На что обратить внимание при покупке частного дома: На что нужно обратить внимание при покупке частного дома: советы эксперта — Недвижимость

В данной статье мы вам расскажем как правильно выбрать дом и на что следует обратить особое внимание. 

Поиск достойного варианта частного дома может занять гораздо больше времени, чем поиск квартиры. Недвижимость в частном секторе нужно внимательно осматривать не только внутри, но и снаружи. Тут следует учитывать планировку, качество строительных материалов и так далее. 

Осмотр внутренней части дома:

• Установите, не дал ли дом неправильную усадку. Это можно узнать, посмотрев как открываются входные двери. Если присутствует характерный скрип, то стоит задуматься.
• Осмотрите окна  на наличие влаги в стеклопакетах и отсутствия сквозняка из щелей. 
• Осмотрите стены и пол. Они должны быть ровные и не холодные, особенно в зимнее время года. 
• Обратите внимание на планировку и совместите ее с потребностями вашей семьи.
• Оцените состояние коммуникаций. Для этого попросите включить газ, воду, отопление. Проверьте напор воды, нет ли застоев в трубах и так далее. Узнайте о канализации и, если в доме оборудована выгребная яма, осмотрите и ее. 

Осмотр дома снаружи:

• Стены должны быть достаточной толщины, чтоб было тепло зимой и прохладно летом. 
• На стенах не должно быть трещин. Если имеет место облицовка (сайдинг и т.п.), то трещины, даже если они есть, заметить будет сложно, что значительно повышает риск столкнуться с проблемами в будущем. 
• Фундамент дома должен быть достаточно высоким, а еще лучше если он утеплен. 
• Если есть подвал, он должен быть сухим, иначе влага будет проникать в дом. То же касается чердака и крыши. Не рекомендуем покупать дом в сухое время года, в это время повышенную влажность и протекающую крышу можно просто не заметить.
• Если вам нужен гараж или какие-то хозпостройки, то учтите и этот момент при подборе вариантов
• Наличие инфраструктуры и месторасположение: магазины, школа, детский сад, остановка общественного транспорта, удаленность от центральной части города и так далее.  

Если вы раньше постоянно жили в квартире и решили приобрести дом, то сначала хорошо все обдумайте, надо ли это вам и подходит ли вам и вашей семье такая перемена? 

Пакет документов, необходимый для совершения сделки о купле-продаже:

1. Правоустанавливающий документ на дом
2. Техпаспорт
3. Выписка из реестра по праву собственности (или выписка из БТИ)
4. Паспорт и идентификационный номер собственника или собственников
5. Свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти одного из супругов и тому подобное.
6. Если одним из владельцев дома является несовершеннолетний, то необходимо наличие разрешения совета опеки исполнительного комитета
7. Государственный акт на землю (для приватизированной земли) или справка о присвоении кадастрового номера
8. Экспертная оценка земельного участка и дома
9. Справка об отсутствии отягощений на землю из кадастрового бюро
10.  Если дом разделен на два хозяина, должен прилагаться нотариально заверенный отказ соседей от права покупки доли в общей долевой собственности 
11.  Справка из ЖКХ об отсутствии задолженности
12.  Справка о количестве прописанных в доме человек
13. Справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогу за землю

Что касается покупателя, то ему достаточно предоставить лишь паспорт и идентификационный номер (супруга и супруги), свидетельство о браке, а также согласие супруга или супруги на покупку недвижимости.   

Также следует обратить внимание на историю сделок купли-продажи по данному объекту, чтобы не нарваться на недобросовестного продавца. Допустим, продавец приобрел интересующий вас дом и не выплатил прошлому хозяину сумму в полном размере. В этом случае предыдущий хозяин может требовать разрыва договора купли-продажи. 

Законодательством Украины такой риск минимизирован (статья 330 Гражданского Кодекса Украины) и дом, купленный добросовестным покупателем, не может быть потребован обратно. Тем не менее, лучше оградить себя от лишней волокиты и тщательно все проверить перед совершением сделки. Далее вашему вниманию мы представим несколько моментов, которые следует проверить:

• Семейное положение продавца. Если продавец на момент покупки дома состоял в зарегистрированном или даже незарегистрированном браке, то недвижимость может быть признана как совместная (статьи 60 и 74 Семейного Кодекса Украины)
• В случае если продавец является предпринимателем, объявившим себя банкротом, он не имеет права распоряжаться имуществом, принадлежащим ему (статья 47 Закона Украины “О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом”) 
• В случае если на момент покупки дома существует действующий договор об аренде, то согласно статье 770 Гражданского Кодекса, договор о найме сохраняет свое действие для нового собственника.  

Покупка частного дома — очень ответственный и серьезный шаг. И для того чтобы его совершить, нужно тщательно подготовиться. 

Сотрудники нашего агентства “Оксаген” всегда готовы вам помочь сделать правильный выбор и не стать жертвой обмана. 

Покупка дома. На что обращать внимание при покупке дома

Оговоримся сразу, покупка любой недвижимости – дело всегда хлопотное и ответственное. Но при покупке дома, — именно дома, а не квартиры, — дело хлопотное вдвойне.

Содержание: (скрыть)

Выбор дома. Все «ЗА» и «ПРОТИВ»

Как правило, человек, решившийся стать собственником дома, уже взвесил все «за» и «против», оценил свои силы и возможности и смирился с необходимостью постоянного ухода и окучивания своего будущего недвижимого имущества. А также прилегающей к нему, имуществу, территории. Однако здесь и начинается самый главный и самый ответственный этап – выбор дома.

Итак, как выбирать. Допустим, вы уже определились с суммой, которую вы можете позволить себе потратить, с типом будущего жилья (дом в коттеджном поселке, дом в пригороде или, может быть, перестроенная дача). Допустим, вы даже представляете, каким именно должен быть дом и где именно вы хотели бы жить. Вот тут-то и надо держать ухо востро, выбирая из множества предложенных вариантов.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

 Состояние дома, его коммуникаций и участка. 

1. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам. Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.
2. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. «Экономят» на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый — вы самолично проверяете качество постройки. Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Проверка состояния дома

Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить. 

• Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения.
• Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.

Поврежденная система водоотвода

 Неправильно установленный канал для стока воды может привести к повреждению элементов фасада, разрушению цоколя, а также преждевременному износу фундамента.

• Обратите внимание на то, как открываются двери. Если, что называется, со скрипом, — дом дал неправильную усадку.
• Проверьте также окна. Насколько легко они открываются. Кроме того, часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.
• Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен вас насторожить.
• Узнайте схему подачи воды непосредственно в дом. Проверьте работоспособность всей системы и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Самое простое, что нужно сделать первым делом — это включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Бывает даже, что бывшие хозяева просто забыли на зиму слить воду в трубах – в таком случае, запуск системы отопления быстро выведет на чистую воду недобросовестных продавцов, обнаружив невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать. Стоит также проверить наличие всех кранов для спуска воздуха в батареях – иначе вполне может оказаться, что обогрев дома впоследствии все равно будет неравномерным по причине постепенного образования в трубах воздушных пробок. Конечно, невозможно даже при cамом скрупулезном осмотре понять, везде ли проложена по трубам изоляция – не будешь же ковырять дырки в стене. Однако, практически в любом доме есть места, где трубы видны во всей красе – вряд ли, если изоляция отсутствует там, можно ожидать ее наличия во всех остальных скрытых от любопытного взгляда местах.
• Исследуйте, правильно ли возведены стены и положен паркет. Аккуратность выполнения этих работ является лакмусовой бумажкой качества строительства вообще. Ровность стен или пола легко проверит любой человек – для этого нужно к поверхности приложить длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, и есть зазоры и выпуклости – строители явно не задавались целью сделать ее идеально ровной. Вертикальность стен и горизонтальность уложенного паркета можно определить при помощи нехитрого инструмента — строительного уровня.

 
Проверка геометрических параметров стен профильным уровнем

Имеющийся в нем пузырек (ватерпас) должен находиться ровно посередине. Если он «уходит» к одному из краев – исследуемая поверхность наклонена в ту или другую сторону.

• Если объект вашего внимания – деревянный дом, проверьте, как просушено дерево. Вымерить его влажность можно влагомером.

 
Влагомер

Для клееного бруса нормальная влажность составляет 16%, для типичного бруса или бревна — до 20%. Наличие черноты древесины может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

• Осмотрите канализацию. Как минимум, для этого нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если вы рассматриваете вариант покупки дома с выгребной ямой, не погнушайтесь осмотреть и ее. Ее размеры должны вписываться в стандарты: длина 2,5-3 м, ширина — 0,8-1 м, глубина — 1,5 м. Стены выгребной ямы должны быть выложены из кирпича, камня или бетона, и оштукатурены цементным раствором. Если же для изготовления стен были применены доски, то они должны быть плотными, хорошо проконопаченными и дважды покрытыми битумом. Если выгребная яма заполнена почти полностью – это должно насторожить. Возможно, причина в том, что плохо работает или и даже вовсе отсутствует дренажная система. В любом случае, лучшим вариантом является все же централизованная канализация, так как местная может через какое-то время не оправдать вашего доверия. Первые несколько лет она может работать отлично, но чем больше ей лет, тем чаще приходится ее откачивать. Имейте ввиду, лет через 10-15 встанет вопрос о новой выгребной яме или реконструкции старой. Хотя, если вы готовы тратить на вызов спецмашины довольно приличные деньги, то можете не обращать на это внимания.

Итак, если по всем вышеперечисленным пунктам ваше потенциальное жилье удовлетворяет всем вашим требованиям и ожиданиям, можно переходить к следующему этапу проверки – документарному. Однако, если хоть что-то показалось вам мало-мальски сомнительным – не стоит торопиться с заключением сделки. Лучше обратиться к специалистам-строителям.

Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов

Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.

Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.

Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом.

Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.

Осмотр дома через дымоход

Или вот такой частный случай. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной гидроизоляционный материал.

Схема неправильной укладки элементов кровли

 В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок.

Результат неправильной укладки элементов кровли

Если бы хозяева раскошелились на эксперта до покупки дома, им бы не пришлось заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 50 тысяч долларов.

Как показывает печальный опыт, очень часто на недобросовестность продавцов жилья наталкиваются покупатели домов в коттеджных поселках. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже не пришло в голову проверить его содержимое, в то время как специалист определил бы подделку на глаз.

Газораспределительный пункт (ГРП)

Пожарный бункер

В итоге фальшивку обнаружили уже только после того, как в поселке были распроданы все участки. Два года счастливые владельцы новоприобретенной престижной недвижимости были вынуждены ждать, когда к поселку, наконец, подведут газ.

Почему зачастую мы пренебрегаем возможностью проверить дом «от» и «до» при помощи экспертов? Бытует мнение, что экспертиза — это дорого. Но на самом деле услуга не так дорога по сравнению с ценой ошибки при покупке «неправильного» дома и печальными перспективами его перестройки. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем, в зависимости от размеров дома, 100-200 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым, чаще всего, и является покупатель, никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов — это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.

Влагомер

В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Полное обследование дома может включать даже серию лабораторных анализов.

Эксперты отберут образцы конструкций, к примеру, той же арматуры, и выдадут уже полностью научно обоснованное заключение об их состоянии. В итоге на руки вы получите подробный документ, с четким и точным диагнозом исследуемому объекту. В этом случае отсчет стоимости процедуры начинается с отметки 700 долларов.

Конечно, вряд ли вам в обязательном порядке при покупке дома нужно откапывать фундамент и ковырять стены. Да и сомнительно, чтобы продавец пошел навстречу такой вашей инициативе: вы-то вполне можете от покупки отказаться, а дом местами может потерять товарный вид. В большинстве случаев вполне достаточно визуального осмотра и проверки при помощи специальной аппаратуры. Как правило, организации, которые занимаются проверкой состояния конструкций, владеют как разрушающими, так и неразрушающими методами. Найти координаты экспертов достаточно легко: полистайте любую газету объявлений — в разделе «Строительство. Услуги» вы обязательно найдете как минимум пару предложений с пометкой «технические заключения».

Возможно также проведение анализа сохранности тепла. Цель такого анализа заключается в том, чтобы выявить возможную утечку тепла, проверив стены, окна и различные места соединений. Здесь возможны два варианта. Первый — эксперт оценивает «утепленность» дома визуально, опираясь на свой многолетний строительный опыт, и выдает вам устное заключение. Результатом работы во втором варианте должен стать документ под названием «Энергетический паспорт объекта», который выдается после тщательной проверки в соответствии с так называемыми Государственными строительными нормами. Осуществить такой анализ может, в принципе, любая проектная организация. Эта процедура пока не так распространена при покупке жилых домов, однако в скором времени ее собираются сделать обязательной при проектировании любых зданий, в том числе, и частных домов.

Краткое резюме: на проверке качества экономит только ленивый. И скупой. Который, как известно, платит дважды.

Проверка документации

Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии.

Итак, что смотреть, куда бежать и что делать.

Список всех документов и формулировки их названий могут, конечно, отличаться в зависимости от страны проживания. Например, в «украинском варианте» можно перечислить следующие:

1. Свидетельство государственной регистрации права собственности на землю; 
2. Свидетельство государственной регистрации права собственности на строение; 
3. Разрешение на строительство;
4. Акт о введении дома в эксплуатацию;
5. Согласие супруги (супруга) на продажу дома;
6. Справка о количестве человек, прописанных в доме.

Кроме того, полный перечень документов может значительно разниться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома, от путей возникновения частной собственности на объект и т.д.

Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй.

Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности:

1. Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.
2. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки.
3. Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.
4. Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет.
5. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, — таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.
6. Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ.
7. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.
8. Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

На самом деле, в зависимости от типа дома и участка в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке. Например, иногда даже всплывает необходимость проверить дееспособность продавца, иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной. Возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлторскому агентству с хорошей репутацией.

Документы в порядке – принимайтесь за сделку. И, если вам удастся и ее провести без сучка, без задоринки, мы с удовольствием поздравим вас с новым, удобным, комфортным и правильно выбранным домом.

Внимание: В данной статье приведены цены и перечень необходимых документов на момент 2009 года.

Покупка коттеджа: как не остаться без денег и жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость

На рынке загородной недвижимости есть свои подводные камни. Рассказываем о том, какие ловушки могут подстерегать при покупке частного дома, коттеджа или дачи

Фото: Oleg Golovnev/shutterstock

Покупка загородной недвижимости — это всегда лотерея. Далеко не каждый продавец будет рассказывать потенциальному покупателю о допущенных при строительстве нарушениях и других недостатках своего дома. Зачастую обнаружить технические и юридические нюансы заранее может только эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик. Возникшие трудности могут надолго испортить впечатление новому собственнику от покупки.

Наиболее надежный объект для покупки — дом в организованном и полностью заселенном поселке. Это объясняется тем, что там налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура. Ценой ошибки при приобретении дома с изъянами может стать перестройка или перспектива остаться без денег и недвижимости.

Рассказываем о самых распространенных проблемах, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.

Качество строительства

Технические недостатки коттеджа в редких случаях можно выявить даже за несколько посещений. Наиболее распространенные — наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Кроме того, необходимо оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата и дальнейшему гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки.

Также нужно обратить внимание на стены и углы в доме. Лучше всего, если эксперт осмотрит их с помощью тепловизора. Если прибор покажет, что они отсыревают, от покупки лучше отказаться, иначе новый владелец рискует многие годы бороться с плесенью. Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь, чтобы понять, протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливневка на участке.

Фото: Tramp57/shutterstock

Отсутствие коммуникаций

Подключение коммуникаций достаточно хлопотный и затратный процесс. Сложности с их прокладкой могут привести к тому, что владелец коттеджа вынужден будет на время остановить строительство или вовсе его прекратить. Стоимость дома, к которому не подведены коммуникации, ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денег.

Но даже если все необходимые коммуникации установлены, их качество может стать причиной дискомфорта. Поэтому важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций. Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. Как правило, у продавца есть контакты всех подрядчиков, которые проводили работы. В качестве документов, подтверждающих наличие коммуникаций, могут стать договоры на их обслуживание.

Фото: vvoe/shutterstock

Юридическая чистота сделки

Поверхностное изучение документов может привести к целому ряду последствий. Результатом покупки может стать недвижимость, построенная на земельных участках с обременением. Из-за допущенных при строительстве нарушений закона регистрация права собственности на приобретенный дом становится невозможной.

Нередко встречаются случаи, когда строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Покупать такое жилье не рекомендуется, так как существует риск, что объект не удастся оформить в собственность. При лучшем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу.

Так как загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, то для проверки юридической чистоты сделки потенциальные собственники обычно прибегают к услугам специалистов. Для того чтобы удостовериться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов.

Фото: Dmitry Sedakov/shutterstock

Проект планировки коттеджа

Готовый дом от застройщика может отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница заключается в проектной и реальной площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении окон и дверных проемов. Встречаются случаи, когда изменениям подвергается даже месторасположение коттеджа, в частности в связи со строительством дорог или объектов общего пользования. Урегулировать такой спор можно в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику. Например, можно потребовать снизить цену или устранить недостатки. В случае отказа удовлетворить эти требования можно обратиться в суд.

Если же параметры жилья не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть трудности с регистрацией права собственности, особенно если их значения вышли за предельно допустимые. Также около половины покупок загородной недвижимости приводит к тому, что человек приобретает объект в необустроенном поселке. Тем самым покупатель обрекает себя на длительное созерцание стройки.

Фото: Oleg Golovnev/shutterstock

Другие претенденты

Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому претенденту. Для того чтобы себя обезопасить, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафы в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. Таким образом, даже если собственнику поступит более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю.

Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Подобная мошенническая схема является достаточно распространенной. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж. При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор. При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Факторы, которые следует учитывать при покупке жилья

Купить жилье ― совсем не то же самое, что купить новые туфли. На какие вещи стоит обратить внимание при покупке нового дома. Какие аспекты нужно учитывать и что является не столь важным при покупке жилья?

Янина (35) живет одна. Год назад она купила квартиру на окраине столицы. Одним из основных критериев для Янины при выборе квартиры было ее месторасположение. «Я хотела жить в сравнительно зеленом и тихом месте, где удобно доступен общественный транспорт. Я часто езжу на велосипеде, поэтому для меня было важно, есть ли поблизости велодорожка». К дому у Янины тоже были особые требования: «Я не хотела жить в стандартном девятиэтажном доме, в котором я потеряла бы себя и свои мысли. Важен был и год постройки дома, а также возможность перепланировки квартиры».

Майрита (32) пока еще только ищет дом своей мечты. Она замужем, в семье подрастают двое маленьких детей. Поэтому критерии выбора жилья у Майриты несколько иные, чем у Янины: «Для меня не столь важно, есть ли поблизости магазин или парикмахерская. Хочу, чтобы у детей был свой дворик или площадка, где они могли бы играть. Немаловажным является и то, на территории какого самоуправления находится дом, потому что отношение к жителям в разных самоуправлениях отличается. Смотрим, чтобы рядом была необходимая для детей инфраструктура – детский садик, школы, кружки. Важно также, чтобы после того как дети подрастут, они могли самостоятельно добираться из одного места в другое».

Руководитель сферы ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дуцис одним из важнейших критериев при выборе жилья считает его месторасположение. Каждый из нас чувствовал бы себя более уверенно, зная, что купленное жилье – это не только место, где чувствуешь себя как дома, но и хорошее вложение средств на будущее. Правда, в реальной ситуации выбор места для семейного гнездышка зачастую определяется не мнением эксперта о возможном росте его стоимости в будущем, а личными соображениями покупателя. Это может быть связано с воспоминаниями детства, давней мечтой или близостью к месту жительства родителей.

Тем не менее, при выборе жилья непременно стоит поинтересоваться, как в ближайшем или более отдаленном будущем будет меняться окрестная инфраструктура. Например, планирует ли самоуправление инвестиции в благоустройство окружающей среды, ведь это означает, что в будущем жить здесь станет удобнее, соответственно, возрастет и стоимостью жилья.

И Майрита, и эксперт банка отмечают, что большое значение при выборе жилья имеют соседи. Покупая квартиру в новом проекте, вероятность того, что в одном доме будут жить люди с похожими интересами, уровнем образования и доходами, больше, в то время как ситуация на так называемом вторичном рынке жилья не столь однозначна. Нормундс Дуцис советует побеседовать с ближайшими соседями и перед покупкой частного дома. Возможно, они смогут рассказать вам информацию, которую продавец выбранного дома предпочел скрыть от вас.        

Следующим шагом является оценка состояния дома. Сначала эксперт советует оценить дом визуально, например, посмотреть, в каком состоянии находятся помещения общего пользования. Потом нужно побеседовать с представителями обслуживающей компании или домовладельцем, узнать, в каком году дом построен, какие материалы были использования в его строительстве, какие ремонтные работы проводились в доме за последние годы и т.д. При покупке частного дома рекомендуется проконсультироваться с инженером-строителем, который вместе с вами осмотрит дом и укажет на возможные недостатки, например, в утеплении дома, которые визуально не вызовут у вас подозрений, но могут существенно повлиять на стоимость отопления в зимние месяцы. Тщательно проверьте все, что при осмотре дома покажется вам важным – выключатели, краны, замки и т. д., потому что после покупки дефекты могут обнаружиться даже в самых простых вещах.

Не менее важно изучить или приблизительно рассчитать эксплуатационные и коммунальные платежи за дом или квартиру. Если планируете брать кредит на покупку жилья, к ежемесячным кредитным выплатам нужно добавить платежи за коммунальные и прочие эксплуатационные услуги (газ, электричество, интернет и т.д.). Если решили сменить квартиру на отдельный дом, нужно учитывать, что в доме жилая площадь будет значительно больше. Кроме того, на повседневные расходы может повлиять и более дальнее расстояние от дома до работы. Сравните, в какую сумму вам обойдется поездка на работу на частном автомобиле и на общественном транспорте. Майрита говорит, что «переехав в новый дом, я планирую поменять график работы: буду ездить в офис пару дней в неделю, а остальные дни работать из дома. Если я целый дни буду проводить на работе, у меня не останется времени радоваться новому дому!».  

Нормундс Дуцис отмечает, при покупке дома или квартиры одного только расчета потенциальных расходов недостаточно. Нужно выделить также некую ежемесячную сумму, которую вы будете тратить на благоустройство жилья. В частном доме это работы по благоустройству территории, а в многоквартирном – ежемесячные взносы на обслуживание дома.

Впрочем, это не единственные критерии, которые следует учитывать, так как на потенциальные расходы могут сильно влиять и многие другие факторы. Например, имеет ли дом городское водоснабжение, является ли вода достаточно чистой для употребления ее пищу или вам придется устанавливать специальное очистительное оборудование, в свою очередь, в многоквартирном доме, возможно, нужно будет принимать участие в уборке подъезда и прилегающей к дому территории, а также вместе с соседями платить за утепление дома.

Чтобы вы могли лучше понять все возможные выгоды и недостатки, Нормундс Дуцис рекомендует записаться на финансовую консультацию. Финансовый консультант поможет вам объективно оценить свой денежный поток и основные статьи расходов, а также поможет определить максимальную ежемесячную сумму кредитных выплат, чтобы вам хватило денег не только на обязательные платежи, но и на отдых и развлечения.

Покупка частного дома: на что обратить особое внимание

«Вложений не требует — покупай и живи». Такую фразу очень часто пишут в своих объявлениях продавцы жилья. Но, казалось бы, идеальный дом порой таит множество скелетов в шкафу. К сожалению, невнимательный покупатель обнаруживает недостатки только после заключения сделки. Сегодня «Крыша» расскажет о том, на что необходимо обратить пристальное внимание при осмотре частного дома, чтобы потом не пришлось сожалеть о покупке.

Отопление, пожалуй, это самая важная система в доме, работу которой необходимо проверить заранее. Чтобы в период холодов не остаться в промёрзшем доме с лопнувшими трубами, попросите продавца включить обогрев, даже если на улице тепло.

Необходимо протестировать работу самой печи — будь то газовая, электрическая либо работающая на жидком или твёрдом топливе. Это нужно для того, чтобы впоследствии вы знали, как пользоваться установкой, и были уверены, что она исправна.

При покупке половины или доли постройки обязательно уточните не только у продавца, но и у соседей, где расположен дымоход и кто отвечает за его состояние.

Внимательно осмотрите трубы и радиаторы: все ли они равномерно нагреваются, нет ли течи. Узнайте, где расположен расширительный бак и краны для спуска воздуха.

Крайне важно убедиться, что водопровод исправен. Не поленитесь включить все краны. Воспользуйтесь сливом унитаза. Поинтересуйтесь у продавца, как перекрыть воду, где расположен колодец и приборы учёта. Кстати, на последних нелишним будет проверить целостность пломб.

Не стесняйтесь осматривать состояние полов, особенно под раковиной и ванной — так вы узнаете, была ли когда-нибудь течь.

Если в доме нет центральной канализации, а работает септик, уточните периодичность его откачки и внимательно осмотрите его, не обвалились ли стены. К слову, если яма завалена мусором, попросите владельца убрать его, возможно, таким образом он пытается скрыть какие-то дефекты.

Особое внимание нужно уделить и электрической проводке. Проверьте, везде ли включается свет, нет ли оголённых проводов и розеток со следами возгорания.

Обязательно загляните в квитанции об оплате коммунальных услуг. Убедитесь, что нет задолженности и начисленной пени. Заодно вы узнаете, в какую сумму обходятся ежемесячные платежи.

Не забудьте попросить у продавца документы на подключение услуг — телефон, интернет, газ и т. д., а также документацию об установке и поверке приборов учёта. Все эти бумаги пригодятся вам позже для переоформления договоров с обслуживающими компаниями.

Для того чтобы заключить сделку купли-продажи частного дома с земельным участком, продавцу теперь не нужно вызывать техника и делать новый госакт — подойдёт и уже имеющийся. К сожалению, при таком подходе очень часто всплывают расхождения, например, незаконные постройки или, наоборот, отсутствие каких-либо сооружений на участке. Чтобы избежать проблем с переоформлением, тщательно изучите каждый литер. Обратите внимание на соседние участки — не слишком ли близко расположены здания. Захват территорий в частном секторе, к сожалению, не редкость. Если во дворе стоят столбы электропередачи, проходит газопровод или прочее, ограда явно оказалась не на положенном месте.

Загляните на чердак и в подвал дома — именно они расскажут об истинном состоянии дома в целом. Проверьте состояние кровли и балок. Присмотритесь, нет ли подтёков и прочих дефектов.

Наличие трещин, плесени и излишней влаги в подвале говорит о том, что гидроизоляция устроена неправильно либо грунтовые воды расположены слишком близко.

Если вы заметите свежую побелку или покраску в этих помещениях, насторожитесь. Присмотритесь, нет ли следов точечного ремонта — возможно, таким образом продавец скрывает серьёзные недостатки.

Если основание дома, то есть его фундамент, дало трещину, будьте готовы к тому, что в ближайшее время вам придётся выложить немалую сумму на укрепление и ремонт. В некоторых случаях может понадобиться основательная перестройка дома. К появлению расколов чаще всего приводит нарушение норм строительства, близкое расположение грунтовых вод либо износ конструкции.

Включите обоняние. Если при просмотре дома вам покажется, что продавец использовал освежитель воздуха и прочие хитрости, перенесите визит на другое время. Как правило, таким образом недобросовестные хозяева пытаются что-то скрыть. Это может быть неприятный запах забившейся канализации, сырости, гари (как последствие пожара) или жизнедеятельности питомца.

И напоследок ещё один важный совет: перед покупкой жилья обязательно поговорите с соседями. Всё самое важное, о чём никогда не расскажет вам продавец, вы сможете узнать только у них.

Как выбрать дом для покупки: советы специалиста

Сейчас, уважаемые читатели портала Красивый загородный дом, мы хотим дать некоторые советы по покупке дома. Надеемся, что воспользовавшись ими, вы сумеете избежать мелей и рифов этого рискованного предприятия.

Важно оценить бюджетную сторону дела

Финансы, как правило, главная, а иногда и единственная головная боль во время приобретения недвижимости. Посчитайте предстоящие затраты, побеседуйте с ипотечными и банковскими работниками. Купля жилья не всегда прямолинейный процесс. Необходимо знать величину первого взноса, проценты по ипотеке или другим видам кредита. Но это ещё не всё.

В здании всегда найдётся что заменить, добавить или отреставрировать. Значит, понадобятся средства на ремонт строения и приобретение мебели. Для оценки таких затрат можно воспользоваться консультацией или советами дизайнеров. Наконец, возможно, что не лишней тратой денег может оказаться и страхование недвижимости.

Привычный образ жизни – один из критериев подбора будущего дома

Несомненно, уклад вашей жизни во многих отношениях определит выбор подходящего объекта. Одиноки вы или у вас есть семья, а, может, вы её только планируете? Любите ли вы современный дизайн интерьера или остаётесь поклонником классического? Отношение к спорту, характер и темперамент – всё это влияет на облик будущего жилища

Тихая, уединённая среда, или атмосфера вечного движения, или обстановка нескончаемого праздника – от правильности определения этих критериев зависит, будет ли новое приобретение счастливым или станет источником разочарования.

Не покупайте кота в мешке

Внимательно ознакомьтесь с недвижимостью, которую собрались арендовать или покупать. Неплохо произвести тщательный осмотр вместе с инспектором, от подвала, фундамента и до крыши. Проверьте сантехнику и электросеть, светильники и смесители.

Имея на руках подробный перечень проблем, получив консультацию специалиста, вы сможете правильно оценить качество приобретения и объём возможных доработок. В конце концов, вы определите саму целесообразность покупки именно этого дома. Не бойтесь привлекать к этой работе профессионалов, чтобы застраховаться от неожиданностей.

Свой дом или совместное владение?

Возможно, что вы нашли объект своей мечты, но цена его приобретения и ожидаемые расходы по обслуживанию превосходят ваши финансовые ресурсы. Тогда надо принимать решение – купить ли отдельную квартиру или приобрести недвижимость на паях. В этом случае, необходимо сразу договориться, какую часть расходов по содержанию жилья, налоговым выплатам вы будете компенсировать из своего кармана.

Необходимо быть готовым к тому, что, при ремонте или реконструкции своей жилплощади вам придётся согласовывать все действия с совладельцами дома.

Где эта улица, где этот дом?

Поработайте разведчиком, изучите окрестности вокруг предполагаемого к покупке объекта. Для принятия окончательного решения важно учесть, что будущее внешнее и внутреннее пространство нового дома имеют одинаково сильное влияние на жизненный комфорт и настроение. Элементы декора, да и весь интерьер можно подправить, что-то закрасить, что-то переделать.

Фасад и наружные стены также могут быть отремонтированы или заново украшены. Но изменить местоположение или исправить проблемы ландшафта, транспортной сети, неприятного соседства вам, скорее всего, будет не под силу. Обойдите несколько окружающих кварталов в вечернее время и в выходные дни.

Если у вас есть дети, то хорошо бы иметь рядом школу. Обратите внимание, какие торговые точки находятся неподалёку, есть ли поблизости кинотеатр, удобно ли добираться на работу вам и членам семьи. Замечательно, если вы обнаружите рядом библиотеку, хорошо оборудованную детскую площадку. Если вы любите тишину и покой, то обдумайте, насколько данный район отвечает вашим запросам по этим критериям.

Оцените объёмы переделки интерьера

Внутреннее убранство помещений является одним из важнейших факторов комфортности жилища. Обдумайте идеи для оформления дома. Составьте подробный список того, что вы собираетесь сделать в реконструкции интерьера. Сюда должны входить как жизненно необходимые элементы, так и необязательные, но желательные. Определите приоритеты и просчитайте свои возможности.

Некоторые вещи, такие, как полы, мебель, бытовая техника, декор стен и потолка меняются без особых проблем. Но перестройка, например, крыльца, переделка или новое возведения камина, перепланировка комнат с изменением их назначения и количества требуют больших расходов. Поэтому, перед окончательным выбором покупаемого объекта осмотрите как можно больше выставленных на продажу помещений.

Выйдем на улицу

Внешнее пространство вокруг будущего жилища играет не менее важную роль. Вместе с домом можно получить в собственность либо большой, либо малый, или же совсем маленький кусок земли. Учтите, что с ростом размера участка увеличиваются расходы на его содержание, величина налога. Одновременно уменьшается объём свободного времени. Ведь большой надел земли требует большого ухода – подметать, подстригать траву, поливать газон, клумбы, кустарники, подрезать ветки, убирать мусор и опавшие листья.

Если не хотите загружать себя заботами о своём дворе, не гонитесь за большим прилегающим землевладением.

Величина имеет значение

Приобретая недвижимость, не покупайте жильё, слишком большое для ваших возможностей. Иначе налоги и коммунальные платежи (особенно освещение и отопление) будут съедать немалую долю семейных средств. А на обстановку вам придётся так потратиться, что на остальные радости жизни у вас не останется денег. Однако с другой стороны, места в доме должно хватать всем. Особенно, если брать во внимание возможный численный рост вашей семьи.

советов по покупке дома для продажи от собственника

Большинство людей не собираются покупать дом, который продается владельцем (FSBO), но эти объекты регулярно появляются на рынке недвижимости. Должны ли вы следить за этими внебиржевыми списками или держаться подальше? Вот что нужно иметь в виду, если вы собираетесь купить дом на продажу владельцем.

Ключевые выводы

• Наличие агента может быть чрезвычайно полезным на протяжении всего процесса, и продавец обычно платит ему комиссионные.
• Многие юристы за разумную плату составят предложение о покупке и другие документы.
• Предложите цену ниже прейскуранта, проверьте, за что продается сопоставимая недвижимость в этом районе, и будьте готовы к переговорам.
• Передайте свой задаток третьей стороне, например, титульной или эскроу-компании.

Вам нужен агент?

Очевидно, что продавец не хочет нанимать агента по листингу, но многие домовладельцы готовы платить агенту покупателя.Если у вас уже есть агент, он может связаться с покупателем от вашего имени. Если у вас его еще нет, подумайте о том, чтобы найти того, кто готов взяться за эту работу.

Агенты покупателя не всегда рады работать с FSBO без листингового агента, потому что они не хотят ответственности, и это может означать больше работы за необязательно большие деньги. Когда задействован только один агент, этот человек часто выполняет работу обеих сторон.

Что касается ваших потребностей, наличие агента может быть чрезвычайно полезным на протяжении всего процесса, и продавец обычно оплачивает комиссию агента, поэтому нет причин не работать с кем-то.Зачем идти в одиночку, если не нужно?

Написание договора купли-продажи

Договор купли-продажи устанавливает условия продажи между вами и продавцом. Если вам неудобно писать его самому, и вы не хотите прибегать к помощи агента, позвоните юристу по недвижимости, который займется этим аспектом сделки за вас. Фактически, у вас должен быть поверенный, который будет ждать своего часа, чтобы убедиться, что сделка завершена на законных основаниях и все ваши права защищены.

Многие юристы составляют предложение о покупке и другие документы за разумную плату, и обычно это деньги, потраченные не зря. Вы также можете найти контракты на покупку недвижимости в Интернете, но, возможно, вам будет лучше нанять профессионала, если у вас нет опыта для правильного заполнения форм.

Если вы решили позаботиться о документах самостоятельно, помните о следующем совете.

Предложение меньше, чем заявленная цена

Таким образом, переговоры могут только развиваться.Если вы начнете слишком высоко, вы не сможете вернуться назад. Это также может помочь заранее определить, разумна ли прейскурантная цена или несбыточная мечта. Проверьте, за что продаются сопоставимые объекты недвижимости в этом районе, и будьте готовы к переговорам.

Запись на непредвиденные расходы

Найдите выход из сделки, если вы обнаружите физические дефекты в собственности, которые продавец не исправит, или если ваш заем не одобрен, среди других проблем. Некоторые общие непредвиденные обстоятельства включают удовлетворительную оценку дома, одобрение ссуды, удовлетворительный осмотр дома и проверку на наличие вредных организмов, четкое право собственности от продавца, одобрение раскрытия информации продавцом и возможность страхования.Если какой-либо из этих факторов не может быть соблюден, договор становится недействительным, если вы включили надлежащие условия на случай непредвиденных обстоятельств.

Не давайте продавцу задаток

Передайте свой задаток (деньги, которые вы отправляете вместе со своим предложением о покупке) третьей стороне, которая будет храниться для вас, например, титульной или эскроу-компании. Обычно агент по листингу помещает его на свой счет условного депонирования для хранения. Вы не хотите, чтобы он попал на текущий счет продавца.Что, если продавец потратит их, и сделка сорвется из-за одной из этих оговорок об непредвиденных обстоятельствах? Или что, если они откажутся вернуть его вам? У вас не будет денег, по крайней мере, до тех пор, пока вы не подадите на них в суд.

Определите, кто за что платит

Кто платит, какие комиссии обсуждаются. Выясните, кто будет платить налоги на перевод, условное депонирование и титульные сборы. Если вы отличный переговорщик, тем лучше. Вероятно, вы сможете позаботиться об этом самостоятельно. Точно так же вы можете использовать пропорции в своих интересах.Выясните, будет ли в вашу пользу какая-либо пропорция.

Например, неиспользованная часть налогов на недвижимость обычно возвращается продавцу, если они уплачиваются до продажи. В этом случае вы можете не просить никаких порций. Но если налоги будут уплачены с задержкой, продавец возместит вам кредит, так что вам потребуются порции.

Когда ты вступишь во владение?

Укажите, когда продавец передаст вам ключи, чтобы вы могли вступить во владение недвижимостью.В некоторых частях страны можно ожидать владения мячом в день закрытия. В других областях владение передается на следующий день после закрытия, чтобы дать продавцу время переехать. Нередки случаи, когда у продавца возникают проблемы с переездом, особенно если сделка была заключена быстро. Подумайте, готовы ли вы позволить продавцу арендовать у вас на некоторое время после закрытия.

Об осмотре дома

Всегда проверяйте дом у уважаемого домашнего инспектора.Слишком много сделок идет на убыль, когда замешан плохой домашний инспектор. Спросите учетные данные и спросите инспектора, принадлежат ли они к какой-либо ассоциации, а затем проследите за обоими, чтобы подтвердить.

У вас есть несколько вариантов, если при осмотре обнаружены серьезные проблемы. Вы можете попросить продавца:

• Устраните проблему, но имейте в виду, что от них не требуется нанимать лучшего доступного подрядчика или обеспечивать качественное выполнение работы.
• Кредит вам деньги для найма собственного подрядчика после закрытия.Эта сумма будет применяться к вашим заключительным расходам. Но что бы вы ни делали, не указывайте в приложении, что кредит идет на ремонт.
• Уменьшите продажную цену, как правило, на сумму, соизмеримую с предполагаемой стоимостью ремонта.

Некоторые покупатели думают, что покупка страховки титула не стоит дополнительных денег, но умный покупатель всегда делает это. Стоимость устранения проблем с правом собственности или урегулирования споров может быть огромной по сравнению с копейками, необходимыми для покупки страховки.

Некоторые мифы о сделках ФСБО

Существуют некоторые заблуждения о покупке дома собственником.Вот распространенные мифы и их причины.

• ФСБО не являются серьезными продавцами : Это неправда. Небольшое меньшинство может испытывать воду, но большинство из них абсолютно точно хотят продать свои дома.
• FSBO не гибки в цене. : Некоторые покупатели думают, что FSBO не нанимают агентов, потому что они не могут себе этого позволить, и что им нужно выкладывать все до копейки из сделки, чтобы они не уступали в цене. Но согласно исследованиям Национальной ассоциации риэлторов, большинство продаваемых собственниками домов на самом деле получают меньше за свои дома, чем те, которые размещаются у агента по недвижимости.FSBO, как правило, готовы к переговорам, но они могут не очень в этом преуспеть, если не зарабатывают этим на жизнь.
• Продажа собственниками, которые скрывают существенные факты : FSBO подчиняются тем же законам, что и законы, представленные агентом по недвижимости. Эти продавцы должны раскрывать покупателям информацию в соответствии с требованиями федерального правительства и штата, если таковая имеется, включая раскрытие любых относящихся к делу существенных фактов.
• Вам не нужно получать предварительное разрешение на ипотеку. : Это полезно при покупке FSBO или более традиционном пути.Возможно, это не обязательно, но это поможет определить ваш ценовой диапазон, и все продавцы оценят, зная, что вы уже одобрены для продолжения.

Помните, что если у вас есть какие-либо вопросы, обратитесь за юридической или налоговой консультацией. Немного рискованно покупать FSBO, когда у продавцов нет опыта продажи домов, но если вы работаете с агентом и / или адвокатом, чтобы убедиться, что все юридически надежно, у вас есть хорошие возможности для продвижения вперед. Также не забудьте рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке (используйте наш калькулятор ниже), который лучше всего соответствует вашему бюджету, до переговоров с FSBO.

5 вещей, которые следует помнить при покупке дома «на продажу владельцем»

Покупка дома «на продажу владельцем» или FSBO может сэкономить вам 6 процентов стоимости дома, если ни одна из сторон не использует агента по недвижимости.

Шесть процентов — это средняя комиссия за продажу, которую получает большинство агентов по недвижимости. Экономия тысяч долларов — например, 18000 долларов составляет 6 процентов от дома за 300000 долларов — может сделать выплаты по жилищному кредиту от ипотечного кредитора более доступными для некоторых людей и может стать разницей между покупкой дома и наблюдением за тем, как кто-то другой покупает дом, который вы хотите.

Однако получение этой экономии связано с некоторыми оговорками и вещами, которые покупатель должен понять, прежде чем покупать дом для продажи владельцем. Вот пять вопросов, которые следует учитывать:

1 — Узнайте, сколько вы экономите на комиссии

Комиссия — не единственный способ сэкономить на ФСБО, но это один из основных способов.

Типичная комиссия при продаже дома составляет 6 процентов. Он оплачивается продавцом и делится между агентом для покупателя и агентом для продавца — каждый получает по 3 процента.

Как покупатель жилья вы все равно не будете платить комиссию, так почему это для вас важно? Потому что это, скорее всего, учтено в цене дома.

Если вы исходите из того, что агента по недвижимости нанимать не стоит, это может иметь больше смысла с точки зрения продавца жилья. Мало того, что продавцы платят все 6 процентов комиссии, но некоторые экономисты обнаружили, что агенты не приводят к повышению средней цены продажи и что они не продают дома по цене намного выше первоначальной запрашиваемой цены.

Одна из причин разместить свой дом у агента заключается в том, что он может быть внесен в список в Службе множественных списков, или MLS, которую только агенты могут использовать для поиска домов для продажи. MLS, наряду с другими факторами, может помочь агентам продавать дома быстрее, чем домовладельцы могут самостоятельно.

Согласно исследованию экономистов Стэнфордского университета, без MLS использование агента по недвижимости снижает продажную цену типичного дома на 5,9–7,7 процента. Исследователи обнаружили, что без помощи MLS использование агента не приведет к повышению продажной цены дома.Для покупателя из FSBO это может быть еще одной причиной не использовать агента.

2 — Вы теряете адвоката

Осмотр дома, оценка, право продавца на дом, поиск лучших ставок по ипотеке и другие головные боли, возникающие во время продажи дома, могут окупить комиссию агента.

«Нет правильного ответа на вопрос, какова стоимость риэлтора», — говорит Кристофер Шентон, старший, менеджер по продажам в Equity Prime Mortgage в Крофтоне, штат Мэриленд. «После урегулирования некоторые люди считают свою репутацию бесценной, а другие считают ее бесполезной.Но единственный раз, когда FSBO срабатывает без дополнительных головных болей, — это когда нет проблем ».

Продавец может попытаться убедить вас не проводить осмотр или оценку. Но если вам понадобится жилищный кредит для финансирования покупки дома, банк потребует их. Без агента, который мог бы вам помочь, вы могли бы вести переговоры в этих и других областях самостоятельно. Это нормально, если вы хороший переговорщик.

«Продавец почти всегда думает, что его дом идеален, и не хочет менять цену или заниматься работой, — говорит Шентон, — а покупатели почти всегда считают, что они заслуживают дом без каких-либо дефектов».Вот где возникают проблемы ».

«Риэлторы лучше осведомлены о справедливой рыночной стоимости дефектов жилья» и могут помочь в их устранении, — говорит он. По словам Шентона, когда продавцы и покупатели ведут переговоры только друг с другом, больше контрактов аннулируются, потому что они не могут прийти к соглашению.

Работа напрямую с владельцем дома FSBO в 1983 году была для Хиапатии Ли единственным реальным вариантом приобретения дома в 1983 году, — говорит Ли. Но отсутствие проверки дома или собственности как части процесса привело к большому удивлению — нефтяной танкер вылил свое содержимое на землю, отравив грунтовые воды.

Это была сельская местность, и прошло несколько лет до того, как городская вода была введена, поэтому ей и ее мужу пришлось каждые 10 дней наполнять цистерну для воды за 35 долларов.

3 — Готовы построить отношения?

Если вы умеете вести переговоры и можете установить контакт с продавцом, то FSBO может быть выгодным для вас как покупателя жилья.

«Если покупатель является опытным или хорошим переговорщиком, существует высокая вероятность того, что согласованная цена покупки будет ниже, чем для стандартного агента, представленного продавцом», — говорит Джефф Свани, инвестор в недвижимость в Атланте, который покупал и продавал дома. через ФСБО.

«Когда вы встречаетесь с продавцом, можно установить связь, которая сделает обе стороны более гибкими и сможет заключить сделку, даже если исходные точки далеко друг от друга», — говорит Свани.

«Когда вы обращаетесь к агенту, вы делаете ставку на его навыки ведения переговоров, и этот процесс бесчеловечен», — говорит он. «Когда говорят только агенты, человеческий элемент эмоций снимается со стола. Эмоции являются основной движущей силой продажи, и удалить этот элемент или передать этот элемент через сторонних агентов очень сложно.”

Чем лучше отношения — или доверие — между покупателем и продавцом в FSBO, тем больше у них шансов преодолеть неизбежные препятствия, которые возникнут до закрытия продажи, говорит Свани.

«Все предполагают, что другой парень обманывает их или обманывает систему», — говорит он. «Когда покупатель и продавец работают напрямую друг с другом, идея воспользоваться преимуществами другой стороны менее желательна. Никто не хочет, чтобы его считали мошенником ».

Покупатель FSBO Джон Листон говорит, что он сэкономил на доме в Бостоне до 14 000 долларов, устранив 3-процентную комиссию агента по недвижимости для продавца.

Листон, менеджер по стратегии и операциям на веб-сайте All Set, который помогает людям нанимать уборщиков и других сотрудников, говорит, что прямая работа с домовладельцем помогла ему в процессе обсуждения предложений и проверки. Предложение Листона было принято в ночь первых открытых дверей, что, по его мнению, было оптимизированным процессом.

«Когда у инспектора возникали небольшие вопросы о различных аспектах дома, владелец был готов дать подробные ответы», — говорит Листон.«Это позволило нам избежать частых разговоров с риэлтором, которые могут затруднить переговоры или оставить у вас ощущение, будто вопросы остались без ответа во время проверки».

«Я живу в этом доме уже пару лет и нисколько не жалею о том, что купил его напрямую у предыдущего владельца», — говорит он.

4 — Возможно, вам все еще понадобится помощь специалиста

Даже без агента продавец должен обсудить сделку с поверенным по недвижимости и попросить его предоставить контрактные документы, которые необходимо подписать, говорит Свани.

Покупатели могут также захотеть нанять агента по закупкам, который является лицензированным агентом и может помочь договориться о лучшей цене и помочь в других областях, таких как интерпретация результатов проверки и поиск подрядчиков, — говорит Брюс Эйлион, агент по недвижимости в RE / MAX Town. и Страна в Атланте.

Продавца могут попросить заплатить за агента покупателя, и если он откажется, покупатель должен согласиться заплатить агенту по недвижимости, который будет представлять их интересы, рекомендует Ailion.

«Некоторые транзакции могут быть простыми и понятными, другие могут быть очень сложными, трудными и вызывающими стресс», — говорит он.«Сделать это в одиночку будет сложно и, возможно, невозможно», — говорит он, поэтому 88 процентов покупателей жилья приобрели свой дом через агента по недвижимости или брокера, согласно профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2016 год.

5 — Дома ФСБО могут быть завышены

Любая экономия от неуплаты агенту по недвижимости может по-прежнему не дать покупателю лучшую цену за дом. Продавец, действующий самостоятельно, может завышать цену на свой дом, в результате чего он остается на рынке дольше, чем в противном случае.

«Как правило, владелец объекта, выставленного на продажу, хочет сэкономить на комиссии, предпочитая не быть представленным», — говорит Айлион. «Ориентируясь на деньги, они часто завышены».

«Агент покупателя подтвердит стоимость недвижимости и поможет покупателю договориться о лучшей цене», — говорит он.

Чтобы быть абсолютно уверенным, вам нужно будет серьезно рассчитать экономию, которую вы получите, принимая во внимание опыт риэлтора и знания, которые он приносит.

8 советов при покупке дома «на продажу владельцем»

Итак, вы хотите купить дом, а продавец не хочет использовать агента по недвижимости. Почему? Кто знает. Это могло быть сделано для того, чтобы сэкономить деньги на агентских гонорарах, но это то, что они называют старой доброй ситуацией «Продажа от собственника». FSBO, как следует из названия, — это когда домовладелец решает выставить и продать свой дом без посредников.

Процесс покупки дома FSBO может быть сложным и представлять ряд опасных ситуаций.Но, в конце концов, если сделать это безопасно и под надлежащим руководством, это может быть очень полезным. Просто убедитесь, что у вас есть доступный полис страхования жилья.

Вот несколько советов, которые мы рекомендуем вам пройти перед погружением. Мы просто хотим, чтобы вы были в безопасности и должным образом подготовились. Мы такие милые.

Совет № 1. Понять жертву

То, что продавец не хочет работать с профессионалом, не означает, что вы не можете этого сделать. У риэлторов есть куча полезных лакомых кусочков, так что привлечь кого-то из них — довольно простой шаг.Вам просто нужно выяснить, как платить им каждую копейку.

Если вы решите последовать их примеру и пропустить услуги агента, вы упустите все его суперспособности в сфере недвижимости, такие как анализ рынка, переговоры о ценах, услуги по инспекции и многое другое. Одна из самых важных вещей — перемещаться по стопкам на стопках скучных документов, чтобы обеспечить соблюдение ваших интересов.

Теперь, когда это было сказано, давай начнем.

Совет № 2: Получите предварительное одобрение

Прежде чем купить 8 банок бежевого майонеза для переделки прихожей, вам необходимо получить предварительное одобрение на получение ипотеки.Правильно, пора выкопать квитанции о заработной плате, налоговые декларации, декларации о доходах от лотереи и передать их ипотечному кредитору.

Они все проанализируют и сообщат вам, одобрены ли вы и в какой степени. Хотя это утомительно, процесс предварительного утверждения устанавливает ваш ценовой диапазон, показывает продавцу, что вы готовы к сотрудничеству, и может стать довольно мощным инструментом переговоров.

«Если есть другие претенденты на собственность, тот, у кого нет предварительного письма-подтверждения, будет лишним», — говорит Роберт Ирвин.«Тот, у кого самое сильное предварительное письмо, при прочих равных, часто получает дом».

Совет № 3: оставайтесь сосредоточенными

Гуляя по дому, принято насмехаться над плохим выбором дизайна и насмехаться над плохой плиткой для душа; это полностью ваше право. Однако без риелтора владелец, скорее всего, покажет вам недвижимость лично, и эти насмешки и насмешки лучше оставить в тайне — по крайней мере, до тех пор, пока вы не доберетесь до машины.

Но не позволяйте страху обидеть хозяина, мешающему выполнять свою работу.Открывайте все двери, включайте (и выключайте) каждый свет, осматривайте туалеты, механические штуковины и не оставляйте без внимания ни один воздуховод. Это крупная покупка, и пролететь через процесс во имя приличия может привести к неприятным обстоятельствам.

Совет № 4: Получите C.L.U.E.

Честность — всегда лучшая политика, но сомнительный продавец может попытаться разгрузить свою денежную яму. Вот почему так важно получить отчет о всеобъемлющем андеррайтинге убытков или CLUE. Ух, еще одна аббревиатура!

Отчет CLUE покажет, подавались ли какие-либо страховые иски за последние пять лет, чтобы вы знали, были ли какие-либо серьезные повреждения или неприятные происшествия.Если возникла претензия, это еще не конец игры, просто попросите показать всю документацию, относящуюся к претензии и ремонту, чтобы убедиться, что все было решено.

CLUE стоят около 20 долларов и требуют разрешения владельца. Если они откажутся, БЕГИ. Скорее всего, они что-то скрывают.

Совет № 5: Сделайте им предложение

На этом этапе вы посмотрели и полюбили дом, вы предварительно одобрили и изучили отчет CLUE от корки до корки, но перед тем, как отправить предложение, вы можете пройти этот быстрый пошаговый процесс. .

1. Купить манильскую папку.
2. Заполните его списками аналогичных домов.
3. Перебери их все.
4. Посмотрите на цену продавца.
5. Взвесьте это с композицией в вашей папке.
6. Сделайте предложение.
7. Жду их ответа или потенциального встречного предложения.
8. Решите либо принять, либо контратаковать, либо покинуть поле битвы.

Если вы хотите пропустить шаги 1–5, вы можете просто заплатить профессионалу, который оценит это.Конечно, это может стоить вам 300–500 долларов, но это даст вам твердое представление о стоимости дома, а также станет аргументом в пользу отказа от микрофона в сочетании с вашим предложением.

Совет № 6: Загляните под коврик

Как всегда говорит Нана: «Предложение принято. Давай проверим этот дом. Серьезно, она так много говорит. Вся эта домашняя инспекция может быть немного скучной и немного странной. Я имею в виду, что вы следуете за каким-то незнакомцем, который толкает, открывает и обыскивает каждый квадратный фут вашего потенциального нового дома.

Несмотря на ваш личный дискомфорт, важно следить за тем, чтобы они не скрывали никаких тревожных сигналов. После того, как отчет о проверке будет завершен, ознакомьтесь с ним как с инспектором, так и с домовладельцем и используйте его в качестве обоснования для любого необходимого ремонта, модернизации или даже изменения вашего первоначального предложения о покупке.

Совет № 7: Адвокат вверх

Это крупная покупка — нет уж, — и лучше всего делать это с грамотной юридической помощью… несмотря на «упрощение» современных договоров о недвижимости.

Согласно Statistic Brain, недостаточное знание документов — самая сложная часть транзакции FSBO, поэтому юридический эксперт становится необходимостью.

Как и в случае с номерными знаками, в каждом штате действуют разные стандарты, и, хотя для большинства из них не требуется адвоката, это определенно оправданные расходы, чтобы убедиться, что все буквы T и I перечеркнуты и расставлены точками.

Они также могут выполнить поиск по заголовку, чтобы убедиться, что на него нет залогов, и вы можете быть уверены в своем новом, сверхчистом заголовке.

Совет № 8: Серьезность переходит в сторонний лагерь

Чтобы завернуть этого щенка, вам, вероятно, придется заплатить задаток, который обеспечит вашу сделку. Для этого нужна третья сторона. ПРИМЕЧАНИЕ: Мы не рекомендуем класть все свои деньги в один из тех старых мешков для денег из мешковины со знаком доллара на нем. Слишком очевидно.

Также «никогда не позволяйте продавцу хранить ваш задаток, а вместо этого просите, чтобы он был зачислен на счет условного депонирования.Идеальное время, чтобы открыть его, — это внести свои задатки », — советует Шеннон О’Брайен из RealEstate

Сделки с недвижимостью все время идут в тупик, и использование счета условного депонирования гарантирует, что ваши деньги будут в безопасности в случае неудачного и неприятного случая, если что-то пойдет не так.

Время повернуть ключ

Вот и все. Вы готовы купить свой первый / следующий дом в рамках FSBO с уверенностью и спокойствием. Я оставлю вам один последний совет, который всегда отзывается эхом в моей голове при принятии важных жизненных решений: вы должны делать свою домашнюю работу.

Мой тесть часто говорит (с сильным миннесотским акцентом), и это всегда звучит правдоподобно. Итак, погуглите. YouTube это. Спросить друга. Спросите незнакомца. Спросите странного друга. Просто убедитесь, что у вас есть доступный полис страхования жилья.

7 факторов, которые следует учитывать при покупке дома для продажи от собственника (FSBO)

Когда вы думаете о покупке дома для продажи от собственника, вы не должны упускать из виду ключевые факторы. Мы обсудим 7 важных вещей, на которые следует обратить внимание при покупке дома для продажи от собственника (FSBO).Давайте начнем.

Вы начали поиск своего нового дома и влюбились в дом, который продается владельцем (ласково известный как FSBOs в мире недвижимости).

Поскольку на долю FSBO приходилось только 11% продаж домов в 2018 году, а продажи FSBO в настоящее время находятся на рекордно низком уровне, это говорит о том, что большинство домовладельцев и продавцов не так хорошо знакомы с тонкостями процесса FSBO, как традиционная распродажа.

Помимо непонимания процесса FSBO, многие люди также имеют неправильное представление о том, что означает покупка или продажа дома для продажи владельцем.Например, многие продавцы FSBO думают, что если они продадут свои дома сами, то сэкономят деньги на комиссионных, сделав лишь небольшую часть работы на своей стороне.

Они не только не зарабатывают больше денег на продаже дома, чем агент, но и часто тратят на продажу дома значительно больше времени, чем планировали.

Если дом вашей мечты указан как FSBO, то будет разумно рассмотреть все плюсы и минусы покупки недвижимости FSBO, а также понять, какие шаги необходимо предпринять, прежде чем вы сможете позвонить в недвижимость дома.С другой стороны, если вы планируете продать свой дом на продажу владельцем, то вам нужно знать, чего ожидать.

Вот 7 ключевых моментов, которые следует учитывать при покупке дома для продажи от собственника (FSBO).

Для покупателя есть несколько плюсов покупки дома на продажу собственником. Чаще всего говорят о том, что вы экономите деньги, потому что вам не нужно платить за агентское вознаграждение. Как правило, агент покупателя и агент продавца часто получают комиссию по 3% за продажу.

Поскольку продавец FSBO не обязан платить 3% комиссионных агенту продавца, продавец FSBO может продать дом за меньшие деньги и может быть более склонен к переговорам.Однако, если покупатель FSBO действительно работает с агентом, то продавец FSBO часто платит 3% комиссионных агенту покупателя.

Еще один профессионал начинает работать напрямую с нынешним домовладельцем. Многие люди ценят возможность напрямую общаться с нынешним домовладельцем, а не через посредника.

Профессионал для разговора напрямую с домовладельцем означает получение информации, к которой у вас раньше не было доступа, например о том, как выглядит район или где можно купить продукты.

10 самых доступных мест для жизни в Калифорнии

Если мы посмотрим за пределы самых известных городов, мы найдем множество сообществ, где вы можете владеть частью солнечного штата и оставаться в рамках нашего бюджета. Многие из них предлагают не только доступность по цене, но и низкий уровень преступности, хорошие возможности для трудоустройства, наличие жилья, возможности для отдыха и образования…

Было бы упущением не обсудить недостатки покупки дома на продажу владельцем.Большинство агентов по недвижимости считают, что у ФСБО больше минусов, чем плюсов.

Показательный пример: агенты по недвижимости прошли курсы и получили лицензию, которая демонстрирует, что они хорошо осведомлены обо всех тонкостях продажи и покупки домов. Напротив, нынешний домовладелец, скорее всего, не имеет такого же объема знаний или опыта, как лицензированный агент.

Кроме того, многие объекты FSBO не указаны по правильной цене. Владельцы не имеют ресурсов, доступных агентам по недвижимости, или не знают, как провести сравнительный анализ рынка (CMA).Поскольку они привязаны к дому, им может быть сложно оценить его реальную ценность и они не захотят договариваться о стоимости.

Продажа и покупка дома требует большого количества документов, в которых используется незнакомая недвижимость и юридическая терминология. Если ни у одной из сторон нет агента по недвижимости, это означает, что им придется заполнить этот огромный объем документов.

Это включает в себя все, от переговоров до контрактов. Это, мягко говоря, пугает. При работе с агентами по недвижимости они берут на себя всю бумажную работу за вас.

10 самых доступных мест для жизни во Флориде

С круглогодичной теплой погодой и протяженностью более 8000 миль береговой линии неудивительно, что Флорида является лучшим местом для отдыха. Население Флориды, наполненное дикой природой, пляжами, озерами, реками, парками развлечений, разнообразными развлечениями и многим другим, растет с людьми, которые хотят называть Флориду «своим домом», нежиться на солнце…

Кроме того, домовладельцы не всегда придерживаются той же этики, что и агенты по недвижимости. Например, домовладелец может не раскрывать информацию, которую он должен раскрывать, например о повреждении крыши, потому что он / она хочет продать дом быстро и не хочет снижать продажную цену.Или он / она может скрыть информацию, которая может обесценить стоимость дома.

К сожалению, по закону продавцы обязаны раскрывать такую ​​информацию, но недобросовестный продавец FSBO может не поверить, что он / она придерживается тех же стандартов, что и агенты. Это особенно верно, если продавец знает, что есть проблемы, такие как плесень, которые необходимо решить во время переговоров о купле-продаже недвижимости.

Если вы отслеживаете, то, когда дело доходит до покупки недвижимости в ФСБО, больше минусов, чем плюсов.Однако, если у вас есть четкое представление о том, во что вы ввязываетесь, плюсы могут перевесить минусы во время вашего опыта покупки FSBO.

10 самых доступных мест для жизни в Орегоне

Географически Орегон может похвастаться впечатляющими берегами Тихого океана, а также вулканическими горными хребтами. Его климат варьируется от тропических лесов на побережье до полузасушливых условий в центральных и юго-восточных регионах. В штате Бивер есть как Кратерное озеро, самое глубокое озеро в США, так и гора Худ, вторая по высоте гора в мире.

Когда вы думаете о покупке дома на продажу владельцем, вам следует учесть некоторые моменты. Например, законы, касающиеся сделок с недвижимостью, варьируются от одного штата к другому.

Хотя вы можете пройти большую часть процесса без агента по недвижимости, в некоторых штатах требуется, чтобы и продавец, и покупатель были представлены адвокатом, а в других штатах это требуется, даже если вы действительно пользуетесь услугами агента.

Плюс, учитывая объем юридических документов, необходимых для сделок с недвижимостью, многие покупатели FSBO обращаются за помощью к юристу по недвижимости во время процесса.

Покупателям настоятельно рекомендуется пройти профессиональный осмотр дома. Тщательный осмотр должен выявить любые потенциальные проблемы в доме. Получив отчет о проверке, вам необходимо его тщательно изучить. В это время вы можете обратиться к продавцу FSBO по поводу необходимого ремонта или пересмотреть свое предложение о покупке.

Покупателям также необходимо будет пройти оценку дома. Если дом оценивается ниже покупной цены, покупатель должен будет оплатить оставшуюся часть.

Например, если покупная цена в контракте на дом составляет 250 000 долларов, но она оценивается только в 230 000 долларов, то покупатель должен будет предложить разницу в 20 000 долларов, чтобы получить банковский ссуду на 230 000 долларов. Если у вас нет дополнительных 20 000 долларов, вам как покупателю, возможно, придется пересмотреть условия договора.

10 самых доступных мест для жизни в Колорадо

Учитывая преимущества на открытом воздухе, стоимость жизни в Колорадо по-прежнему остается одной из лучших в стране.Вот 10 самых доступных мест для жизни в Колорадо с учетом стоимости жизни, средней цены на жилье, среднего уровня преступности и других факторов, которые делают это место уникальным…

Покупателям также следует подумать о том, чтобы попросить продавца заказать и оплатить документ CLUE (всеобъемлющий обмен страхованием убытков). В этом документе содержится 7-летняя история потерь личного имущества, заявленных в качестве страховых случаев. Если продавец отказывается, это красный флаг.

В отличие от традиционных продаж с агентами по недвижимости, которые обрабатывают счет условного депонирования, вы также будете нести ответственность за поиск третьей стороны, которая будет держать задаток, например, титульной или условной компании.Короче говоря, вы не хотите просто передавать свой депозит продавцу для перевода на его банковский счет.

Учитывая ряд соображений, легко понять, почему многие покупатели FSBO заканчивают работу с агентами по недвижимости. Напротив, продавцы FSBO обычно не хотят работать с агентами (поэтому они сами продают свои дома). Однако большинство продавцов готовы работать с агентами покупателя и даже готовы платить комиссию агента покупателя.

Есть несколько шагов, которые вы должны предпринять, когда дело доходит до покупки недвижимости FSBO без агента. Основное отличие состоит в том, что вам придется проявлять инициативу и выполнять работу самостоятельно, а не получать помощь от кого-то знающего.

1. A. Получите предварительное одобрение на ипотеку. Было бы разумно получить предварительное письмо-подтверждение еще до того, как вы начнете поиск домашнего FSBO.Это показывает, сколько вы можете себе позволить, и показывает продавцу, что вы готовы к покупке.
2. B. Исследовать собственность. В дополнение к поездке по дому вам следует провести исследование, чтобы сравнить рыночную стоимость, чтобы понять, адекватна ли цена дома.
3. C. Задайте важные вопросы продавцу. Когда вы найдете интересующую вас недвижимость FSBO, вам следует задать несколько вопросов продавцу. Используйте следующие вопросы в качестве руководства.
4. o Почему вы пытаетесь продать дом?
   o Как долго дом находится на рынке?
   o Был ли дом указан агентом в какой-либо момент? Если да, то почему, как вы думаете, он не продавался?
   o Есть ли какие-либо проблемы или проблемы с домом, о которых мне следует знать?
   o Сколько лет крыше, системам отопления и охлаждения, бытовым приборам и т. Д.?
   o Делали ли вы какой-либо капитальный ремонт или реконструкцию? Если да, то работали ли вы с подрядчиком или сами?
   o Какая ваша любимая часть этого дома? С чем будет труднее всего попрощаться в этом районе?
   o Что входит в стоимость дома (например, оконные рамы или передвижные кухонные острова)?

10 самых доступных мест для жизни в Техасе

Говорят, в Техасе все больше, и не зря.От некоторых из крупнейших и активных мегаполисов Америки до множества развлекательных мероприятий для людей всех возрастов по всему штату и многих выдающихся личностей, которые называют Техас своим домом, Техас может многое предложить каждому. вот список 10 мест с самой низкой стоимостью жизни…

1. D. Определите свое предложение. Если вы уверены, что хотите приобрести этот дом FSBO, вам необходимо определить, сколько вы предложите. Сделайте предложение на основе ответов продавца на заданные вами вопросы и сопоставимой рыночной стоимости.
2. E. Напишите договор купли-продажи. Договор купли-продажи — это юридический документ, который обычно составляется и обрабатывается агентом по недвижимости. Если вы проходите процесс без агента, будет разумно нанять поверенного по недвижимости, который поможет вам составить документы. Соглашение о купле-продаже включает в себя цену предложения, непредвиденные обстоятельства (например, удовлетворительную проверку), сумму задатка, конкретные условия продажи (например, кто оплачивает заключительные расходы, какие позиции остаются и т. Д.)) и запланированной дате закрытия.
3. F. Следуйте плану на случай непредвиденных обстоятельств. После того, как вы подписали контракт, пора осмотреть дом и провести оценку. Если все в порядке, переходите к оформлению документов. Если есть проблемы с осмотром и оценкой, пора пересмотреть договор.
4. г. Завершите продажу. Как только ваша ипотека одобрена и проверки закончены, пора закрывать. При закрытии вы заплатите свой первоначальный взнос и любые другие согласованные сборы.Право собственности перейдет к вам, включая ключи от вашего нового дома.

10 штатов с наиболее доступной ценой для покупки дома

Если у вас есть возможность переехать в любую точку США, где вы могли бы купить самый дешевый дом? После изучения данных Zillow и World Population Review. Вот 10 самых доступных штатов на Юге и Среднем Западе, которые стоит учитывать при покупке дома в 2021 году…

Теперь мы подходим к большому вопросу — в чем разница между покупкой недвижимости FSBO без агента по недвижимости и с агентом? Own Up хорошо это объясняет: «Если вы решите купить дом без помощи риэлтора, вы должны быть готовы сделать всю работу, которую они могут сделать за вас.”

не только помогут вам найти дом, который вы хотите, в том районе, где вы ищете, но они также могут помочь вам договориться о справедливой цене и справиться с кучей документов.

Имея это в виду, некоторые агенты покупателей не слишком заинтересованы в помощи своим клиентам с домами, внесенными в список FSBO. К сожалению, продавец FSBO может воспользоваться агентом покупателя, и в результате он сделает свою долю документации в дополнение к работе покупателя.

Другими словами, агент завершает работу без справедливой компенсации.Таким образом, недвижимость, указанная в списке FSBO, как правило, становится головной болью для агентов по недвижимости.

Кроме того, многие продавцы FSBO в конечном итоге продают свои дома с помощью агентов по недвижимости, потому что сами не добиваются успеха. Многие продавцы FSBO выбирают этот путь, ошибочно полагая, что они сэкономят время и деньги, продав свой дом без помощи агента. Как раз наоборот.

домов FSBO, как правило, остаются на рынке дольше и приносят в среднем на 23% меньше, чем дома, проданные агентами.В результате статистика показывает, что треть продавцов ФСБО в конечном итоге перечисляют свои дома через агента.

10 самых доступных мест для жизни в Теннесси

Поклонникам путешествий, которые хотят пополнить свой список интересных мест в штатах США, определенно следует указать Теннесси в качестве одного из своих направлений. Люди в так называемом государстве добровольцев (Go Vols!) — искренне дружелюбные люди, которые всегда готовы предоставить посетителям…

По данным Национальной ассоциации риэлторов, «Тридцать восемь процентов всех FSBO […] были домами, проданными людям, продавец которых знал продавца другу, соседу или члену семьи. Покупка дома FSBO у друга или члена семьи может быть отличным вариантом, если вы задумаетесь, что это влечет за собой.

В сфере недвижимости этот тип транзакции называется сделкой, не связанной с коммерческой деятельностью. Поскольку продавец и покупатель знают друг друга, для защиты вводятся дополнительные ограничения. Например, ваш ипотечный кредитор может указать конкретную сумму первоначального взноса.

Кроме того, хотя вы можете сэкономить деньги, не работая с агентами по недвижимости, вам, возможно, придется платить значительно больше налогов.Например, если ваш друг или член семьи закроет вам сделку по дому, которая превосходит ежегодный закон IRS в размере 15 000 долларов США или 30 000 долларов США, сэкономленные на проживании в браке, то сэкономленные вами расходы на жилье могут считаться налогооблагаемым доходом.

Также важно учитывать отношения. Есть причина, по которой многие люди не ведут дела со своими знакомыми. Это может запутаться. В зависимости от отношений, сделка с недвижимостью может испортить ситуацию.

Спросите себя, будет ли вам комфортно вести переговоры о более низкой цене на основании неудовлетворительного осмотра или вы почувствуете, что позже в будущем воспользуетесь преимуществом.

Когда-то давно ФСБО искало дома, осматривая улицы в поисках указателей «Продается» или в газетах. В настоящее время у вас есть гораздо больше возможностей для поиска домов, выставленных на продажу владельцем, например, следующие веб-сайты, содержащие как списки MLS, так и списки FSBO:

• ForSaleByOwner.com
• Zillow.com
• Trulia.com
• FSBO.com

Что важно понимать при поиске собственности FSBO, так это то, что они обычно не отображаются в MLS (Служба множественных списков).MLS — это то, что агенты покупателя используют для поиска домов для своих клиентов, но только недвижимость, представленная агентами, включается в списки.

Однако некоторые продавцы FSBO будут использовать сайт для продажи владельцем, который взимает плату за включение своего дома на свой веб-сайт с возможностью MLS. Вот почему дома FSBO действительно иногда появляются в MLS.

10 самых доступных мест для жизни в Мичигане

Мичиган — единственный штат в Соединенных Штатах с двумя отдельными полуостровами и пятью окружающими Великие озера.Его ландшафт разнообразен: от промышленных горизонтов до широких песчаных дюн и великолепных водопадов. Когда-то здесь жил Генри Форд, он также считается эпицентром Америки…

Часто продавцы FSBO надеются сэкономить, продавая свои дома сами, а не потому, что им есть что скрывать. У них есть причины, по которым они хотят переехать, но у всех одна идея — они хотят передать право собственности на свой дом кому-то другому.Поскольку их приоритетом является продажа дома, они обычно готовы работать с агентом покупателя или без него.

В конечном счете, самый простой способ купить дом для продажи владельцем — это работать с агентом покупателя. Агент покупателя понимает весь процесс и умеет вести переговоры и управлять юридическими документами. Агент вашего покупателя может работать в качестве посредника и следить за тем, чтобы вы заключили честную сделку.

Кроме того, многие продавцы FSBO готовы платить комиссию агента покупателя, поэтому вы не «потеряете» деньги, работая с профессиональным агентом по недвижимости.

Всегда есть шанс, что дом, в который вы влюбитесь, выставлен на продажу владельцем. Надеюсь, после прочтения этой статьи вы почувствуете себя более уверенно, проходя этот процесс самостоятельно.

Как купить дом в частном порядке

Покупка дома напрямую у домовладельца дает вам ряд преимуществ, но также может создать некоторые юридические проблемы, если вы не будете подходить к покупке осторожно. Поскольку брокерские компании по операциям с недвижимостью соблюдают законы, требующие раскрытия информации при перечислении собственности и гарантии того, что право собственности на недвижимость не имеет обременений и залогов, вам необходимо будет выполнить эти шаги самостоятельно.Если вы справитесь с этой задачей, покупка дома в частном порядке может сэкономить вам много денег.

Укажите дом, который вы хотите купить. Многие дома для продажи от собственника (FSBO) находятся в тематических разделах газет, на домашних сайтах в Интернете или просто рекламируются с вывеской во дворе дома. Однако вы не ограничены этими домами. Вы также можете связаться с владельцем дома, указанным в списке, у агента по недвижимости.

Предложите оплатить гонорар листинговому агенту, если вы делаете предложение о доме, в котором владелец заключил договор с агентом по недвижимости на продажу собственности.Это необычная ситуация, если покупатель не хочет оставаться анонимным. В противном случае, если вы платите агенту, разумно воспользоваться предлагаемым им юридическим надзором.

Спросите владельца указанного дома, когда истекает его листинг. Вы можете подождать и предложить ему на тот момент цену, которая отражает его продажную цену за вычетом агентского вознаграждения. Однако это риск, поскольку агент может привлечь покупателя до истечения срока листинга. Кроме того, продавец может иметь период ожидания, указанный в его контракте, после истечения срока листинга, в течение которого он по-прежнему обязан уплатить комиссию, если он продаст дом.

Сделайте частное письменное предложение домовладельцу с указанием суммы, которую вы готовы заплатить, и условий продажи. Найдите в магазине канцелярских товаров стандартную форму договора о недвижимости и заполните ее. В качестве альтернативы, если вы будете получать финансирование через банк, попросите кредитного специалиста помочь вам сделать предложение на одной из их банковских форм.

Устраните все дефекты материала и ремонт в своем предложении. Это обычная проблема для частных сделок по покупке жилья. Попросите домовладельца заполнить заявление о раскрытии информации, которое раскрывает его осведомленность обо всех материальных дефектах дома и решает, кто заплатит за их исправление.

Укажите вопросы, позволяющие вам или продавцу отказаться от договора. Эти проблемы включают вашу неспособность продать дом, которым вы в настоящее время владеете, вашу неспособность обеспечить финансирование и любые выводы нанятого домашнего инспектора, которые приводят к дорогостоящему ремонту. Установите в контракте лимит в долларах для ремонта, позволяющий любой из сторон отступить, если цена необходимого ремонта превышает эту сумму.

Сделайте предложение «как есть» и пропустите все проверки. Обычно это предложение наличными, поскольку банки редко выдают жилищные ссуды на недвижимость, которая не проходит проверку.Вы берете на себя весь риск ремонта с этим типом предложения, поэтому скорректируйте цену предложения, чтобы отразить свой риск.

Посетите адвоката или страховую компанию после того, как вы сделаете предложение, и домовладелец его примет. Чтобы гарантировать, что собственность свободна и свободна от всех залогов, вам необходим полис страхования титула, указывающий, что вы являетесь единственным владельцем собственности после закрытия сделки.

Как купить дом при частной продаже | Бюджетирование денег

i George Doyle / Stockbyte / Getty Images

Если вы и ваш супруг (а) накопили немного денег и готовы купить дом, вы можете рассмотреть возможность продажи домовладельцами для сделки частной продажи.Некоторые преимущества покупок FSBO включают в себя более низкую цену за счет избежания комиссионных с продавца по операциям с недвижимостью и работы напрямую с владельцем для решения проблем. Если у вас нет опыта покупки недвижимости, будьте осторожны с продавцами. Выполнение определенных шагов во время процесса может гарантировать успешную покупку и будущее удовольствие от вашего нового дома.

Step 1

Проезжайте через район, где вы хотите купить, чтобы найти частные продажи, ища знаки FSBO. Также проверьте объявления в местной газете и войдите в ForSaleByOwner.com или другой из многих сайтов, рекламирующих частные продажи.

Step 2

Найдите последние продажи, чтобы определить, основаны ли цены на дома для продажи на рыночной стоимости. Иногда владельцы переоценивают стоимость своих домов и выставляют их на продажу дороже, чем они стоят. Используйте веб-сайт, например Zillow, который дает вам окончательную цену домов, недавно проданных в этом районе.

Step 3

Магазин под ипотеку. Свяжитесь с банками, брокерами или другими кредиторами, чтобы найти лучший кредит для вашего финансового положения.Сравните процентные ставки, условия, комиссии и другие детали. Попросите кредитора, которого вы выбрали, направить письмо о предварительной квалификации, чтобы показать продавцам, что вы выполнили предварительные требования, чтобы продажа не откладывалась из-за отсутствия утверждения ссуды.

Step 4

Обратитесь к продавцам, которые запрашивают рыночную стоимость своего дома или меньше, чтобы назначить просмотр. Задавайте вопросы во время экскурсии по собственности. Узнайте, когда был построен дом, сколько в нем квадратных футов и проводился ли в последнее время капитальный ремонт, например, новая крыша.Попросите список раскрытия важной информации, которую вы должны знать, прежде чем делать предложение.

Step 5

Свяжитесь с окружным отделом оценки собственности, чтобы узнать налоговую ставку в этом районе и размер ваших налогов, если вы приобретете дом по запрашиваемой цене, которая является максимальной, которую вы будете платить. Если налог на недвижимость и другие начисления слишком дороги, ищите районы с более низкими ставками.

Шаг 6

Согласуйте цену продажи и другие условия с продавцом.Поместите в контракт пункты, которые соответствуют вашим интересам, например, возможность расторгнуть соглашение в течение определенного периода времени и любой очевидный ремонт, который должен быть завершен до закрытия.

Step 7

Наймите поверенного по недвижимости или агента, который работает с покупателями, чтобы просмотреть договор купли-продажи перед подписанием. Избегайте ощущения необходимости немедленного подписания контракта продавцом, даже если за дом претендует другой покупатель.

Step 8

Отнесите подписанный контракт агенту по закрытию, эскроу-компании или юристу, о которых договорились вы и продавец.Будет открыт файл, чтобы начать процесс передачи права собственности и удовлетворить непредвиденные обстоятельства, такие как домашний осмотр, указанный в вашем контракте, чтобы закрыть к указанной дате. Будет выдан отчет о праве собственности и страховка, чтобы убедиться, что ничто не мешает вам стать владельцем.

Step 9

Обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы подать официальную заявку на ссуду и сообщить представителю дату закрытия. После того, как все необходимые документы будут предоставлены, звоните кредитору через день, чтобы убедиться, что ваша заявка рассматривается.Закрытие продажи недвижимости часто откладывается из-за отсутствия финансирования. Поскольку вы участвуете в частной транзакции, вы несете ответственность за соблюдение графика.

Шаг 10

Назначьте встречу для закрытия. Вы и продавец встретитесь с агентом условного депонирования, чтобы подписать окончательные документы и обменять средства для завершения покупки вашего нового дома.

Как купить дом от собственника | Руководства по дому

Дом, который вы хотите купить, есть на рынке, но на нем нет знака коммерческой недвижимости.При обычной продаже дома агент по недвижимости может дать рекомендации и предложить сеть профессионалов, которые помогут упростить процесс. Жилье, которое продается владельцем, может вызвать у потенциальных покупателей сомнения в его состоянии, но покупатели могут связаться с домовладельцем, а также с поставщиками услуг, связанных с недвижимостью, чтобы узнать больше. Покупка дома напрямую у владельца может снизить ваши расходы, потому что комиссии для агентов по недвижимости исключаются из сделки.

Подать заявку на ипотечный кредит.Ваш банк или другие ипотечные кредиторы могут предварительно квалифицировать вас для покупки дома. На основании вашего дохода и кредитной истории кредитор может определить максимальную сумму ипотеки, которую вы можете себе позволить.

Укажите стиль, особенности и удобства в доме. Убедитесь, что в доме есть функции, соответствующие вашим потребностям, или есть потенциал для модернизации.

Проверьте покупную цену дома. Сравните дом с похожей недвижимостью по соседству. Воспользуйтесь такими веб-сайтами, как Zillow или Trulia, чтобы узнать рыночную стоимость рассматриваемой собственности.Также проверьте данные о недавних продажах домов в этом районе. Рыночная стоимость объекта и недавние данные о продажах могут помочь вам определить справедливую цену предложения.

Заключить договор на покупку дома. Представьте владельцу ваше лучшее предложение и включите любые уступки или непредвиденные обстоятельства, которые вы хотите, в свой контракт. Уступки могут включать помощь в закрытии расходов, ремонте, гарантиях домовладельца или финансировании продажи. Договор может заключаться в продаже вашего дома, получении финансирования или завершении ремонта объекта недвижимости.

Свяжитесь с титульной компанией или поверенным по недвижимости, чтобы изучить записи об имуществе, проверить наличие залогового права на дом, подготовить обязательство о праве собственности и оформить страхование титула.

Найдите сертифицированного домашнего инспектора для оценки дома. В отчете об осмотре будут перечислены недостатки или потенциальные опасности для дома.

Приготовьтесь платить за оценку дома. Типичные затраты будут колебаться от 300 до 400 долларов. Ваш кредитор закажет отчет об оценке, чтобы определить стоимость дома.Ипотечные кредиторы хотят знать, что их инвестиции обеспечиваются недвижимым имуществом, стоимость которого равна финансируемой сумме.