Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения
Сады, огороды, подсобное хозяйство по-прежнему являются неотъемлемой частью жизни большинства российских граждан. А поскольку к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся также участки, используемые в целях ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе при заключении договоров аренды.
Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но и специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
По договору аренды земельного участка арендодатель (собственник/сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору (любое заинтересованное лицо) во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.
Одним из основополагающих принципов гражданского права является свобода договора и определения его условий.
Применительно к договору аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны договора вправе самостоятельно определять его условия, в том числе, срок договора. Однако предусмотрена возможность ограничения указанного права. Согласно положениям Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Законодательно предусмотрена возможность установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В частности, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. К примеру, для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Таким образом, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, подлежащий государственной регистрации и не прошедший ее, не заключен.
Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения и их использования по целевому назначению. Указанные в данной статье особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, безусловно, не являются единственными, но от того, не становятся менее важными.
Администрация Минусинского района — Главная
Минусинский районный Совет депутатов принимает предложения на должности аудиторов контрольно -счетного органа Минусинского района. Предложения принимаются до 30 ноября 2021 года.
|
Минусинский район — муниципальный район в южной части Красноярского края. Площадь территории 3205 км², население — 26001 человек. Район является одним из туристских центров Красноярского края. Минусинский район расположен в южной части Красноярского края, на правом берегу реки Енисей, в центральной части Минусинской котловины. На территории района расположены известное как лечебное озеро Тагарское, озёра Большой и Малый Кызыкуль, несколько более мелких озёр. По территории района протекают реки Лугавка, Тесинка, Минусинка.
Сопредельные территории:
север: Краснотуранский район Красноярского края
северо-восток: Курагинский район Красноярского края
юго-восток: Каратузский район Красноярского края
юг: Шушенский район Красноярского края
юго-запад и запад: Республика Хакасия.
На территории района тринадцать сельсоветов. Глава района — Клименко Александр Александрович. По состоянию на 2019 год Совет состоит из 21 депутата. Административный центр муниципального образования Минусинский район — город Минусинск (самостоятельное муниципальное образование).
Основная отрасль специализации района — сельское хозяйство.
спутник
© 2020 Администрация Минусинского района
662600, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Гоголя, дом 66а,
Контактная информация Сайт разработан в студии EVO ART
Создание сайтов, графический дизайн
Закон упростил получение участка из земель сельхозназначения — Российская газета
Главная новация документа — теперь добросовестному арендатору не надо доказывать, что землю он использовал в тех целях, для которых ее арендовал.
В прежнем варианте закона предприниматель или частное лицо должны были предоставить подтверждение в Россельхознадзор.
И тут возникала проблема правоприменения — единого перечня этих документов не было, в результате каждый раз право на переоформление договоров аренды приходилось получать исключительно в судебном порядке.
Теперь ситуация серьезно упрощается. Как говорится в тексте документа, если у уполномоченного органа нет «информации о выявленных нарушениях законодательства в рамках государственного земельного надзора», то и право на продление договора аренды или возможность переоформления земельного участка в собственность можно получить без проволочек.
Правда, есть один немаловажный нюанс — предприниматель должен владеть участком земли не менее трех лет, именно этот срок позволяет понять, как он используется и не пустует ли в ожидании «лучших времен».
Упрощение процедур касается большого объема земли. По различным экспертным оценкам, в России около 13 миллионов гектаров земельных участков сельхозназначения, предоставленных в аренду из государственной или муниципальной собственности.
Порядка 16 миллионов гектаров находятся в частной собственности, они закреплены за фермерами. А всего земель сельхозназначения в нашей стране насчитывается 198 миллионов гектаров.
Облегчение процедуры продления права собственности или аренды на землю для добросовестных граждан и юридических лиц — абсолютно правильная мера, которая позволит серьезно уменьшить бюрократическую составляющую в этом вопросе, считает декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГC Елена Иванкина.
«Я думаю, что публичные торги не должны быть единственным способом предоставления земельного участка собственнику или арендатору. Земля используется по назначению, и это теперь не надо доказывать контролирующим органам с помощью документов, которые к тому же в разных регионах разные. Власть будет просто понимать, есть у нее информация о нецелевом использовании участка или нет, и на основании этого делать выводы», — объясняет эксперт.
При этом такого рода послабления полностью соответствуют и мировой практике, напоминает она.
«В Германии, например, еще в середине прошлого века 10 лет аренды с правильным использованием земли были равнозначны дальнейшему оформлению ее в собственность», — резюмирует Елена Иванкина.
Предоставление земельных участков
Приложение 1 к распоряжению
№ 50-р от 15.02.2021
Перечень свободных земельных участков,
предназначенных для передачи в аренду
по состоянию на 10.11.2021*
№ п/п | Кадастровый номер | Категория земель/ВРИ | Площадь, кв.м. |
1 | 24:01:0201003:860 (Туровский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 1217002 |
2 | 24:01:0201003:863 (Туровский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 176000 |
3 | 24:01:0701002:88 ур. | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 100002 |
4 | 24:01:1202003:221 в 5 км на восток от д. Ношино (Березовский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 49540 |
5 | 24:01:1202003:217 б.н.п.Орловка (Березовский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 132979 |
6 | 24:01:0101003:13 ур. 18Тройное (Вознесенский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 59044 |
7 | 24:01:0501002:120 в 100 м на запад д.Долженовка (Заозерновский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сельскохозяйственное использование | 2242186 |
8 | 24:01:0502004:327 10 км западнее п. | Земли сельскохозяйственного назначения/сельскохозяйственное использование | 259504 |
9 | 24:01:0000000:1845 в 1 км от д.Успенка (Устьянский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 294787 |
10 | 24:01:0000000:1848 в 1км от д.Успенка (Устьянский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 543956 |
11 | 24:01:0000000:1846 в 1км от д.Успенка (Устьянский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 193612 |
12 | 24:01:1102002:102 ур.Мыс (Хандальский сельсовет) | Земли сельскохозяйственного назначения/сенокошение | 191867 |
13 | 24:01:0401002:396 п. | Земли населенных пунктов/автодром | 2825 |
14 | 24:01:0401002:380 п. Абан, ул. Больничная, 145 | Земли населенных пунктов/ для строительства объектов сх производства | 10004 |
15 | 24:01:2101052:43 п. Абан, ул. Дорожная, д.22 Е | Земли населенных пунктов/ для строительства блокированной жилой застройки | 1095 |
16 | 24:01:2101052:45 п. Абан, ул. Дорожная, д.22 Ж | Земли населенных пунктов/ для строительства блокированной жилой застройки | 1089 |
17 | 24:01:0402001:311 ул.Горняков, 27 Б | Земли населенных пунктов/ для ЛПХ | 2484 |
18 | 24:01:2301002:959 с. Березовка, ул. 50 лет Октября, 7 участок 1 | Земли населенных пунктов/ для ЛПХ | 2405 |
19 | 24:01:0000000:1110, д. | Земли населенных пунктов /для размещения площадки по первичной переработке древесины | 4716 |
20 | 24:01:3501001:2040 с. Устьянск, ул. Мира, 2А | Земли населенных пунктов /для размещения магазина | 96 |
21 | 24:01:3602001:281 п.Борзово, ул. Песчаная, 4а | Земли населенных пунктов/для размещения площадки по переработке древесины | 5225 |
22 | 24:01:3602001:266 п.Борзово, ул.Песчаная, 4 (Хандальский сельсовет) | Земли населенных пунктов/ для ЛПХ | 3989 |
За кочками (к.001013) (Апано-Ключинский сельсовет)
Абан (Заозерновский сельсовет)
Абан
Алексеевка ул.Заречная, 28 А (Никольский сельсовет)
СКАЧАТЬ ПЕРЕЧЕНЬ 20 кб
* перечень обновляется ежеквартально.
Для получения информации по вопросам предоставления земельных участков в аренду необходимо обращаться в РОУМИ администрации Абанского района по тел.
83916322612.
02 12 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
07 10 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
02 09 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
19 08 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
05 08 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
08 07 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
17 06 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
13 05 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
25 03 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
18 02 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
11 02 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
27 01 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
19 01 2021 Извещение о предоставлении земельных участков
14 01 2021 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
15.12.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
17.
11.2020 Извещение о предоставлении земельных участков многодетным
09.10.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
03.09.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
20.08.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
23.07.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Сообщение о возможном установлении публичных сервитутов Акционерному обществу «Красноярская региональная энергетическая компания» (АО «КрасЭко»)
02.07.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
15.06.2020 Извещение о предоставлении земельных участков многодетным
11.06.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Постановление № 181-п от 22.05.2020 Об установлении публичного сервитута
Постановление № 180-п от 22.
05.2020 Об установлении публичного сервитута
21.05.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Информационное сообщение об установлении публичного сервитута п. Почет
Информационное сообщение об установлении публичного сервитута п. Абан
16.04.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
12.03.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
20.02.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
06.02.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
06.02.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
06.02.2020 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Постановление № 5-п от 13.01.2020г Об установлении публичного сервитута
26.12.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Информационное сообщение об установлении публичного сервитута
21.
11.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
30.10.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
08.10.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
29.08.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
25.07.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
12 07 2019 Извещение о предоставлении земельных участков многодетным гражданам
11.07.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
16.05.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
09.05.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
19 04 2019 Информация для многодетных граждан, состоящих в очереди на получение земельного участка в собственность бесплатно
11.
04.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
14.03.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
21.02.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Информационное сообщение о наличии свободного земельного участка
17.01.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
17.01.2019 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
20.12.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
13.12.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
06.12.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
15.11.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
06.09.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
13.
08.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
13.07.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
01.07.2018 Перечень свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (документ утратил силу с 01.01.2019)
25.06.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
18.06.2018 Извещение о предварительном согласовании предоставления земельных участков на право заключения договоров аренды
04.06.2018 Извещение о предоставлении земельных участков на право заключения договоров аренды
Сельхозтоваропроизводителям Абанского района Красноярского края
11.05.2018 Извещение о предоставлении земельного участка на право заключения договора аренды
27.04.2018 Извещение о предоставлении земельного участка на право заключения договора аренды
Сведения о возможности и условиях приобретения земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей, в аренду, собственность без проведения торгов (документ утратил силу 01.
01.2019)
Совет Федерации одобрил закон, усиливающий фермерам гарантии на продление аренды участков без торгов
Совет Федерации 29 июня одобрил закон, уточняющий условия предоставления земельных участков сельхозназначения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Такое поручение президент РФ, лидер Общероссийского народного фронта Владимир Путин дал по итогам межрегионального форума ОНФ в Ставрополе.
Принятый Госдумой федеральный закон вносит изменения в Земельный кодекс страны и в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Решение о предоставлении арендаторам земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду без проведения торгов теперь будет приниматься в том случае, если у региональных органов Россельхознадзора отсутствует информация о выявленных в отношении фермеров и не устраненных ими нарушениях законодательства во время использования арендуемых участков.
Прежде в законодательстве содержалось условие о надлежащем использовании земельного участка арендатором при решении вопроса о его повторном предоставлении в аренду или о его выкупе, однако критерии надлежащего использования не были четко сформулированы, что зачастую давало повод местным властям отказывать арендаторам в заключении новых договоров.
Активист ОНФ, руководитель сельхозпредприятия из Кабардино-Балкарской Республики Арсен Шанков, который в январе этого года на межрегиональном форуме ОНФ в Ставрополе рассказал о трудностях, возникающих у его коллег при попытках продлить аренду земельных участков, так прокомментировал принятые изменения. «Из-за расплывчатых формулировок в Земельном кодексе и в законе об обороте земель сельхозназначения фермеры сталкивались с отказами муниципалитетов в выкупе или в аренде земель без торгов, а споры предлагалось урегулировать в судебном порядке. Уверен, что данное уточнение законодательства, позволяющее реализовать право на предоставление земельных участков без торгов в случае отсутствия у региональных органов Россельхознадзора информации о допущенных и неустраненных нарушениях при аренде этих земельных участков облегчит жизнь многим фермерам», – отметил Шанков.
По словам заместителя руководителя исполкома ОНФ, члена Центрального штаба Общероссийского народного фронта Натальи Костенко, поручение Владимира Путина об упрощении механизма заключения на новый срок договора аренды земельного участка до 1 июля 2016 г. можно считать выполненным.
«Вопрос, связанный с пролонгацией аренды земли сельхозназначения, в последнее время приобрел особое значение и в рамках работы комиссии по урегулированию земельных споров кубанских фермеров нам хорошо знаком. В рамках работы данной комиссии мы выяснили, что фермерам нередко отказывают по непонятным причинам в продлении договоров аренды или выкупе земли, которую фермер арендовал на протяжении долгих лет. Принятые Госдумой и Советом Федерации изменения в Земельный кодекс дадут зеленый свет добропорядочным предпринимателям, не один год работающим на земле, и отсеют случайных в этом деле людей», – прокомментировала Наталья Костенко.
Код Делавэра Интернет
Недвижимость
Аренда сельскохозяйственного оборудования
ГЛАВА 67.
Аренда сельскохозяйственной продукцииПодраздел I. Права и обязанности арендодателей и арендаторов
§
6701.Определения.
Следующие слова, термины и фразы, когда они используются в этой главе, должны иметь приписываемое им значение, за исключением случаев, когда контекст ясно указывает на другое значение:
(1) «Сельскохозяйственная земля», «сельхозугодья» или «сельская земля» означает любой земельный участок площадью 10 акров или более, находящийся вне границ какого-либо города или муниципалитета, который можно обрабатывать;
(2) «Земледелец» или «издольщик» означает человека, который обрабатывает сельскохозяйственные угодья другого лица в обмен на долю произведенного урожая.
(3) «Сдача в аренду» является синонимом термина «аренда»;
60 Del. Laws, c. 175, § 1; §
6702. Срок устной аренды и срок аренды без указания срока; уведомление о прекращении действия; продление аренды; аренда жилых домов, расположенных на птицефабриках.
(a) Каждый устный договор аренды сельскохозяйственной земли и каждый письменный договор аренды сельскохозяйственной земли, в котором не указаны какие-либо условия, должен рассматриваться и толковаться как договор аренды сроком на 1 год, который прекращается 31 декабря следующего года, если договор аренды не заключен. после 1 сентября, и в этом случае договор аренды прекращается во второе 31 декабря следующего года.
(b) В каждом устном договоре аренды сельскохозяйственной земли и каждом письменном договоре аренды сельскохозяйственной земли, в котором не указано никаких условий, договор аренды прекращается в конце 1 года, прекращая свое действие 31 декабря следующего года, если договор аренды не заключен после сентября.
1, и в этом случае аренда прекращается 31 декабря следующего года; при условии, однако, что домовладелец или арендатор уведомит другую сторону в письменной форме не менее чем за 4 месяца до даты истечения срока его действия, что арендодатель или арендатор, в зависимости от обстоятельств, намеревается расторгнуть договор аренды по истечении срока его действия.Если ни одна из сторон не направляет такое уведомление, аренда становится годовой, возобновляясь ежегодно на тех же условиях, пока упомянутое здесь требование уведомления не будет выполнено любой из сторон, желающей прекратить указанную аренду.
(c) Уведомление, как предусмотрено в настоящем документе, не требуется, если все стороны договора аренды сельскохозяйственной земли укажут в письменной форме, что указанная аренда прекращается по истечении срока его действия без уведомления о таком прекращении.
(d) В каждом устном договоре аренды жилого дома, расположенного на птицефабрике, и в каждом письменном договоре аренды жилого дома, расположенного на птицефабрике, без каких-либо условий, домовладелец или арендатор, в зависимости от обстоятельств, должен иметь 14 дней, чтобы уведомить арендодателя / или арендатора, в зависимости от обстоятельств, о прекращении аренды дома арендатора, за исключением того, что данный подраздел не применяется к арендатору, который не участвует в управлении или надзоре за домашней птицей.
60 Дел законов, c. 175, § 1; 61 Del. Laws, c. 242, § 1; 62 Del. Laws, c. 302, § 1; 69 Del. Laws, c.
339, г.
§§
1, 2; §
6703.Срок аренды, на который выражен; уведомление о прекращении действия; продолжение аренды.
(a) В каждом письменном договоре аренды сельскохозяйственной земли, который по условиям договора заключен на определенный период, договор аренды прекращается по истечении срока его действия; при условии, однако, что домовладелец или арендатор уведомит другую сторону в письменной форме не менее чем за 4 месяца до даты истечения срока его действия, что арендодатель или арендатор, в зависимости от обстоятельств, намеревается расторгнуть договор аренды по истечении срока его действия.Если ни одна из сторон не направляет такое уведомление, аренда становится годовой, возобновляясь ежегодно на тех же условиях, пока упомянутое здесь требование уведомления не будет выполнено любой из сторон, желающей прекратить указанную аренду.
(b) Уведомление, как предусмотрено в настоящем документе, не требуется, если все стороны договора аренды сельскохозяйственной земли укажут в письменной форме, что указанная аренда прекращается по истечении срока его действия без уведомления о таком прекращении.
60 Дел законов, c. 175, § 1; 61 Del. Laws, c. 242, § 2; §
6704. Средство правовой защиты от с / х арендодателя.
Получатели возврата и остатка на любых землях, квартирах или наследствах, сдаваемых в аренду, и их наследники, исполнители, администраторы или правопреемники, должны иметь те же средства правовой защиты, путем вступления или действия, или иным образом, против арендаторов, их исполнителей, администраторов или переуступает за любые нанесенные растраты или за невыполнение каких-либо условий, договорных обязательств или контрактов, содержащихся в договоре аренды или переуступки, как это могли сделать лица, предоставившие право.
§
6705. Авария по аренде сельхозтехники.
(a) Ущерб будет выплачиваться за любую причитающуюся и задолженную арендную плату за сельскохозяйственные земли, и арест может быть применен к любому лицу, включая количество или долю урожая, выращиваемых арендатором на земле арендодателя.
(b) Бедствие может быть вызвано зерном, садовыми продуктами или другими культурами, обнаруженными в помещениях, из которых выдается рента или с которых она начисляется, независимо от того, выращиваются ли, измельчаются, снопами, штабелями или иным образом, а также на лошадей, крупный рогатый скот и другое имущество арендатора, находящееся в помещении; при условии, однако, что товары и вещи, не являющиеся собственностью арендатора, а находящиеся в его владении или на территории, не подлежат аресту.
Из этого раздела также исключаются любые животные, не являющиеся собственностью арендатора, которые проникли в помещение арендодателя из-за дефекта в заборе, который арендатор был обязан отремонтировать. Товары и движимое имущество, которые были проданы или сданы в аренду арендатору в соответствии с условиями условного договора купли-продажи или аренды, должным образом зарегистрированы в соответствии с законом, не подпадают под действие судебного разбирательства по делу землевладельца.
§
6706. Преимущество аренды в случаях исполнения.
(a) (1) Если зерно или другая продукция, выращиваемая или находящаяся на территории, принадлежащей арендатору, за которую должна быть выплачена арендная плата в виде количества или доли зерна или другой продукции, арестовывается в силу любого процесса исполнения, арест или арест, такая сельскохозяйственная продукция сначала применяется для выплаты годовой арендной платы, а затем применяется для выплаты других долгов арендатора.
(2) Любая сельскохозяйственная продукция, остающаяся после выплаты годовой арендной платы, должна быть использована в счет других долгов арендатора до того, как процесс будет выдан другому лицу.
(3) Если арендная плата должна выплачиваться за конкретный урожай, любое количество этого урожая, обнаруженного на территории, сначала должно приниматься как оплата или частичная оплата этой арендной платы.
(4) Если посевы все еще высаживаются или растут, лицо, занимающееся выращиванием таких культур, несет ответственность за надлежащее выращивание и уход за посевами.
(5) Ни одно лицо не должно вывозить зерно или продукцию сельскохозяйственного арендатора, имеющего задолженность по аренде, без уплаты арендной платы, которая должна быть предоставлена за такую собственность, либо без предоставления или предложения домовладельцу или другому лицу, имеющему право на получение арендной платы.
, хорошая гарантия оплаты то же самое.
(b) В случае вывоза сельскохозяйственной продукции в нарушение данного раздела, домовладелец или другое лицо, имеющее право на получение ренты, может немедленно проследить за вывозимой продукцией и задержать ее, и может действовать таким же образом, как если бы рента была имел задолженность на момент удаления.
60 Дел законов, c. 175, § 1; §
6707.Вывоз сена арендатором.
Каждый раз, когда арендатор в начале срока аренды этого арендатора перемещал или переносил на сданные в аренду помещения какое-либо сено, арендатору по истечении срока аренды этого арендатора будет разрешено удалить из помещения без согласия владельца такое же количество сена.
В любом споре относительно количества сена, вырубленного или перенесенного на такие сданные в аренду помещения арендатором в начале его аренды, бремя доказывания лежит на арендаторе.
§
6708. Препятствие со стороны арендатора; защита обеспечивала урожай арендатора.
При отсутствии письменного договора об обратном ни один арендатор фермы не должен препятствовать или вмешиваться в выращивание фруктовых деревьев и уход за ними, посев пшеницы и других зерновых, если по обычаю или по контракту такой посев должен производиться новый арендатор или посадка растений, необходимых для будущих культур, арендодателем или новым арендатором этого арендодателя, их агентами и служащими, но не может быть причинен вред выращиваемым урожаям арендатора, и такой арендатор должен удалить или перенести такие культуры как это принято в сообществе, разрешить посев или посадку растений в разумные сроки..png)
§
6709. Обязанности выезжающих арендаторов по кукурузе.
Любой сельскохозяйственный арендатор, который выращивал кукурузу или выращивает кукурузу в год, когда арендатор передает помещения во владение, должен собрать всю кукурузу, которую арендатор оставляет в помещениях на момент переезда этого арендатора.В случае, если уходящий арендатор или арендатор, отказывающийся от владения, не собирает кукурузу на ферме, тогда новый арендатор может иметь привилегию войти на ферму и собрать кукурузу, а расходы покрыть за счет урожая.
60 Дел законов, c.
175,
§
1;
70 Del. Laws, c. 186,
§
1; §
6710.Арендная плата за часть зерна или продуктов.
Во всех случаях, когда земля должна быть передана с учетом передачи части урожая, выращенного на том же самом, или для определенного количества зерна или другой продукции, и арендатор не может передать такое зерно или продукцию в соответствии с Согласно условиям контракта, домовладелец может наложить штраф за то же самое.
60 Дел законов, c. 175, § 1; §
6711. Дефицит сельскохозяйственной продукции; оценка.
Если бедствие касается зерна или продукции, лицо, уполномоченное наложить такое бедствие, должно вызвать и привести к присяге 2 незаинтересованных лиц, в обязанности которых входит под присягой оценить денежную стоимость определенного количества или количества зерна, или другой продукт или часть урожая, согласованная в качестве ренты, и после этого приступить к наложению упомянутого бедствия.
§
6712. Поставка зерна или другой продукции или оплата оценочной стоимости.
Арендатор, чьи товары арестованы в соответствии с настоящей главой, должен иметь право выбора такого арендатора в любое время до того, как арестованные товары, движимое имущество и имущество будут проданы при таком бедствии для передачи арендной платы за зерно или другие продукты или часть урожая арендодателю. или заплатить арендодателю оценочную стоимость вместе в обоих случаях с оплатой упомянутого бедствия; после чего все разбирательства в связи с указанным бедствием прекращаются.Но ничто в данном документе не ограничивает арендатора от любых действий по возврату незаконно приобретенных товаров или к оспариванию справедливости такой оценки.
§
6713.Количество и вознаграждение оценщиков.
Ни один шериф, констебль или другое лицо, оказывающее бедствие по аренде, не должно вызывать более двух оценщиков имущества, и компенсация оценщиков должна составлять 5 долларов США каждому, которая должна быть возмещена и оплачена в качестве других расходов в таких случаях. В случае бедствия по денежной ренте по договору сельскохозяйственного лизинга оценщики не вызываются.
60 Дел законов, c.
175,
§
1; §
6714. Посевы, зарезервированные в аренду.
Во всех случаях аренды земель, когда часть выращиваемого урожая или сельскохозяйственных культур зарезервирована в качестве арендной платы, указанная зарезервированная арендная плата является залогом в отношении такого урожая или сельскохозяйственных культур, и такой урожай или урожай не могут быть арестованы в случае банкротства или неплатежеспособности, или в судебном порядке выдано против арендатора.
60 Дел законов, c. 175, § 1; §
6715. Залог на посевы.
Во всех случаях аренды земли, когда часть выращиваемого урожая или урожая должна быть зарезервирована в качестве ренты, или когда арендодатель делает ссуду на основании веры в выращиваемый урожай, указанная рента сохраняется, и такие выданные ссуды являются право удержания такого урожая или сельскохозяйственных культур, которое не может быть отчуждено путем продажи каким-либо администратором умершего арендатора, или путем уступки арендатора в случае неплатежеспособности, или в рамках судебной процедуры, вынесенной против арендатора; при условии, однако, что во время указанной аренды договор, по которому и по которому выплачиваются указанные авансы, должен быть сокращен до письменной формы, должным образом заверенным указанным арендодателем и арендатором.
Однако до того, как такие ссуды будут предоставлены залогом, договор, по которому такие ссуды были сделаны, должен быть записан, как и другие залоговые права, зарегистрированные в округе, в котором находится земля.
§
6716. Преимущество аренды в случаях исполнения.
Ответственность за товар при аренде на 1 год:
(1) Если товары, движимое имущество или посевы арендатора, находящиеся в помещениях, принадлежащих арендатору путем аренды по денежной ренте, конфискованы в силу какого-либо процесса казни, ареста или конфискации, товары и движимое имущество подлежат ответственности за: годовая арендная плата за помещения, которая просрочена или подлежит уплате, на момент ареста предпочтительнее, чем такой процесс; соответственно, арендодателю должна быть выплачена такая арендная плата, не превышающая арендную плату за 1 год, из доходов от продажи таких товаров и движимого имущества, прежде чем что-либо будет применимо к такому процессу.
(2) Шериф или другое должностное лицо, которое продает товары и движимое имущество арендатора в процессе казни, ареста или конфискации, должно не менее чем за 10 дней до такой продажи письменно уведомить арендодателя о времени и месте ее проживания, если он проживает. в округе, а если нет, то любому известному агенту домовладельца в округе.
25 Del. C. 1953, г. § 6501; 58 Del. Laws, c. 472, § 1; 70 Дел.Законы, c. 186, § 1; 70 Del. Laws, c. 513, § 12; §
6717. Налоги, уплачиваемые арендатором; зачет арендной платы; взыскание от собственника.
Любой налог, налагаемый на земли или многоквартирные дома в соответствии с законом, который уплачивается или взимается с арендатора таких земель или многоквартирных домов или лица, занимающего их и отвечающего за них, является зачетом арендной платы или другого требования собственника за использование или прибыль от таких помещений.
Если нет арендной платы или другого требования, достаточного для покрытия уплаченной или взысканной таким образом суммы, арендатор или другое лицо может потребовать и взыскать то же самое с владельца с расходами. Это положение не влияет на какие-либо контракты между арендодателем и арендатором.
§
6718. Юрисдикция; обслуживание процесса.
Иск о владении, связанный с арендой сельскохозяйственного объекта, должен рассматриваться мировым судьей, который рассматривает гражданские дела в округе, в котором находится имущество.
В случае, если собственность, участвующая в судебном разбирательстве, расположена более чем в 1 округе, юрисдикция должна находиться в округе, в котором находится большая часть собственности. К любым таким действиям применяются положения главы 57 настоящего раздела. Вручение процессуальных действий должно быть доставлено персональным обслуживанием в соответствии с Гражданскими правилами мирового судьи или заказным письмом с уведомлением о вручении; не должно быть требования, чтобы свойство было размещено для выполнения обслуживания процесса, если только другие средства обслуживания не вышли из строя сначала.
% PDF-1.4
%
48 0 объект
>
эндобдж
xref
48 69
0000000016 00000 н.
0000001728 00000 н.
0000002498 00000 н.
0000003051 00000 н.
0000003073 00000 н.
0000006176 00000 п.
0000006198 00000 п.
0000009057 00000 н.
0000009079 00000 п.
0000009108 00000 п.
0000009480 00000 н.
0000009632 00000 н.
0000011757 00000 п.
0000011779 00000 п.
0000013904 00000 п.
0000013926 00000 п.
0000014089 00000 п.
0000014118 00000 п.
0000014283 00000 п.
0000014313 00000 п.
0000014342 00000 п.
0000014975 00000 п.
0000015411 00000 п.
0000015569 00000 п.
0000016079 00000 п.
0000016694 00000 п.
0000016724 00000 п.
0000016889 00000 п.
0000019473 00000 п.
0000019495 00000 п.
0000019648 00000 п.
0000020056 00000 п.
0000020086 00000 п.
0000022790 00000 п.
0000022812 00000 п.
0000025254 00000 п.
0000025276 00000 п.
0000058922 00000 п.
0000059000 00000 н.
0000061174 00000 п.
0000061401 00000 п.
0000063347 00000 п.
0000063425 00000 п.
0000063709 00000 п.
0000063949 00000 п.
0000064440 00000 п.
0000064518 00000 п.
0000064596 00000 п.
0000080658 00000 п.
0000080736 00000 п.
0000081193 00000 п.
0000081421 00000 п.
0000081503 00000 п.
0000081584 00000 п.
0000081925 00000 п.
0000082168 00000 п.
0000119178 00000 н.
0000119417 00000 н.
0000119973 00000 н.
0000120207 00000 н.
0000145688 00000 п.
0000145767 00000 н.
0000146377 00000 н.
0000148406 00000 п.
0000151234 00000 н.
0000158669 00000 н.
0000375357 00000 н.
0000001861 00000 н.
0000002476 00000 н.
трейлер
]
>>
startxref
0
%% EOF
49 0 объект
>
/ Метаданные 47 0 R
/ Контуры 42 0 R
>>
эндобдж
115 0 объект
>
ручей
Hb«b`we`2 ea ਃ lymê
§ 48–402.01. Программа аренды земли под сельское хозяйство.
(a) В рамках Департамента создана Программа аренды городских сельскохозяйственных земель («Программа»), которая позволяет квалифицированному заявителю, указанному в соответствии с подразделом (c) этого раздела, заключать договор аренды с Округом для создания и содержать городскую ферму на пустой земле, определенной в соответствии с подразделом (b) настоящего раздела.
(b) (1) Департамент по согласованию с Департаментом общего обслуживания и Управлением планирования, но не реже одного раза в год, выявляет незанятые земли в инвентаре недвижимого имущества, который ведется в соответствии с § 10-551.
05, который подходит для использования в качестве городской фермы.
(2) Перед заключением договора аренды в соответствии с настоящим разделом, в котором арендатор планирует выращивать продукцию на почве арендуемой собственности, Департамент должен проверить почву участка, чтобы определить, практически не загрязнена ли почва.
(c) Чтобы иметь право на участие в Программе, кандидат должен:
(1) На момент подачи заявления:
(A) Быть резидентом Округа; или
(B) В случае если заявитель не является физическим лицом, должен быть организован или включен в Округ;
(2) Иметь опыт сельскохозяйственного производства;
(3) Не должно быть препятствий для получения лицензии или разрешения в соответствии с § 47-2862; и
(4) Соответствовать любым дополнительным критериям, установленным Департаментом в соответствии с правилами, принятыми в соответствии с подразделом (g) данного раздела.
(d) Договор аренды, заключенный в соответствии с настоящим разделом, должен, как минимум:
(1) Быть на базовый период не менее 5 лет и может иметь возможность или варианты для Департамента продления договора аренды; при условии, что ни один период с одним опционом не должен иметь продолжительность более 5 лет, а общий срок аренды, включая все периоды опциона, не должен превышать 14 лет;
(2) Запретить продажу или потребление продукции, выращенной на участке земли арендуемой собственности, если Департамент определит, что почва участка в значительной степени не свободна от загрязнения;
(3) Разрешить продажу на арендованном участке или за его пределами продукции, выращенной на почве участка арендованного имущества, если Департамент определит, что почва участка практически не загрязнена; и
(4) Разрешить продажу продукции на арендованном участке или вне его, а также продукции, выращенной на этом участке, когда арендатор:
(A) Не сажает и не использует почву участка, а вместо этого использует, например, грядки, теплицы или гидропонные башни; и
(B) Следит за тем, чтобы продукты не соприкасались с почвой участка.
(e) Имущество, сдаваемое в аренду в соответствии с настоящим разделом, освобождается от налогообложения недвижимого имущества и налогообложения собственнических процентов.
(f) Департамент должен предоставлять общественности на своем веб-сайте информацию о Программе, в том числе:
(1) Список имеющихся свободных земель, определенных в соответствии с подразделом (b) данной статьи;
(2) Список свободных земель, сдаваемых в настоящее время в аренду по Программе; и
(3) Информация о том, как кандидаты могут подать заявку на участие в Программе.
(g) Мэр, в соответствии с подразделом I главы 5 раздела 2, может издавать правила для выполнения положений этого раздела.
(28 февраля 1987 г., Закон DC 6-210, § 3a; добавлено 30 апреля 2015 г., Закон DC 20-248, § 101 (c), 62 DCR 1504; 7 апреля 2017 г., Закон DC 21- 257, § 2 (c), 64 DCR 2049; 16 апреля 2020 г.
, Закон округа Колумбия 23-80, § 2 (b), 67 DCR 2494; 3 декабря 2020 г., Закон округа Колумбия 23-149, § 6122 (a ), 67 DCR 10493.)
Законодательство о чрезвычайных ситуациях
О временных (90 дней) поправках к этому разделу см. § 2 Закона о чрезвычайных поправках к Закону о пересмотре аренды земель городских сельскохозяйственных угодий Конгрессом от 2019 г. (D.C. Закон 23-140 от 23 октября 2019 г., 66 DCR 14322).
О временных (90 дней) поправках к этому разделу см. § 2 Закона о чрезвычайных поправках к аренде земель для городских фермерских хозяйств от 2019 г. (Закон округа Колумбия 23-100, 24 июля 2019 г., 66 DCR 9732).
Временное законодательство
О временных (225 дней) поправках к этому разделу см. § 2 Закона о временных поправках к аренде городских сельскохозяйственных земель от 2019 г.
(D.C. Закон 23-27, 26 ноября 2019 г., 66 DCR 13118).
Учет рисков: аренда сельскохозяйственных земель и стихийные бедствия | CropWatch
Согласно недавним результатам обследования сельского хозяйства и управления ресурсами Министерства сельского хозяйства США, арендная плата за сельскохозяйственные земли в Небраске в 2018 году составила 2,44 миллиарда долларов. Исследование показало, что арендная плата занимает третье место по расходам на производство фермерских хозяйств и ранчо (USDA-NASS 2019). Стихийные бедствия, ограничивающие возможности фермеров или владельцев ранчо в полной мере использовать арендованную землю, представляют собой финансовый риск для этих операторов.
Наводнения 2019 года и связанные с ними стихийные бедствия заставляют многих домовладельцев и арендаторов гадать, как нанесенный ущерб повлияет на их сельскохозяйственные угодья в Небраске. В договорных соглашениях об аренде эти стихийные бедствия могли не учитываться полностью.
В этой статье представлены рекомендации по оценке ущерба, рекомендации по устранению проблем с землей и положения об аренде в связи со стихийными бедствиями.
Оценка повреждений
Стихийные бедствия на суше могут нанести сельскохозяйственной собственности « незначительных » или « крупных » повреждений.Документирование этих проблем для федеральных, государственных или местных властей остается критически важным для участия в различных программах аварийного восстановления, если таковые имеются. Проблемы с каждым из этих двух основных типов бедствий могут включать следующее:
Мелкие повреждения могут включать в себя различные виды мусора или посторонних предметов, разбросанных по полю. Также могут быть незначительные проблемы с эрозией или вымыванием. Для устранения незначительных повреждений может потребоваться использование обычного сельскохозяйственного оборудования и инвентаря в дополнение к ручному труду.
Основные повреждения могут включать в себя серьезные преобразования земли, такие как большие вымывания, сильная эрозия и большие отложения посторонних материалов, таких как почва или мусор.
Эти проблемы могут ограничивать фермеров или владельцев ранчо в использовании части или всей собственности. Для устранения серьезных повреждений может потребоваться специализированная тяжелая строительная техника.
Арендодатели несут основную ответственность за устранение ущерба, нанесенного стихийными бедствиями на арендованной земле, и восстановление участков до состояния, пригодного для ведения сельского хозяйства или разведения скотоводства.В зависимости от арендодателей или арендаторов, участвующих в этих соглашениях об аренде, ограниченные возможности одной стороны по сравнению с другой могут потребовать привлечения внешних ресурсов для решения проблем (Vyhnalek, 2019).
Соображения по устранению проблем с землей
Конечная цель устранения проблем со стихийными бедствиями на объектах недвижимости — восстановление земель как можно ближе к состоянию до крупного события. В зависимости от типа аренды и условий это будет влиять на права и делегирование обязанностей каждой стороны.
Виды аренды
Денежная рента и доля урожая составляют большую часть договоров аренды земли в Небраске. При денежной аренде домовладельцы получают денежную плату за использование сельскохозяйственных угодий или пастбищ. Условия договора аренды, вероятно, требуют полной оплаты за использование земли, если другие положения специально не решают этот вопрос.
Согласно договорному праву, если событие делает недвижимость непригодной для использования в течение всего вегетационного периода, у арендатора может быть причина для освобождения помещения и уклонения от каких-либо обязательств по арендной плате.Использование этого варианта может привести к тяжелым последствиям для домовладельцев и арендаторов. Арендаторы, имеющие право на предотвращение посадки со страховкой урожая, могут рассмотреть такие ставки оплаты, которые, по крайней мере, позволяют домовладельцам покрывать налоги на собственность за землю.
Производителям, работающим по аренде долей, может не потребоваться пересмотр условий аренды из-за неотъемлемой особенности распределения рисков в арендной ставке.
Поскольку урожайность сельскохозяйственных культур меняется, арендная плата (урожайность) колеблется пропорционально урожайности. Платежи за предотвращенные посевы и помощь в случае стихийных бедствий выплачиваются домовладельцам и арендаторам пропорционально их доле в урожае, если обе стороны приобретают страховку урожая или участвуют в конкретной государственной программе.Понимание условий страхования урожая как части соглашения о долевом участии урожая остается критически важным для обеих сторон, участвующих в договоре аренды, и ключевым фактором, который необходимо обсудить с агентами по страхованию урожая.
Взносы арендаторов
Многие пенсионеры и отсутствующие землевладельцы могут не иметь возможности или времени для оказания помощи в устранении повреждений, нанесенных их арендуемой собственности в случае крупной катастрофы. Арендаторы, располагающие способностями, временем или оборудованием, могут исправить незначительные проблемы с недвижимостью. Некоторые арендаторы могут даже устранить серьезные повреждения, если они владеют очень большим или специализированным оборудованием.
Учет этих взносов по-прежнему важен для договоров аренды. Осмотрительные землевладельцы могут рассмотреть возможность переговоров о скидке на арендную плату в денежной форме, когда арендаторы используют свое время, навыки или оборудование для устранения проблемы стихийного бедствия. В случаях, когда арендаторы могут быть готовы и могут исправить незначительные или серьезные убытки, корректировка эффективных ставок арендной платы за наличные может быть справедливым методом для стимулирования других сторон к помощи в исправлении этих проблем.
Условия и обязательства каждой стороны должны быть задокументированы в рамках договора аренды.В зависимости от стихийного бедствия федеральные, государственные или местные органы власти могут предоставить различные формы финансовой помощи для компенсации затрат на устранение неполадок.
Условия аренды в случае стихийных бедствий
«Учет неизвестности» обеспечивает наилучший страховой полис для арендодателей и арендаторов, заключающих сельскохозяйственную аренду.
Определение ответственности, обязанностей и роли сторон, участвующих в аренде, обеспечивает своевременное выполнение действий.
Корректировка арендных ставок
Установление справедливых арендных ставок с учетом требований сторон, участвующих в аренде земли, должно быть одним из приоритетов сторон при рассмотрении будущих корректировок. У арендодателей есть фиксированные расходы, например, налоги на имущество. Арендаторы могут вносить предоплату за ресурсы на пахотных землях или ежегодно нуждаться в кормах для выпаса скота. Нарушения годового производственного цикла для арендодателей и арендодателей создают трудности для каждой из сторон.
Положения договора аренды могут определять методы корректировки арендной ставки, когда стихийное бедствие ограничивает способность арендатора использовать собственность.Положения могут также определять ставки компенсации для арендаторов, предоставляющих услуги по восстановлению собственности. Определенные минимальные арендные ставки на пахотные земли могут быть разработаны для покрытия фиксированных расходов, таких как налоги на недвижимость, и могут быть компенсированы платежами за предотвращение посадки, когда это применимо.
В любом случае скорректированная арендная ставка призвана минимизировать финансовую нагрузку на арендодателей и арендаторов.
Документирование катастрофы
Документирование повреждений остается важным для понимания масштабов проблем с имуществом, возникших в результате стихийных бедствий.Положения об аренде могут определять сторону, ответственную за документирование и сообщение убытков другой стороне или государственному учреждению. Арендаторы могут быть готовы предоставить эту услугу, если арендодатели не имеют возможности посетить участок или имеют ограниченные возможности. Другими условиями, которые следует включить в договор аренды, могут быть временные рамки, в течение которых о возмещении ущерба необходимо сообщить соответствующему органу.
Исправление повреждений
Определение ответственности каждой стороны за устранение мелких и крупных повреждений в договоре аренды позволяет разработать план действий в этих непредвиденных случаях.В случаях, когда арендаторы предоставляют услуги по восстановлению для устранения проблем с землей, конкретные положения об аренде могут включать график выполнения работ и ставки возмещения.
Изменение договора аренды
Любые изменения, внесенные в договоры аренды земли для устранения ущерба от стихийных бедствий, должны быть оформлены в письменной форме и соответствующим образом задокументированы в качестве дополнения, чтобы уменьшить любые проблемы, возникающие между арендодателями и арендаторами.
Эта статья Cornhusker Economics изначально была опубликована 14 августа 2019 г.
Соображения по поводу перевода сельскохозяйственных земель в производство солнечной энергии
en EspañolEl inglés es el idioma de control de esta página. En la medida en que haya algún Conflictto Entre la traducción al inglés y la traducción, el inglés преобладает.
Al hacer clic en el enlace de traducción se activa un servicio de traducción gratuito para convertir la página al español. Al igual que con cualquier traducción por Internet, la convertión no es sensible al contextto y puede que no traduzca el texto en su значительно original.
NC State Extension не гарантирует точность перевода. Por Favor, tenga en cuenta que algunas aplicaciones y / o servicios pueden no funcionar como se espera cuando se traducen.
Английский является основным языком этой страницы. Если есть какие-либо противоречия между английским текстом и переводом, английский имеет значение.
Щелчок по ссылке перевода активирует бесплатную службу перевода для преобразования страницы на испанский язык. Как и при любом переводе в Интернете, преобразование не зависит от контекста и может не привести текст к его первоначальному значению.NC State Extension не гарантирует точность переведенного текста. Обратите внимание, что некоторые приложения и / или службы могут не работать должным образом при переводе.
Estoy de Acuerdo / Согласен Свернуть ▲ Решение о переводе землепользования с сельскохозяйственного производства на производство электрических солнечных панелей (солнечные фермы) должно быть принято путем тщательного изучения непосредственных и долгосрочных потенциальных рисков и выгод.
В настоящее время переход кажется логичным и прибыльным, поскольку платежи подрядчиков намного превышают доходы, полученные от аренды сельскохозяйственных угодий.Однако необходимо также учитывать, что передача земли из сельскохозяйственного назначения может также привести к дополнительным налоговым обязательствам, ужесточению требований к страхованию, проблемам травм / ответственности, потенциальному смягчению воздействия на окружающую среду в будущем и даже невозможности передачи земель в другое использование.
В этой статье будет краткое обращение:
- Общие экономические соображения и ресурсы
- Общее обслуживание земли
- Налоговые последствия
- Сравнение экологических проблем коммерческих и сельскохозяйственных земель
- Воздействие на дикую природу
- Близость к аэропортам
- Пожарная безопасность
- Рекомендации по дренажу, ливневым водам и качеству почвы
- Зоны вегетативного буфера
- Уход за сорняками, кустарниками и деревьями
- Оценка контракта
- Программы сохранения сельскохозяйственных угодий
- Рассмотрение будущего.
ОБЩИЕ РАССМОТРЕНИЯ ЭКОНОМИКИ И РЕСУРСОВ
В округе Крейвен, Северная Каролина, продажи сельскохозяйственных ферм с 2007 года (только выращивание полевых культур и животноводство) варьировались от 40 до 70 миллионов долларов в год в зависимости от цены на товары и урожайности. Согласно экономическому исследованию NCSU в 2008 году, рабочие места и услуги, поддерживающие эту отрасль, добавили более 312 миллионов долларов в местную экономику. Однако количество сельскохозяйственных угодий, переустроенных для других целей за последние 15 лет, превысило площадь в двадцать квадратных миль.Это напрямую влияет на фермеров и местную экономику. Таким образом, любая дополнительная потеря сельхозугодий отрицательно скажется на экономике сельского хозяйства.
Напротив, доход землевладельца может быть значительно выше от дохода солнечной фермы по сравнению с доходом от аренды сельского хозяйства. Кроме того, перевод сельскохозяйственных земель в коммерческую недвижимость увеличивает налоговые поступления округа.
Кроме того, во время строительства вероятно некоторое увеличение количества рабочих мест, которые могут остаться на техническое обслуживание, в зависимости от договорных соглашений. Если предположить, что солнечная ферма будет полезна до полного срока действия контракта (обычно 15-20 лет), полученные доходы и налоги могут повысить стоимость землевладельца и округа.
В дополнение к личным и государственным доходам, необходимо также учитывать одну из целей создания солнечных панелей — обеспечить производство энергии, чтобы уменьшить зависимость от источников энергии, которые считаются негативным воздействием на окружающую среду или доступны в ограниченном количестве. Однако производство энергии на солнечных фермах не одинаково для всех регионов. Кроме того, текущие федеральные или государственные предписания и налоговые льготы, которые делают эту технологию возможной, могут не существовать в будущем.Наконец, быстро меняются технологии. Итак, внимательно изучите переход. Ранее производившиеся солнечные и ветряные электростанции сталкивались с такой ситуацией, и многие объекты были заброшены, а не модернизированы.
Также учтите, что цель тех, кто разрабатывает солнечные фермы, — получение прибыли. Сельскохозяйственные угодья в округе Крейвен, Северная Каролина, оцениваются между 2500 и 4000 долларов за акр. Тем не менее компании готовы платить до 800–1000 долларов за акр в год в течение двадцати лет. Это гораздо более высокий платеж землевладельцу, чем компания, если бы он просто решил купить ферму.Таким образом, возникает вопрос, почему компания предпочла бы платить землевладельцу гораздо более высокую ставку, чем покупать ферму, чтобы получить более высокую прибыль. По логике вещей, это решение не является самым выгодным выбором для развивающейся компании. Таким образом, при переводе сельскохозяйственных угодий на солнечные фермы следует учитывать более чем прибыль.
Возможно, наиболее тревожным вопросом, связанным с созданием солнечной фермы, является рассмотрение возможности того, что солнечная ферма будет заброшена в течение первых нескольких лет.Если это произойдет, с какими рисками или финансовыми обязательствами столкнется землевладелец? Можно ли вывести солнечную ферму из эксплуатации с легкостью и с небольшими затратами? Будет ли ферма ограничена в использовании из-за экологических, водно-болотных или даже договорных ограничений? Эти типы соображений необходимо изучить до перевода земель из сельскохозяйственного назначения в солнечные фермы.
НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
Согласно действующей налоговой системе Северной Каролины, сельскохозяйственные земли имеют право облагаться налогом в зависимости от использования в фермерских хозяйствах.Эта система, известная как текущая стоимость использования (PUV), откладывает коммерческие налоговые ставки на сельскохозяйственные земли до тех пор, пока использование земли остается сельскохозяйственным. Это защищает сельхозугодья за счет налогообложения земли по более низкой ставке, а не коммерческой / девелоперской стоимости. Однако, когда земля, включенная в систему PUV, переводится в несельскохозяйственное использование, взимается трехлетний налог с выплатой процентов в зависимости от коммерческой стоимости земли. Таким образом, нужно быть готовым платить эти налоги и проценты, если земля будет передана из сельскохозяйственного назначения.
И наоборот, если землевладелец желает сохранить землю в системе PUV, тогда сельскохозяйственное производство и производство солнечной энергии должны поддерживаться одновременно.
Хотя это разрешено, для успешного выполнения требуется создание определенного типа сельскохозяйственного производства, совместимого с использованием солнечной фермы. Обычно налаживается развитие пастбищного производства либо для выпаса скота, либо для сбора урожая. Однако это также требует дополнительных затрат на управление и затраты. Таким образом, в зависимости от размера земельного участка и личных желаний землевладельца это может быть или не учитываться.(Читайте, Чад Рэй: Новые возможности для фермеров Северной Каролины, .)
Дополнительные налоговые последствия, налоговые льготы, оценочная коммерческая стоимость и информация доступны на веб-сайте штата Северная Каролина, Home Energy Conservation.
СРАВНЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ СРЕДСТВ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
Классификация земель может повлиять на землепользование. Многие современные фермы — это земли, которые считались водно-болотными угодьями, которые были очищены несколько десятилетий назад, когда эта деятельность была разрешена.
Поскольку земля в настоящее время используется в сельском хозяйстве, она охраняется как «ранее очищенное водно-болотное угодье» (ПК), и фермерам разрешается продолжать возделывать землю.В соответствии с действующими правилами, сельскохозяйственные угодья PC будет разрешено перейти с сельскохозяйственного на коммерческое использование. Тем не менее, будущее преобразование солнечной фермы, созданной на сельскохозяйственных угодьях ПК, в несельскохозяйственное использование будет регулироваться различными агентствами и экологическими нормативами. В худшем случае солнечные фермы, созданные на сельскохозяйственных угодьях ПК, могут быть запрещены для других целей без смягчения воздействия на водно-болотные угодья. Тем не менее, сельскохозяйственные угодья PC могут иметь право на преобразование обратно в сельскохозяйственное производство в зависимости от гидрологии почвы.
Преобразование сельскохозяйственных угодий ПК может также повлиять на участие в фермерских программах нынешнего фермера-арендатора.
Если вся ферма не используется для производства солнечной энергии, тогда оставшаяся часть фермы, которая все еще находится в сельскохозяйственном производстве, должна соответствовать требованиям, изложенным в Законе о сельском хозяйстве 2014 года. В настоящее время фермер, ухаживающий за любой фермой или частью фермы, которая не соблюдает все положения о водно-болотных угодьях, ставит под угрозу федеральные программы поддержки фермерских хозяйств для всех земель, за которыми ухаживают, и может столкнуться с штрафами и штрафами.Это может привести к потерям от тысяч до сотен тысяч долларов для фермера, в зависимости от масштабов фермерского хозяйства и стоимости произведенных культур. В настоящее время Агентство по обслуживанию фермерских хозяйств Министерства сельского хозяйства США, Служба природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства сельского хозяйства США и Инженерный корпус армии координируют свои действия для определения этих водно-болотных угодий и соблюдения требований.
Всем землевладельцам рекомендуется изучить классификацию и статус земель до перевода земель из сельскохозяйственного назначения, чтобы избежать потенциальной ответственности и регулирующих действий.
Помимо потенциальных разветвлений водно-болотных угодий, некоторые фермы могут располагаться рядом с реками или ручьями с ограниченным землепользованием. Например, Правила Нойса и связанное с ними законодательство устанавливают требование о 50-футовом растительном буфере вдоль реки Нойз и ее притоков (ручьи Голубой линии). Если земля, используемая в настоящее время для сельскохозяйственного производства, находится в пределах этого буфера, на этой земле разрешается продолжать сельскохозяйственное производство. Однако в случае исключения из сельскохозяйственного производства альтернативное землепользование не допускается.
Другой сценарий и, по общему признанию, возможно, наихудший сценарий, предполагает отказ от солнечной фермы. Простаивающие солнечные фермы не только снижают стоимость земли, но и оставляют землю под действие положений Закона о чистой воде.
Таким образом, если земля долгое время простаивает, а земля также имеет гидрологию водно-болотных угодий, рекультивация земель может быть трудной, если не невозможной. Если это произойдет, в пределах Восточного побережья Каролины землепользование будет регулироваться EPA, Инженерным корпусом и Законом об управлении прибрежной зоной.
Эти примеры приведены для того, чтобы подчеркнуть необходимость изучения экологических норм и правил до создания солнечной фермы. Вообще говоря, сельскохозяйственные земли, которые не классифицируются как ПК или не имеют части сельскохозяйственных угодий с гидрологией водно-болотных угодий, не подпадают под действие многих нормативных актов, ограничивающих землепользование. Для этих сельскохозяйственных угодий просто учтите, что исторически правила охраны окружающей среды стали не менее строгими, а более строгими.
ОБЩЕЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
Часто при включении договора аренды земли фермер активно поддерживает берега канав, удаляя нежелательную растительность или почву; маркирует дороги или тропы; косит возле лесных массивов; или обеспечивает другое общее обслуживание фермы.
В случае солнечной фермы эти задачи возлагаются на землевладельца. Если нет оборудования для выполнения этих задач, необходимо будет закупить оборудование для обслуживания фермы. В качестве альтернативы эти задачи могут быть переданы по контракту.
Уход за сельхозугодиями будет особенно важен вскоре после застройки или для земель с постоянным водотоком, чтобы защитить их от эрозии или наводнений. Исключение земель из сельскохозяйственного назначения не освобождает землевладельца от необходимости поддерживать почву или ручей, которые в противном случае могли бы повлиять на сток воды или ухудшить качество почвы или воды.
Многие почвы в округе Крейвен, Северная Каролина, представляют собой либо очень крупный песок, либо почвы с плохим дренажем. Обе эти ситуации могут привести к сдвигу, проседанию или эрозии верхнего слоя почвы возле основания оборудования. Небольшие сдвиги в солнечных панелях изменят степень наклона, необходимую для правильной работы устройства, или даже могут вызвать опасность возгорания (см.
Пожарная безопасность). Таким образом, замена эродированного верхнего слоя почвы должна быть приоритетом, особенно в период после завершения строительства и создания постоянного почвенного покрова.
Наводнение — еще одна проблема, которую следует изучить. Штормы в этой области исторически вызывают наводнения в некоторых областях. Карты, показывающие поймы, доступны для просмотра на NC Floodmaps. Однако также учтите, что дальнейшее развитие и увеличенная непроницаемая поверхность изменяют данные этой карты. Таким образом, некоторая разница, вероятно, связана с изменяющейся окружающей средой, усилением развития и управления водными ресурсами (или их отсутствием).
Следует также учитывать, что восточная часть Северной Каролины подвержена риску частых тропических штормов.В эту зону упадут деревья и мусор. В качестве сельскохозяйственных угодий фермер, ухаживающий за землей, обычно берет на себя обязанности и расходы по уборке. В некоторых случаях фермер может претендовать на финансовую помощь для уборки мусора.
Коммерческая недвижимость может соответствовать критериям, а может и не соответствовать критериям, и ответственность за уборку мусора лежит на землевладельце.
УХОД ЗА СОРНАМИ, КУСТАРНИКАМИ И ДЕРЕВЬЯМИ
Оставленные без обработки и управления сельхозугодья превратятся из смеси сорняков в мелкие кустарники и, в конечном итоге, в лес.Таким образом, необходимо учитывать уход за сорняками, кустарниками и небольшими деревьями. Либо землевладелец должен будет обеспечить эти усилия, либо заключить договор на выполнение этих задач с поставщиком услуг. Для землевладельца применение гербицида неограниченного использования не требует лицензии на применение пестицидов для управления землями. Однако со многими кустарниками и небольшими деревьями нелегко бороться с этими гербицидами общего назначения. Таким образом, может потребоваться лицензия на покупку и использование гербицида с ограниченным использованием. В настоящее время эту лицензию можно получить, сдав экзамен, предоставленный отделом пестицидов Министерства сельского хозяйства и бытовых услуг Северной Каролины (NCDA & CS).
Эта лицензия потребует четырехчасового обучения в течение трехлетнего периода и небольшой платы за поддержание этой лицензии. Для получения дополнительной информации о лицензировании посетите веб-сайт NCDA & CS Pesticide Division.
По желанию землевладельца, может быть заключен контракт с коммерческим подрядчиком для обеспечения вегетативного обслуживания солнечной фермы. Просто убедитесь, что у человека или компании есть соответствующие лицензии. В рамках существующей правовой структуры большинство коммерческих заявителей, вероятно, будут иметь лицензию, разрешающую общую борьбу с сорняками, но необходимо иметь лицензию в лесном хозяйстве для управления деревьями или кустарниками.Таким образом, в худшем случае может возникнуть необходимость заключить договор с более чем одним человеком / компанией. (Примечание: фермерам разрешено применять гербициды на фермах, которые они владеют или арендуют, но не могут наносить гербициды на чужую собственность. Такая привилегия разрешена только для коммерческих операторов.
)
УДАРЫ ДИКОЙ ПРИРОДЫ
Цель — оценить потенциальное влияние этого проекта на дикую природу. Учитывайте как хорошие, так и неблагоприятные возможные последствия. Небольшие кусты или бордюры деревьев могут защитить вложения, а также создать эстетически приятную зону.Однако некоторые растения просто не будут переносить усиленный свет или тепло, если их посадить слишком близко к солнечным батареям. Кроме того, установление границы может повысить активность мелких птиц, насекомых и мелких млекопитающих. Однако это также увеличивает вероятность гнездования диких животных. Удаление птичьего или осиного гнезда должно быть плановым обслуживанием для предотвращения потенциальных пожаров или необратимого повреждения оборудования (см. Пожарная безопасность). Для получения дополнительных ресурсов для тех, кто хочет рассматривать сохранение дикой природы и ее защиту в качестве приоритета при планировании и разработке, посетите веб-страницу Комиссии по ресурсам дикой природы Северной Каролины, Green Growth Toolbox.
АНАЛИЗЫ КАЧЕСТВА ДРЕНАЖНЫХ, ЛИВНЕВЫХ ВОД И ПОЧВЫ
В настоящее время в штате Северная Каролина солнечные фермы считаются проницаемыми сооружениями, если они расположены так, что вода не образует лужи на панелях. Даже в этом случае для крупных систем может потребоваться включение планов дренажа и / или ливневой канализации. Кроме того, необходимо поддерживать эрозию почвы и ее качество независимо от размера. Оба из них могут потребовать изменения макета. Из-за потенциальной сложности этой проблемы, основанной на размере, расположении и существующих структурах, в этой статье невозможно дать рекомендации по ливневым стокам или всему контролю эрозии.Планирование должно включать обсуждение с соответствующими отделами планирования (округа или муниципалитета) в зависимости от юрисдикции, а также с местным отделом охраны почв и вод.
В отличие от управления ливневыми водами, решение проблемы рационального использования почв является относительно простым процессом. Просто защитите почву, посадив постоянный почвенный покров.
Подойдут многие виды разрешенных трав. Стремитесь обеспечить правильное оплодотворение для поддержания роста. Агрономическое подразделение NCDA & CS проводит тестирование почвы на наличие питательных веществ для растений и извести.С 1 апреля st до конца ноября тестирование почвы и рекомендации предоставляются бесплатно. (При подаче в любое другое время взимается плата в размере 4 долларов за образец). Инструкции по отбору проб, формы, коробки и другую помощь можно получить в любом местном отделении сотрудничества Северной Каролины. Дополнительная информация, оплата за представленные образцы (при необходимости) и инструкции также доступны в агрономических подразделениях NCDA и CS. Обратите внимание, что некоторые удобрения могут вызывать коррозию металлов, пластмасс и стекла, используемых в солнечных фермах.Таким образом, вносите удобрения осторожно, чтобы не повредить панели или электрические кабели.
Целью удобрения должно быть обеспечение достаточного количества питательных веществ для создания желаемого почвенного покрова.
Плохой почвенный покров, в худшем случае, может привести к эрозии пластового потока, поскольку во время сильных штормов большое количество воды будет отрываться от солнечных панелей. Даже частые, но менее сильные ливни могут привести к образованию капельной линии непосредственно под отдельными панелями, что может вызвать смещение угла установки оборудования.Если это произойдет, восстановление эродированных земель и предотвращение стока в окружающие поверхностные воды будет ответственностью землевладельца или подрядчика / застройщика, в зависимости от обозначения, сделанного в контракте.
Наконец, большинство солнечных ферм действительно безопасны в эксплуатации. Однако в этих проектах используются потенциально токсичные тяжелые металлы и силиконовые побочные продукты. Поврежденные устройства или время могут выбросить эти загрязнители в окружающую среду. Таким образом, подумайте о взятии образцов почвы для выявления потенциальных загрязнителей.Для получения дополнительной информации о потенциальных загрязнителях, как указано на веб-сайте EPA, Ecological Soil Screening Level Metal Contaminants.
БЛИЗОСТИ АЭРОПОРТА
Создание солнечных ферм было отмечено как потенциальная опасность для аэропортов и авиадиспетчеров. Как правило, требования об уведомлении не требуются для солнечных панелей, установленных на расстоянии более 5 морских миль от аэропорта. Согласно их веб-сайту, Федеральное авиационное управление (FAA) по существу преследует две следующие цели:
Отсутствие возможности для бликов или бликов в существующей или планируемой кабине диспетчерской вышки (ATCT) в аэропорту, и
Отсутствует возможность ослепления или «низкий потенциал остаточного изображения» на конечном пути захода на посадку для любого существующего посадочного порога или будущих посадочных порогов (включая любые запланированные промежуточные этапы посадочных порогов), как показано в текущем утвержденном FAA аэропорту План размещения (ALP) 17.Траектория конечного этапа захода на посадку определяется как две (2) мили на расстоянии пятидесяти (50) футов над порогом посадки с использованием стандартной глиссады в три (3) градуса.
В большинстве случаев солнечные фермы не излучают частоты, которые не соответствуют политике совместного размещения FAA или другим правилам, которые могут повлиять на траектории полета. Тем не менее, желательно обсудить потенциальную проблему солнечной фермы с местным управлением аэропорта (ADO) Федерального управления гражданской авиации для гражданских аэропортов или с Командующим советом Северной Каролины для военных объектов, если это может вызывать беспокойство.
Приведенные ниже шаги могут помочь в оценке надлежащей процедуры, если возникает вопрос, может ли солнечная ферма создать потенциальную опасность для воздушного движения. Инструменты и шаги, которые помогут в этих оценках, перечислены ниже.
- Google Планета Земля — используйте этот картографический инструмент (или аналогичную программу), чтобы определить, находится ли предлагаемый объект в пределах 5 морских миль от аэропорта, а также собрать координаты ГИС и высоту полевой площадки.
- Зайдите на сайт FAA и введите эти данные.Если требуется отчет, он будет отмечен на этом сайте.
- Посетите веб-сайт «Инструменты анализа яркости солнечного света и потока», чтобы определить, могут ли блики или остаточные изображения быть проблемой на основных траекториях полета.
- Отнесите распечатанные копии вышеуказанных данных в местный аэропорт для обсуждения.
ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
К этому строению, как и к любой другой коммерческой собственности, применяются правила пожарной безопасности. Таким образом, рекомендуется обсудить возможные правила до учреждения.При этом большинство солнечных ферм может быть создано с минимальными ограничениями. Как правило, достаточно четко обозначить все кабели постоянного тока, проводники, корпуса и т. Д., А также оставить свободное пространство (без щеток) не менее 10 футов вокруг массива.
Еще одним соображением по пожарной безопасности будет обсуждение планов противопожарных мероприятий и планировки объекта с соответствующим начальником пожарной охраны (округа и / или города).
Эти панели всегда следует рассматривать как имеющие максимальное напряжение и потенциальную опасность поражения электрическим током.Гнездо птиц, насекомых и мелких животных может стать причиной пожара. Пожары на месте могут подвергнуть пожарных и других людей риску поражения электрическим током. Таким образом, предварительный план действий по спасению, если таковой имеется, в случае пожара должен быть обсужден со всеми договаривающимися сторонами, пожарными службами и начальником пожарной охраны.
ВЕГЕТАТИВНЫЕ БУФЕРНЫЕ ЗОНЫ
В настоящее время в штате Северная Каролина не существует конкретных правил или постановлений, предписывающих создание растительной буферной зоны. Однако эти требования могут быть предусмотрены в постановлениях муниципалитета или округа.Даже если никакое регулирование не требует наличия буферной зоны для вегетации, есть некоторые разумные функции, которые она выполняет. Например, растительная буферная зона может обеспечивать некоторую защиту от попадания обдуваемых ветром предметов в зону, где установлены панели, может обеспечивать некоторую защиту от вторжения транспортных средств, если зона расположена на крупной автомагистрали, или может обеспечивать некоторое отклонение потенциального солнечные блики, если участки расположены рядом с кварталами или крупными автомагистралями.
Таким образом, растительный бордюр не только понравится, но и может выполнять некоторые практические функции. (См. Также разделы «Техническое обслуживание» и «Дикие животные»)
ОЦЕНКА ДОГОВОРА
Следует внимательно изучить все аспекты контракта. Обычно такие контракты заключаются для защиты компании, а не землевладельца. Таким образом, в контракте излагаются обязанности и права двух сторон, но, как правило, они односторонние, поскольку они защищают права застройщика / подрядчика, но могут значительно ограничивать права землевладельца.Следует помнить, что застройщик / подрядчик подходит к соглашению, чтобы обезопасить себя от максимальной ответственности и получить прибыль.
Целью данной статьи не является изложение всех аспектов контракта. Однако ниже перечислены некоторые из основных вопросов, которые необходимо учитывать. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юрисконсультом перед подписанием контракта .
Возможные договорные аспекты включают:
- Может ли контракт или любое соглашение / обязательство по контракту быть продано, передано или переуступлено другой стороне. Если да, то каковы условия? Возможность продать договорное обязательство может означать, что компания или физическое лицо, с которым вы заключаете контракт сегодня, завтра не будет прежней. Кроме того, если это разрешено, компания / подрядчик, которому передается соглашение, может быть ограничена в ответственности или просто не согласиться со всеми первоначальными условиями. В некоторых случаях передача соглашения может осуществляться компании / подрядчику, не имеющим возможности предоставить адекватную финансовую поддержку или надлежащие полномочия для выполнения первоначальных обязательств.Просто убедитесь, что, если этот пункт включен в договор, указаны конкретные условия, сроки, ответственность и риски, связанные с такой передачей.
- Обустройство, право проезда, разрешение на въезд на сельхозугодья по желанию и / или право на работу других сторон должны быть тщательно рассмотрены. Аренда позволяет землевладельцу предоставлять арендатору исключительные права на определенный период времени. Они легко прекращаются. Сервитут дает владельцу право продолжать использовать свою землю, но передает долю в собственности и связанные права третьей стороне.Их часто записывают вместе с актом. Таким образом, их нелегко прекратить.
- Разрешает ли договор застройщику / подрядчику доступ к земле в любое время? Некоторые статьи разрешают вход без уведомления в любое время в течение срока действия контракта. Конкретно укажите, кто имеет доступ к собственности и на каких условиях. Невыполнение этого требования может позволить подрядчику, застройщику, субарендатору или другим лицам получить доступ в любое время без уведомления землевладельца.
- Требует ли договор от землевладельца защиты интересов застройщика / подрядчика? В таком случае этот широкий термин может означать гонорары за юридические услуги, страхование ответственности или другие вопросы.Избегайте таких положений и условий и четко укажите, что требуется подрядчику, а не общую, нечеткую оговорку, которая может увеличить риски землевладельца. Убедитесь, что эти элементы особо выделены.
- Кто несет ответственность за травмы человека во время установки, эксплуатации или обслуживания солнечных батарей? В некоторых случаях землевладельцы могут оказаться вовлеченными в судебные споры из-за травм рабочих. Обязательно защитите себя от такой ситуации, специально указав такую ответственность и обязанности.
- Кто несет ответственность за споры с субподрядчиками, субарендаторами или другими лицами? Как землевладелец, особенно важно отделить свою ответственность от ответственности подрядчиков / застройщиков. В противном случае может возникнуть судебный иск, который вы не контролируете.
- Имеют ли обе стороны право расторгнуть договор без причины? Если нет, то каковы условия расторжения? Солнечные фермы не вырабатывают электроэнергию одинаково. В некоторых случаях низкая производительность может привести к неактивному сайту.Если да, то имеете ли вы право как землевладелец расторгнуть договор? Эти вопросы необходимо четко определить в контракте.
- Если есть спор или юридический вопрос, какой штат определяет применимое законодательство. В некоторых контрактах указывается, что все юридические вопросы должны решаться арбитражем в государстве происхождения или деятельности компании-подрядчика. Настаивайте на том, чтобы все юридические вопросы и споры соответствовали местным законам штата и чтобы споры разрешались в пределах штата, в котором расположена солнечная ферма.
- Рассмотрите возможность публичной регистрации контракта. Многие подрядчики не только не хотят, чтобы это происходило, в контракте может быть определенная формулировка, запрещающая разглашение условий, эксплуатации или любых деловых вопросов, касающихся солнечных ферм. Скорее оформляется «меморандум». Многие государства не считают эти меморандумы обязательным юридическим соглашением и, следовательно, не имеют такой исковой силы, как публично зарегистрированные контракты.
- Убедитесь, что любые изменения в контракте или соглашениях сделаны в письменной форме и что сторона, представляющая контракт и работу, имеет право вносить изменения в контракт. В некоторых случаях сторонняя компания-администратор обеспечивает продажи или первоначальный контакт. Эти лица или компании могут иметь или не иметь право принимать изменения в контракте.
- Многие кредитные организации из-за различных проблем ответственности и рисков не позволяют размещать солнечные фермы на фермах с залогом. Если ферма не полностью оплачена, уточните в кредитном учреждении. В противном случае может потребоваться полная оплата оставшейся суммы, если ферма будет переведена на солнечную ферму.
- Оцените ответственность за причинение вреда рабочим, посетителям объекта, потенциальный ущерб окружающей среде, пожар, вандализм или другие непредвиденные последствия.Затраты на страхование ответственности и потребности в коммерческой собственности могут сильно отличаться от страхования ответственности за сельхозугодья. Таким образом, убедитесь, что в контракте четко указано, кто владеет оборудованием и ответственность за повреждение оборудования или травмы.
- Избегайте расплывчатых положений или фраз, таких как разрешение на въезд застройщику, подрядчикам или правопреемнику «предпринимать любые действия, которые необходимы, полезны, уместны или удобны в связи с, второстепенными или в интересах одного или нескольких проектов. Такие заявления дают подрядчику / застройщику или другим лицам неограниченные права и даже право на дальнейшее развитие. Убедитесь, что вы четко определили все действия и обязанности всех сторон и особо отметили, что никакие другие не подразумеваются.
Если да, то каковы условия? Возможность продать договорное обязательство может означать, что компания или физическое лицо, с которым вы заключаете контракт сегодня, завтра не будет прежней. Кроме того, если это разрешено, компания / подрядчик, которому передается соглашение, может быть ограничена в ответственности или просто не согласиться со всеми первоначальными условиями. В некоторых случаях передача соглашения может осуществляться компании / подрядчику, не имеющим возможности предоставить адекватную финансовую поддержку или надлежащие полномочия для выполнения первоначальных обязательств.Просто убедитесь, что, если этот пункт включен в договор, указаны конкретные условия, сроки, ответственность и риски, связанные с такой передачей.
Они легко прекращаются. Сервитут дает владельцу право продолжать использовать свою землю, но передает долю в собственности и связанные права третьей стороне.Их часто записывают вместе с актом. Таким образом, их нелегко прекратить.
Убедитесь, что эти элементы особо выделены..jpg)
В некоторых случаях сторонняя компания-администратор обеспечивает продажи или первоначальный контакт. Эти лица или компании могут иметь или не иметь право принимать изменения в контракте.
Такие заявления дают подрядчику / застройщику или другим лицам неограниченные права и даже право на дальнейшее развитие. Убедитесь, что вы четко определили все действия и обязанности всех сторон и особо отметили, что никакие другие не подразумеваются.ПРОГРАММЫ СОХРАНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНИК
Округ Крейвен, Северная Каролина, как и многие округа Северной Каролины, имеют программы сохранения сельскохозяйственных угодий, такие как Добровольный сельскохозяйственный округ (VAD) или Расширенный сельскохозяйственный округ. (EVAD).Эти программы определяют сельскохозяйственные угодья, которые землевладелец добровольно передал для сельскохозяйственного производства и сохранения природных ресурсов. Таким образом, коммерческое развитие запрещено.
Эти программы осуществляет Консультативный совет по сельскому хозяйству округа Крейвен. Если сельхозугодья, зарегистрированные в VAD, должны быть исключены из сельскохозяйственного производства и помещены в солнечные фермы, требуется письмо, адресованное этому совету, с просьбой об удалении (и оплата за удаление Соглашения о сохранении с Реестром сделок). После того, как Консультативный совет по сельскому хозяйству получит это письмо, процесс займет от 30 до 90 дней.
Сельскохозяйственные угодья, зарегистрированные в EVAD, являются более безопасными и обязательными. Эти земли были зарегистрированы как земли, которые будут оставаться в сельскохозяйственном использовании в течение как минимум 10 лет с даты регистрации, и после этого земля автоматически продлевается на трехлетние периоды времени. Есть штрафы за досрочное удаление. Однако по истечении первоначального срока процесс удаления земель из EVAD идентичен процессу VAD.
Контактную информацию и дополнительную информацию о Сельскохозяйственном совете округа Крейвен можно найти на веб-сайте округа Крейвен.
СНЯТИЕ ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ
В настоящее время никакие постановления или положения не предусматривают обязательного вывода из эксплуатации в Северной Каролине. Тем не менее, вывод из эксплуатации может быть оправдан, если компания-подрядчик решит не использовать площадку, площадка будет повреждена без разумного ремонта по мере старения оборудования или оборудование станет слишком неэффективным для получения прибыли.
В какой-то момент, по выбору или по умолчанию, солнечные панели и оборудование необходимо будет удалить.
Одним из основных препятствий, с которыми в настоящее время сталкиваются солнечные фермы, является то, что многие из используемых продуктов состоят из тяжелых металлов и загрязняющих веществ, которые нельзя утилизировать на свалке. Многие продукты необходимо будет утилизировать. Некоторые компании предлагают эту услугу бесплатно или за небольшую плату. Однако в настоящее время обеспокоенность вызывает недостаточное количество снятых с эксплуатации солнечных панелей, чтобы оправдать переработку материалов.Таким образом, вывод объекта из эксплуатации может оказаться трудным и дорогостоящим.
Рекомендации по выводу из эксплуатации, перечисленные в публикации Template-Solar-Ordinance_V1.0_12-18-13, включают:
Рассмотреть возможность вывода из эксплуатации при любых из следующих условий:
- Окончание аренды земельного участка
- Система не вырабатывает электроэнергию в течение 12 месяцев
- Система повреждена и не подлежит ремонту или замене
Владелец / подрядчик солнечной фермы, как это предусмотрено в его аренде с землевладельцем, должен сделать следующее как минимум для вывода проекта из эксплуатации.
- Удалите все оборудование, не принадлежащее коммунальным предприятиям, трубопроводы, конструкции, ограждения и фундаменты на глубину не менее трех футов ниже уровня земли.
- Удалите все засыпанные гравием участки и подъездные пути, если владелец арендуемой недвижимости в письменной форме не попросит оставить ее на месте.
- Восстановить землю до состояния, разумно аналогичного ее состоянию до застройки, включая замену удаленного или эродированного верхнего слоя почвы.
- Восстановите все расчищенные территории травами теплого сезона, которые произрастают в этом регионе, если только владелец недвижимости не попросит в письменной форме не озеленять из-за планов сельскохозяйственных посевов.
- Предоставьте отчеты о пробах почвы (и воды, если они находятся рядом с ручьем) из частной лаборатории, показывающие, что почва (вода) в этом месте не содержит тяжелых металлов и загрязняющих веществ и подходит для сельскохозяйственного производства или желаемого использования.
Весь демонтаж и вывод из эксплуатации должны производиться в течение 12 месяцев после того, как объект перестанет производить электроэнергию для продажи. Ответственность за вывод из эксплуатации должен нести владелец / подрядчик солнечной фермы. Владелец / подрядчик солнечных ферм должен предоставить плановым отделам города / округа, Реестру договоров и землевладельцу подписанный план вывода из эксплуатации в течение 30 дней после смены владельца объекта.
СООБРАЖЕНИЯ НА БУДУЩЕЕ
Округ Крейвен издал постановление, содержащее руководящие принципы разработки солнечных панелей. Однако следует учитывать некоторые дополнительные рекомендации, которые предотвращают осложнения в будущем.
- В настоящее время при разработке оценивается влияние количества и качества воды только на основании строений и участка собственности. Все больше людей поддерживают усилия по оценке воздействия воды в масштабе водосбора. Таким образом, долгосрочные планы должны предусматривать защиту от эрозии почвы, защиту ручьев (если рядом с ручьем) и качество воды.
- По всему штату проводятся оценки, чтобы дать некоторое представление о потенциальном воздействии солнечных ферм на дикую природу. Утрата сельскохозяйственных угодий, продуктов питания и жилья с сельскохозяйственных угодий окажет воздействие на окружающую среду. Будет ли долгосрочное воздействие положительным или отрицательным, еще предстоит определить.
- Что солнечная ферма сделает с ценами на соседние земли? Судебные иски о снижении стоимости домов или предприятий из-за строительства предприятий или ферм (например, свиноводство) многочисленны.В настоящее время закон защищает первоначального землевладельца, но ни один закон в настоящее время не регулирует конкретные блики, частоту или неблагоприятный вид действующих или неработающих солнечных ферм.
РЕЗЮМЕ
Каждому землевладельцу необходимо будет определить, возможен ли перевод сельскохозяйственных земель на производство солнечной энергии. Более высокий доход с акра не обязательно означает большую прибыль.
Более высокие расходы, будущее землепользование и / или альтернативные издержки могут свести на нет прибыль.Во-вторых, многие проекты солнечных электростанций создаются с финансовыми налоговыми льготами, государственными предписаниями в отношении альтернативных источников энергии и ожидаемыми начальными значениями амортизации. Хотя они приносят немедленный доход, они также дорого обходятся обществу и правительству. Кроме того, они могут исчезнуть так же быстро, как и инициированные. Наконец, необходимо серьезно рассмотреть сценарии «наилучшего и наихудшего». Солнечные фермы, обеспечивающие 15-20 лет альтернативной энергии, доход землевладельцу и налоговые поступления в округ, являются выгодными.Напротив, заброшенные солнечные фермы, чрезмерные затраты на вывод из эксплуатации или потеря будущего землепользования наносят ущерб землевладельцу и территории.
Написать автору: [email protected]
Следуйте за автором в Twitter: @mcarroll_craven
Для получения дополнительной информации также прочтите статью «Можно ли преобразовать производство солнечной энергии в сельхозугодья?»
РЕСУРСЫ И СПРАВОЧНИКИ
Найти сельхозугодья — FIC
Эти ресурсы помогут вам найти места и особые свойства, подходящие для земледелия или разведения скота.
Они также помогут вам научиться определять, соответствуют ли эти свойства вашим потребностям.
Чтобы максимально использовать эти материалы, сначала заполните Рабочий лист требований к земле.
Определить местонахождение
Начните со своих личных и деловых целей и используйте их, чтобы сосредоточиться на том, что вам действительно нужно на участке земли, ферме или ранчо. Изучите возможные места, чтобы узнать, какие фермерские хозяйства или ранчо там занимаются, что хорошо растет и дружелюбно ли местное сообщество к сельскому хозяйству.Используйте свою сеть других фермеров, друзей, консультантов и организации для сбора информации и установления связей.
Узнайте о климате и условиях выращивания
Узнайте о климате региона, вегетационном периоде, наличии воды и о любых проблемах, связанных с правами на воду. Поддерживают ли они те операции, которые вам нужны? Карты зон устойчивости растений Министерства сельского хозяйства США предоставляют информацию о зонах устойчивости растений по всей стране.
Результаты сельскохозяйственной переписи могут дать общую картину того, что хорошо растет и какие рыночные возможности существуют в штате или округе.В Переписи сельского хозяйства выберите штат, затем выберите Рыночная стоимость сельскохозяйственных продуктов , чтобы увидеть типы культур, выращиваемых в этом штате
Узнайте стоимость земли и арендную плату
Недостаточно просто найти землю, ферму или ранчо, нужно иметь возможность это себе позволить! Чтобы узнать, сколько стоит аренда или покупка фермерской собственности, вы можете поговорить с местными контактами и проверить списки недвижимости и тематические объявления. Вы также можете посмотреть данные Национальной службы сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США, в том числе денежную ренту по округам и среднюю стоимость сельскохозяйственных земель по штатам, регионам и стране, которые обновляются каждый год.
Государственные департаменты сельского хозяйства и кооперативы также являются хорошими источниками данных.
В некоторых штатах Extension отслеживает арендные ставки для определенных типов фермерских хозяйств или ранчо
Оценка общественной поддержки сельского хозяйства
Узнайте, есть ли в штате и регионе, где вы планируете заниматься сельским хозяйством, политики и программы, поддерживающие тот вид деятельности, который вы хотите вести. Посетите веб-сайт штата, округа или муниципалитета, чтобы узнать о правилах, в том числе о налоговых льготах на имущество и законах о праве на фермерство, о зонировании и других местных правилах, которые могут повлиять на вашу ферму или ранчо.Посмотрите, включено ли сельское хозяйство в генеральный план или другие местные планы, и если да, то являются ли местные постановления «благоприятными для фермерских хозяйств». Есть ли в общине фермерский рынок, оборудование для агрегирования или переработки, или существует кампания «покупай на месте». На местном уровне начните с поиска ресурсов в отделе планирования, совете по планированию или комиссии по планированию.
Информацию также может располагать Департамент сельского хозяйства штата.
ПРОЧИТАТЬ
Фото Министерства сельского хозяйства США: Престон Керес- Информационный бюллетень сельскохозяйственной переписи
- Информационный лист для поиска земли
- Контрольный список общественной поддержки сельского хозяйства
- Отчет о стоимости сельскохозяйственных земель
- Диаграммы и карты стоимости сельскохозяйственных земель
ПРИМЕНЯТЬ
- Лист сравнения местоположений земельных участков
- Finding Land Action
- Карта зоны устойчивости растений
- Оценка ренты наличными для штата и округа
- Исследование стоимости земли NASS
ЧАСЫ
- Общественная поддержка сельского хозяйства
- Как использовать веб-исследование почвы
Свяжитесь с местными экспертами
По всей стране существует множество служб поддержки сельского хозяйства.
В разных местах есть разные услуги. Если вы ищете в нескольких местах, обращение к местным контактам поможет вам узнать о регионе и построить ценные отношения, прежде чем вы переедете. Молва — хороший способ найти недвижимость, особенно ту, которая еще не поступила на рынок.
Обратитесь к другим фермерам и фермерским организациям, например:
- Национальная коалиция молодых фермеров
NYFC — это национальная массовая сеть начинающих фермеров и владельцев ранчо, работающих, чтобы поддерживать друг друга посредством изменения политики, бизнес-услуг и сетевых возможностей.Найдите ближайший к вам местный филиал.
NFU — это членская организация, которая защищает интересы семейных фермеров, владельцев ранчо, рыбаков и их сообщества посредством образования, сотрудничества и законодательства. Найдите ближайший к вам местный филиал.
- Федерация американских фермерских бюро
AFBF — это членская организация фермеров и владельцев ранчо.
Они обеспечивают доступ к социальным услугам, защите интересов и образованию. Найдите контору совхозного бюро.
Природоохранные организации, такие как:
- Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США
Защитники природы NRCS предлагают прямую личную помощь и часто имеют хорошие связи с местным сельскохозяйственным сообществом. Найдите ближайший к вам сервисный центр USDA.
ПерсоналConservation District может предоставить вам карты и помочь оценить почвы и разработать планы сохранения. Посетите Справочник заповедников, чтобы найти ближайший к вам офис.
- Заповедники племен
TCD — это племенные образования в партнерстве с USDA, которые предоставляют техническую, финансовую и образовательную помощь для удовлетворения потребностей в ресурсах всех сообществ, которые они обслуживают. Узнайте, есть ли рядом с вами TCD.
Система Cooperative Extension System может тестировать образцы почвы и помогать в составлении договора аренды сельскохозяйственных угодий, и они хорошо осведомлены о местном сельском хозяйстве.Найдите ближайшее кооперативное расширение.
Вы также можете обратиться к экспертам в области сельского хозяйства, например:
- Американское общество менеджеров ферм и оценщиков сельских районов
Американское общество менеджеров ферм и оценщиков сельских земель — это профессиональная ассоциация экспертов по земельным участкам в сельской местности, насчитывающая более 2100 членов по всей стране. Члены могут помочь начинающим фермерам и владельцам ранчо оценить землю, разработать план управления и определить разумную цену.
- Государственные управления сельского хозяйства
Во всех 50 штатах и территориях Американского Самоа, Гуама, Пуэрто-Рико и Виргинских островов США есть Государственный департамент сельского хозяйства.
Они предлагают услуги фермерам, поскольку они работают над обеспечением безопасного и надежного снабжения продуктами питания, а также над сохранением экономичного и экологически безопасного ведения сельского хозяйства и скотоводства. Найдите ближайший к вам Государственный департамент сельского хозяйства.
Узнайте о землевладельцах
Широко подумайте о том, у кого может быть подходящая земля для аренды или покупки.К землевладельцам относятся фермеры, владельцы ранчо и неработающие. Это могут быть физические или юридические лица, в состав которых входят два или более человек. Около 40% сельскохозяйственных угодий принадлежит и сдается в аренду лицам, не являющимся операторами, которые могут иметь или не иметь опыта ведения сельского хозяйства, включая частных лиц, товарищества и трасты, учреждения и организации и / или государственные агентства.
У землевладельцев есть много причин и целей, чтобы сделать землю доступной для земледелия и скотоводства.
Это влияет на арендные ставки, цену продажи, продолжительность и сложность процесса, а также на условия договоров.Финансы играют роль, но деньги не могут быть единственной или движущей силой. В то время как некоторые люди рассматривают землю просто как финансовое вложение, другие хотят, чтобы она использовалась в сельском хозяйстве навсегда. Третьи просто хотят сохранить его в семье, независимо от того, как он используется. Государственные организации могут преследовать цель защиты здоровья и безопасности. Для успешных переговоров полезно знать, чего хочет землевладелец и почему он делает свою землю доступной. Также важно узнать, что они знают о сельском хозяйстве и что им нужно знать о вашей запланированной операции.
ПРОЧИТАТЬ
- Сравнительная таблица землевладельцев
- Руководство для фермеров по работе с земельными фондами
- Понимание и активизация землевладельцев-неоператоров
Оценка участка для аренды или покупки
Прежде чем покупать или арендовать недвижимость, посетите и оцените сайт, чтобы убедиться, что он будет работать на вас и нашу деятельность.
Вы можете взять с собой эксперта, который поможет вам узнать об условиях его почвы, зданий, окружающего сообщества и так далее.
Оценка сайта — это систематическая оценка конкретного сайта в определенных условиях. Он учитывает природные ресурсы, такие как качество почвы и воды, ключевые характеристики, такие как местоположение, доступ к дорогам и услугам, а также размер, форма и вегетационный период, а также существующие активы фермы или ранчо, такие как здания, заборы и сады. При оценке участка также рассматривается предыдущее и текущее землепользование, права собственности и местные правила, влияющие на фермерские хозяйства и ранчо.
Целью оценки сайта является:
- Определите достоинства и недостатки участка для того типа фермы или ранчо, на котором вы хотите управлять
- Оцените, что нужно сделать, чтобы исправить любые проблемы
- Сравнить несколько объектов
- Убедитесь, что недвижимость соответствует вашим личным, финансовым и деловым целям
Собрать информацию
Прежде чем посетить место, спланируйте заранее и будьте готовы.
Вы можете собрать много информации в Интернете и в сообществе, где расположена эта земля (см. Ресурсы ниже). По крайней мере, соберите почвы и топографические карты, рейтинги качества грунтовых вод, информацию о местном зонировании и других правилах землепользования, а также о том, сколько собственник платит в виде налогов на недвижимость. Если недвижимость соответствует вашим потребностям, вы можете встретиться с местными должностными лицами, такими как плановик, налоговый инспектор и / или кто-то из водного управления или совета.
Посетите сайт
Обязательно прогуляйтесь по собственности и планируйте посетить ее не один раз.В первый раз вы можете получить общее представление об имуществе и определить его активы и любые потенциальные проблемы. Во время будущих посещений вы можете пригласить с собой экспертов, которые помогут оценить условия и инфраструктуру. Постарайтесь узнать о соседях или поговорите с ними напрямую. Они сами фермеры или владельцы ранчо? Они кажутся дружелюбными? Поддерживают ли они местные фермы или жалуются на них?
Документируйте, что вы найдете
Вы, вероятно, оцените несколько объектов недвижимости, прежде чем найдете то, что вам подходит.
Обязательно делайте заметки во время каждого посещения. Вы можете использовать этот лист оценки участка, чтобы отслеживать важную информацию во время прогулки по территории. Обязательно делайте хорошие записи и внимательно оценивайте плюсы и минусы посылки.
Практика комплексной проверки
Обязательно защитите себя и свой новый бизнес, проводя дополнительные тесты и оценки, когда это необходимо. Проверьте почву и воду и найдите источники загрязнения, такие как подземные резервуары для хранения или свалка шин, или проблемы, такие как ядовитый плющ или дуб, и инвазивные виды.Возможно, вы захотите найти экспертов, которые помогут вам, например плотника или строительного инспектора, чтобы осмотреть дома и другие сооружения, или почвоведов, других фермеров и поставщиков сельскохозяйственных услуг. Используйте ресурсы, такие как Extension, Conservation District, USDA и местные сельскохозяйственные организации.
ПРОЧИТАТЬ
- Информационный лист оценки площадки
- Контрольный список общественной поддержки сельского хозяйства
ПРИМЕНЯТЬ
- Google Планета Земля: для недавних и прошлых изображений
- Климатический центр NRCS: источник климатических характеристик, состояния воды и влажности почвы
- Веб-исследование почвы NRCS: почвенные карты и их интерпретация, а также доступ к информации исследования почвы
- Карта зон зимостойкости растений: информация о вегетационном периоде
- Шлюз геопространственных данных USDA: карты, аэрофотоснимки
- Сеть лабораторий питьевой воды и сточных вод Агентства по охране окружающей среды: ресурс для проверки качества воды
- Рабочий лист оценки участка: рабочий лист, помогающий оценить земельный участок
- Контрольный список для оценки участка виноградника: контрольный список для определения факторов, влияющих на выбор участка для успешного выращивания винограда.
ЧАСЫ
- Как использовать веб-исследование почвы
- Общественная поддержка сельского хозяйства
- Испытания и обработка почвы
- Опасности и меры предосторожности
Определите факторы
Расположение и конфигурация
Местоположение — это ключевой элемент оценки сайта. Сделайте шаг назад и подумайте об этом месте. Это в сельской, пригородной или городской части штата? Как это связано с вашей системой управления и маркетинговым планом? Какая погода? Есть ли хороший доступ к дороге и шоссе? Это близко или далеко от города? Есть ли там качественный интернет и доступ к мобильному телефону? Доступно ли жилье?
Конфигурация — или форма и узор — посылки также важны.На север или на юг? Сколько на нем солнечного света? Подумайте о размере и ориентации полей. Каковы узоры ветра? Существуют ли какие-либо физические препятствия, которые могут помешать вашей работе?
Природные ресурсы
Земля и вода — две из самых основных потребностей фермы или ранчо. Какие там почвы? Подходят ли они для вашей операции? Узнайте, как на участок поступает вода, есть ли ограничения на водопользование и есть ли проблемы с качеством воды.Есть колодец или общественный источник воды? Проверьте топографию — или положение естественных и строительных объектов и сооружений по отношению к географической высоте — и решите, может ли это поддержать вашу работу. Перечислите другие природные особенности, такие как лесные угодья, водно-болотные угодья, среда обитания, а также виды, находящиеся под угрозой исчезновения, и подумайте, будут ли они работать на вашу ферму или ранчо или против них.
Землепользование и землеустройство
Прошлое землепользование может повлиять на качество ресурса и то, что вы можете делать с этой землей.Важно узнать как можно больше о растительном покрове и использовании земли, а также о том, как земля использовалась в прошлом. Вам нужно будет расчистить землю или восстановить плодородие почвы? Придется ли вам переводить какие-либо поля на органическое производство (что может занять три года)? Существуют ли сервитуты или другие ограничения, которые могут повлиять на вашу работу?
Права собственности и возможные ограничения
Недвижимость поставляется с «пакетом прав» в рамках местных, государственных и федеральных законов и постановлений.Эти права включают право владения, что означает, что если вы владеете недвижимостью, она принадлежит вам. Они также включают право контроля, что означает, что владелец может делать с ним практически все, что захочет, в рамках закона, право исключения, чтобы вы могли помешать нежелательным людям проникать в вашу собственность или использовать ее, а также право распоряжения. , что означает, что пока у вас есть право собственности, вы можете продавать, сдавать в аренду, передавать право собственности или использовать собственность как угодно.
Владение собственностью также связано с определенными обязанностями, поэтому важно знать, были ли каким-либо образом ограничены какие-либо права, которыми вы, возможно, захотите воспользоваться.Одна из самых больших обязанностей — финансовая: вы должны платить налоги и поддерживать свою собственность, и вам, вероятно, придется выплачивать ссуды и ипотеку. Вы должны соблюдать местные постановления и зонирование, а также любые законы штата или федеральные законы, которые влияют на то, как вы используете свою собственность, например Закон об исчезающих видах. Если на земле действуют сервитуты или другие юридические ограничения, вам придется их соблюдать. Поэтому, когда вы оцениваете сайт, будь то покупка или аренда, разумно выяснить, есть ли какие-либо ограничения на его использование, которые могут повлиять на вашу работу.
Расходы на перевозку
Земля стоит дорого — не только для покупки или аренды, но и для обслуживания. Узнать об арендных ставках и ценах на землю важно, но это только начало. Когда вы думаете о стоимости землевладения, подумайте также о налогах на недвижимость и любых специальных оценках, таких как противопожарная защита, вода, энергия, широкополосная связь и другие коммунальные услуги. Потребуется ли вам инвестировать в какие-либо долгосрочные улучшения, такие как ограждение или ирригация, восстановление любых полей, вырубка инвазивных растений, и если да, то сколько это будет стоить?
Общественная поддержка сельского хозяйства
Поддерживающее сообщество может иметь большое значение для успеха фермы.У большинства сообществ есть генеральный план (также известный как общий план землепользования или комплексный план), которым будут руководствоваться его будущие действия и местная политика. Это хорошее место, чтобы узнать, поддерживает ли округ, город или поселок сельское хозяйство и если да, то как. Говорит ли план о сельском хозяйстве, говорится ли, что фермы и ранчо важны? Или игнорирует их? Большинство сообществ полагаются на зонирование, чтобы регулировать, кто, что, когда, где и как осуществлять новые виды деятельности и застройки, а также устанавливать стандарты для различных видов землепользования.Узнайте, защищает и поощряет ли местное зонирование фермы и ранчо или ограничивает их деятельность. Используйте Контрольный список общественной поддержки сельского хозяйства, чтобы думать и отслеживать конкретное сообщество
ПРОЧИТАТЬ
- Сельхозтехника
- Покупка предметов консервации
- Руководство для начинающих фермеров по консервации
ЧАСЫ
- Расположение и конфигурация
- Испытания и обработка почвы
- Инфраструктура и улучшения
- Землепользование и землеустройство
- Права и ограничения
- Расходы на содержание
ПРИМЕНЯТЬ
- Рабочий лист оценки площадки
- Контрольный список общественной поддержки сельского хозяйства
Анализируйте результаты
После того, как вы собрали информацию, посетили сайты и задокументировали свои выводы, не забудьте сравнить то, что вы обнаружили, со своими финансовыми, деловыми и личными целями.Обратитесь к своему списку требований к земле и обновите его в зависимости от того, что вы видели. Ссылайтесь на свои заполненные контрольные списки и рабочие листы, которые мы предоставили выше, чтобы сузить круг своего решения.
ПРОЧИТАТЬ
- Руководство по поиску, оценке и охране сельскохозяйственных угодий: Руководство на простом языке
- Информационный лист для поиска земли
- Сравнительная таблица землевладельцев
ПРИМЕНЯТЬ
- Лист личных и деловых целей
- Рабочий лист требований к земле
- Рабочий лист оценки площадки
- Контрольный список общественной поддержки сельского хозяйства
- Контрольный список для оценки аренды фермы, Вермонтский университет
17-5904.Ограничения; исключения; штрафы. (a) Никакая корпорация, траст, компания с ограниченной ответственностью, партнерство с ограниченной ответственностью или корпоративное партнерство, кроме корпорации семейной фермы, уполномоченной сельскохозяйственной корпорации, сельскохозяйственной компании с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственной компании с ограниченной ответственностью семейной фермы, сельскохозяйственного партнерства с ограниченной ответственностью, семейного траста, уполномоченного траста или завещательный траст должен прямо или косвенно владеть, приобретать или иным образом получать или сдавать в аренду любую сельскохозяйственную землю в этом штате. Ограничения, предусмотренные в этом разделе, не распространяются на следующее: (1) Добросовестное обременение, принятое в целях безопасности. (2) Сельскохозяйственная земля, приобретенная в дар, в виде гранта или по собственному усмотрению добросовестной образовательной, религиозной или благотворительной некоммерческой корпорацией. (3) Сельскохозяйственная земля, приобретенная корпорацией или обществом с ограниченной ответственностью на такой площади, которая необходима для ведения несельскохозяйственного бизнеса. Такая земля не может использоваться для ведения сельского хозяйства, кроме как в аренде одному или нескольким физическим лицам, семейной фермерской корпорации, уполномоченной сельскохозяйственной корпорации, семейному трасту, уполномоченному трасту или завещательному трасту.Корпорация не должна участвовать, прямо или косвенно, в фермерском хозяйстве и не должна получать никакой финансовой выгоды, кроме ренты, от фермерского хозяйства. (4) Сельскохозяйственная земля, приобретенная корпорацией или обществом с ограниченной ответственностью в соответствии с законом при взыскании долгов или в соответствии с договором о праве, заключенным до даты вступления в силу этого закона, или с помощью любой процедуры принудительного исполнения залогового права или требования по нему, независимо от того, создано ли оно посредством ипотеки или иным образом, если такая корпорация отказывается от любой такой сельскохозяйственной земли в течение 10 лет после такого судебного процесса, контракта или процедуры, за исключением положений К.S.A. 9-1102 и поправки к нему применяются к любому банку, приобретающему сельскохозяйственную землю. (5) Муниципальная корпорация. (6) Сельскохозяйственная земля, приобретенная трастовой компанией или банком в качестве доверительного управляющего или доверительного управляющего для некоммерческой корпорации. (7) Сельскохозяйственная земля, находящаяся в собственности, аренде или удерживаемой по договору аренды, как описано в K.S.A. 12-1741 и поправки к нему корпорацией, корпоративным партнерством, партнерством с ограниченной ответственностью или трастом на дату вступления в силу этого закона, если: организация не должна владеть или сдавать в аренду какие-либо большие площади сельскохозяйственных земель, чем она владела или арендовала до даты вступления в силу этого закона, если только это не соответствует положениям этого закона; (B) любое такое лицо соответствовало положениям К.МСФО (IAS) 17-5901, до его отмены данным законом, при условии, что такая организация не будет владеть или арендовать какие-либо более крупные площади сельскохозяйственных земель, чем она владела или арендовала до даты вступления в силу этого закона, если только это не соответствует положениям настоящего Закона. акт, а также отсутствие в записях округа, где расположена такая земля, свидетельств судебного определения, что такое лицо нарушило положения KSA 17-5901, до его отмены должно служить доказательством того, что положения этого закона не применяются к таким сельскохозяйственным землям и что такое юридическое лицо соблюдало положения K.S.A. 17-5901 до его отмены; или (C) любое такое лицо не соблюдало положения K.S.A. 17-5901, до его отмены этим законом, но соответствует положениям этого закона к 1 июля 1991 года. (8) Сельскохозяйственные земли, находящиеся в собственности или арендованные корпорацией или обществом с ограниченной ответственностью для использования в качестве откормочная площадка, птичник или кролик. (9) Сельскохозяйственная земля, находящаяся в собственности или аренде корпорации с целью производства древесины, лесных товаров, продуктов питомниководства или дерна. (10) Сельскохозяйственная земля, используемая для добросовестных образовательных исследований или научного или экспериментального земледелия. (11) Сельскохозяйственная земля, используемая для коммерческого производства и кондиционирования семян для продажи или перепродажи в качестве семян или для выращивания люцерны предприятием, занимающимся переработкой люцерны, если такая земля расположена в пределах 30 миль от участка завода такой организации. (12) Сельскохозяйственная земля, находящаяся в собственности или аренде корпоративного товарищества или товарищества с ограниченной ответственностью, в котором ассоциированными партнерами являются физические лица, семейные фермерские корпорации, уполномоченные фермерские корпорации, сельскохозяйственные компании с ограниченной ответственностью, семейные трасты, уполномоченные трасты или завещательные трасты . (13) Любая корпорация, национальная или иностранная, или любая компания с ограниченной ответственностью, организованная для целей добычи угля, которая занимается сельским хозяйством на любом участке земли, принадлежащем ей, который был добыт для добычи угля. (14) Сельскохозяйственная земля, находящаяся в собственности или арендованной товариществом с ограниченной ответственностью до даты вступления в силу настоящего закона. (15) За исключением случаев, предусмотренных K.S.A. 17-5908, поскольку он существовал до даты вступления в силу этого закона, и K.S.A. 1998 Supp. 17-5909, сельскохозяйственные земли, принадлежащие или арендованные корпорацией или обществом с ограниченной ответственностью для использования в качестве свиноводческого предприятия в любом округе, который до даты вступления в силу этого закона проголосовал положительно в соответствии с К.S.A. 17-5908, поскольку он существовал до даты вступления в силу этого закона либо решением округа, либо избирателями. (16) Сельскохозяйственная земля, находящаяся в собственности или арендуемая корпорацией, трастом, обществом с ограниченной ответственностью, партнерством с ограниченной ответственностью или корпоративным партнерством для использования в качестве объекта по производству свиней в любом округе, где избиратели после даты вступления в силу этого закона проголосовали в соответствии с в КСА 17-5908, и поправки к нему, чтобы разрешить создание предприятий по производству свиней в округе. (17) Сельскохозяйственные земли, принадлежащие или арендованные корпорацией, трастом, обществом с ограниченной ответственностью, партнерством с ограниченной ответственностью или корпоративным партнерством для использования в качестве молочного производственного предприятия в любом округе, проголосовавшем положительно в соответствии с K.S.A. 17-5907, и поправки к ним, принятые либо постановлением округа, либо избирателями. (18) Сельскохозяйственные земли, принадлежащие или арендованные корпорацией или обществом с ограниченной ответственностью, используемые в условиях гидропоники. (b) Производственные контракты, заключаемые корпорацией, трастом, обществом с ограниченной ответственностью, партнерством с ограниченной ответственностью или корпоративным партнерством и лицом, занимающимся сельским хозяйством для производства сельскохозяйственной продукции, не должны толковаться как означающие владение, приобретение, получение или аренду прямо или косвенно любой сельскохозяйственной земли в этом штате. (c) Любая корпорация, траст, компания с ограниченной ответственностью, партнерство с ограниченной ответственностью или корпоративное партнерство, кроме корпорации семейной фермы, уполномоченной сельскохозяйственной корпорации, сельскохозяйственной компании с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственной компании с ограниченной ответственностью семейной фермы, сельскохозяйственного партнерства с ограниченной ответственностью, семейного траста, уполномоченный траст или завещательный траст, нарушающий положения этого раздела, подлежит гражданскому штрафу в размере не более 50 000 долларов США и должен отказаться от любой земли, приобретенной с нарушением этого раздела, в течение одного года после вынесения судебного решения по иску.Окружные суды этого штата могут предотвращать и сдерживать нарушения этого раздела путем вынесения судебного запрета. Генеральный прокурор, окружной или окружной прокурор возбуждает иски от имени штата для обеспечения соблюдения положений этого раздела. |