Когда покупать квартиру: Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать :: Новости :: РБК Инвестиции

Эксперты назвали 10 признаков квартир, которые опасно покупать

МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ. К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.

Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

ПРИЗНАК № 1  Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».

Риелторы рассказали, когда выгоднее купить жилье

ПРИЗНАК № 2  Неблагополучный район

Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок

Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.

Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».

ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации

Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».

ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.

Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок». 

Названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве

ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.

«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость

Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.

«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».

ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Стало известно, какой квартирный ремонт россияне любят делать сами

Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей». Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.

ПРИЗНАК № 9. Дом под снос

Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.

ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

Названо лучшее время для покупки жилья в 2021 году: Квартира: Дом: Lenta.ru

В 2021 году наиболее привлекательным периодом для приобретения жилья может стать первый квартал — на рынке недвижимости наметилось снижение спроса и замедление темпов роста цен. Об этом заявили риелторы, опрошенные РИА Новости.

По их словам, обычно наиболее выгодно приобретать жилье летом и под Новый год, когда для привлечения покупателей застройщики запускают различные скидочные акции. Но в 2021-м лучшим временем для покупки недвижимости, вероятнее всего, станет период с января по март.

Материалы по теме

00:07 — 29 декабря 2020

Живи с этим

Россия в 2020 году пережила ипотечный бум. Что делать тем, кто не успел купить квартиру?

00:03 — 15 октября 2020

Небольшое снижение цен на жилье также может произойти в начале мая, сильнее же всего квартиры дорожают обычно осенью и в декабре, добавили специалисты. Они отметили, что существенных скидок, особенно в новостройках, в первой половине года ждать все-таки не стоит, так как спрос будет поддерживаться за счет продления программы льготной ипотеки.

В свою очередь, руководитель аналитического центра базы ЦИАН Алексей Попов назвал сезонность российского рынка недвижимости распространенным клише. По его мнению, продажи жилья в 2021-м будут зависеть не от общих сезонных трендов, а от отдельных макроэкономических, политических и прочих событий.

В конце декабря 2020-го риелторы опровергли прогнозы о росте цен на жилье в России в 2021 году. В ходе соответствующего опроса 45 процентов из них заявили, что рынок недвижимости ждет стагнация. Брокеры отметили, что рынок исчерпал возможности для роста, а спрос будет сокращаться из-за выросших в 2020-м цен. В снижение цен и дальнейшую рецессию рынка верят 15 процентов риелторов.

Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Дом», напишите на этот адрес:[email protected]

Быстрая доставка новостей — в «Ленте дня» в Telegram

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?

Падение рубля, пандемия, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением.

Разбираемся с экспертами, так ли это, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наши эксперты

 

Павел Чистяков, брокер по недвижимости 

Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой»  

 

Стоит ли сейчас покупать квартиру? Что происходит с рынком недвижимости осенью 2020 года?

Покупать или нет?

В ситуации нестабильности и неизвестности, которая возникла в результате падения рубля, пандемии коронавируса и последующего карантина, у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.к. у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом они сначала упадут в цене, а потом взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то тогда все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.

Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным. К примеру, если Центробанк повысит ключевую ставку, то увеличится и ставка по ипотечным кредитам. Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и на первичном, и на вторичном рынке.

 

Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис

• Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков. – Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне.

Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».

• Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.

Есть ли у вас средства для покупки квартиры?

Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.  

Есть готовая сумма на покупку квартиры. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д. Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн. Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.  

Собираетесь воспользоваться ипотекой. Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн. С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности. Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы. Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ. Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.

 

Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Если основной целью при покупке недвижимости стоит сохранение или даже преумножение средств, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна.  «Про инвестиции я бы сейчас не говорил, – добавляет Алексей Шаклеин. – Если рынок в перспективе 6-12 месяцев покажет отрицательную динамику и просядет процентов на 10-20, вот тогда придет время инвесторов».

 

 

Текст: Дарья Морозова

Эксперты рассказали, стоит ли сейчас покупать квартиру в Москве

Пандемия коронавируса внесла коррективы и в рынок недвижимости. Многие по-прежнему не понимают, что будет с ценами и застройщиками. «Российская газета» опросила экспертов и узнала, стоит ли в Москве сейчас покупать жилье или целесообразнее подождать месяц-другой.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая выделяет несколько тенденций, говорящих в пользу покупки недвижимости. «Вероятно, девелоперы ликвидных проектов продолжат наращивать цены, а аутсайдеры могут снизить стоимость, — считает она. — Не исключено, что по итогам года средняя стоимость квадратного метра повысится в связи с ростом себестоимости строительства, относительно высоким уровнем спроса, сокращением предложения и монополизацией рынка».

На ценниках, по ее словам, сказываются меры от государства и застройщиков, направленные на подогрев спроса. Например, крупные компании дополнительно снизили ставку по льготной ипотеке. «Как минимум до конца текущего года девелопер выплачивает проценты по кредиту вместо покупателя, — объясняет Литинецкая. — В результате ежемесячный платеж уменьшается в среднем на 40%. Также появляются программы страхования покупателей от потери работы за счет застройщика». Правда, срок действия специальных программ и акций ограничен.

Выбор новостроек, отмечает Мария Литинецкая, с каждым месяцем сужается, поскольку еще в 2019 году количество новых проектов сократилось. В кризис ситуация сохранится. «Поэтому искусственно откладывать решение о покупке жилья в ожидании призрачного снижения цен сегодня нецелесообразно, — говорит она. — Напротив, лучше воспользоваться моментом, пока действуют льготная ипотека и акции от застройщиков, а объем предложения позволяет подобрать подходящую квартиру».

Генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин резких скачков на рынке недвижимости не ждет. «Новостройки будут плавно дорожать, — говорит он. — На вторичном рынке ситуация сложнее: наиболее ликвидные и интересные проекты будут расти в цене, а самые неудачные покажут отрицательную динамику».

Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова уверена: сейчас на первичном рынке Москвы сложились наиболее благоприятные условия для приобретения жилья. «Те, кто рассматривали покупку квартир до пандемии и не отказались от этой идеи, находятся в выигрышном положении», — подчеркивает она. По ее словам, под условия льготной ипотеки попадает значительная часть жилья в массовом сегменте.

«Потребитель может выбирать от студий до «евродвушек», как в старой, так и новой Москве, — отмечает Кузнецова. — Наличие крупного первоначального взноса расширяет возможности покупателей, потому что около половины жилья «комфорт-класса» в старых границах столицы находится на заключительной стадии строительства».

А вот эксперт по инвестициям в недвижимость Ян Марчинский советует не торопиться и подождать два-четыре месяца. В этом случае, уверен он, будет шанс приобрести жилье со значительной скидкой: «первичка» просядет в пределах 15%, а на «вторичке» реально рассчитывать на предложения с дисконтом до 30%. «Тем, кто собирается покупать квартиру, советую набраться терпения на полгода и ждать. На первичном рынке многое будет зависеть от мер поддержки правительства, но цены все равно опустятся, — добавил Марчинский. — Тем же, кто планирует продать квартиру, мой главный совет — продавайте сейчас. Дальше денег у людей будет меньше, спрос на недвижимость упадет, поэтому продать квартиру будет тяжелее, а стоимость станет ниже. Сейчас рекомендую соглашаться на незначительные скидки и активно торговаться, выставляя интересную для покупателя цену».

Немного повременить советует и основатель компании SMARENT Виктор Зубик. «Застройщики играют в маркетинговые войны, мотивируя покупать квартиры здесь и сейчас, а на самом деле количество продаж снижается, — объясняет он. — Если ваша задача — купить новостройку, и вместе с тем есть возможность взять льготную ипотеку, советую делать это в третьем квартале текущего года».

С покупкой «вторички» в готовых домах или старом жилом фонде эксперт советует потянуть подольше. Сейчас спрос, говорит Виктор Зубик, сосредоточен на новостройках: меньше рисков в покупке и льготная ипотека. Часть застройщиков и вовсе берут на себя проценты по ипотеке за первый год.

Почему лучше покупать квартиры без посредников в Уфе?

Когда речь идет о покупке новой квартиры, то все прекрасно понимают, что предстоят немалые траты. При этом расходы ожидаются не только на покупку самих квадратных метров, но и на оформление, а также оплату труда тех, кто покупке квартиры содействовал, то есть посреднику. Иногда сумма, которую ему выплачивают, может оказаться весьма ощутимой. Да и сам факт привлечения посредника не всегда дает гарантию приобретения хорошего жилья.

Как приобрести жилье от застройщика в Уфе?

На сегодня это не очень большая проблема, особенно если вы знакомы с проектами девелоперской компании «Унистрой». Эта компания предлагает клиентам уникальные продукты на рынке жилья, опираясь на профессиональные достижения в области разработки и строительства.

Если вы уже выбрали квартиру, то можете приступать к покупке. Это сделать тут особенно просто, поскольку специалисты компании организовали все так, чтобы было удобно и просто в первую очередь клиентам. Вы можете купить квартиру как по полной стоимости, так и получить одобрение ипотеки. Это привлекательный вариант, предлагаемый компанией на довольно выгодных условиях:

• Первоначальный взнос составляет 10% и выше;
• Срок кредитования – до 30 лет;
• Процентная ставка от 8,9%.

Для приобретения квартиры позвоните в офис продаж и совсем скоро вы станете владельцем квартиры в удивительном комплексе «Венский лес».

Особенности «Венского леса»

Желая купить квартиры без посредников в Уфе, вам действительно необходимо обратить внимание на данный жилой комплекс. Он просто создан для комфортной, безопасной жизни, а постоянная юридическая поддержка на всех этапах сделки делает сотрудничество простым, приятным и комфортным. К особенностям ЖК «Венский лес» можно отнести:

• Весь комплекс реализован в виде форта, что позволило создать закрытую и очень уютную внутреннюю территорию, на которой размещается множество объектов для прогулок и активного отдыха.
• Дизайн фасадов выполнен в сдержанной и очень элегантной манере, что придает фасадам особого благородства. В нем чувствуется вдохновение венским стилем, в котором присутствует богатство объемов и сдержанность в цветовой гамме.
• Множество зон отдыха для детей с детскими и спортивными площадками, аллеями и дорожками для катания.

Все это делает «Венский лес» тем сказочным уголком, в котором хочется жить каждому, кто ценит комфорт и безопасность. Для получения возможности приобрести в нем квартиру, позвоните в наш офис продаж и вам помогут подобрать хороший вариант жилья и способ оплаты. К тому же есть программы, позволяющие использовать для оплаты или первого взноса материнский капитал.

Похожие статьи

Стоит ли покупать квартиру сейчас

Нижний Новгород. 12 февраля. НТА-Приволжье — Стоит ли покупать квартиру сейчас.

Решив покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке в Москве, стоит ознакомиться с тенденциями в этой сфере, чтобы заключить выгодную сделку. Ситуация в этой сфере меняется постоянно, на нее оказывают прямое влияние многочисленные внешние и внутренние факторы. При покупке жилья важно выбрать подходящий вариант, который устраивает не только по цене, но и прочим критериям. Для покупателей, которые заключают сделку, имеют первостепенное значение общие тенденции на рынке жилья. Стоит разобраться, выгодно ли сейчас вкладывать средства в квартиры в домах или стоит рассматривать таунхаусы и коттеджи. Анализируя объемы спроса и предложения в прошедшем периоде, можно сделать выводы о том, куда вложить средства в пришедшем году.

Динамика изменения цен на недвижимость в Москве на начало 2021

Чтобы понять, как будут меняться цены на недвижимость в 2021 году, нужно изучить, что было с рынком в 2020 году. На объемы спроса и предложения оказали влияние следующие факторы:

• коронавирусная инфекция, пандемия;
• изменение процентных ставок по ипотечному кредитованию в банках;
• новые условия льготной ипотеки;
• снижение доходности банковских депозитов;
• рост цен на квартиры на первичном и вторичном рынке недвижимости.

Пандемия коронавируса, мировой локдаун оказали воздействие на все сферы жизни. Сработал фактор отложенного спроса, когда потенциальные покупатели, оказавшись в условиях самоизоляции, поняли, что у них появилось время на подбор жилья. Из-за мирового финансового кризиса банки вынуждены были существенно снизить процентные ставки по депозитам, как результат, наблюдалось рекордное снижение доходности таких активов. Держатели депозитов поняли, что выгоднее вкладывать средства в жилье на первичном рынке от застройщика, чтобы потом его сдавать. Повышенный спрос привел к существенному росту цен, который наблюдался до конца года.

Вторичная недвижимость традиционно пользуется не меньшим спросом. В 2020 году объемы продаж здесь выросли на 30% по сравнению с 2019 годом, но эксперты прогнозируют, что в 2021 году спрос существенно уменьшится, что может повлечь за собой и снижение цены.

Прогноз колебания цен на недвижимость в 2021 году

В 2020 году спрос на столичную недвижимость принял лавиноподобный характер, но все эксперты утверждают, что в наступившем году эта тенденция существенно замедлится. Платежеспособные покупатели уже заключили сделки, объем предложения тоже снизился. Вторичное жилье постепенно теряет свои позиции, ликвидных объектов недвижимости здесь становится все меньше.

В прошлом году квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 12%, рост цен на первичке был меньше – 7%. На эти процессы повлияло не только увеличение спроса, но и традиционные процессы инфляции. Стоимость квадратных метров в 2021 году будет продолжать расти, но уже не так активно. Поэтому если вы не решились на покупку жилья в прошлом году, сейчас самое время об этом снова задуматься. Ознакомиться с актуальными ценами на жилье поможет сервис Домклик.

Выгода покупки недвижимости в ипотеку

В прошлом году для поддержки строительного рынка в период пандемии российские власти запустили программу льготного ипотечного кредитования по 6,5 % годовых. Беспрецедентно низкие процентные ставки привлекли потенциальных покупателей, продажи у застройщиков активно пошли вверх. В конце 2020 года представители государственных органов власти сообщили, что эта программа продлена и на первое полугодие 2021 года.

Выгоды покупки квартиры на первичке в этом году очевидны. Минимальные ставки по ипотеке в прошлом году привели к резкому скачку цен за кв. м, но теперь стоимость жилья постепенно снижается, а условия кредитования остаются прежними. Скептики, которые не были уверены в том, что программа будет работать, теперь в этом убедились. Появилась уверенность в том, что каждый инвестор получит свое жилье при минимальной переплате.

Покупка квартиры – ответственное мероприятие, поэтому важно не только изучить условия кредитования, а и выбрать надежного застройщика. Единственным минусом льготной ипотеки можно назвать то, что использовать ее можно только при покупке жилья на первичке. Но нужно понимать, что эта программа внедрялась с целью поддержки застройщиков, поэтому такое ограничение логично.

Когда выгоднее покупать жилье

Эксперты в сфере недвижимости точно знают, когда следует заключать сделки на самых выгодных условиях. И первичный, и вторичный рынок традиционно «проседает» в январе. Это связано с затяжными новогодними праздниками, длинными выходными. Покупательская способность населения тоже снижается в этот период. Застройщики не предпринимают попыток завлечь клиентов, а в феврале ситуация кардинально меняется. Рынок понемногу оживает, строительные компании и девелоперы заинтересованы в привлечении финансовых активов, поэтому активно предлагают дополнительные скидки на некоторые объекты. Квартиры на нижних и верхних этажах, жилье с нестандартной планировкой попадают под эту категорию. Если для покупателя важна исключительно минимальная цена, он будет рассматривать такие варианты. Подобные сделки нередко заключают те инвесторы, которые планируют сдавать недвижимость после завершения строительства и ремонта.

Весной всегда наблюдается сезонный рост цен, поэтому многие покупатели отказываются от покупок в этот период. Летом спрос снова падает, на что застройщики традиционно реагируют новым снижением расценок. Но наблюдается это до середины августа. В этот период существенно возрастает спрос на вторичную недвижимость и первичку, которая уже введена в эксплуатацию. Связано это с тем, что в столицу переезжают студенты, а заботливые родители стремятся сразу обеспечить их жильем. Рост цен на вторичном рынке приводит к тому, что они увеличиваются и на первичке.

Осенью рост цен продолжается. Связано это с особенностями строительных процессов. К последнему кварталу сдаются многочисленные жилые объекты, основные работы ведутся весной и летом. В это же время застройщики анонсируют новые проекты, открывают продажи.

Зная такие сезонные особенности, можно сделать вывод, что оптимальное время для сделок с недвижимостью – конец зимы и начало лета, но на колебания спроса, предложения и стоимости квадратного метра оказывают влияние и иные факторы.

В этом году наравне со строительными компаниями, которые возводят многоквартирные дома, активизировались и застройщики, которые заняты малоэтажным строительством. Они мотивируют потенциальных покупателей тем, что и в условиях карантина, самоизоляции у тех будет возможность проводить время на открытом воздухе во дворе своего дома. Такие тенденции тоже нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры, таунхауса или целого дома.

*На правах рекламы. 12.02.2021 — 08:00

Все новости раздела «Новости ПФО»

Эксперт рассказал, когда выгоднее покупать квартиру в Москве.

ЭКСКЛЮЗИВ

Ждать ли в ближайшее время падение цен на столичном рынке жилья, «МИР 24» спросил у генерального директора компании по недвижимости Даниила Орлова.

— Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предрекли падение цен на квартиры в Москве после Нового года. Каковы предпосылки для этого прогноза?

Даниил Орлов: В последние полгода я постоянно слышу апокалиптические сценарии для рынка недвижимости. Я абсолютно их не вижу. Предпосылки к снижению цен, конечно, есть – это падение покупательской способности населения. Но есть также факторы, которые способствуют тому, чтобы цены не проседали: государство через регулирование процентной ставки по ипотеке может контролировать спрос на строящиеся квадратные метры жилья. Можно понизить ставку, сделать много льготных программ по ипотеке с пониженной ставкой – все это будет стимулировать людей брать новые кредиты на приобретение нового жилья.

— Пока на московском рынке жилья наблюдается ажиотаж. Чем он вызван и как долго он может продлиться?

Даниил Орлов: Ажиотажа, честно говоря, мы не наблюдаем. Но мы видим хороший спрос. Это не ажиотаж, потому что нельзя сказать, что цены идут вверх. Спрос связан с резким, на мой взгляд, удешевлением стоимости денег для населения – именно ставки по ипотеке. В последний год она сильно сократилась. Сейчас, например, семья со вторым ребенком получает кредит под 5% – для России, для нашего уровня инфляции это очень хороший процент, поэтому все больше и больше таких семей приобретают жилье. Также есть разные льготы для социальных работников, для военных. Все эти слои населения формируют дополнительный спрос на квадратные метры.

— Повышенный спрос, как правило, приводит к росту цен. Какова сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартирах эконом-класса и насколько она может вырасти до конца года?

Даниил Орлов: Повышенный спрос не всегда приводит к росту цен. Ажиотажа нет, поскольку предложение квадратных метров стремительно растет, особенно если мы не берем Москву в пределах МКАДа, где оно как раз не так сильно растет. А в Московской области и других российских регионах предложение существенно увеличилось. Это если говорить о первичном рынке жилья, именно о новостройках – потому что вторичный рынок жилья как раз может просесть больше. Все льготные условия по ипотеке направлены на стимуляцию приобретения первичных квадратных метров жилой недвижимости. Вторичный ранок без дополнительных стимуляций со стороны банков может потерять часть спроса.

— Насколько сильно отличается цена квадратного метра в новостройке и «вторичке»?

Даниил Орлов: Если взять первичный рынок недвижимости, скажем, квартиру с сопоставимым метражом в сопоставимом районе и примерно такую же по характеристикам в доме, которому осталось до ввода год, то стоимость в нем квадратного метра будет примерно такая же, как уже готовая квартира с ремонтом на вторичном рынке.

— Как думаете, что будет с ценами на квартиры в столице в следующем году?

Даниил Орлов: На первичном рынке недвижимости падения как минимум не будет. На мой взгляд, будет слабый рост в пределах индекса потребительских цен. На вторичном рынке возможно небольшое падение, но ничего драматичного – у государства очень много рычагов на сегодняшний день для того, чтобы не допустить коллапса. Я уверен, что цены резко вниз иди не будут.

— Давайте подытожим: где сейчас выгоднее покупать квартиру – в новостройках или на «вторичке»?

Даниил Орлов: Если вы рассматриваете приобретение с точки зрения жизни, то нужно рассматривать какие-то другие параметры, но не выгоду. Если говорить о покупке с точки зрения дальнейшей перепродажи или последующей сдачи в аренду, то я бы не назвал это выгодной инвестицией. Я думаю, что на сегодняшний день лучше деньги отправить в какие-то другие инвестиционные инструменты, чем в квадратные метры. Потому что даже если будет рост, он будет настолько незначительным, что сможете немногим отыграть инфляцию в рублевой зоне.

— Что посоветуете человеку, который собирается покупать квартиру? Сделать это не откладывая или же подождать два-три месяца?

Даниил Орлов: Если человеку нужна квартира для того, чтобы проживать, я бы не стал ждать и рассматривал квартиру исключительно с точки зрения параметров, которые необходимы для жизни: район, метраж и т. д. А с точки зрения инвестиций – повторюсь – я бы этого не делал.

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай

26 января 2021 г. | Читать 3 мин.

Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам следует перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру когда-либо, то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

• • Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать как минимум то, что вы заплатили.

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

• Перемещение припасов

• Упаковка и распаковка

• Погрузка и разгрузка

• Лицензировано и застраховано

• Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

• • Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам. , например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

• • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

• • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

• • Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или лицом к солнцу не в ту сторону?

• • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и безопасность. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

• • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

Что стоит покупать или сдавать в аренду?

Для большинства из нас покупка дома (или отказ от нее) является самым важным финансовым решением в нашей молодой взрослой жизни.

На вопрос «Что лучше — аренда или покупка?» — непростого. Это зависит от множества факторов: вашего возраста, ваших финансов, вашего района, ваших планов на будущее, текущего рынка недвижимости и ипотечного кредитования, и это лишь некоторые из них. В любом случае, у всех, кого вы знаете, будет свое мнение.

Если вы решаете, снимать ли вы аренду или покупать, первое, что вам следует сделать, — это не обращать внимания на советы других людей, как бы строго они ни были сформулированы или сделаны из лучших побуждений. В новейшей истории было время, когда покупка дома была критерием финансового успеха.Но, как мы узнали из ипотечного кризиса 2008 года, дорогой дом может стать альбатросом на шее своего владельца в тяжелые времена.

В то же время многие люди (включая друзей и родственников) извлекли выгоду из долгосрочной оценки недвижимости. С их точки зрения, их дом был отличной инвестицией, поэтому было бы глупо не последовать их примеру. Но помните, что прошлые результаты не гарантируют будущих результатов. И тот, кто говорит вам покупать или не покупать, — это не вы.

The New York Times предлагает интерактивный инструмент, который может показать вам точку безубыточности при покупке дома на основе более десятка факторов: цены дома, того, как долго вы будете жить, вашей налоговой ставки и текущих ставок по ипотеке.

Хотите более быстрый и простой способ сравнить покупку и аренду? Попробуйте наш калькулятор покупки и аренды.

Например, предположим, что вы хотите купить дом за 250 000 долларов с 20% -ной скидкой и ставкой 4,02% по 30-летней ипотеке.

Очередь для аренды или покупки зависит от того, как долго вы пробудете в доме.Если вы планируете переехать через пять лет, аренда лучше, если вы сможете найти сопоставимую квартиру или дом за 863 доллара в месяц. Если вы можете остаться на 10 лет, вам нужно будет найти аренду за 733 доллара в месяц, чтобы снять аренду лучше.

Если же вы собираетесь остаться где-то всего на два года, вам лучше арендовать место за 1265 долларов в месяц.

Если на вашем рынке нет доступных арендных плат, эти цифры говорят в пользу покупки, если вы останетесь на месте не менее четырех-пяти лет.Когда вам чуть за двадцать, об этом может быть много вопросов. Карьера и романтические возможности подтолкнули большинство людей, которых я знаю (включая меня), по крайней мере один или два раза переезжать, когда им за двадцать.

Но для того, чтобы покупка дома была лучше сдачи в аренду, нужно быть финансово готовым. Есть меньше путей к финансовому краху быстрее, чем брать слишком много жилищных платежей и сжимать свой бюджет до тех пор, пока вам не понадобится занимать деньги, чтобы не отставать от ежемесячных расходов.

И ошибка номер один, которую, как я вижу, делают новые покупатели дома, это неспособность оценить, сколько стоит владение домом (помимо ипотеки, налога на недвижимость и страхования).

По теме: Сколько денег вам действительно нужно, чтобы купить дом

Я нахожусь на той стадии жизни, когда многие из моих друзей покупают первый или второй дом. И я не могу вспомнить ни одного человека, который не въехал бы только для того, чтобы обнаружить какой-то большой ремонт, который не был обнаружен во время домашнего осмотра. Сломанный прибор, протекающая труба, что угодно.

Таковы потребности, но с новым домовладением появляется и длинный список желаний. Какой новый домовладелец не имеет опыта внезапно оказаться в еженедельных (или ежедневных) поездках в Home Depot и Bed, Bath и Beyond (если у вас есть достаточно времени).Меблировка, декор, обработка окон, ландшафтный дизайн: Ча-цзин, ча-цзин, ча-цзин.

Мы все знаем, что не должны тратить свой путь к счастью, но недавнее исследование показало, что, несмотря на то, что мы любим улучшать свои дома, покупки в нашем доме приносят нам удивительно небольшой уровень счастья. Подсказка: лучше всего тратить деньги на впечатления, путешествия и хобби.

Я не могу дать вам простую рубрику, которая поможет вам решить, брать ли аренду или покупать, но вот выводы:

Если вы не уверены, что останетесь в своем доме не менее четырех-пяти лет, снимите

Многие люди покупают дом, а затем обновляют его в течение нескольких лет и решают стать арендодателем, сдавая в аренду свой старый дом.В долгосрочной перспективе это может быть разумный шаг, но в краткосрочной перспективе это сложнее, чем думает большинство людей. Получить две ипотеки (даже если вы найдете арендатора) может быть непросто, и многие люди, которых я знаю, удивляются, когда арендная плата не покрывает их ипотеку и другие расходы, что обходится им в несколько сотен долларов в месяц, чтобы удержать старую дом.

Да, можно быть успешным и получать пассивный доход как арендодатель, но парни, которых я знаю, которые хороши в этом, суперселективны в отношении приобретаемой недвижимости, потому что они заранее знают, что могут получить положительный денежный поток от аренда.Дома, которые мы выбрали бы для себя, могут не попасть в эту категорию.

Если вы финансово готовы и найдете подходящий дом, купите

Большинство из нас хотят иметь дом. Проблема в том, что мы можем так сильно захотеть владеть домом и начать идти на компромисс в вопросах, которые важны — действительно важны.

Например, вы находите дом, который любите, и покупаете раньше, чем планировали — возможно, вкладываете меньше денег или соглашаетесь на более высокую процентную ставку, потому что ваш кредит был не так хорош, как вы надеялись.

С другой стороны, вы можете добраться до финансового места, где вы можете купить дом, но не дом, который вам понравится. У большинства из нас всегда будут финансовые ограничения в отношении того, какой дом мы можем купить, но не поддавайтесь слишком сильному давлению, чтобы купить его только потому, что рынок горячий.

По теме: Найдите лучших онлайн-ипотечных кредиторов

По теме: Предварительное одобрение ипотеки онлайн

Если вы не хотите быть домовладельцем, снимайте

Даже если вы финансово готовы купить дом, возможно, он вам просто не нужен.В этом нет ничего плохого. Если вы слишком сосредоточены на карьере или путешествиях, брать на себя ответственность за собственное жилье может не иметь смысла. Как я уже писал ранее, аренда не обязательно является неблагоразумным финансовым решением. По крайней мере, в ваших карманах останутся деньги, которые домовладельцы отдают продавцу бытовой техники и Home Depot.

Подробнее:

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать.Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, которые покупают и держат, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, инвесторы, занимающиеся долгосрочными закупками и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы его внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, на которых стоимость может значительно вырасти в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость объекта недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда конкретные компоненты необходимо отремонтировать или заменить.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Является ли покупка квартиры в Нью-Йорке хорошей инвестицией? | by Hauseit

Среди жителей Нью-Йорка распространено заблуждение, что покупка квартиры в Нью-Йорке всегда является хорошей инвестицией.В то время как покупка подходящей квартиры может дать вам перспективу долгосрочного финансового дохода, выбор неправильной квартиры в Нью-Йорке сопряжен с рисками, которые в конечном итоге могут стоить вам много времени и денег. Итак, покупка квартиры в Нью-Йорке — хорошая инвестиция? Ответ зависит от квартиры, которую вы покупаете, и вашего личного финансового положения.

Оригинальная статья: https://www.hauseit.com/is-buying-an-apartment-in-nyc-a-good-investment/

Если вы думаете о покупке квартиры в Нью-Йорке для экономии денег на арендную плату, вы можете быть удивлены, узнав, что покупка обычно обходится дороже с ежемесячной оплатой денежного потока по сравнению с арендой.В большинстве случаев ежемесячный платеж по ипотеке и обслуживанию квартиры / общие платежи плюс налоги будет немного выше, чем то, что вы заплатите за аренду той же квартиры.

Сэкономьте до 2% при покупке в Нью-Йорке | www.hauseit.com

Найти квартиру на Манхэттене, ежемесячный платеж по ипотеке которой меньше, чем ежемесячная арендная плата, — это то же самое, что найти иголку в стоге сена. В лучшем случае и в очень удачном сценарии ваш общий ежемесячный платеж будет примерно равен арендной плате, которую вы можете заработать за квартиру.

Причина, по которой в Нью-Йорке покупать дороже, чем арендовать, заключается в том, что квартиры на Манхэттене и Нью-Йорке пользуются глобальным спросом, и это привело к заоблачным ценам. Более высокая цена снижает предел капиталовложений в квартиру.

К счастью, простой анализ денежных потоков игнорирует все другие преимущества владения недвижимостью / инвестиций, включая налоговые вычеты, прирост капитала и выгоду от диверсификации портфеля.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие Hauseit .

Осмотрительные инвесторы в недвижимость зарабатывают деньги, когда покупают, а не продают. Другими словами, вы фиксируете потенциал экономического роста, выбирая правильную квартиру и договариваясь о привлекательной цене покупки. Переплата за квартиру или покупка неправильной квартиры настроит вас на значительно более низкий долгосрочный потенциал роста или, возможно, даже приведет к потере денег.

Как купить квартиру в Нью-Йорке | Hauseit®

Когда в одном районе становится жарко, покупатели склонны игнорировать другие не менее интересные районы и повышать цены в этом конкретном районе.Это приводит к ситуации, когда цены в одном районе неоправданно выше, чем в других районах.

Осмотрительный покупатель может определить районы, которые имеют более высокую относительную ценность и, как следствие, более высокий потенциал роста.

Вот хороший пример: если вы купили квартиру за 1 млн долларов в Нижнем Ист-Сайде в 2014 году и продали ее в 2018 году, вы заработали бы значительно больше денег, чем если бы вы купили квартиру за 1 млн долларов в Челси. Возможно, это связано с тем, что в предыдущие годы цены в «Челси» росли намного быстрее, создавая среду, в которой разница в ценах между двумя районами была неоправданно большой.

Еще один способ переплатить или потерять деньги — купить смехотворно дорогую новостройку. Хотя ни в коем случае нельзя, чтобы все новые разработки были плохими инвестициями, некоторые из них намного привлекательнее других.

Например, имеет ли смысл платить 2500 долларов за квадратный фут за новую строящуюся квартиру, когда в нескольких кварталах от нее продается уже существующая строительная квартира за 1800 долларов США за квадратный фут? Покупать квартиру в новостройке по такой цене имеет смысл только в том случае, если вы твердо намерены жить в совершенно новой, роскошной квартире в многоквартирном доме с полным спектром услуг.

Совет для профессионалов: Подсчитайте, сколько квартир вы можете себе позволить в Нью-Йорке, с помощью интерактивного калькулятора доступности дома от Hauseit .

Владение квартирой в Нью-Йорке временами может быть абсолютной болью. Допустим, вы покупаете квартиру и хотите ее покрасить. То, что кажется второстепенным проектом, может обернуться огромной головной болью, если совет директоров кондоминиума или соседи не любят или не уважают вас. У большинства кондоминиумов и кооперативных зданий есть договор на перестройку или декоративный наездник, который, по сути, является сводом правил о том, как вы должны проводить ремонтные работы.

Coop против кондоминиума в Нью-Йорке | Hauseit®

Если вас спровоцировать спровоцировать, соседи могут заставить вас пройти через многочисленные препятствия, прежде чем вам будет разрешено выполнять хотя бы малейшую работу в своей квартире. Сначала они попросят вас заполнить соглашение об изменении.

Вам нужно будет подписать кучу документов, подготовить большой объем документов и заплатить своему агенту по строительству и / или управляющему агенту 1000 долларов или более в качестве сборов за подачу заявления.

А теперь ждет игра. Что делать, если вы не нравитесь председателю совета директоров или его квартира прямо под вашей, и он не хочет шума? Возможно, ему потребуются недели и недели, чтобы рассмотреть и утвердить ваши планы ремонта.Он может просто проигнорировать это и сказать, что забыл. Все, что вы можете сделать, это отправить электронное письмо Управляющему агенту, и он ничего не сможет сделать, пока Правление не ответит. К сожалению, вы ничего не можете с этим поделать.

Если вы попытаетесь выполнить какую-либо работу, не выполнив эти шаги, вы можете услышать стук в дверь сердитых соседей или членов правления, которые будут пытаться контролировать ваше поведение. В некоторых случаях ваш сосед может даже сообщить о вас управляющему агенту, даже не сделав вам телефонного звонка заранее.Что хуже? Дело в том, что многие соседи, которые могут сообщить о вас, в прошлом уже завершили шумный ремонт своих квартир!

Квартиры в кооперативном режиме намного хуже, поскольку совет директоров может отклонить ваших потенциальных покупателей в рамках процесса подачи заявки на участие в совете кооперативов без объяснения причин. Это может стоить вам больших денег, когда придет время продавать вашу кооперативную квартиру. Допустим, вы пытаетесь продать на падающем рынке. Вы нашли покупателя и подписали договор о продаже по цене 1 доллар.5м. Покупателю требуется 6 недель для подачи заявки и прохождения собеседования с советом директоров, после чего совет отклоняет покупателя.

К тому времени, когда вы повторно выставите свою квартиру на продажу, рынок еще больше упадет, и вы будете вынуждены снизить запрашиваемую цену на 125 000 долларов до 1 375 000 долларов. В этом примере ваши собственные соседи заставили вас лично потерять 125 000 долларов или более и многие месяцы вашей жизни. Что в этом самое плохое?

Тот факт, что совет директоров мог отказать покупателю по мелкой причине, например, не понравился этот человек или был обеспокоен тем, что покупатель может провести ремонт, который потревожит соседа (который является президентом совета).

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего продавца на закрытие сделки в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие для продавца Hauseit для Нью-Йорка .

Цены на квартиры в Нью-Йорке резко выросли за последние несколько десятилетий по уважительной причине: тенденция чрезмерного экономического роста в мегаполисах усилилась. С ростом секторов услуг и технологий люди продолжают тяготеть к большим городам, которые предлагают хорошие экономические перспективы.

Сочетание этой тенденции с тем фактом, что Нью-Йорк является всемирным культурным и историческим центром, означает, что миллионы, если не миллиарды людей мечтают побывать в Нью-Йорке и / или жить в нем. Можно утверждать, что владение квартирой в Нью-Йорке (или Лондоне) является высшим символом глобального статуса и отражением абсолютного успеха.

Заглядывая в будущее, можно сказать, что глобальная и национальная привлекательность жизни в Нью-Йорке, похоже, еще больше усиливается. Это будет продолжать толкать цены вверх, сначала на Манхэттене, а затем и в других районах.Хотя Манхэттен обычно возглавляет ценовую кривую в Нью-Йорке, время от времени часто возникают дисбалансы, когда определенные районы предлагают лучший краткосрочный и средний потенциал роста по сравнению с Манхэттеном.

Из-за ограничений на субаренду кооперативные квартиры не являются настоящей инвестиционной недвижимостью. С учетом сказанного, покупка кооперативной квартиры все же может стоить того, если вы найдете выгодную сделку и планируете жить в Нью-Йорке в ближайшем будущем.

Как мы объясняем здесь, кооперативные апартаменты обычно на 10-40% дешевле, чем сопоставимые квартиры.Кроме того, подавляющее большинство квартирного инвентаря в Нью-Йорке состоит из кооперативных зданий. Кооперативы обычно являются лучшей инвестицией для тех, кто покупает основное жилье, потому что вы можете получить больше за свои деньги.

У покупки кооператива есть множество недостатков, несмотря на то, что вы получаете больше места по сравнению с квартирой в кондоминиуме. Кооперативы могут иметь ограничения на субаренду, строгие домашние правила, налог с продаж, обременительные финансовые требования покупателя и любопытные соседи.

Стоит ли покупать дом или сдавать в аренду?

Одно из важнейших решений, которое может принять каждый в своей жизни, — это покупка дома.Некоторые покупатели жилья могут задаться вопросом, является ли их решение о покупке дома правильным для них, поскольку среднестатистический человек меняет свое мнение относительно своего решения каждые пять-семь лет. Принимая во внимание эту информацию, многие люди задаются вопросом, является ли покупка дома для них лучшим вариантом. Однако у покупки дома есть много преимуществ. Но есть и недостатки, поэтому аренда может быть для них лучшим вариантом. Лучший способ узнать, что лучше — покупка или аренда; человек должен посмотреть на свою ситуацию, чтобы принять правильное решение.

Преимущества аренды

Вот некоторые из преимуществ аренды, которые покупатель может захотеть рассмотреть:

• Первоначальные вложения в аренду дома или квартиры довольно низкие. Покупателям часто требуется от 5 до 10 переездов в дом, а не для того, чтобы снимать квартиру.
• Аренда стоит меньше денег. Средства, которые обычно используются для первоначального взноса или более высоких выплат по ипотеке, можно инвестировать на сберегательные счета, которые дают более высокую доходность.Это особенно актуально в тех случаях, когда недвижимость проживает арендатор менее четырех лет.
• Арендатор несет ограниченную ответственность, поскольку ему не нужно заниматься ремонтом. Ответственность за эти задачи несет домовладелец. При владении домом владелец несет все расходы на ремонт.
• Арендатор имеет меньшее налоговое влияние на свое финансовое положение. На арендатора не влияют такие статьи, как налоги на недвижимость, которые могут часто колебаться.
• Арендатор может легче распределять бюджет. Арендная плата — это фиксированная сумма, которая может даже включать в себя коммунальные услуги. Фиксированная сумма может позволить арендатору легче установить бюджет, потому что стоимость аренды установлена.
• Арендатор имеет больше мобильности и гибкости при переезде, поскольку аренда для меня обычно краткосрочная.
• Стоимость страховки для арендаторов ниже, поскольку арендатору необходимо застраховать только содержимое арендуемой собственности, а не саму конструкцию.
• Стоимость въезда ниже. Может не быть первоначального взноса и потребуется меньше депозитов.

Что нужно знать перед тем, как снимать дом

Несмотря на преимущества аренды, есть некоторые вещи, которые арендаторы должны принять во внимание, прежде чем принять решение об аренде.

Арендатор должен знать, что можно и чего нельзя делать в договоре аренды, до его подписания. Местные законы не всегда охватывают условия договоров аренды и найма.Договор аренды является юридически обязывающим, когда речь идет о жилищных условиях и правах арендатора.

Арендатор должен знать, как защитить свой залог. Это можно сделать, выполнив подробный осмотр перед подписанием договора аренды. Все ранее существовавшие повреждения должны быть задокументированы.

Арендатор должен знать о страховом полисе арендатора. Страхование арендатора защищает арендатора от повреждений и убытков в результате наводнения, пожаров, ограблений и других неблагоприятных событий.

Преимущества покупки

Ниже приведены преимущества покупки, которые следует учитывать:

• Бывают случаи, когда стоимость владения может быть меньше, чем при аренде.
• Покупатель контролирует недвижимость и понимает, что приобретение дома является приростом капитала.
• Покупатель «вынужден» сэкономить, что может быть важно, когда покупатель выплачивает значительную сумму остатка.
• Покупатель получает налоговые льготы. До 10 000 долларов США в виде налогов на недвижимость и процентов по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США могут быть включены в налоговые вычеты. Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов также подлежат вычету при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилища домовладельца.
• Покупатель обретает личную свободу, поскольку может ремонтировать, реконструировать или улучшать товар по своему усмотрению.
• У покупателя меньше ограничений.Существует меньшее количество правил, которые должен соблюдать покупатель жилья, в том числе ограничения в отношении домашних животных, детей и шума.
• Когда выплаты по ипотеке производятся вовремя, домовладелец может получить более высокий кредитный рейтинг.

Что следует учитывать при покупке дома

Несмотря на различные преимущества, есть некоторые вещи, которые покупатели должны знать и знать, прежде чем покупать дом:

Покупатель несет ответственность не только за платеж по ипотеке.Также необходимо позаботиться о налогах, страховании, техническом обслуживании и ремонте. Также могут быть рассмотрены взносы от Товарищества домовладельцев.

Домовладелец имеет меньше возможностей для переезда. После покупки дома нет особой гибкости при выборе новой работы в другом городе.

Рыночные цены и цены на жилье колеблются. Повышение или снижение стоимости недвижимости зависит от того, когда дом был куплен, будь то период бума или период спада.Недвижимость может не подорожать в размере, ожидаемом домовладельцем, в результате чего домовладелец не получит прибыли при планировании его продажи.

Что мне покупать или арендовать?

В этом уравнении необходимо учитывать два фактора: насколько домовладелец ожидает повышения стоимости дома и как долго домовладелец планирует оставаться в нем. Покупателю жилья обычно необходимо оставаться дома не менее трех лет, чтобы покрыть расходы. Пятилетний срок — более предпочтительный срок.Тем не менее, домовладельцу, возможно, придется остаться дольше, чтобы быть впереди по сравнению с арендой, что зависит от части страны, в которой он проживает.

Доступность должна быть принята во внимание при принятии решения о покупке или аренде, несмотря на планы человека оставаться в доме в течение длительного времени. Многие финансовые эксперты предлагают покупателям сохранять ежемесячные платежи за жилье на уровне 33% или ниже их совокупного ежемесячного дохода.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты на основе реальных примеров на местном рынке недвижимости .В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой — дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

10-летние ставки казначейства США недавно упали до рекордно низкого уровня из-за распространения коронавируса, снижающего риск, при одновременном падении других финансовых ставок.Домовладельцы, которые покупают или рефинансируют по сегодняшним низким ставкам, могут извлечь выгоду из недавней волатильности ставок.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньше риска

Квартирные комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды от других единиц здания, если арендатор переезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
• Даты начала действия договора аренды Stagger для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок аренды всех помещений истекал одновременно).

Экономия на масштабе означает снижение затрат на техническое обслуживание на единицу продукции

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу продукции. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше хлопот, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры эффективны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры, застрахованные от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности.

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно разобраться в четырех типах жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
• Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Местоположение и соображения стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение кредита

Вероятно, вам понадобится получить коммерческий кредит для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банк или кредитные союзы)
• Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Как найти брокера

Было бы неплохо работать с брокерской или консалтинговой фирмой, занимающейся кредитованием нескольких семей.Хороший советник будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Соответствие требованиям для получения ссуды

Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть непросто узнать более сложные заключительные этапы того, как купить жилой комплекс. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
• Затратный подход учитывает сметную стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложенных средств. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

О чем хотели бы знать первые покупатели квартир — Hipster Real Estate

Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах. Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, чем собираетесь заняться, прочтите это руководство перед тем, как начать.

Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг

Худшая ошибка, которую вы можете когда-либо сделать в сфере недвижимости, — это предположить.Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег. Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг.

Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian. Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, в котором содержится история вашей задолженности и своевременных платежей.

FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и превращает их в оценки. Чем выше ваш балл, тем лучше. Оценки могут варьироваться от 300 до 850.

Ипотечные кредиторы выбирают средний балл из всех трех баллов, а не средний балл.Итак, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 от TransUnion для определения вашей процентной ставки.

Примечание. Если вы подаете заявку на ипотеку вместе со своим супругом, то ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине для вас может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера в договор после закрытия.

Проверяйте отчеты на наличие ошибок

Кредитные бюро делают ошибки.Фактически, они все время совершают ошибки. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в нем точна. Если это не так, вы захотите поспорить с ними.

Вы можете получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом бюро кредитных историй каждый год по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action

Не медлите с этим! Неправильный кредитный отчет может стоить вам тысяч долларов, если вы получите плохую процентную ставку!

Шаг 2. Расчет выплат по ипотеке

Не тратьте на это много времени.Тот факт, что вы могли позволить себе оплату конкретной квартиры, не означает, что вы получите одобрение на получение необходимой суммы кредита. Тем не менее, неплохо иметь в голове приблизительное число, а также общую область покупки. Вы можете рано понять, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или же может произойти обратное, и вы сможете позволить себе жить в более престижном месте.

Ипотечные калькуляторы делают именно то, что вы думаете: они рассчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке.Если вы никогда не использовали его, мы написали краткое руководство, которое поможет вам начать работу:

Ипотечные калькуляторы: как рассчитать выплаты по ипотеке

Шаг третий: рассчитайте свой DTI

DTI означает долг- к доходу. Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства перед кредиторами или агентствами, которые ссудили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, бензин и подобные вещи не в счет.Следовательно, ваш долг включает только такие вещи, как:

• Кредитные карты

• Студенческие ссуды

• Автокредиты

• Персональные ссуды

• Алименты

• Алименты

Добавьте вверх минимальный ежемесячный платеж для каждого и разделите это число на ваш ежемесячный валовой доход (сумму, которую вы зарабатываете до уплаты налогов). Умножьте результат на 100. Ответ — ваш ежемесячный коэффициент DTI.

Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому не будут давать вам ссуду на сумму, которая подняла бы ваш DTI выше, чем это, если вы учитываете ежемесячный платеж по ипотеке.

Возможно, в ваших интересах выплатить те долги, которые вы можете. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру.

Шаг четвертый: Получите предварительное одобрение

Люди часто путают предварительно одобренные и предквалифицированные. Они не такие.

Предварительная квалификация — это гипотетическое «да».Это не гарантия того, что банк предоставит вам ссуду. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто берет предоставленную вами информацию, но на самом деле не внимательно изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только после предварительной квалификации!

Предварительное согласование — обратное. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита.

Вы можете оценивать магазин примерно на месяц, не ухудшая каждый раз свой кредитный рейтинг (сложные запросы ухудшают ваш кредитный рейтинг примерно на пять пунктов).Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой.

Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора

Не принимайте только первого найденного риэлтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риэлторы, включают:

• Сколько у вас клиентов в настоящее время?

• Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить?

• Можете ли вы предоставить свежие ссылки?

• Вы работаете с компанией?

• У вас есть другая работа?

• Как долго вы работаете агентом по недвижимости?

• Вы работаете в одиночку или в команде?

• Когда можно будет показать дома?

• Какое у вас время ответа?

• Каковы ваши сборы?

• О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)?

Не принимайте первого встречного.Это рецепт катастрофы.

Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риэлтора.

Шаг шестой: Отправляйтесь на охоту

Найдите квартиры, которые вам нравятся (и которые вы можете себе позволить), и назначьте пошаговые инструкции вашему риэлтору. Очевидно, никогда не предлагайте то, чего вы не видели.

Когда вы делаете прохождения, не смотрите только на квартиру. Вам также захочется провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого жилого дома.Также обязательно возвращайтесь в разное время дня, а также в выходные. Сделаете ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вам будет комфортно и комфортно в вашем будущем доме.

Несколько слов о Co-ops Vs. Кондо

Эти два не одно и то же. Есть несколько ключевых отличий, которые могут повлиять как на то, как вы покупаете, так и на продажу собственности.

Кондо : Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете недвижимость сразу; однако вам придется платить ежемесячные сборы (так называемые сборы ТСЖ), а также у вас будут отдельные налоги на недвижимость от других единиц в здании.Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке.

Co-Ops: Когда вы покупаете Co-Op, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве покупки квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая состоит из 50% за обслуживание и 50% налога на недвижимость.На первый взгляд, сборы могут показаться выше, чем в кондоминиумах, но, скорее всего, будут такими же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают в себя налоги и обслуживание, тогда как в случае квартир они разбиты на части.

Шаг седьмой: Рассчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами

Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, что они собой представляют, и не забудьте добавить эти расходы к своим ежемесячным расходам.

Примечание. Кредиторы считают комиссию ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому это повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%.

Шаг восьмой: сделайте свое предложение, но будьте готовы к встречному предложению

Самая распространенная ошибка нового покупателя жилья заключается в том, что он слишком упорно ведет переговоры. Они стараются получить дом своей мечты за как можно меньше. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих пунктов:

• Цена продажи или

• Затраты на закрытие

Попросите продавца снизить цену продажи и оплатить закрытие. затрат, и вы, скорее всего, получите твердое «НЕТ.”

Решите, что для вас наиболее важно: сокращение ежемесячных выплат по ипотеке или наличных денежных средств. Если внести минимальный первоначальный взнос будет сложно, вам, вероятно, следует попросить покрыть расходы на закрытие. Однако, если вы спрашиваете стоимость закрытия, спрашивайте с самого начала!

Вопрос: Какую приемлемую сумму попросить списать продавец?

Ничего не высечено на камне, но обычно продавцы отказываются от запрашиваемой цены 5-10%. Пройдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных условиях.

Конечно, есть множество историй о покупателях, заставляющих продавцов платить огромную сумму от их запрашиваемой цены, но это не норма. Вот почему вам нужен отличный риэлтор. Хороший риэлтор взглянет на недавние предложения и даст вам хорошее стартовое число, с которого можно начать. Он или она изучит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы составить разумное предложение.

Слушать или нет совет риэлтора — решать вам. Вы можете сделать любое предложение.

Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена?

Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, но запасы низкие. Сделаете ли вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вам и вашему риелтору придется решить, — вернуть ли вы свои деньги. Если вы никогда не планируете переезжать снова, это не проблема, но если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете вернуть эту сумму, когда пойдете на продажу.

Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно идти дальше. Может потребоваться всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество.

Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также отдельную инспекцию подразделения

Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, поэтому просто знайте, что это произойдет.

На этом этапе необходимо определить, в порядке ли здание со структурой. Был ли он создан для программирования? Требуется ли какое-либо обслуживание в будущем? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? Если нет, вам нужно будет выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем.

Шаг десятый: Повторные переговоры

Думал, вы закончили переговоры? Может быть, но вряд ли. Это зависит от того, что подняли проверки.

Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но им решать, сделают он это или нет. Когда они согласились с вашим первоначальным предложением, они, вероятно, согласились сделать ремонт на определенную сумму. Превышите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам нет. Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить продажную цену, и здесь они снова могут согласиться, а могут и не согласиться.Это просто зависит от состояния собственности и от того, насколько сильно продавец хочет продать.

В их интересах работать с вами, потому что в списке недвижимости будет указано, сорвалась сделка или нет. Другие покупатели, вероятно, поймут, почему, и соответственно скорректируют свое предложение.

Шаг одиннадцатый: Заключительное пошаговое руководство и завершение

Всегда делайте последнее прохождение. Просто сделай это. Не пропустите это. Их покупатель может случайно сломать что-то при выезде или взять с собой что-то, что, как вы думали, идет вместе с недвижимостью.

Кажется, что закрытие займет целую вечность, но когда этот день, наконец, наступит, вам нужно будет принести чек на авансовый платеж и закрытие счетов, а также подписать необходимые документы.