в многоквартирные дома.

При этом многоквартирные дома на вторичном и третичном рынках обычно более доступны, чем дома на первичном рынке.

Конечно, все эти вопросы переплетаются. Например, ваше желание инвестировать в первичный рынок может повлиять на размер или состояние многоквартирного дома, в который вы можете инвестировать.

Возможно, вы сможете купить дуплекс только на первичном рынке, тогда как вы можете позволить себе купить 20-квартирный дом на третьем рынке.

Поиск подходящего актива

Приведенные выше вопросы помогают направить инвесторов в поисках многоквартирных домов.

По сути, это те параметры, в рамках которых должен работать инвестор при рассмотрении различных многоквартирных домов на продажу. Теперь они могут начать собственно квест.

Обычно при покупке многоквартирного дома у вас есть три различных способа сделать это.

Вариант 1 — работать с агентом, который подберет для вас недвижимость.

Вариант 2 — поиск по объявлениям и поиск недвижимости самостоятельно.

Вариант 3 заключается в поиске недвижимости вне рынка и выявлении тех, которые могут продать.

Вариант 1 — Работа с агентом.

Technology упростила для людей покупку и продажу коммерческой недвижимости в Интернете, но все еще есть веские аргументы в пользу работы с брокером CRE.

Брокеры

CRE зарабатывают себе на жизнь, связывая покупателей и продавцов, поэтому им всегда нужно держать руку на пульсе рынка.

Они отслеживают транзакции, рыночные тенденции и следят за основными игроками, включая всех новичков на рынке.

Одним из преимуществ работы с агентом является то, что это освобождает ваше время.

В зависимости от активности на рынке в любой момент времени может быть выставлено на продажу множество многоквартирных домов.

Вместо того, чтобы фильтровать эти различные возможности, ваш брокер сделает все возможное и предоставит вам только те, которые соответствуют вашим инвестиционным параметрам.

Однако агенты работают со многими клиентами, и вы, возможно, не единственный их клиент, желающий инвестировать в многоквартирные дома.

Этот агент может так же легко заключить сделку с другим клиентом раньше вас, если на карту поставлено большее.

Например, когда на рынок выходит 20-квартирный многоквартирный дом, этот агент может довести сделку до своего клиента, у которого есть портфель на 2000 квартир, потому что он знает, что у клиента есть значительные ресурсы для быстрой покупки 20-квартирной собственности за наличные. , тем самым увеличивая вероятность продажи.

Ваш агент может принести вам эту 20-квартирную недвижимость только после того, как она уже была предложена другим клиентам.

Вариант 2 — Найдите и найдите многоквартирный дом в списке самостоятельно.

В качестве альтернативы работе с брокером некоторые инвесторы предпочитают проводить собственный поиск многоквартирных домов.

Есть два способа сделать это: на рынке или вне его.

Поиск на рынке часто означает поиск в Интернете объектов недвижимости, внесенных в список MLS.Информация о выставленных на продажу многоквартирных домах представлена ​​на нескольких веб-сайтах, в том числе:

  • LoopNet , одна из крупнейших в стране платформ коммерческой недвижимости с объектами, внесенными в список MLS. LoopNet также является хорошим ресурсом для инвесторов, которые хотят уточнить данные о компаниях при оценке квартир.

  • CREXi , еще одна национальная платформа, которая предлагает многоквартирные дома размером от 3 до 200+ единиц.

  • Craigslist используется для покупки и продажи всех видов товаров, в том числе коммерческой недвижимости. Владельцы часто размещают свою недвижимость в Craigslist перед включением в MLS или у брокера, поэтому это может быть ценным инструментом для тех, кто хочет найти внебиржевые многоквартирные дома для продажи.

Вариант 3 — Как найти нерыночные многоквартирные дома с Reonomy.

Найти недвижимость вне рынка сложнее, чем ориентироваться в списках MLS.

Вот почему так много инвесторов обращаются к Reonomy, у которого есть информация об имуществе, зданиях и владельцах более чем 4,3 миллиона многоквартирных активов в США.

Инвесторы захотят начать свой поиск с фильтрации по многоквартирной собственности, как показано ниже.

Затем вы можете сузить круг поиска объектов недвижимости в пределах определенной географии, в определенном ценовом диапазоне, с определенным количеством единиц и т. Д.

По сути, просто введите указанные выше инвестиционные параметры, чтобы сузить результаты поиска.

Результаты покажут вам как рыночную, так и внебиржевую недвижимость, в том числе дату последней продажи.

Понимание разнообразия строительного фонда позволит вам начать обращаться к владельцам нерыночной недвижимости с намерением заключить сделку.

Вот как это может работать на практике…

Вы хотите инвестировать в жилой дом из 50+ квартир в Бруклин-Хайтс, Нью-Йорк. Вы соответствующим образом корректируете критерии поиска.

Теперь вы просматриваете результаты на предмет потенциальных возможностей.

Например, Reonomy предоставляет данные о ссудах на недвижимость, чтобы вы могли видеть, когда была выдана последняя ипотека и на какую сумму.

Вы можете сравнить сумму ипотеки со стоимостью недвижимости. Вы можете найти нерыночную недвижимость, где владелец сильно зависит, что означает, что у него высокое соотношение ссуды к стоимости (LTV) здания.

Это может быть признаком того, что владелец находится в тяжелом финансовом положении.

Возможно, стоимость недвижимости обесценилась, или, возможно, из-за отсутствия собственного капитала владельцу сложно инвестировать в текущее обслуживание.

Это признаки того, что владелец недвижимости может быть заинтересован в продаже, и представляет собой возможность купить нерыночный многоквартирный дом.

Связь с продавцом

После того, как вы определили интересующий многоквартирный дом, следующий шаг — связаться с владельцем, чтобы начать процесс переговоров.

Если вы работаете с брокером…

Связаться с продавцом должно быть относительно просто, если вы работаете с брокером. Если недвижимость указана на MLS, ваш брокер, скорее всего, обратится к брокеру владельца.

Если брокер нашел для вас нерыночную возможность, он может использовать любой из инструментов своей компании (включая Reonomy), чтобы найти для вас контактную информацию этого владельца.

В любом случае, при работе с брокером, ваш агент будет связываться с продавцом, а не вы.

Прямой контакт с владельцами вне рынка…

Если вы решили самостоятельно найти внебиржевые многоквартирные дома, вам также потребуется самостоятельно найти контактную информацию владельца. В этом отношении реономия очень ценится.

Reonomy собрал контактную информацию владельцев многоквартирных домов по всей стране.

Например, вы нашли более 50 квартир в доме в Бруклин-Хайтс и хотите связаться с владельцем недвижимости, чтобы выяснить его заинтересованность в продаже.

Reonomy разблокирует информацию о владельце, включая почтовый адрес, домашний / рабочий / мобильный телефоны и даже их адреса электронной почты. Теперь вы можете напрямую связаться с владельцем.

Проверка квартиры перед покупкой на первичном рынке Украины

Квартиры на первичном рынке интересуют многих не только как личное жилье с новой комфортной планировкой, но и как надежное вложение. По оценкам экспертов, вложения в первичный рынок недвижимости могут приносить около 12% годовых или 40% в виде разовых вложений.

Но насколько безопасны такие вложения?

Самый основной страх, связанный с покупкой недвижимости на первичном рынке в Украине, заключается в том, что, не имея доступа к многочисленным реестрам или просто не зная, где искать и как анализировать данные, вы никогда не узнаете, насколько надежен застройщик и подходит ли квартира безопасно покупать.

Многие покупатели полагаются на помощь риэлтора или агента по недвижимости, который берет на себя обязательство подобрать подходящую недвижимость.

Но есть важная деталь: риелтор не проверяет, а продает .

Даже если вы подписываете договор об оказании услуг с таким агентством, в нем будет четко указано, что агентство и риэлтор не несут ответственности за данные или информацию, предоставление которых не является их функцией.

Некоторые люди предпочитают проверять квартиру у нотариуса перед покупкой. Конечно, нотариус может проверить документы при подписании сделки. Но здесь важно помнить, что нотариус не несет ответственности за заведомо ложную информацию, предоставленную ему.Это означает, что если документы застройщика подготовлены должным образом, нотариус их примет, и ваши риски останутся прежними.

С кем связаться?

Проверка недвижимости — надежный способ безопасной покупки недвижимости

У вас есть явное желание купить квартиру на первичном рынке Украины безопасно и без сюрпризов в будущем. Это означает, что вам следует обратиться к специалисту именно в этой области — юристу, который сможет быстро проверить как застройщика, с которым вам нужно будет подписать договор, так и новостройку.

Осмотр квартиры нашей юридической фирмой состоит из следующих этапов:

Общий осмотр по открытым каналам.

Это самый первый шаг, который вы также можете предпринять самостоятельно. Однако юрист всегда перепроверит и, более того, точно знает, что искать. Под общими каналами мы понимаем сайт застройщика, авторитетные ресурсы по недвижимости, сайт Министерства юстиции и Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины.

Если вы только собираетесь начать поиск квартиры, мы можем сразу предоставить вам список надежных застройщиков или выбрать наиболее надежного из вашего списка на первичной консультации. Это значительно сократит время повторной проверки. Однако, помимо девелопера, нужно продумать и его конкретный проект.

Проверка истории застройщика.

Этот этап проверки включает в себя анализ истории компании-застройщика и связанных с ним компаний (до 3-х компаний), регистрационных документов, а также проверку арестов, судебных или исполнительных производств в отношении застройщика или его родственные компании.

Мы также проверяем реестр должников и реестр судебных решений. Однако простой проверки информации недостаточно; его также необходимо проанализировать и оценить риски.

Анализ истории девелопера недвижимости позволяет понять ее надежность и отсутствие неприятных моментов в прошлом. Кроме того, в девелопмент недвижимости часто участвует другой генподрядчик, проектная компания, инвестиционная компания и т. Д. Это связано с особенностями законодательства в этой сфере.

Возможно вам также понравится : Как иностранцу купить квартиру в Украине

Осмотр земельного участка под новостройку.

Это одна из самых коварных проблем, которую нужно проверять, но также одна из самых важных при покупке недвижимости.

Дело в том, что для полного убеждения в надежности сделки недостаточно иметь документы застройщика на право пользования земельным участком. Потому что его можно сдавать как коммунальную собственность. Таким образом, вам необходимо выяснить условия аренды и подходят ли они для вас, то есть не несут ли они для вас никаких рисков.

Другой возможный риск состоит в том, что земля может не иметь желаемого назначения. Необходимо проверить через кадастровый реестр (кадастровая карта Украины). Неправильное назначение земли впоследствии может привести к невозможности подписания договора с поставщиками коммунальных услуг, регистрации места жительства и т. Д.

Анализ разрешений на строительство.

Проверяем наличие и комплектность обязательных для строительства документов от застройщика. С нашим опытом это сделать проще, потому что одна из наших практик — получение лицензий и других разрешений на строительство. Мы знаем все тонкости этого процесса, поэтому знаем, что нужно проверить в первую очередь.

Мы проверяем сроки строительства, а также сроки и порядок подключения коммуникаций, по которым вы получите нужную вам информацию.

Анализ договора купли-продажи недвижимости.

Если застройщик успешно прошел нашу тщательную проверку, мы приступаем к анализу положений договора о переходе к вам права собственности на квартиру в зависимости от типа договора, который вы хотите заключить: инвестиционный договор, форвардный договор, договор купли-продажи и др.

Начнем с анализа схемы, предложенной застройщиком.Затем детально разбираем договор. По вашему запросу мы также можем предложить необходимые изменения. В нашей практике были ситуации, когда девелопер и генподрядчик имели безупречную репутацию, но инвестиционная компания, с которой был заключен договор, как выяснилось в ходе проверки, входила в группу компаний бывшего депутат, которого уже нет в Украине. В связи с этим нам пришлось обозначить большие риски, связанные с не получением квартиры.

Конечно, наш юрист может полностью подготовить или проверить все документы для заключения сделки у нотариуса. Сделку можно провести с нашим проверенным партнером-нотариусом.

Почему мы?

Сегодня на юридическом рынке существует множество компаний, предлагающих подобные услуги. Почему вы должны выбрать нас?

Итак, предлагаем Вам:

  • Обширная проверка. Имея опыт получения различной строительной документации и общения со многими застройщиками, мы точно знаем, что и где искать.

  • Простота . Проверить квартиру у нас — значит получить желаемое всего за несколько нажатий. Мы сами все проверим и подготовим к сделке, позаботившись о вашей безопасности.

  • Комплексное консультирование . В нашей юридической фирме работают не только специалисты по строительному и земельному праву, но и вы можете получить всю информацию о налогообложении вашей покупки и возможностях наилучшего инвестирования ваших денег.

  • Выгодные пакеты . Мы разработали пакеты услуг, чтобы вы могли найти наиболее подходящий по цене и спектру услуг. Пожалуйста, пройдите по этой ссылке.

Хотите безопасно купить квартиру или дом в Украине? Не стесняйтесь обращаться к нам! Купить недвижимость в Украине у нас — это сделка в три шага: сделать заказ, отправить информацию о желаемой квартире и подписать жилищные документы. Все остальное сделаем мы!

Хотите узнать больше?

Вся информация о покупке квартиры в Украине.

Подробнее о покупке квартиры в Украине иностранцем здесь.

Покупка квартиры в Варшаве — первичный или вторичный рынок?

Покупка квартиры — одно из важнейших решений в жизни каждого человека. Неважно, покупается он в инвестиционных целях или для себя, неправильный выбор может иметь далеко идущие последствия. Одним из важнейших факторов при поиске квартиры для покупки является выбор между первичным рынком недвижимости и вторичным рынком недвижимости .Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки, о которых я расскажу в этой статье.

Первичный рынок недвижимости Варшавы

В 2018 году в Варшаве введено в эксплуатацию более 16000 новых квартир . Это на 32,7% больше, чем в 2017 году. Столь динамичный рост рынка недвижимости свидетельствует о большом спросе. Не только поляки, но и люди из-за границы инвестируют в жилье в Варшаве. Таким образом, первичный рынок находится в отличном состоянии, чему способствуют несколько факторов.

Квартиры на первичном рынке недвижимости Варшавы часто расположены в непосредственной близости от других современных зданий, что значительно увеличивает эстетику района. В зданиях есть лифты, подземные гаражи и даже зеленые террасы на крышах.

Новая квартира предлагает гораздо большие возможности для размещения, чем помещения вторичного рынка. Однако это не всегда является преимуществом, многие люди предпочитают покупать квартиру, в которой можно сразу поселиться.При обустройстве новой квартиры необходимо учитывать среднюю стоимость 1 000 злотых за квадратный метр.

Однако у первичного рынка есть и недостатки. Новые квартиры часто располагаются далеко от центра города. Это связано с тем, что центр Варшавы уже плотно застроен и нет места для новых инвестиций, а также тем, что земля на окраине дешевле, поэтому затраты девелопера меньше.

Квартиры на первичном рынке часто покупают еще в процессе строительства, поэтому от завершения сделки до получения ключей может пройти некоторое время.Поэтому не все решаются покупать на первичном рынке, тем более что многие люди опасаются банкротства застройщика до завершения вложения.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке означает, прежде всего, уверенность в том, во что вы инвестируете. Квартира уже сдана, а зачастую и полностью оборудована. Вы можете увидеть все его достоинства и недостатки. Окружающая инфраструктура также определена, и даже соседи могут быть заранее известны и проконсультированы об уровне жизни в данном месте.

Преимущество вторичного рынка еще и в том, что приобретенная квартира сразу становится доступной для покупателя. Если вы не решили ремонтировать или заменять оборудование, вы можете сразу въехать.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости в Варшаве часто имеют более привлекательное месторасположение, чем на первичном рынке. Помещения доступны в густо застроенных, прекрасно сообщающихся районах города. Такие апартаменты есть в каждом районе Варшавы, поэтому здесь большая свобода выбора.

Однако следует помнить, что квартиры вторичного рынка часто требуют ремонта, что влечет за собой дополнительные затраты. Плохое техническое состояние некоторых зданий также связано с неисправной инфраструктурой — проблемы с отоплением, канализацией и электричеством здесь возникают гораздо чаще, чем в новых помещениях.

Квартира на вторичном рынке также означает более высокие эксплуатационные расходы, связанные с наличием фонда ремонта и более низкими стандартами самого здания, т.е.е. хуже теплоизоляция. При покупке также необходимо помнить о налоге на гражданско-правовые сделки в размере 2% от рыночной стоимости помещения. При покупке на первичном рынке этот налог не применяется.

Цены квартир на первичном и вторичном рынке недвижимости в Варшаве

Одним из важнейших факторов, определяющих выбор квартиры в Варшаве, является цена. Казалось бы, очевидно, что квартиры на первичном рынке будут дороже, но это не так просто.На цену влияет не только техническое состояние квартиры и дома, но и многие местные факторы.

Получается, что если в большинстве районов новые квартиры на самом деле дороже, чем на вторичном рынке, то есть регионы, где ситуация обратная.

В 2018 году новые квартиры в Praga Północ стоили более чем на 1000 злотых больше за квадратный метр, но в Виланове ситуация изменилась. Квартира на вторичном рынке стоила на 1044 злотых меньше, чем на первоначальном рынке.

Также следует помнить о дополнительных расходах — в случае первичного рынка это оборудование и отделка квартиры, а в случае вторичного рынка — возможный ремонт и перепланировка.

Опытный агент по недвижимости из Варшавы поможет вам сделать подробную оценку. Здесь требуется отличное знание рынка и местных условий, влияющих на цену. Особенно важна консультация с жилищным агентством из Варшавы, когда вы хотите купить квартиру для инвестиций.Если вы планируете зарабатывать на аренде, стоит проконсультироваться с брокером по недвижимости, который знает спрос в Варшаве и знает, какие квартиры в каком районе популярны.

В Biarda Estate я не только найду квартиру, отвечающую всем вашим требованиям. Я также помогу договориться о цене и выполнить все формальности, и даже найти команду по ремонту.

Вторичные рынки — популярное занятие для квартирных инвесторов

Инвесторы в настоящее время более активны на вторичных рынках, таких как Даллас и Атланта, чем на первичных рынках, таких как Лос-Анджелес и Манхэттен.

Это связано с тем, что чрезмерная застройка и масштабы пандемии отрицательно сказались на характеристиках квартир, особенно на крупнейших и самых дорогих рынках квартир. Владельцы недвижимости не желают продавать недвижимость по низким ценам, вытекающим из текущей арендной платы. Покупатели стремятся вкладывать средства в недвижимость с высокими показателями, доказавшими свою эффективность и обладающую большим потенциалом роста в будущем.

«Движущими силами на самом деле являются производительность недвижимости и рост рабочих мест», — говорит Брайан МакОлифф, президент по рынкам капитала CBRE, работающий в чикагском офисе компании.

Список мест, где инвесторы потратили больше всего денег на покупку квартир в 2020 году, начинается с нескольких вторичных рынков квартир. Инвесторы потратили 10,5 миллиардов долларов на покупку многоквартирного дома в Далласе, по данным Real Capital Analytics, информационной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке. «Даллас был номером один в течение последних трех лет, и его объем продаж упал только на 8 процентов в 2020 году», — говорит Кристина Гарсия, заместитель директора по исследованию рынков капитала США компании Cushman & Wakefield, работающая в офисе компании в Атланте.

Инвесторы также потратили 8,0 млрд долларов в Атланте, 6,4 млрд долларов в Фениксе и 5,0 млрд долларов в Денвере. «Эти города поднялись в рейтинге с точки зрения объема продаж в 2020 году, вытеснив Лос-Анджелес с объемом продаж 5,6 млрд долларов в первую пятерку, а Сиэтл с объемом продаж 3,1 млрд долларов полностью вылетел из первой пятерки», — говорит Гарсия.

Инвесторы по-прежнему тратят деньги на жилую недвижимость в крупнейших городах — чуть меньше, чем раньше — их вложения в эти крупнейшие и самые дорогие рынки падали задолго до того, как разразился коронавирус.По данным RCA, инвесторы потратили на Манхэттене 3,3 млрд долларов в 2020 году — это меньше 5,0 млрд долларов в 2019 году, что также резко (-41%) по сравнению с рекордным 2018 годом. Если бы весь район метро Нью-Йорка был взят как единое целое, а не был разделен на отдельные районы, такие как Вестчестер и Лонг-Айленд, инвесторы потратили бы около 9,0 миллиардов долларов, уступив только Далласу.

В целом, инвестиции в многоквартирные дома, вероятно, увеличатся по мере восстановления экономики США.

«Многосемейная деятельность оказывается устойчивой и является предпочтительным типом активов, — говорит Уилл Мэтьюз, исполняющий обязанности управляющего директора и руководитель платформы Консультативной группы по многосемейным вопросам Восточного региона для Colliers.«Многочисленные инвестиционные группы перераспределяются из офисов, розничной торговли и гостиничного бизнеса в многоквартирные дома».

Сильные рынки аренды — лучший вариант для инвестиций

Во время пандемии инвесторы переводили свои деньги в квартиры в местах, где заполняемость оставалась относительно высокой и где домовладельцы не были вынуждены делать серьезные уступки, чтобы заманить жителей во время пандемии.

Например, Phoenix не только привлекла миллиарды покупателей, но и продемонстрировала рост эффективной арендной платы более чем на 9 процентов в 2020 году, согласно данным компании Axiometrics.

«Поскольку доходность все больше стимулирует создание стоимости над повышением ее стоимости, главными рынками для общей прибыли в 2020 году, согласно Национальному совету инвестиционных доверительных управляющих в сфере недвижимости, являются Феникс (9,7 процента) и Риверсайд-Сан-Бернардино-Онтарио (8,9 процента)», — говорит Гарсия. .

Потенциальные покупатели также обращают внимание на небольшие города, потому что в дорогих городских районах не так много квартир, которые можно купить. Это потому, что владельцы не желают продавать по ценам, вытекающим из текущей арендной платы, пострадавшей от пандемии.«Мы не видим владельцев, желающих выставлять недвижимость на рынок, например, в центре Бостона», — говорит МакОлифф. «Стоимость их собственности сегодня на 10 или 15 процентов меньше, чем девять месяцев назад».

Цены, которые инвесторы были готовы платить за недвижимость, внимательно следили за доходом, получаемым от этой собственности. Они не хотят предполагать, что арендная плата быстро восстановится в местах — например, в дорогих районах города — где арендная плата упала во время пандемии и еще не стабилизировалась.

Практически каждый городской рынок готов к некоторым положительным тенденциям и активности — есть немного владельцев, которые ждали, чтобы выставить свою недвижимость на рынок », — говорит МакОлифф. «Как только появятся некоторые положительные новости, появится всплеск возможностей».

Знайте свое дело: понимание разницы между недвижимостью на первичном и вторичном рынке

Потенциальные покупатели имеют возможность приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке. Поскольку покупка дома — одна из самых крупных покупок в жизни, что им нужно знать об этих двух типах собственности?

По словам исполнительного директора Metro Homes Realty Bhd Си Кок Лунга, под первичным рынком понимается совершенно новая недвижимость, которая обычно предлагается покупателям на презентации или в рамках текущего проекта девелопером.

«Договор купли-продажи (SPA) регулируется Законом о жилищном строительстве (HDA), и в нем есть пункт о сроке ответственности за дефекты, также известный как гарантийный срок. Это относится к периоду времени с даты получения покупателем свободного помещения и ключей от своей собственности, в течение которого застройщик несет ответственность за устранение любых дефектов », — говорит он.

Согласно HDA, период ответственности за дефекты составляет 24 месяца и 36 месяцев для индивидуальной собственности и собственности с несколькими титулами соответственно, начиная с даты их незанятого владения.В течение этого периода покупатели жилья должны проверить недвижимость на предмет повреждений, дефектов или брака и сообщить об этих проблемах застройщику, чтобы они отремонтировали бесплатно.

Между тем, вторичный рынок относится к субпродажной недвижимости или к той, которая ранее находилась в собственности, в зрелых местах и ​​установленных жилых районах.

«Эти объекты недвижимости выставляются на рынок для сдачи в аренду или субпродажи, и будут либо сданы в аренду, либо заняты последующими владельцами.Транзакция заключается между первоначальным покупателем и последующим покупателем, и это может повторяться много раз. Соглашение SPA, которое регулируется Законом о контрактах 1950 г., является конечным результатом переговоров об условиях между покупателем и продавцом », — говорится в сообщении See.

Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость на первичном или вторичном рынке, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

See говорит, что одним из преимуществ покупки недвижимости на первичном рынке является гораздо более низкая стоимость входа по сравнению с субпродажной недвижимостью.Многие застройщики предлагают скидки и покрывают определенные расходы, такие как юридические, кредитные и гербовые сборы. Эти объекты недвижимости обычно продаются застройщиками по более низкой или рыночной стоимости. Таким образом, покупатели, скорее всего, будут наслаждаться здоровым приростом капитала, иногда даже до того, как недвижимость будет завершена.

«Многие спекулянты недвижимостью стремятся к приросту капитала, и неудивительно, что они относятся к числу тех, кто предпочитает недвижимость на первичном рынке. Покупка недвижимости у застройщиков по относительно более низкой цене, а затем продажа ее по более высокой цене на вторичном рынке побуждает их совершать такие покупки », — говорит Си.

Поскольку недвижимость на первичном рынке совершенно новая, на ремонт нужно тратить меньше денег, отмечает он. Покупатели также могут выбрать желаемые квартиры (если они доступны) и воспользоваться скидками или льготами застройщиков, а также кампанией по домовладению, которая была продлена до 31 декабря этого года правительством.

Однако обратная сторона покупки такой недвижимости заключается в том, что от проектов иногда отказываются, когда застройщики сталкиваются с финансовыми проблемами.

«В этом случае покупатели должны будут платить рассрочку от 10 до 15 лет за незавершенный проект или даже могут потерять свои депозиты и все еще не иметь своей собственности.Таким образом, очень важно проверить финансовое положение, послужной список и репутацию разработчика, прежде чем подписывать пунктирную линию », — говорит Си.

Иногда собственное имущество оказывается не таким, каким оно было изображено в выставочных единицах / домах. «Это может сильно разочаровывать, и если спецификации не соответствуют ожиданиям покупателя, это может быть то, чего он или она не хочет, что в конечном итоге затрудняет продажу в будущем», — говорит он.

«Разработчик или маркетинговый персонал может также не раскрывать информацию об утвержденных будущих продуктах или инфраструктуре, которые окажут неблагоприятное воздействие на проект, например, наличие эстакады перед застройкой, кладбища или пруда для очистки сточных вод рядом с Это.”

В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где покупатели могут получить ключи сразу после завершения сделки SPA, те, кто покупает недвижимость на первичном рынке, платят сегодняшнюю цену, но доставка займет от трех до четырех лет. С другой стороны, если рыночная цена увеличивается на 10% в год, цена собственности может вырасти на 30-40% к тому моменту, когда покупатель получит ключи. «Например, если вы размещаете 10% и используете банковский заем, вы можете получить валовую прибыль от 300% до 400%, если сможете ею распорядиться», — говорит Си.

Точно так же покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы. «Что касается недвижимости на вторичном рынке, это случай« что видишь, то и получаешь », потому что недвижимость материальна и, как правило, имеет меньший риск, поскольку покупатели могут точно видеть, во что они ввязываются. Они будут знать точное местоположение, окрестности, соседей и удобства. Они также могут проверить установку, а также уровень обслуживания и оборудование », — говорит он.

Иногда покупатели могут заключить выгодные сделки, если хорошие агенты покажут им дома, стоимость которых, возможно, на 30% ниже рыночной.

В отличие от покупателей недвижимости на первичном рынке, те, кто покупает недвижимость на вторичном рынке, не столкнутся с такими проблемами, как задержки или заброшенные проекты, поскольку недвижимость построена, и вы можете въехать в нее в любое время после того, как будут оформлены юридические документы.

С другой стороны, в собственности обычно проводятся ремонтные работы. Покупателю может потребоваться переделать электрические и сантехнические работы, а также провести капитальный ремонт, если квартира устарела или находится в плохом состоянии.

See советует тем, кто рассматривает недвижимость старше 10 лет, выделить изрядную сумму денег на ремонт и реконструкцию. Им также следует знать, что некоторые объекты недвижимости могут иметь неблагоприятную историю.

Бывают случаи, когда покупатель приобретает недвижимость у безответственного продавца. «Это когда покупатель почти получает дом на заключительном этапе процесса сделки, но в последнюю минуту получает сообщение о том, что продавец решил не продавать недвижимость из-за более выгодного предложения от другого покупателя», — говорит он.

Следовательно, решение о покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке будет зависеть от уровня жизни, потребностей и финансовой готовности покупателя.

В текущих рыночных условиях See предполагает, что покупка недвижимости на вторичном рынке будет лучшим вариантом, поскольку многие домовладельцы не могут обслуживать свои ссуды из-за финансовых трудностей в результате пандемии и будут готовы продать свою недвижимость по цене более низкая цена.

Учитывая, что многие из тех, кто покупал недвижимость в 2018 и 2019 годах, вынуждены продавать ее на вторичном рынке по более низкой цене, чем при покупке единиц, можно получить совершенно новый готовый дом на вторичном рынке. — полагает он.

состоятельных инвесторов разрушают рынок жилого дома

Владение основным местом жительства — единственный величайший источник богатства для среднего класса американцев, и это было уже долгое время.

Целая часть государственной политики — от налоговых льгот на выплаты по ипотеке до местного зонирования, которое отдает предпочтение домам на одну семью по сравнению с многоквартирными домами — была построена вокруг поощрения домовладения. Вот почему недавний выход хорошо капитализированных инвесторов на рынок односемейных домов так тревожит многих.

Молодые пары сейчас соревнуются с более чем 200 фирмами, от технологических стартапов до финансовых менеджеров и арендных платформ, за покупку домов по рекордно высокой цене. Если вы хотите, чтобы как можно больше обычных людей могли позволить себе приобрести дом и приумножить свое богатство, как это делали предыдущие поколения, чтобы инвесторы могли тратить на десятки тысяч долларов сверх запрашиваемой цены и платить наличными, повсюду рынок, конечно, не обнадеживает. Но насколько большой проблемой является появление постоянного капитала на рынке жилья? Вот что мы знаем.

Доля домов, покупаемых инвесторами, невелика.

Согласно Slate , корпоративные инвесторы купили 15 процентов домов в США для продажи в первом квартале 2021 года. Это значительная, но не подавляющая цифра сама по себе, но важно то, что эти 15 процентов распределены не так. равномерно по всей стране. Реальность такова, что определенные люди в определенных областях оказались зажаты новой конкуренцией.

Они нацелены на особенно важный класс собственности для семей среднего класса.

Лучшие инвестиционные возможности — это относительно недорогих домов на одну семью, построенных с 1970-х годов в растущих мегаполисах , тех самых домов, которые молодые работающие покупатели и покупатели среднего класса традиционно могли себе позволить в таких городах, как Атланта, Феникс, Хьюстон. , и Лас-Вегас, в котором они больше всего хотят жить, часто потому, что в этих городах есть лучшие возможности трудоустройства, а стоимость жизни значительно ниже, чем в таких городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско. Это то, на что нацелены крупные инвестиционные фирмы, и это плохо для семей среднего класса.

Миллиарды долларов — не единственное преимущество корпоративных покупателей жилья.

Invitation Homes, одна из лидирующих компаний на рынке жилья, может получить ссуду в миллиард долларов от федерального правительства под процентную ставку около 1,4 процента. Средние процентные ставки по ипотеке обычно составляют от 2 до 4 процентов. Это означает, что крупная компания может согласиться на закупочную цену, которая будет на 5000–20 000 долларов больше, согласно расчетам Slate , при этом заплатив точно такую ​​же фактическую стоимость, как и индивидуальный домовладелец.И их предложения, как правило, полностью касаются наличных денег, что является дополнительным преимуществом перед обычными людьми.

Чистый эффект для рабочего и среднего класса американцев плох.

Компании, покупающие эти дома, обычно превращают их в аренду, что в стране со слабой защитой арендаторов означает, что больше людей живут в более опасной ситуации без надлежащего обслуживания и рискуют повысить арендную плату и выселить.

Необходимость перебивать ставки этих огромных компаний также означает, что меньшее количество людей может воспользоваться различными государственными субсидиями, которые предоставляются впервые покупателям жилья.Разрыв в расовом богатстве в этой стране во многом объясняется целенаправленным отказом в предоставлении этих субсидий небелым заемщикам, и легко увидеть, как существует аналогичная пропасть между богатыми людьми, финансирующими эти фирмы, и начинающими покупателями жилья, которые больше не могут себе их позволить (группа Вероятность того, что среди небелых американцев будет больше, благодаря вышеупомянутому разрыву в расовом богатстве) может вырасти.

Кроме того, инвестиции в дома, которые являются надежными и прибыльными инвестициями, означают, что богатые не вкладывают свои деньги в другие, часто более рискованные начинания, которые имеют более диффузные выгоды — открытие бизнеса, в котором работают люди, вкладывая деньги в исследования и разработки, которые производят полезные инновации и другие инвестиции, которые могли бы косвенно принести пользу рабочему классу, вместо того, чтобы извлекать из него деньги как с землевладельца.

Но в конечном итоге это вытесняет людей из одного из самых традиционных способов разбогатеть — покупки дома. Когда рынок жилья работает лучше для предприятий, которые затем могут отказать в праве собственности на жилье другим, например, предлагая недвижимость только в качестве аренды, тогда семьи не смогут добиться успеха и процветать.

Ой! Пожалуйста, попробуйте еще раз.

Спасибо за подписку!

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.