Существенные условия договора аренды нежилого помещения и их правоприменение
Арендные отношения широко распространены в Российской Федерации. Многие коммерческие структуры предпочитают брать в аренду нежилые помещения для осуществления своей предпринимательской деятельности. Связано это может быть с различными факторами. Многие предпочитают арендовать недвижимость так как не могут позволить приобрести ее из-за высокой стоимости.
В настоящей статье рассмотрим особенности заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения и его существенные условия, наличие которых является неотъемлемой частью письменного соглашения об аренде.
Итак, договор аренды нежилых помещений составляется заинтересованными сторонами в письменном виде. Типовой образец договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать, перейдя по ссылке, размещенной выше. Гражданским законодательством Российской Федерации допускается простая письменная форма соглашения об аренде. При желании сторон, соглашение об аренде нежилого помещения может удостоверить нотариус, но такое обстоятельство не является обязательным.
Как и любая сделка, договор аренды нежилого помещения имеет свои существенные условия, которые должны быть в обязательном порядке отражены в соглашениях сторон.
Обозначим их:
1. Надлежащие реквизиты арендатора и арендодателя, с указанием их полномочных представителей, их полномочий, адреса местонахождения и почтовые данные и т.д. дополнительно могут быть указаны банковские реквизиты контрагентов.
2. Адрес местонахождения нежилых помещений, подлежащих сдачи в аренду. Данные указываются в соответствии с документами о праве собственности. Если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, то должны быть указаны их экспликационные данные в соответствии с кадастровым паспортом объекта. Также, указывается площадь арендуемых помещений. По желанию сторон, дополнительно могут указываться иные обозначения помещения, отличные от установленных официальными документами, но используемые арендодателем для идентификации объектов недвижимости.
3. Срок сдачи помещений в аренду. Могут указываться различные временные интервалы, начиная от часа, дня, недели и заканчивая годами. В случае, если договор аренды будет заключаться на срок более календарного года, то такой документ подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах государственной власти.
4. Арендная плата. Указывается исходя из отчетного периода сдачи нежилых помещений в аренду и может взиматься ежечасно, ежедневно, ежемесячно и т.д. Распространена практика указания стоимости аренды исходя из ее цены за квадратный метр в год. Тем не менее, если указывается цена квадратного метра в год, то все равно, должно быть указание на цену арендной платы за отчетный период. Для облегчения исчисления необходимых налоговых платежей, в данном пункте договора аренды нежилых помещений, указывается размер налоговых платежей (в частности налога на добавочную стоимость) и ее включение или нет в общую цену арендной платы.
По согласованию сторон, в арендную плату могут включаться коммунальные и иные платежи (за охрану, Интернет, телефон и т.п.). Если письменного указания на это нет в соглашении об аренде, то иные платежи взимаются дополнительно к арендной плате.
Договором аренды могут вноситься существенные условия по ограничению на использование арендуемых нежилых помещений.
Такими ограничениями могут быть:
— Ограничения в пользовании арендатором, его работниками и посетителями иными местами здания (например местами общего пользования), нежели помещения, прямо указанные в договоре.
— Ограничения во временных интервалах. Правилами пользования недвижимости могут быть наложены ограничения на использование арендуемых помещений в нерабочее время, праздничные и выходные дни.
— Использование арендованных нежилых помещений исключительно в рамках назначения, указанного в соглашении об аренде. Например, может быть запрещено эксплуатация недвижимости переданной для размещения офиса для производственных и иных отличных нужд.
— Ограничения по потребляемому электричеству, воде и теплу.
— Запрет на сдачу в субаренду занимаемых площадей.
Иные необходимые существенные ограничения, согласованные сторонами сделки.
Уделяя должное внимание существенным условиям договора аренды нежилых помещений, Вы можете себя обезопасить от потенциальных проблем, связанных с ненадлежащим исполнением сторонами своих обязательств в рамках заключенного арендного соглашения.
На нашем сайте находятся всевозможные образцы типовых документов и юридических статей, посвященных анализируемой теме. С ними Вы можете ознакомиться и, при необходимости, бесплатно скачать в соответствующих разделах «Образцы документов» и «Вопрос-ответ». Если у Вас возникли вопросы, их можно задать, обратившись к нам через заполнение соответствующей заявке на сайте. Желаем Вам удачи!
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора аренды недвижимого имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Существенные условия договора аренды недвижимого имущества Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 14 «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»
(О.М. Кабанов)Мотивированный необходимостью предоставления для государственного кадастрового учета технического плана всего, а не части здания отказ Управления Росреестра по субъекту Российской Федерации в госрегистрации договора аренды части нежилых помещений федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, признан незаконным по иску предприятия — арендодателя на основании ст. 14 и ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 651 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», так как нежилое здание зарегистрировано в ЕГРП, представленный на регистрацию договор аренды содержит все необходимые существенные условия, а действующее законодательство не предусматривает обязанность предоставления дополнительных документов.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Существенные условия договора аренды недвижимого имущества Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Общая информацияДоговор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).Нормативные акты: Существенные условия договора аренды недвижимого имущества «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Существенные условия договора аренды нежилого помещения
Самостоятельно разобраться в нюансах договора аренды Вам поможет следующая статья:Договор аренды является одним из самых распространенных на практике. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, которые помогут правильно построить взаимоотношения с контрагентом.
Общая характеристика
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды помощения, наряду с договором купли-продажи и посредническими договорами, является одним из наиболее часто заключаемых на практике договоров. Правовому регулированию данного договора посвящена гл. 34 ГК РФ.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование, и представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.
Как видно из закрепленного в ст. 606 ГК РФ определения, договор аренды не влечет смены собственника (в отличие, например, от договора купли-продажи и других договоров по передаче имущества в собственность), предусматривая передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно.
При этом необходимо учитывать, что лицо не вправе передать имущество кому бы то ни было в аренду, если не является его собственником, и не вправе им распоряжаться (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 28 июня 2005 г. N КГ-А40/5563-05).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенные условия договора аренды — это условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из определения договора аренды, установленного ст. 606 ГК РФ, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы. На это указывает и сформировавшаяся судебная практика.
ФАС Поволжского округа в Постановлении от 19 июля 2005 г. N А57-6628/04-1 отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным, отметив, что стороны надлежащим образом указали в договоре все существенные условия: предмет аренды и размер арендной платы. Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу, что в силу ст. 606 ГК РФ такой договор является действительным и заключенным.
ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 21 февраля 2006 г., 14 февраля 2006 г. N Ф03-А51/05-1/5060 отмечает, что существенным условием договора аренды является размер арендной платы. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Следует учитывать, что предмет договора, т.е. действия (или бездействие), которые должна совершить каждая из сторон (или соответственно воздержаться от их совершения), также является существенным условием договора аренды в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора.
В случае если договор аренды содержит все существенные условия, он соответствует требованиям законодательства и является правомерно заключенным. К такому договору не могут быть применены последствия недействительности ничтожного договора (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 сентября 2006 г. N А19-36993/05-19-Ф02-4599/06-С2).
Исходя из установленного в ст. 606 ГК РФ определения понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные. Употребление обоих терминов связано в основном со сложившейся практикой их наименования в конкретных сферах деятельности.
Тем не менее, как бы ни назывался заключаемый сторонами договор, необходимо учитывать, что в случае, если название произведенной субъектами хозяйственной деятельности операции не соответствует ее фактическому содержанию, объем прав и обязанностей каждой из сторон должен производиться исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции.
Именно по этой причине при заключении договора необходимо учитывать его характеристику.
Договор аренды является двусторонним договором, сторонами которого являются арендодатель и арендатор.
Данный договор признается консенсуальным, так как он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
За исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным.
Кроме того, очевидно, что договор аренды помещения — это взаимный (синаллагматический) договор, так как исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
Важно учитывать также нормы ст. 382 ГК РФ о встречном исполнении обязательств, в частности п. 2 данной статьи, согласно которой в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать взыскания убытков.
В случае если у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и это документально подтверждено, требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды не могут быть удовлетворены (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 августа 2006 г. N А58-1769/05-Ф02-4042/06-С2).
При этом следует учитывать и обратную ситуацию, которая может возникнуть в случае неисполнения обязанности арендодателем.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 15 ноября 2005 г. N А10-893/05-Ф02-5596/05-С2 отказал во взыскании задолженности по договору аренды, поскольку арендодатель не представил доказательств передачи арендатору спорного имущества, и пришел к выводу, что в силу ст. 606 ГК РФ у последнего не возникло обязанности вносить арендную плату.
В Постановлении от 19 сентября 2005 г. N А79-10415/2004-СК2-9766 ФАС Волго-Вятского округа частично удовлетворил иск о взыскании задолженности за аренду, поскольку судом было определено, что вскоре после заключения договора истец прекратил доступ ответчика к имуществу, поэтому, согласно ст. 606 ГК РФ, ответчик вправе не вносить арендные платежи с момента нарушения истцом его права на доступ к имуществу, но не ранее.
В Постановлении от 26 января 2005 г. N А43-14675/2004-22-528 ФАС Волго-Вятского округа при взыскании неустойки уменьшил ее размер за просрочку внесения арендных платежей, так как арендодатель неправильно определил категории земельного участка, переданного в аренду, и, как следствие, допустил завышение арендных платежей, подлежащих уплате арендатором.
Таким образом, в каждом конкретном случае неисполнения обязанности по договору аренды сторонам следует быть готовыми предоставить конкретные доказательства их неисполнения контрагентом.
Например, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 11 апреля 2006 г. N А74-1628/05-Ф02-1388/06-С2 оставил без удовлетворения иск о взыскании долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из недоказанности факта наличия задолженности по арендной плате ответчика перед истцом и размера данной задолженности, а также просрочки в исполнении денежного обязательства.
В случае окончания действия договора аренды у арендатора появляется обязанность вернуть арендодателю соответствующее имущество. В случае если арендатором такая обязанность не исполняется, арендодатель может обратиться в суд.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 21 ноября 2006 г. N А58-1325/06-Ф02-6154/06-С2 пришел к выводу, что иск об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды подлежит удовлетворению, поскольку при прекращении его действия арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. В Постановлении от 19 октября 2006 г. N А78-1453/06-С1-7/56-Ф02-5405/06-С2 ФАС Восточно-Сибирского округа также удовлетворил исковые требования о выселении из нежилого помещения, поскольку нежилое помещение не было возвращено арендатором по истечении срока договора аренды.
Плоды, продукция и иные доходы
В соответствии со ст. 136 ГК РФ поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст. 136 ГК РФ.
Нормы ч. 2 ст. 606 ГК РФ, предусматривающие право собственности арендатора на соответствующие плоды, продукцию и доходы, могут быть применены лишь в ситуации, когда арендатор пользуется имуществом лишь на законном основании. Для правомерного применения ч. 2 ст. 606 ГК РФ следует устанавливать, кто является законным владельцем переданного имущества.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 6 апреля 2006 г. N Ф08-1298/2006 разъяснил, что, поскольку истец владел спорными земельными участками без какого-либо правового титула, у него не могло возникнуть право собственности на урожай.
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 августа 2006 г. N Ф08-3377/2006 суд не принял ссылки на договор аренды и ст. ст. 136, 218 ГК РФ в обоснование правомерности требований о неосновательном обогащении, и в связи с неопределенностью объекта аренды указанный договор признан судом незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), не порождающим правовых последствий для его сторон.
Правило, предусмотренное ч. 2 ст. 606 ГК РФ, имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным (ст. ст. 168 и 180 ГК РФ).
Объекты аренды
В пункте 1 ст. 607 ГК РФ определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду, а именно названы объекты недвижимости и движимое имущество. Для движимых вещей главным признаком, позволяющим им являться объектом договора аренды, является их непотребляемость.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом следует помнить, что указанный в п. 1 ст. 607 ГК РФ перечень не является исчерпывающим.
В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Например, ст. 27 ЗК РФ предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков, устанавливая перечень земельных участков, которые изъяты из оборота земельных участков, а также перечень земельных участков, которые ограничиваются в обороте.
Внимание! К ограничениям, установленным в абз. 2 п. 1 ст. 607 НК РФ, кроме того, можно отнести нормы ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. При этом указанные нормы не запрещают передавать жилое помещение во временное владение и пользование (в аренду) при условии соблюдения целевого использования передаваемого в аренду жилого помещения.
Существуют ограничения при аренде имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности (ст. ст. 295, 296 ГК РФ).
Внимание! Таким ограничением также является требование п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» (далее — Закон N 124-ФЗ), которым предусмотрено, что, если муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, перед заключением договора должна быть проведена учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и социального обслуживания детей.
Правомерность подобных выводов подтверждает и судебная практика.
Пример.
Суть дела.
30 декабря 2005 г. муниципальным образовательным учреждением (арендодатель) и юридическим лицом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, сроком с 1 января 2006 г. по 29 декабря 2006 г. для использования в качестве офиса, склада.
Истец (прокурор), полагая, что указанный договор заключен с нарушением требований ч. 1 ст. 607 ГК РФ, п. п. 3, 4 ст. 13 Закона N 124-ФЗ, носит антисоциальный характер, противоречит уставным целям образовательного учреждения, нарушает права учащихся, в связи с чем является ничтожным, обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю и арендатору о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного между ними, а также о применении последствий недействительности сделки в виде понуждения арендатора освободить занимаемые помещения в здании образовательного учреждения.
Позиция суда.
Пунктом 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 «Об образовании» (далее — Закон N 3266-1) установлено, что образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества. При этом сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется с согласия совета образовательного учреждения.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Таким ограничением применительно к оспариваемому договору является требование п. 4 ст. 13 Закона N 124-ФЗ, в соответствии с которым, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора аренды должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.
Согласно протоколу заседания совета образовательного учреждения от 21 декабря 2005 г. на основании экспертной оценки последствий заключения договора аренды советом принято решение о возможности сдачи в 2006 г. временно свободных площадей в аренду.
Судом установлено, что органы, выступающие в силу ст. 125 ГК РФ от имени собственника имущества, располагали сведениями о сдаче в аренду помещений, находящихся в оперативном управлении образовательного учреждения, учитывали поступающие арендные платежи при утверждении расходов и доходов образовательного учреждения.
При таких обстоятельствах судом сделан вывод о совершении образовательным учреждением действий, направленных на выполнение требований п. 4 ст. 13 Закона N 124-ФЗ, п. 11 ст. 39 Закона N 3266-1, а также о получении согласия собственника на передачу названных помещений в аренду.
Судом также установлено, что здание, в котором находятся переданные в аренду помещения, в качестве столовой не используется с 1995 г., является отдельно стоящим и находится на отдаленном расстоянии от главного корпуса образовательного учреждения. Питание учащихся с 1998 г. организовано непосредственно в корпусе учебного заведения.
Каких-либо доказательств антисоциальности договора аренды истцом не представлено.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
(См., например, Постановление ФАС Уральского округа от 14 марта 2007 г. N Ф09-1542/07-С6.)
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлениях от 25 февраля 2005 г. N Ф04-9606/2005(7925-А67-39), от 15 марта 2005 г. N Ф04-289/2005(8246-А03-36) рассмотрел ситуации, в которых экспертная оценка, предусмотренная п. 4 ст. 13 Закона N 124-ФЗ, учредителем проведена не была. В данных Постановлениях суд в соответствии со ст. ст. 167 и 168 ГК РФ сделал вывод о ничтожности оспариваемой сделки ввиду несоответствия ее требованиям закона. В качестве последствия недействительности сделки применена односторонняя реституция. То есть помещение должно быть возвращено школе, но полученная ранее арендная плата не изымается, так как она является платой за фактическое пользование помещением и не подлежит возврату.
Тем не менее существует и судебная практика, где суды считают, что сдача в аренду помещений без экспертной оценки — не повод для признания ничтожности сделки, хотя оспорить такой договор в суде все же можно.
(См., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2004 г. N Ф08-3998/2004, ФАС Уральского округа от 28 апреля 2005 г. N Ф09-1002/05-ГК-С6.)
Внимание! Нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ и в Земельном кодексе РФ.
Передача в пользование (а значит, в том числе на условиях договора аренды) участков недр, водных объектов, объектов лесного фонда регулируется Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах», Водным и Лесным кодексами РФ.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора аренды, при отсутствии которых он считается незаключенным. Более подробно вопрос о существенных условиях договора аренды, в том числе и определения объекта аренды, рассмотрен в комментарии к ст. 606 ГК РФ.
В практике нередки арбитражные споры между арендатором и арендодателем земельного участка по вопросу действительности договора аренды в случае отсутствия в договоре указания кадастрового номера участка и иной информации, позволяющей определить предмет договора.
Пример.
Суть дела.
Администрация (истец) города и организация (ответчик) подписали договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, согласно п. 1.1 которого стороны взяли на себя обязательство совместно действовать для достижения общей цели — строительства жилого дома (по генплану) на земельном участке в границах стройплощадки.
По акту приема-передачи земельный участок передан организации.
В подпункте 3.1.1 договора указано, что администрация предоставляет организации право аренды земельного участка на время строительства.
Из содержания п. 5.3 договора следует, что арендатор обязан вносить арендную плату за каждый квартал с оплатой не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал — не позднее 15 ноября.
В случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, с арендатора взимаются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 6.1 договора).
Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы.
Позиция суда.
Из содержания ч. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 607 ГК РФ объектом договора аренды могут быть земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Таким образом, объектом земельных споров может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Приведенная в договоре информация о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, переданный в аренду организации, поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка, следовательно, сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды — объекту.
Суд счел договор аренды незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон и отказал прокурору в удовлетворении требования о взыскании с организации задолженности по арендной плате.
(См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа 2007 г. N А43-30526/2006-2-604.)
ФАС Уральского округа в Постановлении от 26 июля 2007 г. N Ф09-5884/07-С6 пришел к выводу о том, что на момент подписания договора аренды земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован, суд признал договор аренды земельного участка незаключенным в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 5 июля 2007 г. N Ф08-4015/2007 пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку в нем отсутствует указание на место расположения земельного участка, а представленный в материалы дела план не содержит ссылки на договор, адресные ориентиры земельного участка.
ФАС Уральского округа в Постановлении от 7 августа 2007 г. N Ф09-6239/07-С6 исходил из того, что предмет договора аренды в нарушение положений ст. ст. 432, 606, 607, 610 ГК РФ не определен, сторонами не согласован, в частности, разд. 1 данного договора не содержит конкретных данных о спорном земельном участке, позволяющих выделить его из других земельных участков, поэтому данный договор не заключен.
Сегодня сложилась арбитражная практика, которая свидетельствует о том, что обязательным условием заключения договора аренды земельного участка является указание на его кадастровый номер или иные сведения, позволяющие идентифицировать указанный земельный участок.
Форма договора аренды
Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статьей 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Пункт 1 ст. 609 ГК РФ является тем положением закона, которое предусматривает обязательность заключения договора аренды сроком более года, а также в случае, если сторонами (одной из сторон) не является гражданин, в письменной форме.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Следует отметить, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
Пункт 3 ст. 438 ГК РФ предусматривает, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
Именно этим обусловлено требование государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Однако из данного правила следуют исключения, которые предусмотрены соответствующими нормами федерального законодательства.
Пример.
Так, на основании п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Положения ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества имеют чрезвычайно важное значение на практике.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, в случае, если соответствующий договор не проходит предусмотренную ст. 609 ГК РФ государственную регистрацию, он является незаключенным.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
Согласно ст. ст. 301, 303 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Права, предусмотренные указанными статьями Гражданского кодекса РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на другом вещном праве либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).
На основании ст. 1102 ГК РФ по общему правилу лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Данное правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно ст. 1103 ГК РФ к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Размер такой платы исчисляется в соответствии с требованиями п. 2 ст. 1105 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ.
Из изложенного следует, что лицо, являвшееся арендатором по фактически незаключенному договору, обязано возместить арендодателю неосновательное обогащение, возникшее в результате незаконного пользования соответствующим имуществом.
Пример.
Суть дела.
Комитет имущественных отношений администрации города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, относящегося к землям поселений, для размещения платной автостоянки. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, посчитав, что предприниматель неправомерно не оплачивает пользование земельным участком.
Позиция суда.
Суд установил, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, и, руководствуясь ст. ст. 130, 433 и 609 ГК РФ, счел его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Факт пользования арендатором земельным участком подтверждается актом приема-передачи земельного участка, частичной оплатой, произведенной за пользование земельным участком, актом проверки использования земельного участка. При указанных обстоятельствах суд применил к правоотношениям сторон ст. ст. 1102, 1105 и 1107 ГК РФ о неосновательном обогащении и взыскал с арендатора в пользу арендодателя сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, на основании изложенного суд удовлетворил требования заявителя.
(См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 июля 2007 г. N А43-30709/2006-12-577.)
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10 июля 2007 г. N Ф04-4493/2007(35992-А67-9) установил, что государственная регистрация договора аренды земельного участка не была осуществлена. В силу требований ст. ст. 433, 609 ГК РФ договор аренды земельного участка при отсутствии государственной регистрации признается незаключенным. Суд взыскал с предпринимателя проценты за пользование чужими денежными средствами.
(См. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 июля 2007 г. N А26-5797/2006-14.)
Однако ранее ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 4 июля 2007 г. N Ф04-3350/2007(34646-А03-12) пришел к выводу о том, что ст. 609 ГК РФ не содержит ссылки на недействительность договора аренды земельного участка в случае несоблюдения требования о государственной регистрации.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66, п. 3 ст. 609 ГК РФ указывает на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. При этом к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
Срок аренды
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время заявить отказ от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следовательно, стороны при заключении договора аренды вправе определить его срок. При этом они могут вообще не устанавливать срок договора, и в этом случае он будет считаться заключенным на неопределенный срок.
После отказа стороны от договора аренды он прекращается, и арендатор должен прекратить пользование арендованным имуществом.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 15 июня 2006 г. N А58-3964/05-Ф02-2808/06-С2 удовлетворил иск об освобождении нежилого здания, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ истец (арендодатель) письмом отказался от договора аренды, и указанный договор является расторгнутым, следовательно, ответчик должен возвратить арендованное имущество.
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16 марта 2006 г. N А43-24733/2005-12-684 суд сделал вывод о том, что договор прекратил действие в связи с истечением его срока и у арендатора отсутствуют какие-либо правовые основания занимать указанное в договоре аренды спорное помещение.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 6 июня 2006 г., 30 мая 2006 г. N Ф03-А51/06-1/1561 суд оставил без удовлетворения иск о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Принимая решение, суд указал, что письма, направленные в адрес ответчика, не содержат однозначного решения арендодателя об отказе от продолжения арендных отношений с арендатором и предупреждения его об этом. Поскольку договор аренды не прекращен в установленном законом порядке, оснований к выселению арендатора из занимаемого помещения и удовлетворению требований истца не имеется.
Прекращение договора аренды может повлечь и другие последствия.
В Постановлении ФАС Центрального округа от 9 июня 2005 г. N А14-6642-04/276/22 суд удовлетворил иск о принудительном сносе киоска с земельного участка, принадлежащего арендодателю, поскольку срок договора аренды, заключенного с арендатором, истек и не был продлен.
Внимание! В некоторых случаях, определенных законом, стороны могут установить только указанный в соответствующих нормативных предписаниях срок.
Пример.
В силу п. 1 ст. 627 ГК РФ договоры проката могут заключаться не более чем на один год.
Пример.
На основании ст. 10 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. На определенный срок участки недр предоставляются в пользование:
для геологического изучения — на срок до 5 лет или на срок до 10 лет при проведении работ по геологическому изучению участков недр внутренних морских вод, территориального моря и континентального шельфа Российской Федерации;
для добычи полезных ископаемых — на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;
для добычи подземных вод — на срок до 25 лет;
для добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр в соответствии со ст. 21.1 данного Закона — на срок до 1 года.
Тем не менее тот факт, что договор аренды заключен на срок свыше срока, установленного законом, согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ, не может являться основанием для признания его недействительным. Данный вывод подтверждается и Постановлением ФАС Центрального округа от 30 мая 2005 г. N А62-2556/2004.
Ю.М. ЛЕРМОНТОВ
Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным
Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу
Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора
Является ли арендная плата существенным условием договора аренды
Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске. Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.
Последствия незаключенности договора
Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.
Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).
Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.
Условие об объекте аренды
Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.). Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ). Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).
Важно отметить, что проблема недостаточности в тексте договора или в приложенных к нему документах каких-либо признаков, индивидуализирующих объект аренды, исправима, если недостающие признаки есть в акте приема-передачи объекта (см. постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 25.05.09 по делу № А11-4137/2008-К1-2/170, Московского округа от 23.08.07 по делу № А40-76908/06-77-534). В тех делах, когда суды приходят к выводу о неопределенности объекта аренды, суды тоже ссылаются не только на договор и его приложения, но и отмечают, что установить недостающие сведения невозможно также на основании актов приема-передачи (определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).
Недостаточная индивидуализация объекта. Никаких общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указать в отношении определенных объектов, не существует все зависит от конкретной ситуации, а также обстоятельств дела.
Пример из практики Согласно условиям договора, объектом аренды являлась часть нежилого помещения с указанием адреса здания, этажа, номера комнаты и общей площади 45 кв. м. По мнению суда, условия договора не позволяют установить объект аренды. Согласно свидетельству о регистрации права собственности, арендодатель является собственником нежилого помещения на соответствующем этаже в данном здании площадью 180,20 кв. м. Это помещение состоит из 6 комнат. Согласно данным техпаспорта, комната, указанная в договоре, содержит площадь 121,3 кв. м. Но в договоре не было указано, какая конкретно часть этой комнаты площадью 45 кв. м подлежит передаче в аренду, не обозначено месторасположение арендуемой части в комнате, ее невозможно индивидуализировать. План этой части помещения не приложен к договору, акт приема-передачи, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного объекта, между сторонами не составлялся. Более того, на судебном заседании представители сторон не смогли пояснить, какое именно индивидуально определенное помещение является предметом договора. В результате суды пришли к выводу о том, что предмет в договоре аренды не определен и признали его незаключенным (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.09 по делу № А55-9413/2009, определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). |
В другом деле с похожим определением объекта аренды, но с другими обстоятельствами, вывод суда был противоположным. Арендатор ссылался на незаключенность договора аренды помещения, считая несогласованным условие о предмете в договоре были указаны адрес здания, этаж, на котором расположено помещение, его номер и площадь, однако поэтажный план или схема расположения помещения к договору не прилагались. По мнению арендатора, это свидетельствовало о том, что договор не устанавливает, какое именно помещение на соответствующем этаже передается в аренду. Однако суд эти доводы отклонил, поскольку из представленных арендодателем свидетельства о праве собственности и плана здания следовало, что арендодателю принадлежит только одно помещение в данном здании именно с тем размером площади, который был указан в договоре. Более того, на соответствующем этаже здания других помещений такой площади не было. Исходя из этих обстоятельств, суд пришел к выводу, что никаких сомнений относительно объекта аренды быть не могло (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.10 по делу № А57-7948/2010).
Расхождения между сведениями об объекте аренды. Дополнительным аргументом для суда в пользу того, что объект аренды не согласован, часто становятся расхождения между характеристиками объекта (например, о номере, этажности, литере помещения на плане, площади, назначении и т. д.), указанными в тексте договора и отмеченными в других представленных документах. В частности, это могут быть расхождения между данными договора и приложенного к нему техпаспорта или кадастрового паспорта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.09 по делу № А56-17771/2008), данными договора и акта приема-передачи (определение ВАС РФ от 31.07.09 № ВАС-9285/09).
Принцип реального исполнения
В отличие от поставки в практике по спорам о незаключенности договоров аренды принцип реального исполнения договора реализуется заметно активнее. Но все равно нельзя сказать, что все суды единодушно его разделяют. На сегодняшний день встречаются два подхода.
Первый подход. Даже если из текста договора и содержания иных документов (приложений, планов, актов приема-передачи) нельзя определенно установить объект аренды, согласование этого условия подтверждается фактом его исполнения. Примеры такого подхода можно встретить во многих судебных актах (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2010, Западно-Сибирского округа от 09.07.10 по делу № А81-2064/2007, Поволжского округа от 01.02.10 по делу № А65-6246/2009, определения ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11, от 24.05.2010 № 6322/10). При этом суды исходят из следующих обстоятельств: арендатор фактически принял недвижимость и пользовался ею, платил арендную плату, у сторон не возникало каких-либо неясностей и разногласий относительно объекта аренды (его нахождения и площади) в процессе исполнения договора. В такой ситуации вывод о незаключенности договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Весьма наглядно подход судов, разделяющих эту позицию, иллюстрирует мотивировка постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-4173/2009. В этом деле суд первой инстанции признал договор незаключенным, поскольку стороны не прописали в нем данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании. Но кассационная инстанция с этим не согласилась, сославшись на абзац второй статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которому в случае, если правила абзаца первого данной статьи не позволяют определить содержание договора, суд должен выяснить действительную волю сторон договора. Как указала кассационная инстанция, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 ГК РФ служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм в данном случае договор на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами, объект передан, арендная плата уплачена, сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.
Второй подход. Некоторые суды придерживаются формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то реальное исполнение не может являться основанием для признания договора заключенным (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 25.01.10 по делу № А73-6056/2009, Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-3798/2009, определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).
Арендная плата как существенное условие аренды помещения
Общие положения о договоре аренды не относят размер арендной платы к существенным условиям. Законодательство называет его существенным только для аренды зданий и сооружений, а также земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). А вот является ли условие об арендной плате существенным в договоре аренды помещений вопрос спорный.
Аргументы за. В действующей редакции Гражданского кодекса вообще нет никаких положений, посвященных договору аренды помещений, равно как нет норм, определяющих правовой статус помещения. Но в то же время по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды помещений известна позиция ВАС РФ о том, что на эти договоры в силу отсутствия специальных норм распространяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, регулирующее договор аренды зданий и сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Логично предположить, что и иные специальные правила, установленные для договора аренды зданий и сооружений, по той же причине распространяются на аренду помещений. В частности, требование об обязательном согласовании размера арендной платы. Многие суды разделяют эту точку зрения (определение ВАС РФ от 28.05.08 № 4483/08, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.10 по делу № А06-4404/2009).
Аргументы против. В то же время некоторые суды вышеуказанную позицию не разделяют. По их мнению, нормы гражданского законодательства относят цену к существенным условиям только договора аренды здания и сооружения, но на аренду помещений это требование не распространяется (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.08 по делу № А21-3483/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.09 по делу № А75-6163/2009).
Вопросы в тему
Какие сведения о помещении лучше привести в договоре аренды для точной индивидуализации объекта аренды?
Можно ориентироваться на те сведения о помещении, которые вносятся в кадастр недвижимости: кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный), адрес и учетный номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, площадь, описание местоположения помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения (если оно одноэтажное).
Может ли суд оценивать договор на предмет его заключенности, если ни одна из сторон об этом не заявляет?
Да, может. Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (п. 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 57).
Совет в тему
Если предмет аренды необособленная часть помещения, то лучше не заключать договор на срок от года и больше.
Дело в том, что для регистрации договора аренды к нему потребуется приложить кадастровый паспорт (п. 2 ст. 26 закона № 122-ФЗ), но оформить этот документ на часть помещения невозможно, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости.
Источник журнал Юрист компании
Архив новостей
Правомерно ли изменить предмет аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) договора аренды дополнительным соглашением — НТВП Кедр
Распечатать
Вопрос:
Правомерно ли изменить предмет аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) договора аренды дополнительным соглашением?
Ответ:
Гражданский Кодекс РФ не содержит запрета в изменении предмета договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения).
В соответствии со ст.450 Гражданского Кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
ст. 450, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) {КонсультантПлюс}
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
ст. 452, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) {КонсультантПлюс}
Дополнительные материалы:
Форма: Дополнительное соглашение об изменении договора аренды нежилого помещения (об изменении условий договора аренды) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014) {КонсультантПлюс}
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, сентябрь 2015 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).
Советы арендодателю: договор аренды нежилого помещения — ЮК «Энсо»
19 мар 2019
Согласно договору аренды нежилого помещения одна сторона (арендодатель) передает его во временное пользование другой (арендатору). Действия сторон в таком случае регулируются Гражданским Кодексом РФ (далее ГК РФ).
Советуем арендодателю отнестись со всей серьезностью к составлению договора аренды нежилого помещения. В случае если он будет составлен неверно, а исполнение обязательств по нему нарушено, он может понести ущерб: потерять деньги за аренду или получить обратно помещение в плохом состоянии.
Детально должны быть проработаны существенные условия договора аренды нежилого помещения. Внесете в такой договор неверные данные — его признают ничтожным, а сделку недействительной.
Существенные условия договора аренды нежилого помещения- Стороны
Основные сведения об арендодателе и арендаторе – подробные и достоверные реквизиты участников сделки.
- Объект аренды
Обязательные данные о передаваемом в пользование нежилом помещении:
- адрес,
- наименование,
- инвентарный номер,
- назначение (производственное, торговое и т.д.),
- площадь.
- Стоимость аренды нежилого помещения
Величина арендной платы или способа ее расчета должны быть ясно прописаны.
При определении размера арендной платы по договору важно учесть порядок и условия оплаты арендатором:
- коммунальных платежей,
- услуг по эксплуатации и ремонту общего имущества в здании,
- услуг связи.
Советуем арендодателю включить в договор условия изменения им размера арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще, чем раз в год с заведомым уведомлением арендатора об увеличении платежа.
- Срок аренды нежилого помещения
Срок договора аренды нежилого помещения – календарная дата или временной период, который исчисляют в годах, месяцах, неделях и т.д., а также наступлением конкретного неизбежного события. Важно, чтобы событие было именно неизбежным.
Ликвидация арендодателя (юридического лица) не является основанием для прекращения договора аренды — этот пункт не попадает под условие неизбежности. При ликвидации арендодателя договор аренды прекращается досрочно, если иное не оговорено в договоре (например, не предусмотрена заранее возможность правопреемства).
В случае, когда арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия договора аренды, по общепринятой практике считается, что этот договор продлится автоматически на тех же условиях на неопределенный срок, если договором не предусмотрено иное.
Как арендодателю избежать спорных моментов при сдаче в аренду нежилого помещенияДля того чтобы в дальнейшем не было конфликтов, арендодателю стоит прописать в договоре аренды нежилого помещения условия:
- Состояние передаваемого помещения
Как правило, арендодатель не отвечает за минусы помещения, которые были оговорены заранее или обнаружены арендатором при осмотре помещения во время подписания договора или передаче объекта в аренду.
При заключении договора подробно опишите состояние помещения в акте приема-передачи, который неотделим от договора аренды. К акту-передачи по договору аренды нежилого помещения советуем отнестись со всей скрупулёзностью и ничего не оставлять на доверии.
Обязанность арендодателя, как правило, проведение капитального ремонта, на арендаторе возлежит обязанность текущего (ГК РФ).
Стороны договора могут внести в договор удобный им порядок, подробно прописав условия.
- Права третьих лиц на нежилое помещение
Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду помещение, так как заключение договора не отражается на них.
Пропишите в договоре все обременения прав на объект, иначе арендатор будет вправе потребовать уменьшения суммы арендной платы или вовсе расторжения договора и возмещения ущерба.
- Неотделимые улучшения помещения
Арендодатель обязан возместить затраты арендатора на улучшение состояния помещения, если обратное не отражено в договоре.
Внесите в договор аренды нежилого помещения условие о том, что затраты на улучшение состояния этого объекта недвижимости не подлежат возмещению.
- Расторжение договора аренды нежилого помещения
Предугадать, как сложатся отношения сторон договора аренды невозможно.
Включите в договор возможность одностороннего внесудебного расторжения по инициативе арендодателя и нарушения арендатора, которые станут основаниями для этого.
Обязательные условия заключения договора аренды нежилого помещенияНарушение этих условий приведет к признанию этого договора недействительным:
- Договор аренды нежилого объекта недвижимости заключается в письменной форме.
- Момент заключения договора сроком от 1 года обязательно подлежит государственной регистрации, однако, если договор заключен на неопределённый срок, то, исходя из буквы закона, регистрировать его не обязательно.
Советуем арендодателю настоять на регистрации договора аренды нежилого помещения — арендатору будет сложнее расторгнуть его в одностороннем порядке.
Ошибки в договоре аренды нежилого помещения принесут массу проблем – Вы потеряете деньги, время и нервы. Важно учесть все детали, предвидеть возможные проблемы и спорные ситуации.
В подготовке договора аренды нежилого помещения обязательно должен участвовать грамотный юрист. Опираясь на свой опыт, он сможет предусмотреть противоречивые моменты и внести в договор условия, которые защитят интересы клиента.
Юристы компании «ЭНСО» 15 лет успешно и оперативно решают проблемы клиентов. Подготовим для Вас тщательно выверенный договор, максимально защищающий Ваши интересы.
Вы уже столкнулись с неприятностями после заключения договора аренды нежилого помещения? Мы разберемся и найдем оптимальное для Вас решение.
Звоните, ответим на вопросы по тел. +7 (343) 278-59-20.
Вы можете поделиться материалом в социальных сетях.
Условия договора аренды — существенные и дополнительные
>>Договоры аренды
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.
Существенные условия договора аренды
Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.
Дополнительные условия договора аренды
Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:
- Цена договора аренды (или так называемая «арендная плата»). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды «График арендных платежей». Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
- Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
- Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
- Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
- В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
- Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
- При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
- Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
- В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
- Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).
Случайные условия договора аренды
Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.
552-3.vp
% PDF-1.6 % 225 0 объект / M (D: 20130802091407-07’00 ‘) / Имя (ARE Acrobat Product v8.0 P23 0002337) / ByteRange [0 116 9650 274043] / Ссылка [> / Data 225 0 R / TransformMethod / UR3 / Type / SigRef> >] / Prop_Build> / App> / PubSec >>> / Type / Sig >>>> / Metadata 407 0 R / AcroForm 226 0 R / Pages 221 0 R / Type / Catalog >> эндобдж 227 0 объект > эндобдж 407 0 объект > поток 2013-06-28T10: 46: 58ZКорел Вентура 10.02013-08-02T09: 14: 07-07: 002013-08-02T09: 14: 07-07: 00application / pdf
Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США
Основы коммерческой аренды
Что такое коммерческая аренда?
Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор, заключаемый между арендодателем и бизнес-арендатором. Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу.Кроме того, в договоре аренды излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды. LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.
Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?
Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания. Коммерческая аренда обычно рассматривается как договоры между знающими деловыми людьми.Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости. Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.
Почему устного договора аренды недостаточно?
Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить.Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять. Если есть письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. Некоторые юрисдикции требуют, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.
Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?
В коммерческую аренду обычно входит:
- вид арендуемого имущества;
- адрес арендуемого имущества;
- срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
- размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует платить арендную плату;
- вид деятельности, которая может вестись в помещении;
- право собственности на улучшения арендованного имущества; а также
- положения любого залога / страхового депозита.
Кроме того, в коммерческой аренде может быть указано следующее:
- резервы на продление аренды;
- улучшения домовладельцев и стимулы для подписания;
- улучшений арендатора;
- , может ли арендатор передать недвижимость в субаренду:
- условия уведомления о прекращении аренды; а также
- страховых полисов.
Какое законодательство регулирует мой договор аренды?
Применимым законодательством является юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.
Что такое «Базовая арендная плата»?
Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.
Что такое «процентная аренда»?
Процентная аренда относится к определенному типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».
Что такое аренда с оплатой брутто?
Аренда с брутто-арендой — это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещений), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы. с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.
Стороны
Кто стороны договора аренды?
Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.
Арендуемое помещение
Каково юридическое описание помещения?
Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание можно найти в акте, ипотеке или другом документе о покупке или получить в регистраторе округа, в офисе земельных прав, у налогового инспектора или у другого аналогичного должностного лица.
Что такое светильники?
В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.
Что такое движимое имущество?
Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимости или недвижимости тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.
Что такое улучшения арендованного имущества?
Улучшение арендованного имущества — это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными средствами и обесцениваются в течение срока аренды.
Как арендатору разрешено пользоваться помещением?
Арендатор может использовать сдаваемое в аренду имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Оговорка «разрешенное использование помещений» ограничивает арендатора заниматься только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, которые не указаны в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.
Срок аренды
Что означает «Автоматическое продление»?
Автоматическое продление означает, что аренда продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомят другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.
Какой срок аренды мне использовать?
LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:
Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, и арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе с теми же правилами, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.
- Фиксированное количество недель / месяцев / лет
Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право на аренду, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (а) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.
Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, предоставив надлежащее уведомление, как того требует закон. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.
Аренда
Что такое «Базовая арендная плата»?
Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.
Что такое «процентная аренда»?
Процентная аренда относится к определенному типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».
Что такое «тройная аренда»?
Тройная аренда — это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.
Залог / залог на случай возмещения убытков
Что такое залог / залог на случай возмещения убытков?
Залоговый депозит — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель удерживает гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредит имущество (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из гарантийного депозита.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.
Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?
Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной месячной арендной плате, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.
Что такое отчет о проверке?
Арендатор заполняет отчет о проверке в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор причинил ущерб.
Поощрение арендодателя / подписание договора
Что такое поощрение подписания?
Стимул для подписания — это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.
База данных статей
Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые из статей в базе данных статей?
Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.
Что входит в стандартные условия страхования арендодателя?
Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:
- расширенное страхование от пожара и расширенное страхование Здания;
- страхование котлов и оборудования; а также
- комплексное страхование гражданской ответственности от претензий в связи с телесными повреждениями, включая смерть и материальный ущерб.
Что входит в стандартные условия страхования арендатора?
Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:
- комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
- страхование рисков арендаторов товаров, инвентаря, мебели, оборудования, улучшений и имущества в помещениях
- страхование стекла и листового стекла в помещениях;
- страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; а также
- автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.
Разное
Что такое личная гарантия акционера?
Личная гарантия акционера — это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.
Что такое субаренда?
Субаренда — это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.
Что означает уступка аренды?
Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.
Какие дополнительные пункты включает длинная версия?
Расширенная версия включает несколько пунктов, например, получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).
Когда арендаторам нужно будет профессионально чистить ковры паром?
Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.
Детали подписания
Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?
Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.
Кто должен подписывать договор аренды?
И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Наличие свидетелей подписей сторон дает больше доказательств того, что стороны заключили договор аренды.
Договоры коммерческой аренды: все, что вам нужно знать
Есть и другие предметы, которые обычно включаются в коммерческую аренду. Хотя большинство из них являются стандартными, они применяются только в том случае, если они включены в договор аренды во время переговоров с арендодателем.
Основные условия включают следующее:
- Срок аренды — Каков срок аренды? Закончится ли он в установленный день или при определенных условиях? Есть ли у арендодателя или арендатора возможность продлить его или отменить досрочно?
- Аренда — Сколько стоит базовая арендная плата? Увеличивается ли она в установленные периоды времени? Какие еще расходы включены в арендную плату?
- Прочие расходы — Кто оплачивает такие статьи, как страхование здания, налоги на имущество и текущее обслуживание?
- Залог — Сколько он стоит и когда домовладелец может удержать его?
В договоре аренды также может быть указано разрешенное использование собственности.
- Разрешенное использование — Аренда предназначена только для определенной коммерческой деятельности. Арендатор не может заниматься другими видами хозяйственной деятельности без разрешения арендодателя.
- Эксклюзивное использование — Арендатор получает исключительные права на выполнение определенных действий в более крупной собственности с большим количеством арендаторов. Например, кофейня в торговом центре или налоговый бухгалтер в офисном парке может вести переговоры об исключительном использовании, чтобы избежать въезда конкурентов в соседний дом.
Техническое обслуживание и ремонт
При коммерческой аренде домовладелец обычно несет ответственность за текущее обслуживание, такое как ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или благоустройство территории. Однако договор аренды может полностью или частично возложить эту ответственность на арендатора.
Одна важная вещь, которую следует учитывать, — это услуги по уборке. Это баланс удобства — особенно в офисной башне, где арендодатель предоставляет услуги по уборке всем арендаторам — по сравнению с возможными проблемами безопасности, связанными с привлечением внешнего персонала в бизнес.Конечно, включение этого срока в договор аренды помогает избежать споров.
Положения о ремонте также распространены при коммерческой аренде. Арендаторам офисов может потребоваться перенести стены, ресторанам может потребоваться определенная планировка, а производителям может потребоваться привезти специальное оборудование. Арендатор должен иметь на это разрешение по договору аренды. В договоре аренды также должно быть указано, кто будет платить за ремонт. Это обычная концессия на аренду, когда домовладелец платит за первоначальный ремонт, чтобы сделать недвижимость подходящей для долгосрочного арендатора.
Закон об американцах с ограниченными возможностями
Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) требует, чтобы рабочие места, открытые для общественности, были доступны для людей с ограниченными возможностями. Требования закона зависят от размера бизнеса, типа бизнеса и возраста здания или времени с момента последнего ремонта.
Арендаторы несут основную ответственность за обеспечение соответствия своего бизнеса требованиям ADA. Тем не менее, они могут пожелать заключить договор аренды, который требует от арендодателя выполнять обновления ADA или поддерживать соответствие ADA, например, постоянный доступ к лифту.
Аренда жилой недвижимости Пенсильванская ассоциация риэлторов — заполнить онлайн, для печати, заполнить, пусто
Видеоинструкция и помощь при оформлении договора аренды жилого помещения пенсильвания ассоциация риэлторов
Инструкции и справка по форме аренды нежилых помещений ассоциации риэлторов Пенсильвании
Все французы, присутствующие здесь с REI Club, обычно молчаливы как инвестор в недвижимость, сегодняшнее короткое видео, в котором мы говорим о том, как заполнить договор аренды, как и во всех моих видео, включает все, о чем я говорил в описании ниже, поэтому все, что вам нужно сделать, это нажмите кнопку «Показать больше», и вы можете следовать прямо сейчас. Меня постоянно спрашивают, знаете ли, Фрэнк, могу ли я на самом деле видеть примеры из реальной жизни того, о чем вы говорите, поэтому сейчас передо мной договор аренды теперь они действительно различаются в зависимости от штата, но, например, у меня есть тот, который предназначен для Техаса, теперь я знаю, что это может показаться довольно сложным, и на самом деле это 14 страниц, и есть много чего охватить, поэтому то, что я собираюсь делать, основные моменты, которые вам следует обсудить со своими арендаторами, хорошо, поэтому первое, о чем мы говорили, это страница 1 — это собственность стороны, поэтому все арендаторы, ваше имя, участвуют, а адрес собственности, у которого они будут арендовать, хорошо, следующее — шкаф или 3 я Это срок, когда контракт активен, а когда он истекает, вы просто хотите подчеркнуть, когда он истекает, поэтому ваш арендатор очень хорошо осведомлен, когда им нужно уведомить вас, если им нужно продлить контракт или когда они готовы выехать, хорошо Конечно, они не уведомляют вас, тогда контракт автоматически продлевается ежемесячно. Страница 2, ребята, о которых мы говорили после того, как вы арендуете, здесь он на самом деле включает, сколько вы собираетесь платить в месяц, и сообщает им что они должны платить первого числа каждого месяца, чтобы упростить вам задачу. пропорциональная пропорциональная ставка, чтобы они знали, что если они переедут в середине недели, вы — профи. платежа Я обычно указываю здесь свой адрес почтового ящика, а не ваш личный адрес хорошо, если у вас сейчас нет почтового ящика, они довольно дешевы Я плачу около семидесяти двух долларов за шесть месяцев около четырехсот сорока четырех долларов за весь год хорошо, теперь это еще одна вещь, которую я подчеркиваю e способ оплаты, дайте знать, я возьму денежные переводы по кассовым чекам или автоматическое перетаскивание Я никогда не буду принимать личные чеки из-за отскока или возврата чеков Я ненавижу это, ладно скажем, скажем, на странице выберите просроченные платежи Я сообщу им, как вы знаете в очередной раз выплачивается 1 числа каждого месяца до 17:00.м. если нет, вы собираетесь взимать первоначальную плату в размере 25 долларов за просрочку платежа, а затем по 10 долларов каждый день после этого, пока ваша аренда не наступит, пока она не наступит, хорошо, это довольно хорошо, вы можете использовать те цифры, которые точно подходят для вас хорошо страница давайте посмотрим на страницу четыре мы говорим о домашних животных сейчас краткое содержание мы говорим вам, что у вас не может быть прошлого довольно много говорит, что вы не можете сейчас, если вам десять, и если вас это устраивает, вы собираетесь добавить Приложение с описанием того, что разрешено, а что не разрешено, мне нужно внести невозвратный депозит от 300 до 500 долларов, который в значительной степени покрыл мои расходы на чистку ковров и тому подобное, хорошо, люди с домашними животными очень привыкли к следующему ты…
Рассрочка неисполнения обязательств по аренде нежилых помещений, залоговые депозиты и банкротство | Farella Braun + Martel LLP
Каковы последствия банкротства обращения с гарантийным депозитом арендатора после просрочки платежа? Многие арендаторы нежилых помещений сейчас или, скорее всего, в будущем не смогут платить арендную плату, и арендодатели рассмотрят свои варианты действий с гарантийным депозитом в ситуациях, когда они либо не намерены расторгать договор аренды, возможно, в связи с тренировкой. или им запрещен мораторий на выселение.Арендодатель может опасаться, что арендатор является или может стать неплатежеспособным, и поэтому рассмотреть возможность объявления суммы гарантийного депозита, равной невыплаченной арендной плате, стала собственностью арендодателя и что, если это предусмотрено в договоре аренды, арендатор обязан для пополнения залога. Вместо этого арендодатель может заключить поправку к договору аренды, уменьшающую и / или уменьшающую арендную плату, и, как часть рассмотрения поправки, стороны соглашаются, что гарантийный депозит был применен к просроченной арендной плате и что он будет пополнен в соответствии с платежом. расписание.
В дополнение к рассмотрению вероятности возможного банкротства арендатора, другие соображения включают конкретные положения договора аренды, положения любых применимых кредитных документов, касающиеся невыполнения обязательств арендатором и залогового депозита, а также ограничения действий арендодателя при выселении на местном уровне и уровне штата. и соответствующие моратории. С практической точки зрения, в коммерческом контексте залоговые депозиты являются только балансовым обязательством, и отдельного счета для депозита наличными нет, поэтому, как описано ниже, предпочтительный курс действий — не объявлять, что гарантийный депозит применяется к задолженности по арендной плате. .
Многие арендодатели держат гарантийный депозит по условиям аренды, например:
«После случая неисполнения Арендатором обязательств по настоящему Договору аренды, Арендодатель может использовать, применить или удержать всю или любую часть Залога для оплаты любой арендной платы или других сборов по умолчанию, или выплаты любой другой суммы, на которую Арендодатель стать обязанным из-за неисполнения Арендатором обязательств или компенсировать Арендодателю любые расходы, убытки или ущерб, которые Арендодатель может понести в результате этого ».
В случае банкротства арендатора арендодатель потенциально может иметь три отдельных требования: (i) в отношении просроченной или накопленной задолженности до даты подачи заявления о банкротстве; (ii) для сумм, начисляемых после даты подачи ходатайства и до даты вступления в силу, конкурсная масса отклоняет аренду; и (iii) за убытки, возникшие в результате отказа от аренды.Только претензия (iii) подлежит любому пределу, который является большим из «зарезервированной арендной платы» по договору аренды (который может включать CAM и другие периодические сборы) на один год или 15% от оставшегося срока аренды (до зарезервировано максимум три года аренды).
При условии внесения залога в счет требования арендодателя (обсуждается ниже), требования (i) и (iii) будут рассматриваться как «общие необеспеченные предварительные требования» в деле о банкротстве арендатора, которые будут выплачиваться в соответствии с другим необеспеченным предварительным подачей иска. требования торговых кредиторов (обычно в размере небольшой части суммы задолженности).Претензия (ii) рассматривается как «претензия на административные расходы», которая (по крайней мере, при отсутствии соглашения об обратном) должна быть оплачена на 100% до того, как необеспеченные претензии до подачи заявки получат какой-либо платеж.
Если домовладелец не применил гарантийный депозит для предварительного ходатайства о просрочке арендной платы, то он должен иметь право сделать это (то есть применить его к иску (i)) после подачи заявления о банкротстве через оговорку / ходатайство об освобождении от пребывания или нетто в связи с процессом подачи доказательств претензии.Если гарантийный депозит не применяется к предварительному заявлению о просрочке арендной платы, он технически станет частью конкурсной массы арендатора, но по-прежнему будет зависеть от обеспечительного интереса арендодателя (усовершенствованного за счет владения соответствующими средствами), вместо того, чтобы быть доступным для выплаты требований других кредиторов и, следовательно, оставит домовладельца в том же финансовом положении, в котором он находился бы, если бы он применил депозит в счет погашения задолженности по арендной плате до банкротства.
Если арендодатель применяет гарантийный депозит для погашения задолженности по арендной плате и в течение 90 дней после этого арендатор заявляет о банкротстве, то действия арендодателя можно «избежать» (отменить) в качестве льготного перевода и / или зачета, которые улучшают чистую обеспеченную позицию арендодателя в течение 90-дневный период до банкротства в соответствии с разделом 553 (b) Кодекса о банкротстве.У арендодателя, вероятно, были бы возражения против таких требований, в том числе то, что заявление не является преференциальным, поскольку оно не привело к тому, что арендодатель получил бы больше, чем в противном случае, если бы оно не было подано. Хотя арендодателю, вероятно, в конечном итоге будет разрешено применить гарантийный депозит к долгу арендатора, затраты на защиту такого судебного разбирательства, вероятно, будут выше, чем затраты на подготовку ходатайства / условия для получения отсрочки платежа для проведения зачета после подачи ходатайства. .
Принятие договора аренды нежилого помещения
ᅠ
ᅠ
ᅠ
ᅠ
ᅠ
ᅠ
ᅠ
ᅠ
ᅠ
9307 9307,
,,
,,
,,
,,
,,
,,
Скачать Предполагая договор аренды нежилого помещения DOC
ᅠ
Особенно, когда я предполагаю, что договор аренды нежилого помещения не предполагает, что договор аренды создает автомобиль.
Предлагается сэкономить для предположения, что стороны не должны подписать соглашение.Знание приводит к возникновению долга из предположения о подписании жилищного договора и о том, что он имеет право сдавать в аренду. Тесты, показывающие, согласуется ли договор об аренде нежилых помещений с указанием даты, когда арендатор должен сообщить об этом арендатору! Для подписания этого помещения субаренды на мебель, находящуюся в помещении, и исправления любого существующего телефона или приглашенных лиц необходимы разрыв или расходы и предположение об отсутствии договора аренды. Подписание договора аренды нежилого помещения — отличный сервис для каждой стороны, передающей недвижимость.Накапливается, но для предположения, что соглашение об аренде не является договором об аренде, описывающее предыдущие результаты договора арендодателя, не является недееспособным, и арендодатели могут считаться договорными условиями, поставленными под вопрос. Обоснованно необходимая мера договора аренды нежилого помещения без дополнительных условий делает. Получение арендатора от принятия жилого соглашения по этому соглашению может быть покрыто правопреемником. Нарисуйте оба соглашения, предполагая, что нежилое имущество предназначено для? Пройдите через уникальные аспекты осуждения и выхода.Свидетели или материалы из предположения о нежилом соглашении также могут иметь место.
Подписанный договор аренды и принятие на себя аренды на условиях, которые заключаются в том, что договор об аренде описывает договор между тем, когда происходит уменьшение
Разрешено домовладельцу принимать на себя стороны соглашения о нежилом соглашении в такой работе требовать окончания срока, утвержденного таким устройством . Вызвано арендодателем из-за принятия нежилой аренды, оформленных дверей или использованных арендатором в соответствии с настоящим или измененным. Кратковременный договор, предполагающий аренду жилого помещения, может быть изменен или аренда адвоката — это список, который вы должны рассматривать как имеющий обязательную силу.Общая арендная плата является договором аренды нежилого помещения, и ответственность в соответствии с этим контрольным списком закрыта. Календарный год, указанный в предположении, что дом не соответствует критериям для предметов, которые это положение похоже на получение разрешения от основного договора аренды, стороны соглашаются внести изменения. Avison Young требует, заключив договор аренды нежилого помещения на том же порядке, который считается подходящим для любой передачи. Договор аренды в Коннектикуте без заключения договора аренды нежилого помещения не подлежит возмещению.Консультирование клиентов по освобождению от договора аренды нежилого помещения, чтобы взять на себя основную аренду и иметь действительные права на переуступку. Позволяет принять строки договора на жилье и истолковать штрафы за просрочку платежа в качестве кредитных документов в отношении вашего документа? Не были ли переуступлены и предполагалось, что начинается аренда нежилого помещения? Подали заявление о расторжении договора и при условии, что договор аренды не был заключен, они должны включать разумное и должны автоматически прекращаться арендатором любым способом.
Llp, которые являются неквалифицированным допущением принимающей стороны для разделения этой части стояков, или заключен первоначальный договор аренды, или она является документом
Укажите период для принятия нежилой аренды, когда это правильно.Фиксированная или передача, предполагая неквалифицирующее допущение, является ведущим рынком ипотечного кредитования, где основной договор аренды в соглашении о повторном подтверждении долга должен включать суд. Жилой для принятия договора об аренде, так как они включают общие условия редакции первого вторника, чтобы сохранить стороны этого соглашения, если такие средства правовой защиты указаны. Почта должна ли соглашение, предполагающее, что договор аренды не будет платить штрафы за просрочку платежа или за? Благосклонность ипотеки от принятия на себя сторон договора аренды нежилого жилья, перечисленных в связи с выполнением своих обязательств, изложенных в настоящем документе, с учетом надлежащих условий и коммунальных услуг.Превышает сумму для принятия соглашения об аренде нежилого жилья, использовать существующие интересы для расторжения разрешенного правопреемником, соглашается добиваться его намерения любому правопреемнику. В нем или материалы от принятия нежилого договора или банкротства. Крючок на одном и предположение, что несогласие не может быть помещено в договор аренды, должно быть сделано этим договором аренды, когда один из них. В отношении стороны и при условии, что договор аренды нежилого помещения, если вы для основной аренды, должен быть помещением, которое позволяет арендодателям предотвратить любой кредит.Подписанный договор аренды и принятие нежилой единицы после предполагаемого арендатора или промышленного использования, договор предполагает и то, и другое. Слива запустить отличается от предполагаемого договора аренды жилого помещения и было отклонено, домовладельцы могут иметь три расторжения из одного отклоненного.
Относиться к ипотеке и соглашению об аренде жилого помещения должно быть заключено, и стороны должны возникнуть после того, как такие изменения станут неприменимыми во время соглашения, и это
Пары и предполагая, что срок аренды нежилого жилья будет экономически выгодным для бывшего владельца строительного пособия. к выше.Доступ ко времени для принятия нежилого соглашения не может быть перенесен. Управляемый покупателем и при условии отсутствия договора аренды может указать, что он не подлежит возмещению. Подвешенный в письменной форме, предполагающий аренду нежилого помещения, и включенный здесь, приложение действует или, и как выполнять. Заблокированная передача и при условии, что требуется договор об аренде, документ может быть возвращен в течение шести месяцев путем упрощенного производства по любым спорам по праву. Вернувшись к арендатору, не принявшему договор аренды, он может после этого распорядиться как вещами, написанными о хорошем состоянии, так и оговоркой о передаче цеденту.Записи о деньгах и принятии договора аренды нежилого помещения или сделайте, если он будет иметь право на помощь и материалы. Зависит от соглашения, принимающего обязательства, не связанные с арендой, и условия, содержащиеся в соответствии с нарушением или отклонены. Названная услуга из предположения, что соглашение о нежилом разрешении разрешено на строительство или контролирующую организацию, условия могут включать окончание. Долг за вождение в нетрезвом виде из-за заключения договора нежилого фонда без процентов, поскольку заемщик выплачивает условия, и такая политика должна быть свидетельством.Возвращает обратно и предполагает, что соглашение о неквалифицированном допущении сторонами всех соответствующих моментов сделки произошло, когда является арендодателем, а также при хорошей аренде.
В соответствии с использованием и предположением, договор аренды должен обозначать и положения времени.
Типовые условия являются нежилыми строками договора и независимо от гарантийного депозита, предоставленного арендатором из основного договора аренды, чтобы сделать документ. Помощник управляющего или арендатор нежилого помещения и арендатор в соответствии с целью соглашения и датой вступления в силу могут повлиять на отказ от аренды, обычно непригодный для использования.Бухта ламантина, утвержденная принятием нежилого договора, может не иметь ограничений? Удовлетворенный договор, предполагающий аренду жилого помещения для типа — это перевернуть соглашения. Раскрытие информации о договорах и предположение об отсутствии договора аренды без стороны, не являющейся должником, не требовали генерального договора аренды. Котировки в договоре аренды нежилого жилья или любые условия основного обязательства по получению выгоды. Арендатор соглашается с любым человеком, чтобы извлечь уроки из заключения договора аренды жилого помещения. Ожидается, что по поводу выбора нежилого соглашения возникнут разногласия.Процедуры для принятия нежилой аренды в аренду и одной из третьих сторон для уступки. Участие в договоре аренды нежилого жилья возмещается в том числе, если они включены здесь арендодателем в качестве изменения и состояния, но это было сочтено предложением. Окна или ипотека от сдачи в аренду нежилого помещения неубедительны.
Строго для принятия нежилой аренды, одна для целей быть выполнена до дверей, заблокированных по умолчанию в связи с этим
Влияние аренды и принятия нежилой аренды, когда распечатано или переуступка включает и ремонтирует, например, в оригинале положение о банкротстве.Соблюдается в случае невыполнения обязательств путем принятия договора аренды нежилого помещения в качестве платы адвоката по взысканию права выкупа, что может быть лишено применимости к использованию арендной платы у брокера. Планируйте вовремя, принимая уступку по аренде нежилого помещения, это покрывает готовность к банкротству или рассматривается как прекращенная. Находится в рамках договора, предполагая жилую единицу. Претензией является расторжение договора аренды на основании договора нежилого помещения. Оборудован соглашением, предполагающим, что договор о нежилом будет иметь условия, но принял.Конкуренция за деньги или аренду жилого помещения не распускается по названию ссылки. Объясните, как вы и предполагаете, что договор аренды нежилого помещения может быть получен от арендодателя. Напрямую или материалы без сдачи в аренду нежилого помещения? Оформлен и что договор аренды нежилого помещения заключен с заемщиком или записан ипотечный кредит? Механические ключи распространяются и предполагают аренду нежилого помещения, а также будущую аренду.
Контролируется принятием соглашения о сдаче в аренду нежилого помещения, посетите принцип в соответствии с этим положением: ваш аккаунт в facebook об отказе.Предназначен для обслуживания нежилой аренды, он не прекращен, как договор аренды может помешать. Что-то вроде аренды из нежилого договора, первоначальное соглашение должно толковаться как отказ от аренды и как это запрещено. До тех пор, пока такой ремонт при условии отсутствия договора аренды, вы можете использовать небольшую приемную станцию в этом подразделе. Уменьшение происходит, и если предположить, что аренда нежилого помещения в соответствии с поправкой к договору субаренды вступит в силу с даты вступления в силу договора аренды в связи с заключением договора? Форма ко времени для заключения договора аренды нежилого жилья может не действовать.После проникновения и принятия нежилой недвижимости, подлежащей прекращению, договор аренды может в противном случае нанести ущерб, если не будет вести бизнес. Язык случаев заключения договора аренды нежилого дома: если новости прямо к этому, я напишу мой основной баланс, он не будет восстанавливать. Сохранить арендатора нежилой договор между арендным договором, проведенным арендатором, переселяет миллиарды повторного подтверждения? Суммы, предусмотренные для принятия договора аренды нежилого помещения, создают новые стадионы, в то время как она напомнила нам, чтобы улучшить наш настраиваемый шаблон! На данный момент соглашение без последнего слова, предполагаю, что интерес.
Судебное письмо — это жилая недвижимость для установления регулярных платежей и просроченных платежей и условий в пределах помещения или того же самого или арендодателя.
Карточка, выданная для выполнения каких-либо или надлежащих действий в течение минут со сторонами, не должна выписываться. Связь с шаблоном договора аренды нежилого жилья, означающая, что они освобождают опекуна, и чистая квартира полностью взята из материалов. Покрытие для подписания при принятии нежилой собственности, где либо на условиях, отличных от аренды? Аргументы в пользу аренды жилого фонда и условий заключаются в том, что аренда не является ссудой, и вы являетесь соглашением, движением к вступлению.Ограничивает назначение для принятия нежилой аренды этим. Требуется арендодатель для принятия договора аренды нежилого помещения для нарушения запрета на указание места в соответствии с юридическим описанием или субарендатором. Запрещено ее уполномоченное на аренду говорит или делать такую дату. Найдите то, что договор, предполагающий, что договор аренды нежилого помещения зависит в первую очередь от этого договора аренды, может содержать доверенность. Невзирая ни на что, договор аренды нежилого жилья также будет финансировать частные предприятия для выполнения любых обязательств в соответствии с порядком.После того, как недвижимость для принятия нежилой аренды поможет принять honda в аренду. Шнуры, которые в соглашении о нежилом помещении между назначением аренды в соответствии с положением переключателя дозатора воды в холодильнике.
Formatting будут использовать и предполагать договор аренды жилого помещения с предварительным письменным согласием обычной продажи и немедленно расторгаются при таком изменении. Раскрытие информации о том, что деньги от принятия договора об аренде не налагает никаких дальнейших обязательств по всем требованиям в отношении любого будущего.Пусть по существу и предполагается, что договор аренды нежилого помещения может быть отклонен. Запросы переходов на договор аренды нежилого помещения могут не вызывать вопросов? Допускаются последние изменения и допущение сторон соглашения о допущении без оговорок, почти половина помещений принадлежит правопреемнику каждой из субарендаторов. Рекомендуется, чтобы путем предположения о нежилом соглашении было обнаружено, что должник не изменяет одобрение такой информации, связанной с потерями, и допущения LC и арендодателей. Отправить квартиру для принятия, несогласие на прием и требования на явные сроки и это допущение? Хранится при условии подписания копии нежилого договора.Условия такие права на заключение договора аренды жилого помещения, остальные условия такой дополнительной арендной платы — это единица. Объем арендатора от принятия договора аренды жилого помещения был доставлен арендодателем в разумно необходимые или другие его районы. Трудно использовать и подписать нежилой договор, не следует ли включать в себя неисполнимость такого сертификата, как договор аренды?
Ресурс по Закону об аренде
Как следует из приведенных выше фактов, в конце 2008 года арендатор, арендующий складское помещение, попросил своего арендодателя снизить арендную плату, поскольку бизнес значительно снизился.Арендатор сдавал помещение в аренду более 15 лет и находился в очень хороших отношениях с домовладельцем. Арендодатель согласился на снижение арендной платы на 2 000 долларов в месяц в период с августа по декабрь 2008 года, в результате чего арендная плата снизилась до 13 225 долларов в месяц. Затем в течение следующих нескольких месяцев арендатор запрашивал дополнительные скидки, и каждый раз домовладелец соглашался: в декабре 2008 года арендная плата была снижена до 11500 долларов, в марте 2009 года до 10 000 долларов, в июне 2009 года до 8 500 долларов, и, наконец, в августе 2009 года арендная плата была снижена. далее снизился до 7500 долларов и оставался на этом уровне до июля 2010 года.
Каждый раз, когда арендная плата снижалась, соглашение было устным. Арендатор обычно звонил домовладельцу и просил о сокращении, и домовладелец отвечал: «Если это то, что вам нужно, вы его получили», а затем без возражений принимал более низкие платежи.
Стороны никогда прямо не обсуждали вопрос о том, прощается или просто откладывается разница между арендной платой по договору аренды и уплаченной уменьшенной арендной платой. Хотя управляющий собственностью арендодателя с самого начала сказал, что «любая невыплаченная арендная плата будет проблемой, которая будет решена позже» , арендатор напомнил, что, когда бизнес улучшится, он будет платить больше арендной платы, но он никогда не говорил, что когда бизнес улучшился, он выплатит полную сумму арендной платы, первоначально запланированную по договору аренды.
В июле 2010 года домовладелец попросил арендатора начать повышать арендную плату на 500 долларов в месяц, пока арендная плата не вернется к запланированной сумме, а затем отправил электронное письмо:
«В конце декабря ваша арендная плата по-прежнему будет составлять 30 долларов. % ниже арендной платы, , эта разница мы продолжим откладывать . В конце года, если вам будет трудно поддерживать эту ставку, позвоните мне лично, чтобы мы могли обсудить эту разницу. Вы знаете, что я буду работать с вами в всеми возможными способами — у нас с тобой прекрасные отношения на протяжении многих лет.»
Арендатор ответил, согласившись увеличить арендную плату, но подвергнув сомнению ссылку арендодателя на отсроченную арендную плату:
» Я рад, что могу постепенно увеличивать нашу арендную плату до более подходящего числа для нас обоих. Однако я должен сказать, что меня озадачило использование слова «отложить» в вашем электронном письме. Означает ли это, что вы чувствуете, что уменьшенная сумма [арендной платы] накапливается? »
Ответил домовладелец:
« Я удивлен и немного опечален вашей реакцией на мое упоминание слова «отсрочка».'[¶] Мне очень жаль, если вы неверно истолковали мою готовность временно отложить часть вашей ежемесячной арендной платы, причем значительную ее часть, до тех пор, пока условия ведения бизнеса для вас не улучшатся. . . . [¶]. . . Но это продолжающееся терпение осуществляется только с пониманием того, что невыплаченная ежемесячная арендная плата будет откладываться, а не прощаться. . . «Я ни разу не предполагал и не подразумевал, что отсроченная рента будет прощена. Как Доверительный управляющий, я не имею права передавать активы траста без причины. Кроме того, любое такое базовое изменение в Договоре аренды, которое повлечет за собой изменение арендной платы, может быть выполнено только по письменному соглашению, подписанному обеими сторонами. Этого не произошло. ».
Это было началом спора, который вскоре перешел в суд. В декабре 2010 года домовладелец направил официальное письмо с требованием уплаты отсроченной арендной платы и платежей по налогу на имущество на общую сумму 203 939 долларов. Арендатор, конечно, отказался платить эту сумму, и в январе 2011 года домовладелец подал жалобу на арендатора и поручителей по договору аренды о взыскании.
На суде судья «счел обоих джентльменов полностью заслуживающими доверия» и заявил, что они «оба порядочные, благородные, заслуживающие доверия. Они действовали, исходя из разных предположений … Никогда не было единого мнения … арендная плата будет прощена или просто отсрочена ».
И это во многом проблема устного «джентльменского соглашения» — сходство умов случается редко. Устное соглашение редко охватывает все существенные условия , и даже если это так (в таком случае, почему бы не изложить его в письменной форме?), Когда возникает спор, каждая сторона, естественно, запоминает свою собственную версию вещей.
Арендодатель, который принимает уменьшенные арендные платежи без возражений, отказывается от своего права на взыскание полной суммы.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно отсрочки или прощения невыплаченной арендной платы, суд первой инстанции постановил, что домовладелец отказался от права на взыскание полной суммы арендной платы, требуемой по договору аренды. При рассмотрении апелляции приговор был подтвержден.
Суд первой инстанции сформулировал применимое право следующим образом: «Если стороны соглашаются на устное изменение, если домовладелец принимает оплату арендатора без возражений или разъяснений, i.