Налог на землю промышленного назначения: Физическим лицам и индивидуальным предпринимателям | ФНС России

Содержание

Земельный налог для ИП

Предприниматели, вне зависимости от вида налогообложения, платят земельный налог по правилам, установленным для обычных физических лиц.

Объект налогообложения

Объектами налогообложения признаются земельные участки, которые находятся в:

  • собственности;
  • бессрочном пользовании;
  • пожизненном наследуемом владении.

Соответственно, владельцам таких земель — неважно, просто физическим лицам или со статусом ИП — нужно платить налог. 

Обязанность по уплате всегда лежит на собственнике. Если сдали участок в аренду — за земельный налог отвечаете вы. Когда ИП сам арендует участок, земельный налог — забота арендодателя.

По ст. 389 НК РФ некоторые участки не признаются объектом налогообложения. Например, входящие в состав водного фонда или занятые ценными объектами культурного наследия.

Налоговая ставка

Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка:

  • 0,3 % – для земель сельхозназначения, занятых жилищным фондом, инженерными сетями и другими коммуникациями, используемых для ведения личного хозяйства, а также земель общего назначения;
  • 1,5 % – для всех остальных.

Это — максимальные показатели. Муниципальные власти сами определяют налоговую ставку — она может быть такая же или ниже, но никак не выше установленных значений.

Узнать точно, какая ставка действует в вашем регионе, можно на сайте ФНС в разделе со справочной информацией. Нужно обозначить вид налога (земельный), налоговый период, субъект РФ и муниципальное образование. Поиск выведет на документ, определяющий размер налога в данном регионе. Если кликнуть по вкладке «Подробнее», то высветятся категории земель и актуальные ставки. Так, для города Сочи в 2021 году участки, занятые торговыми объектами, облагаются по ставке 0,85 %, а участки под строительство школ и детских садов — 0,1 %.

Если вы владеете не всем участком, а долей, то должны платить пропорционально этой доле в общей долевой собственности. В случае нахождения земли в общей совместной собственности — в равных долях.

Как и когда платить

Предприниматели не должны сами исчислять земельный налог — это делают налоговики, а затем присылают на адрес регистрации ИП или в электронном виде соответствующее уведомление и заполненную квитанцию.

Платить можно любым удобным способом:

  • на почте;
  • через Госуслуги;
  • в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС;
  • с мобильного телефона или электронного кошелька.

Главное, заплатить не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным. Так, крайняя дата платежа за 2021 год — 1 декабря 2022 года.

Бывает, что сроки подходят, а уведомления все нет. Тогда ИП придется самому сообщить инспекции сведения о находящихся в его собственности или постоянном пользовании земельных участках. Для этого необходимо заполнить специальную форму и передать ее в ФНС — лично, заказным письмом, через ТКС или личный кабинет налогоплательщика. 

Федеральные льготы

От земельного налога полностью освобождены коренные народы Севера, Сибири и дальнего Востока в отношении земель, используемых для промысла, хозяйственной деятельности, сохранения культуры и обычаев.

Кроме того, есть возможность уменьшить кадастровую стоимость участка на 600 кв. м. площади, если ИП является:

  • героем РФ или СССР;
  • ветераном ВОВ и боевых действий;
  • инвалидом I и II группы, инвалидом детства;
  • ликвидатором Чернобыльской катастрофы или лицом, принимавшем участие в испытании ядерного оружия;
  • пенсионером;
  • многодетным. 

Налогоплательщик обязан сам уведомить налоговую о положенной ему льготе. Для этого нужно заполнить и отправить в ФНС уведомление. Выбрать для налогового вычета можно только один из имеющихся участков. Если его площадь менее 600 кв.м., то уменьшить налог получится вплоть до нуля. 

Если налоговая знает о положенной вам льготе, то учтет ее сама.

Особенности уплаты земельного налога на УСН

На УСН налог платится по общим для физических лиц правилам. Однако на УСН «Доходы минус расходы» можно учесть в расходы все затраты на приобретение участка, такие как:

  • пошлины;
  • оформление бумаг и справок;
  • стоимость услуг нотариуса;
  • стоимость бланка о кадастровой стоимости.

При этом стоимость самого участка отнести к расходам нельзя.

Статья актуальна на 

Ставки земельного налога по Ростовской области

ПунктНаименование вида разрешенного использованияПодпунктСостав вида разрешенного использованияСтавка налога в процентах от кадастровой стоимости
1.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоквартирной (две и более) жилой застройки

 

0,3

 

2.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки

 

0,3

 

3.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

 

1,5

 

4.

 

Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений

 

0,3

 

5.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

 

5.1

 

Земельные участки розничных рынков

 

1,1

 

5.2

 

Земельные участки ресторанов, кафе, баров

 

1,5

 

5.3

 

Земельные участки автозаправочных и газонаполнительных станций и их санитарно-защитных зон

 

1,5

 

5.4

 

Земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств на платных автостоянках

 

1,5

 

5.5

 

Земельные участки тотализаторов, букмекерских контор, организации лотерей (включая продажу лотерейных билетов), компьютерных клубов и интернет-кафе, организующих игры с применением компьютерной техники

 

1,5

 

5. 6

 

Земельные участки площадью 10000  кв.  метров и более для размещения объектов оптовой и розничной торговли (кроме розничных рынков)

 

1,5

 

5.7

 

Земельные участки, предназначенные для размещения прочих объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

 

1,5

 

6.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

 

6.1.Земельные участки гостиниц и прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)

 

1,5

 

7.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

 

7.1

 

Земельные участки административных и офисных зданий

 

1,5

 

7. 2

 

Земельные участки объектов образования, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства

 

0,8

 

7.2.1

 

Земельные участки объектов образования для эксплуатации учебных автодромов площадью 20  000  кв.  м. и более

 

0,5

 

7.3

 

Земельные участки выставочных комплексов, павильонов и площадных объектов, осуществляющих конгрессно-выставочную деятельность и экспонирующих товары, работы и услуги

 

0,9

 

7.4.

 

Земельные участки стадионов и гребных баз общероссийских физкультурно-спортивных объединений; земельные участки площадью 15000  кв. метров и более, используемые для размещения и эксплуатации теннисных стадионов, соответствующих требованиям проведения спортивных соревнований, включенных в программу чемпионата России и (или) международных соревнований по большому теннису; земельные участки предприятий и организаций площадью 5000  кв.
  метров и более, используемые под Дворцы культуры в целях организации детского творчества, культурно-просветительской, досугово-массовой и прочей деятельности в области культуры

 

0,35

 

7.4.1.

 

Земельные участки под конно-спортивными объектами (центрами, клубами, манежами, ипподромами), используемыми в целях селекции и испытания племенных лошадей

 

0,15

 

7.4.2

 

 

Земельные участки плавательных бассейнов, соответствующих требованиям проведения спортивных соревнований по водным видам спорта, включенных в государственные целевые программы развития физической культуры и спорта и используемые по назначению

 

0,45

 

7.5.

 

Прочие земельные участки, относящиеся к данному виду разрешённого использования1,5

 

8.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

 

1,5

 

9.

 

 

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

 

9.1

 

 

Земельные участки фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов, типографий и других промышленных предприятий, баз, складов и прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

 

1,15

 

 

9.2

 

 

Земельные участки объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.  13 настоящего перечня)

 

0,3

 

9.3

 

Земельные участки предприятий транспорта общего пользования, осуществляющих перевозку пассажиров на маршрутах города Ростова-на-Дону на электротранспорте

 

0,15

 

9. 4Земельные участки предприятий транспорта общего пользования, осуществляющих перевозку пассажиров на маршрутах города Ростова-на-Дону на автобусах, за исключением автобусов особо малой вместимости

 

0,2
9.5.Земельные участки промышленных предприятий с долей выпуска военной техники и продукции двойного назначения в общем годовом объёме выпуска продукции не менее 50  процентов за предшествующий календарный год

 

0,9
9.6Земельные участки площадью 10000  кв. метров и более хлебопекарных предприятий, осуществляющих выпуск хлебобулочных изделий не менее 50  процентов в структуре выручки за предшествующий календарный год

 

0,3
9.6.1Исключен с 1 января 2013 г.Информация об изменениях:

См. текст подпункта 9.6.1 пункта 9.6

 

9.7Земельные участки, предназначенные для рекультивации (восстановления) земель, земельные участки предприятий по размещению суглинков, строительных и твёрдых отходов производства и потребления, земельные участки предприятий по размещению мусоросортировочных и мусороперерабатывающих производственных баз и комплексов

 

0,005
9. 8

 

Земельные участки под промышленными объектами, предназначенными для производства машин, используемых в растениеводстве

 

0,95

 

10.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

 

1,5

 

11.

 

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

 

1,5

 

12.

 

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

 

1,5

 

13.

 

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности

 

1,5
14.

 

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

 

14.1Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, городскими садами

 

1,5
14.2

 

Земельные участки, занятые парками

 

0,005

 

15.

 

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

 

0,3

 

Район, город

Ставки земельного налога по классам земель за 1 га, сумов

I от 0 до 10 баллов

II от 11 до 20 баллов

III от 21 до 30 баллов

IV от 31 до 40 баллов

V от 41 до 50 баллов

VI от 51 до 60 баллов

VII от 61 до 70 баллов

VIII от 71 до 80 баллов

IX от 81 до 90 баллов

X от 91 до 100 баллов


неоцен. земли

Республика Каракалпакстан

Амударьинский

113,3

169,3

254,0

371,3

528,4

766,5

1016,8

1319,4

1623,0

1977,8

371,3

Берунийский

113,3

166,5

249,8

364,8

519,4

753,2

999,2

1296,9

1595,0

1943,7

364,8

Бозатауский

95,8

143,0

214,5

313,5

446,4

647,5

858,9

1114,7

1371,0

1670,9

313,5

Караузякский

92,5

138,8

208,0

304,0

432,6

627,9

832,5

1080,9

1329,0

1619,9

304,0

Кегелийский

95,8

143,0

214,5

313,5

446,4

647,5

858,9

1114,7

1371,0

1670,9

313,5

Кунградский

88,8

132,8

199,3

2913

414,4

601,3

797,6

1035,0

1273,0

1551,7

291,3

Ленинабадский

90,8

135,8

203,8

297,5

423,6

614,6

815,2

1058,0

1301,0

1585,8

297,5

Муйнакский

88,8

132,8

199,3

291,3

414,4

601,3

797,6

1035,0

1273,0

1551,7

291,3

Нукусский

95,8

143,0

214,5

313,5

446,4

647,5

858,9

1114,0

1371,0

1670,9

313,5

Тахтакупырский

97,5

146,0

219,0

320,0

455,4

647,5

876,5

1137,6

1399,0

1705,0

320,0

Турткульский

113,3

169,3

254,0

317,3

528,4

766,5

1016,8

1319,4

1623,0

1977,8

371,3

Ходжейлийский

95,8

143,0

214,5

313,5

446,4

647,5

858,9

1114,7

1371,0

1670,8

313,5

Чимбайский

90,8

135,8

203,8

297,5

423,6

614,6

815,2

1058,0

1301. 0

1585,8

297,5

Шуманайский

99,5

149,0

223,5

326,5

464,4

674,1

894,1

1160,6

1427,0

1739,1

326,5

Элликкалинский

108,3

162,0

243,0

355,3

505,6

733,6

972,8

1262,7

1553,0

1892,7

355,3

г. Нукус

101,3

151,8

227,8

332,8

473,8

687,4

911,7

1183,1

1455,0

1773,2

332,8

Андижанская область

Алтынкульский

158,5

238,0

356,5

521,3

741,0

1075,9

1426,9

1852,7

2278,0

2776,4

521,3

Андижанский

138,8

208,3

312,0

456,3

648,4

941,5

1248,9

1621,4

1993,6

2429,5

456,3

Ассакийский

158,8

238,0

356,5

521,3

741,0

1075,9

1426,9

1852,7

2278,0

2776,4

521,3

Балыкчинский

148,0

222,0

332,5

486,3

691,2

1003,5

1330,9

1728,0

2125,0

2589,4

486,3

Бозский

106,0

160,3

240,0

351,0

499,0

724,2

960,5

1247,0

1533,6

1868,9

351,0

Булакбашинский

161,8

242,5

363,3

531,3

755,4

1096,6

1454,4

1888,7

2322,2

2829,9

531,3

Джалалкудукский

154,0

231,0

346,3

506,3

719,8

1045,1

1385,6

1799,6

2212,6

2696,8

506,3

Избасканский

166,3

249,3

373,5

546,3

776,8

1127,7

1495,7

1941,8

2387,6

2910,2

546,3

Комсомолабадский

108,3

162,5

243,3

356,0

505,8

734,7

974,1

1265,0

1555,6

1895,3

356,0

Кургантепинский

163,3

244,8

366,8

336,3

762,8

1107,1

1468,0

1906,2

2344,0

2856,7

536,3

Мархаматский

160,3

240,3

360,0

326,3

748,2

1086,4

1440,8

1870,7

2300,0

2803,5

526,3

Пахтаабадский

152,5

228,3

342,8

501,3

712,6

1034,6

1372,0

1781,6

2190,6

2669,7

501,3

Ходжаабадский

164,8

247,0

370,3

541,3

769,6

1117,2

1481,6

1924,2

2365,6

2883,1

541,3

Шахриханский

155,5

233,3

349,5

511,3

727,0

1055,3

1399,7

1817,1

2234,6

2723,2

511,3

Бухарская область

Алатский

132,0

198,0

296,8

434,0

616,8

895,7

1187,7

1542,2

1896,6

2311,1

434,0

Бухарский

132,0

198,0

296,8

434,0

616,8

895,7

1187,7

1542,2

1896,6

2311,1

434,0

Вабкентский

109,8

164,8

246,8

361,0

513,0

745,2

988,0

1282,5

1577,0

1921,7

361,0

Гиждуванский

132,0

198,0

296,8

434,0

616,8

895,7

1187,7

1542,2

1896,6

2311,1

434,0

Джандорский

126,8

190,0

285,0

416,8

592,6

860,3

1140,8

1481,0

1821,0

2219,4

416,8

Каганский

132,0

198,0

296,8

434,0

616,8

895,7

1187,7

1542,2

1896,6

2311,1

434,0

Каракульский

133,3

200,0

299,8

438,3

623,2

904,8

1199,7

1557,5

1915,0

2333,4

438,3

Караулбазарский

133,3

200,0

299,8

438,3

623,2

904,8

1199,3

1557,5

1915,0

2333,4

438,3

Пешкунский

134. 8

202,0

302,5

442,8

629,2

913,5

1211,2

1572,8

1934,0

2356,9

442,3

Ромитанский

136.0

203,8

305,5

447,0

635,2

922,3

1223,2

1588,1

1952,6

2379,3

447,0

Шафрикаский

123.0

184,3

276,3

404,0

574,2

833,7

1105,6

1435,1

1765,0

2150,5

404,0

г. Бухара

133.3

200,0

299,8

438,3

623,2

904,8

1199,7

1557,5

1915,0

2333,8

438,3

Джизакская область

Арнасайский

109,0

163,5

245,0

358,3

508,8

738,9

980,0

1272,6

1564,6

1907,4

358,3

Бахмальский

110,0

165,3

247,5

361,8

514,0

746,2

990,1

1285,2

1580,0

1926,8

361,8

Галляаральский

130,8

196,3

294,0

430,0

611,0

886,6

1176,0

1527,3

1877,6

2289,1

430,0

Джизакский

121,0

181,5

272,0

397,8

565,0

820,1

1088,0

1412,6

1736,6

2117,1

397,8

Дустликский

118,8

178,3

267,0

390,5

554,8

805,4

1068,5

1387,4

1705,6

2079,0

390,5

Зааминский

98,0

147,3

220,5

322,5

457,8

665,0

882,1

1145,3

1408,0

1716,7

322,5

Зарбдорский

98,0

147,3

220,5

322,5

457,8

665,0

882,1

1145,3

1408,0

1716,7

322,5

Зафарабадский

103,5

155,3

232,8

340,3

483,4

701,8

931,2

1209,2

1486,6

1812,4

340,3

Мирзачульский

113,3

170,0

254,8

372,5

529,2

768,3

1019,2

1323,5

1627,0

1984,0

372,5

Пахтакорский

114,5

171,8

257,3

376,3

534,4

776,0

1029,3

1336,1

1642,6

2002,7

376,3

Фаришский

118,8

178,3

267,0

390,5

554,8

805,4

1068,5

1387,4

1705,6

2079,1

390,5

г. Джизак

121,0

181,5

272,0

397,8

565,0

820,1

1088,0

1412,6

1736,6

2117,1

397,8

Кашкадарьинская область

Бахористанский

78,8

116,5

174,8

255,5

363,6

527,5

699,7

908,6

1117,0

1361,3

255,5

Гузарский

108,3

162,3

243,3

355,5

506,2

734,0

974,1

1264,5

1555,0

1894,8

355,5

Дехканабадский

79,8

119,8

179,5

262,5

373,6

541,5

718,9

932,9

1147,0

1398,1

262,5

Камашинский

137,5

206,3

309,5

452,3

643,8

933,5

1238,9

1608,3

1977,6

2410,1

452,3

Каршинский

101,8

152,8

229,3

335,0

476,8

691,3

917,3

1190,7

1464,0

1784,8

335,0

Касанский

80,8

121,3

182,0

265,8

378,4

548,8

728,0

945,5

1162,6

1416,8

265,8

Касбинский

105,0

157,5

236,3

345,3

491,4

712,6

945,6

1227,6

1509,6

1839,8

345,3

Китабский

130,3

195,3

293,0

428,0

609,4

883,8

1172,5

1522,4

1872,0

2281,4

428,0

Мубарекский

67,3

100,8

151,3

221,0

314,4

456,1

605,3

785,7

966,0

1177,6

221,0

Нишанский

84,0

126,0

189,0

276,3

393,0

570,2

756,5

981,9

1207,6

1471,8

276,3

Усман-Юсуповский

77,8

116,5

174,8

255,5

363,6

527,5

699,7

908,6

1117,0

1361,3

255,5

Чиракчинский

130,3

197,0

295,3

431,5

614,4

890,8

1182,1

1534,5

1887,0

2299,6

431,5

Шахрисабский

208,0

311,8

467,

683,5

973,0

1410,9

1872,5

2430,5

2989,0

3642,7

683,5

Яккабагский

141,8

212,8

319,0

466,0

663,4

962,2

1276,5

1657,4

2038,0

2483,8

466,0

Навоийская область

Канимехский

99,8

149,5

224,0

327,8

466,0

676,2

896,8

1164,2

1432,0

1745,3

327,8

Кызылтепинский

111,8

167,8

251,5

367,8

522,6

758,8

1006,1

1306,4

1607,0

1957,6

367,8

Навбахорский

127,5

191,3

287,0

419,8

596,8

865,9

1148,5

1490,9

1834,0

2234,1

419,8

Навоийский

127,5

191,3

287,0

419,8

596,8

865,9

1148,5

1490,9

1834,0

2234,1

419,8

Нуратинский

83,8

125,8

188,5

275,8

392,2

569,1

754,4

979,7

1205,0

1468,5

275,8

Тамдынский

85,0

127,5

191,3

279,8

397,8

577,2

765,6

994,1

1222,6

1489,4

279,8

Учкудукский

85,0

127,5

191,3

279,8

397,8

577,2

765,6

994,1

1222,6

1489,4

279,8

Хатырчинский

121,5

182,3

273,3

399,8

568,2

824,6

1093,6

1419,8

1746,6

2128,1

399,8

Наманганская область

Задарьинский

105,1

157,7

236,3

345,6

490,9

712,9

945,7

1227,2

1512,0

2071,4

345,6

Касанский

177,1

265,7

398,3

582,1

827,2

1201,0

1593,2

2068,0

2547,7

3100,2

582,1

Наманганский

182,8

274,3

411,2

601,0

854,4

1239,8

1644,7

2135,1

2630,9

3201,2

601,0

Нарынский

168,4

252,7

378,9

553,8

787,1

1142,3

1515,4

1966,9

2423,5

2948,6

553,8

Папский

143,9

216,0

323,8

473,3

672,6

976,4

1295,1

1681,8

2071,4

2520,4

473,3

Туракурганский

153,9

231,1

346,5

506,5

719,7

1044,8

1385,8

1798,8

2216,8

2696,7

506,5

Уйчинский

169,8

254,8

382,1

558,7

793,8

1152,1

1528,4

1983,8

2444,0

2974,3

558,7

Учкурганский

168,4

252,7

378,9

553,8

787,1

1142,3

1515,4

1966,9

2423,5

2948,6

553,8

Чартакский

143,9

216,0

323,8

473,3

672,1

976,4

1295,1

1681,2

2071,4

2520,4

473,3

Чустский

140,9

211,7

317,3

463,9

659,0

956,8

1269,2

1647,5

2029,9

2469,8

463,8

Янгикурганский

143,9

216,0

323,8

473,3

672,6

976,4

1295,1

1681,2

2071,4

2520,4

473,3

Самаркандская область

Акдарьинский

159,3

238,8

358,0

523,5

744,3

1080,1

1432,8

1860,3

2287,0

2788,0

523,5

Булунгурский

157,8

236,5

354,8

518,5

737,4

1070,0

1419,7

1843,2

2266,0

2762,1

518,8

Гузалкентский

149,0

223,5

335,0

489,8

696,6

1010,8

1340,8

1741,1

2140,0

2608,7

489,8

Джамбайский

153,3

230,0

345,0

504,3

717,0

1040,6

1380,0

1792,4

2203,0

2685,7

504,3

Иштыханский

150,5

225,5

338,3

494,8

703,2

1020,6

1354,1

1758,2

2161,0

2634,5

494,8

Каттакурганский

141,5

212,5

318,8

465,8

662,4

961,1

1274,9

1655,6

2035,0

2481,1

465,8

Кошрабадский

146,0

219,0

328,5

480,3

682,8

990,9

1314,4

1706,9

2098,0

2557,5

480,3

Нарпайский

132,8

199,3

299,0

437,0

682,8

901,6

1196,0

1553,4

1909,0

2327,6

437,0

Нурабадский

131,5

197,0

295,8

432,3

621,3

891,8

1182,9

1536,3

1888,0

2301,8

432,3

Пайарыкский

157,8

236. 5

354,8

518,8

614,4

1070,0

1419,7

1843,2

2266,0

2762,1

518,8

Пасдаргомский

149,0

223,5

335,0

489,8

737,4

1010,8

1340,8

1741,1

2140,0

2608,7

489,8

Пахтачийский

131,5

197,0

295,8

432,3

696,6

891,8

1182,9

1536,3

1888,0

2301,8

432,3

Самаркандский

153,3

230,0

345,0

504,3

614,4

1040,6

1380,0

1792,4

2203,0

2685,7

504,3

Тайлакский

153,3

230,0

345,0

504,3

717,0

1040,6

1380,0

1792,4

2203,0

2685,7

504,3

Ургутский

292,0

438,0

657,0

960,5

1365,6

1981,7

2628,8

3413,7

4196,0

5115,0

960,5

Челекский

153,3

230,0

345,0

504,3

717,0

1040,6

1380,0

1792,4

2203,0

2685,7

504,3

Сурхандарьинская область

Алтынсайский

187,5

281,8

422,0

617,3

877,5

1274,0

1689,6

2193,3

2696,6

3286,8

617. 3

Ангорский

187,5

281,8

422,0

617,3

877,5

1274,0

1689,6

2193,3

2696,6

3286,8

617.3

Байсунский

104,8

157,3

235,8

344,8

490,2

711,6

943,6

1224,9

1506,6

1835,9

344.8

Бандыханский

169,0

253,8

380,3

556,0

790,5

1147,7

1522,0

1976,0

2429,6

2961,2

556. 0

Денауский

165,5

248,8

372,8

545,0

774,6

1124,6

1491,6

1936,4

2381,0

2901,8

545.0

Джаркурганский

150,5

225,8

338,5

494,8

703,5

1021,3

1354,4

1758,6

2162,6

2635,6

494.8

Кумкурганский

186,0

279,3

418,3

611,5

869,7

1262,5

1674,4

2173,5

2672,6

3257,1

611. 5

Кизирыкский

202,8

304,5

456,3

667,3

948,6

1377,3

1826,4

2371,1

2915,6

3553,6

667.3

Музрабадский

143,8

215,8

323,3

472,5

672,0

975,5

1293,6

1679,4

2065,0

2516,8

472.5

Сариасийский

158,8

238,5

357,5

522,8

743,1

1078,7

1430,8

1857,6

2283,6

2783,6

522. 8

Термезский

172,5

258,8

387,8

567,0

806,4

1170,8

1552,4

2015,6

2478,0

3020,6

567.0

Узунский

158,8

238,5

357,5

522,8

743,1

1078,7

1430,8

1857,6

2283,6

2783,6

522.8

Шерабадский

162,3

243,5

365,0

533,8

759,0

1101,8

1461,2

1896,8

2332,6

2843,0

533. 8

Шурчинский

207,8

321,0

467,8

684,0

972,3

1411,6

1872,0

2430,5

2988,6

3642,1

684.0

Сырдарьинская область

Акалтынский

102,0

153,0

229,3

335,0

476,4

691,6

916,8

1189,8

1464,0

1307,0

335,0

Баяутский

107,5

161,0

241,5

352,8

501,9

728,7

965,6

1253,7

1542,6

1879,4

352,8

Гулистанский

94,8

142,0

213,0

311,0

442,5

642,3

851,2

1104,8

1359,6

1656,6

311,0

Мехнатабадский

52,8

79,3

118,3

173,5

246,6

358,1

474,8

616,1

758,0

924,0

173,5

Мирзаабадский

77,3

116,0

174,0

254,3

361,5

524,7

695,6

903,2

1111,0

1354,1

254,3

Сайхунабадский

108,3

162,5

243,8

355,8

506,1

734,7

974,1

1264,5

1555,6

1895,3

355,8

Сырдарьинский

110,0

165,3

247,8

361,8

514,8

746,9

990,4

1285,7

1581,6

1927,2

361,8

Шараф-Рашидовский

89,3

133,8

200,8

293,0

417,0

605,2

802,1

1041,3

1281,0

1560,9

293,0

Хавастский

65,5

98,3

147,5

215,3

306,3

444,5

589,3

765,0

941,0

1146,8

215,3

г. Гулистан

94,8

142,0

213,0

311,0

442,5

642,3

851,2

1104,8

1359,6

1656,6

311,0

г. Янгиер

91,0

136,5

204,8

299,0

425,4

617,4

818,4

1062,5

1307,0

1592,8

299,0

Ташкентская область

Аккурганский

137,3

205,8

308,5

450,8

736,9

1069,8

1418,6

1841,9

2265,0

2760,2

450,8

Ахангаранский

126,3

189,3

283,8

414,8

678,0

984,2

1305,1

1694,3

2083,8

2539,6

414,8

Бекабадский

125,0

187,3

280,8

410,3

670,7

973,7

1290,7

1676,3

2060,8

2511,8

410,3

Бостанлыкский

130,5

195,5

293,0

428,3

700,1

1016,4

1347,8

1749,8

2151,6

2622,3

428,3

Букинский

137. 3

205,3

308,5

450,8

736,9

1069,8

1418,6

1841,9

2265,0

2760,2

450,8

Зангиатинский

149,5

224,3

336,3

491,3

803,1

1166,1

1546,5

2007,5

2469,0

3008,9

491,3

Кибрайский

148,3

222,3

333,3

486,8

796,0

1155,6

1532,3

1989,3

2446,0

2981,1

486,8

Куйичирчикский

141,3

212,0

317,8

464,3

759,0

1102,0

1461,5

1897,1

2332,9

2843,2

464,3

Паркентский

136,0

203,8

305,5

446,3

611,7

887,9

1177,6

1528,7

1879,8

2290,9

446,3

Пскентский

141,0

212,0

317,8

464,3

729,7

1059,0

1404,5

1823,2

2242,5

2732,4

464,3

Ташкентский

140,0

209,8

314,8

459,8

759,0

1102,0

1461,5

1897,1

2332. 9

2843,2

459,8

Уртачирчикский

142,0

214,0

320,8

468,8

751,8

1091,2

1447,1

1878,5

2310,3

2815,4

468,8

Чиназский

141,3

212,0

317,8

464,3

766,3

1112,5

1475,3

1915,4

2355,9

2871,0

464,3

Юкаричирчикский

144,0

216,0

324,0

473,3

759,7

1102,0

1461,5

1897,1

2332,9

2843,2

473,3

Янгиюльский

137,3

205,8

308,5

450,8

773,9

1123,4

1489,5

1934,0

2378,2

2898,1

450,8

г. Бекабад

114,0

170,8

256,0

370,4

736,9

1069,8

1418,6

1841,9

2265,0

2760,2

374,0

Ферганская область

Алтыарыкский

126,3

189,3

283,8

414,8

589,5

855,8

1134,9

1473,3

1812,0

2208,3

413,8

Ахунбабаевский

120,8

181,0

271,5

396,8

564,0

818,7

1085,6

1409,4

1733,0

2112,0

395,8

Багдадский

125,0

187,3

280,8

410,3

583,2

846,7

1122,4

1457,6

1792,0

2184,1

409,3

Бешарыкский

138,5

207,8

311,5

455,3

647,1

939,8

1246,1

1617,8

1989,0

2424,4

454,3

Бувайдинский

131,8

197,5

296,3

432,8

615,3

893,2

1184,5

1537,7

1890,6

2304,0

431,8

Дангаринский

136,0

203,8

305,5

446,3

634,5

920,9

1221,3

1585,4

1950,0

2376,0

445,3

Кувинский

160,5

240,8

361,0

527,5

749,7

1088,5

1443,2

1873,8

2304,6

2808,3

526,3

Риштанский

137,3

205,8

308,5

450,8

640,8

930,3

1233,6

1601,6

1969,6

2400,2

449,8

Сохский

130,5

195,5

293,0

428,3

608,7

883,8

1172,0

1521,5

1871,0

2280,3

427,3

Ташлакский

153,8

230,5

345,5

504,8

717,6

1042,0

1381,6

1793,7

2206,0

2688,4

503,8

Узбекистанский

144,0

216,0

324,0

473,3

672,9

976,9

1295,2

1681,7

2068,0

2520,1

472,3

Учкуприкский

140,0

209,8

314,8

459,8

653,7

948,9

1258,4

1633,5

2009,0

2448,1

458,8

Ферганский

148,3

222,3

333,3

486,8

692,1

1004,9

1332,5

1729,8

2127,0

2592,2

485,8

Фуркатский

137,3

205,8

308,5

450,8

640,8

930,3

1233,6

1601,6

1969,6

2400,2

449,8

Язъяванский

137,3

205,8

308,5

450,8

640,8

930,3

1233,6

1601,6

1969,6

2400,2

449,8

Г. Кувасай

145,5

218,0

327,0

477,8

679,2

986,0

1307,7

1697,9

2087,6

2544,3

476,8

Г. Фергана

148,3

222,3

333,3

486,8

692,2

1004,9

1332,5

1792,8

2123,0

2592,3

485,8

Хорезмская область

Багатский

120,0

180,0

269,8

394,5

560,5

813,7

1079,3

1401,0

1723,1

2100,4

394,5

Гурленский

126,0

189,0

283,3

414,3

588,6

854,3

1133,3

1471,0

1809,0

2205,3

414,3

Кошкупырский

112,8

169,2

253,6

370,8

526,8

764,3

1014,5

1316,7

1619,6

1974,1

370,8

Ургенчский

123,6

185,4

277,9

406,3

577,2

837,9

1111,7

1443,1

1774,8

2163,1

406,3

Хазарапский

108,0

162,0

242,8

355,0

504,3

732,4

971,3

1260,8

1550,7

1890,5

355,0

Ханкинский

128,2

192,6

288,7

422,1

599,7

870,6

1154,9

1499,0

1843,7

2247,3

422,1

Хивинский

128,2

192,6

288,7

422,1

599,7

870,6

1154,1

1499,0

1843,7

2247,3

422,1

Шаватский

127,2

190,8

286,0

418,0

594,3

862,5

1144,1

1485,2

1826,6

2226,5

418,0

Янгиарыкский

120,0

180,0

269,8

394,5

560,5

813,7

1079,3

1401,0

1723,1

2100,4

394,5

Янгибазарский

120,0

180,0

269,8

394,5

560,5

813,7

1079,3

1401,0

1723,1

2100,4

394,5

Г. Дружба

102,0

153,0

229,3

335,2

476,6

691,7

917,3

1190,7

1464,8

1785,5

335,2

Г. Ургенч

123,6

185,4

277,9

406,3

577,2

837,9

1111,7

1443,1

1774,8

2163,1

406,3

Анализ и прогноз цен на земли промышленного назначения в Москве и МО 2015-2016 год

Анализ и прогноз цен на земли промышленного назначения в Москве и МО 2015-2016 год [1]

Правовые, инфраструктурные, политические, экономические риски текущей ситуации в РФ не благоприятствуют развитию рынка земель. Обстановку на земельном рынке промышленного назначения можно выразить тремя словами – стагнация с понижением цен. Все эксперты и аналитики единодушны: «Снизившиеся цены на промышленные земли на 40% в кризис 2008 года, до сегодняшнего момента не повышались». Более того, в течение 2015 года наблюдается снижение стоимости промышленных участков на 10-15%, а активность потенциальных покупателей и девелоперов снижается. Вслед за падением спроса, падают и цены. На промышленные участки земель, которые значились в экспозиции длительное время, сейчас предлагается дисконт до 40-50%.

Что происходит с ценами на землю промышленного назначения?

С кризиса 2008 года до текущего момента цены падали. К началу 2011 года цены снизились на 33% в среднем, к концу 2011 – на 36%. В 2013, 2014 годах цены практически стояли. 2015 год показал падение цен: реализация реальных сделок осуществляется с дисконтом до 30%. Земельный рынок, как и рынок любой недвижимости не сбалансирован. Понятие актива земли промышленного назначения (рыночной стоимости) – весьма сомнительно и условно: ликвидность «промки» мала. Инвестиции в промышленные земли почти прекратились.  

Налог на землю промышленного назначения

Налоговая ставка на землю промышленного назначения в текущем году – 1,5% от обозначенной стоимости кадастра. Эксперты отмечают, что именно «промки» чаще всего имеет непомерную кадастровую (иногда выше рыночной цены) стоимость.

2015 – год земельной реформы. С марта месяца действует новый порядок предоставления и передачи участков земли юр. и физ. лицам. По мнению экспертов, новые правила не приведут к повышению спроса на промышленные земли или территории иного назначения со стороны бизнес представителей или граждан и существенно не повлияют на рыночную стоимость земли. Глобальных преобразований реформа не вызовет.  

Анализ цен на рынке земли промышленного назначения в Москве и Подмосковье

Земельные аналитики отмечают существенную особенность: цена сотки «промки» в границах Новой Москвы не отличается от цены 100 м 2 промышленной земли, граничащих с ней районов. Самые дорогие земли пром. назначения находятся, традиционно, в радиусе 30 км. от Кольцевой дороги. Купить «промку» в восточном направлении от центра столицы можно за 1 тысячу и выше долларов за сотку. В западном направлении – за 40 тысяч долларов, в северном – 15 тысяч, а в южном направлении – 15-25 тысяч долларов за 100 м 2. Промышленные земли по Киевской и Калужской трассе стоят 20 тысяч долларов за сто кв. м.

 

Цена сотки (в долларах) на пром. земли в удаленных от столицы районах:

  • западные районы – 7-15 тысяч;
  • южные районы – 6-10 тысяч;
  • северные и северо-восточные районы – 9 тысяч.

 

Дальнее Подмосковье абсолютно не пользуется спросом, и цены здесь минимальны – 1-4 тысячи за 100 квадратных метра.

Каков спрос на земли промышленного назначения

Интерес на индустриальные парки и участки земель промышленного назначения с инженерной подготовкой существует:

 

  • «Промка» площадью до 5 гектаров пользуется наивысшим интересом. Самыми привлекательными участками земли являются территории, обеспеченные инженерией с площадью до 2-х га, под небольшое производство или складские помещения. Цена сотки – 30-50 долларов за м 2.
  • 50% запросов приходится на промышленные участки площадью 500-2000м 2 под общепит вдоль дорог, мойки, автозаправки, шиномонтаж. Цена сотки – до 250-400 долларов.
  • 38-40% запросов связаны с участками промышленной зоны в непосредственной черте Москвы.
  • Промышленный парк, как готовый производственный комплекс, вызывает интерес у потенциальных покупателей, другой вопрос, что реализация сделок тормозится в связи с низкой платежеспособностью покупателей и отсутствием кредитования.
  • Готовый технопарк активно рассматривается, но девелоперы не спешат: проводят анализ эффективности и рентабельности, уделяют внимание географии и инфраструктуре пром. участка. 
  • Промышленные участки, где присутствует инженерные коммуникации, и техническая готовность рассматриваются в течение полугода. Участки, не обеспеченные инженерией, спросом почти не пользуются.

 

Сказать о точном объеме реально проведенных сделок в Москве и МО за 2015 год – трудно. Но, по оценкам аналитиков, их не более 150. Порядка ста сделок связаны с участками до 5 гектаров, 30 сделок – промка до 100 га, и около 10 – более 100 гектаров. Одна капля в безбрежном море предложений.

Купить «промку» в Новой Москве

Вывод большинства промышленных предприятий за пределы центральной Москвы послужил толчком к рассмотрению предложений участков в границах Новой Москвы. Стоимость технопарков объективно высока, но при условии грамотного использования земли стабильный доход владельцу – гарантирован. На промке размещают складские комплексы, придорожный сервис, административные центры, логистику, автозаправки и иные предприятия промышленного назначения. Самые популярные районы, к которым ярко выражен интерес девелоперов: Троицк, Щелково, Красная Пахра, Подосинки и другие территории. Эксперты выделяют этот сегмент промышленной земли, как наиболее востребованный.

Каковы прогнозы на стоимость земли промышленного назначения

Прогнозы аналитиков на цены промышленной земли в 2016 году кардинально разнятся.

Позитивные эксперты выражают уверенность в том, что в 2016 году земли промышленного назначения станут привлекать низкой ценой не только российских, но и зарубежных инвесторов. Так как промка – это ограниченный ресурс и огромный потенциал, то к осени 2016 года цена сотки станет повышаться, и на территории промышленных зон будут реализовываться наиболее перспективные и значимые для РФ проекты. Так, вдоль Москвы реки находится около четырех тысяч гектаров промышленной земли. Прибрежная зона – это выгодные инвестиции и огромные возможности для реализации смелых идей. В ближайший год в планах руководства Москвы освоение промрайонов реки:

  • Комплексное освоение и развитие промзоны ЗИЛа;
  • одобрен проект будущей планировки и реорганизации промзоны в районе Фили;
  • презентован и утвержден проект уникального детского, функционального парка развлечений и увеселений «Остров мечты» в Нагатинской пойме Москва реки.

Индивидуальная реорганизация территории «промки» вдоль Москвы реки и высокий уровень комфорта – такие планы на 2016 год.

Некоторые эксперты утверждают, что радужные планы по освоению промышленных земель – это очередная фикция. В свете последних политических событий (Крым, террористы, Турция, Франция, энергетика Украины и другие) ожидать положительных изменений в сфере недвижимости (в том числе в сегменте промышленных земель) нет смысла. Ни граждане, ни юридические лица на риск не пойдут до тех пор, пока не стабилизируется экономическая и политическая ситуация в России и мире. Поэтому цена сотки на землю промышленного назначения будет либо оставаться на уровне 2015 года, либо понижаться.

Итог:

Что будет с землей промышленного назначения, какова ее цена в будущем?

Жизнь покажет.

Остается уповать, что грядут только положительные перемены!

 


[1] http://lookon.ru/blog/399-analiz-i-prognoz-tsen-na-zemli-promyshlennogo-naznacheniya-v-moskve-i-mo-2015-2016

Земельный налог

Земельный налог, порядок и сроки уплаты налога на земли, находящиеся в пределах границ города Волгодонска установлены решением Волгодонской городской Думы от 5 октября 2005 года № 146 «Об установлении земельного налога».

Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения в пределах границ города Волгодонска.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах территории города Волгодонска.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации, и определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налогоплательщики — физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом, по сроку уплаты 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налогоплательщики — организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, по истечении первого, второго и третьего кварталов текущего налогового периода производят исчисление авансовых платежей по налогу как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Уплата авансовых платежей по налогу производится не позднее 5 мая, 1 августа, 1 ноября текущего налогового периода.

Разница между суммой налога, начисленной в соответствии со статьей 396 Налогового кодекса Российской Федерации и налоговой ставкой, установленной решением Волгодонской городской Думы от 5 октября 2005 года № 146 «Об установлении земельного налога», подлежащей уплате по итогам налогового периода, и суммами авансовых платежей по налогу, уплаченными в течение налогового периода, подлежит уплате не позднее 1 февраля года, следующего за налоговым периодом.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка земельный налог начисляется в соответствии с новым видом разрешенного использования с даты внесения изменения в документы государственного кадастра недвижимости.

Освобождены от уплаты земельного налога:

  1. организации — в отношении земельных участков, занятых городскими автомобильными дорогами общего пользования, кладбищами, скверами, набережными, городским лесом; (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 13.10.2010 N 126)
  2. Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР»;
  3. инвалиды, имеющие III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лица, которые имеют I и II группы инвалидности, установленные до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
  4. инвалиды с детства;
  5. ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также ветераны и инвалиды боевых действий;
  6. физических лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года N 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;
  7. физические лица, принимавшие в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
  8. физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
  9. пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации, в размере 50% от начисленной суммы налога за земельный участок (долю), на котором расположен индивидуальный жилой дом и в котором налогоплательщик имеет постоянную регистрацию (прописку) в установленном законодательством порядке;
  10. гаражные, гаражно-строительные, лодочные, садоводческие и огороднические товарищества и кооперативы, являющиеся налогоплательщиками земельного налога, в отношении земельных участков, используемых категориями граждан, перечисленных в подпунктах 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 настоящего пункта.

Категории налогоплательщиков, указанные в подпунктах 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 настоящего пункта, освобождаются от уплаты земельного налога за земельные участки, занятые жилищным фондом, индивидуальными и кооперативными гаражами, предоставляемые для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, в случае, если указанные земельные участки не используются для ведения предпринимательской деятельности.

Льготы по земельному налогу юридическим и физическим лицам за земли, используемые для садоводства или огородничества, в размере 49% от ставки налога, установленной для данной категории земель установлены решением Волгодонской городской Думы от 7 сентября 2005 года № 120 «О предоставлении льготы по земельному налогу».

Налогоплательщики, имеющие право на налоговые льготы в соответствии со статьей 395 Налогового кодекса Российской Федерации и предусмотренные в подпунктах 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 6 решения Волгодонской городской Думы от 5 октября 2005 года № 146 «Об установлении земельного налога», должны представить документы, подтверждающие такое право, в налоговые органы.

На сегодняшний день установлены следующие налоговые ставки по видам разрешенного использования земельных участков (введено решением Волгодонской городской Думы от 26.11.2008 N 162, в ред. решений Волгодонской городской Думы от 25.11.2009 N 139, от 13.10.2010 N 126):

Пункт

Наименование вида разрешенного использования

Подпункт

Состав вида разрешенного использования

Ставка налога в процентах от кадастровой стоимости

1

Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки

1.1

Земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов с приквартирными земельными участками

0,15

1.2

Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов (доля в праве на земельный участок, приходящийся на объект, относящийся к жилому фонду)

0,045

1. 3

Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов (доля в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилому фонду)

1,5

2

Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки

2.1

Земельные участки для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)

0,15

2.2

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

0,3

3

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

3.1.1

Земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта, земельные участки лодочных станций

0,3

3. 1.2

Земельные участки в составе гаражных кооперативов под землями общего пользования согласно сведениям государственного кадастра недвижимости

 

0,01

3.2

Земельные участки автостоянок, парковок

1,5

4

Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений

4.1

Садовые, огородные и дачные земельные участки

0,2

4.2

Земельные участки дачных и садоводческих товариществ общего пользования и неиспользуемые (зоны подтопления, брошенные земли)

0,01

5

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

5.1

Земельные участки рынков, тотализаторов, организации лотерей (включая продажу лотерейных билетов)

1,5

5. 2

Земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли, кафе, баров, ресторанов, столовых ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания, химчисток, фотоателье, бань, парикмахерских

0,5

5.3

Земельные участки для строительства объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

0,5

6

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

6.1

Земельные участки гостиниц и прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей), в том числе для строительства

1,5

7

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религии

7. 1

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, культуры, искусства, религии

1,5

7.2

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов физической культуры и спорта, аптек

0,4

7.3

Земельные участки для строительства административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

1,5

8

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

8.1

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, в том числе для строительства

1,5

9

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

9. 1

Земельные участки фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, типографий, баз складов и прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, других промышленных предприятий

0,5

9.2

Земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня), свалок, кладбищ

0,1

9.3

Земельные участки для строительства производственных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

0,5

10

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

10.1

Земельные участки, тепловых электростанций, гидроэлектростанций, атомных электростанций и иных видов электростанций, в том числе для строительства

1,5

11

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

11. 1

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, в том числе для строительства

1,5

12

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

12.1

Земельные участки для размещения водных объектов, (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня)

1,5

13

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственного созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции и ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности

13. 1

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственного созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции и ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи;  размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности, в том числе для строительства

1,5

14

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

14. 1

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

0,01

15

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

15.1

Земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями), занятые объектами сельскохозяйственного назначения

0,3

15.2

Земельные участки животноводческих потребительских обществ общего пользования

0,1

16

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми их оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

16. 1

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми их оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

1,5

Единый налог на вмененный доход

Единый налог на вмененный доход установлен решением Волгодонской городской Думы № 145 от 5 октября 2005 года (ред. от 03.02.2010) «О системе налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, осуществляемых на территории г.Волгодонска вводится для следующих видов предпринимательской деятельности:

1.1. Оказание бытовых услуг:

1.1.1. Ремонт, окраска и пошив обуви.

1.1.2. Ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных изделий.

1.1.3. Ремонт и техническое обслуживание бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и бытовых приборов, ремонт и изготовление металлоизделий.

1.1.4. Химическая чистка и крашение, услуги прачечных.

1.1.5. Ремонт мебели. (пп. 1.1.5 в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.1.6. Ремонт жилья и других построек. (пп. 1.1.6 в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.1.7. Услуги фотоателье и фото- и кинолабораторий, транспортно-экспедиторские услуги.

1.1.8. Услуги бань и душевых, парикмахерских, услуги предприятий по прокату, ритуальные, обрядовые услуги.

1.2. Оказание ветеринарных услуг.

1.3. Ремонт, техническое обслуживание и мойка автотранспортных средств.

1.4. Оказание услуг по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных средств на платных стоянках (за исключением штрафных стоянок). (пп. 1.4 в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.5. Оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов, осуществляемых организациями и индивидуальными предпринимателями, имеющими на праве собственности или ином праве (пользования, владения и (или) распоряжения) не более 20 транспортных средств, предназначенных для оказания таких услуг.

1.6. Розничная торговля, осуществляемая через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 квадратных метров по каждому объекту организации торговли.

1.7. Розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети. (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.8. Оказание услуг общественного питания, осуществляемых через объекты организации общественного питания с площадью зала обслуживания посетителей не более 150 квадратных метров по каждому объекту организации общественного питания.

1.9. Оказание услуг общественного питания, осуществляемых через объекты организации общественного питания, не имеющие зала обслуживания посетителей.

1.10. Распространение наружной рекламы с использованием рекламных конструкций. (пп. 1.10 в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.11. Размещение рекламы на транспортных средствах. (пп. 1.11 в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.12. Оказание услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров. (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.13. Оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей. (пп. 1.13 в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

1.14. Оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания. (пп. 1.14 введен решением Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

Корректирующий коэффициент базовой доходности К2 учитывает совокупность особенностей предпринимательской деятельности, в том числе ассортимент товаров (работ, услуг), сезонность, режим работы, фактический период времени осуществления деятельности, величину доходов, площади информационного поля электронных табло, площади информационного поля наружной рекламы с любым способом нанесения изображения, площади информационного поля наружной рекламы с автоматической сменой изображения, количество автобусов любых типов, троллейбусов, легковых и грузовых автомобилей, прицепов, полуприцепов и прицепов-роспусков, речных судов, используемых для распространения и (или) размещения рекламы, и иные особенности.

Корректирующий коэффициент K2 определяется как произведение установленных решением городской Думы значений, учитывающих влияние на результат предпринимательской деятельности факторов, предусмотренных статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации.

K2 = Звд x Змд,

где Звд — расчетная составляющая корректирующего коэффициента базовой доходности K2, определенная в зависимости от вида предпринимательской деятельности, ассортимента товаров, сезонности, режима работы, площади информационного поля электронных табло, площади информационного поля наружной рекламы, количества автобусов любого типа, легковых и грузовых автомобилей, прицепов и полуприцепов и прицепов-роспусков, используемых для распространения и (или) размещения рекламы, устанавливается согласно приложению N 1 к настоящему решению;

Змд — расчетная составляющая корректирующего коэффициента базовой доходности K2, учитывающая особенности места ведения предпринимательской деятельности.

 

Расчетная составляющая корректирующего коэффициента базовой доходности к2, определенная в зависимости от вида предпринимательской деятельности, ассортимента товаров, сезонности, режима работы, площади информационного поля электронных табло, площади информационного поля наружной рекламы, количества автобусов любого типа, легковых и грузовых автомобилей, прицепов и полуприцепов и прицепов-роспусков, используемых для распространения и (или) размещения рекламы

(в ред. решения Волгодонской городской Думы от 03.02.2010 N 9)

Вид предпринимательской деятельности

Величина    
расчетной   
составляющей  
корректирующего
коэффициента  
базовой    
доходности К2, 
Звд      

1. Оказание бытовых услуг:                          

 

1.1. Изготовление ювелирных изделий, реставрация     
антикварных изделий                                 

0,86     

1.2. Ремонт бытовых приборов, ремонт и техническое   
обслуживание музыкальных инструментов               

0,43     

1.3. Ремонт и техническое обслуживание бытовой       
радиоэлектронной аппаратуры и бытовых машин         

0,75     

1.4. Ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных       
изделий, головных уборов и изделий текстильной       
галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных      
изделий                                             

0,32     

1. 5. Ремонт, окраска и пошив обуви                   

0,32     

1.6. Услуги фотоателье и фото- и кинолабораторий,    
транспортно-экспедиторские услуги                   

0,86     

1.7. Услуги бань и душевых, парикмахерских, услуги   
предприятий по прокату, ритуальные, обрядовые услуги

0,54     

1.8. Химическая чистка и крашение, услуги прачечных 

0,54     

1.9. Ремонт мебели                                  

0,75     

1.10. Ремонт жилья и других построек                

0,86     

1.11. Прочие виды бытовых услуг                      

0,54     

2. Оказание ветеринарных услуг                      

0,86     

3. Ремонт, техническое обслуживание и мойка          
автотранспортных средств                            

0,86     

4. Оказание услуг по предоставлению во временное     
владение (в пользование) мест для стоянки            
автотранспортных средств, а также по хранению        
автотранспортных средств на платных стоянках         
(за исключением штрафных стоянок) с площадью:       

 

4.1. до 500 кв. м                                    

0,54     

4.2. от 501 кв. м до 1000 кв. м                     

0,64     

4.3. от 1001 кв. м до 2500 кв. м                    

0,75     

4.4. свыше 2500 кв. м                               

0,86     

5. Оказание автотранспортных услуг по перевозке:    

 

5.1. грузов                                         

0,86     

5.2. пассажиров                                     

0,1     

5. 3. такси                                          

0,8     

6. Розничная торговля:                               

 

6.1. осуществляемая через объекты стационарной       
торговой сети, имеющие торговые залы                

 

6.1.1. Хлебом и хлебобулочными изделиями, молоком    
и молочной продукцией                               

0,05      

6.1.2. Продовольственными товарами                  

0,39     

6.1.3. Продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, пивом и табачными     изделиями                                           

0,55     

6.1.4. Непродовольственными товарами:               

 

6.1.4.1. Ювелирными изделиями, драгоценными камнями  
и изделиями из них                                  

1,0     

6. 1.4.2. Запасными частями к автомобилям             
и автотранспортными средствами                      

0,59     

6.1.4.3. Одеждой из натурального меха, в том числе   
овчинно-шубными изделиями, и из натуральной кожи     
(пальто, полупальто, полушубки, тулупы, куртки,      
блейзеры, жакеты, жилеты, пиджаки, плащи, костюмы),  
мебелью, коврами и ковровыми изделиями, сложными     
бытовыми электроприборами, телерадиотоварами (кроме  
кассет всех видов, компакт-дисков, элементов питания,
запасных частей и принадлежностей к этим товарам,    
устройств дистанционного беспроводного управления)  

0,64     

6.1.4.4. Произведениями живописи, графики,           
скульптурными предметами народных промыслов         

0,64     

6.1.4.5. Печатными изданиями (за исключением газет   
и журналов)                                         

0,21     

6. 1.4.6. Газетами и журналами                       

0,11     

6.1.4.7. Семенами, агрохимикатами и пестицидами     

0,2     

6.1.4.8. Иными непродовольственными товарами (за     
исключением драгоценных металлов и драгоценных камней
и изделий из них, ценных бумаг, газет и журналов)   

0,64     

6.1.4.9. Фармацевтическими и медицинскими товарами  

0,54     

6.1.3. Смешанная торговля продовольственными и       
непродовольственными товарами                       

0,43     

6.1.4. Реализация товаров в предприятиях торговли,   
расположенных на закрытой территории учреждений      
подразделений Минобороны, Минюста, МВД, ФСБ, ФАПСИ,  
погранвойск                                         

0,11     

6.2. торговля, осуществляемая через объекты          
стационарной торговой сети, не имеющие торговых      
залов, а также через объекты нестационарной торговой 
сети, площадь торгового места в которых не превышает 
5 квадратных метров                                 

 

6. 2.1. Хлебом и хлебобулочными изделиями, молоком    
и молочной продукцией                               

0,05     

6.2.2. Продовольственными товарами                  

0,54     

6.2.3. Продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, пивом и табачными     изделиями

0,64     

6.2.4. Непродовольственными товарами:               

 

6.2.4.1. Запасными частями к автомобилям и           
автотранспортным средствам                          

0,59     

6.2.4.2. Одеждой из натурального меха, в том числе   
овчинно-шубными изделиями, и из натуральной кожи     
(пальто, полупальто, полушубки, тулупы, куртки,      
блейзеры, жакеты, жилеты, пиджаки, плащи, костюмы),  
мебелью, коврами и ковровыми изделиями, сложными     
бытовыми электроприборами, телерадиотоварами (кроме  
кассет всех видов, компакт-дисков, элементов питания,
запасных частей и принадлежностей к этим товарам,    
устройств дистанционного беспроводного управления)  

1,0     

6. 2.4.3. Произведениями живописи, графики,           
скульптурными предметами народных промыслов          

0,64     

6.2.4.4. Печатными изданиями (за исключением газет   
и журналов)                                         

0,75     

6.2.4.5. Газетами и журналами                       

0,11     

6.2.4.6. Семенами, агрохимикатами и пестицидами      

0,2     

6.2.4.7. Фармацевтическими и медицинскими товарами  

0,64     

6.2.4.8. Иными непродовольственными товарами         
(за исключением драгоценных металлов и драгоценных   
камней и изделий из них, ценных бумаг, газет         
и журналов)                                          

0,75     

6.2.5. Смешанная торговля продовольственными         
и непродовольственными товарами                     

0,64     

6. 3. торговля, осуществляемая через объекты          
стационарной торговой сети, не имеющие торговых      
залов, а также через объекты нестационарной торговой 
сети, площадь торгового места в которых превышает 5  
квадратных метров                                   

 

6.3.1. Хлебом и хлебобулочными изделиями, молоком и  
молочной продукцией                                 

0,05     

6.3.2. Продовольственными товарами                  

0,54     

6.3.3. Продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, пивом и табачными     изделиями

0,64     

6.3.4. Непродовольственными товарами:               

 

6.3.4.1. Запасными частями к автомобилям и           
автотранспортным средствам                          

0,59     

6. 3.4.2. Одеждой из натурального меха, в том числе   
овчинно-шубными изделиями, и из натуральной кожи     
(пальто, полупальто, полушубки, тулупы, куртки,      
блейзеры, жакеты, жилеты, пиджаки, плащи, костюмы),  
мебелью, коврами и ковровыми изделиями, сложными     
бытовыми электроприборами, телерадиотоварами (кроме  
кассет всех видов, компакт-дисков, элементов питания,
запасных частей и принадлежностей к этим товарам,    
устройств дистанционного беспроводного управления)  

1,0     

6.3.4.3. Произведениями живописи, графики,           
скульптурными предметами народных промыслов         

0,64      

6.3.4.4. Печатными изданиями (за исключением газет и 
журналов)                                           

0,75     

6.3.4.5. Газетами и журналами                       

0,11     

6. 3.4.6. Семенами, агрохимикатами и пестицидами     

0,2     

6.3.4.7. Фармацевтическими и медицинскими товарами  

0,64     

6.3.4.8. Иными непродовольственными товарами (за     
исключением драгоценных металлов и драгоценных камней
и изделий из них, ценных бумаг, газет и журналов)   

0,75     

6.3.5. Смешанная торговля продовольственными и       
непродовольственными товарами                       

0,64     

6.4. Развозная торговля                             

0,54     

6.5. Разносная торговля                             

0,64     

7. Оказание услуг общественного питания:            

 

7.1. Все типы предприятий общественного питания,     
реализующие алкогольную продукцию и пиво            

0,86     

7. 2. Все типы предприятий общественного питания,     
не реализующие алкогольную продукцию и пиво          

0,54     

7.3. Предприятия общественного питания, имеющие залы 
обслуживания посетителей, работающие только во время 
театрально-зрелищных и спортивных мероприятий в      
помещениях спортивно-зрелищных комплексов           

0,21     

7.4. Столовые при организациях, учреждениях и учебных
заведениях, обеспечивающих пропускной режим, за      
исключением общедоступных, не реализующих алкогольную
продукцию                                           

0,11     

7.5. Через объекты организаций общественного питания,
не имеющих залов обслуживания посетителей           

0,54     

8. Распространение наружной рекламы с любым способом 
нанесения изображения, за исключением наружной       
рекламы с автоматической сменой изображения         

0,05     

9. Распространение наружной рекламы с автоматической 
сменой изображения                                  

0,05     

10. Распространение наружной рекламы посредством     
электронных табло                                   

0,11     

11. Размещение рекламы на транспортных средствах:   

 

11.1. Автобусах с количеством посадочных мест        
более 18, троллейбусах                              

0,06     

11.2. Легковых автомобилях                          

0,02     

11.3. Автобусах, за исключением указанных            
в пункте 11.1                                       

0,04     

11.4. Грузовых автомобилях                          

0,06     

12. Оказание услуг по временному размещению          
и проживанию в гостиницах                            

0,08     

13. Оказание услуг по передаче во временное владение 
и (или) пользование торговых мест, расположенных     
в объектах стационарной торговой сети, не имеющих    
торговых залов, объектов нестационарной торговой     
сети, а также объектов организации общественного     
питания, не имеющих залов обслуживания посетителей  

0,16     

14. Оказание услуг по передаче во временное владение 
и (или) пользование земельных участков для размещения
объектов стационарной и нестационарной торговой сети,
а также объектов организации общественного питания   
площадью земельного участка:                        

 

14.1. не превышающей 10 квадратных метров           

0,4     

14.2. превышающей 10 квадратных метров              

0,2     

Примечание. При совмещении нескольких видов бытовых услуг применяется расчетная составляющая коэффициента Звд, соответствующая тому виду услуг, для которого ее значение максимально.

Расчетная составляющая корректирующего коэффициента k2, учитывающая особенности места ведения предпринимательской деятельности

(в ред. решений Волгодонской городской Думы от 06.09.2006 N 112, от 15.10.2008 N 159)

Место расположения объекта предпринимательской деятельности

Коэффициент (Kмд)

  1. Бульвар Великой Победы:

 

1.1.        От д. №1 до д. №4

1,0

1.2.        От д. №5 до д. №14

0,6

1.3.        От д. №15 до д. №40

0,8

  1. Ул. Весенняя

0,8

  1. Ул. 50 лет ВЛКСМ

0,8

  1. Ул. Гагарина

0,8

  1. Ул. М.Горького:

 

5. 1.        От д. №2а до д. №135

0,8

5.2.        От д. №137 до ул.Степной

0,7

  1. Пер. Донской

0,8

  1. Ул. Дружбы

0,8

  1. Ул. Думенко

0,8

  1. Пер. Западный

1,0

10.  Ул. Академика Королева

0,8

11.  Просп.Курчатова:

 

11.1.      От Жуковского шоссе до ул.Гагарина

 

0,6

11.2.      От ул. Гагарина до ул. Ленинградской

 

0,8

12.  Ул. Маршала Кошевого:

 

12.1.      От д. №2 до пр. Мира

0,8

12.2.      От пр. Мира до ул. Индустриальной

 

0,6

13.   Просп. Лазоревый

0,6

14.  Ул. Ленина:

 

14.1.      От д. №1 до д. №50

0,8

14.2.      От д. №51 до д. №108/31

1,0

14.3.      От д. №110 до ул.Степной

0,8

15.  Ул. Ленинградская

0,6

16.  Ул. К.Маркса:

 

16.1.      От д.№1 до ул.Ленинградской

0,8

16.2.      От ул.Ленинградской до Приморского бульвара

 

0,6

17.  Просп. Мира

 

17.1.      От ул.Маршала Кошевого до ул. Академика Королева

 

0,8

17.2.      От Жуковского шоссе до ул. Маршала Кошевого

 

0,6

18.   Ул. Молодежная

0,8

19.  Ул. Морская:

 

19.1.      От д. №5 до д. №18

1,0

19.2.      От д. №19 до д. №21а

0,6

19.3.      От д. №22 до д. №114

0,8

19.4.      От д. №116 до д. №118

1,0

19.5.      От д. №120 до д. №138

0,8

20.  Пер.Первомайский

0,8

21.  Ул. 30 лет Победы

1,0

22.  Рынки города

1,0

23.  Ул. 50 лет СССР

1,0

24.  Ул. Степная:

 

24.1.      От ул. Химиков до пер.Вокзального

 

0,6

24.2.      От пер. Вокзального до ул. Морской

 

0,8

25.  Пр. Строителей

 

25.1.      От д. №1 до д. №9

1,0

25.2.      Д. № 9а

0,6

25.3.      От д. №10 до д. №49

1,0

26.   Ул. Черникова:

 

26.1.      От пр.Курчатова до ул.Энтузиастов

 

1,0

26.2.      От ул. Энтузиастов до д. №39

0,8

27.   Ул. Энтузиастов:

 

27.1.      От Жуковского шоссе до ул. Молодежной

 

0,9

27.2.      От ул. Молодежной до ул. Ленинградской

 

1,0

27.3.      От ул. Ленинградской до Приморского бульвара

 

0,6

28.   Все улицы, переулки, проезды и номера домов, не указанные в данном приложении

 

 

0,6

Примечание: Для организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих транспортные услуги, осуществляющих ремонт жилья и других построек, а также оказывающих услуги по распространению наружной рекламы, не имеющих разрешительной документации на средства наружной рекламы с привязкой по конкретному адресу, величина составляющей считается равной 1,0 вне зависимости от места ведения предпринимательской деятельности.

(примечание в ред. решения Волгодонской городской Думы от 15.10.2008 N 159)

Количество просмотров: 7007

Штат Орегон: Налог на имущество

Регистрация промышленной собственности

Департамент доходов помогает округам штата Орегон в оценке промышленной собственности штата Орегон, стоимость улучшения недвижимости которой превышает 1 миллион долларов.

«Промышленная собственность» означает объект или имущество, занимающееся производством или переработкой, которое включает, помимо прочего, лесопильные заводы, заводы по производству фанеры и шпона, бумажные и целлюлозные заводы, предприятия пищевой промышленности, пекарни, мукомольные заводы, нефтеперерабатывающие заводы, пивоваренные заводы. , винные заводы, механические цеха по розливу, металлопрокатные заводы, предприятия по производству металлов, плавильные заводы, полиграфические и издательские операции, операции по обработке семян, постоянные операции с песком и гравием, а также операции по производству электронных и высокотехнологичных изделий (OAR 150-306-0100).

«Улучшения» или «улучшения недвижимого имущества» для определения ответственности за имущество на сумму более 1 миллиона долларов США означает улучшения, возведенные на земле, над ней или прикрепленные к ней, но не саму землю. Улучшения включают в себя, но не ограничиваются: улучшения дворов, зданий, сооружений и машин и оборудования в недвижимом имуществе. Улучшения не включают разработку сайта и личное имущество.

Посредством проверки счета и процесса передачи мы определяем ответственность за оценку промышленной собственности и предоставляем эту информацию округу [ORS 306.126(1)(4)].

Мы определяем стоимость имущества на основе физической оценки и информации, предоставляемой налогоплательщиком в годовой отчетности (ORS 308. 411).

Требования к подаче документов

Промышленные налогоплательщики, оцениваемые государством, должны подать заполненную декларацию о промышленной собственности (IPR) со штемпелем 15 марта каждого года [ORS 308.290(4)]. Начиная с подачи 2016 года продление срока подачи больше не допускается.

Закон штата Орегон требует, чтобы все затраты на недвижимое и личное имущество отражались в IPR.Вся информация, содержащаяся в ОИП, считается конфиденциальной (OAR 150-192-0500).

Некоторая промышленная собственность, оцененная государством, может быть освобождена от налогообложения, однако мы по-прежнему несем ответственность за оценку собственности, и по-прежнему требуется завершенная ПИС.

После определения стоимости имущества мы сообщаем окружному оценщику его реальную рыночную стоимость (ORS 306.126).

Дополнительные сведения см. в инструкциях по правам интеллектуальной собственности, которые ежегодно прилагаются к формам. Ознакомьтесь с нашими советами по оценке налога на промышленную собственность для получения дополнительной информации.

Учебник по налогу на коммерческую недвижимость: что нужно знать

Налоги на коммерческую недвижимость сильно отличаются от налогов на дом. Существует больше видов налогов на коммерческую недвижимость, чем на жилую недвижимость. Но есть также некоторые удивительные налоговые преимущества владения коммерческой недвижимостью.

Как и смерть, налогов нельзя избежать, но есть несколько законных способов уменьшить сумму уплачиваемых налогов на коммерческую недвижимость, заставить других людей платить налог за вас или вообще отсрочить уплату налога.

Первым шагом является понимание различного налогового бремени, которое несет коммерческая недвижимость.

Какие существуют виды налогов на коммерческую недвижимость?

Налоги на коммерческую недвижимость делятся на четыре основные категории:

  1. Недвижимость
  2. Федеральный
  3. Государственный и местный
  4. Налог на аренду или продажу

Имущество

Налоги на недвижимость знакомы большинству людей. Налог на имущество (или залог) в отношении коммерческой недвижимости аналогичен налогу на имущество в отношении жилой недвижимости.

Одним из больших различий между двумя классами активов является размер налога на имущество. Налоги на коммерческую недвижимость основаны на оценочной стоимости недвижимости. Поскольку коммерческая недвижимость обычно стоит больше, чем дом, и поскольку она приносит доход, счета за налог на недвижимость выше.

Некоторые кредиторы коммерческой недвижимости требуют, чтобы заемщик вносил ежемесячные платежи по налогу на имущество на счет накопления или условного депонирования, в то время как другие кредиторы запрашивают только подтверждение того, что полугодовой или годовой налог на имущество был оплачен.

Федеральный

Инвесторы, владеющие коммерческой недвижимостью, приносящей доход, должны платить федеральный подоходный налог с чистого дохода или прибыли, а не с валового дохода. Это означает, что инвесторы должны увеличить расходы настолько, насколько это возможно по закону, чтобы уменьшить сумму чистой прибыли, подлежащей налогообложению.

Источник: Shutterstock

Важно иметь в виду, что гарантийные депозиты, полученные от арендаторов и удерживаемые владельцем, не считаются доходом. Депозит отражается в балансе, а не в отчете о прибылях и убытках.Это связано с тем, что залог находится в залоге у арендодателя и должен быть возвращен арендатору.

Однако, если арендатор не выполняет свои обязательства по аренде и залог не возвращается, залог становится доходом. Однако, если депозитные деньги используются для расходов на сборы или для ремонта освободившегося апартамента, эти деньги становятся расходами.

Государственный и местный

Некоторые штаты и местные муниципалитеты также облагают налогом чистый доход от коммерческой недвижимости.Эти налоги обычно рассчитываются так же, как и федеральные налоги.

Когда инвесторы в коммерческую недвижимость определяют арендные ставки для арендаторов, они должны учитывать сумму уплачиваемых налогов на имущество, а также федеральных, государственных и местных налогов. При этом различные налоги эффективно передаются арендатору, сокращая личные расходы владельца здания.

Налог на аренду или продажу

Многие штаты и города также взимают процент с ежемесячной арендной платы, которую инвестор получает от арендаторов.В отличие от федеральных, государственных и местных налогов, налог на аренду или налог с продаж представляет собой процент, основанный на валовом доходе, а не на чистом доходе.

В договорах об аренде коммерческой недвижимости должно быть положение, позволяющее владельцу добавлять арендный налог, уплачиваемый к ежемесячной арендной плате арендатора, независимо от того, платит ли арендатор валовую арендную плату, модифицированную валовую аренду или аренду Triple Net (NNN).

Например, если ежемесячная арендная плата арендатора составляет 1000 долларов США, а совокупный налог штата и местного налога на аренду составляет 2,5%, то сумма ежемесячной арендной платы, которую арендатор платит арендодателю, составляет 1000 долларов США + 2. 5% или 1025 долларов. Из этой общей арендной платы арендодатель затем платит 25 долларов штату и городу в качестве ежемесячной арендной платы или налога с продаж.

Обратите внимание, что это только арендная плата или налог с продаж, который должен платить владелец здания. Если бизнес арендатора также собирает налог с продаж со своих клиентов, арендатор несет ответственность за оплату напрямую штату и городу.

Как рассчитываются налоги на коммерческую недвижимость?

Из четырех различных видов налогов на коммерческую недвижимость – имущественный, федеральный, штатный и местный, а также налог на аренду – налог на коммерческую недвижимость обычно является самым крупным и иногда самым трудным для понимания.

По мере роста стоимости имущества растут и налоги на имущество. Однако стоимость недвижимости для налогового инспектора — это не то же самое, что рыночная стоимость для инвестора в коммерческую недвижимость.

Источник: Shutterstock

При определении оценочной (или расчетной) стоимости имущества налоговые инспекторы начинают с изучения недавних продаж аналогичного имущества, улучшений, внесенных в имущество, а иногда и дохода, который недвижимость приносит или должна приносить.

После определения оценочной стоимости процент от этой стоимости используется для расчета налога на имущество.Различные части муниципалитета — такие образования, как штат, страна, город, поселок или деревня, а также школьные, электрические и водные районы — используют налоги на имущество для финансирования улучшений, таких как новые школы, дороги и инфраструктура. Инспектор по налогу на имущество принимает во внимание эти различные бюджеты при определении процента налога, который будет взиматься с коммерческой недвижимости.

Каковы некоторые из налоговых преимуществ коммерческой недвижимости?

Со всеми этими налогами на коммерческую недвижимость, зачем инвестору в недвижимость вообще думать о покупке коммерческой недвижимости?

Несмотря на то, что существует множество коммерческих налогов, владение коммерческой недвижимостью также дает большие налоговые преимущества:

  • Амортизационный вычет . Несмотря на то, что стоимость недвижимости имеет тенденцию со временем расти в цене, налоговое законодательство позволяет инвесторам в недвижимость каждый год брать процент от стоимости недвижимости в качестве убытка. Этот неденежный расход может быть использован для компенсации реального денежного дохода, который генерирует недвижимость.
  • Сквозные вычеты — Новый законопроект о налоговой реформе позволяет инвесторам, владеющим коммерческой недвижимостью в одноцелевых ООО, S Corps или товариществах, получать 20% налоговый вычет на доход от сдачи в аренду имущества, включая квартиры, промышленные объекты, торговые площади, и инвестиции в офисное здание.
  • 1031 Обмен с отложенным налогом — Раздел 1031 Кодекса IRS позволяет инвесторам в недвижимость откладывать налоги на прирост капитала при продаже недвижимости, если деньги используются для покупки новой инвестиционной недвижимости.
  • Отсрочка уплаты налогов — Любой, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, расположенную в обозначенной зоне возможностей, в течение как минимум пяти лет, получит 10-процентное снижение налога на прирост капитала, дополнительные 5 % через еще два года и 0 % налога на любые последующие прибыль, полученная после 10-летнего периода.

Хотите инвестировать в офисное помещение? Посетите commercialcafe.com и просмотрите более 125 000 офисных, промышленных и торговых объектов в США 90 005

Как оценивается моя коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Закон штата требует, чтобы окружные оценщики оценивали все имущество в размере 100 процентов от его истинной и справедливой рыночной стоимости в деньгах в соответствии с наилучшим и наилучшим использованием имущества.Этот стандарт распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. В то время как сопоставимые продажи используются в основном для определения рыночной стоимости жилой недвижимости, продажи в сочетании с доходно-затратным подходом используются окружными оценщиками для оценки коммерческой недвижимости. ВАК 458-07-030

Промышленная собственность

Закон штата требует, чтобы окружные оценщики оценивали все имущество в размере 100 процентов от его истинной и справедливой рыночной стоимости в деньгах в соответствии с наилучшим и наилучшим использованием имущества. Этот стандарт распространяется как на жилую, так и на промышленную недвижимость. Уникальной особенностью промышленной собственности является то, что машины и оборудование могут составлять значительную часть рыночной стоимости всей собственности. Машины и оборудование обычно считаются «недвижимым имуществом», если они прикреплены к недвижимому имуществу. Однако могут быть ситуации, когда машины и оборудование считаются личной собственностью. Независимо от того, классифицируются ли машины и оборудование как недвижимое или личное имущество, стандартом оценки по-прежнему является «рыночная стоимость», а применимые налоговые ставки одинаковы независимо от того, классифицируется ли оно как недвижимое или личное имущество.Во многих случаях машины и оборудование оцениваются с использованием справочника тенденций, такого как Таблицы промышленной оценки, опубликованные Департаментом доходов.

Где я могу найти Таблицу промышленной оценки?

Таблицы промышленной оценки доступны на нашем веб-сайте.

Личное имущество

Основной характеристикой личной собственности является ее мобильность. Это могут быть машины, оборудование, расходные материалы и мебель. Налог на имущество применяется к личному имуществу, используемому для ведения бизнеса, ведения сельского хозяйства, или к другому личному имуществу, не освобожденному от налогообложения по закону.Предметы домашнего обихода и личные вещи освобождаются от налога. Дополнительную информацию см. в нашей брошюре о налоге на личное имущество.

Как оценивается личное имущество?

Окружной оценщик оценивает имущество в размере 100 процентов от его текущей рыночной стоимости. Рыночная, или истинная и справедливая стоимость, представляет собой сумму, которую добровольный и свободный от обязательств покупатель заплатит добровольному и не имеющему обязательств продавцу.

Каждый, кто использует личное имущество в бизнесе или имеет налогооблагаемое личное имущество, должен заполнить форму списка налога на личное имущество. Этот список должен быть подан в офис окружного заседателя до 30 апреля каждого года. Оценщик использует листинг для оценки вашего личного имущества с учетом налогов, подлежащих уплате в следующем году. Обратитесь к местному оценщику, чтобы получить текущую форму листинга личного имущества. Если вы хотите подать документы в электронном виде, обратитесь за инструкциями к местному оценщику. Подробную информацию о налоге на имущество физических лиц см. в нашей брошюре «Налог на имущество физических лиц» (pdf).

Что лежит в основе оценки моего личного имущества?

Оценка личного имущества основана на рыночной стоимости для текущего владельца или пользователя этого имущества.Личное имущество оценивается по так называемому «уровню розничной торговли» — это ценность, которую оно имеет для текущего владельца после того, как оно установлено и используется. «Уровень розничной торговли» отличается от «уровня оптовой торговли», когда дилеры обычно покупают личную собственность по сниженной цене для перепродажи, а не для использования. Затраты на доставку и установку считаются составной частью оценочной стоимости, но не всегда могут быть частью продажной цены.

Где я могу найти Руководство по оценке личного имущества?

Руководство по оценке личного имущества доступно на нашем веб-сайте.

Межгосударственное коммунальное имущество

Что такое межокружная коммунальная компания и как они оцениваются по налогу на имущество?

Межокруговая коммунальная компания определяется в статуте Вашингтона как электрическая, газовая, телефонная, беспроводная телефонная, железнодорожная или авиационная компания, которая работает через границу округа или штата Вашингтон. Законы, определяющие эти компании, можно найти в RCW 84.12.200 и WAC 458-50-020. Межокруговые или межштатные компании имеют физические активы, расположенные и работающие более чем в одном округе или более чем в одном штате.Частные вагоны также считаются коммунальными компаниями между округами или штатами, но определяются в соответствии с другим законом (RCW 84. 16.010).

Где я могу найти годовой отчет между округами или штатами?

Любая компания, отвечающая этим определениям, должна подавать годовой отчет в Департамент доходов для оценки имущества. Годовой отчет коммунальной компании доступен на нашем веб-сайте.

Когда межокружная или межгосударственная коммунальная компания узнает их оценочную стоимость?

Департамент обязан проводить оценку налога на имущество межштатных и межокружных коммунальных услуг и уведомлять налогоплательщика не позднее 30 июня каждого года.

Где я могу найти информацию о картах коммунальных услуг?

Используйте наш поиск распределения коммунальных услуг, чтобы найти оценки коммунальных услуг для определенного адреса или местоположения.

Жилая, сельскохозяйственная и коммерческая недвижимость

Процесс оценки недвижимого имущества в Кентукки

В Кентукки вся недвижимая собственность оценивается избранным на местном уровне должностным лицом, известным как администратор по оценке имущества (PVA). Конституция Кентукки требует, чтобы PVA оценивали всю недвижимость по ее предполагаемой справедливой денежной стоимости.Эта стоимость оценивается по тому, что имущество принесло бы при справедливой добровольной продаже. Сельскохозяйственная земля может оцениваться по ее сельскохозяйственной стоимости, а не по справедливой денежной стоимости.

PVAs обязаны физически осматривать все посылки в округе не реже одного раза в четыре года. Они также обязаны каждый год добавлять все вновь построенное имущество в налоговую ведомость.

Когда PVA увеличивает оценку собственности, необходимо отправить уведомление владельцу собственности, информирующее его о новой оценке.Уведомление также информирует владельца собственности о сроках подачи апелляции. Этот период времени известен как период проверки налоговой ведомости.

Период проверки налоговых ведомостей начинается в первый понедельник мая и длится с понедельника по субботу в течение двух недель и заканчивается в третий понедельник мая. Обстоятельства могут привести к задержке периода проверки, и альтернативный график будет опубликован в местной газете и подробно описан в полученном уведомлении об оценке.

Процесс обжалования оценки недвижимости

Если владелец недвижимости не согласен с новой оценочной стоимостью, существует установленная процедура подачи апелляции. В течение периода проверки налоговой ведомости владелец собственности должен сначала назначить встречу с PVA или назначенным заместителем для обсуждения новой оценки. Если соглашение будет достигнуто, то ничего больше делать не нужно, и согласованная оценка станет основой для счета по налогу на имущество, который будет получен осенью.Если соглашение не достигнуто, то собственник имущества имеет право подать апелляцию в уездный клерк не позднее одного рабочего дня после окончания периода проверки налоговой ведомости. Например, если период проверки налоговой ведомости длится с 6 мая по 20 мая, налогоплательщик, у которого была конференция с PVA, должен до 21 мая подать апелляцию в офис клерка округа. При подаче апелляционной жалобы налогоплательщик должен представить свои требования о стоимости соответствующего имущества.

Все апелляции по оценке рассматриваются комиссией из трех членов, известной как местная апелляционная комиссия по оценке.Члены правления назначаются мэром крупнейшего города округа, налоговым судом и исполнительным судьей округа. Все члены должны быть осведомлены о стоимости имущества в округе.

Апелляционная комиссия по налогообложению собирается в период от 25 до 35 календарных дней после окончания периода проверки налоговых ведомостей. Секретарь округа уведомит владельца собственности о конкретной дате и времени назначенного слушания по апелляции.

Ожидается, что на слушании по апелляции владелец собственности предоставит фактическую информацию, подтверждающую его или ее требование о стоимости имущества.Если информация не предоставлена, местный апелляционный совет обязан отклонить апелляцию. PVA также должен представить доказательства, подтверждающие оценочную стоимость. Владелец недвижимости будет уведомлен заказным письмом о решении местного совета. Это уведомление также будет содержать инструкции о том, как подать апелляцию в Апелляционный совет по налогам штата Кентукки, если владелец недвижимости по-прежнему не удовлетворен оценочной стоимостью.

Апелляционный совет по налогам Кентукки располагает информацией о процессе рассмотрения апелляций в этом совете.

График оплаты счетов по налогу на имущество

В штате Кентукки счета по налогу на имущество отправляются осенью по почте шерифом и собираются в этом офисе. Типовой график инкассации выглядит следующим образом:

1 октября – 1 ноября
Вексель можно оплатить с 2% скидкой
2 ноября – 31 декабря
Вексель оплачивается по номинальной сумме
1 января – 31 января
Добавляется штраф в размере 5%
1 февраля – 15 апреля
Добавляется штраф в размере 21%

Если необходимо следовать альтернативному графику, то на каждую фазу графика сбора отводится 30 дней.

В конце рабочего дня 15 апреля налоговые счета передаются из офиса шерифа в офис клерка округа. Затем они известны как свидетельство о правонарушении и представляют собой залоговое право на рассматриваемое имущество. Проценты начинают начисляться на общую сумму по ставке 1% в месяц. К общей сумме причитающихся сумм также добавляется 10% гонорар окружного клерка и 20% гонорар окружного адвоката. Прокурор округа обязан отправить уведомление налогоплательщикам-правонарушителям до 15 мая и, при необходимости, еще одно уведомление отправляется до 15 июня.В настоящее время налогоплательщики-неплательщики могут заключить с окружным прокурором планы платежей в рассрочку.

Начиная с середины июля окружные клерки предлагают свидетельства о правонарушении для продажи сторонним покупателям. Эти распродажи проходят во второй половине октября, при этом большая часть распродаж приходится на период с середины июля до конца августа. Подробная информация о продаже каждого округа, а также список каждого свидетельства о правонарушении должны быть опубликованы в местной газете не менее чем за 30 дней до даты налоговой продажи. Свидетельства о неплатежеспособности также размещаются на веб-сайте окружного клерка не менее чем за 30 дней до продажи.

Если свидетельство о просроченной задолженности продается покупателю третьей стороны, владелец собственности должен работать с третьей стороной, чтобы договориться о выплате просроченной задолженности. К общей сумме, причитающейся покупателю третьей стороны, будут взиматься значительные дополнительные сборы. У стороннего покупателя может быть запрошена рассрочка платежа.

Освобождение от общего налога на имущество для предприятий

Чтобы подать заявку на освобождение от: Заполнить и отправить форму:
Имущество, связанное с сельским хозяйством
Сельскохозяйственные здания и сооружения Форма РП-483, Заявление об освобождении от налогообложения сельскохозяйственных и садоводческих зданий и сооружений ¦ инструкция
Земли сельскохозяйственного назначения (в сельскохозяйственных районах) Форма RP-305, Заявка на сельскохозяйственную оценку
Сельскохозяйственные земли (не в сельскохозяйственном районе) Форма RP-305, Заявка на сельскохозяйственную оценку
Фермерские или пищевые трудовые лагеря Форма RP-483-d, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество для сельскохозяйственных или пищевых трудовых лагерей или магазинов
Исторические амбары Форма РП-483-б, Заявление об освобождении от уплаты налога на реконструированный или отремонтированный исторический амбар ¦ инструкция
Сады или виноградники Форма РП-305-е, Новые сады и виноградники
Силосы, резервуары для хранения и т. д. Форма РП-483-а, Заявление об освобождении от налогообложения фермерских силосов, бункеров для хранения фуражного зерна, товарных ангаров, резервуаров и охладителей молока, сооружений для хранения и обработки навоза
Временные теплицы Форма РП-483-с, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество временных теплиц ¦ инструкция
Имущество, связанное с бизнесом
Установки для очистки воздуха Форма РП-477-а, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество объектов по очистке атмосферного воздуха
Консервационные сервитуты Свяжитесь со своим оценщиком
Лесные угодья Форма РП-480-а, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество в отношении земель лесного фонда
Промышленная и коммерческая недвижимость за пределами Нью-Йорка Форма РП-485-б, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество в отношении коммерческой, коммерческой или промышленной собственности ¦ инструкция
Агентства по промышленному развитию Форма РП-412-а, Агентства промышленного развития, Заявление на освобождение от налога на недвижимое имущество ¦ инструкция
Очистные сооружения промышленных отходов Форма РП-477, Заявление об освобождении очистных сооружений промышленных отходов, построенных или реконструированных после 12 мая 1965 г.
Многофункциональная недвижимость за пределами Нью-Йорка Форма РП-485-а, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество по программе освобождения жилой и коммерческой недвижимости в городах ¦ инструкция
Инфраструктура жилой застройки Форма РП-485-г, Заявление об освобождении от налога на недвижимое имущество для улучшения инфраструктуры
Солнечные, ветряные и сельскохозяйственные системы утилизации отходов Форма РП-487, Заявление об освобождении от налогообложения систем солнечной или ветровой энергии или систем утилизации сельскохозяйственных отходов
Нью-Йорк
Промышленная и коммерческая недвижимость Налоговые льготы для имущества, расположенного в Нью-Йорке, находятся в ведении Департамента финансов Нью-Йорка (NYC-DOF).Для получения информации посетите веб-сайт NYC-DOF — льготы для владельцев недвижимости.
Корпорация городского развития штата Нью-Йорк
Промышленный объект или имущество неустановленного назначения Свяжитесь со своим оценщиком
Обновление города или гражданский проект Свяжитесь со своим оценщиком

Влияние удаленной работы на стоимость коммерческой недвижимости и налог на недвижимость в городах США — ITEP

Авторы

Говард Черник

Дэвид Коупленд

Дэвид Мерриман


ПРОЧИТАТЬ КАК PDF

На небольшое количество крупных центральных городов и их более крупных городских агломераций приходится половина всей экономической продукции в США.S. (см. рисунок ниже за 2013 г.) Чтобы города продолжали играть эту жизненно важную роль, они должны быть как экономически устойчивыми, так и финансово устойчивыми, с доходами, достаточными для предоставления основных услуг, на которые полагаются предприятия и жители, и финансироваться за счет конкурентоспособных налогов. ставки. Ставки высоки, поскольку устойчивые изменения в экономическом состоянии центров крупных городов представляют собой долгосрочную угрозу для экономики.

Объединяя данные о занятости, доходах и бюджетной структуре города с оценками потенциального снижения стоимости коммерческой недвижимости, это исследование помогает приоткрыть завесу над черным ящиком угрозы пандемии для городов и их финансов.

 

Рецессия, вызванная пандемией COVID-19, и увеличение количества работающих на дому (WFH), вызванное пандемией, создают серьезные риски для коммерческой недвижимости и доходов, полученных от коммерческой недвижимости. В 8 городах, участвовавших в этом исследовании, — Атланте, штат Джорджия, Остине, штат Техас, Шарлотте, штат Северная Каролина, Чикаго, штат Иллинойс, Лос-Анджелесе, штат Калифорния, Майами, штат Флорида, Нью-Йорке, штат Нью-Йорк, и Сан-Франциско, Калифорния — на коммерческую недвижимость приходится в среднем 37% налогов на недвижимость, начиная с от 26% в Лос-Анджелесе до 56% в Атланте. В ключевых отраслевых группах центрального города – информационной, финансовой, профессиональной, научно-технической и управленческой – высокая доля работ, до 80% по одной оценке, может выполняться вне офиса, и на эти отрасли приходится большая доля общая выплаченная заработная плата — 41% в среднем и более 60% в Нью-Йорке.Даже при сильном экономическом возрождении, если повышенный уровень WFH сохранится, по нашим оценкам, спрос на площади и цены на коммерческую недвижимость упадут на 12–25 %, что в конечном итоге приведет к пропорциональному снижению оценочной стоимости и, в конечном итоге, суммы. налогов на имущество, уплачиваемых собственниками (напрямую) и арендаторами (косвенно) коммерческой недвижимости. Хотя масштабы несколько различаются в разных городах, все они сталкиваются со значительными фискальными рисками.

На основе данных ежеквартальной переписи занятости и заработной платы Бюро статистики труда (QCEW) мы отслеживаем изменения занятости в 2020 году по городам и отраслям и используем эту информацию для оценки прямого влияния рецессии COVID-19 на спрос на коммерческую деятельность. космос.Предполагая отсутствие изменений в площади на одного работника, по нашим оценкам, только влияние занятости приведет к падению стоимости коммерческой недвижимости в среднем на 6%, в диапазоне от 1% в Остине до 13% в Сан-Франциско. Снижение цен из-за уменьшения площади на одного работника гораздо более неопределенно. Мы оцениваем нижнюю границу (два дня или меньше WFH) и верхнюю границу (три или более дней WFH) в среднем в 12% и 25%. Наша нижняя граница снижения в результате снижения SPW сравнима с оценками экспертов по коммерческой недвижимости, в то время как наша верхняя граница значительно выше.Сочетая влияние на занятость со снижением в результате сокращения площади на одного работника, Нью-Йорк и Сан-Франциско являются наиболее уязвимыми из 8 городов, где прогнозируемое падение коммерческих цен составляет от 25% до 43%. В других городах спад меньше, но все же значителен. Изменения стоимости, предсказанные нашим анализом, также в целом согласуются с наблюдаемыми изменениями цен в нескольких публично торгуемых портфелях активов коммерческой недвижимости.

Сравнивая наши результаты для Нью-Йорка с примерно 25-процентным снижением стоимости офисных зданий на Манхэттене для целей оценки, согласно оценке Департамента финансов Нью-Йорка на 2022 год, наши результаты показывают, что примерно две трети снижения связано с опустошение офисных районов Манхэттена из-за увеличения WFH.Наши оценки показывают, что по мере истечения срока действия большего количества договоров аренды коммерческой недвижимости, если не произойдет очень значительного восстановления занятости, стоимость коммерческой недвижимости в Нью-Йорке будет продолжать падать, по крайней мере, в течение следующих нескольких лет.

Используя специально разработанную обширную базу данных по городским финансам, мы переводим снижение стоимости недвижимости в коммерческом секторе в влияние на налог на недвижимость и общие доходы города. Общий эффект зависит от степени снижения стоимости коммерческой недвижимости, доли имущества КН в базе налога на имущество и доли доходов, полученных от налога на имущество. Сроки зависят от того, насколько быстро снижение рыночной стоимости отражается в оценочной стоимости, а также от способности компенсировать убытки за счет повышения ставок налога на имущество для всех объектов недвижимости.

Поскольку более крупные города в нашей выборке имеют более диверсифицированную структуру доходов, в то время как небольшие города, такие как Остин и Майами, в большей степени зависят от налога на недвижимость, общий эффект доходов более равномерен по городам, чем эффект налога только на коммерческую недвижимость. Из-за высокой доли собственности CI в базе налога на недвижимость и ее относительной зависимости от налога на недвижимость Атланта имеет самый большой эффект дохода (-5.7%). Несмотря на сильную экономику, Остин, получающий 50% всех доходов от налога на имущество, сталкивается с потерями доходов от 2% до 4%, как и прогнозы для Нью-Йорка и Сан-Франциско. Диверсифицированные структуры доходов, в которых главную роль играет государственная помощь, а в случае Нью-Йорка — местный налог на доходы физических лиц, частично изолируют как Нью-Йорк, так и Сан-Франциско от финансового шока, вызванного пандемией. Напротив, города в Техасе и Флориде, где государственная помощь невелика, а доля налога на имущество высока, должны будут пересмотреть свою фундаментальную фискальную позицию, которая основана на отсутствии подоходного налога штата.

Стоимость городских услуг обычно увеличивается на несколько процентных пунктов каждый год. По нашим оценкам, дефицит доходов по сравнению с предыдущими годами составляет от 5% до 7%, превышая 8% в Остине, Нью-Йорке и Сан-Франциско. Мы ожидаем, что бюджетный стресс от этих сокращений будет временно поддерживаться федеральными налоговыми послаблениями, поскольку федеральное финансирование городов и штатов в соответствии с Законом CARES и Американским планом спасения постепенно прекращается с 2022 по 2024 год.


Благодарности

Это исследование было заказано работниками связи Америки.Мы благодарим Нелл Гейзер, директора по исследованиям организации Communications Workers of America, и Эми Ханауэр, исполнительного директора Института налогообложения и экономической политики (ITEP), за руководство этим проектом. Мы также хотели бы поблагодарить Lisa Christensen Gee, David Crawford, Madison Burns, Devin Douglass и Sydnee Galusha из ITEP за помощь в сборе данных.

Мы благодарим Дона Либмана, адвоката Tuchman Korngold Weiss и Либмана, Филипа Питруцелло, специалиста по недвижимости из Нью-Йорка, Питера Ригуарди, председателя и президента региона Нью-Йорк, лицензированного брокера по недвижимости, Jones Lang LaSalle Brokerage, Inc., а также Фиби Хольцман, старшему директору по исследованиям региона Нью-Йорк/трех штатов, Jones Lang LaSalle Brokerage Inc., и Барбаре Денхэм за то, что они поделились своим мнением о рынках коммерческой недвижимости в Нью-Йорке. Мы также хотели бы поблагодарить Кармелу Квинтос, Департамент финансов Нью-Йорка, за помощь в понимании оценок коммерческой и промышленной собственности, проведенных Нью-Йорком, Стивена Мальпецци за полезный обзор экономики коммерческой недвижимости, а также Эндрю Решовски и Корделию Реймерс за комментарии к более ранние черновики.Мы благодарны Тиму Гейджу, Дженнифер Ито и Ленни Голдбергу за предоставление нам данных об оценочной стоимости долей коммерческой и промышленной собственности в Калифорнии.

Говард Черник : почетный профессор факультета экономики Хантер-колледжа и Центра последипломного образования Городского университета Нью-Йорка. Электронная почта: [email protected]

Дэвид Коупленд : адъюнкт-лектор, факультет экономики, Хантер-колледж, Городской университет Нью-Йорка. Электронная почта: [email protected]

Дэвид Мерриман : временно исполняющий обязанности декана Колледжа городского планирования и связей с общественностью Иллинойского университета в Чикаго и президентский профессор Стукеля, кафедра.паб. Админ. Иллинойс. Электронная почта: [email protected]


Содержимое

    1. Введение
    2. Обзор литературы
    3. Базовый анализ логической цепочки
    4. Экономические последствия COVID-19 в восьми городах
    5. Влияние WFH на стоимость коммерческой недвижимости
      1. Модель
      2. Прогнозы влияния WFH на цены на коммерческую недвижимость
      3. Обсуждение
      4. Финансовые показатели коммерческой недвижимости
    6. Финансовые последствия
    7. Выводы
      1. Предостережения
      2. Последствия политики
    8. Приложение 1: Методика оценки изменения цены коммерческой недвижимости
    9. Приложение 2: Методология оценки финансовых последствий для городов
    10. Приложение 3: Влияние WFH на налоги с продаж и налоги на жилую недвижимость
    11. Ссылки

Рецессия, вызванная COVID-19, и сопутствующее увеличение числа работ на дому (WFH) могут серьезно повлиять на финансы городов за счет снижения спроса на коммерческую недвижимость и поступлений от налога на недвижимость, которые зависят от устойчивого коммерческого сектора. .Фискальные последствия снижения стоимости коммерческой недвижимости важны, поскольку налог на недвижимость является доминирующим местным источником налогов, а коммерческая недвижимость составляет значительную часть базы недвижимости в городах.

В этом отчете мы изучаем потенциальное финансовое влияние рецессии и увеличения WFH, используя выборку из 8 городов США, выбранных по их размеру, географическим различиям и моделям экономического роста. 8 городов: Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Атланта, Чикаго, Майами, Нью-Йорк, Шарлотта, Северная Каролина, и Остин, Техас.[1]

Если WFH окажется долгосрочным, может возникнуть дополнительное фискальное давление из-за снижения цен на жилую недвижимость в центральных городах, поскольку увеличение удаленной работы снижает спрос на город в пользу пригородов или пригородов[2]. ] Местные доходы от налога с продаж также могут пострадать, поскольку место налогооблагаемого потребления смещается из центральных деловых районов в жилые районы за пределами политических границ города. Хотя это и не основное внимание в этом отчете, наш анализ включает приблизительные оценки фискальных последствий снижения налогооблагаемых продаж и снижения цен на жилье.

Хотя увеличение WFH хорошо задокументировано, степень устойчивости связана как с окончанием пандемии, так и с пост-COVID-адаптацией компаний и сотрудников.[3] Мы опираемся на базовую экономическую теорию, существующую академическую литературу и консультации со специалистами по коммерческой недвижимости, чтобы установить правдоподобные нижние и верхние границы долгосрочного увеличения WFH и влияния на стоимость коммерческой недвижимости. Чтобы связать сектор коммерческой недвижимости с налогом на недвижимость, мы собираем данные от отдельных городских офисов оценщиков, которые включают рыночную и оценочную стоимость коммерческой и промышленной (КИ) собственности, эффективную ставку налога на недвижимость для собственности КИ и долю КИ каждого Общая налоговая база города.Для оценки воздействия на бюджет данные CI объединяются с уникальной бюджетной базой данных для городов, называемой Fiscally Standardized City (FiSCally Standardized City, FiSC) (Chernick et al, 2015), в которой учитываются все расходы и доходы, получаемые от имени жителей города.

Поскольку повторная оценка обычно отстает от изменения рыночной стоимости, в большинстве городов снижение рыночной стоимости приводит к сокращению поступлений от налога на имущество только через несколько лет. Кроме того, города, как правило, могут компенсировать часть любого сокращения налоговой базы путем корректировки налоговых ставок.

Оба фактора способствуют стабильности доходов от налога на имущество. Однако после шока, вызванного COVID-19, щедрая федеральная налоговая помощь в рамках Американского плана спасения предоставила городам несколько лет финансовой передышки, чтобы избежать сокращения бюджета, даже несмотря на то, что они собирают более низкие налоги на недвижимость.

Фискальный эффект увеличения удаленной работы зависит как от промышленного комплекса города, так и от его фискальной структуры. Чем больше концентрация занятости в отраслях с высоким потенциалом WFH, тем больше потенциальное снижение стоимости коммерческой недвижимости.Чем больше зависимость от налога на имущество и, в частности, от нежилого сегмента базы налога на имущество, тем выше фискальный риск. Города, которые в большей степени полагаются на альтернативные налоги, такие как местный подоходный налог Нью-Йорка, или на межправительственную помощь, менее уязвимы. Результаты находятся в резком противоречии с общепринятым мнением о том, что налог на имущество является наиболее стабильным из всех источников доходов города, и что города, которые в большей степени зависят от налога на имущество, с течением времени, вероятно, будут иметь более стабильные доходы.(Черник, Коупленд и Рещовский, 2020 г.) [4]

Бумага состоит из 6 разделов. В первом разделе рассматривается литература о потенциальном влиянии рецессии COVID-19 на спрос на коммерческую недвижимость в центре города. Во втором разделе представлена ​​блок-схема, на которой показаны этапы нашего моделирования влияния пандемии и увеличения WFH на городские финансы. В третьем разделе сравниваются экономические последствия рецессии COVID-19 в разных городах на основе данных о занятости и заработной плате из США.S. Ежеквартальная перепись занятости и заработной платы Бюро статистики труда (QCEW). В четвертом разделе мы разрабатываем сценарии нижней и верхней границ влияния WFH на стоимость коммерческой недвижимости. Чтобы подтвердить наши прогнозы, мы также изучаем финансовые показатели коммерческой недвижимости, выраженные в ценах на акции различных типов инвестиционных фондов недвижимости (REITS). В пятом разделе мы связываем наши сценарии коммерческих цен с потенциальным влиянием на доходы от налогов на имущество и относительно общих доходов города.В заключительном разделе подводятся итоги, обсуждаются некоторые предостережения и кратко обсуждаются последствия для политики. Технические детали описаны в трех приложениях.

Большая часть академической литературы поддерживает идею о том, что увеличение WFH будет существенным и долгосрочным. Основываясь на данных Обзора условий труда и отношения, Барреро и др. (2021) прогнозируют, что американские рабочие будут обеспечивать около 20 процентов полных рабочих дней из дома в постпандемической экономике, что в четыре раза превышает уровень до COVID. Они обнаруживают, что предпочтение WFH по крайней мере часть недели широко распространено среди групп, определяемых по возрасту, образованию, полу, заработку и семейным обстоятельствам, и что работники готовы согласиться на значительное сокращение заработной платы в обмен на возможность работать из дома. несколько дней в неделю.[5] Их обзор планов показывает, что масштабы WFH резко вырастут с образованием и доходами в постпандемической экономике, и что предпочтения работодателей более тесно согласуются с желаниями работников в верхней части распределения заработной платы.Чем ниже распределение доходов, тем больше потенциальный конфликт между предпочтениями работника в отношении WFH и предпочтениями работодателя в отношении работы на месте.

Основываясь на ответах на опрос, Барреро и др. утверждают, что WFH сохранится, потому что он повышает производительность компании, в основном за счет экономии времени в поездках на работу.[6] Однако Барреро и его коллеги также признают, что долгосрочное влияние на производительность может быть переоценено, если работники фактически проводят больше часов, работая дома, чем они сообщают, или фирмы теряют внешние выгоды, возникающие в результате сотрудничества и взаимодействия на рабочем месте. [7][8]

Dingel and Neiman (2020) используют опросы, описывающие типичный опыт американских рабочих в почти 1000 профессиях, чтобы классифицировать каждую профессию как способную или неспособную выполняться из дома. Они обнаружили, что 37 процентов рабочих мест в Соединенных Штатах могут выполняться исключительно дома, со значительными различиями в зависимости от города и отрасли. За эту работу обычно платят больше, чем за работу, которую нельзя выполнять дома, и на ее долю приходится 46 процентов всей заработной платы в США. Они отмечают, что их классификация является верхней границей, поскольку она не исключает характеристики работы, которые просто затруднили бы работу из дома, например преподавание, и значительно превышает долю работы, которая фактически выполнялась полностью дома в последние годы. .

Еще один подход к изучению влияния COVID-19 на города — анализ арендной платы в коммерческих целях по местоположению.[9] Rosenthal et al (2021), используя данные по 55 000 коммерческих договоров аренды, подписанных в период с 2019 по 2020 год, обнаружили, что, несмотря на то, что после первоначального шока от COVID-19 предприятия продолжают платить надбавки за плотность размещения и ее корреляты, наблюдается явное снижение стоимости плотности, особенно в городах, которые в значительной степени зависят от общественного транспорта, в отличие от того, что они называют «автомобильными городами». В автомобильных городах структура арендной платы в основном такая же, как и до COVID.В шести городах скоростного транспорта (Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия, Чикаго, Бостон, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Филадельфия) арендная плата в центре города упала по сравнению с арендной платой в пригородах до COVID-19.[10] Компании также придают меньшее значение местам в пределах полумили от транзитной станции. Розенталь и др. пришли к выводу, что COVID-19 действительно ослабляет центры городов, но они по-прежнему остаются привлекательными, и ослабление наблюдается только в самых крупных и густонаселенных городах.

Wang, C. and T. Zhou (2020) рассматривают пандемию COVID-19 как экзогенный шок, который по-разному влияет на финансовые показатели компаний в зависимости от того, в какой степени они полагаются на личное общение.Основываясь на выборке из 32 000 объектов недвижимости, принадлежащих фондам REIT, они обнаружили, что личные меры ослабли с точки зрения влияния на долгосрочные результаты инвестиций, и утверждают, что это ослабление согласуется с мнением о том, что шок от пандемии докажет носить преходящий характер.

Althoff et al (2020) считают, что доля занятости в 4 ключевых отраслях — информация, финансы и страхование, профессиональные услуги и управление компаниями и предприятиями — является самой сильной переменной, объясняющей долю работы, которую можно выполнять дома. .Поскольку эти пропорции самые высокие в густонаселенных городах, они утверждают, что чем плотнее город, тем более он уязвим для шока, вызванного пандемией. В то же время стоимость увеличения WFH квалифицированными рабочими в наибольшей степени ляжет на низкооплачиваемых рабочих в более густонаселенных городах, поскольку спрос на их услуги резко падает.

РИСУНОК 1
Блок-схема концептуальной модели
Сокращения: КиИ: коммерческие и промышленные; MV: рыночная стоимость; AV: оценочная стоимость

На рис. 1 показана логическая цепочка, которую мы используем для моделирования воздействия пандемии COVID-19 на доходы местных органов власти.Несмотря на то, что существует большая неопределенность в отношении масштабов и сроков нескольких шагов в цепочке и, следовательно, в отношении конечных последствий пандемии для бюджета, наш анализ представляет собой наше лучшее суждение, основанное на теории, консультациях с отраслевыми экспертами и количественных данных.

Пандемия оказала два существенных воздействия: она значительно сократила занятость в некоторых городах и отраслях и была связана с очень большим увеличением WFH во многих областях. Первым шагом в цепочке является как снижение занятости, так и увеличение WFH.Занятость резко упала в первые дни пандемии, но постепенно восстановилась во многих отраслях и городах (см. раздел III). Если занятость не восстановится полностью в долгосрочной перспективе, работодателям потребуется меньше недвижимости C&I, даже если WFH снизится до допандемического уровня. С другой стороны, устойчивый рост занятости может компенсировать эффект постоянного увеличения WFH. У нас есть обширные данные, сравнивающие уровни занятости до COVID (2019 г.) и до конца 2020 г. по отраслям и городам.

Данные WFH гораздо менее полны, но литература, как обсуждалось в Разделе 1, предполагает не только существенное увеличение этого показателя на многих рабочих местах и ​​в отраслях, но и то, что это увеличение будет сохраняться. Хотя многие работодатели перешли на бизнес-процессы, совместимые с WFH, существует большая неопределенность в отношении того, в какой степени WFH сохранится после того, как угроза здоровью от COVID-19 уменьшится. Если WFH сохранится, поскольку недвижимость C&I очень долговечна и ее часто трудно переоборудовать для других целей (например, для проживания), со временем снижение спроса на коммерческие офисные помещения, вероятно, приведет к значительному снижению рыночной стоимости (MV). существующей недвижимости C&I. (Шаг 3)

В большинстве штатов требуется, чтобы оценка налога на имущество увязывалась с рыночной стоимостью недвижимости.Таким образом, со временем оценочные значения C&I (AV) будут отражать снижение рыночной стоимости. Точные сроки снижения оценок будут отражать обычный цикл оценки города и любые упреждающие попытки снизить налоговое бремя на коммерческую недвижимость, например, путем ускорения либо переоценки коммерческой недвижимости, либо процесса апелляции для владельцев недвижимости, требующих более низких оценок на основании более низкая рыночная стоимость. (Шаг 4)

Сокращение оценок может привести к сокращению доходов от налога на имущество.(Шаг 5). В то время как выборные должностные лица могли бы повысить ставки налога на имущество, чтобы компенсировать более низкие оценки C&I, в большинстве городов ставки налога на имущество C&I должны по закону быть равными ставкам налога на жилую недвижимость. Таким образом, повышение ставок налога на недвижимость может привести к ожесточенной политической оппозиции. Даже если местные власти имеют право устанавливать ставки налога на имущество C&I независимо от ставок налога на жилую недвижимость, мы можем ожидать значительного политического противодействия, если более высокие ставки будут введены для владельцев недвижимости, которые недавно столкнулись со значительным снижением рыночной стоимости своих активов.

Последний шаг (№6) в нашей логической цепочке — это взаимосвязь между сокращением доходов от налога на имущество от C&I недвижимости и сокращением общих доходов местных органов власти. Если местные органы власти не могут увеличить другие доходы из собственных источников (например, налоги с продаж), а правительства штатов не увеличивают межправительственную помощь, сокращение доходов от налога на имущество КиИ приведет к сокращению общих доходов местных органов власти. Хотя сроки неизвестны, это разумный базовый вариант.Государства часто предоставляют местным органам власти очень ограниченную свободу действий в отношении увеличения других налогов, повышая ставки или расширяя базу), поэтому использование других источников налогообложения для компенсации сокращения доходов от налога на имущество может быть неосуществимым с юридической или политической точки зрения.[13] Фискальные льготы со стороны штатов и федерального правительства представляют собой один из возможных способов компенсации местным органам власти потерь в доходах от налога на имущество. Наши оценки можно рассматривать как измерение необходимой величины такого увеличения.

Наилучшие доступные данные для понимания экономических последствий рецессии COVID-19 получены из Ежеквартальной переписи занятости и заработной платы Бюро труда США (QCEW). Перепись предоставляет информацию по округам о ежемесячной занятости и еженедельной заработной плате (усредненной по кварталам) в разбивке по отраслям промышленности. Последние данные относятся к четвертому кварталу 2020 года. К работникам QCEW относятся лица, охваченные государственным страхованием по безработице, и федеральные работники, охваченные программой компенсации по безработице для федеральных служащих.

Чтобы изучить ежемесячные изменения занятости и заработной платы в течение первого года пандемии, для каждого из наших городов мы создаем индекс, который устанавливает начальные уровни обоих показателей на уровне 1,0 в первый месяц (для занятости) или первый квартал (для средней заработной платы). ) 2020 г. и показывает отклонение до декабря 2020 г. или средних значений за 4 квартал. Мы показываем эти изменения для всех секторов промышленности (рис. 2), для сектора услуг по размещению и питанию (рис. 3), а также для сектора профессиональных, научных и технических услуг (рис. 4). Модели на трех графиках помогут в нашем анализе снижения спроса на коммерческие площади, как обсуждалось в Разделе IV.

РИСУНОК 2
Ежемесячные изменения в занятости и заработной плате в 2020 г. – все отрасли

Рисунок 2 показывает, что во всех городах, кроме Шарлотты, занятость падала быстрее, чем заработная плата. Хотя величины варьировались, во всех городах занятость резко упала с марта по апрель, а затем осталась неизменной или показала небольшой рост до конца года.За исключением Шарлотты и Остина, занятость в конце 2020 года все еще была на 10 и более процентов ниже уровня января. Средняя заработная плата снизилась в Нью-Йорке и Шарлотте, но почти не изменилась в течение сентября в остальных шести городах. В октябре во всех городах произошло повышение заработной платы по сравнению с уровнем предыдущего месяца, превысив первоначальный уровень.

РИСУНОК 3
Ежемесячные изменения в занятости и заработной плате в 2020 г. – услуги по размещению и питанию

На Рисунке 3 показана динамика занятости и заработной платы в 2020 г. в секторе услуг по размещению и питанию (код NAICS 72), секторе, который обеспечивал 10% рабочих мест в 2019 г., но с относительно низкой заработной платой.Графики показывают шок занятости из-за пандемии и изоляции, при этом снижение занятости более чем в два раза превышает общее снижение занятости. Особенно сильно пострадали Нью-Йорк, Чикаго и Лос-Анджелес, где падение составило примерно 50%. Средняя заработная плата в этом секторе оставалась неизменной до 2020 года.

РИСУНОК 4
Ежемесячные изменения в занятости и заработной плате в 2020 г. – профессиональные, научные и технические услуги

На рис. 4 показан высокооплачиваемый профессиональный, научный и технический сектор.В этом секторе, который составляет в среднем 17% от общей заработной платы в городах, включенных в нашу выборку, наблюдается тенденция значительного повышения заработной платы в последнем квартале 2020 года во всех городах, кроме Чикаго. Занятость снизилась в апреле, затем восстановилась до начального уровня в Майами, Атланте и Шарлотте, а в сентябре превысила первоначальный уровень в Остине. Несмотря на различия между городами, общая картина в этом секторе — относительно стабильная занятость, но существенный рост заработной платы — отражает К-образный характер рецессии COVID-19, при этом компенсация в секторах с высокой заработной платой резко увеличивается, несмотря на общую серьезность. национальной рецессии.Последствия этих моделей оплаты труда обсуждаются в следующем разделе.

Модель
Влияние пандемии на цены на коммерческую недвижимость отражает как серьезность вызванного рецессией изменения спроса, особенно сильно затронувшего предприятия розничной торговли и гостиницы, так и потенциальное изменение площади на одного работника (SPW), которое происходит в результате увеличения WFH.

Наиболее характерной чертой фонда коммерческих зданий является его долговечность.Дополнения к общему предложению составляют менее одного процента от общего запаса в любой год. Эта долговечность представлена ​​​​неэластичной (вертикальной) линией предложения на рисунке 5. Неэластичное предложение означает, что вызванное COVID изменение цены за квадратный фут коммерческой площади зависит в первую очередь от изменения спроса. [14] [15]

Рисунок 5 представляет запас коммерческой недвижимости исключительно по количественному измерению. На практике важно осознавать неоднородность запаса.Как подчеркивают Питер Ригуарди и Фиби Хольцман из Jones Lang Lasalle Brokerage, Inc., снижение, вероятно, будет больше для старых и менее дорогих коммерческих площадей (офисные здания классов B и C), чем для новых или недавно отремонтированных зданий. 17] Здания в центре кварталов также могут быть более подвержены риску, чем те, что расположены по углам. Предварительные данные о неоднородности эффектов получены из данных о новых договорах аренды, собранных JLL Brokerage, Inc., и из первоначальной оценки Нью-Йорка за 2022 год. Бросок оценки показывает 10-процентное снижение так называемых «трофейных» свойств, 16.Снижение на 5 % для класса B, снижение рыночной стоимости недвижимости класса C на 18,5 % и снижение на 19,5 % для всех остальных офисных объектов.[18]

РИСУНОК 5
Старое и новое равновесие на рынке коммерческой недвижимости

 

Наши прогнозируемые изменения цен на коммерческую недвижимость обобщены в Таблице 1. Результаты также показаны графически на Рисунке 6, где синяя полоса соответствует столбцу 2 Таблицы 1, красная полоса соответствует столбцу 4, а зеленая полоса к столбцу 6.Приложение 1 содержит подробное описание методологии и допущений, используемых для прогнозирования изменения цен на коммерческую недвижимость.

Таблица 1. Моделирование процентного изменения цен на коммерческую недвижимость: 8 городов.*

*Вес отрасли равен (занятость x средняя заработная плата)
**Влияние занятости на спрос на коммерческую недвижимость (декабрь 2019 г. – декабрь 2020 г.)
*** Влияние на цену CI сокращения площади на одного работника из-за увеличения объема работы Из дома.
+ Предполагается, что WFH менее 2 дней в неделю в отраслях, где WFH осуществима (Dingel and Naiman, 2020)
++ Предполагается, что WFH более 3 дней в неделю в отраслях, где WFH осуществима (Dingel and Naiman, 2020)

В столбце 2 таблицы 1 обобщается влияние на цены на коммерческую недвижимость сокращения занятости (взвешенного по средней заработной плате до COVID) в период с декабря 2019 года по декабрь 2020 года при условии отсутствия изменений в площади на одного работника. Среднее снижение цен составляет 6%.Атланта, Шарлотта и Остин демонстрируют небольшое или незначительное влияние, в то время как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско, более сильно пострадавшие от рецессии COVID, демонстрируют снижение на 9% и более.

Изменения в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско отражают как общее снижение, показанное на рисунке 2, так и сокращение занятости в высокооплачиваемых секторах в Нью-Йорке и Сан-Франциско.

В столбце 3 показано снижение цены при наших допущениях о нижней границе изменения SPW при нулевом эффекте занятости. Снижение цен существенно во всех 8 городах, в среднем снижение составляет 12%, а в диапазоне от 8% в Майами до 16% в Нью-Йорке.Если добавить уменьшение пространства нижней границы к эффекту занятости (столбец 4), среднее снижение рыночной стоимости составит 18%, превысив 12% во всех 8 городах и достигнув 25% в Нью-Йорке и 27% в Сан-Франциско. Столбцы (5) и (6) повторяют столбцы (3) и (4), используя наши предположения о верхней границе изменения SPW. Предположения о верхней границе сокращения площади (столбец 5) подразумевают снижение средней цены на 25 %, в диапазоне от 18 % в Майами до 31 % в Нью-Йорке. Общее изменение, включая как влияние на занятость, так и снижение SPW, составляет в среднем 31% при предположениях о верхней границе и превышает 40% в Нью-Йорке и Сан-Франциско.

Различия в уязвимости коммерческой недвижимости в разных городах в основном связаны с различиями в концентрации занятости и заработной платы в отраслях, подверженных риску значительного увеличения WFH. Средняя доля заработной платы в информационном, финансовом, профессиональном и управленческом секторах в четвертом квартале 2019 года составляла 41%, но колебалась от 24% в Майами до 62% в Нью-Йорке.[19] Эти результаты показывают, что даже в городах, которые смогли сохранить стабильную занятость в течение пандемического 2020 года, база коммерческой недвижимости уязвима для увеличения WFH.Потенциальная важность WFH подчеркивается путем сравнения эффекта занятости (столбец 2) с эффектом WFH (столбцы 3 и 5). Даже при нашем предположении о более низком воздействии городам потребуется увеличение занятости в ключевых отраслях не менее чем на 6%, чтобы избежать значительных потерь в стоимости коммерческой недвижимости.

РИСУНОК 6
Изменение спроса на площади нежилой недвижимости

Нижняя граница предполагает, что WFH менее 2 дней в неделю; Верхняя граница предполагает, что WFH 3 или более дней в неделю.Подробности см. в Приложении 1.

Насколько наши оценки соотносятся с ожиданиями специалистов по коммерческой недвижимости? Например, в июне 2021 года глава отдела исследований REIT в Green Street Properties предсказал 15-процентное падение спроса на офисные помещения в США, причем в прибрежных городах снижение было несколько большим. (Lachance, 2021) Эта оценка немного меньше нашей нижней оценки в 18% (таблица 2, столбец 4) и лишь вдвое меньше нашей верхней оценки в 31 процент.(табл. 2, столбец 6). Однако, хотя это и не указано как таковое, оценки аналитиков, вероятно, учитывают влияние продолжающегося макроэкономического оживления в экономике и фондовом рынке на рост стоимости всех основных средств, включая коммерческую недвижимость.

Напротив, наши оценки общего эффекта включают негативное влияние на занятость в 2020 году. Таким образом, оценка Лашанса в 15% более непосредственно сопоставима с нашими отдельными оценками влияния WFH на снижение SPW – нижняя граница 12% и 25-процентная верхняя граница.Таким образом, наши оценки нижней границы более консервативны, чем оценка 15%, в то время как наши оценки верхней границы значительно выше. Если восстановление экономики замедлится из-за роста варианта Delta, как это предлагается в отчете о занятости за август 2021 года, наши оценки общего эффекта могут оказаться более актуальными, чем наши отдельные оценки WFH.[20]

Наша средняя верхняя оценка снижения рыночной стоимости (25%) из-за увеличения WFH более чем вдвое превышает нашу нижнюю оценку (12%).Ключевой вопрос заключается в том, где в долгосрочной перспективе произойдет фактическое снижение рыночной стоимости в разных городах. Наши обсуждения со специалистами по недвижимости, а также академические исследования показывают, что со временем процент дней WFH будет постепенно уменьшаться по сравнению с их пиковыми пиками пандемии по мере роста уровня вакцинации и организационной динамики — например, потребности в личном присутствии. наставничество для новых сотрудников и внутренняя динамика конкуренции в конкретной фирме постепенно подтверждают прежний эффект стигматизации удаленной работы.[21] Это рассуждение предполагает, что нижние границы, соответствующие удаленной работе менее 2 дней в неделю, могут быть более реалистичными в долгосрочной перспективе. Однако мы подчеркиваем неопределенность в отношении долгосрочного равновесия.[22]

Хотя приведенные выше оценки влияния COVID-19 на коммерческую недвижимость основаны на модели и предположениях, списки оценок Нью-Йорка на 2022 год предоставляют некоторую начальную информацию о влиянии COVID-19 на рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Нью-Йорк имеет самое большое количество и стоимость коммерческой недвижимости среди всех городов страны.Оценки для целей оценки основаны на отчетах о доходах и расходах, поданных коммерческими арендодателями в предыдущем году. По оценкам Министерства финансов, стоимость коммерческой и промышленной собственности (класс 4) для целей оценки с учетом прошлых отсроченных повышений снизилась на 17,3 процента с 2021 по 2022 год (финансовые годы)[23]. Наибольшее падение было для отелей, с уменьшением на 24,4 процента. Магазины (розничная торговля) упали более чем на 20%. Как равномерность падения, так и его общая величина свидетельствуют о том, что рецессия, вызванная COVID-19, и сопутствующее сокращение занятости во многих секторах были ключевым краткосрочным фактором роста цен на коммерческую недвижимость.

Если вычесть наш расчетный эффект занятости в размере 9 % из снижения оценки в Нью-Йорке, можно предположить, что один только эффект WFH был причиной как минимум дополнительного 8-процентного снижения оценочной стоимости коммерческой недвижимости, или примерно половины общего воздействия, в первом год после рецессии COVID-19. Напомним, что оценка DOF фактического снижения рыночной стоимости в 2022 году офисных зданий на Манхэттене составила 25 процентов. Таким образом, если вычесть наше предполагаемое влияние на занятость в 9 процентов, мы получим падение рыночной стоимости из-за работы на дому на 25–9 процентов, или 16 процентов.Эта оценка почти точно равна нашей нижней оценке в 16 процентов для автономного воздействия WFH на коммерческую недвижимость в Нью-Йорке (таблица 2, столбец 3) и примерно 2/3 нашей верхней оценки в 25 процентов. Если фактическое сокращение площадей ближе к нашим предположениям о нижней границе, а восстановление экономики будет устойчивым, эти расчеты предполагают, что снижение стоимости коммерческой недвижимости прекратится к 2023 году. Однако, если фактическое сокращение площадей ближе к нашим предположениям о верхней границе, падение цен продолжится в ближайшие несколько лет.Существенная пауза в восстановлении экономики, вызванная появлением варианта «Дельта», и переоценка коммерческой недвижимости, которая произойдет с постепенным истечением срока действия существующих договоров коммерческой аренды, предполагают, что, вероятно, произойдет значительное дополнительное снижение цен на коммерческую недвижимость Нью-Йорка в ближайшие несколько лет.

Меньший спад среди зданий класса А в Нью-Йорке — бегство в сторону качества — отражает устойчивость арендной платы в новых зданиях, которые, вероятно, будут занимать фирмы с более высокой прибылью.Так называемая «трофейная» недвижимость также выиграла от смещения спроса с офисных помещений более низкого качества на офисные помещения более высокого качества по мере снижения общих цен. Этот сдвиг отражается в доминировании деятельности по продлению аренды в трофейной собственности и недвижимости класса А. (Недвижимость JLL, 2021).

Подводя итог, можно сказать, что существуют противоположные силы, влияющие на будущую траекторию цен на коммерческую недвижимость. Более благоприятные макроэкономические условия могут подготовить почву для здорового восстановления в 2022 году. Значительный рост заработной платы в ключевых отраслях, использующих космос, как показано на рис. 4 выше, может позволить некоторым фирмам фактически увеличить, а не сократить эффективную площадь на одного работника. просто поддерживая их текущее использование пространства на постоянном уровне, даже если количество сотрудников в офисе в любой день уменьшается.С другой стороны, многолетний срок для большинства коммерческих договоров аренды предполагает, что по мере истечения срока аренды лежащее в основе этого снижение спроса будет в большей степени выражаться в снижении цен, а это означает, что долгосрочные последствия могут превысить первоначальные последствия[24].

Федеральная налоговая помощь также важна, о чем свидетельствует положительное влияние принятия Американского плана спасения в марте 2021 года на показатели REIT (показано на Рисунке 8.3 ниже). Однако свертывание этой помощи может представлять дополнительную долгосрочную опасность для стоимости коммерческой недвижимости.В то время как 220 миллиардов долларов финансовой помощи штатам должны быть израсходованы к концу 2024 года, 130 миллиардов долларов финансовой помощи городам и округам в рамках ARP должны быть выделены к марту 2022 года.

Мы также изучили финансовые показатели коммерческой недвижимости, чтобы узнать, что рынки предсказывают в отношении будущих финансовых показателей. Неудивительно, что краткосрочные ценные бумаги, как правило, более чувствительны к базовым рыночным изменениям, чем долгосрочные ценные бумаги. Мы также обнаружили существенные различия по базовым типам недвижимого имущества, представляющего собой разные ценные бумаги.
Как показано на рис. 7, во время Великой рецессии динамика рынка коммерческой недвижимости точно отражала динамику рынка жилой недвижимости, несмотря на тот факт, что волна изъятий права выкупа на рынке жилья не распространилась на коммерческий рынок. DeLuca and Ling (2018) связывают эту тесную связь с регулятивными ограничениями кредитования банков, которые затрагивали как жилую, так и нежилую недвижимость, а также распространением восприятия более высокого риска по секторам всего рынка недвижимости.

РИСУНОК 7
Цены на коммерческую недвижимость и цены на жилье, 1998–2016 годы

Основным инструментом инвестирования в коммерческую недвижимость является REIT (Real Estate Investment Trust), финансовый инструмент, который позволяет отдельным инвесторам или более крупным фондам инвестировать в различные подсекторы рынка коммерческой недвижимости. На приведенных ниже графиках показаны ежемесячные затраты на закрытие для каждой ценной бумаги. Цены индексируются к их значению на 1 января 2020 года, за три месяца до начала пандемии.

Мы рассматриваем три REIT, представляющих разные подсектора. Simon Property Group (SPG) (оранжевые линии на рис. 8.1-8.3) — это REIT, специализирующаяся на торговых центрах и торговых центрах, в основном в пригородных районах. Холдинги включают Woodbury Commons в Нью-Йорке и Forum в Caesars Palace в Лас-Вегасе. Prologis, Inc. (PLD) (желтые линии на рисунках) специализируется на логистических центрах, уделяя особое внимание глобальным цепочкам поставок. Vornado Realty Trust (VNO) (голубые линии) инвестирует в офисные здания и уличную торговлю на Манхэттене, география которого особенно сильно пострадала во время пандемии.

Для целей сравнения мы также рассматриваем две дополнительные ценные бумаги. Blackstone Group (BX), представленная серыми линиями на приведенных ниже графиках, представляет собой альтернативную компанию по управлению инвестициями в США, чей бизнес в сфере недвижимости активно инвестируется в сектор коммерческой недвижимости. Russell 1000 (RUI), представленный темно-синими линиями на графиках ниже, представляет собой индекс фондового рынка, который отслеживает 1000 акций США с самой высокой рыночной капитализацией.

Каждый график представляет один из трех конкретных периодов, относящихся к COVID-19: (1) период с января 2020 г. по середину марта 2020 г., когда Всемирная организация здравоохранения объявила COVID-19 пандемией, а тогдашним президентом Трампом — чрезвычайной ситуацией в стране ( Рис. 8.1) 90 420 (2) период между этой отправной точкой и объявлением президента Байдена об Американском плане спасения в январе 2021 года (рис. 8.2) и (3) период после этого объявления (рис. 8.3).

В первом периоде крах и восстановление, связанные с началом пандемии COVID-19, очевидны. Во втором есть некоторый разброс, но все индексы движутся более или менее синхронно. Некоторые из этих вариаций можно отнести к нерешительности на рынках. Последний период демонстрирует значительно меньшую вариацию, чем предыдущий, за исключением одной ценной бумаги, которая показывает значительный рост.

РИСУНОК 8.1
Январь 2020 г. – апрель 2020 г., рис. 8.2. май 2020 г. – январь 2021 г., рисунок 8.3. февраль 2021-август
2021

РИСУНОК 8.2
Май 2020 г. – январь 2021 г.

РИСУНОК 8.3
Февраль 2021 г. – август 2021 г.

Эти пять ценных бумаг демонстрировали аналогичные тенденции относительно их стоимости в январе 2020 года до конца февраля/середины марта 2020 года. На тот момент все пять ценных бумаг испытали значительное снижение из-за начала COVID-19.REIT отражали индекс фондового рынка в этот период, хотя Prologis, логистический REIT, превзошел два других REIT и дополнительные ценные бумаги, включенные в график. Большее падение произошло в национальном торговом центре Simon и Vornado REITS в Нью-Йорке. В апреле 2020 года все пять ценных бумаг отскочили от относительных минимумов, но так и не восстановили свои допандемические позиции.

С начала пандемии COVID-19 до объявления Американского плана спасения выздоровление было разным.Vornado Realty Trust, инвестировавший, возможно, в наиболее пострадавший рынок коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах, и Simon Property все еще были далеки от восстановления своего пика до пандемии. Эти результаты свидетельствуют о пессимизме инвесторов в отношении предполагаемой прибыли от коммерческой недвижимости в Нью-Йорке и пригородной розничной торговли по всей стране.

Prologis, Inc., инвестировавшая в один из самых устойчивых подсекторов коммерческой недвижимости, относительно быстро восстановилась и к 3-му кварталу 2020 года превзошла свой пик до COVID.Его восстановление происходило параллельно с восстановлением индекса фондового рынка за тот же период, который за этот период восстановил свое допандемическое значение. Начиная с четвертого квартала 2020 года, Blackstone Group также продемонстрировала значительную силу, превысив свою цену до пандемии к ноябрю 2020 года.

С момента объявления Американского плана спасения восстановление этих пяти ценных бумаг было переменным. Blackstone Group выделяется как один из победителей на фоне краха и восстановления коммерческой недвижимости, особенно после объявления плана спасения.В течение этого периода Blackstone оторвалась как от индекса фондового рынка, так и от логистического REIT после того, как отражала эти индексы в два предыдущих периода. Это указывает на связь между оптимизмом на рынке коммерческой недвижимости, особенно за пределами синдицированных инвестиций REIT, и объявлением федерального плана спасения городских финансов, который помог бы компенсировать снижение стоимости базы недвижимости, тем самым снизив давление. в городах повысить ставки налога на имущество.Показатели остальных четырех ценных бумаг были положительными, но значительно меньшими, чем у Blackstone. Худшие результаты показал Vornado, что согласуется с прогнозами из этой статьи о значительном снижении рыночной стоимости коммерческой недвижимости в Нью-Йорке.

Результаты за три периода согласуются с более широкой картиной эффективности офисных REIT за 19 месяцев с марта 2020 г. по сентябрь 2021 г. Nariet T-Tracker сообщает, что «неопределенность, связанная с WFH, снизила заполняемость офисов и рост арендной платы, способствуя к 12.Снижение FFO (денежного потока) офисных REIT на 5% в первом квартале 2021 года. Общая доходность офисных REIT составила минус 11,7% за пятнадцать месяцев до 21 мая 2021 года». (Worth, John, 2021). Однако большая часть этого падения произошла в 2020 году. По состоянию на октябрь 2021 года доходность всех офисных REITS была близка к индексу фондового рынка Russell 1000 за 2021 год (Schnure, 2021).

Инвестиционная точка зрения на кризис коммерческой недвижимости сообщает об общем влиянии на доходы от налога на недвижимость несколькими способами.Во-первых, различия в краткосрочных и долгосрочных ожиданиях в отношении одних и тех же базовых активов предполагают значительную неопределенность оценок. Учитывая важность доходов от налога на коммерческую недвижимость для доходов города в целом, эта неопределенность создает проблемы для прогнозирования доходов и планирования бюджета. Во-вторых, более долгосрочная уверенность предполагает, что рынок уже оценил фактическое и ожидаемое вмешательство федерального правительства. Хотя это вмешательство может обеспечить краткосрочный отскок, оно также предполагает будущие бюджетные проблемы, поскольку федеральное финансирование иссякает.Наконец, различия в уровне доверия между городами могут подтолкнуть капиталовложения к более сильным и устойчивым рынкам коммерческой недвижимости, что еще больше усугубит разрыв в доходах.

Чтобы изучить фискальное влияние WFH, мы используем набор данных, созданный Адамом Лэнгли из Линкольнского института земельной политики, Эндрю Решовски и Говардом Черником, который опирается на данные переписи правительств США, но учитывает расходы и доходы всех перекрывающихся правительств для каждого города в выборке.Единица анализа называется Fiscalally Standardized City (Fiscally Standardized City, FiSC). Мы используем самые последние данные FiSC за 2018 финансовый год. Методология оценки бюджетных эффектов описана в Приложении 2.

Результаты проиллюстрированы серией графиков для 8 городов, показывающих налоговую структуру, влияние на доходы от налога на коммерческую недвижимость и общее влияние на доходы. Рисунок 9 иллюстрирует различия в фискальной структуре для городов в нашей выборке. «Он показывает доли налога на имущество, других налогов, государственной помощи и сборов с пользователей в общем доходе.

Рисунок 9 подчеркивает важность налога на имущество во всех 8 городах. Поскольку WFH самым непосредственным образом повлияет на налоги на недвижимость, города, которые в большей степени зависят от налога на недвижимость, потенциально более уязвимы к шоку стоимости коммерческой недвижимости, чем города с более диверсифицированной структурой доходов. Синяя часть столбца показывает важность налога на имущество в общем доходе FiSC. Самая высокая доля приходится на Остин (50%), на втором месте — Майами (34%), а самая низкая — в Лос-Анджелесе (20%).) Рисунок 9 также показывает широкий разброс в зависимости от межбюджетных доходов от штата: Остин и Майами составляют менее 5%, Атланта — 9%, а Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес и Сан-Франциско — 20% и более. Сборы особенно важны в Атланте, Остине, Шарлотте, Майами и Сан-Франциско.

РИСУНОК 9
Структура доходов, 8 городов со стандартной налоговой системой, 2018 г.

На рис. 10 показано смоделированное влияние WFH на доходы от налога на имущество.Эффект налога на имущество распадается на две части; влияние WFH на рыночную стоимость базы налога на коммерческую недвижимость и долю доходов от налога на недвижимость, полученных от коммерческой недвижимости.
Как обсуждалось в Разделе III, влияние на базу налога на коммерческую недвижимость выводится из наших предположений относительно изменения спроса на площади с верхними и нижними границами вероятного эффекта. При наших предположениях о нижней границе среднее снижение стоимости объекта КИ в результате снижения спроса на площади составляет 12%, а снижение верхней границы — 25%.Все города сталкиваются с потенциально значительным снижением стоимости существующей коммерческой и промышленной собственности из-за увеличения WFH. Шарлотта и Остин значительно ниже среднего, в то время как Атланта, Чикаго и Майами ближе к среднему снижению. Нью-Йорк и Сан-Франциско имеют самые высокие прогнозируемые сокращения.

Как показано на рис. 10, Атланта отличается высокой долей коммерческой недвижимости в общей налоговой базе (около 60%), за ней следует Нью-Йорк (41%), а Лос-Анджелес и Остин относительно низки (около 23%).Высокая доля в Атланте отражает обширную децентрализацию жилых помещений в районе метро Атланты, в то время как высокая доля в Нью-Йорке отражает более высокие эффективные налоговые ставки на коммерческую недвижимость, чем на жилую. Доля CI в рыночной стоимости (для целей оценки) в Нью-Йорке составляла 20% в 2020 году, а доля доходов от налога на имущество — 41%.[26] Относительно низкие доли CI для Сан-Франциско и Лос-Анджелеса отражают тот факт, что коммерческая недвижимость переворачивается реже, чем жилая недвижимость, и в соответствии с Предложением 13, принятым в 1978 году, недвижимость переоценивается по рыночной стоимости только при ее продаже.

РИСУНОК 10
Снижение рыночной стоимости коммерческой недвижимости

РИСУНОК 11
Прогнозируемое снижение налога на имущество и общего дохода

На рис. 11 показано предполагаемое влияние WFH на общий доход городов при предположениях о нижней и верхней границах снижения спроса на площади. В дополнение к прямому влиянию налога на коммерческую недвижимость результаты включают приблизительные оценки влияния на поступления от налога с продаж, а также на цены и арендную плату за жилое жилье.Процедуры оценки этих дополнительных эффектов описаны в приложении 3.

Примечательно, что наибольшее прогнозируемое снижение общей выручки приходится на Атланту — с 3% до почти 6%. Большое падение для Атланты является результатом значительного прогнозируемого падения стоимости коммерческой недвижимости, значительного падения поступлений от налога на недвижимость (поскольку недвижимость CI составляет относительно высокую долю общей базы налога на недвижимость) и относительно большей зависимости от налога на недвижимость. (больше, чем во всех городах, кроме Остина и Майами.

Рисунок 11 также подчеркивает наш прогноз о том, что Остин, хотя и выдержал экономический спад во время рецессии COVID-19, понесет потери доходов, аналогичные Нью-Йорку и Сан-Франциско. Этот результат отражает крайнюю зависимость Остина от налога на имущество в отличие от очень низкой доли доходов от государственной помощи. Нью-Йорк и Сан-Франциско, несмотря на риск значительного снижения стоимости коммерческой недвижимости, по крайней мере в некоторой степени защищены от шока WFH благодаря диверсифицированным налоговым структурам и важной роли государственной помощи.[27] Наименьшее прогнозируемое снижение доходов для Лос-Анджелеса и Шарлотты — от 1% до 2%. Этот результат Шарлотты отражает его экономическую мощь, относительно небольшую долю базы налога на коммерческую недвижимость, подверженную риску из-за WFH, и низкую долю налога на имущество в общем доходе. Для Лос-Анджелеса более низкое прогнозируемое воздействие главным образом отражает низкую долю коммерческой недвижимости в базе налога на имущество.

РИСУНОК 12
Влияние на общий доход; 8 городов (фунтов)

Учитывая, что расходы на городские услуги обычно растут на несколько процентных пунктов в год, когда доходы остаются на прежнем уровне, городские услуги необходимо сокращать.Если доходы действительно снизятся, как мы прогнозируем в этом исследовании, дисбаланс между стоимостью предоставления услуг и доходами, доступными для финансирования этих услуг, может резко ухудшиться. На Рисунке 12 показан этот момент, когда показано предсказанное путем объединения прогнозируемого изменения общего дохода при наших предположениях о нижней границе (синий столбец) и полного дефицита дохода (красный столбец), последний определяется как разница между среднегодовым изменение с 2013 по 2018 год и прогнозируемое снижение нижней границы.Среднее изменение для 8 городов теперь вырастает до (отрицательных) 5,3 процента. Самые большие потрясения для доходов произошли в Сан-Франциско (7 процентов), Нью-Йорке (6,2 процента) и Остине (6 процентов). Хотя Атланта испытала самый большой прямой шок от феномена WFH, поскольку доход на душу населения не рос в период 2013–2018 годов. , общий шок как раз равен нашему прогнозируемому 3-процентному снижению. При предположениях о верхней границе (не показано на рисунке 12) среднее изменение составляет от 5,3 % до 6,7 % и почти 9 % в Нью-Йорке и Сан-Франциско.Большие эффекты в этих двух городах отражают их высокие показатели доходов до пандемии.

Плотные центральные города и прилегающие к ним городские районы являются ключевыми факторами экономической активности. Следующая картина, основанная на данных Бюро экономического анализа (Министерство торговли США) за 2013 год, показывает, что половина всей продукции в экономике производится в небольшом количестве крупных мегаполисов. Финансовое здоровье центральных городов, определяемое как способность предоставлять адекватные общественные услуги по конкурентоспособным налоговым ставкам, играет решающую роль в том, чтобы города могли продолжать выполнять свою жизненно важную экономическую функцию.Аргумент в этой статье заключается в том, что пандемия covid-19 представляет собой долгосрочный риск для финансового благополучия городов.

Резкий рост числа жителей, вызванный пандемией COVID-19, создает серьезные экономические и финансовые проблемы для центральных городов. Несколько исследований показывают, что в ключевых отраслевых группах, расположенных в центральных городах, — информационных, финансовых, профессиональных, научно-технических и управленческих — 80% или более рабочих мест (взвешенных по уровням оплаты) потенциально могут выполняться вне офиса.В 8 городах, включенных в это исследование, эти 4 отрасли промышленности составляли более трети всей выплачиваемой заработной платы, от 27 процентов в Майами до 61 процента в Нью-Йорке и Сан-Франциско. При допущении, что увеличение WFH напрямую приведет к снижению спроса на коммерческие площади, а снижение спроса отразится на более низких ценах за квадратный фут, мы представляем низкий и высокий сценарии снижения спроса на недвижимость CI. . Наши оценки основаны на гибридной модели работы от двух до трех дней WFH.Чем больше доля заработной платы в этих четырех отраслях, тем больше потенциальное снижение спроса на коммерческие площади.

Прямое влияние рецессии COVID-19 на занятость в 2020 году на стоимость коммерческой недвижимости оценивается в среднем в 6%, в диапазоне от 1% в Остине до 13% в Сан-Франциско. Наши оценки влияния потенциального снижения спроса на площадь в расчете на одного работника показывают среднее снижение цен на 12 % при наших предположениях о нижней границе увеличения WFH и на 25 % при наших предположениях о верхней границе.Сочетая эффекты, связанные с занятостью, со снижением в результате сокращения площади на одного работника, Нью-Йорк и Сан-Франциско являются наиболее уязвимыми из 8 городов с прогнозируемым падением коммерческих цен в диапазоне от 25% до 43%. Снижение несколько меньше, но все же значительно в других городах нашей выборки.

Объединение данных об изменении оценочной стоимости коммерческой недвижимости в Нью-Йорке в 2021–2022 годах (снижение на 17,4%) с нашими оценками влияния рецессии на стоимость недвижимости в Нью-Йорке показывает, что примерно половина снижения оценочной стоимости является прямым результатом серьезная рецессия, поразившая Нью-Йорк, а половина отражает первоначальные последствия опустошения офисных районов Манхэттена из-за увеличения WFH.По нашим оценкам, отдельное влияние WFH на стоимость коммерческой недвижимости в Нью-Йорке колеблется от 16% до 31%. Хотя ни один из подходов — DOF или наше моделирование — не основан на фактических данных об аренде за 2022 год, оценка 16% в сочетании с эффектом занятости в размере -9% в точности соответствует оценкам DOF о снижении стоимости офисного здания на 25% по сравнению с с 2021 по 2022 год. Наши результаты показывают, что по мере истечения срока действия коммерческой недвижимости стоимость коммерческой недвижимости будет продолжать падать в ближайшие несколько лет. Это говорит о том, что, если не произойдет резкого роста занятости, стоимость коммерческой недвижимости в Нью-Йорке будет продолжать падать, по крайней мере, в течение следующих нескольких лет.

Мы переводим снижение стоимости недвижимости в коммерческом секторе на влияние на налог на недвижимость и общие доходы города. Величина зависит от степени снижения стоимости коммерческой недвижимости, доли имущества КНР в базе налога на имущество и доли доходов, полученных от налога на имущество. Поскольку более крупные города, как правило, имеют более диверсифицированную структуру доходов, в отличие от городов, сильно зависящих от налога на недвижимость, таких как Остин и Майами, эффекты доходов более равномерно распределяются по городам в нашей выборке, чем эффекты налога на коммерческую недвижимость сами по себе.Из-за высокой доли имущества CI в базе налога на имущество и его относительной зависимости от налога на имущество, Атланта окажет наибольшее влияние на доход, снижение на 5,7% при нашем допущении о высоком воздействии, в то время как Остин, несмотря на устойчивый экономический рост, будет потери доходов в диапазоне от 2% до 4%. Падение в Остине близко к прогнозируемым потерям для Нью-Йорка и Сан-Франциско. Нью-Йорк и Сан-Франциско, по крайней мере, частично защищены от финансового шока из-за пандемии благодаря диверсифицированной структуре доходов, в том числе важной роли государственной помощи.

Чтобы оценить общее влияние пандемии на бюджет, мы сравниваем наши прогнозируемые финансовые потери с показателями доходов за предыдущий год. Чем выше предыдущие темпы роста, тем больше общее влияние потенциального бюджетного спада на способность городов предоставлять услуги, необходимые для нормально функционирующей городской территории. Среднее изменение при этом сравнении составляет 5,3% (LB) и 6,7% (UB). Остин, Нью-Йорк и Сан-Франциско сталкиваются с валовым бюджетным дефицитом в диапазоне от 6% до более чем 8%. Учитывая, что расходы на городские услуги обычно растут на несколько процентных пунктов каждый год, потери такого масштаба создают серьезные финансовые проблемы, проблемы, которые будут становиться все более и более болезненными по мере того, как федеральные фонды финансовой помощи в соответствии с Законом CARES и Американским планом спасения будут поэтапно сокращаться. 2022 и 2024 годы.

Необходимо сделать несколько предостережений. Наши результаты основаны на предположениях относительно постоянства увеличения WFH. Эти предположения основаны на растущей академической литературе по удаленной работе, мнениях ряда специалистов по недвижимости и информации, содержащейся в показателях фондового рынка недвижимости. Однако следует подчеркнуть, что степень и продолжительность WFH по своей природе неопределенны. С одной стороны, поскольку долгосрочные договоры аренды, характерные для рынка коммерческой аренды, со временем истекают, а цены более точно отражают текущие условия спроса, можно ожидать дальнейшего снижения цен на коммерческую недвижимость.С другой стороны, если значительный рост WFH окажется относительно преходящим явлением, а макроэкономическое восстановление экономики США будет сильным, потенциальное влияние на рынки налога на коммерческую недвижимость в центральном городе может значительно уменьшиться со временем.

Наши результаты также игнорируют роль задержек в оценке и компенсирующих корректировок ставок в обеспечении краткосрочной стабильности показателей налога на имущество, что наблюдалось во многих исследованиях.[28] Если города смогут хотя бы частично компенсировать прогнозируемое сокращение базы коммерческой недвижимости за счет повышения ставок налога на коммерческую или общую недвижимость, немедленное снижение доходов будет смягчено.Однако финансовая необходимость сделать это в краткосрочной перспективе снижается за счет вливания федеральных налоговых льгот. Кроме того, политическая осуществимость таких налоговых зачетов остается под вопросом, учитывая, что интересы коммерческой недвижимости относительно сильны в городах и, вероятно, будут активно лоббировать ограничение любых таких налоговых зачетов.

Пандемия усугубила финансовое давление на города не только за счет сокращения доходной базы, но и за счет возложения на города новых расходов, особенно в таких областях, как образование, жилье, бездомность и экономические трудности, вызванные пандемией.В то время как временная финансовая помощь городам и штатам в соответствии с Американским планом спасения снизит финансовое давление на города в ближайшем будущем, поскольку эти средства будут постепенно сокращаться в 2022 году (в некоторых штатах — в 2024 году), финансовые последствия WFH и сбоев, связанных с COVID-19 на финансы городов будут играть все более важную роль.

Прогнозируемое снижение цен на коммерческую недвижимость в городах предполагает изменение относительной емкости городов и пригородов. Этот сдвиг должен привести к перераспределению государственной помощи в города, а не в более богатые пригородные юрисдикции, особенно в те, где цены на жилье выросли наиболее быстрыми темпами после пандемии.Большинство штатов распределяют помощь на образование, которая является самой большой категорией государственной помощи муниципалитетам, обратно пропорционально местному имущественному состоянию. Следовательно, часть перераспределения произойдет автоматически. Однако Главное бухгалтерское управление обнаружило, что выравнивание было больше увеличено за счет увеличения доли государства в общем финансировании, чем за счет большей адресности государственной помощи более бедным районам (GAO, 1998). Они также обнаружили, что степень выравнивания существенно различалась в разных штатах. Такие штаты, как Флорида и Техас, которые предоставляют относительно небольшую помощь своим городам, столкнутся с особыми проблемами из-за вызванного пандемией шока для городских финансов.[29]

Чтобы компенсировать городам, относительное финансовое положение которых ухудшилось из-за пандемии и увеличения WFH, некоторым штатам потребуется увеличить общую долю государственной помощи в городских финансах и пересмотреть свои формулы распределения. Чтобы увеличить абсолютный объем государственной помощи, этим штатам потребуется принять более эластичные структуры доходов, в частности, за счет большей зависимости от индивидуального и корпоративного подоходного налога.

Парадокс, показанный нашими оценками, заключается в том, что последствия фискальной политики «низкий налог — отсутствие подоходного налога» в таких штатах, как Флорида и Техас, хотя и широко рекламируются политическими лидерами этих штатов как решающие для создания новых рабочих мест, вероятно, обернутся фискальным и экономическим ущербом для их крупных городов, поскольку они столкнутся с шоком от увеличения WFH.Если руководствоваться прошлым опытом, любые изменения в государственной налоговой политике и критериях выравнивания, скорее всего, натолкнутся на яростное сопротивление как со стороны налогоплательщиков, так и со стороны юрисдикций, которые потенциально могут проиграть при любом перераспределении государственной помощи. Следовательно, прогнозируемое увеличение бюджетного неравенства между городом и пригородом, вероятно, сохранится, что приведет к негативным последствиям как для бюджетной справедливости, так и для экономического роста в крупных мегаполисах.


Изменение спроса на коммерческие площади, как показано в таблице 1 и на рисунке 6, зависит от изменения занятости и изменения площади на одного работника.Для стандартизации по отраслям и городам мы выражаем изменение в процентах от спроса до COVID. Для любой данной отрасли i изменение может быть выражено как

.

Уравнение (1) говорит, что процентное изменение спроса на коммерческие площади равно сумме (один плюс) процентного изменения занятости, умноженной на (один плюс) изменение SPW, все минус один. Как показано в уравнении (2), изменение спроса на площади для города j равно сумме (1) по всем отраслевым группам (n) (на двузначном уровне в этом исследовании), при этом каждая группа взвешено по его доле коммерческих площадей до COVID-19.

Проблема использования выражений в (1) и (2) для моделирования изменения спроса на коммерческие площади связана с неопределенностью потенциального изменения SPW и отсутствием данных о доле коммерческих площадей по отраслям. Несмотря на огромный интерес к феномену WFH, последствия сдвига в сфере недвижимости остаются в лучшем случае спекулятивными и анекдотичными.[30]

Изменение SPW, вероятно, будет незначительным в отраслях, где увеличение WFH невозможно, поскольку позиции требуют тесного контакта с клиентами, обширной командной работы, работы на открытом воздухе или других функций.Например, ресторанам требуется определенное количество официантов, поваров и другого персонала. Если покупательский спрос увеличивается, ресторан может сначала увеличить количество часов, отработанных на одного работника, но в конечном итоге ему придется нанять больше работников, чтобы поддерживать примерно постоянный объем производства (еды) на одного работника. В некоторых из этих отраслей потребности в пространстве могут фактически увеличиться, учитывая постоянную потребность в социальном дистанцировании.

Напротив, некоторые отрасли или подсекторы (например, юридические и бухгалтерские услуги), подсекторы категории «Профессиональные, научные и технические услуги» (двузначное число), вероятно, смогут выдержать значительное увеличение удаленной работы.Тем не менее, чистый спрос на помещения может по-прежнему расти в секторе с уменьшенным SPW, если общая занятость растет. В широких двузначных секторах могут происходить переходы от одного подсектора к другому, при этом рост в одном или нескольких подсектора компенсирует снижение потребности в пространстве в других подсектора.[31]

В качестве основы для уравнения (1) наше первое моделирование основано на двух упрощающих предположениях: (а) каждая отрасль использует количество коммерческих площадей на одного работника, пропорциональное средней заработной плате до COVID-19.Таким образом, предполагается, что высокооплачиваемый адвокат занимает больше места, чем ассистент колл-центра.[32] (b) нет изменений в площади на одного работника по сравнению с периодом до и после COVID-19. Предположение об отсутствии изменений в SPW основано на переходе от личного к WFH в условиях рецессии, вызванной COVID. Вместе эти два допущения подразумевают, что общее изменение спроса на площади по городам является функцией взвешенного по заработной плате изменения занятости по отраслям, причем каждая отрасль, в свою очередь, взвешивается по своей доле в общей заработной плате, выплачиваемой в округе.

Учитывая отсутствие данных о фактическом использовании площади, мы используем общую выплаченную заработную плату – фонд заработной платы – в качестве весового коэффициента для отрасли. Этот подход подразумевает, что общая площадь является функцией как количества сотрудников, так и средней выплачиваемой заработной платы, и что SPW до COVID-19 был пропорционален заработной плате.

Исходя из базового случая отсутствия изменений в SPW, мы затем прогнозируем потенциальное изменение в SPW с нижними и верхними границами величины изменения. Чтобы составить наши прогнозы, мы опираемся на растущую литературу о пространственных последствиях увеличения WFH, как обсуждалось в разделе 2 выше, а также на беседы с рядом специалистов по недвижимости.[34] Мы также смотрим на финансовые показатели инвестиций в недвижимость и фактическое изменение оценок коммерческой недвижимости в Нью-Йорке с 2021 по 2022 год.

Barrero et al (2021) (см. раздел II выше) утверждают, что увеличение WFH сохранится после пандемии, при этом доля рабочих дней, проведенных не дома, в долгосрочной перспективе увеличится с 5% до COVID-19 до 20% с 16% при более низком уровне дохода и повышается до 42% при годовом доходе более 150 тысяч долларов. Дингель и Нейман (2020) классифицируют процент рабочих мест по отраслям, которые реально выполнять из дома.Мы используем их оценки в качестве основы для наших предположений об изменении пространства.

А. Наши оценки

В таблице 1 показаны оценки Дингела и Неймана процентной доли, которые «могут использовать WFH» для выбранных отраслей (столбец 2), а также наши предположения о нижней и верхней границах относительно сокращения площади на одного работника в результате. Занятость в каждой отрасли взвешивается по выплачиваемой заработной плате. Проценты варьируются от нуля для сельского хозяйства (не показано в таблице 2) до 86 процентов для профессиональных услуг и управления.В столбцах 3 и 5 показаны наши нижние и верхние оценки процентного изменения спроса на площади на одного работника, а в столбцах 4 и 6 показано изменение спроса в виде доли от оценок «can WFH» в столбце 2. Наши оценки представляют собой переменная доля доля рабочих мест в данной отрасли, классифицируемых как «можно WFH». Например, в строке «Профессиональный, научный и технический» Дингель и Нейман обнаружили, что 86% работников могли бы работать из дома. Мы переводим эту оценку WFH в менее 2 дней в неделю в нижней границе и более 3 дней в неделю WFH в верхней границе.[35]

Таблица А1. Pct ‘can WFH’, Chg Demand for Space

Исключая отрасли с низким WFH
** Проценты могут WFH, взвешенные по выплаченной заработной плате. Источник: Dingel and Neiman (2020)
***Процентное пространство на одного рабочего/процентную банку WFH

Важнейшим выбором в этом упражнении является перевод «может WFH» на «будет WFH» и полученное в результате сокращение SPW. Для четырех крупнейших работодателей (отраслей) высокооплачиваемых работников в городах (информационная, финансовая, профессиональная и управленческая) нижняя и верхняя границы основаны на гибридной модели, согласно которой равновесие после COVID колеблется от WFH менее двух дней в неделю до более чем трех дней.Предполагая 5-дневную рабочую неделю, это будет означать, что WFH составляет от 40% до 60% рабочих дней. Для профессиональных работников мы предполагаем, что WFH окажет несколько большее влияние на спрос на пространство, чем на информацию, исходя из более высокого предшествующего использования пространства, например, юридическими услугами и архитектурой (Gensler, 2012). Это предположение относительно профессиональной группировки противоречит технологическим фирмам, таким как Google, которые экспериментируют с альтернативными условиями рабочего места, но это не обязательно подразумевает общее снижение SPW.[36] Для образования (не показано в Таблице 2) мы предполагаем отсутствие изменений в SPW, учитывая, что школы, вероятно, потребуют, чтобы учителя возвращались в класс после того, как будет вакцинировано достаточное количество учащихся и учителей, а также постоянная потребность в социальной помощи. дистанцирование в школах. Мы утверждаем, что эти прогнозы космических изменений, хотя и неточны по своей сути, обеспечивают, по крайней мере, приблизительный разумный диапазон потенциальных эффектов.

Прямое влияние WFH на доходы от налога на имущество зависит от изменения рыночной стоимости коммерческой недвижимости и доли коммерческой недвижимости в общей базе налога на недвижимость.Прямой эффект налога на имущество (как доля от общего дохода) равен

Если предположить, что эффективная налоговая ставка te на коммерческую недвижимость остается неизменной до и после COVID, мы можем переписать (5) как

Вычеркивание из числителя и знаменателя (6), (7) эффективной налоговой ставки показывает, что процентное изменение налога на имущество коммерческой недвижимости зависит только от процентного изменения стоимости коммерческой недвижимости.

WFH также может повлиять на доходы города от налога с продаж и налогов на жилую недвижимость, если увеличение удаленной работы приведет к сокращению расходов на налогооблагаемые продажи в городе и снижению спроса на жилье в городе. Как описано в приложении 3, мы делаем очень грубые оценки обоих эффектов.

Параллельно уравнению (7) в Приложении 1 влияние налога с продаж зависит от процентного изменения налогооблагаемых продаж в городе. Barrero et al (2021) прогнозируют, что увеличение WFH сократит расходы на налогооблагаемые продажи на Манхэттене на 13% и на 4%.6% в Сан-Франциско.[37] Однако часть любого сокращения налогооблагаемых продаж в центральном деловом районе может быть компенсирована увеличением продаж жителей города, которые переходят на WFH. Следовательно, эффект налога с продаж может быть выражен как

.

В (8) α(α ϹϹ – α sub ) – разница в долях налогооблагаемого потребления тех, кто работает в офисе (обозначается центром города) и тех, кто работает дома (обозначается пригородом), считая только долю офисных работников, которые добираются до города из-за пределов муниципальных границ.

Арендная плата за жилье и цены на жилье также могут быть затронуты увеличением WFH. Основываясь на выборке на уровне почтовых индексов из 30 крупных городских районов, Гупта и др. (2021) пришли к выводу, что увеличение на 10 процентных пунктов доли удаленной работы в почтовом индексе связано со снижением роста арендной платы на 1,8–2,9 процентных пункта. и более низкое, но все же значительное снижение роста местных цен на жилье в пределах 0,7–1,4 процентных пункта.[38]

Наши предположения относительно изменения спроса на коммерческие площади по отраслям, как указано в Приложении A, Таблице A.1, указывают на эффект нижней границы примерно в 25% для ключевых отраслей промышленности в центральных деловых районах. В нашей выборке на эти ключевые отрасли приходится в среднем 31% всей выплачиваемой заработной платы. Если предположить, что пять процентов работы до пандемии были удаленными, цифра WFH представляет собой увеличение WFH на 20%. Если бы это повышение коснулось всех почтовых индексов в городе, чистым эффектом на арендную плату было бы снижение арендной платы на 3,6-5,8% и снижение темпов роста цен на жилье на 1,4-2,8%.Умножение на долю ключевых отраслей WFH в общей заработной плате означает среднее снижение арендной платы на 1,1–1,8 процента и снижение цен на жилье на 0,43–0,87. Хотя можно было бы ожидать, что увеличение удаленной работы повысит спрос на жилье в любом заданном почтовом индексе, результаты показывают, что в той мере, в какой процентное изменение WFH является косвенным показателем увеличения спроса на пригородные и пригородные районы.


Альтхофф, Лукас, Фабиан Эккерт, Шарат Ганапати и Конор Уолш.(декабрь 2020 г.) «Парадокс города: квалифицированные услуги и удаленная работа». Рабочий документ CESIFO 8734. Доступен по адресу https://ssrn.com/abstract=3744597

.

Барреро, Хосе Мария, Николас Блум и Стивен Дж. Дэвис. (Апрель 2021 г.) «Почему работа на дому будет востребована». Рабочий документ 28731, http://www.nber.org/papers/wp28731,

Национальное бюро экономических исследований, 1050 Massachusetts Avenue, Cambridge, MA 02138

Черник, Ховард, Адам Х. Лэнгли и Эндрю Решовский. 2015. «Сравнение финансов центральных городов с использованием стандартизированных в финансовом отношении городов», Журнал сравнительного анализа политики: исследования и практика, 17, №.4 (август): 430-440. http://dx.doi.org/10.1080/13876988.2015.104
.082

Черник, Ховард и Эндрю Решовски. 2019. «Измерение финансового благополучия городов». Линкольнский институт земельной политики, рабочий документ. Июнь.

Черник, Ховард, Эндрю Решовский и Сандра Ньюман. 2021. «Влияние жилищного кризиса на финансы центральных городов». Журнал экономики жилищного строительства.

Догерти, Шон, Мишель Хардинг и Эндрю Решовски, 2019 г. «Двадцать лет налоговой автономии на разных уровнях государственного управления: измерение и применение.Рабочий документ ОЭСР по фискальному федерализму № 29. Организация экономического сотрудничества и развития, Париж, Франция.

Di Napoli, 2021. «Налоги с продаж подскочили на 49,2% во втором квартале https://www.osc.state.ny.us/files/local-government/publications/pdf/local-sales-taxes-surge-in-april -июнь-2021.pdf

Дингель, Джонатан и Брент Нейман (апрель 2020 г.). «Сколько дел можно выполнять дома?» Национальное бюро экономических исследований, Рабочий документ 26948. http:/www.nber.org/papers/w26948

Догерти, Шон, Мишель Хардинг и Эндрю Решовски.2019. «Двадцать лет налоговой автономии на разных уровнях государственного управления: измерение и применение», Рабочие документы ОЭСР по фискальному федерализму, № 29. Париж: Организация экономического сотрудничества и развития.

General Services Administration – Gensler, 2012. «Сравнение стандартов на рабочем месте». Управление общих служб США, Служба общественных зданий. Доступно на сайте www.gsa.gov.

Гупта, Арпит, Вринда Миттал, Йонас Петерс и Стейн Ван Ньювербург, 2021 г. «Сглаживание кривой: переоценка городской недвижимости, вызванная пандемией.Рабочий документ Национального бюро экономических исследований 28675. Доступен на http://www.nber.org/papers/w28675. Апрель. enants

Лашанс, Седрик. 2021. REIT США прошли мимо COVID «очень отчетливо»: Green Street | Nareit, Podcast, 28 июня.

Независимое бюджетное управление г. Нью-Йорка, 2021 г. «Оценки и доходы: понимание прогнозируемого в следующем году снижения доходов от налога на имущество на миллиард долларов».» Апрель. Доступно на https://ibo. nyc.ny.us/iboreports/assessments-and-revenue-understanding-next-years-projected-billion-USD-fall-in-property-tax-revenue-april-2021.pdf

Паррот, Джеймс. 2021. «Экономическое обновление Covid-19». Центр по делам города Нью-Йорка, 26 августа. Доступно по адресу: http://www.centernyc.org/reports-briefs/2021/3/25/its-a-longer-road-to-recovery-for-the-labor- рынок?mc_cid=fcdaf7be2f&mc_eid=1eba69c118

Патино, Мари, Аарон Кесслер и Сара Холдер. 2021.«Все больше американцев покидают города, но не называйте это городским исходом». Городская лаборатория Блумберга. 26 апреля. Доступно на https://www. bloomberg.com/graphics/2021-citylab-how-americans-moved/

Розенталь, Стюарт, Уильям Стрэндж и Хоакин Уррего (2021). «Городские центры теряют свою привлекательность? Коммерческая недвижимость, городская пространственная структура и COVID-19. New York Times, 2021 г. «Снижение арендной платы?», 29 июня.

New York Times, 2021 г. «Превращение мертвого офисного пространства в живую лабораторию». 28 июля.

Шнуре, Кальвин. 2021. «Большинство секторов REIT снизились на прошлой неделе». 5 октября. Доступно по адресу https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/most-reit-sectors-moved-lower-last-week

.

Ван, К. и Т. Чжоу (2020 г.), «Взаимодействие лицом к лицу, устойчивость арендаторов и эффективность коммерческой недвижимости», Рабочий документ.

Ворт, Джон. 2021 «Перспективы REIT и коммерческой недвижимости на середину 2021 года: впереди устойчивое восстановление». Доступно по адресу https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/2021-reit-midyear-outlook-economy-commercial-real-estate

.

Примечания

[1] В следующем отчете в рамках этого проекта мы расширим выборку городов с 8 до 100.

[2] Имеющиеся на сегодняшний день данные свидетельствуют о том, что общая картина перемещений в городских районах существенно не изменилась после пандемии. В пятидесяти крупнейших городах 84% перемещений приходилось на периметр центрального района метро, ​​что лишь немного меньше, чем до пандемии (Patino et al, 2021). Однако по сравнению с допандемическим периодом в центральных городах Сан-Франциско и Нью-Йорка увеличилось соотношение между эммигрантами и иммигрантами.

[3] «До пандемии 5% своего рабочего времени американцы проводили дома.К весне 2020 года этот показатель составил 60%. https://www.economistd.com/special-report/2021/04/08/the-rise-of-working-from-home. Опрос, проведенный UPWork в третьем квартале 2020 года, показал, что 27% рабочих мест будут полностью удалены в 2021 году. of- American-Workforce-Will-Be-Remote-by-2025

[4] Прогнозы Chernick et al. были подготовлены весной 2020 г., когда ожидалось, что продолжительность пандемии будет намного короче, чем это произошло на самом деле.

[5] «Более четверти (27%) работников, опрошенных Citrix, заявили, что согласятся на сокращение заработной платы на 15–20 % за полностью удаленную работу, при этом такое же количество (26 %) готовы согласиться на сокращение заработной платы. более 20% в пользу». https://www.techrepublic.com/article/take-a-pay-cut-to-work-from-home-forever-many-of-fice-workers-think-its-a-good-idea/

[6] Будет ли какое-либо увеличение производительности от увеличения WFH приходиться на работников по сравнению с владельцами фирм, зависит от структуры отрасли и рынков занятости.Другой возможный результат заключается в том, что увеличение спроса на большие дома в пригородах и пригородах приносит пользу владельцам земли в этих районах. В густонаселенных городах, которые в значительной степени зависят от общественного транспорта, экономия времени на поездки из-за снижения спроса на общественный транспорт потенциально может негативно сказаться на финансах транспортных систем, увеличивая давление на доходы в отрасли с высокими фиксированными затратами.

[7] Статья в Нью-Йорк Таймс (6 июня 2021 г.) цитирует Жаклин Ресес, бывшего руководителя Yahoo: «Некоторые из лучших решений и выводов приходят из обсуждений в коридоре и столовой, встреч с новыми людьми и импровизированных собраний команды.Этот тезис подтверждают Тим ​​Кук, исполнительный директор Apple, и Джейми Даймон, исполнительный директор JPMorgan Chase. Даймон говорит, что работа из дома «не способствует спонтанному генерированию идей и культуре». https://www.nytimes.com/2021/06/23/upshot/remote-work-innovation-office.html

[8] То же самое было сказано нам в беседах с Филипом Питруцелло, специалистом по недвижимости из Нью-Йорка.

[9] Также см. Gupta et al (2021) для оценки потенциального воздействия на городскую недвижимость.

[10] Розенталь и др. обнаружили, что градиент арендной платы падает на 1,2 пункта по сравнению с уровнем до COVID, составлявшим 6,3% за милю, в то время как надбавка за арендную плату за местную плотность падает на 2,7 пункта по сравнению с базовым уровнем до COVID, составлявшим 12,9%.

[11] В статье в NYT (7 июля 2021 г.) сообщается о значительном сокращении дневных заработков работников грузовиков с едой на Манхэттене, большинство из которых являются иммигрантами. «Для тысяч операторов грузовиков с едой и продавцов тележек в Нью-Йорке возможность получать значительную прибыль зависит от большого количества рабочих, возвращающихся в офис.https://www.nytimes.com/2021/07/20/business/new-york-food-trucks-office-workers.html

[12] Более общие примеры низкооплачиваемых профессий (средняя заработная плата в 2020 г. указана в скобках), которые широко распространены в густонаселенных городских районах и которые, вероятно, пострадают от роста WFH, включают в себя подачу продуктов питания и напитков (24 190 долл. США), розничные продажи. (27 320 долларов США) и дворники и уборщики зданий (29 080 долларов США). Источник: https://www.bls.gov/ooh

[13] См. Догерти и др. (2019).

[14] Несомненно, будут как вычитания, так и прибавления к фонду административных зданий.Для старых зданий и для конкретных отраслей, особенно гостиничного, снижение цен может быть достаточно значительным, чтобы вызвать изменение использования с коммерческого на жилое. С другой стороны, учитывая длительный срок вывода на рынок новых коммерческих площадей, офисные здания, которые строились до пандемии COVID, будут введены в эксплуатацию в 2021–2023 годах. Как это ни парадоксально, города с наиболее устойчивым рынком коммерческой недвижимости до пандемии, скорее всего, получат новые предложения в ближайшие несколько лет.Так обстоит дело на рынке офисной недвижимости Нью-Йорка, где ряд крупных проектов сейчас находится на стадии сдачи в аренду. (Нью-Йорк Таймс, 29 июня 2021 г.) Чем больше увеличение предложения по сравнению с сокращением от перехода на альтернативное использование, тем больше общее падение цен, необходимое для расчистки рынка.

[15] Типичная модель корректировки цен на снижение спроса на коммерческую недвижимость заключается в том, что запрашиваемая арендная плата остается относительно стабильной, а чистая эффективная арендная плата падает из-за увеличения уступок.

[16] Этот тезис также основан на презентации слайдов, предоставленной нам г-жой Хольцман, показывающей последние модели лизинга и цен на рынке коммерческой недвижимости Нью-Йорка.

[17] По размеру JLL является второй по величине публичной брокерской фирмой по коммерческой недвижимости в США с 88 000 сотрудников и общим доходом 16,3 млрд долларов в 2018 году.

[18] Мы благодарны Кармеле Квинтос из Департамента финансов Нью-Йорка за предоставление нам данных оценки.

[19] В 2019 году доли в общей заработной плате, выплачиваемой в сфере информации, финансов, специалистов, науки и техники и управления, были следующими: Майами (24%), Лос-Анджелес (29%), Чикаго (35%), Остин (35%). ), Шарлотта (42%), Атланта (47%), Сан-Франциско (57%) и Нью-Йорк (62%).

[20] Доказательства этого разбрызгивания в Нью-Йорке взяты из самого последнего отчета о данных о занятости по заработной плате, опубликованного 19 августа, который показывает, что восстановление города застопорилось в июле, еще до последнего всплеска случаев COVID-19. (Паррот, 2021)

[21] Как выразился один специалист по недвижимости из Нью-Йорка, «в первый раз, когда фирма теряет клиента или не может заключить сделку из-за нежелания путешествовать или приходить в офис, давление, требующее физического присутствия, возобновится. себя очень сильно.

[22] Следует отметить, что, хотя это было запланировано на осень 2021 года, для многих фирм появление варианта Delta отодвинуло дату полного возвращения к работе на месте.

[23] Определение оценочной стоимости имущества CI в любой год в Нью-Йорке представляет собой довольно сложный процесс. Рыночная стоимость для целей оценки равна чистой прибыли, деленной на ставку капитализации (cap rate). Чем выше ставка капитализации, тем ниже оценочная стоимость. Ставки капитализации оцениваются DOF на основе исторических прецедентов и рыночных отчетов.Чистый доход, равный доходу за вычетом допустимых расходов, прогнозируется на основе данных, предоставленных арендодателями за предыдущий год, при условии, что экономические условия относительно стабильны. Однако допущение о стабильности нельзя было применить для моделирования доходов и расходов на 2020–2021 гг., чтобы применить его к оценочной ведомости на 2022 год. 2020 год ознаменовался структурными изменениями, когда экономика была фактически остановлена ​​из-за пандемии. Поскольку DOF не мог использовать свои обычные правила прогнозирования, он оценил доход на 2020 календарный год на основе данных за 10 лет, касающихся изменений уровня безработицы и изменений в доходах домовладельцев.Коэффициенты расходов считались постоянными с 2019 года. Уровень просроченной задолженности и эффективная арендная плата (высокая арендная плата за вычетом скидок) полностью не известны на момент написания этой статьи.

Чтобы определить обязательства по налогу на имущество, штат Нью-Йорк рассчитывает переходную оценочную стоимость, которая равна (45 процентам) фактической AV плюс поэтапное увеличение фактического AV за 5 лет.

Оценочная стоимость обязательств по налогу на имущество, называемая подлежащей оплате оценкой, равна минимальной фактической рыночной стоимости и переходной стоимости.Когда стоимость недвижимости растет, оплачиваемая оценка обычно равна переходной стоимости. Однако, когда стоимость коммерческой недвижимости существенно падает, как это было в 2022 году, многие объекты получают Actual AV. Правило минимума подразумевает встроенную асимметрию: повышение налога на имущество, основанное на увеличении рыночной стоимости, осуществляется поэтапно в течение пяти лет, а снижение немедленно преобразуется в уменьшение налоговых обязательств.

В 2022 году процесс сглаживания прошлых повышений привел к «оплачиваемой» оценочной стоимости, которая составляет около 2/3 предполагаемого снижения на 2022 год.Однако, поскольку конвейер прошлых повышений в настоящее время исчерпан, снижение фактической AV в 2022 году будет продолжать оказывать понижательное давление на подлежащую оплате оценочную стоимость и поступления от налога на имущество в течение как минимум следующих 2-3 лет. (На основе разъяснений Департамента финансов г. Нью-Йорка и Независимого бюджетного управления г. Нью-Йорка (апрель 2021 г.).

.

[24] В недавней статье Нью-Йорк Таймс (15 сентября 2021 г.) о будущем Эмпайр-стейт-билдинг сообщается, что все арендаторы, которые покинули здание или планируют покинуть здание, были в аренде, срок действия которой истек во время пандемии (около пяти процентов от общей суммы аренды).Один арендатор, который решил остаться, смог договориться о значительном снижении цены за квадратный фут. Розничный бизнес у основания Эмпайр Стейт Билдинг также понес значительные убытки. https://www.nytimes.com/interactive/2021/09/15/nyregion/empire-state-building-reopening-new-york.html

[25] В качестве примера того, как девелоперы пытаются влиять на восприятие рынка, показательны комментарии Стивена Рота, генерального директора Vornado Real Estate. См. https://www.barrons.com/amp/articles/vornado-stock-is-stupid-cheap-its-ceo-says-what-to-know-51618225200

.

[26] Правовая основа для большой разницы в Нью-Йорке является результатом доли класса, установленной в соответствии с системой классификации налога на имущество Нью-Йорка.С экономической точки зрения большая разница между рыночной стоимостью коммерческой недвижимости и ее долей в общих налогах на недвижимость отражает экономическую мощь Нью-Йорка и его крупных компаний. В то время как правила классификации требуют корректировки номинальных налоговых ставок на коммерческую недвижимость, чтобы сохранить долю легального класса, главный вопрос для финансов Нью-Йорка заключается в том, сможет ли город поддерживать высокую разницу между коммерческой и жилой недвижимостью в условиях пан- демический шок. Это одна из больших неизвестных проблем, с которыми столкнутся финансы Нью-Йорка в будущем.

[27] Налоговые поступления Нью-Йорка в 2021 финансовом году были подкреплены 11-процентным увеличением поступлений от налога на доходы физических лиц, отражающим значительное увеличение вознаграждения в финансовом и других ключевых секторах (включая 20-процентное увеличение средней заработной платы в профессиональной сфере). секторе, как показано на рисунке 4).

[28] В исследовании эффективности налога на имущество во время и после Великой рецессии Черник, Ньюман и Решовски (2021) обнаружили, что поступления от налога на имущество центрального города реагируют на изменения стоимости жилых домов с задержкой в ​​несколько лет.Поступления от налога на недвижимость фактически выросли в первые два года после обвала цен на жилье, но затем снизились на 12 процентов в течение следующих 5 лет.

[29] Для 149 крупных городов США Черник и Решовски (2019) обнаружили, что помощь на образование была, безусловно, наиболее уравновешивающей из всех категорий государственной помощи, но диапазон по штатам был значительным. Например, во Флориде было очень мало де-факто выравнивания между городами.

[30] Например, ниже приводится цитата из недавней статьи в New York Times (NYT, 30.06.2021).«В апреле прошлого года рынки недвижимости в Соединенных Штатах практически остановились, так как большинство просмотров и закрытий были приостановлены. Год спустя мы с нетерпением ждем того, что может стать одним из самых активных сезонов за последние годы. Доступно по адресу https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2021/04/23/the-effects-of-remote-work-on-real-estate-across-the-us/?sh=1dd5a4f362a3.

[31] Подогреваемая пандемией, Нью-Йорк Таймс (7/8/21) сообщает о значительном увеличении спроса на помещения со стороны медико-биологических фирм, часть из которых достигается за счет преобразования существующих офисных помещений.«На 6 крупнейших рынках медико-биологических наук США более 20% строящихся лабораторных помещений — это преобразование из офисов». Центры наук о жизни находятся в Бостоне, Сан-Франциско и Сан-Диего, но в Сиэтле, Филадельфии, Нью-Йорке и Чикаго также ведется активная конверсионная деятельность.

[32] Исследование использования пространства (Управление общих служб – Генслер, 2012 г.). показывает контрольные суммы SPW для выбранного набора профессий и отраслей, включая архитектуру и юридические услуги.Средние оценки варьируются от 103 квадратных футов на одного работника (SFW) для колл-центров до 335 квадратных футов для юридических услуг. Данные Генслера не были доступны для достаточного количества отраслей, чтобы можно было использовать их оценки, но они, похоже, согласуются с представлением о том, что более высокооплачиваемые профессии обычно требуют больше места на одного работника.

[33] Это предположение эквивалентно постоянной эластичности спроса на SPW по отношению к средней заработной плате со значением, равным 1,0.

[34] Среди тех, с кем консультировались, Дон Либман, поверенный в Tuchman Korngold Weiss and Liebman, Филип Питруцелло, корпоративная недвижимость, Питер Ригуарди, председатель и президент, регион Нью-Йорк, лицензированный брокер по недвижимости, Jones Lang LaSalle Brokerage, Inc., и Фиби Хольцман, старший директор по исследованиям в регионе Нью-Йорк/трех штатов, Jones Lang LaSalle Brokerage, Inc.

[35] Наша методология предполагает, что изменение потребности в пространстве пропорционально проценту дней WFH. Мы понимаем, что реальная зависимость может быть нелинейной, при этом уменьшение пространства пропорционально больше для более высоких пропорций WFH. Например, в то время как совместное использование офисов — один из способов сокращения SPW — может быть неэффективным, если сотрудники находятся в офисе более 3 дней в неделю, совместное использование может быть более целесообразным, если в офисе менее 2 дней в неделю.

[36] «Google принимает ряд изменений, чтобы предоставить своим сотрудникам большую гибкость на рабочем месте, поскольку технический гигант готовится к обновленному, постпандемическому возвращению к нормальной жизни». https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2021/04/23/the-effects-of-remote-work-on-real-estate-across-the-us/?sh=1d-d5a4f362a3

[37] Последний отчет Контролера штата Нью-Йорк (Ди Наполи, 2021 г.) показывает, что, хотя поступления от местного налога с продаж в штате Нью-Йорк 20 (январь — июнь 2021 г.) полностью восстановились по сравнению с 2020 г., Нью-Йорк отстает от восстановления, а его поступления все еще ниже 2020.

[38] Однако эти авторы утверждают, что меньшее влияние на цены на жилье (которые более ориентированы на будущее, чем арендная плата) предполагает, что переоценка городской недвижимости, вероятно, будет относительно преходящим явлением.



5 вещей, которые вам нужно знать о налогах на недвижимость в Канзасе

Тяжелое бремя высоких налогов на недвижимость сказывается на Канзасе. Но есть решения. Наши местные органы власти должны безотлагательно решить этот кризис и прекратить практику закулисных тактик, которые повышают налоги на недвижимость без голосования.

Пришло время прозрачности и подотчетности. Вот пять главных вещей, которые домовладельцы должны знать о налогах на недвижимость в Канзасе.

 

1. Городской и окружной налог на имущество подскочил на 168% в период с 1997 по 2018 год

Налог на имущество увеличился на 151% в период с 1997 по 2018 год, что более чем в три раза превышает уровень инфляции в 50%. Налог на имущество для органов местного самоуправления (городов, округов, поселков и т. Д.) В 2018 году составил 2,7 миллиарда долларов, или около 54% ​​всего налога на имущество.Местные органы власти также ввели наибольшее увеличение, в среднем 168%.

Государственные школы и общественные колледжи составляют около 45% от общей суммы, что составляет 2,2 миллиарда долларов, и только 1% налога на имущество идет на деятельность правительства штата.

Дополнительные ресурсы:

Местные органы власти имеют наибольшую долю в повышении налога на недвижимость на 3 миллиарда долларов

Данные о налоге на имущество местных органов власти показывают возможность экономии

Структура расходов округа показывает возможности для сокращения

Графики округов, показывающие изменения налога на имущество, инфляции, процентной ставки и численности населения

Городские графики, показывающие изменения в налоге на имущество, инфляции, заводских тарифах и населении

 

2.Недобросовестность по налогу на имущество

Некоторые городские и окружные чиновники говорят, что они «держат линию» в отношении налогов на недвижимость, но избиратели полностью осознают, что налог на недвижимость быстро растет из-за изменений в оценке.

На этой диаграмме показано, что округ Райли увеличил налог на имущество на 265% в период с 1997 по 2018 год, согласно данным Департамента доходов штата Канзас.

И все же производительность мельницы выросла только на 22%. Эта огромная разница в 245 пунктов между фактическим повышением налога и изменением ставки на заводе создала пробел в честности в умах налогоплательщиков.

Округ Митчелл имеет самый большой разрыв в честности среди округов. Налог на недвижимость для операций графства подскочил на 402%, в то время как ставка фабрики увеличилась на 120%, что привело к разрыву в честности на 282%.

Дополнительные ресурсы

Повышение налога на имущество является доказательством отсутствия честности

Список пробелов в честности округа

Список пробелов в честности города

3. Законодательство для устранения пробела в честности

Сенатский законопроект 294, который в настоящее время обсуждается в Сенате Канзаса, создан по образцу законодательства штата Юта, которое успешно снизило ставки налога на имущество.Он просто требует, чтобы выборные должностные лица города и округа проголосовали за все увеличение налога на недвижимость.

SB 294 не ограничивает расходы, и выборные должностные лица не должны получать одобрение общественности. Им просто нужно проголосовать за все увеличение налога, которое они вводят каждый год.

После того, как город или округ получает новые итоговые оценки каждый год, рассчитывается «сертифицированная ставка» для получения того же дохода от налога на имущество, что и в предыдущем году, на основе новых оценок. Избранные должностные лица должны уведомить налогоплательщиков о своем намерении повысить утвержденную ставку и провести открытое собрание, на котором люди могут прокомментировать.Затем они должны проголосовать за увеличение Сертифицированной ставки, что означает, что они голосуют за общее увеличение налога.

Эффективная налоговая ставка в Юте снизилась на 7,5% в период с 2000 по 2018 год, но эффективная налоговая ставка в Канзасе увеличилась более чем на 22%.

Города и округа выступают против SB 294, но подавляющее большинство избирателей поддерживают эту идею. В ходе опроса общественного мнения, проведенного SurveyUSA в декабре 2019 года от нашего имени, был задан вопрос о том, должны ли местные выборные должностные лица голосовать за увеличение общего налога на имущество.75% сказали «да», и только 11% сказали «нет».

Поддержка пересекает все идеологические и географические границы. 73% самопровозглашенных либералов и умеренных и 80% консерваторов выступают за изменения. Географическая поддержка в четырех регионах (Западный, Восточный, район Уичито и район Канзас-Сити) колеблется от 72% до 78%.

Дополнительный ресурс

Ссылка на полные результаты опроса и методологию

Текст законопроекта Сената № 294

 

4.В Канзасе самый высокий налог на сельскую недвижимость в стране

Сравнительное исследование налога на имущество 50 штатов Института земельной политики Линкольна за 2019 год показывает, что Канзас очень неконкурентоспособен по эффективным ставкам налога на имущество. Эффективная налоговая ставка (ETR) — это налог на имущество, уплачиваемый в процентах от оценочной стоимости.

Сельские рейтинги Канзаса, в которых сравниваются крупнейшие округа за пределами мегаполисов с населением от 2500 до 10 000 человек, являются одними из худших в стране. Иола представляет Канзас и имеет:

  • — ETR № 1 по коммерческой недвижимости
  • — 3-я -я самая высокая ETR в отношении промышленной собственности
  • — 14-е место по ETR жилой недвижимости стоимостью 150 000 долларов США

Если сравнивать самый большой город в каждом штате, Канзас имеет:

  • — 11 th самый высокий ETR на коммерческую недвижимость
  • — 23-я -я самая высокая ETR в отношении промышленной собственности
  • — 25-е место по ETR для жилой недвижимости стоимостью 150 000 долларов США

Налог на имущество является особенно серьезным препятствием для экономического роста в сельской местности.Эффективная ставка налога на коммерческую недвижимость в Канзасе в размере 4,4% более чем вдвое превышает ставку в Миссури и Небраске и более чем в четыре раза превышает ETR в Оклахоме.

Дополнительные ресурсы

Заводские ставки округа в Канзасе

Ставки фабрики City в Канзасе

 

5. План Келли по освобождению от налога на имущество LAVTR не работает

Члены Налогового совета губернатора Келли предлагают возродить программу снижения местных адвалорных налогов (LAVTR) в качестве решения проблемы высоких налогов на недвижимость, заявив, что «…у местных органов власти снова будет мощный инструмент для начала снижения местных налогов на недвижимость.«Но та программа не сработала в прошлый раз, и теперь она не даст налоговых послаблений.

LAVTR в последний раз финансировался в 2003 году. Налоги на имущество округа увеличились в среднем на 7,5% за последние пять лет LAVTR; без LAVTR окружные налоги на имущество «всего лишь» увеличивались в среднем на 4% в год за пять лет, закончившихся в 2018 году.

В ЛАВТР нет механизма принудительного исполнения. Другими словами, городам и округам не нужно доказывать, что они снизили налог на имущество или даже удержали его на фиксированном уровне. Но даже если она привела к снижению местного налога на недвижимость в соотношении доллар к доллару, программа просто привела к повышению государственных налогов с продаж и подоходного налога.

Канзас уже сталкивается с долгосрочным бюджетным дефицитом, поэтому предоставление государственных денег городам и округам только увеличивает дефицит и оказывает большее давление на увеличение налога с продаж и подоходного налога.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *