Сколько действует выписка из егрн на недвижимое имущество: Срок действия выписки из ЕГРН в 2021 году: сколько дней действительна

Содержание

Сколько времени действительна выписка из ЕГРН (ЕГРП)?

Сколько действительна выписка из ЕГРН (ранее выписка из ЕГРП), мы разберемся в нашей статье. Также рассмотрим вопрос об уплате госпошлины при направлении запроса о предоставлении сведений из ЕГРН.

Фото: Фотобанк Лори

Какой срок действия установлен для новой выписки из ЕГРН (количество дней)

 

01.01.2017 вступил в силу закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон «О госрегистрации»), согласно которому сведения об объектах недвижимости и правах на них фиксируются не в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (ст. 7). Соответственно, с этой даты выдаются выписки не из ЕГРП, а из ЕГРН. Для целей настоящей статьи оба варианта названия документа будут использованы параллельно. 

В законе «О госрегистрации» указано: сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе, другие сведения — на дату подписания выписки (п. 4 ст. 62 закона № 218-ФЗ). До 30.04.2021 действовало правило, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. 

Образец заявления на получение выписки из ЕГРН (ЕГРП) Подробнее

Никакими нормативными актами не регламентировано, сколько времени действительна выписка из ЕГРН (ЕГРП). На это указывается, например, в письме Минэкономразвития России от 02.06.2008 № Д08-1593. Кроме того, госорган отметил, что выписки должны быть предъявлены по назначению в разумный срок с момента их получения.

Этой же позиции придерживаются и суды. Например, в апелляционном определении от 18.09.2014 по делу № 33-7616/2014 Новосибирский облсуд указал, что хотя нормативными правовыми актами и не ограничено, сколько действует выписка из ЕГРН, тем не менее предполагается разумный срок для ее представления 1 месяц. Суд обосновал это необходимостью сохранить актуальность приведенных в выписке данных. 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Сколько времени действует выписка из ЕГРН (ЕГРП) для продажи 

Сроки, в течение которых считаются актуальными выписки из ЕГРН (ЕГРП), предоставляемые заинтересованными лицами в целях удостоверить свое право на отчуждаемый объект недвижимости, например, потенциальным покупателям или кредитным организациям, которые впоследствии должны будут выдать приобретателям недвижимости целевой кредит, законом и иными НПА специально не регламентированы.

Сроки могут быть произвольно сформулированы лицами, которые должны получить такое удостоверение права, но с учетом требований разумности.

Обратите внимание! Обычно срок не превышает 30 дней с момента получения выписки, но повторимся, НПА он не регламентирован. Чем свежее выписка, тем выше вероятность, что отраженные в ней сведения соответствуют истине.

Поскольку заказ выписки для лиц, не включенных в приведенный в ст. 63 закона «О госрегистрации» перечень, является платным, можем рекомендовать отслеживать информацию об интересующем объекте недвижимости также с помощью специального сервиса на официальном сайте Росреестра, а саму выписку получить непосредственно перед совершением сделки.

 

Госпошлина за предоставление сведений из ЕГРН (ЕГРП) 

Размер госпошлины определяется в зависимости от вида запрашиваемой выписки, категории подателя запроса (физическое или юридическое лицо) и формы предоставления результата запроса (на бумажном носителе или в электронном виде).

Ознакомиться с тарифами можно в приложении к приказу Росреестра от 13.05.2020 № П/0145.

Уплаченную госпошлину можно вернуть в полном объеме, если запрос сведений после оплаты так и не был осуществлен (п. 11 Порядка взимания и возврата платы…, утв. приказом Росреестра от 13.05.2020 № П/0144). 

***

Итак, срок действия выписки из ЕГРН, как и ранее срок действия выписки из ЕГРП, на законодательном уровне не регламентирован. Общая практическая рекомендация выдавать выписку в разумный срок с учетом обстоятельств и целей ее предоставления.

Срок действия выписки из ЕГРН в 2021 году: сколько дней действительна

Поделиться Подписаться 104747

2021-03-13

В 2021 году выписка из ЕГРН действует 30 дней с момента получения документа, но некоторые гос.инстанции по разному устанавливают срок (уточните по месту требования).  Мы расскажем: есть ли период действительности справки, сколько действует выписка из ЕГРН, для чего требуется справка, где ее можно получить и какие нормы регламентируются законом, поможет определить наш портал.

Фактический срок действия выписки из ЕГРН

Сколько действует выписка из ЕГРН на квартиру – подскажет закон. Ограничений в сроках, установленного лимита не существует. Но многие государственные органы неохотно принимают документ, который был выдан больше месяца назад, то-есть можно сделать вывод, что выписка из ЕГРН действует 30 дней.

Срок действия выписки из ЕГРН для налоговой зависит от актуальности отображаемой в документе информации. 

Почему фактический срок действия выписки не ограничен временем, но многие структуры отказываются принимать справу, которой больше месяца?  Это обусловлено возможными рисками, подобные действия помогают свести их к минимуму. Поэтому настоятельно рекомендуем уточнять срок годности в службе куда требуется документ. 

Какой срок действия у электронной выписки из ЕГРН

Если вы решили воспользоваться интернетом, нашим сайтом, нужно понимать, сколько дней действует выписка из ЕГРН. Какой срок действия у электронной выписки из ЕГРН? Ограничений в сроках нет, органы принимают справки, выданные не больше месяца назад. 

Если документ был отправлен на электронную почту, он имеет ту же юридическую силу, что и бумажный носитель, так как подписан электронно-цифровой подписью сотрудника Росреестра. Получить электронную справку можно быстро, сэкономив время и деньги (сумма государственной пошлины будет меньше). Заказать выписку из ЕГРН можно у нас на сайте.

Срок действия выписки ЕГРН для прописки

Срок действия выписки из ЕГРН для прописки зависит от актуальности отображаемой в документе информации, обычно это тоже 30 рабочих дней, чтобы данные в выписке были полностью актуальны.

Определение срока действия выписки согласно законодательству

Срок действия выписки из ЕГРН закон не регламентирует, точного периода, даты не существует. Значение имеет актуальность отображаемой в документе информации. Определение срока действия выписки согласно законодательству – до момента внесения новых данных в справку, фактически срок действия – один месяц. 

Раньше получить справку можно было, обратившись в ЕГРП. Сегодня этот орган потерял актуальность. Если документ был получен до 15.07.216 года, то он актуален и сейчас, но нужно получить подтверждающую информацию в ЕГРН. 

Срок действия выписки из ЕГРН для продажи актуален до момента внесения поправок в текущий документ. 

Для чего необходима справка?

Для чего необходима справка:

  1. Получение данных о стоимости квартиры, во сколько она оценивается. 
  2. Получение информации о том, что собственник владеет всеми необходимыми документами на недвижимое имущество.
  3. Получение информации о том, как, сколько раз менялся владелец.
  4. Получение сведений о том, какие права собственник имеет на интересующий покупателя жилой объект.

Справка поможет определить, является владелец дееспособным, недееспособным, есть ли ограничения. Срок действия

выписки из ЕГРН на недвижимое имущество зависит от актуальности информации. 

Где заказать выписку из ЕГРН

Для заказа документа можно воспользоваться одним из способов. Например, обратиться в Многофункциональный центр, подать запрос на сайт Росреестра или получить документ самым быстрым и надежным способом, c помощью нашего сервиса.

Что дает обращение в МФЦ:

  1. Получение справки на адрес электронной почты или на почтовый адрес по месту регистрации жилого объекта.
  2. Долгие сроки получения справки (на протяжении пяти рабочих дней).
  3. Получение той информации, какую хотите знать.

Одним из обязательных условий является оплата государственной пошлины. Нужно помнить, что МФЦ принимает в день большое количество посетителей, занимать очередь нужно своевременно, если этого не сделать, ждать приема придется около часа или больше. 

Подать обращение можно в электронном виде. Документ, полученный на адрес электронной почты, обойдется дешевле. 

Что дает обращение на сайт Росреестра:

  1. Услуга платная.
  2. Значение имеет, кто подает обращение – физическое лицо или ИП. Если физлицо, услуга обойдется дешевле, если ИП – дороже. 
  3. Обращение состоит из более 20 вопросов, каждый пункт нужно заполнить.
  4. Сложно и не понятно для обычного человека.
  5. Сроки такие же, как в МФЦ (от 5-и рабочих дней)

Что дает обращение на нашем сайте:

  1. Быстрые сроки получения справки (документ отправят на протяжении часа, максимальные 24 часа).
  2. Просто и понятно.
  3. Для оформления нужен только адрес или кадастровый номер .
  4. Низкая цена.
  5. Электронная печать сотрудника Росреестра

Заказать выписку из ЕГРН

Важно: если информация будет внесена некорректно или ее будет недостаточно, сайт выдаст ошибку и вы не сможете получить документ. 

Обращение в электронном виде имеет ряд преимуществ, получить выписку можно не зависимо от месторасположения. 

Срок выписки из ЕГРН для сделки для всех случаев одинаковый. Если запрос отправляется в электронном виде, должна стоять электронная подпись. 

Если возникнут вопросы, специалисты технической поддержки помогут, данные берутся из базы Росреестра, документ имеет юридическую силу, где купить выписку ЕГРН субъект определяет самостоятельно. 

Сколько времени действует выписка из ЕГРН зависит от того, когда, а не где ее получали. 

Какие изменения в законодательстве могут произойти в будущем

Сколько действует выписка из ЕГРН для собственника, знает закон. В будущем могут произойти изменения. В 2021 году срок остается неизменным, новые правила касаются с Росреестром и регистрацией:

  1. Если документ имеет отношение к кадастровому учету и регистрации права собственности, меняются сроки получения. В первом случае – 7 рабочих дней, во втором – 5 рабочих дней.
  2. Заказать все услуги можно одновременно. Срок получения документа сокращается, он составляет 10 рабочих дней.
  3. Изменились сроки получения справки. До изменений – 5 дней, после – три дня.

Срок действия выписки из ЕГРН для налогового вычета остался без изменений. Это приносит ряд сложностей, представители государственных органов должны объяснять субъектам, почему выписка, выданная больше месяца назад, не подходит, с учетом того, что в законе временных рамок нет. 




Заказать выписку из ЕГРНВыписка из ЕГРН

Имеет ли срок действия выписка из ЕГРН? || kadastrmap.com

Кадастровая палата является официальным оператором базы данных по недвижимости на территории России. Росреестр имеет полномочия, данные законом, по ведению регистрационных записей по всем типам недвижимости – квартиры, земельные наделы, сооружения, дороги, лесные участки, коммунальные квартиры и т.д. При совершении сделок с имуществом, для всех заинтересованных сторон необходимо иметь актуальные сведения по объекту права, которые сформированы в выписке из ЕГРН. На основании полученных данных из Росреестра можно составлять договор купли-продажи или осуществлять иные сделки с недвижимостью.

Важные моменты о сроках действия

В кадастровом законодательстве России сказано о том, сколько действует выписка из ЕГРН – бессрочно. Однако, есть некоторые моменты, о которых должен знать собственник или лицо заказывающее юридический документ:
  1. Любое заинтересованное лицо, получившее выписку из ЕГРН вправе использовать сведения для осуществления сделок с недвижимостью или для иных действий, в том числе для обращения в судебную инстанцию.
  2. Кадастровые сведения имеют принцип формирования актуальности данных на момент запроса. Таким образом база Росреестра является обновляемой.
  3. Если вы заказали, к примеру справку в феврале, а воспользовались данными для совершения сделки в мае, июне и т.д., актуальность может быть недействительной. В течение этого периода собственник недвижимости или иное лицо могут осуществлять какие-либо действия с недвижимостью.
  4. В судебной практике принято брать за основу актуальность данных сроком на 30 календарных дней, с момента формирования запроса в Росреестре.
Если собственник не совершал никаких действий с недвижимостью, то актуальность сведений имеет юридическую силу. Однако, если вы являетесь участником судебного спора, то необходимо предъявлять сведения, имеющие актуальность в течение 30 календарных дней.

Почему в законодательстве стоит срок действия бессрочный для выписки из ЕГРН?

Федеральный Закон №218, который посвящен кадастровой системе России действительно указано, что срок действия выписки из ЕГРН бессрочное. Данное требование было вызвано тем, что база Росреестра является обновляемой, и нет необходимости собственнику постоянно заказывать новую выписку из ЕГРН. Кроме этого, в законодательстве есть рекомендации относительно получаемых сведений:
  • Собственнику желательно один раз в 5 лет обновлять сведения из Росреестра. Это продиктовано тем, что по новому закону каждые 5 лет будет обновляться база по кадастровой стоимости недвижимости. То есть, даже если вы в течение предшествующего периода не совершали действия с недвижимостью, изменится графа «Кадастровая стоимость». Для некоторых регионов, например, Москва и Санкт-Петербург, кадастровая оценка недвижимости будет изменяться каждые 2-3 года.
  • Если вы в течение всего периода не меняли правовой статус недвижимости, но осуществили ремонт (капитальный или некапитальный), то изменятся сведения по техническому плану недвижимости. Вам необходимо перед ремонтом жилья получить согласование на перепланировку, после чего снова обратиться в Росреестр, где внесут сведения, изменяемые техническим планом, в соответствующих разделах выписки из ЕГРН.
  • В случае обращения в суд, вы можете предъявить старые кадастровые паспорта, выписки из ЕГРП, а также новые выписки из ЕГРН, полученные с 2017 года, однако, дополнением к этим сведениям может служить «Выписка о переходе прав собственности». В этом документе отображаются все данные, которые были с 1998 года по недвижимости.

Варианты документов из Росреестра

Согласно ФЗ-218, были внедрены 2 формы справок по кадастровой недвижимости – электронный формат и обычный бумажный носитель. Закон говорит, что электронный документ с печатью УКЭП от Росреестра признается равноценным бумажному носителю информации. При обращении в инстанции, а также для заключения сделки можно предоставить и электронный вариант документа. Обратите внимание, что получателем сведений может быть любое заинтересованное лицо, в том числе покупатель квартиры, дома, коммунальной квартиры. На основании полученных документов можно вести любые операции с имущественным правом.

Будут ли изменять срок действия выписки из ЕГРН

Сейчас активно ведутся обсуждения в части изменения срока по справкам из Росреестра. Несмотря на то, что закон указывает бессрочность для справки, есть некоторые ограничения по актуальности сведений, установленные высшими судебными инстанциями – 30 календарных дней. В Росреестре считают, что суд должен исходить из буквы закона, где прямо указано, что актуальность дается на день формирования запроса сведений. По логике вещей 30 календарных дней не позволит одному и тому же собственнику совершить мошеннические действия с имуществом, так как потребуется время на подачу документов, переоформление справок и совершение прочих процессуальных действий. Верховный Суд РФ считает, что 30 дней достаточно для того, чтобы признать выписку из ЕГРН имеющей силу действия закона, так как ни физически, ни теоретически собственник не сможет совершить мошеннические действия с недвижимостью. В дополнении ко всему, право собственности по прошедшим периодам можно проверить через «Выписку о переходе права», начиная с 1998 года по сегодняшний день.

Получить полную информацию о вашем объекте недвижимости

Получить информацию об вашем объекте

Статьи на тему:

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права - квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция...

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в...

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице...

Срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году

При подготовке пакета документов для продажи квартиры или получения какой-либо государственной услуги, многие россияне интересуются, срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году. Разумеется, чем «свежее» будет информация, тем ниже риск того, что она утратит свою актуальность до момента решения вопроса. Однако нередки ситуации, когда сбор документации занимает долгое время, а значит, заявителю нужно знать срок действия выписки из ЕГРН, чтобы определить, когда лучше заказать её.

Фактический срок действия выписки из ЕГРН

Хотя в действующем законодательстве отсутствуют лимиты, касающиеся срока действия выписки из ЕГРН, и ограничение обуславливается исключительно утратой актуальности данных, в реальном мире всё выглядит совершенно иначе. В большинстве случаев государственные инстанции и различные организации отказываются принимать выписки из ЕГРН, давность получения которых превышает 1 месяц.

Такой подход обусловлен тем, что ведомства стремятся минимизировать риск получения сведений, отличающихся от фактических. Помимо всего прочего, следует учесть несколько нюансов, касающихся выписки из ЕГРН:

  • Приняв от заявителя справку, полученную достаточно давно, организации рискуют столкнуться с тем, что информация, содержащаяся в документе, окажется неактуальной. Недвижимость могут продать, использовать в качестве залога или подарить, а значит, сведения о собственнике окажутся иными;
  • Сегодня каждая организация вправе индивидуально установить срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году. Практика доказывает, что большинство ведомств придерживаются стандартного лимита, равного 30 дней;
  • На срок действия выписки из ЕГРН не влияет юридический статус получателя. Актуальность документа будет идентичной как для представителя компании, так и для обычного гражданина;
  • Если выписка была получена более месяца назад, то для заказа «обновлённого» документа следует нанести визит в Росреестр, отправить заявку в электронном виде или воспользоваться специальными сервисами.

Прежде чем заказывать справку из ЕГРН, специалисты рекомендуют поинтересоваться у работников ведомства, в которое будут подаваться бумаги, какой из вариантов документа нужно предоставить, бумажный или электронный.

Какой срок действия у электронной выписки из ЕГРН

Бытует ошибочное мнение, что срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году, при условии, что она будет получена в электронном виде, окажется меньше чем у бумажной. Спешим успокоить Вас, правила, касающиеся срока действия, одинаковые для обоих вариантов выписки из ЕГРН.

Что касается способов получения электронной версии выписки, то их существует несколько. Самыми распространёнными являются заказ через официальный интернет-портал Росреестра и использование специального электронного сервиса. Если возникнет необходимость, может быть оформлена срочная выписка из ЕГРН. С одной стороны, она обойдётся несколько дороже стандартного варианта, однако сведения, содержащиеся в документе, гарантировано окажутся достоверными.

Главным отличием электронной выписки из ЕГРН является тот факт, что на ней ставится цифровая подпись регистратора, а на бумажном варианте будет присутствовать живая печать и подпись.

При заказе документа через Госуслуги или сайт Росреестра срок изготовления составляет 3 дня. Бумажный вариант иногда приходится ждать ещё дольше, что обусловлено необходимостью пересылки бумаг из одной организации в другую.

Следует также отметить, что для электронного и бумажного варианта идентичен не только срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году, но и юридическая значимость. Говоря иными словами, электронная версия может быть подана при получении любых услуг государственного и муниципального характера, а отказ в её приёме является незаконным.

Следует также отметить, что заказ электронной выписки из ЕГРН окажется более выгодным с финансовой стороны. Её стоимость гораздо ниже, чем у аналогичного документа, но в бумажном варианте.

Что говорится в законе

Детальное изучение действующего законодательства позволяет удостовериться в том, что в нормативно-правовой документации отсутствуют сведения, касающиеся ограничения срока действия выписки из ЕГРН или поясняющие, в течение какого периода информация, содержащаяся в неё, сохранит свою актуальность.

По сути, сведения, отражённые в документе, являются актуальными на момент его выдачи. Одновременно с этим следует понимать, что такая процедура как смена собственника и прочие изменения вносятся в течение определённого времени, а значит, о достоверности информации в выписке из ЕГРН можно особенно не беспокоиться. Принимая во внимание всё вышеизложенное, и устанавливается срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году, равный 30 календарных дней.

Что касается российских подданных, ранее получивших свидетельство, подтверждающее право собственности, то они должны понимать, что указанный документ сохраняет свою актуальность, однако в некоторых случаях оформления выписки из ЕГРН избежать не удастся.

Какие изменения в законодательстве могут произойти в будущем

Хотя российское законодательство регулярно дополняется новыми положениями, срок действия выписки из ЕГРН на недвижимое имущество в 2020 году остаётся неизменным. Единственные перемены, связанные с Росреестром, связаны с регистрационными действиями:

  • В случае отдельного оформления документации, имеющей отношение к кадастровому учёту и регистрации права собственности, заявитель должен понимать, что для получения первой услуги ему потребуется 7 рабочих дней, а для второй – 5;
  • При одновременном получении указанных выше услуг можно добиться существенной экономии времени. Срок ожидания готовности документов в этом случае не превысит 10 рабочих дней;
  • Ещё одно изменение коснулось срока изготовления выписки из ЕГРН. Ранее готовый документ можно было забрать лишь через 5 дней, сейчас срок изготовления составляет трое суток (без учёта пересылки, если она требуется).

Если говорить о том, какие изменения в отношении срока действия выписки из ЕГРН произойдут в будущем, то вероятнее всего, определённый лимит всё же появится. По мнению экспертов, существуют 2 причины, делающие подобные изменения в законодательстве достаточно актуальными:

  1. Отсутствие чётких ограничений вынуждает специалистов различных инстанций постоянно разъяснять посетителям необходимость предоставления «свежей» выписки из ЕГРН, что порой становится причиной конфликтов;
  2. Сведения, содержащиеся в выписке, могут утратить актуальность спустя 10-15 дней, так как за этот период вполне можно внести в базу Росреестра данные о новом собственнике или наложенном ограничении.

Следует отметить, что сегодня продолжается реформирование системы госрегистрации. Его завершение намечено на начало 2020 года. Существует высокая вероятность, что за оставшийся период парламентарии всё же внесут соответствующие коррективы в законодательство и у выписки из ЕГРН появится определённый срок действия.

Срок действия выписки из ЕГРН

Иногда у нас спрашивают сколько действует выписка из ЕГРН. Это касается выписок и на бумажном носителе и в электронном виде.

Кстати, выписку в электронном виде вы можете заказать на нашем сайте по этой ссылке.

Просто иногда бывает обидно, что вы приносите выписку из ЕГРН тому, кто ее спрашивал, а вам говорят: «она старая», «срок вышел», «ей больше 30 дней», «принесите свежую» и т.п.

Чтобы так не получалось давайте разберемся в этом вопросе.

Сразу скажем срок действия выписки из ЕГРН законом не определен. Но проанализировав некоторые другие сроки можно сделать важные выводы.

Так, согласно ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», самый короткий срок регистрации прав составляет 1 рабочий день (в случае направления документов в электронной форме на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов).

Если опираться на этот срок, то строго говоря срок жизни выписки из ЕГРН тоже составляет 1 день. Потому что на следующий день сведения в реестре недвижимости уже могут быть другими.

Таким образом, выписка из ЕГРН актуальна в день ее получения.

Как говорилось выше, сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН или выписке об отсутствии запрашиваемых сведений, являются действительными на дату, указанную выписке.

По прошествии нескольких дней выписка не становится недействительной. Она подтверждает информацию на ту дату, на которую была получена.

Наряду с этим есть интересный вывод Новосибирского областного суда по делу № 33-7616/2014, который указал, что действительно, срок действия выписки из ЕГРП не ограничен нормативными правовыми актами. Вместе с тем, рекомендуется представлять выписку в течение месяца с момента ее оформления для того, чтобы содержащиеся в ней сведения не потеряли свою актуальность.

Таким образом, можно сделать вывод, что актуальность выписки теряется через 1 месяц.

Поскольку законом «срок годности» выписки не установлен, то каждый госорган или должностное лицо по сути может устанавливать свои правила.

И чтобы потом не было споров и недопонимания – заранее поинтересуйтесь вопросом какой «свежести» должна быть выписка со дня ее получения.

Можно опираться на те же 30 дней, о которых писали выше. Но стоит помнить, что 30 дней – это крайний срок. Чем свежее выписка – тем лучше.

Напоминаем, что вы всегда можете заказать актуальную выписку из ЕГРН онлайн на нашем сайте.

для суда, на недвижимое имущество, участок, квартиру

Единый срок действия выписки ЕГРН, который был бы обязателен для всех субъектов юридических отношений, не предусмотрен. Он зависит от целей применения документа, задач, которые ставит перед собой заявитель.

Срок действия

Порядок оформления справки указан в ст. 62 ФЗ № 218, который был принят 15.07.2015. Документ может оформляться в бумажном и электронном виде. Срок действия выписки может быть разным.

Для обращения в арбитражный суд, например, он составляет 30 дней.

Важно помнить следующее:

  • актуальность указанных сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости может меняться;
  • желательно оформлять документ непосредственно до совершения юридически значимого действия — купли-продажи квартиры, частного дома и т. д.;
  • выпиской из ЕГРН подтверждается «юридическая чистота» недвижимости, но даже отсутствие обременений не исключает возможность оспаривания сделок и требования имущества у покупателя в порядке виндикации — истребовании вещи из чужого незаконного владения.

В выписке ЕГРН указывают следующую информацию:

  • категория недвижимости;
  • зарегистрированные права, обременения, возражения на регистрацию правомочий владельцев и собственника;
  • сведения о судебных спорах относительно недвижимости.

Знать сроки действия выписки важно для обеспечения надежности сделки. Сведения о собственнике (правообладателе) могут быть недостоверны при наличии мошеннических действий или ошибок, допущенных при внесении реестровой записи. Такие ошибки придется устранять в судебном порядке.

Время оформления

Выписка ЕГРН оформляется в течение трех дней с момента принятия заявления. Если гражданин обращается в МФЦ, то выписка выдается в течение 5 дней после принятия документов.

В исключительных случаях допускается продление времени оформления до 15–20 рабочих дней. Это возможно в ситуациях, когда информация о необходимом объекте недвижимости подлежит уточнению либо когда проверяются данные, содержащиеся в базе Росреестра.

С июля 2016 года справка ЕГРН на недвижимое имущество заменяет привычное для многих «розовое свидетельство».

Из единого государственного реестра может быть запрошена информация в расширенном виде. Она содержит сведения обо всех сделках, которые проводились относительно объекта недвижимости.

Когда может измениться время оформления

Устанавливать срок актуальности справки на объект недвижимости из Росреестра — задача, которая у законодателя пока в перспективах.

При купле-продаже, дарении квартиры или другого объекта следует оформлять документ минимум за 2–3 дня до совершения сделки. Изменений срока действия справки на общероссийском уровне не предполагается.

Вопрос: сколько времени действительна выписка ЕГРН — требует учитывать конкретную ситуацию. Если ее выдача сопровождается одновременной сменой собственника недвижимости, то такие обстоятельства подлежат учету. Справка не считается безусловной гарантией того, что объект недвижимости юридически благонадежен.

Документ оформляется в сроки — независимо от категории объекта. Время получения выписки на земельный участок или коттедж займет не больше трех дней. Москва и другие города РФ предлагают возможности воспользоваться сервисом «Мои документы» МФЦ, где справки доступны без длинных очередей.

Следует учитывать следующее:

  1. Предусмотрена возможность использовать сайт Росреестра или государственных услуг.
  2. Сведение о собственнике можно также получить через посредников, но их услуги стоят дороже.
  3. Сведения о кадастровой стоимости участка и его номере можно получать онлайн через публичную кадастровую карту.
  4. Московская область — регион, где оформить выписку на сайте, через государственные услуги также не составит труда, в том числе для прописки.

Справку ЕГРН можно получить на жилые и нежилые помещения. В нем же обозначаются сведения о залоге и других обременениях.

Сведения для банка — например, при покупке вторичного жилья по договору ипотечного займа. Таким образом, проблема — на какой срок действия оформляются выписки ЕГРН, решается в зависимости от целей ее предоставления.

Получите бесплатную юридическую консультацию

Срок действия выписки из ЕГРН Росреестра. Законы знают всё!

Согласно Федеральному закону №218-ФЗ, статье 62, часть 4 – «Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент их выдачи…»

 

Действие выписки из ЕГРН – пояснения!

 

Законодательно, подчеркивается актуальность сведений – непосредственно в момент их получения!
Т.е. Выписка из ЕГРН действительна неограниченное время!

Этим подразумевается то, что выписка может служить доказательством определенного "положения дел" на четкую дату.

 

Что это значит и действительность выписки не ограничевается?

 

 

Дело в том, что Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) – это динамическая база данных, обновление которой зависит от 2 факторов – человеческого и технического. Законодательно установлен срок обработки и внесения информации в ЕГРН сотрудниками Росреестра – до 14 дней, а соответственно, обработка этой информации и ее обновление в базе данных – «зависает» на этот срок.

Другими словами, имея на руках Выписку из ЕГРН (заверенную ЭЦП) – т.е. выписка государственного образца – это подтверждение полученной информации в данный момент, т.к. завтра, например, информация может быть уже новой!


Заказать выписку ЕГРН онлайн

Когда важен срок действия выписки из ЕГРН?

 Получение Выписки из ЕГРН может быть вызвано желание мониторинга объекта недвижимости, например, после сделки «купли-продажи». В этом случае срок действия Выписки из ЕГРН особого значения не имеет, важно только дождаться внесения новых сведений в реестр и убедится в их правильности. Если же Вы заметили какие либо несоответствия, Вам в срочном порядке нужно исправить ошибки в ЕГРН!

 

Срок действия выписки из ЕГРН действительно очень важен, именно накануне любой сделки с недвижимостью! Мы настоятельно рекомендуем заказывать свежие сведения из реестра непосредственно перед сделкой, но не позднее 24 часов (из-за возможных задержек получения документа от Росреестра). В этом случае, возможная недолговременная актуальность полученных может защитить Вас от мошенников или срыва сделки «купли-продажи».

 

Срок готовности выписки из ЕГРН

Электронный сертификат стоимости недвижимости (eCRV)

Уведомления, объявления и информация об обновлениях приложений

eCRV предоставляются через подписку GovDelivery. Мы призываем всех пользователей eCRV подписаться на рассылку по электронной почте eCRV.

Поддерживаемые браузеры

Internet Explorer 11, Google Chrome, Microsoft Edge или ваше мобильное устройство.

  • Этот веб-сайт адаптирован для мобильных устройств
  • IE10 несовместим

Ежемесячное обслуживание системы Windows

Системы доверенного обмена

(вход в систему) будут выполнять техническое обслуживание системы по четвергам с 6 до 7 часов утра.м. Trusted Exchange включает eCRV, виртуальную комнату и аудиторскую комнату. Техническое обслуживание будет выполняться только при необходимости, и большинство обновлений займет менее 10 минут. Это в дополнение к существующим обновлениям системы, которые происходят четвертого четверг и пятницу каждого месяца с 4 до 7 часов утра. Система eCRV может быть недоступна в это время.

Примечания к выпуску

10 ноября 2020

Проект обновления системы

eCRV 2018-2020 завершен.

В рамках проекта обновления системы eCRV на 2018-2020 годы была повышена безопасность eCRV и улучшены все приложения eCRV. Релизов заявок на участие в проекте:

  • Публичный поиск - завершено 2018

  • Подать - завершено 2019

  • Округ, Город - завершено 2019

  • Состояние - сдано 2019

  • Веб-службы - завершено в 2020 г.

  • Еженедельные выписки с продаж - завершено в 2020 г.

15 октября 2020

Веб-службы:

Приложение веб-служб включает изменения, необходимые для новых кодов города и школьного округа.Песочница доступна для тестирования с 15 октября 2020 г. Изменения будут внесены в рабочую среду в четверг, 12 ноября, и включают:

Изменения схемы

  • Добавлен код города: 5300 для нового города Шорвуд в графство Карвер
  • Добавлен код школьного округа: 2090 для новой школы Rock Ridge в графство Сент-Луис

Изменения файлов

  • MN CityTown Код (cityTownShips.xsd)
  • Идентификатор школьного округа (schoolDistricts.xsd)

12 октября 2020

Схема извлечения продаж обновлена.XML Schema 3 теперь доступна для извлечения пользователей для тестирования с 12 октября по 2 ноября 2020 г. Файлы извлечения для тестирования и перехода еженедельно публикуются в виртуальной комнате eCRV Weekly Sales Extract. Схема 3 потребуется для всех выписок 9 ноября 2020 г. или после этой даты.

18 июня 2020

Обновление в заявлении города / округа:

  • Исправлен дефект:
    • Журнал комментариев к событиям рабочего процесса отображает комментарии, введенные городом / округом в поле для комментариев к передаче, для передачи города / округа eCRV в штат

марта 2020

Запланированное отключение бывшей системы безопасности веб-служб теперь запланировано на 30 апреля 2020 г.

16 января 2020

Открытое тестирование для окончательного обновления безопасности веб-служб, установленного на период с 16 января по 30 марта 2020 г. Это предоставляет окно для обновления и тестирования обновления безопасности для всех интерфейсов веб-служб с системами eCRV. Все ИТ-службы округа / города / поставщика должны использовать API между вашими системами и регионом тестирования eCRV. Требуются новые URL-адреса, вход в систему и пароли.

Справочник ресурсов

, необходимый на январь 2020 г., обновленные веб-службы: https: // www.доход.state.mn.us/guide/ecrv-web-services-api

Уведомление: Плановое отключение старой системы безопасности запланировано на 30 марта 2020 г.

12 декабря 2019

Обновления в заявлении города / округа:

  • Удалено предупреждающее сообщение о маршрутизации и тегах
  • Добавлено напоминание об истечении срока действия пароля для входа в систему
  • Скорректированная сводка eCRV Индикатор освобождения от уплаты налога

Предварительное уведомление: С середины января до середины февраля будет проводиться открытое тестирование последнего обновления безопасности веб-служб.

14 ноября 2019

Обновления в заявлении города / округа:

  • Исправлены дефекты:
    • Разрешить отрицательную сумму корректировки продаж
    • Предварительно заполненное значение года оценки отображает дату продажи год
  • Добавлена ​​функция:

Дополнительные изменения:

  • Предварительные и окончательные метки PID обновлены в приложениях Public Search и Submit
  • Все ярлыки специальной оценки просроченной задолженности обновлены во всех приложениях

31 октября 2019 г.

Изменения в приложении веб-служб, опубликованные 20 сентября 2019 г., переведены в рабочую среду 9 а.м. Cегодня. Подробнее об изменениях читайте в обновлении от 20 сентября.

Заявки города / округа eCRV будут обновлены следующим образом:

  • Краткосрочная аренда добавлена ​​в качестве опции для группы типов недвижимости
  • Тип собственности Усадьба для слепых / инвалидов изменена на Усадьба для слепых или инвалидов

17 октября 2019 г.

Обновления в заявлении города / округа:

  • Исправлены дефекты:
    • Обновленные таблицы 2a 2b допускают значения более 999 999 долларов США.99
    • Дата платежа воздушным шаром снято ограничение на дату "только в будущем"
    • Столбец «Счетчик посылок» включен в список результатов поиска для экспорта
    • Включено городское приложение Экспорт списка результатов поиска
  • Дополнительные изменения:
    • Исследование округа «Отклонение» требует выбора причины отказа
    • Возможность поиска по «Нет» в побочных задачах и тегах
  • Добавлена ​​функция:
    • Базовая функция сравнения версии

Опубликовано 20 сентября 2019 г.

Веб-службы:

Схема веб-служб будет обновлена ​​в производственной среде 31 октября 2019 г., чтобы учесть изменения критериев коэффициента продаж на 2020 год.

Следующие изменения доступны для тестирования в песочнице.

Изменения схемы:

  • Новый элемент: значение «Краткосрочная аренда» добавлено в качестве опции для «Группы типов собственности».
  • Обновление
  • : текущий тип недвижимости «Усадьба для слепых / инвалидов» обновлен до нового значения: «Усадьба для слепых или инвалидов».

Изменения файлов

  • ecrvBaseTypes.xsd
  • DeleteParcelCountyService.wsdl
  • DownloadService.WSDL
  • RouteService.wsdl
  • SearchService.wsdl
  • UpdatePropertyAttributeService.wsdl
  • UploadCountyDataService.wsdl
  • UploadParcelCountyService.wsdl
  • UploadService.wsdl

Опубликовано 12 августа 2019 г.

Схема извлечения продаж обновлена. См. Подробности в уведомлении от 30 июля.

Опубликовано 8 августа 2019 г.

Изменения в приложении веб-служб, опубликованные 25 июня 2019 г., переведены в рабочую среду.Подробную информацию об изменениях см. В обновлении от 25 июня.

Опубликовано 1 августа 2019 г.

Обновление приложения eCRV округа и города развертывается с августа по октябрь 2019 года. Дополнительную информацию см. В разделе «Заявки округа и города».

Опубликовано 30 июля 2019 г.

Схема извлечения продаж будет обновлена ​​12 августа 2019 г. со следующими изменениями:

  • Добавление элемента deedTypeCde















  • Обновление элемента salesAgreementForm





    • < xs: element ref = "downPmtEquity" />


















Обновление: опубликовано 25 июня 2019 г.

Песочница будет открыта для тестирования 27 июня 2019 года.

Веб-службы:

Приложение Web Services включает изменения, необходимые для совместимости с новой системой eCRV County. Все изменения с 13 июня будут в производственной среде в четверг, 8 августа, и включают:

Изменения схемы
  • Добавить поле индикатора Primary Parcel ID
    • Cpcy_ParcelCounty.Primary_ind
  • Приспособить расширенные размеры полей от varchar (250) до varchar (500)
    • Cpaj_PriceAdjustment.Notes_txt
  • Обновить список и описание причин отказа
    • Добавлена ​​причина «07b - Ремонт» (значение кода: RENOVATE)
    • Добавлена ​​причина «08b - Отказ от претензии» (значение кода: QUITDEED08)
  • Обновить список типов недвижимости
    • Изменено «Сельское хозяйство - Не приусадебное хозяйство - Мигрант» на «Сельское хозяйство - Не приусадебное хозяйство - Жилье для сезонных рабочих»
    • Изменено «Сезонный жилой комплекс для отдыха - Ma & Pa Resort» на «Сезонный жилой комплекс для отдыха - Коммерческий - Дома для отдыха».
Изменения файлов
  • ecrvBaseTypes.XSD
  • ecrvTypes.xsd
  • routeService.xsd
  • uploadCountyDataService.xsd
  • uploadParcelCountyService.xsd
  • uploadService.xsd
  • DeleteParcelCountyService.wsdl
  • DownloadService.wsdl
  • RouteService.wsdl
  • SearchService.wsdl
  • UpdatePropertyAttributeService.wsdl
  • UploadCountyDataService.wsdl
  • UploadParcelCountyService.wsdl
  • UploadService.WSDL

Обновление: опубликовано 13 июня 2019 г.

Следующие изменения доступны для тестирования в песочнице.

Веб-службы:
  • Схема для расширенных размеров полей
    • Изменено с varchar (12) на varchar (254)
      • ccrv_CertifOfRealEstateValue.CRVLock_id
    • Изменено с varchar (250) на varchar (500)
      • ccrv_CertifOfRealEstateValue.SubmitterComments
      • cpbs_PartyBuyerSeller.Банкноты
      • cssd_StudySuitabilityData.StateStudyRecommendedComment
      • cssd_StudySuitabilityData.NonListedComment
      • cssd_StudySuitabilityData.NonMarketPriceComment
      • cwfh_WorkflowHistory Комментарии
    • Изменено с varchar (250) на varchar (3000)
      • csrr_StudyRejectionReason.Comments
  • Файлы изменены
    • ecrvBaseTypes.xsd
    • ecrvTypes.xsd
    • uploadCountyDataService.XSD
    • DownloadService.wsdl
    • UploadCountyDataService.wsdl

Обновленное приложение для отправки eCRV уже запущено. Опубликовано 19 марта 2019 г.

Улучшения включают:

  • Адаптивный веб-дизайн
  • Разборные / расширяемые профили
  • Выпадающее меню для типа документа
  • Информационные кнопки, отвечающие на общие вопросы
  • Переформатированные поля валюты
  • Реструктурированная запись PID
  • Изменена структура разделов «Планируемое использование» и «Использование перед продажей» для ясности
Обновление для общедоступного поиска

: опубликовано 13 августа 2018 г.Обновление общедоступного поиска (бета) опубликовано 12 июля 2018 г.

Приложение для публичного поиска:

  • Новый адаптивный веб-дизайн

  • Улучшенные параметры поиска:

    • Пользовательский поиск

      • Возможность поиска по диапазону дат (раньше было по одному месяцу за раз)

      • Возможность поиска по нескольким округам

      • Возможность поиска по нескольким юрисдикциям в одном округе

      • Удален параметр даты "Дата принятия" для поисков

    • Поиск по ID посылки

    • Поиск по eCRV ID

  • Улучшенная таблица отображения результатов поиска

    • Возможность фильтровать и сортировать результаты поиска

    • Возможность увеличения количества результатов, отображаемых на одной странице

    • В таблицу результатов добавлен «Округ»

    • При нажатии на идентификатор eCRV откроется CRV в новой вкладке браузера.

  • Исправлен дефект, из-за которого стоимость земли и здания не отображалась правильно на заполненном CRV

    .
  • Вложения с юридическим описанием открываются из результатов поиска

  • Результаты поиска ограничены 500 (необходимо уточнить поиск, если оно превышает 500)

Вопросы покупки и продажи в Оклахоме для покупателей - McAfee & Taft

Роб Гарбрехт

Эта статья познакомит читателя с некоторыми уникальными проблемами, местными законами и обычаями, которые следует учитывать в связи с приобретением коммерческой недвижимости в Оклахоме.Недвижимость по-прежнему остается одной из основных областей права, в которой критически важно получить совет местных специалистов. Различия между штатами по конкретным вопросам могут быть значительными. Эти изменения часто являются результатом конституционных и законодательных положений конкретного штата, прецедентного права или просто результатом развития обычных практик в течение определенного периода времени. Неспособность признать и устранить эти отклонения может привести к ненужным расходам времени и денег или, что еще хуже, возникновению значительных непредвиденных обязательств или затрат.

Хотя в этой статье не обязательно будут рассмотрены все нюансы закона о недвижимости Оклахомы, в ней будут выделены и обсуждены те вариации, которые, по опыту автора, являются одними из наиболее важных уникальных аспектов закона Оклахомы, чтобы привлечь внимание покупателей за пределами штата. к этим вопросам. Кроме того, эта статья предоставит покупателю некоторые начальные инструкции относительно того, как решить эти проблемы в связи с возможным приобретением коммерческой недвижимости в Оклахоме, и, надеюсь, избежать любых ошибок, когда покупатель испытывает нежелательный сюрприз из-за неожиданного проблема.

1. Проблемы, возникающие из-за «нефтяного пятна» Оклахомы

Некоторые из уникальных аспектов закона о коммерческой недвижимости Оклахомы возникают как прямой результат исторической практики разработки месторождений нефти и газа Оклахомы. Например, в Оклахоме землевладельцы обычно «отделяют» права на лежащие в основе полезные ископаемые от прав на поверхность недвижимости. Кроме того, в Оклахоме очень распространено, что минеральные владения, лежащие в основе определенного участка поверхности, в конечном итоге разделяются между несколькими различными владельцами полезных ископаемых.

Владелец «минерального владения» в Оклахоме имеет право на полезные ископаемые и смежные права, включая право доступа и добычи полезных ископаемых. Владелец «земельного участка» сохраняет баланс прав, связанных с этим имуществом. Минеральное поместье является «доминирующим имением» в Оклахоме, что означает, что владелец поверхности должен предоставить владельцу полезного ископаемого разумный доступ к разработке полезных ископаемых, лежащих в основе земельного участка, что включает право использовать такую ​​большую часть поверхности земли, насколько это разумно необходимо для разведки и добычи нефти и газа из-под поверхности.[1] Многие потенциальные покупатели за пределами штата изначально обеспокоены тем, как деятельность по разработке нефтегазовых месторождений может отрицательно повлиять на приобретаемую недвижимость на поверхности, особенно если они не из юрисдикции с аналогичной деятельностью по разработке нефти и газа.

Покупатели недвижимости в других штатах часто пытаются уменьшить это воздействие в той мере, в какой они обеспокоены возможностью развития недр, путем обеспечения страхового покрытия правового титула на ущерб, причиненный добычей или разработкой нефти, газа, или другие минералы.Например, в некоторых юрисдикциях Подтверждение ALTA 35.1-06 (Минералы и другие подземные вещества - Улучшения) (Принято 04-02-12) и другие подобные одобрения конкретных штатов могут обеспечить страхователям некоторую защиту от такого ущерба.

Однако в 1984 году комиссар по страхованию штата Оклахома высказал мнение, что такое страхование подпадает под определение «страхование имущества», а не «страхование титула», и, следовательно, выходит за рамки Сертификата полномочий страховщика титула, выданного Страховым агентством Оклахомы. Комиссар.[2] В результате этого мнения индустрия страхования титулов в Оклахоме не будет предоставлять какое-либо покрытие землевладельцам в Оклахоме в отношении ущерба, нанесенного имуществу на поверхности в результате действий владельцев минерального поместья. Таким образом, полисы страхования титула в Оклахоме почти всегда покрывают только земельную собственность на поверхности и включают специальное исключение, прямо исключающее из покрытия «все интересы в отношении нефти, газа, угля и других полезных ископаемых и все права, относящиеся к ним» или аналогичные формулировки.

Не имея доступа к страхованию титула, покупатели, находящиеся за пределами штата, часто будут рассматривать вопрос о выяснении владельца (ов) минеральной земли и заключении с ними соглашений о недопущении участия в деятельности, наносящей ущерб земельной собственности. Хотя, безусловно, можно провести экспертизу правового титула на владение полезными ископаемыми для выявления различных владельцев полезных ископаемых, разделение прав на полезные ископаемые часто делает заключение соглашений со всеми долевыми владельцами полезных ископаемых и арендаторами чрезвычайно трудным, а то и невозможным.Более того, даже если количество владельцев и арендаторов недр относительно невелико, у них мало стимулов к сотрудничеству. Эти трудности, в сочетании с временем и расходами, связанными с экспертизой правового титула на полезные ископаемые, часто приводят к тому, что землевладельцы полагаются на другие правовые механизмы и соображения, чтобы помочь уменьшить опасения, связанные с разработкой минерального участка.

Одним из таких правовых механизмов является применение Закона штата Оклахома о повреждении поверхности («Закон о повреждении поверхности») [3], который предоставляет владельцам поверхности некоторую защиту путем создания основы для измерения (и предоставления компенсации) ущерба, причиненного земельному участку из-за к бурению нефтегазовой скважины.Закон о повреждении поверхности был принят для уравновешивания конфликтующих интересов владельца полезных ископаемых и владельца поверхности [4]. Как правило, оператор должен уведомить землевладельца о намерении оператора пробурить скважину на земельном участке, которое должно содержать «обозначение предполагаемого места и приблизительную дату, когда оператор предлагает начать бурение». В течение пяти дней после этого оператор и владелец поверхности должны вступить в добросовестные переговоры, чтобы определить размер причитающегося ущерба.Если оператор и владелец поверхности не могут прийти к соглашению относительно суммы причитающегося ущерба, Закон о повреждении поверхности предусматривает механизм оценки и возможного судебного разбирательства для определения соответствующей суммы ущерба.

Закон о повреждении поверхности не определяет тип ущерба, за который владелец поверхности должен получить компенсацию, и не дает руководящих указаний по привлечению к ответственности. Однако прецедентное право указывает, что надлежащей (и основной) мерой ущерба является уменьшение справедливой рыночной стоимости поверхности в результате буровых работ.[5] Суды учитывают следующие факторы при определении влияния буровых работ на справедливую рыночную стоимость земельного участка: (1) место или место проведения буровых работ; (2) качество и стоимость земли, используемой или нарушенной в результате буровых работ; (3) случайные особенности, возникающие в результате буровых работ, которые могут повлиять на использование и дальнейшее использование; (4) неудобства, понесенные оператором при фактическом использовании земли; (5) являются ли убытки временными или постоянными по своему характеру; (6) изменение физического состояния земли; (7) неправильная форма и уменьшение или отказ в доступе к земле; и (8) уничтожение или потеря местных трав или растущих культур в результате буровых работ.[6] Кроме того, Гражданский апелляционный суд Оклахомы признал, что пагубное влияние, которое предполагаемые ограничения на потенциальное использование, вызванные близлежащей нефтяной или газовой скважиной, могут оказать на справедливую рыночную стоимость собственности, является надлежащим соображением при определении ущерба. [7]

Определенные государственные и местные нормативные акты могут также уменьшить опасения землевладельца по поводу того, что нефтегазовый оператор может пробурить скважину и разместить соответствующее оборудование на своей территории. На государственном уровне Раздел 52, Раздел 320.1 Статута Оклахомы запрещает размещение жилых построек в радиусе 125 футов от ствола действующей скважины. Примечательно, что в Разделе 320.1 основное внимание уделяется расположению жилой конструкции в непосредственной близости от существующей скважины, а не бурению новой скважины в пределах 125 футов от существующей жилой конструкции. Однако Верховный суд Оклахомы признал, что целью запрета, содержащегося в Разделе 320.1, является «благополучие и безопасность населения».[8] Таким образом, суд Оклахомы определенно мог истолковать Раздел 320.1 как незаконное размещение ствола действующей скважины в радиусе 125 футов от существующей жилой конструкции.

Оклахома Оклахома также часто вводит ограничения на расположение нефтяных и газовых скважин и оборудования. Например, в округе Оклахома «требуется минимальное расстояние в 300 футов между любой основной жилой структурой и всеми основными и побочными буровыми работами на нефть и газ, включая, помимо прочего, устья нефтяных и газовых скважин, устройства для хранения нефти и газа и танковые батареи и оборудование.»[9] В округе Талса« нефтяные и газовые скважины и соответствующие резервуары для хранения должны располагаться в 200 футах или более от любого места жительства ». [10]

На муниципальном уровне Оклахома-Сити и Талса имеют идентичные положения, касающиеся допустимого расположения нефтяной и газовой скважины. В каждом городе запрещается размещение нефтяных и газовых скважин или связанного с ними оборудования «ближе, чем 300 футов от любого занятого или незанятого жилища или любого другого здания, которое используется или спроектировано и предназначено для использования людьми, если заявитель не получил письменного разрешения на это место. колодца от всех владельцев и арендаторов, чьи жилища или другие объекты находятся в пределах 300 футов от предполагаемого колодца.»[11] Фраза« здание, используемое… для проживания людей »может показаться значительно шире, чем« основная жилая конструкция »или« резиденция », и, якобы, будет включать помещения, используемые в коммерческих целях.

В 2015 году и, по всей видимости, в ответ на попытки муниципалитетов ввести более строгие правила в отношении нефти и газа, законодательный орган Оклахомы принял раздел 137.1 раздела 52 Устава Оклахомы, который налагает ограничения на регулирование нефтегазовых операций округами и муниципалитетами.В частности, округам и муниципалитетам прямо разрешено принимать разумные постановления, касающиеся использования дорог, шума и запахов, связанных с нефтегазовыми операциями, а также устанавливать требования к отступлениям и ограждениям для мест проведения работ по добыче нефти и газа. Регулирование всех других нефтегазовых операций находится в исключительной юрисдикции Комиссии корпорации Оклахомы. Хотя нет сообщений о случаях, касающихся этого закона, есть заключение генерального прокурора Оклахомы, дающее некоторые разъяснения, включая признание того, что раздел 137.1 предназначена для того, чтобы позволить округам и муниципалитетам регулировать только специально перечисленные области. [12] Тем не менее, окружные и муниципальные постановления, касающиеся местоположения буровых площадок, по всей видимости, подпадают под законодательные полномочия по предоставлению регулирующих полномочий округам и муниципалитетам.

Хотя вполне понятно, что покупатель из другого штата может изначально иметь некоторые опасения по поводу того, как развитие минерального комплекса может повлиять на недвижимость, которую он намеревается приобрести в Оклахоме, большинство покупателей в конечном итоге соглашаются с этим вопросом по причинам обсуждалось выше.Технологии бурения, в том числе методы горизонтального или наклонного бурения, также развиваются до такой степени, что часто можно минимизировать вмешательство в состояние поверхности.

2. Адвалорные налоги

Система адвалорного налогообложения штата Оклахома состоит из конституционных и законодательных положений. Конституция Оклахомы предусматривает, что законодательный орган Оклахомы может создавать различные классы собственности для целей адвалорного налогообложения [13]. На основании этого положения законодательный орган Оклахомы создал различные классы собственности, включая недвижимую собственность и личную собственность.[14] Раздел 2806 Раздела 68 Устава Оклахомы предусматривает, что «[реальная собственность] для целей адвалорного налогообложения должна означать саму землю, и. . . все здания, сооружения, улучшения и другие приспособления ».

На основании этой классификации Верховный суд Оклахомы отклонил иск о том, что арендуемое имущество должно подлежать адвалорному налогообложению, указав, что:

[u] В соответствии с действующей схемой налогообложения, налоговые обязательства по всем признанным интересам в земле несет владелец платы.Каждый участок собственности рассматривается как единое целое; Ей присвоено одно значение и начислен один налог. . . . Законодательная схема предусматривает оценку земли в адвалорных целях в отношении физического или юридического лица, указанного в записи как владелец платы. [15]

Верховный суд Оклахомы в деле Rockwell Int'l Corp. v. Clay [16] подтвердил свое решение в деле Барнса, заявив, что «[Верховный суд Оклахомы] сегодня постановил, что права аренды на недвижимость не могут облагаться налогом ad valorem. отдельно от имущественного взноса.Таким образом, в Оклахоме владелец земли и улучшений является стороной, ответственной за уплату адвалорных налогов на такую ​​недвижимость [17].

За исключением имущества государственных предприятий, коммунальных служб и железных дорог, которое централизованно оценивается Советом по уравнению штата, окружным оценщикам в Оклахоме поручено определить справедливую денежную стоимость недвижимости по состоянию на 1 января года. под вопросом. [18] Если оценщик увеличивает оценку по сравнению с предыдущим годом, он должен письменно уведомить налогоплательщика о таком увеличении.[19] У налогоплательщика есть 30 дней с даты отправки уведомления по почте, в течение которых он может обжаловать увеличение, подав жалобу оценщику. [20] С этого момента существует административный процесс апелляции, который завершается правом на подачу апелляции в окружной суд de novo, если вопрос не будет решен [21].

Адвалорные налоги штата Оклахома уплачиваются просроченно, при этом налоги подлежат уплате 1 ноября и 31 декабря; при условии, однако, что если половина налогов будет уплачена до 31 декабря, оставшуюся половину можно отложить до 31 марта.[22] Как показывает практика, адвалорные налоги в Оклахоме варьируются от 1% до 1½% от стоимости собственности в год, но это может несколько варьироваться в зависимости от округа. Счета-фактуры обычно отправляются казначеем графства где-то в октябре.

Если продажа недвижимости завершается до октября, окружной инспектор обычно отправляет покупателю счет на уплату адвалорных налогов за этот год. И наоборот, если продажа закрывается в октябре или позже, окружной асессор отправит счет продавцу.Если продажа закрывается до октября и недвижимость является частью более крупного налогового пакета, окружной асессор обычно создает новый налоговый пакет для продаваемой недвижимости и отправляет счет-фактуру на эту недвижимость покупателю. Однако в ситуации, когда имущество, составляющее часть налогового пакета, продается в октябре или позже, сторонам следует рассмотреть возможность либо уплаты налогов за этот год в связи с закрытием, либо, в качестве альтернативы, депонирование своей соответствующей части таких налогов, чтобы гарантировать они своевременно выплачиваются, поскольку окружной асессор, скорее всего, не сможет выставить отдельные счета-фактуры для нового налогового пакета, покрывающего проданное имущество, и существующего налогового пакета, покрывающего оставшуюся часть имущества.

Статья X, § 8B Конституции Оклахомы ограничивает увеличение справедливой денежной стоимости для целей адвалорного налогообложения до пяти процентов в год [23], но предусматривает, что ограничение снимается, если право собственности на недвижимое имущество передается, изменяется или передается. другому лицу или когда в собственности были сделаны улучшения. Хотя статуты Оклахомы допускают передачу прав собственности между связанными сторонами без снятия ограничения [24], покупателя значительно оцененной собственности в Оклахоме при более традиционном приобретении следует предупредить, что приобретение собственности может привести к значительное увеличение адвалорных налогов на недвижимость.

Такое увеличение может быть особенно неприятным, если недвижимость, которую покупает покупатель, подлежит тройной чистой аренде, которая исключает из определения операционных расходов или иным образом запрещает арендодателю возвращать арендатору адвалорные налоги, возникающие в результате смена прав собственности на сдаваемое в аренду имущество.

Хотя такое положение об аренде не обязательно является общепринятым, некоторые опытные арендаторы могут вести переговоры о включении такого положения в свои договоры аренды.Если арендатор добивается успеха в этом отношении, это может стать одной из тех проблем, которые могут возникнуть у покупателя арендованной собственности, особенно если покупатель узнает о своей неспособности вернуть такое увеличение адвалорных налогов после закрытия без любые предварительные обсуждения.

В некоторых случаях, когда недвижимость находилась в собственности одного и того же предприятия в течение нескольких лет, и стоимость недвижимости за эти годы значительно выросла, покупатель может рассмотреть вопрос о приобретении долей участия в предприятии-собственнике, а не о приобретении. собственности.Такая стратегия, вероятно, будет практически возможна только в том случае, если организация-собственник является организацией специального назначения, единственным активом которой является рассматриваемая недвижимость. Одним из возможных преимуществ для покупателя такой структуры было бы избежание увеличения адвалорной налоговой оценки из-за продажи собственности.

Другая причина, по которой стороны могут в конечном итоге договориться о продаже структуры капитала в отличие от более традиционной структуры передачи недвижимости, - это ситуация, когда организация-собственник может иметь определенные разрешения или договорные права, которые являются уникально выгодными и, возможно, трудными или невозможными для покупателя. сохранить или воспроизвести, если он приобретает недвижимость непосредственно у юридического лица-собственника.Кроме того, как более подробно обсуждается в Разделе 3 этой статьи, документальный гербовый сбор Оклахомы обычно не применяется к продаже долей участия в компании-владельце. Поскольку документарный гербовый сбор обычно оплачивается продавцом, это является большим преимуществом для продавца, но, очевидно, будет приниматься во внимание сторонами при согласовании сделки в целом. Наконец, в зависимости от обстоятельств, продавцу могут быть предоставлены определенные уникальные преимущества в отношении налога на прибыль в Оклахоме при продаже капитала юридического лица, владеющего недвижимостью в Оклахоме, по сравнению с продажей соответствующей недвижимости, но обсуждение этих правил является обязательным. довольно сложно и выходит за рамки данной статьи.[25]

Оклахома имеет ряд освобождений от адвалорного налогообложения. В частности, Оклахома предоставляет пятилетнее освобождение от адвалорного налога для квалифицированного производственного концерна, который строит любые новые, расширяет или приобретает любые существующие производственные мощности при соблюдении определенных требований [26]. Это конкретное исключение может обеспечить значительные финансовые преимущества и часто упоминается как причина, по которой производители за пределами штата размещают новые производственные мощности в Оклахоме.

Кроме того, любая собственность, используемая исключительно для религиозных или благотворительных целей или для некоммерческих школ или колледжей, также освобождается от адвалорного налога. Для целей этого последнего исключения использование собственности для целей освобождения является определяющим для установления освобождения, а не права собственности на такую ​​собственность. Так, например, в деле In re Real Property of Integris Realty Corp. [27], которое рассматривала наша фирма, Верховный суд Оклахомы подтвердил, что право собственности на рассматриваемое имущество не имеет значения при определении того, используется ли это имущество «исключительно». в благотворительных целях по смыслу статьи X, раздела 6 Конституции штата Оклахома, и основное внимание уделяется физическому использованию рассматриваемой собственности.

3. Документальный гербовый сбор и налог с продаж

Оклахома облагает налогом на передачу недвижимости продажу недвижимости, когда сумма обмена превышает 100 долларов [28]. Налог составляет 75 центов за каждые 500 долларов вознаграждения. [29] Документарный гербовый сбор обычно оплачивается продавцом, хотя статуты Оклахомы разрешают уплату налога как продавцу, так и покупателю [30]. Необходимые печати проставляются на лицевой стороне акта во время записи, и клерку округа должны быть представлены письменные показания, договор, заключительное заявление или другие доказательства, устанавливающие покупную цену.[31] После этого местная газета, брокеры и другие деловые издания могут сообщать о значительных продажах земли, просто просматривая зарегистрированные сделки еженедельно, поскольку цена покупки легко определяется путем просмотра зарегистрированной сделки. Статуты Оклахомы предусматривают освобождение от налога для определенных транспортных средств. [32] Если транспортное средство освобождено от уплаты налога на документарные гербовые сборы Оклахомы, акт должен содержать ссылку на законодательную основу для освобождения. [33] Любое лицо, умышленно не приобретающее и не наклеивающее точное количество необходимых документальных марок, совершает уголовное преступление.[34]

Покупатель недвижимости часто получает анкету от окружного оценщика в отношении недавнего приобретения собственности. Поскольку документальные печати прикреплены к акту, оценщик округа может использовать эту оценку в качестве отправной точки для оценки собственности для целей адвалорного налогообложения. Однако окружной оценщик захочет узнать, были ли другие обстоятельства, связанные с продажей, которые могут повлиять на оценку. Например, на оценку может повлиять, если продажа была между связанными сторонами или продавец или покупатель были вовлечены в некоторую уникальную ситуацию в то время, которая могла повлиять на согласованное возмещение.Кроме того, хотя документальный гербовый сбор основан на возмещении, обмениваемом на недвижимость, иногда налогоплательщики ошибочно включают возмещение, обмениваемое на имущество, отличное от недвижимого, например, основные средства, запасы или интеллектуальную собственность, и эти анкеты предназначены для выяснения эти обстоятельства тоже. Налогоплательщики обязаны отвечать на такие запросы о предоставлении информации [35].

Законы штата Оклахома о документальном гербовом налогообложении содержат явное исключение из обложения документальным гербовым сбором для «актов, в соответствии с которыми собственность передается от лица товариществу, компании с ограниченной ответственностью или корпорации, передающая сторона или супруга, родитель ребенок или другое лицо, имеющее родство второй степени родства с передающим.. . являются единственными собственниками товарищества, компании с ограниченной ответственностью или корпорации ». [36] Однако законодательное положение дополнительно содержит четкое заявление о том, что если право собственности на долю в капитале вновь созданной организации переходит в течение одного года к любому другому третья сторона, организация-собственник, передающая эти доли, обязана уплатить документальный гербовый сбор Оклахомы, который в противном случае подлежал бы оплате при передаче вновь созданной организации, если бы не это освобождение. [37]

Логистика уплаты применимых документарных гербовых сборов при передаче долей в капитале точно не определена, поскольку акт на вновь созданную организацию уже будет зарегистрирован, предположительно со ссылкой на применимое предусмотренное законом освобождение, указанное в документе.Таким образом, неясно, как уплата налога будет отражена в зарегистрированном акте. В этой связи, однако, следует иметь в виду, что, как отмечалось ранее, умышленное неуплата и проставление необходимых документальных марок является уголовным преступлением.

Оклахома также взимает государственный налог с продаж на продажу материальной личной собственности, которая не освобождена иным образом. [38] Ставка государственного налога с продаж составляет 4,5% от валовой выручки или валовой выручки от продажи налогооблагаемого материального личного имущества.[39] Любой округ Оклахома может взимать налог с продаж, не превышающий 2% валовой выручки или валовой выручки от продаж в округе, с которого штат взимает налог с продаж. [40] Наконец, городские и малые города могут также взимать налог с продаж [41]. Так, например, в Оклахома-Сити, округе Оклахома, Оклахома текущая совокупная ставка налога с продаж в штате, округе и городе составляет 8,375%. Налог с продаж уплачивается покупателем и собирается и перечисляется продавцом в Налоговую комиссию Оклахомы. [42]

Устав Оклахомы содержит освобождение от налога с продаж Оклахомы для передачи материального личного имущества корпорациям, товариществам и компаниям с ограниченной ответственностью в связи с организацией таких организаций в определенных определенных ситуациях.[43] Административные правила Налоговой комиссии Оклахомы ясно дают понять, что, если это не исключено законом, переводы между связанными организациями подлежат обложению налогом с продаж Оклахомы. [44] В отличие от законодательного акта штата Оклахома о налогообложении документальных гербовых марок, статуты Оклахомы прямо не рассматривают налоговые последствия, если таковые имеются, последующей передачи долей участия вновь созданной организации, которой было передано материальное личное имущество в связи с организацией такое лицо. Однако налог с продаж в Оклахоме взимается только при передаче материальной личной собственности, а доли в капитале, такие как акции и членские права, являются не материальной личной собственностью, а, скорее, нематериальной личной собственностью.[45] В результате буквальное прочтение регулирующих положений и руководящих указаний могло поддержать позицию о том, что с такой сделки не будет взиматься налог с продаж Оклахомы. Как всегда в случае с налоговыми законами, необходимо уделять особое внимание обеспечению того, чтобы все аспекты сделки точно соответствовали законам и правилам, чтобы добиться наилучшего результата для достижения намеченного результата.

Несколько потенциальных «ловушек» могут привести к неприятным сюрпризам, связанным с уплатой налога с продаж, для покупателя за пределами штата. В отличие от многих штатов, в Оклахоме нет отдельных или случайных налоговых льгот.Это может стать важным в сделках, когда недвижимость передается в рамках продажи бизнеса или когда вместе с недвижимостью продается материальная личная собственность. В таких случаях налог с продаж Оклахомы обычно взимается при передаче любых материальных основных средств или другой материальной личной собственности. Кроме того, покупатель активов бизнеса в Оклахоме, включая недвижимость, должен знать, что Налоговая комиссия Оклахомы может отказать в выдаче разрешения по налогу с продаж такому покупателю, если у продавца есть просроченные налоговые обязательства, обстоятельство, которое, очевидно, создаст значительные операционные вопросы покупателю после закрытия.[46]

4. Издержки по сделке с недвижимым имуществом - обычное распределение между сторонами

Типичные транзакционные издержки, понесенные в связи с приобретением недвижимости, включают налоги на документальные гербовые сборы Оклахомы, возможно, налог с продаж Оклахомы, расходы на реферирование, сборы за экспертизу титула, премии по страхованию титула и связанные с этим сборы условного депонирования или закрытия титульной компании, сборы за регистрацию и регистрацию включая, если применимо, ипотечный налог на недвижимость в Оклахоме, гонорары сюрвейера, гонорары экологического консультанта и гонорары консультанта по землепользованию.

В этой статье уже отмечалось, что документальный гербовый сбор Оклахомы почти всегда оплачивается продавцом и что налог с продаж Оклахомы, если он применяется, является обязанностью покупателя, но взимается и перечисляется продавцом в налоговые органы. Распределение других транзакционных издержек обычно является предметом переговоров между сторонами. Хотя каждая транзакция, очевидно, различается в зависимости от фактов и обстоятельств, по опыту автора, покупатель обычно оплачивает регистрацию.

Плата за регистрацию в Оклахоме относительно номинальна. Клерки округа взимают 5 долларов за каждый документ, закладную или другой документ, подлежащий регистрации. [47] Кроме того, взимается фиксированная плата в размере 8 долларов за первую страницу инструмента и 2 доллара за каждую дополнительную страницу инструмента [48]. Если инструмент не соответствует требованиям [49], плата за страницу увеличивается до 25 долларов за первую страницу и 10 долларов за каждую дополнительную страницу такого несоответствующего документа [50].

Как отмечалось выше, Оклахома взимает налог с ипотечных кредитов на недвижимость и договоров доверительного управления.[51] Сумма налога зависит от суммы долга, обеспеченного ипотекой, и срока долга. [52] Налог составляет десять центов за каждые 100 долларов и любую их часть, обеспеченную при ипотеке на пять и более лет. [53] Налог уменьшается на два цента в год до двух центов на каждые 100 долларов и любую их часть, обеспеченную, если ипотека предоставляется на срок менее двух лет [54]. С июля 2001 года налог может уплачиваться ипотекодателем, ипотекодержателем или любой заинтересованной стороной, но до этого времени залогодержатель считал или иным образом взимал этот налог с залогодателя незаконно.[55] Ипотека не может быть зарегистрирована, если налог не уплачен, и ипотека, которая подлежит налогообложению, не может быть освобождена, аннулирована в учете или получена в качестве доказательства в ходе каких-либо действий или судебных разбирательств, если налог не был уплачен должным образом. [56] ] Наконец, никакое судебное решение или окончательное постановление в отношении каких-либо действий по обращению взыскания или принудительного исполнения ипотеки или обеспеченного долга или обязательства не может быть внесено, если налог не уплачен [57]. В ситуациях, когда покупатель финансирует приобретение нескольких объектов недвижимости, которые находятся в разных штатах или округах Оклахомы, покупатель может захотеть рассмотреть возможность указания суммы долга, обеспеченной каждой ипотечной ссудой, которая должна регистрироваться в Оклахоме, чтобы избежать ненужных выплат. большой налог на ипотеку.

Взносы по полису собственника по страхованию титула и любые другие необходимые подтверждения, а также связанные с этим расходы титульной компании не предусмотрены законом, как в некоторых других штатах. Скорее, эти расходы часто оговариваются, и важно получить расценки от компании по страхованию титула или, возможно, от нескольких компаний по страхованию титула, до выбора компании по титулу для сделки. Часто стороны могут договариваться о выгодных ставках переоформления или одновременно выдавать ставки по полису страхования права собственности на арендованное имущество или полису страхования титула залогодержателя, выданному в связи с полисом страхования титула собственника.

Премия по полису страхования титула владельца часто оговаривается с продавцом, который иногда соглашается покрыть эту стоимость. Часто покупатель будет нести ответственность за любые специально запрошенные подтверждения политики собственника по страхованию правового титула, а также за любые расходы, связанные с ее финансированием. В Оклахоме будут возникать затраты на абстрагирование, связанные с подготовкой титульного обязательства, и продавец, как правило, несет ответственность за эти затраты на абстрагирование. Покупатели также должны знать, что во многих сельских округах Оклахомы могут быть задержки в подготовке обязательства по оформлению титула из-за времени, необходимого для завершения процесса реферата, особенно в округах, где имеется только одна реферативная компания.Затраты, связанные с обследованием, любыми экологическими отчетами или отчетами о землепользовании также оговариваются, но покупатель часто несет ответственность за такие расходы. Обычно стороны разделяют комиссию за условное депонирование или закрытие титульной компании.

Большинство заключаемых договоров купли-продажи коммерческой недвижимости будет содержать специальный раздел, в котором рассматривается распределение этих транзакционных издержек между сторонами. Это рекомендуется для того, чтобы избежать неопределенности, создаваемой подходом «отбросить все», просто предусмотрев, что эти расходы будут распределяться в соответствии с обычной практикой или чем-то подобным, что создает возможность разногласий сторон по распределению в будущем. .

5. Бланки транспортных средств; формальности оформления; и разделение лота

В Оклахоме три наиболее часто используемых формы документов - это общий гарантийный акт, специальный гарантийный акт и акт о прекращении права требования. Установленная законом форма общего гарантийного акта и акта о прекращении права требования изложена в Разделе 16, разделах 40 и 41 Устава Оклахомы, соответственно. Тем не менее, статуты предусматривают, что «существенного» акта в установленной законом форме будет достаточно для осуществления передачи.

Общий гарантийный акт, в значительной степени соответствующий закону, считается выражением всего интереса лица, предоставившего право, в собственности, и, включив в него формулировку закона, выражение «и гарантийное право на то же самое» включает подразумеваемые гарантии того, что: (1) лицо, предоставившее право, имеет титул и владение предметом собственности; (2) лицо, предоставляющее право, имеет право и полномочия передавать объект собственности; (3) на объект недвижимости нет никаких обременений, кроме указанных в документе; (4) получатель гранта будет иметь спокойное и мирное владение предметом собственности; и (5) лицо, предоставляющее право, будет защищать право собственности на объект недвижимости.[58] Как и в других штатах, в Оклахоме в общем гарантийном акте обычно есть экспонат, в котором перечисляются или раскрываются исключения из гарантии правового титула. Эта выставка обычно связана с исключениями в обязательстве по названию. Некоторые продавцы, особенно в сделках, в которых стороны не представлены юрисконсультом, пытаются просто ссылаться на вопросы записи как на язык исключения из названия. Покупатель должен воздерживаться от такой общей ссылки на вопросы записи и по возможности ограничить исключения теми, которые указаны на выставке.

Акт о прекращении права требования передает все права, титул и интересы лица, предоставившего право, в собственности. [59] Акты о прекращении права требования чаще всего используются в связи с передачей правового титула. Оклахома не имеет установленной законом формы для специального гарантийного акта, хотя такие документы часто используются в сделках с коммерческой недвижимостью, когда покупатель получает страхование правового титула. В специальном гарантийном акте обычно указывается, что лицо, предоставляющее право, дает только гарантии и обязательства по защите правового титула от вопросов, возникающих в связи с лицом, предоставляющим право, через него или в его рамках.Чаще всего это достигается путем изменения положения о гарантии в правовом акте об общей гарантии таким образом, чтобы оно читалось примерно так: «. . . и гарантировать право собственности на то же самое, чтобы оно было свободным, ясным и освобожденным от всех прежних грантов, сборов, налогов, судебных решений, залогов и обременений любого характера, созданных, через или под управлением лица, предоставившего право, но не иным образом »[60]. ограниченный характер гарантии правового титула в специальном гарантийном акте, особый гарантийный акт в Оклахоме обычно включает в себя выставку, в которой перечислены все исключения из правового титула, даже те исключения, которые не были созданы лицом, предоставившим право.

Как более подробно обсуждалось в Разделе 1 этой статьи, в Оклахоме обычное дело, когда минеральное владение отделяется, возможно, полностью от поверхности. Кроме того, владельцы земельных участков в Оклахоме часто не знают, владеют ли они каким-либо минеральным имуществом. Таким образом, в сделках с недвижимостью в Оклахоме, касающихся земельного участка, общий гарантийный акт или специальный гарантийный акт обычно будут содержать формулировки, которые либо выделяют минеральное имущество из передаваемого имущества, либо поясняют, что передача касается только земельного участка, либо, в качестве альтернативы, , исключив минеральное имущество из гарантий в документе.Точный язык для исключения может быть в различных формах и будет зависеть от намерений сторон. Однако во многих случаях документы будут содержать формулировку вроде «меньше и за исключением всех интересов в нефти, газе, попутном газе, дистилляте, угле, металлических рудах и других полезных ископаемых в них или ниже, ранее зарезервированных или переданных» сразу после ссылка на описание недвижимости. В любом случае акт должен быть тщательно составлен, чтобы намерения сторон были должным образом отражены.

Формальности исполнения в Оклахоме для сделок и других инструментов, влияющих на недвижимость, различаются в зависимости от типа юридического лица, исполняющего акт или инструмент. Для корпорации такой акт или документ должен быть оформлен президентом, вице-президентом, председателем или заместителем председателя совета директоров или действующим поверенным [61]. Кроме того, такой акт или инструмент должны быть подтверждены в основном в форме, изложенной в Разделе 16, Раздел 95 Устава Оклахомы, или в основном в форме, предусмотренной Единообразным законом о нотариальных действиях в Оклахоме, который кодифицирован в Разделе 49, Разделы 111. - 121 Устава Оклахомы.[62] Хотя корпорации может быть сложно избежать принудительного исполнения договора купли-продажи недвижимости из-за такого технического дефекта в исполнении, разумная практика потребует, чтобы такие договоры купли-продажи недвижимости, подписанные корпорациями, выполнялись и признавались в соответствии с эти уставы.

Что касается компаний с ограниченной ответственностью, стандарты Оклахомской экспертизы титула предусматривают, что экзаменатор имеет право предполагать, что менеджер компании с ограниченной ответственностью был уполномочен действовать от имени компании с ограниченной ответственностью.[63] В результате рекомендуется, чтобы все такие инструменты, влияющие на недвижимое имущество, которые должны быть зарегистрированы, выполнялись менеджером компании с ограниченной ответственностью. Комментарии к этому стандарту показывают, что достаточно, если подписавшая сторона указана в документе как «Менеджер и член», «Менеджер члена» или «Управляющий член». Для владельцев за пределами штата, которые работают в компании с ограниченной ответственностью, управляемой участником, или в компании с ограниченной ответственностью, которая привыкла к тому, что должностные лица подписывают документы от имени компании с ограниченной ответственностью, этот стандарт может иногда создавать проблемы в отношении документов, которые должны быть зарегистрировано в сделке с недвижимостью в Оклахоме.

Конституция Оклахомы запрещает одному супругу продавать усадьбу без согласия другого супруга. [64] Статуты Оклахомы также прямо разрешают мужу или жене передавать или заключать какие-либо контракты, связанные с недвижимостью, принадлежащей ему или ей, кроме усадьбы, без присоединения другого супруга [65]. Во избежание проблем, связанных с рыночным титулом, в отношении того, является ли собственность усадебной собственностью, в актах и ​​других документах, касающихся недвижимости, которые должны быть выполнены не состоящим в браке лицом, следует четко указывать, что такое лицо не состоит в браке.Если человек состоит в браке, для того, чтобы передать правообладателю рыночный титул, супруг должен присоединиться к исполнению любого документа, связанного с недвижимостью. Часто в соответствии с обычной практикой супруг, не являющийся собственником, присоединяется к договору как часть специальной фразы после клаузулы habendum, в отличие от того, чтобы быть лицом, предоставившим право в таком договоре, которого будет достаточно для целей передачи рыночного титула [66]. ]

В то время как отказ супруга присоединиться к договору или иным образом его исполнить с помощью специальной фразы, следующей за оговоркой о хабендуме, приведет к тому, что право собственности станет неликвидным, если в течение десяти лет после такой передачи не будет возбуждено судебное дело, товарность права собственности больше не ухудшается .[67] Кроме того, титульная компания может быть готова предложить покупателю утвердительное покрытие в этом случае, если лицо, предоставившее право, предоставит письменные показания о статусе не усадьбы и соответствующей компенсации, которая удовлетворяет титульную компанию в отношении таких вопросов.

Инструменты, влияющие на недвижимость, могут быть исполнены поверенным на основании доверенности, которая оформляется, признается и регистрируется таким же образом, как и для дел. [68] Такая зарегистрированная доверенность остается в силе до тех пор, пока документ об отмене такой доверенности не будет зарегистрирован в том же офисе, где была оформлена доверенность.[69]

За исключением случаев, описанных выше в отношении корпораций, никакого подтверждения не требуется для того, чтобы договор или другой документ, относящийся к недвижимости, имел силу в отношениях между сторонами. [70] Однако ни один такой акт или документ не действителен в отношении третьих сторон, если он не подтвержден и не зарегистрирован. [71] Кроме того, в Оклахоме нет законодательных требований о подписании свидетельских показаний для договоров, договоров аренды или других документов, касающихся недвижимости. [72]

Как указано в Разделе 4 этой статьи, плата за регистрацию будет отличаться в зависимости от того, соответствует ли инструмент, подлежащий регистрации, требованиям или нет.В этом отношении Статуты Оклахомы содержат некоторые довольно подробные требования [73] в отношении форматирования, включая использование английского языка, размер не более 8 1/2 дюймов на 14 дюймов и верхнее поле не менее одного дюйма и другие поля. минимум полдюйма. Инструмент, который является оригиналом или заверенной копией оригинала, разборчивым без помощи увеличения и воспроизводимым ксерографически с помощью оборудования окружного клерка, но который каким-то образом не соответствует другим указанным требованиям форматирования, считается несоответствующим, требуя оплаты дополнительных плата за страницу составляет 25 долларов за первую страницу и 10 долларов за каждую дополнительную страницу.[74]

Следует отметить еще один последний момент, связанный с изменением названия и слияниями или объединениями с участием юридических лиц, владеющих недвижимостью в Оклахоме. Корпорации, претерпевающие изменение названия или пережившие слияние или консолидацию, должны подавать свидетельство об изменении названия, слиянии или консолидации в каждом округе, где такая корпорация имеет интерес к недвижимому имуществу. [75] Кроме того, стандарты проверки титула Оклахомы предусматривают, что экзаменатор имеет право полагаться на подробные сведения в зарегистрированном титульном документе при изменении названия корпорации или правопреемства путем слияния или консолидации при отсутствии записанных доказательств обратного, таких как свидетельство о праве собственности. изменение названия или слияние, содержащее противоречивую информацию.[76]

Аналогичным образом, товарищества и товарищества с ограниченной ответственностью, пережившие слияние, должны подавать заявление о слиянии в округе, где такое другое юридическое лицо, которое было стороной слияния, имеет какое-либо недвижимое имущество, чтобы сделать такое имущество собственностью оставшегося товарищества или товарищества с ограниченной ответственностью. партнерство. [77] Стандарты проверки титула в Оклахоме также четко указывают на то, что установление правопреемства посредством слияния с участием уцелевшего товарищества или товарищества с ограниченной ответственностью должно быть подтверждено в записи путем подачи заявления о слиянии.[78]

Наконец, что касается компаний с ограниченной ответственностью, Стандарты проверки титула Оклахомы содержат аналогичные положения, дающие право экзаменатору права полагаться или подробно рассказывать в зарегистрированных титульных документах в отношении изменений имени и правопреемства путем слияния или консолидации для компаний с ограниченной ответственностью при отсутствии зарегистрированных доказательств. наоборот. [79] Однако, в отличие от корпораций, товариществ с ограниченной ответственностью и товариществ, нет четкого законодательного требования о подаче сертификата об изменении названия или сертификата слияния или консолидации для оставшихся компаний с ограниченной ответственностью.

Как и в большинстве других штатов, Оклахома имеет различные законодательные и муниципальные постановления, регулирующие размещение и разделение недвижимого имущества. Эта нормативная схема может сбивать с толку, поскольку правила различаются в зависимости от местоположения собственности, поэтому покупатель, приобретающий недвижимость в Оклахоме, должен ознакомиться с этими правилами, чтобы избежать неожиданных препятствий или задержек при закрытии. В общем, эти проблемы имеют тенденцию возникать, когда существующий участок недвижимости делится на несколько участков в результате предполагаемой сделки и, в частности, когда один из этих участков составляет пять акров или меньше.В этом отношении важно понимать, что эти правила могут быть задействованы, даже если передаваемый участок составляет более пяти акров, если оставшийся участок, принадлежащий лицу, предоставившему право, составляет пять акров или меньше.

Например, Раздел 11, Раздел 47-116 Устава Оклахомы предусматривает, что в отношении городов с населением 200000 или более, акт о передаче пяти акров или менее должен быть одобрен Комиссией по городскому планированию, и такое одобрение должно быть подтверждено документ, если уже не существует существующего документа, подтверждающего предыдущее одобрение Комиссии по городскому планированию.[80] Кроме того, любой акт, не соответствующий этому статуту, не подлежит регистрации и не требует уведомления. [81] Существуют также статуты, которые разрешают создание комиссии по планированию территории мегаполиса между городом и округом, которые предусматривают аналогичное регулирование передачи недвижимого имущества в пределах их юрисдикции. [82] Комиссия по планированию пригорода Талсы является примером такой комиссии. Раздел 863.10 Раздела 19 Устава Оклахомы запрещает лицу, предоставившему право, передавать любой участок земли площадью пять акров или меньше или передавать любой участок, который приводит к оставшемуся участку площадью пять акров или менее без получения письменного разрешения столичного жителя. территориальной комиссией по согласованию с актом.Этот статут также предусматривает, что акт без такого одобрения недействителен и, если он зарегистрирован, не требует уведомления. [83]

Наконец, чтобы усложнить ситуацию, во многих городах могут быть свои собственные схемы регулирования, которые применяются к так называемому разделу участков, как и округа в отношении некорпоративных территорий в пределах их границ. Дело в том, что покупатели должны уделять этим требованиям особое внимание, чтобы избежать сюрпризов при подготовке к закрытию.

6. Сроки осмотра или произвольной проверки; заранее оцененные убытки; гонорары адвокатам

Как и в других штатах, покупатель недвижимости в Оклахоме часто хочет согласовать в договоре купли-продажи недвижимости период времени для оценки собственности перед тем, как заключить договорное обязательство о закрытии.Такие положения стали довольно распространенными, но точный язык, выбранный сторонами для реализации такого положения, может сильно различаться. Однако в целом эти положения предоставляют покупателю некоторый период времени для проведения комплексной проверки, а затем принятия решения в течение этого периода о целесообразности заключения сделки. Если покупатель расторгает договор в течение этого периода времени, любой задаток, внесенный покупателем, обычно возвращается покупателю, и стороны расходятся.

Приведенное ниже обсуждение прецедентного права Оклахомы иллюстрирует важность тщательного выбора языка, который будет включен в соглашение о покупке недвижимости для реализации такой концепции. Вначале покупатель должен рассмотреть, хочет ли он, чтобы неограниченное право прекратилось по его собственному усмотрению или по какой-либо причине или без таковой в течение этого периода времени, или у покупателя должно быть какое-то обоснование или причина для такого прекращения.

Нет зарегистрированных случаев в Оклахоме, посвященных разветвлениям покупателя, включая в договор купли-продажи недвижимости неограниченное право расторгнуть договор по своему собственному усмотрению или по любой причине или без таковой в течение этого периода времени.Тем не менее, есть несколько случаев, когда покупатель ограничивает право по своему усмотрению расторгнуть договор купли-продажи недвижимости или иным образом не приступить к закрытию на основании других формулировок договора.

В частности, в деле Дэвис против Сонат Эксплорейшн Ко. [84] суд рассмотрел пункт в соглашении, который предусматривал, что обязательство покупателя по приобретению собственности зависело от его удовлетворения результатами его полной и полной комплексной проверки. . Суд заявил, что при толковании термина «удовлетворение», используемого в рассматриваемом соглашении, были две возможные конструкции, которые попадают в эти категории: «(1) те, которые требуют удовлетворения в отношении« коммерческой ценности или качества, оперативной пригодности или механическая полезность », которые интерпретируются в соответствии со стандартом разумности, и (2) те, которые требуют рассмотрения« множества факторов »и включают« воображение, вкус или суждение », которые следует анализировать в соответствии со стандартом добросовестности.”[85]

Суд Дэвиса пришел к выводу, что в данном конкретном случае применялся стандарт добросовестности, мотивируя это тем, что при определении того, была ли Sonat удовлетворена своей должной осмотрительностью, присутствовало «множество факторов», включая потенциальное экологическое состояние собственности, стоимость исправление существующих или потенциальных условий окружающей среды и будущей потенциальной ответственности. [86] Суд Дэвиса признал, что в деле Ledford v. Wheeler [87] Гражданский апелляционный суд Оклахомы аналогичным образом применил добросовестность или субъективный стандарт к положению, позволяющему покупателю расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, если проверка права собственности покупателя окажется неудовлетворительной.[88] В подтверждение своего решения суд Дэвиса с одобрением процитировал следующую формулировку из дела Ледфорда: «[б] юер мог отступить только из-за добросовестного беспокойства по поводу названия. Хотя удовлетворение должно было оцениваться [б] юером, это удовлетворение было определено добросовестно, а не по прихоти »[89]

Однако совсем недавно в деле Group One Realty, Inc. против Dahr Properties-Memorial Springs, LLC [90] Гражданский апелляционный суд Оклахомы отказался применять стандарты добросовестности или субъективности, но постановил, что стандарт объективной разумности должен быть применяется к положению в договоре купли-продажи недвижимости, когда обязательство покупателя закрыть было обусловлено удовлетворительным решением всех вопросов, касающихся предлагаемых трубопроводов на участке.[91] Суд подчеркнул, что в соглашении нет формулировок, ограничивающих право покупателя на расторжение договора, в соответствии со стандартом добросовестности, и заявил, что он не желает вводить этот стандарт в соответствии с законом. [92] Возможные непредвиденные обстоятельства, связанные с удовлетворением покупателя в Группе 1, ограничивались вопросами, связанными с предлагаемыми трубопроводами на участке, и не покрывали общую удовлетворенность покупателя его усилиями по комплексной проверке или его технико-экономическим обоснованием, связанным с недвижимостью. Суд может с большей вероятностью применить стандарт субъективной добросовестности в ситуациях, когда условное удовлетворение имеет более широкий характер, чем рассматриваемое в первой группе.

В любом случае, на основании дел Дэвиса, Ледфорда и Group One, суд Оклахомы применил либо критерий объективной разумности, либо стандарт субъективной добросовестности при анализе того, правильно ли покупатель осуществил право на прекращение договора, которое зависело от покупателя. быть «удовлетворенным» в некотором отношении собственностью или усилиями по проверке собственности в зависимости от точного языка, используемого в договоре купли-продажи недвижимости. Следовательно, покупатели должны быть предупреждены о том, что они должны тщательно выбирать свои слова в отношении такой проверки, должной осмотрительности, сроков осуществимости и любых прав на прекращение действия договора.

Если, с другой стороны, покупатель желает иметь период беспрепятственного ознакомления, в течение которого покупатель имеет неограниченное право расторгнуть договор по своему собственному усмотрению или по любой причине или без таковой, покупатель должен признать, что это может вопросы о принудительном исполнении такого соглашения на том основании, что оно иллюзорно. [93] Такой покупатель может пожелать рассмотреть возможность включения в соглашение конкретного и отдельного независимого соображения, подтверждающего возможность принудительного исполнения соглашения, содержащего такое положение.Несмотря на то, что в Оклахоме не сообщается о случаях, касающихся принудительного исполнения договора купли-продажи недвижимости, когда в обмен на независимое рассмотрение покупателю предоставляются такие широкие права на расторжение договора, суды Оклахомы, как правило, не ставят под сомнение достаточность компенсации »[w] всякий раз, когда выясняется, что стороны сделки сознательно и намеренно установили какую-либо цену, какой бы большой или маленькой она ни была », пока нет доказательств мошенничества, существуют другие обстоятельства, которые заставили бы сумму возмещения« шокировать совесть » .[94]

В отсутствие оговорки о заранее оцененных убытках, Раздел 23, Раздел 28 Устава Оклахомы, согласно закону устанавливает размер убытков продавца за нарушение договора купли-продажи недвижимости как «сумму, причитающуюся продавцу по [соглашению], за вычетом стоимости собственности . » Однако в Оклахоме договор купли-продажи недвижимости обычно включает оговорку о заранее оцененных убытках, ограничивающую ответственность покупателя за убытки за нарушение соглашения о конфискации задатка.

Оклахома имеет несколько довольно конкретных законодательных актов, касающихся заранее оцененных убытков, которые следует учитывать при составлении договора купли-продажи недвижимости.Вообще говоря, когда контракт содержит положение о заранее оцененных убытках, это положение регулируется разделом 215 (A) раздела 15 Устава Оклахомы, который предусматривает, что положение о заранее оцененных убытках действительно, если в соответствии с фактами и обстоятельствами дела, «Было бы практически невозможно или чрезвычайно сложно исправить фактические повреждения». Однако в 1985 году законодательный орган Оклахомы принял раздел 215 (B) к разделу 15, установив правило per se для положений о фиксированном возмещении убытков в договорах купли-продажи недвижимости, предусматривая, что, если сумма фиксированного ущерба не превышает 5% от покупной цены , это положение автоматически действует и выходит за рамки Раздела 23, Раздел 28 Устава Оклахомы.[95] Этот закон далее предусматривает, что, если фиксированные убытки превышают 5% от покупной цены, положение «считается недействительным и подлежит штрафу, если сторона, стремящаяся поддержать положение, не докажет, что такая сумма является разумной». [96] Если оговорка о заранее оцененных убытках, предусматривающая фиксированные убытки в размере более 5% от покупной цены, в конечном итоге будет признана недействительной, убытки, скорее всего, будут определены в соответствии с общим правилом, предусмотренным в Разделе 23 Раздела 28 Закона Оклахомы .

Следует упомянуть еще один последний момент, касающийся заранее оцененных убытков. Прецедентное право Оклахомы указывает, что средство правовой защиты от заранее оцененного ущерба не обязательно должно быть исключительным, и стороны могут по контракту предусматривать как заранее оцененные убытки, так и другие средства правовой защиты. В частности, в деле Oltman Homes, Inc. против Миркеса [97] суд отметил, что альтернативное положение о возмещении убытков в договоре купли-продажи жилой недвижимости по индивидуальному заказу дает продавцу право выбора между заранее оцененными убытками и любыми другими средствами правовой защиты, доступными в закона или справедливости и заключил, что это положение дает продавцу право требовать возмещения убытков в соответствии с двумя взаимоисключающими мерами.[98] Таким образом, если покупатель намеревается установить фиксированные убытки как единственное средство правовой защиты, доступное продавцу в случае нарушения покупателем, покупатель должен конкретно указать это в положении о заранее оцененных убытках.

Наконец, Оклахома следует «американскому правилу» в отношении гонораров адвокатам, которое предусматривает, что гонорары адвокатам обычно присуждаются только в том случае, если они «санкционированы соглашением сторон, законом или когда гонорар является частью ущерба, причиненного сама ошибка, а не статья расходов, понесенная при попытке обеспечить возмещение за нарушение.[99] Исключений из этого правила немного, и суды обычно толкуют их узко. [100] Кроме того, тяжущиеся стороны в Оклахоме в большинстве своем потерпели неудачу, когда они попытались включить другие законы о гонорарах адвокатов для взыскания гонораров адвокатов, связанных с соглашением о покупке недвижимости, которое не включало положения о гонорарах адвокатов [101].

»Скачать версию для печати и ссылки в сносках в формате PDF

Банкноты

  1. См. 52 Okla. Stat.§ 803 (А). Веб-сайт, на котором можно найти конституционные и законодательные положения Оклахомы, а также дела штата Оклахома, - это www.oscn.net. Этот веб-сайт поддерживается Сетью судов штата Оклахома, которая находится под контролем судебной власти Оклахомы.
  2. Джеральд Граймс, Страхование титула на случай повреждения поверхности (27 ноября 1984 г.) (Бюллетень комиссара по страхованию штата Оклахома).
  3. 52 Okla. Stat. § 318.2 и последующие
  4. См. YDF, Inc. против Schlumar, Inc., 136 P.3d 656 (Okla, 2006).
  5. Houck v. Hold Oil Co., 867 P.2d 451, 462 (Окла, 1993).
  6. Davis Oil Co. v. Cloud, 766 P.2d 1347, 1352 (Окла, 1986).
  7. Chesapeake Operating, Inc. против Лумиса, 164 P.3d 254, 257 (Okla. Civ. App. 2007).
  8. YDF, Inc. против Schlumar, Inc., см. Выше, 136 P.3d at 660 (Okla, 2006) (Тейлор, Дж., Несогласное).
  9. Правила зонирования округа Оклахома, статья II, § 4.C.4.e.
  10. Кодекс зонирования округа Талса, § 1224 (a) .3.
  11. См. Муниципальный кодекс Оклахома-Сити, глава 37, статья III, § 37-81; Судебный кодекс Талсы, статья 42-A, глава 6, §600.Требуемое расстояние 300 футов рассчитывается от ствола скважины или другого оборудования до ближайшей внешней точки жилого или другого объекта.
  12. 2015 OK AG 12, 5-6 и 15 (Заключение 2015-12, 30 ноября 2015 г.).
  13. Okla. Const. Изобразительное искусство. X, § 22.
  14. 68 Okla. Stat. § 2803.
  15. Oklahoma Industries Authority против Барнса, 769 P.2d 115, 117118 (Оклахома, 1988).
  16. 1989 ОК 108, № 8, 780 P.2d 700, 701-02 (Окла. 1989).
  17. Однако следует отметить, что в State ex rel.Cartwright v. Dunbar, 618 P.2d 900, 906 (Okla, 1980), Верховный суд Оклахомы постановил, что частное лицо, владеющее долей аренды в государственном трасте, подлежит адвалорному налогообложению, если аренда на самом деле является исполнительным договором. для продажи собственности арендатору частного юридического лица, заявив, что «[Верховный суд Оклахомы] установил [s] тот факт, что юридический титул на собственность в деле в баре принадлежит [общественному фонду], сам по себе не является определяющим для освобождение от налогов в соответствии с частью «собственность» [статья X, § 6 Конституции Оклахомы].Определяющим фактором является «собственность». Следовательно, [Верховный суд Оклахомы] должен определить размер интереса, который [арендаторы] имеют в собственности ». Однако это постановление не предусматривает отдельного налогообложения арендуемой недвижимости, а скорее делает вывод о том, что в соответствии с рассматриваемой арендной документацией арендатор фактически является владельцем собственности для целей адвалорного налогообложения Оклахомы.
  18. См. 68 Okla. Stat. § 2817 (B) и 68 OKLA. СТАТ. § 2802 (18).
  19. 68 Okla. Stat. § 2876 (А).
  20. 68 Okla. Stat. § 2876 (D). У асессора округа Оклахома есть очень хороший веб-сайт www.oklahomacounty.org/assessor/, на котором есть формы Уведомления об изменении стоимости внебиржевой формы 926, а также Форма 974 неофициального протеста инспектора округа. позволяет искать недвижимость в округе Оклахома по адресу и владельцу записи и обеспечивает значительную сумму страховки для каждой такой собственности. В некоторых других более густонаселенных округах Оклахомы есть аналогичные веб-сайты, в том числе в округе Талса, www.Assessor.tulsacounty.org/ и округа Кливленд, www.clevelandcountyassessor.org/.
  21. См. 68 Okla. Stat. § 2877 и 68 Оклахома. Стат. § 2880.1.
  22. 68 Okla. Stat. Статья 2913.
  23. Верхний предел составляет 3% для собственности, подпадающей под исключение приусадебного участка или классифицируемой как сельскохозяйственная земля.
  24. См. 68 Okla. Stat. § 2817.1 и 68 Okla Stat. § 2802.1 (A) (4). Хотя конституционность этого законодательного исключения из отмены 5-процентного предела оспаривалась в двух делах, суды в каждом из этих дел подтвердили конституционность законодательных актов в отношении конкретных фактов, рассматриваемых в делах.При оценке определенной недвижимости, принадлежащей Askins Properties, LLC, за 2005 год, 161 P.3d 303 (Okla, 2007), Верховный суд Оклахомы поддержал эти статуты против конституционного нападения, подчеркнув, что, хотя юридическое право собственности может были переданы, равноправный / бенефициарный титул или право собственности оставались у одних и тех же двух лиц до и после передачи, о которой идет речь. Аналогичным образом, в In re Assessations за 2003 год некоторых объектов собственности, принадлежащих доступным жилым общинам 7, L.L.C. и Affordable Residential Communities 8, LLC, 150 P.3d 399 (Okla. Civ. App. 2006), Гражданский апелляционный суд отклонил конституционный протест, мотивируя это тем, что та же самая материнская организация сохранила право собственности и контроль над недвижимостью до и после переводы между дочерними предприятиями в рамках одной группы, контролируемыми материнским предприятием. Тем не менее, следует отметить, что в обоих этих случаях есть формулировки, которые можно рассматривать как указывающие на то, что в других фактических условиях эти законы могут быть более подозрительными в отношении конституционного оспаривания.
  25. См. В целом 68 Okla. Stat. § 2358 (F).
  26. См. Okla. Const. Изобразительное искусство. X, § 6B и 68 Okla. Stat. Статья 2902.
  27. .
  28. 58 P.3d 200, 206 (Окла, 2002).
  29. 68 Okla. Stat. § 3201 (А).
  30. ид.
  31. 68 Okla. Stat. § 3203 (А).
  32. 68 Okla. Stat. § 3203 (B) и Оклахома. Админ. Кодекс § 710: 30-110 (2).
  33. 68 Okla. Stat. Статья 3202.
  34. .
  35. Окла. Админ. Кодекс § 710: 30-1-3 (c) и § 710: 30-1-10 (5).
  36. 68 Okla. Stat. § 3206.
  37. См. 68 Okla.Стат. § 2839 и Оклахома. Админ. Кодекс § 710: 10-1045.
  38. 68 Okla. Stat. § 3202 (4).
  39. ид.
  40. 68 Okla. Stat. § 1351; 68 Okla. Stat. Статья 1354.
  41. 68 Okla. Stat. Статья 1354.
  42. .
  43. 68 Okla. Stat. § 1370 (А).
  44. 68 Okla. Stat. Статья 2701.
  45. 68 Okla. Stat. Статья 1361.
  46. 68 Okla. Stat. Статья 1360.
  47. Окла. Админ. Кодекс § 710: 65-13-201.
  48. Окла. Админ. Кодекс § 710: 65-1-2.
  49. Окла. Админ. Кодекс § 710: 65-9-4.
  50. 28 Окла.Стат. § 32 (C).
  51. 28 Okla. Stat. § 32 (A) (1) и (2).
  52. В разделе 5 данной статьи обсуждается различие между соответствующими и несоответствующими инструментами.
  53. 28 Okla. Stat. § 32 (A) (13) и (14). Раздел 5 данной статьи, касающийся формальностей исполнения, содержит обсуждение причин несоответствия инструмента для этой цели.
  54. В Оклахоме каждый договор доверительного управления недвижимым имуществом, предназначенный в качестве обеспечения, регулируется всеми законодательными положениями и законами, относящимися к ипотеке.См. 46 Okla. Stat. § 1.1 и 68 Оклахома. Стат. Статья 1901.
  55. .
  56. 68 Okla. Stat. § 1904 (А).
  57. 68 Okla. Stat. § 1904 (A) (1).
  58. 68 Okla. Stat. § 1904 (A) (5).
  59. 68 Okla. Stat. § 1904 (C).
  60. 68 Okla. Stat. § 1907.
  61. ид.
  62. 16 Okla. Stat. Статья 19.
  63. 16 Okla. Stat. Статья 18.
  64. См. В целом Уэйн против МакБирни, 157 P.2d 161 (Окла, 1945).
  65. 16 Okla. Stat. Статья 93.
  66. 16 Okla. Stat. Статья 95.
  67. 16 Окла.Стат. § 14.3.
  68. Okla. Const. Изобразительное искусство. XII, § 2.
  69. 16 Okla. Stat. Статья 13.
  70. См. В целом 16 Okla. Stat. § 7.2.
  71. 16 Okla. Stat. § 7.1.
  72. 16 Okla. Stat. §§ 3 и 20.
  73. 16 Okla. Stat. Статья 21.
  74. 16 Okla. Stat. Статья 15.
  75. ид. Однако есть исключение для договоров аренды на срок не более одного года, сопровождаемых владением.
  76. 16 Okla. Stat. § 2.
  77. 19 Okla. Stat. Статья 298.
  78. 19 Okla. Stat.§ 298 (C) и 28 Okla. Stat. § 32 (A) (13) и (14).
  79. 18 Okla. Stat. Статья 1144.
  80. .
  81. 16 Okla. Stat. § 12.4.
  82. 54 Okla. Stat. § 1-907.
  83. 16 Okla. Stat. § 13.8.
  84. 16 Okla. Stat. §§ 14.9 и 13.8.
  85. См. Также 11 Okla. Stat. § 47-101.
  86. 11 Okla. Stat. § 47-116 (B).
  87. См. 19 Okla. Stat. § 863.10.
  88. ид.
  89. 951 F. Supp. 186, 188 (N.D. Okla. 1995), aff’d, 1996 WL 705211 (10th Cir. 9 декабря 1996).
  90. ид.
  91. ид.
  92. Ledford v. Wheeler, 620 P.2d 903 (Okla. Civ. App. 1979).
  93. Davis, supra, 951 F. Supp. на 188.
  94. ид.
  95. Group One Realty, № 114 376 (Оклахома. Гражданское приложение, раздел 2, 2017).
  96. Ид.ат9.
  97. ид.
  98. См. В целом Group One Realty, № 114 376 (Okla. Civ. App., Div. 2, 2017) на 8.
  99. Болес против Нэша, 291, стр. 800 (Оклахома, 1930).
  100. См. В целом 1414 P’ship v. Taveau, 1991 OK CIV APP 77, 815 P.2d 1228, 1230 (Okla. Civ. App. 1991).
  101. 15 Okla. Stat. § 215 (B).
  102. Oltman Homes, Inc., против Миркеса, 190 P.3d 1182, 1186 (Okla. Civ. App. 2008).
  103. ид.
  104. Игл Блафф, L.L.C. против Тейлора, 2010 OK 47, ¶ 15, 237 P.3d 173, 179 (Okla, 2010).
  105. ид. ¶ 16.
  106. См. В целом Oltman Homes, выше, 190 P.3d по адресу 11
  107. 2 (Okla. Civ. App. 2008) (отменяющее решение суда первой инстанции в отношении гонораров адвоката, мотивируя это тем, что рассматриваемое дело было связано с нарушением договора купли-продажи недвижимости а не нарушение договора купли-продажи труда или услуг, заключенного судом первой инстанции).

Что такое титульный отчет? Часто задаваемые вопросы о праве собственности на общую собственность

Ключевые выводы:


Из всех вещей, которые считались важными для инвесторов в недвижимость и покупателей жилья в ходе сделки, ничто не может иметь большего веса, чем отчет о праве собственности . По крайней мере, отчет о праве собственности разработан специально для раскрытия наиболее важной информации о собственности: все, от законного владельца и прав на владение недвижимостью до деталей залогов, посягательств или сервитутов.Можно с уверенностью сказать, что информация, содержащаяся в отчете о праве собственности, важна и необходима для ознакомления.

В конце концов, отчеты

о праве собственности - это лучший и наиболее эффективный способ убедиться в отсутствии в собственности дефектов - с юридической точки зрения дефекты относятся к «всему, что связано с землей, например, правам другого лица, которые могут повлиять на то, как вы используете землю или снизить его стоимость », - заявил Rocket Lawyer. Последнее, о чем вам нужно беспокоиться при покупке дома, - это то, являетесь ли вы законным владельцем.Тем не менее, сделайте себе одолжение и получите отчет, прежде чем заключать сделку; это может быть самым разумным решением, которое вы примете.

Что такое титульный отчет?

Отчет о праве собственности - это документ, в котором излагается правовой статус собственности и соответствующая информация о ее владении. В заголовок отчета должны быть включены несколько ключевых компонентов. Сюда входит информация о округе, законах о зонировании, стоимости собственности и текущая налоговая информация. Отчеты о праве собственности также будут содержать полное юридическое описание собственности.Во многих случаях образец отчета о праве собственности будет включать документы о цепочке владения, невыпущенных или открытых ипотечных кредитах, судебных делах против предыдущих или нынешних владельцев, а также дополнительную информацию в рамках поиска. Чтобы получить образец отчета с полным заголовком, обязательно прочтите этот пример, предоставленный Free and Clear.

Как получить отчет о праве собственности на недвижимость

  1. Соберите информацию об имуществе с помощью имеющихся у вас записей

  2. Сходите в местный суд и найдите документы о собственности

  3. Постарайтесь установить цепочку владения недвижимостью

  4. Посетите асессора округа, чтобы получить дополнительную информацию о местонахождении фактического названия

  5. Если у вас все еще нет записей, попросите в своей сети надежного титульного офицера

  6. Работайте с титулованным офицером, пока не получите необходимые документы

Вполне возможно получить отчет о праве собственности на недвижимость, которую вы собираетесь купить самостоятельно.Однако отчеты о заголовках - это сложный вопрос, и те, кто плохо владеет языком, предлагаемым в каждом отчете, могут с тем же успехом читать на другом языке. Если вы уверены, что сможете прочитать отчет о праве собственности, вы можете сделать две вещи, чтобы получить дополнительную информацию о рассматриваемом имуществе: посетить местный суд или инспектор графства.

Суды содержат обширную информацию о местной собственности, не в последнюю очередь включающую информацию о праве собственности и актах.Это означает, что есть большая вероятность, что информацию о вашем объекте размещения можно будет найти в нескольких кварталах от вас, если вы знаете, что искать. Более того, этот тип поиска по заголовку бесплатный.

Помимо здания суда, асессор округа может получить то, что вы ищете, тем не менее, бесплатно. В большинстве штатов теперь доступны дополнительные инструменты для бесплатного поиска прав собственности, и есть большая вероятность, что они хранятся в офисе аттестата округа. Просто знайте: информация не всегда полная, поэтому относитесь к тому, что вы почерпнули, с недоверием.

Хотя выбрать бесплатный маршрут несложно, я не рекомендую это делать, если вы не полностью уверены в своей способности безошибочно расшифровать записи. Во время посещения вашего здания суда и проведения оценщика вы можете получить полезную информацию, но эти методы предназначены только для профессионалов. Я рекомендую работать со специалистом для тех из вас, кто менее разбирается в поиске заголовков.

Если вы не знаете, как получить отчет о праве собственности на недвижимость, которую хотите купить, я настоятельно рекомендую нанять титульного офицера.Судя по названию, титулованный офицер - это человек, прошедший профессиональную подготовку по выявлению дефектов дома. Опять же, дефекты - это те несоответствия, которые могут поставить под сомнение истинного владельца дома. Титульные должностные лица, иначе известные как титульный агент, несут ответственность за подтверждение того, является ли объект недвижимости действительно законным и что нет никаких проблем с его титулом. При этом титульные агенты будут исследовать статус собственности в ходе надвигающейся сделки с недвижимостью, гарантируя покупателю именно то, с чем он имеет дело.Таким образом, покупатели могут совершать сделки без угрозы возникновения проблем с правом собственности в будущем.


[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют лучшую рентабельность инвестиций. ]


Отчет о праве собственности на недвижимость

FAQ

Работа с записями суда, делами и должностными лицами может быть не тем, что вы имели в виду при покупке собственности, но это важный шаг в этом процессе.Вместо того, чтобы быть ошеломленным, найдите время, чтобы подготовиться к поиску по заголовку, узнав, как он работает. Даже если у вас есть опыт работы с отчетами о названиях, все равно хорошо освежить этот процесс. Прочтите следующие часто задаваемые вопросы ниже и убедитесь, что вы готовы к следующей собственности, которую собираетесь купить.

  • Что такое предварительный отчет о названии?

  • Где вы найдете предварительный отчет о названии?

  • Как заказать заголовок отчета?

  • Как выполнить поиск по заголовку?

  • Сколько времени занимает титульная работа?

  • Сколько стоит поиск по заголовку?

  • Кто оплачивает предварительный отчет о праве собственности?

  • Что самое важное в заголовке отчета?

  • Что такое страхование титула?

  • Как найти хорошую титульную компанию?

  • Какие общие проблемы возникают при покупке дома?

Что такое предварительный отчет о праве собственности?

Предварительный отчет о праве собственности - это, по сути, официальный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.В нем будут подробно описаны условия страхования права собственности, которое будет выдано покупателю. Он будет включать подробное описание собственности, любые залоговые права или долги на собственность, а также любые ограниченные виды использования собственности. Предварительный отчет дает покупателю возможность попытаться удалить любой из пунктов отчета, которые покупатель считает неприемлемыми, до того, как он фактически купит недвижимость.

Кто предоставляет предварительный отчет о названии?

Листинговый агент обычно предоставляет предварительные отчеты о праве собственности.По словам Редфина, «поверенный или титульная компания проверят право собственности на дом, чтобы найти любые проблемы, которые могут помешать его законной продаже». Поэтому результаты их выводов оформляются в виде предварительного отчета о праве собственности и передаются будущему покупателю.

Судя по названию, отчеты о праве собственности представляют собой официальную документацию истории владения домом. Другими словами, отчет о праве собственности - это отличный способ идентифицировать предыдущих владельцев дома.Полный отчет будет документировать гораздо больше вещей, чем предыдущие владельцы - залоговые права, посягательства и сервитуты, и это лишь некоторые из них.

Предварительные отчеты о праве собственности обычно предоставляются покупателям в течение нескольких дней после достижения соглашения с продавцом о покупке недвижимости

Как заказать титульный отчет?

Для заказа титульного отчета покупатели могут воспользоваться услугами титульной компании. Есть много уважаемых титульных компаний, готовых и желающих выполнить поиск титула на любой конкретной собственности.Посмотрите раздел «поиск по заголовку» на желтых страницах или введите аналогичный поиск в Интернете. В любом случае найти надежную компанию, готовую исследовать право собственности на рассматриваемую собственность, должно быть относительно просто.

Если вы не хотите нанимать компанию и вместо этого сами выполните поиск по названию, посетите офис асессора вашего округа или здание суда. В этих местах вы можете найти много информации об объекте недвижимости. В некоторых случаях отчеты, предоставленные судом, могут быть неполными.Как я уже упоминал, выполнение собственного поиска по заголовку может иметь серьезные последствия. Я рекомендую доверить эту задачу профессионалу.

Как запустить поиск по заголовку?

Опять же, самый простой и безопасный способ выполнить правильный поиск по названию - это привлечь услуги титульной компании. Титульная компания назначит должностного лица любому, кто интересуется недвижимостью, и это их работа - исследовать статус дома. Другими словами, титулованные офицеры сделают за вас всю работу, если вы их наймете.Более того, работа с титульным офицером также даст вам возможность приобрести титульную страховку.

Если вы склонны проводить собственный поиск по титулу, первое, что вам нужно сделать, это отправиться в ближайшее здание суда или в то, которое, как вы определили, имеет правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Оказавшись там, спросите клерка, в каком направлении хранится информация о заголовке (навигация по некоторым зданиям судов может сбивать с толку и требовать много времени, поэтому не бойтесь спрашивать направление).После того, как вы дойдете до здания суда, где хранится информация о праве собственности, вам придется либо запросить информацию о конкретной собственности у другого клерка, либо вам, возможно, придется вручную просмотреть различные документы. В каждом месте будут разные процедуры.

На этом этапе вы захотите уделить особое внимание всему, что связано с прошлым владением. В частности, тщательно записывайте прошлые передачи прав собственности и все, что может показаться сомнительным.После посещения местного суда спланируйте поездку в офис асессора округа. Также известный как клерк графства, асессор графства мог бы иметь дополнительные инструменты для раскрытия цепочки информации о праве собственности и актах. Хотя этот метод требует много времени, он совершенно бесплатный.

Сколько времени занимает работа с титулом?

Работа над заголовком обычно занимает около двух недель, хотя время может варьироваться. Время, необходимое для сбора информации для составления заголовка отчета, полностью зависит от человека, собирающего информацию.Чаще всего поверенный или должностное лицо может передать информацию покупателю через несколько дней после того, как они договорились с продавцом. Однако неопытным покупателям может потребоваться гораздо больше времени для сбора необходимой информации, если они решат пренебречь услугами профессионала.

Сколько стоит титульная работа?

Заглавная работа обычно стоит около 100 долларов. Стоимость поиска по названию не так уж и высока, особенно если учесть стоимость всего остального в ходе сделки с недвижимостью.Однако стоит отметить, что поиск по названию обычно сопровождается страховкой названия. Как следует из названия, страхование титула обеспечит результаты поиска по названию. «Если какой-либо иск предъявлен к собственности в результате ранее существовавшей проблемы с титулом, страхование титула может покрыть расходы», - сообщает Financial Web. Неудивительно, что страхование титула будет осуществляться за дополнительную плату. По данным Федеральной резервной системы, «политика кредитора по ссуде в размере 100 000 долларов США может варьироваться от 175 долларов в одном штате до 900 долларов в другом.”

Кто оплачивает предварительный отчет о праве собственности?

Обычно предварительный отчет о праве собственности оплачивается покупателем. Это связано с тем, что стоимость предварительного отчета о праве собственности обычно включается в стоимость закрытия сделки. Конечно, есть исключения, и практически обо всем можно договориться, но ради этой статьи ожидается, что покупатели оплатят заключительные расходы (которые будут включать поиск по заголовку / отчет).

Что является самой важной частью титульного отчета?

В предварительном отчете о названии необходимо тщательно изучить 3 важнейших раздела.Они включают юридическое описание, налоги на имущество и залоговые права на ипотеку. В юридическом описании будет указано, где находится недвижимость, как она зонирована, а также границы участка по отношению к близлежащим улицам. Этот раздел должен быть конкретным и точным; Если у вас есть какие-либо вопросы, обратитесь к своему агенту по недвижимости.

Информация о налоге на недвижимость позволит установить, есть ли какие-либо налоги на дом. Чтобы гарантировать продажу собственности, необходимо оплатить все налоги.Другими словами: вы не можете купить дом с неуплаченными налогами. После этой информации в заголовке отчета будут указаны залоговые права по ипотеке. Они будут перечислены в порядке убывания, при этом самый крупный владелец залога будет вверху списка. В заголовок отчета будет включена и другая информация, но просмотр этих трех разделов - хороший способ начать.

Что такое страхование титула?

Страхование титула защищает владельца (или кредиторов) от любых проблем, которые могут возникнуть в связи с юридическим владением недвижимостью.Страхование титула можно разделить на два основных типа: страхование владельца и страхование кредитора. Страхование собственника защитит вас (покупателя) от любых споров о праве собственности, а страхование кредитора защитит банк, профинансировавший дом. Например, если вы покупаете недвижимость, и кто-то другой оказался законным владельцем, страхование титула возместит стоимость дома.

Хотя споры о праве собственности могут не иметь широкого распространения, всегда полезно защитить себя от любых потенциальных проблем.Если вы работаете с титулованным офицером по поиску недвижимости, она обычно будет предложена во время предварительного отчета. При покупке недвижимости или другого крупного актива всегда полезно убедиться, что вы защищены в случае возникновения каких-либо проблем.

Как выбрать титульную компанию?

Чтобы выбрать титульную компанию, вы можете спросить в своей сети или найти в Интернете варианты для своего рынка. Если у вас есть несколько вариантов, обязательно поищите отзывы клиентов в Интернете.Отчет о праве собственности имеет решающее значение при продаже дома, поэтому убедитесь, что вы найдете человека, которому вы можете доверять, чтобы выполнить свою работу правильно. Хотя может возникнуть соблазн работать с первой компанией, которую вы встретите, проявите должную осмотрительность и ищите варианты. Не стесняйтесь обращаться, если у вас есть какие-либо вопросы к потенциальному титулованному офицеру, в конце концов, они всегда готовы помочь.

Каковы проблемы с правом собственности на общую собственность при покупке дома?

Некоторые проблемы могут быть обнаружены в заголовке отчета, но некоторые из наиболее распространенных проблем описаны ниже:

  • Залог: Залог - это юридическое требование о праве собственности, указанное в титуле на дом.Стоит отметить, что любой человек, которому домовладелец должен деньги, может подать на дом залог. Сюда входят коммунальные предприятия, подрядчики и налоговые органы.

  • Сервировка: Сервировка представляет собой право другого лица использовать землю для определенных целей. Хотя это не так распространено, как залоговое удержание, и в некоторых случаях не представляет угрозы для продажи собственности, покупатели все же должны следить за сервитутами.

  • Посягательства: Как следует из этого термина, посягательства идентифицируют части собственности, которые вторгаются на чужие земли.Это означает, что недвижимость, которую вы хотите купить, может пересекаться с землей другого человека или наоборот. В любом случае, отчет о названии позволит выявить эти проблемы.

  • Соглашения, условия и ограничения: Если недвижимость находится под юрисдикцией ассоциации домовладельцев, будут действовать определенные подзаконные акты, которым она подчиняется. Потенциальные покупатели должны знать об этом на раннем этапе процесса покупки.

  • Исторический надзор и требования: Недвижимость, расположенная в исторических или охраняемых районах, будет иметь определенные ограничения на содержание дома.Покупатели жилья обычно знают, покупая недвижимость, расположенную в историческом районе; однако эти правила на всякий случай все равно будут отображаться в заголовке отчета. Потенциальным покупателям следует внимательно их рассмотреть, поскольку они обычно устанавливаются и регулируются местным комитетом.

Сводка

Независимо от того, являетесь ли вы новым покупателем жилья или опытным инвестором, очень важно знать, во что вы ввязываетесь, покупая недвижимость. Именно это делает отчет о праве собственности таким важным: в нем изложено все, что вам нужно знать о владении недвижимостью.Всегда помните о вашей должной осмотрительности в процессе закрытия и запросите отчет о праве собственности. Кроме того, прочтите приведенные выше вопросы, чтобы убедиться, что вы знаете, что ищете, когда получите его. Сделав дополнительный шаг, чтобы узнать, как работает отчет о заголовках, вы сможете избежать потенциальных проблем в будущем.


Хотите узнать, как воспользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в сфере недвижимости или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать работу.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости для современного рынка недвижимости, чтобы помочь вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Почему мы все должны переходить на более высокие налоги на недвижимость

Этот пост предоставит подробный обзор налогов на недвижимость по штатам. Отличия налогов на недвижимость по штатам от самых высоких (Иллинойс - 2.32%) до самого низкого (Гавайи 0,28%) просто поразительно. Следовательно, то, что в штате более низкие цены на жилье, не означает, что вы получаете более выгодную сделку в долгосрочной перспективе. Штаты полагаются на сборы налога на имущество для оплаты коммунальных услуг, школ и т. Д.

Место вашего проживания в Америке действительно может помочь или повредить вашим финансам. В то время, когда работа на дому более осуществима, гораздо больше людей пытаются использовать геоарбитраж, чтобы увеличить свой доход. Однако, если вы собираетесь купить недвижимость в другом штате, вы должны принять во внимание ставку налога на недвижимость, поскольку она действует вечно.

Город любит свою собственность, налоги

Раньше я презирал свои налоги на недвижимость, потому что Сан-Франциско поднимал их, даже когда цены на недвижимость падали во время финансового кризиса. Владельцы недвижимости должны были / и должны были заполнить сложную форму, найти сопоставимые дома, цена которых упала в определенном радиусе, убедиться, что сопоставимые продажи соответствуют определенным временным рамкам, и заплатить комиссию в размере 60 долларов за это. нет гарантии, что ты выиграешь!

Если бы вы не тратили время на оспаривание налогов на недвижимость, город с радостью поднял бы их, несмотря на очевидное снижение.Город рассчитывает, что кроткие или невежественные люди наполнят свою казну и будут платить себе приличную зарплату.

Это похоже на то, как члены Конгресса продолжали получать зарплату, даже когда они закрывали правительство или предприятия во время глобальной пандемии. Можете ли вы представить себе потерю работы во время рецессии и необходимость платить более высокие налоги на недвижимость, зная, что ваш сосед продал свой дом на 20% дешевле, чем оценка города?

Борьба с налогами на недвижимость

Я боролся с налогами на недвижимость в 2009, 2010, 2011 и 2012 годах и выиграл за конкретную собственность, которую купил в начале 2005 года.Мне пришлось бороться, потому что стоимость моих акций и недвижимости падала, и в 2012 году у меня больше не было работы.

С 2013 года я разрешил городским властям вернуть мне мою обычную покупную цену плюс ~ 2% в год, потому что, к счастью, экономика восстановилась. Я не против выплатить свою справедливую долю, если это справедливо.

После уплаты налогов на недвижимость на сумму более 500 000 долларов с 2003 года я, наконец, согласился с реальностью, которую должны платить те из нас, кто копил как сумасшедшие и рисковал владеть собственностью.Мы обязаны оплачивать инфраструктуру нашего сообщества, образование, общественный транспорт, обслуживающий персонал и другие общественные работы. Мы должны платить за тех, кто не может или не хочет.

Я также понял, что после долгих споров мои коллеги-арендаторы абсолютно уверены, что платят свою справедливую долю налогов на недвижимость, даже если они не выплачивают городу отдельный чек дважды в год.

Имея это в виду, я теперь считаю, что для арендаторов логично продолжать голосовать за увеличение государственных расходов.В конце концов, арендаторы тоже хотят лучшего и готовы платить за это более высокой арендной платой. Если бы они этого не сделали, они были бы несправедливыми, поскольку все мы получаем выгоду от государственных услуг.

Государственные налоги на имущество

Ниже приведена карта, на которой показаны налоги на недвижимость по штатам. Чем темнее оттенок фиолетового, тем выше ставка налога на имущество.

Хотя налоги на недвижимость в моем родном штате Калифорния (0,81%) кажутся высокими из-за высоких цен на недвижимость, это не самый высокий штат по налогу на недвижимость.

Ставки налога на недвижимость в Нью-Джерси (2,38%), Иллинойсе (2,32%), Коннектикуте (1,98%), Висконсине (1,96%), Техасе (1,9%), Небраске (1,84%), Мичигане (1,78%), Род-Айленде (1,67%), Нью-Йорк (1,64%), Огайо (1,55%) и Пенсильвания (1,54%) намного выше.

Удивительно, но одним из штатов с самым низким налогом на недвижимость является Гавайи, мой любимый штат в Америке - всего 0,28%.

Мы с семьей планируем переехать на Гавайи в 2022 году, когда наш сын получит право ходить в детский сад. Если бы у нас были деньги, мы могли бы буквально купить недвижимость стоимостью 10 миллионов долларов и платить меньше, чем наш текущий налог на недвижимость.Орехи!

Почему высокие налоги на недвижимость - это хорошо

Хотя я ненавижу платить налоги на недвижимость, я хочу смотреть на вещи с положительной стороны. С ростом правительства при президенте Байдене и глобальной пандемией, разрушающей государственные бюджеты, неизбежно повышение налогов на недвижимость.

Вот пять причин, по которым более высокие налоги на недвижимость - это хорошо. В качестве примера я привел свой родной город Сан-Франциско.

1) Мы хотим, чтобы наши государственные служащие сделали для нас большую работу.

Примерно 40% из более чем 40 000 сотрудников Сан-Франциско зарабатывают более 100 000 долларов. Если наши дворники поездов BART могут зарабатывать 271 000 долларов, а наши техники по лифтам - 284 000 долларов, это должно привлечь в наш город самых преданных своему делу людей, чтобы обеспечить самые чистые ванные комнаты и наиболее исправные лифты.

Представьте, что вам нужно сойти на свалку и увидеть отвратительный туалет, который не чистили уже неделю. Представьте, что вам 80 с лишним лет, у вас болит колено и вам нужно подняться на два лестничных пролета.Выплачивая нашим государственным служащим максимальную заработную плату, мы должны получать высшее обслуживание.

2) Мы хотим, чтобы наши государственные служащие могли позволить себе жилье и заботиться о своих семьях.

Средняя цена дома в Сан-Франциско составляет около 1,8 миллиона долларов. Чтобы с комфортом позволить себе такой дом, требуется общий доход семьи не менее 250 000 долларов, если не ближе к 350 000 долларов. Общество сильное, когда каждый гражданин имеет возможность владеть своим домом и корнями растений. Они будут платить налоги на собственность, помогать заботиться о своем районе и воспитывать в себе сильное чувство общности.Нашим детям очень важно иметь стабильное место для роста.

В Калифорнии было принято Предложение 55, согласно которому те, кто зарабатывает более 263 000 долларов, платят увеличение дохода на 1-3%, чтобы помочь в оплате школ.

3) Нам нужны лучшие школы, дороги и общественный транспорт.

Чем лучше наши государственные школы, библиотеки, дороги и общая инфраструктура, тем привлекательнее будут наши города. Чем привлекательнее наши города, тем больше людей захотят приехать и остаться. Чем больше людей приезжает и остается, тем выше арендная плата и цены на недвижимость.

Чем выше арендная плата и цены на недвижимость, тем богаче становятся владельцы недвижимости и тем больше город зарабатывает в виде налогов, чтобы теоретически помочь всем гражданам. Также создается больше возможностей для трудоустройства для арендаторов, чтобы они могли когда-нибудь купить, если захотят.

4) Мы хотим дать арендаторам возможность помочь изменить мир к лучшему.

Иногда трудно быть арендатором в быстро развивающейся экономике, потому что вы, возможно, не сможете в полной мере участвовать в повышении цены в качестве сборщика цен. Представьте, что вы хотите купить дом, который стоит 700 000 долларов в год, но стоит 800 000 долларов в следующем году.Между тем, ваша зарплата увеличивается всего на 5% - со 100 000 до 105 000 долларов.

Ощущение, что тебя отстают - ужасное чувство. Хорошо то, что все мы имеем равное право голосовать за законы, которые помогут улучшить нашу окружающую среду. Когда принимается закон, требующий дополнительных расходов, повышаются налоги на имущество и арендная плата. Повышение арендной платы активно позволяет арендаторам участвовать в принятии того самого законодательства, которое они поддерживают.

5) Мы создаем больше гармонии между арендодателями и арендодателями.

Когда арендная плата растет в условиях восстановления экономики, между арендодателями и арендаторами неизбежно возникают трения. Некоторые арендаторы могут считать домовладельцев жадными до повышения арендной платы, даже если они понимают закон спроса и предложения.

Некоторые домовладельцы расстраиваются из-за того, что их называют жадными, когда их налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание, строительство, страхование, расходы на сантехнику, расходы на электриков и расходы на разнорабочего растут.

Если бы больше арендаторов знали, сколько на самом деле стоит владение собственностью, включая стоимость ипотеки, было бы меньше трений и больше любви.Чем больше любви, тем больше счастья.

Счет за мой налог на недвижимость

Ниже приведен снимок и моих счетов по налогу на недвижимость в 2020 году. Это собственность, которую я упомянул в начале этого поста. Чистая налогооблагаемая стоимость составляет 1825 109 долларов, а общий годовой налог на недвижимость, который я должен платить, составляет 21 873,72 доллара.

Не знаю, как вы, но плачу ~ 21 873,72 доллара в год в течение последних 11 лет, а каждый год, пока я остаюсь в собственности, это большие деньги для безработного писателя.

Мне никогда не нравится повышать арендную плату для своих арендаторов, поэтому я почти никогда не занимаюсь этим. Только когда будет товарооборот, я попытаюсь поднять арендную плату до уровня, который может выдержать рынок.

Когда я раньше повышал арендную плату, она никогда не превышала 2,5%. Повышение арендной платы всегда связано с повышением стоимости, а не с моим желанием заработать больше, например увеличения ТСЖ, страхования и т. д.

Налог на имущество: легкая задача правительства

Недавно в районе залива Сан-Франциско была принята мера RR, равная 3 долларам.5-миллиардный счет за техническое обслуживание Bay Area Rapid Transit, оплачиваемый собственниками. Требовалось как минимум 70% победы, и он прошел, потому что оползень 81,1% избирателей Сан-Франциско поддержал эту меру. Это означает, что большинство сторонников законопроекта являются арендаторами, поскольку около 65% жителей Сан-Франциско являются арендаторами.

Принятие меры RR является хорошей новостью для района залива, поскольку нам нужны хорошо работающие поезда, чтобы люди в нашей быстро развивающейся экономике могли работать как можно безопаснее, дешевле и эффективнее.Это отлично подходит для съемщиков и домовладельцев. По сравнению с системой общественного транспорта в Нью-Йорке, Лондоне и Тайбэе, система поездов в районе залива ужасна.

Домовладелец из Залива теперь увидит, что его или ее налоги на недвижимость будут расти по средней налоговой ставке 8,98 долларов на 100 000 долларов оценочной стоимости в 2017 году с пиковым значением 17,49 долларов на 100 000 долларов в 2036 году. Другими словами, мой счет по налогу на недвижимость теперь будет быть на выше на 180 - 332 доллара в год сверх 21 873,72 доллара в год, которые я уже плачу .Давайте назовем это 22 000 долларов в год.

Хотя неприятно платить еще больше налогов на недвижимость, вот и лучшая надежда. Поскольку арендаторы понимают, что более высокие налоги на недвижимость означают более высокую арендную плату, у арендодателей теперь есть гораздо более простая причина для повышения арендной платы, чтобы мы все могли разделить ответственность за наши общественные работы.

Электронная почта для отправки арендаторам

Согласно моему исследованию, причина номер один, почему так много домовладельцев не поднимают арендную плату каждый год, заключается в том, что вести такой разговор сложно и неловко.Людям не нравится заставлять других чувствовать себя плохо. Противостояние неудобно.

Все понимают, что из-за инфляции стоимость владения увеличивается минимум на 1-2% в год. А если арендодатель не поднимает арендную плату на те же 1-2% в год, арендодатель проигрывает. Но несмотря на то, что арендодатели знают, что арендаторы понимают эту логику, арендодатели по-прежнему не повышают арендную плату каждый год. Это экономическая неэффективность, которую необходимо устранить.

Если вы - домовладелец, который столкнулся с повышением налогов на недвижимость из-за нового закона, принятого народом, теперь вы можете отправить им электронное письмо или письмо, указанное ниже, с просьбой поднять арендную плату на благо общества.Просто поменяйте местами законодательство, сумму расходов, цель расходов, сумму арендной платы и временные рамки в соответствии с вашей ситуацией.

Уважаемый арендатор,

Надеюсь, у вас все хорошо. В связи с принятием меры RR, счета в размере 3,5 миллиарда долларов на содержание нашей системы общественного транспорта, город поднимает налоги на недвижимость примерно на XXX долларов в год в течение следующих 20 лет. В результате ваша арендная плата будет увеличиваться на XXX долларов в месяц, начиная с 1 июня 2017 года, и в течение следующих 20 лет.

Спасибо за поддержку нашей системы общественного транспорта и великого города.Ваша арендная плата и мои налоги на недвижимость не только помогают уменьшить загруженность дорог, мы помогаем создавать новые библиотеки для наших детей, обеспечивать работу учителей и поддерживать наши прекрасные парки.

С уважением,

Ваш арендодатель

Все делают ставки на

Важно, чтобы ваш арендатор осознал, что повышение арендной платы вызвано не только тем, что вам нужно больше денег, чтобы покрыть растущие расходы. Вы также должны выделить ценностное предложение того, что дает новая арендная плата.Люди хотят знать, что их деньги идут на что-то значимое.

Арендодателям больше не следует разочаровываться в постоянно повышающихся налогах на недвижимость, если они постоянно повышают арендную плату всякий раз, когда принимается новый закон о повышении налогов на недвижимость. Арендаторы больше не должны расстраиваться из-за повышения арендной платы, когда они проголосовали за увеличение государственных расходов.

В конце концов все рационально. Каждый из нас должен искоренить неэффективность и воспользоваться преимуществами постоянно растущих налогов на собственность.Вместе мы все будем поддерживать наше сообщество.

Арендодатели, вы наконец повысили налоги на недвижимость? Какая у вас ставка налога на недвижимость и сколько налогов на недвижимость вы платите в год? Арендаторы, помогает ли знать, что повышение арендной платы используется для помощи общественным работам на благо всех? Вы верите, что есть арендаторы, которые голосуют за повышение расходов и налогов на недвижимость, но не готовы платить за то, за что они проголосовали? Не забудьте вовремя оплатить счет по налогу на недвижимость!

Рекомендации

Инвестируйте в недвижимость более хирургическим путем .Если вы не хотите постоянно платить огромные налоги на недвижимость, у вас нет первоначального взноса для покупки недвижимости или вы не хотите ограничивать свою ликвидность в физической недвижимости, взгляните на Fundrise, одну из крупнейших компаний в сфере недвижимости. краудсорсинговые компании сегодня. Вы можете инвестировать в сделки по всей стране всего за 1000 долларов. Это бесплатно.

Я лично вложил 810 000 долларов в платформу после продажи своего дома в Сан-Франциско в 2017 году. Это потрясающе, что мне больше не нужно платить 23 000 долларов в год в виде налогов на недвижимость, при этом получая 100% пассивный доход!

Панель управления My RealtyShares

Присмотритесь к ипотеке: Проверьте последние ставки по ипотеке онлайн через Credible.У них одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна заключаться в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать предложения в качестве рычага для получения минимально возможной процентной ставки. Процентные ставки сейчас на ВСЕГДА минимума.

Ищете полис страхования жилья? Посетите PolicyGenius, универсальную торговую площадку для страхования жилья и других видов страхования. Вместо того чтобы обращаться к отдельным страховым компаниям по одному, подайте заявку на полис страхования жилья на PolicyGenius и получите несколько предложений страхования.Затем выберите лучший, подходящий именно вам. Я несколько раз встречался с основателями PolicyGenius и искренне верю, что у них лучшая страховая платформа на сегодняшний день.

Связанные: пособия по безработице по штатам

Обновлено для 2021 года и позже. Ставки налога на недвижимость по штату - это оригинал финансового самурая.

Публикация 550 (2020), Инвестиционные доходы и расходы

В этом разделе обсуждается налоговый режим различных видов процентного дохода.

Как правило, любые проценты, которые вы получаете или которые зачисляются на ваш счет и могут быть сняты, являются налогооблагаемым доходом.Исключения из этого правила обсуждаются позже.

Налогооблагаемый процент - общие

Налогооблагаемые проценты включают проценты, полученные вами с банковских счетов, ссуды, которые вы предоставляете другим лицам, и из других источников. Ниже приведены некоторые источники налогооблагаемых процентов.

Дивиденды, фактически представляющие собой проценты.

Определенные выплаты, обычно называемые дивидендами, на самом деле представляют собой проценты. Вы должны указать в качестве процентов так называемые «дивиденды» по депозитам или счетам акций в:

  • Кооперативные банки,

  • Кредитные союзы,

  • Бытовые строительные и ссудные товарищества,

  • Бытовые ссудо-сберегательные ассоциации,

  • Федеральные ссудо-сберегательные ассоциации и

  • Паевые сберегательные кассы.


«Дивиденды» будут показаны как процентный доход в форме 1099-INT.

Фонды денежного рынка.

Фонды денежного рынка предлагаются небанковскими финансовыми учреждениями, такими как паевые инвестиционные фонды и биржевые брокерские конторы, и выплачивают дивиденды. Как правило, суммы, которые вы получаете от фондов денежного рынка, следует указывать как дивиденды, а не как проценты.

Депозитные сертификаты и прочие счета с отсроченным процентом.

Если вы покупаете депозитный сертификат или открываете счет с отсроченным процентом, проценты могут выплачиваться с фиксированными интервалами в 1 год или меньше в течение срока действия счета.Обычно вы должны включать эти проценты в свой доход, когда вы их фактически получаете, или когда вы имеете право на их получение без уплаты существенного штрафа. То же самое верно для счетов, срок погашения которых составляет 1 год или менее, и по которым выплачиваются проценты единовременным платежом при наступлении срока погашения. Если проценты откладываются более чем на 1 год, см. Скидка за первоначальный выпуск (OID) , далее.

Проценты подлежат штрафу за досрочное снятие.

Если вы снимаете средства со счета с отсроченным процентом до наступления срока погашения, вам, возможно, придется заплатить штраф.Вы должны указать общую сумму процентов, выплаченных или зачисленных на ваш счет в течение года, без вычета штрафа. См. Штраф за досрочное снятие сбережений , ниже, для получения дополнительной информации о том, как сообщить о процентах и ​​вычесть штраф.

Деньги, взятые в долг для инвестирования в депозитный сертификат.

Проценты, которые вы платите по деньгам, взятым в долг в банке или сберегательном учреждении, для удовлетворения минимального депозита, необходимого для получения депозитного сертификата от учреждения, и проценты, которые вы зарабатываете по сертификату, - это две отдельные позиции.Вы должны указать общую сумму процентов, которую вы зарабатываете, в справке о своем доходе. Если вы перечисляете вычеты, вы можете вычесть выплачиваемые вами проценты как инвестиционные проценты в пределах суммы вашего чистого инвестиционного дохода. См. Процентные расходы в главе 3.

Пример.

Вы внесли 5000 долларов в банк и заняли 5000 долларов в банке, чтобы составить минимальный депозит в 10000 долларов, необходимый для покупки 6-месячного депозитного сертификата. Сертификат заработал 575 долларов к сроку погашения в 2020 году, но вы получили только 265 долларов, что представляет собой 575 долларов, которые вы заработали за вычетом 310 долларов процентов, начисленных по вашей ссуде в 5000 долларов.Банк выдает вам форму 1099-INT за 2020 год, в которой указаны заработанные вами проценты в размере 575 долларов США. Банк также предоставит вам выписку, подтверждающую, что вы заплатили 310 долларов по процентам за 2020 год. Вы должны включить 575 долларов в свой доход. Если вы перечисляете свои удержания в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR) «Постатейные вычеты», вы можете вычесть 310 долларов с учетом лимита чистого инвестиционного дохода.

Подарок на открытие счета.

Если вы получаете неденежные подарки или услуги для внесения вкладов или открытия счета в сберегательном учреждении, сумма может быть указана вам как процентный доход в форме 1099-INT, и вам, возможно, придется указать ее в своей налоговой декларации.

Для вкладов на сумму менее 5000 долларов подарки или услуги на сумму более 10 долларов должны учитываться как проценты. По вкладам на сумму 5000 долларов и более подарки или услуги на сумму более 20 долларов должны учитываться как проценты. Стоимость определяется стоимостью для финансового учреждения.

Пример.

Вы открываете сберегательный счет в местном банке и вносите на него 800 долларов. На счету начисляются проценты в размере 20 долларов США. Вы также получите калькулятор на 15 долларов. Если в течение года на ваш счет не зачисляются другие проценты, в полученной вами форме 1099-INT будут указаны проценты в размере 35 долларов за год.Вы должны указать в своей налоговой декларации процентный доход в размере 35 долларов США.

Проценты по страховым дивидендам.

Проценты на страховые дивиденды, оставленные на депозите в страховой компании, которые можно снимать ежегодно, облагаются налогом в том году, в котором они зачисляются на ваш счет. Однако, если вы можете отозвать его только в годовщину действия полиса (или в другую указанную дату), проценты облагаются налогом в год, когда наступает эта дата.

Предоплата страховых взносов.

Любое увеличение стоимости предоплаченных страховых взносов, авансовых взносов или средств премиального депозита является процентом, если оно применяется к уплате взносов, причитающихся по страховым полисам, или предоставлено вам для снятия.

Обязательства США.

Проценты по обязательствам США, таким как казначейские векселя, векселя и облигации США, выпущенные любым агентством или учреждением Соединенных Штатов, подлежат налогообложению для целей федерального подоходного налога.

Проценты по возврату налогов.

Проценты, полученные по возврату налогов, являются налогооблагаемым доходом.

Проценты на присуждение осуждения.

Если осуждающий орган выплачивает вам проценты в качестве компенсации за задержку выплаты присуждения, проценты подлежат налогообложению.

Рассрочка продаж.

Если договор купли-продажи или обмена собственности предусматривает отсрочку платежа, он также обычно предусматривает проценты, подлежащие уплате вместе с отсроченными платежами.Как правило, эти проценты облагаются налогом, когда вы их получаете. Если в договоре об отсрочке платежа предусмотрены небольшие проценты или они отсутствуют вовсе, часть каждого платежа может рассматриваться как проценты. См. неустановленный процент и скидку за первоначальный выпуск (OID) в Pub. 537.

Проценты по аннуитетному договору.

Накопленные проценты по аннуитетному договору, который вы продаете до даты его погашения, подлежат налогообложению.

Ростовщический процент.

Ростовщические проценты - это проценты, взимаемые по незаконной ставке.Это облагается налогом в виде процентов, если только закон штата автоматически не изменяет его на выплату по основному долгу.

Процентные доходы по замороженным депозитам.

Исключите из своего валового дохода проценты по замороженным депозитам. Депозит замораживается, если в конце года вы не можете снять какую-либо часть депозита, потому что:

  • Финансовое учреждение является банкротом или неплатежеспособным, или

  • Штат, в котором расположено учреждение, установил ограничения на снятие средств, поскольку другие финансовые учреждения в штате являются банкротами или неплатежеспособными.

Сумма процентов, которую вы должны исключить, - это проценты, начисленные на замороженные депозиты, за вычетом суммы:

  • Чистая сумма, которую вы сняли с этих депозитов в течение года, и

  • Сумма, которую вы могли снять на конец года (не уменьшенная штрафом за досрочное снятие срочного депозита).

Если вы получили форму 1099-INT для процентного дохода по депозитам, которые были заморожены в конце 2020 года, см. Замороженные депозиты ниже, чтобы получить информацию об исключении процентного дохода в вашей налоговой декларации.

Исключенные вами проценты считаются зачисленными на ваш счет в следующем году. Вы должны включить его в доход в том году, в котором вы можете его снять.

Пример.

В течение года на замороженный депозит было начислено 100 долларов процентов. Вы сняли 80 долларов, но по состоянию на конец года больше не могли снимать. Вы должны включить 80 долларов в свой доход и исключить 20 долларов из годового дохода. Вы должны включить 20 долларов в свой доход за год, когда вы можете их снять.

Облигации торгуются во флэте.

Если вы покупаете облигацию со скидкой при невыплате процентов или когда проценты начислены, но не выплачены, транзакция описывается как торговля облигацией без изменений. Неуплаченные или невыплаченные проценты не являются доходом и не подлежат налогообложению как проценты, если выплачиваются позже. Когда вы получаете выплату этих процентов, это возврат капитала, который уменьшает остаточную основу стоимости вашей облигации. Однако проценты, начисляемые после даты покупки, представляют собой налогооблагаемый процентный доход за год получения или начисления.См. Облигаций, проданных с датой выплаты процентов далее в этой главе.

Ссуды ниже рыночной

Если вы предоставили ссуду в подарок или до востребования по цене ниже рыночной, вы должны указать в качестве процентного дохода любые упущенные проценты (определенные ниже) по этой ссуде. В этом разделе описаны правила и исключения по ссуде ниже рыночной. Для получения дополнительной информации см. Раздел 7872 Налогового кодекса и его положения.

Если вы получаете ссуду ниже рыночной, вы можете иметь возможность вычесть упущенные проценты, а также любые проценты, которые вы фактически уплатили, но не в том случае, если это является личным интересом.

Кредиты в соответствии с правилами.

Правила для ссуд ниже рыночной применяются к:

  • Подарочные займы,

  • Компенсационные займы,

  • Кредиты корпораций-акционеров,

  • ссуды для уклонения от уплаты налогов и

  • Определенные ссуды, предоставленные квалифицированным учреждениям по непрерывному уходу в соответствии с контрактом о непрерывном уходе.

Ссуда, связанная с компенсацией, - это любая ссуда ниже рыночной между работодателем и работником или между независимым подрядчиком и лицом, которому подрядчик предоставляет услуги.

Ссуда ​​для избежания налогов - это любая ссуда ниже рыночной, в которой уклонение от уплаты федерального налога является одной из основных целей соглашения о выплате процентов.

Упущенные проценты.

За любой период уплаченные проценты составляют:

  • Сумма процентов, которая подлежала бы выплате за этот период, если бы проценты по кредиту были начислены по применимой федеральной ставке и подлежали выплате ежегодно 31 декабря, минус

    .
  • Любые проценты, фактически подлежащие выплате по ссуде за период.

Действующая федеральная ставка.

Применимые федеральные ставки публикуются IRS каждый месяц в Бюллетене внутренних доходов. Бюллетень внутренних доходов доступен на IRS.gov/IRB. Вы также можете найти применимые федеральные ставки в Индексе применимых федеральных ставок (AFR) Rulings на IRS.gov/FederalRates.

См. Главу 5, Как получить налоговую помощь , чтобы узнать о других способах получения этой информации.

Правила для кредитов ниже рыночной.

Правила, применяемые к ссуде ниже рыночной, зависят от того, является ли ссуда подарочной ссудой, ссудой до востребования или срочной ссудой.

Подарочные ссуды и до востребования.

Подарочная ссуда - это любая ссуда ниже рыночной, по которой упущенные проценты носят характер подарка.

Заем до востребования - это заем, который подлежит полной выплате в любое время по требованию кредитора. Ссуда ​​до востребования - это ссуда ниже рыночной, если проценты не взимаются или если проценты взимаются по ставке ниже применимой федеральной ставки.

Ссуда ​​до востребования или подарочная ссуда, которая является ссудой ниже рыночной, обычно рассматривается как сделка между независимыми сторонами, в которой кредитор считается совершившим:

  • Кредит заемщику в обмен на вексель, требующий уплаты процентов по действующей федеральной ставке, и

  • Доплата заемщику в размере уплаченных процентов.

Обычно считается, что заемщик переводит дополнительный платеж обратно кредитору в качестве процентов.Кредитор должен указать эту сумму как процентный доход.

Дополнительный платеж кредитора заемщику рассматривается как подарок, дивиденд, взнос в капитал, оплата услуг или другой платеж, в зависимости от содержания операции. Заемщику, возможно, придется отразить этот платеж как налогооблагаемую прибыль в зависимости от его классификации.

Считается, что эти переводы происходят ежегодно, как правило, 31 декабря.

Срочные займы.

Срочная ссуда - это любая ссуда, не являющаяся ссудой до востребования.Срочная ссуда - это ссуда ниже рыночной, если сумма ссуды превышает приведенную стоимость всех платежей, причитающихся по ссуде.

Кредитор, который предоставляет ссуду на условиях ниже рыночной, кроме подарочной ссуды, рассматривается как перевод дополнительной единовременной денежной выплаты заемщику (в виде дивидендов, вклада в капитал и т. Д.) На дату предоставления ссуды. Сумма этого платежа равна сумме ссуды за вычетом приведенной стоимости по применимой федеральной ставке всех платежей, причитающихся по ссуде.Равная сумма рассматривается как скидка при первоначальном выпуске (OID). Кредитор должен указывать годовую часть OID как процентный доход. Заемщик может иметь возможность вычесть OID как процентные расходы. См. Скидка на исходный выпуск (OID) , позже.

Исключения из правил ссуды ниже рыночной.

Здесь обсуждаются исключения из правил выдачи кредитов ниже рыночной.

Исключение для ссуд на сумму 10 000 долларов или меньше.

Правила для ссуд ниже рыночной не применяются к дням, когда общая непогашенная сумма ссуд между заемщиком и кредитором составляет 10 000 долларов США или меньше.Это исключение относится только к:

  1. Подарочные ссуды между физическими лицами, если подарочная ссуда не используется напрямую для покупки или переноса активов, приносящих доход, и

  2. Ссуды, связанные с компенсациями, или ссуды акционерам корпораций, если уклонение от уплаты федерального налога не является основной целью процентного соглашения.

Это исключение не распространяется на срочные ссуды. Общие правила ссуды ниже рыночной будут по-прежнему применяться, даже если непогашенный остаток уменьшится до 10 000 долларов США или меньше.

Исключение для ссуд учреждениям непрерывного ухода.

Ссуды квалифицированным учреждениям по непрерывному уходу по контрактам по непрерывному уходу не подпадают под действие правил для ссуд ниже рыночной на календарный год, если кредитору или супругу кредитора на конец года исполнилось 65 лет. Определения квалифицированного учреждения по непрерывному уходу и контракта о непрерывном уходе см. В разделах 7872 (g) (4) и (h) Налогового кодекса.

Исключение для кредитов без значительного налогового эффекта.

Ссуды исключаются из правил по ссуде ниже рыночной, если порядок их выплаты процентов не оказывает существенного влияния на федеральные налоговые обязательства заемщика или кредитора. Эти ссуды включают:

  1. Ссуды, предоставляемые кредитором широкой публике на тех же условиях, которые соответствуют обычной деловой практике кредитора;

  2. Ссуды, субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или муниципалитета, которые предоставляются населению в рамках общей программы;

  3. Определенные ссуды на переезд сотрудников;

  4. Определенные ссуды, предоставленные иностранному лицу или от него, за исключением случаев, когда процентный доход был бы эффективно связан с деятельностью U.S. торговля или бизнес и не будут освобождены от налога в США в соответствии с соглашением о подоходном налоге;

  5. Подарочные ссуды благотворительной организации, взносы в которые подлежат вычету, если общая сумма непогашенных ссуд между организацией и кредитором составляет 250 000 долларов или меньше в любое время в течение налогового года; и

  6. Прочие ссуды, по которым может быть доказано, что процентная ставка не оказывает существенного влияния на федеральные налоговые обязательства кредитора или заемщика.

Для ссуды, описанной в пункте (6) выше, используются все факты и обстоятельства, чтобы определить, оказывает ли соглашение о процентной ставке существенное влияние на федеральные налоговые обязательства кредитора или заемщика. Следует учитывать следующие факторы:

  • компенсируют ли друг друга статьи доходов и вычетов по ссуде;

  • количество этих предметов;

  • Стоимость для вас соблюдения правил предоставления займов ниже рыночной, если они будут применяться; и

  • Любые причины, кроме налогов, для структурирования сделки как ссуды ниже рыночной.

Если вы структурируете транзакцию с учетом этого исключения и одной из основных целей этой структуры является избежание федерального налога, ссуда будет считаться ссудой для избежания налогов, и это исключение не будет применяться.

Ограничение на упущенные проценты по подарочным кредитам на сумму 100 000 долларов или меньше.

Для подарочных ссуд между физическими лицами, если общая сумма непогашенных ссуд между кредитором и заемщиком составляет 100000 долларов США или меньше, упущенные проценты, которые должны быть включены в доход кредитором и вычтены заемщиком, ограничиваются суммой чистого инвестиционного дохода заемщика для год.Если чистый инвестиционный доход заемщика составляет 1000 долларов или меньше, он считается нулевым. Этот лимит не применяется к ссуде, если уклонение от уплаты федерального налога является одной из основных целей процентного соглашения.

Сберегательные облигации США

В этом разделе представлена ​​налоговая информация по сберегательным облигациям США. В нем объясняется, как сообщать о процентном доходе по этим облигациям и как относиться к переводам этих облигаций.

сберегательных облигаций США, которые в настоящее время предлагаются физическим лицам, включают облигации серии EE и облигации серии I.

. Для получения информации о сберегательных облигациях США посетите www.treasurydirect.gov/indiv/indiv.htm . Кроме того, перейдите по адресу www.treasurydirect.gov/email.htm и щелкните тему, чтобы найти ответы на свои вопросы по электронной почте. .

. Если хотите, напишите на: .

Для электронных сберегательных облигаций серий EE и I:
Treasury Retail Securities Services
P.O. Box 7015
Minneapolis, MN 55480-7015
Для сберегательных бумажных облигаций серий EE и I:
Treasury Retail Securities Services
P.О. Box 214
Minneapolis, MN 55480-0214
Для сберегательных бумажных облигаций серий HH и H:
Сайт казначейства по розничным ценным бумагам
P.O. Box 2186
Minneapolis, MN 55480-2186

Налогоплательщики методом начисления.

Если вы используете метод начисления, вы должны ежегодно сообщать проценты по сберегательным облигациям США по мере их начисления. Вы не можете откладывать отчетность по процентам до тех пор, пока вы их не получите или пока не наступит срок погашения облигаций.

Налогоплательщики кассовым методом.

Если вы используете кассовый метод учета, как и большинство индивидуальных налогоплательщиков, вы обычно указываете проценты по сберегательным облигациям США при их получении. Но см. Варианты отчетности для налогоплательщиков кассовым методом , далее.

Облигации серии HH.

Данные облигации были выпущены по номинальной стоимости. Проценты выплачиваются дважды в год путем прямого депозита на ваш банковский счет. Если вы платите налог по кассовому методу, вы должны указывать проценты по этим облигациям как доход в том году, в котором вы их получили.

Облигации серии HH

впервые были размещены в 1980 году, а последний раз - в августе 2004 года. До 1980 года выпускались облигации серии H. Облигации серии H обрабатываются так же, как облигации серии HH. Если вы платите налог, рассчитываемый по кассовому методу, вы должны указать проценты при их получении.

Облигации

серии H имеют срок обращения 30 лет. Облигации серии ДН со сроком погашения 20 лет. Срок погашения последних облигаций серии H наступил в 2009 году. Срок погашения последних облигаций серии HH наступает в 2024 году.

Облигации серии EE и серии I.

Проценты по этим облигациям выплачиваются при их погашении. Разница между ценой покупки и стоимостью выкупа составляет налогооблагаемый процент.

Облигации серии EE.

Облигации серии

EE были впервые размещены в январе 1980 года и имеют срок погашения 30 лет. До июля 1980 года выпускались облигации серии E. Первоначальный 10-летний срок погашения облигаций серии E был продлен до 40 лет для облигаций, выпущенных до декабря 1965 года, и 30 лет для облигаций, выпущенных после ноября 1965 года.Облигации Paper Series EE выпускаются с дисконтом. Номинальная стоимость выплачивается вам при наступлении срока погашения. Облигации Electronic Series EE выпускаются по номинальной стоимости. Номинальная стоимость плюс начисленные проценты подлежат выплате при наступлении срока погашения. С 1 января 2012 г. бумажные сберегательные облигации больше не продаются в финансовых учреждениях.

Владельцы бумажных облигаций серии EE могут конвертировать их в электронные облигации. Эти конвертированные облигации не сохраняют номинал, указанный в бумажном сертификате, но учитываются по их покупной цене (с начисленными процентами).

Облигации серии I.

Облигации

серии I были впервые размещены в 1998 году. Это индексированные на инфляцию облигации, выпущенные по номинальной стоимости со сроком погашения 30 лет. Номинальная стоимость плюс все начисленные проценты подлежат выплате при наступлении срока погашения.

Варианты отчетности для налогоплательщиков кассовым методом.

Если вы используете кассовый метод отчетности о доходах, вы можете указать проценты по облигациям серии EE, серии E и серии I одним из следующих способов.

  1. Метод 1. Отложите отчет о процентах до начала года, в котором вы обналичиваете или продаете облигации, или до года, в котором они погашаются. (Однако см. сберегательных облигаций, проданных позже.)
    Примечание. Облигации EE серии , выпущенные в 1990 году, имеют срок погашения в 2020 году. Если вы использовали метод 1, вы, как правило, должны указать проценты по этим облигациям в своей доходности за 2020 год. Последние облигации серии E были выпущены в 1980 году и погашены в 2010 году.Если вы использовали метод 1, вы, как правило, должны были отразить проценты по этим облигациям в своей доходности за 2010 год.

  2. Метод 2. Выберите отчет об увеличении выкупной стоимости в виде процентов каждый год.


Вы должны использовать один и тот же метод для всех облигаций серии EE, серии E и серии I. Если вы не выбрали метод 2, ежегодно сообщая об увеличении выкупной стоимости в виде процентов, вы должны использовать метод 1.

. Если вы планируете обналичить свои облигации в том же году, в котором вы будете оплачивать расходы на высшее образование, вы можете использовать метод 1, потому что вы можете исключить проценты из своего дохода. Чтобы узнать, как это сделать, см. Программа образовательных сбережений , далее. .

Изменение по сравнению с методом 1.

Если вы хотите изменить свой метод отчетности о процентах с метода 1 на метод 2, вы можете сделать это без разрешения IRS. В год изменения вы должны сообщать обо всех начисленных на дату и ранее не учтенных процентах по всем вашим облигациям.

После того, как вы решите ежегодно сообщать о процентах, вы должны продолжать делать это для всех облигаций серий EE, E и Series I, которыми вы владеете, а также для любых облигаций, которые вы получите позже, если вы не запросите разрешение на изменение, как описано ниже.

Изменение по сравнению с методом 2.

Чтобы перейти от метода 2 к методу 1, вы должны запросить разрешение у IRS. Разрешение на изменение предоставляется автоматически, если вы отправите в IRS заявление, которое соответствует всем следующим требованиям.

  1. Вы набрали или напечатали следующее число вверху: «131.»

  2. Под «131» указано ваше имя и номер социального страхования.

  3. Включает год изменения (как начальную, так и конечную даты).

  4. Он определяет сберегательные облигации, для которых вы запрашиваете это изменение.

  5. Это включает ваше согласие на:

    1. Укажите все проценты по любым облигациям, приобретенным в течение или после года изменения, когда проценты реализованы при отчуждении, погашении или окончательном погашении, в зависимости от того, что наступит раньше; и

    2. Укажите все проценты по облигациям, приобретенным до года изменения, когда проценты будут реализованы при выбытии, погашении или окончательном погашении, в зависимости от того, что наступит раньше, за исключением процентов, отраженных в предыдущие налоговые годы.

Вы должны приложить это заявление к своей налоговой декларации за год изменения, которую вы должны подать в установленный срок (включая продления).

У вас может быть автоматическое продление на 6 месяцев с даты истечения срока вашей налоговой декларации за год изменения (без учета продлений) для подачи отчета с измененной декларацией. В выписке напечатайте или выведите «Подано в соответствии с разделом 301.9100-2». Чтобы получить это продление, вы должны подать исходный отчет за год изменения до установленного срока (включая продления).См. Также Порядок получения доходов 2015-13, раздел 6.03 (4).

Вместо того, чтобы заполнять это заявление, вы можете запросить разрешение на переход с метода 2 на метод 1, заполнив форму 3115. В этом случае следуйте инструкциям формы для автоматического изменения. Плата за пользование не требуется.

Совладельцы.

Если сберегательная облигация США выпущена на имя совладельцев, таких как вы и ваш ребенок или вы и ваша супруга, проценты по облигации обычно облагаются налогом совладельцу, который купил облигацию.

Использованы средства одного совладельца.

Если вы использовали свои средства для покупки облигации, вы должны уплатить налог на проценты. Это верно, даже если вы позволите другому совладельцу выкупить облигацию и оставить себе все доходы. В этих обстоятельствах совладелец, выкупивший облигацию, получит форму 1099-INT во время погашения и должен предоставить вам другую форму 1099-INT, в которой будет указана сумма процентов по облигации, подлежащих налогообложению. Совладелец, выкупивший облигацию, является «номинальным держателем».См. Распределение номинальных держателей , ниже, для получения дополнительной информации о том, как лицо, которое является номинальным лицом, сообщает о процентном доходе, принадлежащем другому лицу.

Использованы средства обоих совладельцев.

Если каждый из вас и другой совладелец вносит часть покупной цены облигации, процент, как правило, облагается налогом для каждого из вас пропорционально сумме, которую каждый из вас заплатил.

Коммунальная собственность.

Если вы и ваш (а) супруг (а) проживаете в государственной собственности сообщества и держите облигации в качестве общей собственности, половина процентов считается полученной каждым из вас.Если вы подаете отдельные отчеты, каждый из вас, как правило, должен указать половину процентов по облигациям. Для получения дополнительной информации о собственности сообщества см. Pub. 555.

Таблица 1-2.

Эти правила также показаны в Таблице 1-2.

Ребенок как единственный владелец.

Проценты по сберегательным облигациям США, купленным и зарегистрированным только на имя вашего ребенка, являются доходом для вашего ребенка, даже если вы заплатили за облигации и указаны как бенефициар.Если облигации являются облигациями серии EE, серии E или серии I, проценты по облигациям являются доходом для вашего ребенка в начале года, когда облигации обналичиваются или продаются, или в год погашения облигаций, если ваш ребенок не решит ежегодно сообщать о процентном доходе.

Возможность ежегодно сообщать о процентах.

Выбор отчета о начисленных процентах каждый год может быть сделан либо вашим ребенком, либо вами для своего ребенка. Этот выбор делается путем подачи декларации о доходах, в которой показаны все проценты, заработанные на данный момент, и указания в декларации, что ваш ребенок выбирает ежегодно сообщать о процентах.Копию этого отчета следует сохранить у вас или вашего ребенка.

Если ваш ребенок не обязан подавать налоговую декларацию за любой год после того, как он сделал этот выбор, вашему ребенку не нужно подавать декларацию только для того, чтобы сообщить о годовом начислении процентов по сберегательным облигациям США в соответствии с этим выбором. Тем не менее, см. Налог на нетрудовой доход некоторых детей , ранее, в разделе Общая информация . Ни вы, ни ваш ребенок не можете изменить способ сообщения о заинтересованности, если вы не запросите разрешение у IRS, как обсуждалось ранее в разделе Изменение метода 2 .

Право собственности передано.

Если вы приобрели облигации серии E, серии EE или серии I полностью на свои собственные средства и перевыпустили их только на имя вашего совладельца или бенефициара, вы должны включить в свой валовой доход за год перевыпуска все проценты, которые вы заработали по этим облигациям и ранее не отчитывались. Но если облигации были перевыпущены только на ваше имя, вам не нужно сообщать о начисленных в то время процентах.

Это же правило применяется, когда облигации (кроме облигаций, удерживаемых как общественная собственность) переходят между супругами или связаны с разводом.

Пример.

Вы приобрели облигации серии EE полностью на собственные средства. Вы не выбрали отчет о начисленных процентах каждый год. Позже вы передаете облигации своему бывшему супругу по соглашению о разводе. Вы должны включить отложенные начисленные проценты с даты первоначального выпуска облигаций до даты передачи в свой доход в год передачи. Ваш бывший супруг включает в доход проценты по облигациям с даты передачи до даты погашения.

Таблица 1-2. Кто платит налог на проценты по сберегательным облигациям США

ЕСЛИ ... ТО о проценте должен сообщить ...
вы покупаете облигацию на свое имя и имя другого лица как совладельца, используя только свои собственные средства вы.
вы покупаете облигацию на имя другого лица, которое является единственным владельцем облигации человек, для которого вы купили облигацию.
вы и другое лицо покупаете облигацию как совладельцы, каждый из которых вносит свой вклад в покупную цену как вы, так и другой совладелец, пропорционально сумме, уплаченной каждым за облигацию.
вы и ваш супруг (супруга), проживающие в государственной собственности, приобретаете залог, являющийся общественной собственностью вы и ваша супруга. Если вы подаете отдельные отчеты, вы и ваш супруг обычно сообщаете половину процентов.

Приобретается совместно.

Если вы и совладелец внесли средства для покупки облигаций серии E, серии EE или серии I совместно, а затем перевыпустили облигации только на имя совладельца, вы должны включить в свой валовой доход за год перевыпуска. ваша доля всех процентов, полученных по облигациям, о которых вы ранее не сообщали. Бывший совладелец не должен включать в валовой доход во время перевыпуска своей доли заработанных процентов, о которой не сообщалось до передачи.Однако эти проценты, как и все проценты, полученные после перевыпуска, являются доходом бывшего совладельца.

Это правило отчетности о доходах также применяется, когда облигации перевыпускаются на имя вашего бывшего совладельца и нового совладельца. Но новый совладелец отчитается только о своей доле в процентах, полученных после передачи.

Если облигации, которые вы и совладелец купили совместно, перевыпускаются каждому из вас по отдельности в той же пропорции, что и ваш вклад в покупную цену, ни вы, ни ваш совладелец не должны в это время сообщать о процентных доходах, полученных до выпуска облигаций. были переизданы.

Пример 1.

Вы и ваш супруг потратили равную сумму на покупку сберегательного залога серии EE на сумму 1000 долларов. Залог был выдан вам и вашему супругу как совладельцам. Вы оба откладываете отчет о процентах по облигации. Позже вы перевыпустите облигацию в виде двух облигаций по 500 долларов, одну на ваше имя и одну на имя вашего супруга. В это время ни вы, ни ваш супруг не должны сообщать о начисленных процентах до даты переоформления.

Пример 2.

Вы купили сберегательную облигацию серии EE на сумму 1000 долларов США полностью на свои собственные средства.Залог был выдан вам и вашему супругу как совладельцам. Вы оба отложили представление процентов по облигации. Позже вы перевыпустите облигацию в виде двух облигаций по 500 долларов, одну на ваше имя и одну на имя вашего супруга. Вы должны сообщить половину заработанных процентов до даты перевыпуска.

Передача в траст.

Если вы владеете облигациями серии E, серии EE или серии I и передаете их в траст, отказываясь от всех прав собственности, вы должны включить в свой доход за этот год проценты, полученные до даты передачи, если вы еще не сделали этого. сообщил об этом.Однако, если вы считаете себя владельцем траста и если увеличение стоимости как до, так и после передачи по-прежнему облагается налогом, вы можете продолжать откладывать отчетность по процентам, полученным каждый год. Вы должны включить общую сумму процентов в свой доход в год, когда вы обналичиваете или продаете облигации, или в год окончательного погашения облигаций, в зависимости от того, что наступит раньше.

Те же правила применяются к ранее не заявленным процентам по облигациям серии EE или серии E, если передача в траст состояла из облигаций серии HH или серии H, которые вы приобрели в сделке по облигациям серии EE или серии E.См. сберегательных облигаций, проданных позже.

Потомки.

Порядок представления процентного дохода по облигациям серии E, серии EE или серии I после смерти владельца (умершего) зависит от методов бухгалтерского учета и отчетности о доходах, которые ранее использовались умершим.

Умерший, ежегодно сообщавший о процентах.

Если облигации, переданные в связи со смертью, принадлежали лицу, которое использовало метод начисления или использовало кассовый метод и решило ежегодно отчитываться о процентах, проценты, полученные в год смерти до даты смерти, должны сообщать об окончательном возвращении этого человека.Лицо, приобретающее облигации, включает в доход только проценты, полученные после даты смерти.

Умерший, отложивший представление процентов.

Если переданные облигации принадлежали умершему наследнику, который использовал кассовый метод и не решил ежегодно отчитываться о процентах, и который купил облигации полностью на свои собственные средства, все проценты, заработанные до смерти, должны быть отражены в отчете. одним из следующих способов.

  1. Оставшийся в живых супруг или личный представитель (исполнитель, администратор и т. Д.), который подает окончательную налоговую декларацию умершего, может включить в эту декларацию все проценты, полученные по облигациям до смерти умершего. Затем лицо, приобретающее облигации, включает в доход только проценты, полученные после даты смерти.

  2. Если выбор в пункте (1) не сделан, проценты, полученные до даты смерти, являются доходом в отношении умершего и не должны включаться в окончательный отчет умершего. Все проценты, полученные до и после смерти умершего (за исключением любой части, указанной имуществом в своей налоговой декларации), являются доходом для лица, которое приобретает облигации.Если это лицо использует кассовый метод и не решает отчитываться о процентах каждый год, он или она может отложить отчет до года обналичивания или продажи облигаций или года их погашения, в зависимости от того, что наступит раньше. В год, когда это лицо сообщает о процентах, он или она может потребовать вычет любого федерального налога на имущество, уплаченного с части процентов, включенных в наследство умершего.

Для получения дополнительной информации о доходах умершего см. Pub. 559, выжившие, исполнители и администраторы.

Пример 1.

Ваш дядя, налогоплательщик наличным методом, умер и оставил вам облигацию серии EE в размере 1000 долларов. Он купил облигацию за 500 долларов и не стал ежегодно сообщать о процентах. На дату смерти по облигации были начислены проценты в размере 200 долларов, а ее стоимость в 700 долларов была включена в имущество вашего дяди. Психолог вашего дяди решил не включать начисленные проценты в размере 200 долларов в окончательную налоговую декларацию вашего дяди. 200 долларов - это доход в отношении умершего.

Вы являетесь налогоплательщиком по кассовому методу и не хотите отчитываться о процентах каждый год по мере их начисления.Если вы обналичиваете облигацию, когда срок ее погашения составляет 1000 долларов, вы сообщаете о процентном доходе в 500 долларов - разнице между стоимостью погашения в 1000 долларов и первоначальной стоимостью 500 долларов.

Пример 2.

Если в Примере 1 исполнитель решил включить начисленные проценты в размере 200 долларов в окончательный доход вашего дяди, вы бы указали только 300 долларов в качестве процентов, когда обналичиваете облигацию при наступлении срока погашения. 300 долларов - это проценты, полученные после смерти вашего дяди.

Пример 3.

Если в примере , пример 1 , вы делаете или решили сообщать об увеличении выкупной стоимости в виде процентов каждый год, вы включаете в валовой доход за год приобретения облигации все незарегистрированное увеличение стоимости всех серий. Облигации E, серии EE и серии I, которые вы держите, включая 200 долларов по облигации, унаследованной вами от своего дяди.

Пример 4.

Когда ваша тетя умерла, она владела облигациями серии HH, которые она приобрела при обмене на облигации серии EE.Вы были бенефициаром этих облигаций. Ваша тетя использовала кассовый метод и не решила ежегодно сообщать проценты по облигациям серии EE по мере их начисления. Душеприказчик вашей тети решил не включать проценты, полученные до смерти вашей тети, в ее окончательное возвращение.

Доход в отношении умершего представляет собой сумму незарегистрированных процентов по облигациям серии EE и процентов, если таковые имеются, подлежащих выплате по облигациям серии HH, но не полученных на дату смерти вашей тети. Вы должны указывать любые проценты, полученные в течение года, как доход по вашей налоговой декларации.Часть процентов, подлежащая выплате, но не полученная до смерти вашей тети, является доходом в отношении умершего и может иметь право на вычет налога на наследство. Для получения информации о том, когда сообщать процент по проданным облигациям серии EE, см. сберегательных облигаций, проданных позже.

Сберегательные облигации, распределенные в рамках пенсионного плана или плана участия в прибыли.

Если вы приобретаете сберегательную облигацию США при налогооблагаемом распределении в рамках пенсионного плана или плана распределения прибыли, ваш доход за год распределения включает выкупную стоимость облигации (ее стоимость плюс проценты, начисленные до распределения).Когда вы выкупаете облигацию (будь то в год распределения или позже), ваш процентный доход включает только проценты, начисленные после распределения облигации. Чтобы рассчитать процент, указанный в качестве налогооблагаемого распределения, и ваш процентный доход при погашении облигации, см. Рабочий лист для сберегательных облигаций, распределенных по пенсионному плану или плану распределения прибыли , позже.

Торгуемые сберегательные облигации.

Если вы отложили представление отчетности о процентах по своим облигациям серии EE или серии E, вы не признали налогооблагаемый доход при торговле облигациями для облигаций серии HH или серии H, если только вы не получили от сделки наличные.(Вы не можете обменивать облигации серии I на облигации серии HH. После 31 августа 2004 г. вы не можете торговать облигациями любой другой серии для облигаций серии HH.) Любые полученные вами денежные средства являются доходом до суммы процентов, полученных по торгуемым облигациям. . Когда срок погашения ваших облигаций серии HH или серии H наступает или вы продаете их до погашения, вы указываете в качестве процентов разницу между их стоимостью погашения и вашей стоимостью. Ваши затраты - это сумма суммы, которую вы заплатили за торгуемые облигации серии EE или серии E, плюс любую сумму, которую вы должны были заплатить во время сделки.

Пример.

Вы обменяли облигации серии EE (по которым вы отложили представление процентов) на 2 500 долларов США облигациями серии HH и 223 доллара наличными. Вы указали 223 доллара в качестве налогооблагаемого дохода в своей налоговой декларации. На момент заключения сделки по облигациям серии EE начислены проценты в размере 523 доллара США и сумма погашения 2 723 доллара США. Вы держите облигации серии HH до погашения, когда вы получите 2500 долларов. Вы должны указать 300 долларов как процентный доход в год погашения. Это разница между их стоимостью погашения, 2500 долларов, и вашей стоимостью, 2200 долларов (сумма, которую вы заплатили за облигации серии EE).(Это также разница между начисленными процентами в размере 523 долларов США по облигациям серии EE и денежными средствами в размере 223 долларов США, полученными по сделке.)

Возможность указать процентную ставку в году торговли.

Вы могли бы принять решение рассматривать все ранее неучтенные начисленные проценты по облигациям серии EE или E, проданным для облигаций серии HH, как доход в год сделки. Если вы сделали этот выбор, это будет рассматриваться как изменение метода 1. См. Изменение метода 1 ранее.

Форма 1099-INT для процентов по сберегательным облигациям США.

Когда вы обналичиваете облигацию, банк или другой плательщик, выкупающий ее, должен предоставить вам форму 1099-INT, если процентная часть платежа, которую вы получаете, составляет 10 долларов или более. В графе 3 вашей формы 1099-INT должны быть указаны проценты как разница между полученной вами суммой и суммой, уплаченной за залог. Однако ваша форма 1099-INT может показывать больше процентов, чем вы должны указать в своей налоговой декларации. Например, это может произойти, если выполняется одно из следующих условий.

  • Вы решили сообщать об увеличении выкупной стоимости облигации каждый год. Проценты, указанные в вашей форме 1099-INT, не будут уменьшены на суммы, ранее включенные в доход.

  • Вы получили залог от умершего. Проценты, указанные в вашей Форме 1099-INT, не будут уменьшены ни на какие проценты, указанные умершим до смерти, или в окончательной декларации умершего, или на сумму в налоговой декларации по наследству.

  • Право собственности на облигацию передано.Проценты, указанные в вашей форме 1099-INT, не будут уменьшены на проценты, начисленные до перевода.

  • Вы были названы совладельцем, а другой совладелец внес средства на покупку облигации. Проценты, указанные в вашей Форме 1099-INT, не будут уменьшены на сумму, полученную вами в качестве номинального держателя для другого совладельца. (См. Совладельцы , ранее, для получения дополнительной информации о требованиях к отчетности.)

  • Вы получили облигацию в виде налогооблагаемого распределения по пенсионному плану или плану участия в прибыли.Проценты, указанные в вашей форме 1099-INT, не будут уменьшены на процентную часть суммы, подлежащей налогообложению в качестве распределения из плана и не облагаемой налогом в качестве процентов. (Эта сумма обычно указывается в форме 1099-R, Распределение пенсий, аннуитетов, пенсионных планов или планов распределения прибыли, IRA, договоров страхования и т. Д., За год распределения.)

Для получения дополнительной информации о включении правильной суммы процентов в ваш доход см. Проценты по сберегательным облигациям США, о которых ранее сообщалось или Распределение номинальных держателей , позже.

. Проценты по сберегательным облигациям США освобождены от государственных и местных налогов. В форме 1099-INT, которую вы получите, будет указана сумма процентов по сберегательным облигациям США в графе 3. Не включайте этот доход в налоговую декларацию штата или местную налоговую декларацию. .

Программа образовательных сбережений

Вы можете исключить из дохода все или часть процентов, которые вы получаете при погашении отвечающих требованиям сберегательных облигаций США в течение года, если вы оплачиваете соответствующие расходы на высшее образование в течение того же года.Это исключение известно как Программа образовательных сбережений.

Вы не имеете права на это исключение, если ваш регистрационный статус - женат, подача отдельно.

Форма 8815.

Используйте форму 8815, чтобы рассчитать свое исключение. Прикрепите форму к вашей форме 1040 или 1040-SR.

Квалифицированные сберегательные облигации США.

Квалифицированная сберегательная облигация США - это облигация серии EE, выпущенная после 1989 года, или облигация серии I. Залог должен быть выпущен либо на ваше имя (единственный владелец), либо на ваше имя и имя вашего супруга (совладельцы).Вам должно быть не менее 24 лет до даты выпуска облигации. Например, облигация, купленная одним из родителей и выпущенная на имя его или ее ребенка в возрасте до 24 лет, не подлежит исключению со стороны родителя или ребенка.

. Дата выпуска облигации может быть раньше даты покупки облигации, поскольку датой выпуска, присвоенной облигации, является первый день месяца, в котором она была приобретена. .

Получатель.

Вы можете назначить любого человека (включая ребенка) бенефициаром по облигации.

Проверка IRS.

Если вы подаете заявление об исключении, IRS проверит его, используя информацию о погашении облигаций, предоставленную Министерством финансов.

Квалифицированные расходы.

Квалифицированные расходы на высшее образование - это плата за обучение и сборы, необходимые вам, вашему супругу или вашему иждивенцу для посещения подходящего учебного заведения.

Квалифицированные расходы включают любой взнос, который вы вносите в программу квалифицированного обучения или на сберегательный счет на образование Coverdell.Для получения информации об этих программах см. Pub. 970, «Налоговые льготы для образования».

Квалифицированные расходы не включают расходы на проживание и питание или на курсы, связанные со спортом, играми или хобби, которые не являются частью программы предоставления степени или сертификата.

Учебные заведения, отвечающие критериям.

Эти учреждения включают большинство государственных, частных и некоммерческих университетов, колледжей и профессиональных школ, которые аккредитованы и имеют право участвовать в программах помощи студентам, проводимых Министерством образования.

Скидка на определенные льготы.

Вы должны сократить свои квалифицированные расходы на высшее образование за счет всех следующих не облагаемых налогом льгот.

  1. Не облагается налогом часть стипендий и стипендий.

  2. Расходы, используемые для расчета необлагаемой налогом части распределения от Coverdell ESA.

  3. Расходы, используемые для расчета не облагаемой налогом части распределения от квалифицированной программы обучения.

  4. Любые не облагаемые налогом платежи (кроме подарков или наследства), полученные в качестве помощи в образовании, например:

    1. Пособия по образовательной помощи ветеранам,

    2. снижение платы за обучение, или

    3. Образовательная помощь, предоставляемая работодателем.

  5. Любые расходы, использованные при подсчете кредитов American Opportunity и пожизненного обучения.

Для получения информации об этих преимуществах см. Pub.970.

Исключительная сумма.

Если общая выручка (проценты и основная сумма) от квалифицированных сберегательных облигаций США, которые вы погашаете в течение года, не превышает скорректированных расходов на квалификационное высшее образование за год, вы можете исключить все проценты. Если выручка превышает расходы, вы можете исключить только часть процентов.

Чтобы определить исключаемую сумму, умножьте процентную часть выручки на дробь.Числитель (верхняя часть) дроби - это расходы на квалифицированное высшее образование, которые вы оплатили в течение года. Знаменатель (нижняя часть) дроби - это общая сумма поступлений, полученных вами в течение года.

Пример.

В феврале 2020 года супружеская пара Марк и Джоан обналичили соответствующие сберегательные облигации США серии EE на общую сумму 10000 долларов, которые они купили в апреле 2004 года за 5000 долларов. Они получили выручку в размере 7 128 долларов США, что составляет основную сумму долга в размере 5 000 долларов США и проценты в размере 2 128 долларов США.В 2020 году они заплатили 4000 долларов за обучение своей дочери в колледже. Они не претендуют на получение образовательного кредита на эту сумму, а их дочь не получает никакой необлагаемой налогом помощи в сфере образования. Они могут исключить 1,194 долларов (2,128 долларов × (4,000 ÷ 7,128 долларов)) процентов в 2020 году. Они должны уплатить налог с оставшихся 934 долларов (2,128 долларов США - 1,194 долларов США) процентов.

Расчет процентной части выручки (форма 8815, строка 6).

Чтобы оценить интерес к отчету по форме 8815, строка 6, используйте рабочий лист строки 6 в инструкциях к форме 8815.

. Если вы ранее сообщали о каких-либо процентах от сберегательных облигаций, обналиченных в течение 2020 года, используйте вместо этого альтернативный лист 6 ниже. .

Дополнительная строка 6 Рабочий лист
1. Введите сумму из формы 8815, строка 5 _____
2. Введите номинальную стоимость всех бумажных облигаций серии EE после 1989 г., обналиченных в 2020 г. _____
3. Умножить строку 2 на 50% (0,50) _____
4. Введите номинальную стоимость всех электронных облигаций серии EE (включая облигации EE после 1989 года, конвертированных из бумажного в электронный формат) и всех облигаций серии I, обналиченных в 2020 году _____
5. Складываем строки 3 и 4 _____
6. Вычтите строку 5 из строки 1 _____
7. Введите сумму процентов, указанную как доход за предыдущие годы. _____
8. Вычтите строку 7 из строки 6. Введите результат здесь и в форме 8815, строка 6 _____

Модифицированный скорректированный предел валового дохода.

Исключение процентов ограничено, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (модифицированный AGI) составляет:

  • от 123550 долларов до 153550 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, и

  • от 82350 до 97 350 долларов для всех остальных налогоплательщиков.

Вы не имеете права на исключение процентов, если ваш измененный AGI равен или превышает верхний предел для вашего статуса регистрации.

Модифицированный AGI.

Модифицированный AGI для целей этого исключения - это скорректированный валовой доход (форма 1040 или 1040-SR, строка 11), рассчитанный до исключения процентов и модифицированный путем добавления любых:

  1. Исключение иностранного заработанного дохода,

  2. Исключение и вычет иностранного жилья,

  3. Исключение доходов добросовестных жителей Американского Самоа,

  4. Исключение доходов из Пуэрто-Рико,

  5. Исключение из пособий по усыновлению, полученных в рамках программы помощи работодателю в усыновлении,

  6. Удержание за обучение и сборы, и

  7. Удержание процентов по студенческому кредиту.

Используйте рабочий лист Line 9 в инструкциях по форме 8815, чтобы определить свой измененный AGI. Если вы претендуете на любой из пунктов исключения или вычета, перечисленных выше (кроме пунктов 6, 7 и 8), добавьте сумму исключения или вычета (кроме пунктов 6, 7 и 8) к сумме, указанной в строке 5 рабочего листа. , и введите итоговую сумму в форму 8815, строка 9, как ваш измененный AGI.

Роялти включены в модифицированный AGI.

Поскольку вычет процентных расходов в связи с роялти и другими инвестициями ограничен вашим чистым инвестиционным доходом (см. Инвестиционный процент в главе 3), вы не можете рассчитать вычет процентных расходов, пока не рассчитаете это исключение процентов по сберегательным облигациям.Следовательно, если у вас были процентные расходы из-за лицензионных отчислений, вычитаемых по Таблице E (форма 1040 или 1040-SR), дополнительным доходам и убыткам, вы должны произвести специальный расчет ваших вычитаемых процентов, чтобы определить чистый доход от роялти, включенный в ваш модифицированный AGI. Вы должны рассчитывать вычитаемые проценты без учета этого исключения процентов по облигациям.

Вы можете использовать «фиктивную» форму 4952 «Удержание инвестиционных процентов на расходы» для выполнения специальных расчетов. В этой форме включите в свой чистый инвестиционный доход общий процентный доход за год по сериям EE и I U.С. сберегательные облигации. Используйте сумму вычитаемых процентов из этой формы только для расчета чистого дохода от роялти, включенного в ваш модифицированный AGI. Не прикрепляйте эту форму к своей налоговой декларации.

После того, как вы рассчитали это исключение по процентам, используйте отдельную форму 4952 для расчета фактического вычета расходов по инвестиционным процентам и приложите эту форму к своей налоговой декларации.

. Учет. Если вы подаете заявление об исключении процентов, вы должны вести письменный учет квалифицированного U.S. сберегательные облигации, которые вы погашаете. Ваша запись должна включать серийный номер, дату выпуска, номинальную стоимость и общую выручку от погашения (основную сумму и проценты) по каждой облигации. Вы можете использовать форму 8818 для записи этой информации. Вы также должны хранить счета, квитанции, аннулированные чеки или другую документацию, подтверждающую, что вы оплатили соответствующие расходы на высшее образование в течение года. .

Казначейские векселя, ноты и облигации США

Казначейские векселя, векселя и облигации являются прямыми долгами (обязательствами) США.Правительство С.

Налогообложение процентов.

Процентный доход по казначейским векселям, нотам и облигациям подлежит федеральному подоходному налогу, но освобожден от всех государственных и местных налогов на прибыль. Вы должны получить форму 1099-INT с указанием процентов (в поле 3), выплаченных вам за год.

Выплаты основной суммы и процентов обычно будут зачисляться на ваш указанный текущий или сберегательный счет путем прямого депозита через систему TreasuryDirect®.

Казначейские векселя.

Эти векселя обычно имеют срок погашения 4, 13, 26 или 52 недели. Как правило, они выпускаются со скидкой в ​​размере 100 долларов США и кратной 100 долларам США. Разница между дисконтированной ценой, которую вы платите за векселя, и номинальной стоимостью, которую вы получаете при наступлении срока погашения, представляет собой процентный доход. Как правило, вы сообщаете об этом процентном доходе при оплате векселя при наступлении срока погашения. Если вы заплатили премию за вексель (превышающую номинальную стоимость), вы обычно указываете премию как вычет по разделу 171, когда вексель оплачивается по истечении срока.См. Скидка по краткосрочным обязательствам , далее.

Если вы реинвестируете свой казначейский вексель по истечении срока его погашения в новый казначейский вексель, вексель или облигацию, вы получите оплату за разницу между доходами от погашения векселя (номинальная сумма за вычетом удержанного налога) и покупной ценой нового Безопасность казначейства. Однако вы должны указать полную сумму процентного дохода по каждому из ваших казначейских векселей к моменту их погашения.

Казначейские векселя и облигации.

Казначейские облигации

имеют срок погашения от 1 года до 10 лет. Срок погашения казначейских облигаций превышает 10 лет. Оба обычно выпускаются номиналом от 100 до 1 миллиона долларов, и оба обычно выплачивают проценты каждые 6 месяцев. Обычно вы указываете эти проценты за год, за который выплачен. При наступлении срока погашения векселей или облигаций вы можете выкупить эти ценные бумаги по номинальной стоимости или использовать выручку от погашаемых векселей или облигаций для реинвестирования в другую вексель или облигацию того же типа и со сроком погашения.Если вы ничего не сделаете, выручка от погашения векселя или залога будет переведена на ваш банковский счет.

Казначейские облигации и облигации продаются на аукционе. Принимаются заявки двух типов: конкурсные и неконкурентные. Если вы сделаете конкурентное предложение и будет установлено, что покупная цена меньше номинальной стоимости, вы получите возмещение в размере разницы между покупной ценой и номинальной стоимостью. Эта сумма считается скидкой при первоначальном выпуске. Однако исходные правила скидки при выпуске (обсуждаемые позже) не применяются, если скидка составляет менее одной четвертой от 1% (0.0025) номинальной суммы, умноженной на количество полных лет с даты первоначального выпуска до погашения. См. De minimis OID позже. Если покупная цена определена больше номинальной суммы, разница является премией. (См. Амортизация премии по облигациям в главе 3.)

. Чтобы получить дополнительную информацию об этих векселях или облигациях, напишите по номеру:

.

Сайт казначейства по розничным ценным бумагам
P.O. Box 7015
Minneapolis, MN 55480-7015
.

. Или в Интернете посетите www.treasurydirect.gov/indiv/indiv.htm . .

Казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS).

По этим ценным бумагам проценты выплачиваются дважды в год по фиксированной ставке, основанной на основной сумме, скорректированной с учетом инфляции и дефляции. О порядке налогообложения этих ценных бумаг см. долговые инструменты, индексируемые на инфляцию, , далее.

Изъятие, продажа или погашение.

Для получения информации о погашении, продаже или погашении государственных обязательств США см. Капитал или обычная прибыль или убыток в главе 4. Также см. Необлагаемые сделки в главе 4 для получения информации о торговле облигациями Казначейства США для некоторых вопросы.

Предписывающие сервировки - Получение прав на землю в пользование

Основную предпосылку англосаксонского закона о собственности можно выразить простой фразой: «Используй или потеряй!» Идея собственности, лежащей под паром, неиспользуемой или принадлежащей далеким лордам, не нравилась жаждущим налогов центральным королям, и они постоянно работали над принятием законодательных актов, которые вынуждали различных землевладельцев либо делать землю прибыльной, либо терять ее.

Эта долгая история борьбы между королем и парламентом привела к закону, который теперь существует в книгах, который требует, чтобы владелец земли НЕ был пассивным, иначе владелец рискует потерять возможность использования… или даже право собственности на землю для тех, кто фактически ее использует.

Закон об утрате права собственности на землю, поскольку кто-то другой использует ее очевидным образом в течение как минимум пяти лет и платит с нее налоги, обсуждается в нашей статье о Adverse Possession , размещенной в другом месте на этом веб-сайте.

Но можно потерять не только собственность. Если кто-то использует вашу землю определенным образом в течение определенного периода времени, он может получить ПРАВА на землю, которые являются постоянными, например, право на въезд или передачу земли для определенной цели, и эти права называются ПРЕДПРИЯТИЯМИ . Это тема данной статьи.

УСЛУГИ И ПРЕДПОСЫЛКИ

Сервитут - это право на определенные виды использования имущества.Наиболее распространенным является право построить дорогу через чужую землю (или использовать дорогу), чтобы получить доступ к своей земле. Другой распространенный сервитут - это право пересекать чужую землю, чтобы добраться до железнодорожного полотна или выхода к океану.

Сервизы могут быть общедоступными или частными. Таким образом, Калифорния наложила на многих владельцев собственности общественный сервитут для доступа к пляжам или другим общественным местам. В качестве альтернативы я могу купить у соседнего землевладельца определенные сервитуты, такие как сервитуты для рубки дров или расчистки прохода для огня; построить дорогу для доступа к собственности; прокладывать электрические или водопроводные линии и т. д. и т. д.Обычно крупные нефтяные компании покупают сервитуты для добычи нефти или газа у землевладельцев, которые используют собственность для других целей, например, для ведения сельского хозяйства. И все мы видели, как ветряные мельницы, вырабатывающие электричество, разбросаны по местности. Все они существуют на собственности, принадлежащей фермерам (обычно), которые предоставляют сервитуты для размещения ветряных мельниц на своей земле в обмен на процент от полученного дохода.

Сервитуты могут быть личными для пользователя (у меня есть сервитут, чтобы дойти до моего дома через вашу землю, но сервитут исчезает, когда я это делаю), или они могут «бежать с землей», что означает, что любой, кто владеет моей землей, сможет возможность использовать вашу землю, как я.

Важно понимать, что право сервитута - это доля владения недвижимостью. Он так же «реален», как и любая другая форма собственности, от свидетельства о праве собственности до сдачи в аренду собственности, ее можно покупать и продавать (если не лично для меня), и часто она так же ценна, как и сама собственность. Типичный пример - когда земля, которая бесполезна из-за отсутствия доступа к дороге общего пользования, становится чрезвычайно ценной, когда она получает доступ к государственной автомагистрали. Часто застройщик платит сотни тысяч долларов, чтобы получить сервитут для покупки доступа к близлежащей дороге, чтобы после этого застройщик мог развивать собственность.Не менее важна возможность использовать землю для прокладки телефонных, электрических и водопроводных линий, ведущих к собственности, или право правительства или коммунальных компаний прокладывать такие линии на различных участках.

Предписательные сервитуты - это сервитуты, созданные не в результате покупки или наследования, а в результате использования с течением времени. Как и в случае с противозаконным владением , можно получить сервитут, если использовать собственность определенным образом без

.

владелец собственности возражает и принимает соответствующие меры, чтобы остановить вас и аннулировать сервитут.

ОСНОВЫ ПРЕДПИСАНИЯ

Правильное владение не исключает использования земли первоначальным владельцем, как это делает неправомерное владение, но позволяет другому использовать землю вместе с первоначальным владельцем. Если имуществом пользуется кто-то другой, это лицо может получить «предписывающий сервитут». Этот «сервитут» представляет собой фактическую долю владения недвижимостью. Это не исключает владельца, что означает, что владелец может продолжать пользоваться имуществом. Но если арендатор получает сервитут, он имеет законное право продолжать пользоваться имуществом.Владелец не может исключить жильца или помешать ему или ей пользоваться имуществом. Процесс получения предписывающего сервитута аналогичен процессу получения права собственности на собственность посредством неправомерного владения .

В отличие от неправомерного владения, которое требует как минимум пяти лет непрерывного использования и уплаты налогов, арендатор не должен платить налоги, чтобы получить сервитут, если сервитут не имеет отдельно начисленных налогов. Чтобы получить сервитут, житель должен занимать собственность

.

1.«открыто»,

2. "заведомо"

3. "постоянно"

4. сроком на 5 лет.

Жильцу необязательно проживать в собственности или оставаться на ней. Достаточно даже переезда по дороге, когда это необходимо, если владелец НЕ дает разрешения и пока зона проезда достаточно открыта, чтобы владелец мог ее наблюдать.

После пяти лет такого использования арендатор или пользователь получает «сервитут по рецепту ».

Данный сервитут не является полным владением недвижимостью, а является правом пользования имуществом. Послабления могут быть предоставлены за такие вещи, как использование ирригационной канавы, движение по дороге или ходьба или движение по части собственности. Другие виды использования также могут стать сервитутом, если использование продолжается в течение пяти лет без вмешательства владельца.

Важно отметить одну фразу выше: если собственник РАЗРЕШАЕТ такое использование, сервитут не допускается.Утвердительный акт о предоставлении лицензии на использование земли таким образом сохраняет права владельцев, поскольку лицензия может быть отозвана.

Чтобы защитить себя от потенциальных требований сервитута, владельцы иногда размещают знаки у каждого входа в свою собственность и через определенные промежутки времени вдоль границы. На этих знаках обычно написано

"Право на передачу по разрешению, и

подлежит контролю собственника: раздел 1008 Гражданского кодекса.

Если все сделано правильно, эти знаки могут помешать пользователям или жильцам получить сервитут в собственности.

Не может быть сервитута по рецепту на свет и воздух, поскольку в соответствии с законодательством Калифорнии такие права не допускаются из-за негативного воздействия, которое это может оказать на развитие. (В других странах такие права можно получить.)

Авиационные сервитуты по рецепту могут быть достигнуты по стандартной траектории полета в аэропорты.

Тем не менее, проблема «неудобств» может быть использована владельцами прилегающих земель, чтобы попытаться ограничить их использование. («Неудобство» - это закон, запрещающий неприемлемое использование собственности одного лица, которое препятствует использованию другого лица, и обсуждается в другом месте на этом веб-сайте.)

Если кто-то использует вашу землю, вы можете эффективно контролировать его или ее право, не только разместив вышеуказанный знак, но и уведомив пользователя о том, что, если он не согласен подписать документ, в котором он признает, что у вас есть право отозвать право (лицензию), которое вы будете вынуждены отказать им в доступе. Бездействие в конечном итоге приведет к тому, что они получат постоянный сервитут, который может иметь огромное влияние на стоимость вашей собственности.

Например, если вы не возражаете против того, чтобы сосед использовал вашу землю для перемещения скота или позволял людям въезжать на автомобиле или мотоцикле, чтобы осмотреть его или ее достопримечательности, то это может стать их правом, которого они достигли благодаря предписывающему сервитуту.Если десять лет спустя вы решите продать землю, а застройщик укажет, что его план требует отказа в таком доступе, ваша земля может быть больше не доступна для такой застройки, если вы не «выкупите» предписанный сервитут обратно!

Ваша лучшая тактика заключалась бы в том, чтобы предоставить, хотя бы за токен, годовую лицензию вашему соседу на использование земли для целей соседа в письменной форме, которая, среди прочего, указывает на то, что вы имеете право отозвать лицензию. после письменного уведомления за год.Если бы сосед отказался, тогда вы были бы вынуждены немедленно обратиться за помощью к юристу, поскольку в противном случае вы обнаружите, что теряете ценность своей земли… бесплатно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как и в случае противозаконного владения , землевладельцам жизненно важно понимать, что пассивность теряет права на землю. Как и в случае с любыми другими инвестициями, вы должны проявлять разумную бдительность, если хотите защитить его ценность, и если вы владеете землей, которую не используете или не посещаете постоянно, вы должны создать систему, с помощью которой вы будете проверять действия своих соседей и других лиц, чтобы убедитесь, что вы не теряете ценные права… и вы должны предпринять активные и быстрые судебные действия, если ваши права окажутся под угрозой.

В Калифорнии земля росла в цене более восьми процентов в год в течение более ста лет. Земля - ​​это богатство, и чтобы защитить свое богатство, будь то земля или акции, нужно сохранять бдительность и быть готовым немедленно принять соответствующие меры, если того потребуют обстоятельства. Не делайте ошибки, полагая, что, поскольку у вас есть лист бумаги, записанный в офисе регистратора округа, вам не нужно беспокоиться о защите своих интересов и интересов вашей семьи в собственности.

Леонардо да Винчи в 1512 году мог говорить о предписывающих облегчениях, когда он сказал:

«Вначале сопротивляться легче, чем в конце.”

В самом деле, может быть невозможно сопротивляться в конце в этой конкретной области закона. Будьте начеку и двигайтесь быстро!

сертификатов необлагаемых налогом операций (NTTC): предприятия

Информация о сертификатах необлагаемых налогом операций

Если вы продавец или арендодатель

Юридическая ответственность по налогу на валовой доход штата Нью-Мексико возлагается на продавцов и арендодателей. Как продавец или арендодатель вы можете взимать с клиента сумму налога на валовую выручку. Сертификат необлагаемых налогом транзакций (NTTC), полученный от Департамента налогообложения и доходов (TRD), позволяет вам как продавцу или арендодателю вычитать поступления от квалифицированных транзакций из ваших валовых поступлений.

Вам нужен только один NTTC от клиента, чтобы покрыть все транзакции одного типа с этим клиентом. Когда вы указываете валовую выручку в форме CRS-1, вы должны включить вычитаемую валовую выручку в отчетную сумму. Однако вы также вводите вычитаемые валовые поступления в столбец «Общие вычеты» и вычитаете их из валовых поступлений до расчета налога.

При определенных продажах или аренде ваш клиент может покупать товары или услуги или сдавать в аренду материальное имущество без взимания налога на валовую выручку.Если ваш клиент получает NTTC от TRD и исполняет его для вас как продавца или арендодателя, вы можете освободить своего клиента от уплаты налога на валовую выручку.

NTTC - единственная документация, которую TRD может на законных основаниях принять в качестве документации для определенных удержаний, производимых продавцами или арендодателями.

Если вы являетесь торговым посредником

Если вы являетесь торговым посредником, использование NTTC может освободить вас от уплаты налога с валовой выручки за квалифицированные покупки. После регистрации в TRD и получения идентификационного номера CRS вы можете получить NTTC через веб-службу NTTC TRD.Примечание: TRD имеет право отказать в выдаче NTTC налогоплательщикам, которые не уплачивают налоги.

Обратите внимание, что сертификаты перепродажи, выданные другими штатами, недействительны в Нью-Мексико. Вместо NTTC типа 2 клиенты, которые не обязаны регистрироваться в TRD, могут иметь возможность оформить сертификат налога на продажу и использование в нескольких юрисдикциях, выданный Налоговой комиссией нескольких штатов, или сертификат единой продажи для перепродажи приграничных штатов, как описано в FYI- 204: Сертификаты необлагаемых налогом сделок (NTTC).

Бумага NTTCs

Вы также можете доставить NTTC в бумажной форме своим поставщикам. Поскольку Законодательный орган Нью-Мексико отменил дату истечения срока действия бумажных NTTC в серии 1992 года, все исполненные NTTC серии 1992 остаются в силе. Вы можете продолжать доставлять свои текущие расходные материалы или получать новые бумажные сертификаты NTTC, обратившись к нам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *