Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П
В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.
Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.
В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.
В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю — «неразграниченная государственная собственность», что, в том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.
При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.
В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.
Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).
Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.
Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.
В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.
Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.
В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.
В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.
Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.
Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.
Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.
Приобретательская давность как основание возникновения права собственности на землю
Согласно ст. 130 ГК РФ земля является недвижимым имуществом и объектом гражданских прав, оборот которого разрешен, но является ограниченным в силу специфики и уникальности земли, как природного ресурса и базиса для проживания и деятельности людей.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».
Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя» (bona fides), то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.Второй случай возникновения права собственности может иметь место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Здесь понятие добросовестности следует понимать несколько шире, чем установлено в ст. 302 ГК. В этом случае узукапиент «приступил к владению» этим имуществом, зная или догадываясь об отсутствии у него законного основания для такого владения. Однако получение согласия собственника на завладение участком предполагает его владение с доброй совестью. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ.Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика». В подтверждение своих слов приведу следующую цитату Павла из Дигеста, истинность которой, вряд ли, можно ставить под сомнение. «Знание захватчика брошенной вещи о том, что она потеряна собственником, препятствует usucapio (D. 41,7,6)». Полагаю, что в ситуации, когда лицо самовольно начинает использовать чужой земельный участок, то оно не может не знать о том, что этот участок кому-то принадлежит. Времена, когда приобретение права собственности на земельный участок было возможно путем оккупации, давно закончились. А, следовательно, несмотря на «брошенность» земельного участка, он обязательно имеет собственника. Допустимо предположение, что конкретный собственник может быть неизвестен, но никаких неопределенностей в отношении наличия факта существования чьих-либо прав собственности на этот объект нет. Еще недавно, земля и все природные ресурсы, расположенные на территории современной России, находились в государственной собственности. Процессы разгосударствления, привели к появлению иных форм собственности, но при этом не лишили те или иные земельные участки собственника. Более того, система учета всех земельных участков, их статуса, собственников, пользователей, напротив, создают все предпосылки для того, чтобы лицо с доброй совестью, могло не просто предположить существование собственника данного земельного участка, но и, проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, легко установить данного собственника. При таких обстоятельствах лицо, самовольно занявшее земельный участок, нарушает законные права и интересы другого лица.Мотивы, которые заставили лицо осваивать земельный участок, могут быть самые добросовестные. Например, кто-то не может равнодушно смотреть, как соседний участок приходит в запустение в результате бездействия хозяина и принимает меры к рекультивированию, орошению, удобрению земельного участка, по устранению эрозии почвы, превращения этого участка в свалку и тому подобного. Вряд ли эти действия являются неправомерными, их можно квалифицировать как действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Однако это не является основанием для обращения данного земельного участка в свою собственность. Единственное, на что может рассчитывать «давностный владелец», так это на возмещение со стороны собственника затрат, совершенных им при сохранении данного земельного участка.Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения. Встает вопрос: применяется ли здесь презумпция добросовестности, действующая в гражданском праве? Исходя из смысла п. 3 ст.10 ГК РФ, можно сделать вывод, что в гражданских правоотношениях презумпция добросовестности имеет место лишь тогда, когда закон связывает защиту гражданских прав с добросовестностью участника правоотношения. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты является признание права. Однако отказать в подобной защите гражданского права суд может на основании ч. 1 ст. 10 ГК РФ по мотивам злоупотребления правом, либо, при рассмотрении спора в исковом порядке, собственник земельного участка может доказать факт самовольного завладения земельным участком. При этом его добросовестность как собственника, защищающего свои права, также презюмируется, и, на мой взгляд, является приоритетной.Хотелось бы обратить внимание на следующий аспект приобретательной давности. Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. «Usucapio ведет к окончательной утрате бывшим собственником прав на вещь, то есть является скорее способом отчуждения, нежели приобретения, в соответствии с систематикой Гая и Павла (Paul., 21 ad ed., D. 50, 16,28 pr)». Поскольку прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям. В ч. 2 п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 также обращено внимание, на то, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.Из правила, сформулированного в ГК РФ, следует, что течение срока приобретательной давности начинается с момента истечения сроков исковой давности только для тех вещей, которые могут быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ. Поскольку это правило не носит универсального характера, то, вопрос о возможности его применении в случае давностного владения земельным участком следует решить с учетом особого характера земли как объекта гражданских прав.
Статья 301 ГК РФ предусматривает возможность предъявления виндикационного иска, т.е. истребование собственником свое имущество из чужого незаконного владения. Термин «владение» означает как юридическое, так и фактическое обладание вещью. Обладание землей представляет собой владение землей на основании правоустанавливающих документов, т.к. землю в силу объективных причин нельзя носить с собой или хранить в каком-либо специально отведенном месте, т.е. юридическое и фактическое содержания обладания в отношении земли совпадают. С.А. Боголюбов определяет владение землей, как «возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии».
Д.И. Мейер замечал, «если лицо владеет поземельным участком, то не требуется, чтобы владелец постоянно сидел на нем, а достаточно одной возможности для владельца во всякое время поставить себя в фактическое отношение к владеемой вещи, так что внешнего деятеля владения, собственно, должно понимать не как постоянную материальную связь владельца с вещью, а как постоянную возможность такой материальной связи».
Приобретательная давность для недвижимости
Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
Наиболее распространенный случай, когда может применяться приобретательная давность в отношении недвижимости это когда ее передача собственником другому лицу прошла без надлежащего оформления.
Например, гражданин купил дом в деревне, но договор купли-продажи не был составлен, регистрация сделки, также, не проводилась. «Покупатель» убежден, что купил дом и земельный участок, так как уплатил бывшему хозяину определенную сумму, а тот передал ему ключи от дома. На деле же формальным собственником дома и земли остался прежний хозяин. Признание права собственности такого лица осуществляется в судебном порядке.
В данном случае важно понимать, что значит владеть добросовестно, открыто и непрерывно. Добросовестность означает, что владелец убежден в правомерности своего владения, считает основание, по которому получено имущество, достаточным для того, чтобы иметь право собственности на него. Если же фактический владелец знал, что собственником участка является другое физическое лицо, а он самовольно занял этот участок, то такое владение, даже в течение длительного срока, не может быть признано добросовестным.
Открытость владения означает, что лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении, не препятствует доступу к нему посторонних лиц, получению информации об этом имуществе.
Непрерывность предполагает, что в течение всего давностного срока имущество не выбывало из обладания его владельца. Помимо прочего, важным условием является владение гражданином земельным участком, как своим собственным, то есть не по договору
Если прежний собственник имущества неизвестен, а также отсутствует спор о праве, для признания права собственности в силу приобретательной давности необходимо обращаться в суд в порядке особого производства. Если же прежний собственник земельного участка известен, а в деле имеется спор о праве, требования подлежат разрешению в порядке искового производства.
К соответствующему заявлению потребуется приложить доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свое требование.
Такими доказательствами, в частности, могут являться свидетельские показания, документы о расходах истца на содержание земельного участка (например, квитанции об уплате членских взносов в СНТ), документы, подтверждающие право собственности на спорный земельный участок ответчика, документы, подтверждающие постановку земельного участка на кадастровый учет (выписка из ЕГРН) и т.д
С вынесенным судом решением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком как своим собственным в течение срока приобретательной давности или решением об удовлетворении иска о признании права собственности на него в силу приобретательной давности следует обратиться в Росреестра для регистрации права собственности. При этом регистрация права собственности на основании судебного акта не мешает оспаривать регистрацию права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю
Приобретательная давность
Приобретательная давность
Правовой центр ДВА М предлагает следующие услуги по оформлению прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности:
Приобретательная давность в праве России – это институт, который позволяет оформить в собственность имущество (в том числе, недвижимое имущество), которым лицо, не являющееся его собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение установленного законом срока.
Институт приобретательной давности имеет серьезное практическое значение для многих участников предпринимательской деятельности.
Как известно, значительное число объектов недвижимого имущества, находящихся в настоящее время в собственности коммерческих организаций, выбыло из государственной собственности путем приватизации.
Среди большого массива имущества государственных предприятий, которые проходили через приватизацию, есть имущество, которое, с одной стороны, формально не вошло в состав имущественного комплекса приватизированного предприятия, но, с другой стороны, осталось в фактическом владении организаций, образованных в результате приватизации.
Вопрос о правовой принадлежности такого имущества, в числе которого наиболее часто можно встретить объекты социально-культурного и бытового назначения (пионерские лагеря, базы отдыха и т.д.), во многих случаях является неопределенным.
С одной стороны, оно «исторически» принадлежит юридическому лицу, числится на его балансе, а сама организация несет бремя содержания данного имущества. С другой стороны, юридически организация не является собственником имущества и, в принципе, не может оформить данную собственность с использованием стандартных процедур (в том числе путем регистрации права собственности, возникшего до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Отсутствие легально подтвержденных прав на имущество (зачастую, весьма ценное) означает невозможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению путем его продажи, сдачи в аренду либо внесением в качестве вклада в уставный капитал, а также осуществлять его реконструкцию.
Кроме того, есть риск того, что орган местного самоуправления (в Москве- ДГИ г. Москвы) будет добиваться признания прав на такое имущество как на бесхозяйное.
В соответствии с действующим земельным законодательством собственник зданий, строений и сооружений имеет исключительное право на приобретение в собственность либо аренду земельного участка, сформированного под названными объектами недвижимости.
Иными словами, оформление права собственности на объекты недвижимого имущества означает для организации возможность выкупа соответствующих земельных участков. С учетом того, что в настоящее время в Московской области действуют льготные ставки выкупа земельных участков, оформление прав на такую недвижимость с последующим выкупом земельного участка представляет значительный экономический интерес и, по существу, ведет к приобретению права собственности на ценные объекты недвижимости (здания и земельный участок) при относительной незначительности затрат. В отдельных случаях актуальным является признание права собственности на долю в праве на недвижимое имущество, которое используется его владельцем целиком, при этом бывшие владельцы иных долей прекратили существование.
Другим примером, когда оформление прав на объект недвижимости в силу приобретательной давности является едва ли не единственным правовым способом оформления прав на недвижимое имущество, является случай с объектами «самовольного» строительства, не относящимися к жилым зданиям и возведенным до введения в действие первой части Гражданского кодекса РФ – то есть до 01 января 1995 года.
Специфика гражданского законодательства, действовавшего до принятия первой части Гражданского кодекса РФ заключалась в том, что оно, в принципе, не содержало понятия «самовольного строительства» применительно к объектам нежилого назначения.
В этой связи, к нежилым зданиям, построенным до 01.01.1995 г. без получения разрешительных документов, понятие «самовольное строительство» в принципе не применимо, в связи с чем такие объекты могут быть оформлены в собственность возведших их лиц через подтверждение факта открытого, добросовестного и непрерывного срока владения им в течение срока, установленного законом.
Порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности достаточно подробно регламентирован как положениями законодательства, так и судебно-арбитражной практикой.
С учетом того, что по многим сделкам приватизации прошел установленный законом срок для заявления прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности, а также с учетом существенной либерализации судебно-арбитражной практики по данным вопросам, Правовой центр ДВА М готов предложить услуги по судебному оформлению прав на такие объекты.
Применение приобретательной давности к земельным участкам
К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ
Г.Н. ЭЙРИЯН
Г.Н.
Эйриян, кандидат юридических наук, старший
преподаватель автономной некоммерческой
организации «Юридический колледж» при
Пермском государственном
университете.
Вопрос принципиальной
возможности применения норм о
приобретательной давности к земельным
участкам остается дискуссионным.
Одни
считают, что применение института
приобретательной давности к земельной
недвижимости возможно лишь в ограниченных,
особо указанных в законе, случаях, например
к землям, собственник которых неизвестен.
Но означенный институт неприменим к
случаям неразрешенного использования
государственных и муниципальных земель
<*>.
———————————
<*> См.:
Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная
недвижимость: сделки, правовое
регулирование: Учеб. пособ. М., 1997. С.
84.
Своеобразно толкует приобретательную
давность в отношении земельных участков
Б.В. Ерофеев: «Пользование непрерывно более
15 лет земельным участком без оформления
своих юридических прав дает гражданам и
юридическим лицам преимущественное право
на приобретение земельного участка, если он
продается (передается безвозмездно) для
того же назначения» <*>.
———————————
<*> Ерофеев Б.В.
Земельное право: Учеб. для вузов / Под ред.
Г.В. Чубукова. М., 1998. С. 196.
Другие же
полагают, что приобретение земли в силу
приобретательной давности невозможно,
поскольку в Российской Федерации не
существует бесхозяйной земли <*>.
———————————
<*> См.: Козырь О.М.
Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России: Проблемы. Теория. Практика / Под ред.
А.Л. Маковского. М.: Исследовательский центр
частного права. С. 285.
По мнению О.И.
Крассова, приобретательная давность
является первоначальным основанием
возникновения прав на земельные участки, но
ее применение имеет свои особенности — она
может применяться только в отношении тех
земельных участков, которые находятся в
частной собственности <*>.
———————————
<*> Крассов О.И.
Право частной собственности на землю. М., 2000.
С. 63, 64.
Среди причин, повлекших столь
разительные суждения авторитетных ученых
по рассматриваемому вопросу, в первую
очередь следует назвать отсутствие в
действующем земельном законодательстве
системного регулирования отношений,
связанных с возникновением прав на
земельные участки.
Земельный кодекс РФ
закрепил в качестве одного из основных
принципов земельного законодательства
принцип разграничения действия норм
гражданского и норм земельного
законодательства в части регулирования
отношений по использованию земель, тем
самым подытожив многочисленные споры
относительно того, какой отрасли права
должен принадлежать приоритет в вопросах
регулирования земельных отношений.
Установление подобного принципа можно
расценивать как легальное признание факта
необходимости использования при
регулировании земельных отношений норм как
земельного, так и гражданского
законодательства. Однако столь
существенный подход, к сожалению,
практически не был реализован при
регламентации конкретных земельных
отношений. Так, в соответствии со ст. 25 ЗК РФ
права на земельные участки возникают по
основаниям, установленным гражданским
законодательством, иными федеральными
законами. Но при этом ни в данной норме, ни
далее в Земельном кодексе не
конкретизируется, какие основания,
предусмотренные гражданским
законодательством, и в какой мере применимы
к возникновению прав на земельные участки.
Подобный законодательный подход позволяет
применять сегодня в качестве основания
возникновения права на земельные участки
любой юридический факт, предусмотренный
гражданским законодательством как
основание возникновения права на
недвижимое имущество, причем без
необходимости учета каких-либо специальных
правил применения, поскольку таковые не
установлены земельным
законодательством.
Резюмируя
сказанное, можно сделать следующий вывод.
Приобретательная давность может
рассматриваться как основание
возникновения прав на земельные участки
независимо от того, в чьей собственности
они находятся — частной, муниципальной или
государственной. В действующем
законодательстве отсутствуют нормы,
дифференцирующие применение данного
основания возникновения в зависимости от
формы собственности на земельный участок
либо ограничивающие такое применение к
государственным или муниципальным
землям.
Приобретательная давность,
будучи новым правовым явлением
действующего законодательства, пока не
подверглась должному детальному анализу.
Но в достаточной степени она была освещена
в дореволюционных работах, многие
положения которых способствуют уяснению
сути современного правового регулирования
рассматриваемых отношений.
Наиболее
точное и полное определение
приобретательной давности дал Л.А. Кассо:
«Истечение времени не может не отразиться
на правовых отношениях: некоторые
фактические явления, долго продержавшиеся,
защищаются законом при известных условиях.
Эта защита, известная под именем давности,
означает, что государство предпочитает в
интересах общественного спокойствия и
прочности оборота охранять положение,
освященное временем, чем содействовать
проявлению права, долго не
осуществившегося и вследствие этого
нередко сомнительного. Безмолвие и
бездеятельность управомоченного субъекта,
допускающего явное нарушение своего
правомочия, толкуется законом как отказ от
него. Давнишний, явный и яркий факт
торжествует над поблекшим правом» <*>.
———————————
<*> Кассо Л.А.
Русское поземельное право. М., 1906. С.
123.
Приведенная характеристика
приобретательной давности позволяет
сделать следующие выводы:
— нормы
приобретательной давности служат
обеспечению прочности оборота, а не
установлению права на бесхозяйное
имущество. Следовательно, наличие
формального собственника у земельного
участка, переходящего в порядке давности,
не может исключать ее применение. При этом
прочность оборота, по всей видимости,
следует понимать как фактическое
использование земельного участка при
отсутствии формальных прав на участок с
соблюдением условий, установленных в
законе. Такое использование
противопоставляется наличию формального
права на земельный участок при отсутствии
факта его использования в течение
определенного периода времени;
— смысл
приобретательной давности — двоякий. В
современной литературе приобретательная
давность обычно рассматривается в одном
аспекте: как правопорождающая давность, т.е.
как основание возникновения права
собственности. Однако такой подход не
раскрывает в полной мере сущность данного
института. Истечение срока давности,
установленного в законе, влечет два
следствия: 1) признание права собственности
на земельный участок за лицом, не имеющим
никаких юридических оснований своего
владения, и 2) прекращение права
собственности законного владельца участка.
Во втором значении срок, лежащий в основе
приобретательной давности, можно
рассматривать как погасительную давность.
В этом смысле приобретательная давность
достаточно органично входит в систему
оснований возникновения прав на землю,
поскольку отражает один из принципов
земельного законодательства — обязательное
использование земельного участка. Этот
принцип реализуется, в частности,
возможностью принудительного прекращения
права собственности на земельный участок в
случае его неиспользования в течение
определенного законом времени (ст. 284 ГК
РФ).
Оправданно полагать, что
двойственная природа приобретательной
давности не учтена в действующем
законодательстве должным образом. Так, в
соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение
приобретательной давности не может
начаться ранее истечения срока исковой
давности по соответствующим требованиям,
который в данном случае составляет три
года. По общему правилу течение срока
исковой давности начинается со дня, когда
лицо узнало или должно было узнать о
нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При
этом законодательство не содержит норм,
обязывающих собственника ежедневно или
ежегодно посещать свой участок. Поэтому
собственник может узнать о нарушении
своего права, а следовательно, и законно
предъявить виндикационный иск к
давностному владельцу как через один день,
так и через несколько лет после
фактического использования участка
давностным владельцем. В таком случае
давностный срок в каждом конкретном случае
будет разным, а его установление весьма
проблематичным.
Кроме того, конструкция
приобретательной давности, закрепленная в
Гражданском кодексе, может привести к
сложностям при взимании земельного налога
и понуждении к исполнению иных
обязанностей собственника земельного
участка. Кто должен уплачивать земельный
налог в то время, когда срок исковой
давности уже истек, а срок приобретательной
давности еще не составил 15 лет? Формально в
силу Закона «О плате за землю» основанием
для исчисления и уплаты земельного налога
является документ, удостоверяющий право на
землю. Поэтому при истечении срока исковой
давности, но до признания права
собственности за давностным владельцем
формально земельный налог должен
уплачивать законный собственник
земельного участка. Однако насколько
справедливо взимать платежи за землю и
одновременно отказывать в защите
нарушенного права, легально допуская при
этом в перспективе возможность признания
собственником участка другое лицо —
давностного владельца? Проблемы
аналогичного характера могут возникнуть в
случае необходимости проведения работ, в
частности по благоустройству
соответствующей территории, и выполнения
иных обязанностей, лежащих на собственнике
участка.
По всей видимости, во избежание
подобных проблем и для достижения
оптимального сочетания интересов как
законного собственника, так и давностного
владельца течение сроков исковой и
приобретательной давности должно
осуществляться не одно после другого, а
одновременно.
Течение обоих сроков
должно начинаться с того момента, когда
фактический, незаконный владелец приступил
к использованию земельного участка или
иного имущества (с соблюдением условий,
устанавливаемых для давностного владения).
С этого времени в течение всего срока
исковой давности собственник имущества
имеет право на защиту своих прав со стороны
государства. По истечении этого срока
данное право лицом утрачивается и
возникает право незаконного собственника
имущества на защиту права давностного
владения, а именно право на признание
такого владения правом собственности.
Для подобного правового регулирования
приобретательной давности необходимо,
во-первых, увеличить срок исковой давности
по виндикационным искам в отношении
недвижимого имущества с трех до пятнадцати
лет, а во-вторых, исключить из текста ст. 234
ГК РФ п. 4 и установить, что течение
приобретательной давности и течение срока
исковой давности начинается
одновременно.
Статья 234 устанавливает,
что для приобретения права собственности
владение должно быть добросовестным,
открытым и непрерывным. Гражданин или
юридическое лицо должны владеть имуществом
как своим собственным. Перечисленные
категории — добросовестное, открытое,
непрерывное — оценочные, т.е. Закон не дает
прямого и точного толкования этих
понятий.
В специальной литературе дана
следующая трактовка реквизитов
(обязательных условий) приобретательной
давности: «Давностный владелец должен
владеть имуществом как своим собственным
или, что то же самое, в виде собственности,
без оглядки на то, что у него есть
собственник» <*>.
———————————
<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под
ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С.
312.
Однако более точным следовало бы
признать понимание владения имуществом
«как своим собственным» в смысле
невозможности применения ст. 234 к случаям,
когда лицо владеет и пользуется имуществом
на основании заключенного договора хотя и
длительное время, но с сознанием своих
договорных обязательств <*>.
———————————
<*> См., напр.:
Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части первой:
Постатейный / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С.
457.
Применение ст. 234 должно быть исключено
и в том случае, если основанием владения
имуществом является административный акт
(например, о предоставлении земельного
участка), а равно и иные юридические факты.
Таким образом, владение имуществом «как
своим собственным» в рамках
приобретательной давности исключает любое
предусмотренное законом основание. До
истечения 15-летнего срока и признания права
собственности в порядке ст. 234 подобное
владение есть по сути самовольное занятие и
использование участка, поэтому в любой
момент оно может быть прекращено, а
владелец привлечен к административной и
(или) гражданско-правовой
ответственности.
Владение имуществом
«как своим собственным», разумеется, по
своему юридическому содержанию не может
равняться законному владению таким
имуществом на праве собственности. Так,
незаконный владелец земельного участка не
может (даже если пожелает того) нести
обязанность по уплате земельного налога.
Ведь согласно ст. 15 Закона «О плате за землю»
основанием для установления земельного
налога и арендной платы за землю является
документ, удостоверяющий право
собственности, владения и пользования
(аренды) земельным участком. Не имея
документа, удостоверяющего право на
участок, незаконный владелец не вправе
распоряжаться земельным участком
(например, сдавать его в аренду).
Квалифицировать же владение давностного
владельца как владение «своим собственным
имуществом» на основании тех действий,
которые укладываются в рамки правомочий
«владение» и «пользование» имуществом,
практически невозможно.
Дело в том, что
вслед за ЗК РСФСР 1991 г. ныне действующий
Кодекс устанавливает единый перечень прав
и обязанностей для субъектов земельных
прав, не дифференцируя их в зависимости от
титула. Иными словами, какие бы действия ни
совершал давностный владелец в отношении
своего участка, они в равной мере могут
свидетельствовать в пользу любого из
предусмотренных законом видов прав на
землю. Поэтому владение имуществом «как
своим собственным» должно подразумевать,
что владелец «заботился» в течение всего
давностного срока об имуществе как о своем
собственном. Это могут быть, например,
агротехнические или иные мероприятия по
поддержанию надлежащего состояния
плодородного слоя земли, если речь идет о
землях сельскохозяйственного назначения. В
целом же это должны быть действия,
свидетельствующие о том, что владелец в
течение срока исковой давности нес бремя
содержания земельного участка.
Особый
интерес представляет толкование категории
«добросовестное владение». По мнению
авторов учебника «Гражданское право», это
означает, что, владея имуществом, владелец
не знает и не должен знать об отсутствии у
него права собственности, а отсутствие
правоустанавливающего документа само по
себе не означает недобросовестного
владения. Аналогичной точки зрения
придерживаются и авторы
Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе(издательство волтерс клувер, 2003) »
Комментарии к законам »
Признание права собственности на самовольные постройки в силу приобретательной давности
В 1992 году руководство ООО «Арсен» (Далее – Общество) договорилось с Химико-технологическим колледжем им. Менделеева о строительстве на его земле комплекса нескольких зданий производственного назначения. Строительство было завершено уже через год. В 1996 году общество получило участок под зданиями в аренду от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ныне – Комитет имущественных отношений).
ООО «Арсен» через 10 лет обратился в суд с иском о признании права собственности. Суды первой и второй инстанций вынесли судебные акты о признании построек самовольными, но право собственности за Обществом не признали. Суд указал на то, что здания возведены без нарушения норм и не создают угрозы жизни и здоровью граждан (дело № А56-39168/2006).
Кассационный суд на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ отменил решения нижестоящих инстанций. Доводы суда основывались на том, что для признания права собственности необходим земельный участок, который был представлен под строительство. ООО «Арсен» заключило краткосрочные договоры на аренду земли с после завершения строительства. Кроме этого, у истца отсутствовали документы, подтверждающие приемку законченного строительства, следовательно, истцу не удалось доказать, что именно он построил спорные здания.
На этих основаниях окружной суд отказал обществу в иске. Два года назад ООО «Арсен» снова подал иск о признании права собственности, но уже в силу приобретательной давности. Ответчиком по данному делу являлся Комитет имущественных отношений. Решения первой и апелляционной инстанций по делу 2019 года также были вынесены в пользу ООО «Арсен». Суды отметили, что если лицо больше 15 лет «открыто, непрерывно и добросовестно» владеет недвижимостью, то за таким лицом может быть признано право собственности на нее.
Однако АС Северо-Западного округа в качестве преюдиции использовал Постановление кассационного суда по спору тринадцатилетней давности. Суды тогда признали постройки самовольными, а значит, владеть ими «добросовестно» истец не может. Поэтому кассация второй раз отклонила иск общества (дело № А56-129764/2019).
10/22 — Архив судебных решений
О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
(с изменениями на 23 июня 2015 года)
____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25.
____________________________________________________________________
В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее — судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.
Общие положения
1. В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.
В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).
К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
4. По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений
5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
6. На основании пункта 4 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ.
Если унитарное предприятие или учреждение обратилось в суд с иском о признании права хозяйственного ведения, оперативного управления или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду необходимо установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности, и привлечь к участию в деле собственника унитарного предприятия или учреждения.
7. Предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.
При предъявлении иска собственником имущества унитарного предприятия или учреждения срок исковой давности следует исчислять со дня, когда о нарушенном праве стало известно или должно было стать известно унитарному предприятию или учреждению (статья 200 ГК РФ).
Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения.
По смыслу части 2 статьи 39 ГПК РФ или части 5 статьи 49 АПК РФ, части 6 статьи 141 АПК РФ утверждение судом мирового соглашения или принятие судом отказа истца от иска по таким делам возможны в случаях, когда как собственник, так и унитарное предприятие, учреждение выразили свое согласие на это.
Если в удовлетворении иска собственнику было отказано, унитарное предприятие, учреждение не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам подлежит прекращению на основании абзаца третьего статьи 220 ГПК РФ или пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
8. При разрешении споров, связанных с участием унитарных предприятий в хозяйственных обществах и товариществах, необходимо руководствоваться статьей 295 ГК РФ, а также статьями 6, 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
Так, недвижимое имущество может передаваться в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, а также в счет оплаты акций или долей только с согласия собственника. Денежные средства и иное движимое имущество могут использоваться унитарным предприятием в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, а также для оплаты акций или долей создаваемого общества либо для приобретения акций или долей действующего хозяйственного общества по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, регулирующими деятельность данного предприятия.
9. При разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.
В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.
Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22-24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ.
Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.
10. Судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.
Споры, связанные с приобретением права собственности
11. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй — третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.
12. Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает не ранее даты такой регистрации.
Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (пункт 1 статьи 223 ГК РФ).
При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности
15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
16. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.90) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.
В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.90. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.
При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.
18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.
20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
Споры, связанные с самовольной постройкой
22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
27. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
28. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
29. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
30. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.
31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения
32. Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.
В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).
33. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).
При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.
34. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
36. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
38. Абзац не применяется — постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25..
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
40. Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее — органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.
41. По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным.
42. Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.
Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
43. В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.
К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абзаца второго статьи 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.
44. В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения
45. Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
48. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
49. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.
Споры об освобождении имущества от ареста
50. В случае наложения арбитражным судом ареста в порядке обеспечения иска на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с ходатайством об отмене обеспечительных мер в арбитражный суд, их принявший. Такое ходатайство рассматривается арбитражным судом по существу даже в том случае, если заявитель не является лицом, участвующим в деле, поскольку определение арбитражного суда о принятии обеспечительных мер — это судебный акт о его правах и обязанностях (статья 42 АПК РФ).
По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Вместе с тем заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств.
51. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.
Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Споры о правах на недвижимое имущество
52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
53. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
54. При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.
55. Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.
56. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
57. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Председатель Верховного Суда
Российской Федерации
В.Лебедев
Председатель Высшего
Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.Иванов
Секретарь Пленума, судья
Верховного Суда
Российской Федерации
В.Дорошков
Секретарь Пленума, судья
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.Завьялова
Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
ЗАО «Кодекс»
RS 9: 5633 — Загрязненное имущество; Приобретательный рецепт :: Законы Луизианы 2014 г. :: Кодексы и статуты США :: Законодательство США :: Justia
ПОДЧАСТЬ B-1. ТРИ ГОДА
§5633. Испорченная собственность; Приобретательная давность
A. Право собственности на недвижимую вещь может быть приобретено по давности на три года без необходимости справедливого титула или добросовестного владения. Требования для получения трехлетней давности следующие:
(1) Земля и все улучшения на ней должны находиться в муниципалитете с населением триста тысяч и более по данным последней федеральной десятилетней переписи населения и должны были объявлены или сертифицированы зараженными после административного слушания в соответствии с Р.S. 13: 2575 или 2576.
(2) Следующие данные должны быть внесены в записи о передаче для прихода, где находится недвижимое имущество:
(a) Письменные показания владельца с указанием имени и адреса владельца , заявляя о намерении собственника вступить во владение недвижимым имуществом за свой счет в соответствии с настоящим Разделом, заявляя, что такое материальное владение должно начаться не ранее чем через шестьдесят календарных дней с даты подачи письменного показания, и краткое юридическое описание недвижимого имущества, предназначенного для владения; и
(b) К аффидевиту, описанному в Подпараграфе (А) (2) (а) настоящего Раздела, должны быть приложены и поданы вместе с ним заверенная копия судебного решения, объявляющего или удостоверяющего, что собственность повреждена, и следующий сертификат или доказательство. :
(i) В случае несвоевременной подачи апелляции в районный суд с апелляцией на приговор или объявление о заболевании, справка секретаря районного суда, подтверждающая, что с даты подачи жалобы прошло тридцать дней. судебное решение или объявление о заболевании и удостоверяющее, что апелляция не была подана в районный суд для апелляции приговора или объявления о заболевании; или
(ii) В случае своевременной подачи апелляции в районный суд с апелляцией на решение или объявление о порче, справка клерка суда, подтверждающая, что районный суд подтвердил решение, объявляющее или удостоверяющее имущество как поврежденное. или дело было прекращено и показало, что прошло более шестидесяти дней с момента:
(aa) истечения отсрочки для подачи заявления на новое судебное разбирательство или приговор, несмотря на приговор, как это предусмотрено статьями Гражданского процессуального кодекса 1974 и 1811 и удостоверяющий, что такое заявление не было подано в такие задержки, которые разрешены законом, или
(bb) Дата отправки уведомления об отказе районного суда удовлетворить своевременное заявление о новом судебном разбирательстве или решении, несмотря на приговор, предусмотренный статьей 1914 Гражданского процессуального кодекса, в случае, если ходатайство о новом судебном разбирательстве или приговоре, несмотря на приговор, было подано своевременно, как это предусмотрено Кодексом статей гражданского судопроизводства 1974 и 1811 годов; а также подтверждение того, что такой районный суд не вынес или не подписал никакого приказа, позволяющего обжаловать такое решение районного суда в соответствующем апелляционном суде этого штата.
(iii) Если в течение срока, предусмотренного статьями 2087 или 2123 Гражданского процессуального кодекса, такой районный суд вынес или подписал приказ, позволяющий обжаловать решение районного суда в соответствующем апелляционном суде этого штата, справка секретаря апелляционного суда, подтверждающая, что апелляция была отклонена, или что решение апелляционного суда, подтверждающее, что районный суд стал окончательным и окончательным в соответствии со статьей 2166 Гражданского процессуального кодекса, может быть подано в вместо сертификата, требуемого пунктом (A) (2) (b) (i) или (ii) данного Раздела.
(iv) В случае, если Верховный суд Луизианы удовлетворяет ходатайство о certiorari о пересмотре такого решения апелляционного суда, письменное доказательство того, что Верховный суд Луизианы подтвердил такое решение апелляционного суда и что судебный приказ certiorari в Верховный суд США не было сделано в течение срока, отведенного для подачи такого заявления вместо сертификатов, требуемых пунктом (A) (2) (b) (i) или (ii) настоящего Раздела.
(v) В случае своевременной подачи заявления на certiorari о пересмотре такого решения Верховного суда Луизианы, вместо сертификатов, требуемых пунктом (A) (2) ( b) (i) или (ii) настоящего Раздела.
(vi) В случае, если Верховный суд Соединенных Штатов удовлетворяет ходатайство о certiorari о пересмотре такого решения Верховного суда Луизианы, может быть подано письменное доказательство того, что Верховный суд Соединенных Штатов подтвердил такое решение Верховного суда Луизианы. вместо сертификатов, требуемых пунктом (A) (2) (b) (i) или (ii) настоящего Раздела.
(vii) В случае, если клерк районного суда не в состоянии или отказывается выдать какие-либо справки, требуемые настоящим Разделом, в течение десяти дней после письменного запроса на то же самое, запрашивающая сторона может потребовать от секретаря суда сослаться на него в кратком виде. суд соответствующей юрисдикции, чтобы показать уважительную причину, по которой сертификат не был выдан.Если суд сочтет, что веские причины не были представлены, секретарь суда должен оплатить все разумные гонорары адвокатам и расходы, понесенные стороной, предъявившей такое постановление.
(c) Аффидевит Управления по перепланировке Нового Орлеана, в котором говорится, что все апелляции и задержки с апелляциями истекли, и что судебное решение, объявляющее или удостоверяющее повреждение собственности, является окончательным, поданное вместе с копией решения, объявляющего или удостоверяющего собственность как поврежденные до 29 августа 2005 г., должны удовлетворять требованиям подпункта (A) (2) (b) и подпункта (A) (11) данного раздела.Однако любое имущество, приобретенное в соответствии с настоящим Подпараграфом Управлением по перепланировке Нового Орлеана и все еще находящееся в его владении 1 января 2010 г. или после этой даты, снова должно подпадать под действие положений Параграфа (А) (11) настоящего Раздела.
(3) В течение одной недели после подачи судебного решения, свидетельства или доказательства и аффидевита, как описано в параграфе (А) (2) данной статьи, указанное решение, свидетельство или доказательство и аффидевит должны быть отправлены заказным письмом с запросом уведомления о вручении. по адресу собственника, указанному в налоговых ведомостях оценщика, по адресам владельцев недвижимого имущества, имеющего общие границы с недвижимым имуществом, указанным в налоговых ведомостях оценщика, и всем сторонам, имеющим интерес в недвижимой вещи, поскольку указанные в ипотечной и транспортной документации по адресу каждой стороны, который может быть обоснованно установлен.
(4) В течение одной недели после подачи судебного решения, свидетельства или доказательства и аффидевита, как описано в параграфе (A) (2) данной статьи, на видном месте на недвижимой вещи должно быть размещено уведомление с указанием имени и адрес владельца, в котором указано, что владелец намерен вступить во владение недвижимой вещью за свой счет, и указана дата, когда уведомление таким образом прикреплено.
(5) Собственник недвижимой собственности, имеющей общие границы с недвижимой вещью, имеет преимущественное право владения такой недвижимой вещью.В случае, если более одного собственника недвижимого имущества, имеющего общие границы с недвижимым имуществом, подают судебное решение, свидетельство или доказательство и аффидевит, как описано в параграфе (А) (2) данной статьи, собственник имущества, имеющего общие границы, который первым подает судебное решение, свидетельство или доказательство, а также письменные показания, описанные в параграфе (A) (2) данной статьи, обеспечивают первое право на утверждение владения недвижимой вещью. Собственник недвижимого имущества, имеющего общие границы с недвижимым имуществом, может в течение 30 дней с момента получения или сорока пяти дней после отправки по почте уведомления, требуемого пунктом (А) (3) настоящей статьи, подать судебное решение, справку или доказательства и письменные показания под присягой, как описано в параграфе (A) (2) данной статьи, выполнить все требования параграфов (A) (3) и (4) и уведомить предполагаемого владельца о своем собственном намерении владеть недвижимой вещью в письменной форме заказным письмом. , запрошена квитанция о вручении.Владелец недвижимого имущества, имеющего общие границы с недвижимой вещью, должен соблюдать временные ограничения, предусмотренные положениями настоящего Раздела, и временные ограничения первоначального предполагаемого владельца приостанавливаются на время, пока собственник недвижимого имущества, имеющего общие границы с недвижимой вещью, пытается утверждать владение. Если собственник недвижимой собственности, имеющей общие границы с недвижимой вещью, не соблюдает положения настоящей статьи, то первоначальная сторона, подавшая судебное решение, свидетельство или доказательство и аффидевит, как описано в параграфе (А) (2) настоящей статьи, должна иметь исключительно тридцать дней с момента невыполнения собственником недвижимого имущества, имеющего общие границы с недвижимым объектом, для подтверждения своего намерения владеть недвижимым имуществом путем соблюдения всех положений настоящего Раздела, за исключением уведомления владельцев имущества, имеющего общие границы с недвижимое имущество снова не требуется.По истечении этого исключительного тридцатидневного периода любая заинтересованная сторона может воспользоваться положениями настоящего Раздела.
(6) В течение девяноста календарных дней после даты, когда аффидевит, описанный в Подпараграфе (А) (2) (а) данного Раздела, был внесен в транспортные записи, как того требует Параграф (А) (2) данной Статьи. , владелец должен запросить у регистратора ипотечных кредитов ипотечное свидетельство, содержащее полное юридическое описание недвижимого имущества, которое будет выдано на имя владельца недвижимого имущества в течение периода времени, начинающегося с даты приобретения. недвижимого имущества указанным владельцем и истекает через шестьдесят дней после даты подачи аффидевита, описанного в Подпараграфе (А) (2) (а) данного Раздела.
(7) Владелец должен вступить в материальное владение мирно и не ранее даты создания ипотечного свидетельства, указанного в пункте (A) (6) настоящей статьи, регистратором закладных, и не позднее, чем через шестьдесят календарных дней после даты такого поколения.
(8) Нижеследующее должно быть внесено в записи о перемещении для прихода, в котором недвижимое имущество находится в течение десяти дней после того, как владелец вступил во владение недвижимым имуществом: имя и адрес владельца с указанием того, что владелец вступил во владение недвижимой вещью за свой счет, с указанием даты, когда владелец вступил во владение, с указанием действий, предпринятых владельцем для осуществления материального владения, и с кратким указанием юридическое описание недвижимой вещи; и
(b) К аффидевиту, описанному в Подпараграфе (А) (8) (а) настоящего Раздела, должен быть приложен и подан ипотечный сертификат регистратора закладных, описанный в Параграфе (А) (6) настоящего Раздела. Раздел, показывающий, что с даты подачи аффидевита, описанного в Подпараграфе (A) (2) (a) данного Раздела, прошло шестьдесят дней, и показывающий, что в отношении недвижимого имущества не было подано уведомление о lis pendens и что недвижимое имущество не подвергалось аресту на основании судебного приказа о наложении ареста или ареста и продажи.
(9) В течение одной недели после подачи аффидевита и сертификата, как описано в пункте (A) (8) данной статьи, указанные аффидевит и сертификат должны быть отправлены заказным письмом с запрошенной квитанцией о вручении на указанный адрес владельца. в налоговых ведомостях оценщика и всем сторонам, имеющим интерес в недвижимой вещи, как показано в записях об ипотеке и передаче, по адресу каждой стороны, который может быть обоснованно установлен.
(10) В течение одной недели после подачи аффидевита и сертификата, как описано в пункте (A) (8) данной статьи, на видном месте на недвижимой вещи должно быть размещено уведомление с указанием имени и адреса владельца. с указанием того, что владелец вступил во владение недвижимой вещью за свой счет, и с указанием даты, когда владелец вступил во владение недвижимой вещью.
(11) Все причитающиеся и подлежащие уплате адвалорные налоги, проценты и штрафы должны быть уплачены в полном объеме.
(12) Если есть какие-либо улучшения на недвижимой вещи, они должны быть снесены или свидетельства о пользовании и заселении должны быть получены в течение двухсот семидесяти календарных дней после даты передачи во владение.
B. В случае вынесения судебного решения о том, что нарушение каких-либо правил общественного здравоохранения, жилищного строительства, пожарной безопасности, экологических или исторических районных постановлений муниципалитета, в котором расположена недвижимость, произошло в отношении недвижимой вещи после даты, когда владелец вступил во владение материально, или если какой-либо владелец, стремящийся к приобретению в соответствии с настоящим Соглашением, не выполнит какие-либо требования для приобретательной давности, перечисленные в Подразделе А настоящего Раздела, то владение и исполнение рецепта, а также действие аффидевитов по настоящему Соглашению прекращаются, и все права, которые могли возникнуть в связи с этим, не имеют юридической силы ab initio.Тот факт, что не было вынесено судебного решения о том, что какое-либо подобное нарушение имело место в отношении недвижимой вещи после даты, когда владелец вступил во владение, может быть установлен письменным показанием должностного лица, проводящего слушание, назначенного в соответствии с R.S. 13: 2575 или 2576.
C. Владелец не может снести какие-либо конструкции на недвижимой вещи, если только должностное лицо, проводящее слушание, назначенное в соответствии с R.S. 13: 2575 или 2576 считает, что строение представляет собой общественное неудобство, если владелец не получит все разрешения, требуемые законом.Любой гараж, сарай, сарай, дом, здание или строение считается общественным неудобством, если:
(1) По причине ветхости, ветхости, небезопасности или антисанитарности он наносит ущерб здоровью, нравственности, безопасности, общественное благосостояние и благосостояние общества ставят под угрозу жизнь или имущество или способствуют ухудшению здоровья, правонарушению и преступности.
(2) Это пожароопасно.
(3) Из-за условий, которые требуют, чтобы он оставался свободным, он и его окружающая территория не поддерживаются в разумном или адекватном состоянии, что вызывает ухудшение и создает разрушающее влияние или состояние на близлежащие объекты и, таким образом, снижает стоимость, использование и пользование до такой степени, которая наносит вред общественному здоровью, благосостоянию, нравственности, безопасности и экономической стабильности района, сообщества или района, в котором находится такое общественное неудобство.
D. Если владелец выполнил реквизиты, перечисленные в Подразделе А настоящего Раздела, он не несет ответственности перед собственником недвижимой вещи за любые противоправные действия, связанные с владением собственником, которые могли произойти во время или после дата вступления в материальное владение, включая, помимо прочего, незаконное владение и снос улучшений, и такой владелец не подлежит уголовному преследованию за посягательство на недвижимую вещь или снос улучшений.Тем не менее, ничто, указанное в этом подразделе, не препятствует собственнику возбуждать и преследовать реальный иск против собственника в соответствии со статьей 3651 и последующими Гражданского процессуального кодекса.
E. (1) В случае, если владельцу удастся подать реальный иск против владельца в соответствии со статьей 3651 и последующими Гражданского процессуального кодекса, владелец должен возместить владельцу все деньги, предоставленные владельцем для поверенного. сборы и расходы, налоговые отчеты или исследования, ипотечные или передаточные сертификаты, выдержки из правового титула, регистрационные сборы, почтовые расходы, копии, печать, выплата или погашение ипотечных кредитов, судебные решения, залоговые права и другие обременения, плюс затраты и расходы на их аннулирование, и за все адвалорные налоги, проценты и штрафы, уплаченные владельцем за недвижимую вещь, стоимость улучшений, сделанных или выполненных на недвижимой вещи владельцем после даты вступления в материальное владение, а также стоимость или стоимость любого ремонта, восстановление, техническое обслуживание, удаление или снос в той степени, в которой они не включены в стоимость улучшений, а также для любых других разумных затрат, понесенных или выполненных собственником за его счет по приобретательному рецепту, предусмотренному настоящим разделом.
(2) В дополнение к вышеупомянутым возмещениям все деньги, авансированные владельцем, должны заработать, и владелец имеет право получить условные проценты по наивысшей ставке, разрешенной в соответствии со статьей 2924 (C) Гражданского кодекса.
(3) Для подтверждения стоимости или стоимости ремонта, восстановления, технического обслуживания, удаления или сноса, произведенных или произведенных на недвижимой вещи, владелец должен предоставить письменные квитанции об оплате указанных затрат от лиц, выполнявших работу, или от лиц, выполнявших работы. кому были приобретены материалы или письменные показания под присягой, устанавливающие почасовую ставку, обычно взимаемую за такую работу в приходе, в котором находится недвижимая вещь, находящаяся во владении в соответствии с настоящим Разделом, и количество часов, потраченных на такую работу.
(4) В случае, если владелец оспаривает действительность такой документации, оценщики должны быть назначены и действовать в порядке, установленном в ПП. 47: 2223 для определения стоимости указанного ремонта, восстановления, технического обслуживания, удаления или сноса.
F. Если владелец выполнил требования, изложенные в Подразделе A данного Раздела, все расходы и денежные средства, перечисленные в Подразделе E этого Раздела, понесенные владельцем, плюс все начисленные проценты, как предусмотрено Подразделом E настоящего Раздела, должны быть обеспеченным первым залоговым правом и привилегией на недвижимое имущество, описанное в письменном показании под присягой, поданном в соответствии с Подпараграфом (А) (2) (а) данного Раздела, которое имеет преимущественное право на все предыдущие и последующие зарегистрированные закладные, судебные решения, залоговые права , привилегии и интересы безопасности.Такое право удержания должно быть в пользу владельца и, как таковое, оно может быть передано в залог или переуступлено для обеспечения любой ссуды или ссуд, предоставленных владельцу с целью финансирования приобретения недвижимого имущества по получению права, предусмотренного в настоящем Разделе. или для восстановления, сноса или строительства улучшений на или на недвижимом имуществе, или на то и другое.
G. (1) Если владелец или владельцы любого недвижимого имущества, находящегося во владении в соответствии с настоящим Разделом, выполнили требования пунктов (A) (1) — (A) (10) настоящего Раздела, держатель или держатели любого ипотека, залог, привилегия, судебное решение или обеспечительный интерес, обременяющие недвижимое имущество, описанное в аффидевите, предусмотренном в Подпараграфе (A) (2) (a) настоящего Раздела, не может обеспечивать принудительное исполнение такой ипотеки, залога, привилегии, судебного решения или обеспечения проценты путем ареста и продажи или другие имущественные иски против такого недвижимого имущества, и такая ипотека, залоговое право, привилегия, судебное решение или другой обеспечительный интерес не будут иметь никаких последствий в отношении такого недвижимого имущества, его владельца в соответствии с настоящим Разделом или любого другого третьего лица. стороны, в то время как владелец или владельцы находятся в материальном или гражданском владении недвижимой вещью, и действие записи документа, создающего обеспечительный интерес, прекращается в отношении недвижимой вещи после того, как владелец приобретет имущество путем приобретательный рецепт, описанный в этом разделе.Несмотря на вышесказанное, если владелец не соблюдает реквизиты пунктов (A) (11) и (12) настоящего раздела или если вынесено судебное решение, описанное в подразделе B настоящего раздела, исполнение обеспечительного интереса не будет больше не будет запрещено.
(2) Пункт (G) (1) данной статьи не распространяется на залоговое право, наложенное муниципалитетом или волостью или в их пользу, в которых находится недвижимое имущество.
(3) После представления доказательств секретарю суда или регистратору закладных, приложенных к письменным показаниям любой заинтересованной стороны или сделанным их частью, владелец в соответствии с настоящим Разделом выполнил все требования настоящего Раздела и приобрел недвижимое имущество. в соответствии с настоящим Разделом секретарь суда или регистратор закладных должен аннулировать и стереть все закладные, судебные решения, залоговые права, привилегии и обеспечительные интересы из записей своего офиса, за исключением залогов, наложенных муниципалитетом или приходом или в их пользу. в котором находится недвижимое имущество.
H. Положения, регулирующие приобретательную давность на десять и тридцать лет, применяются к трехлетней давности в той мере, в какой их применение соответствует трехлетней давности.
I. Невзирая на положения подраздела А настоящей статьи, в случае, если владелец восстанавливает или строит жилое или коммерческое строение в соответствии с параграфом (А) (12) настоящей статьи, право собственности на недвижимую вещь может быть приобретено по рецепту без необходимости справедливого права собственности или добросовестного владения на дату, когда владелец получает свидетельство об использовании и занятости.Для целей данного Подраздела «жилое или коммерческое строение» не включает гаражи, сараи, сараи или другие хозяйственные постройки.
J. В случае, если владелец не соблюдает положения Подраздела A этого Раздела или если вынесено судебное решение, описанное в Подразделе B этого Раздела, любая заинтересованная сторона может оформить и подать в транспортных записях письменное показание под присягой, описывающее случай или случаи несоблюдения владельцем положений Подраздела А настоящего Раздела или может подать в ипотечные записи заверенную копию уведомления о судебном решении, описанном в Подразделе В настоящего Раздела.Указанный поданный аффидевит или поданное заверенное уведомление о судебном решении должны быть неопровержимым доказательством несоблюдения собственником требований, необходимых для приобретения недвижимой вещи по предписанию, предусмотренному в данном разделе, и должны действовать для аннулирования поданного аффидевита о намерении владеть описанным в параграфе (A) (2) данной статьи и поданных аффидевитах о владении, описанных в параграфе (A) (8) данной статьи, как если бы упомянутые аффидевиты никогда не подавались, без какой-либо необходимости в аннулировании упомянутых аффидевитов или их опубликовании .
K. Подача или хранение в записях о передаче или ипотеке любого поддельного аффидевита, уведомления о судебном решении, сертификата или доказательства или ипотечного свидетельства, описанного в настоящем документе, неправомерно измененного аффидевита, уведомления о судебном решении, сертификата или доказательства, или ипотечного свидетельства, описанного в настоящем документе , или любой аффидевит, уведомление о судебном решении, свидетельство или доказательство, или ипотечный сертификат, описанный здесь, содержащий ложное заявление или ложное представление о существенном факте, является уголовным преступлением в соответствии с R.S. 14: 133 и подлежит иску в соответствии со статьей 2315 Гражданского кодекса. Невзирая на вышесказанное, владелец не может подавать иск против третьего лица, которое приобрело долю в недвижимой вещи на обременительном праве собственности от лица, которое приобрело недвижимую вещь путем полученное предписание, предусмотренное настоящим Разделом, основано на оформленном или поданном ложном показании под присягой, уведомлении о судебном решении, свидетельстве или доказательстве или ипотечном свидетельстве, описанном в данном документе.
Законы 2001 г., № 1226, §1; Акты 2003 г.1188, §1, эфф. 3 июля 2003 г .; Деяния 2006 г., 1-е Исх. Сессия, № 30, §1; Деяния 2011 г., 1-е Исх. Сессия, № 30, §1.
BAND против AUDUBON PARK COMMISSION
Апелляционный суд Луизианы, четвертый округ.
Дэвид и Илонка БЕНД против ПАРКОВОЙ КОМИССИИ АУДУБОНА.
№ 2005-CA-0937.
Решено: 12 июля 2006 г.
(Суд в составе судьи ДЖЕЙМС Ф.McKAY III, судья, TERRI F. LOVE, судья, LEON A. CANNIZZARO, JR.). Дэвид Бэнд, Новый Орлеан, Луизиана, от имени надлежащего лица и от истца / заявителей. Генри В. Кинни, III, Тара Э. Клемент, Kinney & Ellinghausen, Новый Орлеан, Луизиана, для ответчика / заявителя.Это апелляция на решение суда первой инстанции, удовлетворившее ходатайство Комиссии Одубон-Парк о вынесении упрощенного судебного решения против Дэвида и Илонки Бэнда. Мы подтверждаем это по причинам, изложенным ниже.
ФАКТЫ И ПРОЦЕДУРНАЯ ИСТОРИЯ
Комиссия Одюбонского парка (Одюбон) управляет Одюбонским парком, Одюбонским зоопарком, Американским аквариумом, Центром природы и науки Луизианы и рядом других связанных объектов в городе Новый Орлеан.Исторически сложилось так, что 16 марта 1870 года законодательный орган штата Луизиана одобрил Акт 84 «Закон о создании общественного парка в городе Новый Орлеан и о средствах для этого», в соответствии с которым был создан государственный орган — Комиссары Нового Орлеана. Парк. В следующем году Законодательное собрание штата Луизиана расширило полномочия уполномоченных и разрешило им приобрести дополнительную собственность в городе Новый Орлеан с целью создания общественного парка в соответствии с Законом 84. 15 августа 1871 г. уполномоченные приобрели здание. Парк, который назывался плантацией Фуше 1 за 800000 долларов. 2 Этот общественный парк первоначально назывался «Верхний городской парк», но впоследствии был переименован в парк Одюбон. Законом 87 от 1887 года законодательный орган упразднил первоначальные должности уполномоченных и передал все полномочия и обязанности, ранее возложенные на «Комиссию по паркам», городскому совету Нового Орлеана. Соответственно, город Новый Орлеан через администрацию Парковой комиссии Одюбон является владельцем Одюбонского парка. 3
Илонка Ван Дер Меулен, жена Дэвида Бэнда-младшего.(Группы) актом, принятым нотариусом Джоном Норманом от 14 августа 1981 года, приобрела у Томаса А. Орека собственность, известную как 315 Уолнат-стрит. В этом акте покупки группы признали, что имели место видимые посягательства на эту собственность, которые вторглись в парк Одюбон. На этом посягательстве не было никаких существенных построек. Это вторжение состояло из кирпичного внутреннего дворика и легкого металлического забора на площади 10 на 30 футов.
В 2003 году Одюбон начал переписку с группами и другими жителями, сообщая им, что их собственность вторгается в собственность парка Одюбон.Одюбон представил домовладельцам альтернативы, в том числе разрешение им подписать договор аренды на собственность или отменить посягательство. Все десять пострадавших домовладельцев согласились на ту или иную альтернативу, за исключением Bands. Bands отклонили любую альтернативу и возбудили судебное дело против Одюбона, утверждая, что владение имуществом было основано на различных теориях, включая приобретательную давность. Одюбон подал ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства в ответ на ходатайство Bands о вынесении декларативного решения.
Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Одюбона о вынесении упрощенного судебного решения, установив, что Одюбон Парк является «общественной вещью» и не может быть приобретен по рецепту, и со ссылкой на город Новый Орлеан и др. против штата Луизиана и др., 443 So.2d 562 (La.1983), в качестве источника. Этот случай является важным определяющим фактором для всех остальных вопросов в этом вопросе. Мы согласны с тем, что суд первой инстанции полагался на эту судебную практику.
СТАНДАРТ РАССМОТРЕНИЯ
Апелляционные суды пересматривают упрощенные судебные решения de novo по тем же критериям, которые регулируют рассмотрение окружным судом вопроса о целесообразности упрощенного судебного решения.Рейнольдс против Селект Пропертиз, Лтд., 93-1480 (La.4 / 11/94), 634 So.2d 1180, 1183. «В Луизиане отдается предпочтение процедура упрощенного судебного разбирательства», призванная обеспечить справедливое, быстрое и недорогое определение каждого действия »и должно быть истолковано для достижения этих целей». King v. Parish National Bank, 2004-0337 (La.10 / 19/04), 885 So.2d 540, 545 (цитируется статья 966 (A) (2) La. C.C.P.).
Судебное решение в порядке упрощенного судопроизводства должно быть вынесено немедленно, если состязательные бумаги, показания, ответы на допросы и признания в деле вместе с письменными показаниями, если таковые имеются, показывают, что нет никаких реальных проблем в отношении существенного факта и имеет право на судебное решение по закону.La. C.C.P. Изобразительное искусство. 966. Если суд установит, что существует реальный вопрос о существенном факте, упрощенное судебное решение должно быть отклонено. Alexis v. Southwood Ltd. Partnership, 2000-1124 (La.App. 4 Cir. 7/18/01), 792 So.2d 100, 102. Бремя не перекладывается на сторону, выступающую против упрощенного судебного решения, до тех пор, пока движущаяся сторона сначала представляет собой очевидный аргумент в пользу того, что подлинных вопросов, касающихся материальных фактов, не существует. Supra На этом этапе сторона, противостоящая ходатайству, должна «представить доказательства, достаточные для установления наличия доказательства наличия элемента, существенного для его иска, иска или защиты, и на котором она будет нести бремя доказывания в суде.”La. C.C.P. Изобразительное искусство. 966 (С).
НАЗНАЧЕНИЕ ОШИБКИ
Единственная проблема, которая в конечном итоге определяет это дело, — это определение того, является ли Одюбон Парк «общественным достоянием». Хотя апеллянты пытаются подать в суд на юридическую уловку, аргументируя это «академическими аспектами права собственности», мы не заинтересованы в рассмотрении их новых теорий, в том числе о том, что парк Одюбон является частной собственностью города Нового Орлеана. Тем не менее, мы рассмотрим вопрос о том, является ли Audubon Park общественным достоянием, и вопрос о рецептах.
ОБСУЖДЕНИЕ
Заявители утверждают, что они, по сути, приобрели государственную собственность по приобретательной давности. Этот конкретный аргумент игнорирует законодательные и судебные полномочия, которые не позволяют землевладельцам, посягающим на государственную собственность, приобретать права собственности на собственность, принадлежащую муниципалитету и предназначенную для общественного пользования. Этот вопрос является стержнем всего судебного процесса.
Статья 448 Гражданского кодекса Луизианы предусматривает, что вещи делятся на общие, общественные и частные.В статье 450 конкретно говорится, что «общественные вещи принадлежат государству или его политическим подразделениям в их качестве публичных лиц». Само определение «публичной вещи» запрещает частному лицу владеть публичной вещью.
В статье 450 Гражданского кодекса Луизианы также приводятся примеры общественных вещей, которые могут принадлежать политическому подразделению, «такие как улицы и площади», включая общественные парки, принадлежащие политическому подразделению в его публичном качестве.Anderson v. Thomas, 166 La. 512, 117 So. 573 (1928), Крик против Ward Four Recretional Comm., 256 So.2d 840 (La.App. 3d Cir.1972), Town of Vinton v. Lyons, 131 La. 673, 60 So. 54. См. Также, 2 La. Civ. L. Трактат, Собственность § 56 (4-е изд.), A.N. Яннопулас. Очевидно, что город Новый Орлеан является «политическим подразделением» штата. Таким образом, город может владеть улицами, общественными площадями и общественными парками в своем общественном качестве.
Верховный суд Луизианы в городе Новый Орлеан и др.против штата Луизиана, см. выше, четко указано, что Одюбон Парк принадлежит городу Новый Орлеан. Ссылаясь на профессора Яннопуласа, суд также установил, что парк Одубон является общественным достоянием,
«Парк, который аналогичен общественной площади, может принадлежать политическому подразделению штата, например городу Новый Орлеан. Это, конечно, общественная собственность, принадлежащая городу на благо всех людей ». [цитата опущена]
443 So.2d at 572.
Общественные вещи, не подпадающие под частную собственность, являются неотчуждаемыми, неотчуждаемыми и не подлежат конфискации.Том 2 Трактат о гражданском праве штата Луизиана, собственность, второе издание, профессор А. Яннопулас. Неотчуждаемость всех общественных вещей, принадлежащих государству или его политическим подразделениям, гарантируется Гражданским кодексом. La.Civ.Code Art. 450. В отличие от государства, в конституции нет положений, объявляющих, что общественные вещи, принадлежащие политическому подразделению, не подлежат давности; однако неотъемлемость таких вещей является следствием их невосприимчивости к частной собственности в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса.La.Civ.Code art. 450 и т. 2, Трактат о гражданском праве штата Луизиана, собственность, второе издание, профессор А. Яннопулас. В то время как возможно приобретение вещей, которые принадлежат политическому подразделению в его частном качестве, невозможно приобрести по рецепту приобретения те вещи, которые принадлежат политическому подразделению в его публичном качестве. Город Новый Орлеан и др. против Salmen Brick Co., (La.1914), 135 La. 828, 66 So. 237.
Парк Одюбон был приобретен в 1871 году, в частности, в соответствии с законодательным актом Луизианы с конкретной целью создания общественного парка в городе Новый Орлеан.Это конкретное обозначение собственности было указано в первоначальном акте продажи после акта продажи, и в течение последних 134 лет вся рассматриваемая территория была выделена и использовалась в качестве общественного парка на благо всех.
Тот факт, что заявители приобрели свою собственность, зная, что она вторгалась в собственность парка Одубон с такими конструкциями, как легкий металлический забор и патио из однослойного кирпича, не превращает общественный парк в частную собственность.Утверждения заявителей несостоятельны. Городские власти никогда не отказывались от этой собственности и никогда не отменяли ее статус общественного парка.
Учитывая закон, доказательства и применимую юриспруденцию, мы, как и суд первой инстанции, пришли к выводу, что Одюбон Парк является государственной собственностью, так как он непрерывно функционировал более 130 лет. Парк Одубон как общественная вещь, принадлежащая городу Новому Орлеану в его публичном качестве, заверил, что общественность имеет право на неограниченное использование парка.
Заявители утверждают, что забор и внутренний дворик соответствуют требованиям La. C.C. Изобразительное искусство. 459 и La. R.S. 9: 5627. Суд первой инстанции рассмотрел конструкции на прилегающей территории и постановил, что забор и внутренний дворик не соответствуют требованиям этих исключений. Мы согласны.
Арт. 458. Работы, препятствующие общественному использованию
Сооружения, построенные без законного разрешения на общественных объектах, включая море, побережье и дно естественных судоходных вод, или на берегах судоходных рек, которые препятствуют общественному использованию, могут быть сняты на за счет лиц, которые построили их или владеют ими по просьбе органов государственной власти, или любого лица, проживающего в штате.
Владелец произведений не может препятствовать их вывозу, ссылаясь на давность или владение.
Арт. 459. Постройка, выходящая на общественную дорогу
Строению, которое просто вторгается в общественную дорогу, не препятствуя ее использованию, и которое не может быть снесено без причинения существенного ущерба своему владельцу, должно остаться. Если оно будет снесено по какой-либо причине, собственник обязан вернуть публике ту часть дороги, на которой стояло здание.
В судебном порядке вторгающийся легкий металлический забор и единственный кирпичный внутренний дворик могут соответствовать описанию здания в соответствии со ст. 459, но никоим образом не может быть истолковано как простое посягательство на общественный путь, и нельзя сказать, что устранение этих посягательств нанесло бы существенный ущерб заявителям. Этот забор и внутренний дворик якобы позволяют двум людям пользоваться общественными вещами, исключая возможность для всех остальных людей наслаждаться парком.Конкретная ситуация заявителей не полностью соответствует требованиям ст. 459. Заявители явно посягают на государственную собственность и препятствуют ее использованию. Они явно не имеют права на исключение в соответствии со ст. 459, следовательно, статья 458 является контролирующей, и Комиссия Парка Одюбон имеет право и полномочия требовать устранения посягательств за счет заявителей.
La. R.S. 9: 5627. Постройка, выходящая на общественную дорогу
А.Зданию, которое просто вторгается в общественные дороги, не препятствуя его использованию, и которое не может быть снесено без причинения значительного ущерба его владельцу, будет разрешено остаться. Если оно будет снесено по какой-либо причине, собственник обязан вернуть публике ту часть дороги, на которой стояло здание.
Все действия по сносу такого здания должны быть запрещены по давности через два года с даты начала строительства указанного здания или через шесть месяцев с даты вступления в силу настоящего Раздела, в зависимости от того, что наступит позже; при условии, что все действия по сносу такого здания, запрещенные по предписанию Закона №684 1970 года остаются запрещенными.
B. Настоящий раздел не применяется, если посягательство совершается на общественные дренажные системы, дамбы, водные пути или на полосу отвода для общественных автомагистралей.
Этот аргумент о предписании необоснован, поскольку этот статут требует тех же требований, что и La. C.C.art. 459. Поскольку заявители не соответствуют требованиям кодовой статьи, они также не соответствуют требованиям этого закона.
Заявители далее утверждают, что устранение посягательств создало бы безопасность или опасную жизненную ситуацию, а также повлияло бы на их собственность эстетически, вызывая потенциальное снижение ее стоимости.Этот аргумент полностью лишен оснований и никоим образом не может быть истолкован как «существенный ущерб», соответствующий требованиям La. C.C. статья 459. Кроме того, заявители хорошо знали, что их собственность вторгалась в государственную собственность, когда они покупали собственность на Уолнат-стрит.
Посягательства заявителей на публичную собственность явно препятствуют публичному использованию собственности. Заявители не вправе ссылаться на исключения, указанные в ст. 459 или Р.С. 9: 5627; следовательно, искусство.458 элементов управления. Мы не находим ошибки в решении суда первой инстанции о том, что Комиссия парка Одюбон имеет право требовать устранения посягательств за счет заявителей.
Заявители также утверждают, что они приобрели имущественные права на владение вторгающейся собственностью посредством теории корыстной давности или неправомерного владения, поскольку Одюбон Парк фактически отказался от общественного пользования парками. Мы не согласны.
Приобретательная давность — это способ приобретения в собственность недвижимого имущества или вещных прав путем владения.La. C.C. Изобразительное искусство. 3446. Имущество может быть приобретено путем владения на десять лет при справедливом праве собственности и добросовестности или путем владения на протяжении тридцати лет без требования справедливого титула или добросовестности. La. C.C. искусства. 3473 и 3486. Сторона, заявляющая о корыстной давности, должна доказать преобладанием доказательств намерение владеть как собственник и что его владение было непрерывным и непрерывным, мирным, публичным и недвусмысленным. La. C.C. искусства. 3476 и 3488; Delacroix Corporation v. Perez, 98-2447, p.3 (La.App. 4 Cir. 11/8/00), 794 So.2d 862, 865. Все презумпции в пользу правообладателя, а не стороны, заявляющей о неправомерном владении. Id., Pp. 3-4, 794 So.2d at 865. Обладает ли сторона, утверждающая, что рецепт, в течение необходимого количества времени без перерыва, непрерывно, является фактическим вопросом, который рассматривается в соответствии со стандартом явных ошибок. Там же, стр. 4, 794 So.2d at 865.
Предписание о приобретении не действует в пользу ненадежного владельца, то есть того, кто владеет с разрешения владельца или от имени владельца.La. C.C. Изобразительное искусство. 3477; Там же, стр. 5, 794 So.2d at 866. Намерение владеть в качестве собственника должно быть явным, а не скрытым. Хотя намерение может подразумеваться из открытого, печально известного, публичного, непрерывного и непрерывного владения, за исключением собственника, должны быть веские доказательства, дающие владельцу некоторое уведомление о том, что его собственность находится под угрозой. Там же, стр. 10, 794 So.2d at 869.
Как обсуждалось выше, покупка собственности, которая сейчас является парком Одубон, была постановлением Законодательного собрания Луизианы более 130 лет назад и с тех пор используется как общественный парк.Он никогда не отказывался от своего предназначения как общественного парка.
Утверждения заявителей в первую очередь основываются на предпосылке, что парк Одюбон не является общественным парком, а является частной собственностью города Нового Орлеана. Они не предоставили ни надежных показаний, ни письменных показаний под присягой, кроме предположений, подтверждающих свои утверждения относительно границ парка Одюбон или характера его приобретения. Их аргумент несостоятельный. Мы не находим оснований их аргументации относительно теории корыстной давности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Суд первой инстанции рассмотрел показания, показания под присягой, опросы, Акт купли-продажи, Законодательные акты, создающие Одубон Парк, и применимую судебную практику, объявляющую Одюбон Парк публичной вещью. Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что это государственное имущество не подлежит давности. Суд первой инстанции также пришел к выводу, что заявители посягали на эту государственную собственность и поэтому должны были устранить посягательство за свой счет.
Учитывая тот факт, что общественные объекты, такие как парк Одюбон, могут принадлежать только государству или его политическому подразделению, как отмечалось выше, очевидно, что эти прилегающие владельцы собственности не могут приобрести какую-либо часть парка Одюбон путем простого прохождения время через претензии о неправомерном владении или приобретенном рецепте.Суд первой инстанции правильно определил, что Audubon Park — это общественная вещь, не подлежащая частной собственности по корыстной давности. Право собственности Города на эту землю было закреплено в специальном законодательном акте, позволяющем городу приобретать частные земли для целевого общественного использования и целей. Город никогда не отказывался от этого использования и цели.
Соответственно, по вышеуказанным и вышеуказанным причинам мы подтверждаем решение суда первой инстанции.
ПОДТВЕРЖДЕНО.
СНОСКИ
1.Этот отель ранее принадлежал Этьену де Боре.
2. Эта продажа была зарегистрирована в Конвейерском офисе прихода Орлеана по адресу COB 100 Folio 180.
3. См. Раздел 5-801 Хартии самоуправления города Нового Орлеана
ДЖЕЙМС Ф. Маккей, III, судья.
Утвержден Обзор судебной практики по вопросам, связанным с самовольным строительством
19 марта 2014 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики по вопросам, связанным с самовольным строительством (далее «Обзор»).Некоторые пояснения, приведенные в Обзоре, дублируют положения Постановления № 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. «По отдельным вопросам в суде. практика, возникающая при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и имущественных прав ».
Ключевыми положениями Обзора являются следующие:
1. Право на приобретение не распространяется на самовольное строительство на незаконно занятом земельном участке;
2.Запрет на выполнение строительных работ в качестве меры временной защиты от сноса самовольного сооружения может быть наложен судом в отношении ответчика или других лиц, фактически выполняющих строительные работы на спорном участке;
3. Закон не предусматривает возможности признания права собственности на часть неавторизованной конструкции;
4. Наложение обязанности по сносу самовольного сооружения является санкцией за нарушение закона в виде самовольного строительства.В связи с этим такое бремя может быть возложено на лицо, допустившее нарушение, или за его счет только в случае, если застройщик виновен;
5. При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, суды обязаны применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей в период возведения самовольной постройки;
6. При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд помимо доказательства права собственности истца на земельный участок должен проверить соблюдение его целевого назначения;
7.Строительство новых построек при наличии обременения прав собственности в виде запрета на новое строительство является основанием для признания такого сооружения несанкционированным и подлежащим сносу.
8. В случае строительства дополнительных помещений к первоначальной собственности право собственности собственника может быть защищено путем признания такого права собственности на весь объект собственности в реконструированной форме.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждено Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)
% PDF-1.7 % 2 0 obj > эндобдж 4 0 obj > транслировать application / pdfuuid: 776a490b-d505-4bb2-b29f-98eb711b7c74uuid: b1fd2ac2-66a6-43ca-8f8f-1bb877c02a6a2018-09-20T13: 01: 08 + 03: 00PDF-XChange Editor 5.5T.31320: 08.09.2018 03: 00PDF-XChange PDF Core API (5.5.314) конечный поток эндобдж 25 0 объект > транслировать x = is] 0gRfql *> ˖-% F
z @ 2p ~ w} p {8r /> Οm_ ۻ ~ _ W˫uW_xoJ ֫ O> 4U-VU # V /> ^>; ‘\ ϟ} s ֮ W3QE ߫? kXNp ۦ j ; Yvd4 [e12 & | fQVUI2) MӤjS (Ԁt} LӤD77wLXJU * Ƭi ֿ | 41 E ڭ u7iVU ۮꪓ ‘] g ?? 7wwHȕR +! 4h3ꪕN3 9? Va’j & tWi 㨑 GTd5M o_ ~ ժ> q {Z_ | 74 «M = J 몁 9 ^ {T
все важное, что вы должны знать о
Источник изображения — https: // bit.ly / 2O8a8XzЭта статья написана Шивой Сатия, студентом последнего года обучения со степенью бакалавра права юридического факультета Пенджабского университета, Чандигарх.
Термин собственность образован от латинского слова «propertyetat» и французского эквивалента «proprious», что означает «вещь, находящаяся в собственности».
Концепция была известна древним грекам, индуистам, римлянам, евреям и т. Д.
Концепция собственности занимает важное место в жизни человека, поскольку практически невозможно жить без использования материальных объектов, составляющих предмет собственности.
Понятия собственности и владения очень тесно связаны друг с другом. Эти два понятия взаимозависимы и коррелируют. Одно необходимое подразумевает существование другого. Не может быть собственности без собственности, и не может быть собственности без собственности.
В наше время, помимо обычного использования, «собственность» используется также в более широком смысле. В самом широком смысле он включает в себя все права, которыми обладает человек. Таким образом, жизнь, свобода, репутация и все другие претензии человека к другим лицам являются его собственностью.
Термин «собственность» используется также для обозначения имущественных прав человека в противоположность его личным правам. В этом смысле это означает землю, дом человека, его долю в коммерческом предприятии и т. Д.
Он также используется в третьем смысле, то есть для обозначения вещных прав собственности. Салмонд использует этот термин в этом смысле. Он говорит: «Право собственности — это закон вещного права собственности, причем право собственности in personam отличается от него как обязательственного права.Согласно этому обычаю, безусловное владение или арендованное имущество на земле, патент или авторское право являются собственностью, а долг или выгода от контракта — нет ».
Термин «собственность» употребляется также в четвертом, самом узком смысле. В этом смысле собственность включает не что иное, как материальную собственность или право собственности на материальные вещи. Бентам предпочел интерпретировать термин «собственность» именно в этом смысле.
Согласно Аренсу, собственность — это «материальный объект, подчиненный непосредственной власти человека.”
Взгляд Верховного суда
Определяя собственность как правовую концепцию, Верховный суд в деле Гуру Датта Шарма V., штат Бихар, отметил, что это совокупность прав, и в случае материального имущества оно будет включать право владения, право на владение недвижимым имуществом. пользоваться, правом на сохранение, правом отчуждать и правом уничтожать.
Верховный суд заявил в деле Комиссара, Hindu Religious Endowment В.К. Лакшминдра, что нет причин, по которым слово «собственность», используемое в статье 19 (1) (f) Конституции, не должно иметь либерального и широкого смысла и не должны распространяться на те общепризнанные типы интересов, которые имеют отличительные черты или характеристики имущественных прав.
Именно из-за того, что термин «собственность» придавался столь широкому значению, в одном случае (Шантабай В., штат Бомбей) было признано, что чистое договорное право, не связанное с любыми интересами в собственности, является собственностью.
Современная судебная тенденция толкования права собственности в свете статьи 21 Конституции, касающейся личной свободы, также заслуживает упоминания в этом месте. Верховный суд в ряде дел выразил мнение, что статья 21 в самом широком смысле охватывает различные права, составляющие личную свободу человека.
Таким образом, несмотря на то, что право на собственность как основное право было аннулировано и отменено, это право все же может быть истолковано Судом как аспект личной свободы в соответствии со статьей 21.
Право собственности в Индии
После провозглашения независимости Индии, когда 26 января 1950 г. вступила в силу Конституция Индии, право собственности было включено в качестве «основного права» в статью 19 (1) (f) и статью 31 в часть III, что делает его имеющее исковую силу право.
Однако в течение первого десятилетия эры независимости считалось, что право на собственность как основное право было большим препятствием на пути к установлению справедливого социально-экономического порядка и источником конфликта, когда государство должно было приобретать частную собственность для общественного пользования. цели, в частности, расширение железных дорог, автодорог, промышленности и т. д.
Чтобы избавиться от этого препятствия, Верховный суд в историческом деле, известном как «Дело об основных правах», постановил, что право собственности не является частью основной структуры конституции и, следовательно, Парламент может приобретать или отбирать частную собственность лиц. для заинтересованного блага и в общественных интересах.
После этого Парламент принял 44-ю поправку к Конституции, которая сделала право собственности обычным законным правом в соответствии со статьей 300-A.
Однако Верховный суд в одном из дел ясно дал понять, что исполнительная власть не может лишить человека его права собственности без полномочий закона. Государство может приобретать собственность человека для общественных целей при выплате компенсации, которая не обязательно должна быть просто эквивалентом стоимости приобретенного таким образом имущества, но такая компенсация не должна быть иллюзорной и неразумно несоразмерной.
Последняя позиция в отношении собственности в Индии хорошо выражена Верховным судом Индии в деле Indian Handicraft Emporium против Союза Индии, в котором Суд отметил, что право на собственность является правом человека как конституционное право согласно статье 300-A. , но это не основное право. Это действительно установленное законом право, но все претензии на собственность не являются имущественными правами.
Способы приобретения имущества / при переходе владения в собственность
Есть четыре важных способа приобретения собственности.Это: Владение, Предписание, Соглашение и Наследование. Эти четыре режима можно разделить на два класса:
- Приобретение inter Vivos- включает владение, предписание и договор.
- Наследование после смерти, т.е. наследование.
Приобретение inter Vivos — Как упоминалось ранее, оно включает владение, рецепт, договор, которые обсуждаются следующим образом:
Владение
Владение — это объективная реализация права собственности.Это первичное доказательство права собственности.
Имущество, которое никому не принадлежит, то есть res nullius, принадлежит первому владельцу, и он получает на него действительный титул в отличие от мира. Таким образом, морская рыба и птица, летящая в открытом небе, принадлежат тому, кто первым преуспеет в овладении ими и получит над ними абсолютный титул. Этот способ приобретения в римском праве называется оккупацией.
Собственность, которая уже находится во владении кого-то другого, при приобретении во владение дает право собственности владельцу в отношении всех третьих лиц, кроме истинного владельца.В таком случае неправомерного владения фактически имеется два собственника, причем собственность одного является абсолютной и совершенной, в то время как собственность другого является относительной и несовершенной и часто называется посессорной собственностью по причине ее происхождения во владении.
Если лицо, находящееся во враждебном владении, то есть собственник права собственности, незаконно лишено вещи лицом, не являющимся истинным владельцем, это лицо не может выступить в защиту jus tertii , то есть не может утверждать, что вещь не принадлежит собственнику тоже.
Другими словами, владение собственника должно быть защищено от всех, кроме истинного собственника. Это правило оправдано соображениями поддержания мира и порядка и предотвращения неправомерного применения силы.
Рецепт
Срок давности может быть определен как результат истечения времени в создании или прекращении законных прав. Это действие времени как доказывающий факт.
Он имеет два аспекта: положительный или корыстный и отрицательный или угасающий.
Создание права по прошествии времени называется положительной или приобретательной давностью, тогда как прекращение права с течением времени называется отменой или отрицательной давностью.
Например, приобретение полосы отвода путем ее использования на определенный период (в Индии согласно закону о сервитуте этот период составляет 20 лет) является положительным предписанием.
Например, право на предъявление иска о выплате долга аннулируется по истечении установленного срока (в Индии это 3 года).Таким образом, это случай отрицательного рецепта. Рецепт основан на неоспоримом предписании о законности длительного владения и направлен против человека, который не владеет или не осуществляет свои права.
Положительный рецепт обычно основан на основании владения. Следовательно, он будет применяться только к тем объектам, которые допускают владение.
Отрицательная давность является общей для имущественного и обязательственного права. Согласно Салмонду, отрицательный или исчезающий рецепт бывает двух видов, а именно: совершенный и несовершенный.
Совершенный отрицательный рецепт приводит к уничтожению самого основного права, тогда как несовершенный рецепт уничтожает только право действия, но не главное право.
Закон предписания основан на общем принципе, согласно которому закон помогает бдительным, а не бездействующим.
Соглашение
Имущество также может быть приобретено по соглашению, имеющему исковую силу по закону.
Патон определяет соглашение как выражение двумя или более лицами, сообщенными друг другу, общего намерения повлиять на правовые отношения между ними.Отсюда следует, что соглашение состоит из четырех основных элементов, а именно:
- Поскольку это двусторонний акт, в соглашении должны быть две или более стороны;
- Взаимное согласие сторон;
- Это должно быть сообщено;
- Должно быть общее намерение повлиять на правоотношения.
Как вещное право собственности договор бывает двух видов, а именно:
- Переуступка;
- Грант.
Уступка передает существующее право от одного владельца к другому, e.g., уступка существующей арендной платы цедентом цессионарию.
В рамках гранта новые права создаются путем обременения существующих прав лица, предоставляющего право, например, предоставление земли в аренду является заключением соглашения между лицом, предоставившим право, и лицом, предоставившим грант.
Соглашения могут быть как официальными, так и неформальными. Формальные соглашения составлены в письменном виде и требуют формальной регистрации и подтверждения документа, прежде чем они вступят в силу. Неформальные соглашения носят устный характер и не требуют каких-либо формальностей.
Наследование
Право наследования основывается на предположении, что собственность служит лучшим средством социальной защиты. Обеспечение питания, жилища и средств к существованию для членов совместной семьи было главным обязательством карты, которая не позволяла ему отчуждать семейную собственность, за исключением случаев юридической необходимости и семейной выгоды или обращения за помощью в бедственном положении.
Это, в свою очередь, давало право наследования сопарсерам, которое включало право на сохранение семейной собственности и право требовать раздела в качестве совладельцев.Даже незаконнорожденные сыновья, которые не имели права наследовать имущество в качестве наследников, должны были содержаться их отцом.
Правила наследования Митакшары регулируют право наследования с применением принципа наследования. Жена, овдовевшая мать, несовершеннолетние сыновья и дочери в детстве в утробе матери (нерожденной) имеют право наследовать имущество в качестве наследников умершего, и они не могут быть лишены этого права путем отчуждения или иным образом.
Смерть собственника имущества может повлечь за собой два вида прав, а именно:
- наследуемое; и
- Не наследуемые права.
Право передается по наследству, если оно сохраняется у своего владельца, и не наследуется, если оно умирает вместе с ним.
Права собственности передаются по наследству, а большинство личных прав не передаются по наследству.
Но есть определенные исключения из этого общего правила. Например, право на иск, как правило, остается в силе после смерти обеих сторон. Права собственности могут не передаваться по наследству в случае аренды на всю жизнь арендатора или в случае совместной собственности.
Права, которые покойный за собой наделил своих представителей или наследников.Но он также должен нести ответственность за умершего. Однако эта ответственность ограничивается суммой имущества, которое он приобрел у умершего. Таким образом, наследование является своего рода юридическим и фиктивным продолжением личности умершего.
Наследование собственности лица может быть как по завещанию, так и по завещанию, то есть по завещанию или без завещания.
Если умерший составил завещание, наследование будет происходить в соответствии с условиями завещания.
Но если нет завещания, тогда правопреемство будет происходить по закону, что известно как наследование без завещания. В случае отсутствия наследников умершего его имущество переходит в собственность государства.
Право лица распоряжаться своим имуществом по завещанию (завещанию) подлежит следующим ограничениям:
- Ограничения по времени;
- Ограничение суммы; и
- Ограничение цели.
Ограничение по времени
Лицо не может распоряжаться своим имуществом по своему желанию таким образом, чтобы не наделить какое-либо лицо в течение очень долгого времени.Собственность переходит к кому-то в установленный срок.
Нажмите вышеОграничение квантовой суммы
В большинстве правовых систем наследодатель не может распоряжаться всем своим имуществом, но вместо этого он должен оставить определенную его часть тем, кому он обязан по закону содержать, например, жене, детям и т. Д.
Согласно мусульманскому праву, человек не может распоряжаться более чем одной третью своего имущества по завещанию без согласия своих наследников. Это положение сделано для того, чтобы иждивенцы и законные наследники умершего не были разочарованы.Однако это ограничение существует не во всех правовых системах, и в некоторых системах все имущество может быть отчуждено.
Ограничение цели
Лицо, осуществляющее завещательное распоряжение, может предусмотреть, что его имущество может использоваться его наследниками и правопреемниками в пользу других лиц, переживших его.
Однако он не может законно оставить в завещании какое-либо направление, противоречащее общественным интересам, а также не может изъять собственность из использования живыми людьми.
Например, он не может оставить указание в своем завещании, что его деньги будут похоронены в могиле вместе с его мертвым телом или брошены в море, что его поместье или земля будут разорены после его смерти. Такое завещательное распоряжение будет полностью недействительным.
В заключение можно сказать, что понятие собственности имеет особое значение в юриспруденции, поскольку определение имущественных прав, таких как право собственности, титул и т. Д., Основывается исключительно на собственности.
Понятия собственности и владения также произошли от концепции собственности.Опять же, права и обязанности также тесно связаны с собственностью. Именно по этой причине право собственности было развито как самостоятельная отрасль права в юриспруденции. Имущество или собственность, в отношении которых нет наследника или правопреемника, переходят в собственность государства.
Теории собственности
Мнения юристов относительно происхождения собственности разошлись. В этом отношении они выдвинули свои собственные теории. Однако ни одно из них не кажется полностью правильным, но в каждом из них есть доля правды.Эти теории обсуждаются ниже:
Теория естественного права
Эта теория основана на принципе естественного разума, вытекающего из природы вещей.
Согласно этой теории, собственность была впервые приобретена в результате занятия бесхозного объекта (т.е. res nullius) в результате индивидуального труда.
Гроций, Пуфендроф, Локк и Блэкстоун поддержали эту теорию. Кант также поддерживает эту теорию в своей классической работе «Философия права».
Как указывает Блэкстоун, «по закону природы и разума тот, кто первым начал использовать вещь, приобрел в ней своего рода преходящее свойство, которое сохранялось до тех пор, пока он ее использовал, а не больше.”
Однако по мере роста населения значение собственности расширилось не только на чрезмерное использование, но и на сущность вещей, которые должны были использоваться. Таким образом, теория заселения была основой всей собственности.
Эту теорию критиковали сэр Генри Мэн и Бентам.
По мнению Генри Мэна, ошибочно думать, что владение дает основание для титула, поскольку нет разумных оснований для поддержки этого утверждения.
Бентам считает, что собственность возникла не в результате первого занятия бесхозяйной вещью, но это порождение закона.Он не верит в существование собственности без существования закона.
Утверждается, что естественная теория не дает ни убедительного объяснения происхождения собственности, ни каких-либо его оправданий. В наше время эта теория не имеет большого практического значения.
Теория труда
Эта теория в первую очередь полагает, что право собственности может быть заявлено исключительно на основании работы, в результате которой возникла эта собственность. Он признает роль труда для получения адекватного вознаграждения.Когда человек приобретает собственность, он имеет право исключительно владеть ею.
Согласно этой теории, вещь (res) является собственностью человека, который ее производит или создает.
Однако эта точка зрения подверглась критике со стороны Гарольда Ласки на том основании, что труд не производит собственность, это только средство заработать собственность.
Эта теория потеряла значение в наше время, потому что было показано, что может быть много ситуаций, когда собственность может быть приобретена без труда, например.g., имущество, полученное по наследству или по завещанию.
Трудовую теорию собственности также иногда называют позитивной теорией. Его выдвинул Спенсер, который основал его на фундаментальном законе равной свободы личности. Он утверждал, что собственность является результатом индивидуального труда и, следовательно, никто не имеет морального права на собственность, которую он не приобрел своим личным трудом.
Метафизическая теория
Эта теория была выдвинута Гегелем и Кантом.
Согласно Гегелю, «собственность есть объективное проявление личности индивида».
Кант также поддерживал метафизическую теорию собственности и обосновывал ее существование и необходимость защиты. Он заметил, что право собственности не просто стремится защитить владение там, где существует реальная физическая связь между владельцем и объектом, но оно выходит за рамки этого и считает, что личная воля человека более важна в концепции собственности.
Эта теория подверглась критике на том основании, что она мало связана с реальностью и основана на теоретических предположениях.
Однако эта теория сегодня неприменима, потому что современная тенденция государства состоит в том, чтобы препятствовать концентрации собственности в руках немногих. Сегодня социалистические государства стремятся к справедливому распределению богатства, а не к концентрации денег в одной группе.
Историческая теория
Эта теория содержит два утверждения.
Во-первых, институт собственности развил процесс устойчивого роста, который разделился на три этапа.
На Первой Стадии у людей развивается тенденция брать вещи в естественное владение и осуществлять контроль над ними независимо от закона или государства.
На втором этапе постепенно развивалась юридическая концепция владения, которая означала владение как фактическим, так и юридическим.
На третьем и последнем этапе произошло развитие собственности, которая является чисто юридической концепцией, берущей свое начало в законе. Закон гарантирует владельцу собственности исключительный контроль и пользование принадлежащей ему собственностью.
Второе утверждение состоит в том, что идея индивидуальной собственности возникла из групповой или коллективной собственности.Сэр Генри Мэн был главным сторонником исторической теории происхождения собственности. Он заметил, что собственность изначально принадлежала не отдельным лицам, даже не изолированным семьям, а большим обществам, построенным по патриархальному образцу.
Роско Паунд также соглашается с тем, что самой ранней формой собственности была групповая собственность, которая впоследствии распалась на семейную собственность, и в конце концов возникла концепция индивидуальной собственности.
Известный итальянский юрист Миралья также поддержал историческую теорию собственности.
Психологическая теория
Согласно этой теории, собственность возникла из-за склонности людей к приобретению. Каждый желает владеть вещами и держать их во владении и под контролем. Закон принимает во внимание этот инстинкт и наделяет человека определенными правами на приобретенный объект.
Бентам также указывал, что собственность — это в целом понятие разума. Это не что иное, как ожидание получить определенные преимущества от объекта в соответствии со своими возможностями.Роско Паунд также придерживался аналогичной точки зрения.
Социологическая теория
Также называемая функциональной теорией, она подчеркивает, что концепция собственности должна не только ограничиваться частными правами, но и рассматриваться как социальный институт, обеспечивающий максимальные интересы общества.
Дженкс предполагает, что никому нельзя разрешить неограниченное использование его собственности в ущерб другим. По его мнению, использование собственности должно соответствовать правилам разума и благосостояния общества.
Теория оправдывает приобретение собственности законом и индивидуальными усилиями. Однако его распределение должно быть справедливым.
Ласки, сторонник теории, отмечает: «Собственность — это социальный факт, как и любой другой, и характер социальных фактов должен изменяться. Он принял самые разные аспекты и способен к дальнейшим изменениям с изменяющимися нормами общества ».
В наше время особое внимание уделяется функциональному подходу. Такой подход гласит, что не должно быть никакой априорной теории для обоснования собственности.Любая теория собственности должна строиться на анализе функций и социальных эффектов собственности. Это будет стимулировать производство собственности и, следовательно, повысит общественное благосостояние.
Теория, созданная государством
Согласно этой теории, происхождение собственности восходит к истокам права и государства.
Дженкс заметил, что собственность и закон родились вместе и вместе умрут. Другими словами, это означает, что собственность возникла, когда государство сформулировало законы.
В этом контексте Руссо заметил: «Закон и государство были основаны для того, чтобы превратить владение в собственность, а узурпацию — в право». Он утверждал, что собственность была созданием государства, а собственность — не что иное, как систематическое выражение степени и форм контроля, использования и пользования вещами со стороны человека, которые признаны и охраняются законом.
Однако в этой теории мало истины, потому что на самом деле и государство, и собственность берут свое начало в социально-экономических силах, поэтому одно не может быть источником происхождения другого.
Виды имущества
Вообще говоря, объекты, которые могут стать собственностью, — это те, на которые лицо имеет право и в отношении которых другое лицо имеет долг. Такими объектами могут быть:
(a) Материальные объекты, то есть физические предметы, такие как дом, дерево, поле, лошадь, стол и т. Д.
(b) Интеллектуальные объекты, которые являются искусственными вещами, например, товарный знак, авторское право, патент, право сервитута. Это нематериальные вещи, которые рассматриваются законом, как если бы они были материальными объектами, с целью определения прав и обязанностей их владельца по отношению к нему.
Таким образом, сверху можно сказать, что собственность в основном бывает двух видов: (1) телесная и (2) бестелесная.
Материальная собственность — это право собственности на материальные вещи, тогда как бестелесная собственность — это любое другое вещное право собственности, например, патентное право, преимущественное право проезда. Однако оба являются ценными правами, поскольку они признаны и закреплены законом.
Материальная собственность бывает двух видов: движимая и недвижимая. Бестелесная собственность также подразделяется на два вида, а именно: (i) jura in re aliena или обременения, связанные с материальными или нематериальными вещами, e.г., аренда, ипотека и сервитут; и (ii) jura in re propria в отношении нематериальных вещей, таких как патенты, товарные знаки, авторские права и т. д.
Материальная собственность
Он также называется материальной собственностью, потому что имеет материальное существование. Это относится к материальным вещам, например, земля, дом, деньги, украшения, золото, серебро и т. Д. Являются материальной собственностью, существование которой будет ощущаться органами чувств.
В римском праве материальная собственность называется res corporalis.
Лицо, имеющее право на совокупное использование объекта, называется владельцем объекта, а объект называется его собственностью.Но это право означает только право общего пользования. Это не означает, что право является абсолютным или неограниченным. Как правило, существует два вида ограничений на использование собственности.
Первый вид ограничений — это те, которые налагаются законом, и это делается в интересах общества. Второй вид ограничений — это обременения собственности. Право собственности является общим, постоянным и наследуемым.
Материальная собственность бывает двух видов: движимая и недвижимая.
Движущееся имущество и недвижимое имущество
Разделение имущества на движимое и недвижимое очень важно. Это разделение обычно встречается во всех правовых системах, но основа, на которой оно проводится, неодинакова и различается в разных правовых системах. Количество инцидентов и объем прав на собственность зависят от ее движимости или недвижимого имущества.
В Индии делятся на движимое и недвижимое, но в английском праве они называются движимым и земельным соответственно.
Согласно Салмонду, недвижимое имущество (т.е. земля) состоит из следующих элементов:
- Определенная часть земной поверхности;
- Земля под поверхностью до центра земли;
- Колонна пространства над поверхностью до бесконечности;
- Все предметы, которые находятся на поверхности или под ней в ее естественном состоянии, например минералы, естественная растительность или камни, свободно лежащие на поверхности;
- Все объекты, размещенные человеком на или под поверхностью земли с намерением постоянной аннексии, e.г., дома, стены, заборы, двери и др.
В Законе об общих положениях 1897 года определено, что недвижимая собственность включает землю, выгоды, возникающие из земли, и вещи, прикрепленные к земле или постоянно прикрепленные к чему-либо, прикрепленному к земле.
Закон о передаче собственности 1882 года исключает древесину на корню, выращиваемые культуры и траву из определения недвижимого имущества.
Движущееся имущество, с другой стороны, может быть определено как любое материальное имущество, которое не является недвижимым имуществом.
Под движимым имуществом обычно понимается движимое имущество, которое имеет три различных значения:
- Любой передвижной физический объект, например стол, деньги и т. Д.
- Неимущественные права собственности, такие как долги, акции и другие вещные права, не являющиеся правами на землю.
- Личное имущество, движимое или недвижимое, в отличие от недвижимого имущества.
В каждой правовой системе, как правило, существует два различных свода правил, которые регулируют и регулируют приобретение, продажу и т. Д.этих двух видов собственности.
Закон о передаче собственности 1882 года регулирует передачу недвижимого имущества, а Закон о купле-продаже товаров 1930 года регулирует передачу движимого имущества.
Бестелесная собственность
Его также называют нематериальным имуществом, потому что его существование не является ни видимым, ни осязаемым, например право сервитута, авторское право, патент и т. д.
Бестелесная собственность подразделяется на два вида, а именно,
- Jura In Re Aliena или обременения, связанные с материальными или нематериальными вещами, e.г., аренда, ипотека и сервитут; и
- Jura In Re Propria в отношении нематериальных вещей, таких как патенты, товарные знаки, авторские права и т. Д.
Права собственности на нематериальные вещи (интеллектуальная собственность)
Права собственности относятся как к материальным, так и к нематериальным вещам. Материальные вещи являются физическими объектами, а все другие вещи, которые могут быть предметом права, являются нематериальными вещами. Они представляют собой различные нематериальные продукты человеческого труда и навыков.К этим нематериальным формам собственности относятся:
Интеллектуальные права — это вид нематериальной собственности. Признание и защита этого вида бестелесной собственности возникли недавно. Обоснование принятия этих видов собственности заключается в том, что то, что производит человек, принадлежит ему, а нематериальный продукт или интеллект человека могут быть ценными, как и любая другая материальная собственность. Примерами этого типа собственности являются патенты, литературные, художественные, музыкальные и драматические авторские права, коммерческая репутация и т. Д.
Различными видами интеллектуальной собственности являются:
Патенты
Объектом патентного права является изобретение, например идея нового процесса, инструмента или производства. Лицо, чьи навыки или труд «внедряют» изобретение, новый процесс или производство, имеет исключительное право на патент на него. Это даровано изобретателю государством.
Закон Индии о патентах и промышленных образцах предусматривает, что лицо, зарегистрировавшее патент, получает исключительное право использовать или продавать запатентованное изобретение в течение четырнадцати лет, а любое лицо, которое, независимо от того, знает ли он о существовании патентное право, нарушает то же самое, может быть ограничено судебным запретом, и, если он сознательно нарушает патенты, несет ответственность за ущерб.
Авторские права
Предметом права является литературное выражение фактов или мысли. Это право может быть доступно писателям, художникам, граверам, фотографам, музыкальным и драматическим работникам за их выдающиеся работы.
Когда такой человек выполняет некоторую творческую работу, используя свой интеллект, навыки и труд, он имеет право на исключительное авторское право, которое является нематериальной формой собственности. Короче говоря, авторское право может быть литературным авторским правом или художественным авторским правом или музыкальным и драматическим авторским правом.
Коммерческая репутация
Еще одна форма нематериальной собственности — коммерческая репутация. Деловая репутация коммерческого бизнеса — это ценное право, приобретенное владельцем своим трудом и умением. Он имеет исключительное право на использование и получение прибыли от бизнеса, и любой, кто пытается использовать его, ложно заявляя общественности, что он сам занимается данным бизнесом, нарушает это право.
Права In Re Aliena (Обременения)
Права in re aliena также известны как обременения.Обременения — это права конкретного или конкретного пользователя, отличные от права собственности, которое является правом обычного пользователя. Обременения не позволяют собственнику осуществлять определенные права в отношении своего имущества.
Основными категориями прав в отношении отчуждения или обременения являются: (1) аренда, (2) сервитуты, (3) ценные бумаги и (4) трасты.
Аренда
Аренда — это форма обременения имущества, принадлежащего одному лицу правом владения и пользования имуществом, принадлежащим другому.Таким образом, это переход права владения и пользования имуществом, принадлежащим другому лицу. Это результат законного отделения собственности от владения.
Аренда может быть заключена на определенный период или бессрочно. Это обременение, при котором арендодатель, то есть собственник имущества, передает свое право владения арендатору.
Таким образом, если у меня есть дом, который сдается арендатору, я заключил договор аренды, т.е. я отделил свое владение от своего владения.Я по-прежнему являюсь владельцем дома, но арендатор, то есть арендатор, владеет им и может использовать его до тех пор, пока существует договор аренды.
Аренда следует отличать от лицензии. Основное различие между ними заключается в том, что аренда создает интерес к собственности, но лицензия не создает каких-либо имущественных прав или интересов в пользу лицензиата в собственности, к которой она относится.
Аренда не ограничивается только материальными объектами, но распространяется и на права.Все права, которыми можно владеть, можно сдавать в аренду.
Сервитуты
Это обременение собственности, которое дает право ограниченного использования земельного участка одному или нескольким лицам без передачи им земли во владение, например, право перехода на землю другого лица является сервитутом.
В случае сервитута передача владения не осуществляется, и это отличает его от аренды.
Сервитуты бывают двух видов — частные и общественные.
Частный — Частный сервитут — это сервитут, при котором право на использование жилета имеет определенное физическое или физическое лицо.Например, право проезда, предоставленное владельцу одного участка земли на прилегающий участок земли, является частным сервитутом.
Public– Государственный сервитут — это то, право на которое принадлежит обществу в целом, определенному классу неопределенных лиц. Например, если общественность имеет право проезжать через частную землю, это общественный сервитут.
Сервитуты также классифицируются по-другому. По этой классификации они бывают двух видов — Appurtenant и Gross.
Принадлежащий сервитут — это сервитут, который является обременением для одного участка земли, но также является дополнением к другому участку земли. Это право использовать один участок земли в пользу другого участка земли. Сервитут работает с землей, для которой он существует.
Грубый сервитут — это сервитут, не связанный с земельным участком. Это не обязательно для какого-либо доминирующего многоквартирного дома, для блага которого оно существует.
Безопасность
Ценная бумага — это обременение, возложенное на кредитора имуществом его должника с целью обеспечения взыскания долга.Другими словами, можно сказать, что это право сохранить владение движимым имуществом до тех пор, пока не будет выплачен долг.
Залог недвижимого имущества называется ипотекой, а движимого имущества — залогом.
Ценная бумага — это обременение, целью которого является обеспечение или облегчение выполнения или пользования каким-либо другим правом, принадлежащим тому же лицу.
Ценные бумаги над имуществом бывают двух видов — ипотека и залог.
Mortgage- Если недвижимое имущество передается в залог другому лицу, сделка называется ипотекой.Это называется залогом, если имущество движимое.
Ипотека заключается в передаче прав на определенную недвижимую собственность с целью обеспечения:
- выплата ссуды,
- существующий или будущий долг, или
- исполнение соглашения, которое может повлечь материальную ответственность.
Плательщик называется залогодателем, а получатель — залогодержателем. Инструмент, с помощью которого осуществляется перевод, называется закладной.
Ипотека может быть различных видов, например, простая ипотека, ипотека при условной продаже, аномальная ипотека и т. Д.
Залог
Залог — это право владеть имуществом другого лица в качестве обеспечения исполнения обязательства.
Таким образом, лицо, нашедшее товар, имеет право удерживать товар у владельца до тех пор, пока он не получит от владельца компенсацию за проблемы и расходы, понесенные им, а также конкретное вознаграждение, которое владелец мог предложить за возврат таких товаров. .Утверждается, что нашедший имеет право залога на найденные таким образом товары.
Залог дает право владеть товарами и не включает право собственности или продажи.
Залог может быть: удержание залога, удержание агента, неоплаченное удержание продавца, залог и т. Д.
Доверие
Доверительный фонд — это обременение, при котором право собственности на имущество ограничивается операциями с ним в интересах какого-либо третьего лица.
Другими словами, траст — это обязательство, прилагаемое к владению имуществом.
Возникает из уверенности, оказанной и принятой владельцем. По словам Салмонда, траст обычно создается в интересах нерожденных людей, младенцев, несовершеннолетних, сумасшедших и лиц, страдающих какими-либо нарушениями закона.
Он также создан для совершенствования спорной собственности или защиты общих интересов нескольких лиц. Закон о трастах содержится в Законе об индийских трастах 1882 года. Таким образом, в случае траста, хотя собственность на законных основаниях принадлежит доверительному управляющему, он сохраняет ее в пользу бенефициара.
Заключение
В контексте Индии конституционные положения, содержащиеся в статьях 39 (b) и (c), четко отражают озабоченность государства против концентрации богатства в руках немногих в ущерб общественным интересам.
Справедливое и равноправное распределение богатства для удовлетворения общих интересов всех слоев общества было руководящим принципом при регулировании собственности государством с помощью закона. Основное внимание уделялось социализации собственности, а не принятию узкого индивидуалистического подхода.
Правило против несправедливого обогащения, доктрина бессрочности, распределения, суброгации, частичного исполнения и т. Д. Включены в закон о собственности с целью обеспечения справедливого и справедливого пользования собственностью и защиты ее от всех видов эксплуатации.
Ни одна из рассмотренных выше теорий собственности не может сама по себе объяснить «происхождение собственности». Однако в большинстве из них есть доля истины, и совершенная и всеобъемлющая теория может быть построена только с учетом различных аспектов собственности.Таким образом, функциональный подход был бы более полезен для понимания «собственности».
Компания LawSikho создала группу телеграмм для обмена юридическими знаниями, рекомендациями и различными возможностями. Вы можете перейти по этой ссылке и присоединиться:
Больше, чем «Послабления от неблагоприятного владения» — Бар Флориды
Предписывающие послабления: больше, чем «послабления, вызванные неблагоприятным владением»
Хотя подавляющее большинство сервитутов, с которыми обычно сталкивается поверенный по недвижимости в своей повседневной практике, являются явные сервитуты, возникающие в соответствии с письменными — и, как правило, зарегистрированными — инструментами между владельцами доминирующего (получателя) и обслуживающего ( обремененные) участки имущества, сервитуты также могут подразумеваться или возникать иным образом в соответствии с применимыми фактами и обстоятельствами.Таким образом, хотя существование предписывающего сервитута (или сервитута в силу необходимости, который будет рассмотрен в следующей статье) вряд ли будет раскрыто с помощью стандартного поиска по названию (если такой сервитут не будет впоследствии подтвержден записанным судебным решением или явный сервитут), тщательный осмотр собственности и тщательный осмотр могут сделать очевидным наличие или потенциальное утверждение существования такого сервитута.
Предписательные сервитуты часто ошибочно упоминаются как сервитуты, возникающие в результате неправомерного владения, и, хотя многие элементы предписывающих сервитутов схожи с требованиями о неблагоприятном владении, между ними есть существенные различия.Кроме того, в отличие от требований о неправомерном владении (и способов по необходимости), которые первоначально возникли в соответствии с общим правом, но с тех пор были кодифицированы, не существует законодательной основы для предписывающих требований об установлении сервитута; предписывающие сервитуты продолжают существовать исключительно в рамках общего права.
Решение Верховного суда Флориды по делу Даунинг против Берд , 100 So. 2d 57 (Fla. 1958), как поясняется в деле Crigger v. Florida Power Corporation, 436 So. 2d 937 (Fla. 5th DCA 1983), подтверждает, что следующие элементы необходимы для установления предписывающего сервитута в соответствии с законодательством Флориды:
1) Пользователь произвел определенное конкретное и фактическое использование земель, принадлежащих другому лицу;
2) Такое использование было непрерывным и непрерывным в течение 20 лет;
3) Такое использование было либо с фактического ведома владельца, либо настолько открытым, печально известным и видимым, что знание об использовании вменяется владельцу;
4) Такое использование относится к определенной ограниченной и определенной площади земли или, если для полосы отчуждения, используется определенный маршрут с достаточно определенной линией, шириной и конечными точками; и
5) Такое использование было неблагоприятным для владельца; то есть а) использование было произведено без разрешения владельца и в соответствии с некоторыми правовыми претензиями, кроме разрешения владельца; б) использование было либо исключительным, либо несовместимым с правами владельца земли на ее использование и владение; и c) использование было таким, что в течение всего предписанного периода владелец имел основание для иска против пользователя за это использование.
В том случае Даунинг подала иск против Берда и города Хомстед с требованием удалить мощение с участка земли, который, как она утверждала, принадлежал ей. Даунинг утверждал, что город и Берд построили асфальтовую дорогу на ее участке без ее разрешения и что, когда ее муж построил заграждение через дорогу, он был арестован. Даунинг потребовала от ответчиков устранить посягательство и присудить ей компенсацию ущерба и другие средства правовой защиты.Одним из аргументов, выдвинутых властями города, было то, что он приобрел предписывающий сервитут в отношении спорной собственности.
Суд Downing обосновал, что современная тенденция состоит в том, чтобы рассматривать приобретение прескриптивных прав как права, приобретенные способами, в значительной степени аналогичными тем, с помощью которых правовой титул приобретается путем неправомерного владения. Суд также отметил, что либо по давности, либо в случае неправомерного владения право приобретается только путем фактического, непрерывного, непрерывного использования истцом земель другого лица в течение установленного периода.Кроме того, использование должно быть неблагоприятным в соответствии с заявлением о праве и должно происходить либо с ведома владельца, либо быть настолько открытым, печально известным и видимым, что владение вменяется владению информацией об использовании и неблагоприятных претензиях заявителя. «В обоих правах использование или владение должно быть несовместимо с использованием и владением собственником его земель и не должно быть разрешительным использованием, поскольку использование должно быть таким, чтобы владелец имел право на судебный иск, чтобы остановить его, например как действие за вторжение или изгнание. 1 «Кроме того, пределы, местоположение и масштабы его занятий должны быть определенно и четко установлены с помощью подтверждающих доказательств и не могут быть установлены или расширены на основании презумпции». 2
Суд также пояснил, что:
[Это] было необходимо, чтобы ответчики заявили и с помощью четких и убедительных доказательств доказали: (1) то, что общественность имела постоянное и непрерывное использование или пользование землями истца для проезжей части в течение периода не менее чем за 20 лет до забаррикадирования, (2) обозначение проезжей части, i.е. , его маршрут, окончание и ширина, и (3) использование или получение удовольствия было неблагоприятным или нарушением права. 3
Поскольку в ответе города не утверждалось, что использование населением было неблагоприятным, суд отменил решение суда первой инстанции в пользу города, но предложил, чтобы городу была предоставлена возможность изменить свой ответ. Суд также отметил, что в ответе не были должным образом указаны маршрут, конечная остановка, местоположение и ширина сервитута, на который претендовал город.Наконец, суд пришел к выводу, что «нет ничего, что могло бы свидетельствовать о том, что использование, сделанное обществом, несовместимо с правами владельца на использование и владение землей, что скорее поддерживает, чем преодолевает презумпцию, что любое такое использование было разрешительным. ” 4
При вынесении своего решения суд Даунинг сосредоточил внимание на характере использования обществом собственности ответчика. Ссылаясь на J.C. Vereen & Sons, Inc. против Хаузера, 167 So. 45 (Fla.1936), который, в свою очередь, сослался на решение Верховного суда Алабамы по делу Jesse French Piano & Organ Co. против Forbes , 29 So. 683 (Ala. 1901), суд рассудил, что «если использование предполагаемого сервитута не является исключительным и не противоречит правам владельца земли на его использование и владение, то такое использование будет считаться разрешительным. а не против. » Суд Даунинг продолжил ссылкой на решение Джесси Френч Пиано о том, что «всегда учитывается одно обстоятельство: противоречит ли использование интересам стороны, страдающей от него, или причиняет ему вред.”
В деле J.C. Vereen, истец требовал судебного запрета, обязывающего ответчика убрать карниз дома, нависшего над собственностью истца. На суде ответчик не представил доказательств того, что сервитут существовал в течение всего срока давности, а в показаниях истца указывалось, что нависание не существовало более трех лет. Соответственно, суд постановил, что предписывающий сервитут существовать не может.
Таким образом, суды Флориды признают общую презумпцию, согласно которой использование собственности, принадлежащей другому лицу, является разрешительным, а не неблагоприятным; однако такая презумпция возникает только тогда, когда использование не является исключительным и не противоречит использованию и владению землей собственником.С другой стороны, если использование истцом является исключительным или , несовместимым с использованием и владением землей собственником, презумпция разрешительного использования может быть преодолена. Эта позиция была подтверждена рядом дел во Флориде, в том числе Дэн против BSJ Realty , 953 So. 2d 640 (Fla. 3d DCA 2007). В этом деле суд постановил, что, поскольку рассматриваемая частная дорога использовалась обеими сторонами «для одной и той же общей цели — для доступа к задней части их соответствующих складов», 5 истцы не могли преодолеть презумпцию разрешительного использования .
Как и в случае с решениями Downing и J.C. Vereen , в судебных инстанциях Флориды наиболее часто рассматриваются неблагоприятные обстоятельства дела в судах Флориды. В сноске 16 решения Crigger суд отметил, что, несмотря на то, что недобросовестное использование является сложной концепцией, оно не требует злого умысла, недоброжелательности или враждебности в воинственном смысле, и пользователь не должен намереваться нарушать чужие намерения. прав. Вместо этого суд объяснил, что использование в неблагоприятных условиях должно осуществляться с преднамеренным игнорированием прав владельца и в соответствии с иском о праве, кроме разрешения.В сноске 17 решения Crigger суд отметил, что «исключительное использование неблагоприятным владельцем земли, исключающее право собственности на землю, обязательно всегда несовместимо с правом владельца на использование своей земли. Таким образом, элемент исключительного владения хорошо служит для извещения владельца о том, что владение имуществом противоречит его правам собственности. Неблагоприятное использование должно быть либо исключительным, либо несовместимым с тем, как владелец использует свою землю.” 6
В деле Hunt Land Holdings Company v. Schramm , 121 So. 2d 697 (Fla. 2d DCA 1960) истцы требовали от ответчиков демонтажа плотины, построенной ими через дренажную канаву. Ров без возражений использовался для осушения сельскохозяйственных угодий более 45 лет. Стороны были застройщиками-соперниками, и ответчик построил плотину, чтобы не дать истцам осушить свою собственность. Ответчики утверждали, что предписывающий сервитут не существовал, потому что использование канавы не было исключительным, а, скорее, было для взаимной выгоды всех прилегающих земель и, следовательно, не было неблагоприятным.Кроме того, ответчики утверждали, что они имели право на презумпцию того, что использование было разрешительным, а не неблагоприятным.
Суд Hunt Land Holdings отметил, что, хотя владение должно быть исключительным для приобретения права собственности путем неправомерного владения, сторона может получить предписывающее право, если использование является общим с владельцем или общественностью. Кроме того, суд согласился с тем, что собственник имеет право на презумпцию разрешительного использования, но пришел к выводу, что такая презумпция «не является окончательной и неэффективной перед лицом фактов, которые приводят к ее прекращению.Суд постановил, что
презумпция разрешительного использования может быть преодолена посредством знания, приписываемого владельцу неправомерного использования стороной, претендующей на предписывающее право, что необязательно, чтобы это делалось посредством заявлений или утверждений, но это может быть осуществлено путем использования, несовместимого с правом владельца. использование и владение своей землей, и, кроме того, что использование не обязательно должно быть исключительным, но может быть общим с владельцем или общественностью. 7
Таким образом, суд также установил, что «длительное, непрерывное, непрерывное, открытое и печально известное использование канавы для осушения сельскохозяйственных земель без каких-либо возражений до настоящего спора» 8 опровергло презумпцию разрешительного использования.Суд также отметил, что ответчики не представили доказательств того, что их правовые предшественники когда-либо давали согласие пользователю, а вместо этого полагались на презумпцию, что использование было разрешительным. С другой стороны, истцы установили, что использование было настолько непрерывным, непрерывным, открытым и печально известным, что вменялось в вину владельцам земли, что истцы пользовались своей привилегией в соответствии с иском о праве, неблагоприятном для владельцев, в течение требуемого периода. и что это использование несовместимо с правами владельцев на использование и владение землей.Таким образом, суд пришел к выводу, что истцы отклонили требование ответчиков о том, что они имели право на презумпцию разрешительного (а не противоправного) использования.
В другом деле, Florida Power Corporation против Макнили , 125 So. 2d 311 (Fla. 2d DCA 1960) McNeelys подали в суд на Florida Power Corporation (FPC), чтобы потребовать, чтобы FPC либо удалил ее линии электропередачи и вышку из их собственности, либо начал судебное разбирательство по делу, чтобы McNeelys могли получить соответствующий ущерб.В 1939 году FPC очистил 100-футовую полосу отчуждения и подвесил линию электропередачи над землей, позже приобретенной Макнили. В 1955 году FPC заменил старую линию электропередач на новую и построил стальную башню на расчищенной территории. FPC предприняла неудачную попытку связаться с владельцем в 1939 году, а в 1954 году велись переговоры о покупке сервитута. Макнили подали иск в 1957 году, так что с момента расчистки полосы отвода прошло 20 лет.Суд сосредоточил внимание на различии между приобретением права собственности путем неправомерного владения и приобретением преимущественного права, в котором существенным элементом является использование привилегии без фактического владения.
Интересно, что суд отличил характер использования полосы отчуждения энергетической компанией от использования железнодорожными путями своих путей, отметив, что «путем строительства дорожного полотна, установки шпал и рельсов и использования железных дорог. Во время операций железная дорога, использующая землю противозаконно, исключает владельца и препятствует его использованию землей и, таким образом, осуществляет господство над ней и владеет ею.” 9 Однако линия электропередачи в основном использует полосу отчуждения и не расположена на земле, как железнодорожная полоса отчуждения. Под подвешенной линией электропередачи могут выполняться многие виды деятельности, полностью соответствующие потребностям энергокомпании. Соответственно, суд применил 20-летний период, необходимый для установления предписывающего сервитута, а не семилетний период, необходимый для установления права собственности посредством неправомерного владения.
В деле Фелпс против Гриффита , 629 So.2d 304 (Fla. 2d DCA 1993), обе стороны использовали Lemon Patch Road более 20 лет. После спора Фелпс отгородил Лемон-Патч-роуд на границе собственности Гриффитса, и Гриффитс подали в суд, чтобы установить предписывающий сервитут. Суд согласился с Фелпсом в том, что доказательства указывают на разрешительное, а не противозаконное использование Lemon Patch Road. Важно отметить, что обе стороны использовали дорогу для входа и выхода, пока Фелпс не перекрыл дорогу. Суд выделил дело Hunt Land Holdings , поскольку в отличие от Hunt Land Holdings (в котором владелец полагался на презумпцию разрешительного использования), Фелпс представил «неявные доказательства согласия нынешнего и бывшего владельцев земли, лежащей в основе Lemon Patch. Дорога. 10 Кроме того, суд убедили отменить вывод о предписывающем сервитуте, потому что не было доказательств того, что использование дороги Гриффитами мешало Фелпам или их предшественникам делать со своей собственностью все, что они хотели.
Несколько судов Флориды посчитали душевное состояние необходимым для установления обстоятельств неблагоприятного исхода. В деле Guerard v. Roper , 385 So. 2d 718 (Fla. 5th DCA 1980), стороны владели прилегающими участками собственности, а Герар владел спорной 25-футовой полосой, которая использовалась ею для въезда и выезда к ее собственности с асфальтированной дороги.Ропер также использовал спорную полосу для входа и выхода на свою территорию. Между сторонами возник спор относительно использования собственности Ропером, поэтому она перекрыла доступ Роперу к дороге. Ропер подал иск, и, не указав никаких фактов, суд постановил, что он имеет право на предписывающий сервитут в отношении спорной собственности. Хотя было ясно, что Ропер и его предшественники использовали дорогу вместе с Герардом и ее предшественниками более 20 лет, суд сослался на Даунинг в качестве утверждения о том, что использование дороги должно быть неблагоприятным (несовместимым с тем, как владелец использует и получает удовольствие от своей дороги). земель), а не разрешительный, и суд установил, что элемент неблагоприятной обстановки отсутствует.
В частности, суд отметил, что «если использование не является исключительным и не противоречит правам владельца земли на ее использование и пользование, презумпция состоит в том, что такое использование является разрешительным, а не неблагоприятным». 11 Суд также признал, что слово «враждебность» является произведением искусства и не означает воинственное или воинственное поведение. Тем не менее суд установил, что ничто в записях не свидетельствует о том, что использование Рупером собственности несовместимо с правами владельца на ее использование и владение землей.Суд также отметил, что «когда право проезда открывается или поддерживается владельцем для его собственной выгоды и использование истцом его, по всей видимости, было общим с ним, возникает презумпция, что использование находится в подчинении, а не во вред. к истинному названию «. 12 Таким образом, суд отказался признать, что предписывающий сервитут возник в пользу Ропера.
В Burdine v. Sewell , 109 So. 648 (Флорида, 1926 г.), предшественник хозяина Бурдина по праву собственности и Сьюэлл заключили письменное соглашение об использовании Сьюэллом переулка.Когда Бурдин заключил долгосрочную аренду, он построил стену, которая блокировала доступ Сьюэлла к переулку. Бурдин утверждал, что письменное соглашение создает отзывную лицензию. Сьюэлл утверждал, что у него был предписывающий сервитут над переулком, но суд постановил, что тот, кто получает разрешение или полномочия на использование собственности, не может требовать такого сервитута.
Florida Power Corporation против Скаддера , 350 So. 2d 106 (Fla. 2d DCA 1977), дело рассматривало предполагаемый сервитут, который использовался для въезда, выезда и коммунальных услуг.В 1973 году Фулсомы приобрели участок земли, не имеющий выхода к морю, и приступили к строительству глиняной дороги от их собственности через землю, принадлежащую Скаддерам, к существующей дороге графства. Во время строительства дороги Фулсомы попросили FPC установить электрические сети для обслуживания их собственности. Представитель FPC ошибочно предположил, что Fulsoms владеют или имеют законное право использовать собственность Scudders. Соответственно, FPC возвела опоры и распределительные линии для обслуживания собственности Fulsoms. Узнав, что Фулсомы строят дорогу, Скадеры (которые жили в Нью-Йорке) сообщили Фулсомам, что дорога нарушает их права собственности.Скаддеры установили забор и вывесили знаки для защиты своей собственности. Фулсомы проигнорировали эти предупреждения, поэтому Скаддеры подали в суд на ФПК и Фулсомов. FPC и Fulsoms ответили встречным иском о том, что Fulsoms приобрели прескриптивное право, подразумеваемое право проезда по общему праву или установленный законом путь по необходимости, который позволял им использовать собственность Scudders.
Суд первой инстанции отклонил аргументы Фулсомов о том, что они имели право на предписывающее право или подразумеваемое право проезда по общему праву, но пришел к выводу, что Фулсомы имели право на установленный законом способ въезда и выезда, а также на электричество и телефонные услуги.Затем суд присудил «Скаддерс» возместить ущерб и приказал FPC переместить опоры в пределах необходимого пути. Апелляционный суд постановил, что Фулсомы не смогли установить прескриптивное право из-за того, что суд первой инстанции пришел к выводу, что использование земли Скаддеров предшественниками Фулсомов было скорее разрешительным, чем неблагоприятным.
Решение по делу Gibson v. Buice , 394 So. 2d 451 (Fla. 5th DCA 1981), дает краткое изложение элементов, необходимых для установления предписывающего сервитута в соответствии с законодательством Флориды.По этому делу это было
.установить сервитут по рецепту, истец должен доказать фактическое, непрерывное и непрерывное использование в течение предписанного периода [20] лет. Использование должно быть неблагоприятным в соответствии с заявлением о праве с ведома владельца или должно быть настолько открытым, печально известным, видимым и непрерывным, чтобы знание об использовании вменялось владельцу. Кроме того, использование должно быть несовместимо с использованием и владением собственником и не должно быть разрешительным использованием… .Прескриптивное право проезда не может быть приобретено для перехода на участок земли в целом, оно должно быть ограничено разумно определенной линией и ограничено степень фактического использования.Таким образом, чтобы претендовать на предписывающий сервитут, нужно заявить и подтвердить его маршрут, конечные пункты и ширину. 13
В деле Crigger , о котором говорилось выше, Criggers подали иск об обратном осуждении против FPC, утверждая, что FPC присвоила и использовала 100-футовую полосу проезда через их землю без их разрешения или выплаты им какого-либо вознаграждения. Когда Криггеры приобрели свою землю в 1974 году, у FPC был один комплект столбов и проводов, пересекающих землю. В 1979 году FPC возвела вторую линию электропередачи и удалила старую.FPC представил две утвердительные аргументы в пользу защиты. Во-первых, он утверждал, что пользование имуществом осуществлялось в соответствии с зарегистрированным сервитутом. Во-вторых, он утверждал, что приобрел предписывающий сервитут, который исключил возможность предъявления истцам требований о возмещении убытков в порядке обратного осуждения.
Суд первой инстанции установил, что FPC приобрела предписывающий сервитут, и компания Criggers подала апелляцию. Апелляционный суд проследил историческую подоплеку претензий о неправомерном владении и предписывающем сервитуте в решении Downing .Затем суд отметил, что в соответствии с Даунинг , «пользователь должен установить, что непрерывно в течение всего установленного периода использование было настолько неблагоприятным, враждебным и противоправным по отношению к собственнику, что владелец имел, но не смог заявить в течение установленного периода. , основание для иска против пользователя с целью прекращения неправомерного использования ». 14 Суд отметил, что «эта точка зрения поощряет добрососедское согласие и снисходительность владельцев к использованию своей земли другими, не позволяя такому разрешительному использованию созреть право в пользу неправомерных пользователей в отличие от титула дружественного, близкий по духу землевладелец.” 15
Поскольку предписывающие права сервитута «приобретаются недобросовестным пользователем, заявляющим о праве на основании его собственного правонарушения, закон не поддерживает приобретение предписывающих прав и требует большого бремени в отношении обвинений и доказательств, чтобы преодолеть исторические и хорошо обоснованные презумпции против правонарушений ». 16 В конечном итоге суд постановил, что вторая утвердительная защита FPC не смогла указать причину иска, поскольку не привела никаких окончательных фактов, свидетельствующих о том, что использование FPC было неблагоприятным для владельца и было осуществлено без разрешения владельца и, следовательно, не заявлять о невзгодах.Фактически, эта утвердительная защита не имела никакого отношения к элементу невзгод. Кроме того, доказательства, представленные в суде, соответствовали и подкрепляли презумпцию разрешительного использования. В частности, предыдущий владелец 1/8 доли в собственности прямо предоставил FPC право установить линию электропередачи на участке. Хотя этот грант был неэффективным для связывания других соарендаторов, он свидетельствовал о разрешительном характере использования собственности FPC, и, следовательно, такое использование не наносило ущерба остальным владельцам.Кроме того, суд отметил, что FPC дважды безуспешно пыталась добиться от Criggers сервитута. Суд постановил, что предложение о покупке права собственности или разрешения на использование земли от истинного владельца является доказательством признания прав собственника и отсутствия неблагоприятных обстоятельств. Таким образом, суд постановил, что ФПК не приобрела права предписывающего сервитута.
В продолжение предстоящей статьи о сервитутах в порядке необходимости, суд по делу Sapp v. General Development Corporation , 472 So.2d 544 (Fla. 2d DCA 1985), отмечалось различие между способами необходимости и предписывающими сервитутами в постановлении о том, что владелец, не имеющий выхода к морю, имеет либо необходимость, предусмотренную общим правом, либо установленную законом необходимость, и использование любым способом необходимость не является неблагоприятной и не может служить основанием для предписывающего сервитута.
Поэтому крайне важно, чтобы юристы по недвижимости ознакомились с предписывающими сервитутами, особенно когда они представляют предполагаемых покупателей или выступают в качестве агентов по страхованию правового титула.Поскольку такие сервитуты вряд ли будут очевидны при проверке цепочки правового титула, юристы должны тщательно осмотреть недвижимость или провести обследование и, при необходимости, провести соответствующие дополнительные расследования, чтобы избежать последующего предписывающего требования о сервитуте. Аналогичным образом, поскольку предписывающие сервитуты не основаны на письменных документах, зарегистрированных в публичных записях, на предписывающий сервитут не следует полагаться для юридического доступа и других вопросов, пока суд не подтвердит, что предписывающий сервитут действительно существует.
1 Даунинг , 100 So. 2d на 64.
2 Id .
3 ид. на 65.
4 Id . на 66.
5 Дан , 953 Так. 2d на 642.
6 Crigger, 436 So. 2d, 945, n.17.
7 Hunt Land Holdings , 121 So. 2д по адресу 701.
8 Id .
9 Florida Power Corporation , 125 So.2д по адресу 317.
10 Phelps , 629 So. 2d, 306.
11 Guerard , 385 So. 2д на 720.
12 Id . на 721.
13 Gibson, 394 So. 2d, 452 (цитаты опущены).
14 Crigger, 436 So. 2д по адресу 942.
15 Id . на 943.
16 Id .
Джон Нойкамм является акционером юридической фирмы Mechanik Nuccio в Тампе.Он получил степень бакалавра наук. в области бухгалтерского учета с отличием в 1981 году и докторскую степень с отличием в 1984 году в Университете Флориды. Он является сертифицированным юристом по недвижимости, членом Американского колледжа юристов по недвижимости и членом исполнительного совета Флоридской ассоциации юридического образования. Он является бывшим председателем Секции недвижимого имущества, наследственного и доверительного права Флоридской коллегии адвокатов, а также награжден как ежегодной премией этой секции, так и наградой за профессионализм за всю жизнь. Он также является бывшим председателем Секции недвижимого имущества, наследственного и доверительного права Коллегии адвокатов округа Хиллсборо и получил в этой секции первую премию «Выдающийся юрист».
Эта колонка представлена от имени Секции недвижимого имущества, наследственного и доверительного права, Майкла Дж. Гельфанда, председателя, и Джеффа Гете и Дуга Кристи, редакторов.
.