Какие документы при покупке квартиры проверять: Как проверить юридическую чистоту и историю квартиры перед покупкой, какие документы нужны при самостоятельном приобретении, что выверить юридически

Содержание

Какие документы проверить при покупке квартиры?

Независимо от истории покупки квартиры: у частных лиц на вторичном рынке или от застройщика, важно провести «юридическую чистоту» документов до оформления сделки. Однако перечень бумаг в этих ситуациях может сильно различаться.

На какие правовые аспекты нужно обратить внимание при оформлении сделки?

Документы для приобретения квартиры в новостройке

При покупке жилья напрямую у застройщика, комплект бумаг зависит от стадии строительства. Сдан ли многоэтажный дом в эксплуатацию или продается на стадии котлована. Для таких случаев характерна проверка уставной документации компании-застройщика. Регистрация в качестве юридического лица с внесением данных в Единый госреестр, наличие допуска СРО с определенными видами деятельности: на возведение многоэтажных конструкций, монтажные и отделочные работы.

Далее, запрашивается разрешение от администрации города или другого населенного пункта на согласование постройки здания. Объект должен вноситься в градостроительный план административной единицы. Под эти цели выделяется земельный участок. Он передается в срочную аренду городскими властями под нужды расселения или находится собственности застройщика. На здание составляется технический план на этапе получения согласований — проектная декларация. В нем есть схема строительства всего комплекса с выделением поэтажного плана и каждого отдельного помещения.

Указывается квадратура как каждой квартиры, так и его конструктивных элементов: комнат, ванны, балкона, кухни и др. При оформлении договора долевого участия в строительстве на момент застройки обязательно приложение схемы покупаемой квартиры к договору.

Ответственность застройщика в рамках закона о долевом участии в строительстве подлежит в обязательном порядке страхованию. Гарантию предоставляет банк, проверяется его надежность и стабильность.

Не рекомендуется заключать предварительные договора о покупке недвижимости. Последствия такой сделки непредсказуемы, поскольку судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Впоследствии застройщик или другой продавец может отказаться от продажи, а авансовый платеж будет передан. Примет ли решение суд в пользу истца-покупателя о возврате средств предугадать невозможно. Положительный исход маловероятен, поскольку, если будет в итоге установлено, что продажа не произошла по вине покупателя, деньги останутся у залогополучателя.

При продаже готовой квартире в новостройке право собственности устанавливается на основании свидетельства или выписки из Росреестра. Обязательно на дом должен быть акт о вводе в эксплуатацию, как документ, разрешающий заселение в помещения, подключение сетей для предоставления коммунальных услуг.

Документы на квартиру на вторичном рынке

При приобретении жилья у граждан проверяются документы, удостоверяющие личность физического лица и владение помещением. Также обязательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным услугам, налогам на квартиру, отсутствие перепланировок и внесения иных изменений в конструктивные элементы квартиры.

Важно, чтобы недвижимость не была под залогом, арестом, на нее не претендовали третьи лица, и она не являлась объектом судебных споров или не значилась в исполнительном производстве, например, по делу о наследстве или кредитным обязательствам.

При покупке квартиры на вторичном рынке запрашиваются:

  • Свидетельство о собственности. Сведения лучше проверить самостоятельно, направив запрос в Росреестр для получения выписки.
  • Если на помещение есть обременение, это будет отражено в правоустанавливающих документах. В расширенной выписке также отражаются данные бывших владельцев, основания и даты перехода прав.
  • Технический паспорт, план которого соответствует реальному состоянию конструкций.
  • Если собственник состоит в браке, при совершении сделки потребуется согласие супруга/и. Если недвижимость принадлежит мужу или жене на праве личной собственности и об этом указано в брачном договоре, обязательно предоставляется этот документ.
  • Тоже самое касается случаев, если жилье получено уже в официальном браке в дар или по наследству – запрашиваются подтверждающие бумаги. При отсутствии указанного документа сделка может признаваться недействительной.
  • Если на момент реализации квартиры в ней проживают малолетние дети, то нужно также получить согласие опеки и попечительства. Ребенку должны предоставить жилье большей площади с лучшими условиями. Если родители или опекуны не позаботились об этом заранее, договор купли-продажи признают ничтожным.
  • Если продавец преклонных лет, визуально отмечаются физические или психические отклонения, то лучше взять справку из диспансера об отсутствии документов о признании его недееспособным. Это может стать причиной отмены сделки по основаниям, предусмотренным ст. 171 ГК РФ.
  • Важно взять из домуправления справку об отсутствии прописанных в жилье на момент подписания договора. Особенно это касается детей. Выписка должна носить постоянный, а не временный характер, чтобы избежать риска предъявления претензий гражданами, ушедшими в армию или попавшими в тюрьму, либо лечебницу, и вернувшимися в квартиру. Иначе проблем новому собственнику не избежать.

Проверка квартиры перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге - популярная услуга и методику этой

проверки квартиры, я хочу Вам рассказать. Меня зовут Михаил Владимирович Кузнецов - являюсь генеральным директором юридической фирмы Защита. Моя юридическая компания "Защита" оказывает широкий спектр юридических услуг в городе Санкт-Петербург с 2009 года, основная специализации компании - сопровождение сделок с недвижимостью. 

Вы можете, посмотреть мою юридическую видео-консультацию на тему проверки квартиры перед покупкой в СПб, на нашем канале в YouTube, переходите в соответствующий раздел сайта.

Очень часто в нашу юридическую фирму обращаются граждане Санкт-Петербурга с запросом по юридической проверке квартиры пред покупкой или любого другого жилого помещения. Мы расскажем нашу методику проверки квартиры и оценки правовых рисков.

Вы приняли решение покупать квартиру, но как ее проверить?

Обращайтесь к юристам для того, чтобы они проверили правовую чистоту предполагаемой сделки, оценили риски, после чего вы принимаете решение

стоит ли покупать такую квартиру или же стоит поискать другой объект недвижимости к покупке.

 

Пошаговая инструкция проверки квартиры перед сделкой купли-продажи:

Первый этап проверки квартиры пере покупкой - это сбор необходимых документов.

Какие документы нужны для проверки квартиры перед покупкой:

1. Свидетельство о государственной регистрации права — с 15 июля 2016 года этот документ отменен и на те квартиры которые были приобретены после этой даты, свидетельство о регистрации права уже не выдается. Но как правило, человек покупает квартиру, которая находится уже давно в собственности и скорей всего, у продавца есть такой документ. Что мы из него мы можем узнать: площадь объекта; данные о собственнике; как возникло право собственности у собственника квартиры, с какого времени оно возникло. Еще раз скажем, что этот документ уходит в историю.

2. Актуальный документ в период с 16 июля и по 1 января 2017 года. Выписка из ЕГРН еще не существовало, была выписка ЕГРП. Из этого документов, мы можем также, получить данные площади объекта, данные о владельце недвижимости, различные обременения и ограничения, данные о том и когда собственник стал собственником.

3. Ключевой документ для проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день, является выписка из ЕГРН. Из нее также может подчеркнуть данные о площади квартиры, данные об ограничениях и обременении (залог, ипотека или иные обременения), подробные данные о собственнике недвижимости. Юридическая фирма Защита имеет доступ к базе РОСРЕЕСТРа, и по любому объекту недвижимости, который пришел к нам на проверку, мы можем самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Получаем ее моментально и проводим анализ объекта.

4. Паспорт собственника. Проверка собственника на реальное владение продаваемой квартиры.

5. Важный документ, о котором многие забывают — ФОРМА №9. Этот документ говорит нам о том, кто зарегистрирован в квартире. И вот из формы 9 мы отчетливо увидим, кто на данный момент в квартире зарегистрирован; с какого времени зарегистрированы; постоянная или временная регистрация и кем они приходятся собственнику - родственники или посторонние люди.

6. Важный документ с технической точки зрения — ФОРМА №7. Что можно почерпнуть из этого документа: какой метраж комнат, какой метраж кухни, какова высота потолков, каков материал стен, какое отопление, сколько этажей в доме, какого дом постройки, с какого материала дом построен. Эту информацию важно проверять, потому что приобретая квартиру, вы зачастую видите одно, а когда смотрим документы выясняется другое. К примеру, Вам сказали метраж кухни один, смотрим в форму №7 и он оказывается меньше. Риэлоры для рекламы преувеличили.

7. Следующий документ для проверки квартиры, о котором мало кто знает — ФОРМА №12. Документ во многом похож на форму №9, получаем определенные сведения о тех граждан, которые были ранее зарегистрированы в этой квартире. Но здесь у нас идут особые категории граждан:

- В частности: из этого документы мы можем увидеть были ли в квартире зарегистрированы граждане, которые были сняты с регистрации, например, в связи с тем, что были осуждены к лишению свободы, но у них при этом сохраняется право пользования. Вам могут сказать, что в квартире этот человек не прописан — да, человек не прописан, но до тех пор пока не освободился. А вот когда освободится, он может вновь прописаться, несмотря на то, что Вы новый собственник квартиры.

- Граждане, которые были признаны судом безвестно отсутствующие, они также могут объявится и зарегистрироваться. - Несовершеннолетие, которые были сняты с регистрационного учета.

8. Необязательные документы для проверки квартиры.  Кадастровый паспорт и технический паспорт. Правовой информации не содержат. Документы похожи на форму №7. В кадастровом паспорте важен план жилого помещения. Комнаты изолированы, а может изначально они были смежные и собственник мог сделать самовольную перестройку. В противном случае проблем нет.

 

Этого в принципе достаточно для проверки квартиры перед покупкой. Мы рассмотрели стандартный пакет документов, которые следует требовать. После того как мы получили источники на основании чего мы будем делать правовой анализ квартиры.

 

Второй этап проверки квартиры перед покупкой - это выяснение условий сделки.

Любая сделка имеет свои особенности. В первую очередь, после того как мы выяснили кто будет сторонами сделки продавец покупатель. Мы выясняем то что в любой сделке самое важное — цена и срок. Крайне важно, потребуется ли нам от продавца согласие от супруга.

Выясняем наличие каких либо особых условий сделки купли-продажи квартиры.

Нам часто приходится работать с квартирами, которые находятся в залоге в ипотеке у банка или частного лица. Или в квартире зарегистрированы отказники. Что соответственно требует проверки и анализу перед заключением сделки купли-продажи квартиры.

Также следует выяснить наличие публичных ограничений, к примеру, если объект является объектом культурного наследия, следует обязательно этот факт отобразить в договоре.

Следующий ключевой момент проверки квартиры перед покупкой — расходы по сделке.

Кто их несет, в каком объеме и каким образом они будут распределятся. Лучше эти вопросы решить на начальном этапе. После того, как мы выяснили все условия сделки, можем приступить к оценке правовых рисков.

 

Как оценить правовые риски при покупке квартиры в Санкт-Петербурге?

1. Проверка права собственности квартиры — собственник действительно собственник и его право собственности не обременено, но если какие-то обременения есть, то для покупателя эти обременения не будут создавать дополнительные сложности. На начальном этапе проверяем, действительно ли человек, который представился продавцом и собственником - является собственником. Бывают разные ситуации, когда иное лицо представляется собственником и пытается продать не свою квартиру.

2. Проверяем в единоличной ли собственности находится объект. И здесь мы подошли к вопросу о браке. Дело в том, что в соответствии с семейном законодательстве, если в брачном договоре не предусмотрено иное, то все что купил человек купил в браке не только его - это совместная собственность двух супругов. И неважно, если право зарегистрировано на мужа, объект его и его жены. Соответственно важно понять состоял ли человек в браке именно на момент покупки квартиры. Когда это вопрос нас не интересует? Нужно понимать, что этот режим совместной собственности, он распространяется только на возмездные сделки т. е. тогда, когда человек приобрел квартиру возмездно. Если человек получил квартиру по дарению или по наследству, или по приватизации — по безвозмездной сделки, в этом случае нам не важно состоял в браке или нет - это его личное имущество. В противном случае, нужно выяснять наличие супруга и готов ли этот супруг дать согласие на сделку. Видно это в первую очередь из право устанавливающего договора. Право устанавливающий договор может быть получен при купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, по наследству, реже бывают договоры ренты. Из этого оцениваем нужно ли согласие супруга. Если квартира приобреталась вне брака то соответственно собственник-продавец делает нотариальное заявление о том, что квартира приобреталась вне брака. Совместная собственность может возникнуть не только в результате брака. Есть редкие на сегодня случай, но такие квартиры нам уже приходили: в период с 1992- 1993 годы квартиры приватизировались не в долевую собственность, как сейчас, а в совместную. Из случая: приходит к нам квартира на проверку, видим что она зарегистрирована на одного человека, начинаем смотреть договор приватизации — совместная собственность, приватизирована на двоих без определения долей. Случай редкий но стоит не забывать про это.

3. Были случаи проверки квартиры перед покупкой: принесли документы на квартиру, которые датированы датой ранее 30 января 1998 года, дату следует запомнить. Это обозначает, что люди давно владеют данной квартирой, но они не перерегистрировали свое право собственности. Т.е. у них право собственности возникло до вступления в силу федерального закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества - это никак не умоляет их право собственности, но сделок с этой квартирой, они пока заключать не могут. Им нужно пройти процедуру перерегистрации. Тогда можно объяснить продавцу, что желательно пройти процедуру, а затем выходить на сделку и продавать квартиру.

 

Второй блок проверки квартиры перед покупкой — это проверка права пользования.

В данном случае отдельно нужно рассказать о такой любопытной категории, которая в народе получила название «ОТКАЗНИКИ» . Отказники — это граждане, которые в свое время, когда квартиру приватизировали отказались от приватизации в пользу другого человека. Соответственно этот человек стал единоличным собственником, но проблема в том, что эти отказники они сохраняют права пожизненного пользования. Поэтому, когда проводите сделку, покупая квартиру где прописаны отказники, нужно понимать, что если риск - такие товарищи могут отказаться выписываться и выселятся, и не один суд их не выселит! В данном случае естественно нужно будет убедится в том, что если есть отказники они тоже согласны на продажу квартиры и согласны будут освободить квартиру и сняться с регистрационного учета.
Помимо отказников могут быть еще граждане у которых имеется право пожизненного пользования. Из практики фирмы: приносят договор дарения, по которому собственник получил квартиру, и видим, что в одном из пунктов договора дарения гласит: «предыдущий собственник-даритель, сохраняет право пожизненного пользования. Все тоже самое как и с отказниками. Будьте бдительны!

Еще одна редкая категория, но в практике фирмы встречались. Лица сохраняющие права пожизненного пользования в связи с участием в ЖСК. В период конца 80-х начала 90-х многие граждане приобретали квартиру по ЖСК. По идеи право собственности в случае ЖСК возникает с того момента когда человек полностью выплатил взнос. Выплатил взносы и соответственно стал собственников и оформил квартиру на себя. Однако, если первоначально эта квартира была предоставлена ему по ордену и в орден был включен кто-то из членов семьи, то член семьи приравнивается к отказнику от приватизации. У него тоже право пожизненного пользования. В принципе все эти категории мы увидим, если источники будут предоставлены, о которых мы рассказывали ранее. Мы предупредим клиента о возможных рисках и о тех мерах, которые необходимо принять для минимизации для этих рисков.
Помимо этого, еще встречается категория граждан, за которыми право пожизненного пользования закреплено судом — увидеть их сложнее, но возможно!

 

Приступаем к проверки самого собственника квартиры.

Очень важно у кого вы приобретает квартиру. Что мы проверяем в плане собственника:
1.  Совершеннолетие. Если продавец несовершеннолетний, то отдельная, сложная процедура через опеку.
2. Проверяем паспорт собственника квартиры по специальным базам.
3. Адекватность собственника. Купили вы квартиру у человека, если в последующем будет доказано, что он находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, то сделка будет признана недействительной, квартиру ему вернут. А вы потеряете деньги. Даже, справка из районного диспансера, не поможет перед заключением сделки. Если есть сомнения в адекватности поведения вашего собственника, стоит задуматься: отложить сделку, а лучше поискать другой объект недвижимости.
4. Проверка собственника квартиры по базе федеральной службы судебных приставов. Ваш продавец может быть должником - злостным. Если мы видим, что человек по базе задолжал большое количество денег и ведутся в отношении него исполнительные производства, то скорей всего квартира арестована службой приставов. Мы это увидим по базам, к которым у нас есть доступ. Эта крайне важный пункт!
5. Проверка собственника квартиры по банкротству. Сегодня появился институт банкротства физических лиц очень недобросовестные должники пользуются этой процедурой. Соответственно необходимо проверить собственника квартиры по федеральному ресурсу о наличии у него процедуры банкротства. А также по сайту арбитражному суда, не подал ли он, на процедуру банкротства. Если такой гражданин совершает сделки по продаже своего имущества, а в отношении него идет процедура банкротства. Очень велика вероятность, что его кредиторы, те кому он должен, будут потом вашу сделку оспаривать и соответственно смогут забрать квартиру. Поэтому с лицами в отношении которых ведется процедура банкротства лучше не связываться, по крайне мере не покупать у них квартиру.
6. Проверка собственника квартиры по базе ГАС Правосудия — приобретая квартиру вы не знаете, а нет ли в отношении нее каких либо судебных процессов, а может быть предыдущий собственник оспаривает сейчас право собственности вашего продавца и продавец пытается быстро по дешевке продать эту квартиру. Для того, чтобы вы потом решали эти проблемы. Проверка по базе ГАС Правосудия в обязательном порядке осуществляется у нас.

 

Проверка квартиры на наличие обременение и ограничения.

Мы выясняем не состоит ли объект недвижимости в залоге у кого либо, не арестован ли он федеральной службой приставов и или иными органами. Соответственно все эти обременения и ограничения мы по базам смотрим и если таковые имеются, естественно говорим заказчику.

 

Мы рассказали Вам основную методику проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге. Для получения подробной информации или консультации, Вы можете позвонить юристу компании «Защита», по телефону +7(812) 912 1003. Приезжайте к нам в гости на проспект Королева 7, офис 99. Продавая и покупая квартиру с нами, Вы обезопасите себя от любых рисков, наш богатый опыт поможет Вам провести сделку с квартирой максимально выгодно и прозрачно!

Жители города Санкт-Петербург, могут получить консультацию юриста о проверке квартиры перед покупкой, в компании Защита - бесплатно!  

Кузнецов Михаил Владимирович генеральный директор

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

Какие документы проверять при покупке квартиры

Покупка квартиры для многих является долгожданным и счастливым событием. Поэтому никому не хочется, чтобы этот радостный момент был огорчён какими-то непредвиденными препятствиями. Часто бывает, что неприятные «сюрпризы» проявляются после того, как подписывается договор, поэтому их разрешение полностью ложится на плечи новых владельцев жилья. Избежать неприятностей можно, если знать, какие документы нужно проверять при покупке квартиры.

Риски во время приобретения жилья


Если жильё приобретается не в новострое, существует большая вероятность не только лишиться круглой суммы денег, но и приобретаемого жилья. При этом потраченные средства никто компенсировать не станет. Если не знать, какие документы проверить перед покупкой квартиры, есть вероятность столкнуться со следующими проблемными моментами:

  • была проведена несанкционированная перепланировка, результаты которой не отобразили в техдокументации;
  • в жилье зарегистрированы дети, не достигшие на момент заключения сделки совершеннолетия, либо присутствуют лица, которые выписаны временно;
  • на недвижимость наложен арест;
  • документы, свидетельствующие о праве собственности либо праве распоряжения недвижимостью, фиктивные.

Ни в коем случае не стоит передавать задаток либо всю оговоренную сумму до момента проведения сделки и её освидетельствования у нотариуса. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без жилья.

Необходимые документы


Предельно обезопасить себя во время приобретения жилья довольно легко, если запомнить, какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры. У продающей стороны в обязательном порядке следует потребовать:

  1. Свидетельство на право владения с государственной регистрацией либо другие официальные бумаги, которые доказывают право на владение данной недвижимостью.
  2. Выписку из домовой книги, которая подтвердит, что за данной жилплощадью не числится зарегистрированных жильцов. Её получают в любом МФЦ, и она доказывает, что все лица, которые до этого времени проживали в квартире, выписаны.
  3. Выписку из ЕГРН.
  4. Справку из МФЦ, которая расскажет о состоянии платежей за коммуналку.
  5. Справку из наркологии и психдиспансера.

Выписка из ЕГРП

Этот документ поможет выяснить, является ли продавец истинным владельцем квартиры. Если её заказать в расширенном виде, то в ней, кроме анкетных данных хозяина, будут указаны правоустанавливающие документы. Либо перечисляются все лица, владевшие этой квартирой с момента внесения информации о ней в государственный реестр.

Справка даёт полную информацию о том, кому и когда переходило в собственность это жильё.

Дополнительная информация


Однако только обязательного списка документов зачастую бывает недостаточно. Опытные риэлторы знают, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, если продажа осуществляется по доверенности. Потребуется удостовериться, что действительный собственник жилища его продаёт. В последнее время нередки случаи продажи квартир по поддельным доверенностям.

Проверить состояние приобретаемой недвижимости помогут такие документы:

  • технический и кадастровый паспорт, экспликацию, поэтажный план – они помогут сверить точную площадь помещения и выявить случаи не узаконенных перепланировок. Обычно в ходе них происходит вмешательство в несущие конструкции либо в инженерные системы общего пользования;
  • справка установленной формы 9, которую предоставляет паспортный стол. В ней отображаются данные обо всех гражданах, которые были когда-то зарегистрированы в квартире, а также о присутствии лиц, которые выписаны лишь временно, если таковые имеются;
  • копия лицевого счёта, справки от коммунальных и бытовых предприятий, которые подтвердят отсутствие долгов по этим платежам.

Как купить квартиру, какие документы надо проверить – разобраться в этих вопросах без услуг профессионального юриста вполне возможно. Особенно это касается жилья, которое имеет хорошую историю и в котором не менялись слишком часто хозяева. Однако проявить бдительность не помешает в любом случае.

Понять с самого начала, что с хозяевами можно иметь дело, поможет выписка из ЕГРП. Её по адресу квартиры через МФЦ либо органы Росреестра может получить каждый желающий.

Если в ней не содержится настораживающей информации, а хозяева подтверждают свои личности паспортами, можно переходить к более подробному изучению остальной документации.

В этой же выписке в графе «Обременение» будет указано, пребывает ли жильё в залоге. Такой статус может сам по себе стать серьёзной угрозой для будущей сделки. Зная, как обезопасить себя при покупке квартиры, какие документы надо проверить, гораздо меньше шансов стать жертвами многочисленных квартирных аферистов.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры


  1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
  2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
  3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
  4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
  5. Проверить квартиру на наличие обременений.
  6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
  7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

  1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
  2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
  3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
  4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
    • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
    • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
    • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

    Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

  5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
  6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
  7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
  8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
  9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
    • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
    • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
    • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
  10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
  11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры


Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

  1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
  2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
  3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
  4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
  5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
  6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

  1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
  2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
  3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

  1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
  2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
  3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
  4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
  5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

  1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
  2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

  1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
  2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
  3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

  1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
  2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
  3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
  4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

  1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
  2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

  1. Просите у продавца оригиналы документов.
  2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
  3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
  4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
  5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
  6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
  7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
  8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
  9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
  10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
  11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
  12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
  13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
  14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

Что необходимо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости

Покупка жилья на вторичном рынке несет огромные риски, так как данной сфере встречается большое количество случаев мошенничества.

Покупателю очень важно изучить юридическую чистоту планируемой к приобретению квартиры.

Рассмотрим основные документы, которые следует проверить в данном случае.

Выписка из ЕГРН

Первое что необходимо сделать при покупке квартиры – это убедится, что продавец обладает правом eю распоряжается (т.е. является собственником).

В соответствие с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В настоящий момент регистрацию права собственности осуществляют уполномоченные подразделения Росреестра. Ранее данную функцию выполняли подразделения Росрегистрации.

До 2016 г. при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. В настоящий момент оно не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поэтому покупателю следует потребовать у продавца выписку из ЕГРН. Причем данный документ должен быть достаточно «свежий», так как в противном случае он фактически может нечего не подтверждать.

Кроме того, покупателю рекомендуется самостоятельно обратится в Росреестр и получить «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости», так как существует вероятность предоставление продавцом неактуальной или сфальсифицированной выписки. Данную выписку может получить любой гражданин (в отличии от некоторых других, которые может получить только собственник). В ней будут отображены периоды перерегистрации права собственности на квартиру, а также собственники.  Таким образом продавец с одной стороны удостоверится что продавец действительно является собственником, с другой – узнает, как часто продавалась квартира, так как частые перепродажи уже свидетельствуют о присутствие каких-либо проблем с недвижимостью.

 

Примечание: к сожалению, в данной выписке не будет отражены сведения об обременениях. Для уточнение данных сведений необходима расширенная выписка из ЕГРН («Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости»). Получить данную выписку может только собственник недвижимости. С другой стороны, в том случае если по договору купле-продажи покупатель передает продавцу деньги только после окончания процедуры перерегистрации права собственности и получения подтверждающих документов – то и беспокоится особо не стоит, так как при наличии обременений или арестов Росреестр попросту откажет в перерегистрации недвижимости.

 

Стоит отметить что в некоторых случаях сведения о владельце могут отсутствовать в выписке из ЕГРН. Это касается отдельной недвижимости, приобретенной в собственность до 31.01.1998.

Подтвердить свое право распоряжаться недвижимостью ее владелец, может предоставив документы на основании которых возникло право собственности. Например, свидетельство о праве на наследство, справку из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, договор о приватизации и др.

Однако покупатель окажется в очень непростом положение – так как в полной мере доверять данным документами нельзя. Поэтому мы рекомендуем покупателю хорошенько все обдумать прежде чем связываться с покупкой такой недвижимости.

Помимо сведений о собственнике и обременениях в выписке из ЕГРН следует обратить внимание на основании какого документа возникло право собственности у ее текущего владельца, а также предыдущих. Перечень таких документов достаточно обширен (договор капли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании, судебное решение и т.д.). В зависимости от типа документа можно оценить вероятность возникновения у нового собственника проблем в будущем. Например, в наследуемых квартирах нередко появляются другие неученые наследники, которые через суд добиваются своей доли в квартире или аннулирования договора купли-продажи.

Не лишним будет попросить продавца показать указанные документы. В некоторых случаях в данных документах могут содержаться полезные сведения. Например, в старых договорах может быть указаны лица, имеющие право бессрочного проживания (которые по «наследству» перейдут к новому владельцу), либо в договоре может присутствовать очень низкая сумма продажи – что должно насторожить покупателя не меньше чем частые перепродажи.

Так же стоит обратить внимание на дату выдачи документов на основании которых регистрировалось право собственности. Чем она старше – тем лучше. Так как в отдельных случаях от возможных споров нового владельца сможет защитить исковая давность.

В соответствие со статьей ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, но не более 10 лет с момента нарушения прав.

 

Примечание: 10-летний срок исковой давности начинает течь с 01.09.2013. Т.е. до 01.09.2023 данное положение фактически не может быть применено.

 

Доверенность представителя

 

Большинство покупателей не охотно доверяют представителям продавца, действующим основании доверенности. И не без основания.

В соответствие с действующим законодательством для оформления договора купли-продажи и получения денег по договору достаточно простой доверенности в письменной форме. Нотариальная доверенность необходима только при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Что порождает большое количество случаев мошенничества. Так как с одной стороны, даже подлинность нотариально заверенной доверенности проверить очень трудно, с другой -  полномочия представителя могут быть в любой момент приостановлены собственником и на момент оформления документов он может не обладать полномочиями для совершения данных действий.

Кроме того, существует вероятность что доверенность была получена от собственника с помощью обмана (и он не осознавал последствия своих действий) или насилия.

Поэтому мы рекомендуем на этапах передачи денег и регистрации права собственности контактировать только с непосредственным собственником недвижимости.

 

Примечание: при оформлении купли-продажи недвижимости у юридических лиц стоит помнить, что любые сотрудники (кроме руководителя) организации могут совершать данные действия только на основании доверенности. Уточнить сведения о руководителе можно из выписки ЕГРЮЛ. Ее можно получить бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

 

Проверка на банкротство и судебные иски

 

С 01.10.2015 физические лица могут быть признаны банкротами. В случае инициации процедуры банкротства гражданин утрачивает свое право распоряжаться своим имуществом. Все действия по купле-продаже недвижимости должника могут быть осуществлены только назначенным судом конкурсным управляющим, в противном случае сделка будет оспорена.

Проверить сведения о банкротстве можно на Интернет-ресурсе «Единого федерального реестра сведений о банкротстве».

Однако информация о банкротстве появляется там только после рассмотрения дела в суде и возбуждения процедуры банкротства. Т.е. с момента подачи заявления до его рассмотрения гражданин-банкрот может свободно распоряжаться своим имуществом. Что не исключает вероятность оспаривания купле-продажи недвижимости, так как законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до начала процедуры банкротства (особенно если квартира продана по заниженной цене).

Кроме того, существуют вероятность что против продавца поданы иски о взыскании квартиры со стороны кредиторов, других покупателей или третьих лиц в судах общей юрисдикции.

К сожалению, как-либо проверить данный факт затруднительно, так как в настоящий момент не существует какого-либо единого ресурса где это можно проверить наличии поданных исков. Проверять поданы ли иски в отношение продавца придется на сайтах каждого отдельно взятого районного суда в городе.

 

Примечание: в настоящий момент существует несколько неофициальных Интернет-ресурсов на которых систематизированы судебные решения судов всех регионов России. Однако представленная там информация касается только уже вынесенных решений и появляется она с существенной задержкой.

 

Так же рекомендуется проверить наличие возбужденного исполнительного производства в отношении продавца квартиры. Это легко сделать на официально сайте Федеральной службы судебных приставов. При наличии открытых исполнительных производств покупателю стоит задумать о целесообразности покупки квартиры у такого продавца.

 

Выписка из домовой книги

 

При покупке квартиры самой большой проблемой являются возможные права третьих лиц.

Не редко в квартире на момент продажи остаются зарегистрированные граждане, которые длительное время не хотя выписываться с данной жилплощади. Однако чаще всего это не доставляет больших проблем так как их можно достаточно быстро снять с регистрации в судебном порядке.

Наибольшую опасность представляют следующие категории граждан:

  • Лица, обладающие бессрочным проживанием в данной квартире (например, не участвовавшие в приватизации связи с их временным отсутствием). Выселить их невозможно будет даже через суд. Единственным вариантом станет продажа квартиры другому покупателю;
  • Бывшие супруги, у которых квартира была приобретена в браке, при этом не был произведен раздел имущества. В данном случае это грозит утерей половины недвижимости или аннулирование сделки купли продажи;
  • Неучтенные наследники. В данном случаем последствия будут схожи с п.2;
  • Несовершеннолетние дети. Особенно если при покупке квартиры был использован материнский капитал, так как в данном случае дети должны быть наделены долями, продажа которых возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

Архивная выписка может показать покупателю кто проживает в квартире на данный момент, и кто проживал ранее и потенциально может обладать правами на приобретаемую недвижимость.

Однако даже выписка из домовой книги не дает никакой гарантии, так как некоторые лица могли никогда не проживать в этой квартире и не были в ней зарегистрированы, но сохранили свое право беспорочного проживания или право собственности.

В некоторых случая в данной ситуации может помочь опрос соседей.

 

Примечание: подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры».

 

Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам

 

Встречаются случаи, когда вместе с квартирой покупателю остаются огромные долги по коммунальному платежу. Их конечно можно попытается взыскать через суд как убыток с бывшего владельца квартиры.

Но лучше всего провести профилактику и потребовать от владельца документ подтверждающий отсутствие задолженности (справку или оплаченные квитанции). Так же можно обратится в управляющие компании для уточнения данной информации.

Не лишним будет и сверка показаний счетчиков с данными в квитанциях.

 

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера

 

В последнее время получили распространения различные мошеннические схемы, при которых, квартиры продаются по заниженным ценам, после чего сделка купли-продажи аннулируется на том основании, что ее продавец не осознал последствия своих действий так как имел психическое расстройство.  Суд довольно часто удовлетворяет такие иски. Бывший собственник в этом случае получает назад проданную недвижимость, а вот неудачливый покупатель далеко не всегда получает назад уплаченные за нее деньги, либо получает не всю суму из понесенных убытков. Например, покупатель может успеть сделать дорогостоящий ремонт, который выполнялся силами «гастарбайтеров» (без заключения договора), а чеки на стройматериалы остались у подрядчиков или утеряны. В результате чего из-за отсутствия доказательств становится трудно взыскать понесенные расходы.

Поэтому справка об отсутствие у продавца на момент продажи психических расстройств будет весомым доказательством при оспаривании сделки в суде.

 

Проверка документов БТИ

 

Перед покупкой стоит так же проверить квартиру на наличие несогласованных переустройств и перепланировок в квартире. Так как наличие таковых может обернуться административными штрафами и денежными затратами на приведение жилого помещения в соответствие с проектом (это особенно актуально если были затронуты несущие строительные конструкции).

 

Подлинность паспорта продавца

 

Встречаются случаи мошенничества, в которой юридическая история квартиры идеальна, но продает ее мошенник по поддельным или похищенным документам. Не редко это лица имеют внешнее сходство с настоящим хозяином квартиры.

Проверить не находится ли паспорт в списке недействительных (на тот случае если используется украденный паспорт, но его владелец успел подать заявление о его утере) можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ.

Так же покупателю рекомендуется самому внимательно изучить паспорт продавца, так как нередко мошенники используют очень грубые способы подделки паспорта (например, замена фотографии, наклейка второй страницы поверх первой и т.д.) обнаружить которые можно невооруженным взглядом.

 

Росреестр

Приобретение недвижимого имущества, такого как квартира, жилой дом, земельный участок или любого другого, связано с немалыми материальными затратами. Поэтому к проверке юридической «чистоты» таких сделок необходимо относится очень внимательно. В данной статье мы остановимся на наиболее важных этапах такой проверки.

Во-первых, необходимо проверить наличие у лица, совершающего сделку, полномочий на ее заключение, то есть наличие правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на имущество. Документами, подтверждающими права на недвижимое имущество, могут быть свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве по закону или завещанию и т.д. Все указанные документы лучше всего проверять в подлинниках.

При этом, если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследстве, а право собственности наследника не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН),  на сайте Федеральной нотариальной палаты (вкладка «Справочная») имеется возможность любым лицам проверить наличии наследственного дела и получить информацию о нотариусе, в компетенцию которого входит ведение наследственного дела.

Во-вторых, помимо документов на недвижимое имущество при совершении сделки не лишним будет также проверить документы, удостоверяющие личность отчуждателя (например, паспорт), данные которых должны быть идентичны данным правоустанавливающих документов.

В-третьих, особенно внимательным нужно быть при покупке недвижимого имущества, когда продавец действует через представителя по доверенности. Поскольку доверенность можно отозвать в любой момент, необходимо удостовериться, что собственник на самом деле хочет продать квартиру. Можно проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты по адресу: http://reestr-dover.ru, сервис «проверка доверенности». Если сомневаетесь, то следует обратиться к нотариусу, который заверял доверенность, и узнать не была ли она отозвана.

В-четвертых, необходимо проверить достоверность информации, содержащейся в представленных правоустанавливающих документах на приобретаемое имущество.

Для этого перед покупкой получите выписку из ЕГРН. Не забывайте – ценность имеет лишь та выписка из ЕГРН, которая получена непосредственно перед приобретением объекта недвижимости. Данный документ предоставляет основную информацию об объекте недвижимости,  сведения о собственнике, ограничениях, запретах на отчуждение. Выписку из ЕГРН можно заказать в любом МФЦ или получить на портале Росреестра: www.rosreestr.ru.

Также можно получить выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества, в которой следует обратить внимание на то, сколько было собственников и как часто они менялись. Если за последнее время было несколько переходов права собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью завуалировать незаконность первого отчуждения, либо какие-то ограничения.

При заключении отдельных видов договоров существуют свои особенности, на которые также стоит обращать внимание.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда собственником приобретаемого объекта является несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства, то есть такое согласие должно быть получение до подписания договора.

Кроме того, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве общей долевой собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно и только при отсутствии в течение месяца ответа он вправе продать долю постороннему лицу. Кроме того, такой договор подлежит нотариальному удостоверению.

Если приобретаемым по сделке имуществом является квартира или жилой дом, то непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в них не было лиц, которые могут иметь право на сохранение проживания в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры и снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования данной квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет на квартиру, выдаваемый управляющей компанией или ТСЖ.

Необходимо также проверить, не проводилось ли ее переустройство или перепланировка приобретаемой квартиры. Законность проведенной перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии.

Кроме того, если имущество, отчуждаемое по договору, было приобретено в браке по возмездной сделке, оно считается совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено. Следовательно, на отчуждение такого имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

В любом случае при возникновении сомнений в «чистоте» совершаемой сделки проще отказаться от ее заключения, чем в последующем отстаивать свою правоту в суде.

юридических документов, необходимых для покупки или продажи дома в FL

Существует множество различных документов, требующих вашей подписи, прежде чем вы сможете завершить покупку своего нового дома. Конкретные документы варьируются в зависимости от точного местоположения дома, но нередко подписывают 20 или более отдельных контрактов и свидетельств до того, как сделка станет окончательной.

После долгих месяцев ожидания, чтобы попасть в свой новый дом, может возникнуть соблазн заключить сделку и получить ключи как можно быстрее.

Однако важно не торопиться с процессом подписания. Каждый из этих документов играет жизненно важную роль в вашей транзакции, и вы должны найти время, чтобы прочитать, просмотреть и заполнить каждый из них перед подписанием.

Документы по жилищному кредиту, необходимые для закрытия ипотеки

Если вы пользуетесь услугами ипотечного кредитора для покупки недвижимости, у вас будет два закрытия: одно для ссуды, а другое для покупки дома. Кредитные документы будут подготовлены агентом вашего кредитора и различаются в зависимости от типа кредитора и выбранного вами кредита.

Как правило, для завершения закрытия требуются следующие кредитные документы:

  • Вексель. В этом документе изложены условия вашего жилищного кредита, включая процентные ставки и ежемесячные платежи. Подписывая этот документ, вы даете юридически обязывающее обещание вернуть заемную сумму плюс проценты. Это также дает кредитору возможность взыскать задолженность или продать ее другому кредитору.
  • Оценка кредита и раскрытие информации на момент закрытия. Федеральное правительство требует, чтобы все кредиторы предоставляли «правду о ссуде» заемщикам, получившим одобрение на получение ипотеки. В этом документе указывается сумма займа, процентная ставка, годовая процентная ставка и общая стоимость за весь срок действия займа. Это позволяет заемщикам легко видеть сумму, которую они несут ответственность за погашение.
  • Ипотека. Ипотека - это ваше подтверждение того, что кредитор будет удерживать ваш дом до тех пор, пока ваш жилищный заем не будет выплачен.Когда вы подписываете ипотеку, вы соглашаетесь использовать дом в качестве залога по ссуде, позволяя кредитору лишить права выкупа и продать недвижимость, если вы не платите.
  • Заявка на получение кредита. Вы должны сообщить кредитору, если ваше финансовое положение изменилось - например, если вы сменили работу или потратили часть своих сбережений - до выдачи кредита. Агент кредитора попросит вас просмотреть исходную заявку, исправить любые неточности и подписать новую копию.
  • Ежемесячная выписка по оплате. В этом документе приводится разбивка вашего ежемесячного платежа по ипотеке, позволяющая увидеть, какая часть каждого платежа идет на основной баланс, проценты, налоги и страховку.

Правовые документы, необходимые для перехода права собственности на дом

Документы, необходимые для закрытия объекта недвижимости, обычно сначала подписываются продавцом, а затем доставляются покупателю на подпись.

Документы на покупку жилой недвижимости могут включать:

  • Заключительное раскрытие. В этом документе указаны все заключительные расходы для покупателя и продавца. Закон требует, чтобы покупатели имели эту форму как минимум за три дня до закрытия, чтобы они могли задавать вопросы и решать любые проблемы до даты подписания.
  • Акт. В этом документе приводится юридическое описание собственности. После подписания он регистрируется в регистратуре округа, официально передавая собственность от продавца покупателю. После регистрации документа любой, кто выполняет поиск по названию, может увидеть, что вы получили право собственности на законных основаниях от предыдущего законного владельца.
  • Купчая. В купчей перечислено все имущество, передаваемое от продавца к покупателю вместе с имуществом, такое как мебель, бытовая техника, осветительные приборы, спутниковые антенны, водные объекты или системы безопасности.
  • Аффидевит продавца. Продавец несет ответственность за предоставление нотариально заверенного заявления, подтверждающего, что он или она имеет законное право собственности на продаваемое имущество, а также за выявление любых потенциальных претензий по праву собственности, таких как невыполненные договоры аренды, залоговые права, пограничные споры или незавершенные договоры купли-продажи. .
  • Выписка из названия. Реферат представляет собой краткое изложение публичных записей о том, кто может претендовать на право собственности на собственность. Ваш поверенный должен внимательно изучить выписку о праве собственности, чтобы увидеть, есть ли какие-либо дополнительные стороны, которые могут претендовать на право собственности на дом. Даже если продавец выполнил надлежащий поиск титула, покупатель по-прежнему несет ответственность за любые претензии, предъявляемые к собственности, поэтому при покупке нового дома рекомендуется приобрести страховку титула.
  • Налоговые декларации. Как и большинство штатов, Флорида взимает налог всякий раз, когда собственность переходит от одного человека к другому. Во Флориде это называется документарным гербовым сбором, и он уплачивается, когда акт подается клерку округа. Также будет заключено пропорциональное соглашение, в котором будет указано, сколько покупатель и продавец будут платить, чтобы разделить неуплаченные налоги на недвижимость.

Ваш партнер в работе

Дорога к вашему новому дому может быть долгой и утомительной. Позвольте нашим опытным юристам по недвижимости ответить на ваши вопросы и убедиться, что у вас не возникнет проблем в будущем.Просто заполните форму быстрой связи на этой странице, чтобы назначить консультацию.

Основные документы о покупке дома Союз домовладельцев

Покупка дома - долгий и сложный процесс, и слишком легко забыть о мелких деталях. Ознакомимся с юридическими документами для покупки дома, который вам необходим.

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете дом, для начала сделки вам необходимо предоставить два документа.Это удостоверение личности и подтверждение адреса. Это необходимо для того, чтобы доказать своему адвокату или перевозчику, что вы являетесь тем, кем себя называете. Обычно они запрашивают удостоверение личности с фотографией (либо паспорт, либо водительские права) и подтверждение адреса в виде счета за коммунальные услуги или банковской выписки, датированной в течение трех месяцев.

Основные внутренние документы, которые должен предоставить ваш адвокат

Во время процесса покупки дома ваш адвокат или перевозчик должен предоставить вам большую часть необходимых документов на дом.Это:

  • Титулы. Обычно у вас нет документов, подтверждающих право собственности - это потому, что все записи Земельного реестра теперь полностью цифровые. У вас могут быть документы о праве собственности, если ваша собственность не была зарегистрирована ранее, но это становится довольно редким явлением. Вы все равно должны получить подтверждение от адвоката о том, что они зарегистрировали вас как владельца собственности. Ваш адвокат должен предоставить вам копию зарегистрированного титула, показывающую вас как «зарегистрированного собственника» в течение месяца или двух после завершения.
  • Копия договора аренды . Если ваша собственность находится в аренде, ваш адвокат должен предоставить вам копию договора аренды (с планом аренды вашей собственности), а также все счета или прогнозы платы за обслуживание. В нашем руководстве по передаче права аренды содержится дополнительная информация о документах, которые вам понадобятся для покупки недвижимости в аренду.
  • Пакет управления . Если собственность находится в аренде или вы владеете долей в ней, вам может потребоваться пакет управленческой информации (также известный как информационный пакет по аренде).
  • Отчет по титулу . Отчет вашего адвоката о праве собственности - полезный документ, который всегда нужно держать под рукой. Он должен включать краткое изложение результатов поиска юридического титула и собственности.
  • Форма информации об имуществе . Он содержит много полезной практической информации, такой как расположение запорного крана для воды, счетчиков электроэнергии и газа, а также подтверждение того, кто несет ответственность за какие ограждения.
  • Приспособления и содержимое формы . Он заполняется продавцом и сообщает вам, что именно останется в собственности, когда они освободятся.Он сообщает вам, включены ли в продажу осветительные приборы, шторы и напольные покрытия, а также бытовая техника и садовые растения. Прочтите его внимательно и убедитесь, что вам нравится то, что они собираются взять, когда уедут.
  • Гарантия . Для новых построек (или собственности до 10 лет) у вас должна быть копия вашей Buildmark (NHBC) или другой новой домашней политики / гарантийных документов. Вы можете узнать больше в нашем руководстве по гарантиям для нового дома.
  • Квитанция о госпошлине .В течение 30 дней после завершения вы должны получить от своего адвоката подтверждение об уплате гербового сбора.
  • Страхование возмещения убытков . При необходимости у вас должна быть копия любого полиса ограничительного страхования возмещения убытков, страховки возмещения ущерба алтаря или любого другого юридического покрытия, если этого требует ваш адвокат. Если это необходимо, причины этого будут объяснены в отчете адвоката о праве собственности. Узнайте, когда вам необходимо страхование возмещения ущерба.
  • Сертификат энергоэффективности .Также известный как EPC, он должен быть включен в продажу по закону. Он показывает, насколько энергоэффективен ваш новый дом, а также примерную стоимость его снабжения электроэнергией и обогрева. Подробнее читайте в нашем справочнике по сертификатам энергоэффективности.

Воспользуйтесь нашим онлайн-инструментом, чтобы найти местного перевозчика

Какие документы мне нужны для продажи дома?

Если вы продаете свой дом, вам необходимо собрать следующие документы и передать их своему адвокату.Затем они передадут их адвокату вашего покупателя, который, в свою очередь, передаст их покупателю.

  • Гарантии . Если у вас есть новая бытовая техника (например, новый бойлер или духовка), включенные в продажу, передайте гарантии новым владельцам.
  • Сертификаты FENSA . Были ли у вас установлены новые окна с двойным остеклением, пока вы владели недвижимостью? В таком случае вам необходимо предоставить сертификат FENSA. Это доказывает, что окна соответствуют строительным нормам.Если вы получаете сертификаты FENSA при покупке дома, держите их в безопасности и готовьте для передачи новым владельцам при продаже. Сертификат FENSA действителен в течение 10 лет. Вы можете найти сертификат FENSA на веб-сайте FENSA. Если ваша установка была выполнена не утвержденным FENSA мастером или вы просто не можете найти сертификат, возможно, вам придется оплатить страхование возмещения ущерба новому владельцу.
  • Гарантия на строительные работы. Если у вас были строительные работы, такие как новая крыша или гидроизоляция, вам необходимо предоставить гарантии новым владельцам.Обычно они действительны в течение 10 лет.
  • Протокол техобслуживания котла.
  • Электросертификат на любые электромонтажные работы.
  • Свидетельства о строительном контроле для любых работ по пристройке или переоборудованию, которые могли быть выполнены в собственности.

Необходимые документы для покупателей жилья

Наряду с документами, которые вы должны получить от продавца при покупке дома, вам также необходимо организовать некоторые самостоятельно.Это:

  • Страховые полисы. Страхование зданий будет требоваться вашим ипотечным кредитором, но если вы решите оформить страховку содержимого, решать вам. Узнайте больше из нашего руководства о том, как застраховать свой дом.
  • Обзор . Если у вас было обследование зданий, полезно сохранить его копию, чтобы напомнить вам, какие проблемы были подняты / могут потребовать внимания в ближайшее время.

Мы объединились с Local Surveyors Direct, чтобы помочь вам найти геодезиста

Прочитать другие руководства по теме…

Как купить дом в 2021 году

Покупка дома может быть увлекательным и эмоциональным процессом.Прежде чем приступить к поиску дома, вы захотите разобраться в тонкостях покупки жилья. Это даст вам возможность принимать решения, которые лучше всего подходят для вашей семьи и вашего кошелька.

Что следует учитывать

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ставки по ипотеке упали до рекордных минимумов в 2020 году, но высокий спрос на дома привел к росту цен и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Есть возможности заблокировать доступную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году вырастут, но останутся на исторически низком уровне.30-летняя ипотека с фиксированной ставкой упала ниже 3 процентов в декабре.

Цены на жилье при этом не дешевеют. Ожидается, что к октябрю 2021 года ежегодный рост цен на жилье вырастет на 4,1 процента, согласно данным компании CoreLogic. Слишком долгое ожидание покупки может означать, что цена будет снижена в более привлекательных районах.

Во многих районах страны риэлторы сообщили об острой конкуренции за дома в прошлом году.

«В очереди 40 человек. Это невероятно », - говорит Доннелл Уильямс, владелец компании Destiny Realty в Морристауне, штат Нью-Джерси, и президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости.

Эта реальность вызвала неизбежные опасения по поводу покупок на пике. Стоимость домов со временем повышается, но есть вероятность, что в некоторых местах цены выйдут на плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​верхней части рынка, особенно если я хочу прожить дома всего несколько лет», - говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости из Флоридского Атлантического университета и соавтор. индекса покупки и аренды Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость определенно является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные ".

Стоит ли покупать дом?

Переход к домовладению может вызвать чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы пойдете туда хорошо подготовленными и с открытыми глазами.

Размышляя о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своей жизненной ситуации. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и техническое обслуживание дома помимо ежемесячных жилищных выплат? Готовы ли вы оставаться на одном месте и есть ли у вас дети или члены семьи, о которых стоит подумать?

Когда мне покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, и многие объявления обычно появляются на рынке.Пандемия коронавируса изменила ситуацию в 2020 году. Весенний сезон продаж был отложен, а риэлторы сообщили, что активность была перенесена на лето и осень. Так что старый совет - например, делать покупки в межсезонье - сейчас неприменим.

Однако важнее сезона является ваша собственная финансовая готовность. Это означает, что ваши финансы и кредит должны быть организованы, чтобы вы могли без проблем получить разумную ипотеку.

В дополнение к первоначальному взносу потенциальные покупатели жилья должны иметь достаточно денег, чтобы покрыть затраты на закрытие сделки, которые могут варьироваться от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При составлении бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке учитывайте не только основную сумму и проценты, но также налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо) и частное страхование ипотечных кредитов, если ставка составляет менее 20 процентов. Не забывайте откладывать деньги на текущее обслуживание и на тот неожиданный ремонт, который неизбежно появится.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Поймите, почему вы хотите купить дом

Покупка дома - важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно.Если вы не понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

Как начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) об удобствах, идеальном месте и о том, сколько времени им потребуется, чтобы откладывать авансовый платеж», - говорит Эдвенс Жорж, торговый представитель компании RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь.”

Ключевые выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка своего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить цену вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

Как начать: Вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и оценку в каждом из трех основных агентств кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, один раз в год.(Обратите внимание, что из-за пандемии агентства позволяют вам бесплатно получать доступ к вашим кредитным отчетам один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

  • Подумайте, как разные диапазоны кредитных рейтингов влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:
Проценты, взимаемые за дом за 300 000 долларов, в зависимости от вашей оценки FICO:
Оценка FICO апреля Ежемесячный платеж Итого выплаченные проценты
760-850 3.439% $ 1,337 $ 181 298
700-759 3,661% $ 1 374 $ 194 726
680-699 3,838% $ 1 404 205 573 долл. США
660-679 4,052% $ 1,441 218 861 долл. США
640-659 4,482% $ 1 517 $ 246 066
620-639 5.028% $ 1,616 $ 281 617

3. Составьте жилищный бюджет

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши общие затраты.

Как начать: Покупная цена - это еще не вся картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели часто забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание.Тот факт, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы можете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда ".

- Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выносы:

  • Определите максимальный размер кредита, на получение которого вы имеете право.
  • Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на техническое обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть затраты на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», - говорит Жорж.
  • Посмотрите, может ли ваш ежемесячный бюджет покрыть оплату ипотечного кредита вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить на первоначальный взнос

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам нужно сэкономить не менее 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Готовность купить с меньшим первоначальным взносом позволит вам быстрее переехать в новый дом, но более низкая стоимость снижает ваши расходы», - говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp.«Правильное решение для любого конкретного человека или семьи - сугубо личное».

С чего начать: Изучите требования к первоначальному взносу по ссуде, которую вы хотите, чтобы точно знать, сколько вам потребуется. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в подарок, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно покрыть - и как можно быстрее получите от них подарочное письмо. вперед тоже.

Ключевые выносы:

  • Если у вас не так много средств на первоначальный взнос, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством.Для ссуд FHA, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5 процента вниз, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
  • Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют выплаты всего 3%.
  • Обратитесь в местную или государственную программу помощи покупателям жилья, впервые покупающим жилье, за помощью в покрытии расходов или внесении первоначального взноса.

5. Магазин под ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и дает вам более твердое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Как начать: Сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить ваши шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», - говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но требуются годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это сэкономит вам душевные страдания и, скорее всего, деньги ".

Ключевые выводы:

Подпишитесь на банковский счет, чтобы определить подходящее время для погашения ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

6. Нанять агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и договариваясь с продавцом от вашего имени.

Как начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними для разговора о ваших потребностях, прежде чем выбирать одного из них. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», - говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на соседние районы в вашем желаемом районе или по другим вопросам, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выносы:

  • Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте об его послужном списке, знании вашего желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
  • Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; тем не менее, вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов - с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии - и знакомство с окрестностями и их удобствами.

Как начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или выполните поиск в Интернете самостоятельно. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, а также настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям.Крюгер и Джорджес подчеркивают, что вы, возможно, не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вам нужно расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выносы:

  • Проезжайте по окрестностям, чтобы увидеть, что продается, и приходите на дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждой собственности, которую вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
  • Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в листинге появляется отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов.Вы сможете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделать предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может повысить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: Как только вы найдете «тот», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложений, включая цену предложения, письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает в конкурентной борьбе рынки), а также условия или непредвиденные обстоятельства.Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выносы:

  • Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», - говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
  • Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены.Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
  • Оговорки
  • о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об осмотре дома показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9. Осмотр дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия.Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если в контракте есть непредвиденные обстоятельства.

Как начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбирать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам, как правило, необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя размер комиссии может варьироваться, согласно Angie’s List, вы будете платить в среднем от 300 до 450 долларов.

Ключевые выносы:

  • Чтобы убедиться, что домашний инспектор имеет достаточно опыта, прочтите онлайн-обзоры, спросите прошлые рекомендации клиентов и посмотрите их учетные данные.
  • Посмотрите на контрольный список домашнего осмотра, чтобы понять, что входит, а что нет.

10. Договор ремонта и кредита

В отчете об осмотре дома могут быть обнаружены серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

Как начать: Заручитесь помощью вашего агента в переговорах с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выносы:

  • Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электрическая проводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не хватить бюджета или желания заняться таким ремонтом после покупки дома.
  • Некоторые продавцы не соглашаются на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы вы могли отказаться от покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что во время андеррайтинга вам необходимо держать свои финансы и кредиты в порядке. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», - говорит Флеминг. «Задержки в основном случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать: Оперативно ответьте на запросы о дополнительной документации и перепроверьте свою ссуду, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев.Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

  • Выписки с банковского счета
  • Налоговые декларации
  • Дополнительное подтверждение дохода
  • Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выносы:

  • Предварительное одобрение не означает, что вы находитесь в открытом состоянии до тех пор, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия.По возможности избегайте смены работы перед тем, как закрыть свой новый дом.
  • Также избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Проведите заключительный обход

Последняя прогулка - это возможность осмотреть собственность, прежде чем она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Приходите с контрольным списком осмотра дома и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, проведенную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выносы:

  • Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
  • Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором.Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы убедиться, что эти проблемы будут устранены в первую очередь.

13. Рядом с вашим домом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом, и заключительный агент дал зеленый свет на закрытие, пора сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашей ссуде.

Как начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительную информацию, в которой будут указаны все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссия за ссуду и сколько денег вы должны принести до закрытия.При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы перечисляете свои затраты на закрытие сделки и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выносы:

  • Перед закрытием внимательно ознакомьтесь с заключительной информацией и сравните ее с оценкой кредита, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия кредита совпадают.Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
  • В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
  • Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства открывания гаражных ворот.
  • Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

Как только все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство - наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора - может помочь вам плавно ориентироваться в процессе. Если вы сделаете домашнее задание заранее, вы будете больше уверены в своем решении и получите удовольствие от получения желанных ключей от дома в день закрытия.

Готовы оформить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные, чтобы быстро оценить процентную ставку по ипотеке от Bankrate.

Как купить дом резюме


Подробнее:

юридических документов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры

Планируете ли вы купить или продать свою недвижимость? Если да, то есть несколько юридических терминов и документов, которые вам нужно знать, прежде чем нанимать адвоката. Здесь мы обсуждаем юридические документы, которые вам необходимо знать, прежде чем делать следующий шаг в покупке / продаже недвижимости.

Планируете ли вы купить недвижимость коммерческого или жилого назначения? Если да, то существует хорошо налаженный процесс понимания того, что все должно быть сделано для приобретения желаемой собственности.

Это может показаться хлопотным, но если документы хорошо организованы и подготовлены, если вы знаете все, что вам нужно уточнить у застройщика перед покупкой квартиры, тогда вы можете быть спокойны после приобретения дома или офиса.

Первое, что вам нужно знать или подтвердить, это то, что у земли есть четкий товарный титул.Вы должны знать владение или законное право собственности владельца в государственных отчетах. Имущество может находиться в безусловном владении, в аренде или может находиться в государственной субсидии.

Всегда лучше брать землю в собственность. Знать, является ли земельный участок, на котором построена квартира, собственностью или арендой, является обязательным. Покупателю необходимо правильно определить, к какой категории относится недвижимость: жилая / коммерческая / промышленная или сельскохозяйственная.

С введением в действие RERA (Регулирование и развитие недвижимости) покупатели стали немного сомневаться в том, вкладывать ли деньги в сектор недвижимости. Что включает в себя покупку новой квартиры или сдачу в аренду имеющейся площади третьему лицу. Учитывая несколько плохих сценариев, которые произошли в Керале за последние годы, люди скептически относятся к покупке строящихся объектов. Готовые к заселению квартиры сейчас пользуются спросом, так как предлагают больше спокойствия и не вызывают ненужных споров со строителями из-за юридических и пространственных факторов.

Консультанты по недвижимости говорят, что покупатели должны знать определенные процедуры и нормы при бронировании квартиры. Покупатель должен хорошо разбираться в документации, связанной с процессом покупки квартиры. Они также должны будут предоставить определенные детали в документах правоохранительным органам. Если покупатель пользуется ссудой, то банк проверит юридические документы застройщика и их надежность. Они обеспечат четкое право собственности и одобрение правительства.

Здесь мы перечисляем основные документы, необходимые для покупки любой недвижимости в Керале.

1. Акт купли-продажи

Абсолютно обязательный документ, который должен быть впереди всех остальных. Это базовый юридический документ, который служит доказательством продажи и передачи собственности. Перед подписанием договора настоятельно рекомендуется ознакомиться со всеми положениями и условиями, чтобы не возникало никаких проблем со строителем.

Перед оформлением сделки купли-продажи покупатель должен убедиться, что собственность имеет четкое право собственности.Покупатель должен подтвердить, что имущество не имеет задолженности. Продавец должен оплатить все платежи (налог на имущество, сборы, плату за воду, общественные расходы, плату за электричество, плату за обслуживание) до заключения договора купли-продажи.

2. Свидетельство о завершении строительства / занятости

Свидетельство о завершении строительства выдается городским управлением после завершения проекта строителям. Этот сертификат показывает высоту собственности, удаленность от дороги и сверяется с утвержденными планами.

Это необходимый документ для получения ипотечного кредита. Свидетельство о заселении предоставляется органом местного самоуправления по завершении проекта. После завершения проекта проводится проверка со стороны властей, чтобы проверить соблюдение строителем норм.

Оба сертификата подтверждают, что здание или квартира пригодны для проживания и соответствуют всем критериям и условиям, выдвинутым правительством. Эти документы являются обязательными при обращении за финансовой помощью в банки.Их также следует предъявить при подаче заявки на новое подключение к воде или электричеству.

3. План здания

Спросите план здания перед подписанием договора со застройщиком. План здания обычно утверждается муниципальным управлением. Вместе с этим вы получите чертеж плана участка, который покажет вам линейную диаграмму проекта, расположение оборудования и инженерные сети. Любая настройка существующей структуры без аутентификации властей может привести к сносу или отказу в заселении позже.

Покупателю необходимо предоставить различные документы в муниципальную канцелярию для утверждения строительного плана. Документ включает в себя нотариальный акт, выписку об оценке имущества, эскиз городского обзора, актуальную квитанцию ​​об уплате налогов, ранее утвержденные планы, чертежи собственности, 2 копии проектов требований, свидетельство о фундаменте (при наличии) и свидетельство о землепользовании от заинтересованных лиц. государственная власть.

Покупателю необходимо нанять архитектора, который знает все применимые законы при проектировании здания.

4. Обременение Сертификат обременения

гарантирует, что здание или имущество не имеют должного срока. Сертификат важен, так как показывает, что у объекта нет никаких финансовых обязательств. Это учитывает все операции, совершенные с недвижимостью в течение периода, на который запрашивается сертификат обременения.

Для получения сертификата покупателю необходимо предоставить акт продавца. Сертификат будет получен только после заполнения формы с полным адресом проживания, номером обзора собственности, местонахождением и описанием.Номинальная плата взимается с владельца ежегодно.

Этот сертификат можно получить в офисе субрегистратора, в котором собственность была первоначально зарегистрирована.

5. Свидетельство о мутации.

Этот сертификат отмечает правообладателя собственности в правительственных записях. Он устанавливает налоговые обязательства собственности перед владельцем или покупателем.

6. Хатский сертификат

Этот сертификат является важным и необходимым документом, который должен быть у собственника для регистрации новой собственности или для передачи собственности.Сертификат Хата необходим при покупке недвижимости и для получения торговой лицензии.

Контрольный список для покупки дома на 2021 год

Покупка недвижимости - это серьезное вложение, поэтому, чтобы убедиться, что вы в курсе, что написано мелким шрифтом, мы создали этот удобный контрольный список некоторых юридических вещей, которые вам нужно сделать в чтобы сделать транзакцию безболезненной.

Если в этом году вы хотите купить дом, пора сесть и ознакомиться с процессом и выполнить необходимые шаги, чтобы убедиться, что вы выполнили все условия, когда дело доходит до контрольного списка покупки дома.Вот шаги, которые вам необходимо предпринять.

Составьте список объектов, которые вам нравятся

Поиск нового места - важный шаг, поэтому вам нужно потратить время на то, чтобы провести соответствующее количество исследований и составить краткий список нескольких мест, которые вам подходят.

Для начала сузьте круг окрестностей, которые вам нравятся. Что-то, что вы, возможно, захотите включить в свой «обязательный» список, включает:

  • Транспорт в районе
  • Доступ в школы
  • Объекты и особенности пригорода, такие как парки, кафе, рестораны и т. Д.
  • Профиль пригорода, включая людей, которые там живут, и уровень преступности

Привлечь перевозчика

После того, как вы составили короткий список мест, вам нужно тщательно изучить детали интересующей собственности, и именно здесь вам нужно привлечь экспертов.

Процесс передачи права собственности обычно является тем толчком, с которого начинается ваш юридический путь к владению недвижимостью, поэтому важно привлечь юриста или продавца, который сможет позаботиться о юридических процедурах за вас.

Но в чем разница?

Подразделение SA Австралийского института перевозчиков хорошо это объясняет:

«Зарегистрированные перевозчики - это эксперты, специализирующиеся на передаче прав собственности… Некоторые перевозчики являются квалифицированными юристами, но многие из них не являются юристами и имеют законченное специальное высшее образование в области передачи прав.Фактически, многие юридические фирмы нанимают зарегистрированных перевозчиков для выполнения своей работы по передаче права собственности ».

Процесс передачи права собственности станет тем толчком, с которого начнется ваш путь к владению недвижимостью.

Несмотря на то, что существуют наборы для передачи права собственности на дом своими руками, они полезны только для самых простых сделок с недвижимостью.

Но даже самые простые на вид транзакции могут осложняться законодательством и нормативными актами, что делает самостоятельный шаг в отношении ваших крупных инвестиций более рискованным.

Вы хотите, чтобы ваш перевозчик учитывал такие вещи, как местные или национальные меры контроля за планированием, разрешенные виды использования, наложения наследия и корпоративные ограничения.

И, как и в случае с любой другой транзакцией, если у вас есть какие-либо проблемы или дополнительные знания относительно недвижимости, которую вы покупаете, сообщите о них своему юристу или транспортному агенту, чтобы обеспечить наилучший результат.

Подробнее: Как работает передача

Познакомьтесь с процессом продаж

Объем денежных переводов в Австралии незначительно отличается от штата к территории. То же самое и с процессом продаж.

Например, для аукционов (которые популярны в больших городах) нет периода обдумывания, но с частными договорными продажами все по-другому.И даже можно купить бюллетенями.

Поэтому убедитесь, что вы знаете и понимаете различные процессы продаж, прежде чем начать.

Подробнее: Термины, которые необходимо знать перед падением молота

Проверить заголовок

Отдельностоящие дома в Австралии обычно имеют право собственности Torrens без права собственности. Но для разных типов собственности существуют и другие типы титула, которые имеют свои собственные юридические права.

Strata Title была представлена ​​в Австралии в 1961 году. Это система управления юридическим правом собственности на часть здания или строения, включая квартиры, таунхаусы, виллы, коммерческие офисы, фабрики, склады, магазины розничной торговли и многое другое.

До 1961 года покупатели использовали титул компании для фактической покупки акций в здании, а некоторые старые здания остаются в собственности компании. У каждой системы есть свои плюсы и минусы, а также свои юридические аспекты.

Яркий, наполненный светом интерьер дома добавил привлекательности для покупателей.


Итак, если вы покупаете квартиру, виллу или таунхаус, важно сначала провести небольшое исследование, чтобы убедиться, что вы знакомы с тем, как это работает, а также провести поиск по слоям.

Вам необходимо соблюдать устав, учитывать тот факт, что вы будете регулярно платить сборы на техническое обслуживание и другие расходы, а также будете участвовать в голосовании на ежегодных общих собраниях, проводимых управляющей компанией страты, и избирать исполнительный комитет.

Существует также право аренды или общественное право собственности. Ваш перевозчик может направить вас.

Узнайте: Скрытые расходы на покупку дома

Выделите время на оформление документов

Опять же, юридические документы, связанные с покупкой недвижимости, немного отличаются от штата к территории.Процесс обычно включает следующие ключевые события и документы:

Контрактная документация

Адвокат продавца готовит примечание к контракту или договор купли-продажи, в котором содержится информация об объекте недвижимости и подробно излагается, что именно продается. Необходимо указать дату расчета - обычно 30, 60 или 90 дней. Это может быть очень сложно - например, когда недвижимость продается вне плана.

К контракту обычно прилагаются другие документы, включая сертификат зонирования, схему дренажа, план земли и свидетельство о праве собственности, которое подтверждает текущее право собственности и наличие каких-либо обременений на собственность.

Юридические документы, связанные с покупкой недвижимости, немного отличаются от штата к территории.

Обмен

Контракт становится обязательным, когда он подписывается при «обмене». Это происходит либо на аукционе, либо после того, как согласована цена продажи по частному соглашению, и в это время обычно вносится залог.

Поселок

Расчет обычно происходит через шесть недель после обмена контрактами (но дата указывается в контракте), когда вы оплачиваете оставшуюся сумму за недвижимость.Гербовый сбор обычно должен быть оплачен в течение 30 дней с момента урегулирования, но он варьируется в зависимости от штата или территории.

Земельный участок

Это документ, который должен быть оформлен вашим перевозчиком при расчетах.

Ипотека

Если вы собираете финансирование для своей собственности с помощью ссуды, ваш адвокат или управляющий должен предоставить определенную документацию вашему кредитору.

Форма собственности

Покупая недвижимость с кем-то другим, вы обычно можете владеть ею одним из двух способов: совместно арендаторами или совместно арендаторами.

Подробнее: 6 советов покупателям по оплате недвижимости

Провести необходимые проверки

Процесс проверки здания - важная часть юридического контрольного списка для покупки недвижимости.

Например, электрика и сантехника должны быть установлены в соответствии с определенными требованиями, а любые ремонтные работы должны быть одобрены советом. Также важно убедиться, что границы находятся в правильном положении.

Правильный осмотр здания и вредителей может выявить потенциальные неисправности там, где вы их, возможно, не заметили.

Пока вы делаете домашнее задание и ставите галочки в своем юридическом контрольном списке, владение недвижимостью дает вам множество свобод - покупать, продавать, ремонтировать, инвестировать и передавать по наследству - или просто наслаждаться.

15 основных вопросов, которые следует задать перед покупкой квартиры

Планируете на купить квартиру или дом? Вы должны знать, что это решение, требующее много размышлений. Прежде чем принять решение, особенно важны два этапа: - первый контакт с продавцом, и - посещение квартиры или дома.

Чтобы помочь вам извлечь максимальную пользу из этих двух этапов, ShBarcelona составил список вопросов, которые вы должны задать перед принятием окончательного решения.

Разные вопросы при покупке недвижимости

При первом контакте

Вы увидели квартиру или понравившийся дом и решили набрать номер, указанный в объявлении, чтобы назначить дату посещения.

Этот первый контакт чрезвычайно важен: прежде чем вы отправитесь в визит, не задумываясь, задайте по телефону следующие адекватные вопросы, так как это поможет вам выиграть значительное количество времени и убережет вас от больших разочарований в этот день. визита.

Даже если это звучит повторяюще, очень важно для узнать о каждой из характеристик, упомянутых в объявлении .

Позволив им расширить характеристики, вы узнаете гораздо больше, чем читая объявление, и, возможно, узнаете больше о возможных недостатках, не упомянутых в объявлении.

Купите недвижимость в Барселоне

Вот несколько вещей, которые нужно знать перед покупкой квартиры, если вы не ответили при просмотре пунктов в объявлении:

  • Убедитесь, что все рекламируемые комнаты имеют площадь в соответствии с законом (в Испании размер комнаты не может быть меньше 6 м² или, по крайней мере, нельзя рекламировать как комнату).
  • Освещение : какая ориентация квартиры? Сколько окон и каковы их размеры?
  • Общее состояние: когда в квартире производились последние строительные работы или ремонт ? Нужен ли ремонт? Если да, то сколько денег нужно на это потратить? Если квартира продается с мебелью или с бытовой техникой, на какой день они были куплены?

Фото Burst via Pexels

  • Если это кондоминиум , очень важно запросить информацию о звукоизоляции стен и обслуживании мест общего пользования.
  • Еще один важный аспект: банкноты . Придется ли вам платить за кондоминиум? Сколько в среднем стоят счета за воду и электричество?
  • Это спокойный район ? Какие ближайшие объектов ? (транспорт, магазины, школы, если у вас есть дети…)?

Не стесняйтесь задавать любой вопрос, который считаете необходимым, прежде чем назначить дату посещения квартиры или дома! При покупке квартиры нужно многое проверить…

Статья по теме: Как купить недвижимость во время и после Covid-19

Во время посещения

Если квартира или дом убедили вас после этого первого телефонного разговора, пора подумать о визите и о том, как им воспользоваться.Какие вопросы следует задать при просмотре квартиры?

Советы :

  • Приехать немного до посещения . Это даст вам возможность совершить экскурсию по окрестностям или даже поговорить с соседями или опекуном, если это собственность. Так вы узнаете больше о жизни по соседству (и, например, если там шумно).
  • Не забывайте следить за каждой деталью, будь то состояние потолка или окон.Мы не всегда задумываемся об этих деталях, но они очень важны.
  • Не стесняйтесь обращаться к , заходите несколько раз , в разное время дня. Это даст вам лучшее представление о квартире.
  • Несколько хороших вопросов:
    • Если это кондоминиум, попросите показать протокол последнего общего собрания. Эти документы очень полезны, чтобы знать стоимость последних работ или даже выявленные неудобства и жалобы.
    • Не стесняйтесь убедиться, что все работает идеально: смесители, окна и т. Д .; если есть камин , поинтересуйтесь у продавца, работает ли. Если какое-либо оборудование не в хорошем состоянии, спросите, какие ремонтные работы требуются и сколько это будет стоить.
    • Какова сумма налога на имущество, земельного налога и местных налогов? Вы также можете попросить показать последние счета, он также проинформирует вас о возможных дополнительных ежемесячных расходах.

Познакомьтесь с ShBarcelona

Наконец, не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые будут вам полезны, относительно истории дома или квартиры.

  • Сколько прожили хозяева в доме / квартире?
  • Какие работы они с ним сделали?
  • Работы или ремонтные работы после его постройки выполнял профессионал?
  • Сколько времени выставлено на продажу? Внимание: если он давно выставлен на продажу и его цена постоянно падает, возможно, это недостаток, о котором они вам не сказали. Более того, вам нечего терять, если прямо спросить, есть ли в доме какие-либо недостатки и какие именно они могут быть.
  • Есть ли еще недвижимость на продажу по соседству? Если есть, по какой цене? Это позволит вам провести сравнение.

Если другие вопросы кажутся вам полезными, не стесняйтесь их задавать! Таким образом, вы сможете спокойно решить, покупать ли недвижимость или нет.

Что вы считаете самым важным при покупке квартиры?

документов для проверки, вопросы, которые нужно задать, и контрольный список

Купить или построить собственный дом - мечта каждого человека.Жилье, являющееся одной из основных потребностей человечества, стало настоящей роскошью в наши дни и время. Кералу любовно называют «страной бога», она перенаселена, поэтому очень трудно найти участки для строительства независимых домов, особенно в таких городах, как Кочи. Ситуация дошла до того, что вам нужно либо снимать недвижимость, либо покупать квартиру в тех городах, где вы работаете. Высокая арендная плата подтолкнула многих к покупке квартир рядом с рабочими местами, такими как InfoPark в Коччи.

Инвестиции в квартиру - это огромные финансовые обязательства.Многие никогда не имеют на руках полную сумму, чтобы купить квартиру. Таким образом, они зависят от жилищных ссуд с высокими процентными ставками в течение почти 20-25 лет, чтобы купить дома своей мечты. Теперь возникает ключевой вопрос доверия к строителям, у которых покупатели вкладывают свои кровно заработанные деньги в покупку дома.

Сказав это, есть ли у нас, кералитов, альтернатива, кроме квартир, в условиях постоянно растущих ставок на землю и спроса на недвижимость? Печальный ответ на этот вопрос - большое «НЕТ». Итак, какие меры предосторожности необходимо предпринять перед покупкой?

Предлагаем несколько советов, «на что обращать внимание при покупке квартиры? », Прежде чем вкладывать свои сбережения.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры

Проверка землепользования

Получите информацию, относящуюся к зоне землепользования, определенной в государственных отчетах. Его легко найти в местном офисе разработки.

Информация об одобрении банка по проекту

Обычно ни один проект не финансируется полностью за счет собственных средств застройщиков. Они берут кредиты в банках на проект. Лучше узнать, одобрил ли проект какой-либо из ведущих банков страны.Если крупные банки дали одобрение, это хороший знак.

Чек на окончательную сумму

Ни один брокер или агент по недвижимости вначале не скажет вам всю сумму покупки квартиры. Иногда они могут сообщить вам только начальную стоимость, не считая других затрат, например:

  1. Плата за внешнее и внутреннее развитие
  2. Плата за парковку
  3. Налог на услуги
  4. Плата за местоположение

Запросить информацию о строителе

Проведите детальную проверку застройщика, у которого вы покупаете квартиру.У них могут быть какие-либо юридические споры с правительством. Спросите на онлайн-форумах о строителе. Будьте осторожны с тем, с кем ведете дела.

Размер объекта

Иногда застройщики рекламируют свою собственность как сверхзаселенную территорию. Это может быть место общего пользования, лестничная клетка и т. Д. Всегда узнавайте реальную основную площадь, которую вы покупаете. Никогда не платите за лишнее неиспользуемое пространство. Изучите и посетите недвижимость, прежде чем совершить покупку.

Сходите на физический осмотр места

В брошюре о квартирах никогда не изображено реальное окружение жилого комплекса.Посетите это место, исследуйте его и поговорите с жителями района об окрестностях. Узнайте о безопасности района, в котором вы собираетесь жить.

Возьмите профессиональные услуги

Если у вас нет опыта работы с недвижимостью, обратитесь за профессиональной помощью. Позвольте профессионалам дать вам подробный обзор строительства о качестве, прочности и требованиях к ремонту зданий.

Краткий контрольный список, который можно пройти перед покупкой квартиры

  • Подтверждение правового титула
  • Подтвердить личность застройщика / продавца
  • Разрешения на землепользование
  • Разрешения на строительство
  • Свидетельство о найме
  • Проверить статус налоговых платежей
  • Свидетельство обременения
  • Физический доступ и осмотр объекта
  • Соответствие требованиям Закона о регулировании и развитии, 2016 г. (RERA)

Вопросы к застройщику

Вопросы, которые нужно задать при покупке квартиры у застройщика, сбивают всех с толку.Вот контрольный список, который может вам пригодиться.

Какой опыт у разработчика?

Первое, что нужно сделать - это выбрать застройщика. Проведите проверку биографических данных о разработчике. Узнайте о проектах, скорости выполнения и послужном списке разработчика. Проверьте, завершены ли у них известные проекты. Вы можете поговорить с предыдущими клиентами, проверить их онлайн-обзоры, зайти на веб-сайты, посмотреть портфолио, посетить строительные площадки и т. Д.Попробуйте проверить качество используемых материалов, трудовую этику и т. Д.

Достаточно ли у них финансовой поддержки?

Проверьте, есть ли у разработчика надежного финансового партнера для доведения проекта до состояния завершения. Во многих случаях вы вносите первоначальный взнос, а разработчики никогда не могут завершить проект в срок из-за финансовых ограничений.

Есть ли у них все необходимые юридические документы?

Обязательно спросите строителя, есть ли у него все необходимые юридические документы, такие как свидетельство о праве собственности, одобрение местного органа власти, одобрение плана строительства и т. Д.Вы можете воспользоваться помощью юрисконсульта, который поможет вам изучить все юридические документы.

Какова окончательная цена квартиры?

Никогда не останавливайтесь на привлекательных низких ценах, предлагаемых застройщиком. Скорее всего, они либо собираются включать скрытые платежи.

Какие удобства они предлагают?

Вы должны убедиться, что недвижимость, в которой вы живете, пригодна для проживания и соответствует вашим потребностям. Спросите, предлагают ли они первичную инфраструктуру, такую ​​как электричество, ограждение по периметру, водоочистные сооружения, канализация, интегрированная система безопасности, канализационная система, парковочное место и т. Д.

Ожидаемое время сдачи проекта и условия?

Если вы покупаете квартиру у известного застройщика, вы можете быть спокойны. Но есть много случаев, когда строители никогда не сдадут квартиру в заявленный срок сдачи. Поэтому убедитесь, что вы составили соглашение с надлежащими юридическими условиями для даты завершения и того, какие юридические действия могут быть предприняты, если они не соответствуют соглашениям. Некоторые застройщики предлагают проценты к первоначальной сумме платежа или уменьшение общей суммы платежа, если доставка задерживается

Какие существуют схемы оплаты?

Всегда выбирайте удобные для вас схемы оплаты.Если вы собираетесь взять ссуду, выбирайте ее в соответствии с вашим доходом.

Какие текущие и планируемые застройки в области недвижимости происходят в этом районе и вокруг него?

Ответ на этот вопрос поможет вам понять, покупаете ли вы недвижимость, у которой есть перспектива роста в ближайшее время.

Насколько хорошо у них послепродажная поддержка?

Застройщик должен предложить вам послепродажную поддержку, такую ​​как управление недвижимостью и маркетинг собственности в случае, если вы решите перепродать собственность.Прежде чем заключать сделку, убедитесь, что вам понятны все ответы, которые вы получите от застройщика.

Документы для проверки перед покупкой квартиры

Вы должны убедиться, что знаете около документов , которые необходимо проверить перед покупкой квартиры у застройщика. Никогда не покупайте квартиру до того, как у вас будет проверенный контрольный список документов, чтобы вас не обманули и не потеряли деньги.

Договор купли-продажи

Всегда просматривайте договор купли-продажи, чтобы убедиться, что строитель выполняет обещания, данные им перед покупкой.Это единственный документ, который вы можете использовать на законных основаниях, если они не выполнят обещание.

Договор купли-продажи должен включать спецификации проекта, условия оплаты, сроки завершения, юридические действия, которые необходимо предпринять против стороны-мошенника, и т. Д.

Соглашение должно включать положение о передаче общего пространства.

Обратите внимание, что договор купли-продажи должен включать крайний срок завершения проекта, особенно если вы вносите первоначальный взнос за недостроенную квартиру.

Договор купли-продажи - один из важных документов, которые необходимо проверить перед покупкой строящейся квартиры.

Лицензии и разрешения

Необходимо тщательно проверить следующие документы.

  • Свидетельство о вводе в эксплуатацию
  • Свидетельство об одобрении здания
  • Экологическое разрешение

Убедитесь, что проект одобрен Корпорацией развития и местным органом.

Титул

Проверьте акт о праве собственности на недвижимость, чтобы убедиться, что застройщик полностью владеет землей.Обратитесь к юрисконсульту, чтобы понять детали свидетельства о праве собственности, например, владеет ли застройщик землей, имеет ли он права на строительство квартир и даже статус земли.

Свидетельство об обременении и свидетельство о разрешении

Если вы планируете купить бывшую в употреблении квартиру, обязательно изучите ее разрешение и свидетельство об обременении. Поинтересуйтесь, есть ли в квартире какие-либо банковские ссуды и были ли они возвращены.

Свидетельство о выпуске из нескольких держателей

Некоторые квартиры, возможно, принадлежат многим людям.Перед покупкой квартиры вам необходимо получить отдельные свидетельства о разрешении от каждого собственника. Это гарантирует, что у вас не возникнет никаких юридических проблем.

Последние мысли

Хотя мы упомянули для вас максимально возможные меры предосторожности и советы перед покупкой квартиры в Керале, тем не менее, недвижимость - это крупная бизнес-сеть. Есть вероятность неожиданных мошеннических действий, которые могут произойти из-за невезения. Лучший совет - всегда внимательно относиться к тому, куда вы вкладываете свои кровно заработанные деньги.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *