Скидка на торг для земельных участков: Скидки на торг жилой недвижимости

АНАЛИЗ НОРМАТИВНО ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

КОРРЕКТИРОВКИ РЫНОЧНЫХ ДАННЫХ (СКИДКА НА ТОРГ, СРОЧНОСТЬ, ДАТУ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, СНОС)

ОБЗОР ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЗА ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА

2015 год

Справочники рыночных корректировок | Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»

В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» подготовлены к открытой публикации «Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области» и «Справочник «Оценка бизнеса». Корректировки определены для рынка недвижимости  Московского региона и могут быть полезны в рамках оценочной, экспертной и иной деятельности, связанной с определением рыночной или справедливой стоимостей объектов недвижимости. Корректировки приведенные в справочнике «Оценка бизнеса» будут полезны при определении стоимости предприятия.

Выпуск №1 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема ретроспективных рыночных данных, его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки на дату 01.01.2018 г. и более ранние периоды. Использование данных справочника предполагает возможность применения комбинированных методов и корректировок, а также косвенное применение данных для получения значений корректировок в нетиповых ситуациях.

Выпуск №2 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2018 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2018 и 2019 году.

Выпуск №3 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2019 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2020 году.

Справочник «Оценка бизнеса» подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных, анализа сделок и анализа деятельности предприятий. Использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в периоде с 2015 г. по 2020 год включительно.

В тоже время, следует отметить, что применение специалистом корректировок, представленных в данном справочнике не снимает с него ответственности в части анализа рынка недвижимости и выявления особенностей объектов недвижимости, при которых применение тех или иных корректировок приводит к получению аномальных результатов. Перед любым специалистом при определении рыночной или справедливой стоимости стоит задача получения наиболее вероятных рыночных показателей, и, кроме того, специалист обязан применять свои профессиональные навыки в сочетании со здравым смыслом, которым, к сожалению, все чаще многие специалисты пренебрегают. 

Справочник классификаций коммерческой недвижимости

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №1. Период применения — до 01.01.2018 г. (включительно)

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №2. Период применения — 2018 — 2019 гг.

 Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №3. Период применения — 2020 г.

 Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №4. Период применения — 2021 г.

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка жилой недвижимости России. Выпуск 1. Период применения — 2021 г.

 Справочник «Оценка бизнеса». Период применения — указан в соответсвующих разделах.

Скидка 0,3% доступна на 5 000 частных домов на ДомКлик — Новости

Недавно мы расширили действие акции «Скидка 0,3%» на ставку по ипотеке на всю категорию вторичной недвижимости на ДомКлик, в том числе дома, части домов, таунхаусы.

«Мы видим, что скидка на ставку по ипотеке при покупке квартир на ДомКлик пользуется спросом среди клиентов банка. Вместе с этим растет спрос на покупку домов. Поэтому мы приняли решение расширить действие акции «Скидка 0,3%».

Уже почти 5 000 домов по всей России доступны на ДомКлик для покупки со скидкой на ставку по ипотеке, еще больше 2 000 получат скидку в ближайшее время. Сниженная ставка в совокупности с другими онлайн-сервисами ДомКлик позволит клиентам совершить сделку не только удобно и быстро, но и выгодно» — комментирует Николай Васев, директор дивизиона «ДомКлик» от Сбербанка.

Уже сейчас вы можете выбрать для себя дом из 5 000 предложений по всей России, и купить его со скидкой на ставку по ипотеке на DomClick.ru.  Для еще 2 000 домов скидка станет доступна в ближайшее время, а новые предложения появляются каждый день. Всего же на ДомКлик вы можете найти больше 250 тысяч объявлений о продаже домов и таунхаусов.

На какие дома можно получить скидку 0,3% на ставку по ипотеке для покупателя

• Жилые дома, части жилых домов, таунхаусы, расположенные на землях населенного пункта с назначением ИЖС
• Дом предназначен для постоянного проживания, зарегистрирован в Росреестре как недвижимость на вторичном рынке и подходит под программу кредитования «Готовое жилье»
• На земельном участке и кадастровом плане участка нет других объектов недвижимости, кроме этого дома
• В объявлении указан кадастровый номер земельного участка и дома

Важно: скидка на ставку по ипотеке НЕ распространяется на категорию «Загородная недвижимость» — дачи, садовые постройки.

Как найти на ДомКлик дом, который можно купить со скидкой на ставку по ипотеке

• Зайдите на ДомКлик
• Выберите населенный пункт и тип недвижимости: дом, часть дома, таунхаус
• Выберите фильтр «Покупаю в ипотеку» — «Скидка на ипотеку 0,3%»

Как купить дом или квартиру в ипотеку Сбербанка со скидкой

1. Выберите дом или квартиру, отмеченную значком «Скидка 0,3%» на DomClick.ru.
2. Нажмите в объявлении кнопку «Купить в ипотеку». Если вам уже одобрена ипотека Сбербанка, при нажатии кнопки отправляется запрос на покупку недвижимости. 
3. После подтверждения от продавца готовности к сделке недвижимость автоматически отправляется на одобрение в банк для покупки в ипотеку.
4. После проверки и одобрения выбранной недвижимости банком ставка по ипотеке снизится на 0,3%.

Для вашей безопасности не вносите предоплату продавцу без предварительного просмотра недвижимости и соглашения о задатке.

Как продавцу получить скидку для своего объявления на ДомКлик

Скидку можно получить как на новые, так и на уже опубликованные объявления о продаже дома, части дома, таунхауса.  

Если вы размещаете объявления вручную:

1. Разместите объявление 
2. Выберите тип недвижимости: дом, таунхаус или часть дома; и тип участка: ИЖС
3. В блоке «Скидка на ипотеку 0,3% для покупателя» в специальных полях укажите кадастровый номер дома и кадастровый номер земельного участка

Если вы размещаете объявление автоматически через XML-фид:

Передавать кадастровый номер дома и участка нужно в специальных тегах.

Посмотреть инструкцию

Покупка земли и предложение: как сэкономить

Знание переговоров — самый мощный инструмент при создании предложения на недвижимость. Часто девелоперы и продавцы недвижимости оказываются среди лучших переговорщиков. Почему? Чем больше у вас информации о предполагаемой недвижимости, ее начальной цене, как долго продавец владеет ею, тем более выгодное предложение вы сможете сделать.

Помимо характеристик земли и статуса участка при зонировании, покупателям жизненно важно учитывать причины продажи.Независимо от того, строите ли вы дом по индивидуальному заказу или готовитесь к завершению крупномасштабного коммерческого проекта, тщательное исследование земли и составление хорошо составленного предложения снизит риск непредвиденных сборов, юридических формальностей и ограничений в отношении земли и ее правового статуса. и его название.

В начале продажи весьма вероятно, что продавец знает о земле больше, чем потенциальный покупатель. Здесь мы собираемся обсудить ключевые советы по подготовке и переговорам, которые помогут покупателям собрать достаточно знаний, чтобы сравнять стол переговоров, сэкономить деньги и сделать лучшее предложение.

: знайте ценность того, что вы покупаете

Первым шагом к переговорам является оценка стоимости земли или собственности, которые вы заинтересованы в покупке. Оценка включает в себя гораздо больше, чем просто предварительный просмотр собственности и приблизительный подсчет числа. Во-первых, вам нужно подумать, насколько ваш проект соответствует местным законам о зонировании. Часто муниципалитеты делятся на зоны, которые определяют требования к использованию и запреты на строительство.

Независимо от того, можно ли использовать недвижимость для жилых или коммерческих целей, или если существуют правила, касающиеся размера участка, размещения или высоты строений, понимание законов о зонировании может защитить покупателя от неблагоприятного использования соседних земель и предотвратить дорогостоящее пост-предложение. ограничения на строительство.

В процессе первоначальной оценки покупатель должен сначала установить приблизительную оценку, исследуя финансовые детали сопоставимых сделок или близлежащих проектов. Вы также можете стандартизировать оценку, оценив рыночную стоимость близлежащих домов; вычитание затрат из тех аспектов земли, которые снижают стоимость вашей собственности, таких как близость к загруженным дорогам, проблемы с влажными / приподнятыми землями или отсутствие инженерных сетей. Вычеты также могут касаться близлежащих линий электропередач, плохого дренажа, загрязненной почвы и близости к районам с высоким уровнем преступности и старым домам.

Определение стоимости пустующего участка по сравнению с выставленным на продажу домом часто бывает более сложной задачей. Таким образом, если вы ищете свободную землю для строительства дома по индивидуальному заказу, профессиональный оценщик может помочь вам провести точный анализ рынка вашей собственности.

Множество других демографических компонентов могут повлиять на стоимость земли. Например, городская или сельская местность, которая соседствует с коммерческой недвижимостью, может изменить стоимость собственности, а местные условия / события могут увеличить текущую оценку собственности по сравнению с ее первоначальной покупной ценой несколько лет назад.

Хотя нет гарантии, что оценка, будь то формальная оценка или анализ рынка, точно укажет цену продажи, оценка земли может быть мощным инструментом переговоров. Если оценочная цена значительно ниже запрашиваемой продавцом цены, размещение информации, основанной на стоимости, на столе переговоров может помочь покупателю сэкономить деньги на окончательном предложении.

Определите стоимость перед тем, как сделать предложение

Вы определили потенциальный участок земли для вашего индивидуального дома и приступили к самостоятельной оценке собственности.Теперь обратитесь к оценщику недвижимости или брокеру, чтобы провести анализ рынка. Обладая опытом и знаниями для разработки более точной оценки, эти профессионалы также могут быть осведомлены о рыночных тенденциях и планах развития на будущее.

Если оценка оценщика сильно отличается от вашей приблизительной оценки, важно выяснить, почему. Крупномасштабные экологические или демографические факторы, такие как местное загрязнение, могут неосознанно повлиять на стоимость недвижимости. Учитывайте также факторы колебания цен; земля, проданная по «выгодной цене» два года назад, могла подорожать из-за коммунального строительства или роста населения.Или, возможно, закрывается местный бизнес, скажем, производственное предприятие.

Дефицит местной экономики может неожиданно изменить стоимость собственности. Независимо от того, строите ли вы дом по индивидуальному заказу или покупаете земельный участок в качестве инвестиции, выявление опасений по поводу колебания цен имеет важное значение для обеспечения оптимальной сделки.

Понимание процесса торгов

После того, как вы заложите прочный фундамент для оценки стоимости вашей собственности, вы можете приступить к собственному процессу торгов. Независимо от того, чувствуете ли вы себя комфортно, делая предложение самостоятельно или обращаетесь за советом к юристу, многие покупатели используют форму тендерного предложения агента по недвижимости или «Предложение о приобретении вакантной земли», чтобы сделать первоначальное предложение на недвижимость.Если предложение принято, заполните форму агента по купле-продаже (P&S), чтобы официально изложить условия продажи. Поскольку оба они являются обязательными юридическими документами, разумно разделить их представления; объединение форм может заманить покупателя в ловушку обязательства совершить покупку в соответствии с условиями продавца одним махом.

Покупатели также должны помнить, что агенты несут фидуциарную ответственность за соблюдение интересов продавца. Поэтому, после разъяснения условий продажи в вашем предложении, подумайте о найме титульной компании или адвоката для выполнения поиска по титулу.Убедившись, что заголовок чистый, вы можете закрыть сделку.

Получите юридическое представительство при покупке земли

При найме юриста изучите его предпосылки, отзывы клиентов и опыт работы с законодательством о собственности и убедитесь, что при заключении сделки они будут представлять интересы покупателя. Преимущества найма законного представителя при покупке земли включают создание надлежащего условного депонирования, защиту денег и создание структурированного предложения с правильными непредвиденными обстоятельствами.Кроме того, вы убедитесь, что вас предупреждают о любых потенциальных угрозах или скрытых расходах.

Задаток, который используется для подтверждения серьезности покупателя у продавца, также является важным шагом при покупке земли. Депозитный депозит может варьироваться, но не должен превышать 1% от стоимости имущества. Если покупатель нарушит договор, продавец будет иметь право оставить себе эти деньги; тем не менее, непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем предложении, могут защитить покупателя от споров о внесении залога.

Добавление непредвиденных обстоятельств к вашей заявке

С точки зрения продавцов, покупатель в идеале обменял бы наличные на титул собственности, но это чрезвычайно рискованно.Непредвиденные обстоятельства являются одними из наиболее важных элементов любой заявки, поскольку они позволяют вам отозвать свое предложение, если задокументированные условия не соблюдаются. Например, если вы покупаете пустырь, на котором, по вашему мнению, есть хорошая почва, но опасаетесь потенциальных недостатков, вы можете добавить непредвиденные обстоятельства, основанные на качестве почвы.

«Изучая» осуществимость земельного участка и запрашивая у продавца детали собственности, покупатель может выделить наиболее важные непредвиденные обстоятельства и снизить риски до продажи. Что касается предыдущего примера, если при обследовании земли обнаружены загрязнения почвы, у вас будет аварийный люк, и вы сможете либо отказаться от сделки, либо принудительно выполнить условия непредвиденного обстоятельства.Например, землевладельцу, возможно, придется удалить почву или управлять загрязнителями в соответствии с процедурами утилизации отходов.

Информация, которую продавец должен раскрывать потенциальным покупателям, варьируется от штата к штату. В том случае, если покупатель упускает из виду важную деталь при описании непредвиденных обстоятельств и подаче заявки, широкие гарантии гарантируют отсутствие существенных недостатков в отношении земли или правового титула. В конечном итоге, чтобы точно учесть риски, связанные с недвижимостью, и составить наиболее подходящие непредвиденные обстоятельства, покупатель должен тщательно оценить профессиональные геодезические исследования земли, ограничения на действия и местные правила для планов строительства.

Убедитесь, что ваше название ясно

«Четкий титул» показывает, что первоначальный владелец собственности не только имеет законное право на продажу, но и что его собственность свободна от обременений, таких как залоговые права или требования о праве собственности, и что после продажи право собственности, несомненно, переходит к покупателю. .

Страхование правового титула дополнительно защитит покупателя от финансовых потерь, если возникнут несоответствия в праве собственности. Сравнивая страхование титула «покупателя» и «кредитора», они предлагают одинаковую защиту, хотя полисы покупателя, как правило, дороже, чем полисы кредиторов.Подобно страхованию правового титула, гарантийный акт гарантирует, что продавец передал четкое право собственности и несет ответственность за оплату, если право собственности покупателя когда-либо оспаривается. Получение «Страховки на случай непредвиденных обстоятельств» защищает вас от претензий во время утверждения документов до их закрытия. Это недорого, но стоит того.

Заключение — Терпение — это добродетель

Хотя переговоры о предложениях земли часто являются многогранным и трудоемким процессом, тщательное исследование, точная оценка и соответствующие непредвиденные обстоятельства могут помочь уравнять поле переговоров.Чтобы снизить как затраты, так и риски, связанные с покупкой земельного участка, рассмотрите возможность обращения к опытному консультанту по недвижимости, например, Belman Homes.

Имея опыт листинга, продажи и строительства домов, Белман может помочь покупателям в проведении сравнительного анализа рынка (CMA) и предоставить рекомендации и аналитические данные в режиме реального времени до закрытия продажи. Партнерство с ведущим строителем в Висконсине, таким как Belman Homes, поможет гарантировать, что ваш индивидуальный дом или другой проект недвижимости будет завершен эффективно, в рамках бюджета и без финансовых / юридических рисков.

8 методов переговоров, которые помогут каждому новичку заключить более выгодную сделку

Я нахожу удивительным, что в школе нас не учат умению вести переговоры. По определению, переговоры — это акт или процесс обсуждения с целью достижения соглашения . В формальном образовании об этом почти не упоминается, но счастье нашей жизни во многом зависит от того, насколько хорошо мы можем вести переговоры и «получать» то, что хотим.Я хотел бы поделиться с вами несколькими методами ведения переговоров, чтобы получить то, что вы хотите в следующей сделке с недвижимостью, а также обсудить, как стать лучшим переговорщиком.

Успех переговоров зависит от вашей способности отказаться от сделки. В некоторых случаях это может оказаться сложной задачей. Красивый дом у озера привлек внимание моего партнера и его жены. Жена с самого начала полюбила этот дом, а свои эмоции по поводу покупки он скрывал. Он реализовал успешную позицию терпения и настойчивости, при этом желая уйти.У него в голове есть цена и условия, и, если он не сможет достичь цели, он откажется от сделки. Как видите, эмоции жены заставили бы его переплатить за дом, но у него достаточно опыта, чтобы продержаться, пока его требования не будут выполнены, иначе он пойдет пешком. Ключом к его успеху в этих переговорах является то, что он проявлял гибкость со своими требованиями, скрывая при этом свое волнение по поводу покупки дома.

Еще одним ключом к переговорам является то, что : все, что касается , является предметом переговоров.Все, что вам нужно сделать, это спросить — и быть готовым уйти, если это является частью сделки, которая вам нужна. Когда мы обеспечивали финансирование для нашей первой крупной сделки, банкир взимал с нас комиссию в размере 1%. Мы спросили, может ли он взимать с нас только 0,75%. Банкир сразу согласился, и мы остались в замешательстве. Все, что потребовалось, — это простой вопрос. Мы злились на себя, что не просили снизить ставку. Вы всегда можете начать с малого и продвигаться вверх.

Связано: Руководство для новичков, как стать опытным переговорщиком по недвижимости

В бизнесе ваша цель — создать взаимовыгодные отношения с другой стороной.Главное — выслушать собеседника и узнать, как вы можете решить его «проблему». Если вы сможете решить проблему и повысить ценность другой стороны, вы пожнете плоды. Во время нашей первой сделки мы знали, что продавцы были семейными владельцами, которые выгорели и были готовы выйти на пенсию. Вооружившись этой информацией, мы смогли договориться о более низкой цене и получить финансирование от продавца. Владельцы просто собирались вложить выручку в банк, и мы убедили их, что финансирование от продавца обеспечит более высокую норму прибыли, при этом отложив часть их прироста капитала.Беспроигрышный вариант для обеих сторон: нам нужно было меньше денег из кармана для сделки, и продавцы продали недвижимость и получили деньги на почтовый ящик!

Позвольте мне перечислить еще несколько ключей и приемов ведения переговоров.

8 методов переговоров, которые помогут каждому новичку заключить более выгодную сделку

Сделайте письменное предложение.

Мы вышлем наш шаблон андеррайтинга продавцу, чтобы показать ему, почему нам нужно покупать по определенной цене. В письменном слове есть сила. Не стоит недооценивать эту силу.

Постарайтесь не вступать в конфронтацию.

Людям нравится вести дела с людьми, которые им нравятся и которых они уважают. Я лучше продам свою собственность кому-нибудь, кто мне нравится, чем какому-нибудь придурку.

Создайте раппорт.

Попытайтесь найти общие черты с другой стороной. Как упоминалось выше, людям нравится вести дела с теми, у кого есть что-то общее. Джейк любит говорить о Баффало Биллах (не знаю почему). Удивительно, как поклонники Билла пишут нам по электронной почте и упоминают, что они тоже фанаты.

Ищите как можно больше информации.

Совершенно необходимо узнать как можно больше о другой стороне и выяснить, почему они покупают или продают. Людей волнует только то, что в их собственных интересах. Выйдите за рамки стандартного и постарайтесь подумать о том, за чем охотится ваш противник, и посмотрите, сможете ли вы помочь ему добиться этого.

Связано: 6 шагов к умелым переговорам по недвижимости (для получения самых выгодных сделок!)

Составьте договор.

Если вы составите контракт, у вас есть возможность контролировать переговоры с самого начала. Противник вернется к вам с исправлениями, и вы сможете противостоять. Ключевым моментом является то, что вы сможете контролировать то, что включается в контракт.

Если вы решите пойти на уступку, обязательно попросите ее взамен.

В противном случае другая сторона продолжит требовать уступок. В моей семье мои дети постоянно обсуждают со мной «еще одно печенье» или «можно мне посидеть попозже».«Если я легко уступлю, я могу гарантировать, что вскоре последует еще одна просьба.

Нельзя недооценивать силу молчания.

После того, как вы получили предложение, храните молчание и позвольте другой стороне говорить. Молчание может скрыть ваше отчаяние, и ваш оппонент может вмешаться, чтобы скорректировать предложение. Мне нравится, когда я веду переговоры с кем-то, кто ведет переговоры против самих себя.

Спросите: «Это лучшее, что вы можете сделать?»

Этот вопрос имеет тенденцию нервировать другую сторону — и подразумевает, что вы можете заключить более выгодную сделку в другом месте.

Эксперты понимают, что переговоры — это просто игра, и сдерживают свое эго за дверью. В конце концов, постарайтесь создать такие беспроигрышные отношения в бизнесе и будьте готовы отказаться от сделки, если вы не можете получить условия, необходимые для того, чтобы сделка заработала.

Инвесторам: Что бы вы добавили в этот список?

Дайте мне знать ваши лучшие истории переговоров с комментариями!

Определение правильной цены при покупке или продаже земли

Как установить правильную цену при покупке или продаже земли? Эксперт по недвижимости дает ей советы по подбору правильной суммы, которую можно предложить за недвижимость.

Выяснение того, что предложить за недвижимость, является, пожалуй, самым важным решением для потенциальных покупателей и продавцов.

Мы поговорили с Карен Стаут, агентом Homeland Properties в Хантсвилле, штат Техас, о том, что следует учитывать, чтобы получить оптимальное количество.

В цифрах: Покупка земли

Для покупателей земли хорошим практическим правилом является предложение не менее 80% от прейскурантной цены, чтобы гарантировать положительный ответ от продавца, советует Стаут.

«Многие люди скажут:« Ну что ж, недвижимость продается уже долгое время », — говорит она.В качестве теста эти покупатели сделают низкое предложение.

«Конечно, мы отправляем все предложения всем продавцам», — говорит Стаут, но необдуманная увертюра — пустая трата времени. «Обычно продавец не принимает во внимание ничего подобного».

Наиболее серьезные покупатели проявят должную осмотрительность, прежде чем прийти к разумной цифре.

«Они уже осмотрели местность, посмотрели поймы, посмотрели доступ и так далее, — говорит Стаут.

Она ссылается на недавнюю сделку, проведенную ее компанией.Покупатель был продан на этом участке и пожелал переехать туда. Его интересовала недвижимость, разделенная на участки площадью примерно 20 акров и недавно выставленная на продажу.

«Это уже привлекло много внимания», — говорит Стаут. «Я сказал ему, что продавец не собирается делать большую скидку, и что его предложение должно быть достаточно убедительным, чтобы продавец его рассмотрел». Потенциальный покупатель не хотел, чтобы его идеальная недвижимость ускользнула. Он предложил на пару сотен долларов ниже запрашиваемой цены.

«Мы смогли завершить сделку, — говорит Стаут.

В цифрах: Продам землю

Серьезным продавцам также необходимо будет проявить должную осмотрительность, чтобы выбрать подходящую цену. Компания Стаута предоставляет продавцам «comps» — сопоставимые цены продажи, чтобы помочь им определить цену продажи. Сравнения сообщают, какие участки и какого размера были проданы в последнее время в этом районе или округе.

Другие факторы, влияющие на цену факторинга, включают: улучшение собственности, наличие древесины, наличие электричества и воды, наличие зоны затопления и доступа к сервитуту.(См. Наше интервью с оценщиком собственности для получения дополнительной информации о том, что создает ценность собственности.)

«Большинство наших клиентов ищут более эффективные участки для использования», — говорит она. «Они ищут участки со значительным выходом на дорогу, отличным доступом, доступом к инженерным сетям и так далее».

Продавец может также провести внешнюю оценку собственности для определения прейскурантной цены.

«В Техасе, как правило, у нас может быть грязная ценность, то есть земля без чего-либо на ней, просто сырая земля», — говорит Стаут.«Тогда, если это более крупный участок, который больше предназначен для отдыха или вложения в лес, вы получите большую ценность для древесины. Если это участок, на котором продавец сделал улучшения — въезды к воротам, подъездные пути и т. Д. — продавец будет смотреть, какое число, по его мнению, должно быть прейскурантной ценой, на основе балансовой стоимости, проведенных улучшений, а также цен, продиктованных магазин.»

В цифрах: Кредиты

Для приобретения недвижимости некоторые покупатели используют унаследованные деньги. Другие приберегли для своей мечты.Третьи перемещают инвестиционные деньги, чтобы купить землю. Тем не менее, очень многим покупателям требуются ссуды от частных кредиторов, предназначенных для сельских или сельскохозяйственных покупателей, например, сельскохозяйственных кредитных организаций.

«Эти кредиторы обычно требуют 20% -ную скидку», — говорит Стаут. «Когда потенциальный клиент смотрит на объект недвижимости, он должен учесть 20-процентный первоначальный взнос, а также комиссию, которую взимает кредитор».

Stout предлагает потенциальным покупателям ознакомиться с различными вариантами кредитования.

«Исторически здесь всегда были кредиторы, такие как Capital Farm Credit или Texas Farm Credit», — говорит она. «Но мы видим, что все больше частных банков или кредитных союзов привлекаются к кредитованию земли. Проверьте их ассортимент, их товары и их первоначальный взнос, чтобы получить наилучшую возможность ».

Цель состоит в том, чтобы получить недвижимость, которая наилучшим образом соответствует потребностям покупателя по лучшей цене, и Стаут рад принять в этой сделке участие.

«Каждый участок уникален, каждый покупатель уникален, и каждая продажа уникальна», — говорит она.«Это забавная индустрия, потому что вы можете увидеть, как люди осуществляют свои мечты и покупают то, чего они всегда с нетерпением ждали».

Как вести переговоры с продавцом земли

••• Jupiterimages / PHOTOS.com >> / GettyImages

Переговоры с продавцом земли — это часть взаимных уступок при покупке участка недвижимости. Продавец запрашивает конкретную цену, а покупатель хочет платить меньше. Чтобы купить землю по более низкой цене, необходимо провести переговоры.Цена продажи редко бывает согласованной покупной ценой. Мудрый покупатель предложит меньшую сумму денег после ознакомления с текущим названием земли для продажи и посещения собственности. Хорошие переговоры по земле происходят, когда и покупатель, и продавец считают, что они заключили выгодную сделку.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Вооружитесь информацией, чтобы получить лучшую цену на земельный участок. Закажите оценку, обследование и осмотр, а также ознакомьтесь с земельной книгой.

Исследование собственности

Вам нужно будет исследовать собственность; чем больше вы об этом знаете, тем точнее вы сможете придумать подходящее значение. Начните с посещения реестра документов округа и поиска в записях о собственности, чтобы увидеть, есть ли какие-либо проблемы с правом собственности или какие-либо обременения на собственность, такие как ипотека, сервитуты и права проезда. Вы также можете проверить офис налогового инспектора и совет по зонированию. Информация и документы, которые вы найдете в этих офисах, могут предоставить вам точку для переговоров, чтобы оправдать более низкое предложение, а также юридическое описание собственности.

Получите оценку и осмотр

Если у вас есть недавняя оценка собственности, просмотрите ее. Если у вас нет под рукой аттестации, вы можете ее заказать. Спросите у оценщика список подобных свойств, которые были проданы в этом районе. Сравните эти цены и посмотрите, находится ли запрашиваемая цена в пределах проданных. Если вы ищете финансирование, необходимо провести оценку, но на этапе переговоров подойдет сравнительный анализ.

Вам также следует осмотреть выставляемую на продажу землю.Обратите внимание на аспекты, связанные с водой, канализацией и электричеством. Есть ли телефонная линия к собственности? Вам нужно будет пробурить скважину на воду? Вам нужно будет поставить септическую систему? Если потребуется септическая система, есть ли подходящая земля для поля выщелачивания? Вам нужно будет заплатить, чтобы энергокомпания построила линию электропередач? Есть ли проход через собственность соседа? Сколько ворот вам нужно будет открыть? От ответов на эти вопросы будет зависеть, следует ли выставлять более низкую оферту.

Получите обзор

Земельная съемка подтвердит размеры и границы земли, которую вы покупаете. Профессиональный геодезист подтвердит, где на самом деле падают границы владений. Если вы заказываете обследование, а продавец неправильно определяет границы объекта, это может быть еще одним способом снизить цену.

Создание предложения

Подсчитайте все затраты на приведение земли в желаемое состояние. Вполне возможно, что земля уже в первоклассном состоянии и никаких дополнительных затрат не возникнет.Подсчитайте стоимость проданных похожих объектов недвижимости. Рассчитайте потребность продавца. Узнайте, почему продается земля. Если продавец торопится из-за переезда или денежных проблем, рассчитайте предложение, которое, по вашему мнению, заинтересует продавца. Рассчитайте максимальную сумму, которую вы готовы заплатить продавцу.

Предложите меньшую сумму денег, чем запрашиваемая цена. Убедитесь, что она значительно ниже максимальной цены, которую вы готовы заплатить. Продавец земли, скорее всего, сделает встречное предложение более высоким, чем ваша минимальная сумма.Оцените количество времени, которое потребовалось для подачи встречного предложения. Если оно было близко к вашему предложению, попробуйте еще одну сумму между вашим первоначальным предложением и счетчиком. Вполне вероятно, что цена будет определена. Если это было быстро, но не намного ниже запрашиваемой цены, подождите.

После двухнедельного ожидания продавца земли сделайте еще одно встречное предложение. Продолжительность времени зависит от того, насколько плохо продавцу нужно продать. Если продавец готов подождать, потребность не слишком велика.Ваше следующее предложение должно быть больше.

После подачи встречного предложения в предложение могут быть включены условия или непредвиденные обстоятельства. Вы можете предложить более высокую сумму, но примерами непредвиденных обстоятельств или условий могут быть то, что продавец заплатит комиссию за закрытие сделки или оплатит оценку. Эти предметы могут свести на нет более высокую сумму в долларах, которую вы предлагаете.

Продолжайте обмен предложениями до тех пор, пока не будет достигнута сумма, приемлемая для обеих сторон. Не превышайте цену, которую вы изначально установили как максимальную сумму для оплаты.Никакая собственность не стоит того, чтобы платить больше, чем вы можете себе позволить. Если и вы, и продавец земли считаете, что сделка была совершена, переговоры увенчались успехом.

Какую цену должен предложить покупатель?

Продавцы обычно знают о продаваемой собственности больше, чем заинтересованные покупатели. Мой совет покупателям — попытаться уравнять это информационное поле, исследуя недвижимость или землю для продажи, прежде чем подавать предложение о покупке.

Одна вещь, которую покупатели обычно никогда не узнают, — это то, как продавец устанавливает свою запрашиваемую цену.

И большинство покупателей никогда не спрашивают.

Иногда умный продавец добровольно раскрывает покупателям путь, по которому он шел к своей запрашиваемой цене. Эти продавцы вооружаются предположительно нейтральными источниками, такими как одна или несколько оценок, налоговая оценка из публичных записей и оценка отдельных активов. Они раскрывают, сколько они заплатили изначально и какой налог может понизиться по запрашиваемой цене. У них есть свидетельства того, что местные жители оценивают недвижимость, которая, по их мнению, сопоставима с их собственностью.

Я считаю, что этот подход очень эффективен при проведении переговоров вокруг запрашиваемой цены продавца, поэтому умные продавцы так и поступают. Раскрытие информации возлагает на покупателя бремя доказательства того, что документация продавца неверна.

Однако гораздо чаще покупатель должен представить себе, как продавец устанавливает свою запрашиваемую цену. Когда покупатели проводят свое исследование, они могут отследить логику продавца. Если, например, оценочная стоимость налога составляет 200 000 долларов США, а запрашиваемая цена составляет 300 000 долларов США, покупатель может быть уверен в том, что продавец добавил 50 процентов к начисленной налогу стоимости и, вероятно, согласится на 250 000 долларов США, или на 25 процентов сверх суммы налога. значение.

Если, в другом примере, покупатель оплачивает оценку, оценочная стоимость покупателя может иметь то же число, что и стоимость продавца. В этом случае продавец мог прибавить еще 25–50 процентов, чтобы посмотреть, что может принести рынок, и покрыть свои расходы на продажу. Если оценка покупателя значительно ниже оценки продавца, покупатель должен попросить своего оценщика объяснить разницу. Оценка покупателя может быть более свежей, чем у продавца, или может использоваться другая оценка (которая может быть лучше или хуже).Также возможно, что продавец попросил своего оценщика набрать большую цифру, что оценщик и сделал.

Часто продавец использует одну недавнюю продажу поблизости в качестве единственного ориентира, на основе которого определяется стоимость своей собственности и устанавливается ее цена. В этом случае покупатель может убедить продавца в том, что его одна предпочтительная компания не так хороша, как две или три других. Это почти безнадежная задача. Убеждения в убеждениях очень трудно изменить.

Мне всегда было полезно спросить продавца или агента, работающего с продавцом, как они пришли к запрашиваемой цене.Это может дать или не дать полезную правдивую информацию. Брокер может сказать что-то о том, что запрашиваемая цена была установлена ​​в соответствии с текущими рыночными ценами. Продавец может сказать что-то подобное, он просто считает, что это стоит той цены, которую он наложил. Но время от времени кто-то на стороне продавца на самом деле помогает продавцу, раскрывая мыслительный процесс, который покупатель может воспроизвести и протестировать.

Что должен делать покупатель, когда его оценка и продавец согласовывают текущую рыночную стоимость? Ответ полностью зависит от того, соответствует ли оценочная стоимость стоимости недвижимости покупателю.Если это так, покупатель должен предложить согласованное число. Если оценка покупателя ниже рыночной, он должен предложить свою цену и объяснить, почему.

Оценка недвижимости покупателем дает покупательскую цену , равную , т.е. столько, сколько недвижимость стоит для покупателя.

Различие между текущей рыночной стоимостью (или оценочной стоимостью) и стоимостью для покупателя (ценой покупателя) имеет решающее значение. Недвижимость, честно и справедливо оцененная в 1 миллион долларов, может стоить только 700 000 долларов конкретному покупателю, учитывая его планы, ресурсы и оценку плюсов и минусов собственности.При оценке часто не учитываются надлежащие оценки определенных земельных активов и не проверяются улучшения на предмет дефектов в операционных системах. Оценки хорошо показывают, сколько стоит одно имущество с точки зрения недавних продаж нескольких аналогичных других, но они не очень хороши для определения внутренней чистой стоимости имущества путем исследования его отдельных активов и проблем.

Итак, предположим, что продавец установил запрашиваемую цену в 1,2 миллиона долларов за 500 акров.

Мой немедленный интуитивный ответ состоит в том, что этот продавец хочет 2000 долларов за акр, или 1 миллион долларов брутто.Каждый раз, когда я вижу, что запрашиваемая цена «выросла на сирот на », я корректирую ее до ближайшего большого круглого числа, как метод бензопилы, чтобы резать туда, где, я думаю, продавец, вероятно, захочет завязать. Таким образом, 79 000 долларов сокращаются до 75 000 долларов; 750 000 долларов переходят в 700 000 долларов, 7,5 миллионов долларов могут быть до 6 или 6,5 миллионов долларов. Такой подход ничего не говорит мне о том, сколько мне стоит недвижимость, только то, что может быть расчетной ценой продавца. И должно быть очевидно, что моя интуиция может быть совершенно неверной.Единственный способ узнать наверняка — спросить продавца, узнав как можно больше о собственности, мотивах и образе мышления продавца.

Когда «лукавые» продавцы оценивают такую ​​недвижимость, как бензин за галлон — 159 900 долларов, я всегда услужливо называю запрашиваемую цену 160 000 долларов. Установив запрашиваемую цену в соответствии с ее действительным значением, становится легче выторговать ее. Повышение до 160 000 долларов делает очевидным для нас обоих, что цена — 159 900 долларов — слишком высока. Преувеличение делает это утверждение очевидным — по крайней мере, я так это вижу.Более высокое число — 160 000 долларов — позволяет продавцу почувствовать, что он идет на большую уступку, чтобы заключить сделку. Уступка в 20 000 долларов — это намного больше, чем 19 900 долларов.

Но все предположения о том, что покупатель может сделать по поводу того, чего продавец хочет от продажи, не имеют отношения к делу — цене покупателя.

Покупатели должны платить ту цену, которая им подходит с учетом активов и проблем собственности, их ресурсов, потребностей и планов. Покупатели должны понимать, что почти в каждом случае доступны альтернативные свойства, которые удовлетворят большую часть, если не все, их потребности.Если продавец отклоняет предложенную покупателем цену без начала переговоров, покупатель должен двигаться дальше, а не договариваться о понижении цены предложения.

Итак, я подхожу к поиску цены предложения, исследуя недвижимость и выясняя, что она мне стоит — цена моего покупателя. Я буду смотреть на налоговую оценку и оценки, но только в контексте. Эти цифры не имеют особого отношения к той оценке, которую я прохожу.

Покупатель, который предлагает цену, близкую к цене своего покупателя, должен быть готов к отказу, поскольку она часто значительно ниже запрашиваемой цены.В этом нет ничего плохого.

Я также провожу время, выясняя, что продавец имеет в собственности, какова его чистая прибыль после уплаты налогов при различных ценовых сценариях и какова его мотивация к продаже. Определение интенсивности мотивации продавца — это ключ, который может помочь продавцу понять цену покупателя. Не очень мотивированный продавец не повернет ключ.

Я также пытаюсь выяснить, что за переговорщик находится на другой стороне. Боится ли он вести переговоры, доказательством чего является то, что он объявляет, что его запрашиваемая цена — это «бери или уходи»? Имеет ли он опыт ведения компромисса? Скорее всего, он будет придерживаться того, что он говорит, или будет продолжать действовать?

Покупатель, определив цену своего покупателя, может немного занизить ее, чтобы придумать, или разъяснить продавцу свои аргументы, чтобы оправдать предложение «бери или уходи».Моя стратегия покупки почти всегда заключается в том, чтобы начать переговоры. Чем больше развивается этот процесс, тем больше вкладывается в его успех каждая сторона… и тем выше вероятность заключения сделки.

С смехотворно завышенными ценами предложения я предлагаю оправданно низкую цену — часто более чем вдвое дешевле. Покупателю не будет никакой пользы, если вы заплатите завышенную запрашиваемую цену на полпути, потому что вы в конечном итоге будете переплачивать.

Вот иллюстрация. Допустим, продавец вложил 1,2 миллиона долларов в свои 500 акров земли, и мое исследование показывает, что недвижимость справедливо оценена в 450 тысяч долларов, но для меня она стоит всего 325 тысяч долларов, я могу предложить 300 тысяч долларов, чтобы начать работу, и приложить письмо с объяснением моего предложения.Продавец может сразу отвергнуть меня, но если он какое-то время носит свою собственность, ему нужно продать и он знает, что его цена слишком завышена, он может вернуться с чем-то, что движется в моем направлении. Я ищу термины, которые ему помогут. Если продавец не приблизится к 325 000 долларов, для меня это не будет хорошей сделкой, независимо от того, насколько он снизится с 1,2 миллиона долларов. В этом примере я имею в виду, что продавец должен был начать с 500 000 долларов, а не с 1,2 миллиона долларов.

Цена, определяемая покупателем, является рациональным и надежным якорем для переговоров.Это может не привести к сделке, но защитит покупателя от покупки по глупой цене.

Я никогда не находил простой, быстрой и грязной формулы для создания предложения. Если вы применяете фиксированное правило — предлагайте на 25 процентов меньше запрашиваемой цены и соглашайтесь на 15–20 процентов меньше — вы играете в игру продавца.

Каждый объект недвижимости индивидуален. Таким образом, покупатели должны доверять своим исследованиям и методам определения правильной цены. Никогда не покупайте недвижимость, не определив цену покупателя.

Этот контент не может быть использован или воспроизведен каким-либо образом, частично или полностью, без письменного разрешения LANDTHINK. Использование этого контента без разрешения является нарушением федерального закона об авторских правах. Статьи, сообщения, комментарии, мнения и информация, предоставленные LANDTHINK, предназначены только для информационных и исследовательских целей и НЕ заменяют и не совпадают с советами адвоката, бухгалтера, брокера по недвижимости или любого другого лицензированного специалиста по недвижимости.LANDTHINK настоятельно рекомендует посетителям и читателям обращаться за профессиональным руководством и советами по вопросам покупки, инвестирования или продажи недвижимости.

Могу ли я получить справедливую сделку на свободную землю?

Уважаемый консультант по недвижимости!
Я хотел бы купить дом в соседнем городе, но не могу найти то, что мне нужно, в моем ценовом диапазоне. Итак, я изучаю идею строительства дома, хотя мне сказали, что сообщество «застроено» в зависимости от подразделений. Я вижу случайные лоты на продажу, но не решаюсь покупать, не зная подробностей.Похоже, риэлторы хотят продавать только существующие дома. Кто может помочь мне найти выгодную сделку на свободную землю?
— Д. Адамс

Уважаемый Д.,
Прежде всего, вы должны знать, что очень маловероятно, что вы сможете купить пустырь и построить на нем дом за то, что вы заплатили бы за существующий дом. Но если цена не является большой проблемой, продолжайте. Однако, как вы увидите, этот процесс может быть немного сложнее, чем вы думаете.

Как вы обнаружили, не все агенты имеют желание или опыт, чтобы помочь вам найти и договориться о покупке свободного участка для «build-to-suit».Свяжитесь с основными агентствами недвижимости в этом районе и спросите, нанимают ли они опытных агентов по земельным / земельным участкам. Вам понадобится тот, кто заключил не менее полдюжины таких сделок за последние годы и знаком с местными земельными вопросами. Поскольку комиссию, вероятно, будет платить продавец, обычно нет причин, по которым вы не должны использовать агента, хотя некоторые будут просить фиксированную комиссию, потому что в противном случае они не получили бы такой небольшой компенсации.

А пока вы можете сделать небольшую домашнюю работу, проверив веб-сайты на предмет доступных участков (выберите «земля», а затем «прошлые продажи»).Местные строители, как обычные, так и нестандартные, также должны располагать собственной информацией о наличии участков. Такие усилия должны, по крайней мере, дать вам приблизительное представление о ценах. Затем вас ждут следующие задачи.

Как можно лучше совместите дизайн и площадь дома с существующим районом. У дома площадью 3000 квадратных футов в районе, где в основном есть дома площадью 1200 квадратных футов, будет снижен потенциал перепродажи. Поймите также, что может быть веская причина, по которой никто не купил конкретный лот, например, наводнение, права собственности или юридические вопросы или странная форма.Лучший способ получить наиболее полную информацию о лоте — это нанять уважаемую компанию по страхованию прав собственности.

Определите полезность лота. В идеале такая инфраструктура должна быть установлена. В противном случае вам придется иметь дело с энергетической компанией, компанией водоснабжения, газовой компании и телефонной компанией по поводу дорогостоящих работ.

Плати наличными, если можешь. Крупные банки немного стесняются выдавать небольшие земельные ссуды, потому что у них нет дома в качестве залога.Кредитный союз или ссуды и сбережения могут быть лучшим вариантом. Вы также можете попробовать поговорить с ипотечным брокером, потому что брокеры не привязаны к одному конкретному кредитору. Спросите об ипотеке застройщика, земельных ссудах и комбинированных ссудах на строительство земли. Если вы действительно хотите финансировать через обычного кредитора, вам, вероятно, придется заплатить за оценку кредитора.

Проведите обследование вашей новой собственности. Это еще одна хорошая идея, так что вы (и ваши соседи) будете четко обозначать границы. Чем дольше собственность пустует, тем больше у соседей склонности использовать ее маленькие кусочки для собственных нужд, таких как сады и качели.Кроме того, предыдущий опрос мог быть неточным.

Проконсультируйтесь с городом и любой ассоциацией домовладельцев, которая управляет этим подразделением. Это необходимо для того, чтобы дом, который вы хотите построить, был приемлемым. Если он находится в существующем подразделении, попросите копию любых ограничительных условий, наложенных на землю первоначальными владельцами.

Вести переговоры. Если участок по-прежнему принадлежит первоначальному застройщику подразделения, вероятно, будет меньше возможностей для переговоров. Некоторые девелоперы продают только те участки, на строительство которых у них есть контракт.Наиболее мотивированные продавцы — это, как правило, те, у кого недвижимость находится на рынке в течение значительного времени и которые сталкиваются с экономическим давлением.

Звучит сложно и дорого? Если это так, возможно, вам стоит еще раз взглянуть на доступное жилье и совершить поездку по еще нескольким домам, которые относительно близки к вашему желаемому профилю. Удачи в вашем решении!

Спросите у консультанта

Чтобы задать вопрос консультанту по недвижимости, перейдите на страницу «Спросите экспертов» и выберите в качестве темы «Покупка, продажа дома».Читайте больше колонок Real Estate Adviser и других историй об ипотеке.

Bankrate, включая рекомендации в колонках с советами и экспертами и на этом веб-сайте, предназначено только для того, чтобы помочь вам в принятии финансовых решений. Содержание обширно и не учитывает ваше личное финансовое положение. Bankrate рекомендует вам обратиться за советом к консультантам, которые полностью осведомлены о ваших индивидуальных обстоятельствах, прежде чем принимать какие-либо окончательные решения или реализовывать какую-либо финансовую стратегию.Помните, что использование вами этого веб-сайта регулируется Условиями использования Bankrate.

Как найти и купить землю: договориться о цене

На этом этапе вы уже получили финансирование, нашли недвижимость и оценили землю на предмет пригодности для строительства. Пришло время договориться о цене с нынешним владельцем земли. Купив землю, вы захотите построить дом своей мечты, и, скорее всего, раньше, чем позже. Итак, с самого начала будьте осторожны, чтобы не тратить слишком много и чрезмерно расширять свои финансы.

Шаг 4: Согласование цены

При этом я обнаружил, что наилучшие результаты приходят от честного, добросовестного и справедливого рыночного предложения при первоначальном предложении. Вы можете попытаться обмануть владельца, думая, что это обеспечит хорошую сделку, но, честно говоря, такой сценарий редко срабатывает. Чаще всего владелец либо обижается, либо прерывает переговоры, приходит кто-то другой и предлагает справедливую цену, либо сделка возвращается по рыночной стоимости после нескольких недель торгов.Мой совет — избегайте борьбы и предлагайте справедливую цену с самого начала.

При определении вашего предложения существует три основных шага для согласования цены:

• Определите справедливую рыночную стоимость
• Сравните эту стоимость с вашим бюджетом
• Сделайте свое предложение и обсудите сделку

Давайте рассмотрим подробнее на этих этапах.

Шаг 1: Определение справедливой рыночной стоимости

Существует три способа определения справедливой рыночной стоимости:

• Проведите собственное исследование
• Нанять риэлтора
• Нанять оценщика

Давайте рассмотрим эти варианты.

Проведите собственное исследование / Наймите риэлтора

Чтобы определить справедливую рыночную стоимость без помощи оценщика, проведите небольшое исследование сопоставимых объектов недвижимости. Если вы наняли риэлтора, он / она будет получать записи о продажах из Службы множественного листинга (MLS). Если вы покупаете землю без помощи агента по недвижимости, обратитесь к документации округа, чтобы найти историю продажи земли в этом районе.

Проведя небольшое исследование недавних продаж аналогичной недвижимости в этом районе, определите, сколько они продаются за акр.Затем примените эту цену за акр к рассматриваемой земле.

Затем объективно рассмотрите уникальные факторы каждого свойства, которые могут повлиять на стоимость. Например, возможно, у сопоставимой собственности всего 50 футов фасада по улице, а у той, на которую вы смотрите, — 300 футов. Возможно, у интересующей вас собственности есть ручей, который течет круглый год, или другая собственность находится рядом с арендуемой нефтяной скважиной. Все это влияет на стоимость и должно приниматься во внимание при определении справедливой рыночной стоимости.

К сожалению, я видел, как люди пытались использовать сопоставимую недвижимость по самой низкой цене за акр, когда было ясно, что недвижимость, которую они пытаются купить, является более желанной и, следовательно, стоит немного дороже. Просто не забывай быть честным. (В конце концов, вы бы хотели, чтобы кто-то был честен с вами, если бы это была ваша собственность.)

Нанять оценщика

При найме оценщика будет взиматься дополнительная плата (примерно 400 долларов США), это может быть выгодным вложением. Оценщик просто выполняет свою работу и эмоционально не привязан к земле.Таким образом, оценщик не только рассмотрит сопоставимые объекты недвижимости, но и сможет более объективно рассмотреть «уникальные факторы» объекта недвижимости. Из-за этого вы должны получить истинную рыночную цену на недвижимость. Кроме того, эта информация от эксперта поможет вам при согласовании цены. Если текущий владелец считает, что недвижимость стоит больше, чем ее реальная стоимость, вы можете обратиться к данным, предоставленным оценщиком.

* Ваш кредитор потребует экспертизы перед закрытием сделки.По этой причине узнайте у них список утвержденных оценщиков.

Шаг 2: Сравните стоимость с вашим бюджетом

Как я сказал в начале, вы должны быть осторожны, чтобы не тратить слишком много на землю. В конце концов, вы не хотите с самого начала чрезмерно расширять свои финансы. После того, как вы выясните справедливую рыночную стоимость земли, добавьте стоимость, чтобы получить коммунальные услуги и подготовить строительную площадку. (См. «Шаг 3: Оценка земли» для получения дополнительной информации об этом.)

После того, как вы сложите все вместе, будет ли цена земли по-прежнему соответствовать вашему общему бюджету застройки? Есть ли место для переговоров или ваш бюджет уже исчерпан? Вам необходимо знать, сколько у вас есть переговорных комнат , прежде чем вы сделаете предложение.

Также помните, что ваш кредитор , а не , скорее всего, одолжит вам 100% стоимости земли. (Для получения дополнительной информации см. «Шаг 5: Закрытие участка».)

Если цена на землю (, включая коммунальных услуг и подготовительные работы) соответствует вашему бюджету, у вас есть небольшая комната для переговоров, и вам сможет внести первоначальный взнос, тогда пора делать предложение.

Шаг 3: Сделайте предложение и проведите переговоры по сделке

Сделайте предложение

Хотя некоторые люди предпочитают сначала сделать устное предложение, лучше всего сделать свое первоначальное предложение в письменной форме.В идеале вы должны использовать юридическую форму, утвержденную государственной комиссией по недвижимости. (Для Южной Каролины вы можете найти утвержденную форму на веб-сайте Комиссии по недвижимости Южной Каролины.)

В зависимости от вашего уровня комфорта при заключении сделки вы можете сами представить предложение владельцу. Вы также можете нанять риэлтора, который поможет вам в этом. Имейте в виду, что если земля не указана в MLS, текущий владелец (продавец) , а не , обязан платить комиссию за недвижимость, которую Риэлтор получит за помощь вам в сделке.В таком случае комиссию придется заплатить самостоятельно. (Есть еще кое-что, что следует учитывать при рассмотрении вашего бюджета.) Однако помощь профессионального агента по недвижимости может быть огромным преимуществом. По моему профессиональному мнению, это того стоит.

Заключить сделку

Обсуждая цену, помните, что мы обсуждали выше — не пытайтесь занижать цену, чтобы получить выгодную сделку. Это может иметь неприятные последствия для вас. (Я видел, как это происходило.) Кроме того, помните свой бюджет — и комнату, в которой вы должны маневрировать — и оставайтесь в рамках .Если вы израсходуете весь свой бюджет на земельный отвод, это нормально. Это может стоить того, чтобы получить землю, на которой вы действительно хотите построить. Только помните, что земля — ​​первая из многих покупок. Так что будьте осторожны с превышением бюджета с самого начала.

Цена только часть переговоров

Также помните, что цена — это только часть сделки. При необходимости можно обсудить и другие вопросы. Например, другие предметы, которые могут быть предметом переговоров, включают следующее:

• Дата окончания — Помните, что вам нужно закрыть свой кредит (земельный или строительный — см. «Шаг 1: Получение финансирования» для получения дополнительной информации о эти типы ссуд) до того, как деньги могут быть переведены.Из-за этого убедитесь, что ваш кредитор уверен, что он или она сможет уложиться в крайний срок. Вы не хотите терять свою землю в последнюю минуту, потому что кредитор не был готов.
• Концессии — Это предметы, которые существуют в собственности, но на самом деле не являются ее частью. Например, оборудование или материалы (например, трактор, небольшой дом на колесах или сарай с кучей столбов для забора и проволоки) являются «уступками». Вы можете попросить включить в сделку «уступки» или исключить их.
• Survey — Вы можете попросить продавца оплатить опрос по PIN-коду. (См. «Шаг 3: Оценка земли» для получения дополнительной информации об этом типе обследования.) Вы также можете установить, что, если обследование определит, что собственность меньше, чем первоначально предполагалось, цена будет соответствующим образом скорректирована.

Несколько заключительных мыслей о переговорах

Помните, что даже если часть собственности изначально может превышать бюджет, не означает, что вы должны автоматически отказываться от нее.Один мой коллега однажды заключил сделку по продаже полутора акров коммерческой недвижимости. Продавец хотел, чтобы цена превышала рыночную стоимость и превышала бюджет. При ближайшем рассмотрении мой коллега понял, что продавец подсчитывает площадь земли, переходящую в полосу отчуждения, на шоссе, на которое выходит земля. Пересчитав площадь, они согласовали новую цену, которая все еще соответствовала предполагаемой продавцом стоимости акра, но укладывалась в бюджет.