Как поменять категорию земельного участка в аренде – Изменение категории земельного участка в 2019 году

Содержание

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

Основной вопрос: компания арендовала или собирается арендовать земельный участок, находящийся в публичной собственности, с одним видом разрешенного использования, но в действительности планирует использовать его для других целей. Можно ли будет изменить вид разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона?

Решение: нет, с марта 2015 года Земельный кодекс не допускает изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка после заключения договора аренды этого участка по результатам аукциона. Единственный выход – изначально предусмотреть в договоре аренды несколько видов разрешенного использования.

На практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать участок в соответствии с иным видом разрешенного использования. Такой схемой иногда пользовались строительные компании: они получали в аренду земельный участок для целей, не связанных со строительством (получить участок для такой цели зачастую было проще, чем для застройки), рассчитывая в будущем внести в договор аренды изменения в части возможность застройки земельного участка. Также подобная ситуация может возникнуть, когда право аренды переходит от первоначального арендатора к другому лицу в порядке перенайма, и новый арендатор планирует использовать этот участок для других целей. Однако с марта 2015 года воспользоваться такой возможностью не получится – соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ в Земельный кодекс и некоторые другие акты.

С марта 2015 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов (гл. 4 ГрК РФ).

Основная идея градостроительного зонирования территорий заключается в том, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). В число лиц, которые могут выбрать вид разрешенного использования участка, входят и арендаторы (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Однако из этих норм не ясно, может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды? Или хотя бы потребовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды?

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков (поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ). Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса. Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2015 года

После появления в Земельном кодексе нормы о запрете на изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка в договоре аренды (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ) возникает вопрос: можно ли внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка, если договор был заключен до 1 марта 2015 года, то есть еще до вступления в силу поправок в Земельный кодекс?

Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике, которая складывалась до внесения изменений в Земельный кодекс. В частности, подобная ситуация – когда компания обратилась за получением в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования, а после заключения договора аренды потребовала поменять его – стала предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ еще в 2005 году. Тогда Высший арбитражный суд не отверг саму возможность внесения в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством, изменений, предусматривающих его застройку. Но при этом Высший арбитражный суд отметил, что такие изменения могут вноситься в договор аренды только в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков в целях строительства. В частности, с обязательным публичным информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.05 № 2479/05).

Президиум ВАС РФ вернулся к этому вопросу еще раз в 2013 году и на сей раз высказался более жестко. В постановлении от 25.06.13 № 1756/13 он указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Так как в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ), арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости.

Верховный суд (по крайней мере, на уровне второй кассации) солидарен во мнении с упраздненным ныне Высшим арбитражным судом. В определении от 10.09.14 № 18-КГ14-95 судьи Верховного суда обратили внимание на то, что в Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.[1] В связи с этим произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Обращение арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего вида на иной вид – «для жилищного строительства» Верховный суд признал направленным на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Таким образом, даже если договор аренды был заключен еще до 1 марта 2015 года, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, все равно суды уже давно придерживаются одной позиции – изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно, а если оно используется в целях обхода закона, такое изменение невозможно и с согласия арендодателя.

Возможное решение проблемы

При предоставлении земельного участка в аренду лучше указать несколько альтернативных видов разрешенного использования, то есть предусмотреть в договоре аренды право арендатора использовать участок в соответствии с любым из перечисленных в нем видов по своему усмотрению. Запрета на реализацию подобного правового механизма новая редакция Земельного кодекса не содержит. При этом перечень возможных видов разрешенного использования может быть как максимально широким и фактически воспроизводящим установленный в составе градостроительного регламента, так и предельно узким, сводящимся к одному виду разрешенного использования, соответствующему назначению планируемого к строительству на участке объекта. Главное, чтобы возможность изменения вида разрешенного использования участка после заключения договора аренды была понятна всем потенциальным арендаторам с тем, чтобы свое решение об участии в торгах они принимали с учетом наличия или отсутствия такой возможности.

При указании в договоре аренды нескольких видов разрешенного использования участка, нужно учитывать, что это может повлечь увеличение арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Дело в том, что при аренде публичных земельных участков арендная плата определяется исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования и т.д. (Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). Зачастую арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется, в том числе исходя из разрешенного использования участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ, п. 3 Правил определения размера арендной платы , утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). А если в государственный кадастр будут включены сведения о нескольких видах разрешенного использования участка, то учитываться будет удельный показатель кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлено наибольшее значение (п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости , утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.06 № 222). Из этого следует, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования.

В отдельных случаях арендодатель в договоре аренды земельного участка прямо указывает, что участок предоставляется арендатору для определенной цели, но арендатор вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом, без права возведения объектов капитального строительства. При этом если арендатор будет использовать участок не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который первоначально указан в договоре, это является основанием для изменения размера арендной платы (например, такое условие предусмотрено в типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением МГИиЗР Нижегородской области от 18.07.06 № 545).

Таким образом, арендатору придется искать разумный баланс между возможностью использовать участок по своему усмотрению и связанными с этим дополнительными издержками на арендную плату.

Nota Bene!

Если в договоре указан единственный вид разрешенного использования участка, и использование участка в соответствующих целях с ним через какое-то время стало для арендатора нецелесообразным, он может оказаться в ситуации, когда ему придется либо платить арендную плату за фактически неиспользуемый участок, либо отказываться от аренды (если согласовать изменение вида разрешенного использования с арендодателем не удастся).

Изменение вида разрешенного использования участка, предоставленного без торгов

Прямой запрет на изменение вида разрешенного использования предусмотрен в Земельном кодексе только для случаев, когда участок предоставляется по результатам аукциона.

Поскольку в пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса речь идет о запрете изменения вида разрешенного использования только участков, предоставленных по результатам аукциона, получается, что этот запрет не распространяется на земли, предоставленные без торгов. Несмотря на то, что аукцион становится общим механизмом предоставления земли в аренду (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), остаются случаи, когда участок может быть предоставлен в аренду без торгов. Например, при предоставлении участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии их соответствия критериям, установленным законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Но нужно учитывать, что суды в отсутствие законодательного запрета (при рассмотрении споров по прежней редакции ЗК РФ) все равно не допускали изменение видов разрешенного использования по требованию арендатора при любых случаях предоставления участков (не важно — на торгах или без торгов). Поэтому пока трудно сказать, как суды будут реагировать на изменение видов разрешенного использования участка, предоставленного без торгов.

[1] Редакция Земельного кодекса, действующая с 1 марта 2015 года, не предполагает различных процедур предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для различных целей унифицирован в главе V.1 ЗК РФ. Но применительно к процедуре предоставления земельных участков для строительства установлен ряд особенностей (запрет продажи, за некоторыми исключениями, срок аренды, соразмерный периоду времени, необходимому для проектирования и строительства, и др.).

www.vegaslex.ru

Как поменять категорию земли? — Хороший вопрос : Domofond.ru

– Как поменять категорию земли?

ivas76/Fotolia

Отвечает управляющий партнер юридической компании «Энсо», глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко (Екатеринбург):

Категория земли меняется по решению соответствующего госоргана. Соответственно, чтобы ее изменить, необходимо убедить госорган, что из-за этого не пострадают интересы той отрасли, у которой «отбирают» землю. То есть, условно говоря, чтобы поменять землю сельхозназначения, нужно работать с Минсельхозом, чтобы последний согласился исключить эту землю из данной категории. В такой ситуации потребуется подготовить заключение о том, что земля без ущерба для сельского хозяйства может быть изъята из категории земель сельхозназначения. Например, если рядом с такой землей находится кладбище, то поменять ее категорию будет менее проблематично, чем землю вдали от подобных мест и с черноземной почвой. Однако даже землю с черноземом можно перевести в другую категорию, если, к примеру, это будет существенно влиять на развитие другой отрасли. В процессе существует множество нюансов, и поэтому он достаточно долгий и затратный.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

Полномочия по изменению целевого использования земельного участка, находящегося в частной собственности, принадлежат органам местного самоуправления. Если осуществляется перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения, на который распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полномочия по изменению категории такого участка принадлежат региональным государственным органам.

Изменение категории земельного участка осуществляется в заявительном порядке: владелец участка направляет соответствующее ходатайство с указанием кадастрового номера участка, вида права, на котором заявитель им владеет, описанием обоснования перевода и указанием целевой категории, в которую необходимо перевести земельный участок.

Помимо ходатайства, собственнику необходимо предоставить копию паспорта, выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, иногда заключение о результатах экологической экспертизы (при переводе участка, относящегося к особо охраняемым территориям), а также предоставить согласие иных лиц, обладающих правами на участок.

По результатам рассмотрения ходатайства в двухмесячный срок уполномоченный орган принимает решение о переводе земельного участка в испрашиваемую категорию либо составляет акт об отказе в переводе. После принятия акта о переводе в порядке информационного взаимодействия он направляется в орган государственной регистрации для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Изменение категории земли – процесс длительный, кропотливый и затратный. Какой-либо четкой пошаговой инструкции здесь нет, придется лавировать и принимать решения по ситуации. В связи с этим я рекомендую все же обратиться к специалистам, которые уже имеют опыт работы с изменением категории земель.

Если Вы решились заняться этим самостоятельно, прежде всего необходимо понять, к какой категории земель относится Ваша, и на какую категорию Вы претендуете. Сложность состоит в том, что не всегда в имеющихся в наличии документах есть сведения о категории земель. Вполне возможно, эти сведения придется запрашивать отдельно. Далее необходимо собрать пакет документов: мотивированное ходатайство; документы, подтверждающие Вашу личность; правоустанавливающие документы на землю, а также документы, содержащие ее описание; кадастровый номер и т. п.; квитанции об уплате сборов, налогов и т. п. Весь пакет документов подается в орган исполнительной власти в соответствии с первоначальной категорией земель. Он может быть возвращен в случае неполноты представленных документов или их несоответствия требованиям закона. Также отмечу, что достаточно сложно на данном этапе добиться проведения экологической экспертизы.

С момента обращения ходатайство рассматривается в месячный срок, если пакет документов не возвращался «на доработку». Результатом рассмотрения ходатайства может стать отказ без объяснения причин, так как обязательный мотивированный отказ законодательством не предусмотрен. Причин для отказа может быть несколько: невозможность перевода земельного участка в силу федерального закона; отрицательное заключение экологической экспертизы; наличие других заинтересованных лиц, чьи права и законные интересы затрагивает такой перевод. В любом случае будьте готовы обжаловать отказ о переводе земель из одной категории в другую в судебном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как изменился порядок регистрации участков?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Земельные участки сельскохозяйственного назначения 2019

Все земельные участки на территории России принадлежат по закону к одному из семи категорий. Среди них: земельные участки сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленные, лесные, особо охраняемые. Самая распространенная и многочисленная — это категория с/х земель. Территории сельхозназначения составляют почти половину всех земель в РФ.

Что это такое?

Под сельхозземлями в России находится 386 миллионов гектаров. Это самые плодородные территории, они предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, овощей и фруктов, а также для занятий животноводством, птицеводством и пчеловодством.

Но это не все. К с/х территориям относятся те, которые заняты под инфраструктуру. Именно эти объекты обеспечивают беспрерывную деятельность фермерских хозяйств и предприятий сельхозназначения. Это и земли, на которых пролегают дороги, построены здания, обеспечивающие хранение и переработку продукции.

Разрешенное использование

Для удобства каждый участок принадлежит не только к определенной категории, но и ВРИ (виду разрешенного использования).

ВРИ необходимо знать для того, чтобы использовать землю по назначению. Его можно узнать, заглянув в кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Без вашего ведома не могут поменять ни категорию, ни ВРИ, поэтому сведения должны быть верными. Если же документы потерялись, то можно заказать дубликат в Росреестре.

Продавец не сможет продать участок, если у него нет таких документов, а покупатель должен знать, как категорию, так и разрешенное использование.

Виды делятся на:

главные;
условно-разрешенные;
вспомогательные.

В 2014 году для устранения путаницы с видами был введен Классификатор ВРИ, там содержится более ста основных и условных видов. Вот некоторые из них:

выращивание культур, растениеводство;
выращивание зерновых;
овощи;
лекарственные растения;
садоводство и прочее.

К вспомогательным ВРИ был отнесен вид земель, на котором находятся объекты, служащие для поддержания основного вида разрешенного использования.

В новом Классификаторе был удален вспомогательный вид, чтобы не было путаницы. Это плюс, поскольку количество усилий и документов на согласование сократилось.

Нормативная база

Нормативная база по сельскохозяйственным землям основана в первую очередь на Земельном кодексе. Все сделки, связанные с землей как объектом недвижимости отражены в Федеральном законе №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Согласно Федеральному закону №101 «Об обороте земель с/х назначения» (изменения вступили в силу в 2019 году) регулируются отношения, связанные с владением, пользованием земельными наделами. А также сделками результатом которых является возникновение и прекращения прав на землю.

Целями регулирования является предотвращение нецелевого использования земель, а также установление максимальных площадей наделов.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Земельные участки с/х назначения можно сдавать в аренду или продавать. На практике чаще всего случается, что такие участки предпочитают арендовать для занятий сельским хозяйством.

Покупать их не всегда рентабельно. Некоторые продают такие наделы после изменения категории.

Возможна ли аренда?

Вид использования с/х земель при аренде должен соответствовать виду разрешенной деятельности. Согласно Земельному кодексу сельскохозяйственные угодья могут использоваться для любых целей, связанных с производством с/х продукции. Как правило, в аренду землю берут, потому что это дешевле, чем ее купить.

Арендовать земельные участки сельхозназначения можно только у собственника. Собственниками являются следующие субъекты:

государственные структуры;
муниципалитет;
частное лицо;
юридическое лицо.

В зависимости от того, кто является арендодателем, есть некоторые особенности в оформлении. При аренде у частного лица нельзя самовольно изменять разрешенное использование.

При аренде государственной или муниципальной собственности нужно написать заявление в местную администрацию, в котором изложить просьбу о земельном участке с/х назначения. После того, как будет проведен тендер, с победителем подписывается соглашение об аренде. Для фермеров есть возможность получить землю по заявлению без проведения аукциона.

В случае с оформлением аренды на государственную землю есть особенности в оформлении. Перед подписанием договора нужно пригласить кадастрового инженера провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.

Это достаточно дорогостоящая процедура и ложится она целиком на плечи арендатора.

Образец договора аренды земельного участка здесь.

Купля-продажа

Продать участок гражданин может только в том случае, если он зарегистрировал право собственности на эту землю. В противном случае эта земля по закону — государственная. А значит ее хозяин только пользуется участком и не может его продать. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, гражданин должен обратиться в Росреестр с документами.

В числе прочих документов должны быть бумаги, подтверждающие, что вы встали на кадастровый учет. Без этого нельзя оформить право собственности.

Если потеряны документы, то получить дубликат выписки не составит труда. Срок изготовления — всего 3 дня, если документы изготавливаются через МФЦ или «Мои документы», то прибавьте еще 2 дня — 5 рабочих дней.

Если участок был получен от государства или по наследству, но никак не оформлялся, то в первую очередь нужно установить границы, пройти процедуру межевания и составить межевые планы. Для этого на участок приглашается кадастровый инженер. Он работает на местности, составляет документы, которые затем подаются в ЕГРН, объединивший ГКН (госкадастр) и ЕГРП (единый реестр прав).

С выданными документами можно уже регистрировать право собственности, и только после этого — продавать земельный участок.

Договор купли-продажи не нужно регистрировать. Он составляется и подписывается двумя сторонами: арендаторами и арендодателями в трех экземплярах.

Для составления договора потребуются покупатель, продавец и следующие документы:

паспорта сторон или доверенность, заверенная нотариусом;
выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности;
межевой и кадастровый планы;
кадастровые документы;
если потребуются — другие документы.

Вносить данные об участниках сделки, об объекте, сумме и способах оплаты покупки нужно как можно подробнее, чтобы невозможно было превратно истолковать. Сам документ не является подтверждением перехода права собственности.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,
образец выписки из ЕГРН на земельный участок здесь,
образец кадастрового паспорта на земельный участок здесь.

Как поменять категорию?

Переход участка из одной категории в другую необходим в том случае, когда человек хочет жить подальше от городской суеты. Земли сельхозназначения к тому же намного дешевле другой категории — земель населенных пунктов. Именно на участках этой категории разрешено жилищное строительство.

Именно это часто и привлекает граждан: возможность построить свой дом и прописаться в нем. А на землях с/х категории это сделать невозможно. Поэтому многие поступают следующим образом: покупают надел с/х категории и переводят его в категорию, где разрешено строительство.

Согласно Федеральному закону №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» для перевода нужно составить ходатайство, которое подается в органы местного самоуправления или государственные органы.

К ходатайству прикладывают кадастровые документы, выписку из ЕГРН, копию паспорта.

Согласие на перевод земель в категорию «земли населенных пунктов» возможно далеко не всегда. Положительный ответ будет, если участок примыкает к городу или на месте расположения этой земли планируется развивать новый населенный пункт.

После положительного ответа собственник подает документы в Росреестр об изменении данных об участке. В базе данных меняется категория, а собственнику выдается новая бумага.

Могут ли изъять?

Согласно Федеральному закону №101 «Об обороте земель с/х назначения» изъять сельхозземли возможно, если собственник не использует их по прямому назначению, что противоречит земельному законодательству РФ. Участок забирается в государственный фонд только в судебном порядке.

На суде должно быть доказано, что участок используется со следующими нарушениями:

использует, не учитывая вид разрешенного использования;
нарушает обработку почвы, что ведет к снижению плодородия земель;
ухудшается экологическая ситуация из-за неправильного ведения хозяйства;
в течение 3-х лет не ведется с/х деятельности.

Критерии нарушений определяет Правительство РФ.

На видео о наделах сельхозназначения

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

realtyurist.ru

Как перевести землю в другую категорию 2019

Перевод земельного участка в другую категорию осуществляется на основании ФЗ РФ. ЗК РФ предусматривает подразделение участков по категориям, согласно которым их дозволено эксплуатировать. Производить работы на землях для них не предназначенных считается противозаконным действием. Но все же, часто случаются такие ситуации, при которых владельцу требуется надел для определенных потребностей, в связи с чем, у него появляется вопрос об изменении категории предназначения участка. Рассмотрим подробнее, как и для чего разделяют земельные наделы? Как произвести смену их категорий?

Для чего необходимо производить смену категории наделов?

Любой надел подлежит обязательному определению категории, и собственник обязан эксплуатировать его только согласно его назначению.

Сегодня выделяют несколько категорий наделов, среди которых имеются земли:

которые относятся к запасу;
сельхозназначения;
населенных пунктов;
спецназначения;
лесного и водного фондов;
находящиеся под особым режимом охраны.

Именно подобное разграничение зон требуется для максимальной защиты наделов от противозаконной эксплуатации.

Важно понимать, что на территории одних наделов можно возводить здания-высотки, а на территории других дозволены только занятие сельхоздеятельностью, где самой главной постройкой может стать сарай или амбар.

А что же тогда делать владельцу в случае необходимости осуществления на своем наделе тех или иныхработ, которые отсутствуют в списке дозволенных видов эксплуатации непосредственно для его участка земли? Для этого предусмотрена возможность изменения категории надела на нужную.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-350-97-04
Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
Федеральный: +7-800-511-69-34

Как осуществляется перевод категории?

Если владельцу надела требуется сменить его категорию с целью расширения возможностей использования без нарушения закона, то ему следует:

подать ходатайство;
осуществить сбор всей важной документации;
написать заявление;
направить бумаги ответственным лицам госоргана.

Решение о переводе категории надела принимается в течение 60 дней, если вопрос рассматривается на уровне административного органа субъекта РФ, и в течение 90 дней, если владелец участка ходатайствовал в Правительство России.

Какой набор документации для смены категории надела требуется?

Для перевода категории владельцу надела потребуется предоставить в госорганы:

Отчет из ЕРП на недвижимость.
Паспорт РФ.
Кадастровый паспорт либо данные из него.
Письменное заключение эксперта о возможности осуществления этого процесса.
Проведение экспертизы с последующим получением заключения от эколога-экперта.

Если собственник надела является физлицом, то для подтверждения его личности достаточно предоставить оригинал и копию паспорта. Если же владелец участка – юрлицо либо индивидуальный предприниматель, то в этом случае организации необходимо дополнительно предоставить выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП соответственно. Если заявление передается на регистрацию от третьего лица, то следует добавить согласие в письменном виде от владельца на проведение процедуры, либо оформить нотариальную доверенность.

К набору документов необходимо добавить ходатайство. В него нужно внести информацию о:

праве на надел;
аргументированном обосновании перевода категории надела;
текущей категории и сведения о той, в которую требуется перевести землю;
номер кадастра на участок.

Куда подать ходатайство?

Для перевода категории надела, следует отправляться в:

Госорганы региона, если надел принадлежит к землям сельхознаначения, водному или лесному фондам.
Администрацию поселка или города, если надел находится во владении у муниципалитета или у частника.
Госорганы федерального назначения либо Правительство страны, если в роли собственника надела выступает государство.

Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?

У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.

Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?

Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:

добыванием природных богатств;
прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
сохранением надела;
предоставлением территории для обороны государства.

Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?

Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.

Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?

Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:

возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
участок больше не существует;
случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.

Как поменять категорию наделов спецназначения?

При изменении категории наделов спецназначения необходимо:

восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.

Смена категории в любом случае должна быть аргументированной, целесообразной и не представлять опасности для внешней среды.

Причины отказов в изменении категории наделов

После полноценной проверки ходатайства государственными органами, уполномоченными заниматься этой процедурой согласно действующим законам, будет принято конкретное решение в изменении категории участка. Чтобы не получить отказ, владельцу надела важно тщательным образом изучить всевозможные причины, по которым госорган может принять решение не в его пользу.

Самыми распространенными причинами для отказа считаются:

Отсутствие полного набора документации.
Неправильно заполненная форма или неполное содержание заявления, приложенное к ходатайству.
Ходатайство подано другим человеком, не имеющим никакого отношения к участку.

Если госорганы отказали заявителю именно по одной из этих причин, то в течение месяца ему вернут ходатайство, где будут указаны все недочеты, которые необходимо будет исправить, чтобы его приняли на проверку снова.

Рассмотрим также условия, при которых поменять категорию надела невозможно вообще. К ним относятся:

Ограничение, установленное ФЗ.
Запрет властей на изменение категорий некоторых территорий.
Получение отказа по изменению категории после проведения экспертизы окружающей среды.
Обнаружение факта несоответствия между назначением надела и планом развития конкретной территории.

Если дело заключается не в этом, и отказ был получен не обосновано, то заявитель имеет право обратиться в суд для обжалования этого решения.

law03.ru

Как изменить категорию участка земли?

1. Вопросами изменения категории земель занимаются государственные структуры: Правительство РФ, если земля является федеральной собственностью; инстанции, наделенные полномочиями исполнительной власти, например, Министерство развития экономики, если участок принадлежит субъекту РФ; администрация города, если земельный участок находится собственности муниципалитета.

2. Для того чтобы поменять категорию земли человеку следует написать ходатайство и передать его в соответствующие органы власти, уполномоченные заниматься переоформлением земельного участка в другую категорию. В ходатайстве должна быть указана следующая информация: причина перевода земель из состава одной категории в другую, право пользования участком (право собственности, бессрочного пользования и т.д.), кадастровый номер, категория назначения земель, из состава которых планируется перевести участок, и категория земель, к которой будет относиться земельный участок после перевода.

3. Помимо ходатайства правообладатель земельного участка обязан предоставить уполномоченным органам государственной власти следующие документы:
• Техпаспорт и выписку из ГКН (кадастровый паспорт)
• Выписку из ЕГРП
• Документы, подтверждающие личность заявителя (общегражданский паспорт, страховое свидетельство, ИНН, если ходатайствует о переводе земли физическое лицо).
• Выписка из ЕГРИП (для предпринимателей) и выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц)
• Согласие заявителя на оформление земельного участка в состав другой категории.
• Заключение экологической экспертизы

4. Если один из вышеперечисленных документов будет составлен не в соответствии с законом или будет отсутствовать, то в рассмотрении ходатайства государственные или муниципальные власти откажут. Отказ последует в том случае, если ходатайствовать о переводе земли в другую категорию придет человек, не имеющий никаких прав на участок.
Через месяц после подачи ходатайства, уполномоченные органы обязаны вернуть его заявителю вместе с письменным отказом, в котором обязательно должно быть указано, почему власти не стали рассматривать его просьбу. Как только правообладатель участка земли исправит все ошибки и недочеты, он может вновь обратиться в уполномоченные государственные инстанции с соответствующим заявлением.

5. В том случае, если ходатайство и все документы оформлены в соответствии с правовыми нормами, то заинтересованному лицу передадут акт о переводе участка из состава одной категории в другую или акт об отказе в проведении этой сделки. Чаще всего акт об отказе в изменении категории участка принимается в том случае, если участок относится к категории, из состава которой запрещается переводить земли в другую категорию назначения земли; если заключение экологической экспертизы отрицательное; если участок земли, который планируется перевести в другую категорию, числится в документации по генеральному планированию территории или в документации землеустройства.
Другими словами, если земля, которую правообладатель хочет перевести в другую категорию, предназначена для ИЖС, то даже после изменения категории ее нельзя будет использовать для строительства завода или фабрики, а на земле, предназначенной для сельскохозяйственной деятельности, даже после изменения ее категории, невозможно будет построить организованный коттеджный поселок.
6. В течение 10 дней с момента выдачи акта о переводе земли из одной категории в другую, органы, администрация города или органы, наделенные полномочиями исполнительной власти должны отправить копию акта в службу земельного кадастра. Изменение категории земли считается завершенным после того, как сведения об этом переводе будут зарегистрированы в ЕГРП.

www.quaer.ru

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

23
марта
2015

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

Коллектив авторов, VEGAS LEX

VEGAS LEX_Андрианов_Юрист компании_03.2015

Скачать файл

Файл добавлен	12.08.2015
Презентация	.pdf (176 Кб)

С марта 2015 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2015 года

Возможное решение проблемы

При указании в договоре аренды нескольких видов разрешенного использования участка, нужно учитывать, что это может повлечь увеличение арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Дело в том, что при аренде публичных земельных участков арендная плата определяется исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования и т.д. (Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). Зачастую арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется, в том числе исходя из разрешенного использования участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ, п. 3 Правил определения размера арендной платы <…>, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). А если в государственный кадастр будут включены сведения о нескольких видах разрешенного использования участка, то учитываться будет удельный показатель кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлено наибольшее значение (п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости <…>, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.06 № 222). Из этого следует, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования.

Nota Bene!

Изменение вида разрешенного использования участка, предоставленного без торгов

www.vegaslex.ru

Можно ли поменять категорию земельного участка в аренде

Навигация по странице:

Индивидуальное жилищное строительство ИЖС.

При этом ближайшие кварталы находятся в населено пункте;
А значит, если мы хотим изменить разрешенное использование, а земля не относится к землям поселения, то мы не можем ссылаться на Градостроительный Кодекс РФ;
А значит, если мы хотим изменить разрешенное использование, а земля не относится к землям поселения, то мы не можем ссылаться на Градостроительный Кодекс РФ.

Ведение личного подсобного хозяйства ЛПХ. Ведение крестьянско—фермерского хозяйства КФХ.

Также рекомендуем статью: Договор дарения земельного участка с домом порядок оформления

Стоимость земли данной категории в два—три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель.

Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами: В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования.

Алексей Улан-Удэ 26 февраля 2009, 10: Ответить Ирина Шевердина Омская область Омский район 5 мая 2009, 12: Ведь данный Кодекс регулирует строительство в населенных пунктах. А значит, если мы хотим изменить разрешенное использование, а земля не относится к землям поселения, то мы не можем ссылаться на Градостроительный Кодекс РФ.

Поясните, может я можно ли поменять категорию земельного участка в аренде прав? Ответить Алексей Чита 27 августа 2009, 16: Какие документы необходимо прилагать к заявлению?

Как изменить вид разрешенного использования земли в Раменском районе

Земельный участок находиться в общей долевой собственности под перспективу создания дачного некоммерческого товарищества, для дачного строительства, с правом возведения жилых строений, с правом регистрации проживания в. В Свидетельстве о праве собственности указано для сельскохозяйственного использования.

Ответить Алексей Чита 27 августа 2009, 16;
Ответить Александр Раменское 7 февраля 2011, 20;
Евгений Пермь 28 июня 2010, 10;
Ведь данный Кодекс регулирует строительство в населенных пунктах;
Ответить Наталия Москва 22 января 2011, 15:

Необходимо ли приложить к заявлению план благоустройства территории, от кого выгоднее подавать заявление от собственников, либо от некоммерческого товарищества? В настояще время при анализе правовой базы так же возникает вопрос — необходимо ли проведение публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Ответить ЕКатерина ЕКатеринбург 14 января 2010, 20: При этом ближайшие кварталы находятся в населено пункте. Может ли городская дума менять категорию земель, или же должно быть Постановление главы города?

Если нет то укажите ст. ЕКатерина ЕКатеринбург 14 января 2010, 20: Ответить Евгений Пермь 26 июня 2010, 21: И что нужно для этого сделать?

Евгений Пермь 28 июня 2010, 10: Если кто то знает, скажите пожалуйстаесли участок находится в категории земель населенных пунктов а вид разрешенного использования при этом сельхозпроизводство, то как так может быть?
Возможно изменение вида использования?
Ответить Алексей Чита 27 августа 2009, 16;
Ведение крестьянско—фермерского хозяйства КФХ;
Стоимость земли данной категории в два—три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель;
После принятия Постановления правил застройки и зонирования- я поменяла разрешенное использование земельного участка- под строительство ИЖД, получила новое свидетельство;
Возможно ли на нем строить дом?
Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:
А без изменения ничего построить нельзя? Участок находится в курортной зоне. Ответить Александр Раменское 7 февраля 2011, 20: Возможно ли на нем строить дом?
Ответить Максим Дубна 3 декабря 2010, 00: Ответить Елена раменское 14 декабря 2010, 11: Что будет если я не согласую с администрацией.
И каковы мои действия. Ответить Наталия Москва 22 января 2011, 15: Не повлечёт ли это за собой какие-либо негативные последствия например, ухудшения статуса земли?
Плюсы покупки земли в аренду
Ответить Александр Раменское 8 февраля 2011, 16: Подскажите, каким образом изменить разрешенное использование под многоквартирным 1 этажным жилым домом бывшим двухквартирным на использование под ИЖС. На руках имеется новый.
Полезный материал по теме: Решения арбитражных судов по аренде земельного участка
Ответить валерий раменское старниково 17 апреля 2011, 13: Хочу там построить дом. Ответить ольга калининград 29 июля 2011, 10: Купила его с разрешенным использованием- ведение садоводства.
После принятия Постановления правил застройки и зонирования- я поменяла разрешенное использование земельного участка- под строительство ИЖД, получила новое свидетельство. Построила дом, но с вводом его в эксплуатацию- проблемы. Мэрия его упорно считает построенный дом- садовым домом, несмотря на то, что я представила заключение экспертизы о том, что мой дом соответствует СНиП и построен без нарушений. Как можно разорвать эту паутину, есть ли выход?
ВИДЕО: Выкуп арендованного земельного участка Юрист по земельному праву
rumba25.ru

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

Как поменять категорию земли? — Хороший вопрос : Domofond.ru

– ​Как поменять категорию земли?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Земельные участки сельскохозяйственного назначения 2019

Что это такое?

Разрешенное использование

Нормативная база

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Возможна ли аренда?

Купля-продажа

Как поменять категорию?

Могут ли изъять?

На видео о наделах сельхозназначения

Как перевести землю в другую категорию 2019

Для чего необходимо производить смену категории наделов?

Как осуществляется перевод категории?

Какой набор документации для смены категории надела требуется?

Куда подать ходатайство?

Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?

Причины отказов в изменении категории наделов

Как изменить категорию участка земли?

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре?

VEGAS LEX_Андрианов_Юрист компании_03.2015

Можно ли поменять категорию земельного участка в аренде

Как изменить вид разрешенного использования земли в Раменском районе

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Плюсы покупки земли в аренду

ВИДЕО: Выкуп арендованного земельного участка Юрист по земельному праву

Добавить комментарий Отменить ответ

– Как поменять категорию земли?