Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли :: Жилье :: РБК Недвижимость
Какие строения на частной земле не признают самостроем в случае принятия новых законов
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС
В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях.
Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.
Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.
Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
Какой дом можно построить
По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м, а этажность — не более трех наземных.
Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, то уже потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.
Как строить, чтобы не снесли
В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.
Что такое самовольная постройка
Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан.
Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.
Легализация самостроя
Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.
Дача: обременение или актив?(Видео: Телеканал РБК)
Автор
Сергей Велесевич
Земельный участок с постройками на нем
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Земельный участок с постройками на нем (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчику о признании имущества личной собственностью супруга, исключении имущества из состава совместно нажитого имущества. При этом суд отклонил доводы ответчика о том, что стороны строили дом и регистрировали право собственности на него в период брака, на момент получения наследства в виде земельного участка построек на нем не было. Как указал суд, из положений п. п. 1, 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные, общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака.
В данном случае в период брака истец в установленный законом срок принял наследство после смерти отца, которым на земельном участке был возведен жилой дом, однако право собственности в установленном порядке отцом истца зарегистрировано не было. Впоследствии истец зарегистрировал право собственности на жилой дом, расположенный на принадлежащем ему земельном участке. Принимая во внимание небольшой промежуток времени между принятием наследства по закону (земельный участок) и регистрацией жилого дома, возвести совместно с ответчиком спорный дом не представляется возможным. Таким образом, заявленные требования истца обоснованы. Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 40 ЗК РФ и учитывая, что истец является собственником жилого дома и земельного участка, границы которого учтены в ГКН; ответчик является собственником смежного земельного участка, границы которого в установленном законом порядке на местности не определены; при проведении кадастровых работ по уточнению границ принадлежащего истцу земельного участка кадастровым инженером было установлено, что угол возведенного ответчиком жилого дома находится на границе земельного участка, а часть фундамента жилого строения располагается на участке истца, суд правомерно отказал в признании жилого дома самовольной постройкой и обязании перенести (снести) жилой дом, придя к выводу о том, что спорный жилой дом не нарушает право собственности либо владения земельным участком, принадлежащим истцу, а также о недоказанности истцом того, что наличие возведенного ответчиком жилого дома причиняет вред его имуществу, несет угрозу жизни и здоровью или приводит к невозможности использования по назначению принадлежащего ему земельного участка; учитывая, что постройка, возведенная без соответствующего разрешения на строительство, хотя и является самовольной, однако не создает угрозу для жизни и здоровья граждан только на основании отсутствия разрешения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Земельный участок с постройками на немНормативные акты: Земельный участок с постройками на нем Законопроектная деятельность —
Правительство России
Федеральный закон от 2 августа 2019 года №267-ФЗ. До 1 марта 2021 года допускается проведение государственного кадастрового учета или регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, на основании только технического плана, подготовленного в соответствии с декларацией об объекте, составленной владельцем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости.
Проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) был внесён в Госдуму депутатами Государственной Думы.
Федеральный закон принят Государственной Думой 25 июля 2019 года и одобрен Советом Федерации 26 июля 2019 года.
Федеральный закон направлен на упрощение порядка оформления гражданами своих прав на принадлежащие им садовые дома и другие объекты недвижимости.
До 1 марта 2021 года допускается проведение
государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав
на жилой или садовый дом, построенный на земельном участке,
предназначенном для ведения садоводства, на основании только технического
плана, подготовленного в соответствии с декларацией об объекте,
составленной владельцем земельного участка, и правоустанавливающего
документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре
недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный
участок, на котором расположен этот объект недвижимости. При этом наличие
уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта
индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также
уведомления об окончании таких строительства или реконструкции не требуется.
В отношении садовых домов и объектов индивидуального жилищного строительства, строительство которых началось до 4 августа 2018 года и еще не завершено, до 1 марта 2021 года устанавливается упрощенный уведомительный порядок строительства (требуется представить только уведомление об окончании строительства).
Для членов садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ до 1 марта 2022 года продлевается возможность приобретения без проведения торгов в собственность бесплатно земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного товариществу до вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Предусматривается, что субъекты Федерации могут устанавливать
предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное)
кадастровых работ, выполняемых в отношении земельных участков,
предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства,
огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного
строительства, и расположенных на таких земельных участках объектов
недвижимости.
Органы местного самоуправления, органы государственной власти субъектов Федерации – городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в установленном ими порядке должны будут информировать граждан о новом порядке строительства объектов капитального строительства на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Кроме того, уточняется порядок образования земельных участков под многоквартирными домами и регистрации прав на такие земельные участки. Устанавливается, что образование таких земельных участков является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, причем эти органы должны осуществлять образование таких земельных участков даже в случае отсутствия обращений собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.
Оригинал.
на вопросы заявителей отвечает орган государственного земельного надзора.
С 01.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предусмотрено только две организационно правовые формы объединения граждан – садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество. Закон не требует проведения реорганизации некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, он требует лишь привести в соответствие учредительные документы и наименования с указанием организационно-правовой формы «товарищество собственников недвижимости».
За год действия закона в Управление Росреестра по Калининградской области поступало много вопросов, так или иначе связанных с ведением садоводства и огородничества. Ответы на наиболее волнующие садоводов вопросы приведены в настоящей статье.
Можно ли не вступать в товарищество?
Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, может осуществляться собственниками без участия в товариществе.
При этом лица, не являющиеся членами товарищества вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.
В то же время лица, не являющиеся членами товарищества, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом.
В случае невнесения указанной платы она взыскивается в судебном порядке.
Касаются ли изменения в законе возможности строительства на садовом и огородном земельном участке?
Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. На огородных земельных участках строительство объектов недвижимости не допускается.
Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.
Что будет с уже построенными жилыми домами?
Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) до дня вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.
При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Кто и каким образом контролирует использование земли по назначению, могут ли собственника лишить участка, если он его использует не по назначению либо не использует вообще?
Контролировать использование садового земельного участка вправе федеральные и муниципальные органы контроля и надзора в соответствии с их полномочиями путем проведения проверок, обследований, рейдовых осмотров. По результатам мероприятий лицам, нарушившим обязательные требования, выдаются предписания об устранении нарушений. Кроме того, лица, виновные в совершении нарушений земельного законодательства, могут быть привлечены к административной ответственности.
С 01.01.
2019 в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ, а также иных нормативных актах обязанность по использованию в течение какого-либо срока садовых и огородных земельных участков не установлена, равно как и не установлена административная ответственность за неиспользование садовых и огородных земельных участков.
Такая ситуация проистекает из самих определений садовых и огородных земельных участков, данных в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ.
Садовый и огородный земельные участки предназначены, прежде всего, для отдыха, выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, в связи с чем, любое иное, в том числе, коммерческое использование садовых и огородных земельных участков не допускается.
В то же время, владельцам садовых и огородных земельных участков необходимо помнить, что неиспользование земель влечет их зарастание самосевной сорной и кустарниковой растительностью, захламление неиспользуемых земель неустановленными лицами, что в свою очередь создает угрозу возникновения пожароопасных ситуаций.
Кроме того, распространение семян сорных растений с неиспользуемых земельных участков может вызвать недовольство со стороны собственников смежных земельных участков.
К недопустимым видам использования относятся, прежде всего, размещение на садовых земельных участках блокированных или многоквартирных жилых домов, магазинов, ресторанов, гостиниц, хостелов, автосервисов, а также разведение сельскохозяйственных животных.
Если садовый земельный участок используется не по целевому назначению, то в порядке ст. 285 Гражданского кодекса Российской Федерации такой земельный участок может быть изъят у собственника, после того, как выданное федеральным органом предписание об устранении нарушения не выполнено, и собственник привлечен к административной ответственности. Изъятие находящегося в собственности земельного участка производится по решению суда.
Как избежать или бороться с самовольным захватом земли
Зачастую самовольное занятие земель является следствием изменения фактических границ землепользования путем огораживания, размещения строительных материалов, иного имущества, фактического использования, например, для целей благоустройства, ведения огородничества, выпаса скота и т.
п. В результате – площадь земельного участка увеличивается за счет смежных земельных участков или земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Самый простой способ проконтролировать себя на предмет превышения (непревышения) площади землепользования – обмер рулеткой и математический расчет площади, которая должна соответствовать площади земельного участка, указанного в правоустанавливающих документах. Публичная кадастровая карта позволяет увидеть местоположение границ.
Но более правильным способом самоконтроля будет являться использование услуг кадастрового инженера, который с применением геодезического оборудования установит границы земельного участка на местности.
Территория, которая находится за границами, принадлежащего вам на праве собственности (аренды) земельного участка, и используется вами, как правило, является самовольно занятой.
В случае выявления расхождения фактически используемой площади и площади, указанной правоустанавливающих документах, необходимо территорию освободить или оформить путем обращения в орган местного самоуправления.
Если же заняли ваш земельный участок – то обратиться в Росреестр, приложив документы, подтверждающие факт самовольного занятия вашего земельного участка (например, топосъемку) либо в суд с гражданским иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.
Управление Росреестра
по Калининградской области
Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
29 января 2019, 00:00
С 1 января 2019 года вступил в силу новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон).
Хотелось бы разъяснить некоторые моменты, которые затрагивают право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на «дачных участках».
В новом законе отсутствует такое понятие как «дача», и все, что с ним связано. То есть юридически отсутствуют такие понятия, как «дачный участок», «дачное товарищество», «дачный дом». Все, что ранее было дачным, теперь становится садовым.
Рассмотрим основные понятия, используемые в Законе.
Садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Согласно ч. 7 ст. 54 Закона такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, будут считаться равнозначными.
Огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В силу ч. 8 ст. 54 Закона такие виды разрешенного использования земельных участков, как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, будут считаться равнозначными.
Очень важная норма содержится в ч. 32 ст. 54 Закона: зарегистрированное до 1 января 2019 г. право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками,будет сохранено.
Земельные участки общего назначения – земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Стоит отметить, что ч. 24 ст. 54 Закона говорит нам о том, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до 1 января 2019 г. садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее), не будет допускаться.
Жилым домом признается расположенное на садовом земельном участке здание, сведения о котором внесены в ЕГРН до 1 января 2019 г. с назначением «жилое», «жилое строение» (ч. 9 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства).
Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Как указано в ч. 11 ст. 54 нового Закона, расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу этого Закона с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, также признаются садовыми домами.
На основании ч. 3 ст. 23 данного Закона садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством РФ.
Хозяйственная постройка – сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Имущество общего пользования – расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.
С 1 января 2019 года в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появилась норма, которая позволяет оформить имущество общего пользования в упрощенном порядке.
В срок до 1 января 2024 года подготовка технического плана на здания, сооружения, относящиеся к имуществу общего пользования и созданные до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, будет осуществляться на основании декларации, составленной и заверенной председателем садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения, на котором расположены такие здания, сооружения. При этом для подготовки технического плана предоставление разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию таких зданий, сооружений, а также иных документов не потребуется.
Дачная реформа: вопросы и ответы
В Кадастровую палату по Коми все чаще обращаются с вопросами: что ждет дачников с вступлением в силу с 1 января 2019 г.
нового Федерального закона N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как пояснили «Комиинформу» в ведомстве, новый закон не только упорядочивает наименования земельных участков и строений, но и направлен на упрощение строительства капитальных домов и оформление прописки в них. Кроме того, его цель устранить несоответствия между дачным законодательством и Гражданским, Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами.
С 1 января 2019 года садоводов и огородников ждут следующие изменения:
— виды разрешенного использования земельных участков «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и/или указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными.
С 2019 года на территориях СНТ будут располагаться садовые земельные участки, а в ОНТ — огородные;
— расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до 1 января 2019 года с назначением «жилое», «жилое строение», будут именоваться жилыми домами. Кроме того, строительство объектов капитального строительства будет допускаться только на садовых земельных участках;
— В СНТ на индивидуальных участках будет допускаться три вида строений: жилой дом, садовый дом, хозяйственная постройка;
— в СНТ разрешено использование земельных участков для садоводства или для огородничества. На них можно строить и регистрировать как садовые, так и жилые дома, а также хозяйственные постройки;
— на территории ОНТ расположены земельные участки с видом разрешенного использования «для огородничества», на которых можно возводить только временные, некапитальные постройки.
Расположенные на садовых и дачных участках граждан здания с назначением «нежилое» с 1 января 2019 года будут признаны садовыми домами (часть 11 статьи 54 Закона о садоводстве), при этом подлежащие государственному кадастровому учету до указанной даты здания с назначением «жилое строение» должны быть признаны жилыми домами.
Замена или изменение ранее выданных правоустанавливающих документов в отношении зданий и земельных участков, а также внесение изменений в ЕГРН, не требуется.
Предлагаем подборку наиболее распространенных вопросов граждан и ответы на них от юридического отдела региональной Кадастровой палаты:
Вопрос: как быть с садоводами, которые не платят за электричество, вывоз мусора, ремонт дороги, но всем пользуются. Предусматривает ли новый закон меры воздействия на недобросовестных садоводов?
— Теперь обязанность платить все взносы возникает у всех владельцев земельных участков исключительно по территориальному признаку в силу закона: имеешь участок в СНТ — плати как все, независимо от членства. (Раньше взносы платили только члены товарищества, а те, кто отказывался вступать в СНТ, так называемые индивидуалы, не платили ничего.)
Вопрос: надо ли менять в правоустанавливающих документах разрешенное использование земельного участка «для ведения дачного хозяйства» на «садовый земельный участок»?
— Нет, такие виды разрешенного использования как «для ведения дачного хозяйства», «дачный земельный участок», «для дачного строительства» и др.
содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
Вопрос: какие постройки в СНТ будут признаны самостроем и должны пойти под снос?
— Речь идет не о дачных домиках, а о многоквартирных домах, мастерских шиномонтажа, гостиницах, магазинах и прочих коммерческих объектах недвижимости. В эту категорию не попадают обычные хозяйственные постройки на дачных участках.
Вопрос: требуется ли переоформление документов, в которых указано «дачный домик» с назначением «нежилое» на «садовый домик»?
— Переоформление ранее выданных документов, в которых указано «дачный домик» не требуется в связи с отнесением Федеральным законом зданий к жилым или садовым домам. То есть, это теперь будут здания сезонного или вспомогательного использования с назначениями «нежилое», предназначенных для отдыха и временного пребывания людей, не являющихся хозяйственными постройками и гаражами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 1 января 2019.
Вопрос: в 2018 году приобрели дачу. Земля и постройки:дом и баня. На кадастровом учете не стоят, потому что земли были выделены под огород в аренду. Всем кооперативом проводим межевание, чтобы впоследствии выкупить у муниципалитета. Кадастровые паспорта готовы. Как нам поставить на государственный кадастровый учет дом и баню, и что делать если мы до 31 марта не успеем поставить на кадастровый учет наши объекты недвижимости?
— Действительно с 2019 года предусмотрен уведомительный порядок начала и окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Правообладатель дачного или садового земельного участка, на которых начаты строительство или реконструкция жилого дома (на огородническом земельном участке) или жилого строения (на садовом или огородническом земельном участке) вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения.
В данном случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные на садовом земельном участке жилой дом, жилое строение будет осуществляться по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, действовавшие до 01.01.2019 и предусмотренные Федеральным законом N 218-ФЗ. Т.е. Вам для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав необходимо подготовить технический план и обратиться с соответствующим заявлением в орган регистрации прав через офис МФЦ.
После 1 марта 2019 года направление уведомлений в орган местного самоуправления будет являться обязанностью правообладателя объекта недвижимости. В этом случае заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав обязаны направлять уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления либо застройщик в случае неисполнения органом власти указанной обязанности.
В целях получения разъяснений о порядке заполнения и необходимости направления соответствующих уведомлений, рекомендуем обратиться в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.
Подробнее: https://komiinform.ru/news/175360
© ИА «Комиинформ»
С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»
С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
Основные положения данного закона разъяснила начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.
Во-первых, будет всего две формы организации юридического лица: это садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).
Пока существующие формы, такие как: садовые общества, дачные кооперативы, дачные партнерства и т.п. уйдут в прошлое. Вообще исчезнет понятие «дача», «дачный участок». Все дачные участки будут приравнены к садовым.
Во-вторых, на садовом земельном участке (т.е. в составе СНТ) граждане смогут размещать не только садовые дома (под которым понимается здание сезонного использования, связанное с временным пребыванием в нем), хозяйственные постройки и гаражи, но и жилые дома, в которых впоследствии можно будет постоянно проживать и зарегистрироваться. Поясню, что действующее пока законодательство четко не устанавливает такую возможность: на садовых участках можно возводить только жилые строения (не дома!). Новый закон в этом направлении позволит реализовать принятое более 10 лет назад постановление Конституционного Суда Российской Федерации о праве граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Если товарищество огородническое, то нельзя будет построить не только дом, но и любой объект недвижимости. На участке, предназначенном для огородничества, можно будет возвести только некапитальные постройки.
В-третьих, согласно новому Федеральному закону имущество общего пользования, приобретенное после вступления его в силу, будет находиться в общей долевой собственности граждан – собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства и огородничества.
В целом Закон вступает в силу 1 января 2019 года. Однако необходимо иметь в виду, что законом установлен переходный период сроком в 5 лет с момента вступления в силу закона для завершения реорганизационных процедур. За это время необходимо будет привести в соответствие требованиям этого федерального закона форму организации юридического лица. Рекомендуем поднять свои документы и посмотреть разрешенное использование земельного участка и наименование товарищества, в состав которого входит участок.
К сведению
Новым законом введено понятие «садовый дом», под которым понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Возможен будет перевод из категории садовый дом в жилой дом и наоборот. Порядок признания садового дома жилым и жилого дома садовым должно будет установить Правительство РФ.
К хозяйственным постройкам отнесены сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Последнее обновление: 3 октября 2018 г., 09:37
В этих городах самые строгие законы для строителей жилья и самые высокие цены на недвижимость
Жестко регулируемое зонирование землепользования стало нормой в Соединенных Штатах за последнее десятилетие — и есть веские основания полагать, что это привело к росту стоимости жилья во многих городах.
Но в некоторых частях страны зонирование землепользования является особенно строгим.
В новом рабочем документе исследователей из Университета Пенсильвании и Гарвардского университета рассматриваются изменения в местных законах о зонировании с 2006 года на основе данных опросов, собранных в 2006 и 2018 годах.Используя эти данные, исследователи создали индекс, который рассчитал, где правила землепользования были наиболее обременительными.
Подробнее: Самые горячие рынки жилья 2020 года — далеко от побережья
Город Сан-Франциско занял первое место в этом рейтинге, за ним следуют Нью-Йорк и Провиденс, Род-Айленд В целом, многие города, занявшие высокие места в индексе известны своими дорогостоящими рынками жилья, такими как Сиэтл, Вашингтон, округ Колумбия и Лос-Анджелес. (В рейтинг вошли городские районы, где исследователи зарегистрировали 10 или более ответов от разных сообществ, расположенных в этих городах.)
Некоторые утверждали, что проблемы, связанные с зонированием и спросом на новое жилье, необходимо решать в национальном, а не в местном масштабе.
«У местных муниципалитетов нет стимула что-либо менять, потому что домовладельцы голосуют, и домовладельцы, по понятным причинам, хотят защитить свои жилищные ценности», — сказала Нела Ричардсон, инвестиционный стратег Edward Jones и бывший главный экономист брокерской компании Redfin.
RDFN,
-2,42%.
Вот 20 городов, в которых действуют самые строгие правила местного зонирования в стране:
| Классифицировать | территория города | Значение индекса регулирования жилищного землепользования Wharton |
| 1 | Сан-Франциско-Окленд-Хейворд, Калифорния. | 1,18 |
| 2 | Нью-Йорк-Ньюард-Джерси-Сити, штат Нью-Йорк-Нью-Джерси-Па. | 1.04 |
| 3 | Провиденс-Уорик, штат Массачусетс. | 0,93 |
| 4 | Сиэтл-Такома-Бельвю, Вашингтон. | 0,73 |
| 5 | Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Анахайм, Калифорния. | 0,73 |
| 6 | Риверсайд-Сан-Бернардино-Онтарио, Калифорния. | 0,68 |
| 7 | Вашингтон-Арлингтон-Александрия, округ Колумбия, штат Вирджиния, Мэриленд, штат Вашингтон. | 0,66 |
| 8 | Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич, Флорида. | 0.66 |
| 9 | Финикс-Меса-Скоттсдейл, Аризона. | 0,64 |
| 10 | Портленд-Ванкувер-Хиллсборо, штат Орегон-Вашингтон. | 0,60 |
| 11 | Мэдисон, Висконсин. | 0,60 |
| 12 | Филадельфия-Камден-Уилмингтон, Пенсильвания. -N.J.-Del.-Md. | 0,48 |
| 13 | Олбани-Скенектади-Трой, штат Нью-Йорк | 0,47 |
| 14 | Денвер-Аврора-Лейквуд, штат Колорадо. | 0,41 |
| 15 | Янгстаун-Уоррен-Бордман, штат Огайо, штат Пенсильвания. | 0,32 |
| 16 | Бостон-Кембридж-Ньюторн, штат Массачусетс. -N.H. | 0,30 |
| 17 | Индианаполис-Кармель-Андерсон, Индиана | 0,30 |
| 18 | Скрэнтон — Уилкс-Барре — Хазлетрон, Пенсильвания. | 0,30 |
| 19 | Сиракузы, штат Нью-Йорк. | 0,25 |
| 20 | Милуоки-Уокеша-Вест Аллис, Висконсин. | 0,24 |
Города с наиболее жестким регулированием получили это различие не потому, что они уделяли большое внимание одному аспекту своей местной недвижимости, отметили исследователи.
«В этих местах, как правило, есть как минимум три разных субъекта, которые должны одобрить (и, таким образом, могут наложить вето) на проект», — написали исследователи в рабочем документе, который был распространен Национальным бюро экономических исследований.
«Кроме того, отмечается более высокий уровень вовлеченности в процесс регулирования со стороны государственных и местных должностных лиц в местах, которые мы считаем наиболее строго регулируемыми», — добавлено в нем.«В этих юрисдикциях также, вероятно, будут действовать требования к открытому пространству и программы взимания сборов со строителей».
Регулирование в целом ухудшается — а не лучше — по всей стране
Хотя местные власти, как сообщалось, в наши дни менее активно участвуют в процессе регулирования, на основании выводов исследователей, это не означает, что законы о зонировании были смягчены. . Во всяком случае, верно обратное, особенно в крупнейших городах Восточного и Западного побережья.
«Нет места (в среднем), где жилищная застройка была бы простой и быстрой в том смысле, что проекты быстро рассматривались бы одним органом, имеющим право окончательного утверждения», — пишут исследователи. «В настоящее время местная нормативно-правовая среда в жилищном секторе является сложной, даже в тех сообществах, которые не регулируются относительно жестко с помощью наших мер».
Действительно, разработчику требуется в среднем 3,4 месяца или 111 дней, чтобы представить проект и получить решение от местных властей по всей стране. В более строго регулируемых частях страны этот средний срок составляет 8,4 месяца, или примерно 252 дня.
См. Также: Эта новая тенденция в продаже домов может омрачить рынок недвижимости Америки
Определенные правила зонирования стали гораздо более распространенными после Великой рецессии.Ограничения, призванные ограничить густонаселенность сообщества, теперь «почти вездесущи», отметили исследователи. Практически каждое опрошенное сообщество теперь предъявляло какие-то требования к минимальному размеру лота. В частности, в пригородах стало очень типичным видеть, что органы местного самоуправления требуют минимум один акр для жилищных участков.
«В среднем разработчикам требуется 3,4 месяца, или 111 дней, чтобы подать проектное предложение и получить решение от местных властей по всей территории США.С. »
Единственным исключением из резкого роста регулирования землепользования было ослабление платы за воздействие, взимаемой с застройщиков. Эти сборы требуются некоторыми населенными пунктами для компенсации негативного экономического воздействия, которое новая застройка может иметь в районе — во многих случаях средства используются для поддержки усилий по созданию доступного жилья.В то время как 75% опрошенных в 2006 году сообществ сообщили о введении этих сборов, только 50% сделали это в 2018 году.
Регулирование ведет к росту цен на жилье
Законы о зонировании являются частью порочного круга, из-за которого многие американцы отказались от покупки жилья. рынок. Регулирование землепользования сделало строительство новых домов более дорогостоящим для застройщиков. В свою очередь, многие застройщики сосредоточились на строительстве домов верхнего уровня, а не начального уровня, чтобы гарантировать лучшую рентабельность.
Это привело к сокращению объемов жилищного строительства, что усугубило нехватку домов для продажи по всей стране.Этот дефицит, который был восполнен высоким спросом, привел к росту цен на жилье.
В результате наблюдатели утверждали, что США необходимо ослабить (или полностью отказаться от) свои законы о зонировании, чтобы сделать рынок жилья более доступным.
КОДЕКС МЕСТНОГО ГОСУДАРСТВА ГЛАВА 211. ОРГАН МУНИЦИПАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ
КОД МЕСТНОГО ГОСУДАРСТВА
НАЗВАНИЕ 7. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ, СТРУКТУР, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И СВЯЗАННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ A. ОРГАН МУНИЦИПАЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ГЛАВА 211. ОРГАН МУНИЦИПАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ
ПОДГЛАВА A. ОБЩИЕ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ
Разд. 211.001. ЦЕЛЬ. Полномочия, предоставленные в соответствии с этим подразделом, предназначены для содействия общественному здоровью, безопасности, нравственности или общего благосостояния, а также для защиты и сохранения мест и территорий, имеющих историческое, культурное или архитектурное значение и значение.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
сек.211.002. ПРИНЯТИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИЛИ ГРАНИЦ ВКЛЮЧАЕТ ПОПРАВКИ ИЛИ ДРУГИЕ ИЗМЕНЕНИЯ. Ссылка в этом подразделе на принятие правила зонирования или границы округа включает поправку, отмену или другое изменение правила или границы.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
сек. 211.003. ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. (a) Управляющий орган муниципалитета может регулировать:
(1) высоту, количество этажей и размер зданий и других сооружений;
(2) процент лота, который может быть занят;
(3) размер дворов, дворов и других открытых пространств;
(4) плотность населения;
(5) расположение и использование зданий, других построек и земли для деловых, промышленных, жилых или иных целей; и
(6) откачка, извлечение и использование подземных вод лицами, не являющимися предприятиями коммунального хозяйства, как определено в Разделе 13. 002 Водного кодекса с целью предотвращения использования или контакта с грунтовыми водами, которые представляют реальную или потенциальную угрозу для здоровья человека.
(b) В случае обозначенных мест и территорий, имеющих историческое, культурное или архитектурное значение и значение, руководящий орган муниципалитета может регулировать строительство, реконструкцию, изменение или снос зданий и других сооружений.
(c) Управляющий орган самоуправления может также регулировать большую часть зданий.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 731, п. 2, эфф. 1 сентября 2003 г.
сек. 211.0035. ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ И РАЙОННЫЕ ГРАНИЦЫ, ПРИМЕНИМЫЕ К ЛОМБАМ. (a) В этом разделе «ломбард» имеет значение, присвоенное Разделом 371.003 Финансового кодекса.
(b) В целях регулирования зонирования и определения границ округов руководящий орган муниципалитета должен назначить ломбарды, которые получили лицензию на ведение бизнеса от Уполномоченного по потребительским кредитам в соответствии с главой 371 Финансового кодекса, в качестве разрешенного использования.
в одной или нескольких классификациях зонирования.
(c) Управляющий орган муниципалитета не может налагать требование о конкретном разрешении на использование или какое-либо требование, аналогичное по действию требованию о разрешении на конкретное использование, для ломбарда, который получил лицензию на ведение бизнеса Уполномоченным по потребительским кредитам в соответствии с главой 371, Финансовый кодекс.
Добавлен Законами 1991 г., 72-й лег., Гл. 687, п. 18, эфф. 1 сентября 1991 г. С поправками, внесенными законами 1999 г., 76-й лег., Гл. 62, п. 7,81, эфф. 1 сентября 1999 г.
сек. 211.004. СОБЛЮДЕНИЕ КОМПЛЕКСНОГО ПЛАНА. (a) Правила зонирования должны быть приняты в соответствии с комплексным планом и должны быть разработаны таким образом, чтобы:
(1) уменьшить заторы на улицах;
(2) обеспечить безопасность от пожара, паники и других опасностей;
(3) укрепление здоровья и общего благосостояния;
(4) обеспечивать достаточное освещение и воздух;
(5) предотвращение перенаселенности земель;
(6) избегать чрезмерной концентрации населения; или
(7) способствовать обеспечению надлежащего транспорта, водоснабжения, канализации, школ, парков и других общественных нужд.
(b) Утратил силу Законами 1997 г., 75-й лег., Гл. 459, п. 2, эфф. 1 сентября 1997 г.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 458, п. 1, эфф. 28 августа 1989 г .; Акты 1997 г., 75-й лег., Гл. 459, п. 2, эфф. 1 сентября 1997 г.
сек. 211.005. РАЙОНОВ. (a) Руководящий орган муниципалитета может разделить муниципалитет на районы, количество, форму и размер которых он считает наилучшими для выполнения положений данного подраздела.В каждом районе руководящий орган может регулировать возведение, строительство, реконструкцию, изменение, ремонт или использование зданий, других сооружений или земли.
(b) Правила зонирования должны быть единообразными для каждого класса или типа здания в округе, но правила могут отличаться от округа к округу. Правила должны приниматься с разумным учетом, среди прочего, характера каждого района и его специфической пригодности для конкретных целей, с целью сохранения стоимости зданий и поощрения наиболее подходящего использования земли в муниципалитете.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
сек. 211.006. ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ И ГРАНИЦ РАЙОНА. (a) Руководящий орган муниципалитета, желающий осуществлять полномочия в отношении правил зонирования и границ районов, должен установить процедуры для принятия и обеспечения соблюдения правил и границ. Регламент или граница вступают в силу только после публичных слушаний по вопросу, на которых заинтересованные стороны и граждане имеют возможность быть услышанными.До 15 дней до даты слушания уведомление о времени и месте слушания должно быть опубликовано в официальной газете или газете, распространяемой в муниципалитете.
(b) В дополнение к уведомлению, требуемому Подразделом (а), муниципалитет общего права, в котором нет комиссии по зонированию, должен уведомить о предлагаемом изменении классификации зонирования каждому владельцу собственности, который имеет право на уведомление. согласно Разделу 211.007 (c), если в муниципалитете была комиссия по зонированию.
Это уведомление должно быть отправлено в том же порядке, что и для уведомления владельцев собственности в соответствии с Разделом 211.007 (c). Руководящий орган не может принять предлагаемое изменение до истечения 30-го дня после даты направления уведомления, требуемого данным подразделом.
(c) Если руководящий орган самоуправляемого муниципалитета проводит слушание в соответствии с Подразделом (а), руководящий орган может двумя третями голосов предписать тип уведомления о времени и месте проведения общественные слушания. Требования к уведомлению, предписанные в этом подразделе, дополняют публикацию уведомления, требуемую подразделом (а).
(d) Если предложенное изменение правила или границы опротестовано в соответствии с настоящим подразделом, предлагаемое изменение должно получить, чтобы оно вступило в силу, по крайней мере трех четвертей всех членов руководящего органа. . Протест должен быть написан и подписан владельцами не менее 20 процентов либо:
(1) площади участков или земли, на которые распространяется предлагаемое изменение; или
(2) площадь участков или земли, непосредственно примыкающих к области, на которую распространяется предлагаемое изменение, и простирающаяся на 200 футов от этой области.
(e) При вычислении процента земельной площади в соответствии с Подразделом (d) должна быть включена площадь улиц и переулков.
(f) Управляющий орган своим распоряжением может предусмотреть, что не менее трех четвертей всех его членов требуется, чтобы отклонить рекомендацию комиссии по зонированию муниципалитета об отклонении предложенного изменения правила или границ.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
сек.211.007. КОМИССИЯ ПО ЗОНИРОВАНИЮ. (a) Для осуществления полномочий, предусмотренных настоящим подразделом, руководящий орган самоуправляемого муниципалитета должен, а управляющий орган муниципального образования общего права может назначить комиссию по зонированию. Комиссия должна рекомендовать границы районов первоначального зонирования и соответствующие правила зонирования для каждого района. Если муниципалитет имеет комиссию по муниципальному планированию на момент реализации данного подраздела, руководящий орган может назначить эту комиссию в качестве комиссии по зонированию.
(b) Комиссия по зонированию должна составить предварительный отчет и провести публичные слушания по этому отчету до представления окончательного отчета руководящему органу. Руководящий орган не может проводить публичные слушания до тех пор, пока он не получит окончательный отчет комиссии по зонированию, за исключением случаев, когда руководящий орган своим постановлением предусматривает, что публичные слушания должны проводиться после уведомления, требуемого Разделом 211.006 (а), совместно с общественностью. слушание должно проводиться комиссией по зонированию. В любом случае руководящий орган не может предпринимать никаких действий по этому поводу до получения окончательного отчета комиссии по зонированию.
(c) До 10-го дня до даты слушания письменное уведомление о каждом публичном слушании перед комиссией по зонированию о предлагаемом изменении классификации зонирования должно быть отправлено каждому владельцу, как указано в последней утвержденной муниципальной налоговой ведомости. недвижимого имущества в пределах 200 футов от собственности, в отношении которой предлагается изменение классификации. Уведомление может быть отправлено путем депонирования в муниципалитете по почте Соединенных Штатов с надлежащим адресом и оплаченной почтовой оплатой. Если собственность в пределах 200 футов от собственности, в отношении которой предлагается изменение, расположена на территории, присоединенной к муниципалитету, и не включена в последний утвержденный список муниципальных налогов, уведомление должно быть направлено в порядке, предусмотренном Разделом 211.006 (а).
(c-1) До 10-го дня до даты слушания письменное уведомление о каждом публичном слушании перед комиссией по зонированию о предлагаемом изменении классификации зонирования, затрагивающей жилое или многоквартирное зонирование, должно быть отправлено в каждый школьный округ, в котором находится объект недвижимости. для которого предлагается изменение классификации. Уведомление может быть отправлено путем депонирования в муниципалитете по почте Соединенных Штатов с надлежащим адресом и оплаченной почтовой оплатой.
(c-2) Подраздел (c-1) не применяется к муниципалитету, большая часть которого находится в округе с населением не более 100 000 человек, за исключением того, что такой муниципалитет должен направить уведомление в соответствии с подразделом (c-1). ) в школьный округ, территория которого находится в муниципалитете, и запрашивает уведомление.Для целей этого подраздела, если школьный округ направляет запрос об уведомлении в соответствии с подразделом (c-1), муниципалитет должен уведомлять о каждом публичном слушании, проводимом после запроса, если школьный округ не потребует больше никаких уведомлений в соответствии с подразделом (c- 1) отдать в школьный округ.
(d) Руководящий орган самоуправляемого муниципалитета может двумя третями голосов предписать тип уведомления о времени и месте публичных слушаний, проводимых совместно руководящим органом и комиссией по зонированию. .Если требования к уведомлению предписаны в соответствии с этим подразделом, требования к уведомлению, предписанные подразделами (b) и (c) и разделом 211.006 (a), не применяются.
(e) Если муниципалитет общего права осуществляет полномочия по зонированию без назначения комиссии по зонированию, любая ссылка в законе на муниципальную комиссию по зонированию или комиссию по планированию означает руководящий орган муниципалитета.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
Изменено:
Acts 2013, 83rd Leg., Р.С., гл. 640 (H.B. 674), разд. 1, эфф. 1 сентября 2013 г.
сек. 211.0075. СОБЛЮДЕНИЕ ЗАКОНА ОБ ОТКРЫТЫХ ВСТРЕЧАХ. Совет или комиссия, учрежденная постановлением или резолюцией, принятой руководящим органом муниципалитета для оказания помощи руководящему органу в разработке первоначального комплексного плана зонирования или первоначальных правил зонирования для муниципалитета, или комитет совета или комиссии, в состав которой входят один или большее количество членов совета или комиссии регулируется главой 551 Правительственного кодекса, независимо от того, имеет ли совет, комиссия или комитет нормотворческие или квазисудебные полномочия или выполняет только консультативные функции.
Добавлен Законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 381, п. 1, эфф. 30 августа 1993 г. Изменен Законом 1995 г., 74-й лег., Гл. 76, п. 5.95 (82), эфф. 1 сентября 1995 г.
сек. 211.008. НАСТРОЙКА. (a) Руководящий орган муниципалитета может предусмотреть назначение совета по корректировке. В правилах, принятых в соответствии с данным подразделом, руководящий орган может разрешить совету по корректировке, в соответствующих случаях и при соблюдении соответствующих условий и гарантий, делать особые исключения из условий постановления о зонировании, которые соответствуют общей цели и намерениям постановления и в соответствии с любыми применимыми правилами, содержащимися в постановлении.
(b) Регулирующий совет должен состоять как минимум из пяти членов, которые назначаются сроком на два года. Руководящий орган должен обеспечить процедуру назначения. Руководящий орган может уполномочить каждого члена руководящего органа, включая мэра, назначить одного члена в правление. Компетентный орган может отозвать члена совета директоров по причине, установленной компетентным органом, по письменному обвинению после публичных слушаний. Вакансия в совете подлежит заполнению на неистекший срок.
(c) Руководящий орган своим уставом или постановлением может предусматривать назначение альтернативных членов совета директоров для работы в отсутствие одного или нескольких постоянных членов по запросу мэра или городского управляющего. Альтернативный член служит в течение того же периода, что и обычный член, и подлежит удалению таким же образом, как и обычный член. Вакансия среди альтернативных членов заполняется так же, как и вакансия среди постоянных членов.
(d) Каждое дело, рассматриваемое Советом по регулированию, должно быть рассмотрено не менее чем 75 процентами членов.
(e) Правление большинством голосов принимает правила в соответствии с любым постановлением, принятым в соответствии с данным подразделом, и с одобрения руководящего органа. Заседания совета директоров проводятся по требованию председательствующего и в другое время, определенное советом. Председательствующий или исполняющий обязанности председательствующего может приносить присягу и требовать явки свидетелей. Все заседания совета открыты для публики.
(f) Правление должно вести протоколы своих заседаний, в которых указывается голос каждого члена по каждому вопросу или тот факт, что член отсутствует или не участвует в голосовании.Совет должен вести записи своих проверок и других официальных действий. Протоколы и записи должны быть немедленно поданы в офис совета директоров и являются общедоступными.
(g) Руководящий орган муниципалитета общего права типа A своим распоряжением может предоставить членам руководящего органа полномочия действовать в качестве совета по регулированию в соответствии с настоящей главой.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 126, п. 1, эфф.1 сентября 1993 г .; Акты 1995 г., 74-й лег., Гл. 724, п. 1, эфф. 28 августа 1995 г .; Акты 1997 г., 75-й лег., Гл. 363, п. 1, эфф. 1 сентября 1997 г.
Изменено:
Acts 2019, 86th Leg., R.S., Ch. 820 (H.B. 2497), разд. 1, эфф. 1 сентября 2019.
сек. 211.009. ПОЛНОМОЧИЯ СОВЕТА. (a) Комиссия по корректировке может:
(1) заслушать и принять решение по апелляции, в которой утверждается об ошибке в приказе, требовании, решении или определении, сделанном административным должностным лицом при исполнении настоящего подраздела или постановления, принятого в соответствии с этим подразделом. ;
(2) заслушивает и принимает решение об особых исключениях из условий постановления о зонировании, когда постановление требует, чтобы это сделал правление;
(3) разрешает в особых случаях отклонение от условий постановления о зонировании, если такое отклонение не противоречит общественным интересам, и из-за особых условий буквальное исполнение постановления привело бы к ненужным трудностям, и соблюдается дух таинства и вершится суть правосудия; и
(4) заслушивает и решает другие вопросы, разрешенные постановлением, принятым в соответствии с данным подразделом.
(b) При осуществлении своих полномочий в соответствии с Подразделом (а) (1) правление может отменить или подтвердить, полностью или частично, или изменить приказ, требование, решение или определение административного должностного лица, на основании которых подана апелляция. и выносить правильный приказ, требование, решение или определение, и для этой цели правление имеет те же полномочия, что и административное должностное лицо.
(b-1) При осуществлении своих полномочий в соответствии с Подразделом (a) (3) правление может рассматривать следующее как основание для определения того, приведет ли соблюдение постановления к структуре, которая является предметом апелляции, к ненужные трудности:
(1) финансовые затраты на соблюдение требований превышают 50 процентов оценочной стоимости конструкции, как показано в последней оценочной ведомости, заверенной оценщиком муниципалитета в соответствии с разделом 26.01, Налоговый кодекс;
(2) соблюдение требований приведет к потере для участка, на котором расположено сооружение, не менее 25 процентов площади, на которой может физически происходить застройка;
(3) приведет к тому, что конструкция не будет соответствовать требованиям муниципального постановления, строительных норм и правил или других требований;
(4) соблюдение требований приведет к необоснованному посягательству на соседнюю собственность или сервитут; или
(5) муниципалитет считает структуру несоответствующей структурой.
(c) 75 процентов голосов членов совета директоров необходимы для того, чтобы:
(1) отменить приказ, требование, решение или определение административного должностного лица;
(2) принять решение в пользу заявителя по вопросу, который совет директоров должен принять в соответствии с постановлением о зонировании; или
(3) разрешить отклонение от условий постановления о зонировании.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменения внесены законами 1993 г., 73-й лег., гл. 126, п. 2, эфф. 1 сентября 1993 г .; Акты 1995 г., 74-й лег., Гл. 724, п. 2, эфф. 28 августа 1995 г.
Изменено:
Acts 2021, 87th Leg., R.S., Ch. 318 (H.B. 1475), разд. 1, эфф. 1 сентября 2021 г.
сек. 211.010. ОБРАЩЕНИЕ К СОВЕТУ. (a) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (e), любое из следующих лиц может обжаловать в совет по корректировке решение, принятое административным должностным лицом, которое не связано с конкретным приложением, адресом или проектом:
(1) лицо, потерпевшее по решению; или
(2) любое должностное лицо, департамент, совет или бюро муниципалитета, затронутых решением.
(a-1) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (e), любое из следующих лиц может обжаловать в совет по корректировке решение, принятое административным должностным лицом, которое связано с конкретным приложением, адресом или проектом:
(1) лицо, которое:
(A) подало заявку, которая является предметом решения;
(B) — собственник или представитель собственника имущества, являющегося предметом решения; или
(C) обижен решением и является владельцем недвижимости в пределах 200 футов от собственности, которая является предметом решения; или
(2) любое должностное лицо, департамент, совет или бюро муниципалитета, затронутых решением.
(b) Лицо, подавшее апелляцию, должно подать совету и должностному лицу, от которого поступила апелляция, уведомление об апелляции с указанием оснований для апелляции. Апелляцию необходимо подать не позднее 20-го дня со дня принятия решения. Получив уведомление, должностное лицо, от которого подана апелляция, должно немедленно передать совету все документы, составляющие запись обжалуемого действия.
(c) Апелляция приостанавливает все производство по делу, на которое подана апелляция, если только должностное лицо, от которого подана апелляция, не подтвердит правлению в письменной форме факты, подтверждающие мнение должностного лица о том, что приостановка может привести к неминуемой опасности для жизни или имущества.В этом случае разбирательство может быть приостановлено только на основании запретительного судебного приказа, вынесенного советом или зарегистрированным судом по заявлению, после уведомления должностного лица, если будет указана уважительная причина.
(d) Совет должен установить разумный срок для слушания апелляции и публично уведомить о слушании и должным образом уведомить заинтересованные стороны. Сторона может явиться на слушание по апелляции лично, через агента или поверенного. Совет принимает решение по апелляции на следующем собрании, уведомление о котором может быть направлено после слушания, но не позднее 60-го дня после даты подачи апелляции.
(e) Член руководящего органа муниципалитета, входящий в совет по корректировке согласно Разделу 211.008 (g), не может подавать апелляцию в соответствии с этим разделом.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1997 г., 75-й лег., Гл. 363, п. 2, эфф. 1 сентября 1997 г.
Изменено:
Acts 2019, 86th Leg., R.S., Ch. 820 (H.B. 2497), разд. 2, эфф. 1 сентября 2019.
сек. 211.011. СУДЕБНОЕ РАССМОТРЕНИЕ РЕШЕНИЯ СОВЕТА.(a) Любое из следующих лиц может подать в районный суд, окружной суд или окружной суд проверенное ходатайство, в котором указывается, что решение совета по корректировке является незаконным полностью или частично, и указываются основания незаконности:
(1) лицо, потерпевшее ущерб по решению правления;
(2) налогоплательщик; или
(3) должностное лицо, департамент, правление или бюро муниципалитета.
(b) Ходатайство должно быть подано в течение 10 дней после даты подачи решения в офис совета директоров.
(c) По представлении петиции суд может выдать судебный приказ, направленный совету директоров для пересмотра решения совета. В приказе должно быть указано время, к которому совет должен быть подан и вручен адвокату заявителя, который должен быть через 10 дней и может быть продлен судом. Выдача судебного приказа не приостанавливает производство по апелляционному решению, но по заявлению и после уведомления совета суд может вынести запретительный судебный приказ, если будет указана уважительная причина.
(d) Отчет совета директоров должен быть проверен, и в нем должны быть кратко изложены все относящиеся к делу и существенные факты, которые демонстрируют основания обжалуемого решения. Правление не обязано возвращать оригиналы документов, по которым действовала правление, но может вернуть заверенные или заверенные копии документов или их частей, как того требует приказ.
(e) Если на слушании суд определяет, что свидетельские показания необходимы для надлежащего рассмотрения дела, он может собрать доказательства или назначить судью для сбора доказательств в соответствии с указаниями.Рефери должен сообщить суду доказательства с изложением фактов и заключениями закона. Отчет судьи является частью судебного разбирательства, по которому суд принимает решение.
(f) Суд может отменить или подтвердить, полностью или частично, или изменить решение, на которое подана апелляция. Расходы не могут быть оценены против совета, если суд не определит, что совет действовал с грубой небрежностью, недобросовестно или со злым умыслом при принятии своего решения.
(g) Суд не может применять другой стандарт проверки к решению совета по корректировке, который состоит из членов руководящего органа муниципалитета в соответствии с разделом 211.008 (g), чем применяется к решению совета по регулированию, в который не входят члены руководящего органа муниципалитета.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1997 г., 75-й лег., Гл. 363, п. 3, эфф. 1 сентября 1997 г .; Акты 1999 г., 76-й лег., Гл. 646, п. 1, эфф. 30 августа 1999 г.
сек. 211.012. ОБЕСПЕЧЕНИЕ; ШТРАФ; СРЕДСТВА ЗАЩИТЫ. (a) Руководящий орган муниципалитета может принимать постановления для обеспечения соблюдения этого подглавы или любого постановления или постановления, принятого в соответствии с этим подглавой.
(b) Лицо совершает правонарушение, если оно нарушает данный подраздел или постановление или постановление, принятые в соответствии с этим подразделом. Преступлением, предусмотренным в этом подразделе, является проступок, караемый штрафом, лишением свободы или и тем и другим, как это предусмотрено руководящим органом. Руководящий орган может также предусмотреть гражданско-правовые санкции за нарушение.
(c) Если здание или другое сооружение возведено, построено, реконструировано, изменено, отремонтировано, переоборудовано или обслуживается, или если здание, другое строение или земля используются в нарушение данного подраздела или постановления или постановления, принятого в соответствии с В этом подразделе соответствующий муниципальный орган, в дополнение к другим средствам правовой защиты, может принять соответствующие меры для:
(1) предотвращения незаконного возведения, строительства, реконструкции, изменения, ремонта, переоборудования, технического обслуживания или использования;
(2) ограничить, исправить или смягчить нарушение;
(3) предотвращать занятие здания, строения или земли; или
(4) предотвращать любые незаконные действия, поведение, бизнес или использование в помещениях или около них.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
сек. 211.013. КОНФЛИКТ С ДРУГИМИ ЗАКОНАМИ; ИСКЛЮЧЕНИЯ. (a) Если правила зонирования, принятые в соответствии с этим подразделом, требуют большей ширины или размера двора, двора или другого открытого пространства, требуют меньшей высоты здания или меньшего количества этажей для здания, требуется больший процент участка оставлены незанятыми или иным образом налагают более высокие стандарты, чем те, которые требуются в соответствии с другим законом, местным постановлением или постановлением, постановлением, принятым в соответствии с этим подразделом, контролирует.Если другой закон, или местное постановление, или постановление устанавливает более высокие стандарты, то этот закон, постановление или постановление имеют преимущественную силу.
(b) Этот подраздел не уполномочивает руководящий орган муниципалитета требовать удаления или уничтожения собственности, которая существует в то время, когда руководящий орган реализует этот подраздел и которая фактически и обязательно используется в сфере общественных услуг.
(c) Этот подраздел не применяется к зданиям, другим строениям или земельным участкам, находящимся под контролем, администрацией или юрисдикцией государственного или федерального агентства.
(d) Этот подраздел применяется к частному зданию или другому строению, а также к частной земле, когда она сдана в аренду государственному агентству.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. С поправками, внесенными законами 1999 г., 76-й лег., Гл. 476, п. 1, эфф. 18 июня 1999 г.
сек. 211.014. ПАНЕЛЬ РЕГУЛИРОВКИ. (а) Этот раздел применяется только к муниципалитету с населением 500 000 и более человек.
(b) Регулирующий совет должен состоять из одной или нескольких комиссий, состоящих не менее чем из пяти членов каждая, которые назначаются сроком на два года.Если назначено более одной панели правления, правление состоит из постоянных членов всех комиссий. Правление может принять правила передачи апелляций комиссии.
(c) Если правление состоит из более чем одной панели, только одна комиссия может услышать, обработать или вынести решение в конкретном случае. Решение коллегии совета по делу является решением совета.
(d) Заседания коллегии совета директоров проводятся по требованию председательствующего на коллегии и в другое время, определенное комиссией или советом.
(e) Панель корректировочной комиссии:
(1) имеет полномочия и обязанности, которыми обладает регулирующая комиссия в соответствии с Разделами 211.008, 211.009, 211.010 и 211.011; и
(2) следует рассматривать как корректировочную доску для целей требования, налагаемого Разделом 211.008 (d).
Добавлен Законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 126, п. 3, эфф. 1 сентября 1993 г. Изменения внесены законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 402, п. 12, эфф. 1 сентября 2001 г .; Акты 2001 г., 77-й лег., Гл. 669, п.73, эфф. 1 сентября 2001 г.
С поправками:
Acts 2005, 79th Leg., Ch. 24 (С. Б. 177), п. 1, эфф. 9 мая 2005 г.
сек. 211.015. РЕФЕРЕНДУМ ЗОНИРОВАНИЯ В ДОМАШНЕМ МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ. (a) Несмотря на другие требования данного подраздела, избиратели самоуправляемого муниципалитета могут отменить правила зонирования муниципалитета, принятые в соответствии с настоящим подразделом, либо:
(1) уставными выборами, проводимыми в соответствии с законом; или
(2) при первоначальном принятии правил зонирования муниципалитетом, использование любого процесса референдума, разрешенного уставом муниципалитета, для общественного протеста против принятия постановления.
(b) Несмотря на любые процедурные или иные требования настоящей главы об обратном, руководящий орган самоуправляемого муниципалитета может по своей собственной инициативе подать заявление об отмене правил зонирования муниципалитета, принятых в соответствии с настоящей главой, в их полном объеме. избирателям с использованием любого процесса, разрешенного уставом муниципалитета для всенародного голосования об отклонении или отмене указов в целом.
(c) Положения данной главы не должны толковаться как запрещающие принятие или применение любого положения устава самоуправляемого муниципалитета, которое требует периода ожидания до принятия правил зонирования или представления первоначального утверждения правила зонирования до обязательных выборов референдума или и того, и другого, при условии, что все процедурные требования данной главы для принятия правила зонирования соблюдаются.Этот подраздел не применяется к принятию правил зонирования аэропорта в соответствии с главой 241.
(d) Несмотря на положения устава об обратном, руководящий орган муниципалитета может принять постановление о зонировании и обусловить его вступление в силу после получения постановления. утверждение избирателей на выборах, проводимых с этой целью.
(e) Положения этого раздела могут использоваться только для отмены правил зонирования муниципалитета полностью или для определения того, следует ли муниципалитету первоначально принять правила зонирования, за исключением того, что руководящий орган муниципалитета может вносить поправки, изменять, или отменить постановление о зонировании, принятое, одобренное или ратифицированное на выборах, проводимых в соответствии с настоящим разделом.
(f) Положения этого раздела не разрешают отмену:
(1) постановления, утверждающего правила землепользования, принятого в соответствии с положениями настоящей главы советом директоров зоны реинвестирования в соответствии с разделом 311.010 (с), Налоговый кодекс; или
(2) постановление, утверждающее правила зонирования аэропорта, принятые в соответствии с главой 241.
Добавлен Законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 126, п. 4, эфф. 1 сентября 1993 г.
Изменено:
Acts 2007, 80th Leg., Р.С., гл. 190 (S.B. 1360), гл. 1, эфф. 23 мая 2007 года.
сек. 211.016. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗОНИРОВАНИЯ, ВЛИЯЮЩЕЕ НА ВИД ЗДАНИЙ ИЛИ ОТКРЫТОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. (a) Этот раздел применяется только к правилам зонирования, которые затрагивают:
(1) внешний вид дома на одну семью, включая тип и количество строительных материалов; или
(2) озеленение односемейного жилого участка, включая тип и количество растений или ландшафтных материалов.
(b) Постановление о зонировании, принятое после утверждения площади жилого подразделения, не распространяется на это подразделение до второй годовщины более позднего из:
(1) даты утверждения площадки; или
(2) — дата принятия муниципалитетом улучшений подразделения, предложенных для публичного посвящения.
(c) Этот раздел не препятствует муниципалитету принимать или применять применимые строительные нормы и правила или запрещать использование строительных материалов, которые оказались опасными по своей природе.
Добавлен Законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 524, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.
сек. 211.0165. НАЗНАЧЕНИЕ ИСТОРИЧЕСКОГО ЗЕМЛЯ ИЛИ РАЙОНА. (a) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (b), муниципалитет, который установил процесс определения мест или территорий, имеющих историческое, культурное или архитектурное значение и значение, посредством принятия правил зонирования или зонирования границ районов, не может определять объект как местный исторический памятник или включать собственность в пределах границ местного исторического района, если:
(1) владелец собственности дает согласие на назначение или включение; или
(2) если собственник не согласен, назначение или включение собственности владельца утверждается тремя четвертями голосов:
(A) руководящий орган муниципалитета; и
(B) зонирование, планирование или историческая комиссия муниципалитета, если таковая имеется.
(a-1) Если в муниципалитете имеется более одной комиссии, описанной в Подразделе (a) (2) (B), муниципалитет должен назначить одну из этих комиссий в качестве лица с исключительными полномочиями утверждать определение объектов недвижимости как местных. исторические достопримечательности и включение собственности в местный исторический район в соответствии с этим параграфом.
(b) Если собственность принадлежит организации, которая квалифицируется как религиозная организация в соответствии с разделом 11.20 Налогового кодекса, муниципалитет может обозначить собственность как местный исторический памятник или включить собственность в местный исторический район, только если организация соглашается на обозначение или включение.
(c) Муниципалитет должен предоставить владельцу собственности заявление, в котором описывается влияние, которое историческое обозначение или включение в местный исторический район собственности владельца может оказать на владельца и собственность владельца. Муниципалитет должен предоставить владельцу заявление не позднее, чем за 15 дней до даты первоначального слушания по вопросу об историческом назначении или включении в местный исторический район собственности:
(1) зонирование, планирование или историческое комиссия, если таковая имеется; или
(2) руководящий орган муниципалитета.
(d) Заявление о влиянии исторического определения должно включать списки:
(1) правил, которые могут применяться к любой конструкции на участке после определения;
(2) процедуры назначения;
(3) налоговые льготы, которые могут применяться к собственности после определения; и
(4) программы восстановления или ремонта, которые муниципалитет предлагает для собственности, обозначенной как историческая.
(e) Муниципалитет должен разрешить собственнику отозвать согласие в любое время в процессе назначения.
Добавлен законами 2019 г., 86-й лег., Р.С., гл. 231 (H.B. 2496), разд. 1, эфф. 25 мая 2019 г.
Внесены изменения:
Acts 2021, 87th Leg., R.S., Ch. 405 (S.B. 1585), разд. 1, эфф. 1 сентября 2021 г.
Деяния 2021 г., 87-й лег., Р.С., гл. 405 (S.B. 1585), разд. 2, эфф. 1 сентября 2021 г.
сек. 211.017. ПРОДОЛЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НА НОВИНКАХ ОБЪЕДИНЕННЫХ ТЕРРИТОРИИ. (a) Муниципалитет, зарегистрированный после 1 сентября 2003 г., не может запрещать лицу:
(1) продолжать использовать землю в районе таким же образом, как земля использовалась на дату регистрации, если землепользование был законным в то время; или
(2) начало использования земли в районе в порядке, который был запланирован для земли до 90-го дня до даты вступления в силу регистрации, если:
(A) одна или несколько лицензий, сертификатов, разрешений, согласований или другие формы разрешения от государственного органа требуются по закону для планируемого землепользования; и
(B) заполненная заявка на первоначальное разрешение была подана в государственный орган до даты регистрации.
(b) Для целей этого раздела заполненная заявка подается, если заявка включает в себя все документы и другую информацию, указанную в соответствии с требованиями государственного органа в письменном уведомлении заявителю.
(c) Этот раздел не запрещает муниципалитету вводить:
(1) постановление, касающееся местонахождения сексуально ориентированных предприятий, как этот термин определен в Разделе 243.002;
(2) муниципальное постановление, постановление или другое требование, касающееся колоний, как этот термин определен в статье 2306.581, Правительственный кодекс;
(3) постановление, касающееся предотвращения неминуемого разрушения собственности или травм людей;
(4) постановление об общественных неудобствах;
(5) постановление, касающееся борьбы с наводнениями;
(6) правила хранения и использования опасных веществ;
(7) постановление, касающееся продажи и использования фейерверков; или
(8) постановление, касающееся использования огнестрельного оружия.
(d) Распоряжение или постановление муниципалитета, противоречащее данному разделу, недействительно.
Добавлен Законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 279, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.
Нумерация изменена из статьи 211.016 Кодекса местного самоуправления на основании законов 2005 г., 79-й лег., Гл. 728 (H.B. 2018), гл. 23.001 (66), эфф. 1 сентября 2005 г.
сек. 211.018. ПРОДОЛЖЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ДОМАШНИХ ОБЩИН. (a) В этом разделе термины «промышленный дом», «промышленный жилой комплекс» и «партия промышленного дома» имеют значения, присвоенные Разделом 94.001 Кодекса собственности.
(b) Управляющий орган муниципалитета не может требовать изменения в несоответствующем использовании любой партии промышленных домов в пределах границ сообщества промышленных домов, если:
(1) несоответствующее использование земли, составляющей промышленные дома сообщество разрешено законом; и
(2) по крайней мере 50 процентов партий промышленных домов в сообществе промышленных домов физически занято промышленными домами, используемыми в качестве жилых помещений.
(c) Для целей Подраздела (b) требование об изменении несоответствующего использования включает:
(1) требование уменьшения количества произведенных домашних партий, обозначенных как несоответствующее использование; и
(2) декларирование того, что несоответствующее использование партий промышленных домов было прекращено на основании периода непрерывного отказа от использования партий промышленных домов в течение менее 12 месяцев.
(d) Владелец искусственно изготовленного дома может установить новый или подержанный промышленный дом, независимо от размера, или любые принадлежности на участке промышленного дома, находящемся в общине искусственного дома, для которого несоответствующее использование разрешено законом, при условии, что изготовленный дом или принадлежности, а также установка изготовленного дома или принадлежностей соответствуют:
(1) несоответствующим стандартам землепользования, включая стандарты, касающиеся разделительных и отступающих расстояний и размера участка, применимые на дату несоответствующего использования земли, составляющей искусственное домашнее сообщество было разрешено законом; и
(2) все применимые государственные и федеральные законы и стандарты, действующие на дату установки произведенного дома или принадлежностей.
(e) Муниципалитет, который запрещает строительство новых домов для одной семьи или строительство пристроек к существующим домам для одной семьи на участке, расположенном в обозначенной зоне затопления, может, несмотря на Подраздел (b), (c) или ( d) запретить установку искусственного дома в промышленном жилом сообществе на участке искусственного жилья, расположенном в равнозначно обозначенной зоне затопления.
Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 741 (S.B. 1248), разд.1, эфф. 1 сентября 2017.
ПОДРАЗДЕЛ B. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ С НАСЕЛЕНИЕМ БОЛЕЕ 290 000
Сек. 211.021. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ. (a) Управляющий орган муниципалитета с населением более 2
человек, который принял постановление о всеобъемлющем зонировании в соответствии с Подразделом A, может своим постановлением разделить муниципалитет на районные районы после публичных слушаний по вопросу, в котором заинтересованные стороны и у граждан есть возможность быть услышанными.До 15 дней до даты слушания уведомление о времени и месте слушания должно быть опубликовано в официальной газете или газете, распространяемой в муниципалитете.
(b) Мэр муниципалитета с одобрения руководящего органа может назначить районный консультативный совет по зонированию для каждой из зон зонирования микрорайона. Каждый совет по зонированию должен состоять из пяти граждан, проживающих в зоне зонирования квартала. Член совета по зонированию назначается сроком на два года.
(c) Каждый районный консультативный совет по зонированию должен предоставлять комиссии по зонированию информацию, советы и рекомендации, относящиеся к каждой поданной в комиссию по зонированию заявке на изменение правил зонирования, влияющих на собственность в зоне зонирования этого района.
(d) При подаче заявления на изменение зонирования в комиссию по зонированию, комиссия по зонированию должна предоставить соответствующему районному консультативному совету по зонированию копию заявления.Совет по зонированию должен провести публичное слушание по заявлению и опубликовать уведомление о времени и месте слушания в официальной газете или газете, распространяемой в муниципалитете, до 10-го дня до даты слушания.
(e) Во время или до слушания комиссии по зонированию по заявлению на изменение зонирования районный консультативный совет по зонированию должен представить в комиссию по зонированию любую информацию, советы и рекомендации, относящиеся к этому заявлению, которые совет по зонированию считает правильными.Комиссия по зонированию не может отклонить рекомендацию совета по зонированию в отношении рассмотрения заявления, если не менее трех четвертей членов комиссии по зонированию, присутствующих на собрании, проголосуют за отклонение рекомендации.
Закон 1987 г., 70-й лег., Гл. 149, п. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
ПОДРАЗДЕЛ C. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОИЗВОДСТВА КОТТЕДЖ-ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ
Разд. 211.031. ОПРЕДЕЛЕНИЯ. В этом подразделе термины «производство продуктов питания в домашних условиях» и «дом» имеют значения, указанные в статье 437.001, Кодекс здоровья и безопасности.
Добавлен законами 2013 г., 83-й лег., Р.С., гл. 653 (H.B.970), разд. 7, эфф. 1 сентября 2013 г.
сек. 211.032. ОПРЕДЕЛЕННЫЕ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ ЗАПРЕЩЕНЫ. Постановление о муниципальном зонировании не может запрещать использование дома для производства продуктов питания в коттедже.
Добавлен законами 2013 г., 83-й лег., Р.С., гл. 653 (H.B.970), разд. 7, эфф. 1 сентября 2013 г.
сек. 211.033. ДЕЙСТВИЯ В ОБЛАСТИ ПИТАНИЯ ИЛИ ДРУГИХ ДЕЙСТВИЙ.Этот подраздел не влияет на право лица предъявлять иск в соответствии с другим законом против человека за причинение неудобств или другое правонарушение, возникшее в результате использования этим лицом дома этого лица для производства продуктов питания на приусадебном участке.
Добавлен законами 2013 г., 83-й лег., Р.С., гл. 653 (H.B.970), разд. 7, эфф. 1 сентября 2013 г.
Зонирование / Специальное землепользование
После того, как проект был представлен и прошел Рассмотрение плана участка, назначаются необходимые общественные слушания.Уведомление о публичных слушаниях должно быть отправлено по почте всем жителям, владельцам собственности и предприятиям в пределах 300 радиальных футов от предлагаемого условного землепользования, опубликовано в Detroit Legal News и размещено на собственности. Закон о разрешении зонирования штата Мичиган требует уведомления о таких публичных слушаниях как минимум за 15 дней.
Общественные слушания по вопросам особого землепользования обычно проводятся утром в среду, начиная с 9:00 утра, а затем каждые полчаса. Количество слушаний в каждую среду варьируется, но обычно составляет от двух до шести.В настоящее время размер комиссии составляет 1000 долларов США.
Повестка дня слушания:
- Судья объявляет подробности слушания
- Отчет персонала предоставлен строительным инспектором BSEED
- Команда разработчиков представляет презентацию своего предложения
- Градостроитель Департамента планирования и развития (P&DD) дает отчет и рекомендацию
- Общественности предоставляется возможность задать вопросы и прокомментировать предложение
В судебном заседании решение не принимается.В течение 2–3 недель специалист по слушанию составляет проект письма с решением, включающего рекомендацию P&D, результаты слушаний и конкретные критерии утверждения для условного землепользования (раздел 61-3-231).
Письмо с решением будет отправлено заявителю, всем, кто присутствовал на слушании, и всем, кто представил письменный комментарий относительно предлагаемого землепользования. Любое письмо с решением может быть обжаловано в Апелляционном совете по зонированию (BZA) в соответствии с разделом 61-3-242 в течение 14 дней с даты принятия решения.
В случае отсутствия апелляции письмо с решением вступает в силу. Затем заявитель должен внести это в Реестр договоров округа Уэйн и подать разрешение на строительство в BSEED, чтобы изменить использование и выполнить любые строительные работы. После прохождения всех необходимых проверок выдается Справка о заселении.
Наконец, если для предлагаемого землепользования требуется лицензия на ведение бизнеса, такая лицензия может быть подана и выдана. Только после этого можно открыть и использовать новое использование.
Несоответствия в зонировании — источник большой путаницы.
Зонирование не может иметь обратной силы и должно унаследовать существующие виды землепользования.Это так называемые несоответствия, которые приобретают множество характеристик и отличаются от нарушений зонирования.
Возможно, одна из самых запутанных частей зонирования и источник недоразумений — это несоответствия зонирования. Многие слышали жалобу; человек «А» может что-то делать на своей земле, но человек «Б» не может получить разрешение на то же самое. Далее рассказывается о том, что это несправедливо или что сообщество играет в фавориты.
Фундаментальной частью зонирования в Мичигане является то, что постановление о зонировании не может иметь обратной силы.Зонирование нельзя использовать для того, чтобы вернуться назад и помешать кому-либо сделать то, что он уже делал. Эти законные ранее существовавшие виды землепользования «унаследованы» и должны продолжаться. Эта концепция является одним из основных требований защиты частной собственности арендаторов в законе о зонировании штата Мичиган.
Правильный термин для этого «дедовщины» называется «несоответствующее использование». Если деятельность, земельный участок или использование осуществлялись на законных основаниях на дату принятия постановления о зонировании или поправки к постановлению о зонировании, тогда это должно быть разрешено для продолжения.(Излишне говорить «законное несоответствующее использование», если оно было незаконным, оно не может быть несоответствующим.)
Снимок экрана Каролина-Бич, Северная Каролина, карта участков, показывающая несоответствующие (слишком маленькие) участки в районе зонирования R-3.
Закон о разрешении зонирования штата Мичиган (MCL 125.3101 et seq) ) гласит:
«Если использование жилища, здания, строения или земли является законным во время принятия постановления о зонировании или поправки к постановлению о зонировании, то такое использование может быть продолжено, хотя использование не соответствует Постановление или поправка о зонировании… Законодательный орган может… для завершения, возобновления, восстановления, реконструкции, расширения или замены несоответствующих видов использования или сооружений на условиях, предусмотренных в Постановлении о зонировании.”
— MCL 125.3208 (1) и (2).
Существует только два пути, по которым несоответствие разрешается или прекращается. Во-первых, если местное правительство покупает несоответствие у собственника. Это может быть сделано на основе желания продавец-покупатель или может быть сделано с отрицательным осуждением (MCL 213.21 и след. ). Во-вторых, если владелец собственности решит прекратить несоответствие по собственному желанию.
По прошествии времени недостаточно, чтобы установить, что владелец собственности прекратил несоответствие.Существуют постановления о зонировании, в которых будет указано, что «после одного года неиспользования несоответствие считается отмененным». Это не работает, сколько бы времени ни прошло. Чтобы считать несоответствие устраненным, необходимо учитывать множество различных факторов. Это определение, основанное на преобладании рассмотренных факторов.
Постановление о зонировании может запрещать или ограничивать рост несоответствия. Но такое ограничение не может создать ситуацию, когда невозможность расширить несоответствие приведет к нарушению другого закона.Например, если расширение здания необходимо, чтобы оно соответствовало требованиям безбарьерной устойчивости, это расширение должно быть разрешено, даже если зонирование не позволяет расширение.
Несоответствие может принимать различные формы:
- Возможно, это несоответствующая посылка. То есть участок может быть слишком маленьким, или недостаточно широким, или достаточно глубоким, или не иметь необходимого доступа к дороге общего пользования. Но если на момент создания участок был законным, даже несмотря на то, что с тех пор требования к зонированию изменились, его можно продолжать использовать, как если бы он соответствовал требованиям.
- Это может быть несоответствующее здание. То есть здание может быть слишком маленьким, или большим, или высоким, или коротким. Возможно, здание находится в пределах одной или нескольких требуемых неудач. Но если здание было законным, когда оно было построено, даже несмотря на то, что с тех пор требования к зонированию изменились, его можно продолжать использовать, как если бы оно соответствовало требованиям.
- Это может быть несоответствующее землепользование. То есть осуществляемая деятельность представляет собой такой вид землепользования, который иначе не разрешен в соответствующем районе зонирования.Но если землепользование было законным, когда оно было впервые начато, даже несмотря на то, что требования к зонированию изменились, его можно продолжать использовать, поскольку землепользование соответствует требованиям.
- Это могут быть другие проблемы с размерами. То есть участок таков, что на нем недостаточно парковочных мест, отсутствует необходимая буферная зона или пояс растительности, а также другие измеримые / исчисляемые требования постановления о зонировании. Но если проблема размеров была законной, когда она была впервые запущена, даже несмотря на то, что требования к зонированию изменились, ее можно продолжать использовать, поскольку она соответствует.
Если в любом из вышеперечисленных требования к участку, зданию, землепользованию или участку не были законными при их первом запуске, даже несмотря на то, что требования зонирования изменились, это не является несоответствием; это нарушение зонирования и требует применения принудительных мер.
Наконец, любое несоответствие — например, любое разрешение на зонирование, отклонение или решение — распространяется вместе с землей. Это означает, что владелец несоответствия может продать его, а новый владелец по-прежнему имеет все права и возможности продолжать использование несоответствия.Владелец также может сдавать в аренду, сдавать в аренду или иным образом разрешать другому лицу продолжать преследование несоответствия.
Один человек может надлежащим образом иметь возможность продолжать деятельность на своей земле, в то время как другой в том же районе зонирования не может начать такую же деятельность. Это не результат несправедливости или игры в фавориты. Это результат защиты чьих-либо прав собственности и их способности продолжать делать то, что они делали до того, как были приняты новые или измененные правила зонирования.
Те, кто проходят обучение в отделении Университета штата Мичиган и специализируются на землепользовании, предоставляют различные учебные программы по планированию и зонированию, которые можно представить в вашем округе.Свяжитесь с вашим местным преподавателем по землепользованию для получения дополнительной информации.
Вы нашли эту статью полезной?
Расскажите, пожалуйста, почему
Представлять на рассмотрениеГлава 18.06 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОЙ ЗЕМЛИ (R-1, R-2, R-3)
СТАТЬЯ II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 18.06
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОЙ ЗЕМЛИ (R-1, R-2, R-3)
Ячейки:
18.06.010 Цель и намерение.
18.06.020 График использования.
18.06.025 Правила пользования.
18.06.030 Нормы жилищной застройки.
18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.
18.06.040 Особые стандарты разработки.
18.06.050 Исключения из стандартов разработки.
18.06.060 Промышленные дома.
18.06.070 Несоответствующие конструкции.
18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.
18.06.010 Цель и предназначение.
A. Цель. Целью этих правил жилого района является: обеспечение надлежащим образом расположенных территорий для жилой застройки, которые соответствуют местной прибрежной программе, плану землепользования и генеральному плану, а также стандартам общественного здоровья и безопасности, установленным муниципальным кодексом; обеспечить достаточное освещение, воздух, уединение и открытое пространство для каждого жилища, установив разумные стандарты развития для массы, масштаба и расположения на строительной площадке для всего нового жилого строительства; достичь высоких стандартов проектирования участков и зданий, а также совместимости дизайна с окружающими районами; предусмотреть ряд разрешенных видов использования и деятельности в различных жилых районах; и предоставить участки для государственного и полуобщественного землепользования, необходимые для дополнения жилой застройки или требующие размещения в жилой среде.
Б. Намерение. Цель этой главы — создать следующие жилые районы и направить упорядоченное развитие в каждом районе:
1. Односемейный. Р-1, район одноквартирного жилого зонирования;
2. Двухсемейный. Р-2, микрорайон на две семьи;
3. Многосемейная. Р-3, многоквартирный жилой район, район. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).
18.06.020 График использования.
Таблицы с A-1 по A-5, графики использования, данной главы устанавливают виды использования, разрешенные в каждом жилом районе. Определенное использование разрешено по праву в соответствии с положениями этого раздела. Другие виды использования по своему характеру требуют утверждения разрешения на использование. Некоторые виды использования регулируются правилами использования, изложенными в Разделе 18.06.025. Любое явно не разрешенное использование категорически запрещено. (Приказ C-2015-08 §2 (Исх. A (часть)), 2015; Приказ.5-00 §2 (Exh. B (часть)), 2000).
(Постановление C-2018-04 §2 (Прил.A) (часть), 2018; Постановление C-2016-03 §3, 2016; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)) ), 2010; Ord.5-00 §2 Exh. B (part), 2000).
18.06.025 Правила пользования.
Дополнительные правила разрешенного использования в каждом жилом районе должны соблюдаться для следующих целей:
A. Животные.В дополнение к определениям и классификациям этого подраздела, все животные подпадают под действие подраздела B этого раздела, правила содержания животных. Животные, не соблюдающие правила содержания животных, могут содержаться только на таких условиях и в течение времени, которые могут быть установлены комиссией по планированию при утверждении разрешения на использование.
1. Животное, экзотическое. «Экзотическое животное» означает любое дикое животное, которое обычно не разводится или не культивируется человеком в домашних или коммерческих целях, но содержится в качестве домашнего животного или для демонстрации.
2. Животное, крупное. «Крупное животное» означает животное крупнее самой крупной породы собак. Этот термин включает кабанов, коров, коз, лошадей, лам, мулов, домашних свиней, овец и других животных, обычно содержащихся в загонах или конюшнях.
3. Животные мелкие. «Мелкое животное» означает мелких домашних животных, которые обычно содержатся в качестве домашних животных, включая птиц, кроме домашней птицы, кошек, шиншилл, собак, миниатюрных свиней, мелких рептилий, грызунов и других подобных животных размером не более крупной породы собак. .Не более трех мелких животных могут содержаться на открытом воздухе на любом участке жилого района площадью менее пяти тысяч квадратных футов. На любом участке в любом жилом районе с площадью не менее пяти тысяч квадратных футов может содержаться не более четырех мелких животных. Пять или более мелких животных могут быть разрешены в районах R-1 и R-2 при получении разрешения на использование в каждом случае.
4. «Домашняя птица» означает кур, уток, гусей, гороха, голубей, индеек и других домашних птиц, которые обычно используются в пищу или пищевые продукты, что может нарушить спокойствие в жилых районах.Одновременно в округах R-1 и R-2 могут быть разрешены не более двух домашних птиц. В каждом районе R-1 разрешено использование трех или более домашних птиц при получении разрешения на использование. Домашняя птица запрещена в районе Р-3.
5. Животное, молодняк. «Молодое животное» означает любое животное в возрасте до четырех месяцев.
6. Петухи. Петухи категорически запрещены во всех микрорайонах.
B. Правила содержания животных.В дополнение к дополнительным правилам, изложенным в подразделе A этого раздела, содержание разрешенных животных и домашних животных должно соответствовать следующим правилам:
1. В клетке или в жилом помещении. За исключением случаев, когда это может быть утверждено как часть разрешения на использование или в сочетании с признанной образовательной программой по сельскому хозяйству или животноводству, включая любую аналогичную программу, например, для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих, ни одно животное, кроме мелкие животные, такие как домашние животные, должны содержаться в клетках или размещаться в пределах жилого дома или в пределах двадцати футов от жилого дома или прилегающих жилых домов, или в пределах двадцати футов от необходимого переднего двора, или в пределах шестидесяти футов от передней линии участка.Ни один животный мир или клетки не должны находиться ближе, чем десять футов от любой прилегающей линии собственности, и также не должны быть видны такие помещения или клетки из прилегающей государственной или частной собственности.
2. Требования к открытому пространству. Максимальное количество животных, разрешенное на участке, определяется размером открытого пространства на участке. Для целей этого раздела открытое пространство определяется как общая сумма участка за вычетом покрытия основных и вспомогательных зданий.Расчет необходимого общего открытого пространства должен производиться кумулятивно, исходя из количества животных. Молодняк может быть исключен при определении требований к открытому пространству, если количество таких животных не в три раза превышает количество разрешенных животных одновременно. Минимальная площадь открытого пространства, предназначенного для содержания животных, кроме мелких животных, таких как домашние животные, должна составлять пять тысяч квадратных футов. Применяются следующие дополнительные требования к открытому пространству:
а.Дополнительные мелкие животные. За каждое дополнительное мелкое животное или домашнюю птицу: пятьсот квадратных футов;
г. Дополнительные крупные животные. На каждое крупное животное: две тысячи квадратных футов;
г. Дополнительные экзотические животные. Для каждого экзотического животного: определяется разрешением на использование.
3. Надлежащие и санитарные. Помещение или клетка для животных должны быть адекватными и гигиеничными, и все животные должны содержаться в порядке, утвержденном окружным инспектором здравоохранения.
4. Хранилище, защищенное от грызунов. Все корма для животных, хранящиеся на открытом воздухе, кроме сена и соломы, должны храниться в контейнерах, защищенных от грызунов.
5. Убой животных. Убой мелких животных, выращиваемых на территории, таких как домашняя птица и кролики, разрешен только в тех случаях, когда они предназначены для употребления в пищу членами семьи.
6. Отказ от разрешения на использование крупных животных. Большое животное, как определено в этой главе, может содержаться в районе R-1 без требования разрешения на использование при следующих обстоятельствах:
а.Программа животноводства. Требуется участие в признанной образовательной программе по сельскому хозяйству или животноводству, включая аналогичные программы, такие как программы для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих.
г. Максимум один. Допускается не более одного крупного животного и только во время активного участия в программе. В случае, если на одного жителя предлагается более одного крупного животного, требуется разрешение на использование.
г.Разрешить жалобу. Что в случае получения жалоб от соседних или близлежащих жителей, участник (участники) должны предпринять все усилия для разрешения конфликта, приведшего к жалобе.
г. Передано в комиссию по планированию. В случае, если проблема не может быть решена к удовлетворению стороны, подавшей жалобу, либо животное (а) должно быть удалено, либо вопрос должен быть передан в комиссию по планированию для решения на «бесплатной» основе. Перед рассмотрением комиссии по планированию директор по развитию сообщества должен уведомить сторону, подавшую жалобу, и владельца (ов) животного о времени, дате и месте заседания комиссии по планированию, на котором будет обсуждаться вопрос.Решение плановой комиссии является окончательным, если оно не обжаловано в городском совете.
C. Дневной уход, ограниченный доступ и ограниченный уход за жильем.
1. Шесть или меньше. Как определено в этом заголовке, эти виды использования ограничиваются немедицинской помощью для шести или менее человек.
D. Выздоравливающие и дневные учреждения, общие.
1. Разрешение на использование. Разрешение на использование необходимо до открытия любого нового или расширенного учреждения для выздоравливающих или обычного дневного ухода за детьми в округах R-2 и R-3.
2. Планы пересмотрены. Планы должны быть рассмотрены, и / или объекты должны быть проверены пожарным округом Half Moon Bay до рассмотрения в городе.
3. Разрешительные документы. Все необходимые разрешения или лицензии города, округа или штата должны быть получены заявителем до выдачи разрешений на использование.
4. Управление транспортными средствами. Планы должны включать средства контроля движения транспортных средств, высадки и посадки, а также парковки для сотрудников, чтобы обеспечить совместимость с жилой средой.
E. Сельское хозяйство / садоводство. Коммерческое сельское хозяйство должно быть ограничено любым участком в любом жилом районе с пятью акрами или более земли; розничная продажа разрешена только в том случае, если это специально указано в разрешении на использование. Питомники и теплицы должны использоваться только для размножения и выращивания растений и срезанных цветов; при условии, что запрещены никакие розничные продажи, а площадь участка должна составлять не менее одного акра.
Ф.Домашние занятия. Работа на дому разрешена во всех жилых районах и должна соответствовать следующим требованиям:
1. Только для резидентов. Никто, кроме проживающего в жилище, не может быть нанят на работу или явиться на работу на место работы по дому. Этот запрет распространяется и на независимых подрядчиков.
2. Отсутствие непоследовательной активности. Не допускается никакая внутренняя или внешняя деятельность, связанная с домашним занятием, несовместимая или препятствующая использованию недвижимости в жилых помещениях или наносящая ущерб находящемуся поблизости имуществу.
3. Полностью внутри. Домашнее занятие должно осуществляться полностью внутри здания, будь то основное жилое или вспомогательное здание, и должно занимать не более пятисот квадратных футов площади пола. Запрещается хранение материалов или принадлежностей на открытом воздухе в сочетании с домашним трудом.
4. Нет видимости. Существование домашнего занятия не должно быть очевидным за пределами территории, и никакое домашнее занятие не должно включать использование вывески или демонстрацию продуктов, видимых с улицы.
5. Запрет розничной торговли на месте. Домашнее занятие не должно включать в себя розничную торговлю на территории, внутренние или внешние изменения или конструктивные элементы, которые обычно не встречаются в жилищах.
6. Нет движения. Домашнее занятие не должно создавать пешеходного, автомобильного или грузового движения, наносящего ущерб находящемуся поблизости имуществу.
7. Требуется подача. Перед выдачей лицензии на ведение домашнего хозяйства заявитель должен представить директору по развитию сообщества письменное описание эксплуатационных характеристик предлагаемого домашнего занятия.Директор по развитию сообщества должен определить, что предлагаемое домашнее занятие соответствует требованиям этого раздела. Решения директора по развитию сообщества могут быть обжалованы в плановую комиссию заявителем или любым заинтересованным лицом.
8. Жалобы. В случае получения жалобы на использование дома, директор по развитию сообщества должен передать этот вопрос в комиссию по планированию для проверки эксплуатационных характеристик использования.Сторона, подавшая жалобу, и лицо, занимающееся домашним хозяйством, должны быть уведомлены о времени, месте и дате заседания комиссии по планированию. В случае, если будет установлено, что домашнее занятие наносит ущерб окрестностям, комиссия по планированию может наложить любые условия, необходимые для обеспечения соответствия положениям данной главы.
г. Парковочные места. Площадки для парковки с покрытием для коммерческого использования, прилегающие к жилым районам, могут быть утверждены в разрешении на использование.Любая такая вспомогательная парковка подлежит рассмотрению и рекомендациям любым назначенным городским советом консультативным комитетом или комиссией до рассмотрения комиссией по планированию заявки на разрешение на использование.
H. Школы плавания. Школы плавания могут быть одобрены разрешением на использование в районах R-1 и R-2 на площадках площадью не менее шести тысяч квадратных футов.
I. Коммерческая съемка. Коммерческая съемка разрешена во всех жилых районах при наличии всех необходимых разрешений и лицензий, требуемых этим кодексом.
J. Продажа личного имущества. Продажа личного имущества, такая как продажа гаражей, ограничена максимум тремя выходными в календарный год для каждого участка в районах R-1 и на одну жилую единицу в районах R-2 и R-3.
К. Строительный прицеп. Для целей этого раздела строительный трейлер определяется как передвижное или временное офисное помещение, используемое подрядчиком во время строительства жилого строения или сооружений.Строительный прицеп должен быть удален с площадки в течение десяти дней после выдачи свидетельства о занятости или окончательной проверки здания, в зависимости от того, что произойдет раньше. Строительный прицеп может быть преобразован в офис продаж после утверждения разрешения на использование в каждом случае.
L. Детский дневной уход для больших семей разрешен параллельно с жилым помещением во всех жилых районах при условии, что директор по развитию сообщества определит, что дневной уход для больших семей соответствует всем следующим требованиям:
1.Концентрация использования. Не более одного детского сада для большой семьи разрешается в пределах трехсот линейных футов от границы любого существующего детского сада для большой семьи.
2. Парковка. Парковка на территории сверх того, что требуется для использования в жилых помещениях, не требуется.
3. Пассажирская загрузка. В дополнение к доступной загрузке на улице, на площадке должно быть предусмотрено как минимум одно место для загрузки пассажира в периоды посадки и высадки.
4. Шум. Работа детского сада для большой семьи должна соответствовать ограничениям по шуму, указанным в главе 9.23.
5. Показ игровых площадок на открытом воздухе. В соответствии с требованиями данной главы должен быть предусмотрен прочный забор для защиты открытых игровых площадок, расположенных в заднем дворе.
6. Резиденция. Оператор детского сада для большой семьи должен постоянно проживать в той квартире, в которой находится детский сад.
7. Гараж. Никакая часть гаража, обеспечивающая «необходимую» парковку, не может использоваться для дневного ухода.
8. Требования пожарных и строительных норм. Дневной уход за многодетной семьей должен соответствовать требованиям Государственной службы пожарной безопасности.
9. Государственное и иное лицензирование. Дневной уход для больших семей должен иметь государственную лицензию и функционировать в соответствии со всеми применимыми государственными и местными правилами. (Приказ C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Приказ.C-2016-03 §4, 2016; Ord. C-2015-04 §1 (часть), 2015; Ord. C-2014-12 §1, 2014; Ord. C-2014-05 §1, 2014; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).
18.06.030 Нормы жилищной застройки.
В таблице Б данной главы приведен график нормативов застройки для всех районов Р-1. В таблице В приведен график нормативов застройки районов Р-2 и Р-3. Эти стандарты должны соблюдаться вместе с Разделом 18.06.040. Особые правила застройки для всех застроек в жилых районах.
(Постановление C-2014-10 §4 (A), 2014; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)), 2010; Постановление 5-00 §2 Exh. B (часть) , 2000).
18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.
В районе Р-1-Б-3 применяются следующие стандарты застройки:
A. Разрешенные виды использования указаны в Разделе 18.06.020.
B. Дополнительные правила должны соответствовать правилам, указанным в Разделе 18.06.025.
C. За исключением случаев, указанных в подразделе D этого раздела, стандарты развития должны соответствовать определенным для округа R-1 в Разделе 18.06.030 и общеприменимым в разделах с 18.06.040 по 18.06.080.
D. Несмотря на подраздел C этого раздела, применяются стандарты, указанные в таблице B-2:
(Постановление C-2013-08 §2, 2013 г .: Постановление C-2013-01 §2, 2013 г.).
18.06.040 Особые стандарты разработки.
В сочетании со специальными стандартами разработки, изложенными в таблицах B и C данной главы, должны применяться следующие конкретные правила разработки:
А. Открытое пространство. Развитие многоквартирных домов в районе R-2 и R-3 должно включать в себя полезные открытые пространства, составляющие пятнадцать процентов площади на единицу, а именно:
1. Полезное открытое пространство. Используемое открытое пространство определяется как сумма частного открытого пространства и общего открытого пространства, как определено в этом разделе, обеспечивающее открытое или открытое пространство на земле или на балконе, террасе, крыльце или террасе, разработанное и доступное для жизни на открытом воздухе, отдыха, доступ для пешеходов или ландшафтный дизайн, за исключением парковок, проездов, подсобных или служебных помещений, или любого необходимого двора перед входом или улицей и за исключением любых земельных участков с уклоном более двадцати процентов.
2. Частное открытое пространство. Частное открытое пространство — это открытое пространство, примыкающее к жилой единице и имеющее прямой доступ к ней, зарезервированное для исключительного использования жильцами жилой единицы и их гостями, например, внутренние дворики или застекленные террасы или балконы. Внутренние дворики на уровне класса должны иметь минимальную площадь сто двадцать квадратных футов, а балконы должны иметь минимальную площадь шестьдесят квадратных футов с размером не менее шести футов, чтобы удовлетворить часть требований к открытому пространству.
3. Общее открытое пространство. Общее открытое пространство — это открытое пространство, обычно используемое жителями здания, имеющее минимальный размер пятнадцать футов в любом направлении и минимальную площадь в триста квадратных футов. К общему открытому пространству относятся террасы, корты, дворы без улиц, задние дворы, открытые патио и палубы, крыши, окруженные парапетными стенами, или аналогичные конструкции, имеющие минимальную высоту четыре фута. Общее открытое пространство должно быть открытым для неба и не должно включать подъездные пути, пешеходный доступ к объектам, парковочные зоны или зоны, необходимые для дворов перед домом или улицей.
Б. Ландшафтный дизайн.
1. Соответствие директивам. Все посадочные площади, растительный материал и орошение должны соответствовать руководящим принципам действующей городской программы водосбережения.
2. Ландшафтный план. План озеленения необходим для всех новых многоквартирных домов, и он должен соответствовать критериям проектирования, содержащимся в этом заголовке, и текущей городской программе водосберегающего озеленения.
3.Никаких препятствий. Никакое озеленение не может препятствовать, блокировать, затруднять или иным образом позволять расти над общественным тротуаром или другим способом общественного или частного доступа, таким как улица, тротуар или дорога. За деревьями и кустарниками следует ухаживать таким образом, чтобы обеспечивать минимальное расстояние между общедоступными или частными тротуарами, улицами, дорогами или полосами отчуждения и самой низкой листвой.
4. Расстояние видимости. В пределах видимости любого угла, как определено в данном документе, деревья должны быть обрезаны, чтобы оставался зазор в девять футов между естественным уклоном и самой нижней листвой, а кусты должны быть обрезаны до максимальной высоты трех футов.
а. Зона дальности видимости. Треугольная область, измеренная от углового маркера собственности или вершины радиуса кривой до двух точек, расположенных на расстоянии двадцати пяти футов назад вдоль передней и боковой линий собственности и завершенная диагональю, соединяющей эти две точки. Объем пространства от трех до девяти футов над этой треугольной областью должен быть свободным, чтобы обеспечить безопасное движение транспортных средств на перекрестке улиц. Во время обзора новой застройки на угловых участках эта зона видимости может быть увеличена для улиц, если будет обнаружено, что увеличенное расстояние обзора требуется для безопасности на перекрестке, сделанном во время рассмотрения дискреционного разрешения (разрешений) для проекта.
C. Высота заборов, стен, ворот и живых изгородей. Высота забора, стены или живой изгороди должна измеряться по вертикали от естественного или готового существующего уровня, в зависимости от того, что ниже, у основания забора, стены или живой изгороди до вершины забора, стены или живой изгороди выше этого уровня. Следующие конкретные критерии должны применяться во всех жилых районах:
1. Подъездные ворота. Декоративные ворота могут быть на один фут выше, чем разрешенная в этом месте высота забора.
2. Максимальная высота. Максимальная высота сплошного забора, стены или живой изгороди должна составлять:
а. Передняя ограниченная высота. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные в пределах требуемой зоны отступления переднего двора или в пределах зоны расстояния между участками, как определено в настоящем документе, должны быть ограничены максимальной высотой в три фута.
г. Ограниченная высота сзади. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные позади требуемой зоны отступления переднего двора, должны быть ограничены максимальной высотой в шесть футов, если только эта зона не находится в пределах зоны расстояния от площадки, как определено в данном документе, и в этом случае максимальная высота не должна превышайте три фута в зоне расстояния до площадки.
г. Решетки или рельсы. Дополнительный забор или высота стены в один фут разрешается для ограждений переднего двора, заднего двора и внутренних боковых дворов, только если добавленное ограждение имеет отверстия, составляющие не менее пятидесяти процентов добавленной площади (например, решетчатые решетки или перила).
г. Подпорная стена забор. Если подпорная стена защищает выемку ниже существующего уровня или содержит насыпь выше существующего уровня и расположена на линии, разделяющей участки, такая подпорная стена может быть увенчана забором, стеной или живой изгородью с максимальной общей высотой, не превышающей шести футов. .
Д. Парковка во дворе. Парковка во дворе должна быть предусмотрена для всех целей в жилом районе в соответствии со следующими минимальными требованиями:
1. Парковочные места. Парковочные места должны соответствовать размерам:
.2. Проходы доступа. Парковочные площадки должны обеспечивать соответствующие проходы для всех поворотов и маневров транспортных средств и соответствовать следующим стандартам парковки:
3. Улица Полоса отвода.Парковка не должна быть спроектирована таким образом, чтобы движение транспортных средств на полосе отвода на общественную или частную улицу или движение задним ходом не требовалось. Это правило не применяется к проездам в районах R-1 и R-2 или к проектам с двумя или менее блоками в районе R-3.
4. Расположение. Необходимые гаражные места не должны располагаться в пределах заднего двора, но открытые, открытые парковочные места могут быть расположены в боковых или задних дворах.
5. Дуплексы и триплексы.Требуется одно парковочное место для гостей. Место на гостевой автостоянке должно быть открытым. Место для гостевой парковки не должно находиться в тандеме с другими необходимыми парковочными местами без согласования исключения для парковки.
6. Многоквартирный жилой дом. Особые положения применяются к округу C-D в соответствии с главой 18.07; в противном случае, по крайней мере, одно из двух требуемых парковочных мест для каждой единицы должно быть заключено в гараж. Второе необходимое парковочное место и гостевые парковочные места могут быть открыты.
7. Навесы для автомобилей. Любой навес или открытая парковка для пяти или более автомобилей, предназначенных для использования в жилых помещениях, должны быть ограждены сплошной стеной или забором высотой шесть футов, за исключением того, что высота стены или забора, примыкающего к необходимому переднему двору, должна быть не менее двух футов. или более трех футов.
8. Гаражи. В гаражах должно быть достаточно места для стандартных парковочных мест. Проемы гаражных ворот должны иметь высоту не менее семи футов и должны быть закрыты сплошными или секционными потолочными воротами, которые должны быть изготовлены из прочного материала, одобренного строительным отделом, и окрашены, окрашены или обработаны, чтобы они гармонировали с внешним видом жилого помещения. состав.Все необходимые гаражи должны быть свободными, свободными и доступными для парковки транспортного средства или транспортных средств в любое время.
E. Подъездные пути. Видимость проезжей части, пересекающей границу участка улицы, не должна быть заблокирована на высоте от трех до девяти футов на глубине пяти футов от границы участка улицы, если смотреть с края полосы отвода по обе стороны от проезжей части. подъездная дорога на расстоянии пятидесяти футов или на ближайшем пересечении линии собственности с линией собственности на улице, в зависимости от того, что меньше.
1. Полукруглый. Полукруглые подъездные пути разрешены на участках шириной семьдесят пять футов или более, если не более пятидесяти процентов площади переднего отступа должно быть вымощено, и если видимое озеленение должно быть установлено между подъездной дорожкой и тротуаром.
2. Минимальная ширина. На строительных площадках в районе R-1 и R-2 подъездные пути к гаражам на две машины должны иметь минимальную ширину восемнадцать футов для гаражей на две машины и девять футов для гаражей на одну машину и минимальную глубину 18 футов. для рулонных дверей и двадцать футов для подъемных дверей с соответствующей шириной проема в гараж.Подъездные пути, ведущие к отдельно стоящему или пристроенному гаражу на заднем дворе, должны иметь те же размеры, что и рядом с гаражом, но могут быть уменьшены до минимальной ширины десяти футов в требуемых зонах отступления.
F. Подземные коммуникации. Все новые электрические, телефонные, кабельные и аналогичные распределительные линии, обеспечивающие прямое обслуживание объекта жилой застройки, а также любые такие службы, существующие на участке, должны быть проложены под землей в пределах участка, если такая установка не будет сочтена невозможной.
г. Максимальный габарит здания. Максимальный размер ограждающей конструкции распространяется на всю жилую застройку в любой жилой зоне. Максимальный размер ограждающей конструкции, под которой должны соответствовать все конструкции в жилых зонах, определяется следующим образом: плоскость, которая начинается на высоте десяти футов над боковыми линиями собственности и простирается внутрь собственности под углом в сорок пять градусов и на шестнадцать футов выше фасада и задняя линия отступления и простирается в собственность под углом в шестьдесят градусов.Следующие элементы могут нарушить максимальную ограждающую конструкцию здания, как определено в этом подразделе:
1. Мансардные окна или фронтоны могут выходить за пределы ограждающей конструкции; при условии, что комбинация всех этих элементов на одной строительной площадке имеет размеры не более пятнадцати футов по горизонтали на пересечении ограждающей конструкции здания на любой ограждающей конструкции бокового двора, а общая общая высота выступающих элементов не превышает максимально допустимой высота здания.(Постановление C-2020-02 §2 (Прил. A) (часть), 2020; Постановление C-8-11 §2 (A), 2011; Постановление C-15-010 §1 (Исх. A) (часть)), 2010; Ord. 5-00 §2 Прл. Б (часть), 2000).
18.06.050 Исключения из стандартов разработки.
A. Исключения из стандарта высоты.
1. Дымоходы. Дымоходы могут превышать максимальную высоту каждого жилого района только в той мере, в какой это требуется Строительным кодексом Калифорнии.
2. Архитектурные особенности.Башни, шпили, купола, лифтовые пентхаусы или аналогичные архитектурные элементы, а также механические приспособления должны соответствовать максимальной высоте каждого жилого района.
3. Исключения. В дополнение к обнаруженным отклонениям, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение, позволяющее конструкции превышать максимальную высоту здания, установленную для каждого жилого района в таблицах B и C данной главы. Рассмотрение заявки комиссией по планированию должно включать оценку предлагаемого объема конструкции, включая как горизонтальные, так и вертикальные размеры, расположение конструкции на участке, а также обработку всех отступающих и открытых участков, а также световых плоскостей.Комиссия по планированию может рассмотреть рекомендацию любого консультативного комитета или комиссии, назначенного городским советом. Должны быть сделаны следующие дополнительные результаты согласования:
а. Увеличенная высота здания. Увеличение высоты здания приведет к появлению большего количества открытого пространства для общественных мест и видов, чем если бы здание (я) соответствовало стандарту максимальной высоты здания для жилого района;
г. Более желаемый результат.Увеличение высоты здания приведет к более желательному архитектурному оформлению здания (зданий) и более сильному и более привлекательному визуальному характеру территории, чем при соблюдении стандарта максимальной высоты здания;
г. Никаких нежелательных результатов. Что увеличенная высота здания не приведет к созданию нежелательных или резких масштабных отношений между строениями и существующими застройками в районе;
г.Больше нет площади. Строения не должны иметь больше площади пола, чем можно было бы достичь без исключения.
B. Исключения из стандарта максимальной площади пола. В дополнение к выводам по отклонениям, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение из стандартов соотношения площадей помещений при условии следующих дополнительных выводов в каждом случае:
1. Сохраняется преобладающий образец. Визуальный масштаб и объем предлагаемой структуры соответствуют преобладающему образцу, установленному существующими структурами в окружающем районе;
2.Совместимость с сайтом. Предлагаемая структура совместима с физическими характеристиками участка;
3. Просмотры не затронуты. Дополнительные квадратные метры предлагаемой структуры не повлияют на публичные или частные просмотры сайта;
4. Защита доступа к солнечной энергии. Дополнительная площадь пола не должна влиять на доступ солнечной энергии к соседним строениям.
C. Исключения из Стандарта покрытия лотов. Зона дорожек, патио, бассейнов в земле или бассейнов, которые не выступают более чем на тридцать дюймов над землей, открытых настилов на тридцать дюймов или меньше над землей и карнизов, выступающих на тридцать дюймов или меньше от внешней поверхности здания. стена не должна учитываться при расчете покрытия участка.
D. Исключения из стандартов снижения.
1. Отдельные вспомогательные конструкции.
а. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью не более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой не более восьми футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа заднего двора площадки, но не должны быть ближе пяти футов к задней линии владения или пяти футов к боковая линия собственности.
г. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой более двенадцати футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе площадки, но не должны быть ближе десяти футов к задней линии владения или пяти футов сбоку. линия собственности; при условии, что это не посягает на максимальную ограждающую способность здания.
г. Отдельно стоящие дополнительные конструкции должны соответствовать всем применимым требованиям Строительного кодекса Калифорнии.
2. Прикрепленные конструкции и элементы. Суммарная длина всех эркеров, балконов, навесов, дымоходов, крытых веранд и декоративных элементов, прикрепленных к конструкции, может выступать в требуемый двор или зону отступления не более чем на двадцать процентов ширины участка для строительства вдоль задней стены здания. , и двадцать процентов строительной длины стены уличного здания.Площадь, определяемая разрешенным вторжением и общей разрешенной длиной, является максимальной площадью проекции.
а. Закрытые веранды и солярии. Если он прикреплен к первому этажу жилого дома, может распространяться на задний двор на двадцать процентов ширины участка, но должен обеспечивать минимальное отступление заднего двора на тринадцать футов и обеспечивать требуемые отступы на задний двор, указанные в таблицах B и C этой главы. Закрытые веранды и солярии не должны превышать максимальную высоту девяти футов в требуемой зоне отступления.Установленные на верхних этажах солярии, веранды и настилы могут не мешать задним и боковым откосам. Площадь, покрытая закрытыми вспомогательными конструкциями, должна быть включена в расчеты площади участка.
г. Балконы. Балконы на втором этаже или выше могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемую переднюю или заднюю часть. Балконы или палубы второго этажа, выходящие на требуемые отступы переднего или заднего двора, должны иметь открытые перила, стеклянные или архитектурные детали с отверстиями для уменьшения видимых габаритов; балконы, состоящие исключительно из массивных ограждений, не могут выступать в необходимые дворы.Та часть балкона, которая выступает в зону отступления, не должна быть закрыта.
3. Покрытия для патио. Крышки патио только с решетчатой конструкцией с открытой крышей, прикрепленные к основной конструкции, могут быть расположены в требуемых задних дворах, но должны обеспечивать минимум пять футов для отступа заднего двора и отступа бокового двора, равного требуемому боковому двору двора. нижележащее районирование района.
4. Карнизы, карнизы, навесы, навесы и механическое оборудование.Эти элементы могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемых ярдах; при условии, что остается минимальный зазор в три фута.
5. Ящики для цветов и другие декоративные элементы. Декоративные элементы, прикрепленные к стенам конструкции, могут выходить максимум на двенадцать дюймов в любую требуемую зону отступления.
6. Посягательство на эркер. Эркеры, обеспечивающие площадь пола (т. Е. Выходящие от готового пола вверх), могут не посягать на требуемые отступы и включаются в расчеты площади участка.
7. Расчеты эркера. Эркеры, имеющие минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над готовым уровнем, которые не обеспечивают площадь пола и не выступают за карниз, не включаются в расчеты покрытия участка. Эркеры, которые обеспечивают минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над уровнем земли и не обеспечивают площади пола, могут посягать максимум на тридцать дюймов на требуемые отступы переднего и заднего двора и не более чем на двенадцать дюймов на любые требуемые отступы бокового ярда.
E. Стандарты застройки исключительных, некачественных и сильно некачественных участков. В этом разделе излагаются стандарты разработки некачественных или сильно некачественных участков, которые определены в определениях кодов зонирования в Разделе 18.02.040.
1. На исключительные лоты распространяются стандарты разработки R-1, изложенные в Таблице B данной главы, если не указано иное.
2. Разработка некачественных или сильно некачественных партий, кроме исключительных, должна соответствовать всем стандартам, изложенным в таблицах E и F данной главы, соответственно, если не указано иное.Обзор проекта в соответствии с главой 14.37 требуется для всех разработок, включая дополнения и вспомогательные конструкции, но не включая какие-либо полностью в рамках существующей дополнительной жилой единицы застройки, как определено в Разделе 18.33.030, на любом нестандартном или сильно нестандартном участке или строительной площадке, за исключением предусмотренных в подразделе (E) (3) этого раздела.
3. Согласованность прибрежного акта. Исключение из стандартов застройки для некачественных, сильно некачественных и исключительных участков, изложенное в данном подразделе, должно применяться только в полном соответствии с требованиями разрешений на прибрежную застройку согласно разделам 30600 и 30610 Закона о прибрежных территориях и разделам раздела 14 13250, 13252 и 13253 Калифорнийского свода правил и разделов 18.20.025 и 18.20.030 кодекса зонирования.
Площадь участка | Стандарт для зоны |
Коэффициент площади | Стандарт для зоны.Подвалы с площадью пола не более 15% от общей расчетной FAR, до 225 квадратных футов, могут быть разрешены после архитектурной проверки. |
Максимальная ограждающая конструкция | Применимо |
Обязательная парковка | Два помещения: одно гаражное пространство с габаритными стандартами, как указано в этой главе, и одно крытое пространство, не расположенное на заднем дворе. |
Смещение передней оси | Стандарт для зоны |
Боковое смещение | Стандарт для зоны |
Заднее понижение | Стандарт для зоны |
Выход во двор, выход на улицу | Стандарт для зоны |
Высота | 28 футов для двухэтажного |
Площадь участка | Стандарт для зоны |
Коэффициент площади | Стандарт для зоны.Допускается максимум 200 квадратных футов выше максимальной расчетной площади пола. Подвалы с площадью пола не более 15% от общей расчетной FAR, до 225 квадратных футов, могут быть разрешены после архитектурной проверки. |
Максимальная ограждающая конструкция | Применимо. |
Обязательная парковка | Два помещения: одно место в гараже с размерами, указанными в этой главе.Одно дополнительное парковочное место, крытое или незащищенное, расположенное не на заднем дворе. |
Смещение передней оси | Стандарт для зоны. |
Боковое смещение | Минимум 8 футов вместе, минимум 3 фута с одной стороны.На стороне, имеющей отступ менее чем на 4 фута, конструкция должна быть отделена минимум 8 футами от любой конструкции на соседнем участке. Подъездные пути к задней конструкции гаража должны быть не менее 10 футов. Задние гаражи могут находиться на расстоянии не менее 3 футов от внутренней стороны или тыловой линии собственности. |
Свесы карнизов | Невзирая на любые другие правила, изложенные в этом заголовке, сильно некачественные участки могут иметь выступ карниза, который простирается не более чем на 18 дюймов в боковой двор.Все другие верфи могут иметь 30-дюймовое вторжение. |
Заднее понижение | Стандарт для зоны. |
Выход во двор, выход на улицу | 10 метров, включая гараж. |
Высота | 28 футов для двухэтажного |
F. Исключения для доступного жилья. Комиссия по планированию проекта доступного жилья может отменить или смягчить любые стандарты и правила застройки, указанные в данной главе, если полученная в результате застройка полностью соответствует политике сертифицированного плана землепользования и всем другим применимым положениям кодекса зонирования за пределами этого глава.
G. Исключения для проектов пожилых людей и жилья для инвалидов. Комиссия по планированию односемейного, многоквартирного или однокомнатного жилого дома может быть отменена или смягчена комиссией по планированию для проекта строительства однокомнатного, многоквартирного или однокомнатного жилья, ограниченного проживанием пожилых людей или лиц с ограниченными возможностями, если результат строительства полностью соответствует требованиям. политики сертифицированного плана землепользования и всех других применимых положений кодекса зонирования за пределами данной главы.
H. Исключения для больших арендных единиц. Проекты многоквартирной аренды по доступной цене или по рыночной ставке, которые включают двадцать пять или более процентов квартир с как минимум тремя спальнями, имеют право на следующие исключения:
1. Десятипроцентный бонус за плотность, основанный на максимально допустимой плотности участка в соответствии с Кодексом зонирования. Бонус за плотность округляется до ближайшего целого числа. Этот бонус за плотность не является дополнением к любому другому бонусу за плотность, на который может претендовать проект.
2. Снижение стандартов разработки в соответствии с применимыми положениями подраздела G настоящего раздела и главы 18.42.
3. Если проект по рыночной ставке не имеет права на какие-либо сокращения или исключения в стандартах разработки в соответствии с подразделом G настоящего раздела или главой 18.42, проект может получить одно из следующих стимулов: требования по отступлению, боковому и заднему двору, (б) увеличение максимальной высоты на десять процентов или (в) увеличение максимального покрытия площадки на четыре процента.
I. Исключения для незначительных улучшений доступа для инвалидов. Директор по развитию сообщества может отменить или смягчить исключения из требований городского развития, включая стандарты и правила этого кодекса, в случае незначительных улучшений зданий для разумного удовлетворения потребностей в доступе для людей с ограниченными возможностями.
1. Порядок действий. Исключения из существующих стандартов разработки могут быть разрешены директором по развитию сообщества после того, как будут сделаны все выводы, изложенные ниже.
а. Запрос об исключении должен быть подан на бланке заявления, предоставляемом отделом планирования, и должен содержать следующую информацию:
и. План участка и отметки.
ii. Основание для заявления о том, что физическое лицо признано инвалидом.
iii. Положение муниципального кодекса, положение постановления о зонировании или другое постановление или политика, из которых запрашиваются исключения.
iv. Дополнительная вспомогательная информация, которая может потребоваться директору по развитию сообщества для обеспечения достаточного понимания запроса и соблюдения стандартов разработки.
г. Публичного уведомления или слушания не требуется.
г. Исключения допускаются при следующих ограничениях:
и. Улучшения должны быть ограничены теми, которые необходимы для улучшенного доступа для людей с ограниченными возможностями, включая, помимо прочего, пандусы, расширение коридоров или ванных комнат или туалетов.
ii. Исключения из правил разработки должны быть ограничены любым или всеми из следующего в течение срока службы каждой конструкции:
а. Покрытие мощеных площадей не более двухсот пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для площадки; и / или
бб. Площадь этажа не более ста пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для участка; и / или
куб. Посягательство на неудачи, не превышающие десяти процентов допустимой ширины неудач; и / или
дд.Увеличен максимальный размер здания для основного жилого или основного здания, чтобы он не превышал сто пятьдесят квадратных футов сверх допустимого максимума для данного участка.
2. Выводы. Директор по развитию сообщества должен сделать все следующие выводы, чтобы сделать исключение для незначительных улучшений для доступа инвалидов:
а. Предлагаемое (ые) исключение (я) необходимо для предоставления доступа инвалиду, как это определено Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении или Законом о справедливом найме и жилье штата Калифорния (Законы).
г. Дом или здание будет использоваться лицом с ограниченными возможностями, защищенными законами.
г. Исключение (я) необходимо для того, чтобы сделать конкретный дом или здание доступным для человека с ограниченными возможностями в соответствии с Законами.
г. Запрошенное (ые) исключение (я) не налагает чрезмерного финансового или административного бремени на город.
e. Предлагаемое (ые) исключение (я) не вызовет значительного негативного воздействия на окружающую среду собственности заявителя, прилегающей собственности или окружающих районов и города.
ф. Предлагаемое (ые) исключение (я) не окажет существенного негативного воздействия на конфиденциальность заявителя или соседних с ним соседей.
г. Запрос на разумное приспособление в соответствии с этим разделом может быть одобрен, если он соответствует сертифицированной местной прибрежной программе, или он может быть одобрен, и город может отказаться от соблюдения применимого в иных случаях положения местной прибрежной программы, если город обнаружит оба из следующих : (i) запрашиваемое разумное приспособление в максимально возможной степени соответствует сертифицированной местной прибрежной программе; и (ii) нет реальных альтернативных способов предоставления жилья на территории, которые обеспечивали бы большее соответствие с сертифицированной местной прибрежной программой.
ч. Запрос на разумное (ые) приспособление (я) не потребует кардинального изменения характера землепользования и зонирования города, а также строительных норм, политики, практики и процедур, а также местной прибрежной программы города. (Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление C-2014-10 §4 (B), 2014; Постановление C-8-11 §§2 (B), (C), 2011; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A) (часть), 2010: Приказ O-2-06 §2, 2006 г .; Приказ.O-6-04 §2 Отл. А (часть), 2004; Ord. O-5-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. O-4-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).
18.06.060 Промышленные дома.
A. Намерение. Намерение города состоит в том, чтобы предоставить возможности для размещения промышленных домов в односемейных жилых районах в соответствии с законодательством штата и гарантировать, что такие промышленные дома спроектированы и расположены таким образом, чтобы быть гармоничными в контексте окружающей среды. дома и окрестности.
B. Утверждение. Утверждение директором по развитию сообщества требуется до выдачи разрешений на строительство для отдельных построенных домов на участке в любом районе R-1, в соответствии с положениями этого раздела. Директор по развитию сообщества должен проверить каждый предложенный изготовленный дом, чтобы определить совместимость по дизайну и внешнему виду с жилыми постройками в окрестностях, на основе критериев проектирования и застройки, изложенных в этом разделе.
С.Место нахождения. Готовые дома могут располагаться в любом жилом районе, где разрешено строительство особняка на одну семью, с теми же ограничениями по плотности и с теми же правилами развития собственности. Готовые дома могут располагаться на строительных площадках со средним уклоном не более десяти процентов.
Д. Дизайн и разработка. Критерии проектирования и застройки, изложенные в этом разделе, предназначены для защиты целостности района, обеспечения гармоничных отношений между промышленными домами и окружающим их использованием и минимизации проблем, которые могут возникнуть в результате размещения промышленных домов на строительных площадках, предназначенных для проживания одной семьи. использует.Каждый произведенный дом:
1. Ширина. Должен быть не менее восемнадцати футов в ширину при измерении в самом узком месте;
2. Фундамент. Должен быть построен на постоянном фундаменте, одобренном строительным чиновником;
3. Недавнее производство. Должны быть изготовлены после 15 июня 1976 г. и должны быть сертифицированы в соответствии с Национальным законом о строительстве и безопасности промышленных домов 1974 г. и должны устанавливаться в соответствии с положениями последней редакции Единого строительного кодекса, принятого городом;
4.Плинтус. Обеспечит плинтус из материалов внешней отделки до готового сорта;
5. Сайдинг. Обеспечить материал наружной обшивки, совместимый с прилегающими жилыми постройками; блестящая или металлическая отделка запрещена;
6. Уклон кровли. Должен иметь крышу с уклоном не менее трех дюймов по вертикали на двенадцать дюймов по горизонтали;
7. Материал кровли. Должен иметь кровельный материал из бетона или асфальтовой черепицы, тряски или черепицы, соответствующий самым последним изданиям Единого строительного кодекса, принятого городом;
8.Крыша с карнизом или свесом. Должны быть обеспечены карнизы или свесы крыши высотой не менее одного фута при измерении от вертикальной стороны устройства;
9. Отметка этажа. Должен поддерживать высоту готового пола не выше двадцати дюймов над уровнем внешней отделки; и
10. Крытая парковка. Обязательно поддерживать крытую парковку в соответствии с положениями настоящей главы. Внешние материалы и кровля, предлагаемые для любого гаража, должны быть такими же, как и материалы, используемые в основной конструкции.
E. Аннулирование государственной регистрации. Каждый раз, когда промышленный дом устанавливается на постоянный фундамент, любая регистрация такого промышленного дома в штате Калифорния должна быть отменена в соответствии с законами и постановлениями штата. До того, как какой-либо сертификат заселения может быть выдан для использования такого искусственного дома, владелец должен предоставить строительному чиновнику удовлетворительное свидетельство того, что государственная регистрация изготовленного дома была или наверняка будет аннулирована; если изготовленный дом новый и никогда не регистрировался в государстве, владелец должен предоставить строительному чиновнику справку об этом от продавца, продающего дом.(Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление 5-00 §2 (Исх. B) (часть) ), 2000).
18.06.070 Несоответствующие конструкции.
Любое существующее жилое строение, законно построенное в соответствии с кодексом зонирования до даты вступления в силу постановления, кодифицированного в этом заголовке, которое повреждено в результате катастрофы, такой как пожар, наводнение, взрыв, ветер, землетрясение, война, бунт или другое бедствие, может быть заменены, восстановлены, перестроены или отремонтированы и использованы как до того, как такое событие произошло, при соблюдении всех следующих условий:
А.Нет повышенного несоответствия. Что любое несоответствующее покрытие участка, высота, соотношение площадей пола или отступление от конструкции не будут увеличиваться сверх того, что существовало до того, как произошло повреждение, если только отклонение не будет утверждено в соответствии с положениями этого раздела;
B. Требование разрешения на строительство. Заявление о разрешении на строительство для замены или ремонта поврежденного или разрушенного здания должно быть подано в течение двадцати четырех месяцев после события;
С.Соответствие строительным нормам. Все применимые положения Единого строительного кодекса, принятого городом на момент запроса разрешения на строительство для ремонта или реконструкции, должны быть включены в планы. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).
18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.
A. Требование разрешения на строительство. Разрешение на строительство требуется для любого нового строительства, реконструкции или дополнения, за исключением ограждений, высота которых не превышает семи футов, и настилов высотой менее восемнадцати дюймов.
B. Требование отклонения. Отклонение должно требоваться для любого проекта в любом жилом районе, который не соответствует стандартам развития и дополнительным правилам, изложенным в этой главе, или для проектов, которые включают предложения по расширению существующих несоответствующих условий на участке.
C. Обзор архитектуры и плана участка. Положения этого заголовка, касающиеся обзора архитектуры и плана участка, должны соблюдаться до выдачи любых разрешений на строительство, для которых требуется анализ проекта.(Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).
Отчет о законе о землепользовании и развитии в Калифорнии — Адвокаты по окружающей среде, энергетике и ресурсам
Апелляционный суд Калифорнии постановил, что поправки 2016 года к Уставу города Сан-Диего не требовали от городских властей получения одобрения избирателей до заключения сделки по залогу дохода от аренды с Управлением по финансированию общественных сооружений города Сан-Диего. Сан-Диеган за открытое правительство против Управления по финансированию государственных учреждений города Сан-Диего , No.D075157 (4 р-н, 19 апреля 2021 г.).
В 2016 году избиратели Сан-Диего одобрили поправки к Уставу города, касающиеся выпуска облигаций. Одна из таких поправок внесла изменения в Раздел 90.1, чтобы позволить городскому совету разрешать выпуск облигаций с доходами голосованием городского совета, в отличие от утверждения избирателями, при условии, что облигации не были оплачены из общего фонда и облигации использовались для финансирования объектов водоснабжения.
Впоследствии городские власти заключили с Финансовым управлением сделку по обеспечению доходов от аренды для финансирования строительства автостоянки и других улучшений в парке Бальбоа.Согласно структуре сделки, городские власти будут сдавать землю в аренду Финансовому управлению за номинальную плату, Финансовое управление будет продавать облигации для финансирования улучшений, а Финансовое управление будет сдавать в аренду землю и улучшения обратно городу. Облигации, проданные Финансовым управлением, были обеспечены арендными платежами города. В качестве оплаты городские власти планировали направить вырученные от парковки деньги в общий фонд города и выплатить арендные платежи из общего фонда.
После того, как городской совет санкционировал транзакцию без одобрения избирателя, компания San Diegans for Open Government («SanDOG») подала иск, оспаривая ее законность в соответствии с разделом 90.1 с поправками 2016 года. SanDOG заявила, что транзакция была недействительной, поскольку город платил за облигации из общего фонда, облигации не планировалось использовать для каких-либо указанных водных мероприятий, и городские власти не получили одобрения избирателей.
Суд постановил, что сделка не нарушала статью 90.1, поскольку Раздел 90.1 не применялся к облигациям, выпущенным Финансовым органом, или облигациям с доходом от аренды. Суд вынес свое решение после оценки исторического контекста Хартии и материалов для голосования, предоставленных избирателям до утверждения поправок. Исторически предыдущие версии Раздела 90.1 касались механизмов финансирования объектов водоснабжения, и поправки 2016 года продолжили эту тенденцию. Использование Финансового управления для выпуска облигаций с доходом от аренды было хорошо организованной и самостоятельной проблемой, что указывает на то, что поправки не распространяются на эти типы облигаций.
Кроме того, в материалах для голосования, предоставленных избирателям, обсуждались исключительно «облигации, выпущенные городскими властями», и не упоминалось Финансовое управление. Отсутствие какого-либо упоминания Финансового управления указывает на то, что избиратели не рассматривали Финансовый орган при голосовании. Кроме того, суд постановил, что облигации, выпущенные Финансовым управлением, не относятся к «облигациям, выпущенным городскими властями», поскольку они не были проданы городскими властями и не требовали от городских властей выплаты средств инвесторам.Несмотря на то, что управление финансировалось членами городского совета, оно было отдельным от города юридическим лицом в том смысле, что они не разделяли долговые обязательства или обязательства по облигациям. Таким образом, суд постановил, что Раздел 90.1 не применяется к облигациям, выпущенным Финансовым органом.
Суд постановил, что даже если Раздел 90.1 действительно применяется к облигациям, выпущенным Финансовым органом, сделка все равно не будет нарушать Устав, поскольку Устав не применяется к облигациям с доходом от аренды. Снова полагаясь на исторический контекст и материалы бюллетеней, суд пришел к выводу, что исторически доходные облигации не включали облигации с доходами от аренды.Суд также установил, что описание доходных облигаций в материалах бюллетеней как «облигации, которые подлежат выплате из фондов предприятия» не охватывало выпускаемые облигации на доход от аренды, потому что городские власти производили арендные платежи из своего общего фонда, а городские власти — нет. закладывать свои арендные платежи под облигации. Таким образом, Раздел 90.1 не применялся к облигациям с доходом от аренды в данной сделке.
Короче говоря, поскольку Раздел 90.1 не применялся ни к облигациям, выпущенным Финансовым органом, ни к облигациям с доходом от аренды, сделка не входила в сферу действия Раздела 90.1 и был действителен без одобрения избирателя.
Является ли зонирование полезным инструментом или нормативным барьером?
В прошлом году ранее малоизвестная тема привлекла новое внимание общественности: зонирование. Местные правила застройки подвергаются критике из-за их роли в повышении стоимости жилья. Исследования показывают, что чрезмерно ограничительное зонирование затрудняет строительство нового жилья для застройщиков, что приводит к повышению арендной платы и цен.
Государственные и федеральные политики, в том числе Белый дом и несколько кандидатов в президенты от Демократической партии, выразили заинтересованность в создании кнута и пряника, чтобы подтолкнуть местные органы власти к снижению «нормативных барьеров», начиная с зонирования.Но чтобы разработать эффективную политику, снижающую эти барьеры, нам необходимо ответить на несколько вопросов. Как именно зонирование увеличивает стоимость жилья? Как мы можем определить, является ли зонирование чрезмерно ограничительным? Ответы на эти вопросы сложны, как и сами законы зонирования.
В этой статье я описываю, как законы о зонировании регулируют жилищное строительство, обсуждаю сильные и слабые стороны различных подходов к измерению строгости зонирования и обрисовываю альтернативную формулировку проблемы, с которой сталкиваются политики, обеспокоенные ростом цен на жилье.
Как законы о зонировании регулируют жилищное строительство?В большинстве городов и округов США действуют местные законы о зонировании, регулирующие землепользование (Хьюстон известен тем, что вместо зонирования использует административные ограничения и другие типы местных законов). На самом базовом уровне законы о зонировании делают четыре вещи. Во-первых, они делят землю на определенные регионы или «зоны», каждая из которых соответствует географическим областям на карте зонирования. На рисунке 1 показана карта зонирования Фоллс-Черч, штат Вирджиния., город с населением около 15000 человек недалеко от Вашингтона, округ Колумбия,
Во-вторых, законы зонирования определяют, какие типы структур могут быть построены (или не построены) в каждой зоне. Например, все зоны «R» в Фоллс-Черч предназначены для жилых помещений, от частных домов в зонах R1-A и R1-B до многоквартирных домов в зонах R-M. (Обратите внимание, что квартиры разрешены только в небольшой части города, рядом с торговым коридором, в то время как около двух третей земли зарезервировано для домов на одну семью — образец, типичный для многих городов.) В других зонах разрешены офисные, торговые и производственные здания.
В-третьих, законы зонирования устанавливают ограничения на размер и размеры каждого типа строения по зонам. Выбор требований к размерам Фолс-Черч показан на рисунке 2. Стандартные компоненты включают минимальный размер участка (наименьший участок земли, на котором может быть построено одно строение), максимальную высоту здания и отступы (насколько близко здание может быть к край участка в каждую сторону).
Четвертая важная функция зонирования — определить процесс, с помощью которого органы местного самоуправления выдают разрешение на новую застройку.Один из подходов состоит в том, чтобы позволить строить структуры «по праву», что означает, что предложения по новому развитию могут быть рассмотрены и утверждены административным персоналом, если они соответствуют требованиям к размерам. В качестве альтернативы, зонирование может потребовать, чтобы определенные предлагаемые разработки прошли дополнительную проверку перед утверждением; типы зданий, требующие дополнительной проверки, иногда называют «условным использованием» или «специальным использованием». Процесс, необходимый для условного использования, широко варьируется в разных городах и округах (и даже в зависимости от зон и типов использования в пределах местности), но обычно требует, чтобы землевладелец или застройщик проводил общественные собрания, на которых жители и защитники могут выражать озабоченность по поводу проекта.Иногда выборные органы, такие как городской совет или совет по планированию, проводят публичное голосование для принятия решения об условном использовании.
Процедурные требования застройки являются критическим элементом при определении того, будет ли построено жилье и сколько это будет стоить. Длительный процесс, в котором результат (будет ли проект одобрен или нет) является неопределенным, делает разработку более дорогостоящей и более рискованной. Эти дополнительные расходы отражаются в арендной плате или продажной цене готового жилья.
Четыре элемента, описанные выше, — это только начало современных законов о зонировании.Зонирование может регулировать ряд действий: количество парковок во дворе, которые должны быть включены в новые дома или офисы, тип озеленения или освещения, которое сопровождает здания, даже размер и яркость наружных вывесок. Оглавление кодекса зонирования округа Монтгомери, штат Мэриленд (рис. 3) занимает восемь страниц, в то время как все постановление занимает почти 400 страниц.
Зонирование — полезный инструмент или «нормативный барьер»?Есть веские причины, по которым местные органы власти хотят осуществлять некоторый контроль над тем, какие сооружения и где строятся.Каждый компонент зонирования возник для решения проблем, связанных с вторичным воздействием новой застройки на прилегающие районы. Например, очень немногие люди захотят, чтобы очистные сооружения находились через дорогу от их дома. Теоретически процесс развития, который позволяет широкой общественности вносить свой вклад, предлагает большую прозрачность, чем «правильное» зонирование, и потенциально может позволить уязвимым общинам противодействовать проектам, которые могут нанести им вред, от обновления городов до автомагистралей.
В то время как зонирование может помочь в достижении важных социальных целей, чрезмерно ограничительное зонирование способствует обострению проблемы доступности. Перед исследователями и политиками стоит задача определить, когда зонирование становится слишком ограничительным. Есть ли определенные компоненты зонирования, которые вызывают проблемы? Каковы подходящие ограничения по любому конкретному измерению, а что — слишком строгое? Учитывая объем и сложность законов о зонировании, ответить на эти вопросы сложно.
Измерить ограниченность зонирования концептуально и практически сложноИсследователи в области экономики и городского планирования на протяжении десятилетий пытались измерить ограниченность зонирования.Нет единой центральной базы данных, содержащей все тысячи местных кодексов зонирования, поэтому большинство исследователей проводят опросы местных чиновников, ответственных за планирование. Несколько ученых проанализировали и вручную закодировали законы, и растет интерес к использованию технических инструментов, таких как анализ текста и машинное обучение (рис. 4). У каждого метода есть свои сильные стороны и ограничения.
Рисунок 4: Методы измерения зонирования
Начиная с 1980-х годов, исследователи пытались измерить нормативные требования с помощью опросов, в которых местным планировщикам предлагалось охарактеризовать зонирование в своей родной юрисдикции.Точный набор вопросов варьируется в зависимости от опроса, частично отражая наиболее важные темы для конкретных географических регионов и периодов времени. Например, Гликфельд и Левин сосредоточились на инструментах управления ростом, которые были широко распространены среди местных органов власти Калифорнии в 1990-е годы.
Измерение зонирования с помощью плановых обследований имеет два основных недостатка. Во-первых, как и в любом добровольном опросе, процент ответов, как правило, невысок, а отслеживание непокорных участников обходится дорого. Самый известный опрос, проведенный экономистами Wharton School, во второй итерации (2008 г.) набрал около 40% ответов.И местные органы власти, которые действительно подавали ответы, систематически отличались от тех, которые не подавали: города и округа с большим населением отвечали более высокими темпами, чем более мелкие сообщества. Это неудивительно, поскольку в крупных городах больше муниципальных бюджетов и больше штатных сотрудников по планированию. Но любые систематические различия между респондентами и не респондентами ограничивают полезность ответов на опрос.
Ошибка отбора создает дополнительные проблемы, когда исследователи хотят агрегировать метрики на уровне юрисдикции в индексы, которые измеряют строгость зонирования для мегаполисов или штатов.В юрисдикциях, которые не ответили, могут быть совершенно другие правила зонирования, чем в тех, которые сделали это, что заставляет исследователей делать вменения или предположения относительно отсутствующих наблюдений, которые могут быть неверными.
Второе ограничение на то, чтобы спрашивать плановиков об их правилах, заключается в том, что у сотрудников может не быть нужных данных для обоснования своих ответов. Даже на очевидные простые вопросы вроде «Какой типичный минимальный размер участка требуется для дома на одну семью?» оказываются сложные ответы.Например, Фоллс-Черч разрешает дома на одну семью по праву как минимум в трех разных зонах, с разными минимальными размерами участков, требуемыми в каждой зоне. Как планировщику оценить «типовой» размер лота? Тот, который применим на большей части земли? Средневзвешенное значение по всем зонам? Что-то совсем другое?
Другие вопросы — это попытка получить данные, которые большинство сообществ не отслеживает систематически. Например, «Как часто разработчики запрашивают отклонения и какая доля отклонений предоставляется?» Эта информация может быть собрана и проанализирована из административных записей, но это потребует значительных усилий персонала.
Во многих опросах также запрашивается субъективная интерпретация плановиков. «Стало ли регулятивная среда в вашей юрисдикции более или менее жесткой за последние 10 лет?» Этот вопрос может вызвать разные ответы от сотрудников, работающих в одной юрисдикции, в зависимости от их стажа работы в отделе и их личного толкования.
Несмотря на эти ограничения, меры зонирования, собранные посредством обследования, были полезным и ценным инструментом для понимания различий в местных методах землепользования в США.S. Многие, многие исследователи (в том числе и я) проанализировали эти данные опроса и в целом обнаружили, что более ограничительное зонирование, измеряемое ответами планировщиков, сильно коррелирует с меньшим объемом жилищного строительства и более высокими ценами на жилье. Данные обследования могут не дать точных, буквальных оценок зонирования, но они отражают восприятие планировщиками своих местных сообществ.
Другой подход к измерению зонирования, который не полагается на мнение местных планировщиков, заключается в том, чтобы исследователи сами читали законы зонирования и создавали стандартизированные показатели непосредственно из текста.Главный недостаток этого подхода заключается в том, что, учитывая объем и сложность каждого закона, чтение полного кодекса во многих юрисдикциях является чрезвычайно трудоемким. (Для моей диссертации я потратил почти год на чтение законов о зонировании для 187 пригородов Бостона, работая с командой, в которую входили штатный менеджер проекта и 12 научных сотрудников.)
Некоторая субъективность все еще играет роль при принятии решения, какие метрики включать и как именно их кодировать. Например, следует ли при отслеживании наличия программ инклюзивного зонирования включать как добровольные, так и обязательные программы? Сгруппированы вместе или по отдельности? Небольшие группы исследователей могут обеспечить большую согласованность этих решений по кодированию, чем опросы, независимо заполняемые сотнями (или тысячами) местных специалистов по планированию.
В последние годы несколько исследователей начали использовать технологические инструменты для сбора данных о зонировании, такие как оцифровка карт зонирования или использование анализа текста и машинного обучения для кодирования писаных законов. Эти инструменты могут предложить более надежный и эффективный способ захвата определенных компонентов зонирования (например, оцифровка карт дает более точную информацию о том, сколько земель зонировано для различных целей). Но технические инструменты по-прежнему не позволяют обойти некоторые концептуальные препятствия на пути к оценке ограничений.
Правила зонирования на бумаге не всегда соответствуют застройке на землеКодирование законов о зонировании из текста — будь то вручную или посредством автоматического анализа текста — не устраняет расхождения между фактическим и де-юре зонированием или различия в том, как местные органы власти решают применять или обеспечивать соблюдение законов в своих книгах.
Местные органы власти сильно различаются по численности персонала, возможностям и финансовым ресурсам, не говоря уже о различных политических условиях, в которых они действуют.Вполне вероятно, что в двух населенных пунктах могут существовать законы зонирования, которые выглядят схожими на бумаге, по крайней мере, по определенным параметрам, но реализуются таким образом, что приводят к сильно различающимся результатам, особенно когда процедура выдачи разрешений носит весьма дискреционный характер. Например, если местное правительство хочет стимулировать развитие в определенном районе, оно может предоставить отклонение, которое освобождает проект от определенных требований зонирования. И наоборот, соседи, которые враждебно относятся к новой застройке, могут оказывать политическое давление на членов городского совета или угрожать судебным иском против застройщиков, чтобы заблокировать предложения, которые технически могут быть разрешены при зонировании.
Оценить, соответствует ли жилищное строительство на практике правилам зонирования на бумаге, и понять причину любых отклонений, чрезвычайно сложно. Большинство местных властей сами не знают ответа на этот вопрос. Они редко отслеживают запрошенные и предоставленные отклонения, а также количество угрожаемых или поданных исков — показатели, которые будут полезны как разработчикам политики, так и исследователям.
Еще одна сложность при выявлении воздействия конкретных инструментов или компонентов зонирования заключается в том, что одно и то же регулирование может иметь очень разные последствия для рынков жилья в разных местах или в разные периоды времени.Например, максимальная высота в шесть этажей для многоквартирных домов будет обязательным ограничением в центре Манхэттена, но не в сельской местности Канзаса. Девелоперы Манхэттена предпочли бы строить намного выше шести этажей при отсутствии ограничения по высоте, но экономика строительства и арендная плата в сельских районах Канзаса делают маловероятным, что застройщики будут строить высокие многоквартирные дома, даже если не существовало никаких ограничений по зонированию. Смягчение требований к зонированию изменит результаты жилищного строительства только в том случае, если зонирование в первую очередь является обязательным ограничением.
Спрашивайте, не какие правила следует изменить, а каких результатов мы хотим достичьПопытка определить, какие конкретные правила или процедуры являются обязательными ограничениями для предложения жилья, не просто технически сложно — это не самый важный вопрос, который задают политики. Скорее, их волнует, насколько хорошо функционируют рынки жилья, чтобы удовлетворить потребности нынешних и будущих жителей. Три вопроса, которые лучше отражают влияние регулирования:
- Обеспечивает ли рынок жилья достаточно дополнительного жилья для удовлетворения повышенного спроса, обусловленного ростом населения и занятости?
- Строится ли новое жилье в городах или мегаполисах в местах с наибольшим спросом (т.е., районы, где люди больше всего хотят жить)?
- Предлагает ли рынок широкий выбор вариантов жилья, соответствующий бюджету, размеру и другим характеристикам домохозяйства?
При отсутствии нормативных барьеров или других препятствий, мешающих развитию рынка, жилищный фонд должен приспосабливаться к изменениям спроса, чтобы соответствовать всем этим условиям.