Проверка наличия разрешительной документации на строительство объекта является задачей

Содержание

АУДИТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — Мегаобучалка

Проведение проверки учета незавершенного строительством объекта основных средств можно разбить на несколько этапов:

1)проверка разрешительной документации на строительство;

2)проверка правильности учета расходов на капитальное строительство;

3)проверка правильности проведения инвентаризации и оценки объекта, незавершенного строительством, на конец года.

Проверка разрешительной документации на строительство является важным элементом аудита. Незаконное строительство не только не может рассматриваться как актив (имущество) организации, но и потенциально может повлечь негативные последствия в виде расходов на принудительную ликвидацию самостроя, уплату административных штрафов и т.д. Поэтому аудитор должен убедиться в наличии разрешения на строительство, идентичности объекта, на строительство которого оформлено разрешение, и строящегося объекта. С проверкой разрешительной документации тесно связана и проверка оформления земельных отношений. Несвоевременное оформление аренды земельного участка может привести к трудностям в последующем распоряжении построенным объектом, а также к административным штрафам. Часто аренда земельного участка оформляется в меньшем объеме, чем занято строительной площадкой. Такие факты должны быть проверены аудитором, так как их влияние на признание произведенных расходов активов имуществом общества крайне велико. Например, общество заплатило крупную сумму денег за строительно-монтажные работы, построен первый этап производственного корпуса. Расходы отражены в бухгалтерском балансе по строке «Незавершенное строительство». Однако при проверке разрешительных документов аудитор выявил, что строительство ведется без разрешения в зоне землеотвода близлежащей магистрали и оформление разрешения на строительство этого объекта достаточно проблематично. Может ли аудитор игнорировать данный факт? Ведь пользователи бухгалтерской отчетности расценивают величину капитальных вложений как имущество организации. Однако продать данное имущество в настоящих условиях невозможно, о чем должен знать пользователь бухгалтерской отчетности. Поэтому, если сумма произведенных капитальных вложений является существенной величиной, аудитор должен модифицировать свое аудиторское заключение путем привлечения внимания к неопределенным обстоятельствам.

Проверка правильности осуществления расходов на капитальное строительство заключается прежде всего в проверке соблюдения требований к организации аналитического учета.

Аудитору следует проверить правильность аналитического учета расходов.

Завершающим этапом проверки является инвентаризация незавершенного строительством объекта на конец года.

В процессе инвентаризации аудитор в составе комиссии выезжает на объект и производит обмеры постройки. В результате может обнаружиться несоответствие реальных объемов строительства данным учета. Подобные расхождения приводят к искажению себестоимости строительства, а также инвентарной стоимости объекта.

Нарушения, выявленные с помощью данного анализа, можно разделить на следующие типы.

1. Завышение объемов строительства. Данный тип нарушений влечет за собой такие последствия, как завышение размера списания материальных ресурсов на строительство объекта, неправильный расчет трудозатрат в результате завышения объемов строительства и др. Согласно п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций при выявлении завышения стоимости строительных и монтажных работ по оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций заказчик уменьшает на сумму завышения принятые от них затраты с соответствующим возмещением (за счет полученных подрядчиками сумм) использованных источников финансирования или уменьшением задолженности по принятому к оплате счету от подрядной организации за выполненные работы.

2. Неправильное применение строительных материалов (как правило, замена дорогостоящего материала более дешевым) и/или расценок по ним.

3. Невыполнение отдельных скрытых работ, утвержденных проектно-сметной документацией. Следует отметить, что выявление подобных нарушений возможно только при участии эксперта-строителя. Аудитору следует заранее оценить риск возникновения таких нарушений, присущий им уровень существенности и обсудить вопрос о привлечении эксперта с руководством проверяемого предприятия для выявления нарушений.

Методика проведения аудита долгосрочных инвестиций
Основная задача проверки долгосрочных инвестиций – законность, достоверность и хозяйственная целесообразность совершенных на счетах операций, отражающих учет затрат по капитальному строительству. При аудите долгосрочных инвестиций на проверяемом предприятии должны быть рассмотрены следующие направления, представленные в таблице.
Кроме этого необходимо определить отношение к системам организации бухгалтерского учета и внутреннего контроля. Согласно данному отношению аудиторскую проверку желательно проводить как сплошным методом, так и выборочно, руководствуясь при этом стандартом “Аудиторская выборка”. При оценке ошибок существенными считаются те нарушения, которые искажают общий объем затрат на строительство и являются следствием неправильного ведения учета.

На начальной стадии аудита устанавливается организационно-правовая форма проверяемой организации, определяется вид ее деятельности, выясняется структура заказчика-застройщика (важно обратить внимание на Устав предприятия, в котором основной вид деятельности должен быть определен как организация строительства объектов и выполнение функций заказчика — застройщика). При аудите устанавливается у проверяемой организации членство в СРОС на право осуществления функций заказчика-застройщика.
При проверке учетной политики должно быть установлено, что учетная политика составлена в соответствии с требованиями Положения по бухгалтерскому учету “Учетная политика организации” ПБУ 1/08.

При аудировании строительства, выполняемого собственными силами, принимается во внимание, что организации учитывают на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” фактические затраты по строительству и осуществляют их калькулирование, определяя таким образом фактическую себестоимость строительно-монтажных работ. Следовательно, элементы аудита целесообразно выделить в разрезе номенклатуры статей затрат (материалы, основная оплата труда рабочих, затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов, накладные расходы и т.д.), то есть согласно Типовым методическим рекомендациям по планированию и учету себестоимости строительных работ. Кроме этого устанавливается соответствие произведенных затрат действующей технологической структуре капитальных вложений, которая была рассмотрена выше.

При аудите долгосрочных инвестиций уделяется внимание также проверке учета источников финансирования, осуществляемого предприятием на счете 86 “Целевое финансирование”. Учет этих средств ведется по каждому инвестору и по каждому объекту до окончания строительства и закрытия финансирования. В ходе контроля налогообложения уделяется особое внимание начислению налога на добавленную стоимость при строительстве жилых домов; проверяется правильность исчисления налога на прибыль, исходя из сформированных финансовых результатов фирмы.

Объекты аудита	Элементы аудита
Учредительные документы	Устав предприятия
	Лицензия на право осуществления функций заказчика застройщика
Учетная политика	Элементы учетной политики
Капитальные затраты	Затраты согласно Типовым методическим рекомендациям по планированию и учету себестоимости строительных работ
	Затраты согласно технологической структуре
Источники финансирования	Порядок и размеры финансирования
Налогообложение	НДС при строительстве жилых домов
	Налог на прибыль
Финансовые результаты	Полнота включения полученных доходов и убытков в состав финансовых результатов

Следующим этапом контроля является анализ финансовых результатов у застройщика по деятельности, связанной со строительством объектов. Финансовый результат у заказчика – застройщика определяется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строительство и фактическими затратами по его содержанию. Причем данный результат должен определяться ежеквартально применительно к налоговому периоду организации.
Аудитор должен обратить внимание также на правильность формирования доходов и расходов от деятельности связанной с организацией строительства и отражаемых на счете 91 “Прочие доходы и расходы”. Состав этих доходов и расходов приведен в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Результаты аудиторской проверки оформляются двумя итоговыми документами – актом аудиторской проверки бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций и аудиторским заключением.

Анализ типичных ошибок, встречающихся в учете долгосрочных инвестиций в строительных организациях
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки при аудите долгосрочных инвестиций.

Ошибки, допускаемые при формировании себестоимости строительных работ. Иногда строительные предприятия заработную плату инженерно-технических работников и отчисления на социальные нужды учитывают непосредственно на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” вместо счета 26 “Общехозяйственные расходы”. Этого делать нельзя, так как данные начисления не относятся к прямым затратам.
Расходы же на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов некоторые организации учитывают на счете 20 “Основное производство” вместо счета 25 “Общепроизводственные расходы”, что нарушает методологию ведения бухгалтерского учета.

Ошибки в организации аналитического учета произведенных расходов. Согласно Положению, утвержденному письмом Минфина России от 30.12.93 года № 160, учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам:
— в целом по строительству и отдельно по объектам;
— по приобретаемым отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.
Отсутствие раздельного учета по строящимся объектам может повлечь за собой неправильное распределение прочих затрат. Последствием данной ошибки будет завышение инвентарной стоимости объекта, что говорит о нерациональном использовании источника финансирования капитального строительства.
Имеет место и такая ошибка, как отсутствие технологической структуры затрат. Неведение такого учета исключает формирование информации о целевом характере использованных источников финансирования.
Если эти ошибки и могут иметь налоговые последствия, то только опосредованно, а именно при осуществлении расчетов и списании источников финансирования. Однако при вводе объектов в эксплуатацию отсутствие раздельного учета в разрезе элементов технологической структуры практически всегда приводит к неправильному определению первоначальной стоимости объектов основных средств.

megaobuchalka.ru

Разрешительная документация для строительства — аналитика недвижимости и строительства

Правоустанавливающие документы

В первую очередь необходимо наличие правоустанавливающих документов для объекта, на котором планируется проведение тех или иных строительных работ. Универсальным правом является право собственности. В соответствии с п. 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Однако земля является особым объектом правовых отношений, и поэтому даже собственник земельного участка имеет некоторые ограничения в использовании принадлежащего ему земельного участка под строительство. Это связано с целевым назначением земель. Согласно земельному законодательству все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка. Использование земли по другому назначению может иметь различные неблагоприятные последствия вплоть до изъятия земельного участка. Однако законодательством установлена возможность перевода земли из одной категории в другую.

Законодательством также предусмотрена процедура получения разрешения на строительство. Такое разрешение может представлять собой отдельный документ от собственника, разрешающий строительство, либо сведения о разрешении могут содержаться в договоре о пользовании земельным участком, например, в договоре аренды. Находящаяся в государственной или муниципальной собственности земля может предоставляться соответствующими органами под строительство. Причем Земельным кодексом установлено, что для этой цели земли могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием места размещения объекта. Во втором случае земельный участок сдается в аренду или в случаях, предусмотренных законодательством, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование. Предоставление в собственность земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Для осуществления реконструкции или изменения уже существующего здания иными, кроме собственника, владельцами необходимо получить разрешение на такие действия собственника здания. В соответствии с Законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Итак, перед началом строительства необходимо проверить наличие правомочий по строительству или осуществлению иных строительных действий на определенном земельном участке (в том числе в соответствии с его целевым назначением) и в определенном здании (если происходит перестройка уже существующего здания). При пользовании земельным участком или зданием на ином основании, чем право собственности, необходимо тщательно исследовать договоры, в соответствии с которыми такое пользование осуществляется.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории (п. 1 ст. 62 Градостроительного кодекса). Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Градостроительным кодексом, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления (п. 4 ст. 62 Градостроительного кодекса). Этот Кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в выдаче разрешения на строительство: орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения, если проектная документация не соответствует разрешенному использованию земельного участка или существующим строительным нормам и правилам. Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суде.

Разрешение на строительство имеет ограниченный срок действия. В соответствии с Градостроительным кодексом он не может превышать 3 лет. Однако на основании заявления заказчика разрешение на строительство может быть продлено. Порядок и срок продления разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления. По Градостроительному кодексу разрешение на строительство не требуется в том случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для проведения строительных работ. Закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливает еще один критерий, наличие которого требует получения разрешения: изменение внешнего облика сложившейся застройки города или иных поселений и их отдельных объектов (п. 2 ст. 3). При переходе права собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется, но подлежит вторичной регистрации.

Ответственность за строительство без разрешительной документации

Осуществление строительства без наличия соответствующим образом оформленной разрешительной документации может иметь достаточно серьезные неблагоприятные последствия. Во-первых, это последствия самовольной постройки. Согласно статье 222 Градостроительного кодекса самовольная постройка – это жилой дом, другое строение или сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, а следовательно, не будет иметь права распоряжаться постройкой, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Самым неблагоприятным последствием в данной ситуации является обязанность лица, осуществившего самовольную постройку, снести ее за свой счет. Исключением из этого правила является возможность узаконить самовольную постройку и тем самым избежать ее сноса. Это признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, возможно лишь при условии, что земельный участок будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Кроме того, за строительство без разрешительной документации существует административная ответственность. Так, в соответствии с п. 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях строительство зданий, строений и сооружений, а также объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения приводит к наложению административного штрафа. Причем административному штрафу подвергаются граждане, осуществляющие такое строительство, юридические лица и должностные лица таких юридических лиц.

vseon.com

Получение Исходно-разрешительной документации (ИРД) :: РАНТА Девелопмент

Оставьте свои контактные данные и наш специалист перезвонит Вам в ближайшее время.

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости — зданий и сооружений, для соблюдения легальности и согласованности применяемых решений необходима грамотно разработанная и собранная Исходно-разрешительная документация (сокращенно – ИРД). В ней указываются основные ограничения застройки, допустимые Технико-экономические показатели (ТЭП) и объемно-качественные характеристики возводимых или существующих объектов недвижимости, приводятся документы правообладания земельным участком и зданий. В пакете документов содержатся все необходимые постановления органов местного самоуправления, Областной администрации или федеральных органов власти.

Комплект ИРД является основанием для проектирования и строительства объекта, подтверждением законности размещения и согласованности его параметров.

Сбор и получение ИРД

Получение ИРД Техническим заказчиком (инвестором, правообладателем) происходит еще до начала проектирования и строительства. Как показывает практика, полезнее начать оформлять документы сразу же после проведения градостроительного аудита и получения первичных результатов исследований.

Исходно-разрешительная документация собирается, прорабатывается и согласовывается на этапе предпроектной проработки, при определении посадки здания на земельном участке и его основных характеристик.

В основе сбора документов лежит разработка Архитектурно-функциональной концепции (АФК), которая должна соответствовать действующей документации градостроительного регулирования – Генеральный план (ГП), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), Проект планировки территории (ППТ). Если данные документы отсутствуют или не соответствуют планам Инвестора необходимо обеспечить разработку и согласование ППТ, в сложных случаях возможно потребуется корректировка ПЗЗ. Далее, по параметрам АФК выполняется весь комплекс согласующих мероприятий и получение исходных данных для проектирования.

Сбор и оформление необходимого комплекта документов производится Техническим заказчиком от имени правообладателя (собственника) земельного участка или здания. Техзаказчик обеспечивает получение нужных документов местной и областной Администрациях, в профильных министерствах, в муниципальных и коммерческих организациях, других разрешительных и согласующих органах.

Исходно-разрешительная документация оформляется согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, действующих нормативно-правовых документов, а также практике, сложившейся в регионе.

Правильно и профессионально собранный комплект материалов ИРД дает уверенность Инвестору в законности его действий, надежности инвестиций и избавляет от рисков на дальнейших стадиях реализации проекта.

Опыт свидетельствует, что вовремя собранная документация позволяет избежать задержек в продвижении по проекту и обеспечить эффективность инвестиций.

Состав Исходно-разрешительной документации

Объем комплекста ИРД зависит от индивидуальных особенностей объекта и территории его размещения.

Пакет Исходно-разрешительной документации собирается Техническим заказчиком в объеме, необходимом для выполнения проектных работ, строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Состав ИРД можно кратко оценить следующим образом:

РАНТА Девелопмент в качестве профессионального Технического заказчика выполняет оформление Исходно-разрешительной документации, основываясь на понимании канвы реализации конкретного проекта и опыте реализации множества проектов.

Сколько стоит получение ИРД?

Цены на оформление и согласование ИРД напрямую зависят от задач, поставленных Клиентом (Инвестором), особенностей объекта и количества необходимых к оформлению официальных бумаг.

Следует заметить, что стоимость сбора ИРД в Москве обычно несколько превосходит стоимость сбора ИРД в Московской области, т.к. в столице приходится проходить гораздо больше согласований и разрешений. Уточнить стоимость по Вашему объекту Вы можете, обратившись к нашим специалистам или заполнив форму обратной связи.

Благодаря профессиональному подходу, опыту наших специалистов и объективной стоимости услуг, Вы можете быть уверены, что исходно-разрешительная документация будет подготовлена оптимально применительно к Вашим задачам, качественно, и в максимально сжатые сроки.

РАНТА Девелопмент сотрудничает как с частными инвесторами, так и с крупными корпорациями. Наша компания в качестве партнера – Технического заказчика представляет интересы Инвестора в государственных органах.

Подготовка пакета исходно-разрешительной документации – важный этап успешного строительства и реконструкции!

rantadevelopment.ru

Сборник разъяснений по предпроектной и проектной подготовке строительства (вопросы и ответы). Выпуск 3

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

«ЦЕНТР НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ИНЖЕНЕРНОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»

(ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»)

СБОРНИК РАЗЪЯСНЕНИЙ
ПО ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ
ПОДГОТОВКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

(вопросы и ответы)

Выпуск 3

Москва 2010

Настоящий Сборник подготовлен ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» на основе вопросов, поступивших в Центр от заказчиков (застройщиков), проектных организаций, организаций, подведомственных органам государственного надзора и органам местной исполнительной власти и других организаций.

Ответы даются на основании действующего федерального законодательства, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Сборник предназначен для заказчиков, инвесторов, проектировщиков, строителей, органов исполнительной власти и других участников инвестиционной деятельности в строительстве.

Настоящий Сборник разъяснений по предпроектной и проектной подготовке строительства объектов капитального строительства (далее — Сборник), разработанный ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», относится к пособиям, предназначенным для облегчения деятельности проектировщиков при решении ими отдельных конкретных наиболее существенных и распространенных вопросов, возникающих в процессе архитектурно-строительного проектирования, сбора исходных данных и исходно-разрешительной документации, осуществлении авторского надзора за строительством, а также иных вопросов, связанных с разработкой и реализацией инвестиционных проектов. Разъяснения, включенные в сборник, могут быть также полезны для застройщиков (заказчиков), подрядчиков по строительству при решении ими аналогичных задач.

Обращается внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.97 № 1009, документ вида пособия не относится к нормативным правовым актам, издаваемым федеральными органами исполнительной власти.

Как следует из положений статьи 13 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», пособие не отнесено также к документам по стандартизации, которые предусмотрены для добровольного применения.

Исходя из изложенного, представляется, что пособия следует отнести к документам, содержащим справочные материалы рекомендательного характера.

Вместе с тем все пособия, разрабатываемые ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», содержат положения, основанные, как правило, на нормах и требованиях действующего законодательства или нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, прошедших государственной регистрацию в установленном законодательством порядке со ссылками на соответствующие конкретные документы, которые подлежат обязательному исполнению в части, не противоречащей законодательству.

Сборник содержит разъяснения на основе законодательной и нормативной правовой базы, действующей на 1 января 2010 года.

В Сборник включены ответы на вопросы, возникающие в связи вступлением в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Технического регламента о безопасности машин и оборудования, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 15.09.2009 № 753, Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №

files.stroyinf.ru

Получение и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД).

Компания SEVERIN DEVELOPMENT обладает многолетним успешным опытом работы по оформлению и согласованию комплекта ИРД на строительство объектов коммерческой, гражданской и промышленной недвижимости. Мы работаем во всех регионах Российской Федерации.

Если есть планы построить, реконструировать или произвести комплекс работ по повышению технико-экономических показателей объекта промышленного назначения, жилого здания, торгового/развлекательного/офисного комплекса или другой коммерческой недвижимости, то следует собрать и оформить пакет градостроительной и исходно-разрешительной документации.

В жизненный цикл каждого строительного проекта входит 5 важных этапов:

Оформление и согласование ИРД и получение ГПЗУ
Разработка и экспертиза проектно-сметной документации
Строительные работы, монтаж инженерного и технологического оборудования
Пуско-наладочные работы
Ввод здания в эксплуатацию

Для гарантии и успеха любого проекта будь то строительство, или реконструкция здания (сооружения) начинать процесс необходимо с оформления ИРД, в котором формируются предельно допустимые параметры, ТЭП и объемно-качественные характеристики возводимого объекта.

Состав ИРД

Комплект ИРД является итогом предпроектой проработки размещения здания, сооружения на земельном участке.

Материалы ИРД включают постановление или разрешение правительства города, области, края, дающее Заказчику (застройщику) право размещения объекта на выделенном земельном участке. Кроме того, важнейшей частью комплекта ИРД являются условия муниципальных энергоснабжающих организаций на техническое присоединение к энергосетям.

Весь пакет ИРД содержит в себе разные виды документов, в зависимости от функционального назначения объекта и особенностей территории, на которой предполагается строительство — эти документы:

Определяют ключевые проектные ограничения по размещению здания на участке строительства;
Устанавливают красные линии земельного участка и строительного объекта;
Включают разрешения и согласования, полученные от муниципальных органов;
Указываются условия возможности выполнения работ, учитывающих требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды;

В исходно-разрешительных документах прописываются ограниченные нормы проведения работ, которые акцентируют внимание на следующем:

по соблюдению санитарных и экологических нормативов и потенциальному воздействию на окружающую среду

Наличие на руках всех перечисленных выше документов позволит приступить к проектированию или строительству здания на законных основаниях. В случаи отсутствия хотя бы одного из документов, справки или согласования из состава ИРД – является прямым основанием не принять проект на экспертизу и отклонить ваш запрос на получение разрешения на строительство.

Некорректно оформленный пакет исходно-разрешительной и градостроительной документации навсегда останется для инвестора той тайной, в случаи раскрытия которой действующее торгово-развлекательное или офисное здание может мгновенно обратиться в «самострой» со всеми втекающими и вытекающими малоприятными обстоятельствами. Даже по решению суда произвольную постройку не спасет от сноса наличие на руках свидетельства на право собственности и не поможет внесение информации об этом объекте в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП).

Так, согласно рекомендации ВАС РФ нижестоящим судам, «право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться…, если она была возведена или реконструирована в отсутствие специальных разрешений…»

Оформление самих документов и получение согласований, согласно законодательства РФ, является бесплатным, исключение составляет только получение платной информации.

Стоимость услуг компании SEVERIN DEVELOPMENT по оформлению исходно-разрешительной и градостроительной документации составляет не более 0,5% от сметной стоимости строительства для крупных и средних коммерческих или промышленных объектов.

Опыт компании показывает: экономить на оформлении ИРД нельзя! Эти затраты в будущем принесут инвестору миллионы долларов надежного дохода

Получение ИРД

Комплект ИРД – является исходными данными для проектирования. Наличие ИРД – обязательное условие для проектирования всех видов строительных работ: нового строительства, реконструкции, тех. переоснащения (модернизации) производства, капитального ремонта зданий.

Сбором и получением исходно-разрешительной документации занимается Технический заказчик от лица собственника земельного участка.

Для этого необходимо оформить соответствующий договор на оказание услуг Технического заказчика. Примеры успешной работы вы можете увидеть в Портфолио.

Оформление ИРД осуществляется Техническим заказчиком в муниципальных или федеральных органах власти, контролирующих организациях, министерствах и ведомствах.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) разрабатывается на основании Архитектурно-функциональной концепции Объекта и утвержденных планов градостроительного регулирования городов и районов, а именно: Генерального плана (ГП) или Проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии в городе или районе разработанного и утвержденного Генерального плана или Проекта планировки территории, Технический заказчик должен самостоятельно организовать подготовку и согласование Проекта планировки для создания градостроительного обоснования размещения объекта.

Комплект материалов исходной и разрешительной документации включает:
Постановление или распоряжение органа власти (муниципального или федерального уровня) о выделении земельного участка или согласовании размещения запланированного объекта строительства.

Техусловия на подключение (присоединение) к сетям энергоснабжения, техусловия на примыкания к существующей дорожной сети.

Разрешения контролирующих и надзорных органов

Технические отчеты по результатам инженерных геодезических, геологических и экологических изысканий.

Заключение по техническому обследованию здания, сооружения, в случае реконструкции, капитального ремонта, модернизации.

Согласования собственников сетей или энергоснабжающих организаций.

Справки, согласовательные письма, заключения, выданные уполномоченными надзорными государственными органами, энергоснабжающими, специализированными организациями для подготовки и экспертизы проектной документации.

Заключение экологической экспертизы (при необходимости).

Полный перечень комплекта ИРД:
Данные о собственности
Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок

Договор аренды участка (при аренде)

Акт выбора земельного участка (при аренде)

Кадастровый план участка

Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация населенного пункта
Материалы территориального планирования населенного пункта

Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)

Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Распорядительные документы
Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории

Разрешение на снос зданий

Разрешение на вырубку зеленых насаждений

Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий
Отчет об инженерно-геодезических изысканиях

Отчет об инженерно-геологических изысканиях

Отчет об инженерно-экологических изысканиях

Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб
Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»

Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора

Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора

Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды

Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ

Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны

Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых

Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)

Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия
Водопровод

Канализация бытовая

Канализация ливневая

Теплоснабжение

Газоснабжение

Электроснабжение

Телефонизация и радиофикация

Вывоз ТБО

ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения
при необходимости, от Заказчика (Технического заказчика) при оформлении ИРД может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов:
Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ

Акт обследования конструкций существующих зданий

Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу

Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором

Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока

ОВОС

Другие необходимые согласования.

разработка Проекта планировки территории (ППТ) или внесение изменений и дополнений в существующий ППТ;

разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства;

разработка возможных схем инженерного обеспечения и расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;

разработка проекта компенсационного озеленения и получение заключений по нему;

подготовка информационных справок, технических расчетов, экономических обоснований по требованию контролирующих и надзорных органов.

Материалы стадии «П» должны быть разработаны в полном соответствии с условиями, указанными в исходно-разрешительной документации.

www.severindevelopment.ru
Разрешительная документация на строительство объекта и порядок ее получения :: REVERA
На сегодняшний день по общему правилу, установленному ст. 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З) осуществление проектирования, возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта объекта должно производиться на основании разрешительной документации.
Порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации на строительство регулируется Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (далее – Положение № 223).
Отметим, что Положение не распространяется на:
— подготовку и выдачу разрешительной документации на техническое переоснащение производственных объектов, не связанное с реконструкцией и капитальным ремонтом данных объектов;
— строительство важных оборонных и (или) военных объектов, дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь;
— строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных и чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения;
— строительство садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей.
Рассмотрим исчерпывающий перечень ситуаций, в которых необходимо получать разрешительную документацию на строительство. Отметим, что состав документации и порядок ее получения в каждой случае индивидуален и зависит от наличия/отсутствия предоставленного земельного участка для строительства объекта, а также от объекта и заказчика строительства.
Ситуация 1. Получение разрешительной документации в случае, когда земельный участок для строительства не предоставлен, и при его предоставлении не требуется предварительное согласование места его размещения
Первоначально при намерении реализовать проект по строительству объекта недвижимости, заказчику необходимо обратиться в соответствующие государственные органы за предоставлением ему земельного участка.
В случае если при предоставлении земельного участка не требуется предварительное согласование места его размещения, заказчик должен обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о его предоставлении (п. 35 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденному Указом № 667 ( далее – Положение № 667).
Отметим, что к заявлению необходимо приложить:
— копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, испрашивающих земельный участок;
— документы, подтверждающие источники финансирования или заявленных инвестиций для строительства объекта, под который испрашивается земельный участок, на момент подачи соответствующего заявления.
Для рассмотрения поданного заявления местный исполнительный комитет формирует специальную комиссию, которая по итогу его рассмотрения дает разрешение организации по землеустройству на разработку проекта отвода этого участка либо выносит решение об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка. Проект отвода земельного участка разрабатывается после заключения договора подряда между заказчиком и организацией по землеустройству. Бремя расходов на подготовку проекта отвода земельного участка несет заказчик.
После получения соответствующих согласований территориального подразделения архитектуры и градостроительства исполкома и землеустроительной службы проект отвода земельного участка вносится (землеустроительной службой) в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения об изъятии и предоставлении земельного участка заказчику.
Отметим, что согласно ч. 2 п. 15 Положения № 223 решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта в случае, если не требуется предварительное согласование места размещения земельного участка, принимается одновременно с принятием решения исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка.
Для принятия исполкомом решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства заказчику необходимо получить:
— архитектурно-планировочное задание;
— технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства;
— заключения согласующих организаций, по списку, определяемому исполкомом.
Перечисленные выше документы также составляют часть разрешительной документации на строительство объекта.
Архитектурно-планировочное задание (далее – АПЗ) подготавливается территориальным подразделением архитектуры и градостроительства по поручению местного исполкома и утверждается главным архитектором города/района. Такое поручение исполком дает после рассмотрения подачи заказчиком заявления о предоставлении земельного участка.
АПЗ представляет собой документ, в котором отражаются общие сведения об объекте строительства (наименование объекта и его адрес, наименование заказчика строительства), общие сведения о земельном участке, на котором будет проводиться строительство объекта, требования, предъявляемые при проектировании объекта и пр. АПЗ, как правило, готовится одновременно с разработкой проекта отвода земельного участка и действует вплоть до даты приемки объекта в эксплуатацию. Справочно отметим, что АПЗ подготавливается по форме, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20.05.2011 № 24.
Технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта представляют собой документы, в которых содержатся технические и иные требования к инженерным сетям объекта, а также требования к подключению объекта к городским и иным инженерным коммуникациям. Все требования, указанные в технических условиях, подлежат безусловному выполнению заказчиком ввиду того, что согласно п. 5 Положения о порядке приемки объекта в эксплуатацию, утвержденного постановлением Совета Министров от 06.06.2011 № 716, при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией на соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации.
Технические условия предоставляются организациями, у которых инженерные сети находятся в собственности/на балансе. Примерный перечень организаций приведен в конце настоящей статьи.*
Согласно п. 16 Положения № 223 сбор технических условий осуществляется комитетом (управлением, отделом) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарным предприятием исполкома на основании договора подряда, заключаемого с лицом, заинтересованным в предоставлении ему земельного участка. Положением № 223 допускается сбор технических условий самостоятельно заказчиком.
Со своей   стороны отметим, что самостоятельный сбор технических условий заказчиком строительства видится наиболее эффективным способом получения технических условий.
Это обусловлено тем, что зачастую существует несколько возможностей подключения возводимого объекта к инженерным сетям города/третьих лиц, в связи с чем и технические условия на подключения объекта к одному из видов коммуникаций могут быть разные.
Таким образом, при сборе технических условий унитарным предприятием исполкома на основании договора подряда, перед представителями УП стоит задача – собрать полный пакет необходимых технических условий. При этом ими не преследуется цель оптимизировать затраты заказчика при реализации требований, установленных техническим условием за счет получения наиболее удобных для целей возведения объекта технических условий.
Заказчик, в свою очередь, имеет непосредственную заинтересованность в получение наиболее оптимизированных (прежде всего, в экономическом и практическом аспектах) для реализации проекта характеристик и требований на подключение объекта к инженерным коммуникациям, принадлежащим/находящимся на балансе у третьих лиц. Поэтому видится целесообразным заниматься сбором технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта заказчиком самостоятельно.
Для того чтобы инициировать сбор технических условий, заказчик предоставляет в территориальный орган архитектуры и градостроительства исполкома сводную ведомость инженерных нагрузок, которая содержит расчетные показатели нагрузок инженерного оборудования объекта (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение и пр.), для ее утверждения. На основании утвержденной сводной ведомости инженерных нагрузок заказчику выдаются формы-заявки на получение технических условий, с которыми заказчик может обращаться к балансовым держателям инженерных сетей для выдачи соответствующих технических условий.
Технические условия выдаются на безвозмездной основе. Срок их действия указан в самих технических условиях, но, как правило, составляет 2 года. Отметим, что при истечении срока действия технических условий как таковая процедура их продления не установлена, поэтому фактически заказчик обращается в соответствующую организацию за повторной выдачей технических условий. При такой ситуации потенциальной проблемой видится изменение фактически установленных предыдущими техническими условиями требований к подключению объекта к сетям и пр. Фактически во вновь выдаваемых технических условиях могут быть установлены совершенно новые требования относительно присоединения объекта к коммуникациям либо условия возведения объекта в целом, что, как следствие, может привести к увеличению расходов на возведение объекта недвижимости.
Заключения согласующих организаций, как было отмечено ранее, могут быть также собраны заказчиком самостоятельно. Примерный перечень организаций приведен в конце настоящей статьи.** Механизм получения заключений аналогичен механизму сбора технических условий. Указанные заключения содержат сведения о возможности и условиях размещения объекта строительства на конкретном земельном участке.
После того, как заказчиком будут собраны и переданы в исполком технические условия и заключения согласующих организаций по перечню, установленному исполкомом, будет подготовлено АПЗ, исполком может принимать решение о предоставлении земельного участка и о разрешении на проведение проектно-изыскательских работ и строительства объекта. Все перечисленные документы составляют разрешительную документацию, которая передается на руки заказчику. На ее основании заказчик может обращаться в проектную организацию за разработкой проектно-сметной документации на строительство объекта.
Ситуация 2. Получение разрешительной документации в случае, когда земельный участок для строительства не предоставлен, и при его предоставлении требуется предварительное согласование места его размещения
В случае если при предоставлении земельного участка необходимо предварительное согласование места его размещения заказчик должен обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка за таким согласованием в следующем порядке.
Согласно п. 14 Положения № 667, юридическое лицо подает соответствующее заявление в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка.
Для решения вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка местный исполком формирует специальную комиссию, которая по итогу рассмотрения поданного заявления дает разрешение землеустроительной службе на подготовку земельно-кадастровой документации либо выносит решение об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка.
Земельно-кадастровая документация на испрашиваемый земельный участок разрабатывается после заключения договора подряда между заказчиком и землеустроительной службой. Бремя расходов на подготовку земельно-кадастровой документации участка несет заказчик.
По итогу рассмотрения подготовленной землеустроительной службой земельно-кадастровой документации местный исполком утверждает акт выбора места размещения земельного участка. С этого момента согласованный к предоставлению земельный участок гарантированно не будет предоставлен либо согласован к предоставлению третьему лицу (ч. 4 п. 20 Положения № 667). Вместе с актом выбора места размещения земельного участка заказчику также выдается АПЗ и схема размещения объекта строительства. В схеме размещения объекта указываются сведения о месте размещения застраиваемого земельного участка, улично-дорожной сети района застройки, красных линиях улиц и дорог, объектах инженерной и транспортной инфраструктуры, зданиях и сооружениях, градостроительных регламентах.
В связи с тем, что акт выбора места размещения земельного участка является основанием для производства проектно-изыскательских работ (ч. 6 п. 20 Положения №667) заказчик может приступить к разработке разделов проектной документации, которые не требуют наличия всех технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта (например, раздел «Архитектурные решения») и одновременно с этим обращаться в соответствующие организации за выдачей технических условий.
После получения всех требуемых технических условий, проведения проектно-изыскательских работ, согласования в установленном порядке с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, заказчик обращается в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка. Разработка отвода земельного участка происходит в порядке, описанном в предыдущей ситуации.
Проект отвода земельного участка, согласованный с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства и землеустроительной службой, вносится (землеустроительной службой) в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения об изъятии и предоставлении земельного участка заказчику.
Таким образом, в случае, кода при строительстве объекта земельный участок не предоставлен и при его предоставлении требуется предварительное согласование места его размещения, разрешительной документацией на строительство такого объекта будут следующие документы:
— акт выбора места размещения земельного участка;
— архитектурно-планировочное задание;
— технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
— решение об изъятии и предоставлении земельного участка.
Все перечисленные документы передаются на руки заказчику. На их основании заказчик может заключать договор строительного подряда на строительство объекта и обращаться за получением разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Ситуация 3. Получение разрешительной документации на строительство объекта, когда земельный участок не предоставлен, и испрашивается в г. Минске/областных центрах.
Следует отметить, что при предоставлении земельного участка для строительства объекта, расположенного в г. Минске/областных центрах, всегда требуется предварительное согласование места его размещения. Таким образом, состав разрешительной документации в рассматриваемой ситуации, а также порядок ее получения, практически аналогичен поучению разрешительной документации при Ситуации 2, за исключением следующего:
— кроме акта выбора места размещения земельного участка, АПЗ, технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, заказчику также необходимо собрать заключения согласующих организаций;
— исполкомом принимается решение об изъятии и предоставлении земельного участка, а также о разрешении строительства объекта.
Других особенностей в отношении состава разрешительной документации и порядка ее получения для Ситуации 3 нормы законодательства не устанавливают.
Ситуация 4. Получение разрешительной документации при возведении, реконструкции, реставрации объекта недвижимости на предоставленном земельном участке.
При намерении осуществить строительство объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит заказчику на определенном правовом титуле (право собственности, аренда и пр.), прежде всего, необходимо проверить соответствует ли целевое назначение такого участка той деятельности, которую заказчик планирует на ней осуществлять. Так, в случае, если такой земельный участок был предоставлен заказчику для иных целей, нежели чем для размещения (строительства) на нем объекта недвижимости, представляется необходимым в порядке, установленном Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780, обратиться за изменением его установленного целевого назначения. Отметим, что целевое назначение земельного участка закреплено в свидетельстве о государственной регистрации прав на земельный участок.
При проведении реконструкции/реставрации объекта недвижимости, необходимо проверить присвоен ли такому объекту статус историко-культурной ценности. В случае если объект является историко-культурной ценностью, для проведения любых работ на таком объекте заказчику необходимо получить соответствующее разрешение Министерства культуры Республики Беларусь (далее – Минкульт). Для этого, в порядке и по форме, установленной «Палажэннем аб парадку выдачы дазволу на выкананне работ на матэрыяльных гiсторыка-культурных каштоўнасцях i (або) у зонах аховы нерухомых матэрыяльных гiсторыка-культурных каштоўнасцей», утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.06.2006 № 762 (далее – Положение № 762), заказчику необходимо подать заявление с просьбой разрешить соответствующие работы на объекте, являющимся историко-культурной ценностью, в Минкульт.
Отметим, что нормами Положения № 223 не предусмотрена обязанность заявителя получить соответствующее разрешение Минкульта в отношении объекта, являющегося историко-культурной ценностью до обращения в исполком. Это следует из того, что к заявлению, подаваемому в исполком, в императивном порядке необходимо приложить только копию документа, подтверждающего государственную регистрацию заявителя.
Однако на практике, при обращении в исполком за разрешением проектно-изыскательских работ и строительства, в случае если к заявлению не будет приложено соответствующее разрешение Минкульта, исполком отказывает заказчику в выдаче испрашиваемого разрешения, не смотря на то, что для этого нет правовых оснований. В связи с этим настоятельно рекомендуем заказчику обращаться в Минкульт за получением разрешения до непосредственного обращения в исполком. Это позволит сэкономить временные затраты на получение всех требуемых документов для проведения работ на объекте.
Дополнительно отметим, что по желанию заказчик к заявлению также может приложить документы, подтверждающие его правомочия на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (при их наличии).
По рассмотрении поданного заказчиком заявления исполком дает распоряжение подразделению архитектуры и градостроительства подготовить АПЗ и проект решения о разрешении проектно-изыскательских работ. Также либо подразделение архитектуры и градостроительства по поручению исполкома, либо заказчик своими силами производит сбор технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта и получает заключения согласующих организаций.
После того, как полный перечень технических условий и заключений согласующих организаций будет собран и представлен в исполком, последний выносит решение о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства.
Таким образом, полный перечень разрешительной документации на строительство объекта на предоставленном земельном участке составляет:
— решение о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства;
— АПЗ;
— технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
— заключения согласующих организаций;
— разрешение Минкульта (при проведении работ на объекте, являющимся историко-культурной ценностью).
Ситуация 5. Получение разрешительной документации гражданином для строительства одноквартирного/блокированного жилого дома и/или нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке.
Состав разрешительной документации, который необходимо получить гражданину для строительства одноквартирного/блокированного жилого дома и/или нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке, практически аналогичен документации, получаемой заказчиком в Ситуации 4 (за исключение разрешения Минкульта).
Так, гражданин обращается в исполком с письменным заявлением, в котором указывается месторасположение земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем (при их наличии), а также параметры и технические характеристики объекта строительства.
Исполком, рассмотрев заявление, определяет перечень организаций, которые должны выдать заключения и технические условия, и поручает территориальному подразделению архитектуры и градостроительства подготовить АПЗ, а также произвести сбор всех необходимых технических условий и заключений. Отметим, что гражданин вправе самостоятельно произвести их сбор.
Согласно п. 24 Положения № 223 исполком в срок не более 1 месяца со дня подачи гражданином заявления принимает соответствующее решение о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства. Однако, как правило, этот срок на практике может составлять несколько месяцев.
Таким образом, законодательством установлен разрешительный порядок проектирования, строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта объекта недвижимости. Срок действия разрешительной документации на строительство объекта действует до даты его приемки в эксплуатацию.
В случае если заказчик строительства осуществит указанные работы без соответствующей разрешительной документации, такие работы, в силу ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, будут признаваться самовольным строительством. Последствиями самовольно выполненных работ являются:
— административная ответственность в форме штрафа, согласно ст. 21.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях, размер которого варьируется для физического лица от 20 до 50 базовых величин, для индивидуального предпринимателя – от 20 до 100 базовых величин, для юридического лица – до 500 базовых величин;
— невозможность распоряжаться объектом недвижимости, возведенным самовольно, ввиду того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не может произвести государственную регистрацию прав на такой объект. Вследствие этого, лицу, осуществившему самовольное строительство, необходимо в порядке, установленном Республикой Беларусь, обратиться за узакониванием самовольной постройки.
* Примерный перечень организаций (для г. Минска), у которых необходимо получить технические условия на инженерно-техническое обеспечения планируемого к строительству (далее – ТУ).
— РУП «Минэнерго»                                 ТУ на теплоснабжение;
                                                           ТУ на на электрификацию;
                                                           ТУ на внешнее электроснабжение;
— УП Мингоисполкома «Мингорсвет»     ТУ на наружное освещение;
— ПКУП «Минскзеленстрой»                     ТУ на озеленение;
— ПРУП «Мингаз»                                    ТУ на газоснабжение;
— КУП «Минскводоканал»                        ТУ на водоснабжение
                                                           ТУ на присоединение к системе канализации;
— ГПО «Горремавтодор»                           ТУ на ливневую канализацию;
— РУП «Белтелеком»                  ТУ на телефонизацию.
** Примерный перечень согласующих организаций (для г. Минска), предоставляющих заключения, содержащие сведения о возможности и условиях размещения объекта на земельном участке
— ГУ «Минский городской центр гигиены и эпидемиологии»;
— органы государственной автомобильной инспекции;
— Министерство по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь;
— Министерство природы и охраны окружающей среды Республики Беларусь.
Анна Анискевич
Юрист практики строительства и недвижимости
ООО «Ревера Консалтинг Групп»
revera.by

Проверка наличия разрешительной документации на строительство объекта является задачей – —