Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения: Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения | Симферопольский район

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый интерес со стороны их землевладельцев и землепользователей. Поэтому подробному рассмотрению подлежат вопросы купли-продажи, аренды, приобретения права собственности, ограниченного использования, прав и обязанностей лиц, использующих данные земли.

Купля-продажа

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право имеет высший исполнительный орган- Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (МИЗО), что обязывает продавца уведомить данный орган об осуществлении продажи земельного участка с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (данный срок не должен превышать 90 дней).

В случае отказа МИЗО в покупке земельного участка или отсутствии (в течение 30 дней со дня получения извещения) уведомления о намерении приобрести земельный участок, продавец в течение года имеет право продать данный земельный участок иным лицам по цене, которая не является ниже цены, указанной в извещении МИЗО. При изменении условий продажи земельного участка, продавец обязан направить новое извещение, иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной.

При покупке земельного участка необходимо обратить внимание на соблюдение продавцом обязательного вышеперечисленного действия в отношении высшего исполнительного органа, а также на факт внесения сведений о земельном участке в ЕГРН (то есть на проведение государственного кадастрового учета) и на наличие ограничений или обременений.

Аренда и собственность

Обязательным условием аренды земельного участка является осуществление государственного кадастрового учета.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет. Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота, договор аренды данных участков не может превышать 3 лет. В срок до 5 лет предоставляются в аренду земли крестьянским (фермерским) хозяйствам (К(Ф)Х), сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства без проведения торгов.

Арендатор может получить преимущественное право на повторное заключение договора аренды, если им надлежащим образом исполнялись обязанности по условиям договора. Площадь земельных участков, находящихся в аренде у арендатора не ограничивается. Расторжение договора возможно как по инициативе арендатора, так и арендодателя.

Возможна передача земельного участка в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей выкупной цены, установленной в данном договоре. При этом необходимо учесть особенности, заключающиеся в процедуре купли-продажи земельного участка.

На территории Республики Крым определены максимальные и минимальные размеры земельных участков государственной и муниципальной собственности для предоставления гражданам. Так для ведения: садоводства- от 0,06 до 0,12 га, огородничества- от 0,06 до 0,2 га, животноводства- от 0,15 до 2 га, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (за границами населенных пунктов)- от 0,06 до 0,5 га, ведения К(Ф)Х – от 0,5 до 200 га.

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности одного физического или юридического лица не может превышать 1000 га, а максимальный размер участков, которые могут находиться одновременно в собственности и ином праве не может превышать 10000 га.

Ограниченное использование

Для сохранения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлен особый контроль за их использованием. Запрещается использование сельхозземель на расстоянии 30 километров от границ населенных пунктов для несельскохозяйственных целей (кроме размещения линий электропередач). Без утверждения проекта рекультивации, предусматривающий сохранение сельскохозяйственного назначения земель запрещается на них действия, связанные со строительством, ремонтом и эксплуатацией сооружений.

Сельскохозяйственные земли, кадастровая стоимость которых превышает среднюю кадастровую стоимость по муниципальному образованию, использовать для других целей не допускается. Приоритет в использовании и охране имеют земли (угодья): пашни, пастбища, залежи, сенокосы и земли под многолетними насаждениями.

Сельскохозяйственные угодья не могут быть использованы для строительства на садовых участках и включения в границы территорий ведения садоводства для собственных нужд.

На землях сельхозназначения, расположенных в границах водоохранных зон, запрещено использование сточных вод для повышения плодородия почв, применение авиации для борьбы с вредителями, сброс сточных вод, применение и хранение агрохимикатов и пестицидов. В границах прибрежных защитных полос также запрещается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.

Права и обязанности лиц, осуществляющих деятельность на землях сельскохозяйственного назначения

Лица, осуществляющие деятельность на землях сельскохозяйственного назначения, вправе проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель и получать информацию от органов исполнительной власти о состоянии плодородия почв на своих землях и динамике изменения их состояния.

Данные лица обязаны:

— осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими неблагоприятное воздействие на окружающую среду;

— соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель;

— предоставлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

— содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель;

— информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель и загрязнения почв на землях, находящихся в их владении или пользовании;

— выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Управление сельского хозяйства

администрации Симферопольского района

Дата публикации: 25.01.2021

Нуждается ли в государственной регистрации договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года

в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя?

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.

610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Кроме того, на основании п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Таким образом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) и считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды на срок более года (ст. 609 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что в аренду могут быть переданы только такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ).

20 июня 2006 г.
Дата изменения: 24 марта 2008 г.

Информируем о возможности предоставления в аренду из земель сельскохозяйственного назначения 4-х земельных участков

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации извещает о возможности предоставления в аренду из земель сельскохозяйственного назначения земельных участков, расположенных по адресу:

Псковская область, Псковский р-н, СП «Краснопрудская волость», вблизи д. Гостилы, ориентировочной площадью 29499 кв. м для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
Псковская область, Псковский р-н, СП «Краснопрудская волость», вблизи д. Гостилы, ориентировочной площадью 102928 кв. м для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
Псковская область, Псковский р-н, СП «Краснопрудская волость», вблизи д. Гостилы, ориентировочной площадью 201818 кв. м для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
Псковская область, Псковский р-н, СП «Краснопрудская волость», вблизи д. Гостилы, ориентировочной площадью 24824 кв. м для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Крестьянские (фермерские) хозяйства, заинтересованные в предоставлении вышеуказанного земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, в течение 30 дней со дня опубликования настоящего извещения вправе подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Крестьянские (фермерские) хозяйства могут ознакомиться со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок каждый вторник в течение 30 календарных дней с даты публикации извещения с 09 ч. 30 мин. до 17 ч. 30 мин., по адресу: г. Псков, ул. Пароменская, д. 21/33, цокольный этаж, каб. 3, тел. 8(8112) 298-201.

Заявления принимаются в течение 30 календарных дней с даты публикации извещения, с 09 ч. 00 мин. до 18 ч. 00 мин., по адресу: г. Псков, ул. Пароменская, д. 21/33, в канцелярии Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям, тел. 8(8112) 298-201.

Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст.77 ЗК РФ).

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в частности крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности (ст. 78 ЗК РФ).

Земельный участок для выгула и сенокоса относится к сельскохозяйственным угодьям, под которыми понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (ст. 79 ЗК РФ).

Земельные участки, кроме земельных участков, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ).

На официальном сайте органа местного самоуправления по месту проживания можно ознакомиться с Правилами землепользования и застройки, в которых указываются ограничения на использование земель в определенных зонах и с особыми условиями. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется без проведения торгов либо путем проведения торгов в форме аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пп.12 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов (ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов осуществляется в порядке, установленном ст.39.14 ЗК РФ.

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, кроме следующих случаев:

— если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства,

— если земельный участок предоставляется гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства (ст.39.13 ЗК РФ).

Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц осуществляется в порядке, установленном п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ.

Для получения земельного участка в аренду необходимо обращаться в администрацию муниципального органа по месту проживания с письменным заявлением.

Земельные участки

О мерах поддержки арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Урюпинского муниципального района

О намерении предоставить земельный участок, находящийся в государственной собственности, которая не разграничена в аренду в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации на территории Искринского сельского поселения

о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена, в соответствии с пунктом 7 статьи 39. 18 ЗК РФ на территории Верхнебезымянского сельского поселения

О внесении изменений в информационное сообщение об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена, сроком на 10 лет, в размере ежегодной арендной платы

О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду на территории Верхнебезымяновского сельского поселения

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду на территории Добринского сельского поселения

О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов

О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:140003:1492 для индивидуального жилищного строительства с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов

о проведении на территории Урюпинского муниципального района Волгоградской области открытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для овощеводства сроком на 10 лет.

О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов

О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов

О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов для размещения автозаправочной станции

Протокол рассмотрения заявок на участия в аукционе и признания несостоявшимся аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, хутор Салтынский

О проведении открытого аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта

Администрация Урюпинского муниципального района Волгоградской области в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации извещает о предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду.

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду, расположенного по адресу: х Попов, ул. Осенняя, 12

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду, расположенного по адресу: Х. Дьяконовский 2 –й, ул. Весенняя, 28.

О проведении на территории Урюпинского муниципального района Волгоградской области открытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка под строительство дома творчества с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов сроком на 1 год 6 месяцев.

О продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена для индивидуального жилищного строительства с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов.

Администрация Урюпинского муниципального района Волгоградской области в соответствии со статьями 39.6,39.11, пунктом 7 статьи 39. 18 Земельного кодекса Российской Федерации извещает о предоставление земельного участка с кадастровым номером 34:31:220007:727, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду.

О проведении на территории Урюпинского муниципального района Волгоградской области аукциона по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена для складирования строительных материалов с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов сроком на 15 лет.

О проведении на территории Урюпинского муниципального района Волгоградской области аукциона по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена для размещения передвижной газовой заправки с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов сроком на 20 лет.

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду для сельскохозяйственного назначения (растениеводство) расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, хутор Колесники, территория Искринского сельского поселения.

ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ О проведении открытого аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта

Сообщение о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:000000:283

Администрация Урюпинского муниципального района Волгоградской области в соответствии со статьей 39. 18 Земельного кодекса Российской Федерации извещает о предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду.

Сообщение о результатах проведения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка

О проведении аукциона по продажи правана заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:31:140006:8 из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Котовского сельского поселения

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду по статье 39.18 Земельного кодекса РФ

О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет в соответствии с пунктом 7 статьи 39. 18 Земельного кодекса РФ на территории Искринского сельского поселения Урюпинского района Волгоградской области.

О проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена на территории Вихлянцевского сельского поселения сроком на 10 лет.

О проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, хутор Шемякинский, улица Нижняя, дом 2а, сроком на 10 лет.

О возможности предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Урюпинского муниципального района Волгоградской области, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка для ведения торговли (размещение стоянки для автомобилей) с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов

О предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена в аренду на территории Искринского сельского поселения площадью 95831 кв.м.

Об итогах продажи правана заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:31:110009:64 из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

О проведении аукциона по продажи правана заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:31:110009:64 из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

Об итогах продажи правана заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:31:000000:3831 из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Большинского сельского поселения

Информация для арендаторов извещает о продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности которая не разграничена.

Информация для арендаторов извещает о предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности которая не разграничена в аренду.

Информация для арендаторов о продаже земельного участка земельного участка, находящегося в государственная собственности, которая не разграничена, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:31:110009:57 из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

Об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

О проведении открытого по составу участников аукциона на права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Большинского сельского поселения

Информация для арендаторов о предоставлении в аренду сроком на 20 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

О проведении открытого по составу участников аукциона на права на заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

О проведении открытого по составу участников аукциона на права на заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель населенные пункты сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка под строительство магазина с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов

Информационное сообщение об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка для растениеводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель населенные пункты сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений из земель сельскохозяйственного назначения С кадастровым номером 34:31:110014:40

О проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на территории Верхнесоинского сельского поселения Урюпинского района Волгоградской области

Об отмене аукциона открытого по составу участников на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена сроком на 10 лет на территории Дубовского с/п

Информационное сообщение об итогах проведения открытого по составу участников аукциона на право заключения договора на размещение нестационарных торговых объектов на территории Урюпинского муниципального района. (размещено 22.08.2017 г.)

Информационное сообщение о возможной передаче в аренду сроком на 3 (три) года земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 438341 кв.м., местоположением: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, кадастровый номер 34:38:06301:13, для сельскохозяйственного использования (выращивание многолетних зеленых насаждений и выпас скота).

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений из земель сельскохозяйственного назначения С кадастровым номером 34:31:180007:116 (размещено 28.07.2017 г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений из земель сельскохозяйственного назначения С кадастровым номером 34:31:220012:466 (размещено 28.07.2017 г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений из земель сельскохозяйственного назначения С кадастровым номером 34:31:090013:38 (размещено 28. 07.2017 г.)

Информационное сообщение о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора на размещение нестационарных торговых обьектов на территории Урюпинского муниципального района. (размещено 27.07.2017 г.)

Информационное сообщение извещает опроведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена сроком на 10 лет. (размещено 03.07.2017 г.)

Информационное сообщение о намерении предоставить в арендное пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Вихлянцевского сельского поселения (размещено16.06.2017 г.)

Информационное сообщение об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка о размере арендной платы за земельный участок из земель населенные пункты сроком на 10 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, х. Дьяконовский 1-й, улица Победы, дом 1а (размещено 06. 06.2017 г.)

Информационное сообщение об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования (под напорный трубопровод мелиоративной системы орошаемого участка «Провоторовский») с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель населенные пункты сроком на 49 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения. (размещено 06.06.2017 г.)

Сообщение о возможности предоставления в аренду сроком на 10 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства на территории Вишняковсвкого сельского поселения (размещено 06. 06.2017 г.)

Сообщение о возможности предоставления в аренду сроком на 10 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства на территории Салтынского сельского поселения(размещено 06.06.2017 г.)

Информационное сообщение об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок зи земель населенные пункты сроком на 20 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, х.Котовский, ул.Центральная, д.58.

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка с открытой формой подачи предложений и земель сельскохозяйственного назначения. (размещено 27.04.2017 г.)

О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которая не разграничена сроком на 10 лет в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ. (размещено 27.04.2017 г.)

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права аренды земельного участка под строительство индивидуального жилищного строительства с открытой формой подачи предложений из земель населенных пунктов. (размещено 25.04.2017 г.)

Информация для арендаторов о возможности предоставления в аренду сроком на 10 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: приусадебный участок личного подсобного хозяйства. (размещено 13.03.2017 г.)

Информация для арендаторов опроведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет. (размещено 13.03.2017 г.)

Администрация Урюпинского муниципального района сообщает о результатах проведения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:000000:3779 (размещено 02.02.2017 г.)

О намерении предоставить в арендное пользование земельный участок сроком на 49 лет, из категории сельскохозяйстаенного назначения с кадастровым номером 34:31:000000:3779 (размещено 26.12.2016 г.)

О намерении предоставить в арендное пользование земельный участок сроком на 49 лет, из категории сельскохозяйстаенного назначения с кадастровым номером 34:31:000000:3778 (размещено 26.12.2016 г.)

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственногопроизводства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения сроком на 10 лет. (размещено 18.10.2016 г.)

Информационное сообщение о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:080003:68, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет. (размещено 31.08.2016 г.)

Информационное сообщение о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:140004:50, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет. (размещено 30.08.2016 г.)

Информационное сообщение о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:140004:56, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет. (размещено 30.08.2016 г.)

Информационное сообщение о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:140004:164, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет. (размещено 30.08.2016 г.)

О результатах аукциона по предоставлению земельного участка на территории Дубовского сельского поселения от 23.08.2016г. (размещено 23.08.2016 г.)

О проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком на 49 лет.

О земельном участке на территории Креповского сельского поселения Урюпинского района Волгоградской области, предлагаемом к передаче в арендное пользование из земель населенных пунктов (размещено 27.06.2016 г.)

О результатах проведения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (размещено 25.04.2016 г.)

О возможности предоставления в аренду сроком на 10 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: приусадебный участок личного подсобного хозяйства. (размещено 12.04.2016 г.)

Об отмене информационного сообщения о возможности предоставления земельного участка в аренду. (размещено 01.04.2016 г.)

Об отмене информационного сообщения о возможности предоставления в аренду сроком на 10 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. (размещено 01.04.2016 г.)

О проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком на 10 лет. (размещено 18.03.2016 г.)

О возможности предоставления в аренду сроком на 10 лет земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур. (размещено 18.03.2016 г.)

О проведении аукциона на заключение договора аренды. (размещено 24.12.2015 г.)

О предоставлении земельных участков аренду (размещено 24.02.2015 г.)

О предоставлении земельных участков аренду (размещено 29.01.2015 г.)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование. (размещено 07.11.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование. (размещено 13.10.2014г)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Искринского сельского поселения сроком на 10 лет. (размещено 29.09.2014 г.)

О намерении предоставить в арендное пользование земельные участки сроком на 10 лет, из категории земель населенные пункты, под индивидуальное жилищное строительство. (размещено 25.09.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование. (размещено 17.09.2014г)

Информационное сообщение об итогах аукциона по продаже здания магазина, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, х.Верхнесоинский, ул.Центральная, дом №62 (размещено 28.08.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельных участков в арендное пользование (размещено 08.08.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование (размещено 08.08.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование (размещено 29.07.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование (размещено 01.07.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование (размещено 21. 05.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельных участков в арендное пользование (размещено 17.04.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельных участков в арендное пользование (размещено 30.01.2014г)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование (размещено 05.12.2013г.)

Информационное сообщение о передаче земельного участка в арендное пользование (размещено 30.10.2013г.)

Информационное сообщение о передаче земельных участков в арендное пользование (размещено 05.09.2013г.)

Информационное сообщение о предлагаемых к передаче в арендное пользование земельных участках на территории Урюпинского муниципального района Волгоградской области.(размещено 28.06.2013г.)

Информационное сообщение об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы сроком на 10 лет, расположенный по адресу Волгоградская область, Урюпинский район, х. Попов, ул. Школьная, 47Б.(размещено 28.06.2013г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы сроком на 10 лет, расположенный по адресу Волгоградская область, Урюпинский район, х. Попов, ул. Школьная, 47Б (размещено 13.05.2013г.)

Информационное сообщение о результатах проведения открытого аукциона на право заключения договоров аренды муниципального недвижимого имущества сроком на 5 лет (размещено 30.04.2013г.)

Результаты проведения открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, на территории Дубовского сельского поселения. (размещено 30.04.2013г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет (размещено 28.03.2013г.)

Результаты аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет (размещено 08.11.2012г.)

О намерении представления в арендное пользование земельного участка на территории Креповского сельского поселения (размещено 04.10.2012г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 л (размещено 03. 10.2012г.)

Информационное сообщение об итогах продажи права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 5 лет, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Дубовского сельского поселения. (размещено 04.09.2012г.)

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 5 лет. (размещено 01.08.2012г.)

О земельном участке, предлагаемом к передаче в арендное пользование под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Волгоградская область, Урюпинский район, хутор Котовский, переулок Колхозный, 17. (размещено 10. 07.2012г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет (размещено 30.06.2012г.)

О результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 977000 кв.м. с кадастровым номером 34:31:150006:130 для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, расположенного на территории Краснянского сельского поселения.(размещено 05.04.2012г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 977000 кв.м. с кадастровым номером 34:31:150006:130 для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, расположенного на территории Краснянского сельского поселения. (размещено 15.02.2012г.)

О проведенииоткрытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельные участкииз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет (размещено на сайте 27.09.2011)ь

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для сельскохозяйственного производства с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы за земельные участкииз земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет (размещено на сайте 31.08.2011)л

О результатах проведения открытого аукциона по продаже права аренды земельных участков, расположенных по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, хутор Петровский улица Новая дом 36, улица Новая дом 38, под строительство индивидуальных жилых домов

О проведении открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства

О земельных участках сельскохозяйственного назначения, предлагаемых к передаче в арендное пользование

Администрация Урюпинского муниципального района Волгоградской области сообщает о земельных участках на территории Урюпинского района Волгоградской области, предлагаемых к передаче в арендное пользование

Администрация Урюпинского муниципального района Волгоградской области сообщает о намерении предоставить в арендное пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Администрация Урюпинского муниципального района Волгоградской области сообщает о намерении

Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс Российской Федерации к землям сельскохозяйственного назначения относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для укахзанных целей.

Земли данной категории могут использоваться не только для ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Между тем, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров, возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, при заключении договоров аренды. Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Принятие решения о заключении договора

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников. В случае недостижения согласия, участник общей долевой собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли в натуре.

Сделка, совершенная одним из участников права общей долевой собственности по распоряжением общим имуществом ничтожна независимо от ее признания таковой судом, поскольку в данном случае происходит выбытие вещи помимо воли собственника.

Несмотря на то, что приведенные положения закона регулируют гражданский оборот в целом, тем не менее, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо установлено, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

В частности распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании.

В отличие не только от Гражданского кодекса, который устанавливает обязательность дачи согласия всеми сособственниками для определения юридической судьбы вещи, но и от большинства нормативных актов и актов поднормативного регулирования (например, договоров, уставов), закрепляющих так называемый кворум в пятьдесят один процент, который позволяет принять более объективное, удовлетворяющее интересы многих решение, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения считается правомочным в случае присутствия на нем участников, составляющих не менее двадцати процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем пятьюдесятью процентами таких долей.

Причина установления более низкого процента участия собственников в принятии решений по распоряжению общим имуществом обусловлена несколькими фактами. Во-первых, большим числом участников общей долевой собственности, которых достаточно сложно собрать вместе для рассмотрения какого-либо вопроса, во-вторых, довольно низкой экономической активностью сособственников, в основном, бывших работников сельскохозяйственных предприятий, в-третьих, законодательно установленной обязанностью регулярной обработки земельных участков, которую можно исполнить, например, путем передачи участка в аренду сельскохозяйственной организации, что достаточно сложно при более высоком кворуме.

В случае принятия общим собранием решения о заключении договора аренды земельного участка и определения его условий, предметом договора выступает весь земельный участок, принадлежащий всем сособственникам, в том числе, голосовавшим против заключения указанного договора. В данной ситуации фактически происходит распоряжение земельным участком помимо или вопреки воли иных сособственников.

Ограничивая в данной части права сособственников, возражающих против передачи земельного участка в аренду, Законодатель предоставляет таким лицам право выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка на выдел земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Предмет договора

По договору аренды земельного участка арендодатель – собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору – заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством предметом договора аренды земельного участка может выступать только индивидуально определенный участок. В противном случае, невозможно достоверно установить имущество, подлежащее передачи по договору.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земель, разрешенного использования /целевого назначения и, что особенно важно, посредством определения его границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ в результате проведения работ по формированию участка.

Земельный участок, который передается в аренду, должен пройти государственный кадастровый учет, который в указанной ситуации осуществляется после формирования земельного участка в качестве самостоятельного объекта, то есть, после его межевания.

Отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора.

Оснований для признания указанного договора недействительным не имеется, так как нормами гражданского законодательства предусмотрено специальное последствие в виде незаключенности такого договора.

Инициатором подобного спора выступают, как правило, стороны договора. В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной договора, указанное лицо должно доказать заинтересованность в оспаривании договора ввиду нарушения своих прав, что на практике, крайне сложно, поскольку договор связывает только лиц его заключивших и, по общему правилу, не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав и обязанностей третьих лиц.

В случае констатации судом факта незаключенности договора двустороння реституция в качестве последствия такового признания не применяется.

В течение довольно большого периода времени суды при рассмотрении подобных споров приходили к выводу о возможности последующего применения к данным отношениям положений Гражданского кодекса о неосновательном обогащении, поскольку договорных отношений между сторонами де-юре не существовало. Подобное правоприменительное толкование закона привело к необоснованному нарушению прав той или иной стороны договора аренды земельного участка.

В частности, уплата арендатором арендных платежей по юридически несуществующему договору служила основанием для последующего взыскания с арендодателя всех произведенных выплат.

Невозможность использования земельного участка арендодателем вследствие передачи его арендатору по опять же не существующему договору трактовалась как возможность взыскания убытков, вызванных лишением в течение определенного периода времени возможности пользоваться земельным участком и извлекать соответствующие плоды.

В настоящее время в практике арбитражных судов сформировался единый правовой подход при рассмотрении данных категорий дел. Суды пришли к выводу, что признание договоров аренды земельных участков незаключенными подрывает стабильность гражданского оборота. Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда в случае, когда договор аренды земельного участка с точки зрения норм материального права не согласован (не определен предмет договора), но при этом стороны фактически исполняли его условия, например: арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок; участок визуально определен; стороны на неопределенность имущества, переданного по договору, в процессе его исполнения не ссылались; оплата арендной платы производилась, то в данном случае имеют место фактические отношения аренды земельного участка. Договор в указанной ситуации является заключенным.

Срок договора

Одним из основополагающих принципов гражданского права является свобода договора и определения его условий. Применительно к договору аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны договора вправе самостоятельно определять его условия, в том числе, срок договора.

Однако, федеральный законодатель предусмотрел возможность ограничения указанного права. Согласно положениям Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Законодателем предусмотрена возможность установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В частности, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет сорок девять лет. Минимальный срок, согласно указанному акту, определяется субъектом Российской Федерации и в Свердловской области равен одному году.

В отличие от общих положений Гражданского кодекса, устанавливающих последствия несогласованности сторонами договора аренды его срока, при котором договор считается заключенным на неопределенный срок, для земель сельскохозяйственного назначения установлено совсем иное правовое положение. В случае, если срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Автоматическая пролонгация договора законом не предусмотрена.

Государственная регистрация договора

Действующим гражданским и земельным законодательством предусмотрено, что если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Договоры аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год государственной регистрации не подлежит.

Поскольку федеральным законодателем минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет один год, постольку в силу приведенных положений договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку законом иное не установлено, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не прошедший государственную регистрацию, не заключен.

Указанная особенность правового режима данной категории земель связана с особой ценностью участков данной категории для государства. Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения и их использования по целевому назначению.

Приведенные в данной статье особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, безусловно, не являются единственными, но от того, не становятся менее важными. Законодательная техника, нормы права, их толкование правоприменителями постоянно совершенствуются, приспосабливаются под существующий гражданский оборот. Для разрешения конкретной правовой ситуации лучшим советом будет — обратиться за помощью к специалисту.

Автор статьи: Кобяков Э.В.

Использование земель сельхозназначения — Юридическая консультация

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369.

Согласно указанному перечню неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

Таким образом, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, он может быть принудительно изъят у арендатора, и договор аренды будет расторгнут.

При обработке только части арендованной площади необходимо внимательно изучить постановление Правительства от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации», где подробно содержится информация о признаках неиспользования земельных участков.

Что нужно знать об аренде фермы – Управление фермой

Аренда играет важную роль для более чем 22 600 ферм в штате. Тем не менее, многие фермеры-арендодатели и арендаторы не знакомы с компонентами аренды и отношениями между арендодателем и арендатором. Согласно переписи сельского хозяйства Министерства сельского хозяйства США (USDA), количество арендованных земель на фермах каждый год продолжает расти, при этом в Висконсине с 2012 по 2017 год он увеличился на 1,5%. Фермеры арендуют более 33% всей земли на фермах Висконсина. или 4.78 миллионов из 14,32 миллионов акров в 2017 году.

Что такое аренда?

Аренда – это имеющий юридическую силу договор, который позволяет владельцу недвижимости или личного имущества (например, сельскохозяйственного оборудования и/или домашнего скота) передать право использования этого имущества физическому или юридическому лицу на определенный период времени в обмен на определенные тип платежа. Аренда предоставляет только право на использование или владение собственностью, в отличие от прямой продажи собственности, которая передает право собственности, право собственности или дает долю в собственности.

Какие бывают виды аренды?

Арендодатели и арендаторы могут выбирать из множества типов аренды в зависимости от их различных целей. Наиболее распространенным и популярным является договор аренды наличными, поскольку договор аренды прост, арендная плата фиксирована, а владелец освобождается от принятия операционных и маркетинговых решений. Точно так же арендатор (фермер) имеет максимальную свободу в планировании и развитии своего растениеводческого и животноводческого хозяйства. Риск и доходы от изменения цен, доходности и затрат принимаются арендатором.Другие типы аренды включают аренду доли урожая, гибкую или гибкую аренду, а также индивидуальный сельскохозяйственный контракт. Ag Lease 101 содержит дополнительную информацию и образцы договоров аренды.

Что должен включать в себя договор аренды?

Арендодатель и арендатор свободны в выборе наиболее подходящего для них типа аренды. Договор аренды между сторонами имеет решающее значение для определения того, какие права и обязанности существуют между арендодателями и арендаторами. Вот советы по созданию надежной, аутентичной аренды земли для сельского хозяйства.Ag Lease 101 содержит дополнительную информацию и контрольные списки для составления договора аренды.

Как определить арендную ставку?

Определение справедливой арендной ставки может быть сложной задачей. Арендодатели и арендаторы часто рассматривают различные компоненты при установлении арендной ставки, хотя каждая сторона может рассматривать разные точки зрения для достижения справедливой и справедливой ставки. Понимание того, как вести переговоры и соображения арендной платы за пастбища, также могут сыграть роль при определении арендной ставки.Обе стороны также могут использовать эти листы для расчета справедливой арендной ставки.

Должен ли договор аренды быть в письменной форме?

Важно, чтобы договор аренды был составлен в письменной форме и согласован как арендодателем, так и арендатором. Письменное соглашение имеет много преимуществ, в частности то, что договор аренды способствует подробному обсуждению соглашения, что приводит к лучшему пониманию обеими сторонами и обеспечивает продолжение продуктивных и устойчивых отношений между арендодателем и арендатором.

Кто должен оплачивать ремонт или улучшение арендованной фермы или земли?

Фермерские постройки и земля часто служат дольше, чем в них нуждается владелец, но все же могут использоваться другими фермерами. Эти фермеры, особенно начинающие фермеры, могут быть не в состоянии инвестировать в новые или модернизировать существующие объекты. Обе стороны могут получить выгоду, вступив в отношения между арендодателем и арендатором. Арендодатель и арендатор должны обсудить улучшения и ремонт имущества до начала аренды.

Примечание. Эта статья предназначена для предоставления общей информации о правовых вопросах сельскохозяйственного лизинга и не должна рассматриваться как юридическая консультация. Его не следует цитировать или полагаться на него как на юридический авторитет. Чтобы получить совет о том, как обсуждаемые здесь вопросы могут относиться к вашей индивидуальной ситуации, вам следует обратиться к адвокату.

Совместное использование — это забота. Нажмите ниже, чтобы поделиться

Улучшение вашего договора аренды фермы

Руководство по аренде сельскохозяйственных угодий

Важность лизинга

Более половины сельскохозяйственных угодий Айовы сдано в аренду операторам-арендаторам.В некоторых частях центральной и северной Айовы от половины до двух третей земли находится в ведении арендаторов. С другой стороны, в южно-центральной и юго-восточной Айове арендатор обрабатывает менее половины земли.

Тенденция последних нескольких десятилетий заключалась в том, что все больше сельскохозяйственных угодий Айовы сдавалось в аренду, а не управлялось их владельцами. Во многих случаях вышедшие на пенсию фермеры или их наследники желают продолжать владеть фермами, но не хотят ими управлять. Фермеры с ограниченным капиталом также обнаруживают, что им легче достичь эффективного масштаба производства, арендуя, а не владея.

Аренда сельскохозяйственных угодий предполагает заключение делового соглашения между владельцем и оператором. Аренда фермы является юридическим инструментом, который описывает это соглашение. Аренда обеспечивает основу для объединения земельных, трудовых, капитальных и управленческих ресурсов арендодателя и арендатора для эффективного производства сельскохозяйственных товаров.

Различия в договоренностях об аренде возникают из-за различий в производительности земли и улучшений, вклада каждой стороны и личных целей арендатора и владельца.Условия аренды необходимо периодически пересматривать, чтобы поддерживать их в актуальном состоянии. Договор аренды также защищает законные права всех вовлеченных сторон.

Причины аренды ферм

Земля — дорогой ресурс. Для покупки достаточного количества земли, чтобы дать фермерской семье возможность зарабатывать на жизнь, требуются большие капитальные вложения. Типичный фермер в Айове, работающий полный рабочий день, сегодня обрабатывает более 800 акров земли. Средняя стоимость сельскохозяйственных угодий в Айове составляет более 7000 долларов за акр. Таким образом, инвестиции в землю для коммерческой фермы сегодня легко могут составить около 6 миллионов долларов.

Многие фермерские семьи не могут позволить себе покупку сельхозугодий, потому что у них нет достаточного капитала для первоначального взноса, или дохода будет недостаточно для выплаты финансирования. У молодых семей часто есть рабочая сила, некоторый оборотный капитал, техника и управленческие способности, которые они хотят использовать в сельскохозяйственном бизнесе для получения дохода для покрытия расходов на проживание и будущих инвестиций или сокращения долга.Если они не в состоянии купить землю, они могут арендовать землю и создать капитал для потенциальной будущей покупки. Распространенным методом является использование комбинации земли в собственности и в аренде. Это позволяет оператору иметь домашнюю базу с техникой и хранилищем зерна, а также арендовать дополнительные акры.

Многие частные лица или организации, владеющие землей, ищут кого-то, кто возьмет ее на себя, чтобы обеспечить возврат своих инвестиций, а также сохранить ее продуктивность. Собственность на землю также может обеспечить защиту от инфляции за счет повышения стоимости земли с течением времени.Многие землевладельцы — бывшие операторы ферм, вышедшие на пенсию и желающие сохранить свои инвестиции в землю из соображений безопасности, пенсионного дохода, отсрочки подоходного налога и по сентиментальным причинам.

Общие виды аренды

Четыре наиболее распространенных типа аренды, используемых в Айове, — это фиксированная денежная аренда, гибкая денежная аренда, аренда доли урожая и индивидуальный сельскохозяйственный контракт. Общие условия этих договоров аренды описаны ниже.

Фиксированная денежная аренда
При фиксированной денежной аренде арендатор платит определенную сумму денежной арендной платы за акр в год за использование ресурсов фермы.Арендодатель может наложить некоторые ограничения на то, какие культуры можно выращивать или какие методы обработки почвы, консервации и борьбы с вредителями можно использовать. Помимо этого, арендатор имеет полную свободу действий в планировании программы растениеводства и животноводства на ферме и получает все выплаты за урожай и любые связанные с ним платежи по программе USDA.

Гибкая аренда за наличные
Разновидностью фиксированной аренды за наличные является гибкая аренда, при которой фактическая арендная плата, подлежащая уплате, зависит от фактической полученной доходности и/или продажных цен, доступных в течение периода аренды.Это гарантирует, что уплачиваемая арендная плата соответствует прибыльности урожая, выращенного в этом году. Иногда в расчет валового дохода также включаются государственные платежи и пособия по страхованию урожая. Землевладелец разделяет часть риска низкой урожайности или снижения цен, но также получает долю дополнительной прибыли, когда цены и/или производство превышают ожидания. Некоторые гибкие договоры аренды также учитывают затраты на урожай при определении окончательной арендной платы или бонуса. В публикации FM 1724 (AgDM C2-21) «Гибкие соглашения об аренде ферм» Университета штата Айова содержится более подробная информация.

Аренда доли урожая
Отличительной чертой аренды доли урожая является то, что владелец получает долю урожая и платежи Министерства сельского хозяйства США в качестве возврата за используемые земельные ресурсы. В Айове типичное разделение кукурузы и соевых бобов заключается в том, что землевладелец получает половину зерна. Вариантом является аренда 50-50 долей урожая с небольшим платежом наличными, чтобы компенсировать некоторые сборы за семенную технологию или меньшую обработку почвы. В других регионах, где стоимость сельхозугодий ниже, владелец может получать только 25-30% урожая.Доля собственника урожая сена варьируется в зависимости от того, как распределялись затраты на посев. В некоторых случаях арендатор платит денежную арендную плату за землю на пастбище или сенокос. За хороший комплекс зданий или зернохранилищ может взиматься отдельная арендная плата.

Владелец обычно предоставляет землю и здания и оплачивает половину затрат на такие ресурсы, как удобрения, семена и пестициды, когда урожай делится 50 на 50. Владельцы обычно несут ответственность за сушку, хранение и продажу своей доли урожая.Арендатор обычно предоставляет всю рабочую силу, топливо, оборудование и другую половину общих расходов. Однако существует множество вариантов разделения расходов. Публикации FM 1811 (AgDM C2-15), Обзор практики аренды ферм в Айове и AgDM C2-30, Положения об аренде доли урожая, содержат более подробную информацию о разделении расходов в рамках аренды доли урожая. Инструмент принятия решений AgDM C2-30, Анализ аренды доли урожая, рассчитывает входные взносы владельца и арендатора, чтобы определить, как справедливо разделить прибыль.

Индивидуальный сельскохозяйственный контракт
По индивидуальному сельскохозяйственному контракту оператор предоставляет всю рабочую силу и оборудование, необходимые для обработки почвы, посева, борьбы с вредителями, сбора урожая и перемещения урожая на хранение. Землевладелец оплачивает все другие расходы и получает весь урожай и любые платежи Министерства сельского хозяйства США. Таможенный оператор получает фиксированную плату за акр от владельца или фиксированную плату за каждую выполненную операцию.

Некоторые соглашения предусматривают выплату таможенному оператору бонуса за соблюдение определенных сроков посева или целей по урожайности.Другие предусматривают получение оператором процента от урожая вместо денежного платежа, как правило, от 20-25%. Это иногда называют «чистой арендой акций». Если таможенный оператор берет на себя ответственность за закупку и доставку сельскохозяйственных культур, оплата наличными или доля урожая, как правило, выше. Публикация FM 1823 (AgDM A3-15), Индивидуальное фермерство: альтернатива лизингу, содержит более подробную информацию.

Преимущества и недостатки различных видов аренды

Все виды аренды имеют преимущества и недостатки для каждой из сторон.Арендатор и владелец должны учитывать это, прежде чем выбирать тип аренды и условия, которые должны быть включены в нее.

Аренда с фиксированной наличностью
Преимущества аренды с фиксированной наличностью:

Договор аренды прост, вероятность недопонимания относительно мала.
Владелец освобождается от принятия повседневных операционных решений.
Владелец имеет очень небольшой финансовый риск.
Арендатор имеет максимальную свободу в планировании и разработке программ растениеводства и животноводства.
Арендатору нужно вести меньше записей, когда задействовано несколько арендодателей.

Недостатки и потенциальные проблемы фиксированной аренды за наличные:

Возможно, каждый год придется пересматривать справедливую ставку аренды наличными.
Денежная рента, вероятно, будет слишком низкой во времена роста цен и увеличения доходности и слишком высокой во времена низких цен или низкой доходности.
Цены продажи и производственные затраты могут быть выше или ниже ожидаемых при установлении арендной ставки.
Арендаторы должны предоставить больше оборотного капитала.
Арендаторы несут все риски производственного дефицита.

Гибкая аренда за наличные
Преимущества гибкой аренды за наличные:

Размер арендной платы автоматически увеличивается или уменьшается из года в год по мере изменения цен и доходности.
Значительно снижается необходимость для владельца и арендатора каждый год пересматривать арендную ставку.

Недостатки и потенциальные проблемы гибкой аренды наличными:

Обе стороны должны договориться о формуле установления денежной арендной платы каждый год или раз в несколько лет.
Обе стороны должны договориться о том, как определять цены и доходность для включения в формулу.
Существует неопределенность в отношении того, сколько арендатор будет платить, а владелец будет получать каждый год.

Аренда доли урожая
Преимущества аренды доли урожая:

Риски, связанные с колебаниями цен и доходности, являются общими.
Владелец больше вовлечен в принятие решений и сбыт зерна в течение года.
Обе стороны получают общие выгоды от внедрения технологии повышения урожайности или неожиданно высоких урожаев или цен.
Каждый год владелец получает больше информации об урожае и использованных ресурсах.
Создан второй лимит платежей USDA.

Недостатки или потенциальные проблемы аренды доли урожая:

Арендодатель и арендатор должны договориться о том, как будут распределяться производственные расходы.
Возможно, потребуется внести коррективы для разделения затрат на хранение и сушку, гербициды, которые сокращают полевые работы, или применение удобрений и пестицидов.
Должны быть согласованы план выращивания сельскохозяйственных культур и участие фермы в государственных программах.
Дополнительная денежная арендная плата за использование зданий и складских помещений может быть согласована.
Если зерно владельца и арендатора хранится в одном и том же бункере, маркетинговые решения должны приниматься совместно.
Землевладелец может считаться существенным участником, а доход фермы может облагаться налогом на самозанятость.

Индивидуальный сельскохозяйственный контракт
Преимущества индивидуального сельскохозяйственного контракта:

Финансовый риск оператора очень мал.
Владелец получает выгоду от любых неожиданно высоких цен, доходности или платежей по государственной программе.
Только одна сторона отвечает за маркетинг зерна и принятие производственных решений.
Соглашения обычно довольно просты для переговоров.

Недостатки и потенциальные проблемы индивидуальных контрактов на выращивание сельскохозяйственных культур:

Владелец берет на себя весь риск низкой урожайности или цен, или высоких производственных затрат.
Количество и сроки полевых операций, которые необходимо проводить каждый год, возможно, придется изменить в зависимости от погодных условий.
Оператор должен установить приоритеты между специально обрабатываемой землей и другой арендованной или находящейся в собственности землей.
Владелец должен сообщить таможенному оператору о системе выращивания, программе плодородия и типе борьбы с вредителями, которые будут использоваться.
Урожайные ресурсы, такие как семена, удобрения и пестициды, должны закупаться и доставляться своевременно.
Землевладелец может считаться существенным участником, а доход фермы может облагаться налогом на самозанятость.

Инструмент принятия решений AgDM C2-01, Расчетная доходность по соглашению об аренде фермы, можно использовать для оценки доходов землевладельца и арендатора по различным договорам аренды, включая денежную арендную плату, гибкую арендную плату, долю урожая или индивидуальное соглашение об аренде. На рис. 1 представлена доля риска арендаторов и землевладельцев в зависимости от типа договора аренды.

Ключевые области принятия решений

Существуют определенные ключевые области при заключении договора об аренде фермы, которым обеим сторонам следует уделить самое пристальное внимание. Ответы на эти вопросы будут зависеть от намерений сторон в лизинговом соглашении и позиции каждой из них на переговорах.

Разделение затрат
Часто возникает вопрос об ответственности арендодателя при распределении расходов на гербициды для борьбы с сорняками, которые могут частично или полностью заменить культивацию или другие методы обработки почвы.Большинство арендодателей соглашаются предоставить половину стоимости этих материалов в рамках аренды доли урожая. Некоторые считают, что там, где используется нулевая или минимальная обработка почвы, они не должны оплачивать полные 50 процентов стоимости гербицидов. Дополнительную информацию см. в публикации FM 1811 (AgDM C2-15), «Обзор практики аренды ферм в Айове».

Существует много вариантов того, как распределяются затраты на индивидуальное внесение удобрений и пестицидов. Поэтому рекомендуется обсудить эти вопросы заранее и указать в договоре аренды, будет ли арендодатель участвовать в каких-либо из этих расходов.

Сбор урожая
Как будут распределяться расходы, связанные с комбинацией, сушкой, транспортировкой и хранением урожая в рамках долевой аренды? Когда оборудование для сушки кукурузы является частью арендуемой квартиры, арендодатель часто предоставляет оборудование для сушки и хранения. Если установка для сушки кукурузы является переносной, она может находиться в совместной собственности, или любая из сторон может владеть ею и взимать с другой стороны установленную сумму за ее использование. Затраты на топливо и электроэнергию для сушки обычно распределяются в той же пропорции, что и урожай.В некоторых случаях арендатору доплачивают за доставку принадлежащей ему доли урожая из хранилища фермы на элеватор или переработчик.

Удаление кукурузной соломы
В соответствии с законодательством штата Айова арендатор фермы имеет право убирать солому (стебли, листья, початки), оставшуюся на поле после уборки урожая, если в договоре аренды не указано иное. Stover можно использовать в качестве корма или подстилки или продать за пределы фермы. Арендаторы и землевладельцы могут указать другой порядок в письменном договоре аренды или ограничить количество вывозимых стеблей.Дополнительную информацию см. в публикации PM 3053A Проблемы с вывозом стовера на арендованной земле.

Поддержание рождаемости
Владельцы ферм часто беспокоятся о том, будет ли арендатор поддерживать или улучшать уровень рождаемости на ферме. Регулярное тестирование почвы может установить, нужны ли дополнительные питательные вещества. В то время как арендаторам следует отговаривать от «разработки почвы», внесение дополнительных удобрений (особенно фосфора и калия), когда уровни уже находятся на высоком или очень высоком уровне, не только приводит к пустой трате денег, но и способствует стоку питательных веществ и загрязнению вниз по течению.

Внесение извести в почву способствует повышению продуктивности за счет регулирования кислотности почвы. Применение извести обычно длится несколько лет. Если нынешний арендатор управляет фермой в течение нескольких лет и внес свой вклад в потребность в извести, он должен заплатить за доведение pH до нормального диапазона. Если это новый арендатор, то арендодатель и арендатор должны прийти к соглашению. Арендодатель может заплатить за известь, или арендодатель и арендатор могут договориться о пропорциональном распределении стоимости извести в течение трех-пяти лет.Если арендатор платит за известь и не арендует землю в течение срока полезного использования извести, ему возвращается процент от расходов на известь. Некоторые долгосрочные арендаторы доли урожая могут разделить стоимость извести.

Борьба с сорняками и обслуживание зданий
В последние годы борьба с сорняками в сельскохозяйственных культурах значительно улучшилась благодаря внедрению семян, устойчивых к гербицидам, хотя при необходимости следует обсудить план борьбы с устойчивостью к сорнякам. Многие землевладельцы также придают большое значение борьбе с сорняками вдоль рядов заборов, в канавах и вокруг строительных площадок. Действительно, по закону требуется срезать или опрыскивать сорняки, классифицируемые как вредные. Раздел 314.17 Кодекса Айовы (с поправками 2010 г.) запрещает скашивание канав до 15 июля, кроме как в пределах 200 ярдов от жилых домов и в некоторых других ситуациях.

Поддержание внешнего вида и функциональности хозяйственных построек и заборов также часто является первоочередной задачей для землевладельцев. Даже если некоторые здания не приносят существенных выгод арендатору, они могут предоставить рабочую силу и технику для проведения ремонта, что значительно сэкономит арендодателю.Владельцы обычно должны платить за материалы и расходные материалы, особенно если арендатор предоставляет рабочую силу.

Хотя такая практика может иметь небольшую экономическую выгоду для арендатора, она может способствовать заключению более продолжительного и гармоничного договора аренды и часто требует минимального количества времени и затрат. Любые дополнительные ожидания любой из сторон должны обсуждаться и согласовываться в письменной форме в начале переговоров об аренде.

Финансирование улучшений
Есть три способа справиться с затратами на постоянные улучшения фермы, такие как здания, складские помещения, консервационные сооружения, заборы, водотоки и дренажная плитка.

Арендодатель предоставляет улучшение в рамках договора аренды с пониманием того, что в результате арендная ставка будет увеличена.
Стоимость улучшений делится между арендодателем и арендатором в той или иной форме. Если улучшение построено на ферме, арендатор может предоставить рабочую силу и оборудование для работы, а владелец может заплатить за материалы. Полезно согласовать в договоре аренды положение о возмещении арендатору арендодателем неамортизированной стоимости улучшений, если срок аренды заканчивается до истечения срока полезного использования улучшения.
Вся стоимость улучшений оплачивается Арендатором. Как и в Варианте 2, важное значение имеет положение о возмещении арендатору остаточной стоимости инвестиции.

Для получения дополнительной информации:

Участие в государственных программах
Большинство производителей сельскохозяйственных культур в Айове участвуют в некоторых программах, предлагаемых Министерством сельского хозяйства США. Обычно они предназначены для снижения ценовых или производственных рисков для основных зерновых культур.Каждые несколько лет принимается новое сельскохозяйственное законодательство, которое требует от землевладельцев и арендаторов принятия решений об участии в программе.

При аренде за наличный расчет пособия по сельскохозяйственной программе обычно выплачиваются оператору, потому что это лицо несет риск. При гибкой аренде за наличные платежи по товарной программе могут быть включены в валовой доход, используемый для определения арендной ставки каждый год. При аренде доли урожая владелец и арендатор обычно делят выгоды от программы в той же пропорции, в которой они делят урожай. Если за участие в программе взимается плата, владелец и арендатор должны тщательно проанализировать потенциальные выгоды для каждой из сторон. Решения государственных программ могут повлиять на арендную стоимость фермы в течение нескольких лет.

Программы сохранения могут предлагать краткосрочные выплаты за соблюдение определенных методов, а также долгосрочные выгоды в виде уменьшения эрозии, повышения плодородия и более чистой воды. Если поощрительные выплаты не полностью компенсируют какие-либо дополнительные расходы или снижение дохода арендатора за соблюдение природоохранных методов, он или она может отказаться от участия.Если договор аренды имеет короткий срок, например, один год, долгосрочные выгоды от практики не представляют особого стимула для арендатора. Землевладельцу, возможно, придется уменьшить денежную арендную плату, чтобы компенсировать краткосрочную потерю чистой прибыли арендатором.

Установка срока аренды
Многие договоры аренды ферм действуют только один год. Фактически, в штате Айова устная аренда не может действовать более одного года. Однако опрос, проведенный Университетом штата Айова, показал, что 41% договоров об аренде за наличные и 68% соглашений о разделе урожая действовали между одними и теми же сторонами более 10 лет.Максимальный фиксированный срок договора аренды в Айове составляет 20 лет, но договор аренды может регулярно продлеваться, если обе стороны согласны.

Многолетняя аренда дает владельцам и операторам стимул инвестировать в долгосрочное улучшение земель и поддержание плодородия почвы и сохранение структур. Они также часто избегают неуверенности в построении новых отношений. При определении того, является ли аренда справедливой и справедливой для обеих сторон, необходимо рассматривать аренду в целом, а не рассматривать только отдельные положения или разделы аренды.Одно положение договора аренды может быть благоприятным для одной стороны, тогда как другое положение может быть более благоприятным для другой стороны, и эти два фактора могут уравновешиваться.

Факторы, влияющие на условия лизинга

На условия аренды индивидуального хозяйства влияет множество факторов.

продуктивность земли, измеряемая историческими урожаями, ее рейтингом пригодности для кукурузы (CSR2), спутниковыми фотографиями, дренажными картами и типом почвы.
Стоимость вкладов каждой стороны в лизинговом соглашении, таких как рабочая сила, земля, урожай, техника или управление.
переговорная позиция и переговорная способность каждой из сторон, а также конкуренция за аренду земли в непосредственной близости.
То, что было привычным в сообществе в прошлом.
Семейные соображения , из-за которых условия аренды для родственника различаются по сравнению с другими договорами аренды, поскольку владельцы имеют разные цели в отношении дохода, хотят помочь ребенку начать работу или хотят сохранить ферму в семье.
Местоположение относительно дорог с твердым покрытием, зерноперерабатывающих заводов и покупателей зерна.
Фермерская программа USDA базовые площади посевных площадей и подтвержденная урожайность, закрепленная за конкретной фермой. Это повлияет на размер некоторых платежей по товарной программе, которые выплачиваются оператору и владельцу. Поощрительные выплаты за соблюдение определенных природоохранных методов также могут быть привязаны к земельной единице.
Контракты на производство семян или других специальных культур или на получение питательных веществ для скота.Доступ к таким контрактам может повысить стоимость конкретного имущества.

Экономические соображения

Существует несколько важных экономических факторов, которые следует учитывать при разработке договора аренды фермы. Вот некоторые из ключевых экономических вопросов:

Обеспечивает ли аренда основу для наиболее прибыльной долгосрочной работы фермы?
Поощряет ли соглашение использование наиболее прибыльных уровней капитала, труда и управления в сельскохозяйственном бизнесе, а также внедрение новых технологий?
Распределяется ли доход между арендодателем и арендатором на справедливой основе, если учитывать стоимость вклада каждой стороны?
Соответствует ли уровень денежной ренты текущему рынку земли и продуктивности этого конкретного участка земли?
Является ли фермерское хозяйство достаточно большим для достижения эффективного уровня работы и обеспечения удовлетворительной прибыли как для арендодателя, так и для арендатора? Большой участок земли может быть более привлекательным для потенциальных арендаторов, чем небольшой участок.

Связь

Хорошая коммуникация между арендаторами и землевладельцами необходима для построения успешных арендных отношений. Землевладельцы обеспокоены использованием и уходом за своей фермой. Владельцы-нерезиденты не могут наблюдать условия из первых рук. Некоторые супруги или дети, которые не принимали активного участия в управлении имуществом, могут чувствовать себя неуверенно в отношении того, как поступать с решениями.

Предоставление отчетов
Арендаторы могут позаимствовать технику у профессиональных менеджеров ферм, которые регулярно предоставляют своим клиентам письменные отчеты.Очевидно, что отчет важнее при аренде доли урожая, чем при аренде наличными. Арендатору с денежным лизингом может быть выгодно разработать сокращенную форму отчетности, особенно для землевладельцев, сильно заинтересованных в продуктивности хозяйства. Отправка фотографий землевладельцу, который не находится достаточно близко, чтобы регулярно наблюдать за состоянием посевов, является очень эффективным средством коммуникации. Фотографии или видеофайлы с цифровой камеры можно легко передать по электронной почте, а изображения можно распечатать и отправить по обычной почте.Некоторые арендаторы создают веб-сайты, защищенные паролем или приглашающие только отдельных землевладельцев, чтобы предоставлять такую информацию, как карты почвы, тесты удобрений и данные об урожайности.

При аренде доли урожая вести учет расходов в актуальном состоянии. Большинство поставщиков исходных материалов будут выставлять счета каждой стороне индивидуально. Однако рекомендуется заранее сообщить владельцу о том, что он получит счет, и о его назначении. Арендаторы, арендующие жилье у нескольких владельцев, могут приобретать расходные материалы оптом и пропорционально распределять счет между каждым из владельцев.В этом случае необходимо приложить копию оригинала счета-фактуры. Объясните каждый пункт в счете, так как названия ресурсов фермы часто меняются. Владелец может быть не знаком с терминами коммерческих продуктов для семян, гербицидов и инсектицидов, но, тем не менее, может потребоваться классифицировать расходы для отчетности по налогу на прибыль.

Полисы страхования урожая и некоторые программы Министерства сельского хозяйства США требуют информацию об исторической урожайности, прежде чем ферма может быть зарегистрирована. Землевладельцы должны иметь эту информацию каждый год для принятия будущих решений об участии в таких программах.

См. AgDM C2-06, Форма годового отчета об аренде сельскохозяйственных угодий, где приведен пример информации, которой могут делиться арендаторы и землевладельцы в договорах аренды сельскохозяйственных угодий.

Иметь письменный договор аренды
Письменный договор аренды делает условия аренды более определенными и снижает вероятность разногласий и недоразумений. Люди склонны выборочно вспоминать только те фрагменты разговоров, которые подкрепляют их точку зрения. Он защищает не только первоначальных сторон, но также правопреемников и наследников в случае смерти одной из сторон или продажи фермы.

Письменный договор об аренде побуждает обе стороны рассмотреть все аспекты аренды до начала срока аренды. Решения принимаются до возникновения проблем. В последующие годы он обеспечивает основу для изменения положений при изменении условий. Письменные договоры аренды также предоставляют документацию в случае налоговой проверки или для урегулирования имущества. Договоры аренды, которые охватывают более одного года урожая, должны быть заключены в письменной форме, а договоры аренды, заключенные на пять или более лет, должны быть нотариально заверены и зарегистрированы арендатором в окружном регистраторе.

Документ должен соответствовать как минимум следующим минимальным требованиям:

Должен содержать точное описание имущества.
Должен быть указан определенный срок действия аренды.
В нем должны быть указаны вид и размер арендной платы, а также время и способ оплаты (наличный расчет).
В нем должно быть указано, как должны распределяться производство, платежи USDA и производственные затраты (аренда доли урожая).

Имеются образцы форм аренды с положениями для различных типов договоров аренды. См. публикации FM 1538 (AgDM C2-12) Iowa Farm Lease Form или FM 1874 (AgDM C2-16) Iowa Cash Rent Farm Lease (краткая форма).

Юридические соображения

Несколько федеральных законов и законов штатов влияют на условия аренды. Такие юридические соображения способствуют эффективному бизнесу, обеспечивают выполнение условий аренды по назначению и защищают интересы каждой стороны.Крайне важно обратиться за юридическими консультациями и соображениями к профессиональным юристам.

Доход от самозанятости
Материально участвующий землевладелец должен указывать доход от фермы как доход от самозанятости, а не как доход от пассивных инвестиций. Таким образом, он облагается обычной ставкой налога на самозанятость. С другой стороны, уплата некоторого налога на самозанятость повысит размер пособий по социальному обеспечению в будущем. Денежная рента редко квалифицирует землевладельца как существенного участника, но аренда доли урожая может сделать это.Владелец должен заниматься торговлей или сельским хозяйством, чтобы вычесть определенные расходы, такие как проценты на оборотный капитал или внесение удобрений и извести.

Пособия по социальному обеспечению
Землевладельцы моложе 66 или 67 лет, получающие пособия по социальному обеспечению, могут получить сокращение своих пособий, если они будут активно участвовать. Это зависит от суммы и сроков получения дохода. Когда землевладельцы достигают полного пенсионного возраста, нет ограничений на сумму активного дохода, который может быть получен в отношении пособий по социальному обеспечению.Дополнительную информацию см. в публикациях Центра сельскохозяйственного права и налогообложения.

Оценка налога на имущество
Многие фермерские хозяйства могут претендовать на «оценку для специального использования», когда имущество проходит процедуру завещания, что часто приводит к оценке ниже текущей рыночной стоимости. Это может быть выгодно для имений, достаточно больших, чтобы взимать федеральные налоги на недвижимость. Однако одним из требований для оценки специального использования является то, что умерший или член семьи должен материально участвовать в бизнесе за пять из восьми лет до смерти, а правомочный наследник должен материально участвовать в течение 10 лет после смерти умершего.

Залоговое право арендодателя
В штате Айова существует установленное законом (созданное законом штата) право удержания арендодателя. Залоговое удержание применимо независимо от того, является ли аренда денежной арендной платой, гибкой арендной платой или долей урожая. Установленный законом залог представляет собой залог «на весь урожай, выращенный на арендованном помещении, и на все другое личное имущество арендатора, которое использовалось или хранилось на нем в течение срока и которое не освобождается от исполнения», и дает землевладельцу предпочтение перед другие обеспечительные интересы, такие как интересы кредиторов.

Форма UCC1 должна быть подана в канцелярию государственного секретаря штата Айова в течение 20 дней с даты вступления в силу договора аренды, чтобы подтвердить право удержания арендодателя.

Более подробную информацию о правовых вопросах, касающихся договоров аренды ферм в Айове, можно найти на веб-сайте Центра сельскохозяйственного права и налогообложения, Аренда ферм в Айове: юридический обзор.

Прекращение аренды фермы

Аренда фермы автоматически продолжается из года в год, если ни одна из сторон не направит письменное уведомление о расторжении отдельно от договора аренды.В штате Айова уведомление о прекращении аренды должно быть надлежащим образом вручено в письменной форме до 1 сентября, до окончания года аренды. Это относится как к аренде наличными, так и к долевой аренде, но не к соглашениям о фермерском хозяйстве на заказ. В письменном договоре об аренде может быть указана более ранняя дата, чем 1 сентября, для вручения уведомления о расторжении. Требование о прекращении аренды фермы до 1 сентября не распространяется на участки площадью менее 40 акров (в Айове), используемые в основном для кормления животных. Однако даже устная аренда автоматически продлевается, если она вовремя не расторгнута должным образом.

В уведомлении о прекращении аренды должно быть указано, что прекращение аренды должно произойти 1 марта следующего года. Если уведомление не вручено, аренда продолжается в течение одного сельскохозяйственного года на тех же условиях и условиях. Однако, если это взаимно приемлемо для всех заинтересованных сторон, договор аренды может быть расторгнут или изменен в любое время.

Закон штата Айова определяет три метода вручения уведомления о прекращении аренды фермы для прекращения аренды 1 марта следующего года. Следующее цитируется из Кодекса штата Айова, раздел 562.7:

«Уведомление — как и когда вручено. Письменное уведомление должно быть вручено любой из сторон или правопреемнику стороны одним из следующих способов:

Путем вручения уведомления не позднее 1 сентября с принятием услуги подписывается стороной договора аренды или правопреемником стороны, получившей уведомление.
Путем вручения уведомления не позднее 1 сентября лично или, если было предпринято личное вручение, но оно не может быть достигнуто, путем публикации на тех же условиях и в том же порядке, что и для вручения оригинальных уведомлений, за исключением что, когда уведомление вручается путем публикации, никаких письменных показаний под присягой не требуется.Обслуживание по публикации завершается в день последней публикации.
Отправив уведомление до 1 сентября заказным письмом. Уведомление, доставляемое заказным письмом, считается сделанным и заполненным, когда уведомление вложено в запечатанный конверт с указанием надлежащей почтовой оплаты на конверте, адресовано стороне или правопреемнику стороны по последнему известному почтовому адресу и помещено в предоставленную почтовую емкость. почтовой службой США.»

Форма под названием «Уведомление о прекращении аренды фермы» доступна как AgDM C2-19.Другие формы можно получить у адвокатов.

Резюме

Хорошая аренда — это первый шаг к удовлетворительным рабочим отношениям между арендодателем и арендатором. Хотя трудно разработать договор аренды, предусматривающий все возможные ситуации, стороны должны попытаться предвидеть области, в которых могут возникнуть проблемы, и включить в договор аренды положения для их решения. Только вовлеченные стороны могут определить, что справедливо для каждой из них и каким должно быть окончательное соглашение.На договор лизинга влияет множество факторов, и каждый договор следует модифицировать, чтобы он соответствовал конкретной ситуации.

Дополнительные ссылки

Публикации от Университета штата Айова Extension and Outreach доступны в магазине расширений, store.extension.iastate.edu или по телефону 515-294-5247. Файлы Ag Decision Maker доступны на www.extension.iastate.edu/agdm в разделе Whole Farm, Leasing.

Исследования арендной платы и стоимости земли

Договор аренды

Формы аренды

Дополнения по аренде

Прочие ресурсы

Отредактировано Кельвином Лейболдом, специалистом по управлению фермами расширения, 641-648-4850, kleibold@iastate. edu
Первоначально подготовлено Э.Г. Стоунберг, бывший экономист по расширению

Словацкая Республика: изменения в аренде сельскохозяйственных земель

Инвестиции в приобретение пахотные земли с целью их последующей сдачи в аренду фермерам пользуются популярностью в Словацкая республика.

Однако на этот раз словацкий и иностранные инвесторы должны обратить на себя внимание, особенно если они не привыкли проявляют активный интерес к своей пашне.

С мая 2021 г. изменения в правовом регулировании аренды земель сельскохозяйственного назначения, цель который должен решить правовую ситуацию между землевладельцем землю и ее арендатора, на этот раз отдавая предпочтение интересам землевладельцев.

Изменения затрагивают два конкретных институтов сельскохозяйственной аренды, а именно правовой презумпции установление договора аренды и преимущественное право покупки при продлении договора аренды на стороне арендатора.

На практике часто возникают случаев, когда индивидуальные фермеры или кооперативы используют и возделывают сельскохозяйственные земельный участок без заключения официального письменного договора аренды с землевладелец, что является результатом пассивного подхода в основном с обеих сторон вовлеченный.

До сих пор закон касался данной ситуации в связи с тем, что закон содержал презумпцию установление договора аренды на неопределенный срок в пользу фактического пользователя земли, даже если он использовал землю без договора аренды.

В принципе было достаточно землепользователю доказать, что, хотя он и предлагал землевладельцу заключить письменный договор об аренде, тем не менее, землевладелец не отказался ни от заключить договор аренды в течение двух месяцев с даты получения предложения, и не призывал землепользователя вернуть землю. Если же помещик имел заключил письменный договор аренды с другим лицом до передачи предлагаемый договор аренды с «бесконтрактным» землепользователем, такая официальная аренда контракт имел приоритет, и землепользователь без контракта должен был вернуть землю к помещику.

Эта презумпция аренды была часто критикуется профессиональной общественностью как расплывчатая и наносящая ущерб помещиков. Хотя изменение закона, вступившее в силу с мая 2021 г. сохранил принцип презумпции аренды, к нему добавилось несколько других условия, которые землепользователь без письменного договора аренды должен выполнить и доказать в для дальнейшего использования земли.

В частности, по новому закону землепользователь должен быть так называемым уполномоченным пользователем и, таким образом, должен иметь возможность указать на какую-то конкретную, пусть даже устаревшую, юридическую причину использования земли без письменный договор аренды.Поэтому невозможно, чтобы кто-то просто начал возделывать чужую землю и, таким образом, впоследствии сдавать ее в аренду собственника в форме вышеупомянутой презумпции аренды.

Землевладелец может также в соответствии с нового закона, заключать письменный договор с кем-либо, кроме бесконтрактного землепользователь, до двух месяцев после получения приглашения заключить договор аренды договор с землепользователем.

Кроме того, землепользователь будет не просто должны сообщить землевладельцу в приглашении заключить договор аренды договор, согласно которому, если землевладелец не отвергает и не призывает землепользователя вернуть землю землевладельцу, тем самым будет установлена аренда между их, но также должен прямо проинструктировать землевладельца о форме и порядке об отклонении предложения.Однако правовая гарантия заключается в том, что землевладелец сможет расторгнуть договор аренды, заключенный в форме презумпция аренды только с периодом уведомления за один год, и это всегда по состоянию на 1 ноября календарного года.

По состоянию на май 2021 г. также исключается право существующего арендатора на заключение нового договора аренды из законодательства.

До сих пор, если арендатор надлежащим образом и своевременно выполнил свои обязательства по договору аренды земли сельскохозяйственного назначения, он преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, арендатор уже использовал, и это за арендную плату в обычном размере. То арендодатель смог отказаться от права на одностороннее продление договора аренды контракт только по причинам, исчерпывающе перечисленным в законе, например, если сам помещик занимался земледелием, либо арендатор был приближенным или связанное лицо арендодателя, или если имела место передача права собственности на земля. Нарушение преимущественного права существующего арендатора аннулирует любой договор аренды. договор с третьим лицом, кроме арендатора.

Несмотря на то, что измененный закон сохранил возможность для арендатора требовать от арендодателя права на продлить договор аренды, арендодатель теперь может отказаться от такого предложения по любому причине до истечения срока действия договора аренды.

Следует добавить, что Практика применения также указывала на необходимость дальнейшего законодательного изменения, которые еще не были приняты, такие как давно нерешенная проблема совместной собственности на фрагментированные сельскохозяйственные угодья в Словакии, где земельный участок может иметь десятки совладельцев, что связано с юридическими проблемы в обращении с этими землями, что, в свою очередь, впоследствии ограничивает их удобство использования.

Министерство сельского хозяйства и развития сельских районов Словацкой Республики уже работает над совершенно новым законом об аренде сельскохозяйственных и лесных угодий, который должен решить эту и некоторые другие сложные проблемы.

Даниэль Григель

Партнер, Credis Law

Далимир Янкович

Старший юрист, Credis Law

Поделиться этой статьей

Миллионы индийских фермеров получают выгоду от закона об аренде земли

* Все взгляды, выраженные в этом обзоре, принадлежат автору, а не Thomson Reuters Foundation.

Ограничения на аренду земли в Индии затруднили для маргинальных фермеров доступ к земле и финансам, подтолкнув их к неформальной аренде, что усилило их незащищенность

Фермерство — это образ жизни в Уттар-Прадеше, самом густонаселенном штате Индии, где три четверти 200-миллионного населения штата живут в сельской местности.

Ранее в этом году штат сделал важный шаг вперед в укреплении прав на землю примерно для 23 человек.3 миллиона фермеров-арендаторов, ослабив ограничения на аренду сельскохозяйственных земель, что позволит арендодателям и фермерам заключать договоры аренды на срок до 15 лет.

Ограничения на аренду земли в Индии относятся к периоду сразу после обретения независимости, когда правительства штатов либо ограничили, либо запретили аренду сельскохозяйственных земель, чтобы защитить фермеров-арендаторов от эксплуатации со стороны богатых землевладельцев.

Закон штата Уттар-Прадеш об отмене заминдари и земельных реформах 1950 г. запрещал аренду земли, за исключением особых обстоятельств, таких как аренда вдовами, несовершеннолетними или лицами с физическими недостатками.

Но вместо того, чтобы защитить фермеров-арендаторов от эксплуатации, последующие исследования показали, что запреты на аренду оказали исключительно негативное влияние на рост сельского хозяйства, социальную справедливость и инвестиции в развитие сельских районов.

Важно отметить, что ограничения на аренду земли значительно затрудняют доступ к земле безземельных и малоземельных маргинальных фермеров, вынуждая многих искать землю посредством неофициальной аренды, что усиливает их незащищенность от земли.

Фермеры-арендаторы, имеющие неформальные договоры аренды, не могут воспользоваться кредитами и финансированием, страхованием урожая и другими вспомогательными услугами в сельском хозяйстве.Поскольку их договор аренды является неофициальным и не имеет юридической силы, они обоснованно опасаются, что их могут выселить, если владелец земли передумает. А поскольку их статус незащищен, у них нет стимула заботиться о земле таким образом, чтобы повысить производительность и сохранить ресурсы.

В ходе исследования, проведенного Landesa в девяти округах штата Уттар-Прадеш, мы обнаружили, что, несмотря на ограничения, в штате свирепствует неофициальная аренда.

Многие неофициальные арендаторы сообщили, что они, как правило, не имеют доступа к кредитам или государственным субсидиям и не могут требовать минимальную цену поддержки при продаже своего урожая. И если урожай неурожайный, они не имеют преимущества страхования урожая. Все такие льготы обычно достаются лицу, владеющему землей, и обычно не передаются арендатору.

Ограничения на аренду земли также создали проблемы для землевладельцев.

Прежние правительства штата Уттар-Прадеш проводили политику, которая при определенных условиях позволяла арендаторам претендовать на право собственности на землю, которую они обрабатывают, вырывая ее из-под контроля землевладельца. Другие индийские штаты в настоящее время применяют такие законы.Понятно, что домовладельцы штата Уттар-Прадеш не хотели позволять арендаторам вести какие-либо письменные записи об их аренде.

Опрос, проведенный Landesa, выявил многих землевладельцев, которые хотели найти работу вне сельского хозяйства, но боялись потерять землю в пользу арендаторов, если они сдадут ее в аренду и переедут в город. Другие землевладельцы признались, что оставляли свою землю под паром или недостаточно использовали из-за боязни сдать ее в аренду через неофициальные (и, следовательно, незаконные) договоренности.

Сопротивление аренде земли в Индии в последние годы начало ослабевать.

В 2016 году национальный директивный орган NITI Aayog подготовил Типовой закон об аренде земли и призвал штаты принять его. Авторы предложения отметили, что, по оценкам, 36% фермеров-арендаторов в Индии были полностью безземельными, а 56% владели менее чем одним гектаром земли.

В том же году штат Уттар-Прадеш увеличил допустимый срок аренды до трех лет, что стало важным первым шагом в принятии законов об аренде.

Последние поправки идут гораздо дальше, устанавливая 15-летний срок аренды.Долгосрочная аренда означает большую безопасность и стабильность для фермеров-арендаторов. Закон также уточняет, что арендатор не может использовать соглашение для установления постоянных прав на арендуемую землю.

Эти положения дают землевладельцам уверенность в том, что они могут сдавать свою землю в аренду на короткий или длительный период без риска потери контроля над землей по истечении срока аренды. Это дает арендаторам уверенность в том, что они могут пользоваться землей в полном объеме в течение согласованного срока аренды, но не дольше.В совокупности это должно способствовать выгодному лизингу и поддерживать рост сельского хозяйства.

Однако для государства чрезвычайно важно, чтобы эти позитивные поправки сопровождались дополнительными шагами по предоставлению арендаторам правового статуса, позволяющего им получить доступ к кредитам, страхованию и другим сельскохозяйственным ресурсам.

Не менее важно, чтобы штат Уттар-Прадеш выделил ресурсы для повышения осведомленности об этих изменениях, используя методы, которые могут охватить как землевладельцев, так и арендаторов.

Др.Т. Хак, автор типового закона об аренде NITI Aayog 2016 года, воодушевлен этим изменением и говорит, что это похвальный шаг со стороны правительства штата Уттар-Прадеш. Как он говорит: «Это может изменить правила игры в преобразовании сельской экономики и поможет повысить доходы фермерских хозяйств, а также профессиональную мобильность фермеров».

Надеемся на это.

Шипра Део – директор Landesa по правам женщин на землю в Индии. Она является экспертом по гендерным вопросам и земельным правам с более чем 15-летним опытом работы и работает над совершенствованием законов и политики и повышением осведомленности о важности сильных прав на землю и наследство для женщин и девочек.

Аренда сельскохозяйственных угодий

Вы можете потребовать льготы по подоходному налогу (IT) на определенный доход, который вы получаете от долгосрочной аренды вашей сельскохозяйственной земли.Ваша сельскохозяйственная земля должна находиться в Ирландии, и налоговые льготы не могут привести к убыткам. Вы не можете сдать свою землю в аренду близкому родственнику.

Чтобы указать этот доход в своей декларации о подоходном налоге (форма 11), вам следует использовать онлайн-службу доходов (ROS).

Соответствующая аренда

Чтобы ваша аренда соответствовала требованиям, ваша аренда должна быть:

в письменной форме или засвидетельствовано в письменной форме
на определенный срок от пяти лет и более
с целью обработки земли с целью получения продукции с земли.Например, обычное сельское хозяйство, огородничество, коневодство, скотоводство или выращивание фруктов.

Квалифицированный арендодатель

Если вы сдаете землю в аренду другому лицу, вы именуетесь арендодателем. Только арендодатели, являющиеся физическими лицами, могут претендовать на льготу.

Соответствующий арендатор

Арендатор — это лицо, которое арендует у вас землю. С 1 января 2015 года в число квалифицированных арендаторов может входить компания. Арендатор не может быть связан с арендодателем. Арендатор должен использовать арендованную землю для ведения сельскохозяйственной торговли.

Как предоставляется помощь

Прибыль от сдачи сельскохозяйственной земли в аренду оценивается налоговой службой как доход от аренды. Это освобождение предоставляется в виде уменьшения (до максимального предела) вашего общего налогооблагаемого дохода от аренды. Ваша налоговая льгота подлежит максимальному уменьшению, как указано ниже.

Вы имеете право только на одну скидку, независимо от количества соответствующих договоров аренды, которые у вас могут быть.

Максимально допустимое ежегодное сокращение

Договоры аренды, заключенные 1 января 2015 г. или после этой даты.
Срок аренды	Сумма
5 лет и более, но менее 7 лет	€18 000
7 лет и более, но менее 10 лет	22 500 евро
10 лет и более, но менее 15 лет	30 000 евро
15 лет и старше	40 000 евро

Для получения дополнительной информации см. Руководство по налогам и сборам, часть 23-01-23.

Далее: Послабление в связи с повышением налога на выбросы углерода на сельскохозяйственном дизельном топливе

Аренда сельхозугодий | City Farm SLO

Сельхозугодья в аренду на City Farm SLO:

1,5 акра будут доступны с 1 января 2022 г. (обновлено в июле 2021 г.)
2000 долларов США за акр в год, включая воду и налоги

Преимущества аренды сельскохозяйственных угодий в рамках SLO City Farm включают:

Первоклассные сельскохозяйственные угодья, засеянные покровными и пропашными культурами как минимум за последние пять лет
Надежное водоснабжение: сельскохозяйственный колодец и насос с производительностью 300 галлонов в минуту, 80 фунтов на квадратный дюйм, с системами орошения с высоким и низким расходом
Легкий доступ с шоссе 101
Гибкая продолжительность аренды
Общественное признание благодаря усилиям City Farm по распространению информации, маркетингу и программированию

У арендатора-фермера ищем следующее. (Это не требования, а рекомендации и факторы, которые необходимо учитывать) Перечислено в порядке приоритета:

Фермерские продукты: приоритет отдается производству фруктов и овощей. Животноводство будет принято как часть целостного подхода к ведению сельского хозяйства и/или образовательной программы.
Методы ведения сельского хозяйства. Хотя мы не будем требовать органической сертификации, управление сайтом должно осуществляться таким образом, чтобы не мешать будущим арендаторам пройти сертификацию.
Опыт и финансовая состоятельность. Сельскохозяйственное ноу-хау, правдоподобный бизнес-план и продемонстрированная способность своевременно платить арендную плату.
Взаимодействие с общественностью. Удовлетворение или интерес к участию общественности в образовательных программах , организованных City Farm SLO.

Имеющаяся площадь представляет собой орошаемые сельскохозяйственные угодья первого и второго классов, расположенные в черте города Сан-Луис-Обиспо,
Калифорния. Адрес собственности (без почтовой службы): 1221 Calle Joaquin.Ферма предназначена для выращивания пропашных культур с возможностью многолетних насаждений и животноводства. Имущество выращивалось под покровом и выращивалось без химических добавок уже несколько лет.

Этот объект недвижимости является частью сельскохозяйственного заповедника Calle Joaquin Open Space, принадлежащего городу Сан-Луис-Обиспо. City Farm SLO, небольшая некоммерческая организация, заключила генеральный договор аренды этого участка и управляет всеми отношениями
с городом. Следовательно, договор аренды этой сельскохозяйственной земли будет существовать исключительно между фермером и City Farm SLO.

Заповедник площадью шестнадцать акров предназначен как для сельскохозяйственного производства, так и для образования, и люди будут время от времени находиться на участках заповедника, прилегающих к сельскохозяйственным угодьям. Приблизительно один акр заповедника постоянно используется для образовательных целей и программ, а остальные пятнадцать акров сдаются в аренду фермерам-арендаторам.

Поиск земли и капитала для фермы

Инструмент обнаружения фермерских кредитов

Вы можете воспользоваться нашим Инструментом поиска фермерских кредитов и информационным бюллетенем по фермерским кредитам, чтобы узнать о фермерских кредитах Министерства сельского хозяйства США, которые могут подойти вам.

FSA выдает и гарантирует кредиты фермерам, которые не могут получить финансирование от коммерческих кредиторов. Вы можете использовать кредиты FSA для оплаты обычных операционных или семейных расходов, покупки и развития сельскохозяйственных угодий, реализации утвержденных планов сохранения и покупки сельскохозяйственных построек, семян, скота и оборудования.

Наш инструмент поиска фермерских кредитов укажет вам правильное направление для кредитов для финансирования других сельскохозяйственных потребностей, таких как:

Оборудование, домашний скот и другие улучшения.
Корма, семена и ресурсы (годовые операционные кредиты).
Сохранение — вы можете получить ссуды, чтобы помочь финансировать свою часть природоохранных мероприятий, поддерживаемых Службой сохранения природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США.
Переработка с добавленной стоимостью. Ссуды от Министерства сельского хозяйства США и/или SBA могут помочь вам финансировать дальнейшую переработку ваших продуктов (например, превращение ваших огурцов в маринады или говядину с независимой маркой) или объединение продуктов с другими (например, приготовление джемов и желе с использованием фруктов от разных производителей). ).
Доля затрат. Финансирование FSA может быть использовано для помощи с капиталом, необходимым для других программ агентства USDA, требующих доли затрат, таких как программы, предлагаемые NRCS или Rural Development.

Работа с администрацией малого бизнеса

Возможно, вы захотите узнать о других агентствах, которые финансируют сельское хозяйство и пищевые предприятия. Иногда бывает полезно объединить финансирование из нескольких источников.

Чтобы начать работу с Администрацией малого бизнеса (SBA), вам следует посетить местный банк или кредитное учреждение, которое участвует в программах SBA.Вы можете использовать LINC, чтобы связаться с участвующими кредиторами SBA и заполнить короткую онлайн-анкету. Заинтересованный кредитор и потенциальный заемщик затем соединяются. Контрольный список заявок на получение ссуды SBA подробно описывает формы и документы, которые вам и вашему кредитору потребуются для создания пакета ссуды для подачи в SBA.

Узнайте больше о финансировании ваших сельскохозяйственных угодий.

Узнайте больше о возможностях для начинающих фермеров и владельцев ранчо.

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения | Симферопольский район

Информируем о возможности предоставления в аренду из земель сельскохозяйственного назначения 4-х земельных участков

Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельные участки

Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельхозназначения — Юридическая консультация

Что нужно знать об аренде фермы – Управление фермой

Что такое аренда?

Какие бывают виды аренды?

Что должен включать в себя договор аренды?

Как определить арендную ставку?

Должен ли договор аренды быть в письменной форме?

Кто должен оплачивать ремонт или улучшение арендованной фермы или земли?

Улучшение вашего договора аренды фермы

Улучшение вашего договора аренды фермы

Руководство по аренде сельскохозяйственных угодий

Важность лизинга

Причины аренды ферм

Общие виды аренды

Преимущества и недостатки различных видов аренды

Ключевые области принятия решений

Факторы, влияющие на условия лизинга

Экономические соображения

Связь

Юридические соображения

Прекращение аренды фермы

Резюме

Дополнительные ссылки

Словацкая Республика: изменения в аренде сельскохозяйственных земель

Поделиться этой статьей

Миллионы индийских фермеров получают выгоду от закона об аренде земли

Аренда сельскохозяйственных угодий

Аренда сельскохозяйственных угодий

Соответствующая аренда

Квалифицированный арендодатель

Соответствующий арендатор

Как предоставляется помощь

Максимально допустимое ежегодное сокращение

Аренда сельхозугодий | City Farm SLO

Поиск земли и капитала для фермы

Инструмент обнаружения фермерских кредитов

Работа с администрацией малого бизнеса

Добавить комментарий Отменить ответ