Вторичный и первичный рынок недвижимости: «Первичный и вторичный рынок жилья. Отличия, плюсы и минусы»

Содержание

Первичный рынок жилья (недвижимости) — что это такое?

Разница между первичным и вторичным жильем очевидна и лежит на поверхности. Все мы привыкли считать, что первичный рынок жилья – это новостройки. И в целом для бытового понимания такое определение будет вполне достаточным. Однако если углубиться в то, что такое первичный рынок, то мы увидим, что есть некоторые нюансы, лежащие в правовой плоскости вопроса.

Отличительная особенность первичного рынка жилья

В обыденной жизни мы называем первичным жильем на рынке те квартиры, которые мы относим к категории «новых», только что построенных. Но с юридической точки зрения не все помещения в новостройках являются первичным жильем.

Первичный рынок жилья («Первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах

В действительности определяющим критерием для отнесения жилья к первичному рынку является не его «новость», а отсутствие этого жилья в государственном реестре, в котором регистрируются права собственности на всю недвижимость в стране и ведется ее кадастровый учет. Проще говоря, первичное жилье – это то жилье, которое никогда ранее не находилось в гражданском обороте.

Очевидно, что любая квартира, выставленная на продажу, уже является чьей-то собственностью, то есть права на нее уже зарегистрированы и она уже находится в гражданском обороте. В таком случае логично предположить, что квартиры, права на которую не зарегистрированы, просто не существует в природе, т.е. она еще не построена.

Статья по теме: Почему купить квартиру в новостройке – хорошее решение?

Таким образом, квартира на первичном рынке жилья – это «виртуальная» квартира, которая только предполагается к строительству или находится в самом начале этого процесса. Права на нее формируется не путем покупки/продажи собственности (ведь этой собственности еще не существует), а на основании договора долевого участия (ДДУ).

Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный (бывшие в использование строения)

Иными словами, первичные квартиры приобретаются только посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома. А сам процесс покупки является не столько покупкой (т.к. покупается всегда реально существующий товар), а инвестицией в результат, который по своей стоимости в конечном итоге будет превосходить вложенные деньги.

А как это выглядит на практике?

В реальности для того, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке жилья, необязательно быть участником строительства дома «с самого котлована». Договор переуступки требования на недвижимость может быть заключен в любое время вплоть до стадии введения дома в эксплуатацию. Главное, чтобы к тому моменту процедура регистрации права собственности не была завершена.

Плюсы

Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.

1. Цена

Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость. Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».

2. Возможность выгодно инвестировать

Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.

Это интересно: Секреты бизнеса: какие квартиры лучше сдаются?

Минусы

Отрицательные моменты рынка первичного жилья объясняются высокой степенью неопределенности.

Инвестируя в такую квартиру, покупатель не знает:

— когда дом будет в конечном итоге построен: сдвиг дедлайна – абсолютно нормальная практика для сферы капитального строительства;
— останется ли, когда дом достроят, окружающее его пространство таким же, какое оно есть сейчас, или, возможно, за год строительства на месте парка, на который по логике вещей должны были бы выходить окна вашей квартиры, появится еще ряд высоток, загораживающих не только парк, но и все небо;
— какого качества будет построенное жилое помещение – будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.

Ну и наконец, если говорить об особенностях квартир, находящихся в стадии строительства, не нужно забывать о существовании риска недобросовестного застройщика. Нельзя сказать, что эта практика повсеместна: напротив, абсолютное большинство застройщиков вполне добросовестны.

Однако для справедливости следует отметить, что тем, кому не повезло, вернуть свои деньги за недостроенное жилье практически никогда не удается.

Первичная или вторичная недвижимость? – Tranio.Ru

8 521 просмотр ·

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 %, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9 % от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр.

«Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс.

фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары.

В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т. д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

●

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

Чтo тaкoe пepвичнoe жильe

Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.

Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.

Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

Пpeимyщecтвa:

👍 Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.

👍 Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.

👍 Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.

👍 Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.

👍 Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.

👍 Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.

Ocoбeннocти:

🔹 Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.

🔹 Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.

🔹 Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.

Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.

Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

Cтoимocть 1 м2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.

Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:

🔺 нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;

🔺 в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;

🔺 нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.

Эксперты рассказали, как в 2021 году вырастут цены на жилье в России

МОСКВА, 30 дек — ПРАЙМ. Цены на жилье в России, повысившиеся в 2020 году во многом благодаря льготной ипотеке на новостройки, в 2021 году продолжат расти, однако их динамика замедлится и не превысит 12%, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Что изменится в России с 1 января: налоги, пенсии, пособия

По данным аналитического центра ЦИАН, в 2020 году цены на вторичное жилье в средних и крупных российских городах выросли в среднем на 16%, на новостройки – на 14%. «Рост цен в 2021 году продолжится», — заявила главный эксперт центра Виктория Кирюхина, уточнив, что прирост на вторичном рынке составит около 6-8%, а на первичном – 7-9%.

В первом полугодии 2021 года потребительский спрос постепенно будет снижаться: те, кто хотел приобрести недвижимость, вероятней всего, уже это сделали или оформят сделку в ближайшее время, указал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости компании «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. На этом фоне, по его мнению, последует закономерное замедление роста стоимости жилья как в категориях новостроек, так и вторичной недвижимости. «На первичном рынке темпы повышения цен, скорее, не превысят 7%, а на вторичном – будут приблизительно равны уровню инфляции», — рассказал он.

Дальнейшая ситуация с ценами будет во многом зависеть от перспектив продления льготной ипотеки, считает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Если программа продолжится, и тем более если ставки еще понизят, как одно время обсуждали наши власти, то и цены на новостройки продолжат расти. А за ними и цены на вторичном рынке. В этом случае мы прогнозируем в 2021 году рост цен на первичном рынке около 10-12%, на вторичном – 5-7%», — сообщил он.

ДРАЙВЕРЫ РОСТА

Основным драйвером роста цен в прошедшем году эксперты называют программу льготной ипотеки на новостройки, свое влияние она окажет и в новом году. Причем, отмечают собеседники РИА Недвижимость, программа отражается и на вторичном рынке.

Десять самых ожидаемых событий рынка недвижимости 2021 года

Поскольку девелоперы предпочитают вести бизнес в крупных городах (с лучшим потенциальным спросом и возможностью продавать дороже), то и рост на вторичном рынке вслед за «первичкой» логично ждать именно для крупнейших городов, считает Кирюхина. При этом, по словам аналитика, в большинстве из них средняя цена квадратного метра ниже, чем на первичном рынке, за исключением Москвы, Самары и Омска.

Подобная ситуация создает предпосылки для перераспределения спроса с первичного рынка на вторичный. Во многих случаях покупка жилья на вторичном рынке за счет более низкой цены «квадрата» даже при более дорогой ипотеке оказывается выгоднее, чем новостройка по льготной ипотеке, но с более высокими ценами, обратила внимание Кирюхина. «Тенденция перетока спроса, полагаю, станет наиболее актуальной после 1 июля 2021 года, когда планируется завершение льготного кредитования на новостройки. Поэтому, на мой взгляд, вторая половина 2021 года станет лучшим моментом для продажи вторичного жилья, поскольку первичный рынок лишится одного из своих главных преимуществ», — сказала она.

К драйверам дальнейшего роста цен на жилье представитель ЦИАН также относит продолжение перехода на эскроу-счета, снижение ставок по вкладам и уход части инвесторов на рынок недвижимости и сохранение международной политической и экономической нестабильности.

Кроме того, в первой половине года на первичном рынке возможен рост цен из-за недостатка предложения, указал Луценко, отметив, впрочем, что по мере выхода на рынок новых проектов этот фактор будет нивелироваться. По его словам, помимо ипотеки, драйвером роста цен может стать намеченная властями апартаментная амнистия. «Она может увеличить цены на этот тип жилья на 12-15%, что поднимет и средние цены на недвижимость, разумеется, только в тех регионах, где апартаменты составляют ощутимую часть рынка», — пояснил он.

В городах, где первичный рынок слабо развит и практически не представлен новыми проектами, рост цен будет более скромным, преимущественно не за счет конкуренции с первичным рынком, а из-за общей инфляции и волатильности курса рубля, добавила Кирюхина.

Говоря о конкретных городах, где в следующем году могут подорожать новостройки, Луценко выделил прежде всего Симферополь, Астрахань, Ульяновск, Грозный, Нижний Тагил и Магнитогорск. Вторичное жилье, по его прогнозам, подорожает в первую очередь в Якутске, Ижевске, Ростове-на-Дону, Самаре, Волгограде, Рязани, Саранске, Челябинске и Перми.

ЕСЛИ ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ НЕ ПРОДЛЯТ

Говоря о возможном прекращении программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, Кирюхина подчеркнула, что резкого спада спроса не произойдет, однако в основном он будет сконцентрирован в первой половине года. За счет уже относительно невысоких ставок на стандартных рыночных условиях, отказ от пролонгации программы субсидирования должен пройти безболезненно, считает она.

ФАС придумала способ снижения цен на жилье

Вторичный рынок получит преимущество за счет своей более низкой стоимости в сравнении с первичным по многим городам, уверена аналитик. «Произойдет перераспределение спроса в пользу вторичного рынка — основной рост спроса на «первичке» мы ждем в первой половине 2021 года, а на «вторичке» — во второй половине года», — сказала Кирюхина, отметив, что даже при снижении спроса во втором полугодии девелоперы смогут удерживать или даже наращивать стоимость за счет полученной рекордной выручки.

Луценко же считает, что если ипотеку с господдержкой свернут после 1 июля, рост цен продолжится медленными темпами, на уровне инфляции, так как спрос со стороны потребителей упадет.

Читайте также:

В России подорожало вторичное жилье

Чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном?

Жилье, которое уже сдано в эксплуатацию и на которое есть оформленное свидетельство о регистрации права собственности, называется вторичным.

Под первичным же подразумевается такое жилье, на которое еще нет права собственности и которое еще находится на стадии строительства. Цены на объекты как первичного, так и вторичного рынка велики, а потому большинство покупателей недвижимости прибегают к ипотечному кредиту. О том, чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Во-первых, отличается порядок проведения ипотечной сделки. Когда покупается «вторичка», заемщику достаточно один раз подать документы на государственную регистрацию ипотеки и нового права собственности, в то время как при покупке «первички» все обстоит немного сложнее. Дело в том, что пока дом находится на стадии строительства и на объекты в нем не оформлено право собственности, заемщик в залог банку предоставляет не жилище, а право требования по договору участия в долевом строительстве. Когда же дом введен в эксплуатацию и владельцы квартир получают свидетельства о зарегистрированном праве собственности, обеспечением по ипотечному кредиту становится уже не право требования, а непосредственно сам жилой объект.

Помимо отличий в порядке проведения ипотечной сделки, между ипотекой на первичном и на вторичном рынках жилья есть отличия в требованиях к приобретаемой недвижимости. При покупке «вторички» заемщик может предоставить кредитной организации в залог практически любой объект, который будет отвечать требованиям банка. В свою очередь, покупая «первичку», заемщик будет сильно ограничен в выборе недвижимости, ведь банки в большинстве случаев разрешают заемщикам приобретать строящиеся объекты только у проверенных ими девелоперов.

Потребитель, оформивший ипотеку на покупку квартиры в новостройке, должен учесть, что он должен выплачивать повышенный процент по ипотеке, пока жилье находится на стадии строительства. Однако сразу же после ввода дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности процентная ставка снижается.

«Прежде чем брать ипотечный кредит, будущий заемщик должен решить, какое жилье он будет покупать в ипотеку: первичное или вторичное, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Если банк одобрит кредит для покупки «вторички», а заемщик передумает и в итоге остановит свой выбор на объекте первичного рынка, весьма вероятно, что банк потребует переоформления ипотеки».

АЛЕКСАНДР Недвижимость

Вас заинтересует

Спрос на предложение: в РФ рекордно уменьшилось количество ликвидного жилья | Статьи

В российских городах сформировался дефицит ликвидных квартир для покупки. Теперь большую часть предложения на вторичном рынке составляет жилье со старым ремонтом, плохим видом из окна или рядом с шумными автомагистралями. К такой ситуации привело повышение спроса на квартиры из-за рекордно низких ставок по ипотеке — в среднем 7,17% годовых. Тенденция будет развиваться и дальше благодаря продлению программы льготных кредитов на жилье до июля 2021 года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Впрочем, выбор сократился и в новостройках. Высокий спрос и ограниченность предложения подогревают цены на квартиры, отмечают эксперты. В ближайшие год-полтора жилье может дорожать на 1,5–2% в месяц, прогнозируют специалисты.

Ограниченные «квадраты»

В большинстве крупных городов России из-за ажиотажного спроса на рынке недвижимости рекордно снизилось количество выставленных на продажу вторичных квартир. Спрос на жилье начал набирать обороты после очередного снижения ключевой ставки Банком России, и сейчас ощущается дефицит ликвидных предложений, рассказал «Известиям» директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По данным ЦБ на 1 сентября 2020 года, средняя ипотечная ставка в стране сейчас составляет 7,17% годовых.

— В сентябре относительно июня объем предложения на рынке вторичного жилья в Красноярске снизился на 35,77%, в Волгограде — на 27,64%, в Саратове — на 32,25%, в Тюмени — на 20%, в Москве — на 16%, в Уфе — на 15%, в Новосибирске и Екатеринбурге — на 13%, и так далее, — рассказал Ильдар Хусаинов.

При этом на вторичном рынке осталось больше неликвидных квартир — например, с устаревшим или некачественным ремонтом, плохим видом из окна, без балкона, на крайних этажах, в домах рядом с автомагистралями, заводами или спецучреждениями.

Вид на центральную часть Красноярска

Фото: РИА Новости/Виталий Безруких

Однако выбор сужается и на рынке новостроек. В среднем по стране предложение первичного жилья снизилось по сравнению с началом года на 10–15%, указал Ильдар Хусаинов. Например, в Москве за III квартал объем массовых новостроек уменьшился на 10,1%, в бизнес-классе — на 24,3%, в премиум-классе — на 11,2%, в элитном — 17,3%, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В сентябре доля граждан, считающих текущий момент благоприятным для покупки жилья, достигла максимального уровня с начала года — 44%, показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ.

Уменьшение предложения заметно во всех сегментах жилья, согласен руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов. Тенденция сокращения числа первичных квартир началась еще год назад из-за перехода девелоперов на проектное финансирование, отметил аналитик. Объемы сократились из-за кратного увеличения оборачиваемости капитала и удорожания денег для застройщиков. После запрета долевого строительства компании-девелоперы не могут привлекать средства граждан и вынуждены кредитоваться в банках, объяснил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Также на рынке первичного жилья отразились весенние ограничения, связанные с коронавирусом. Из-за приостановки строек на рынок вышло меньше новых «квадратов», сказал Алексей Попов. И, безусловно, растет спрос и из-за снижения ипотечных ставок, в том числе распространении льготной ипотеки под 6,5% на новостройки, добавил он.

Сокращение предложения на вторичном рынке также обусловлено низкими ставками по ипотечным кредитам. Кроме того, часть продавцов сняли свои объявления из-за пандемии — люди боятся заниматься сделками и откладывают дело до более благоприятного эпидемиологического периода, полагает Алексей Попов.

Как заявил 22 октября премьер-министр Михаил Мишустин, программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена до 1 июля 2021 года. Изначально она была рассчитана до 1 ноября, но, по словам главы правительства, хорошо себя зарекомендовала, и многие семьи воспользовались программой. Кроме того, программа помогла поддержать и строительную отрасль, сказал он на заседании правительства.

Ценовая политика

Высокий спрос и ограниченность предложения на рынке подогревают цены. За 10 месяцев 2020 года средняя стоимость новостроек в России уже выросла на 10–11%, вторичного жилья — на 8–9%, сказал Ильдар Хусаинов.

— В сентябре мы отметили рост средневзвешенной цены кв. м новостроек в Москве на 9,9% с начала года. Причиной нынешней динамики стал в том числе отложенный спрос, накопленный за время действия ограничений, а также замедление темпов выхода нового предложения, — рассказали «Известиям» в Capital Group.

Тенденция роста цен как на первичную, так и на вторичную недвижимость в ближайшие месяцы может сохраниться из-за продления сроков действия льготной ипотечной программы на новостройки и выгодных ставок по ипотеке на вторичку, высказал мнение руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. В ближайшие 12–18 месяцев квартиры продолжат дорожать на 1,5–2% в месяц, спрогнозировал генеральный директор We Know Александр Галицын.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Агарышев

Увеличение цен по итогам 2020 года может составить порядка 10–12%. Но в начале следующего года на фоне сезонного снижения продаж темпы роста стоимости жилья, скорее всего, уменьшатся. Если экономическая ситуация не будет ухудшаться, к середине 2021 года цены на квартиры могут вырасти до 6% от текущего показателя. В случае неблагоприятной обстановки рост составит всего 2–3%, высказала мнение Мария Литинецкая.

При отсутствии новых потрясений для экономики страны цены будут расти в пределах инфляции, считает в свою очередь управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Помимо этого, стоимость будет увеличиваться по мере изменения себестоимости строительства. А она продолжает расти из-за перехода на эскроу-счета и удорожание импортных материалов и комплектующих, добавил он.

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости? В чём их разница?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

Не нужно платить разнообразным посредникам.
Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

По срокам может быть задержка, дом позже построят.
Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!

Что такое вторичные рынки недвижимости?

Рынки недвижимости в США обычно делятся на три корзины. Первичные рынки включают крупнейшие и наиболее густонаселенные города. Третичные рынки относятся к более рассредоточенным территориям с меньшим населением. Посередине — вторичные рынки. Но что именно делает рынок недвижимости вторичным рынком?

Несмотря на отсутствие каких-либо конкретных критериев, вот общий обзор того, что такое вторичный рынок и что он означает для вас как для инвестора в недвижимость.

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Разница между первичным, вторичным и третичным рынками заключается в размере каждого из них. Первичные рынки являются крупнейшими, вторичные — средними по величине рынками недвижимости, а третичные рынки менее населены.

В сфере недвижимости первичный рынок относится к крупнейшим рынкам жилья в США. Например, Нью-Йорк, несомненно, является первичным рынком, а также такие города, как Атланта, Сан-Франциско, Бостон, Феникс и другие крупные населенные пункты. .Первичные рынки также обычно называют «шлюзовыми рынками».

Когда дело доходит до вторичных и третичных рынков, все не так однозначно. Не существует четкого определения того, что делает рынок жилья вторичным или третичным. Лучше всего думать о вторичных рынках — это города США, которые не входят в число самых густонаселенных или густонаселенных районов, но все же имеют большинство удобств, связанных с более крупными городами.

Одно из часто используемых определений состоит в том, что вторичный рынок — это рынок с населением до 500 000 (с населением выше этого порогового значения, являющимся первичными рынками), а третичные рынки определяются как более мелкие рынки с населением до 100 000 человек.С другой стороны, некоторые эксперты рассматривают города с населением до 1 миллиона человек как вторичные рынки, в то время как другие устанавливают планку популярности еще выше, особенно если вы рассматриваете весь мегаполис, а не только сам город.

Другое определение является немного более свободным, учитывая, что вторичные рынки средних городов растут со скоростью выше среднего и считаются «горячими» рынками или рынками с высокими процентными ставками. Согласно этому определению, на вторичных рынках будет наблюдаться значительный рост рабочих мест и рост населения.В результате цены на жилье, вероятно, будут иметь явный восходящий тренд, в то время как уровень вакантных площадей в городе будет относительно низким.

Рынки, которые обычно считаются вторичными рынками, также называемыми вторичными городами, включают следующие:

Орландо, Флорида.
Нашвилл, Теннесси.
Остин, Техас.
Канзас-Сити, штат Миссури.
Сент-Луис.
Майами.
Портленд, Орегон.

Некоторые города можно отнести к нескольким категориям, в зависимости от определения.Хорошим примером является Филадельфия: с семизначным населением это один из крупнейших городов США, но он не считается растущим или «горячим» рынком по многим стандартам, таким как рост населения или рост цен на жилье.

Чарльстон, Южная Каролина — пример довольно четко очерченного вторичного рынка. С населением около 140 000 человек, высокими рабочими местами и приростом населения, а также значительным ростом цен на жилье, Чарльстон — это , явно не первичный рынок, что соответствует наиболее широко принятым определениям вторичного рынка.

Являются ли вторичные рынки лучшим местом для инвестиций в недвижимость?

Хотя это не является частью большинства определений вторичных рынков, большинство из них, как правило, намного более доступны, чем первичные рынки. Вторичные рынки, как правило, имеют значительно более низкую стоимость жизни, чем крупные населенные пункты США, и неудивительно, что в последние годы наблюдается приток населения. Например, в Остине, штат Техас, с 2010 по 2016 год рост населения составил почти 20%. Население Шарлотты, штат Северная Каролина, за это время выросло более чем на 15%, то же самое можно сказать и о Денвере.Темпы роста Нью-Йорка в те годы? Всего 1,9%.

Пандемия COVID-19 может еще больше ускорить рост вторичных рынков, поскольку все больше корпораций разрешают сотрудникам работать удаленно, а ограничения, вызванные пандемией, вызвали у многих американцев желание иметь больше места, чем они могут себе позволить в крупных городах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско. Если вы инвестор, рост на вторичных рынках может быть хорошей возможностью.

Чистая прибыль

Очевидно, что инвестиции в недвижимость следует оценивать в индивидуальном порядке.Тот факт, что арендуемая недвижимость находится в определенном городе, не обязательно означает, что это отличная возможность для инвестиций. Но демографические тенденции указывают на рост стоимости недвижимости, что может привести к некоторым интересным возможностям инвестирования в недвижимость на вторичных рынках в ближайшие годы.

Первичные и вторичные рынки: в чем разница?

Узнайте больше о первичном и вторичном рынках здесь:

Фондовый рынок настолько обширен и сложен, насколько хотят его представить инвесторы.Однако, как и все остальное, его можно разбить, чтобы лучше понять, как все работает. Даже сам рынок можно разделить на несколько субрынков, что, по-видимому, является катализатором одного из самых интересных споров сегодняшнего дня: первичный рынок против вторичного рынка . Однако вместо того, чтобы рассматривать каждый рынок по отдельности, инвесторам важнее узнать, как они взаимодействуют друг с другом, поэтому был составлен следующий план.

Что такое первичный рынок?

Первичный рынок — это не физический рынок, который мы обычно ассоциируем с Уолл-стрит.Вместо этого термин «первичный рынок» используется для обозначения момента, когда ценные бумаги (например, акции и облигации) первоначально создаются и продаются. Это первичный рынок, на котором впервые публично торгуются акции и облигации. Следовательно, инвесторы не покупают и не продают ценные бумаги друг у друга (как на вторичном рынке), а вместо этого покупают ценные бумаги непосредственно у банков, которые были ответственны за андеррайтинг первичного публичного предложения (IPO).

Видите ли, когда компания решает стать публичной, она будет приносить деньги через IPO.При этом будущая публичная компания наймет несколько андеррайтинговых фирм для определения финансовых деталей предстоящего дебюта акций, не последняя из которых включает цену выпуска. Как только цена размещения будет установлена и компания будет готова к IPO, инвесторы смогут покупать акции компании у банка на первичном рынке.

По словам Роберта Р. Джонсона, профессора финансов Университета Крейтон, Омаха, Небраска, первичный рынок — прекрасное место для инвесторов, приобретающих акции.«Исследования показали, что среднее первичное публичное размещение акций превосходит более широкий фондовый рынок», — говорит Джонсон.

Джонсон отмечает, что инвесторы не должны слишком волноваться, не проявив должной осмотрительности. «Прежде чем вы будете спешить с покупкой каждого IPO, которое попадете в ваши руки, поймите, как достигается такая отдача. Хотя средний доход от IPO может опережать рынок в целом, средний показатель обеспечивается несколькими лучшими игроками. Медианная доходность IPO (то есть IPO, при которой ровно половина IPO дает больше, а именно меньше, чем IPO) ниже, чем на более широком рынке », — говорит Джонсон.

В общем, первичный рынок — это не место, а, скорее, катализатор для инвесторов, впервые покупающих акции компании. Точно так же предприятия и правительства могут выпускать облигации на первичном рынке для привлечения капитала для своих собственных усилий. Независимо от того, какие ценные бумаги приобретаются, важно отметить, что ценные бумаги приобретаются непосредственно у эмитентов на первичном рынке.

[Заинтересованы в диверсификации своего инвестиционного портфеля за пределами фондового рынка? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, почему инвестирование в недвижимость является идеальным дополнением к любому портфолио.]

Что такое вторичный рынок?

Чтобы прояснить дискуссию о первичном и вторичном рынках, вторичный рынок чаще называют «фондовым рынком». Это вторичный рынок, на котором инвесторы торгуют между собой по всем основным индексам: Нью-Йоркской фондовой бирже, NASDAQ, S&P 500 и всем основным биржам на глобальном уровне. Это важное различие, поскольку ценные бумаги торгуются на вторичном рынке без какого-либо участия от имени компаний-эмитентов.

Допустим, инвестор хотел купить акции Apple Inc. (NASDAQ: AAPL) на вторичном рынке. При любом заказе на покупку указанные акции будут приобретаться у другого инвестора, а не у самой компании. В то же время каждый, кто продает на вторичном рынке, фактически продает свои акции другому инвестору.

Однако стоит отметить, что вторичный рынок можно разделить на две дополнительные подкатегории:

Аукционные рынки
Дилерские рынки

Аукционный рынок

Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), пожалуй, самый известный пример аукционного рынка.Судя по названию, аукционные рынки функционируют аналогично тем же аукционам, с которыми большинство из нас знакомо. Однако в рамках вторичного рынка аукционы проводятся между инвесторами, которые хотят покупать и продавать; бизнес не задействован. Участники собираются, чтобы объявить цены покупки и продажи, которые им удобны. Иначе известные как цены, по которым они готовы покупать и продавать, цены спроса и предложения в конечном итоге начинают формировать более конкретную цифру. Когда все заявляют о своих условиях, в конечном итоге должен возобладать эффективный рынок.

Гипотетически инвесторам не нужно искать лучшую цену на вторичном рынке. Благодаря аукционным рынкам уникальное сближение покупателей и продавцов неизбежно приведет к справедливым ценам для всех. В идеальном мире покупатели и продавцы будут одновременно подавать конкурентоспособные предложения. Когда все заявки поданы, аукционный рынок будет рассматривать максимальную цену, которую готов заплатить покупатель, и самую низкую цену, которую готов принять продавец. Когда ставки и предложения совпадают, транзакции совершаются, и все довольны.

Дилерский рынок

В то время как аукционные рынки требуют конвергенции инвесторов, дилерские рынки, как правило, открываются в электронном виде через отдельные рынки. Например, на Nasdaq (наиболее популярном рынке дилеров) дилеры ведут инвентаризацию ценных бумаг, не последнюю из которых они готовы торговать (покупать и продавать) с другими инвесторами в любой момент. Чтобы облегчить работу дилерских рынков, дилеры объявляют, по каким ценам они могут покупать или продавать определенные ценные бумаги.Чтобы было ясно, дилеры будут вкладывать свой собственный капитал, чтобы обеспечить ликвидность для последующих инвесторов. В свою очередь, дилеры получают прибыль на основе спредов, по которым каждая ценная бумага продается и покупается.

Дилеры проявляют полную прозрачность и выставляют цены на всеобщее обозрение. Именно эта прозрачность выступает в качестве основного механизма для дилерских рынков и порождает конкуренцию. По крайней мере, концепция дилерского рынка во многом опирается на конкуренцию. Например, конкуренция между дилерами должна теоретически обеспечивать инвесторам наилучшие возможные цены.

Первичная vs. Вторичный рынок: основные отличия

Хотя первичный и вторичный рынки легко спутать, важно отметить, что существует несколько ключевых различий. Вот список наиболее важных отличий, о которых инвесторы должны знать, прежде чем вкладывать средства в первичный или вторичный рынок:

На первичном рынке новые акции продаются впервые, тогда как вторичный рынок позволяет инвесторам торговать ранее выпущенными ценными бумагами между собой.
На первичном рынке инвесторы покупают ценные бумаги напрямую у эмитентов при IPO. Вторичный рынок, с другой стороны, является свидетелем того, как инвесторы торгуют акциями друг с другом по наиболее известным сегодня индексам.
Иногда первичный рынок упоминается как рынок новых эмиссий (NIM), а вторичный рынок по умолчанию — вторичный рынок.
Ценные бумаги не могут быть проданы один раз на первичном рынке, но они могут быть проданы бесконечное количество раз на вторичном рынке.
На первичном рынке компании (новые IPO) получают прибыль от продажи акций. На вторичном рынке инвесторы узнают о прибыли от продаж.
Андеррайтеры (банки) при первичном публичном размещении выступают в качестве посредников на первичном рынке, а брокеры — в качестве посредников на вторичном рынке.
Продажи на первичном рынке совпадают с фиксированными ценами. Продажи на вторичном рынке колеблются в зависимости от нескольких факторов.
Акции
не могут продаваться на вторичном рынке, пока они не будут сначала выпущены на первичном рынке.

Внебиржевой рынок

Термин «рынок» широко используется в инвестиционном мире. Как мы уже говорили, рынки можно использовать для описания нескольких условий инвестирования. Вторичный рынок, например, состоит из нескольких подкатегорий, о двух из которых мы уже говорили: дилерский и аукционный рынки. Однако стоит отметить, что даже эти субрынки могут быть разбиты дальше.Например, дилерский рынок также часто называют внебиржевым (OTC) рынком.

Как расплывчато следует из названия, внебиржевой рынок состоит из акций, не котирующихся на бирже. Вместо того, чтобы торговать на основных рыночных индексах, внебиржевые акции можно найти на внебиржевой доске объявлений (OTCBB) или на розовых листах. Компании, представленные на OTCBB и розовых листах, обычно очень малы и не прошли такой же тщательной проверки, как компании, котирующиеся на фондовой бирже.В результате внебиржевой рынок имеет тенденцию предлагать большую ценность, но риск увеличивается. Именно здесь вы найдете то, что инвесторы называют «копеечными акциями».

Третий и четвертый рынки

Хотя большинству инвесторов никогда не придется беспокоиться о третьем и четвертом рынках, не помешает узнать, что они из себя представляют. Проще говоря, третий и четвертый рынки вращаются вокруг транзакций, совершаемых между брокерами-дилерами и крупными учреждениями. В то время как третий рынок состоит из внебиржевых сделок между брокерами-дилерами и крупными учреждениями, четвертый рынок состоит исключительно из сделок между более крупными учреждениями.Вообще говоря, эти рынки мало влияют на повседневные операции постоянных инвесторов, но их бренды часто могут пролить свет на определенные ситуации.

Сводка

Уолл-стрит может быть устрашающим местом для инвесторов, независимо от того, являются ли они новичком в игре или торгуют десятилетиями. Одного огромного объема рынков достаточно, чтобы запугать кого угодно, не говоря уже о том, как они действуют независимо друг от друга. Тем не менее, нет причин позволять сложности каждого рынка мешать вам инвестировать.Все, что нужно сделать инвесторам, — это сделать шаг назад и изучить каждый рынок в своем собственном темпе. Разбивка каждого рынка может послужить прочной основой для каждого инвестиционного портфеля, и инвесторы, проявляющие должную осмотрительность сейчас, будут счастливы, что они сделали это спустя годы. В конце концов, дебаты о первичном и вторичном рынке должны быть не проблемой, а скорее образовательным опытом.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Может быть, у вас много капитала, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как находить выгодные сделки.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Должны ли вторичные рынки стать вашим следующим шагом инвестиций в недвижимость?

В этом нет никаких сомнений: идет миграция. Я вижу это каждый день на каждом рынке, на котором работает моя фирма: все больше и больше молодых специалистов, семей из рабочего класса и пожилых людей выбирают переезд на юг, в более теплый климат, с меньшими затратами на жизнь.

Крупные южные города, такие как Атланта, Шарлотта и Тампа, уже давно приветствуют постоянный приток новичков, но они больше не одиноки. Поскольку цены на жилье в этих мегаполисах выросли, более доступные вторичные рынки на юго-востоке стали последним магнитом для вновь прибывших в поисках лучшего качества жизни. Люди стекаются в Спартанбург, Южная Каролина; Гринсборо, Северная Каролина; Литл-Рок, Арканзас; Брансуик, Джорджия; и Джексонвилл, Титусвилл и Палм-Кост, Флорида.

Означает ли это, что инвесторам в недвижимость следует подумать о перемещении части своих денег в том же направлении? Чтобы ответить на этот вопрос, вам необходимо понять, что движет этой миграционной тенденцией и что может ей помешать.

Что движет миграцией

Цена на жилье на рынках первого уровня является основной причиной того, что люди активно выбирают переход на второстепенные. По данным ATTOM Data Solutions, на покупку дома в Нью-Йорке уходит ошеломляющие 115% среднего дохода.Более того, средний американец не может позволить себе дом по средней цене на подавляющем большинстве (71%) рынков США. Для сравнения, покупателям жилья требуется гораздо меньше дохода для покупки дома в юго-восточных районах, таких как Мейкон, Джорджия (11,1%) или Монтгомери, Алабама (13,9%).

Эти статистические данные помогают объяснить текущую миграцию населения, но это еще не все. Вторичные рынки также могут похвастаться более низкой стоимостью жизни. В частности, их граждане меньше платят подоходный налог и налог на имущество.А во Флориде, Теннесси и Техасе вообще не платят подоходный налог.

Рабочие места — еще один ключевой фактор. Как отмечает Washington Post , «хорошо оплачиваемые рабочие места в области науки, технологий, инженерии и математики (STEM) перемещаются в некоторые второстепенные регионы», а Юго-Восток и Техас предлагают более благоприятную среду для создания и поддержания бизнеса. . По мере того, как все больше предпринимателей приезжают и устоявшиеся фирмы перемещаются на эти вторичные рынки, они создают более высокооплачиваемые рабочие места.

Помимо заботы о своих кошельках, все, от миллениалов до пожилых людей, хотят меньше стресса и более высокого качества жизни. Более теплая погода, менее загруженные улицы и более короткие поездки в эти юго-восточные города серьезно привлекают тех, кто устал от холодного и непрерывного движения в крупных северных городах.

Даже миллениалы, осевшие на крупных рынках, таких как Нью-Йорк, в большем количестве предпочитают вернуться в свои меньшие родные города, чтобы быть ближе к семье. Как объясняет Курбед, они предпочитают «более доступную версию городского образа жизни, ориентированную на район», которая теперь доступна им дома.

Что произойдет, если обстоятельства изменятся

Совершенно очевидно, что вторичные рынки, особенно на юго-востоке, сейчас представляют огромную стоимость недвижимости. Но могло ли это измениться? Да, и есть три конкретных непредвиденных обстоятельства, которые инвесторы должны учитывать при изучении возможностей инвестирования в недвижимость:

• Сжатие капитализации: Растущая популярность вторичных рынков неизбежно приведет к росту цен на жилье.Это, в свою очередь, снизит доходность инвесторов. Наибольшая ценность сегодня наблюдается в областях, где рост все еще имеет тенденцию к повышению, а не в тех, которые близки к пику или уже достигли его.

• Экономический спад: Посмотрим правде в глаза. По состоянию на июль мы переживаем самый продолжительный экономический рост в истории США. Рецессия или спад неизбежны; вопрос только в серьезности. В зависимости от того, когда и насколько существенно замедлится экономика, возможности трудоустройства на вторичных рынках могут сократиться, а увольнения могут привести к росту случаев потери права выкупа домов.Обратите внимание на предупреждения о том, что некоторые рынки уже склоняются к территории пузыря на рынке жилья. Что характерно, наиболее подверженные риску города в основном находятся за пределами Юго-Востока.

• Концентрированная промышленность: В отличие от крупных городских рынков, на которых представлено множество отраслей, вторичная рыночная экономика обычно полагается на меньшее количество концентрированных отраслей. Остерегайтесь рынков, которые в основном зависят от одной или двух отраслей. В случае рецессии или без нее, выход из такой отрасли или ее сокращение нанесет ущерб занятости и перспективам рынка жилья на вторичном рынке, который от нее зависит.

Инвестиции в недвижимость требуют взвешенного подхода

Люди, переходящие на вторичные рынки, ищут и находят более высокую стоимость своего доллара. Инвесторы найдут там ценность по тем же причинам, если они будут осторожны и рассудительны. Имейте в виду, что инвестирование в недвижимость требует гораздо большего количества нюансов, чем инвестирование в акции, облигации или паевые инвестиционные фонды. Конечным результатом является, как правило, стабильный и простой актив, который, вероятно, со временем будет расти в цене, но это холдинг, от которого, как правило, невозможно быстро или легко избавиться.

Учитывая нестабильность рынка, инвесторы должны учитывать эту относительную неликвидность при проведении торгов на инвестиционную недвижимость или при покупке акций частного фонда недвижимости, инвестированного на этих вторичных рынках или в других областях.

В частности, сделайте свою домашнюю работу по любой инвестиционной собственности или фонду недвижимого имущества, который вы рассматриваете. Будьте готовы откланяться, если сумма сделки не совпадает или эффективность управления фондом находится под вопросом. Наконец, с самого начала помните о конце игры: всегда продумывайте исполняемую и гибкую стратегию выхода, прежде чем заключать любую сделку с недвижимостью.

О, места, которые вы знаете: вторичные и третичные рынки недвижимости

Существуют очевидные причины, по которым многие инвесторы и организации предпочитают вкладывать средства только в первичные или входные рынки Лос-Анджелеса, Бостона, Чикаго, округ Колумбия, Сан-Франциско и Нью-Йорка. Существует стабильный спрос, инфраструктура для развития легко доступна, ликвидность не является проблемой, и по большей части многие инвесторы на этих рынках обладают обширными знаниями, с которыми они не могут сравниться, когда речь идет о небольших мегаполисах.Этот последний пункт близок к тому, что мотивирует этот пост в блоге. Есть стоящие инвестиции за пределами первичных рынков; инвесторам нужны только знания и мотивация для участия.

Первое, что вам нужно иметь в виду, это то, что независимо от того, говорите ли вы о крупных или второстепенных рынках недвижимости, характеристики каждой области не всегда применимы ко всем объектам недвижимости в их пределах. На национальном уровне есть выбросы и превосходящие результаты, как и в пределах данного города, но даже с учетом этой потенциальной изменчивости изучение вторичных и третичных рынков недвижимости является продуктивным делом, которое вознаграждает ваши знания в данной области и вашу работу. вложить в разработку или сделку.

Понимание и использование неэффективности рынка

В инвестировании в многоквартирные семьи так много всего необходимо действовать на основе правильной информации и обладать знаниями, чтобы определить, стоит ли реализовывать проект. На небольших рынках существует бесчисленное количество сделок, где внимательный инвестор может извлечь выгоду из конкретных, уникальных знаний о преимуществах, чтобы сделать прибыльное вложение — не благодаря удаче или привилегированным отношениям, а через готовность углубиться в основы рынка недвижимости, который не работает. получают такое же внимание, как и большие города.Первичные рынки со всем вниманием институциональных инвесторов, с таким большим объемом и с таким большим количеством активов, переходящих от продавца к покупателю, имеют меньше возможностей для конкретного инвестора действовать на основе своих знаний и делать эти инвестиции. Это ухоженная территория. Остается меньше не перевернутых камней.

Многие инвесторы рассматривают первичные рынки как безопасную ставку — известная величина. Если инвесторы не знают о Колумбусе, штат Огайо, столько, сколько они знают о Бостоне, это отсутствие знаний может быть переведено в риск, и этот риск может быть переведен в более высокую ставку капитализации для сопоставимой собственности в Колумбусе, чем в Бостоне.

Бостон, Массачусетс

Некоторая ценность вторичных и третичных рынков связана с менее ощутимыми факторами. Многие из крупнейших инвестиционных компаний в сфере недвижимости базируются на первичных рынках, эти компании обычно формируют свои портфели с активами, базирующимися в их родных городах, и существует определенный импульс, связанный с этими устоявшимися системами и организациями. В этих установленных методах и известных количествах есть комфорт, но , как мы уже отметили , ощущение комфорта не является объективно эффективным способом оценки инвестиций в недвижимость.

Ставка капитализации и долговой арбитраж

Если только не используются все денежные средства, доходность и денежный поток инвестиций в недвижимость чаще всего являются функцией максимальной ставки покупки и процентной ставки по ипотеке, которая обычно является крупнейшим источником капитала для транзакции. Этот спред между не выровненной доходностью (ставка верхнего предела) и процентами, выплаченными по долгу, создает для проекта доходность, превышающую не выровненную доходность. Хотя кредиторы иногда действительно дают более низкие процентные ставки покупателям на более крупных первичных рынках и рынках доступа, разница гораздо менее существенна, чем разница между ставками капитализации при сравнении первичных, вторичных и третичных рынков.По сути, одна и та же стоимость долга используется для приобретения более высоких норм денежного потока при приобретении активов на вторичных и третичных рынках с повышенными ставками капитализации.

Gray Capital создала успешный портфель активов, объединив наши знания о рынке и устраняя его неэффективность, что позволяет нам получить более четкий путь к огромной прибыли. На вторичных и третичных рынках объем продаж меньше, чем требуется для полного определения цены. При меньшем объеме информации у инвесторов появляется больше возможностей использовать свои собственные знания о небольшом рынке для принятия успешных инвестиционных решений.Конечно, более низкий объем продаж может привести к проблемам с ликвидностью, которые затрудняют поиск подходящего покупателя по правильной цене на меньшем рынке, но проблемы с более низкой ликвидностью менее значительны, чем конкретные преимущества этих рынков. Важно сбалансировать надлежащий уровень ликвидности на данном рынке с правильными возможностями. Вы можете купить много, но если нет четкого выхода из-за большого количества покупателей, выстраивающихся в очередь, то, что было выгодно, может превратиться в серьезную проблему.

Индианаполис, Индиана

Более низкая стоимость жизни

Последний, но важный факт, работающий в пользу малых рынков: Стоимость жизни.Да, более широкие возможности трудоустройства и более высокие средние доходы в большом городе могут уравновесить более высокую стоимость жизни, но этот баланс не идеален. Многие жители вторичных и третичных рынков платят меньшую часть своего дохода в виде арендной платы в качестве резидентов на первичных рынках, и эти различия в стоимости жизни уже вызывают некоторую миграцию в более доступные районы, при этом цены на аренду в остаются более высокими, в небольших и менее дорогих рынки, особенно для тех, кто может работать из дома.

Будь то знание первичного и вторичного рынков недвижимости или твердое знание , как рассчитать внутреннюю норму доходности , знания и опыт чрезвычайно важны для успешного инвестирования в недвижимость. В Gray Capital мы заинтересованы в привлечении успешных инвесторов, и мы бесплатно предоставляем эти сообщения в блогах, справочные материалы и отчеты для достижения этой цели. Если вы хотите получать более свежую информацию, отчеты и новости об инвестициях в многоквартирную недвижимость, нажмите кнопку ниже, чтобы подписаться на наш бесплатный еженедельный серый отчет.

Вторичные рынки: 24 города, за которыми стоит следить в 2018 году

Хотите знать, какие рынки недвижимости будут наблюдать инвесторы в 2020 году? Прочтите наш последний пост: Список перспективных городов Buildium: 100 рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2020 году

В секторе недвижимости много говорят о первичных и вторичных рынках. Если вы сталкивались с этими терминами раньше, вы, вероятно, задавались вопросом: «Что делает одни процветающие города первичными рынками, а другие — вторичными?» или «Как вы отличите вторичный рынок от третичного?»

Вы не единственный, у кого возникают эти вопросы — на самом деле, даже эксперты по недвижимости часто расходятся во мнениях относительно границ вторичных рынков.Характеристики, которые различают первичный, вторичный и третичный рынки, постоянно развиваются в ответ на изменения в населении города и объеме сделок с недвижимостью.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что Бостон, Чикаго, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия, являются основными рынками; а некоторые также считают Даллас-Форт-Уэрт и Хьюстон. Эти города являются мощными центрами с точки зрения их населения, рынка недвижимости и экономического воздействия.Это города, в которых живут и работают сотни тысяч (а иногда и миллионы) людей. В следующем посте мы поговорим о прошлом, настоящем и будущем росте основных рынков.

Но в этом посте мы поговорим о вторичных рынках: что они собой представляют; как они растут; и возможности, которые они могут открыть для управляющих недвижимостью, владельцев и инвесторов в 2018 году. Чтобы получить больше прогнозов для рынка недвижимости на 2018 год, обязательно загрузите наше бесплатное руководство: Что смотреть в 2018 году: 7 прогнозов для рынка жилья и недвижимости Индустрия менеджмента.

Что такое вторичные рынки недвижимости?

Вторичные рынки — это, как правило, города среднего размера, которые начали испытывать всплеск роста — и в результате они начинают привлекать внимание людей. Мы наблюдаем устойчивый рост местной экономики, с открытием новых рабочих мест и предприятий, а также во многих случаях с появлением нового технологического сектора. Мы также наблюдаем устойчивый рост населения города по мере того, как сюда переезжают молодые, образованные специалисты и семьи. Рынок жилья неуклонно набирает силу, но остается менее конкурентоспособным, чем первичные рынки, что приводит к более низким ценам для покупателей жилья и более высокой доходности для инвесторов.На рынке аренды ставки заполняемости начинают расти; но поскольку предложение квартир относительно невелико, арендная плата остается доступной для большинства жителей.

Поскольку нет строгих границ, определяющих, какие города квалифицируются как вторичные рынки по сравнению с первичными или третичными, из этого определения есть исключения. Например, многие из самых густонаселенных городов страны не считаются первичными рынками. В число 10 крупнейших городов Америки входят Финикс, Филадельфия, Сан-Антонио, Сан-Диего и Сан-Хосе, в каждом из которых проживает более 1 миллиона человек, но сила их соответствующих рынков жилья классифицирует их как вторичные рынки.

Кроме того, города, которые считаются первичными или вторичными рынками, постоянно меняются параллельно с местной и глобальной экономикой. Детройт является ярким примером города, чья сокращающаяся экономика вызвала резкий переход от первичного рынка, который когда-то привлекал сотни тысяч рабочих и семей, к вторичному рынку, который пережил банкротство и потерял более 60% населения. пик.

Какое влияние рецессия оказала на вторичные рынки?

В этот момент у вас может возникнуть дежавю: разве инвесторы не говорили о вторичных рынках во время бума недвижимости 2000-х годов? Ответ положительный, и вот почему.На сильном рынке жилья конкуренция на первичных рынках может обостриться настолько, что инвесторы начнут искать на вторичных рынках новые возможности с более высокой доходностью. Это произошло до последней рецессии, но затем, конечно же, рынок рухнул, выровняв ситуацию на рынках жилья по всей стране.

По состоянию на 2017 год наш рынок недвижимости официально восстановился после рецессии, при этом цены на продажу жилья достигли уровня, а зачастую и превышали докризисный уровень. Первоначально вторичным рынкам требовалось больше времени для восстановления, чем первичным рынкам.Однако с начала 2016 года годовой рост вторичных рынков опередил рост первичных рынков, и интерес инвесторов стремительно растет, как и более десяти лет назад.

Некоторые эксперты полагают, что у вторичных рынков просто больше возможностей для роста, чем у первичных, которые ограничены ограниченными возможностями покупателей позволить себе завышенные цены на этих рынках. В среднем, согласно отчету PwC и Urban Land Institute за 2017 год, затраты на ведение бизнеса на вторичных рынках на 16% ниже, чем на первичных.Стоимость недвижимости на вторичных рынках на 38% ниже, затраты на энергию на 22% ниже, а затраты на рабочую силу на 14% ниже, чем на первичных рынках.

В целом, по отношению к доходу, цены на жилье на вторичном рынке на 45% доступнее. Это один из многих факторов, делающих вторичные рынки очень привлекательными как для инвесторов, так и для покупателей жилья. По мере того, как все больше людей и предприятий переходят на процветающие вторичные рынки, сильный рост арендной платы и заполняемости откроет большие возможности для управляющих недвижимостью и владельцев, стремящихся развиваться в новых направлениях.

Читайте в блоге #BuildiumBlog: Какие 24 города лучше всего подходят для роста бизнеса в 2018 году? Нажмите, чтобы твитнуть

Какие вторичные рынки являются хорошими инвестициями в 2018 году?

Мы потратили время на то, чтобы вникнуть в сотни экспертных прогнозов о том, за какими вторичными рынками следует следить покупателям в наступающем году — и, соответственно, на которых управляющие недвижимостью должны сосредоточить свое внимание, если они хотят расти в 2018 году. Мы выбрали 12 вторичные рынки, которые являются нашими «лучшими ставками»; и еще 12 перспективных вторичных рынков, за которыми стоит следить в наступающем году.

Вторичные рынки, которые мы выбрали, — это те, которые постоянно упоминаются в экспертных прогнозах для всех видов инвестиций в недвижимость. Это места, куда переезжают домовладельцы и предприятия, цены на некоторые из которых не соответствуют первичным рынкам. Местная экономика городов демонстрирует рост ВВП на душу населения, наряду со значительным ростом числа рабочих мест и снижением уровня безработицы. Продажи и цены на жилье демонстрируют сильный рост, но остаются доступными, что вызывает интерес инвесторов и рост доли домовладения.Новые объекты недвижимости строятся для размещения растущего населения и постепенно поглощаются рынком. На этих рынках аренды растет арендная плата и заполняемость, что делает эти города многообещающим местом для управляющих недвижимостью, покупателей жилья и инвесторов.

Уровень I: Наши лучшие ставки

Остин, Техас

Статистика рынка недвижимости Остина

Население: 947 897 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 19.93% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 31% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 20,3% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 137,0% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 286 100 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 0,6% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 148,1 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 8,7% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 19.9% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 1120 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1380 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 0,1% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Остина

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 20-е место в рейтинге (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 2-е место (PWC)
U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 25-е место (PWC)
Местная экономика: 4-е место в США (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 6-е место (Business Insider)
Самый быстрорастущий город в США — крупные города: 1-е место (WalletHub)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 19-е место в рейтинге (WalletHub)

Чарльстон, Южная Каролина

Статистика рынка недвижимости Чарльстона

Население: 137,539 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 11.91% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 29% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 9,5% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 117,7% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 231100 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 1,4% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 145,3 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 5,4% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 20,7% (PWC, 2017)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Чарльстона

U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 году — Общие перспективы в сфере недвижимости: 14-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 8-е место (PWC)
Местная экономика: 11-е место в США (PWC)
Самый быстрорастущий город в США — города среднего размера: 20-е место (WalletHub)

Шарлотт, Северная Каролина

Статистика рынка недвижимости Шарлотты

Население: 842 029 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 15.12% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 15,3% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 115,7% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 200 000 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 0,7% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 163,0 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 8,7% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 21.1% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 940 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1090 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 2,0% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Шарлотты

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 18-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 12-е место (PWC)
U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 16-е место (PWC)
Местная экономика: 15-е место в США (PWC)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 4-е место (Business Insider)
Самый быстрорастущий город в США — крупные города: 2-е место (WalletHub)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 3-е место (Business Insider)
10 рынков жилья США, которые будут править в 2018 году: 7-е место (Realtor.com)
10 городов США с огромным увеличением количества домовладений: 2-е место (риэлтор.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 15-е место (WalletHub)

Даллас, Техас

Статистика рынка недвижимости Далласа

Население: 1,317,942 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 10,03% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 28% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 10,9% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 125,9% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 243400 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2.0% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 153,7 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 6,5% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 19,6% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 880 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1100 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 2,2% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Далласа

Основные целевые рынки для миграции с первичных рынков (2011-2015): 8-е место (PWC / U.С. Бюро переписи населения)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 5-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 7-е место (PWC)
Местная экономика: 2-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 15-е место в стране (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 10-е место (Business Insider)
Самые быстрорастущие города США.S. — Крупные города: 17-е место (WalletHub)
Самые популярные рынки 2017 года: 9-е место (Realtor.com)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 15-е место (Business Insider)
10 рынков жилья США, которые будут править в 2018 году: 2-е место (Realtor.com)
10 городов США с огромным увеличением количества домовладений: 9-е место (Realtor.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 26-е место (WalletHub)

Денвер, Колорадо

Статистика рынка недвижимости Денвера

Население: 693060 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 15.48% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 28% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 13,2% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 121,3% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 368 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 1,6% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 111,5 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 5,4% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 20.6% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 1040 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1310 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 1,6% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Денвера

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 17-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 23-е место (PWC)
U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 14-е место (PWC)
Местная экономика: 7-е место в США (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 7-е место (Business Insider)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 3-е место (WalletHub)
Самые популярные рынки 2017 года: 10-е место (Realtor.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 10-е место (WalletHub)

Майами, Флорида

Статистика рынка недвижимости Майами

Население: 453584 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 13.55% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 26% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 10,9% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 102,0% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 252300 долларов (Zillow, 9/2017)
Рост цен на жилье: 1,8% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 77,7 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 5,6% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 34,2% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: 1070 долларов (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1360 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 0.4% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Майами

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015): 3-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 году — Общие перспективы в сфере недвижимости: 11-е место (PWC)
Местная экономика: 35-е место в США (PWC)
Самый быстрорастущий город в США — крупные города: 7-е место (WalletHub)

Нашвилл, Теннесси

Статистика рынка недвижимости в Нэшвилле

Население: 660393 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 9.84% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 28% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 11,1% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 108,0% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 237 400 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 1,9% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 150,2 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 6,5% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 20.6% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 910 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1110 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: -0,1% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Нэшвилла

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 21-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 9-е место (PWC)
U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 11-е место в рейтинге (PWC)
Местная экономика: 3-е место в США (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 5-е место в стране (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 8-е место (Business Insider)
Самый быстрорастущий город в США — крупные города: 5-е место (WalletHub)
10 рынков жилья США, которые будут править в 2018 году: 9-е место в рейтинге (Realtor.com)
10 городов США с огромным увеличением количества домовладений: 8-е место (Realtor.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 8-е место (WalletHub)

Орландо, Флорида

Статистика рынка недвижимости Орландо

Население: 277198 (городские данные, 2016)
Рост населения: 16,31% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 29% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 18.0% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 112,3% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 211900 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,7% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 137,7 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 12,3% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 24,2% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 1020 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1230 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 6.8% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Орландо

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 15-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 16-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 13-е место (PWC)
Местная экономика: 19-е место в США (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 22-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США.S. — Крупные города: 15-е место в рейтинге (WalletHub)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — города среднего размера: 21-е место (WalletHub)

Портленд, Орегон

Статистика рынка недвижимости Портленда

Население: 639635 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 9,61% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 12,1% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 113.1% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: $ 357 300 (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,9% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 111,1 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 5,7% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 20,7% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 1120 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1320 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: -1.6% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Портленда

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 19-е место в рейтинге (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит наблюдать в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 13-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 23-е место (PWC)
Местная экономика: 13-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 11-е место в стране (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018: 11-е место в стране (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 9-е место (Business Insider)
Самые быстрорастущие города США.S. — Крупные города: 18-е место (WalletHub)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 4-е место (Business Insider)

Роли, Северная Каролина

Статистика рынка недвижимости Роли

Население: 458862 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 13,61% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 28% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 15,4% (PWC, 2017)
Прирост рабочих мест за 5 лет: 110.8% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 251 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 1,4% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 173,5 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 9,2% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 19,0% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 960 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1110 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 2.6% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Роли

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 16-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 4-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 15-е место (PWC)
Местная экономика: 8-е место в США (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 12-е место в стране (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 2-е место (Business Insider)
Самые быстрорастущие города США.S. — Крупные города: 10-е место (WalletHub)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 1-е место (WalletHub)

Сан-Антонио, Техас

Статистика рынка недвижимости Сан-Антонио

Население: 1,492,494 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 12,44% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 29% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 6,6% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 106.5% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 199 900 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 1,1% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 160,9 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 5,5% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 18,9% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 830 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1040 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 1.6% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Сан-Антонио

Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 18-е место (PWC)
Местная экономика: 29-е место в США (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 16-е место (WalletHub)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 27-е место в рейтинге (WalletHub)

Тампа, Флорида

Статистика рынка недвижимости Тампы

Население: 377 172 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 12.35% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 24% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 10,0% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 106,2% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 183 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,7% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 150,7 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 6,9% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 23.0% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 980 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1220 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 6,2% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Тампы

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 14-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 19-е место (PWC)
U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 24-е место (PWC)
Местная экономика: 20-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 5-е место в стране (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 23-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 14-е место (WalletHub)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 9-е место (Business Insider)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 4-е место (WalletHub)

В блоге #BuildiumBlog: 24 города, которые представляют возможности роста для управляющих недвижимостью в 2018 году! Нажмите, чтобы твитнуть

Уровень II: перспективные рынки

Бойсе, Айдахо

Статистика рынка недвижимости Бойсе

Население: 223152 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 8.50% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 26% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 3,8% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 114,9% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 238 900 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,4% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 158,8 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 7,3% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 19,0% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 710 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 910 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 5.9% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Бойсе

Местная экономика: 22-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 4-е место в стране (PWC)
Самый быстрорастущий город в США — города среднего размера: 72-е место (WalletHub)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — города среднего размера: 4-е место (WalletHub)

Колорадо-Спрингс, Колорадо

Статистика рынка недвижимости Колорадо-Спрингс

Мнения экспертов о рынке недвижимости Колорадо-Спрингс

Самые быстрорастущие города СШАS. — Крупные города: 20-е место (WalletHub)
Самые популярные рынки 2017 года: 8-е место (Realtor.com)
10 рынков жилья США, которые будут править в 2018 году: 8-е место (Realtor.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 3-е место (WalletHub)

Колумбус, Огайо

Статистика рынка недвижимости Колумбуса

Население: 862 643 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 9,28% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 29% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 7.0% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 117,4% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 166 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 1,9% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 208,9 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 4,5% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 15,7% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 740 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 960 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: -0.1% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Колумбуса

Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 18-е место (PWC)
Местная экономика: 27-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 19-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 26-е место (WalletHub)
Самые популярные рынки 2017 года: 7-е место (Realtor.com)

Джексонвилл, Флорида

Статистика рынка недвижимости Джексонвилля

Население: 880623 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 7.16% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 10,7% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 114,1% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 173 500 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,7% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 160,2 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 7,2% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 18.6% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 860 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1050 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 4,5% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Джексонвилля

Самые быстрорастущие города США — крупные города: 30-е место (WalletHub)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 23-е место (WalletHub)

Лас-Вегас, Невада

Статистика рынка недвижимости Лас-Вегаса

Население: 632916 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 8.42% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 17,4% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 108,4% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 245 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,2% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 132,2 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 8,7% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 19.9% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 890 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1110 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 4,4% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Лас-Вегаса

Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 27-е место (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 21-е место (WalletHub)
U.S. Города с наибольшим ростом арендной платы: № 1 (Business Insider)
10 рынков жилья США, которые будут править в 2018 г .: 1-е место (Realtor.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 22-е место (WalletHub)

Миннеаполис, Миннесота

Статистика рынка недвижимости Миннеаполиса

Население: 413 645 (городские данные, 2016)
Рост населения: 8,12% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 6.5% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 137,0% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 239 300 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 3,1% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 180,4 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 4,4% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 18,1% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 890 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1130 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 1.5% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Миннеаполиса

Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 25-е место (PWC)
Местная экономика: 18-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 20-е место в стране (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 26-е место в стране (PWC)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 2-е место (Business Insider)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 13-е место (WalletHub)

Феникс, Аризона

Статистика рынка недвижимости Финикса

Население: 1,615041 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 11.72% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 10,8% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 125,9% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 238 500 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,1% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 142,6 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 7,4% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 17.7% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 820 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1020 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 3,8% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Феникса

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 7-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 34-е место (PWC)
U.S. Рынки, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 33-е место (PWC)
Местная экономика: 28-е место в США (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 33-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 19-е место (WalletHub)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 6-е место (Business Insider)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 20-е место (WalletHub)

Риверсайд, Калифорния

Статистика рынка недвижимости Риверсайд

Население: 324727 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 6.86% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 29% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: -1,3% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 113,4% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 335 300 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 4,0% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 99,2 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 2,9% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 25,8% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 1050 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1310 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 6.3% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов по рынку недвижимости Риверсайд

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): Первое место в рейтинге (PWC / Бюро переписи населения США)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 25-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 22-е место (WalletHub)

Сакраменто, Калифорния

Статистика рынка недвижимости Сакраменто

Население: 495 200 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 6.16% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 27% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 3,8% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 112,6% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 368 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 6,7% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 120,4 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 3,7% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 21,5% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 940 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1190 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 9.3% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Сакраменто

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 11-е место в рейтинге (PWC / Бюро переписи населения США)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 17-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США — крупные города: 28-е место (WalletHub)
Самые популярные рынки 2017 года: 4-е место (Realtor.com)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 7-е место (Business Insider)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — крупные города: 29-е место (WalletHub)

Солт-Лейк-Сити, Юта

Статистика рынка недвижимости Солт-Лейк-Сити

Население: 193776 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 3.92% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 30% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 8,7% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 102,1% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 286 200 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 2,6% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 139,0 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 5,2% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 16,7% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 840 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1050 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 6.3% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Солт-Лейк-Сити

Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Общие перспективы в сфере недвижимости: 3-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 4-е место (PWC)
Местная экономика: 10-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 2-е место в стране (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018: 27-е место в стране (PWC)
9 основных рынков недвижимости, за которыми стоит следить в 2018 г. (ограничено)
10 U.S. Рынки жилья, которые будут править в 2018 году: 6-е место (Realtor.com)
Лучшие места для тех, кто впервые покупает жилье — города среднего размера: 16-е место (WalletHub)

Сан-Диего, Калифорния

Статистика рынка недвижимости Сан-Диего

Население: 1 406 622 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 7,59% (Википедия, 2010-2016 гг.)
Население — от 15 до 34 лет: 30% (PWC, 2017)
5-летний рост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 5.5% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 119,8% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: $ 528 200 (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 5,0% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 70,8 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 3,7% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 26,7% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 1540 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 1990 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 3.3% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Сан-Диего

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 5-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 году — Общие перспективы в сфере недвижимости: 32-е место (PWC)
Местная экономика: 16-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 6-е место в стране (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018 году: 18-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США.S. — Крупные города: 29-е место (WalletHub),
Самые популярные рынки 2017 года: 6-е место (Realtor.com)
Города США с самым высоким ростом арендной платы: 8-е место (Business Insider)

Сан-Хосе, Калифорния

7 навыков успешных управляющих недвижимостью

Вы откроете для себя творческие способы выявления и устранения рутин, которые больше не приносят пользу вашему бизнесу.

Скачать

Статистика рынка недвижимости Сан-Хосе

Население: 1025373 (городские данные, 2016)
Прирост населения: 8.39% (Википедия, 2010-2016)
Население — от 15 до 34 лет: 28% (PWC, 2017)
5-летний прирост населения — в возрасте от 15 до 34 лет: 9,4% (PWC, 2017)
5-летний рост рабочих мест: 113,4% (PWC, 2017)
Средняя цена продажи дома: 996 800 долларов (Zillow, 10/2017)
Рост цен на жилье: 5,9% (PWC, 2017)
Индекс доступности жилья: 56,5 (PWC, 2017)
Прогнозируемый рост домохозяйств на 3 года: 2,5% (PWC, 2017)
Арендная плата как% от дохода семьи: 26,3% (PWC, 2017)
Средняя арендная плата — квартиры с одной спальней: $ 2020 (Список квартир, 1/2018)
Средняя арендная плата — квартиры с 2 спальнями: $ 2530 (Список квартир, 1/2018)
Годовой рост арендной платы: 2.7% (Список квартир, 1/2018)

Мнения экспертов о рынке недвижимости Сан-Хосе

Основные целевые рынки для миграции с основных рынков (2011-2015 гг.): 6-е место (PWC / Бюро переписи населения США)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 году — Общие перспективы в сфере недвижимости: 8-е место (PWC)
Рынки США, за которыми стоит следить в 2018 г. — Перспективы жилищного строительства: 32-е место (PWC)
Местная экономика: 9-е место в США (PWC)
Лучшие перспективы для инвестиций в многоквартирную недвижимость: 18-е место в стране (PWC)
Спрос со стороны инвесторов в 2018: 10-е место в стране (PWC)
Самые быстрорастущие города США.S. — Крупные города: 6 место (WalletHub)
Самые популярные рынки 2017 года: 3-е место (Realtor.com)
10 самых популярных рынков жилья 2018 года — 1-е место (Business Insider)

Вторичные рынки: что нужно знать управляющим недвижимостью и инвесторам? Узнайте в блоге #BuildiumBlog! Нажмите, чтобы твитнуть

Как складываются вторичные рынки?

Как вторичные рынки сравниваются с остальной частью страны с точки зрения прироста населения, рабочих мест, доступности и многого другого?

Прирост населения

В 2016 г.Население С. составляло 323,1 млн. Человек. В период с 2010 по 2016 год население страны выросло на 0,75%.

Напротив, население вторичных рынков в нашем списке росло значительно быстрее в период с 2010 по 2016 год, чем население страны в целом. В наших городах уровня I средний темп прироста населения составил 13,4%. В городах II уровня — 8,2%.

В пятерку самых быстрорастущих городов нашего списка вошли:

Остин, Техас — рост населения 19,9%
Орландо, Флорида — 16.3%
Денвер, Колорадо — 15,5%
Шарлотт, Северная Каролина — 15,1%
Роли, Северная Каролина — 13,6%

Население: от 15 до 34 лет

В 2017 году доля населения США в возрасте от 15 до 34 лет составляла 27%.

Доля людей в возрасте от 15 до 34 лет в общей численности населения была примерно такой же на вторичных рынках в нашем списке, как и в целом по стране. Около 28% населения наших городов уровня I и уровня II составляют люди в возрасте от 15 до 34 лет.

Самыми молодыми городами в нашем списке были:

Остин, Техас — 31% населения находится в возрасте от 15 до 34 лет
Солт-Лейк-Сити, Юта и Сан-Диего, Калифорния — 30% (ничья)
Чарльстон, Южная Каролина ; Колумбус, Огайо ; Орландо, Флорида ; Риверсайд, Калифорния и Сан-Антонио, Техас — 29% (5-ходовая связь)

Прирост населения: от 15 до 34 лет

За последние 5 лет население в возрасте от 15 до 34 лет увеличилось в 2 раза.6% по стране.

Между тем, в городах уровня I в нашем списке население в возрасте от 15 до 34 лет увеличилось в среднем на 12,8% за последние 5 лет. В городах второго уровня он вырос на 7,5%.

В первую пятерку городов нашего списка с наиболее быстрорастущим населением в возрасте от 15 до 34 лет входили:

Остин, Техас — рост населения в возрасте от 15 до 34 лет на 20,3%
Орландо, Флорида — 18,0%
Лас-Вегас, Невада -17.4%
Роли, Северная Каролина — 15,4%
Шарлотт, Северная Каролина — 15,3%

Рост рабочих мест

Количество рабочих мест в США за последние 5 лет выросло на 109,2%.

Темпы роста числа рабочих мест за 5 лет на вторичных рынках из нашего списка были немного выше, чем в целом по стране. В городах уровня I количество рабочих мест выросло в среднем на 114,7%; тогда как в городах уровня II они выросли в среднем на 116,3%.

В первую пятерку городов нашего списка с наиболее значительным ростом числа рабочих мест входят:

Миннеаполис, Миннесота и Остин, Техас — 137.0% рост числа рабочих мест (галстук)
Даллас, Техас и Феникс, Аризона — 125,9% (ничья)
Денвер, Колорадо — 121,3%

Средняя цена продажи дома

В октябре 2017 года средняя цена продажи домов в США составляла 226 800 долларов.

В городах из нашего списка медианные цены продажи домов были немного выше, чем в среднем по стране. В городах уровня I средняя цена дома составляла 240 400 долларов; а в наших городах уровня II средняя цена составляла 251 900 долларов.

В нашем списке 4 из 5 самых дорогих городов для покупателей жилья расположены в Калифорнии:

Сан-Хосе, Калифорния — средняя цена продажи дома в размере 996 800 долларов США
Сан-Диего, Калифорния — 528 200 долл. США
Сакраменто, Калифорния — 368 800 долл. США
Портленд, OR — 357 300 долларов США
Риверсайд, Калифорния — 335 300 долл. США

В нашем списке 5 самых доступных мест для покупки дома:

Колумбус, Огайо — средняя цена продажи дома в размере 166 800 долларов США
Джексонвилл, Флорида — 173 500 долларов США
Тампа, Флорида — 183 800 долл. США
Сан-Антонио, Техас — 199 900 долларов США
Шарлотт, Северная Каролина — 200 000 долл. США

Рост цен на жилье

По стране в 2017 году цены на жилье выросли в среднем на 3%.

На вторичных рынках первого уровня нашего списка цены на жилье росли медленнее за последний год, чем в целом по стране: средняя цена на жилье составляла 1,7%. Однако в наших городах уровня II они росли немного быстрее, чем в целом по стране, при средней цене на жилье 3,5%.

4 из 5 городов в нашем списке, где цены на жилье росли быстрее всего, были в Калифорнии — это говорит о том, что, хотя цены в этих городах ниже, чем в Сан-Франциско, они могут быть ненадолго:

Сакраменто, Калифорния — 6.7%
Сан-Хосе, Калифорния — 5,9%
Сан-Диего, Калифорния — 5,0%
Риверсайд, Калифорния — 4,0%
Миннеаполис, Миннесота — 3,1%

Пять городов из нашего списка, в которых цены на жилье росли самым медленным темпом:

Остин, Техас — 0,6%
Шарлотт, Северная Каролина — 0,7%
Сан-Антонио, Техас — 1,1%
Роли, Северная Каролина и Чарльстон, Южная Каролина — 1.4% (ничья)

Индекс доступности жилья

По индексу доступности жилья оценка 100 означает, что семья, получающая средний доход в определенном районе, имеет ровно ту сумму, которая им необходима, чтобы позволить себе ипотечный кредит на продажу дома по средней цене, включая 20% первоначальный взнос. Оценка выше 100 означает, что у них более чем достаточно дохода, чтобы позволить себе дом, включая 20% первоначальный взнос.

В США национальный индекс доступности жилья в 2017 году составил 153,9.Это означает, что по всей стране семья со средним доходом имеет 153,9% дохода, необходимого для получения ипотеки по средней цене, включая 20% первоначальный взнос.

В среднем по вторичным рынкам из нашего списка индекс доступности жилья составил 140,3 для городов уровня I и 133,5 для городов уровня II. Многие города в нашем списке были более доступными, чем национальный индекс доступности жилья, в том числе:

Колумбус, Огайо — Индекс доступности жилья 208,9
Миннеаполис, Миннесота — 180.4
Роли, Северная Каролина — 173,5
Шарлотт, Северная Каролина — 163,0
Сан-Антонио, Техас — 160,9
Джексонвилл, Флорида — 160,2
Бойсе, ID — 158,8

Единственными городами с индексом доступности жилья намного ниже 100 были:

Сан-Хосе, Калифорния — Индекс доступности жилья 56,5
Сан-Диего, Калифорния — 70,8
Майами, Флорида — 77.7

Это означает, что во всех городах, кроме трех в нашем списке, семья со средним доходом может позволить себе дом по средней цене, включая 20% первоначальный взнос.

Рост домохозяйства

Ожидается, что количество домохозяйств по стране вырастет на 3,7% в течение следующих 3 лет.

Ожидается, что в следующие 3 года домашние хозяйства на вторичных рынках из нашего списка будут формироваться более быстрыми темпами, чем в остальной части страны. Ожидается, что в наших городах уровня I количество домохозяйств будет увеличиваться в среднем на 7.2%; в то время как в городах уровня II количество домохозяйств увеличится на 5,2%.

Пять городов из нашего списка, в которых, согласно прогнозам, рост домашних хозяйств будет расти наиболее быстрыми темпами, это:

Орландо, Флорида — прогнозируемый рост 12,3%
Роли, Северная Каролина — 9,2%
Шарлотт, Северная Каролина ; Остин, Техас ; И Лас-Вегас, Невада — 8,7% (трехсторонняя связь)

Арендная плата как часть семейного дохода

Для среднего американского домохозяйства в 2017 году 26.6% их дохода было потрачено на аренду.

В среднем на вторичные рынки из нашего списка на аренду приходится меньшая часть доходов жителей, чем в остальной части страны. В среднем в городах уровня I 21,9% дохода семьи идет на аренду; в то время как в наших городах уровня II 20,5% их дохода зарезервировано для аренды.

Пять городов из нашего списка с самым низким соотношением арендной платы к доходу семьи:

Колумбус, Огайо — Отношение арендной платы к доходу семьи 15,7%
Солт-Лейк-Сити, Юта — 16.7%
Феникс, Аризона — 17,7%
Миннеаполис, Миннесота — 18,1%
Джексонвилл, Флорида — 18,6%

На какие 24 незаметных города инвесторы обращают внимание в 2018 году? Узнайте в блоге #BuildiumBlog прямо сейчас! Нажмите, чтобы твитнуть

Если вам понравился этот пост, есть еще два материала, которые вы не захотите пропустить:

Есть ли рынки, за ростом которых вы следите в 2018 году? Как вы планируете развивать свой бизнес? Ждем ваших мыслей в комментариях!

Хотите знать, какие рынки недвижимости наблюдают инвесторы в 2019 году? Прочтите наш последний пост: 50 перспективных городов, привлекающих жителей и инвесторов в 2019 году

Узнать больше о рынках недвижимости

(PDF) Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости в Польше — аналогии в изменении цены предложения и сделки

УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 45

www.versita.com/remv

т. 21, нет. 1, 2013

и Зелена-Гура (кроме соотношений между ценами сделок на первичном и вторичном рынках

Во-вторых, можно заметить, что в случае временных интервалов B, C и D линейная корреляция

чаще всего возникала на вторичном рынке между ценой предложения и ценой сделки.

Таким образом, можно сделать вывод, что линейная корреляция действительно существует в выбранных подинтервалах

анализируемых временных рядов.Это подтверждают дополнительные расчеты коэффициента корреляции, выполненные для других

подынтервалов (3 квартал 2006 г. — 1 квартал 2010 г., 3 квартал 2007 г. — 1 квартал 2010 г., 3 квартал 2008 г. — 1 квартал 2010 г.), которые не были включены в данную статью. заключение. Эти расчеты также показывают почти повсеместную линейную корреляцию

в кварталах, где цены имели тенденцию к росту (бум с 2006 по второй квартал 2007 года). В следующих

кварталах можно было наблюдать продолжающееся существование этой корреляции (например,g., в случае

цен в Кракове и Зелена-Гуре) или исчезновение линейной корреляции между отдельными ценовыми категориями

(например, в случае цен в Быдгоще или Варшаве).

Таблица 1

Коэффициенты корреляции

Города

Первичный рынок: цены предложения и

цены транзакций

Вторичный рынок: цены предложения

и транзакции

цены

Цены транзакций: вторичный рынок

первичный рынок и рынок предложений2 цены: вторичный

рынок и первичный рынок

ABCDABCDABCDABCD

Warszawa 0.77 0,37 0,79 0,65 0,91

0,87

0,92

0,91

0,89

0,81

0,86

0,81

0,78 0,58 0,71 0,54

Бялысток 0,98 0,58 0,71 0,54

Białystok 0,84 0,

9,08 0,32 -00003

0,92

0,40

0,38

0,37

0,90 -0,39 -0,26 -0,44

Быдгощ 0,75 0,37 0,37 -0,55 0,91

0,67

0,63

.92

0,36

0,66

0,85 0,54 0,53

-0,37

Гданьск 0,88 0,26 0,33

-0,22 0,91

0,61

0,51

0003

0,61

0,51

0003

0,08

0,50 0,12 -0,49 -0,71

Катовице 0,79 0,49 0,39

0,25 0,90

0,52

0,45

0,33

0,82

0,54

0,69

0,83 0,59 0,52 0,16

Кельце 0,94 0,39 0,67 0,78 0,95

0,46

0,31

0,52

0,87

-0,01

-0,21

—

2 -0,44

-90,44 Краков 0,75 0,60 0,51 0,67 0,68

0,71

0,59

0,64

0,69

0,04

0,429

0,59

0,67 0,05 0,46 0,69

0,5 -0,92 -0,92 -0,92 -0,92 -0,9296

0,40

0,23

0,38

0,94

0,60

0,45

0,29

0,94 -0,67 -0,52 -0,29

Łódź 0,89 0,25 9 0,43

0,91

0,43

0,75

0,74

0,85 0,65 0,73 0,55

Ольштын 0,45 0,73 0,57 0,57 0,89

0,79

0,80

0,90 0.

0,33

0,64

0,90

0,55 0,21 0,68 0,47

Ополе -0,59 -0,67 -0,89 0,99 0,5

0,51

0,52

0,79

0,68

0,79

0,68 0,03 0,03 0,07 0,74

Познань 0,55 0,70 0,70 0,52 0,44

0,65

0,67

0,76

0,4

0,16

0,17

0,29

0,69 -0.25 -0,33 0,85

Жешув 0,84 0,57 0,19 0,08 0,92

0,69

0,71

0,38

0,9

0,65

0,40

0,53

0,88 0,65ze8

0,86

0,89

0,54

0,23

0,63

0,94 0,61 0,44 0,54

Вроцлав 0,60 0,81 -0,03 -0,09 0,80

0,51

0,77

0,63

0,31

0,43

0,70

0,12 -0,76 -0,66 -0,33

Zielona G. 0,88 0,84 0,83

0,42 0,87

0,62

0,56

0,35

-0,72

0,79 0,83 0,73

-0,04

Источник: собственные расчеты.

4. Изменчивость и конвергенция средних цен

Другая выдвинутая гипотеза заключалась в том, что изменчивость средней цены сделки и цены предложения в

обоих сегментах рынка в исследуемом интервале со временем уменьшалась в отдельных городах.Для этой цели

были рассчитаны коэффициенты изменчивости цен для временных интервалов A, B, C и D. Значения коэффициентов изменчивости

в таблице 2, похоже, подтверждают вышеприведенную гипотезу (значения для самого длительного периода времени

находятся в смелый). Практически во всех городах наибольшие значения коэффициентов изменчивости могут составлять

, наблюдаемые для цен из самого длинного интервала (A), то есть с третьего квартала 2006 года по третий квартал 2012 года. Исключение составляют

Ополе и частично Познань (в случае цен сделок на первичном рынке).Значения коэффициента изменчивости

для этого периода показывают, что умеренные колебания существовали для цен предложения на первичном рынке

, цен сделок на первичном рынке, цен предложения на вторичном рынке и цен сделок

на вторичном рынке. Для более коротких исследуемых подинтервалов (B, C, D) коэффициенты вариабельности

имели более низкие значения, что указывало либо на очень низкую вариацию, либо на ее полное отсутствие. Это

указывает на стабилизацию цен на отдельных рынках после предшествующего бума и последующего снижения цен

Однако трудно выделить среднюю ценовую категорию, которая имеет наибольшую изменчивость. Во-первых, ситуация с

отличается в отдельных городах. Например, в случае Вроцлава цена сделки

на первичном рынке характеризуется наибольшей изменчивостью, в то время как в Гданьске это верно

цен предложения на первичном рынке и в Лодзи — цен на вторичном рынке. рынок. Во-вторых,

различий в вариативности, которые характеризуют отдельные ценовые категории, не кажутся значимыми для

в случае некоторых городов (например.г., Белосток, Люблин, Краков, Жешув). Например,

можно заметить, что цены на первичном рынке показали лишь несколько больший разброс, чем на вторичном рынке

Без аутентификации

Дата загрузки | 11/11/16 11:01

Вторичные рынки для долгосрочного успеха инвестиций в недвижимость

Рынок недвижимости движется циклически. Мы привыкли ожидать естественных приливов и отливов на рынке недвижимости. Будут и времена, когда получить прибыль легко, и другие времена, когда это станет более сложной задачей.Хотя инвесторы в недвижимость, занимающиеся покупкой и удержанием, меньше подвержены влиянию цикла недвижимости (поскольку их вложения рассчитаны на то, чтобы служить в их портфеле в течение десятилетий), это делает не менее важным выбор правильных рынков и правильной инвестиционной собственности.

Глядя на список Business Insider 13 мест, где вам, вероятно, не стоит покупать недвижимость в ближайшее время , , мы видим отчетливую закономерность. Многие из позиций в списке — это рынки Калифорнии, Нью-Йорка, Флориды и других ведущих рынков.На некоторых из этих рынков медианные цены на жилье превышают миллион долларов, а иногда и многомиллионные.

Хотя не все из этих рынков являются «первичными», многие из них находятся или, по крайней мере, примыкают к первичному рынку (например, находятся в пригороде). Первичные рынки, как правило, привлекательны из-за высокой стоимости жилья, большого населения и спроса на недвижимость.

Вторичные рынки, однако, предлагают больше возможностей для долгосрочной стабильности для инвесторов в недвижимость.

Классификация рынков недвижимости

Прежде чем мы обсудим преимущества инвестирования во вторичные (и даже третичные) рынки недвижимости, нам необходимо определить наши условия.Важно отметить, что определения конкретных рынков варьируются от эксперта к эксперту. По общему мнению, существует первичных, межсетевых, вторичных, и третичных рынков . Хотя некоторые пытаются объединить их в категории, основанные только на численности населения, гораздо точнее агрегировать информацию, такую как рост населения, экономический рост, заполняемость, доступность недвижимости и многое другое.

Проще говоря, первичные рынки — это большие, «горячие» рынки, такие как Нью-Йорк и Сан-Франциско.Кто-то скажет, что население более 5 миллионов человек квалифицирует его как первичный рынок. Тогда мы можем предположить, что вторичный и третичный рынки немного меньше по масштабу.

Под рынком обычно понимается прибрежный город (или город с высоким уровнем международной торговли и доступа). Также можно понять, что у этих воротных городов очень диверсифицированная экономика. Такие города, как Даллас, Хьюстон и Остин, будут считаться воротами, несмотря на то, что они не являются прибрежными.

Имея это в виду, почему так важны вторичные и межсетевые рынки? Почему первичные рынки просто не стоят вашего времени?

3 причины, по которым вторичные рынки делают идеальные инвестиции

Home Values Don’t Yo-Yo

Как отмечает Business Insider, рынки, на которые вы не хотите инвестировать, — это те, которые значительно охлаждаются или имеют тенденцию к резким колебаниям.В связи с падением стоимости домов на некоторых крупных рынках недвижимости и в прилегающих к ним районах важно учитывать, как стоимость домов меняется с течением времени. Инвестор в недвижимость, независимо от стратегии, стремится к росту и стабильности в стоимости своей собственности. Там, где ласты будут пытаться выйти на рынок на пике, пассивные инвесторы ищут стабильности и, в свою очередь, обещания роста.

На рынках, где стоимость резко падает или быстро колеблется, следует учитывать гораздо больший риск. Меньше всего инвестор хочет быть под водой.

Вторичные рынки просто менее волатильны, что делает их лучшим выбором при колебаниях рынков. Вы только посмотрите на Великую рецессию! Это были вторичные рынки, которые эффективно пережили шторм, в то время как чрезмерно раздутые первичные рынки пострадали больше всего.

Не забудьте проверить: Рынок жилья сейчас против Великой рецессии

Общая рыночная стоимость

На вторичном и третичном рынках вполне естественно, что стоимость жилья ниже. Рынок может быть не таким густонаселенным, как первичный, но у него есть несколько преимуществ, главным из которых является стоимость жизни в единиц. Хотя инвестор в недвижимость под ключ не живет на рынке, он может получить выгоду от более низких затрат на обслуживание и более дешевой недвижимости. Это позволяет инвесторам лучше диверсифицировать свои портфели и сэкономить деньги.

Чистая миграция

После Великой рецессии мы стали свидетелями глубокого сдвига в моделях миграции. Как для миллениалов, так и для пожилых людей характер миграции в целом замедлился. Это отражает застойный рост заработной платы и долговые кризисы в сочетании с дорогостоящими рынками.Мы наблюдаем чистый отток с некоторых крупных и дорогих первичных рынков в пользу вторичных рынков, таких как Шарлотта, Хьюстон, Остин и Даллас.

Были потери в таких городах, как Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес и Сан-Диего.

Для инвесторов в недвижимость рост населения является одним из факторов, влияющих на спрос и стоимость аренды.