Скрытая комиссия риэлтора схема: Скрытая комиссия риэлторов – ловкость рук и мошенничество

Содержание

Скрытые комиссии риэлторов – схема работы

Часто недобросовестные маклеры, обладая некоторыми знаниями и доступом к информации о сделке, могут злоупотреблять своим статусом, выманивая деньги, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Под скрытой комиссией риэлторов за услуги подразумевается сумма, получаемая им без согласия своего клиента. К сожалению, и по сей день данное явление встречается на рынке недвижимости, также, как и существуют недобросовестные частные маклеры и агентства. Схемы скрытой комиссии риэлтора различны: здесь и участие в сделке дополнительного агентства, и брокера, и выставление дополнительных условий второй стороне сделки.

Скрытые комиссии риэлторов – популярные схемы

  • Схема №1 – риэлтор представляет продавца. Допустим, покупатель на выкуп доли в квартире или весь объект найден, но вдруг, агент начинает торги, предлагая под разными предлогами уступить некоторую сумму. В таких случаях схема скрытой комиссии риэлтора строится получении бонуса на стороне агентства покупателя.
  • Схема №2 – риэлтор представляет покупателя. Договорившись со своим заказчиком о сумме и условиях, агент выходит на представителя продавца и просит о скидке, которую намерен получить сам, а не предоставить своему клиенту. Если договориться не удастся, он, скорее всего, заявит об отказе от сделки и будет искать более сговорчивых партнеров.

Последствия работы недобросовестных агентов

В конечном итоге сотрудничество с подобными мастерами скрытых схем негативно сказывается именно на заказчиках, причем обеих сторон: сделки срываются и время тратится впустую. При том, что нередко требуется срочно продать квартиру или, наоборот, купить ее. С другой стороны, налицо и дополнительные финансовые издержки, и риск получить денег меньше, чем планировалось.

Скрытые комиссии риэлторов: нарушение профессиональной этики или откровенное мошенничество?

С юридической точки зрения реализация риэлтором схемы скрытой комиссии может быть интерпретировано как хищение имущества (денежных средств) путем обмана или злоупотребления доверием. Подобные случаи могут рассматриваться по ст.159 УК РФ ч.2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору.

Ведь риэлтор второй стороны также участвует в сделке, лишая своего клиента возможности получить дополнительную прибыль. Деньги, недобросовестный агент получает без каких-либо правовых оснований, что по сути своей и является мошенничеством.

К сожалению, чтобы привлечь агента к ответственности требуется личное обращение в судебные органы потерпевшего, т.е. того, за чей счет риэлтор получил бонус. К сожалению, подобные случаи большая редкость.

Черный риэлтор |

Я, как человек, занимающийся риэлторским бизнесом с 1995 года, хочу поделиться с вами наболевшим — «секретами черных риэлторов». В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно, а иногда и даже с умышленным намерением совершить преступные действия по отношению к своим клиентам.

Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. Таких риэлторов называют «чёрными».

Кто такие черные риэлторы? Термин «черный риэлтор» появился в середине 90 –х годов. Ранее, когда еще существовал СССР, сделками с недвижимостью занималось специальное ведомство «бюро по обмену жилой площади». Но даже тогда можно было встретить маклеров, которые незаконно занимались махинациями.

Первые официальные случаи незаконных операций с недвижимостью были зафиксированы в Москве. Далее – только в крупных мегаполисах. Связано это было с очень высокой стоимостью квартир.Схемы черных риэлторовне славились разнообразием, в отличии от современных. Но, тем не менее, раскрыть эти дела было непросто. Некоторые преступления совершались одним риэлтором. Другие же – целыми группировками. На тот момент многих интересовал вопрос: «Как работают черные риэлторы?». Но учитывая уровень влияния некоторых из них, этот вопрос оставался неотвеченным из-за того, что вместе с черными риэлторами  в цепочке были и нотариусы и правоохранительные органы, и даже работники комитетов и ведомств.

Учитывая такую «крышу»,становится понятным, почему уровень раскрываемости по махинациям с недвижимостью был минимальным.

О том, как в наше время максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, которые как правило выглядят очень респектабельными и приятными людьми, являющимися великолепными психологами, мы и поговорим.

Психологические приемы

Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента).

Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда потенциальный арендатор или наивный покупатель приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель/продавец неожиданно решил повысить плату/цену. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение.

В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью. Тем более, что сейчас многие непорядочные риэлторы используют схему так называемых торгов, когда квартира выставляется в рекламу НУ очень дёшево и в конечном итоге продаётся даже дороже рыночной стоимости. Ведь уже вовлечённые в эту аферу потенциальные покупатели сами не понимают, что их просто грамотно разводят. Кстати, саму дельту получают именно риэлторы, а не хозяин квартиры, поэтому они так и стараются создать подобный аукцион.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные, я бы даже сказал откровенные аферисты риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана.

И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых или многочисленных отзывах в инете об определённом человеке, агентстве.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости
Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет.

Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром.

В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта.

Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Мошенничество

Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях.

Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Хотя иногда сами хозяева становятся мошенниками и собирают авансы, которые в дальнейшем будут возвращать потенциальным покупателям годами или вообще возвращать их не собираются, но здесь уже вам поможет только полиция.

Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

Вообще черные риэлторы играют на человеческой жадности. При продаже хочется на руки получить максимальную сумму, в то время как при покупке, хочется видеть шикарные апартаменты по самой низкой цене.

Этим и пользуются аферисты и преступники. Например, некоторое АН «N»,предоставляет услуги  по поиску квартир в строящемся доме. После заключения договора просит перечислить полную стоимость объекта на имя агентства, так как они являются доверенным лицом застройщика и все финансовые расчеты происходят именно с ними. Далее, после того, как доверчивые покупатели перечисляют деньги, эта сумма начинает курсировать между третьими лицами, так и не дойдя до застройщика. Из-за того, что все участники намеренно не выполняют свои обязательства, все договора расторгаются. Деньги оседают на счетах «левых» фирм, а компания-застройщик заявляет о том, что конкретно с ними никаких договоров об инвестициях не подписывалось, а значит, она никому ничего не должна.

Случаются и сговоры частных риэлторов и хозяина объекта недвижимости не редки. Частный риэлтор предлагает Вам замечательную квартиру, за которую Вы платите как и положено. Дополнительно оплачиваете комиссионные. Через какое-то время, к квартиросъемщикам приходит хозяин и мило просит освободить квартиру по каким-то обстоятельствам. Отдает залог за последний месяц. В итоге хозяин и риэлтор делят между собой сумму комиссионных и полную оплату за месяц (хоть месяца в квартире никто не прожил).

Другая, не менее распространенная ситуация поджидает тех, кто не знает как работают черные риэлторы. Представившись хозяином квартиры, он пускает новых жильцов. В итоге, через неделю приезжают реальные хозяева или проживающие здесь, которые и не догадываются о новых квартирантах.

Схемы черных риэлторов бывают такими, что в них тяжело и поверить. Простое стечение обстоятельств, которое может обернуться печальным концом. Хозяин квартиры уехал на длительное время заграницу, а до этого был утерян или украден его паспорт. «Риэлторы» подделывают все необходимые документы и продают квартиру, как свою. Главным условием является не приватизация квартиры, потому как в госреестре остается копия паспорта хозяина и всех участников приватизации, и при сделке это может раскрыть мошенников.

Наличие «своих людей» в различных конторах ни для кого не секрет. Схемы черных риэлторов так же могут быть с ними связаны. Начиная от нотариусов, заканчивая правоохранительными органами.

Двойные продажи осуществляются, зачастую, опять с застройщиками, которые могут продавать одну жилплощадь разным людям.

Продавая квартиру, черные риэлторы не говорят и о наличии временно снятых с учета жильцов в данной квартире. После их возвращения, они имеют полное право вернуть свою недвижимость.

С участием риэлтора и хозяина может проходить и продажа квартиры с получением задатка. Покупатели вручают задаток риэлтору, при это нигде данный процесс не указывают. Риэлтор и хозяин делят его пополам, после чего договор купли-продажи расторгается. Деньги никто не возмещает.

Жадность и экономия – две разные вещи. Не желая платить комиссионные риэлтору, Вы решаете заняться поиском самостоятельно. Прочитав огромное количество объявлений, понимаете, везде одни посредники. Но тут, как спасательный круг, Вам на глаза попадается фирма, которая продает самые новые и проверенные базы недвижимости, исключительно от «хозяина». Покупая ее практически за копейки, в сравнении с ценами риэлтора, начинаете обзванивать и понимаете всю суть махинации. Часть из этих номеров не существует, часть – как стать риэлтором , часть – которые вообще впервые слышат о таком.

Лже договор заключают зачастую с небольшими фирмами, которые отличаются своей дешевизной. После обращения и заключения с такими фирмами договора, они начинают затягивать данный процесс, но расторгнуть сделку Вы уже не можете, так как в самом низу , маленькими буквами было подробно расписано, что данную сделку Вы можете совершать только с участием этой фирмы в течение нескольких лет. При досрочном расторжении , Вы обязаны выплатить определенную сумму, и процент от стоимости сделки.

После вышесказанного, хочется пожелать всем клиентам: БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ — СМОТРИТЕ ФИЛЬМ РИЭЛТОР.

Но, не всё так мрачно на поприще риэлторского бизнеса и купли-продажи недвижимости. Существует в этой области даже такое понятие, как Квартирный трюк при помощи, которого можно не потерять, а даже приобрести новое жильё с дополнительными бонусами!

Помощь правильного РИЭЛТОРА

Как обманывают риэлторы | Агентство недвижимости ГОРОД

Не секрет, что некоторые риелторы обманывают клиентов. Скрытая комиссия (накрутка) агентства при сделках с недвижимостью порой достигает астрономических сумм. Но сегодня наша цель не разоблачить мошенников, а дать конкретные рекомендации: как не стать жертвой аферы и не потерять деньги при покупке или продаже квартиры.

Обладая известной ловкостью

Скрытая комиссия (СК) – это сумма, полученная риелтором в процессе оказания услуги, но не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним устно. Иными словами, это доход посредника от сделки, о котором не знают ни продавец, ни покупатель. Делается это так. Человек приходит к агенту (или чаще наоборот) и просит продать квартиру за сумму Х. Риелтор убеждает его снизить цену, указывая на недостатки объекта и показывая в базе аналогичные, более дешевые варианты. Однако в рекламе жилье выставляется дороже оговоренной стоимости. Накрутка может достигать 20%, а в особо вопиющих случаях вообще уходить в бесконечность. Иногда для скорости продажи дают два объявления: «Х+5%» и «Х+20%». С какой рекламы покупатель позвонил, о такой сумме и договариваются (минус торг, если он есть, но не ниже суммы Х).

При просмотрах риелтор делает все, чтобы не допустить прямого контакта продавца и покупателя, дабы не вскрылись «маленькие несостыковки». В идеале переговоры ведут агенты сторон. При этом брокер покупателя, конечно, в курсе, но либо покрывает коллегу, либо требует долю. В противном случае сделка может развалиться, квартиру продадут другому, а риелтор останется без заработка. Поэтому зачастую даже честные маклеры, не берущие СК, безропотно участвуют в подобных аферах. Есть также схема получения СК агентом покупателя, особенно актуальная на стагнирующем рынке, где квартир много, а люди с деньгами в дефиците. Здесь уже агент продавца стоит перед выбором: развалить сделку (подвести клиента) или покрывать коллегу-мошенника.

А вам не все равно?

Если договоренность достигнута, покупатель вносит аванс. Однако деньги он передает не продавцу, а агентству недвижимости — это общепринято. Объяснение разумное: средства должны храниться в агентстве до завершения сделки — на случай, если продавец передумает. Тогда покупатель без проблем получит деньги назад. Проблема заключается в том, что данная практика защищает покупателя от недобросовестного продавца, но развязывает руки недобросовестному агентству. Такая контора принимает средства не по договору авансирования или задатка, а под некое гарантийное обязательство «передать определенную сумму покупателю в случае незаключения договора купли-продажи». Именно «передать», а не «вернуть», подчеркивает независимый риелтор Николай Тюленев. То есть сам факт приема денег у клиента никак документально не фиксируется. Из этого аванса продавец после заключения сделки получит лишь малую часть, остальное останется в агентстве. При этом в договоре купли-продажи традиционно указывают не полную стоимость квартиры (которая разнится для участников сделки), а минимальную. Так продавец экономит на налогах — и теряет на скрытой комиссии.

Если аванса недостаточно, агентство «получает свое» при оплате основного договора. В Москве все расчеты по купле-продаже жилья производятся через банковскую ячейку. Покупатель кладет деньги в банк, а продавец забирает их после госрегистрации договора. Чтобы получить свою СК, риелтор просит покупателя положить деньги в разные ячейки. Под любым предлогом или вообще без оного («а вам не все равно?»).

Все, что сверху, — все мое!

Раньше скрытая комиссия была нормой работы маклеров, поскольку официального гонорара у них не существовало. Продавец называл свою цену, а все, что накручивал сверху посредник, и становилось его вознаграждением за услуги. Обе стороны это знали и не возражали. Хотя некоторые продавцы и сейчас потворствуют скрытым комиссиям: дескать, хочу за квартиру Х долларов, а все, что вы там сверху себе возьмете, меня не касается. Тут надо понимать: любое повышение стоимости тормозит продажу (либо цена изначально занижена и собственник просто теряет деньги). Закон рынка: чем выше цена, тем дольше продажа. Хотя если величина «накрутки» согласована с хозяином и он считает ее адекватной оплатой услуг, это уже не является скрытой комиссией.

Но в целом ситуация изменилась. Появились официальные расценки за риелторскую работу (в Харькове — 4-6% от стоимости квартиры), они указаны в договоре между клиентом и агентом/агентством, предполагается, что этой суммой доход посредника от сделки и ограничится. Однако многие риелторы так привыкли к принципу «все, что сверху, — все мое!», что продолжают по инерции добавлять к официальной комиссии скрытую. Даже не задумываясь, что совершают уголовное преступление, которое можно квалифицировать как мошенничество. Правда, доказать преступный умысел нелегко. Если покупатель передает брокеру сумму большую, чем предусмотрено договором, под предлогом задатка или аванса, то после исполнения сделки (т.е. перехода права собственности) он может истребовать излишек средств в гражданском порядке. Естественно, для этого необходимо иметь документальное подтверждение передачи данной суммы».

Прямой вопрос

Как же уберечь себя от скрытой комиссии? Главный совет очевиден: напрямую обсудить цену с продавцом/покупателем. Сопротивление риелтора такому разговору — верный признак СК. Можно так и сказать: «Хочу удостовериться, что цена корректна. А то, знаете, в газетах такие ужасы пишут...». При внесении аванса в кассу агентства юрист рекомендует требовать приходно-кассовый ордер и фискальный чек. «При внесении аванса заключение договора необязательно, — уточняет Михаил Салкин. — А вот если вносится задаток, необходим соответствующий документ (с указанием внесенной суммы, ее назначения и т. д.). Разница между авансом и задатком состоит в том, что в случае отказа от покупки задаток остается продавцу. Если же продавец отказался от продажи, он обязан возвратить покупателю задаток в двойном размере. Также очень важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана полная стоимость квартиры. Это, помимо прочего, поможет избежать неприятных последствий в случае признании сделки ничтожной (если выяснится, что продавцу жилье не принадлежало)».

Кроме того, при расчетах через банковскую ячейку вся сумма должна быть помещена в одно место. Просьба риелтора открыть две и более ячеек – признак скрытой комиссии. Еще один косвенный признак – низкая цена услуг посредника. Профессионал вряд ли станет работать за 1-2% от сделки, это попросту нерентабельно. Но и дороговизна не гарантирует порядочности маклера. Как не дают гарантий рекомендации знакомых, которые могут просто не знать, что в их сделке присутствовала скрытая комиссия (на то она и скрытая). Единственная гарантия — открытый разговор с продавцом/покупателем.

 

Как распознать недобросовестного риэлтора: 5 признаков обмана

Разумеется, не все риэлторы – жулики. Однако специфика деятельности, вокруг которой «крутятся» большие деньги, как магнитом притягивает к себе разных сомнительных личностей. Чтобы удостовериться в достаточной квалификации посредника, попросите его предъявить удостоверение гильдии риэлторов. Такой документ выдается только тем специалистам, которые работают на рынке недвижимости длительное время и зарекомендовали себя с самой лучшей стороны. Главный плюс наличия удостоверения – вы всегда можете обратиться в гильдию и пожаловаться не недобросовестные или непорядочные действия специалиста.

Впрочем, знающий и порядочный посредник может работать и без удостоверения. В процессе сотрудничества обратите особое внимание на несколько пунктов, которые должны вас насторожить и заставить задуматься.

 

Невыполнение обязательств договора

Прежде чем начать сотрудничество с посредником, необходимо составить письменные обязательства, чётко определяющие круг обязанностей риелтора. Под этим документом должна стоять его подпись. Внимательно перечитайте перечень: все ли пункты выполняются?

Может быть, человек, которому вы доверились, обходит некоторые из них стороной или делает свою работу не надлежащим образом? Требуйте полного и абсолютного выполнения всех пунктов!

 

Дешевизна услуг

Не спешите радоваться, если нашли посредника, продающего свои услуги очень уж дёшево. Для начала обзвоните несколько подобных компаний и поинтересуйтесь стоимостью их услуг, просмотрите объявления в интернете. Так вы сможете составить представление о средней цене. При этом некоторые агентства недвижимости могут озвучить фиксированную сумму, а другие объяснить, что работают за определённый процент от сделки, но, в любом случае, цифра будет колебаться в каких-то пределах.

Если вы видите, что агент соглашается работать за сумму вдвое меньше, чем просят его конкуренты, – это повод насторожиться. Скорее всего, вы попали на неофициального риэлтора. Это значит, что он действует как частное лицо. Вариант – человек работает в компании, но в данном случае пытается заработать «за спиной» у своих работодателей. Эта ситуация приведёт к тому, что договор с вами заключён не будет, да и никакого чека вы не получите: такой риэлтор не имеет ни печати, ни права подписи.

Наконец, серьёзное занижение цен может свидетельствовать о скрытой комиссии. Вначале вам озвучат небольшую сумму, а впоследствии выяснится, что по договору необходимо внести значительно больше.

Должна вызвать беспокойство и слишком низкая цена на жильё. Этот факт чаще всего говорит либо о присутствии каких-то мошеннических схем, либо о том, что на объекте «висит» кредит и вам предстоит впоследствии погашать долг за недвижимость.

Кстати, долги, числящиеся за квартирой, – вовсе не такая редкость, и относиться к этому следует без страха. Многие все равно покупают жильё – по сниженной цене. Просто риэлтор обязан вам сообщать обо всех нюансах, чтобы вы смогли принять решение с их учётом.

 

И вашим, и нашим

Риэлтор – человек, который должен взять на себя все ваши хлопоты по приобретению недвижимости. «Правильный» риэлтор не добавляет вам забот, а, напротив, освобождает вас от множества утомительных процедур. Кроме того, этот человек отвечает за надёжность произведённой сделки.

Выполнение этих условий возможно лишь тогда, когда риэлтор работает только на одну сторону, то есть на вас. Он не может одновременно с этим отстаивать интересы другой стороны, – это нонсенс. Понятно, что получение комиссионных в двойном размере – весьма привлекательная штука, однако в этом случае у вас не может быть никакой уверенности, что такой риэлтор действует в ваших интересах.

 

За спиной клиента

Вы обязательно должны присутствовать при всех обсуждениях с контрагентом финансовых вопросов сделки. Так вы будете уверены, что во время торга не обнаружится какая-нибудь скрытая комиссия, увеличивающая ваши расходы.

 

Попытка ограничить свободу деятельности клиента

Став клиентом риэлтора, вы получаете право осматривать объект недвижимости в любое удобное для вас время. При этом добросовестный агент не должен вас подгонять и поторапливать, запрещать заглядывать в какие-то помещения, – смело требуйте, чтобы вам открывали все двери, ведь вы должны видеть, что покупаете!

Речь идёт, в том числе, и о документах на квартиру. В идеале, изучать их нужно вместе со своим юристом, который мгновенно заметит возможные нестыковки и выяснит, насколько чиста сделка с юридической точки зрения.

 

Сначала – читать, потом – подписывать! 

Никогда, ни при каких обстоятельствах не ставьте сразу свою подпись под документами! Пусть риэлтор уверяет, что это «формальность» и ваша подпись «практически ничего не значит». Пусть торопит, давит на жалость («Опаздываю в больницу!») или пытается убедить, что документ неважный. Неважных документов не бывает. Ставя свою подпись, вы принимаете на себя определённые обязательства. Покажите документ юристу и только после консультации с ним подписывайте.

Разумеется, определить со стопроцентной вероятностью, насколько достоин доверия тот или иной агент, сложно. И всё же постарайтесь свести риск быть обманутым к минимуму.

Ольга Моисеева, "Квадратъ"

 

Что такое «двойные комиссии», «кривые» объекты? Что со справками о составе семьи? Объясняет риэлтор

— Дмитрий, какое-то время назад стать риэлтором было очень модно. Все бежали на обучающие курсы, получали дипломы, а некоторые и без дипломов брали с людей комиссии за то, что занимали в 7 утра очереди в регпалату. Непонятен был и набор услуг, и их стоимость. Сейчас, вроде, все стало более цивилизованно. Или нет?

— На самом деле, одно время это было не только модно, но и престижно. И одно время эта профессия даже подлежала лицензированию. Но сейчас всё упростилось.
Сегодня риэлтор или специалист по недвижимости (агент по недвижимости) — это одна из распространённых профессий на рынке услуг. И в больше степени распространению способствовало как раз упрощение требований, отмена лицензирования и отсутствие обязательного требования о наличии профильного образования. В профессию пошли «все кому не лень».
С одной стороны, это хорошо. У большего числа людей появился шанс сменить профессию.
А с другой стороны отсутствие обязательных требований привело к тому, что риэлторами смогли назваться люди, которые провели 1–2 сделки, не имеющие абсолютно никаких знаний о рынке недвижимости.
В каких-то агентствах проводят обучения для своих новобранцев, прежде чем выпускать их в поля, но в большинстве случаев даже эти внутренние обучения не дают нужных знаний и навыков.
Из специализированных учебных заведений, аккредитованных Российской гильдией риэлторов, в Перми осталось всего одно, оно занимается обучением специалистов по недвижимости по стандартам и выдает соответствующие аттестаты.
Что касается понятности и прозрачности, то до сих пор есть компании, которые работают непонятно как и делают непонятно что. Многие жалуются на избыточное законодательное регулирование в некоторых отраслях. Но я лично считаю, что в сфере продаж недвижимости его несколько недостаёт. В частности, я бы вернул лицензирование.

— Как отличить хорошего риэлтора от плохого?

— Это самый сложный вопрос. Я всегда на него отвечаю — задавать вопросы. Задавать риэлтору вопросы всегда — при знакомстве, вопросы тому, кто его рекомендовал, вопросы в процессе работы — просто обязательно!
Хороший риэлтор всегда отвечает на вопросы развёрнуто. Ничего не скрывает, всё объясняет, не препятствует общению продавца с покупателем, если в этом есть необходимость. А на сделке, я считаю, вопросы стороны сделки должны задавать друг другу (по документам, по цене, прочие вопросы).
Хороший риэлтор работает открыто. Клиент знает, за что он платит и сколько он платит.
Кроме того хороший риэлтор не заканчивает работу с клиентом после того, как сделка завершена. Он должен быть для клиента как личный врач, как личный адвокат.

— Какие услуги оказывают риэлторы?
— Спектр услуг, оказываемых риэлторами, широк. Одни могут оказывать только услуги по продаже или покупке, могут оказывать комплексные услуги: продажа-покупка, ипотечный и страховой брокеридж, юридическое сопровождение.
Нужно всегда уточнять у специалиста, с которым вы планируете работать — какие услуги входят в его работу, за что вы платите ему комиссию.

— Насколько высока конкуренция на этом рынке? Чем она характерна?
— Конкуренция на рынке высока. За последнее время с рынка ушли или сильно «сжались» многие старожилы рынка, классики, если так можно сказать. Освободившиеся у них кадры открыли свои агентства. Много появилось и новых агентств, которые активно развиваются. Поэтому на рынке приходится активно учиться, совершенствоваться, а также «работать локтями», чтобы бизнес развивался.
Чем характерна конкуренция? Да особо ничего выдающегося нет. И слава богу. Разве что, у нас, по какой-то непонятной причине, например, не могут закрепиться «федералы». В целом, помимо конкуренции, у нас есть с коллегами по рынку и партнёрство, сотрудничество. Лично я предпочитаю с некоторыми коллегами делать совместные сделки, так как доверяю им и уверен в их порядочности. Но есть и компании, которые обхожу стороной (к сожалению, это одна из крупных пермских сетей, состоящая из трёх брендов).

— Какие риски снижают риэлторы? Что они могут учесть, посмотреть, уточнить из того, что человек не может сделать самостоятельно?

— Что касается рисков — тут не всё однозначно. Это зависит от того, этот специалист работает в агентстве, где есть юрист или в агентстве нет юриста, или это частный риэлтор и какое у него образование.
На самом деле ведь до того, как стать специалистами по недвижимости, эти люди раньше работали в разных сферах, не связанных с недвижимостью. Просто они многому научились и приобрели ценный опыт. И именно эти знания и опыт позволяют риэлтору анализировать правоустанавливающие документы, читая «между строк». А также, образование — юридическое или профильное дополнительное образование.
Риэлтор чем-то даже похож на частного детектива — он и профессиональный переговорщик, слушает и выделяет важное, сравнивает с информацией из документов, изучает открытые источники, использует для получения информации об объекте и продавце специализированные сервисы.

А после сбора и анализа информации, профессионал предлагает решения, используя которые, можно подстраховать клиента или существенно снизить его риски. А если риски снизить нельзя — предлагает отказаться от объекта.

По моему опыту, некоторые «персонажи», я их так назову, с которыми мне приходилось встречаться, могут не то, что снижать риски, а даже увеличивать их. В такой ситуации приходится работать «за себя и за того парня»… Клиент ведь не виноват, что ему попался откровенный дилетант.

— Что такое «двойная комиссия»? Какие еще подводные камни могут ожидать клиентов вроде бы респектабельных риэлторских агентств?
— Двойная комиссия… Это «боль» честных игроков рынка, считающих, что за услугу должен платить тот, кто за ней обращается, кто её заказывает. Но некоторые агентства решили, что можно открыто брать комиссию и с продавца и с покупателя. При этом, не могут внятно объяснить, чьи интересы в этой ситуации они будут отстаивать. Больше похоже, что свои…
Также есть такой вариант двойной комиссии, как «прикрытие» или «скрытка». Это когда риэлтор, которого нанял покупатель договаривается с продавцом объекта о некой сумме денег, которую покупатель отдаст риэлтору после сделки. При этом, покупатель не в курсе, что вместо положенного торга, ему в цену квартиры «включили» откат. Я это называю прямым текстом, ведь это можно квалифицировать именно как откат. И получается, что риэлтор получает деньги и с продавца, и с покупателя, интересы которого он должен был защищать. А получается, что он эти интересы продал… С этими «прикрытиями"(откатами) часто в последнее время стали сталкиваться мы, когда к нам за покупкой обращаются сотрудники одной пермской крупной сети из трёх брендов красного цвета. Они ещё при звонке спрашивают «комиссию прикроете?», «Если да, тогда приведём покупателя!» Это просто дикость, я считаю…

— Расскажите, о нескольких характерных примерах, когда клиентов приходилось уберегать от недобросовестной сделки или защищать в суде.
— Примеры у меня есть, конечно. Коротко очень сложно рассказать. Бывали и неадекватные продавцы, на сотрудниц даже нападали. И объекты разные «кривые» приносили. В основном недобросовестность выражалась в некомпетентности или стороны продавца или их риэлтора. Мы стараемся уберегать клиентов от объектов, по которым высок риск судебного разбирательства.
В суде мы выступали от лица наших клиентов, чтобы с недобросовестного продавца «высудить» задаток. Если дело уже более серьёзное, например, попытка судебного признания сделки недействительной, то для суда требуется представитель имеющий соответствующий опыт. Наше законодательство, к сожалению, очень своеобразно и нужен человек, который в нём «как рыба в воде» и мы помогаем такого найти.

— Есть умирающие профессии, но риэлтор — не из таких?

— Я не считаю, что профессия риэлтор — умирающая. Одна из причин тому, что человеку нужно чтобы его интересы представлял тоже человек. Как говорится «человеку нужен человек».

— Объясните, что делать с этой справкой о составе семьи, которую продолжают требовать различные инстанции, несмотря на то, что она отменена? А где сейчас брать данные, которые использовались в этих справках?
— А что касается справок — это до сих пор нерешенный вопрос. Совсем недавно, в конце февраля, у нас была встреча в администрации губернатора Пермского края с комиссией, которая решает вопрос с предоставлением этих самых справок. К заседанию я написал большую пояснительную записку, в которой указал, что отсутствие на данный момент, инструмента/сервиса, позволяющего достоверно установить количество лиц, зарегистрированных по адресу квартиры/жилого дома, лишает добросовестного продавца возможности предоставить покупателю информацию, а добросовестного покупателя лишает возможности получить достоверную информацию. И получается некая правовая коллизия, когда ни продавец ни покупатель, действующие добросовестно, не имеют возможности обладать нужной и важной информацией об объекте недвижимости. И пока не могу сказать, как быстро эта ситуация решится.

Мы со своей стороны собираем эту информацию из разных источников — от разговора с продавцом, соседями, до анализа квитанций по коммуналке и сравнения со штампами о регистрации в паспортах.

— Последние примеры, я уверена, что вы следили за ними, про учительницу из Кунгура, которая купила, используя господдержку, квартиру, а сейчас их выселяют, с двумя детьми. Как избежать таких случаев?
— Да, я читал решение суда. К сожалению, на мой взгляд, и сами люди здесь виноваты были, что не проявили должную осмотрительность. И странна позиция банка, согласовавшего этот объект. Ведь стоило заказать выписку о переходе прав — стало бы понятно, что частые переходы права, это один из поводов очень пристально проверить все документы, а ещё лучше, вообще отказаться от покупки. Там ведь квартиру перепродавали несколько раз. Многие просто надеются на то, что «банк всё проверит», а выходит, что эта проверка весьма формальная. И после этого мы вернёмся к тому, что я упоминал ранее — задавать вопросы! Не бояться вопросов. Нет дурацких вопросов. Есть не заданные вопросы.

— Какие самые сложные сделки в вашей практике можете вспомнить? Удавшиеся и неудавшиеся.
— Сложные — это, как правило, или длительные или нервные. Самая длительная — продажа квартиры почти в течении 3х лет. Ситуация осложнялась очень плохим состоянием квартиры, расположением в своеобразном месте и, конечно, поведением одного из собственников. Но задачу нужно было решить, чтобы помочь разъехаться дочери и её папе, который любил хорошо выпить.

— За какие заказы вы никогда не возьметесь?
— Я никогда не берусь за явные мошеннические схемы или за сделки, где я не вижу путей безопасного проведения для своих клиентов. За объекты с кривыми документами. Например, ко мне иногда обращаются с просьбой продать объект, где не исполнено обязательство по выделению долей детям после использования маткапитала. Я сначала пытаюсь вразумить продавца, чтобы доли всё-таки были выделены, а потом уже продавать. Если никак не получается — отказываюсь.

— Какие сделки наиболее частые в вашей практике? Увеличилось ли количество приобретения жилья в ипотеку?
— Наиболее частые — покупка квартиры. 80–85% — это ипотечные сделки. При этом у меня практически нет клиентов с улицы. Всё по рекомендациям.

— Есть мнение, что сложнее всего сделки, где есть дети, вроде как, с органами опеки сложно работать. Так ли это?
- Нет, ничего сложного, если все документы подготовлены верно. Хотя, конечно, иногда бывает, что не совсем компетентно ведут себя сотрудники опеки. По последней сделке моему клиенту пришлось даже жаловаться руководству на ошибки в приказе.

— А с какими государственными органами, действительно, тяжело работать? И какие изменения на облегчили всем жизнь (появление МФЦ, например)?
— МФЦ, да, действительно очень упростили подачу и получение документов в разные госструктуры. Самое главное, чтобы сотрудники МФЦ не давали консультаций по тем вопросам, которые не входят в их компетенцию. А то несколько раз уже давали такие советы, что «волосы на голове шевелились»…
Пока у нас самые трудные органы власти — это МВД и Роскомнадзор, те самые, из-за которых возникла проблема со справками о прописанных.

— Дмитрий, закончим главным, конечно. Что происходит сейчас, кроме того, что многие банки закрыли отделения по работе с клиентами, приостановили сделки?

— Пока до конца не ясно. До введения выходных банками было одобрено множество заявок, в том числе теми, которые не изменили ставки по ипотеке. Сейчас все в ожидании, что будет после нерабочей недели, МФЦ закрыты, Росреестр работает в усеченном режиме. Не ясно, что будет в ближайшем будущем с доходами у тех, кто уже одобрился.
Некоторые банки исключили из списка потенциальных заёмщиков работников микробизнеса, общепита, услуг и туризма из-за высоких рисков неплатежей.

Пять схем квартирных мошенников: как не попасться на удочку черных риелторов

По официальной статистике МВД РФ, каждая 15-я сделка на рынке недвижимости имеет признаки мошенничества. То есть семь человек из 100, продавая свое жилье, рискуют остаться ни с чем.

По данным координаторов общественного движения «Мой дом против квартирного рейдерства», в год только в Москве совершается несколько сотен захватов квартир.

Для отъема чужого имущества мошенники используют самые изощренные методы. Чаще всего черные риелторы применяют пять схем.

Самая простая схема отъема квартиры - «Работник ЖКХ».

Мошенники с помощью своих информаторов узнают адреса пожилых собственников и приходят к ним под видом сотрудников ЖКХ или ремонтных служб. Потерпевшим предлагается подписать документы о согласии на проведение в подъезде внепланового ремонта или срочную замену коммуникаций. На деле же пожилые люди подписывают доверенности на продажу собственного жилья.

Вторая схема отъема квартиры носит циничное название «Охранник мумии».

Черные риелторы дожидаются, пока люди умрут, и подменяют их на живых сообщников. Пока человек числится живым, рейдеры продают квартиру.

Третья схема - «Беспокойный сосед». Она применяется, если жертва отличается крепким здоровьем. Жертвами такого мошенничества, как правило, становятся семьи, где отношения между родственниками натянутые. Рейдеры с удовольствием пользуются семейными неурядицами, выкупив у одного из владельцев принадлежащие ему квадратные метры. Затем мошенники подселяют постороннего человека, который создает невыносимые условия для других собственников. Чувствуя безысходность, люди расстаются с квартирой за копейки.

Еще несколько лет назад долевое мошенничество было самым распространенным в нашей стране. Но в 2016 году был принят закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ограничивший права распоряжения долями. Согласно ему все сделки по продаже долей должны оформляться строго с привлечением нотариуса. Кроме того, продать долю в квартире невозможно без согласия других собственников. Причем совладельцы имеют первоочередное право выкупа.

Однако рейдеры и здесь находят лазейки. Все чаще в подобных случаях мошенники используют скрытую форму продажи - через официальною процедуру дарения. Затаивший обиду родственник может оформить дарственную на нужного рейдерам человека. А предупреждать об этом дольщика он по закону не обязан. Деньги за подобную аферу продавец, как правило, получает от мошенников черным налом.

Если к собственнику нельзя применить ни одну из вышеописанных схем, то в арсенале рейдеров найдутся и другие методы. Например, в отношении владельца недвижимости можно применить силовое давление. На собственников оказывают колоссальный прессинг, вынуждая их покинуть свое жилье.

Пятая схема черных риелторов разработана специально для владельцев элитного и очень дорогого жилья. Мошенники могут изобразить высокопоставленных чиновников, отставных генералов и даже сотрудников спецслужб. Они втираются в доверие и обещают помочь с продажей квартиры по самой выгодной цене. Черные риелторы требуют ксерокопию доверенности на продажу, которую якобы покупателю нужно предъявить в банке для ипотеки. Казалось бы, это всего лишь бумажка, которая ни к чему не обязывает. Но в руках мошенников даже эта бумажка может лишить человека недвижимости.

Все вышеперечисленные схемы мошенничества были использованы черными риелторами для обмана героев нового выпуска «Специального репортажа». Кому-то из них удалось отстоять свою недвижимость, а кто-то остался без жилья.

Как работают квартирные рейдеры, кто им помогает и как не попасться к ним на крючок? Смотрите в «Специальном репортаже» на «Звезде».

Новости Кто должен платить риэлтору?

Рынок недвижимости меняется. Сегодня мы очень четко наблюдаем его реакцию на экономическую ситуацию в стране. За последнее время здесь появились новые тенденции, другим стало поведение продавцов и покупателей, их мотивы для совершения сделки, а также ожидания по цене объектов. Не прав будет тот, кто говорит «меня кризис не коснулся» и будет продолжать гнуть свою линию. Меняемся мы все, меняются и условия работы на рынке недвижимости.

Какие тенденции сейчас возобладают на рынке, и что послужило их причиной?

До кризиса спрос на любую недвижимость был стабильно высокий, а ипотека способствовала его повышению. Постоянно повышающиеся цены стимулировали покупателей принять решение как можно быстрее.

С наступлением кризиса, платежеспособность населения резко упала. Ипотека практически «умерла», и следом за ней от рынка «отвалилась» треть всех покупателей, которые раньше могли претендовать на получение ипотечного кредита. Сокращения, увольнения, сворачивание бизнеса, падение доходов… Все это сказалось не только на реальной покупательской способности населения, но и на настроении людей. Не уверенные в завтрашнем дне, многие отложили покупку недвижимости до лучших времен. Одновременно на рынке увеличилось предложение за счет тех, кто выставил недвижимость на продажу с целью выручить деньги и покрыть свои долговые обязательства. Объективно, продать свой объект стало труднее. А покупатели, один за одним, стали требовать значительных скидок по комиссии.

Исторически в Ростове-на-Дону сложилась такая система работы, когда услуги риэлтора оплачивает покупатель. Комиссионные обычно составляли 6% от стоимости объекта, но иногда покупателям давали скидки. Сегодня все чаще риэлторы предлагают продавцам заплатить комиссионные, чтобы снизить бремя расходов для покупателей. Это, по мнению некоторых риэлторов, способно привлечь больше покупателей и оживить рынок недвижимости.

В.А. Тикиджи-Хамбурьян, исполнительный директор Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО).

Сложившаяся система работы, когда услуги риэлтора оплачивает покупатель, хороша с точки зрения прозрачности. Покупатель и продавец всегда знают точную сумму сделки. В Москве, например, принята другая система работы, когда комиссионные платит продавец. Но в их системе есть один существенный минус – это скрытая комиссия. То есть продавец не знает, какую сумму платит покупатель за объект, а покупатель не знает, по какой цене объект продается. Разницу, доходящую порой до 8-15% от стоимости, риэлторы кладут себе в карман. Отчасти эта система, в свое время, спровоцировала бурный рост цен на московскую недвижимость.

Что происходит сейчас? Московские риэлторы, столкнувшись с падением спроса, стали давать покупателям скидки со своей комиссии. Тем самым они задали начальный толчок для общего снижения цен на недвижимость.

Собственники объектов, в большинстве своем, не знают друг друга. Они могут устанавливать цену на свой объект исходя либо из рекламных объявлений в газетах, либо по рекомендации риэлтора. По признанию самих риэлторов многие продавцы сегодня психологически не готовы оплачивать услуги риэлтора. Ведь они привыкли, что это делает покупатель.

Е.Г. Сосницкий, генеральный директор компании «Титул»

Каждый отдельно взятый продавец имеет свои субъективные представления о рынке в целом, о ценах на аналогичные объекты. А профессиональные риэлторы видят ситуацию более широко. Сегодня ситуация такова, что покупатели с реальными деньгами – это большая редкость. Кроме того, покупатели сегодня не готовы оплачивать услуги риэлторов в том же объеме, что и раньше. Поэтому очевидным шагом становится раздел комиссии между обеими сторонами сделки. Если ситуация на рынке еще больше усугубится, тогда покупатель может вообще отказаться платить риэлтору. Тогда это придется делать продавцу. Возможно, наоборот, все стабилизируется, и установится система, когда услуги риэлтора поровну оплачивают две стороны. А может быть, мы вернемся к прежней системе, когда всю комиссию полностью платит покупатель. В любом случае, риэлторы должны «держать руку на пульсе» и четко отслеживать соотношение покупателей и продавцов, чтобы предложить им оптимальные условия.

Так кто же должен платить риэлтору? Покупатель или продавец? В чем плюсы и минусы разных систем? Порой, даже сами риэлторы не сходятся во мнениях.

В.А. Тикиджи-Хамбурьян считает, что  система оплаты услуг риэлтора не должна быть навязана покупателям и продавцам. -  Все должно происходить естественным путем – не сверху вниз, а снизу вверх – уверен он.  — Когда сами продавцы осознают необходимость заинтересовывать покупателя ценой, и сами предложат риэлтору оплачивать его услуги, только тогда эта система приживется. Рынок сам диктует свои условия, риэлторы лишь следуют его тенденциям.

С ним не согласен Евгений Сосницкий. Он считает, что профессиональные операторы рынка, сами должны предлагать покупателям и продавцам ту систему оплаты, которая оптимальна именно сегодня и которая позволит рынку развиваться дальше.  — Мы можем бесконечно долго ждать, когда продавец, привыкший к тому, что для него услуги агентств недвижимости бесплатны, придет сам и скажет «Давайте я вам заплачу, а вы продайте мой объект» — говорит Евгений Сосницкий. – А покупатели тем временем торгуются все чаще, их ожидания по скидкам, порой, не соответствуют реалиям рынка. И выигрывает, как правило, тот продавец, который предлагает цену меньше, в том числе, за счет снижения риэлторской комиссии для покупателя.

В ситуации, когда услуги риэлторов оплачивают продавцы, есть существенный минус для покупателей. Очень часто продавцы просто закладывают сумму комиссионных в общую стоимость квартиры. И покупатель, в итоге платит примерно столько же, сколько бы он заплатил с учетом 6% комиссионных. С другой стороны, чисто психологически, платить 3% вместо 6% гораздо легче. Поэтому обе системы оплаты услуг риэлтора, когда комиссионные платит продавец или покупатель – это как две стороны одной медали. Платит все равно покупатель. С другой стороны, когда риэлторы заявляют, что их услуги стоят 6%, покупатели могут вообще развернуться и уйти. Оставим в стороне споры по поводу того, сколько составляет себестоимость услуг риэлторов. Но известно, что некоторые агентства недвижимости, предлагавшие услуги со значительным дисконтом, сегодня просто перестали существовать.

Е.Г. Сосницкий.

Все дело в том, что оплачивает услуги тот, кто их заказывает. Если нас нанимает на работу и оплачивает наши услуги продавец, то мы заинтересованы в том, чтобы помочь ему продать объект как можно дороже. Если же нас нанимает на работу покупатель, мы ему говорим: «Раз Вы платите нам деньги, то мы заинтересованы в том, чтобы помочь Вам купить объект как можно дешевле». Любому человеку выгодно, когда на него работает профессионал. Если покупатель не готов оплачивать услуги профессионального  риэлтора, это сделает продавец. И тогда мы будем защищать интересы продавца. И наоборот.

В любом случае, я придерживаюсь точки зрения, финансовые условия сделки должны быть прозрачны и известны всем сторонам. Покупатель должен всегда точно знать, сколько стоит квартира, которую он покупает, продавец должен всегда знать, сколько денег платит покупатель, и обе стороны должны знать, сколько составляет комиссия риэлтора.

В одном точки зрения риэлторов сходятся: и в той и в другой системе есть свои очевидные плюсы и не менее очевидные минусы. А кто будет оплачивать услуги риэлтора, будут решать, в конечном итоге, сами же продавцы и покупатели.

Скрытых комиссионных от риэлторов могут стать следующим домино на рынке жилья, которое будет свергнуто, поскольку правительство исследует MLS

Еще один потенциальный удар был нанесен по давнему способу оплаты агентов по недвижимости.

В апреле Министерство юстиции написало CoreLogic, поставщику программного обеспечения для недвижимости, с требованием, чтобы компания предоставила информацию о том, как она работает с Multiple Listing Services, местными сборниками данных о недвижимости.

«Требование гражданского расследования» касалось потенциальных нарушений антимонопольного законодательства, сказал Джастис, в частности, «практики, которая может необоснованно ограничивать конкуренцию при предоставлении брокерских услуг по жилой недвижимости на местных рынках в Соединенных Штатах».”

Это не первый случай, когда Джастис проявляет интерес к тому, как сдерживается конкуренция на рынке жилой недвижимости. А апрельское требование присоединяется к другому громкому судебному делу: иску, поданному в марте, который обвиняет брокерских контор по недвижимости и их отраслевую группу в сговоре с целью удержания агентских комиссионных на искусственно высоком уровне.

В американском способе сделок с недвижимостью покупатели никогда не имеют оснований требовать более высокого уровня обслуживания или более низкой комиссии от своего собственного брокера, поскольку продавец, по сути, оплачивает счет за обе стороны.И часто, когда продавцы пытаются предложить комиссию ниже 3%, что является стандартом для большей части страны, брокеры склонны уводить клиентов-покупателей от этих списков, даже если дом им подходит.

Связано: Юристы, которые взяли на себя Big Tobacco, нацелены на риэлторов и их комиссию в размере 6%.

На этом фоне, в отрасли, которая сопротивлялась изменениям и работала с принципом «Я почешу вам спину». .. », капитальный ремонт MLS, информационной инфраструктуры отрасли, может быть ярким примером происходящей революции.

«Я думаю, что все чувствуют запах перемен в воздухе», - сказал Гленн Келман, генеральный директор Redfin, брокерской компании по продаже дисконтной недвижимости, одного из первых нарушителей, пытавшихся использовать устоявшийся способ брокерской деятельности в сфере жилой недвижимости. «Безусловно, все в отрасли либо признают [изменения], либо принимают их», - сказал он.

Читайте: Генеральный директор Redfin: Технология наконец-то готова изменить способ покупки и продажи дома

MLS часто называют единым целым, но существуют сотни итераций.Каждый из них собирает информацию о недвижимости, доступной для продажи в его районе. Национальная ассоциация риэлторов описывает это так, подчеркивая ее преимущества в виде пула списков: «MLS - это инструмент, который помогает брокерам по листингу находить совместных брокеров, работающих с покупателями, чтобы помочь продать дома своих клиентов. Без стимулов к сотрудничеству со стороны существующей MLS брокеры создали бы свои собственные отдельные системы сотрудничества, фрагментируя, а не консолидируя информацию о собственности ».

Министерство юстиции давно интересовалось тем, как работают различные MLS.Поскольку MarketWatch была одной из первых публикаций, сообщивших, в прошлом году был отменен десятилетний указ о согласии против НАР. Это соглашение было достигнуто в 2008 году после того, как местные ассоциации недвижимости и службы листинга в течение многих лет отказывались предоставить доступ к листингу таким выскочкам, как Redfin, что может подорвать роль агента в этом процессе и вовлечь потребителя в домашнюю охоту.

См. Также: Риелторы скоро освободятся от 10-летнего постановления Минюста - что теперь с жильем?

Но через десять лет все изменилось, во многом благодаря технологическим компаниям, таким как Redfin. RDFN, -0.88% , Zillow ZG, -1,39% и даже Realtor.com, предприятие, которым владеет и управляет News Corp., владелец MarketWatch.

Как сказал Роб Хан, основатель и управляющий партнер 7DS Associates, консалтинговой компании в сфере недвижимости, «картель сломлен, когда дело касается листингов. У Zillow есть все покупатели. Ров сегодня - это скрытая информация, проданные данные, внебиржевые данные и агентские комиссионные ».

Агентская комиссия сейчас явно интересует юстиции.Самый первый пункт в списке заявок, отправленных в CoreLogic НАС: CLGX были «все документы, относящиеся к поиску или возможности поиска любым членом MLS листингов MLS на любой из многочисленных листинговых платформ компании, на основе (i) суммы компенсации, предлагаемой листинговыми брокерами брокерам-покупателям; или (ii) тип компенсации, такой как фиксированная плата, предлагаемая листинговыми брокерами брокерам-покупателям ».

Рассматриваемая информация обычно доступна на MLS, но не на сторонних отраслевых сайтах, таких как Zillow или Redfin.Но даже если такая информация не отображается в MLS, она может быть доступной для поиска или загрузки, поэтому Хан считает, что Министерство юстиции сосредотачивается на «поиске любого члена MLS или возможности поиска в списках MLS».

Прочтите: Познакомьтесь с технически подкованными новичками, которые думают, что наконец-то могут дать риэлторам возможность заработать свои деньги

В сделках с жилой недвижимостью в США агентам, представляющим как покупателя, так и продавца, выплачиваются деньги из выручки от продажи. Это означает, что технически продавец платит комиссию как своему собственному агенту, так и агенту, представляющему покупателя.Конечно, любой в отрасли или любой, кто достаточно часто покупает и продает недвижимость, прекрасно понимает, что это не совсем так.

«В конечном итоге покупатель платит за это», - сказал Дарен Бломквист, вице-президент по рыночной экономике Auction.com. «Это заложено в цене собственности. Многие люди не до конца понимают, как оплачивается привратник транзакции, и именно это лежит в основе некоторых из этих юридических действий ".

Важно отметить, что, хотя есть свидетельства того, что агенты по недвижимости уводят клиентов от списков, предлагающих более низкие комиссионные и сделки по продаже собственником, как отмечалось в более ранней отчетности, точного воздействия таких действий нет. были хорошо определены количественно.Как отмечает Хан, дополнительные исследования могут определить, продержатся ли эти объекты на рынке дольше, продаются ли они дешевле, комбинация этих двух свойств или что-то еще.

См .: Продать дом с риэлтором или по алгоритму? Возможно оба.

Упрощение понимания транзакций потребителями может лежать в основе судебных исков, но сделать его более приятным - или, по крайней мере, менее болезненным - совершить сделку - это основа многих новых идей и миллиардов долларов, хлынувших в рынок жилья в последнее время.

«Потребители в ярости, - сказал Хан. «Потребители все больше и больше думают, что риэлторы не получают зарплату».

Предприниматели, в том числе из технологических кластеров, таких как Кремниевая долина, где у разрушителей может быть мало реального опыта в сфере недвижимости, чуют возможность. «Суть в том, что речь идет о деньгах», - сказал Бломквист. «Жилищное строительство - это действительно многомиллионная отрасль, и это оборачивается десятками миллиардов комиссионных для тех, кто осуществляет эти транзакции.Как мы видели, некоторые из этих стартапов возникли в последние несколько лет, пытаясь подорвать отрасль, это код для выражения «мы хотим отобрать кусок пирога» ».

Прочитано: «Так удивительно неэффективно»: венчурный капитал захватывает рынок жилья

Бломквист несколько десятилетий работал с поставщиками данных о недвижимости. Данные MLS являются «отличным дополнением» к данным общедоступных записей, таким как передача документов, и могут возникнуть проблемы с конфиденциальностью в отношении того, сколько данных должно быть широко доступно, но в целом это была «протекционистская» отрасль, пытающаяся защитить свою информацию, что делает MLS данные закрыты для частных компаний, сказал Бломквист.

Теперь участники отрасли, такие как Гленн Кельман, говорят, что интерес Министерства юстиции - это хорошо. «Десять лет назад обе стороны спорили о том, кто может иметь доступ к данным листинга», - сказал Кельман MarketWatch. «Для сравнения, я думаю, что эту проблему решить гораздо легче, и я очень рад».

Связано: За вами наблюдают - домашние продавцы используют шпионские камеры для отслеживания трафика покупателей

Скрывают ли агенты по недвижимости и компании информацию о комиссиях?

Большинство потребителей обычно знают, сколько процентов взимает их кредитная компания или процентная ставка по ипотеке.Оба являются примерами отраслей, которые четко и легко рекламируют тарифы.

Федерация потребителей Америки (CFA) недавно выпустила отчет «Скрытые комиссии по недвижимости: расходы потребителей и повышение прозрачности» и пришел к выводу, что агенты по недвижимости и брокеры намеренно затрудняют получение потребителями информации о ставках комиссионных, которые они взимают при продаже жилья. .

Всестороннее исследование показало, что большинство традиционных фирм и агентов:

  • Не рекламируют свои комиссионные
  • Не размещают информацию о своих комиссиях на своих веб-сайтах
  • Редко упоминают, что какие-либо комиссии взимаются на их веб-сайтах
  • Не предоставлять информация о полных уровнях комиссии во время общих телефонных запросов
  • Не отвечайте быстро потенциальному продавцу о расходах продавца, даже в ответ на прямой запрос

Эта неясность объясняет, почему подавляющее большинство продавцов и покупателей не проинформированы о комиссионных ставках.Большинство не знает, что общий уровень комиссии составляет от пяти до шести процентов от продажной цены собственности и полностью оплачивается продавцом. Для дома за 400 000 долларов это составляет более 24 000 долларов комиссионных, что является немалой суммой.

Средняя комиссия риэлтора (R) в США составляет 5,5% и является одной из самых высоких ставок в мире. Что еще больше озадачивает ситуацию, размер комиссионных в США не устанавливается рынком, а, скорее, является нормой самими агентами по недвижимости и их руководящим органом, Национальной ассоциацией риэлторов (NAR).

Ставки комиссионных за недвижимость не рекламируются большинством агентов и брокеров, а также ставки комиссионных агентств недвижимости. Как это может быть? Индустрия недвижимости идет под свой собственный барабанный бой, и большинство продавцов и покупателей жилья не знают, что еще делать, но следят за ними.

В то время как технологичные стартапы в сфере недвижимости, такие как Home Bay, стремятся сделать рынок более конкурентоспособным, предлагая гораздо более эффективное решение, которое также требует более низкой комиссии, преобладает традиционная структура комиссионных.Знания - это сила, и особенно в сфере недвижимости, знания также переводятся в доллары. Мы в Home Bay ценим прозрачность и эффективность на благо наших клиентов.

Чтобы увидеть полный список важных выводов из упомянутого отчета, ознакомьтесь со статьей AZ Business Magazine.

Как скрытые комиссии влияют на вашу сделку с недвижимостью

Комиссия за недвижимость, взимаемая большинством брокеров и агентств, намеренно неясна для потребителей.Отсутствие прозрачности в сумме, а также в том, как она работает или кто ее платит, означает, что покупатели и продавцы, участвующие в транзакции, подвергаются негативному влиянию, хотя часто они совершенно не осведомлены.

Влияние на продавцов

Комиссия за недвижимость составляет в среднем от пяти до шести процентов от цены продажи дома. Эта сумма, разделенная между агентом продавца и агентом покупателя, выплачивается продавцом при закрытии сделки. Продавец часто не осведомлен о фактических ставках комиссионных до тех пор, пока им на подпись не будет представлено шестимесячное листинговое соглашение, и большинство из них не осведомлены о том, что эти комиссионные ставки подлежат обсуждению.Большинство продавцов чувствуют давление, чтобы подписать их, и в конечном итоге теряют возможность искать других агентов и потенциально более низкие ставки. Чтобы проиллюстрировать, как такой недостаток информации может привести к тому, что продавцы теряют тысячи долларов из прибыли от продажи дома, мы рассмотрим распространенный сценарий.

Майкл и Дженни продают свой дом по средней цене в Сан-Диего за 500 000 долларов. Друг семьи направил их к местному агенту и подписал соглашение о листинге, в котором они согласились выплатить комиссию в размере 6% (3% агенту, представляющему их, и 3% агенту покупателя).Это составляет 30 000 долларов их с трудом заработанного собственного капитала. Если бы они сделали паузу, чтобы спросить о более низкой ставке и потенциально снизили ее до 5% комиссии, они могли бы получить дополнительные 5000 долларов от продажи дома вместо того, чтобы платить двум агентам.

Влияние на покупателей

Когда покупатели узнают, что комиссию оплачивает продавец, они перестают задавать вопросы, что является ошибкой. Покупатели не понимают, что большинство продавцов учитывают комиссионные при установлении цены на свои дома, и в конце концов покупатель платит за эти комиссионные.

В случае Майка и Дженни агент покупателя и агент по продаже должны получить комиссию в размере 15 000 долларов за штуку. Если бы покупатель договорился о снижении комиссии агента покупателя до 2%, это были бы дополнительные 5000 долларов, которые Майк и Дженни сэкономили бы на комиссии, и покупатель мог бы договориться о снижении продажной цены дома на 5000 долларов. При таком представлении Майк и Дженни с большей вероятностью потратят на дом на 5000 долларов меньше, поскольку чистый доход после выплаты комиссионных будет таким же.А более низкая цена покупки для покупателя означает несколько меньшие ежемесячные выплаты по ипотеке в течение следующих 15-30 лет!

Еще один явный недостаток для покупателей, которые не понимают структуру комиссионных, заключается в том, что они уязвимы для того, чтобы их отвлекли от дома своей потенциальной мечты агенты, которые заинтересованы показывать только объекты с высокими ставками комиссии покупателя. Когда агенты рассматривают сопоставимые, подходящие дома для своих клиентов-покупателей, будут ли они показывать дома с 2% сданными в эксплуатацию и 3% сданными в равной мере? Скорее всего, не.

В конечном счете, быть информированным потребителем недвижимости окупается. Четкое понимание того, как обычно работает структура комиссионных и как она влияет на вашу продажу или покупку дома, может оказать большое влияние на вашу следующую сделку с недвижимостью. Кроме того, отсутствие ясности со стороны агентов также может затруднить отношения с клиентами, поскольку клиенты ищут агентов, которым они могут доверять. Клиентам трудно понять, что их интересы соблюдаются, если агенты не работают.

Все заинтересованные стороны выиграют от повышения прозрачности операций с недвижимостью, особенно в отношении комиссионных. К сожалению, непрозрачность является нормой для агентов и брокеров. (Прочтите наш недавний пост «Скрывают ли агенты и компании по недвижимости о комиссиях?», В котором исследуется недавний отчет, опубликованный Федерацией потребителей Америки). С появлением таких компаний, как Zillow, делающих списки домов общедоступными через Интернет, индустрия недвижимости уже пожинала плоды повышенной прозрачности за последнее десятилетие.Повышение прозрачности комиссионных ставок от агентов приведет к усилению конкуренции на рынке, снижению ставок для потребителей, а также к повышению качества обслуживания, что является нормативной тенденцией в других финансовых секторах. Повышенная прозрачность повысит доверие потребителей к агентам, что принесет пользу всей отрасли.

До тех пор, пока в отраслевых стандартах прозрачности комиссионных ставок не произойдет сдвига, потребители должны проявлять инициативу в изучении структуры комиссионных ставок и быть готовыми задавать неудобные вопросы, чтобы лучше защитить свой кровно заработанный капитал.

Агент по подрыву недвижимости подал в суд, чтобы нарушить схему накачки комиссионных инсайдеров - Orange County Register

Если вы когда-либо покупали или продавали дом, среди всей этой бумажной перетасовки есть одна, казалось бы, незначительная деталь, которую брокеры не заинтересованы в том, чтобы ее обсуждать. В документах скрыта «комиссия брокера», которая обычно фиксируется на одинаковом процентном уровне на каждом рынке, при этом затраты для покупателей практически не подлежат обсуждению, а продавцы избегают продаж с более низкими комиссиями.

Хотя очевидно, что этот план был призван побудить брокеров продавцов договариваться о более высоких ценах, он работает слишком хорошо.В соответствии с отраслевыми правилами, требующими, чтобы брокеры продавцов делили свои комиссионные с брокерами покупателей, завышенная цена означает большую зарплату для обоих, в результате чего покупатель сам остается на своих местах, поскольку оба брокера сокращают увеличившуюся прибыль продавца. Неудивительно, что договоренность превратилась в не что иное, как схему комиссионного вознаграждения членов Национальной ассоциации риэлторов (НАР).

С помощью десяти штатов, запрещающих скидки с комиссионных, NAR использует свой контроль над услугами по множественному листингу (MLS), чтобы поддерживать высокие комиссионные.Если эти брокеры не соблюдают византийские правила NAR, дома их агентов с более низкой комиссией исключаются из местного MLS и становятся практически невидимыми для покупателей. Комиссионные правила приносят дивиденды - по крайней мере, для тех брокеров, которые не вмешиваются. Комиссионные в США колеблются от 5,5 до 6 процентов, что более чем вдвое или даже втрое больше, чем в Австралии, Ирландии и Великобритании.

Онлайн-брокерская компания Real Estate Exchange, Inc. (REX), которая использует революционное машинное обучение, чтобы обойти MLS и сопоставить потенциальных покупателей и продавцов с точностью, невообразимой до цифровой эпохи, ведет борьбу за снижение комиссионных и возврат денег. кошельки потребителей.Недавно он подал в суд на Орегон за подстрекательство к NAR, запрещая брокерам снижать часть их комиссионных, установленных NAR, что не позволяло бесстрашным брокерам эффективно снижать свои ставки на конечной стадии. Последний иск REX в федеральный суд Сиэтла утверждает, что NAR, Zillow и Trulia расширили общенациональную монополистическую схему первого, хотя и без официальной помощи в каждом штате.

Сторонников свободного рынка до сих пор беспокоит частный сговор такого масштаба. Хотя он не полагается на регулирующую власть государства, он настолько укоренился и широко распространен в его отрасли, что налагает ограничения на конкуренцию, почти идентичные тем, которые могут быть достигнуты посредством государственного регулирования.

Картели, подобные НАР, никогда не перестают стремиться сохранить свои монополии. Недвижимость - далеко не единственная отрасль, в которой авторитетные игроки неустанно работают над подавлением конкуренции и поддержанием высоких комиссий. Но это не так. Демократизация информации, создавая при этом некоторые недостатки, в том числе поощряя теоретиков заговора, стала благом для потребителей во всех секторах, способствуя органической конкуренции, что ведет к снижению комиссионных сборов. Такие компании, как eBay, Etsy и E-Trade, помогли довести свои отрасли до масс, иногда из-за ответных маневров крупных фирм.REX и другие революционеры в сфере недвижимости сейчас сталкиваются с аналогичным подъемом.

Zillow и ее дочерняя компания Trulia, когда-то служившие маяком для тех, кто надеялся, что услуги, основанные на алгоритмах, сделают покупку жилья более демократичной, с тех пор капитулировали. REX утверждает, что NAR и Zillow / Trulia сотрудничают, чтобы не дать брокерам, которые отказываются играть в мяч, нарушить монополию NAR в глазах покупателей. Стремясь перейти в брокерский бизнес, Zillow / Trulia теперь изолирует листинги, не относящиеся к MLS, в скрытой вкладке «Другие листинги».Эти скрытые продавцы находятся в явно невыгодном положении. Но Zillow хочет оставаться в благосклонности NAR, поэтому подчиняется.

Если REX удастся избавиться от мертвой хватки NAR, снижение транзакционных издержек, сопровождающих сделки с цифровой недвижимостью, может значительно снизить комиссионные ставки - всего 3,3 процента по сравнению с некоторыми недавними продажами REX. Например, в округе Кинг в Сиэтле, где средняя цена продажи дома составляет 720 000 долларов, это означает более 16 000 долларов, сэкономленных с использованием REX по сравнению с брокерами, утвержденными NAR.Согласно жалобе REX, «унаследованная индустрия недвижимости ежегодно переводит миллиарды долларов комиссионных от продавцов жилья брокерам». REX в целом стремится изменить эту ситуацию и «уже вернула потребителям более 29 миллионов долларов, сэкономленных на комиссионных».

С последним шагом Zillow по сокрытию неутвержденных NAR списков (в том числе от нас, серферов Zillow возраста COVID, которые «отдыхают» на сайте), становится ясно, что заведение не пойдет на инновационную конкуренцию спокойно. Какие бы победы REX ни одержали над большими мальчиками, несомненно, они принесут пользу потребителям и откроют традиционный бизнес для инновационных сил, которые привели к беспрецедентному росту в других отраслях.

Сэм Шпигельман, юрист Центра конституционных исследований им. Роберта А. Леви Института Катона

Что нужно знать о комиссиях риэлтора

Ключевые выводы:


Насколько я понимаю, Гонорары риелтора на самом деле вовсе не гонорары, а скорее инвестиционная возможность. Видите ли, хотя согласование ваших услуг с агентом по недвижимости или риэлтором, безусловно, будет стоить вам денег, есть большая вероятность, что их усилия принесут больше, чем сумма, которую они потратили на их найм.Сказав это, я убежден, что гонорары риэлторам не стоит опасаться сегодняшним покупателям жилья и инвесторам. По крайней мере, гонорары риэлтора - это небольшая цена, которую нужно заплатить либо за более быструю продажу дома и за большие деньги, либо за более ранний поиск дома и переговоры по более низкой цене.

Однако стоит отметить, что гонорары риэлторов несколько неоднозначны и оставляют много вопросов. Что такое гонорары риэлтора? Кто платит риэлторские услуги? Риэлторы работают на комиссию? Еще лучше, сколько вы должны ожидать платить за хорошего риэлтора? Ответы на все эти (и многие другие) вопросы будут представлены в следующем руководстве.

Что такое гонорары риэлтора?

Судя по их названию, гонорары риэлтора - это стоимость ведения бизнеса с риэлтором. Тем не менее, эти затраты могут показаться пугающими, а иногда и просто сбивающими с толку, что вызывает вопрос: что такое гонорары риэлтора?

Гонорары риэлтора - это не аванс, а процент от итоговой продажной цены. Другими словами, сумма найма риэлтора будет зависеть от того, за сколько продается дом. Хотя универсального процента комиссии риэлтора не существует, комиссия будет колебаться где-то в районе шести процентов.Конечно, некоторые риэлторы будут стоить меньше, но те, которые действительно стоят вложений, могут стоить еще дороже. Я утверждаю, что хороший риэлтор на вес золота, но я отвлекаюсь; большинство будет требовать справедливого процента от продажной цены. Например, если вы нанимаете риэлтора по ставке шесть процентов, а дом продается за 500 000 долларов, вы можете рассчитывать на комиссию в 30 000 долларов. Однако стоит отметить, что гонорары риэлтора делятся между агентом покупателя и агентом продавца.

Кто платит гонорары риелторам?

Я хочу прояснить это предельно ясно: не существует универсального правила, определяющего, кто будет каждый раз платить риэлтору.Каждая транзакция будет представлять собой разный набор обстоятельств и возможностей, о большинстве из которых можно договориться. Тем не менее, продавец довольно часто берет счет. По большей части гонорары риэлтора обычно оплачиваются продавцом за заключительным столом, так как сбор обычно вычитается из выручки от предстоящей продажи. В частности, продавец обычно платит листинговому брокеру, который, в свою очередь, делится прибылью с последующим риэлтором - тем, кто представил покупателя.

Конечно, как я уже упоминал, есть исключения.Некоторые продавцы могут договариваться с покупателем об уплате комиссии при закрытии сделки, но, опять же, это исключение. Просто знайте: продавцы обычно платят комиссию. Хотя вы можете обнаружить, что некоторые покупатели предлагают заплатить комиссию, чтобы их предложение выглядело более привлекательно в условиях войны торгов. Опять же, все возможно.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Часто задаваемые вопросы о комиссиях риэлтора: все, что вам нужно знать

Независимо от того, являетесь ли вы новым покупателем жилья или опытным инвестором в недвижимость, очень важно знать обо всех расходах, связанных с покупкой недвижимости. Вот здесь и вступают в силу гонорары риэлтора. Прочтите следующие часто задаваемые вопросы и убедитесь, что вы знаете, чего ожидать при работе с риэлтором.

Как работает риэлторская комиссия

Комиссия Риэлтора работает так же, как Комиссия Риэлтора.Чтобы было ясно, сборы риэлтора и комиссии риэлтора синонимичны друг другу. Комиссия риэлтора - это процент от продажной цены, который будет применяться соответственно. Однако довольно часто агент покупателя и агент продавца получают примерно половину комиссии каждый. Если один и тот же агент представляет обе стороны транзакции, есть вероятность, что они снизят свою комиссию. Каждая деталь, касающаяся комиссии агента по недвижимости, включая комиссию за транзакцию, должна быть изложена в контракте, который вы подписываете при найме агента.Это называется листинговым соглашением. Он определяет, как долго агент будет представлять вас, обычно от 90 до 120 дней.

Как правило, арендодатель несет ответственность за оплату услуг агента по аренде. Однако этого не требуется. В таких местах, как Нью-Йорк, арендаторы время от времени выплачивают комиссию агенту по аренде. Комиссия также может быть на 10–20% выше при продаже свободного участка. Это потому, что продать землю зачастую сложнее.

Сколько в среднем стоит риэлтор?

В среднем агенты по недвижимости и риэлторы взимают от пяти до шести процентов от продажной цены.При этом не существует универсальной суммы, которую агент заработает на продаже дома. Тем не менее, можно подсчитать, во что переводится гонорар риэлтора при средней продаже дома.

По данным Zillow, средняя цена домов, проданных в США, составляет 230 000 долларов. Итак, если вы хотите понять, сколько средний риэлтор получает от средней цены продажи дома, возьмите шесть процентов от 230 000 долларов, что составляет 13 800 долларов. Это означает, что средний гонорар риэлтора составляет около 13 800 долларов.Но помните, что комиссия обычно делится на две части, чтобы заплатить агентам, представляющим каждую сторону сделки.

Сколько комиссионных взимает риэлтор?

Как упоминалось ранее, риэлторы обычно взимают процент от окончательной цены продажи в качестве комиссионных. Однако эта сумма вознаграждения риэлтора равна только комиссии, которую они получат от данной сделки. Пока недвижимость находится на рынке, могут взиматься комиссии. В зависимости от того, покупаете вы или продаете, их может быть важно искать.Вот несколько примеров сборов риэлтора, помимо комиссии:

  • Осмотр дома: Риэлторы обычно запрашивают осмотр и оценку дома, пока недвижимость еще находится на рынке. Это необходимо для обеспечения надлежащей продажной цены и отсутствия неоткрытых проблем с недвижимостью. Плата за осмотр дома варьируется, но может варьироваться от 200 до 400 долларов в зависимости от рынка.

  • Фотография: Хотя не все продавцы выбирают профессиональные постановки, им следует, по крайней мере, обеспечить профессиональные фотографии для размещения на бирже.Многие опытные риэлторы уже будут иметь профессиональные связи, когда они начнут листинг, и сборы могут варьироваться соответственно. Одно можно сказать наверняка: независимо от того, на каком рынке находится ваша недвижимость, профессиональные фотографии для листинга почти всегда окупаются.

  • Постановка: Постановка - один из лучших способов привлечь потенциальных покупателей, но за это приходится платить. Риэлторы обычно работают с профессиональными стейджерами, ценой от 400 до 500 долларов за комнату в месяц.Опять же, эти сборы варьируются в зависимости от рынка и размера собственности.

  • Затраты на закрытие: С технической точки зрения затраты на закрытие не включены как часть гонораров риэлтора. Это обязательные затраты в конце транзакции. Поэтому важно помнить о них. Затраты на закрытие включают сборы по ссуде, сборы титульной компании, страхование, налоги, расходы на сюрвейера, регистрацию сделки с недвижимостью и многое другое. Затраты на закрытие будут варьироваться в зависимости от продажи или покупки каждого уникального дома и составляют от 2% до 7% от покупной цены.

Как вы рассчитываете гонорары риелторам?

Чтобы рассчитать гонорары риэлтора, вы должны знать три вещи: продажную цену дома, количество агентов, участвующих в соответствующей сделке, и процент, который они взимают за свое представительство. Когда у вас есть эти три числа, рассчитать комиссию риэлтора так же просто, как умножить и разделить несколько чисел.

Начните с умножения продажной цены на процент, взимаемый агентом по продаже недвижимости. Например, если дом продается за 500 000 долларов, умножьте эту сумму на процент, взимаемый агентом.Если они взимают среднюю комиссию, о которой я уже говорил, уравнение будет выглядеть следующим образом: (500 000 долл. США x 0,06), что дает вам 30 000 долл. США. Затем возьмите эти 30 000 долларов и разделите на количество агентов, представляющих сделку.

Включены ли гонорары риелтора в стоимость закрытия?

Комиссионные и сборы риэлторов не включены в стоимость закрытия дома. В то время как комиссионные выплачиваются исключительно агентам-представителям, заключительные расходы являются результатом нескольких различных комиссий (не связанных с агентами).По большей части, затраты на закрытие включают, но не ограничиваются:

  • Обработка ссуды: Кредиторы будут взимать плату за обработку, проверку кредитоспособности и другие административные обязанности при утверждении ссуды. Точные суммы зависят от финансового учреждения, а иногда даже могут быть объединены в одну комиссию за оформление.

  • Сборы титульной компании: Сборы за титул обычно составляют основную часть расходов по закрытию. Эти сборы покрывают поиск титула, страхование титула и некоторые расчетные услуги.

  • Расходы геодезиста: Во многих случаях геодезист должен проверить границы и границы собственности, окружающие дом.

  • Запись акта: Многие местные органы власти взимают плату за регистрацию после продажи собственности, чтобы обновить записи округа. В среднем плата за запись составляет около 100 долларов.

  • Страхование: Некоторые кредиторы требуют, чтобы домовладельцы предоплатили годовые страховые расходы во время закрытия.В зависимости от деталей ссуды могут также взиматься сборы, связанные с частным страхованием ипотеки.

Как бы то ни было, в отличие от гонораров риэлтора, затраты на закрытие будут в значительной степени зависеть от продажной цены дома, о котором идет речь. В результате затраты на закрытие также имеют тенденцию охватывать более широкий спектр, как правило, от двух до семи процентов от продажной цены.

Включены ли сборы риелтора в ипотеку?

Вы будете рады узнать, что гонорары (или комиссии) риэлтора не включены в ипотеку.Если ни по какой другой причине, комиссию будет платить продавец. Помните, что чаще всего продавец обязан выплатить компенсацию риэлтору или агенту по недвижимости.

Можно ли договариваться о гонорарах риэлтора?

Как и почти все остальное при сделке с недвижимостью, вполне возможно договориться о гонорарах риэлтора. Фактически, закон гласит, что указанные сборы должны быть предметом переговоров. Но сможете ли вы прийти к компромиссу - это совсем другое дело. Просто знайте, что можно договориться о гонорарах риэлтора.Имейте в виду, что обычно вы получаете то, за что платите. Так что, хотя с риэлтором можно вести переговоры, возможно, вы этого не захотите.

Что такое двойное агентство?

Двойное агентство - это когда агент по недвижимости или риэлтор представляет и покупателя, и продавца в данной сделке. В этом случае агенту будет поручено уравновесить интересы обеих сторон. Как вы понимаете, двойное агентство может оказаться непростым делом. Вот почему несколько штатов даже объявили эту практику незаконной. В штатах, где разрешено двойное агентство, агенты должны сообщить покупателю и продавцу, что они представляют обе стороны сделки.

Многие покупатели жилья и инвесторы часто отказываются от ситуаций с двойным агентством, чтобы обеспечить приоритет их интересов. Некоторые считают, что установка двух агентов может снизить общие сборы риэлторов (поскольку они не будут разделены между двумя агентами). Когда вы столкнетесь с такой возможностью, вам решать, работать с двойным агентом или нет. Хотя такая ситуация не очень распространена, но она случается.

Кто платит комиссию агенту по аренде?

Комиссионные агентов по аренде будут оплачиваться либо арендодателем, либо арендатором, в зависимости от договора аренды.Подберем на мгновение: агент по аренде похож на агента по недвижимости, за исключением того, что он работает не с покупателями и продавцами, а между арендодателями и арендаторами. Комиссия агента по аренде обычно составляет от арендной платы за один месяц до 15 процентов годовой арендной платы. В зависимости от региона эти сборы обычно оплачиваются по-разному. Например, в крупных городах арендаторы часто несут ответственность за комиссионные агента по аренде. Независимо от того, на какой стороне транзакции вы находитесь, убедитесь, что вы знаете, кто несет ответственность за комиссионные, прежде чем принимать решение о работе с агентом по аренде.

Что делать, если продавец отказывается платить

Если продавец отказывается платить риэлторское вознаграждение, ответственность ложится на покупателя; однако это редко происходит без других уступок. Рассмотрите возможные причины, по которым продавец попытается избежать комиссионных сборов риэлтора. Они перечисляют недвижимость без агента по недвижимости? Цена продажи ниже рыночной? Проводится ли ремонт перед закрытием? Чаще всего, если продавец пытается договориться с покупателем об уплате гонорара риэлтору, для этого есть причина.Помните, что процесс покупки дома полон переговоров, и, хотя это редко, вы можете столкнуться с такими ситуациями.

Как сэкономить на гонорарах риэлтора

Лучший способ избежать комиссии риэлтора - выступить в качестве покупателя в сделке. Как я уже упоминал, продавцы обычно платят комиссию за заключительным столом. Однако, если вы не можете избежать сборов, возможно, вы сможете их немного снизить. Если это похоже на то, что вы хотели бы попробовать, могу ли я порекомендовать вам предпринять следующие действия с вашим риэлтором:

  • Обсудите все заранее и прозрачно: Всегда полезно знать, чего вы можете ожидать при покупке чего-либо, прежде чем фактически тратить на это деньги.Например, при покупке билета на самолет важно знать, можете ли вы выбрать место (или это будет стоить дополнительно). Та же логика применима и к работе с риэлтором. Спросите, каковы их услуги, прежде чем начинать с ними работать; Таким образом, вы точно знаете, как они могут вам помочь.

  • Прежде всего определите, подлежит ли их гонорар переговорам: Когда вы выбираете агента для работы, не бойтесь спросить, подлежат ли его гонорары переговорам. Риэлторы и агенты часто сразу сообщают вам, чего ожидать от работы с ними.Однако не забывайте обращать внимание на их поведение, когда спрашиваете, поскольку их ответ может дать представление о том, как с ними будет работать над объектом.

  • Предложите конкурентоспособную ставку для другого агента по сделке: Иногда бывает трудно найти баланс между экономией денег на гонорарах риэлтора и попыткой быстро продать свой дом. Для этого всегда следите за тем, чтобы предлагаемая вами комиссия была конкурентоспособной в вашем регионе. Продавцы могут столкнуться с проблемами, предлагая низкую комиссию агенту покупателя, что иногда может привести к тому, что меньшее количество агентов покажет вашу собственность.

  • Сообщите агентам, что вы делаете покупки: Нет правила, согласно которому вы должны работать с первым найденным агентом. Фактически, это всегда хороший план - опросить нескольких потенциальных агентов. Получите информацию об их услугах, комиссионных и общее представление о том, каково с ними работать. После того, как у вас будет несколько вариантов, выберите агента, который кажется наиболее подходящим для вашей ситуации.

Резюме

Насколько я понимаю, Комиссия риэлтора - это еще не конец света - на самом деле, это далеко не так.Это небольшая плата за работу с действительно великим профессионалом в сфере недвижимости. При условии, что вы согласовываете свои услуги с подходящим риэлтором, нет причин, по которым вы не можете рассматривать их стоимость как вложение как таковое; вполне вероятно, что они сэкономят вам больше денег, чем они стоят.


Хотите узнать, как воспользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в сфере недвижимости или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать работу.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости для современного рынка недвижимости, чтобы помочь вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Модель комиссии Келлера Вильямса (и как сэкономить с помощью Clever)

При продаже недвижимости продавцы должны знать обо всех сборах, которые они понесут.Более детально изучив структуру комиссионных Келлера Вильямса и все возможные варианты скидок, продавцы смогут принять обоснованное решение.

В этой жизни есть три неизбежности: смерть, налоги и комиссионные за недвижимость. Как бы это ни не нравилось вашему кошельку, если вы примете разумное решение работать с агентом по недвижимости, вы в конечном итоге должны будете оплачивать его услуги в виде комиссионных, как только ваш дом будет продан.

Однако, хотя комиссионные сборы неизбежны, высоких - нет.Хотя большинство агентов по недвижимости взимают 6% от общей комиссии, такие компании, как Clever, могут предоставить вам такую ​​же отличную услугу листинга всего за 3000 долларов или 1% (плюс комиссия агента покупателя) от продажной цены для домов, которые продаются по цене более 350000 долларов - теперь это умно !

Если вы планируете работать с агентом Келлера Вильямса, убедитесь, что вы знаете обо всех связанных с ним сборах и более доступных альтернативах, прежде чем подписывать какие-либо документы. В этой статье мы познакомим вас с моделью комиссионных сборов Келлера Уильямса и расскажем, как можно сэкономить тысячи долларов, работая с умным партнером-агентом.

Как работает модель комиссионных в Keller Williams?

Узнайте, как можно сэкономить, работая с умным партнером-агентом.

Модель Keller Williams

Keller Williams - традиционная компания по недвижимости, которая следует стандартным соглашениям о комиссионных. Хотя нет установленного процента, который должны взимать все агенты, комиссия обычно составляет 6%. Однако в последнее время риэлторы все чаще взимают 5%.

Важно отметить, что агенты могут назначать любую цену по своему усмотрению, поэтому комиссия всегда подлежит обсуждению.Тем не менее, если вы не представите убедительный аргумент, будет трудно договориться о более низкой комиссии, поэтому не рассчитывайте на заключение сделки.

Итак, почему агенты по недвижимости так много берут? Что ж, агенты по недвижимости получают большую часть своего дохода от комиссионных, и им нужно взимать достаточно, чтобы удерживать их на плаву в течение медленных месяцев, когда может не быть никаких продаж. Несмотря на возросшие расходы, это обычно хорошо работает как для агента, так и для продавца, поскольку поддерживает мотивацию агента, что помогает продавцу быстрее увести свой дом с рынка.

Однако агенты не оставляют себе все 6% - 3% из них переходит к агенту покупателя. Традиционно продавец также платит комиссию агента покупателя, чтобы у покупателя было меньше финансовых барьеров между ними и покупкой дома продавца.

Из оставшихся 3% Келлер Уильямс получает долю. Фактически, агент сохраняет только 64% ​​комиссии, а оставшиеся 46% делятся между местным офисом Keller Williams (30%) и Keller Williams International (6%).

К счастью для агентов, у Келлера Вильямса есть система ограничения.Это означает, что после того, как агент заплатит заранее определенную сумму в местный офис - скажем, 15 000 долларов - он может оставить себе 100% прибыли, которую они впоследствии заработали.

Большая экономия с умом

Что бы вы сказали, если бы кто-нибудь (читайте: эту статью) сказал вам, что вы можете получить такое же отличное обслуживание, которое вы ожидаете от агента Келлера Вильямса, за небольшую часть цены? Что ж, оказывается, можно! Фактически, вы даже можете работать с агентом Келлера Вильямса за тысячи долларов меньше, когда работаете с Clever.

Как это работает? Clever находит лучших агентов по недвижимости и заключает с ними сделку: Clever обеспечит им постоянный поток новых клиентов, пока агент будет поддерживать низкие ставки. Это позволяет агентам по недвижимости экономить на маркетинге и компенсировать разницу в комиссионных расходах за счет большего количества клиентов, которых они обслуживают.

Структура комиссии Clever проста: просто заплатите фиксированную комиссию в размере 3000 долларов или 1% от продажной цены, если ваш дом продается по цене более 350 000 долларов.Давайте посмотрим на пример, чтобы увидеть, насколько это может вам сэкономить.

Средняя стоимость дома в США в 2019 году по данным Zillow составляет 226 800 долларов. Если бы вы заплатили за это комиссию в размере 6%, это обошлось бы вам в 13 608–6 804 доллара каждому агенту.

Когда вы продаете с Clever, вы все равно должны заплатить 6 804 доллара агенту покупателя, но гонорары для вашего агента будут составлять только 3000 долларов, если ваш дом не продается по цене более 350 000 долларов - это разница в 3 804 доллара! Фактически, это примерно 28% скидка.

Давайте рассмотрим еще один пример с домом, который продается более чем за 350 000 долларов.В Сан-Франциско средняя стоимость дома в 2019 году составляет 1 357 500 долларов. Используя традиционного агента по недвижимости, вам придется заплатить 81 450 долларов комиссионных - этого почти достаточно, чтобы купить новый дом!

Однако при продаже с Clever агент продавца взимает только 1%, что составляет 4%, включая комиссию агента покупателя. Это означает, что если вы работаете с умным партнером-агентом, вы заплатите только 54 300 долларов в качестве комиссионных - это разница в 27 150 долларов, достаточная для покупки нового автомобиля!

Чтобы сделать вещи еще лучше: умные партнеры с Келлер Уильямс, поэтому вы можете найти множество агентов этого крупного бренда недвижимости за небольшую часть цены, когда вы связываетесь с ними через нашу платформу.

Если вы планируете продать свой дом, но не хотите переплачивать комиссионные, обязательно заполните нашу простую форму, чтобы назначить бесплатную консультацию без каких-либо обязательств, чтобы обсудить, как мы можем помочь вам в достижении целей продажи вашего дома. .

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

15 секретов, которые вам не расскажет ни один брокер по недвижимости

Брокеры, между строк

Фото Андерсена Росс / Getty Images

Если вы опытный покупатель жилья или продавец, вы, вероятно, уже знаете это: брокеры не так легкомысленны, как кажутся.

Конечно, они могут рассказать вам все, что нужно знать о доме, от подвала до вдовьей стражи. Они детализируют квадратные метры с точностью до долей дюйма и расскажут, что может повлиять на ваш план благоустройства дома. Они даже с радостью проведут вас через процесс проверки дома и предложат стратегии обеспечения ипотеки.

Но есть много всего, что они вам не скажут - секреты торговли, о которых они не посмеют сообщить клиенту. Читайте дальше, чтобы узнать, что брокеры говорят себе - но никогда вам.

«Я не работаю на тебя».

Фото Jupiterimages / Getty Images

«Агенты по недвижимости обычно не представляют покупателя», - говорит адвокат по недвижимости из Флориды Барри Ансбахер. «Но покупатели так думают».

Звоня в ответ на объявление листингового брокера или приходя на день открытых дверей, четко сформулируйте одно: этот человек работает у продавца дома.Этот продавец может быть частным лицом или корпоративным разработчиком - и они, , платят агентское вознаграждение. «Мои клиенты скажут:« У меня был брокер », - говорит Ансбахер, - но брокер не представлял их интересы».

Если вы хотите быть уверены в том, что о вас позаботится профессионал, обратитесь к брокеру покупателя. Этот тип агента подписывается, чтобы работать исключительно для вас в любой сделке, которую вы можете заключить, и может помочь вам в процессе покупки, от поиска до предложения, заключения контракта и закрытия.

«День открытых дверей для меня, а не для тебя».

Фото Jupiterimages / Getty Images

Может показаться, что день открытых дверей в свободном доме имеет место с целью привлечения серьезных покупателей, но эти приемы на самом деле не для продавца - они служат долгосрочному плану агента.

«Большинство людей, которые приходят сюда, - это« любители шин », - говорит Джон Каваллер, агент Catskill Sales Associates Inc.в северной части штата Нью-Йорк. «Люди приходят, чтобы получить представление о рынке или районе, но они не готовы покупать». Они обычно входят в систему, совершают поездку по месту и затем уезжают с визитной карточкой агента в руке.

Агент прилагает усилия, чтобы поддерживать связь с этими потенциальными покупателями в надежде заключить сделку в будущем.

«Моя комиссия подлежит обсуждению».

Фото Elenathewise / iStockphoto.com

Оказывается, стандартная 6-процентная комиссия не такая уж и стандартная. Торги из-за комиссии - обычная практика.

Каваллер говорит, что брокерская комиссия «абсолютно подлежит обсуждению в каждом конкретном случае. За собственность за миллион долларов мы могли бы отказаться от целого пункта».

Ищете листингового агента? Сделайте предварительную сделку с потенциальными брокерами относительно их выкупа. Предложите достаточно высокую комиссию, чтобы дать агенту стимул усердно работать на вас, но не чувствуйте себя привязанным к 6 процентам.Особенно, если вы считаете, что ваш дом будет легко продать.

«Мое большое агентство не более компетентно или менее затратно».

Фото PhotoAlto / Eric Audras / Getty Images

Бутик-фирмы продают себя против крупных конкурентов, тщательно выбирая списки, которые они предлагают, предлагая покупателям индивидуальное внимание и, все больше и больше, предлагая представительство продавцов с более низкой комиссией. Это особенно актуально в крупных городах, где конкуренция очень высока.

Бруклинский юрист по недвижимости Говард Брикнер говорит, что в Нью-Йорке «большие парни действительно держатся за 6 процентов. У них есть широкая сеть и первоклассный маркетинг на своих веб-сайтах - и вы платите за это».

Небольшие фирмы могут не иметь известного имени или множества эксклюзивов, но они загружают свои списки в MLS, как и все остальные. И, по словам Брикнера, они готовы и желают кое-что понизить. Так что, если стоимость продажи вашей квартиры вас не устраивает, подумайте о маленьком парне.

«Вы собираетесь столкнуться с советом по зонированию».

Фото Гислен и Мари Давид де Лосси / Getty Images

Не ждите, что агент, если он не ваш друг или настоящий союзник, предупредит вас о проблемах с зонированием, которые ждут вас, если вы купите эту недвижимость. Если вы настроены на внесение изменений в это место, тщательно выполняйте домашнюю работу и самостоятельно справляйтесь с зонированием лабиринта (или заплатите юристу, чтобы он распутал волокиту).Все, от пристани на берегу реки или новой постройки до дома на дереве или даже забора, может регулироваться сервитутами, положениями о полосе отчуждения или другими правилами зонирования. Это выражение: «Мы перейдем этот мост, когда подойдем к нему», здесь не применимо, если только вы не слишком гибки.

«Остерегайтесь агента по недвижимости, который говорит:« Вы можете делать все, что захотите в этом месте, все, что вам нужно, - это деньги », - говорит брокер Рон Гишард в округе Делавэр, штат Нью-Йорк. Муниципальные власти и ассоциации домовладельцев - это те места, где можно начать получать необходимую информацию.

«Ты не должен пройти через меня».

Фото Рона Чапла / Getty Images

Довольно широко известен, но почти никогда не предлагается неопытному продавцу агентом, является тот факт, что вы можете BYOB (привести своих собственных покупателей , то есть) к столу и обойтись без выплаты комиссии, если один из них сработает. .

Но вам нужно договориться об этом заранее, прежде чем вы подпишетесь на агентство.«Раскройте всех законных покупателей, которых вы нашли самостоятельно, прежде чем нанимать брокера», - говорит юрист по недвижимости из Мемфиса Джон Б. Филип. Вам нужно будет сделать это в письменной форме, как часть контракта, который вас просят подписать. Если вы продадите одному из лиц, указанных в пункте, в те временные рамки, о которых вы договариваетесь, Филип говорит: «Вы ничего не должны брокеру».

«Мой инспектор не так хорошо видит».

Фото Криса Райана / Getty Images

У каждого продавца недвижимости в рукаве есть домашний инспектор.«Некоторые беззаботные агенты, - говорит брокер из северной части штата Нью-Йорк Гишард, - рекомендуют инспекторов, которые охотно обнаруживают мелкие проблемы и игнорируют серьезные». Фактически, домашние инспекторы, а также те, кто выявляет и лечит проблемы с плесенью и термитами, постоянно жалуются на интернет-форумах, что брокеры ставят их под сомнение, если они надежно обнаруживают и раскрывают проблемы, несмотря на их собственные фидуциарные обязанности перед своими клиентами.

Если вы покупатель, выберите своих независимо рекомендованных лицензированных инспекторов, которые изучат вашу предполагаемую покупку с помощью гребешка с мелкими зубьями.Обратитесь к специалистам, которые умеют распознавать проблемы и могут посоветовать вам, что нужно для их решения.

«Вы можете продать этот дом самостоятельно».

Фото предоставлено Image Source / Getty Images

FSBO, все более и более знакомая аббревиатура, расшифровывающаяся как «Продажа владельцем», работает. Продавцы, у которых хватит смелости создать маркетинговый план, разместить дом в сети, выставить ответы возможных покупателей, организовать показы и довести сделку до закрытия, могут сэкономить кучу денег, положив деньги, которые покрыли бы комиссию агента, прямо в свои карманы.

Брикнер из

из Бруклина говорит: «Здесь можно сэкономить много. Теперь с Craigslist и другими интернет-сайтами это проще, чем когда-либо прежде. свойство." Просто не всегда брокер человек.

«Я хочу ваше объявление, даже если я вам не нужен».

Фото Райана Маквея / Getty Images

Для некоторых профессионалов в сфере недвижимости, к сожалению, FSBO означает «Flag, Stalk, Bully and Outsmart».«Если вы размещаете свою недвижимость самостоятельно, дайте понять, что вы открыты для прямых продаж, только добавив в объявлениях фразу« Никаких брокеров, пожалуйста ».

Остерегайтесь агентов, которые все равно позвонят вам, делая вид, что представляют покупателя. Они могут быть - но, скорее всего, они хотят вскочить в дверь и убедить вас перечислить дом вместе с ними.

Еще одна уловка продавца - подорвать вашу уверенность в своей способности грамотно заключить сделку. Агент скажет вам, что цена на дом слишком низкая, а затем пообещает, что сделает лучше.Наймите оценщика в начале процесса, и вы правильно оцените свой дом.

«Вы облажаетесь, подписав этот контракт».

Фото ericsphotography / iStockphoto.com

На большей части территории страны брокеры по недвижимости предоставляют бланк документа для подписания как покупателями, так и продавцами при заключении договора купли-продажи. Эти распечатки часто включают положение, известное как отказ от обещаний, в котором говорится, что покупатель не полагается на какие-либо устные заявления продавца или агента по недвижимости.«На самом деле, - говорит адвокат Флориды Ансбахер, - покупатель обычно полагается почти исключительно на такие обещания».

Ансбахер говорит, что расходы на привлечение юриста, обычно около 500 долларов, для рассмотрения контракта перед его подписанием, являются разумным вложением. Кроме того, он предлагает: «Оформите все в письменной форме в качестве дополнения к контракту (т.е. все оборудование для бассейна включено, продавец перекрасит стены) или самостоятельно проверьте все обещания (например, позвоните в комиссию по зонированию, чтобы подтвердить, что масштабирование позволит дом для расширения).«

«Одна из самых важных вещей, которые я слышу, когда я веду спор, - добавляет он, - это то, что покупатель не понимает, почему контракт не защищает его лучше». Брокер покупателя - это еще один человек, которого вы можете нанять, чтобы следить за вашей спиной в подобного рода сценариях.

«Я предпочитаю быстрые деньги».

Фото AlexKalina / iStockphoto.com

Что лучше для брокера: дюжина перколяционных продаж по 300 000 долларов каждая или четыре потенциальных сделки по 900 000 долларов? Вы можете предположить, что меньшее количество транзакций будет приятнее - в конце концов, меньше бумажной работы, - но поскольку любая сделка может развалиться, большинство продавцов предпочитают объем, а не цену.

Итак, хотя многие агенты серьезно обещают предоставить вам максимально возможную прибыль, не обязательно в их интересах ждать самого лучшего предложения. «Когда агенты по листингу соревнуются за ваш бизнес, они будут говорить о вашем прекрасном доме и о высокой цене, которую они могут получить», - говорит адвокат Ансбахер из Флориды. «Как только они подписывают вас, они упоминают старую крышу и говорят вам снизить цену для более быстрой продажи». Опять же, оплата независимой оценки - это хорошо потраченные деньги.Установите твердую запрашиваемую цену и скажите брокеру, что будете сидеть сложа руки.

«Эта гарантия бесполезна».

Фото jamirae / iStockphoto.com

Застройщики и агенты, которые их представляют, могут предлагать гарантии на строительство нового дома. Ансбахер, адвокат из Флориды, считает, что покупатели глупы, если их утешают такие гарантии. «Определение« дефекта »в этих гарантиях, - говорит он, -« сформулировано так тщательно », что большинство претензий в конечном итоге становятся недействительными.Остерегайтесь стандартного контракта для любой новой разработки, которую вы собираетесь купить.

Все контракты со строителями включают отказ от права на подачу иска, что означает, что вы знаете, кто будет нести расходы по ремонту некачественного строительства. Попросите своего юриста определить этот досадный пункт и вывести его из контракта.

«Я не буду работать с другим брокером».

Фото Гислен и Мари Давид де Лосси / Getty Images

В большинстве штатов брокер имеет юридическое обязательство информировать продавца о каждом предложении, которое появляется в листинге, - если продавец не отказывается от своего права на такое сообщение, предпочитая получать информацию только о предложениях, которые в сумме составляют определенный процент от запрашиваемая цена.Тем не менее, конкурентная заявка иногда может провалиться, особенно если она требует, чтобы агент по листингу выступил одним из брокеров сделки. В интересах продавца всегда выдвигать предложение от непредставленного покупателя перед тем, кто работает с брокером покупателя. В конце концов, второй агент может разделить комиссию.

«Брокер может быть оштрафован или лишен лицензии за такое злоупотребление, но раскрыть преступление не так просто, - говорит опытный анонимный юрист по недвижимости.

"Эти юристы много берут".

Фото Питера Дазли / Getty Images

К закрытию или окончательной продаже дома прилагается ряд сборов. Эти элементы варьируются от штата к штату, но один из них, страхование права собственности, часто является дорогостоящим, и его можно обсудить с вашим кредитором. Брокеры вряд ли будут упоминать о вашем праве на ведение переговоров, поскольку на данном этапе процесса они просто думают о своей зарплате.

В некоторых местах «до 70 процентов стоимости титульного страхования представляет собой комиссию, выплачиваемую юристам или титульным агентам, обрабатывающим документацию», - говорит адвокат из Флориды Ансбахер. Можно ожидать, что покупатель или продавец возьмут на себя эти расходы; Кто бы вы ни были, выясните, несете ли вы ответственность за это, и дайте указание своему юристу настаивать на более низком комиссионном вознаграждении.

"Плохой рынок продавца не значит, что ты можешь быть жадным кровососом!"

Фото GSO Images / Getty Images

Вы находитесь на рынке чего-то особенного и ищете крупную сделку - в конце концов, это рынок покупателя.Будьте уверены, агент по листингу не воркует за вашей спиной. Один ветеран-брокер из округа Фэрфилд, штат Коннектикут, говорит, что претенденты высокого уровня - особенно молодые, дерзкие и невежественные в отношении гордости, связанной с домовладением, - безжалостны и нереалистичны. «Они хотят взять кровь из вен продавца», - говорит Барбара Шмерцлер, ведущий брокер U.S. Homefinders. «Они ждут дна рынка, которое их уже миновало».

Ищете помощь с ремонтом дома? Гарантия на дом может помочь.Ознакомьтесь с этими подробными руководствами от команды обзора этого старого дома:

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *