Какие дают документы при покупке квартиры: Какие документы после покупки квартиры остаются у Покупателя на руках

Содержание

Оформление квартиры в собственность по ипотеке

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с... Финансы

Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

  • Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
  • Проведение правовой проверки сделки.
  • Принятие решения об удовлетворении запроса.
  • Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
  • Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

  • Заявка в Росреестр.
  • Договор купли-продажи.
  • Подписанный ипотечный договор.
  • Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
  • Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
  • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

  • Отсутствие некоторых необходимых документов.
  • Неправильное оформление документов.
  • Запрет на проведение операций с недвижимостью.
  • Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита

После закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость. Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать. В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.

При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.

Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании действия ипотечного договора, потребуется предоставить документы, предусмотренные регламентом, а именно:

  • Паспорт и заявление собственника.
  • Справку от кредитора о полном погашении задолженности.
  • Оригинал ипотечного договора.
  • Закладную с пометкой о погашении ипотечного кредита.
  • Документы по собственности на квартиру.

Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и рекомендациях по оформлению на сайте «Росбанк Дом».

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия!
    Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства. Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия. Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

  1. Узнаем виды договоров при покупке недвижимости
  2. Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости
  3. Контролируем нюансы со стоимостью квартиры в договоре
  4. Проверяем документы застройщика

Действие 1

Узнаем виды договоров при покупке недвижимости

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья. Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке. ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

  1. 1 Договор долевого участия

    Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке. Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

    Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

  2. 2 Договор уступки прав требования

    Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

    Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

    В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно. В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

    Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

  3. 3 Договор паенакопления в ЖСК

    Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

    Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда. Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д. Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

  1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
  2. 2 Стоимость квартиры
  3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
  4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

    Важно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.

  5. 5 Описание дома

    Этот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.

  6. 6 Основания для заключения договора

    В этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т.д.

  7. 7 Срок сдачи дома

    В договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.

  8. 8 Сумма инвестиций

    В договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.

  9. 9 Условия о гарантийном сроке на объект

    Гарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.

  10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщиком

    Закон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка. В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Контролируем нюансы со стоимостью квартиры в договоре

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной. На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства. Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для инвестора принципиально, чтобы в договоре с застройщиком был указан именно тот расчетный счет, на который будут перечисляться деньги. Каждый будущий платеж, особенно если покупка происходит в рассрочку, должен сопровождаться выдачей квитанции.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Проверяем документы застройщика

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

  1. 1 Разрешение на строительство

    Без наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.

  2. 2 Инвестиционный контракт

    Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома. В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно. Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

  3. 3 Проектная декларация

    Этот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.

  4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизы

    Для обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы. Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей. Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

  5. 5 Документы на землю

    Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды. Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию. А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

  6. 6 Договор страхования или поручительство банка

    С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Росреестр

Практические советы дают специалисты Управления Росреестра по Новосибирской области.

Приобретение квартиры или дома - это серьёзная и дорогостоящая сделка, поэтому важно знать, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости.

Перед приобретением недвижимости необходимо проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. У собственника стоит попросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В ней отражается информация об объекте недвижимости, а также о собственнике (на основании чего возникло право собственности, наличие арестов и запретов, имеются ли обременения, например ипотека, аренда). Следует знать, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

Для продажи недвижимого имущества его собственник может оформить доверенность, которая обязательно должна быть нотариально удостоверена. Совершая сделку по доверенности, покупателям следует ознакомиться с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности: право подписания договора купли-продажи, получение денежных средств, передача объекта недвижимости, предоставление документов и заявлений в орган регистрации прав. В доверенности может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Важно проверить срок действия доверенности. Если дата выдачи документа не указана, то документ считается недействительным. В случае смерти доверителя доверенность аннулируется. Проверить подлинность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Следует также спросить у собственника документы БТИ на объект, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация). Они необходимы, чтобы проверить - соответствует ли качество объекта документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка, переустройство или реконструкция. Так в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации переустройство (перепланировка) квартиры или реконструкция жилого дома требуют согласования с органом местного самоуправления. Незаконным считается любое переоборудование квартиры или реконструкция жилого дома, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Узнать о правах третьих лиц можно из расширенной выписки из домовой книги. Она позволит проверить, кто зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Кроме того, необходимо обратить внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же приобретаемый объект был приобретен в браке, то для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

При покупке жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) также стоит обратить внимание на следующее: право собственности должно быть оформлено не только на дом, но и на земельный участок, на котором он стоит, так как отчуждение жилого дома в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации осуществляется вместе с земельным участком.

При заключении договора купли-продажи необходимо внимательно ознакомиться с составленным договором. В документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия.

Следует проверить всю информацию, указанную в договоре:

- данные продавца и покупателя,

- описание приобретаемого объекта недвижимости,

- правильность прописанной суммы (указывается цифрами и прописью),

- порядок расчета с продавцом,

- перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи.

Договор подписывается обеими сторонами - продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме, а также нотариусом. Данный выбор зависит от предпочтения сторон, но существует ряд случаев, когда участие нотариуса необходимо: например, при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество или продажа объекта недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина.

Необходимо помнить о составлении не только договора, но и передаточного акта, а также о предоставлении документов на регистрацию своих прав любым удобным для сторон сделки способом: лично через офисы МФЦ, через нотариуса, по почте или с помощью электронных сервисов Росреестра на официальном сайте ведомства https://rosreestr.ru/site/. Перечень документов можно сформировать самостоятельно, воспользовавшись новым сервисом Росреестра «Регистрация просто»  https://регистрацияпросто.рф.

Право собственности покупателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации в органе регистрации прав - Росреестре.

Покупка объекта недвижимости требует повышенного внимания и ответственного отношении сторон при подготовке документов.

Чем докажете? Какие документы подтверждают право собственности

Какой документ подтверждает право собственности на недвижимость? Несколько лет назад  каждый собственник мог сразу дать ответ на  этот вопрос: все знали, как выглядит бланк зеленого или красного цвета с гербовой печатью.

Однако сегодня этот документ уже не актуален. Теперь в качестве правоподтверждающего документа используется выписка из Единого реестра недвижимости.

В чем разница между свидетельством и выпиской и в каких случаях эти документы могут понадобиться – разъясняет начальник юридического отдела  кадастровой палаты по Удмуртской Республике Наталья Дергачева.

«Свидетельство о регистрации прав - это документ, свидетельствующий о том, что право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано на имя человека, указанного в документе, на конкретную дату, - говорит Наталья Дергачева. - Свидетельство не подтверждает, что указанный в нем человек действительно является хозяином недвижимости и сегодня.

Такие достоверные сведения можно получить из выписки об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, которая актуальна на момент её выдачи. По этой причине мы настоятельно рекомендуем – при проведении сделок с жильем не довольствоваться свидетельством, которое показывает продавец. Эта бумага может быть совершенно неактуальной».

Преимущество выписки перед свидетельством – в ее актуальности. Так, к примеру, в свидетельстве может быть указано, что квартира не имеет обременений. Но через день эта информация может устареть, потому что из правоохранительных органов пришел документ о наложении ареста на имущество. Квартира арестована, а в свидетельстве это никак не отражено.

«Тем не менее, выбрасывать свидетельства не стоит, – отмечает эксперт. – В ряде случаев этот документ можно использовать. Так, свидетельство можно предъявить при оформлении различных услуг в сфере ЖКХ. Однако большинство госучреждений, банки, нотариусы будут требовать выписку из реестра недвижимости».

Форм выписки несколько. Они отличаются объемом и содержанием сведений. Наиболее востребована выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она содержит описание объекта недвижимости и сведения о его собственнике, типе собственности, наличии ограничений, арестов и обременений. За 10 месяцев этого года для жителей республики и госорганов кадастровой палатой подготовлено 142 тыс. таких документов.

Следующая по популярности - выписка о переходе прав на объект недвижимости – содержит сведения о том, кто и в какое время владел данным объектом недвижимости. Эту выписку стоить заказать при покупке квартиры, чтобы проверить, часто ли менялись ее хозяева. Потенциальные покупатели знают это – за 10 месяцев 2019 года специалисты кадастровой палаты подготовили                  14 тыс. таких документов.

Еще одна часто заказываемая выписка -  выписка о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости – в том числе, на территории всей Российской Федерации. Она бывает нужна  при получении различных субсидий, а также при проведении проверок органами государственной власти. Таких выписок в этом году для жителей Удмуртии подготовлено больше 233 тыс.

Как быстро можно получить выписку?

Подготовка документа при запросе данных через МФЦ занимает 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно с помощью почтового отправления и в электронном виде.

Какой срок действия выписки? 

Определенного срока действия выписка, как ранее и свидетельство, не имеет. Какие-либо рамки по времени может устанавливать только та инстанция, куда требуется предоставить эти сведения.

Кто может запросить выписку из ЕГРН?

 Это зависит от сведений, которые вы хотите получить. Например, запросить информацию, кто является собственником того или иного объекта недвижимого имущества может любой человек. Это информация общего доступа, которая не содержит ни номера паспорта, ни прописки, ни каких других данных, кроме фамилии владельца.

Выписка из ЕГРН может быть более расширенной и содержать конкретную информацию о правообладателях недвижимого имущества; соответственно, получить такую выписку может только сам собственник или его представитель по доверенности.

Как сделать себе хорошую кредитную историю с нуля — способы как открыть КИ, если её нет

В современных реалиях кредитные истории граждан занимают отдельную нишу, влияющую на все сферы жизни. Поэтому к факту создания кредитного досье эксперты советуют относиться со всей серьезностью, придерживаясь поговорки о том, что необходимо “честь беречь смолоду”. Как создать кредитную историю и не испортить ее в один момент - расскажем.

Зачем нужна кредитная история?

Кредитная история представляет собой систематизированные сведения, касающиеся взаимодействия заемщика с финансовой системой РФ. В этом документе отражаются факты исполнения заемщиком кредитных обязательств, с подробным анализом сумм, сроков, просрочек и задолженностей, претензий со стороны судебной системы:

  • Хорошая кредитная история создает ее владельцу положительную деловую репутацию. Банки таким клиентам выдают кредиты, не опасаясь рисков невозврата.
  • Плохая кредитная история может создать проблемы клиенту в сфере кредитования.
  • Отсутствие кредитной истории считается самым неблагоприятным фактором, ведь банк не имеет возможности оценить клиента.

Кто имеет доступ к кредитной истории?

Прежде всего полноправный доступ к полной кредитной истории имеется у заемщика, имя которого и паспортные данные указаны на титульном листе. Но при обращении в кредитную организацию за финансовой помощью, заемщик может предоставить письменное согласие на предоставление банку данных из БКИ.

Доступ к базе данных КИ, по разрешению владельца, также имеют:

  • страховые организации, использующие информацию для оценки рисков при урегулировании убытков;
  • работодатели, формирующие объективную характеристику потенциального работника.

Исполняя судебные решения, отдельные разделы из кредитного досье вправе запрашивать представители государственных органов, включая судебных приставов.

Причины отсутствия кредитной истории

Кредитная история начинается с того момента, когда конкретный заемщик подписывает договор согласия на то, чтобы:

  • банк-кредитор передавал все сведения о нем в базу данных бюро кредитных историй;
  • клиент имел возможность отправлять запросы и получать актуальную кредитную историю из бюро кредитных историй (в случае необходимости).

Понятно, что, если гражданин в силу достаточных собственных финансовых ресурсов, отсутствия необходимости или по незнанию никогда не обращался в кредитные организации за услугами кредитования. У него будет отсутствовать КИ ввиду отсутствия необходимых данных и событий.

Как открыть кредитную историю, если её нет?

Всегда что-то делается впервые, в том числе и кредитная история. Важно, не суетиться и не рассылать заявки одновременно во все банки.

С чего начать кредитную историю? Начинать нужно с малого, а вот вариантов существует масса.

Покупка товаров в рассрочку

Приобретите для семьи, например, новый электрический чайник, оформив у представителя банка в торговой сети рассрочку. И не спеша погашайте долг в течение срока, указанного в кредитном договоре.

Создавая кредитную историю, спешить не нужно. Чем больше положительных записей будет в КИ, тем лучше.

Микрозайм в МФО

Микрофинансовые компании работают с клиентами, не имеющими кредитной истории, страхуя риски высокими процентными ставками. Оформите краткосрочный займ в официальной МФО, верните его в льготный срок - сэкономите на процентах и откроете КИ.

Во избежание просрочек, грозящих испорченной кредитной историей и штрафами, на стадии оформления стоит:

  • внимательно прочитать условия договора;
  • составить график платежей.

После полного погашения долга - возьмите официальную справку, подтверждающую отсутствие претензий со стороны МФО.

Кредитная карта

Повысить степень доверия можно, оформив кредитную карту, эмитированную банком, с которым имеется желание продолжать сотрудничество. Наличие кредитной истории при таком виде кредитования не является обязательным, как и подтверждение платежеспособности.

Чтобы не попасть в негативную ситуацию, стоит соблюдать два правила: использовать средства карты безналичным способом и возвращать потраченное в срок.

Потребительский кредит в банке

Планируя покупку квартиры в ипотеку, сформируйте себе положительную репутацию, взяв сначала небольшой экспресс-кредит на потребительские нужды. Стоит учитывать, что клиенту без истории одобрят кредит, возможно, не самых выгодных условиях. Но ответственно справившись с обязанностями, можно быть уверенным в повышении своего статуса.

Обратите внимание, что в преимущественном положении находятся зарплатные клиенты.

Займ с обеспечением

Наличие обеспечения в виде дорогостоящего имущества позволит банку быть уверенным в своевременном возврате долга. Оформив займ под залог машины или квартиры, главное, аккуратно вносить платежи, и закрыть долг в срок. В таком случае имущество останется в собственности владельца, а история улучшится.

Потребительский кредит наличными под залог обычно выдается при предъявлении одного документа - паспорта. Решение по заявке предоставляется в течение нескольких минут.

Специальные банковские программы

Часто банки, привлекая новых клиентов, разрабатывают специальные программы. Например, в Альфа-Банке действует программа “Кредит без кредитной истории”, условия которой соответствуют стандартным.


Вся процедура оформления происходит в режиме онлайн, требуется быть совершеннолетним гражданином РФ и иметь минимальный доход.

Если все банки отказывают в помощи, то другого способа, как заработать кредитную историю - не остается. Требуется запастись терпением и стать участником специальной программы, направленной на реабилитацию кредитной истории. К примеру, такой как:

  • “Улучшение кредитной истории” в Совкомбанке;
  • ”Кредитная помощь” в банке Восточный.


Стоит учитывать, что программа рассчитана не на получение легкого кредита, а прежде всего на постепенное создание основательной хорошей кредитной истории.

Как сделать себе хорошую кредитную историю с нуля?

Хорошую кредитную историю можно начать в любой момент, но лучше, если этот момент совпадет с благоприятными жизненными обстоятельствами:

  • стабильной работой;
  • хорошими заработками;
  • наличием зарплатного счета в банке;
  • открытым депозитом.

Именно в этом случае кредитная организация одобрит кредит даже при отсутствии КИ. Дальнейшая задача - выполнять свои обязательства: погашать задолженность в срок и в требуемом объеме.

Перед тем как начать кредитную историю, стоит сначала отправить запрос в БКИ, чтобы убедиться, что начинаешь действительно с нуля.

Что может испортить КИ?

Испортить кредитную историю можно недобросовестным исполнением взятых на себя кредитных обязательств. Важно понимать, что банки передают информацию в БКИ каждые 10 дней. Если заемщик по каким-то причинам опоздал с платежом в этот срок, то просрочка не отразится в КИ. 

Несвоевременная оплата задолженности в срок более 15-30 дней может сильно испортить кредитную историю. Неуплата кредита в течение 90 дней понижает рейтинг заемщика до минусовых цифр. Заемщик создаст себе одним негативным фактом плохую кредитную историю, несмотря на то, что он является состоятельным человеком, исправно оплачивающим еще несколько крупных кредитов.

Раз в три месяца рекомендуется запрашивать кредитную историю в целях мониторинга. Ведь не исключается вероятность того, что банки допустят технические ошибки, а мошенники оформят кредит на ваше имя.

Кредитная история - это документ, позволяющий не только обращаться за финансовой помощью в банки, но и создающий репутацию в профессиональной сфере. Вывод ясен - кредитную историю необходимо создать и на протяжении всей жизни сохранять в идеальном состоянии. Только в этом случае можно рассчитывать на благосклонность системы.

Центральный Республиканский Банк

Основные правила безопасности при использовании платежных карт

1. Никогда не сообщайте ПИН-код третьим лицам, знакомым, сотрудникам банка, кассирам и лицам, помогающим Вам в использовании банковской карты.

2. При наборе ПИН-кода не допускайте, чтобы его видели посторонние.

3. ПИН-код необходимо запомнить или, в случае если это является затруднительным, хранить его отдельно от банковской карты в месте, недоступном для третьих лиц, в том числе родственников. Запрещается записывать ПИН-код непосредственно на самой карте.

4. Не передавайте банковскую карту для использования третьим лицам, в том числе родственникам. Карту имеет право использовать только лицо, чье имя и фамилия указаны на ее лицевой стороне.

5. При получении банковской карты распишитесь на ее оборотной стороне в месте, предназначенном для подписи держателя банковской карты, если это предусмотрено. Это снизит риск использования банковской карты без Вашего согласия в случае ее утраты.

6. Будьте внимательны к условиям хранения и использования банковской карты. Не подвергайте банковскую карту механическим, температурным и электромагнитным воздействиям, а также избегайте попадания на нее влаги. Банковскую карту нельзя хранить рядом с мобильным телефоном, бытовой и офисной техникой.

7. Телефон банка, указан на оборотной стороне банковской карты. Также необходимо всегда иметь при себе контактные телефоны банка и номер банковской карты на других носителях информации: в записной книжке, мобильном телефоне и/или других носителях информации, но не рядом с записью о ПИН-коде.

8. Не сообщайте Ваши персональные данные сотрудникам банка в случае, если Вы получили сообщение по электронной почте от банка с предложением предоставить Ваши персональные данные и реквизиты Вашей карты с целью их обновления;

 9.  Если Вы сами позвонили в банк, то сотрудник может уточнить кодовое слово, дату рождения, паспорт и ИНН, но только в тех случаях, когда Вы запрашиваете конфиденциальную информацию, например, остаток средств на своей карте. Это делается для того, чтобы удостовериться, что в банк позвонил именно клиент, а не мошенник.

10. В случае утери (кражи, изъятии) или если информация о ПИН-коде и/или реквизитах карты стала известна третьим лицам, немедленно обратитесь в банк для ее блокировки по телефонам Контакт-центра: (062) 206-68-62; (062) 206-68-63; (066) 685-83-89, 071-099-50-39.

11. В случае возникновения сложностей при снятии наличных денежных средств (например, банкомат не выдал деньги), ни в коем случае не прибегайте к помощи третьих лиц. Немедленно обратитесь по телефонам Контакт-центра: (062) 206-68-62; (062) 206-68-63; (066) 685-83-89, 071-099-50-39.  

Если Вы сомневаетесь, что Вам позвонил именно сотрудник Центрального Республиканского Банка, рекомендуем ни в коем случае не отвечать на его вопросы и незамедлительно перезвонить в банк самостоятельно по номерам Контакт-центра: (062) 206-68-62; (062) 206-68-63; (066) 685-83-89, 071-099-50-39.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

Процесс закрытия покупки дома может занять от недели до 60 дней, в зависимости от типа недвижимости, независимо от того, покупаете ли вы в кредит и какой тип ссуды берете. Процесс закрытия включает два отдельных периода:

Условное депонирование - это период времени между подписанием контракта между вами и продавцом и днем ​​его закрытия.

День закрытия - это день, когда вы подписываете все документы, получаете ключи и становитесь официальным владельцем дома.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом за наличные?

Частично закрытие занимает так много времени из-за финансовых требований, поэтому покупка за наличные может ускорить процесс. Если вы покупаете за наличные, вы можете закрыть его всего через семь дней после заключения контракта, если вы готовы отказаться от непредвиденных обстоятельств. Однако, согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, только 23% покупателей покупают свои дома на все наличные.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом по ипотеке?

Покупатели, которые используют обычное финансирование для покупки дома, могут рассчитывать на закрытие через 30-45 дней после подписания контракта.Специальные ссуды, такие как программы для первого покупателя жилья, ссуды VA и FHA, могут занять больше времени, чтобы закрыть, потому что требования более строгие.

Хронология процесса условного депонирования

После того, как вы сделали предложение на дом, и вы и продавец согласовали условия (включая цену и дату закрытия) и подписали договор, вы официально попадаете в условное депонирование. Это шаги, которые обычно являются частью процесса условного депонирования, и продолжительность каждого шага. Имейте в виду, что процесс условного депонирования и сроки могут варьироваться в зависимости от вашего рынка, кредитора, типа собственности, типа финансирования и общей сложности транзакции.Вы также должны отметить, что некоторые из следующих шагов выполняются одновременно.

  1. Выполнить договор и подтвердить дату закрытия
  2. Открыть счет эскроу (несколько дней)
  3. Запросы на полный осмотр и ремонт (1-2 недели)
  4. Заявка на ипотеку и андеррайтинг (5-20 дней)
  5. Оценка (1-2 недели)
  6. Получить страховку домовладельца и страхование титула (1 день)
  7. Получите одобрение ссуды, обычно называемое «Clear to close» (1 день)
  8. Совершите заключительную прогулку (1 день)
  9. Приходите на заключительную встречу и закройте свой новый дом (1 день)

Согласно отчету Zillow Consumer Housing Trends Report 2019, 57% покупателей, получивших ипотеку, заявили, что одна из их проблем заключалась в неясности того, как работает процесс ипотеки.Чтобы убедиться, что вы полностью понимаете эти шаги, оставайтесь в тесном контакте со своим агентом по недвижимости, поверенным по недвижимости (если он у вас есть / нужен) и кредитором. Они ответят на любые ваши вопросы и предоставят документы, которые вам нужно подписать, поэтому будьте готовы ответить на эти запросы как можно быстрее.

Процесс покупки дома за наличные

Если вы покупаете дом со всей наличностью и все еще включаете общие непредвиденные обстоятельства (например, непредвиденный случай проверки дома), ваш процесс будет таким же, за исключением того, что вам не нужно будет подавать заявку на ипотеку или ждать андеррайтинга и утверждения ссуды.Некоторые покупатели за наличные предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, что может ускорить процесс.

Через какое время после экспертизы вы можете закрыться?

При условии, что с вашей оценкой проблем нет, кредитор отправит «ясное дело до закрытия» примерно за неделю до согласованной даты закрытия. Если вы запросили более длительный период условного депонирования и более позднюю дату закрытия, вы можете получить разрешение на закрытие задолго до даты закрытия.

Что вызывает задержки при закрытии дома?

Дата закрытия обычно согласовывается с продавцом во время переговоров по оферте.Но ваша дата закрытия может быть перенесена на несколько дней (или даже на несколько недель) из-за неожиданных неудач. Вот некоторые из распространенных проблем, которые могут привести к задержке закрытия.

Финансирование покупателя

В большинстве случаев отсрочка закрытия связана с оформлением ипотечного кредита. Это может быть что угодно, от проблем с оценкой до отсутствия финансовой документации или неопытного кредитного специалиста.

Изменение вашей кредитоспособности

Если вы совершили крупные покупки, взяли другой заем, который отрицательно повлиял на соотношение вашего долга к доходу или существенно изменил ваш доход в период с момента предварительного утверждения до закрытия, вашему кредитору может потребоваться переоценка. ваш кредитный профиль, что может занять время.

Низкая оценка

Если ваша оценка соответствует цене продажи по контракту или превышает ее, она должна пройти гладко. Но из-за низкой оценки вам может потребоваться пересмотреть условия договора с продавцом или найти достаточно денег, чтобы покрыть разницу между оценочной стоимостью дома и продажной ценой.

Титульные вопросы

Если у продавца есть какие-либо неурегулированные залоговые права или судебные решения в отношении дома, или если во время процесса условного депонирования обнаруживаются какие-либо другие споры о праве собственности, закрытие может быть отложено до тех пор, пока эти вопросы будут решены.

Страхование собственника жилья

Для закрытия вы должны иметь доказательство того, что у вас есть страховой полис домовладельца на недвижимость, которую вы покупаете. Если вы пропустите этот шаг или у вас нет необходимой документации, ваше закрытие может быть отложено.

Непредвиденные обстоятельства продажи дома

Если в вашем контракте указано, что вы не можете закрыть его до тех пор, пока ваш предыдущий дом не будет продан, закрытие может быть отложено, если это займет больше времени, чем ожидалось.

Медленные запросы на ремонт

Если вы обсуждаете с продавцом необходимость ремонта на основании отчета об осмотре дома, как переговоры, так и сам ремонт могут замедлить сроки закрытия.

Неудовлетворительное прохождение

Прямо перед закрытием вы проведете заключительный осмотр собственности. Если дом не в том же состоянии (или в лучшем, если вы договорились о ремонте), чем когда вы сделали свое предложение, вы можете отложить закрытие до тех пор, пока проблемы не будут решены.

Советы по соблюдению сроков закрытия

Даже если вы покупаете с ипотекой (а вы будете среди 77% всех покупателей), вы можете помочь ускорить процесс закрытия, будучи подготовленными, отзывчивыми, усердными и решительными как до, так и во время периода условного депонирования. .

Получить предварительное одобрение

Прежде чем вы начнете искать жилье, найдите время, чтобы получить предварительное одобрение, чтобы заранее знать, что вы имеете право на получение ссуды в необходимой вам сумме. Это не только поможет вам предотвратить задержки в течение периода условного депонирования, но и сделает любые отправленные вами предложения более законными в глазах продавцов, поскольку они знают, что вы можете заплатить за дом.

Для предварительного подтверждения вам потребуются документы, подтверждающие ваш доход, например квитанции о выплатах, банковские выписки и налоговые декларации.Вы также должны убедиться, что ваш отчет о кредитных операциях не содержит ошибок, поскольку ваш кредитор будет использовать ваш кредит в рамках вашего предварительного одобрения.

Запланируйте осмотр как можно скорее

Как только ваше предложение будет принято и договор будет подписан, назначьте осмотр дома. В некоторых штатах от вас требуется запланировать проверку в течение 7-10 дней. После получения отчета о проверке у вас будет несколько дней на то, чтобы просмотреть и запросить у продавца ремонт или кредит. Имейте в виду, что у продавца также будет несколько дней, чтобы ответить.

Покупатели домов, принадлежащих Zillow, могут быть спокойны, что дом недавно был обновлен лицензированными подрядчиками. Конечно, вы по-прежнему можете самостоятельно провести независимый осмотр дома.

Иметь запасной план на случай заниженной оценки

Отчеты об оценке могут различаться, и очень редко два профессиональных оценщика оценивают дом одинаково. Если дом, который вы покупаете, оценивается по цене ниже продажной, ваш кредитор не позволит вам финансировать дом по полной цене продажи.Если ваша оценка окажется низкой, у вас есть два варианта: либо компенсировать разницу наличными, либо пересмотреть цену продажи с продавцом. Если вы находитесь на горячем рынке, где у продавцов есть выбор из нескольких предложений, не стоит ожидать, что продавец снизит свою цену из-за низкой оценки.

Нанять опытного кредитора

Найдите опытного кредитора, который знаком с тонкостями и требованиями вашего рынка для беспрепятственного и прозрачного процесса закрытия.Выберите онлайн-кредитора, чтобы еще больше оптимизировать ваш опыт. Фактически, 15% покупателей, которые использовали ипотеку для финансирования дома в 2019 году, получили ипотеку через онлайн-кредитора. Однако более молодые покупатели с большей вероятностью выберут вариант кредитора через Интернет.

Быстро отвечать на запросы документации

Вероятно, что вашему кредитору потребуются обновленные финансовые документы, подписанные заявления и другая информация, когда он будет готовить ваш кредит к закрытию. Ваша титульная компания или эскроу-компания также могут нуждаться в вас для выполнения определенных задач.Отвечайте на все запросы как можно быстрее, чтобы продвигать процесс условного депонирования.

Сколько времени длится день закрытия?

День закрытия, то есть день, когда вы идете к агенту по закрытию и подписываете свои последние документы для покупки дома, обычно занимает от 1,5 до 2 часов, если все идет гладко, но вы захотите оставить достаточно времени в своем расписании на случае это занимает больше времени.

Во время заключительной встречи вы подпишете документы (список типовых документов приведен ниже) и внесете свой первоначальный взнос.Ваш кредитор также переведет остаток продажной цены в это время. Титульный или условный агент облегчит заключительную встречу, но вы также захотите, чтобы ваш агент и / или поверенный присутствовали. В заключительных штатах поверенный может способствовать заключительной встрече. Обязательно принесите удостоверение личности, кассовый чек, свидетельство о страховании и договор купли-продажи.

Покупатели обычно должны присутствовать на этой встрече лично, в то время как продавцы иногда могут подписывать свои документы заранее.

Какие документы обычно подписывают покупатели?

  • Вексель
  • Ипотека / доверительный акт
  • Раскрытие условного депонирования
  • Подпись под присягой
  • Первоначальный платеж по ипотеке
  • Признание экспертизы
  • Документы ТСЖ (при наличии)
  • Свидетельство о заселении (только новое строительство)
  • Раскрытие Закона о равных кредитных возможностях
  • Раскрытие правды
  • Заявления о мошенничестве с ипотекой

Закрытие по недвижимости: что нужно делать покупателю

В школе выпускной.В романтике это свадьба. А в сфере недвижимости волшебный день подходит к концу. В отличие от других важных моментов, меняющих жизнь, день закрытия (или расчетный день) короткий после церемонии и длинный после подписания. День закрытия также может показаться загадочным и запутанным, поэтому вот краткое изложение того, чего вам следует ожидать.

Ваш большой день

Планируйте провести не менее двух часов в офисе заключительного агента. Вы можете выйти в один из них, но не рассчитывайте на него. Сначала перекусите и не стесняйтесь, если вам предложат воду или кофе.Вам нужно сохранять бдительность, потому что каждая из этих форм на самом деле важна. Это может показаться легким, потому что вы заходите в комнату немного взволнованным и нервным. Но этот процесс утомит вас, и у вас будет искушение просто слепо подписывать каждый листок бумаги, который они кладут перед вами. Не надо.

Вам может быть интересно, зачем вам вообще нужно входить и регистрироваться лично. В конце концов, мы привыкаем обрабатывать практически все в Интернете. Сейчас это разрешено федеральным правительством, и когда-нибудь это может стать нормой.Но пока все же предпочтительнее использовать физические подписи, чтобы каждый мог прочитать и проверить документы.

Кто там будет?

В некоторых частях страны покупатель и продавец садятся вместе при закрытии сделки. В других областях вы никогда не увидите своего продавца, так как у каждого из вас отдельная встреча. Заключительный агент обычно является должностным лицом, ответственным за условное депонирование или адвокатом. Важно то, что закрывающий агент является нейтральной третьей стороной, которая обладает знаниями и обучением, чтобы все было выполнено правильно.Вы и продавец договариваетесь о заключительном в рамках первоначального предложения о доме. Помимо заключительного агента, у вас также может присутствовать ваш агент по недвижимости или поверенный, особенно если это ваш первый дом. В некоторых штатах при закрытии должен присутствовать адвокат.

Что взять с собой?

Помимо терпения вам обязательно нужно иметь следующее:

ID фотографии: Заключительный агент должен подтвердить, что вы являетесь тем, кем себя называете.Подойдут водительские права или действующий паспорт. Членская карта Costco, не так уж и много.

Кассирский или заверенный чек: Это для покрытия любых ваших первоначальных платежей и заключительных расходов. Не берите с собой чек или наличные. Вы будете точно знать, на какую сумму нужно выписать чек, потому что федеральный закон требует, чтобы вам сообщали сумму, которую необходимо внести до закрытия, по крайней мере за один день до расчета. Заключительный агент скажет вам, нужен ли вам один или два чека и кому они должны быть выплачены.Если вы хотите перевести средства вместо получения сертифицированного чека, обязательно сделайте это за пару дней, чтобы защититься от любых сбоев в работе банка, которые могут задержать ваше закрытие.

Свидетельство о страховании: Заключительный агент должен представить доказательство того, что у вас действует страховка на день закрытия, и квитанцию, подтверждающую, что вы оплатили полис за год. Возможно, они уже собрали это, но не помешает принести свой экземпляр, чтобы все прошло гладко.

Окончательный договор купли-продажи: На всякий случай, если вам нужно перепроверить детали по затратам на закрытие.

Что вас спросят?

Если вы еще не установили это, вам нужно будет сообщить агенту по закрытию, как вы хотите получить право собственности на дом. Вы, вероятно, сделаете выбор между этими тремя общими вариантами:

Единоличный владелец: У неженатого человека, купившего дом в одиночку, самая легкая задача. Право собственности принимается на имя единоличного владельца.

Совместная аренда: Когда супружеская пара или не состоящая в браке пара покупают дом вместе, все становится сложнее. Если они решат получить титул с совместной арендой, каждый имеет право на наследство. В случае смерти супруга или партнера полное право собственности переходит к оставшейся в живых. Существуют налоговые льготы и для оставшейся в живых, независимо от семейного положения.

Общие арендаторы: Когда два или более физических лица покупают дом вместе в качестве общих арендаторов, они являются партнерами, которые могут владеть неравными долями и которые могут продавать свои доли собственности независимо.

Перед тем, как прийти на закрытие, решите, как вы хотите получить право собственности на собственность. Если вы не уверены, проконсультируйтесь с бухгалтером, юристом или специалистом по планированию недвижимости, чтобы узнать о преимуществах и недостатках каждого типа собственности.

Сколько бумаг вы подпишете?

Больше, чем вы могли себе представить. На самом деле у вас будет два закрытия: одно в счет кредита, а другое - в связи с покупкой дома. Документы будут отличаться в зависимости от того, где вы живете, и особенностей вашего дома, но их может быть до 24 только для ссуды и еще дюжины или около того для сделки с недвижимостью.Вот некоторые документы, с которыми вы, вероятно, столкнетесь:

Документы, связанные с закрытием ипотеки

Вексель: Как бы то ни было, подписывая это, вы обещаете вернуть взятую сумму. В нем также изложены условия кредита, включая штрафы за досрочное погашение и процентные ставки. Возможно, это не так сексуально, как сказать «да», но это важно. Внимательно проверьте это, прежде чем приложить ручку к бумаге.

Истина в заявлении о кредитовании: Перед подписанием ипотечного договора вам будет предоставлено федеральное заявление о «правде в отношении кредитования», также известное как Положение Z.На этом листе бумаги указана ваша процентная ставка, годовая процентная ставка, финансируемая сумма и общая стоимость ссуды в течение срока ее действия. Вам обязательно стоит внимательно изучить этот документ, чтобы убедиться, что в нем нет сюрпризов.

Ипотека или доверительный акт: Это еще один большой шаг. Когда вы подписываете этот документ, вы предоставляете свой новый дом в качестве обеспечения долга, который вы теперь должны. Технически кредитор налагает залог на имущество.

Письмо о ежемесячном платеже: В этих документах приводится разбивка ежемесячного платежа по ипотеке с указанием суммы основного долга, процентов, налогов, страховки и других выплат, которые вы платите в рамках платежа.

Документы, связанные с вашим закрытием

Заключительное сообщение: Этот многостраничный бегемот заменяет старую форму HUD-1. В нем отдельно указаны расходы на закрытие сделки покупателя и продавца. По закону вы имеете право получить эту форму за три дня до заключительного собрания, и она должна быть в том же формате, что и оценка ссуды, которую вы получили после подачи заявления на ипотеку. Тебе следовало бы успеть все это осмотреть перед встречей, но человеку свойственно ошибаться. Посмотрите еще раз внимательно.Если вы закрываете дом в другой части страны в электронном виде, есть вероятность, что вы не увидите заранее расчетную ведомость. Перед подписанием внимательно все просмотрите.

Гарантийный акт или титул: Этот лист бумаги передает право собственности от продавца к покупателю. Он также содержит юридическое описание собственности.

Документы о распределении: Эти соглашения объясняют, как покупатель и продавец разделяют налоги на недвижимость, проценты и, возможно, взносы ассоциации домовладельцев за месяц, в котором происходит сделка.Покупатель и продавец могут также подписать соглашение о разделении текущих счетов за коммунальные услуги.

Сведения: Этот документ можно назвать удостоверением личности. Титульная компания использует эту личную информацию, чтобы избежать путаницы между вами и кем-либо с похожим именем.

Декларация отчетов: Подтверждение того, что покупатель ознакомился и подписал все отчеты о проверке и освидетельствовании объекта недвижимости.

Резюме Заголовок: Резюме перечисляет все зарегистрированные документы, влияющие на право собственности на собственность.

Когда начинается самое интересное?

Вы подписали бумаги, заплатили кредитору и читали контракты, пока глаза не расплылись. Это может быть не так весело, как выпускной или свадьба, но вы заслуживаете того, чтобы отпраздновать это.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

В эпоху доставки на следующий час мы все привыкли к транзакциям, которые выполняются в несколько кликов. Однако покупка дома требует гораздо больше времени, больше подписей и больше ожидания. Понимание процесса покупки жилья может помочь вам составить реалистичное представление о том, сколько времени нужно, чтобы купить дом и получить ключи от вашего нового дома.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом? Пошаговое руководство

По данным компании Ellie Mae, занимающейся данными ипотечного кредитования, среднее время закрытия ссуды на покупку дома составляло 56 дней по состоянию на декабрь 2020 года. Рынок недвижимости был очень загружен, процентные ставки колебались около 3 процентов, и многие рассматривают новые варианты после пандемии.

Пока вы ищете новое место, чтобы позвонить домой, вот краткое изложение того, что вам нужно сделать:

1. Получите предварительное разрешение

Если вы спрашивали себя: «Сколько времени нужно, чтобы купить дом? ? », Один из способов сократить сроки - получить предварительное одобрение на ипотеку.Предварительное одобрение показывает, что вы серьезно относитесь к покупке дома, и подтверждает, сколько вы можете взять взаймы. Ипотечный кредитор обычно запрашивает информацию о ваших активах, доходах и кредитной истории, чтобы оценить, что они готовы предоставить вам взаймы на покупку дома.

При предварительном одобрении вы получите оценку кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку, в которой будет указана сумма кредита, процентная ставка и другие детали кредита. Также важно сравнивать варианты.Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует получать оценки ссуд как минимум от трех разных кредиторов.

Перед тем, как начать процесс предварительного утверждения, вам необходимо подумать о том, как вы будете выглядеть в глазах кредитора. Есть ли у вас какие-либо ошибки в вашем кредитном отчете? У вас большой остаток на кредитной карте? Думайте о процессе предварительного утверждения как о возможности показать себя с лучшей стороны. Кредиторы должны быть уверены в том, что вы будете ответственным заемщиком.

Вот общий график того, что вам нужно подготовить перед подачей документов для предварительного утверждения ипотеки:

  • По крайней мере за 6 месяцев до - Вы захотите начать копить на первоначальный взнос (если у вас нет t уже), чтобы вы могли показать кредитору, что у вас есть средства для покупки дома.Кроме того, постарайтесь получить полную картину своего финансового положения, проверив свой кредитный отчет и рейтинг. Кредиторы изучат вашу кредитную историю (и, соответственно, ваш кредитный рейтинг), чтобы узнать, насколько вы кредитоспособны. Понимание того, что сейчас содержится в вашем отчете, даст вам возможность повысить свой кредитный рейтинг, если это необходимо. Затем, когда придет время получить предварительное одобрение, у вас будет больше шансов получить более высокую ставку.
  • За 3-5 месяцев до - В течение этого времени избегайте брать каких-либо новых ссуд или вносить другие серьезные изменения, такие как смена места работы.Это может повлиять на ваше право на получение ссуды. Кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу, или DTI, например, чтобы узнать, можете ли вы позволить себе управлять своими ежемесячными платежами. Вам нужно сохранить статус-кво в отношении ваших финансов, доходов и работы, чтобы избежать задержек с одобрением кредита.
  • За 1-2 месяца до - это хорошее время, чтобы выяснить, какие документы вам нужно будет отправить для предварительного утверждения. Документы обычно включают недавние квитанции о выплате заработной платы, налоговые декларации за два года и банковские выписки за два месяца.

2. Найдите дом

Получив предварительное одобрение, можно приступить к фактическому процессу покупки или, по крайней мере, к процессу просмотра. После того, как вы предварительно одобрили ипотечный кредит, вы можете начать поиск дома, поскольку знаете, сколько дома вы можете себе позволить. На этом этапе вы можете работать с агентом по недвижимости и посещать дни открытых дверей.

3. Сделайте предложение

Как только вы найдете дом, который хотите купить, ваш агент по недвижимости поможет вам разместить предложение.Ваш агент поможет вам сделать предложение, которое будет конкурентоспособным, соответствует ценам на жилье в вашем районе и отражает ваши интересы. Предложение также будет включать в себя непредвиденные обстоятельства, которые помогут защитить вас, если вам в конечном итоге придется отказаться от предложения.

В зависимости от вашего рынка, ваш агент может также порекомендовать вам написать продавцу личное письмо, в котором вы укажете свой интерес к дому. Это письмо будет отправлено вместе с вашим предложением.

Обратите внимание: если вам посчастливилось сделать предложение, полностью оплачиваемое наличными, вы можете сократить время на закрытие сделки.Без необходимости обеспечения финансирования вам не придется иметь дело с финансовым учреждением и обратно. Однако даже операции с наличными деньгами требуют некоторого ожидания, так как продавец прорабатывает все детали и документы, так что имейте это в виду.

4. Перейдите к заключению контракта и внесите задаток

Если ваше предложение будет принято, вы перейдете к заключению контракта, и вам нужно будет внести задаток, который представляет собой сумму денег, которую вы вкладываете «в добросовестность », чтобы убедить продавца в том, что вы серьезно относитесь к покупке.Думайте об этом как о еще одном сигнале о том, что вы готовы сделать всю работу, чтобы фактически закрыть дом.

5. Запланировать домашний осмотр

Если ваше предложение принято, следующим шагом для вас будет запланировать домашний осмотр. В зависимости от законов вашего штата осмотр дома обычно необходимо завершить в течение 10 дней после подписания договора купли-продажи.

Однако, если после осмотра дома возникнут какие-либо серьезные проблемы, для переговоров по ремонту или кредитования продавца может потребоваться больше времени.

«Там, где я живу, во многих домах все еще есть септики, которые необходимо проверить перед продажей дома», - говорит Дженнифер Мэттсон, агент по недвижимости из группы продажи домов Майка Куэла из eXp Realty в Массачусетсе. «У меня был один дом, где нужно было установить новый резервуар, и это отложило закрытие еще на три недели».

6. Переждать процесс закрытия

На этом этапе процесса вы можете ожидать, что вам придется немного подождать, пока ваш кредитор переводит ссуду на андеррайтинг.В это время вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию для вашего кредитора, чтобы погасить ваш кредит, чтобы закрыть, и кредитор закажет оценку для оценки стоимости дома.

В зависимости от типа ссуды, которую вы берете, это может занять немного больше времени из-за типов оценок и необходимых документов.

«Несмотря на то, что покупатель уже может быть предварительно одобрен для финансирования, после того, как предложение на недвижимость принято, дом оценивается, чтобы увидеть, можно ли его профинансировать», - объясняет Мэттсон.«Кредитор должен выполнить ряд шагов, чтобы убедиться, что это хороший риск для него».

Например, для получения окончательного утверждения ссуды на покупку FHA (61 день до закрытия, согласно последним данным Элли Мэй) или VA (до закрытия 60 дней) может потребоваться несколько дополнительных дней, чтобы получить окончательное одобрение из-за необходимой дополнительной документации. .

Если после получения предварительного одобрения в вашем финансовом положении произошли серьезные изменения, ваш кредит также может быть задержан.

Как только ваша ипотека будет одобрена, ваш кредитор предоставит вам копию вашего заключительного раскрытия по крайней мере за три рабочих дня до даты закрытия.В заключительном раскрытии перечисляются все детали кредита, комиссии и условия, а также то, что вам нужно будет оплатить в счет заключительных расходов для завершения покупки.

7. Подпишите закрывающие документы и получите ключи

Наконец, после всей этой работы наступит последний день, и вам нужно будет подписать небольшую гору документов. Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы, если вы не включили эти расходы в ссуду. Скорее всего, вам придется заплатить кассовым чеком, так как личные чеки обычно не допускаются.

Сколько времени занимает этот последний шаг? Это варьируется, но вы должны запланировать потратить не менее двух часов на обработку всех документов.

Как избежать задержек при покупке дома

Значительная часть продаж, приходящаяся на контракты, сталкивается с задержками. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), существует широкий спектр потенциальных проблем, которые могут создать препятствия, в том числе:

  • Покупатель испытывает проблемы с получением финансирования.
  • Отчет об оценке возвращается со значением, не соответствующим условиям кредита.
  • Отчет об осмотре дома указывает на необходимость серьезного ремонта.
  • Есть проблемы с титулом / документом.
  • Есть проблемы со страхованием от несчастных случаев и от наводнений.
  • Покупатель теряет работу.

Причина задержек №1 связана с проблемами финансирования со стороны покупателя. Фактически, как сообщает НАР, 26 процентов задержек были вызваны проблемами с финансированием.

Чтобы процесс продолжался, считайте сообщения от вашего кредитора высшим приоритетом.Если ваш кредитор запрашивает дополнительную документацию о вашем доходе или занятости, ответьте как можно быстрее.

Последнее простое правило, которое поможет сделать процесс максимально безболезненным: чем раньше вы начнете улаживать свои финансы и получить предварительное одобрение, тем больше вероятность, что у вас будет относительно гладкая и быстрая транзакция.

Подробнее:

Важные документы, необходимые при покупке в ТСЖ

Покупка или продажа дома требует большого количества необходимых документов.Когда покупатель жилья влюбляется в дом в общественной ассоциации, существуют дополнительные необходимые документы, которые усложняют продажу и покупку в рамках ТСЖ. Специалисты по недвижимости будут знакомы с такими вещами, как заявки на одобрение покупателя, исковое возражение или письмо с требованием, а также CC&R, но знают ли ваши клиенты, чего ожидать?

К счастью, мы делимся важными документами, о которых вам нужно знать при покупке ТСЖ.

Важные документы ТСЖ, которые должен заполнить покупатель

Посмотрите наш веб-семинар: Понимание закона Флориды Эстоппель

Вот документы, которые вы должны заполнить или предоставить ассоциации или управляющей компании.

  • Заявление об одобрении покупателя - Ассоциации имеют право прекратить продажу дома потенциальному покупателю, если вы не сможете пройти собеседование с ассоциацией, утаите соответствующую информацию, имеете криминальное прошлое или проявите признаки финансовой безответственности.
  • Проверка биографических данных - Часть процесса утверждения покупателем означает, что вы подвергаетесь проверке биографических данных.
  • 55+ проверка сообщества - Чтобы подтвердить, что покупатель соответствует его возрастным ограничениям, ассоциации могут попросить заполнить форму вместе с копиями водительских прав или других документов, подтверждающих возраст.
  • Подтверждение дохода - Некоторые ассоциации требуют квитанции о заработной плате, чтобы гарантировать, что вы достаточно финансово стабильны, чтобы не отставать от своих взносов.
  • Различные формы авторизации - Эти формы требуют подписи покупателя для согласия на проверку биографических данных, а также для утверждения соответствующих сторон для получения эстоппеля. Это сделано для предотвращения доступа людей к конфиденциальной финансовой информации и защиты конфиденциальности текущего владельца.

Это не исчерпывающий список всех документов, о которых вам нужно беспокоиться.В следующем видео мы расскажем о документах, которые вы хотите запросить и просмотреть, чтобы принять обоснованное решение как покупатель жилья.

Важные документы ТСЖ, которые должен проверить покупатель

Как покупатель, вы имеете право предварительно ознакомиться с раскрывающими документами документами от ТСЖ или COA. Перед закрытием вы должны потратить некоторое время, чтобы просмотреть эти документы, которые вы получили от ассоциации.

Письмо об эстоппеле или требовании - Существуют различные виды сборов ТСЖ при покупке, проживании и продаже в общественном объединении.Чтобы узнать, за какие сборы вы будете нести ответственность как будущий домовладелец, внимательно изучите Estoppel или письмо с требованием. Этот документ покажет вам, какие сборы и оценки взимаются с собственности, и есть ли какие-либо нарушения кодекса или штрафы.

  • Сборы и график - Поскольку размер и график взносов могут измениться в любое время, убедитесь, что вы точно знаете, сколько и когда вы будете платить, перед закрытием. Некоторые ассоциации требуют, чтобы вы заплатили единовременную сумму при закрытии.Это называется капитальным вложением . Ставка устанавливается ТСЖ и хранится в резервных фондах. У вас также может быть несколько ассоциаций, которые требуют разных взносов с разными графиками.
  • Нарушения кодекса - Estoppel также предупредит вас о любых текущих нарушениях правил ассоциации, которые необходимо будет устранить до закрытия.
  • Взыскания - Если какие-либо нарушения, связанные со штрафами, не устраняются слишком долго, счет собственности может быть помещен в сборы.

Управляющий документ s ТСЖ поможет вам решить, подходит ли вам сообщество. К ним относятся CC&R, подзаконные акты, учредительные документы, а также правила и положения.

  • CC & Rs - или Декларация о соглашениях, условиях и ограничениях - это правила вашего будущего района. Целью CC&R является защита, сохранение и повышение ценностей собственности в сообществе, но вы можете почувствовать, что они подавляют чувство уникальности и очарования.Прежде чем закрыть, убедитесь, что вы можете жить с этими правилами.
  • Подзаконные акты - они описывают, КАК работает ассоциация. Как домовладелец, вы связаны правилами ассоциации, но у ассоциации есть правила, которым она должна следовать. В подзаконных актах содержится информация о правах голоса, о том, как часто должны проводиться собрания, а также о полномочиях и обязанностях ассоциации в отношении сбора оценок и соблюдения правил.
  • Правила и положения - Ассоциации обычно имеют широкое право принимать отдельные правила и положения, которых вы не найдете в CC&R.Внимательно изучите их, чтобы принять окончательное решение о жизни по правилам ассоциации. Это включает в себя такие условия, как то, какие домашние животные разрешены, и любые ограничения на то, как вы можете украсить внешний вид своего дома.
  • Учредительный договор - это основной юридический документ, содержащий название, местонахождение и цель ассоциации. Обычно у покупателя или владельца нет причин просматривать статьи.

Протокол собрания за предыдущий год. Это юридические документы и официальный отчет о действиях, предпринятых членами совета директоров во время собрания, включая финансовые решения. Чтобы получить представление о том, как ассоциация потратит ваши взносы, посмотрите здесь.

Копии финансовых отчетов ассоциации дадут вам представление о том, как управляются финансы, и подскажут, может ли потребоваться специальная оценка в связи с непредвиденными событиями, такими как стихийное бедствие.

Если вы покупаете в штате Флорида, законопроект Сената № 398, также известный как Закон Флориды Эстоппель, разъясняет обязательства ассоциаций, когда покупатель или его уполномоченное лицо запрашивают письмо об отказе от права собственности.Это включает в себя стоимость эстоппеля, время обработки, требуемую информацию и информацию о том, кто платит за эстоппель.

Страховой полис - Узнайте, что покрывает страхование ТСЖ. Это поможет вам получить надлежащую страховку домовладельца. Например, ущерб, нанесенный внешнему виду кондоминиума, обычно покрывается резервными фондами ассоциации или специальной оценкой (которую вы в конечном итоге оплачиваете), а внутренний ущерб, скажем, от прорвавшейся трубы, не покрывается. Страховые агенты предлагают полис внутреннего помещения HO-6 для защиты вашей собственности.Покажите основной полис ТСЖ страховому агенту, чтобы получить для вас подходящее покрытие.

Это лишь некоторые из документов, с которыми вы столкнетесь, закрывая дом в общественном объединении. Пусть вас не перегружает объем бумажной работы. Если вы отложите их рассмотрение до последней минуты, вы можете либо потерять дом своей мечты, либо оказаться в кошмарном районе.

Облегчение покупки в ТСЖ

Агентам по праву собственности и недвижимости, работающим с покупателями и домовладельцами, может быть сложно объяснить все оговорки, содержащиеся в этих документах ТСЖ.Помимо возможности ответить на вопросы и ответить на вопросы лично или по телефону, есть несколько способов упростить для всех заказ эстоппеля и совместную покупку.

В моем разговоре с Даниэль Кайзер о закрытии сделок в цифровом формате она предложила предоставить эти документы и другие документы, такие как заключительное раскрытие, за несколько дней до закрытия с использованием технологии электронной подписи . Таким образом, покупатель может просмотреть, задать вопросы и расписаться перед закрытием стола.

Чат-боты , такие как Alanna, который интегрируется с закрывающим программным обеспечением, таким как Resware, также являются отличным способом повысить эффективность титульных компаний. Это позволяет вашим клиентам-риэлторам, покупателям и продавцам жилья быстро находить документы и получать ответы на свои вопросы о предстоящем закрытии сделки.

Аутсорсинг сторонним провайдерам комплексной проверки, таким как PropLogix, также работал для этих титульных агентов.

Использует ли ваша титульная или риэлторская компания отличный инструмент для оптимизации обслуживания клиентов или удобства пользователей? Вы нашли улучшение процесса производства заголовка, которым хотите поделиться? Дай мне знать в комментариях!

Как сделать предложение на дом

Готовы сделать предложение на дом? Обнаружение «единственного» может быть волнующим - и, возможно, немного пугающим.

В конце концов, предложение является юридически обязывающим соглашением, которое включает в себя множество деталей, и это тот случай, когда вам придется попотеть над мелочами. Не бойтесь обращаться к своему агенту по недвижимости за помощью, так как он будет вашим помощником на протяжении всего процесса предложения. Вы также можете проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Вот чего можно ожидать и что нужно сделать, чтобы подготовиться.

Прежде чем делать предложение на дом

Есть три ключевых элемента, которые вы должны иметь в виду, прежде чем делать предложение на дом.

Первый - предварительное одобрение ипотеки, по крайней мере, от одного кредитора. В идеале вы должны получить предварительное одобрение, прежде чем начинать осматривать дома. Составление всех необходимых документов может занять много времени, но, что наиболее важно, предварительное одобрение позволяет узнать, сколько дома вы можете себе позволить. Наличие предварительного одобрения также позволяет продавцу понять, что вы настроены серьезно, и дает уверенность в том, что сделка будет закрыта. Это может быть особенно полезно в ситуации, когда продавец спешит переехать.

Во-вторых, знайте свой рынок, чтобы убедиться, что вы делаете конкурентное предложение. Это может быть основано на сопоставимых продажах, другой рыночной информации из вашего собственного исследования или сравнительном анализе рынка, предоставленном вашим агентом по недвижимости. Вы, вероятно, захотите сделать предложение, которое немного меньше суммы, указанной вами до утверждения, что оставляет место для переговоров.

Невероятный совет: если вы предоставляете продавцу копию письма с предварительным одобрением, вам не нужно показывать ему максимальную сумму, предложенную вам кредитором.Если ваше предложение значительно меньше суммы, которую вы предварительно одобрили, продавец может ответить более высоким предложением, зная, что вы готовы для этого. Некоторые кредиторы позволят вам редактировать электронное письмо с предварительным одобрением; с другими вам может понадобиться кредитный специалист, с которым вы работаете, чтобы создать такой, который настроен на сумму, которую вы хотите разделить.

Наконец, убедитесь, что авансовый платеж, требуемый вашим кредитором, внесен в банк и готов к работе. Просто выделите определенные активы в качестве средств для покупки дома (включая деньги, необходимые для внесения задатка, первоначального взноса, затрат на закрытие и т. Д.) недостаточно для обеспечения бесперебойной транзакции. Очень важно иметь прямой и немедленный доступ к наличным деньгам.

Это означает, что нужно оставить достаточно времени для продажи инвестиций или переводов из банков, брокерских контор или даже со счетов членов семьи, чтобы они попали на ваш банковский счет. Только задаток выйдет из вашего кармана сразу (вы переведете их на счет условного депонирования после того, как ваше предложение будет принято), но вы должны быть уверены, что не поставите под угрозу свое предложение, ожидая каких-либо дополнительных средств.

Что включено в письмо с предложением

Это можно назвать «письмом с предложением», но этот юридически обязывающий документ представляет собой гораздо больше, чем простое письмо. Процесс предложения регулируется многими государственными, а иногда и местными законами, поэтому вам нужно охватить все основания, используя юридически утвержденную форму. Письмо с предложением также может называться «предложением о покупке», «переплетом» или «договором о покупке». Знание того, какой термин использует ваш агент по недвижимости, поможет вам убедиться, что вы на той же странице, когда будете готовы сделать предложение.

Если ваш агент по недвижимости создает письмо с предложением, он, как правило, будет использовать договор купли-продажи жилого дома, который соответствует применимым законам штата и местным законам. Затем это соглашение адаптируется к вашим потребностям.

В некоторых штатах требуется, чтобы юрист по недвижимости подготовил или хотя бы рассмотрел письменное предложение. Даже если это не предусмотрено обязательным требованием, стоит подумать об этом - это слишком большая покупка, чтобы упустить важные детали или требуемые формулировки, которые могут помешать вашей сделке.Наличие адвоката на вашей стороне сделки может стоить дополнительных затрат.

Письменное предложение может содержать, среди прочего, следующие элементы:

  • Адрес: юридический адрес дома, а иногда и юридическое описание собственности.

  • Цена: Подробная информация о цене и условиях покупки.

  • Задаток: сумма и условия задатка, включая его распределение после принятия предложения.

  • Заголовок: Положение о том, что продавец предоставит четкое право собственности на собственность.

  • Затраты на закрытие: Подробная информация о том, какая сторона будет оплачивать затраты на закрытие или другие сборы, а также как определенные налоги и расходы будут пропорционально распределяться между покупателем и продавцом при закрытии. (Некоторые кредиторы могут ограничить размер участия продавца в этих расходах.)

  • Дата и время истечения срока действия предложения: на горячих рынках это могут быть простые часы, но в большинстве случаев это один или два дня.

  • Предполагаемая дата закрытия кредита: обычно это от 30 до 60 дней, хотя решающим фактором здесь может быть то, сколько времени займет процесс андеррайтинга вашего кредитора.

  • Непредвиденные обстоятельства: любые непредвиденные обстоятельства, которым может быть подвержена сделка (подробнее об этом в следующем разделе).

  • Раскрытие информации: прочие обязательные для государства положения или раскрытия информации.

Иногда покупателей побуждают написать личное письмо, сопровождающее их предложение, в надежде получить эмоциональное преимущество перед конкурирующими покупателями. Хотя они могут показаться безобидными, так называемые любовные письма покупателя могут способствовать дискриминации в отношении жилья. Кроме того, важно знать, что этот тип письма не имеет никакого юридического отношения к транзакции.

Ботанический совет: если вы делаете предложение на дом или недвижимость, находящуюся в собственности, предварительно выкупа, будьте готовы к расширенному процессу предложения, особенно если это короткая продажа. Короткие продажи - это сделки до обращения взыскания, при которых дом продается владельцем за меньшую сумму, чем причитается кредитору. Покупка проблемной недвижимости - нелегкая сделка, и ее лучше всего совершать очень терпеливым покупателем. Агент, имеющий опыт работы с недвижимостью REO, также может быть активом.

Общие условные обязательства

Ваше письменное предложение, вероятно, будет включать как минимум пару стандартных условных обязательств. Это то, что должно произойти, прежде чем продажа может продвигаться вперед. Общие непредвиденные обстоятельства включают:

  • Окончательное одобрение ссуды: Другими словами, вы получаете ипотеку, часто в течение определенного периода времени.

  • Осмотр дома: в дополнение к требованию, чтобы недвижимость подверглась осмотру дома, это непредвиденное обстоятельство может также указать, как будут решаться проблемы, выявленные во время проверки (например, если продавец отремонтирует или предоставит кредит при закрытии), или если проверка носит исключительно информационный характер.

  • Оценка: Кредиторы обычно настаивают на проверке стоимости дома посредством оценки, поскольку они не хотят давать вам взаймы больше, чем стоит собственность.

  • Продажа дома: это менее распространенное непредвиденное обстоятельство, которое означает, что покупка зависит от завершения другой, отдельной транзакции. Обычно это либо продажа вашего нынешнего дома, либо поиск нового дома продавцом.

Хотя вы должны защищать свои интересы и собирать достаточно информации, чтобы совершить разумную покупку, непредвиденные обстоятельства могут стать препятствием на пути к заключению сделки, особенно на горячих рынках.Лучше, чтобы и покупатель, и продавец содержали в контракте только те условия, которые достаточны для покрытия необходимых оснований; больше не надо.

Работа с раскрытием информации продавцом

Раскрытие информации продавцом, с другой стороны, обычно требуется по закону. Продавцы должны сообщать о том, знают ли они об определенных проблемах, связанных с недвижимостью, которые могут повлиять на ее стоимость, например о стихийных бедствиях, структурных проблемах или других существенных дефектах. Однако штаты различаются по типам и количеству информации, которую продавцы должны раскрывать; и продавцы не обязательно осведомлены обо всех потенциальных проблемах, которые может иметь недвижимость.

Раскрытие информации может также задокументировать такие детали, как обязательства ассоциации домовладельцев и какие бытовые приборы и приспособления передаются при покупке.

В вашем предложении должны быть указаны временные рамки для получения всей необходимой информации от продавца. В предложении о покупке также должно быть указано количество дней, в течение которых вы должны просмотреть раскрытие информации, а также вашу способность изменить или отозвать свое предложение на основе этих раскрытий.

Внесение наличных в линию

Когда вы делаете предложение, в большинстве случаев вам необходимо будет внести залог, называемый задатком, который нейтральная сторона, такая как агент условного депонирования или компания, владеющая недвижимостью, будет храниться на условном депонировании как добросовестные деньги.Это может быть от 1% до 3% от общей стоимости покупки.

В вашем письме с предложением должно быть подробно указано, при каких обстоятельствах вам придется лишиться денег (например, если вы откажетесь от сделки без причины, разрешенной в соответствии с соглашением о покупке) и когда вы получите их обратно. Если сделка срывается из-за чего-то действия продавца (например, отказа от предложения в пользу более высокого предложения после подписания договора купли-продажи), залог должен быть возвращен вам. Если сделка проходит без проблем, задаток должен быть зачислен на ваш первоначальный взнос.

После того, как вы сделаете предложение на дом

Независимо от того, насколько вы взволнованы перспективой вашего нового жилья, на этом этапе процесса вы должны быть готовы к переговорам или, возможно, даже уйти, если условия не подходят вам.

После того, как продавец рассмотрит ваше предложение, он может принять, отклонить или отклонить его.

Если она будет принята, вы подадите заявку на ипотеку и начнете процесс закрытия.

Если продавец делает встречное предложение, вы можете либо принять его и начать процесс закрытия, либо сделать собственное встречное предложение (в форме нового письма с предложением).

Если предложение будет отклонено, вам придется отказаться от него и начать новый раунд поиска жилья.

Да: что дальше?

Помните, что телефонный звонок, рукопожатие или устное обязательство не делают его официальным; это не будет завершенной сделкой, пока обе стороны не подпишут соглашение о покупке. Как только это будет сделано, после краткого празднования и вздоха облегчения пора заменить ваше предварительное одобрение полным заявлением на ипотеку и начать другие шаги, которые приведут вас к дню закрытия.

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением средств для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Покупка многоквартирного дома - хорошая инвестиция?

При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск - сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы принимаете на себя. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в сфере недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья.В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс.”

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

972320 Купить в комплексе с данными о квартире Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег можно заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды - после того, как вы оплатите все свои расходы - у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, как хотите.
  2. Оценка имущества - Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо - Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) - вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость - одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем Руководстве по инвестированию в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать, инвестируя в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный источник дохода. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно их купить. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с большей текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и ремонт, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс - вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Задайте свои цели - Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите бюджет - Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток - Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок - Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете смотреть за пределы штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования - Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начать поиск недвижимости - Вы можете поискать на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начать делать предложения - Помните, чтобы не нервничать! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотр - Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью - Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют для.
  10. Блокировка вашего финансирования - Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вашу сделку, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день - Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля - После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример - покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности - 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс - это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и жилые, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, выплаты по ипотеке, техническое обслуживание и расходы на управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Ссуды на квартиры : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3-6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие - 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости - лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения недвижимости. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка - 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды с государственной поддержкой, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж коммерческому кредитору. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости - это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).

Соглашение

LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта. Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности и т. Д.

Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как Гарантийный акт. В этом контракте подробно описаны только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.

Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости

Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома.Чаще всего используется, когда:

  • Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до того, как дом был оплачен, и покупатель вступает во владение недвижимостью
  • Покупатель приобретает недвижимость, бывшую в собственности и / или жилую

Какой закон регулирует продажу недвижимости?

Операции с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским правом (законы, принятые в соответствии с государственными или федеральными законами, также известными как законодательство).Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно проверить законы в своей юрисдикции перед заключением договора купли-продажи недвижимости.

Когда можно расторгнуть договор недвижимости?

Существует два способа расторжения договора с недвижимостью: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.

Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).

Общие термины в договорах купли-продажи недвижимости

Что такое конкретные показатели в договорном праве?

Особое исполнение - это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.

Что означает возмещение в договоре о недвижимости?

Возмещение в недвижимости относится к чему-то ценному, обмениваемому на недвижимость. Деньги - наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.

Что такое задаток?

Задаток - это залог, который покупатель должен внести продавцу заранее, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.

Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к авансовому платежу) при закрытии, но может быть конфискован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.

Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).

Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в его предложении (например,грамм. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.

Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?

Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности на недвижимость продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.

Что такое эскроу-агент?

Агент условного депонирования - это независимая третья сторона, которая держит имущество в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент отвечает за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.

С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, связанные с продажей. И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.

Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.

Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?

Дата закрытия - это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.

Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке - это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.

Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?

Дата вступления в силу - это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают контракт в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.

Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?

Распоряжения - это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.

По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.

Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на имущество, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.

Что такое договор об оказании жилищных услуг?

A жилищные услуги - это договор с компанией по гарантийному обслуживанию жилья на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.

Что такое сообщество Mello-Roos?

В Калифорнии термин «Сообщество Мелло-Роос» используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые создаются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.

Что такое юридическое описание собственности?

A юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.

В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков, а для городских или мегаполисов - система блоков. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.

Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Юридическое описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).

Что такое неулучшенная собственность?

Неулучшенный участок - это земля без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.

Что такое отчет об экологической оценке?

Отчет об экологической оценке создается специалистом по охране окружающей среды, который осматривает собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду.Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о наличии на участке подземных резервуаров для хранения загрязняющих веществ в почву.

Что такое прибрежные вопросы?

Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.

Информация о финансировании недвижимости

Что такое финансирование недвижимости?

Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.

Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.

Что такое стороннее финансирование?

Стороннее финансирование означает, что покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены недвижимости, которую покупатель покупает.Затем ссуда возвращается с течением времени (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования - это ипотечный договор.

Что такое финансирование собственником?

Финансирование собственника (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.

Что такое ипотека?

Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на недвижимость, которую он покупает. Прежде чем воспользоваться этим вариантом, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.

Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

Федеральное управление жилищного строительства - это государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплачивает ссуду (не погашает).

FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по той или иной причине вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.

Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?

Управление по делам ветеранов (также известное как Департамент по делам ветеранов США ) - правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет различные социальные программы и льготы ветеранам.

Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай невыполнения покупателем жилья по кредиту. Программа помогает людям с плохой кредитной историей получить право на ипотеку, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.

Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости

Как найти юридическое описание собственности?

У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Регистрационной службой).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.

Каково муниципальное описание моей земли?

Муниципальное описание собственности - это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния

.

Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?

Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.

Нет необходимости включать описание договора аренды, если он прекращается до даты закрытия, поскольку договор аренды не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена ​​покупателю.

Какие светильники обычно включаются в продажу дома?

Светильники - это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить без повреждения этого предмета, земли или здания.

Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.

Примеры приспособлений:

  • Люстры
  • Портьеры на заказ
  • Жалюзи
  • Встраиваемая техника
  • Шкафы встроенные
  • Светильники
  • Ковровое покрытие во всю стену

Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?

Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.

В таких ситуациях покупатель и продавец должны четко обсудить, что входит (в отношении оборудования) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.

Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости

Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?

В каждом штате свои требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.

Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, включая используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.

Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. Д.), О которых вы знаете, и вам следует заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.

Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?

Законодательные требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы с дома, дефекты кровли и многое другое.

В каждом штате действуют разные требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.

Должен ли я предоставлять покупателю заявление о раскрытии информации?

В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не требование в вашем штате, если вам будет предоставлена ​​возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.

Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед покупкой?

Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.

В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.

Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости

Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?

Да. Соглашение о покупке недвижимости используется для обозначения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.

Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.

Что такое гарантийный договор?

Гарантийный акт - это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Гарантийный акт содержит гарантию от продавца:

  • Имеют право продать недвижимость
  • Нет никаких невыполненных требований залога, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
  • Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности физическими лицами, утверждающими, что ранее имели в ней интерес.

Что такое простой вексель?

Вексель - это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.

Что такое налог на передачу собственности?

Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:

.
  • Налог на передачу недвижимости
  • Налог
  • Налог на перевод

В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.

Что такое страхование титула?

Страхование правового титула - это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.

Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут платить стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.

Информация о подписании и оспаривании в договоре купли-продажи недвижимости

Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?

Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не подается в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?

Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позже, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?

Посредничество - это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно обсуждать свои проблемы и выдвигать их на передний план.

Посредничество, как правило, не связывает стороны, то есть любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?

Арбитраж - альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв. Фут $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,59867 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж на сумму более 250 тыс. Долл. США 160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США 46669 46673 7,659
Средняя общая сумма налога 31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1 20533 696000 долл. США