Куда обращаться для приватизации квартиры: Как приватизировать квартиру: 3 простых шага — Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Содержание

Приватизация умершего \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация умершего (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Приватизация умершего Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая истца фактически принявшим наследство, право собственности на квартиру в порядке наследования, суд с учетом статьи 7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пункта 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 установил, что наследодатели, являвшиеся собственниками спорного жилого помещения на праве общей совместной собственности в равных долях, при жизни явно выразили волеизъявление на передачу им в собственность спорной квартиры в соответствии с договором приватизации и после смерти матери сын как единственный наследник, принявший наследство, приобрел право единоличной собственности на спорную квартиру, соответственно, данное недвижимое имущество подлежит включению в состав наследства после смерти брата истца.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приватизация умершего
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Ситуация: Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)Неприватизированную квартиру можно унаследовать, если наследодатель подал заявление о приватизации, но умер до оформления договора или до госрегистрации права собственности. Право на проживание в неприватизированной квартире сохраняется за наследником — членом семьи наследодателя, если он проживал с ним совместно и наследодатель был нанимателем по договору социального найма.

Нормативные акты: Приватизация умершего «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017)Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Куда обращаться для приватизации квартиры?

Главная страница / Новости 2014

Дата опубликования: 29 сентября 2014, 23-15.

Если вы решили приватизировать жилое помещение в муниципальном жилом фонде, то необходимо обратиться в администрацию поселения Московский по адресу: г.Московский, микр.1, дом 19А, каб. №9. График работы: с понедельника по пятницу с 9-00 до 18-00, в пятницу с 9-00 до 16-45 (обеденный перерыв с 13-00 до 13-45).

Документы, необходимые для приватизации:

  1. Договор социального найма. Что это такое и где его можно получить ранее сообщалась и для ознакомления
  2. Технический паспорт БТИ (с собой нужно иметь выписку из домовой книги, договор социального найма, паспорт оригинал)
  3. В паспортном столе управляющей компании, которая обслуживает ваш дом взять развернутую выписки из домовой книги (на всех проживающих и проживавших) – 2 экз., срок действия документа 30 дней.
  4. Копия финансово-лицевого счета, срок действия документа 30 дней и выдается в паспортном столе управляющей компании.
  5. Справка подтверждающая, что по прежнему месту жительства с 4 июля 1991 года право на приватизацию жилого помещения не было реализовано.
    Важно! Это справка необходима для всех проживающих и участвующих в приватизации, прописанных после 4 июля 1991 года. Государственный архив находится по адресу г.Видное, ул. Гаевского 1, тел. (495) 541-21-54.
  6. Если кто-то из членов семьи хочет отказаться от участия в приватизации, то необходимо приложить отказ от участия в приватизации жилого помещения заверенный нотариально.
  7. Паспорт гражданина РФ, для совершеннолетних детей до 14 лет – свидетельство о рождении.

После получения всех документов администрация поселения Московский подготовит пакет документов, который в дальнейшем нужно будет передать в Росреестр для осуществления процедуры регистрации.

Присутствие всех совершеннолетних членов семьи (в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет) на приеме обязательно, если кто-то не может присутствовать на приеме, необходимо оформить доверенность у нотариуса – оригинал и нотариально заверенная копия.

Срок подготовки документов 2 месяца.

Договор социального найма
ГУП МосгорБТИ (бюро технической инвентаризации)
Управляющие компании в городе Московский
Как работает паспортный стол?
Нотариус в Московском

Присоединяйтесь к нам в Twitter, ВКонтакте, Facebook, Youtube чтобы быть в курсе последних новостей города Московского.

Последние новости:
В Дудкино ведется строительство G8
Встреча главы Дании Андрецовой с жителями деревни Картмазово
ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе откроется в 2014 году
Участники «Дом-2» посетили клинику BeautyVita
График выезда офиса «Мобильный банк» в октябре

Строительство школы и детского сада в 6 фазе ПМГП
Росич взял реванш!
Список юношей, которым необходимо явиться на призывную комиссию
Открытие ресторана и супермаркета на Солнечной
Гинекологи и травматологи принимают на Радужной, 7
Прочный бетон 60-х гг. замедлил демонтаж
Новая нумерация детских садов. ОСИП
В Румянцево открылся деловой комплекс «Комсити»
В Граде Московский появятся газетные киоски
Маршрут 1010 на улицах города Московский
Библиотека-няня

Объявление:
Щенки родились 11.07.2014 г. (сейчас им 2,5 месяца). К продаже предлагаются два великолепных щенка девочка и мальчик. Щенки привиты, документы РКФ, ветпаспорт. Выращивались загородом. Мать Тринити Квин КБО 87 (Johan Swart EBASSA), Лучшая сука и Лучший представитель породы 2013 года (шоу чемпионов «Золотой Ошейник»)
Смотреть подробнее…

Приватизация квартиры — Электронная Москва

Граждане, постоянно зарегистрированные по месту жительства на условиях социального найма, вправе приобрести занимаемые ими жилые помещения в собственность (приватизировать) на безвозмездной основе.

Условием оформления приватизации является согласие всех совместно проживающих совершеннолетних и несовершеннолетних старше 14 лет членов семьи. Помещения могут быть переданы как в общую собственность, так и в собственность одного из совместно проживающих лиц.

Куда обращаться

По вопросам оформления приватизации жилых помещений в Москве необходимо обращаться в службу «одного окна» окружных Управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда (УДЖПиЖФ) города Москвы, либо в службу «одного окна» управ районов по месту расположения приватизируемого помещения.

Сроки и особенности приватизации

  • В соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 1 февраля 2010 года N 4-ФЗ сроки приватизации жилых помещений полученных на условиях социального найма продлены до 1 марта 2013 года.
  • Право на приватизацию предоставляется гражданину бесплатно и только один раз.
  • Предусмотрена возможность отмены приватизации. Граждане, деприватизировавшие жилое помещение, не могут повторно приватизировать ни это жилое помещение, ни какое-либо другое.
  • Факт приватизации жилого помещения не влияет ни на постановку граждан на жилищный учёт, ни на снятие с жилищного учёта.
  • Право на приватизацию ни как не связано и не ограничено наличием задолженности за коммунальные услуги.

Права собственников

Приватизация квартиры или комнаты наделяет владельца правом распоряжаться ей по своему усмотрению. Своё жильё можно продавать, завещать, сдавать в аренду или внаём, а также совершать иные сделки, не противоречащие законодательству.

Обязанности собственников

Необходимо понимать, что после оформления приватизации, собственник в полной мере несёт бремя содержания жилищного фонда, включая и содержание общей собственности жильцов многоквартирного дома, и налог на недвижимое имущество.

Помимо самого жилищного помещения, в собственность попадает невыделяемая доля общего имущества многоквартирного дома — всё инженерное оборудование (трубы, лифты, мусоропроводы и т. д.), стены дома, крыша, подвал, лестничные пролёты, межэтажные перекрытия, и прочие объекты, обслуживающие более одной квартиры. И все расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома ложатся на плечи собственников.

Кроме того, владельцы недвижимого имущества платят налог, который в настоящее время рассчитывается из инвентаризационной стоимости БТИ, но после внесения соответствующих изменений в Федеральное налоговое законодательство, будет рассчитываться из рыночной стоимости квартиры.

В отличие от нанимателей, которые арендуют жильё у города на льготных условиях, собственникам не гарантировано предоставление другого жилого помещения в случае потери жилья.

Порядок оформления

Оформить право собственности на занимаемую квартиру (комнату) в порядке приватизации можно, обратившись в полномочный орган лично или через законного представителя, и предъявив следующие документы:

Заявление о приватизации
Шаблон заявления  
Паспорт гражданина Российской Федерации
Оригиналы и копии паспортов всех граждан старше 14 лет, зарегистрированных по адресу приватизируемого помещения.
Свидетельство о рождении
Оригиналы и копии свидетельств о рождении всех граждан моложе 14 лет, зарегистрированных по адресу приватизируемого помещения.
Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи
Принимаются, также, нотариально заверенные согласие либо отказ от участия в приватизации жилого помещения.
Справка, подтверждающая неиспользованное право на участие в приватизации
Справку предоставляют граждане, прибывшие на занимаемую площадь после 1 сентября 1991 года, для проверки принципа однократности участия в приватизации.
Нотариально удостоверенная доверенность
Необязательный документ. Предъявляется в случае обращения через законного представителя.

Результатом оказания государственной услуги является выдача договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, и его регистрация в Управлении Росреестра по городу Москве. Услуга осуществляются в срок не более 30 рабочих дней.

Смотрите также
Получение жилья и улучшение жилищных условий
Переустройство и перепланировка квартиры
Перевод помещения в жилой или нежилой фонд

Официальный портал муниципального образования ‘Город Томск’: Приватизация

1. Справку с места жительства о составе семьи, копию финансового лицевого счета.
2. Ордер или решение жилищной комиссии или договор социального найма.
3. Паспорта и свидетельство о рождении всех проживающих по данному адресу.
4. Технический паспорт, кадастровый паспорт, сведения о наличии запрещений на квартиру и их ксерокопии.
5. Справка о том, что не использовали разовое право на приватизацию жилья.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации устанавливает Закон Российской Федерации от 04.06.1991 № 1541-1.
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Приватизация жилого помещения дает собственнику следующие преимущества:

1. Возможность распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, право передавать его по наследству.
2. Выезжать на другое место жительства с сохранением прав на жилое помещение.
3. На вселение собственником граждан в жилое помещение не требуется получать согласие наймодателя жилого помещения.
4. Возможность принимать непосредственное участие в решении вопросов по управлению и обслуживанию многоквартирного дома путем личного участия в голосовании на общих собраниях.
Если Вы проживаете в жилом помещении на условиях социального найма и совместно с членами Вашей семьи примите решение о его приватизации, Вы можете обратиться для получения подробной консультации в администрацию Октябрьского района Города Томска по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, д. 17, каб. 15 (часы приема: понедельник, вторник, четверг с 9.00 до 13.00 и с 14.00 до 15.оо) тел. 90-24-52, 90-24-55.

Что нужно учесть при приватизации жилья?

Практика, которая сложилась на данный момент, в том числе в Постановлениях Пленума ВС РФ и Конституционного суде дает однозначное представление о вопросе приватизации служебного жилья. На данный момент приватизировать служебное жилье можно только с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного ими органа. Точно такие же полномочия даются по закону предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении у которых находится жилищный фонд.

Если служебное жилье было передано в собственность муниципалитета, то его можно приватизировать как в досудебном, так и в судебном порядке.

Единственный момент, на который стоит обратить внимание при подписании договора с муниципалитетом, это то, на основании какого договора будет предоставлена квартира: это может быть как договор соцнайма, так и договор служебного найма. Если квартиру передают по договору служебного найма, то расстраиваться не стоит. Надо понять, кто является собственником помещения. Данную информацию можно проверить через архив. Если квартира все же окажется служебной, то надо понять, кто принимал решение о присвоении жилью статуса служебного. Присвоение данного статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом.

Также стоит установить момент, когда квартира стала служебной, это может произойти только до момента передачи ее жильцу. И запись о том, что квартира служебная, должна быть в органах Росреестра. Если хотя бы одно из условий будет нарушено, то данную квартиру можно признать муниципальной, что дает право приватизировать ее. 

Материал подготовлен при помощи директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марины Москвичевой, заместителя директора по юридическим вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Олега Балбека, управляющего партнера адвокатского бюро Trust Алексея Токарева и адвоката Кирилла Иванова и руководителя отдела недвижимости юридической компании Urvista Игоря Польского.

Росреестр разъяснил петербуржцам вопрос о перерегистрации жилья — Российская газета

Публикации в «Российской газете» часто вызывают отклики читателей. Сегодня мы продолжаем тему права собственности на недвижимость, затронутую в одном из недавних номеров.

В «Российской газете» от 29 октября 2012 года была опубликована статья «Как делают бизнес на очередях». В ней, в частности, говорится: «Петербуржцы, которые в первой половине 1990-х годов первыми решились на приватизацию квартир, похоже, поторопились. Теперь им приходится повторно регистрировать свое имущество и получать свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость. При этом вновь проходить все приватизационные процедуры, включая оформление кадастрового паспорта, и оплачивать их». И далее: «Акт о приватизации оказался пустой бумажкой». В связи с этим у меня возникли вопросы. Должен ли я повторить все процедуры, если квартира приватизирована в 1993 году? Куда следует обратиться, если государственная регистрация договора приватизации не осуществлялась?

Роман Красногоров, Санкт-Петербург

Евгений Андреев, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу:

— В упомянутой статье речь идет о ситуации, при которой гражданином до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 28.02.1998) была осуществлена приватизация жилого помещения, однако право собственности не было оформлено надлежащим образом, то есть в порядке, который действовал на момент приватизации жилого помещения. В частности, согласно пункту 3 статьи 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов (в настоящее время указанная часть изложена в следующей редакции: «Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Иными словами, помимо подписания договора передачи жилого помещения в собственность граждан, Закон о приватизации предусматривал и предусматривает необходимость регистрации права в соответствующем органе. Возвращаясь к изложенной в статье ситуации, если право собственности гражданина на основании договора передачи жилого помещения не было зарегистрировано, оно не является ранее возникшим по смыслу статьи 6 Закона о регистрации, а значит, подлежит регистрации в настоящее время на общих основаниях, которые предусмотрены Законом о регистрации. Вместе с тем отметим, что основанием для государственной регистрации права собственности будет служить договор передачи жилого помещения в собственность, подписанный в 1993 году. Данный договор является правоустанавливающим документом и никаких новых договоров составлять и подписывать не надо.

В случае если договор был зарегистрирован в установленном в соответствующий период времени порядке, то повторная регистрация не требуется. В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона о регистрации, «государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной».

Венедикт Васильев, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Санкт-Петербургу:

— Пункт 1 статьи 9 Закона о регистрации гласит, что «государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы».

В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 9 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по госрегистрации. Иными словами, на территории Санкт-Петербурга правом производить государственную регистрацию прав обладает только управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Исключение составляют предприятия как имущественные комплексы и объекты, расположенные на территории более одного регистрационного округа (например, линейные сооружения), регистрация прав на которые осуществляется непосредственно соответствующим управлением центрального аппарата Федеральной службы.

Правом приема заявлений и документов на государственную регистрацию прав на объект недвижимого имущества, кроме управлений Росреестра, обладают филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и многофункциональные центры по оказанию государственных услуг, при условии что данные полномочия реализованы указанными организациями (в Санкт-Петербурге многофункциональный центр пока не осуществляет указанные функции). 

Документы, поданные в эти организации, считаются принятыми на государственную регистрацию. Иные организации являются посредниками, подающими документы от имени заявителя на основании выданной им нотариальной доверенности. Никакого отношения к деятельности регистрирующего органа и к процессу государственной регистрации прав на недвижимое имущество они не имеют.

Контакты

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Санкт-Петербургу: (812) 324-59-28, www.to78.rosreestr.ru.

Приватизация квартиры Оренбург

Поможем приватизировать квартиру в Оренбурге

Дадим грамотную консультацию по порядку и процедуре приватизации квартиры.
Если перед вами стоит вопрос о приватизации квартиры, то действовать надо именно сейчас. Известно, что согласно Федеральному  закону от 25 февраля 2013 г. N 16-ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок приватизации жилья был продлен еще на два года. Таким образом, приватизировать квартиру, т.е. приобрести квартиру в собственность путем перевода ее из государственного жилого фонда в частный будет возможно только в срок до 1 марта 2015 года.

В первую очередь граждане задаются вопросом о том, какие документы нужны для приватизация квартиры, что совершенно оправдано, так как именно с этого этапа начинается процесс приватизации в Оренбурге.


Следует удостовериться в наличии всех документов на приватизацию, а именно:

-паспорта, свидетельства о рождении, свидетельства о браке или разводе (если таковые имеются) всех граждан, проживающих в приватизируемой квартире.

-договор социального найма жилья либо ордер на квартиру.

-дубликаты квитанций об уплате жилищно-коммунальных услуг за последние три месяца.

-форма № 3, которая оформляется в паспортном столе.

-технический паспорт на приватизируемую квартиру, который оформляется в Бюро технической инвентаризации (далее — БТИ)

-заявление, выражающее ваше желание на приватизацию, оформленное в БТИ, которое должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи.

В некоторых случаях у вас могут попросить дополнительные справки: о перемене фамилии, имени, отчества, о перемене места жительства после 1991 года, о замене паспорта.

Следует иметь в виду, что при наличии  предыдущего места прописки Вам понадобится справка о неиспользовании права на приватизацию (в том случае, если прописка была оформлена после 1 января 1993 года). В ней должны быть перечислены все члены семьи, с указанием дат прописки и выписки.

На что необходимо обратить внимание перед подачей документов для приватизации квартиры Оренбург:

-в каком состоянии находится квартира? Если квартира находится в аварийном состоянии, или расположена в здании, которое подлежит сносу, приватизация такого жилья будет невозможна.

-не производилась незаконная перепланировка? Если же таковая имеет место, то необходимо ее узаконить. Данная процедура может принести вам множество хлопот. 

-проживают и зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние? Их нельзя  исключить из списка приватизируемых.

Далее вам следует обратиться в Отдел приватизации Администрации города, куда необходимо подать заявление с собранным пакетом документов, для заключения договора передачи квартиры в собственность граждан. При подаче заявления необходимо присутствие всех жильцов, которые претендуют на участие в процессе приватизации. 

Итак, приватизация квартиры представляет собой поэтапный процесс, который сопряжен рядом юридических тонкостей. Разумеется, можно самостоятельно начать приватизацию квартиры, однако даже на стадии сбора необходимых документов вы можете столкнуться с рядом трудностей: неверная последовательность получения документов, незнание сроков действия справок, неправильное толкование закона, излишние денежные затраты. Именно поэтому разумнее будет обратиться к специалисту, который не только сэкономит Вам время и нервы, но и поможет разобраться в спорных и сложных моментах.


Почему приватизация стала актуальным решением государственного жилищного строительства — Большой Вашингтон

Снос проекта государственного жилья Прюитт-Иго в Сент-Луисе, штат Миссури. Изображение из общественного достояния.

Государственное жилищное строительство началось как управляемая государством система сноса трущоб и их замены жильем, доступным для людей из самых малообеспеченных семей в США. Но после того, как в течение десятилетий федеральное сокращение инвестиций привело к образованию трущоб из государственного жилья, политика повернулась в сторону приватизации государственного жилья, от субсидирования частных домов до сноса и замены государственного жилья с перепланировкой для лиц со смешанным доходом.

Вот как государственный сектор переложил ответственность за предоставление «достойного дома и подходящей жизненной среды» малообеспеченным семьям обратно на частный сектор.

Исчезновение инвестиций и ухудшение состояния ставят под сомнение компетентность государственного сектора в области жилищного строительства

Приватизация государственного жилья не стала решением проблемы в одночасье, но получила широкое признание как правильное решение, особенно с учетом того, что многим проектам государственного жилья было позволено прийти в упадок.

Между непоследовательно применяемыми стандартами и недостаточно финансируемым обслуживанием, органы государственного жилищного строительства (PHA), местные агентства, которые владеют и контролируют развитие портфелей государственного жилья, способствовали поведению хозяев трущоб со стороны руководителей сообществ, и эти сообщества неуклонно ухудшались.

Хотя отсроченное техническое обслуживание и федеральное сокращение инвестиций ясно показывают, что государственное жилье не обязательно должно быть неудачным экспериментом, оно было списано правительственными чиновниками и большей частью американской общественности как таковое, и внимание снова возвращается к частному сектору, чтобы компенсировать зияющие финансовые пробелы и способствовать лучшим результатам для домохозяйств с низкими доходами.

Один из последних проектов вертикального жилья в Чикаго. Изображение от Teemu008 под лицензией Creative Commons.

Стремление к деконцентрации бедности

В течение первого десятилетия существования системы государственного жилья необходимость в реформе стала очевидной. До того, как списки очередников были закрыты, государственное жилье стало примером концентрированной бедности, и как жители, так и нерезиденты задавались вопросом, ухудшает ли государственное жилье результаты для его жителей.Географическая зона описывается как сконцентрированная бедность, когда большая часть домохозяйств имеет более низкий доход или находится за чертой бедности.

Наряду с созданием Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) Закон о жилищном строительстве 1965 года положил начало новой эре государственного жилья, когда федеральные и местные власти начали пробовать новые подходы к жилищному строительству, во многом оправданные под видом деконцентрации низкоуровневых жилищных условий. доход домохозяйств. Этот закон включал одну из первых версий прямых жилищных субсидий с Программой надбавки к квартплате, которая дала возможность потенциальным жильцам государственного жилья вместо этого частично покрывать свою арендную плату частными квартирами.(Жилищное управление округа Колумбия создало локальную версию этой программы в 2007 году.)

Чикаго стал первым испытательным полигоном для этого стремления к жилищным субсидиям, поскольку урегулирование серии судебных исков в 1966 году против жилищного управления города и HUD привело к созданию жилищной программы с помощью Gautreaux десятью годами позже, которая предоставила жилищные ваучеры тысячам жителей города. семьи. До поселения HUD начал тестирование концепции жилищных пособий в рамках экспериментальной программы жилищных пособий 1970-х годов (EHAP).

До того, как EHAP был завершен, и без какой-либо надлежащей оценки, система была внедрена по всей стране в 1974 году с созданием Раздела 8, который субсидировал строительство и восстановление жилья для малоимущих, а также предлагал домохозяйствам сертификаты для поиска частных домов по ценам HUD. принимали рыночные ставки и субсидировали разницу выше 25% дохода домохозяйства.

Движение к Разделу 8 ускорилось во время президентской администрации Ричарда Никсона, когда он раскритиковал деятельность федерального правительства как поставщика жилья и выступил за ваучерную помощь как средство предоставления вариантов для семей с низкими доходами.«Этот план предоставит беднякам свободу и ответственность делать свой собственный выбор в отношении жилья — и в конечном итоге он выведет федеральное правительство из жилищного бизнеса», — сказал Никсон в своем обращении к Конгрессу в 1973 году.

После того, как была учреждена 8-я секция, стали появляться новые исследования проблем концентрированной бедности. Большая часть этой работы была вдохновлена ​​введением в 1979 г. Ури Бронфенбреннера «теории экологических систем», в которой рассматривается влияние окружающей среды и сообщества на психологическое развитие детей.

Проведенные в результате исследований с 1980-х по начало 2000-х годов и далее сосредоточились на том, как на детей негативно влияет рост в бедных районах, что подтолкнуло разговор к деконцентрации бедности и поощрению сообществ со смешанным доходом.

Положения Раздела 8 по строительству и восстановлению были прекращены в 1983 году, а система ваучеров была расширена, в результате чего арендные платежи арендаторов были ограничены 30% дохода. Они были объединены в систему ваучеров, с которой большинство знакомо, как Раздел 8, или Программа ваучеров на выбор жилья, в 1998 году как часть Закона о качественном жилье и ответственности за работу (QHWRA).

Закон был в некотором роде признанием федеральной вины за неисправность государственного жилищного фонда и последним гвоздем в гроб отказа от этой системы.

«Конгресс считает, что: 1) существует потребность в доступном жилье; 2) государство инвестировало более 90 миллиардов долларов в арендное жилье для малообеспеченных слоев населения; 3) государственное жилье страдает от проблем; 4) федеральная методика надзора за государственным жилищным фондом усугубила проблемы; и 5) реформа государственного жилья отвечает наилучшим интересам лиц с низкими доходами », — говорится в резюме Закона.

С увеличением инвестиций в ваучеры также были предприняты целенаправленные усилия по полному отказу от государственного жилья. Эти усилия были систематизированы в 1995 году, когда Конгресс отменил требование о замене любых снесенных или выброшенных единиц по отдельности, а с принятием QHWRA появилась Поправка Faircloth, которая запрещала HUD финансировать строительство любых новых единиц государственного жилья. (В июне в Палату представителей был принят законопроект, включающий положение об отмене Поправки из Faircloth, хотя законопроект не был внесен в Сенат.)

Однако попытки деконцентрировать бедность путем предоставления жителям государственного жилья ваучеров не обязательно приводили к переселению этих жителей в здания и общины со смешанным доходом. Для домохозяйств, получивших ваучерную помощь, в 2010 г. 15% домохозяйств с государственным жильем с детьми переехали в районы с низким уровнем бедности по сравнению с 18%, которые переехали в районы с крайней бедностью.

Первая разработка HOPE VI в DC.Изображение Пэйтон Чанг под лицензией Creative Commons.

Новые программы HUD предлагают альтернативу государственному жилью

QHWRA включал гораздо более амбициозные меры по реформе государственного жилья, чем консолидация и расширение ваучерной программы; он также предоставил больше свободы PHA, потребовал, чтобы PHA применяли подход «смешанного дохода» к приему жителей в каждую общину, установили временные рамки для федерального финансирования, которое должно быть потрачено на восстановление или строительство, и создали больше возможностей для отчуждения единиц государственного жилья и перевод государственного жилья в субсидируемое.

Но, пожалуй, самым известным экспериментом была НАДЕЖДА VI (Жилищные возможности для людей повсюду), которая позволила PHA добиваться сноса «сильно пострадавшего» государственного жилья и замены его новыми жилищами со смешанным доходом, тем временем выдавая ваучеры существующим домохозяйствам.

Созданная в 1992 году программа добилась большего успеха в избавлении от государственного жилья, чем в улучшении условий жизни для жителей государственного жилья. Институт урбанистики сообщил в 2004 году, что 49 828 домохозяйств были перемещены, но для этих домохозяйств было построено только 21 000 единиц жилья.

Толчки к приватизации государственного жилья

На федеральном уровне вышеупомянутые программы заложили основу для государственного финансирования приватизационных инициатив и сигнализировали о переносе ответственности в сторону наиболее уязвимых жилищных сообществ с государственного сектора обратно на частный сектор, который только ускорился в последние годы. В период с 1989 по 2017 год количество домохозяйств, получающих помощь от HUD, увеличилось с 4,07 миллиона до 4,54 миллиона, но доля домохозяйств в государственном жилье снизилась с 33.От 4 до 21,3%.

Частично это сокращение было связано с изменением положения, которое долгое время являлось стратегией HUD по преобразованию единиц государственного жилья с помощью ваучерных субсидий, последней из которых стала Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD) в 2011 году. Перестановка обычно переопределяет использование или класс конкретного жилого дома, но когда речь идет о государственном жилье, оно по существу включает удаление единиц из традиционного государственного жилищного фонда.

RAD позволяет PHA привлекать финансирование из частного сектора для восстановления или замены существующих единиц и сводит федеральное финансирование к долгосрочным субсидиям.К 2018 году RAD преобразовало более 100000 единиц государственного жилья в субсидируемое по 8-й программе жилье.

Это только снежный ком: в 2018 году Управление государственного и индийского жилищного строительства HUD проинформировало PHA о том, что HUD намеревается «переместить» 105 000 единиц государственного жилья к октябрю 2019 года, отметив, что «в 2010 году HUD по консервативным оценкам незавершенных потребностей в государственном жилищном строительстве составлял почти 26 миллиардов долларов, и мы считаем, что эта цифра продолжает расти примерно на 3,5 миллиарда долларов каждый год ».

Хотя многие критиковали, является ли приватизация государственного жилья приемлемым решением, десятилетия отсрочки или лоскутного ремонта наряду с хроническим недофинансированием оставили некоторым общинам мало вариантов.В следующей статье мы расскажем, как приватизация государственного жилья прошла в округе.

Нена Перри-Браун — уроженка Такома-Парка и нынешняя жительница Такомы, округ Колумбия, с разными поколениями, связанными с Округом. Она пишет для онлайн-издания по развитию недвижимости UrbanTurf и является потенциальным аспирантом в области недвижимости. Когда она не читает и не пишет, она, вероятно, на концерте или где-то занимается вязанием крючком.

жителей и защитников NYCHA опасаются, что пересмотренный план приватизации города поставит под угрозу права арендаторов

Вечером 13 февраля Мэри МакГи подошла к микрофону муниципального колледжа района Манхэттена. Четыре члена правления жилищного управления Нью-Йорка молча сидели перед ней за складным столом, задрапированным синей овсянкой. Макги живет в Fulton Houses в Челси и пришла в тот вечер на редко посещаемую встречу общественного обсуждения, чтобы раскритиковать то, что она считает отсутствием прозрачности в отношении насущного вопроса: планы NYCHA передать управление третью своего жилищного фонда частным лицам. Разработчики.

«Решения принимаются без уведомления жителей», — сказал МакГи. «Я считаю, что если бы эту информацию передали жителям и объяснили им — что именно представляет собой эта программа — эта комната была бы переполнена».

Мэр Билл де Блазио и его сотрудники впервые объявили о планах частичной приватизации NYCHA в ноябре прошлого года, установив партнерские отношения с застройщиками для ремонта и ремонта 62 000 единиц государственного жилья. Частный капитал покроет приблизительно 13 миллиардов долларов на ремонт этих зданий — более половины амбициозного плана мэра в 24 миллиарда долларов по приведению NYCHA в состояние надлежащего ремонта за десять лет.

Но с тех пор город изменил свой план, запросив дополнительные федеральные ваучеры в соответствии с положением закона о жилищном строительстве, которое редко используется для ремонта. NYCHA пообещало жильцам, что их дома будут отремонтированы и останутся доступными на всю жизнь. Тем не менее, защитники и жилищные эксперты скептически относятся к аморфному плану, сильно зависящему от долгосрочной поддержки со стороны федерального и частного секторов.

«Мы всегда предостерегаем от паникеров, но на самом деле мы хотим настоящей прозрачности, чтобы люди, живущие в этих домах, не рисковали потерять их», — говорит Gothamist адвокат Общества юридической помощи Люси Ньюман.«Это действительно непростой вопрос, и я думаю, что мы все выиграем от максимальной прозрачности. Не должно быть, чтобы мы сами работали над этими вопросами ».


Palmetto Street в Бушвике (Дэвид «Ди» Дельгадо / Готэмист)

К прошлой осени мэрия договорилась о частном партнерстве, которое необходимо для быстрого решения огромных долгов и потребностей NYCHA в ремонте. Федеральное финансирование NYCHA неуклонно снижалось на протяжении десятилетий, а пятилетняя оценка затрат на удовлетворение насущных потребностей — безудержное распространение плесени и свинцовой краски, неисправные системы отопления и лифты — колеблется от 32 миллиардов долларов до 45 миллиардов долларов.

Администрация де Блазио указала, что воспользуется преимуществами демонстрационной программы помощи в аренде (RAD) времен Обамы, которая передает обязанности по ремонту и управлению частным застройщикам. Это позволило бы NYCHA использовать федеральные ваучеры на помощь в аренде жилья, что, в свою очередь, позволило бы частным застройщикам использовать дополнительный денежный поток для финансирования ссуд на ремонт.

Хотя RAD пользуется поддержкой обеих партий, она также подверглась критике со стороны правительственных надзорных органов, включая отчет Счетной палаты правительства в прошлом году, в котором программа критиковалась за недостаточный надзор.«По крайней мере, до недавнего времени HUD с треском проваливался в мониторинге и обеспечении соблюдения мер защиты жителей RAD», — сказал Gothamist Эд Грамлих, старший советник Национальной жилищной коалиции с низким доходом. Тем не менее, городские власти описали это как проверенное решение, казалось бы, неразрешимых потребностей NYCHA в ремонте.

«Мы знаем по опыту, что RAD — это надежная, масштабируемая стратегия, которая решает проблему отложенного технического обслуживания при сохранении приемлемой арендной платы», — заявила в ноябре тогдашний заместитель мэра по жилищному строительству и экономическому развитию Алисия Глен.

Но с тех пор планы города изменились.


Дома в Бушвике II (Дэвид «Ди» Дельгадо / Готэмист)

21 марта NYCHA отправило «Существенную поправку» в HUD, в которой просило расширить применение Раздела 18 Жилищного закона США от 1937 г. ( Жильцам было предложено прокомментировать этот запрос на мало посещаемом февральском собрании NYCHA.)

RAD и Секция 18 действуют по-разному. RAD конвертирует существующее федеральное финансирование HUD NYCHA — как на капитальный ремонт (например, крыш и котлов), так и на ежедневное обслуживание — в ваучеры на основе проектов, которые можно использовать для частных проектов.Раздел 18, тем временем, открывает более прибыльные ваучеры защиты арендаторов: если ваучеры RAD выплачивают только разницу между арендной платой жильцов (установленной на уровне 30 процентов от их скорректированного валового дохода) и 1220 долларами в месяц, TPV могут покрыть этот разрыв вплоть до 2014 долларов. месяц.

Поправка NYCHA требует широкой свободы действий для использования Раздела 18 для преобразования «некоторых или всех» единиц жилья, одобренных или находящихся на рассмотрении для RAD. К ним относятся три пакета — два в Бруклине и один на Манхэттене — с 2398 квартирами между ними, которые, как ожидается, будут закрыты в 2019 году.Городские власти запросили разрешение на возможное преобразование еще 21 разбросанной площадки в Манхэттене и Бронксе с более чем 2500 единиц между ними в неустановленную дату в будущем; NYCHA также сделало более точный запрос на четвертый пакет в Бушвике, который будет включать дома Hope Gardens, Palmetto Gardens и Bushwick II: конверсия TPV «до 25 процентов».

Есть очевидная краткосрочная выгода от этого купонного купажа. Чем больше денег предоставит федеральное правительство, тем больше застройщики смогут получить доступ к частному финансированию на ремонт и реконструкцию.Представитель NYCHA подтвердил, что NYCHA считает, что субсидии RAD слишком малы и что только смешивание с Разделом 18 сделает эти сделки жизнеспособными.

«Мотивация NYCHA состоит в том, что они хотят иметь более сильный поток арендной платы, который сделает сделку осуществимой и оптимально интересной для разработчиков», — говорит Виктор Бах из Общества общественных работ. «Откровенно говоря, многие сделки сложно заключить из-за дефицита финансирования. Так что, если у вас более высокая арендная плата, вам будет легче финансировать сделку.

Сама по себе Раздел 18 в основном использовался для сноса или утилизации государственного жилья, а не для ремонта. Например, жилищное управление округа Александер в штате Иллинойс недавно заключило контракт на снос двух своих комплексов.

Однако с весны прошлого года HUD поощряет жилищные органы использовать Раздел 18 для разблокировки ценных ваучеров для своих проектов RAD, как это сделал еще один дорогой город Сан-Франциско в начале августа. (Дома Fulton Houses в нижнем Манхэттене, которые, как сообщает Салли Голденберг, из журнала Politico, рассматриваются как подлежащие частичному сносу и реконструкции в качестве жилья для лиц с разным доходом, не включены в поправку NYCHA.)

Уведомление HUD от июля 2018 г. гарантирует, что эти смешанные застройки будут включать те же средства защиты арендаторов, что и арендаторы RAD: права наследования, продление аренды, процедура рассмотрения жалоб и финансирование для организации ассоциации арендаторов.

Но возникает вопрос, будут ли выполнены все запросы NYCHA по TPV. Уровни Раздела 18, запрашиваемые властями, требуют специального утверждения, поскольку они превышают 25-процентный предел, установленный HUD в прошлом году. «Для отдельных объектов, преобразовываемых с помощью RAD, обычно применяется ограничение« 75/25 процентов », — говорит Gothamist пресс-секретарь HUD Ольга Альварес, хотя« каждое преобразование RAD уникально, и процентное соотношение может варьироваться.

Ньюман из отдела юридической помощи

отмечает, что NYCHA недавно достигло соглашения с федеральным правительством о назначении наблюдателя и выполнении столь необходимого ремонта. «Высвобождает ли [приватизация] больше возможностей NYCHA, чтобы сосредоточиться на оставшихся двух третях государственного жилья, и сделать их лучше, чем они могут сделать?» она спрашивает. «Это не решенная сделка». (Мэрия заявляет, что федеральное соглашение и его государственно-частные партнерства полностью разделены.)

Наконец, федеральный закон гласит, что контракты RAD между частными застройщиками и государственными жилищными властями — и все предусмотренные в них меры защиты арендаторов — автоматически возобновляются каждые 20 годы.Эквивалентных правил в соответствии с разделом 18 нет.

«Нет никаких гарантий, что… Контракты о помощи по аренде жилья по разделу 18 будут сохранены после истечения их срока через 20 лет», — написала группа заинтересованных сторонников, включая Ньюмана и Баха, в комментариях, представленных NYCHA в феврале.

Если TPV терпит неудачу, предупреждают защитники, неясно, как Нью-Йорк восполнит разницу и поддержит NYCHA в хорошем состоянии, сохранив при этом доступность для семей с низкими доходами. Представитель мэрии заявил, что администрация будет тесно сотрудничать с HUD и Конгрессом, чтобы обеспечить выделение достаточного количества TPV.Но де Блазио покидает свой пост в 2022 году. Когда истечет срок действия контрактов по статье 18, в городе будет другая мэрия с неизвестными приоритетами.

«Готов ли город самостоятельно поддерживать ваучеры?» — недоумевает Бах. «Мы не знаем ответа».


Редкое высотное здание среди в основном малоэтажных домов Хоуп Гарденс на Уилсон-авеню и Линден-стрит в Бушвике. (Дэвид «Ди» Дельгадо / Готэмист)

Президент района Манхэттен Гейл Брюэр критически отозвался о расширении применения Раздела 18.

«NYCHA должно лучше взаимодействовать со своими жильцами», — заявил Брюэр на собрании 13 февраля в Нижнем Манхэттене. «Те, кто будет затронут… особенно, если он подпадает под Раздел 18 с меньшей защитой, — им не нужно узнавать, что происходит, от выборных должностных лиц или защитников».

Представитель NYCHA сообщает Gothamist, что орган будет говорить индивидуально с заинтересованными лицами. арендаторы и организаторы встреч по Разделу 18.

Отмечая весь скептицизм вокруг NYCHA — десятки миллиардов долларов на невыполненные ремонтные работы, изменение планов финансирования и смену руководства — Бах любит указывать на «более позитивные перспективы в будущем.«Например, новое, уже давно сделанное предложение по инфраструктуре от Палаты представителей демократов включает в себя 70 миллиардов долларов на государственное жилье. До 20 миллиардов долларов из этой суммы могут пойти в NYCHA, как недавно сообщил City & State представитель Хаким Джеффрис. «Теперь, когда Демс контролирует Дом, вероятность его обретения возрастет», — прогнозирует Бах.

Альварес из HUD сообщает Gothamist, что ее офис «осведомлен о расширении использования NYCHA Раздела 18 и тесно сотрудничает с NYCHA, чтобы убедиться, что Раздел 18 используется для помощи NYCHA в их потребностях в перестройке».Она добавляет: «HUD знает о желании NYCHA оживить квартиры и привести их в соответствие с более удобными для жизни стандартами, не вытесняя жителей».

Синтия Тиббс — арендатор небольшого комплекса домов из коричневого камня, принадлежащего NYCHA, в Верхнем Вест-Сайде. На недавней закрытой встрече для прессы сотрудники NYCHA объяснили Тиббс и ее соседям, что в настоящее время их дома не рассматриваются для частного преобразования, несмотря на уведомления об обратном.

«Во всем предложении RAD недостаточно ясности, — говорит Тиббс Gothamist.«Так как же нас точно защищают, кроме обещания, что арендная плата не вырастет? И мы этому не верим, потому что президент может в любой момент передумать. Слишком много лазеек, через которые мы собираемся провалиться ».

Новое понимание дома? на JSTOR

Абстрактный

Эта статья касается отношения зарождающегося российского «среднего класса» к приватизации жилья. Основное внимание в нем уделяется вопросам того, повлияла ли частная собственность на понимание этими людьми «дома», повлияла ли она на большее удовлетворение своим жилищем и дало ли им ощущение того, что они являются «заинтересованными сторонами» в российском обществе.Основным методом исследования была анкета, разосланная по электронной почте жителям Москвы, Санкт-Петербурга и трех провинциальных городов. Также приводится история жилищного строительства в Советской России, а также обзор исследований жилищного строительства и дома в других промышленно развитых странах.

Информация о журнале

Решение редакции об изменении названия давно установившейся советской Исследования, впервые опубликованные в 1949 г., последовали за распадом Советского Союза. Союз в конце 1991 года.Это отражало веру в то, что в результате страны бывшего Советского Союза и Восточной Европы постепенно станет более тесным связаны как с Европой, так и с Азией, продолжая при этом представлять отличительные темы для исследования в результате их конкретного опыта. Советские исследования были главным академическим журналом в мире. посвящены политическим, экономическим и социальным вопросам того, что когда-то было Страны советского блока, в том числе их история в советский период. Европейско-азиатские исследования продолжают сосредотачиваться на этом корпусе исследований. темы.В то же время новое название призвано отразить то, как трансформация политической и экономической систем этих стран влияет на их отношения с остальной Европой и растущие связи между тем, что была Советская Средняя Азия и другие страны как в Европе, так и в Азии.

Информация об издателе

Основываясь на двухвековом опыте, Taylor & Francis за последние два десятилетия быстро выросла и стала ведущим международным академическим издателем.Группа издает более 800 журналов и более 1800 новых книг каждый год, охватывающих широкий спектр предметных областей и включая журнальные оттиски Routledge, Carfax, Spon Press, Psychology Press, Martin Dunitz и Taylor & Francis. Тейлор и Фрэнсис полностью привержены делу. на публикацию и распространение научной информации высочайшего качества, и сегодня это остается первоочередной задачей.

Победители реформы городского жилищного строительства в Китае

Hous Stud.Авторская рукопись; доступно в PMC 2013 23 октября.

Опубликован в окончательной редакции как:

PMCID: PMC3806496

NIHMSID: NIHMS481960

John R. Logan

* Yiping Brown University, Sociology

, Providence, USA Фанг

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Чжаньсинь Чжан

Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

* Университет Брауна, социология, Провиденс, США

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

Адрес для корреспонденции: John R.Логан, Университет Брауна, Социология, Box 1916, Университет Брауна, Провиденс 02912, США. [email protected]_nhoj См. другие статьи в PMC, в которых цитируется опубликованная статья.

Abstract

Жилищная реформа в Китае идет по двум направлениям: приватизация государственного жилья и развитие нового частного жилищного сектора. В течение этого переходного периода арендная плата в оставшемся государственном жилье оставалась относительно низкой, а покупные цены, предлагаемые жильцам государственного жилья, были значительно ниже рыночных.Хотя эти арендные платы и цены частично основаны на известных формулах, существуют значительные различия в том, сколько люди платят за аналогичные квартиры. В этом исследовании используются данные переписи 2000 года для оценки жилищных субсидий, получаемых остальными арендаторами государственного сектора и покупателями государственного жилья на основе цен частного сектора на жилье сопоставимого качества и размера. В документе также анализируется отклонение расчетной скидки от рыночных цен, которую получают эти люди. Полученные данные показывают, что больше всего от перехода Китая от социалистического распределения жилья выиграли те, кто пользовался преимуществами предыдущей системы, исходя из таких факторов, как статус проживания, образование и род занятий.

Ключевые слова: Сравнительное жилье, приватизация жилья, владение жильем, Китай

Введение

В начале 1980-х годов правительство Китая объявило, что национальная политика экономических реформ будет распространена на жилищный сектор, в первую очередь за счет повышения арендной платы за государственное жилье к рыночным ценам, а затем путем приватизации производства и потребления жилья. Эти изменения радикально изменили бы систему, в которой большинство городских жителей полагались на свои рабочие места или на муниципальные жилищные органы в предоставлении жилья по сильно субсидированной арендной плате (Logan et al ., 1999). Действительно, квартира, выделенная работодателем, была почти бесплатной, но она также была небольшой, плохо оборудованной и труднодоступной. Реформа может потребовать, чтобы люди больше платили за жилье (частично компенсируемые повышением уровня заработной платы), но она также может стимулировать инвестиции в жилищный фонд, который значительно отстает от потребностей людей (Kosareva & Struyk, 1993; World Bank, 1992). И это также могло ослабить зависимость рабочих от работодателей на протяжении всей их жизни.

Спустя более двух десятилетий можно оценить процесс приватизации и, в частности, исследовать его последствия для распределения.Неудивительно, что переход к рыночной системе был лишь частичным. Действительно, из-за растущей мобильности рабочей силы и быстрого экономического развития формируется рынок частного арендного жилья. Рост нового зажиточного класса предпринимателей и профессионалов также способствовал расширению строительства жилья для продажи по рыночным ценам. Тем не менее, значительная (хотя и сокращающаяся) доля государственного жилья по-прежнему занята арендаторами, а покупатели государственного жилья получают значительные субсидии.Это означает, что сегодня в Китае действуют по крайней мере два типа систем. Сато (2006) описывает их как «внутренний» рынок, который развился внутри системы социального обеспечения, и «открытый» рынок, который все еще создается. Неясно, как долго система будет работать на этом переходном этапе или в какой момент люди будут делать выбор жилья в основном с точки зрения стандартных рыночных критериев цены, качества и местоположения.

Между тем, тип жилья, в котором живут люди, зависит не только от их рыночных ресурсов, но также — и в основном — от их положения в дореформенной системе.Как и в некоторых других странах, приватизация государственного жилья приняла форму передачи права собственности арендаторам. В случае Китая это должно было быть достигнуто в экономике, где у большинства людей был ограниченный доступ к капиталу, с только началом системы жилищной ипотеки и отсутствием недавней истории рыночного ценообразования. Приватизация должна быть субсидирована, в то время как государственное арендное жилье по-прежнему стоит ниже рыночных цен.

В этой статье исследуются победители на данном этапе политики «рыночной» политики Китая.Этот вопрос решается путем анализа данных переписи населения на микроуровне 2000 года в восьми крупных городах, которые включают информацию о типах владения жильем, различных показателях качества и стоимости. В частности, газета спрашивает, кто меньше платит за лучшее жилье за ​​счет государственных субсидий?

Подобные вопросы поднимались и в других странах, где государственное жилье подверглось приватизации. Широко сообщалось, что приватизация государственного жилья в Восточной Европе и Российской Федерации после 1990 г. представляла собой значительную передачу богатства в виде бесплатных раздач и продажи квартир в государственном жилье со скидкой действующим арендаторам.Продажа со скидкой и бесплатная передача государственного жилья действующим арендаторам рационализируются как стимулирующие стратегии, которые восстанавливают спрос на рынке жилья и увеличивают мобильность и выбор жилья (Angel, 2000). Также говорится, что такая политика является формой окупаемости многолетнего процесса, когда домохозяйства «финансировали капитальные субсидии на прошлые инвестиции с помощью принудительных сбережений через механизм подавления заработной платы» (Buckley, 1996, p. 40). Однако, поскольку не все граждане извлекают выгоду из политики приватизации, важно более тщательно оценить влияние распределения.

Косарева и Струйк (1993, стр. 97) отмечают, что, очевидно, «приватизация жилья потенциально предполагает огромную передачу богатства отдельным домохозяйствам». Например, в 1992 г. в крупных городах России рыночная стоимость средней единицы государственного жилья оценивалась более чем в шесть раз выше среднего годового дохода семьи. Для быстрой приватизации цены были сильно субсидированы. Например, в Венгрии примерно 35 процентов государственного жилищного фонда, существовавшего в 1990 году, было приватизировано к 1993 году по ценам от 15 до 40 процентов от рыночной стоимости (Hegedüs & Tosics, 1994).Пикванс (1994, стр. 435–436) указывает, что в Венгрии еще до приватизации государственного жилья лица с более высоким профессиональным статусом извлекали выгоду как из первоначальной социалистической системы, так и за счет расширения частного жилищного фонда: во-первых, им выделялось наиболее привлекательное жилье. государственное жилье, затем наживались на стоимости этих квартир, продавая права проживания новым арендаторам, и, наконец, покупая на выгодных условиях в частном секторе. Kosareva & Struyk (1993) сделали аналогичную оценку для России, где домохозяйства с более высокими доходами занимали более ценное государственное жилье и (поскольку цены были лишь умеренно скорректированы с учетом качества и в любом случае были намного ниже рыночной оценки), следовательно, получили более крупные переводы богатство через приватизацию.Другие исследования показывают, что воздействие различается в зависимости от страны. Емцов (2007), например, изучает три страны: Россию, Сербию и Польшу. Его результаты показывают, что приватизация государственного жилья сильно увеличила имущественное неравенство в России и Сербии, но привело к уменьшению имущественного неравенства в Польше. Емцов утверждает, что влияние приватизации зависит от двух факторов на национальном уровне — размера приватизированного капитала и политики, проводимой странами для поощрения домовладения.

Низкие цены не обязательно являются хорошей инвестицией. Фактическая стоимость государственного жилья во многом зависит от качества первоначального строительства и необходимости ремонта. В Великобритании, например, иногда продавались более качественные единицы, а единицы более низкого качества не находили покупателей. В других случаях семьи с низкими доходами, соблазненные перспективой домовладения, брали на себя бремя ссуд, которое они не могли выдержать или не могли содержать свои дома в хорошем состоянии (Karn & Wolman, 1992). Другая сторона этого вопроса заключается в том, что многие люди остаются в государственном арендуемом жилье, и необходимо задаться вопросом, каковы качество и арендная ставка этого жилья.Опять же в случае с Великобританией утверждалось, что жилье местных властей «стоило» значительно больше, чем оставшиеся арендаторы платили за аренду (Willis & Nicholson, 1991), поэтому те, кто продолжал арендовать в этом секторе, определенно преуспели, чем те, кто которые снимали в частном секторе.

Таким образом, чтобы оценить, кто преуспел в приватизации жилья в Китае, необходимо определить, сколько платят и сколько будет стоить сопоставимая единица жилья в частном секторе.Для тех, кто покупает государственное жилье, это разница между их покупной ценой и ценами, уплаченными для тех, кто купил частное рыночное жилье. Для тех, кто продолжает арендовать в государственном секторе, это разница между их арендной платой (с поправкой на качество) и арендной платой, которую платят люди на частном рынке.

Пример Китая

По сравнению с Восточной Европой, где общая доля государственного жилья в конце социалистического периода составляла всего 28 процентов (Hegedüs & Tosics, 1996), государственное жилье в Китае было абсолютно доминирующим. городские районы до реформы.Хуанг (2004) сообщает, что 75 процентов домохозяйств были в секторе государственного арендного жилья в течение социалистического периода, и эта доля могла быть еще больше в крупных городах (Logan et al ., 1999). Поскольку арендная плата была установлена ​​на крайне низком уровне (менее 1% дохода домохозяйства согласно Wang & Murie (1999)), государственное жилье получало значительные субсидии, и одним из мотивов жилищной реформы было снижение нагрузки на муниципальные бюджеты и бюджеты рабочих единиц. (Ян и Ван, 1995). Жилищная реформа началась в 1988 году с реформы арендной платы, которая повысила арендную плату для отражения реальной стоимости жилья.В то же время была произведена корректировка заработной платы, чтобы компенсировать компенсацию рабочим. Ни в одном случае арендная плата не увеличивалась больше, чем денежная субсидия. Эта политика усилила неравенство между рабочими единицами без перераспределения жилья: поскольку богатые единицы могут предоставлять больше субсидий, они возвращают большую часть корректировок заработной платы (World Bank, 1992). Позже за повышением арендной платы последовал план перевода государственного жилья в частную собственность и содействия развитию рыночного жилья. По состоянию на 2000 год доля государственного арендного жилья в национальном масштабе составляла 16.33 процента, а в Пекине — 33,82 процента (Logan et al ., 2009), и с тех пор этот показатель снижается.

Ключевым вопросом для китайских политиков было определение цены продажи государственного жилья. Их подход заключался в том, чтобы установить стандартную цену строительства в каждом городе на основе площади и скорректировать ее в соответствии с характеристиками местоположения, здания и самой жилой единицы. Ставка дисконтирования также была скорректирована в соответствии с характеристиками покупателя.Чтобы проиллюстрировать эти правила, в данном документе описывается формула ценообразования, которая применялась к жилью, контролируемой центральными правительственными учреждениями в Пекине (подробности см. По адресу http://www.ggj.gov.cn/zcfg/zfzdgg/200510/t20051020_2042.htm ). Наиболее важным фактором местоположения в этой схеме была оценка стоимости земли в районе, которая могла изменить цену на целых 30 процентов. Также учитывалась доступность магазинов, наличие общественного транспорта и другой общественной инфраструктуры.При корректировке строительного фактора учитывались такие характеристики, как возраст конструкции (например, здания старше 30 лет были дисконтированы на 30%), строительные материалы, лифты и высота. Характеристики квартир включали, на каком этаже находится квартира (предпочтение отдается верхним этажам в зданиях с лифтами и 3–4 этажам в зданиях без лифтов) и ориентации окон спальни (с 3-процентной скидкой для спален, выходящих на запад).

Размер субсидии, предоставляемой в соответствии с жилищными правилами Пекинского правительства, также зависел от занимаемой должности.Это обычное дело в Китае, где с середины 1950-х годов правительственными постановлениями были установлены официальные стандарты для жилых помещений, которые закрепили кадровые привилегии (Zhou & Logan, 1996). Например, для административной должности самого низкого уровня ( Ke и ниже) сотрудники считались квалифицированными для квартиры площадью 60 м 2 . Это означало, что арендатор получит субсидию на первые 60 м 2 , но заплатит стандартную цену за дополнительное пространство.Чиновник уровня Ju , напротив, имел право на получение субсидии на расстояние до 120 м 2 .

Существуют значительные различия в том, как разные рабочие единицы применяют правила, подобные этим. «Стандартная цена» (а не рыночная цена) часто зависела от трудового стажа. Начиная с 1990-х годов государство ввело обязательный фонд жилищного обеспечения, в который работники должны были вносить часть (около 5 процентов) своей заработной платы, равную заработной плате работодателя, с целью финансирования покупки жилья (Yeung & Howes, 2006). ).Работодатели должны открыть этот сберегательный счет для сотрудников, и деньги с этого счета могут быть сняты только тогда, когда сотрудник покупает дом или выходит на пенсию. Дополнительная субсидия, предоставляемая многими рабочими подразделениями, зависит от количества лет, в течение которых человек проработал до создания Фонда обеспечения жильем (и если супруг (а) работал в том же рабочем месте, эти годы также будут учитываться). Кроме того, рабочие единицы, которые владели или контролировали жилье, могли свободно предлагать разные цены для разных арендаторов.Но для тех, кто не работал в государственном учреждении и чье рабочее подразделение не контролировало жилье, а также для тех, кто не мог претендовать на какую-либо субсидию (например, лица, которые не работают или не имеют местной городской регистрации), приватизация не предлагал никаких преимуществ.

В качестве отправной точки исследование предполагает, что если есть выгода от покупки государственного жилья или сохранения его арендатора (по сравнению с покупкой или сдачей в аренду на частном рынке), выгода, скорее всего, будет распределяться таким образом, который отражает прошлое практики.Таким образом, важно задокументировать, каким работникам отдавалось предпочтение при распределении жилья в прошлом. Формально жилье представляло собой социальное пособие, которое распределялось в зависимости от заслуг и потребностей. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что в Китае, как и в других социалистических странах (Szelenyi, 1983), люди с более высоким социально-экономическим и политическим статусом имели привилегированный доступ к жилью хорошего качества и по низкой цене. Логан и др. . (1999) показали, что жилье распределялось частично на основе трудового стажа в ходе непрерывного процесса переговоров о более просторном или лучше оборудованном жилье.Доход, образование и членство в коммунистической партии положительно повлияли на размер и качество жилья, равно как и занятость в более крупной и более влиятельной в административном отношении производственной единице. Пан (2004) обнаружил, что членство в Коммунистической партии было связано с большим размером жилья и более высоким качеством жилья как в 1988, так и в 1995 году. Дэвис (2003) показал, что работники с более высоким стажем работы на более высоких должностях с большей вероятностью получат лучшее жилье.

Исследований доступа к жилью в период после 1990 г., когда политика рыночности была значительно расширена, мало.Единственным исключением является исследование Sato (2006) цен на жилье, приобретенное в 1996–1999 гг. Сато сообщил, что трудовой стаж, образование, административное звание на рабочем месте и членство в партии привели к снижению цен на жилье, приобретаемое в государственном секторе. Сато также задокументировал недостатки мигрантов на развивающемся рынке жилья (по этому поводу см. Также Logan et al ., 2009). Большинству домохозяйств мигрантов приходится арендовать или сдавать в субаренду жилье, принадлежащее городским домохозяйствам, часто по очень высоким ценам. На аренду и коммунальные услуги приходилось в среднем 26 процентов общих расходов домохозяйств для мигрантов по сравнению с 7 процентами для зарегистрированных на местном уровне городских домохозяйств, в основном из-за исключения мигрантов из государственного арендного жилья.

Research Design

Ожидалось, что аналогичные различия будут обнаружены в ценах, уплачиваемых за жилье. В этом исследовании используются микроданные переписи 2000 года (0,1% выборки для государственного использования) для количественной оценки различий в ценах в государственном и частном секторах как на покупку, так и на аренду жилья. Перепись населения 2000 года предоставила подробную информацию о жилье для всех семейных домохозяйств. Он определил шесть способов владения жильем для этих домохозяйств. К ним относятся две категории аренды: аренда в государственном секторе (муниципалитеты или рабочие единицы) и аренда на частном рынке.Существует четыре типа собственности, в зависимости от того, как был приобретен дом: жилье, построенное собственными силами, покупка бывшего государственного арендного жилья, покупка по рыночным ценам и покупка по сниженным («экономическим») ценам. В этом документе основное внимание уделяется переходу форм владения жильем от государственных к рыночным формам, поэтому группа домовладений, построенных собственными силами, не включается в анализ. Перепись 2000 года фактически отражает информацию 1999 года, всего через год после официального прекращения предоставления государственного жилья. С тех пор покупка государственного арендного жилья постоянными жильцами продолжалась, и анализ не включает эти покупки.

Преимущество этого источника в том, что он охватывает городские районы Китая. В него входят жители восьми крупнейших городов: Пекин, Чунцин, Гуанчжоу, Харбин, Нанкин, Шанхай, Тяньцзинь и Сиань. Есть существенные региональные различия. Например, Хуанг и Кларк (2002) в ходе общенационального жилищного обследования обнаружили, что почти половина всех вариаций в выборе владения жильем происходит между городами (см. Также Li & Wu, 2004). Такие различия подтверждаются включением фиктивных переменных города в многомерные модели, так что фактически все цены измеряются от среднего значения по городу.Пекин, Тяньцзинь, Шанхай, Нанкин и Гуанчжоу — крупные прибрежные города, которые, как правило, считаются более ранними для проведения рыночных реформ и быстрого экономического роста (особенно Гуанчжоу, который расположен недалеко от Гонконга). Чунцин, Сиань и Харбин (и в некоторой степени также Тяньцзинь, где долгое время доминировали государственные промышленные предприятия) считаются поздними застройщиками. Однако у всех есть группы населения, которые определяют их как мегаполисы в мировом масштабе.

Эти данные имеют важные ограничения.Исключаются лица, проживающие в коллективном жилье (что очень часто встречается у мигрантов в общежитиях рабочих единиц), расходы на которые не указываются в переписи населения, или дома, построенные собственными силами (обычный источник для сельских жителей), где стоимость строительства не сопоставима со стоимостью строительства другого владельца. -жилое жилье. Перепись выявляет пять типов владения и пользования, которые можно сравнивать. В государственном секторе это государственные закупки постоянными арендаторами и государственная аренда (которая может производиться муниципальным жилищным бюро или рабочим подразделением, альтернативы, которые невозможно выделить в переписи 2000 года).Государственные закупки сравниваются с двумя категориями владения, которые рассматриваются как рыночные: рыночная покупка (включая большую часть жилья, проданного по рыночным ценам) и « экономическая покупка » (форма частного жилья, при которой строители передают ограниченные строительные субсидии соответствующим покупателям, в том числе категории жилья Jinji shiyong zhufang и Anju gongzheng . Поскольку в модели включена экономическая категория покупки, которая явно включает ценовую субсидию, анализ отражает общие различия между государственной закупкой и покупкой на рыночной основе.Дополнительная субсидия от «экономической покупки» оценивается коэффициентом для этой переменной в модели рыночной покупки. Дата покупки не сообщается, но исследование может контролировать, жили ли люди в своем текущем районе больше или меньше пяти лет. Поскольку в конце 1990-х годов все формы покупок сильно выросли, не считается, что рост закупочных цен искажает это сравнение. Сравнивается текущая (1999 г.) арендная плата за государственное и частное арендуемое жилье.Как в секторе собственника, так и в секторе арендатора все цены предоставляются переписью по категориям, которые кодируются в средней точке категории. Значения в верхней категории кодируются по минимальному значению категории.

Гедонистические модели (Follain & Jimenez, 1985; Rosen, 1974) оцениваются для определения того, как закупочные цены и арендная плата в частном секторе связаны с характеристиками жилищной единицы. В таких моделях ожидается, что больший размер, более высокое качество, наличие удобств и лучшая доступность должны предсказывать более высокую цену на жилье.Гедонические модели применялись в исследованиях воздействия городских зеленых насаждений в Гуанчжоу (Jim & Chen, 2006) и Цзинань (Kong et al ., 2007). Предварительным условием успешного применения гедонистического ценообразования является наличие зрелого рынка жилья, который достигает равновесия. Это, конечно, не относится к Китаю, поэтому результаты, представленные здесь, следует интерпретировать как первое приближение. Цель состоит в том, чтобы применить коэффициенты гедонистической модели к жилищным единицам в государственном секторе, чтобы оценить, сколько приблизительно будут стоить сопоставимые единицы, если бы они были на частном рынке.Разница между этой оценочной стоимостью (или «рыночной стоимостью») — это то, что затем будет рассматриваться как субсидия, полученная покупателями или арендаторами государственного сектора.

В моделях используются все характеристики доступного жилья из переписи населения. Жилищное пространство измеряется в квадратных метрах, и для проверки на нелинейность включен член второго порядка. Качество жилья — это индекс от 0 до 100, основанный на пяти одинаково взвешенных аспектах жилищных единиц: с кухней или без нее, с источником энергии для приготовления пищи (газ считается наиболее подходящим типом), с водопроводной водой или без нее, с ванной и индивидуальным туалетом. .Количество комнат (то есть наличие меньших комнат в данном пространстве) обычно считается отрицательным качеством. Типы домов — категориальные переменные: малоэтажное, многоэтажное и дворовое. Случаев дворового жилья среди рыночных покупателей немного, поэтому данный тип жилья исключается из анализа жилья собственников. Возраст здания — это количество лет, прошедших с момента постройки.

На основе этих переменных и гедонистических моделей для частного рынка жилья оценивается «рыночная стоимость» квартир в государственном секторе и субсидии, получаемые участниками государственного сектора.В свою очередь, анализируются личные характеристики, связанные с получением более высокого или более низкого уровня субсидии. В этих моделях также используется ограниченное количество характеристик, доступных из переписи.

Ключевым предиктором является статус проживания, который использует три типа информации. Первый — родился ли человек в текущем городе проживания (чтобы отличать мигрантов от коренных жителей). Второй добавляет институциональный статус, независимо от того, зарегистрирован ли человек в сельской или городской семье (т.е. право на участие в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном секторе). Третье связано со сроком проживания в городе мигрантов. Лицо, проживавшее в нынешнем городе до 1995 года, считается «постоянным» жителем; тот, кто прибыл в течение последних пяти лет, является «недавним». Сочетание этих трех критериев приводит к шести категориям статуса проживания: уроженцы городов; сельские жители; устоявшиеся городские мигранты; недавние городские мигранты; устоявшиеся сельские мигранты; и недавние сельские мигранты. Все случаи государственных закупок имеют городскую и местную регистрацию, потому что таких владельцев с сельской или неместной регистрацией было слишком мало для изучения.

Связанная переменная — это регистрационный статус супруга, который объединяется с семейным положением в переменную «статус проживания» с тремя категориями: проживание с супругом, зарегистрированным в городе; проживает с супругом с пропиской по сельской местности; и жить без супруга. Компенсирует ли регистрационный статус одного супруга статус другого? В 1998 году реформа системы hukou упростила для супруга мигранта, проживающего в городе, процедуру подачи заявления на регистрацию в городе. Однако этот процесс непрост, и в 2000 году оставалось много домашних хозяйств, в которых супруги имели разные типы регистрации.

Другая переменная, имеющая отношение к тенденциям цен, — это недавний переезд в пределах города (в течение последних пяти лет). В этом наборе данных «переезды» регистрируются только в том случае, если человек меняет район (район улицы). «Недавно переехавшие» — это люди, которые переезжали из одного района в другой за последние пять лет.

Социально-экономические переменные, доступные в ходе переписи, включают образование, образование супруга (для тех, кто живет со своим супругом) и род занятий. Образование измеряется количеством лет обучения.Род занятий — это набор фиктивных переменных, варьирующихся от руководителей рабочих единиц и профессионалов / техников наверху до сельскохозяйственных рабочих внизу, с отдельными категориями для лиц, вышедших на пенсию или не работающих. Следуя прецеденту исследований владения жильем в Китае, исследование вводит пол, возраст (рассматриваемый как возможный нелинейный эффект) и размер домохозяйства в качестве переменных демографического контроля.

Результаты

предоставляет описательную статистику для выборки из восьми городов.В значительной степени большинство случаев жилья, занимаемого владельцами и арендуемого жилья, относится к государственному сектору, при этом несколько больше случаев государственного приобретения, чем продолжающаяся государственная аренда. В период с 2000 года, который здесь не показан, произошел более явный сдвиг в сторону государственных закупок с некоторым увеличением рыночных покупок и частной аренды. показывает, как основные переменные в анализе (площадь и качество) различаются в зависимости от категорий владения, а также средние цены (стоимость покупки или арендная плата за квадратный метр).Жилье, приобретаемое на рыночной основе, подразделяется на две категории: жилье, приобретаемое на коммерческой основе (по полным рыночным ценам) и жилье для экономически выгодных покупок (по несколько сниженным ценам в рамках ограниченной государственной программы). Обычное жилье, как правило, значительно больше, чем другое жилье, занимаемое владельцами, но не намного выше среднего качества, чем жилье, приобретаемое государством. Но в среднем его цена почти в пять раз выше квадратного метра. Государственное арендное жилье в среднем больше, чем частное арендное жилье, и имеет гораздо более высокое качество (хотя и более низкое, чем любая категория жилья, занимаемого владельцами).Его цена составляет менее четверти квадратного метра. Эти сравнения цен и преимущества государственного жилья для арендаторов и владельцев являются мотивацией для данного исследования.

Таблица 1

Средний размер, качество и стоимость жилья по владению, выборка из восьми городов

N Площадь на душу населения (м 2 ) Индекс качества Стоимость квадратного метра
Покупка :
Рынок 1177 33.2 90,2 252,66 долл. США
Экономический 722 24,9 85,6 долл. США :
Рынок 1061 14,2 58,0 $ 1,39 / месяц
Общественный3 72,3 0,30 долл. США / месяц

Следующим шагом в анализе является оценка гедонистических моделей расходов на жилье среди владельцев и арендаторов рыночного жилья. Результаты представлены в. Зависимая переменная — это журнал покупной цены или ежемесячной арендной платы. Для справки, в таблице приведены средние значения площади, качества жилья, количества комнат и возраста здания для обоих типов жилья, а также средние значения покупной цены или ежемесячной арендной платы для каждого города.Экономическая покупка группируется вместе с группой рыночной покупки жилья для расчета гедонистического коэффициента в Пекине, в то время как для экономической покупки жилья добавляется фиктивная переменная. Жилье, приобретаемое на рынке, больше, качественнее и новее, чем арендуемое на рынке. Закупочные цены в среднем самые низкие в Сиане и Чунцине и самые высокие в Гуанчжоу, Шанхае и Пекине. Цены на аренду самые низкие в Сиане, Харбине и Тяньцзине, и выше в Гуанчжоу и Пекине.

Таблица 2

Гедоническая модель жилищных расходов среди владельцев рынка и арендаторов рынка

903

26 −05

833 833
Владельцы рынка Рыночные арендаторы

35 Среднее значение Коэффициент
Константа 2.666 ** 5,065 **
Площадь, м Площадь участка −7,04E-5 ** −1,63E-05
Индекс качества корпуса 90,23 0,007 ** 58,33006 **
Тип здания (Ссылка: Квартира)
Высотное 0,215 **
Двор −0,294 **
Количество комнат 2,18 −0,153 ** 1.33 −0,023
Возраст здания (лет) 6,39 −0,037 ** 13,49 −0,001
Экономическая покупка $ 7
Город (Ссылка: Пекин) $ 17,766 $ 36,8
Чунцин $ 7391 −1,000 **
Гуанчжоу 23 853 долл. США 0,226 ** 48,6 −0,194 *
24,4 долл. США −0,743 **
Нанкин 14 396 долл. США −0,029 26,4 долл. США −0,434 ** −0,434 **

387 ** $ 24,1 -0,445 **
Тяньцзинь 15495 долл. −0,487 ** $ 19,8 −0,766 **
N 1751 1029
Скорректированный квадрат r 0.604 0,338

Модель для владельцев частного рынка обеспечивает исключительно хороший прогноз со скорректированной объясненной дисперсией 0,604. Коэффициенты значимы и в ожидаемом направлении. Площадь в квадратных метрах имеет сильный положительный эффект, несколько уменьшаясь при высоких значениях. Качество жилья во многом зависит от покупной цены. Высотное строительство дороже, но более старые здания обходятся дешевле. При заданной площади квартиры, разделенные на большие и меньшие комнаты, стоят дешевле.Коэффициент «экономичной покупки» показывает значительную скидку. Цены в Тяньцзине и Нанкине существенно не отличаются от Пекина. Гуанчжоу и Шанхай значительно дороже, а в Чунцине, Сиане и Харбине цены значительно ниже.

Модель для арендаторов на частном рынке менее надежна, но все же объясняет 0,338 разницы в арендной плате. Арендная плата линейно увеличивается с увеличением площади и качества. В многоэтажных домах арендная плата выше, чем в малоэтажных квартирах, а дворовое жилье дешевле.Удивительно, но возраст здания не связан с арендной платой, возможно, потому, что качество и тип строительства контролировались. Арендные ставки во всех других городах ниже, чем в Пекине, особенно в Чунцине, Харбине и Сиане.

Последний шаг в этом анализе — определить, какие жители государственного сектора живут в жилье с более высокой оценочной рыночной стоимостью и кто получает более высокий уровень субсидии (скидка от рыночной стоимости в фактической покупной цене или уплаченной арендной плате). Одной из важных недостающих переменных в моделях частного сектора является местоположение, поскольку микроданные переписи не содержат географических деталей в пределах городов.Когда гедонистические уравнения применяются для оценки рыночной стоимости жилья в государственном секторе, результаты будут завышены, если государственное закупочное и государственное арендное жилье, как правило, находится в худших местах, чем соответствующие единицы частного рынка. Фактически, есть основания полагать, что такой подход приводит к недооценке стоимости жилья в государственном секторе. Исследования цен на землю и жилье в целом показывают, что районы в центре города ценятся выше. Например, Zheng & Kahn (2008) сообщают, что цены на землю и закупочные цены для новых кондоминиумов в Пекине в 2004–2005 годах снизились примерно на 4 процента на километр от центра города на площади Тяньаньмэнь.показывает, что в Пекине (сопоставление агрегированных данных переписи для кварталов [ jie dao ] в 2000 году) доля арендных единиц жилья в государственном секторе намного выше во внутренних районах, чем на периферии городской территории. Корреляция между общественной арендной платой и расстоянием от центра города (при взвешивании окрестностей по общему количеству арендных единиц) составляет -0,48. Следовательно, арендное жилье в государственном секторе, как правило, находится в более дорогих местах. Существует меньшая, но не значимая отрицательная корреляция между долей собственного жилья, которое покупается государством (не считая жилья, построенного собственными силами), и расстоянием от центра (−0.16). Покупка жилья на фабриках за пределами города частично компенсирует концентрацию государственных закупок во внутренних районах.

Процент арендного жилья в государственном секторе аренды, городские кварталы Пекина в 2000 году (четыре городских района, выделенных белым). Источник : Файлы переписи 2000 года (данные цзе дао, ) предоставлены географическим факультетом Пекинского университета.

Li & Siu (1997) изучили город Гуанчжоу и пришли к выводу, что в субсидируемых секторах ценообразование единиц жилья (включая как продажную цену, так и взимаемую арендную плату) все еще далеки от «рационального»: цены и арендная плата растут. а не уменьшаться с удалением от центра города.Считается, что эта разница связана с более низким качеством жилья в центральной части города, которое Ли и Сиу не учли.

сообщает примерные средние ставки дисконтирования для всех городов. В среднем скидка на жилье, приобретаемое государством (по сравнению с жильем, приобретаемым на рынке), составила 38%. Ставки дисконтирования различались в разных городах: самые высокие в Пекине и Сиане, а самые низкие в Шанхае. Средняя ставка дисконтирования на ежемесячную арендную плату составляла 28 процентов, при этом максимальная ставка составляла 37 процентов в Гуанчжоу, а самая низкая — 21 процент в Тяньцзине.Эти уровни субсидий соответствуют приведенным выше оценкам для Венгрии в 1990-е годы. Также возможно оценить совокупную стоимость субсидий в каждом городе, применив значения выборки ко всему городскому населению. Произошло существенное перераспределение богатства: почти 30 миллиардов долларов на государственное жилье, которое было приобретено арендаторами до 1999 года, и более 9 миллиардов долларов только в Шанхае. Ежегодная арендная субсидия для тех, кто продолжал жить в государственном арендном жилье, превышала 1 доллар.2000000000. Обратите внимание на приведенный выше анализ, что большинство семейных домохозяйств в этих городах получали эти субсидии. Из этого анализа полностью исключены люди, проживающие в коллективных домохозяйствах, которые являются преобладающей формой жилья для мигрантов из сельской местности в города; этот аспект маркетизации лишь косвенно повлиял на этих людей.

Таблица 3

Средние скидки и предполагаемая общая сумма субсидии на государственное жилье

Государственное приобретаемое жилье Государственное арендное жилье


18 Предполагаемая общая сумма субсидии
(миллионы) $25 902 Итого
Средняя скидка Предполагаемая годовая субсидия
(миллионы)
Пекин 0.52 $ 5289 0,24 $ 400
Чунцин 0,48 $ 813 0,35 43
Гуанчжоу 0,40 $ 1500 0,32 $ 55
Нанкин 0,29 $ 2303 0,23 $ 78
Шанхай $ 9279 0,30 $ 305
Тяньцзинь 0,31 $ 2030 0,21 $ 196
5 0,38 28 700 долл. США 0,28 долл. США 1247

В статье рассматривается вопрос о том, какие государственные покупатели и какие арендаторы получили наибольшую выгоду.Результаты для государственного сектора жилищного строительства представлены в и. Практически во всех случаях цена покупки или аренды ниже расчетной рыночной стоимости. Считается, что исключения представляют собой ситуации, когда квартира находится в особенно благоприятном месте, а гедонистическая модель недооценивает рыночную стоимость. Следовательно, в случаях с предполагаемой отрицательной субсидией коэффициент дисконтирования был перекодирован, чтобы отразить субсидию в размере не менее 500 юаней для государственных закупок и 0,50 юаней в месяц для государственной аренды.Обратите внимание, что в этих моделях все переменные являются характеристиками главы семьи или супруга. Характеристики самой жилой единицы суммируются в оценочной рыночной стоимости. Город проживания включен сюда, поскольку жилищная политика в разных городах Китая различается, и было показано, что коэффициент дисконтирования также варьируется.

Таблица 4

Регрессия расчетной рыночной стоимости жилья для государственных закупок и отношения скидки, представленной фактической уплаченной ценой

9017 .083 * ** рабочий) 9017 9032 арендная стоимость государственного арендного жилья и коэффициент скидки, представленный фактически уплаченной арендной платой

Рыночная стоимость жилья Коэффициент дисконтирования
Константа 3.178 ** 0,112 *
Город (Ссылка: Пекин)
Чунцин -0,831 ** 0,0177 9017 0,282 ** 0,186 **
Харбин −0,489 ** 0,160 **
Нанкин- 0,234 **
Шанхай 0,170 ** 0,270 **
Тяньцзинь -0,0832 9018 Сиань −0,542 ** −0,003
Мужчина или женщина (Ссылка: мужчина) 0,015 0,013
Возраст главы домохозяйства 0.011 * 0,011 **
Возраст в квадрате −8,02E-05 −7,98E-005 **
** Размер домохозяйства 0,017 −0,002
Годы образования 0,022 ** 0,003 *
Годы образования супруга 0,013 ** −0,00181
Начальник рабочего участка 0.228 ** 0,013
Специалист / техник 0,068 * 0,011
Персонал или другой персонал 0,180 ** 0,007 0,007 0,098 ** 0,008
Пенсионеры −0,006 0,032 *
Другие безработные 0.019 0,014
Статус проживания
Справка: уроженец города
Постоянный мигрант из города 0,047

0,532 ** −0,104 **
Статус проживания (Ссылка: проживает с супругом, прописанным в городе)
Без супруга 0.101 * −0,031
С супругом, прописанным в сельской местности −0,238 ** 0,013
Недавний переезд в город 0,508 **
N 4357 4357
Степень свободы 24 24
Скорректированный r в квадрате 0,402 0,402

25

−0318325 -0,4 услуги мигранты из города 9030 Индивидуально с поправкой 0,309
Рыночная арендная стоимость Коэффициент дисконтирования
(постоянный) 5.015 ** 0,765 **
Город (ссылка: Пекин)
Чунцин −0,879 ** -0,0 Гуанчжоу −0,047 −0,074 **
Харбин −0,422 ** −0,056 **
Nanjing236 ** 0,030 *
Шанхай -0,383 ** -0,044 **
Тяньцзинь
Xi’an −0,837 ** −0,074 **
Мужской или женский (Каталожный номер: мужской) −0,041 * −0,018 * Возраст главы домохозяйства 0.011 ** 0,004 **
Возрастной квадрат −8,81E-005 ** −3,87E-005 **
Размер дома 0,03 ** −0,005
Годы образования 0,015 ** −0,001
Годы образования супруга (супруги) 0,008 ** −0,00 Ссылка: работник физического труда)
Начальник отдела 0.213 ** -0,033
Специалист / техник 0,086 ** 0,018
Персонал или другой персонал 0,070 * 0,031 -0,021 *
Пенсионеры 0,003 0,001
Другие безработные 0,025 0.013
Статус проживания (Ссылка: городские уроженцы)
Сельские жители 0,091 −0,344 **
0,08325 0,08325
Недавние городские мигранты 0,237 ** −0,183 **
Постоянные сельские мигранты −0,044 −0.357 **
Недавние сельские мигранты 0,108 ** −0,445 **
Жизненный статус (Ссылка: проживание с супругом, зарегистрированным в городе)
0,095 ** −0,011
С супругом, прописанным в сельской местности −0,029 −0,071 **
Недавнее перемещение в пределах города 0.306 ** -0,043 **
N 4239 4239
Степень свободы 27 27

предоставляет результаты для лиц, которые приобрели государственную квартиру. Ориентировочная рыночная стоимость их квартир самая высокая в Гуанчжоу и Шанхае, а самая низкая в Чунцине, Харбине и Сиане.Старшие главы домохозяйств и те, у кого более крупные домохозяйства, живут в более дорогих квартирах. Образование как главы домохозяйства, так и супруга имеет значительные положительные эффекты. Неудивительно, что наиболее ценным жильем владеют лица, возглавляющие свое рабочее место, за ними следуют штатные работники (кадры). Работники физического труда и пенсионеры / безработные живут в наименее ценных домах. Статус проживания имеет существенное значение. Обратите внимание, что этот анализ не включает лиц с сельской или неместной регистрацией.Однако по сравнению с коренным жителем с городской или местной регистрацией недавние мигранты с аналогичной регистрацией приобрели более дорогие квартиры, как и постоянные мигранты в меньшей степени. Лица, живущие без супруга, владеют более ценными квартирами, чем лица, состоящие в браке с супругом, проживающим в городе, но те, у кого супруг (а) проживает в сельской местности, имеют значительно менее ценные дома. Наконец, недавно переехавшие в город (те, кто сменил район за последние пять лет) живут в значительно более ценных домах, что может частично отражать недавнее строительство.

Эти результаты согласуются с ожиданиями относительно того, кто мог позволить себе лучшую квартиру или кто жил в лучшей общественной квартире, сдаваемой внаем, и, следовательно, мог ее купить. Отдельный вопрос, насколько большую субсидию они получили при покупке. Этот коэффициент дисконтирования анализируется во втором столбце. Здесь можно увидеть, что коэффициент дисконтирования был выше в каждом другом городе, чем в Пекине, за исключением Сиань. Самые высокие субсидии были в Шанхае, Тяньцзине и Нанкине.Пожилые люди получали более высокие субсидии (нелинейный эффект, который может быть связан со стажем работы). Некоторые другие переменные имеют значение. Высшее образование и выход на пенсию имеют значительные положительные эффекты (возможно, связанные с возрастом и стажем работы). Недавние мигранты получали меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал в город.

Структура арендаторов государственного жилья несколько отличается (). Эффекты города показывают, что арендаторы в Пекине занимают самое ценное жилье, с самыми низкими ценами в Чунцине и Сиане.Мужчины-главы домохозяйств снимают менее ценные квартиры, в то время как пожилые люди и более крупные домохозяйства снимают более ценные квартиры. Образование (как главы семьи, так и супруга) и занимаемая должность (руководители рабочих подразделений, административный персонал и специалисты / техники) положительно связаны с оценочной стоимостью аренды. В государственном секторе аренды некоторые из них зарегистрированы в сельской местности. По сравнению с городскими коренными жителями, недавние мигранты с городской регистрацией живут в более ценных квартирах, в то время как квартиры старых мигрантов из сельской местности менее ценны.Неожиданно для недавних мигрантов из сельской местности имеется положительный коэффициент, и наличие супруга с пропиской в ​​сельской местности не влияет на стоимость аренды. Лица, живущие без супруга, занимают более дорогую арендную плату. Наконец, недавно переехавшие в город снимают более дорогие квартиры.

Почему недавние сельские мигранты живут в более ценном государственном арендуемом жилье, чем городские коренные жители? Отправной точкой является наблюдение, что недавние сельские мигранты вряд ли будут иметь доступ к государственной аренде, потому что при обычных обстоятельствах они не соответствуют требованиям.Однако в некоторых случаях мигрантам предлагается рабочее место, связанное с их работой. Недавние мигранты в государственном арендуемом жилье, будь то с городской или сельской регистрацией, как правило, живут в новых единицах, которые, как правило, строятся по более высоким стандартам,

Тем не менее недавние сельские мигранты имеют меньшее преимущество по сравнению с городскими коренными жителями в цене, которую они платят. Статус проживания имеет большое значение при прогнозировании коэффициента скидки при аренде в общественных местах. По сравнению с городскими коренными жителями все другие категории лиц получают меньшую арендную субсидию, хотя разрыв между устоявшимися городскими мигрантами невелик.Последние сельские мигранты получают наименьшие субсидии. Лица, состоящие в браке с супругом, зарегистрированным в сельской местности, также получают меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал.

Было также обнаружено, что мужчины получают меньшую скидку от оценочной рыночной стоимости, чем женщины, в то время как пожилые люди получают более высокие скидки. Субсидия на аренду государственного жилья самая высокая в Нанкине и самая низкая в Чунцине. Хотя высшее образование и профессия связаны с проживанием в более ценных квартирах, они не связаны с уровнем субсидии.Есть подозрение (хотя информация для проверки этого объяснения недоступна), что работники с высшим образованием и уровнем профессии с большей вероятностью будут заняты на более высоких должностях, которые исторически могли обеспечивать своих сотрудников более качественным жильем. В этом случае их доступ к более качественному жилью будет основываться не на их личных привилегиях, а на статусе их работодателя.

Обсуждение и заключение

Для потенциальных бенефициаров возможность воспользоваться этими сделками ограничена по времени.Сравнивая таблицы переписи 2000 года с данными мини-переписи 2005 года, исследование показало, что доля арендуемого жилья в государственном секторе снизилась с более чем 70 процентов до менее 40 процентов всего за пять лет. К 2005 году только 8% городского жилья сдавалось в аренду государству, и лишь немногие арендаторы имели возможность приобрести свое жилье. В то же время доля рыночного жилья, приобретенного без скидки, почти удвоилась, и кажется очевидным, что большая часть вновь построенного жилья, занимаемого владельцами, в будущем будет находиться в частном секторе.Таким образом, за период около 20 лет, медленно начавшийся примерно с 1990 г. и почти завершившийся, Китай добился запланированной реструктуризации городской жилищной системы.

Было обнаружено, что согласуется с большинством результатов в других странах и ожиданиями китайских городских исследователей (например, Chen, 1996), что эта политика принесла неожиданную выгоду тем, кто мог ею воспользоваться. Также было обнаружено, что те, кто смог остаться в государственном арендуемом жилье на данный момент, получают лучшее жилье по более низкой арендной плате, чем люди, снимающие жилье в частном секторе.Какое влияние оказали эти преимущества на распределение?

Если бы вопрос был просто, кто может покупать государственное жилье, ответ был бы очевиден — это были бы те, кто имел право на получение государственного арендного жилья (или жилья более высокого качества) в рамках предыдущей системы. Вот почему, например, в России нет ни одного случая сельских мигрантов. В социалистический период они в значительной степени были исключены из государственного жилья, и даже те сельские мигранты, которые получали государственное арендное жилье, не имели права его покупать.Анализ в основном касается вопроса второго уровня: среди тех, кто имел право на покупку своего государственного жилья, и среди тех, кто продолжал арендовать государственное жилье в 2000 году, кто получил лучшее жилье и кто получил наиболее выгодные условия?

Распределение лучшего нерыночного жилья в 2000 году (оцениваемое по рыночной стоимости) близко соответствует приоритетам распределения квартир при социализме, и здесь модели схожи для государственной покупки и государственной аренды.Выделяется один критерий потребности: размер домохозяйства. Предпочтение отдавалось лицам, которые лучше занимались своим рабочим местом (пожилые люди с более высоким стажем работы, лица с высшим образованием, руководители рабочих подразделений и административный персонал или профессиональные / технические работники). Хуже дела у мигрантов и лиц, прописанных в сельской местности, а также у тех, чьи супруги имели прописку в сельской местности. Может показаться удивительным, что есть одна категория мигрантов, которые преуспели. Это мигранты с городской регистрацией, люди, которых некоторые ученые называют «постоянными мигрантами» (Wu, 2002).Китайский термин — qianyi (постоянно переселенный), в отличие от zanzhu (временно поселившийся). Лица могут получить право на это изменение, если они приняты на работу на государственное предприятие или поступят в высшее учебное заведение, тем самым получая полный законный доступ ко всем общественным ресурсам города. Городские мигранты преуспели в системе городского жилья лучше, чем коренные жители с городской регистрацией.

Ожидается, что исследования с использованием других источников данных покажут, что другие привилегированные группы в социалистической жилищной системе также смогли получить более ценное жилье.В первую очередь это будут члены Коммунистической партии и сотрудники более крупных и высокопоставленных рабочих подразделений. Эти гипотезы нельзя проверить на данных переписи.

Хотя ранее привилегированные группы получали лучшее жилье в государственном секторе, они не обязательно получали его с более высокой скидкой от его рыночной стоимости. Как при государственной закупке, так и при государственной аренде пожилые люди получают большую выгоду. Образование учитывается в модели покупки, но не при аренде. В модели аренды не обнаружено профессиональных различий, и при покупке оказывается, что это пенсионеры, а не руководители рабочих подразделений, персонал или специалисты / техники, получившие более высокие субсидии.Это означает, что во многих отношениях цена на жилье в государственном секторе по цене не перераспределяла ресурсы. В самом деле, можно утверждать, что помимо совокупных преимуществ некоторых групп при социализме, процесс приватизации проводился справедливо. Возможно, применение бюрократических критериев, подобных тем, которые описаны выше, в отношении контролируемого государством жилья в Пекине в целом позволило перевести характеристики жилья в цены. Обратите внимание, однако, что абсолютная величина скидки для привилегированных лиц может быть выше просто потому, что они уже занимали лучше расположенные, более крупные квартиры, а рост цен после 2000 года, вероятно, усилил различия в абсолютной величине субсидии на покупку.

Тем не менее, есть один аспект государственной политики, который сильно влияет на жилищные результаты, и это статус проживания. Среди покупателей государственного жилья нет ни сельчан, ни сельских мигрантов. Недавние городские мигранты и недавно переехавшие получали меньшие скидки при покупке государственного жилья. Сельские жители, сельские мигранты и лица, чьи супруги зарегистрированы в сельской местности, находятся в невыгодном положении с точки зрения ценообразования на государственное арендное жилье. Важен не статус мигранта, поскольку мигранты с городской регистрацией могут даже иметь некоторые преимущества.Продолжающаяся государственная политика проведения различия между городской и сельской регистрацией поставила граждан с последним статусом в крайне невыгодное положение в процессе жилищной реформы. В этом отношении результаты подтверждают результаты других исследований, в которых особое внимание уделяется разрывам между сельскими и городскими районами в социальной политике Китая.

Сноски

Заявление издателя: Полные условия использования: http://www.tandfonline.com/page/terms-and-conditions

Эту статью можно использовать в исследовательских, учебных и частных целях .Любое существенное или систематическое воспроизведение, перераспределение, перепродажа, заем, сублицензирование, систематическая поставка или распространение кому-либо в любой форме категорически запрещены.

Издатель не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых, и не делает никаких заявлений о том, что содержание будет полным, точным или актуальным. Точность любых инструкций, формул и доз лекарств должна быть независимо проверена первичными источниками. Издатель не несет ответственности за любые убытки, действия, претензии, судебные разбирательства, требования, затраты или ущерб, возникшие прямо или косвенно в связи с использованием этого материала или возникшие в результате его использования.

Источники

  • Энджел С. Вопросы жилищной политики: глобальный анализ. Оксфорд и Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 2000. [Google Scholar]
  • Buckley RM. Жилищное финансирование в развивающихся странах. Нью-Йорк: St Martin’s Press; 1996. [Google Scholar]
  • Чен А. Реформа городского жилищного строительства в Китае: соотношение цены и ренты и рыночное равновесие. Городские исследования. 1996; 33: 1077–1092. [Google Scholar]
  • Дэвис Д. От социальных пособий к капитализированным активам: перекоммодификация жилых помещений в городских районах Китая.В: Форрест Р., Ли Дж., Редакторы. Жилье и социальные изменения: перспективы Восток-Запад. Лондон и Нью-Йорк: Рутледж; 2003. С. 183–198. [Google Scholar]
  • Follain JR, Jimenez E. Оценка спроса на характеристики жилья — исследование и критика. Региональная наука и городская экономика. 1985; 15: 77–107. [Google Scholar]
  • Hegedüs J, Tosics I. Приватизация и реабилитация внутренних районов Будапешта. Жилищные исследования. 1994; 9: 39–55. [Google Scholar]
  • Hegedüs J, Tosics I.Городской институт и Столичный исследовательский институт (Будапешт, Венгрия) Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт; 1996. Переход жилищного сектора в странах Центральной и Восточной Европы. [Google Scholar]
  • Huang YQ. Дорога к домовладению: лонгитюдный анализ перехода прав собственности в городских районах Китая (1949–94) Международный журнал городских и региональных исследований. 2004. 28: 774–795. [Google Scholar]
  • Хуанг YQ, Кларк WAV. Выбор владения жильем в переходном городском Китае: многоуровневый анализ.Городские исследования. 2002; 39: 7–32. [Google Scholar]
  • Jim CY, Chen WY. Воздействие элементов городской среды на цены на жилое жилье в Гуанчжоу (Китай). Ландшафт и городское планирование. 2006; 78: 422–434. [Google Scholar]
  • Карн В.А., Вулман Х. Сравнение жилищных систем: жилищные показатели и жилищная политика в США и Великобритании. Оксфорд и Нью-Йорк: Clarendon Press и Oxford University Press; 1992. [Google Scholar]
  • Kong FH, Yin HW, Nakagoshi N. Использование ГИС и метрик ландшафта в гедонистическом моделировании цен на благоустройство городских зеленых насаждений: тематическое исследование в городе Цзинань, Китай.Ландшафт и градостроительство. 2007. 79: 240–252. [Google Scholar]
  • Косарева Н., Струйк Р. Приватизация жилья в Российской Федерации. Дебаты по жилищной политике. 1993; 4: 81–100. [Google Scholar]
  • Li SM, Wu FL. Контекстуализация мобильности и выбора жилья: данные по городскому Китаю. Окружающая среда и планирование A. 2004; 36: 1–6. [Google Scholar]
  • Li S, Siu YM. Товарное жилье в Гуанчжоу: анализ моделей пространственного развития и распределения цен и арендной платы; Доклад, представленный в исследовании «Экономическая реформа и социальное развитие современного Китая»; 1997 г.[Google Scholar]
  • Logan JR, Bian YJ, Bian FQ. Жилищное неравенство в городах Китая в 1990-е гг. Международный журнал городских и региональных исследований. 1999; 23: 7–25. [Google Scholar]
  • Логан JR, Fang YP, Zhang ZX. Доступ к жилью в Городском Китае. Международный журнал городских и региональных исследований. Ожидается 2009 год. [Бесплатная статья PMC] [PubMed] [Google Scholar]
  • Pan Z. Качество жилья членов Коммунистической партии в городских районах Китая: сравнительное исследование. Жилищные исследования.2004; 19: 193–205. [Google Scholar]
  • Pickvance CG. Жилищная приватизация и жилищный протест при переходе от государственного социализма: сравнительное исследование Будапешта и Москвы. Международный журнал городских и региональных исследований. 1994; 18: 433–450. [Google Scholar]
  • Розен С. Гедонистические цены и неявные рынки — дифференциация продуктов в условиях чистой конкуренции. J.P.E. 1974; 82: 34–55. [Google Scholar]
  • Сато Х. Жилищное неравенство и жилищная бедность в городах Китая в конце 1990-х.Обзор экономики Китая. 2006; 17: 37–50. [Google Scholar]
  • Селеный И. Городское неравенство при государственном социализме. Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 1983. [Google Scholar]
  • Ван И, Мюри А. Жилищная политика и практика в Китае. Нью-Йорк: Macmillan Press; 1999. [Google Scholar]
  • Уиллис К.Г., Николсон М. Стоимость и выгоды жилищных субсидий арендаторам в результате добровольного и принудительного контроля арендной платы — сравнение между группами владения и дохода. Прикладная экономика.1991; 23: 1103–1115. [Google Scholar]
  • Всемирный банк. Страновое исследование Всемирного банка. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк; 1992. Китай: Варианты реализации городской жилищной реформы. [Google Scholar]
  • У В. Жилье для мигрантов в городах Китая — выбор и ограничения. Обзор городских дел. 2002; 38: 90–119. [Google Scholar]
  • Ян Л., Ван Ю. Реформа жилищного строительства: переосмысление теории и выбор реальности [Чжуфан Гайге: Лилун де Фанси юй Сяньши де Сюаньцзэ] Тяньцзинь: Tianjin People’s Press; 1995 г.[Google Scholar]
  • Емцов Р. Приватизация жилья и благосостояние домашних хозяйств в переходный период. Научный доклад № 2007/02. Хельсинки: Университет Организации Объединенных Наций, Всемирный научно-исследовательский институт экономики развития; 2007. [Google Scholar]
  • Yeung SCW, Howes R. Роль Фонда обеспечения жилищного строительства в финансировании строительства доступного жилья в Китае. Habitat International. 2006. 30: 343–356. [Google Scholar]
  • Zheng S, Kahn ME. Рынки земли и жилой недвижимости в условиях бурно развивающейся экономики: новые свидетельства из Пекина.Журнал экономики города. 2008; 63: 743–757. [Google Scholar]
  • Zhou M, Logan JK. Переход к рынку и коммодификация жилья в городах Китая. Международный журнал городских и региональных исследований. 1996. 20: 400–421. [Google Scholar]

Сотрудники Air India должны покинуть квартиры для персонала после приватизации

По мере того, как Air India приближается к превращению в частный перевозчик, правительство приступило к сложной задаче по разделению своих активов. Одним из последствий продажи будет то, что по крайней мере 7000 сотрудников, проживающих в принадлежащих Air India квартирах в Мумбаи, должны будут освободить в течение шести месяцев после приватизации.Давай узнаем больше.

За последнее столетие Air India превратилась в перевозчика огромных активов, не связанных с авиакомпаниями, и все они должны уйти. Фотография: « Getty Images

Go

»

По данным The Times of India, правительство объявило о дальнейших планах приватизации Air India. В частности, эти решения касаются льгот, предоставляемых сотрудникам авиакомпаний, а именно квартир и пенсионного фонда сотрудников. Грядут некоторые заметные изменения, которые коснутся десятков тысяч.

Правительство решило, что земля и колония Air India в Калани (в нескольких минутах от аэропорта) должны быть освобождены в течение шести месяцев после приватизации Air India или монетизации самой земли. Колония Калани площадью 184 акра является домом для 7000 сотрудников, которые в настоящее время съезжают к установленному сроку.

Калани находится всего в 10 минутах ходьбы от аэропорта Мумбаи, что делает его отличным местом для проживания сотрудников. Фото: Getty Images

Важно отметить, что эта земля не перейдет к новым владельцам Air India.Эта земля изначально принадлежала Управлению аэропортов Индии, которое сдало ее в аренду AI за 14 крор (1,88 млн долларов) в год. Как только аэропорт Мумбаи стал частным, земля перешла к застройщику GVK, который продлил контракт и повысил цену до 24 кроров (3,2 млн долларов) в год.

Однако теперь, когда Air India должна быть приватизирована, правительство решило передать эту землю Adani Group, новым владельцам аэропорта Мумбаи. Это означает, что все сотрудники должны покинуть свои дома, и земля, скорее всего, будет переделана.

Будьте в курсе: Подпишитесь на наши ежедневные и еженедельные дайджесты авиационных новостей.

Жесткий

После 68 лет государственной собственности приватизация Air India всегда была сложной задачей. Авиакомпания накопила активы по всей стране, включая офисы, земельные участки и сотни многоквартирных домов. Поскольку ни один покупатель не желает приобрести все эти активы, не связанные с авиакомпаниями, правительство должно найти способ возместить миллиарды долга AI.

Это будет в форме монетизации активов, принадлежащих Air India. Поскольку земля в Мумбаи является дефицитным товаром, 184 акра в Калани стоят в геометрической прогрессии больше, чем то, что AI платил в качестве арендной платы. Однако это означало бы перемещение 7000 сотрудников Air India и выкорчевывание огромной колонии со школами, знаменитым стадионом для игры в крикет и многим другим.

Продажа Air India будет сложной задачей для правительства. Photo Getty Images

Правительство пообещало восполнить любую нехватку резервных фондов служащих, государственной пенсионной системы.Это означает, что дорогие пенсионные пособия не будут бременем нового владельца и будут по-прежнему принадлежать государству.

В ближайшие месяцы правительство примет дальнейшие решения относительно будущего Air India. Поскольку в декабре процесс подходит к концу, пора решить, что будет с тысячами сотрудников и активами.

Что вы думаете о решении правительства передать колонии Air India? Дайте нам знать об этом в комментариях.

Путь NYCHA к приватизации?

AM Родригес выступает на мероприятии сообщества (фото: @_rjayrodriguez)


В настоящее время 2602 здания NYCHA, расположенные в 334 комплексах, обслуживающие более 615 000 человек, нуждаются в 18 миллиардах долларов для капитального ремонта и модернизации зданий. В районе Восточного Гарлема, который я представляю, самая высокая концентрация государственного жилья в штате. Такое аварийное состояние является как естественным результатом старения жилищного фонда, так и неспособностью надлежащим образом вкладывать средства в регулярное обслуживание этих зданий.Недавно представленный NYCHA план по продаже 50% акций шести жилых комплексов в обмен на немедленное вливание денежных средств является интригующим подходом к решению этой серьезной проблемы, но эта сделка требует более тщательного изучения. Кроме того, возникают серьезные вопросы о будущей роли федерального правительства в предоставлении жилищных субсидий.

Нет сомнений в том, что огромные потребности этих зданий для удовлетворения даже самых элементарных стандартов жизни жителей NYCHA потребуют творческого мышления.Как сторонник государственно-частного партнерства, я могу оценить роль частного сектора в работе с правительством для предоставления более качественных услуг и поощрения его. Сделка привлекает значительные капитальные вложения для этих зданий и других объектов в портфеле, где раньше не было денег или денег было мало. Нам говорят, что исходя из исходной структуры финансирования, она не может быть воспроизведена по всему портфелю. На первый взгляд, сбор денег на ремонт зданий имеет смысл, но в любой сделке с участием NYCHA есть нечто большее.Фактически, мне трудно понять, как это вписывается в долгосрочный план доступного жилья для Нью-Йорка. Является ли этот «пилотный» частью более крупного плана по уменьшению доли города в жилищном строительстве?

Недавно обнародованные планы включают частные девелоперы, которые заплатят 150 миллионов долларов за первоначальную продажу в обмен на 50% -ную долю в шести разработках. NYCHA также намерено получить 100 миллионов долларов в течение следующих двух лет и дополнительно 100 миллионов долларов дохода в течение следующих 15 лет. Эта сделка работает на разработчиков, потому что теперь федеральное правительство будет платить застройщикам разницу между арендной платой, которая собирается в настоящее время, и арендной платой по рыночной ставке.Также в рамках сделки разработчики смогут продавать не облагаемые налогом облигации и федеральные налоговые льготы в течение 30-летнего срока действия сделки. По истечении срока контракта застройщикам может быть предоставлена ​​возможность выкупить оставшиеся 50% и превратить все квартиры в единицы по рыночной цене.

Самый большой красный флаг в этой сделке — это детали или отсутствие таковых, окружающих способность разработчиков вывести устройства на рынок через 30 лет. Как мы видели в программе Митчелла-Ламы по всему штату, неспособность обеспечить постоянную доступность заранее привела к исчезновению тысяч доступных по цене единиц.С уменьшением обязательств со стороны федерального правительства и правительства штата у NYCHA почти наверняка будет меньше возможностей сохранять свою долю через 30 лет. Я попросил NYCHA рассмотреть вопрос об ограничении права собственности, которое потребовало бы, чтобы недвижимость оставалась доступным жильем на неограниченный срок. Недостаточно «пообещать» не продавать через 30 лет; Требуется более постоянная правовая защита.

Выбор партнера NYCHA, особенно отсутствие бизнес-партнера MWBE, также вызывает беспокойство. Город и штат приветствуют улучшение взаимодействия с партнерами из числа меньшинств и женщин на конференции MWBE в октябре прошлого года, а также обязательства администрации де Блазио перед MWBE, и это кажется мне прекрасной возможностью для расширения этих отношений.С двумя объектами, включенными в эту сделку, Milbank-Frawley и East 120th, расположенными в Восточном Гарлеме, у нас нет недостатка в местных застройщиках, подрядчиках, управляющих недвижимостью или поставщиках рабочей силы, которые могли бы участвовать в этой сделке.

Еще одним важным аспектом этой сделки является контракт на управление недвижимостью, который был предоставлен аффилированному лицу застройщика в виде комплексной услуги. NYCHA утверждает, что в качестве собственника оно имеет право уволить управляющего недвижимостью, если сочтет, что его работа была небрежной.Похоже, у нас есть лиса, присматривающая за курятником. Как может NYCHA, которое исторически не выполняло свои обязанности по управлению недвижимостью, быть единственным арбитром в небрежности? Более того, деловое партнерство между NYCHA и застройщиком по своей сути представляет собой отношения, которые могут затруднить любые изменения в управляющей компании. Если это модель, которую городские власти намерены развивать в будущем, как мы можем защитить наших арендаторов от небрежного управления?

Мы обязаны подойти к этой проблеме таким образом, чтобы противостоять вызовам сегодняшнего дня, обеспечивая при этом, чтобы в Нью-Йорке завтрашнего дня были равные возможности.В отличие от предыдущей администрации, которая утверждала, что предыдущие попытки застройки или приватизации были исключены из процесса ULURP, я прошу мэра де Блазио провести более тщательный анализ этой сделки и добавить дополнительные сдержки и противовесы, чтобы гарантировать, что мы выполняем свои обязательства по обеспечению высокого качества. государственное жилье.

Самое главное, это решение, которое является результатом нынешней модели федерального финансирования HUD (жилищное строительство и городское развитие). Я думаю, мы должны позволить себе более широко задуматься о том, как федеральное правительство поддерживает жилищное строительство, и обеспечить, чтобы большая доля была вложена в сообщество и самих жителей.Это начинается с обеспечения того, чтобы местные разработчики и разработчики MWBE получили возможность, и это распространяется на управление недвижимостью, строительные работы и другие области экономического воздействия. Я с нетерпением жду этого разговора с мэром де Блазио, городским советом и, что наиболее важно, с самими членами сообщества.

***
Роберт Дж. Родригес — член Ассамблеи штата, представляющий Восточный Гарлем / Эль-Баррио и Верхний Ист-Сайд. Он является председателем государственного подкомитета Митчелла Ламы и членом жилищного комитета.

***
Есть идея или публикация для Gotham Gazette? Редактор электронной почты Бен Макс: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Берлинских активистов маршируют с требованием изъять жилье у домовладельцев

БЕРЛИН (Рейтер) — Тысячи жителей Берлина вышли на улицы в субботу, чтобы выразить недовольство ростом арендной платы и потребовать экспроприации более 200000 квартир, проданных крупным частным домовладельцам , которые они обвиняют в изменении характера города.

Активисты начали сбор подписей под избирательным бюллетенем, в соответствии с которым город должен был забрать собственность у любого арендодателя, владеющего более чем 3000 квартир. Опросы показывают, что такая мера может пройти, вынудив город подумать о том, чтобы потратить миллиарды евро на обратную покупку приватизированного жилья.

Демонстранты прошли через центр города под гигантской моделью акулы. Баннеры гласят: «Против арендных акул и спекулянтов».

«У нас был очень плохой опыт работы с этими компаниями в течение многих лет, и мы знаем, что они отвечают перед своими акционерами, а не перед арендаторами.Мы больше не хотим, чтобы они в нашем городе », — заявила телеканалу Рейтер организатор Рузбех Тахери.

На протяжении десятилетий после объединения в 1990 году Берлин стал магнитом для художников, музыкантов и студентов, которых привлекало жилье, которое было намного дешевле, чем в других крупных европейских городах. Около 85 процентов берлинцев скорее арендуют свои дома, чем владеют ими.

Но, согласно исследованию, проведенному онлайн-порталом недвижимости immowelt, с притоком около 40 000 человек в год за последнее десятилетие, арендная плата выросла более чем вдвое с 2008 года.де. Город больше не является выгодной сделкой для новоприбывших, и многие из его постоянных жителей говорят, что они борются.

Среди недвижимости, проданной частному сектору, есть много крупных знаковых жилищных проектов коммунистической эпохи, построенных как образцы бывшей Восточной Германии. Многие из них были приобретены в последние годы Deutsche Wohnen, крупнейшим домовладельцем города, насчитывающим около 115 000 квартир.

У участников кампании, которые называют свое движение «экспроприацией Deutsche Wohnen», есть шесть месяцев, чтобы собрать 20 000 подписей и до февраля собрать еще 170 000 для проведения референдума.Февральский опрос показал, что 44 процента берлинцев поддерживают ренационализацию квартир, а 39 процентов — против.

Deutsche Wohnen и другие арендодатели говорят, что угроза экспроприации может усугубить проблему, препятствуя новому строительству: «Экспроприация не приносит облегчения крайне напряженному рынку жилья в столице», — сказал генеральный директор Deutsche Wohnen Майкл Зан.

Сенат Берлина оценивает стоимость выкупа собственности в 36 миллиардов евро (41 миллиард долларов).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *