Можно ли отказаться от доли в квартире: как оформить в разных случаях

«Тебя ждет настоящий ад»

Судебные разбирательства по поводу развода длились почти десять лет. За это время у Маурицио начался новый роман — с подругой детства Паолой Франки. Когда развод был окончательно оформлен в 1994 году, пара начала готовиться к свадьбе. Патриция ревновала: Паола вспоминает, что Реджани подкупала домашний персонал в их доме, чтобы шпионить за Маурицио, и оставляла на автоответчике длинные сообщения с обвинениями и угрозами. Она упрекала бывшего мужа в бесчувственности, припоминая, как в 1992 году, когда ей пришлось пережить операцию по удалению опухоли мозга, Маурицио не предложил ей никакой помощи или поддержки. Одно из голосовых сообщений, которое позже фигурировало в расследовании, звучало так: «Ты стал окончательно противен своим дочерям. Они больше не хотят тебя видеть, чтобы не вспоминать о своей травме. Ты как раковая опухоль, как загноившийся аппендикс, о котором мы все хотим забыть. Тебя ждет настоящий ад». 

Реджани боялась и за будущее дочерей, считая, что отец может оставить их без наследства (особенно если у него появятся дети в новом браке). Суд присудил ей в качестве алиментов $1 млн в год, но она была недовольна: годом ранее Маурицио продал свои акции в доме Gucci инвестиционному банку Investcorp, по оценкам экспертов, за $150–$200 млн. 

Савио Тунг, курировавший эту сделку со стороны Investcorp, вспоминает о ее обстоятельствах: «В то время полотенце Gucci можно было купить на пляже в Мексике. Компания заключала всевозможные лицензионные сделки, имя Гуччи было повсюду, весь гламур и эксклюзивность марки оказались под угрозой». Банк последовательно выкупал доли членов семьи. «Долю за долей у дядьев и кузенов, — говорит Тунг. — Нам потребовались годы, чтобы собрать эти кусочки. Скажи один из них «нет» — и мы бы застряли». Последним свою долю продал Маурицио, который и был инициатором всей сделки. Он продолжил работать в компании: как объясняет Тунг, у него были связи с крупными клиентами — «и он был представителем Семьи». 

Эту сделку Патриция, которая считала себя частью дома Gucci,  считала предательством. «Я до сих пор ощущаю себя Гуччи — если честно, я в большей степени Гуччи, чем кто-либо еще», — позже говорила она итальянской газете La Repubblica.

Кто убил Маурицио

После расставания с Маурицио Патриция часто говорила, что хотела от него избавиться. Но до сих пор утверждает, что эти слова не были сказаны всерьез: «Какая жена ни разу не говорила что-то вроде «да я б его убила»?» Она даже подтвердила, что говорила об убийстве и искала исполнителя, но, по ее словам, одними намерениями все и ограничилось.

В 1994 году Реджани поселила в своем доме давнюю подругу Джузеппину (Пину) Ауриемму, светскую львицу и экстрасенса. Патриция писала автобиографическую книгу, и ей казалось, что хирургическое вмешательство сказалось на ее памяти, а Пина с ее якобы способностями к ясновидению должна была помочь вспомнить забытое. 

Далее версии двух женщин расходятся. Пина говорит, что однажды поддалась уговорам Патриции и помогла ей найти киллера за вознаграждение, — у женщины были долги, и эта сделка должна была помочь ей финансово. Патриция же утверждает, что та, кого она считала подругой, нашла киллера у нее за спиной, а после выманила вознаграждение в размере $365 000, угрожая рассказать всем о планах убийства. Так или иначе, Маурицио Гуччи был застрелен на пороге своего миланского офиса 27 марта 1995 года. 

На следующий день Паола Франки получила предписание освободить их с Маурицио квартиру — не будучи его женой, она не могла претендовать на наследство в отличие от двоих его дочерей, законной представительницей которых была Патриция. Франки вспоминает, что, судя по отметке нотариуса, документ был составлен всего через три часа после смерти Маурицио. 

Следующие два года Патриция с дочерьми жила в квартире покойного бывшего мужа. Ее арестовали после того, как один из сообщников проболтался о своем участии в преступлении. Информация дошла до полиции. В ходе спецоперации были арестованы киллер, водитель, посредница, которая свела их с Пиной, сама Пина и Патриция. В дневнике последней нашли запись от 27 марта 1998 года — дня, когда был убит Маурицио: «Paradeisos» («Рай»). 

Реклама на Forbes

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что Патриция торопила исполнителей, требуя убить Маурицио Гуччи до того, как он женится на Паоле Франки. По словам Пины, причиной были и ревность, и нежелание делить с другой женщиной власть, влияние и деньги. Суд отправил Патрицию в тюрьму за организацию убийства на 29 лет, Пину как соучастницу — на 25 лет. Обе они вышли досрочно: Пина в 2010 году, Патриция — в 2016-м.

«Хочу вернуться в Gucci»

«Я много спала. Ухаживала за своими растениями. Ухаживала за Бэмби, моим домашним хорьком», — вспоминает Реджани о своем пребывании в «Резиденции Vittore» (так она называет тюрьму).  

На свободе Патриция могла оказаться еще в 2011 году, тогда ее были готовы освободить условно-досрочно. Но одно из условий — иметь постоянную работу, и Патриция отвергла предложение, предпочтя остаться в тюрьме: «Я никогда в жизни ни на кого не работала, и сейчас не собираюсь начинать». В 2014 году она все же нашла для себя компромиссный вариант — должность «консультанта по дизайну» в ювелирном бренде Bozart. Но признавалась, что хотела бы вернуться в Gucci.

Хотя Патриция отрицает, что именно она организовала убийство Маурицио, некоторые ее действия похожи на попытки искупить вину. Например, она отдала часть своего наследства, полученного от матери, бывшему дворецкому Гуччи Джузеппе Онорато, который случайно получил пулю в руку во время нападения. Еще часть — Паоле Франки. 

Прежней Патриции выход фильма о ней наверняка бы польстил, но сейчас она ведет довольно закрытую жизнь и редко общается с прессой. Куда бы она ни пошла, на ее плече сидит большой желто-синий попугай — его она купила в 2016-м, в год своего освобождения.

Реклама на Forbes

Законы о субаренде Нью-Йорка — Законы о соседях по комнате

Если ваш домовладелец даст письменное согласие, вы можете сдать свою квартиру в аренду другому лицу. Если вы вернетесь жить в свою квартиру после того, как другой человек уйдет, это называется субарендой. Если вы хотите сдать свою квартиру в субаренду, вы должны сначала сообщить домовладельцу, что вы хотите это сделать. Вы должны сделать запрос в письменной форме и отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении. Вы должны включить в свой письменный запрос определенную информацию о себе и субарендаторе, которая требуется в соответствии с законом о субаренде.

Затем у вашего арендодателя есть 10 дней, чтобы запросить у вас дополнительную информацию. В течение 30 дней после того, как вы предоставите эту информацию, или в течение 30 дней после вашего первоначального запроса на субаренду, если домовладелец не запросит у вас дополнительную информацию, ваш домовладелец должен либо утвердить, либо отклонить запрос. Если арендодатель не сообщает вам, одобрен или отклонен запрос, вы можете считать это одобрением вашего запроса. Затем вы можете сдать квартиру в субаренду. Однако, поскольку вы являетесь первоначальным арендатором, вам придется заплатить за любой ущерб, нанесенный квартире, и вы по-прежнему обязаны платить арендную плату своему домовладельцу.

Если ваш домовладелец решит отклонить ваш запрос на субаренду, отказ должен быть разумным. Ваш арендодатель не может необоснованно отказать в согласии на субаренду. Если арендодатель отклоняет ваш запрос, и вы считаете, что это был необоснованный отказ в праве на субаренду, вы можете перейти к субаренде, но на свой страх и риск. Если ваш арендодатель подаст против вас судебный иск о субаренде (например, о сдаче в субаренду без разрешения), и вы можете доказать, что арендодатель действовал необоснованно, отклонив ваш запрос, вы можете потребовать от арендодателя возместить вам понесенные вами судебные издержки. платить за защиту от иска домовладельца.

Если вы навсегда покидаете свою квартиру (то есть не возвращаетесь) и хотите передать квартиру другому человеку, такая договоренность называется уступкой. Ваш арендодатель может отказать — обоснованно или необоснованно — в просьбе о переуступке; но арендодатель должен освободить вас от аренды, если арендодатель необоснованно отказывается дать согласие на уступку.

В большинстве случаев у вас может быть сосед по комнате. Сосед по комнате — это обычно тот, кто не является членом семьи и который не указан в договоре аренды, но который живет в квартире с вами, а не просто краткосрочный, временный гость.Как правило, если вы живете в частном здании и являетесь единственным арендатором по аренде, то вы имеете право поделиться своей квартирой со своими ближайшими родственниками и еще одним взрослым, который не связан с вами и детьми-иждивенцами этого человека. .

Есть несколько ситуаций, в которых ваше право иметь соседа по комнате ограничено:

• Если договор аренды подписали два или более человека, и ваш договор аренды прямо не дает вам разрешения на другого соседа по комнате;
• Если вы живете в государственном, субсидируемом или субсидируемом жилье, у вас нет права иметь соседа по комнате;
• Если вы получаете субсидию на аренду (например, Раздел 8 или FEPS) или освобождение от арендной платы (например, SCRIE или DRIE), или если ваша арендная плата основана на вашем доходе, от вас могут потребовать сообщить об арендной плате, которую вам платит сосед по комнате. как часть вашего дохода и может привести к тому, что ваш доход будет слишком высоким для участия в программе.Обязательно ознакомьтесь с правилами своей программы, прежде чем искать соседа по комнате, и обязательно сообщайте администраторам программы о новых соседях по комнате.

Если вы подпадаете под действие закона о соседях по комнате, но в вашем договоре аренды указано, что у вас не может быть соседа по комнате, эта часть вашего договора аренды недействительна. Но вы должны сообщить своему домовладельцу имя нового соседа по комнате в течение 30 дней после въезда соседа по комнате или в течение 30 дней после того, как домовладелец запросит информацию о новом соседе по комнате.

Юридические редакторы: Дуглас Симмонс и Эрик Зим, июль / август 2015 г. (обновлено в марте 2018 г.)

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Забудьте делить квартиру, арендаторы делят комнаты, чтобы сэкономить

Люди, начинающие карьеру в дорогих городах, привыкли делить квартиры.Теперь они делят комнаты.

Карина Чжао живет в квартире с четырьмя спальнями в районе Миссионер Сан-Франциско — вместе с пятью другими людьми.

Чжао, 23 года, аналитик из Castlight Health, живет в одной комнате со своей бывшей соседкой по комнате в колледже. Другая пара соседей по комнате спит в одной комнате. Между тем, у двух других есть собственные спальни.

«У нас мало места, поэтому мы все храним всю нашу одежду и вещи в крошечных ящичках», — сказал Чжао. «Никто из нас в парном разряде действительно не хочет платить за одиночный разряд.

Джошуа Кларк, экономист поисковой платформы HotPads, принадлежащей Zillow, сказал, что тенденция к увеличению числа комнат вдвое началась примерно во время Великой рецессии и продолжает расти.

Спальня Карина Чжао, 23 года, участвует в Сан-Франциско с ее бывшей соседкой по комнате в колледже.

Фото: Карина Чжао.

«Доля арендаторов, живущих в одной спальне и студии, уменьшилась, и теперь больше людей живут в двух и трех спальнях», — сказал Кларк. много арендаторов, у которых в доме больше людей, чем указано в доме спален.«

Эта тенденция сосредоточена в прибрежных городах с сильными рынками труда, — сказал он.

В 2008 году около 935 000 человек в столичном районе Сан-Франциско жили в домах, где было больше людей, чем спален, по данным Zillow. В 2017 году , это число выросло до более чем 1,2 миллиона человек.

В районе Сиэтла в 2008 году примерно 530 000 человек находились в такой же ситуации, а в 2017 году это число подскочило почти до 717 000.

У нас нет много места, поэтому мы обычно храним всю нашу одежду и вещи в крошечных ящичках.Никто из нас в парном разряде действительно не хочет платить за одиночный.

Карина Чжао

Арендатор общей комнаты в Сан-Франциско

Дорогие города, которые остаются популярными среди молодежи, включают Сан-Франциско и Нью-Йорк, в которых средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в мае составляла 3700 и 2980 долларов соответственно. по данным сайта аренды Zumper.

По данным Национальной ассоциации колледжей и работодателей, средняя начальная зарплата выпускников класса 2018 года составляет около 50 004 доллара.

Таким образом, совместное проживание в комнате выглядит очень востребованным вариантом в дорогих городах.

Совместное использование квартиры с одной спальней в Нью-Йорке может сэкономить вам 14 370 долларов в год, сказал Грант Лонг, старший экономист отдела списков недвижимости и платформы данных StreetEasy.

Чжао и ее соседка по комнате платят по 1175 долларов в месяц за свою общую комнату, а те, кто живет в одиночестве, платят 1600 долларов за свои личные комнаты.

Focqus, ООО | iStock | Getty Images

Она сказала, что ее первоначальный бюджет составлял от 1200 до 1500 долларов в месяц, так как она зарабатывает около 80 000 долларов в год.

Некоторые арендаторы готовы отказаться от уединения собственной комнаты в пользу местных удобств и более короткой поездки на работу.

«Вы хотите жить в определенном месте, вы хотите определенный образ жизни, и вам нужно найти способ сэкономить на этом», — сказал Кларк.

Большинство договоров аренды требуют, чтобы вы указали всех, кто живет в квартире, и что, возможно, домовладелец будет взимать больше с человека, сказал он.

Если вы не хотите удваиваться, вот еще несколько советов, как сэкономить на аренде квартиры.

Ищите рано и часто

Следите за сайтами аренды с течением времени, чтобы понять, какова справедливая цена за единицу.

Таким образом, вы также узнаете, сколько времени квартира находится в списке, что даст вам больше возможностей для снижения первоначальной цены объявления из-за более низкого спроса.

«Многие арендные ставки со временем снижаются, и переговоры о более низкой арендной плате — обычное дело, — сказал Лонг из StreetEasy.

Следите за арендным рынком даже после того, как устроитесь, — сказал Кларк.

Вы не хотите упускать более дешевые варианты или возможность договориться о более низкой арендной плате.

Рассмотрите вариант проживания за пределами центра города

Люди все чаще предпочитают жить ближе к центру города, но эти квартиры дороги по сравнению с квартирами подальше, сказал Лонг.

Арендные ставки на некоторые квартиры в Нью-Йорке снижаются, в том числе на Манхэттене. Это еще более заметно во внешних районах города, таких как Бруклин, Куинс, Бронкс и Статен-Айленд.

При анализе примерно 4200 квартир в городе StreetEasy обнаружила, что около 44% квартир в первом квартале 2019 года продавались по более низкой цене, чем за тот же период в 2018 или 2017 году.

В Бруклине. В районе Бушвик 77% предложений квартир были дешевле, чем в предыдущие годы.

Не бойтесь вести переговоры

Питер Дазли | Выбор фотографа | Getty Images

Правовые и процедурные аспекты — наследование совместных акций

Допустим, вы и ваша супруга владеете домом на одну семью.У вас двое взрослых детей и пара внуков. Когда придет время, при условии, что ваше завещание и другие документы об окончании срока службы в порядке, проследить за тем, чтобы ваша собственность и активы передавались по вашему желанию, — это довольно простой процесс — в конце концов, дом — это недвижимость, и законы о наследовании были практически изобретены, чтобы гарантировать передачу такой собственности наследникам без особых хлопот.

Но кооперативы разные; кооперативы не находятся в прямой собственности, как дома на одну семью или кондоминиумы.Жизнь в кооперативе означает, что вы являетесь акционером, а не владельцем собственности, и что ежемесячные взносы на содержание, которые вы платите своей кооперативной корпорации, дают вам право занимать одну из квартир в вашем здании. Но при этом можно ли оставить кооперативную квартиру наследникам? Можно ли унаследовать доли кооперативной квартиры? Короткий ответ — да — акции любой корпорации передаются по наследству. Но в целом наследование этих долей может быть немного сложнее, чем кажется на первый взгляд. Сложности, если таковые имеются, обычно связаны с арендой собственности.

Сначала обратите внимание на договор аренды

Филлис Вайсберг, партнер юридической фирмы Armstrong Teasdale, расположенной на Манхэттене, объясняет; «В большинстве случаев обзор частной аренды дает ответы на ваши вопросы. Договор аренды не имеет значения, если передача осуществляется в силу закона, то есть когда один из двух совместных арендаторов или арендаторов в целом умирает, а оставшийся в живых получает все. Но в договоре аренды обычно есть положение, касающееся передачи в случае смерти.В договоре аренды может быть предусмотрено, что передача супругу не требует согласия [правления], или может быть предусмотрено, что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии материально ответственному супругу». Некоторые договоры аренды не будут касаться супруга отдельно, но предусматривают что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии на перевод финансово ответственному члену семьи», [хотя] иногда оно ограничивается ближайшими родственниками ».

Филип Т.Симпсон — поверенный в нью-йоркской юридической фирме Robinson Leinwand Genovese and Gluck. «Обычно вопрос в первую очередь касается языка договора аренды. Является ли договор частной аренды исключением из обычного требования о том, что правление кооператива одобряет все передачи по делам, связанным с наследованием от умершего акционера? Некоторые виды частной аренды составляют исключение; другие этого не делают ».

Об этих исключениях …

«Если нет исключения, — продолжает Симпсон, — лицо, желающее получить наследство, должно пройти тот же процесс, что и любое лицо, подающее заявку на покупку кооперативного жилья».Если есть исключение, то возникают вопросы о том, кто подпадает под это исключение. Собственная аренда может относиться к «ближайшим родственникам» — что является неудачным выражением, потому что нет четкого определения — или может описывать с конкретностью людей, которые подпадают под исключение. Лучшая альтернатива «ближайшим родственникам» — это частичная аренда, чтобы подробно описать классы людей, подпадающих под исключение. Сюда могут входить супруги, взрослые дети, родители или другие специально выделенные классы людей.”

Вейсман советует, что «любая передача в случае смерти должна быть рассмотрена юрисконсультом кооператива, чтобы удостовериться, что передающая сторона действительно является должным образом назначенным представителем недвижимости; в случае завещания — исполнитель. Если нет завещания, это будет администратор. В случае завещания адвокат подтвердит, что передача осуществляется в соответствии с положениями завещания и что налоговые органы предоставили освобождение от залога или освобождение от него.Предполагая, что правление имеет право дать согласие на аренду, правление должно запросить заявку у предполагаемого получателя и провести собеседование. Хотя существует противоречивое прецедентное право относительно того, имеет ли совет директоров право отказать указанному бенефициару в завещании, с практической точки зрения, если правление это сделает, то указанный бенефициар получит финансовую выгоду, когда исполнитель продаст квартиру. ”

Симпсон говорит, что в настоящее время он вовлечен в дело, связанное с вопросом о том, кто может наследовать.«В этом случае, — говорит он, — проприетарная аренда имеет самое широкое участие, которое я когда-либо видел. Согласие правления не требуется для передачи супругу, родителям, взрослым братьям и сестрам, взрослым детям, взрослым приемным детям, опекунам или попечителям траста в пользу детей или приемных детей Арендатора или траста, созданного по Воле Арендатора в пользу Арендатора. не должно быть необоснованно отказано в согласии супруга (-и) и правления ‘на передачу’ взрослым внукам, приемным внукам или бабушкам и дедушкам Арендатора.’”Как указывает Симпсон выше, это включение очень широкое. Гораздо чаще встречается исключение, ограниченное только супругами и взрослыми детьми.

Права Правления

Если есть исключение, каков предел прав Правления утвердить или отклонить передачу? Очень широкое исключение, процитированное Симпсоном, фактически означает, что совет директоров не имеет права утверждать назначение одних людей и что одобрение совета не должно «необоснованно отказывать» другим.«Это один из возможных сценариев», — объясняет Симпсон. «Другой сценарий, когда есть исключение, заключается в том, что в одобрении правления« не должно быть необоснованно отказано »в отношении всех правопреемников или наследников, подпадающих под исключение. Это налагает на правление обязательство действовать разумно — а это означает, что правление должно сформулировать здравую причину для отказа наследнику, подпадающему под исключение ».

Иногда исключение гласит, что правление одобрит передачу, если финансовые показатели наследника «удовлетворительны».Это может означать, что, скажем, писатель-фрилансер, актер или музыкант, доход которого меняется из года в год (или даже из месяца в месяц), может с трудом унаследовать кооперативную квартиру в дорогом здании.

Назначается ли «наследник» по завещанию или нет, похоже, так или иначе не имеет значения. Симпсон описывает ситуацию с кооперативом в Верхнем Ист-Сайде Манхэттена, в котором подразделение было специально предназначено для наследника в завещании умершего акционера, но у наследника не было финансовых средств, чтобы соответствовать требованиям.Таким образом, наследник решил продать квартиру самостоятельно. Воля или нет, в любом случае для умершего акционера должно быть открыто имущество.

«Личный представитель умершего — исполнитель при наличии завещания или администратор при его отсутствии — должен быть назначен суррогатным судом», — поясняет Симпсон. «Затем личный представитель подпишет документы о передаче акций и имущественной аренды.Если в суррогатном суде идет спор о завещании или о назначении администратора, это может занять годы и задержать передачу квартиры. Или может случиться так, что кто-то может получить временное назначение с целью передачи кооперативного подразделения, пока будет решено оспаривание завещания ».

Пример из реальной жизни

В одном хорошо известном случае, описанном фирмой Ganfer Shore Leeds и Zauderer на их веб-сайте, совету кооператива было предписано признать двух сыновей умершего акционера правопреемниками соответствующих акций. в квартиру их матери и разрешить присвоение акций их именам.

В деле Estate of Del Terzo v. 33 Fifth Avenue Owners Corp. два брата унаследовали от своей матери кооперативную квартиру, которую семья занимала в течение 50 лет. За годы, непосредственно предшествующие кончине их матери, один брат проживал в квартире со своей матерью, женой и двумя детьми студенческого возраста. Другой брат проживал в Пенсильвании, где у него была процветающая медицинская практика.

Братья обратились в правление кооператива с просьбой о передаче долей в имуществе матери им обоим совместно.Однако только брат, не являющийся жильцом, имел достаточный доход, чтобы платить 3500 долларов в месяц. Опираясь на положение об аренде, в котором говорится, что «не должно быть никаких ограничений» на право совета директоров давать — или удерживать — согласие на уступку, совет отклонил заявление братьев. Суд аргументировал это тем, что договор аренды запрещал более чем одной семье проживать в квартире, и что если в ней проживали только брат и его семья, проживающие в настоящее время, заявление должно быть отклонено, поскольку он финансово не в состоянии стать акционером.

Братья подали в суд на правление, утверждая, что его отказ от уступки им как наследникам нарушил отдельное положение в договоре аренды собственности, регулирующее согласие на уступку правопреемникам. В этом положении об аренде говорилось, что «В случае смерти Арендатора в согласии [совета директоров] не должно быть необоснованно отказано в уступке аренды и акций финансово ответственному члену семьи Арендатора». Суд согласился с братьями и пришел к выводу, что правление необоснованно отказало в своем согласии.

Хотя большинство людей не думают о конце своей жизни, когда покупают кооперативную квартиру (напротив, они обычно думают о новой главе, которую представляет новый дом), факт остается фактом: в зависимости от языка Закодированное в договоре аренды здания, совет может иметь широкие полномочия в отношении того, как эта квартира может быть передана последующим поколениям. Этот язык — и та сила, которую он дает — безусловно, следует учитывать при принятии решения о покупке.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер The Cooperator и писатель-романист.

Как отказаться от наследства

Хотя для некоторых это непостижимо, есть люди, которые решают отказаться от наследства. Это личное решение, имеющее юридические последствия.

Независимо от вашего «почему», однако, вы должны выполнить процесс должным образом, чтобы гарантировать, что ваш отказ от ответственности действителен, и устранить последствия как для вас, так и для вашего имущества.

Если вы отказываетесь принять наследство, вы не будете нести ответственность за уплату налогов на наследство, но вы не сможете сказать, кто получит активы вместо вас. Завещание переходит либо к условному бенефициару, указанному в завещании, либо, если это лицо умерло без завещания, в соответствии с законами вашего штата о завещании.

Причины отказа в наследстве

Если вы думаете, что никогда не откажетесь от наследства, вы можете рассмотреть различные ситуации, которые могут иметь смысл, например:

• Избегание налогов на наследство.Если вы хотите, чтобы стоимость вашего имущества была ниже определенной, чтобы избежать федеральных налогов на наследство в случае собственной смерти, может быть разумным отказаться от наследства, которое может подтолкнуть вас к превышению этого порога.
• Утрата права на государственную помощь. Если принятие наследства приведет к тому, что ваш доход превысит соответствующие суммы для таких программ, как студенческие ссуды, Medicaid или другая государственная помощь, вы можете отказаться.
• Избегание хлопот. Если рассматриваемый актив представляет собой что-то вроде ветхого дома, с которым вы не хотели бы иметь дело, вы можете решить, что лучше отказаться.

Хотя это лишь некоторые из наиболее распространенных причин отказа от наследства, они не единственные.

Из-за множества потенциальных обстоятельств, связанных с таким решением, рекомендуется обсудить ваши варианты с опытным юристом по планированию недвижимости.

Требования IRS для отказа в наследстве

Согласно правилам Налоговой службы США (IRS), чтобы отказаться от наследства, вы должны оформить письменный отказ от ответственности, который четко выражает ваше «безотзывное и безоговорочное» намерение отказаться от наследства.Этот отказ от ответственности должен быть подписан, нотариально заверен и подан в суд по наследственным делам и / или исполнителю последней воли и завещания своевременно. Срок IRS — в течение девяти месяцев после смерти умершего или, если бенефициар, отказавшийся от претензии, является несовершеннолетним, по достижении им возраста 21 года.

Если вы уже приняли наследство или какие-либо из его преимуществ, IRS, скорее всего, сочтет отказ от ответственности недействительным. Кроме того, отказ должен привести к переходу интереса «без какого-либо усмотрения со стороны лица, делающего отказ от ответственности», к супруге умершего или любому другому лицу, кроме лица, сделавшего отказ от ответственности.

Вам также может потребоваться принять во внимание законы штата в отношении заявлений об отказе от ответственности, которые зависят от юрисдикции. Если вы планируете отказаться от наследования, тщательно взвесьте свои варианты, поскольку впоследствии вы не сможете отозвать свой отказ от ответственности, даже если передумаете.

Как отказаться от наследства (и почему вы бы это сделали)

Получение наследства может стать неожиданной финансовой прибылью, но в некоторых случаях вы можете не получать его. В этом случае вам может быть интересно, можно ли отказаться от наследства и связанных с ним обязанностей.Фактически, ответ — да — можно «отказаться» от прав наследования и по-другому распределить активы, которые вы должны были унаследовать. Это начинается с понимания юридического процесса и соответствующих правил. Мы рассмотрим основы отказа от наследства и обсудим, почему вы, возможно, захотите это сделать.

Во-первых, важно понять, что означает отказ от наследства. Вкратце, это означает, что вы отказываетесь от любых активов, которые вы собираетесь унаследовать по чьей-либо воле, доверию или, в случае лица, умирающего без завещания, по законам вашего штата о наследовании.Вы также можете отказаться от наследства, если вы являетесь названным бенефициаром финансового счета или инструмента, например индивидуального пенсионного счета, 401 (k) или полиса страхования жизни.

Отказ от прав означает отказ от прав на получение наследства. Если вы решите сделать это, любые активы, которые вы должны были получить, будут переданы следующему бенефициару в очереди.

Для людей нетипично отказываться от наследства. И хотя это может показаться странным, в некоторых случаях для наследника или бенефициара может быть предпочтительнее отказаться от наследства.

Нет никаких конкретных правил, когда вы можете или не можете отказаться от наследства; это больше вопрос личного выбора. Имея это в виду, вы можете отказаться от наследства по любой из следующих причин:

• Вы бы предпочли, чтобы кто-то другой, например брат или сестра, ребенок или благотворительная организация, унаследовал активы, которые должны были перейти к вам, и вам нужен обходной путь для уплаты налога на дарение.
• Наследование активов увеличит размер вашего имущества и потенциально создаст сложности в налоговом планировании для ваших собственных наследников, когда придет время передавать ваши активы.
• Принятие определенных активов, таких как деньги, хранящиеся в IRA, подтолкнет вас к более высокой налоговой категории, и вы не захотите застрять с большим налоговым счетом.
• Передача наследства другому лицу позволит более точно исполнить желания умершего.
• Получение наследства повлияет на вашу способность претендовать на определенные виды федеральных льгот, таких как студенческие ссуды или Medicaid.
• Вам просто не нужно наследство, потому что вы финансово стабильны и хотели бы, чтобы от него выиграл кто-то другой.

Это веские причины для отказа от наследования, но в некоторых случаях это может сводиться к простому нежеланию того, что вы должны унаследовать.

Скажем, например, родственник покидает ваш дом, который нуждается в капитальном ремонте или имеет дорогие налоги на имущество.Если в их воле указано, что вы не можете продавать собственность и сдавать ее в аренду — это не вариант, то отказ от нее может быть лучшим выбором для переложения финансового бремени владения ею на кого-то другого.

Если вы считаете, что отказ от наследства по какой-либо причине является правильным, вам необходимо знать, что для этого нужно. Во-первых, есть определенные правила, которым вы должны следовать, чтобы удовлетворить IRS и убедиться, что вы правильно отказались от наследства.В частности, IRS требует, чтобы:

• Вы заявляете об отказе от ответственности в письменной форме.
• В вашем заявлении об отказе от наследства прямо говорится, что вы отказываетесь принять рассматриваемые активы и что этот отказ является безотзывным, то есть не может быть изменен.
• Вы отказываетесь от активов в течение девяти месяцев после смерти человека, от которого вы унаследовали их. (Примечание: есть исключение для несовершеннолетних бенефициаров; у них есть право отказать в праве в течение девяти месяцев после достижения совершеннолетия.)
• Вы не получаете никакой выгоды от доходов от активов, от которых вы отказываетесь.
• Активы, от которых вы отказываетесь, никоим образом не передаются вам ни прямо, ни косвенно.

Помимо этого, вы также должны следовать всем руководящим принципам, установленным вашим государством, чтобы отказаться от наследования. Например, в вашем штате может потребоваться, чтобы отказ от ответственности был нотариально заверен или засвидетельствован, подан в суд по наследственным делам или передан исполнителю имущества умершего лица или доверительному управляющему, отвечающему за распределение активов траста.

Очень важно отметить одну вещь об отказе от наследства: вы не можете решать, что с ним делать.

После того, как вы подписываете отказ от наследования, активы, которые вы должны были получить, переходят к следующему лицу в очереди. Это важно помнить, если вы планируете отказаться от наследства, чтобы вместо него его мог получить ваш ребенок или другой член семьи.Если они не являются следующим бенефициаром или наследником в списке, нет гарантии, что активы перейдут к ним.

И если вы планируете отказаться от активов, вам следует подумать, как это может повлиять на человека, который их получит. Скажем, например, что следующий после вас получатель помощи — член семьи с особыми потребностями. Если вы передаете им крупное наследство, потому что отказались от него, это может повлиять на их способность продолжать получать Medicaid, инвалидность или другие государственные пособия.

Также важно помнить, что отказ от наследства является постоянным. Если вы передумаете и решите, что вам нужны активы, которые унаследовали бы, вы не сможете отменить исходный отказ от ответственности.

Но вы можете избежать раскаяния в отказе от ответственности, отказавшись только от части наследства. Нет правила, согласно которому вы должны отказаться от всех активов, которые вы имеете право получить в качестве наследника. Поэтому, если член семьи называет вас бенефициаром своего IRA, например, и также завещает свой дом вам, вы можете оставить деньги у IRA и позволить кому-то другому владеть домом.

Отказ от наследства — это не то, что вы могли бы сделать автоматически, но хорошо знать, что такая возможность существует, если получение наследства вам не подходит. Самое главное — понять, от чего вы отказываетесь и как правильно отказаться от активов, чтобы не возникло вопросов или конфликтов позже. Разговор с поверенным по имущественному планированию может помочь вам решить, имеет ли смысл отказываться от претензий, и понять, как это сделать должным образом в соответствии с законами вашего штата.

• Если вы ожидаете наследства, рекомендуется поговорить с финансовым консультантом, который поможет вам разобраться в финансовых и налоговых последствиях. Если у вас еще нет финансового консультанта, найти его не должно быть сложно. Бесплатный инструмент SmartAsset может подобрать вам до трех местных финансовых консультантов, и вы можете выбрать того, кто лучше всего подходит для вас. Если вы готовы подключиться к консультанту, начните прямо сейчас.
• Если вы собираетесь получить наследство, подумайте, как оно может вписаться в ваш более крупный финансовый план и с какими налоговыми последствиями вы можете столкнуться. Например, наследование IRA может помочь вам увеличить ваши пенсионные сбережения, но может вызвать налоговые обязательства, к которым вы должны быть готовы. Если вы собираетесь унаследовать от кого-то еще, может быть хорошей идеей пересмотреть свой собственный план наследства, чтобы определить, как это может повлиять на ваше наследство и налоговое планирование.

Фото: © iStock.com / turk_stock_photographer, © iStock.com / GOCMEN, © iStock.com / Casper1774Studio

Если вы наследуете собственность, не забывайте об усиленном правиле

Q Моя сестра умерла в январе 2000 года. Она владела кооперативной квартирой в Нью-Йорке и жила в ней много лет, вплоть до своей смерти.Как распорядитель ее имущества, я продал ее доли в квартире в феврале 2001 года. Подпадает ли это событие под действие правила продажи личного места жительства и подпадает ли под исключение $ 250 000 прироста капитала моей сестре?

Если это не может рассматриваться как продажа основного места жительства моей сестры, является ли унаследованная собственность сделкой для меня бизнес-инвестициями? Как единственный наследник, я унаследовал ее имение, но доли кооперативной квартиры так и не были переданы на мое имя. Я оценил квартиру на дату смерти и продолжал оплачивать все расходы по содержанию и подготовке квартиры к продаже.

AВаш первый вопрос прост. Нет, поместье не может воспользоваться преимуществом исключения из основного места жительства в размере до 250 000 долларов США в виде налога на прирост капитала (или 500 000 долларов США, если владельцы собственности состоят в браке и подают совместную налоговую декларацию).

Имение не проживало и не могло проживать в квартире в течение двух из последних пяти лет до продажи квартиры. Налоговое законодательство не допускает такого исключения по основному месту жительства. В зависимости от местного законодательства после смерти сестры вы как душеприказчик стали собственником квартиры.

Здесь вступает в игру концепция «повышенного базиса». Упрощенно это означает, что в качестве основы для унаследованного имущества для целей налога на прибыль является справедливая рыночная стоимость имущества на момент смерти умершего, то есть она увеличена или увеличена до этого уровня.

В качестве иллюстрации, если ваша сестра купила свою квартиру 17 лет назад за 50 000 долларов и за эти годы улучшила 25 000 долларов, ее налоговая база составила бы 75 000 долларов. Если бы она продала собственность перед своей смертью за 325 000 долларов или меньше, ей бы не пришлось платить налог на свою прибыль.Как описано выше, налогоплательщик, проживающий в своем доме два года до его продажи, может исключить из налога прибыль до 250 000 долларов (325 000 долларов минус 75 000 — 250 000 долларов).

Однако ваша сестра не продала недвижимость. Таким образом, после ее смерти вы — как ее единственный наследник — получили право на усиленную основу. Теперь, когда вы продали квартиру, вам придется платить налог только с разницы между рыночной стоимостью на день смерти и фактической продажной ценой.

Если стоимость ее имущества на дату ее смерти увеличилась до 500 000 долларов и вы продали квартиру по этой цене, федеральный подоходный налог не будет уплачен.

Имейте в виду, что мы обсуждаем только подоходный налог, но не налог на наследство или любые налоги штата Нью-Йорк, применимые к имуществу.

В соответствии с федеральным налоговым кодексом, усиленная основа применяется к собственности, «приобретенной по завещанию, завещанию или наследованию, либо имуществом умершего от наследодателя». Это означает, что независимо от того, имеет ли умерший завещание или умирает без завещания (без завещания), бенефициар имеет право на эту расширенную основу.

Однако можно применить альтернативное правило оценки.Эта альтернативная оценка дает налогоплательщику выбор: оценивать имущество через шесть месяцев после даты смерти или на дату отчуждения, если это было раньше.

Цель этого выбора — предоставить некоторые ограниченные налоговые льготы для поместья в случаях, когда стоимость активов снижается в течение этого шестимесячного периода.

Ваша сестра могла передать вам это имущество перед смертью, но, на мой взгляд, это было бы большой ошибкой.

Давайте посмотрим на этот пример: мы решили, что ее налоговая база составляет 75 000 долларов.Если бы она сделала вам подарок, ваша налоговая база была бы такой же, как и у лица, предоставившего право, то есть 75000 долларов. Допустим, вы впоследствии продали квартиру за 500 000 долларов. Поскольку вы не проживали в этой собственности как минимум два года, вам придется заплатить налог на прирост капитала в размере 425 000 долларов. При нынешней налоговой ставке в 20 процентов это означает, что федеральному правительству был бы дан подарок в размере 85 000 долларов.

Вместо этого, когда вы унаследовали собственность, вы получили преимущество по расширенной основе.Если вы продали недвижимость по той же оценке, вам вообще не нужно было платить налог на прирост капитала.

Очевидно, что решение о том, продать свою собственность при жизни или передать ее своим наследникам, является очень важным — и личным — выбором. Некоторые люди хотят быть уверены, что их наследники будут должным образом защищены после их смерти. Другие люди вполне могут захотеть убедиться, что они защищены, пока они живы.

В любом случае налоговые последствия являются — или должны быть — важной частью решения.

Бенни Л. Касс — адвокат из Вашингтона. Чтобы получить бесплатную копию буклета «Путеводитель по поселению в вашем новом доме», отправьте конверт с маркой и собственным адресом по адресу Benny L. Kass, Suite 1100, 1050 17th St. NW, Washington, DC 20036. Читатели также могут присылать вопросы к нему по этому адресу.

Что делать, если сосед по комнате не платит арендную плату

ЧТЕНИЕ 4 МИН.

Одна из ловушек при аренде с соседями по комнате — рассчитывать на то, что другие люди будут платить за квартиру вместе.Как соарендатор, вы несете ответственность за полную оплату арендной платы, независимо от того, кто должен вносить плату. Итак, если один арендатор не может или не платит арендную плату, какие варианты у вас есть, чтобы минимизировать ущерб? Хотя каждый арендатор может нести ответственность за свою долю, вас всех могут выселить, даже если один человек не справится.

Поговорите с соседом по комнате об арендной плате

Лучшее понимание ситуации — это первый шаг к исправлению ситуации, когда сосед не будет платить арендную плату.Поговорите со своим соседом по комнате и узнайте, было ли это разовой ошибкой или у вас может возникнуть повторяющаяся проблема. Одна неполная арендная плата — это одно; может быть, у вашего соседа по комнате были большие счета, или, возможно, они были в перерывах между работой. Это также прекрасная возможность узнать, могут ли они позволить себе частичную арендную плату, которая может иметь большое значение для удовлетворения вашего арендодателя или управляющего недвижимостью.

Если окажется, что ваш сосед по комнате не сможет постоянно платить за аренду, пора взвесить свои варианты.Возможно, пришло время найти нового соседа по комнате или вообще отказаться от аренды, прежде чем в вашем послужном списке будет выселение.

Сообщите своему арендодателю о ситуации

Информирование управляющего имуществом или арендодателя о ситуации также является мудрой идеей, даже если вы думаете, что проблема носит разовый характер. Объясните проблему своему домовладельцу, и он будет благодарен за то, что узнал о происходящем. Они могут понять и дать вам несколько дополнительных дней, чтобы заплатить оставшуюся часть арендной платы, или даже разрешить вам уплатить штраф за просрочку платежа, если сумма окажется слишком большой, чтобы ее можно было компенсировать.Информирование арендодателя или управляющего недвижимостью также является первым шагом в обосновании вашего дела, если ситуация с соседом по комнате, который не будет платить арендную плату, ухудшится. Ваш управляющий недвижимостью может быть более склонен освободить вас от договора аренды или дать вам перерыв, пока вы ищете нового соарендатора.

Задокументируйте поведение своего соседа по комнате

Если вы считаете, что ситуация с вашим соседом по комнате будет повторяющейся проблемой, лучше быть готовым, если вам потребуется подать иск. Начните составлять любую документацию, в которой указывается, что каждый сосед по комнате несет ответственность за квартплату и насколько сильно отстает ваш сосед по платежам.Включите даты любых частичных арендных платежей или просроченных платежей, которые также производил ваш сосед по комнате. Также целесообразно задокументировать свое общение. Таким образом, вы можете доказать, что вашему соседу по комнате сообщили о просроченной квартплате, и что вы сделали все возможное, чтобы исправить ситуацию. Рассмотрите возможность архивирования электронных писем, текстовых сообщений, голосовых заметок или всего, что касается сценария. Вам понадобится такая поддержка, если вам придется подать на соседа по комнате в суд, чтобы возместить его расходы на оплату аренды или выселение.

Начать поиск нового соседа по комнате

Единовременный промах в аренде — не редкость, но если вы имеете дело с соседом по комнате, который постоянно терпит неудачу, лучшим вариантом может стать поиск соседа по комнате. новый. Этот процесс может начаться со сложного разговора с другим арендатором. Напомните им, что вы оба подписали договор аренды и согласились платить установленную сумму каждый месяц, и, поскольку они не сдерживают свою часть сделки, пора им уходить. Это может быть трудным сценарием для вас.Если вашему соседу по комнате трудно платить текущую сумму аренды, ему может быть еще труднее найти деньги, чтобы получить новое место. Однако напомните им, что их поведение ставит под угрозу и вашу жизненную ситуацию. Объясните, что ваши финансы, кредит и условия жизни также находятся под угрозой.

Приступая к поиску нового соседа по комнате, проявите должную осмотрительность, чтобы убедиться, что они имеют стабильный доход для покрытия своей доли арендной платы. Также разумно объяснить, что случилось с вашим последним соседом по комнате, и что этого сценария вы хотите избежать в будущем.

Проверка биографических данных и кредитоспособность — ваш друг

Если вы имели дело с соседом по комнате, который не мог платить за квартиру в прошлом, или вы просто хотите избежать этого сценария, есть несколько способов предотвратить его. Начните с составления отдельного договора о соседстве по комнате между вами и вашим соседом по комнате, отдельно от вашего договора аренды. Обязательно укажите, кто несет ответственность за свою долю арендной платы, независимо от того, делите ли вы ее пополам или платите разные суммы в зависимости от размера комнаты. Если дела пойдут плохо, этот документ станет вашей лучшей защитой в суде мелких тяжб.

Будьте внимательны и попросите арендодателя заполнить справку, кредитную историю и проверку доходов. Убедитесь, что кандидаты зарабатывают как минимум в три раза больше арендной платы и имеют стабильный доход. В противном случае они должны подписать соглашение с другим лицом, подписывающим соглашение, или поручителем.

Вы также должны быть коммуникативными. Создавая среду, которая поощряет открытые линии общения, у вас и ваших соседей по комнате не должно возникнуть проблем при обсуждении любых потенциальных вопросов, особенно в том, что касается аренды.

Каждый раз, когда сосед по комнате отстает по квартплате, стресс может взять над вами верх.Но независимо от того, финансово неспособен ваш сосед по комнате или просто отказывается платить за квартиру, важно поговорить с ним об этом. Обсудите этот вопрос также со своим управляющим или арендодателем. Если проблема не исчезнет, ​​запишите все разговоры и прошлые платежи на тот случай, если вам придется подавать на соседа по комнате в суд. Когда дело доходит до профилактики, тщательная проверка данных и кредитоспособность, проводимая вашим арендодателем, а также подтверждение дохода должны снизить ваши шансы на то, чтобы жить с соседом по комнате, который не может позволить себе арендную плату.

Опубликовано 12 августа 2021 г.

Что вы думаете?

139 Ответов

Об авторе