Разрешенное использование для малоэтажной застройки – Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Содержание

Возведение строения на земельном участке — Юридическая консультация

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 внесены изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которым малоэтажная многоквартирная жилая застройка выделена в отдельный раздел классификатора. Данный вид разрешенного использования допускает:

— размещение на земельном участке малоэтажного многоквартирного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, высотой до четырех этажей, включая мансардный, а также разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;

— размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;

— обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;

— размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

Иными словами, возможно использование встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений малоэтажного многоквартирного дома в коммерческих целях, связанных с обслуживанием жилой застройки, если общая площадь таких помещений не более 15% общей площади помещений дома. В иных случаях необходимо изменение вида разрешенного использования земельного участка.

До внесения указанных изменений в Классификатор малоэтажная жилая застройка была приравнена к индивидуальному жилищному строительству и размещению садовых и дачных домов. Данный вид разрешенного использования предполагал размещение на земельном участке жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, а также выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур и размещение гаражей и подсобных сооружений. Использование в иных целях возведенных на таком земельном участке строений не предусматривалось.

Для более детального ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с градостроительным планом данного земельного участка, поскольку виды разрешенного использования подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Информация о них указывается в градостроительном плане земельного участка наряду с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленными градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).

pravo.rg.ru

Категории земель под малоэтажное строительства

Частный дом можно строить не на любой земле. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности, имеет конкретное разрешенное использование — это установленные законодательством «допустимые границы» использования участка его собственником или пользователем. И границы эти определяют в зависимости от принадлежности к какой-либо категории земель.

Основные виды использования, с которыми сталкивается частный покупатель, — это участки «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства», и разнообразные варианты сельхозземель («для сельскохозяйственного производства», «для организации фермерского хозяйства», «для организации крестьянско-фермерского хозяйства» и пр.) Каждый из этих вариантов налагает свои обязательства по использованию участка, а также — ограничения по строительству. Перед тем, как купить участок, не лишним будет еще раз внимательно присмотреться к тому, что именно покупаешь.

Чем проще, тем лучше

Наибольшей популярностью на сегодня пользуются участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство — форма собственности, которая позволяет не только беспрепятственно осваивать купленный участок, — конечно, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. А также — получить прописку в доме и почтовый адрес. Для тех, кто перебирается за город на постоянное место жительства, это существенный момент.

Покупка ИЖС — один из самых беспроблемных для покупателя вариантов сделки, но и здесь есть свои нюансы. Земля под ИЖС делится на две категории. Она бывает либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное — это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.). Поэтому, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана, а только передана в аренду, так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома (если он есть на участке) или после его строительства. Риэлтеры советуют настаивать на том, чтобы продавец оформил право собственности на участок самостоятельно: процедура оформления длится полтора-два месяца.

Также при покупке земли под ИЖС, на которой уже имеются постройки, необходимо выяснить, не самострой ли баня, сарай, гараж или летняя кухня, предусмотрены ли они планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Второй достаточно беспроблемный вариант, который котируется наряду с ИЖС, — участок в садоводстве, предназначенный для «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства» — это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят владельцу сажать цветы или картошку. А также — строить дом для сезонного проживания. Прописаться в этом доме невозможно, причем неважно, идет ли речь об участке, находящемся в садоводческом массиве, или об участке, который предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка). Впрочем, в апреле Конституционный суд принял решение, которое может в перспективе изменить статус садоводств: постановлением суда отказ в регистрации был признан противоречащим Конституции. Однако к реальным изменениям на практике это приведет еще очень не скоро.

Помимо отсутствия прописки есть и другой не слишком приятный нюанс: «садоводы» зависят от всего садоводческого товарищества в целом, от тех условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он не вступил в члены садоводства. Собственник индивидуального жилого дома принимает все решения самостоятельно.

Сложные отношения

Если продается участок под ЛПХ, надо понимать, что гарантированно его можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами — разбить там сад-огород. Участки со статусом ЛПХ тоже подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный участок, категория — «земли населенных пунктов», в недавнем прошлом — «земли поселений»). И — участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае покупатель имеет право на возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, — разумеется, в рамках действующих градостроительных правил. Правда, и в таком доме нельзя будет прописаться. В случае же, если участок со статусом ЛПХ расположен за чертой поселений, то дом или еще что, например, баню, на нем построить по закону никак нельзя. Чтобы построить на участке под ЛПХ дом и переехать жить в него из города на законных основаниях, нужно менять целевое назначение.

Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7). В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимает либо глава администрации района, либо губернатор области. Для подачи соответствующей заявки придется собрать большой пакет документов: документы описания местоположения участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива. Процедура перевода земельного участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев.

Похожая история — с участками сельскохозяйственного назначения. Чтобы получить право на застройку участка, его также необходимо перевести в участок с разрешенным использованием ИЖС. Основной недостаток для частного покупателя здесь состоит в том, что эти участки земли часто бывают очень большими — далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько маленьких, в которых обычно заинтересованы покупатели, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.). А проводить все эти мероприятия придется за счет получателей земли.

Если нельзя, но очень хочется

Бывают и редкие случаи, когда давно выделенный участок попадает в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Бывает также, что владелец или пользователь такого участка пытается сбыть его с рук. Такие участки редки на рынке, а местоположение их чаще всего уникально. Но покупателю следует быть особенно осторожным — как правило, права на участок не оформлены, и сделать это предлагается как раз за счет покупателя.

А тут возможны варианты. Владелец сохранил документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности — главное, чтобы он был выдан органом власти, либо — документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке). В этом случае, если участок впоследствии попал в категорию земель, которые могут быть только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), власти могут пойти одним из двух путей: первый — обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд. Но в ходе процесса властям придется доказывать, что именно этот участок препятствует таким нуждам, да и само изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. Поэтому власти чаще всего прибегают ко второму варианту: после оформления недостающих документов (кадастровый план и др.), разрешают пользоваться землей. Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений — помимо уже имеющихся, и т. п.).

Прописка на шести сотках

В начале апреля Конституционный суд принял решение, которое может в перспективе изменить статус садоводств: отказ в регистрации на территории садоводческого товарищества был признан противоречащим Конституции.

Правовая норма, которая ограничила прописку в садовых товариществах, введена сравнительно недавно, еще в советские времена прописанных «на даче» было больше чем достаточно. Садовые товарищества располагались на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. На сельхозземлях, как правило, разрешалось возводить только некапитальные строения для хранения садового инвентаря — и в таких домиках не прописывали. Другое дело — товарищества, располагавшиеся на землях поселений, в которых дачные дома входили в общий жилищный фонд СССР — там прописка и была возможна. Достаточно вспомнить писательское Переделкино или академическое Комарово, которые были постоянным местом жительства для многих домовладельцев.

Закон о «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающий россиянам прописываться в строениях, возведённых на садовом участке, появился только в 1998 году. Поводом для его появления стало бурное развитие квартирного «черного рынка», когда в садоводствах оказались прописаны многочисленные жертвы криминальных сделок с недвижимостью.

А заново вернуться к вопросу о прописке «на шести сотках» Конституционный суд заставили жалобы семи граждан из Краснодарского края — им отказали в регистрации по месту жительства в собственных дачных домах, хотя они живут там постоянно и не имеют другого жилья. По мнению Конституционного суда, это нарушает принцип равенства, позволяя органам местной власти отказывать в регистрационном учёте по месту проживания. Так что в Закон должны быть внесены соответствующие поправки. Суд также указал, что до внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство региональные власти вправе самостоятельно определять порядок регистрации на дачных участках.

Однако едва ли ситуация изменится одним махом: получить постоянную регистрацию вне существующего уже поселения можно, если доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. А для доказательства — изрядно потрудиться: существуют многочисленные административные ограничения. Дом не может считаться жилым, если не подключен к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: электрической, паровой или газовой системы отопления, позволяющая обеспечивающую подачу тепла на всю площадь строения. Если он в аварийном состоянии. Если неисправны сантехника, двери и окна, крыша. Стоять жилой дом должен на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте и быть теплоизолированным — при этом учитываться будет даже толщина стен. Все это означает длительный процесс экспертиз.

А местным властям появление новых жильцов на территории муниципального образования не слишком выгодно: по закону, в жилом поселке (в которые теперь могут превратиться садовые товарищества) за счет бюджетных средств должна быть построена социальная инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, больница, отделение милиции и прочие радости жизни. Так что местные власти сделают все, чтобы не допустить массовой регистрации дачников.

Исключение составят разве что коттеджные поселки, построенные сравнительно недавно, где домам пройти экспертизу будет просто.

Екатерина Голубева, «Где жить»

www.top-ocenka.com

Сложности с получением разрежения на строительство

Здравствуйте. Попыталась в открытом доступе найти ПЗЗ г.Наро-Фоминска и поняла, что он у Вас принимался частями, при этом в открытом доступе обнаружила только две части.

Совет депутатов городского поселения Наро-Фоминск
Наро-Фоминского муниципального района
Московской области третьего созыва
Решение
от 21 ноября 2013 года № 8/4
Об утверждении Правил землепользования и застройки
территории городского поселения Наро-Фоминск
Наро-Фоминского муниципального района Московской области
в границах улиц Калинина, Школьная и Новикова г.Наро-Фоминска nfcity.ru/sovet_deputatov_gorodskogo_poseleniya_narofominsk/resheniya_soveta_deputatov/reshenie_soveta_deputatov_ot_21_noyabrya_2013_goda_221/

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ НАРО-ФОМИНСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 21 марта 2013 года N 6/44
Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории городского поселения Наро-Фоминск: г. Наро-Фоминск, микрорайон «Привокзальный», ограниченный проездом Туннельный, улицами Ефремова, Володарского, Курзенкова, переулком 1-й Володарский и полосой отвода железной дороги docs.cntd.ru/document/494703133

Но ни в одном из них не нашла зоны Ж-2. Вы сами видели ПЗЗ, на которые ссылаются чиновники?

У коттеджного поселка есть устав в котором прописано что строительство таунхаусов запрещено.

У коттеджного поселка есть устав в котором прописано что строительство таунхаусов запрещено.
Иван

Я так поняла, что у Вас в поселке создано товарищество собственников недвижимости или что-то в этом роде.

Статья 50. ГК РФ Коммерческие и некоммерческие организации
3. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах:
4) товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья;
Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Если это действительно так, то Уставом такой организации не может быть запрещено строительство на земельном участке, принадлежащем Вам на праве собственности. Вопросы строительства объектов капитального строительства, в том числе ИЖД, регулируются Земельным кодексом, Градостроительным кодексом и ПЗЗ г.Наро-Фоминска.

pravoved.ru

Блокированная жилая застройка — вид использования земельного участка и как объект капитального строительства

Содержание

Блокированная жилая застройка как вид использования земельного участка
Блокированная жилая застройка как объект недвижимости
О земельных участках, занятых совмещёнными домами блокированной застройки
Можно ли на участке для ИЖС строить жилой дом блокированной застройки?
О разрешении на строительство блокированного жилого дома
Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию
Главные особенности блокированной застройки

Под термином «блокированная жилая застройка» понимается как вид разрешённого использования земельных участков, так и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Рассмотрим эти тесно связанные друг с другом понятия по-отдельности и для начала выясним особенности земельных участков, имеющих вид использования «блокированная жилая застройка», и уточним, какие конкретно возможности этот ВРИ обеспечивает.

Блокированный жилой дом — вид использования земельного участка

В материалах территориального планирования населённых пунктов, а конкретно, в генеральных планах поселений и ПЗЗ, зона жилой застройки делится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
малоэтажная застройка
приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
блокированная жилая застройка
передвижное жильё
среднеэтажная жилая застройка
многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах.

Точнее, что это вид использования земельных участков в части территориальной зоны жилой застройки.

Блокированная жилая застройка как объект недвижимости

По действующему Классификатору ВРИ 2019, служащему главным ориентиром при анализе возможности застройки участков, расположенных в черте населённого пункта, разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:

возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания, который должен соответствовать следующим характеристикам:
1. дом не должен предназначаться для раздела на квартиры
2. дом должен быть высотой не выше 3-х надземных этажей, причём эти этажи должны иметь общую стену с соседним домом
3. количество совмещённых домов в этом «общем доме» должно быть не более 10
разведение декоративных и плодовых деревьев, овощей и ягодных культур
строительство гаражей и иных вспомогательныех сооружений

Итак, на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» позволительно строить жилой дом, который может состоять максимально из 10 совмещённых домов, а возле них разрешается построить гаражи и вспомогательные сооружения.

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома представляют собой гибридный вид малоэтажных жилых строений — расположенных в ряд однотипных жилых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, небольшой участок (палисадник) и, нередко, гараж.

По этому признаку, дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного использования), а из неё — на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома. В совмещённых же домах у каждого блока есть свой выход на собственный участок, на котором может стоять и собственный гараж.

Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.

О земельных участках, прилегающих к совмещённым домам блокированной застройки

У застройщиков, планирующих блокированное строительство, возникает вопрос о том, каким образом между совмещёнными домами должен распределяться исходный земельный участок, на котором будет возведён столь специфический жилой комплекс, как блокированный жилой дом? Следующим становится вопрос о площади этого участка, какой она должна быть изначально?

Чтобы ответить на них, придётся обратиться к Градостроительному кодексу РФ, к его статье 49, в пункте 2 которой говорится, что под жилыми домами блокированной жилой застройки понимаются жилые дома, отвечающие следующим требованиям:

количество этажей в жилом доме — не более 3-х
жилой дом состоит из нескольких блоков, количество которых не должно превышать 10
каждый из блоков предназначен для проживания 1-й семьи
каждый из блоков имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками — иными словами, стены между блоками должны быть без окон и дверей
каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Таким образом, в отношении земельного участка сказано, что у каждого блока должен быть свой участок, а сам блок должен иметь собственный изолированный выход на территорию общего пользования.

Следовательно, земельный участок, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некие изменения

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке, то такие участки для этих блоков придётся сформировать из исходного участка в процессе межевания и определения их границ, а по завершении кадастровых работ — поставить образованные участки, прилегающие к блокам, на кадастровый учёт.

Разрешённое использование участков, занятых блоками жилого дома и сформированных непосредственно для их использования, определяется в соответствии с правовым режимом блокированных домов, то есть название ВРИ участка будет таким — «блокированные жилые дома».

Границы смежных участков при межевании должны устанавливаться от общих стен блоков, а по линиям стен нужно будет проводить разделы изначального участка.

При формировании земельных участков также необходимо учесть требование о том, что количество формируемых земельных участков должно соответствовать количеству блоков. Сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, будут отражены в дальнейшем в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России «О жилых домах блокированной застройки» № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).

При формировании участков для каждого блока жилого дома блокированной застройки в полном объёме должны соблюдаться требования градостроительных регламентов, устанавливающих, в частности, предельные размеры земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома.

Никаких расхождений с законом здесь нет, ведь жилой дом блокированной застройки — это единое строение в виде малоэтажных однотипных зданий, соседние из которых имеют общие стены. Каждое из этих зданий (блоков) представляет собой жилой дом, но с определённой спецификой. Она отражена не только в Градостроительном кодексе РФ, но и в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка, установленным градостроительным регламентам. Удобнее пояснить всё это на примерах:

если для земельных участков, предназначенных для строительства малоэтажных жилых домов, градостроительный регламент поселения устанавливает предельную минимальную площадь 10 соток, то на исходном земельном участке площадью 20 соток, где планируется возведение жилого дома блокированной застройки, можно будет построить только 2 блока такого дома, а прилегающие к ним участки будут по 10 соток
если же предельная минимальная площадь составляет 4 сотки, то максимальное количество блоков на участке площадью 16 соток будет равно 4, а площадь участков — по 4 сотки
если же предельная минимальная площадь установлена в размере 10 соток, то возвести блокированный жилой дом на участке площадью 16 соток уже нельзя, так как даже при минимальном числе блоков (2) площади земельных участков для них не должны быть меньше 10 соток, а при площади исходного участка в 16 соток получается, что они будут по 8 соток, но это не соответствует требованию градостроительного регламента

Итак, площадь земельного участка, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, что установлен градостроительным регламентом для жилой застройки в Правилах землепользования и застройки населённого пункта.

Можно ли на участке для ИЖС строить жилой дом блокированной застройки?

Если в отношении самого строения особых проблем как бы и не должно быть, поскольку оно соответствует жилому назначению и его будущий статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ, то вопросы о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить задачу блокированного строительства, предстоит проанализировать.

Вид использования участка под будущий блокированный жилой должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ, то есть быть никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка». Это значит, что придётся выяснить такой вот вопрос — допустимо ли изменение существующего ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». Иначе, строительство блокированного жилого дома на участке, который предназначен для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом или сведения (выписка) из ПЗЗ о видах разрешённого использования земельных участков для территориальной зоны, в которую включён участок под планируемую блокированную жилую застройку, или материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Оба эти документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных видов использования земельных участков для соответствующей территориальной зоны, из которых можно выбрать тот, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, вида использования «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. В этом случае придётся уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка — на ту, где вид «блокированная жилая застройка» присутствует в основных или условно-разрешённых видах использования земельных участков.

Что необходимо понять в отношении площади земельного участка? А нужно, как уже было отмечено выше, сопоставить размеры будущих участков, прилегающих к блокам жилого дома, с предельными площадями земельных участков для блокированной жилой застройки (под 1 блок), что установлены в градостроительном регламенте поселения.

К примеру, при установленной в поселении минимальной предельной площади в 10 соток построить блокированный жилой дом на участке площадью 15 соток не получится, а вот при площади участка в 25 соток можно будет возвести дом с 2-мя блоками.

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок блокированного жилого дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

О разрешении на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке, а потому разрешительная документация на строительство выдаётся с учётом этой ситуации.

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке, то для получения разрешения на строительство им сначала необходимо объединить свои участки в один, подготовить межевой план образованного участка и поставить этот участок на кадастровый учёт.

Раздел исходного участка на отдельные участки, прилегающие к блокам жилого дома, с оформлением межевых планов этих участков проводится перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию.

На каждый блочный участок оформляются отдельные документы, для чего выполняется:

деление общего земельного участка на отдельные участки
формирование земельных участков, прилегающих к каждому блоку, то есть постановка участков на кадастровый учёт
подготовка межевых планов

Подробнее о вводе блокированного жилого дома в эксплуатации изложено ниже, а пока нужно рассмотреть те ситуации, что предшествуют старту строительства блокированного жилого дома.

Получение разрешения на строительство

Разрешения на строительство — официальный документ, который подтверждает соответствие необходимой проектной документации градостроительным требованиям. Именно этот документ даёт право на возведение (или реконструкцию) объекта застройки и капитальный ремонт.

Разрешение на строительство удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания. В процессе подготовки разрешения можно выявить различные спорные моменты и устранить их и, тем самым, избежать в дальнейшем трудности в согласованиях проектной документации.

За осуществление строительных работ без разрешения на строительство предусмотрена административная ответственность. При отсутствии разрешения на строительство постановка на учёт и, соответственно, регистрация права на объект будет невозможной.

Порядок получения разрешения на строительство блокированного жилого дома

Каких-либо упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. К таким объектам капитального строительства применяются общие правила, требующие:

подготовки проектной документации
получения разрешения на строительство объекта
получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Получению разрешения на строительство блокированного жилого дома предшествует подготовка собственником материалов и документов для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит обязательные сведения:

о границах земельного участка
о минимальных отступах от границ
о зонах действия публичных сервитутов
о разрешённом использовании земельного участка
требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке
о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения

В градостроительном плане должно предусматриваться выделение под каждый блок отдельного придомового земельного участка.

Градостроительный план земельного участка является основой для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На этой схеме обозначается место, где должен возводиться блокированный жилой дом, а также места подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии с нормами ПЗЗ для той зоны, к которой относится исходный земельный участок, и в соответствии с требованиями, изложенными в целом ряде нормативных документов:

СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
«Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87 от 16.02 2008.

Схему планировочной организации земельного участка необходимо согласовать с главным архитектором муниципальной администрации.

Кроме перечисленных документов, для получения разрешения на строительство блокированного жилого дома необходимо подготовить ещё целый ряд материалов, среди которых должны быть и схемы, отображающие архитектурные решения блокированного жилого дома (фасады здания), которые также необходимо согласовать с главным архитектором муниципальной администрации.

Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (за исключением требования о проведения экспертизы проектной документации — это, кстати сказать, единственное исключение из общего порядка получения разрешения на строительство).

В пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ статьи представлен полный перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство блокированного жилого дома как объекта капитального строительства:

заявление о выдаче разрешения на строительство
правоустанавливающие документы на земельный участок
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство
материалы, содержащиеся в проектной документации:
1. пояснительная записка
2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в ГПЗУ, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия
3. схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утверждённых в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам
4. архитектурные решения
5. сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
6. проект организации строительства (ПОС) объекта капитального строительства
7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей
8. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ
9. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ)
10. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции

Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает обособленное право собственности на каждую составную часть здания, называемых блоками.

Что касается образованных земельных участков, прилегающих к блокам жилого дома блокированной застройки, как уже было отмечено выше, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии со статьёй 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ( № 218-ФЗ от 13.07 2015 г.). Технический план готовится заявителем.

Объектом капитального строительства становится каждый из блоков блокированной застройки. Соответственно, количество технических планов всех блоков жилого дома блокированной застройки должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно быть равным количеству блоков. Сведения об участках, прилегающих к блокам, будут включаться в соответствующие разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

подготовить технический план блоков как объектов капитального строительства — это требование Градостроительного кодекса РФ (часть 10.1 статьи 55)
поставить каждый блок жилого дома блокированной застройки на государственный кадастровый учёт — каждый из них учитывается в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (в соответствии с Письмом Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03.2017 г. и СНиП 31-02-2001, распространяющийся на блокированные дома, состоящие из 2-х или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок)

Основанием для постановки на государственный кадастровый учёт блоков в жилом доме блокированной застройки будут служить:

разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию
технические планы, подготовленные по каждому блоку в отдельности

Нередки, к сожалению, случаи приостановки кадастрового учёта блоков в жилом доме блокированной застройки. Их причины можно сгруппировать так:

разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, где перечислены все блоки с указанием их характеристик, но при всём этом технический план, необходимый для постановки блоков на государственный кадастровый учёт, был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, являющегося основанием для подготовки технического плана, отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь) и указано лишь их количество

Главные особенности блокированной застройки

Главными особенностями блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком, можно назвать следующие:

блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
здание блокированного дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
каждый блок в жилом доме блокированной застройки признаётся жилым домом и ставится на кадастровый учёт как отдельное здание, имеющее «жилое» назначение, то есть для жильцов в разных блоках не существует никакой совместной собственности на целостное строение или блоки
придомовая территория возле всего жилого дома блокированной застройки разделена на отдельные участки — для каждого блока предусматривается отдельный прилегающий земельный участок
отдельных земельных участков должно быть столько, сколько и блоков — не менее 2-х и не более 10
предусматривается возможность оформления прав частной собственности на прилегающий к блоку земельный участок
отсутствие общего входа к отдельным блокам, то есть нет общих дверей и подъездов
наличие собственного выхода на собственный земельный участок или на территорию общего (коллективного) пользования
отсутствие в жилом блокированном доме помещений совместного пользования (общедомовой собственности в виде чердака, подвала, лестничной клетки, подъезда, хозблока и т.д.)
наличие собственных коммуникаций в каждом блоке

В нашей стране жилые дома блокированной застройки стали достаточно популярными. Причина явления кроется в высокой экономичности такого строительства, ведь при оснащённости домов всей полнотой удобств обычной квартиры у них заметно ниже затраты на возведение внешних стен и обеспечение инженерными коммуникациями. Кроме того, чем больше блоков в доме, тем выгоднее они представляются в ценовом плане.

Полезная информация

Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.

www.zemvopros.ru

Вид и категория разрешенного использования земли. Закон о земле

Если вы решили построить индивидуальный дом, дачу, создать свою усадьбу, фермерское хозяйство с соответствующим набором помещений и инженерных сооружений, то вам нужно знать законодательство. Что такое вид и категория разрешенного использования земли, как правильно оформить аренду либо собственность, какие неприятности могут встретиться на этом нелегком пути и как их минимизировать, избежать? Разберемся в некоторых вопросах в статье.

Виды использования земель

Каждый потенциальный землевладелец должен знать, что такое статус земельного участка. Так может быть решена проблема реализации ваших планов, удачного вложения средств и возможности получения доходов от того, что вы задумали. Любой надел имеет свой определенный статус. Ведь использование земель сельскохозяйственного назначения может быть различным. Если планы строительства объекта на территории противоречат его статусу, то они просто не будут утверждены. Закон о земле предусматривает внесение изменений в проекты, уточнения. Юридически существуют определенные ограничения. Рациональное использование земель имеет очень большое значение. Дело в том, что несогласованность между разными субъектами права создает благодатную почву для манипуляций и злоупотреблений. Например, земли сельскохозяйственного использования не предназначены для сооружения на них жилых объектов. Если вы приобретаете территорию для индивидуального жилищного строительства, тогда вы не можете возводить сооружения, предназначенные для коммерческих целей. Рациональное использование земель считается неотъемлемой частью плана развития с/х отрасли государства.

Классификация

Какие существуют виды разрешенного использования земель?

индивидуальное жилищное строительство;
личное подсобное хозяйство;
дачное строительство;
дачное хозяйство;
сельскохозяйственное производство;
фермерское хозяйство;
крестьянско-фермерское хозяйство;
малоэтажное жилищное строительство;
жилищное строительство;
жилая и коммерческая застройка.

Рассмотрим некоторые из них более подробно.

Индивидуальное жилищное строительство

В зависимости от того, каковы установленные вид и категория разрешенного использования земли, та или иная территория может пользоваться меньшим либо большим спросом. Например, иметь надел, на котором может быть юридически разрешено строительство жилого дома, наиболее престижно. Такие территории пользуются большим спросом. Индивидуальное строительство может быть разрешено только в пределах существующих поселений. На данном земельном участке может быть возведен отдельно стоящий жилой дом для проживания одной семьи (Закон о земле, пункт 3, ст. 48), в котором не более трех этажей. Прежде чем заключать договор с компанией-проектировщиком, убедитесь в том, что данная организация имеет соответствующую государственную лицензию. В противном случае у вас могут возникнуть проблемы на этапе согласования предложенного вам проекта с контролирующими инстанциями. Постройка индивидуального жилья предполагает возможность постоянной регистрации по месту жительства. Другими словами, если у вас будет прописка, вы сможете легально устроиться на работу, получать корреспонденцию. В отношении владельцев индивидуального жилья действуют общепринятые социальные нормы, в обязательном порядке должна присутствовать необходимая инфраструктура, коммуникации. В разных регионах России на размер таких участков существуют ограничения. Ваш надел может приниматься в залог различными банками.

ЛПХ

Если вы собираетесь возводить на участке земли с таким статусом жилой дом, то следует уточнить в местной администрации, возможно ли такое строительство. Ведь к сооружению необходимо подводить соответствующие коммуникации. Это может быть сопряжено с определенными проблемами, если участок находится вдалеке от границ населенного пункта. Если таких ограничений нет – можно смело строить дом и заниматься садоводством и огородничеством.

Дачное строительство

Вид и категория разрешенного использования земли предполагают различные ограничения по возводимым на ней объектам. Но между некоторыми статусами наделов особого отличия нет. Например, многие дачи (земельные участки для отдыха с жилыми постройками) ничем не отличаются от индивидуальной жилищной застройки, за исключением того, что территория для строительства дач имеет более низкую стоимость. Существенная разница заключается в том, что на таком участке невозможно зарегистрироваться. Впрочем, если участок находится в черте поселения, то прописаться вы, скорее всего, сможете. А вот остальные ограничения, связанные с ИЖС, в случае строительства дачного не действуют. Так, вы можете построить здание выше трех этажей, вам не нужно будет проводить обязательную техническую экспертизу, да и по назначению данных построек со стороны контролирующих органов к вам тоже не будет никаких вопросов. Выбор за вами, в том и другом случае есть свои плюсы и минусы. Разумеется, в дачных поселениях не предусмотрено строительство лечебных учреждений.

Дачное хозяйство

Отличия статуса дачного строительства от статуса дачного хозяйства заключаются в том, что вопрос подведения коммуникаций к жилому дому, который вы вправе построить, может оказаться достаточно сложным. Заранее уточните, насколько это будет возможно, рассчитайте расходы, ведь часто стоимость подведения газа, электричества, дороги стоит больше, чем сам участок вместе с постройкой.

Садоводческие и дачные объединения

Любители загородной жизни часто объединяются в садоводства, которые существуют и работают, руководствуясь нормативными актами, регулирующими деятельность садово-огороднических и дачных объединений некоммерческого типа. Вид и категория разрешенного использования земли в рамках этих положений могут быть различными. В частности, это может быть садоводческое товарищество, потребительский кооператив или дачное партнерство. Использование земель сельскохозяйственного назначения предусматривает создание на них только садоводческого товарищества. А вот «дачники» вполне могут располагаться и на территориях населенного пункта. Стоимость участков в садоводческих товариществах обычно выше, чем в объединениях дачников. Это связано с тем, что они имеют более удобное транспортное сообщение, предполагается порой и наличие собственной, пусть и не особо развитой инфраструктуры. Да и вопрос о прописке в садоводческом некоммерческом объединении по существу решен.

С/х производство

Использование земель сельскохозяйственного назначения допускает устройство соответствующего с/х производства. При этом допускается заниматься разными типами деятельности: от выращивания зерна до виноградарства. Конкретно вид и категория разрешенного использования земель, а также регламент строительства и эксплуатации сопутствующих объектов (производственные помещения, склады и т. д.), возможность создания инженерных коммуникационных объектов оговариваются с администрацией данной территории. Объектами с/х производства могут быть и водоемы, которые будут использоваться для рыбоводства или полива угодий.

Крестьяне и фермеры

Вы собираетесь заняться производством сельскохозяйственной продукции со своей семьей или привлекая рабочую силу со стороны? Надел при этом может быть оформлен в собственность или в аренду. Землю может предоставить местный муниципалитет. Когда ваше заявление будет рассмотрено и удовлетворено, вам нужно самостоятельно пригласить специалистов для проведения обязательного межевания. Эту процедуру осуществляют представители землеустроительной организации. Затем надел ставится на кадастровый учет, на него оформляется кадастровый паспорт. Если вы оформляете аренду – договор нужно зарегистрировать в Федеральном регистрационном центре, если оформляете в собственность – получите свидетельство о собственности. И лишь после проведения всех перечисленных операций вы сможете зарегистрировать себя в качестве фермера, создать юридическое лицо. Размер такого участка может быть очень большим, всё зависит от ваших планов и возможностей. Так как это производство, то вы не сможете «держать» земли просто так, не используя их по заявленному предназначению. Кроме того, вы будете обязаны платить налоги, регулярно представлять отчеты в соответствующую инспекцию. Все имущество хозяйства принадлежит его членам на правах совместной собственности.

Жилищное, в том числе малоэтажное строительство

К сожалению, наша страна в недавний период своей истории практически перестала заниматься малоэтажным строительством, сделав ставку на монолитные и панельные многоэтажные дома. Происходит это вопреки мировой тенденции, когда такая застройка пригородов и малых городов, поселений очень популярна. Ведь очевидны преимущества подобной деятельности. В первую очередь малоэтажное строительство снимает излишнюю транспортную нагрузку на городские магистрали. Учитывая размах российских просторов и очевидные плюсы такой застройки (жизнь на лоне природы, но в комфортных, «городских» условиях), тенденции последних лет нельзя назвать правильными и перспективными. Во всем мире себестоимость строительства малоэтажек значительно ниже, чем высоток. Это связано с относительно недорогими технологиями строительства, что, впрочем, непременно должно идти рука об руку с административным контролем над соблюдением технологий и качества возведения. Очевидно, что в малоэтажных поселениях гораздо более благополучная экологическая ситуация, чем в мегаполисах, по составу воздуха скорее напоминающих промышленные зоны. Плановая комплексная застройка подразумевает и одновременное обеспечение соответствующей инфраструктурой. На территории предполагаются детские сады, школы, больницы, магазины. Кроме того, здесь гораздо лучше и психологическое состояние жителей. Такое строительство выгодно для девелоперов и в том плане, что на возведение такого жилья уходит меньше времени, снижаются риски – за короткое время, требующееся на создание поселка, вряд ли ситуация на рынке существенно изменится.

Юридическая база

Понятия «целевое назначения земель» и «разрешенное использование» можно трактовать так: первое предполагает принадлежность к той или иной категории или статусу, второе – дополнительный элемент, исходящий из зонирования территорий и правового режима. Использование наделов в градостроительстве производится исходя из норм строительного регламента, Градостроительного кодекса РФ. Нормативные положения имеют свою специфику на разных территориях. Существуют типы наделов, для которых таких регламентов не имеется: лесной фонд, болота, охраняемые территории (заповедники, природные парки), особые экономические зоны. В соответствии с законодательством РФ понятие «разрешенное использование» применяется по отношению к земельным участкам, планируемым под застройку и попадающим, таким образом, под действие строительного регламента. В других случаях это не требуется. Многие вопросы, связанные с регулированием землепользования, юридическим оформлением данных норм, перевод категории земель в частности, решены недостаточно четко. Будем надеяться, что на юридическом уровне эти моменты в ближайшее время будут определены в соответствии с велениями времени.

fb.ru

как перевести, необходимые документы и порядок перевода

Каждый участок земли можно использовать лишь в соответствии с его предназначением и деятельностью, которая на нем разрешена. Что можно делать или строить на нем, а что нельзя — определяется в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) участка. Документ, описывающий виды разрешенного использования участка и действий на нем, называется классификатором.

Что общего между частным, многоквартирным и малоэтажным жилыми домами? Ответ однозначен — все они предназначены для проживания людей. Однако на одном и том же участке земли можно построить лишь тот дом, который соответствует виду разрешенного использования.

Классификация ВРИ:

ИЖС — максимальное количество этажей не более 3-х над уровнем земли.
Многоквартирное малоэтажное здание — максимальное количество этажей (с мансардным) — 4.
Многоэтажный квартирный дом — число этажей от 9 (с учетом подземных) с общим количеством квартир от 20.

Согласно классификатору строить можно лишь то, что будет соответствовать требованиям. Поэтому если для участка разрешено только ИЖС, а построить на нем необходимо малоэтажный или многоэтажный жилой дом, в первую очередь необходимо сменить для него вид разрешенного использования на соответствующий. В противном случае, при завершении строительства, легализировать данную недвижимость будет проблематично по причине нарушения законодательства.

Как изменить вид разрешенного использования

Данная процедура производится при условии, что участок уже находится в категории земель, разрешающих соответствующее строительство. Иначе придется также производить смену категории. При изменении вида разрешенного использования для возведения жилого дома категория земель обычно соответствующая — земли населенных пунктов.

Решение об изменении ВРИ на многоквартирный дом или МЖС, принимается главой местной администрации (ч.1ст.4 N 191-ФЗ). Однако стоит учитывать, что если целевое назначение участка будет изменяться, то предварительно для принятия решения необходимо будет провести публичные слушания. В обратном случае необходимость в их проведении отпадает. Именно в местную администрацию необходимо подать соответствующий пакет документов.

В основной пакет документов входит:

соответствующее заявление на имя главы администрации;
копия паспорта заявителя;
копии документов, устанавливающих право владения участком;
кадастровый паспорт.

Все документы можно отправить как по почте, так и подать лично уполномоченному лицу. После этого важно получить расписку о том, что поданные документы были приняты. Сроки рассмотрения и принятия решения устанавливаются местными правовыми актами. Пример — в одном из городских поселений РФ (Чехов) срок составляет 30 дней, а при необходимости провести слушание – 60 дней.

После получения указанного заявления, местная администрация делает запрос сведений о заявителе, которые содержатся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Для этого используется единая система межведомственного электронного взаимодействия федерального органа исполнительной власти, который осуществляет государственную регистрацию юридических и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей. Физическое или юридическое лицо вправе предоставить данные сведения самостоятельно.

Как сменить основной ВРИ на условно разрешенный

Законодатель не определяет, какие именно ВРИ относятся к условно разрешённым, но на практике к ним относят, в том числе, дома, превышающие параметры требований к застройке.

Для того, чтобы осуществить такую смену ВРИ, необходимо получить соответствующее разрешение. Первым шагом является подача заявления, после которого уполномоченными органами назначается публичное слушание по этому вопросу.

Во избежание нарушения прав и интересов граждан, проживающих по соседству с данным участком земли, вопрос изменения ВРИ на публичном слушании решается с их участием.

В течение 10 дней после подачи заявления заинтересованным лицом, специальная комиссия уведомляет собственников участков и зданий, интересы которых могут быть затронуты при смене ВРИ, о проведении слушания. В течение месяца после оповещения, данное мероприятие обязано состояться. После принятия решения, оно публикуется в соответствующих источниках и на сайте муниципального органа.

Принятое решение (согласие или отказ), подкрепленное обоснованным заключением, направляется комиссией главе местной администрации. А последний принимает решение о выдаче разрешения или отказе в нем на основании заключения комиссии. Решение публикуется, а расходы от прошедшего слушания покрывает, заинтересованное в смене ВРИ, лицо.

Если условно разрешенный вид использования был внесен в градостроительный регламент после проведения публичного слушания, то чтобы получить разрешение на него впоследствии, проводить повторное слушание нет необходимости. Решение о разрешении или отказе в смене ВРИ может быть оспорено в судебном порядке (ст.39 Градостроительный Кодекс).

По результатам решения главы администрации заявителю выдается либо разрешение на изменение ВРИ, либо обоснованный отказ в нем. Стоит учитывать, что изменение ВРИ может напрямую повлиять на кадастровую стоимость этого участка. Орган местного самоуправления обязан направить сведения об изменении ВРИ в орган регистрации прав, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРН (ст.32 ФЗ № 218). Данные изменения регистрируются в течение 15 рабочих дней, после чего на протяжение 5 рабочих дней об этом должно быть уведомлено заинтересованное лицо (правообладатель).

www.landatlas.ru

Застройка земельного участка: нормы и правила

Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом. О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях:

Плотность застройки

Конечно, строительство нужно начинать с проекта. Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.

Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.

Каков участок, таков и дом

Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС.

Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта.

Строительство в садоводстве

Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.

На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения

Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения.

То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.

Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС.

Дом на участке ИЖС или ЛПХ

Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.

На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка

Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.

Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

Пояснение к таблице

Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома).

Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².

Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство.

Рассмотрим пример

Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².

То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа).

Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².

Можете построить один большой дом

Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться.

Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности.

Проектирование участка: сколько от чего нужно отступить

Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.

Проектирование участка

Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.

Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.

Красные линии и границы с соседями

Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:

для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;

для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м;
от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.

Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м.

Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ru

Измеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей.

Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м.

В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы

Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно.

Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр.

Соблюдение санитарных норм: размещение уборных, компостных ящиков и прочего

Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.

Туалет на загородном участке

На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.

А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м.

Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м.

Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин.

Заборы, куда же без них

Чтобы обозначить свои владения и оградить их от несанкционированного прохода или проезда посторонних, владельцы загородной недвижимости устанавливают ограждения. Конечно, забор — это не полноценная постройка, в некоторых случаях это даже не постройка, а посадки — если вы предпочитаете использовать живые изгороди. Тем не менее есть нормы и для строительства заборов.

Забор защитит от любопытных соседей

В садоводческих товариществах, если нет отдельного регламента на устройство заборов, между соседними смежными участками устанавливаются сетчатые или решётчатые ограждения высотой 1,5 м. Устройство глухих заборов возможно со стороны улиц и проездов.

Для участков ИЖС руководствоваться в выборе высоты ограждения между соседями следует местными нормативными актами, потому что ограничений в федеральных законах и строительных правилах на эту тему нет.

Зачем всё это нужно

У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям.

Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась.

У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии.

Законы не имеют обратной силы

Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе.

И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?

7dach.ru