Выкуп земли под гаражом в собственность: Право на землю: как выкупить у мэрии участок под гаражом

Должен ли я выкупать землю под подземным гаражным боксом?

— Живу в городе Тольятти. У меня в собственности подземный гаражный бокс. На самой земле стоит трехэтажное офисное здание. В этом году мне пришло распоряжение администрации о необходимости выкупить землю под гаражным боксом или оплатить аренду этой земли. Утверждается, что я незаконно пользуюсь их землей. Мне непонятно почему, ведь гаражный бокс уже много лет у меня в собственности, да и находится он не на земле, а под, я не арендую землю ни у кого. Подскажите, пожалуйста, правомерно ли это и что мне делать?

Branko Jovanovic/Fotolia

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Вопрос, безусловно, интересный. Формально гараж, находящийся под землей, является объектом недвижимости, плотно с землей связанным. В этой связи оформлению подлежат земельные отношения: заключение договора аренды земельного участка или выкуп его в установленном порядке.

Однако не меньший интерес вызывает наличие над данным гаражом трехэтажного офисного здания, которое на данном земельном участке расположено, поскольку земельный участок под зданием должен быть также оформлен (передан по договору аренды или продан по договору купли-продажи) собственнику офисного здания.

Повторная передача одного и того же участка земли двум разным лицам юридически невозможна. И в этом случае требование администрации нельзя считать правомерным.

В случае же, если подземный гараж является частью офисного здания (то есть является единым объектом, согласно проектной и градостроительной документации), то арендные отношения могут быть оформлены с множественными собственниками, пропорционально доле каждого из собственников в едином объекте. В этом случае цена аренды или выкупа будет разделена на количество собственников и определена пропорционально доле каждого из них.

Таким образом, для правильного выбора способа защиты Вашего права необходимо ознакомиться с проектом здания, технической документацией БТИ и, в зависимости от полученного результата, действовать: подготовить соответствующее обращение в администрацию. А при необходимости обратиться в суд в установленном процессуальным кодексом порядке.

---

Как оформить в собственность землю под гаражом?

Какой налог я должен платить за машиноместо?

---

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Исходя из норм действующего законодательства, образование земельных участков для эксплуатации объектов недвижимого имущества осуществляется только в случае, если эти объекты являются наемными. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане или юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках. Принимая во внимание изложенное, необходимость оформления прав на земельный участок собственником подземного сооружения земельным законодательством не предусмотрена. А вот собственник трехэтажного офисного здания, расположенного на данном земельном участке, должен оформить этот земельный участок либо в собственность, либо на праве аренды.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Если подземный гаражный бокс находится у Вас в собственности, и у Вас имеются все соответствующие документы, платить Вы ничего никому не должны. Представьте администрации копии документов на Ваш гараж, и проблема должна исчезнуть. Если же они не согласятся с Вами, им ничего не останется, кроме как обратиться в суд, однако закон и судебная практика на Вашей стороне.

---

Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?

Упростят ли перевод земли в гаражно-строительных кооперативах?

---

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.

ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Начнем с того, что вся земля кому-то принадлежит. Если земля не принадлежит частным лицам, компаниям, ведомствам, не отнесена к категории земель с ограниченными возможностями использования (например, земли обороны), то она считается неразграниченной, и ей распоряжаются муниципалитеты (есть исключения).

Получается, что Ваш гараж расположен на земле (то есть под землей), полномочия собственника которой исполняет местная администрация. Поскольку использование земли с Вашей стороны имеет место быть, администрация предлагает Вам два законных способа оплаты: или купить землю или платить аренду. Так что по существу требования администрации, скорее всего, законны (могут быть детали, о которых Вы не написали или какая-то специфика режима того земельного участка).

То, что гараж у Вас в собственности уже много лет, правового значения, к сожалению для Вас, не имеет. Однако, если гараж был приобретен до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рекомендую Вам внимательно изучить документы о приобретении гаража вдруг Вы имеете право и на земельный участок?!

Теперь о подземельях. Права на земельный участок включают в себя права на весь почвенный слой вниз от границ участка до начала недр. Недра начинаются (если не усложнять) на той глубине, где ведется добыча полезных ископаемых. То есть, несмотря на то что фактически гараж находится под землей, юридически он все равно находится в пределах границ земельного участка.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Как ни странно, как собственник по новому законодательству обособленного нежилого помещения, являющегося частью здания, Вы обязаны оформить в собственность часть земельного участка, находящегося под зданием. Причем если бы Вы были собственником жилого помещения, то имели бы право бесплатной приватизации этой земли. А так как Вы собственник нежилого помещения, то обязаны оформить землю в собственность. Но не землю под конкретным своим боксом, а весь земельный участок, на котором стоит данное здание, должен быть оформлен в собственность либо взят в аренду всеми владельцами помещений в этом здании в долях в соответствии соотношения площадей их собственности к общей площади всех помещений здания. Поэтому Вы можете совместно со всеми собственниками заняться выкупом этого участка у государства.

Также Вы можете выкупить свою долю этого участка независимо от остальных. Либо арендовать долю этого участка, но, честно говоря, мне непонятен механизм аренды на выделенной в натуре части участка. Я предлагаю Вам поставить в администрации вопрос о том, что Вы готовы взять в аренду участок земли в соответствии с долями своей собственности, если они физически покажут, какой именно кусок земли должен быть взят Вами в аренду. А именно: пусть они произведут межевание, разделение участка с согласия всех собственников помещений в здании, определение границ кусочков участка каждого из собственников. А если они скажут, что этим должны заняться Вы, ответьте, что Вы этим займетесь, и подайте запрос, например, в местный Земкадастр. А когда Вас в следующий раз спросят, почему Вы не оформили землю, скажите, что Вы в процессе.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как изменился порядок регистрации участков?

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

как оформить землю под гаражом в собственность?

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В частности в соответствии с Законом РФ № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон № 221-ФЗ) в отношении земельного участка должны быть проведены кадастровые работы (выполнено межевание) и земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет по результатам межевания, а границы земельного участка установлены на местности путем установки межевых знаков.

Для установления на местности границ земельного участка необходимо провести кадастровые работы в отношении этого участка, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка.

В выданном по результатам кадастрового учета кадастровом паспорте земельного участка будут содержаться сведения о границах данного земельного участка, на основании которых землеустроительной организацией может быть осуществлено установление границ на местности.

Вместе с тем испрашиваемый капитальный гараж расположен на территории гаражного массива.

В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки формируются под зданиями, строениями, сооружениями.

Земельный участок, занятый массивом капитальных гаражей, является функционально неделимым, поскольку имеет общий проезд, электроснабжение, а гаражи, расположенные на земельном участке, не являются конструктивно независимыми, поскольку имеют общие стены с соседними гаражами.

Таким образом, формированию подлежит земельный участок, занятый гаражным массивом.

Земельный участок с расположенным на нем гаражным массивом является неделимым и предоставляется в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников капитальных гаражей, данная норма закреплена статьей 36 Земельного кодекса РФ.

Поскольку земельный участок неделим, а капитальные гаражи, находящиеся в гаражном массиве ГСК «Заря» принадлежат нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права долевой собственности на землю является их совместное обращение в орган исполнительной власти (комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, пр. Советский, 58) с соответствующим заявлением и приложением кадастрового паспорта на земельный участок.

Учитывая изложенное, правовые основания для формирования самостоятельного земельного участка, занятого капитальным гаражом, отсутствуют.

В Росреестре разъяснили порядок оформления земли под гаражом

Так, с 1 сентября вступает в силу закон, который позволяет в упрощенном порядке бесплатно оформить в собственность гараж и землю под ним. Он распространяется на постройки, возведенные до 2004 года, то есть — до введения в действие нового градостроительного кодекса.

Как следует из методических рекомендаций, сначала нужно разобраться, распространяется ли гаражная амнистия на сам гараж: убедиться, что тон капитальный, уточнить дату постройки.

Затем необходимо собрать все документы, которые есть на гараж у владельца. Это может быть решение любого органа власти (в том числе — советской) или решение предприятия, подтверждающее, выделение земельного участка под гараж. Нужны также справка или другой документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе, решение общего собрания гаражного кооператива, на основании которого был выделен гараж. У владельца должен быть старый технический паспорт, который заказывался для технической инвентаризации, документы о подключении к электрическим сетям. Если гараж был оформлен на умершего родственника, потребуются документы о наследстве, а в случае приобретения его у другого владельца — договор купли-продажи.

Важно выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учёте. Если нет, Росреестр предлагает воспользоваться помощью кадастрового инженера, чтобы подготовить схему расположения земельного участка. Это можно сделать и самостоятельно.

Схему нужно направить на утверждение в городскую администрацию, если гараж находится на муниципальной земле, в региональный орган власти — если на региональной, и в Росимущество в том случае, если земля под гаражом федеральная. Решение о предварительном согласовании предоставлении земельного участка поступит через 30 дней.

После этого кадастровый инженер подготовит межевой план земельного участка и технический план гаража.

Эти документы через МФЦ или в электронном виде отправляются в Росреестр, чтобы поставить земельный участок на государственный кадастровый учет. Будущему собственнику придет выписка из ЕГРН.

И, наконец, когда на руках решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и технический план на гараж, можно завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж.

«Направьте эти документы официально в администрацию, они станут основанием для того, чтобы было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно», — говорится в методических рекомендациях.

Как оформить в собственность землю под гаражом? – Правовед.ru

Для свободного распоряжения гаражом необходимо не просто иметь свидетельство о владении, нужно также оформить землю под ним в собственность.

При этом важно соблюдать все юридические формальности, предусмотренные законом.

Оформление земли под гаражом в собственность

Целесообразность этого шага зависит от того, как владелец собирается впоследствии распоряжаться своим имуществом, а также от правового статуса строения.

Обратите внимание!

Приватизация земли может стать необходимостью в случае легализации незаконной постройки, например, на придомовой территории.

В случае с владением гаражом в кооперативе ситуация меняется. В большинстве случаев земля под такими постройками в законном порядке арендуется кооперативом у муниципалитета, что сводит к минимуму риск сноса. При этом при желании владельца продать гараж могут возникнуть трудности, которые проще всего решить, приватизировав участок.

Читайте также

Аренда земельного участка на 49 лет

Принять правильное решение вам поможет опытный юрист

Как оформить землю под гаражом в собственность?

Алгоритм оформления зависит от того, какой статус имеют гараж и земля под ним. Существуют две распространенные ситуации. Первая — оформление в собственность земли под гаражом, находящимся в кооперативе. В этом случае необходимо коллективное решение проблемы. Собственники должны созвать собрание с участием руководства кооператива и проголосовать за приватизацию. В случае положительного решения необходимо заняться оформлением документов. На весь участок нужно оформить кадастровый план, а на отдельные гаражи — технические паспорта об их соответствии нормам. Подготовкой документов занимается специальная служба, ее работа займет от одного до нескольких месяцев.

Следующим этапом станет обращение в отдел мэрии по имуществу и земельным вопросам. Кроме кадастровых документов понадобится дополнительно свидетельство о передаче кооперативу в аренду муниципальной земли, устав организации и выписка из решения общего собрания о приватизации. Принятие решения мэрией занимает в среднем две недели. Муниципалитет может передать участок в долевую собственность без оплаты или потребовать выплатить до 1/5 его рыночной стоимости.

Возможен и отказ в приватизации. В этой ситуации мэрия должна обосновать свое решение. В противном случае члены гаражного кооператива имеют право обратиться с иском в суд для восстановления своих прав. Обращение может быть как коллективным, так и индивидуальным, то есть от одного из владельцев.

После принятия решения необходимо зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре. Для этого каждый гражданин должен заполнить заявление, уплатить госпошлину, приложить заключение мэрии и кадастровый паспорт своего участка и передать эту информацию в Росреестр или в МФЦ по месту жительства. Через две недели после обращения собственник получит документ о владении землей, на основании которого сможет свободно распоряжаться гаражом: продать, оставить в наследство и так далее.

Читайте также

Земли сельскохозяйственного назначения

Вторая распространенная ситуация — приобретение земли в собственность при одновременной легализации постройки. У тех, кто построил гараж на самозахваченной земле, тоже есть шанс оформить ее в собственность. Необходимо начать с легализации статуса своего строения. Для капитального гаража необходимо провести строительную экспертизу, чтобы доказать, что постройка безопасна. После этого следует обратиться в муниципальную администрацию для легализации статуса строения.

Следует учитывать, что риск отказа достаточно высок, особенно если гараж был построен недавно и не подпадает под так называемую дачную амнистию. В группе риска оказываются и строения на придомовых территориях многоэтажных домов. В этом случае может потребоваться согласие большинства жильцов дома.

При отказе у владельца остается право подать в суд. Для успешного рассмотрения дела необходимо поручить составление иска и ведение процесса опытному адвокату. Юрист сможет сослаться на законодательные акты, относящиеся к проблеме, и оформить документ в соответствии с принятыми правилами судебного документооборота.

Обратите внимание!

После легализации гаража у собственника появится возможность заявить право на приватизацию земли. После согласия мэрии собственность, как и в первом случае, должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Даже в случае получения свидетельства о собственности муниципалитет может отказать в передаче земли во владение. В этом случае возможно оформление долгосрочного договора аренды. Владелец в такой ситуации не сможет свободно продать гараж, но сохранит за собой право пользоваться строением.

Условия длительности и стоимости аренды каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно

Существует возможность оформления бессрочно аренды. В такой ситуации собственник может потерять гараж только в случае перепродажи участка мэрией или строительства на этой земле какого-либо важного инфраструктурного объекта.

Выкуп земли под гаражом в собственность

Зачастую при приватизации муниципалитет отказывает в передаче участка под гаражом бесплатно и требует выплатить определенную сумму городу. Чаще всего она небольшая (1-3% от кадастровой стоимости земли в зависимости от города проживания), но может быть повышена для юридических лиц. В случае выкупа между владельцем гаража и мэрией составляется договор купли-продажи участка. После оплаты новый владелец земли должен зарегистрировать ее приобретение в Росреестре в течение трех месяцев со дня совершения сделки.

Оформление гаража в собственность | Журнал кадастрового инженера

Оформление гаража в собственность

В данной статье пойдет речь на тему «Оформление гаража в собственность».

Каким образом можно оформить гараж в собственность, если у вас нет никаких правоустанавливающих документов на гараж, но вы пользуетесь им как собственник 15 и более лет? Как оформить гараж, если вы являетесь членом гаражного кооператива? Как оформить в собственность землю под гаражом? На все эти и некоторые другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Итак, вы, наверное, задались вопросом: «А зачем мне вообще оформлять гараж в собственность?» Ну, самое главное, зачем нужно это сделать, это возможность впоследствии после оформления продать, завещать или подарить гараж. Без свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж никаких сделок вам совершить не удастся.

Тогда может возникнуть другой вопрос: «Зачем мне оформлять гараж, если я не собираюсь его продавать?» Если у вас есть гараж, но нет разрешения на строительство гаража, а также нет никаких документов на землю под гаражом, то у вас могут изъять этот кусочек земли в пользу администрации, если нагрянет проверка, а также заставят убрать гараж с этого места, выпишут вам штраф за самовольную постройку. В этом случае вы уже не успеете оформить свой гараж в собственность, так как это достаточно длительная процедура. Таким образом, вы лишитесь своего гаража.

Я призываю вас относиться к своему имуществу бережно! Своевременно оформляйте его согласно действующему законодательству, иначе в один прекрасный момент вы можете его лишиться.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ если гараж кооперативный, и вы полностью внесли за него пай, то вы являетесь собственником данного гаража.

Итак, процесс оформления:

1. обратитесь к председателю кооператива за справкой, подтверждающей ваше членство в гаражном кооперативе и выплату пая
2. сделайте копию свидетельства (договора аренды) на землю, выделенную гаражному кооперативу
3. обратитесь к кадастровому инженеру с заявлением о составлении технического плана на гараж
4. с техническим планом идете в Росреестр (кадастровую палату) и получаете кадастровый паспорт на гараж
5. с кадастровым паспортом идете в регистрационную палату и получаете свидетельство на гараж

Но здесь есть свои нюансы.

 Если ваш гараж входит в линейку гаражей, то есть имеет смежные гаражи, с которыми у вас есть общие стены, то эта линейка гаражей считается зданием, а ваш гараж помещением в нем.

То есть вы получите кадастровый паспорт помещения (бокса/гаража). И поставить на кадастровый учет такое помещение возможно только при том условии, что такое здание (линейка гаражей) уже стоит на учете. Либо можно сделать это одновременно — поставить на учет здание и помещение (ваш гараж).

Для подготовки технического плана здания потребуются следующие документы:

1. проектная документация здания и разрешение на ввод здания в эксплуатацию
2. или изготовленный до 1 января 2013 г. технический паспорт здания
3. или, если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие проектной документации и разрешения на ввод здания в эксплуатацию, декларация

Для подготовки технического плана помещения (гаража) потребуются следующие документы:

1. проектная документация здания или сооружения и разрешение на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию
2. или изготовленный до 1 января 2013 г. технический паспорт здания или сооружения, в котором расположено помещение
3. или изготовленный до 1 января 2013 г. технический паспорт помещения
4. или, если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие проектной документации и разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором расположено помещение, декларация

 Если ваш гараж расположен в гаражном кооперативе и не имеет смежных стен с другими гаражами, то ваш гараж будет считаться зданием. Этот случай более редкий.

В результате вы получите кадастровый паспорт здания, а затем свидетельство о государственной регистрации права на гараж как на здание. Но в данной ситуации для технического плана потребуются документы, необходимые для подготовки технического плана здания.

Если у вас отдельно стоящий гараж, не входящий в гаражно-строительный кооператив, то у вас должен быть на руках документ на земельный участок под гаражом (договор аренды земли или свидетельство о гос. регистрации права собственности на землю). Имея такой документ на руках, вы можете обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на гараж. Впоследствии технический план предоставляется в кадастровую палату для рассмотрения, выдается кадастровый паспорт на гараж. С кадастровым паспортом и документом на земельный участок вы можете зарегистрировать право собственности на гараж.

Если у вас нет документа о предоставлении земельного участка под гаражом, то сначала вам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли в аренду или в собственность.

Земельный участок под гаражом – очень ценная вещь. Если у вас на руках будут свидетельство на гараж + свидетельство на земельный участок под гаражом, то никто и ни при каких обстоятельствах не отнимет у вас ваш автодомик. Ваш гараж будет полностью защищен законодательно.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса собственник гаража имеет право выкупить из государственной или муниципальной собственности земельный участок под гаражом.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вам придется пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет земельного участка под гаражом.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Если земельный участок предоставляется через аукцион:

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Совместно с органом местного самоуправления будет оформлен договор купли-продажи на землю, с которым нужно пойти в Росреестр и зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Если же вы собственник гаража в кооперативе, то здесь процедура немного иная. Земля под гаражами кооператива должна быть оформлена целиком. Для этого необходимо, чтобы все собственники гаражей кооператива имели на руках свидетельства на свои гаражи, оформленные правильно. Тогда будет иметь место общедолевая собственность на земельный участок под гаражами.

В данной статье мы с вами выяснили, что оформление гаража в собственность — это вполне разрешимая и необходимая задача. Были рассмотрены вопросы оформления гаражей, а также земельных участков под гаражами. Если у вас есть вопросы или вам есть, что дополнить по теме, пишите в комментариях.

Если вам интересно читать статьи о недвижимости, подпишитесь на новости в правой части сайта.

Почитайте другие интересные статьи:

Землю под гаражами в собственность не отдадут

Опубликован законопроект о гаражах. Владельцам опять предложат аренду.

Проект федерального закона «О гаражах, о порядке приобретения прав на них…» разработан в Минэкономразвития. На днях его опубликовали на сайте «Консультант плюс» и на портале Regulation.gov.ru – для обсуждения и общественной экспертизы.

Правительство РФ предлагает систематизировать правовое положение и деятельность гаражных кооперативов, а также оформление прав на «объекты гаражного назначения».

Законопроект разграничивает индивидуальные, коллективные (два этажа и более) и некапитальные гаражи.

Отдельные статьи посвящены особенностям управления и разновидностям гаражных кооперативов: как и в истории с ДНП и СНТ, все их виды сведут к одному.

Граждан, естественно, больше всего интересуют права на землю и возможность оформить собственность. Статья 5 гласит: владелец гаража имеет право получить участок (из состава муниципальных или государственных земель) в аренду на пять лет без проведения торгов. Условия: территория была предоставлена кооперативу (или организации, при которой создан кооператив), гараж возведён до вступления в силу Градостроительного кодекса (декабрь 2004-го). О собственности речи не идёт. Как быть тем, кто получил землю и построил гараж после 2004 года, – неясно.

Кроме того, региональные власти могут по своему усмотрение дополнять перечень необходимых документов. Что они, скорее всего, и сделают: в Петербурге земля под гаражами, как правило, находится в аренде, арендаторами выступают кооперативы. Если участок необходим городу под другие цели – договор расторгают в одностороннем порядке.

Зато в документе есть важное уточнение: отсутствие в градрегламенте такого вида использования участка (под гаражи) не может быть основанием для отказа в аренде.

Порядок строительства на арендованных участках и пакет документов, необходимых для этого, в законопроекте не прописан. А это принципиально важный момент: капитальная постройка даёт право на выкуп надела.

По данным ГУП «ГУИОН» (сведения неполные), в Петербурге насчитывается 550 коллективных гаражных стоянок, более 250 000 гаражей, из них 186 647 прошли технический учёт. Большая часть этих построек – некапитальные гаражи из металлоконструкций.

По данным КИО, в Петербурге заключено 89 договоров аренды по участкам под некапитальные гаражи: половина — с районными отделениями Всероссийского общества автомобилистов, остальные — с ГСК и ГПК. На каком основании занимают территорию другие объединения владельцев гаражей, уточнить не удалось.  

Предоставление земельного участка под металлический гараж

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Предоставление земельного участка под металлический гараж (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Предоставление земельного участка под металлический гараж Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 76 «Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Принимая решение об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа металлического гаража, суд в порядке пункта 1 статьи 60, пунктов 2, 3 статьи 76 ЗК РФ установил, что земельный участок, занимаемый принадлежащим ответчику гаражом, не сформирован и не входит в границы придомовых территорий, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, доказательств о принятии уполномоченным органом разрешения о размещении на данном земельного участке металлического гаража, о предоставлении земельного участка на каком-либо праве ответчиком не представлено. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса РФ и учитывая, что принадлежащий ответчику гараж размещен на земельном участке с видом разрешенного использования: размещение коммуникаций инженерной инфраструктуры для внеплощадных сетей водопровода и канализации к жилому дому с офисными помещениями и заглубленным гаражом, в пределах зоны санитарной охраны водоводов, апелляционный суд удовлетворил иск об освобождении самовольно занимаемого земельного участка и выносе гаража, отметив, что право бесплатного временного пользования земельным участком не было переоформлено ответчиком, срок, на который был предоставлен земельный участок, истек, в связи с чем доводы о том, что ответчик без правовых оснований занимает земельный участок под размещение металлического гаража, являются обоснованными.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предоставление земельного участка под металлический гараж Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Имеют ли граждане право на размещение металлических гаражей?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)Так, в г. Москве до 13.11.2012 можно было получить разрешение на установку металлического гаража (металлического тента типа «ракушка» и «пенал») и оформить право краткосрочной аренды на земельный участок, занимаемый этим объектом. В настоящее время выдача таких разрешений не предусмотрена (п. 3.3 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП; Порядок, утв. Постановлением Правительства Москвы от 08.07.2003 N 526-ПП; ч. 5 ст. 20 Закона г. Москвы от 08.07.2009 N 25). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения»…Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между администрацией г. Оренбурга (арендодатель) и гаражным кооперативом N 2/497 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.06.1997 N 1577, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок площадью 36150 кв. м с кадастровым номером 56:44:1:00:00:00, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, для размещения металлических гаражей сроком на 5 лет (до 23.06.2002). Неотъемлемой частью данного договора является план земельного участка, предоставленного в аренду (приложение N 1 к договору). Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга 24.06.1997 за номером 1577.

Нормативные акты: Предоставление земельного участка под металлический гараж Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Методические рекомендации должностным лицам подразделений по профилактике коррупционных и иных правонарушений в Вооруженных Силах Российской Федерации при организации мероприятий по недопущению должностными лицами поведения, которое может восприниматься окружающими как обещание дачи взятки или предложение дачи взятки либо как согласие принять взятку или как просьба о даче взятки»
(утв. Минобороны России 09.01.2019)Предметы — денежные средства, в том числе валюта, банковские чеки, ценные бумаги, изделия из драгоценных металлов и камней, автомашины, продукты питания, видеотехника, бытовые приборы и другие товары, квартиры, дачи, загородные дома, гаражи, земельные участки и другая недвижимость.

Личное имущество

9.2 Личная собственность

Цель обучения

1. Объясните различные способы приобретения личной собственности не за счет покупки.

Большинство юридических вопросов, связанных с личным имуществом, возникает при его приобретении. Приобретение путем покупки — самый распространенный способ приобретения личной собственности, но есть как минимум пять других способов приобретения личной собственности на законных основаниях: (1) владение, (2) поиск потерянного или потерянного имущества, (3) подарок, (4) присоединение и (5) путаница.

Владение

Часто говорят, что «владение составляет девять десятых закона». В этом есть доля правды, но это не вся правда. Для наших целей более важный вопрос: что подразумевается под «владением»? Его значение не является интуитивно очевидным, как покажет момент размышления. Например, вы можете предположить, что у вас есть что-то, когда это физически находится под вашим контролем, но что вы скажете, когда ураган бросит лодку на вашу землю? Что, если вас даже нет дома, когда это произойдет? Вы владеете лодкой? Обычно мы бы сказали, что нет, потому что у вас нет физического контроля, когда вы отсутствуете.Вы можете даже не иметь намерения управлять лодкой; Возможно, вместо причудливого катера в относительно хорошем состоянии, лодка представляет собой ржавое ведро, сильно нуждающееся в ремонте, и вы хотите, чтобы его убрали со своего двора.

Даже элемент физического доминирования над объектом может не понадобиться. Предположим, вы даете другу изучить свое кольцо нового класса. Это у друга? Нет: у друга есть опека, а не владение, и вы сохраняете за собой право разрешить второму другу взять это из ее рук.Это отличается от случая залога, в котором поклажедатель передает объект залогодержателю во владение. Например, гараж (хранитель), которому доверена машина на вечер, а не собственник, имеет право исключать других из машины; владелец не мог потребовать, чтобы гаражники воздерживались от перемещения автомобиля в случае необходимости.

Из этих примеров мы можем видеть, что одержимость или физический контроль обычно следует понимать как способность исключать других из использования объекта.В противном случае аномалии возникают из-за сложности физического управления определенными объектами. Управлять телевизионной антенной высотой в сто футов сложнее, чем кольцом с бриллиантом. Кроме того, в каком смысле вы владеете домашней мебелью, когда вас нет дома? Только, мы полагаем, во власти исключать других. Но эта сила не является чисто физической: отсутствуя в доме, вы не могли никого физически сдерживать. Таким образом, понятие владения неизбежно должно смешиваться с правовыми нормами, которые контролируют или могут контролировать других.

Владение предоставляет право собственности только в ограниченном классе случаев: когда никто не был владельцем в то время, когда текущий владелец принял объект в свое владение. Наиболее очевидные категории предметов, к которым применяется это правило владения, — это дикие животные и брошенные товары. Правило требует, чтобы потенциальный владелец фактически завладел животным или товаром; охотник, преследующий конкретное дикое животное, не имеет никаких законных претензий, пока он его не поймает. Два охотника могут преследовать одно и то же животное, и тот, кто его схватит, станет его владельцем.

Но даже это простое правило чревато трудностями как в случае с дикими животными, так и с брошенными товарами. Мы исследуем брошенные товары в Разделе 9.2.2 «Утерянное или утерянное имущество». В случае дикой дичи, рыбы в ручье и т.п. общее правило регулируется правами владельца земли, на которой пойманы животные. Таким образом, даже если пойманные охотником животные являются дикими, пока они находятся на чужой земле, права землевладельца выше прав охотника.Предположим, что охотник ловит дикое животное, которое впоследствии убегает, а затем его ловит второй охотник. Есть ли у первого охотника претензии к животному? Обычное правило таково: когда животное возвращается в дикую природу, владение им не прекращается.

Потерянное или потерянное имущество

В общем праве возникло техническое различие между потерянным и потерянным имуществом. Объект теряется, если владелец случайно и неосознанно выпускает его из своего владения.Он просто теряется, если владелец намеренно кладет его, намереваясь вернуть его, даже если впоследствии он забывает вернуть его. Эти определения важны при рассмотрении старой поговорки: «Ищущие хранители, неудачники, плачущие». Это заблуждение, которое в лучшем случае верно лишь отчасти, а чаще всего — ложно. Следующая иерархия требований собственности определяет права тех, кто нашел и проиграл.

Во-первых, собственник имеет право на возврат собственности, если он не отказался от нее намеренно.Говорят, что нашедший является квази-хранителем для истинного владельца, и как хранитель она несет владельцу определенные обязанности по уходу. Лицо, нашедшее объект, которое знает владельца или имеет разумные средства установления личности владельца, совершает кражу, если она удерживает объект с намерением, чтобы он принадлежал ей. Это правило применяется только в том случае, если искатель действительно берет объект в свое владение. Например, если вы заметили чей-то кошелек на улице, вы не обязаны его забирать; но если вы поднимете его и увидите на нем имя владельца, ваша юридическая обязанность — вернуть его законному владельцу.Нашедший, который возвращает объект, не имеет автоматического права на вознаграждение, но если проигравший предложил вознаграждение, акт его возврата представляет собой исполнение одностороннего контракта. Более того, если у нашедшего были расходы в связи с поиском собственника и возвратом собственности, она имеет право на разумную компенсацию в качестве квазибайла. Но права владельца часто регулируются конкретными законами, такими как тот, который обсуждался в деле Bishop v. Ellsworth в разделе 9.4.1 «Утерянное или потерянное имущество».

Во-вторых, если владелец не предъявляет претензий на собственность в течение срока, разрешенного законом, или отказался от нее, то собственность переходит к владельцу недвижимости, на которой она была обнаружена, если (1) лицо, нашедшее собственность, было нарушителем, (2 ) товары находятся в уединенном месте (хотя вопрос о том, что именно представляет собой личное место, остается открытым: является ли проход в продуктовом магазине частным местом? задней частью полки с едой? складским помещением?), (3) товары захоронены, или (4) товары скорее потеряны, чем потеряны.

Если ни одно из этих условий не применимо, то нашедший является владельцем. Эти правила рассматриваются в деле Bishop (см. Раздел 9.4.1 «Утерянное или перемещенное имущество»).

Подарок

Дар Добровольная передача собственности без вознаграждения или компенсации. добровольная передача собственности без вознаграждения или компенсации. Это отличается от продажи, которая требует рассмотрения. Оно отличается от обещания дать, которое является декларацией намерения дать в будущем, а не передачей в настоящем.Оно отличается от завещательного распоряжения (завещания), которое вступает в силу только после смерти, а не после подготовки документов. Следует отметить еще два отличия. Inter vivos — подарок между живыми людьми. (введите VYE vos) подарок делается между живыми людьми без каких-либо условий. Causa mortis — подарок, сделанный кем-то, созерцающим смерть в ближайшем будущем. (KAW zuh mor duz) подарок сделан кем-то, кто думает о смерти в ближайшем будущем.

Требования

Рисунок 9.1 Требования к подаркам

Чтобы сделать эффективный подарок inter vivos или causa mortis, закон предъявляет три требования: (1) даритель должен передать документ или объект одаряемому; (2) даритель должен на самом деле иметь намерение сделать подарок, и (3) одаряемый должен принять (см. Рисунок 9.1 «Требования к подарку»).

Доставка

Хотя твердо установлено, что предмет должен быть доставлен, не так ясно, что представляет собой доставка.На первый взгляд, требование состоит в том, что объект должен быть передан в собственность одаряемого. Предположим, ваш друг говорит вам, что делает вам подарок в виде книг, лежащих в запертом сундуке. Если он действительно дает вам сундук, чтобы вы могли его унести, значит, подарок был сделан. Однако предположим, что он просто дал вам ключ, чтобы вы могли вернуться на следующий день на своей машине. Если бы это был единственный ключ, суды, вероятно, истолковали бы передачу ключа как владение сундуком.Предположим, вместо этого, что книги были в банковском хранилище, и друг составил юридический документ, дающий и вам, и ему право забрать их из банковского хранилища. Это не было бы действительным подарком, поскольку он сохранял власть над товарами.

Намерение

Намерение сделать подарок должно быть намерением передать собственность в настоящее время, а не позднее. Например, предположим, что человек записал в сберегательную книжку свое имя и имя друга, намереваясь, что после ее смерти друг сможет вывести оставшиеся деньги.Она не сделала подарок, потому что не собиралась отдавать деньги, когда меняла сберегательную книжку. Требование о намерении иногда можно обойти, если юридическое право собственности на объект фактически передается, что откладывает одаряемому только использование или пользование имуществом на более позднее время. Если бы сберегательная книжка была оформлена только на имя одаряемого и была передана третьей стороне для хранения до смерти дарителя, тогда мог быть сделан действительный подарок. Хотя иногда бывает трудно различить это различие на практике, более точное изложение правила намерения таково: намерение отдавать в будущем не составляет необходимого намерения, тогда как настоящие дары будущих интересов будут поддерживаться.

Приемка

В обычном случае правило, требующее принятия, не вызывает затруднений. Друг протягивает вам новую книгу и говорит: «Я бы хотел, чтобы это было у вас». Взять книгу и сказать «спасибо» будет достаточно, чтобы выразить свое согласие. Но предположим, что друг дал вам собственность, а вы об этом не знали. Например, тайный поклонник выставляет сертификаты акций на ваше и ее имя, не сообщая вам об этом.Позже вы выходите замуж за другого, и она просит вас вернуть сертификаты на ее имя. Вы впервые слышите о сделке. Сделали подарок? Обычный ответ заключается в том, что даже если вы не приняли акцию, когда было изменено имя, сделка была подарком, который вступил в силу немедленно, с учетом вашего права отказаться, когда вы узнаете об этом. Если вы не откажетесь от подарка, у вас есть совместные права на акции. Но если вы прямо отказываетесь принять подарок или каким-то образом указываете, что могли не принимать его, то подарок не имеет силы.Например, предположим, вы баллотируетесь в офис. Лоббист, которого вы презираете, делает вам пожертвование. Если вы откажетесь от денег, значит, подарка не будет.

Подарки Causa Mortis

Даже несмотря на то, что требования доставки, намерения и принятия применяются к подаркам causa mortis, а также inter vivos, дар causa mortis (сделанный в созерцании смерти) может отличаться от подарка inter vivos по другим причинам. Разница между ними заключается в способности дарителя отозвать дар перед смертью; Другими словами, дар обусловлен его смертью.Поскольку закон не разрешает дары, которые будут иметь место в будущем, если что-то случится, как может случиться так, что дар causa mortis окажется эффективным? Ответ кроется в характере передачи: одаряемый получает фактический титул при совершении подарка; если даритель на самом деле не умрет или если он отменит дар до своей смерти, тогда и только тогда одаряемый теряет титул. Разница тонкая и сводится к разнице между словами «Если я умру, часы будут твоими» и «Часы твои, если я не выживу».«В первом случае, известном как прецедент условия, нет действительного подарка; в последнем случае, известном как последующее условие, подарок действителен.

Подарки несовершеннолетним

Каждый штат принял либо Закон о единообразных подарках несовершеннолетним (UGMA), либо Закон о единообразных передачах несовершеннолетним (UTMA), которые устанавливают порядок передачи безотзывных подарков несовершеннолетним. Согласно этим законам, хранитель хранит подарки до тех пор, пока несовершеннолетний не достигнет возраста восемнадцати, двадцати одного или двадцати пяти лет, в зависимости от законодательства штата.Подарки в соответствии с UGMA ограничиваются по большей части деньгами или ценными бумагами, в то время как UTMA допускает также другие типы подарков, такие как недвижимость или материальное личное имущество.

Присоединение

Присоединение: То, что добавлено к тому, что уже есть. это то, что добавляется к тому, что уже есть. В общем, правило таково, что собственник вещи владеет дополнительной вещью, которая к ней прикрепляется. Например, хозяйка коровы держит своих телят, когда рожает.Но когда один человек увеличивает стоимость собственности другого человека либо только за счет труда, либо путем добавления новых материалов, правило должно быть сформулировано несколько иначе. Общее правило таково: когда товары добавляются к товарам, владелец основного товара становится владельцем улучшенного товара. Например, в гараже краска используется для перекраски автомобиля клиента. Владелец автомобиля, а не маляр, является владельцем готового продукта.

Когда кто-то неправомерно преобразовал, т. Е. Принял как свою собственность, собственность другого лица, владелец может подать иск о возмещении ущерба либо с целью вернуть свою собственность, либо ее стоимость.Но проблема возникает, когда преобразователь увеличивает ценность этого свойства. В целом суды считают, что, когда конверсия является преднамеренной, владелец имеет право на полную стоимость товаров, увеличенную конвертером. Предположим, что плотник входит в лес площадью десять акров, который, как он знает, принадлежит его соседу, срубает сто деревьев, перевозит их в свою мастерскую и распиливает их на стандартные пиломатериалы, тем самым увеличивая их рыночную стоимость. Владелец имеет право на эту полную стоимость, а плотник ничего не получит за свои хлопоты.Таким образом, своевольный преобразователь теряет ценность своего труда или материалов. Если, с другой стороны, обращение было невиновным или, самое большее, небрежным, правило несколько более неопределенное. Обычно суды присуждают владельцу леса стоимость древесины на корню, давая плотнику излишек, относящийся к его труду и транспортировке. Более благоприятное отношение к владельцу — дать ей полную стоимость пиломатериалов в виде распиловки, передав плотнику стоимость его расходов.

Путаница

При присоединении товары одного владельца превращаются в более ценный товар или неразрывно объединяются с товарами другого, образуя составную часть.Еще один тип объединения известен как смешение, когда личное имущество смешивается, по неосторожности или намеренно, с личной собственностью других лиц, и это происходит, когда товары разных владельцев, сохраняя свою первоначальную форму, смешиваются. Типичный пример — перемешивание зерна в силосе. Но товары, которые идентифицируются как принадлежащие определенному лицу, например, фирменный скот, не смешиваются, как бы трудно ни было разделить стада, которые были собраны вместе.

Когда товары идентичны, особой проблемы разделения не возникает. Если предположить, что каждый владелец может показать, сколько он внес в смешанную массу, он имеет право на это количество, и не имеет значения, какие именно зерна или ядра он извлекает. Поэтому, если человек, увидев контейнер с зерном, стоящий на обочине дороги, ошибочно принимает его за свой и опорожняет его в больший контейнер в своем грузовике, выходом будет просто вернуть такое же количество первоначальному владельцу.Когда владельцы схожих веществ соглашаются на объединение этих веществ (например, в зернохранилище), они считаются общими арендаторами, владеющими пропорциональной долей в целом.

В случае умышленного смешения товаров многие суды считают, что правонарушитель конфискует все свое имущество, если он не может идентифицировать свое конкретное имущество. Другие суды изменили это суровое правило, переложив бремя доказывания на правонарушителя, предоставив ему право требовать того, что, как он установит, принадлежит ему.Если он не может установить, что принадлежало ему, он потеряет все. Аналогичным образом, когда ответчик небрежно перепутал товары, не намереваясь сделать это, большинство судов склонны переложить на ответчика бремя доказывания того, какая часть массы принадлежит ему.

Ключевые вынос

Помимо прямой покупки личного имущества, существуют различные способы получения юридического титула. К ним относятся владение, дарение, присоединение, путаница и обнаружение брошенного, утерянного или затерянного имущества, особенно если брошенное, утерянное или затерянное имущество обнаружено на собственном недвижимом имуществе.

Упражнения

1. Дэн ловит кабана на территории лесной службы США. Он забирает его домой и помещает в клетку, но кабан убегает и несколько дней дичает, прежде чем его поймал Ромеро в четырех милях от дома Дэна. Ромеро хочет сохранить кабана. Он «владеет» этим? Или он принадлежит Дэну, или кому-то другому?
2. Харриет находит бумажник в библиотеке колледжа среди стопок. В кошельке 140 долларов, но нет ни кредитной карты, ни удостоверения личности.В библиотеке есть все находки в отделе обращения, и люди за ним честные и надежные. Сам кошелек достаточно уникален, чтобы его владелец мог идентифицировать его. а) Кому принадлежит бумажник и его содержимое? (б) С этической точки зрения, должна ли Гарриет хранить деньги, если кошелек «по закону» принадлежит ей?

Как сервитуты влияют на права частной собственности

Вы можете быть королем своего замка, но имеете ли вы единоличную власть над своей землей? Ответ — «нет», если на вашу собственность распространяются права сервитута, которые позволяют другой стороне использовать часть вашей земли или получать доступ к услугам, которые пересекают ее.

Например, ваш сосед может иметь законное право использовать часть вашей подъездной дороги для доступа к своему гаражу. Или коммунальное предприятие могло похоронить службы, влияющие на то, где вы можете установить новый бассейн на заднем дворе или даже патио или террасу. Любой сервитут, который влияет на вашу землю, — это то, что вам нужно знать о , прежде чем вы соглашаетесь на покупку собственности.

Что такое сервитут?

Сервитут — это право пересекать или иным образом использовать чужую землю для определенной цели.

Например, ваша собственность может иметь сервитут над собственностью вашего соседа, чтобы вы могли получить доступ к своему заднему двору. Или, может быть, ваша собственность и собственность вашего соседа имеют сервитут, который позволяет вам обоим пользоваться одной подъездной дорогой.

Центральным элементом концепции сервитута является то, что они являются правом использования , а не собственности . Также важно, чтобы сервитуты регистрировались за и против земли, а не за людей. У вас нет сервитута … есть у вашей собственности.Исключением является валовой сервитут, который регистрируется компаниями (такими как Bell and Rogers) или людьми, а не землей.

План обследования, показывающий сервитут с полосой отчуждения между двумя домами в Торонто. Обратите внимание, что дорога находится напротив дома на севере.

Купля-продажа имущества с сервитутами

Права и обязанности сервитутов, зарегистрированных на вашу собственность, автоматически переходят к новым владельцам при продаже.

Аналогичным образом, если собственник желает продать свою землю, ему не требуется одобрение стороны, которой благоприятствует сервитут.Однако любое изменение в использовании собственности должно учитывать факт существующего сервитута. Это может включать в себя пристройки зданий, изменение местоположения забора или разделение.

Как оформляется сервитут?

Easements должны быть зарегистрированы на титул, чтобы быть действительными, либо в ЗАГСе, либо на TERANET. Земельный участок, на который распространяется сервитут (так называемый «обслуживаемый доход»), должен быть описан, и цель сервитута должна быть определена. Также необходимо описать земельный участок, на который распространяется сервитут, известный как «доминирующий многоквартирный дом».

Например, когда между двумя домами мало места, сервитут может позволить владельцу одной собственности (доминирующего многоквартирного дома) содержать свой дом (например, мыть окна), войдя в соседний дом. собственность (обслуживаемый многоквартирный дом). В официальной документации на обслуживаемый многоквартирный дом будет «распространяться» (S ​​/ T) сервитут, а доминирующий многоквартирный дом будет иметь права «вместе с» (T / W) на обслуживаемый многоквартирный дом.

Как описывается сервитут?

Земля, на которую распространяется сервитут, должна быть описана в исходном учредительном документе, а также в последующих передачах и закладных.Соответствующие документы (например, справочный план или юридический документ, известный как «инструмент») будут перечислены в реестре земельных участков, доступном для покупки в местном отделении земельного кадастра или для загрузки из TERANET. Эти документы также содержатся в отчете о собственности BoundaryPlus ™ от компании Protect Your Boundaries.

Сервитуты будут упоминаться в юридическом описании собственности, в частности, с подробным описанием бремени или права сервитута, а также в документе (который будет иметь уникальный номер из земельного кадастра).

Люди иногда путают словесное разрешение использовать чужую собственность с сервитутом. В таком случае лучше всего получить письменное соглашение и зарегистрировать его в качестве титула.

Отводы

«Полоса отвода» (ROW) — это тип сервитута, который обычно затрагивает жилую недвижимость. Полосы отвода подразумевают движение транспортных средств или пешеходов (даже крупного рогатого скота!) Непосредственно по определенной дороге.

Полоса отвода включает два смежных участка.В документе обычно указывается, что земля «подчиняется» (S ​​/ T) или «вместе с» (T / W), если есть полоса отвода через соседнюю землю.

Рассмотрим пример «участка», который разделен спереди и сзади таким образом, что задняя часть имеет подъездную дорогу , сервитут через передний участок, чтобы добраться до дороги. Это постоянное препятствие не может быть заблокировано или ограждено таким образом, чтобы был затруднен доступ в тыл.

Более проблематичными являются общие подъездные пути между домами, которые обычны в старых кварталах в районе Большого Торонто (GTA).Существует множество историй о соседях (часто новых соседях или арендаторах), которые ограничивают доступ автомобилей к заднему гаражу или пытаются отгородить часть легального доступа. По закону они не могут этого сделать, но такие действия могут привести к открытой вражде между соседями и даже к судебным тяжбам.

Фото двух домов с наложением полосы отвода (оранжевый) и границы (синий).
Обратите внимание на белые столбы и машину — и те, и другие препятствуют свободному и свободному доступу к сервитуту.

Иногда то, что может восприниматься как законный доступ, может вообще не быть полосой отчуждения, потому что она специально не зарегистрирована в праве собственности.Когда много десятилетий назад создавались участки, иногда предполагаемое отводное пространство не отражалось в формулировке акта. В других случаях это могло быть недоразумение между первоначальными сторонами (например, застройщиком и застройщиком) или недосмотр юриста. Возможно, сегодня даже удастся исправить такой недостаток.

Исключение из правила

В некоторых случаях, когда проезжая часть использовалась давно (но не регистрировалась), может существовать право проезда по общему праву по рецепту.Как и в случае с Неблагоприятным владением (см. Наш предыдущий блог), этого не может произойти, если земли находятся в земельных титулах. Использование должно происходить в течение 20 (а не 10) непрерывных лет до даты преобразования в право собственности на землю и удовлетворять другим прецедентным условиям, прежде чем суд вынесет такое решение в пользу стороны, требующей такого доступа.

Другой вариант — разработать договор с соседом о создании и регистрации легального сервитута «на право собственности». Это может потребовать денежной оплаты, но может сэкономить тысячи долларов на судебных издержках и привести к более благоприятным отношениям.

Коммунальные сервитуты

Многие объекты недвижимости в GTA находятся под зарегистрированными сервитутами. Это могут быть кабели телефонной связи, гидросистемы и / или телевизионные кабели, пересекающие тыловые линии собственности ряда участков в квартале. Он также может включать водопроводные трубы и ливневую / бытовую канализацию. Обычно коммуникации перед домом находятся в пределах допуска на дорогу и не требуют сервитутов. Также обслуживание индивидуальных домов не требует сервитутов. Очереди, пересекающие объект для обслуживания другого объекта, являются более проблематичными.

Проблемы для рассмотрения

Есть две проблемы, о которых следует позаботиться. Во-первых, сервитут применяется не только к местоположению трубы, кабелепровода или провода, но на всю ширину всего, что описано в записях о заглавии. Провода воздушной телефонной связи, натянутые между столбами, могут лежать в пределах сервитута шириной 10 футов, который вполне может доходить до запланированного места подземного бассейна или беседки на заднем дворе. Приступая к ремонту заднего двора своей мечты, старайтесь не посягать на служебный сервитут.

Помните, что сервитуты дают другим право использовать и / или получать доступ к вашей земле. Это включает в себя вырывание дорогой кедровой террасы, чтобы получить доступ к подземным службам. Наш совет: проверьте правоустанавливающие документы или обследование, чтобы убедиться, что вы не строите дома над подземными коммуникациями.

Вторая проблема связана с незарегистрированными сервитутами на коммунальные услуги. Это еще одно исключение из правила, согласно которому сервитуты должны быть зарегистрированы: в некоторых случаях агентство, такое как местная гидроэлектростанция, может иметь юридический сервитут, даже если оно не имеет права собственности.Если линия пересекает вашу собственность, но в реестре участков ничего нет, вы можете проверить в коммунальном хозяйстве, есть ли у них незарегистрированная запись сервитута. У Toronto Hydro, например, есть процедура, позволяющая принять это решение. Если установлено, что незарегистрированный сервитут не является законным, агентство может приобрести «новый» сервитут у землевладельца или полностью удалить оборудование.

Сервитуты прочие

Есть несколько видов сервитутов, которые влияют на землю Канады.Некоторые из них включают:

• Консервативные сервитуты
• Строительство
• Право на свет
• Поддержка
• Доступ с ограничением по времени
• Техническое обслуживание
• Права на воздух
• Удобства, описанные в декларации кондоминиума

Опросы — ваш лучший опыт

Геодезические исследования земли — полезные инструменты, помогающие понять такие ситуации с землей. Планы обследования, подготовленные в современную эпоху, покажут факт зарегистрированного сервитута на лицевой стороне плана.В большинстве случаев местоположение, полученное из размеров документа, также будет показано в общих чертах. Существующее обследование «рисует картину» собственности в определенный момент времени и вполне может показать доказательства использования в поддержку (или для опровержения) требования о предписывающем сервитуте.

Возьмите копию плана с собой, когда будете гулять по собственности. Прочтите информацию, касающуюся размера и формы сервитутов. Успокойся. Посмотрите, какие сооружения могли быть построены в пределах сервитута. Они законны? Передвижной навес не заблокирует доступ к инженерным сетям.Однако сложную беседку и каменную кладку удалить нелегко. Ищите доказательства использования, такие как воздушные провода, пересекающие землю, которые не показаны в исследовании или документе. Старая подъездная дорога, построенная над границей, может указывать на возможную претензию на прескриптивные права.

Обратитесь к юристу, если у вас есть вопросы о сервитутах и ​​правах, касающихся конкретной собственности или чьих-либо интересов в вашей земле. И помните, план обследования всегда является одним из самых ценных документов, когда речь идет об сервитутах и ​​других важных земельных вопросах.Используйте «Защитите свои границы», чтобы найти план съемки и помочь вам разобраться в своей земле.

Фонды на строительство и покупку земли

Традиционную ипотеку найти легко, но обычно есть одна загвоздка: вы можете занять деньги только на покупку уже существующего дома. Строительные ссуды отличаются тем, что они финансируют все необходимое для строительства нового дома, гаража или бизнес-структуры. Они также могут работать при ремонте или покупке земли (если у вас еще нет нужной собственности).

Ключевые выводы

• Строительные ссуды — это краткосрочные ссуды на покупку земли и строительство на ней.
• Строительные ссуды аналогичны кредитным линиям и закрываются после завершения проекта.
• Выплаты подрядчикам, выполняющим работы, распределяются после достижения вех или завершения работы.

Как работают ссуды на строительство

Строительный кредит — это краткосрочный кредит на недвижимость. Вы можете использовать ссуду для покупки земли, строительства на уже имеющейся у вас собственности или ремонта существующих построек, если ваша программа позволяет. Строительные ссуды похожи на кредитную линию, потому что вы получаете только ту сумму, которая вам нужна (в виде авансов) для завершения каждой части проекта.

В результате вы платите проценты только с суммы займа (в отличие от единовременной ссуды, когда вы берете 100% имеющихся денег вперед и сразу же выплачиваете проценты на весь остаток).

Платежи

На этапе строительства вы, как правило, платите только проценты (или вообще не платите в некоторых случаях) на основе непогашенного остатка по ссуде. Часто выплаты начинаются от шести до 24 месяцев после получения ссуды.

Строительные ссуды менее популярны, чем стандартные жилищные ссуды, но их можно получить от многочисленных кредиторов.Если вы думаете о строительстве, узнайте об основах и узнайте, как каждый кредитор справляется с особенностями.

Выплаты подрядчикам

По мере того, как вы продвигаетесь и достигаете основных этапов своего проекта, вы или застройщик можете запрашивать выплаты за выполненные работы. Инспектор должен удостовериться в том, что работа выполнена, но инспекторы не обязательно оценивают качество работы. Выплата идет застройщику, если все в порядке.

Временное финансирование

Ссуды на строительство обычно выдаются на срок менее одного года, и вы обычно погашаете их другой «постоянной» ссудой.Строительный кредит часто заканчивается после завершения строительства. Чтобы погасить ссуду, вы получите оценку и осмотр завершенного объекта недвижимости и перефинансируете более подходящую ссуду.

Есть два способа справиться с временным характером этих кредитов:

• Подайте заявку на получение новой ссуды после завершения строительства. Вам нужно будет соответствовать требованиям, как если бы вы подали заявку на новую ипотеку. В результате вам необходимы доход и кредитоспособность, чтобы получить одобрение.
• Организуйте обе ссуды в начале процесса (также известное как однократное закрытие).Еще один термин, используемый FHA, — это ипотека от строительства до постоянной. Такой подход может минимизировать затраты на закрытие, поскольку вы объединяете ссуды вместе. После строительства вы получите стандартный жилищный заем (например, ипотеку с фиксированной ставкой на 15 или 30 лет). Это также может быть предпочтительнее, если вы не уверены, что получите одобрение после завершения строительства.

Строительные ссуды имеют более высокие (часто изменяемые) процентные ставки, чем традиционные жилищные ссуды.

Этапы

Вы можете использовать средства строительного кредита практически на любом этапе вашего проекта, включая покупку земли, земляные работы, заливку фундамента, каркас и отделку.Вы также можете строить гаражи, сараи и другие сооружения в зависимости от политики вашего кредитора.

Авансовый платеж

Как и в случае с большинством займов, не рассчитывайте на 100% того, что вам нужно. Большинство кредиторов требуют, чтобы вы вложили в сделку некоторую долю капитала, и они могут потребовать не менее 20% вниз. Вы, конечно, можете принести деньги к столу. Но если у вас уже есть земля, вы можете использовать ее в качестве залога вместо денежных средств.

Твердый план

Чтобы получить ссуду на строительство, вам нужно будет соответствовать требованиям, как и в случае любой другой ссуды.Это означает, что вам нужна хорошая кредитоспособность и благоприятное соотношение (отношение долга к доходу и ссуды к стоимости). Также желателен первоначальный взнос в размере 20%, хотя есть исключения. Подтверждение постоянного дохода также важно.

Утверждение кредитора

Строительные ссуды уникальны, потому что банк должен одобрить ваши строительные планы. Если вы покупаете у застройщика, который регулярно работает с конкретным кредитором, согласование может быть проще. Однако «нестандартные» проекты могут быть непростыми.

Не тратьте каждую копейку, которую банк готов ссудить, и не планируйте переезжать из вашего дома на следующий день после «запланированного» завершения.

Ожидайте, что ваш кредитор запросит полную информацию о проекте: кто выполняет работу, как точно будет выполнено (архитектурные чертежи должны отражать детали), каков график для каждого этапа, сколько все будет стоить, будет ли структура соответствовать местным нормам и требованиям, и сколько будет стоить недвижимость после завершения строительства? К сожалению, вы не можете просто взорвать его.

Сможете ли вы сделать работу?

Что делать, если вы хотите сделать все строительные работы самостоятельно? К сожалению, это еще больше усложняет задачу. Банки не решаются работать с собственниками-застройщиками. Банки опасаются, что у непрофессионалов больше шансов столкнуться с задержками и проблемами. Если вы не являетесь профессиональным подрядчиком на полную ставку с многолетним опытом, вам, вероятно, придется нанять кого-то другого.

План на случай неожиданного

Иметь план — это прекрасно, а гибкость — еще лучше.Строительные проекты печально известны задержками и неожиданностями, поэтому не забудьте оставить место для маневра в своем бюджете, а также в сроках.

Стратегии и риски, которые следует учитывать при покупке земли

Есть множество способов заработать на инвестициях в недвижимость. Один инвестиционный подход на самом деле вообще не касается собственности, по крайней мере, на момент покупки. При этом типе инвестиций вы приобретаете землю, на которой будет располагаться будущая недвижимость. Узнайте о пяти рисках, с которыми вы можете столкнуться, инвестируя в недвижимость.

Что можно развивать на земле?

Возможности использования земли безграничны. В то время как требования зонирования будут ограничивать то, что может быть построено на определенном участке земли, в целом на необработанном участке земли можно застроить все, что угодно, в том числе следующее:

• Частный дом
• Многоквартирный дом
• Офисные помещения
• Торговые площади
• Смешанная торговая и жилая площадь
• Гостиница
• Курорт
• ТРЦ
• Больница
• Торговый центр
• Ферма
• Парковка

Какова ваша цель при покупке земли?

Прежде чем вы действительно купите участок земли, вы должны решить, какова ваша цель вложения.Следует рассмотреть несколько различных стратегий, и это не универсальный подход. Два разных инвестора могут иметь два совершенно разных подхода к одному и тому же участку земли. Кроме того, один и тот же инвестор может использовать два разных подхода к двум разным земельным участкам.

Рассмотрим эти семь стратегий, которые следует учитывать при покупке земли:

1. Покупка и продажа : При таком подходе вы в основном меняете землю. Вы считаете, что приобрели землю по цене ниже рыночной, и надеетесь найти другого покупателя, который готов заплатить по рыночной стоимости или выше.Вы надеетесь на быструю продажу без каких-либо дополнительных работ на земле с вашей стороны.
2. Купи и держи : При таком подходе вы покупаете землю и удерживаете ее в течение определенного периода времени. Вы верите, что земля подорожает. Вам все равно придется платить налоги на землю, а также любые дополнительные расходы на содержание земли в течение этого времени. Это распространенный подход в районах, которые повторно облагораживаются. Инвестор покупает землю в надежде, что они смогут продать ее застройщику в будущем, когда район станет более популярным.
3. Покупка, разработка и владение : При таком подходе вы покупаете необработанный участок земли с намерением зарабатывать землю самостоятельно. Например, вы можете построить комплекс таунхаусов, которые будете сдавать в аренду арендаторам жилья. Вы также можете решить построить торговый центр, который можно будет сдавать в аренду арендаторам розничной торговли. Другой вариант — создать отель типа «постель и завтрак», которым вы будете управлять.
4. Купи, возделывай и держи : При таком подходе вы больше заинтересованы в использовании реальной земли, чем в строительстве собственности на ней.Например, вы можете выращивать сельскохозяйственные культуры на земле, использовать ее для домашнего скота, построить ферму с рождественскими елками или разбить виноградник. Вы будете активно управлять землей и надеяться получить прибыль от того, что она может производить.
5. Купите, пройдите процесс предоставления прав и продайте : В этом сценарии вы купите землю, а затем пройдете процесс зонирования собственности для конкретного использования. Например, может быть участок земли, который был зонирован под коммерческое использование, но теперь, когда территория благоустроена, это будет отличное место для нового многоэтажного жилого дома.Если вам удастся изменить зонирование земли под жилую застройку, это сделает землю более ценной для потенциальных застройщиков и более желанной, поскольку это еще один дополнительный шаг, который они не должны делать сами.
6. Покупка, разработка и продажа : В этом случае вы покупаете землю с намерением освоить ее самостоятельно, а затем продаете ее конечному пользователю. Например, вы покупаете землю, строите новый строительный дом, а затем продаете ее покупателю, который хочет на ней жить. Другой пример: вы создаете виноградник и продаете его покупателю, который будет управлять виноградником и управлять им.
7. Покупка, разработка и аренда : Наконец, вы можете застроить землю, а затем сдать ее в аренду кому-то другому. Например, вы можете купить землю и решить поставить на ней место для парковки, потому что в этом районе недостаточно места для парковки. Владелец многоквартирного дома поблизости спрашивает, могут ли они арендовать у вас участок, потому что у них недостаточно парковки для своих арендаторов.

Риски, которые следует учитывать при покупке земли

Неосвоенный участок земли, безусловно, имеет безграничные возможности.Однако вскоре вы обнаружите, что существует множество ограничений и проблем, с которыми вы столкнетесь, пытаясь освоить или продать эту землю. Правительство может ограничить тип собственности, которая может быть построена, или способы использования земли. Вы можете столкнуться с экологическими проблемами, такими как наводнение или загрязнение.

Пять рисков покупки земли, о которых нужно знать

Классификация зонирования

Одна из основных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке земли, — это проблемы зонирования с тем, как землю можно использовать.В каждом городе есть план землепользования. Это в основном делит город на разные районы, включая коммерческие, жилые, сельскохозяйственные, промышленные, исторические и даже смешанные.

Использование земли : Первый вопрос, с которым вам придется столкнуться, — это то, как можно использовать землю. Если земля зонирована под жилую застройку и вы планируете построить на ней жилую недвижимость, то у вас нет проблем.

Однако, если вы хотите изменить способ зонирования земли, у вас может быть битва.Например, земля зонирована под жилую застройку, и вы хотите построить на ней коммерческую недвижимость. Некоторым из этих классификаций зонирования уже несколько десятилетий, поэтому город может быть открыт для реклассификации земли, если новая функция имеет смысл с нынешней планировкой города. В других случаях это не так просто.

Вам нужно будет подать петицию в город, чтобы изменить классификацию земли. Многие города захотят, чтобы вы показали, что в районе произошли существенные изменения, которые потребуют изменения зонирования.Вам нужно будет представить предложение о том, что вы будете строить на сайте. Вам нужно будет показать, что ваша застройка совместима с существующим планом застройки города, и что он не будет иметь каких-либо негативных последствий, таких как наводнение близлежащих территорий или увеличение трафика.

Скорее всего, будут публичные слушания. Даже если вы сможете привлечь к себе городской совет, у вас может быть отдельная битва с соседями, которые подадут петицию, чтобы помешать вам строить.

Ограничения зонирования

Второй фактор, который следует учитывать при покупке земли, — это размер участка, который вам будет разрешено построить. При строительстве или улучшении коммерческой недвижимости, вероятно, будут предъявляться требования к зонированию в зависимости от соотношения земли и площади застройки или размера строения или другого здания, которое вы можете иметь. Другие соображения включают:

• Требования к отступлению : Обычно существует кодекс, который требует, чтобы ваша собственность была построена на определенном расстоянии от соседних линий собственности.Это включает в себя переднюю часть, которая, скорее всего, является улицей, две стороны и заднюю часть. Постоянные конструкции, такие как дом, гараж или терраса, должны быть построены на определенном расстоянии от границ собственности. В зависимости от размера участка, на который вы смотрите, это может сильно повлиять на размер конструкции, которую можно построить, потенциально делая ее не стоящей вложений.
• Покрытие лота : Этот код используется для предотвращения проблем с наводнением. Должен быть определенный процент незакрытого участка, где дождь может просачиваться в почву, чтобы не затопить соседние участки.
• Соотношение площадей : Площадь каждого этажа объекта в квадратных футах (в некоторых городах есть подвалы, в других нет) складывается, а затем делится на размер участка. Общая площадь может составлять только определенный процент от размера участка, который определит каждый город.
• Высота : вам нужно знать высоту строения, которое вы можете построить. Если вы планировали построить дом на три семьи, но в городе не допускается более двух этажей в этом месте, вложение не будет иметь для вас денежного смысла.
• Вспомогательные постройки : Кодекс ограничивает размер и размещение таких строений, как гаражи и навесы. Может существовать требование относительно количества парковочных мест, необходимых для размера собственности. Некоторые города могут даже потребовать, чтобы эти места были закрыты.

Проблемы окружающей среды

Третий риск, связанный с покупкой необработанной земли, заключается в том, что вы не знаете, что находится под землей. Вы можете столкнуться с высоким уровнем радона или асбеста. Почва может быть нестабильной и непригодной для строительства.Если вы будете строить на нестабильной почве, это может привести к растрескиванию фундамента вашего дома.

Земля могла находиться в зоне затопления. Это не будет концом света, если вы сможете поднять земельный участок или изменить градацию почвы, чтобы предотвратить наводнение. Страхование от наводнения очень дорогое и может помешать потенциальным покупателям.

Однако есть исключения. Большая часть Хобокена, штат Нью-Джерси, расположена в зоне затопления, но из-за близости к Нью-Йорку земля в этом районе считается очень ценной.

Доступ к коммунальным услугам

Насколько легко получить коммунальные услуги на месте? Это включает в себя канализацию, водопровод, электричество, газ, телефон, кабель и Интернет. Есть ли у соседних домов эти услуги, или ваш земельный участок находится в глуши.

Если ваша собственность находится в глуши и не имеет доступа к канализационной сети, вы можете провести тест на просачивание почвы, чтобы определить, можно ли установить на участке септическую систему.Этот тест определяет, насколько быстро вода просачивается через почву. Предполагая, что земля прошла испытание на просачивание, вам также придется выкопать колодец для питьевой воды, что легко будет стоить пятизначную сумму.

Установка этих коммунальных услуг на вашу собственность может быть значительными расходами. Если вы не можете получить доступ к необходимым утилитам, это катастрофа для любого потенциального развития, которое вы рассматривали.

Нет доходов, но расходы

Когда вы покупаете необработанную землю, на ней ничего нет, поэтому она не приносит дохода.Получить ссуду на пустую землю очень сложно, поэтому вам, вероятно, придется платить за землю наличными, в результате чего вложения будут связаны с большими деньгами.

Доход не генерируется, но вы все равно будете нести ответственность за расходы на землю. Основным расходом будут налоги. Возможно, вам также придется платить за содержание земли, например, за регулярную стрижку травы.

Город Чикаго :: Программы продажи городских земель

Департамент планирования и развития (DPD) предоставляет городскую недвижимость для покупки и перепланировки в рамках следующих программ.

Объекты недвижимости в инвентаре Департамента состоят в основном из пустующих жилых, коммерческих и промышленных земель, но в инвентарь также могут входить улучшенные объекты недвижимости. Чтобы узнать, принадлежит ли конкретная недвижимость городу и доступна ли она для покупки, свяжитесь с отделом продаж земли по телефону 312-744-Land или [email protected]

Департамент ведет базу данных городской системы земельных участков (COLS), которая предоставляет информацию о налоговых участках, собственности, адресе, а также о том, удерживается ли участок или зарезервирован для предполагаемого проекта.По вопросам владения землей в городе обращайтесь по адресу [email protected]

.

Инструмент карты зонирования Чикаго — это ресурс для определения участков, принадлежащих городу, и зонирования собственности. Используя вкладку расширенных инструментов, инструмент интерактивного картирования позволяет отображать на карте все участки, принадлежащие городу. Интерактивная карта зонирования

Продажа земли ниже рыночной

В южных и западных районах, где у города есть много свободных участков, Департамент предоставляет две программы для жителей района и владельцев собственности по приобретению собственности по цене ниже рыночной.

Программа приобретения земли прилегающих соседей
Программа приобретения земли прилегающих соседей (ANLAP) делает городские земли доступными для владельцев прилегающей собственности по сниженной цене. Покупатель должен владеть одним или несколькими смежными участками недвижимости, непосредственно примыкающими к участку, принадлежащему городу. По крайней мере, один из участков должен быть занят покупателем в качестве основного места жительства. В течение первых 10 лет владения земля должна использоваться под открытое пространство, гараж или пристройку к основному жилому дому.

Обзор приложений и программ ANLAP

Large Lots
Large Lots — это инициатива города Чикаго по стабилизации района, призванная помочь владельцам собственности, блокирующим клубам и некоммерческим группам в отдельных районах Чикаго приобрести принадлежащую городу землю по цене 1 доллар за участок. На одно приложение доступно до двух лотов. Недвижимость продается «как есть» через акт о прекращении права собственности. Участки могут использоваться для расширения дворов существующих домов, для благоустройства, садов, жилья и других видов использования, разрешенных зонированием жилых (R).Успешные кандидаты должны сохранять право собственности на участки не менее пяти лет. Заявки принимаются только в период открытого приема заявок на крупные лоты.

Обзор крупных участков

Продажа земли по рыночной ставке

Любое юридическое или физическое лицо может претендовать на покупку городской собственности по справедливой рыночной стоимости. Покупатель должен иметь возможность продемонстрировать способность завершить покупку и предлагаемую разработку.

Стоимость собственности определяется оценкой, подготовленной независимым оценщиком, утвержденным и закупленным городом за счет покупателя.Продажа городских земель дополнительно требует экологической оценки территории на основе предполагаемого использования и зонирования. Покупатель несет ответственность за получение необходимых отчетов об оценке состояния окружающей среды на объекте и за очистку окружающей среды, если это необходимо.

Рассмотрение снижения стоимости ниже оценочной стоимости рассматривается для некоммерческих общественных организаций и для целевых территорий застройки, когда предлагаемая застройка соответствует целям реконструкции сообщества и обеспечивает ощутимые общественные выгоды, такие как доступное жилье, новые или сохраненные рабочие места, новые розничные услуги в недостаточно обслуживаемом сообществе, культурные мероприятия, социальные услуги или финансовые льготы.

Процесс подачи заявки и продажи земли состоит из пяти этапов.

• Шаг 1 Письмо о заинтересованности
• Шаг 2 Заявление о купле-продаже земли
• Шаг 3 Рассмотрение заявки на покупку со стороны DPD и других городских агентств
• Шаг 4 Законодательные утверждения, включая городской совет
• Шаг 5 Завершение продажи земли

Целью первоначального письма о заинтересованности является рассмотрение DPD заявителя и его предложения по участку в контексте существующих планов города и целей реконструкции.Если предложение будет принято DPD, заявителю будет предложено предоставить полную заявку на покупку земли, которая будет включать подробные планы участка, архитектуры и ландшафта, заявление об экономической информации, финансовую информацию и другие вспомогательные материалы.

Продажи по рыночной цене
Программа продажи по рыночной цене позволяет квалифицированным физическим или юридическим лицам приобретать свободную или улучшенную недвижимость, принадлежащую городу. Стоимость имущества определяется оценкой рыночной стоимости, подготовленной независимым оценщиком.Любая недвижимость, проданная через продажу по рыночной ставке, требует добросовестного депозита, подробного бюджета проекта, источника и использования средств. Если проект включает финансовую помощь города, может потребоваться Соглашение о перепланировке (RDA).

Запросы предложений (RFP)
DPD выпускает RFP, которые определяют цели и задачи для конкретных объектов собственности, принадлежащих городу. В каждом RFP описывается тип запрашиваемой разработки, любые предлагаемые финансовые стимулы, цена предложения и инструкции по подаче соответствующих предложений.RFP публикуются на веб-сайте DPD и объявляются через публичное уведомление, опубликованное в Sun-Times.

• Запросы предложений / Квалификация / Информация

Запечатанные торги
Запечатанные торги предлагают землю, находящуюся в собственности города, любому физическому или юридическому лицу через конкурсный процесс торгов. Программа предназначена для развития небольших рыночных проектов, не требующих городской помощи. После получения независимой оценки городские власти размещают объявление в местной газете, уведомляющее общественность о продаже по минимальной ставке, равной оценочной стоимости земли.Помимо самой высокой закупочной цены, предложения оцениваются на основе квалификации покупателя и степени, в которой предложение улучшает соседство.

Брокер по продажам
Сторонние брокеры иногда используются для облегчения продажи избранной собственности, принадлежащей городу. Брокер будет продавать недвижимость до того, как публичное объявление будет размещено в местной газете.

6411-13 проспект С. Цицерона

Городские излишки зданий на продажу
Городские объекты недвижимости, улучшенные за счет бывших полицейских и пожарных частей, школ и различных сооружений специального назначения, доступны для продажи покупателям из частного сектора.Недвижимость пустует, нуждается в ремонте и может быть исторической. Излишки зданий обычно продаются в процессе продажи по рыночной цене.

Доступные объекты

Справочник покупателя жилья по сервитутам и правам собственности

Сервитут может быть большим преимуществом или немного неприятностью для вашей собственности.

Вы узнали, что в доме, который вы планируете купить, есть сервитут? Это может быть хорошо, плохо или совершенно нейтрально.Вот что такое сервитуты и как они влияют на ваши права собственности.

Что такое сервитуты собственности?

Сервитут дает физическому или юридическому лицу законное право использовать чужую землю — но только для необходимой цели. Коммунальная компания может иметь сервитут на вашей собственности для доступа к электрическому столбу. Или, если ваша подъездная дорога перекрывает вашу линию собственности, вы можете рассчитывать на сервитут на собственность вашего соседа, чтобы добраться до вашего гаража.

Что нужно знать о сервитутах при покупке дома:

1. 1.Есть ли в этой собственности сервитуты?

   По закону продавцы должны раскрывать сервитуты на своей собственности во время продажи, поэтому вы должны знать, существует ли сервитут к моменту заключения договора купли-продажи, если не раньше. Но если вы покупаете дом, принадлежащий банку, который продается «как есть», вам следует провести дополнительное исследование самостоятельно. Ваш агент по недвижимости может помочь вам решить, есть ли основания подозревать, что собственность может иметь сервитут, но свяжитесь с городом, чтобы узнать наверняка. Выясните, где именно и какие это сервитуты.Некоторые сервитуты, например, остаются после покупки дома, а другие — нет.

2. 2. Какие бывают сервитуты?

   Права собственности, которые дает сервитут, зависят от правил вашего конкретного сервитута. Существует много типов, но вот некоторые из функций, которые помогают их определить:

   • Сопутствующие сервитуты и валовые сервитуты: Сопутствующие сервитуты позволяют владельцу собственности получить доступ к земле, доступной только через землю соседа.Технически они приносят пользу собственности. Валовой сервитут приносит пользу физическому или юридическому лицу, будь то сосед, коммунальное предприятие или другая организация.
   • Государственные и частные : Как дополнительные, так и общие сервитуты могут предоставлять доступ государственным или частным организациям или собственности. Частный сервитут может позволить соседу получить доступ к вашей собственности, а публичный сервитут может позволить любому представителю общественности пройти через ваш двор.
   • Положительное против отрицательного : Большинство сервитутов позволяют чему-то случиться, а они являются положительными.Но они также могут предотвратить действия, например заблокировать чьи-то солнечные батареи линией деревьев, что было бы отрицательным сервитутом. (Правильно: сервитуты могут охватывать права на воздушное пространство, территорию под землей и поверхность земли.)

   Предписательный сервитут : Предписательный сервитут описывает способ возникновения сервитута. Это когда кто-то регулярно использует землю владельца собственности в течение определенного периода времени (установленного законодательством штата) без ограничений со стороны владельца.Это широко известно как «права скваттеров».

3. 3. Каковы ваши права собственности и права сервитута?

   Если вы покупаете дом с сервитутом, скорее всего, вам придется соблюдать правила сервитута, потому что они не часто устанавливаются легко. Допустим, вы купили недвижимость на берегу моря, и единственный способ, которым соседи могут получить доступ к общественному пляжу, — это тропинка во дворе вашего дома. По закону вы должны разрешить им пользоваться им, потому что они имеют право на доступ к общественному пляжу.Точно так же, если у коммунальной компании есть сервитут для доступа к трубе под вашим двором, вы мало что можете сделать, чтобы это изменить.

   В противном случае вы имеете право использовать свою собственность любым способом, которым хотите, при условии, что это не включает ничего, что препятствует доступу к сервитуту по назначению.

4. 4. Что делать, если вы покупаете недвижимость, для которой установлен сервитут на чужую собственность?

   Если вы влюбитесь в дом, который идеален и находится в правильном районе, но у него очень узкая подъездная дорожка, вам может быть приятно узнать, что у вас есть сервитут, который позволяет вам использовать несколько футов собственности вашего соседа, чтобы получить в и из вашей машины.Просто убедитесь, что условия сервитута гарантируют, что он останется с недвижимостью после того, как вы ее купите, и будьте открыты и дружелюбны с вашим соседом относительно правил сервитута. Они должны позволить вам использовать это, но если они предпочитают, чтобы вы относились к их собственности определенным образом, уважение их пожеланий поможет сохранить добрососедские отношения.

5. 5. Как сервитуты могут повлиять на мои обновления или дополнения?

   Если вы планируете построить новый дом или пристройку, особенно важно знать, есть ли какие-либо сервитуты на собственности, прежде чем покупать.Вы можете узнать это, просмотрев свои документы. Вы найдете сервитуты на актах, платах и ​​других документах домовладельцев. Например, если ваш сосед получил сервитут, обеспечивающий вид на озеро, вы не могли отремонтировать, расширить или даже посадить дерево, которое закрыло бы обзор вашему соседу.

6. 6. Можно ли оспорить сервитуты?

   Могут. Но вам нужно будет обратиться в суд, чтобы оспорить сервитут, поэтому сделать это в процессе покупки дома непросто. Если владелец сервитута согласится прекратить действие, это может быть более гладкий процесс.А в некоторых случаях сервитуты имеют срок действия (это будет указано в вашем документе), так что это может быть хорошей новостью.

   Остальные дела сложны, но сложнее. Например, если существует предписывающий сервитут, который не используется постоянно (например, навес над линией собственности был построен, но больше не используется), вы можете оспорить его. Однако нет никакой гарантии, что вы выиграете.

Посуда — не единственное юридическое ограничение, которое может быть на потенциальной собственности.Затем узнайте, как правила ассоциации домовладельцев могут повлиять на дом, который вы хотите купить.

Незаконная конверсия — 5 вещей, которые нужно знать покупателям

Что такое незаконная конверсия

Преобразование помещения, здания или части здания в неутвержденное или разрешенное использование может считаться незаконным преобразованием. Обычно незаконные преобразования связаны с нарушениями кодекса, нарушениями зонирования и / или проблемами «здоровья и безопасности».

Владельцы (как домовладельцы, так и инвесторы) часто совершают незаконные преобразования, чтобы получить дополнительное пространство или дополнительный доход от преобразования.

Непризнание незаконного обращения может привести к травмам, смерти или судебному разбирательству

Не все незаконные преобразования являются серьезными или опасными, однако некоторые из них очень серьезны и требуют исправления. Департамент строительства и здравоохранения призван защищать людей и обычно более чем счастлив работать с владельцем, чтобы внести необходимые исправления.

Распространенные примеры «незаконных конверсий»

• Переоборудование гаража или части гаража в квартиру или спальню
• Переоборудование чердака в спальню
• Превращение цокольного этажа в спальню
• Изменение дуплекса, превращение его в три блока вместо двух.
• Расширение гаража на несколько футов ближе к линии собственности
• Превращение гаража в место для ведения бизнеса или офиса

Что происходит при обнаружении местными строительными властями?

Ответ варьируется от строительного отдела к строительному отделу и от того, что было сделано. Иногда «Департамент строительства и безопасности» издает УВЕДОМЛЕНИЕ или ПРИКАЗ о соблюдении.

Некоторые из стандартных действий:

• Владелец должен вернуть изменения в исходное состояние.
• Владелец должен получать соответствующие разрешения и время от времени приводить состояние в соответствие с действующими нормами.
• Снесите или удалите все, что было сделано или построено: иногда требуется разрешение на снос.
• В городах часто применяются штрафы и даже до шести месяцев тюремного заключения, если не будут внесены исправления. В некоторых городах также могут отключиться коммуникации, т.е. Электричество, если хозяин не подчиняется.
• Если недвижимость сдается в аренду, то собственнику, возможно, придется заплатить арендатору за переезд; арендаторам, возможно, придется вносить арендную плату в «Программу условного депонирования арендной платы».”

Дорогостоящий

Исправление незаконных преобразований иногда может быть дорогостоящим. Местная строительная юрисдикция может потребовать представления инженерных планов на утверждение. Разрешения, в том числе разрешение на снос на выполненные работы. Специальные проверки или отчеты могут потребоваться лицензированным специалистам и т. Д. В других обстоятельствах исправления или соответствие могут быть очень простыми или недорогими.

Проблемы безопасности

Незаконное переоборудование гаражей, переоборудованных в квартиры или спальни, а также неправильно переоборудованных чердаков и подвалов может быть опасным.За три месяца в Лос-Анджелесе погибло восемь человек в результате незаконного переоборудования гаражей в спальни или апартаменты. Часто выполняется неправильная электрическая работа, пары угарного газа от водонагревателей или неправильно установленные обогреватели приводят к смертельному исходу, или в строительстве используются неподходящие материалы, которые не являются пожаробезопасными.

Покупатели и агенты

В интересах полного раскрытия информации и ясности; Продавцы должны раскрывать любую запрещенную работу, любые незаконные преобразования и любые цитаты, юридические уведомления или вопросы соответствия, о которых они знают.Покупатели и агенты должны искать признаки неразрешенной работы и доказательства незаконного преобразования. После распознавания следует провести дальнейшее расследование.

Итог

Не все незаконные преобразования дороги или их трудно исправить; но ряд есть.

1. Время — часто требуется время, чтобы внести исправления или получить надлежащие решения, которые могут не допускаться при некоторых сделках с недвижимостью.
2. Обязательства по ссуде могут быть отозваны или обусловлены исправлениями и разрешениями.
3. Иногда происходят травмы, смерть или пожары из-за небезопасных неразрешенных работ, выполняемых в незаконных переоборудованиях.
4. Страховые полисы могут не покрывать некоторые убытки. (уточняйте у своей страховой компании)

Заявление об ограничении ответственности и перспектива

Обратите внимание, что юридические консультации не предоставляются. Рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости. Каждое незаконное преобразование индивидуально, и различные правительственные учреждения имеют разные требования и политики.Обратитесь за советом к квалифицированным специалистам, если вы подозреваете или знаете о проблемах, связанных с разрешениями, зонированием или соблюдением требований. .