Недвижимость что входит в понятие: Термин Недвижимость — понятие и определение, что такое

проблемы теории и практики – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

УДК 342.2/.3+347.8 ББК 67.410

Пашина А.Р.

К ВОПРОСУ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ:

ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Pashina A. R.

THE CONCEPT OF REAL PROPERTY:

PROBLEMS OF THEORY AND PRACTICE

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, связь с землей, судебная практика, право собственности.

Keywords: real estate, State registration, connection with land, judicial practice, the right to property.

Аннотация

В данной статье автор анализирует теоретические и практические проблемы понятия недвижимого имущества, рассматривает правовой режим данного имущества, установленный в гражданском законодательстве. По мнению автора, сравнительноправовое исследование позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимого имущества следует давать за пределами восприятия и толкования признаков самой материальной вещи (объекта).

Abstract

In this article, the author examines the theoretical and practical problems of real property, this property is the legal regime established by civil legislation. According to the author, comparative legal study suggests that the notion of immovable property should be announced outside of perception and interpretation of the material things (object).

Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства, включая вопросы недвижимого имущества.

Необходимость рассмотрения института недвижимости связана с проблемами государственной регистрации прав на него и определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом, во-вторых, в литературе по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости, существуют различные точки зрения.

Введение в современное гражданское законодательство категории «недвижимое имущество» способствовало оживлению имущественного оборота. Через данный институт законодатель легализовал право обеспечения имущественных интересов на недвижимость участников гражданского оборота, указав, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в котором установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом оговаривается, что к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Тем не менее, проблема определения понятия «недвижимость» существует. Эта проблема юридически не разрешена до настоящего времени и связана с отсутствием чёткого понимания содержания категории недвижимости. Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости и критериев, отграничивающих движимое имущество от недвижимого.

Названную проблему зачастую пытается разрешить судебная практика.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит непосредственная их связь с землей. Традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Этот признак известен был еще римскому праву.

Одним из принципиальных положений римского права было то, что в качестве недвижимости рассматривалась не только часть поверхности земли, но и все те созданные трудом человека либо естественные предметы, которые неразрывно связаны с землей -сооружения, долгорастущие насаждения и т.п. Эти предметы рассматривались в качестве составных частей земельных участков. Вследствие этого обстоятельства невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся. Именно в римском праве было сформулировано следующее правило: сделанное над поверхностью следует за поверхностью и принадлежит собственнику земельного участка (superficies solo cedit).

Последовательное развитие этого положения привело к тому, что в качестве части недвижимости, то есть земельного участка, рассматривалось и воздушное пространство, которое расположено над этим земельным участком.

Также в римском праве значимой была классификация недвижимости по элементам, входящим в состав недвижимости. Римские юристы в составе недвижимости (res soli) различали:

— Inaedificatio — строения, созданные на земельном участке;

— Insemenatio — растения, посеянные на земельном участке;

— Implantatio — растения, посаженные на земельном участке1.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам . В развитие уже сказанного, Г.Ф. Шершеневич также писал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»3.

В настоящее время указанными признаками недвижимости руководствуются как судебные органы, так и органы технической инвентаризации, включая учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. — М.: Волтерс Клувер. 2006. — С. 49

2 Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Статут, 2005. — С. 296.

3 Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Статут, 2005. — С. 299.

Чтобы не быть голословным, приведём пример из судебной практики: «Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, Президиум ВАС РФ указал на то, что спорный объект является недвижимостью, поскольку представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к объекту подведены стационарные коммуникации по электро-, газо- и водоснабжению, и оно

4

является строением первой группы капитальности» .

Арбитражная практика свидетельствует также и о том, что суды, используя систематическое толкование, применяют ст. 130 ГК РФ в совокупности с положениями Гражданского кодекса о последствиях возведения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Исходя из этого, можно сделать вывод, что объект недвижимости должен быть не только фактически, но и юридически связан с земельным участком. Причем характер прав на земельный участок владельца строения решающей роли не играет. Практика исходит из факта их наличия или отсутствия.

К примеру, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2010 г. по делу № А41-6490/09 установлено, что среди документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости регистрирующему органу должны быть представлены и документы, подтверждающие права на земельный участок. Точный перечень документов следующий: свидетельство о государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования на земельный участок; кадастровый паспорт указанного земельного участка; разрешение на выполнение строительно-монтажных работ; постановление главы города «О разрешении на строительство»; постановление главы города «О присвоении адреса зданию»; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; заключение государственной вневедомственной экспертизы по проекту на строительство; технический паспорт на объект; проект на строительство; учредительные документы общества-заявителя.

Суд, убедившись в наличии правоустанавливающих (правоподтверждающих) документов на земельный участок, выносит соответствующее решение.

Следующий пример показывает, что суд признает объект самовольной постройкой, если будет установлено, что указанный объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей (Определение ВАС РФ от 23.12.2009 № ВАС-17252/09 по делу № А55-17798/2007). «Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что общество «АСМЕТ» осуществило строительство капитального объекта недвижимости на арендованном земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешения для строительства объекта недвижимого имущества, и, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие оснований для признания права собственности. ..».

Аналогичное решение вынес ВАС РФ по другому делу (Определение ВАС РФ от 20.10.2009 № ВАС-10415/09 по делу № А60-19634/2008), цитирую: «…строительство ответчиком объекта осуществлялось в нарушение права истца на земельный участок, предоставленный ему в постоянное (бессрочное) пользование, в отсутствие соответствующего разрешения со стороны уполномоченных органов», соответственно такой объект недвижимости также признан самовольной постройкой.

По мнению профессора Н.А. Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению. Поэтому, как считает

4 Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. № 1141/97

названный автор, целесообразно исключить данный признак из определения недвижимого имущества5.

Помимо неразрывной связи с землей, некоторые юристы выделяют дополнительные

6 о

признаки для недвижимости , такие, как ее высокая стоимость. В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных объектов), во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например: автомобили, предметы искусства и т.д.

Другой автор, О.М. Козырь, в свою очередь, указывает на то, что недвижимое имущество — это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»7. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо наличие права собственности. Для чего и нужна государственная регистрация объявленного права.

В.В. Витрянский по этому поводу указывает, что для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости8.

Как показывает практика, различные мнения российских цивилистов, наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, порой бывает недостаточно. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными органами технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других почему-то нет. То есть возникновение объекта недвижимости зависит не от конкретных свойств и характеристик, а от признания и подтверждения государством его таковым (признание объекта недвижимостью гражданским законом). Отсюда возникает вопрос о том, что же представляет собой «объект», если он физически существует, но не является недвижимостью в смысле гражданского права и на него не может быть установлено право собственности? В какой момент он становится недвижимостью? Когда кто-то установил возможность для этого «объекта» стать объектом права собственности? Или «объект» становится недвижимым имуществом в тот момент, когда это право уже возникло и официально подтверждено?

Авторы Концепции развития гражданского законодательства по недвижимости практически так и ответили на поставленный вопрос, утверждая, что «недвижимостью, в смысле гражданского права, может быть только объект, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»9. Если следовать такому подходу, получится, что признание встроенных помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, будет одновременно отрицать существование здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

5 Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. -1988. — № 8. — С. 5.

6 Лапач, В.А. Система объектов гражданского права. — СПб.: Проспект, 2002. — 311 с. — С. 53.

7 Козырь, О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. — С. 271

8 Витрянский, В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. -2003. — № 6. — С. 8.

9 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»/ информация с сайта http://www. kadis.ru.

Кроме того, государственной регистрации подлежат также объекты незавершенного строительства, железнодорожные пути, космические объекты, воздушные и морские суда, а также предприятие как имущественный комплекс, в который входит движимое имущество (оборудование, инженерные сети и т.д.).

Некоторых авторов формулировка ст. 130 ГК РФ подводит к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, не государственная регистрация, а другие свойства этих объектов. Так,

В.А. Белов утверждает, что «причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах» 10.Отсюда, в юридической науке сложились три теории недвижимости: первая, наиболее распространенная, предлагает признавать

недвижимостью вещи, которые имеют прочную связь с землей. Представители второй концепции, ссылаясь на судебную практику, в свое время, предлагали при определении признаков недвижимости руководствоваться критерием «акта гражданского связи прав владельца строения с землей, на котором оно построено», полагая, что не надо признавать недвижимостью сооружения, построенные на чужой земле и временные строения. Существовала и иная точка зрения, согласно которой можно выделить и третью теорию. Один из ее представителей — В. Ельяшевич. По его мнению, сооружения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами подвижными, а строения, созданные в силу вещного права на эту землю, — недвижимыми вещами11. Последняя теория может найти в современных правовых системах как сторонников, так и оппонентов, но очень трудно не считать недвижимостью здание, возведенное на земле, взятой в долгосрочную аренду, например, на 90 лет.

В нашем случае небесполезен будет опыт законодательства зарубежных стран, который объект недвижимости формулирует следующим образом.

Согласно Швейцарскому гражданскому уложению, имущество, относящееся к недвижимости, делится на три вида: земельные участки, горные рудники и

зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Согласно шведскому Земельному кодексу «недвижимость» — это земля, все земли разделены на участки недвижимости». Поэтому под терминами «участок недвижимости» и «объект недвижимости» имеется в виду одно и то же, а именно земельный участок. Следовательно, по шведской концепции, здания, строения, сооружения, деревья и другие прочно связанные с землей объекты не являются недвижимостью, а лишь улучшениями последней.

Гражданский кодекс Мексики содержит длинный перечень имущества, которое является недвижимостью, к которому принадлежат, в частности: голубятни, пасеки, ставки с рыбами; статуи и картины; семена, предназначенные для посева; плавучие сооружения, используемые для нахождения на определенном месте водоема, и т. д.

Французское законодательство исходит из самой широкой концепции недвижимости. Гражданский кодекс Франции определяет, что имущество является недвижимым по своей природе в силу его назначения или вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет. Основой понимания недвижимости во французском праве является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство). К недвижимым по своей природе принадлежат земля и связанные с ней здания, урожай, леса и т.д. К недвижимым вещам по их назначению французское законодательство относит:

10 Белов, В.А. Практика применения гражданского кодекса Российской Федерации — М.Юрайт, 2011. — С. 548

11 Ельяшевич, В. Б. Продажа строений на чужой земле // Вестник гражданского права. — СПб.: М.М. Винавер, 1916, № 1. — С. 64.

машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии для обслуживания, эксплуатации и т.д., хотя фактически они являются подвижными. Если эти объекты выделяются из состава главного объекта, они рассматриваются как движимые. Кроме того, недвижимостью в силу их назначения признаются вещи, присоединенные собственником к земельному участку навсегда.

Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Существенными частями недвижимости рассматриваются такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.

Гражданский кодекс Латвийской Республики содержит следующее определение: материальные вещи бывают движимыми либо недвижимыми в зависимости от того, можно или нельзя перемещать их, не повреждая снаружи, с одного места на другое.

Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование «недвижимость в силу закона». Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости12. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.

В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев.

Кроме того, к недвижимости в некоторых странах относят вещи, которые являются автономными и выполняют эстетические функции, находясь в составе дома (как, например, в законодательстве Мексики). Отличием можно считать и то, что законодательство одних стран содержит расширенный перечень имущества, которое относится к недвижимости, а в нормативных актах других он вообще отсутствует13.

Несмотря на мнения различных ученых-цивилистов по вопросу определения недвижимого имущества, а также зарубежного опыта, авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предложили в свое время исключить из него такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты14, ссылаясь на то обстоятельство, что в этих случаях объектом недвижимого имущества являются земельные участки, занятые лесами, многолетними

12 Скворцов О. Ю. Недвижимость как юридическая фикция//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. — Вып. 4. — СПб., 2002. — С. 17-24.

13 Бабкин, С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве. — М.: Нотариус, 2001, — С. 25-68.

14 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола № 9 от 20 мая 2002 г.) /информация с сайта http://www.notiss.ru

насаждениями или обособленными водными объектами, а не сами объекты, что в последствии и было сделано.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» предлагают сегодня исключить «предприятие как имущественный комплекс» из списка объектов недвижимости, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. С такой позицией нельзя не согласиться. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты имеют особое экономическое значения для государства, но не имеют прочной связи с землей, что дает основание считать указанные объекты движимым имуществом. При выделении предприятия как объекта недвижимого имущества законодатель, вероятно, руководствовался иным критерием, чем вышеназванный критерий отнесения вещей к недвижимым, а именно — критерием «единства технологического процесса» как объединяющим признаком разнородного имущества. Раскрываемый законодателем в пункте 2 статьи 132 ГК РФ состав предприятия как имущественного комплекса свидетельствует о том, что предприятие не относится в полной мере даже к объектам вещного права, так как в его состав входят обязательственные отношения (права требования, долги). Все вышесказанное о предприятии как имущественном комплексе подтверждается таким уникальным индикатором удачности законодательного решения, как практика гражданского оборота: число сделок с предприятиями как имущественными комплексами мало и на фоне общего числа сделок с недвижимым имуществом оно стремится практически к нулю. С учетом этого не вызывает возражения предложение авторов Концепции о переходе к термину «комплекс недвижимого имущества», который по замыслу авторов Концепции должен формироваться по общему критерию выделения недвижимого имущества15.

Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию, вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Существует мнение, что устранить недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости16. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо легализовать порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества, и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов. Если в законодательстве появятся нормы, направленные на определение критериев отнесения имущества к недвижимому, то это может внести необходимую стабильность как в практику деятельности всех органов и учреждений, связанных с оборотом недвижимости, так и в отношения участников гражданского оборота.

Наше законодательство имеет много пробелов, в том числе, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Кроме того, существующее распределение функций описания объектов недвижимости противоречит действующему законодательству, международному опыту, а также интересам участников

15 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»/ информация с сайта http://www.kadis.ru

16 Алексеев, В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: «Волтерс Клувер», 2007. — С. 385.

рынка. Приведение структуры управления государственных органов исполнительной власти в соответствие с действующим законодательством потребует сконцентрировать ведение функций учета единых объектов недвижимого имущества в одном федеральном органе исполнительной власти. Существуют различные модели осуществления функций учета и регистрации объектов недвижимого имущества. Реализация той или иной модели зависит от правовых традиций страны и конкретных исторических условий развития. С точки зрения современной практики в ряде европейских стран в последнее десятилетие предпринимаются осторожные попытки к сближению этих систем. Как правило, при этом речь идет лишь о совершенствовании информационного обмена, а не об организационном слиянии. Подобные положения предусмотрены и в федеральной целевой программе, автор которой предлагает начать осуществление взаимодействия между вовлеченными организациями на региональном уровне.

Необходимо, во-первых, создать на уровне региона единую систему учета всех объектов недвижимого имущества путем консолидации данных земельного и градостроительного кадастра в едином банке данных в каждом учреждении или путем создания локальных баз данных и обеспечения электронного обмена информацией между ними в реальном масштабе времени. Только в результате соблюдения принципа трехмерности учитываемого объекта (подземный, почвенный, наземный) можно будет создать банк данных по объектам недвижимости региона.

Во-вторых, следует унифицировать форматы данных, хранящихся в учреждениях юстиции и учреждениях по ведению земельного и градостроительного кадастров, а также законодательно урегулировать необходимость электронного обмена данными между этими учреждениями на основе бесплатного информационного обмена.

Подводя итоги исследования, можно утверждать, что «прочная связь с землей» должна являться квалифицирующим признаком для определения недвижимого имущества. Но эта связь должна носить именно юридическую направленность, а не техническую или еще какую-либо. При дальнейшей разработке или внесении изменений в действующее законодательство за основу необходимо принимать законодательство Германии, которая создала одну из совершенных правовых механизмов управления

17

поземельной собственностью . Устранив указанные пробелы в нашем законодательстве, мы добъемся как максимальной защиты собственников недвижимости, добросовестных приобретателей, так и разгрузки судебных органов от излишних разбирательств по делам, связанных с недвижимым имуществом.

Библиографический список

1. Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: «Волтерс Клувер», 2007. — С. 385.

2. Бабкин, С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодатель-стве. — М.: Нотариус, 2001. — С. 25-68.

3. Белов, В.А. Практика применения гражданского кодекса Российской Федерации -М.: Юрайт, 2011. — С. 548.

4. Витрянский, В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хо-зяйство и право. — 2003. — № 6. — С. 8.

5. Ельяшевич, В.Б. Продажа строений на чужой земле // Вестник гражданского права. — СПб.: М. Винавер, 1916. — № 1. — С. 64.

6. Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. А.Л. Маковского. — М.: Норма, 1998. — С. 271.

7. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и

17 Кузнецов, А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. — 2000. — № 1. — С. 42-49.

совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола № 9 от 20 мая 2002 г.) /информация с сайта http://www.notiss.ru.

8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подго-товлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»/ информация с сайта http://www.kadis.ru.

9. Кузнецов, А.В., Герман, Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. -2000. — № 1. —

С. 42-49.

10. Лапач, В.А. Система объектов гражданского права. — СПб.: Проспект, 2002. —

С.53.

11. Определение ВАС РФ от 23.12.2009 № ВАС-17252/09 по делу № А55-17798/2007.

12. Определение ВАС РФ от 20.10.2009 № ВАС-10415/09 по делу № А60-19634/2008.

13. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. № 1141/97.

14. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2010 г. по делу № А41-6490/09.

15. Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Гос-ударство и право. — 1988. — № 8. — С. 5.

16. Скворцов, О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция //Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. Вып. 4. СПб., 2002. — С. 1724.

17. Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Сквор-цов. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — С. 49.

18. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Статут, 2005, —

С. 296, 299.

19. Щенникова, Л.В. Недвижимое имущество: Законодательные формулировки и кон-цептуальные подходы // Российская юстиция. — 2003. — № 11. — С. 20.

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление | Семинары Moscow Business School

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий. Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное. Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию. И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д. — все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал. Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды. Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания. Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами. Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др., — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления. Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Дом-машина

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

• жилая недвижимость,
• офисная недвижимость,
• торговая недвижимость,
• складская недвижимость,
• гостиничная недвижимость,
• развлекательная недвижимость,
• социально-культурная недвижимость,
• социально-транспортная недвижимость,
• для общественного питания,
• медицинская недвижимость,
• для оздоровления,
• для отдыха,
• для бытового обслуживания,
• промышленная недвижимость,
• сельскохозяйственная недвижимость,
• и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость. Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

• Пожнадзор;
• Ростехнадзор;
• Госэнергонадзор;
• Энергосбыт;
• Санитарно-эпидемиологическая служба;
• Комитет по управлению государственным имуществом;
• Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по земельным ресурсам;
• Комитет по природным ресурсам;
• Жилищная инспекция;
• Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости. Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью». Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

• Управление потреблением объекта;
• Управление содержанием объекта;
• Управление обеспечением ресурсами;
• Управление безопасностью объекта;
• Управление маркетингом объекта;
• Управление доходностью объекта;
• Управление требованиями собственников объекта;
• Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы. Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования. С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости. Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости. Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника. В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management). Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора). Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления. Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом. Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств. Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. Содержание. Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д. Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций). Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости. Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости. Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

Элитные квартиры – особый сегмент рынка недвижимости

Желающие приобрести элитные квартиры должны помнить, что комфорт и качество престижного жилья – основные условия, определяющие его высокую стоимость. К этому добавляется район расположения дома и его индивидуальный, неповторимый стиль.

Жилье элитного уровня на рынке жилой недвижимости традиционно считается особым сегментом, живущим по своим законам. Интерес к элитным квартирам остается неизменно высоким у достаточно немногочисленных, но весьма придирчивых покупателей. При этом на рынке недвижимости квартиры элит-класса позиционируются как жилье, обладающее оригинальным стильным дизайном, индивидуальной планировкой и набором специфических опций, которые регулярно корректируются меняющейся модой.

Что входит в понятие «элитное жилье»?

Недвижимость элит-класса определяется рядом признаков и характеристик, которым должно соответствовать жилье. Понятие «элитная квартира» включает в себя:

• закрытую придомовую территорию и охраняемые подъезды;
• современные системы контроля доступа, видеонаблюдения и противопожарной безопасности;
• охраняемые стоянки, подземный паркинг;
• улучшенные системы вентиляции, кондиционирования, электро- и водоснабжения;
• собственную социально-бытовую инфраструктуру жилого комплекса.

Одним словом, безопасное и охраняемое жилье должно оснащаться самыми лучшими и современными инженерными системами. Разумеется, не меньшее внимание уделяется дизайну, отделке и планировке элитной квартиры, которые должны обеспечить великолепный внешний вид и максимальный уровень комфорта. Как правило, при этом используются новейшие технологии и только экологичные материалы.

Престижный элитный дом не может быть типовым панельным зданием. Не удовлетворяет критериям «элитности» и большая часть современных монолитно-кирпичных многоэтажек, пусть даже и возведенных по индивидуальным проектам. Элитное здание должно характеризоваться интересной оригинальной архитектурой, выделяющей его из массы других строений. Нередко такие дома обладают собственными именами-брендами, хорошо известными внутри своего района или даже за его пределами.

Помимо характеристик квартиры и дома, существует и другой важнейший критерий, от которого зависит принадлежность недвижимости к «высшей лиге», – местоположение. Элитные квартиры уже по определению должны находиться в наиболее престижных районах. Дополнительную привлекательность такому жилью придают удачные транспортные развязки, качественная инфраструктура района, близость лесопарковых зон и хорошая экология.

Что влияет на стоимость элитных квартир?

Цены на элитное жилье зависят от двух факторов. Первый фактор можно назвать объективным – это целый комплекс перечисленных ранее характеристик, которыми должна обладать элитная квартира. То есть, ярлык «элитности» нельзя прицепить просто так и выставить соответствующую цену. Объект должен действительно отличаться соответствующей архитектурой, улучшенными системами жизнеобеспечения, подземным паркингом и охранными системами. Следовательно, покупая элитную новостройку, нужно убедиться, что все перечисленное заложено и детально описано в проекте данного объекта. В противном случае, девелопер просто накручивает цену, пользуясь, к примеру, престижностью района.

Второй фактор носит субъективный характер, что радикально отличает сегмент элитной недвижимости от прочих. Речь о том, что многие застройщики достаточно вольно формируют цены на элитные квартиры, ведь состоятельные покупатели нередко действуют по принципу «мое – не мое». Это означает, что если покупателю приглянулось именно это жилье, то он его купит без особой оглядки на стоимость. Можно сказать, что в элитном сегменте такое понятие, как «завышенные цены», просто не существует. И каждая элитная квартира просто ищет «своего покупателя».

Конечно, девелоперы все равно прикладывают определенные усилия, чтобы привести в свой проект некую «изюминку», делающую его более привлекательным на фоне других предложений рынка. И количество таких «изюминок» в проекте тоже может влиять на выставляемые цены на элитные квартиры. Многие застройщики при этом проявляют недюжинную изобретательность, формируя все новые и новые «конкурентные преимущества». Но, в конечном итоге, доминирующим влиянием на цены все равно обладает субъективный фактор: богатый покупатель часто капризен и непредсказуем, и покупает квартиру, к которой просто «лежит душа».

На рынке вторичной недвижимости элитный сегмент представлен разноплановыми предложениями. Типичный пример элитной квартиры – жилье в просторных апартаментах, расположенных в старинном особняке с уникальной архитектурой. Такие предложения можно найти в центре Москвы, и часто это крайне дорогостоящие варианты. При этом неважно, что оборудовать подземную парковку почти невозможно, а коммуникации, вполне вероятно, придется заменять. Уникальная архитектура и престижность дома, высокая престижность района, а также близость к деловым и торговым центрам, становятся в данном случае главным критериями элитности недвижимости.

Элитные квартиры на вторичном рынке не слишком подвержены ценовым колебаниям: это тоже жилье, рассчитанное на «своего покупателя». И зачастую оно выставляется на продажу не один год, в ожидании «того, единственного». Причиной здесь служит заоблачная элитная стоимость, а не те или иные недостатки квартиры.

Как выбирать элитное жилье?

Вопрос непростой, и ответить на него может только конкретный покупатель. Можно лишь порекомендовать заранее сформулировать требования к приобретаемому жилью. В настоящее время элитные квартиры представлены множеством вариантов, и выбрать жилье на собственный вкус – вопрос времени.

Конечно, можно посоветовать при выборе недвижимости реально оценивать характеристики квартиры и соотносить их с запрашиваемой ценой. Но опыт показывает, что в сегменте элитной недвижимости многие покупатели готовы и переплатить ради покупки конкретной понравившейся квартиры.

Если вас интересуют элитные квартиры в новостройках, к такому приобретению необходимо подойти взвешенно и осторожно. Застройщик должен предоставить максимум гарантий надежности, ведь вы вкладываете серьезные средства. Излишне говорить, что покупать элитную новостройку стоит только по договору долевого участия в строительстве, максимально защищающему ваши права. Все атрибуты элитарности жилья должны быть четко прописаны в договоре, иначе вы рискуете купить жилье, не вполне удовлетворяющее вашим высоким запросам.

При покупке элитной квартиры на вторичном рынке необходимо четко оценить состояние дома: надежность стен и перекрытий, возраст и состояние инженерных коммуникаций. Ведь в старом доме за внешним шиком элитного жилья вполне может скрываться аварийное состояние конструктивных элементов и систем здания.

Ну а в целом, покупка элитной недвижимости остается делом вкуса покупателя, обладающего соответствующими финансовыми возможностями. Учитывая особенности сегмента квартир элит-класса, давать советы здесь – дело неблагодарное.

Зачем нам понятие «недвижимость»

Я, как юрист, большую часть профессиональной деятельности проработавший в строительном бизнесе, очень часто сталкивалась со сложностями в определнии того, является ли объект движимым или нет. Причем со спорами о признании того или иного объекта недвижимым я столкнулась сразу при начале практической деятельности. Сколько разных споров было и корректировок в законодательстве и правоприменительной практике относительно зеленых насаждений (объект недвижимости до 2006г.), железнодорожных путей (разнополюсная практика в начале 2000-х), дорог, заборов (практика сложилась в начале 2010-х как часть земельного участка), мелиоративных систем, скважин. Если вспомнить начало 2000-х, когда велась активная работа на предприятиях по регистрации прав собственности на все, что оставалось после разрухи 90-х, то регистрировали как объекты недвижимости все, что плохо, или точнее хорошо, стояло: столбы, заборы, линейные объекты, сырьевые эстакады, даже галерею, висящую в воздухе, между частями здания удалось зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Да, ст.130 ГК содержит описание объекта недвижимости, но описание термина неопределенно, так содержит два  критерия, имеющих оценчную категорию: все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Обратите внимание, что в данном определении критерий прочности связи с землей (который сам по себе является оценочным и субъективным) раскрывается через критерий несоразмерности ущерба при перемещении, то есть прочность связи с землей = несоразмерность ущерба при перемещении (оценочный критерий, так как несоразмерность каждым из нас в разной ситуации будет оценена по-разному).

В современных условиях, когда дома, мосты двигают и переносят, разбирают и строят на наземных опорах, когда корабли льют из композитных материалов (видимо, и дома тоже скоро смогут в формах отливать), когда возможно строительство с использованием 3D-принтеров и т.д. критерий прочности связи с землей совершенно не отражает факт возможности или невозможности передвижения какого-то объекта. При этом необходимо отметить, что ст.130 не содержит исчерпывающего перечня примеров таких объектов: в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. То есть , видимо, это могут быть еще какие-то объекты??

Очень частно можно встретить представление, особенно в среде технических специалистов — строителей, что слово «капитальный объект» или «объект капитального строительства» = объекту недвижимости. Но это совсем не так. ОКС — это объект для создания или изменения (вплоть до уничтожения) которого требуется соблюдение определенных процедур, установленных Градостроительным законодательством, в частности получение или неполучение резрешения на строительство, ввод в эксплуатацию или отсутствие такой необходимости, оформление прав на землю или без оформления прав и т.д. ГрК установлены , например, исключения, когда для создания объекта недвижимости (в классическом понимании), например, жилого дома, производственного помещения до 1,5 тыс кв м, не требуется получение разрешения на строительство, не требуется экспертиза, ввод и т.д., но от этого эти объекты не перестают быть ни ОКС, ни объектом недвижимости. Либо наоборот, для строительства линейного объекта требуется как для ОКС получение разрешения на строительство, но при этом такой линейный объект может вовсе не быть объектом недвижимости.

В этом смысле примечательно, что определение ОКС в ГрК дано через перечисление незакрытым перечнем: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

Если взять предлагаемые ст.130 ГК и ст.1 ГрК примеры объектов, которые вроде и ОКС, и объекты недвижимости: здания, строения, сооружения, то если мы посмотрим определения данных объектов, то поймем, что ситуация становится еще более запутанной.

В частности, в соответствии со ст.2 Тех регламента о безопасности зданий и сооружений  здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Особенно трогательным кажется укзанаие на цель использования здания — для содержания животных. В принципе после слов «деятельности людей» можно было, на мой взгляд, поставить точку. Если без шуток, то из данного определения следует, что здание может не иметь подземной части или состоять только из подземной части, и если нет сетей, то это не здание!

Определение термина сооружение еще прекраснее именно для целей запутать все окончательно: сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Смешалось все, «люди, кони». Одназначно понятно только одно, что в сооружении постоянно находиться человеку нельзя, жить, например, 24 часа, 7 дней в неделю, 365 дней в году.

На мой взгляд, даже определения ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» выглядят более понятными:

объект (капитального) строительства (construction works): Здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

сооружение (civil engineering works): Объекты завершенного строительства, включающие в себя такие сооружения, как плотина, мост, дорога, железная дорога, взлетная полоса, системы водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, трубопровод, систему канализации, или результат операций, например земляные работы, геотехнические процессы, но исключая жилые здания и связанные с ними работы на строительной площадке.

здание (building): Объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта.

И обратите внимание, что сооружением может быть и результат процесса, например, выкопанный котлован, а определение здания никак не связано с наличием у него подземной или наземной части, наличием сетей — только функционал пребывания людей и пространственная отдельность являюся критерием, что понятно, так как любой объект конечен, даже метро:)

К сожалению, проект изменений в ГК никак не решает проблему определения понятия недвижимости, так как оставляет критерий прочтности связи с землей: Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены.

Этот критерий используется и для того, чтобы определить здания, сооружения и иные объекты составными частями земельного участка. Несмотря на общую идею признать объектом недвижимости только земельный участок (которая мне близка), разработчики проекта изменений оставляют такие объекты недвижимости, как помещения и машино-место. Что никак не вносит ясности в общую картину.

После такого длинного вступления встает вопрос, зачем вообще нужен термин «НЕДВИЖИМОСТЬ»? Что его наличие решает? Разве не проще просто установить перечень объектов, сделки с которыми  и права на которые подлежат регистрации в государственном реестре, как собственно сделано с самолетами, кораблями и т.п.

Или давайте введем уже какой-то объективный технический критерий прочности связи с землей, например, углубление основания здания, сооружения более, чем на 50 см ниже уровня ?

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

Фото: ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

Причина разбирательства

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Автор

Игнат Бушухин

Оценка недвижимости | Эксперт Академия

Что входит в понятие «недвижимость»? Недвижимость – это все что подлежит государственной регистрации (кроме автомобилей) и те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно. Проще говоря, в перечень недвижимости входят: Земельные участки и находящиеся на них постройки, в том числе недостроенные; Морские и воздушные суда; Частные дома, строения, здания; Помещения, части здания, машино-места с четко прописанными границами в кадастровом реестре. Необходима оценка?            МЫ МОЖЕМ ВАМ ПОМОЧЬ!    Опыт работы наших оценщиков в сфере оценки недвижимости более 5 лет. Оставьте заявку на сайте или отправьте нам свой вопрос на электронную почту [email protected] для бесплатной консультации по Вашему вопросу сейчас! Проведение оценки необходимо, если нужно: Определить рыночную стоимость недвижимости; Определить размер арендной стоимости недвижимого имущества; Определить стоимость ущерба недвижимости, причиненного в результате пролива, пожара и других бедствий. При расчете рыночной или арендной стоимости оценщик обращает внимание на множество параметров: Себестоимость недвижимости; Ситуацию на рынке; Сезонность; Инфраструктуру района или населенного пункта, в котором находится недвижимость; Степень износа; Материалы из которого выполнена недвижимость; Экологическая и экономическая обстановка; Характеристики придомовых территорий; Оценщики «Эксперт-Академия» проведут оценку: При судебных разбирательствах во всех уровнях суда; При продаже или сдаче в аренду недвижимости; Для вступления в наследство; При расторжении брака; При реорганизации предприятия; При страховании имущества для точного выяснения страховой суммы; При обеспечении кредитных обязательств, когда недвижимость выступает в качестве залога; Обмене жилья. Заказать оценку просто: Вы оставляете заявку на сайте, звоните или пишите письмо на электронную почту [email protected]; Мы отвечаем на все интересующие Вас вопросы, согласовываем нюансы оценки; Подписываем договор на оценку Вашего имущества; Проводим оценку, собираем информацию, проводим учет условий оценки и составляем отчет об оценке; Вы получаете готовый результат. Оценку выполняют оценщики с квалификационным аттестатом «Оценка движимого имущества», обладающий ученой степенью в области физико-математических наук, ответственность нашей компании и оценщика застрахована в соответствии с Законодательством РФ. Закажите бесплатную консультацию по любому вопросу, оставив заявку на сайте или отправьте нам свой вопрос на электронную почту [email protected]

Классификация (типология) объектов недвижимости

		Общественное, производственное, административное, бытовое здание и т.д.		Объекты капитального строительства, предназначенные для…	Нежилое здание	Здание/Нежилое здание
Гараж			Гараж	Индивидуальный гараж (ВРИ: для ИЖС) Отдельно стоящий, пристроенный гараж (ВРИ: объекты гаражного назначения)
			Нежилое здание > Садовый дом	Садовый дом (ВРИ: ведение садоводства)
	Строение вспомогательного использования		Хозяйственная постройка	Хозяйственное строение (ВРИ: ведение садоводства)	Служебное строение
Одноквартирный жилой дом, Двух-, четырехквартирный дом (в долевой собственности	Объект индивидуального жилищного строительства	Одноквартирный жилой дом	Жилое здание > Жилой дом	Индивидуальный жилой дом (ВРИ: для ИЖС), Жилой дом (ВРИ: ЛПХ)	Жилой дом	Здание/Жилое здание
Блокированный жилой дом (в долевой собственности)
	Жилой дом блокированной застройки	Автономный жилой блок		Жилой дом (ВРИ: блокированная жилая застройка)
Усадебный жилой дом
				Жилой дачный дом
					Часть жилого дома
Блокированный жилой дом (с правом на отдельные квартиры)		Жилое многоквартирное здание		Многоквартирный жилой дом (ВРИ: многоквартирная жилая застройка)	Многоквартирный дом	Здание/Многоквартирный дом
			Жилое строение		Строение	Здание/Жилое строение. Отсутствует техническая возможность учета
		Общественное сооружение, Сооружение промышленного предприятия и т.д.		Сооружение		Сооружение
				Подсобное сооружение (ВРИ: для ИЖС)
				Хозяйственное сооружение (ВРИ: ведение садоводства)
	Сооружение вспомогательное использования			Вспомогательное сооружение (ВРИ: многоквартирная жилая застройка)
					Домовладение	Не подлежит учету
		Жилое помещение (в многоквартирном доме)			Квартира	Помещение/Жилое/Квартира
					Часть квартиры	Помещение/Жилое/Комната
		Жилое помещение (в многоквартирном доме)			Комната (в квартире в многоквартирном доме)
					Комната (в жилом доме)	Не подлежит учету
						Помещение/Жилое/Комната (с указанием вида помещения жилищного фонда)
						Помещение/Нежилое (помещение вспомогательного использования)
		Вспомогательное помещение (в жилом одноквартирном доме, в жилом многоквартирном здании)			Помещение вспомогательного использования в жилом доме, квартире	Не подлежит учету
		Нежилое помещение общего пользования, нежилое техническое помещение (в жилом многоквартирном здании)			Помещение общего пользования в многоквартирном доме	Помещение/Нежилое (имущество общего пользования в многоквартирном доме)

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
• Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля , недвижимость и недвижимость как синонимы, но между ними есть некоторые тонкие различия.

• Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, полезные ископаемые и воду.
• Недвижимость — это земля, а также любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дома и другие постройки.
• Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно к ней прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Не следует путать недвижимость с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимости. Основной характеристикой личного имущества является то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

1. Неподвижность .Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

• Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общий объем ее предложения является фиксированным.
• Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (такие как дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
• Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, улучшения, такие как дренажная, электрическая, водопроводная и канализационная системы, имеют тенденцию быть постоянными, потому что их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
• Местоположение или предпочтение области . Под местоположением понимаются предпочтения и вкусы людей в отношении данной области, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Есть пять основных типов недвижимости:

1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов жилищного строительства — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

• Одноквартирные дома
• Дома на 2-4 единицы
• Многоквартирные дома с пятью и более квартирами, например, многоквартирные дома

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающийся дефицит предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую внаем недвижимость), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или сдачи внаем и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы

• Обычно неликвидный

• Под влиянием местных факторов

• Требуются большие начальные капитальные вложения

• Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из наиболее популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

• Публичные REIT
• Публичные неторгуемые REIT
• Частные РЭЙЦ

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится

• Ликвидность

• Диверсификация

• Стабильные дивиденды

• Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много негативных отзывов в прессе из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

• ETF , обеспеченные ипотечными ценными бумагами Vanguard (VMBS): Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
• iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Что такое недвижимость?

Недвижимость может включать собственность, землю, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей.Термин относится к реальной или физической собственности. В качестве бизнес-термина недвижимость также относится к производству, покупке и продаже собственности. Это влияет на экономику США, потому что это важнейший двигатель экономического роста.

Конституция США изначально ограничивала право голоса для владельцев недвижимости.

Определение и примеры недвижимости

Недвижимость, иногда называемая «недвижимым имуществом», технически представляет собой землю плюс любые другие материальные улучшения, которые могут быть на ней установлены или установлены на ней.Улучшение может быть построенным там зданием или проезжей частью. Это может быть что-то, что было вставлено в землю, например, септическая система. Земля с любой из этих структур считается «улучшенной». Он «неулучшенный», когда их не хватает.

Ваш дом — это недвижимость, но также и свободная земля, которой вы можете владеть. Недвижимость может быть небоскребом в Нью-Йорке или участком неулучшенной пустынной земли, на которой нельзя построить.

Как работает недвижимость

Недвижимость имеет множество аспектов, потому что ее просто не существует.Он может переходить от неулучшенного к улучшенному. Его можно купить или продать. Он может принадлежать правительству, юридическому лицу или частной стороне. Но определенные компоненты могут иметь прямое влияние на экономику: последовательное улучшение земель, а также отдельных лиц и организаций, которые способствуют передаче прав собственности.

Строительство новостроек

Новостройка — критическая категория. Он включает строительство домов на одну семью, таунхаусов и кондоминиумов.Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) предоставляет ежемесячные данные о продажах домов и средних ценах. Данные по продажам новых домов — это ведущий экономический индикатор. На формирование тренда продаж новых домов уходит четыре месяца.

NAHB также сообщает о начале строительства новых домов, количестве проектов строительства домов, в которых есть основания.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости помогают частным лицам, предприятиям и инвесторам в покупке и продаже недвижимости.Промышленность обычно делится на специальности.

Продавцы или агенты по листингу помогают найти покупателей через Службу множественного листинга или через свои профессиональные контакты. Они оценивают вашу собственность, используя списки недавно проданных домов, известные как «сопоставимые» или «компромиссы», потому что они похожи на ваши. Они могут помочь вам привести в порядок вашу собственность, чтобы она выглядела наилучшим образом для потенциальных покупателей. Они помогают в переговорах с покупателем или агентом покупателя, чтобы получить максимально возможную цену.

Агенты покупателей предоставляют аналогичные услуги покупателю дома. Они знают местный рынок, поэтому могут найти недвижимость, соответствующую вашим самым важным критериям. Они также сравнивают цены — процесс, который называется «компромисс». Это поможет им направить вас к доступным по цене областям. Агенты покупателей ведут переговоры за вас, указывая причины, по которым продавец должен согласиться на более низкую цену. Они могут помочь с юридическими аспектами процесса, включая поиск по названию, проверку и финансирование.

Агенты по недвижимости, желающие повысить свой профессионализм, становятся РИЭЛТОРАМИ®

Виды недвижимости

Есть четыре типа недвижимости.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость включает как новостройки, так и вторичные дома. Самая распространенная категория — это дома на одну семью, но есть также кондоминиумы, кооперативы, таунхаусы, дуплексы, трехэтажные дома, четырехэтажные дома, дома с высокой стоимостью, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость включает торговые центры и торговые центры, медицинские корпуса, учебные корпуса, гостиницы и офисы. Многоквартирные дома часто считаются коммерческими, даже если они используются для проживания, потому что они принадлежат для получения дохода.

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость включает производственные здания и недвижимость, а также складские помещения. Здания можно использовать для исследования, производства, хранения и распределения товаров.Некоторые здания, в которых раздают товары, считаются коммерческой недвижимостью. Классификация важна, потому что зонирование, строительство и продажа могут осуществляться по-разному для этого типа собственности.

Клочков земли

Земля включает пустыри, действующие фермы и ранчо. Подкатегории свободных земель включают незастроенные участки, раннюю застройку или повторное использование, подразделения и сборку участков.

Инвестиции в недвижимость

Любой, кто покупает или продает дом, занимается инвестированием в недвижимость, и это означает учет нескольких факторов.Будет ли дом расти в цене, пока вы в нем живете? Как будущие процентные ставки и налоги повлияют на вас, если вы получите ипотеку?

Некоторые люди настолько хорошо инвестируют в свои дома, что хотят покупать и продавать дома как бизнес. Вы можете перевернуть дом, купить его, чтобы улучшить, а затем продать. Многие люди владеют несколькими домами и сдают их в аренду. Другие используют Airbnb или аналогичный сервис как удобный способ сдать в аренду все или часть своего дома.

Вы также можете инвестировать в жилье, не покупая дом.Вы можете покупать акции жилищных застройщиков. Цены на их акции растут и падают вместе с рынком жилья. Другой способ — это инвестиционные фонды недвижимости, также называемые «REIT». Это вложения в коммерческую недвижимость. Их цены на акции отстают от тенденций в сфере жилой недвижимости на несколько лет.

Чтение рынка недвижимости

Статистические данные о строительстве новых домов являются важными ведущими экономическими показателями. Они могут предупредить вас о будущем рынка жилья.

На приведенной ниже диаграмме показано количество новых единиц частного жилья, введенных в эксплуатацию в период с 2000 по 2021 год.

Каждый из этих индикаторов говорит о состоянии здоровья в жилищном строительстве по-своему. Например, если бы количество новых домов было стабильным, это отразилось бы на продажах жилья, а вот количество новых домов снизилось бы. Многие покупатели могут не захотеть ждать дольше года. Это также означает, что не хватает пиломатериалов, бетона или строительных рабочих. Этот дефицит может привести к увеличению затрат и продажных цен.

Строитель получит список непроданных домов на продажу, если ипотечные кредиты будут снижаться. Возможно, спрос высокий, но домовладельцы не могут получить ипотеку. Увеличение количества новых домов может показаться показателем прочности жилищного строительства, но сокращение количества закрывающихся домов означает, что рынок жилья слаб.

Важно следить за тремя другими показателями:

• Опись: общее количество домов, которые доступны для продажи, но не проданы, по данным NAHB ежемесячно
• Месяцы поставки: сколько месяцев потребуется, чтобы продать все дома, находящиеся в инвентаре, на основе уровня продаж и запасов, также ежемесячно сообщает NAHB.
• Продажные цены: медианная и средняя продажная цена нового дома по данным Бюро переписи населения

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® предоставляет ежемесячные отчеты о количестве перепроданных домов и их средней цене.Это лучший индикатор здоровья жилищной отрасли в целом, чем строительство новых домов, потому что строители новых домов могут с энтузиазмом относиться к будущим продажам. В результате они могут перестроиться или снизить цены, чтобы стимулировать продажи.

Определение «нового дома»

Строительство нового дома — это первый шаг в процессе от девяти до двенадцати месяцев. Закрытие вырастет примерно через год, если продажи новых домов вырастут, но оставшиеся три шага должны быть выполнены. Исключение составляют специальные дома, которые используются в качестве модельных домов.Бюро переписи населения ежемесячно публикует оценки продаж новых домов. Они указаны как годовая ставка.

Продажа нового дома происходит, когда покупатель подписывает документы и дает застройщику задаток. Большинство новых домов не строятся, пока не появится покупатель.

Местные органы жилищного регулирования выдают разрешения через два месяца после того, как покупатель заключает договор с застройщиком. Это ранний индикатор, но он не всегда точен. Строители могут обанкротиться и никогда не построить разрешенные единицы.Они могут изменить количество единиц, которые будут построены в многоквартирном доме. Фактически, 22,5% многоквартирных домов не построены или заменены на односемейные.

Начало нового дома происходит, когда строитель ломает землю. Об этом ежемесячно сообщает Национальная ассоциация домостроителей. Это очень точно, потому что начало строительства нового дома происходит только тогда, когда строитель достаточно уверен, чтобы приступить к делу, но ничто не является окончательным до тех пор, пока дом не будет продан и сделка не будет закрыта.

• Недвижимость определяется как земля, которая могла или не могла быть еще улучшена путем добавления строения или других улучшений.
• Статистика строительства новых домов может дать вам информацию о будущем рынка жилья для целей инвестирования.
• Рынок недвижимости может сильно зависеть от экономики. Рост количества открывающихся домов может указывать на сильный рынок, в то время как сокращение количества закрываемых домов означает, что рынок жилья слаб.

Основные определения, понятия и права собственности

Хотя термины часто используются как синонимы, между ними есть тонкие различия. Земля в первую очередь относится к поверхности земли и всем природным объектам внутри нее или на ней.Теоретически земля — ​​это часть земной сферы, включающая всю землю вниз к центру и вверх в космос. Да, приятно осознавать, что как владелец недвижимости вы владеете значительной частью вселенной. С практической точки зрения, земля — ​​это поверхность и все, что находится под ней, в пределах досягаемости технологий, и нет, небо — не предел, но землевладелец действительно пользуется некоторыми правами на воздух, хотя с появлением современных авиаперелетов и соседями эти права были ограничены необходимостью. В конце концов, ваш сосед Джо не может загореть, греясь в тени вашего небоскреба.

Недвижимость — это земля и любые пристройки и улучшения, такие как здания, канализация, тротуары и все остальное, считающееся постоянно прикрепленным к земле. Это еще одна причина, по которой недвижимость не распространяется в космос, как утверждают некоторые учебники по этому предмету, потому что пространство к ней не привязано. Когда Земля вращается и вращается вокруг Солнца, которое, в свою очередь, вращается вокруг центра галактики, и так далее, пространство над недвижимостью всегда меняется. Граждане Альфы Центавра могут вздохнуть с облегчением, зная, что вы никогда не будете выдвигать против них никаких претензий, потому что они оказались в вашем конкретном секторе пространства, который в этот момент оказался над вашей землей.

И есть проблемы с заявлением права собственности на землю. Например, у вас есть нефть внизу? Технически да, но масло имеет 2 характеристики, которые могут затруднить сохранение права собственности. Он ликвиден и обычно распространяется на большую территорию, пересекая многие границы недвижимого имущества. Если ваш сосед, который может быть в нескольких милях отсюда и где нефть может быть ближе к поверхности, пробурит скважину и начнет откачивать ее, нефть потечет из-под вашей земли под его.

Таким образом, существуют практические, технические и юридические ограничения на владение недвижимостью. Итак, недвижимость — это поверхность, все, что постоянно к ней прикреплено, все, что можно извлечь с поверхности, и определенные права на воздух.

Светильники

Светильники — это искусственные улучшения земли или любых ее построек. Приспособление считается недвижимым имуществом, если владельцы так с ним обращаются, если приспособление считается постоянным и если стороны любой продажи рассматривают его как таковое.Если есть какие-либо сомнения относительно того, что является приспособлением, а что — личной собственностью, то любое соглашение о купле-продаже должно устранить это сомнение. Примеры неоднозначных предметов — спутниковые антенны, ковровые покрытия, книжные шкафы и бытовая техника.

Торговые приспособления — это приспособления, используемые в ведении бизнеса, и поэтому они считаются личной собственностью владельца бизнеса, даже если приспособления физически прикреплены к недвижимости. Освобождающийся бизнес-арендатор обязан удалить все приспособления из своего бизнеса, чтобы вернуть недвижимость в ее первоначальное состояние.В противном случае приспособления становятся частью недвижимости путем присоединения — они становятся частью того, что уже находится в собственности, недвижимости.

Личное имущество

Личное имущество , также известное как движимое имущество , включает все, что является движимым, и, следовательно, не недвижимое имущество. Сюда входят не только личные вещи, но и посаженные однолетние культуры ( гербов, ). Земледелец имеет право на плоды своего труда, даже если земля принадлежит кому-то другому.Однако многолетние растения считаются частью земли. Мобильные дома также обычно считаются личной собственностью, потому что они движимы и зарегистрированы как автомобили, но они могут считаться недвижимым имуществом, если, например, мобильный дом прикреплен к постоянному фундаменту. Личное имущество также может быть преобразовано из недвижимого имущества путем отсечения , когда собственность отделяется от земли, например, вырубка дерева или сбор фруктов.

Права, преимущества и ограничения владения недвижимостью

Недвижимость или недвижимость — это недвижимость и правовые последствия владения недвижимостью, называемые пакетом юридических прав или принадлежностей , что владелец имеет в отношении недвижимости, которая переходит к любому последующему владельцу.

Владелец недвижимости имеет те же права, что и владелец личной собственности: право владеть ею, контролировать ее, пользоваться ею и исключать ее от других, а также право распоряжаться ею путем продажи , подарив его, бросив или завещав. Это классическая идея владения.

Однако право собственности на недвижимость во многих отношениях ограничено законом. Например, законы о зонировании ограничивают то, для чего можно использовать землю, законы об охране окружающей среды ограничивают то, что можно делать с землей, сервитуты ограничивают исключения, а законы о справедливом жилищном обеспечении регулируют продажу недвижимости.Права на недвижимость также могут быть ограничены определенными аспектами недвижимости, такими как права на добычу полезных ископаемых.

Очевидно, почему недвижимость приносит пользу собственнику, но владение недвижимостью также приносит пользу обществу, так как позволяет избежать трагедии общин — эксплуатации земли для своей выгоды, но не способствует обновлению эксплуатируемых ресурсов. Так, например, если участок земли не находится в собственности, тогда люди могут приходить рубить деревья, чтобы делать дрова или мебель, но у них не будет стимула сажать новые деревья, потому что они не владеют землей, и, следовательно, , не выиграет от возобновления ресурсов для других.Таким образом, владение недвижимостью способствует сохранению и обновлению ресурсов, а также позволяет проводить улучшения. Никто не станет тратить деньги, например, на строительство здания на земле, которой он не владеет.

Что такое недвижимость? [Значение, этимология и определение]

По общему признанию, «недвижимость» — забавная фраза для описания вашего дома или собственности. Итак, что именно означает недвижимость и как она получила такое название, которое мы используем сейчас?

Почему это называется «Недвижимость»?

Прежде чем мы перейдем к значению недвижимости , давайте посмотрим на контекст этимологии слова. Недвижимость стало юридическим термином, обозначающим королевский дар земли под недвижимость. Термин « real estate » впервые упоминается в 1660-х годах, поэтому мы находим его этимологическое происхождение в раннем современном английском языке.

Слово « реальный » происходит от латинского языка, что означает существующих, фактических или подлинных . Слово « estate » — это английский перевод старофранцузского слова « estat, », означающего status . недвижимость — это слово, которое мы используем для описания собственности, состоящей из домов или земли. Это комплексная версия чьей-либо собственности, состоящей из недвижимости.

Интересный факт: во многих странах брокеров по недвижимости и риэлторов также называют «земельными агентами».

Что означает недвижимость?

Под недвижимостью в самом простом понимании понимается земля и все, что на ней неотделимо от нее.

Вот пример, который поможет вам понять значение недвижимости:

Если вы владеете земельным участком, даже если на нем ничего нет, по определению, это недвижимость.Если вы владеете землей и строите на ней дом, по определению, земля и дом являются недвижимостью. Если вы владеете жилым комплексом, по определению, здание и земля, на которой он находится, являются недвижимостью.

С юридической точки зрения под недвижимым имуществом понимается собственность и все ее «реальные» и «фиксированные» компоненты. Переносное и личное имущество не считается недвижимым имуществом, даже если оно находится на недвижимом имуществе.

Какие части собственности не считаются недвижимостью?

Постоянные улучшения и элементы, неотделимые от земли, естественные или созданные руками человека, определяются как часть недвижимости. Заборы, сады, проезды, навесы, гаражи и другие постоянные объекты считаются частью «недвижимого имущества». Также ручьи, деревья,

Личная собственность может находиться на недвижимости, но не считается ее частью. Личная собственность — это все, что не привязано к земле постоянно. Сюда входят мебель, автомобили, сельскохозяйственное оборудование и т. Д.

Если вы посещаете меблированный дом и собираетесь его купить, ожидайте, что мебель не будет частью сделки.Если вы покупаете ферму у землевладельца и думаете, что трактор или животные являются частью сделки, вам лучше поговорить об этом с этим фермером, прежде чем подписывать какие-либо документы.

Означает ли «недвижимость» то же, что и «недвижимость»?

Хотя вы можете показаться устаревшим, да, официально недвижимость имеет то же определение и грамматическое использование, что и недвижимость. Эти термины могут использоваться как синонимы для описания одного и того же.

В настоящее время слово «недвижимость» является синонимом недвижимости, но чаще используется для описания услуг, оказываемых агентом по недвижимости.Официального переопределения этого слова пока нет, но мы можем увидеть это изменение в будущем.

Что такое агент по недвижимости?

Агент по недвижимости — это человек, который помогает людям покупать и продавать недвижимость, такую ​​как дома, земля и городские здания.

Агент по недвижимости является экспертом на рынке недвижимости и, как правило, хорошо разбирается в тенденциях рынка недвижимости. Они хорошо разбираются в юридических процедурах покупки и продажи недвижимости.

Они серьезно относятся к вашим инвестициям в недвижимость, поэтому они часто являются лучшим советом для тех, кто не понимает, что им следует делать, чтобы юридически защитить себя как покупателя или продавца недвижимости. Это означает, что вы можете рассчитывать на качественную помощь от своего агента.

Почему недвижимость считается инвестицией?

Недвижимость — это редкий вид инвестиций, в котором действительно можно жить! Владение недвижимостью предлагает серьезные финансовые стимулы, благодаря которым инвесторы сделали карьеру.

Даже если вы не инвестируете в недвижимость, покупка недвижимости может быть одним из самых разумных вложений, которые вы делаете.

В основном, недвижимость означает вложения, потому что ваш дом со временем будет ценить свою ценность, увеличивать ваш капитал и помогать вам извлекать выгоду из специального налогового законодательства.

Стоимость большинства вещей, которые вы покупаете, неизбежно обесценивается. Например, если вы покупаете новый автомобиль за 30 000 долларов, через несколько лет его стоимость при перепродаже будет меньше половины той, за которую вы его купили.

С недвижимостью дело обстоит иначе — недвижимость со временем дорожает, в среднем на 4% в год в Соединенных Штатах. Это означает, что если вы покупаете дом за 300 000 долларов сегодня, ваш дом будет стоить 6600 долларов в первый год, а затем 6750 долларов во второй год. Через 10 лет ваш дом будет оцениваться в 444 750 долларов.

Помимо увеличения стоимости, вы получаете ряд налоговых льгот при наращивании капитала. Вы получаете конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск, а ваши инвестиции застрахованы от инфляции.Это также отличный способ диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Инвестиции в недвижимость — это большое дело, поэтому поговорите со своим банком или финансовым консультантом, прежде чем принимать важные решения относительно вашего

Что такое бизнес с недвижимостью?

Заниматься недвижимостью, то есть заниматься бизнесом как физическое лицо или агентство, которое покупает, продает или арендует землю, здания или жилье.

Недвижимость — один из самых крупных и прибыльных. Недвижимость — одна из важнейших составляющих экономики большинства стран.Недвижимость можно разделить на четыре основные категории: коммерческая, жилая, промышленная и земельная. Бизнес в сфере недвижимости может работать во всех этих категориях или только в одной или двух.

Если вы работаете в сфере недвижимости, вы можете быть поставщиком строительных материалов, строителем, поставщиком рабочей силы, архитектором, инженером, поставщиком строительного оборудования, финансистом или риэлтором. Если в вашем бизнесе нет профессионалов, выполняющих все эти роли, вам следует наладить связи, чтобы вы могли построить эту сеть для своего бизнеса.Все эти профессионалы собрались вместе, чтобы создать и развить успешный бизнес в сфере недвижимости.

Одним из ключевых атрибутов компаний, занимающихся недвижимостью, являются агенты по недвижимости и брокеры, которые обслуживают клиентов в процессе транзакций, предоставляя консультации, информацию, организовывая туры по недвижимости и помогая заключать сделки. Обратите особое внимание на то, кого вы приглашаете на эти должности, и убедитесь, что вы нанимаете только лучших агентов по недвижимости, чтобы помочь вам добиться успеха.

Почему бизнес с недвижимостью считается инвестицией?

Недвижимость — это самое крупное вложение капитала, которое вы можете сделать, и оно сильно зависит от денежного потока.Недвижимость любого вида имеет ценность, и существуют налоговые законы, которые вы можете использовать в своих интересах как в бизнесе с недвижимостью, которые не применяются к другим типам инвестиций. Главный инвестор должен быть достаточно хорошим, чтобы понимать различные компоненты того, что влияет на его бизнес, иначе вас могут уличить в совершении серьезных рисков с минимальными выплатами или без них.

Управление рисками — самое большое препятствие, с которым инвестор должен справиться. Управление и оценка рисков — главный элемент любой успешной стратегии инвестирования в недвижимость.Риски могут возникать по-разному на любом этапе инвестиционного процесса.

Что типичные компании, занимающиеся недвижимостью, приобретают в качестве инвестиционной собственности:

• Рыночные списки (через службу множественного листинга или обмен коммерческой информацией)
• Агенты по недвижимости и брокеры по недвижимости
• Банки (например, отделы банковской недвижимости для REO и коротких продаж)
• Государственные учреждения (например, государственные учреждения)
• Открытый аукцион (продажа заложенного имущества, продажа недвижимости и т. д.))
• Частные продажи (сделки по продаже собственником)
• Оптовые торговцы недвижимостью и инвесторы (перелистывание)

Без сомнения, риэлторский бизнес — это вариант денежного вознаграждения, независимо от того, работаете ли вы агентом по недвижимости или инвестором. Прежде чем стать профессионалом в сфере недвижимости или начать свой бизнес, убедитесь, что вы изучили основы, оценили риски и неопределенности, связанные с этим, следуйте советам и стратегиям ведущих брокеров по недвижимости, чтобы добиться успеха, используя новейшие технологии, умный маркетинг и проверенные методы оценки недвижимости.

У вас есть еще вопросы по недвижимости? Посетите наш блог или задайте нам свои вопросы в любой из наших учетных записей в социальных сетях.

Хотите связаться с агентом по недвижимости, чтобы купить или продать свой дом? Перейдите на нашу домашнюю страницу, введите свой почтовый индекс, и вы за секунды свяжетесь с лучшими агентами по недвижимости! Проверить это.

Недвижимость — Обзор отрасли, типы недвижимости, карьера

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания Материальные активы Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью.Примеры включают основные средства. Материальные активы: арматура, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как минералы Горнодобывающая промышленность Грунтовка Горнодобывающая промышленность занимается добычей драгоценных минералов и других геологических материалов. Добытые материалы превращаются в минерализованную форму, которая приносит экономическую выгоду старателям или горнякам. Типичные виды деятельности в горнодобывающей промышленности включают производство металлов, растений, животных, воды и т. Д.

Типы недвижимости

Существует несколько типов недвижимости, каждый из которых имеет уникальное назначение и полезность. Основные категории:

1. Земля
2. Жилая
3. Коммерческая
4. Промышленная

Для тех, кто хочет понять, как работает отрасль и что представляет каждая из основных категорий, приведенные ниже пояснения будут полезным руководством.

# 1 Земля

Земля является базой для всех видов недвижимости.Под землей обычно понимают незастроенную собственность и пустующую землю. Застройщики приобретают землю и объединяют ее с другими объектами (так называемая сборка) и изменяют ее зонирование, чтобы они могли увеличить плотность и стоимость собственности.

# 2 Жилая

Жилая недвижимость — это жилье для отдельных лиц, семей или групп людей. Это наиболее распространенный тип недвижимости и относится к классу активов Класс активов Класс активов представляет собой группу аналогичных инвестиционных инструментов.Как правило, они торгуются на одних и тех же финансовых рынках и регулируются одними и теми же правилами и положениями. это знакомо большинству людей. Внутри жилых домов есть дома на одну семью, апартаменты, кондоминиумы, таунхаусы и другие типы жилья.

# 3 Коммерческая

Коммерческая недвижимость — это земля и здания, которые используются предприятиями для осуществления своей деятельности. Примеры включают торговые центры, отдельные магазины, офисные здания, автостоянки, медицинские центры и гостиницы.

# 4 Промышленное

Промышленная недвижимость — это земля и здания, которые используются промышленными предприятиями для таких видов деятельности, как фабрики, механическое производство, исследования и разработки, строительство, транспорт, логистика и складирование.

Примеры недвижимости

Теперь, когда мы очертили четыре основные категории, давайте рассмотрим некоторые конкретные примеры различных типов недвижимости.

• Односемейное жилище — Любой дом, предназначенный только для одной семьи
• Многосемейный дом — Любая группа домов, предназначенных для более чем одной семьи
• Прикрепленный — Любой дом, связанный с другим (не отдельно стоящая)
• Квартира — Отдельная квартира в многоквартирном доме. Границы квартиры обычно определяются периметром запираемых или запираемых дверей. Часто встречается в многоэтажных жилых домах.
• Многоквартирный дом — Часто встречается в многоэтажных отдельно стоящих домах, где каждый этаж представляет собой отдельную квартиру или блок.
• Кондоминиум (Кондо) — Здание с отдельными квартирами, принадлежащими отдельным людям.
• Частный дом — Отдельно стоящее здание, не связанное ни с чем другим (стереотипный «дом»)
• Переносной дом — Дома, которые можно перемещать на грузовой платформе
• Передвижной дом — Транспортное средство на колеса, к которому пристроено постоянное место жительства
• Вилла — Здание только с одной комнатой и, как правило, с крутой заостренной крышей
• Хижина — Жилище, обычно сделанное из таких материалов, как бамбук, грязь и глина

Обзор отрасли недвижимости

Давайте рассмотрим, как работает эта отрасль, и каковы основные рабочие места и карьера.Отрасль недвижимости можно разделить на несколько различных областей:

1. Девелопмент
2. Продажи и маркетинг
3. Брокерство
4. Управление недвижимостью
5. Кредитование
6. Профессиональные услуги (право, бухгалтерский учет и т. Д.)

Давайте рассмотрим каждую из них. из этих шести областей промышленности более подробно.

# 1 Девелопмент

Девелопмент — это процесс, который включает в себя покупку земли, изменение зонирования, строительство и реконструкцию зданий, а также продажу или аренду готовой продукции конечным пользователям.Застройщики получают прибыль, увеличивая стоимость земли (создавая здания или улучшения, изменяя зонирование и т. Д.) И принимая на себя риск финансирования проекта. Фирмы-разработчики создают новый продукт, который можно рассматривать как «первичный рынок» или создание новых запасов.

# 2 Продажи и маркетинг

Фирмы по продажам и маркетингу работают с застройщиками над продажей построенных ими зданий и помещений. Эти фирмы получают комиссию за создание всех маркетинговых материалов и использование своих торговых агентов для продажи запасов готовых единиц.Эти фирмы обычно сосредотачиваются на новых единицах.

# 3 Брокерская деятельность

Брокерская компания по недвижимости — это фирма, в которой работает группа агентов по недвижимости (риэлторов), которые помогают облегчить сделку между покупателями и продавцами собственности. Их работа состоит в том, чтобы представлять интересы любой из сторон и помогать им совершить покупку или продажу на наилучших возможных условиях.

# 4 Управление недвижимостью

Фирмы по управлению недвижимостью помогают владельцам недвижимости сдавать в аренду единицы в своих зданиях.В их обязанности входит сбор арендной платы, демонстрация квартир, устранение недостатков, ремонт и управление арендаторами. Они взимают с владельцев недвижимости комиссию, обычно в виде процента от арендной платы.

# 5 Кредитование недвижимости

Кредиторы играют важную роль в отрасли, поскольку практически все объекты недвижимости и строительства используют заемные средства (заемные средства) для финансирования своего бизнеса. Кредиторы могут включать банки, кредитные союзы, частных кредиторов и государственные учреждения.

# 6 Профессиональные услуги

В этой отрасли работают самые разные профессионалы, помогающие ей функционировать.Наиболее распространенными примерами (кроме перечисленных выше) являются бухгалтеры, юристы, дизайнеры интерьеров, стейджеры, генеральные подрядчики, строительные рабочие и торговцы.

Карьера в сфере недвижимости

Если вы ищете карьеру в сфере недвижимости, вы можете рассмотреть любую из шести вышеуказанных областей отрасли.

Вот наиболее распространенные должности (должности) в отрасли:

• Аналитик — Проведение финансового анализа и оценки недвижимости
• Оценщик — Оценка недвижимости
• Агент — торговый агент или «риэлтор»
• Строительный инспектор — Кто-то кто осматривает здания и работает с оценщиками
• Коммерческий брокер — Агент, продающий коммерческую недвижимость
• Директор по недвижимости — Корпоративная работа
• Домашний инспектор — Кто-то нанят для оценки качества дома для продавца или покупателя
• Заем Андеррайтер — лицо, которое анализирует кредитоспособность заемщика
• Специалист по ипотеке / андеррайтер — лицо, утверждающее ипотечные заявки
• Поверенный по недвижимости — юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

Узнать больше о жилая недвижимость от Национальной ассоциации риэлторов.

Дополнительные ресурсы

Благодарим вас за то, что вы прочитали это руководство, чтобы понять, что такое недвижимость, как работает отрасль и каковы наиболее распространенные возможности трудоустройства.

CFI предлагает программу сертификации аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA) ™ Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжить обучение и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:

• Лучшие практики финансового моделирования Передовые методы финансового моделирования Эта статья предоставляет читателям информацию о передовых методах финансового моделирования и простое пошаговое руководство. построение финансовой модели.
• Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для начинающих Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит, как начать. Узнайте о различных стратегиях и методах торговли, а также о различных финансовых рынках, на которые вы можете инвестировать.
• Типы активов Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и внеоперационные. Правильная идентификация и
• Методы оценки Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей используются три основных метода оценки: DCF-анализ, сопоставимые компании и прецедент

Понимание основных концепций недвижимости | автор: pruthu udeshi

Я пишу эту статью с намерением понять концепцию недвижимости как точку зрения для получения лицензии на недвижимость как точку зрения на инвестиции.. Считайте это записью моего исследования, почему бы просто не поделиться им со всеми для хорошего использования.

В этой статье будет описано

1. каковы характеристики собственности?
2. Различные профессии, которые можно выбрать в сфере недвижимости?
3. Несколько удобных терминов, связанных с недвижимостью!

Типы недвижимости

Ключевые слова, которые нужно выучить!

1. Помощник
2. Chattels

Когда я делал эти заметки, я искал видео на YouTube, которое может помочь с темой, это может быть очень удобно во время учебы.Я постараюсь поделиться искомыми видео по теме и поделиться ссылками для лучшего понимания. Удачного обучения 🙂

Ниже ссылка на YouTube Келлер Уильямс Недвижимость в Сан-Диего, чтобы помочь нам понять концепцию очень простым способом с хорошими визуальными эффектами.

Характеристики недвижимости

Дефицит

Да земли мало, потому что предложение фиксировано, мы не можем производить больше земли! Таким образом, когда использование увеличивается, его ценность увеличивается.

Расположение

Расположение! Место расположения ! & Местоположение — очень глупый, но верный слоган — также огромный фактор в стоимости недвижимости.. Рядом с метро можно увеличить стоимость земли. В статье Фила Левина, опубликованной ниже, можно объяснить, почему дома в Вашингтоне стоят дорого по отношению к центру города и метро. Https://medium.com/99-mph/1-trillion-of-real-estate-is-on-the -move-heres-why-94ee9233e5eb. Часто социальные факторы также влияют на рост стоимости, в основном это упоминается как situs .

Улучшения

Когда что-либо добавляется или вносятся какие-либо изменения в землю или здание, которые увеличивают стоимость собственности, называются улучшениями.

Упомянутое ниже видео YouTube с уровнем контроля доступа 42 по улучшению объясняет это подробно.

Постоянство инвестиций

После улучшения земли некоторые улучшения становятся постоянными, которые даже после продажи недвижимости остаются с ней, в таких случаях стоимость не подлежит передаче, что делает инвестиции постоянными.

Неподвижность

Мы не можем изменить географию недвижимости.

Неразрушимость

Это останется.

Уникальность

Нет двух одинаковых земельных участков.

Цель должна заключаться в том, чтобы использовать ее для получения максимальной отдачи от нее, но в то же время законы землепользования, установленные властями, должны соблюдаться и соблюдаться.

A Преимущества +

Хеджирование против инфляции

Большую часть времени он синхронизируется и растет в цене против инфляции.

Easy Entry

Всегда есть что-нибудь для входа.

Ограниченная ответственность

Отвечает только за деньги, использованные для инвестирования, что снижает риск или риск неожиданности.

Налоговое преимущество

Инвестиции в недвижимость имеют множество льгот и налоговых льгот.

Генератор богатства

Недвижимость — это генератор богатства, арендуйте его (Airbnb it), используйте для бизнеса или просто увеличивайте ежемесячный доход.

Самостоятельное использование заемных средств

Самостоятельное использование заемных средств, поэтому оно является его собственным обеспечением.

Легко исследовать и изучать

Инвестиции проще, чем в акции и облигации

Диверсификация

1. Использование
2. Рост
3. Улучшения

Инвестиции с высокой доходностью

Если мы изучаем ROI от инвестиций в недвижимость, дает стабильную высокая доходность.

D Преимущества-

Дорогостоящий

Это дорого и требует больших инвестиций для собственного, операционного управления и транзакции.

Менеджмент

Навыки управления недвижимостью, необходимые для снижения снижения стоимости.

Высокий риск при использовании заемных средств

Покупка с высокой долей заемных средств связана с высокими рисками.

Сложно приобрести

Из-за уникальности инвестор может не найти именно тот объект, который требуется.

Неопределенные тенденции

Тенденции спроса и предложения неопределенны и имеют разностороннее влияние, что может затруднить отслеживание тенденции для инвесторов.

Что такое Закон о недвижимости и недвижимости

Создано группой юристов и редакторов FindLaw | Последнее обновление 2 июля 2019 г.

Определение недвижимости и Закона о недвижимости

Юридическое определение недвижимого имущества или недвижимого имущества — это земля и здания на ней. Закон о недвижимости определяет, кто может владеть и использовать землю.

Эта простая концепция включает широкий спектр различных юридических дисциплин. Во-первых, недвижимость может быть жилой или коммерческой. Он может принадлежать одному человеку, но использоваться другим путем сдачи в аренду. Землю можно покупать или продавать, и из-за ее высокой стоимости существует множество местных законов, которые обеспечивают надлежащее выполнение и регистрацию операций с недвижимостью. Земля также может переходить между членами семьи посредством имущественного планирования или может принадлежать более чем одному человеку.

Наконец, правительства штата и местные органы власти имеют правила, касающиеся целей, для которых может использоваться земля — ​​например, каждый земельный участок должен использоваться в соответствии с местными законами о зонировании, и землевладельцы не могут наносить ущерб окружающей среде.

Полезные термины

• Заголовок: Юридический термин, описывающий, кто официально владеет землей.
• Ипотека: Кредит, покрывающий стоимость дома. Новый домовладелец должен передать кредитору частичное владение домом в качестве залога.
• Потеря права выкупа: Процесс, посредством которого кредитор берет под свой контроль дом, если владелец не может выплатить ипотечный кредит.
• Закрытие: Собрание, на котором официально передается право собственности на недвижимое имущество.
• Escrow: Деньги или имущество, находящиеся на хранении у третьей незаинтересованной стороны.
• Агент по недвижимости: Профессионал, имеющий лицензию на ведение переговоров и сделок с недвижимостью.

Определения недвижимости можно найти в Глоссарии прав собственности и законодательства о недвижимости. Узнайте больше об этих законах на нашей странице юридических ответов по недвижимости.

Примечания к области практики

юристов по недвижимости не требуются по закону при каждой сделке, однако их найм может быть очень полезным для среднего покупателя жилья.Во-первых, поверенные по недвижимости могут просмотреть историю транзакций и право собственности на дом, чтобы убедиться, что дом можно продать и что ни один из прошлых владельцев не вернется, заявив, что все еще владеет домом. Во-вторых, многие юристы могут посоветовать домовладельцам варианты ипотеки. В-третьих, адвокаты могут помочь проверить договор купли-продажи, чтобы убедиться, что он справедлив для всех сторон. Большинство поверенных по недвижимости взимают почасовую плату, хотя некоторые взимают фиксированную плату за свои услуги.

Области смежной практики

• Закон о налогах: Недвижимость, особенно недвижимость, заложенная в залог, оказывает большое влияние на налоги большинства семей.Понимание налогового кодекса может предотвратить переплату семьями налогов.
• Закон об арендодателях: Закон об арендодателях охватывает закон об аренде недвижимости, включая аренду, аренду и выселение как для жилых, так и для коммерческих арендаторов. Многие юристы считают это частью законодательства о недвижимости.
• Несчастные случаи и травмы: Домовладельцы могут нести ответственность за травмы, полученные на их имуществе.
• Estate Planning: Некоторые люди очень озабочены сохранением недвижимости в семье.Адвокаты по имущественному планированию могут помочь им в достижении этой цели.
• Закон о страховании: Большинство землевладельцев имеют страховку домовладельцев, которая защищает их собственность от различных видов ущерба.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты: .