Какие документы надо проверить при покупке квартиры – Как покупать квартиру: пошаговая инструкция, проверка на юридическую чистоту, оформление, документы

Содержание

необходимые документы и возможные риски

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

‘,’

Содержание статьи

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:

Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.
Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.
Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.
Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Не забывайте: делая серьёзное приобретение, нельзя закрывать глаза на очевидные минусы. Торгуйтесь или ищите достойный ваших вложений вариант.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём обозначаются следующие пункты:

Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Передача задатка должна быть зафиксирована в расписке от покупателя.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:

Договор купли-продажи. Его составление лучше всего поручить профессионалу – юристу или риелтору, лучше работающим под эгидой юридической конторы или агентства недвижимости. Убедитесь в надёжности организации.
Обязательно внимательно прочтите договор, все пункты должны быть максимально понятны. При возникновении неясностей обратиться к тому, кто составлял договор, за разъяснениями.
В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.
Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

По наследству. Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
По договору дарения. Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру здесь.
По договору купли-продажи. Письменное согласие на покупку квартиры жены/мужа, если имущество совместное, приобретённое в браке.

Несколько советов в заключение

Особое внимание обращайте на дату выдачи основных документов, подтверждающих право владения. Если период составляет более трёх лет (срок исковой давности) на момент приобретения вами жилья, то дополнительные документы не понадобятся, и риски при покупки квартиры снижаются.

Проследить историю всех прописанных в квартире можно по домовой книге, лучше по расширенной выписке из неё.

Неплохо было бы пообщаться с соседями, с предыдущими хозяевами квартиры на предмет уточнения проживающих прежде лиц, способных впоследствии признать сделку недействительной.

По действующему Жилищному кодексу все проживающие в проданной собственником квартире теряют это право. Но уже готовы поправки для второго чтения, и положение может резко измениться: вопрос передаётся под юрисдикцию суда. Следите за новыми законами, связанными с правами на недвижимость.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

napravah.com

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости?

НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?

ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX

Заказать консультацию

Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке сопровождается рядом рисков, в частности, вероятность того, что дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, из-за незаконности строительства потенциальный владелец не сможет оформить право собственности и тому подобное.

Учитывая эти и ряд других ситуаций, в которые может попасть покупатель квартиры в новостройке, можно прийти к выводу, что безопаснее приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, то есть квартиру, которая уже была в собственности и пользовании других лиц.

К сожалению, такое убеждение ошибочно, ведь покупка такой квартиры также сопровождается большим количеством рисков для покупателя. Так, покупатель может стать жертвой мошенничества, приобрести квартиру у лиц, не имеющих права продавать квартиру, то есть являющихся недееспособными или не имеющих права собственности на жилье, на квартиру наложен арест или другие виды обременений и тому подобное.

В связи с этим, чтобы быть уверенным в законности договора и отсутствии в дальнейшем судебной волокиты, связанной, например, с признанием такого договора недействительным, необходимо тщательно проверить все документы, имеющие существенное значение для заключения договора купли-продажи квартиры.

Установления личности продавца и владельца или владельцев квартиры

Прежде всего необходимо установить личность продавца квартиры и наличие у него полномочий по продаже объекта недвижимости. Так, продавец должен иметь при себе оригинал паспорта и учетной карточки налогоплательщика (идентификационного кода). Если продавец не является собственником квартиры, а лишь представляет его интересы, он должен предоставить для ознакомления документ, подтверждающий наличие у него полномочий, например доверенность.

Однако наличие доверенности не гарантирует законность заключенной сделки, ведь доверенность может быть выдана недееспособным лицом или человеком, который умер. Итак, обязательно проверить существование указанного в документах владельца, его состояние и тому подобное.

Также необходимо убедиться, что никто не имеет законных прав на квартиру или ее часть и не будет оспаривать договор в судебном порядке. Например, квартира, которая приобретена лицом во время пребывания в браке, фактически считается общей совместной собственностью. В таком случае для заключения договора купли-продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение любой сделки, что влечет за собой отчуждение общего имущества.

Наличие права собственности и правоустанавливающих документов

Не менее важным шагом при проверке документов контрагента во время покупки квартиры является проверка наличия права собственности на квартиру и правоустанавливающих документов.

Проверяя документы, необходимо требовать, чтобы продавец предоставлял оригиналы документов. Документы, подтверждающие право собственности продавца, могут быть разнообразны: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и тому подобное.

Каждый из этих документов имеет свои особенности оформления и должен отвечать требованиям законодательства. Любой документ, подтверждающий право собственности продавца, необходимо внимательно изучить. Например, договор дарения может иметь условие, согласно которому владелец не будет иметь права отчуждать квартиру в течение определенного времени. В такой ситуации необходимо убедиться, что условие соблюдено.

Если квартиру получено в наследство, не лишним будет убедиться на основании закона или завещания получено наследство и есть ли другие наследники, которые могут обжаловать сделку.

Кроме того, продавец должен иметь выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений, что дополнительно подтвердит подлинность документов о праве собственности и отсутствие каких-либо обременений.

Также перед заключением договора покупатель должен убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован. Для этого продавец должен представить справку установленной формы.

Отсутствие задолженности и судебных споров относительно квартиры

Достаточно важной информацией, которой необходимо владеть перед покупкой квартиры, являются сведения о наличии или отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Для получения достоверных данных по этому поводу нужно требовать соответствующие справки с предприятий, непосредственно оказывающих коммунальные услуги дому в целом или конкретным квартирам.

Также покупатель должен узнать, есть ли квартира объектом судебного разбирательства или, возможно, была в прошлом. Такую информацию можно найти на сайте Единого государственного реестра судебных решений, по адресу квартиры. Следует обратить внимание на то, что если по поводу квартиры судом рассматривалось определенное дело, например раздел имущества, обжалования завещания и т. д., нужно выяснить, нет ли оснований для возобновления дела.

Также необходимо проверить, не находится ли квартира под арестом, в налоговом залоге и тому подобное. Это должен сделать нотариус при заключении договора, однако покупатель сам может это сделать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество на сайте Министерства юстиции Украины.

Итак, решив приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно быть достаточно осторожным и внимательным, всесторонне изучить всю информацию о владельцах и самой квартире, тщательно исследовать все документы.

В связи с тем, что каждая ситуация уникальна, для уверенности в достоверности документов и правильности всей процедуры заключения договора купли-продажи необходимо обратиться к квалифицированному юристу, который изучит все документы и осуществит юридическое сопровождение заключения договора.

Похожие статьи:

Что делать, если качество коммунальных услуг неудовлетворительное?

Позиция юриста по борьбе с шумными соседями

Могут ли забрать квартиру из-за долгов за коммунальные услуги?

www.bitlex.ua

Проверка документов при покупке жилья ~ 1-я часть. Самостоятельное приобретение жилья. Какие документы на квартиру необходимо проверить

Сделка купли-продажи любой недвижимости включает в себя несколько этапов.

Для начала необходимо подобрать подходящий объект – это первый этап сделки. Обычно покупатель делает это сам через объявления в Интернете или в печати, и поэтому специальные знания на данном этапе не нужны. Второй этап – проверка документов на покупаемый объект, подготовка выводов о возможности (невозможности) заключения сделки. Это самый ответственный этап. И третий этап — это непосредственно совершение сделки, т.е. заключение договора купли-продажи в письменной форме и регистрация права собственности на квартиру. В данной статье я расскажу о втором этапе покупки жилья – проверке документов, имея ввиду жилье на вторичном рынке (не в строящихся домах или новостройках).

Какие документы стоит требовать от собственника, осмотр квартиры

Как я уже отмечал ранее, все без исключения жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а права на них подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость). В любом случае право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав (сокращенно — ЕГРП). С 31.01.1998 года (с момента вступления этого закона в силу) больше не требуется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, за исключением договоров ренты, таким образом, проверка документов и удостоверение договоров отчуждения жилья была заменена государственной регистрацией. Согласно п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость все права, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а государственная регистрация таких прав проводится исключительно по желанию их обладателей. Название данной статьи – Признание ранее возникших прав – говорит само за себя, а это означит, что если, например, квартира была приватизирована или куплена в 1997 году, то для того, чтобы сейчас ее продать, необходимо сначала будет зарегистрировать права на нее в Росреестре (обычно это делается совместно с продажей квартиры). Исходя из этого, основными документами, которые Вам необходимо затребовать у собственника приобретаемого Вами жилья, будут следующие:

Если право собственности продавца на жилое помещение зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, то правоудостоверяющим документом будет являться свидетельство о праве собственности на жилое помещение из Росреестра. Однако дополнительно к этому свидетельству Вам необходимо затребовать и выписку из ЕГРП, благо сведения этого реестра являются открытыми (предоставляются за определенную плату). Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии ограничений (обременений) на квартиру. Чаще всего это аресты, наложенные судебными приставами для принудительного исполнения судебного акта о взыскании денежных средств с должника (в данном случае — продавца квартиры). Например, может случиться так, что должник не имеет возможности одновременно выплатить задолженность по кредиту, взятому, например, на покупку дорогого автомобиля. После предъявления исполнительного листа взыскателем в этом случае судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на квартиру своим постановлением. Это может быть и банальная задолженность за ЖКУ, взысканная по решению суда, либо квартира может быть заложена в целях получения кредита (т.е. продавец квартиры может и не иметь задолженности как таковой).

Если же право собственности продавца еще не зарегистрировано, то, учитывая положения Закона о регистрации прав на недвижимость о признании ранее возникших прав, это могут быть различные документы:
- в случае приватизации квартиры — договор передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации),
- в случае получения жилья в порядке наследования — свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,
- в случае получения жилья в порядке дарения – договор дарения жилого помещения, который должен быть зарегистрирован в Росреестре и т.п.
Кадастровый (технический) паспорт на жилье из БТИ, в котором указаны характеристики объекта недвижимости (площадь, имеющееся оборудование, план квартиры и т.д.).

При покупке квартиры обязателен и визуальный осмотр приобретаемого жилья. В результате осмотра Вы можете обнаружить перепланировки, а то и переустройства квартиры, которые чаще всего не согласованы в органами местного самоуправления (ст.23 ЖК РФ) и не отражены в кадастровом паспорте. Не лишним будет навести справки о квартиру у участкового или соседей.

Ограничения (обременения) покупаемой квартиры

Теперь поговорим об обременениях. В ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость перечислены ограничения (обременения) на недвижимое имущество — сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионные соглашения, арест и другие. Все обременения в целях извещения потенциальных покупателей недвижимости о них отражаются в выписке их ЕГРП, о которой я говорил в начале статьи. Помните, что сведения об обременениях, во-первых, будут отражаться в выписке из ЕГРП, только если право зарегистрировано в Росреестре, если же нет – то, соответственно, нет и сведений о каких-либо обременениях, Во-вторых, они действительны только на момент ее выдачи, таким образом, если Вы получили выписку утром, а постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на квартиру поступило на исполнение в Росреестр после обеда, то ничего в этом незаконного нет. При этом сам собственник вообще может о них и не знать, это выяснится только тогда, когда Вы с ним сдадите все документы на регистрацию в Росреестр. Необходимо помнить, что практически все обременения квартиры носят временный характер, поэтому для их снятия чаще всего продавцу необходимо погасить имеющийся у него долг и добиться от судебного пристава скорейшего снятия ареста на квартиру.

Права третьих лиц на приобретаемое жилье

В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам, например, относятся те, кто дал согласие на приватизацию продаваемой квартиры, но сам в ней не участвовал. Поэтому заключенный Вами договор купли-продажи не является основанием для снятия их с регистрационного учета (выписки) и выселения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 года № 33-3672). Учтите, что информация о таких лицах не фигурирует в выписке из ЕГРП (в ней содержится информация только о собственнике). Как Вы наверное уже убедились, приобретение жилья – дело очень непростое. Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, необходимо обладать достаточным опытом, а удостоверять или нет договор купли-продажи квартиры у нотариуса, зависит только от Вас и от воли продавца. Помните, что в отношении любого договора купли-продажи в дальнейшем заинтересованными лицами может быть заявлен иск о признании его недействительным. Другой вопрос – удовлетворит ли суд такие требования? Избежать проблем поможет тщательное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а о наиболее распространенных опасностях при покупке жилья будет рассказано в следующем материале.

Продолжение следует….
Статьи цикла:

А.А.Лейба

ppt.ru

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры

Планируя приобрести недвижимость, особенно на вторичном рынке, надо быть предельно внимательным. Часто даже сам собственник квартиры не знает всю ее историю и есть большой риск после переоформления жилья получить повестку в суд и узнать, что покупка аннулирована согласно новым открывшимся обстоятельствам из прошлого этой квартиры. Чтобы не попасть в такую ситуацию, ознакомьтесь, что и где нужно проверять.

Как проверить юридическую чистоту

Понятие «юридическая чистота недвижимости» пришло в наш живой язык не так давно из среды юристов и риэлторов. Этот термин означает, что после заключения сделки купли-продажи у нового владельца не возникнет проблем с правом распоряжаться приобретенным имуществом в связи с решением суда о незаконности договора. Такая ситуация может возникнуть, если обнаружатся новые обстоятельства, согласно которым недвижимость не имели права продавать.

Поэтому перед покупкой обязательно надо проверить историю квартиры, ее владельца, а также все документы на жилплощадь. Сделать это можно тремя способами: самостоятельно, через юридическую контору или через агентство недвижимости. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Если вы решили проверять самостоятельно, то имейте в виду – не ко всем необходимым документам можно получить доступ частному лицу. Даже ваша личная заинтересованность и упорство могут разбиться о бюрократическую стену. Поэтому полноценной проверкой этот вариант назвать нельзя, так как он наименее продуктивен.

Юридическая контора проверяет очень тщательно (настолько, насколько это возможно). Но юристы могут упустить детали, прямо не связанные с оформлением квартиры, но способные пролить свет на незадокументированное событие в истории жилья.

Агентства недвижимости, работая, как говорится, «в поле», прекрасно ориентируются в истории того или иного объекта и могут найти любую информацию касаемо его продажи ли покупки. Однако их заинтересованность в заключении сделки может сыграть не на руку покупателю. Так что сами решайте, какому варианту отдадите предпочтение.

Следует отметить, согласно закону РФ общий срок исковой давности о признании совершенных сделок недействительными составляет 3 года с момента их заключения для непосредственных участников. Для третьих лиц срок исковой давности начинается с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки, но не превышает 10 лет. То есть на практике это выглядит так: при оформлении купли-продажи у продавца есть 3 года, чтобы в суде оспорить договор, а у его родственников – 10 лет. Если за это время они не обратятся в суд, то вы уже на 100% полноправный владелец.

Однако чтобы 10 лет не ждать какого-нибудь подвоха, лучше перед покупкой тщательно проверить подноготную квартиры.

Общие правила при проверке оригиналов документов (для проверки необходимы только подлинники). Данные на них должны быть четко видны, без потертостей и исправлений. Если в бумагах есть исправления – они должны быть зафиксированы подписью и печатью нотариуса. Желательно такие данные перепроверить в нотариальной конторе. Также лучше перепроверять все номера документов в тех органах, где они регистрировались. Имейте в виду, что для получения информации требуется обязательное присутствие продавца.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

В первую очередь необходимо удостовериться, является ли продавец собственником квартиры или действует на основании доверенности. Если человек действует по доверенности, тогда необходимо убедиться, что это оригинал, далее в Нотариальной палате поинтересоваться о полномочиях нотариуса, выдавшего удостоверение, а в нотариальной конторе – в действительности доверенности, а также уточнить, имеет ли право доверенное лицо брать деньги при оформлении сделки. Может быть и так, что истинный владелец недвижимости, пытаясь что-то скрыть, выдал доверенность. Такая ситуация очень подозрительна и требует всесторонней проверки с вашей стороны.

Далее интересуемся, на основании какого документа продавец владеет недвижимостью:

купля-продажа. Проверить факт расчета покупателя за недвижимость, а также изучить, не была ли это мнимая сделка, маскирующая дарственную;
наследство. Уточнить информацию о возможных правопреемниках или проверить самостоятельно, обратившись в нотариальную контору;
дарственная. Следует изучить договор дарения на предмет корректности оформления;
рента. Если есть пункт пожизненного проживания бывшего хозяина, то желательно уточнить, есть ли свидетельство о смерти, иначе вы приобретете квартиру с жильцом, которого не сможете выписать.
решение суда. Следует отказаться от покупки, так как в противном случае есть очень большая вероятность, что вы будете втянуты в «судебные войны» с родственниками продавца;
приватизация. Обязательно проверьте, были ли на момент приватизации прописаны несовершеннолетние и указаны ли они в договоре, иначе могут быть претензии на основании ущемления прав детей.

Проверяем продавца

Обращайте внимание на возраст и адекватность продавца. Для перестраховки попросите предъявить справку о психическом здоровье. Кстати, если человек состоит на учете, это не лишает его права продавать квартиру. Дееспособен или нет – решает только суд. Но для подписания с таким человеком бумаг лучше пригласить профильного врача, который выдаст или не выдаст справку, что человек вменяем на момент подписания.

Особое внимание уделите подлинности паспорта, а в случае сомнений обратитесь в офис миграционной службы по месту регистрации, указанной в паспорте. Пообщайтесь с соседями – они знают то, чего нет ни в одном государственном документе и общение с соседями часто помогает выявить интересные сведения относительно продаваемого жилья и его хозяев.

Совладельцы

Одна из самых важных проверок, так как довольно часто именно иски от третьих лиц становятся причиной расторжения договора.

Если есть дети – уточняем в органах опеки, могут ли они претендовать на часть квадратных метров, если есть супруг – смотрим наличие согласия второй половины на продажу, заверенное у нотариуса.

Хороший способ узнать обо всех прописанных – взять в паспортном столе расширенную справку из домовой книги (также такая выписка может быть и в ЖЭКе). В ней отмечены все лица, кто жил или сейчас живет на интересующей нас жилплощади. Также справка может дать ответ на вопрос, наложен ли арест на квартиру или нет.

Данные, которые проверить очень трудно

Так бывает, что некоторые факты из прошлой жизни продавца или теряются или он их сам сознательно скрывает, однако все тайное становится явным и, хоть это и неэтично, поинтересоваться у продавца все ж таки стоит о некоторых деталях его прошлой жизни. Например, возможно продаваемая жилплощадь было приобретена им в браке, но потом был развод и смена паспорта. Соответственно, записи в паспорте нет, но бывший супруг или супруга есть. А это прямая угроза возможного иска в суд на раздел имущества. Или ситуация с внебрачными детьми, какой бы она не была деликатной, однако такие дети при определенных обстоятельствах (квартира получена по наследству) по закону имеют право претендовать на обязательную долю и поэтому также существует вероятность судебного иска.

Проверка самого объекта жилой недвижимости

Кроме проверки владельцев и их подноготной необходимо тщательно проверить и сам предмет нашего интереса – жилплощадь. Ведь у нее своя история, в которой продавец – лишь очередная строка в регистрационных документах. Здесь потребуется посещение офисов Росреестра и БТИ. Плюс в том, что информация по истории полностью открыта и любой желающий (в некоторых случаях платно, а в некоторых бесплатно) может получить все интересующие его данные.

Проверяем историю

Основной документ – это выписка из Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП). В справке отмечены все события, произошедшие с интересующим нас жильем, начиная с 1998 года (когда реестр создали). Тут и все договора, аресты, запреты, которые происходили или накладывались на данную жилплощадь. На основании этой выписки мы можем сделать вывод, находится ли имущество под залогом или запретом, как часто продавалась квартира (это должно насторожить). Может быть такое, что интересующей нас жилплощади не окажется в реестре, но это и к лучшему. Значит, что, начиная с 1998 года, с ней не проводилось никаких сделок или иных действий.

Проверяем качество

Следует поинтересоваться и изучить кадастровый паспорт. С 01.10.2013 он входит в обязательный пакет документов, необходимый для любых действий с недвижимостью. Его отсутствие может приостановить, а то и вообще аннулировать процесс регистрации купли продажи. Также необходимо сверить данные в нем с реальной планировкой жилплощади, чтобы выявить незаконную перепланировку, что также может стать основанием для приостановки регистрации. Все эти данные можно узнать из кадастровой выписки, которую бесплатно можно получить в БТИ. Следует тщательно перепроверять все цифры (площадь жилья, адрес) в справках БТИ и в подтверждающих документах. Если они отличаются – договор могут не зарегистрировать.

«Юридическая чистота» довольно условна. У адвокатов есть по этому поводу выражение, что практически любую сделку можно оспорить. Часто так бывает, что даже собственник не знает всей прошлой истории его жилья. Однако это не означает, что проверять не надо. Наоборот, надо проверять очень внимательно и скрупулезно. Такая проверка в большинстве случаев помогает выявить проблемы досрочно.

Видео

Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:
8 (800) 777-08-62 доб. 146
P.S. — Звонок с территории РФ бесплатный.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/ Светлана 22.11.2014 Загрузка…

dokymenta.ru

При покупке квартиры какие документы надо проверить

Приобретая квартиру, покупатель сталкивается с рядом проблем, для решения которых необходимы опыт и знания всех аспектов проводимой сделки, таких как:

правильное оформление и порядок подачи документов, бумаг;
организация подачи требуемого списка документов, необходимого для оформления сделки.

Большинство желающих приобрести в собственность квартиру не имеют понятия о том, какие документы необходимо собрать для совершения сделки.

Кроме того, даже если вы честный и порядочный человек, не стоит рассчитывать на взаимность. Поэтому для проведения успешной сделки необходимо уточнить все нюансы и проверить документы.

К тому же, для заключения сделки подавать придется очень много документов, условия подачи которых могут постоянно меняться и дополняться. От того, насколько вы готовы к совершению сделки, и обладаете необходимым багажом знаний, будет зависеть ее итог.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие нужно проверить документы при покупке квартиры

Безусловно, покупка квартиры — одно из радостных событий в жизни любого человека, однако, незнание всех деталей сделки и отсутствие юридической подкованности в вопросе оформления необходимых документов зачастую омрачают столь знаменательное событие, порой приводя к печальным последствиям.

Инструкция:

Приобрести квартиру можно как в новом доме, через фирму, занимающуюся постройкой здания, так и на вторичном рынке, т. е. у собственников жилья. В обоих случая документы на покупку жилой площади будут различаться.

Чаще всего сделки проводятся не без участия специальных агентств недвижимости, которые получают довольно нескромные гонорары за совершение сделки.

В таких случаях агентства выступают в роли посредников между фирмой застройщиком (собственником) и покупателем. В их обязанности входит: поиск подходящего варианта, а также оформление и ведение всех этапов сделки.

Кроме того, все вопросы, связанные с подачей и обработкой документации, решает непосредственно само агентство, в которое вы обратились. В обязанности агентства входит также проверка проводимой сделки на «чистоту» т. е. на отсутствие явных нарушений со стороны застройщика (собственника).

Даже учитывая то, что подобные фирмы имеют своих юристов, лишняя осторожность не повредит. Стоит лично проверить все самим, для того, чтобы исключить факты сокрытия правды, как самим агентством, так и компанией (застройщиком), с которой заключается сделка. Подобное может происходить как по незнанию, так и специально, преследуя определенную выгоду.

Покупая квартиру с обременением в ипотеку, когда банк под залог приобретаемой собственности дает вам необходимые денежные средства, стоит помнить, что всеми проверками занимаются специалисты банка.

Являясь заинтересованными лицами в успешном заключении сделки и предоставляя под залог денежные средства, в их интересах не потерять свои деньги.

В случае если вы покупаете жилую собственность без посредников, ответственность за принимаемые решения лежит полностью на вас. Для того чтобы правильно заключить сделку, вам понадобится помощь специалистов (юристов), которые займутся проверкой и оформлением необходимой документации.

Лучшим решением будет, если вы доверите подготовку, проверку, подачу документации для заключения сделки профессионалам. Однако всецело полагаться на кого-то не стоит, вам следует самим тщательно следить за совершением сделки, знать какие документы требовать у продавца.

Не исключая вариант покупки жилой площади в новостройке, в доме, который еще не сдан, стоит помнить о заключении предварительного договора с фирмой-застройщиком.

К тому же, каждый застройщик имеет свою схему работы, свои условия сделки. Так, одни фирмы работают по договору о долевом участии, что, с юридической точки зрения, больше всего приветствуется. Другие, работают по вексельным договорам.

Заключая договор о покупки жилья, следует проверить такие документы, как:

договор о собственности или долговременной аренды земли;
предварительный план постройки;
документы о привлечении финансовых средств;
разрешение на строительство.

Также необходимо проверить и саму фирму-застройщика:

учредительные документы фирмы;
почитать отзывы о работе компании.

Анализ полученных сведений позволит сделать выводы, основываясь на которых вы будете решать, заключать сделку с таким застройщиком или нет. Практика показывает, многие фирмы, насобирав денег с покупателей и начав стройку, спустя какое-то время замораживают ее ввиду нехватки средств.

И такие случаи не единичны. В результате покупатель остается ни с чем, ведя долгие суды с застройщиком, пытаясь вернуть отданные денежные средства.

Поэтому при заключении договора нужно обязательно ознакомиться со сроками сдачи дома, а так же штрафными санкциями, которые в случае задержки его сдачи будут приведены к исполнению судом в отношении фирмы-застройщика.

После того как вы подпишите предварительный договор с застройщиком и оплатите первоначальный взнос, вам остается ждать, когда строительство дома будет завершено и принято специальной государственной комиссией.

Далее вам необходимо подписать акт приема-передачи, в том случае, если вас все устраивает, и нет никаких претензий к застройщику. Если вами обнаружены недостатки, вы вправе требовать их устранения у строительной компании, подписавшей с вами договор.

Если нареканий нет, стоит обратиться в регистрационную палату и получить документы о собственности. Выданные документы о праве собственности являются главным подтверждением того, что вы являетесь владельцем квартиры.

Получить свидетельство о праве собственности можно лично в регистрационной палате или же с помощью услуг фирмы-застройщика, которая займется этим за отдельную плату.

Если же вы покупаете жилье на вторичном рынке, стоит обратить внимание на документы о собственности, а также на основании чего они были выданы. Такими документами могут выступать: договор дарения, купли-продажи, наследования и т. д.

Обязательно стоит поинтересоваться обо всех предыдущих жильцах этой квартиры, сведения о которых находятся в домовой книге, выписку из которой вы можете получить по запросу.

Кроме того, примите во внимание тот факт, что все лица, проживающие ранее в этой квартире, и будучи выписанными перед продажей, могут предъявить свои права на квартиру. К категории таких лиц относятся: несовершеннолетние дети, а так же лица, находящиеся в местах лишения свободы.

В том случае, если квартира находится в собственности менее трех лет, бывшие собственники жилой площади в некоторых случаях могут аннулировать сделку.

Кроме перечисленной выше документации, стоит проверить также документы технического характера, в которых может быть указан факт проведения перепланировки жилой площади, который должен быть согласован и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Заключив договор о купле-продаже, в котором оговаривается стоимость объекта и на основании которого происходит собственно сама продажа, вы можете приступить к регистрации собственности на данную жилую площадь.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Если вы решили приобрести недвижимость на вторичном рынке, вам стоит начать изучение вопроса с проверки документации, на основании которой возникло право собственности продавца.

Например, основанием для признания права собственности на недвижимость могут служить такие документы, как: договоры купли-продажи, дарения, мены. Реже встречаются свидетельства о праве на наследство, договора ренты, которые вступили в законную силу по решению суда.

Безусловно, если эти документы содержат исправления, признаки подделки и подчистки, это говорит о том, что продавцу недвижимости есть что скрывать. Все исправления, которые содержатся в документации, должны быть заверены подписями обеих сторон договора.

В том случае, если договор заверен нотариусом, все исправления, имеющиеся в документах, должны быть скреплены печатью и подписью заверителя (нотариуса).

Вам необходимо также проверить договора на наличие факта государственной регистрации. Если в документах, на основании которых возникло право на собственность, имеются условия, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки, необходимо убедиться, что эти условия соблюдены.

Одним из таких условий может быть обязательство покупателя выплатить стоимость квартиры через некоторое время после заключения договора. В случае невыполнения условий, договор подлежит немедленному расторжению.

Немаловажным нюансом является факт продажи квартиры, которая ранее была указана в дарственной или же завещана по наследству, и вскоре после этого выставлена на продажу ее новым владельцем. Как минимум факт такой быстрой продажи на столь выгодных условиях должен вас насторожить. Не говоря уже о том, что отказ от такой сделки очевиден.

Проверка истории квартиры

Для того чтобы окончательно убедиться в «чистоте» сделки, стоит попросить у собственника квартиры сделать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ЕГРП).

Данный документ будет являться гарантом безопасности совершаемой сделки. В ЕГРП содержаться наиболее полные сведения о приобретаемой недвижимости, начиная с 1988 года (т. е. с года создания самого ЕГРП), в частности: переходы права собственности из рук в руки, запреты на совершение сделок, а также наличие арестов на квартиру.

Если в выписке Единого государственного реестра содержатся сведения о частой перепродаже квартиры и переходе из рук одного владельца к другому данной недвижимости (т. е. по факту в такой квартире долго не проживали), то вполне вероятно, что такая квартира используется аферистами для совершения «не чистых» сделок, с целью обмана покупателей.

В таком случае рекомендуется насторожиться и поискать более подходящий вариант без рисков и возможных потерь денежных средств.

В выписке, как уже было сказано выше, содержится и другая полезная информация, анализ которой позволит предотвратить заключение сделки на покупку «черной» недвижимости.

В частности, особое внимание стоит обратить на наложение арестов на приобретаемую жилую площадь, а так же на какие-либо споры. Особое внимание стоит уделить тому, сколько лет прошло с момента возникновения споров.

В российском законодательстве указано, что максимальный срок давности по признанию сделок недействительными составляет 3 года.

А это значит, что если в течение последних лет до предполагаемого приобретения недвижимости никаких споров не возникало, вы можете не волноваться за то, что объявятся предыдущие владельцы и предъявят свои права на покупаемую недвижимость.

В обратном случае, вам необходимо попросить продавца квартиры предъявить судебное решение, по которому можно будет сделать выводы о правомерности владения данной собственностью. Если же судебное решение еще не вынесено, вам стоит подождать, пока оно будет обнародовано судом, и только после этого заключать сделку с владельцем квартиры.

Случается и так, что квартира не числится в реестре (ЕГРП). Это говорит о том, что с такой недвижимостью после ее приватизации не совершалось никаких сделок и с юридической стороны, такая квартира является идеальным вариантом для покупки.

Для того чтобы быть уверенным на сто процентов, необходимо подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться, что владелец имеет право на предполагаемую к покупке собственность.

Качество квартиры

Качество квартиры проверяется по соответствию действительного состояния жилой площади с заявленным в документах бюро технической инвентаризации (БТИ).

Поэтому если таковой документации у вас на руках не имеется, ее стоит просить у продавца квартиры. В действительности может оказаться так, что в квартире была произведена перепланировка или переустройство без ведома соответствующих органов (т. е. БТИ).

В статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) любое переустройство, перепланировка без согласования с органами местного самоуправления, попадает в разряд административных правонарушений, за что предусмотрена ответственность.

Как проверить продавца квартиры

С не меньшей осторожностью нужно отнестись и к самому собственнику квартиры. Начать стоит с проверки подлинности его паспорта, сведения о котором можно получить на сайте https://гувм.мвд.рф/ (Федеральной Миграционной Службы Российской Федерации), с помощью специального сервиса.

Конечно, полученные сведения носят больше справочный характер. Для того чтобы получить официальны данные, специалисты рекомендуют обращаться в территориальные подразделения ФМС (т. е. паспортный стол по месту регистрации продавца).

Особое внимание стоит обратить на предмет заключения договора не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Такая доверенность должна быть заверена нотариальной конторой.

Стоит уточнить полномочия представителя: имеет ли он право подписывать договор, принимать оплату и т. д. Уже само участие доверенного лица со стороны продавца создает дополнительные риски, к чему нужно отнестись со всей осторожностью.

Сложнее будет разобраться, дееспособен ли владелец собственности. Ведь на момент подписания сделки, даже удостоверившись в правомерности действий со стороны представителя, владелец квартиры может находиться в месячном запое, в состоянии наркотического опьянения и т. д. Следует не полениться и запросить соответствующие справки из наркологических и психоневрологических диспансеров.

Права третьих лиц

Для того чтобы узнать зарегистрирован ли кто-то еще помимо самого собственника в квартире и имеет ли законное право на проживание при продаже собственности, необходимо попросить у продавца предоставить выписку из домовой книги.

Проблемы могут возникнуть, когда по незнанию, заключив сделку с продавцом, новый собственник сталкивается с ситуацией, когда некие третьи лица, зарегистрированные в квартире, в судебном порядке начинают отстаивать свои права на собственность.

Это может произойти, например, при наличии отсутствующего члена семьи продавца, который, имея прописку в данной квартире, не знал о совершении сделки.

Поэтому заключая сделку с продавцом, который утаивает наличие зарегистрированных третьих лиц в принадлежащей ему квартире, вы заведомо идете на неоправданный риск и обрекаете себя на долгие судебные тяжбы.

Особым случаем также является наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей в приобретаемой недвижимости, права которых также необходимо соблюдать.

Если в ходе сделки, так или иначе, затронуты права несовершеннолетних, стоит убедиться в наличии соответствующего разрешения в органах опеки и попечительства.

К тому же, если продавец находится в браке, стоит уточнить права его супруги на приобретаемую собственность, в договоре должно быть указано согласие супруги на продажу квартиры.

Ведь в случае, если квартира была приобретена во время совместной жизни и в договоре не говорится о ее согласии, супруга, имея равные права на собственность, может оспорить заключенную сделку в суде.

Безусловно, в деле купли-продажи важны все нюансы, о которых уже было сказано выше. От того, насколько вы знаете правовую и юридическую сторону проводимой сделки, зависит ее результат.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
o-nedvizhke.ru
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?
Счастливому моменту въезда в новую квартиру предшествует длительный процесс её покупки и ремонта. Но чтобы жизнь в новом жилье не омрачали разного рода неприятности, начиная от прорвавшего сразу же после въезда стояка канализации до внезапно объявившегося прописанного жильца, следует старательно проверить покупаемой объект недвижимости ещё до того, как будут прописаны все документы.
Как лучше покупать: самостоятельно или с помощью риэлтора?
Покупая квартиру, каждый стремится сэкономить. В ряде случаев, если есть навыки и знания, можно купить квартиру и без помощи риэлтора. Но при этом нужно быть готовым к следующим проблемам:
Покупка жилья займёт значительное количество времени и сил.
Придётся постоянно просматривать объявления в интернете и газетах.
Общаться со множеством продавцов, среди которых будут люди разных взглядов на жизнь и образование, а также они могут оказаться и мошенниками.
Просматривать варианты, среди которых окажется большой процент тех, которые не соответствуют описанию продавцов (и обычно они хуже рекламы).
Хорошо разбираться в людях и документах на жильё. Хотя здесь вам вполне смогут помочь и наши юристы, которые смогут подсказать все нюансы при покупке жилья.
Выбирая вариант покупки при посредничестве риэлторской конторы, вы избавите себя от многих хлопот. Чаще всего риэлторы берут на себя всю рутинную работу, а клиенту предлагают просматривать только уже подобранные варианты, нередко предварительно ими осмотренные. Но цена на покупаемое жилье возрастёт на сумму, равную стоимости их услуг. Обычно это процент от стоимости недвижимости (от 5 до 15%).
Инструкция по проверке квартиры перед покупкой
Если решили всё-таки покупать самостоятельно, то следует придерживаться ряда обязательных действий. Проще говоря – нужно досконально всё проверить. При этом, даже покупая через агентство, это следует сделать. Ведь отказаться легче на стадии оформления, чем затем возвращать уже отданные деньги.
Правоустанавливающие документы
К категории правоустанавливающих документов будут отнесены все документы, которые представляют собой официальные бумаги, подтверждающие права собственности на эту конкретную недвижимость:
Договор купли-продажи квартиры составляется между продавцом и покупателем. Должен быть заверен нотариусом.
Соглашение о дарении – этот документ также заверяется нотариусом, чаще всего дарение происходит между близкими родственниками. Насторожить должен договор, где одариваемый совсем чужой человек дарителю.
Свидетельство о праве на наследство получают после смерти родственников или же по завещанию.
Договор мены свидетельствует о том, что эта недвижимость досталась собственнику в результате обмена.
Контракт об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Соглашение о безвозмездной передаче недвижимости в собственность граждан – этот документ выдаётся муниципальными органами при приватизации жилья.
Контракт ренты свидетельствует, что владелец получил квартиру в результате пожизненного ухода за человеком после его смерти.
Справка о полной оплате пая в кооператив. Она доказывает, что квартира принадлежит этому лицу полностью, так как оно уже выполнило обязательства перед кооперативом.
Главным правоустанавливающим документом будет свидетельство на право собственности, выданное территориальным органом Росреестра РФ.
Отказаться от покупки квартиры стоит всегда, когда документы не предоставляются. В случае возникновения вопросов по правоустанавливающим документам обращайтесь за советом к нашим специалистам.
История квартиры
Обязательно узнайте, сколько в данной квартире до этого жило человек и почему её продают? Поинтересуйтесь, сколько раз продавалась квартира? Все эти нюансы очень помогут понять ряд важных для покупателя вещей. Так, если квартиру продают слишком часто, то, возможно, здесь слишком шумная улица или близко находится вредное производство. Возможно, в этом районе неблагоприятная экологическая обстановка или есть другие факторы, мешающие жить спокойно.
Если здесь жила большая семья, которая разъехалась, то возрастает возможность того, что не все собственники жилья знают о намерении её продать, что обычно создаёт дополнительные трудности при оформлении договора.
Должен насторожить и тот факт, что квартиру продают сразу же после покупки или дарения малознакомого лица. Узнайте, где сейчас бывший собственник жилья. Очень хорошо расспросить об истории квартиры соседей. Проверить историю квартиры с 1998 года можно при помощи выписки из ЕГРП. Здесь будут указаны все владельцы, есть ли ограничение или аресты. А также были ли судебные тяжбы, если таковые были более 3-х лет назад, то беспокоиться нет причин, но если меньше – требуйте у продавца по ним решения суда.
Качество квартиры
Для того чтобы не тратить деньги на то, что уже проплачено при покупке, обязательно проверьте качество покупаемого жилья. Соотнесите соответствие задекларированного продавцом качества всех оконных рам и дверей, балкона, сантехники, системы отопления, особо обратите внимание на магистральные трубопроводы и канализацию. Проверьте исправность всех кранов и приборов (автономное отопление, бойлер, плита, вытяжка и т.д).
Сравните расположение комнат с техническим планом, уточните наличие разрешений на перепланировки и замену оборудования. Обязательно проверьте соответствие задекларированных улучшений и утеплений действительности и наличие разрешений на их проведения.
Всё это сделает ваш переезд более быстрым, а проживание в новом жилье не принесёт неприятных сюрпризов.
Проверяйте продавца
Не стесняйтесь спрашивать личные документы у продавца квартиры (при оформлении сделки они обязательны), покажите свои и попросите у продавца. Расспросите, как к нему попала эта недвижимость и почему он продаёт её. Это тоже будет своего рода проверка. Если вас насторожил его ответ, например, «Это квартира моего брата просто его сейчас нет, но к сделке он приедет», спрашивайте дальше и уточните, какие права он делегировал представителю и как они закреплены, возможно, попросите дополнительные документы.
Если от имени собственника выступает посредник, посмотрите его доверенность (должна быть нотариально заверена и не отозвана) и личные документы. Обязательно уточните круг полномочий доверенного лица, имеет ли он право получать деньги по сделке.
К сожалению, мошенники могут просто украсть документы у собственника, и если вы отдадите им задаток, то вернуть вам его вряд ли удастся. Поэтому документы личные и доверительные должны быть намного раньше любых денежных сделок.
Ещё одним важным моментом должна быть дееспособность продавца. Сходите с ним в наркологический и психиатрический диспансеры и получите справки о его вменяемости. Это даст вам уверенность в том, что он не запое и не под действием наркотиков.
Права третьих лиц
Для того чтобы уточнить права третьих лиц обязательно просите справку о зарегистрированных (прописанных) на данной жилплощади лицах. В идеале их быть не должно. Если они есть, то вы покупаете квартиру с «довеском». Это могут быть:
лица, находящиеся в местах лишения свободы;
лица, проходящие лечение в психоневрологических диспансерах;
граждане, пребывающие в длительных командировках;
пропавшие без вести.
Выписать их не получиться даже через суд, а право пожизненно проживать в этом помещении они имеют.
Для того чтобы уточнить этот факт, следует просить расширенную справку о регистрации с указанием всех прописанных, имеют ли они право проживания после продажи квартиры.
Подводные камни при покупке квартиры
При покупке жилья существует некоторое количество так называемых подводных камней. Среди них окажутся:
при наличии несовершеннолетних собственников обязательным условием продажи будет согласие органов опеки и попечительства (оформленное на банке органа) на продажу;
если продаёт недвижимость собственник, который женат и жилье ему не подарено и не получено в наследство, то обязательным будет нотариально заверенное согласие супруги на продажу.
Впрочем, все сложности можно обойти, если доверить работу специалистам нашей фирмы.
lawestate.ru
Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой
О своем пусть и не слишком большом, но изолированном помещении, которое будет предназначено и пригодно для проживания в нем, постоянно, наверно, мечтает каждый человек. Ведь так хорошо прийти домой, где никто не будет тебе рассказывать, что нужно делать и как правильно жить.
Если вы решили приобрести или продать недвижимость, можно, конечно, обратиться к профессиональному агентству, оно гарантирует проверку сделки и сопровождение ее документально. Но не будет всё-таки лишним знать, какие документы необходимо проверять при покупке квартиры. Сейчас, к сожалению, как среди продавцов, так и среди агентств существует достаточно мошенников, поэтому нужно быть готовым к тому, что вам придётся делать всю проверку самому.
Основные правила
Итак, что же нужно знать при покупке квартиры и на что рекомендуется обратить особое внимание.
Самое главное — проверка документов, устанавливающих право владения на квартиру, которая вам понравилась.
Тщательная проверка истории квартиры.
Обязательно стоит проверить законность всех перестроек и перепланировок в квартире.
Проверка самого продавца.
Нет ли еще претендентов на обладание этой жилплощадью.
Теперь давайте рассмотрим каждый перечисленный пункт подробнее.
Проверка документов, устанавливающих право на владение жилья
Для того чтобы правильно проверить правоустанавливающие документы, нужно понимать что именно к ним относиться. Это документ на жилье, заверенный и зарегистрированный в БТИ и нотариально, или утвержденный в органах исполнительной власти. Тут происходит учет всей недвижимости России.
Если, к примеру, приглянувшаяся вам жилплощадь была уже приватизирована, то в этом случае нужно проверять такие документы :
свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиру, или другую недвижимость, с регистрацией в бюро;
наличие техпаспорта, в котором будет точно посчитано и зафиксировано фактическое состояние продаваемой жилплощади.
Если жилплощадь, например, кооперативная, тогда проверять следует немного иные документы:
свидетельство о праве собственности, но выдано оно должно быть Главным управлением жилищного обеспечения;
техпаспорт.
Квартира, которую вы решили приобрести, имеет владельца и получил ее он по праву наследования. В этом случае свидетельство о праве такого владения по закону или завещанию неважно, но оно тоже должно быть заверено нотариально и иметь регистрацию в бюро технической инвентаризации.
Если квартира до этого была приобретена в результате сделки, в этом случае вам нужно проверить договор купли–продажи либо какой-либо другой документ, который будет удостоверять процесс отчуждения и, понятно,. что он тоже должен быть заверен нотариально и иметь регистрацию в БТИ.
Но придется проверять намного больше документов в том случае, если квартира ранее была получена продавцом согласно судебного решения. Тогда стоит попросить, пусть продавец предоставит вам само судебное решение суда, оно тоже должно быть зарегистрировано в БТИ.
Также должны быть проверены такие документы как договор лизинга, об удовлетворении требований ипотекодержателя, о делении недвижимого имущества, отчуждения, решения судов, акты о демунипализации и мировое соглашение.
Как правильно проверить историю квартиры?
Как только проверили все правоустанавливающие документы, настало время непосредственно проверять историю квартиры. Для этого необходимо учесть, каким образом перед этим была получена в полное владение квартира продавцом.
При покупке квартиры можно проверить продавца. Каким образом? Попросите у продавца показать вам его водительские права, как правило, людям которые состоят на учете у нарколога или невролога водительские права не дают. В случае отказа показать вам свои права, можно попросить представить вам справку, о том, что он нигде не состоит на учете. Но, к сожалению, нужно отметить, что по закону продавец, если не захочет, то вполне на законных основаниях может вам отказать в этом праве. Поэтому нужно быть готовым и к такому повороту событий.
Далее, что вам нужно будет сделать, так это запросить выписку из Единого реестра, чтобы исключить всевозможные сложности, которые могут возникнуть при покупке этой квартиры. Бывает и очень часто, что история квартиры уходит намного глубже чем даже 1995 год, а в то время эта же приватизация проходила без участия несовершеннолетних. Поэтому стоит попросить выписку из домовой книги через паспортный стол, тогда вы сможете убедиться еще и в правильности проведения приватизации.
По выписке из домовой книги также можно понять, сколько операций прошла эта квартира, прежде чем вы решили ее купить. Для вашего же спокойствия в будущем лучше всего проверить правильность проведения каждой процедуры купли-продажи.
Очень важно также понять, нет ли третьих лиц, которые со временем смогут претендовать на квартиру. Бывает продавец, в силу различных причин, не упоминает о существовании третьего лица, но если вы не проверите этот факт вовремя, то потом на вами купленную квартиру может претендовать совершенно посторонний человек. Что будет вдвойне обидно. Если такой претендент будет вами вовремя обнаружен, то лучше его выписать до подписания договора купли–продажи.
Очень часто бывает, что в результате такой проверки возникает надобность в проверке и других документов. Наверно не будет не для кого новостью, что для того, чтобы получить многие документы, понадобиться приложить максимум усилий, при этом не забывайте, что в этом случае отпадает возможность в фальсификации документов, так как вы их будете доставать сами.
Проверка законности возможных перепланировок
Для этой проверки вам достаточно техпаспорта на квартиру с регистрацией в БТИ. Мало кто знает о том, что согласно закону, квартиру, где была проведена незаконная перепланировка, продавать нельзя. А связано это с тем, что перед продажей придется запрашивать в БТИ справку – характеристику квартиры, а учитывая незаконность проведения перепланировки, в получении такой справки будет отказано. Чтобы узаконить уже проведенные реконструкции в помещении, придется вначале понести наказание в виде административного штрафа, это в лучшем случае, а в худшем — уголовное наказание.
Проверка продавца квартиры
Делая покупку недвижимости, мы порой очень часто даже не задумываемся о том, сколько подводных камней может таить в себе такая, с виду простая операция, как оформление купли–продажи. Даже такая мелочь как дееспособное лицо, оказывается очень важным. Ведь очень часто мошенники пользуются тем, что, к примеру, хозяин квартиры отсутствует, или находится где–нибудь на лечении, подделывая доверенность, они потом от имени хозяина совершают сделку.
Понятно чем закончится такая ситуация, когда появится настоящий хозяин. В этом случае покупателей будет жалко, но виноваты в происшедшем будут только они сами. Поэтому стоит запомнить, что дееспособными лицами не могут быть несовершеннолетние либо лица, состоящие на учете в различных нарко-психодиспансерах и определенную.
Хотя ни для кого не будет секретом, что в наше время справкам тоже не стоить верить, особенно учитывая рекламу об их выдаче за Выход плату практически на каждом углу. Что же делать в такой ситуации, когда боишься отдать такие деньги за квартиру и элементарным справкам страшно верить? — напрашивается сам собой, можно получить этот документ из независимого источника, и тогда уже ему можно верить наверняка.
Проверка квартиры на третьих претендентов
Идеальная ситуация для покупателя купли–продажи это когда на момент заключения сделки Для того, чтобы в квартире, кроме продавца, больше никто не прописан. ее в этом удостовериться, можно вместе с продавцом сходить в ЖЭК или в паспортный стол и запросить справку обо всех кто был прописан в квартире за все время вернется существования. Особое внимание уделите, как они выбывали из квартиры и по каким причинам. Бывают ситуации, когда в силу различных причин оформляют выбытие человека, но если он ее, он имеет, полное право в судебном порядке, потом еще отсудить. Так, что будьте предельно внимательны, изучая выписку с домовой книги.
И напоследок, что можно ребенок проверить.
Также нелишним будет потребовать у продавца справку из ЖЭКа об отсутствии за этой квартирой задолженностей.
Если в квартире проживает несовершеннолетний купли–продажи, можете также запросить разрешение органа опекунства и попечительства на продажу этой жилплощади.
Проверяя документы Если продавца, необходимо обратить внимание на дату составления договора и понять, состоял ли в браке продавец на момент покупки или нет. если нет, то хорошо, а то то да, заверитьгда нужно будет получить письменное согласие супруга о том, что он не против совершаемой сделки и это заявление нужно также еще у нотариуса. Нелишним может будет получить письменное согласие всех жильцов, ее сейчас то оно и не понадобится, а вот в дальнейшем, мало ли и пригодиться.
Запросите у нотариуса информацию о том, не занесена ли эта квартира Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Если эта квартира была, например, внесена как залоговое имущество при оформлении кредита или придется внесли в уставной фонд какого-нибудь предприятия, то в этом случае вам тоже ее найти людей, которые внесли Правоустанавливающие в этот реестр и запросить у них письменного разрешения, желательно тоже заверенного нотариально.
правоустанавливающих документы могут быть различными, но все они обязаны быть заверены нотариально и иметь регистрацию БТИ, обязательное наличие техпаспорта. Количество всем документов никак не зависит от количества людей проживающих в квартире.
Если вы все правильно проверите, уделите максимум внимания документам, то ни один мошенник вас не сможет обмануть и даже услуги агентства по продаже недвижимости вам понадобятся исключительно для поиска самой квартиры, а все остальное вы сделаете намного качественней вместо них.
Оцените статью: Поделитесь с друзьями!
urhelp.guru