Срочный Выкуп земельного участка в день обращения
Мы живем в не простое время и постоянно сталкиваемся с жизненными трудностями, которые требуют незамедлительного финансового решения.
Где взять наличные деньги быстро и на выгодных условиях?
Хорошо, если у Вас есть недвижимость, где Вы не проживаете: комната, доля в квартире или дом, в этом случае можно получить кредит под залог. Есть еще один актив — земля в Москве и Московской области (МО).
Компания «Залог-М» предоставляет услугу — срочный выкуп земельного участка (земли) наличными в день обращения. Клиенты, которые к нам обращаются, зачастую недоумевают, что при этом теряется не менее 30% от рыночной (оценочной) стоимости участка.
В эти 30% входит:
- Проверка документов на подлинность;
- Оформление недостающих документов;
- Выезд оценочного специалиста в день обращения;
- Наличие необходимой суммы наличными;
- Оформление сделки в ускоренном режиме;
- Наша комиссия.
К 2019 году у жителей Москвы и МО скопились огромные земельные активы. Рынок замер на фоне критичных цен на недвижимость. Быстро продать землю уже не получается, приходиться ждать покупателя, уже более требовательного, долгие месяцы.
Продавцы начинают снижать цену на некоторые земельные участки. Покупателя больше стали интересовать более ликвидные коттеджные поселки. Мы срочно выкупаем земельные участки только после оценки реальной стоимости актива, которая происходит в день обращения.
Какая земля не ликвидная в 2018-2019?
- Участки без коммуникаций: газ и электричество без перспективы подключения;
- Земли Сельхоз Назначения;
- Земельные участки без подъезда на краю деревень, в поле и прочих труднодоступных местах;
- Болотистые наделы, особенно в низинах;
- Расстояние до участка более 50 км от Москвы.
Даже если Ваш участок входит в одну из перечисленных выше категорий, не отчаивайтесь, мы обязательно его рассмотрим
zalog-m.ru
Выкуп земельного участка, правовые аспекты :: BusinessMan.ru
Право аренды – это лишь соглашение, у которого есть срок действия. Рано или поздно наступит момент, когда надел придется возвращать государству. Чтобы этого избежать, нужно заранее узнать, как производится выкуп земельных участков.
Переоформить аренду на собственность
Если земля передана в аренду гражданину под строительство дома или иного объекта, то выкупить ее можно только после возведения постройки, получения на нее ввода в эксплуатацию и свидетельства на собственность.
Выкуп земельных участков, на которых расположены объекты, проводится без торгов. Цена рассчитывается, исходя из значения кадастровой стоимости.
Выкуп ИЖС
В данном случае имеется в виду, что у гражданина есть соглашение об аренде земли с органом власти. В соответствии с соглашением, земля дается в аренду на период возведения жилой постройки.
Выкуп земельного участка из аренды в собственность производится по следующему алгоритму:
- Регистрация договора аренды в Росреестре.
- Получение разрешения на строительство дома.
- Проектирование и строительство объекта.
- Получение ввода в эксплуатацию.
- Оформление собственности на жилой дом.
- Выкуп земельного участка.
В каждом регионе России разработано положение, которое регламентирует порядок и стоимость выкупа участка под домом. Расчет отталкивается от кадастровой стоимости земли. Это может быть полная сумма либо какой-то процент от нее.
Выкуп земли под коммерческим объектом
Процедура выкупа земельного участка в собственность ничем не отличается от описанной выше. При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента заключения договора. Это означает, что арендатор имеет право обратиться за выкупом сразу после оформления прав на постройку.
Допустим, договор заключен на десять лет, но арендатор сумел построить здание и узаконить свои права на него за год. Препятствий для того, что обратиться за выкупом земли в орган власти, нет.
Соглашение об аренде будет считаться расторгнутым с даты оформления права на строение.
Перерасчет арендных платежей
В случае если некое лицо обратилось за выкупом земли через год после заключения договора аренды, а аренду внесло за два года, то неиспользованная сумма будет возвращена ему на расчетный банковский счет.
Некоторые арендаторы, у которых в данном муниципалитете несколько договоров аренды, могут написать обращение с просьбой зачесть переплату в счет исполнения обязанностей по другому договору аренды. Это не противоречит закону, но может быть сделано только по обращению арендатора.
В случае же если на момент выкупа остались долги по аренде, орган власти потребует оплатить задолженность до подписания соглашения о выкупе.
Если на участке недостроенный объект
Следует помнить, что по закону право выкупа земельного участка принадлежит только тому, кто является владельцем объекта, построенного на таком участке. Если на земле нет объекта, а построен только фундамент, выкупить у государства землю не получится.
Бытует распространенное мнение о том, что можно узаконить недостроенный объект, а затем получить права на землю. Однако в последние несколько лет правоприменительная практика говорит о том, что на участке должен быть построен завершенный объект. То есть, даже если заказать в БТИ справку о готовности объекта незавершенного строительства, то орган власти не согласится передать арендатору собственность на землю. Для этого объект должен быть полноценным, на него должен быть получен ввод и зарегистрировано право собственности.
Можно ли сразу получить землю в собственность
Выкуп земельных участков без оформления прав аренды возможен в нескольких случаях.
Все они подробно изложены в статье 39.5 ЗК РФ. Вкратце следует сказать о том, что таким правом обладают многодетные семьи. Земля передается в общую долевую собственность всем членам такой семьи.
Выкуп земли крестьянским хозяйством
Выкуп земельных участков крестьянским фермерским хозяйством возможен через три года после заключения соглашения об аренде. Это положение регламентируется статьей 10 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Условием, создающим возможность выкупа, является использование земли по назначению. Стоимость выкупа должна быть установлена в нормативном акте регионального значения. Это может быть рыночная цена, определенная оценщиком на дату обращения, либо кадастровая стоимость.
В случае рассмотрения вопроса о выкупе земли сельскохозяйственного назначения из аренды нужно иметь в виду, что большое значение имеет срок подачи заявления. Оно должно быть подано до даты истечения срока соглашения об аренде. Изучить этот вопрос следует заблаговременно, так как в некоторых органах власти есть регламентные документы, которые предписывают, что обратиться за продлением аренды или выкупом земли нужно за месяц до окончания срока действующего договора аренды.
Выкуп земли сельскохозяйственного назначения у частников
Некоторые предпочитают выкупать землю у частных лиц. В случае с землей сельскохозяйственного назначения действует правило: сначала собственник должен предложить выкуп участка органу власти субъекта РФ, а в случае его отказа – муниципалитету, на чьей территории расположен земельный надел.
В предложении указываются характеристики участка и цена его продажи. Органы власти могут принять предложение либо отказаться. Предлагать владельцу земли другую цену они не вправе. Если в течение 30 дней на предложение нет ответа, то владелец участка может продать землю частному лицу.
То есть, после того как двое частников договорились о сделке, им придется выждать минимум два месяца, которые потребуются для соблюдения законных формальностей. Если за это время покупатель отказался от сделки, то в течение одного года владелец может реализовать право продажи земли другому лицу. Если же стороны решили заключить сделку по цене ниже той, которая была указана в извещении о продаже, то все уведомления следует рассылать заново.
businessman.ru
Выкуп земельных участков | Сопровождение сделки, ЭЦП
Выкуп земельных участков в последнее время всё более интересует граждан и юридических лиц, необходимость в консультативной и практической помощи привело к созданию услуги по сопровождению выкупа земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений и выкупа земельных участков признанных бесхозными. Необходимость приватизации земельного участка продиктована требованиями действующего законодательства. Выкуп необходимого земельного участка, может сопровождаться дополнительными переговорами и затруднениями, требующими быстрого решения.
Земельным кодексом Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Выкуп земельных участков контролируется законом:
В целях развития этого принципа принят ряд определённых положений и нормативных документов, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих закрепление прав на эти объекты за одним собственником. Указанные правила, закреплённые в нормативно-правовых актах, направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения, пользования и распоряжения объектами недвижимого имущества.
Земельный кодекс предоставляет исключительное право на приватизацию земельных участков гражданам и юридическим лицам — собственникам зданий, строений, сооружений находящимся на соответствующем земельном участке. Услуга выкупа земельного участка включает оформление и сопровождение всей процедуры, а именно:
- Оформление договора купли-продажи;
- Сопровождение сделки;
- Передача документов в Росреестр и получение документов;
- Подписание актов приёма-передачи.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях установленных Земельным кодексом и другими федеральными законами, регулирующими эту группу общественных отношений. На собственников объектов недвижимости возложена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
С 1 января 2013 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
Особенности приватизации земельных участков (выкуп земельных участков):
Особенности приватизации земельных участков закреплены Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Федеральный закон закрепляет, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости и необходимые для использования объектов недвижимого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Всё тот же федеральный закон предписывает собственникам недвижимого имущества, не являющимся самовольной постройкой и расположенном на земельном участке, относящимся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка, что обуславливается одним из принципов гражданского права, а именно института договорного права – свобода договора. Выкуп земельного участка может быть произведён по условиям договора или по соглашению сторон по оговоренной сумме. Отказ в выкупе земельного участка или не предоставления его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Собственники частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность, пропорционально их долям в недвижимом имуществе, находящимся на земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Выкуп земельных участков по правилам:
По общему правилу земельный участок выкупается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. При необходимости одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка может быть принято решение об установлении публичных сервитутов, ограниченных вещных прав. Основным нормативным актом регулирующий порядок перехода, выкупа, аренды земельных участков собственниками находящихся на этих участках зданий, строений, сооружений является Земельный кодекс.
dom-pravo.ru
Выкуп земельных участков | Сам себе адвокат
Выкуп земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, до настоящего времени является актуальной проблемой для многих землепользователей. В основном это связано с уклонением уполномоченных органов от предоставления земельных участков в собственность по различным основаниям и неоднозначность перспективы оспаривания действий государственных органов… Тем не менее суды во многих случаях идут навстречу землепользователям, в том числе в вопросах льготного выкупа земельных участков. Для упорядочения данных правоотношений приняты изменения в3 ЗК РФ вступившие в 2015 году.
Право на выкуп земельного участка
Право на переоформление земельного участка осталось и после 01.06. 2012 года
В первом случае предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность:
• наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования;
• ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.
Для приобретения земли в частную собственность должны быть другие условия, а именно:
• наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение;
• исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.
Поскольку правоотношения являются различными, ограничения и условия, установленные ЗК РФ в части выкупа земельного участка, не подлежат применению. Например, если на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, нет объекта недвижимости, это не является препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФот21.03.2006 по делу №А41-К1-1979/05).
Эту правовую позицию последовательно поддерживают арбитражные суды и по настоящее время (определения ВАС РФ от 30.03.2010 №ВАС-3722/10, от 12.10.2011 по делу №А35-7365/2010).
Еще одним видом льготного выкупа является выкуп арендатором земельного участка, переоформившим свое право бессрочного (постоянного) пользования на право аренды до 01.07.2012.
Такая возможность была предоставлена п. 2.2 ст. 3 Вводного закона. При этом такой участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по льготной цене, установленной субъектами РФ в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% , расположенного в другой местности.
В связи с установлением п. 2 ст. 3 Вводного закона обязанности осуществить переоформление права бессрочного (постоянного) пользования до 01.07.2012, возникает вопрос о возможности выкупа земельного участка в собственность на указанном основании после 01.07.2012. В данном случае наиболее обоснованным является следующее толкование закона.
Из пункта ст. 3 Вводного закона вытекает и право лица, владеющего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление. Установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.
Более того, КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данная статья КоАП применяется с 01.01.2013.
Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе переоформить такое право (в противном случае введение с 01.01.2013 административной ответственности за непереоформление указанного права не имело бы правового смысла, поскольку привлечение к административной ответственности за неисполнение обязанности, которую нельзя по закону исполнить, недопустимо).
Однако необходимо иметь в виду, что период выкупа по льготной цене государственных или муниципальных земельных участков коммерческими организациями — собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (ст. ст. 1, 2, п. 2 ст. 3 Вводного закона) (постановление Президиума ВАС РФот17.12.2013 поделу №А41-44318/12).
В связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене, расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ (после 01.03.2015 — гл. v. 1 ЗК РФ), и не может превышать размер кадастровой стоимости указанного участка (определение ВАС РФ от 28.05.2014 по делу №А76-7285/2013.
Права правопреемников на выкуп земельного участка
Правопреемники тоже могут требовать льготного выкупа участка.
После установления разновидности правоотношения возникает вопрос о его субъектном составе, и в первую очередь, относится ли требующее выкупа лицо к лицам, имеющим на это законное право. В частности, это касается случаев, когда лицо, обратившееся за выкупом, является не первоначальным обладателем прав на землю, а приобрело право на недвижимое имущество и участок в порядке сингулярного правопреемства (по цепочке сделок).
Судебная практика выработала подход, согласно которому правопреемники, получившие недвижимое имущество как в ходе универсального правопреемства, так и в результате сингулярного (в результате сделок), обладают правами на применение льготного порядка, как и первоначальные правообладатели.
Конституционный суд РФ разъяснил, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (п. 3 определения от 01.10.2009 № 1129-О-О). Ограничительное толкование положения п. 1 ст. 2 Вводного закона привело бы к нарушению принципа равенства в отношении собственников недвижимого имущества, закрепленного в ст. 19 Конституции РФ.
Указанная правовая позиция также была изложена в постановлении Президиума ВАС РФот09.04.2009 №14649/08.
Что касается земельных участков, договоры аренды в отношении которых были заключены ввиду переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то необходимо руководствоваться следующим.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу данное лицо приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
То есть, если к лицу перешло право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендуемом земельном участке, к нему переходят и права предыдущего арендатора, в том числе на выкуп земельного участка в соответствии с льготным порядком.
Площадь выкупаемого земельного участка
Госорганы не вправе изменять площадь выкупаемого участка
Когда определены субъекты договора купли-продажи, необходимо определить характеристики объекта купли-продажи — земельного участка. В основном проблемы возникают в процессе определения границ и площади земельного участка.
Так, на практике возможно возникновение двух ситуаций:
1. земельный участок, подлежащий выкупу, не прошел межевание и не поставлен на кадастровый учет;
В первом случае необходимо проведение процедуры межевания земельного участка, во втором — такая обязанность отсутствует. Рассмотрим каждую этих ситуаций в отдельности.
Если земельный участок не прошел кадастровый учет, законодательство предоставляет заявителю право требовать от уполномоченного органа предоставления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (п. 7 ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015. п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ).
В случае отказа или уклонения от совершения данных действий они могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВСРФот24.11.2014 поделу №А40-143594/13). Суды, рассматривая данные категории дел, исходят из необходимости отсутствия пересечений со смежными земельными участками, выхода за красные линии, а также отсутствия нарушения других установленных вышеуказанным пунктом условий (определение ВАС РФот22.05.2014 по делу №А73-4609/2013,
Земельная площадь фактически используемого земельного участка, право на который не оформлялось ранее, может быть существенно изменена.
Президиум ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.
. При составлении межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, либо площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от03.06.2014 по делу №А10-78/2013).
Что же касается выкупа земельного участка в порядке переоформления права бессрочного постоянного пользования, то представляется, что площадь таких земельных участков может быть уменьшена (фактически уточнена), только если какие-то части участка в силу закона не подлежат приватизации.
Если же земельный участок в установленном законом порядке прошел кадастровый учет, то любые действия уполномоченного органа, связанные с попытками уменьшения земельного участка, будут незаконными.
По закону земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта этого земельного участка, если иное не установлено федеральным законом (п. 5 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
Правовая позиция о предоставлении земельного участка в соответствии с планом этого участка (в тот период заменявших кадастровый паспорт) была сформулирована в постановлении ВАС РФ от17.08.2004 №4345/04.
Единственным возможным исключением будет случай неправильного определения границ, приведшего к наложению границ на смежные участки или заступом за красные линии, однако в указанном случае администрация обязана произвести действия по внесению изменений в кадастр (предъявить иск и т. д.).
В том случае, если действия, связанные с формированием спорного земельного участка и решением о постановке его на кадастровый учет в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, уполномоченный орган не вправе ссылаться на нарушения при формировании соответствующего земельного участка .
Если уполномоченные органы принимали решения об утверждении проекта границ земельного участка, постановке его на кадастровый учет и тем более регистрации в ЕГРП, суды считают, что вопрос о размерах земельного участка уже исследовался в установленном порядке.
При этом они не принимают довод о необходимости заявителю доказывать возможность приобретения земельного участка именно в указанных в кадастровом плане размерах.
В отношении арендуемых земельных участков представляется, что характеристики такого земельного участка не могут быть изменены по иным основаниям, кроме вышеуказанных, поскольку такие характеристики, их обоснованность и соответствие законодательству должны были быть исследованы при предоставлении земельного участка в аренду.
Законодательство предусматривает единый порядок согласований как при предоставлении земельного участка в аренду, так и в собственность. Все необходимые процедуры по установлению границ и площади земельного участка, предусмотренные законодательством, уже осуществлены при предоставлении земельного участка в аренду. При этом закон не предусматривает процедуры повторных согласований при предоставлении земельного участка в собственность. Ведь практически в данном случае происходит лишь замена одного титула владения земельным участком (аренда) на другой (собственность).
Следовательно, любые требования уполномоченных органов об изменении границ земельного участка и его площади являются незаконными.
ЦЕНА ВЫКУПАЕМОГО УЧАСТКА
Цена земельного участка устанавливается в момент подачи заявления. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ .
При этом не имеет правого значения, когда было принято решение о предоставлении участка, или когда был направлен договор купли-продажи (подобные действия могут под различными предлогами совершаться уполномоченными органами месяцами, а то и годами). Неправомерное бездействие уполномоченного органа в вопросе предоставления обществу на праве собственности земельных участков, а также неправомерный отказ в их предоставлении не должны влечь неблагоприятные для заявителя последствия в виде увеличения кадастровой стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора.
Цена определяется на момент подачи заявления, даже если на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость участка уменьшилась.
В случае выявления завышения выкупной цены, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены и применении последствий недействительности сделки.
pershickow.ru
Выкуп земельных участков юр. лицами
Довольно часто встречается ситуация, когда еще в советское время юридическому лицу был выделен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое не было переоформлено в дальнейшем. В связи с тем, что существование данной формы реализации права с недавних пор ограничено временными рамками – 1 января 2010 г. Ранее речь шла о январе 2008 года, но с принятием Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (вступил в действие 30 октября) срок был продлен. Вместе с тем, с 1 января 2011 года вводится административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками на право аренды либо на право собственности.
Кроме этого, стоит обратить внимание на то, что постоянный пользователь земли практически лишен права по своему усмотрению распоряжаться участком. Он не может продать, подарить, заложить или иным образом распорядиться ею, также как не может переуступить и право постоянного (бессрочного) пользования иному лицу. Согласно статье 20 Земельного кодекса РФ, распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается.
Предполагается, что право постоянного (бессрочного) пользования сохранится только для весьма ограниченного круга лиц: государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также для органов государственной власти и местного самоуправления. Но, если у граждан право бессрочного пользования земельным участком сохраняется без каких-либо временных ограничений, то у юридических лиц.
Следует заметить, что ни Закон о введении в действие Земельного кодекса, ни сам Кодекс не устанавливают как таковую процедуру переоформления прав на землю, не определяют ее порядок, условия и сроки, а также не предусматривают государственные гарантии для землепользователей. Так, к примеру, нет ясности в отношении ставок арендной платы и размера выкупной цены за земельные участки, отсутствует точный и отработанный механизм по возмещению затрат и убытков землепользователей.
Что же представляет собой процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на практике? Он состоит из нескольких этапов. Сначала юридическим лицом подается соответствующее заявление, затем уполномоченный исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления рассматривает данное заявление и принимает решение о предоставлении земельного участка на соответствующем праве и, наконец, заключительным этапом является государственная регистрация возникающего при переоформлении права в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Необходимо добавить, что в составе документов, прилагающихся к заявлению, обязательным является наличие кадастрового плана земельного участка. Данный документ служит доказательством того, что земельный участок, подлежащий отчуждению из государственной или муниципальной собственности, сформирован как объект земельных отношений, т.е. в процессе его межевания границы определены, согласованы с лицами, права которых могут быть затронуты, закреплены на местности межевыми знаками с определением их координат или описаны в ином порядке. Земельный участок также подлежит постановке на государственный кадастровый учет, за ним должен быть закреплен кадастровый номер.
Кадастровая карта (план) земельного участка выдается федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по месту нахождения земельного участка в срок не более 20 рабочих дней со дня обращения правообладателя с письменным заявлением и приложением квитанции об оплате услуг по предоставлению сведений государственного земельного кадастра (часть 1 статьи 17 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В случае если земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, сначала необходимо обратиться в указанное государственное учреждение с заявкой и представлением правоустанавливающих документов на земельный участок, а также документов о межевании участка. В случае же, когда земельный участок не был сформирован, заявителю для проведения землеустроительных работ и получения документа о межевании следует обратиться к специализированным землеустроительным организациям, которые проведут межевание земельного участка и по его результатам сформируют межевое дело.
Затем уполномоченный орган власти в двухнедельный срок со дня принятия заявления готовит проект договора купли-продажи или, соответственно, аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении.
Одним из основных принципов земельного законодательства, установленных статьей 1 Земельного кодекса РФ, является платность использования земли. Иными словами, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
В соответствии с данным принципом пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ, регулирующей приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Порядок определения нормативной выкупной цены участка при приватизации из государственной или муниципальной собственности регулируется Законом о введении и Законом о приватизации.
В соответствии с указанными нормативно-правовыми актами нормативная выкупная цена земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
— свыше 3 миллионов человек — в сумме от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в сумме от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— до 500 тысяч, а также за пределами черты поселений — в сумме от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало календарного года).
До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Следует отметить также, что пунктом 3 статьи 2 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже земельных участков предусмотрено использование поправочных коэффициентов (от 0,7 до 1,3), учитывающих основные виды использования участка, которые утверждаются Правительством РФ.
Но в связи с тем, что до сих пор Правительством Российской Федерации данные поправочные коэффициенты не утверждены, при расчете нормативной выкупной цены участка они принимаются равными единице.
Таким образом, нормативная выкупная цена земельного участка в настоящее время определяется как произведение площади земельного участка, ставки земельного налога и кратности, установленной каждым субъектом Российской Федерации.
В качестве ставки земельного налога при расчете нормативной выкупной цены берется конкретная ставка земельного налога для данного земельного участка на планируемую дату его выкупа. Однако, как показала практика, уполномоченными государственными и муниципальными органами при расчете нормативной выкупной цены применяется ставка земельного налога на дату принятия решения о приватизации земельного участка.
Вообще, процедуры переоформления права бессрочного пользования земельного участка на право собственности либо аренды схожи между собой.
При оформлении земли в собственность, в случае принятия положительного ответа, решение о приватизации с приложением всех необходимых документов должно быть направлено в одну из следующих уполномоченных организаций для заключения договора купли-продажи земельного участка: Российский фонд федерального имущества или его региональное (межрегиональное) отделение либо в фонд имущества субъекта РФ, или же организацию, уполномоченную органом местного самоуправления. Указанные организации готовят проект договора купли-продажи земельного участка и направляют его заявителю. После подписания такого договора покупатель оплачивает указанную в нем стоимость земельного участка.
При несогласии с условиями проекта договора купли-продажи земельного участка заявитель вправе направить продавцу протокол разногласий или проект договора с учетом предлагаемых изменений. В случае согласия с замечаниями и предложениями проект договора может быть доработан продавцом и повторно направлен заявителю. Если же протокол разногласий продавцом был отклонен и между заявителем и продавцом не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то указанные разногласия могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения продавца. Аналогичная процедура обжалования предусмотрена и при переоформлении на право аренды.
Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базовые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую, арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка. Однако над данным вопросом следует задуматься только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Ведь из содержания статьи 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на приватизацию такого земельного участка, если он уже его арендует. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, заложенный в Земельном кодексе. К тому же, в Кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем.
Объем полномочий по распоряжению застроенным участком при обоих правовых режимах практически одинаков. Права на земельный участок можно уступить, под ипотеку участка можно привлечь кредитные средства, как собственный, так и арендуемый участок одинаково легко застроить. Но вот во сколько обходится «стоимость владения»? Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года, в то время как размер арендной платы может изменяться один раз в год, соответственно, риски арендатора по увеличению земельных платежей несколько выше, чем у собственника земли.
Существенным минусом аренды является и то обстоятельство, что местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например, обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до 5 лет) сроки. Пролонгация же таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах. К тому же нет никакой гарантии того, что удастся получить согласие на субаренду земельного участка.
Вопрос о том, на каком праве будет приобретаться подлежащий переоформлению земельный участок (на праве аренды или собственности) является дискуссионным. Понятно, что в большинстве случаев юридические лица-приобретатели стремятся к тому, чтобы оформить землю в собственность, в то время как действия органов власти направлены на то, чтобы всячески этому воспрепятствовать и предоставить участок в аренду. Собственники зданий, находящихся на переоформляемых земельных участках, склонны считать, что именно они обладают правом выбора, в то время как собственники земельных участков (муниципальные органы) имеют противоположную точку зрения.
Исходя из анализа действующего законодательства, представляется, что право выбора в решении данного вопроса все же принадлежит собственнику здания, а не земельного участка. Такой вывод следует из положений самого Земельного кодекса РФ, статья 36 которого гласит, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом».
Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в статье 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к каковому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.
Судебная практика, сложившаяся в ходе разрешения данного вопроса, также подтверждает данную точку зрения (постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). Однако, рассматривая подобные дела, суды дают оценку доводам исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке планировалось строительство иного объекта.
Но, не смотря на такую позицию судебных органов, представляется, что подобное обоснование своих действий местными властями является не совсем правильным, поскольку согласно действующему Градостроительному кодексу РФ генеральный план это не правовой акт, а потому не может служить основанием для запрета на выкуп земельных участков. Ссылка на него властей фактически лишает и граждан и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка. Генеральный план представляет собой лишь рамочный документ, на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки, а затем проекты планировки, проекты межевания.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, то при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25 процентов, на покупку государственного и муниципального имущества не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. К тому же, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Так, в силу статьи 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Согласно статье 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется органами власти субъекта государства. В случае, если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.
Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. А вот положения Закона об оценочной деятельности в РФ при определении стоимости земельного участка по такому договору не подлежат применению. Соответственно, в случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ цена земельного участка не установлена, то применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Если до определения властями субъекта РФ цены земельного участка стороны договора согласовали между собой его цену без учета требований Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, то такое обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.
В сфере определения стоимости земельных участков произошли некоторые изменения. Так, в соответствии с положениями упомянутого выше Федерального закона № 212-ФЗ до 1 января 2010 года подлежат применению особые условия продажи земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Такие условия предусмотрены для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, в том случае, когда эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; а также для граждан и некоммерческих организаций, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, их цена устанавливается органами власти субъекта РФ в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектом РФ размера стоимости земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Для городов с численностью населения свыше 3 миллионов человек законодателями также предусмотрена возможность введения ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке. Запрет на строительство и реконструкцию может быть снят по заявлению собственника земельного участка после внесения собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Помимо этого, Законом установлено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобретать в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации или после.
www.tenzorconsult.com
Выкуп земельного участка под зданием или сооружением. Вопросы приватизации земельных участков.
Кто имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположено здание или сооружение? При каких условиях можно обязать публичное образования заключить договор купли-продажи земельного участка под зданием и сооружениям? Когда отказ в предоставлении земельного участка может быть законным?
Данные вопросы волнуют собственников зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В предлагаемом обзоре рассматриваются некоторые проблемы, связанные с приватизацией (выкупом) таких земельных участков.
Нормативным основанием возможности выкупа земельного участка, принадлежащего государству или муниципалитету, является ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, никто иной, кроме собственника зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках не имеет права требовать их выкупа у публичного образования. Кроме того, исключения из общего правила могут быть установлены только ст. 39.20 ЗК РФ, а также федеральным законом, т.е. ни субъекты федерации, ни Правительство РФ или министерства и ведомства не могут ограничить исключительное право на приобретение земельных участков.
Первый вопрос.
Когда исключительное право на приобретение земельного участка отсутствует?
Суды исходят из того, что при ограничениях оборотоспособности земельных участков, они не могут быть выкуплены собственниками, расположенных на них зданий и сооружений.
Обратимся к правовым позициям судов.
Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121.
Правовая позиция
Статьей 27 Земельного кодекса установлены случаи ограничения оборотоспособности земельных участков. Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В данном деле ВС РФ пришел к выводу, что существует принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.
Администрация при рассмотрении дела указывала на то, что спорный земельный участок согласно генеральному плану города Твери, утвержденному решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193 (394), относится к зоне зеленых насаждений, а также предназначен для формирования улично – дорожной сети и отнесен к землям общего пользования.
ВС РФ отменил состоявшиеся по делу судебные акты, так как суды не исследовали генеральный план. Если окажется, что земельный участок истца согласно генеральному плану относится к землям общего пользования, то истец не имеет права на его приватизацию. Иначе говоря, даже если у Вас имеется в собственности здание или сооружение, но земельный участок расположен на землях, оборот которых ограничен, то суды могут признать, что Вы не имеете права на его выкуп (приватизацию)
Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N 25-КГ17-18
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Вместе с тем статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в том числе в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5).
Федеральный закон, предусматривающий случаи предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в первом, втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, не принят.
Второй вопрос.
Может ли заявителю быть отказано в предоставлении земельного участка в собственность, если его размер больше, требуемого для эксплуатации зданий и сооружений, находящихся на нем?
Предположим, что площадь здания, находящегося на земельном участке 1 000 кв.м., а для его эксплуатации необходим земельный участок площадью 1 500 кв.м. Если собственник здания, расположенного на земельном участке площадью 3 000 кв.м. обратиться с заявлением о предоставлении ему в собственность такого участка, то ему могут отказать.
Обратимся к правовым позициям судов.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2017 N Ф07-2216/2017 по делу N А56-34470/2016 (суд руководствовался вышеназванной правовой позицией):
Суды обоснованно исходили из того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка более чем в 10 раз превышает площадь находящегося в собственности Общества расположенного на земельном участке объекта недвижимости. При этом площадь переданного в аренду земельного участка равная 7 929 кв. м была определена на основании проекта планировки с проектом межевания территории, исходя из размещения на данном участке объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, нормативного озеленения, минимального количества машино-мест для хранения индивидуального транспорта и для хранения грузового автотранспорта для целей обслуживания объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, а не объекта площадью 743 кв. м. Суды обоснованно сослались на то, что Общество при обращении в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка не представило доказательств возведения на участке объекта, для размещения и эксплуатации которого необходим весь участок, и не представило доказательств того, что для обслуживания принадлежащего ему объекта розничной торговли площадью 743 кв. м необходим испрашиваемый земельный участок площадью 7 949 кв. м.
Правовая позиция ВАС РФ, которая была изложена выше, содержится и в определении ВС РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, в котором говорится, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Как же доказать обоснованность размера земельного участка. Суды принимают в качестве доказательств заключения специалистов. Кроме того, в рамках рассмотрения дела можно ходатайствовать о назначении судебной экспертизы
Приведем примеры.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2017 N Ф07-12755/2017 по делу N А56-21490/2017
Судами установлено, что в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность испрашиваемой площади, Общество представило Заключение, согласно которому такая площадь является нормативно необходимой для эксплуатации расположенных на участке зданий спортивного комплекса с крытой хоккейной площадкой, поскольку с учетом назначения данных объектов и особенностей их использования для их обслуживания требуются вспомогательные объекты: место для организационных сборов спортсменов, парковка для легковых автомобилей и автобусов (машино-места), контейнерная площадка для сбора и вывоза твердых бытовых отходов, пожарные въезды, проезды, тротуары — с одновременным сохранением допустимого уровня озеленения территорий, что отражено в схеме (приложении к Заключению).
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2017 N Ф07-13264/2017 по делу N А56-42604/2016
Суд первой инстанции с целью определения возможности раздела спорного земельного участка и формирования участка под зданиями, принадлежащими Обществу, определением от 20.01.2017 назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Партнерство Экспертов Северо-Запада» — эксперту-строителю Степанову Николаю Николаевичу и кадастровому инженеру Галееву Марату Рахимовичу.
Согласно экспертному заключению от 02.03.2017 N 17 существующая планировка земельного участка с кадастровым номером 47:07:0120001:0014 отвечает целям обслуживания производственной базы с расположенными на участке зданиями пилорамы, стройцеха; существующие размеры участка отвечают требованиям строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности; взаимное расположение объектов, их целевая взаимосвязь не позволяют сформировать в границах существующего участка один или несколько самостоятельных участков, не связанных друг с другом, отвечающих всем требованиям законодательства к самостоятельным участкам, а также не препятствующих функционированию предприятия.
Третий вопрос.
Имеет ли право лицо, которое намерено выкупить земельный участок оспорить его стоимость?
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для определения цены его выкупа, что соответственно влечет наличие права заинтересованного лица оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 16-АПГ15-33
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что Козлов А.А. не вправе оспаривать кадастровую стоимость, основана на неверном толковании норм материального права, поскольку, как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. При этом наличие у заявителя задолженности по арендной плате не исключает его права на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.
На самом деле, конечно же, в практике возникает множество вопросов, связанных с приватизацией земельных участков под зданиями и сооружениями. Здесь я привел лишь некоторые из проблем, требующих участия квалифицированного адвоката или юриста, для их успешного решения.
advokatizosimov.ru
Выкуп земельного участка
Компания планирует приобрести землю у государства. Например, она владеет зданием, которое находится на государственной земле. Что нужно сделать для выкупа земельного участка.
Для развития бизнеса компания хочет приобрести землю, которая находится в собственности у государства или муниципалитета. Выкуп земельного участка возможен:
- в форме торгов,
- без организации торгов (п. 2 ст. 39.3, п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ).
Рассмотрим, в каких ситуациях потребуется аукцион, а когда возможен выкуп земельных участков из муниципальной собственности или у Росимущества без такой процедуры.
В каких случаях для выкупа земельного участка потребуются торги
Согласно Земельному кодексу выкуп земельного участка проводят в форме торгов. Это общее правило. При этом выкупать с помощью торгов можно не все участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, землю под застройку только арендуют (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). Кроме того, в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ перечислили случаи, когда аукцион проводить нельзя. Также до 1 января 2020 года компании могут отказать в торгах по основаниям согласно закону субъекта РФ.
Для выкупа земельного участка в собственность нужно определить:
- подлежит ли участок продаже,
- потребуется ли аукцион,
- нужно ли подготовить и утвердить схему участка на кадастровом плане.
Схема понадобится, если участок еще не образовали и проект межевания не утвердили (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Ее разрабатывают в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. № 762. Проект утверждают в органе власти, которому принадлежит участок. Это или администрация муниципального образования, или территориальное управление Росимущества. Туда направляют заявление об утверждении схемы. Госорган вправе отказать в утверждении (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ).
Допустим, выкуп земельного участка у администрации возможен, но действует общее правило и необходимо провести торги. После того, как компания решит вопрос со схемой, нужно:
- Оформить и направить заявку о проведении торгов. В заявке указывают кадастровый номер участка и цель его использования (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Заявление должны рассмотреть в течение двух месяцев. Нарушение этого срока можно оспорить в суде по правилам гл. 24 АПК РФ или гл. 22 КАС РФ. Выбор зависит от того, затрагивают ли действия госоргана права заявителя в экономической сфере, или нет.
- Принять участие в торгах. Информацию о них орган власти публикует на специальном сайте. Торги проводят в порядке согласно ст. 39.12 ЗК РФ. Компания, которая организует выкуп земельного участка, может быть единственным участником аукциона. Если участников несколько, в торгах нужно победить. Начальную цену участка определяют на основании рыночной или кадастровой стоимости.
- Заключить с органом власти договор о продаже, если компания выиграла на торгах. Проект договора направляют победителю в течение 10 дней после того, как оформят протокол об итогах аукциона. Документ нужно подписать в течение 30 дней с момента получения. Стоимость выкупа земельного участка определяют по результатам торгов (п. 12 и п. 13 ст. 39.11 ЗК РФ). Если договор заключают с единственным участником, цена будет равна начальной (п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ).
- Зарегистрировать переход права собственности на участок. Документы на регистрацию отправляет организатор торгов (ч. 2 ст. 19 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).
Когда выкуп земельного участка организуют без торгов
О выкупе земельных участков Земельный кодекс содержит указание: в ряде случаев допускается выкуп без торгов (подп. 1 – 10 п. 2 ст. 39 ЗК РФ). Например, если эти участки:
- Образовали из земли, которую предоставляли в аренду для комплексного освоения территории. В том числе, если освоением занималась некоммерческая организация в целях индивидуального возведения жилья. А также, если землей пользовалась некоммерческая организация, которую создали граждане, чтобы заниматься садоводством, огородничеством, дачным хозяйством. Выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или у государства, проводят без торгов.
- Хочет выкупить:
- собственник здания, помещения в здании или сооружения, которые находятся на участке;
- организация, у которой участок находится в бессрочном пользовании;
- фермерское хозяйство или сельскохозяйственная организация;
- гражданин или организация, которые арендовали землю для ведения сельского хозяйства.
Кроме того, по правилам п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ землю может выкупить без торгов отправитель единственной заявки на торги или единственный участник торгов.
Наиболее распространенный вариант для коммерческих компаний – это выкуп земельного участка в собственность из аренды. Когда компания владеет зданием или сооружением, она арендует землю под объектом у государства или муниципалитета. Арендатор может обратиться по поводу приобретения участка без торгов. Выкуп арендованного земельного участка осуществляют по общим правилам приобретения земли без аукциона. По тем же правилам нужно действовать в остальных случаях, когда торги не организуют.
Выкуп земельного участка под объектом недвижимости – 2017
Выкуп в собственность арендованного земельного участка состоит из нескольких этапов:
- Проверяют, возможен ли в данном случае выкуп без торгов.
- Подают заявление о согласовании предоставления участка. Это понадобится, если участок еще не образовали или его границы нужно уточнить. Заявление в уполномоченный орган подают по форме, которую утвердили приказом Минэкономразвития России от 4 апреля 2017 г. № 166 и в соответствии с п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. При необходимости прилагают схему расположения участка. Участок ставят на кадастровый учет.
- Подают заявление о выкупе земельного участка из аренды. В заявлении указывают основания выкупа без торгов, а также цель использования, просьбу передать в собственность и т. д. (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). Вместе с заявлением направляют паспорт заявителя или доверенность представителя, а также комплект документов согласно приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1. Порядок подачи документов закрепили в приказе Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.
- Оформляют договор о выкупе земельного участка, находящегося в аренде. Договор оформляют, если госорган не выявит оснований для отказа. Стоимость выкупа земельного участка определяют согласно ст. 39.4 ЗК РФ, а также постановлению Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279.
- Регистрируют переход права собственности в Росреестре. Росимущество или орган местного самоуправления, которые оформили выкуп земельного участка, сами должны направить документы в течение 5 дней с даты подписания договора (ч. 2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
Читайте в рекомендациях Системы Юрист
www.law.ru