что нужно знать владельцу квартиры
К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик
Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком.
Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка.
Совет 1: узаконить перепланировки
Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади. Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки.
Совет 2: не требовать капитального ремонта
Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания.
Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита.
Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке.
Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка.
Совет 3: узнать родословную
Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги.
«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов. «Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев.
Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина.
Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор.
Совет 4: погасить долги за ЖКУ
«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка. — Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки». Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах.
Совет 5: сняться с регистрации
Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества.
Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости».
Бонус: прощай, дерево!
Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.
Права и ограничения владельце ипотечной квартиры 🏠
Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.
Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.
Права собственника
До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором.
Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.
Регистрация
При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.
То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.
Сдача в аренду
Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире.
Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.
Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.
Ремонт и перепланировка
Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований.
Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.
Согласование перепланировки проходит в три этапа:
Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.
Получение разрешения страховой компании.
Получение согласия банка-кредитора.
Передача по наследству
Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент.
По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.
Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:
Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.
Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.
Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.
В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк.
Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.
Перевод в нежилое помещение
Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.
Как получить согласие банка
Решить вопросы, связанные с ипотекой, можно в отделении банка или онлайн. Альфа-Банк предлагает заёмщикам комфортные условия обслуживания: вы можете узнать любую информацию через личный кабинет интернет-банка или мобильное приложение, по телефону +7 (495) 785-5-785 для Москвы, 8-800-200-00-35 для регионов России, а также по электронной почте: [email protected].
Закладная на квартиру по ипотеке — Контур.
Реестро — СКБ КонтурЧто такое закладная на квартиру при ипотеке
Если вы планируете купить недвижимость в ипотеку, банк может попросить составить закладную. Такой документ подтвердит, что:
- в определенный срок заемщик должен выплатить банку сумму ипотеки и проценты,
- на срок кредитования недвижимость передается в залог банку.
Для чего нужна закладная при ипотеке
Закладная гарантирует, что в случае неуплаты долга, недвижимость перейдет в собственность банка. Так, если заемщик потеряет работу, банк сможет продать квартиру и вернуть свои деньги.
Какие документы нужны для закладной
Для оформления закладной заемщику потребуются:
- Паспорт. Не забудьте и паспорт созаемщика, если планируете выплачивать ипотеку совместно с кем-то.
- Документы, которые подтверждают платежеспособность. Например, справку 2-НДФЛ или выписку с зарплатного счета.
- Документы, которые подтверждают право на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или свидетельство о собственности.
- Акт приема-передачи. Понадобится, только если вы приобрели квартиру в новостройке.
- Техпаспорт и поэтажный план дома.
- Оценку залога. Банки учитывают оценку только аккредитованных ими организаций. Уточните, с какими оценщиками сотрудничает банк, перед тем, как заказать отчёт.
Некоторые банки могут запрашивать и другие документы. Уточните полный список у своего менеджера или на сайте банка.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В законе не прописано, как должна выглядеть закладная. Банки сами выбирают внешний вид этого документа. Однако в нем обязательно нужно перечислить определенные сведения, например:
- информацию о банке, в том числе ИНН и ОГРН;
- имя первого владельца закладной;
- информацию о кредитном договоре;
- информацию о заемщике;
- сумму долга и процентную ставку;
- сроки платежей по ипотеке;
- описание заложенной квартиры и оценку ее стоимости.
Перед тем, как подписать закладную внимательно изучите ее и сверьте с кредитным договором. Если условия кредитования в них отличаются, суды будут учитывать только содержание закладной.
Как оформить закладную на квартиру
Закладную на квартиру составляет банк. Заемщику достаточно прийти в отделение банка и подписать документ. Обычно это происходит в тот же день, что и подписание ипотечного договора.
Регистрация закладной
После подписания закладную нужно зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно одновременно с регистрацией перехода прав собственности на объект.
Подать документы на регистрацию можно в любом отделении МФЦ. Запишитесь на прием и соберите необходимые документы. Сотрудник центра примет пакет документов и отправит их в Росреестр. Забирать зарегистрированную закладную не нужно: ведомство отправит ее в банк.
Где хранится закладная по ипотеке
Банк может хранить закладную самостоятельно, а может передать ее в депозитарий.
Депозитарий может выдать банку закладную только в определенных случаях, например, чтобы:
- передать ее в другой депозитарий;
- внести в нее изменения;
- предоставить в суде;
- передать по запросу полиции.
Как закладная может использоваться банком
Если банку понадобятся деньги до окончания срока ипотеки, он может:
- Продать закладную полностью. Для этого ему не нужно разрешение заемщика. После продажи получать платежи по ипотеке будет новый владелец закладной, однако он не сможет менять условия кредитования.
- Продать закладную частично. Такую сделку также проводят без участия заемщика. Обычно после продажи получатель платежей не изменяется: банк самостоятельно переводит часть вашего платежа другому лицу.
- Обменяться закладными. Если суммы кредитования отличаются, банк получит доплату или сам должен будет возместить эту разницу.
- Оформить эмиссионные бумаги. Банк может разделить сумму ипотеки на части и выпустить на них свои ценные бумаги. Такие бумаги можно продавать или обменивать, а купить их может даже физическое лицо.
Что делать с закладной после погашения ипотеки
Чтобы получить закладную, заемщик должен написать заявление в банк. К этому заявлению нужно приложить справку о погашении кредита. На выдачу закладной у банка есть один календарный месяц, но обычно документ получают в течение нескольких дней.
После получения закладной нужно снять обременение с квартиры. Сделать это можно лично в МФЦ и онлайн: в специальных сервисах или на портале Росреестра.
Чтобы снять обременение в МФЦ:
- Напишите специальное заявление, приложите к нему закладную или справку о погашении кредита.
- Передайте пакет документов сотруднику МФЦ.
Обычно Росреестр рассматривает заявление в течение пяти рабочих дней.
Если заемщик покупал квартиру в строящемся доме, этот срок может растянуться до семи рабочих дней.
Чтобы снять обременение онлайн через портал Росреестра:
- Войдите в личный кабинет на портале. Для входа используйте пароль и логин учетной записи портала Госуслуг.
- Заполните электронное заявление и приложите к нему скан закладной.
- Подпишите заявление электронной подписью. Обратите внимание, для работы на сайте нужна специальная подпись — с расширением для работы на портале.
Что делать если после выплаты ипотеки не отдают закладную
Банк не может хранить у себя закладную, если заемщик погасил долг. Если он этого не сделал, заемщик может написать жалобу на имя руководителя банка.
Если жалобу оставят без внимания, можно обратиться за помощью в Центральный Банк РФ. Если и после этого банк не выдает документ, заемщик может обратиться в суд.
Возможна ли ипотека без закладной
Закладная — не обязательный документ, некоторые банки выдают ипотеку и без нее.
Однако, если банк требует оформить закладную, вы не можете от нее отказаться. В этом случае вы можете только сменить ипотечный банк.
Закладную нельзя выдать, если заемщик берет ипотеку на покупку или аренду имущественного комплекса предприятия. Также такой документ не оформляют, пока не определят точную сумму долга.
Что делать, если закладная утеряна
Даже если документ утерян, его можно восстановить. Сформировать дубликат закладной может как заемщик, так и банк. Восстановленный документ нужно отправить на проверку в Росреестр. Ведомство хранит копии всех закладных. Сотрудник Росреестра сверит два документа и, если они не отличаются, выдаст новую закладную с отметкой «Дубликат».
Если восстановить закладную не получается, заемщик может снять обременение через суд.
Можно ли вносить в закладную изменения
Если условия ипотеки изменились, заемщик и банк могут исправить и закладную.
Для этого они должны составить дополнительное соглашение к ипотечному кредиту. После этого соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре.
Что делать после сделки по ипотеке
Покупка недвижимости в кредит — длительный и трудоемкий процесс, который не заканчивается с оформлением кредитного договора и требует учета большого количества нюансов. После приобретения квартиры или дома заемщик обязан выполнить ряд действий, которые связаны с регистрацией прав собственности, переоформлением документации, заключением новых договоров с обслуживающими учреждениями. Рассмотрим подробнее, что делать после сделки в банке и на что следует обратить внимание.
Ошибочно полагать, что подписание договора ипотеки и нотариальное заверение соглашения купли-продажи — заключительные шаги на пути к собственному жилью. Заемщику придется также разбираться с оформлением залога, регистрацией в Росреестре, налоговыми вычетами и т. д. Чтобы понять порядок действий, подробнее рассмотрим каждый этап.
Этапы оформления ипотеки
Решение получения ипотечного кредита не рождается на пустом месте и, как правило, продиктовано необходимостью расширения или переезда от родителей/со съемной квартиры. В любом случае этот шаг должен быть обдуман и взвешен. Процесс получения жилищного кредита можно условно разделить на несколько этапов.
Прежде чем подавать заявку, необходимо провести тщательный мониторинг актуальных банковских предложений и доступных льгот. От этого напрямую зависят условия кредитования, величина переплаты и удобство погашения ипотеки после сделки. Профессионалы рекомендуют провести самостоятельные расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Сервис позволит оценить финансовые возможности и понять, каким должен быть ежемесячный платеж и сумма кредита для комфортного выполнения долговых обязательств.
Многие заемщики выбирают банк, ориентируясь только на процентные ставки. Это ошибочный подход, который зачастую не несет за собой выгоды. Специалисты рекомендуют рассматривать в качестве кредиторов учреждения, где открыт счет или карта, на которую поступает заработная плата.
Как правило, для зарплатных клиентов они предоставляют более мягкие условия и предлагают специальные продукты. Немаловажное значение играет участие банка в государственных программах поддержки граждан.
Как только заемщик определился с выбором кредитора, он может приступать к заполнению заявления. Сделать запрос можно на сайте банка, указав контактные данные, цель кредитования и регион, в котором планируется покупка недвижимости. В течение короткого времени (в «Росбанк Дом» предварительное одобрение занимает 10 минут) с кредитополучателем свяжется менеджер для уточнения деталей. Он объяснит дальнейшие действия до и после сделки по ипотеке. При необходимости банк вправе запросить дополнительные документы для вынесения окончательного решения.
Рекомендуется заранее определиться с типом недвижимости и уточнить требования банка к объекту. Иногда кредитор может предложить выбрать квартиру или дом у аккредитованного застройщика, которому доверяет. В этом случае клиент может не тратить время на поиск и получает кредит со сниженной процентной ставкой.
Пакет документов по недвижимости, который включает в себя выписку из ЕГРН и домовой книги, технический паспорт, оценку объекта, необходимо повторно согласовать с банком. Одно из обязательных условий — оформление полиса страхования жилья. Получение страховки жизни и права собственности является обязательным.
Заемщик заключает договор с банком, который в соответствии с соглашением перечисляет необходимую сумму продавцу. Обеспечением кредита становится объект недвижимости, передающийся в залог кредитору (закладная хранится в банковской организации на протяжении всего периода кредитования). С продавцом квартиры или дома заключается договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Что происходит после сделки по ипотеке? На основании договора купли-продажи в дальнейшем будет зарегистрировано право собственности.
Чтобы стать полноправным хозяином недвижимости, заемщик должен подать документы в регистрирующий орган для оформления права собственности на объект. Предоставить документацию можно через МФЦ, нотариуса, посредством почтового отправления в Росреестр.
Для проведения отдельных действий после сделки по ипотеке установлены ограниченные сроки, которые необходимо уточнить заранее. Как правило, регистрация прав занимает 7-10 дней с момента подачи заявления.
В последующем заемщику останется при необходимости зарегистрироваться по новому месту жительства и получить имущественный вычет. После оформления ипотечного кредита необходимо вовремя вносить ежемесячные платежи. Несмотря на то, что квартира находится в собственности заемщика, на период кредитования она так же является залогом для кредитора. А это значит, что кредитополучатель не имеет права выставлять ее на продажу или вносить изменения в планировку.
Узнать больше о том, что делать после сделки по ипотеке, можно у менеджеров «Росбанк Дом».
Консультанты по недвижимости рассказали, зачем россиянам две ипотеки
Низкие ставки по ипотеке и программа реновации в Москве дали жителям столицы возможность взять не одну, а сразу несколько ипотек. Таких клиентов среди обращающихся к «Циан.
Ипотека» около 7%. «Газета.Ru» разбиралась, кто и зачем берет по две-три ипотеки и как можно получить квартиру в обмен на комнату при реновации.
Примерно 13% обратившихся к «Циан.Ипотека» людей ранее уже брали ипотечный кредит, а у примерно 7% он еще не погашен, сообщили «Газете.Ru» в пресс-службе компании. Часть этих людей ищет рефинансирование, кто-то просто присматривается к новым условиям кредитования в связи с амортизацией действующего кредита, но есть и такие, кто берет вторую ипотеку в нагрузку к имеющейся, говорит глава сервиса Михаил Кочеров.
По его мнению, «серийные» ипотечники — это не массовое явление, но примечателен тот факт, что среди них более 41% оформляют ипотеку на новостройки, тогда как в среднем по рынку на новостройку берется 28% ипотек.
«Это позволяет предположить, что тут имеет место инвестиционная история — люди покупают квартиры «впрок» для последующей перепродажи или сдачи в аренду», — считает Кочеров.
Кто берет несколько ипотек
«Серийных» ипотечников эксперты условно делят на несколько групп.
Первая покупает два жилья сразу и для улучшения своих жилищных условий, и, например, для того, чтобы переселить к себе поближе пожилых родителей или обеспечить будущий «угол» для детей.
«Чаще всего это происходит, когда первая задолженность уже почти погашена (или выплачено основное тело кредита). А предыдущий вариант можно, например, оставить детям или сдавать, чтобы покрыть ежемесячные выплаты», — пояснил «Газете.Ru» директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Другой вариант – заемщики, которые хотели бы рефинансировать кредит, т.е. изначально они брали ипотеку по более высоким ставкам, а через некоторое время захотели изменить условия обслуживания кредита на более удобный вариант, продолжил Шлома. Но во-первых, рефинансирование всегда непростой вопрос и требует времени, а во-вторых, клиентам может приглянуться другое жилье, и тогда первая квартира остается «запасным аэродромом», который зачастую сдается в аренду для покрытия ежемесячных взносов.
В отдельную категорию агентства по недвижимости выносят тех, кто хотел вскочить в последний вагон уходящего поезда льготной ипотеки до 1 июля — и даже успел это сделать. Такие клиенты, приобретая первую на своем опыте недвижимость, подвержены различным информационным влияниям.
Например, появилась льготная ставка по ипотеке и новости о росте стоимости жилья, и такой тип клиентов скорее всего не будет разобраться в деталях, но на волне общей паники и ажиотажа может приобрести еще одну недвижимость, рассказал «Газете.Ru» региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев.
«Однако такая незапланированная покупка потом становится тяжелой ношей для клиента, вследствие чего происходят расторжения сделок, рефинансирование, использование ипотечных каникул и всех возможных инструментов, чтобы избежать выплат или растянуть их на долгосрочную перспективу», — добавил Голышев.
И, наконец, последняя группа — покупатели, для которых второе жилье является инвестиционным.
«В этом случае очень часто берут две квартиры в новостройках, по завершении строительства одну сдают или продают. В Сбере и ВТБ можно взять до трех ипотек, если позволяют финансовые возможности», — рассказала «Газете.Ru» независимый консультант по недвижимости Елена Шалимова.
Главный мотивом для таких покупок является наиболее ранний этап входа в проект, отметил Кирилл Голышев из Colliers. При этом
инвестор, который хочет создать, например, бизнес по сдаче квартир в аренду, узнает о старте продаж нового проекта и заходит в него, имея небольшую сумму денег, распределяет эти средства сразу на несколько сделок для того, чтобы зафиксировать стоимость квартиры на раннем этапе реализации проекта.
В отличие от опытных инвесторов, у новичков нет средств, чтобы выкупить несколько объектов без кредитов.
«Чаще всего такие клиенты выбирают студии самых минимальных площадей, они могут быть в более центральных районах города, но в приоритете близость к транспортным развязкам и метро.
Наиболее привлекательны небольшие проекты камерного формата, расположенные в локациях с большим отложенным спросом, то есть где всегда найдется клиент для перепродажи или сдачи квартиры в аренду», — сказал Голышев.
Такие клиенты стараются гасить ипотеку как можно скорее, понимая, что при этом они потеряют меньший объем денег, и могут остаться в плюсе, резюмировал он.
Комната превращается в квартиру
Для клиентов с очень ограниченными бюджетами, нуждающихся в разъезде, некоторые агенты предлагают поискать комнаты в домах, включенных в проект реновации в Москве. Покупка комнаты от 8 кв. м в ипотеку потребует минимума средств, но с лихвой окупится в перспективе.
«После переезда в новостройку жильцы продают новую двушку и разъезжаются уже по отдельным квартирам без доплат, потому что квартира той же площади «приобретает» 3-4 миллиона в стоимости в новом доме. В моей практике были семьи, которые брали две ипотеки в таких домах и потом в итоге получали два отдельных жилья», — рассказала Елена Шалимова.
Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, на которые стоит обратить внимание
Сдать дом или даже просто комнату в аренду — отличный способ получить дополнительный доход. Но вам может быть интересно, могу ли я сдать дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать дом в аренду по существующей ипотеке, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заполняемости.
Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в аренду с помощью ипотеки приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.
Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!
Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.
Посмотреть предложения Могу ли я сдать дом в аренду, если у меня есть ипотека? Вопросы меняются — Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке? Вам нужно изменить ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбивать с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.
Когда вы получаете ссуду, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать недвижимость. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые собственником, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.
При получении ипотеки вы должны честно заявить о своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с арендой.Но что, если вы изначально планируете заселиться в доме, и ваши планы меняются?
Если у вас есть ипотечный кредит на собственника-жильца, и вы решили сдать дом в аренду, это может быть вариантом. Вам нужно будет связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы разрешат вам сдавать дом в аренду по существующей ставке и условиям. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.
Аналогичным образом, некоторые кредитные программы могут иметь ограничения.Например, если у вас есть ссуда Министерства сельского хозяйства США или FHA, владение требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать на работу.
Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь со своим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все аспекты вашего обязательного соглашения.
Сдавая дом у вас есть ипотекаСнять дом, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем снимать тот, который у вас есть, но вы все равно можете это сделать, предварительно спланировав.Вот несколько советов, которые помогут вам сдать дом (или даже дополнительную спальню) на законных основаниях.
- Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
- Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить их. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой договор об ипотеке.
- Сообщить ипотечной компании об аренде. Сделав домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если в вашем ипотечном договоре не запрещена аренда, вам все равно следует посоветоваться с кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем контракте, например, убедитесь, что ваши арендаторы имеют страховку арендатора. Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
- Узнайте у ТСЖ о политике аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу в аренду или накладывают на нее определенные ограничения, например, требование о прохождении проверки потенциальными арендаторами комиссией. Если вы нарушите правила, вас могут оштрафовать, поэтому, если у вас есть ТСЖ, неплохо было бы проверить и у них.
- Изучить закон арендодателя-арендатора. Арендодатели могут столкнуться с проблемами из-за таких вещей, как дискриминация потенциальных арендаторов во время процесса проверки или отказ предоставить жилую площадь. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
- Учитывайте последствия прироста капитала. Наконец, рассмотрим последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.
Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы не подвергнетесь риску мошенничества с арендой или каких-либо других обязательств. Вам также следует изучить тип ссуды, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения или требования к размещению, которым вы, возможно, должны будете соответствовать. Когда у вас будет вся эта информация, вы сможете определить, можете ли вы арендовать дом по ипотеке.
Часто задаваемые вопросыВсе еще есть проблемы? Вот ответы на наиболее часто задаваемые вопросы об аренде дома в ипотеку.
Можете ли вы сдать дом в аренду, если у вас есть ссуда FHA?
FHA требует, чтобы заемщики жили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдавать их в аренду.
Однако, возможно, вы сможете нанять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающие обстоятельства, такие как необходимость переехать на работу.Если у вас есть свободные спальни или многоквартирный дом с дополнительными квартирами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.
Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать в аренду комнату в моем доме?
Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вам все равно следует прочитать договор об ипотеке и проверить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать от вас приобрести дополнительную страховку или предоставить дополнительную информацию о своем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.
Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.
org. Она специализируется на написании статей о личных финансах, связанных с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.
Как работают ипотечные кредиты — ValuePenguin
Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.
Получение ипотеки на покупку кондоминиума работает иначе, чем получение ссуды на покупку дома на одну семью. Доллар за доллар, типичный заем для кондоминиума будет иметь более строгие требования и более высокие затраты, чем жилищный заем для отдельного дома по той же цене.
Чем отличается ипотека в кондоминиуме?
Как правило, ипотека для кондоминиумов дороже, чем ипотека для типичных домов на одну семью. Это связано с тем, что стоимость кондоминиума подвержена дополнительным факторам риска, многие из которых находятся вне контроля заемщика.Чтобы учесть эти риски, Fannie Mae и Freddie Mac устанавливают более высокие стандарты приемлемости для обычных ссуд для кондоминиумов.
Минимальные требования к ипотеке для кондоминиумов и односемейных квартир
| Авансовый платеж | 25% | 20% |
| Процентная ставка | Более высокая ставка из-за комиссии кредитора 0,75% | — |
| Утверждение на основе… | Заемщик и ассоциация кондо | Заемщик только |
И первоначальный взнос, и процентная ставка по ипотеке кондоминиума будут выше, чем они были бы для обычного дома по той же цене.Кредиторы берут больше за ссуды на квартиры в кондоминиуме, потому что их стоимость зависит не только от финансовых показателей заемщика. Если ассоциация кондоминиумов в целом испытывает финансовые затруднения, каждая единица в проекте кондоминиума может потерять ценность, поскольку владельцы не могут выполнить свои обязательства и сборы за кондоминиум останутся невыплаченными.
У Fannie и Freddie также есть особые правила для кондоминиумов, которые соответствуют критериям обычной ипотеки.
Стандартные правила получения кредита для существующих кондоминиумов
| Собственность | Ни один владелец не владеет более 10% всех единиц |
| Резервы | Ассоциация вкладывает 10% годовой выручки в долгосрочные резервы |
| Зонирование | Не более 25% метраж коммерческая / нежилая |
По сути, кредиторы не будут финансировать покупку кондоминиумов, если проект в целом выглядит как рискованное вложение.Более высокая вакансия и меньшее количество владельцев, проживающих в проекте, означают, что каждая единица платит большую долю взносов ассоциации, что увеличивает вероятность провала всего проекта, если только несколько владельцев объявят дефолт.
Кредиторы также изучают финансовую структуру и историю ассоциации кондоминиумов, чтобы узнать, есть ли на горизонте какие-либо признаки проблем. Эти требования несколько более мягкие для вновь построенных или отремонтированных проектов.
Все эти характеристики определяются владельцами собственности, управляющими компаниями и ассоциациями кондоминиумов, которые вы не контролируете.Как потенциальный владелец, вы не можете ничего сделать, чтобы изменить их, кроме как купить юнит в другой застройке. Если у вас возникнут проблемы с получением обычной ссуды на квартиру, потому что проект, который вы рассматриваете, не соответствует вышеуказанным критериям, одна из альтернатив — найти частного кредитора, предлагающего нетрадиционные ипотечные кредиты по гораздо более высокой процентной ставке. Однако вам следует с осторожностью вкладывать средства в любой проект, который не соответствует этим основным требованиям.
Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральная жилищная администрация предъявляют несколько разные требования друг к другу, при этом FHA использует самые строгие требования для получения ссуды на квартиру.
Получение ссуды FHA для кондоминиума позволяет вам уменьшить сумму, которую вы должны внести в свой первоначальный взнос, но Департамент жилищного строительства и городского развития публикует список одобренных HUD проектов кондоминиумов, на которые вам нужно будет сначала сослаться. Кроме того, все ссуды FHA требуют внесения авансового платежа по ипотечному страхованию, что сводит на нет некоторые преимущества, которые вы получаете с более низким первоначальным взносом.
Кондо по ипотеке
Чтобы узнать, насколько выше процентные ставки по ссуде на квартиру по сравнению с обычной ипотекой, мы получили онлайн-оценки от кредиторов, которые предоставляют и то, и другое.Мы установили покупную цену в размере 200 000 долларов США и первоначальный взнос в размере 20% по обоим типам ссуд.
30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой для кондоминиумов и домов на одну семью
| Кондо | Односемейный | Кондо | Односемейный | |
| Ставка по ипотеке | 4,13% | 3,88% | 4,13% | 4,00% |
| Годовая процентная ставка 4,17 9010% | 3,95% | 4,20% | 4. 06% | |
| Пункты скидок | -0,25 | 0,13 | 0,00 | 0,00 |
| Ежемесячно P + I | $ 775 | $ 752 | $ 775 | $ 764 |
Онлайн-оценки Chase Bank и Wells Fargo показали, что ставки по ипотечным кредитам на квартиры были выше, чем процентные ставки по ссудам на одну семью на 13–25 базисных пунктов, не включая эффект пунктов дисконтирования по ипотеке.Хотя разница в ежемесячной оплате кажется небольшой, помните, что взносы ассоциации кондоминиумов являются обязательным дополнением к вашему счету. Эти взносы составляют в среднем 200 долларов в месяц. Некоторые дома на одну семью могут иметь аналогичные сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), но их по-прежнему можно избежать.
Расчет ипотечного платежа за кондоминиум
По сравнению с расчетом ежемесячного платежа для обычной ипотеки, основным отличием при расчете платежа за кондоминиум является добавление ежемесячных взносов, взимаемых вашей ассоциацией кондо.Если вы берете ссуду для кондоминиума со скидкой менее 20%, вам также придется учесть стоимость взносов по ипотечному страхованию.
Пример ежемесячных затрат по ипотеке кондо
| Страхование ипотеки | $ 133 |
| Страхование кондоминиумов | $ 250 |
| Членские взносы | $ 200 |
| Налоги на имущество | $ 333 |
| 12 ВСЕГО | |
| 12 |
В примере, который мы использовали, предполагается, что стоимость недвижимости составляет 200 000 долларов США с 10% первоначального взноса, что вызывает требование о выплате страхового взноса по ипотеке. Снижение не менее 20%, хотя и дорого, полностью устранит эту ежемесячную премию.
Иногда кажется, что мы сравниваем яблоки с грейпфрутами.
Чтобы найти годовую процентную ставку, вы определяете процентную ставку, которая приравнивается к ежемесячному платежу в размере 665,30 долларов США по ссуде в размере 97 975 долларов США. В данном случае это действительно 7,2 процента.
Как можно точно сравнить их? К счастью, есть способ сделать это. Согласно Федеральному закону о кредитовании кредиторы обязаны раскрывать эффективную процентную ставку, а также общую сумму финансовых сборов в долларах.
Выбор легкий, правда? На самом деле это не так. К счастью, APR учитывает все, что написано мелким шрифтом.
Продолжайте читать, чтобы узнать о связи между годовой процентной ставкой и комиссией за оформление.
Годовая процентная ставка — это среднегодовые финансовые расходы (которые включают комиссии и другие расходы по ссуде), деленные на сумму заимствования. Он выражается как годовая процентная ставка — отсюда и название. Годовая процентная ставка будет немного выше, чем процентная ставка, которую взимает кредитор, потому что она включает все (или большую часть) других комиссий, которые несет с собой заем, таких как комиссия за выдачу кредита, баллы и премии PMI.
(100 000–2 025 долл. США = 97 975 долл. США).Это означает, что 97 975 долларов — это новая сумма кредита, используемая для расчета истинной стоимости кредита. Чтобы найти годовую процентную ставку, вы определяете процентную ставку, которая приравнивается к ежемесячному платежу в размере 665,30 долларов США по ссуде в размере 97 975 долларов США. В данном случае это действительно 7,2 процента.
Как можно точно сравнить их? К счастью, есть способ сделать это.Согласно Федеральному закону о кредитовании кредиторы обязаны раскрывать эффективную процентную ставку, а также общую сумму финансовых сборов в долларах.
Выбор легкий, правда? На самом деле это не так. К счастью, APR учитывает все, что написано мелким шрифтом.
Продолжайте читать, чтобы узнать о связи между годовой процентной ставкой и комиссией за оформление.
и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.
