Право договор аренды нежилого помещения – Самый подробный договора аренды нежилого помещения со всеми приложениями и актами

Содержание

общая информация и нюансы документа

Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

  1. Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
  2. Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
  3. Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
  4. Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
  5. Для юридических – полный пакет учредительных документов.
  6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  7. Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.

Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.

При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.

В тексте документа необходимо отразить:

  • юридический статус сторон;
  • вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
  • период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
  • возможность изменения суммы арендной платы;
  • способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
  • необходимость в получении гарантийного платежа;
  • права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
  • траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
  • права третьей стороны;
  • страховка;
  • ограничение на использование имущества;
  • наличие некачественного имущества;
  • ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
  • и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

  • необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
  • документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
  • если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

  • входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
  • выкупная стоимость фиксирована ли нет;
  • индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

finanskrug.ru

Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2019 году

Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

Как правильно это сделать?

Суть соглашения

Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

Законодательная основа

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — ст. 388—390 ГК РФ.

Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ст. 615 ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в ст. 17 Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ.

Возникающие нюансы

У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:

 Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимостии сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной
 Если договор заключается на срок более 1 годато необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре
 Если предметом сделки является государственное имуществото необходимо выиграть аукцион
 У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условияхтакое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды
 Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществето расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости
 Договора переуступки можно заключитьесли владелец помещения даст своё письменное согласие

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Физическим лицом

Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

  1. Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
  2. Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

Выгоды от сделки

Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

 Новый арендатор может взять в аренду по переуступкеименно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса
 Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой арендедело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия
 Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонамкак показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

 Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделкии если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
 Если комиссия выносит положительное решението стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
 В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатораправила и форма организации торгов указаны в ст. 477 ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
 В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешенаарендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
 То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс(посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

  • формирование компетентной конкурсной комиссии;
  • управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

Этот договор уже будет считаться двухсторонним и возмездным, так как безвозмездность данной сделки говорит о дарении права аренды, что является нарушением норм ст. 575 ГК РФ.

В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

  1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
  2. Документы о проведённом конкурсе.
  3. Подготовленное и подписанное соглашение.

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

Оценка стоимости

Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

 Расположение объекта относительно транспортной доступностии развитость инфраструктуры
 Площадь помещенияа также предполагаемый доход, который может получен
 Предполагаемые доходыкоторые может получить будущий арендатор
 Объём прав, которые будут переданы по договоруи другие обстоятельства, которые зависят от целей сделки

Заключение соглашения

Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

В договор должны войти следующие положения:

 Сведения о предмете сделки и о сторонахтакже права и обязанности, которые передаются
 Ответственность сторонотносительно нарушения условий данного договора
  Сумма арендной платыпорядок её внесения и способы расчёта. Желательно, приложить график платежей и подробные реквизиты обеих сторон

Ответственность сторон

Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

В этом пункте необходимо прописать:

 Размер штрафаза несвоевременную уплату арендной платы и пени за просрочку
 Условия, при которых договор, может быть расторгнут в одностороннем порядкекак со стороны арендатора, так и со стороны собственника
 Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуацийусловия, при которых одна из сторон может подать в суд на другую сторону
 Условия, при которыхи сам договор будет признан изначально недействительным

Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

Как и любой другой договор, соглашение об уступке права аренды нежилым помещением должен быть оформлен правильно и грамотно.

Поэтому рекомендуется пригласить компетентного юриста, который внимательно изучит предварительный договор (его рекомендуется составлять), внесёт в него изменения (при необходимости), и предостережёт нового арендатора от «подводных камней».

domdomoff.ru

Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2019

Сделка по передаче прав на аренду нежилого помещения схожа с составом купли-продажи, однако предметом ее служит не сама недвижимость, а права и обязательства по ее использованию на оговоренных в контракте условиях.

Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.

Что это такое

Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ст.615 ГК РФ.

В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.

К правам арендатора можно отнести:

  • передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
  • возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
  • порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
  • процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
  • передача прав по обязательствам в залог;
  • предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.

Особенности

После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.

В некоторых случаях для перехода прав на объект недвижимости к новому арендатору обязательно требуется согласие хозяина объекта.

Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.

Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.

Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:

  • арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
  • стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
  • срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.

Как оформить договор и его образец

Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ст.388-390 ГК РФ.

Поскольку по сути отношения представляют собой фактически субаренду, также следует учитывать положения ст.615 ГК РФ, в которой прописаны права и обязанности арендатора.

При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.

Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:

  • ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
  • для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
  • предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
  • способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.

Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ст.477 ГК и законе №135-ФЗ.

Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.

На практике выигрывает торги тот арендатор, который предложит максимальную сумму в качестве платы за пользование помещением по договору о переуступке права требования.

Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.

Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.

На результат определения стоимости влияют следующие факторы:

  • площадь помещения;
  • наличие инфраструктуры;
  • получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
  • объем прав, передаваемых по сделке.

Какие нужны документы

Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
  • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
  • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
  • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
  • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

Налог с переуступки права аренды нежилого помещения

Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.

Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.

Возникает доход также у физических лиц, в собственности которых находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, и индивидуальных предпринимателей.

При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.

Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.

Отличие от субаренды

Отличием переуступки права требования по аренде является замена стороны в обязательстве на основании вновь заключенного договора. При этом выгоду получает арендодатель, а не собственник, как в случаях с перенаймом нежилого помещения.

В случае с переуступкой имеет место замена участника отношения со стороны арендатора на тех же условиях, что и было принято в отношении первого нанимателя.

Однако как в случае с переуступкой, так и арендой, требуется предоставить согласие собственника, если такое условие указано в основном договоре аренды нежилого помещения.

В отношении арендуемых объектов недвижимости по договору о переуступке права требования возможно возникновение следующих нюансов:

  • договор может заключаться как на долгосрочной, так и краткосрочной основе;
  • при заключении сделки сроком от 1 года обязательна регистрация прав и обязательств в Росреестре;
  • при распоряжении государственным имуществом необходимо выиграть аукцион на право пользования помещением;
  • при наличии оснований новых арендатор может заключить договор на льготных условиях;
  • расценки на аренду государственной или муниципальной недвижимости намного ниже, чем при пользовании помещением в коммерческом нежилом фонде.

Видео: Продажа прав аренды нежилого помещения.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

kvartirkapro.ru

Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения?

При возникновении необходимости заключения договора аренды нежилого помещения для организации коммерческой или благотворительной деятельности в обязательном порядке должен быть оформлен документ в письменной форме с дальнейшей регистрацией в государственной организации, наделенной соответствующими полномочиями. До оформления договора необходимо предварительно проконсультироваться у юриста об изменениях, внесенных в законодательные акты РФ.

Условия и необходимая документация для заключения договора

При составлении договора аренды нежилого помещения необходимо подготовить:

  1. Устав об учреждении компании.
  2. Подробные реквизиты компании.
  3. Заверенное свидетельство об организации компании.
  4. Госсвидетельство ИНН.
  5. Выписку о внесении в ЕГРП.
  6. Удостоверяющие полномочия документы представителя компании (арендодателя).
  7. Подтверждающие личность документы представителя компании арендатора.

Необходимо учитывать, что договор аренды, заключаемый сроком более 1 года, вступает в силу только после регистрации в Федеральной службе регистрации кадастров.

Для регистрации заключенного договора в ФРС необходимо предъявить следующие документы:

  1. Заполненное заявление о госрегистрации.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины.
  3. Подтверждающие полномочия лица подающего заявление о государственной регистрации (доверенность, заверенную в нотариальной конторе).
  4. Договор аренды на нежилое помещение.
  5. Письменное согласие собственника имущества на возможную передачу помещений в субаренду.
  6. Копию (паспорта), подтверждающую личность представителя арендатора.

Особенности оформления договора

При составлении договора необходимо учитывать некоторые его особенности.

Предмет договора

В заключаемом договоре обязательном порядке должно быть: полное описание арендуемого объекта с указанием адреса, этажа, где расположены помещения, занимаемой площади, а также приложен точный поэтажный (если необходимо) план всех помещений.

При заключении договора проверяются (свидетельство на право собственности, доверенность на право заключить договор, договор аренды) документы арендодателя и арендатора.

В договоре должно оговариваться право арендатора сдавать арендуемые помещения в поднаем субарендатору. В договоре также должны быть указаны права третьих лиц (если таковые имеются) на сдаваемые помещения с указанием обременения.

При сдаче в аренду помещений, ранее относившимся к жилым, должно быть документальное подтверждение с разрешением перевода в нежилой сектор. В договоре указывается специализация предприятия, которое будет размещено в арендуемом помещении при нарушении данного пункта, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Передача помещений арендатору

В договоре должен быть указан конкретный срок сдачи и приемки помещений арендатором. При передаче помещений составляется акт с описанием состояния технологического и другого оборудования, систем энергоснабжения, отопления и вентиляции.

При наличии неисправного оборудования необходимо указать, что ремонт будет производиться арендатором в счет оплаты за аренду помещений.

Продолжительность срока аренды

При заключении договора аренды сроком более 1 года в обязательном порядке производится регистрация в государственном кадастре. При отсутствии срока аренды в договоре договор считается заключенным на неопределенный срок и регистрации не подлежит. Все изменения, вносимые в договор после его подписания должны быть доведены в письменной форме в орган регистрации.

Для избежания государственной регистрации договора аренды между сторонами заключается соглашение на срок 11 месяцев или бессрочно.

Оплата за арендованные помещения

В договоре обязательно оговаривается порядок оплаты коммунальных платежей, а стоимость оплаты (по действующему законодательству) нельзя менять более 1 раза в течение года.

Арендодатель – права и обязанности

В договоре должно быть указано – за чей счет будет производиться капремонт (по закону эта обязанность возложена на арендодателя), а текущий производится арендатором. При изменении порядка оплаты ремонтных работ производится перерасчет с отнесением суммы согласно заключенному договору.

Арендатор – права и обязанности

Арендатор должен принять/передать арендуемые помещения по акту. При эксплуатации помещений арендатор обязан поддерживать установленное оборудование и помещения в хорошем состоянии и производить текущий ремонт за свой счет. При ведении работ, если производится улучшенная отделка стен и оснащение дополнительным оборудованием, оплата должна согласовываться в обязательном порядке с арендодателем.

Последствия и ответственность сторон договора

При нарушении договорных обязательств арендатором санкции, которые к нему могут применяться, указаны в законодательных актах и перечислять их в договоре нет необходимости.

Изменения, вносимые в договор\прекращение договора

После регистрации предприятия и начала его деятельности арендатор в течение 1 месяца должен сообщить в налоговою инспекцию в письменной форме о начале работы. Нарушение срока влечет за собой наложение штрафа в размере 10-20% от полученного дохода.

Договор аренды, заключенный между сторонами, при возражении одной из сторон может быть расторгнут только по решению суда. Каждая из сторон может в одностороннем порядке выйти из договора предварительно, предупредив об этом другую сторону. При расторжении договора по обоюдному согласию составляется соглашение и акт сдачи помещения с указанием конкретной даты освобождения помещений и сроков выплаты арендных платежей.

Разрешение конфликтных ситуаций и споров

Возникшие споры между сторонами лучше разрешать в досудебном порядке, а при невозможности прийти к обоюдному соглашению в судебной инстанции. С подачей иска в арбитражный суд с изложением всех обстоятельств спора между сторонами.

Своевременное и правильное оформление договора аренды нежилых помещений позволяет избежать конфликтов между сторонами договора.

lawestate.ru

Договор аренды нежилого помещения 2017

 Скачать образец договора аренды нежилого помещения.

При необходимости взять или сдать в аренду нежилое помещение между сторонами сделки заключается договор аренды. Он составляется в простой письменной форме в соответствии с общими требованиями Гражданского Кодекса РФ. Составить договор аренды можно:

  • на основании готовых образцов;
  • воспользовавшись услугами юриста;
  • самостоятельно.

 

Основные пункты договора

При составлении соглашения следует учитывать, что структура стандартной формы договора аренды должна включать несколько обязательных элементов:

1) Преамбула. Здесь указываются стороны договора. При его заключении юридическими лицами необходимо прописывать их полное наименование, ФИО, должность лица, от имени которого происходит заключение договора. Подробные реквизиты сторон можно не указывать, так как для этих целей выделен отдельный пункт в конце документа перед его подписанием.

2) Предмет договора. Подробно характеризуется предмет сделки как объект недвижимости:  его местоположение, площадь, указываются правоустанавливающие документы, на основании которых арендодатель передает имущество в аренду.

3) Права и обязанности сторон. Отражаются права и обязанности арендатора и арендодателя.

В сферу обязанностей арендатора входит, как правило, оплата коммунальных платежей, выполнение текущего ремонта, а также ремонтных работ при причинении ущерба третьими лицами. Одним из главных обязательств арендатора является использование помещения в соответствии с его назначением.

Основная обязанность арендодателя – передача арендуемого помещения согласно договору аренды. Такая передача должна осуществляться не позднее срока подписания.

Вопрос проведения капитального ремонта, а также восстановление имущества, поврежденного вследствие аварии и не по вине арендатора, решается в индивидуальном порядке. Обычно на практике – это обязанность арендодателя.

По соглашению с арендодателем арендатор может иметь право передачи помещения в субаренду.  Срок субаренды не может превышать срока аренды по основному договору.

4) Порядок расчета и стоимость аренды.

Размер арендной платы, график ее внесения, возможность изменения размера арендных платежей в сторону увеличения – все это необходимо указать в данном пункте.

5) Ответственность сторон и порядок разрешения споров. В этой части регулируются спорные моменты, касающиеся нарушений условий договора. Со стороны арендатора – это просрочка внесения платежей. Если такой момент не будет прописан в договоре, то арендодатель имеет право претендовать на взыскание процентов по учетной ставке ЦБ РФ на основании ч.1. ст.395 ГК РФ.

На арендатора возлагается ответственность за несвоевременный возврат арендованного помещения. Т.е. если арендатор вовремя его не освободил, то он обязан возместить убытки – выплатить часть аренды за время просрочки.

Что касается арендодателя, то за ним закреплена ответственность за предоставление арендуемого помещения в предусмотренные договором сроки.

6) Срок действия. Сторонами может быть указан определенный срок действия договора.  По истечении срока действия, договор аренды нежилого помещения может быть продлен по согласию сторон. Если срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок и приобретает бессрочный характер действия.

7) Порядок изменения, расторжения и продления договора. Отдельные положения могут быть изменены по согласию сторон, для этого составляется дополнительное соглашение.

Досрочно договор можно расторгнуть по обоюдному согласию или в одностороннем порядке, если одна из сторон нарушила его условия. В этом случае, как правило, речь идет о несоблюдении арендатором своих обязанностей. Это может быть: передача в субаренду без согласия арендодателя, выполнение перепланировки, ремонтных работ, внесение изменений, невнесение арендной платы.

Продление договора происходит либо по согласию сторон, либо, если не указано иное, автоматически. В этом случае он продлятся на неопределенный срок. Необходимо обратить внимание, в течение какого времени арендодатель обязан известить об отказе дальнейшей аренды. Отказ должен быть оформлен в письменном виде.

8) Порядок передачи помещения. Оптимальным вариантом в этом случае является составление акта приема-сдачи нежилого помещения. Он оформляется как дополнение к основному договору, где можно указать все нюансы касательно вверяемого имущества и его состояния. Однако, такой акт может и не составляться, а в договоре быть указано согласие принять арендатором помещение в том виде, в котором оно сдается в аренду на момент подписания договора.

9) Реквизиты и подписи сторон. Как указывалось выше, в конце договора указываются подробные реквизиты сторон: ИНН, ОГРН, паспортные данные. Заключение договора завершается подписями и скрепляется печатью. Документ составляется в двух экземплярах.

 

На какие моменты следует обратить внимание

  1. В случае, если используется готовый образец договора, необходимо убедиться, что он составлен в соответствии с действующим нормативным законодательством РФ. Договорное право в России регулируется Гражданским Кодексом РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) в ст. 606-625, гл.34, ч.2 в разделе «Аренда», где подробно расписаны условия заключения договора аренды, права и обязанности сторон.
  2. Текст договора не должен отличаться от устной договоренности сторон относительно аренды нежилого помещения. Поэтому если готовый образец расходится с реальными условиями аренды, то следует внести вручную необходимые дополнения или исправить несоответствующие. Всегда следует помнить, что договор – это соглашение на добровольной основе, его подписание фиксирует достигнутые ранее обоюдовыгодные решения.
  3. Нотариальное заверение носит добровольный характер и в соответствии с ГК РФ необязательно, но стороны имеют право зафиксировать договорные отношения подобным образом.
  4. Если планируется выкуп помещения, то это необходимо отразить в договоре. Также стороны в дальнейшем имеют права заключить дополнительное соглашение к основному договору по этому вопросу. Будут ли засчитаны предшествующие арендные платежи в выкупную стоимость, решается индивидуально.
  5. Решение всех спорных ситуаций возможно двумя способами: на договорной основе или в судебном порядке.
  6. Договор должен быть составлен в виде единого документа и подписан обеими сторонами собственноручно либо через официальных представителей.

 

Государственная регистрация сделки в Росреестре

Заключение договора аренды может отличаться по срокам его действия:

  • Неопределенный срок;
  • длительностью менее года;
  • длительностью боле года.

Если договор оформлен на определенный срок, который составляет более 1 года, то возникает необходимость государственной регистрации сделки. Для регистрирования следует обращаться в территориальное Управление Росреестра, куда нужно подать следующие документы:

  1. Заявление обеих сторон.
  2. Документы, подтверждающие личность заявителя.
  3. Оригиналы соглашения.
  4. Правоустанавливающие документы на помещение.
  5. Учредительные документы (в том случае, если один из участников сделки — юрлицо).
  6. Технический паспорт помещения.

При отсутствии указанного срока действия договор считается заключенным на неопределенный срок. Обе стороны обладают правом в любой момент его расторгнуть, предварительно оповестив об этом другую сторону.

Не нуждается в государственной регистрации договор, оформленный на срок менее 1 года, даже при его автоматическом продлении по окончанию первоначального срока действия.

В целом, можно сказать, что договор аренды нежилого помещения не самый сложный вид договора, поэтому ознакомившись с нормами гражданского законодательства РФ, его можно либо составить самостоятельно, либо оценить корректность предлагаемых готовых решений в этой сфере.

03-pravo.ru

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Может возникнуть ряд ситуаций, когда необходимо уступить права арендовать помещение другому лицу. Кроме того, на это могут быть различные основания.

К примеру, кризис организации в финансовом отношении, учреждение дочернего предприятия или создание нового юридического лица.

Что это?

Переуступка прав представляет сбой передачу прав на аренду нежилого помещения другому лицу.

Несмотря на внесенные изменения в законодательство, существенно усложнившие решение этого вопроса, она продолжает пользоваться популярностью.

Действующее законодательство

На основании действующего законодательства, заключить соглашение уступки прав аренды, можно только в соответствии с результатами проведения аукциона за его подписание.

Порядок организации аукциона (его можно заменить конкурсом) регулируется статьей 17 ФЗ № 135 «О защите конкуренции». На основании его положений требуется согласие антимонопольного органа.

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

В связи с вышесказанным, можно сделать вывод, что переуступка прав по соглашению аренды на имущество государства может осуществляться, если на это есть имеется согласие владельца, но только в виде аукциона.

Физическим лицом

Порядок осуществления конкурса или аукциона не регулируется нормами законодательства, поэтому если уступка прав осуществляется физическим лицом, то применяются положения законов, определяющих правила и порядок использования государственного имущества.

Более того, во внимание принимается сложившаяся практика.

Выгодно ли?

Аренда помещений с действующим бизнесом пользуется огромной популярностью, поскольку выгодна для обеих сторон.

Как правило, соглашение заключается на пять лет, после этого, если существует необходимость, права уступаются за некоторую сумму.

Получается, первоначальный арендатор получает заработок за совершение сделки, а второму достается площадь для собственного бизнеса.

Порядок действий

Ранее для оформления договора достаточно было получить заявления от обеих сторон, в соответствии с которыми комиссия, распоряжающаяся недвижимым имуществом, принимала решение о смене арендатора, то сегодня все изменилось.

Теперь для заключения трехстороннего соглашения, комиссия уведомляет арендатора о его обязательстве организовать уступки в соответствии с законом.

Для этого арендатору на руки выдают решение, принятое комиссией о том, что она согласна на уступку прав.

При этом указывается большое количество объемных положений, предусмотренных законодательством.

Они направлены на необходимость проведения торгов, на которых предметов будет выступать право арендовать помещение, не предназначенное для проживания.

Форма торгов устанавливается статьей 477 ГК РФ, как уже было отмечено выше, это может быть конкурс или аукцион.

Лицо, одержавшее победу, т.е. предложившее наиболее высокую стоимость, получает права арендатора. Что касается конкурса, то победителем является тот, кто по решению специально собранной комиссии предложить лучшие условия.

В большинстве случаев происходит организация конкурса.

Он является непростой процедурой, на осуществление которой отводится большое количество времени:

  • одна из главных задач арендатора – сформировать конкурсную комиссию;
  • она будет возглавлять управление всеми делам, связанными с организацией конкурса.

После того, как было принято соответствующее решение, организатор должен подготовить специальные документы, в которых определяются сроки и место проведения процедуры, учитываемые критерии, а также порядок, в соответствии с которым будут приняты заявки участников.

Не позднее, чем за 30 суток до конкурса, организатор публикует соответствующее сообщение в СМИ.

С участником, который победил на конкурсе, подписывается соглашение об уступке прав арендатора. Важно, что оно является двусторонним, более того, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате.

Чтобы зарегистрировать договор, потребуется сдать в палату регистрации:

  1. Копии публикаций в СМИ об организации конкурса или аукциона.
  2. Соглашение об уступке прав.
  3. Остальные документы, которые необходимы для регистрации сделки по недвижимости.

Если арендатором были соблюдены все требования и он сдал весь пакет документов, то в течение месяца ему будет выдано зарегистрированное Соглашение о переуступке прав.

Оценка стоимости

Оценка стоимости будет зависеть от нескольких критериев, к которым относится:

  • метраж помещения, сдаваемого в аренду;
  • возможность его применения по разному назначению;
  • месторасположение недвижимости;
  • доходы, которые могут быть получены;
  • затраты, необходимые для содержания объекта;
  • объем прав, которые получает арендатор.

Эта процедура оценки требуется при передаче прав по временному пользованию помещением. Стоимость, которая устанавливается оценщиком, определяет размер платежей за аренду, предусмотренных договором.

Заключение договора

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения представляет собой важный этап процедуры. Он проводится после завершения аукциона или конкурса с победителем.

При этом важно воспользоваться помощью профессионального юриста, чтобы не допустить ошибок при заключении.

Содержание

Договор переуступки права аренды нежилого помещения содержит в себе следующие положения:

  • предмет соглашения;
  • обязанности обеих сторон;
  • ответственность участников;
  • заключительные положения;
  • указание адресов и реквизитов сторон.

Чтобы он вступил в действие, необходимо написать дату и проставить подписи участников.

Ответственность сторон

В договоре обязательно находятся положения, касающиеся ответственности обеих сторон.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных соглашением в конкретное время:

  • оно будет являться расторгнутым в одностороннем порядке;
  • уступка будет признана несостоявшейся.

Если арендодатель отказывается от проставления подписей на дополнительных соглашениях либо нарушает сроки подписания, то фирма имеет прав подать иск в Арбитражную судебную инстанцию, чтобы арендодателя принудили к подписанию соглашения.

В случае положительного решения суда с арендодателя будут взысканы расходы, последовавшие в связи с нарушением пунктом договора.

Образец

Договор переуступки прав должен быть правильно оформлен.

Каждый пункт раскрывается в надлежащем порядке, кроме того верно составляется верхняя часть. Она включает в себя наименование организации и арендодателя, основание документа, в соответствии с которым заключается договор.

Здесь можно скачать образец договора переуступки прав на нежилое помещение.

Важно не допустить ошибок во время организации конкурса или аукциона, иначе вся процедура может быть признана несостоявшейся.

Именно поэтому к её организации необходимо относится ответственно и внимательно, чтобы не допустить нежелательных последствий.

На видео о регистрации договора аренды

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

77metrov.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.