Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:
- Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
- Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
- После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
- Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
- На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.
Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?
Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.
В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:
- Условно разрешенные,
- Основные,
- Вспомогательные.
Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.
Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:
- Получение справки о зонировании,
- Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.
Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:
- В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
- В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
- Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.
Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.
Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.
Как выбрать ВРИ земельного участка?
Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.
Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.
Как изменить ВРИ земельного участка?
Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:
- В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
- Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.
Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.
Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:
- Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
- Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
- Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
- После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
- Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
- В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.
Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.
Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.
Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.
Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)
Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:
- Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
- Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
- Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.
Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:
- Обоснованный отказ,
- Предоставление разрешения.
Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.
Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.
Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:
- Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
- Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.
Правила зонирования территории
Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.
Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:
- Лесного фонда,
- Водного фонда,
- Населенных пунктов,
- Запаса,
- Сельскохозяйственного значения,
- Особо охраняемых объектов и территорий,
- Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.
Как можно поменять вид пользования?
Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.
Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.
Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.
Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.
Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:
- Перевести участок из одной категорию в другую,
- Сменить вид использования, не меняя категорию участка.
Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.
Советы
- Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
- Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
- Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.
Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.
Дмитрий Баландин
Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ
property911.ru
Изменение разрешенного использования земельного участка \ Консультант Плюс
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение разрешенного использования земельного участка
Нормативные акты: Изменение разрешенного использования земельного участка
Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ(ред. от 03.08.2018)
«О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» 3) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанные общественные обсуждения или публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3, 4, 7 — 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований. В случае, если до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с законодательством, действовавшим на момент изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению;
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение разрешенного использования земельного участка
Формы документов: Изменение разрешенного использования земельного участка
www.consultant.ru
Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка
В земельном и градостроительном законодательстве РФ предусмотрено деление всех земельных участков на определенные категории. В соответствии с этим делением для каждого участка устанавливается порядок его использования – то есть запрещенные или разрешенные в отношении него действия.
Если собственник хочет получить другие возможности для эксплуатации своего участка, ему нужно пройти такую процедуру, как изменение вида разрешенного использования земли. Чтобы эта процедура прошла успешно, стоит соблюдать определенный алгоритм действий.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Категории земель
Документы, подтверждающие право собственника на владение и использование земельного участка, обязательно должны содержать такую информацию, как категория земли. Согласно ст.7 ЗК РФ, по целевому признаку земли могут быть:
- Сельскохозяйственного назначения – они находятся за пределами населенных пунктов и могут использоваться для ведения сельского хозяйства.
- Населенных пунктов – предназначены для застройки и развития городов и сел. Они отделяются границами от других категорий земель.
- Специального назначения (земли транспорта, промышленности, энергетики, телевидения, обороны) – находятся за пределами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности организаций и использования объектов, которые размещены на их территории.
- Особо охраняемых территорий и объектов – имеют научное, историческое, природоохранное, оздоровительное или культурное значение.
- Лесного фонда – включают в себя все лесные и нелесные земли, признанные таковыми в соответствии с законодательством.
- Водного фонда – все земли, занятые водными объектами и предназначенные для размещения водохозяйственных сооружений.
- Запаса – земли, которые находятся в собственности государственных органов власти и не предоставляются в пользование гражданам или предприятиям. Позже такие земли могут переводиться в другие категории.
Непосредственно гражданами могут использоваться земли двух первых групп. Каждая из них имеет свои виды разрешенного использования:
Целями эксплуатации сельскохозяйственных земель может быть:
- садоводство;
- дачное строительство;
- ведение хозяйства.
Земли населенных пунктов предназначаются для строительства или же ведения хозяйства.
Каждый из видов разрешенного использования предоставляет владельцу разные права и обязанности, поэтому в некоторых случаях приходится его изменятьКогда необходимо изменение вида земельного участка
Чаще всего необходимость изменения вида участка возникает тогда, когда на нем планируется строительство жилых или нежилых
объектов. В зависимости от категории земли на ней может быть разрешено размещение только определенных типов построек.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Если планируемый объект не подходит под этот тип, необходима процедура изменения вида участка.
Например, на сельскохозяйственных землях, которые предназначены для дачного строительства, собственник может возводить жилые постройки, регистрировать их и прописываться в них.
Для участков, предназначенных под садоводство, последней возможности не предусмотрено – зарегистрировать свое проживание в доме на таком участке будет нельзя.
Как изменить вид земельного участка
Изменить вид участка можно с переводом его в другую категорию земли или без перевода (в рамках одной категории). Последний вариант является более легким для реализации. Для того чтобы получить новые возможности использования своего участка, нужно пройти определенную процедуру:
Подготовка необходимых документов
К ним относятся:
Заявление (ходатайство) – составляется на имя главы администрации той территории, к которой относится участок. В заявлении необходимо указать кадастровый номер участка, категорию, к которой он относится, а также обосновать необходимость изменения его вида.
Копии удостоверяющих документов:
- паспорта – для физического лица;
- выписки из ЕГРЮЛ – для юрлица;
- выписки из ЕГРИП – для ИП.
Другие документы на недвижимость:
- Копии правоустанавливающих документов на земельный участок и те строения, которые имеются на его территории.
- Кадастровый паспорт.
- Проект планировки территории.
Подача документов в местную администрацию
Срок рассмотрения прошения составляет:
- не более 60 дней – если будут проводиться публичные слушания;
- не более 30 дней – если рассмотрение будет проходить без публичного слушания.
Получение решения по результатам рассмотрения
Это должен быть положительный или отрицательный ответ в письменном виде. Отказ можно оспорить, в том числе и в судебном порядке. В случае положительного ответа просителю по почте высылается акт.
Внесение изменений в кадастровый учет
Происходит на основании заявления собственника, которое можно подать лично, отправить по почте или оставить на сайте Росреестра.
После этого в течение 10 рабочих дней заявление будет рассмотрено, в результате собственник получит кадастровую выписку с новыми данными.
Также изменения относительно вида участка вносятся в ЕГРП – это происходит даже без заявления владельца участкаВозможные трудности
Процедура изменения вида участка по праву считается очень сложной – с первого раза мало кто получает положительный ответ на ходатайство. Поэтому в случае отказа не стоит сдаваться – нужно подавать документы во второй и в третий раз, ведь при этом шансы на положительный ответ увеличиваются.
В некоторых случаях к делу лучше привлечь профессиональных юристов. Они имеют опыт в делах такого рода и знают, как провести процедуру смены вида земельного участка эффективно и быстро.
Также стоит учесть, что в результате всех этих изменений станет другой и кадастровая стоимость участка, а это напрямую может изменить величину земельного налога. В том случае, если собственник считает величину новой стоимости необоснованно высокой, он может оспорить это в суде или Росреестре.
Изменение вида земельного участка – необходимая по законодательству процедура для совершения на нем определенных действий или операций. Эта процедура является довольно сложной и требует подготовки множества документов, с подробным обоснованием необходимости изменений.
При положительном решении земельный участок изменяет свой вид, и сведения об этом заносятся в кадастровый учет и ЕГРПДорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
zakonometr.ru
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки, а также вида прав на земельные участки.
Если правила землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, утверждены, действует следующий порядок.
Изменить вид разрешенного использования
Один основной вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен на другой вид разрешенного использования по заявлению собственника земельного участка.
Для этого собственник обращается в орган местного самоуправления, получает выписку из правил землепользования и застройки в отношении своего земельного участка, после чего направляет в орган кадастрового учета заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Принятие публичными органами каких-либо решений, постановлений и прочих распорядительных актов для изменения одного основного вида разрешенного использования на другой не требуется.
Правом на изменение одного основного вида разрешенного использования земельного участка на другой наделен собственник земельного участка.
Изменить ВРИ участка
Арендатор земельного участка связан видом разрешенного использования, установленного для участка публичным собственником, а также целью использования участка, указанной в договоре аренды, в связи с чем не может самостоятельно выбирать виды использования участка из основных и условно разрешенных видов использования земельных участков.
Кроме этого, с 01 марта 2015 года изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на торгах, прямо запрещено законом.
Для изменения основного вида разрешенного использования на условно разрешенный необходимо получение разрешения на условно разрешенный вид использования.
Для этого заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган местного самоуправления или субъекта Федерации с соответствующим заявлением и документами, обосновывающими необходимость изменения вида использования. Публичный орган проводит публичные слушания по вопросу изменения вида использования участка, учитывает мнение смежных землепользователей, после чего принимает решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования либо отказе в его выдаче.
Выдача разрешения является правом, а не обязанностью публичного органа, то есть в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть немотивированно отказано.
В ряде случаев изменение вида разрешенного использования может быть осуществлено в принудительном порядке.
Например, до принятия правил землепользования и застройки земельному участку и расположенным на них капитальным объектам был установлен вид разрешенного использования. После принятия правил землепользования и застройки ранее установленные для участка и капитальных объектов виды использования не вошли в перечень видов, определенных для данной территориальной зоны правилами землепользования и застройки.
По общему правилу, эксплуатация таких объектов и земельного участка без изменения вида использования возможна, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Однако, если такая опасность имеется, эксплуатация капитальных объектов может быть запрещена.
Новое строительство либо реконструкция на земельном участке допустимы только при условии приведения вида использования участка и капитальных объектов в соответствие с правилами землепользования и застройки.
В отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на основании результатов публичных слушаний, организуемых уполномоченным органом власти местного самоуправления.
Данная процедура не является прозрачной и ее реализация, во многом, зависит от усмотрения соответствующего уполномоченного публичного органа.
Если в отношении территории, на которой расположен земельный участок, принят проект планировки, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется без проведения публичных слушаний.
Ряд особенностей изменения вида разрешенного использования земельного участка установлены для Москвы и для Московской области.
Правовой центр «Два М» оказывает следующие услуги, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка:
- правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- оспаривание действий (бездействий) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
www.2m.ru
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Дата публикации: 08.06.2012В некоторых ситуациях у собственников земельного участка возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка. Эта необходимость может быть обусловлена, например, желанием построить жилой дом на участке, либо изменить функциональное назначение уже существующих объектов.
Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:
— посредством перевода земельного участка из одной категории в другую в соответствии с ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В этом случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешенного использования. Этот процесс усложнен соблюдением множества процедур, соблюдением многих требований законодательства.
— без такого перевода, на основании ст. 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Этот способ является менее сложным и длительным по сравнению с первым.
Поскольку первый из перечисленных способов является чрезвычайно проблематичным, то остановимся на рассмотрении второго способа, а именно – на изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка местной администрацией проводятся публичные слушания на предмет изменения вида разрешенного использования земельного участка. Они проводятся с участием граждан, проживающих в пределах административной единицы, в границах которой расположен земельный участок, вид разрешенного использования которого изменяется.
В случае если вновь измененный вид использования земельного участка может создавать угрозу негативного воздействия на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного такого воздействия.
На основании решения главы муниципального района или городского округа, на территории которого расположен земельный участок, создается комиссия, которая направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, вид разрешенного использования участка которого меняется, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с «изменяемым» земельным участком и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица об изменении вида разрешенного использования.
Участники публичных слушаний вправе представить комиссии свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет».
Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и составляет не более одного месяца.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу об изменении вида разрешенного использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций об изменении вида разрешенного использования, либо об отказе в изменении с указанием причин принятого решения, и направляет их главе местной администрации (главе городского округа).
На основании указанных рекомендаций глава местной администрации (глава городского округа) в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение об изменении вида разрешенного использования или об отказе в изменении.
Принятое решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества, после чего соответствующие изменения о виде разрешенного использования земельного участка должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После принятия Правил землепользования и застройки (что по всей России должно состояться в 2012 году, а в отдельных населенных пунктах уже произошло) указанный выше порядок изменения вида разрешенного использования, загруженный сложными административными процедурами, действовать не будет.
Вопросы изменения разрешенного использования имеют немалую актуальность, которая постоянно возрастает в связи с растущим дефицитом земли под строительство жилых домов.
Зачастую у собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения возникает необходимость в изменении целевого назначения.
К примеру, земельный участок сельскохозяйственного назначения может иметь следующие виды разрешенного использования: ведение крестьянско-фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства. И лишь один из этих видов, а именно — дачное строительство, предполагает возможность построить жилой дом и зарегистрировать его в установленном законом порядке.
С точки зрения экономической привлекательности, наибольший интерес представляет собой использование земельных участков сельскохозяйственного назначения в целях осуществления дачного строительства еще и потому, что стоимость их по сравнению с землями населенных пунктом значительно ниже.
Но, следует обратить внимание на обстоятельства, которые препятствуют изменению вида разрешенного использования такого участка на дачное строительство.
1. Если данный земельный участок относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. Критерий отнесения земли к категории особо ценных угодий устанавливается каждым субъектом РФ самостоятельно.
2. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются для садоводства, огородничества и дачного строительства только гражданам либо их некоммерческим объединениям. Юридическому лицу он не может быть предоставлен.
Рассмотренный процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка занимает по времени около шести месяцев.
Свидетельство о государственной регистрации права с измененным видом разрешенного использования и кадастровый план — это документы, подтверждающие успешность проведения процедуры изменения вида разрешенного использования. После получения вышеуказанных документов процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка можно считать оконченным.
Авторы: Юрист Константин Михайлович Егоров
Юрист Юлия Николаевна Сараева
www.sudmos.ru
Регламент изменения вида разрешенного использования земельного участка
Главная » Земля » Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
Нередко у собственников либо арендаторов земельных участков появляется намерение использовать их не в соответствии с их назначением. Чтобы сделать это, не нарушая требований закона, добейтесь сначала согласия уполномоченных органов на изменение вида его разрешенного использования (далее – ВРИ).
Виды разрешенного использования земельных участков
Законодатель устанавливает следующие ВРИ земель, о которых говорится в ст.37 Градостроительного кодекса:
- основные. Они означают неукоснительное использование конкретного участка в соответствии с его назначением. Так, на землях сельскохозяйственного назначения недопустимо возведение жилых домов. Их можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур. Эксплуатация земель вразрез их целевому назначению признается нарушением законодательства и может повлечь наложение на виновного лица административного наказания;
- вспомогательные (не являются самостоятельными и дополняют основные или условно разрешенные ВРИ). Позволяют владельцам земельных участков возводить строения, не нуждающиеся в узаконении, которые нельзя отнести к капитальным постройкам. Они никоим образом не изменяют целевого назначения участка. Например, на тех же землях сельскохозяйственного назначения владелец земли может установить временную постройку для обеспечения сохранности инвентаря или других предметов;
- условно разрешенные. Предоставляют владельцам или арендаторам участков больше полномочий в их использовании. К примеру, собственник земли, отведенной под размещение сада, вправе построить на ее территории капитальное помещение для обеспечения сохранности урожая.
Помните о том, что этот вид использования земли требует соблюдения следующих условий:
- обязательного согласования его применения с местной администрацией;
- не допущения использования земли не по его назначению;
- соблюдения регламента использования окружающего массива.
Если в документах на участок нет конкретного указания на его ВРИ, то подразумевается, что речь идет об основном его виде.
Когда необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка
Если хозяин земли предполагает возвести на принадлежащей ему территории жилой дом или коммерческий объект, а земля для этого не предназначена, то возникает объективная потребность в изменении ВРИ. При этом обратите внимание и на категорию земель, к которой отнесен ваш участок. Ведь на некоторых землях в зависимости от их категории законом допускается возведение определенных построек. На землях, предназначенных для дачного строительства, разрешается построить жилой дом, зарегистрировать его, оформить прописку в нем и проживать.
В таких случаях изменение ВРИ не повлечет одновременного изменения категории земли.
Если же речь идет о землях, отведенных для занятия садоводством, то проживать на них запрещено. Однозначно, что начать на нем строительство никто не позволит.
В большинстве случаев вопрос о возможности начала строительства на определенной территории может быть решен только при изменении ВРИ этой земли и ее категории. Это не единственная причина, которая побуждает владельцев участков заняться изменением вида их использования.
На практике встречаются следующие основания, по которым собственники или арендаторы земель обращаются с подобным ходатайством:
- для последующей продажи участка по более высокой цене. Как известно, земли, отведенные под ИЖС, стоят намного дороже предназначенных для сельскохозяйственных целей. Хлопоты, связанные с изменением ВРИ и ее категории, могут принести владельцу участка в будущем при совершении сделки немалый доход;
- желание заняться бизнесом и разместить на своем участке торговую точку, производственный цех или офис, что противоречит его назначению;
- намерение построить многоквартирный жилой дом на земельном участке, предназначенном для других целей;
- начать строительство коттеджного городка на землях сельскохозяйственного назначения. Встречается часто, так как эти земли обладают большой площадью и удобны для обустройства жилого массива.
Способы изменения вида разрешенного использования земельных участков
Законодательство, охватывающее вопросы изменения ВРИ земель, представлено указанными ниже нормативными актами:
- ФЗ от 03.2012 №172 «О переводе земельных участков в другую категорию». Согласно его земельному участку допускается присвоение любой категории земли;
- Градостроительным кодексом, ст. 37 которого устанавливает ограничения и оговаривает, что изменение ВРИ производится только с соблюдением технического регламента.
Регламент изменения разрешенного использования земельного участка
Какие конкретно действия следует предпринять владельцу земельного участка, чтобы изменить его ВРИ? Об этом говорится в ст.8 ЗК РФ. Изменение категории земель или ВРИ относятся к компетенции местных органов власти. С этими вопросами обратитесь в земельный комитет при администрации по месту нахождения земельного участка. Если в районной администрации такой отдел отсутствует, то подайте заявление в земельный комитет городской или областной администрации.
Предварительно уточните, какие документы вам понадобятся для разрешения вашего вопроса. Эту информацию получите непосредственно в администрации или посредством интернета.
Находясь дома, можете зайти на официальный сайт вашей администрации и получить все интересующие вас сведения. Это поможет избежать излишней траты времени на хождение по различным инстанциям и облегчит решение вашей проблемы. Дело в том, что перечни необходимых документов в каждом регионе могут отличаться друг от друга, так как утверждаются каждым органом власти самостоятельно. То же самое можно сказать и о регламенте изменения ВРИ участков.
Не всегда процесс смены ВРИ связан с изменением категории земли. Возможно, что существующая категория вашего участка позволяет иметь тот вид использования, который вы планируете получить.
Тогда необходимость вносить изменения в категорию земли отпадает. Если захотите построить на землях сельскохозяйственного назначения многоэтажный жилой дом, то сделать это придется. Надо будет изменить их категорию на земли населенных пунктов, ибо такое строительство допускается только на них.
Можно выделить основные действия, которые придется совершить владельцу земельного участка для планируемого изменения ВРИ.
Прежде всего, надо будет провести публичные слушания по вашему вопросу с участием проживающих в этом административном округе лиц. Если реализация вашего намерения может стать опасной для экологической обстановки в регионе, то обязательно участие в них всех владельцев недвижимости в предполагаемой зоне риска.
После сбора всех документов подайте заявление в земельный комитет. На его основании решением главы администрации будет сформирована специальная комиссия для рассмотрения этого вопроса. Именно она и займется организацией публичных слушаний, извещением о месте и дате их проведения всех заинтересованных лиц или опубликованием информации в СМИ.
По результатам публичных слушаний комиссия подготовит документы для главы администрации со своими рекомендациями, на основе которых им будет принято соответствующее решение. Он может согласиться с заключением комиссии или отклонить его. При положительном исходе дела на основании вынесенного главой администрации решения вносятся изменения в государственный кадастр и ЕГРН.
Все земельные участки с имеющимися на них постройками должны соответствовать регламенту, в котором определены ВРИ и предельно допустимые размеры строящихся объектов.
Пошаговая инструкция, как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Если вы планируете изменить ВРИ своего участка, руководствуйтесь этими рекомендациями:
- получите выписку из кадастра на участок;
- уточните насколько реально изменение его ВРИ;
- определитесь с тем видом его использования, который вам необходим, выбрав его из рекомендованного списка;
- при получении положительного решения главы администрации подайте документы для внесения изменений в данные кадастрового учета. Приложите к ним правоустанавливающий документ на свой участок;
- получите кадастровый паспорт с указанным в нем новым ВРИ земли;
- получите в Росреестре новые правоустанавливающие документы.
После завершения всей этой процедуры можно смело совершать любые сделки с участком или использовать его по новому назначению.
Инициировать процесс изменения ВРИ может только лицо, обладающее правами на земельный участок. При этом имеется в виду не только его собственник, но и арендатор. Единственное ограничение: срок аренды участка для получения права на внесение этих изменений не должен быть менее пяти лет.
Документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка
Для положительного решения вопроса с ВРИ заявителю придется собрать определенные документы, без которых не представляется возможным рассмотреть его просьбу:
- паспорт лица, обратившегося с заявлением;
- правоустанавливающие документы на участок;
- его кадастровый паспорт;
- письменное согласие сособственников и соседей.
Приложите к заявлению копии этих документов, однако с собой имейте оригиналы.
Будьте готовы к тому, что возможно понадобятся документы из Росреестра, отдела архитектуры и других инстанций. Это зависит от конкретных обстоятельств. Например, если ваш земельный участок расположен в исторической черте населенного пункта, то без согласования с отделом охраны памятников в решении вопроса не обойтись. В заявлении обязательно перечислите все прилагаемые вами документы.
Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка
Скачать образец заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка можно здесь
В некоторых земельных комитетах имеются уже готовые бланки заявлений. Внимательно заполните все его графы, не оставляя пустых мест. Постарайтесь убедить администрацию в том, что при изменении ВРИ вами не будут допущены нарушения законодательства. Предоставьте все данные по своему участку: его уникальный кадастровый номер, месторасположение и площадь, категорию земель. Укажите на основании каких документов вы приобрели на участок право собственности или аренды (договора купли-продажи, обмена или документы о получении его по наследству).
Разъясните и обоснуйте необходимость изменения ВРИ вашего участка: с какой целью вы предпринимаете данные меры.
Можно сослаться на владельцев соседних участков, которые уже добились положительного результата в решении этого вопроса. Обязательно отразите тот момент, что изменение ВРИ производится вами с согласия других его пользователей.
Декларация на изменение вида разрешенного использования земельного участка
Скачать образец декларации об изменении вида разрешенного использования земельного участка можно здесь
Не путайте декларацию на изменение ВРИ с заявлением под тем же названием. Составление этих документов преследует разные цели. Если заявление содержит вашу просьбу касательно ВРИ, то декларация означает, что эта просьба уже удовлетворена и разрешение вами получено.
Она подается для последующего внесения изменений ВРИ участка в кадастровый учет и содержит следующую информацию:
- наименование органа власти, кому оно адресовано;
- сведения о собственнике или арендаторе участка: полное имя и адрес проживания;
- краткие данные об участке с указанием категории земель;
- просьбу об изменении данных кадастрового учета в части изменения ВРИ участка;
- подтверждение получения согласия соседей.
В конце поставьте дату ее написания и подпишите декларацию.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка
На рассмотрение заявления об изменении ВРИ уполномоченным органам предоставляется пять дней. За этот срок глава администрации примет решение об его удовлетворении или откажет вам в просьбе. Все зависит от материалов, представленных ему комиссией, и ее рекомендации.
При отрицательном ответе указывается ссылка на нормативные акты, которые послужили основанием для принятия отрицательного решения. В любом случае отказ должен быть мотивированным и обоснованным.
Принятию решения предшествуют публичные слушания по изменению ВРИ конкретного участка.
Сведения о времени и дате их проведения и рассматриваемом вопросе обычно публикуются в СМИ и доводятся до всех заинтересованных лиц. Это дает возможность его участникам подготовиться к его проведению. И при наличии возражений они имеют достаточное время для сбора нужных документов.
На публичные слушания уходит немало времени: от одного до полутора месяцев. Если ваш вопрос будет одобрен на слушаниях, и вы получите положительное решение главы администрации, то приложите его к документам, направляемым в регистрирующий орган. Изменения ВРИ обязательно отражаются в кадастровом учете.
Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка
Итоги публичных слушаний могут повлиять на принятие уполномоченными органами решения по поданному вами заявлению и послужить основанием для отказа. В большинстве случает отказ заявители получают в случае выявления нарушений нормативных актов. Или если изменения ВРИ земель способны привести к несоблюдению регламентов земельного или градостроительного законодательства.
При отсутствии полного пакета документов или наличии к ним несущественных замечаний заявление может быть возвращено для их устранения или сбора отсутствующей информации. После устранения всех недочетов собственник участка вправе вновь подать заявление на рассмотрение.
Исходя из сложившейся практики, можно выделить основные моменты, послужившие основаниями для отказа в изменении ВРИ:
- заявление подписано и подано от имени лица, которое не вправе инициировать данный вопрос;
- неполный пакет документов или неверное оформление некоторых из них;
- наличие возражений от владельцев соседних участков или сособственников;
- представленные документы имеют повреждения, которые не позволяют принимать их в расчет.
Все эти причины отказа условно можно разделить на категории:
- подлежащие исправлению. В этих случаях устраните указанные нарушения и подайте заявление повторно;
- неустранимые самим заявителем. При их наличии обжаловать отказ по этим основаниям и добиться положительного решения можно только в суде.
uropora.ru
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Главная » Земля » Как поменять вид разрешенного использования земельного участка?
В жизни возникают различные ситуации, требующие оперативного решения. Например, необходимо возвести многоэтажный дом на территории муниципалитета в конкретном месте, но вид разрешенного землепользования не допускает осуществление такого проекта.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Внимательно следуйте изложенным ниже инструкциям, чтобы осуществить смену варианта землепользования в отношении конкретного участка:
- Проверьте наличие градостроительного регламента в органах местного самоуправления, входящего в ПЗиЗ;
- Проверьте список видов разрешенного землепользования в отношении необходимого участка. Необходимый вариант ВРИ должен входить в состав этого перечня.
В теории все просто и понятно, попробуйте на практике осуществить смену варианта допустимого землепользования. При этом столкнетесь с множеством недоработок в земельном законодательстве, которые становятся причинами судебных разбирательств между собственниками и администрацией населенного пункта.
Нарушение норм закона на любом этапе изменения видов допустимого землепользования приводит к отмене всех предыдущих действий и принятых решений.
Инициировать мероприятия по проверке процедуры смены вида пользования земли может прокуратура и местная администрация.
Скачать образец заявления на выписку ЕГРП можно здесь
Осуществите следующие мероприятия для смены ВРИ:
- Напишите заявление в комиссию, работающую по территории расположения участка, потребуйте выписку по земельному участку;
- Отправляйтесь в кадастровый орган, составляйте заявление на смену текущего ВРИ на другой;
- Обязательно приложите к заявлению бумагу о собственности на участок земельного массива и выписку из правил использования земли и осуществления работ по застройке территории;
- После подачи всех документов, ждите получение кадастрового паспорта с внесенными данными о новом виде землепользования. Документ выдается Кадастровой палатой;
- Далее, в органах Росреестра необходимо оформить новое свидетельство на право собственности на участок после внесения изменений.
Скачать образец согласия владельца участка на перевод его в другую категорию можно здесь
Запомните, какие документы важно отправить вместе с заявлением:
- Кадастровый паспорт, который оформляется заранее в органах кадастровой службы;
- Оригинал и копия паспорта гражданина, подающего заявление. Если речь идет о юридическом лице или ИП, то требуется выписка из ФНС;
- Выписку из ЕГРП, которую можно получить в органах Росреестра или воспользоваться услугами МФЦ;
- Если необходимо, то представьте результат проверки экологов в отношении требуемого участка;
- Письменное соглашение собственника участка земельного массива на переход из одного варианта ВРИ в другой.
Как выбрать нужный вид разрешенного использования
Первым делом отправляйтесь в комитет по управлению земельными участками, чтобы получить информацию обо всех видах использования земельных участков в данном муниципалитете. Кроме этого, получите список требований и документов для осуществления смены ВРИ.
Учтите, что правила использования земли в каждом отдельном муниципалитете определяется на основании решения администрации поселения. Поэтому требование изменить ВРИ может быть не реализовано, важно документально подтвердить необходимость осуществления смены вида разрешенного землепользования.
Обязательно измените ВРИ в случае, если первоначальный вид землепользования в отношении участка не соответствует тому виду деятельности, который осуществляется с применением участка. Добиться положительного результата законным путем бывает сложно.
Например, в ситуации, когда владелец земли сельскохозяйственного назначения принимает решение о возведении жилого комплекса, состоящего из многоэтажных домов, администрация района законным путем не сможет осуществить изменение вида разрешенного землепользования.
Изменение целевого назначения земельного участка
При отсутствии потребности перевести участок земли из одной разрешенной категории использования земли в другую, допускается изменить целевое назначение территории.
Процедура эта более простая, но изменить целевое назначение использования земли можно лишь в рамках одного ВРИ:
- В комитете по земельным вопросам получите информацию обо всех необходимых документах, подготовьте бумаги и привезите их в исполнительный орган местного самоуправления;
- Прежде чем глава поселения примет решение в отношении запроса на смену целевого назначения применения участка земельного массива, будут проведены открытые слушания с участием граждан, которые являются владельцами соседних участков земли;
- Если решение принято в пользу заявителя, то получите кадастровый план с внесенными новыми данными в отношении целевого назначения применения земли.
Все расходы по смене ВРИ или целевого назначения оплачивает собственник земли.
Срок изменения вида разрешенного использования земельного участка
Поймите, что документы надо доставить лично, чтобы ускорить процесс. Однако, допускается выслать документы почтой, заранее составив список бумаг, или использовать услуги посредника, у которого должна быть доверенность от собственника.
Администрация после принятия документов может в течение 45 дней рассматривать заявление. За любое изменение в документации заплатите по тарифу за новое свидетельство права собственности, за кадастровый паспорт с изменением ВРИ, за рассмотрение документа и вынесение решения в администрации.
Имейте в виду, если решение положительное в отношении участка земли, то владелец получит разрешение от главы администрации об изменении ВРИ, если принято решение отказать в запросе, то владелец получит письменный отказ с указанием причин.
Отказ может быть вызван следующими обстоятельствами:
- Недостаточно документов или они оформлены не по нормам;
- Есть доказательства того, что после смены ВРИ участок земли будет использоваться не по целевому назначению.
Если отказ неправомерен, то обжалуйте решение администрации в суде. После изменения ВРИ или целевого назначения участка внесите данные в Росреестр, подав соответствующее заявление в земельный кадастр.
Подводя итог, запомните, что право смены вида использования земли принадлежит собственнику участка. Однако, закон предусматривает право изменить ВРИ для арендатора, который больше 5 лет арендует территорию и использует ее по назначению. Учтите, что смена вида использования земли часто приводит к смене стоимости метра земли, а, значит, может привести к увеличению налогового сбора с участка.
uropora.ru