Какая земля подходит под строительство коммерческой недвижимости – тонкости оформления
С приходом частной собственности земельные участки начали делиться по целевому назначению. Чтобы заниматься определенным видом деятельности или построить жилой дом, необходимо купить подходящий для этого надел. Какой земельный участок можно использовать под строительство коммерческой недвижимости?
Содержание статьи:
Основные характеристики земли под коммерческую недвижимость
Понятие коммерческой земли не закрепляется в Земельном кодексе РФ. Но оно означает территорию, на которой можно возвести строение для получения дохода.
Это могут быть следующие постройки:
- Станции техобслуживания или АЗС.
- Производства и офисные здания.
- Торговые центры.
- Спортивные комплексы.
При подборе земельных участков под коммерческую недвижимость можно выделить следующие моменты:
- Земли под жилищное строительство являются самыми популярными.
- Промышленные земли не менее востребованы. Но не так просто найти подходящий участок вблизи крупного города.
- Земли сельскохозяйственного назначения покупают редко, так как придется запустить сложную и длительную процедуру смены категории земель.
- Транспортная ситуация и наличие развитой инфраструктуры оказывают заметное влияние на коммерческую привлекательность.
- Если к участку подведено электричество и другие коммуникации, он более привлекателен. Если коммуникаций нет, потребуются существенные затраты на приведение территории в порядок.
- Большие участки сложнее продать, чем относительно небольшие.
Особенности оформления документов
С одной стороны, сделки с коммерческими участками несложные. Но на практике они требуют более внимательного подхода, чем приобретение обычных земель. Ошибка может привести к большим затратам. В некоторых случаях она может стоить банкротства компании.
Потенциальным покупателям необходимо тщательно рассчитывать свои вложения и сроки окупаемости. В некоторых случаях удобнее сначала взять землю в аренду с возможностью что-либо строить на территории. Еще один важный момент – налогообложение. Собственнику придется платить налоги не только за землю, но и за все постройки на ней.
Стоимость земельных участков под коммерческие цели
При формировании стоимости земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, учитывается множество параметров.
Стоимость зависит и от территории расположения:
| В Москве и Московской области | Решающий фактор – удаленность от МКАД или центра города. Если вы планируете приобретение земли с хорошей транспортной доступностью, ее стоимость будет очень высокой. Но это окупиться хорошими показателями продаж. Дешевле земля в дальнем Подмосковье. |
| Санкт-Петербург | Цены здесь приближены к московским. Во многом цена на коммерческую землю зависит от преимуществ расположения и коммуникационного оснащения. |
В пределах практически каждого региона устанавливается своя ценовая политика земель под бизнес.
И она во многом отличается в большую сторону от стоимости обычных сельскохозяйственных участков или земель под индивидуальное строительство.
Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?
Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.
На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.
Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.
Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде
Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:
Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;
Москва +7 (499) 110-40-62;
pravo-doma.ru
Земли под торговые центры и офисы
Выбор места под торговый центр в Москве
Как известно, главной характеристикой любого объекта недвижимости является локация. Этот принцип сохраняет свою актуальность и для тех, кто набирает в строке поисковой системы: «Куплю землю под строительство торгового центра». Необходимо найти такую территорию, которая обеспечит постоянный (и необходимый для привлечения арендаторов) поток посетителей. Значит, он должен располагаться вблизи оживленных магистралей, а также рядом с местами, где живут люди, которые будут ходить в ТРЦ, приобретать там товары, обеспечивая выручку бизнесу.Благодаря профессионализму и компетентности наших специалистов, Вы сможете выбрать землю под торговый центр в столице или Московской области, где он гармонично впишется в существующую архитектуру, будет соответствовать градостроительным нормативам, — и в результате украсит город и принесет пользу людям.
Опытные земельные брокеры учитывают всю совокупность факторов, которая определяет успешность будущего объекта недвижимости. Мы подберем площадку на популярном направлении, рядом с транспортными развязками, с достаточным количеством парковочных мест, — чтобы будущие арендаторы буквально выстроились в очередь. И среди них будут стабильные и крупные компании – ритейлеры, известные и полярные сети фаст-фуда, популярные бренды одежды, косметики, рестораны и т.д.. Мы позаботимся, чтобы участок был подходящей формы и топографии, окруженный необходимой инфраструктурой. Все параметры, необходимые для качественной земли под ТЦ будут учтены. Выбор правильного места позволит привлечь лучшие, самые популярные компании. Кроме того, многие из них уже являются нашими клиентами.
Всю эту подготовительную работу могут выполнить только грамотные профессионалы, которые знают обо всех подводных камнях, планах развития территории, настроениях землевладельцев. Работа брокеров сделает подбор и оформление сделки максимально комфортным и отвечающим Вашим ожиданиям.
www.geodevelopment.ru
Размещение торгового центра на землях промышленности
(Можаровский В., Попов М.) («Корпоративный юрист», 2007, N 1)
РАЗМЕЩЕНИЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА НА ЗЕМЛЯХ ПРОМЫШЛЕННОСТИ
В. МОЖАРОВСКИЙ, М. ПОПОВ
Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
Максим Попов, кандидат юридических наук, старший юрист юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
В последнее время наблюдается повышенный интерес к строительству многофункциональных торговых комплексов. О том, какие существуют особенности их размещения на земельном участке, относящемся к категории земель промышленности и иного специального назначения, читайте в статье.
Правовой режим земель
Многофункциональный торговый комплекс может быть размещен на земельном участке, находящемся в составе земель промышленности, при условии, что для такого участка будет установлено соответствующее разрешенное использование. При буквальном толковании п. 2 ст. 7, пп. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 88 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) создается впечатление, что раз многофункциональный торговый комплекс не относится к «объектам промышленности», то он не может располагаться на участках, относящихся к категории земель промышленности. Такая точка зрения, разумеется, имеет право на существование, поскольку наиболее подходящими для размещения торговых объектов являются земли поселений. В то же время системное толкование ЗК РФ во взаимосвязи с градостроительным законодательством позволяет прийти к выводу, что при определенных условиях торговые объекты могут располагаться и за пределами черты поселений на землях промышленности. В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Однако в ч. 1 ст. 36, п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что правовой режим земельных участков определяется только градостроительным регламентом. Как видно, в отличие от ЗК РФ, предусматривающего определение правового режима участка в зависимости от двух аспектов: 1) целевого назначения (категории земель) и 2) разрешенного использования — Градостроительный кодекс РФ придает градостроительному регламенту (разрешенному использованию) исключительное значение. Если квалифицировать это различие как противоречие между двумя федеральными законами, то приоритет, по общим правилам разрешения коллизий, следует отдавать нормативному акту, принятому позднее, т. е. Градостроительному кодексу РФ. Здесь важно подчеркнуть, что действующий Градостроительный кодекс РФ 2004 г. допускает возможность подготовки правил землепользования и застройки, включающих в себя градостроительные регламенты, не только для поселений (населенных пунктов), но и для межселенных территорий (ст. 31, 36), в том числе и для земель промышленности. Градостроительные регламенты устанавливаются в рамках подготовки правил землепользования и застройки, которые применительно к межселенным территориям утверждаются представительным органом местного самоуправления муниципального района (ст. 31, 32 Градостроительного кодекса РФ). До принятия таких правил решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования может быть принято главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний <1>. ——————————— <1> Пункт 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Таким образом, действующее российское градостроительное законодательство не исключает возможности установления для земельных участков в составе земель промышленности градостроительного регламента, в котором одним из видов разрешенного использования будет являться «размещение многофункционального торгового центра». Этот вывод полностью соответствует принципу дифференцированного подхода к установлению правового режима земель (ст. 1 ЗК РФ), в соответствии с которым при определении правового режима земель должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы. Действительно, сложно найти разумное объяснение ситуации, когда участок, пригодный по санитарным, экологическим, техническим и иным нормам для размещения торгового объекта, не может использоваться подобным образом только из-за отсутствия вблизи населенного пункта. ЗК РФ позволяет располагать в границах земель определенной категории «чуждые» объекты, например объекты промышленности в пределах земель поселений (п. 7 ст. 85) или национальных парков (п. 6 ст. 95). Тем самым подтверждается, что деление земель на категории не имеет абсолютного значения для определения возможности застройки конкретного участка теми или иными объектами. Главное — это отсутствие негативного влияния со стороны таких объектов на участки и наоборот, а также нарушений прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Правоприменительная практика
Анализ ненормативных правовых актов федерального и регионального уровня и судебной практики подтверждает сделанные выше выводы. Например, в Московской области широко распространена практика перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в состав земель промышленности и дальнейшего их предоставления для строительства торговых объектов <2>. ——————————— <2> См., например: Постановления Правительства Московской области от 24.01.2005 «О предоставлении земельного участка, расположенного вблизи микрорайона Левобережный г. Химки»; от 05.05.2004 «Об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного вблизи п. Битца Ленинского района»; от 08.12.2004 «О предоставлении земельного участка, расположенного вблизи д. Вешки Мытищинского района» и др.
Существуют аналогичные случаи размещения складов и автозаправочных станций. Подобные объекты, так же как и торговые комплексы, не относятся к промышленным и прямо не поименованы в ст. 88 ЗК РФ. Между тем распоряжениями Правительства РФ земли лесного фонда часто переводятся в состав земель промышленности для строительства на них складов <3> и автозаправочных станций <4>. ——————————— <3> Приложение к распоряжению Правительства РФ от 28.01.2005 N 93-р. <4> Приложение к распоряжению Правительства РФ от 28.01.2005 N 88-р; приложение к распоряжению Правительства РФ от 04.11.2004 N 1409-р.
Исследуемый вопрос был предметом рассмотрения в арбитражных судах Московской области. Так, администрация Одинцовского района Московской области отказала собственнику земельного участка в согласовании размещения многофункционального семейного торгово-досугового центра, в том числе по той причине, что этот участок относится к землям промышленности. Собственник земельного участка оспорил этот отказ в судебном порядке, и его исковые требования были удовлетворены. При этом суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указал на следующее: «Как усматривается из обстоятельств дела, ЗАО «АВТ Моторс» на праве собственности принадлежат земельные участки, расположенные в районе деревни Сколково Новоиваньковского с/совета Одинцовского района. Земельные участки относятся к категории земель промышленности и иного специального назначения с видом разрешенного использования — для строительства производственной базы, торгово-развлекательного комплекса и складских помещений. …Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить на земельном участке жилье, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. В имеющихся материалах дела свидетельствах на право собственности земельных участков указано, что земельные участки предназначены для строительства, в том числе торгово-развлекательного комплекса и складских помещений. Все согласования, которые необходимо иметь собственнику земельного участка для получения разрешения администрации района на размещение объекта строительства, как это предусмотрено ст. 40 Земельного кодекса РФ, у Общества имелись. …Доводы жалобы, что земли промышленности не могут быть застроены культурно-развлекательным комплексом, не основаны на материалах дела, поскольку земельный участок имеет целевое назначение. В свидетельстве о праве собственности указан вид использования земельного участка — строительство торгово-развлекательного центра» <5>. ——————————— <5> Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2005 по делу N КА-А41/7812-05. Сохранена орфография и пунктуация оригинала.
Возможность размещения многофункционального торгового комплекса на землях промышленного назначения будет, прежде всего, зависеть от разрешенного использования такого земельного участка. При этом с учетом возможности неоднозначного толкования противоречивых положений ЗК РФ и Градостроительного кодекса РФ в описанной ситуации особо важное значение приобретает строгое соблюдение норм санитарного и природоохранного законодательства, в частности получение всех необходимых санитарных заключений и заключений государственной экологической экспертизы.
——————————————————————
center-bereg.ru
Торговый павильон на собственной земле
У земельного участка не может быть 2 назначения. Либо сельхоз, либо под ИЖС. Для установки павильона потребуется разрешение поселковой администрации и определённый пакет документов. Земля в случае установки павильона должна быть по назначению для коммерческого использования. В Вашем случае установка павильона будет незаконной, что повлечёт за собой судебное разбирательство. Совершенно очевидно, что при возведении торгового павильона на сельскохозяйственной земле вы нарушите практически все требования ст. 222 Гражданского кодекса РФ: построите павильон на участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений. Безусловно, постройка в таком случае является самовольной.
Основная причина, по которой возникает подобная ситуация, — законодательно закрепленный принцип целевого использования земель сельхозназначения, то есть ни один документ, связанный со строительством жилья либо других строений и сооружений на участке такой категории, не будет соответствовать требованиям действующего законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а строение подлежит сносу (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Причем проблема не решается даже через суд, ведь для признания права на строение категория участка (или вид его разрешенного использования) должна соответствовать назначению постройки.
Законодательство предусматривает достаточно суровые санкции, как за неиспользование, так и за использование не по назначению участков из сельхозземель. Например, за загрязнение почвы и иные нарушения, с которыми неизбежно сопряжено производство строительных работ, предусмотрена административная и уголовная ответственность (штрафные санкции).
www.stroyka74.ru
|
www.stroyka74.ru
На какой категории земель можно строить дом и прописываться?
24.04.2019
Деревянный дом обладает оптимальным микроклиматом, волшебным запахом натурального дерева, сам по себе создающим уют
10.11.2016
В фантастических фильмах мы часто видим, что люди будущего живут в идеальном мире, изолированном от всех опасностей и сложностей окружающей среды. Но Вертикальный дворец «Король Плаза» доказывает, что будущее наступило не только в голливудском кино, но и в нашем городе
12.09.2016
Продолжаем рассказ о нашей поездке по «дальним» коттеджным поселкам. Напомним, мы проинспектировали поселки, располагающиеся на крупных озерах Увильды, Аргази, Чебаркуль и так далее
05.09.2016
В первый день осени наш портал отправился в свою пока самую дальнюю экспедицию. Предметом нашего интереса стали коттеджные поселки к западу от Челябинска, расположенные на крупных озерах области Увильды, Аргази, Чебаркуль и других
01.08.2016
Продолжая наш маршрут, мы вернулись вплотную к Челябинску. В окрестностях Шершневского водохранилища расположилось с десяток коттеджных поселков.
28.07.2016
В разгар лета портал Stroyka74 отправился в очередной круиз по коттеджным поселкам Челябринска. На этот раз мы выбрали, пожалуй, самое развитое направление – запад. Здесь сосредоточено несколько десятков поселков. Охватить все было бы просто невозможно, но мы постарались добраться до большинства
www.stroyka74.ru