Как в аренду сдать землю в – Как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю?

Содержание

Сдача сдача собственного земельного участка в аренду для коммерции

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право сдать собственный участок земли в аренду, согласно Конституции нашей страны. Для этого необходимо определить территорию сдаваемого участка, найти арендатора и заключить с ним договор сдачи земли в аренду.

Сдача земельного участка в аренду для коммерции

Если у вас в собственности есть участок земли, то вы можете на нём заработать. Для этого нужно найти клиента и сдать вашу землю во временное пользование под строительство или сельское хозяйство.
Первым делом нужно составить договор и определиться со сроком аренды. При взаимном согласии и выполнении арендатором всех условий договора можно впоследствии продлить срок аренды.
Как сдать землю в аренду, для этого нужно решить какую часть участка Вы намерены сдавать. Всю площадь целиком или её определённую часть.

Передача земли во временное пользование и получение за это денежных выплат, называется арендой. Стоимость её оговаривается при заключении договора. Тот, кто берёт землю во временное пользование, называется арендатором, кто сдаёт землю, арендодателем.

Сделки с землёй производятся согласно статье 13 ГК РФ. Регулируются арендные права согласно статье 607 ГК РФ.

Как сдать землю в аренду

Составление арендного договора  на землю оформляется так же, как договор на недвижимость с обязательным указанием категории участка.

В тексте договора обозначается назначение аренды и свои особенности сдачи земельного участка. А также необходимо определить границы сдаваемой территории и получить копию кадастрового плана.
Для сдачи определённой части участка выделяются границы её территории. Составляется кадастровый план для этой части земли, проводится межевание и топографическая съёмка. Все необходимые документы заверяют в местной кадастровой палате.
В договоре аренды обязательно нужно указать данные, определяющие имущество, предоставляемое в аренду.
Все пункты договора оговариваются с арендатором, в противном случае составленный договор не считается действительным.
Обязательно выяснить у арендатора цели использования вашего участка земли и зафиксировать это в тексте договора.

Необходимо включать в текст договора пункты, которые касаются сохранности и не нарушения верхнего плодородного слоя земли, проведения видов сельскохозяйственных работ, изменения общего ландшафта. Вы вправе расторгнуть арендный договор при нарушении какого — либо из данных пунктов.

Статья 621 ГК РФ подтверждает продление аренды при согласии арендодателя. Если вас устраивает арендатор, и он выполняет все ваши требования, то договор продлевается автоматически на неопределённый срок, пока вы не пожелаете его расторгнуть.

При намерении отказаться от сдачи земли во временное пользование необходимо предупредить об этом арендатора за месяц до расторжения договора. Документы, которые подтверждают юридическую силу договора, заверяются у нотариуса.

Особенности сдачи земли в аренду

Сдать землю в аренду имеет право только сам собственник либо лицо, обладающее данными полномочиями. Арендатор вправе подписывать договор субаренды строго с разрешения арендодателя. Самостоятельно распоряжаться землёй он не имеет полномочий.
Государство может сдавать собственные земельные участки и их доли в аренду. Лица физические и юридические, иностранные граждане вправе получить землю во временное пользование только при согласии её владельца.

Для совершения сделки с землёй необходимо:

  • составить договор в письменном виде;
  • иметь письменное согласие от всех собственников;
  • зарегистрировать данный договор в государственных органах.

Для проведения государственной регистрации кроме текста договора нужно составить кадастровый план участка, с указанием сдаваемой в аренду части земли.

Арендная плата

Расчёт стоимости арендной платы, а также сроки и периоды выплаты оговариваются лично.
Размеры и площади земли определяют организации, занимающиеся землеустроительными работами и имеющими лицензию. Границы территории устанавливает сам арендодатель. На основании этого выдаются соответствующие документы. Собственник самостоятельно платит за услуги по определению границ участка. В случае сомнений арендатор может перепроверить правильность расчётов.
За порчу верхнего плодородного слоя земли предусмотрена административная ответственность. Нельзя загрязнять землю химическими или другими производственными отходами.
Если арендатор не оплачивает два срока подряд, арендодатель имеет право расторгнуть договор и взыскать через суд плату за аренду.
Собственник земли должен выплачивать земельный налог.

Дополнительный договор
Для гарантии своевременной оплаты существует ряд мер. Например, залог и неустойка.
Неустойка − это разовая денежная выплата, которая определяется договором или законом. Выплачивается она при нарушении обязательств.
Дополнительный договор заключается заранее для гарантии своевременной оплаты.
При отсутствии выплат, арендодатель может взыскать стоимость залога.
Срок аренды можно продлить при согласии собственника. При заключении договора аренды не требуется нотариального заверения и вмешательства государства. Но это возможно по желанию сторон.
Земельные участки могут предоставляться в пользование на постоянной основе согласно статье 20 п. 4 ЗК РФ. При этом арендатор вправе передавать землю в субаренду.
Юридические лица должны приобрести землю или переоформить на право постоянного пользования ею. После процедуры переоформления право собственности переходит к данному юридическому лицу.

Документы для регистрации договора аренды
Для прохождения государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Распорядительный акт (два экземпляра).
  • Кадастровый план, подтверждённый соответствующим органом и его заверенная копия.
  • Договор аренды (два экземпляра) и приложения к договору.
  • Акт о выбранном участке земли с приложением его границ.
  • Согласие ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта, подтверждающее акт.
  • Сведения о предстоящей аренде и предоставлении земли.

Участки, не теряющие своих полезных свойств во время использования, можно арендовать снова, это может продолжаться в течение нескольких лет.
Сделки, регулирующие сдачу земельного участка в аренду, производятся строго в соответствии со статьями Гражданского Кодекса РФ.

arendaexpert.ru

ОСОБЕННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С. КИРИЛЛОВА

С. Кириллова, старший помощник Черемушкинского межрайонного прокурора Москвы.

Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ - имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав.

Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Сейчас один из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками - аренда.

В ГК нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии.

Договор аренды земельных участков - консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК; опекуны и попечители в силу ст. ст. 32, 33 ГК; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК).

Передача в аренду земельных участков согласно ЗК РФ может быть осуществлена только собственником земельного участка либо в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законными представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22).

Эту норму Земельного кодекса РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.

Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. В связи с этим нельзя не согласиться с точкой зрения Н. Краснова, согласно которой "арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей. Это противоречит сущности арендных отношений" .
--------------------------------
Законность. 2002. N 8.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК).

По общему правилу размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, и согласно п. 1 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. и касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанными нормами при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Иными словами, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор, заключенный на больший срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному.

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под "прочими равными условиями" следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ЗАКОН РФ от 11.10.1991 N 1738-1
"О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ"

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.01.1996 N 15-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ВТОРОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N 101-ФЗ
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)

Законность, N 1, 2004

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКОВ ДАВНОСТИ ПО ДЛЯЩИМСЯ И ПРОДОЛЖАЕМЫМ ПРЕСТУПЛЕНИЯМ  »
Комментарии к законам »

www.lawmix.ru

Аренда земли сельхозназначения

Главная » Земля » Можно ли отдать в аренду землю сельхозназначения?

Граждане, имеющие в собственности земельные участки, предназначенные для сельхозяйственного использования не редко оставляют ее без обработки и должного ухода. Однако есть и более находчивые, которые сдают такой надел в аренду и получают регулярный доход от своей собственности. Что же касается нанимателя, то и он находится на достаточно выгодных условиях при оформлении данного договора на аренду.

Аренда земли сельхозназначения по законодательству

Регулирование отношений связанных земельными угодьями осуществляется Земельным кодексом России. Опираясь на данное законодательство сдать в аренду землю можно.

Что же касается сельскохозяйственных угодий, то здесь есть вполне закономерный нюанс.

Для оформления договора аренды собственник владений должен содержать землю в соответствующем  для ее предназначения состоянии, в рамках действующего законодательства. Если данный участок земли признан пригодным для ведения сельского хозяйства, арендополучатель должен получить соответствующее подтверждение этому. Так же собственник обязан предоставить ему данные о наличии на участке инженерных коммуникаций, которые могут препятствовать полноценному использованию угодий, в случае если данные коммуникации существуют.

Других особенностей для предоставления таких земель в аренду нет, действия будут аналогичными для всех типов земель.

Что касается непосредственно возможности сдачи в аренду сельхозугодий, то заключать такого рода договора могут, как юридические, так и физические лица, а так же и непосредственно само государство.

Как сдать участок земли сельхозназначения в аренду?

Под сельскохозяйственным участком понимается земельный надел пригодный для ведения соответствующего рода деятельности.

Арендой называется пользование земельным участком на определенный промежуток времени, определенный условиями, прописанными в составленном договоре, принадлежащему иному собственнику с выплатой последнему арендной платы за пользование его имуществом, а так же с последующим возвратом данной собственности обратно владельцу для дальнейшего использования последним.

Исключение будет составлять только договор аренды, предусматривающий последующий выкуп земли. В таком случае по окончании срока аренды, предмет договора, в результате осуществления сделки купли продажи, перейдет в собственность от арендодателя к арендополучателю.

Арендодателями сельхозугодий в Российской Федерации могут быть исключительно две категории собственников:

  • частные лица, к ним следует относить физических и юридических лиц;
  • государство и его учреждения.

Иных собственником наделенных правом сдавать земельное имущество в аренду, действующее законодательство не предусматривает.

В зависимости от собственника земельного участка договор аренды может быть заключен с учетом ряда особенностей, которые стоит учитывать:

  • когда владельцем сельхозугодий является частное лицо, как физическое, так и юридическое, то изменение цели аренды не допускается, вне зависимости от того предусмотрено данное договором или нет. Законодательство такие изменения запрещает;

Например, в случае оформления договора на осуществление аренды земельного участка на выращивание картофеля, построить жилой дом на его территории по принципу индивидуального строительства законодательством запрещено, даже если это присутствует в составленном договоре.

  • когда владельцем сельхозугодий является государство, оформление договора будет зависеть от того будут проводиться торги, либо нет;

Сдача земельного надела в аренду предполагает осуществления ряда  последовательных действий. Другими словами арендодатель должен:

  • обратиться в советующий орган местного самоуправления, на территории которого расположено данное землевладение, с заявлением о наличии желания предоставлять личный земельный участок в аренду. Сделать это нужно для того, чтобы соответствующий участок был включен в перечень землевладений, которые можно арендовать;
  • подготовить все необходимые бумаги для осуществления процедуры передачи  временного права использования земли, арендатором. Помимо этого, арендодатель должен определить, каким способом будет устанавливаться размер арендной платы за его земельный надел;
  • участие землевладельца в соответствующих торгах на право аренды либо заключения договора без аукциона.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица

Относительно того когда арендодателям является частное лицо, законодательство предусматривает определенные требования к разрешению деятельности производимой на нем.

Следует помнить, что при помощи договора аренды нельзя изменить вид разрешенного использования и форму владения им. В противном случае данный факт будет признан противоречащим законодательным нормам и предполагает административную ответственность к нарушителю.

Другими словами, если гражданин арендует земельный участок для селькохозяйственной деятельности, например, животноводства, строить на нем жилые дома данный гражданин не имеет законных прав, и в этом случае не имеет значения если данное предусмотрено в договоре аренды.

Проведенная в 90е годы земельная реформа стала камнем преткновения во многих вопросах касающихся земельного законодательства. Данное реформирование выделило множество земельных паев или доступными словами участков, собственниками которых является определенный коллектив граждан, а данная собственность, то есть земельный участок, является долевой. Наибольшую сложность в регулировании отношений является то, что четких границ между паями нет, да и сами границы участков весьма расплывчаты, следовательно, права собственности на них до настоящего времени четко не разграничены. Данный факт очень осложняет аренду земельного пая, так как участок не является выделенным в натуре.

Наиболее часто встречающимся вариантом является заключение договора аренды между владельцами земельных паев и юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант, аренда земли под фермерское хозяйство, также осуществляется коллективно.

Как следует поступать, если аренда земельных паев является неподходящим для арендатора вариантом, допустим, его не устраивают характеристики образуемого земельного участка. В этом случае можно оформить земельный участок в аренду у крупнейшего собственника страны, а точнее непосредственно у государства.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства

Что касается аренды сельхозугодий у государства, то здесь есть свои особенности. Каждый гражданин наделен законным правом, обратится с заявлением в соответствующий орган управления о выделении ему земельного участка для занятия сельскохозяйственной деятельностью.

Однако здесь стоит знать, что данный земельный надел гражданин может получить, исключительно выиграв торги на аукционе.

Это происходит следующим образом:

  • определяется участок, который устраивает будущего арендатора;
  • подписывается акт о том, что земельный участок выбран;
  • происходит официальное разграничение земли;
  • оформляется кадастровый паспорт участка;
  • роводится аукцион;
  • с выигравшим его лицом подписывается договор аренды.

Последних два пункта будут проведены, даже если заявитель являлся единственным претендентом на землю.

Своя специфическая черта имеет место при оформлении договора аренды на сельхозугодия крестьянским либо фермерским хозяйством. Участок земли можно арендовать либо приобрести в собственность без проведения аукциона, государство данное не запрещает, однако в заявлении от представителя хозяйства должны быть четко обоснованы причины для подобного действия.

В случае отсутствия процедуры аукциона, временной промежуток на оформление всех бумаг значительно сокращается, соответствующий договор можно полностью оформить за неделю, от даты принятия положительного решения о предоставлении земли в аренду.

Обязательно следует знать, что оформление соответствующей документации, а так же постановка на кадастровый учет и в первом и во втором случаях ляжет на плечи заявителя. Данная процедура является не только дорогостоящей, но и весьма долговременной. Самый быстрый вариант оформления затянется на несколько месяцев, следовательно, достаточно удачным вариантом и соответственно более скорым будет заключить договор субаренды.

uropora.ru

Аренда земельного пая - как сдать, договор, земельной доли пая, стоимость, сельхозназначения, порядок, расторжение, цена

Аренда – это альтернативная возможность распоряжения паем его владельца. Если есть желающий клиент для пользования землей, то арендодатель за определенную плату и при подписании договора может сдать его во временную эксплуатацию этому человеку.

Как правило, в аренду сдается не один пай, а обычно несколько, это повышает прибыль арендодателю, а земельный заемщик получает большее количество урожая.

Земли сельхозназначения могут быть арендованы сроком от 3 до 49 лет, при этом сенокосы и пастбища арендуются сроком лишь до 3 лет.

Площадь, которую занимает земельный пай, аренда которого осуществляется, не ограничена, поэтому сдавать в аренду можно земли любых размеров.

Владение участком

Распоряжаться земельным участком имеет право его владелец.

Если же он решил сдать в аренду земельный пай, то теперь владельцем, хоть и временным, на этой территории становится заемщик, который выплачивает за это оговоренную сумму по договору о сдаче пая в аренду.

Очень важно помнить, что в некоторых случаях владельцев пая бывает несколько, тогда один из них должен уведомить остальных и получить от них разрешение на продажу, аренду или дарение пая, то есть на любую операцию с этим участком.

Права на земельную долю сельхозназначения

Так как права на земельную долю сельхозназначения, а именно земельный пай, могут иметь сразу несколько человек, законодательство требует совершить выдел земельного надела из общего владения.

То есть необходимо оформить документ о том, что этот участок больше не входит к общим владениям, а затем подтвердить это договором об аренде, который укажет его нового владельца.

Совершить выдел пая можно при обращении в государственное учреждение по месту проживания, ответственное за межевание.

Выдел выполняется быстро, если собран весь необходимый пакет документов, о чем будет идти речь далее.

Для совершения выдела нужны такие документы:

  1. Паспорт владельца пая.
  2. Заявление.
  3. Согласие других паевщиков.
  4. Кадастровый паспорт.

Здесь можно скачать образец заявления о выделении земельного пая.

Законодательная база

На законодательном уровне любые операции и само право собственности на земельный пай регулируется Земельным кодексом и Федеральным Законом № 101 «О земельных паях сельскохозяйственного назначения».

Эти два документа свидетельствуют о возможности сдачи любого пая в аренду при выполнении всех условий договора.

Имеется в виду:

  • своевременная оплата аренды;
  • наличие всего пакета документов;
  • согласие всех паевщиков на совершение операции и другие юридические нюансы.

Аренда земельного пая

Очень часто возможность аренды земельного пая получается в ходе аукционов или, как их принято называть, земельных торгов.

Такие торги довольно выгодны, ведь можно получить пай по меньшей цене при условии отсутствия конкурентов-покупателей.

Если клиент выиграл такой торг, он сможет получить землю после:

  1. Оформления точного документа, подтверждающего и уточняющего географическое местоположение земельного пая.
  2. В конце проведения аукциона.

У частного лица

Аренда пая у частного лица довольно проста, но существует несколько нюансов, которые имеют большое значение для успешного проведения сделки.

Земельный пай может быть получен в наследство.

Тогда для сдачи пая в аренду наследник должен оформить наследство, чтобы стать полноценным владельцем, имеющим все права на эту недвижимость.

При этом он не имеет права принять только часть наследства. По закону он обязан принять все имущество, признанное единым целым, или же отказаться от него в полном объеме.

Для оформления наследства понадобятся такие документы:

  1. Завещание или документ, подтверждающий передачу пая по наследству.
  2. Акт о смерти владельца.
  3. Свидетельство, подтверждающее родственные связи умершего с наследником.
  4. Судебные распоряжения, если таковы имеются.

У государства

Для сдачи в аренду государственного имущества нужно, чтобы эта земля прошла регистрацию и относилась к единому государственному земельному реестру, иначе сделка будет считаться недействительной.

Для совершения аренды у государственного лица потребуется совершить обращение в муниципальную службу с просьбой рассмотреть заявление о выделении участка для совершения сельскохозяйственных работ.

Государственная аренда любого участка земли подразумевает проведение на него аукциона. Это делается с целью получить как можно больше средств и, соответственно, выгоды для государства при сдаче земель в аренду.

Заявитель самостоятельно должен заниматься подготовкой и оформлением всех документов, поскольку эти обязанности возлагаются именно на него.

Даже если заявитель был единственным участником аукциона, с ним после торгов подписывается договор аренды, а до этого перед проведением самого аукциона оформляется кадастровый паспорт на участок.

Как сдать?

Сдача земли в аренду – дело несложное и довольно быстрое. При наличии нескольких владельцев, нужно совершить выдел паевого участка и подписать договор аренды.

Очень важно обратить при этом внимание на арендную плату. Изменение платы за аренду не разрешается менять чаще, чем раз в год.

Также следует выбрать нужный вариант платы за аренду. Это может быть фиксированная сумма или же процент от ежемесячной или ежегодной коммерческой прибыли заемщика на данной территории, что будет в свою очередь уже зависеть от урожайности.

Необходимые документы

Для оформления договора аренды понадобятся такие документы:

  1. Паспорт заемщика и арендодателя.
  2. Заявление в соответствующий орган.
  3. Кадастровый земельный паспорт и документ о выделе участка.
  4. Документ, подтверждающий право собственности на участок.
  5. Выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ.

Заключение договора

Договор аренды – это документ, которым определяются условия аренды и обязанности двух сторон.

Также в документе в обязательном порядке указываются:

  • срок аренды;
  • условия продления;
  • возможность выкупа участка;
  • налоги и расчеты по оплате аренды.

Стороны

При подписании договора об аренде земельного пая выделяется две основных стороны. Это арендодатель и заемщик, который берет землю в аренду.

Арендатором может выступать любое лицо, как физическое, так и юридическое, о чем говорит закон РФ.

Обе стороны должны выполнять условия договора, чтобы тот считался действительным.

Условия

Условия, в соответствии с которыми договор будет считаться действительным, просты и ясны каждой из сторон:

  1. Заемщик обязывается своевременно и в полном объеме оплачивать сумму за аренду, придерживаясь условий договора.
  2. При этом арендодатель также обязывается выполнять свои условия, не имея права претендовать на имущество до окончания срока договора.

Срок

Законодательно сроки аренды земель могут быть такими:

  • земли сельхозназначения – от 3 до 49 лет;
  • договора об аренде у государства – до одного года;
  • сенокосы и пастбища – до трех лет.

Продление

Если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, то в таком случае он продлевается автоматически на аналогичный период по тем же условиям.

В отдельных ситуациях подписывается еще одно соглашение, в котором указываются следующие пункты:

  • срок продления договора;
  • условия эксплуатации земельного надела и ее ограничения;
  • арендная плата;
  • предмет соглашения.

Образец договора аренды земельного пая можно скачать здесь.

Стоимость

Стоимость аренды земельных паев в 2018 году будет зависеть от многих факторов.

Во-первых, это стоимость территории, то есть площади посева. Во-вторых, то, сколько урожая будет собрано.

Особенности расчета

Арендная плата в зависимости от данных факторов может меняться в сторону увеличения или уменьшения, при этом есть строгое правило – изменения производятся не чаще одного раза за год.

Расчет арендной платы можно производить разными способами:

  • процент от производственных свойств земли за определенный период;
  • фиксированная сумма аренды;
  • форма услуг;
  • форма имущества.

Уплата налогов

Налоги за использование земельных паев оплачиваются каждым физическим или же юридическим лицом, которые выступают владельцами этих участков.

Если заключен договор по паю, то эти лица временно освобождаются от уплаты налогов на период действия документа.

Расторжение

Желание расторгнуть договор аренды земельного пая может каждая из сторон, при этом разрешается расторжение не всегда.

Стоит более подробно рассмотреть причины, по которым аренда останавливается и варианты, когда это принимается на законодательном уровне.

Причины, по которым договор аренды может быть расторгнут:

  1. Невыполнение взаимных согласований.
  2. Смерть владельца пая, ликвидация компании одной из сторон.
  3. Нарушение условий аренды.

Причины, по которым договор аренды действительно расторгается:

  1. Арендодатель не дает возможности заемщику использовать земельный участок в своих целях.
  2. Заемщик определил явные недостатки участка и желает расторгнуть договор.

Таким образом, аренда земельного участка совершается физическими и юридическими лицами на оговоренные сроки. Это делается довольно быстро, имея все необходимые документы.

Для заключения договора сначала нужно обратиться в муниципальные органы для подтверждения согласия совладельцев на аренду и выполнения выдела участка земли из пая.

На видео о вопросах аренды земли

77metrov.ru

Как сдать в аренду часть земельного участка?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, часть II.
  • Земельный кодекс РФ.
  • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
  • Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007.
  • Письмо Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.
  • Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

    Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Этими основными законами являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а если объектом является земельный участок - описание местоположения его границ.

    Таким образом, исходя из данного законом определения земельного участка, следует, что его границы должны быть четко определены и описано их местоположение. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    В случае раздела земельного участка у его собственника вместо права собственности на единый участок возникает право собственности на все образуемые в результате этих действий земельные участки.

    Что касается сделок с земельными участками, в том числе аренды, то согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ участки, за исключением изъятых из оборота земель, могут предоставляться собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Закон прямо предусматривает, что объектом аренды в этом случае могут быть именно определенные в соответствии с законом земельные участки. Вопросы, связанные с арендой земельного участка, регулируется также и ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

    Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении этого условия договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и существующей судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

    Существенное условие договора аренды, в том числе и земельного участка – подробное описание его объекта. В договоре должны быть четко определены такие обязательные характеристики объекта, как месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания таких условий договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным. Об этом нам говорит и судебная практика - Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

    Эти же требования для индивидуализации земельного участка содержатся и Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», где сказано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, а именно вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в кадастр, описание местоположения границ и площадь участка.

    Таким образом, по общим принципам законодательства не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок не может являться предметом сделки аренды.

    Ситуация, связанная с возможностью аренды части земельного участка, выглядит следующим образом.

    Согласно пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эта позиция подтверждена и в Письме Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Следует в этой связи отметить, что согласно ч. 11 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения теряют свой временный характер с момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не будет осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения), то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Кроме того, если  представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка, то, по мнению арбитражных судов, часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007).

    Резюме. В соответствии с нормами гражданского законодательства земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка должны быть четко определены, а их местоположение описано в государственном кадастре недвижимости. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    Гражданским и земельным законодательством предусмотрены сделки с земельными участками, в том числе аренда земли. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды, является условия об объекте. Применительно к земельному участку в договоре аренды должны быть отражены такие его характеристики, как месторасположение, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания в договоре таких условий договор аренды земельного участка может быть признан судом незаключенным. Таким образом, земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учет, не может являться предметом сделки, в том числе аренды.

    В отношении сделок с частью земельного участка можно сообщить следующее. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эти сведения носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если в течение пяти лет не будет произведена государственная регистрация такого обременения, то эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. 

    Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

    law4free.ru

    Аренда земли на 49 лет в 2019

    Аренда земельного надела на 49 лет будет полезна для тех лиц, кто не имеет возможности приобрести участок в собственность, либо просто нуждается во временном пользовании, но на как можно более длительный срок.

    49 лет – это максимальный срок аренды земель, которые принадлежат государству или муниципалитету. Минимальный срок взятия в пользование – 1 год.

    Что это такое

    Большая часть земель на территории Российской Федерации находится в ведении государственных и региональных властей. И лишь незначительная доля земельных угодий находится в собственности у коммерческих организаций и граждан.

    Брать землю в аренду у частного лица целесообразно не во всех случаях. Основным “краеугольным камнем” служит вопрос арендной платы.

    Государство, как правило, устанавливает более низкий ценник, а в отдельных случаях, предусмотренных ст. 39.10. ЗК РФ – и в полностью безвозмездное пользование. Частные лица практически всегда предоставляют территории на возмездной основе.

    Пользование муниципальной территорией на протяжении 49 лет – это тоже аренда, только называемая долгосрочной.

    Цели долгосрочной аренды

    Лишь при наличии серьезных целей местный орган власти сможет предоставить земельный надел на такой длительный срок, как 49 лет:

    • прокладка газовых труб, высоковольтных электрических сетей, водопровода и др.;
    • ведение фермерской деятельности;
    • сельское хозяйство, в том числе, выпас домашнего скота, растениеводство, животноводство;
    • предпринимательство;
    • использование земных недр;
    • строительство объектов социальной и культурной значимости;
    • возведение автомобильных магистралей и дорог общего пользования и др.

    После того, как арендатор определился с целевым использованием, всю дальнейшую деятельность нужно вести, не отступая от изначально указанных целей. В противном случае, арендодатель получит полное право разорвать существующие отношения.

    Условия

    В ст. 39.8. ЗК РФ определены некоторые особенности аренды земельных участков на длительные сроки. К числу таковых можно отнести:

    • предприниматель, арендовавший землю, обязан обеспечить свободный доступ населения к естественному водоему, примыкающему к арендованному участку;
    • если гражданин возвел сооружение на участке и в дальнейшем оформил на него право собственности, будет действовать приоритетное право (без проведения торгов) на аренду;
    • договор долгосрочной аренды заключается с выигравшим торги или с единственным заявителем;
    • соглашение заключается во внеконкурсном порядке, если гражданин заключил с администрацией соглашение о развитии застроенной территории в будущем;
    • продление срока арендного соглашения допускается только при условии участия в торгах.

    Орган местного самоуправления может выдвинуть условие к арендатору о необходимости внесения арендных платежей не в денежном, а в натуральном эквиваленте, к примеру:

    • продукцией сельскохозяйственного назначения;
    • оказанием различных услуг;
    • передачей во владение органу самоуправления какой-либо вещи или предмета;
    • взаимозачетом требований – то есть арендатор освобождается от уплаты арендных платежей, если произведет улучшение качества земель.

    Кроме этого, законом допускается выкуп земель из муниципальной или государственной собственности. Это отличная возможность стать полноправным собственником ставшего родным надела.

    Особенности оформления

    Оформление долгосрочной аренды земли у муниципалитета осуществляется только в письменной форме.

    Одним из важных условий является предоставление заявителем полного комплекта документации, состав которого может отличаться по количеству и номенклатуре документов, в зависимости от целей использования земли.

    При непредоставлении сведений о государственном кадастровом учете и о межевании заявителю может быть отказано в госрегистрации сделки.

    Необходимо произвести межевание земли, определиться со статусом построек на участке (жилые или нежилые). И только после всех подготовительных мероприятий должно состояться подписание контракта. В тексте договора обязательно следует указать срок аренды – 49 лет.

    Как получить

    Существует несколько способов оформить государственный земельный надел в аренду:

    • в случае проведения торгов по инициативе органов местного самоуправления – в местных СМИ частенько публикуются уведомления о проведении конкурса, с указанием даты и места проведения;
    • инициатива частного лица – в этом случае, гражданин сам инициирует проведение торгов, изъявляя о своем желании путем подачи заявления на проведение аукциона;
    • аренда во внеконкурсном порядке в случаях, определенных в ст. 39.6. ЗК РФ;
    • аренда без торгов в связи с тем, что участок не поставлен на кадастровый учет.

    При проведении аукциона по инициативе государственных или муниципальных органов необходимо:

    • постоянно отслеживать актуальную информацию в печатных СМИ, которые издаются на бесплатной основе;
    • в объявлении будет вся интересующая претендента на аренду информация об участке земли – описательная характеристика, возможные цели использования, время и место проведения торгов, необходимая сумма задатка и др.;
    • непосредственно в процессе проведения публичных торгов будет выявлен победитель, которому предоставят право на заключение арендного соглашения (победителем признается лицо, предложившее наибольшую арендную плату за участок).

    Для участия в аукционе нужно соблюсти следующие условия:

    • подать заявление и другие документы в муниципалитет за 5 дней до начала конкурса;
    • внести задаток в требуемой сумме и предоставить подтверждающий оплату документ;
    • присутствовать и принимать активное участие в аукционе.

    Если аукцион проводится по инициативе гражданина, порядок действий будет несколько иным:

    1. Найти информацию о земельных территориях, которые можно взять в аренду – сделать это можно, получив выписку в МФЦ, Росреестре или в органе местного самоуправления. Также доступен и электронный способ – на сайте Росреестре есть публичная кадастровая карта.
    2. Выбрать из списка свободных земель наиболее подходящий целям использования участок.
    3. Написать заявление о проведении конкурса в отношении выбранной территории. Заявление следует подать на имя главы города или района, передав его лично или отправив по почте заказным письмом.
    4. Ожидать решения администрации о проведении торгов. Если был вынесен положительный вердикт, местные СМИ оповещаются о времени и месте проведения аукциона.
    5. Если на землю претендуют 2 или более лиц, проводится конкурс, в противном случае, договор заключается с единственным претендентом.
    6. По результатам торгов составляется протокол. Победитель по окончании мероприятия получает 1 экземпляр протокола.
    7. На основании протокола, орган местного самоуправления заключает с победителем арендный договор сроком на 49 лет.

    Документы

    Еще до этапа подписания арендного контракта заявителю придется собрать следующий комплект документации:

    Наименование документа

    Примечания

    Заявление от имени арендатораИли от его доверенного лица
    ПаспортГражданина РФ
    Кадастровая документация на участокПаспорт и план
    Справка из ЕГРЮЛТолько для юрлиц
    Официальный документ с решением о согласованииВыдается органом муниципалитета
    Правоустанавливающие документы на постройки, возведенные на участкеЕсли они есть, в противном случае – документ об их отсутствии
    Справка о наличии или отсутствии систем коммуникацийВодоснабжение, газ, электрическая энергия и др.
    Документ об отсутствии обременений на землюУчасток не находится в залоге, под арестом и др.
    Квитанция об уплате госпошлиныОригинал и ксерокопия

    Как оформить в собственность землю в аренде на 49 лет

    На основании ст. 624 ГК РФ, земельный участок, которые находится в муниципальной собственности, может быть выкуплен по кадастровой стоимости при заключении договора сторон, содержащего условие о выкупе.

    Если условие о выкупе отсутствует, стороны в любое время действия арендного соглашения могут заключить дополнительный договор, в котором прописать положения об изменении условий изначального.

    При этом контрагенты могут договориться о зачете ранее уплаченных арендных платежей в выкупную цену.

    Отметим, что, согласно ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды с условием о последующем выкупе относится к смешанным типам контрактов, то есть содержит в себе признаки сразу двух договоров – аренды и купли-продажи.

    Соответственно, при оформлении нужно учитывать как нормативные положения ГК РФ в отношении аренды (Глава 34), так и купли-продажи (Параграф 7 Главы 30).

    У арендатора существует преимущественное право покупки земельного участка перед третьими лицами.

    Это означает, что лишь при отказе действующего арендатора от выкупа земли по кадастровой стоимости орган местного самоуправления приобретет право на реализацию территории иному лицу.

    При выкупе земли закон требует оформления кадастрового паспорта на землю. Для получения кадастрового плана-схемы нужно обратиться в местную кадастровую палату, предоставив заявление, квитанцию об оплате пошлины и общегражданский паспорт.

    Стоимость земли в аренду на 49 лет

    Размер арендных платежей, как правило, определяется в ходе проведения публичных торгов. Конкурс принято начинать со стартовой цены, равной 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

    Если в процессе подготовки к торгам не было выявлено более 1 претендента, арендная плата будет составлять уровень изначальной ставки.

    Стартовое значение ставок определяют по следующей формуле А = П * БС * ПК * ЗК.

    Где:

     А размер арендных платежей
     П площадь земельного надела
     БС базовая ставка, устанавливаемая для каждого региона в отдельности
     ПК коэффициент поправки на цель использования
     ЗК зональный коэффициент

    Если земля предоставляется во внеконкурсном режиме, то для льготных категорий граждан размер арендной платы не будет превышать сумму земельного налога.

    Какие существуют риски

    Существуют следующие риски:

    • в договор были включены пункты, наделяющие арендодателя особыми правами по расторжению отношений;
    • на участок наложены обременения со стороны третьих лиц;
    • землю могут в последующем изъять для нужд федерального или регионального значения;
    • могут признать нецелевое пользование;
    • претензии по поводу ухудшения качества земель также не исключены;
    • могут и доказать, что эксплуатация участка проводилась с нанесением вреда для окружающей среды.

    Итак, взять в аренду на длительный срок муниципальную землю можно, если она будет использоваться строго по целевому предназначению. Список целей, при которых возможна аренда на 49 лет, приведен в статье.

    В договоре может присутствовать условие о выкупе – тогда арендатор может приватизировать землю, уплатив цену, оговоренную в договоре.

    Видео: Как получить земельный участок в аренду или собственность

    kvartirkapro.ru

    Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство в 2019

    Развитие собственного сельского хозяйства – это приоритетная задача нашего правительства, и страны в целом.

    Разработаны целевые программы для стимуляции граждан образовывать из подсобных хозяйств мощные крестьянские образования, на эти цели выделяются субсидии на федеральном уровне и органами местного самоуправления, и самое ценное – земля.

    Гражданам в своем большинстве выделяются земли по праву аренды с разными сроками действия договора, но с одной целью – под сельскохозяйственные нужды.

    Правовые основы

    Вопросами аренды земель у государственных или муниципальных органов власти заведует Земельное Законодательство, за последние годы оно сильно претерпело изменение, поэтому не каждый фермер знает тонкости буквы закона.

    В частности, в марте 2015 года был изменен порядок выделения земельных наделов по праву аренды для крестьянских фермерских хозяйств (КФХ), прерогатива передана Земельному Законодательству, вместо ранее действующего ФЗ «О фермерских подворьях…».

    В нем появились новые статьи и определения, установлен новый порядок выделения земель:

    • по новым правовым нормам сняты все ограничения по площади арендуемого участка, причем они касаются всех, и юридических, и физических лиц;
    • сроки аренды определены в 49 лет для нужд сельского хозяйства, площади под сенокос и выгула скотины могут быть переданы на 3 года;
    • закон допускает передачу права найма земель в пользу третьих лиц, либо это право может выступать как залоговое имущество. Последняя аргументация очень выгодна труженикам сельского хозяйства, поскольку они могут взять кредитные средства для дальнейшего развития;
    • договор может быть заключен с условием дальнейшего выкупа, причем себестоимость будет намного ниже цен, фигурирующих на рынке недвижимости. это право у него может появится после трех лет аренды, не взирая на срок действия договорных соглашений. После заключения соответствующей сделки арендатор становится собственником земельного надела;
    • если обнаружится, что переданные под сельскохозяйственные нужды земли используются по другому назначению, то все арендные отношения могут быть разорваны;
    • за арендованные земли взимается ставка, равная налогу на землю. Если аренда земли оформлена от частного собственника, то налоги оплачиваются соответственно ставке на землю сам арендатор.

    Что для этого нужно

    Взять землю, конечно же можно, но что с ней делать? Это главные приоритеты будущего фермера. Нужно вначале определить род своей крестьянской деятельности – чем конкретно вы намерены заниматься. 

    Можно выделить несколько направлений, которые будут доступны новичку:

    • заняться птицеводством – развести на подворье кур, гусей, уток, и реализовывать продукцию на фермерских рынках;
    • выбрать овощеводство, и засеять свои плантации, например, картофелем, который всегда востребован гражданами;
    • скотоводство – это весьма затратный вид деятельности, и для реализации проекта вначале нужно найти деньги на его покупку;
    • разведение пчел и оборудование пасеки. Многие выбирают этот вид деятельности, поскольку на первых порах понадобится всего несколько ульев, а со временем хозяйство будет только разрастаться.

    После того, как появятся свободные средства, можно расширить сферу деятельности, и заниматься сразу несколькими видами сельскохозяйственной деятельности.

    Но чтобы местные власти смогли с вами заключить договор на аренду земель, вам необходимо провести предварительные мероприятия, в частности, зарегистрировать образованное фермерское хозяйство должным образом:

    • подать заявление формы Р21002 в Росреестр о регистрации;
    • подписать соглашение со всеми участниками хозяйства, и приложить его к заявлению;
    • отсканированные копии личных документов уполномоченного на регистрацию лица;
    • если фермер является коренным жителем, то потребуется копия свидетельства о рождении. Этот факт значительно упростит процесс аренды;
    • оплаченная квитанция об уплате госпошлины.

    Только после образования и прохождения регистрации фермер может рассчитывать на участие во всех государственных программах по развитию сельского хозяйства страны, в том числе и на получение земель по праву льготной аренды.

    Оформление

    В принципе, получить землю на правах аренды можно тремя путями:

    • подать заявление в местную администрацию о выделении конкретного участка, на личном приеме могут быть предложены и другие варианты аренды;
    • принять участие в анонсированных аукционах, выиграть его и оформить договор;
    • подобрать на публичной кадастровой карте свободный участок, и заявить в государственный орган о передаче его по праву аренды.

    Важно! По новым законодательным нормам, все участки могут быть переданы только на основе торгов, поэтому для участия в аукционе, будущий фермер подает заявление устроителю мероприятия со следующим содержанием:

    • указать место расположение земель, которые фермер хотел бы получить;
    • цель предпринимательской деятельности;
    • ссылка на достигнутое между членами фермерского хозяйства соглашения об аренде дополнительного участка.

    К заявлению следует приложить отсканированную копию личных документов представителя общества, свидетельства о постановке на учет.

    Все это передается администрации поселения на рассмотрение заявки. Но заинтересованные лица вначале должны образовать участок и внести его на кадастровый учет, то есть провести межевание с выделением конкретных границ.

    Передать затем полученные документы на регистрацию, и оформить на земельный надел кадастровые документы.

    Если торги не проводились из-за отсутствия других желающих, то после вынесения положительного решения можно переходить к оформлению соглашения о найме выбранного земельного надела.

    Это основной документ, в котором определены все полномочия сторон, срок его действия, ставка оплаты, возможность дальнейшего выкупа.

    Необходимые документы

    Чтобы сделку можно было зарегистрировать в Росреестре, и меть законное право на использование земель по назначению, необходимо предоставить следующую комплектацию документации:

    • само заявление о постановке на учет в реестре прав на недвижимые объекты;
    • отсканированная копия общегражданского паспорта представителя фермермерского хозяйства;
    • выписку о регистрации общества;
    • кадастровая и техническая документация на земельный надел;
    • копия и оригинал решения о выделении от органов местного самоуправления, соглашение всех участников хозяйства о найме дополнительной земли для своих сельскохозяйственных нужд.

    Это основной перечень необходимых бумаг, но в иных случаях, например, если земля получена на основании проводимых торгов, необходимо включить нотариально заверенную копию протокола аукциона, с определением победителя.

    Сколько стоит

    Конечная расценка арендованной земли от государственных органов может суммарно складываться из нескольких важных показателей:

    • от кадастровой оценочной цены;
    • от вида разрешенного использования;
    • от ставки земельного налогообложения;
    • от показателей рыночной оценки аналогичных наделов;
    • от установленной на публичных торгах арендной ставки.

    Но государство может предоставить участок абсолютно бесплатно некоторым категориям наших граждан: педагогам, медицинским или правоохранительным сотрудникам, при условии, то они переезжают в сельскую местность на постоянное жительство.

    Но фермеры к этим категориям не относятся, поэтому конечная ставка оплаты может рассчитываться по единой установленной формуле: А= К х С, то есть арендная плата складывается из кадастровой оценки, умноженный на установленный администрацией поселения коэффициент, но его значения могут отличаться:

     Ставка в 0,01% устанавливается для льготных категорий граждан
     Не должен превышать 0,06% для фермерских хозяйств 

    Если земля передается в аренду на основании проведенных торгов, то стоимость определяется так же по формуле: А= S х Bs х Kt х Kc, для расшифровки:

     Первый показатель это общая площадь участка
     Второй стандартная ставка на региональном уровне
     Третий относится к зональной принадлежности, и устанавливается Кадастром
     Последнее значение это поправочный показатель, который определяет целевое использование

    Зная все эти цифры, можно самому рассчитать стоимость аренды.

    Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство ИП

    ИП – это форма хозяйственной деятельности, образованная частным лицом. Поэтому все аспекты получения земель для индивидуального предпринимателя практически не отличаются от выделения по праву аренды земель для фермерских хозяйств.

    Правда, могут потребоваться дополнительные документы из налоговой инспекции о типе налогообложения, чтобы предприниматель смог учитывать все свои расходы для снижения налоговой ставки.

    Отказ

    Но не всегда и не всем могут быть выделены земли по праву аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности, власти могут выписать предписание об отказе, если возникают некоторые сложности:

    1. Поскольку фермерское хозяйство — это целевой объект, то ему необходимы подключенные линии коммуникаций, а если такая возможность отсутствует на момент подачи заявления, то власти отказывают в выделении участка.
    2. Выбранный фермером надел не отвечает той категории использования, который был заявлен при подаче заявления.
    3. Запрашиваемый участок уже передан по праву бессрочной или пожизненной аренды другому лицу.
    4. Объект недвижимости не может быть предоставлен, поскольку он исключен из оборота по требованию властей, эта земля предназначена для государственных нужд.
    5. Заявитель не может получить землю без участия в торгах.
    6. Надел переоформлен под строительные нужды, и использовать его под сельскохозяйственную деятельность нет возможности.

    Могут быть и другие обоснованные основания для отказа, исходя из сложившейся ситуации в каждом конкретном случае.

    Видео: Как взять в аренду земельный участок?

    kvartirkapro.ru

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *