Покупка земельного участка у собственника: Что могут скрывать продавцы земельных участков

Содержание

7 самых частых проблем с покупкой земли — Реальное время

С чем можно столкнуться, если не учесть всех юридических деталей

Юристы предупреждают


При покупке земельного участка могут возникнуть самые разнообразные практические проблемы. Самые простые примеры: категория земель «для индивидуального жилищного строительства» не позволяет построить на земельном участке многоквартирный дом (и сюда подпадают наши любимые таунхаусы), а индивидуальный жилой дом можно строить далеко не на всех категориях земель.

У вашего земельного участка могут обнаружиться изъяны, не позволяющие использовать его по целевому назначению. Наконец, самая банальная ситуация — сосед по даче может в один не очень прекрасный день обратиться к вам с претензиями касательно вашего забора, «откусившего» часть его земельного участка.

Из-за нарушения земельно-правовых норм возникают судебные споры. И уже тогда жизненно необходима помощь юристов, которые на таких спорах специализируются.

7 самых популярных запросов

Конечно, земельные споры могут возникнуть в огромном количестве ситуаций. Но чаще всего мы сталкиваемся со следующими запросами клиентов.

  • Необходимость признания права собственности на земельный участок или признания права собственности отсутствующим. Часто такие запросы связаны с наследственными делами клиентов, когда при жизни наследодатель не оформил в собственность свою землю.
  • Установление сервитута. Это право ограниченного пользования чужим участком — например, для организации проезда транспорта, прокладки коммуникаций и т.д. Такие ситуации сплошь и рядом случаются в дачных товариществах.
  • Исправление кадастровой (реестровой) ошибки. Как правило, такие ошибки возникают при наложении границ земельных участков или если сведения в ГКН об этом неполные.
  • Определение порядка пользования земельным участком. Такие споры возникают, если собственников у земли несколько и они не могут договориться между собой как использовать участок.
  • Споры из сделок, связанных с приобретением, пользованием, отчуждением земельного участка. При рассмотрении таких споров тесно переплетаются нормы гражданского и земельного законодательства.
  • Споры о границах земельного участка. Они самые частые, самые бытовые и «жизненные».

Случай из жизни

Нашей компании совсем недавно пришлось столкнуться с интересным кейсом из разряда земельно-наследственных споров.

Одна гражданка, сотрудница казанского завода, в 1986 году получила в пользование земельный участок в одном из СНТ Казани. За пару лет до своей смерти она обратилась в администрацию района с просьбой о предоставлении участка в собственность. Но чиновники ей отказали, сославшись на кадастровую ошибку при наложении границ с соседним участком. Прежде чем оформить такую землю в собственность, ошибку нужно исправлять в судебном порядке. Пожилая дама расстроилась, но делать было нечего: она подала в районный суд необходимый иск и принялась ждать положительного решения. Да так и не дождалась: умерла, не успев завершить процедуру.

В итоге с оформлением земли пришлось разбираться наследнице — нашей клиентке, которая еще при жизни помогала наследодательнице собирать необходимые документы. На основании этих документов мы подготовили исковое заявление о включении земельного участка в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования. И у нас получилось: всего за два судебных заседания команда Юридического агентства «ЮСВР» добилась удовлетворения исковых требований наследницы!

Перспективы рассмотрения любого земельного спора зависят от того, каков правовой статус земельного участка, нарушили ли стороны земельное и гражданское законодательство. В нашем случае очень помогло то, что у клиентки было множество документов, свидетельствующих о попытках наследодателя оформить земельный участок в собственность еще при жизни.

Есть необходимость в сопровождении земельного спора или юридической консультации? Наши юристы готовы внимательно проанализировать вашу ситуацию и имеющиеся документы, оценить перспективы дела и предложить все возможные пути решения проблемы!

Партнерский материал

Справка

Чтобы получить юридические консультации любой сложности, обращайтесь в ООО «ЮСВР». Адрес: Казань, ул. Адоратского, дом 3, 2-й этаж.

Тел.: (843) 202-42-24.

Особенности покупки участков! Удобное направление, СНИПы, расстояния и цены

Добрый день, уважаемые владельцы участков и гости сайта!

Мы получаем много вопросов от клиентов нашей и других компаний о том, как выбрать участок, на что посоветуем обратить внимание, что такое РВИ, как найти на публичной кадастровой карте свой участок и т.д.  Поэтому мы сделали  такой небольшой справочный раздел, отвечающий на самые распространенные вопросы:

Как правильно выбрать земельный участок?

Как обустроить Дачу?

Классификация земель, Разрешение на строительство и официальная информация о земельных участках.

    Земельный кодекс РФ, СНИПы.

    Цены на земельные участки

1) Итак, Вы или Ваши знакомые решили приобрести участок для строительства дачи или коттеджа.

Вы уже выбрали не только удобное направление Подмосковья, а даже нашли то место, где Вы сможете почувствовать себя счастливыми, здесь есть все то, что нужно именно Вам - места для рыбалки, прозрачная тайна реки, лесной свежий воздух и простор, и даже земляничные полянки. И все-таки, прежде чем купить участок, проверьте разрешенный вид использования земель – это должны быть земли поселений или сельскохозяйственные земли с назначением под дачное строительство!

2) Очень важен продавец - обеспечивает ли он юридическую чистоту сделки.

Можно купить землю как у частных лиц или агентств недвижимости, так и у крупных компанией, занимающихся развитием и продажей земель. Если Вы выбрали участок в уже готовом поселке, то чаще всего это уже покупка у частного лица, так как у надежных, известных компаний большая часть участков бывает уже продана в начальной стадии развития конкретного поселка, когда выбор участков значительно больше, а цены более, чем доступные.

3) При покупке у частного лица

обязательно внимательно проверяйте все документы на недвижимость, всю историю переоформлений, нет ли обременений. Когда Вы приобретаете через известные риэлторские компании, эту часть работы они выполнят за Вас.

4) При покупке участка в развивающемся поселке у компаний-собственников земли - обязательно посмотрите как на практике они работают.

Сравните готовые и строящиеся поселки. У серьезных компаний существуют внутренние стандарты качества, которых они придерживаются во всех своих проектах. Также крупные собственники земли дорожат своим именем, известном в профессиональной среде, очень важном, когда проходят большие сделки по промышленной земле, где никакие эмоциональные факторы не играют роли - только объективный анализ.

5) Если о компании есть не только положительные, но и отрицательные отзывы?

Во-первых это значит, что компания давно существует. Мы все стараемся сигнализировать о негативном, чтобы были приняты меры, а положительное воспринимаем как норму. И это правильно. Поэтому обращайте внимание на дату отзыва и по возможности проверьте сами на месте - а как сейчас? Реальная ли информация? Отреагировала ли компания на замечание? Если да, то это большой плюс. (Бессмысленные нападки и так называемых "троллей" мы не будем рассматривать) Если о компании ничего не пишут - вот это странно. Или она недавно на рынке (что повышает степень рисков), или они мастерски уничтожают весь негатив по каким-то причинам.

6) На что еще обратить внимание?

Конечно, отсутствие рядом с Вашим будущим домом вредного производства, возможность круглогодичного подъезда к Вашему участку как на автомобиле, так и на общественном транспорте (вдруг захотят приехать самостоятельно пожилые родственники)


7) Что должно насторожить. По действующему законодательству РФ Вам не могут продать участок леса и отгороженный пляж, и даже приобретая участок с видом на реку и озеро, Вы не можете полностью закрыть проход к водоему - существует обязательная зона отступа (за исключением внутрипоселковых водоемов, полностью находящихся на территории поселка). Если Вам обещают такие условия продажи участка - Вас вводят в заблуждение.

8) В какое время года покупать землю? Максимально выгодно это делать зимой - вы можете сэкономить купив землю со скидкой . Вообще каждый земельный участок имеет свои особенности, свой характер, нюансы рельефа, которые желательно учитывать при планировке участка (конечно, не забываем и СНИПы, см.ниже), поэтому при покупке зимой желательно ознакомиться с аэрофотосъемкой всего поселка.


  • Аэрофотосъемка земельных участков в Подмосковье компании "Зеленый Квадрат"

    1.  от 20 000 р./сотку

      Водо
      хранилище
      100Га

      Новорязанское 76км
      Без доплат!

      15 КВт, Газ, Пляж
      Зимний водопровод

       от 12 000 р./сотку

      Без доплат
      Рассрочка!
      Звоните!

      Минское ш. (M1)
      Без доплат!

      Лес,озеро. 10Квт
      Можайское море

       от 15 000 р./сотку

      ГАЗ
      АКЦИЯ
      -57%

      Новорязанское ш.76км

      15Квт. Газ Интернет
      Электричка.2 реки.

       от 35 000 р./сотку

      ИЖС
      Материнский
      капитал

      Егорьевск
      Новорязанское ш.

      ИЖС. Газ. Река
      Материнский капитал!

       от 10 000 р./сотку

      Минское ш.89км(М1)

      Пляжи, рыбалка
      2 родника. Свет.

       до 45000 р./сотку

      Новорижское ш.(М9)

      Коттеджный поселок готов
      Свет подключен

       от 7 000 р./сотку

      Новорижское ш. (М9)

      Осталось 8 участков!
      Автобус от метро.

       от 25 000 р./сотку

      Новорижское ш.

      10 КВт. Газ. Пляж
      Рыбалка, Яхт-клуб

    Как оценить риски при покупке земельного участка?

    Фото: Руслан Пряников

    Иногда после приобретения участка суд может признать сделку недействительной и зачастую очень сложно вернуть потраченные деньги. В некоторых случая это даже невозможно, рассказал в  интервью корреспонденту «Капитал.kz» директор адвокатской конторы NS Ренат Наинбаев. Чтобы избежать этой ситуации, нужно оценить все риски еще до покупки земельного участка, призвал он и пояснил, как это сделать.

    - Ренат Саматович, как предпринимателям обезопасить себя при заключении сделок по земельным участкам?

    - Когда речь идет о приобретении участка, особенно крупного, необходимо проводить правовой due diligence. Эта процедура включает оценку рисков предстоящей сделки. Основной риск заключается в том, что после покупки суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим ситуацию, когда участок приобретается у физического лица. Для этого покупателю нужно нанять юриста, который поможет ему снизить многие риски, сохранить свои средства.

    Во-первых, юрист должен проверить, состоит в браке продавец участка или нет. Во-вторых, желательно уточнить, на основании какой сделки продавец стал собственником участка: по дарственной, наследству или договору купли-продажи.

    В-третьих, необходимо проверить фактическое месторасположение участка. Например, бывает так, что владелец объекта демонстрирует покупателю один участок, а де-факто ему принадлежит другой. Также границы участка могут быть смещены, может наблюдаться наложение границ участка на соседние. Для этого покупателю необходимо заказать землеустроительные работы. В Казахстане такие услуги предлагают несколько организаций.

    Хотя обычно один экземпляр землеустроительного проекта всегда имеется у продавца участка. Этот документ выдается при переходе права собственности на участок. Например, после сделки купли-продажи.

    До заключения сделки рекомендую получить справку о наличии или отсутствии обременений, имеются ли наложения границ на соседние участки. Этот документ можно получить в государственной корпорации «Правительство для граждан». Также нужно выяснить, в залоге участок или нет.   

    - Зачем покупателю нужно проверять семейный статус владельца участка?

    -  Это необходимо для того, чтобы при заключении сделки купли-продажи супруга или супруг продавца дали согласие на сделку. Оно заверяется нотариально. Желательно, чтобы супруг (супруга) присутствовал (а) при заключении сделки по продаже участка. Без этой процедуры супруга продавца имеет шанс оспорить сделку в суде.

    Если брак был заключен позже 2005 года, данные о том, состоит ли человек в браке или нет, можно посмотреть в специальной базе, которая доступна нотариусам. А если продавец участка вступил в брак раньше – такой информации нет в базе. Продавец может ввести в заблуждение, заявив, что в браке не состоит, это впоследствии несет риск судебного разбирательства по иску другого супруга о признании сделки недействительной. Как раз целью правового due diligence является снижение таких рисков через проверку информации, предоставляемой продавцом. 

    - Вы упомянули, что имеет значение формат сделки, в результате которой участок стал собственностью продавца. Предположу, что более рискованны сделки по дарению, наследованию.

     - Наиболее рискованны сделки дарения. Тот, кто подарил участок, может обратиться в суд не только с иском о признании сделки недействительной, но и с иском об отмене договора дарения. А оснований для отмены дарения может быть несколько. Одно из них –нанесение дарителю телесных повреждений. То есть достаточно обычной пощечины, чтобы суд отменил договор дарения. Естественно, для покупателя участка это несет дополнительные риски.

    - В течение какого срока даритель может оспорить договор? 

    - В течение трех лет с момента заключения сделки. Но договор дарения может быть оспорен и по истечении этого срока. Так, даритель вправе отменить договор дарения,  если одаряемый нанес ему телесные повреждения. То есть срок исковой давности в этом случае исчисляется с даты нанесения побоев. Если участок перешел в собственность по наследству, то оспорить эту сделку сложнее. Наследники в течение шести месяцев могут заявить о своем праве на наследование. Поэтому перед заключением сделки юрист должен посмотреть, когда собственник участка вступил в права наследования, сколько еще наследников претендовали на участок. Для полного исключения риска появления наследников нужно в СМИ разместить объявление о продаже участка. В нем важно указать фамилию и имя продавца, его контакты. В объявлении должна быть такая строчка: «если имеются требования к собственнику участка, прошу обратиться по контактам…».

    - На это объявление могут откликнуться наследники?

    - Не только. Это могут быть и кредиторы, у которых брал заем собственник участка. Они также имеют право подать в суд иск о признании сделки по продаже участка недействительной.

    - Сколько может занять процедура due diligence?

    - Если продавцом участка является физическое лицо –  15-20 рабочих дней, юридическое: – 25-30 дней.

    - Сколько стоят услуги юриста по сопровождению процедуры оценки рисков? 

    - В среднем такие услуги обходятся от 2-3% от суммы сделки. В то же время стоимость таких услуг напрямую не зависит от стоимости сделки. В основном стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы по выявлению рисков. 

    Например, если земельный участок стоит 500 тыс. тенге, то на услуги юриста может быть потрачено 10 тыс. тенге. В этом случае юрист вряд ли возьмется за сопровождение процедуры due diligence, так как гонорар слишком мал.

    - Какие еще шаги включает процедура due diligence?

    - Перед покупкой участка также необходимо проверить, проходят ли с участием собственника участка судебные споры. Это могут быть как гражданские, так и уголовные дела. Для мониторинга нужно отправить запросы в судебные органы по месту нахождения участка, месту жительства собственника участка.

    Уточню, может выясниться, что идут какие-либо судебные споры по взысканию суммы долга, оспаривание прав на земельный участок. Бывает так, что судебные споры есть, а арест на участок пока не наложен.

    - По вашему опыту, почему чаще всего сделки по продаже участка признавались недействительными?

    - Обычно по иску кредитора к собственнику участка. Поэтому рекомендую перед заключением сделки направить письма во все банки. В письме нужно сообщить о предстоящей сделке с участием продавца. Банкам необходимо предложить обратиться к покупателю участка, если с их стороны имеются препятствия для совершения сделки. Например, если у собственника участка есть кредиторская задолженность, обязательство предоставить участок в залог и т.д.  

    - Насколько сложно вернуть обратно средства за участок?

    - Если суд по каким-то причинам признал сделку недействительной, то чаще всего вернуть деньги очень сложно. Для этого покупатель должен снова обратиться в суд о взыскании суммы за участок в связи с признанием сделки недействительной. Процесс возврата потребует больших затрат времени и ресурсов. Например, нужно будет оплатить госпошлину в размере 3% от суммы иска (стоимости участка). Услуги представителя могут обойтись до 10% от суммы иска.   

    - Кто покрывает эти издержки, истец?

    - Их должен оплатить ответчик, то есть продавец участка. Но фактически добиться от ответчика погашения издержек очень сложно, как и получить обратно деньги. 

    - Какие процедуры оценки рисков необходимо пройти, если продавцом недвижимости является юридическое лицо?

    - Все те процедуры, которые я уже перечислил, кроме проверки семейного статуса. Главное,  нужно проверить, имеется ли у юридического лица налоговая задолженность. Налоговые органы при наличии долгов по налогам могут обратиться в суд о признании сделки по продаже участка недействительной.

    Перед совершением сделки также нужно проверить, участвует ли юридическое лицо в судебных спорах. Кроме того, перед продажей участка должны быть соблюдены все корпоративные процедуры, которые описаны в уставе компании. Так, в некоторых компаниях этот вопрос решается общим собранием участников, в других – относится к компетенции совета директоров. В ходе правового due diligence нужно проверить, полностью ли продавец провел необходимые корпоративные процедуры для отчуждения участка. Желательно, чтобы на корпоративных процедурах продавца присутствовал представитель покупателя. Это необходимо, чтобы он удостоверился в легитимности корпоративного мероприятия, полномочиях участников. Так можно избежать риска фиктивных собраний.

    При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

    Особенности покупки земельного участка | Полезные советы

    Для строительства дома важно подобрать земельный участок, соответствующий требованиям законодательства. Продавцом земельного участка может выступать частное лицо либо организация. Покупателю важно проверить «юридическую чистоту» участка: отсутствие сервитутных, арендных, залоговых прав. Проверить подобные обременения можно путем запроса в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка.

    Перед тем как купить землю для строительства дома, необходимо обратить внимание на ее целевое назначение. В документах на земельный участок должно быть указано, что он предназначен для ИЖС, или земля сельхозназначения под дачное строительство. В противном случае муниципалитет и соответствующие государственные органы имеют право оспорить постройку жилого дома на участке, не предназначенном для ИЖС, в суде и добиваться сноса такого жилья.

    Важно также обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов. У собственника при покупке необходимо потребовать документ о праве собственности на земельный участок. В свидетельстве должна быть указана информация о субъекте права, объекте недвижимости, регистрирующем органе, данные о наличии либо отсутствии обременений на земельный участок. Даже при отсутствии сведений об обременениях опытные юристы советуют проверить их путем соответствующего запроса. Перед покупкой земли будет целесообразным проверить правомочия собственника на распоряжение землей под строительство дома. Нужно также установить отсутствие долевой собственности на участок, ареста и других неблагоприятных юридических состояний.

    Выбирать земельный участок под строительство следует с учетом следующих факторов: расстояние от коммуникаций и объектов инфраструктуры, особенности почвы, площадь участка, удобные подъезды к нему. Договор купли-продажи земельного участка составляется в двух экземплярах, который подписывают обе стороны. Для данного вида договоров обязательна письменная форма. Фактическая продажа земельного участка осуществляется посредством передаточного акта. Для перехода права собственности на земельный участок необходима обязательная государственная регистрация, которая обычно осуществляется за счет продавца. Нет необходимости регистрировать сделку купли-продажи земельного участка у нотариуса, но при необходимости юридической подстраховки стороны могут оформить соответствующий договор в нотариальной конторе.

    Купить земельный участок для постройки дома можно у муниципалитета. В таком случае проведение торгов в форме аукциона будет обязательным. Право на приобретение земельного участка получит претендент, предложивший большую цену. Законом предусмотрен специальный порядок подачи заявления на участие в аукционе, указан перечень документов для заявки, обозначены особенности проведения самих торгов, условия, когда аукцион может быть признан несостоявшимся.

    Покупка земельного участка – ответственный шаг даже для самого образованного гражданина. Для подобной сделки необходимо воспользоваться услугами хорошего юриста либо обратиться в компанию, занимающуюся продажей земли. Земельные участки в поселках Мельница, Алые Паруса, Лукоморье, Заповедник под Екатеринбургом расположены в живописном уголке Урала, вблизи чистых водоемов, солнечных пляжей и современных благ цивилизации. На все участки оформлены необходимые документы. Наши клиенты всегда уверены в надежности сделки и выбирают Villa66 – компанию с безупречной деловой репутацией на рынке недвижимости.

    Земельные участки: особенности покупки, раздела и отчуждения

    https://realty.ria.ru/20191007/1559503915.html

    Земельные участки: особенности покупки, раздела и отчуждения

    Земельные участки: особенности покупки, раздела и отчуждения

    Земельные участки являются популярным видом недвижимости, приобретаемой в собственность физлицами. Однако у процесса оформления, отчуждения и раздела земли... Недвижимость РИА Новости, 07.10.2019

    2019-10-07T12:05

    2019-10-07T12:05

    2019-10-07T12:06

    федеральная нотариальная палата: нотариусы советуют

    нотариусы

    федеральная нотариальная палата

    земельные участки

    загородная недвижимость

    f.a.q. - полезное

    /html/head/meta[@name='og:title']/@content

    /html/head/meta[@name='og:description']/@content

    https://cdn22.img.ria.ru/images/155686/94/1556869494_0:200:3072:1928_1920x0_80_0_0_84e0be42382ffa0ac571104a0f037f8c.jpg

    Земельные участки являются популярным видом недвижимости, приобретаемой в собственность физлицами. Однако у процесса оформления, отчуждения и раздела земли много особенностей. Эксперты Федеральной нотариальной палаты рассказали об основных опасных моментах и дали полезные рекомендации.

    https://realty.ria.ru/20190605/1555279571.html

    https://realty.ria.ru/20190410/1552547833.html

    https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    2019

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Новости

    ru-RU

    https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    https://cdn24.img.ria.ru/images/155686/94/1556869494_0:0:2732:2048_1920x0_80_0_0_aa04739da5a6ee1a9216a5d4737aad29.jpg

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Недвижимость РИА Новости

    [email protected]

    7 495 645-6601

    ФГУП МИА «Россия сегодня»

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    нотариусы, федеральная нотариальная палата, земельные участки, загородная недвижимость, f.a.q. - полезное

    «Подводные камни при покупке земли»

    Руководитель филиала "Руза", адвокат Наталья Тарасова рассказывает, на что в первую очередь стоит обратить внимание при покупке земельного участка.

    Часто хорошая цена или отличное местоположение земельного участка являются решающим фактором для его покупки. Пришел! Увидел! Купил! Так поступают многие. Однако покупка участка без проверки – это дело крайне рискованное. Проблемы не лежат на поверхности, ограничения оборотоспособности участка не всегда отражены в выписке из ЕГРН, а на земельном участке с видом использования, предусматривающем строительство не всегда можно строить.

    На что в первую очередь стоит обратить внимание при покупке земельного участка?

     Во-первых, право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

    Документом, который подтверждает существование права собственности, является выписка из ЕГРН.

    При этом права на участки, возникшие до февраля 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Документами, подтверждающими права собственности, будут являться свидетельства, выданные до 1998 года.

    Как проверить:

    1.       заказать (на сайте Росреестра или в МФЦ) выписку из Единого государственного реестра недвижимости в которой, помимо прочего, должны содержаться сведения о регистрации права собственности на земельный участок на имя продавца;

    2.       запросить у продавца свидетельство о праве собственности на земельный участок или о государственной регистрации права на земельный участок на его имя.

    Во-вторых, в ЕГРН должны содержаться сведения о кадастровом номере и границах земельного участка.

    Участок «без границ» нельзя определить на местности. Из документа, подтверждающего право собственности, не видно в каком конкретно месте расположен земельный участок. На самом деле может оказаться, что львиную долю участка давно захватили соседи и возвели на нём капитальные объекты. Или он вообще не принадлежит продавцу (по документам).

    Кроме того, каждый объект недвижимости, должен иметь неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Без данного номера сделка купли-продажи участка невозможна.

     Как проверить:

    узнать, имеются ли в ЕГРН сведения о границах земельного участка и соответствуют ли они требованиям, возможно из:

    1. выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

    2. выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Обе выписки можно заказать на сайте Росреестра или в МФЦ.

    В случае если сведений о границах нет в ЕГРН, либо они не соответствуют требованиям, в реквизите "Особые отметки" разд. 1 выписки будет указано "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства".

    В этом случае необходимо предложить продавцу сначала уточнить границы земельного участка с помощью кадастрового инженера и только после этого выходить на сделку.

    В-третьих, если границы земельного участка определены в установленном законом порядке, необходимо закрепить их на местности.

    Довольно часто встречаются ошибки в определении границ земельных участков (реестровые ошибки). Обычно они выражаются в смещении границ участка на местности, пересечении или 100% наложении на другие участки. То есть фактическое местоположение границ не совпадает с документальным. Данные могут отличаться как на несколько сантиметров, так и на десятки и даже сотни метров.

    Как проверить:

    необходимо обратиться к геодезисту или кадастровому инженеру, который выйдет на местность и при помощи специальных геодезических приборов, на основании расширенной выписки из ЕГРН, вынесет границы по заданным координатам.  Каждая поворотная точка участка обозначается на местности межевым знаком, и именно по этим точкам вы будете ставить свой забор, если приобретёте земельный участок.

    Выбрать кадастрового инженера вы можете на сайте Росреестра в разделе: «Реестр кадастровых инженеров».

    В-четвёртых, необходимо проверить предусматривает ли вид разрешенного использования земельного участка строительство на нём.

    Самые распространенные виды для строительства - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для ведения садоводства и ранее был вид - для дачного строительства. С подробным перечнем видов использования вы можете ознакомиться в Классификаторе видов разрешённого использования, утвержденном Приказом Минэкономразвития России 1 сентября 2014 г. N 540.

    И здесь есть подвох. При покупке земельного участка с использованием «для ведения личного хозяйства» необходимо обратить внимание на категорию такого участка. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

    Приусадебный земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

    Полевой земельный участок (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. (ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О личном подсобном хозяйстве").

    Таким образом, если вы приобретаете земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, в обязательном порядке в графе «категория земель» должна быть запись: «земли населенных пунктов». Кроме того, пусть вас не сбивает с толку факт, если там уже есть дом, и он даже был зарегистрирован. Запрет на строительство на полевом земельном участке вступил в действие только с июля 2003 года, поэтому если вы захотите построить новый дом или произвести реконструкцию старого - вам откажут.

     Как проверить:

    все виды разрешенного использования с подробным описанием изложены в Классификаторе видов разрешённого использования, утверждённом Приказом Минэкономразвития России 1 сентября 2014 г. N 540. Данный приказ есть в общем доступе в сети Интернет.

    Сравните сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН относительно вида разрешённого использования, приобретаемого вами земельного участка со сведения, содержащимися в вышеупомянутом Классификаторе.

     

    В-пятых, стоит изучить Правила землепользования и застройки соответствующего округа или района.

    Рассматриваемый земельный участок должен находиться в границах территориальных зон, к видам разрешенного использования которых относится жилищное строительство. Участок должен находиться только в одной территориальной зоне.

    Почему это важно знать? Например, вы приобрели земельный участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и соответствующая запись имеется в правоустанавливающих документах. Однако земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки, находится в территориальной зоне СХ-1 (сельскохозяйственная зона, не предусматривающая строительство). Вам откажут в согласовании строительства на таком земельном участке, поскольку зона для строительства на нём отсутствует.

     Как проверить:

    с информацией о содержании территориальных зон Правил землепользования и застройки можно ознакомиться на официальном сайте соответствующего района или округа.

     

    В-шестых, проверяйте приобретаемый участок на предмет его пересечения с зонами с особыми условиями использования территории.

    Часто продавец земельного участка может и не знать о таких пересечениях, однако проблемы могут возникнуть уже при попытке получить уведомление о начале строительства.

    Зон с особыми условиями достаточно много:

    • Зоны и территории объектов культурного наследия (ОКН)
    • Зоны планируемого размещения транспортных пересадочных узлов (ТПУ)
    • Зоны планируемого размещения высокоскоростных железнодорожных магистралей (ВСМ)
    • Зоны планируемого размещения легкорельсового транспорта (ЛРТ)
    • Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта
    • Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта (путепроводы)
    • Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта (развязки)
    • Зоны планируемого размещения объектов метрополитена
    • Зоны планируемого размещения путей Московской железной дороги (МЖД)
    • Зона Государственного лесного фонда (ГЛФ)
    • Мелиорируемые земли
    • Санитарно-защитные зоны полигонов твёрдых коммунальных отходов (СЗЗ ТКО)
    • Границы зон санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения
    • Приаэродромные территории

    Если продавец утверждает, что охранных зон на участке и рядом нет, он может глубоко заблуждаться. Возможно, он просто не знает об их наличии, поскольку никогда не проверял. Верить можно только документам. Наличие некоторых из этих зон может стать непреодолимым препятствием согласования начала строительства.

    Как проверить:

    необходимо запросить у продавца градостроительный план земельного участка. В нём будет вся информация о территориальных зонах, видах разрешённого использования, ограничениях и еще много полезного. Такой план может бесплатно заказать собственник земельного участка на портале Mosreg.ru.

    Юридическая проверка оборотоспособности земельного участка должна являться неотъемлемой частью любой сделки. Представьте себе всю гамму эмоций, какую переживает человек, к которому на новоселье приходит законный хозяин участка с приставами и просит освободить территорию. Банальная истина «скупой платит дважды» в том случае, когда речь касается земли, может оказаться куда более страшной. Можно заплатить существенно больше, чем дважды и потерять землю вместе со всеми постройками и посадками, да ещё и врагов нажить.

    Поэтому очень важно купить не просто хороший земельный участок, а юридически чистый, свободный от арестов, обременений и притязаний третьих лиц. Проявив должную меру ответственности при заключении договора купли-продажи, вы никогда не пожалеете о покупке и будете наслаждаться ей долгие годы.

    Преимущества покупки участков у собственника

    Продажа земельных участков от собственника

    Вас интересует продажа земли от собственника? Ведь она является сегодня самым выгодным вариантом приобретения земли. Сейчас очень много предложений земельных участков в различных регионах от посредников. Но покупать участок у посредников обходится дороже, и оформление документов занимает больше времени. Иногда земельные участки, предлагаемые посредническими компаниями, не имеют всех необходимых правильно составленных документов, предусмотренных законодательством. Но при совершении сделки посредник об этом умалчивает, а при оформлении прав собственности новым владельцем могут возникнуть значительные проблемы, которые решить законным путем просто невозможно. Продажа участков промышленного назначения от собственника исключает подобные ситуации. Теперешний и будущий владельцы земельного участка подписывают документы о передаче прав собственности напрямую, при этом случаи обмана и различные недомолвки исключаются.

    Посредническая деятельность на рынке недвижимости и земли имеет бесспорные плюсы только в сегменте найма жилья. Здесь она обеспечивает безопасность обеих сторон и предоставляет им некоторые гарантии. В остальных случаях, особенно в вопросах купли-продажи, посредники влияют на рынок недвижимости неоднозначно.

    Чем же хороша продажа участков земли от собственника?

    1. Отсутствие посторонних комиссий и накруток.
    В некоторых случаях, спекулятивная составляющая в цене земли в Подмосковье может достигать 80% и более. Особенно в престижных районах, недалеко от МКАД. При такой ситуации платить еще и комиссионные посредникам представляется совершенно излишним. Покупка земли напрямую у собственника поможет существенно сэкономить.

    2. Гарантия правовой безопасности.
    Открытость собственника и наличие документов, подтверждающих право собственности, избавит вас, в дальнейшем от многих проблем. Покупая землю через посредника, есть риск попасть на нечистоплотного продавца. В этом случае, ваше право собственности может быть в последующем оспорено. Таким методом различные структуры частенько избавляются от сомнительных активов, полученных в собственность с нарушением законодательства. Все последующие претензии перекладываются на конечного покупателя, в то время как бывший владелец уходит в тень. Заметим, что в 90-е таких активов образовалось немало. Продажа участков земли от собственника значительно снижает вероятность подобных казусов.

    3. Ясность процесса.
    Иными словами, в сделке участвуют двое: продавец и покупатель. Никаких сомнительных третьих лиц. Осуществляя сделку через посредника, сложно проконтролировать кто в каких объемах участвует в работе, кому доступна информация и т.д. С этой точки зрения продажа земли от собственника гораздо безопаснее.

    Таким образом, совершение сделок купли - продажи земли от собственника напрямую выгодней и безопасней по многим показателям. Может быть это не так удобно и требует затрат времени на поиск продавца, но полученные выгоды перекроют неудобства. К тому же широкий выход бизнеса, в том числе земельного, в Интернет значительно облегчает процессы поиска.

    Несмотря на последствия кризиса и замедление темпов, как жилищного, так и промышленного строительства, сегодня все большим спросом пользуются свободные земельные участки. Ведь своевременно приобретенный участок это гарантированное место для будущего строительства, тем более что сейчас цены на земельные участки от собственника стали ниже.

    Наша фирма владеет предлагаемыми к продаже земельными участками под производство и строительство и основная наша услуга – продажа земли от собственника со всеми юридическими гарантиями проведенных сделок. Удобное расположение земель на Ленинградском шоссе также является одним из основных преимуществ. При покупке земельных участков важным аспектом сделки является цена земли и простота оформления. Продажа земли без посредников легко решает эти задачи. Отсутствие посредников минимизирует цену участка, и Вы оплачиваете только реальную цену, исключив комиссионные и вознаграждения посредника. Также при этом Вы не платите двойную стоимость переоформления (при приобретении земельных участков у перекупщиков), а юридическая чистота сделки также ценится высоко. При покупке земли непосредственно у собственника Вы полностью исключаете риски подлога и покупки участка, который уже давно принадлежит другому владельцу на вполне законных правах. Такие мошеннические операции часто проводят недобросовестные посредники, предлагая участки по цене, которая значительно ниже рыночной. Поэтому всегда надежнее и безопаснее совершать сделки напрямую с владельцами земельных участков.

    Продажа участков от собственника предусматривает, представление всех необходимых документов о праве на собственность на выбранный земельный участок, оформленных надлежащим образом и зарегистрированных в соответствующих государственных структурах.

    От предложения до подписания и все остальное

    Для покупателей жилья контракты на недвижимость могут быть горько-сладкими. Перспектива покупки дома увлекательна, но процесс может быть пугающим. На карту поставлено многое - ваш новый дом! - и множество флажков, которые нужно отметить перед закрытием сделки.

    Подготовиться и осмыслить все требования, ведущие к самой большой покупке в вашей жизни, - непростой подвиг. Все зависит от того, что указано в договоре о недвижимости. Знание состава контакта по недвижимости, который является конкурентоспособным, реалистичным и защищает ваши интересы, может буквально заключить или сорвать сделку.

    Когда вы начнете поиск дома, который можно назвать своим, в следующем городе или районе, где вы хотите поселиться, умелая навигация по контракту на недвижимость поможет вам преодолеть любые препятствия на пути. Вооружившись необходимыми знаниями, вы сможете быстро и безболезненно завершить работу в кратчайшие сроки, и мы провели исследование за вас. Мы поговорили с отраслевыми экспертами с многолетним опытом, чтобы помочь вам разобраться с контрактом на недвижимость на каждом этапе пути.

    Источник: (JESHOOTS.COM/ Unsplash)

    Как работает договор о недвижимости: основы

    Когда вы покупаете дом, договор о недвижимости - это юридический документ, в котором излагаются условия и детали сделки с недвижимостью.Самый распространенный вид - договор купли-продажи (подробнее об этом позже).

    Основная цель договора о недвижимости - четко определить ожидания покупателя и продавца и защитить их обоих в процессе покупки. Давайте разберемся, как работает контракт.

    Шаг 1

    Официальная форма предложения составляется агентом покупателя по недвижимости и направляется продавцу для принятия или встречного подтверждения. Среди других деталей предложение будет включать описание сторон и собственности, предложение о цене покупки, сумму задатка, связанные с этим затраты на закрытие и предлагаемую дату закрытия.

    Шаг 2

    Продавец принимает или отклоняет предложение. Если продавец встречает предложение, продавец или его агент по листингу отправят обратно встречное предложение, чтобы покупатель также принял или отклонил его. Счетчик может включать в себя изменения или модификации одного или нескольких компонентов предложения, таких как цена покупки, затраты на закрытие или непредвиденные обстоятельства.

    Шаг 3

    Это сделка! Или нет. Как только продавец принимает первоначальное предложение или покупатель принимает встречное предложение, он становится юридически обязательным контрактом, и как покупатель, так и продавец работают в соответствии с условиями, изложенными в контракте.Если покупатель и продавец не могут договориться обо всех условиях, изложенных в предложении, соглашение или договор не заключен.

    Итак, как быстро переговоры и предложение становятся подписанным, юридически обязательным контрактом? «Довольно быстро», - говорит Питер Кикурис, самый продаваемый агент в Санкт-Петербурге, штат Флорида, который продал на 75% больше недвижимости в Санкт-Петербурге, чем средний агент.

    Если предложение на недвижимость подает только один покупатель, «в большинстве случаев сделка согласовывается в течение первых 24 часов», - говорит Кикурис.

    В ситуации с множественным предложением «много раз продавец выставляет недвижимость на рынок на срок от 24 до 72 часов, зная, что у него недвижимость по агрессивной цене». По истечении времени, отведенного для поступления нескольких предложений, продавец примет решение на основе лучшей цены и даты закрытия.

    «После того, как предложения находятся на рассмотрении, обычно в течение 24 часов есть обязательство и подписанный контракт», - добавляет Кикурис.

    Источник: (Kelly Sikkema / Unsplash)

    Расшифровка договора недвижимости

    Если у вас нет опыта работы в сфере недвижимости или покупки недвижимости, вы, вероятно, понятия не имеете, что означают многие условия договора о недвижимости.Давайте начнем с самого важного, а затем перейдем к дополнительным сведениям.

    Цена

    Как и во многих других жизненных случаях, «цена - это первое», - говорит Чикурис. Когда дело доходит до этого, обычно выигрывает лучшая или самая высокая цена, особенно когда есть несколько предложений.

    Обращение к вашему агенту по недвижимости для сравнительного анализа рынка будет вам выгодно. Таким образом, вы можете оценить, устанавливает ли продавец цену на уровне рыночной, выше или ниже рыночной, и разработать соответствующую стратегию предложения.

    Сроки

    Вторым по важности соображением в договоре о недвижимости являются сроки получения права собственности, финансирования и проверок.

    Обычно следующим шагом после подписанного предложения является осмотр дома, отмечает Кикурис. После того, как проверка будет проведена и пройдена, «это на одно непредвиденное обстоятельство меньше для контракта, и это укрепит контракт. Все приступают к закрытию ».

    Прочие компоненты

    Есть и другие части головоломки договора о недвижимости, в том числе:

    Всадники

    Наездник, иначе известный как дополнение, представляет собой дополнение к договору о недвижимости, которое изменяет его в зависимости от уникальных обстоятельств взаимоотношений каждого покупателя и продавца.Они созданы для защиты конкретных потребностей каждой стороны, участвующей в транзакции. По словам Чикуриса, среди самых популярных наездников, которых он видел, связанных с контрактами на недвижимость, были:

    • Раскрытие правил и положений ассоциации домовладельцев, если они применимы к собственности
    • Пассажир Федерального жилищного управления, особенно часто встречающийся с покупателями жилья впервые, указывает, что покупатель будет обеспечивать ипотеку через FHA. Ссуда ​​FHA обеспечивает дополнительную финансовую защиту для кредитора в случае, если покупатель не выполняет свои обязательства по ссуде и дом лишается права выкупа.
    Непредвиденные обстоятельства

    Непредвиденные обстоятельства - это список требований или условий, которые должны быть выполнены перед закрытием. По сути, контракт зависит от этих позиций, и без них покупатель может отказаться от контракта без штрафных санкций.

    Некоторые общие непредвиденные обстоятельства включают получение покупателем ссуды для финансирования покупки, продажу покупателем своего нынешнего дома, ремонт или пересмотр контракта по поводу любых серьезных проблем или ремонтов, обнаруженных во время осмотра дома, а также оценку дома равной или большей, чем цена продажи. цена.

    Период проверки может выявить некоторые довольно важные проблемы, которые могут потребовать согласования покупной цены, для чего и существует непредвиденная проверка. «Оговорка« как есть », относящаяся к проверке собственности, оказалась самой большой проблемой, с которой мы столкнулись», - говорит Чикурис.

    Иногда в предложении оговаривается, что покупатель приобретет недвижимость «как есть», потому что это более желательно для продавца; однако, если инспекция обнаруживает серьезную проблему, связанную с крышей, системой кондиционирования, водопроводом или даже структурной проблемой, двери для переговоров снова открываются.

    Если покупатель по-прежнему желает приобрести недвижимость, цена, скорее всего, будет согласована, поэтому покупатель не будет придерживаться полной рыночной цены дома, нуждающегося в существенном ремонте. Точно так же продавец поймет, что результаты проверки необходимо будет сообщить следующему покупателю в любом случае.

    Именно здесь появляется опыт агента. «Когда у вас есть пара агентов, которые понимают обстоятельства и могут объяснить их обеим сторонам, это может быть решено и проработано.Затем сделка продвигается », - сказал Кикурис.

    Задаток

    Задаток - это платеж, производимый покупателем в знак добросовестности при подписании контракта. Это часть первоначального взноса покупателя, который он платит, когда дом идет на контракт, а не при закрытии, и сумма может быть согласована между покупателем и продавцом.

    «Обычно при сделке с наличными деньгами желательно, чтобы задаток составлял 10% от покупной цены. По собственности, которая финансируется, я вижу где-то от 2 000 до 10 000 долларов в зависимости от стоимости собственности », - говорит Чикурис.

    Соображения

    Соображения являются ключевым элементом контракта с недвижимостью и просто означают все ценное, что обменивается в рамках сделки или соглашения, что чаще всего означает деньги. Однако бывают случаи, когда предлагаются альтернативные формы рассмотрения, например, важная материальная вещь.

    Покупатели могут использовать соображения, чтобы включить в сделку определенные предметы мебели, которые продавец обычно берет с собой, например. И в одном случае Chicouris попросил покупателя предложить лодку вместо денег.

    Затраты на закрытие

    Затраты на закрытие - это любые дополнительные сборы, помимо покупной цены, необходимые для передачи дома покупателю, такие как страхование титула, нотариальные сборы и налог на передачу, и многие другие. Вопрос о том, несет ли покупатель или продавец ответственность за оплату заключительных расходов, варьируется от штата к штату и от сделки к сделке.

    Агент по недвижимости может лучше всего посоветовать стандарты цены закрытия рынка и возможность их согласования между покупателем и продавцом.Обычно затраты на закрытие составляют от 2% до 5% от покупной цены.

    Подписи

    После того, как все вышеперечисленные условия согласованы и каждая сторона подписывает контракт, он становится юридически обязательным. На этом этапе, если покупатель безосновательно расторгает договор, его задаток может быть конфискован, а в некоторых случаях продавец или покупатель могут предъявить иск друг другу.

    Источник: (Brandi Redd / Unsplash)

    Типы договоров о недвижимости

    В сфере договоров о недвижимости используются три основных типа в зависимости от конкретной договоренности.

    Договор купли-продажи

    Договор купли-продажи - это наиболее распространенный вид договора о недвижимости, который используется, когда покупатель покупает дом у продавца. Договор купли-продажи включает в себя все компоненты контракта, описанные выше, и может относиться к одной из трех основных категорий:

    • Договор купли-продажи государства / ассоциации: это, скорее всего, то, что агент по недвижимости будет использовать при составлении договора купли-продажи на основе правил местной ассоциации риэлторов.
    • Общее соглашение о покупке: это упрощенная, сокращенная версия соглашения о состоянии / ассоциации, обычно выбираемая, когда покупатель имеет дело напрямую с продавцом, а не с агентом по недвижимости.
    • Договор купли-продажи конкретной недвижимости: этот тип договора используется для нетрадиционной собственности, такой как мобильные дома и свободная земля.

    Договор уступки недвижимого имущества

    Это тип контракта, который инвестор использовал бы для покупки прав на недвижимость с намерением передать контракт другому покупателю, предлагающему более высокую цену. Существует большой рынок оптовой продажи недвижимости, когда покупатели и продавцы используют договор уступки недвижимости.Обычно фиксатор верха продается как есть в оптовой торговле, поэтому инвестор получает прибыль, не работая дома.

    Договор аренды

    Договор аренды - это соглашение между владельцем собственности и арендатором или арендатором. Договор аренды включает важные детали, которых нет в договоре купли-продажи, например, сколько стоит арендная плата и как часто она подлежит оплате, кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг, требования к залоговому депозиту, штрафы за просрочку арендной платы и кто несет ответственность за ремонт. к собственности.

    Что касается ремонта, то в договоре аренды обычно указывается, что арендатор несет ответственность за своевременное сообщение о нем, а арендодатель также несет ответственность за их быстрое устранение. Это также ограничит арендатора от внесения каких-либо серьезных изменений в собственность, включая покраску стен или установку бытовой техники без разрешения арендодателя.

    Теперь, когда вы знаете все тонкости контракта на недвижимость, вы можете быть уверены, что ваше предложение будет сильным и у вас будут все основания для беспрепятственной сделки.

    Источник изображения заголовка: (расфокусировка / Shutterstock)

    Является ли для вас лучшим решением платить за дом наличными?

    Оплата дома наличными кажется мечтой. Без ипотеки, без проблем! Но является ли это лучшим решением для вашей общей финансовой выгоды?

    Мы поговорили с ведущими агентами по недвижимости с основных рынков по всей стране, чтобы определить плюсы и минусы оплаты дома наличными и помочь вам разработать стратегию, которая сделает покупку за наличные реальной возможностью.

    В мире, где домашние ласты и iBuyers становятся все более распространенными, покупатели должны знать, что делает ставки за наличные конкурентоспособными, чтобы принять обоснованное решение о том, как лучше всего действовать в их личной ситуации. Есть определенный уровень нюансов, касающихся покупки недвижимости за наличные, которые необходимо понять, прежде чем приступать к тому, что может быть беспощадной покупательной средой.

    Источник: (Jozsef Hocza / Unsplash)

    Плюсы покупки дома за наличные

    Ваше предложение очень привлекательно для продавцов

    Морин Коннолли, агент по недвижимости из Нью-Йорка с 17-летним опытом, утверждает, что «деньги - это король.Продавцы признают, что те, кто подает заявку на ипотеку, более склонны сталкиваться с препятствиями и задержками из-за более строгих требований сегодняшнего андеррайтингового ландшафта. Как только покупатели за наличные представляют доказательства наличия средств, у продавцов появляется больше уверенности в том, что продажа действительно состоится.

    Брэд Корб, пятизвездочный агент по недвижимости в районе Большого Лос-Анджелеса, говорит, что он видит от 25% до 30% покупателей, предлагающих денежные предложения к столу просто потому, что они знают, что в сценарии с несколькими ставками наличные является заманчивым элементом контракта.

    Вы можете отказаться от некоторых непредвиденных расходов

    Получение ипотеки почти всегда требует от покупателя проведения оценки. Банкам необходимо знать оценочную стоимость недвижимости перед тем, как ссудить деньги на покупку.

    Однако, если вы уверены, что получаете справедливую цену за недвижимость, вы можете отказаться от оценки как покупатель за наличные. Отказ от оценки представляет собой потенциальную экономию от 300 до 400 долларов США - среднюю стоимость оценки дома.

    У вас больше контроля над графиком закрытия

    Покупателям за наличные не нужно ждать процесса утверждения ссуды (который может занять от 30 до 45 дней), поэтому они могут более свободно вести переговоры с продавцами относительно даты закрытия.Коннолли говорит, что, по ее опыту, закрытие кассовых сборов может сократить сроки на 15 или более дней.

    Это может быть большим преимуществом для тех, кто оказался в ситуации переезда на работу, расторжения договора аренды или других ситуаций, которые потребовали бы от них своевременного переезда. Помните, что потребуется некоторое время для проверки, но после этого покупка дома за наличные может завершиться всего через семь дней (в зависимости от местоположения), в течение которых титульная компания будет проводить должную осмотрительность.

    Возможно, вы сможете заплатить меньше

    Как упоминалось ранее, оплата дома наличными делает ваше предложение привлекательным для продавцов. Вы можете использовать это как рычаг, чтобы подтолкнуть вас к более выгодной цене покупки.

    Продавцы - особенно высокомотивированные продавцы - могут фактически принять предложение за наличные по более низкой цене, чем предложение с условием финансирования, но по более высокой цене. Корб говорит, что это особенно часто случается, когда продавцы уверены в своей оценочной (и, следовательно, листинговой) цене.

    Например, на рынке кондоминиумов оценочная цена может быть настолько высокой из-за наличия других сопоставимых единиц в том же здании; в этом случае полное денежное предложение было бы более желательным, чем более высокое (выше прейскурантной цены) предложение с финансированием, потому что оценка, скорее всего, все равно вернется по первоначальной цене листинга. Другими словами, более низкое предложение наличных денег выиграет.

    Вы сэкономите деньги со временем

    Ипотечный заем означает проценты, а проценты означают, что общая стоимость покупки дома со временем увеличивается.Например, на дом за 120 000 долларов под 4% годовых вы в конечном итоге платите около 69 000 долларов только в виде процентов в течение 30-летнего срока ссуды. Оплата наличными сэкономит вам в будущем значительную сумму денег.

    Источник: (Джонатан Борба / Unsplash)

    Минусы покупки дома за наличные

    Вы вкладываете кучу денег в одно вложение

    Хороший совет по финансовому планированию всегда будет включать в себя необходимость диверсификации. Сложение всех яиц в одну корзину, так сказать, не дает большого разнообразия, если оно вообще есть.

    Коннолли упоминает, что иногда покупатели определяют, что жилищный заем под низкий процент дает им финансовую свободу вкладывать свои деньги в другие места.

    Кроме того, привязка ваших денег к единственной покупке дома снижает уровень вашей инвестиционной ликвидности. Это означает, что если возникнут внезапные непредвиденные расходы (например, неотложная медицинская помощь), у вас может не быть возможности получить доступ к необходимым вам деньгам. Ваши вложения все еще присутствуют, но для того, чтобы вывести деньги из покупки дома, требуется значительное количество времени (обычно от 14 до 28 дней, чтобы получить ссуду под залог собственного капитала).

    Возможно, вам придется отложить покупку, пока вы копите деньги

    У большинства из нас не может быть больше 100 000 долларов на покупку дома, а это значит, что потребуется время, чтобы найти деньги, необходимые для покупки недвижимости.

    Если рынок жилья в вашем районе в настоящее время вялый, это может означать, что вы упускаете возможность заработать на более низких ценах. К тому времени, когда вы накопите деньги, рынок может измениться, и вы уже не получите той же ценности.

    Вы не сможете профинансировать ремонт и реконструкцию

    Редко бывает, что дом полностью готов к заселению.Хотя вы можете потребовать, чтобы продавцы исправили основные вещи, которые всплывают при проверках, продавцы могут соглашаться, а могут и не соглашаться. Это означает, что вам понадобится денежная подушка, чтобы починить или обновить вещи в доме. Это может варьироваться от пары сотен долларов за свежий слой краски до более 20 000 долларов за новую крышу.

    Убедитесь, что у вас есть дополнительные деньги на любой ремонт и реконструкцию, которые могут потребоваться. Конечно, ссуда под залог жилья может быть вариантом для покрытия основных расходов после покупки дома за наличные, но это сводит на нет вашу цель - не получать платежей.

    Вы можете получить более низкую рентабельность инвестиций

    Возьмем этот очень упрощенный пример: вы покупаете дом за 100 000 долларов, который за несколько лет вырастет в цене на 20 000 долларов. Если вы заплатили наличными, вы получите 20% прибыли от своих инвестиций в размере 100 000 долларов.

    Но если у вас есть ипотечный кредит, вы испытаете 100% окупаемость своих инвестиций (20 000 долларов, полученных от вашего первоначального взноса в 20 000 долларов).

    При этом не принимаются во внимание другие факторы, такие как проценты, выплачиваемые с течением времени, но это принцип возврата инвестиций, который следует учитывать.

    Вы теряете налоговое списание

    Для тех, кто перечисляет свои налоговые вычеты, вычет процентов по ипотеке может означать значительную экономию на налогах, которая, конечно, будет потеряна при покупке дома за наличные. Однако важно помнить, что подробные вычеты должны превышать стандартные вычеты, чтобы это имело какое-либо значение, так что это может быть или не иметь отношения к вашей ситуации.

    Источник: (Майкл Тушинский / Pexels)

    Хорошо, я хочу купить дом за наличные.Как это сделать?

    Определитесь с вашим местоположением и бюджетом

    Местоположение является ключевым моментом, особенно когда речь идет о покупке дома. Что нужно вам и / или вашей семье? Школьная зона? Близость к работе? Доступ к крупному транзиту?

    Работа с ведущим агентом по недвижимости в вашем районе - ключ к поиску района, который подходит именно вам. После сужения диапазона становится легче увидеть, какой бюджет вы можете установить. Ваш агент поможет вам узнать цены для желаемого района, чтобы вы знали, сколько денег потребуется.

    Другой вариант может заключаться в том, чтобы заплатить наличными за дом, который находится за пределами вашего желаемого района, и использовать его в качестве доходной собственности. Арендный доход от покупки инвестиционной собственности за наличные может быть использован для компенсации ипотечного кредита на дом вашей мечты.

    Например, если вы действительно хотите жить в районе, где средняя цена покупки составляет около 350 000 долларов, но у вас есть только 200 000 долларов наличными, обратите внимание на районы в диапазоне от 130 000 долларов. Один из вариантов - сэкономить 70 000 долларов (в качестве первоначального взноса в размере 20% за дом вашей мечты) и использовать оставшиеся деньги для покупки дома для инвестиций в соседнем районе.В зависимости от рынка жилья вы, скорее всего, сможете получать арендную плату в размере 1300 долларов в месяц, что почти ровно столько, сколько вам потребуется для выплаты ипотечного кредита по дому вашей мечты - 1304,68 доллара.

    Теперь вспомните, что эти цифры влияют на кредитные рейтинги, процентные ставки, PMI и другие факторы, а также два набора налогов и страховых выплат. Но дело в том, что покупка инвестиционного дома за наличные - это жизнеспособный вариант, который стоит развлечь.

    Определите размер дома, который вы хотите

    Поскольку цены на жилье частично рассчитываются по площади в квадратных футах, дом меньшего размера часто означает меньшие вложения.Определив район, в котором вы хотите купить, посмотрите среднюю цену за квадратный фут для недавно проданных домов. В этом вам может помочь опытный агент. Используя это число, вы и ваш агент можете рассчитать размер дома, который лучше всего подходит для вашего бюджета.

    Не забудьте оставить место для закрытия расходов при выполнении этих расчетов размеров. Да, затраты на закрытие сделки ниже для покупателей за наличные, но они не отсутствуют. Затраты на закрытие варьируются от штата к штату, но, как правило, вы можете в конечном итоге заплатить за закрытие около 3% от покупной цены как покупатель наличными.

    Например, если дома в выбранном вами районе продаются по 90 долларов за квадратный фут, а у вас есть денежный бюджет в размере 120 000 долларов, вы знаете, что вам нужно будет посмотреть дома площадью около 1300 квадратных футов. Таким образом, ваш дом должен стоить около 117000 долларов, а на закрытие останется около 3000 долларов - цифра, которая помещает вас прямо в этот диапазон в 3%.

    Срезайте углы везде, где только можете

    Даже при ограниченном бюджете есть места, где можно попытаться сократить, чтобы накопить деньги на покупку дома:

    • Ограничение выхода поесть.
    • Обрежьте шнур на кабельном / спутниковом.
    • Закрепите купоны на продукты, особенно буфеты и бумажные изделия.
    • Рассмотрим предоплаченные услуги сотовой связи.
    • Выплатите все ссуды, чтобы избежать процентных расходов.
    • Ограничьте внеклассные занятия, развлечения и поездки.
    • Встретьтесь со специалистом по страхованию, чтобы повторно оценить ваши потребности в покрытии.
    • Не сдавайте в аренду услуги (уборка, газон, вредители), которые вы можете выполнить самостоятельно.

    Рассмотреть финансирование части

    Если сэкономить всю сумму покупки дома невозможно, сделайте все, что в ваших силах.Выход на рынок недвижимости с более крупным первоначальным взносом также ведет к финансовому успеху и направляет вас на путь, ведущий к тому же месту без платежей, которое вы хотите.

    Например, если вы покупаете дом за 120 000 долларов при типичном первоначальном взносе в размере 20%, ваш ежемесячный платеж будет составлять 458,32 доллара США (не включая налоги и страховку; при условии, что ставка составит 4% через 30 лет). По тому же сценарию, если вы можете собрать 50% первоначального взноса, ваш ежемесячный платеж упадет до 286 долларов.45. Имея эту разницу в 171,87 доллара, вы могли бы инвестировать в свою основную сумму, а это означает, что в конечном итоге вы все равно своевременно переходите к безплатному образу жизни, о котором мечтаете.

    Взгляните на наш калькулятор ипотеки HomeLight, чтобы выяснить условия и ставки, которые лучше всего подходят для вашей ситуации. Использование этого инструмента может помочь вам на личном уровне увидеть, как большой первоначальный взнос может пойти вам на пользу.

    Подходит ли вам образ жизни без ипотеки? Если это так, не забудьте сыграть с умом, взвесить все за и против и составить управляемый план покупки дома за наличные.

    Источник изображения заголовка: (Alexander Mils / Pexels)

    Основные преимущества покупки земельного участка напрямую от собственника

    Вы хотите найти лучших участков на продажу по лучшей цене. В то время как агент по недвижимости очень выгоден при покупке дома, с землей все намного проще. Если строений нет, вам не нужно будет осматривать дом или беспокоиться о крупных затратах на закрытие. Вместо этого с землей в основном не будет проблем, и она предоставит вам хорошую возможность для инвестиций.Однако покупка земли может быть дорогостоящей, если вы обращаетесь в местный MLS или через агента по недвижимости.

    Продажа земли от собственника - самый экономичный способ покупки земли. Когда собственник продает землю напрямую, это быстрее, дешевле и меньше хлопот. Давай узнаем почему.

    Земля от собственников дешевле


    Источник: forsalebyowner.com [/ caption]

    Базовое сравнение, проведенное для рынка жилья, дает нам приблизительную оценку процентного соотношения, которое также можно считать применимым для земельных участков.

    Когда владелец нанимает риэлтора для продажи своей собственности, возникают большие накладные расходы. Хотя покупателю, возможно, не придется иметь дело с этими расходами напрямую, он заметит, что цены всегда выше, когда продавец пользуется услугами риэлтора. Почему?

    - Риэлторы взимают премию.

    - При использовании риэлтора возникает больше «волокиты».

    - Продавец хочет вернуть потерянные деньги.

    Если владелец продаст недвижимость за 10 000 долларов, но он знает, что риэлтор возьмет часть этой цены, он часто будет повышать цену, чтобы покрыть расходы.Работа напрямую с владельцами, которые хотят продать своей земли, означает, что вы избавитесь от посредников, сэкономив при этом деньги как вам, так и владельцу.

    Варианты закупок Развернуть


    Возможно, самым большим преимуществом земли FSBO является то, что ее проще покупать. Вы даже не мечтаете о покупке дома, не обращаясь в банк. Крупные инвестиции нуждаются в какой-то поддержке, а покупка дома просто выходит за рамки бюджета большинства людей без ссуды. Владельцы, продающие дома, также не будут брать небольшие ежемесячные платежи, как это делают продавцы земли.

    Многие люди, продающие землю, предоставят финансирование , чтобы у покупателей была беспрепятственная возможность купить землю.

    С этим вариантом покупки вы получите:

    - Вам не придется иметь дело с высокими процентными ставками.

    - Требуется более низкий первоначальный взнос, если таковой имеется.

    - Избегайте строгой кредитной истории и трудового стажа.

    Владельцы захотят знать, что вы можете платить им каждый месяц, поэтому вам, вероятно, придется предоставить кредитный чек и некоторую финансовую историю, но меньше, чем потребует банк.

    Однако у вас также есть возможность заплатить собственнику наличными. Если у вас есть деньги на покупку недвижимости, вы обнаружите, что обладаете большой властью на переговорах. Владельцы не хотят иметь дело с банками или финансированием, если им это не нужно. Деньги - это король, и если они у вас есть, используйте их в своих интересах. Также гораздо проще поговорить напрямую с владельцем, чтобы договориться о сделке, чем если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости.

    Знаете ли вы, что получить ссуду на землю сложно? Когда вы покупаете дом, кредиторы знают, что, если вы прекратите выплаты, они могут вернуть дом и продать его с прибылью.Когда вы покупаете неосвоенную землю, цена растет намного медленнее. Это означает, что кредитор идет на большой риск. Фактически, большинство традиционных кредиторов не будут предоставлять ссуду на землю под земли.

    Заключите сделку быстрее


    Многие дома закрываются за 45-60 дней или больше. Это означает, что покупатель действительно не владеет домом до истечения этого срока. Очевидно, что закрытие на суше - все еще другое. Когда владелец продает напрямую, вы сможете быстро и легко стать собственником.Владельцы, которые продают напрямую, часто подписывают все документы во второй половине дня и завершают сделку. Если вы хотите, чтобы сделка была завершена быстро, лучше работать напрямую с владельцем и исключить посредников.

    С учетом вышесказанного, также важно иметь юридическое сопровождение. Вы хотите убедиться, что вам не придется платить налоги, которыми пренебрегли, или обнаружить, что вы действительно не владеете землей. Есть много продавцов, которые стремятся обмануть покупателей, поэтому вы всегда должны проявлять должную осмотрительность, прежде чем передавать какие-либо деньги - независимо от того, насколько хорош продавец.

    Меньше денег, выплачиваемых с течением времени


    Если вы сможете либо заплатить за собственность сразу, либо договориться с владельцем о финансировании собственности, вы заплатите гораздо меньше денег. Почему? Когда вы обращаетесь к традиционному кредитору, с вас взимаются более высокие проценты.

    Давайте посмотрим на яркий пример, основанный на текущих ставках. Взяв 30-летний заем всего на 10 000 долларов, вы должны:

    - В общей сложности заплатить почти 22 000 долларов

    - Платить чуть менее 60 долларов в месяц

    - Выплатить более 8 200 долларов в виде процентов

    Имейте в виду, это включает 12% -ную скидку оплата.Да, владельцы будут ожидать, что выплаты будут производиться быстрее, а ссуды на землю всегда короче, но это большая экономия. Особенно с учетом постепенно растущих цен на землю и прогнозов роста:



    Больше возможностей для земли


    Когда вы покупаете землю у собственника, это недвижимость, которая никогда не попадает в местную отрасль недвижимости. Вы не найдете эту землю в рекламе, как и другие объекты недвижимости. Часто, чтобы найти эту землю, вам придется использовать очень конкретные агентства.Вы даже можете столкнуться с потенциальной потерей права выкупа земли, от которой владелец хочет избавиться, чтобы погасить свои долги.

    Большинство лучших предложений о земле , а не , попадают в ваши местные газеты или офис по недвижимости. Это открывает для вас более широкий выбор, так что вам не нужно иметь дело с , а только с списками, которые есть у вашего агента. Земля - ​​ценный актив, в который люди начинают активно вкладывать средства. При покупке земли часто лучше взвесить все варианты.Не так просто сказать, что у собственности 10 акров, значит, это воровство. Вам необходимо учитывать тип недвижимости, состояние и расположение. Все это очень важно при покупке земли.

    Как только вы найдете идеальный регион , вы можете начать искать возможности для земли. Действуйте быстро, потому что, когда хороший участок земли продается напрямую владельцем, он быстро уходит с рынка.

    Какие документы необходимы для продажи земли собственнику в Техасе?

    Продажа земли самостоятельно может показаться простым процессом.У вас есть земля, кто-то хочет ее купить, а вы продаете ее им. Звучит просто, но это еще не все, особенно если вы выбираете вариант "Продажа от собственника". Независимо от того, продаете ли вы его сами или работаете с агентом по недвижимости, у вас будет ряд документов, которые вам нужно знать и использовать для завершения продажи. Хотя есть способы обойти это, например продать землю напрямую покупателю за наличные, давайте подробнее рассмотрим документы, о которых вам нужно знать в этом руководстве, чтобы продать землю в Техасе.

    Документы понадобятся для продажи земельного участка от собственника

    Договор купли-продажи

    Первый документ, который вам понадобится, и, возможно, самый важный из всех, - это договор купли-продажи. Договор купли-продажи - это юридический документ, который покупатель подпишет в рамках своего предложения на землю. Этот документ указывает на то, что покупатель намерен завершить покупку и серьезно относится к соблюдению условий соглашения.

    Хотя некоторые языки в договоре купли-продажи будут довольно шаблонными, должны быть некоторые очень конкретные описания, относящиеся к вашей земле и собственности.Он должен включать описание помещения, которое соответствует фактической площади или границам. Если земля описана расплывчато или отличается от других планов, это может испортить финансирование или юридические разрешения. Цена договорная должна быть указана как цифрами, так и прописью. Покупатель должен будет внести залог, и его общая сумма должна быть указана в документе. Следует также отметить, что продавец будет делать с этим депозитом в процессе. Если продавец предоставляет финансирование по сделке, в соглашении должны быть указаны соответствующие особенности.Это включает в себя суммы, процентные ставки, условия погашения и любой язык ипотеки. Также обратите внимание, что произойдет, если покупатели пропустят платежи, и как будет работать дефолт.

    В соглашении также должно быть указано, есть ли обещанные улучшения, такие как колодцы или стены. Также обратите внимание на состояние любых существующих предметов. Убедитесь, что дата закрытия и любые возможные продления также отмечены в документе. Возможно, покупателю потребуется больше времени, чем согласовано, поэтому учитывайте это, если это работает для обеих сторон.Там также должна быть оговорка о том, что произойдет, если вы решите отказаться от сделки, и о том, какие штрафы за это будут.

    Документ о раскрытии информации

    Хотя вы можете быть честны и откровенны в том, как вы представляете землю, любой умный покупатель потребует документ о раскрытии информации как часть сделки. Вы также должны захотеть, чтобы это был способ создать бумажный след, подтверждающий все, что вы рассказали об этом объекте. В большинстве случаев это требуется по закону, поэтому во многих случаях это не обсуждается.

    Заявление о раскрытии информации о собственности описывает любые проблемы или проблемы, о которых известно продавцу, которые могут отрицательно повлиять на стоимость земли. Большинство покупателей получат заявления о раскрытии информации после того, как их предложение будет принято. Таким образом, покупатель может просмотреть документы, а затем нанять инспектора для проверки земли, внимательно следя за деталями, изложенными в раскрытиях. Это полезный инструмент, позволяющий покупателям знать, что им нужно искать, чтобы убедиться, что они довольны сделкой.

    Правительство США требует, чтобы определенные вещи, такие как асбест и краски на основе свинца, раскрывались во всех ситуациях. В Техасе и его округах также действуют свои особые правила и требования. В некоторых местах требуется раскрытие информации, если в доме произошла смерть, в то время как в других может потребоваться подтверждение, если поблизости проживают сексуальные преступники, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными правилами.

    Каждый, кто владел землей или был агентом или инспектором, участвовавшим в покупке земли, несет ответственность, если что-то произойдет в будущем, поэтому соглашения о раскрытии информации - это способ защиты не только продавца, но и всех остальных участников продажи.Если в соглашении о раскрытии есть что-то, что сбивает с толку или неясно для любой из сторон, самое время прояснить это. Покупатель всегда может отказаться от сделки (хотя он, вероятно, потеряет задаток). Имейте в виду, что если вы не раскрыли проблему, о которой совершенно не знали, это не обязательно означает, что вы сделали что-то не так. Вот почему так важны проверки.

    Договор купли-продажи

    Если покупатель покупает вашу землю в Техасе с обеспеченным финансированием или наличными, потребуется договор купли-продажи.В этом контракте будут изложены все условия продажи, а также может быть включен список других документов, необходимых для его совершения. Сюда будут входить финансовые документы, касающиеся того, как будет куплена земля и как будет осуществляться финансирование. Договор купли-продажи может также включать информацию, относящуюся к страхованию титула. Таким образом, титульной компании, возможно, придется участвовать в транзакции, чтобы предоставить это и цепочку подтверждающих данных.

    Документ

    Для передачи права собственности на землю от продавца к покупателю вам потребуется документ.Если покупатель платит посредством финансирования или наличными, при закрытии сделки необходимо будет предъявить акт, который должен быть доставлен продавцом. Затем документ необходимо будет передать покупателю, а затем подать во все соответствующие местные, государственные и федеральные государственные органы. Если продавец предоставляет финансирование, документ все равно необходим, но он должен храниться в условном депонировании до тех пор, пока покупатель не произведет окончательный платеж. После того, как оплата будет завершена, акт будет подан клерку округа и другим соответствующим государственным органам.Затем он будет передан покупателю.

    Другие соответствующие документы

    Заключительный отчет потребуется, если вы финансируете сделку, так как все кредиты и дебеты должны быть подробно описаны. Агентство по праву собственности или поверенный могут создать это для вас. Он также может включать график, показывающий предполагаемые платежи, необходимые покупателю. Другие документы, которые необходимо будет создать, включают копию страхования имущества, а также топографическую карту собственности с четкими границами.

    Избегайте документов, продавайте «как есть» за наличные деньги покупателю

    Список документов, необходимых для продажи земли на открытом рынке, может показаться обременительным, равно как и все положения и правила, которым вы должны следовать. Вы должны много сделать, чтобы подготовить землю, продать землю и найти потенциального покупателя, готового встретить вас по вашей цене. И вы можете сделать все правильно и при этом не найти покупателя, что может расстраивать.

    Другой вариант - избавиться от лишних хлопот и продать свободную землю напрямую покупателю за наличные, например Very Fast Home Buyers.Название может звучать так, как будто мы просто покупаем дома, но мы также будем покупать у вас пустующие земли и участки без каких-либо комиссий или дополнительных сборов.

    Все, что вам нужно сделать, это связаться с нами и сообщить нам об объекте недвижимости. Мы оценим землю и сделаем вам выгодное предложение без каких-либо обязательств. Если вы примете предложение, мы заплатим вам наличными и перейдем в собственность. Самое приятное то, что вам не нужно даже беспокоиться о том, чтобы убирать, подготавливать землю или делать что-либо, кроме представления земли как есть.

    Руководство для новичков по покупке земли, финансируемой собственником

    Покупка земли - отличное вложение, но когда вы небогаты, может быть сложно подняться по лестнице владения землей. Если вы хотите купить землю для отдыха, строительства дома, охоты, сельского хозяйства или в качестве инвестиций, вы, вероятно, сделаете отличный выбор. В этой статье нашей компании по недвижимости в Техасе мы хотели бы раскрыть некоторую основную информацию, которую вам нужно знать о покупке земли, финансируемой владельцем.

    Что такое земля, финансируемая собственником?

    Земля, финансируемая владельцем (также называемая «финансируемой продавцом» или «владельцем будет владеть») - это форма покупки земли, при которой вместо получения ссуды в банке вы производите платежи непосредственно продавцу до тех пор, пока ссуда не будет погашена. Для вас, как покупателя, есть несколько преимуществ, идущих по маршруту земли, финансируемой владельцем.

    • Вам может быть проще получить ссуду на покупку земли . Некоторые банки предпочитают вообще не ссужать деньги на землю, а это означает, что вам может потребоваться внести наличные деньги за всю собственность.Мы готовы работать с покупателями на определенных условиях, и, как правило, мы требуем меньше денег на вашу покупку, чем обычный банковский кредит. Финансирование собственника может дать вам возможность получить право собственности на участок земли, когда вы не смогли бы сделать это иначе.
    • Сделку можно закрыть гораздо быстрее . При нашем финансировании от собственника мы не требуем, чтобы вы использовали титульную компанию для закрытия. Финансирование собственником также не обязательно должно проходить через внутренние процедуры банка, а это означает, что вы быстрее закроете сделку, быстрее откажетесь от сделки и гораздо быстрее получите доступ к своему участку земли.
    • Вы экономите на затратах на закрытие. Некоторые банки взимают до 2 процентов ссуды в качестве комиссии по ссуде, а затраты на закрытие сделки с недвижимостью могут достигать многих тысяч долларов. Вы также видите экономию средств за счет того, что вам не нужно закрывать титульную компанию, что приводит к значительным расходам.

    Что нужно учитывать при выборе земли

    Выбирая землю, вы должны сначала решить, какие основные области использования вы ищете. Если вы хотите построить дом, вам следует подумать о коммунальных услугах и строительной площадке.Вам понадобится электричество и вода. У вас может быть доступ к общественной воде, или вам могут понадобиться грунтовые воды, чтобы пробурить скважину. Ровные поляны также важны для строительной площадки. Если вам нужна недвижимость для отдыха и охоты, водные объекты, такие как пруды, озера или ручьи, а также пастбища и деревья могут быть лучшими для поддержки дикой природы. Хотя ровная, открытая земля лучше всего подходит для сельского хозяйства или крупного рогатого скота. Как только вы узнаете, для чего хотите использовать свою собственность, свяжитесь с нами и позвольте нам помочь вам найти вашу землю.

    Знайте условия, которые потребует от вас владелец.

    Каждый земельный контракт, финансируемый владельцем, должен быть типичным контрактом на недвижимость, но при этом четко указывать, как деньги переходят из рук в руки и по какому графику. Ваша сделка будет регулироваться юридическими документами, в которых описывается срок ссуды, первоначальный взнос, процентная ставка и другие важные условия. Убедитесь, что вы понимаете все условия кредитных документов. Наши документы включают стандартный договор о недвижимости, записку, акт, доверительный акт и информацию о выплате процентов.Мы бы посоветовали вам быть осторожными, приобретая недвижимость по договору за сделку. Существуют дополнительные государственные требования, которые необходимо соблюдать, чтобы надлежащим образом регулировать эти типы соглашений.


    Если вы ищете землю в Техасе, финансируемую владельцем, не ищите ничего, кроме недвижимости, доступной в Texas Acres. Мы продаем землю, финансируемую собственником, с 2004 года и прилагаем все усилия, чтобы сделать этот процесс гладким, легким и выгодным.

    Свяжитесь с нами сегодня по поводу вашего любимого участка земли.

    плюсов и минусов земельного подряда | Домашняя страница Руководства

    Автор: Дана Спаркс Обновлено 15 декабря 2018 г.

    Купить недвижимость по договору на землю довольно просто. Покупатель дает продавцу первоначальный взнос за дом или участок земли, а продавец выступает в качестве банка, финансируя остаток покупной цены. Покупатель и продавец работают вместе, чтобы согласовать процентную ставку во время покупки. Как правило, продавец предоставляет ссуду на фиксированное количество лет, по истечении которых подлежит выплате по размеру.

    Pro: Финансирование

    Земельный договор позволяет покупателю, который не может обеспечить традиционное финансирование, приобрести недвижимость. У покупателя есть время, чтобы поработать над любыми кредитными проблемами, которые у него могут возникнуть, включая снижение отношения долга к доходу и накопление средств на первоначальный взнос по традиционной ссуде.

    Pro: беспроигрышный вариант для продавца

    Договор на землю ставит продавца в беспроигрышное положение. Он собирает арендную плату за собственность на определенное количество лет, а затем продает ее по фиксированной цене.Если покупатель не производит платежи, продавец может выселить его, как и любого другого арендатора. Если покупатель не желает или не может произвести оплату воздушным шаром, собственность по-прежнему принадлежит продавцу, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению.

    Pro: инструмент продаж на жестком рынке

    Когда процентные ставки высоки, а кредит мало, покупателей на рынке меньше. Земельный контракт может привлечь покупателей, которые обычно не могли бы приобрести недвижимость.

    Против: покупатель зависит от продавца

    Если продавец не владеет недвижимостью напрямую, он все равно производит платежи в кредитную организацию.Если по какой-либо причине продавец не производит регулярные платежи, имущество может быть изъято, в результате чего покупатель остается с бесполезным контрактом и без дома.

    Против: Ошибки в контракте

    Соглашения о земельном контракте должны охватывать множество вопросов, например, что произойдет, если рынок значительно повысит или обесценит до установленного срока выплаты балансового платежа. Также существуют опасения относительно того, какая сторона несет ответственность за обслуживание дома, кто будет осуществлять страховку дома и что произойдет в случае, если покупатель решит не покупать недвижимость.Возможно, даже более сложный, чем стандартная покупка дома, земельный контракт сопряжен с особыми проблемами, и необходимо тщательно продумать создание имеющего обязательную силу контракта.

    Против: покупатель может чувствовать себя владельцем

    Земельные контракты существуют в серой зоне домовладения. Покупатель въезжает, полагая, что дом принадлежит ему, и полностью намеревается его купить. Если он потратит годы на внесение изменений, которые его устраивают, только чтобы не получить ссуду, когда наступит срок платежа, продавец останется с измененным домом и небольшими средствами правовой защиты.Как и все остальное в земельном контракте, вопрос о переделке дома должен быть согласован заранее, чтобы продавец не остался с домом, который ему придется сделать капитальный ремонт, чтобы снова выставить на продажу.

    Шаблон договора о безвозмездной земле - PDF

    Земельный договор описывает договор купли-продажи земли между покупателем и продавцом. В зависимости от условий между сторонами контракт обычно включает цену покупки и дату закрытия.Если покупатель не совершит покупку до даты закрытия, любой задаток может остаться у продавца.

    Земельный договор - это документ, устанавливающий условия покупки незанятой земли за деньги или торговлю. Земельный договор, аналогичный стандартному договору купли-продажи, подробно описывает соглашение между покупателем и продавцом, включая любые условия, непредвиденные обстоятельства и периоды комплексной проверки.

    Договор на землю в рассрочку

    Договор на землю в рассрочку - это когда покупатель производит платежи после закрытия сделки для оплаты продажной цены.Также именуемый «финансированием собственника», он позволяет продавцу действовать как банк и получать от покупателя платежи по основной сумме долга плюс проценты. Несмотря на то, что покупатель будет владеть недвижимостью после закрытия, продавец будет держателем залога с правом вернуть собственность в собственность, если платеж не будет произведен.

    Калькуляторы договоров на землю

    Это простое руководство о том, как законно приобрести землю и записать его на имя покупателя после закрытия сделки.

    Шаг 1. Сделайте предложение

    Чтобы сделать предложение о покупке, покупатель должен будет оформить земельный договор либо сам, либо с помощью агента по недвижимости или адвоката.Покупатель должен будет ввести всю информацию о земле, которую можно получить в офисе местного оценщика, и перечислить все условия продажи.

    Шаг 2. Дождитесь ответа от продавца

    После того, как контракт был завершен покупателем, продавец должен либо отклонить, либо сделать встречное предложение, либо принять условия соглашения. Если он будет принят, покупатель должен будет внести задаток (используйте квитанцию ​​о задатке) и начать период комплексной проверки.

    Этап 3 - Период комплексной проверки

    В большинстве соглашений существует период комплексной проверки, который позволяет покупателю провести испытания собственности, чтобы убедиться, что ее можно использовать в соответствии с намерениями покупателя. Это может включать в себя проведение экологических испытаний, получение разрешений от местного правительства или любые другие непредвиденные обстоятельства, перечисленные в соглашении.

    Шаг 4 - Закрытие объекта недвижимости

    После завершения комплексной проверки объекта недвижимости и устранения непредвиденных обстоятельств пора готовиться к закрытию.Если покупатель хочет заплатить наличными, закрытие сделки может произойти практически сразу. Если покупатель решил получить финансирование, то большинству кредиторов потребуется экологический отчет (т. Е. Этап I) и оценка собственности третьей стороной.

    После того, как покупатель завершит необходимые шаги для получения средств для покупки, стороны могут назначить дату закрытия сделки.

    Шаг 5 - Запись акта

    По окончании сделки продавец проверит получение средств и подпишет перед покупателем документ на недвижимость.Документ выступает в качестве титула на собственность, подтверждающего право собственности покупателя. Требуется, чтобы акт был подан в Реестр сделок в округе, где находится недвижимость.

    Обычно существует налог на продажу собственности, который рассчитывается по так называемой «ставке» для каждой юрисдикции. Если не согласовано иное, этот налог обычно распределяется между покупателем и продавцом.

    Нужно ли регистрировать земельный договор?

    Да и Нет .Сам договор не должен регистрироваться, хотя после того, как произошло закрытие, передача права собственности должна быть зафиксирована в акте.

    Можно ли продать договор на землю?

    Да при условии, что в договоре есть право уступить договор другому лицу.

    Можно ли сдавать землю в аренду?

    Да , но это чаще встречается в коммерческой недвижимости, чем в жилой.

    Есть ли разница между договором на жилую и коммерческую землю?

    , оба контракта являются одинаковыми, если это не предусмотрено местным законодательством или законодательством штата.

    Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

    Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

    Шаг 1. Загрузите PDF-шаблон договора купли-продажи земли

    Ссылка «Adobe PDF», отображаемая в этом разделе страницы, предоставляет немедленный доступ к шаблону, необходимому для заключения письменного договора купли-продажи земли. Вы можете предварительно просмотреть этот файл, просмотрев образец изображения, если хотите, а затем нажав кнопку «PDF» вместе с ним, чтобы получить доступ к загружаемому файлу.

    Шаг 2 - Приложите дату вступления в силу договора купли-продажи

    Календарная дата, определяющая, когда эти документы вступают в силу, поскольку договор купли-продажи будет использоваться для представления информации этого договора. В статье I вверху первой страницы для этого есть пара пустых строк. Найдите слова «… Сделано», затем укажите календарный месяц и день, когда это соглашение станет активным, в первой строке, а также соответствующий год во второй строке.

    Шаг 3 - Определите покупателя земли, стоящего за данным соглашением

    Полное имя Покупателя земли должно быть прикреплено к этой роли вместе с датой, указав его или ее полное имя на первом пустом месте после метки «Покупатель» в «I. Стороны."

    Этап 4 - Определите местонахождение покупателя земли

    Адрес места жительства Покупателя земли будет указан в следующих двух местах в заявлении «Покупатель».Начните с записи номера здания, улицы и номера люкса / квартиры в адресе проживания Покупателя земли в первой пустой строке после слов «… с почтовым адресом», затем введите город, в котором находится этот адрес, в следующую строку. имеется пустая строка. Эти два поля, когда они объединены, должны определять физическое местонахождение адреса проживания Покупателя земли.

    Этап 5. Проверка места проживания покупателя земли

    Для заполнения этого адреса необходимо указать состояние покупателя земли, поэтому укажите его в графе «Кто согласен на покупку» в разделе «Покупатель».

    Шаг 6 - Имя продавца земли, заключающего этот контракт

    Раздел «Продавец» статьи «I. Стороны »стремится подтвердить личность Собственника, продающего соответствующую землю. Укажите его или ее полное имя в пустой строке между меткой «Продавец» и меткой в ​​скобках «Продавец».

    Этап 7. Укажите адрес продавца земли

    Адрес места жительства Продавца земли также требуется для этих документов и должен быть указан в разделе «Продавец» первой статьи «I.Стороны." Две доступные строки после имени Продавца земли ищут этот адрес, записанный для отображения.

    Этап 8 - Документальное подтверждение статуса места жительства продавца земли

    Полный адрес Продавца земли требует, чтобы штат, в котором эта Сторона проживает, был указан в последней строке раздела «Продавец».

    Шаг 9 - Отчет о проданной земле

    Вторая статья, на которой следует остановиться, - «II.Юридическое описание ». Формулировка, использованная в первом заявлении, устанавливает физический размер земли на бумаге. Найдите пустую строку после фразы «… Общая общая площадь», затем введите количество «квадратных футов» или «акров», составляющих землю, в качестве ее содержания. После того, как вы запишите это число, укажите, как оно отображается: «Квадратные футы» или «Акры». Пример ниже относится к участку земли площадью 100 акров. Теперь, когда физический размер земли задокументирован, перейдите к строке «Уличный адрес», чтобы указать его физическое местонахождение.

    Шаг 10 - Распространение информации о земельном участке, о котором идет речь

    Юридическая «информация о налоговом участке», назначенная налоговой инспекцией, ответственной за надзор за идентификацией соответствующей земли, также рассматривается в статье «II. Юридическое описание ». Это может быть указано в пустой строке «Информация о налоговой посылке» как идентификационный номер посылки или налоговая карта и лот. Эту информацию необходимо получить в местной налоговой или городской службе.

    Шаг 11 - Продолжить с дополнительными и применимыми определениями земель

    Может потребоваться дополнительная информация для полной идентификации продаваемой земли.Например, важные ориентиры, неправильная форма и другие факты, такие как описания округа, которые предоставляются вместе с описанием титула или документа, поданного в регистратор округа. Любые оставшиеся описания этой земли могут быть представлены в пустой строке после «Другое описание».

    Шаг 12 - Оцените заработанные деньги

    Многие продажи недвижимости требуют внесения задатка Продавцу для компенсации любых убытков в случае неудачной покупки.В этом соглашении в третьей статье должно быть указано «задаток», необходимый для продолжения. В первой строке после знака доллара предполагается, что сумма задатка будет задокументирована в числовом виде, а в пустой строке, следующей за словами «… На рассмотрение», указывается месяц и календарный день, когда эти деньги должны быть получены Продавцом земли.

    Далее определите крайний срок для получения задатка, указав время суток, когда задаток должен быть получен в дату, указанную ранее в Статье «III.Заработок ". Во-первых, завершите дату, указав соответствующий календарный год в строке после «20», а затем укажите время дня, когда этот задаток должен быть получен в двух следующих строках. После этого отметьте поле «AM» или «PM», чтобы заполнить этот отчет о крайнем сроке выплаты задатка.

    Шаг 13 - Представить стоимость земли

    Статья «IV. Закупочная цена и условия» покрывает сумму покупной цены. Сумма в долларах, которую Покупатель земли должен передать Продавцу земли, чтобы получить право собственности на соответствующую собственность, является обязательным отчетом в этом соглашении.Для этого найдите пустую строку, которую ведет термин «… Приобрести недвижимость в счет оплаты», чтобы затем указать числовую стоимость продажной цены земли. Кроме того, задокументируйте продажную цену, записав ее в пустой строке перед словом «Доллары».

    Шаг 14 - Укажите, делается ли предложение полностью наличными

    Необходимо будет обсудить способ, которым Покупатель земли завершит эту сделку. Эта тема занимает следующую область, требующую рассмотрения в статье «IV. Цена и условия покупки».”На выбор представлены три флажка, каждое из которых определяет сценарий платежа. Способ оплаты земельного покупателя должен быть выбран из этого списка. Таким образом, если при покупке земли предполагается подать «предложение полностью за наличные», следует установить первый флажок (с этим ярлыком). Вы можете использовать мышь, чтобы заполнить его, или вручную поставить отметку «x» или галочку. Естественно, из-за больших сумм, покупатель земли должен будет предоставить стороннюю документацию о наличии платежного фонда при полной предоплате.Крайний срок для этой проверки средств должен быть четко определен месяцем, двузначным календарным днем ​​и двузначным годом в первых трех пробелах в опции «Все денежное предложение». Время суток, когда третья сторона проверяет средства Покупателя земли в «Предложении полностью за наличные», следует указать в двух пустых строках, предшествующих флажкам «AM» и «PM». Назвав время суток, обязательно отметьте один из этих флажков для уточнения.

    Шаг 15 - Определите любое банковское финансирование, связанное с покупкой земли

    Если покупатель земли будет использовать «банковское финансирование» для получения суммы продажи собственности, то это должно быть заявлено вместе с типом финансирования, которое он или она получил для этой покупки.Начните сообщать эту информацию, отметив поле «Банковское финансирование», а затем продолжите этот выбор, поскольку он потребует большего внимания. Если Покупатель земли получил «Обычный заем», это должно быть указано путем отметки первого варианта финансирования в отчете «Банковское финансирование». Покупателю земли, возможно, понадобился заем FHA (Федеральное жилищное управление). Если да, то должен быть установлен флажок «Кредит FHA». Обратите внимание, что полученные дополнения должны быть приложены Покупателем земли.Если был получен «Заем VA», выберите вариант «Займ VA» и приложите соответствующие документы. В некоторых случаях покупатель земли мог получить ссуду с помощью других мер. В таком случае выберите в этом списке опцию «Другое» и используйте пустую строку для дальнейшего определения ссуды. Например, в приведенном ниже примере покупатель земли и продаваемая земля имеют право на получение субсидированной ссуды USDA. Примечание: для этого также потребуются дополнительные документы.

    Шаг 16. Прикрепите крайний срок к любому обязательному аккредитиву

    Если заем был получен, то продавец, скорее всего, потребует аккредитив для проверки способности покупателя земли оплатить расходы, связанные с полученным займом.Крайний срок, когда Продавец земли должен получить это письмо (подтверждающий кредит Покупателя, доход, наличие средств и источник авансового платежа), ожидается в виде отчета, который вы можете предоставить, используя две пустые строки в позиции «C.»

    Шаг 17 - Обсуждение последствий непредоставления обязательного аккредитива

    Пункт C продолжается, требуя некоторых пояснений относительно характера требуемого письма. То есть, если в письме должно быть указано, что «… Одобрение ссуды зависит от аренды, продажи или записи другого имущества», отметьте флажок «Есть.Однако, если в письме должно быть указано, что эта продажа «Не обусловлена» целями Покупателя земли в отношении другой собственности, установите флажок «Не является». Раздел «D» в разделе «Банковское финансирование» будет касаться сценария, при котором Покупатель земли не может предоставить Надежное финансовое учреждение для подтверждения его кредита в письменной форме в срок, указанный в разделе «C.» Если продавец земли решил, что покупка не должна продолжаться, поскольку этот документ не был получен, то он или она может прекратить продажу, направив Покупателю земли письменное уведомление.Количество дней, в течение которых это уведомление должно быть отправлено после пропущенного срока подачи этого материала, должно быть указано в пустой строке между фразой «… Уведомление предоставлено покупателю в течение» и словом «Дней».

    Шаг 18 - Подведите итоги предоставленного продавцом финансирования

    Теперь третий вариант относительно того, как будет проходить продажа земли, можно обсудить в Статье «IV. Цена и условия ». Если продавец предоставит финансирование для продажи земли, установите флажок «Финансирование продавца».Для того чтобы полностью определить платеж, необходимо указать несколько деталей в разделе «Финансирование продавца». Во-первых, укажите точную «Сумму займа» в пустой строке позиции A в этом выборе. Второе определение, необходимое для определения «Финансирования продавца», полученного Покупателем земли, - это «Авансовый платеж», необходимый для этой продажи. Укажите эту сумму в долларах в пустой строке после слов «Б.) Авансовый платеж». Годовая процентная ставка, которую продавец земли ожидает при выплатах по кредиту, должна быть указана в строке, помещенной между «Процентная ставка (годовых)» и знаком процента в позиции «C.Наконец, запишите «Срок» ссуды в пункте «D», указав количество месяцев или лет в пустой строке после слова «Срок». Это число необходимо дополнительно определить, отметив поле «Месяцы» или «Годы», чтобы указать единицы, которые следует использовать с этим числом. В пункте «E.) Документы» раздела «Финансирование продавца» указывается крайний срок для оформления документов, которые земельный продавец требует от Покупателя для продолжения финансирования. Используйте первые две пустые строки в этом элементе, чтобы применить дату крайнего срока.Найдите второй набор пустых строк (после слова «Продавец должен иметь до…»), затем укажите последнюю календарную дату, когда земельный продавец примет необходимую кредитную документацию Покупателя для их содержания.

    Шаг 19 - Укажите, должен ли покупатель земли продать отдельное имущество для проведения процедуры

    Как упоминалось ранее, некоторым покупателям земли может потребоваться продать свою недвижимость, чтобы он или она могли продолжить продажу, обсуждаемую в этом соглашении.В статье «В. Продажа другого имущества »этот вопрос необходимо решить. Если текущая продажа земли никоим образом не зависит от способности Покупателя земли продать другое недвижимое имущество, отметьте галочкой поле «Не делать» в пятой статье. Если эта продажа может быть продолжена только в том случае, если Покупатель земли может завершить свою собственную продажу собственности, отметьте флажок «Должен быть». Для этого потребуется дополнительная информация о ситуации Покупателя земли. Если соответствующая продажа земли зависит от продажи земельного участка земельным участником, то следует указать его или ее собственность.Укажите «… почтовый адрес» недвижимости, которую Покупатель земли должен продать, чтобы продолжить эту продажу земли, в первых двух пустых строках, представленных в опции «Должен быть» в статье «V. Продажа другого имущества ». Для этого необходимо, во-первых, указать почтовый адрес объекта недвижимости, который необходимо продать, и, во-вторых, указать город, в котором находится почтовый адрес этого объекта недвижимости. Второй набор пустых строк завершает отчет о собственности Покупателя земли. Укажите состояние в почтовом адресе собственности, чтобы завершить определение собственности Покупателя земли, затем в следующей строке запишите, сколько «Дней» после даты вступления в силу (названной в первой статье) предоставлено Покупателю земли для закрытия своего или продажа ее собственного имущества.Это важная документация, поскольку очень немногие продавцы земли смогут или захотят бесконечно ждать, пока покупатель земли продолжит свою работу.

    Шаг 20 - Отнесите затраты на закрытие к обязательству одной стороны

    Обычно продажа земли сопряжена с расходами, которые необходимо оплатить для ее успешного завершения. Например, может потребоваться поиск по названию, регистрация сборов в местной юрисдикции и т. Д. Решение о том, должен ли продавец земли или покупатель покрывать эти расходы, когда придет время, будет рассматриваться в статье «VI.Затраты на закрытие », где необходимо установить один из трех флажков. Таким образом, отметьте галочкой поле «Покупатель», если Покупатель земли должен оплатить затраты на закрытие, установите флажок «Продавец», если продавец земли должен оплатить затраты на закрытие, или установите флажок «Обе стороны», если Покупатель земли и Продавец соглашается разделить заключительные расходы по этой продаже земли.

    Шаг 21. Проверьте дату и время закрытия

    Как упоминалось ранее, большинство Продавцов земли захотят закрыть сделку в разумные сроки.Таким образом, точная дата и время, когда продажа земли должна быть завершена или закрыта, должны быть указаны в статье «VIII. Закрытие. " Два пробела, помещенные после фразы «… Сделка должна быть закрыта», были установлены для ввода месяца, двузначного календарного дня месяца и года даты закрытия продажи земли, представленных для отображения. Точное время, когда эта продажа должна быть завершена в день, который вы указали в качестве крайнего срока закрытия, должно быть включено в вашу дату, указанную в разделе «VIII. Закрытие. " Две пустые строки и флажки позволяют быстро выполнить ввод.Используйте два пробела по обе стороны от двоеточия, чтобы указать время, когда должно произойти закрытие, затем выберите поле «AM» или поле «PM», чтобы точно определить это время.

    Шаг 22 - Установление необходимых крайних сроков для проведения обследования земли

    Артикул девятый, имеющий этикетку «IX. Обследование »требует определения того, сколько« Рабочих дней до закрытия »дается Покупателю земли, чтобы сообщить Продавцу земли о любых проблемах, связанных с обследованием земли, которые необходимо устранить для продолжения продажи.Запишите это количество дней в строке, следующей за термином «Не позднее чем…». Количество дней до закрытия, когда продавец земли должен решить проблемы, связанные с обследованием земли, также должно быть задокументировано. Термин «… Исправить такие дефекты в пределах» приводит к пустой строке, в которой должно быть указано количество дней для уведомления об исправлении или исправлении.

    Шаг 23. Составьте сроки проведения проверки имущества

    Продолжайте читать в этом соглашении о купле-продаже статью «XI.Заголовок », в котором необходимо обсудить вопрос о пересмотре Покупателем права собственности на землю Продавца. Если в праве собственности на продаваемую землю имеются какие-либо дефекты этой земли, Покупатель может решить, что такие дефекты земли должны быть отремонтированы или устранены. Для этого необходимо, чтобы покупатель земли уведомил об этом в течение определенного периода времени после получения права собственности на землю. Определите этот период как количество дней, указав его в пустой строке перед термином «Рабочие дни для письменного уведомления продавца…». Эту фразу можно найти во втором абзаце «XI.Заголовок." Третий абзац статьи «XI. Заголовок »также потребуется сообщить определение, чтобы дополнить его формулировку для целей этого документа. Здесь указано количество дней после того, как Продавец земли получит уведомление о том, что существенный дефект на земле должен быть устранен, прежде чем выручка от покупки должна быть представлена ​​на площади, представленной после «… Продавец должен иметь» и до формулировки «Рабочие дни…»

    Шаг 24 - Вступите в диалог о необходимости лечения и ремонта имущества

    Будет период времени от даты вступления в силу до даты закрытия, когда земля будет нуждаться в обслуживании или приведении в соответствие со стандартами продажи.Покупатель земли будет иметь возможность провести независимые проверки в течение этого времени (настоятельно рекомендуется многими). Отведенное для этого время необходимо будет документально зафиксировать в Статье «XII. Состояние собственности ». С этой целью найдите четыре строки, отформатированные для размещения даты и времени дня, затем укажите последнюю календарную дату, когда покупатель земли может проводить инспекции земли (на предмет дефектов или проблем), используя «… лицензированных подрядчиков или других квалифицированных специалистов. », А также время, когда все проверки, произведенные Покупателем земли для этой цели, должны быть прекращены.После того, как вы указали дату и время, обязательно отметьте поле «AM» или «PM», чтобы указать, к какой части дня относится отчетный крайний срок. В случае непредвиденных обстоятельств, когда проверка (и) Покупателя земли приводит к дефекту земли, который требует обсуждения, необходимо указать крайний срок, в течение которого Покупатель земли уведомит Продавца земли об этой необходимости. Поэтому ищите фразу «… Покупатель должен иметь до», а затем распределите календарную дату и время дня, представляющие крайний срок, когда такое уведомление должно быть получено Земельным продавцом, по пустым строкам, которые следуют, следя за тем, чтобы указать, сообщается ли время дня. равно «AM» или «PM», установив соответствующий флажок.Третий абзац в «XII. Состояние собственности »требует еще одной части информации, прежде чем ее можно будет считать завершенной. Количество рабочих дней, отведенное Продавцу земли и Покупателю земли для достижения соглашения после уведомления Продавца о том, что существует серьезный дефект земли, должно быть задокументировано в графе «Покупатель и продавец…»

    Шаг 25 - Распространение требований к оценке для этой продажи земли

    В четырнадцатой статье данного документа рассматривается тема земельного участка «Оценка.Если продажа земли не будет зависеть от результатов формальной оценки, в которой ее стоимость будет «… равна или больше» утвержденной покупной цены, тогда отметьте флажок, соответствующий жирной метке «Не подлежит» в Статье «XIV». . Оценка." Если продажа земли зависит от того, будет ли ее оценочная стоимость «равна или больше, чем согласованная цена покупки…», тогда выберите вариант «Должен» в Статье «XIV. Оценка." Естественно, что после получения результатов оценки могут потребоваться определенные переговоры.Задокументируйте количество дней после отчета об оценке, эти Стороны должны будут провести повторные переговоры о продаже земли, если это станет необходимым.

    Шаг 26 - Возврат задатка в случае неудачной покупки земли

    Как вы могли заметить, в этих документах будут описаны способы прекращения продажи. Если используется какой-либо из этих методов, то упомянутый ранее задаток должен быть возвращен в течение определенного количества (рабочих) дней после расторжения.Запишите количество рабочих дней после прекращения продажи, когда Покупатель земли должен получить задаток от Продавца земли в пустой строке в Статье «XVI. Прекращение действия ».

    Шаг 27 - Назначение закона штата для этого контракта

    «Применимый закон», обеспечивающий соблюдение статей, представленных в этом документе, должен быть назван в соответствии с формулировкой «… Законы в текущем состоянии», содержащейся в статье «XXIII. Применимое право ».

    Шаг 28 - Информируйте покупателя об истечении срока действия применимого предложения

    Покупатели земли также могут иметь определенные временные ограничения, требующие, чтобы эти документы были подписаны и получены от Продавца.Запишите это время и дату в статье «XXVII. Срок действия предложения », распределив его по предоставленным соответствующим образом отформатированным пространствам. Это определение также требует, чтобы вы выбрали «AM» или «PM», чтобы точно определить этот крайний срок.

    Шаг 29 - Включите всю информацию, раскрываемую в соответствии с требованиями применимого законодательства

    Чаще всего при покупке недвижимости, такой как покупка земли, требуется одно или несколько обязательных «Раскрытий». Если какая-либо из Сторон должна быть раскрыта и приложена к настоящему соглашению, каждая из них должна быть указана в содержании.Статья «XXX. Раскрытие информации »рассматривает тему прилагаемых дополнений и раскрытий посредством представления опций флажков. Таким образом, если в этот документ не будут включены какие-либо дополнения, раскрытия или другие подобные приложения, отметьте первый флажок в этом разделе. Если будут какие-либо дополнения или раскрытия, отметьте второй флажок в «XXX. Раскрытие информации ». Имейте в виду, что для выбора этого параметра потребуются дополнительные описания. В случае, когда прилагается «Форма раскрытия информации на основе свинца», установите флажок, соответствующий словам «Краска на основе свинца…». Рядом с соответствующей пустой строкой предусмотрены три дополнительных флажка.Любые дополнения или раскрытия, требуемые этим документом, которые прилагаются до момента подписания, должны быть указаны в пустой строке, а затем установлен соответствующий флажок.

    Шаг 30 - Убедитесь, что все положения, применимые к покупке земли, включены

    Хотя это соглашение будет действовать в соответствии с его содержанием, возможно, потребуется закрепить некоторые «Дополнительные условия». Если да, то используйте необязательный раздел в статье «XXXI. Дополнительные положения и условия »для отмены любых ограничений, ограничений или льгот, применимых к Продавцу или Покупателю земли или к обоим.Если такие положения не должны декларироваться и настоящее соглашение представляет собой весь договор, вы можете вычеркнуть этот раздел или поставить слово «Нет».

    Шаг 31 - Обеспечьте подтверждение того, что каждая сторона прочитала каждую страницу

    Обе стороны должны иметь возможность ознакомиться с завершенным соглашением. В качестве доказательства того, что эта проверка имела место, на каждой странице этого соглашения есть две строки внизу страницы. После просмотра заполненной страницы Покупатель земли должен поставить свои инициалы на пустой строке «Инициалы покупателя».Аналогичным образом, земельный продавец должен также поставить параграфы в строке «Исходная информация продавца» внизу каждой страницы, чтобы доказать, что он или она просмотрели каждую заполненную страницу. Эта задача должна быть выполнена для каждой страницы после того, как она была заполнена запрашиваемой информацией, и до того, как эти Стороны выполнят эти документы путем подписания.

    Шаг 32 - Все продавцы соответствующей земли должны выполнить это соглашение

    Каждый продавец, покупатель и агент, участвующие в описанной выше продаже земли, должны заполнить область для подписи, предназначенную для этой стороны.Этот документ дает место для подписи двух продавцов земли, двух покупателей и двух агентов. Если для какой-либо из этих категорий требуется более двух подписей Сторон, вы можете скопировать и вставить дополнительные области подписи по мере необходимости. По крайней мере, один продавец земли и один покупатель земли должны заключить это соглашение для его исполнения. Первой Стороной, которая получит такую ​​возможность, будет продавец земли. Если эта документация точно отражает то, с чем согласится продавец земли, то он или она должны указать текущую «Дату» в первой строке под заголовком раздела «XXXIII.Подпись », затем поставьте свою подпись в строке« Подпись продавца ».
    Помимо подписи, земельный продавец должен напечатать свое имя в следующей строке «Печатать имя».

    Шаг 33 - Покупатели земли должны предоставить подпись (подписи) об исполнении

    После того, как каждый продавец земли подписал свое имя для выполнения этих документов, покупатель земли должен получить контроль над документацией, чтобы эта Сторона также могла просмотреть заполненное соглашение.Если Покупатель земли согласен с положениями этой продажи и будет выполнять взятые на себя обязательства, он или она должны найти строку «Дата» рядом со строкой «Подпись покупателя». Здесь Покупатель земли должен поставить подпись с датой, поставив подпись «Дата» в первой из этих строк и подписав вторую доступную строку. Предусмотрена дополнительная зона для подписи, если еще один покупатель земли намеревается заключить этот договор. Только подписавшие стороны, подписавшие этот документ, будут считаться имеющими право на его преимущества и нести ответственность за его содержание.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *