Земля в аренде на 49 лет как оформить в собственность: Из аренды 49 лет в собственность

Содержание

Договор аренды земли на 49 лет \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды земли на 49 лет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор аренды земли на 49 лет

Судебная практика: Договор аренды земли на 49 лет Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 28 «Отчуждение земельных участков» Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и установив, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка для размещения объекта розничной торговли на 49 лет; на земельном участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности одноэтажное здание магазина; согласно представленной управлением архитектуры и градостроительства администрации выкопировке из ситуационного плана города-курорта земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, определенной Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.
12.1987 N 494, арбитражные суды правомерно отказали в понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка ввиду наличия законодательного запрета на предоставление в частную собственность земельного участка, расположенного в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды земли на 49 лет Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает относящийся к категории земель поселений земельный участок площадью 2836 кв. м с кадастровым номером 78:3028:3001, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, д. 32, литеры А, Б, З, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания под административные цели и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта; по завершении строительства и выполнении условий раздела 5, предусматривающего три этапа реализации инвестиционного проекта, оформляется договор аренды земельного участка сроком на 49 лет (пункты 1.
1, 1.2, 8.1 договора). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Как защитить свой бизнес: предпринимательские риски»
(выпуск 8)
(под общ. ред. Е.А. Муратовой)
(«Редакция «Российской газеты», 2020)»Первый эпизод таков. В 2007 году администрация Сочи отказала ООО «МастерСтрой» в предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома на ул. Пирогова. В 2010 году ООО «МастерСтрой» еще раз обратилось в администрацию Сочи с заявлением о заключении договора аренды земли под строительство сроком на 49 лет и снова получило отказ. Отказ был обжалован в суде, который и обязал мэрию заключить этот договор. По версии следствия, эта судебная тяжба была «договорняком»: администрация лишь имитировала участие в процессе, особо не возражая против доводов истца.

Нормативные акты: Договор аренды земли на 49 лет

Земля в аренду на 49 лет от государства и возможность ее выкупа.

Как это сделать? | Юрист Говорит

Земельные участки представляют собой особо важные государственные резервы. Земля, не оформленная в частную собственность, находится в ведении государства, и такие объекты можно арендовать на законном основании. Указанным способом государство получает финансовый приток, а гражданин – право использовать участок в личных интересах. Каким образом оформляется долгосрочная аренда и какие бумаги для этого необходимы?

Что такое аренда земли у государства на 49 лет

Под арендой землевладения понимается сделка по предоставлению данной недвижимости во временную эксплуатацию от его владельца к другому лицу за установленную плату. Данная процедура регламентируется номами Гражданского и Земельного кодексов РФ. В рассматриваемой ситуации владельцем является государство, которое правомочно на передачу участков в аренду для ведения субъектами определенной деятельности. Таким образом обеспечивается дополнительное пополнение государственной казны.

Получить государственное землевладение в аренду довольно просто. Сейчас порядок исполнения процедуры значительно упрощен. Причиной тому стали устоявшаяся судебная практика и внесение корректировок в существующие законодательные нормы.

Обязанность передачи земли в долгосрочную аренду отнесена к компетенции органов государственной власти. Но при этом утверждать, что любому претенденту будет однозначно предоставлен желаемый участок, невозможно.

Согласно установленному порядку, перед заключением договора об аренде, необходимо проведение аукционных торгов. Выигрывает их лицо, предложившее наибольшую сумму оплаты арендных платежей.

Положениями закона установлены исключительные случаи, когда арендовать участок можно без процедуры торгов.

Это возможно для:

  • лиц, имеющих определенные льготы;
  • владельцев недвижимости, расположенной на территории участка;
  • субъектов, оформляющих КФХ;
  • граждан, желающим вести личное подсобное хозяйство либо заняться индивидуальным жилищным строительством;
  • лиц, у которых принудительно изъяли недвижимость для того, чтобы обеспечить государственные нужды.

Нормами федерального законодательства предусматриваются ограничения по продолжительности действия соглашения об аренде земли, заключаемого с государственными или муниципальными органами. Такие сроки закреплены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и определяются исходя из целей землепользования. Например, если на данной территории построено домовладение, владельцем которого является арендатор, то договор возможно заключить длительностью на 49 лет.

Наибольшая продолжительность аренды государственной земли ограничивается 49 годами. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Такая аренда имеет свои положительные стороны, поэтому она получила весьма широкое распространение среди людей.

В качестве плюсов можно выделить следующее:

  • возможность выкупа арендуемого землевладения до того момента, как срок действия соответствующего соглашения истечет;
  • возможность субаренды земли при надлежащем извещении об этом факте арендодателя;
  • текст договора может предусматривать право на возведение жилья на территории земельного участка;
  • право арендатора на получение и использование разнообразных природных ресурсов и обладание ими – лесов, полезных ископаемых и прочее.

Имейте в виду, что обозначенный период аренды является максимально допустимым, поэтому в отношении нее действуют особые положения, заключающиеся в следующем:

  • заключение соглашения на указанный срок доступно для лиц, являющихся собственниками построек, возведенных на территории конкретного землевладения;
  • при необходимости ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • при планировании размещения на конкретном участке линейных объектов – ЛЭП, водопровода, теплотрассы и прочее;
  • при прочих правоотношениях на данной земле, которые зафиксированы нормами закона. К примеру, это может быть охотохозяйственное соглашение.

Долгосрочная аренда на 49 лет не предполагает возможности возведения жилых строений. Предельный срок аренды для строительства жилья равен 20 годам.

Как правило, такая продолжительность аренды обусловлена сельскохозяйственной деятельностью. Причиной тому является заинтересованность муниципалитета в расширении подобного рода деятельности, поэтому он и благоприятствует оформлению указанных правоотношений. Кроме того, при заключении такой аренды в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности, не требуется проведения аукциона.

Площадь арендуемой земли законодателем не ограничивается. Арендатор вправе самостоятельно установить, какой участок ему необходим, а обязанности по единоличному его использованию правовыми нормами не предусмотрены. Гражданин может передать недвижимость в субаренду. Главное условие – обязательное ведение сельскохозяйственной деятельности.

Условия аренды земли у государства

Оформить соглашение об аренде можно лишь с владельцем данной территории, которым является государство или муниципалитет. Таким образом незанятые землевладения распределяются между физическими лицами и организациями, преследующими цель возделывания объектов.

Узнайте сведения о землевладельце в Росреестре. Чтобы получить выписку из ЕГРН, явитесь в уполномоченный орган лично или обратитесь к онлайн сервису Росреестра. Также можно воспользоваться коммерческим сайтом Ктотам. ру.

Арендовать землевладение, минуя аукцион, можно только единожды, при условии наличия льгот, предусмотренных пунктом 6 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.

Обозначенная долгосрочная аренда государственной территории не может быть предоставлена в частную эксплуатацию, в случае если на территории расположены ограниченные в обороте либо запрещенные объекты:

  • природные заповедники;
  • земли, отведенные под военные базы, стратегические установки;
  • участки, на которых хранятся ядерные отходы;
  • парковые зоны для всеобщего пользования, организации досуга.

Положениями земельного законодательства предусмотрены причины для целевой эксплуатации земель, они определяются с учетом осуществляемой организациями и физическими лицами деятельности.

Для граждан аренда возможна:

  • для организации КФХ;
  • в целях ведения ЛПХ либо ИЖС, при условии нахождения недвижимости в черте города;
  • для огородничества и садоразведения в составе земель СНТ и дачных объединений;
  • в случае, если землевладение изъято у лица для того, чтобы удовлетворить государственные и муниципальные нужды;
  • если на территории располагается жилая недвижимость, не являющаяся самовольной постройкой.

Для юридических лиц:

  • для учреждения и функционирования некоммерческого объединения в целях создания дачного, садоводческого или огороднического объединения;
  • в случае нахождения капитальных построек, принадлежащих организации, на данной территории;
  • в целях создания аграрных комплексов;
  • при переведении участка из бессрочной эксплуатации, согласно соответствующему акту;
  • для организации оборонных предприятий, транспортных объектов, ведения энергетических, промышленных и космических работ.

Чтобы арендовать землевладение, придерживайтесь следующего алгоритма:

  • найдите подходящий участок и выясните информацию о его владельце;
  • подготовьте кадастровый план, если границы объекта не установлены;
  • представьте государственным органам либо муниципалитету заявление с просьбой заключить соглашение;
  • в случае, если получить участок желает сразу несколько лиц, инициируется аукцион на землевладение. Миновать проведение торгов можно при наличии законных оснований;
  • определение арендной платы в соответствии с предписаниями закона.

Как взять землю в аренду

Подберите желаемое свободное землевладение при помощи публичной кадастровой карты или воспользуйтесь информацией, размещенной в земельном отделе администрации. Порядок аренды будет различен, он определяется исходя из условий предоставления недвижимости – посредством аукциона либо без него.  Если процедура оформляется через торги, то информация об их проведении должна быть опубликована не позднее, чем за тридцать дней до начала данного мероприятия.

Представьте надлежащее заявление, в котором обозначьте свое желание о принятии участия в аукционе на аренду землевладения. Выигравший торги получает право на заключение соглашения об аренде территории.

Чтобы стать участником аукциона, соберите пакет документации, состоящий из:

  • подлинника и ксерокопии вашего документа, удостоверяющего личность. Если вы представляете интересы организации, потребуется выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежного документа о внесении залога.

При наличии нескольких желающих арендовать землевладение, учитывайте возможные материальные потери, заключающиеся в затрате финансов на предоставление документов. Компенсация расходов со стороны государства законодателем не предусматривается.

Согласно основным положениям, без аукциона участок может быть арендован следующим образом:

  • выделите на карте местности интересующий объект недвижимости;
  • обратитесь скартой и заявлением, написанным произвольным образом, к главе местной администрации;
  • ждите результатов. Это займет примерно месяц;
  • при положительном решении оформите соглашение об аренде.

Договор будет заключен на 49 лет. При этом подробнейшим образом ознакомьтесь с условиями землевладельца – нередко им принимаются некоторые ограничительные меры по землепользованию, к примеру, когда территория расположена у берега водоема, закрывать дорогу к данному объекту для населения нельзя.

Содержание договора продиктовано требованиями специально разработанного бланка, документ должен включать следующую информацию:

  • характеристику арендуемого землевладения;
  • наличие обременений на указанную недвижимость;
  • порядок эксплуатации территории;
  • срок действия заключаемого договора;
  • размер и порядок предоставления арендной платы;
  • права и обязанности сторон сделки;
  • порядок досрочного расторжения соглашения и оформления арендованной земли в собственность;
  • прочие существенные моменты;
  • данные арендатора и арендодателя, их адреса.

Подробно ознакомьтесь с содержанием оформляемого документа, ведь неточности и ошибки в характеристике имущества могут привести к недействительности договора.

Характеристика землевладения предполагает указание:

  • адреса нахождения имущества;
  • данных о кадастровом и техническом учете недвижимости;
  • параметров участка земли;
  • информация об имеющихся на территории объекта постройках.

Аренда продолжительностью на 49 лет обязательно регистрируется в органах Росреестра.

Документы для аренды земли

Для получения государственного землевладения в аренду посредством торгов и при их отсутствии, подготовьте надлежащее заявление.

Для наделения соглашения об аренде юридической силой приобщите к своему ходатайству пакет документации, состоящий из:

  • правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • если участок отведен под жилую застройку, владелец должен передать соглашения с обслуживающими организациями по обеспечению энергией, водой или газоснабжению территории и прочие необходимые бумаги;
  • соглашения об аренде оформляется в трех экземплярах;
  • выписки из ЕГРН с информацией о собственнике участка;
  • платежного документа об уплате госпошлины за регистрацию.

В каждой конкретной ситуации указанный перечень может дополняться прочими документами, эти сведения можно уточнить в Росреестре.

Как составить договор аренды земельного участка

При выигрыше на торгах и одобрении местной администрации, заключите договор об аренде землевладения на 49 лет. Это может выглядеть формальностью, однако к данному шагу нужно подходить ответственно. Данные практики свидетельствуют, что в соглашение могут быть включены пункты, понижающие актуальность аренды.

Категорией земель, к которой относится объект, определяются надлежащие условия землепользования. К примеру, установление определенных ограничений возможно для земель, находящихся рядом с водными объектами. Арендатор не вправе устанавливать забор и любым другим путем перекрывать доступ к водоему.

Соглашение об аренде подразумевает наличие пунктов в отношении:

  • предмета сделки;
  • наличии обременений на данное землевладение;
  • ограничений в эксплуатации имущества;
  • продолжительности аренды;
  • оплаты по договору;
  • прав и обязанностей участников;
  • условий изменение и расторжения соглашения;
  • ответственности арендодателя и арендатора;
  • общих положений;
  • данных об участниках сделки.

Подробно изучите информацию о предмете соглашения. При наличии недочетов в характеристике объекта, ввиду которых его идентификация невозможна, возникает основание для признания недействительности сделки. В договоре отображаются реквизиты кадастрового паспорта, местоположение землевладения, его размеры, а также факт наличия или отсутствия строений.

Долгосрочное арендное соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росреестра, лишь после государственной регистрации оно наделяется юридической силой.

Сколько стоит взять землю в аренду на 49 лет

Сумма арендных платежей определяется владельцем участка.

Существуют различные пути определения их размера:

  • по результатам кадастровой оценки;
  • по результатам проведения торгов;
  • по существующей ставке с учетом рыночной оценки имущества.

Перед проведением торгов устанавливается первоначальная цена землевладения, согласно сведениям кадастрового учета. При отсутствии указанных данных, стоимость определяется исходя из среднерыночного показателя.

При проведении торгов, изначальная цена, как правило, равно 1,5% от оценки по кадастру. Если желающий арендовать землю только один, то первоначальная стоимость сохраняется.

При оформлении землевладения лицом, относящимся к льготной категории, сумма арендной платы должна быть не выше земельного налога. Если объект только сформировали, арендная плата исчисляется согласно оценке по кадастру и коэффициенту поправки.

Таким образом, при определении стоимости во внимание принимаются такие факторы:

  • размер базовой ставки, зависящий от определенного субъекта и устанавливаемый государством;
  • зональный показатель, определяемый согласно кадастровой стоимости;
  • коэффициент поправки, исходящий из категории землевладения и целей арендатора;
  • размер землевладения.

Естественно, оплата аренды земли для строительства в столице и арендная плата за участок под выращивание сельхозкультур в Мордовии будет серьезно отличаться. Возможны даже случаи, когда хозяйственники, эксплуатируя территории для сельского хозяйства в одном субъекте, оплачивают различные суммы за аренду. Это объясняется различием в качестве почвы.

Рассчитать сумму арендной платы без помощи специалиста довольно сложно. Вы можете выяснить лишь ориентировочный размер. Для выяснения точной суммы обратитесь в муниципальные органы.

Как выкупить арендованный участок

Аренда землевладения на 49 лет – прекрасная возможность получить землевладение, если купить объект не позволяют финансовые возможности. Оформление такого соглашения обеспечивает право на последующий выкуп арендуемой земли.

Право преимущественного выкупа без торгов предоставляется в обстоятельствах, когда на территории имеется какая-либо капитальная постройка. При отсутствии недвижимости на участке назначается аукцион по общим правилам. Также право на преимущественный выкуп предусмотрено для арендаторов сельскохозяйственных земель, однако оно становится доступным лишь по истечении трех лет.

Не надейтесь, что арендованное землевладение можно купить у государственных органов за низкую цену. Предоставление таких льгот было актуально только до 1 января 2012 года. Сегодня размер ставки исчисляется с учетом кадастровой оценки имущества, которая зачастую аналогична рыночной.

Для покупки землевладения, подайте в муниципальные органы соответствующее заявление.

Для этого приготовьте комплект бумаг, состоящий из:

  • документа, удостоверяющего личность;
  • квитанции по оплате государственной пошлины;
  • соглашения об аренде.

По итогам оформление сделки по покупке недвижимости обратитесь в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации.

Для этого соберите пакет документации, включающий:

  • соглашение в отношении покупки землевладения;
  • заявление о переходе права собственности;
  • платежный документ касаемо уплаты установленной суммы госпошлины;
  • акт о передаче землевладения, полученный в муниципалитете;
  • бумагу об исчислении выкупной цены недвижимости.

Выкуп в собственность земельного участка в Сочи

К адвокатам нашей коллегии адвокатов обратился житель Сочи, гражданин С. по вопросу обжалования отказа администрации Центрального района г. Сочи в предоставлении в собственность за плату земельного участка в Сочи.

При изучении документов адвокатом Абидонян Арутюном Андрониковичем было установлено, что гражданин С. Является собственником жилого дома в Сочи. Земельный участок на котором расположен жилой дом, предоставлен в аренду сроком на 49 лет для индивидуального жилищного строительства. Наш Клиент обратился в структурное подразделение администрации г. Сочи с просьбой о предоставлении муниципальной услуги – предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

В предоставлении муниципальной услуги – в выкупе в собственность данного земельного участка в Сочи администрацией Сочи было отказано. Отказ в выкупе земельного участка, администрация Сочи обосновала тем, что часть земельного участка, расположена в границах красных линий, обозначающих границы дороги общего пользования. То есть, по мнению администрации г. Сочи часть земельного участка расположена в пределах красных линий дороги общего пользования и является земельным участком общего пользования. Наш Клиент считает отказ в выкупе в собственность за плату, арендуемого им земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом,- незаконным.

Адвокатом Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов была подготовлена необходимая нормативно-правовая база по данному вопросу и изучена судебная практика по аналогичным спорам. После этого с обратившимся к Нам гражданином был заключен Договор об оказании юридической помощи. Наш клиент выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя адвоката Абидоняна Арутюна Андрониковича.

Адвокатом была составлена и направлена в органы прокуратуры соответствующая жалоба с просьбой принять мера прокурорского реагирования. Жалоба каких-либо положительных результатов Нашему Клиенту не принесла.

Одновременно был составлен и подготовлен административный иск в Центральный районный суд г. Сочи об обжаловании действий (бездействия) администрации г. Сочи с требованиями- признать действия администрации г. Сочи незаконными и обязать администрацию г. Сочи в лице соответствующего подразделения предоставить муниципальную услугу – выкуп земельного участка собственником строения, расположенного на земельном участке.

Решением Центрального районного суда г. Сочи в удовлетворении административного иска было отказано. Суд согласился с мнением администрации. Доводы о незаконности действий (бездействия) администрации г. Сочи, в том числе противоречащих соответствующим статьям Земельного Кодекса России были оставлены без должного внимания.

Была в срочном порядке подготовлена и направлена в Судебную коллегию по гражданским делам апелляционная жалоба с просьбой решение Центрального районного суда отменить, принять по делу новое решение, заявленные требования удовлетворить в полном объеме и обязать администрацию г. Сочи предоставить в собственность за плату земельный участок в соответствии с Земельным законодательство России.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с доводами подготовленной Нами апелляционной жалобы и усмотрела жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям:

Право собственности Нашего Клиента на жилой дом в Сочи подтверждается выпиской из Единого Государственно Реестра Прав.

Распоряжением главы администрации Центрального района г. Сочи, земельный участок на котором расположен жилой дом, обратившегося к Нам гражданина, предоставлен в собственность в аренду сроком на 49 лет. Срок аренды истекает в 2022 году. Земельный участок в Сочи предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Занят правомерным строением.

Отказывая в удовлетворении предъявленного административного иска, суд первой инстанции согласился с доводами администрации г. Сочи, что часть земельного участка Нашего Доверителя находится в черте красных линий дороги общего пользования.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда посчитала вывод Центрального районного суда г. Сочи ошибочным, не основанным на материальных нормах права. Суд первой инстанции не учел нормы Земельного Кодекса подлежащих применению в сложившихся отношениях сторон (в данной ситуации).

Отменяя решение Центрального районного суда, судебная коллегия по гражданским делам Краевого суда Краснодарского края указала, что согласно ст. 31 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности или на ином законном основании – здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести право собственности на эти земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом РФ. Данные лица имеют исключительное право на приватизацию, выкуп данных земельных участков, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или на праве постоянного (бессрочного) пользования в месячный срок со дня поступления заявления.

Земельный кодекс не содержит положений, ограничивающих право собственника зданрия, строения, сооружения на получение в собственности земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Данная норма не допускает приватизации земельных участков общего пользования уже занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования. Как следует из материалов дела, каких-либо объектов общего пользования на спорном земельном участке не имеется.

С учетом вышеуказанных норм права, права Нашего Доверителя, гражданина С. (собственника жилого дома в Сочи) нарушены – отказом в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам Краевого суда Краснодарского края по результатам рассмотрения подготовленной Нашими адвокатами апелляционной жалобы отменила решение суда первой инстанции полностью, с учетом того, что по делу не требуется установления каких-либо дополнительных обстоятельств, и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, приняла по делу новое решение, определила:

АПЕЛЛЯЦИОННУЮ ЖАЛОБУ НАШЕГО КЛИЕНТА УДОВЛЕТВОРИТЬ.

РЕШЕНИЕ ЦЕНТРАЛЬНОГО РАЙОННОГО СУДА ОТМЕНИТЬ.

ПРИНЯТЬ ПО ДЕЛУ НОВОЕ РЕШЕНИЕ:

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ИСК НАШЕГО КЛИЕНТА, ГРАЖДАНИНА С., УДОВЛЕТВОРИТЬ.

ПРИЗНАТЬ ДЕЙСТВИЯ (БЕЗДЕЙСТВИЕ) АДМИНИСТРАЦИИ Г. СОЧИ В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗА ПЛАТУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕЗАКОННЫМИ. ОБЯЗАТЬ АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДА СОЧИ ПРЕДОСТАВИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СОБСТВЕННОСТЬ ЗА ПЛАТУ.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ.

(отзыв гражданина С.: Я законов не знаю. И когда администрация г. Сочи отказала мне в выкупе в собственность за плату земельного участка, на котором расположено принадлежащее мне на праве собственности строение,- Я подумал, — раз официальный орган власти отказывает мне в выкупе земли, значит это так и должно быть!? Но все таки небольшие сомнения в правоте администрации г. Сочи были…

И хорошо, что я, получив отказ администрации г. Сочи в выкупе земельного участка, обратился сразу за консультацией в Центральный Сочинский филиал Краснодарской коллегии адвокатов, так как адвокаты открыли мне глаза на происходящее в г. Сочи и на основании федерального земельного законодательства России, объективно оценили ситуацию и перспективы моего спора с администрацией г. Сочи. Спасибо им за это большое!!!

Когда я получил отказ у меня «опустились руки», а теперь я при помощи адвокатов Центрального Сочинского филиала краевой коллегии адвокатов — выкупил земельный участок в собственность и еще раз убедился в том, что всегда за свои права надо бороться до конца! Даже если это официальный орган муниципальной власти и жалобы на его действия в другие органы не приносят положительных результатов сразу.). — Отзыв клиента

Аренда земельных участков – Департамент имущественных отношений

Главная » Деятельность » Продажа имущества и земельных участков

КонтактыТелефон
Продажа/Аренда земельных участков с торгов

212-73-74 (с/х)

212-73-87 (гос. собственность)

 212-73-70(юр. лица)
Продажа/Аренда земельных участков без проведения торгов

212-73-74 (с/х)

212-73-84 (физ. лица)

212-73-87 (гос. собственность)

 212-73-49 (юр. лица)
Продажа акций 212-73-68, 212-13-81
Продажа объектов недвижимости 212-73-42, 212-73-63

о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, занятых защитными лесными насаждениями, расположенных на территории Верхнемамонского муниципального района Воронежской области


Дата публикации: 02.04.2021 г.

о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, занятых защитными лесными насаждениями, расположенных на территории Верхнемамонского муниципального района Воронежской области


Дата публикации: 02.04.2021 г.

о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, занятых защитными лесными насаждениями, расположенных на территории Верхнемамонского муниципального района Воронежской области


Дата публикации: 02.04.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 47 о результатах аукциона Реестровый номер торгов 2021-12


Дата публикации: 15.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 45 о результатах аукциона Реестровый номер торгов  2021-11



Дата публикации: 15.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 45 о результатах аукциона Реестровый номер торгов  2021-11



Дата публикации: 15.03.2021 г.

КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области» сообщает о внесении изменений в извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области (реестровый номер торгов: 2021-14) по лоту № 3, опубликованное в газете «Берег» и размещенное в сети Интернет на сайтах www.torgi.gov.ru, www.dizovo.ru и www.fgivo.ru 12.02.2021:


Дата публикации: 15.03.2021 г.

о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Оскольская, 2в Реестровый номер торгов 2021 — 20


Дата публикации: 12.03.2021 г.

О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного по адресу: Воронежская область, городской округ город Воронеж, г. Воронеж, ул. Краснодонская, 24/1 Реестровый номер торгов 2021 — 19


Дата публикации: 12.03.2021 г.

Казённое учреждение Воронежской области «Фонд государственного имущества» сообщает о проведении открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене аукциона по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного на территории Таловского муниципального района Воронежской области Реестровый номер торгов 2021 – 18


Дата публикации: 12.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 35 о результатах аукциона


Дата публикации: 04.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 34 о результатах аукциона


Дата публикации: 04.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 33 о результатах аукциона


Дата публикации: 04.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 32 рассмотрения заявок на участие в аукционе


Дата публикации: 03.03.2021 г.

Протокол о результатах аукциона, протокол рассмотрения заявок, реестровый номер торгов 2021-7

ПРОТОКОЛ № 31 о результатах аукциона


Дата публикации: 03.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 27 рассмотрения заявок на участие в аукционе


Дата публикации: 01.03.2021 г.

ПРОТОКОЛ № 24 о результатах аукциона


Дата публикации: 01.03.2021 г.

о проведении аукциона на право заключения лицензионных договоров о предоставлении неисключительного права использования объектов интеллектуальной собственности, принадлежащих Воронежской области


Дата публикации: 26.02.2021 г.

протокол рассмотрения заявок, реестровый номер торгов 2021-6


Дата публикации: 26.02.2021 г.

Казённое учреждение Воронежской области «Фонд государственного имущества» сообщает о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, занятого водным объектом (прудом), расположенного на территории Панинского муниципального района Воронежской области


Дата публикации: 26.02.2021 г.
Новости 1 — 20 из 1111
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец

На Кубани многодетные семьи смогут оформлять землю сразу в собственность — В стране

КРАСНОДАР, 15 июля. /ТАСС/. Власти Краснодарского края упростили процедуру передачи земельных участков многодетным семьям, исключив из нее период аренды перед оформлением прав на собственность. Также участки теперь можно будет получить в любом муниципалитете региона независимо от места регистрации семьи, заявил ТАСС губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев в среду.

Ранее в Краснодарском крае земельные участки передавали многодетным семьям в аренду, затем по истечению определенного срока пользования ими они могли зарегистрировать права собственности на участок. При этом участки можно было получить только по месту жительства. В начале июня на встрече с губернатором руководитель культурных проектов межрегионального союза общественных объединений многодетных семей Карина Степанова заявляла, что, например, многие краснодарцы хотят получить землю в близлежащих станицах, хуторах, но по закону не могут этого сделать, поскольку зарегистрированы в городе.

«Теперь семьи с тремя и более детьми, проживающие в регионе не менее пяти лет, могут получить землю в любом сельском населенном пункте без привязки к прописке по месту жительства. Упростится и сама процедура получения земли. Многодетные семьи смогут получить ее сразу в собственность, а не в аренду, как это было раньше. Теперь они сразу становятся собственниками и смогут сразу распоряжаться землей на свое усмотрение — при желании продать участок и потратить деньги на покупку готового жилья или на взнос по ипотеке», — заявил глава региона.

В среду депутаты Законодательного собрания Краснодарского края приняли изменения в соответствующий региональный закон.

Глава региона уточнил, что за 10 лет в аренду земельные участки были предоставлены 16,5 тыс. семьям, теперь они могут переоформить их в собственность. По мнению Кондратьева, данные меры позволят увеличить долю миграции городского населения в сельскую местность, что должно положительно отразиться на развитии этих территорий.

Огородничество или садоводство? | Дайджесты

Земельный участок, как и любое другое имущество, находящееся в частной, муниципальной или государственной собственности, допускается к сдаче во временное пользование. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании соответствующего договора.

О видах использования земельных участков для личных сельскохозяйственных нужд, о том, возможно ли продлить действие договоров аренды, срок которых подходит к концу, на каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий, «ВМ» рассказали руководитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана Марина Нифантьева и начальник отдела земельных отношений Департамента САТЭК Ирина Перышкина.

– Марина Николаевна, какие виды использования земельных участков для личных сельскохозяйственных нужд предусмотрены действующим законодательством?

– Действующее законодательство позволяет предоставить земельный участок для следующих видов разрешенного использования:

– для ведения огородничества;

– для ведения садоводства;

– для индивидуального жилищного строительства;

– для личного подсобного хозяйства.

До 01 января 2019 года в видах использования земельных участков было предусмотрено «дачное хозяйство». Однако с 01.01.2019 года понятие «дачное хозяйство» в законодательстве отсутствует, в связи с чем земельные участки с видом использования «дачное хозяйство» считаются равнозначными земельным участкам «для ведения садоводства».

В соответствии с действующим законодательством, садовый земельный участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, при этом под хозяйственными постройками понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

В целях предоставления земельных участков для личных сельскохозяйственных нужд граждане обращаются в Департамент САТЭК мэрии города Магадана с соответствующим заявлением.

– Можно ли продлить аренду земельного участка и как это сделать?

М. Н.: Если договор аренды земельного участка между комитетом и гражданином заключен до 01.03.2015 года – дата внесения изменений в Земельный кодекс РФ, то после окончания срока действия договора, при условии использования участка по назначению и своевременной арендной платы, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть арендатор продолжает пользоваться участком, а арендодатель не имеет возражений против пользования, при этом каждая из сторон договора вправе в любой момент отказаться от договора и направить соответствующее уведомление второй стороне и предупредить за три месяца об отказе от договора.

Договоры аренды, заключенные после 01.03.2015, прекращаются по истечении срока действия договора, земельный участок подлежит возврату по акту приема-передачи арендодателю. Земельные участки, которые не возвращены, находятся у граждан в фактическом пользовании.

Комитетом в адрес арендаторов направляются письменные уведомления об истечении срока действия договора, а также о возможности дальнейшего оформления прав на земельный участок.

В случае если территориальная зона, в которой расположен такой участок, позволяет использовать его с учетом установленного вида использования (для ведения огородничества, для ведения садоводства, для ведения дачного хозяйства) то гражданам разъясняется порядок, в соответствии с которым они могут оформить право аренды либо собственности на участок. Либо выбрать иной вид использования с учетом имеющихся в данной территориальной зоне, если вид использования, на который гражданином ранее был заключен договор аренды, в данной зоне не предусмотрен.

Например, в случае расположения земельного участка в территориальной зоне «индивидуальной жилой застройки», гражданин не вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка «для ведения огородничества» или для ведения «садоводства», при этом имеется возможность оформить земельный участок для «индивидуального жилищного строительства». Или другой пример, когда земельный участок расположен в территориальной зоне «садового и дачного строительства», использование участка «для ведения огородничества» не допускается, при этом имеется возможность оформить земельный участок «для ведения садоводства».

– Ирина Викторовна, процедуры оформления прав на земельные участки с разными видами «разрешенного использования» различаются, как и срок, на который возможно заключить договор аренды земельного участка. В чем их отличие?

– Для предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, личного подсобного хозяйства Земельным кодексом РФ предусмотрен определенный порядок. Данный порядок позволяет получить землю как в аренду, так в собственность за плату без торгов.

В случае, если земельный участок предстоит образовать, необходимо следующее:

1. Гражданину необходимо обратиться в Департамент САТЭК мэрии города Магадана (пр. К. Маркса, д. 62а, каб. № 7 в приемные часы: понедельник, среда с 14.00 до 16.30, вторник, четверг с 09.30 до 12.30) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов с приложением схемы запрашиваемого земельного участка.

2. При отсутствии установленных оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка Департамент САТЭК опубликовывает в средствах массовой информации (печатное издание «Вечерний Магадан»), а также на официальном сайте мэрии города Магадана (magadangorod.ru) извещение о предоставлении участка для указанных целей.

3. В течение тридцати дней с момента опубликования извещения заинтересованные граждане вправе подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по приобретению данного земельного участка в собственность или заключению договора аренды.

При отсутствии других заявок от граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств на участие в аукционе Департамент САТЭК обязан принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, которое одновременно является решением об утверждении представленной схемы земельного участка. Такое решение действует в течение двух лет.

На основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка заинтересованный гражданин заказывает кадастровые работы и ставит земельный участок на кадастровый учет. Заинтересованный гражданин в течение двух лет с момента принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка и после постановки земельного участка на кадастровый учет вправе обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка. После чего Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана готовит проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, который направляет заинтересованному гражданину.

Если в течение 30 дней с момента опубликования извещения поступают заявления об участии в аукционе от других граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, Департамент САТЭК отказывает в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечить самостоятельно выполнение кадастровых работ и направляет материалы в Комитет по управлению муниципальным имуществом города для проведения торгов.

Если же участок уже образован и состоит на кадастровом учете, порядок следующий:

1. Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении требуемого земельного участка с указанием его кадастрового номера.

2. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка Департамент САТЭК мэрии города Магадана публикует извещение о готовящемся предоставлении земельного участка в вышеописанном порядке.

3. При отсутствии заявлений от других граждан о намерении участвовать в аукционе, поступивших в течение 30 дней с момента опубликования извещения, Комитет по управлению муниципальным имуществом города готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, подписывает его и направляет заинтересованному гражданину для подписания.

4. При наличии заявлений от других граждан о намерении участвовать в аукционе – Комитет по управлению муниципальным имуществом города проводит торги.

Что касается предоставления земельных участков гражданам для ведения огородничества, то Земельным кодексом РФ установлен следующий порядок.

Земельные участки «для ведения огородничества», в отличие от садовых, предназначены только для выращивания сельскохозяйственных растений. Строительство объектов недвижимости на огородных участках запрещено, возможна только установка временных бытовок и вспомогательных построек без фундамента.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов и процедуры опубликования извещения в случае предоставления земельного участка гражданину для ведения огородничества.

– После подачи заявления на получение земли в аренду может ли заявитель получить отказ?

И. В.: Основными причинами отказа физическим и юридическим лицам в предоставлении прав (или предварительном согласовании) на земельные участки на территории муниципального образования «Город Магадан» могут послужить:

– несоответствие цели использования земельного участка, указанной в заявлении, видам разрешенного использования земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны градостроительными регламентами;

– указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

– если в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное, не указанное в этом решении, лицо;

– если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

– если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Но наиболее частыми причинами для отказов в предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, для ведения огородничества является: отсутствие межевания в отношении запрашиваемого земельного участка либо невозможность использования земельного участка в соответствии с указанным видом использования в связи с нахождением в территориальной зоне, в которой отсутствует такой вид использования.

В заключение хочу напомнить об установленных Земельным кодексом РФ сроках, на которые допускается заключить договор:

– для ведения огородничества – не более чем 3 года;

– для ведения садоводства – до 49 лет;

– для индивидуального жилищного строительства – 20 лет.

Регистрация земли и права собственности в Израиле — введение

Регистрация земли и право собственности в Израиле. Несмотря на то, что при покупке недвижимости в Израиле возникает множество проблем, у любого потенциального покупателя возникает следующий вопрос: «Что я покупаю и где регистрируется моя собственность?»

В Израиле существуют различные типы регистрации земли и множество форм собственности, по которым можно было бы написать длинную академическую диссертацию.Для упрощения две основные формы собственности — это «בעלות», которая является частной собственностью (или безусловным владением), и «חכירה», которая известна как аренда. Земля в частной собственности может быть передана бесплатно при соблюдении определенных технических требований. С другой стороны, арендованная собственность может при определенных обстоятельствах быть гораздо более ограничивающей. Основная арендуемая собственность в Израиле — это собственность, на которую право собственности на землю принадлежит государству, и индивидуальный «владелец» квартиры получает долгосрочную аренду, как правило, на 49 лет с правом продления еще на 49 лет.Существует также церковная земельная собственность, в которой земля принадлежит третьей стороне, то есть церкви, которая арендуется у церкви государством, а затем передается в субаренду отдельным владельцам квартир на условиях долгосрочной субаренды.

При продаже арендованной собственности могут быть два потенциально ограничивающих фактора при продаже (1) при определенных обстоятельствах государство требует уплаты налога на передачу аренды и (2) для неграждан государство требует в качестве предварительного условия для передача земли, что покупатель имеет право стать гражданином в силу Закона о возвращении.Кроме того, возникают другие вопросы, связанные с арендуемым имуществом: что происходит по истечении срока аренды? Можно ли продлить аренду? Если нет, я должен передать свою собственность ее владельцу по окончании срока аренды? Это вопросы, на которые необходимо ответить перед покупкой, вопросы, на которые могут ответить профессиональные юристы.

Что касается регистрации, в то время как почти вся земля имеет обозначение и занесена в земельный кадастр («Табу»), фактические

прав на квартиру не всегда можно найти в земельной книге.Кроме того, даже если собственность зарегистрирована в Земельном кадастре, существуют две разные формы земли, на которой строится собственность (в дополнение к вопросу аренды и безвозмездного владения, как обсуждалось выше), «организованная» и «неорганизованная». » земля. Для организованной собственности проверка титула в Земельном кадастре считается неопровержимой презумпцией права собственности, в то время как для неорганизованной собственности это опровержимая презумпция владения. С точки зрения непрофессионала это означает, что при покупке недвижимости, построенной на неорганизованной собственности, требуются дальнейшие поиски титула.

В большинстве случаев более старые объекты собственности, то есть 10 лет и более (есть много исключений из этого правила), обычно регистрируются в Земельном кадастре. Более конкретно, в случае квартиры, расположенной в здании, здание обычно регистрируется как кондоминиум, причем каждая отдельная квартира определяется как дополнительный участок в том же кондоминиуме. Однако при новом строительстве, хотя права на землю, на которой построена недвижимость, обычно регистрируются в Земельном кадастре, права индивидуальных владельцев квартир обычно регистрируются в книгах компании, построившей недвижимость.В то время как запись в Земельном кадастре является открытой записью, и, обладая небольшими знаниями, обычно можно найти регистрацию практически любой собственности в Земельной книге, частный реестр компании является закрытой записью, которую могут использовать только компания и отдельный владелец квартиры доступ. Поэтому при покупке в новом строительстве необходимо проводить более тщательные проверки в местах, отличных от земельного кадастра.

Эта статья никоим образом не отдает должного глубоким и более сложным аспектам владения и регистрации земли в Израиле и представляет собой всего лишь попытку дать читателю беглый взгляд на вопросы, которые необходимо рассмотреть перед покупкой недвижимости в Израиле.В большинстве случаев, получив рекомендации компетентных специалистов, многие из этих сложностей можно преодолеть.

Джош Портман, владелец и управляющий партнер Portman Law Offices. Обладая почти 25-летним опытом представления интересов иностранных резидентов, в первую очередь из англоязычных стран, при покупке недвижимости в Израиле, он обладает особым опытом в представлении интересов клиентов, приобретающих квартиры вне плана. Adv. С Портманом можно связаться по электронной почте [адрес электронной почты защищен]

.

Соглашение об аренде земли Уганда |

Аренда, предоставленная гражданину Уганды на бывших государственных землях, может быть преобразована в собственность.Когда аренда более ста гектаров превращается в собственность, владелец уплачивает рыночную стоимость нового процента, определяемую главным переработчиком вторичного сырья, до того, как преобразование вступит в силу, и уплаченные деньги станут частью земельного фонда. Договор аренды — это договор между арендодателем и арендатором, определяющий условия их договора аренды. В некоторых случаях правительство удаляло охраняемые территории. Обезглаживание относится к потере правовой защиты охраняемой территории полностью или частично.В Уганде страна, которая по-прежнему остается государственной, переориентируется на другие общественные цели или сдается в аренду частному сектору. В последнем случае будут уничтожены собственные интересы граждан и уменьшены возможности общественного доступа к земле и ресурсам. В 1997 году 1 006 гектаров лесного заповедника Наманве на окраине Кампалы были предназначены для промышленного развития. В 2000 году под плантации пальмового масла было выделено 3 500 га из нескольких лесных заповедников на островах Бугала в озере Виктория.В 2003 году правительство попыталось зажечь часть заповедника дикой природы Пиан Упе для производства фруктов, а в 2005 году попыталось зажечь часть заповедника дикой природы Кайсо-Тонио для небольшого нефтеперерабатывающего завода.

Эти последние две попытки не были завершены, и запасы остаются нетронутыми. Однако другие группы гражданского общества утверждают, что государство не должно владеть и сдавать в аренду государственные земли в инвестиционных целях. Вместо этого правительству следует поддерживать частные сделки с недвижимостью с помощью административной поддержки, регулировать городское планирование и облагать налогом недействующие земли там, где это необходимо, чтобы предотвратить пренебрежение.Этим вопросам срочно требуется особое внимание, поскольку потребности частного сектора все еще не удовлетворяются, что сдерживает инвестиции и сдерживает экономический рост и развитие. Недвижимость предлагает владельцам постоянные и постоянные права, а также право уступать землю по своему усмотрению. Little Land в Уганде находится на условиях зарегистрированной собственности, и большинство из них расположено в городских центрах и в бывших районах Анколе, Торо, Кигези и Бугису. Права собственности доступны только гражданам Уганды и должны быть зарегистрированы.Статья 40 (4) Закона страны гласит: «… Негражданин не может приобретать или владеть почтой или страной собственности. Иностранные инвесторы, будь то физические или юридические лица, могут сдавать землю в аренду только в том случае, если они являются компаниями с долей участия 50% или более, с правом покупки и владения землей напрямую. Титул можно использовать в качестве залога для банковских ссуд. Лицензия — это разрешение на въезд в страну другого лица с определенной целью, что без такого разрешения будет считаться правонарушением.

Лицензия не предоставляет покупателю исключительное право собственности на землю или долю в ней.а) лицо, которое согласно Закону об эмиграции не является гражданином Уганды; б) В случае сотрудничающего органа — субъект, в котором участие в контроле принадлежит негражданам. в) Для организаций, к которым акции не применимы, когда учреждение принимает решения для неграждан (d ) Компания, в которой передаются иностранные акции или акции выпускаются негражданам. Любой договор аренды, приобретенный негражданином на минимальный срок не менее пяти лет, должен быть зарегистрирован, и такой договор аренды не может превышать 99 лет.Национальная политика сокращает этот срок до 49 лет. Если гражданин Уганды, владеющий землей во Фрихолде, и Майло теряют гражданство, его страна автоматически переходит в аренду на 99 лет.

Где встречаются налоги штата Нью-Йорк и города Нью-Йорка: имеет ли смысл аренда?

Иногда можно неделями не задумываться о каком-либо налоговом вопросе. Затем неожиданно этот вопрос выходит на первый план в нескольких проектах. Это был мой опыт на прошлой неделе, когда казалось, что почти у всех, кто приходил ко мне в офис, был вопрос о налогах на трансферт в Нью-Йорке.

Нет, я не говорю о налоге на наследство Нью-Йорка. [I] Скорее, я имею в виду налоги на передачу права собственности, которые обычно взимаются штатом Нью-Йорк («Нью-Йорк») и городом Нью-Йорк («Нью-Йорк») [ii] на «передача» налогоплательщиком или «акт» [iii] недвижимого имущества, расположенного в Нью-Йорке или Нью-Йорке, [iv] или определенных интересов в таком недвижимом имуществе, включая, например, создание права аренды на такое недвижимое имущество.

Фактически, на прошлой неделе несколько моих коллег хотели обсудить со мной вопрос о предоставлении права аренды при различных обстоятельствах.Прежде чем углубляться в рассмотрение налогового режима аренды в штатах Нью-Йорк и Нью-Йорк (включая то, что для некоторых может показаться неожиданным), давайте сначала рассмотрим базовое действие двух налогов на передачу собственности.

В целом, налог на передачу недвижимого имущества штата Нью-Йорк («RETT») применяется к «передаче» [v] недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе, когда возмещение за передачу превышает 500 долларов.

Среди прочего, интерес в недвижимом имуществе [vi] включает в себя право собственности на плату, право аренды и возможность покупки недвижимого имущества.Он также включает контрольный пакет акций предприятия, владеющего недвижимым имуществом, что означает 50 или более процентов от общего количества голосов всех классов акций корпорации или, в случае партнерства, 50 или более процентов капитала или проценты прибыли в товариществе.

Налог взимается с вознаграждения, уплаченного или подлежащего уплате [vii] за передачу. В случае коммерческой недвижимости [viii], если возмещение составляет менее 2 миллионов долларов, налог определяется по ставке 0.40 процентов; [ix] если возмещение составляет не менее 2 миллионов долларов, налог определяется по ставке 0,65 процента. [X]

В первую очередь налог подлежит уплате лицом, предоставившим право, в противном случае он также может быть взыскан с получателя гранта — это солидарное обязательство. [Xi] Оплата должна быть произведена через пятнадцать дней после передачи, и в это время совместная также необходимо подать возврат. [xii]

Некоторые транспортные средства освобождены от налога. К ним относятся передача в соответствии с завещанием, завещанием или наследованием, а также передача в обеспечение долга.[xiii] Другим является освобождение от «простого изменения», которое является одним из наиболее актуальных для перевозок, осуществляемых закрытыми предприятиями и их владельцами. [xiv] Согласно этому освобождению, налог не применяется в той степени, в которой передача не меняет бенефициарное право собственности на имущество. Например, передача партнером партнерству в качестве вклада активов партнерства облагается налогом только в случае изменения бенефициарного владения. Точно так же передача партнерам при ликвидации партнерства облагается налогом только в том случае, если происходит изменение бенефициарного владения.

Налог на передачу недвижимого имущества Нью-Йорка («RPTT») обычно применяется к вручению «документа» [xv] лицом, предоставившим грант, если вознаграждение за недвижимость превышает 25 000 долларов США. [Xvi] Это включает любой документ, в соответствии с которым любые создается или передается недвижимое имущество или права на него. Он также включает любой документ, в соответствии с которым предоставляется право аренды недвижимого имущества.

RPTT также применяется к сделке, по которой передается любой экономический интерес в недвижимом имуществе [xvii], если вознаграждение превышает 25 000 долларов.[xviii] Это включает передачу контрольного пакета акций предприятия, владеющего недвижимым имуществом. В случае корпорации это определяется как 50 или более процентов от общего совокупного права голоса всех классов акций корпорации или 50 или более процентов от общей справедливой рыночной стоимости всех классов акций такой корпорации; в случае партнерства — 50 или более процентов капитала или прибыли в таком партнерстве.

В случае коммерческой недвижимости стоимостью более 500 000 долларов США взимается RPTT по ставке 2.625 процентов возмещения. [Xix] Платеж вместе с совместным возвратом, [xx] подлежит оплате в течение тридцати дней после передачи документа концедентом получателю гранта. [Xxi] Если лицо, предоставившее право, не уплачивает сумму в размере при уплате налога получатель гранта также становится ответственным за уплату налога.

Как и в случае с RETT, существуют определенные транзакции, которые не подпадают под действие RPTT, в том числе те, которые влияют на простую смену личности, формы собственности или организации в той мере, в какой бенефициарное владение недвижимым имуществом или экономический интерес в нем остается прежним.[xxii]

В ситуации, когда применяются и RETT, и RPTT, т. Е. Облагаемая налогом передача недвижимого имущества или доли в таком имуществе, находящемся в Нью-Йорке, концедент столкнется с комбинированной ставкой RETT и RPTT в размере до 3,275 процента в случае коммерческой недвижимости. Это может привести к значительному увеличению общей стоимости сделки и, следовательно, должно учитываться сторонами при оценке экономических аспектов сделки.

Например, продажа недвижимости в Нью-Йорке за вознаграждение в размере 20 миллионов долларов генерирует RETT в размере 130 000 долларов (0.65 процентов) и RPTT в размере 525 000 долларов США (2,625 процента), что в сумме составляет 655 000 долларов США в виде налогов на передачу, которые должны быть уплачены продавцом вскоре после закрытия сделки.

Когда эта сумма добавляется к налогу на прибыль, который должен быть понесен при продаже, [xxiii] продавец может пожелать рассмотреть другие варианты «отчуждения» своей собственности, включая, например, аренду.

Передача права собственности для целей RETT включает в себя передачу доли в недвижимом имуществе, находящемся в штате Нью-Йорк, что может включать предоставление права аренды в таком имуществе.

Существует два способа заключения договора аренды на RETT. Первый — где:

(1) сумма (а) срока аренды и (б) любых вариантов продления превышает 49 лет; и

(2) существенные капитальные улучшения производятся или могут быть произведены арендатором или в его интересах; и

(3) аренда распространяется практически на все помещения, составляющие недвижимое имущество.

«Практически все» означает не менее 90 процентов общей арендуемой площади помещений, за исключением общих частей.Для определения того, распространяется ли аренда практически на все помещения, составляющие недвижимое имущество, «помещения» обычно включают, но не ограничиваются, следующее:

(i) индивидуальное здание; [xxiv] или

(ii) в случае аренды только свободной земли, любой части такой пустой земли. [Xxv]

Второй способ, при котором создание договора аренды будет зависеть от RETT, заключается в том, что возможность покупки недвижимости сочетается с предоставлением права использования и владения недвижимостью.

Таким образом, заключение договора аренды в сочетании с предоставлением опциона на покупку недвижимости, независимо от срока аренды, является передачей права собственности, подлежащей обложению налогом на передачу собственности. [Xxvi]

В целом, если создание договора аренды представляет собой передачу, подлежащую RETT, возмещение, используемое для расчета налога, равно приведенной стоимости права на получение арендных платежей на срок аренды, приведенной стоимости арендных платежей. относящийся к любому сроку продления, плюс любая сумма, уплаченная за опцион на покупку.

Ставка дисконтирования, равная 110 процентам федеральной долгосрочной ставки [xxvii], начисляемой раз в полгода, обычно используется при определении приведенной стоимости таких платежей, которые составляют возмещение в случае заключения налогооблагаемой аренды. Чем ниже ставка, тем больше приведенная стоимость арендных платежей и тем больше возмещение, на которое взимается RETT.

Ставка дисконтирования применяется к чистой арендной плате за недвижимость. [Xxviii] « Чистая арендная плата» означает сумму, на которую валовая арендная плата превышает операционные расходы арендодателя.[xxix]

В случае аренды, заключенной на срок менее 49 лет, которая содержит опцион на покупку недвижимости, чистые арендные платежи за периоды, которые происходят после того, как опцион больше не может быть исполнен, не включаются в расчет возмещения. .

Вышеупомянутые концепции проиллюстрированы в следующих примерах. [Xxx]

Пример 1:

A как арендодатель заключает договор аренды с B как арендатор. Срок аренды составляет 60 лет и распространяется на все офисное здание, принадлежащее А.Условия аренды позволяют В произвести существенные капитальные улучшения в здании. Общая арендная плата, которую должен получить А в течение срока аренды, составляет 5 миллионов долларов. Операционные расходы оцениваются в 2 миллиона долларов. Чистая арендная плата составляет 3 миллиона долларов (валовая арендная плата в размере 5 миллионов долларов за вычетом операционных расходов в размере 2 миллионов долларов, уплаченных А). Предположим, что приведенная стоимость чистой ренты составляет 550 000 долларов.

Поскольку все три условия, изложенные выше, выполнены, заключение договора аренды представляет собой передачу, подлежащую налогообложению.Налогооблагаемое возмещение составляет 550 000 долларов, то есть приведенная стоимость чистой арендной платы. Общая сумма налога по ставке 2 доллара на каждые 500 долларов возмещения составляет 2200 долларов.

Пример 2:

Те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что срок аренды составляет 30 лет без возможности продления. Поскольку срок аренды составляет менее 49 лет, создание договора аренды не является передачей права собственности, облагаемой налогом на передачу собственности.

Пример 3:

Те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что договор аренды, заключенный между A и B, имеет фиксированный срок 30 лет, и B предоставляется возможность продлить договор аренды в конце фиксированного срока еще на 30 лет.Это будет рассматриваться как заключение договора аренды сроком на 60 лет и, следовательно, будет налогооблагаемой передачей. Возмещение, используемое для расчета налога, включает приведенную стоимость чистых арендных платежей, которые должны быть получены в течение фиксированного срока и срока продления.

Пример 4:

Corporation Z владеет десятиэтажным зданием. Корпорация Z заключает 60-летний договор аренды с корпорацией Y в качестве арендатора, при этом договор аренды охватывает пять этажей здания (50 процентов помещений). Поскольку договор аренды охватывает менее 90 процентов арендуемой площади помещения, заключение договора аренды не является передачей права собственности, облагаемой налогом на передачу собственности.

В случае заключения договора аренды на срок менее 49 лет в сочетании с предоставлением опциона на покупку возмещение для целей определения RETT представляет собой (а) приведенную стоимость чистых арендных платежей по договору аренды, плюс (b) вознаграждение, уплаченное за предоставление опциона на покупку. Арендные платежи за периоды, наступающие после последней даты, когда недвижимость может быть приобретена, в случае исполнения опциона, не включаются в расчет приведенной стоимости арендных платежей.[xxxi]

Пример:

A как арендодатель заключает договор аренды здания с B как арендатор. Срок аренды — 20 лет. Договор аренды включает опцион на покупку здания, который может быть исполнен в течение десятого года аренды. Если опцион будет исполнен, в договоре аренды предусмотрено, что собственность будет передана Б не позднее, чем через 6 месяцев после исполнения опциона. B заплатил 10 000 долларов специально за предоставление опциона.

Поскольку это предоставление опции с использованием и размещением, сделка подлежит обложению налогом на передачу.Возмещение, используемое для расчета налога, будет представлять собой приведенную стоимость чистых арендных платежей, которые должны быть получены с даты вступления в силу аренды до истечения первых десяти лет и шести месяцев аренды, то есть периода, в течение которого недвижимость могут быть приобретены согласно опциону, плюс 10 000 долларов, уплаченных за предоставление опциона.

Следует отметить, что лицу, предоставившему право, которое приобрело недвижимое имущество путем реализации опциона на покупку такого имущества, будет разрешен зачет налога, причитающегося при последующей передаче имущества в той мере, в какой налог был уплачен лицом, предоставившим право, при предыдущем создании право аренды всего или части одной и той же недвижимости или при предоставлении опциона или контракта на покупку всей или части той же недвижимости таким лицом, предоставившим право.[xxxii]

RPTT налагается во время вручения документа концедентом получателю гранта, который включает письменную форму, в которой предоставляется право аренды на недвижимое имущество, расположенное в Нью-Йорке.

В целом, RPTT основывается на цене, фактически уплаченной или подлежащей уплате за недвижимое имущество или экономический интерес в нем; то есть сумма, уплаченная за проценты по аренде.

Однако, в отличие от RETT, сумма возмещения, подлежащего уплате RPTT при предоставлении процентов на аренду, не включает какую-либо сумму, которая рассматривается как арендная плата для целей налога на коммерческую ренту.[xxxiii] Примечательно, что не существует требования об уплате арендатора налогом на коммерческую аренду. Другими словами, возмещение, подлежащее RPTT, не включает сумму, уплаченную или требуемую к уплате арендатором за использование или занятие помещений где-либо в пределах Нью-Йорка; [xxxiv] скорее, оно, похоже, включает только сумму, уплаченную арендатор для получения аренды.

Таким образом, определяющий вопрос заключается в том, была ли выплата, произведенная грантополучателем лицу, предоставившему право в связи с предоставлением процентов на аренду, арендной платой лицу, предоставившему право, в их качестве арендодателя, или же она была выплачена в счет чего-то другого. .[xxxv]

Может ли применение RPTT к предоставлению права аренды — или, более конкретно, расчет вознаграждения, уплачиваемого получателем за такие права аренды, — может предоставить возможность для владельца недвижимого имущества Нью-Йорка, который хочет развивать такую ​​собственность. но не желает продавать собственность или вносить ее в совместное предприятие с соответствующими налоговыми расходами? Следует ли поощрять собственника к рассмотрению договора аренды с застройщиком, возможно, в форме аренды земли?

В конце концов, кажется, что RPTT не принимает во внимание арендные платежи при определении налога на передачу собственности.Хотя RETT будет учитывать арендные платежи, ставка налога штата Нью-Йорк относительно низкая, по крайней мере, по сравнению со ставкой налога Нью-Йорка. Аренда не будет представлять собой продажу недвижимого имущества при условии, что бремя и преимущества владения остаются за владельцем; таким образом, налогооблагаемая прибыль не реализуется. Более того, хотя вклад собственника недвижимости в совместное предприятие может не привести к обложению подоходным налогом, [xxxvi] владелец, скорее всего, понесет RETT и RPTT в той степени, в которой их бенефициарный интерес в внесенное имущество.

В свете вышеизложенного и при условии, что использование аренды возможно и имеет смысл с точки зрения бизнеса, владелец недвижимости, расположенной в Нью-Йорке, может пожелать рассмотреть договор аренды в качестве первого шага в развитии собственности.



[i] Нью-Йорк отменил налог на дарение, действующий для переводов, осуществленных после 31 декабря 1999 года.

[ii] Между ними есть различия, одни более значительные, чем другие. Консультант не должен предполагать, что эти два набора правил идентичны.

[iii] В общем, NYS относится к передаче, а NYC — к сделке.

[iv] Конечно, и налоги штата Нью-Йорк, и налоги Нью-Йорка могут применяться к передаче прав на недвижимое имущество, расположенное в Нью-Йорке. Опять же, я использую слово «может», потому что перевод, который облагается налогом в штате Нью-Йорк, может не облагаться налогом в штате Нью-Йорк, и , наоборот, .

[v] Нью-Йорк Налоговое право Сек. 1401 (е). Это включает создание права аренды. Это также включает передачу контрольного пакета акций предприятия, имеющего долю в недвижимом имуществе.

[vi] Налоговое право, п. 1401 (е).

[vii] Отчетность о взносах по налогу на трансферт не ведется.

[viii] Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая не является жилой недвижимостью. Жилая недвижимость — это любое помещение, которое используется или может использоваться полностью или частично как личное жилище; это включает дом на одну, две или три семьи, кондоминиум и кооперативную квартиру.

[ix] 2 доллара за каждые 500 долларов вознаграждения (или его дробную часть).Раздел налогового права штата Нью-Йорк 1402; 20 NYCRR Sec. 575,2.

[x] Действует с 1 июля 2019 г. для транспортных средств в городах с населением не менее одного миллиона человек.

[xi] NY Tax Law Sec. 1404; 20 NYCRR Sec. 575,4.

[xii] Налоговое право штата Нью-Йорк, сек. 1409 и разд. 1410.

Если перевозочное средство должно быть зарегистрировано, возврат должен быть подан ответственному за регистрацию округа, в котором зарегистрировано перевозочное средство. Сотрудник звукозаписи не может зарегистрировать передачу, если не была подана налоговая декларация о передаче и не были уплачены причитающиеся налоги.Регистраторы уполномочены собирать налог и принимать декларации только в тех случаях, когда для регистрации предъявляется инструмент, осуществляющий передачу недвижимого имущества. 20 NYCRR Sec. 575,14 (б).

[xiii] Разд. 1401 (е). Следует отметить, что отложенный налог как обмен в соответствии с IRC Sec. 1031 не освобожден как таковой от RETT или RPTT.

[xiv] Налоговое право штата Нью-Йорк, сек. 1405 (б) (6). Передача для осуществления простого изменения личности, формы собственности или организации без изменения бенефициарного владения.

[xv] Администрация Нью-Йорка. Код Сек. 11-2101.2.

[xvi] NYC Admin. Код Сек. 11-2102 (а).

[xvii] Администрация Нью-Йорка. Код Сек. 11-2101.7. Сравните это с определением «контрольного пакета акций» согласно RETT. Администрация Нью-Йорка. Код Сек. 11-2101,8.

[xviii] NYC Admin. Код Сек. 11-2102 (б). Таким образом, каждый должен заплатить 100 долларов RETT до того, как будет получен какой-либо RPTT: (25000 долларов / 500 долларов) x 2 доллара = 100 долларов.

[xix] Администрация г. Нью-Йорка. Код Сек. 11-2102. Вообще говоря, ставка RETT не зависит от вида передаваемого имущества.

[xx] NYC Admin. Код Сек. 11-2105.

[xxi] NYC Admin. Код Сек. 11-2104.

[xxii] NYC Admin. Код Сек. 11-2106 (б) (8).

[xxiii] Что, в случае индивидуального продавца, будет включать федеральный налог на прирост капитала в размере 20%, возможно, непересчитанную амортизацию в размере 28%, возможно, возврат амортизации в размере 37%, возможно, дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%, доход штата Нью-Йорк налог в размере 8,82% и налог на прибыль в Нью-Йорке 3,876%.

[xxiv] За исключением помещений, которые составляют индивидуальный кондоминиум или кооперативную единицу.

[xxv] 20 NYCRR Sec. 575,7 (а).

[xxvi] 20 NYCRR Sec. 575,7 (с).

[xxvii] Что определяется в соответствии с IRC Sec. 1274 (г). При расчете этой ставки дисконтирования используется федеральная долгосрочная ставка, действующая за 30 дней до даты перевода.

[xxviii] 20 NYCRR Sec. 575,7 (б).

[xxix] Такие операционные расходы включают суммы, уплаченные за тепло и газ, электричество, мебель, страхование, техническое обслуживание, управление и налоги на недвижимость. Операционные расходы, выплачиваемые арендатором напрямую третьим сторонам, например, по договору чистой аренды, не включаются в общую арендную плату и не подлежат вычету в качестве операционных расходов.Если в договоре аренды указано, что арендодатель оплачивает фиксированную сумму операционных расходов, арендодатель может вычесть эту сумму из общей арендной платы при расчете чистой арендной платы. Если нет детализации операционных расходов, оплачиваемых арендодателем, и, согласно условиям аренды, арендодатель должен оплатить такие расходы, арендодатель может сделать разумную оценку таких затрат.

[xxx] От 20 NYCRR Sec. 575,7.

[xxxi] 20 NYCRR Sec. 575,7 (с).

[xxxii] NY Tax Law Sec. 1405-А.

[xxxiii] NYC Admin.Код Сек. 11-2102 (а) (10) (iii).

NYC требует, чтобы большинство арендаторов платили CRT на основе базовой арендной платы арендатора (обычно по эффективной ставке 3,9%), где годовая базовая арендная плата превышает 250 000 долларов. CRT взимается только в отношении «налогооблагаемых помещений». Термин «налогооблагаемые помещения» обычно означает любые помещения, расположенные к югу от центральной линии 96 th Street в Манхэттене, которые заняты или используются для ведения любой торговли, бизнеса или другой коммерческой деятельности, включая любые помещения, которые используется исключительно с целью сдачи в аренду тех же помещений полностью или частично арендаторам.

Термин «базовая арендная плата» означает сумму, уплачиваемую или требуемую к уплате арендатором за использование или занятие помещения в течение годового периода, независимо от того, получена ли она деньгами или иным образом.

Ни в одном из очень немногих постановлений, вынесенных Департаментом финансов Нью-Йорка, городские власти не указали, что такой благоприятный режим арендной платы применяется только к налогоплательщикам, которые фактически подлежат обложению налогом на коммерческую аренду.

[xxxiv] NYC Admin. Код Сек. 11-701.6. Также не включены любые платежи, которые должны быть произведены арендатором от имени его или ее арендодателя в отношении налогов на недвижимость, арендной платы за воду или сборов, арендной платы за канализацию или любых других расходов (включая страхование), которые обычно оплачиваются арендодателем, который владеет недвижимостью, другой чем расходы на благоустройство, ремонт или содержание помещения арендатора.

[xxxv] См. In The Matter Of The Petition of RHM-88, LLC TAT (H) 2001-23 (RP) 11 января 2006 г., где налогоплательщик безуспешно доказывал, что выплаченные суммы были арендной платой и, следовательно, , освобождены от RPTT.

[xxxvi] IRC Sec. 721.

Обзор Закон о собственности Таиланд | знания

Таиланд имеет законов о собственности, и правила, аналогичные западным странам, поскольку Гражданский кодекс Таиланда основан на системе гражданского права континентальной Европы и копирует аспекты из стран общего права.Тайские законы о собственности считаются западными. Что делает покупку недвижимости в Таиланде особенной и более сложной для неграждан Таиланда, так это то, что Тайские законы о земле запрещают каждому иностранцу владеть землей, что делает невозможным получение иностранцами прямого права собственности на землю и дом в Таиланде.

Законы о недвижимости Таиланда

Автор: Роберт М. Спелде (LL.M)

Знание тайского права:

Прокрутите вниз или перейдите к теме с помощью меню ссылок на страницы ниже

1 Земля в собственности иностранных граждан

1.1 — Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, но (теоретически) отдельные иностранцы могут владеть землей площадью до 1 рая (1600 квадратных метров) в определенных областях для жилых помещений через Постановление Совета по инвестициям (раздел 96 бис Закона о Земельном кодексе) который требует помимо покупки земли вложения в Таиланд 40 миллионов бат в определенные активы или государственные облигации, выгодные для экономики Таиланда. ЕСЛИ предоставлено (маловероятно) , это делается на строгих условиях, и земля должна быть расположена в определенных областях и требует одобрения министра внутренних дел.Более того, эта собственность не подлежит передаче по наследству, поэтому ограничивается жизнью лица, которому предоставлено право владеть землей для жилых целей в соответствии с этим исключением. На практике, даже если вы были бы очень богаты, это не жизнеспособный вариант. Кроме этого единственного исключения, владение землей в Таиланде — , строго иностранным физическим лицам запрещено читать дальше …

1,2 — Иностранные компании со значительными инвестициями , приносящими пользу экономике Таиланда, могут иметь особые привилегии и освобождения от владения землей, предоставленные в соответствии с разделом 27 Закона о поощрении инвестиций, разделом 44 Закона о промышленном владении Таиланда или разделом 65 Закона. Закон о нефти ( только на время их бизнеса в Таиланде) подробнее….

1,3 — Тайская компания , контролируемая иностранцами, с контрольным пакетом акций в Таиланде (по количеству акционеров и процентной доле акций) через привилегированные акции является единственным средством, доступным для иностранцев, чтобы контролировать свои инвестиции в землю в Таиланде. Несмотря на то, что владение землей частично (до 49%) иностранной тайской компанией не является незаконным согласно тайскому земельному законодательству, законность и владение землей большинства этих частично иностранных компаний является спорным, если не незаконным.Правительство Таиланда с 2006 года ограничивает и препятствует неправомерному использованию тайских компаний для обхода ограничений на владение иностранной собственностью в Таиланде. подробнее …

1,4 — В соответствии со статьей 93 Закона о земельном кодексе иностранец, который приобретает землю по наследству в качестве законного наследника, может владеть такой землей с разрешения министра внутренних дел. Обратите внимание, что раздел 93 применяется только к владению землей иностранцами по договору (раздел 86), а НЕ к иностранцам, получающим землю в качестве законного наследника от тайского супруга.В настоящее время не существует договора, позволяющего иностранцам владеть землей в Таиланде, поэтому ни один иностранец не получит разрешения от министра внутренних дел. Они могут унаследовать землю в качестве законного наследника, но не могут зарегистрировать право собственности и должны продать землю в течение одного года с даты приобретения.

См. Также

2 Кондоминиум в собственности иностранцев

2,1 — Иностранные граждане (физические и юридические лица) могут владеть * кондоминиумом (квартирой или квартирой) в Таиланде в пределах квоты иностранного владения кондоминиума, но «иностранцы», покупающие кондоминиум в Таиланде, должны иметь право на иностранную собственность. собственность в соответствии с разделом 19 Закона Таиланда о кондоминиумах.Право собственности на кондоминиум в Таиланде за рубежом означает, что:

  • a) не более 49% общей жилой площади кондоминиума может находиться в иностранной собственности, остальные 51% должны принадлежать тайским физическим или юридическим лицам (т.е. в случае 100 равных квартирных единиц в здании кондоминиума только 49 могут находиться в иностранной собственности), и;
  • b) при наличии иностранной собственности иностранец, покупающий кондоминиум, должен соответствовать критериям для права собственности в соответствии с разделом 19 Закона о кондоминиумах, обычно это означает, что в Таиланд надлежащим образом ввезено иностранной валюты , по крайней мере, равной общей покупной цене кондоминиума. и обменяв эту сумму на тайский бат внутри Таиланда.

2,2 — В случае продажи квоты иностранного владения в проекте кондоминиума владение оставшимися квартирами на тайской стороне кондоминиума может быть передано иностранцам по договору аренды. В отличие от покупки кондоминиума в собственность в Таиланде, не существует отдельных законов, регулирующих аренду кондоминиумов иностранцами. Leasehold дает право использования и владения единицей в течение определенного периода времени. Юридически аренда кондоминиума в Таиланде лучше всего описывается как обычная аренда, арендатор не получает права собственности на квартиру, не может продать квартиру, а также не будет иметь совместной собственности в общих частях кондоминиума, а также не будет голосовать. права на совместном собрании собственников кондоминиума — юридическое лицо.По истечении установленного срока аренды она должна быть продлена (владелец желает продлить аренду) или квартира должна быть возвращена во владение реальному владельцу. Договор аренды кондоминиума — это договор, регулируемый разделом об аренде имущества в Гражданском и Торговом кодексе (см. Пункт 4 на этой странице), и аренда имущества, облагаемого «налогом на аренду», который всегда перекладывается на арендатора. в договоре аренды — подробнее …

См. Также

3 Покупка иностранцами квартир, не зарегистрированных в соответствии с Законом о кондоминиумах

В Таиланде есть два типа жилых многоквартирных домов — кондоминиумы, зарегистрированные и лицензированные Земельным департаментом, предлагающие прямое право собственности на отдельные единицы, и многоквартирные дома, НЕ лицензированные как кондоминиумы, и поэтому , а не , предлагающие индивидуальную собственность на единицы.Внешне эти здания могут выглядеть одинаково, но юридически их нельзя сравнивать. Кондоминиумы, зарегистрированные и лицензированные в Земельном департаменте, должны соответствовать правовой структуре, изложенной в Законе о кондоминиумах, который основан на индивидуальной собственности на квартиры, совместной собственности на общие площади и совместном управлении зданием всеми владельцами квартир. Незарегистрированные многоквартирные дома не регулируются конкретными законами о кондоминиумах, и застройщик многоквартирного дома может продать владение (не право собственности) на квартиры в доме на своих собственных условиях.Существуют различные контрактные структуры, по которым продаются эти единицы: от схем с разделением времени, простой аренды квартир до аренды, совмещенной с акциями холдинговой компании. Остерегайтесь, эти проекты квартир не предлагают индивидуальное право собственности на квартиры, и покупатели не находят защиты в законе, как зарегистрированные кондоминиумы. Структуры контрактов и намерения застройщика должны быть трижды проверены (например, содержание структуры аренды, системы управления зданием и текущих финансовых затрат через контракты на техническое обслуживание и управление).

См. Также

4 Аренда, прокат или аренда в Таиланде

4.1 — В законодательстве Таиланда нет отдельных законов об аренде, что означает, что аренда является правом на недвижимость отдельно от обычных законов об аренде собственности. Аренда собственности в Таиланде — это, в первую очередь, договор аренды, регулируемый разделом «Аренда имущества» (разделы 537–571) Гражданского и Торгового кодекса. Одним из недостатков законов об аренде собственности в Таиланде является то, что договор аренды является личным правом договора арендатора и, следовательно, автоматически прекращается после его смерти.Тайское законодательство не дает наследникам арендатора автоматического права наследовать арендованное имущество, и по той же причине арендатору не разрешается сдавать недвижимость в субаренду или уступать («продавать» оставшийся срок аренды) без разрешения владельца. Договор аренды не прекращается в случае смерти владельца (раздел 569), но смерть владельца прекращает действие всех вариантов договора аренды, которые являются личными для владельца (например, возможность продления). Смерть арендатора может привести к окончательному прекращению договора аренды, а смерть владельца или передача права собственности может привести к заключению договора арендатором, который лишь частично может быть исполнен судебным иском против нового владельца (как третьей стороны для контракт).

4,2 — Договор аренды в Таиланде может быть зарегистрирован на срок, не превышающий 30 лет. Когда установленный зарегистрированный срок истекает, договор аренды автоматически заканчивается. Некоторые договоры купли-продажи недвижимости, предназначенные для иностранцев, предполагают более длительные сроки и больше прав, чем это возможно и подлежит исполнению в соответствии с тайскими законами об аренде собственности. Эти договоры между продавцом и покупателем арендованного имущества могут быть сложными и должны, по крайней мере, отделять право собственности на дом от земли и часто включать дополнительные 30-летние условия аренды и возможность в договоре (или дополнении к договору) о передаче земли. к титулу безусловного права собственности.С юридической точки зрения это остается контрактной структурой только между 2 или более сторонами (не зарегистрированными в праве собственности на землю (собственность) и как контракт, имеющий обязательную силу только между сторонами). Эти контрактные структуры не защищены тайским законодательством и могут считаться недействительными и незаконными, поскольку иностранцам запрещено владеть землей, а срок аренды не может превышать 30 лет.

Обратите внимание, что согласно новым правилам земельного управления (2008 г.) земельные управления должны отказать в регистрации договора аренды с очевидными недействительными или незаконными положениями, такими как право иностранца на передачу земли в собственность и предоплаченных 30-летних условий продления .По этой причине эти положения теперь часто вносятся в отдельное приложение к договору аренды (часть договора аренды, не зарегистрированная в земельном управлении), несмотря на то, что Земельный департамент считает эти методы продажи недействительными или незаконными.

4.3 — В официальной застройке собственности содержание договоров купли-продажи, по которым продается недвижимость (дом или кондоминиум), должно соответствовать строгим нормам и законам о защите прав потребителей. Продажа недвижимости в том же владении застройки иностранцам не обязательно должна соответствовать тем же законам, защищающим потребителей, и застройщик может, исходя из общей свободы договора, включать в договор аренды различные выгодные положения и даже вводящие в заблуждение положения для увеличения продаж, такие как условия продления аренды, предполагающие срок аренды 90 лет.

5 Домовладение отдельно от земли

5.1 Иностранцы не могут владеть землей, но могут владеть зданием отдельно от земли. В основном есть 2 способа получить право собственности на дом отдельно от земли: a — вы строите дом на арендованной земле (с правом на застройку или без него) или b — вы покупаете существующий дом отдельно от земли. и получить землю в аренду. Передача существующего дома должна быть оформлена в письменной форме и зарегистрирована в компетентном органе (т.е. Земельный департамент / филиал). Передача права собственности на существующий дом начинается в местном земельном управлении и требует 30-дневного публичного объявления о продаже в указанных местах, после чего передача права собственности на дом завершается местным земельным управлением. Следует отметить, что право собственности на дом на земле, принадлежащей кому-либо еще, относится к праву на использование земли (например, срок аренды земли и / или права на застройку). Когда право пользования землей истекает, право владения домом на земле истекает вместе с ним.

Табиен Баан или книга регистрации дома

5.2 Есть 2 типа Табиен Бан: синяя книга (Thor.Ror.14) для граждан Таиланда и; желтая книга (Thor.Ror.13) для иностранцев. Ta.Bian.Baan (домовая книга), произносится как Tabien Baan, представляет собой выпущенный правительством буклет с официальным точным адресом дома и регистрирует (тайских) лиц, проживающих в доме. В нем может быть указано имя владельца, но в случае иностранного владельца не обязательно.Обратите внимание, что на дом в Таиланде (отдельно от земли) нет официального документа, подтверждающего право собственности. Домовая книга — это не документ о праве собственности, а просто книга регистрации дома и жителя. Доказательство права собственности на строение (отдельно от земли) обычно подтверждается разрешением на строительство на тайском языке, выданным местным Or.Bor.Tor (если есть) с именем владельца на нем, или официальным соглашением о продаже земельного офиса на тайском языке в случае перехода права собственности на существующий дом.

См. Также

6 Владение недвижимостью тайца, состоящего в браке с иностранцем

Иностранцы, состоящие в браке с гражданином Таиланда, не могут владеть землей в Таиланде и не могут иметь долю собственности на землю в качестве совместной супружеской или супружеской собственности между мужем и женой. Земельный департамент разрешает гражданину Таиланда, состоящему в браке с иностранцем, владеть землей в качестве личной собственности после совместного заявления с супругом-иностранцем о том, что деньги, потраченные на землю, являются личной собственностью тайского супруга.Это означает, что земля (а на практике часто земля и дом, а в некоторых случаях и кондоминиум) приобретается и регистрируется как личная собственность тайского супруга и, следовательно, не становится собственностью, находящейся в совместном владении и управлении между мужем и женой ( Грех Сомрос) . Подтверждение в подтверждающем письме основано на принципе раздела 1472 Гражданского и Торгового кодекса, согласно которому, если личное имущество было обменено на другое имущество (в данном случае землю), это имущество должно быть личной собственностью.Супруг-иностранец не имеет прямых прав собственности на такие активы в соответствии с тайскими семейными законами, регулирующими собственность между мужем и женой. Тайский супруг будет являться единственным владельцем и распорядителем земли и как личное имущество не автоматически (в соответствии с законы о разводе) часть раздела имущества при расторжении брака.

См. Также

7 Номинальный владелец

Номинальный владелец относится к ситуации, когда гражданин Таиланда покупает или появляется в зависимости от обстоятельств, когда гражданин Таиланда покупает землю от имени иностранца или действует в качестве агента для иностранца при покупке земли.На практике случается, что иностранцы покупают землю и регистрируют право собственности на имя гражданина Таиланда, а взамен получают аренду, право собственности или узуфрукт. Это может быть совмещено с кредитным договором, а иногда и с регистрацией ипотеки. Эта структура является законной до тех пор, пока гражданин Таиланда не ограничен в осуществлении своих абсолютных прав собственности на землю, которые, по сути, относятся к праву управлять землей, например, право обременять, продавать и передавать землю. Если такие права ограничены и принадлежат иностранцу, можно считать, что гражданин Таиланда приобрел землю в соответствии с разделом 96 Закона о Земельном кодексе «в качестве собственника вместо иностранца» или приобрел землю от имени иностранца в качестве своего агента.Если считается, что гражданин Таиланда приобрел землю в соответствии с разделом 96 Закона о Земельном кодексе, как иностранец, так и гражданин Таиланда подлежат штрафу и даже тюремному заключению.

См. Также

8 Усуфрукт

Договор Usufruct относится к соглашению и праву использовать или занимать недвижимое имущество другого лица на срок до 30 лет, но в любом случае не превышающий срок жизни лица, которому предоставлено право узуфрукта. Право узуфрукта в Таиланде дает право пользоваться недвижимостью и управлять ею в течение естественной жизни человека.Право на недвижимое имущество существует до тех пор, пока жив узуфруктуарий (обладатель права узуфрукта). После его смерти недвижимое имущество возвращается собственнику. Часто узуфрукт предоставляется члену семьи, например супругу-иностранцу, с целью защиты супруга-иностранца в случае смерти тайского супруга (владельца).

Узуфруктуарий не имеет права продавать собственность (это право остается за зарегистрированным владельцем собственности), и в соответствии с разделами 1417–1428 Гражданского и Торгового кодекса узуфруктуарий обязан поддерживать собственность и обеспечивать нормальный уход за ней. .Если узуфрукт не сделает этого, и собственность потеряет стоимость или станет в плохом состоянии ремонта, владелец имеет право прекратить право узуфрукта. Узуфруктуарий несет ответственность за потерю стоимости или уничтожение собственности, если он не может доказать, что ущерб не был причинен по его вине. Создание узуфрукта при определенных обстоятельствах может быть эффективным вариантом для защиты супруга-иностранца во время его брака в Таиланде и после смерти его или ее тайского супруга, однако в некоторых случаях узуфрукт — не лучший вариант.

См. Также

9 уровней

Право на застройку (разделы с 1410 по 1416 Гражданского и Торгового кодекса Таиланда) в Таиланде является правом на недвижимость по гражданскому праву. Право застройки юридически отделяет собственность на землю от чего-либо на земле. Право застройки должно быть зарегистрировано в документе о праве собственности на землю, чтобы оно было полным и обеспечивалось исковой силой. Поверхность может быть зарегистрирована как отдельное право или как вспомогательное право (т.е.в сочетании с договором аренды земли).Лицо по соглашению, которому предоставлено право на застройку, получает право собственности на здание, которое оно строит на земле, не получая или не имея права собственности на землю. Регистрация права на застройку будет разрешена до начала строительства или во время строительства здания, но для существующего здания сначала требуется передача права собственности (и уплата налога на передачу).

См. Также

10 Жилье

Право на проживание (разделы 1402–1409 Гражданского и коммерческого закона Таиланда) относится к праву человека жить в доме другого лица на безвозмездной основе.Право на проживание отличается от договора узуфрукта тем, что лицу, которому предоставлен узуфрукт, разрешается передать осуществление своих прав третьему лицу (не фактический узуфрукт), где право на проживание предоставляет только использование собственности для проживания. самого грантополучателя и его семьи. Под жилищным договором понимается право проживания в доме. Право на жилище предоставляется бесплатно, иначе дело превратилось бы в «аренду имущества». Право на жилище может быть создано по последней воле в Таиланде (владелец предоставляет право на жилище в своей последней воле или завещании) или в дар от владельца третьему лицу.Право на проживание считается полным после регистрации и подтверждения на титульном листе в земельном управлении, где находится недвижимость.

См. Также

11 сервитут

Сервитут частично является тайским юридическим эквивалентом английского сервитута. Это не владение землей. Сервитут регулируется разделами 1387–1401 Гражданского и Торгового кодекса. Раздел 1387: «В отношении недвижимого имущества может применяться сервитут, в силу которого владелец такого имущества обязан в пользу другого недвижимого имущества нести определенные действие, затрагивающее его собственность, или воздержание от осуществления определенных прав, присущих его собственности ».Сервитут обычно включает в себя два или более отдельных земельных участка / земельных участков, один из которых находится в обременении, а другой — в пользу сервитута. Обремененный земельный участок называется служебной собственностью, а полученный земельный участок — господствующей собственностью. Сервитут может включать в себя несколько видов льгот и обременений, но обычно он включает использование соседнего колодца, использование подъездной дороги через прилегающие земельные участки, прокладку оросительных канав, прокладку трубопроводов или инженерных сетей на соседних участках. Зарегистрированное право сервитута является важным правом в случае, если земельный участок окружен другими участками без прямого доступа к дороге общего пользования.В этом случае право сервитута, оформленное на прилегающие участки, гарантирует непрерывный доступ к доминирующему имуществу.

См. Также

12 Покупка недвижимости в тайской компании под иностранным контролем

До 2006 года, когда Министерство внутренних дел и Земельный департамент выпустили руководящие принципы земельного управления, обычной практикой для иностранцев было создание тайской компании для покупки земли или кондоминиума сверх квоты иностранного владения в Таиланде. До тех пор, пока компания владела контрольным пакетом акций в Таиланде, не существовало ограничений при покупке собственности, и компания, частично принадлежащая иностранному владельцу, рассматривалась как любая другая тайская компания.В настоящее время правительство ограничивает незаконное использование тайских компаний и структур номинального держания акций иностранцами. В соответствии с новыми правилами для земельных офисов и отделов регистрации бизнеса должностные лица теперь должны следовать процедурам при столкновении с тайской компанией с участием любых иностранных акционеров или иностранного директора, уполномоченного подписывать или совместно подписывать документы от имени компании. Процедуры должны предотвращать незаконное использование тайских номинальных акционеров и подставных компаний иностранцами.

Практика холдинговых компаний по покупке недвижимости иностранцами в настоящее время гораздо менее распространена. Когда иностранцу в соответствии с новыми процедурами земельного управления рекомендуется купить недвижимость в Таиланде на имя тайской компании, иностранец, как правило, не будет фигурировать в документах о создании компании (учредительный договор / список акционеров). Только после того, как собственность будет передана 100% тайской компании, иностранцу будет передано до 49% (привилегированных) акций.Обратите внимание, что тайская компания, созданная как прикрытие для владения иностранной собственностью, является незаконной и ведет к незаконной иностранной собственности (из-за ее цели и структуры владения тайским номинальным держателем акций). Компания, владеющая недвижимым имуществом, должна выглядеть как обычная действующая компания, ведущая бизнес и шоу-бизнес, проводить ежегодные собрания акционеров, составлять годовые балансовые отчеты и вести правильный бухгалтерский учет, а как частично иностранная компания должна соблюдать законы об иностранном бизнесе. . Это не может быть бездействующая холдинговая компания, просто владеющая землей от имени иностранца (это было бы незаконно).

См. Также

13 земельных титулов

Самая важная часть любой инвестиции в недвижимость — это документ о праве собственности на землю. Имеется ли на земле подходящий и оформленный в соответствии с законом документ о праве собственности. Документ о праве собственности на землю — это официальный документ, управляемый Земельным департаментом, который устанавливает и доказывает законное право человека владеть или владеть земельным участком, его статус обследования, а также права, обязанности или ипотечные ссуды на собственность. ЕДИНСТВЕННЫЙ жизнеспособный титул на землю для инвестиций, будь то право собственности через компанию, гражданином Таиланда или посредством аренды, — это в первую очередь Chanote (N.S.4.J) право собственности на землю без права собственности, за которым следует Нор Сор Сам Гор (N.S.4.G). Менее привлекательным является Нор Сор Сам (N.S.3), поскольку этот титул на землю (пока) не исследован точно, и территория должна быть подтверждена соседними землями. Эта земля может быть продана только после 30-дневного периода уведомления, в течение которого нередко возникают споры о границах или праве собственности. Этот тип земли можно улучшить до Nor.Sor.3.Gor или Chanote.

Обзор всех титулов, выданных Тайским земельным департаментом Сор Кор Нунг (S.К. 1), Нор. Сор. Песня (N.S. 2), Nor. Сор. Saam (N.S. 3), Nor. Сор. 3 Гор (Н.С. 3 Г.), Нор. Сор. 3 Хор (Н.С. 3 К.), Нор. Сор. 5 (N.S. 5), Nor. Сор. 4 Jor (N.S. 4 J.) или документ о праве собственности Chanote. Право собственности на землю, выданное другими государственными ведомствами Сор. Por. Гор. 4-01 (S.P.G. 4-01), Сор. Tor. Гор. (S.T.G.), Por. Бор. Tor. 5 (P.B.T.5), Нор. Кор. 3 (Н.К. 3), Гор. Сор. Ни. 5 (ГСН 5)

См. Также

14 Комиссия за перевод недвижимости

При покупке квартиры в безусловном владении в проекте, лицензированном в соответствии с Законом о кондоминиумах, или недвижимости в лицензированном государством жилищном строительстве, законы о защите прав потребителей указывают, что застройщик может ТОЛЬКО передать покупателю комиссию за передачу в размере 50%.Поскольку в законе нет фиксированной нормы о том, как распределяются сборы и налоги между продавцом и покупателем при частной продаже или продаже в частной застройке, это должно быть согласовано в рамках купли-продажи. Следующие налоги и сборы земельного управления применяются к кондоминиумам , земле, земле и дому и передаче дома отдельно от земли и взимаются Земельным управлением во время передачи: комиссия за передачу (2 %), Специальный бизнес-налог (3,3% и, если применимо), гербовый сбор (0.5% и не подлежит уплате, если уплачивается специальный бизнес-налог), подоходный налог (для компаний фиксированный на уровне 1% и прогрессивная ставка для физических лиц).

См. Также

15 Налог на имущество

В настоящее время в Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость, кроме земли и собственности, переведенной в форму коммерческого использования (сдаваемая в аренду, собственность компании, используемая в качестве хранилища, инвестиций (или не используемая в качестве основного места жительства владельца) ) ежегодный земельный и жилищный налог взимается по ставке 12.5% сверх годовой аренды или оценочной годовой аренды. Планируется реформировать действующую налоговую систему и ввести более общий налог на имущество. Существует также небольшой местный налог на содержание, который имеет объектом налогообложения только неосвоенные земли.

См. Также

16 Строительство и строительство

Строительство в Таиланде в основном регулируется Законом о строительном контроле и Законом о городском планировании. Закон о контроле за строительством контролирует и устанавливает стандарты проектирования и строительства, которые применяются к новым зданиям, а также к большинству изменений и обновлений существующих зданий и наказанию в случае нарушения.Закон о городском планировании и градостроительстве касается окружающей среды и использования земель в различных зонах. Кроме того, в соответствии с обоими законами существуют многочисленные министерские постановления и специальные законы, регулирующие строительство и строительство в Таиланде.

См. Также

Читателям также понравились:

Ямайка | LandLinks

В городских районах земля делится между формальными и неформальными владениями. Отсутствие доступа к доступной земле в формальном секторе способствует устойчивому росту неформального жилищного сектора, на который приходится примерно 57% всего нового жилищного строительства.В недавнем исследовании министерство водоснабжения и жилищного строительства Ямайки выявило 754 скваттерных поселения в стране, что на 19% больше, чем за шестилетний период. В этих поселениях проживало 20% населения и, как правило, для них характерны жилища, похожие на лачуги, перенаселенность, отсутствие основных услуг, таких как вода, улучшенная санитария и электричество, плохое состояние здоровья, высокий уровень преступности и высокий уровень деградации окружающей среды (daCosta 2003; Каммингс 2009).

ПРАВОВАЯ ОСНОВА

Официальные законы, регулирующие землю на Ямайке, многочисленны; однако некоторые законодательные акты имеют решающее значение для земли и землепользования.

Конституция Ямайки предусматривает, что право использовать и получать доход от собственности является основным правом (GOJ 1964).

Зарегистрированная земля на Ямайке регулируется Законом о регистрации титулов 1889 года и Законом 1969 года о регистрации (стратовыми титулами). Закон о регистрации был принят, чтобы облегчить разделение земли на слои, или так называемые квартиры. Хотя Закон о регистрации прав собственности 1889 г. по существу не изменился с момента его принятия, поправка 1968 г. оказала существенное влияние на объем земельной собственности на Ямайке.Разделы 85–87 Закона позволяют лицам приобретать хороший титул в отношении зарегистрированного собственника путем владения; Таким образом, скваттерам разрешается подавать заявки на зарегистрированный титул по прошествии определенного периода времени, если они владеют землей в частной собственности (Allen 1993; GOJ 1964; Reynolds and Flores 2009; GOJ 2006b).

Закон о землеустройстве и использовании земель 1966 года определяет критерии, которые должны использоваться при обозначении сельскохозяйственных земель, а также обязанности арендатора и правила отчуждения, и учреждает Комиссию по развитию и использованию земель (GOJ 1966).

За последние несколько десятилетий правительство Ямайки (ПЯ) выступило с рядом законодательных инициатив, направленных на надлежащее управление, сохранение и защиту природных ресурсов в контексте устойчивого развития. Многие из этих инициатив являются отраслевыми; к ним относятся: Закон 1991 года об управлении по охране природных ресурсов; Закон 2000 года об исчезающих видах (сохранение и регулирование торговли); Положения о природных ресурсах (морские парки) 1992 года; Закон о лесах 1995 года; и Национальный закон об обращении с твердыми отходами 2001 г. (GOJ 2003a).

ТИПЫ ПРЕПЯТСТВИЙ

Землевладение на Ямайке можно разделить на законное, внелегальное и обычное. Основные юридические формы владения недвижимостью состоят из владения без права собственности и аренды.

Безусловное право собственности . Земля без права собственности — это собственность, находящаяся в абсолютном владении. Большая часть земель в собственность изначально была низменной, пригодной для сахарных плантаций. В 1980-х годах государственная политика в отношении землевладения сместилась в пользу приватизации, коммерциализации и модернизации сельского хозяйства.Сахарные кооперативы были распущены, а государственные холдинги распроданы. Впоследствии мелкие землевладельцы получили землю в собственность за счет грантов от землевладельцев, пожертвований или программ, организованных правительством.

Аренда . Физические и юридические лица также могут арендовать землю для сельскохозяйственных, жилых, промышленных, коммерческих и рекреационных целей. Сроки аренды различаются по продолжительности, но максимальный срок аренды государственной земли составляет 49 лет. Как частные, так и государственные земли могут сдаваться в аренду на Ямайке физическими и юридическими лицами (Olwig 1997; Gentzkow 1998; daCosta 2003).

Обычное владение . Приблизительно 30% земли на Ямайке принадлежит семейным землям, что является формой безусловного владения, когда права совместно распределяются между целой группой родства. Традиционно семейные земли регулируются тремя правилами: (1) все потомки, независимо от пола, порядка рождения или законности, делят унаследованные земли поровну; (2) отсутствующие владельцы не теряют своих прав, а, скорее, постоянно оставляют за собой право вернуть и потребовать свою долю участка; и (3) семейные земли не могут быть проданы или окончательно разделены.В действительности сегодня правила, регулирующие семейную землю, более подвижны: семейный участок обычно делится между братьями и сестрами или двоюродными братьями и сестрами, и им управляют и используют только те, кто остается на ферме, и не делятся каким-либо значимым образом с теми, кто покинул деревню. область. Фермерское хозяйство на семейной земле часто оказывается для всех намерений и целей ее полноправным владельцем; Обычно это домашнее хозяйство обрабатывает исключительно землю, собирает урожай и строит на ней дом. Тем не менее, многие продолжают считать, что семейная земля делится только временно и что все правообладатели сохраняют права на всю земельную площадь (daCosta 2003; Stanfield et al.2003; Gentzkow 1998; BizClir 2008).

Право на владение землей коренных народов в Британской Колумбии

Какие типы земель коренных народов относятся к провинции? Какие проценты может получить третье лицо и можно ли заложить эти проценты? Как я могу получить информацию о собственности и есть ли гарантии в отношении ее правового титула?

Различные типы земель коренных народов и получение права аренды

Традиционная заповедная земля

В соответствии с Законом об индейцах (Канада) (Закон об индейцах) резервные земли принадлежат федеральной короне (Канада) от имени исконных народов (определяемых как «группы» в Законе об индейцах).Есть два типа резервных земель:

  1. общая резервная земля, которая принадлежит Канаде от имени сообщества коренных народов в целом и управляется избранным Советом первых наций от имени членов в соответствии с требованиями Закона об индейцах; а также
  2. «земельный участок», который был выделен одному или нескольким отдельным членам Первой нации (местным жителям).

Доли аренды в резервной земле

Вообще говоря, наибольший интерес, который третья сторона может получить в резервной земле, — это аренда.Что касается общей резервной земли, то для предоставления аренды члены первой нации должны «обозначить» землю для сдачи в аренду путем голосования на референдуме, проводимом в соответствии с Законом об индейцах. Действующая политика Департамента по делам аборигенов и развития Севера (Департамента) ограничивает срок аренды 99 годами. Перед предоставлением аренды арендатор должен получить как оценку, демонстрирующую, что аренда предусматривает оплату «справедливой рыночной арендной платы», так и экологическую оценку в соответствии с Канадским Законом об экологической оценке .Аренда оговаривается с Первой Нацией и Департаментом и предоставляется Канадой от имени Первой Нации.

В отношении земли Locatee Канада предоставит аренду по запросу Locatee. Процесс аренды находится в ведении Департамента, который захочет убедиться, что лицо, оказывающее услуги, получило независимую юридическую консультацию и что коренные народы поддерживают договор об аренде, о чем свидетельствует резолюция Совета первых наций. Политика Департамента ограничивает срок аренды 49 годами, если более длительный срок (до 99 лет) не одобрен сообществом коренных народов на общем собрании членов.Опять же, оценка и экологическая экспертиза требуются для аренды земли Locatee.

Переуступка, ипотека, субаренда

После предоставления аренды арендатор может передать ее с согласия министра по делам аборигенов и развития Севера (министра). В некоторых случаях также требуется согласие Совета первых наций. Канада часто соглашается в форме аренды, что в согласии министра не будет необоснованно отказано, но для обозначенных земель согласие министра требуется в соответствии с разделом 54 Закона об индейцах и не может быть отменено.Большинство застройщиков и кредиторов не возражают против требования согласия, особенно если Канада согласилась, что министр будет действовать разумно при определении того, давать ли согласие.

Арендатор может заложить свои права аренды для получения финансирования. Законодательного требования о согласии министра на ипотеку не существует, но для многих договоров аренды требуется согласие министра и / или коренного народа. В любом случае кредиторы часто хотят, чтобы министр заключил соглашение о согласии на ипотеку, в соответствии с которым министр соглашается уведомить кредитора о невыполнении обязательств арендатора и дать возможность исправить это, а также предоставить другие меры защиты, позволяющие кредитору сохранить договор аренды. полная сила и эффект.У разных кредиторов разные требования, поэтому часто бывает необходимо заключить соглашение о согласии на ипотеку с Канадой.

Арендатор также может предоставлять субаренду при условии получения согласия, изложенного в договоре аренды. В случаях, когда аренда предусматривает согласие министра или первой нации, эти стороны иногда соглашаются с тем, что согласие не требуется, если субаренда предоставляется в предварительно утвержденной стандартной форме, которая включается в качестве графика аренды.

Прочие доли участия в резервной земле

Существуют и другие меньшие интересы, которые могут быть предоставлены в соответствии с Законом об Индии, наиболее распространенным из которых является «Разрешение по Разделу 28 (2)» (Разрешение), которое представляет собой неисключительную лицензию на занятие части резервной земли.Для выдачи Разрешения не требуется ни одобрения членства в Первой нации, ни «обозначения» земли.

Разрешение может быть подходящим для определенных временных целей (например, для проведения обследований или исследований на месте) или там, где необходимо только неисключительное использование (например, . , сервитут для доступа к дороге). Политика Департамента не поддерживает Разрешение, если Департамент считает, что аренда была бы более подходящей.

Владельцы разрешений обычно не ищут ипотечное финансирование только на основании разрешения, поскольку разрешения не являются интересами в отношении земли и не предоставляют исключительных прав.Исключения могут включать ситуации, когда Разрешение в виде полосы отвода коммунальных предприятий получено для значительного инфраструктурного или энергетического проекта, где требуется финансирование третьей стороной. В таких ситуациях стороны должны будут продемонстрировать Канаде, что Разрешение должно включать условия, которые будут поддерживать финансирование, такие как право уступить Разрешение с согласия Министра и права кредиторов на получение уведомления о невыполнении обязательств и есть возможность вылечить.

Первые нации с делегированными полномочиями

Некоторым исконным народам, таким как индейское племя ткэмлупс (камлупс), в соответствии с Законом об индейцах было делегировано право вести переговоры и подписывать договоры аренды от имени Канады без одобрения министерства.Требования к назначению, оценке и экологической оценке по-прежнему применяются, а срок аренды по-прежнему ограничен 99 годами.

Земля, находящаяся под контролем Закона об управлении землями коренных народов

Несколько коренных народов взяли на себя контроль над своими землями резерватов в соответствии с Законом об управлении земельными ресурсами коренных народов (Канада) (FNLMA). Процесс FNLMA включает в себя создание «Земельного кодекса», одобренного Канадой и коренными народами.Земли FNLMA остаются резервными землями в соответствии с Законом об индейцах, но коренным народам предоставляется право управлять землей и регулировать использование и развитие в соответствии со своим Земельным кодексом. Канада не участвует в процессах выдачи разрешений на аренду или застройку в Первой нации. Земельный кодекс устанавливает процедуры утверждения правительством и общиной коренных народов для предоставления в аренду и других прав на общинные земли и прямо разрешает передачу прав отдельными членами, владеющими правами собственности на свою землю.

Федеральные законы, касающиеся окружающей среды и другие вопросы, будут применяться, как и законы коренных народов, в отношении таких вопросов, как разрешения на застройку, вопросы культуры и наследия, а также лицензирование бизнеса. Согласие Совета первых наций обычно требуется для уступок и ипотеки по аренде FNLMA.

Westbank First Nation

Первые нации Западного берега (WFN) первоначально приняли режим FNLMA, а затем разработали свою собственную Конституцию с Канадой.Режим WFN во многом похож на режим FNLMA в том, что к земле WFN применяются и федеральные законы, и законы WFN, а WFN управляет и регулирует использование и развитие своих земель. Особо следует отметить, что, если в договоре аренды нет специального требования согласия, арендатор может свободно уступать, сдавать в субаренду и предоставлять ипотечные кредиты без согласия. Режим WFN, который включает в себя земельный кадастр WFN, способствовал значительному развитию третьих сторон на земле WFN.

Первые нации Тсаввассен

Первые нации Цаввассен (TFN) недавно заключили первый современный городской договор в Б.C. В соответствии с соглашением (вступившим в силу 3 апреля 2009 г.) к земле TFN применяются как федеральные, так и провинциальные законы, а сама TFN имеет широкие законодательные полномочия, включая право принимать законы в таких областях, как самоуправление, земли. управление, управление окружающей средой, а также вопросы культуры и наследия. Земли TFN зарегистрированы в соответствии с Законом о праве собственности на землю (Британская Колумбия), и TFN приняла ряд законов, в том числе Закон о земле TFN (который предусматривает предоставление прав на землю TFN) и Закон о землепользовании и Закон о развитии (который предусматривает процессы регулирования зонирования, а также процессы утверждения деления и застройки).Закон о земле TFN предусматривает, что только правительство TFN или члены TFN могут владеть землями TFN за простую плату и что третья сторона может получить не больший процент, чем аренда со сроком 99 лет.

Другие нации

Индейское племя Сешелт имеет широкое законодательство о самоуправлении и зарегистрировало свои земли в Британской Колумбии. система правового титула на землю. Народ нисга’а подписал договор, вступивший в силу 11 мая 2000 года, по которому народу нисгаа было предоставлено простое право собственности на «земли нисгаа».Народ нисгаа зарегистрировал часть своей земли в Британской Колумбии. система земельных титулов, а также недавно запустила собственную систему земельного кадастра для части своих земель, но онлайн-поиск и регистрация в этой системе пока невозможны.

Системы регистрации земли первой нации

Право собственности на большую часть резервных земель зарегистрировано в федеральной системе земельного реестра Индии (ILRS). ILRS предусматривает регистрацию прав на землю в резерве и регистрацию планов и обременений, но, в отличие от B.C. Система регистрации земли, нет никаких гарантий в отношении правового титула на землю или прав на землю, нет требования регистрировать права на землю и нет гарантий в отношении приоритета интересов. Регистрация производится через федеральные офисы IL. Некоторые представители коренных народов будут заниматься регистрацией арендаторов, субарендаторов, правопреемников и кредиторов. ILRS можно искать в Интернете, но в настоящее время нет системы онлайн-регистрации. Существуют аналогичные системы для WFN и FNLMA First Nations, которые разрешают онлайн-поиск, но не дают никаких гарантий в отношении названия.Учитывая отсутствие гарантий в отношении правового титула, большинство арендаторов, кредиторов и других заинтересованных сторон захотят провести значительную комплексную проверку правового титула и границ собственности. Во многих случаях рекомендуется страхование титула.

Как отмечалось выше, TFN, индейская группа сечелт и народ нисгаа имеют часть или все свои земли, зарегистрированные в Британской Колумбии. система правового титула на землю. Это дает держателям договоров аренды, субаренды, ипотеки и других интересов гарантии в отношении титула, приоритета регистрации и установленного законом гарантийного фонда, тем самым облегчая инвестирование без оформления титула, необходимого для земель коренных народов, зарегистрированных в системах ILRS, WFN и FNLMA.

Закон Индии Проблемы

Раздел 28 (1) Закона об Индии представляет собой проблему для аренды и развития резервных земель. Он предусматривает, что договор аренды, контракт или соглашение, в соответствии с которым коренная нация или член имеет целью предоставить право занимать или использовать резервные земли не члену, является недействительным, если они не выданы в соответствии с Законом об Индии. Следовательно, невозможно «привязать» резервный земельный участок к условной аренде или контракту до завершения комплексной проверки земельного участка или проекта не членом.Никаких обязывающих интересов в земле нет до тех пор, пока не будет выдан договор аренды или другой документ в соответствии с Законом об Индии.

В большинстве случаев мы рекомендуем, чтобы перед тем, как приступить к оценке, экологической оценке или подготовке аренды, потенциальный арендатор или застройщик должен согласовать условия или письмо о намерениях с исконными гражданами или местопребыванием, изложив основные бизнес-условия перевод. Соглашение об условиях ведения бизнеса будет определять формальную документацию и гарантировать, что стороны достигли принципиальной договоренности, прежде чем нести расходы на оценку и экологическую экспертизу и пройти переговоры об аренде.

Прочая комплексная проверка

Прежде чем совершить сделку с землей коренных народов, заинтересованная сторона захочет провести комплексную проверку по вопросам, не связанным с правом собственности, например, по следующим:

  1. Доступ — Каков статус законного доступа к земле? Требуются ли соглашения о доступе?
  2. Услуги — В каком состоянии находится вода, канализация и другие необходимые услуги? Во многих случаях некоторые услуги предоставляются соседними муниципалитетами.
  3. Налогообложение собственности — Кому подлежат уплате налоги на имущество? Многие коренные народы имеют свои собственные законы о налогообложении собственности под надзором Налоговой комиссии коренных народов.
  4. Процессы утверждения разработки — Каков применимый процесс утверждения разработки? Является ли это строго федеральным процессом, управляемым Министерством общественных работ Канады, или у первых наций есть свой собственный процесс?
  5. Вопросы культуры / наследия — Существуют ли какие-либо известные вопросы культурного наследия / наследия в отношении земли? Есть ли у Первой нации какие-либо применимые процессы в области культуры / наследия?
  6. Постановления коренных народов — Есть ли у коренных народов какие-либо постановления о зонировании или другие подзаконные акты, которые могут повлиять на развитие или использование земли?

Заключение

Несмотря на то, что существует ряд различных режимов земли и правового титула коренных народов, каждый из которых отличается от того, к чему привыкло большинство застройщиков, существует множество успешных проектов на земле коренных народов.Первые нации часто контролируют большие участки земли под застройку в регионах, где в противном случае предложение могло бы быть низким, а девелоперы и кредиторы, которые понимают применимые правила и проблемы, часто могут найти хорошие инвестиционные возможности, которые могут быть упущены их конкурентами.

Leasehold v Freehold: различия — HomeOwners Alliance

Это может показаться техническим юридическим языком, но в вашем доме есть несколько вещей более важных, чем то, является ли он безусловным владением или арендой.Это разница между прямым владением собственным домом и арендодателем

.

Какие бывают формы собственности на жилье?

Существуют две принципиально разные формы юридической собственности: безусловное право собственности и право аренды. Хотя агенты по недвижимости обычно не обращают на это внимания, разница может быть между домом, который стоит покупать, и домом, который стоит покупать. Многие люди, которые не разбираются в этом, когда покупают дом, в конечном итоге сожалеют об этом — неправильная сделка может оказаться очень дорогой.

Что такое безусловное право собственности?

Если вы владеете фригольдом, это означает, что вы владеете зданием и земельным участком, на котором оно стоит, на постоянной основе. Это ваше имя в земельной книге как «собственник», обладающее «абсолютным титулом». Безусловное право собственности всегда является предпочтительным вариантом: вы не ошибетесь.

  • Не нужно платить годовую арендную плату за землю
  • У вас нет фрахтователя, который либо не обслуживает здание, либо взимает за это огромные суммы
  • Вы несете ответственность за поддержание структуры здания — крыши и внешних стен
  • Целые дома обычно продаются в собственность — нет оснований для сдачи в аренду отдельного дома, хотя существует тенденция к увеличению количества арендованных домов, особенно с новыми домами, поэтому проверьте, прежде чем покупать

Что такое leasehold?

Leasehold означает, что у вас есть договор аренды от собственника (иногда называемого домовладельцем) на использование дома в течение нескольких лет.Аренда обычно является долгосрочным — часто 90 лет или 120 лет и до 999 лет — но может быть коротким, например, 40 лет.

  • Арендатор имеет договор с собственником, который устанавливает юридические права и обязанности обеих сторон
  • Собственник обычно несет ответственность за обслуживание общих частей здания, таких как вестибюль и лестница, а также внешние стены и крышу. Однако другие арендаторы могли заявить о своем «праве на управление», и в этом случае это их ответственность
  • Арендаторы должны будут платить сборы за обслуживание, ежегодную плату за обслуживание и свою долю в страховании здания
  • Арендаторы обычно платят годовую «арендную плату за землю» собственнику
  • Арендаторам необходимо будет получить разрешение на любые крупные работы, проводимые в собственности
  • Арендаторы могут столкнуться с другими ограничениями, такими как отказ от владения домашними животными или сдача в субаренду
  • Если арендаторы не соблюдают условия аренды — например, не уплачивают комиссию, — договор аренды может стать неустойкой.

Споры между арендаторами и собственниками

Очень часто возникают трения между собственниками и арендаторами.

  • Сборы являются основным источником разногласий: каждый четвертый (26%) арендатор считает, что его франко-владелец чрезмерно взимает плату, но мало что может с этим поделать. В то время как арендная плата за землю обычно стоит в районе 100–250 фунтов стерлингов, даже в обычных квартирах годовая плата может составлять более 1000 фунтов стерлингов в год
  • Арендаторы часто жалуются, что фрахтователи не поддерживают в здании достаточно высокие стандарты или не поддерживают чистоту и порядок в местах общего пользования. Каждый четвертый (23%) арендатор жалуется на отсутствие контроля над выполнением основных работ, и почти каждый пятый (18%) испытывает трудности с выполнением необходимых работ (ежегодный опрос домовладельцев 2019 года)
  • Собственники часто жалуются, что арендаторы нарушают условия аренды, например, слишком шумят или не получают разрешения на строительные работы

Есть ли у вас спор по поводу платы за обслуживание с вашим собственником? Подробнее читайте в нашем справочнике по сервисным ценам и сервисным компаниям

Снижение стоимости аренды

Когда срок аренды сокращается до нуля лет, собственность возвращается собственнику.Таким образом, если у вас есть право аренды на 40 лет, вы имеете право использовать собственность только в течение 40 лет, прежде чем она вернется к собственнику. Совершенно очевидно, что аренда на нулевой срок не имеет никакой ценности, и при прочих равных условиях, чем короче аренда, тем меньше она стоит. Стоимость долгосрочной аренды остается довольно стабильной, но стоимость краткосрочной аренды может быстро упасть. Например, квартира с арендным договором на 60 лет стоит более чем на 10 процентов меньше, чем если бы у нее был договор аренды на 99 лет — вы можете подумать, что квартира стоит 200 000 фунтов стерлингов, но на самом деле она стоит менее 180 000 фунтов стерлингов, с разницей в стоимости, принадлежащей собственнику.

Следует ли мне избегать покупки недвижимости в краткосрочную аренду?

Аренда на срок менее 90 лет может стать проблемой для арендаторов, и к ней следует подходить осторожно. Безусловно, аренда на срок менее 80 лет может существенно повлиять на стоимость дома. Если у вас краткосрочная аренда, недвижимость может упасть в цене, даже если цены на недвижимость в вашем районе в целом растут. Это означает, что меньше людей захотят купить его при перепродаже; это также означает, что ипотечные компании могут не захотеть ссужать его.

Продление срока аренды

Ряд правительственных актов защищают арендаторов от краткосрочной аренды, давая им право продлевать аренду или право покупать собственность, но это действительно может быть очень дорого. Закон немного отличается в зависимости от того, есть ли у вас дом или квартира:

Квартира:

  • Обычно вы имеете право продлить срок аренды на 90 лет сверх неистекшего срока
  • Если да, то вам больше не придется платить арендную плату за землю, и вы можете обсудить новые условия аренды, например, кто оплачивает работы в квартире
  • Однако у вас есть законное право сделать это только в том случае, если вы владели недвижимостью в течение 2 лет, и изначально она была сдана в аренду на «длительный срок», обычно более 21 года.
  • Вам придется заплатить премию за продление срока аренды.
  • Многие люди, рассматривающие возможность покупки недвижимости на короткий срок (обычно менее 80 лет), настаивают на том, чтобы арендатор продлил аренду, прежде чем они ее купят.
  • После того, как вы сообщите своему домовладельцу, что имеете право на продление аренды, он может принять ваше предложение, провести переговоры или отклонить ваше предложение. Если они поступят так, вы можете оспорить их в суде

Дом:

  • У вас может быть право продлить срок аренды на 50 лет на ваш дом
  • Если да, то вы можете изменить условия аренды, например, кто оплачивает работы в доме
  • Однако у вас есть законное право сделать это только в том случае, если вы арендовали имущество в течение 2 лет, и изначально оно было сдано в аренду на «длительный срок», обычно более 21 года
  • В отличие от квартир, продление срока аренды дома необязательно, но арендная плата за землю, скорее всего, вырастет до
  • Вам следует обратиться к специалисту, который поможет вам продлить договор аренды.Например, если вы живете в переоборудованном доме, вместо него могут применяться правила продления срока аренды квартиры
  • После того, как вы сообщите своему домовладельцу, что имеете право на продление аренды, он может принять ваше предложение, провести переговоры или отклонить ваше предложение. Если они поступят так, вы можете оспорить их в суде

Хотите узнать больше? Взгляните на Должен ли я продлевать аренду? и наше пошаговое руководство по продлению срока аренды

Покупка права собственности на арендованное имущество

Вы также можете иметь право сразу купить свой дом или квартиру, чтобы получить право собственности на недвижимость.Это называется «предоставлением избирательных прав». Несмотря на то, что существуют сложные юридические процедуры и судебные издержки, этот процесс предоставления избирательных прав может быть неоценимым. Опять же, закон зависит от того, есть ли у вас дом или квартира. Убедитесь, что вы получите профессиональный совет и помощь. Для получения дополнительной информации см. Наше руководство: Стоит ли покупать безусловное право собственности?

Что такое общее?
    • Commonhold — это вариант безусловного владения, созданный в соответствии с Законом о реформе арендованного имущества 2002 года, который преодолевает некоторые из наихудших аспектов аренды.
    • Commonhold — это многоквартирное здание, разделенное на несколько единиц безусловного права собственности, поэтому каждая отдельная квартира имеет собственное право собственности. Общие части (лестницы, коридоры и т. Д.) Принадлежат и управляются Commonhold Association — компанией, которая сама принадлежит собственникам квартир.
    • Это означает, что нет старшего собственника, а владельцы квартир совместно управляют общей и внешней частями собственности. Это защищает людей как от жадных арендодателей, так и от проблем краткосрочной аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.