Кооперативный дом плюсы и минусы: Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое, плюсы и минусы

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое, плюсы и минусы

Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

Определение

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением.

ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

Жилищно-строительный кооператив (жск) — что это такое, что значит кооперативный дом, плюсы и минусы

Кaк coздaть ЖCК

Cтpoитeльный кooпepaтив мoжнo coздaть caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo coбpaть инициaтивнyю гpyппy, pacпpeдeлить oбязaннocти и выпoлнить пpocтoй aлгopитм дeйcтвий.

Чтoбы coздaть ЖCК, нyжнo:

🔸 пoдгoтoвить ycтaв ЖCК, плaн paзвития, coбpaть инициaтивнyю гpyппy;

🔸 пpoвecти coбpaниe cpeди инициaтивнoй гpyппы, пpинять peшeниe o coздaнии ЖCК и зaпpoтoкoлиpoвaть eгo;

🔸 зapeгиcтpиpoвaть ЖCК кaк юpидичecкoe лицo — для этoгo нyжнo пpeдocтaвить в ФНC квитaнцию oб oплaтe гocпoшлины, пpoтoкoл coбpaния, ycтaв и дpyгиe yчpeдитeльныe дoкyмeнты.

Пoмимo ocнoвныx дoкyмeнтoв, нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зaявлeниe o peгиcтpaции.

Baжнo: peгиcтpиpoвaть ЖCК нyжнo пo eгo мecтoпoлoжeнию. ФНC в тeчeниe 3 днeй зapeгиcтpиpyeт юpидичecкoe лицo.

Ocoбoe внимaниe cтoит yдeлить ycтaвy. Cтaтья 116 ГК PФ и cтaтья 112 ЖК PФ пpeдъявляют к нeмy ocoбыe тpeбoвaния. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, в ycтaвe дoлжнa быть cлeдyющaя инфopмaция:

📝 юpидичecкoe нaзвaниe opгaнизaции, в кoтopoм oбязaтeльнo дoлжнo пpиcyтcтвoвaть cлoвo «кooпepaтив»;

📝 тoчный aдpec мecтoпoлoжeния ЖCК;

📝 cвeдeния o тoм, чeм зaнимaeтcя кooпepaтив и кaкиe цeли cтaвит пepeд coбoй;

📝 тoчный пopядoк вcтyплeния в ЖCК, кoтopым дaльшe бyдyт pyкoвoдcтвoвaтьcя вce, ктo xoчeт вcтyпить в нeгo;

📝 paзмepы вcтyпитeльныx и пaeвыx взнocoв;

📝 пopядoк yплaты — нaпpимep, в тeчeниe кaкoгo вpeмeни и нa кaкиe peквизиты нoвыe члeны ЖCК дoлжны внecти дeньги;

📝 пopядoк пoкидaния ЖCК и выплaты пaeвoгo взнoca, дpyгиx выплaт, пoлoжeнныx в этoм cлyчae;

📝 oтвeтcтвeннocть зa нeвнeceниe взнocoв;

📝 cocтaв pyкoвoдcтвa ЖCК и eгo кoмпeтeнция — нaпpимep, кaкиe peшeния мoжeт пpинимaть pyкoвoдcтвo бeз coбpaния;

📝 cocтaв и кoмпeтeнция кoмпaнии, кoтopaя кoнтpoлиpyeт дeятeльнocть кooпepaтивa;

📝 пopядoк пpинятия peшeний, в тoм чиcлe в cлyчaяx, кoгдa oни пpиняты eдинoглacнo или бoльшинcтвoм гoлocoв;

📝 пopядoк кoмпeнcaции yбыткoв, пoнeceнныx в xoдe дeятeльнocти, члeнaми кooпepaтивa;

📝 пopядoк peopгaнизaции, ликвидaции или пocлeдyющeгo пpeoбpaзoвaния в TCЖ.

К ycтaвy мoжнo дoбaвлять cвoи пyнкты, кoтopыe нe пpoтивopeчaт тpeбoвaниям зaкoнoдaтeльcтвa.

Paзpaбoтaть гpaмoтный ycтaв oчeнь вaжнo. Пoтoмy чтo ecли нe ocвeтить oдин из вoпpocoв, мoжнo пoнecти cepьeзныe yбытки.

C 1 июля 2016 гoдa пocлe peгиcтpaции вce ЖCК oбязaны paзмeщaть в oбщeм дocтyпe pяд дoкyмeнтoв. К ним oтнocятcя:

📗 pacчeтнaя дoкyмeнтaция;

📗 дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo ЖCК нa зeмлю;

📗 oтчeты o гoлocoвaнияx;

📗 зaключeния peвизopa ЖCК.

Пocлe coздaния тaкжe нyжнo выбpaть peвизopa нa cpoк нe бoлee 3 лeт. Peвизиoннaя кoмиccия бyдeт пpoвoдить плaнoвыe peвизии, oтчитывaтьcя o бюджeтe пepeд члeнaми ЖCК, фopмиpoвaть oтчeты o cвoeй дeятeльнocти. Пopядoк paбoты peвизиoннoй кoмиccии cлeдyeт пpoпиcывaть в ycтaвe жилищнoгo кooпepaтивa.

Чем занимается управляющая компания и чем отличается от ЖСК

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий

Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.

Анастасия Корнилова

юрист

Что такое ЖСК

В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.

Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. ЖСК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.

Органами управления кооператива являются:

1. Общее собрание членов.
2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
3. Правление и председатель правления.

То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ.

Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в России

И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Чем ЖСК отличается от управляющей компании

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.

п. 1.3 ст. 161, п. 5 ст. 162 ЖК РФ

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы ЖСК такие:

1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

Но есть и минусы:

1. Председатель ЖСК может оказаться недобросовестным человеком — тогда последствия его руководства скажутся на всех жильцах. Например, он может брать откаты или назначить себе слишком большую зарплату. Но такие же проблемы могут возникнуть и с УК.
2. Если в доме мало квартир, его содержание может быть очень дорогим. Если деньги на обслуживание дома перечисляют 10 человек, сумма с каждого из них будет больше, чем если бы на обслуживание скидывались 50 человек.
3. Придется активно участвовать в процессе управления МКД, ведь правление и председателя ЖСК выбирают из числа его членов.

Чем регулируется деятельность

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

1. Гражданский кодекс РФ, в частности часть 2 параграфа 6 главы 4.
2. Жилищный кодекс РФ, в том числе раздел V.
3. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
4. Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
5. Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
6. Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

Должен ли новый собственник вступать в ЖСК

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.

Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г.  Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.

п. 1 ст. 44 ЖК РФ

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Что с правами и льготами

У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), что такое, плюсы и минусы

1. Что такое ЖСК
2. Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив – это одна из форм организации граждан для строительства домов. Решив приобрести квартиру, будущий собственник задумывается о том, какую форму участия в строительстве следует выбрать. Конечно, можно приобрести уже готовое жилье, однако цена его будет на порядок выше. Гораздо удобней создать жилищно-строительный кооператив и вести работу силами самих хозяев. Чем же привлекательна такая форма, какие законы регламентируют деятельность ЖСК, стоит ли вкладывать средства в кооператив?

Что такое ЖСК

Законодательство устанавливает, что жилищно-строительный кооператив – это организация граждан, созданная для строительства жилого дома и последующего управления им. Будущие хозяева договариваются и приобретают недостроенный объект, либо жилье, нуждающееся в ремонте. Они за счет собственных средств проводят все необходимые работы, участвуют в последующей эксплуатации. Управлением ЖСК является товарищество.

Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив РБ, необходимо заключить договор между собственниками. В нем указываются все условия, порядок строительства, внесения средств и сдачи объекта. Любопытно, что законодательство предполагает отсрочку, если объект не будет готов вовремя, а вносить изменения в устав можно только с согласия других членов.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Чем же так привлекателен жилищный кооператив, что такая форма строительства становится все более популярной? Для лиц, решивших стать членом ЖСК, плюсов несколько:

• Можно получить рассрочку с минимальной процентной ставкой на 5-10 лет, ДДУ такого не предполагает;
• Требуется предоставить минимум документов;
• В случае банкротства застройщика кооператив может быстро взять бразды правления в свои руки и достроить дом.

Впрочем, есть и некоторые недостатки:

• Срок сдачи дома может откладываться много раз без штрафных санкции, тогда как по ДДУ можно выставлять претензии;
• Правление имеет право в любой момент изменить условия.

Жилищно-строительный кооператив – это один из возможных способов сотрудничества граждан при возведении дома. Имеет он свои плюсы и минусы, поэтому однозначно определить, стоит ли вкладывать средства и становиться его членом, сложно: все зависит от ситуации, условий и надежности застройщика. Прежде чем принимать решение нужно убедиться, что ЖСК является официально зарегистрированным органом, тщательно изучить все документы.

Производственный кооператив. Плюсы и минусы. Примеры из практики

Производственный кооператив (далее по тексту — ПК) достаточно часто упоминают как эффективную модель налоговой оптимизации в части уплаты страховых взносов. ПК действительно дает в этом плане ряд возможностей, однако не так много, как об этом заявляют некоторые «налоговые Копперфильды». И, как это обычно бывает, для реализации этих возможностей на практике потребуется уделить много внимания специфике бизнеса и особенностям производственного кооператива как юридической конструкции. Материал на эту тему подготовили специалисты taxCOACH.

Производственным кооперативом (артелью) (далее — кооператив) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Учредительным документом кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических лиц. Кооператив является юридическим лицом — коммерческой организацией.
Ст. 1 Федерального закона «О производственных кооперативах»

Это коммерческая организация, являющаяся объединением граждан (также членами производственного кооператива могут быть и юридические лица) в целях осуществления совместной предпринимательской деятельности в практически любой отрасли, а не только в производстве (п. 1 ст. 2 Закона).

Ключевые особенности производственного кооператива

(А) Наличие законодательно закрепленного требования к минимальному количеству членов ПК — не менее 5 человек. Максимальное число членов кооператива не установлено;

(Б) Пайщиков можно разделить на две группы:

1. принимающие личное трудовое участие в деятельности кооператива

2. не принимающие личного трудового участия в деятельности кооператива. Их количество не должно превышать 25% от числа членов кооператива, входящих в первую группу.

(В) Кооператив может нанимать на работу сотрудников, не являющихся членами кооператива. Их число не может превышать 30 % от количества пайщиков в ПК.

(Г) Член кооператива вносит в качестве вклада в ПК, в том числе, свою способность к труду, поэтому нет необходимости заключать с ним трудовой договор. Отношения с кооперативом (в частности, порядок вступления и выхода из кооператива, режим труда и отдыха, порядок распределения прибыли и т.п.) регулируются законом, уставом кооператива и правилами внутреннего распорядка кооператива, а не трудовым договором (ст.19, 20 ФЗ «О производственных кооперативах»).

(Д) Члены кооператива, не заключившие трудовой договор с кооперативом, но принимающие трудовое участие в его деятельности (ведь именно с этой целью они и объединились в кооператив), не учитываются при определении средней списочной численности работников ПК подп. 8 п.78 Приказа Федеральной службы государственной статистики от 27.11.2019 г. № 711 «Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения…». Соответственно, есть возможность соблюдения ограничения по предельной численности работников для применения УСН (100 человек) при фактическом задействовании в производственном процессе намного большего числа лиц, так как члены кооператива при исчислении предельной численности не учитываются.

(Е) Члены кооператива подлежат социальному и обязательному медицинскому страхованию и социальному обеспечению наравне с наемными работниками кооператива. Время работы в кооперативе включается в трудовой стаж, в трудовой книжке делается запись о членстве в кооперативе.

(Ж) Член кооператива может быть исключен из него решением пайщиков при прекращении осуществления трудовой функции в интересах кооператива.

Говоря о преимуществах ПК, указывают на два ключевых для бизнеса момента: экономия на страховых взносах и имущественная безопасность.

Об экономии на страховых взносах в ПК

Идея «экономии на страховых взносов» в ПК основывается на том, что прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с 1) их личным и (или) иным участием и 2) размером паевого взноса. Пропорционально размеру паевого взноса может распределяться не более 50% всей прибыли ПК. Именно в этом кроется одновременно потенциал и опасность эффекта оптимизации страховых взносов при выплатах членам производственного кооператива!

Разберем по порядку. Законодательно предусмотрено два варианта оплаты труда членов кооператива:

• плата за труд в денежной и(или) натуральной форме. Это фактически заработная плата, которая облагается НДФЛ и страховыми взносами в общеустановленном порядке. Итого налогообложение: 13% НДФЛ 30% страховые взносы.
• часть прибыли ПК, распределенная в его пользу

а) пропорционально размеру паевого взноса — таким образом может распределяться не более 50% прибыли (ч. 2 ст. 12 ФЗ «О ПК»).

Данная выплата по своему характеру не является доходом от выполнения работ (оказания услуг) и является по содержанию дивидендами (п.1 ст. 43 НК РФ). Подлежит выплате из чистой прибыли и не облагается страховыми взносами. Ставка НДФЛ при этом составляет 13% как для выплаты дивидендов.

Итого: налог на доходы у кооператива (20% налог на прибыль либо 5 (6, 7, 10, 15) % по УСН) 13 % НФДЛ.

б) в соответствии с личным трудовым и иным участием члена кооператива.

Предполагалось, что и эти выплаты также по своей природе являются дивидендами, поскольку представляют собой уже часть оставшейся после налогообложения прибыли кооператива и, соответственно, не облагаются страховыми взносами.

Однако не все так просто.

Позиция Минфина РФ: «для целей исчисления страховых взносов следует разграничивать выплаты, связанные с исполнением членами кооператива своих трудовых обязанностей, от выплат, получаемых ими пропорционально внесенным паевым взносам, и от выплат, получаемых ими пропорционально иному участию». (Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 18 июля 2017 г. № 03-15-06/45648, от 23 октября 2017 г. № 03-15-06/69180).

Таким образом, министерство признает три вида выплат:

• пропорционально взносам — не более 50% всей прибыли кооператива;
• пропорционально трудовому участию,
• в зависимости от иного участия.

При этом «выплата члену кооператива части прибыли, произведенная в зависимости от его трудового участия, подлежит обложению страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование, на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством и на обязательное медицинское страхование в общеустановленном порядке». То есть, выплаты, пропорциональные трудовому участию, облагаются страховыми взносами. Освобождены — пропорциональные вкладам и иному участию. Что, в принципе, уже не плохо.

Позиция судов: общий тренд последних лет — любая увязка распределения прибыли в кооперативе с трудовым участием требует начисления страховых взносов.

Первоначально вектор задал Верховый суд РФ, отправив в феврале 2015 года на новое рассмотрение дело кооператива, распределившего между пайщиками 70% своей прибыли пропорционально их годовой заработной плате. В итоге суды признали выплаты напрямую связанными с системой оплаты туда, а потому подлежащими обложению со страховыми взносами. (См. Дело №А65-23251/2013).

И далее в практике связь с трудовыми отношениями влекла дополнительные обязательства кооператива:

выплата производилась в сроки выплаты заработной платы; в отношении всех членов … велся учет рабочего времени, в соответствии с которым им пропорционально отработанному времени ежемесячно производились оплата труда и кооперативные выплаты… начисление дивидендов отсутствует…(Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2018 г. по делу №А03-3531/2017).

выплаты членам кооператива производились, исходя из объемов выполненных работ с учетом предусмотренных расценок…. Фактом, разграничивающим обложение страховыми взносами на социальное страхование выплат членам кооператива является основание выплаты членам кооператива, которое могут выплачиваться исходя из их личного трудового участия или пропорционально внесенного им паевого взноса (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 г. по делу № 15688/2018).

Здесь справедливо возникает вопрос, а что из себя тогда может представлять «иное участие», от страховых вносов освобожденное?

Так, суд признал нетрудовым участие «в организации массовых культурно- развлекательных мероприятий, в оформлении витрин, холлов, обеденных залов и пр., в оформлении прилегающих территорий и др.». Кооператив, к слову, оказывающий услуги ресторана, даже представил журнал ежемесячного учета доли участия в таких мероприятиях.

Наблюдение из практики: суды критически подходят к юридическим рассуждениям о нетождественности понятий «трудовой вклад», «трудовая функция» и т.п. Если есть хоть какая-то увязка с зарплатой, трудом и и т.п., страховым взносам — быть.

«Довод подателя жалобы о том, что понятие „трудовое участие“ и „трудовая функция“ не являются тождественными понятиями, трудовые отношения не регулируются ТК РФ и потому не подлежит обложению страховыми взносами на пенсионное страхование отклоняется как основанные на неверном толковании норм материального права». (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 г. по делу № 15688/2018).

О деловой цели создания ПК

Отдельное беспокойство вызывает практика внедрения инструмента. Зачастую она выглядит так: бывшие работники компании учреждают кооператив, который с этой компанией заключает договор оказания услуг/подряда/предоставления персонала. При этом работники фактически продолжают работать на тех же рабочих местах, выполнять ту же функцию, подчиняться тем же лицам и оплаты от старых компаний — единственный источник доходов такого кооператива. О чем контролирующие органы и суды обязательно напоминают налогоплательщику (плательщику сборов):

«члены кооператива „К.“, в большинстве своем, — это бывшие работники обществ с ограниченной ответственностью „М.“ „У.“ (70 человек), т.е. предприятий, выступающих заказчиками услуг по предоставлению персонала, уволенные из указанных организаций и принятые на следующий день в названный Кооператив, продолжающие выполнять те же трудовые функции и на тех же объектах бывших работодателей» (Постановление АС УрО от 13.11.2019 по делу №А50-1186/2019).

Дополнительно: находятся по одному адресу, взаимозависимы. Несмотря на отсутствие прямой оценки данного факта, в решениях очевидно читается о негативном восприятии этих моментов и, как следствие, понимание всеми отсутствия деловой цели отношений, самостоятельности и самодостаточности такого кооператива. То есть, его фиктивности.

В качестве рекомендаций:

1. У любого решения должна быть деловая цель. Так и в создании ПК, особенно из бывших работников. «Истории» про повышение мотивации сотрудников контролирующие органы не впечатляют.

2. Регулируя отношения партнеров, используйте максимально предусмотренную законодательством возможность распределения прибыли между членами кооператива пропорционально паевым взносам, то есть на все 50%. Не забывайте про распределение в соответствии с иными основаниями, которые тоже не облагаются. Здесь главное определиться с содержанием этого «иного».

3. Избегайте в регламентации деятельности членов кооператива отсылок к документам, свойственным для трудовых отношений: штатное расписание, тарифно-квалификационные характеристики работы, должностные инструкции, приказы о назначении на должность и прочие документы, указывающие на конкретную профессию, специальность, вид поручаемой работы.

Пример использования ПК в практике taxCOACH

Основным видом деятельности бизнеса было производство химических веществ и их продажа промышленникам. Ключевая особенность в том, что подобных химических производств было несколько, и постоянно появлялись новые. Продажей же занималась группа менеджеров, не имеющих специальных познаний в химии, но умеющих продать «что угодно». Особенности реальных условий, в которых они выполняли свои обязанности, заключались в следующем:

• минимальный фиксированный оклад;
• основной доход — процент от прибыли, заработанной конкретным менеджером;
• прописанная система штрафов и поощрений, разработанная самими менеджерами;
• дополнительные основания для увольнения менеджеров;
• отсутствуют стационарные рабочие места: имеется помещение с пустыми рабочими столами, за которые любой из менеджеров может сесть со своим ноутбуком. После работы стол должен оставаться таким же пустым, как и был. Подобие коворкинговых центров.

Очевидно, что подобный характер отношений менеджеров и компании не вмещаются в рамки трудовых отношений с их обязательными нормативами и гарантиями. Это и было первоочередной задачей в создании этой компании. Менеджеры и основатель бизнеса хотели найти полностью официальное и законное русло, но в строгом соответствии с их изначальными договоренностями.

Поскольку важной особенностью этой части бизнеса является именно умение продать «все, что угодно», эту его компетенцию и было решено облечь в форме Производственного кооператива, оказывающего услуги по поиску покупателей производственным подразделениям.

Созданный в форме ПК Торговый дом в этом случае накапливал клиентскую базу и опыт успешной деятельности, продавая от своего имени и под своей торговой маркой химические вещества. Производственный же сектор мог в свою очередь нарастать и видоизменяться без ущерба связям с клиентами. Все нюансы отношений с менеджерами были гибко отрегулированы в Уставе ПК.

Это позволило не только облечь все особенности работы «продажников» в юридически правомерные формы, но и дать возможность для минимизации затрат. При этом подчеркиваем — что налоговая экономия здесь — не основная цель, а «побочный» эффект обличения отношений в соответствующую им юридическую форму. К слову, ежеквартально распределять прибыль пайщики стали только через год после создания компании.

Таким образом, использование производственного кооператива требует сдержанного подхода, а некоторые его действительно уникальные и эффективные особенности открываются только продвинутым пользователям.

пережиток эпохи или всё еще шанс на светлое коммунальное будущее? — УСИ Online

 

По данным департамента городского хозяйства, в Одессе из почти восьми тысяч многоквартирных домов, 367 — кооперативные. «Кооперативный дом» – для знатока мира недвижимости, который отличает ЖСК от ЖКС и способен оценить преимущества обслуживания дома, это словосочетание кое-­что, но значит.

Кооперативные дома, как правило, лучше обслуживают: окна в их парадных чаще пластиковые, сами парадные — убраны. Цветочки внутри и снаружи — все это, знаете ли, оставляет позитивное впечатление. Да, члены кооперативов часто недовольны своими председателями. Но для жителей домов, стоящих рядом, кооператив — это образец для подражания.

“Хотите, чтобы было как в 28 ­номере? Нужно делать ОСМД”, ­- рассказывают молодые активистки бабушкам из своего подъезда. “Так там же кооператив!” ­- возражают бабушки. А в чем разница — кто-­то знает?

Знают юристы. По их словам, если не вдаваться в подробности создания подобных объединений, то по сути это одно и тоже, хотя и регулируется разными законами. Деятельность кооперативов обозначена Законом Украины “О кооперации”, который регламентирует деятельность всех возможных кооперативов: от гаражных до садово­-огородных. Кооператив в многоквартирном доме создается в процессе строительства — теми, кто скидывается на его постройку (ОСМД может быть создано в любой момент, после юридического “рождения на свет” самой недвижимости — то есть, после сдачи вдома в эксплуатацию).

Этим, кстати, нередко пользуются современные застройщики — для того, чтобы не платить налог на прибыль, поскольку кооператив является неприбыльной организацией. Т.е., покупатель не приобретает квартиру, а становится членом кооператива. Но это уже лирика, которая может стать темой отдельной статьи.

Одно из серьезных отличий кооператива от ОСМД — условная “диктатура”.

В соответствии с законом высшим органом управления кооперативом является общее собрание членов кооператива. Но, как правило, членов кооператива немного (5­10 человек), которые из своего числа формируют правление, меняют устав, определяют сумму взносов на содержание дома и т.д. То есть, решают все вопросы по управлению домом. А превалирующее большинство совладельцев дома являются ассоциированными членами кооператива, и имеют лишь право совещательного голоса и никак не влияют на управление совместным имуществом. Они имеют право на первоочередное возмещение пая (в случае ликвидации кооператива), но это право достаточно условно, -­ рассказывает юрист Георгий Тонев.

Соответственно, если вы хотите чтобы починили крышу, а председатель тратит деньги на высадку васильков на придомовой территории, то вряд ли вы что-то измените.

По словам Георгия Тонева, после появления Закона “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” и связанного с ним ажиотажа по поводу создания ОСМД кооперативам тоже желательно пересмотреть внутреннюю структуру.

Мое мнение основывается на том, что в ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено всего 2 формы управления многоквартирным домом: управляющий и ОСМД. О кооперативах в нем не сказано ни слова, и это — огромная недоработка законодателя. И, если читать закон буквально (ч. 5 ст. 13), то в кооперативах с 01.07.16 могут появиться управляющие, назначенные городской властью. Хотя это будет идти в разрез с ЗУ «О кооперации» и являться вмешательством в хозяйственную деятельность независимости субъекта, думаю, что попытки таких действий могут быть. И чтобы защитить себя от возможных последствий, лучше создать ОСМД, чем через суды доказывать свою правоту. Так как дома и так находились на самообеспечении, им не нужно объяснять плюсы отсутствия ЖЭКа, да и страха по этому поводу у них быть не должно, — говорит юрист.

Огромным плюсом создания ОСМД будет являться право каждого совладельца быть избранным в правление, а также возможность влиять на размер взноса на СДПТ. Также, в случае создания ОСМД у дома появится возможность вступить в ассоциацию с другими ОСМД и разделить затраты на содержание главы правления, бухгалтера, дворников, электриков и т.д.

Вместе с тем, мнения экспертов по поводу будущего кооперативов разнятся. У них менее востребована реализация этого процесса — кооператив это и сам по сути есть объединение, которое ведет хозяйство.

Если делать ОСМД, то могут измениться уже налаженные процессы. Например, придется перезаключать договоры с поставщиками электроэнергии, могут появится новые обстоятельства, отношения с монополистами могут ухудшиться, -­ отмечает юрист Юрий Звелиндовский. По его мнению, изменять то, что и так работает, пока бессмысленно, ведь жилищные кооперативы наравне с ОСМД имеют право участвовать в различных программах по улучшению своей инфрактуры.

В частности, кредиты на энергосбережения государственные банки выдают и жилищным кооперативам в том числе. И ОСМД и кооперативы освобождены от уплаты налога на прибыль. Скорее всего, ситуация в кооперативах будет зависеть от градуса недовольства тем или иным бессменным председателем, хотя жильцов кооперативных зданий еще долго будут пугать призраки бесхозных, доведенных “до ручки” домов, закрепленных за ЖЭКами.
Как сообщала USI.online,  государство не только выдает кредиты на улучшение энергоэффективности многоквартирных домов, но и предлагает их частичное погашение – за счет местных бюджетов.

правовые нюансы 2021 — Юридический портал Украины

Что такое ОСМД? Регламентация функционирования ОСББ.

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСББ регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

В чем плюсы и минусы ОСМД? Преимущества и недостатки.

Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов.

ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, который позволяет улучшить качество жизни и получаемых жильцами услуг. Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Если Вы решили сформировать ОСМД (ОСББ), воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Создание инициативной группы (не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД. Правила создания объединения совладельцев многоквартирного дома предусматривают составление протокола инициативной группы. Жители дома должны заключить и подписать протокол собрания ОСББ, который должен быть одобрен всеми совладельцами жилого дома. Законные интересы жителей, которые хотят стать членами ОСМД и заключить типовой договор, обычно представляет инициативная группа (см. пример типового протокола).

Скачать протокол создания инициативной группы

Шаг 2. Формирование реестра владельцев квартир и получение информации о доме: данные о владельцах жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги, составить смету содержания дома.

Загрузить образец заявления о предоставлении информации

Шаг 3. Подготовка Устава ОСББ. Следует отметить, что согласно норм ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, утвержденным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, которые будут регулировать деятельность объединения и не будут нарушать закон.

Скачать типовой Устав ОСМД

Шаг 4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения сборов, инициативная группа обязана уведомить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней). Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания (образец прилагается ниже). Передача сообщения осуществляется лично в руки (под расписку) или отправляется заказным письмом.

Уведомление о проведении учредительного собрания

Шаг 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами сборов являются создание ОСББ (ОСМД), утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% совладельцам вашего дома.

Загрузить протокол учредительного собрания ОСМД

Шаг 6. Регистрация ОСМД производится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Для оформления ОСББ как юрлица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации (скачать образец можно ниже), устав, протокол учредительного собрания.

Заявление о государственной регистрации ОСМД

Какими правами обладают члены ОСББ?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», члены ОСМД имеют право:

• избирать и быть избранными в органы правления
• получать данные о деятельности ОСББ (в т.ч. финансовой)
• участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения)
• знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса
• требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства
• беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений)
• получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСББ?

• придерживаться Устава ОСМД
• исполнять решения уставных органов
• своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ
• возмещать убытки, причиненные другим совладельцам
• соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории
• соблюдать правила пожарной безопасности и санитарных норм
• использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность
• информировать органы управления ОСМД (ОСББ) о повреждениях в доме
• предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев
• проводить реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт дома

Какие могут быть источники дохода у ОСМД?

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

• субсидий и льгот
• кредитных и заемных средств
• взносов и платежей совладельцев
• хозяйственной деятельности общества
• сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома
• добровольных имущественных (денежных) взносов физических и юридических лиц
• капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСББ самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена по усмотрению ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Владельцы квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду и т.д.) и без согласия объединения. При этом на собственника возложена обязанность проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составляющей частью дома, в котором создано ОСББ, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт либо уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом управляет ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома. Созывается и проводится собрание жильцов не реже одного раза в год, а его решения являются обязательным для всех членов ОСМД (оспаривается в судебном порядке).

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

В соответствии со статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСББ относится следующее:

• избрание (переизбрание) членов правления
• утверждение сметы, баланса и годового отчета
• принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ
• утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений
• избрание (отзыв) управляющего, утверждение и изменение условий договора с ним
• вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений)
• определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального)
• установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома
• предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, избираемый общим собранием совладельцев дома для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления:

• распоряжение средствами объединения
• назначение письменного опроса совладельцев
• подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета
• ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности
• созыв общего собрания совладельцев или собрания представителей
• заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг, надзор за их выполнением
• осуществление контроля за своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов

Важно! Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?

Существует распространенное мнение, что в соответствии с действующим законодательством Украины Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который выбирается из состава членов правления. Такая точка зрения справедлива только в тех случаях, когда подобное ограничение содержится непосредственно в Уставе объединения совладельцев многоквартирного дома.

Независимо от способа избрания Председателя ОСМД, в компетенцию правления входит реализация таких прав и полномочий:

• издание приказов и распоряжений
• визирование платежных документов
• заключение договоров в интересах ОСМД
• распоряжение денежными средствами объединения
• организация и контроль за деятельностью правления ОСББ
• подписание статистической и финансовой отчетности, исковых заявлений, претензий

Обратите внимание! Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСББ от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается объединению или доверенному представителю ОСББ, для последующего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно норм ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Упразднение объединения производится в случае:

• приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме
• принятия судом решения об аннулирование объединения ОСББ
• принятия совладельцами решения о ликвидации объединения

При устранении объединения средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Кто такой управитель ОСМД и как он выбирается?

Управитель (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между собственниками жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги. В компетенцию управляющего ОСББ входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведение строительных и ремонтных работ). Оплата за предоставленные услуг и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Для жильцов, в установленные сроки не объединившихся в ОСМД, управляющий будет назначен органами местного самоуправления по итогам конкурса. Процедура подготовки и проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома будет проводится в соответствии с Приказом Минрегионразвития №150 от 13.06.2016. Продолжительность конкурса и назначение управляющего в среднем занимает два месяца. В этот переходный период услуги по содержанию домов сохраняются за организациями, обслуживающими их ранее (ЖЭКами).

Как расторгнуть договор с управляющим ОСББ?

Благодаря принятию ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома вправе разорвать договор с управителем в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до окончания срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (т.е. создании ОСББ) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора, должны уведомить назначенного им на конкурсной основе управляющего.

Плюсы и минусы покупки кооперативной собственности

Когда люди думают о кооперативном жилье, первое, что приходит на ум, могут быть те поселения хиппи, вернувшиеся на родину. Кооперативное жилье сильно изменилось с тех пор, хотя люди могут быть такими же.

Кооперативы особенно привлекательны для домовладельцев старшего возраста. Финансирование может быть проблемой, поэтому, если вы продали одну недвижимость и у вас достаточно наличных денег, кооператив дает реальное финансовое преимущество.

Что такое кооперативное жилье?

Жилой кооператив — это корпорация, обычно некоммерческая, которая владеет блоком квартир или таунхаусов.Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которой принадлежит это имущество. Как акционер вы имеете право на исключительное использование одной единицы в этой собственности.

Кооператив управляется советом директоров, избранным членами, чтобы поддерживать хорошее управление и хорошее состояние предприятия. В кондоминиуме вы владеете своей квартирой, а остальная часть комплекса находится в общей собственности. В кооперативе вы владеете долей всего, но не имеете собственного капитала, что затрудняет получение ипотеки. Кондо классифицируются как недвижимость, что означает, что покупатели владеют документами на их жилища и могут использоваться в качестве залога по ссуде.

Как правило, кооперативное здание никогда не будет продано или перевернуто, а членов кооператива не просят покинуть, если они не нарушат устав кооператива. Так члены могут чувствовать себя в безопасности, что они могут пустить корни надолго. Если вы переезжаете, доля возвращается кооперативу и будет предложена следующему человеку, который захочет стать участником.

Кооперативы могут иметь более строгие ограничения, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к владению. Если кооперативы не субсидируются, от покупателей может потребоваться определенное соотношение чистой стоимости или долга к доходу, чтобы продемонстрировать способность выполнять текущие финансовые обязательства по содержанию и содержанию.Большинство квартир запрещают субаренду.

Это видео от Co-ops BC содержит дополнительную информацию о том, что такое кооперативное жилье.

Какие люди живут в кооперативном жилье?

В большинстве жилищных кооперативов проживают самые разные люди. Многие кооперативы гордятся своим этническим, социально-экономическим и демографическим разнообразием.

Однако есть некоторые жилищные кооперативы, специально предназначенные для определенного типа жителей.Некоторые кооперативы ориентированы на творческие сообщества, другие — на сообщества пожилых людей, а другие ориентированы на семьи.

Насколько популярно кооперативное жилье в Канаде?

По всей Канаде проживает более четверти миллиона канадцев, проживающих в кооперативном жилье, и около 100 000 кооперативных домов по всей стране.

По данным Федерации кооперативного жилья Торонто, в Торонто и регионе Йорк насчитывается 17 000 кооперативных единиц. Многие кооперативы представляют собой многоквартирные дома, такие как жилые дома среднего размера или таунхаусы.

Заимствование денег для покупки в кооперативе

Для покупки акций в кооперативе вы можете взять ссуду на акции вместо ипотеки. Залогом становится ваша доля в кооперативе, а не реальная собственность. Эти ссуды действуют аналогично ипотеке, но из-за юридического характера собственности в кооперативе кредиторам становится труднее получить взыскание в случае дефолта. Хотя получить долевые ссуды труднее, чем обычную ипотеку, они доступны. Кредитные союзы из-за своей собственной структуры членства обычно являются хорошими источниками финансирования для покупателей кооперативов.

Субсидируемые и рыночные единицы

Большинство жилищных кооперативов имеют два разных типа единиц: субсидируемые единицы и рыночные единицы. Субсидируемые единицы доступны по более низкой цене покупки, чем рыночные единицы, и субсидируются либо самим кооперативом, либо партнером по субсидии. Рыночные единицы доступны по рыночной цене.

История Нэнси и Джеки

Когда двое их детей покинули гнездо, Нэнси и Джеки Янг искали несколько уменьшенную версию своего хорошо оборудованного дома на одной из самых красивых улиц в районе Саммерхилл в Торонто.Они не хотели отказываться от удобного расположения и яркого образа жизни в этом районе.

Они не торопились, наслаждаясь тремя годами посещения дней открытых дверей, а также проверкой квартир и таунхаусов. Они чувствовали, что квартиры, которые они посещали, были временной остановкой для некоторых жителей, а Нэнси и Джеки не хотели, чтобы каждые несколько лет новые соседи.

Затем они влюбились в Arbor Glen, старое традиционное здание кооператива с характером и историей, выходящее на Роуздейл-Вэлли-роуд.Это был первый крупный многоквартирный дом, спроектированный и построенный в 1956 году Исадором Шарпом, который позже основал Four Seasons Hotels and Resorts.

Они смогли оплатить установку наличными, но они хотели получить двухнедельную промежуточную ссуду для финансирования некоторых ремонтных работ. Сначала банк, их давний кредитор, согласился предоставить кредит. Когда банк обнаружил, что ссуда предназначена для кооператива, он отказался. Когда банки не помогли, Молодые люди обратились в небольшой кредитный союз, обрадованный их бизнесом.

«Это очень хорошо работает», — говорит Джеки. «Я люблю говорить, что мы живем в деревне».

Агент Дэвида Гроскинда по недвижимости показал ему несколько зданий в престижном районе Форест-Хилл в Торонто. Когда она отвела его в здание на Авеню-роуд и Сент-Клер, цена была подходящей, но это был кооператив. У него были ограничения, которых обычно не было в кондоминиумах. Ему не разрешили сдавать квартиру в аренду — право, которое делает некоторые квартиры привлекательными для покупателей. Но это не имело значения для Гроскинда, который намеревался там жить.

К счастью для него, он продал свой дом, и у него было более чем достаточно денег, чтобы полностью оплатить установку. Вскоре Гроскинд понял, что получить обычную ипотеку для него было практически невозможно. Он смог найти только одного кредитора, готового предоставить кредит для таких кооперативов, как его, но компания профинансировала лишь одну треть стоимости собственности.

Поскольку лишь ограниченное количество людей готово платить наличными на месте, не было войны ставок. Groskind заплатил 480 000 долларов за такую ​​же площадь, которая стоила бы более 700 000 долларов в обычной квартире в этом районе.

Даже если вы можете себе это позволить, попасть в его дом непросто. Потенциальные покупатели очень внимательно изучаются, чтобы убедиться, что они вписываются в сообщество и ведут относительно спокойный образ жизни.

«Люди, которые построили его, ожидали, что люди Forest Hill захотят там жить, и спроектировали его в соответствии со стандартами района», — говорит Гроскинд. «Здание заполнено людьми пенсионного возраста, такими как я, которые продали свой дом и купили это место, вероятно, по той же причине, что и я, — что это было относительно недорого.

Подобно кооперативам Groskind и Youngs, кооперативы, как правило, представляют собой небольшие здания в лучших местах с низкой текучестью. Хотя покупка и владение кооперативом сложнее, ценность и стабильность могут помочь компенсировать неудобства.

Чистая прибыль

Покупка кооперативного жилья — это не только финансовое решение, но и образ жизни. Кооперативы представляют собой сплоченное сообщество, которое обычно живет вместе в течение длительного периода времени. Однако это подойдет не всем.

Хотя стоимость покупки кооператива, как правило, ниже, чем у кондоминиума или таунхауса схожей стоимости, у них нет таких же долгосрочных инвестиционных возможностей, которые дает традиционное владение недвижимостью. Конечно, владение также сопряжено с риском. Это решение, которое вам нужно принять для себя, исходя из ваших финансов и образа жизни.

ТАКЖЕ ПРОЧИТАЙТЕ

Кооперативы и кондоминиумы Часть 1: Плюсы и минусы кооперативов

Изображение: fizkes / Shutterstock.com

На первый взгляд квартиры и кооперативы выглядят очень похоже; жители живут отдельными квартирами в одном здании и делят общие зоны со своими соседями. Однако копните немного глубже, и вы увидите, что на самом деле они совсем другие. Перед тем, как сделать выбор, рекомендуется узнать о различиях, поэтому мы создали это удобное руководство из двух частей, которое поможет вам выбрать, что лучше всего подходит для вас. В первой части рассматриваются кооперативы.

Все о кооперативах

Кооперативы, или чаще кооперативы, функционируют как юридическое лицо, основанное на членстве, , которому принадлежит жилое здание.Вместо того, чтобы покупать квартиру, жителей покупают акций корпорации, владеющей зданием, что дает им право на получение квартиры. Чем больше размер пая, тем больше акций должен купить владелец.

Кооператив управляется советом , и как акционер вы имеете право голосовать за управление кондоминиумом. Обычно существуют правила, которые вам нужно соблюдать в отношении чего угодно, от парковки до того, как вы можете покрасить внешние стены, хотя они различаются от доски к доске.При подаче заявки на финансирование кооператива вы не берете ипотечный кредит; вместо этого вы возьмете ссуду на акции .

Плюсы

Участие в кооперативе — популярный выбор, и есть несколько преимуществ, как финансовых, так и социальных.

• Основная привлекательность — это более низкие затраты, часто связанные с кооперативами. Они не работают ради прибыли; вместо этого они действуют по фактической стоимости. Кроме того, в таких городах, как Нью-Йорк, количество кооперативов намного выше, чем кондоминиумов, что еще больше снижает цену.
• Более низкие затраты на закрытие — еще один бонус. Поскольку на самом деле вы покупаете не недвижимость, а только акции, с вас не взимаются такие сборы, как страхование титула или налог на регистрацию ипотеки.
• Один ежемесячный счет включает все, от затрат на обслуживание и коммунальные услуги до налога на имущество. Поначалу это может показаться завышенным, но в разбивке по ним обычно примерно столько же, сколько вы заплатили бы в кондоминиуме. По сути, он популярен среди тех, кому нравится простота объединения всех своих счетов в один.
• Кооперативная корпорация является собственником собственности, и поэтому они несут расходы на техническое обслуживание и ремонт . Таким образом, если ваша внешняя стена повреждена, вам нужно будет оплатить только свою долю счета.
• Несмотря на то, что вы не владеете недвижимостью, вы все еще имеете право на налоговых вычетов на недвижимость, которые доступны домовладельцам.
• Вы можете выбрать соседей . Создана система проверки, чтобы гарантировать, что все новые жители финансово обеспечены и, вероятно, будут соответствовать сообществу.Как акционер, вы должны сказать свое слово. Многие советы директоров отвергают или ограничивают количество инвесторов, отдавая предпочтение в первую очередь долгосрочным владельцам, что снижает риск появления цепочки плохих соседей.

Минусы

Несмотря на множество положительных моментов, есть ряд вещей, о которых следует знать, и иногда совместная игра просто не является правильным выбором для ваших текущих обстоятельств.

• Может быть сложно купить и продать . Кооперативные советы часто намного строже, чем ассоциации кондоминиумов, особенно когда речь идет о приеме новых жителей.Покупатели должны пройти тщательный процесс подачи заявки, который включает собеседование и представление своих финансовых отчетов совету директоров. Даже если они соответствуют высоким финансовым критериям, они все равно могут быть отклонены без объяснения причин. Это также может затруднить продажу.
• Для покупателей обычно существуют также строгие правила в отношении финансирования . По большей части требуется первоначальный взнос в размере от 20 до 50%, в то время как некоторые кооперативы вообще не принимают ссуды.
• Иностранные покупатели не могут покупать кооперативы , поскольку обычно у них нет необходимой истории в банках или кредитных организациях США.Инвесторам также обычно отказывают, поскольку многие советы директоров сосредоточены на собственниках-арендаторах.
• Другие строгие правила могут определять, разрешено ли вам сдавать квартиру в субаренду, покупать квартиру в качестве родителя для своих детей, использовать ее в качестве жилого дома или использовать для краткосрочной аренды на время отпуска. В большинстве случаев это невозможно.
• Существует риск того, что если один член ассоциации не выполнит свои платежи, это может повлиять на всех остальных членов . Будь то плата за обслуживание или выплата доли ссуды, если участник не может ее оплатить, другие участники могут быть обязаны покрыть расходы.Однако этот риск несколько снижается за счет утомительного процесса подачи заявки.
• В некоторых кооперативах вы можете обнаружить, что должны посвятить определенное количество времени на уборку и обслуживание здания. Это особенно характерно для небольших кооперативов, у которых возникают проблемы с поиском персонала.
• Способ составления ежемесячного счета может вам не подойти . Например, жители будут оплачивать свою долю от общего счета за электричество в здании. Таким образом, если вам принадлежит 2% акций, вам необходимо будет заплатить 2%.Это не лучшая модель, если вы мало времени проводите в квартире или мало потребляете электричество.

Теперь вы узнали о кооперативах, следите за обновлениями во второй части, где мы обсудим плюсы и минусы кондоминиумов!

Плюсы и минусы проживания в нем

Последнее обновление — 4 июля 2020 г.

Следует знать о кооперативных жилищных обществах, а также о преимуществах и недостатках проживания в них, если вы планируете жить в них.

Кооперативное жилищное общество — это ассоциация, созданная, когда люди объединяются для достижения консенсуса. В отдельных домах отсутствует чувство товарищества и дисциплины.

Преимущества проживания в кооперативном жилищном обществе

Это доступно

Имущество в рамках кооперативного жилищного общества принадлежит его членам как владельцам, которые имеют право голоса в финансовых вопросах, связанных с обществом. Первоначальный взнос разумный; Есть более низкая плата за предварительное закрытие и более длительный срок ипотеки.Это более доступно, чем в других независимых правах отдельной собственности.

Демократическое управление

Каждый член кооперативного жилищного общества имеет равные права и привилегии. Члены должностных лиц избираются единогласно тайным голосованием. Если вы инвестируете в квартиру внутри кооператива, ваши инвестиции безопасны, и вы можете сдать ее в аренду, если в ней не живете. Таким образом, вы можете получать регулярный доход, сдавая недвижимость в аренду.

Обязанности разделены

Находясь в кооперативном жилищном обществе, ваши обязанности как владельца разделяются между членами. Кооператив несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание, страхование, ежегодное обслуживание лифтов, охрану, водоснабжение и рассмотрение жалоб относительно водоснабжения и электроснабжения. Плату за содержание вносит каждый член общества. У вас есть больше удобств, чем индивидуальная настройка, такая как бассейн, джакузи, сауна, сад на террасе, сад, членство в клубе, парки, зрительный зал и так далее.Жилищный кооператив — это юридически учрежденное лицо, в котором есть дома, которые можно арендовать или купить после тщательного расследования. Таким образом, ваша собственность обязательно будет в безопасном районе. Жизнь в кооперативном жилищном обществе дает вам комфорт жизни в быстро реагирующем обществе. Можно ожидать надлежащей экономии, поскольку существует коллективная ответственность, а счета подлежат проверке и аудиту.

Во многих штатах довольно популярны кооперативные жилищные общества.Есть разные категории общества. Существуют жилищные общества, в которых земля находится в собственности общества, но дома принадлежат членам общества, что называется собственностью арендатора. В некоторых обществах и здания, и земля принадлежат обществу. Общество распределяет между членами квартиры. Существуют жилищные ипотечные общества, в которых общество ссужает деньги своим членам на строительство здания для себя.

Есть много правил, которым необходимо следовать.

Если вы являетесь владельцем квартиры в обществе, вам придется соблюдать множество строгих правил и положений.Быть членом общества непросто, потому что вам придется придерживаться определенных норм и, возможно, придется пройти собеседование. Существуют определенные ограничения, которые могут вас отпугнуть. Если вы хотите держать питомца, вам может быть отказано в его содержании. Без согласия общества нельзя делать ремонт. Это некоторые из препятствий или хлопот жизни в кооперативном жилищном обществе.

Вы не можете искать финансирование для развития вашей собственности в выбранном вами банке, потому что общество имеет связи с конкретным банком.Даже провайдеры услуг будут выбраны обществом. Вам будет сложно продать свою собственность, потому что общество может выдвинуть некоторые условия, которые могут не подходить для вашей сделки. Даже сдать свою недвижимость в аренду будет непросто. Вы должны убедить всех членов в секрете перед окончательным оформлением вашего арендатора.

Преимущества жилищных кооперативов:

• Легко создать: кооперативное общество — это добровольное объединение. Он может быть сформирован при минимальном составе 10 человек.Процесс регистрации прост.
• Членство открыто для всех: Членство в кооперативном обществе открыто для всех, потому что все имеют общие интересы. Вы можете стать участником в любое время, и вы можете выйти, когда захотите.
• Управление демократично: Управление демократично и основано на принципе голосования. Все имеют равные права.
• Ответственность ограничена: Нет личной ответственности по финансовым долгам общества.

Общество существует на постоянной основе и имеет правовой статус.Управление обществом также экономично.

Уникальный вид домовладения

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два возможных варианта проживания, и оба они могут быть слишком дорогостоящими. Кооперативное жилье представляет собой альтернативу традиционным методам приобретения основного жилья.

Жилищный кооператив или «кооператив» — это тип варианта жилого жилья, который на самом деле является корпорацией, при которой владельцы не владеют своими квартирами напрямую.Напротив, каждый житель является акционером корпорации, отчасти исходя из относительного размера единицы, в которой они живут. Здесь мы более подробно рассмотрим совместную жизнь.

Ключевые выводы

• Кооператив — это способ владеть основным местом жительства, но при этом домовладельцы не владеют своими квартирами напрямую; вместо этого каждый резидент является акционером самого кооператива.
• Некоторым владельцам кооперативов разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте.
• Кооперативы могут быть менее дорогими, чем квартиры, поскольку они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты расходов.
• Однако, прежде чем покупать акции компании, обязательно проверьте финансовое положение компании и связанные с ней комиссии.

Как работают жилищные кооперативы

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы напрямую владеть своей единицей, как в случае кондоминиума. В некоторых кооперативах владельцам разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте, при условии утверждения советом кооператива.

Кооперативы часто дешевле, чем аренда квартир, потому что они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты неоплаченных счетов. В регионах, где стоимость жизни высока, например в Нью-Йорке, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общие сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть немного выше, чем те, которые выплачиваются ассоциации кондоминиумов.

Помимо финансового аспекта совместной собственности, необходимо учитывать также социальные аспекты.Небольшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый берет на себя ответственность за выполнение своих обязанностей, таких как обслуживание, благоустройство территории и установление правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества резидентов.

В любом случае есть правила, которым нужно следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится делиться полномочиями по принятию решений, совместная жизнь может вам не понравиться.

Типы кооперативов

Структура жилищных кооперативов варьируется в зависимости от конкретной юрисдикции их местонахождения.В США и Канаде самые популярные варианты:

• Кооперативы по рыночной ставке : Позволяет членам кооператива покупать и продавать акции по любой ставке, которую будет поддерживать рынок.
• Limited Equity Co-ops : Устанавливает ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы.
• Лизинговые кооперативы : Кооперативная корпорация сдает здание в аренду, а не владеет им, и не накапливает стоимость собственного капитала. В этом случае у кооператива может быть запас наличности на случай, если здание когда-нибудь будет выставлено на продажу.

Стоимость покупки кооператива

Поскольку вы по сути покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жителями. Они будут не только вашими деловыми партнерами, но и вашими будущими соседями. Перед покупкой вам стоит учесть следующее:

• Место нахождения
• Удобства
• Стоимость
• Возможность сдать квартиру в аренду
• Политика в отношении домашних животных
• Страховые требования

Для покупки акций кооператива каждый покупатель берет «ссуду на акции» вместо традиционной ипотеки.Эти ссуды во многом похожи на ипотечные кредиты, но в дополнение к платежам по ссуде, выплачиваемым кредитору, жители кооператива несут ответственность за уплату пропорциональной доли общих затрат на эксплуатацию и обслуживание здания.

Эти расходы, известные как «техническое обслуживание», обычно выплачиваются партнерству ежемесячно и оплачиваются по фактической стоимости. Техническое обслуживание может включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные сборы, уплачиваемые за техническое обслуживание, как правило, ежегодно увеличиваются с инфляцией.

Стоимость ипотеки имущества также может быть включена в ежемесячную плату: даже если отдельный арендатор выплатил свою долю ссуды, для самого здания возможно получение ипотечной ссуды, принадлежащей корпорации, а не юридическому лицу. индивидуальный партнер.Ссуда ​​на акции оплачивает стоимость покупки товарищества. Это не имеет ничего общего с лежащей в основе ипотекой самой собственности. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.

Дополнительные расходы включают ежемесячные счета за коммунальные услуги для каждого места проживания покупателя, которые оплачиваются в индивидуальном порядке, и расходы на страхование. В то время как само здание должно быть застраховано по всеобщему страхованию, содержимое каждого отдельного жилого дома — нет.Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личного имущества от повреждения водой, пожара, кражи и других бедствий.

Особые рекомендации для кооперативов

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более строгими, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к владению. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться определенная чистая стоимость или определенное соотношение долга к доходу в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства по кооперативной покупке.

Также может потребоваться проверка биографических данных. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены только для лиц в возрасте 65 лет и старше или других определенных групп. Эти более строгие требования к собственности придают кооперативному владению атмосферу безопасности и исключительности.В обмен на эту исключительность кооперативы обычно управляются более жестко, чем кондоминиумы. Например, в моделях высокого класса может быть запрещена субаренда. Все партнеры несут расходы по эксплуатации здания.

По умолчанию — или неуплата — одним партнером может потребоваться, чтобы другие партнеры покрыли расходы этого партнера, хотя строгие требования владения обычно сводят значения по умолчанию к минимуму.

Кондоминиумы и кооперативы

Кондоминиумы — это многоквартирные жилые дома с частными резиденциями, которые поддерживают общие зоны общего пользования и инфраструктуру, такую ​​как лифты, подвалы или крыши.Кондоминиумы классифицируются как недвижимость, что означает, что покупатели владеют документами на их жилища. Если вы подумываете о покупке кондоминиума, полезно изучить варианты ипотеки, используя калькулятор ипотеки, подобный приведенному ниже.

Кооперативы не считаются недвижимостью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которой принадлежит это имущество. Как акционер вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности.

Итог

Всегда читайте учредительные документы, устав, соглашение о подписке, правила и любую другую доступную документацию кооператива.Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает кооператив, в том числе как им управляют, за что вы должны будете платить и сколько это будет стоить. Спросите об условиях любой основной ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей способности вносить изменения в свое место жительства. Нет ничего плохого в том, чтобы задавать вопросы; Немного дополнительных усилий на начальном этапе может иметь большое значение для обеспечения гармоничного долгосрочного проживания.

преимуществ и недостатков кондоминиумов и кооперативов | Домой Гиды

Эмили Бич Обновлено 2 декабря 2018 г.

Покупка квартиры может запутать.Термины кооператив и кондоминиум продолжают появляться, и хотя они, кажется, определяют одно и то же, на самом деле они сильно отличаются. Кондоминиум дает покупателям индивидуальную собственность на их личную квартиру или городской дом, а также обеспечивает совместную собственность на все общественные места. В кооперативах или кооперативах владельцы покупают долю корпорации, которой принадлежит вся собственность. Взамен они получают сертификат акций, дающий им право жить в определенном месте. И кондоминиумы, и кооперативы позволяют покупателям пользоваться преимуществами владения, но каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой.

Tip

Рынок кондоминиумов и кооперативов Сан-Франциско разделен на 30% кооперативов и 70% кондоминиумов. Процесс подачи заявки не такой сложный, как на рынке кооперативов Нью-Йорка, поэтому вы, как правило, одобряете покупку, если сможете найти кредитора.

Преимущество: низкие эксплуатационные расходы

Кондо и кооперативы освобождают владельцев от ответственности за техническое обслуживание и ремонт в самом сообществе. Людям с плотным графиком нравится свобода стрижки и ухода за газоном, уборки снега или уборки фасада собственности.Нет необходимости покупать и обслуживать газонокосилку, снегоочиститель или другое дорогостоящее оборудование, что также снижает потребность в хранении. Ассоциация домовладельцев или правление управляет всеми этими задачами от имени владельцев. Однако за это обслуживание взимается плата в виде ежемесячной, ежеквартальной или годовой платы.

Общественные ограничения на проживание

Многие кондоминиумы и кооперативы управляются ассоциациями или правлениями. Эти организации могут накладывать серьезные ограничения на действия собственников.Правление может ограничить владение домашними животными, уровень шума и активности. Кооперативные доски могут также ограничивать тип ремонта или изменения украшения, которые могут выполнять владельцы, в то время как оба могут ограничивать выбор провайдеров кабельного телевидения и Интернета. Кооперативам, поскольку они обычно находятся в старых зданиях, не хватает удобств, которые есть в новых кондоминиумах.

Недостатки при покупке и продаже

Кооперативы могут быть сложнее продать, чем кондоминиумы. Это потому, что владельцу кооператива придется получить одобрение совета директоров для нового покупателя.Кооперативная доска может потребовать значительного первоначального взноса в размере 25 процентов или более, а некоторые требуют покупки наличными. Покупка квартиры находится между вами и кредитором. Если вы можете пройти квалификацию, деньги будут вашими независимо от того, сколько вы вложили.

Будьте осторожны с неожиданными сборами

В кондоминиумах и кооперативах предусмотрена годовая плата, предназначенная для покрытия платы за обслуживание и управление. Хотя владельцы имеют некоторое представление о текущих сборах, когда они инвестируют в недвижимость, они могут увеличиваться с каждым годом и могут расти намного быстрее, чем уровень инфляции.Поскольку все финансовые решения принимаются групповым голосованием, некоторые владельцы могут платить более высокую плату за услуги, которые они даже не используют. Некоторые контракты также позволяют совету директоров устанавливать дополнительные сборы для покрытия специальных проектов или капитального ремонта и реконструкции. Перед покупкой внимательно изучите финансовые показатели сообщества.

Расчет стоимости владения

Владение кондоминиумом или кооперативом может быть дешевле, чем аренда квартиры или таунхауса, или может быть дороже. Это зависит от соотношения цены и арендной платы в конкретном городе или городе, которое вы рассчитываете путем деления средней продажной цены на среднюю арендную плату за место.Как правило, рынок отдает предпочтение покупке, если это соотношение ниже 15. Соотношение цены к арендной плате в Сан-Франциско в настоящее время составляет 21, что означает, что арендовать дешевле, чем покупать.

Покупатели могут обнаружить, что кооперативы стоят меньше, чем кондоминиумы, из-за возраста здания, отсутствия удобств и более жесткого контроля над повседневной жизнью. Но владение недвижимостью обеспечивает долгосрочную стабильность цен по сравнению с арендой и может позволить людям жить в дорогих городских районах, где цены на недвижимость могут затруднить покупку дома на одну семью.Оба типа жилья снижают риск дорогостоящего ремонта и обслуживания, поскольку все основные расходы несут все владельцы, что снижает нагрузку на индивидуальных инвесторов.

Преимущества кооперативного жилья | Home Guides

В тех случаях, когда владельцы кондоминиумов владеют своими индивидуальными квартирами и вносят пропорциональную долю в содержание здания, члены кооперативного жилищного строительства владеют долей в организации, которая владеет всей собственностью. Хотя это дает членам кооператива права собственности, как указано в соглашении о кооперации, это также дает преимущества по сравнению с традиционным владением кондоминиумом или простой арендой квартиры в многоквартирном доме, находящемся в коммерческой собственности.

Гибкость начислений

Налоговые правила для кооперативов различаются от штата к штату, при этом многие из них предлагают налоговые льготы для кооперативов. Например, закон штата Калифорния позволяет членам жилищного кооператива гибко определять, как оценщики определяют стоимость собственности для налоговой оценки. Отдельные члены могут выбрать индивидуальное налогообложение, как если бы они владели кондоминиумом в коммерческой единице, или разрешить кооперативу облагаться налогом на стоимость всего здания и разделить оценку между его членами, как описано в его методические рекомендации.По данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов, обычно оценки кооперативов ниже, поскольку их стоимость сравнивается с аналогичными зданиями, находящимися в коммерческой собственности, и их потоком доходов, а не с сопоставлением стоимости отдельных единиц через сопоставимые продажи на рынке.

Защита арендаторов

В отличие от арендаторов коммерческих квартир, которые могут отказаться продлевать договор аренды или резко повысить арендную плату между сроками аренды, член жилищного кооператива имеет права, аналогичные правам собственника.Эти права позволяют членам кооператива жить в здании до тех пор, пока они выполняют свои финансовые обязательства перед кооперативом и соблюдают его устав. Жилищные кооперативы действуют демократично, с советом, избираемым членами, что дает жителям кооперативов больший вклад в эксплуатацию своих зданий, чем они могли бы иметь в коммерческих зданиях.

Необлагаемые резервные платежи

Кооператив поддерживает резерв, фонд, предназначенный для оплаты экстренного и текущего обслуживания.Налоговая служба рассматривает платежи в резервы коммерческого здания как форму доходов и взимает с них 30-процентный налог. Жилищные кооперативы не облагаются налогом аналогичным образом, при этом взносы в резервы облагаются налогом как доход от патронажа — доход, полученный от использования жилищем патронами, — который может быть компенсирован амортизацией. Из-за этого члены кооператива могут внести меньшую сумму для финансирования аналогичной модернизации, чем те, которые находятся в коммерческом здании.

За вычетом заочного владения

Ассоциации кондоминиумов иногда не могут получить участие от жителей из-за отсутствия права собственности: владельцы кондоминиумов иногда используют свои квартиры в качестве инвестиционной собственности, сдавая их в аренду и проживая в другом месте; в результате арендаторы мало инвестируют в здание.Кооперативы обычно имеют меньшую долю отсутствующих прав собственности. Поскольку владельцы и члены кооператива традиционно больше участвуют в общественной деятельности, чем арендаторы, из-за увеличения инвестиций в здание, они могут гораздо активнее участвовать в управлении или обслуживании. Если курятник может переложить мелкие текущие операции на членов-волонтеров, а не нанимать их по контракту, это может снизить свои затраты.

Ссылки

Writer Bio

Вильгельм Шноц работал писателем-фрилансером с 1998 года, освещая истории искусства и развлечений, культуры и финансов для различных потребительских изданий.Его работы были опубликованы в десятках печатных изданий, включая «TV Guide» и «The Dallas Observer». Шноц имеет степень бакалавра журналистики в Университете штата Колорадо.

Что такое кооперативный дом? | Американское семейное страхование

Сокращенно от «кооператива», кооператив — это концепция, которая заимствует из идеала, что командная работа делает сообщество единым целым. И покупка дома, являющегося частью кооператива, также отличается от традиционного способа покупки недвижимости.

Итак, что такое кооперативный дом? По определению, кооператив или «кооперативный дом» — это обычно многоквартирный объект недвижимости, в котором компания владеет правом собственности.Жители получают долю в здании, покупая доли в этом бизнесе. Жители кооператива владеют долей собственности, но не собственностью.

Эти отношения похожи на владение акциями компании, а не на владение недвижимостью. Кооперативы популярны по ряду причин и обладают уникальным набором преимуществ и недостатков. Мы изучим налоговые последствия для кооперативов, чтобы понять долгосрочные финансовые последствия кооперативного жилья.

Кооперативное жилье Плюсы и минусы

Успех кооперативов обычно объясняется тем, что их бизнес-решения жестко контролируются членами-резидентами, которые действуют как акционеры. Такой подход, как правило, защищает общее финансовое состояние всего здания в отличие от владения кондоминиумом, когда доля жителя больше сосредоточена на его собственном участке собственности.

Каковы преимущества кооперативного жилья?

Одним из преимуществ покупки кооператива является то, что их больше, чем квартир на определенных рынках.Если вы покупаете недвижимость в этих районах, ваши возможности для покупки значительно увеличиваются, если вы включите в набор кооперативов. Вот другие преимущества покупки в кооперативе:

Владельцы кооперативов имеют право собственности. Хотя уставы и соглашения с резидентами каждого кооператива различаются, они обычно предоставляют акционерам право голоса, выходящее за рамки их подразделения.

Кооперативы предлагают варианты налогообложения. В зависимости от законов штата, налоговые правила для кооперативов предлагают членам гибкость в том, как оценщики определяют стоимость собственности для налоговой оценки.Участники могут выбрать единый налог или проголосовать за оценку всей стоимости здания, при этом каждый участник уплачивает свою часть этого налога.

Кооперативы обеспечивают надежную защиту арендаторов. Жители кооператива пользуются жилищными правами, более похожими на домовладение, чем арендаторы. При демократическом управлении кооперативное жилье дает жителям больше права голоса при принятии деловых решений, при условии, что их финансовые обязательства выполнены, а действия соответствуют уставу.

Кооперативы имеют финансовые резервы, защищенные от налогов. Поскольку IRS рассматривает налоговые резервы кооператива как «доход от патронажа», финансирование проектов в кооперативах может быть менее затратным по сравнению с аналогичными предприятиями в коммерческих зданиях.

Кооперативы с меньшей вероятностью сдают свои квартиры в аренду. По сравнению с владельцами кондоминиумов, жители кооперативов могут более строго запретить заочное владение.

Каковы недостатки кооперативного жилья?

При совете директоров, принимающем решения о покупке и решении других финансовых вопросов, резидентам может потребоваться выплачивать крупные суммы для финансирования определенных предприятий, что иногда рассматривается как недостаток.Например, когда потребуется новая крыша, для финансирования проекта потребуется весь кооператив. Если общая стоимость крыши составляет 120 000 долларов, а в кооперативе 12 участников, каждый из них должен внести 10 000 долларов.

Стоит отметить и другие ключевые недостатки кооперативного жилья:

Затраты на закрытие при продаже обычно выше. Затраты на закрытие, связанные с продажами кооператива, составляют в среднем от 8 до 10 процентов от общей цены продажи. Это больше, чем вы ожидаете заплатить за традиционное закрытие — например, за продажу квартиры.

Жильцы обязаны выполнять обязанности по управлению имуществом. Многим кооперативам требуется сотрудничество с жителями — в ежемесячные часы работы волонтеров — для выполнения повседневных работ по обслуживанию зданий кооператива. Может быть сложно спросить, если у вас плотный график или вы не хотите протянуть руку помощи. Но они предлагают альтернативы. Вместо этого вы можете платить индивидуальную ежемесячную плату — и эти деньги помогают покрыть накладные расходы. Но это будут деньги из вашего кармана каждый месяц, если вы решите платить вместо того, чтобы жертвовать своим временем.

Субаренда ограничена. Некоторые группы разрешают сдавать в субаренду только небольшое количество отдельных единиц и могут принудительно заключать многолетнюю аренду с теми, кто это делает. Если ваши планы изменились после покупки, и вы хотите сдать помещение в аренду, возможно, вы не сможете это сделать, если будут заняты все доступные для аренды места.

Типы жилья ограничены. Учитывая, что большинство кооперативов представляют собой многоквартирные дома, ваши возможности совместной покупки ограничены при выборе этого типа жилья.

Кооперативное жилье и налоги

Учитывая, что кооперативные правления различаются, важно полностью понять их устав перед покупкой жилого помещения. Вы также захотите получить подробную информацию о соотношении резидентов к субаренде, чтобы убедиться, что вы имеете право на определенные налоговые льготы. Вот другие важные соображения относительно налогообложения кооперативов:

Налоговые вычеты обрабатываются иначе. Считается, что кооперативы могут получить выгоду от вычета процентов по ипотеке, но только при соблюдении определенных критериев.В отличие от покупки дома, перед покупкой вам необходимо убедиться, что эти критерии соблюдены, если вы хотите воспользоваться этим вычетом.

Кооперативы могут получать более высокие расходы каждый месяц. По сравнению со сборами ТСЖ в кондоминиумах, ежемесячные платежи для кооперативов — некоторые из которых используются для уплаты государственных и федеральных налогов — могут быть значительно выше. Однако также вероятно, что некоторые из этих денег будут вычитаться из налогооблагаемой базы, и это может помочь компенсировать затраты.

Продавцы кооперативной собственности могут облагаться «налогом на возврат». При взвешивании преимуществ и недостатков кооперативного жилья это ключевой момент. Флип-налоги, составляющие 1-2% от общей стоимости продаж, облагаются только кооперативами.

Хотя технически это не «налог», на самом деле это налог на перевод, взимаемый кооперативом, который уплачивается кооперативу при закрытии. Этот сбор помогает кооперативу управлять и компенсировать накладные расходы, не затрагивая текущих жителей.

Налоги на недвижимость могут быть сложными. Платите ли вы налог на недвижимость в кооперативе так же, как в обычном доме? Короче нет.В зависимости от размера и местоположения апартаментов в здании, налоги на недвижимость для кооперативов могут варьироваться от помещения к месту.

Пока вы покупаете жилье, обратитесь к своему агенту по страхованию семьи в США, чтобы узнать, как покупка кооператива может повлиять на ваши страховые взносы и варианты покрытия. Вы получите отличное покрытие, соответствующее вашим уникальным потребностям, независимо от того, покупаете ли вы квартиру, кооператив или новый дом для одной семьи.

.