Минимальный предельный размер земельного участка: Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 

1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу с 1 июля 2011 года. — Федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 03.12.2008 N 250-ФЗ, от 28.12.2010 N 420-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Требования настоящего пункта не распространяются на образуемые земельные участки в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Вниманию кадастровых инженеров! | Последние новости

В целях повышения качества кадастровых работ, снижения количества принимаемых решений об отказе в осуществлении кадастрового учета филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу доводит до сведения кадастровых инженеров следующее.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

При этом Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 11.9) предусматривается, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Также статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Указанные нормы Земельного кодекса Российской Федерации утратили силу с 01. 03.2015 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

Вместе с тем согласно части 20 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу названного Закона в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Таким образом, в случаях, указанных в пункте 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре, применяются предельные минимальные размеры, установленные соответствующими градостроительными регламентами. До принятия органами местного самоуправления правил землепользования и застройки применяются предельные минимальные размеры, установленные в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан

Если площадь Вашего участка больше площади, указанной в документе, нет ничего страшного. При оформлении в собственность регистрируется действительная площадь участка. При этом границы земельного участка должны быть согласованы с соседями. Кроме того, надо учесть, что превышение фактически используемой площади допускается в пределах установленного минимального размера земельного участка. Нормативные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления.

Допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков, и в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2015 № 168 «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Республики Татарстан, или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» размер платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Республики Татарстан, или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена определяется как 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности Республики Татарстан, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности.

В данном случае необходимо обратиться с заявлением о перераспределении земельных участков в соответствии со ст.39.29 ЗК РФ в уполномоченный орган.

 

О возможности уточнения границ земельного участка до предельного минимального размера

Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков установлены ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости), в соответствии с которой государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).

Государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления собственника земельного участка — при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке (ст.ст.14, 15 Закона о регистрации недвижимости).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории.

При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости).

Кроме того, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» порядке, обязательному согласованию с заинтересованными лицами, правообладателями смежных земельных участков.

Вместе с тем, Закон о регистрации недвижимости не дает оснований для несоразмерного увеличения площади уточняемого земельного участка, площадь земельного участка после уточнения местоположения его границ должна соответствовать требованиям, предусмотренным п. 32 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости:

в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, не должна быть больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН.

Если при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, произошло изменение описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, кадастровому инженеру при подготовке межевого плана необходимо подтвердить факт соответствия отраженных в межевом плане границ участка с ситуацией на местности путем включения в состав межевого плана документов, подтверждающих право на земельный участок (ранее изготавливаемые чертежи к свидетельствам, отражающие контур участка и длины его сторон), либо документов, подтверждающих существующие границы на местности 15 и более лет (картографические материалы, фотопланы местности и т. д.). Включение в состав межевого плана таких документов является обязательным требованием, предъявляемым действующим законодательством к содержанию межевого плана.

Об установлении предельных размеров земельных участков

Об установлении предельных размеров земельных участков

Создано 17.01.2017 13:30

В связи с изменениями, внесенными в федеральное законодательство, принят закон Белгородской области от 29 декабря 2016 года № 137 «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности».

Предельный максимальный размер земельного участка, предоставляемого для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, установленный законом, составляет 100 га. Минимальный размер равен площади земельного участка, соответствующего доле в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения, определенной на момент бесплатной передачи участков в собственность граждан на соответствующей территории, указанной в свидетельстве о праве на земельную долю, а в случае отсутствия такого свидетельства — в выписке из решения органа местного самоуправления о приватизации земель сельскохозяйственного назначения, принятого до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяющей право на земельную долю.

В случае если размеры ранее предоставленного для осуществления фермерским хозяйством его деятельности земельного участка превышают предельный максимальный размер либо ниже предельного минимального размера, предусмотренных законом, то для данного участка эти размеры считаются соответственно максимальными и минимальными предельными размерами.

Указанный закон Белгородской области вступил в силу с 9 января 2017 года.

Закон Белгородской области от 29 декабря 2016 года № 137 доступен в разделе Нормативная правовая база Правовые акты и документы Регулирование земельных отношений

• < Назад
• Вперёд >

Извините, у Вас недостаточно прав для комментирования. Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте. Если Вы зарегистрированы на сайте, войдите в личный кабинет

Как выбрать площадь земельного участка: Оптимальный размер для строительства

29 Января 2021 г.

Выбор площади участка многим дается нелегко. С одной стороны — чем меньше территория, тем проще ее обслуживать. С другой — на объекте площадью в почти гектар можно разместить и большой дом, и огород, и зону отдыха, и гараж, и хозяйственные постройки и даже гостевой домик.

Финансовый вопрос тоже важен для большинства покупателей недвижимости. Объекты большой площади обходятся дорого не только на этапе покупки и строительства, но и при обслуживании.

Разберемся, как сделать правильный выбор участка для покупки.

Какой должен быть размер участка для строительства дома

Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.

Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.

Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:

• 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
• 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
• 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
• 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.

Предельные размеры земельных участков:

Минимальный размер участка

Ответ на вопрос, какой минимальный размер земельного участка, содержится в Земельном Кодексе РФ. По закону минимальный размер площади участка составляет не менее 3 соток.

Девелоперы обычно реализуют объекты большей площади — от 6 соток. На такой территории можно разместить частный дом, машиноместо, теплицу, небольшой цветник и зону для летнего отдыха.

Максимальный размер участка

Максимальный размер площади участка законодательно не ограничен. Даже если девелопер не продает объекты нужной вам площади, можно купить несколько соседствующих наделов, объединить их и получить подходящую территорию для вашего проекта.

На объекте более 40 соток обычно строят большой жилой дом, в котором могут комфортно проживать несколько поколений одной семьи, временно размещаться друзья и родственники, баню, бассейн, хозяйственные постройки. Остается достаточно места для благоустройства в соответствии с желаниями хозяина.

Что учесть при выборе площади земельного участка

Денежные вложения на благоустройство

При составлении сметы учитывайте не только стоимость объекта и строительства коттеджа, но и цены на возведение хозяйственных построек, бани, бассейна, закупку объектов ландшафтного дизайна, мощение дорожек.

Общая площадь участка напрямую влияет и на то, сколько владелец будет ежегодно тратить на его обслуживание. Большой дом требует значительных затрат на содержание инженерных сетей, просторная территория — на расчистку снега, поддержание аккуратного вида газона, уход за растениями.

Назначение участка

Размер участка для строительства частного дома должен быть достаточным для размещения всех дополнительных функциональных зон. Постройка дома с нуля без сада, огорода, зон отдыха не требует большой площади.

Если территория будет использоваться в качестве дачи, обычно достаточно 6-8 соток: на них можно уместить огород с теплицами и небольшой домик для отдыха.

Размер дома

Еще до покупки стоит точно представлять размер дома на участке. При выборе размера строения оцените количество проживающих, требования к размерам и расположению жилых и общих помещений.

Максимальный размер дома на участке не ограничен. При выборе площади и местоположения важно учитывать ограничительные линии на плане объекта недвижимости.

Дополнительные постройки

Необходимо заранее просчитать размеры каждой постройки на земельном участке: бани, гаража, мастерской, строения для инвентаря и других объектов.

Ландшафт

Подумайте, что еще будет располагаться на территории. Это могут быть:

• садово-огородная зона;
• благоустроенная зона отдыха в эко-стиле;
• искусственный водоем;
• другие объекты благоустройства.

Если нет желания тратиться на ландшафтный дизайн участка, подойдет небольшой объект рядом с лесом.

Форма земельного участка

Важно учесть не только размер участка для строительства жилого дома но и соотношение его габаритных размеров. Небольшая ширина и в два раза большая длина прямоугольного участка земли заставят задуматься о грамотном зонировании пространства. Сложности возникнут и при покупке объекта нестандартной формы.

Оптимальный размер загородного участка

Выбирать оптимальный размер участка для строительства дома нужно, ориентируясь на все вышеперечисленные факторы. При выборе стоит обратить внимание не только на площадь участка в ГА, но и на его геометрические и ландшафтные особенности.

Где выгодно купить участок подходящего размера

Девелоперская компания «Ярд» реализует объекты разной площади в современных, благоустроенных, охраняемых КП, расположенных в 15-25 минутах езды от центра Тюмени.

Минимальный размер участка для строительства частного дома в коттеджных поселках Луговое и Лето-парк — 6 соток. В наличии также есть объекты 8-25 соток для воплощения более масштабных строительных и ландшафтных проектов.

Закон Московской области № 20/2018-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»

Тематика: Имущественные отношения, землепользование, природные ресурсы и экология

Принят постановлением Московской областной Думы от 22.02.2018 № 10/45-П

Подписан Губернатором Московской области 12. 03.2018

Опубликован: Интернет-портал Правительства Московской области (http://mosreg.ru), 14.03.2018, «Ежедневные Новости. Подмосковье», 22.03.2018.

Утратил силу в связи с принятием Закона Московской области № 63/2019-ОЗ.

 

Проект закона № 516па

 

ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

О внесении изменений в Закон Московской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»

 

Статья 1

 

Внести в Закон Московской области № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» (с изменениями, внесенными законами Московской области № 163/2017-ОЗ, № 252/2017-ОЗ) следующие изменения:

 

1) преамбулу изложить в следующей редакции:

«Настоящий Закон устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Московской области применительно к муниципальным образованиям Московской области, в которых правила землепользования и застройки не утверждены. »;

2) в абзаце пятом статьи 1 слова «дачного строительства» заменить словами «дачного хозяйства»;

3) в абзаце пятом статьи 2 слова «дачного строительства» заменить словами «дачного хозяйства».

 

Статья 2

 

Настоящий Закон вступает в силу на следующий день после его официального опубликования.

 

Губернатор
Московской области                                                                А.Ю. Воробьев
«  12  »   марта   2018 года
№   20/2018-ОЗ

 

Принят постановлением
Московской областной Думы
от  22.02.2018  №  10/45-П

 

Имеют ли значение правила минимального размера лота?

В отличие от большинства правил зонирования, правила минимального размера участка существуют на протяжении веков. Действительно, в отличие от многих правил проектирования, они во многих случаях служат ясной цели: в городских районах крошечные или очень нерегулярные участки могут сделать нечеткими права собственности. В сельской местности нужен большой участок для безопасного размещения таких вещей, как септики и колодцы для питьевой воды. Но, как и многие правила зонирования, эти исторически обоснованные правила часто трансформировались, чтобы служить сомнительным целям: в большинстве городов США используются большие минимальные размеры участков, чтобы поднять цены на жилье или потребовать расширенного строительства.

Но действительно ли правила минимального размера лота увеличивают размер лота? На первый взгляд это может показаться странным вопросом: почему, в конце концов, у городов были бы эти правила в книгах, если бы они не увеличивали размеры участков? Но может случиться так, что планировщики (или, точнее, консультанты по планированию) просто устанавливают правила ради нормотворчества, устанавливая минимальные размеры лотов примерно на уровне, который рынок уже хочет предоставить. В таком случае все исследования о том, как минимальные размеры лотов приводят к увеличению цен на жилье или увеличению объемов продаж, могут быть неверными.

Чтобы ответить на этот вопрос, мы рассмотрели четыре пригорода Техаса, которые пережили бурный рост и развитие за последние 30 лет: Раунд-Рок, Пфлюгервиль, Фриско и Пирленд. Мы выбрали эти города, потому что в каждом из них были четкие правила минимального размера земельного участка, данные об участках высокого качества, недавний рост населения и неосвоенные земли, которые остаются доступными для застройки.

Имея данные об участках, мы затем сравнили фактический размер каждой отдельной посылки с ее зонированным минимальным юридическим размером.Мы искали необычную концентрацию лотов, размер которых был точно или очень близок к законному минимуму.

Логику этого можно проиллюстрировать аналогией. Представьте себе продуктовый магазин, в котором продаются яблоки, и вы можете пойти и взять их a la carte и купить любое количество, которое вам нравится. Если бы вы опросили клиентов, купивших яблоки, о том, сколько яблок они купили, и составили график результатов, вы могли бы ожидать, что увидите довольно разнообразное распределение результатов. С другой стороны, предположим, что по какой-то причине этот магазин ввел минимальную покупку трех яблок.Вы можете купить столько, сколько захотите, но магазин вообще не продаст вам яблок, если вы не купите хотя бы три. Теперь мы ожидаем увидеть необычную концентрацию клиентов, покупающих ровно трех яблок, потому что это число будет включать тех, кто в противном случае мог бы выбрать одно или два яблока.

Точно так же, если существует концентрация домов, построенных на участках, которые почти точно соответствуют минимальной законной площади, это признак того, что в противном случае застройщики могли бы выбрать строительство небольших участков, но им было запрещено делать это по закону.

Если площадь лота была ниже или чуть выше (менее 110 процентов) установленного законом минимума, мы пришли к выводу, что регулирование минимального размера лота оказывает обязательное влияние на размер лота. Эти случаи указывают на то, что либо разработчик был вынужден добиваться законодательного облегчения (например, отклонения), либо едва соблюдал минимальные требования. Предположительно, при отсутствии правил застройщик мог бы выбрать меньшую партию. Если лот был немного выше (от 110 до 120 процентов) минимума, мы интерпретировали правило как потенциально обязательное.Если лот был намного выше минимума (более 120 процентов), мы интерпретировали это как свидетельство того, что правило не является обязательным; то есть вряд ли это был решающий фактор в размере лота.

Почему минимальные размеры партий становятся все более серьезной проблемой доступности | Эрик Джаффе | Sidewalk Talk

Новое жилищное законодательство Калифорнии направлено на поощрение увеличения количества дополнительных жилых единиц, таких как переоборудованный гараж в Беркли, для решения проблемы жилищного кризиса в городах. (Smith Collection / Gado / Getty Images)

Новые исследования показывают, как эти правила ограничивают варианты жилья — и что их число растет.Но Калифорния отступает.

1 января, в ответ на продолжающийся жилищный кризис, Калифорния приняла новый свод законов штата, направленных на поощрение создания дополнительных жилых единиц, также известных как ADU, коттеджи на заднем дворе или даже «квартиры для бабушек». Законы штата отменяют любые местные законы, и одним из их ключевых положений является запрет любых требований к минимальному размеру лота. Другими словами, калифорнийцы теперь могут построить дополнительное жилище на своей территории, независимо от того, насколько велик их двор.

Эта, казалось бы, маленькая деталь — очень большое дело. Краеугольным камнем зонирования одной семьи является положение о минимальном размере земельного участка, согласно которому дом или жилище определенного типа можно построить только на участке определенного размера. Требования к минимальному размеру участка снижают доступность, делая более ограничивающим — и, следовательно, более дорогостоящим — строительство новых домов. И хотя такие правила, как правило, влияют на застройку пригородов больше, чем городские центры, они изменяют региональный рынок жилья таким образом, что ограничивают возможности для всех.

Отчасти благодаря этому изменению сторонники новых законов надеются, что крупнейшие города Калифорнии создадут десятки тысяч новых жилых дворов. Этот оптимизм вполне обоснован. Исследование, проведенное в 2017 году отделением Urban Land Institute в Сан-Франциско и Центром жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, показало, что требования к минимальному размеру участка являются самым важным фактором при определении того, строит ли кто-либо дополнительное жилище.

Сосредоточившись на трех городах, которые пытались стимулировать строительство небольших жилищ — Портленде, Сиэтле и Ванкувере, — исследователи спросили 86 владельцев недвижимости, что побудило их нажать на курок при строительстве ADU.Ответ номер один от 42 процентов респондентов был «упрощение правил землепользования». И среди респондентов, которые дали такой ответ, первое правило , конкретное правило , которое оказало наибольшее влияние на их решение, — это минимальный размер лота.

Другими словами, если вы хотите производить больше небольших домов, вы уменьшаете или устраняете минимальный размер партии. Авторы исследования заключают (выделено автором):

Эти результаты предполагают, что, как и предполагалось, ослабление некоторых ограничений на землепользование для ADU в трех городах во многом стимулировало производство ADU.Дальнейшее ослабление может помочь еще больше, , особенно в отношении минимального размера партии и максимального размера ADU.

Это обнадеживающие новости для Калифорнии, но они беспокоят США в целом, которые, похоже, движутся в противоположном направлении. Согласно новому экономическому рабочему документу, опубликованному в декабре, минимальные размеры лотов в американских метро фактически растут.

Под руководством городского экономиста Джозефа Гюрко исследовательская группа изучила местные правила землепользования в жилых помещениях на территории 2450 единиц.Сообщества S. — получившие название Индекса регулирования использования жилой земли Wharton — и сравнили эти правила с предыдущим обследованием, проведенным еще в 2006 году. В предыдущем обследовании 84% сообществ имели положение о минимальном размере земельного участка; в недавнем эта доля подскочила до 94 процентов, что сделало такие положения «почти повсеместными».

Опрос почти 2400 сообществ в США в 2006 году показал, что у 84% из них есть требования к минимальному размеру лота (отображается в столбце «1» справа; столбец «0» указывает на отсутствие такого правила).Недавнее наблюдение за более чем 2500 сообществами показывает, что принятие выросло до 94 процентов. (via NBER)

Более того, минимальный размер лота, кажется, становится… менее минимальным. Более трети сообществ теперь имеют минимум один акр по сравнению с четвертью в 2006 году. Это означает, что теперь по всей стране появилось больше мест, где, если у вас нет акра земли, вы не можете строить дом.

Та же цель, другое направление политики

Даже в местах, которые якобы разделяют цель Калифорнии — побудить людей или застройщиков строить больше небольших домов, минимальный размер участка может серьезно помешать.Возьмем, к примеру, Боулдер, штат Колорадо.

Сообщается, что на этой неделе Боулдер должен был принять собственное положение о землепользовании, направленное на то, чтобы побудить людей строить «крошечные дома». Хотя крошечные дома в Боулдере технически отличаются от дополнительных жилых единиц, они обещают то же самое: меньшее по размеру и, следовательно, более доступное жилье. Но, в отличие от нового закона Калифорнии, положение о крошечных домах в Боулдере явно не давало никаких льгот относительно минимального размера земельного участка, согласно Шей Каслу из блога Boulder Beat.

В результате, после разговора с несколькими местными чиновниками, Касл опасается, что новые правила «мало что изменят» в отношении жилищного строительства. В ключевых жилых районах, составляющих 19 процентов города, жителям и застройщикам Боулдера потребуется минимальный размер участка в 7000 квадратных футов для каждого крошечного дома в соответствии с существующими правилами для односемейных домов. Как сказал Касл один чиновник: «Нельзя взять участок площадью 7000 квадратных футов и снести пять крошечных домов».

Учитывая стоимость земли, такой минимальный размер участка означает, что крошечные дома не могут конкурировать с более традиционными вариантами жилья для одной семьи.Вот замок:

Множество правил землепользования и зонирования в Боулдере по-прежнему эффективно препятствуют строительству крошечных домов на большей части города — по крайней мере, любым способом, который сохраняет причины, по которым они стали такими популярными в качестве альтернативного варианта жилья.

Это не означает, что Боулдер и крупные города Калифорнии сталкиваются с одинаковыми проблемами доступности или что изменение минимального размера участка может облегчить жилищный кризис. Скорее, важнее то, что кажущееся второстепенным положение, заключенное в новые правила, мотивированные той же целью расширения жилищных возможностей, тем не менее может привести к разным результатам.

Скрытый спрос на плотность

Защитники требований к минимальному размеру участка предлагают ряд аргументов, некоторые из которых более убедительны, чем другие, начиная от необходимости защиты прав местного планирования и заканчивая сохранением характера района и простым фактом. эти большие участки — это именно то, чего хотят люди

Противоположным аргументом в пользу этих опасений является то, что устранение требований к минимальному количеству участков не заставляет людей строить дополнительные жилища или заставляет разработчиков строить небольшие участки.Разработчики, в частности, будут стремиться создавать то, что предпочитает рынок. Но другие недавние данные свидетельствуют о том, что при наличии такой возможности многие люди на самом деле выбрали бы меньшую партию, чем позволяют требования.

Этот вывод сделан из исследования Mercatus Research за 2019 год, подготовленного М. Ноланом Греем и Салимом Фуртом, которые изучали модели жилищного строительства в четырех общинах Техаса с минимальными требованиями к размеру участков. Чтобы понять, что могло бы произойти, если бы такие правила не существовали , Грей и Фурт изучили концентрацию участков в этих сообществах.Высокая концентрация, близкая к минимуму, предполагает, что разработчики, вероятно, использовали юридическое требование, а не какие-либо другие рыночные предпочтения, в качестве ориентира.

Их исследование показало именно это. В трех из четырех исследуемых областей — двух пригородах Остина и пригородах Даллас-Форт-Уэрт — Грэй и Ферт обнаружили, что большинство участков колеблется прямо около минимума зонирования. В одном из пригородов Хьюстона было меньше доказательств того, что он был связан минимальным законом, но в этом районе минимальные размеры лота были меньше, чем в других тестовых районах, что в первую очередь делало это правило менее строгим.

Другими словами, многие разработчики строят до минимального размера лота, потому что это закон, а не потому, что этого хотят люди. Даже в пригородах Техаса, ориентированных на автомобили, рынок жилой недвижимости, похоже, хочет большей плотности, чем это разрешено по закону застройщикам. Проще говоря, при отсутствии требований к минимальному размеру лота девелоперы будут использовать меньшие лоты. Обобщая свои выводы в блоге Strong Towns, Грей и Фурт приходят к выводу:

В целом, мы обнаружили убедительные доказательства того, что правила минимального размера лота на самом деле увеличивают размер лота.

Призыв к действию со стороны государства

Подобные выводы подтверждают мнение о том, что политика минимального размера лота, возможно, «оказывает« наибольшее влияние на то, как мы физически строим наши сообщества »- пример, сделанный ученым-юристом Полем Будро в 2016 году Maine Law Review , статья, которая прямо направлена ​​на такие правила. Это физическое воздействие выходит за рамки самих размеров участков и меняет городскую среду. Вынося дома на все большие и большие участки, правило поощряет разрастание и всю сопутствующую дорожную и коммунальную инфраструктуру.

Также есть значительное социальное воздействие. Из-за того, что новым домохозяйствам или семьям с низкими доходами становится труднее въезжать в район, правило ограничивает возможности для экономического развития и, в конечном итоге, способствует сегрегации. По этой причине Будро называет правила минимального размера лота «возможно, наиболее важной и недооцененной» формой исключительного зонирования.

По мере того, как вред минимального размера лота становится все более очевидным, сообщества, которые ценят участие, могут вместо этого обратиться к новым инструментам, способным защитить законные проблемы соседства.Моделирование планирования может помочь архитекторам и разработчикам расставить приоритеты в отношении общих удобств, таких как открытое пространство. Возможности мобильности по требованию упрощают передвижение без автомобиля и, таким образом, превращают гараж в дополнительное жилище. А недорогие датчики позволяют местным властям отслеживать уровни шума, загрязнение воздуха или другие факторы качества жизни, на которые влияет более плотная застройка.

Но, учитывая давнее юридическое наследие минимального размера лота, восходящее к 1942 году, Будро сомневается, что сообщества изменятся сами по себе.Вместо этого в его статье с обзором закона высказывается более решительный подход (его акцент): «использовать закон штата штата , чтобы заставить местные органы власти отменить или, по крайней мере, смягчить свои законы о минимальном размере лота».

Калифорния пришла к аналогичному выводу, по крайней мере, когда дело доходит до дополнительных жилых единиц. Откроет ли это шлюзы для более широких изменений или, скорее, усилит сопротивление — это то, за чем города повсюду будут следить.

Следите за сайтом Sidewalk Labs с нашим еженедельным информационным бюллетенем и нашим подкастом « Город будущего .”

% PDF-1.4 % 27 0 объект > эндобдж xref 27 108 0000000016 00000 н. 0000002923 00000 н. 0000003034 00000 н. 0000003878 00000 н. 0000004426 00000 н. 0000004613 00000 н. 0000004790 00000 н. 0000004839 00000 н. 0000005002 00000 н. 0000005179 00000 п. 0000005292 00000 п. 0000005403 00000 п. 0000006006 00000 п. 0000006513 00000 н. 0000037656 00000 п. 0000067320 00000 п. 0000101383 00000 н. 0000133180 00000 н. 0000161735 00000 н. 0000193681 00000 н. 0000193810 00000 н. 0000194342 00000 н. 0000194826 00000 н. 0000195207 00000 н. 0000195321 00000 н. 0000196014 00000 н. 0000196039 00000 н. 0000196512 00000 н. 0000197070 00000 н. 0000197319 00000 н. 0000197796 00000 н. 0000228842 00000 н. 0000229298 00000 н. 0000229796 00000 н. 0000261359 00000 н. 0000265875 00000 н. 0000266137 00000 н. 0000301217 00000 н. 0000337757 00000 н. 0000343213 00000 н. 0000343360 00000 н. 0000343753 00000 п. 0000344084 00000 н. 0000344153 00000 п. 0000344679 00000 н. 0000345185 00000 н. 0000345868 00000 н. 0000346181 00000 п. 0000368636 00000 н. 0000368894 00000 н. 0000369250 00000 н. 0000375468 00000 н. 0000375505 00000 н. 0000375942 00000 н. 0000376037 00000 н. 0000376184 00000 н. 0000376285 00000 н. 0000376380 00000 н. 0000376527 00000 н. 0000376606 00000 н. 0000376701 00000 н. 0000376844 00000 н. 0000376923 00000 н. 0000377018 00000 п. 0000377161 00000 н. 0000377523 00000 н. 0000377618 00000 н. 0000377765 00000 н. 0000378107 00000 н. 0000378202 00000 н. 0000378349 00000 н. 0000378682 00000 н. 0000378777 00000 н. 0000378924 00000 н. 0000379285 00000 н. 0000379382 00000 н. 0000379531 00000 н. 0000379896 00000 н. 0000379993 00000 н. 0000380142 00000 н. 0000380559 00000 н. 0000380656 00000 н. 0000380805 00000 н. 0000381233 00000 н. 0000381330 00000 н. 0000381479 00000 н. 0000381895 00000 н. 0000381992 00000 н. 0000382141 00000 п. 0000382219 00000 н. 0000382316 00000 н. 0000382461 00000 н. 0000382541 00000 н. 0000382638 00000 н. 0000382791 00000 н. 0000383167 00000 н. 0000383264 00000 н. 0000383433 00000 н. 0000383809 00000 н. 0000383906 00000 н. 0000384075 00000 п. 0000385035 00000 н. 0000385994 00000 н. 0000386974 00000 н. 0000387933 00000 п. 0000389230 00000 н. 0000389709 00000 н. 0000002456 00000 н. трейлер ] / Назад 452940 >> startxref 0 %% EOF 134 0 объект > поток hb«f`bg`g`y ̀

Расчет соотношения земли к застройке и его значение

Каждое строение занимает определенную часть или процент от земельного участка, на котором оно расположено.Этот процент или отношение размера здания к площади называется «отношением площади к площади застройки». Когда он высокий, свойство не используется в полной мере. Когда он низкий, недвижимость уже загружена на полную мощность.

Расчет

Разделите квадратные метры земельного участка на квадратные метры здания, чтобы получить соотношение земли к площади застройки. Вот пример:

• 188000 квадратных футов земли, разделенных на 43500 квадратных футов здания, равняется 4.32

Соотношение площади и застройки составляет 4,32: 1, и на самом деле это очень высокий показатель. В среднем от 2,5: 1 до 3,5: 1.

Это важно для жилой недвижимости?

Соотношение земли к застройке не указывается во всех оценках. Фактически, это редко встречается при оценке жилья. Однако существует множество муниципальных кодексов и ограничений собственности, которые могут ограничить это соотношение. Может возникнуть желание сохранить размер домов на уровне определенного процента от доступной площади земельного участка.

Соотношение земли к застройке в коммерческих приложениях

Соотношение использования земли к застройке гораздо более распространено в коммерческих и промышленных целях. Строительные нормы и правила, как правило, содержат строгие требования к количеству парковок, которые должны содержать конструкции определенного размера, а также соображениям, связанным с отступлением и зелеными зонами.

Объект с соотношением земли к застройке 11: 1 может недоиспользовать землю, и это приведет к некоторой добавленной стоимости за дополнительное пространство.Другое свойство с соотношением 2,5: 1 может быть на максимальной мощности или в нарушение действующих кодексов из-за дедушкиных оговорок.

Наибольшее количество вопросов, связанных с муниципальными и другими нормативными актами, возникает, когда вы работаете с коммерческой, промышленной и институциональной недвижимостью. Могут быть проблемы EPA с промышленными объектами, и могут быть опасные материалы, о которых стоит подумать.

Торговый центр или торговый центр

Вы не найдете торгового центра или стрип-центра посреди тысячи акров сельскохозяйственных угодий.Демография населения — это первое, что нужно учитывать при выборе места для розничных коммерческих зданий.

Потребителей должно быть достаточно, чтобы поддерживать магазины и предприятия, иначе скоро будет пустующее здание. Схема движения также важна. В загородных условиях очень важно иметь свободный доступ к автомобилям и много удобных парковок. Иногда достаточно предоставить подземный паркинг и полагаться также на пешеходный транспорт в городских условиях.

Также важны соотношение арендуемой торговой площади и общая тематика центра.Часто есть «якорный арендатор», крупнейший розничный торговец, привлекающий наибольшее количество посетителей. Затем появятся другие, предлагающие связанные, но не обязательно конкурентоспособные продукты и услуги. В крупном торговом центре может быть 20 магазинов одежды, но каждый из них считает, что у него есть свои нишевые покупатели, и все будет хорошо. Якорным арендатором в данном случае мог быть Macy’s.

Офисные здания

Они различаются в зависимости от типа офисов, в которых они разместятся. Здание, обслуживающее бухгалтеров, юристов и консультантов, будет иметь определенные требования к использованию площади, и может быть один или несколько общих конференц-залов для больших собраний.Они могут даже использовать секретаря для маршрутизации звонков и посетителей.

Медицинский кабинет или комплекс стоматологического кабинета будут иметь совершенно разные требования к площади, особенно когда речь идет об электроэнергии и других особых проблемах, связанных с используемым оборудованием. Медицинским офисным зданиям может потребоваться больше лифтов или более легкий доступ для пожилых или больных.

Складские услуги и специальные операции

Склады требуют много места, а в некоторых случаях им также требуются большие погрузочные площадки для грузовиков.Однако им обычно не нужно намного больше парковочных мест. На складах обычно есть одна или две зоны, предназначенные для офисов, но в них не так много удобств — только помещения, коммунальные услуги и телефонная связь.

Специализированные предприятия включают автомастерские, предприятия по замене масла, а также представительства автомобилей и жилых автофургонов. У каждого из них разные потребности в пространстве и парковке. Предприятия по ремонту автомобилей и замене масла нуждаются в утилизации отработанного масла и других химикатов.

Каждое из этих зданий и типов бизнеса будет иметь некоторую озабоченность по поводу соотношения земли к зданию.

Стоимость лишней земли

Природа избытка земли и ее зонирование определяют, является ли оплата за нее пустой тратой капитала. Можно ли его эффективно отрезать и продавать? Это возможно, если вся земля состоит из двух или более независимых участков, если структура не нарушает один из них, и если неиспользуемая земля имеет собственный доступ. То же самое применимо, если его можно подразделить.

В противном случае у вас, вероятно, нет другого выбора, кроме как выделить лишнюю землю для будущего расширения … даже если это просто парковка или склад.

Глава 20.18 ЖИЛОЙ ЗОНИРОВАНИЕ РАЙОНОВ (R-A, R-1, R-BI, R-2, RM, RMD)

Глава 20.18

ЖИЛОЙ ЗОНИРОВАНИЕ (R-A, R-1, R-BI, R-2, RM, RMD)

Ячейки:

20.18.010 Цели жилого зонирования микрорайонов.

20.18.020 Использование земель жилых районов и разрешительные требования.

20.18.030 Общие нормы застройки жилых районов.

20.18.010 Цели жилого зонирования микрорайонов.

Цели отдельных жилых районов и порядок их применения следующие:

A. R-A (Жилое-Сельскохозяйственное) районирование р-на. Район зонирования R-A предназначен для обеспечения территорий, подходящих для отдельных жилых домов на одну семью и использования в легком сельском хозяйстве, каждая из которых расположена на одном законном участке;

Б.Р-1 (одноквартирный жилой) район зонирования. Район зонирования R-1 предназначен для обеспечения территорий, подходящих для ряда отдельно стоящих односемейных жилых единиц, каждая из которых расположена на одном законном участке, и не включает кондоминиумы или кооперативное жилье.

C. R-BI (двухквартирный жилой дом, остров Бальбоа). Район R-BI Zoning District предназначен для обеспечения максимум двух жилых единиц (т. Е. Дуплексов), расположенных на одном законном участке на острове Бальбоа.

Д. Р-2 (двухквартирный жилой) р-н. Район зонирования R-2 предназначен для обеспечения территорий, подходящих для размещения максимум двух жилых единиц (т. Е. Дуплексов), расположенных на одном законном участке.

E. Район зонирования RM (многоквартирный). Район зонирования RM предназначен для создания территорий, подходящих для многоквартирных жилых домов, содержащих пристроенные или отдельно стоящие жилые дома.

Ф.Район Зонирования RMD (Жилой Район Средней Плотности). Район зонирования RMD предназначен для обеспечения территорий, подходящих для жилых застроек средней плотности, содержащих пристроенные или отдельно стоящие жилые дома. (Порядок 2019-10, § 1, 2019; Порядок. 2018-14, § 1, 2019; Порядок. 2017-11, § 1, 2017; Порядок. 2010-21, § 1 (Исх. A) (часть), 2010)

20.18.020 Использование земель жилых районов и разрешительные требования.

A. Разрешенное землепользование.

1.В Таблице 2-1 указаны виды использования, разрешенные в каждом районе жилого зонирования, и разрешение, необходимое для установления использования, если таковое имеется, в соответствии с Частью 5 этого заголовка (Процедуры получения разрешений на планирование).

2. Жилое использование представляет собой основное разрешенное использование, и только те дополнительные виды использования, которые дополняют жилой характер каждого районного района и могут существовать в гармонии с ним, могут быть разрешены в качестве вспомогательного, условно разрешенного и / или временного использования.

B. Запрещенное землепользование. Ячейка таблицы со знаком «-» означает, что перечисленное землепользование запрещено в данном районе зонирования.

C. Применимые правила. Последний столбец в таблице («Особые правила использования») может включать ссылку на дополнительные правила, применимые к использованию.

(Приказ 2020-9 § 1, 2020; Приказ 2018-14 § 2, 2019; Приказ 2017-11 § 2, 2017; Приказ 2015-5 § 1, 2015; Приказ 2014-1 § 2, 2014; Орд.2010-21 § 1 (Исх. A) (часть), 2010)

20.18.030 Общие нормы застройки жилых районов.

Новые виды землепользования и сооружения, а также изменения существующих землепользований и сооружений должны быть спроектированы, построены и / или созданы в соответствии с требованиями Таблиц 2-2 и 2-3, в дополнение к стандартам развития в Части 3. этого заголовка (Стандарты планирования и застройки площадки).

(орд.2020-28 § 1 (Exh. A), 2020; Ord. 2020-9 § 2, 2020; Ord. 2017-11 § 3, 2017; Ord. 2010-21 § 1 (Исх. A) (часть), 2010)

Программа

Greenbelt | Округ Уильямсон, TN

Закон о сельскохозяйственных, лесных и открытых землях 1976 года, более известный как Закон о зеленом поясе, разрешает облагать определенные земли налогом в соответствии с их текущим использованием, а не с рыночной стоимости. Закон направлен на сохранение сельскохозяйственных и лесных угодий для получения ценных продуктов питания и волокна, а также на сохранение открытых пространств для общественного пользования путем облегчения бремени налогов на собственность.Чтобы соответствовать критериям, собственность должна соответствовать определенным критериям, таким как тип земли, минимальный размер, использование и доход от сельского хозяйства.

Закон ограничивает количество собственности, которая может быть допущена к участию в зеленой зоне, до 1 500 акров на одного владельца в округе. Если владелец владеет собственностью вместе с другими лицами или является частью корпорации, партнерства и т. Д., Каждому владельцу засчитывается его пропорциональная доля в счет этого лимита. Приведенная стоимость использования определяется отделом оценки собственности финансового контролера с использованием установленной законом формулы, которая объединяет данные о доходах фермерских хозяйств и рыночных данных.

Программа Greenbelt была разработана для:

• Поощрение непрерывного производства ценных продуктов питания и клетчатки
• Предотвращение потери семейных ферм из-за более высоких налогов, основанных на спекуляциях, а не на потребительной стоимости;
• Предоставление помощи при разрастании городов и создание зеленых насаждений для людей, которые обычно не имеют доступа к таким территориям.

Есть 3 типа земель, которые могут быть зачислены в программу Greenbelt:

1. Сельскохозяйственные земли
2. Лесной участок
3. Земля открытого космоса

Greenbelt Manual

Greenbelt Процедура подачи заявки

• Заявка должна быть подана до 1 марта того года, когда испрашивается классификация Greenbelt.
• Новые владельцы собственности, находящейся в настоящее время в Greenbelt, должны подать повторную заявку.
• Заполните анкету по сельскому хозяйству или лесному хозяйству, которую вы можете щелкнуть по соответствующей ссылке в формате pdf или забрать в офисе оценщиков. Примечание : заявление должно быть нотариально удостоверено.
• Подайте заявку в офис экспертов по оценке и оставьте свою контактную информацию.
• Посылка будет физически проверена, и с вами свяжутся.
• После принятия заявки вам необходимо будет зарегистрировать ее в Реестре сделок, для чего требуется 12 долларов США.00 гонорар.

Заявление на оценку Greenbelt — сельское хозяйство
Заявление на оценку Greenbelt — Forrest
Заявление на оценку Greenbelt — открытое пространство

Требования к сельскохозяйственным землям для рассмотрения Greenbelt

• Участок должен иметь не менее пятнадцати (15) акров, включая лесные массивы и Пустоши, составляющие их прилегающую часть, составляющие сельскохозяйственную единицу , занятую производством или выращиванием сельскохозяйственных культур, растений, животных, питомников или цветочных продуктов.Несмежный участок в десять (10) акров может быть квалифицирован, если тот же владелец уже квалифицировал участок в пятнадцать (15) акров, и оба участка составляют единицу фермы.
• На самом деле участок должен быть занят сельскохозяйственной деятельностью. «Планировка по сельскому хозяйству» на участок не попадает.
• Закон создает презумпцию использования фермы, если собственность приносит минимальный среднегодовой валовой доход фермы 1500 долларов в год, в течение любых трех последовательных лет собственность находится в зеленой зоне, но презумпция является спорной, если есть доказательства того, что собственность или не обрабатывается, независимо от фактического или заявленного дохода.

Имущество также может претендовать на получение сельскохозяйственных земель Greenbelt в соответствии с Положением о семейных фермах, если:

• Владелец, супруга или родители владельца обрабатывали имущество не менее 25 лет
  и
• Собственник продолжает жить на участке
  и
• Недвижимость в настоящее время не используется для каких-либо целей, несовместимых с сельским хозяйством. Примечание: Правило фермерского дохода / деятельности не применяется.

Требования к лесным землям для рассмотрения Greenbelt

Участок должен:

• быть не менее 15 акров.
• Заниматься выращиванием деревьев в рамках надежной программы устойчивого управления урожайностью.
  или
  выращивать деревья в таком количестве и качестве, чтобы с ними можно было обращаться как с лесом.
• Поручите лесохозяйственному консультанту составить план управления лесным хозяйством. Программа управления лесами, шаблон плана управления лесами
• Отправьте копию лесного плана на рассмотрение в офис оценщика.Лесной план будет храниться в офисе оценщика.
• Придерживайтесь указаний / рекомендаций Лесного плана.
• В будущем будет рассмотрен офисом оценщиков для подтверждения соблюдения руководящих принципов / рекомендаций Лесного плана.

Требования к землям открытого пространства для рассмотрения в Greenbelt

• Не менее 3 акров.
• Поддерживаться в открытом или естественном состоянии для общественного пользования и развлечения.
• Быть включенным в план сохранения, утвержденный государственными или местными агентствами планирования
  или
• Владелец должен выполнить бессрочный сервитут открытого пространства.

Общие ограничения программы Greenbelt

• Закон ограничивает количество земли, имеющей право на регистрацию, до 1500 акров на одного владельца в округе.
• Физическим лицам, которые владеют собственностью вместе с другими лицами или как часть корпорации, засчитывается их пропорциональная доля площади в пределах 1500 акров.
• Все имущество, зарегистрированное в программе, подлежит «откату», когда оно больше не соответствует требованиям статуса Greenbelt. (см. оценку отката)

Оценка отката

Оценка отката:

• Возврат налогов, сэкономленных, когда земля была классифицирована как зеленая зона
• 3 года для сельскохозяйственных и лесных земель и 5 лет для открытых пространств
• Выплачивается с даты, когда Оценщик направляет владельцу письменное уведомление, но не имеет просрочки до 1 марта следующего года.
• Не пенальти. Это выплата накоплений за предыдущие 3 года.

Причины отката оценки

• Размер участка или его использование больше не соответствуют критериям Greenbelt.
• Владелец письменно требует отозвать классификацию.
• Недвижимость находится в стадии застройки с использованием зарегистрированной площади подразделения или незарегистрированного плана развития.
• Имущество было продано и в настоящее время переоборудуется для использования не в Greenbelt.

Сельскохозяйственные и лесные ресурсы

Справочник лесоводов-консультантов в Теннесси
Программа управления лесами в Теннесси
Налоговое управление

Освобождение от сельскохозяйственных угодий

https://www.tn.gov/revenue/taxes/sales-and-use-tax/agricultural-exemption.html

https://www.tn.gov/content/dam/tn/revenue/documents/taxguides/agricultural.pdf

Служба охраны природных ресурсов Теннесси

http: // www.nrcs.usda.gov/wps/portal/nrcs/main/tn/programs/

Программы управления

Программы улучшения состояния окружающей среды

Помощь в управлении сельским хозяйством — Инициатива кооперативного партнерства по охране окружающей среды — Программа стимулирования качества окружающей среды —

Для получения дополнительной информации

• Свяжитесь с офисом экспертов по оценке (615) 790-5729
• См. Аннотированный Кодекс Теннесси (TCA), Раздел 67, Глава 5, Часть 10, который содержит все правила и требования.
• СЕРВИСНЫЙ ЦЕНТР NRCS Офис во Франклине (615) 794-8488

% PDF-1.4 % 485 0 объект > эндобдж xref 485 84 0000000016 00000 н. 0000002938 00000 н. 0000003097 00000 н. 0000004243 00000 н. 0000004658 00000 п. 0000005115 00000 п. 0000005845 00000 н. 0000005895 00000 н. 0000006007 00000 н. 0000006121 00000 п. 0000006208 00000 н. 0000006794 00000 н. 0000007445 00000 н. 0000007868 00000 н. 0000008370 00000 н. 0000009062 00000 н. 0000009699 00000 н. 0000010367 00000 п. 0000010824 00000 п. 0000011293 00000 п. 0000011721 00000 п. 0000012241 00000 п. 0000012325 00000 п. 0000012783 00000 п. 0000013355 00000 п. 0000014043 00000 п. 0000014644 00000 п. 0000014786 00000 п. 0000014813 00000 п. 0000015115 00000 п. 0000015809 00000 п. 0000016445 00000 п. 0000017030 00000 п. 0000017100 00000 п. 0000017185 00000 п. 0000020527 00000 п. 0000020800 00000 н. 0000020973 00000 п. 0000025674 00000 п. 0000028947 00000 п. 0000032090 00000 н. 0000036046 00000 п. 0000036866 00000 н. 0000038990 00000 н. 0000039337 00000 п. 0000039768 00000 п. 0000039948 00000 н. 0000040018 00000 п. 0000040114 00000 п. 0000050924 00000 п. 0000051211 00000 п. 0000051517 00000 п. 0000051544 00000 п. 0000051958 00000 п. 0000052103 00000 п. 0000058288 00000 п. 0000058551 00000 п. 0000058921 00000 п. 0000059278 00000 н. 0000071332 00000 п. 0000071596 00000 п. 0000072049 00000 п. 0000072472 00000 п. 0000079217 00000 п. 0000079511 00000 п. 0000079871 00000 п. 0000080259 00000 п. 0000084698 00000 п. 0000084963 00000 п. 0000085287 00000 п. 0000085512 00000 п. 0000095070 00000 п. 0000095340 00000 п. 0000095733 00000 п. 0000096129 00000 п. 0000106199 00000 п. 0000106476 00000 н. 0000106875 00000 п. 0000107348 00000 п. 0000108606 00000 н. 0000124100 00000 н. 0000135595 00000 н. 0000002751 00000 н. 0000002015 00000 н. трейлер ] / Назад 511314 / XRefStm 2751 >> startxref 0 %% EOF 568 0 объект > поток hb«`b`d`g`hbd @

.