Вопросы про расчеты по сделкам
Заключение договора купли-продажи недвижимости предполагает проведение оплаты, передачу определенной суммы денег в наличном или безналичном виде от покупателя продавцу.
Расчет по сделкам с недвижимостью может производиться следующим образом:
- Оплата наличными при подписании договора в присутствии нотариуса или иного лица, удостоверяющего сделку.
- Через сейфовую ячейку.
- Оплата аккредитивом.
- Расчёты с использованием эскроу-счетов.
- Использование депозита нотариуса.
- Оплата с использованием иных способов безналичного расчета, в том числе, заемными денежными средствами.
В данном разделе вы можете получить полную и исчерпывающую информацию по вопросам, касающимся, способов передачи денег при совершении сделок с недвижимостью.
Использование банковской недвижимости при заключении договора купли-продажи недвижимости
На период заключения сделки стороны арендуют банковскую ячейку.
Денежные средства тщательно пересчитываются сторонами по договору. Возможно привлечение кассиров банковской структуры. Купюры проверяются на подлинность и закладываются в банковскую ячейку. Здесь же можно разместить расписку в получении денег, сумму комиссионных риелтора.
Правила доступа к банковской ячейке определяются соглашением между продавцом, покупателем и банком. Во избежание конфликтов к процессу изъятия денежных средств из ячейки привлекаются сотрудники банковской структуры.
Условия аренды банковской ячейки
Если расчет по сделкам с недвижимостью производится с использованием банковской ячейки, предварительно заключается договор с банком. Он может быть:
- Двухсторонним, между покупателем и банком или продавцом и банком.
- Трехсторонним. В этом случае договор подписывают представитель банка, покупатель и продавец.
- Многосторонним. В этом случае договор подписывают представитель банка, покупатель, продавец и третьи лица.
В договоре определяется срок аренды, правила и время доступа к ячейке, прописывается перечень лиц, имеющих право изымать деньги, расписки или иные ценности.
В общем случае после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость продавец в течение 5-7 дней забирает деньги из ячейки. Покупатель в это же время изымает из ячейки расписку от продавца о получении денег в полном объеме. После этого ключи от банковской ячейки передаются сотруднику банка.
Аккредитив при сделках с недвижимостью
Оплата аккредитивом предполагает, что продавец после заключения сделки получает деньги не непосредственно о покупателя, а от банка, выступающего в качестве гаранта. Продавец после завершения формальностей с оформлением документов обращается в банковскую структуру и получает деньги по договору.
Главная проблема заключается в невозможности использования данного способа оплаты при многозвенных цепочках обмена и купли-продажи недвижимости.
Более полную информацию о видах расчетов в сделках купли-продажи вы получите, если прочитаете статьи в данном разделе.
ЦБ готов обсудить включение цен на недвижимость в метод расчета инфляции
https://realty.ria.ru/20201218/inflyatsiya-1589918895.html
ЦБ готов обсудить включение цен на недвижимость в метод расчета инфляции
ЦБ готов обсудить включение цен на недвижимость в метод расчета инфляции — Недвижимость РИА Новости, 18.12.2020
ЦБ готов обсудить включение цен на недвижимость в метод расчета инфляции
Банк России готов к дискуссии по включению цен на недвижимость и аренду в методологию Росстата по расчету инфляции в РФ, сообщила на пресс-конференции глава… Недвижимость РИА Новости, 18.12.2020
2020-12-18T15:42
2020-12-18T15:42
2020-12-18T15:53
инфляция
центральный банк рф (цб рф)
федеральная служба государственной статистики (росстат)
эльмир набиуллин
недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/06/01/1572276944_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_172176ffb839084d0c656579f14b5eeb.
jpg
МОСКВА, 18 дек — РИА Новости. Банк России готов к дискуссии по включению цен на недвижимость и аренду в методологию Росстата по расчету инфляции в РФ, сообщила на пресс-конференции глава Банка России Эльвира Набиуллина.Глава регулятора отметила, что это проблема не только России, но и многих стран. «Методология нашего Росстата соответствует международным методологиям, вот эти методологии, они могут не учитывать те изменения, которые происходят и произошли. Действительно, достаточно динамично меняется структура потребления»,- отметила глава ЦБ.
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2020
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.
xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/06/01/1572276944_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_aa75106a489042b02992cfa678232636.jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
инфляция, центральный банк рф (цб рф), федеральная служба государственной статистики (росстат), эльмир набиуллин, недвижимость
Покупка недвижимости в рф иностранным гражданином
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка недвижимости в рф иностранным гражданином (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
(ред. от 20.06.2018)
«Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством»В справочные сведения о количестве зарегистрированных прав на жилые помещения, приобретенные гражданами по иным основаниям (кроме договоров купли-продажи), включаются сведения о зарегистрированных правах граждан Российской Федерации, а также иностранных граждан и лиц без гражданства, на жилые помещения на основании свидетельств о праве на наследство, договоров на передачу жилых помещений в собственность (приватизация), договоров дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.
Указание Банка России от 23.11.2017 N 4617-У
«О перечне документов, подтверждающих выполнение требований к уставному капиталу страховщика, и перечне документов, подтверждающих источники происхождения денежных средств, вносимых учредителями соискателя лицензии на осуществление страхования и (или) на осуществление перестрахования — физическими лицами в уставный капитал»
(Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2018 N 50622)2.1.3. Копии договоров дарения или купли-продажи недвижимости, на выполнение работ или оказание услуг, других договоров (если источником происхождения денежных средств, вносимых физическими лицами в уставный капитал, являются доходы (имущество), полученные (полученное) по данным договорам), документов об осуществленных физическому лицу в соответствии с законодательством Российской Федерации (личным законом иностранного физического лица) выплатах.
Новости — СЕВЕРГАЗБАНК
Финансовое сообщество подарило новую экспозицию Ботаническому саду МГУ18 сентября в Ботаническом саду МГУ «Аптекарский огород» состоялось торжественное открытие тропического горного туманного леса. Новая уникальная экспозиция появилась в старинной Субтропической оранжерее, которая более 20 лет была закрыта на реконструкцию. Открытие экспозиции стало подарком жителям и гостям столицы от российского финансового сообщества. Событие было приурочено к профессиональному празднику День финансиста, ежегодно отмечаемому 8 сентября. Одним из партнеров праздника выступил СЕВЕРГАЗБАНК.
Кредитные программы СЕВЕРГАЗБАНКА для малого и среднего бизнеса, предназначенные для финансирования торговой деятельности клиентов, пользуются в настоящее время наибольшей популярностью.
Это связано с общим ростом деловой активности и удобными условиями программ банка в рамках форматов кредитной линии и овердрафта.
СЕВЕРГАЗБАНК запустил кредитование на покупку апартаментов. Объем возводимого жилья в формате апартаментов и спрос на него растет год от года, поэтому в СЕВЕРГАЗБАНКЕ разработали специальную программу, позволяющую клиентам на выгодных и комфортных условиях приобрести желаемый объект недвижимости.
СЕВЕРГАЗБАНК повысил ставки по депозитам «Умножай»СЕВЕРГАЗБАНК увеличил процентные ставки по вкладам линейки «Умножай»: «Умножай. Особый», «Умножай-online» и «Умножай». Это позволит клиентам получать более высокую доходность по своим сбережениям и надежнее защищать их от инфляции.
СЕВЕРГАЗБАНК адаптировал категории повышенного кэшбэка в летний период СЕВЕРГАЗБАНК изменил категории повышенного кэшбэка в рамках программы лояльности.
Теперь повышенный кэшбэк в размере 5% распространяется на оплату пассажирских железнодорожных перевозок, гостиниц и такси. Для остальных покупок по картам СЕВЕРГАЗБАНКА действует стандартный кэшбэк в размере 1%.
Решением Совета директоров Саморегулируемой организации «Национальная финансовая ассоциация» от 26 июля текущего года СЕВЕРГАЗБАНК (АО «БАНК СГБ») принят в члены СРО НФА в отношении деятельности по инвестиционному консультированию. На основании данного решения внесены соответствующие изменения в реестр членов ассоциации.
Трамвай «Чижик» заслужил хорошую оценку петербуржцев 26 июля прошло совещание Президента РФ с губернаторами Санкт-Петербурга и Ленинградской области, главами различных министерств и ведомств по теме развития транспортной системы Северной столицы.
Губернатор города доложил о развитии трамвайной сети, созданной на основе государственно-частного партнерства. Банковские услуги для этого проекта предоставляет СЕВЕРГАЗБАНК.
Новости 1 — 20 из 366
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец
В России хотят создать платформу для расчета кадастровой стоимости недвижимости
© АГН Москва
Росреестр планирует создать единую платформу для расчета кадастровой стоимости недвижимости, это позволит избежать ошибок при оценке объекта, заявил глава ведомства Олег Скуфинский.
«Такую стратегию в области кадастровой оценки мы планируем реализовывать, естественно, в партнерстве с регионами, объясняя налогоплательщикам и бизнесу, что именно мы делаем и зачем», — сказал он в интервью ТАСС.
По мнению главы Росреестра, большинство ошибок при оценке кадастровой стоимости недвижимости связаны с отсутствием единой платформы, которая позволила бы по одному алгоритму рассчитать базу для имущественных налогов.
«Мы считаем, что большинство ошибок, неточностей и споров связаны с отсутствием единого программного обеспечения, платформы, которая бы позволила единовременно, единообразно и по единому алгоритму обеспечить расчет базы для имущественных налогов», — пояснил он.
Читайте также:
• Сбор налогов на имущество по кадастровой стоимости предложили ограничить
Для создания такой платформы необходимо внести изменения в законодательство, спроектировать и обеспечить переход на единое программное обеспечение.
«Тогда условно рубль в одном регионе будет сопоставим рублю в другом регионе», — уточнил Скуфинский. Как пишет агентство, в середине мая представители аппарата бизнес-омбудсмена Бориса Титова заявили о случаях двукратного завышения первоначальной кадастровой стоимости недвижимости государственными оценщиками. Общественный омбудсмен по вопросам земельных отношений и определения стоимости недвижимости Марина Карпова посчитала, что это может быть связано с недофинансированием работ, низкими зарплатами сотрудников и дефицитом специалистов по геоинформационным технологиям.
Ранее сообщалось, что получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) теперь можно через портал Госуслуг.
Безопасные способы расчетов при покупке недвижимости
Многих продавцов и покупателей недвижимости беспокоит вопрос выбора наиболее безопасного способа взаиморасчета при осуществлении операций с недвижимостью.
Существует несколько способов расчета, отличающихся большей или меньшей безопасностью, рассмотрим каждый из них.
Наличная оплата через ячейку банка
Один из самых безопасных способов расчетов. Его суть заключается в помещении оговоренной суммы сделки в банковскую ячейку. Процедура сопровождается подписанием договора между покупателем, продавцом недвижимости и банковским представителем. В договоре стороны сделки договариваются о передаче денег за проданную недвижимость через ячейку, фиксируются сроки и условия получения средств продавцом. После регистрации сделки в Росреестре бывший хозяин недвижимости обращается в банк, где после проверки документов он получает доступ к ячейке с деньгами.
Расчет через ячейку банка с использованием векселей
Дополнительной гарантией безопасности сделки служит способ расчетов через ячейку банка с использованием векселей в присутствии риэлтора. Способ заключается в открытии участниками сделки счетов «до востребования» в оговоренной валюте.
Покупатель арендует ячейку, подписывает с представителем банка договор, где фиксируются условия, при которых деньги будут переданы продавцу. Затем покупатель недвижимости оплачивает вексель и помещает его в арендованную ячейку в присутствии продавца и риэлтора. После регистрации сделки продавец в присутствии всех сторон сделки достает вексель, погашает и получат деньги на свой счет. Преимуществом этого способа является гарантия безопасности от мошенничества с наличными и невозможность подделки векселя.
Использование аккредитива
В этом случае покупатель оформляет аккредитивный счет, доступ к которому продавец получает только после регистрации сделки и предъявления банку документов о переходе права собственности. На банк возлагается ответственность по переводу денег на счет бывшего собственника недвижимости. Способ безопасный наряду с предыдущими.
Менее популярен у населения за счет более высокой стоимости, отсутствия такой услуги в некоторых банках и возможности проведения операции только в рублях.
Безналичный расчет
Умеренно опасный способ оплаты сделок с недвижимостью. Если ни один из предыдущих вариантов вам не подошел, подойдите к совершению предстоящей сделки с особой осторожностью.
Обезопасить себя можно, пригласив нотариуса для сопровождения сделки.
Чтобы избежать неприятностей, не подписывайте договор купли-продажи перед его подачей на регистрацию в Росреестр. Для начала в присутствии всех сторон сделки осуществите в отделении банка перевод денег со счета покупателя на счет продавца. Получите у продавца расписку о получении средств, подпишите договор и только после передайте документы на регистрацию в Росреестр.
Оплата наличными
Наиболее опасный из способов расчета при продаже недвижимости. При выборе этого варианта рискуют и покупатель, и продавец.
Чтобы обезопасить себя при выборе этого вида расчета, знайте о нескольких хитростях:
- Передачу наличных лучше производить после подписания договора купли-продажи, но до регистрации его у нотариуса. Это убережет продавца от мошеннических действий покупателя.
- После передачи средств продавцу и регистрации сделки у нотариуса право собственности на недвижимость переходит к покупателю. После этого до момента государственной регистрации сделки, рискует покупатель.
- Чтобы обезопасить себя, сделку лучше совершать в присутствии риэлтора. Возьмите у продавца расписку, подтверждающую получение денег.
Это убережет продавца от мошеннических действий покупателя.Мы рекомендуем вам обращаться к услугам профессиональных риелторов компании «Школа недвижимости», которые поспособствуют безопасному сопровождению сделки, сняв с вас большую часть проблем, связанных с оформлением документов и выбором способа расчетов.
Руководство по математике в сфере недвижимости для инвесторов
5. Рентабельность инвестиций (ROI)
Рентабельность инвестиций (ROI) показывает, какую прибыль вы получите от инвестиций. Вы определяете это, беря прибыль, которую вы получаете, и делите ее на стоимость собственности.
Рентабельность инвестиций зависит от того, купили ли вы инвестиционную недвижимость за наличные или взяли кредит. Итак, если вы заплатили 200 000 долларов наличными за аренду недвижимости и заработали 20 000 долларов за год (доход от аренды за вычетом расходов), вы должны рассчитать рентабельность инвестиций, разделив 20 000 долларов на 200 000, чтобы получить 10%.Вот расчет: 20000/200000 = 0,1 .
Если вы взяли ипотечный кредит, допустим, ваши личные расходы, включая первоначальный взнос, закрытие и ремонт, обойдутся вам в 50 000 долларов, а ежемесячный платеж по ипотеке составляет 1 000 долларов. Теперь, учитывая все это, предположим, что вы заработали 8000 долларов в год. Вы можете рассчитать рентабельность инвестиций, разделив 8000 долларов на 50000 долларов, чтобы получить 16%. Вот расчет: 8000/50 000 = 0,16 .
6.Денежный возврат
Денежный возврат также позволяет увидеть, насколько выгодны ваши инвестиции.
В этом смысле это похоже на рентабельность инвестиций. Разница в том, что показатель возврата наличных денег измеряет, сколько денег принесет инвестиция в недвижимость, а ROI измеряет, сколько богатства создает недвижимость. Вы определяете доходность наличных денег, беря ваш NOI (см. № 3 выше) и разделив его на ваши общие денежные вложения. Итак, если ваш NOI составляет 12000 долларов, а ваши общие денежные вложения составляют 200000 долларов, ваш доход от наличных денег составит 6%.Вот расчет: 12000/200000 = 0,06 .
Если вы взяли ипотечный кредит вместо того, чтобы платить наличными, предположим, что ваши личные расходы обойдутся вам в 50 000 долларов. Теперь вы рассчитываете свой NOI плюс годовой ипотечный кредит, который вы платите, что, скажем, составляет 8000 долларов. Теперь ваш NOI будет составлять 4000 долларов (12000 долларов минус 8000 долларов), а ваш возврат наличных денег составит 8%. Вот расчет: 4000/50 000 = 0,08 .
7. Мультипликатор валовой ренты
Вы можете использовать множитель валовой ренты, чтобы быстро ранжировать различные инвестиции в целях сравнения перед инвестированием.Он сравнивает валовую арендную плату, которую вы могли бы получить, со справедливой рыночной стоимостью недвижимости. Чтобы определить множитель брутто-ренты, разделите цену собственности на брутто-доход от ренты. Таким образом, если цена собственности составляет 200 000 долларов США, а ваша годовая валовая арендная плата составляет 24 000 долларов США, то мультипликатор общей арендной платы составит 8,33, что означает, что вам потребуется восемь лет и три месяца арендных платежей, чтобы заплатить за собственность. Обратите внимание, что это приблизительная цифра, которая не включает расходы. Вот расчет: 200000/24000 = 8.33.
Итоги «Миллион гектаров»
Эти математические формулы полезны, чтобы вы, инвестор в недвижимость, знали, стоит ли инвестировать в недвижимость в первую очередь, и сравнивать различные инвестиции, которые у вас уже есть.
Как только вы освоите эти формулы, вы, возможно, даже сочтете их интересными.
11 основных показателей недвижимости, которые должны знать опытные инвесторы
Несмотря на то, что многие из нас, страдающих аллергией на математику, предпочли бы, инвестиции в недвижимость требуют некоторой математики.Чтобы добиться успеха, вы должны знать свои показатели в сфере недвижимости! Что такое хорошее вложение? Что такое плохих инвестиций ? Если вы не будете вычислять цифры, вы никогда не узнаете.
К счастью, большинство формул просты и понятны. На самом деле, если вы справитесь с приведенными ниже расчетами, у вас все будет в порядке.
Для успешного инвестирования требуется точная и понятная информация о вашей собственности и рынках, в которые вы инвестируете. BPInsights предоставляет вам информацию, необходимую для поиска следующей выгодной сделки и максимизации ваших текущих инвестиций — от экспертного анализа до наборов собственных данных.
Начните увеличивать свои инвестиции сегодня.
Ставка капитализации (Cap Rate)
Используется для : Жилые комплексы и большие коммерческие здания
Чистая операционная прибыль (NOI) / общая стоимость недвижимости
Пример:
- NOI : 25 000 долл. США
- Общая стоимость (покупка и восстановление) : 300 000 долларов США
25 000 долл. США / 300 000 долл. США = 0,083, или 8,3-процентная ставка капитализации
Ставка капитализации в основном используется для оценки многоквартирных домов и более крупных коммерческих зданий.Его можно использовать и для домов, и для небольших многоквартирных домов, но операционные расходы хаотичны для домов — в конце концов, вы не знаете, как часто и насколько плохими будут ваши обороты.
Cap rate позволяет сравнивать объекты недвижимости одного класса с различными характеристиками, что делает прямое сравнение невозможным.
Например, вы сравниваете два многоквартирных комплекса. Здание А представляет собой жилой комплекс из 100 квартир с 75 единицами с одной спальней и 25 единицами с двумя спальнями, которые в среднем составляют 750 квадратных футов.В каждой квартире старые деревянные окна, центральная система кондиционирования и отопления, а в жилом комплексе есть прачечная и общий бассейн.
Building B — это 80-квартирный комплекс, состоящий из 20 квартир с одной спальней, 50 квартир с двумя спальнями и 10 квартир с тремя спальнями, в среднем 900 квадратных футов. В каждом блоке есть виниловые окна и стиральная машина / сушилка, но есть только печь и оконный кондиционер. Бассейна нет, но у каждого арендатора есть навес.
Сравнивать здание A и здание B намного сложнее, чем сравнивать два дома на одну семью.Введите максимальную ставку, которая берет фактический доход, который производят эти здания, вычитает расходы и делит его на общую стоимость. Это отличный инструмент для сравнения крупных активов, если они принадлежат относительно схожему классу и местоположению.
Ищите уровень капитализации, равный или превышающий аналогичный показатель соседних зданий. Лично я стремлюсь к 8-процентной ставке или выше, хотя в некоторых областях это невозможно. Всегда обязательно используйте реальные числа или свои собственные оценки при расчете ставки капитализации.Не используйте только то, что указано продавцом для проформы — или, как я их называю, про-фальшивку.
Недостаток в том, что максимальная ставка — это всего лишь моментальный снимок. Это ничего не говорит об ожидаемом росте арендной платы, расходов или стоимости недвижимости. Он также ничего не говорит о том, увеличит ли использование кредитного плеча вашу прибыль.
Подробнее: Cap Rate: обязательное число для арендаторов и коммерческих инвесторов
Денежный поток
Используется для : Аренда недвижимости
Итого доходы — итого расходы
Пример:
- Ежемесячная аренда : $ 1,200
- Ежемесячные расходы : 1000 долларов
1,200–1000 долларов США = 200 долларов США чистого денежного потока в месяц
При оценке арендуемой собственности важно заранее рассчитать ожидаемый ежемесячный денежный поток.
И вам нужно будет смотреть на большое изображение , а не только на простые числа. В конце концов, легко вычесть выплату по ипотеке из дохода от аренды и подумать: «Да-да! Положительный денежный поток! »
Не так быстро. При определении общих расходов обязательно включите такие вещи, как:
- Налог на недвижимость
- Страхование от рисков
- Страхование от наводнения
- Вода
- Канализация
- Мусор
- Электричество
- Управление недвижимостью
- Общее техобслуживание и уход
- Капитальные вложения
- Объем вакансий.
Нужна помощь в распределении денежных потоков? Ознакомьтесь с нашим калькулятором аренды недвижимости.
Подробнее: Когда речь идет о вашем арендном портфеле, сколько денег хватит?
Возврат инвестиций
Используется для : Понимание того, насколько хорошо сделка выполнена
Прибыль от инвестиций — стоимость инвестиций / стоимость инвестиций
Пример:
- Инвестиции : 100 000 долл.
- Прибыль : $ 150 000
(150 000–100 000 долл. США) / 100 000 долл. США = 50% рентабельности инвестиций
СШАРентабельность инвестиций полезна для анализа того, насколько хорошо была сделка в прошлом.Этот тип измерения всегда важен: вы не можете точно настроить свои будущие инвестиции, если не знаете, как работали ваши предыдущие инвестиции. Конечно, при использовании рентабельности инвестиций для анализа того, стоит ли покупать недвижимость, она настолько хороша, насколько хороши ваши предположения.
Важно рассматривать этот номер в контексте. Глядя на наш пример: 50-процентная рентабельность инвестиций звучит отлично. Но если вам понадобилось 50 лет, чтобы добиться такого результата, это не так уж и хорошо. Вы можете получить среднегодовую рентабельность инвестиций, просто разделив рентабельность инвестиций на количество лет, в течение которых у вас были инвестиции.В приведенном выше случае это будет 50 процентов / 50, что соответствует годовому ROI в один процент.
Подробнее: Как BRRRR увеличивает рентабельность инвестиций (и почему вы должны его использовать)
Внутренняя норма прибыли
Используется для : подробные сведения об инвестициях
Совет от профессионала : Расчет IRR лучше доверить калькулятору.
Допустим, вы рассматриваете сделку со следующими предположениями:
- Закупочная цена и затраты на закрытие : 200 000 долларов
- Кредитное плечо : Нет
- Чистая операционная прибыль за первый год : 20 000 долл. США
- Годовые темпы роста чистой операционной прибыли : 2%
- Капитальные улучшения пятого года, такие как новая крыша или система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха : 50 000 долларов США
- Цена продажи за вычетом затрат (на конец 10 года) : 300 000 долларов
Вы можете выполнить этот расчет в электронной таблице, используя формулу = IRR (), или вы можете использовать один из многих онлайн-калькуляторов IRR, например этот.
С этими числами вы обнаружите, что ваша IRR составляет 11,21% — разумеется, до налогообложения.Для наиболее точной оценки эффективности инвестиций мы обращаемся к IRR. Это может быть очень мощный расчет, поскольку он учитывает изменчивость будущих денежных потоков и тот факт, что деньги, вложенные раньше, стоят больше. Подумайте об этом так: вы бы предпочли иметь 10 000 долларов сегодня или через пять лет? Если у вас есть деньги сейчас, вы можете вложить эти 10 000 долларов и получить здоровую прибыль в течение пяти лет.Таким образом, деньги сейчас стоят больше, чем деньги позже.
Итак, то, что рассчитывает IRR, — это ваша «годовая эффективная совокупная ставка доходности», или, другими словами, ваша средняя доходность с учетом , когда у вас есть приток и отток денежных средств.
Вот почему это важно. Давайте сравним это число с вашей рентабельностью инвестиций. Общая сумма вашего дохода составляет 468 994 доллара США. Таким образом, если мы посчитаем рентабельность инвестиций, мы обнаружим, что она более чем на 2 процента выше, чем внутренняя норма доходности.
В чем причина? Большая часть денег поступила в конце, когда недвижимость была продана. Как мы отмечали выше, деньги сейчас стоят больше, чем позже, поэтому ваша внутренняя норма прибыли снижается. IRR составляет при поступлении и отчислении денег, тогда как ROI — нет.
Подробнее: Введение во внутреннюю норму прибыли (IRR)
Аренда / Стоимость
Используется для : односемейные дома и небольшие многоквартирные дома
Ежемесячная арендная плата / общая стоимость имущества
Пример:
- Ежемесячная аренда : 1000 долларов
- Общая стоимость недвижимости (покупка и восстановление) : 75 000 долларов США
1000 долларов США / 75000 долларов США = 0.0133 или 1,33% арендной платы / стоимости
Это отличный расчет для домов, а иногда и небольших многоквартирных домов.
При этом используйте этот расчет только при сравнении стоимости аренды аналогичной недвижимости. Не сравнивайте арендную плату / стоимость недвижимости класса C с недвижимостью в закрытом жилом комплексе. Крыша стоит одинаково, квадратный фут за квадратный фут, в обоих районах, но пустота и просрочки будут выше в плохой зоне. Здесь арендная плата / стоимость не говорят вам, каков будет ваш фактический денежный поток.Но при сравнении одинаковой недвижимости в аналогичных районах очень полезным инструментом является аренда / стоимость.
Согласно Гэри Келлеру в книге The Millionaire Real Estate Investor , средняя стоимость аренды / стоимости по стране составляет 0,7%. Что касается свойств денежного потока, вы определенно хотите быть выше 1 процента. Обычно мы стремимся к 1,5 процентам, в зависимости от региона.
Валовая прибыль
Б / у : Для больших портфелей
Годовая аренда / общая стоимость имущества
Пример:
- Годовая арендная плата : 9000 долларов США
- Общая стоимость (покупка и восстановление) : 100 000 долларов США
9000 долларов / 100000 долларов =.
09, или девятипроцентная валовая доходностьЭто в основном тот же расчет, что и выше, но с другой стороны. Его чаще используют при оценке крупных портфелей, но в целом он служит той же цели, что и арендная плата / стоимость.
Подсчитать валовой доход просто, что делает его отличным показателем на бумаге. Однако при этом не учитывается так много переменных, как расходы и задолженность. Его следует рассматривать только как сокращенный инструмент, а не как углубленный анализ.
Коэффициент покрытия обслуживания долга
Б / у : Для получения финансирования
Чистая операционная прибыль / обслуживание долга
Пример:
- NOI : 25 000 долл. США
- Годовое обслуживание долга : 20 000 долл. США
25 000 долл. США / 20 000 долл. США = 1.25 коэффициент обслуживания долга
Банки всегда хотят видеть этот важный номер, что делает его критически важным для получения финансирования.
Как правило, банк будет рассматривать как коэффициент обслуживания долга собственности, так и ваш «глобальный» коэффициент обслуживания долга — коэффициент обслуживания всей вашей компании или портфеля. На обычном английском языке коэффициент обслуживания долга — это показатель, используемый для определения того, можете ли вы позволить себе выплатить свои ссуды.
Этот показатель имеет значение, потому что в девяти случаях из 10, когда вы покупаете недвижимость, вы используете долг.
Коэффициент обслуживания долга ниже 1 означает, что вы будете терять деньги каждый месяц. Банкам это не нравится, да и вам тоже. Как правило, банки хотят видеть коэффициент 1,2 или выше. Это дает небольшую подушку для выплат в случае ухудшения ситуации.
Подробнее: Коэффициент покрытия долга (DSC) — что это такое и почему это важно для вас!
Возврат наличными
Подержанный : Для инвесторов
Денежный поток / наличность по сделке
Пример:
- Годовой денежный поток (NOI — обслуживание долга) : 10 000 долларов США
- Денежные средства в сделку : 40 000 долл.
10 000 долл. США / 40 000 долл. США =.25 или 25% наличными
СШАВозврат наличными также просто подсчитать, и он сообщает вам, какой будет ваш доход в первый год владения недвижимостью. Это отличный расчет для инвесторов, которые намерены владеть недвижимостью. Это также помогает вам решить, использовать ли кредитное плечо — и какой вид кредитного плеча — поскольку вы можете легко рассчитать, как изменится доходность ваших денежных средств, если вы уменьшите вложенные денежные средства путем добавления долга, что также увеличит сопутствующее обслуживание долга.
В конце концов, наличные деньги являются наиболее важным числом: они показывают, является ли финансирование денежных инвестиций хорошей идеей.Другими словами, доходность наличных средств вычисляет норму прибыли на инвестиционную недвижимость на основе вложенных в нее денежных средств.
Давайте посмотрим на приведенный выше пример. Если у вас было 40 000 долларов в сделке и вы заработали 10 000 долларов в этом году, ваш возврат наличных денег составит 25 процентов.
Это критически важный расчет не только для оценки собственности, но и для оценки того, какую структуру долга или капитала использовать при ее покупке.
Подробнее: Как рассчитать возврат наличными (стало проще!)
Правило 50 процентов
Используется для : Оценка расходов на имущество
Операционная прибыль x 0.5 = вероятные операционные расходы
Пример:
- Операционная прибыль : 100 000 долл. США
Операционные расходы = 100 000 долларов США * 0,5 = 50 000 долларов США
Это сокращенное правило, используемое для оценки расходов на недвижимость. По возможности используйте действительные числа, то есть операционный отчет, но в любом случае это правило поможет вам отфильтровать сделки, которые не имеют смысла. Просто помните, что в более красивом здании соотношение расходов к доходу ниже, чем в худшем.
Кроме того, в игру вступают и другие факторы, например, кто платит за коммунальные услуги. Не полагайтесь просто на это правило.
Связано: Правило 50%: как быстро проанализировать многоквартирную инвестиционную недвижимость
Правило 70 процентов
Используется для: Определение цены предложения
Цена предложения = (0,7 x после ремонта) — реабилитация
Пример:
- Стоимость после ремонта : 150 000 долл. США
- Центр реабилитации : 25 000 долл. США
Цена предложения = (0.7 x 150 000 долл. США) — 25 000 долл. США = 80 000 долл. США
Лично я считаю, что это правило лучше правила 50 процентов. Правило 70 процентов помогает вам выбрать подходящую цену предложения. (И помните: вы никогда не должны просто предлагать запрашиваемую цену или даже рыночную стоимость собственности как таковую.
Вы должны предлагать то, что соответствует вашим методам инвестирования .) Всегда сокращайте числа до конечных затрат, прежде чем покупать имущество. Любое предложение, основанное на правиле 70 процентов, должно подойти — при условии, что ваша оценка реабилитации и оценки стоимости после ремонта верны.
Подробнее: Правило 70%: одна критическая формула, которую нужно знать инвесторам
Множитель капитала
Используется для: Понимание возвратов за время существования
Общая сумма распределения денежных средств / общая сумма инвестированного капитала
Пример:
- Всего денежные выплаты : 273 000 долл. США
- Общая сумма инвестированного капитала : 150 000 долларов США
273 000 долл. США / 150 000 долл. США = 1.82 Коэффициент мультипликатора собственного капитала
Коэффициент мультипликатора собственного капитала (EM) помогает понять общую денежную прибыль в течение срока действия инвестиции.
Это также показатель дохода и капитала.
EM отличается от IRR тем, что не принимает во внимание продолжительность инвестиционного периода или временную стоимость денег. Поскольку при этом не учитывается дисконт к приведенной стоимости и не принимаются во внимание риски или другие переменные, EM не следует рассматривать изолированно. Однако в сочетании с IRR у вас есть мощная комбинация показателей.
EM является статическим фактором, что означает, что он не будет отклоняться от года к году в зависимости от колебаний доходов или расходов.
Использование расчетов для анализа недвижимости, инвестиций в недвижимость
Самая важная вещь, которую следует помнить при выполнении этих вычислений, проста: одно число не является решающим фактором. Для анализа инвестиций в недвижимость требуется целый набор показателей и расчетов, потому что каждое из этих чисел говорит вам о другом. Сам по себе стабильный положительный денежный поток еще не делает недвижимость достойной покупки.
Какие расчеты вам необходимы?
Расскажите нам ниже.
Как недостаток знаний вредит новым инвесторам
Мы живем в такое время, когда всем хочется, чтобы все было легко и быстро. Но удобство может дорого обойтись, особенно с недвижимостью.
Помимо того, что люди больше чем когда-либо заняты, они ищут способы погрузиться в недвижимость и быстро заключать сделки, но они могут не обладать всеми необходимыми знаниями.Опрос 1000 американцев-миллениалов по темам, связанным с недвижимостью, показал, что есть несколько фактов об этой отрасли, которые многие не понимают.
Часто люди думают о недвижимости как о очень сложном процессе и не тратят время на изучение основной информации. Результатом являются ненужные сборы и путаница в отношении стоимости домовладения.
«Результаты опроса показывают, насколько исторически отрасль недвижимости усложняла процесс, добавляла ненужные сборы и создавала путаницу в отношении затрат на домовладение», — заявляет Homie, компания, занимающаяся технологиями в сфере недвижимости, проводившая опрос.
«Опрошенные миллениалы в основном не осознавали многих сложностей, связанных с покупкой и продажей недвижимости, что подчеркивает необходимость большей прозрачности и повышения уровня образования».
Новые покупатели не понимают процесса продажи недвижимости и не знают, сколько денег они оставляют на столе. Как преподаватель и коуч для инвесторов в недвижимость, ничто не расстраивает меня больше. Мы все слишком много работаем, чтобы выбрасывать деньги.
Вы заняты, и я понимаю. Итак, позвольте мне пролить свет на некоторые простые факты и корректировки, которые вы можете внести, которые принесут большие плоды.
Изучение основ
Да, нужно узнать подробности и задать важные вопросы. Вы не всегда сможете их всех предвидеть, но вам нужно помнить о процессе и о том, что имеет для вас логический смысл.
Это не займет много времени, чтобы найти свой путь к прозрачности и обучению основам работы с недвижимостью. С BiggerPockets и информативными бесплатными блогами в изобилии информация, которую вы ищете, находится всего в одном клике.
Связано: Полное руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость
Комиссионная путаница
Заметные 65% опрошенных миллениалов не знали, какая часть комиссии идет риэлторам при продаже дома.Ставка обычно составляет 6% от стоимости дома, равномерно распределяясь между агентами покупателя и продавца. Все комиссии оплачивает продавец.
Хотя стандартная комиссия составляет 6%, иногда ее можно согласовать или создать. Например, если вы продаете дом владельцем, вы сэкономите на этих сборах. Вы также можете использовать Redfin или агентство для внесения платы за размещение вашего дома в MLS, только чтобы сэкономить на комиссионных сборах.
Консультация агента
Возможно, вам вообще не нужно пользоваться услугами агента по недвижимости! Однако оно того стоит, если вы не хотите заниматься некоторыми процессами или вам нужна поддержка.Правильный агент поможет вам продавать, вести переговоры и делать всю работу по продаже вашего дома.
Очень важно читать мелкий шрифт на любом контракте и задавать вопросы. Такие компании, как iBuyers, взимают 6-14%! Хотя они очень упрощают процесс, при продаже дома за 300 000 долларов вы могли бы заплатить 42 000 долларов под 14% за услугу.
Почти половина опрошенных считают, что использование агента покупателя для покупки дома является бесплатным. «Этот миф помог удерживать комиссии на недвижимом имуществе на искусственно высоком уровне, поскольку действующая система затрудняет для продавцов согласование комиссии агента покупателя (BAC).Дело в том, что деньги покупателя обычно используются для оплаты как листинговым агентам, так и агентам покупателя в сделке », — отметил Хоми.
Связано: Как найти удобного для инвесторов агента по недвижимости
Каждый раз, когда вы продаете недвижимость с помощью агента, вы (как продавец) несете ответственность за уплату комиссионных как покупателю, так и продавцу. Если вы продаете дом за 250 000 долларов, 6% от этой суммы, или 15 000 долларов, идут на оплату агентов.
Продажа через собственника или отсутствие агента часто экономят покупателя на покупке, потому что продавец не должен платить агентское вознаграждение.
Хотя использование хорошего агента по недвижимости дает множество преимуществ, 16,5% опрошенных миллениалов ошибочно полагают, что потребители по закону обязаны использовать его для покупки или продажи дома.
Сделки с недвижимостью могут быть сложными, но если вы нанимаете поверенного или пользуетесь услугами эскроу-компании (в зависимости от государственных нормативных требований для сделок с недвижимостью), вы можете вести дела с надлежащими документами и документацией, чтобы обеспечить соблюдение правовых норм и защитить иметь дело.
Более того, чуть более 80% опрошенных миллениалов не знали, что в большинстве штатов можно получить лицензию на недвижимость всего за несколько недель. Помните, недвижимость — это не операция на головном мозге. На обучение уходит гораздо меньше времени и меньше затрат, чем на то, чтобы стать хирургом.
Ипотечные мифы
Только 13% опрошенных чувствовали себя уверенно в процессе покупки и продажи дома. Понимание вашей ипотечной ссуды очень важно, и есть несколько мифов, которые я собираюсь развеять здесь.
Если у вас нет 20% первоначального взноса, банки взимают так называемое частное ипотечное страхование (PMI). Да, дополнительные сборы никогда не бывают отличными, но если вы попадете в собственность, это того стоит.
Есть много разных способов пройти квалификацию и получить ссуду. Вы можете иметь право на получение кредита FHA (только 3,5%) или VA (снижение на 0%). Или, возможно, вы могли бы стать партнером по сделке, и партнер мог бы внести первоначальный взнос, чтобы вы могли избежать PMI. Обязательно изучите все возможные варианты.
Ставка по кредитам
Кредитные ставки кредиторов не обязательно совпадают. Я недавно рефинансировал дом и в конечном итоге сэкономил более четверти пункта по кредиту, совершая покупки. Кредитный специалист, с которым я работал по нескольким другим сделкам, был чрезвычайно осведомлен и полезен, но, в конце концов, я не мог оправдать дополнительных расходов на 23000 долларов, потому что мне нравился этот парень.
(Да, это сумма, которую я сэкономил за весь срок действия кредита.)
Выплата по ипотеке
Традиционный менталитет владельцев дома заключается в том, что вы должны выплатить его как можно скорее, чтобы освободиться от долгов.Поскольку процентные ставки постоянно меняются, имеет смысл взять ссуду, потому что вы можете использовать дополнительные наличные деньги, чтобы купить больше недвижимости и потребовать проценты по ипотеке в качестве налогового вычета. Любой из них может быть хорошим выбором в зависимости от того, чего вы хотите достичь.
Если вам нравится идея отказа от выплат по ипотеке, то выплата ипотечного кредита — хорошая идея. Если вы хотите получать больший доход, для вашей цели лучше иметь больше собственности и сохранять ипотеку.
Если вы решите сохранить ипотеку и сосредоточиться на инвестировании в другую недвижимость, вам необходимо убедиться, что вы не берете на себя столько долгов, что вы рискуете не иметь возможности производить платежи.
Убедитесь, что у вас есть запланированный ремонт и есть вакансии.
Связано: Что лучше с финансовой точки зрения: выплата ипотечного кредита или вложение этих денег?
Инвестиции в недвижимость могут быть непредсказуемыми, и вам нужны резервы на покрытие непредвиденных расходов. С COVID-19 у меня было несколько объектов недвижимости, которые не принесли ожидаемой прибыли, некоторые из которых мне нужно было покрыть из своего кармана. Мне нужно было убедиться, что у меня есть сэкономленные деньги, чтобы делать платежи.
При 30-летней фиксированной ставке большая часть платежей в течение первых 10 лет кредита идет в счет процентов.Если вы не хотите получать ссуду на 30 лет, вы можете изучить различные варианты, чтобы погасить ее быстрее. На YouTube есть одна агрессивная стратегия, в которой говорится о получении HELOC и использовании его в качестве текущего счета для полного погашения кредита в течение 5-7 лет. Но ссуда под 3,5%, возможно, не стоит того, чтобы выплачивать ее быстрее, если у вас есть способы вернуть 10% на свои деньги.
Заключение
Есть масса способов сэкономить и заработать больше денег на недвижимости, просто потратив немного времени на изучение различных тем, связанных с недвижимостью.Несмотря на то, что многие из агентств «сделано для вас» предлагают качественные услуги, их цена не всегда очевидна. Вы можете сэкономить кучу денег, делая покупки по лучшей цене, рассчитывая свои варианты и получая информацию о том, как работает весь процесс.
За удобство приходится платить, и, узнав цену, вы можете решить для себя, стоит ли оно того.
Что бы вы хотели знать, когда начинали в сфере недвижимости?
Поделитесь некоторыми уроками в комментариях ниже.
Математические формулы, практические вопросы и примеры по недвижимости
Математика по недвижимости — важная часть экзамена по недвижимости и важная концепция, которую необходимо понять, чтобы сделать успешную карьеру в сфере недвижимости.
Если вы станете экспертом по математике и сможете решать математические задачи по недвижимости, это поможет вам выделиться на своем рынке и стать лучшим агентом по недвижимости, а также значительно упростит сдачу экзамена по недвижимости.
Сколько стоит экзамен по математике на экзамене по недвижимости?
Независимо от того, в каком штате вы хотите получить лицензию на недвижимость, вы можете ожидать, что на экзамене вы увидите вопросы по математике.Хотя количество вопросов по математике на экзамене варьируется от штата к штату, общее количество вопросов, связанных с математикой, составляет где-то между 10-15%.
Как математика используется в сфере недвижимости?
Хотя вам, возможно, не придется использовать математику каждый день в качестве агента по недвижимости, вы должны быть готовы к возникновению проблем, требующих глубокого понимания концепций математики в сфере недвижимости. Примеры математических понятий, которые должны знать агентов по недвижимости, следующие: .
- Преобразование измерений: Измерения, включая измерения площади, линейные измерения и измерения объема
- Дроби, десятичные дроби и проценты: К ним относятся понимание метода Т-образной полосы или способы решения процентных задач
- Математические формулы для недвижимости: Математические формулы помогут вам решить проблемы, с которыми вы часто сталкиваетесь как агент.К ним относятся формула множителя валовой ренты (GRM), формула комиссии, формула простого процента, отношение ссуды к стоимости (LTV) и многое другое.
Сложна ли математика в сфере недвижимости?
Математика недвижимости — это НЕ сложно. Многие студенты боятся изучать математику и использовать математику в своей карьере, однако математика в сфере недвижимости не является сложной задачей, и вам нужно усвоить лишь несколько концепций. Чем больше практики и времени потратите на понимание математических задач и концепций, которые вы можете увидеть, тем лучше вы будете сдавать экзамен и на протяжении всей своей карьеры.
Математические определения недвижимости
Словарь основных арифметических навыков
| Срок | Определение |
|---|---|
| Исходный уровень | Измеренная линия, проходящая через исследуемую область, по которой выполняются триангуляции |
| Контрольный показатель | Отметка геодезиста, сделанная на неподвижном объекте с заранее определенным положением и высотой и используемая в качестве ориентира при наблюдениях и съемках приливов и отливов. |
| Лапка для борта | Кубическая единица измерения пиломатериалов, равная одному квадратному футу на один дюйм толщиной. |
| десятичный | Относится к десятым долям или к числу 10. Символ, образующий десятичную дробь, называется десятичной точкой. В числе 125,67 период между 5 и 6 называется десятичной точкой. |
| Знаменатель | Выражение, записанное под чертой в общей дроби, обозначающее количество частей, на которые делится одно целое. Например, в дроби 3/5 знаменатель 5. В числе 125 3/5 знаменатель 5. Этот термин относится только к нижнему числу дроби, а не к остальной части числа. |
| Эквивалентная фракция | Дроби с одинаковым значением, хотя они могут выглядеть по-разному. Примеры ½ и 2/4 эквивалентны, потому что они оба половинные. |
| Дробь | Выражение, которое указывает частное двух величин, например, 1/3 Отсоединенный кусок; фрагмент. |
| Передняя опора | Метод описания или ценообразования коммерческой недвижимости по количеству футов дорожного полотна на участке. Недостатком является то, что не существует общепризнанного стандарта глубины, поэтому недвижимость, продаваемая по 1500 долларов за переднюю ногу, может быть вдвое меньше, чем цена продажи по 2400 долларов за переднюю ногу, но никто не может сказать точно по цене. |
| Государственная система обследования / прямоугольная система обследования: | Система разделения земли в Соединенных Штатах на четырехугольники площадью 24 квадратных мили от линии север-юг и линии восток-запад. |
| Наибольший общий множитель: | Наибольшее целое число, которое делится на каждое из чисел. Например, наибольший общий делитель чисел 4, 8, 12 и 16 равен 4, потому что 4 — это наибольшее число, которое делится на каждое из чисел. 4 ÷ 4 = 1, 8 ÷ 4 = 2, 12 ÷ 4 = 3, 16 ÷ 4 = 4. |
| Широта | Угловое расстояние к северу или югу от земного экватора, измеренное в градусах по меридиану, как на карте или земном шаре. |
| Линейная опора | То же, что и ступня. Если что-то 12 футов в длину, это 12 футов в длину. |
| Долгота | Угловое расстояние на поверхности Земли, измеренное на востоке или западе от нулевого меридиана в Гринвиче, Англия, до меридиана, проходящего через позицию, выраженное в градусах (или часах), минутах и секундах. |
| Наименьший общий знаменатель | В математике наименьший общий знаменатель или наименьший общий знаменатель (сокращенно LCD) — это наименьшее общее кратное знаменателей набора дробей. Это упрощает сложение, вычитание и сравнение дробей. |
| Меридиан | Воображаемый большой круг на поверхности земли, проходящий через северный и южный географические полюса. Все точки на одном меридиане имеют одинаковую долготу. |
| Числитель | Верхнее число в дроби. Показывает, сколько деталей подсчитывается. — Math Is Fun Род Пирс. |
| Pi | Трансцендентное число, примерно 3.14159, представленный символом [изображение], который выражает отношение длины окружности к диаметру круга и появляется как константа во многих математических выражениях |
| Точка начала | Точкой начала является отметка геодезиста в начальном месте для широкомасштабной съемки земли. |
| Товар | Ответ или результат умножения двух или более чисел. Например, в 10 × 5 = 50 произведение равно 50. |
| Диапазон | Полоса поселков с севера на юг, каждая площадью шесть квадратных миль, пронумерованная к востоку и западу от указанного меридиана в государственной землеустройстве США. |
| Округление | В математике округление означает уменьшение числа (обычно ответа на математическую задачу) до числа короче точного ответа, полученного при вычислении. Проще говоря, это означает использование меньшего количества цифр в числе при сохранении очень похожего результата.Чтобы округлить число, вы сначала решаете, какую последнюю цифру вы хотите использовать; чем точнее требуется измерение, тем больше цифр. |
| Беговая лапка | Измерение длины куска дерева без учета его толщины или ширины. |
| Квадратный фут | Единица измерения площади. Квадратный фут — это поверхность по 12 дюймов с каждой стороны. |
| Городок | Государственная землеустроительная единица площадью 36 секций или 36 квадратных миль. |
Узнайте больше об основах математики в сфере недвижимости в нашем курсе «Принципы в сфере недвижимости».
Преобразование единиц измерения
Умение понимать размеры поможет вам заложить прочную основу для того, чтобы стать экспертом на протяжении всей вашей карьеры в сфере недвижимости.
Ниже приведен список измерений и преобразований, которые вам нужно будет освоить.
Преобразование линейных измерений
- 12 дюймов = 1 фут
- 3 фута = 1 ярд
- 1 миля = 5280 погонных футов
- 1 стержень = 16 ½ погонных футов
- 1 цепь = 4 стержня
- 4 стержня = 100 звеньев
- 1 ссылка = 7.92 дюйма
- 1 миля = 320 стержней
- 1 миллион = 0,10 цента
- 1 га = 2,471 акра
- 1 квадратный фут = 144 квадратных дюйма
- 1 квадратный ярд = 9 квадратных футов
- 1 поселок = 36 участков
- 1 секция = 1 квадратная миля
- 1 квадратная миля = 640 акров
- 1 акр = 43 560 квадратных футов
- 1 акр = 10 квадратных цепей
- 360 градусов = полный круг
- 90 градусов = ¼ окружность
- 1 градус = 60 минут
- 1 минута = 60 секунд
Измерения площади
Размеры площади даны в различных единицах.
Следующие формулы освежат ваши знания об этих единицах.
- 144 дюйма = 1 квадратный фут
- Количество квадратных дюймов ÷ 144 = количество квадратных футов
- Количество квадратных футов × 144 = количество квадратных дюймов
- 1296 квадратных дюймов = 1 квадратный ярд
- Количество квадратных дюймов ÷ 1,296 = количество квадратных ярдов
- Количество квадратных ярдов × 1296 = количество квадратных дюймов
- 9 квадратных футов = 1 квадратный ярд
- Количество квадратных футов ÷ 9 = количество квадратных ярдов
- Количество квадратных ярдов × 9 = количество квадратных футов
- 43 560 квадратных футов = 1 акр
- Количество квадратных футов ÷ 43 560 = Количество акров
- Количество акров × 43 560 = Количество квадратных футов
- 640 акров = 1 секция = 1 квадратная миля
- Количество акров ÷ 640 = Количество секций (также Количество квадратных миль)
- Количество секций (или квадратных миль × 640 = Количество акров
Измерение объема
Как и в случае с другими средствами измерения предметов, объем пространства или объекта может быть выражен множеством различных способов.
- 1728 кубических дюймов = 1 кубический фут
- Количество кубических дюймов ÷ 1728 = количество кубических футов
- Количество кубических футов × 1728 = количество кубических дюймов
Кубический фут Диаграмма
Пример задачи измерения
Вашему клиенту необходимо арендовать климат-контроль, застрахованный и таможенный склад на 6 месяцев для хранения 500 поддонов строительных инструментов от крупнейшего производителя инструментов в Китае, каждый полный поддон имеет высоту 4 фута на 5 футов 8 футов и все термоусадочные. завернутый в промышленный пластик.Единственное имеющееся в городе пространство можно арендовать по цене 22,5 цента за кубический фут в месяц. Сколько стоит место?
- 4 × 5 × 8 = 160 кубических футов
- 500 × 160 = 80000 кубических футов
- 80 000 × 0,25 = 18 000 долл. США / месяц
- Ответ 18 000 долларов США × 6 = 90 000 долларов США за шесть месяцев
Дроби, десятичные знаки и проценты
Фракции
Дробь — это часть чего-то.
Дроби говорят нам, на сколько частей делится целое, а также с какими частями мы работаем.Например, в дроби ¼ нижнее число, называемое знаменателем, говорит нам, что предмет был разделен на 4 части; верхнее число, называемое числителем, говорит нам, что мы работаем с 1 из этих 4 частей.
Десятичные числа
Дроби также выражаются десятичными знаками. Дробь ¼ может быть выражена как 0,25, дробь ½ также выражается как 0,5, ¾ как 0,75 и так далее. Как преобразовать дробь в десятичную? Просто разделив верхнее число (числитель) на нижнее число (знаменатель).
Чтобы преобразовать ¾ в эквивалентную десятичную дробь: 3 ÷ 4 = 0,75
В случае ¼ 1 ÷ 4 = 0,25
Как агент по недвижимости или РИЭЛТОР® и на экзамене на лицензию вы будете использовать калькулятор, а не карандаш и бумагу, поэтому вы почти всегда обнаружите, что перед вычислениями проще переводить дроби в десятичные. Калькуляторы основаны на десятичных точках, а не на дробях. Вы можете ввести 1,25 на калькуляторе; вы не можете ввести 1 ¼.
процентов
Процент — это выражение, означающее на сотню или сотню частей.Следовательно, если вы говорите «3%», вы говорите, что измеряемый элемент был разделен на 100 частей, а часть, которую вы описываете, состоит из трех из этих 100 частей. Расположение десятичной точки в номере важно:
- .10 означает 1/10, а также 10 частей на сотню, а также 10%
- .01 означает 1/100, а также 1 часть на сотню и 1%
- .001 означает 1/1000, а также 1 часть на тысячу, а также 0,1%
- .0001 означает 1/10 000, а также 1 часть на десять тысяч, а также 0,01%
Решение проблем в процентах
Есть три формулы, которые важны для решения всех процентных задач.
- ЧАСТЬ = ИТОГО × СТАВКА
- ИТОГО = ЧАСТЬ ÷ СТАВКА
- СТАВКА = ЧАСТЬ ÷ ИТОГО
Еще один способ запомнить эти формулы — подумать:
- Если ЧАСТЬ неизвестна Умножить.
- Если известно ЧАСТЬ Разделить.
- При делении всегда сначала вводите ЧАСТЬ в калькулятор.
Метод Т-образной балки
Многие студенты, изучающие недвижимость, не чувствуют себя комфортно с 3 формулами, используемыми для решения процентных задач, поэтому другой способ приблизиться к этому — визуализировать букву «Т», буква «Т» будет представлять взаимосвязь между ЧАСТЬЮ, ИТОГОМ и СТАВКОЙ. Этот метод известен как метод Т-образного стержня.
Используя метод Т-образного стержня, вставьте известные фигуры в правильные места внутри круга.Умножьте, если линия между цифрами вертикальная, чтобы получить неизвестное, и разделите, если линия между цифрами горизонтальная, чтобы получить неизвестное. При делении всегда сначала вводите ЧАСТЬ в калькулятор.
Real Estate Math T-образный метод
Математические формулы для недвижимости
Математические формулы — важный компонент, чтобы сдать экзамен и стать успешным брокером по недвижимости или торговым агентом. Помните, что практика ведет к совершенству, поэтому чем больше времени вы потратите на запоминание этих формул, тем лучше вам будет.
Соотношение кредита к стоимости (LTV)
Коэффициент LTV = APV ÷ MA
APV = Оценочная стоимость недвижимости
MA = Сумма ипотеки
Формула простого процента
А = P (1 + RT)
A = Общая начисленная сумма (основная сумма + проценты)
P = Основная сумма
I = Сумма процентов
r = годовая процентная ставка в десятичном формате; r = R / 100
R = годовая процентная ставка в процентах; R = г * 100
t = Период времени в месяцах или годах
Множитель валовой ренты
Множитель валовой арендной платы = Цена собственности ÷ Годовой валовой доход от аренды
Годовой валовой доход от аренды = Ежемесячный доход от аренды × 12
Калькулятор множителя валовой ренты
Формулы налога на имущество
Ставка налога на имущество = Оценочная стоимость × Миллионная ставка
Оценочная стоимость = Оценочный рынок × Рыночная стоимость
1 миллион = 1/1000 доллара или 1 доллар налога на имущество
Формулы дисконтных баллов
бонусных балла = предоплата
Точка безубыточности = Стоимость баллов ÷ Экономия на ежемесячных платежах
Формула «Ипотечное правило большого пальца» (правило 28/36)
Расходы на жилье для получения большинства ссуд = Ежемесячный или годовой валовой доход ×.28
Пропорция
Пропорциональное распределение — это название, которое мы даем справедливому разделению затрат и выгод финансовой операции. В контексте недвижимости мы имеем дело с большими числами и разделяем такие вещи, как налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев, арендная плата, выплачиваемая арендаторами, и так далее, но концепция остается той же. Вопрос в том, кто за что платит, и процесс пропорционального распределения помогает принять это решение.
При закрытии различные позиции распределяются пропорционально, и некоторые комиссии часто распределяются между покупателем, продавцом и брокерами.Другими словами, общая сумма должна быть пропорционально распределена или распределена в соответствии с пропорциональным распределением, как и упомянутые выше файлы cookie. Типичные статьи расходов, подлежащие пропорциональному распределению, включают налоги на недвижимость, ежемесячные проценты, подлежащие уплате при принятии ссуд, арендную плату и сборы домовладельцев.
Распределение процентов по ссудам
Проценты почти всегда выплачиваются в просрочку (выплачиваются в конце периода). Другими словами, когда вы вносите платеж по ипотеке первого числа месяца, вы платите процентную часть за предыдущий месяц.
Проценты по новой ссуде рассчитываются путем умножения основной суммы остатка на процентную ставку и последующего деления на 365 дней.
Распределение процентов по займам Пример
Покупатель получает новый заем в размере 150 000 долларов США под 8% годовых.
- Умножьте основную сумму на процентную ставку, чтобы получить годовую процентную ставку: 150 000,00 долларов США умножить на 0,08 = 12 000,00 долларов США.
- Теперь определите дневную ставку или суточную, разделив годовой процент на 365, 12 000 долларов.00, разделенное на 365 = 32,876712 долларов США в день (суточные).
- Закрытие состоится 15 июля. Используемый период — июль, в нем 31 день. Таким образом, в июле Покупатель будет владеть недвижимостью в течение 17 дней.
Пришло время начать практиковать
Принципы в сфере недвижимости — Глава 8: Обзор математики в сфере недвижимости Сводное видео
Автор и издатель: VanEd
Полное руководство по математике в сфере недвижимости для агентов
Они пытались нас предупредить!
От начальной школы до средней школы и далее — вам понадобится , чтобы понять математику.
Многие из нас не слушали или, возможно, несмотря на все наши усилия, просто не могли осмыслить эти концепции.
Если вы хотите работать агентом по недвижимости, вы можете почувствовать то же беспокойство, которое испытывали, когда тест просил вас объяснить теорему Пифагора. Вы можете быть ошеломлены большими цифрами и расширенными аббревиатурами , связанными с покупкой и продажей недвижимости.
Но не бойтесь! Я здесь, чтобы помочь вам с математикой в сфере недвижимости.
В этой статье я рассмотрю некоторые основные вопросы по математике недвижимости, а также некоторые примеры задач по математике, которые помогут вам отточить навыки, необходимые для того, чтобы стать успешным агентом.
Лицензионный экзамен по математике
Ваш лицензионный экзамен будет включать несколько вопросов по базовым преобразованиям измерений. Вам нужно хорошо понимать как линейные преобразования, такие как футы на милю (5280), так и преобразования площади, такие как квадратные футы на акр (43 560).
Я также рекомендую освежить в памяти дроби и проценты. Для сдачи экзамена по недвижимости необходимо помнить, как выполнять такие операции, как преобразование десятичной дроби в процент (переместить десятичную дробь на две цифры влево, т. Е. 0,25 становится 25%).
Отношение ссуды к стоимости
Отношение ссуды к стоимости (LTV) оценивает, какую часть общей стоимости дома покрывает ссуда.
Чтобы найти его, разделите стоимость ипотеки на общую стоимость дома. Дом стоимостью 100 000 долларов, на который клиент получает ссуду на 90 000 долларов, будет иметь LTV 90%, поскольку ссуда покрывает 90% общей стоимости (90 000/100 000 = 0,9, или 90%).
Формула простого процента
Формула простого процента рассчитывает общую стоимость покупки при учете процентов.
Общая сумма (a) получается путем умножения основной суммы (p) на единицу плюс процентная ставка (r).
Это выглядит так: A = P (rt + 1).
По моему собственному опыту, вам также необходимо ознакомиться с математикой, лежащей в основе таких вещей, как налоги на недвижимость и скидки, но если вы можете справиться с умножением и делением, связанными с простым процентом и LTV, то будьте уверены, вы легко справитесь с этими проблемами. тоже.
Базисная точка
Базовая точка равна 0.01%, или 1/100 от 1%. 100 бит / с — это 1%.
Кредиторы могут иногда говорить о базисных пунктах. Думаю, легче сказать «13 базисных пунктов», чем «0,13%».
Математика контрактов
После получения лицензии вам нужно будет разбираться в нескольких аспектах математики в сфере недвижимости, чтобы успешно разобраться в своих контрактах.
Расчет авансовых платежей
Недвижимость требует расчета авансовых платежей в долларах и процентах.
Покупная цена * Первоначальный взнос% = Первоначальный взнос долларов
Ипотечный кредит, требующий 30% первоначального взноса от 200 000 долларов, потребует 60 000 долларов. 200 000 * 0,30 = 60 000 .
Чистая ведомость продавца
Чистая ведомость продавца уточняет, сколько именно денег продавец может рассчитывать получить от продажи своей собственности.
В таблице нетто перечислены такие расходы, как комиссионные, гонорары агента по недвижимости, условное депонирование, сборы за подготовку титула, затраты на закрытие сделки и политику титула (наряду с другими вещами, зависящими от штата). Вычитание этих затрат из общей продажной цены дает цифру «забрать домой».
Ваша база данных форм, например zipForms , может выполнять некоторые вычисления за вас.Некоторые математические операции, такие как расчет страховки вашего титула, могут быть основаны на формуле штата. На сайтах многих местных титульных компаний есть удобных калькуляторов для определения страховой суммы титула на нетто-листе.
Investor Math
Вам также необходимо ознакомиться с некоторыми математическими концепциями, связанными с инвестициями в недвижимость.
GRM
Множитель брутто арендной платы (GRM) помогает определить, насколько быстро недвижимость будет окупаться при заданной цене аренды. Чтобы найти GRM, разделите общую стоимость собственности — скажем, 500 000 долларов — на годовой валовой доход, скажем, 50 000 долларов.В этом случае у собственности есть GRM 10, потому что 500 000 (стоимость) / 50 000 (аренда в год) = 10.
Цена приобретения / валовая годовая арендная плата
У GRM есть несколько приложений. Он может понадобиться вам, чтобы определить количество лет, которое потребуется для выплаты стоимости недвижимости (10), или использовать его для расчета «справедливой стоимости» для покупки аналогичной арендуемой собственности на рынке. Рынок с GRM равным 10 означает, что недвижимость, приносящая 42 000 долларов валового дохода в год, должна стоить около 420 000 долларов (42 000 x 10).
Максимальные ставки
Ставки капитализации (или «максимальные» ставки) представляют собой сумму, которую инвестор делает на доходной собственности. Выраженные в процентах ставки капитализации складываются из чистого операционного дохода (валовая прибыль за вычетом операционных расходов), деленного на общую цену приобретения (то есть цену покупки).
Чистая операционная прибыль / цена приобретения
Например, недвижимость стоимостью 500 000 долларов США, содержание которой обходится в 15 000 долларов в год и генерирует валовую прибыль 50 000 долларов, будет иметь чистую операционную прибыль в размере 35 000 долларов США (50 000–15 000 = 35 000).Разделив на общую стоимость 500 000 долларов, у собственности будет 7% -ная ставка капитализации (35 000/500 000 = 0,07), приносящая 7% от ее стоимости в прибыли каждый год.
Рентабельность инвестиций
Рентабельность инвестиций или рентабельность инвестиций говорит о процентной прибыли, получаемой от собственности по сравнению с ее первоначальной стоимостью.
ROI = (Конечное значение — Начальное значение) / Стоимость
Например, если клиент покупает недвижимость за 250 000 долларов США, а затем продает ее за 280 000 долларов США, он вернул 30 000 долларов США на свои инвестиции.(280 000–250 000) / 250 000 = 0,12, или 12%.
Этот расчет не учитывает какие-либо другие накладные расходы, такие как техническое обслуживание, которые могут вычитаться из общей прибыли на момент продажи.
Вместо этого инвесторы могут рассмотреть другие связанные меры возврата инвестиций. Распространенные, но более сложные формулы включают внутреннюю норму доходности (IRR) или чистую приведенную стоимость (NPV) .
Пропорциональное распределение налогов
Налоги распределяются пропорционально в последний день, что означает, что они делятся соответственно между предыдущими и нынешними домовладельцами.Это разделение может повлиять на стоимость закрытия для покупателя дома или чистую стоимость для продавца дома. В вашей ведомости нетто эти налоги должны быть пропорционально распределены для вашего продавца, и ваш LE должен иметь оценку этих налогов для вашего покупателя.
Допустим, ежегодный налог на дом составляет 2200 долларов. Если закрытие приходится на 22 сентября, 265-й день календарного года, вы должны пропорционально распределить налоги на 72,6% в качестве оценки. 265/365 (количество дней в году) = 0,726, или 72,6%. Так как они прожили в доме 72 года.6% в год они будут платить 72,6% налогов. 2200 x 0,726 = 1 597,2, то есть они заплатят 1597,20 долларов в виде налогов, а покупатель будет нести ответственность за оставшуюся часть года.
Заключение
Хотя экзамен по лицензированию недвижимости и расчет реальных контрактов могут использовать множество цифр, фактические операции требуют относительно простых математических расчетов. Чтобы упростить задачу, у меня есть список из фантастических калькуляторов , которые делают математические вычисления за вас.
Но понимание логики этих расчетов сделает вас лучшим агентом.Надеюсь, к настоящему времени вы почувствуете себя немного более комфортно с математикой, стоящей за цифрами в долларах.
Формулы недвижимости, которые вы должны знать
Индустрия инвестиций в недвижимость включает в себя много математики, а понимание финансирования недвижимости включает знание множества формул и соотношений. Иногда даже лучшим из нас легко забыть или запутать многие формулы недвижимости. Этот пост послужит полезным руководством по общим формулам недвижимости, которые вам следует знать.
Ставка капитализации
Ставка капитализации, также называемая ставкой капитализации, используется многими инвесторами для быстрого определения стоимости собственности или для измерения эффективности собственности, которой они уже владеют.Преимущество максимальной ставки заключается в том, что она учитывает вакансии, кредитные убытки, прочие доходы и операционные расходы. Он также не требует многопериодного прогнозирования денежных потоков. Недостатки максимальной ставки состоят в том, что 1) она учитывает операционные данные только за первый год, 2) не учитывает долговое финансирование.
Денежные средства по возврату денежных средств
Денежные средства по возврату денежных средств измеряют доходность денежных средств за первый год по сравнению с денежными средствами, инвестированными в начале года. Преимущество денежного возврата денежных средств состоит в том, что он учитывает вакансии, кредитные убытки, прочие доходы, операционные расходы И заемное финансирование (в отличие от максимальной ставки).Это также простая формула, которая не требует прогнозирования денежных потоков на несколько лет. Обратной стороной использования денежного возврата является то, что он учитывает операционные данные только за один год.
Мультипликатор валовой ренты
Множитель брутто ренты — это отношение цены продажи к потенциальному доходу от аренды (PRI). Это простая мера, которая может дать вам представление о стоимости относительно рыночных тенденций. Обратной стороной этой формулы является то, что она учитывает данные только за один год и не принимает во внимание операционные расходы, долговое финансирование, налоги или риски.
Кредит к стоимости
Отношение кредита к стоимости (LTV) — это просто отношение суммы кредита к стоимости собственности. Это серьезное ограничение, с которым сталкиваются банки при финансировании недвижимости, и в конечном итоге стоимостная сторона уравнения обычно ограничивается оценкой третьей стороной.
Коэффициент покрытия обслуживания долга
Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) выражается как чистая операционная прибыль (NOI), деленная на общий годовой объем обслуживания долга. Это еще одно серьезное препятствие, с которым сталкиваются банки при финансировании недвижимости.Обычно и соотношение кредита к стоимости, и коэффициент покрытия долга определяются кредитной политикой банка. Обе эти формулы важны, потому что сумма ссуды почти всегда будет ограничена меньшим из двух ограничений. Другими словами, максимальная сумма кредита будет ограничена либо LTV, либо DSCR.
Коэффициент операционных расходов
Коэффициент операционных расходов — это просто общие операционные расходы, разделенные на эффективную валовую прибыль (EGI). Этот коэффициент является полезным показателем, который показывает, какой процент дохода расходуется на операционные расходы.Анализ динамики коэффициента операционных расходов с течением времени в ходе многолетнего анализа иногда может выявить важные тенденции.
Внутренняя норма доходности
Внутренняя норма доходности (IRR) для инвестиций — это процентная ставка, полученная на каждый вложенный доллар за каждый период его инвестирования. IRR — это еще один термин, который люди используют для обозначения процента или доходности.
Чистая приведенная стоимость
Чистая приведенная стоимость (ЧПС) — это инвестиционная мера, которая сообщает инвестору, достигают ли инвестиции целевой доходности при данной первоначальной инвестиции.NPV также количественно определяет корректировку первоначальных инвестиций, необходимых для достижения целевой доходности, при условии, что все остальное останется прежним.
Понимание анализа IRR, NPV и дисконтированных денежных потоков имеет решающее значение для инвесторов в недвижимость, но это непросто понять сразу. Вот еще один пост, который даст вам более интуитивное понимание IRR и NPV, а вот тот, который даст вам лучшее понимание основ дисконтированных денежных потоков.
10 расчетов недвижимости, которые должен знать каждый инвестор
Понимайте математику каждой сделки.
В сфере недвижимости не все уместится в аккуратную коробочку. Творчество обязательно. Однако, бесспорно, у успешной недвижимости есть математическая сторона. Рано или поздно вам придется приложить руку к бумаге и выяснить, имеет ли смысл покупать ту или иную недвижимость. Эти 10 ключевых расчетов окажутся жизненно важными для вашей способности анализировать потенциальные сделки.
# 1: Аренда по себестоимости
Ежемесячная арендная плата / общая стоимость (цена покупки + реабилитация + затраты на приобретение)
Пример: арендная плата = 900 долларов США в месяц
Общая стоимость = 75 000 долларов США
Стоимость аренды = 1.2% (900 долл. США / 75 000 долл. США)
Когда использовать: Если вам нужно быстро определить, стоит ли дополнительно оценивать потенциальную аренду.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- У более дешевых объектов арендная плата выше
- Используйте это для сравнения свойств, а не для принятия окончательного решения
- Инвесторы, предпочитающие покупать и держать, должны искать стоимость более 1 процента
# 2: Валовая прибыль
Годовая арендная плата / Общая стоимость
Пример: арендная плата = 900 долларов в месяц, 10 800 долларов в год
Общая стоимость = 75 000 долларов США.
Валовая доходность = 14,4% валовая доходность (10 800 долл. США / 75 000 долл. США)
Когда использовать: В контексте с институциональными инвесторами. Для валового дохода используются те же значения, что и для отношения арендной платы к затратам.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
# 3: Калькулятор валовой ренты
Цена продажи / годовая арендная плата брутто
Пример: продажная цена = 500 000 долларов США
Годовая арендная плата = 50 000 долларов США
Множитель валовой ренты = 10 (500 000 долл. США / 50 000 долл. США)
Когда использовать: При поиске быстрого подписания стоит подумать о потенциальной коммерческой сделке (многосемейной или иной).
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Операционные расходы не учитываются
- Можно рассчитать, используя продажную цену или общую стоимость (включая ремонт и приобретение)
# 4: Cap Rate
(Чистая операционная прибыль / Общая стоимость имущества) x 100
Пример: Чистая операционная прибыль (NOI) = 80 000 долларов США
Общая стоимость = 1000000 долларов США
Cap Rate = 8.0 (80 000 долл. США / 1 000 000 долл. США) x 100
Когда это использовать: Когда вам нужен способ сравнить доходность различных инвестиционных свойств.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Максимальная ставка без учета затрат на обслуживание долга
- Может быть рассчитано с использованием различных определений стоимости и NOI
- Лучше всего использовать при расчете фактических доходов и расходов за предыдущий год
- Остерегайтесь формальных номеров
# 5: Уровень обслуживания долга (DSCR)
Чистая операционная прибыль / годовое обслуживание долга
Пример: NOI = 120 000 долларов США
Годовое обслуживание долга = 100 000 долларов США
DSCR = 1.2 (120 000 долл. США / 100 000 долл. США)
Когда использовать: Для оценки жизнеспособности инвестиций с точки зрения кредитования.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Банки используют DSCR для прогнозирования вероятности выплаты заемщиком кредита.
- Сравнивает доход от инвестиции с суммой платежа по кредиту (проценты и основная сумма).
- Большинство банковских кредиторов хотят, чтобы DSCR был не ниже 1.2
# 6: Правило 50%
Валовая арендная плата x 0,5 = приблизительные годовые операционные расходы
Пример: валовая арендная плата = 200 000 долларов США
Правило 50%: 200 000 долларов США X 0,5 = 100 000 долларов США (приблизительные годовые операционные расходы)
Когда использовать: Когда вам нужна быстрая оценка операционных расходов.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Обычно используется с квартирами
- Может применяться с использованием действительных чисел или приближений
- Может быть вставлен в cap rate и DSCR оценивает
# 7: Правило 70%
Начальная цена = (0.7 x после ремонта) — реабилитация
Пример: стоимость после ремонта (ARV) = 200 000 долларов США
Реабилитация = 30 000 долларов США
Начальная цена = (0,7 x 200 000) — 30 000 долларов США = 110 000 долларов США
Когда использовать: Для определения наиболее оптимальной цены исполнения для получения стабильной прибыли от потенциальных инвестиций.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Обычно используется для переворотов
- Наилучшие значения АРВ получены с использованием сопоставимых затрат на сопоставимые объекты недвижимости
- Окончательно определите цену исполнения после подробного анализа, включающего затраты на хранение
# 8: Возврат наличными
(Чистая операционная прибыль — годовое обслуживание долга) / Денежные средства в собственности
Пример: NOI = 120 000 долларов США
Годовое обслуживание долга = 100 000 долларов США
Наличные в собственность = 100 000 долларов США
Наличные при возврате наличных = (120 000 — 100 000 долларов США) / 100 000 долларов США = 20%
Когда использовать: Для оценки успешности инвестиции после первого года ее использования.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Это дает значение возврата только за один год
# 9: Рентабельность инвестиций (ROI)
(Прибыль от инвестиций — Стоимость инвестиций) / Стоимость инвестиций
Пример: прибыль от инвестиций = 20 000 долларов США
Стоимость инвестиций = 50 000 долларов США. Количество лет в собственности = 5
Рентабельность инвестиций = 40% (20 000 долл. США / 50 000 долл. США)
Годовая доходность (AR): ROI / # лет владения недвижимостью
AR = 8% (40% / 5)
Когда использовать: Чтобы получить «полную картину» будущих или завершенных инвестиций.
Щелкните здесь, чтобы использовать калькулятор.
Что нужно знать:
- Используйте рентабельность инвестиций для расчета годовой прибыли путем деления рентабельности инвестиций на количество лет, в течение которых вы владели недвижимостью.
# 10: Внутренняя норма прибыли (IRR)
IRR определяется как «ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость инвестиций равна нулю». IRR учитывает, когда вы тратите и получаете наличные. Для большинства инвесторов лучше получить деньги раньше, чем позже, потому что тогда вы можете реинвестировать их.Для его расчета вам понадобится калькулятор IRR (мне больше всего нравится функция IRR, доступная в Excel).
Когда это использовать: Чтобы оценить рентабельность инвестиций в перспективе с учетом ваших первоначальных денежных затрат или сравнить инвестиционные возможности в различных классах активов.
Что нужно знать:
- IRR также может называться «экономическая норма доходности» или «ставка доходности дисконтированного денежного потока».
- IRR не включает внешние факторы, такие как стоимость капитала и инфляция
- В большинстве случаев, чем выше внутренняя норма доходности проекта, тем она желательнее.