Какие документы должны быть у агентства недвижимости: DOM.RIA – Какие документы должны быть у риелтора

Содержание

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору —

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

«Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов?

Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости.

Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов.

Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний. Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать.

Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила…

Документы как подтверждение полномочий риэлтора

Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риэлтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе.

Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.

Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риэлторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риэлторы.

«Игры», в которые играют риэлторы

Подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях

Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении. Однако требуют риэлторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?

Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.

Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риэлторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.

А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.

Еще одна популярная «игра» недобросовестных риэлторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали. Вдруг оказывается, что договор на оказание риэлторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.

Как быть?

Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку». Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риэлтора…

Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риэлтора.

Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Недвижимость в Турции и агентство недвижимости в Турции

  • Главная
  • Статьи
  • Недвижимость в Турции и агентство недвижимости в Турции

Время на чтение: 5 минут

Сегодня, я затрону очень важную тему – это агентство недвижимости в Турции и турецкие риэлторы. Что нужно знать, приступая к выбору турецкой недвижимости?

Как правильно выбрать риэлтора в Турции?

Какие документы должны быть у компании, которая помогает вам с выбором и покупкой недвижимости в этой стране?

После прочтения этой статьи, вы будете знать об этом абсолютно все. И тогда шанса столкнуться с непрофессионализмом и обманом в Турции у вас будет значительно меньше!

Я хочу рассказать вам о том, как устроен рынок недвижимости в Турции, кто и как занимается продажей недвижимостью здесь.

Если быть честным, недвижимостью в Турции сейчас занимаются все кому не лень. 

К сожалению, до настоящего времени, государство, законодательно почти не регулировало этот рынок, что открывало возможность заниматься продажей турецкой недвижимости любому желающему.

Даже не нужно было открывать свой офис или заканчивать какие-то курсы – бизнес без первоначальных капитальных затрат с возможностью быстрого дохода манил к себе многих, как магнитом.

Именно поэтому, в Турции риэлтеров пруд пруди, основная часть из которых не имеет ни офиса, ни команды, ни истории, ни ответственности за результат, ни целей и задач на будущее, кроме почти единственной цели — побыстрому разбогатеть, не оглядываясь на принципы и моральные нормы.

В далеком 2006 году, перед тем, как начать заниматься продажей недвижимостью в Турции, первое что сделал я например – пошел на специальные государственные курсы, которые научили меня многому. 

Они дали мне все фундаментальные знания, благодаря которым, с самого начала я знаю как работает этот рынок, и отлично понимаю как юридически правильно провести сделку и защитить своего клиента.

Ведь ответственность за результат своей работы, а особенно, когда речь идет о недвижимости и серьезных деньгах, еще никто не отменял.

Диплом об  окончании тех курсов по прежнему висит у меня на почетном месте в офисе.


После этого, были годы активной практической работы, которые учат тебя всему гораздо лучше любых курсов.

Количество ситуаций, с которыми приходилось сталкиваться на практике и их реальное решение дало огромный багаж знаний – а это самое ценное в нашей профессии.

Сейчас же, я с ужасом смотрю на то, что делается на рынке. Много недобросовестных фирм и людей активно занимаются недвижимостью, красиво обманывая и привлекая доверчивых покупателей.

Количество не очень приятных историй, которые я мог бы рассказать вам , способно потянуть на целую книгу. 

Историй о том, как покупатели выбирали неверного застройщика и к сожалению теряли все деньги или рассказов о том, как друзья-знакомые «бесплатно» и «успешно» помогали с покупкой недвижимости в Турции, очень много. 

Одной из последних ярких страниц, была бы история о том, как наши риэлторы соотечественники взяли у одного покупателя инвестора много квартир в арендное управление по доверенности, который тот опрометчиво оставил им, расселили туда по фальшивым контрактам своих турецких подставных людей – и теперь этот человек, которого к сожалению  я давно хорошо знаю, даже не может выселить их, не говоря уже о получении дохода от аренды.

Даже я был в шоке, когда впервые услышал эту историю. Не ожидал, что рынок дошел до такой стадии.

Его наполнили не просто маленькие агентства без лицензии и опыта – много частников охотно помогают в этом деле, в надежде легкого зароботка, зачастую ничего не понимают в рынке турецкой недвижимости, документообороте или важных юридических фундаментальных аспектах.

Однако, для вас у меня есть и хорошие новости.

Сейчас, государство начинает законодательно ограничивать деятельность многих непрофессионалов или просто нечистоплотных людей, которые занимаются недвижимостью.

Положения нового закона о торговле недвижимым имуществом в Турции устанавливают новые нормы для тех, кто уже занимается или планирует заниматься риэлторскими услугами в Турции.

Чуть позже, я расскажу подробнее о положениях этого закона, сейчас же я дам вам список тех обязательных документов, которые должно предоставить вам агентство недвижимости в Турции, с которым вы планируете сотрудничать.

Итак, какие основные правоустанавливающие документы должны быть у агентства недвижимости в Турции?

Я покажу вам это на примере правоустанавливающих документов компании Tolerance

  • Налоговая регистрация, или по турецки «Vergi Levhası».


Документ о постановке на налоговый учет — основной документ, необходимый для работы любой коммерческой компании или организации в Турции. Данный документ подтверждает, что компания Tolerance является турецким налогоплательщиком, и дает ей право вести коммерческую деятельность на всей территории Турции.

Документ о внесении риэлторской компании в торговый реестр Торгово-промышленной Палаты Турции. Этот документ по турецки называется ODA SİCİL KAYIT SURETİ.


Данный документ подтверждает, что компания Tolerance внесена в торговый реестр Торгово-промышленной палаты города Анталии, в раздел агентств недвижимости. Это дает компании право вести коммерческую деятельность, покупать объекты недвижимости и продавать их гражданам Турции и других государств или юридическим лицам, а также оказывать дополнительные услуги и заключать договора с застройщиками и другими контрагентами.

Документ об активном  ведении коммерческой деятельности или FAALİYET BELGESİ.


Важный документ, который подтверждает то, что компания и в настоящее время ведет коммерческую деятельность на территории Турции. В случае с компанией Tolerance данный документ доказывает, что она активно работает как агентство недвижимости и может оперативно и профессионально помочь с решением любых — даже самых сложных — вопросов.

Муниципальная лицензия на ведение риэлтерской деятельности


Данная лицензия, выданная муниципальным округом Коньяалты области Анталии, подтверждает, что Tolerance официально является риэлторской компанией и на законных основаниях может работать и совершать сделки с недвижимостью с гражданами Турции и других государств и с юридическими лицами.

Итак, это были основополагающие документы, которые позволяют любой компании, не только агентству недвижимости,  официально вести свою деятельность на территории Турции.

Теперь же, я расскажу вам о самых важных документах, которые обязательно должен  иметь ваш риэлтор как специалист, и ваше агентство недвижимости в Турции.

Итак, согласно положений и норм нового закона   № 31274 от 14 октября 2020 года о торговле недвижимым имуществом в Турции:

Ваш риэлтор обязательно должен иметь сертификат, который называется MESLEKİ YETERLİLİK BELGESİ  или в переводе на русский язык СЕРТИФИКАТ О ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ КОМПЕТЕНТНОСТИ.


Выглядит этот документ вот так и подтверждает то, что ваш риэлтор как специалист прошел необходимое обучение и сдал экзамен, который дает ему право работать риэлтором в Турции.

Вторым основополагающим документом, который должно обязательно иметь само агентство недвижимости и без которого его деятельность считается нелегальной является

Свидетельство о разрешении на торговлю недвижимым имуществом в Турции

Данный документ называется по турецки TAŞINMAZ TİCARETİ YETKİ BELGESİ, он выдается Министерством Торговли Турции по месту регистрации Агентства недвижимости непосредственно юридическому лицу.

Посмотрите на этот документ очень внимательно! Именно это, — самый важный документ, который должен быть у вашего агентства недвижимости в Турции.

Это свидетельство подтверждает, что компания Tolerance официально уполномочена государством проводить сделки с любым недвижимым имуществом на территории Турецкой Республики.

Если этот документ есть у вашего риэлтора – это значит что он прошел все государственные проверки и его деятельность и фирма полностью соответствует нормам нового закона!

И это значит, что перед вами настоящий профессионал, которому вы можете доверить такое важное дело, как покупка недвижимости в Турции.

Если же этого документа у вашего будущего риэлтора нет – это очень и очень серьезный повод задуматься и не вступать с таким человеком и такой фирмой в деловые отношения!

Если его нет – помните, что дальнейшая работа и ответственность за результат – это уже ваш выбор и ваша ответсвенность.

Итак, это был список самых главных документов, которые по закону обязательно должно иметь ваше агентство недвижимости в Турции!

Что же еще, кроме этих документов,  я посоветую обязательно проверить будущему покупателю турецкой недвижимости?

Обязательно проверяйте, есть ли у агентства  недвижимости свои собственные офисы в Турции и сотрудники, которые будут готовы помочь вам каждый день не только на этапе покупки, а и на этапе вашей адаптации жизни в Турции.

Проверьте, сколько лет работает выбранное вами турецкое агентство недвижимости и есть ли у него видео отзывы клиентов? 

Причем лучше не новых отзывов – а например отзывов клиентов, которые купили квартиру у этого агентства этак 10 лет назад, как например вот этот отзыв клиентов компании Tolerance!

Поверьте, за 10 лет все встанет на свои места! И если ваше агентство стоит того, о нем будут хорошо отзываться клиенты не только сразу после покупки, а годы и годы спустя!

И последний по списку, но не по значению момент!

Обязательно проверяйте – работает ли ваше агентство недвижимости на вашей стороне по принципу «без скрытых комиссий»,  что поможет сэкономить вам тысячи евро?


И тогда, вы можете смело доверить такому агентству покупку недвижимости в незнакомой стране и быть уверенными в том, что все будет сделано максимально открыто, прозрачно, безопасно и профессионально!

С вами был Сергей Волченков,

директор по развитию ведущего агентства недвижимости в Турции компании Tolerance!

Подписывайтесь на наш Youtube канал  и Инстаграм чтобы всегда быть в курсе самых важных, полезных и интересных событий и новостей о жизни, переезде и недвижимости в Турции.

Мы знаем и говорим о том, о чем не знают или не говорят другие!



Как выбрать агентство недвижимости? | АН «РиэлтСтройком»

Вы решились на покупку квартиры: определились с ее параметрами, нашли деньги (или знаете, где будете их брать), и, наконец, решили, что покупать квартиру вы будете через агентство недвижимости.

Остается только выбрать агентство, где работают настоящие профессионалы. Ведь только в этом случае покупка квартиры пройдет легко, а вы будете уверены в том, что деньги и время не потрачены зря.

Алгоритм выбора агентства недвижимости:

Шаг 1: опросите друзей и знакомых

Если ваши друзья недавно приобрели квартиру, узнайте, в какое агентство они обращались. Если сделка прошла без проблем, агентству стоит доверять и вы не столкнетесь с мошенниками.

Шаг 2: посмотрите рекламу в вашем городе

Если у вас нет друзей и знакомых, которые могут рекомендовать вам агентство недвижимости или их предложения вам не подходят, обратитесь к рекламе.

Мы привыкли скептически относиться к рекламным объявлениям, однако, из них вы можете получить информацию о том, какие агентства недвижимости работают в вашем городе и какие квартиры они предлагают.

Рекламу недвижимости вы можете встретить в посвященных этой тематике журналах и сайтах и даже просто на радио или на улицах города. Реклама – еще и показатель статуса агентства недвижимости. Реклама стоит не дешево и заказать ее может только крупное и давно существующее на рынке агентство. Это гарантия того, что агентство не «растворится» через месяц вместе с вашими деньгами.

Шаг 3: зайдите на сайт агентства или позвоните в его офис

Если вы уже нашли несколько крупных агентств и не знаете, к кому из них обратиться, самое время узнать о них больше.

Для этого можно зайти на сайт агентства, у крупной компании он, наверняка, есть.

На сайте обратите внимание на следующие моменты:

  • Как давно агентство работает на рынке недвижимости?

Большой опыт работы агентства значит, что в нем работают профессиональные специалисты. Кроме того, это гарантия, что вы не встретили «фирму однодневку».

 

  • Услуги, которые оказывает агентство

Если вы хотите только купить квартиру и у вас уже есть для этого деньги – всё просто. Для этого вам достаточно риэлтора, который специализируется на покупке недвижимости. Если сначала вам нужно продать старую квартиру или вы планируете взять ипотечный кредит, в агентстве должны быть специалисты по продаже вторичной недвижимости и ипотечные консультанты.

  • Продает ли агентство новые квартиры от застройщика?

Если вы хотите купить вторичную квартиру, смело пропускайте этот пункт. Если же вас интересует новая недвижимость, обратите внимание на те агентства, которые продают новые квартиры напрямую от застройщика. У них вы можете встретить уникальные предложения, которых не найдете в другом месте.

  • Проверят  ли риэлторы юридическую чистоту сделки?

Если вы покупаете вторичную квартиру, 
обратите особое внимание на юридическую чистоту сделки. Неспециалисту сложно разобраться во всех тонкостях оформления сделки купли-продажи, поэтому обращайтесь в агентство, где эту работу риэлтор возьмет на себя.

Если на сайте агентства вы не нашли интересующую вас информацию, позвоните в офис и задайте все вопросы напрямую специалистам. 

Шаг 4: посетите офис агентства

И, наконец, лично посетите офис агентства. Обратите внимание на то, где он расположен, как выглядит. Скорее всего, хорошее агентство расположится в отдельном офисе или в крупном офисном центре. А вот с фирмами, расположившимися в обычной квартире, лучше не связываться, есть риск, что завтра агентство «переедет» вместе с вашими деньгами и сменит все контакты. 

Также обратите внимание на атмосферу в офисе, вам должно быть там комфортно. Ведь с этим агентством вам предстоит тесно общаться в ближайшее время.  

Самое простое решение!

Если вы не хотите тратить время на поиски и сравнение нескольких агентств, обращайтесь в АН «РиэлтСтройком». Мы работаем на рынке недвижимости уже 16 лет, за это время нашими специалистами было продано 19 000 
квартир.

Опытные специалисты отдела вторичной недвижимости подберут для вас несколько вариантов квартир и проследят за юридической чистой сделки. Звоните по телефону (351) 28-38-008  

А если вы хотите купить новую квартиру – обращайтесь в отдел первичной недвижимости и выбирайтеквартиру от застройщика. Телефон (351) 731-9999

Статьи | Агентство Недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

09.06.21 Льготная ипотека прошла…. Перезагрузку

Автор Шеянов В.А., Генеральный директор ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

По предложению президента программа льготной ипотеки будет продлена еще на один год – до 1 июля 2022 года. Правда, сейчас условия получения кредита немного другие. Скажем так, несколько более жесткие. Как отразится ипотека с повышенным процентом на рынке недвижимости? Этот вопрос волнует сейчас многих. Своими соображениями по этому вопросу делится генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.

Прочитать статью

20.04.21 Выкупим срочно и… дорого

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Такие объявления иногда можно встретить в рекламе компаний. О том, как людям следует относиться к подобным призывам, и стоит ли пользоваться этой услугой, рассказывает заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин

Прочитать статью

21.09.19 Как правильно писать расписки

Автор Дейнека Э.Р., Главный юрист ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Взаиморасчеты по сделке могут осуществляться сторонами путем расчетов наличными денежными средствами либо безналичным перечислением. О том, какие документы, подтверждающие расчеты, должны быть оформлены в том или ином случае, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека.

Прочитать статью

21.09.18 Почему профессия «риэлтор» будет существовать вечно?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Я регулярно читаю материалы, посвящённые риэлторской тематике. С этого начинается мой рабочий день. Мне, как специалисту в этой области, необходимо быть в курсе самых свежих новостей рынка недвижимости. Нужно понимать, какие процессы влияют на те или иные изменения, которые происходят на рынке. Что заставляет цены расти или снижаться, что служит причиной изменений на рынке ипотеки, какие события влияют на активность рынка. Также очень важно понимать, «…что день грядущий мне готовит?»…

Прочитать статью

30.07.18 Обманутых дольщиков скоро не будет

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

С 2019-го года правила игры на рынке новостроек кардинально поменяются. По мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости, само понятие «первичный рынок» в скором времени уйдёт в прошлое, так как застройщикам запретят продавать жильё в недостроенных зданиях. Предлагаться к приобретению будут квартиры с документами, подтверждающими право собственности. Проще говоря, это будет «вторичка» в нынешнем понимании этого термина. 

Прочитать статью

27.07.18 Сделка длиною в … несколько лет

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Сделки с недвижимостью бывают разные. Иногда они достаточно простые, но чаще все же осложненные. А если цепочка из продавцов и покупателей довольно длинная, то такая сделка считается уже очень сложной. Но ту, которая у нас в компании недавно состоялась, я бы поставил в разряд…. уникальных. 

Прочитать статью

26.06.18 Как выбрать ипотечный банк?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Сегодня я займусь делом, которым любят заниматься абсолютно все. Я намерен давать советы. К советам люди обычно относятся достаточно скептически. Это я хорошо знаю. Почему я, несмотря ни на что, решил сформулировать несколько советов, которые могут быть полезны нашим читателям? Чтобы я мог реально помочь людям решить свои жилищные вопросы с максимальной выгодой для них. 

Прочитать статью

29.05.18 Что должно насторожить при покупке жилья? Часть II

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

В первой части статьи были описаны классические риски, на которые необходимо обращать внимание при выборе жилья для приобретения. Во второй части я хочу расставить акценты на новые «подводные камни», о которых покупателям полезно узнать информацию. 

Прочитать статью

23.05.18 Что должно насторожить при покупке жилья?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Приступая к написанию этой статьи, я понял, что одной статьёй я не обойдусь. Информации много, она разная и безумно интересная. Эта тема настолько важна, актуальна и полезна для всех участников рынка недвижимости, что она заслуживает пристальнейшего внимания. 

Прочитать статью

14.05.18 Май – самый сонный месяц?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Весь апрель мне приходилось слышать досужие разговоры про очередные «длинные майские праздники», в течение которых никогда ничего не происходит, никого нигде не найдёшь, и никакие вопросы не поддаются никакому решению. В общем, по мнению многих, на рынке недвижимости наступает странное состояние, напоминающее двухнедельный дачно-шашлычный анабиоз.

Прочитать статью

09.06.17 Ипотека без первоначального взноса. Хорошо это или плохо?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Диктор по радио бодрым голосом произнёс фразу, которая его самого явно порадовала: «В РФ возрождается ипотека без первоначального взноса! Это неминуемо приведёт к оживлению на рынке недвижимости».

Прочитать статью

11.05.17 Юридический казус

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Я сотни раз слышал от клиентов фразу «У нас с документами всё в порядке». Да. Возможно, это так. Я каждый раз хочу убедиться в этом. На вопрос клиента «Леонид! Зачем Вам это надо?» я обычно отвечаю: «Я хочу быть уверен, что у Вас на самом деле всё с документами хорошо, и Вам не придётся тратить свои нервы, силы, время и деньги, чтобы что-то переоформлять или перерегистрировать». 

Прочитать статью

21.03.17 Свежий ветер весенних перемен

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

В течение 2015-2016 годов на рынке недвижимости преобладали грустные настроения, вызванные причинами, о которых не говорил только ленивый: санкции, валюта, относительно низкие цены на нефть, кризис на Украине, и т. д. Тональность выступлений аналитиков рынка столичного жилья во всех СМИ была совершенно заунывная. Подчас зубы сводило от их нытья.

Прочитать статью

01.11.16 О важности обучения в сфере недвижимости.

Автор Шеянов В.А., Генеральный директор ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

«Фундамент нашего бизнеса – это доверие между клиентом и агентом» Широко известно, что без обучения и без периодического повышения уровня квалификации сотрудников нельзя плодотворно работать ни в одной сфере деятельности. В риэлторском бизнесе без обучения просто невозможно успешно работать. Обучение персонала риэлторской компании осуществляется в разных формах. В том числе, достаточно эффективным видом обучения является приглашение так наз. «внешнего тренера». Предложений на рынке бизнес-тренеров по недвижимости очень много. Как выбрать самого лучшего? Того, который научит специалистов грамотно работать с клиентами. Об этом я веду разговор с Генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым.

Прочитать статью

26.10.16 Как получить ипотечный кредит самостоятельно?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Как полезно ездить в электричке! Особенно в поездах Горьковского направления. Особенно в поезде, который следует по известному с советских времён легендарному маршруту «Москва-Петушки». Итак. Сажусь в электричку «Москва-Петушки» на Курском вокзале. Случайно услышал разговор. Он врезался в память, заставил задуматься, и не даёт мне успокоиться по сей день…

Прочитать статью

07.10.16 «Мошенники поневоле». Горькие уроки и жёсткие выводы.

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

2-ого октября в субботней передаче «Вести Москва» на канале «Россия-1» был показан репортаж «Мошенники поневоле», посвящённый громкому судебному делу, которое пока рано считать закрытым.

Прочитать статью

10.06.16 Что могут дать рынку недвижимости последние изменения в законодательстве о госрегистрации прав на недвижимое имущество?

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

2 июня 2016 года вступили в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этим изменениям, обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по продаже долей недвижимого имущества в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику долевой собственности). А также при продаже имущества, принадлежащему несовершеннолетнему.
Какое влияние окажет на рынок недвижимости принятие данного документа?

Прочитать статью

28.01.16 Покупать ли недвижимость сейчас, или отложить покупку до весны – лета?

Автор Толмачева Н.А., платиновый риэлтор ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Жилищный вопрос является самым острым для большинства молодых российских семей. Приобретение квартиры – всегда ответственное, взвешенное и выверенное решение. Вместе с тем это, наверное, самая приятная и волнительная покупка, к которой готовятся самым тщательным образом. Как наиболее удачно купить квартиру и почему выгодно приобретать жилье в настоящий момент?

Прочитать статью

25.01.16 Рынок недвижимости в начале 2016 года.

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

В сегодняшней ленте свежих новостей было представлено сообщение о пресс-конференции высокопоставленного чиновника. На просьбу одного из журналистов прокомментировать ситуацию с обвалом рубля был получен ответ: «Я не употреблял бы слово «обвал». Курс действительно меняется, курс волатилен, но это далеко не обвал».

Прочитать статью

17.12.15 ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ?

В конце года, как обычно, принято подводить итоги уходящего года и думать о том, что год грядущий нам готовит…

Прочитать статью

15.12.15 О вреде наивности

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Наивность – это, наверное, хорошее качество. Если оно свойственно ребёнку. Взрослый человек не должен быть наивным. Он просто не имеет на это право. Ответственность высока. Он же совершеннолетний гражданин, который должен отвечать за свои действия и поступки. И должен понимать, что последствия этих действий и поступков наступят в обязательном порядке. Но если он наивно полагает, что он может ставить свою подпись под любым документом, не вчитываясь в суть того, что подписывает, то ему никто не сможет помочь. В конце концов, если пришла идея что-то совершить, посоветуйся со специалистом. Но это же унизительно, считает наш наивный гражданин. Лучше принимать решение самостоятельно. Какая самонадеянность!

Прочитать статью

25.11.15 Самые дешевые комнаты АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Уважаемые посетители сайта! Мы собрали самые дешевые комнаты в Москве реализуемые нашим агентством.
Прочитать статью

26.10.15 Что происходит на рынке недвижимости?

Автор Осипов А.Б., менеджер по маркетингу, рекламе и PR

Ответ на данный вопрос неподготовленному человеку найти достаточно трудно.

Прочитать статью

22.09.15 Самое дорогое и самое дешёвое жильё столичного региона

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Почему тема дорогого жилья всегда вызывает столь острый интерес? Потому что людям всегда интересны новости про артистов, политиков, олигархов. С другой стороны, свой жилищный вопрос каждому из нас необходимо решать при любом состоянии кошелька.

Прочитать статью

14.09.15 Горячая осень

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Пришла осень – традиционно самая горячая пора на рынке столичной недвижимости!

Прочитать статью

28.08.15 Долой валюту! Да здравствует недвижимость!

Автор Шеянов В.А., Генеральный директор ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

=»color:>

Прочитать статью

19.05.15 Счастливый конец

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Позвонила женщина и расстроенным голосом рассказала, что у неё с мужем назрела острая необходимость развестись и разъехаться. Она хотела получить консультацию по жилищному вопросу. Её интересовали варианты разъезда, сроки, условия, опасности, риски, особенности проведения операций с недвижимостью. 

Прочитать статью

15.04.15 «Старые песни о главном…»

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

«Собственник. Продаю 1-ком квартиру через дарение. Риэлторам просьба: не беспокоить» Конец цитаты.
Лет 15 таких объявлений не публиковали участники рынка. И я подумал, что всё это в прошлом…

Прочитать статью

05.02.15 2015 год. Ипотеке быть или не быть? – вот в чём вопрос.

Автор Муравин Л.А., заместитель Генерального директора ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Удивительная картина. На моей памяти нынешний кризис – далеко не первый в нашей стране, а реакция и оценки происходящих на рынке столичной недвижимости событий столь же разнообразны и противоречивы, как в 1998-м или в 2008-м годах.

Прочитать статью

27.10.14 Как купить участок

Как приобрести по выгодной цене участок с домом или без дома в оптимальные сроки?

Прочитать статью

Как грамотно заключить договор с агентством недвижимости

Оформление сделок по купле-продаже недвижимости при помощи профессионалов поможет потребителю не только сэкономить деньги и время, но и застрахует от мошенников. К сожалению, сложилась ситуация, когда потребитель слабо представляет себе ценность услуг агентств недвижимости, считая, что справится самостоятельно. Безусловно, сделки по недвижимости без посредников вполне могут быть, однако кто в подобных случаях сможет гарантировать юридическую чистоту и надежность сделки? Даже если сделку совершают вполне добросовестные покупатель недвижимости и продавец жилья, при проведении операций с недвижимостью существует множество подводных камней и юридических тонкостей.
Следует учитывать и тот факт, что прямых сделок сейчас проводится совсем немного, подавляющее большинство представляет собой, так называемые альтернативные цепочки, состоящие из нескольких сделок. «Замкнуть» такую цепочку непрофессионалу будет просто не под силу. Не стоит забывать также и про несовершенство российского законодательства и непредсказуемость чиновников. Вот и получается, что безопасное и качественное оформление сделки без участия профессионалов невозможно.
Агентства недвижимости, как правило, имеют свои стандартные формы договоров:
1. Не торопитесь их подписывать. Возьмите с собой заполненный бланк договора и спокойно изучите его условия на досуге. Лучше конечно, делать это с помощью юридически грамотного человека.
2. В типовом договоре должны быть прописаны следующие пункты:
— Предмет договора
— Порядок его исполнения (права и обязанности сторон)
— Вознаграждение фирмы
— Сроки выполнения обязательств или срок действия договора
— Ответственность сторон
— Порядок разрешения споров
3.На что следует обращать внимание при подписании договора? Прежде всего, должен быть четко обозначен сам предмет договора. Предметом договора между агентством недвижимости и клиентом, как правило, является выполнение агентством недвижимости определенных услуг в интересах клиента, которые клиент обязуется оплатить.
Основной его смысл — какую именно услугу хочет получить клиент. Если только информацию о квартире, значит так и должно быть записано. А если не только информацию, но и оформление его права собственности, это должно быть четко обозначено. В общем, все не так уж сложно, просто клиент должен для себя понимать, какой объем услуг он хочет получить.
Сейчас во многих агентствах недвижимости предлагается очень разнообразный пакет услуг: от обычных консультаций, получения аналитической информации о ситуации на рынке или стоимости конкретной квартиры до организации юридического сопровождения сделки или организации процедуры взаиморасчетов между сторонами.
Разумеется, должен быть указан точный адрес объекта недвижимости. Далее оговаривается порядок исполнения договора в виде подробного списка взаимных прав и обязанностей. Договора некоторых агентств недвижимости предполагают однобокий характер отношений: права — у фирмы, обязанности — у клиента.
Если что-то до конца не понятно, обязательно нужно задавать вопросы и приходить к взаимному согласию. Все обязанности сторон должны быть зафиксированы. Если клиент поручает агентству получить какие-то документы, например, справку с места жительства или технический паспорт БТИ, это должно быть написано в договоре. Разумеется, вознаграждение агентства недвижимости определяется теми обязанностями, объемом услуг, которые поручает ей выполнить клиент.
Размер вознаграждения указывается либо в конкретной сумме, либо в процентах от цены реализации. Кроме того, в договоре должно быть оговорено, кто будет оплачивать расходы по сделке. В целом такие расходы включают в себя три компонента:
— Расходы по рекламе. Они зависят от ликвидности квартиры. Если Вы уверены, что ваша квартира востребована на рынке, по вашему желанию этот пункт может быть исключен.
— Расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов (различной технической документации БТИ, справки из ЕГРП, оплата всевозможных задолженностей: квартплаты, электроэнергии, налоговых платежей, оплаты за газ и телефон и т.п.)
— Расходы по заключению сделки (оплата аренды банковской ячейки, услуг нотариуса, регистрации договора купли-продажи в Учреждении юстиции)
Должны быть оговорены условия возможного расторжения договора. Они должны устраивать обе стороны. Пункт об ответственности сторон, один из наиболее важных пунктов договора. Обычно стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, например Законом «О защите прав потребителей». Даже если в договоре это не оговорено, ответственность сторон прописана в вышеуказанном Законе.
4. При наличии сомнений в правильности составленного агентством договора, не стесняйтесь об этом сказать. Если нужно, проконсультируйтесь дополнительно с юристом. На тот момент, когда вы подписываете договор, у вас не должно быть никаких невыясненных, непонятных для вас моментов. Читайте договор, прежде чем его подписывать. Ведь Вы принимаете на себя определенные обязательства, которые должны будете выполнить

По рукам Как вычислить риелторов-мошенников: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Сделка с жильем — дело всегда ответственное и нервное, хотя бы потому, что суммы в этих транзакциях всегда фигурируют серьезные, а механизм процесса человеку, который не занимается риелторской деятельностью, скорее всего, не вполне понятен. Агенты по недвижимости вовсю жонглируют непонятными формулировками и сокращениями — с первого раза и не поймешь, о чем вообще идет речь.

Впрочем, сделать выводы о профессионализме риелтора вполне можно, не вникая в тонкости их работы. О том, на что обратить внимание при общении с квартирным агентом, «Лента.ру» расспросила участников рынка недвижимости и профессиональных психологов.

«”Покупашка панельной двушки-распашонки, катается”. Так описывается покупатель, находящийся уже не первый месяц в поисках двухкомнатной квартиры с окнами, выходящими на разные стороны в панельном доме, причем клиент не торопится со сделкой и безрезультатно просматривает уже n-ный по счету объект», — приводит пример риелторского сленга Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«Профессиональный сленг риелтора, как разговорный, так и письменный, отличается от языка обычного человека, который в первый раз участвует в сделке на рынке недвижимости, — соглашается Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». — ППФ — простая письменная форма, ДКП — договор купли-продажи; ДДУ — договор долевого участия. Доки — документы, профинансировать — оплатить, и так далее. Опытный риелтор, послушав начало фразы собеседника, сразу поймет, кто с ним общается — специалист в области недвижимости, агент-брокер или простой обыватель».

«Сленг риелторов различается в разных городах, — добавляет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Классические “подъезд” и “парадная” — это Москва и Санкт-Петербург. То, что в Москве называется “башня” (высокий дом с одним подъездом), в других городах может называться “свечка”, “точка”».

Кадр: фильм «Дом со скидкой»

«”Покупашка” — далеко не единственное определение клиента, — развивает тему Литинецкая. — На риелторском сленге встречаются “туристы”, которые ездят на объект “просто посмотреть”. Любителей пентхаусов называют “карлсонами”, арендатора, часто съезжающего с одной квартиры на другую, “кроликом”. Клиента, пытающегося не платить комиссию агенту — “мутным”. Конечно, все эти определения используются исключительно между риелторами. Сами покупатели никогда не узнают, что они “туристы” или “карлсоны”».

Профессиональные риелторы не будут разговаривать на сленге с клиентом, считает большинство опрошенных «Лентой» экспертов. «Если риелтор “сыпет” жаргонизмами при общении с клиентом, это показатель низкого профессионального уровня, — уверен Константин Барсуков, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». — Многие профи даже в общении друг с другом стараются не употреблять жаргонные выражения, чтобы не привыкать к ним. Все эти “двушка”, “договорчик”, “сделочка” допустимы в словах клиента, но никак не риелтора. Плох тот риелтор, который разговаривает с клиентом на непонятном ему языке».

Настоящий профессионал не использует в речи специальные слова, но может объяснить значение любого, считает Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», отмечая, что само по себе использование сленга все-таки еще не означает низкого профессионализма. «Человек с кнопочным телефоном, использующий в общении устаревшие сленговые слова, скорее всего работает уже более 20 лет, — говорит эксперт. — Человек, использующий новые непонятные слова, американизмы, современные гаджеты и активно вам чего-то предлагающий — скорее всего пудрит вам мозги и риелтором не является. Это сотрудник строительной компании или рекламного агентства».

Кадр: фильм «Волк с Уолл-стрит»

Что само по себе и неплохо — у многих застройщиков есть собственные отделы продаж. «Разницы между сотрудниками агентств и подразделениями застройщика для клиента нет и не должно быть, — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — Профессиональный агент, менеджер, риелтор будет разговаривать на языке своего клиента — доступном и понятном. Он может пользоваться профессиональными терминами, но только разъясняя, что имеется в виду».

Но вот если клиента пытаются ввести в заблуждение, представляя сотрудника отдела продаж риелтором из агентства недвижимости, это уже повод насторожиться, добавляет Николай Лавров.

«Речь настоящего профессионала, который не пытается им казаться за счет использования жаргонизмов, а является таковым на самом деле, должна быть грамотной, — резюмирует Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Хотя во время общения между собой риелторы и правда часто используют сленговые выражения, некоторые из которых весьма забавны, а также обмениваются новыми словечками».

«Профессионал должен владеть терминологией в области инвестиций, разбираться в юридических нормах в сфере недвижимости. Если этого нет, скорее всего, он не сможет дать качественную оценку объекту, оперативно выявить в договоре слабые места, выстроить историю объекта (особенно для вторичных продаж), оценить планировочные решения квартиры и планы БТИ, в том числе правильно прочесть сокращения на чертежах и т.д., — рассуждает Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty. — Если риелтор не знает всей этой специфики, это должно насторожить и предупредить о том, что перед вами неопытный человек».

«Тревожным звоночком» может стать упрощение проблем риелтором, говорит заместитель генерального директора по продажам АН «Бон Тон» Валерия Цветкова: «Неопытный агент приукрашивает действительность и говорит те вещи, которые желает услышать клиент. И только потом обнаруживается несоответствие между реальным положением дел и той картинкой, которую нарисовал риелтор. Грамотный специалист сразу представит ситуацию с необходимой для клиента конкретикой». Кстати, на риелторском сленге у начинающего риелтора тоже есть свое обозначение, говорит Наталия Борзенкова: неопытного агента коллеги называют «пионером».

«Стоит обратить внимание на то, насколько ваш агент внимателен к вашим запросам: оперативно ли он отвечает на телефонные звонки, не опаздывает ли он на назначенную встречу, насколько предлагаемые им варианты квартир отвечают пожеланиям покупателя (например, семья ищет двухкомнатную квартиру у метро, а им предлагают “замечательную трешку — метро далеко, зато дом у парка”), — рекомендует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Однозначно должны насторожить попытки хамства, желание навязать свою точку зрения (“Зачем вам такая планировка”, “В этом районе ничего хорошего нет”) и отсутствие желания помочь клиенту (фразы, начинающиеся со слов “Ну, если хотите…”)».

Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»

«Определить непрофессионала можно, задав ему наводящие вопросы по сделке, — советует Мария Литинецкая. — Уточните, как проходит электронная регистрация, набирающая все большую популярность на рынке. Если риелтор действительно хороший специалист, то он должен быть в курсе последних тенденций и внедряемых технологий». А вот так называемые «черные риелторы» так просто проверке не поддадутся, отмечает эксперт: «Увы, именно “черные маклеры” зачастую обладают самыми глубокими знаниями о рынке и способах продажи жилья разными способами, в том числе без участия собственника».

«Аферисты из этой сферы пользуются, как правило, человеческими слабостями: инфантилизмом (риелтор — хороший человек, зачем проверять информацию), ленью что-то изучить и сделать самостоятельно, жадностью (хватать самое дешевое предложение на рынке), нежеланием брать на себя ответственность за каждый этап (мне сказали, значит так и есть), — говорит Елена Перелыгина, клинический психолог, гипнолог, НЛП-тренер. — Конечно, эти лжериелторы имеют и свои наработки, как обмануть, завлечь, выманить деньги. Они часто владеют навыками манипулирования, зомбирования и даже гипноза».

«При общении со специалистом не попадайте в транс. Принимайте решение осознанно, обосновывая свои решения не сиюминутной выгодой и желанием, — советует психолог Виктор Савицкий. — Это опасно. Готовьтесь к встрече. Держитесь осторожно, ведите себя гибко и уверенно, задавайте встречные вопросы, уточняйте, следите за невербальной реакцией и противоречиями в словах и поведении. Если вы начали замечать какие-либо противоречия в поведении риелтора, то такое поведение следует обязательно озвучить и уточнить. Например, спросить: «Вы сказали, что это выгодно и порозовели. Кому это выгодно?» Не следует стесняться».

Иван Зубеня, управляющий партнер агентства «Ангелы бизнеса», советует при общении с риелтором обратить внимание на его внешний вид. «Если риелтор одет слишком пафосно, это может быть косвенным признаком афериста. Если слишком бедно — возможно, он плохо работает и мало зарабатывает, — говорит эксперт. — Обратите внимание на качество и количество мобильных телефонов у риелтора. Если у него много дешевых телефонов, скорее всего, он их скоро выкинет — это косвенный признак недобросовестности». Насторожить, по мнению эксперта, может излишняя болтливость, особенно если риелтор торопит со сделкой. О нервозности человека, возможно, связанной с ситуацией обмана, говорят потливость, несвязная речь, ответы не по теме, нежелание смотреть в глаза клиенту.

Смотреть риелтору в глаза, отслеживая его реакцию, советует и Виктор Савицкий: «Не стесняйтесь уточнять до тех пор, пока у вас не появится действительное понимание ситуации, — говорит эксперт. — Хорошие специалисты не торопят, готовы подсказать, хотя могут что-то и не договаривать. Обманщик чаще говорит в ультимативной форме, обобщает, торопит с принятием решения, хохмит, упрямится. Как только у него что-то не получается, и он понимает, что это заметили, становится агрессивным, нервничает».

Елена Перелыгина советует насторожиться, если при работе с риелтором клиенту выдается много противоречивой информации, предлагаются выгодные для клиента невиданные, нерыночные условия сделки, когда несколько раз подряд происходит некий форс-мажор, меняющий намеченные планы. «В плане вербальной коммуникации осторожничать стоит, когда специалист очень быстро говорит, либо перескакивает с одной темы на другую и в процессе может использовать непонятные термины или неизвестно зачем вставлять не относящуюся к делу информацию, — говорит эксперт. — Или если вам предлагают подписать какие-либо бумаги, пока вы не до конца поняли условия. Внимательнее, если риелтор запугивает тем, что в других местах много обмана. Это может косвенно свидетельствовать о его цели, на которой он фиксирован».

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором и агентством недвижимости: инструкция

Уважаемые посетители! 

Обращаем Ваше внимание, что статьи носят исключительно информационный характер и не относится к услугам застройщика! 

Если Вас интересует данная услуга обратитесь к специалистам по данному вопросу.

Современные реалии упрощают процесс покупки недвижимости, благодаря существованию специальных агентств или частных риэлторов. После подписания договора на определенных условиях, специалист приступает к поиску подходящей недвижимости, на основе требований заказчика. Но такая манипуляция не всегда приводит к ожидаемому результату. Нередко поиск затягивается на неопределенный срок и не приносит плодов. Это приводит к неутешительному выводу разорвать соглашение. В такой ситуации каждый человек задается вопросом как можно расторгнуть договор с риэлтором без последствий.

Однако, мало кто знает, как правильно поступить, чтобы успешно расторгнуть договор с риэлтором. Процедура может обернуться выплатой штрафных санкций, неустойки или другой, более тяжкой ответственностью. Для того, чтобы избежать негативных последствий, следует разобраться в данном вопросе.

Как не допустить негативных последствий?

Вне зависимости от того, на каких условиях было заключено соглашение между сторонами, оно действует и регулируется на основе закона «О защите прав потребителя» и Гражданского кодекса РФ. Для того, чтобы обезопасить себя от негативных последствий в случае расторжения договора, следует проявить бдительность в момент его заключения.

Важно! Основным моментом, который должен привлечь внимание клиента, должен пункт о том, что определенная комиссия должна быть выплачена лишь в случае, если произошел процесс продажи недвижимости. Иными словами, объект стал предметом собственности получателя.

Чаще всего заключается эксклюзивный договор или договор на оказание услуг. На основе его пунктов, риэлтор обязуется найти покупателя и совершить другие действия, направленные на скорую продажу объекта. Такое соглашение может обладать как срочным, так и бессрочным статусом. Специалисты советуют указывать определенный срок, протяженностью не более 3-х месяцев. В случае необходимости, его всегда можно продлить. Заключение бессрочного контракта часто приводит к тому, что процесс затягивается на неопределенный период времени.

Основные детали

Если договор еще не подписан, следующие моменты могут помочь в процессе его заключения:

  • Если в соглашении указана необходимость в оплате других услуг, помимо основной комиссии, к примеру, деньги за рекламу, общение с потенциальными клиентами, бензин и т.д., то клиенту придется выплатить нужную сумму, при условии предоставления подтверждающих квитанций и чеков.

  • Если риэлтор не соблюдает пункты, указанные в соглашении, клиент имеет полное право не только расторгнуть его, но также потребовать выплату неустойки.

В большинстве случаев, процедура расторжения занимает много времени по причине отсутствия опыта и других моментов. Для того, чтобы узнать, как можно расторгнуть договор с риэлтором, следует уделить вниманию порядку действий в таких ситуациях.


Какие возможны ситуации?

Клиенты задаются вопросом как правильно провести процедуру расторжения при возникновении определенных обстоятельств. Это спорные ситуации, которые могут навредить репутации агентства недвижимости, а также планам клиента. Заказчику всегда интересен возможный способ расторжения, который позволит ему избежать выплаты штрафов и других нежелательных последствий. Ответить на этот вопрос однозначно невозможно, поскольку все зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Несколько причин могут катализатором к возникновению подобных требований у заказчика:

  • Нарушены нормы, установленные законодательством, очевидное мошенничество или нарушение пунктов договора. Изучив основания клиента, можно сделать вывод, есть ли у него шансы на расторжение соглашения. Если дело перейдет в суд (многие риэлторы пытаются возместить таким образом ущерб), информация клиента будет принята во внимание и может показаться слишком скудной и необоснованной. В этом случае, отсутствие нужных данных может быть рассмотрена как нарушение закона.

Пример: В договоре была указана сумма в определенной валюте, которая неожиданно обесценивается по экономическим причинам. Однако, в этом случае клиент должен совершить продажу именно по той цене, которая была указана в соглашении. Это особенно важно в случае заключения эксклюзивного договора. Требования риэлтора могут быть необоснованными лишь в случае, если в соглашении был указан пункт о перерасчете итоговой стоимости, в случае изменения курса.

В такой ситуации закон встает на сторону клиента, позволяя ему отказаться от услуги, но обязуя возместить ту стоимость услуги, которая уже была осуществлена риэлтором. Не исключен, что она будет равна нулю. Для того, чтобы избежать подобной ситуации, многие агентства недвижимости предпочитают поэтапную оплату услуг, что осложняет попытки расторгнуть соглашение.

  • Услуга перестает быть актуальной. Возможна такая ситуация, когда клиент сам находит покупателя после длительного ожидания. В этом случае, услуги риэлтора или агентства ему больше не требуются. Актуальность услуги может быть потеряна и по другим причинам. Клиенту следует сразу уведомить об этом риэлтора, чтобы стороны могли решить вопрос мирным путем. Процесс не вызовет затруднений, если договор не обладал статусом эксклюзивного.

  • Жизненные обстоятельства. Если подобная ситуация была прописана в соглашении, она может стать весомым поводом для его расторжения. Это относится к обстоятельствам, которые не зависят от обеих сторон. В этом случае клиент может получить ответ на вопрос как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости, без необходимости дополнительных выплат.

Порядок действий

Для того, чтобы повысить шансы на мирное урегулирование вопроса, следует уведомить вторую сторону о желании расторгнуть соглашение. Клиенту предстоит отправить агенту соответствующее уведомление. Оно может быть вручено лично или передано сотруднику компании. Если уведомление будет отправлено по почте на юридический адрес, заказчику следует оставить у себя его копию.

Существует следующий порядок действий для расторжения:

  • В составленном уведомлении указываются причины, по которым лицо решает прекратить сотрудничество.

  • Уведомление направляется риэлтору одним из перечисленных выше способов.

  • Оригиналы договора должны быть обязательно уничтожены у обеих сторон, для окончательного расторжения.

Однако, не зная, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости, многие клиенты сталкиваются с затруднениями. Если договор не был бессрочным (риэлтор ищет покупателя до тех пор, пока не достигает желаемого результата или клиент решает разорвать контракт), то избежать неустойки будет практически невозможно.

Важно! Некоторые пункты должны быть обязательно прописаны в соглашении. Это обезопасит клиента от возникновения внештатных ситуаций.

  • Обязанности агента недвижимости (все действия, которые поручаются риэлтору, должны быть расписаны в подробностях и по пунктам).

  • Ответственность агентства в ситуации, если обговоренные обязательства не были выполнены.

  • Перечень всех услуг и их фиксированная стоимость (размещение рекламы на определенных площадках, другие виды продвижения и трат).

  • Необходимость в предоставлении отчета в предварительно установленные сроки.

  • Число покупателей, которое обязуется найти риэлтор в определенные сроки.

  • Сроки действия договора (не относятся к выполнению обязанностей риэлтора). Рекомендуется расписать процесс по этапам, чтобы иметь нужные доказательства, в случае бездействия риэлтора (к примеру, поиск определенного количества покупателей, размещение эффективной рекламы и т.д.).

  • Возможные причины расторжения соглашения для обеих сторон.

  • Указать точную стоимость и минимальную отметку, ниже которой она упасть не должна.

Клиент имеет право включить в соглашение любые другие пункты, которые не противоречат нормам текущего законодательства. Если агентство недвижимости отказывается подписывать договор на выставленных заказчиком условиях, заключать сделку не рекомендуется.

Подробнее об эксклюзивном договоре

Столкнувшись с вопросом как расторгнуть договор с агентством недвижимости, многие клиенты вынуждены выплачивать штрафные санкции и неустойки. Причиной всему предварительное заключение договора, обладающего эксклюзивным статусом. Такое соглашение подразумевает полную передачу всех прав на проведение процесса продажи риэлтору. Клиент не только не может вмешаться в дело, но также не имеет право самостоятельно продать собственную недвижимость, в случае нахождения подходящего клиента.

Заключая такое соглашение, риэлтор рискует столкнуться с огромными потерями в случае, если соглашение будет расторгнуто. По этой причине он стремится максимально обезопасить себя от подобного и не соглашается прописывать пункты о расторжении в договоре. Большинство клиентов не представляет, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, если он обладает эксклюзивным статусом.

В этом случае процедура может повлечь за собой выплату крупной комиссии. Единственным условием, при котором соглашение может быть расторгнуто без потерь для заказчика — это грубое нарушение риэлтором пунктов соглашения. Такие договоры рекомендуется заключать клиентам, которые окончательно уверены в желании продать недвижимость и полностью доверяют этот процесс агентству.


Способы избежать оплаты

Для того, чтобы узнать, как расторгнуть договор с риэлтором без дополнительных выплат, следует обратиться к его пунктам. Полностью избежать штрафных санкций получится лишь в случае, если риэлтор не понес убытков. Законодательство устанавливает необходимость покрывать лишь расходы за фактически оказанные услуги. Некоторые ситуации могут стать причиной серьезных проблем.

Затраты на продвижение и рекламу

Пытаясь узнать, как расторгнуть договор с риэлтором, многие клиенты сталкиваются с тем, что он требует выплату за рекламу. По утверждениям агента, он уже вложился в это дело, понес крупные убытки и нуждается в их возмещении. Продвижением называют размещение рекламных объявлений на различных площадках, что требует предварительной оплаты.

Важно! Клиент должен оплачивать только те услуги, осуществление которых может быть подтверждено документально.

Если риэлтор настаивает на том, что он потратил определенную сумму, то для ее возмещения, ему предстоит показать подтверждающие документы.

Жилье было продано покупателем

Многие клиенты хотят узнать, как расторгнуть договор с риэлтором, поскольку сталкиваются с недобросовестным выполнением своих обязанностей. Агенты только создают впечатление, что ведут активную работу: сообщают о найденных покупателях, отправляют сообщение и вводят клиентов в заблуждение другими способами. В действительности, процесс не двигается с мертвой точки.

В результате продавец находит покупателя самостоятельно и хочет расторгнуть соглашение. Однако, риэлтор начинает требовать возместить ущерб за потраченное время. Основываясь на статьи 782 ГК РФ, заказчик имеет право расторгнуть соглашение, если он нашел покупателя самостоятельно, поскольку это означает, что агент со своими обязанностями не справился. Если риэлтор может подтвердить расходы, заказчику придется возместить их. В противном случае он не обязан осуществлять выплату.

Аванс и возможность вернуть деньги

Задаваясь вопросом как расторгнуть договор с риэлтором, многие клиенты также стремятся вернуть свои средства. Если заказчиком была внесена предварительная оплата, но риэлтор не справился со своими обязанностями, он имеет право потребовать вернуть потраченные средства.

Права потребителя

Для того, чтобы правильно расторгнуть соглашение, важно знать о своих правах, предписанных на законодательном уровне. Если договор был не исполнен по определенным причинам, за потребителем закрепляются следующие права:

  • Клиент может обратиться в другую риэлтерскую компанию или приступить к самостоятельному поиску покупателя.

  • Клиент может отказаться от услуг агента в любой момент, обязуюсь покрыть все подтвержденные расходы.

  • Любые денежные суммы, выплаченные клиентом, могут быть возвращены в случае, если агент не выполнил свои обязанности. В такой ситуации договор расторгается в автоматическом порядке, а средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Как составить заявление

Расторжение договора с агентством недвижимости начинается с правильного составления заявления. Основное значение при оформлении имеет содержание, которое должно отвечать стандартам делового документа и при этом, нести в себе всю необходимую информацию. Документ может быть поделен на три основные части:

  • Вступление — здесь указаны все сведения об адресате, а также отправителе.

  • Ключевой момент — здесь указана просьба о расторжении, а также причина, по которой заказчик принял такое решение. Должны обязательно быть прописаны условия договора, которые были нарушены или обязанности риэлтора, который он не выполнил.

  • Заключительная часть — включает список всех подтверждающих документов, подпись отправителя и дата.

Заявление может быть написано, как вручную, так и напечатано на компьютере. Законодательство не предписывает определенных правил, связанных с его оформлением. Чаще всего для написания или печати используются листы формата А4 или А5. Специалисты рекомендуют написать такое заявление в двух экземплярах или оставить себе копию, чтобы иметь фактическое доказательство.

Образец договора

Расторжение договора с риэлтором начинается с правильного оформления заявления. Важно следовать следующему порядку:

  1. Занимаемая должность, ФИО руководителя компании, а также адрес отправителя.

  2. Информация о заказчике. ФИО, адрес прописки, контактные данные, а также паспортные данные.

В центре следует написать слово «Заявление». В основном блоке содержится ключевая информация, которая должна включать следующие моменты:

  1. Дата заключения договора, его номер, а также заключившие его стороны.

  2. Дата разрыва и причина, а также обоснование на основе норм законодательства.

  3. Если заказчик внес предоплату, должна присутствовать просьба о ее возврате.

Заявление о расторжении договора с риэлтором может включать и дополнительную информацию, в индивидуальных ситуациях. Если заказчик уверен в собственной правоте, ему не стоит опасаться угроз и давления со стороны риэлтора. Наличие доказательств позволит ему разорвать соглашение без штрафных санкций.

Какие документы нужны для продажи дома без риэлтора?

Даже если вы выставляете свой дом без помощи риэлтора®, вам все равно нужно собрать необходимые документы для продажи и правильно их заполнить.

Без лишних слов, мы провели исследование, чтобы собрать ключевые документы, необходимые для продажи дома, и обработать их двумя ведущими агентами по недвижимости и юристом, которые видели эти формы бесчисленное количество раз. Мы надеемся, что это поможет пролить свет на эту сложную часть продажи, а также даст вам честное представление о том, насколько сложными могут быть сделки с недвижимостью!

Так что возьмите свою счастливую ручку, растяните мышцы рук и мысленно прочистите зубной нитью, чтобы освободить место в мозгу для таких забавных вещей, как «обязательное раскрытие информации».«Читайте дальше, чтобы узнать больше об основных документах *, которые вам понадобятся для герметичного и юридически обоснованного закрытия дома, а также о бонусных ресурсах, которые вы получите, если все же решите работать с агентом.

После того, как вы усвоите эту массу информации, вы поймете, нужна ли вам помощь риэлтора® в согласовании ваших документов или же продажа через собственника по-прежнему является вашим предпочтительным способом.

  1. Первоначальный договор купли-продажи
  2. Выписка по ипотеке (сумма выплаты)
  3. Страхование домовладельцев
  4. Документы ТСЖ
  5. Журнал учета домашнего ремонта и технического обслуживания
  6. Поступления на капитальный ремонт
  7. Руководства и гарантии
  8. Прошлые счета за коммунальные услуги
  9. Сравнительный анализ рынка
  10. Листинговое соглашение
  11. Предлагаемый маркетинговый план
  12. Лист нетто продавца
  13. Предварительный отчет о титуле или «предварительный»
  14. Обязательное раскрытие информации
  15. Отчет об инспекции перед включением в перечень
  16. Бланки предложений о закупках и встречных предложений
  17. Договор купли-продажи
  18. Форма исключения непредвиденных обстоятельств (для CA)
  19. Акт осмотра дома
  20. Отчет об оценке проекта жилья
  21. Справка по налогу на имущество
  22. Расчетный отчет
  23. Документ
  24. Аффидевит о праве собственности
  25. 1099-S налоговая форма

* Обратите внимание! Оформление документов, необходимых для продажи дома, зависит от штата и округа, поэтому узнайте у агента по недвижимости, юриста или на веб-сайтах местных органов власти, какие из них необходимы в вашем регионе.Некоторые из перечисленных ниже могут не потребоваться, но могут быть полезны при работе с документами или подготовке к продаже.

Источник: (PR Image Factory / Shutterstock)

Прежде чем перечислить

Итак, вы решили продать свой дом. Поздравляю! Чтобы максимизировать прибыль и избежать проблем, округлите эти документы с до , которые вы указали, для беспрепятственного процесса продажи и закрытия.

Первоначальный договор купли-продажи

Это круговорот жизни … в какой-то момент вы купили дом, который сейчас продаете! И должна быть запись об этом.

Первоначальный договор купли-продажи — это соглашение, которое вы заключили с предыдущим владельцем вашего дома при его покупке. В этом контракте изложены условия покупки и указаны «кто», «что», «где», «когда» и «почему» транзакции.

Таким образом, покупатель не ошибается в том, кто ранее владел домом, и на условиях, на которых он был передан новому владельцу. В договоре купли-продажи указывается цена, по которой дом был продан, и подробно излагается информация о собственности, которая была раскрыта до продажи.

Однако учтите, что не требуется, чтобы иметь этот документ для продажи дома. Поскольку многие покупатели будут просить его посмотреть, в любом случае рекомендуется иметь его под рукой.

«Это не является юридическим требованием в большинстве штатов», — говорит Райан Джонс, адвокат и владелец Jones Property Law, юридической фирмы, специализирующейся на оказании помощи клиентам в работе с юридической стороной недвижимости и коммерческих инвестиций, владения, продаж и многого другого. «Новый контракт может быть подписан без старого контракта, и новый покупатель проведет новые проверки и получит новый полис страхования титула.”

Выписка по ипотеке (сумма выплаты)

Если вы продаете дом до того, как полностью выплатите текущую ипотеку, обратитесь к своему кредитору или обслуживающему персоналу и запросите выписку с указанием суммы выплаты. Сумма выплаты — это общая сумма, которую вам придется заплатить для выполнения условий ипотечной ссуды, включая любые проценты, которые вы должны выплатить до того дня, когда вы планируете выплатить ссуду в полном объеме.

Сумма выплаты не совпадает с вашим текущим балансом, который будет отображаться в вашей последней выписке по счету и может не включать проценты.Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, ваш кредитор должен предоставить вам сумму выплаты, поэтому не стесняйтесь спрашивать. Имея эту информацию, вы сможете рассчитать предполагаемую выручку от продажи дома.

«Никогда не помешает опередить игру и запросить отчет о выплате перед перечислением собственности», — подтверждает Джонс. «Однако имейте в виду, что продавец или титульная компания должны будут получить новый отчет о выплате прямо перед закрытием, потому что сумма выплаты должна быть актуальной на дату закрытия.”

Страховые записи домовладельцев

Предоставление покупателю подтверждения информации о страховании вашего домовладельца, а также списка всех претензий к вашему дому с момента покупки даст ему приблизительное представление о том, сколько будет стоить его страхование домовладельцев при въезде.

Учтите, однако, что то, что вам действительно нужно раскрыть, зависит от штата. «Прозрачность, безусловно, важна и рекомендуется», — отмечает Джонс. «Однако во многих штатах продавец , а не не обязан добровольно предлагать отрицательную информацию о собственности.”

Какими бы ни были законы в вашем штате, рекомендуется получить копию страховых документов вашего домовладельца. Если ипотечный кредитор покупателя требует копию страховки домовладельца, вам, как правило, необходимо предоставить ее для утверждения ссуды.

Документы ТСЖ

Если вы хотите продать недвижимость, которая является частью проекта, скорее всего, вы уже являетесь членом Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая управляет всем этим.

ТСЖ, которое иногда мешает веселью, а иногда берет на себя всю работу во дворе, имеет определенные правила относительно внешнего вида вашего дома, того, сколько вы платите за оценку своей собственности и можете ли вы сдавать свой дом в аренду другим лицам. .

Джонс отмечает, что в конечном итоге покупатель обязан найти и обнаружить ковенанты (которые являются общедоступными) ТСЖ в рамках своей собственной титульной работы.

«Вы можете предоставить их покупателю, чтобы сделать процесс более плавным», — говорит Джонс. «Ипотечный кредитор может потребовать копию для финансирования продажи, поэтому было бы хорошо иметь копии на всякий случай».

Покупатель, скорее всего, захочет увидеть следующие регулирующие документы ТСЖ:

  • Учредительный договор
  • Постановление
  • Правила и положения
  • Справка о сумме взносов домовладельцев
  • Копии протоколов заседаний Ассоциации за последние два года
  • Декларация соглашений, условий и ограничений

Записи по ремонту и техническому обслуживанию дома

Записи о ремонте и техническом обслуживании дома являются неопровержимым доказательством всей той работы, которую вы проделали с домом, когда вы гордо владели им.Хотя это и не является юридическим требованием, эти записи также позволяют покупателям знать, что требует немедленного внимания, когда они въезжают. Записи о ремонте и техническом обслуживании вашего дома должны содержать следующее:

  • Квитанции о техническом обслуживании, например, о ремонте крыши, чистке дымохода, гарантийных планах на оборудование и т. Д.
  • Датированные записи о вашей последней покраске, чистке желобов, мытье окон
  • Карты инженерных сетей для ваших электрических и газовых систем

Расписка на капитальный ремонт

Капитальные улучшения — это любые улучшения, которые повышают ценность вашего дома и продлевают его жизнь — такие проекты, как реконструкция кухни и ванной, или большие дополнения, такие как бассейн или новая крыша.Эти проекты могут снизить налоги на прирост капитала, которые вы должны при продаже дома, добавив к вашей скорректированной основе затрат.

Расчет капитальных улучшений с учетом налогового времени будет намного проще, если вы будете вести учет улучшений, которые вы внесли в период владения домом, поэтому всегда держите эти квитанции. Не забывайте, что капитальные улучшения не включают в себя какие-либо базовые предметы содержания, необходимые для обслуживания и ремонта вашего дома — только те улучшения, которые увеличили или увеличили стоимость вашего дома.

Обратитесь к налоговому консультанту, если вам нужно сообщить о приросте капитала после продажи, чтобы получить дополнительную помощь.

Руководства и гарантии

Как и записи о ремонте и техническом обслуживании дома, руководства по эксплуатации и гарантии позволяют покупателю узнать, в какой форме он унаследует эти предметы, когда переедет в свой новый дом.

Хотя по закону это не требуется для завершения продажи, эти записи пригодятся, если вы хотите продать свой дом за большие деньги. Вы должны предоставить покупателям инструкции и гарантии на такие вещи, как:

  • Стирально-сушильные машины
  • Холодильники
  • Посудомоечные машины
  • Печи
  • Уплотнитель мусора / для утилизации

Прошедшие счета за коммунальные услуги

Покупателям будет интересно узнать, как ежемесячно выплачиваются счета за электричество, газ, воду и канализацию для вашего дома, чтобы они могли составить соответствующий бюджет.От вас не требуется предоставлять эту информацию, но она, скорее всего, станет ключевой для человека, принимающего решение о покупке. Подумайте о том, чтобы предложить им копии любых имеющихся у вас записей, будь то бумажные или цифровые копии.

Покупатели обычно запрашивают средние затраты на коммунальные услуги за 12 месяцев. Иногда они просят два года, чтобы получить еще более четкое представление о том, сколько им будут стоить коммунальные услуги.

Источник: (Меган Ширек / Unsplash)

Документы, необходимые для начала продажи вашего дома

Готовы разместить свой дом? Пришло время укрепить свои цели в области продаж, изучить местный рынок недвижимости и разработать безупречную маркетинговую стратегию.

Некоторые вещи, которые стоит отметить в списке сейчас: глубокая уборка и уборка мусора, составление великолепного описания недвижимости, подготовка вашего дома к быстрой продаже и найм фотографа, чтобы он сиял в сети.

Или наймите ведущего агента по недвижимости, обладающего ноу-хау, который подскажет вам, что делать, чтобы как можно скорее привлечь конкурентоспособные предложения.

Сравнительный анализ рынка

Не знаете, сколько может стоить ваш дом на текущем рынке недвижимости? Сравнительный анализ рынка — это подробный сборник информации о продажах домов в непосредственной близости от вас, включая дома, которые в настоящее время выставлены на продажу, дома в середине сделки и дома, которые были проданы недавно.

Все эти данные затем тщательно исследуются, чтобы определить стратегическую цену для вашего дома. Эта информация часто является обязательной, прежде чем вы выставите свой дом на рынок, поскольку плохая стратегия ценообразования может обернуться гибелью для вашей продажи.

Великие агенты по недвижимости могут проводить сравнительный анализ рынка во сне. Для остальных из нас? Для анализа требуется довольно много данных, точность которых требует определенных знаний. Вам нужно будет изучить сопоставимые объекты или «предложения» на вашем гиперлокальном рынке недвижимости, принимая во внимание множество переменных, таких как местоположение, эпоха, конструкция и материалы, состояние и многое другое.

В качестве отправной точки для понимания стоимости вашего дома HomeLight также предлагает оценщик стоимости дома, который собирает числа из нескольких источников для создания оценки стоимости дома в реальном времени на основе текущего рынка в вашем районе, если вы ищете быструю цену. проверить.

Листинговое соглашение

Если вы работаете с агентом по недвижимости, соглашение о листинге делает договор между вами и вашим агентом официальным и дает вашему агенту исключительные права на продажу вашего дома в течение определенного периода времени.

В контракте изложены условия того, как агент по недвижимости может продвигать ваш дом. Вы также предоставляете агенту права на использование содержимого объявления, которое включает фотографии, графику, видео, рисунки, виртуальные туры, письменные описания и любые другие защищенные авторским правом элементы, относящиеся к собственности, согласно Национальной ассоциации риэлторов.

Условия соглашения служат основой всей вашей сделки с недвижимостью, поэтому внимательно прочтите каждую строку.

Предлагаемый маркетинговый план

Это еще один документ, который вы можете запросить, если работаете с агентом по недвижимости. Как и в соглашении о листинге, в предлагаемом маркетинговом плане излагается, как ваш агент будет продвигать и продавать ваш дом. Маркетинговый план предлагает план игры для домашних показов, дней открытых дверей, маркетинга в социальных сетях и продвижения вашего дома на ведущих веб-сайтах по недвижимости, чтобы привлечь внимание покупателей.

Лист нетто продавца

Чистая ведомость продавца — это организационная таблица, которая покажет вам, сколько вы получите от продажи дома с учетом таких расходов, как налоги, комиссионные вашего агента по недвижимости (если вы работаете с одним), оставшуюся ипотеку и комиссию за условное депонирование. .

Обычно агент по листингу дома готовит чистую ведомость продавца. Это также можете сделать вы, продавец, если вы хорошо разбираетесь в цифрах и хорошо разбираетесь в Excel. Взгляните на пример HomeLight с таблицей нетто реального продавца со всеми цифрами, которые позволяют точно рассчитать прогнозируемую чистую прибыль.

Не так уж и уверенно хрустят числа? Бухгалтер, поверенный, кредитор или юридическое лицо также могут создать чистую ведомость продавца. Поскольку вы, вероятно, захотите нанять лицензированного бухгалтера, который поможет вам ориентироваться в налоговом сезоне после продажи, сейчас идеальное время для знакомства.

Источник: (Обри Одом / Unsplash)

Пока ваш дом выставлен на продажу

Все продажи различаются, но среднее время, в течение которого дом находился на рынке на середину 2021 года, составляло всего 17 дней, согласно данным Национальной ассоциации риэлторов о продажах домов на вторичном рынке. Поскольку продажи жилья продвигаются так быстро, убедитесь, что у вас есть под рукой следующие документы.

Предварительный отчет о названии или «предварительный»

Предварительный отчет о праве собственности, или «предварительный», представляет собой сводный финансовый и юридический документ, который сообщает вам, продавцу, есть ли какие-либо неурегулированные проблемы с вашей недвижимостью до того, как вы выставите свой дом на рынок.Другими словами, это предупредительный отчет.

По словам Джонса, хотя это и не является юридическим требованием, «предварительный» поможет вам более плавно закрыться.

«Часто его можно получить менее чем за 150 долларов, — отмечает он, — и это может предупредить вас о любых возможных проблемах с титулом, которые в противном случае могли бы сорвать закрытие в последнюю минуту».

Предварительный лимит показывает, какие налоги взимаются с собственности, какие условия и ограничения установлены в отношении вашей собственности и т. Д.«Предварительный» также подготовит вас к раскрытию этих ограничений и информации вашему агенту и вашим потенциальным покупателям. Вы можете получить титульный отчет, используя одну из четырех крупнейших титульных компаний за пару сотен долларов:

Обязательное раскрытие информации

Вы должны соблюдать законы об обязательном раскрытии информации и сообщать покупателю обо всех опасностях, влияющих на собственность, до того, как продажа станет официальной.

Если вы работаете с агентом по недвижимости, он будет знать, что вам нужно раскрыть, предоставит правильные формы и выполнит эти обязательства за вас.

«Когда вы выставляете предложение« для продажи владельцем », вы становитесь ответственным, потому что в некоторых штатах требуется раскрытие информации, — предупреждает Джена Бебле, ведущий агент по недвижимости в Oldham Group, чья команда агентов входит в топ-1% компании HomeLight и продает на 70% больше домов для одной семьи в Сан-Хосе, Калифорния. «Работа с агентом гарантирует, что у вас будет доступ к надлежащей информации и предотвратит будущие юридические проблемы».

Если вы продаете без агента, вам нужно провести юридическое исследование для конкретного штата.К счастью, мы упростили для вас задачу — найдите здесь уникальную форму раскрытия информации о недвижимости для вашего штата — мы собрали все 50 наборов требований в удобный список. (Обратите внимание, что наши формы обновляются на момент публикации; пожалуйста, подтвердите, выпустил ли ваш штат какие-либо обновленные документы с местной комиссией по недвижимости.)

«Формы раскрытия информации помогают внести структуру и ясность в процесс сбора информации», — говорит Джонс. «После определения обязательств и форм соблюдение требований к раскрытию информации должно быть довольно простым.Просто следуйте формам! »

«В Калифорнии есть три раскрытия информации, которые вам абсолютно необходимы для заключения сделки», — говорит Бебле. К ним относятся:

  • Заявление о раскрытии информации о передаче — это обязательная письменная форма раскрытия информации штата Калифорния, которая помогает продавцу делиться существенными фактами, такими как любая история наводнений, канализации, наличия и состояния стиральных машин, беседок, отстойников и детекторов дыма. функция, среди прочего.
  • Отчет о раскрытии природных опасностей раскрывает, какие (если есть) опасности для вашего дома, например, нахождение непосредственно на линии разлома, в зоне особой опасности наводнения, риск лесных пожаров или нахождение в зоне влияния аэропорта.
  • Анкета продавца недвижимости требует, чтобы продавец раскрыл все известные существенные факты об имуществе, даже о вещах, которые произошли до того, как продавец стал владельцем дома.

Некоторые другие распространенные примеры обязательного раскрытия информации включают:

  • Краска на основе свинца
  • Асбест
  • Опасности для окружающей среды, такие как нефть, газ или токсичные химические вещества
  • Ущерб от воды
  • Неисправности / неисправности основных приборов или систем
  • Неприятности в районе
  • Прошлые споры по таким вопросам, как границы собственности или ограждения

В некоторых штатах Caveat Emptor (также известный как «покупатель, будьте осторожны») нет обязательного раскрытия информации, но эксперты по недвижимости обычно рекомендуют вам ошибаться в сторону прозрачности из добросовестности и во избежание любых юридических проблем в будущем. .

Продам старый дом? Если он был построен до 1978 года, вы по закону обязаны соблюдать Правило Агентства по охране окружающей среды США о раскрытии сведений о красках на основе свинца (раздел 1018 раздела X), согласно которому продавцы должны:

  • Раскрыть любую известную информацию , касающуюся потенциальных опасностей, связанных с краской на основе свинца, и имеющиеся записи
  • Предоставьте покупателям брошюру с информацией об опасности свинца и включите в контракт конкретные формулировки, относящиеся к свинцу.
  • Дайте покупателям время для проведения проверки свинца.

Отчет об инспекции перед включением в перечень

У вас есть возможность нанять домашнего инспектора для предварительной проверки, чтобы выявить любые дефекты материала, которые могут возникнуть позже. Но действуйте осторожно.

«Это палка о двух концах», — говорит Джонс. «Большинство покупателей проведут собственную проверку и не будут доверять отчету о предыдущей проверке продавца, поэтому превентивный отчет может быть дублирующим».

Поскольку покупатель обязан финансировать проверку и в большинстве штатов не требуется одно предварительное размещение, вы можете просто отказаться от него.Однако, если вы продаете более старый дом, предварительная проверка может уберечь вас от каких-либо больших сюрпризов в будущем.

Источник: (Ольга Серянту / Unsplash)

Покупатель делает предложение

Надеюсь, ваши маркетинговые усилия окупились в виде конкурентных предложений от мотивированных покупателей. Неважно, ведет ли вас агент или вы в одиночестве участвуете в захватывающих переговорах, которые будут следующими, пристегнитесь.

Оферта и встречные предложения

Предложение о покупке — это документ, который вы получите от покупателя, в котором официально говорится: «Я хочу купить ваш дом!» Любые двусторонние переговоры по предложению о покупке могут быть задокументированы в письменной форме встречными предложениями.Хотя сохранение встречных предложений в письменной форме полезно, Джонс говорит, что в этом нет необходимости с юридической точки зрения, и что менее формальные первоначальные переговоры допустимы в процессе переговоров, если окончательные условия составлены в письменной форме.

«Вам не обязательно следовать точному процессу, который агент по недвижимости будет продавать без него», — объясняет Джонс. «С юридической точки зрения, не имеет значения, как продавец и покупатель обмениваются информацией о предложениях, если они каким-то образом достигают взаимного соглашения и подписывают договор купли-продажи — тогда собственность находится« по контракту »с юридической точки зрения.’”

Договор купли-продажи

После подписания предложение о покупке становится договором (или контрактом) о покупке, в который могут быть внесены поправки, когда сделка перейдет на последние стадии. В договоре купли-продажи подробно описаны детали покупки, такие как идентификация и спецификация собственности, а также цена, которую покупатель предложил продавцу за дом.

Кроме того, в этом соглашении будут изложены условия покупки, сумма задатка, дата закрытия (это большая дата, так как к этой дате вам нужно будет выселиться на 100%, если не оговорено иное!) И любые непредвиденные обстоятельства. .И покупатель, и продавец должны согласиться с условиями и подписать документ, прежде чем они смогут приступить к продаже дома.

Форма исключения непредвиденных обстоятельств (для CA)

Непредвиденные обстоятельства — это пункт в вашем контракте с недвижимостью, который должен быть выполнен до того, как сделка будет закрыта или контракт станет «обязательным». Чаще всего возникают непредвиденные обстоятельства, связанные с осмотром дома, его оценкой и финансированием покупателя. В то время как сделки с недвижимостью в США могут включать непредвиденные обстоятельства, Калифорния — единственный штат, где вам нужно заполнить форму исключения непредвиденных обстоятельств, чтобы снять ограничения на непредвиденные обстоятельства, чтобы продажа могла продвигаться и закрыться.

В большинстве состояний непредвиденные обстоятельства автоматически удаляются после того, как истечет установленный период времени или возникнет непредвиденное обстоятельство. Не так в Калифорнии.

«Форма исключения непредвиденных обстоятельств абсолютно необходима для включения в сделку, если вы продаете с использованием договора купли-продажи Калифорнийской ассоциации риэлторов», — говорит Бебле. Обратитесь к нашему руководству по форме удаления непредвиденных обстоятельств CA, чтобы узнать больше.

Источник: (Майк Гатторна / Unsplash)

Между контрактом и закрытием

Найден идеальный покупатель? Проверять.Взаимоприемлемое предложение зафиксировано? Проверять. Вы готовы к совершению! Но это не конец, пока не будет подписана пунктирная линия.
Сколько может пройти между контрактом и передачей ключей? Немного. Этот этап занимает в среднем 51 день, пока покупатель, их агент и их кредитор проводят собственную комплексную проверку.

Акт осмотра дома

Вы можете рассчитывать на то, что ваш покупатель включит в договор непредвиденные обстоятельства, связанные с осмотром дома, что означает, что он пригласит инспектора и проведет оценку дома до закрытия сделки.

Обычный осмотр дома занимает несколько часов для обычного дома, затем отчет занимает около 3-4 дней. Домашний инспектор просматривает внутреннюю и внешнюю часть дома, чтобы зафиксировать любые поломки, дефекты или опасные проблемы с домом и его окрестностями.

Затем инспектор составляет отчет о домашнем осмотре объемом около 30-50 страниц (с изображениями). В этом документе подробно описывается состояние конструкции вашего дома, электросистемы, водопровода, отопления, каминов и т. Д.Отдельные инспекции и отчеты инспекций, такие как инспекции бассейнов и вредителей, также должны быть включены в документы, если они требуются в вашем доме.

Однако имейте в виду, что продавцы не получают автоматически копию полного отчета о проверке. Копию получает только лицо, оплатившее отчет (в данном случае покупатель, который рассмотрит отчет со своим агентом).

Покупатель, скорее всего, предоставит продавцам доказательства любых дефектов, которые обнаружит инспектор, если эти дефекты необходимо устранить до закрытия.Но если вам нужна копия отчета о проверке, ваш покупатель должен будет предоставить разрешение, чтобы поделиться им. Покупатель вправе отклонить ваш запрос.

Акт экспертизы дома

Оценка — это профессиональное заключение о справедливой рыночной стоимости вашего дома, предоставленное лицензированным и сертифицированным оценщиком жилья. Если ваш покупатель финансирует свой дом с помощью ипотеки, кредитор потребует провести оценку, чтобы убедиться, что покупная цена покупателя не превышает рыночную стоимость дома.После того, как оценщик оценит ваш дом, отчет об оценке должен вернуться менее чем через неделю.

Как продавец, вы не получите автоматически копию отчета об оценке, но вы можете запросить ее, и кредитор должен будет предоставить ее вам в течение 30 дней. Если оценка соответствует стоимости контракта, ваш агент по недвижимости сможет сразу же сообщить вам подробности. Без агента переговоры с покупателем после плохой оценки могут быть непростыми. Но ваши основные варианты — снизить покупную цену до оценочной стоимости, попросить покупателя внести средства, чтобы покрыть разрыв, или встретиться где-то посередине.

Отчет, который обычно составляет около 10 страниц или меньше (хотя некоторые могут растягиваться до 100 страниц), вероятно, будет содержать местные сопоставимые объекты недвижимости с фотографиями и подробной информацией о каждой собственности, включая оцениваемый дом, оценочную стоимость и то, как оценщик определил стоимость, и какие факторы принял во внимание оценщик.

Примечание: Если вы продаете свой дом покупателю за наличные, сделка не потребует оценки по поручению кредитора, хотя покупатель все равно может выбрать ее.

Источник: (Ryan R Fox / Shutterstock)

Заключение сделки

Вот и последний этап процесса продажи! Но перед тем, как вылить шампанское и (наконец) переключить телефон в режим «не беспокоить», приготовьтесь к вершине Mount Paperwork. Вот некоторые из форм, которые вы подпишете или получите в день закрытия.

Справка по налогу на имущество

Вы должны предоставить квитанции об уплате налога на недвижимость для расчета любых неуплаченных налогов на недвижимость, которые вы должны заплатить за свой дом, чтобы покупатели могли оценить стоимость налогов на свою новую собственность на момент закрытия.Эта информация, вероятно, будет запрошена закрывающей компанией, а также должна быть общедоступной на веб-сайте налогового инспектора в большинстве штатов.

Придется ли вам (или покупателям) платить налог на недвижимость при продаже дома, зависит от графика налогов на недвижимость в вашем муниципалитете. В некоторых случаях города будут собирать налоги за предстоящий год, а это означает, что продажа вашего дома в середине календаря может привести к возмещению.

В других штатах домовладельцы платят налог на недвижимость «в просрочку», то есть вы платите налоги за период времени, предшествующий платежному циклу.Это может оставить вам неуплаченные налоги на недвижимость, и вы несете ответственность за уплату налогов на недвижимость в своем доме до (но не включая) дня закрытия.

Расчетный акт продавца

Ближе к концу вашей транзакции в отчете продавца о расчетах указано, сколько денег вы получите после учета затрат на закрытие сделки, налогов и других комиссий за транзакцию при продаже дома. Заключающий агент или титульная компания сформирует заключительное заявление и предоставит его после того, как будут определены окончательные условия продажи.

«Такой большой объем документации возникает из-за закрытия, что продавцы могут не знать, что читать, а что пропустить», — отмечает Джонс. Он призывает всех продавцов внимательно изучить заключительное заявление.

Акт

Обычно подписываемый при закрытии, акт (не путать с титулом) является юридическим документом, который официально передает право собственности на дом от продавца к покупателю. Документ включает в себя идентификацию обеих сторон, а также подробное описание самой собственности.

Хотя вы можете заранее подписать договор, обычно это делается при закрытии.

Аффидевит на право собственности

В большинстве штатов требуется документ под присягой, в котором прямо указано, что вы являетесь текущим владельцем собственности и что нет никаких залогов, неуплаченных налогов, просроченных счетов или других юридических вопросов, связанных с домом.

«Это заявление под присягой относительно права собственности на имущество», — поясняет Джонс. «Точное юридическое определение может отличаться от штата к штату, но по сути это гибкие юридические инструменты, которые помогают обеспечить определенность в отношении цепочки прав собственности.”

Аффидевиты о праве собственности защищают покупателей от наследования юридических проблем нынешнего владельца дома. Однако они не могут исправить все проблемы с титулом, отмечает Джонс. «Более важные проблемы, такие как пропавший без вести умерший владелец или невыполненное залоговое право, могут потребовать завещания или тихого судебного процесса о праве собственности».

1099-S Налоговая форма

Если вы не имеете права на освобождение от налога на прирост капитала (который покрывает до 250 000 долларов США чистой прибыли от продажи вашего дома или до 500 000 долларов США при совместной подаче), вам необходимо заполнить форму 1099-S, чтобы сообщать налоговые сборы, причитающиеся IRS с продажи вашего дома в период налогового сезона.

Источник: (ron dyar / Unsplash)

Поздравляем! У вас есть документы, чтобы продать дом

Уф! Мы никогда не говорили, что продать дом будет легко, но мы сказали, что оно того стоит (просто спросите свой банковский счет). Документы, необходимые для продажи дома, обширны и сложны.

Чтобы упростить задачу, вам понадобится опытный агент по недвижимости, а в некоторых случаях и проверенный поверенный по недвижимости, который расшифровывает жаргон на протяжении всего процесса. Таким образом, все, что вам нужно сделать, это задать вопросы, чтобы прояснить все, в чем вы запутались, а затем «поставить подпись.”

«Продажа дома может вызвать стресс, но мы смягчаем более серьезные факторы стресса, устраняя предположения из процесса продажи и взяв на себя бремя домашней подготовки», — говорит Бебле. «Мы оформляем ваш дом. Мы планируем каждый показ. У нас также есть программы подписания документов, которые упрощают процесс заполнения анкеты ».

Собираетесь в ФСБО?

Если вы не работаете с агентом, дышите. Если вы будете готовы предоставить все документы, необходимые покупателю, это обеспечит бесперебойную работу и предотвратит задержки, но вы не обязательно будете на крючке, если сами предоставите все документы.

«Единственные документы, которые действительно требовали для продажи дома — документ и ипотека — уже публично зарегистрированы и доступны для закрывающей компании», — отмечает Джонс. «Продавцу просто нужно предоставить все, что запрашивается , заполнить все необходимые формы раскрытия информации в соответствии с законодательством стадии и при необходимости сотрудничать с титульной компанией».

Джонс говорит, что, в конечном итоге, ответственность за проведение тщательной проверки и получение гарантий правового титула перед покупкой недвижимости ложится на покупателя.Продавец просто обязан сотрудничать с любым периодом проверки и пересмотра права собственности, разрешенным контрактом.

Уточняйте у себя в штате

Наконец, не забывайте, что в каждом штате разные требования к оформлению документов на продажу домов, поэтому работа с агентом, обладающим таким знанием местных условий, будет для вас находкой. (Например, в районах, где многие дома находятся на септических резервуарах, агент может помочь вам сориентироваться в любых требованиях к септическому осмотру и предоставить эскиз, чтобы покупатель мог точно знать, где находится септик на участке.)

Мы не можем учесть каждую бумажку, касающуюся продажи вашего дома, поэтому, если вы сомневаетесь: найдите подходящих профессионалов, которые сделают тяжелую работу, и позвольте им сделать все тяжелые вещи от вашего имени. Если вам нужна помощь в поиске хорошего агента по недвижимости для работы, HomeLight будет рада познакомить вас с несколькими лучшими кандидатами в вашем районе.

Источник изображения заголовка: (smolaw / Shutterstock)

Какие документы необходимо вести брокерам и агентам? — Недвижимость в глубине

Джон Долгетта, эсквайр | 16 ноября, 2020

Джон Долгетта, эсквайр, Dolgetta Law, PLLC.

Брокеры и агенты по операциям с недвижимостью нередко обращаются к заключительному столу с запросами, а зачастую и с требованиями предоставить определенные документы, такие как окончательное раскрытие информации кредитора, договор купли-продажи и другие документы. Брокеры и агенты утверждают, что закон требует предоставления этих документов, поскольку они предусмотрены постановлениями Государственного департамента штата Нью-Йорк [см. Https: // on.ny.gov/3eSar4O] и другие нормативные акты по сохранению копий этих документов.

Часто агенты, присутствующие на закрытии сделки с недвижимостью, требуют, чтобы стороны и / или их поверенные предоставили им копии компакт-диска, контракта и даже приложения о раскрытии информации о свинцовой краске (которое уже должно быть у них, поскольку они требуются. по закону, чтобы эта форма была подписана на раннем этапе процесса, до любого закрытия), или, как они заявляют, «Мой брокер не будет платить мне мою комиссию!» В этой статье будет предпринята попытка прояснить некоторые заблуждения относительно обязанностей брокеров и агентов в отношении требований к хранению документов, а также о том, какие документы они имеют, а какие не имеют.

Требования согласно разделу §175.23 Правил DOS

В соответствии с разделом 175.23 («Записи транзакций, которые необходимо вести»), подраздел (a) требует, чтобы «[e] лицензированный брокер должен хранить и поддерживать в течение трех лет бумажные и / или электронные записи каждой совершенной транзакции. через его или ее офис в связи с продажей недвижимого имущества, используемого или занятого, или предназначенного для использования или занятия, полностью или частично, в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц, улучшенных жилищем для одной или четырех семей, или кондоминиум или кооперативная квартира, но не относится к неулучшенной недвижимости, на которой должны быть построены такие жилища.Таким образом, брокеры обязаны вести учет в течение не менее трех лет по всем сделкам, связанным с домами на одну или четыре семьи, квартирами в кондоминиумах и кооперативными квартирами, но не с пустующими участками.

Копии этих документов могут храниться в электронном или физическом виде. Если ведется в электронном виде, брокерская фирма должна обеспечить наличие резервной копии всех таких записей. Раздел 175.23 (а) предусматривает, что «записи» должны содержать следующую информацию:

(1) имена и адреса продавца и покупателя,
(2) брокер подготовил договор купли-продажи или переплет, или, если договор купли-продажи не подготовлен брокером, то цена покупки и сумма депозита (если собираются брокером),
(3) сумма комиссии, выплачиваемой брокеру,
(4) валовая прибыль, полученная брокером в случае покупки им или ею для перепродажи,
(5) любой документ, требуемый в соответствии со статьей 12-A Закона. Закон о недвижимости и
(6) соглашение о листинге, соглашение о комиссии или соглашение между покупателем и брокером.

Важно отметить, что Раздел 175.23 (b) предусматривает, что «[в] некоторых транзакциях брокеру не может быть предоставлена ​​копия документов, которые должны храниться в подразделе (а) этого раздела. В таких случаях не будет установлено, что брокер нарушил требования этого раздела ». Следовательно, вопреки мнению многих брокеров, если брокеру не будет предоставлена ​​копия некоторых записей, упомянутых в подразделе (а), то брокер и, в свою очередь, продавец, не будут считаться нарушившими Раздел 175. .23.

Требуется ли брокер для поддержания договора купли-продажи?

Многие брокеры и агенты также считают, что они обязаны хранить копию полностью выполненного контракта в связи с сделкой с недвижимостью, и что поверенные обязаны предоставлять им эту копию. Однако это не так.

В соответствии с разделом 175.23 (a) (2), брокер должен только поддерживать «подготовленный брокером договор купли-продажи или связующий документ, или, если договор купли-продажи не подготовлен брокером, то цена покупки и сумма депозита ( если собирает брокер).«Таким образом, хотя в северной части штата Нью-Йорк брокеры и агенты обычно готовят договор на недвижимость, это не относится к южным частям штата Нью-Йорк. В южной части Нью-Йорка (особенно в большинстве областей, включая округа Ориндж и Датчесс и к югу от них) договор о недвижимости готовится юристами. Следовательно, в этих случаях брокеры не обязаны поддерживать и не имеют права получать копию контракта.

Рекомендуется, чтобы и агенты по недвижимости, и адвокаты обсуждали вопрос о передаче копии контракта в начале любого соглашения.Прежде чем поверенный поделится копией договора купли-продажи с какой-либо стороной, включая агентов по недвижимости, поверенный должен получить согласие клиента на это. Поверенные могут решить этот вопрос в письмах-обязательствах и получить предварительное согласие от продавца или покупателя на предоставление копии контракта сторонам с ограниченным правом собственности, таким как агенты по недвижимости, брокеры и титульные агенты. Брокеры и агенты также должны проинформировать своего клиента о том, что они не имеют права получать копию контракта, если только клиент не предоставит согласие на это своему поверенному.

Разрешено ли адвокатам предоставлять брокерам и агентам копию контракта?

В 2019 году Комитет по профессиональной этике Ассоциации адвокатов штата Нью-Йорк опубликовал важное этическое заключение [Мнение 1161 по этике, см. Https://bit.ly/2UgTg3d], разъясняющее обязанность поверенного в отношении выдачи копии договора продажа брокерам и агентам по недвижимости в связи со сделкой. Комитет постановил, что «[когда] юрист, а не брокер готовит договор о недвижимости, юрист не может раскрывать договор брокеру без информированного согласия клиента….”

Правило 1.6 (а) Нью-Йоркских правил профессионального поведения («Правила этики») предусматривает, что юрист «… не должен сознательно раскрывать конфиденциальную информацию» без согласия клиента. И хотя это правило применяется конкретно к адвокатам, важно отметить, что брокеры и агенты, которые также связаны фидуциарной обязанностью конфиденциальности, не могут раскрывать конфиденциальную информацию без предварительного согласия клиента.

В соответствии с Правилами этики «конфиденциальная информация» означает «информацию, полученную во время представления интересов клиента или относящуюся к нему, независимо от ее источника, которая (а) защищена привилегией адвоката и клиента, (б) может смущать или причинять вред. клиенту, если она раскрыта, или (c) информация, которую клиент запросил, чтобы она оставалась конфиденциальной.«Это одна из самых важных обязанностей во взаимоотношениях между адвокатом и клиентом, а также во взаимоотношениях между агентом и клиентом при сделке с недвижимостью. Эти вопросы следует обсудить заранее, в начале сделки с недвижимостью, чтобы не возникло недопонимания в отношении обязательств и обязанностей сторон в отношении разглашения и получения конфиденциальной информации.

Может ли поверенный просто «похоронить» запрос брокера или агента?

Комитет также указал, что поверенный «… не может похоронить запрос брокера.”Поверенный должен сообщить клиенту, что запрос был сделан брокером или агентом. Поверенному не разрешается просто игнорировать брокера или отклонять его запрос, не сообщив клиенту, что запрос был сделан. Точно так же брокеру или агенту не разрешается скрывать информацию, такую ​​как предложение, не сообщая об этом клиенту в каждом случае. В соответствии с Правилами этики поверенный «… должен незамедлительно информировать клиента», среди прочего, «о любом решении или обстоятельстве, в отношении которых требуется информированное согласие клиента…».”

Правила этики определяют «информированное согласие» как «… согласие лица с предложенным курсом поведения после того, как адвокат [или агент] сообщил информацию, достаточную для того, чтобы лицо могло принять осознанное решение, и после того, как юрист [или агент] ] объяснил этому человеку материальные риски предлагаемого образа поведения и разумно доступные альтернативы ». Комитет отмечает, что поверенный или, альтернативно, агент должен учитывать «… факты и обстоятельства» каждой ситуации, чтобы «… определить адекватность раскрытия информации.«Заключение представляет собой полезный анализ, который могут использовать все фидуциары, будь то поверенные или агенты по недвижимости, при определении степени раскрытия информации в случаях, требующих информированного согласия, а также в случаях, связанных с обменом конфиденциальной информацией.

Обязан ли брокер или агент получать Копию раскрытия информации о закрытии при закрытии?

Другое распространенное заблуждение состоит в том, что брокеры и агенты должны получать копию раскрытия информации о закрытии при закрытии, и что брокерская фирма обязана хранить копию компакт-диска в соответствии с разделом 175.23. При закрытии сделки агенты нередко запрашивают копию компакт-диска, потому что их брокерская фирма требует, чтобы это было предварительным условием для выплаты комиссионного вознаграждения агенту. Опять же, брокерская компания не должна требовать, чтобы выплата комиссии была обусловлена ​​получением компакт-диска. Единственная информация, которую должен поддерживать брокер или агент, — это информация, указанная в Разделе 175.23.

Проблемы конфиденциальности и Закон Грэмма-Лича-Блайли

Тот же анализ и требования, которые применяются к доставке контракта или других конфиденциальных документов, также применимы к доставке компакт-диска.Опять же, поверенные должны получить согласие клиента, прежде чем выдать копию компакт-диска при закрытии. В настоящее время, с введением новой информации о закрытии (которая заменила предыдущее заявление об урегулировании HUD), это обычно не вызывает споров. Большинство кредиторов готовят отдельный компакт-диск Продавца и компакт-диск Покупателя, что разрешено федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли («GLBA») [см. Https://bit.ly/3eS0Ive] в соответствии с Положением P [см. Https: / /bit.ly/3lpsjGL], чтобы решить проблемы конфиденциальности, связанные с разглашением частной информации заемщика.Раскрытие личной и финансовой информации заемщика строго регулируется федеральными законами и законами штата. Национальная ассоциация риэлторов подготовила полезное руководство по раскрытию информации о закрытии TRID, в котором подробно разъясняются требования к раскрытию информации, касающиеся компакт-диска [см. Https://bit.ly/3loDv6s].

В конечном итоге, в случае, если клиент не хочет, чтобы компакт-диск был передан брокерам или агентам, или если подготовлен только один коллективный компакт-диск и кредитор ограничивает его совместное использование, агенты должны воздерживаться от дальнейших требований.Кроме того, если стороны отказываются поделиться компакт-диском, брокерская фирма не должна отказывать агенту в оплате на основании получения компакт-диска.

Четкость добавляет комфорта

С годами появилось много заблуждений, которые стали обычным явлением, что, по мнению брокеров и агентов, является юридическим требованием. Хотя многие документы в соответствии с Регламентом DOS и статьей 12-A Закона о недвижимости должны храниться в течение трех лет, пункты, рассматриваемые в этой статье, не подлежат хранению.Это должно позволить брокерам и агентам сократить объем документации, которую они ведут, а также снизить уровень стресса при транзакции, когда поверенный или клиент не желает делиться определенными документами.

Джон Долгетта, эсквайр.
Legal Corner автор Джон Долгетта, эсквайр. является руководителем юридической фирмы Dolgetta Law, PLLC. Для получения информации о Dolgetta Law, PLLC, посетите http://www.dolgettalaw.com. Вышеупомянутая статья предназначена только для информационных целей и не устанавливает отношений между адвокатом и клиентом.”

Брокеры и продавцы по продаже недвижимости Информационный бюллетень для потребителей

  • Кого представляет агент по недвижимости? Агент может представлять Покупателя или Продавца, либо обоих. Если агент является посредником, он не представляет ни одну из сторон. Очень важно, чтобы агент предоставил вам информацию о том, кого он или она представляет, до любых обсуждений по сделке.
  • Будьте осторожны. Не раскрывайте слишком много личной информации, особенно при работе с брокером продавца или посредником.Раскрытие финансовой информации или информации о вашей срочности заключения сделки может подорвать вашу позицию на переговорах, если брокер передаст ее продавцу.
  • Убедитесь, что агент по недвижимости имеет лицензию, действует и имеет хорошую репутацию в Правлении. (Убедитесь, что лицензии брокера и продавца не подвергались дисциплинарным взысканиям, таким как приостановка или отзыв.) Позвоните по телефону (617) 727-2373.
  • Можно договориться о сумме любого депозита.

Вклады

Обе стороны должны четко понимать, кто будет держать депозитные средства и что произойдет в случае спора между сторонами.Все соглашения должны быть в письменной форме, и ни одна из сторон не должна подписывать соглашение или платить деньги до тех пор, пока они не будут уверены, что понимают условия.

Если брокер принимает от вас деньги по какой-либо причине, этот брокер должен своевременно внести платеж на счет условного депонирования, банковский счет, который используется специально как депозитарий для средств, принадлежащих другим лицам. Деньги должны храниться на счете условного депонирования до тех пор, пока транзакция не будет успешно завершена или не будет прекращена. Для брокера незаконно смешивать ваши средства со своими собственными .

Если продавец принимает ваш платеж или депозит, он должен передать эти деньги брокеру, с которым он или она связаны.

  • Если вы делаете предложение о покупке недвижимости, указанной брокером, брокер или продавец должен передать ваше предложение владельцу недвижимости.
  • Вы можете обсудить условия договора купли-продажи.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это договор между покупателем и продавцом, в котором указаны условия, касающиеся покупки дома (недвижимости).По сути, он контролирует продажу дома от продавца к покупателю. Он включает в себя информацию о том, что продается, продажную цену, ваше финансирование, тип титула, который вы получите, дату закрытия, сумму депозита, которую вы заплатили, и какую часть стоимости дома вы финансируете.

Типичные торгуемые предметы включают:

Сумма депозита, дата закрытия, количество заявок на получение ссуды, которые вы подадите, и основные условия такой ссуды (например, то, что вы пытаетесь получить ссуду с фиксированной ставкой, которая не превышает определенного процента и количества лет) .Вы также можете избавиться от оговорок о споре о депозите в соглашении или включить еще одну, более благоприятную для вас в качестве покупателя в случае провала продажи.

Выделите достаточно времени в договоре купли-продажи для получения финансирования. В договоре купли-продажи также должно быть указано, сколько заявок на финансирование является «добросовестным». Повторные неудачные заявки могут потребовать больших затрат времени и средств. Изучите «предварительное одобрение» перед поиском жилья, чтобы иметь четкое представление о финансовых ограничениях.

Если брокер или продавец дает какие-либо важные обещания или заявления относительно собственности или того, что будет включено в продажу, эти обещания должны быть включены в договор купли-продажи.

Выделите в договоре купли-продажи достаточно времени для проведения профессионального осмотра дома. Используйте рекомендации друзей, а не брокера продавца, чтобы найти собственного инспектора. Если вас представляет брокер-покупатель

  • В день закрытия, прежде чем документы будут переданы, сделайте последний осмотр собственности, чтобы убедиться, что она находится в согласованном состоянии.
  • Часто бывает целесообразно обратиться за консультацией к юристу перед подписанием каких-либо документов, касающихся покупки недвижимости. Задавать вопросы. Не подписывайте ничего, включая договор о представлении интересов агента по недвижимости, пока это не будет объяснено к вашему полному удовлетворению.

12 Основные документы, необходимые для продажи недвижимости

Продажа недвижимости — операция, требующая большого количества документов. Фактически, средняя продажа недвижимости требует примерно 180 листов отчетов, договоров, форм и заявлений.Для беспроблемной и юридически надежной продажи вам необходимо предоставить следующие 12 ключевых документов.

Составление и подписание документации по недвижимости может показаться обременительной задачей как для покупателей, так и для продавцов недвижимости. Однако заблаговременное понимание обязательств по оформлению документов на недвижимость часто является одним из лучших способов обеспечить быструю и беззаботную продажу. Помните, что при определении необходимой документации, необходимой для продажи недвижимости, будут применяться правила штата и округа. Если вы не знаете, какие документы вам нужны, попробуйте проконсультироваться с законами о собственности в вашем районе или подумайте о том, чтобы связаться с местным агентом по недвижимости.

Объем документации, требуемой от продавцов, будет зависеть от нескольких различных факторов, в том числе от местного законодательства, от того, было ли имущество частным или съемным домом, а также от долгосрочных ремонтных работ. Чтобы помочь продавцам различать 12 ключевых документов, мы сгруппировали их по 4 конкретным этапам процесса покупки: до листинга, нахождения на рынке, после получения предложения и завершения переговоров.

Перед включением в листинг

Первоначальный договор купли-продажи

Продавцы должны предоставить потенциальным покупателям копию первоначального договора купли-продажи, подписанного между нынешним и предыдущим владельцами собственности.Первоначальный договор купли-продажи должен включать предыдущую цену покупки недвижимости, информацию, раскрытую во время продажи, и любые непредвиденные обстоятельства, связанные с передачей акта.

Записи о ремонте и техническом обслуживании дома

Покупатели, скорее всего, потребуют подтверждения недавних ремонтов и ремонтов. При составлении записи о ремонте и обслуживании дома продавцы должны включать фотографии до и после, квитанции о материалах и трудовые договоры.

Отчет сравнительного анализа рынка (CMA)

Отчет CMA создается вашим агентом по недвижимости, чтобы помочь рассчитать предлагаемую цену для вашей собственности.В отчетах CMA анализируются тенденции местного рынка недвижимости с упором на исторические и текущие данные о продажах аналогичной недвижимости.

Договор о листинге и маркетинге

Договор о листинге и маркетинге определяет договоренность между продавцом и агентом по недвижимости, предоставляя агенту исключительное право продавать и продавать недвижимость.

Пока на рынке

Предварительный отчет о праве собственности на жилье

Продавцы должны будут запросить предварительный отчет о праве собственности на жилье, чтобы определить невыполненные финансовые или юридические обязательства по их собственности.Эти обязательства включают в себя причитающиеся налоги, местные ограничения и любые требования по страхованию титула. Продавцы могут приобрести титульный отчет в одной из крупных титульных компаний, например Old Republic, Stewart, First America или Fidelity.

Обязательное заявление о раскрытии информации

После того, как потенциальные покупатели согласятся с покупной ценой, продавец должен сообщить обо всех известных проблемах или опасностях, влияющих на собственность. Обычно обязательное раскрытие информации включает предыдущие случаи повреждения водой, использования краски на основе свинца, уровней токсичных материалов или правил ассоциации домовладельцев.

После получения предложения

Форма предложения о покупке

Форма предложения о покупке закладывает начальную основу для окончательного договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Предложение о покупке не является документом о завершении контракта, и его условия могут быть пересмотрены или изменены. В форме указана цена, предлагаемая покупателем, краткое описание собственности и информация о листинге, предоставленная на момент продажи.

Форма исключения непредвиденных обстоятельств

Условные обязательства — это тип оговорки в формах предложений о покупке или окончательных соглашениях о продаже.Чтобы завершить контракт, покупатель или продавец должны будут выполнить требования любых оговорок о непредвиденных обстоятельствах. При возникновении непредвиденных обстоятельств и продавец, и покупатель записывают процесс в форме исключения непредвиденных обстоятельств.

Завершение переговоров

Отчет об оценке

Если покупатель приобретает вашу собственность за счет внешнего финансирования, кредитор наймет оценщика недвижимости для оценки рыночной стоимости вашего дома. Если оценочная цена ниже предложенной, ваш агент по недвижимости начнет переговоры с кредитным учреждением покупателя.

Отчет об осмотре дома

После доставки предложения покупатели нанимают профессионального домашнего инспектора для оценки вашего имущества на предмет структурных дефектов, заражения вредителями, опасных материалов и косметических повреждений. Результаты осмотра заносятся в отчет о домашнем осмотре и доставляются покупателю. Если покупатель будет предупрежден о нераскрытых или неоткрытых проблемах с недвижимостью, он будет проводить дополнительные переговоры о цене или ремонте с продавцом.

Окончательный договор купли-продажи недвижимости

Окончательный договор купли-продажи недвижимости — это договор между покупателем и продавцом, который определяет окончательные условия сделки с недвижимостью.Условия в окончательном соглашении о продаже включают цену покупки, дату закрытия и любые окончательные непредвиденные обстоятельства.

Документ

Заключение договора купли-продажи является последним шагом в процессе сделки с недвижимостью. Акт составлен с учетом доказательств и условий окончательного договора купли-продажи и подписан на внесудебной гербовой бумаге. После оформления договор передает право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Чувствуете себя подавленным? Свяжитесь с местным агентом по недвижимости!

Домовладельцы, находящиеся на ранних этапах планирования продажи недвижимости, могут легко почувствовать себя подавленным огромным количеством документов, которые требуются как от продавца, так и от покупателя.Если вас смущает юридический и финансовый жаргон, возможно, пришло время обратиться к опытному агенту по недвижимости. Хороший агент продавца предоставит полную поддержку и руководство на протяжении всей транзакции, от разъяснения требований к документации до разрешения споров и разногласий. Если вы продаете через Умного Партнерского Агента, вы также можете получить фиксированную плату или низкие комиссионные.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Нужен ли мне агент по недвижимости, чтобы купить дом?

В этой статье:

Вам не нужен агент по недвижимости, чтобы купить дом; Фактически, многие покупатели жилья исключили этого посредника из уравнения.Однако вы можете получить выгоду от от , наняв одного из них. Вот почему:

  • Для экономии времени. Агенты часто могут помочь вам найти дома в вашем ценовом диапазоне, и у них может быть доступ к большему количеству объектов, чем то, что вы увидите в Интернете.
  • Для получения информации и помощи в переговорах. Хорошие агенты должны располагать обширной информацией, которая поможет вам принять решение. И они будут обрабатывать множество сложных документов от вашего имени.
  • Услуги агентов обычно бесплатны для покупателей. Комиссионные как за агента покупателя, так и на агента продавца обычно оплачиваются продавцом.
Подтвердите новую ставку (30 октября 2021 г.)

Исключение

Есть ОДИН случай, когда вы должны использовать агента для покупки недвижимости. Это применимо, если вы делаете ставку на недвижимость, заложенную FHA.

HUD Homes: лучшее предложение, о котором вы никогда не слышали

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) требует, чтобы все участники торгов использовали лицензированных агентов.

Вы (действительно) знаете свой рынок?

Самостоятельный поиск дома может быть работой на полную ставку.

Хотя Интернет позволяет легко найти дома в вашем ценовом диапазоне, хороший агент обычно имеет доступ к большему количеству объектов недвижимости. Это включает в себя недвижимость на продажу от собственника (FSBO) и дома, которые еще не указаны в списке.

Кроме того, некоторые продавцы желаемых домов не желают «выходить на биржу». Только агенты (и их коллеги), работающие с этими продавцами, знают о так называемых «карманных списках».

Вы любите бумажную работу?

Еще один плюс в том, что ваш агент будет обрабатывать массу документов от вашего имени.

Если вы не любите заполнять формы — и не имеете опыта в сделках с недвижимостью — эту рутинную работу лучше всего доверить профессионалам, которые должны следить за тем, чтобы все выполнялось в соответствии с правилами.

Руководство для начинающих покупателей жилья: через агента по недвижимости

Вы, , можете легко ошибиться с этими документами. Ошибки могут привести к срыву сделок или (что еще хуже) к ответственности за непреднамеренное нарушение контракта. (Лицензированный агент будет застрахован от ошибок и упущений, чтобы ограничить этот риск.)

Опытный агент позаботится о том, чтобы все необходимое — встречные предложения, продление срока, оценка, проверка, обход, утверждение кредита — происходило тогда, когда и как предполагалось.

У вас безумные навыки ведения переговоров?

Хороший агент должен располагать обширными данными о продажах и районе, чтобы помочь вам заключить сделку с наименьшими затратами.

Опытный профессионал знает, что можно купить в вашем районе с учетом вашего бюджета и что является выгодной сделкой.Он знает, как сформулировать заманчивые предложения, когда действовать жестко, а когда уйти. Этот опыт особенно полезен в районах, где стоимость дома сильно различается от квартала к кварталу, или на рынках продавцов.

По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), большинство покупателей жилья считают, что агенты стоят своих денег. В 2016 году 87 процентов покупателей жилья приобрели недвижимость через агента по недвижимости. Из них 89 процентов заявили, что они снова воспользуются тем же агентом или порекомендуют ее другим.

Если вы не являетесь настоящим экспертом в переговорах по сделкам с недвижимостью, следуйте совету своего агента.

(Помните: большинство продавцов также представлены агентами, а опытные переговорщики обычно едят на обед любителей.)

Если вы впервые покупаете дом, ваш агент поможет вам избежать ошибок новичков, таких как пропуск проверки дома или раскрытие слишком большого количества личной информации.

Наконец, поскольку гонорары как за агента покупателя, так и за агента продавца обычно оплачиваются продавцом, нет причин, по которым и не должны проводить собеседование с некоторыми агентами с целью представления ваших интересов.

Остерегайтесь плохих актеров

Комик Яков Смирнов однажды пошутил: «Для моего агента по недвижимости Чернобыль — зануда».

Каждая отрасль привлекает свою долю первоклассных профессионалов, посредственных талантов и плохих яиц. И индустрия недвижимости не исключение.

Можете ли вы уволить своего агента по недвижимости?

В то время как большинство агентов по недвижимости не будут заставлять вас покупать радиоактивную собственность, некоторые из них с этическими проблемами будут продавать дома, которые не так желательны.

В некоторых случаях недобросовестный агент хочет разгрузить медленный дом, чтобы «записать на свой счет победу». В других случаях продавец обещал агенту более высокую комиссию.

Конфликт интересов: двойное агентство

Однако наиболее распространенная проблема возникает, когда агент (или агентство) представляет и покупателя, и продавца. Это известно как «двойное агентство». В большинстве штатов это не запрещено законом, но далеко от идеала.

Теоретически, когда агент представляет обе стороны, его задача — просто «облегчить» транзакцию.Фактически не существует сделки, в которой интересы покупателя и продавца могли бы быть представлены полностью и без конфликта.

Представьте себе эту довольно обычную транзакцию с агентом на каждой стороне. Агент по листингу, который представляет продавцов, знает, что они разводятся, и отчаянно пытается разгрузить дом и уехать из города. Если бы агент, представляющий покупателей, услышал эту новость, он или она поступили бы правильно, сообщив об этом, чтобы сбить цену.

Агент по недвижимости: агент по покупке или листинговый агент

Но что, если только один человек представляет всех? Раскрывая информацию о разводе, агент помогает покупателю и вредит продавцу.Не раскрывая этого, агент помогает продавцу и вредит покупателю. Невозможно работать на 100 процентов в интересах обеих сторон.

В действительности агенты, скорее всего, будут отдавать предпочтение продавцу, хотя и неосознанно. В конце концов, продавец обычно платит комиссию (обычно 6 процентов от продажной цены), и чем выше цена продажи, тем выше комиссия.

Иногда агент по листингу (продавец) предлагает свести вас вместе с «агентом покупателя» из того же офиса.Вы можете видеть, что покупатели и агенты по листингу работают в одной «команде». Наверное, все еще не идеальная ситуация. Получите собственное представление.

Есть фирмы, которые представляют только покупателей. Это один из способов избежать конфликта.

Чего следует избегать в сети

Большинство людей находят дома, которые они покупают, в Интернете. Если вы находитесь на сайте недвижимости, вы, вероятно, увидите дом и ссылку, по которой можно нажать «для получения дополнительной информации». Не нажимайте на эту ссылку, если вам не нужны агенты, которые ничего не знают об объекте (но покупают потенциальных клиентов на сайте), сжигая ваш телефон.

Если вам нужна дополнительная информация, обратитесь непосредственно к действующему агенту по продаже недвижимости или попросите вашего собственного риэлтора сделать это за вас.

В поисках хорошего агента

Прежде чем нанимать агента по недвижимости, проведите свое исследование. Потому что велики шансы, что вы лично знаете по крайней мере шесть агентов и имеете по крайней мере 20 в вашей сфере «друзей друзей». Это не значит, что вам нужно работать с кем-либо из них, но будет справедливо дать им шанс заработать на вашем бизнесе.

Что современные покупатели жилья хотят от своих агентов по недвижимости

Также стоит отметить, что, хотя многие используют термины «агент по недвижимости» и «риэлтор» как синонимы, это две разные вещи.Риэлторы — это агенты, входящие в Национальную ассоциацию риэлторов. Они должны соблюдать правила, установленные их руководящим органом, но агенты не обязаны присоединяться к НАР для работы.

Кроме того, Realtor произносится как «Real-Tor», а не «Real-A-Tor». На случай, если вы не хотите выглядеть глупо.

  • Работайте с кем-то, кто специализируется в вашем ценовом диапазоне («звездный агент», вероятно, не уделит вам особого внимания, если вы ищете ремонтника за 90 тысяч долларов)
  • Работайте с постоянным агентом.Не тот, кто четыре дня в неделю работает в баре и продает дома по средам.
  • Выберите опытного профессионала. Каждый совершает ошибки в новой профессии, но вы не хотите предоставлять своему агенту опыт обучения.
  • Проверьте их опыт в Интернете, чтобы убедиться, что они лицензированы и не имеют жалоб или ожидающих судебных исков против них.
  • Если ваша транзакция — сложная, вам может потребоваться дополнительная огневая мощь — некоторые агенты проходят дополнительное обучение и получают дополнительные звания за особый опыт — аккредитованный представитель покупателей, сертифицированный специалист по жилой недвижимости, сертифицированный специалист по международной недвижимости и т. д.

Обычно плохая идея нанимать друга, родственника или соседа в качестве вашего агента. Если Судья Джуди и научил нас чему-то, так это тому, что смешение бизнеса и удовольствия может привести к испорченным отношениям и противным судебным процессам, транслируемым по телевидению.

Подтвердите новую ставку (30 октября 2021 г.)

Справочник комиссии по недвижимости

Брокеры по недвижимости могут получить лицензию стандартным методом после того, как они завершили и сдали обе части экзамена на брокера.Брокеры по недвижимости, которые имели активную брокерскую лицензию в другом штате в течение последних пяти лет, не должны проходить общую / национальную часть экзамена, чтобы иметь право на получение лицензии в PA. Тем не менее, все кандидаты, поступающие по стандартному методу, должны быть одобрены Комиссией по недвижимости до регистрации для сдачи экзаменов на брокерские услуги.

Чтобы пройти экзамен, кандидат должен пройти 240 часов (16 кредитов) профессионального образования в сфере недвижимости, как это определено Комиссией в соответствии с разделом 35.271 (b), из аккредитованного колледжа или утвержденного поставщика услуг по обучению в сфере недвижимости в этом Содружестве. Курсы должны быть завершены в течение 10 лет после сдачи обеих частей экзамена. Вы также можете претендовать на квалификацию, если получили степень бакалавра со специализацией в области недвижимости в аккредитованном колледже, степень доктора права в аккредитованной юридической школе или завершили 240 часов курсовой работы перед лицензированием брокера в другой юрисдикции, которая была одобрена для соответствия требованиям требования к лицензированию в этой юрисдикции.Два кредита также будут предоставлены за каждый год активной практики, которую кандидат имел в качестве лицензированного брокера в другом штате в течение 10 лет, непосредственно предшествующих подаче заявки на экзамен.

Кандидат также должен документально подтвердить как минимум 3-летний опыт работы в качестве лицензированного продавца, с квалификацией опыта, которую Комиссия считает достаточной для практики в качестве брокера, или иметь как минимум 3-летний другой опыт, образование или и то, и другое, которые Комиссия рассматривает эквивалент 3-х летнего опыта работы в качестве лицензированного продавца.Пожалуйста, прочтите раздел 35.271 Правил Комиссии по недвижимости, чтобы получить всю информацию о требованиях к образованию и опыту.

Чтобы получить разрешение на сдачу экзамена, вы должны зарегистрировать учетную запись или войти в свою зарегистрированную учетную запись на сайте www.pals.pa.gov и подать заявку на тип брокерской лицензии, которую вы хотите получить после сдачи экзамена. экзамены. Существует четыре основных типа брокерских лицензий:

Ассоциированный брокер — индивидуальный брокер, нанятый другим брокером

Брокер с несколькими лицензиями — зарегистрированный брокер — индивидуальный брокер, ответственный за сделки с недвижимостью в рамках партнерства , ассоциация или корпорация, имеющая брокерскую лицензию

Broker Corporation, LLC или Товарищество — Брокерская организация, зарегистрированная как корпорация, LLC или партнерство с Бюро корпораций PA

Broker Sole Proprietor — An индивидуальный брокер, который не зарегистрирован как корпорация, LLC или партнерство и не работает у другого брокера

Если вы никогда ранее не получали лицензию брокера в Содружестве, вы заполните заявку и оплатите сборы за обе лицензии и квалификация брокерского экзамена.Затем вы предоставите документацию, подтверждающую, что вы соответствуете требованиям к образованию и опыту; вас не попросят предоставить оставшуюся документацию, указанную в заявлении, до тех пор, пока вы не сдадите экзамены. Как только ваша квалификация будет определена, вы получите уведомление о том, что вы утверждены для сдачи экзаменов на брокерские услуги. Затем вы можете перейти на веб-сайт экзаменов PSI, чтобы зарегистрироваться на экзамен. После того, как вы сдадите экзамен, вы вернетесь к приложению лицензии, чтобы загрузить проходные листы и оставшуюся документацию, необходимую для лицензии.


Чтобы сократить время обработки, обратите внимание на следующие предложения и информацию:

Комиссия по недвижимости не может предварительно проверить материалы заявки или квалификацию. Пожалуйста, не обращайтесь в Комиссию с вопросами о том, соответствуете ли вы требованиям и получите ли вы лицензию при каких-либо конкретных обстоятельствах, включая прошлые судимости. Вы должны соответствовать требованиям к образованию и экзаменам и подать заявку на лицензию, а затем подать заявку со всей необходимой документацией, чтобы получить определение вашей квалификации и права на получение лицензии.

Официальная государственная проверка судимости (CHRC) требуется от вашего текущего состояния проживания. Для заявителей, проживающих, работающих или завершающих обучение в Пенсильвании, ваш CHRC будет автоматически создан как часть вашего заявления, а необходимая плата будет включена при оформлении заказа.

В дополнение к проверке биографических данных по вашему текущему месту жительства, вам необходимо будет подать официальные государственные КРПЦ из каждого штата, в котором вы жили, работали или прошли обучение в течение последних 5 лет.Проверку биографических данных ФБР можно отправить вместо проверок штата по месту жительства, работы или обучения. Никакие проверки документации не могут быть датированы более чем за 90 дней до даты подачи вашего заявления.

Процесс подачи заявки на лицензию брокера по недвижимости начинается, когда вы регистрируетесь и входите в систему на сайте www.pals.pa.gov. После входа в систему вы должны прокрутить вниз панели инструментов и нажать «Подать заявку на новую лицензию», затем выбрать «Комиссия за недвижимость», а затем выбрать тип брокерской лицензии, которую вы хотите сохранить, как описано выше.Если вы никогда ранее не получали лицензию брокера в Содружестве, вы заполните заявку и оплатите сборы как за лицензию, так и за квалификацию брокерского экзамена. Затем вы предоставите документацию, подтверждающую, что вы соответствуете требованиям к образованию и опыту; вас не попросят предоставить оставшуюся документацию, указанную в заявлении, до тех пор, пока вы не сдадите экзамены. Как только ваша квалификация будет определена, вы получите уведомление о том, что вы утверждены для сдачи брокерских экзаменов.Затем вы можете перейти на веб-сайт экзаменов PSI, чтобы зарегистрироваться на экзамен. После того, как вы сдадите экзамен, вы вернетесь к приложению лицензии, чтобы загрузить проходные листы и оставшуюся документацию, необходимую для лицензии.

Если вы хотите лицензировать корпорацию, LLC или партнерство в качестве брокера, вы должны сначала подать заявку на получение брокерской лицензии с несколькими лицензиатами и (если у вас никогда раньше не было брокерской лицензии) выполнить действия, необходимые для сдачи экзамена. После того, как вы сдали экзамен, вы можете возобновить свое приложение брокера с несколькими лицензиатами и начать приложение брокерской корпорации для компании, используя номер приложения из приложения брокера с несколькими лицензиатами.

Чтобы загрузить дополнительные документы в ваше приложение, вы должны вернуться на свою панель инструментов, а затем найти приложение в разделе «Действия». Щелкните синий знак «плюс» рядом с ссылочным номером приложения, а затем щелкните элемент контрольного списка, в который вы хотите загрузить документ. Система не покажет, что документ был загружен, однако, если вы получите «галочку» после процесса загрузки, это значит, что он был загружен успешно. Имейте в виду, что статус пунктов контрольного списка не изменится до тех пор, пока ваше заявление не будет рассмотрено ответственным за рассмотрение в установленные сроки.Если отсутствуют документы или информация, которую необходимо исправить, вы получите электронное письмо на ваш зарегистрированный адрес электронной почты с подробностями о том, как исправить недостающую или неверную информацию.

Брокерские корпорации, LLC или партнерства и брокерские индивидуальные предприниматели должны быть проверены до выдачи лицензии. Как только ваше заявление будет заполнено, оно будет передано инспектору, который свяжется с вами напрямую, чтобы назначить проверку офиса.

После выдачи лицензии вы сразу увидите ее под заголовком «Сведения о профессиональной лицензии» на панели управления.Вы получите лицензию в главном офисе брокера через 7-10 рабочих дней после даты выдачи.

Полезные ссылки:

Чтобы зарегистрироваться на экзамены: www.psiexams.com или позвоните по телефону 855-746-8175

Чтобы ознакомиться с законом и правилами Комиссии по недвижимости: www.dos.pa.gov/estate, нажмите » Закон и правила о комиссии »

Чтобы найти утвержденного поставщика образовательных услуг в сфере недвижимости: www.pals.pa.gov/verify, нажмите« Поиск объектов », а затем выберите Совет / Комиссию как« Комиссия по недвижимости »и тип лицензии как« Провайдер образовательных услуг в сфере недвижимости «.В раскрывающемся меню есть три подтипа: тип RE — для государственных школ, тип RU — для школ за пределами штата, а тип RUC — для аккредитованных колледжей / университетов. Вы должны связаться с каждой школой индивидуально, чтобы определить, предлагают ли они курсы, отвечающие вашим потребностям.


Как стать успешным агентом по недвижимости, по мнению экспертов

Если вы хоть немного похожи на меня, то, вероятно, прошлым летом вы, наверное, провели за запоем, наблюдая за реалити-шоу Netflix Selling Sunset , которое следует за брокерскими операциями с недвижимостью высокого класса. фирма Oppenheim Group.

Это шоу делает жизнь агента по недвижимости гламурной — и это возможно. С гибким графиком работы и высоким потенциалом дохода жизнь агента по недвижимости может быть как свободным, так и очень полезным.

Но прежде чем вы бросите работу и станете актером в сериале Selling Sunset , вы должны знать, что стать агентом по недвижимости — это тяжелый труд.

Здесь мы рассмотрим, что нужно, чтобы стать агентом по недвижимости, сколько времени это займет, сколько это стоит и подходит ли это вам.

Уже агент по недвижимости? Продолжай читать. Мы также рассмотрим советы экспертов в этой области, как стать успешным агентом по недвижимости. (Не стесняйтесь переходить к этому разделу, если вы уже агент.)

Давайте нырнем.

Сколько времени нужно, чтобы стать агентом по недвижимости?

Время, необходимое для получения лицензии на недвижимость, зависит от требований вашего штата. Как правило, получение лицензии на недвижимость включает от 60 до 90 часов формального образования, а также учебу и сдачу экзамена на получение лицензии.

Это означает, что на то, чтобы стать лицензированным агентом, может потребоваться от трех до шести месяцев.

После получения лицензии большинство штатов требует, чтобы вы нашли брокера по недвижимости, который будет спонсировать ваши первые два-три года в качестве агента.

Конечно, обучение, которое вам необходимо пройти, зависит от брокерской компании, к которой вы присоединяетесь, а также от требований штата — например, вы можете выбрать национальную франшизу, местную или бутик-брокерскую компанию или даже виртуальную брокерскую компанию для своего первого реального -Мировой опыт.

Время, необходимое для обучения и подготовки к работе до того, как стать полностью независимым агентом, зависит от того, какую брокерскую компанию вы выберете, но вы должны запланировать проведение по крайней мере от шести месяцев до года в программе обучения.

Итак, сколько времени это займет? TL; DR — вероятно, от одного до трех лет.

Сколько стоит стать агентом по недвижимости?

Когда вы решите стать агентом, вы, вероятно, задаетесь вопросом, сколько денег вам нужно сэкономить, чтобы начать работу.

Стоимость лицензированного агента по недвижимости варьируется в зависимости от штата, а также от того, какой образовательный курс вы выберете, но вы можете рассчитывать потратить от 500 до 1200 долларов в сумме. Это включает в себя ваш учебный курс, сборы за подачу заявления на лицензию, сборы за снятие отпечатков пальцев и проверку биографических данных, а также сборы за экзамен на получение лицензии штата.

Однако вам, вероятно, придется полагаться на свои сбережения, пока вы не закроете свою первую сделку, если вы работаете в брокерской компании, работающей с комиссией. Чтобы перестраховаться, вам нужно спланировать, что у вас будет достаточно сбережений, чтобы откладывать их на период от шести месяцев до года, пока вы не зарекомендуете себя в качестве агента и не закроете достаточно сделок, чтобы заработать на жизнь.

Один из вариантов — поискать брокерскую фирму, которая платит зарплату, а не комиссию, или подумать о подработке, пока вы не почувствуете себя комфортно с деньгами, которые вы зарабатываете на недвижимости.

Почему я должен стать агентом по недвижимости?

Есть множество причин, по которым вы можете подумать о карьере в сфере недвижимости. Одна из самых больших — это гибкость: недвижимость — это не офис с 9 до 5. Вы создадите свое собственное расписание.

Я разговаривал с Тессой Симс, генеральным директором KW Real Estate Schools, Inc., чтобы узнать, как она понимает преимущества работы агентом по недвижимости.

Она сказала мне: «Карьера в сфере недвижимости — такой желанный выбор для многих людей, возможно, из-за ее гибкости. Вы можете работать дома или в офисе. Вы можете летать в одиночку или быть частью команды. Вы можете работать на других или поручить другим работать на вас. Вы можете составить график, соответствующий вашему образу жизни, и выбрать как своих клиентов, так и свою нишу. Вы можете зарабатывать приличную жизнь или построить чрезвычайно прибыльный бизнес.Возможности безграничны ».

Конечно, чтобы добиться успеха в в качестве агента по недвижимости, вам нужно убедиться, что вы доступны для проведения показов в часы пик, например, по ночам и в выходные. Но если вы хотите взять отпуск на неделю или провести утро, отвозя детей в школу, это полностью зависит от вас.

Однако, как говорит мне Рич Коули, президент брокерской компании United Multi Family из Массачусетса, важно понимать, что гибкость работы не означает, что на нее требуется меньше часов, чем при традиционном режиме с 9 до 5.

Как выразился Коули: «Есть хорошие результаты, и это может быть прибыльная карьера, но хорошие агенты, которых я знаю, всегда доступны для своих клиентов. через текстовые сообщения или по телефону агенты по недвижимости никогда не выходят на улицу «.

«Так что, хотя преимущества, безусловно, заключаются в гибкости планирования, вам также нужно любить общаться с людьми, потому что это большая часть работы».

К счастью, если вам нравится общаться с людьми, недвижимость может стать для вас карьерой.Недвижимость — прекрасная возможность познакомиться с новыми людьми.

Успех в сфере недвижимости также во многом зависит от энтузиазма и целеустремленности человека. Одним из захватывающих аспектов недвижимости является отсутствие ограничений по заработной плате — поскольку она обычно основана на комиссии, то, что вы вкладываете в недвижимость , напрямую повлияет на то, что вы от нее получите.

Еще несколько важных преимуществ, которые дает возможность стать агентом по недвижимости:

  • Возможность увидеть действительно крутые, интересные объекты
  • Возможность работать из дома — это не та работа, на которой нужно находиться в офисе весь день
  • Без дресс-кода
  • Ты сам себе босс
  • Высшее образование не требуется

Однако мы также должны вкратце осветить некоторые недостатки недвижимости, чтобы вы знали, во что ввязываетесь.

Во-первых, гибкость, о которой мы упоминали (выше), может стать недостатком — поскольку это не традиционный режим с 9 до 5, вы можете работать на больше, чем в офисе, на часов, особенно если вы работаете не в рабочее время. комиссия.

Недвижимость — это также отрасль, которая часто развивается в нерабочее время. Показы обычно проходят ночью или в выходные, поэтому вам нужно будет приспособиться к уникальному графику работы, который может не соответствовать вашему образу жизни.

В качестве агента по недвижимости не всегда возможен стабильный доход.Ваш финансовый успех в любой конкретный месяц будет зависеть от множества факторов, включая рынок жилья, экономику и многое другое. В отличие от более традиционных оплачиваемых рабочих мест, вы не можете рассчитывать на одну и ту же сумму каждый месяц, а это означает, что составление бюджета и экономия будут критически важны в более медленные сезоны.

И, наконец, важно помнить, что покупка и продажа дома — это невероятно стрессовый процесс для ваших клиентов, поэтому у вас будут моменты напряжения, беспокойства и разочарования. Жизненно важно подумать, сможете ли вы справиться с этим стрессом и чувствуете ли вы, что у вас есть эмоциональный интеллект, чтобы уменьшить его, когда он действительно возникает.

Должен ли я стать агентом по недвижимости?

Теперь, когда мы рассмотрели некоторые плюсы и минусы, вы можете подумать: Хорошо, хорошо… Стоит ли мне им стать?

Это в конечном итоге зависит от вас. Если вы не уверены, рассмотрите возможность слежки за агентом по недвижимости в течение дня или проведения информационных интервью, чтобы узнать больше об отрасли.

Если вы увлечены недвижимостью, творчеством и умеете решать проблемы, эта отрасль может быть для вас хорошей.

Кроме того, недвижимость может быть прибыльной, социальной и захватывающей карьерой, но она также требует независимости и целеустремленности — у вас нет начальника, который говорит вам, что делать, поэтому вам нужно найти способы сделать свою собственную. успех. Подумайте, есть ли у вас врожденное стремление к успеху.

Есть разные типы недвижимости, включая жилую, промышленную или коммерческую.

Краткое изложение:

  • Жилая недвижимость : покупка и продажа недвижимости для жилых целей, включая дома, кондоминиумы, дуплексы и таунхаусы.
  • Коммерческая недвижимость : Покупка и продажа недвижимости для деловых целей, включая больницы, заправочные станции, жилые комплексы и рестораны.
  • Промышленная недвижимость : покупка и продажа недвижимости для производства, производства, распределения или хранения. Подумайте: склады, электростанции или фабрики.

Когда вы думаете, стоит ли вам стать агентом по недвижимости, вам нужно подумать о том, какой тип недвижимости вам больше всего подходит.

В сфере жилой недвижимости, кроме того, вы можете выбрать нишевый тип дома или конкретного клиента, на котором сосредоточиться.

Например, возможно, вы решите сосредоточиться на роскошных домах, многоквартирных домах, новостройках, домах на одну семью или домах с видом на набережную или исторической ценностью. В качестве альтернативы, возможно, вы сосредоточитесь на определенном районе.

Итак, вопрос «Стоит ли мне стать агентом по недвижимости?» становится: «Стоит ли мне стать агентом по недвижимости — и какой тип недвижимости меня интересует? И по какой специальности я хотел бы получить свою специальность?»

Конечно, только вы можете ответить на этот вопрос.Если вы не уверены, продолжайте читать — в разделе «Как стать успешным агентом по недвижимости» ниже будут выделены советы от профессионалов, которые помогут вам лучше понять, что вам нужно вложить в эту работу. получить от этого максимум удовольствия.

Если вы уверены, что недвижимость — это ваша работа, давайте рассмотрим шаги, которые вам нужно выполнить, чтобы стать им.

шагов, чтобы стать агентом по недвижимости

  1. Ознакомьтесь с требованиями вашего штата к лицензированию и образованию
  2. Пройдите предварительный лицензионный курс и, при необходимости, другие занятия.
  3. Получите лицензию на недвижимость
  4. Выберите брокера-спонсора
  5. Присоединяйтесь к Национальной ассоциации риэлторов (NAR), чтобы стать риэлтором
  6. Создавайте маркетинговые материалы, в том числе визитки, брошюры и т. Д.
  7. Начать нетворкинг и развивать свое сообщество.

Первые несколько шагов в этом списке описаны в разделе «Как получить лицензию на недвижимость за 7 шагов», поэтому я не буду останавливаться на них подробно. Если вы хотите узнать больше о предварительном лицензионном курсе или о том, как получить лицензию на недвижимость, ознакомьтесь с этим постом, прежде чем продолжить.

Помимо предлицензионного курса, в вашем штате могут потребоваться дополнительные курсы (чтобы узнать больше о требованиях вашего штата, выберите свой штат в раскрывающемся меню на веб-сайте Real Estate Express).Вот список курсов по недвижимости, которые вы, возможно, должны будете пройти в зависимости от требований вашего штата:

  • Предлицензионные курсы
  • Классы подготовки к экзаменам
  • Постлицензионные классы
  • Классы непрерывного образования

Однако, если у вас есть лицензия на недвижимость, вам все равно нужно найти спонсирующего брокера. В большинстве штатов требуется, чтобы брокер по недвижимости спонсировал ваши первые несколько лет в качестве агента.

Есть разные типы брокеров, к которым вы можете присоединиться: национальные франчайзинговые компании, такие как Keller Williams Realty; брокерские конторы в стиле бутиков, которые представляют собой небольшие или местные брокерские фирмы; и виртуальные брокерские компании, которые работают полностью онлайн.

После того, как вы нашли брокера-спонсора, вы захотите подумать, является ли вступление в Национальную ассоциацию риэлторов (NAR) правильным выбором для вас. Вы должны присоединиться к NAR, чтобы называть себя РИЭЛТОРОМ®, что необходимо, если вы хотите получить доступ к Службам множественного листинга (MLS), которые позволяют вам видеть списки других риэлторов. Хотя это и не является технически необходимым, присоединение к NAR может помочь вам увеличить ваш потенциальный доход.

Далее вам нужно будет создать маркетинговые материалы, в том числе визитки, брошюры и т. Д.Наличие чистых, элегантных, персонализированных маркетинговых материалов может помочь вам в развитии вашего личного бренда, что имеет решающее значение для расширения вашего охвата, поиска новых потенциальных клиентов и развития вашего сообщества.

Это подводит меня к моему последнему пункту: сети. Последний шаг на пути к тому, чтобы стать агентом, — это создание сетей и рост вашего сообщества. Как агент, встреча с кем-то новым — это всегда возможность расширить свой охват и собрать новых потенциальных клиентов. Вы захотите иметь свою карту под рукой, чтобы передавать свое имя всякий раз, когда вы слышите о ком-то, кто может быть заинтересован в покупке или продаже собственности.

Создание чистого веб-сайта, отображающего ваши успешные объявления, а также сохранение активности в социальных сетях — это еще одна хорошая возможность для расширения вашей сети.

Требования, чтобы стать агентом по недвижимости

Хотя полные требования различаются в зависимости от штата, вот краткое изложение того, что вам, вероятно, понадобится, чтобы стать агентом по недвижимости:

  • Предварительное лицензионное обучение
  • Государственное разрешение на сдачу лицензионного экзамена
  • Лицензия на недвижимость
  • Брокер-спонсор
  • Принятие в Национальную ассоциацию риэлторов (необязательно, но рекомендуется)

Как стать успешным агентом по недвижимости

Стать агентом по недвижимости — это одно, а стать успешным агентом — это другое.

Чтобы выделиться в качестве агента по недвижимости, вам необходимо предпринять дополнительные шаги помимо перечисленных выше.

Здесь я поговорил с агентами по недвижимости, чтобы раскрыть их стратегии достижения успеха в отрасли. Давайте изучим их сейчас.

1. Изучите перед тем, как явиться на объект недвижимости.

Рич Коули сказал мне, как агенту по недвижимости, очень важно, чтобы вы нашли время, чтобы узнать об истории собственности.

Коули говорит: «Вы хотите быть максимально осведомленными об истории дома.Когда вы приедете, вы уже должны знать все, что можете об объекте недвижимости — это то, что отличает успешных агентов. В UMF наш слоган — «мы помогаем вам продать историю», и это действительно то, чем вы занимаетесь в сфере недвижимости ».

«Вы не продаете дом, вы продаете историю».

Помимо знания фактов об окружающем районе, стоимости собственности, школьных округах и т. Д., Подумайте, что делает конкретный дом уникальным и почему вы считаете, что индивидуальность дома соответствует вашему покупателю.

По словам Коули, «Недвижимость — это поиск партнеров. Речь идет о том, чтобы знать, какой тип недвижимости нужно показывать вашим клиентам, и не тратить их время на массовые рассылки электронной почты, а, скорее, стратегически подходить к рассылке сообщений, которые вы им отправляете, и обеспечивать их безопасность. выбор лучших свойств для своих конкретных нужд ».

2. Будьте сильным коммуникатором.

Недвижимость — это связь с людьми. Как сказал мне Коули, он никогда не встречал хорошего агента по недвижимости, у которого не было бы естественной способности общаться с людьми.Речь идет о том, чтобы научиться создавать доверительные отношения и строить прочные отношения со своими клиентами.

И одна из ключевых черт хороших отношений — крепкое общение.

Как говорит агент по недвижимости Summer House Герилин де Лаурентис: «Вы можете выделиться среди других агентов, научившись быть отличным коммуникатором. Познакомьтесь с людьми лично или позвоните им, чтобы поговорить, не касаясь недвижимости».

«Людей не волнует, как много вы знаете, пока они не узнают, насколько вы заботитесь.Слушай вдвое больше, чем говоришь «.

Чтобы практиковать свои навыки активного слушания, вам нужно по-настоящему слушать своего клиента — это означает игнорировать отвлекающие факторы, убирать телефон и слушать, не просто готовясь к тому, что вы собираетесь сказать в ответ.

Кроме того, вы можете попробовать передать ему слова своего клиента, чтобы убедиться, что вы правильно его расслышали, или задать соответствующие дополнительные вопросы, чтобы лучше понять их потребности.

Недвижимость — это все о продаже, поэтому жизненно важно, чтобы вы практиковали коммуникативные навыки, которые важны для любой работы по продажам.

3. Помните,

почему вы увлечены недвижимостью.

Будут месяцы или даже годы, когда вы не зарабатываете желаемый заработок. (Примечание: многие агенты по недвижимости, с которыми я разговаривал, призывали новых агентов иметь сбережения, на которые можно было бы откладывать; это поможет, когда вы все еще составляете список клиентов, во время спадов на рынке или если вы хотите расшириться и начать собственная брокерская фирма.)

Когда дела станут тяжелыми, вы захотите вспомнить, почему недвижимость важна для вас — помимо денег.

Как сказал мне Симс, «выделение себя из толпы требует от вас понимания вашего« большого почему »- другими словами, понимания того, почему вы сделали карьеру в сфере недвижимости. минимумы построения сильной бизнес-модели для себя «.

Это верно для любой карьеры: учитывая, что большинство предпочло бы значимую работу более крупной зарплате, очень важно, чтобы вы нашли в своей профессии как агента по недвижимости врожденный смысл и цель.

4.Выберите правильную брокерскую фирму, с которой станете партнером.

Когда вы только начинаете, вам нужно выбрать брокерскую фирму, с которой вы будете сотрудничать. Эта фирма познакомит вас с отраслью, поможет наладить связи и предоставит вам возможности наставничества.

Выбор «спонсирующего брокера», как их обычно называют, является ключевой частью успеха в качестве агента. При поиске спрашивайте различных брокеров об их возможностях обучения — будь то онлайн-курсы, брошюры или занятия.Кроме того, вы захотите узнать, как работает их структура затрат. Будете ли вы платить им фиксированную плату, или они разделят комиссию с вами?

Sims добавляет: «Очень важно, чтобы вы сотрудничали с правильным брокером — в течение первых 18 месяцев вашей карьеры ваш брокер играет ключевую роль в предоставлении наставников, инструкторов по продуктивности и поддержки, которые помогут вам развить фундаментальные навыки, необходимые для построения сильная книга бизнеса «.

Чтобы выяснить, какая брокерская фирма соответствует вашим потребностям, попробуйте сесть минимум от трех до пяти, прежде чем принимать решение.Спросите эти фирмы, как они планируют помочь вам в развитии вашей карьеры, что является ключом к тому, чтобы стать успешным агентом.

5. Будьте в курсе новейших технологий.

В наши дни некоторые клиенты могут ожидать, что вы отправите текстовые обновления свойств, в то время как другие ожидают сообщения электронной почты, уведомления с веб-сайта или телефонного звонка.

Как сказал мне Коули, «Успешные агенты по недвижимости знают, как использовать любую технологию, которую предпочитают их клиенты, чтобы клиентам было проще связываться с ними быстро и на их собственных условиях.«

Для этого убедитесь, что вы всегда в курсе методов общения, которые предпочитают ваши клиенты. Спросите других агентов, что они используют, пройдите годовые курсы, чтобы освежить свои знания, или просто спросите своих клиентов, что они предпочли бы использовать.

Кроме того, чтобы оставаться в курсе всех клиентов и свойств, которыми вы манипулируете, вам стоит подумать об инвестировании в платформу CRM, чтобы организовать свои контакты, создать оптимизированную стратегию в социальных сетях или электронной почте и повысить свой рейтинг SEO.

Вы также можете изучить, как SMS-сообщения могут помочь вам управлять автоматическими текстовыми сообщениями для клиентов, такими как тексты, подтверждающие время или место показа.

И вот оно! Вы на пути к тому, чтобы стать успешным агентом по недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.