Вторичное жилье что означает: Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку» — Ипотека

Сделки на рынке «вторички»: основные моменты

В сравнении с покупкой новостроек по сделкам с вторичной жилой недвижимостью можно выделить некоторые особенности. Каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю — короткую или длинную. Речь идет, прежде всего, о череде собственников и ряде сделок по отчуждению недвижимости, каждая из этих сделок может преподнести текущему собственнику свои сюрпризы, в большинстве случаев – не очень приятные.

Даже если дом совсем новый, но по квартире уже было оформлено хотя бы одно свидетельство на право собственности, жилье считается вторичным.

Идеальный вариант для покупателя, хотя не самый дешевый – жилье, которое еще год-два назад было в статусе новостройки, и теперь хозяева его продают.

Понятно, что прежних владельцев не может быть много, и с большой вероятностью такая покупка не чревата нарушением прав третьих лиц, что чаще всего является предметом судебных разбирательств. В случаях с квартирами в домах, возведенных очень давно, история может быть длинной и запутанной: несколько смен собственников, дарение, наследование, рентные тонкости и так далее.

Кроме того, надо внимательно оценивать не только «юридическую чистоту», но и само жилое пространство, поверхности стен, пола, потолка, инженерные сети на предмет изношенности. То же самое можно сказать относительно районных коммуникаций.

Для многих большое значение имеют характеристики соседей, их привычки и особенности, поскольку, так или иначе, новому владельцу придется вписываться в некий сложившийся уклад.

Преимущества «вторички»: сложившаяся инфраструктура, отсутствие стройплощадок

Тем не менее, к явным положительным моментам сделок со «вторичкой» относится возможность приобретения жилой площади в тех районах, где новое строительство практически исключено. Зато уже сложилась качественная социальная инфраструктура, да и с транспортной доступностью все более или менее понятно. Все эта параметры можно оценить сразу, уже на этапе выбора подходящей квартиры, не уповая на перспективный план развития территории или заверения застройщика, если сравнивать с покупкой жилья на первичном рынке.

Кстати, квартирный «ассортимент» на вторичном рынке существенно шире, чем в новых кварталах.

Очередное преимущество заключается в том, что право владения квартирой можно получить сразу же, в ходе заключения сделки, и тут же переехать на новое место жительства, не дожидаясь окончания строительства дома, как в случае с новостройками. Правда, если вторичная квартира оказывается частью цепочки альтернатив, все оказывается очень непросто, и возможно, придется ждать «комплексного» оформления документов.

Многие из тех, кто предпочитают покупку «вторички», указывают на то, что квартиры уже являются полностью обжитыми. То есть, большинство нюансов – от вида из окон до качества отопления и шумоизоляции, уже не будут подвергаться изменениям и все это можно проверить сразу.

Кроме того, всегда остается шанс на основании некоторых обнаруженных недостатков (при желании их можно найти практически в каждой квартире) договориться с продавцом о скидке, изменении некоторых нюансах договора, распределении расходов на завершение сделки.

Иными словами, жилье на вторичном рынке – это введенный в строй объект, который, как любой физический товар, можно рассмотреть «во всей красе». Но при этом, конечно, нужно понимать, что невозможность в полной мере исключить юридические риски и обеспечить в этом плане абсолютную безопасность сделки может свести на нет все преимущества вторичной недвижимости. Риски есть, их немало, и их обязательно надо учитывать, о чем пойдет речь далее.

Мифы о «вторичке»: бюджетное жилье с высокой степенью износа

При упоминании понятия «вторичное жилье» перед глазами людей несведущих сразу рисуется картина «убитой» жилплощади в старой «панельке», которая даже приблизительно не вписывается в представления о комфортном жилом пространстве. Безусловно, таких вариантов в активной продаже немало, но ими спектр предложения далеко не ограничивается.

Поскольку с момента введения в строй некоторых современных новостроек с новыми планировочными решениями, уже прошли годы, качественных квартир появляется на вторичном рынке все больше. Поэтому покупателям становятся доступно отличное жилье, полностью соответствующее всем имеющимся стандартам. Люди приобретали такую недвижимость чаще всего на стадии котлована, обустраивали ее, даже какое-то время жили или сдавали в аренду, а затем, обстоятельства изменились, и квартиры оказались на продаже.

Кроме того, вторичная недвижимость – это совсем не обязательно жилье эконом-класса. На рынке представлено немало весьма качественных квартир, вторичного жилья, относящегося к комфорт- и бизнес-классу.

Надо заметить, вторичное жилье, за исключением «низкобюджетных» вариантов, совсем не обязательно обходится дешевле, чем жилая площадь в новостройке, которую, к тому же, можно приобрести на любом этапе возведения дома.

Многие покупатели предпочитают купить новую квартиру с готовым ремонтом, чтобы гарантированно оградить себя от проблем с изношенной инфраструктурой и «историей», которую нет возможности проверить досконально. Хотя это и не означает отсутствие рисков на первичном рынке, они есть, и подтверждение тому – обманутые дольщики, которые чуть ли не ежегодно выходят на митинги.

Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка

К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.

Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги) или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.

Гарантировать полное отсутствие подобных проблем невозможно, законодательство не предлагает соответствующих механизмов. Если продавцу удастся доказать, что имели место такие нарушения, суд признает сделку незаконной. В результате покупателю придется вернуть жилье и предпринимать продолжительные попытки получить свои деньги обратно. Чего, скорее всего, сделать не получится, мошенники умело пользуются пробелами в законодательстве.

Главное, на чем нельзя экономить ни время, ни силы, ни деньги при покупке вторичного жилья – это проверка юридической чистоты квартиры. Идеальное решение – доверить эту работу юристам по недвижимости, которым при необходимости можно задать все вопросы, если покажется, что в предъявляемых документах есть спорные места. Кроме того, опытные профессионалы заметят возможные подвохи, на которые человек, не являющийся специалистом, может попросту не обратить внимания.

Если приобретаются квартиры в старых домах, несовершенство планировочных и архитектурных решений, их технологическая отсталость – это то, с чем придется смириться. Однако, многие владельцы, стараясь добавить комфортности такому жилью, своими силами выполняют перепланировку, преобразуя квартиры до неузнаваемости. Перед покупкой необходимо убедиться в том, что перепланировка выполнена на законных основаниях, и тому есть все необходимые подтверждения.

Иначе, уже став собственником нового жилья, можно столкнуться с серьезными проблемами, которые, в лучшем случае, обернутся большими затратами на приведение в порядок документации. Так или иначе, покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – повод для разговора о существенной скидке.

Квартиры в «древних» домах могут иметь скрытые недостатки, которые сложно заметить с первого раза. Экспертная оценка при покупке такого жилья – дело затратное, но очень часто оно того стоит. Эта услуга позволяет сэкономить еще большие деньги, которые пришлось потратить бы, например, на замену инженерной инфраструктуры или внешнее утепление.

Таким образом, некоторое количество рисков, связанных со «вторичкой» поддаются контролю. Но если в ходе анализа становится ясно, что в истории жилья имеются «белые пятна», а состояние квартиры не идеально, возможно, от такой недвижимости стоит отказаться. Благо, ни на одной из квартир свет клином не сошелся, на рынке практически всегда имеются хорошие предложения, нужно лишь хорошо поискать.

Что влияет на цену «вторички»?

Диапазон цен на вторичное жилье весьма широкий, и зависит стоимость не только от престижности, площади и качества жилья. Цены квартир существенно колеблются в зависимости от района, месторасположения дома, спроса на жилье на этой территории, наличия и качества инфраструктуры.

Близость к центру сказывается на стоимости, но во многих случаях не является определяющей. Благоустроенная «однушка» в доме улучшенной планировки, расположенная в хорошем районе на окраине, может оказаться намного дороже, чем скромная «убитая» квартира в центре. Разумеется, немалую роль играет состояние самих помещений и инженерных сетей.

Имеется также много других нюансов, связанных с особенностями отдельных квартир. Главное, что должно настораживать покупателя – это цена, которая намного ниже среднерыночной стоимости. При покупке такой квартиры историю, обстоятельства продажи и техническое состояние надо оценивать с особой тщательностью.

Ипотека на вторичку: возможности и проблемы

Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:

Во-первых, на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.

Во-вторых, квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.

Впрочем, требование к вторичке тоже весьма серьезные, что, в общем, неудивительно, поскольку квартира переходит в залог на весь период, пока заемщик будет рассчитываться по ипотечному кредиту. Если вдруг он окажется несостоятельным, залог придется реализовывать, и для банка важно продать квартиру быстро и без проблем. Непременным условием является наличие полного комплекта коммуникаций и удовлетворительный уровень износа дома. Так, ипотеку на покупку недвижимости в доме, построенном до шестидесятых годов прошлого века, получить практически невозможно.

Юридическая история квартиры тоже находится в зоне пристального внимания банков, которым точно не подойдет жилье, которое имеет хоть какие-то обременения. В помещении не могут быть зарегистрированы третьи лица, исключается также наличие залоговых договоров с другими организациями. Кроме того, эксперты финансовых организаций непременно проверят правоустанавливающие документы. Такой подход снижает риски и для собственников жилья – если банк одобрил ипотеку, риски существенно снижаются.

Заключение

Если необходимо заселиться как можно быстрее, чтобы месяцами не оплачивать съемное жилье, стоит поискать именно такую недвижимость. Риски, связанные с покупкой жилья у застройщиков, на вторичном рынке исключаются, но у вторички имеются свои проблемные моменты, которые придется держать под контролем.

Для проверки юридической чистоты жилья рекомендуется привлекать юристов, которые специализируются на жилищном праве. Не стоит доверять эту работу риелторам, так как последние, в сущности, ничего гарантировать не могут и не помогут вернуть деньги при возникновении у собственника каких-либо проблем.

Игорь Василенко

Вторичное жилье в зачет — Гражданстрой

 Мечтаете переехать в новую квартиру? Правильное решение! Сейчас самое время обзавестись новым современным жильём с возможностью индивидуального регулирования тепла.

Купить новую квартиру можно быстро, но на это нужны деньги. Значит, сначала вам нужно продать имеющееся старое жилье, а это уже сложный процесс, если заниматься им самостоятельно без помощи профессионалов. За время, пока вы будете искать покупателя и договариваться об условиях сделки, квартиру в новом доме с понравившимся вам видом и комфортной планировкой по привлекательной цене может купить кто-то другой.                                                          Вторичная недвижимость в старых домах продолжает неуклонно терять в цене. Высокие коммунальные платежи, изношенность инженерных систем, сильная обветшалость фасада дома, устаревшие детские и спортивные площадки только доказывают необходимость смены квартиры в старом доме на новостройку. Ведь новый дом — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров без перечисленных выше минусов «вторички». Поэтому не удивительно, что большинство наших покупателей предпочитают менять вторичное жилье на новое, причем нередко той же площади и сразу с отделкой и мебелью, подобранными совместно с дизайнером застройщика.                                                                           Группа компаний «ГРАЖДАНСТРОЙ» предлагает программу Trade-In по обмену своего вторичного жилья на новостройку, при этом получаете всю сделку «под ключ». По сути, у нас действует принцип «одного окна», когда застройщик берет всю работу на себя: оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д. Еще одно не менее важное преимущество — фиксация стоимости новой квартиры по привлекательной цене напрямую от застройщика. А значит, вы не окажетесь в ситуации, когда придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный (потребительский) кредит на большую сумму. Таким образом, совершить необходимую покупку можно будет исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры.                                                                                                               

Для кого работает программа Trade—in?

• Схема Trade-In подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.
• Trade-In часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади.
• Программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне с развитой инфраструктурой и ощущением новизны.
• Еще одна категория покупателей — инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.
• Нередко Trade-In прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.                     

Преимущества Trade—In

       Скорость. Не нужно месяцами искать покупателей, показывать им квартиру и изучать изменения ценовой категории и следить за наличием квартир у застройщика, чтобы купить новое жильё.

       Безопасность. Прямая продажа недвижимости связана с различными рисками. Например, вы неправильно оформите договор или покупатель расплатится фальшивыми купюрами. С Trade-In опасность минимальна.

       Удобство. Все операции по Trade-In можно провести через интернет, в офис придётся приехать только один раз: чтобы подписать документы купли‑продажи.

       Выгода. Стоимость новой квартиры фиксируется при бронировании, поэтому можно избежать рыночных колебаний цены между продажей и покупкой.

ПРЕДЛАГАЕМ ВАМ НЕСКОЛЬКО ВАРИАНТОВ ДЕЙСТВИЙ:

1) Сначала происходит реализация вторичной квартиры, и только после ее продажи происходит покупка новой.

1.1. Группа компаний «ГРАЖДАНСТРОЙ» заключает с Вами:

а) договор оказания услуг по реализации квартиры, по которому в обязанности собственника входит не повышать установленную этим договором цену на квартиру, не реализовывать ее самому и не передавать на реализацию третьим лицам, способствовать организации своевременных и оперативных показов, не ухудшать состояние квартиры,

б) договор бронирования новой квартиры, по которому за продавцом закрепляется выбранная квартира в новостройке по согласованной сторонами цене, при этом заключение договора на эту квартиру происходит только после продажи вторичного жилья в установленные сторонами сроки. Продавец вносит оговоренную сумму по договору, которая может быть возвращена ему в случае не продажи квартиры в установленный договором срок, или уменьшена в случае необходимости параллельного с снижения по двум сделкам.

1.2. Возможен второй вариант, когда с продавцом заключается только договор оказания услуг по реализации квартиры без брони новой квартиры. Поэтому квартира в новостройке бронируется только на моменте, когда клиент на вторичную квартиру внес задаток. При этом по договору оказания услуг в обязанности продавца входят все условия пункта 1.1, только по истечению срока договора стороны по обоюдному согласию либо продлевают, либо договор расторгают.                                                                                       

2) Одновременная продажа старой квартиры и покупка новой.

2.1. В случае, если квартира может быть быстро реализована, то с продавцом сразу заключается договор оказания услуг и договор долевого участия или Договор купли-продаж на новую квартиру с отсрочкой оплаты на прогнозный срок реализации его квартиры. При этом клиент оплачивает сумму по Договору оказания услуг и вносит разницу между оценочной стоимостью его квартиры и стоимостью нового жилья по договору на квартиру. Если квартира в сданном доме, то вопрос передачи ключей от новой квартиры решается индивидуально.  

2.2. В случае, если менеджеры по вторичному рынку оценивают квартиру с учетом принятой продавцом цены как очень высоколиквидную и/или у клиента стоит срочный вопрос переезда, чем и обусловлена низкая цена по его квартире, то может быть рассмотрен выкуп вторичной квартиры застройщиком. При такой схеме клиенту предлагается одновременно заключить договор на продажу своей квартиры и покупку новой и написать заявление в адрес стороны-приобретателя его квартиры перечислить цену выкупа квартиры по реквизитам договора купли-продажи квартиры в новостройке.                                                                                                                     

3) Особый случай.

Если ближе к сроку ввода дома или после ввода вы пожелаете перейти с меньшей площади на большую, возможны несколько вариантов:

3. 1. С вами сразу заключается договор на новую квартиру с отсрочкой перечисления суммы, которая пойдет с продажи первоначальной квартиры. При этом разницу между стоимостями квартир вы вносите сразу. В случае не продажи квартиры до момента необходимости перечисления вами денежных средств в счет оплаты новой квартиры, выполняем расторжение первоначального Договора и возвращаем квартиру Застройщику, а денежные средства засчитываем в счет приобретения новой квартиры.

3.2. И второй вариант, если вы рассматриваете продажу изначально приобретенной квартиры по более высокой цене, то работа данная квартира проходит процесс реализации на общих условиях.

Теперь вы все знаете и готовы сделать правильный выбор – шагнуть в новую жизнь в новой квартире! Заполните АНКЕТУ, и мы с вами свяжемся с ближайшее время для оценки стоимости вашей квартиры и подбора варианта нового жилья.

Новостройка или вторичка?

Что выбрать – новостройку или вторичную недвижимость? На этот вопрос нет правильного ответа. С одной стороны, новая квартира, в которой никто не жил, к тому же цена выглядит уж очень привлекательно. С другой стороны – готовое жилье в обжитом районе. Мы можем привести только плюсы и минусы каждой стороны, а что выбрать в итоге – личное дело каждого.

Основные плюсы первичной недвижимости

Квартира на первичном рынке заметно дешевле аналогичного варианта вторички, разница порой достигает 30-50%. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.  Немаловажным моментом являются гибкие системы оплаты: различные рассрочки, ипотека и даже ипотека с государственной поддержкой.

Также важна юридическая сторона вопроса. Приобретая первичное жилье, вы будете уверены, что являетесь первым и единственным собственником квартиры. И уже никакие прошлые хозяева и их родственники не смогут претендовать на ваше жилье.

Третий аспект – возможность выбора. Вы можете самостоятельно выбрать номер квартиры, совпадающий с вашим любимым числом, этаж, комфортный для вас, и даже солнечную сторону.

Кроме того, квартиры в новых домах строятся большей территории. То есть вариант, что вам достанется маленькая кухня – почти сразу отпадает. Новое жилье часто предоставляется в свободной планировке либо уже с большей территорией кухни. Еще один плюс к комфорту — квартиры в новостройке часто огорожены, имеют собственную парковку.

Очень большое преимущество – новые коммуникации. То есть, покупая старое жилье, вы должны понимать, что через какое-то время вы должны будете вложиться в ремонт. Приобретая такие же квартиры в новом доме, вы еще много лет не будете вспоминать об этом.

Очень важный плюс приобретения нового жилья – единая социальная инфраструктура. То есть все соседи, которые будут вас окружать, будут примерно вашего статуса и дохода.

В новой квартире вам не нужно будет исправлять ошибки ремонта прошлых хозяев: старомодный ламинат, навесной потолок и даже перепланировка – это все обойдет вас стороной. Только новое жилье с черновой отделкой либо с ремонтом под свой вкус.

Но есть и отрицательные стороны. Во-первых, месторасположение. Обычно новостройки по доступной цене находятся вдали от центра либо вообще за пределами города. Так что любители центрального района вряд ли оценят этот вариант.

Во-вторых – длительное ожидание строительства дома. Риск – это в первую очередь плата за низкую цену. Сроки могут каждый раз сдвигаться, поэтому стоит очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика. Тем не менее, убрать риск на 100% у вас не получится, потому что проверить вы можете только прошлое застройщика, но никак не будущее.

Но даже если вы уже получили заветные ключи от дома и заселились, будьте готовы к тому, что ваши соседи будут делать ремонт еще в течение нескольких лет.

Усадка нового дома происходит до семи лет, независимо от  качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а ваши замечательные дизайнерские стены – потрескаться. Да еще и потолок провиснет. В итоге – ремонт по всей квартире (и квартире соседей) начнется опять.

А теперь рассмотрим квартиры на вторичном рынке

Основным плюсом является то, что квартирой можно воспользоваться сразу же. Ваш дом уже готов и нет каких-либо рисков, что строительство растянется еще на год. После заключения сделки вы можете заселиться в свое жилье и наслаждаться жизнью в уже готовой квартире либо сдавать ее.

Второе – возможность прописаться. Буквально сразу же вы можете подать документы на то, чтобы зарегистрироваться в этой квартире. На это все уйдет максимум месяц-два – и вот вы уже полноценный хозяин своего жилья.

Также стоит отметить большой выбор вариантов. Квартиру своей мечты вы можете искать по всему городу! Будь то исторический парк  либо близость к любимой работе. Главное – рассчитать бюджет. И при этом ваше жилье будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Дом уже давно отстоялся – то есть дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. Вообще, самый надежный вариант – это старый дом после капитального ремонта, где новые коммуникации, обновление фасада и остекление.

Отрицательные стороны вторичного жилья

Квартира может быть с нехорошей историей. Зачастую в некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту.  Если квартира наследная, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда ваша сделка не состоится. Поэтому такую покупку необходимо очень тщательно проверять.

Одним из недостатков могут стать соседи. В большинстве старых домов квартиры были выданы жильцам государством. А значит, в соседях вероятнее всего встретить алкоголиков и сумасшедших бабушек.

Вторичное жилье – старое. Несмотря на то, что многие старые дома строились «на века», в целом состояние такого жилья весьма и весьма изношено. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки квартир далеки от идеальных.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Новостройка или вторичка: за и против

Когда перед потенциальным счастливым обладателем собственного жилья встает вопрос выбора, многие люди теряются, что же лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке? У каждого из этих вариантов есть объективные плюсы и минусы, какие — рассказываем в нашем обзоре.

Новая жизнь в новом жилье: плюсы и минусы новостроек

Первичное жилье — это квартиры в строящихся или уже введенных в эксплуатацию домах, у которых пока еще нет регистрации в Росреестре и собственника. Часто в продаже появляются квартиры в новых домах, уже имеющие реального собственника и приобретенные по договору купли-продажи: так называемая «новая вторичка». Рассматривая такие предложения, стоит понимать, что они также относятся к новостройкам, немного различаться будут лишь юридические моменты. Цена на такие квартиры, как правило, будет выше, чем на этапе строительства или среди имеющихся предложений от застройщика.

Плюсы покупки квартир в новостройках

Во многих аспектах квартиры на первичном рынке выигрывают аналогичным на вторичном. Самый главный фактор очевиден — дата постройки. Для многих людей играет роль факт новизны: приятно чувствовать себя первым и единственным хозяином квартиры. Есть и другие объективные преимущества.

• Долговечность. Если вы выбрали надежного застройщика, в качестве строительства которого вы уверены, то новый дом прослужит вам максимально долго. Например, построенные по современным технологиям монолитные дома простоят до 200 лет, кирпичные и крупноблочные — до 125 лет, крупнопанельные и блочные — до 100 лет. 
• Чистота и порядок. Дворы, прилегающая территория, подъезды, лифты, лестничные клетки — все новое и чистое: приятно будет возвращаться домой.
• Современная архитектура и благоустройство. Девелоперы большое внимание уделяют созданию безопасных, функциональных и красивых дворов и продуманных общественных зон. Во всех новых жилых комплексах обязательно есть парковки. Радуют и архитектурные проекты, выгодно отличающиеся, например, от безликих «хрущевок».
• Юридическая чистота. Поскольку квартирой никто не владел ранее, можно не переживать о наличии обременений или неожиданных сюрпризов, вроде незаконно выписанных жильцов. 
• Цена. Квартиры в строящемся доме обычно дешевле аналогичных в готовом жилье. Разница может доходить до 30-50%.
• Легкая ипотека. Банки с большей охотой одобряют ипотеку на новостройки, также именно этому сегменту рынка посвящены многие государственные программы субсидирования. Проще оформление и с практической стороны: часто можно подать заявку прямо в офисе застройщика. Сама сделка будет дешевле — например, предлагают более бюджетную страховку.
• Разнообразие планировок. На вторичном рынке выбор планировочных решений хоть и богат, но найти подходящий вариант часто бывает сложно. Девелоперы же с каждым годом стараются предложить клиентам максимальное разнообразие планировок.
• Проще сделать ремонт. Не придется тратить лишние средства на демонтаж, если вы хотите сделать ремонт «под себя».
• Легче сделать выбор. Довольно точное представление о новостройке складывается даже без визита на объект. Что касается вторички, тут фотографии в объявлениях далеко не всегда отражают полную картину.
• Соседи. Как правило, из-за цены и других особенностей проектов, конкретные жилые комплексы выбирают похожие по финансовому и социальному положению люди. Кроме того, все вы будете новенькими: легче подружиться.

Минусы покупки квартир в новостройках

При покупке квартиры в новом доме существуют как объективные неудобства, с которыми сталкивается большинство новоселов, так и моменты, которые станут проблемой лишь для определенного круга покупателей.

• Ожидание. Наиболее выгодно покупать жилье в строящемся доме, но из этого вытекает весомый минус: часто до момента заселения приходится ждать несколько лет. Особенно это напрягает тех, кто взял квартиру в ипотеку, а до момента сдачи дома живет в съемном жилье: расходы могут оказаться непомерными, если строительство затянется.
• Можно потерять все. Предыдущая причина ведет за собой еще один минус: дом просто могут не достроить. Современные законы защищают обманутых дольщиков, но согласитесь, что потратить несколько лет и кучу нервов впустую — удовольствие малоприятное. Еще и вложенные в проект деньги через пару лет из-за инфляции серьезно подешевеют: скорее всего, на покупку нового жилья их уже не хватит.
• Некачественное строительство. В каждом городе есть жилой комплекс, о котором ходят страшилки: настолько он посредственно построен. Проблемы могут быть со всем: некачественная отделка, плохие лифты и коммуникации, дыры в стенах, протекающая крыша. Также дом в первые 3 года будет давать усадку: это может вызвать проблемы с коммуникациями, а также нанести вред ремонту в квартире.
• Стоимость ремонта. Если покупать квартиру с черновой или предчистовой отделкой, затраты на ремонт все равно будут серьезными.
• Шум от ремонта. Готовьтесь, что ближайшие 3-4 года, а то и больше, засыпать и просыпаться вы будете от шума перфоратора: ремонты будут делать все вокруг. А это не только шум, но и постоянная пыль, посторонние люди в подъезде и куча строительного мусора на прилегающей территории.
• Отсутствие инфраструктуры. На планах благоустройства застройщики рисуют все максимально красиво и продуманно. На деле же часто оказывается так, что озеленение и оформление дворов откладывают до завершения строительства всего жилого комплекса, состоящего из нескольких корпусов. Если идет комплексное освоение новых территорий вне уже сложившихся жилых районов, долгое время вокруг может не быть дорог, освещения, выездов на крупные магистрали, остановок общественного транспорта, школ, детских садов и поликлиник.
• Неопределенность. Из предыдущего пункта следует и важный с психологической точки зрения минус: беспокойство о том, а как здесь в итоге будет? В старых районах всегда понятна их атмосфера, репутация, инфраструктура и благоустройство. В новостройках же страх есть за все: от вида из окна до переживаний о том, успеют ли построить школу к моменту взросления детей.

Проверенное жилье: плюсы и минусы «вторички» 

Многие люди принципиально рассматривают для себя только вторичное жилье.

Плюсы покупки квартир на вторичном рынке

Безусловно, если говорить о вторичке, то ее главное преимущество — возможность въехать сразу после покупки. Это особенно важно для тех, кто оформляет недвижимость в ипотеку и живет в съемной квартире: такой вариант значительно сокращает расходы. 
Плюсы «вторички»:

• Широкий выбор. Если не зацикливаться на районе, а брать в расчет весь рынок, то выбор квартир на вторичном рынке куда больше, чем не первичном. Здесь можно задать четкие параметры по площади, типу дома, планировке и подобрать подходящий вариант. 
• Можно сразу въехать. Во вторичку даже с «бабушкиным» ремонтом можно заехать и какое-то время жить, постепенно делая ремонт. Если говорить о новостройках, то в голых бетонных стенах без коммуникаций на этот вариант решатся только экстремалы.
• Обжитой район. Все проблемы новостроек с инфраструктурой сразу отпадают: сможете выбрать район с теми социальными и коммерческими объектами, что вам интересны: от бассейна до детского сада.
• Не покупаете кота в мешке. Никакого воображения — только ваши глаза, которые увидят состояние дома, реальное благоустройство, контингент, озеленение, дворы, парковки, и саму квартиру.
• Прописка. В такой квартире вы можете сразу же прописаться, это особенно важно для семей с детьми.
• Коммунальные платежи. Вы будете точно знать размер коммунальных платежей, ведь в новостройках цифры в платежках часто оказываются неприятным сюрпризом.
• Экономия на ремонте и мебели. Часто по совокупной стоимости всех оставляемых в квартире предметов мебели и техники, а также качества отделки и сантехники, цена недвижимости оказывается в разы более выгодной.
• Можете выбрать дом, о котором мечтали с детства. Например, историческое здание с уникальной архитектурой или то, в котором жил ваш любимый актер.

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Не обойтись во «вторичке» и без минусов, причем некоторые из них могут довольно серьезно повлиять на итоговое решение о покупке.

• Сложности с ипотекой. Вторичное жилье банк проверяет более тщательно: особые требования есть к состоянию дома и самой квартиры, часто выбранные клиентами объекты не проходят согласование.
• Юридические риски. Вторичку проверить на юридическую чистоту сложнее, ведь надо учесть историю не только текущих жильцов, но и предыдущих, не забыв про несовершеннолетних, судимых, наследников. Также квартира может находиться в обременении или, вообще, сделку проводят аферисты.
• Сложная сделка. Часто сделки бывают альтернативными, с участием нескольких продавцов и покупателей: цепочки могут доходить до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, когда продавец найдет подходящий для себя вариант для переезда — это затягивает время. В самый неожиданный момент продавец может отказаться или повысить цену только по ему одному известным причинам.
• Состояние здания. Дома могут иметь высокую степень износа, а за недавно оштукатуренными фасадами будут скрываться прогнившие полы и бегущие трубы. Обязательно проверяйте документы по аварийности, степени износа и капитальному ремонту, а лучше возьмите с собой специалиста, который оценит состояние здания на практике. Особенно это относится к домам постройки до 1950-х годов. Добавим к этому грязные подъезды, старые лифты и несвежие фасады.
• Устаревшие архитектура и благоустройство. Конечно, некоторые старинные дома — настоящие произведения искусства, но большинство типовых проектов выглядят несовременно и уныло. Также в старых районах есть проблемы с парковками и оснащением дворов.
• Соседи. Даже в элитных старых домах соседи могут быть не из приятных: например, получившие некогда шикарную квартиру по наследству и опустившиеся со временем люди. Кроме того, попадая в дом, где все друг друга давно знают и имеют собственный уклад, многие могут чувствовать неприятный «комплекс новичка».
• Снижение стоимости. Первые годы квартиры, купленные в «новой вторичке», будут дорожать. Вторичка же обычная — неизбежно дешевеет, если дом не обладает исторической ценностью.
• Ремонт. Во-первых, добавляются расходы на демонтаж. Во-вторых, часто не получится сделать перепланировку, как вы хотите. А если получится, то узаконить ее будет сложнее и дороже, чем в новостройках. 

Конечно, сразу разобраться, новостройка вам нужна или вторичка, может быть сложно. Чтобы систематизировать свои эмоции и потребности, выпишите в разные колонки важные именно для вас плюсы и минусы и посмотрите, что перевесит. Также важно обратиться к профессиональному и грамотному риелтору, который даст вам практические советы и поможет определиться.

Вторичные блоки | SPUR

Разрешение домовладельцам добавлять вторичные арендные единицы к своей собственности — одна из наиболее многообещающих стратегий, которые мы имеем для увеличения предложения жилья в Сан-Франциско без значительного изменения эстетического характера наших кварталов.

Вторичная квартира (также известная как «жилая единица», дополнительная жилая единица или ADU) — это дополнительное, автономное жилище на том же участке, что и существующее жилое здание. Обычно он строится внутри уже существующей конструкции, но иногда является дополнением к конструкции или находится в отдельном вагонном отсеке или складском помещении на заднем дворе.Вторичные единицы не требуют дополнительной земли или государственного финансирования. Поскольку они используют существующие конструкции и большинство компонентов и инфраструктуры (например, водопровод, канализация, коммунальные услуги, ландшафтный дизайн) уже на месте, а владельцы часто могут выполнять некоторые работы самостоятельно, их строительство дешевле, чем обычное жилье.

Общественные преимущества вторичных единиц многочисленны. Они распределяют менее дорогое жилье по сообществу и позволяют городу расширять предложение жилья за счет умеренного увеличения во многих областях, вместо того, чтобы концентрировать новое жилье только в нескольких.Из всех источников жилья они имеют наименьшее визуальное воздействие на окрестности. И они представляют собой жилье на протяжении всего жизненного цикла, обеспечивающее гибкость и стабильность семьи с течением времени. Дополнительный доход от вторичного жилья может помочь сделать выплаты по ипотеке возможными для новых домовладельцев. Он может предоставить жилье работникам по уходу за детьми или на дому. Он может принести дополнительный доход, когда вмешиваются экономические сдвиги, связанные с разводом, безвременной смертью или болезнью. А вторичный блок может предложить безопасное, полунезависимое и недорогое жилье для пожилых людей или родственников с ограниченными возможностями, а также возвращающихся взрослых детей.

В настоящее время город затрудняет для владельцев недвижимости добавление второстепенных единиц. Мешают чрезмерно жесткие требования кодов, и большинство определений зонирования жилых помещений запрещают вторичные единицы, даже если эти кодексы могут быть соблюдены. SPUR считает, что общественный контроль — лучшая гарантия того, что жилищный фонд города останется здоровым и безопасным. Правила, которые затрудняют, а то и делают невозможным юридическое добавление вторичных единиц жилья, либо приведут к появлению единиц, не обеспечивающих соблюдение стандартов охраны труда и техники безопасности, либо лишат город столь необходимого жилья.

SPUR предлагает стимулировать создание соответствующих нормам вторичных единиц четырьмя способами:

1. Разрешить вторичные единицы без парковки в местах рядом с остановками общественного транспорта и магазинов, где проживание без машины часто возможно.

2. Упростить создать второстепенные дома без парковки, предназначенные для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, во всех жилых районах

3. Содействовать реклассификации односемейных кварталов, которые поддерживают второстепенные дома, на зонирование «RH-1 S», что позволяет вторичным домам с парковкой

4.Разрешить второстепенные единицы без парковки в архитектурно и исторически значимых зданиях и в исторических районах

Ни одно из этих предложений не приведет к расширению ограждающих конструкций здания сверх того, что позволяют в настоящее время нормы, таким образом гарантируя, что второстепенные единицы не изменят внешний вид и характер районы, в которых они расположены.

История вторичных единиц в Сан-Франциско

Традиционная модель жилой застройки в Сан-Франциско включала вторичные единицы.Они создавались исходя из потребностей и спроса, часто в качестве жилья для работающих бедняков, помощи по дому и членов семьи. Во время Второй мировой войны было создано большое количество нелегальных единиц жилья для удовлетворения спроса на жилье, вызванного бумом занятости в оборонной сфере. По оценкам тогдашнего Бюро строительной инспекции, к 1960 году в Сан-Франциско насчитывалось от 20 000 до 30 000 вторичных единиц, 90 процентов из которых были построены без надлежащих разрешений. Те, которые построены без разрешений, обычно имеют некоторые нестандартные условия в отношении освещения и воздуха, ванны или кухонных принадлежностей, входа или выхода, водопровода, электрических или отопительных систем.Они обычно превышают допустимую для зонирования плотность и обычно не обеспечивают необходимой парковки.

В 1959 году город начал серию программ модернизации жилья в различных районах в рамках своей программы обновления города. Программы предусматривали систематическую проверку всех зданий с целью приведения их в соответствие со стандартами недавно принятого Жилищного кодекса. Владельцам недвижимости были предоставлены долгосрочные ссуды под низкие проценты (3 процента) для проведения необходимого ремонта зданий, установки новых водопроводных и электрических систем и т. Д.В городе были проведены различные физические улучшения кварталов, такие как посадка уличных деревьев, установка парковок и введение мер по смягчению дорожного движения.

В ходе всесторонней проверки было обнаружено много незаконных вторичных единиц. Приведение их в соответствие с минимальными стандартами Жилищного кодекса и удержание их в жилищном фонде, если это было возможно, вскоре стало одной из основных задач города. Был разработан список, в котором проводилось различие между элементами кодекса безопасности и не связанными с безопасностью жизни, и в результате подачи апелляции некоторым элементам было разрешено остаться, если условия, угрожающие здоровью и жизни, были исправлены.Парковка не требовалась, если владелец мог продемонстрировать, что эта единица существовала до 1955 года, когда впервые были введены в действие требования о парковке Кодекса планирования.

В 1978 году город принял всесторонний пересмотр правил зонирования для всех жилых районов. Он создал больше районов, что позволило бы варьировать некоторые требования к боковым и задним дворам, но по большей части не изменило допустимую плотность в районах с более низкой плотностью. Большинство из 120 000 домов на одну семью города были размещены в районах RH-1 (жилые дома, одноквартирные дома) и RH-1-D (жилые дома, отдельные дома для одной семьи), плотность которых была ограничена одной единицей на стандарт. много.Однако некоторые из них были размещены в районах RH-2, где было разрешено две единицы, в результате чего в 1980-х и 90-х годах к этим объектам был добавлен ряд новых юридических единиц.

В результате изменения зонирования 1978 года также был создан район RH-1-S (жилой дом, одна семья с второстепенным жилым помещением), в котором разрешалось проживание на две семьи, при этом второе жилище было ограничено до 600 квадратных футов чистой площади. Требовалось одно парковочное место, которое могло быть компактным и тандемным, а не отдельным.По инициативе владельцев собственности район RH-1-S был впоследствии нанесен на карту на четырех небольших участках, охватывающих около 40 земельных участков, как средство разрешения легализации несанкционированных участков.

Пересмотр кодекса 1978 года также разрешил засчитывать жилые помещения, специально предназначенные для пожилых людей или людей с ограниченными физическими возможностями, как половину единицы. На каждые пять домов престарелых / инвалидов требовалось только одно парковочное место. Это означало, что в односемейных районах RH-1 или RH-1-D можно было установить вторичный блок для пожилых людей или инвалидов без парковки, но только в том случае, если первичный блок был также разработан для пожилых людей и инвалидов.Очень мало домов было построено в ответ на это зонирование из-за требования, чтобы оба дома были пожилыми / инвалидами. Это классический пример законодательства, которое хорошо смотрелось в газетах, но не соответствовало заявленной цели.

В 1982 году штат принял SB1534, Закон Мелло, для содействия развитию вторичного жилья как источника доступного жилья. Он постановил, что вторичные единицы будут разрешены во всех юрисдикциях Калифорнии. Способы реализации были оставлены на усмотрение местных властей при условии, что местные агентства не создают требований, «настолько произвольных, чрезмерных или обременительных, чтобы необоснованно ограничивать возможность домовладельцев создавать вторые квартиры.»В ответ ряд городов в районе залива просто разрешили второстепенные единицы во всех жилых районах без учета ограничений плотности. Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии изучил 15 юрисдикций области залива в 1992 году, которые приняли постановления о вторичных единицах. обнаружил, что 13 из 15 юрисдикций (за исключением Пьемонта и Ньюарка) приняли постановления, разрешающие второстепенные единицы по всему городу, как в отдельных, так и в многокомпонентных зонах. План, который, среди прочего, призывал к развитию вторичного жилья как средства создания доступного жилья.После принятия Закона Мелло Палата предложила изменения в Кодекс планирования, чтобы стимулировать второстепенные единицы в частях города, в которых не было жестких ограничений для парковки, изменение Строительного кодекса для облегчения строительства при одновременной защите здоровья и безопасности, а также амнистию для существующих единиц, соответствующих пересмотренным кодексам. Предложение было поддержано пятью инспекторами, а также рядом общественных организаций и бизнес-групп, а также нескольких местных ассоциаций. Ассоциация жилищных строителей была (и остается) решительным сторонником квартирных домов.Однако его не поддержали мэр, Комиссия по планированию и ее сотрудники, а также шесть членов Наблюдательного совета, которые из-за сильного сопротивления большинства местных ассоциаций поддержали вместо этого принятие Раздела 207.2 Кодекса планирования. В этом разделе излагались причины, по которым город считал, что он уже соответствует Закону Мелло без более либерального разрешения второстепенных единиц. Он утверждал, что упомянутые выше положения о зонировании 1978 г., существующая высокая плотность населения в городе и обширное зонирование территорий для многоквартирных домов вместе с относительно агрессивными программами доступности по цене города удовлетворяют требованиям Закона Мелло.Государство не оспаривало этот ответ на свой мандат.

В 1980-х и 90-х годах многие новые здания были построены с помещениями на первом этаже (например, комната отдыха, барная стойка с раковиной, ванная комната и отдельный вход), которые можно было легко преобразовать во второстепенное здание. В качестве второстепенных единиц они будут лишены парковки во дворе и будут превышать допустимую плотность. Следовательно, в качестве сдерживающего фактора для преобразования, владельцы этих новых построек (более 10 000, в основном одноквартирных зданий) должны были зарегистрировать Уведомление о специальных ограничениях (NSR) с указанием количества юридических единиц в здании.Сколько с тех пор было переоборудовано в нарушение Кодекса планирования и СМП, неизвестно.

В 1992 году инспектор Теренс Халлинан, а в 1996 году инспекторы Мейбл Тенг и Том Аммиано предложили программы амнистии с положениями, которые позволили бы в той или иной степени легализовать вторичные единицы. От этих мер отказались, когда не удалось получить необходимую поддержку в Правлении.

В 1997 году отдел планирования разработал компромисс, чтобы разрешить легализацию существующих несанкционированных единиц и создание новых единиц, перенеся на RH-1-S те части районов RH-1 и RH-1-D, расположенные в пределах пяти минут ходьбы. как транзитных, так и соседних покупок.Ограничение доступа к этим зонам было направлено на устранение страха домовладельцев потерять парковку на улице. Картографическое исследование показало, что около 75 процентов всех предполагаемых незаконных единиц жилья находились в транзитных / торговых зонах. Владельцы незаконных единиц должны были оплатить обычные затраты на реклассификацию зонирования плюс внести свой вклад в стоимость общегородского экологического анализа, который, вероятно, потребовался бы. Все соседи домов амнистии автоматически получат выгоду от реклассификации и возможность добавления квартиры в будущем без необходимости платить за изменение зонирования.Это предложение также не получило достаточной поддержки, и усилия были прекращены.

В настоящее время город придерживается довольно мягкого отношения к несанкционированным второстепенным объектам «не спрашивай, не говори». Несмотря на это, многие единицы снимаются каждый год. Жилищные инспекторы в настоящее время проводят периодические внутренние проверки зданий, состоящих из трех и более квартир. Хотя они не ищут неавторизованные вторичные единицы, они должны разбираться с ними, когда они обнаруживаются. В городе не проводятся периодические внутренние проверки одно- и двухэтажных домов, но инспекторы обязаны отвечать на жалобы, в основном от соседей, и разбираться с любыми обнаруженными нарушениями.Приблизительно от 50 до 100 единиц ежегодно удаляются посредством принудительного применения кодов. Удаление этих единиц жилья из жилищного фонда приводит к перемещению арендаторов, часто пожилых и малообеспеченных.

Совершенно очевидно, что существует большой спрос на вторичные блоки и что многие владельцы зданий готовы их создавать, независимо от того, соответствуют ли они требованиям кодекса или нет. Из-за той важной роли, которую они играют в обеспечении недорогого жилья, для города может быть контрпродуктивным принятие в настоящее время агрессивных мер по ликвидации незаконных вторичных единиц жилья.Таким образом, предложения SPUR направлены на поощрение новых легальных вторичных единиц.

В нашу эпоху резкого роста арендной платы и низкого уровня вакансий в соответствии с действующими ограничительными правилами создается несколько новых законных вторичных единиц, которые могли бы частично снизить давление на предложение жилья. Самыми большими сдерживающими факторами при создании вторичных единиц, соответствующих нормам, являются ограничения по плотности и требования к парковке согласно Кодексу планирования и, в меньшей степени, строгое применение определенных правил Строительного кодекса.Учитывая потребность в жилье и несправедливость отказа законопослушным домовладельцам в возможности добавлять вторичные блоки, при этом, казалось бы, не обращая внимания на недобросовестные установки несанкционированных блоков, SPUR считает, что необходимо внести изменения в код, чтобы облегчить создание совместимых с кодом блоков определенных типов. и в областях, где их воздействие можно свести к минимуму. Следующие предложения предназначены для этого.

1. Разрешить второстепенные объекты без парковки в зонах, близких к остановкам общественного транспорта и магазинам

Близость к основным транспортным магистралям и торговым объектам позволяет некоторым районам города поглощать несколько более высокую плотность при меньшем уровне за пределами города. уличная парковка.

Требование парковки является основным сдерживающим фактором для создания легальных вторичных единиц. Во многих случаях физически сложно, если не невозможно, и очень дорого обеспечить парковку — особенно независимо доступную парковку — без использования пространства для вторичного блока, что является чрезмерно дорогим и / или пагубным образом изменяет внешний вид здания.

Фактически, вторичные агрегаты в качестве генераторов автомобилей и поездок на автомобиле практически не влияют. Меньшие по размеру, чем большинство квартир, второстепенные квартиры, как правило, вмещают одного или двух человек, а зачастую и людей с меньшими доходами, которые, по статистике, имеют меньше автомобилей.Без автомобиля живут многие семьи в Сан-Франциско. В 2000 году 29 процентов домохозяйств Сан-Франциско не имели автомобилей по сравнению с 9 процентами по стране. Многие из этих домохозяйств живут во второстепенных единицах в районах, близких к основным транспортным магистралям и районным магазинам, что позволяет удобно передвигаться без машины.

SPUR предлагает внести поправки в Кодекс планирования, чтобы разрешить вторичную единицу жилой площади до 600 квадратных футов в жилых районах, без ограничения проживания пожилых людей и инвалидов и без парковочного места во дворе, на любом участке, который находится в пределах расстояние легкой пешей прогулки (определяемое как 1/4 мили — примерно пять минут ходьбы в медленном темпе) как «главной транзитной улицы или транзитного центра», так и «торгового района».»

Для меньшего вторичного блока требуется меньше открытого пространства, чем для более крупного первичного блока. В районе зонирования RH-1-S, который допускает вторичные блоки, потребность в открытом пространстве для вторичного блока составляет одну треть от требование для первичного блока. Это соотношение должно применяться и в других районах, при условии, что оно составляет не менее 36 квадратных футов. Поскольку невозможно обеспечить дополнительное открытое пространство, когда вторичный блок строится в существующей структуре, там должна быть простой административной процедурой, с помощью которой можно было бы отказаться от требования открытого пространства.

Владелец может выбрать место для парковки (которое должно быть тандемным и компактным), но от него не следует требовать этого, если он может гарантировать, что жители квартир без парковки во дворе не будут пользоваться парковкой на улице. . Нехватка парковок во дворе — один из основных источников противодействия родственникам со стороны соседей, и к этому нужно относиться серьезно.

Эту проблему следует решить, потребовав от владельцев зданий установить вторичную единицу без учета парковки в NSR, в котором говорится, что единицы могут быть сданы в аренду только тем арендаторам, которые соглашаются не владеть или не владеть автомобилем, припаркованным на общественной улице Сан-Франциско, в то время как жильцы дома или на работе.Примеры в чем-то схожих инструментов принуждения существуют как в Конкорде, так и в Окленде, которые требуют, чтобы одна из двух единиц в этой ситуации была занята владельцем, что кодифицировано как постоянное ограничение акта. В случае нарушения принудительное исполнение достигается путем удаления свидетельства о заселении. Сан-Франциско может применить специальное ограничение, если владелец не включит и не обеспечит соблюдение положения о запрете парковки на улице в договоре аренды второго помещения. Обычно принудительное исполнение инициируется жалобой соседа.

Другой потенциальный инструмент принудительного исполнения доступен в городской программе льготной парковки. Если вторичный блок расположен в районе преимущественной парковки (где только жителю района разрешено парковаться дольше, чем на два или, в некоторых случаях, на четыре часа), жильцы по адресу такого дома могут быть лишены права на проживание в этом районе. разрешение на парковку.

2. Разрешить больше единиц для пожилых людей / инвалидов

SPUR также предлагает изменить текст Кодекса планирования, чтобы первая единица, предназначенная для пожилых людей или инвалидов, не учитывалась в ограничении единиц (теперь код предусматривает, что такие единицы считаются половиной единицы).Это позволит добавить такой тип жилья к существующим и новым семейным домам в районах RH-1 и RH-1-D, а также в районах с более высокой плотностью населения, которые уже имеют максимальное количество стандартных домов. Многие из этих единиц будут расположены на первом этаже, где к ним будет легче добраться. Эти специализированные подразделения, многие из которых предназначены для пожилых членов семьи, обычно обеспечивают мало поездок на автомобиле и удовлетворяют потребность в специализированном жилье с минимальным воздействием на окрестности.

3. Реклассифицировать некоторые районы для одной семьи в район вторичного жилья RH-1-S

Некоторые районы или части кварталов, зонированных для одной семьи (RH-1 и RH-1-D), могут приветствовать вторичные жилые дома с стоянка; другие не могут. Кодекс планирования в настоящее время предусматривает механизм, район RH-1-S, в котором разрешены вторичные единицы площадью до 600 квадратных футов без ограничений для пожилых людей / инвалидов, но с компактной тандемной парковкой. SPUR рекомендует провести реклассификацию в тех областях, где есть поддержка для введения вторичных единиц.Районы надзора могут стать центром такой реклассификации.

4. Разрешить второстепенные объекты в архитектурно и исторически значимых зданиях

Многие архитектурно значимые здания, которые придают столько очарования и характера Сан-Франциско, находятся под угрозой сноса или несовместимых изменений. Разрешение вторичным единицам без парковки может обеспечить доход, необходимый для того, чтобы сохранить эти здания финансово осуществимым.SPUR предлагает разрешить «квалифицированным историческим зданиям или собственности» иметь вторичную единицу без парковочного места при условии, что владелец согласен с ограничениями на снос или переделку.

Строительные нормы и правила, препятствующие созданию вторичного жилья

Добавление вторичной единицы к односемейному дому относительно несложно и создает несколько проблем, связанных с строительными нормами. Хотя эти требования несколько дороги, а в некоторых случаях несколько произвольны, выполнение этих требований обычно не является чрезмерно дорогостоящим.Проблемы, которые затрудняют легализацию незаконных единиц жилья, таких как огнестойкое строительство, безопасная сантехника и электрические услуги (часто за готовыми стенами в существующих незаконных единицах), не представляют особых проблем с новыми единицами. Этих проблем можно легко избежать с небольшими дополнительными затратами или без них, и они будут решены в ходе обычного осмотра здания по мере строительства устройства.

Аналогичным образом, нетрудно добавить еще один блок к трех- или четырехэтажному зданию.Однако преобразование двухэтажного дома в трехэтажное — это существенное изменение строительного кодекса с R-1 (Жилище) на R-3 (Многоквартирный дом), которое запускает все требования для многоквартирных домов, такие как класс пожарной безопасности. модернизация всего здания и, возможно, пожарные спринклеры по всему зданию. Соблюдение этих требований обычно делает добавление третьего блока к двухблочному зданию непомерно дорогостоящим. В настоящее время, похоже, нет четкого способа решить эту проблему.

SPUR поддерживает предложение Департамента строительной инспекции о расширении использования Государственного исторического строительного кодекса для применения к большему количеству зданий и настоятельно призывает применять его ко всем зданиям старше 50 лет, в которых есть историческая ткань, которую необходимо защитить. Это облегчит строительство второстепенных блоков.

SPUR также рекомендует Консультативному комитету по Кодексу Департамента строительной инспекции провести обзор положений кодекса, регулирующих создание новых юридических вторичных единиц, чтобы определить, есть ли какие-либо изменения в положениях или их интерпретации, которые будут способствовать созданию вторичных единиц. гарантированы.В частности, опасность для здоровья населения, представляемая низкой высотой потолка, должна быть переоценена в свете стоимости понижения пола для соответствия требованию 7 футов 6 дюймов, повсеместного распространения проблемы (по оценкам инспекторов, 40 процентов существующих незаконных помещений имеют потолок). высоты ниже, чем требуется), а также признание того, что не существует требований к минимальной высоте потолка для любого использования, кроме жилых.

Применение к существующим незаконным объектам

SPUR не предлагает амнистию или какие-либо другие меры в отношении существующих незаконных объектов .Тем не менее, SPUR считает, что владельцу незаконного устройства следует разрешить подавать заявление о разрешении на его легализацию путем выполнения всех применимых требований кодекса и уплаты соответствующих штрафов за незаконную установку устройства. В настоящее время максимальный штраф в десять раз превышает размер разрешительных сборов, необходимых для легализации объекта. При необходимости этот штраф может быть увеличен. Было бы неплохо направить доходы, полученные от платы за легализацию свекрови, в фонд благоустройства микрорайона, чтобы увеличение жилищного строительства принесло ощутимую пользу району.

Статус контроля арендной платы незаконных в настоящее время единиц жилья, который можно было бы сделать легальным, если предложения SPUR будут приняты, останется неизменным; если квартира в настоящее время находится под контролем арендной платы, она останется контролируемой после того, как она будет приведена в соответствие с кодексом. Если незаконная квартира будет легализована, и арендаторы квартиры будут перемещены из-за работы, арендаторы будут иметь право повторно заселить квартиру по старой арендной плате после легализации. При необходимости следует принять поправки к постановлению об арендной плате, чтобы гарантировать этот результат.

Хроническая нехватка жилья в Сан-Франциско не ослабевает. Производство тормозится из-за отсутствия государственного финансирования субсидируемого жилья и противодействия жилых домов всем типам жилья. Вторичные единицы, не требующие государственных средств или дополнительной земли и не изменяющие внешний вид района, обеспечивают экономичное, быстро создаваемое и совместимое с районом решение.

Что такое ADU (дополнительное жилище)

Есть много причин оценить гипотетические преимущества ADU, но есть также много причин, почему так мало людей решили создавать разрешенные ADU.

На этом веб-сайте, в книге и в курсе «Создание ADU» я рассказываю о прагматических шагах по разработке разрешенного ADU на участке, о том, каковы общие камни преткновения и стратегии их преодоления. Мы поговорим о том, сколько их стоит построить, как за них платить и об окупаемости инвестиций. Мы рассмотрим правила, поиск дизайнера и строителя, основы строительной науки, варианты использования или аренды ADU, принципы проектирования ADU, подключения к утилитам ADU, а также рассмотрим весь пошаговый процесс разработки ADU от начать заканчивать.

Что считается аксессуаром?

ADU имеют много синонимов. Аксессуар — один из них. В моем исследовании книги ADU я выделил 64 синонима. Вспомогательная единица — это второстепенная и архитектурно миниатюрная единица на участке, где уже есть основная жилая единица.

Требуется ли для ADU кухня?

Да, у ADU должна быть кухня. Фактически, кухня является определяющей чертой ADU, которая отличает ее от других дополнительных жилых помещений

Нужно ли мне разрешение на строительство гостевого дома?

Да, вам нужно разрешение от вашей местной юрисдикции на строительство жилой площади на вашем участке.Если помещение нежилое и его площадь составляет менее 200 кв. Футов, то иногда разрешение не требуется. Но в случае строительства жилого помещения от вас всегда требуется разрешение на строительство.

Законно ли построить дом или квартиру на заднем дворе?

В некоторых юрисдикциях строительство дополнительных сооружений с жилой площадью на заднем дворе является законным. В других юрисдикциях строительство жилого помещения на заднем дворе является незаконным. Можно ли классифицировать это жилое пространство на заднем дворе как дом — другой вопрос.Это зависит от того, что разрешено в вашем местном кодексе зонирования. Во многих случаях допустимы ADU. В других случаях ADU может быть запрещено, но могут быть разрешены такие альтернативы, как гостевой дом, отдельный офис или спальня с ванной комнатой.

Добавляет ли стоимость номер люкс или гостевой дом?

Да, апартаменты и гостевой дом повышают ценность собственности. Следующий логичный вопрос: «Какую ценность добавляет ADU?». К сожалению, однозначного ответа на этот вопрос дать невозможно.Вклад таких дополнений, как добавление ADU, гостевого дома или юридического люкса, трудно измерить. Но профессиональные оценщики будут искать сравнения продаж, на основе которых будут строиться свои оценки, которые являются их мнением о стоимости собственности на основе данных сравнения продаж, доступных им на момент их оценки.

Что считается незаконной квартирой?

Незаконная квартира является синонимом запрещенного ADU или неформального ADU. Это дополнительная единица жилья, которая добавляется к собственности без соответствующих разрешений.Однако здесь есть свои тонкости. Допускалась ли дополнительная конструкция? Разрешена ли внутренняя отделка жилой площади? Были ли запрещены буквально только духовка и кухонная раковина? Эти тонкости важны для понимания того, насколько серьезны нарушения правил зонирования и строительства.

Дополнительное жилище (ADU) Определение

Что такое дополнительный жилой дом (ADU)?

Дополнительная жилая единица (ADU) — это юридический и нормативный термин для вторичного дома или квартиры, которые делят участок застройки с большим первичным домом.Единицу нельзя купить или продать отдельно, но они часто используются для получения дополнительного дохода за счет аренды или для проживания члена семьи. Например, пожилой родитель может жить в небольшом доме и не переезжать в учреждение для престарелых.

Ключевые выводы

• Дополнительная жилая единица, или ADU, — это дополнительное жилое здание, которое занимает тот же участок, что и основное жилье.
• Примерами ADU могут быть гостевой дом или отдельный гараж с арендованной квартирой наверху.
• Создание и использование ADU будет подпадать под действие различных правил и положений зонирования в зависимости от того, где вы живете.
• ADU может предоставлять дополнительный доход в виде арендной платы.
• ADU стоит денег на строительство и содержание и увеличивает ежемесячные счета за коммунальные услуги.

Общие сведения о дополнительных жилых домах (ADU)

Дополнительная жилая единица, или ADU, также известна как единица жилища свекрови или тещи, вторичная единица жилья, квартира бабушки или каретный дом.ADU имеет свою кухню, гостиную и отдельный вход. ADU может быть прикреплен к дому или гаражу, или он также может быть построен как автономный блок, но обычно он будет использовать водные и энергетические соединения основного дома.

После жилищного бума, последовавшего за Второй мировой войной, большинство жилых районов США были зонированы, чтобы установить ограничения на плотность населения, а также размер и разделение домов на одну семью. В последнее время изменения зонирования во все большем количестве областей по всей стране позволяют добавлять ADU.Эти законы о зонировании обычно ограничивают размер и стиль любой новой квартиры и требуют, чтобы владелец жил на участке.

Создание ADU может включать в себя различные расходы, в том числе большой налоговый счет, который может ограничить общую прибыль.

Вспомогательные жилые единицы (ADU) Плюсы и минусы

В то время как многие люди строят ADU для проживания членов семьи, многие другие делают это для получения дохода от аренды. Вопрос о том, является ли это разумным вложением средств, варьируется от одного домовладельца к другому и зависит от ряда факторов, включая местные постановления о зонировании, первоначальные затраты, расходы на техническое обслуживание, возможные налоговые последствия и активность на рынке аренды и жилья в целом.

Инвесторы должны сначала выяснить, является ли строительство ADU на их территории законным. Создание незаконного ADU может создать проблемы, если владельцу придется рефинансировать собственность. Создание неавторизованного ADU также может привести к возможным действиям по обеспечению соблюдения кода, которые приводят к штрафам. Владельцам следует ознакомиться с их постановлениями о зонировании и, возможно, проконсультироваться с юристом, специализирующимся в этой области.

Тогда есть вопрос стоимости. Будет ли ADU прикреплен к дому владельца или он будет отделен, как, например, в случае каретного двора? Какие ремонтные работы потребуются и потребуется ли владельцу запрашивать профессиональные услуги у строительных подрядчиков, инженеров или геодезистов?

Финансирование строительства ADU

Наиболее эффективный способ финансирования ADU варьируется в зависимости от индивидуальной ситуации владельца.Варианты включают получение ссуды на ремонт, рефинансирование, если домовладелец имеет собственный капитал в своем доме, или получение наличных денежных средств.

Строительство ADU может увеличить налоговый счет домовладельца, возможно, нивелируя значительную часть прибыли. Рынок жилья и аренды значительно варьируется от штата к штату и от города к городу.

Потенциальные арендодатели должны проконсультироваться с агентами по недвижимости или провести собственное исследование, просмотрев списки аренды и оценив арендные ставки в своем районе.Как только они определят вероятный общий годовой доход от своего ADU, они могут проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы оценить, делает ли их финансовое положение ADU выгодным вложением.

• ADU могут предоставлять дополнительный доход в виде арендной платы.

• ADU могут повысить стоимость вашей собственности.

• ADU добавляют больше места, например мастерскую или гостевой набор.

• ADU может занимать место, которое в противном случае использовалось бы для других целей (хранилище или гараж.)

• ADU, который используется в аренду, требует технического обслуживания.

• Строительство ADU требует денег, может увеличивать налоги на имущество, а коммунальные услуги увеличивают ежемесячные расходы.

Часто задаваемые вопросы о дополнительных домах (ADU)

Что такое ADU?

Вспомогательное жилище — это небольшое жилище, расположенное на той же территории или пристроенное к дому на одну семью. Например, это может быть квартира над гаражом, квартира в подвале или отдельно стоящий дом на заднем дворе.ADU можно использовать для проживания члена семьи или для получения дополнительного дохода за счет аренды.

Сколько стоит ADU?

Стоимость строительства ADU зависит от проекта, например, будет ли он отдельно или прикреплен к основному дому, и какие материалы и подрядчики потребуются. Еще одно значение затрат заключается в том, что добавление ADU к собственности, вероятно, увеличит налоговый счет домовладельца, возможно, устраняя значительную сумму любого дохода от аренды.

Добавляет ли ADU ценность вашему дому?

ADU популярны, потому что во многих случаях они повышают ценность собственности.Однако то, сколько они добавляют стоимости, зависит от рынка, и ее трудно подсчитать. Владелец недвижимости может не знать, является ли ADU хорошей инвестицией, пока не продаст недвижимость.

Однако ADU повышает ценность и другими способами, которые следует учитывать. Пожилой член семьи, проживающий в ADU, может придавать большое значение возможности жить в собственном доме, а не в учреждении для престарелых. В качестве альтернативы, младший член семьи может с удовольствием жить дома, пока он не станет более финансово независимым.

Требуется ли для ADU кухня?

Правила для ADU и тип кухни, в которой они нуждаются, зависят от того, где вы живете. Проконсультируйтесь с местной администрацией жилищного и общественного развития. Также рекомендуется использовать подрядчика, который знает местные правила зонирования и требования для ADU.

дополнительных жилых домов: что это такое и зачем их строят

Дополнительное жилище — это действительно простая и старая идея: иметь второе небольшое жилище прямо на той же территории (или пристроенной) к вашему обычному односемейному дому, например:

• квартира над гаражом
• Домик (на фундаменте) во дворе
• цокольная квартира

Вот два примера: один над гаражом, а другой — небольшой коттедж.

, фото: radworld (creative commons)

фото Мартина Джона Брауна — использовано с разрешения

Независимо от своей физической формы (коттедж на заднем дворе, квартира в подвале и т. Д.) Юридически ADU является частью того же имущества, что и основной дом. Его нельзя купить или продать отдельно, как кондоминиум или дом на колесах. Владелец ADU является владельцем основного дома. (Чрезвычайно редкое исключение см. Здесь).

Хотя дополнительные жилища — это старая идея (вспомните старые переулочные квартиры в округе Колумбия или каретные домики, которые вы видите в прекрасных старых сиэтлских домах), они вышли из моды в середине 20-го века.Однако теперь они возвращаются, и у них много имен. Планировщики называют их ADU (вспомогательные жилые единицы), но они также известны как квартиры для бабушек, квартиры для родственников, дома с переулками, второстепенные жилые единицы и сотни других названий. ADU могут быть крошечными домами, но крошечные дома не всегда ADU

Люди строят их по разным причинам, но, согласно одному исследованию, наиболее распространенными целями являются получение дохода за счет аренды и жилья для члена семьи.

Гибкость жилья имеет смысл по экологическим, жизненным и финансовым причинам.Хотя многие люди покупают дома и живут в них десятилетиями, их реальные потребности со временем меняются. Но способ, которым строятся дома в настоящее время, не отражает этих изменений, особенно то, как домохозяйства могут проводить десятилетия с одним или двумя членами. Многие американские дома слишком велики для семей из одного или двух человек, что очень плохо, потому что размер, вероятно, является самым большим фактором воздействия дома на окружающую среду.

Если у вас дом разумного размера и ADU еще более разумного размера, вы, вероятно, получили довольно зеленую комбинацию с некоторыми социальными льготами.С вами может жить ваш лучший друг, ваша мать или взрослый ребенок. Такая гибкость и неформальная поддержка действительно могут помочь по мере старения населения страны. Большинство людей хотят оставаться в своих домах с возрастом, но с финансами и дизайном могут возникнуть проблемы. ADU может помочь стареющим людям удовлетворить свои потребности, не двигаясь.

Во многих населенных пунктах вы можете получать законный доход от аренды от разрешенного ADU или, если хотите, вы можете жить в ADU и сдавать в аренду другое жилище.Это должно добавить финансовую гибкость.

Итак, это потенциал этой формы жилья. Здесь, на этом сайте, мы собираемся сосредоточиться на реальных историях ADU и исследованиях на основе данных, чтобы выяснить, соответствуют ли ADU этому обещанию. Мы также собираемся признать, что ADU — это крупные строительные проекты, и сделаем все возможное, чтобы помочь вам в проектировании, финансировании, получении разрешений и т. Д. Надеемся, это поможет.

– Мартин

Нравится:

Нравится Загрузка…

Основное место жительства, второй дом или инвестиционная недвижимость? | Лучше

При подаче заявления на ипотеку вас спросят, как будет использоваться ваша собственность — в качестве основного места жительства, второго дома или инвестиционной собственности. То, как вы классифицируете дом, повлияет на доступные ставки по ипотеке и требования, необходимые для утверждения жилищного кредита.

Как владение недвижимостью может повлиять на ипотеку

Предполагаемое использование вашей собственности повлияет на доступные процентные ставки и требования, необходимые для получения ипотеки на дом.Это связано с тем, что кредиторы должны оценивать уровень риска при предоставлении вам ипотеки, то есть они определяют, насколько вероятно, что вы выплатите свой кредит. Чем рискованнее кредитная ситуация, тем выше будут ставки и более строгие требования для утверждения. Несмотря на то, что вам нужно будет уточнить у своего кредитора подробные сведения о соответствии критериям для каждого типа ипотеки, вот некоторые вещи, о которых следует помнить.

Как кредиторы определяют основное место жительства

Основное место жительства — это место, где вы, скорее всего, будете жить и проводить большую часть своего времени.На ипотеку на первичное жилье легче претендовать, чем на другие типы проживания, и она может предлагать самые низкие ставки по ипотеке.

Кредиторы рассматривают их как недвижимость, потому что домовладельцы с большей вероятностью будут получать больше денег за крыши над головой.

Для того, чтобы недвижимость считалась основным местом проживания, должны быть соблюдены следующие критерии:

• Вы должны жить в доме большую часть года.
• Дом должен находиться на разумном расстоянии от вашего места работы.
• Вы должны начать жить в доме в течение 60 дней после закрытия.
• Если вы рефинансируете ипотеку для своего основного дома, вы должны иметь возможность подтвердить свое место жительства с помощью документации (например, налоговых деклараций или государственного удостоверения личности).

Получение ипотеки на первичное проживание

Кредиторы обычно предлагают самые низкие процентные ставки для основного жилья, потому что они считают, что вы, скорее всего, погасите ссуду за дом, в котором фактически живете.Если вы не выплачиваете ипотечный кредит на основной дом, последствия невыплаты будут самыми серьезными, поскольку вы можете по сути стать бездомным. Первичные дома также имеют самые низкие требования к первоначальному взносу, при этом некоторые обычные ссуды предлагают минимальный первоначальный взнос всего в 3%.

СОВЕТ: Если вы хотите получать доход от аренды своего дома, подумайте о покупке многоквартирного дома. Пока вы живете в одной из квартир, кредиторы могут классифицировать недвижимость как основное место жительства, что может помочь вам получить более низкие процентные ставки и требования к первоначальному взносу.

Как кредиторы определяют второй дом

Если вы хотите купить загородный дом, то ваша собственность, скорее всего, будет классифицирована как второй дом. Классификация второго дома зависит от того, как вы планируете занимать недвижимость, а не от того, является ли это вторым домом, который вы когда-либо покупали или владеете в настоящее время.

Ваша собственность будет считаться вторым домом, если она соответствует следующим условиям:

• Вы должны проживать в доме какое-то время.
• Дом не может быть предметом договора аренды, таймшера или управления имуществом.
• Заемщик должен иметь исключительный контроль над собственностью.
• Дом должен быть одноквартирным и подходить для круглогодичного проживания.

СОВЕТ: Если вы не планируете проживать в этой собственности постоянно, имейте в виду, что местоположение дома может повлиять на то, будет ли он считаться вторым домом. Если вы выберете место слишком близко к вашему основному месту жительства, оно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость, что может означать более высокие ставки по ипотеке и более строгие квалификационные требования.

Получение ипотеки на второй дом

Ссуды на вторичное жилье могут иметь более высокие процентные ставки, чем ссуды на первичное жилье, поскольку они представляют более высокий уровень риска. Поскольку ваше жилье не зависит от вашего второго дома, кредиторы предполагают, что вы с большей вероятностью прекратите платить по кредиту, если попадете в тяжелые времена.

Чтобы иметь право на ипотеку второго дома, вам также может потребоваться соответствовать более высоким стандартам кредитного рейтинга, иметь первоначальный взнос в размере не менее 20% и соответствовать определенным требованиям к наличным резервам.Резервные требования означают, что у вас должно быть достаточно денег в виде ликвидных сбережений, чтобы покрыть ипотечный кредит на несколько месяцев, если потребуется.

Как кредиторы определяют инвестиционную недвижимость

Если вы думаете о покупке дополнительной собственности с единственной целью сдавать ее в аренду или получать от нее доход, то это будет считаться инвестиционной собственностью. Инвестиционная недвижимость, как правило, имеет самые высокие процентные ставки и требования к первоначальному взносу среди всех типов недвижимости. Это связано с тем, что кредиторы считают, что дома, не занимаемые владельцами, имеют дополнительный уровень риска, поскольку арендаторы вряд ли будут уделять содержанию и содержанию такое же внимание, как владельцы, проживающие в собственности.

Ваша недвижимость будет считаться инвестиционной, если:

• Дом находится в пределах 50 миль от вашего основного места жительства.
• Вы не будете проживать в этой собственности, и вы планируете получать с нее арендную плату или арендные платежи.
• Вы намереваетесь получить прибыль, перевернув собственность.

Если вы хотите арендовать дом или сдавать его в аренду, вам может потребоваться предоставить договор аренды, подтверждающий, что недвижимость занята арендатором.

Получение ипотеки на инвестиционную недвижимость

Ипотека инвестиционной недвижимости имеет самые строгие квалификационные критерии, потому что она, как правило, имеет более высокий уровень просрочек, чем другие типы размещения.Люди более склонны отдавать предпочтение выплате ссуды за дом, который они используют, а не за дом, который просто используется для получения дополнительного дохода.

Ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость обычно предусматривает самые высокие процентные ставки, требования к кредитному баллу и требования к ликвидным активам из трех типов владения недвижимостью. Вам также, вероятно, потребуется минимум 20% для первоначального взноса.

СОВЕТ: Имейте в виду, что вы не сможете включить свой будущий потенциальный доход от дома как часть своего дохода при подаче заявления на ипотеку для инвестиционной недвижимости.

Почему не следует лгать о типе жилья в заявлении на ипотеку

Не рекомендуется искажать информацию о том, как вы планируете жить или сдавать в аренду свой дом в заявлении на получение кредита. Вы не будете первым, кто придумал способы ввести кредиторов в заблуждение, и кредиторы будут проверять занятость вашей собственности во время и после процесса андеррайтинга.

В прошлом кредиторы нанимали людей, чтобы они стучались в двери, чтобы проверить, действительно ли заемщики живут в доме.Но в наши дни у кредиторов есть более сложные и высокотехнологичные инструменты для проверки занятости. Кредиторы могут использовать анализ данных и алгоритмы для выявления заемщиков, которые, возможно, солгали в своих ипотечных заявках. Данные из файлов кредитного бюро, счетов за коммунальные услуги и налоговая информация могут помочь определить, отличаются ли ваши адреса от адресов, используемых в заявках на получение кредита.

Мошенничество с ипотекой влечет за собой штрафы

Если в заявлении на ипотеку будет установлено, что вы неверно изложили свои намерения относительно проживания, вы можете оказаться в затруднительном положении.

Искажение информации в заявках на ипотеку считается банковским мошенничеством и в случае признания виновным подлежит штрафам, судебному преследованию и даже тюремному заключению. Если выяснится, ваш кредитор может потребовать выплаты ссуды, что означает, что вы должны будете немедленно выплатить ссуду в полном объеме. Если вы не можете позволить себе погашение кредита, кредитор может изъять имущество. В крайних или вопиющих случаях кредиторы также могут уведомить Федеральное бюро расследований (ФБР).

Конечно, бывают ситуации, не связанные с мошенничеством, когда ваш основной дом может превратиться в будущий второй дом или инвестиционную недвижимость.Кроме того, вы можете оказаться в ситуации, например, при переводе на работу, когда вы должны будете купить новый основной дом в другом районе, городе или штате, в то время как вы все еще владеете и живете в своем основном доме.

Если вы не знаете, как будет классифицироваться ваша недвижимость или как это может повлиять на вашу ипотеку, запишитесь на бесплатную консультацию с одним из наших экспертов по ипотеке.

Вторичный рынок | Определение и пример

Вторичный рынок — это место, где покупатели и продавцы могут торговать финансовыми и другими видами продуктов, которые изначально были созданы кем-то другим.Рынок перепродажи жилья, фондовый рынок и рынок ценных бумаг с ипотечным покрытием — все это типы вторичных рынков.

Отказ от ответственности: REthority поддерживается за счет рекламы и участия в партнерских программах. Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по нашим ссылкам. Информация, включенная в этот пост, предназначена только для информационных целей и не должна восприниматься как юридическая или финансовая консультация.

Перейти к:

Что такое вторичный рынок?

Первичный рынок — это то, где что-то продается впервые.Например, компания, проводящая первичное публичное размещение (IPO) акций, продает новую эмиссию на первичном рынке капитала.

После IPO на первичном рынке новые акции торгуются на вторичном рынке. Вторичный фондовый рынок включает такие биржи, как Нью-Йоркская фондовая биржа, NASDAQ и внебиржевой рынок.

Облигации, паевые инвестиционные фонды и другие финансовые активы также торгуются на этих вторичных рынках. В сфере недвижимости продажи на первичном рынке происходят, когда застройщик продает дом покупателю.

Если после первичной продажи дом снова продается, то это происходит на вторичном рынке. Вторичные рынки имеют решающее значение для многих отраслей. Объем бизнеса на вторичных рынках часто намного выше, чем на первичных рынках.

Автомобиль, например, может быть продан несколько раз разным владельцам после того, как первый покупатель сгонит его с лота. Вторичные рынки также существуют для книг, билетов на мероприятия, мебели и многих других товаров.

Вторичные рынки недвижимости

Что касается недвижимости, то большая часть продаж домов происходит на вторичном рынке.Национальный совет риэлторов заявил, что в июле 2019 года объем продаж вторичного жилья составил 5,42 миллиона в год.

В том же месяце продажи новых домов, по данным Бюро переписи населения, совершили 685 000 транзакций. В этом месяце на вторичном рынке было продано примерно в восемь раз больше домов.

Без вторичного рынка домов немногие профессионалы в сфере недвижимости могли бы зарабатывать на жизнь бизнесом. В конце концов, именно в этом заключается основная часть их бизнеса.

Вторичные рынки для финансирования недвижимости

Вторичные рынки также важны для финансирования покупки недвижимости.Когда покупатель покупает дом, ипотечный кредитор создает ссуду. Предоставление ссуды является сделкой на первичном рынке.

После этого многие ипотечные кредиты объединяются и продаются на вторичном рынке как ценные бумаги. После секьюритизации ссуды известны как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBSes).

Инвесторы покупают MBS, чтобы получать доход по мере выплаты займов заемщиками. Без рынков для торговли ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, покупателям было бы труднее получить финансирование.

Если бы создатели ипотечных кредитов не продавали ссуды на вторичном рынке, у них скоро закончились бы деньги для ссуд. Упаковка и продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке позволяет ипотечным кредиторам пополнять свои хранилища.

Тогда они смогут давать новые ссуды. В этой системе отправители зарабатывают на сделках, взимая комиссию за отправку. Покупатели MBS зарабатывают деньги на получаемых процентах.

Как работает рынок MBS

Когда покупатель жилья берет ипотеку, она объединяется в пул с ипотечными кредитами, имеющими аналогичные финансовые условия.Например, 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 4 процента будут объединены вместе.

Другой пул может быть составлен из ипотечных кредитов сроком на 15 лет со ставкой 3,5 процента. Пулы могут иметь ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, большие ипотечные ссуды и другие виды ипотеки.

Из этих пулов аналогичные ипотечные кредиты объединяются и продаются как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Стоимость MBS поддерживается закладными, которые находятся в пакете.

Рынок MBS существовал не всегда.Только крупные финансовые учреждения могли давать ссуды на 30 лет. Отсутствие ипотечной конкуренции затрудняло и удорожало получение ссуд для покупателей жилья и инвесторов.

The Crisis of Credit отлично подытоживает эту концепцию. Это длинное видео, но его стоит посмотреть, потому что в нем изложены вышеизложенные идеи в удобном для восприятия виде.

Фанни и Фредди

Для решения проблемы ликвидности Конгресс создал Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae) и Федеральную (Freddie Mac.Эти компании, принадлежащие акционерам, покупают большую часть ипотечных кредитов, созданных в США, и продают их инвесторам.

Возникший в результате вторичный рынок ипотечных кредитов делает получение ипотечных кредитов более легкими, чем раньше. Возникающий в результате спрос поддерживает конкурентоспособность ставок, что упрощает получение ссуд.

Инвесторы, покупающие MBS, имеют большое влияние на получение ипотечных кредитов для покупателей жилья и инвесторов. Например, оформление документов при закрытии сделки с недвижимостью помогает убедить инвесторов в том, что получение кредита не будет слишком рискованным.

MBS к таким вещам, как страхование титула, оценки и инспекции, несут ответственность за многие сборы, уплачиваемые при закрытии. Ежемесячные взносы по ипотечному страхованию необходимы, чтобы сделать ссуды с низким первоначальным взносом привлекательными для инвесторов MBS.

До обвала рынка жилья в 2008 году инвесторы MBS использовали ошибочные финансовые модели для оценки будущих рыночных движений. В результате были выданы слишком рискованные субстандартные кредиты, и цены на жилье резко выросли.

Когда была выявлена ​​рискованная природа субстандартных кредитов и цены на жилье начали падать, некоторые крупные кредиторы в сфере недвижимости обанкротились.Фирмы с Уолл-стрит, разбогатевшие на MBS, также разорились.

Сегодня стандарты андеррайтинга ипотечных кредитов намного строже, чем в начале 2000-х годов. Во многом это связано с опасениями инвестора MBS избежать повторения последней катастрофы.

Рынок ипотечного обслуживания

На вторичных ипотечных рынках происходят операции двух видов. Один из них случается, когда кредитор продает ссуду. Другой тип — когда кредитор передает обслуживание ссуды.

Покупатель (или покупатели MBS) имеют право на получение процентов по платежам. Новый кредитный агент просто действует как агент по получению платежей. Ссудодателями часто являются крупные банки, такие как Wells Fargo, или финансовые учреждения, специализирующиеся на выполнении этой задачи.

Этим фирмам платят за получение платежей и выплату основной суммы и процентов по займам. Если ипотечный платеж включает суммы по страхованию от опасностей и налоги на имущество, обслуживающий персонал также взимает их.Затем обслуживающий персонал несет ответственность за уплату страховки и налогов.

Рынок обслуживания кредитов очень важен. Компании, специализирующиеся на обслуживании кредитов, делают это дешевле и лучше, чем компании, ориентированные на выдачу кредитов. Таким образом, заемщики экономят деньги и получают более качественное обслуживание.

Первичный и вторичный рынок

Одно из больших различий между первичным и вторичным рынками заключается в том, что цены на первичных рынках обычно более фиксированы. Компании, проводящие IPO, устанавливают целевую цену на свои акции.На вторичном рынке спрос и предложение определяют цены.

Иногда фактическая цена акций при IPO отличается от целевой цены компании-эмитента. Но в целом близко. На вторичном рынке цены могут быстро меняться в результате настроений инвесторов, рыночных тенденций и новостных событий.

То же самое и с жилищным фондом. Строители выбирают цену, по которой их новые дома будут продаваться. Конечно, они не могут сделать это независимо от рынка. Цены на новое жилье должны иметь определенное отношение к спросу и предложению на новое жилье.

Но на цены перепродажи влияют цены на новое жилье. Как правило, перепродажа домов будет стоить примерно на 25 процентов меньше, чем цена аналогичных новых домов. На первичных рынках также гораздо меньше активности. Покупателям легче найти дома, бизнес-центры и акции для покупки на вторичном рынке, чем на первичном рынке.

Вторичные рынки важны, потому что они позволяют продавцам находить покупателей. Без вторичных рынков домовладельцу, купившему дом, пришлось бы владеть им вечно. Инвесторы никогда не смогут обналичить.

Подводя итоги вторичного рынка

Покупатели жилья и инвесторы покупают и продают свою недвижимость на вторичных рынках. Ипотечные ссуды и работа по обслуживанию ссуд также продаются на вторичных рынках. Однако в важности вторичных рынков недвижимости нет ничего второстепенного.

Вам также может понравиться:

% PDF-1.5 % 1 0 obj> эндобдж 3 0 объект >>> эндобдж 4 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 0 >> эндобдж 5 0 obj> эндобдж 6 0 obj> эндобдж 7 0 obj> эндобдж 8 0 obj> эндобдж 11 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 1 >> эндобдж 14 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 2 >> эндобдж 17 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 3 >> эндобдж 20 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 4 >> эндобдж 23 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 5 >> эндобдж 26 0 obj> эндобдж 27 0 obj> эндобдж 28 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 6 >> эндобдж 29 0 obj> эндобдж 32 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 7 >> эндобдж 35 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 8 >> эндобдж 38 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 9 >> эндобдж 41 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 10 >> эндобдж 44 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 11 >> эндобдж 47 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 12 >> эндобдж 48 0 obj> эндобдж 51 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 13 >> эндобдж 54 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 14 >> эндобдж 57 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 15 >> эндобдж 60 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 16 >> эндобдж 63 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 17 >> эндобдж 66 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 18 >> эндобдж 67 0 obj> эндобдж 70 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 19 >> эндобдж 73 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 20 >> эндобдж 76 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 21 >> эндобдж 79 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 22 >> эндобдж 82 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 23 >> эндобдж 85 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 24 >> эндобдж 86 0 obj> эндобдж 89 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 25 >> эндобдж 92 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 26 >> эндобдж 95 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 27 >> эндобдж 98 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 28 >> эндобдж 101 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 29 >> эндобдж 104 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 30 >> эндобдж 105 0 obj> эндобдж 108 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 31 >> эндобдж 111 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 32 >> эндобдж 114 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 33 >> эндобдж 117 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 34 >> эндобдж 120 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 35 >> эндобдж 123 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 36 >> эндобдж 124 0 obj> эндобдж 127 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 37 >> эндобдж 130 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 38 >> эндобдж 133 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 39 >> эндобдж 136 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 40 >> эндобдж 139 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 41 >> эндобдж 142 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 42 >> эндобдж 143 0 объект> эндобдж 146 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 43 >> эндобдж 149 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 44 >> эндобдж 152 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 45 >> эндобдж 155 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 46 >> эндобдж 158 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 47 >> эндобдж 161 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 48 >> эндобдж 162 0 объект> эндобдж 165 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 49 >> эндобдж 168 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 50 >> эндобдж 171 0 объект> эндобдж 172 0 объект> эндобдж 173 0 объект> эндобдж 174 0 объект [/ CalGray>] эндобдж 175 0 obj [/ CalRGB>] эндобдж 176 0 obj> эндобдж 180 0 obj> эндобдж 181 0 obj [1723 0 R 1725 0 R 1726 0 R 1727 0 R 1729 0 R 1730 0 R] эндобдж 187 0 объект / DeviceRGB эндобдж 188 0 объект / DeviceGray эндобдж 189 0 объектов> эндобдж 190 0 obj> эндобдж 191 0 obj [128 / пробел 1 / пробел] эндобдж 192 0 obj 564 эндобдж 193 0 obj> поток HT͎0w𲣪Ǚ, EL7YG {bLT ~ Db ޾> 6 nrz?! \ LxSom K2t ՘> 795- | vu} 2ulTǩoiǿliYxV ߫.