Сдача недвижимости в аренду: Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника

Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenon\shutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkes\shutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Читайте также:

Как самозанятому сдать квартиру в аренду? — Аренда

Сдача квартиры как самозанятый: плюсы и минусы

Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.

При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.

Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:

• не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
• без налоговых деклараций;
• без касс;
• без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.

За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.

А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.

Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.

Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.

Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.

У самозанятых нет трудового стажа.

Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.

Дело в том, что  ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.

Если обобщить, то вот какие получаются данные:

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

К тому же, студенты, участвующие в программах международного обмена, все чаще и чаще выбирают именно Испанию в качестве страны обучения. Это объясняется как комфортным средиземноморским климатом, так и растущим престижем университетов страны. Самым популярным городом международной студенческой программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

C началом 2021 года стоимость аренды продолжает стабилизироваться, при этом на съемном жилье обитает каждый четвертый испанец (26%). Продолжается тенденция по переезду из мегаполисов в менее крупные города (по данным Национального Института статистики Испании, за 2020 год Мадрид и Барселону покинули 600 000 человек), благодаря чему цена аренды в крупных городах уменьшается.

По данным Idealista, в первом полугодии 2021 года средняя доходность от сдачи испанского жилья в аренду составляет 7,2% (-0,4%, чем годом ранее). С открытием туристических границ и началом летнего сезона стоимость аренды жилья в среднем оценивается в €9.70/м² в месяц.

Эксперты назвали наиболее выгодные способы сдачи квартиры в аренду | Новости | Известия

Эксперты, опрошенные «Известиями», проанализировали рынок сдачи жилья в аренду и рассказали, как выгоднее для наймодателя сдавать квартиру — посуточно или в долгосрочную аренду.

Посуточная аренда

Ольга Сулим адвокат, председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» заявила, что в контексте цены посуточная аренда дает более высокий заработок, в несколько раз превышающий аренду долгосрочного жилья. Однако такой формат сдачи подойдет не всем. Посуточная аренда недвижимости подразумевает сдачу от одного дня и дольше с посуточной оплатой. Для этого формата заработка подойдут квартиры, имеющие спрос у туристов или деловых людей, расположенных в центре города или рядом с туристическими и деловыми объектами. Эффективно сдаются как элитный сегмент, так и жилье экономкласса.

Среди преимуществ кратковременной сдачи стоит отметить отсутствие длительных обязательств перед квартиросъемщиком, меньшие требования от арендатора и регулярную оплату.

Из недостатков — непрекращающийся поиск арендаторов, нестабильный доход в межсезонье или при пониженной ликвидности недвижимости, затраты на регулярную уборку жилья, ремонт за счет владельца. Квартиру придется сдавать в полной комплектации, включая полотенца, постельное белье и посуду. Коммунальные платежи здесь тоже проводятся за счет владельца.

Марсель Ахметшин, эксперт в сфере недвижимости Московского городского отделения «Опоры России», гендиректор агентства HOMEWAY, отмечает, что на первый взгляд посуточная сдача квартиры финансово выгоднее, но есть нюансы, которые необходимо учесть. Посуточная сдача квартир — это бизнес, который требует внимания со стороны владельца. Здесь могут возникнуть риски простоя и дополнительные расходы в том числе на рекламу, расходы на зарплату ответственного лица или же придется выполнять эту работу самому. Экономически выгодно сдавать посуточно сразу несколько квартир, подытожил эксперт.

Мария Замолоцких, юрист ГК «Европейская Юридическая Служба» рассказала, что среди плюсов при краткосрочной сдаче жилья в аренду есть и то, что арендодатель между периодами сдачи сам может проживать в нем.

«Если цель наймодателя сдавать квартиру периодами или с перерывами, то выгоднее краткосрочный наем, в соответствии с которым наймодатель может брать достаточно неплохие деньги, если сравнить с долгосрочным наймом, потому что посуточная аренда приносит больший доход и на ежедневной основе», — сказала она.

Среди минусов при таком виде аренды — более высокий риск причинения вреда имуществу. Наниматели меняются каждый день, и надо строго контролировать вопрос приемки квартиры от нанимателя на предмет повреждений. Если арендатор повредит имущество и скроется при наличии документов, подтверждающих сдачу квартиры нанимателю и его паспортных данных, можно обратиться в суд. Чтобы обезопасить себя, можно также брать денежный депозит на случай повреждений имущества квартиры.

Денис Гамт, старший юрист инновационной юридической фирмы «BARANOVA&LAWGROUP», рассказал, что при посуточной аренде возможна ситуация, что один и тот же арендатор захочет снимать жилье несколько дней, но не знает, сколько именно. В таком случае следует прописать в договоре условие о продлении договора на новый срок. Условия (в том числе и срок) аренды остаются теми же. Важно указать количество раз такой пролонгации, иначе продление договора сработает только один раз.

«Если не прописать условия о пролонгации, а арендатор намерен остаться еще на день без заключения нового договора, то тогда договор будет считаться возобновленным. Тогда если вы захотите отказаться, то будут трудности», — отметил юрист.

Если наймодателю необходимо чаще менять стоимость аренды, то для посуточной сдачи сделать это проще, так как можно заключить новый договор на иных условиях. При долгосрочной аренде цену можно изменить путем изменения договора аренды, что можно делать не чаще, чем раз в год.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда жилья является актуальный вариант пассивного дохода, приносящий заработок каждый месяц при минимальных затратах времени и сил, считает Ольга Сулим. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности постоянно решать организационные вопросы или недвижимость находится в районах, где посуточная сдача невыгодна. На долгий срок можно сдавать жилье любой конфигурации и с любым расположением.

Среди преимуществ этого метода сдачи — отсутствие необходимости ежедневного поиска арендаторов, возможность решать текущие ремонтные вопросы за счет квартиросъемщиков или пополам с владельцем. Также можно сдавать квартиру не в полной комплектации, без мебели. За коммунальные платежи также обычно платит арендатор.

Из недостатков стоит отметить более низкую стоимость аренды, чем при посуточной сдаче, более тщательный отбор арендаторов и большую ответственность перед квартиросъемщиками.

Если у арендодателя одна квартира, предназначенная для сдачи в наем, и у него есть работа, которая занимает время, то выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, считает Марсель Ахметшин. В этом случае деньги наймодатель получает регулярно каждый месяц и не отвлекается на ведение бизнеса.

В начале июня «Известия» со ссылкой на данные «ДомКлик» Сбербанка сообщили, что цены на аренду жилья в России за год упали почти на 15%. Сильнее всего снижение демонстрируют ставки аренды в малых городах, а также квартиры с большими площадями. Заметнее всего подешевели трешки — на 16–18%.

К снижению цен на рынке аренды привело в том числе снижение доходов населения, развитие удаленной работы — снимавшие жилье иногородние вернулись домой, выгодные ипотечные ставки, благодаря которым арендаторы купили квартиры.

Однако по мере восстановления экономической активности цены начали отыгрывать назад.

Сдать квартиру во Владимире через агентство недвижимости «Владис»

Вы намерены сдавать недвижимость, но не получается найти надежных квартиросъемщиков? Обратитесь в агентство недвижимости «Владис» – наши специалисты помогут быстро и без рисков решить вопрос.

С чего начать?

Со звонка в компанию «Владис» или заявки на нашем сайте – специалисты агентства откликнутся и перезвонят через несколько минут (в рабочее время). Подать бесплатное объявление можно и во время личного визита в офис.

При первом обращении к риэлтору АН «Владис», необходимо обозначить свои ожидания и описать своё жилье: район, улицу, площадь, состояние ремонта, наличие мебели и бытовой техники. После чего специалист порекомендует оптимальную цену.

Какие документы потребуются?

Будьте готовы к тому, что необходимо будет предъявить некоторые документы: паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРН). Если вы являетесь представителем владельца жилья, необходимо будет предъявить заверенную нотариусом доверенность. Партнерские отношения с агентством закрепит договор на оказание услуг по сдаче жилого помещения.

Как это работает?

Во-первых, оперативно, во-вторых, профессионально. Риэлтор подскажет, как подготовить жилье к съемке, а фотограф агентства сделает качественные фото. Объект с подробным описанием немедленно попадает в каталог недвижимости АН «Владис», и риэлторы начинают предлагать объект своим клиентам. Кроме того, информация размещается на интернет-площадках наших партнеров и на региональных ресурсах в рубрике «Сдаю недвижимость».

Одним словом, сдавать жилье с агентством «Владис» — это максимум потенциальных арендаторов и минимум ваших усилий.

Быстро и без рисков

Показ квартиры, как и весь процесс сдачи, особенно на длительный срок, связан с определенным риском. Поэтому посредничество профессионала по недвижимости будет гарантией безопасности. Если во время показа у вас сложилось хорошее мнение о будущих жильцах, а их устроили условия проживания и цена, то можно смело выходить на сделку.

Специалисты подготовят договор найма – а это один из важнейших этапов сдачи. В нем оговариваются условия аренды, права и обязанности сторон. Подготовкой и оформлением договора (как и прочих документов при работе с недвижимостью) занимаются профессиональные юристы АН «Владис».

Почему стоит сдавать жилье с помощью агентства?

• С нашей помощью вы можете сдать комнату, дом или квартиру – однокомнатную, двухкомнатную, трехкомнатную, и даже жилье из многих комнат.
• Наши риэлторы работают с жилыми объектами не только по городу Владимиру, но и по Владимирской области.
• Все документы, которые сопровождают любую сделку, тщательно готовят и проверяют наши юристы.
• Вам нужно лишь принять решение и разместить объявление на нашем сайте, а всю основную работу выполнят профессионалы. Это не только сэкономит время и нервы, но и оградит от возможных рисков.

Начните сдавать квартиру со звонка на простой номер: (4922) 44-44-11.

Аренда квартир в Москве — ГлавУпДК

ОкругЗападный АОСеверный АОСеверо-восточный АОЦентральный АОЮго-восточный АОЮго-западный АОЮжный АО

Район, метроАкадемическаяБеляевоВаршавскаяДобрынинскаяКалужскаяКаховскаяКиевскаяКиевскаяКиевскаяКитай-городКитай-городКомсомольскаяКомсомольскаяКраснопресненскаяКузнецкий мостЛенинский ПроспектЛомоносовский проспектМаяковскаяМолодежнаяНахимовский ПроспектНовокузнецкаяНовые ЧеремушкиОктябрьскаяОктябрьскаяПарк КультурыПарк КультурыПолянкаПроспект ВернадскогоПроспект МираПроспект МираПрофсоюзнаяРижскаяСерпуховскаяСухаревскаяТретьяковскаяТретьяковскаяТургеневскаяУниверситетЦветной бульварЧистые ПрудыШаболовскаяЮго-Западная

Улица26-ТИ БАКИНСКИХ КОМИССАРОВ УЛИЦА, дом 94-Й ДОБРЫНИНСКИЙ ПЕРЕУЛОК, дом 8АКАДЕМИКА КОРОЛЕВА УЛИЦА, дом 4, корп.2АКАДЕМИКА ПИЛЮГИНА УЛИЦА, дом 14, корп.3БОЛЬШАЯ ДОРОГОМИЛОВСКАЯ УЛИЦА, дом 14БОЛЬШАЯ ОРДЫНКА УЛИЦА, дом 50, стр.1БОЛЬШАЯ ПЕРЕЯСЛАВСКАЯ УЛИЦА, дом 15БОЛЬШАЯ ПЕРЕЯСЛАВСКАЯ УЛИЦА, дом 7, стр.1БОЛЬШАЯ СПАССКАЯ УЛИЦА, дом 12БОЛЬШАЯ ЯКИМАНКА УЛИЦА, дом 31ВАВИЛОВА УЛИЦА, дом 83ВАВИЛОВА УЛИЦА, дом 85ВАВИЛОВА УЛИЦА, дом 87ВЕРНАДСКОГО ПРОСПЕКТ, дом 9/10ВЕРНАДСКОГО ПРОСПЕКТ, дом 93, корп.1ВСЕВОЛОДА ВИШНЕВСКОГО УЛИЦА, дом 4ГИЛЯРОВСКОГО УЛИЦА, дом 8, стр.1ГРУЗИНСКИЙ ПЕРЕУЛОК, дом 3, стр.1ДМИТРИЯ УЛЬЯНОВА УЛИЦА, дом 16, корп.2ДОНСКАЯ УЛИЦА, дом 18/7, стр.1КАЛУЖСКАЯ ПЛОЩАДЬ, дом 1, корп.1КИЕВСКАЯ УЛИЦА, дом 8КЛАРЫ ЦЕТКИН УЛИЦА, дом 17КОРОВИЙ ВАЛ УЛИЦА, дом 7, стр.1КРУТИЦКИЙ ВАЛ УЛИЦА, дом 3, корп.2КУТУЗОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 13КУТУЗОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 14КУТУЗОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 7/4, корп.1КУТУЗОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 7/4, корп.5КУТУЗОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 7/4, корп.6КУТУЗОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 9, корп.2АЛЕНИНСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 113/1ЛЕНИНСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 148ЛЕНИНСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 45ЛЕНИНСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 83, корп.5ЛЕНИНСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 93, корп.2ЛОБАЧЕВСКОГО УЛИЦА, дом 38ЛОМОНОСОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, дом 38МИЛЮТИНСКИЙ ПЕРЕУЛОК, дом 9, стр.1МИРА ПРОСПЕКТ, дом 74, стр.1МИРА ПРОСПЕКТ, дом 74, стр.1АМОСФИЛЬМОВСКАЯ УЛИЦА, дом 42, стр.1МОСФИЛЬМОВСКАЯ УЛИЦА, дом 54, стр.1НОВАТОРОВ УЛИЦА, дом 1ОБОЛЕНСКИЙ ПЕРЕУЛОК, дом 5ОБРУЧЕВА УЛИЦА, дом 4, корп.3ПОКРОВСКИЙ БУЛЬВАР, дом 4/17, стр.1ПОКРОВСКИЙ БУЛЬВАР, дом 4/17, стр.4АРУБЛЕВСКОЕ ШОССЕ, дом 26, корп.1РУБЛЕВСКОЕ ШОССЕ, дом 36, корп.2САДОВАЯ-САМОТЕЧНАЯ УЛИЦА, дом 12, корп.1САДОВАЯ-ТРИУМФАЛЬНАЯ УЛИЦА, дом 4-10СЕРПУХОВСКИЙ ВАЛ УЛИЦА, дом 8СИМФЕРОПОЛЬСКИЙ БУЛЬВАР, дом 7, корп.АСКОРНЯЖНЫЙ ПЕРЕУЛОК, дом 5, корп.2СКОРНЯЖНЫЙ ПЕРЕУЛОК, дом 7, корп.2СМОЛЕНСКИЙ БУЛЬВАР, дом 22/14СРЕДНИЙ КОНДРАТЬЕВСКИЙ ПЕРЕУЛОК, дом 10СРЕДНЯЯ ПЕРЕЯСЛАВСКАЯ УЛИЦА, дом 14, стр.1СТАСОВОЙ УЛИЦА, дом 4

Сдача квартиры в аренду в Испании

Сдавать квартиру в Испании действительно выгодно, особенно если речь идет о туристической аренде. Однако для осуществления успешных инвестиций в эту область, получения стабильного и высокого дохода и сокращения возможных рисков перед покупкой необходимо провести большую аналитическую работу. Это необходимо, прежде всего, для того, чтобы правильно выбрать объект инвестиций и рассчитать все издержки. Скорее всего, вам понадобится помощь грамотного риэлтора и консультанта по инвестициям. Если все сделать правильно, ваша недвижимость в Испании может приносить вам прибыль до 10% годовых. Читайте нашу статью по данной теме здесь.

Ответ зависит от того, каким образом вы хотите сдавать ваше жилье – в долгосрочную аренду или в краткосрочную (туристическую). В первом случае оформление лицензии не требуется, тогда как во втором обязательно иметь на руках так называемую туристическую лицензию, или, иными словами, зарегистрировать вашу недвижимость в реестре туристического жилья (Registro de vivienda turística). Процесс это довольно долгий, учитывая неповоротливость испанской бюрократической системы, однако, если вы собираетесь сдавать свое жилье, оформить лицензию необходимо, иначе можно нарваться на очень крупный штраф. В некоторых случаях объекты продаются с уже готовой туристической лицензией, и она просто переоформляется на нового владельца.

Если вы сдаете квартиру в Испании в аренду, вам необходимо ежегодно подавать декларацию о доходах и выплачивать НДФЛ. Декларации подлежат все доходы от аренды, за исключением случаев, когда прибыль не превышает €1000 в год. При этом порядок налогообложения отличается в зависимости от того, является ли налогоплательщик резидентом Испании или нет. Налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты за некоторые расходы. Подробную статью по данной теме читайте здесь.

Управление недвижимостью – эта услуга, которая позволяет вам получать прибыль от вашего жилья, расположенного в Испании, без необходимости личного присутствия на территории страны. Вы можете сдавать ваше жилье в долгосрочную, зимнюю (сезонную) и краткосрочную (туристическую) аренду, и при этом вы освобождаетесь от всех беспокойств, связанных с процессом. Услуга управления недвижимости в Испании включает в себя: поиск клиентов для сдачи квартиры в Испании; организацию просмотра объекта клиентами; получение платы за аренду; прием и проверка жилья после выселения постояльцев; подготовка квартиры для новых клиентов, включая закупку всего необходимого (стоимость оплачивается собственником по чекам) и организацию уборки жилья.

Краудфандинг в сфере недвижимости и инвестирование

Инвестиции в аренду недвижимости для начинающих

Инвестирование в недвижимость охватывает гораздо более широкий спектр инвестиционных инструментов, чем думает большинство людей. Этот спектр варьируется от очень пассивной стратегии покупки акций, связанных с недвижимостью, на публичной бирже, инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или даже инвестирования в сделки через краудфандинговую платформу недвижимости до более активного подхода к покупке отдельных объектов недвижимости. напрямую — либо для перепродажи с целью получения прибыли, либо для сдачи в аренду для получения постоянного дохода.

Вопреки расхожему мнению и многим книгам и курсам по недвижимости, инвестирование в арендуемую недвижимость не является стратегией получения пассивного дохода. Фактически, это одна из самых активных и трудоемких форм инвестирования в недвижимость, которыми вы можете заниматься.

В следующих разделах мы обсудим основы инвестирования в арендуемую недвижимость, включая обзор того, как найти жизнеспособную арендуемую недвижимость и получить для нее финансирование, что может быть задействовано в эксплуатации и обслуживании недвижимости, а также основные плюсы и минусы таких вложений.Мы также предлагаем подход к инвестированию в недвижимость, который может служить возможной альтернативой, если вы обнаружите, что прямое инвестирование в процесс аренды недвижимости вам не подходит.

Если вы хотите узнать больше об инвестировании в арендуемую недвижимость, а также о других возможностях инвестирования в недвижимость, посетите Ресурсный центр RealtyMogul.

Доходы Инвестиции в недвижимость — Инвестиции в аренду

Хотя существует множество способов прямого инвестирования в недвижимость, в целях упрощения мы можем разбить инвестиционные подходы на две основные категории: инвестирование в недвижимость с целью ее быстрой перепродажи с целью получения прибыли и инвестирование в недвижимость на длительный срок. срок и сдача в аренду.

Одно из потенциальных преимуществ инвестирования в аренду состоит в том, что это дает возможность обеспечить два типа прибыли. Во-первых, это может обеспечить повышение стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, если стоимость недвижимости со временем будет расти и из-за улучшений, сделанных владельцем, а также по мере того, как владелец увеличивает долю в собственности, выплачивая ипотеку.

Во-вторых, владелец также имеет потенциал для получения постоянной прибыли в виде положительного денежного потока от инвестиций, полученных от сдачи недвижимости в аренду арендаторам за ежемесячные платежи, которые превышают общие ежемесячные расходы владельца на содержание собственности.

Если инвестор может получить привлекательное финансирование для обеспечения сдачи в аренду собственности, обеспечивающей положительный денежный поток на растущем рынке, и если инвестор готов взять на себя ответственность по управлению недвижимостью (или работе с компанией по управлению недвижимостью), тогда сдача в аренду недвижимости может быть жизнеспособной стратегией инвестирования в недвижимость. Конечно, как и в случае с любыми инвестициями, важно понимать, что инвестирование в арендуемую недвижимость сопряжено с риском убытков и нет никаких гарантий возврата.

Стратегия инвестирования в аренду недвижимости

Чтобы определить, могут ли инвестиции в арендуемую недвижимость работать на вас, вам сначала нужно прийти к обоснованной оценке рентабельности инвестиций (ROI), которую эта недвижимость может принести.

Для многих типов инвестиций вы можете определить рентабельность инвестиций, вычислив простую формулу: прибыль минус затраты, разделенные на затраты. В случае с инвестициями в акции, например, если вы платите 10 000 долларов за акции компании и позже продаете свои акции за 12 000 долларов, то вы получаете рентабельность инвестиций в размере 20%.Это чистая прибыль в размере 2000 долларов, разделенная на первоначальную покупную цену в 10000 долларов, что дает вам 20% -ный возврат ваших инвестиций.

На самом деле расчет рентабельности инвестиций будет более сложным, потому что вам нужно будет учесть такие расходы, как налог на прирост капитала от продажи ваших акций и любые брокерские сборы, которые вы понесли при покупке и продаже ваших акций.

Но все еще усложняется, когда вы пытаетесь определить потенциал рентабельности инвестиций до инвестирования в арендуемую недвижимость — потому что существует очень много переменных, которые могут повлиять как на потенциальный доход, так и на расходы собственности.

Определение возможной рентабельности инвестиций в доходную недвижимость потребует от вас оценки (на основе имеющихся исторических данных) рыночных ставок аренды, доли вакантных площадей аналогичной недвижимости в этом районе, текущих расходов на содержание и эксплуатацию недвижимости, а также другие переменные, которые могут измениться в любой момент. И имейте в виду, как указывалось ранее, инвестиции в арендуемую недвижимость несут риск потерь, как и любой другой вид инвестиций, и никогда не могут быть гарантированы доходы.

Как определить хорошую арендуемую недвижимость

Существует множество критериев, которые необходимо учитывать при поиске хорошей арендной недвижимости, в которую можно инвестировать. Если вы ищете жилую недвижимость для сдачи в аренду — например, дом на одну семью или небольшой жилой комплекс — вы можете сосредоточить свой поиск в районах, где дома дорожают по цене, с низким уровнем преступности, высокими показателями занятости и хорошими рейтингами. школы.

Но если предположить, что вы сузили круг поиска инвестиций в аренду до определенной области или даже до нескольких конкретных объектов недвижимости, вам следует затем выполнить некоторые базовые расчеты, чтобы лучше понять, насколько хорошо эти объекты могут приносить вам доход.

Ваша цель, конечно, скорее всего будет заключаться в том, чтобы найти арендуемую недвижимость, которая генерирует положительный денежный поток — где арендная плата и любой другой доход, который вы зарабатываете на собственности, превышают все расходы, включая ваш платеж по ипотеке, плату за управление недвижимостью, налоги на имущество (рассчитываются ежемесячно), ремонт, страхование и др.

Представьте, что вы должны были купить жилой комплекс из четырех квартир за 300 000 долларов, и вы взяли ипотечный платеж в размере 1 900 долларов (который включает удержанные налоги на имущество, уплаченные ипотечной компанией).Затем вы наняли компанию по управлению недвижимостью за 150 долларов, чтобы она занималась проверкой арендаторов и решала вопросы, связанные с ремонтом и техническим обслуживанием. Далее предположим, что текущие работы по техническому обслуживанию, такие как озеленение квартиры, обойдутся вам еще в 200 долларов, а расходы, которые вы несете за собственность, такие как некоторые из коммунальных услуг и страхование имущества, будут стоить дополнительно 500 долларов. Таким образом, ваши общие расходы составят 2750 долларов в месяц.

Наконец, предположим, что вы можете взимать 800 долларов за единицу и все четыре единицы сдают.Это дает вам валовой доход в размере 3200 долларов США — чистый операционный доход в размере 450 долларов США в месяц.

Другой способ определить, может ли сдаваться внаем недвижимость для вас, — использовать простое правило 1%. Это руководство позволяет вам рассчитать свой ежемесячный доход от сдачи в аренду и разделить его на покупную цену — и в нем утверждается, что если это число находится в диапазоне 1%, то у вас может быть хорошая арендуемая недвижимость.

В нашем примере выше, если цена покупки составляла 300 000 долларов США, а расчетный ежемесячный доход составлял 3200 долларов США (при условии отсутствия вакансий в течение года), то это дало бы вам доходность более 1%, 1.Фактически, 06%.

Однако эти расчеты всегда сложнее и требуют учета большего количества переменных. В гипотетическом примере, который мы использовали здесь, вам также может потребоваться добавить 5% вакансий в вашу оценку, потому что это стандартная норма вакансий для аналогичных объектов в этом районе. Это снизит ваш годовой доход с 38 400 долларов (3200 долларов в месяц, умноженные на 12 месяцев) до 36 480 долларов, чтобы отразить снижение дохода на 5% из-за вакансии. Теперь ваш ежемесячный доход составит 3040 долларов, что по-прежнему составляет примерно 1% от вашей покупной цены и, следовательно, остается потенциально жизнеспособной сделкой.Имейте в виду, что это чисто упрощенный пример, и потенциальные возможности могут отличаться от представленного примера.

Покупка недвижимости в аренду

Один из самых сложных аспектов покупки арендуемой недвижимости — это составление полного списка всех расходов. Несоблюдение даже одного авансового капиталовложения или текущих расходов может привести к неточной оценке стоимости и потенциального дохода от вашей собственности.

Этот список расходов длинный и включает в себя комиссионные агента / брокера за приобретение собственности, ипотечные сборы, уборку и техническое обслуживание, ремонт, коммунальные услуги, страхование, рекламу для арендаторов, проценты по ипотеке, управление недвижимостью, ваше время и расходы на поездки в и из имущество, налоги и подготовка налоговой декларации, судебные издержки, расходы на замену бытовой техники и т. д.

Чрезвычайно сложно, если вообще возможно, знать заранее обо всех расходах, которые может потребоваться ваша арендуемая недвижимость. По этой причине, когда вы рассчитываете потенциальный доход от собственности, важно собрать как можно больше информации об этой собственности и аналогичных свойствах в этом районе. Также рекомендуется придерживаться консервативного подхода в расчетах — учитывать дополнительный процент расходов на непредвиденные расходы.

Финансирование аренды недвижимости

Финансирование доходной недвижимости обычно труднее, чем финансирование дома или другого основного места жительства.

Главное отличие — это размер первоначального взноса. В то время как покупатели жилья с хорошей кредитной историей могут найти возможности финансирования, требующие всего несколько процентов от стоимости основного места жительства, инвесторы обычно должны вложить не менее 20%.

Существуют и другие варианты финансирования, однако некоторые из них весьма креативны. Например, инвестор может запросить «финансирование продавца» или «финансирование собственника», когда владелец собственности выступает в роли банка или ипотечной компании, а инвестор вносит определенную сумму денег для покупки и обещает определенную сумму ежемесячно. — как если бы они поступили с традиционной ипотечной компанией.

Действительно, эти транзакции во многом имитируют стандартную ипотечную договоренность с участием агентов и эскроу-компании, а кредит и доброе имя инвестора так же важны для выполнения обязательств по ипотеке, как и если бы кредит принадлежал большой банк.

Инвестор может даже получить необходимый первоначальный взнос другими способами, например, путем получения кредитной линии на приобретение собственного капитала на своем основном месте жительства (или другой собственности) или даже через краудфандинговую платформу недвижимости, такую ​​как RealtyMogul.com.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Еще один способ инвестировать в арендуемую недвижимость — это покупка и сдача в аренду дома в месте проведения отпуска.

Но какой бы захватывающей ни была идея владения арендой на время отпуска, вам необходимо понимать реалии таких инвестиций — и подвергать их тем же бизнес-расчетам, что и при любых других инвестициях в аренду.

Одна из проблем, связанных с арендой на время отпуска, заключается в том, что, поскольку они, скорее всего, не будут сдаваться в аренду на 100% в год — а во многих случаях только на несколько месяцев в году — ваши посуточные или недельные арендные ставки должны будут быть высоким, чтобы сохранить положительный инвестиционный денежный поток в течение года.(В конце концов, вы не можете отдохнуть от выплат по ипотеке в сезон спада).

Еще одна вещь, которую вы должны учитывать при принятии решения о том, является ли аренда на время отпуска разумной инвестицией, — это расходы на владение такой недвижимостью — и они часто выше, чем они были бы для сопоставимой недвижимости не в горячих точках отдыха. Например, стоимость рекламы вашей арендуемой квартиры почти наверняка будет высокой, потому что для привлечения потенциальных отдыхающих могут потребоваться красивые и продуманные объявления.

Кроме того, поскольку ваша недвижимость на время отпуска может сдаваться намного чаще, чем обычная аренда жилья, вам также может потребоваться тратить больше денег в год на уборку, замену сломанных или отсутствующих предметов, страховку и т. Д.

По этим причинам аренда на время отпуска может быть одним из самых сложных видов сдачи в аренду для инвесторов.

Как RealtyMogul.com REIT может помочь мне начать инвестировать?

Если мысль о поиске подходящей арендуемой собственности, попытках подсчитать рентабельность инвестиций и работе с протекающими кранами арендаторов звучит как нечто большее, чем вы готовы взять на себя, — но вы все равно заинтересованы в инвестировании в недвижимость — одной из альтернатив может быть инвестирование в MogulREIT II, ​​которая инвестирует исключительно в многоквартирные дома.

Инвестируя в MogulREIT II через RealtyMogul, вы можете получить множество потенциальных преимуществ, в том числе возможность получить долгосрочную прибыль за счет повышения стоимости недвижимости, включенной в портфель, и возможность получать постоянный доход, который обычно выплачивается ежеквартально.

Кроме того, поскольку MogulREIT II — это действительно пассивное вложение — профессионалы в сфере недвижимости и управления недвижимостью находят и затем управляют повседневными операциями по этим сделкам — такие вложения дают вам возможность пользоваться как краткосрочными, так и долгосрочными сделками. срок возврата инвестиций в арендуемую недвижимость без выполнения какой-либо работы.

Конечно, как инвестор, вы должны внимательно рассмотреть факторы риска, связанные с MogulREIT II, ​​перед покупкой акций. Факторы риска включают общие риски рынка недвижимости, а также минимальную историю деятельности REIT и способность REIT реализовать свою инвестиционную стратегию. Более полный набор факторов риска см. В Проспекте предложения.

Подробнее об инвестировании в MogulREIT II можно узнать здесь.

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов.Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемой недвижимостью сложнее, чем установка водопроводного крана в раковине или ремонт кондиционера, когда он выходит из строя в самый жаркий день года.Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости. Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Коммунальные услуги
• Реклама
• Дорожные расходы до объекта и обратно
• Очистка, техническое обслуживание и ремонт
• Амортизация
• Профессиональные гонорары (юридические и управленческие)
• Проценты по ипотеке
• Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать свое пространство в аренду, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

• Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
• Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
• Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
• Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
• Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
• Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушившийся фундамент или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашних животных или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

• Обычный заем
• Джамбо-кредит
• Кредит под залог жилого фонда
• Кредитная линия собственного капитала
• Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если с деньгами станет мало, у вас больше шансов сначала перестать платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных любому, кто рассматривает возможность аренды недвижимости. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение права на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не пользуйтесь услугами только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, кондо или многоквартирные дома.

• Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
• Вам нужно будет позаботиться обо всем содержании дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
• Не существует убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными артериями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

После того, как вы ответите на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. Как только вы получите одобрение, вы получите оценку ссуды, в которой будет указана сумма, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую собственность, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте сильным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните одновременно большие и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем делать решительный шаг.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды предлагает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, в течение которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Как начать инвестировать в арендуемую недвижимость

Последнее обновление 11 июня 2021 г. Марком Фергюсоном

Аренда недвижимости может быть прекрасным вложением средств.Хотя может показаться действительно сложным начать работу в качестве инвестора в недвижимость, это может быть не так сложно, как вы думаете. Также существует много неправильных представлений о том, как люди зарабатывают деньги на аренде и насколько они рискованны. Это руководство поможет вам узнать все об аренде: почему это отличное вложение, сколько денег нужно на ее покупку, как ее финансировать, как работает менеджмент, и многие другие советы и методы. Владение арендой — это не просто ремонт туалетов в 2 часа ночи, как многие думают, и доходность может значительно превзойти фондовый рынок.При аренде тоже есть некоторые риски, и мы их тоже рассмотрим.

Почему аренда — лучшая инвестиция?

Я инвестирую в недвижимость почти 20 лет. Недвижимость была прекрасным инструментом, который позволил мне начать работу в качестве агента и заняться продажей и покупкой объектов аренды. Моя аренда позволила мне чувствовать себя в безопасности, покупая экзотические автомобили, хороший дом и отправляясь в приятный отпуск. Я знаю, что деньги всегда будут поступать от моей аренды, независимо от того, работаю я или нет, и это одна из причин, по которой я считаю, что это лучшее вложение.

Я перевернул 26 домов в прошлом году и 26 за год до этого. Я также продал более 200 домов за год в качестве агента. Я заработал много денег, но кажется, что они никогда не накапливаются так, как вы думаете! Раньше я много беспокоился о деньгах, но одним из способов избавиться от этого стресса была покупка аренды.

Аренда недвижимости приумножила мое богатство. На каждый доллар, который я вложил в них, я сразу получил прибыль, потому что я получал отличные предложения и всегда покупал недвижимость, которая приносила прибыль каждый месяц после всех расходов.Я также смог рефинансировать недвижимость, что позволило мне вернуть деньги, чтобы я мог покупать больше. Аренда дала мне чистую стоимость, денежный поток и душевное спокойствие, что я инвестирую во что-то, что будет расти. Я также знал, что даже если я завтра потеряю весь свой доход, у меня будет пассивный доход, который будет продолжать поступать независимо от того, работаю я или нет.

В видео ниже рассказывается о моей первой аренде и о том, как она работала:

Несмотря на то, что я преуспел в сфере недвижимости, одна из замечательных особенностей аренды заключается в том, что вам не нужно зарабатывать кучу денег, чтобы инвестировать в них.Чем больше у вас денег, тем легче начать работу, но есть способы для среднестатистического получателя дохода, инвестируя в приносящую доход недвижимость. Хотелось бы, чтобы я больше использовал эти стратегии, когда был моложе, но независимо от того, сколько вам лет, вы все равно можете увидеть большую прибыль от недвижимости.

Моя аренда жилья фактически вернула мне деньги после рефинансирования некоторых и продажи нескольких других. Я вложил в них отрицательные деньги, и они по-прежнему приносят мне 6 500 долларов в месяц после всех расходов, включая управление недвижимостью.Я вложил в них капитал на миллионы долларов, и это всего лишь моя аренда жилья. У меня есть 17 объектов коммерческой аренды, которые даже лучше.

Одно из больших преимуществ недвижимости — это управление большим активом с небольшими деньгами. На приведенной ниже диаграмме показано, как небольшой первоначальный взнос увеличивает вашу прибыль по сравнению со 100% инвестированием в золото или фондовый рынок.

Как вы зарабатываете на аренде?

Многие люди скажут, что фондовый рынок — лучшее вложение, чем аренда, потому что историческая цена акций выросла больше, чем историческая цена недвижимости.Однако цена дома составляет лишь очень небольшую часть инвестиций при покупке аренды. Мне нравится, когда моя аренда растет в цене, но я думаю о признании в качестве бонуса. Вот как хорошая аренда будет приносить вам деньги.

Денежный поток

Денежный поток — это доход, который вы получаете после оплаты всех расходов. Арендная плата за вычетом всех расходов (включая ипотеку) должна приносить вам ежемесячный доход при хорошей аренде. Например:

• Арендная плата составляет 1500 долларов в месяц
• Ипотека, включая налоги и страховку, составляет 900 долларов в месяц
• Расходы на содержание составляют 150 долларов в месяц
• Надбавка за вакансию составляет 150 долларов в месяц
• Управление недвижимостью составляет 150 долларов в месяц
• недвижимость зарабатывает 150 долларов в месяц

150 долларов в месяц может показаться не очень большой суммой, но это лишь один из способов заработать на аренде.Вы также обнаружите, что арендная плата, выплаты по ипотеке и расходы будут сильно различаться для каждого объекта недвижимости. Некоторые свойства приносят больше, чем другие, а некоторые вообще не приносят никаких денег.

Покупайте по цене ниже рыночной

Я всегда получаю выгодную сделку, когда покупаю аренду. Одно из самых больших преимуществ недвижимости перед другими инвестициями заключается в том, что вы можете купить ее по цене ниже рыночной. Каждый дом индивидуален. Он находится в другом месте, чем другие дома, и имеет другие особенности. Это затрудняет оценку недвижимости, а поскольку ее трудно оценить, это создает возможности для заключения выгодных сделок.Некоторые продавцы хотят продавать быстро, не хотят делать ремонт или не заботятся о деньгах (звучит безумно, но такое бывает).

Когда я покупаю аренду, я мгновенно создаю капитал, покупая по цене ниже рыночной. Вот пример:

• Я купил свою первую аренду за 97 000 долларов
• Для подготовки к сдаче в аренду потребовалось 5 000 долларов на работу. , Я мог бы продать его за 130 000–140 000 долларов

Я мгновенно создал капитал и увеличил свой собственный капитал на 30 000 долларов до 35 000 долларов за одну аренду.Когда вы получаете выгодную сделку, инвестирование в недвижимость становится менее рискованным.

Налоговые преимущества

Арендуемая недвижимость также имеет несколько удивительных налоговых преимуществ. Почти все расходы на аренду подлежат вычету или амортизации. Если я получу ипотечный кредит на аренду, проценты, уплаченные по этой ипотеке, являются расходами и вычитаются.

Большой плюс в том, что конструкция также может быть амортизирована. При аренде жилья структура объекта амортизируется более чем на 27 единиц.5 лет. Если взять в качестве примера мою первую аренду, на момент покупки конструкция стоила 80 000 долларов. Каждый год я могу обесценивать свой доход на 2909 долларов, что снижает мой налоговый счет. Я не трачу эти деньги, и дом на самом деле не теряет своей стоимости, но я все еще могу вычесть амортизацию. Когда я продаю аренду, прибыль в большинстве случаев облагается налогом ниже, чем обычный доход, и можно совершить обмен 1031, который откладывает все налоги.

Выплата основной суммы долга

Когда у вас есть ссуда на недвижимость, вы платите часть процентов и часть основной суммы с каждым платежом.Хотя в примере с арендой, который я привел выше, мы можем зарабатывать только 150 долларов в месяц, каждый месяц также выплачивается пара сотен долларов по ссуде. Надеюсь, вы зарабатываете намного больше 150 долларов в месяц и также выплачиваете ссуды.

Признательность

Я не люблю рассчитывать на признательность, но именно на этом сосредотачивается большинство людей, пытающихся убедить вас, что недвижимость не приносит хороших доходов. Признательность — это здорово, но я никогда не рассчитываю на это… это бонус для меня.В некоторых случаях это может быть очень большим бонусом. Я купил ту первую аренду, о которой упоминал ранее, в 2010 году за 97 000 долларов. Сегодня он стоит почти 300000 долларов. Сейчас, честно говоря, я нахожусь в Колорадо, где был один из самых популярных рынков в стране. Я бы никогда не стал рассчитывать на такой высокий рост цен.

Сколько денег вам нужно, чтобы купить аренду?

Это та часть, где многие люди разочаровываются и сдаются. Они знают, что сдаваемая в аренду недвижимость — хорошее вложение, но понятия не имеет, как получить деньги на ее покупку.Сначала я рассмотрю традиционный способ покупки недвижимости в аренду.

Как купить аренду с помощью инвестиционного кредита

Типичный способ купить недвижимость для сдачи в аренду — это использовать инвестиционный кредит, который снижает от 20 до 25 процентов. Если вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов, вам понадобится не менее 20 000 долларов только на первый взнос! Вот почему многие люди никогда не покупают аренду, но не волнуйтесь, это дороже. Вам нужно будет оплатить заключительные расходы, которые могут составлять еще 2–4 процента от суммы ссуды.Вам также может понадобиться иметь запасные части, а в доме может потребоваться некоторый ремонт.

• Первоначальный взнос: 20 000 долларов США
• Затраты на закрытие: 3 000 долларов США
• Ремонт: 10 000 долларов США
• Резервы: 5 000 долларов США
• Итого: 38 000 долларов США

Это большие деньги для одной арендуемой собственности! Есть и другие способы покупки.

В видео ниже также показано, сколько денег необходимо:

Купить аренду как собственник-арендатор

Законно ли покупать аренду как собственник? Что ж, если вы никогда не живете в доме, нет, но вы можете купить дом как владелец, а затем через год сдать его в аренду.Когда вы покупаете в качестве собственника-арендатора, вы можете получить ссуду с гораздо меньшими первоначальными взносами.

• FHA: снижение на 3,5%
• Обычное: снижение на 3%
• VA: снижение на 0%
• USDA 0% вниз
• NACA: снижение на 0%

Вы даже можете использовать программы помощи при авансовом платеже, чтобы снизить сумму выплаты даже больше! Существуют даже ссуды, такие как FHA 203k, которые позволяют финансировать ремонт. По многим из этих кредитов у вас будет ипотечное страхование, которое увеличивает ежемесячные расходы.

Стратегия рефинансирования или BRRRR

Другой вариант снижения суммы, необходимой для покупки арендуемой собственности, — это рефинансирование ссуды после того, как вы некоторое время владели недвижимостью. Стратегия BRRR означает покупка, аренда, ремонт, рефинансирование, повторение. Если вы получаете выгодную сделку по аренде, вы сможете рефинансировать ее вскоре после покупки и получить часть, все или даже больше наличных денег, чем вы вложили в недвижимость. Обычно вы можете рефинансировать недвижимость на 75 процентов от стоимости.Если бы я рефинансировал свою первую аренду через год после ее покупки, я бы вытащил большую часть денег, которые я потратил на ее покупку.

• Стоимость 150 000 долларов (я купил ниже рыночной, и она выросла в цене)
• Новый заем в размере 75% от 150 000 долларов составляет 112 500 долларов

Этот новый заем больше, чем то, на что я купил недвижимость, плюс любой ремонт, который я сделал. Я потратил около 30 000 долларов на покупку своей первой аренды, но я мог бы рефинансировать ее и взять 42 000 долларов или 40 000 долларов, как только вы возьмете на себя заключительные расходы по рефинансированию.

Взлом дома

Взлом дома — это когда вы совмещаете покупку в качестве арендатора со сдачей дома в аренду. Вы можете купить недвижимость, состоящую из нескольких квартир, или сдать в аренду часть дома, в котором вы живете, чтобы оплатить ипотеку. Вы можете купить недвижимость, которую можно сразу же сдать в аренду, взяв дешевую ссуду!

Есть много способов купить аренду с меньшими затратами, чем традиционные 20-25 процентов. Не позволяйте этому аспекту недвижимости сдерживать вас!

То, что я хотел бы знать, прежде чем покупать аренду

Я уже говорил о своей первой аренде, но в следующие несколько лет я купил больше.У меня не было возможности купить сразу 10 домов, но я купил:

• 1 мой первый год.
• 1 год у меня второй.
• 3 год мой третий.
• 3 мой четвертый год.
• 5 мой пятый год.
• 3 год мой шестой.

Потребовалось время, чтобы сэкономить деньги на аренду, поскольку я вкладывал 20 или 25 процентов на все из них. В то время я был женат, и у меня были дети, поэтому у меня не было возможности продолжать покупать дома у владельцев домов и сдавать их в аренду, или, может быть, я мог бы… но мы не можем изменить прошлое, и я не использовал эту стратегию.Я мог бы купить намного больше гораздо быстрее, если бы знал то, что знаю сейчас, но все равно все получалось отлично.

Моя первая аренда стоила от 80 000 до 115 000 долларов. Большинству из них требовалось от 10 000 до 15 000 долларов в работе, и они сдали в аренду по цене от 1200 до 1400 долларов в месяц. Я получил отличные предложения по всем из них.

Какой тип недвижимости лучше всего сдавать в аренду?

Мы знаем, что можем зарабатывать деньги на аренде, и что это может потребовать не так много денег, как вы думаете, но какой тип собственности вам следует покупать? Есть дома на одну семью, многоквартирные дома, коммерческую недвижимость, даже AIRBNB.Я не думаю, что есть одна лучшая стратегия для всех. Многое зависит от инвестора, его рынка и целей.

Дома на одну семью

Я начал покупать дома на одну семью. Многие люди говорят, что это не самая лучшая инвестиция, но для меня это была замечательная инвестиция. Когда я начал покупать жилье в 2010 году, я мог зарабатывать столько же или больше денег на односемейных домах, чем на многоквартирных домах в Колорадо. Теперь каждый рынок индивидуален, и о других рынках можно сказать прямо противоположное.

Преимущество инвестирования в частные дома:

• Их легко финансировать.
• Арендаторы оплачивают все коммунальные услуги.
• Жильцы обычно лучше заботятся о доме.
• Арендаторы часто остаются дольше.
• Их легко продать.

Многоквартирные дома

Многим инвесторам нравятся многоквартирные дома, но они мне не нравятся. В многоквартирном доме домовладелец оплачивает больше расходов, таких как некоторые коммунальные услуги, обслуживание двора, обслуживание парковки и т. Д.Также обычно наблюдается большая текучесть кадров, и, по моему опыту, с арендаторами труднее работать.

При многоквартирном доме расходы на обслуживание могут быть немного ниже, потому что у вас есть больше единиц под одной крышей. Тем не менее, я обычно вижу, что инвесторам из многоквартирных домов нужно ремонтировать свои квартиры гораздо чаще, чем мне приходится ремонтировать свои дома на одну семью. Я не говорю, что многосемейность — это плохо, но на моем рынке я очень рад, что выбрал одну семью.

Коммерческая недвижимость

Я перестал покупать жилую недвижимость в 2015 году, потому что цены стали настолько высокими, что у меня больше не было денег на дома на одну семью.Это один из недостатков домов на одну семью. Чем выше цены, тем сложнее направить денежный поток на недвижимость.

Я собирался покупать недвижимость за пределами штата, когда обнаружил коммерческую недвижимость в моем районе. За последние пару лет мне удалось купить 7 квартир, которые приносили больше денег, чем мои дома на одну семью. Коммерческая недвижимость может быть очень сложной, и нужно много времени, чтобы понять, как все это работает. Есть возможность заработать много денег, но можно и много денег потерять.

Один из моих коммерческих объектов для аренды

AIRBNB

Новое увлечение арендой на AIRBNB или использование ее в качестве краткосрочной аренды. Многие люди могут зарабатывать больше денег, сдавая в аренду недвижимость, больше похожую на отели, чем на дома. Ставки выше, но это требует гораздо большего управления, и вы должны быть осторожны с городами, меняющими законы о зонировании, и во многих областях, запрещающих AIRBNB.

Дома на одну семью или даже небольшие многоквартирные дома, которые вы можете взломать, — отличный способ начать.Когда вы освоитесь и освоите бизнес, вы сможете заняться более крупными объектами с многоквартирными домами или коммерческими зданиями или просто продолжать покупать дома на одну семью. Лучшей стратегии не существует, и она часто зависит от того, какая недвижимость лучше всего на вашем рынке.

Вы должны сами управлять арендой?

Многие люди думают, что арендодатели постоянно чистят туалеты посреди ночи. По правде говоря, я ни разу не прочистил туалет в одной из своих квартир. Я никогда не занимался ручным трудом в одной из своих арендованных квартир.Этой работой у меня всегда были подрядчики, сантехники или другие профессионалы. Я управлял арендой, пока у меня не было семь (честно говоря, моя жена управляла ими, но я любил брать кредит).

Управлять недвижимостью было несложно, но потребовалось время. После семи съемок мы поняли, что мне лучше использовать свое время для других дел, помимо поиска арендаторов, сбора арендной платы и наблюдения за недвижимостью. Когда я нанял управляющего недвижимостью, это было потрясающе. У меня был кто-то, кто отвечал на все звонки, сдавал недвижимость и чистил туалеты… или, по крайней мере, звонил кому-нибудь и велел прочистить туалет.Я не снимал некоторые из своих домов уже много лет!

Вам не нужно управлять собственностью самостоятельно, и многим людям не следует управлять ею самостоятельно. Вы должны быть жесткими и строгими с арендаторами, чтобы убедиться, что они платят арендную плату, и убедиться, что вы не купитесь на слезливые истории. Я не был жестким, когда управлял арендой, и я думаю, что зарабатывал больше денег с управляющим недвижимостью, потому что они были жесткими, собирали больше денег и выбирали лучших арендаторов.

Если вы решили управлять собственностью самостоятельно, убедитесь, что вы знаете, что делаете.Хорошо рекламируйте аренду, знайте, какова правильная арендная плата, не торопитесь, проверяя арендаторов, проверяйте рекомендации и будьте строги в отношении штрафов за просрочку платежа и регулярного осмотра собственности

Многие люди выгорают от аренды, потому что они управляйте ими сами. Хорошая аренда должна приносить прибыль даже с учетом затрат на управление недвижимостью.

Моя книга-бестселлер «Построй империю арендуемой собственности» подробно описывает все, что есть в этом руководстве, и многое другое! Вы можете получить его на Amazon в мягкой обложке, электронной или аудиокниге!

Общие вопросы по аренде недвижимости

Стоит ли ремонтировать недвижимость самостоятельно?

Многие люди чувствуют необходимость исправить свою аренду, но не хотят покупать недвижимость, потому что она не подходит.В 2006 году я отремонтировал дом самостоятельно. Это была худшая ошибка, которую я когда-либо делал! Это помогло мне научиться тому, что мое время лучше использовать для управления, планирования и наблюдения за общей картиной, а не для исправления ситуации.

Если вы подрядчик, возможно, имеет смысл ремонтировать недвижимость самостоятельно. В противном случае не беспокойтесь о том, что вам придется оказаться под рукой. Чтобы найти хороших подрядчиков и людей для работы в ваших домах, нужно время и опыт, но вам не обязательно делать это самостоятельно. Сдайте этот ремонт в аренду, и если вы купите правильную недвижимость, вы сможете себе это позволить, и у вас будет меньше возможностей.

Можно ли арендовать жилье, если живете на дорогом рынке?

Другая жалоба, которую я часто слышу, заключается в том, что рынок слишком дорог для аренды, и, к сожалению, это может быть правдой. Сложность аренды в том, что она не работает на всех рынках. Чем выше цены на жилье, тем сложнее заработать на аренде. Вы все еще можете это сделать, но это требует работы. Возможно, вам придется подумать об инвестировании за пределами штата или в другие классы активов, как я в случае с коммерческой недвижимостью.

Вы обанкротитесь, если ваш арендатор уйдет?

У инвестирования в аренду также есть свои недостатки. Я приказал жильцам уехать без предупреждения, и мне пришлось выселить жильцов. Если вы владеете достаточным количеством квартир на длительное время, вы тоже столкнетесь с этими проблемами! При аренде очень важно иметь резервы. Это означает, что у вас есть деньги, отложенные на покрытие расходов в случае съезда арендатора. Вам также нужно отложить немного денег на случай, если в аренде потребуется ремонт, прежде чем вы сможете ее снова арендовать.

Я бы посоветовал иметь по крайней мере 10 000 долларов ликвидных средств для покрытия вакансий или технического обслуживания. Если у вас нет денег и арендатор съезжает, вы можете столкнуться с большими неприятностями или, возможно, вам придется продать недвижимость со скидкой. Чем больше у вас квартир, тем меньше будет одна вакансия или плохой арендатор, потому что у вас все равно будут деньги, поступающие от другой недвижимости.

Что произойдет, если рынок жилья снова рухнет?

Многие люди думают, что каждый инвестор в недвижимость обанкротился из-за жилищного кризиса.Это неправда, на самом деле, у многих инвесторов все было в порядке. Когда цены на жилье снижаются, это не значит, что арендная плата снизится. В некоторых случаях арендная плата остается прежней или даже увеличивается из-за роста спроса на аренду. Если вы покупаете недвижимость, имеющую денежный поток, и вам не нужно ее продавать, вы можете отлично справиться с падением цен на жилье. Проблемы возникают, когда вы не зарабатываете на аренде и цены падают.

Почему покупка инвестиции занимает так много времени?

Моя карьера связана с недвижимостью, и я занимался этим бизнесом за десять лет до того, как купил свою первую арендуемую недвижимость.Я знал, что мне следует инвестировать в аренду, поскольку арендная недвижимость дает большие доходы, налоговые преимущества и другие преимущества. Мне потребовалось много времени, чтобы узнать об аренде недвижимости, потому что они не учат вас об аренде, когда вы становитесь агентом по недвижимости. Я прочитал много книг, исследовал свой рынок, определил рыночную арендную плату и нашел лучшие районы для инвестиций. Я хотел убедиться, что точно знаю, что делаю, прежде чем куплю свою первую арендуемую недвижимость, и каковы положительные и отрицательные стороны.Мне потребовалось много времени, чтобы копить деньги на покупку арендуемой недвижимости, и я не хотел облажаться и все потерять.

Я не против потратить много времени на покупку арендуемой собственности, потому что это была огромная покупка и веха. У меня также были некоторые важные события в моей жизни, такие как покупка нового дома, и у нас с женой в 2011 году родились близнецы (она была беременна, когда я купил свою первую аренду). Самая большая проблема, с которой я столкнулся, заключалась в том, чтобы накопить достаточно денег, чтобы купить арендуемую недвижимость, но теперь я понимаю, что есть довольно много способов купить аренду с небольшими затратами.Есть также способы ускорить процесс и быстро обучить себя, одновременно участвуя в бизнесе. Одна из замечательных особенностей аренды недвижимости заключается в том, что вам не нужно покупать недвижимость, чтобы начать учиться или действовать. Вы можете посмотреть недвижимость с агентом, поговорить с кредитором, определить стоимость и многое другое, чтобы узнать о своем рынке и обучиться перед покупкой.

Почему это заняло у меня так много времени?

Моя самая большая проблема заключалась в том, чтобы сэкономить достаточно денег, чтобы купить недвижимость в аренду.Есть способы купить арендуемую недвижимость с небольшими затратами, но когда я начал инвестировать, у меня уже было личное жилье и я не знал о многих способах инвестирования в арендуемую недвижимость со скидкой менее 20%. В некоторых моментах мне удавалось сэкономить деньги, но в итоге я потратил их на другие вещи, такие как новый личный дом, автомобиль или отпуск. Экономия денег — это ключ к возможности заработать много денег на аренде недвижимости. Экономия денег — залог успешного инвестирования практически в любое предприятие!

У большинства людей та же проблема, что и у меня, когда я пытался купить свою первую арендуемую недвижимость.У них нет денег на первоначальный взнос, ремонт, закрытие и расходы на транспортировку. Вот отличная статья, в которой объясняется, сколько денег требуется для покупки арендуемой недвижимости. Чтобы получить большую прибыль от сдачи в аренду собственности, которую я получаю, вам придется потратить часть своих денег. Чем меньше денег вы вложите в недвижимость, тем дороже будут деньги, которые вы взяли в долг, и тем меньше будет ваша прибыль. Я по-прежнему люблю финансировать всю свою арендуемую недвижимость, но я всегда откладываю как минимум 20%, если не использую метод BRRRR.

Сколько времени займет покупка?

Когда я всерьез задумался об инвестициях в арендуемую недвижимость, мне потребовалось более двух лет, чтобы купить свою первую недвижимость. Я не хочу никого отговаривать, но это может занять некоторое время. В течение этих двух лет я не сидел сложа руки; Я упорно трудился, чтобы найти выгодную сделку, найти лучшее место для инвестиций и убедиться, что у меня достаточно денег для инвестирования. Вы можете инвестировать в аренду быстрее, чем я, или это может занять еще больше времени в зависимости от вашего финансового положения, уровня образования и стремления.Покупка недвижимости для сдачи в аренду была одним из лучших решений, которые я когда-либо принимал, и я редко делаю лучшее в жизни быстро.

Некоторые инвесторы купят недвижимость в аренду в течение одного месяца, у некоторых на это уйдет пять лет, в то время как другие никогда не купят аренду. Не беспокойтесь о покупке недвижимости как можно быстрее. Время, необходимое для этого, зависит от каждого человека в зависимости от имеющихся у него денег, целей, рынка и многого другого. Я думаю, что это помогает установить цель, когда вы купите свою первую аренду.

Что самое важное, что нужно знать?

Причина, по которой инвестировать в арендуемую недвижимость занимает много времени, заключается в том, что есть чему поучиться.

• Вам необходимо знать свой местный рынок или рынок, в который вы планируете инвестировать. Чтобы получить максимальную прибыль, вы не можете полагаться только на агента по недвижимости или кого-то еще, который скажет вам, что делать.
• Вам необходимо решить, в какой тип недвижимости лучше инвестировать. Мне нравятся дома на одну семью, но другие рынки лучше подходят для многоквартирных домов.
• Вам необходимо знать, сколько денег вам нужно будет инвестировать и как вы будете финансировать недвижимость.
• Вам необходимо знать денежный поток и доход, который вы получите от сдачи в аренду.
• Вам нужно найти отличную команду, которая поможет вам инвестировать, включая агента по недвижимости, кредитора и подрядчика.
• Самым важным фактором могут быть ваши личные цели. У каждого человека разные желания и амбиции в жизни. Ваш план аренды недвижимости будет отличаться в зависимости от ваших целей.
• Вы должны знать, что такое хорошая арендуемая недвижимость. Не каждый рынок и не каждый дом дает хорошую аренду.
• Вам нужно выяснить, как исправить свойства, если вы покупаете дома, которые требуют ремонта.

Требуется время, чтобы выяснить ваши цели, а затем принять план действий по их достижению. Большинство людей сдаются и не вкладывают деньги в аренду недвижимости из-за всей необходимой работы и времени, необходимого для начала работы. В том, что люди сдаются, хорошо то, что они оставляют более выгодные сделки для остальных из нас, которые готовы делать то, что для этого нужно.

Вот одна из плохих квартир, которые я купил:

С чего начать?

Если вы не знаете, с чего начать, и чувствуете себя подавленным, не сдавайтесь! Есть много способов спланировать и выполнить масштабную задачу. Первый шаг — написать список всего, что вам нужно сделать. Затем разбейте список на шаги, которые можно предпринять, и расставьте приоритеты для наиболее важных шагов. Из этого списка начните создавать задачи, которые вы можете выполнить сейчас, чтобы приблизиться к своей цели. Продолжайте изменять свой список задач и создавать новые задачи по мере того, как вы узнаете больше и приближаетесь к своим целям.Читая этот блог, вы уже начинаете. Продолжайте и не сдавайтесь.

Вы можете учиться, пока вы действуете. Часто действия будут важнее всего, что вы узнаете. Вот пример некоторых задач, которые вы можете поручить себе:

Подсчитайте, сколько денег вам понадобится

Многие люди имеют представление о размере первоначального взноса, но не могут подсчитать все затраты на конкретный дом. Выберите дом или многоквартирный комплекс в районе, в который вы хотите инвестировать, и запишите, каковы будут все расходы.Если вы не знаете, каковы все расходы, приложите все усилия, используя то, что вы знаете, и сделайте заметки о том, что вам нужно изучить.

Посмотрите недвижимость в вашем районе

Одна из самых важных вещей, которую нужно знать инвестору, — это ваш рынок. Вы никогда не сможете начать изучать цены, арендную плату или район проживания достаточно быстро. Выйдите и осмотрите недвижимость как можно скорее!

Поговорить с кредитором

Многие люди боятся говорить с кредитором. Думаю, в этот момент это становится реальностью. Теперь вы можете понять, что можете арендовать квартиру.Как бы вы ни боялись, сделайте это. Кредитор расскажет, что вам нужно и как это получить, если вы не готовы покупать. Это бесплатно, и у вас нет оправдания, чтобы не поговорить с одним из них.

Оцените рентабельность как можно большего количества объектов недвижимости

Многие люди не знают, чего они хотят от инвестиций. Вот почему они никогда его не покупают. Аренда — это математическая игра. Чем точнее цифры, тем лучше недвижимость, но вы должны знать цифры. Вы должны уметь рассчитывать ежемесячный денежный поток на основе технического обслуживания, вакансий, ипотеки, налогов, страховки и т. Д.Если вам нужна помощь, посмотрите мой калькулятор денежного потока.

Какое образование вам нужно?

Образование — ключевой компонент инвестирования в арендуемую недвижимость, но не единственную его часть. Чтобы быстро инвестировать, вы должны действовать, а не просто учиться. Пока вы изучаете арендуемую недвижимость, вы можете многое сделать, чтобы ускорить процесс покупки.

• Как можно скорее поговорите с кредитором. Если у вас есть проблема с кредитом или квалификацией, они могут помочь вам ее решить.Чем раньше вы с ними поговорите, тем лучше.
• Начните осматривать дома в районе вашего рынка с агентом по недвижимости.
• Начните поиск подрядчиков и страховых агентов.
• Начните поиск портфельных кредиторов.
• Начать посещать собрания REIA.

Выполнение этих задач не только вовлекает вас в недвижимость, но и во многих случаях эти контакты могут помочь вам узнать об аренде недвижимости. Местные представители, такие как агенты по недвижимости и кредиторы, могут рассказать вам о местных обычаях и местных рынках.

Как ваша сеть может помочь вам двигаться быстрее?

Аренда недвижимости — не способ быстро разбогатеть. Требуется время, чтобы научиться правильно инвестировать в арендуемую недвижимость, чтобы получать максимальную прибыль. Есть много способов быстро включиться в игру по аренде собственности, даже если вы не покупаете недвижимость сразу. Один из лучших способов как можно быстрее прогрессировать — это получить помощь. Это может включать встречи с местными инвесторами, агентами или кредиторами, как я уже говорил ранее.Однако большинство агентов, кредиторов и инвесторов могут не знать, как лучше всего покупать аренду. Может быть, лучше поучиться у кого-то, кто делает именно то, что вы хотите делать. В мире онлайн-недвижимости доступно множество программ коучинга. Некоторые из них великолепны, а некоторые оставляют желать лучшего. Я бы не стал тратить десятки тысяч долларов на онлайн-коучинг.

Заключение

Есть много чего узнать об инвестировании в арендуемую недвижимость. Я все еще постоянно узнаю что-то новое, и с 2001 года я работаю агентом по недвижимости и инвестирую.Не обращайте внимания на всю информацию и различные стратегии, связанные с арендой недвижимого имущества. Каждый рынок очень отличается, и то, что я делаю на моем рынке, может не сработать на вашем. Примите меры, чтобы узнать о своем рынке и разработать собственную стратегию. Если вам нужен небольшой импульс или направление, с чего начать; Моя программа может помочь вам начать инвестировать в арендуемую недвижимость немного быстрее, чем делать все это самостоятельно.

8 простых шагов для новых инвесторов

Покупка вашей первой арендуемой недвижимости может быть захватывающей, запутанной и пугающей, особенно если вы никогда не делали этого раньше и не знаете, чего ожидать.Когда вы только начинаете заниматься недвижимостью, объем возможных инвестиций может показаться устрашающим.

Даже несмотря на то, что выяснение того, как купить арендуемую недвижимость, может быть непростым делом, это можно сделать. Правильное образование поможет вам стать инвестором, которым вы всегда хотели быть.

---

Причины, по которым аренда недвижимости — отличный вариант

Честно говоря, есть множество причин, по которым люди занимаются арендой недвижимости. Несмотря на то, что это большая работа, в конце концов, они окупятся.Вот несколько причин, по которым они такие хорошие варианты для инвестиций:

Денежный поток

Во-первых, когда вы покупаете подходящую недвижимость, вы получаете прибыль каждый месяц в виде дохода от аренды, известного как денежный поток. Каждая собственность становится похожей на небольшую нефтяную скважину: они качают деньги 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Чем больше у вас единиц, тем больше у вас финансовой свободы.

Выплата кредита

Во-вторых, вы используете ссуду, когда пополняете свой портфель недвижимости, а это значит, что вам не нужны все деньги сразу.Вы даже можете добавить недвижимость всего за $ 0.

А вот и классная штука. Со временем арендаторы выплачивают эту ссуду. Вы можете начать с большой суммы, например, 200 000 долларов, но через 15, 20 или 30 лет ее выплатит кто-то другой.

Оценка

В-третьих, сдаваемая в аренду недвижимость имеет тенденцию расти в цене с течением времени, что означает, что пока арендаторы выплачивают ипотечный кредит, стоимость недвижимости растет.

Налоговые льготы

В-четвертых, владение арендой дает множество налоговых льгот.Возможно, вы будете платить очень мало налогов, а иногда и вовсе не будете платить налоги с денег, которые вы зарабатываете на аренде.

Как купить недвижимость в аренду: начните с исследования

Изучение того, как покупать недвижимость, не является линейным процессом. Вы не переходите напрямую из пункта А в пункт Б, а вместо этого делаете несколько обходных путей в своем образовании, начиная с полного новичка и заканчивая покупкой своей первой собственности. Хотя это путешествие для всех разное, существует определенный порядок уроков, которые сделают ваше путешествие в мир владения недвижимостью как можно более плавным.Рассмотрим следующие шаги.

Самообразование

Для многих это самая сложная часть, но это надежный и необходимый первый шаг в понимании того, как купить недвижимость в аренду. Продолжайте читать и разговаривать с профессионалами (другими инвесторами) и другими опытными в отрасли. Сделайте все возможное, чтобы узнать как можно больше, чтобы вы чувствовали себя готовыми сделать свои первые инвестиции.

Определите свой рынок

Это помогает найти вашу первую сделку на месте или всего в часе или двух от отеля.Загляните на такие сайты, как Realtor.com и Zillow, и начните изучать различные объекты недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, каковы цены. Почувствуйте места, где цены выше или ниже. Если возможно, свяжитесь с другими владельцами арендуемой недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, где они покупают.

Вам не обязательно сначала вкладывать деньги в собственный задний двор, когда вы только начинаете, но это определенно упрощает путешествие. Однако предположим, что вы хотите арендовать жилье, но живете в центре Сан-Франциско.Вы можете рассмотреть рынок подальше. Вкладывайте туда, где цифры имеют смысл, в соответствии с вашим планом.

После того, как вы определили свой рынок, сделайте домашнюю работу, чтобы понять как можно больше о нем. Где люди любят жить? Где цены на недвижимость выше или ниже? Какая арендная плата? А как насчет преступности? Чрезвычайно полезными могут быть разговоры с местными агентами по недвижимости, кредиторами, управляющими недвижимостью и другими местными инвесторами.

Когда вы изучаете, в какой район вы хотите инвестировать, разделите их на три класса, чтобы их было легче идентифицировать.

• Класс A: В этих районах в основном проживают домовладельцы, которые обычно очень гордятся своими домами с красивым содержанием. Это не означает, что это хороший вариант для аренды недвижимости.
• Класс B: Это средний уровень среди трех классов. В этих районах, как правило, проживают самые разные люди и как арендаторы, так и домовладельцы. Это лучший класс для инвестиций, и соотношение арендаторов и домовладельцев составляет от 35% до 65%.
• Класс C: Эти районы в основном сдаются в аренду, и их содержание не обслуживается теми, которые относятся к классу A. Возможно, это не лучшие районы для инвестиций, потому что они, как правило, имеют высокую текучесть кадров, и вы узнаете, что постоянно вакансии стоят больших денег.

---

Найдите деньги

Получите предварительное разрешение на финансирование

Для вашей первой сделки используйте банк или местного кредитора для финансирования сделки с недвижимостью.

Обычно они требуют 20% скидки при аренде.Если вы покупаете недвижимость с несколькими квартирами, например дуплекс, триплекс или четыреплекс, и живете в одной из квартир в течение года, вы можете получить первоначальный взнос всего в 3%. Если вы имеете право на получение ссуды VA или ссуды USDA, она может составлять 0%. Поговорите с некоторыми местными кредиторами, чтобы узнать, какие программы у них есть и на что вы имеете право. Обратите внимание, что этот же метод может не работать при покупке семейного дома.

Если у вас недостаточно денег, чтобы откладывать дела, вы можете попробовать пообщаться с другими инвесторами в недвижимость в вашем районе.Возможно, вам удастся сотрудничать с кем-то в вашей первой сделке, если вы заключите сделку, а они внесут первоначальный взнос. Очевидно, это немного сложнее, чем откладывать собственные деньги.

Когда дело доходит до владения инвестиционной собственностью, ваш бюджет включает больше, чем просто размер ипотеки, которую вы можете себе позволить. Помимо ежемесячных выплат по ипотеке, вам также необходимо учитывать текущие расходы на владение и сдачу в аренду: коммунальные услуги, техническое обслуживание и уход, налоги и многое другое.Затем вам нужно сопоставить эти затраты с тем, сколько вы реально ожидаете получить в виде арендной платы от целевого арендатора.

Выполните поиск сопоставимых объектов аренды в интересующих вас районах, принимая во внимание размер объектов и районы, на которые вы изучаете. Это позволит вам лучше понять среднюю стоимость аренды. Вы можете использовать некоторые калькуляторы BiggerPockets для расчета ставки капитализации, возврата наличных денег и других факторов.

Или найдите другого инвестора

Это может показаться трудным шагом, но это может быть проще, чем вы думаете.Если вы рассказываете людям о своих целях в сфере недвижимости, имеет смысл, что они вас об этом спросят. Помните, что недвижимость — это игра в числа, и вы никогда не знаете, когда будете говорить об инвестировании перед нужным человеком.

Многие начинающие инвесторы вкладывают средства в недвижимость за счет частных денег — это означает, что нужно найти еще инвесторов, готовых вложить деньги и получить приличную прибыль на свои вложения.

Вот почему так важно быть образованным, целеустремленным и иметь стратегию.Вам нужно знать, о чем вы говорите, и иметь план, который, по мнению людей, будет работать.

Инвесторы говорят на своем языке. Он включает такие термины, как «рентабельность инвестиций», «наличные деньги», «основная сумма долга» и «обслуживание долга». У вас будет меньше проблем с поиском инвестора после того, как вы выучите язык и заговорите на нем.

Некоторые люди считают, что хорошие сделки приносят деньги, поэтому рекомендуется заключить сделку по контракту до того, как найти инвестора, а не наоборот.

В какой-то момент инвестор захочет узнать, сколько денег он может рассчитывать заработать.Некоторые инвесторы будут говорить о ставках капитализации, хотя некоторые сначала захотят узнать, какова их денежная наличность.

Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (NOI) на общую цену. Например, если чистая операционная прибыль составляет 6 100 долларов, а полная цена — 110 000 долларов, ваша ставка капитализации будет около 5,5%.

Будьте осторожны в своих цифрах. Инвесторы захотят узнать, сколько вы выделяете на покрытие вакансий, содержание и другие расходы. Не переоценивайте сделку.Гораздо лучше занижать обещания и перевыполнять; это облегчит вашу жизнь и поможет наладить долгосрочные отношения с инвесторами.

Анализировать сделки

Поначалу это может быть сложно, но вам нужно начать анализ потенциальных свойств, и многих из них, чтобы вы освоились с анализом сделок. Каждый день анализируйте несколько сделок, пока не найдете то, что, по вашему мнению, подходит именно вам.

Рекомендуется покупать на 10–20% ниже рыночной. Это позволит вам увеличить свой капитал и, следовательно, вашу финансовую безопасность.Если чрезвычайная ситуация вынудит вас продать свою собственность, у вас будет возможность снизить запрашиваемую цену и быстрее пройти процесс продажи.

Имейте в виду, что есть и другие аспекты, на которые следует обратить внимание при поиске недвижимости. Например, ваша рентабельность инвестиций или ROI должна составлять не менее 15%. Чтобы определить эту цифру, используйте следующую формулу:

ROI = аренда — долг и расходы

Кроме того, важно знать, что арендная плата должна составлять не менее 1% от покупной цены.Это означает, что если вы купили недвижимость за 200 000 долларов, арендная плата должна составлять не менее 2 000 долларов.

---

Найдите подходящую недвижимость

Магазин недвижимости

На этом этапе вы знаете, что вам нужно начать изучать свойства и определять, что может сработать для вас, на основе чисел.

Большинство людей, особенно новичков, работают с агентом по недвижимости. Ищите агента, желательно того, кто разбирается в инвестиционной стороне недвижимости. Попросите получать автоматические электронные письма о том, какую недвижимость вы хотите в интересующих вас районах.

Вы также можете изучить такие сайты, как Realtor.com и Zillow, чтобы узнать, что продается.

Сделать предложение

На конкурентном рынке предложения, которые вы делаете, должны быть быстрыми и умными. Тебя откажут, и это нормально. Инвестиции в недвижимость — это игра в числа.

Возможно, вас примут одно из 10 или 20 предложений, которые вы сделаете. Наша цель — убедиться, что вы всегда делаете предложения на достаточное количество объектов.

Когда вы приобретаете недвижимость по контракту, вы платите так называемый задаток, который обычно составляет около 1% от покупной цены.

Допустим, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов; задаток составит 1000 долларов. По сути, это ваше обещание, что вы не откажетесь от этой сделки и не тратите впустую время и силы других.

Эти деньги обычно возвращаются только в том случае, если вы либо покупаете недвижимость, как было обещано, либо отказываетесь от нее по уважительной причине. Например, возможно, инспекция обнаружила серьезную проблему с водой в подвале.

Проанализируйте должную осмотрительность

Due Diligence — это вся работа, которую вы выполняете между подписанием контракта и закрытием сделки.

После того, как ваше предложение будет принято, вам потребуется оценка и осмотр дома. Оценка предоставит вашему кредитору оценку текущей рыночной стоимости дома. Это будет стоить вам примерно от 300 до 600 долларов.

Когда вы получите свою копию оценки, попросите своего агента по недвижимости просмотреть ее, чтобы убедиться, что предоставленная информация совпадает с сопоставимой недвижимостью в вашем районе. Если оценка окажется выше, чем ваше предложение, вы сразу же получите долю в собственности.Если он ниже, вы можете отозвать свое предложение (если оно зависело от оценки), оспорить его или попытаться пересмотреть договор — все это шаги, которые может выполнить ваш агент по недвижимости.

Вам нужно будет назначить местного инспектора собственности для проверки собственности. У вашего агента должна быть хорошая рекомендация.

Вы всегда должны ставить свое предложение в зависимость от осмотра дома, поскольку он может выявить некоторые потенциально серьезные проблемы, которые могут вообще изменить ваше желание купить недвижимость или заставить вас изменить свое предложение.Если дом требует значительного ремонта и обновлений, вы можете вернуться к продавцу, чтобы обсудить снижение цены, или попросить продавца исправить определенные проблемы до продажи дома.

Инспектор проведет тщательный визуальный осмотр всего, от внешнего вида и интерьера дома до его водопроводной, электрической и климатической систем. Инспектор предупредит вашего агента обо всем, что требует немедленного внимания (например, плесень в подвале или несоответствующая проводка) или может потребовать внимания в будущем (например, стареющая крыша или неэффективная печь).

Кроме того, поверенный вашего агента может помочь выбрать титульную компанию, которая понадобится для закрытия сделки. Они изучат право собственности на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии претензий, которые могут повлиять на законность вашего права собственности.

Если вы покупаете недвижимость, в которой уже есть арендаторы, проверьте суммы арендной платы. Также проверьте все доходы и расходы.

Если вы не хотите управлять собственностью самостоятельно, наймите менеджера на время комплексной проверки.И, конечно же, получить страховую защиту на имущество.

В конце всего этого вы подпишете все документы, переведете авансовый платеж (банк переведет его), а затем вы закроете свой первый объект недвижимости. Все это очень увлекательно!

---

Как управлять своей собственностью

Лучшие предложения могут быть уничтожены, если вы не будете правильно управлять собственностью.

Если вы планируете нанять профессионального управляющего недвижимостью, вы будете платить около 10% от ежемесячной арендной платы за их постоянную плату.Если вы решите управлять собственностью самостоятельно, вы можете сэкономить, но вам потребуются знания, как это сделать. Вот лишь несколько вещей, которые нужно знать.

• Реклама: Никто не узнает, насколько хороша ваша недвижимость, если вы не расскажете о новостях.
• Проверка биографических данных: Один из способов убедиться, что у вас есть арендаторы, которые будут вызывать как можно меньше стресса, — это проверить данные перед сдачей в аренду кому-либо. Убедитесь, что вы сделали это, прежде чем они подпишут договор аренды.Сделав это заранее, вы не только упростите себе жизнь, но и улучшите положение других ваших арендаторов.
• Залог: Это поможет вам в финансовом отношении, если проблемы с арендной платой возникнут у арендатора.
• Техническое обслуживание: Что-то сломается или выйдет из строя в результате естественного износа. Убедитесь, что у вас есть деньги для решения этих проблем.
• Резервы: Поддерживайте резервы денежных средств на шесть месяцев для учета таких событий, как вакансии, ремонт и т. Д.

---

Не забываем про налоги

Подобно государственным налоговым льготам, предоставляемым домовладельцам, домовладельцы также пользуются налоговыми льготами. Проценты, затраты на ремонт и другие накладные расходы бизнеса превращаются в списание налогов, а модернизация, ремонт и сам дом в целом — в амортизацию.

Хотя вам не нужно беспокоиться об этих вычетах до уплаты налогов, полезно знать о них, когда вы рассматриваете свой общий бюджет и то, насколько доступным для вас может быть дом.

Если вы планируете капитальный ремонт, подумайте, что считается вычетом, а что должно амортизироваться с течением времени. Это сильно повлияет на ваш денежный поток. Если у вас есть конкретные вопросы, поговорите с налоговым инспектором.

---

Найдите финансовую свободу через аренду

Если вы собираетесь использовать арендуемую недвижимость для обогащения, эту книгу просто необходимо прочитать. Книга The Book on Rental Property Investing содержит почти 400 страниц подробных советов по наращиванию благосостояния за счет сдачи в аренду недвижимости, в которой представлены практические и захватывающие стратегии, которые инвесторы используют для увеличения денежного потока и благосостояния.

Как купить свою первую арендуемую недвижимость без денег

Исследование доходности активов за 145 лет в 16 развитых странах показало, что арендная недвижимость превосходит акции.

Но как арендуемая недвижимость может работать лучше, чем акции, с меньшей волатильностью и меньшими рисками? Разве более высокая доходность не означает более высокий риск?

Ответ прост: существует более высокий барьер для инвестирования в арендуемую недвижимость.

Покупка арендуемой недвижимости требует денег и навыков

Кто угодно может вложить 100 долларов в индексный фонд.Никаких минимальных денежных требований, никакого образования. Это одно из главных преимуществ инвестирования в акции, несмотря на их нестабильность.

Но аренда недвижимости ставит перед новыми инвесторами две огромные проблемы: она требует больше денег для покупки и требует больше навыков, чем инвестирование в индексные фонды.

В SparkRental мы можем помочь вам с «умением» в этом уравнении. Мы предлагаем бесплатные курсы инвестирования в аренду, бесплатные вебинары, бесплатный еженедельный подкаст по инвестициям в недвижимость и, конечно же, сотни бесплатных статей.А как насчет наличных денег? Разве для покупки арендуемой недвижимости не нужны десятки тысяч долларов?

Да, но это не значит, что вы не можете использовать уловки и уловки, чтобы обойти требования к первоначальному взносу для инвестиций в недвижимость.

Покупка сдаваемой в аренду собственности без выкупа

Если вы когда-нибудь задавались вопросом: «Могу ли я купить недвижимость в аренду без предоплаты?» ты далеко не один. Каждый инвестор в недвижимость в тот или иной момент задавал один и тот же вопрос.

Вот десять идей, как купить недвижимость в аренду без лишних затрат. Или, по крайней мере, меньше денег — в жизни нет бесплатного обеда, но у вас есть несколько вариантов уменьшить или даже отказаться от первоначального взноса, необходимого для покупки вашей первой арендуемой собственности.

1. Сначала подумайте о взломе дома

House Взлом — самый простой способ купить вашу первую сдаваемую недвижимость. А в придачу — бесплатное жилье!

Традиционная концепция взлома домов проста: вы покупаете небольшую многоквартирную семью (2-4 единицы), переезжаете в одну из квартир и сдаете в аренду другие.Арендная плата ваших соседей-арендаторов покрывает вашу ипотеку и другие расходы на жилье, фактически бесплатное жилье.

И когда вы выезжаете, вы сохраняете это как традиционную арендуемую собственность, и оттуда денежный поток только улучшается.

Как это поможет вашему первоначальному взносу? Традиционные кредиторы требуют гораздо более низких первоначальных взносов за недвижимость, занимаемую владельцем, чем за инвестиционную недвижимость. Для них это простой расчет риска: у заемщиков гораздо меньше шансов не выполнить свои обязательства по ипотеке, чем по ссуде на аренду недвижимости.

Одной из популярных программ ссуд с низким первоначальным взносом является FHA, которая позволяет вносить первоначальный взнос в размере 3,5%, если ваш кредитный рейтинг превышает 580. (И давайте будем честными, если ваш кредитный рейтинг ниже 580, вам, вероятно, следует поработать над выплатой погасить долги перед покупкой арендуемой недвижимости.)

Но FHA — не единственный вариант — существуют обычные ипотечные программы, которые требуют еще меньше денег, а иногда и вовсе их нет.

Помимо первоначальных взносов, традиционные варианты ссуды также имеют более низкие процентные ставки, что позволяет снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.Сравните процентные ставки и ссуды на Credible и LendingTree и поговорите как минимум с тремя традиционными ипотечными кредиторами или брокерами, прежде чем выбирать кредитора и программу ссуды.

В заключение, имейте в виду, что многоквартирные дома — не единственный вариант для взлома дома. Попробуйте эти другие идеи взлома дома, чтобы получить бесплатное жилье!

2. Метод BRRRR

Одна из традиционных моделей, которая по-прежнему требует наличных денег вперед, но вы их получаете обратно, — это метод BRRRR.Аббревиатура стратегии BRRRR расшифровывается как «покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, повторение».

Это работает следующим образом: вы покупаете фиксатор верха на ссуду на покупку и реабилитацию, которая включает в себя первоначальный взнос. Затем вы ремонтируете проблемное имущество, финансируя модернизацию с помощью ссуды на покупку и реабилитацию (попробуйте Kiavi или LendingOne для получения ссуды на первоначальный ремонт).

Когда ремонт будет закончен, вы рефинансируете недвижимость с помощью долгосрочной ссуды арендодателя (попробуйте Visio) и получите обратно свои первоначальные деньги.Это работает, потому что новая ссуда арендодателя основана на новой стоимости после ремонта (ARV) собственности, а не на той сумме, которую вы за нее изначально заплатили. Итак, если вы создали достаточный капитал, вы можете получить немного денег при рефинансировании, чтобы покрыть свой первоначальный авансовый платеж.

И если вы изо всех сил пытаетесь внести этот первоначальный взнос, попробуйте некоторые из приведенных ниже стратегий, чтобы заимствовать первоначальный взнос в другом месте. Имейте в виду, что хотя новичкам нравится идея 100% финансирования, метод BRRRR на самом деле лучше подходит для более опытных инвесторов, учитывая более высокий риск, связанный с более высоким кредитным плечом.Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, начните со стратегий с меньшим риском.

3. Финансирование продавца

Конечно, никто не говорит, что вам вообще нужно проходить кредитную программу.

Иногда продавцы финансируют недвижимость за вас, позволяя договориться о любых условиях ссуды, которые вы хотите. В том числе возможность покупки арендуемой недвижимости без выкупа.

Это особенно хорошо работает с владельцами собственности, у которых нет ипотеки, или с продавцами, которые унаследовали собственность и не знают, что с ней делать.Может быть, собственности нужен ремонт, а у продавца нет на это денег.

Часто они с радостью принимают регулярные ежемесячные платежи за недвижимость и получают доход вместе с быстрым расчетом и отсутствием проблем с агентами по недвижимости и комиссионными.

Не каждый продавец открыт для финансирования со стороны собственника, но многие из них. Стоит изучить их вместе, и это может оказаться эффективным способом купить первую аренду без лишних затрат.

4.Предположим, что ипотека продавца

Даже если продавец не желает напрямую финансировать недвижимость, вы все равно сможете обсудить с ним, как купить недвижимость в аренду без лишних затрат.

Вы можете предложить принять ипотеку продавца и произвести платежи от его имени. Вы берете их (предположительно под низкие проценты) ссуду, оставляя вам только оставшуюся разницу. Просто будьте осторожны, не допуская включения пункта «подлежащий оплате» в существующей ипотеке.

Помните, когда вы покупаете недвижимость с обычным финансированием, кредиторы часто не позволяют вам взять в долг первоначальный взнос.Им нужен ваш скин в игре.

Но в этом случае вы не берете ипотечный кредит на покупку, вы просто берете на себя уже существующий и платите продавцу отдельно за любую разницу.

Это означает, что вы можете платить им, как хотите!

Вы можете занимать деньги у друзей и семьи. Возьмите кредит с кредитной карты или в личный заем. Или оформляйте кредит у продавца сами!

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Ключевые выводы:

---

Как однажды сказал Антуан де Сент-Экзюпери: «Цель без плана — всего лишь желание.«Следовательно, лучшие планы заработали репутацию, помогая людям в любой отрасли реализовать свои собственные цели, какими бы высокими они ни были. Буквально нет ни одного профессионала, который не смог бы извлечь больше выгоды из хорошо продуманной стратегии, и инвесторы в недвижимость не исключение. Инвесторы, предпочитающие покупать и удерживать, в частности, могут улучшить свои долгосрочные перспективы, когда они найдут время, чтобы разработать надежный бизнес-план по аренде недвижимости .

Проверенный бизнес-план аренды недвижимости может помочь разработать системы и ориентиры, необходимые инвесторам для достижения успеха на более высоком уровне.При этом остается только один вопрос: как выглядит бизнес-план аренды недвижимости?

Если вы хотите начать бизнес по аренде недвижимости, есть несколько ценных уроков, которые можно извлечь из своего опыта. А пока вот руководство по разработке надежного бизнес-плана аренды недвижимости; это может быть именно то, чего вы ждали.

Что такое бизнес по аренде недвижимости?

Бизнес по аренде недвижимости — это предприятие, посредством которого инвестор приобретает и управляет одной или несколькими объектами недвижимости, приносящими доход.Одна или несколько квартир могут сдаваться в аренду арендаторам в обмен на ежемесячную арендную плату. Инвесторы могут иметь эффективный план аренды без прямого управления этой недвижимостью; Компании по управлению недвижимостью могут быть наняты для выполнения обязанностей, часто связанных с арендодателями, таких как сбор арендной платы и техническое обслуживание.

Является ли моя аренда недвижимости бизнесом?

Аренда дома может считаться бизнесом, в зависимости от того, кого вы спрашиваете. Это может показаться спорным вопросом, и здесь есть как минимум два ответа.С финансовой точки зрения аренда жилой недвижимости может привести к пассивному доходу. Важно отметить, что инвесторы не обязаны платить налоги на самозанятость, сообщая о своей арендуемой собственности. Поэтому многие утверждают, что владение арендуемой недвижимостью не считается «бизнесом», особенно с точки зрения налоговой отчетности. С точки зрения карьеры, однако, многие люди живут на пассивный доход, полученный от их компаний по аренде недвижимости; В этом свете аренда дома может рассматриваться как бизнес.Когда все сказано и сделано, вполне возможно управлять портфелем арендуемой недвижимости как бизнесом. Тем не менее, тем, у кого есть одна арендуемая недвижимость, возможно, не нужно создавать компанию для получения пассивного дохода. Превращение практики аренды в бизнес становится более важным только после того, как портфель начинает расти.

---

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют лучшую рентабельность инвестиций.]

---

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Обучение тому, как начать бизнес по аренде недвижимости, не сильно отличается от любого другого предпринимательского начинания. Перед тем, как начать, инвесторам необходимо определить несколько ключевых элементов; Таким образом, они смогут начать свой бизнес на прочном фундаменте. Вот некоторые из наиболее важных шагов, которые следует учитывать при составлении бизнес-плана аренды недвижимости и становлении предпринимателем в сфере недвижимости:

1. Присоединяйтесь к местному клубу REI и начинайте нетворкинг

2. Выберите нишу и выберите рынок аренды недвижимости

3. Определите подходящее финансирование и обеспечьте его

4. Проведите соответствующее исследование и наймите менеджера

5. Внедрение систем для повышения эффективности

6. Управляйте недвижимостью и стабильно масштабируйте бизнес

1.Присоединяйтесь к клубу инвесторов в недвижимость

Присоединение к местному клубу или ассоциации инвесторов в недвижимость предоставляет возможности для налаживания контактов, не последнее из которых может помочь инвесторам в аренду недвижимости найти партнера — или, возможно, кого-то еще, кто может помочь им в реализации их бизнес-плана по аренде недвижимости. Нет абсолютно никаких причин полагать, что новые инвесторы, особенно начинающие владельцы арендуемой недвижимости, не смогут найти руку помощи в клубе инвесторов в недвижимость. Эти типы встреч специально разработаны, чтобы помочь своим участникам, и всегда есть кто-то, кто готов протянуть руку помощи.По крайней мере, инвесторы получат представление о местных профессионалах, которые, скорее всего, уже делают то, что хотят.

2. Выберите нишу и выберите рынок

Определение того, куда инвестировать, часто может быть более важным для инвесторов, чем то, сколько капитала или опыта они вкладывают в игру. В конце концов, золотое правило недвижимости сохраняется: местоположение, местоположение, местоположение. Пожалуй, нет более влиятельного фактора для успеха инвестора в арендуемую недвижимость, чем место, в которое он решил инвестировать.Местоположение будет определять все, от спроса и цены, не говоря уже о долгосрочном потенциале недвижимости. Таким образом, действительно отличный бизнес-план аренды недвижимости должен быть уверен, что он отвечает на эти и многие другие вопросы:

• На каком удалении от рынка я готов инвестировать?

• Есть ли у меня команда для повседневной работы или мне придется ездить туда и обратно?

• Сколько мне будет стоить поездка на работу и исследование рынка?

• Насколько стабильна и разнообразна экономика на рынке? Существуют ли различные бизнес-секторы, которые могут помочь сохранить рабочие места и бизнес? Есть ли один главный работодатель?

• Какова средняя рыночная цена приобретения недвижимости?

• Какая средняя стоимость аренды?

Нет правила, согласно которому инвесторы должны жить на рынках, в которые они вкладывают средства, но нет никакого оправдания тому, чтобы пренебрегать должной осмотрительностью и исследовать местный рынок жилья.Для успешного инвестирования инвесторам необходимо знать каждую деталь об определенной области, не говоря уже о конкретной нише, которую они намереваются обслуживать. По крайней мере, инвесторам необходимо знать своих арендаторов так же хорошо, как и область, в которую они вкладывают средства. Выбор ниши, как и сосредоточение внимания на жилье для колледжа или дома на одну семью, — это самый простой способ привлечь внимание определенной аудитории. Таким образом, в настоящее время инвесторы в арендную недвижимость должны решить, кого они будут обслуживать; только тогда они смогут адаптировать свой бизнес-план аренды недвижимости к потребностям своей аудитории.

3. Расчетное финансирование

Обеспечение финансирования, вероятно, является самым большим препятствием, с которым сталкиваются инвесторы в арендную недвижимость. Однако финансировать сделку с недвижимостью не так сложно, как многие новые инвесторы думают. Оказывается, бесчисленное количество кредиторов просто ждут возможности дать опытным инвесторам деньги, которые им нужны для инвестирования в недвижимость. Подобно институционализированным банкам, сегодняшние инвесторы в недвижимость имеют доступ к большему количеству источников финансирования за пределами традиционных источников, чем когда-либо прежде.В частности, частные кредиторы и кредиторы твердых денег стали синонимами лучших способов обеспечения финансирования и готовы работать с инвесторами так же, как инвесторы стремятся работать с кредиторами.

Эти «альтернативные» источники обычно совпадают с более высокими процентными выплатами (часто в три-четыре раза выше, чем у традиционных банков), но добавленная стоимость того стоит. В обмен на более высокие ставки инвесторы не только получают деньги, необходимые для завершения сделки, но также получают их намного быстрее, чем если бы они проходили через банк.В то время как банкам может потребоваться несколько месяцев для распределения средств, альтернативные кредиторы могут получить деньги в руках инвесторов всего за несколько дней, если не часов.

Также важно отметить, что получение финансирования должно быть сделано еще до того, как искать дом. Таким образом, инвестор будет точно знать, сколько жилья он может себе позволить и какие инвестиции стоит использовать в дальнейшем.

4. Проведите исследование и наймите менеджера по недвижимости

Стать домовладельцем означает, что инвесторы будут нести ответственность за поддержание внешнего вида и функциональности сдаваемой в аренду собственности.Однако вопрос о том, является ли инвестор разнорабочим или нет, спорный, так как им настоятельно рекомендуется нанять управляющего недвижимостью. Хотя это помогает знать все о рассматриваемой собственности, привлечение услуг стороннего управляющего недвижимостью является важным шагом в бизнес-плане аренды недвижимости. С их помощью инвесторы могут расширить свой портфель, не добавляя бесчисленных часов работы. По крайней мере, обо всем позаботится управляющий. Управляющие недвижимостью позаботятся о том, чтобы все было покрыто — от поиска арендаторов до сбора арендной платы.Между тем, инвестор может добавить больше активов в свой портфель и увеличить денежный поток пассивного дохода.

5. Систематизировать

Есть много вариантов планов аренды для домовладельцев, например, специализирующихся на районах с низким доходом или университетских городках. Кроме того, они могут выбрать специализацию в городских районах с более высокими доходами. Различные стратегии требуют разных наборов навыков, поэтому домовладельцы могут добиться большего успеха, если они выберут нишу, в которой они специализируются. Однако арендодателям необходимо будет настроить систему для запуска приложений, проверки кредитоспособности и анкетных данных независимо от ниши.Добавление проверенных систем в бизнес-план аренды недвижимости — вернейший способ сделать успех привычным. Следовательно, инвесторам необходимо будет создать систему для каждого отдельного процесса, связанного с инвестированием в арендуемую недвижимость. Таким образом, всегда найдется подходящий курс действий, независимо от ситуации. Управляющие недвижимостью, в этом отношении, значительно упрощают внедрение систем.

6. Управление свойствами

Управление арендуемой недвижимостью — это гораздо больше, чем просто найм управляющего недвижимостью; речь идет о том, чтобы точно выяснить, какие системы будут введены в действие, чтобы поддерживать недвижимость в хорошем состоянии и обеспечивать приток денежных средств.Это означает ответы на такие запросы, как:

• Собираетесь ли вы стать арендодателем? (Или вы наймете управляющего недвижимостью?)

• Кто будет искать и отбирать арендаторов?

• Будете ли вы проводить ремонт для содержания объекта? (Или нанять подрядчика?)

• Кто будет выполнять обслуживание двора и другие обязанности?

Ваши ответы будут зависеть от вашего бюджета и свободного времени. Ключевым моментом является использование бизнес-плана по аренде недвижимости, чтобы заранее спланировать все системы управления и избежать неожиданностей в последнюю минуту.

Зачем писать бизнес-план

Хорошо составленный бизнес-план поможет вам во многих отношениях, если вы научитесь ориентироваться в сфере недвижимости. Написав бизнес-план, вы сможете четко определить свои цели и общую миссию. В нем также должна быть указана причина, по которой вы хотите начать инвестировать. Это позволит вам сосредоточиться на принятии инвестиционных решений и, в конечном итоге, на росте вашего бизнеса. Думайте о бизнес-плане как о дорожной карте на будущее.

Бизнес-план также очень полезен при разговоре с потенциальными кредиторами, разработке маркетинговых кампаний и найме новых сотрудников. Эти задачи станут проще, если у вас будет четкое представление о том, чем занимается ваш бизнес (и как). Например, когда вы начнете собирать средства для своей первой сделки, вам, вероятно, потребуется представить свои бизнес-цели потенциальным инвесторам. Бизнес-план может помочь снять напряжение — информация уже будет записана. Если вы хоть немного подумываете об открытии бизнеса по аренде недвижимости, научиться писать бизнес-план — отличный первый шаг.

Как составить бизнес-план аренды недвижимости

Начать бизнес по аренде недвижимости — это одно, но научиться писать бизнес-план сдачи в аренду — совсем другое. Хотя оба звучат одинаково, последнее — важный шаг, который делает первое еще сильнее. По крайней мере, знание того, как начать бизнес по аренде недвижимости, должно быть прежде, чем начинать его. В результате инвесторам необходимо сначала ознакомиться с наиболее важными шагами:

1. Определите видение и напишите заявление о миссии

2. Установите пассивный доход и бизнес-цели

3. Создайте структуру команды, ведущую к успеху

4. Получите общее представление о компании в целом

5. Разработка маркетинговых систем и воронок для конкретной аудитории

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

1. Видение и миссия

По-настоящему отличный бизнес-план аренды недвижимости должен подчеркивать одно превыше всего: видение или миссию инвестора. То, чего инвестор надеется достичь, вкладывая средства в недвижимость, может одновременно служить мотивацией и руководством в неидеальные времена. Таким образом, инвесторы должны на минутку задуматься, почему они вкладывают средства. Комфортно ли уйти на пенсию? Чтобы проводить больше времени с семьей и друзьями? Это и то, и другое? Знание их «почему» поможет инвесторам разработать надежную бизнес-стратегию, которая приближает их к их целям с каждым вложением.Следовательно, те, у кого нет миссии, не будут знать, в каком направлении двигаться, а это не сулит ничего хорошего для любого бизнеса по аренде недвижимости.

2. Цели пассивного дохода

Хотя цели пассивного дохода тесно связаны с собственным видением или миссией, они определяют, какой денежный поток потребуется, чтобы удовлетворить аппетиты инвесторов. Тем не менее, цели по пассивному доходу должны помочь инвесторам выполнить свою собственную миссию. Точно так же, если инвестор хочет выйти на пенсию с комфортом, ему нужно будет установить свои цели пассивного дохода достаточно высокими, чтобы облегчить желаемый выход на пенсию.Хотя цели пассивного дохода у всех разные, общее практическое правило учитывает, какой денежный поток потребуется для поддержания их предпочтительного образа жизни.

Помните, цели должны быть реалистичными и напрямую связаны с причиной, по которой кто-то хочет инвестировать. Видение чрезмерно амбициозных целей может удержать многих инвесторов от прогресса, поэтому цели должны быть достижимыми. Чувство выполненного долга, возникающее в результате реализации цели, часто является мощным мотиватором.

Определение целей по пассивному доходу также поможет ответить на самый важный из них вопрос: на каком типе арендуемой собственности я сосредоточусь? Жилой? Коммерческий? Многосемейный? Начните с конца и работайте в обратном направлении для достижения лучших результатов; это лучший и самый эффективный способ построить бизнес.

3. Строение

Начало бизнеса по аренде недвижимости может побудить многих инвесторов нанять команду. В конце концов, они говорят правду: многие руки делают легкую работу. Чем больше квалифицированных частных лиц-инвесторов работают для достижения общей цели, тем больше у них шансов добиться успеха. Не только это, но и наем компетентной команды по недвижимости — это просто еще один шаг к тому, чтобы инвесторы исключили себя из уравнения и получили более пассивный доход. Тем не менее, недостаточно нанять кого угодно; сотрудникам нужно привнести что-то новое к столу.Инвесторам необходимо нанять команду, которая дополняет их навыки, а не копирует их. Таким образом, структура команды становится более разносторонней и способной выполнять больше задач.

4. Общий обзор

Инвесторам необходимо смотреть не только на перспективы отдельной инвестиционной собственности, но и на потенциал всего портфеля. В то время как один дом может обеспечить обнадеживающий уровень денежных потоков, полный портфель может помочь инвесторам реализовать финансовую свободу. Поэтому важно не забывать о «общей картине».«Конечно, начните с одного дома, но планы должны быть масштабируемыми. При написании бизнес-плана аренды недвижимости обратите внимание на то, что все может быть расширено с учетом будущего роста.

5. Маркетинг

Покупка недвижимости в аренду — это лишь первый шаг на пути к инвестированию в пассивный доход. В какой-то момент инвесторам необходимо выяснить, как найти арендаторов, чтобы привлечь денежный поток. Чаще всего инвесторы полагаются на своих управляющих при заполнении вакансий. Однако на случай, если инвестор не наймет управляющего недвижимостью, есть несколько способов найти арендаторов, не в последнюю очередь:

• Аренда сайтов

• Социальные сети

• Печатные СМИ / газета

• Местные доски объявлений

• Местные риэлторы

• Устный маркетинг

• Рекламная рассылка

• Предыдущие арендаторы

Является ли аренда недвижимости хорошей инвестицией?

Инвесторы узнают, является ли аренда недвижимости хорошей инвестицией, если их чистый денежный поток остается стабильно положительным.Опытные инвесторы в недвижимость знают, что для того, чтобы иметь надежный план аренды и бизнес, они должны прежде всего проявить должную осмотрительность и убедиться, что сдаваемая в аренду недвижимость действительно является хорошей инвестицией. Есть несколько вариантов измерения, которые помогут инвесторам получить представление о прибыльности объекта недвижимости. Воспользуйтесь 10 калькуляторами недвижимости, которые подойдут любому инвестору в недвижимость.

Сводка

Уверенность — это не просто позитивное настроение, основанное на утверждениях и мантрах «хорошего настроения».Уверенность, согласно Словарю Вебстера, — это «состояние уверенности в чем-то». Между тем, не может быть большего повышения уверенности, чем бизнес-план по аренде недвижимости , который претворяется в жизнь. Определив свои точные цели — и системы, которые вы будете использовать для их достижения — вы обнаружите, что цели по созданию богатства более достижимы, чем вы когда-либо думали.

---

Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Как начать инвестировать в недвижимость

В 2015 году Сахил Мехта помог продать свою первую недвижимость в Беркли, Калифорния, в возрасте 18 лет, получив комиссию в размере около 2000 долларов. Это укрепило его интерес к продаже недвижимости и инвестициям, который в последующие годы только вырос.

«Это было такое невероятное чувство, не из-за количества денег, а из-за чувства выполненного долга», — сказал Мехта CNBC Make It.

Сейчас, когда Мехта всего 25 лет, он вместе со своим старшим братом владеет пятью инвестиционными объектами общей стоимостью около 9,4 миллиона долларов. Он также постоянно работает в Golden Gate Sotheby’s, помогая управлять продажами и заключать сделки.

Чтобы накопить деньги на свою первую собственность, Мехта работал на Sotheby’s, когда еще учился в Калифорнийском университете в Беркли. В 2017 году он и его брат, который является его деловым партнером, купили свой первый дом за 950 000 долларов.Братья сдают в аренду четыре объекта недвижимости студентам и семьям, а один из них управляет Airbnb. После выплат по ипотеке и налогов на недвижимость они зарабатывают около 25000 долларов в месяц на арендной плате, которую они распределяют поровну.

Мета говорит, что ему посчастливилось получить работу на Sotheby’s в колледже, что позволило ему сэкономить приличную сумму денег, когда он был еще очень молод. В этом году он собирается заработать около 350 000 долларов на своей основной работе. Он признает, что потенциальным инвесторам нужно много денег, чтобы даже войти в игру, и что, очевидно, легче покупать недвижимость, когда вы можете разделить расходы с кем-то другим, что не каждый может сделать.

Он также получил несколько дорогостоящих уроков. Мехта приобрел дуплекс в январе 2020 года и планировал переоборудовать его в дом на одну семью, но местные жилищные постановления запретили это. По его оценкам, он потерял десятки тысяч долларов, прежде чем сдать эту недвижимость в аренду на Airbnb, и теперь обязательно проводит исследование перед покупкой.

Мехта и его брат планируют добавить больше объектов в свой портфель в ближайшие годы. Они также экономят, чтобы купить своим маме и папе дом неподалеку от них в Калифорнии.Мехта говорит, что это меньшее, что они могут сделать для своих родителей, которые иммигрировали в США из Индии и много работали, чтобы обеспечить своим детям стабильное будущее.

«Я не могу сделать ничего пропорционального тому, что они сделали для нас», — говорит он. «При этом, без каких-либо условий или чего-либо еще, мы сделаем для них все, что в наших силах».

Вот четыре совета от Мехты для тех, кто интересуется инвестициями в недвижимость.

1. Выберите переулок

По словам Мехты, наиболее важные шаги при инвестировании в недвижимость происходят еще до того, как вы действительно что-то купите.

«Это все на этапе предварительного планирования, а затем — заключение сделки, когда детали подходят друг другу», — говорит он.

Для начала выясните, что вам действительно интересно покупать. Существует много различных типов инвестиций в недвижимость: дома на одну семью, дома на несколько семей, коммерческую недвижимость и REIT (инвестиционные фонды недвижимости) и многие другие. И в каждой категории есть разные способы заработка, включая перелистывание, взлом дома и многое другое.

Каждая стратегия сопряжена с разными затратами и рисками.Инвестиции в REIT похожи, например, на покупку паевого инвестиционного фонда, и требуют гораздо меньше времени и энергии, чем сдача дома в аренду. По словам Мехты, покупка недвижимости «дает вам больше контроля и ответственности», что более рискованно, но также может принести более высокую прибыль.

«Выберите подходящий вариант, исходя из вашего текущего финансового положения, склонности к риску, опыта и степени вашего участия», — говорит Мехта.

При выборе помогает понять ваше «почему», — говорит он. Как только вы это сделаете, выберите подходящую стратегию.«У всех разные мотивации и цели. Четкое определение того, что это для вас, поможет вам сориентироваться в этом шуме».

2. Посчитайте

Не вся недвижимость автоматически приносит деньги. Мехта говорит, что каждый инвестор должен «стать экспертом в вычислении денежных потоков и реализации потенциала собственного капитала», о чем он узнал на своей работе в Sotheby’s.

Денежный поток от недвижимости — это разница между доходом от собственности и любыми расходами. Вы можете думать об этом как об аренде за вычетом ипотечного платежа, но это не единственные расходы, которые вам нужно учитывать, например, при аренде недвижимости.По словам Мехты, есть также операционные расходы и сбережения для будущих улучшений и аварийного ремонта.

Мехта также считает, насколько большую ценность он может добавить к собственности за счет физических улучшений. Это может включать обновление кухни или реконструкцию ванной комнаты. Мехта и его брат в настоящее время добавляют второй этаж и квартиру на заднем дворе одного из своих домов, что, по его оценкам, добавит около 1,5 миллиона долларов к общей стоимости имущества.

3. Будьте нестандартными

У всех есть доступ к Zillow, Redfin и другим сайтам с онлайн-списками.«Если вы делаете ставку на недвижимость, которую делают многие другие люди, скорее всего, вы не получите самую выгодную сделку», — говорит Мехта. «Чтобы иметь преимущество перед конкурентами, нужно мыслить и работать нестандартно, — говорит он.

Мехта предлагает попробовать связаться с продавцами напрямую. «Я лично купил свои первые два объекта недвижимости вне рынка, просто проезжая по улицам в моем любимом районе и наблюдая, как вывески о продаже устанавливаются еще до того, как дома действительно появятся на рынке».