На какой срок заключается договор аренды нежилого помещения: Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды

заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит

регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону

арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти лучшее предложение по аренде.

Условия о сроке договора аренды зданий, аренды склада для хранения

Условия о сроке договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений регулируются статьей 610 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания указанных статей вытекают следующие виды сроков договора аренды:

— срок определен, например одиннадцать месяцев, 360 дней, один год, 3 года и т.д.;

— срок не определен договором, т.е. нет упоминания о сроке или стороны оговорили, что договор заключен на неопределенный срок.

Иногда стороны подписывают бессрочный договор аренды. Возникает вопрос о законности такого срока. К какому из указанных сроков он относится или это иной вид срока? Тождественен ли бессрочный договор договору, заключенному на неопределенный срок?

Надо признать, что бессрочный договор будет признан ничтожным как противоречащий положениям ГК РФ, которые не называют такого срока.

Все судебные споры, касающиеся срока договора аренды, можно свести к трем группам:

а) споры о применении пункта 2 статьи 651 ГК РФ о сроке не менее года;

б) споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчет срока;

в) споры о толковании срока «не менее года» для целей регистрации при продлении или возобновлении договора.

Рассмотрим более подробно споры группы а).

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным, т.е. условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем (пункт 3 информационного письма N 66).

Последовал вывод ПВАС:

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Обратим внимание на то, что предлог «по», использованный в договоре аренды, подменяется предлогом «до» в выводе ПВАС. Таким образом, ПВАС считает предлог «до» равнозначным предлогу «по», что не соответствует русскому языку и вносит некоторое смятение в правоприменительную практику.

Годом позже ПВАС в своем Постановлении определил срок с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года как срок менее года.

Стороны подписали договор на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте договора определили срок его действия с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к арендатору о признании договора аренды незаключенным, т.к. не зарегистрирован, и обязании освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. метра (базу отдыха).

В иске отказано, кассация иск удовлетворила, президиум кассацию отменил. Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15 сентября 2002 года включительно.

При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтверждается материалами дела — перепиской сторон, из которой видно, что договор аренды заключен на срок менее одного года.

Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора (Постановление ПВАС РФ от 14 января 2003 г. N 9523/02).

Эти два спора относительно толкования срока «не менее года», установленного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, иллюстрируют одну из причин, по которой в практике наиболее распространенным является договор аренды сроком на одиннадцать месяцев.

б) Споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчет срока.

Если стороны предусмотрели в договоре условие: «договор действует до начала реконструкции здания», можно ли считать, что окончание срока определено и при наличии такого условия договор заключен на определенный срок?

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено, кассация не изменила решение.

Интересна мотивация арендатора: в кассационной жалобе он просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика — инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Суд кассационной инстанции отклонил жалобу, отметив следующее.

Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца (информационное письмо N 66, п. 4).

Таким образом, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости или до наступления иного события, которое зависит от воли и действий сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Если стороны установили в договоре сроком менее года, что «условия заключенного договора применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения», можно ли считать, что период до заключения договора увеличивает срок договора?

Между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны в соответствии с п. 2 ст. 425 распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным, так как фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным (пункт 8 информационного письма от 16 февраля 2001 года N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — информационное письмо N 59)).

Возможно ли взыскание неустойки за просрочку арендного платежа с момента передачи объекта недвижимости и до заключения договора аренды?

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени. В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Соглашение о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора (информационное письмо N 66, пункт 6).

Таким образом, при передаче объекта аренды ранее заключения договора аренды арендатор может не заплатить арендную плату и иные расходы, связанные с арендой, до заключения договора аренды. При этом арендодатель не защищен договорной неустойкой и статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами. Это нужно иметь в виду арендодателям.

в) Споры о толковании срока «не менее года» для целей регистрации при продлении или возобновлении договора.

На сроке договора аренды объекта недвижимости следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом пункта 2 статьи 651, которая требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок не менее одного года. Наиболее частый способ избежания регистрации — это заключение договора на срок одиннадцать месяцев с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях более года.

Как показывает анализ пунктов 8, 10, 11 информационного письма ПВАС N 59, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора. То есть, если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе такой подход следует считать обоснованным и по смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения.

Так, при заключении договора аренды на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти одиннадцать месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за три месяца, если договором не установлен иной срок.

Эта мысль подтверждается Президиумом ВАС в информационном письме N 59, пункты 10 и 11.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (информационное письмо N 59, пункт 10).

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Таким образом, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (информационное письмо N 59, пункт 11).

Срок действия договора субаренды: нежилого помещения, превышение, ограничение, земельного участка

В настоящее время многие предприниматели предпочитают арендовать помещения для ведения бизнеса, а не приобретать собственные объекты коммерческой недвижимости.

В этом случае не возникает обязанности уплаты имущественного налога, не нужно производить капитальный ремонт помещений. Кроме того, арендатор также может извлекать доход от сдачи недвижимости в перенаем.

Важно при этом правильно оформить договор субаренды и установить его срок действия.

В указанной статье разобраны вопросы о порядке составления договора субаренды, правила его заключения и особенности, и определены возможные сроки соглашения.

Суть договора

Для того, чтобы понять правовые нюансы сделки субаренды, следует разобрать конкретный пример правоотношений.

К примеру, юридическому лицу «Регион-Инвест» принадлежит на праве собственности 5 нежилых помещений в офисном здании без отделки.

В связи с этим, индивидуальный предприниматель Петров обратился к организации с предложением сдать ему 3 нежилых помещения.

Вслед за оформлением необходимой документации и подписанием договора аренды ИП Петров за счет арендных платежей осуществил необходимые ремонтные работы в нанимаемых помещениях.

2 арендованных помещения петров пересдает по договору субаренды, при этом в одном из помещений он разместил свой офис.

В результате:

• Индивидуальный предприниматель имеет собственное офисное помещение, в котором у него оформлен юридический адрес, получает регулярную плату от субарендаторов,
• Юридическое лицо продолжает являться собственником всех объектов недвижимости, в которых были произведены улучшения в виде выполненного ремонта, получает арендную плату от арендатора Петрова.

Сдача помещений в поднаем во временное владение и пользование третьих лиц является юридической сделкой субаренды.

Заключение такого договора выгодно для всех его сторон: собственника, арендатора и субарендатора.

Но практически у участников сделки возникают риски:

1. Договор может быть досрочное расторгнут;
2. Сделка может быть признана недействительной, вследствие неверно оформленных документов (не произведена процедура обязательной регистрации и учет в ЕГРН).
3. Причинение ущерба недвижимости и др.

Правовая база

Если стороны не предусмотрели при заключении сделки субаренды каких-либо значительных изменений, в отношении него применяются нормативы, что и в отношении сделки аренды.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора субаренды определяется таким образом:

Период взаимоотношений по договору	устанавливается на основании взаимной договоренности, в отдельном пункте договора
В случае неуказания срока действия	соглашение будет считаться бессрочным, но не дольше срока действия основного договора аренды, т.е. срок прекращения субаренды будет привязан к сроку завершения аренды объекта недвижимости
Чтобы досрочно расторгнуть договор	нужно заранее уведомить другую сторону за один месяц
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем	в случае выявления факта пользования недвижимостью не по назначению

Варианты оформления правоотношений

Фактически в деловой практике в договоры аренды включается пункт, позволяющий арендатору сдавать нежилые помещения в поднаем сторонним лицам.

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Задать вопрос

Как правило, собственник объекта недвижимости это осознает, но в отдельных случаях это условие упускается из виду арендодателем во время оформления стандартного арендного соглашения.

 

Возможны 2 варианта:

Собственник намеренно предоставляет арендатору право впоследствии при необходимости сдать арендованное помещение в наем другому лицу во временное владение	тут возникают определенные риски, поскольку арендатор не должен извещать арендодателя в случае заключения договора субаренды. В момент оформления договора аренды он уже управомочен собственником на пересдачу имущества в перенайм любому третьему лицу.
Если небрежно относиться к условиям оформляемого арендного соглашения, то арендодателю это грозит неблагоприятными последствиями	арендованное нанимателем недвижимое имущество может быть сдано стороннему лицу, который будет использовать его не в соответствии с назначением

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, собственнику рекомендуется согласовывать все случаи субаренды при помощи оформления отдельного документа к сделке аренды.

В случае необходимости пересдать объект недвижимости другому лицу, а владелец согласен на это, то необходимо составить дополнительное соглашение к договору и подписать его.

В этом случае договор субаренды может заключаться на определенный срок либо не ограничиваться каким-либо периодом времени.

Срок сделки субаренды

В процессе оформления сделки субаренды ее стороны самостоятельно устанавливают временные рамки действия правовых отношений.

Но первостепенное значение имеет все таки позиция владельца нежилого ппомещения (или другого имущества).

Проанализируем варианты поднайма различных видов недвижимого имущества с и сроки таких сделок:

Жилое помещение	Как правило, арендные соглашения жилья заключаются на срок не свыше 1 года. Такой период действия договора связан с тем, что арендодатели не готовы сдавать свое жилое помещение на более длительный срок третьему лицу, а также необходимостью регистрации сделки в ФКП Росреестра. Если участники соглашения доверяют друг другу, срок найма жилого помещения можно продлить до пяти лет либо сделать его бессрочным. Это же касается и субаренды, если арендатор имеет право на сдачу имущества по заключенному договору аренды
Земля	Земельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть передан в субаренду. При этом в отношении субаренды земельных участков действуют аналогичные правила, что и в отношении жилья. Если участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то допускается сдача его в перенайм без получения согласования собственника, в случае заключения договора на срок более пяти лет. Также нужно знать, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды, равный трём годам.
Нежилое помещение	Период действия субаренды нежилых помещений связан с периодом действия основного договора аренды. Основным условием перенайма таких объектов является заключение его на срок, не превышающий срок аренды с собственником

Процедура заключения договора

Оформление договора субаренды является довольно простым действием, но необходимо учитывать ряд определенных правил, которые применяются в отношении соответствующих сделок:

Договор составляется в письменном виде	документ дублируется по числу сторон сделки
Сведения, содержащиеся в договоре, должны быть достоверными	и подтверждаться соответствующими документами. Если в документе содержится информация, не соответствующая действительности, то он может быть оспорен в суде
Необходимо учитывать детали	В каждом пункте договора субаренды содержатся условия сделки (обязательства сторон, сроки, ответственность, ограничения и др.)
Согласие собственника является обязательным требованием законности соглашения	договор перенайма в отношении субарендатора должен быть согласован арендодателем. Его срок должен быть в рамках сделки аренды
Обязательства	следует учитывать, что по соглашению субарендатор не может получить больший объем прав, чем имеется у арендатора

Образец согласия на субаренду нежилого помещения от собственника, ищите здесь.

Условия соглашения

Зачастую договор поднайма нежилого помещения преимущественно повторяет условия основного договора аренды и совершается на аналогичных условиях, в частности:

Срок	В большинстве случае период действия субарендой сделки равен продолжительности договора аренды. Возможно заключение сделки перенайма на меньший срок.
Арендная плата	Арендатор может устанавливать повышенную стоимость платы за пользование объектом недвижимости, по сравнению с основной арендой
Разрешение собственника	Субарендатор имеет те же права, что и первоначальный арендатор

Документы, необходимые для регистрации

В случае заключения договора субаренды на срок более одного года, требуется его государственная регистрация в службе Росреестра.

На регистрацию потребуются следующие бумаги:

Оригинал договора аренды	В соответствии с которым арендатор вправе передать помещение третьему лицу
Технический, кадастровый паспорт	содержащие характеристики недвижимого имущества
Квитанция об оплате госпошлины	для юр.лиц – платежное поручение
Согласие супруга на заключение договора с объектом недвижимости, оформленное нотариально	если сделка заключается физическим лицом. Если гражданин не состоит в официальном браке требуется подтвердить это документально
Устав и свидетельство о регистрации в качестве юр.лица	если участником сделки выступает предприятие
Письменное согласование владельца нежилого помещения	на совершение договора субаренды, если в договоре аренды не содержится условие, позволяющее нанимателю сдать арендованное имущество третьему лицу

Возникающие риски

Сдача имущества во временное владение и пользование сторонним лицам может быть сопряжена с определенными рисками.

Владелец нежилого помещения может понести убытки в случае оформления арендных правоотношений с недобросовестным арендатором.

Чаще всего собственники недвижимого имущества несут следующие риски:

Причинение ущерба имуществу	обнаружение факта использования недвижимости не по назначению
Невнесение арендной платы в установленные сроки	кража имущества (оборудования, копировальной техники, мебели и др.)

Риски субарендатора связаны с досрочным прекращением договора по инициативе другой стороны соглашения.

Для минимизации таких рисков следует включать в текст соглашения условие о выплате неустойки за такие действия собственника помещения.

Обязанности сторон

На основании заключенного договора субаренды стороны несут обязанности друг перед другом, за неисполнение которых установлена соответствующая договорная ответственность.

Их можно классифицировать следующим образом:

Обязанности арендатора	передать недвижимое имущество, являющееся предметом сделки поднайма в надлежащем техническом состоянии согласно договору после выполнения его регистрации. не препятствовать поднанимателю в реализации его прав по договору субаренды
Обязанности субарендатора	в установленные сроки уплачивать арендную плату согласно графику платежей способом, прописанном в договоре; содержать имущество арендодателя должным образом; исполнять иные обязательства, установленные в договоре  (выполнять текущий ремонт, поддерживать состояние имущества и др.)

Нюансы сделки

В ходе заключения сделки о сдаче нежилого помещения 3-им лицам, нужно учитывать следующее:

Проверять правоустанавливающие документы на распоряжение объектом недвижимости	выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.
Срок оформления	следует проверить, что период действия сделки не превышает срок аренды
Передаваемый объект должен соответствовать	имуществу, описанному в пункте о предмете сделки

В чем отличие аренды от субаренды смотрите в статье: чем отличается договор аренды от субаренды.

Видео: Как получить согласие на субаренду от собственника: 

Загрузка…

Похожие материалы:

с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды срок его действия должен исчисляться с момента подписания договора сторонами (то есть в приведенной ситуации – с 14 июня 2016 г.), а не с момента передачи имущества арендатору.

Обоснование вывода

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № ­А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.

К сведению

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Нужна ли регистрация договора аренды на 11 месяцев

В описанной ситуации государственная регистрация договора аренды помещений не требуется.

Обоснование вывода

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если условия о сроке договор не содержит, он считается заключенным на неопределенный срок.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила, и одним из таких исключений является заключение договора аренды на срок менее года. Отметим, что при краткосрочном договоре аренды вопрос о его регистрации не оставляется на усмотрение сторон: судебная практика исходит из того, что условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно, а отказ в государственной регистрации такого договора правомерен (см. постановления Восемнадцатого ААС от 25.05.2017 № 18АП-4668/17, АС Волго-Вятского округа от 08.02.2016 № Ф01-6178/15, АС Волго-Вятского округа от 09.02.2016 № Ф01-6232/15).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

Кроме того, не противоречит законодательству и ситуация, когда стороны изначально включили в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (в данном случае 11 месяцев). Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу № А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

Подчеркнем, что единственным обстоятельством, определяющим необходимость государственной регистрации договора, является срок, на который он заключается, все остальное, в том числе наличие или отсутствие актов приема-передачи имущества, для целей государственной регистрации договора правового значения не имеет. При этом нет также никаких оснований рассматривать отсутствие передаточного акта как свидетельство заключения договора аренды на срок более года.

По общему правилу (п. 1 ст. 655 ГК РФ) при переходе имущества от арендодателя к арендатору и обратно требуется подписание передаточного акта. Однако договором может быть предусмотрено, что в случае автоматической пролонгации договора на новый срок на тех же условиях фактическая передача имущества не производится и передаточные акты не составляются. Кроме того, само по себе отсутствие передаточного акта не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности (незаключенности) договора, если договор сторонами фактически исполняется (определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12). Более того, в определенных ситуациях отсутствие акта, подтверждающего факт возврата арендатором имущества арендодателю, напротив, расценивается судами (в совокупности с другими обстоятельствами) как свидетельство возобновления (пролонгации) договора аренды на новый срок (определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12).

Порядок заключения договора аренды помещения

Наверно, каждый из нас сталкивался с таким понятием, как договор аренды помещения. Если вы предприниматель, ищущий помещение в аренду, или вам просто интересно узнать о порядке заключения договора аренды – наша статья определенно будет полезна! В каких случаях заключают договор аренды помещения, в какой форме? Какие условия в него нужно включить, чтобы исключить риск досрочного прекращения соглашения? Какова процедура заключения договора? Разберем по порядку эти и другие вопросы.

Содержание:

1. Когда заключается договор аренды помещения?
2. Какие условия включить в договор аренды помещения?
3. Заключение договора аренды помещения
4. Обращайтесь к профессионалам!

Когда заключается договор аренды помещения?

Перед тем, как узнать о порядке заключения между сторонами договора аренды помещения, рассмотрим понятие «помещение». Помещение – это объект недвижимости, являющийся составной частью здания или сооружения и использующийся для определенных целей. Помещение может быть как жилым, так и нежилым – зависит от назначения объекта. Если вам необходимо арендовать нежилое помещение, то заключается договор аренды помещения (образец см. здесь). Если предмет сделки – это жилое помещение, то:

• с арендатором-юр лицом оформляется договор аренды;
• с физлицом – договор найма.

Отметим, что вопросы аренды помещений регулируется гражданским законодательством. Особенность аренды в том, что помещение передается для пользования и/или владения на время, на право собственности заключение соглашения не влияет.

Какие условия включить в договор аренды помещения?

Без участия юристов довольно трудно заключить юридически грамотный договор аренды помещения, в связи с чем возникают арендные споры. Например, если стороны не указывают условия, которые должны быть обязательно предусмотрены в договоре, то сделка сторон может быть признана незаключенной. Кроме того, договаривающиеся стороны могут указать дополнительные условия об аренде, чтобы исключить в будущем претензии друг к другу по спорным вопросам. Поэтому, прежде чем заключить договор аренды помещения, советуем обратиться за юридическими услугами для юридических лиц или граждан.

Во-первых, в условиях договора аренды помещения необходимо прописать предмет договора. Так, важно указать следующую информацию об объекте аренды:

• адрес;
• площадь;
• этаж расположения;
• кадастровый номер;
• номер помещения;
• количество комнат
• и т.д.

Помимо перечисленных сведений к договору стоит приложить выписку из ЕГРН, документ, где схематично отражено расположение помещения.

Во-вторых, важными условиями являются:

• размер платы за арендованное помещение;
• срок договора аренды.

Если сумма за арендованное имущество в договоре не указана, то она будет определяться в соответствии с ценой, уплачиваемой за аналогичные помещения при схожих обстоятельствах. Так, можно определить аналогичные объекты, сравнивая с другими договорами аренды помещений по прилагаемым документам и характеристикам из каждого договора.

Срок необходимо указывать, чтобы решить вопрос о регистрации договора аренды. Кроме того, если соглашение заключено на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от него в любое время: согласие контрагента не потребуется.

Отметим, что могут быть предусмотрены и другие условия, которые в договоре аренды помещения следует указать. Например, при найме помещения сторонами обязательно предусматривается порядок изменения договора и прописываются условия заключения нового договора, если истек срок действия настоящего.

В качестве дополнительных условий договора, например, могут быть предусмотрены пункты о взыскании неустойки в случае просрочки арендных платежей. Такое условие является обеспечительной мерой в отношении обязательства по выплате. Рассмотрим следующую ситуацию. Управление земельных и имущественных отношений (арендатор) обратилось в суд с требованием о взыскании аренды, а также пени (Решение АС Республики Башкортостан от 25.06.2020 г., дело № А07-39821/2019). Управление ссылалось на то, что другая сторона не производила выплаты за аренду помещения (подвала). В силу нарушения сроков оплаты за аренду помещения образовалась и пеня. Суд полностью удовлетворил исковые требования Управления, поскольку неустойка была предусмотрена соглашением сторон.

Возможно, у вас сейчас уже есть арендованная недвижимость. Но все ли необходимые условия договора аренды арендованного помещения закреплены? Предлагаем вам скачать договор аренды помещения и сравнить!

Заключение договора аренды помещения

Как договаривающимся сторонам правильно оформить договор аренды помещения? Начнем с того, что договор аренды может быть заключен письменно или устно. Договор аренды помещения должен быть оформлен в письменной форме, если:

1. договор аренды помещения предусмотрен на год и более, или
2. одна из договаривающихся сторон – юрлицо.

Нужно ли регистрировать в Росреестре договор аренды помещения? В некоторых случаях – да. Как мы уже писали выше, помещение – это недвижимость, и поэтому договор регистрируется в ЕГРН. Для регистрации договора собирается пакет документов и предоставляется в Росреестр или МФЦ любой из сторон сделки.

В отношении аренды помещения специальных правил в законодательстве нет, однако Президиум Высшего Арбитражного Суда в одном из информационных писем указал, что к аренде нежилого помещения применяются нормы, касающиеся госрегистрации договора аренды зданий и сооружений, так как помещение является их частью.

Таким образом, регистрация сделки не нужна, если:

1. стороны – физлица;
2. период действия договора меньше 1 года.

Если стороны не зарегистрируют в реестре договор о передаче в аренду помещения, могут возникнуть негативные последствия. Приведем пример. Частная организация в лице арбитражного юриста обратилась в суд с иском к мэрии Тольятти. Было заявлено требование о реализации организацией преимущественного права приобретения арендуемого помещения (Решение АС Самарской обл. от 23.09.2014 г., дело № А55-11531/2014). В ходе дела выяснено, что мэрия передала нежилое помещение в аренду одной организации на 2 года. Заключенный договор не был зарегистрирован. Затем эта организация заключила договор с другой организацией о перенайме занимаемого нежилого помещения. Этот договор также не был зарегистрирован. Спустя годы вторая организация направила заявление в мэрию с просьбой о выкупе помещения, ссылаясь на право преимущественного приобретения недвижимого объекта. Однако мэрия отказала в продаже своей собственности, так как договор аренды данного отдельного помещения регистрацию не проходил. В итоге суд был полностью на стороне мэрии Тольятти.

Помещение передается арендатору и возвращается арендодателю по передаточному акту. Передаточный акт – документ, подтверждающий исполнение обязанности по передаче либо возврату помещения, а также фиксирующий в указанные моменты состояние помещения. Например, стороны оформляют договор аренды помещения с имуществом. Помимо фиксации состояния самого помещения стоит указать, какое имущество арендуется вместе с помещением, в каком количестве и каково его состояние.

Обращайтесь к профессионалам!

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» – это профессионалы, которые помогут решить любой вопрос по аренде помещений! Стоимость оказываемых услуг напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела. Что мы предлагаем:

• первичную бесплатную консультацию;
• подготовку и анализ договора аренды помещения в Москве и иных субъектах РФ;
• сопровождение сделки;
• сопровождение дела в суде по арендному спору (взыскание долга, оспаривание сделки, признание права аренды)
• и другие юридические услуги.

Вы можете позвонить нам по указанному номеру телефона или заполнить на сайте форму и мы сами вам перезвоним!

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения с самозанятым гражданином и как в договоре указать его статус

Компания «КонсалтикаПлюс» » Правовая поддержка » Новости законодательства » Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения с самозанятым гражданином и как в договоре указать его статус

Да, это возможно. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый, достаточно будет обозначить его как физическое лицо. 

 

Обоснование: 

ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый. 

Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ). 

Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422). 

Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно. 

При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток. 

Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422). 

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений. 

Помещение для торговли. Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать: 

— собственного производства; 

— приобретенными ранее у третьих лиц. 

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения. 

Помещение используется в сфере услуг. Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физического лица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог. 

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения. 

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП. 

Таким образом, Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ, в качестве физических лиц. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней. 

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, объявите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, чтобы включить в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.6f85655f.1621673172.5840ca99

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная служба оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

2175 — Управленческий учет; требования; аудиты

32-2175 — Записи по управлению имуществом; требования; аудиты

32-2175. Записи об управлении недвижимостью; требования; аудит

A. Фирмы по управлению недвижимостью должны хранить договор аренды жилого помещения, включая любые поправки и дополнения к нему, а также соответствующие документы по договору аренды жилого помещения в течение одного года после истечения срока действия договора аренды или до тех пор, пока договор аренды и связанные с ним документы не будут переданы владельцу по адресу: расторжение договора управления имуществом.Для целей данного подраздела сопутствующие документы могут включать копии любого из следующих документов:

1. Приложения для аренды с информацией, идентифицирующей арендатора.

2. Формы въезда.

3. Уведомления по умолчанию.

B. Фирмы по управлению недвижимостью должны хранить записи обо всех сборах, выплачиваемых арендаторам, в течение трех лет после того, как платеж произведен, или до тех пор, пока записи не будут переданы владельцу при расторжении договора об управлении недвижимостью.

C. Фирмы по управлению имуществом должны хранить всю финансовую отчетность, касающуюся клиентов, в течение не менее трех лет с даты оформления каждого документа, включая банковские выписки, аннулированные чеки или созданные банком изображения чеков, депозитные квитанции, банковские квитанции, квитанции и журналы выплат, выписки владельца, клиентские книги и соответствующие счета, счета-фактуры и выписки.

D. Только назначенный брокер или уполномоченный им лицензиат недвижимого имущества от имени брокера может подписывать договоры аренды нежилых помещений.Брокер должен оформить в письменной форме и зарегистрировать любое делегирование полномочий в личном деле брокера. Полностью оформленные договоры аренды жилья не требуется пересматривать и парафировать.

E. Фирмы по управлению недвижимостью должны последовательно нумеровать или регистрировать все подписанные соглашения об управлении недвижимостью в соответствии с системой, которая является упорядоченной, легко доступной для комиссара или представителя комиссара и соответствует общепринятым профессиональным стандартам отрасли для данного типа недвижимого имущества. имущество.

F. Фирмы по управлению недвижимостью должны вести каждый договор аренды нежилой недвижимости и папку транзакций, в которой он хранится, в хронологическом журнале или другом систематизированном виде, который легко доступен для комиссара или представителей комиссара. Для сделок аренды нежилых помещений папки транзакций должны содержать:

1. Подтверждение того, что депозиты или другие денежные средства, которые обрабатывались брокером или через него, обрабатывались в соответствии с инструкциями, данными или согласованными сторонами сделки.

2. Полная копия договора аренды или аренды нежилого помещения.

3. Если применимо, копию листингового договора.

G. Фирмы по управлению недвижимостью должны пронумеровать папки операций по аренде жилья на месте в соответствии с номером жилой единицы или другим систематическим способом, который легко доступен для комиссара или представителя комиссара. Брокеру не требуется поддерживать повторяющиеся папки транзакций аренды жилья.

H. Все записи, требуемые в соответствии с этим разделом, должны храниться в главном офисе или филиале брокера, в электронном виде или на удаленном складе в этом штате, если брокер предоставит в отдел предварительное письменное уведомление и почтовый адрес -площадка хранения. Учетные записи трастовых счетов должны храниться в соответствии с разделом 32-2151. Для целей данного подраздела «внешнее складское помещение» включает многоквартирный арендный офис.

И.По запросу комиссара или представителей комиссара для обычных аудиторских целей брокер должен предоставить в разумные сроки все записи, относящиеся к счетам управления имуществом, включая договоры аренды, связанные с арендой документы и записи трастовых счетов. Отдел ограничивается аудитом тех областей, которые связаны с деловой деятельностью брокера и имеют существенное значение для точности аудита. Этот подраздел не ограничивает непосредственность или объем аудита, если есть подозрения в нарушении законодательных актов или правил в сфере недвижимости.

Закон о домовладельцах-арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не являющийся недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

1. Срок аренды в год
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который оговаривается заранее как арендодателем, так и арендатором. По истечении срока закончатся права собственности арендатора /
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
2. Периодическая аренда
   1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомит о расторжении
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
3. Аренда по желанию
   1. Нет фиксированного конечного периода. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
4. Аренда с правом терпения
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свои имущественные права третьей стороне. Этот перевод принимает форму двух разных действий:

1. Уступка — Арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
   1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Привилегия

Всякий раз, когда стороны намереваются передать права собственности, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и договоренность:

1. Право на наследство — это относится к сторонам, фактически ответственным за наследство.
   1. В случае субаренды домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
   2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
2. Конфиденциальность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
   1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких пункта, которые могут использоваться в договоре аренды:

1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
3. В аренде нет стандарта — для аренды может требоваться согласие арендодателя, но в договоре аренды может отсутствовать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая целесообразность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

1. Разумные факторы (неполный перечень):
   1. финансовая ответственность предполагаемого цессионария / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к домовладельцу, который запрещает арендатору использовать собственность, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что он сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Арендодатель, однако, должен применять только разумную силу. В ограниченном количестве юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
2. Судится с арендатором.
   1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение по принципу самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы недвижимость находилась в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противозаконное поведение может быть удовлетворено путем неправомерного бездействия, когда домовладелец выполняет одно из пяти действий:

1. не выполняет обязательства по аренде
2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
3. нарушает установленную законом обязанность арендатора
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Оставление

Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор освобождает арендуемое имущество без обоснования
2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
3. Неуплата арендатором арендной платы

Чтобы получить компенсацию за брошенный дом, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
2. Прекратить договор аренды
3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору о возмещении упущенной арендной платы
   1. Следует отметить, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания во время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд обычно отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

1. Арендатор сможет удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

1. Суд вычтет стоимость поврежденного имущества из неповрежденной стоимости имущества
2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
3. Уменьшение в процентах
   1. Это относится к процентной доле, на которую арендатор сокращает возможности использования помещения из-за непригодных для проживания условий.Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже), когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то он должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

1. Истец принадлежит к защищенному классу, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
2. Истец подал заявку и имел право на аренду рассматриваемого имущества
3. Ответчик отклонил ходатайство истца
4. Имущество оставалось свободным и не сдавалось в дальнейшем

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил предел для правила от Neithamer . Суд Fair Housing установил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Определение аренды по желанию

Что такое аренда по желанию?

Аренда по желанию — это владение недвижимостью, которое может быть прекращено в любое время либо арендатором, либо владельцем / арендодателем. Он существует без договора или аренды и обычно не определяет продолжительность аренды арендатором или обмена платежами. Соглашение регулируется законодательством штата, и его условия могут варьироваться в зависимости от штата, хотя в случаях дискриминации вступает в силу федеральный закон.

«Имущество по желанию» — это еще одно название аренды по желанию.Соглашение о сдаче в аренду или сдаче в аренду по желанию, как правило, выгодно как арендаторам, так и владельцам, которые могут пожелать иметь гибкость, позволяющую легко и без нарушения контракта изменять ситуацию аренды.

Ключевые выводы

• Аренда по желанию — это соглашение между арендодателем и арендатором без письменного соглашения.
• Этот тип аренды не определяет его продолжительность или порядок обмена платежами и может быть расторгнут в любое время.
• Арендаторы и домовладельцы могут найти эти типы договоренностей гибкими, поскольку они позволяют вносить изменения в арендную плату без нарушения контракта.

Как работает аренда по желанию

Арендаторы, которые имеют разрешение от своих домовладельцев, но не имеют договоров аренды, обычно имеют право аренды. Эти договоренности иногда называют «помесячными» или «добровольными» соглашениями, поскольку не существует официального договора, определяющего продолжительность времени, в течение которого будет иметь место аренда.

Аренда по желанию определяет отношения между арендодателем и арендатором, когда строгие условия — например, содержащиеся в договоре аренды — отсутствуют, являются дефектными по своей природе или истекли.Договор аренды по желанию также может быть заключен в начале отношений арендодатель-арендатор.

Аренда по желанию вступает в силу, если существует устное соглашение вместо письменного между двумя сторонами, если есть письменное соглашение, в котором указывается, что аренда осуществляется на помесячной основе, или нет установленных сроков. , или если аренда будет продолжена после истечения срока первоначальной аренды без подписания нового.

Аренда по желанию обычно включает стороны, которые известны друг другу.В некоторых случаях они происходят между членами семьи.

Оставшиеся арендаторы

Сданный по желанию арендатор отличается от арендатора, оставшегося на хранении, даже несмотря на то, что у обоих нет официального договора аренды. Удерживающий арендатор обычно остается в собственности после истечения срочного соглашения, иногда без разрешения арендодателя. Если домовладелец продолжает принимать арендную плату, арендатор может занимать квартиру на законных основаниях. В противном случае арендатор считается нарушителем и должен выехать. В противном случае домовладелец может начать процедуру выселения.

Защита при аренде по желанию

Обеим сторонам предоставляется определенная правовая защита, регулирующая отношения, даже при отсутствии письменного соглашения. Только один пример: арендодатель должен обеспечить безопасные условия в соответствии с требованиями закона. Кроме того, домовладелец должен уведомить об этом перед въездом на территорию, занимаемую арендатором, в соответствии с местными законами.

У арендатора также есть определенные невысказанные обязанности, которые он должен выполнять даже при сдаче в аренду по собственному желанию.Должны производиться арендные платежи, и арендатор должен соблюдать все правила, согласованные с арендодателем. Арендатор также несет ответственность за любой ущерб, превышающий нормальный износ имущества. Обе стороны должны соблюдать местные правила, когда дело доходит до освобождения или освобождения собственности.

Несмотря на отсутствие официального соглашения, уведомление о выселении обычно требуется для прекращения аренды по желанию.

Освобождение квартиры по желанию

Хотя договор аренды по желанию может не содержать письменных и согласованных требований в отношении уведомления о намерении освободить квартиру, условия, как правило, изложены в местных правилах, касающихся арендодателя и арендатора.Уведомление за 30 дней нередко применяется как к арендатору, так и к домовладельцу. Это означает, что если арендатор намеревается освободить квартиру, или арендодатель хочет, чтобы арендатор выселился, другой стороне должно быть направлено уведомление за 30 дней. Причина запроса на освобождение не обязательна. Уведомление традиционно предоставляется в письменной форме.

В штате Мэн, например, домовладельцы по своему желанию могут выселить арендаторов без объяснения причин, но они должны направить письменное уведомление за 30 дней о предполагаемом выселении.Но при определенных обстоятельствах, которые включают серьезный ущерб помещению, причинение неудобств соседям, участие в домашнем насилии или сексуальном посягательстве и наличие как минимум семидневной задолженности по квартплате, арендодатель может предоставить арендатору семидневную уведомление об освобождении для договора аренды по желанию в штате Мэн.

Бывают также обстоятельства, когда договор аренды может быть прекращен без уведомления об освобождении. Если арендатор или собственник умирает, или арендодатель решает продать собственность, договор аренды аннулируется.

Виды аренды

Обычно существует четыре различных типа аренды, включая аренду по желанию.

При аренде на годы договор заключается на фиксированный период времени. У него есть указанная дата начала и окончания, после чего ожидается, что арендатор освободит помещение. Поскольку дата окончания аренды уже установлена, в уведомлении об отмене, как правило, нет необходимости. Однако домовладелец может продлить договор аренды.

Периодическая аренда позволяет арендатору оставаться в собственности в течение неопределенного периода времени, поскольку у аренды нет установленной даты окончания.Однако в договоре аренды обычно оговаривается, когда требуется уведомление об освобождении, и обе стороны обязаны соблюдать этот пункт.

Другой вид аренды — это аренда по найму. В этом типе соглашения арендатор может на законных основаниях занимать недвижимость после истечения срока аренды, но до того, как домовладелец отправит уведомление о выселении. Таким образом, арендатор засиделся.

Помощь нежилым арендаторам

28 апреля 2020

Автор: Александр Е.Портер

23 апреля 2020 года губернатор Иллинойса Дж. Б. Притцкер подписал Указ 2020-30 («Приказ »), который, среди прочего, расширял судебную помощь, ранее предусмотренную Указом 2020-10, запрещающим правоохранительным органам приводить в исполнение постановления о выселении для жилых домов. собственности, и расширил эту льготу на выселение нежилых помещений. В частности, Приказ предусматривает, что все сотрудники правоохранительных органов должны прекратить исполнение любых приказов о выселении нежилых помещений, за исключением случаев, когда было установлено, что арендатор нежилого помещения «представляет прямую угрозу для здоровья и безопасности других арендаторов, немедленную и серьезную угрозу. риск для собственности или нарушение любых применимых строительных норм, правил здравоохранения или аналогичных норм.[1] Однако арендаторы нежилых помещений по-прежнему обязаны вносить арендную плату в соответствии с любым договором аренды. Кроме того, Постановление предоставляет помощь арендаторам жилых помещений, запрещая любому арендодателю или управляющему имуществом подавать иск о выселении в соответствии с 735 ILCS 5 / 9-101, и след. ., «Если арендатор не представляет прямой угрозы здоровью и безопасности другие арендаторы, непосредственный и серьезный риск для собственности или нарушение любых применимых строительных норм, правил здравоохранения или аналогичных норм ».[2] Как и нежилые арендаторы, жилые арендаторы по-прежнему обязаны платить арендную плату.

Приказ вступает в силу 23 апреля 2020 г. и действует до конца Постановлений губернатора Иллинойса о стихийных бедствиях [3].

Krieg DeVault по-прежнему стремится предоставить клиентам необходимую информацию о постоянно меняющемся ландшафте сегодняшней среды. Если вы хотите узнать больше о наших специалистах по финансовым услугам, нажмите здесь.

---

[1] Доступно по адресу https: // www2.illinois.gov/government/executive-orders

[2] ид.

[3] Идентификатор .

Иллинойс обеспечивает дополнительную защиту COVID от выселения из жилых домов | ТОО «Акерман»

С начала марта весь Иллинойс находится под объявлением губернаторской катастрофы; но в то время как существенные и второстепенные деловые ограничения увеличивались и ослабевали по ряду показателей, существовала вечная константа — запреты на выселение.

Режим запрета предварительного выселения

20 марта, исполнительный указ № 2020-10 («Оставайтесь дома»), во-первых, обеспечил защиту от выселения, но только для арендаторов жилых помещений. Он проинструктировал всех сотрудников правоохранительных органов Иллинойса прекратить исполнение приказов о выселении жилых помещений на время действия Постановления о губернаторском бедствии. Однако обязательства по выплате арендной платы и ипотеки, а также соблюдение договоров аренды и аренды остались нетронутыми.

Тем не менее, в соответствии с приказом оставаться дома в период с 23 по 30 апреля губернатор быстро расширил режим запрета на выселение, включив (i) запрет на начало действий по выселению в соответствии с Законом штата Иллинойс о принудительном въезде и задержании, если арендатор не представляет прямой угрозы для здоровья и безопасности других арендаторов, непосредственный и серьезный риск для собственности или нарушение любого строительного кодекса, постановления о здоровье или аналогичного постановления (вместе « Bad Acts »), и (ii) проинструктировать все правоохранительные органы штата Иллинойс должностным лицам прекратить исполнение постановлений о выселении жилых и нежилых помещений, если только Недобросовестные действия не были найдены — предположительно в суде.Обязательства по выплате арендной платы и ипотеки, а также соблюдение договоров аренды и аренды продолжались как в отношении жилых, так и нежилых помещений. Исполнительный указ 2020-30 (Разъясняет прекращение выселений) и — 33 (Переиздает исполнительные указы).

Впоследствии сотрудникам правоохранительных органов Иллинойса больше не было запрещено приводить в исполнение распоряжения о выселении из нежилых помещений после 22 августа в соответствии с Указом 2020-48 (Переиздание распоряжений) (дополнительно подтвержденным Указом 2020-52 ).

Новый режим запрета выселения

13 ноября был введен совершенно новый процесс выселения из жилых помещений в соответствии с постановлением правительства № 2020-72 (продлевает мораторий на выселение). Перед началом процедуры выселения или выдачи уведомления о прекращении аренды арендодатель должен предоставить арендатору бланк заявления арендатора № , который арендатор может подписать под страхом наказания за лжесвидетельство и вернуть отправителю. Если арендатор подает декларацию в соответствии с Правительственным указом 2020-72 , то он является «Защищенным лицом», и в отношении него не может быть начато выселение из жилого помещения, за исключением случаев, когда это лицо представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов или непосредственная и серьезная опасность для имущества.Обратите внимание, что здесь исключены недопустимые действия, которые исключаются из более ранних распоряжений и исключают « нарушений любого строительного кодекса приложений, постановлений о здравоохранении или аналогичных нормативных актов. ». Однако даже без декларации всем сотрудникам правоохранительных органов Иллинойса по-прежнему запрещено приводить в исполнение приказы о выселении из жилых помещений, за исключением случаев сдержанных плохих действий. Таким образом, домовладельцы могут начать действия по выселению из жилых помещений в отношении лиц, не охваченных страхованием, чтобы получить постановление о выселении, когда запрет со стороны правоохранительных органов прекращается или отменяется.Обязательства по оплате аренды и ипотеки, а также соблюдение требований договоров аренды и аренды сохраняются.

«Покрытый период» — это обозначение с несколькими квалификационными факторами. Таким образом, лицо соответствует требованиям, если (а) такое лицо испытывает экономические трудности из-за COVID (включая получение платежа за экономические последствия в соответствии с Законом CARES) или тех, кто, как ожидается, заработает не более 99000 долларов США (заявитель единой налоговой декларации) или 198000 долларов США ( лицо, подающее совместную налоговую декларацию) в годовом доходе за 2020 календарный год, (b) такое лицо не может полностью вносить арендную плату или жилищные платежи из-за связанных с этим трудностей, но прилагает все усилия для своевременных платежей, максимально приближенных к полным, с учетом обстоятельства, и (c) выселение, скорее всего, сделало бы человека бездомным или вынужденным жить в тесноте в новой многолюдной, коммунальной или совместной жизни.

Обратите внимание, что если домовладелец получил приказ о выселении из жилого помещения до первоначального постановления о пребывании дома в марте, то он может быть исполнен только в том случае, если будет установлено, что арендатор представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов или непосредственное серьезный риск для собственности.

Исполнительный указ 2020-72 (продлевает мораторий на выселение) истекает с истечением срока действия нынешнего Постановления о губернаторском бедствии 12 декабря 2020 года, если губернатор Прицкер не продлит или не внесет в него дальнейшие поправки.

Правила местного суда могут предусматривать дополнительные меры защиты от выселения для арендаторов.

Обработка заявки на аренду и права по договорам аренды (аренды) — Инспекция зданий и обеспечение соблюдения норм — DPCED

С 8 июня 2020 года стойки регистрации плана инспекции здания и зонирования будут открыты для публики только по предварительной записи.

Информацию о записи на прием и других услугах по инспекции зданий см. На странице инспекции зданий на коронавирус (COVID-19).

Просмотрите все воздействия на городскую службу на веб-сайте города, посвященном COVID-19.

Процесс подачи заявления и дискриминация

• Если арендодатель отклоняет заявление, он должен предоставить арендатору письменные причины отказа до конца третьего дня после отказа, если арендатор не указал в заявлении, что он не желает получать письменное объяснение. МГО 32.08 (5)
  
• Арендодатель не может отказать вам в жилье из-за вашего пола, расы, религии, цвета кожи, национального происхождения или происхождения, возраста, инвалидности / недееспособности, семейного положения, источника дохода (включая раздел 8), менее чем достойного освобождения, внешнего вида сексуальная ориентация, политические убеждения, семейный статус, статус студента, отказ раскрыть свой номер социального страхования домовладельцу, участие в семейном партнерстве, статус жертвы домашнего насилия, генетическая идентичность, статус гражданства или арест или судимость (исключения: осуждение за правонарушения, требующие регистрации сексуального преступника, и осуждение за правонарушения, связанные с арендой, могут применяться некоторые временные ограничения; дополнительные пояснения см. в постановлении)МГО 39,03 (4)
  
• Арендодатель не может отказать вам в жилье исключительно на основании вашего дохода, если вы можете предоставить доказательства того, что вы платили аналогичную сумму в прошлом или вашей текущей платежеспособности, MGO 32.12 (7)
  
• Вам не может быть отказано в жилье, потому что вы подали заявление или в настоящее время получаете Раздел 8, и ваш договор аренды не может быть прекращен досрочно, потому что вы начинаете получать помощь Раздела 8 в середине срока аренды. MGO 32.12 (14), (15) и 39.03 (4)
  
• Если вы заплатили регистрационный взнос (депозит или задаток) и ваше заявление было отклонено или вы отозвали его до утверждения, домовладелец должен вернуть деньги в конце следующего рабочего дня. Арендодатель не может удерживать ваш задаток более трех рабочих дней, если вы не согласитесь в письменной форме на более длительный период, не превышающий 21 день. Если заявка будет одобрена, деньги следует вернуть или использовать для оплаты аренды или залога.Если ваше заявление одобрено, но вы не въезжаете, домовладелец может удержать часть платы для оплаты фактически понесенных затрат; однако арендодатель должен снизить свои расходы. ATCP 134.05, MGO 32.10, Висконсин. Статистика. 704,29.

Договора аренды (аренды)

• После подписания договор аренды связывает все стороны. Нет «периода отсрочки». Чтобы изменить письменный договор аренды, все стороны должны согласиться с изменениями в письменной форме.
  
• Многие письменные договоры аренды требуют, чтобы каждый житель нес ответственность за выполнение всех условий договора аренды, даже если другие жители этого не делают.Это называется «солидарной ответственностью».
  
• Будьте осторожны при выборе соседей по комнате, вы можете быть привлечены к ответственности за их нарушения условий аренды.
  
• Устные соглашения являются законными, если срок их действия составляет один год или меньше, но у вас могут возникнуть проблемы с соблюдением условий устного соглашения, если у вас нет доказательств соглашения. Напишите письмо домовладельцу с вашим пониманием соглашения, если у вас возникнут проблемы с его получением в письменной форме. Обязательно сохраните копию.Висконсин. Статистика. 704,03 (1)
  
• Периодическая аренда, обычно называемая «помесячной» арендой) — это такая аренда, в которой в договоре аренды не указываются даты начала и окончания, а «период» — это временной интервал между арендными платежами. т.е. если вы платите ежемесячно, это срок вашего соглашения. Договор аренды может измениться по истечении любого периода, если вам будет предоставлено достаточное письменное уведомление (для ежемесячных арендаторов не менее чем за 28 дней) до следующего срока оплаты аренды. Если вы намереваетесь съехать и арендовать квартиру помесячно, вы должны предоставить письменное уведомление как минимум за 28 дней, чтобы расторгнуть договор.Висконсин. Статистика. 704.01 (2), 704.19 (3), 704.21 (2)

Пункты незаконного договора аренды

В аренде нельзя:

• Требовать, чтобы вы оплатили услуги адвоката арендодателя и судебные издержки. Судья может приказать вам оплатить эти сборы после судебного разбирательства. MGO 32.11 (3) / ATCP 134.08 (3)
• Разрешите домовладельцу обратиться в суд в качестве вашего представителя и признать вашу вину в споре между домовладельцем и вами. MGO 32.11 (4), ATCP 134.08 (4)
  
• Требовать, чтобы вы вносили арендную плату до установленной даты.MGO 32.11 (2), ATCP 134.08 (2)
  
• Отказ от обязанности арендодателя предоставить арендуемую квартиру в пригодном или пригодном для проживания состоянии и / или поддерживать помещение в течение срока аренды. MGO 32.11 (7), ATCP 134.08 (7)
  
• Разрешить выселение, кроме судебной процедуры выселения. MGO 32.11 (1), ATCP 134.08 (1)
  
• Освободить арендодателя от ответственности за материальный ущерб или телесные повреждения, вызванные небрежными действиями или бездействием арендодателя.MGO 32.11 (5), ATCP 134.08 (5)
  
• Требовать от вас принятия на себя ответственности за телесные повреждения, возникшие по причинам, явно не зависящим от вас как арендатора. MGO 32.11 (6), ATCP 134.08 (6)
  
• Содержит положение, исполнение которого нарушит закон. МГО 32,11 (8)
  
• Требовать, чтобы вы оплатили стоимость чистки ковров или мытья шампунем, за исключением случаев повреждения, превышающего «нормальный износ». МГО 32,11 (9)

Копии договоров аренды и квитанций

• Вам должно быть разрешено ознакомиться с соглашениями об аренде и любыми действующими правилами и положениями, прежде чем вас попросят подписать соглашение или уплатить какие-либо сборы, и вам должна быть предоставлена ​​копия во время соглашения.MGO 32.06 (1), ATCP 134.03 (1)
  
• Арендодатель должен предоставить квитанции об аренде, залоге и задатке, выплаченном наличными. Если гарантийный депозит или задаток выплачиваются чеком с пометкой, описывающей цель чека, арендодатель не должен предоставлять квитанцию, если иное не требуется арендатором. MGO 32.06 (3), ATCP 134.03 (2)
  
• Любое обещание очистить, отремонтировать или внести улучшения должно быть оформлено в письменной форме с указанием конкретной даты завершения и копии, предоставленной арендатору.MGO 32.09 (1), (2), ATCP 134.07 (1) (2)

Субаренда и расторжение договора аренды

• Для сдачи в субаренду для большинства договоров аренды требуется разрешение домовладельца. Если вы сдаете в субаренду часть своей квартиры или всю квартиру, вы по-прежнему несете ответственность за все условия первоначального соглашения, если все стороны (включая арендодателя) не согласятся в письменной форме расторгнуть договор аренды или изменить какие-либо другие условия. Договоры субаренды всегда следует оформлять в письменной форме. Висконсин. Стат. 704,09 (1)
  
• Если вам нужно разорвать договор аренды и отказаться от субаренды, домовладелец несет ответственность за поиск нового арендатора, если вы перестанете платить арендную плату.Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы найти нового арендатора. Разумные усилия означают те шаги, которые арендодатель предпринял бы для аренды помещения при условии, что они соответствуют местной практике. Однако вы будете нести ответственность за причитающуюся арендную плату до тех пор, пока не будет найден новый арендатор. Висконсин. Стат. 704,29
  
• Арендодатель должен уведомить вас, если недвижимость находится в отчуждении. Если домовладелец этого не сделает, договор аренды может быть аннулирован или могут применяться денежные штрафы, в зависимости от вашей ситуации.При определенных обстоятельствах вы можете остаться до конца срока аренды. Висконсин. Стат. 704.35 (1) и (2) и 846.35 Федеральный «Закон о защите арендаторов при отчуждении права выкупа», публичный закон 111-22 сек. 701–704 (2009 г.), применяется ко всем продажам взыскания после подписания закона 20 мая 2009 г. до 31 декабря 2014 г.

Возмездие

• Арендодатель не может выселить вас или угрожать сделать это, потому что вы связались с отделом инспекции зданий, заявили о своем праве в соответствии с законодательством штата или местным законодательством, подали жалобу в службу защиты потребителей или в инспекцию здания, возбудили судебный процесс или присоединились к профсоюзу арендаторов, соседский дозор или соседская ассоциация.Действия арендодателя считаются ответными, если они были предприняты в течение 6 месяцев после того, как арендатор предпринял одно или несколько из этих действий, если арендодатель не докажет обратное. MGO 32.15, 32.12 (4), Висконсин. Статистика. 704.45, ATCP 134.09 (5)

Выселение

• На первом этапе процесса выселения домовладелец должен письменно уведомить вас о нарушении договора аренды. Уведомления будут различаться в зависимости от вашего типа аренды, типа нарушения и предыдущих уведомлений о нарушениях, которые вы получили.Как правило, арендатор с арендой на год имеет право решить проблему с первого раза и остаться в квартире. Если вы получили одно из этих уведомлений, немедленно свяжитесь с домовладельцем и попытайтесь решить проблему. Висконсин. Статистика. 704,17

• Ваш домовладелец не может заставить вас покинуть квартиру без постановления судьи о выселении. ATCP 134.08 (1), 134.09 (7)

• У вас есть право явиться в суд мелких тяжб, чтобы оспорить уведомление о выселении.Арендодатель должен доказать суду, что вы нарушили договор аренды и что он имеет право выселить вас.

• Если вас выселил судья или вынесено решение по умолчанию из-за того, что вы не явились в суд, шериф — единственный человек, который может удалить вас из помещения. Шериф сообщит вам дату и время выхода или удалит. Это принудительное выселение может быть очень дорогостоящим, и вы можете нести ответственность за все расходы по перемещению и хранению вашей собственности, а также за дополнительную неоплаченную арендную плату в случае выселения.Арендодатель обязан минимизировать эти расходы, пытаясь сдать квартиру повторно. Висконсин. Статистика. 704,29, 799,44

• Любые действия, предпринятые домовладельцем, кроме процесса выселения, требуемого законодательством штата, могут рассматриваться как незаконное выселение. Такие действия, как отключение отопления, электричества или воды, удаление дверей или окон или другие действия, делающие невозможным проживание в квартире, запрещены Общими постановлениями Мэдисона и законом штата Висконсин. Постановления Мэдисона также запрещают домовладельцу угрожать предпринять какие-либо из этих действий.ATCP 134.09 (5), (7), MGO 32.12 (5)

Истечение срока аренды и автоматическое продление

• Ваш договор аренды может содержать пункт об автоматическом продлении; однако ваш домовладелец не может обеспечить соблюдение такого положения, если он не направит вам отдельное письменное уведомление о предстоящем автоматическом продлении или продлении по крайней мере за 15 дней, но не более чем за 30 дней до указанной даты вступления в силу. ATCP 134.09 (3), Висконсин. Статистика. 704.15, MGO 32.12 (2)
  
• Если вы «задерживаете» или остаетесь после истечения срока действительного уведомления о расторжении или истечения срока аренды, домовладелец может подать на вас в суд о возмещении ущерба.Судья может приказать вам платить арендодателю как минимум двойную суточную арендную плату за каждый день пребывания в квартире после уведомления о выселении или истечения срока аренды.