Как сдать недвижимость в аренду: Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно?

Содержание

Как сдавать квартиру безопасно. Учимся на ошибках — реальные истории

Учимся на ошибках – реальные истории

Каждый арендодатель волнуется за свое имущество (вдруг все испортят) и репутацию (пересдадут, и будет тут подпольный офис или еще что похуже), боится продешевить или вложить слишком много в ремонт, переживает из-за простоя квартиры или возможности кражи, и где гарантия, что платить будут исправно и регулярно. Как сдать квартиру безопасно? Рассмотрим на примерах историй наших клиентов, которые ранее занимались сдачей квартир в долгосрочную аренду самостоятельно.

«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»

«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату.

А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.

Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.

Илья Стародубцев, 35 лет

Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.

Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.

Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.

«Квартирантка пропала, наши вещи тоже»

Я из Оренбурга, комнату в Москве мне купили родители, когда я училась в МГУ. Окончила учебу, вышла замуж и переехала к мужу, эту комнату мы решили сдавать. Квартиранткой была тоже студентка – в договоре указали срок 11 месяцев, депозит не брали. Деньги она переводила мне на карту, мы перезванивались и с ней, и с соседями по коммуналке – все жили мирно и спокойно, никто не жаловался. 8 месяцев спустя соседи сообщают мне, что жиличка оставила ключи и уехала. Я удивилась такому повороту, приехала забирать ключи. Тут я удивилась еще больше: в комнате отсутствовали мои телевизор, утюг, пылесос и микроволновка, шторы были сняты, а диван и стеллаж передвинуты – теперь они закрывали испорченные обои и кусок линолеума. Дозвониться студентке было нельзя – она внесла мой телефон в черный список. Выяснилось, что из института ее отчислили, и где искать, никто не знает. Объявлять розыск из-за пропажи бытовой техники мы, конечно, не стали.

Но все это, мягко говоря, неприятно – квартирантка пропала, наши вещи тоже. Решила больше не заниматься такими делами самостоятельно – много рисков, лучше сдать квартиру через агентство недвижимости, где работают специалисты, которые знают все сложные моменты, и как их избежать.

Ольга Шерстобитова, 26 лет

При желании есть способы разыскать человека – если у вас зафиксированы паспортные данные (при сдаче жилья студентам неплохо узнать контакты родителей или старших родственников). И тогда пропавшую квартирантку можно привлечь к ответственности – по закону, она должна выплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, соглашение ведь не расторгнуто. И, естественно, она обязана вернуть чужие вещи – их необходимо указать в описи предметов, передаваемых внаем, которая составляется отдельным документом или в качестве приложения к договору найма. На случай порчи имущества всегда нужно взимать с арендатора сумму страхового депозита – обычно в размере арендной ставки за месяц.

«На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..»

У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.

Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..

Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.

После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.

Татьяна Троицкая, 45 лет

По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.

Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.

«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»

В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились. Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.

Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.

То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.

Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.

Ольга Пономарева, 53 года

При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:

  • оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
  • в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
  • если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
  • нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
  • арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
  • после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.

Заключение: 5 правил сдачи квартиры в аренду

В качестве заключения хочу назвать основные правила арендодателя.

  • Все договоренности с арендатором фиксируйте письменно.
  • Обязательно запишите паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать в квартире вместе с ним.
  • Составьте подробную опись передаваемого в аренду имущества и его состояния.
  • Проверяйте квартиру – правилами предусмотрено наведываться раз в месяц, если в письменном соглашении не оговорено иное.
  • При проведении ремонта силами квартирантов в счет оплаты проживания составьте смету и соглашение, контролируйте ход работ – жильцы теперь являются работниками, и спрос с них должен быть соответствующий, после завершения ремонта подписывается акт о его выполнении и отсутствии претензий.

Помимо этих правил существует множество нюансов, и есть риск их упустить. Чтобы сдавать квартиру спокойно и без страхов, лучше спрашивать о соблюдении предписаний не с себя, специалисты по недвижимости учтут их все – это их работа. В ИНКОМ-Недвижимость вы можете рассчитывать на помощь в течение всего срока аренды, и это не будет вам стоить ничего, так как все услуги арендодателям компания оказывает бесплатно.

Как законно сдать квартиру в аренду?

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа — денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки — срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина

Руководитель проектов, автор бизнес-курсов.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Как сдать квартиру без лишних неприятностей. Советы юриста — Секрет фирмы

Как правильно заключить договор о сдаче квартиры в аренду

Два вида договоров и их особенности

При официальной сдаче по закону договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Все существенные условия съёма квартиры определяются этим документов, поэтому очень важно урегулировать в нём все спорные вопросы.

Гражданский кодекс устанавливает два вида срока такого договора:

  • краткосрочный — до одного года;
  • долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определён, то контракт считается долгосрочным.

Для краткосрочного договора найма жилого помещения ГК предусматривает целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным. При заключении краткосрочного соглашения закон не предполагает включение в договор третьих лиц. Соответственно, он не разрешает проживание временных жильцов, а также сдачу жилья по договору поднайма.

У жильца, снимающего квартиру по краткосрочному договору, нет преимущественного права на заключение контракта на новый срок. Кроме того, в случае смерти квартиранта краткосрочный договор прекращает своё действие.

Если договор заключили на срок более года, он должен быть официально зарегистрирован.

Требования к наймодателю и нанимателю

Согласно Гражданскому кодексу, наймодатель должен эксплуатировать надлежащим образом дом, в котором находится сдаваемое жилое помещение, оплачивать коммунальные услуги (самостоятельно или за счёт нанимателя), проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и счётчиков, находящихся в жилом помещении. Урегулировать все эти вопросы лучше сразу в документе.

Граждане, включённые в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но всю ответственность за их действия перед собственником квартиры несёт жилец, заключивший договор. Дополнительные жильцы могут выступить в качестве сонанимателей, но в таком случае они все будут в равной степени отвечать перед владельцем квартиры. Соответственно, владелец будет вправе требовать оплатить проживание как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности.

Как выгодно сдать жилье в Болгарии. Как сдать недвижимость в Болгарии

Все больше иностранных владельцев жилья в Болгарии задумываются о том, как сдать недвижимость во время туристического сезона. Мотивы для такого решения разные: некоторыми движет желание заработать на квартире во время своего отсутствия в стране, другие хотят окупить ежегодную таксу за обслуживание жилого комплекса. Какой бы ни была причина, побудившая к этому Вас, сдача заграничного жилья сопряжена с определенными трудностями. В этой статье рассматриваются следующие вопросы:

  • С какими проблемами чаще всего сталкиваются иностранные арендодатели и как минимизировать риски?
  • Какими способами сдать недвижимость в Болгарии? Каковы преимущества и недостатки каждого из них?

Дилемма собственника: кому сдавать, как и почем

Где искать клиентов, как проводить переговоры с арендаторами и каким образом решать возникающие разногласия? Согласитесь, что это главные переживания, которые удерживают многих от сдачи в аренду жилья.

Если говорить о поиске арендаторов, то здесь все просто. Достаточно создать тематические странички на форумах и в социальных сетях, разместить объявления на специализированном сайте: VPUT. RU или же рекламировать недвижимость среди друзей и родственников. Гораздо больше сложностей возникает при решении арендных вопросов на месте. Разрешить эти трудности собственник может следующими тремя способами.

1. Сдавать самому. Самостоятельная сдача жилья — самый выгодный вариант, не требующий оплаты посреднических услуг. В то же время — это довольно сложный путь, особенно если значительную часть времени Вы проводите на родине. Должен ведь кто-то передавать отдыхающим ключи, решать финансовые вопросы, следить за сохранностью имущества. Этот вариант подходит только в том случае, если вы живете в Болгарии или же рассчитываете на помощь соседей или живущих поблизости родственников.

Другой, достаточно популярный у россиян способ сдачи зарубежных апартаментов – поиск клиентов среди знакомых и родственников в России, передаче им ключей от апартаментов и получение оплаты на основании заключенного контракта. Однако здесь приходится целиком и полностью надеяться на совестливость “своих” арендаторов. Более того, выбирая этот способ, вы значительно ограничиваете круг клиентов, ведь арендуют в Болгарии и граждане Германии, Польши, Румынии и Скандинавии.

2. Сдавать через управляющего жилым комплексом или компанию-застройщика. Этот способ рискованный, так как мало кто из болгарских управленцев предложит сотрудничество на выгодных именно для Вас условиях. Максимум на что вы можете рассчитывать, так это на освобождение от уплаты ежегодной таксы за обслуживание жилого комплекса и скромное вознаграждение сверху. Соглашайтесь на такое «взаимовыгодное сотрудничество» лишь в крайнем случае. Хотя, по правде говоря, многое в этом случае зависит от порядочности управляющего лица.

3. Сдавать через риэлтерские агентства, оказывающие услуги управления недвижимостью. Этот вариант уменьшит прибыль, однако обезопасит и избавит вас от многочисленных переживаний. Заказывайте посреднические услуги только в надежной компании. Репутация посредника, наряду с грамотно заключенным договором, обеспечат вам хорошие арендные доходы.

Схема работы управляющих компаний

Управляющие компании на Солнечном береге и других болгарских курортах, будь то администрация вашего жилого комплекса или сторонние структуры, работают по схожему принципу. Как правило, услуги по сдаче в аренду осуществляются на основании договора, в котором прописываются обязанности управляющего и размер его комиссионных – обычно это 25%-30% от суммы. Управляющий берет на себя вывоз на хранение личных вещей собственника, поиск арендаторов, решение финансовых вопросов, оплату счетов за коммунальные услуги и обслуживание апартаментов. Договор с управляющей компанией заключается дистанционно или через вашего доверенного представителя.

В контракте могут прописываться дополнительные условия. К таковым относится график перечисления арендных доходов, процедура решения конфликтных ситуаций с арендаторами. Для покрытия расходов в случае повреждения мебели, вам могут предложить оформить страховку, стоимость которой не превышает 100 евро. Для перспективных жилых объектов управленческие компании выплачивают собственнику фиксированную ежемесячную плату, размер которой так же прописывается в договоре.

Сколько можно заработать на аренде в Болгарии

Все зависит от того, где расположены ваши апартаменты. Удаленность от моря, близость центра города, доступность магазинов и развлекательных центров, формат апартаментов, то есть апартотель или многоквартирный дом, – все эти факторы влияют на величину арендных доходов. Лучшее сочетание этих факторов обеспечит больший доход и оптимальную загруженность апартаментов.

Размер доходов зависит также от того, сдается ли квартира в краткосрочную или долгосрочную аренду. На крупных болгарских курортах востребована в основном краткосрочная, или посуточная аренда. Однако есть спрос и на долгосрочный наем, в основном со стороны сезонных рабочих, которые обслуживают туристов в течение курортного сезона.

Долгосрочная аренда менее прибыльна, чем краткосрочная, однако гарантирует стабильный ежемесячный доход, прозрачность платежей, спокойствие арендодателей. В среднем по Солнечному берегу месячная оплата за студию составляет 250 €, двухкомнатный апартамент можно сдать за 300 € – 450 €.

Разброс цен на посуточную аренду апартаментов составляет от 10 € до 70 €, в зависимости от расположения и качественных характеристик объекта. Однако суммарный месячный доход арендодателя зависит от загруженности квартиры и определяется сезонными факторами, а также прозрачностью информации, предоставляемой управляющей компанией.

Итак, средняя доходность курортных апартаментов в Болгарии составляет 4-4,5%. Однако это сумму необходимо скорректировать на размер налогов, связанных с арендой недвижимости.

Какие налоги придется заплатить арендодателю?

По болгарским законам арендные доходы, рассчитываемые согласно контракту, облагаются налогом на прибыль в размере 10% и НДС в размере 9%. Дополнительно придется единожды заплатить по 5 евро за каждую кровать в вашей квартире. Некоторые собственники пытаются обойти уплату налогов, однако в случае обнаружения контролирующими органами факта незаконного найма апартаментов, собственник облагается штрафом в 250 евро.

Прочитайте статью: Налоги на недвижимость в Болгарии

Преимущества сдачи в аренду через агентство «BolgarskiyDom»

Основным направлением деятельности компании «BolgarskiyDom» является продажа недвижимости в Болгарии. Однако, анализируя трудности иностранных собственников жилья, мы сосредоточились также на оказании услуг по управлению курортной недвижимостью клиентов. Мы уже помогли сотням клиентов решить проблему сдачи своей недвижимости в аренду и приобрели репутацию надежной управляющей компании. Благодаря налаженным каналам размещения рекламы, собственным офисам на крупных курортах Болгарии, знанию рынка и тонкостей болгарского законодательства мы гарантируем Вам:

  • максимальную загрузку квартиры/апартаментов во время курортного сезона;
  • хороший доход с аренды;
  • прозрачность информации о клиентах и доходах;
  • обслуживание вашей недвижимости (уборка, смена полотенец и др.).

Получить дополнительную информацию об условиях сотрудничества и ценах.

5 советов, как выгодно сдать недвижимость в Болгарии

  1. Ищите клиентов среди друзей, родственников, знакомых. Сделайте визитки, создайте страницы в социальных сетях, недооценивайте эффект “сарафанного радио”.
  2. Подавая объявление, размещайте актуальные фото жилого объекта. Перед тем как фотографировать квартиру, наведите в помещении порядок, создайте уют в комнатах. Помните, что чистота привлекает арендаторов и повышает шансы выгодно сдать жилье.
  3. Обязательно указывайте название апарт-отеля, расположение на карте, подробно расписывайте список удобств жилого комплекса.
  4. Не устанавливайте слишком низкую цену, так как это, наоборот, отпугнет клиентов.
  5. Размещайте объявление не раньше конца февраля-начала марта и обновляйте запись как можно чаще.

Дополнительную информацию по теме можно прочитать в статье: «Советы тем, кто хочет купить жилую собственность с целью последующей сдачи в аренду»

Узнайте больше, как выгодно сдать свою недвижимость в аренду

Ваше сообщение успешно доставлено.
Наши сотрудники свяжутся с вами по указанному электронному адресу в ближайшее время.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить  себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

«Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит. Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», — рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus. Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

Договор защищает от неплательщиков

Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе.  «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», — о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», — говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно. Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно. Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту. Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.     

Оплата коммунальных – только по счетчикам

Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском. Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных. Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа. И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу. Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы. «Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество. Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», — говорит Кристине Дубане.

Кто должен покрывать ущерб?

Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща. Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином. Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

«Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры. Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», — говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.   

Пользуйтесь поисковиками!

Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике. Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике. Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

Страхование и другие риски

Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды. В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды. Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

самостоятельная сдача или через посредников

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Чтобы разобраться в нюансах процесса, стоит заглянуть в Жилищный Гражданский и Налоговый кодексы, в которых прописаны правовые аспекты, кроме того, надо определиться со способом поиска нанимателей – через риелторов или самостоятельно. Итак, в рамках настоящей статьи поговорим о том, как сдать квартиру в аренду правильно и избежать неприятностей в попытках заработать на аренде.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:

• определиться с ценой аренды;

• разобраться с налогообложением;

• оформить страховку;

• найти жильцов;

• правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Страховка: оформлять или сэкономить

Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа. Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации. Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

  • штрафные санкции налоговой инспекции;

  • санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;

  • невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;

  • претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;

  • претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;

  • нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков. В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем. Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Поиск квартиросъемщиков и вопросы регистрации

По сути, каждый арендодатель выдвигает к съемщикам собственные требования и условия. При наличии терпения можно найти нанимателей, которые максимально подойдут по всем «параметрам». При составлении объявления нужно объективно и максимально подробно описать квартиру и, если ресурс позволяет, загрузить актуальные фото. Это позволит отсеять претендентов, которым жилье изначально не подходит, а значит, сэкономить время. 

Кстати, стоит принять как неизбежность тот факт, что даже при наличии прямого запрета в объявлении большая часть обратившихся окажутся посредниками.

После подписания договора, собственно, при передаче ключей от квартиры, надо не полениться и подписать акт приема-передачи жилплощади. При расставании с арендаторами составляется такой же документ — его наличие позволяет зафиксировать объем нанесенного ущерба, если таковой обнаружится.

Если договор найма заключается до года, в большинстве случаев он не подлежит регистрации. Эта процедура распространяется на договора с физическими лицами, заключаемыми на не очень длительный период. При заключении долгосрочного договора с юридическим лицом регистрировать его надо в любом случае. Этот нюанс лучше  уточнить дополнительно в местной администрации.

Сколь бы подходящим ни казался наниматель, стоит озаботиться подтверждением личности арендатора или узнать о деятельности и наличии регистрации у компании, которая снимает жилье для своих сотрудников.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов. Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда  не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Игорь Василенко

Руководство для арендодателя по сдаче дома в аренду

Взять на себя роль «арендодателя» — нелегкая задача. Сдача дома в аренду сопряжена со своей справедливой долей обязанностей и проблем, особенно если учесть, что работа независимым домовладельцем не может быть вашей постоянной работой. Есть с чем бороться: маркетинг вашей аренды, привлечение хороших арендаторов, отслеживание арендных платежей, решение проблем арендаторов, постоянное техническое обслуживание, закрытие дорогих вакансий арендаторов и, в некоторых случаях, решение дорогостоящих выселений арендаторов.

Несмотря на то, что существует множество проблем, вложения и усилия могут окупиться по нескольким причинам:

  • Процент домовладения в США относительно низкий по историческим меркам
  • На рынке появляется больше арендаторов, что способствует повышению спроса на арендуемые квартиры
  • В связи с повышенным спросом на арендное жилье, арендодатель может распоряжаться более высокой арендной платой

Это руководство, наряду с исчерпывающей проверкой биографических данных с помощью SmartMove, поможет вам легче:

  • Получение дополнительного ежемесячного дохода
  • Диверсифицируйте свой инвестиционный портфель
  • Начните работать в прибыльной сфере недвижимости

Сдают в аренду. Много людей. Арендодатели сейчас в хорошем положении. Доля домовладельцев колеблется в районе 65% по сравнению с 69% в 2005 году. На рынке больше арендаторов, что соответствует большему спросу на арендуемое жилье.

Еще одна привлекательная тенденция для арендодателей — повышение арендной платы. По данным Zillow, арендная плата в США почти всегда повышается. Совокупная арендная плата подскочила с 1306 долларов в сентябре 2011 года до 1594 долларов в январе 2020 года.

Выбор в аренду вашей собственности может дать ряд преимуществ:

  • Ежемесячный доход: Поиск качественных арендаторов, которые платят арендную плату вовремя, означает обеспечение стабильного арендного дохода, который может дополнить ваш ежемесячный доход и сбережения.
  • Долгосрочная финансовая безопасность: арендодатели могут инвестировать в недвижимость и использовать платежи арендатора для выплаты ипотеки, обеспечивая долгосрочное богатство вне денежного потока от аренды.
  • Налоговые вычеты для арендодателей: весь доход от аренды облагается налогом, но арендодатели могут воспользоваться определенными налоговыми вычетами, когда начнется налоговый сезон.

При правильном прогнозировании, планировании и профилактических мерах сдача дома в аренду может быть прибыльным делом. Примите во внимание эти советы, чтобы защитить свои вложения и увеличить доход от аренды.

Удельные затраты и расходы на аренду

Независимо от того, владеете ли вы вторым домом или ищете соседа по комнате, который разделит расходы по ипотеке, у вас есть хорошие шансы на получение постоянного дополнительного дохода, когда вы нанимаете арендатора. Чтобы добиться успеха, важно понимать свой бюджет и финансовые риски, которые могут быть связаны с этим предприятием.

Прежде чем выставлять дом на рынок аренды, учтите такие расходы:

  • Ипотека
  • Страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Ремонт, модернизация и регулярное техобслуживание

Понимание обязанностей при сдаче дома в аренду

Сдать дом в аренду — значит взять на себя большую ответственность. Прежде чем взяться за это задание, задайте следующие вопросы:

  1. У вас есть время взять на себя управление арендуемой недвижимостью?

Став домовладельцем, вы можете работать полный рабочий день. Скорее всего, вам придется продвигать свою недвижимость, чтобы привлекать арендаторов, проводить экскурсии по недвижимости, решать вопросы технического обслуживания и многое другое. Если эта дополнительная ответственность невыполнима, вы можете рассмотреть вопрос о найме компании по управлению недвижимостью, которая поможет вам.

  1. Умеете ли вы ремонтировать самостоятельно или наймете профессионала?

Сдача дома в аренду означает неизбежное решение общих вопросов по содержанию домовладельца, таких как борьба с вредителями, повреждение водой или обслуживание желобов.Если в вашем договоре аренды оговаривается, что вы несете ответственность за такие проблемы, и вы не можете справиться с этими задачами самостоятельно, вам необходимо нанять подрядчиков для своевременного решения этих вопросов.

  1. Понимаете ли вы законы вашего штата об арендодателях и арендодателях?

Как арендодатель, вы должны соблюдать местные, государственные и федеральные постановления, касающиеся того, когда и как ваш арендатор может занимать вашу арендуемую недвижимость. Узнайте о своих правах как домовладельца и изучите права своих арендаторов.Способы выбора, проверки и взаимодействия с арендаторами регулируются множеством различных законов о домовладельцах и арендаторах, в том числе:

Ознакомьтесь с законодательством об арендодателях и арендаторах в вашем районе с помощью инструмента для определения статуса каждого штата и обязательно поговорите с юрисконсультом о ваших обязанностях как арендодателя.

Совет от профессионала: Для получения дополнительной информации о том, что нужно быть арендодателем, и о проблемах, которые могут возникнуть впереди, может быть полезно посетить форумы арендодателей, такие как BiggerPockets, чтобы получить реальную информацию от арендодателей в вашем районе или посетить местный ассоциации недвижимости, чтобы узнать о рынке аренды в вашем городе.

Подготовьте недвижимость для сдачи в аренду

Важно убедиться, что ваша сдаваемая в аренду недвижимость готова для арендаторов, особенно при таком высоком спросе со стороны арендаторов, который был когда-либо ранее. Как арендодатель, вы подпадаете под действие подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, которая гласит, что арендаторы имеют право на жилое помещение в аренду. Этот стандарт обычно определяется местными строительными нормами и законами и законами штата, которые определяют основные жизненные требования, такие как вода, электричество и другие удобства.

Готовя дом для сдачи в аренду арендатору, думайте не только об основах. Если вы хотите увеличить доход от аренды и привлечь высококлассных арендаторов, вам нужно будет изучить, что побуждает современного арендатора подписать договор аренды. Не торопитесь, чтобы изучить объекты, которые ищут арендаторы, и подумайте, что вы можете сделать, чтобы обновить или модернизировать арендуемую недвижимость, оставаясь в рамках своего бюджета.

Совет от профессионала: Обдумайте свое местоположение и того, каких арендаторов может привлечь ваш дом для сдачи в аренду.Например, если вы находитесь рядом с университетом, то ваш дом, скорее всего, будет привлекать студентов, и вы можете подумать об установке чего-то вроде защищенной от дождя стойки для велосипедов.

Добавление удобств или условий, которые помогут вашему арендуемому дому выделиться среди сопоставимых объектов, может помочь вам получить повышенную арендную плату или привлечь более качественных соискателей. Некоторые из лучших удобств, которые могут понадобиться арендаторам, включают:

  • Открытая планировка
  • Приборы из нержавеющей стали
  • Гардероб / место для хранения
  • Естественный свет
  • Центральное кондиционирование

Узнайте больше о том, какие удобства нужны арендаторам, и определите, что вы можете сделать, чтобы улучшить свой арендный дом, чтобы увеличить свой доход от аренды.

Проведите исследование справедливой рыночной арендной платы

Когда ваш дом будет готов к заселению, вам нужно будет рассчитаться с арендной платой. Выбор правильного числа может оказаться сложной задачей. Правильная цена аренды может означать разницу между дорогими вакансиями и качественными, долгосрочными арендаторами. Совершенно необходимо оценить рыночную арендную плату в вашем районе.

Чтобы понять, что вы реально можете заработать на арендуемом доме, вам необходимо провести соответствующее исследование рынка. Арендодатели должны понимать, как определять справедливую рыночную арендную плату.Рыночная арендная плата — это сумма денег, которую ваша сдаваемая в аренду недвижимость может располагать в данный момент. Хотя HUD предлагает ставки аренды на национальном рынке, имейте в виду, что рыночная арендная плата может сильно различаться в зависимости от города и еще больше варьироваться в зависимости от района.

Чтобы точно определить справедливую рыночную арендную плату за арендуемый дом, вы должны учесть, сколько другие арендодатели в вашем районе взимают за сопоставимую недвижимость. Посмотрите на сдаваемые в аренду дома, похожие на ваш — такого же размера, того же района, такого же состояния. Вы можете рассмотреть возможность использования таких сайтов, как Rentometer или Craigslist, чтобы легко сравнить свою арендную плату с другой местной недвижимостью.

Возможно, вы сможете взимать немного более высокую арендную плату, если в вашей собственности есть удобства, которых нет в других домах по соседству, например подъездная дорожка и гараж. Если вы потратили время на то, чтобы улучшить свою арендуемую недвижимость, добавив в нее какие-либо из перечисленных выше удобств, учтите их в своем уравнении ценообразования.

Несколько полезных советов по определению справедливой рыночной арендной платы, в том числе:

  • Регистрация у местных агентов по недвижимости
  • Просмотр текущих объявлений об аренде
  • Разговоры с другими управляющими недвижимостью или арендодателями
  • Использование инструментов сравнения онлайн-аренды

Узнайте больше о том, как установить правильную арендную ставку, чтобы обеспечить оптимальную арендную плату и получить максимальную отдачу от инвестиций в аренду.

Связь с потенциальными арендаторами

Как только дом будет готов и вы определились со ставкой арендной платы, самое время начать поиск потенциальных арендаторов. Выбор арендатора — самое важное решение, которое вы можете принять как домовладелец. Выбор неправильного арендатора может означать пропущенные арендные платежи, дорогостоящие и стрессовые процессы выселения и дорогостоящие вакансии. Согласно опросу TransUnion, 84% арендодателей заявили, что проблемы с оплатой были их главной проблемой, за которой последовала необходимость кого-то выселить.

В настоящее время у домовладельцев есть множество потенциальных арендаторов на выбор, но это не означает, что каждый заявитель может считаться хорошим арендатором. По данным Pew Research Center, в США арендуют больше домов, чем когда-либо за последние 50 лет, по ряду причин. В течение 2018 года не домовладельцев спрашивали, почему они в настоящее время не владеют домом.

Основные причины включены:

  • Не могу позволить себе купить дом
  • Текущие жизненные обстоятельства не подходят
  • В настоящее время нужна гибкость аренды, а не владения
  • Не хочу брать на себя ответственность владеть

По данным NMHC, в настоящее время в арендуемом жилье проживает более 108 500 000 человек. При таком сильном рынке аренды у домовладельцев все еще есть выбор арендаторов; однако важно привлекать подходящих кандидатов.

1. Установите критерии арендатора авансом

Вы должны иметь четкое представление об арендаторе вашей мечты, прежде чем создавать объявление о сдаче в аренду. Установка критериев арендатора может помочь вам определить, что вы хотите, позволить вам заранее определить свои ожидания и позволить вам адаптировать свои усилия по отбору.

Критерии арендатора различаются в зависимости от арендодателя, но следует учитывать следующие важные аспекты:

  • Кандидат должен получать валовой ежемесячный доход в 3 раза превышающий ежемесячную арендную ставку
  • Заявитель должен предоставить отчет об истории аренды
  • Кандидат должен иметь соответствующую справку о судимости

Вышеупомянутое — отличная отправная точка, но вы должны адаптировать ее по мере необходимости.Учитывайте одинаковые критерии арендатора для всех заявителей, чтобы обеспечить объективность. Помните, что при выборе арендатора важно соблюдать все федеральные законы и законы штата.

Pro Tip: Чем более подробно вы изложите критерии арендатора, тем больше у вас шансов привлечь качественных кандидатов, которые соответствуют вашим желаниям и потребностям.

2. Создайте привлекательный и прозрачный листинг аренды

Чтобы найти хорошего арендатора, раскройте широкую сеть — ваше объявление об аренде может значительно повлиять на количество получаемых вами заявок на аренду.Воспользуйтесь этими советами, чтобы составить отличное объявление об аренде:

  1. Выделите удобства и отличия: Что делает ваш дом более выгодным для сдачи в аренду по сравнению с аналогичными объектами в вашем районе? Используйте свое объявление об аренде, чтобы раскрасить вашу собственность в лучшем свете. Выделите ключевые отличия, которые могут привлечь арендаторов, будь то новая бытовая техника из нержавеющей стали, бесплатный высокоскоростной Интернет, технология умного дома или новые полы. Компания RentCafe составила список терминов, которые арендаторы чаще всего искали в 2018 году.
  2. Объясните требования к арендатору: Ваше объявление об аренде также должно четко указывать, чего ожидают от заявителей. Примеры требований арендатора могут включать:
  • Подача заявки на аренду
  • Предоставление не менее трех рекомендаций домовладельца
  • Завершение полной проверки данных арендатора
  • Покрытие для подачи заявки на аренду
  1. Используйте яркую фотографию и видео: Вы знаете старую поговорку: фотография стоит тысячи слов.Инвестиции в профессиональную фотографию могут помочь вам привлечь внимание высококлассных арендаторов, а предварительные вложения могут окупиться, чтобы разместить в вашей собственности подходящего арендатора. Если вы не можете нанять профессионального фотографа, убедитесь, что камера чистая, и попробуйте делать снимки при естественном освещении.

    Вы также можете рассмотреть возможность предоставления видео или 360-градусного обзора вашей арендуемой квартиры, чтобы дать потенциальным арендаторам больше информации о том, как выглядит ваша арендуемая квартира, без необходимости присутствия.Это поможет отсеять неквалифицированных арендаторов и сэкономить ваше время.

  2. Получите как можно больше внимания : После того, как вы создали идеальное объявление, разместите свои данные об аренде в следующих местах, чтобы расширить охват:
  • Сайты с онлайн-листингом, такие как Hotpads, Craigslist или Rentals.com
  • Общежитие вуза
  • Социальные сети
  • Бюллетени аренды
  • Знак «Сдается» на вашей собственности

Совет от профессионала: Помните о пиковом сезоне аренды, прежде чем сдавать дом, и узнайте, когда лучше всего разместить объявление об аренде, чтобы привлечь больше соискателей.

Задавайте важные контрольные вопросы

Первые впечатления могут сыграть ключевую роль, когда вы начинаете отбор нетерпеливых потенциальных арендаторов. Ваше первое взаимодействие может помочь вам обнаружить любые красные флажки арендатора, которые помогут вам решить, продолжать ли процесс проверки.

Вы можете задать следующие вопросы проверки арендаторов, чтобы узнать больше об заинтересованных арендаторах:

  • Вы хотите разрешить полную проверку фона?
  • Вас когда-нибудь выселяли?
  • Были ли вы когда-нибудь осуждены за соответствующее преступление?
  • Сколько человек будет жить в съемном доме?
  • У вас есть домашние животные?
4.Соберите заявление об аренде и отчет об истории аренды

Если кандидат проходит предварительный отбор и хочет подать заявку, может быть лучше потребовать как заявку на аренду, так и отчет об истории аренды. Вы можете найти шаблоны заявок на аренду в Интернете, получить их в местных ассоциациях недвижимости или создать свои собственные.

Примечание: В вашем заявлении должна быть четко указана вышеуказанная информация, которая должна быть рассмотрена, а также должно быть предоставлено подтверждение дохода и разрешение на полную проверку арендаторов. После получения заявок сделайте предварительное рассмотрение. Важную информацию можно почерпнуть из того, что потенциальный арендатор указывает в своем заявлении на аренду:

  • Достаточный доход : Достаточно ли ваш арендатор для покрытия ежемесячной арендной платы? Обеспечение стабильного дохода арендатора может помочь вам получать доход от аренды каждый раз вовремя.
  • Здоровая кредитная история : Хорошая кредитная история может показывать, поскольку она может помочь определить, есть ли у заявителя история своевременной оплаты счетов.Это может указывать на то, будут ли они платить арендную плату каждый месяц вовремя.
  • Соответствующее уголовное прошлое : Как домовладелец, вы несете ответственность за сохранность своего имущества и безопасности в районе. Судимость может быть предиктором проблем с арендатором в будущем.

Как уже упоминалось, вам также следует потребовать, чтобы заявители предоставили отчет об истории аренды; Таким образом, вы сможете проверить рекомендации домовладельца. Отчет об истории проката состоит из списка предыдущих адресов, с которых они снимали аренду.Этот отчет должен включать контактную информацию арендодателя или управляющего недвижимостью по соответствующему адресу. Если у вашего арендатора нет истории аренды, вы можете рассмотреть другие части информации, включая подтверждение занятости, квитанции о заработной плате и налоговые декларации.

Провести справочные проверки

Выполните проверку рекомендаций арендодателя, чтобы убедиться, что информация, указанная как в заявке на аренду, так и в отчете об истории аренды, верна. Хотя рекомендуется проводить полную проверку арендаторов, это не скажет вам, как арендатор будет относиться к вам или вашей собственности.Рекомендация арендодателя поможет лучше понять поведение и намерения вашего арендатора.

Арендодатели часто хотят доверять своей интуиции при отборе кандидатов, но важно найти время, чтобы убедиться, что у вас есть наиболее точная доступная информация. По данным опроса SmartMove 2016 года, 86% арендодателей проверяют информацию о заявителе, и этот важный дополнительный шаг может помочь вам собрать все необходимое для принятия обоснованного решения.

Pro Tip: При обращении к предыдущим арендодателям позвоните по нескольким ссылкам, чтобы получить более полное представление о своем арендаторе.Нынешние домовладельцы могут быть заинтересованы в том, чтобы избавиться от плохих арендаторов и предоставить недостаточно точные обзоры поведения арендаторов.

Выполнение полной проверки арендаторов

Крайне важно, чтобы вы всегда проводили полный отбор потенциальных арендаторов — информируйте себя, когда на кону стоит ваш доход от аренды. Для лучшего понимания мы настоятельно рекомендуем вам приобрести:

  • Полный кредитный отчет с ResidentScore
  • Отчет о доходах
  • Справка о судимости
  • Отчет об истории выселения
Проверка кредитоспособности арендатора

Информация, содержащаяся в кредитном отчете, может помочь вам предсказать, сможет ли потенциальный арендатор платить арендную плату вовремя или вообще.

Все проверки кредитоспособности SmartMove поставляются с программой ResidentScore, которая доступна только на SmartMove и позволяет прогнозировать выселения на 15% лучше, чем традиционная кредитная оценка. ResidentScore использует более 1000 переменных для оценки потенциальных арендаторов. Это позволяет арендодателям лучше прогнозировать риски при сдаче дома в аренду потенциальному арендатору.

Отчет о доходах

Ставки стола заключаются в том, что арендатор должен иметь достаточный доход, чтобы позволить себе арендовать квартиру. Согласно данным TransUnion SmartMove, главной проблемой среди независимых арендодателей в США является невыплата арендной платы.Учитывая, что выселение может стоить домовладельцу в среднем 3500 долларов, необходимо гарантировать, что заявители смогут оплачивать арендную плату каждый месяц.

Использование отношения арендной платы к доходу может быть полезным в качестве эвристики для определения того, может ли ваш потенциальный арендатор позволить себе арендную плату. Эмпирическое правило состоит в том, что заявитель должен иметь как минимум трехкратный валовой ежемесячный доход для покрытия расходов на аренду.

Математика выглядит так:

Ежемесячная арендная плата X 3 = Минимальный ежемесячный доход от аренды

Например, если арендная плата за квартиру стоит 1000 долларов в месяц, то заявитель должен получить минимум 3000 долларов в месяц дохода. Математика:

1000 долларов X 3 = 3000 долларов

Хотя эти коэффициенты считаются отраслевыми стандартами, они могут работать не на всех рынках. В действительности, по данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, почти половина арендаторов тратит больше 30 процентов от нормы.

Таким образом, важно определить, может ли ваш заявитель позволить себе арендную плату, и наши клиенты думают об этом. Пятьдесят девять процентов респондентов опроса пользователей SmartMove в 2016 году заявили, что они больше заботятся о стабильном доходе арендатора, чем о предыдущей кредитной истории.

В то время как арендатор должен предоставить подтверждение дохода, арендодатель должен убедиться, что предоставленная информация является точной — вот тут-то и пригодится Income Insights от SmartMove. Анализируя информацию из кредитного отчета вашего заявителя, Income Insights оценивает способность потенциального арендатора справиться со своей текущей задолженностью. Если доход заявителя, сообщаемый самим заявителем, не совпадает с оценкой Income Insights, рекомендуется запросить дополнительную проверку дохода.

Income Insights позволяет:

  • Экономьте время и силы, проверяя доход
  • Снижение риска проблем с оплатой арендаторами
  • Утвердить кандидата быстрее

Узнайте больше о Income Insights и узнайте, как можно использовать этот отчет SmartMove, чтобы сдать дом правильному арендатору.

Справка о судимости

Сдавая дом в аренду, вы обязаны защищать как свою собственность, так и район.Арендодателям следует проводить проверку на наличие судимости у всех потенциальных арендаторов.

Когда вы используете SmartMove для онлайн-проверки биографических данных клиента, вы получите отчет о криминальном прошлом, который включает результаты поиска по сотням миллионов записей, десяткам баз данных и множеству списков самых разыскиваемых лиц.

Примечание: Наличие судимости не обязательно дисквалифицирует заявителя, поскольку виды преступлений могут быть разными. Взгляните на разбивку как имущественных, так и насильственных преступлений в Соединенных Штатах ниже.

Отчет об истории выселения

Процесс выселения может быть трудоемким, напряженным и дорогостоящим. Выселение арендатора может занять от 3 до 4 недель и стоить более 3500 долларов.

Чтобы снизить риск выселения в будущем, рассмотрите историю выселения каждого заявителя. Прошлые выселения могут быть ключевыми индикаторами будущих проблем арендаторов; Исследование SmartMove показывает, что выселенные жители имеют почти в три раза больше записей о предыдущих выселениях и сборах, связанных с арендой, чем невыделенные жители.

Тщательный отбор арендатора может помочь вам принять обоснованное решение об аренде. Узнайте больше о проверке арендаторов в первый раз и убедитесь, что вы установили все флажки, прежде чем подписывать договор аренды со своим арендатором.

Сделайте так, чтобы ваш арендатор подписал герметичный договор аренды

После того, как вы выбрали арендатора, вам еще предстоит кое-что сделать. Прежде чем позволить арендатору въехать, потребуйте, чтобы он подписал договор аренды или аренды.

Аренда жилого помещения — это договор с арендатором, который четко определяет ожидания и требования как для арендатора, так и для арендодателя.Хорошо продуманный договор аренды с соблюдением правовых норм может помочь обеспечить защиту как арендатора, так и арендодателя.

NOLO предоставляет разбивку типичных резервов, обнаруженных в договоре аренды, в том числе:

  • Срок аренды
  • Размер арендной платы и порядок ее оплаты
  • Требования к арендатору обслуживания
  • Политика в отношении домашних животных
  • Залог и другие сборы и порядок их выплаты
  • Когда и как домовладельцы могут вводить
  • Ожидаемое поведение арендатора (часы ожидания, запросы на техническое обслуживание и т. Д.))
  • Ограничения на использование собственности (места для курения, политика в отношении домашних животных и т. Д.)

Этот список является лишь отправной точкой и никоим образом не является исчерпывающим. Узнайте больше об общих условиях, которые следует включить в договоры аренды, когда вы создаете договор аренды для своей арендуемой собственности.

Pro Tip: Арендодатели, впервые нанимающие жилье, могут рассмотреть возможность работы с юрисконсультом для составления надежного договора аренды или аренды, который помогает сформировать ожидания и одновременно защищает арендодателя в случае будущих судебных разбирательств.

Заключение: проявите должную осмотрительность и защитите себя, проверив

Если вы решили сдать квартиру в аренду, то можно с уверенностью предположить, что вам предстоит столкнуться с множеством новых проблем, но при этом у вас будет возможность реализовать свои финансовые возможности.

TransUnion SmartMove предоставляет независимым арендодателям подробные справочные отчеты, необходимые для принятия более уверенного решения об аренде. Если вы уверены в своем арендаторе, вы также можете быть уверены, что арендованный дом в надежных руках.

Получите почти мгновенный доступ к отчетам о кредитных операциях, уголовных преступлениях и выселениях вашего заявителя. Кроме того, SmartMove позволяет переложить расходы на арендатора. Получите бесплатную учетную запись и начните отбирать арендаторов сегодня!

Как сдать дом в аренду: девять простых шагов

Приобретение недвижимости в аренду — отличный способ разбогатеть, и многие инвесторы в недвижимость начинают свою карьеру со сдачи в аренду собственных домов. Со временем стоимость арендуемой собственности может возрасти, и домовладельцы будут сдавать в аренду или продавать свои предыдущие дома, чтобы переехать в новые дома, которые больше или лучше соответствуют их образу жизни или предпочтениям.

Сдача дома в аренду также может помочь при выходе на пенсию. Будем надеяться, что к тому времени, когда домовладелец достигнет пенсионного возраста, у него будет несколько оплачиваемых объектов недвижимости, которые смогут приносить непрерывную прибыль. Они также могут продать эти дома за единовременную сумму денег. Однако быть домовладельцем — это большая ответственность, поэтому важно знать, как правильно сдать дом. Вот несколько советов и рекомендаций по сдаче дома в аренду.

1. Будьте уверены, что хотите сдавать в аренду

Сдача дома в аренду превратит собственность из обязательства в актив.Получаемый вами доход от аренды может помочь выплатить ипотечный кредит и обеспечить дополнительный денежный поток. Возможно, вам нужно переехать через всю страну в поисках новой работы, но представить себе, что вы вернетесь в свой первый дом в будущем, поэтому вы не совсем готовы продать недвижимость. Хотя это отличные стимулы для сдачи дома в аренду, не торопитесь и определите, готовы ли вы действительно посвятить себя этому процессу.

Сбор арендной платы, реклама собственности, проверка арендаторов и проведение текущего технического обслуживания — вот лишь некоторые из обязанностей, которые вам нужно будет выполнить самостоятельно или поручить управляющему недвижимостью. Вам также придется справиться с большими расходами, как с более высокой страховкой домовладельца, поэтому не забудьте правильно оценить свои финансы.

2. Определите расходы и установите арендную плату

Как только вы решите, что аренда дома подходит вам, приступайте к составлению финансового плана. Спланируйте расходы на аренду недвижимости и создайте бюджет, чтобы не сбиться с пути. Некоторые общие расходы на аренду дома включают:

  • Выплаты по ипотеке
  • Текущее обслуживание
  • Ремонт и / или ремонт
  • Осмотры
  • Борьба с вредителями
  • Страхование
  • Гонорары адвокатов
  • Сборы за управление имуществом

Свяжитесь с местными управляющими компаниями, чтобы получить точную оценку расходов.Обратитесь к местным арендодателям за советом по планированию расходов. Также рекомендуется связаться с местными коммунальными предприятиями. Знание средней стоимости ежемесячных коммунальных услуг может помочь вам определить, хотите ли вы включить коммунальные услуги в арендную плату, взимать с арендатора ежемесячную плату или требовать от арендатора полной ответственности за коммунальные услуги. Знание расходов на коммунальные услуги также может помочь вам определить проблемы с системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, поскольку вы сможете заметить любые необычные всплески в счете.

Настоятельно рекомендуется обратиться к юристам и бухгалтерам по недвижимости, поскольку они могут помочь убедиться в том, что вы соблюдаете местные законы о собственности, налоговые законы, постановления о зонировании и многое другое.Бухгалтер по недвижимости поможет вам составить реалистичный бюджет и понять, на какие налоговые вычеты вы можете претендовать. Хотя вы можете иметь право на несколько вычетов, существуют ограничения на размер вычетов каждый год. Юрист не только следит за соблюдением федеральных законов и законов штата о найме жилья, но и может помочь составить договор аренды и включить в него важные внутренние правила, например, пункт об уборке. Используя инструменты аренды Apartments.com, вы можете заключить договор аренды в соответствии с вашим местным законодательством.

Установить цену аренды немного проще, чем оценить общие расходы на недвижимость.Устанавливая цену, вы хотите найти баланс между ставкой, которая выше, чем ваши расходы, но достаточно низкой, чтобы привлечь арендаторов. Несколько факторов, таких как стоимость вашего дома, местоположение и размер, будут влиять на вашу окончательную ставку, но цена аренды обычно определяется рынком. Скорее всего, ваш дом будет иметь такую ​​же арендную плату, как и другая недвижимость в вашем районе, аналогичная по размеру и состоянию. Изучите местную недвижимость, обратившись к местным арендодателям и управляющим компаниям.Если вы используете инструменты аренды Apartments.com, у вас будет доступ к сопоставимому отчету об аренде, который поможет вам установить стоимость аренды.

3. Изучите законы

Ознакомление с федеральными законами и законами штата о арендодателях является одним из наиболее важных факторов при сдаче дома в аренду. Если вы не будете осторожны, вы можете попасть в суд мелких тяжб. Вот некоторые вещи, которые нужно знать о законах о арендодателях и арендаторах на уровне штата и федеральном уровне.

Законы штата и местные законы

В каждом штате действуют разные законы в отношении гарантийных депозитов, писем-уведомлений, доступа к собственности и других вопросов, но есть некоторые общие практические правила, о которых следует помнить.Например, во многих штатах существует контроль за арендной платой, что означает ограничение на размер арендной платы, которую вы можете взимать. Точно так же во многих штатах есть ограничения на залоговые депозиты и требуют, чтобы домовладельцы хранили депозиты на отдельном банковском счете, поскольку деньги можно использовать только для завершения ремонта. Многие штаты также признают подразумеваемый договор о спокойном отдыхе, поэтому домовладельцы должны предоставить уведомление о въезде за 24 часа до входа в дом для обслуживания или ремонта. Помимо проведения собственного исследования в Интернете, вы можете связаться с местным жилищным управлением или юристом, чтобы узнать о законах штата и местных законах.

Федеральные законы

Вы можете просмотреть все законы об арендодателях и арендаторах на веб-сайте Департамента жилищного строительства и городского развития. HUD также предоставляет информацию о Законе о справедливых жилищных условиях, который запрещает жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и / или инвалидности. Когда домовладелец отклоняет заявку на аренду, он должен предоставить заявителю письмо с подробным изложением причин. Вы не хотите подвергать кого-либо дискриминации, поэтому очень важно понимать законы о справедливом жилищном обеспечении.Как и при изучении законов штата, рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости.

4. Рекламируйте свою недвижимость

Составьте маркетинговый план и расскажите о своей арендуемой собственности. Есть несколько способов рекламировать аренду, но очень распространены вывески об аренде и веб-сайты со списком квартир. Когда вы размещаете свою аренду на Apartments. com, ваша недвижимость рекламируется на самых популярных сайтах аренды в сети Apartments.com, охватывая миллионы потенциальных арендаторов.Цель рекламы — привлечь широкий круг потенциальных соискателей, поэтому создание отличного объявления о недвижимости очень важно.

Если вы готовы потратить дополнительные деньги, вы можете нанять рекламную компанию, чтобы сделать ваш дом более привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы можете нанять профессионального фотографа или сделать свои собственные фотографии для объявления о недвижимости. Напишите отличное описание недвижимости, выделив желаемые удобства, такие как гараж, стиральная и сушильная машины или бассейн. Как только арендаторы начнут проявлять интерес, вы можете начать планировать личные и / или онлайн-туры.

5. Проверка потенциальных кандидатов

Проверка арендаторов чрезвычайно важна, потому что вы хотите сдать в аренду арендатору, который вовремя платит арендную плату и позаботится о вашем доме. Хороший кредитный рейтинг, подтверждение занятости и ежемесячный доход, в три или более раз превышающий арендную плату, — вот общие требования, которые домовладельцы используют для сдачи в аренду арендаторам. Наряду с запросом приложения целесообразно всегда запускать фоновую проверку и проверку кредитоспособности. Apartment.com упрощает проверку, предоставляя онлайн-сервисы TransUnion для обширной проверки биографических данных и кредитных отчетов.

6. Подготовка к переезду

Есть несколько задач, которые необходимо выполнить, прежде чем арендатор сможет въехать, поэтому использование контрольного списка арендодателя-арендатора поможет вам оставаться организованным. Вот несколько шагов по подготовке вашего дома к въезду:

  • Определите дату въезда с жильцами
  • Тщательно очистите дом (вы можете сделать это самостоятельно или нанять клининговую компанию)
  • Убедитесь, что вся бытовая техника установлена. хорошее состояние
  • Вымойте или замените ковер, при необходимости
  • Добавьте элементы ландшафтного дизайна и защиты ландшафта, чтобы улучшить привлекательность бордюров
  • Завершите любой ремонт или реконструкцию, если необходимо
  • Проверьте детекторы дыма и окиси углерода
  • Проверьте систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и при необходимости замените фильтры
  • Снова закройте замки
  • Завершите обход с арендаторами и заполните контрольный список въезда
  • Подпишите договор аренды (арендатор всегда должен подписать договор аренды первым)
  • Получите арендную плату за первый месяц, залог, и другие сборы

7.

Управление недвижимостью (или сдача в аренду)

Определите, хотите ли вы управлять собственностью самостоятельно или нанять профессионального управляющего недвижимостью. Управление своими руками позволяет вам сэкономить деньги и полностью контролировать все аспекты собственности, включая сбор арендной платы, обслуживание и проверку арендаторов. Однако, если вы живете далеко от объекта недвижимости, у вас очень плотный график или вы просто не знакомы с управлением бизнесом, возможно, лучше будет нанять управляющего недвижимостью. Управляющие недвижимостью обычно взимают до 10 процентов ежемесячной арендной платы вместе с другими сборами, такими как 50 процентов арендной платы за первый месяц, когда въезжает новый арендатор.Хотя найм управляющего недвижимостью — это еще одна статья расходов, они могут помочь сделать вашу арендуемую недвижимость прибыльной и уменьшить ваш стресс. Общие обязанности управляющих недвижимостью включают:

  • Правильно разбираться в законах о арендодателях и арендаторах
  • Сбор арендной платы
  • Рекламировать недвижимость
  • Просматривать и выбирать арендаторов
  • Подписывать договоры аренды
  • Сбор арендной платы и других сборов
  • Следить за финансами
  • График технического обслуживания
  • Выпуск юридических уведомлений
  • Обеспечение соблюдения политик аренды, таких как политика в отношении домашних животных
  • Выселение файлов

Как и в случае с арендаторами, важно найти наиболее подходящего менеджера по управлению недвижимостью. Проведите исследование и задайте потенциальному управляющему множество вопросов, чтобы определить, стоит ли вам их нанимать.

8. Сохраняйте организованность и все документируйте

Неорганизованность не только вызывает головную боль, но также может привести к ряду последствий, включая потерю дохода и судебные тяжбы. Если вы управляете собственностью самостоятельно, запомните эти три слова: документ, документ и документ! Каждая выполняемая вами задача должна быть задокументирована в физическом файле и / или в цифровом виде.Вам также следует убедиться, что вы используете организованную систему регистрации всех документов, особенно квитанций, потому что они вам понадобятся при подаче налоговой декларации. Вот несколько примеров предметов, которые вы должны надлежащим образом задокументировать и хранить:

  • Любая коммуникация между арендаторами, техническим обслуживанием и т. Д.
  • Все квитанции и счета за ремонт и реконструкцию
  • Копии текущих и бывших договоров аренды
  • Копии любых юридических уведомлений
  • Финансовая информация, включая налоги и расходы
  • Фотографии и видео, показывающие состояние собственности до и после въезда и выезда арендаторов

Эти примеры — лишь верхушка айсберга, когда дело доходит до отслеживания расходов арендодателей. Несмотря на то, что самодельный менеджмент является экономически эффективным, не бойтесь обращаться за помощью к профессионалам.

9. Сохраните своих арендаторов

Сохранение арендаторов — самый простой способ обеспечить прибыльность вашей арендуемой собственности. Если ваши нынешние арендаторы продлят договор аренды, вам не придется беспокоиться о поиске новых арендаторов для заполнения вакансии. Чем дольше ваш дом будет пустовать, тем больше денег вы потеряете. Предоставление приветственной корзины, быстрое решение проблем с обслуживанием и размещение домашних животных — вот несколько способов удержания резидентов.

Сдать дом в аренду — отличный способ добиться финансового успеха. Независимо от того, нанимаете ли вы управляющего недвижимостью или занимаетесь самоделкой, не забывайте организовывать и учитывать местные и федеральные законы. Хотя поначалу это может показаться ошеломляющим, стать арендодателем можно, если потребуются обширные исследования, терпение и небольшая помощь профессионалов в сфере недвижимости. Кто знает, может, вы в конечном итоге сдадите несколько домов, когда разберетесь с вещами!

Опубликовано 7 декабря 2020 г.

Что вы думаете?

10 ответов

Об авторе

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Думаете стать арендодателем? Сдать дом в аренду может быть отличным способом добавить дополнительные деньги в ваш бюджет — независимо от того, есть ли у вас целый дом или только свободная комната.

Может быть, вы подумываете о сдаче дома, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Возможно, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете в него переезжать. Независимо от того, что вас сюда привело, вам интересно, как снять дом, и у нас есть для вас ответы.

Как снять дом за 9 шагов

1. Решите, имеет ли смысл арендовать

2. Установите свой бюджет

3. Изучите варианты аренды в вашем районе

4. Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления имуществом

6. Заключите договор аренды

7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Документирование арендуемой площади

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать

Прежде чем вы наденете обувь домовладельца, вы должны убедиться, что эта обувь подходит вам по размеру. Это означает, что нужно внимательно и внимательно посмотреть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

У вас есть подходящее страховое покрытие? Вы могли бы сэкономить сотни! Свяжитесь со страховым профи сегодня!

Если вы подумываете об инвестировании в арендуемую недвижимость, вам следует платить за дом наличными. Если вы не в состоянии выложиться на 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или съемщиков для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас появятся деньги, чтобы позволить себе весь дом, , затем , купите дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете оплатить ипотечный платеж самостоятельно? Продай это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты для свекрови или оплачиваемый дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте подробнее рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1: Сдача запасного помещения

Может быть, вы думаете о том, чтобы найти соседа по комнате, чтобы помочь с ежемесячными выплатами по ипотеке или помочь досрочно выплатить ипотеку.Прежде чем согласиться на совместное проживание в доме, вы должны честно заявить о своей терпимости к жизни с другими и о том, стоит ли потраченных дополнительных денег.

Плюсы:

  • У вас будет больше денег. По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов, что примерно на 11% больше, чем за последнее десятилетие. 1 Если домовладелец имеет средний ипотечный долг — 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66% — выплата по кредиту составит около 1465 долларов в месяц.Сосед, который скинул половину, может снизить выплату примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Чтобы узнать это, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита.
  • Сосед по комнате отлично подходит для разделения счетов. От коммунальных услуг и Интернета до продуктов питания и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет еще наличных.
  • Соседка по комнате может вылечить скуку в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но определенно неплохой результат, если вы станете друзьями.

Минусы:

  • Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным. Вам необходимо установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться аренда. (Мы более подробно рассмотрим, как этого избежать, на шаге 6).
  • Всегда есть вероятность плохого соседа по комнате. Жить с человеком, с которым ты не ладишь, было бы ужасно.
  • Владеть домом, который с вами делит кто-то другой, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не придерживается ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Вы можете рассмотреть график домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2: Аренда дома, который не продается

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

  • Это может означать больше денег в банке. Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
  • Это может означать меньше стресса. Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о меньшем.
  • Есть потенциал для увеличения капитала. Если вы сможете сдать дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости жилья. Чем больше у вас капитала, тем выше будет ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

  • Как только вы сдаете дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью. Существуют правила штата в отношении того, какой вид страхования вам необходимо иметь и что необходимо включить в договоры аренды. Кроме того, теперь вы домовладелец, а это серьезное обязательство.
  • Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место. Стать арендодателем, проживающим на большом расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам нужно будет вложить деньги в управляющего недвижимостью, чтобы он проверил дом для вас и убедился, что правила соблюдаются.
  • Вы задержите продажу дома. Если вы намереваетесь продать, то сдача дома в аренду помешает вашей цели.

Ситуация № 3: Аренда дома в наследство

Потерять родителя непросто. Меньше всего вам захочется принять неверное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома кажется вам невыносимой, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам необходимо понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на наследство, прирост капитала и налоги на имущество. Ситуация у всех разная, поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы понять ваши обязательства.

Плюсы:

  • Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях. Немного легче позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы по-прежнему отвечаете за это место.
  • Дом может быть дополнительным доходом. Постоянная ежемесячная проверка арендной платы — отличный способ накопить сбережения, погасить долги или инвестировать для выхода на пенсию.
  • Вы можете попробовать свои силы в инвестировании в недвижимость. Вы почувствуете, что значит быть домовладельцем, и убедитесь, что это ваша чашка чая.

Минусы:

  • Определить, кто будет обслуживать собственность, может быть сложно. Вы наймете управляющего недвижимостью или будете обслуживать ее самостоятельно? Если ваше наследство разделено с братьями и сестрами, вам нужно будет определиться с ролями и обязанностями.
  • Есть налоги (и еще налоги). Опять же, проконсультируйтесь с налоговым профи, чтобы понять ваши налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
  • Текущий ремонт и техническое обслуживание могут оказаться утомительными. Быть домовладельцем — это большое обязательство. Если что-то в доме требует ремонта, это ваша ответственность.

Шаг 2. Установите бюджет

Если вы взвесили все «за» и «против», и чаша весов склоняется к сдаче дома в аренду, пора составить финансовый план — то есть бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать дом просто для удовольствия. Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть домовладельцем — тяжелая работа, и вам нужно будет спланировать определенные расходы, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам нужно включить в свой домашний бюджет:

  • Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить ее в свой бюджет на недвижимость.Между арендаторами могут быть месяцы, когда вы будете нести ответственность за счет. И не забывайте про проценты!
  • Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
  • Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение определит, нужны ли вам другие виды страхования, например страхование от наводнений или землетрясений.
  • Ремонт и обслуживание. Если вы думаете, что ваши арендаторы никогда не позвонят вам, чтобы что-то исправить, вы живете в стране грез.Отложите резервный фонд на случай поломки посудомоечной машины или водопровода.
  • Модернизация и чистка. Это особенно важно между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и глубокую уборку — внутри и снаружи. Будьте готовы платить за эти вещи хотя бы раз в несколько лет.
  • Желаемая аренда. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, так что вы можете получить прибыль. Но мир несовершенен, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему.Посмотрите на арендуемые дома или комнаты аналогичного размера в вашем районе, чтобы понять, что является разумным. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «халяву» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше пространство выглядело более привлекательно.

Шаг 3. Изучите варианты аренды в вашем районе

Неважно, свободная ли это комната, квартира в гараже или весь дом — если вы собираете арендную плату за собственность, которая принадлежит вам, вы — домовладелец. И эта работа — это гораздо больше, чем просто получение арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего помещения в Интернете, вам необходимо освежить в памяти законы об арендодателях. В каждом штате действуют разные правила относительно того, что вам нужно включить в листинг, как получить гарантийный депозит, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли.

Есть также федеральные законы о безопасности жилья и недопущении дискриминации, которым вы должны следовать. Игнорирование законов может привести к судебному процессу, поэтому будьте умны и изучите свои дела, прежде чем сдавать дом в аренду.

Шаг 4: поговорите со своим страховым агентом

Это может показаться легкой задачей, но держите своего страхового агента в курсе своих планов аренды. Даже если вы только планируете сдавать комнату в уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить страховое покрытие ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку аренды.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают рынок страхования от начала и до конца и помогут вам получить необходимую сумму страхового покрытия по отличной цене.Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5: Составьте план управления имуществом

Труба протекает. Арендатор теряет ключ и в 2 часа ночи его запирают.Дверь падает с петель. По кладовой с яростью бежит мышь. Кому будут звонить арендаторы, когда это произойдет? Вы — если у вас нет плана.

Может быть, вы захотите позвонить первым. Но если вы управляете недвижимостью из другого города, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью.Если вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять менеджера, который будет звонить на место и проверять арендную плату при необходимости. Но имейте в виду, что наем управляющего может оказаться дорогостоящим и минимизирует вашу прибыль. Взвесьте все преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или согласны с тем, чтобы быть управляющим имуществом, все же неплохо составить список надежных экспертов, которым можно будет позвонить в таких случаях: сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и так далее.Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, в какой-то момент вам понадобится один из них. Если только вы не являетесь специалистом в области сантехники, столярных работ и борьбы с вредителями. В таком случае запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6. Составьте договор аренды

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда аренды» найдет миллионы бесплатных шаблонов, которые можно использовать для составления договора. Просмотр примеров поможет решить, что вы, как домовладелец, хотите, а чего не позволите.

Например, могут ли ваши арендаторы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить в потолке отверстия для вешалок для растений? Могут ли они задерживать гостей на длительное время? Могут ли они досрочно разорвать договор аренды без дополнительной оплаты?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет еще раз изучить все правила, которые вы изучили на шаге 3, и убедиться, что в вашем договоре аренды есть все необходимые формулировки в соответствии с законами штата и федеральными законами. В договоре аренды также должен быть указан адрес собственности, список всех, кто будет проживать в этом помещении, время начала и окончания договора, а также стоимость аренды и залог.

Наконец, здесь важно привлечь юриста. Аренда — это юридический договор, который может иметь юридические последствия. И нужно знать, как сдать дом легальным способом.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш адвокат поставит высокую оценку арендному договору, остается только найти кого-нибудь, кто подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто бывает самым сложным.

Поиск арендаторов

Так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. Шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости.Нет, это не значит, что вам нужно нанимать какую-нибудь модную рекламную компанию или компанию по недвижимости. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, который позаботится о поиске арендаторов для вас? Просто помните, они не будут работать бесплатно — вам придется внести их в бюджет.

Вопрос, как привлечь качественных арендаторов? Разместите качественное объявление! Ваше объявление о аренде должно включать качественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что ваше жилье может предложить, и того, чего в нем нет.Если на вашем объекте запрещено размещение с домашними животными, укажите это. Если курение на территории запрещено, укажите это. В противном случае вы потратите время на проверку кандидатов, которые не согласятся с правилами вашего договора аренды.

Для вашего объекта размещения также необходима четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы управляете процессом самостоятельно, выделите в своем расписании время, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов

Было бы неплохо иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы разместите свою недвижимость.Таким образом, вы сможете начать процесс отбора, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство домовладельцев взимают регистрационный сбор для покрытия стоимости проверки биографических данных и других расходов. Вам также следует попросить юриста осмотреть ваше заявление, прежде чем вы его заполните, потому что это юридический документ. В приложении должна быть форма разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

  • Имя и дата рождения для всех арендаторов
  • Номера социального страхования для всех взрослых квартиросъемщиков
  • Список литературы
  • Подтверждение дохода
  • Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях как можно лучше, но вам нужно все это проверить.Позвоните своему работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая придурочного арендатора, который выгонит ваше пространство и не заплатит арендную плату.

Шаг 8: Выберите арендатора

Это не так просто, как выбрать симпатичную парочку, которая принесла вам печенье, когда они приехали на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы.Если у вас есть несколько подходящих кандидатов на выбор, рекомендуется снова обратиться к своему юристу или агенту по недвижимости для принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, а он принял вашу собственность, самое время подписать договор аренды. Поздравляю! Вы официально сдали свой дом в аренду.

Шаг 9: Задокументируйте арендуемое пространство

Не пропустите шаг 9 — очень важен. Прежде чем какие-либо жильцы переедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство. Сфотографируйте все. Обратите внимание на трещины в стенах и царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор переедет, проведите с ним обход и попросите их задокументировать пространство для себя. Вам обоим необходимо согласовать текущее состояние помещения и записать все, что может считаться поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть своему арендатору полную сумму залога. (Примечание: не тратьте их!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы держали залог арендатора на отдельном банковском счете. 2 Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что ваш арендатор причинил ущерб помещению. Сделать предварительные фотографии и заметки будет полезно, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Дополнительный шаг: не делайте этого в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует больших размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на каждом этапе аренды вашего дома, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков услуг (ELP).Мы работаем только с лучшими агентами в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам выбрать наиболее подходящий для вас и вашего бюджета процесс аренды.

Найдите своего надежного агента сегодня.

Как сдать дом в аренду: пошаговое руководство

Скорее всего, вы слышали ужасные истории от случайных домовладельцев о дорогостоящих выселениях, разрушенных квартирах и «арендаторах из ада». Возможно, вы знаете дюжину причин, по которым не следует сдавать недвижимость в аренду. Кроме того, вы можете даже не понимать , как сдать дом в аренду … но все же вам может просто понадобиться превратить свой дом в арендуемую собственность.Возможно, вы…

  • Пытался продать — но рынок инвестиционной недвижимости слабый
  • Были временно переведены из района для работы
  • Должны больше, чем стоит ваш дом, но могут покрыть ипотеку за счет дохода от аренды
  • Реализовали невероятное благосостояние возможности, которые сдача в аренду может обеспечить ваше финансовое будущее.

Да, плохие истории привлекают больше всего внимания и прессы. Но вот факты: каждый день миллионы домовладельцев сдают дома хорошим арендаторам.При правильном планировании и подготовке вы сможете свести к минимуму хлопоты и превратить свой дом в прибыльное предприятие.



Стоит ли сдавать дом?

Первый вопрос, который нужно задать себе: следует ли вам сдавать или продавать свой дом? Я хотел бы обосновать, почему вам следует сдавать дом в аренду. Вот почему.

  • Ваш основной дом, хотя и является жизненной необходимостью, обычно не является активом или капиталовложением. Актив приносит вам деньги. Обязательства стоят вам денег.Сдавая свой дом в аренду, вы превращаете пассив в актив.
  • Вы можете сохранить свою собственность, пока доход от аренды оплачивает ипотеку . Со временем стоимость арендуемой собственности (надеюсь) будет расти и увеличивать ваше благосостояние. Если вы можете сдать дом в аренду на сумму, превышающую ваши ежемесячные расходы, вы также получите дополнительный ежемесячный денежный поток. Это цель для всех потенциальных арендодателей, и мы в BiggerPockets хотим помочь вам в ее достижении.
  • Начните свою инвестиционную карьеру без дополнительных затрат. Аренда вашей собственности может стать первым шагом к проверенному методу накопления богатства. Многие инвесторы в недвижимость начинают этот путь — сдавая свои дома в аренду по мере того, как они перестраиваются на более крупные или лучшие дома. Это также может помочь в финансировании вашего выхода на пенсию, поскольку к тому времени, когда вы будете готовы выйти на пенсию, вы можете в конечном итоге владеть несколькими объектами недвижимости «бесплатно и без оплаты», обеспечивая ежемесячный доход от аренды или единовременную выплату в случае продажи.
  • Сохранить возможность вернуться в этот дом . Это особенно полезно, если вы были вынуждены быстро переехать из-за временного переезда.

Узнать больше о арендодателе

Поиск арендаторов

Когда дело доходит до привлечения арендаторов для аренды дома, маркетинг играет ключевую роль. Вам нужно охватить как можно больше потенциальных арендаторов, чтобы у вас был самый большой пул на выбор. Ниже приведены три простых способа продать недвижимость:

  • Craigslist: Это один из крупнейших ресурсов в Интернете, где проще всего найти арендаторов. Возможно, лучшая часть? Craigslist является бесплатным, если вы не находитесь в нескольких избранных городах.(Совет от профессионала: не указывайте здесь адрес. Просто в целях безопасности укажите общее местоположение.) Вы также можете разместить свое объявление на других сайтах для сдачи внаем в Интернете, таких как Trulia, Zillow или PadMapper.
  • Знаки двора: Один из старейших, но наиболее успешных способов продать вашу аренду — это простая вывеска «Сдается» во дворе. Однако самым большим недостатком вывески является мгновенное уведомление любого проезжающего мимо дома о свободном доме.

Предварительный отбор претендентов на аренду

Когда вы получаете звонок или сообщение от потенциального арендатора, всегда предварительно проверяйте его перед личной встречей. Самый простой способ сделать это — установить критерии аренды и объяснить их по телефону. Мои критерии до типичного процесса подачи заявки на аренду выглядят так:

  • Валовой ежемесячный доход должен примерно в три или более раз превышать месячную арендную плату
  • Благоприятный кредитный рейтинг
  • Работа — с приемлемым доказательством (т. Е. Квитанциями о заработной плате) требуемого ежемесячного дохода
  • Хорошие рекомендации от всех предыдущих домовладельцев
  • Согласен общее разрешенное количество жильцов (например,г., по два на спальню в соответствии с законодательством штата).

Вы можете прочитать этот список по телефону потенциальному арендатору и спросить его, соответствуют ли они этим требованиям. Если они этого не сделают, не сдавайте им дом, не тратьте время на их дальнейший просмотр или даже не заказывайте показ.

Следует ли вам использовать управляющего недвижимостью?

Следует ли вам управлять имуществом самостоятельно или нанять управляющего имуществом для ухода за ним? Как правило, управляющий недвижимостью взимает примерно 10 процентов от ежемесячной арендной платы плюс 50 процентов от арендной платы за первый месяц, когда въезжает новый арендатор.

В обмен на эту комиссию управляющий недвижимостью обычно:

  • Рекламируйте для поиска новых арендаторов
  • Обработайте заявки на аренду
  • Подпишите договор аренды
  • Получите ежемесячную арендную плату
  • Следите за финансовой отчетностью
  • График ремонтных работ
  • Выпуск юридических уведомлений
  • Обеспечение соблюдения политики аренды
  • Понимание и ориентироваться в законах о домовладельцах и квартиросъемщиках
  • Выселение файлов.

Сколько следует брать за аренду?

Вы не можете произвольно решать, какую ренту вы хотите взимать — это решение принимает рынок.Ваша задача — определить справедливую рыночную арендную плату для вашего дома путем исследования. Как правило, ваш дом сдается примерно за ту же сумму, что и другая арендуемая недвижимость с аналогичным местоположением, размером и состоянием. Начните с поиска аналогичной недвижимости на Craigslist и Zillow.

Для получения наиболее подробной информации о справедливой рыночной арендной плате за недвижимость введите адрес в Оценщик арендной платы BP Insight. Мы предоставим данные об этом и подобных свойствах. Этот инструмент ищет наиболее похожие объекты в вашем районе и оценивает арендную плату за вашу собственность на основе этих результатов.

Также учтите:

  • Объезжаем и ищем знаки «Сдается»
  • Звонок в компании по управлению недвижимостью
  • Спрашивал других местных арендодателей
  • Просматривал местные газеты.

А как насчет залога?

Залоговый депозит — это денежная сумма, уплачиваемая арендатором для обеспечения выполнения условий договора аренды. Однако помните — это залог, а не комиссия. Эти деньги должны храниться на отдельном банковском счете и возвращаться арендатору при выезде за вычетом любых повреждений, которые необходимо отремонтировать.

Многие штаты ограничивают сумму, которую вы можете взимать, поэтому обязательно ознакомьтесь с любыми местными ограничениями. Обычно я беру сумму, эквивалентную ежемесячной арендной плате, в качестве гарантийного депозита, хотя я могу взимать больше, если у арендатора есть что-то в прошлом, что меня беспокоит (подробнее об этом позже).

Процесс подачи заявки на аренду

Всегда подавайте заявку каждому потенциальному арендатору, который заинтересован в аренде вашего дома, даже если вы не заинтересованы.В конце концов, вы не хотите, чтобы вас считали дискриминационным. Фактическая заявка на аренду должна включать разнообразную информацию — как минимум:

  • Имена всех потенциальных арендаторов
  • Дата рождения
  • Номер социального страхования
  • Номер телефона
  • Дополнительный номер телефона
  • Предыдущие адреса (последние пять лет)
  • Текущий работодатель (имя, дата найма, доход, контактная информация)
  • Предыдущие работодатели (имя, дата найма, доход, контактная информация)
  • Контактная информация для экстренных случаев
  • Выпуск информационного бюллетеня
  • Подпись всех арендаторов.

Всегда — повторяю, всегда — требуется регистрационный взнос. Это должно покрыть расходы на проверку биографических данных. Однако, прежде чем беспокоиться о компонентах проверки, которые стоят ваших денег, сначала отсканируйте заявку на аренду, чтобы убедиться, что кандидаты соответствуют вашим первоначальным критериям.


Если вы планируете использовать недвижимость для сдачи в аренду для увеличения благосостояния или получения финансовой свободы, эту книгу просто необходимо прочитать. Книга The Book on Rental Property Investing содержит почти 400 страниц подробных советов по наращиванию благосостояния за счет сдачи в аренду недвижимости, в которой представлены практические и захватывающие стратегии, которые инвесторы используют для увеличения денежного потока и благосостояния.


Проведение биографических и кредитных проверок

Существуют различные источники проверки арендаторов, которые можно использовать для проведения фоновой проверки или проверки кредитоспособности арендатора. Многие приложения для управления недвижимостью также предлагают встроенные инструменты проверки.

Прежде чем копаться в данных проверки, вам нужно решить, какой тип фона или кредитный рейтинг вы позволите. Это во многом зависит от вашего местоположения и устойчивости вашего рынка недвижимости. Вещи, к которым стоит присмотреться:

  • Уголовные преступления
  • Зарегистрированные ранее выселения
  • Предыдущие выселения
  • Банкротство
  • Судебные решения
  • Другая криминальная или плохая финансовая история.

Проверка доходов и проверка кредитной истории

Ваше заявление об аренде должно включать подпись «разглашение информации», которая позволит вам проверить их претензии. Начни со своей работы. В заявке на аренду должны быть указаны имя и номер телефона их нынешнего работодателя, поэтому позвоните и поговорите с менеджером, владельцем или менеджером по персоналу. (Часто вам потребуется отправить по факсу подпись о разглашении информации.)

Затем следует задать следующие важные вопросы:

  • Сколько сейчас зарабатывают арендаторы?
  • Как долго там проработали арендаторы?
  • Считается ли эта работа временной?

Затем позвоните предыдущим арендодателям, по крайней мере, за последние пять лет. Обязательно проведите предварительную проверку арендаторов (например, проверку биографических данных и проверку кредитоспособности), чтобы увидеть, появляются ли какие-либо другие адреса, которые могут указывать на то, что они удобно «забыли» указать арендодателя, у которого они арендовали.

При разговоре с предыдущими арендодателями подумайте о том, чтобы задать следующие вопросы:

  • Как долго арендатор арендовал у вас?
  • Какова была их ежемесячная арендная плата?
  • Давал ли арендатор надлежащее уведомление при освобождении?
  • Был ли арендатору возвращен залог?
  • Вы бы снова сдавали аренду этому арендатору?

Принятие или отказ в приеме заявителя на аренду

Чтобы избежать жалоб на дискриминацию, всегда обрабатывайте заявки на аренду в порядке очереди.Обрабатывайте каждую заявку на аренду, пока вы не обнаружите, что заявитель не соответствует требованиям.

Когда вы отклоняете заявителя на аренду, важно, чтобы вы четко задокументировали причины отказа арендатору, чтобы избежать жалоб на дискриминацию. Всегда сообщайте арендатору письменное уведомление.

Когда вы найдете заявителя на аренду, который соответствует всем вашим требованиям, вы можете устно сообщить своему будущему арендатору, что он одобрен.

Договоры аренды

Вы можете получить договор аренды для конкретного штата в проверенной юристом библиотеке аренды BiggerPockets, которая включает формы для всех 50 штатов.

Большинство арендодателей выбирают аренду на один год, чтобы как можно дольше удерживать своих арендаторов в арендуемом доме, сводя к минимуму оборот. Хотя договоры аренды обычно различаются по продолжительности и содержанию, большинство договоров аренды содержат следующую информацию:

  • Имена арендаторов
  • Адрес арендуемой собственности
  • Срок действия договора аренды
  • Ежемесячная арендная плата
  • Сумма залога
  • Несвоевременное определение платы, штрафов и сборов
  • Законы о арендодателе и арендодателе
  • A move- отчет о состоянии
  • Политика аренды
  • Резервы за или против домашних животных, коммунальные услуги, курение и т. д.

Подписание договора аренды

Заранее ознакомьтесь с договором аренды и отметьте все области, требующие подписи или инициалов, с помощью стикеров или маркера.Так ничто не будет забыто или упущено. Когда вы встречаетесь с арендатором, пошагово объясните им каждое положение в договоре аренды и попросите подписать его по ходу дела. Это может занять много времени, но поможет защитить вас через несколько месяцев, когда арендатор скажет: «Я этого не знал».

Осмотр объекта перед заселением

К этому времени внесены ежемесячная арендная плата и гарантийный депозит, подписан договор аренды. Теперь важно сделать последнее, прежде чем передать ключи арендатору: отчет о состоянии въезда.Это просто документ, который подписывает арендатор и который подробно документирует состояние арендуемой собственности после вступления во владение.

Дайте арендатору некоторое время прогуляться по арендуемой собственности и осмотреть ее. Поощряйте их записывать состояние каждой комнаты. Также подумайте о том, чтобы сфотографировать или снять видео на видео перед передачей ключей. Это будет еще одним свидетельством того, что в будущем арендатор переедет.

Кроме того, рассмотрите требование о том, чтобы арендаторы имели страховку.Страхование арендатора сродни страхованию домовладельца, но оно защищает имущество арендатора в случае неприятностей, таких как пожар или кража.

Оформление документов возможно, но ваше путешествие только начинается. Как арендодатель, вы обязаны следить за тем, чтобы ежемесячная арендная плата выплачивалась вовремя, при необходимости взимались штрафы за просрочку платежа, при необходимости выполнялись ремонтные работы и ведение бухгалтерии в актуальном состоянии.

Стоит ли продавать или сдавать свой дом? Как принять решение

Когда вам придет время переехать из вашего нынешнего дома, вы можете задаться вопросом: стоит ли мне продавать или сдавать в аренду свой дом? В то время как его продажа дает вам деньги сейчас, сдача в аренду может принести прибыльный доход — и послужить инвестицией в будущем.

Почему вам стоит подумать о сдаче дома в аренду? Для большинства людей ответ прост: деньги. Большая часть собственности в США постоянно растет в цене, а это означает, что это может быть лучшим вариантом против инфляции, чем просто хранить наличные в банке. Например, только за последний год цены на жилье по всей стране выросли на невероятные 5,5%. Каждый местный рынок уникален, но в целом жилье — это стабильная инвестиция.

Когда вы арендодатель, вы можете попросить арендаторов оплатить за вас ипотеку и другие расходы.А если вы живете в очень привлекательном районе, вы также можете зарабатывать деньги на самом процессе аренды.

Сдавать в аренду имеет смысл, если:

  • Вы задолжали за дом больше, чем можете его продать. Став арендодателем, вы можете покрыть ипотеку за счет дохода от аренды
  • Рынок жилья в вашем районе в настоящее время слаб, и вам лучше подождать, пока он снова не восстановится
  • Вы хотите превратить финансовое обязательство в актив

С другой стороны, существует множество ситуаций, когда снимать дом не имеет особого смысла. Вместо этого вы можете продать свой дом, если:

  • Прямо сейчас в вашем районе существует высокий спрос на дома
  • Дом нуждается в большом ремонте, прежде чем он станет привлекательным для арендаторов
  • Вы живете в районе, который менее заманчиво для арендаторов
  • У вас нет времени на повседневные обязанности арендодателя

«Пришло время продать ваш дом», — рекомендует агент по недвижимости из Южного Джерси Триш Гессвайн. «Запасы и процентные ставки крайне низкие.”

Чтобы убедиться, что вы достигли прибыльности, вам нужно вычислить цифры. Сложите все свои потенциальные расходы (ипотека, страхование, ТСЖ и т. Д.), Учтите техническое обслуживание, а затем примите во внимание местный рынок — если ежемесячная арендная плата в размере 2100 долларов США покроет ваши расходы и принесет приличную прибыль, но местный рынок в среднем составляет 1800 долларов. при аренде у вас могут возникнуть проблемы с поиском надежных арендаторов и сохранением занятости.

Не думайте, что вы знаете, за какую сумму будет арендовать ваш дом; провести обширное исследование сопоставимых местных объектов недвижимости.Проверьте такие сайты, как Zillow, Facebook Marketplace и PadMapper. Обратите внимание на удобства вашего дома и их сравнение с другими доступными вариантами.

В большинстве случаев арендодатели получают значительную прибыль за счет владения и управления несколькими объектами недвижимости, а не только одним. Однако это не означает, что дом не является хорошей инвестицией. Ваша прибыль приходит, когда вы в конечном итоге продаете недвижимость. Пять лет назад средний дом в Вашингтоне, округ Колумбия, продавался за 508 250 долларов. Сегодня средний дом там продается за 645 000 долларов.Это означает, что если домовладелец смог покрыть расходы по ипотеке, налогам и другим расходам за счет взимания арендной платы, то его дом приобрел бы 140 000 долларов в стоимости.

Узнайте, сколько вы можете сэкономить при продаже

Перед тем, как сдать дом в аренду, определите стоимость:

  • ипотечного кредита
  • Страхование жилья / страхование ответственности
  • Коммунальные услуги, не покрываемые арендатором (например, вода , мусор)
  • Переменные и постоянные расходы на техническое обслуживание
  • Сборы ассоциации домовладельцев
  • Налоги на недвижимость
  • Налоги на доход от аренды
  • Городские расходы, такие как лицензии на аренду (например, лицензия на аренду составляет 56 долларов США за единицу аренды в Филадельфии)

Имейте в виду, что даже лучшие арендаторы рано или поздно уезжают — в среднем арендаторы переезжают каждые два года. Когда это происходит, вам может понадобиться месяц или даже несколько месяцев, когда квартира пустует, а вы не получаете арендную плату. Рекомендуется выделить как минимум месячную арендную плату, чтобы покрыть время между арендаторами.

Хотя может показаться, что это не так, стать арендодателем — это, по сути, стать владельцем малого бизнеса, работающего не по найму. Это означает, что вам необходимо платить налоги с дохода от аренды. Согласно веб-сайту налоговой службы (IRS),

«Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах.Весь доход от аренды должен указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды ».

А когда дело доходит до вычетов, вам разрешается вычесть широкий спектр расходов:

«Необходимые расходы — это те, которые считаются уместными, например, проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование. Вы можете вычесть затраты на определенные материалы, расходные материалы, техническое обслуживание и ремонт, которые вы производите в арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.”

Однако вы не можете вычесть стоимость улучшений, поэтому, если вы решите переделать кухню, чтобы сделать свой дом более привлекательным, не ожидайте, что получите за это налоговую льготу.

Когда вы сдаете свой дом в аренду другому лицу, вы становитесь домовладельцем. Вот некоторые из задач, которые вам нужно будет научить ориентироваться, когда вы наденете эту шляпу.

Обслуживание:

Когда люди снимают у вас недвижимость, они ожидают своевременного ответа на любые возникающие у них проблемы или вопросы.Будь то протекающая раковина или стиральная машина, которая не включается, рассчитывайте, что вам придется решать эти проблемы в кратчайшие сроки. Большинство отраслевых экспертов рекомендуют откладывать не менее 1% стоимости вашего дома на ежегодные расходы на техническое обслуживание. Итак, для дома за 250 000 долларов имейте под рукой как минимум 2500 долларов, чтобы покрыть как ожидаемые (пример: нанять кого-то, кто вспахивает дорогу), так и непредвиденные (пример: замена водонагревателя) расходы.

Многие арендодатели, особенно не местные, выбирают компании по управлению недвижимостью, которые берут на себя повседневные заботы и обязанности арендодателя.Управляющие компании собирают арендную плату, общаются с арендаторами, организуют проверки / ремонт и, возможно, помогают вам найти новых арендаторов. Ожидайте, что вы будете платить около 10% от ежемесячной арендной платы за компанию по управлению недвижимостью, и имейте в виду, что вы все равно будете на крючке из-за оплаты ремонта — вам просто не нужно будет отправлять жалобы от арендаторов или связываться с сантехником. себя.

Выселения:

COVID-19 запутал многих арендаторов, с финансовой точки зрения: примерно 31% U.Арендаторы S. не внесли арендную плату в начале апреля 2020 года. Хотя это редкое явление, оно говорит о потенциальном риске, который вы берете на себя при сдаче дома в аренду. В среднем в США ежегодно подается 3,6 миллиона дел о выселении. Вашим арендаторам, возможно, придется столкнуться с неожиданными заболеваниями или потерей работы — или они могут просто перестать платить.Когда это произойдет, вам нужно будет убедиться, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть ипотечный кредит, несмотря на то, что арендатор (-ы) не платит — по всей вероятности, вам придется съесть убыток самостоятельно.

Emotions:

Если вам нужно кого-то выселить, собрать арендную плату за просрочку или просто вести трудные разговоры о том, чтобы снизить шум или не курить в помещении, то работа домовладельцем часто связана с эмоциональным трудом. Если вы более чувствительны к конфронтации, возможно, вам лучше нанять управляющего недвижимостью, который будет решать проблемы по мере их возникновения.

Хотя аренда дома может быть отличным способом увеличения вложений, стоит потратить время, чтобы подумать, действительно ли вы готовы взять на себя стресс и ответственность.

Продать дом или сдать его в аренду: планируете ли вы вернуться?

Для домовладельцев, которым может потребоваться переехать для работы или учебы, сдача дома в аренду может гарантировать, что у них будет дом, в который можно вернуться позже. Это может быть огромным преимуществом на конкурентных рынках, таких как Вашингтон, округ Колумбия, или Денвер, где дома по разумным ценам часто быстро раскупаются в ходе войны торгов.Знание того, что для переезда не потребуются месяцы стресса, связанного с поисками дома, может быть огромным плюсом. А если за то время, когда вы уехали, цены на жилье выросли, возможность переехать в арендуемую недвижимость может помочь вам значительно сэкономить.

Прежде чем сдавать дом по этой причине, убедитесь, что вы понимаете права своих арендаторов и свои права как домовладельца. В большинстве штатов и городов, если ваш арендатор заключает с вами ежемесячный контракт, ему требуется уведомление за полные 30 дней для освобождения. А если вы подписали договор аренды на более длительный срок, например, на шесть месяцев или год, вам необходимо будет соблюдать условия договора аренды.

Конечно, вы всегда можете сдать свой дом сейчас и продать его в будущем, если арендатор повредит ваши полы и будет действовать вам на последние нервы. Однако следует иметь в виду, что сдаваемую в аренду недвижимость бывает сложнее продать.

«Проблема в том, что действительно сложно продать недвижимость, занимаемую арендаторами», — объясняет Гессвайн. «Обычно гораздо проще продать недвижимость, если она пустует, потому что даже если арендаторы говорят, что разрешат показы, они обычно этого не делают.Как правило, они бывают трудными ».

Следует иметь в виду, что заинтересованные покупатели часто хотят осмотреть дома в один и тот же день, но во многих случаях аренды требуется уведомление за 24 часа до прихода домовладельца, что может создать затруднительное положение, когда вы пытаетесь продать свой дом.

У сдачи дома в аренду по сравнению с немедленной продажей есть свои преимущества и недостатки. Если вы не уверены в текущей стоимости своего дома и в том, будет ли он продаваться по справедливой цене на текущем рынке, подумайте о том, чтобы обратиться за консультацией к местному агенту.Они могут дать вам лучшее представление о том, имеет ли смысл продавать сейчас или подождать и сдать в аренду.

Думаете о продаже дома в ближайшем будущем? Узнайте, как наши наемные агенты с полным спектром услуг могут сэкономить вам в среднем 15 000 долларов.

Подробнее

Как арендовать недвижимость в Калифорнии

Знать, как арендовать недвижимость в Калифорнии, может быть непросто. Это руководство поможет потенциальным арендодателям подготовить свою собственность к сдаче в аренду арендаторам в Калифорнии с учетом законов об аренде.Читать 5 мин.

Руководство для арендодателей по аренде собственности в Калифорнии

Рынок аренды в Калифорнии процветает, и многие люди стремятся заработать деньги, сдавая в аренду свою собственность. Чтобы быть домовладельцем, нужно взять на себя множество обязанностей, а создание арендуемой собственности не так просто, как найти арендатора и подписать договор аренды.

Процесс включает в себя небольшое исследование, подготовку и рассмотрение нескольких законов Калифорнии и федеральных законов.Это руководство поможет потенциальным арендодателям подготовить свою недвижимость к сдаче в аренду.

1. Ознакомьтесь с местными, государственными и федеральными законами.

Прежде чем вы подготовитесь к сдаче в аренду своей собственности, вам необходимо убедиться, что это законно. В вашем городе, районе или ассоциации домовладельцев могут быть правила или подзаконные акты, регулирующие аренду недвижимости.

Кроме того, в Калифорнии действует множество законов, регулирующих процесс отбора арендаторов и аренды. Существуют законы, требующие раскрытия определенных сведений заявителям и арендаторам, а также законы, устанавливающие ограничения на порядок взимания арендодателем сборов и сбора арендной платы.

Все домовладельцы в Калифорнии должны предоставить арендатору письменную информацию о Законе Меган. Другим примером требуемого раскрытия информации может быть краска на основе свинца. Если вы арендуете недвижимость, построенную до 1978 года, вам необходимо сообщить своему арендатору об их потенциальном воздействии краски на основе свинца и предоставить ему копию документа «Защитите свою семью от свинца в своем доме», документа, созданного федеральным правительством. .

Помимо правил, регулирующих процесс аренды, вам следует знать о других последствиях, связанных с арендой вашей собственности.Например, IRS требует указывать доход от аренды в вашей налоговой декларации. Кроме того, ваша ставка страхования жилья может увеличиться, если недвижимость будет сдана в аренду.

Обзор многих соответствующих законов о домовладельцах / арендаторах можно найти на веб-сайте Департамента по делам потребителей Калифорнии.

2. Рассмотрите возможность создания ООО (Корпорация с ограниченной ответственностью) для арендуемой собственности

Работа с недвижимостью в аренде очень похожа на ведение собственного бизнеса, а вместе с ней — и возможность судебных исков. Если собственность находится на ваше собственное имя, в судебном процессе вы будете указаны в качестве ответчика, и любые активы, которыми вы владеете, потенциально могут быть потеряны. LLC для вашей арендуемой собственности ограничивает вашу личную ответственность стоимостью этого единственного имущества. ООО является предпочтительным юридическим лицом для вашей собственности. См. Раздел «Как создать LLC с одним участником в Калифорнии».

Для создания ООО требуется регистрация у государственного секретаря. Есть также налоговые преимущества для создания ООО. Более подробную информацию о создании LLC можно найти на веб-сайте государственного секретаря Калифорнии.

3. Определите, сколько вы будете платить за аренду.

Перед тем, как создавать недвижимость для сдачи в аренду, важно выяснить, сколько вы должны ожидать от нее. Начните с просмотра объявлений о вашем районе на Craigslist или в местной газете и сравните перечисленные свойства с вашей собственностью. Есть ли в вашей собственности особые удобства? В таком случае вы можете учитывать эти факторы при определении размера арендной платы, которую вы будете требовать от арендаторов.

4.Составить подробный договор аренды

Этот шаг займет больше времени, чем другие, из-за количества конкретных условий, которые вы можете или не можете включить в свой договор аренды. В Калифорнии нет стандартного договора аренды или аренды, поэтому это зависит от каждого владельца собственности. См. Договор аренды жилого помещения в Калифорнии.

Во-первых, вы должны решить, хотите ли вы предложить арендатору периодический договор аренды или аренду. Аренда связывает арендатора на определенный период времени, в то время как периодический договор аренды действует только в течение периода времени, покрываемого каждой арендной платой.Аренда более распространена.

Договоры аренды по умолчанию можно найти в Интернете, в магазинах канцелярских товаров, связавшись с агентством по недвижимости или с юристом. Обязательно тщательно отредактируйте эти документы в соответствии со своими потребностями. Очень важно подготовить договор аренды, потому что он устанавливает права и обязанности как арендатора, так и арендодателя, и это может помочь вам избежать судебных исков в будущем.

Как упоминалось ранее, существует несколько законов Калифорнии, которые требуют от арендодателя раскрывать определенную информацию и ограничивают сумму, которую арендодатель может взимать в качестве залога.Например, каждый договор аренды должен включать письменное положение о законе Меган и правительственный веб-сайт, на котором арендатор может найти информацию об определенных сексуальных преступниках.

Требуемые раскрытия включают информацию о краске на основе свинца, пестицидах, распыленных компанией по борьбе с вредителями, которая будет обрабатывать имущество, известном существовании асбеста и других материалов, вызывающих рак, а также о том, умер ли предыдущий арендатор в собственности.

5. Покажите свою недвижимость

Когда вы будете готовы сдать свою собственность в аренду, вам нужно будет показать ее потенциальным арендаторам.Планируйте время, когда вы можете провести день открытых дверей и рекламировать его в Интернете, в местной газете и на улице с табличкой. Эти рекламные объявления должны включать описание собственности, ежемесячную арендную плату и вашу контактную информацию. Подготовьте заявку на аренду и раздайте тем, кто придет на день открытых дверей и заинтересован в аренде собственности.

6. ​​Отслеживание потенциальных арендаторов

После того, как вы покажете свою недвижимость, вам нужно будет проверить потенциальных арендаторов. Вы можете потребовать от этих потенциальных клиентов заполнить заявку, в которой спрашивают о прошлых и настоящих арендодателях и / или работодателях заявителя, ежемесячном доходе и других способностях платить арендную плату.

Однако вы не можете спрашивать или дискриминировать расу, цвет кожи, религию, пол, сексуальную ориентацию, национальное происхождение, родословную, семейное положение, источник дохода, инвалидность или дискриминировать заявителя или иметь детей, проживающих в вашей арендуемой собственности. .

7. Заключить договор аренды

После того, как вы определились с арендатором, вы должны предоставить ему или ей подготовленный договор аренды. Не отказывайте никому из других кандидатов до тех пор, пока контракт между вами и вашим кандидатом, выбранным вами в первую очередь, не будет завершен.После подписания соглашения вы должны предоставить его копию арендатору в течение 15 дней.

Создание арендуемой собственности может быть запутанным и отнимать много времени. Было бы разумно подумать о найме адвоката, который поможет вам сориентироваться в этом процессе, и / или менеджера по управлению недвижимостью, который позаботится о потребностях вашего арендатора и обязательствах арендодателя. Кроме того, если вы хотите создать ООО для сдачи в аренду собственности, адвокат может убедиться, что вы создали ее таким образом, чтобы получить максимальные налоговые преимущества.

UpCounsel может помочь вам связаться с опытным юристом по недвижимости, который соответствует вашим потребностям и бюджету.

Некоторые сопутствующие правовые документы:

Заявка на аренду

Договор аренды жилого помещения в Калифорнии

Условия проживания

Создание единого участника LLC в Калифорнии

Раскрытие информации о свинцовых красках и / или связанных с ними опасностях

Соглашение о домашнем животном

«Защитите свою семью от свинца в вашем доме» требуется по федеральному закону для предоставления жильцам зданий, построенных до 1978 года.

Нужна помощь в аренде недвижимости в Калифорнии?

Разместите вакансию на UpCounsel, получите бесплатные предложения адвокатов и обратитесь к качественным адвокатам по недвижимости в Калифорнии уже сегодня.

Как стать арендодателем в 2021 году

Научитесь покупать, поддерживать и управлять арендуемой недвижимостью

Будь то выбор карьеры или дополнительный источник дохода, стать арендодателем требует упорного труда, знаний и времени.

Идея сбора ренты как источника пассивного дохода привлекает в эту профессию многих новых арендодателей.

Но опытные арендодатели знают, что эта работа требует активного подхода. Чем больше вы будете работать, чтобы поддерживать недвижимость, находить подходящих арендаторов и отслеживать все детали, тем более успешным вы можете стать.Вот как начать.

Проверьте свое право на покупку дома в аренду (31 декабря 2021 г.)

В этой статье (Перейти к …)


Что нужно знать перед тем, как стать арендодателем

Стать домовладельцем может быть отличным выбором, если вы хотите разбогатеть.

Владение инвестиционной недвижимостью создает пассивный доход за счет арендных платежей. Вы даже можете использовать эти деньги для выплаты ипотеки, так что в некотором смысле арендный дом может окупить себя.

И поскольку около трети американских домохозяйств арендуют, а не владеют, рынок аренды уже значителен.

Но прежде чем идти ва-банк на покупку дома в аренду, важно понять, что влечет за собой положение домовладельца. Для начала:

  • Убедитесь, что вы готовы к работе. От рекламы для новых арендаторов и заключения юридических соглашений до сбора депозитов и обслуживания коммунальных услуг — важно знать, на что вы подписываетесь на
  • . Если у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдавать в аренду, но не хотите ее сдавать. справляясь с повседневными задачами, вы можете рассмотреть вопрос о найме компании по управлению недвижимостью
  • Как домовладелец, вы должны найти юриста по недвижимости, который поможет вам разобраться в потенциальных юридических проблемах, с которыми вы можете столкнуться.Существует множество федеральных законов и законов штата, связанных с арендой, включая такие вопросы, как дискриминация, гарантийный залог, просроченная аренда, договоры аренды и ремонт
  • Вам придется поработать, чтобы найти хороших арендаторов — а если ваши арендаторы не так Отлично, вам нужно быть готовым выселить плохих арендаторов

Короче говоря, стать арендодателем не так просто, как купить дом и ежемесячно собирать арендную плату. Управление арендуемой недвижимостью требует серьезной работы и внимания.

Если вы думаете, что годитесь для этой работы, вот как вы можете начать.

Как стать арендодателем

Быть домовладельцем можно по-разному.

Как владелец собственности вы можете быть практически полностью защищены, позволяя другим делать за вас почти всю работу. Или вы могли бы стать самим себе боссом и существенно увеличить свой собственный капитал. В самом деле, со временем вы даже можете разбогатеть.

Для успеха вам потребуется:

  1. Финансирование вашей новой арендуемой собственности
  2. Работайте усердно (или платите кому-то другому)
  3. Планируйте заранее, даже если вы не собирались становиться арендодателем
  4. Обращайтесь за помощью, когда она вам нужна
  5. Изучите и соблюдайте законы по договорам аренды
  6. Продайте свою недвижимость арендаторам
  7. Выселите плохих арендаторов, когда это необходимо

Давайте подробнее рассмотрим, что вам нужно делать на каждом этапе процесса.

1. Как финансировать новую сдаваемую в аренду недвижимость

Если у вас еще нет второго дома или многоквартирного дома, первым шагом к тому, чтобы стать арендодателем, является покупка арендуемой собственности.

Есть несколько способов сделать это. Если у вас полно наличных, вы можете сразу купить дом. Но большинство будущих арендодателей приобретают свою инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки.

Большинство арендодателей используют один из следующих типов ссуд на инвестиционную недвижимость:

  • Обычные ссуды — Обычные ссуды хорошо работают, когда вы покупаете жилую недвижимость для сдачи в аренду.Вам следует ожидать более высоких требований к первоначальному взносу и кредитному баллу — и более высоких ставок по ипотеке — по сравнению с кредитами, которые вы могли бы получить на свое основное место жительства
  • Вторая ипотека на существующие дома — Если вы выплатили (или почти выплатили) существующий ипотечный кредит, вы можете взять кредит под собственный капитал этого дома и использовать полученные средства для покупки новой арендуемой собственности. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные кредиторы предлагают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). Так что ищите лучшую процентную ставку и условия
  • Ссуды на коммерческую инвестицию в недвижимость — Если вы инвестируете в несколько домов одновременно или покупаете целый жилой комплекс, вам, вероятно, понадобится коммерческий кредитор.Вам нужно будет поделиться подробностями о своем бизнес-плане с кредитором.

Некоторые застройщики используют краткосрочное финансирование для покупки недвижимости, но это лучше всего подходит для покупателей, которые планируют «перевернуть» дом, отремонтируя его и продав. это быстро.

Покупка арендуемой собственности с помощью ссуды FHA или VA

Программы ссуд, застрахованных государством, такие как ссуды FHA и VA, существуют для того, чтобы помочь людям приобрести первичное жилье, а не инвестиционную недвижимость или дома для отдыха.

Однако — это возможность купить многоквартирный дом с помощью государственного займа, если вы живете в одной из единиц, которую вы финансируете.Например, вы можете купить дуплекс и жить в одной из квартир, а другую сдавать в аренду.

С помощью ссуды FHA или VA вы даже можете купить недвижимость до четырех квартир. Опять же, вам придется жить на месте в одной из квартир.

Ссуды

FHA могут сделать заимствования более доступными за счет снижения требований к кредиту и первоначальному взносу для покупки дома.

Воспользоваться программой ссуды VA могут только военнослужащие, ветераны и оставшиеся в живых супруги. Но для тех, кто соответствует требованиям, есть возможность купить дом до четырех квартир без первоначального взноса.

Независимо от того, какой вид ссуды вы выберете, убедитесь, что вы выбираете между несколькими разными кредиторами, чтобы найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Чем меньше вы платите процентов, тем больше чистой прибыли вы получите от сдачи в аренду. Так что стоит потратить время на поиски лучшей ипотечной ссуды.

Найдите ипотеку для сдачи в аренду. Начни здесь (31 декабря 2021 г.)

2. Тяжелая работа: что делает домовладелец

Очень немногим новичкам легко быть арендодателем.Это тяжелая работа.

Некоторые домовладельцы-новички сталкиваются с настоящим стрессом, особенно когда рынки и экономика плохи. Вот когда арендаторы, как правило, отстают по арендной плате — и когда периоды между арендными платами могут стать пугающе длинными.

Если вы снимали жилье в прошлом, возможно, вы никогда не встречали своего арендодателя. Вероятно, это потому, что ваш домовладелец решил нанять людей для управления и обслуживания собственности.

С другой стороны, домовладелец мог проживать в одной из квартир в вашем доме.Так что, возможно, вы видели их каждый день. И они могли сделать все, от сбора арендной платы до ремонта вашего протекающего крана.

Если вы сами станете арендодателем, вам придется решить, какой вариант управления имуществом наиболее подходит для вас.

Основные задачи арендодателя

Независимо от того, решают ли арендодатели выполнять работу сами или нанимают для этого других, все они несут ответственность за выполнение длинного списка задач.

Вот краткий обзор загруженности арендодателя:

Поиск подходящих арендаторов
  • Реклама для потенциальных арендаторов — Есть много способов рекламировать и находить новых арендаторов.Но современные онлайн-платформы, предлагающие местную тематическую рекламу, такие как Craigslist, часто оказываются рентабельными.
  • Показ дома потенциальным арендаторам — Это в первую очередь возможность продажи, которая может помочь сократить время простоя между арендой. Но это также способ отсеять потенциальных арендаторов, которые явно не подходят.
  • Завершение юридических соглашений — У вас должен быть подписанный водостойкий договор аренды или аренды (они означают одно и то же) для каждой аренды.У вас может быть проект адвоката или вы можете основать свой на шаблоне от авторитетного издателя или веб-сайта
  • Проверка арендаторов — Различные компании, некоторые в Интернете, предлагают проверки кредитоспособности и биографические данные домовладельцам
Управление вашим зданием и бизнес
  • Сбор залога и арендная плата — Вы несете ответственность за своевременную и полную уплату арендной платы арендаторами. Помните, что это источник вашего денежного потока.
  • Установление и обеспечение соблюдения правил — Большинство успешных арендодателей считают, что лучше строго применять правила.А арендаторам нравится уверенность, которая приходит со знанием того, что все арендаторы должны соблюдать одни и те же правила
  • Как избежать равных жилищных проблем — Они могут возникать при рекламе и выборе потенциальных арендаторов, а также при обеспечении соблюдения правил проживания в доме. Убедитесь, что вы понимаете, как законы о дискриминации применяются к вам как к домовладельцу
  • Решение вопросов страхования и ответственности — Например, бассейны, ледяные дорожки и содержание дома в соответствии с кодом
  • Ведение бухгалтерских книг и отслеживание списаний налогов — Убедитесь, что вы можете и действительно требуете все доступные вам вычеты
  • Уход за ремонтом Всегда что-то есть.Ну, почти всегда, так как вы хотите поддерживать свою собственность в хорошем состоянии
  • Понимание и соблюдение местных законов о арендодателях — Единственное, что хуже, чем участие в суде, — это проигрыш в суде
  • Ведение надлежащего налогового и юридического учета цели — Да, есть налоги на имущество, выплаты по ипотеке и страховые взносы, но ваши подоходные налоги также будут сложными. Вы либо станете по-настоящему хорошим бухгалтером, либо наймете бухгалтера

Конечно, разумно брать на себя только те задачи, для которых у вас есть необходимые навыки и время.Но каждая задача, которую вы передадите на аутсорсинг, будет стоить вам. И снизит прибыльность вашего предприятия.

3. Перспективное планирование

Есть много разных способов приобрести недвижимость в аренду. Некоторые домовладельцы наследуют свою собственность, некоторые выходят и покупают ее, а другие становятся арендодателями почти случайно.

Те, кто случайно стал домовладельцем, часто оказываются домовладельцами, которым пришлось переехать, возможно, по работе или по семейным обстоятельствам, но которые не могли продать свои дома.

Может быть, у них был «отрицательный капитал» (они задолжали по ипотеке больше, чем стоил дом). Или, возможно, местный рынок недвижимости был в упадке, и никто не покупал. Итак, чтобы удержаться на плаву, они сдали в аренду первоначальный дом.

Независимо от того, что вдохновило вас на путь арендодателя, вам нужно заранее спланировать, чтобы добиться успеха.

Защита от арендатора

Чтобы защитить свои инвестиции, некоторые арендодатели «защищают» свою собственность от арендодателя. Это может означать покрытие легко повреждаемого деревянного пола линолеумом и недорогими коврами.И это может включать удаление некоторых уязвимых элементов, которыми можно злоупотреблять, например, дровяной печи.

Но защита арендатора должна рассматриваться в контексте вашего маркетинга. Если вы планируете привлекать высококлассных арендаторов, которые будут платить больше, они будут ожидать прикосновений к роскоши. И они побегут за милю от лино.

Если люди на вашем целевом рынке просто хотят иметь крышу над головой, вашим приоритетом должна быть защита стоимости вашего актива.

4. Обратитесь за профессиональной помощью, когда она вам понадобится

Многие новые арендодатели думают, что они могут выполнить все 12 задач из приведенного выше списка.Конечно, некоторым это удается. Но другие просто не могут найти достаточно часов в день, особенно если у них все еще есть другая работа.

Многие арендодатели нанимают профессионалов для помощи в управлении недвижимостью, а не в одиночку.

Действительно, некоторые предпочитают обращаться в компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, которые со всем справятся. Объем затрат на управление недвижимостью зависит от вашего местного рынка, задач, которых вы хотите избежать, а также от того, сдаете ли вы в аренду на короткий или долгий срок.

В U.С., долгосрочная аренда управления колеблется примерно от 8% до 15%. Но краткосрочная недвижимость в курортных зонах может стоить до 50%!

Каждую неделю (а то и чаще) место придется убирать, менять постельное белье, бронировать места и собирать арендную плату. И вы столкнетесь с теми же задачами по обслуживанию, которые требуются при долгосрочной аренде.

Управляющие недвижимостью с полным комплексом услуг просто слишком дороги для многих домовладельцев. Таким образом, они видят список задач как меню. И они выбирают то, что лично умеют делать хорошо, и передают на аутсорсинг остальное.

Любые рутинные ремонтные работы берут на себя помощники по дому. А те, у кого есть реальный опыт строительства, могли бы предоставить практически всю рабочую силу, которая когда-либо понадобится в доме.

Между тем, другие могут хорошо справляться с административными задачами, иметь отличные навыки работы с людьми или разбираться в маркетинге арендуемой недвижимости. При выборе задач, которые вы собираетесь выполнять, важно использовать свои сильные стороны.

Не рискуй

Золотое правило — не притворяться, что у вас хорошо получается, когда это не так.Не расстраивайтесь из-за своих ограничений. Потому что они есть у всех нас.

Некоторые люди безнадежны при выполнении работ по техническому обслуживанию; другие никогда не могли заставить себя прочитать или написать юридический документ. Некоторые из них являются естественными бухгалтерами, а другие — нет. Некоторые могут очаровать кого угодно, в то время как у других нет шансов столкнуться с неприятным арендатором, который опаздывает с арендной платой или нарушает договор аренды.

Так что вспомните старую поговорку: «Не спотыкайся о долларах, чтобы забрать гроши». Другими словами, не разрушайте свой бизнес, чтобы сэкономить несколько долларов.В частности, если у вас есть какие-либо сомнения по поводу юридических вопросов, наймите адвоката.

Быть арендодателем на месте по сравнению с удаленным домом

Если вы занимаетесь одним из юнитов в здании, которым владеете, вы можете получить некоторые реальные преимущества. Никто не может следить за их самым большим активом так, как вы. Ваша поездка на работу будет непревзойденно короткой. А проживание на территории также может предложить вам больше возможностей для финансирования.

Но нахождение в помещении решило недостатки. Для начала вам нужно сохранять некоторую эмоциональную дистанцию ​​от ваших арендаторов.Подружитесь с ними, и может быть трудно сопротивляться их просьбам оплачивать аренду с опозданием или игнорировать штрафы за просрочку платежа. И они могут оказать давление на вас, чтобы вы позволили другим правилам отступить.

Между тем ваша близость может быть палкой о двух концах. Вы действительно хотите, чтобы к вам в дверь все время стучались и жаловались на мелкие проблемы?

Один из способов обойти это — просто не говорить никому о том, что здание принадлежит вам. Используйте менеджер по недвижимости, чтобы запустить это место. И превратите свой бизнес в компанию с ограниченной ответственностью (или аналогичное транспортное средство), чтобы ваше имя не фигурировало в договорах аренды.

5. Общие правовые вопросы для арендодателей

Стать арендодателем сопряжено с множеством юридических проблем и рисков. Поэтому так важно иметь хорошего юриста по недвижимости

.

Со временем вы, вероятно, станете все более знакомы с законами, которых вы должны придерживаться. И ваше беспокойство утихнет, как и необходимость посоветоваться с юристом.

Двадцать шесть штатов приняли Единый закон о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в качестве основы для своих местных законов.Если ваша арендуемая недвижимость находится в одном из них, вам может быть проще самостоятельно изучить юридические вопросы в Интернете.

Вот некоторые из наиболее распространенных юридических вопросов, с которыми вы можете столкнуться:

Дискриминация

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года и Закон о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении 1988 года являются двумя ключевыми федеральными законами, которые применяются к арендодателям.

Эти лица запрещают домовладельцам проводить дискриминацию по признаку «расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения (включая детей в возрасте до 18 лет, проживающих с родителями законных опекунов, беременных женщин и лиц, обеспечивающих опеку над детьми младше 18 лет»). возраст до 18 лет) и инвалидность (инвалидность).”

Вы не можете дискриминировать любую из этих защищенных групп, если вы:

  • Реклама для арендаторов — Позаботьтесь о формулировках. Юридический веб-сайт Nolo утверждает, что даже описание дома как «безопасного христианского сообщества» может быть истолковано как отпугивание заявителей, исповедующих другие религиозные убеждения
  • Выбор арендаторов — Сюда входит ложное утверждение, что пустой дом был арендован
  • Установление арендной платы или депозиты — Конечно, они могут меняться со временем.Но вы не должны создавать шаблон использования арендных цен для предпочтения одних арендаторов по сравнению с другими
  • Установка и применение правил — одни и те же правила должны регулировать всех арендаторов и применяться с одинаковой строгостью
  • Прекращение аренды — Опять же, вы должно быть беспристрастным. И вы должны быть в состоянии доказать, что правила применялись равномерно.

Хотя эти федеральные законы устанавливают общенациональный базовый уровень, во многих штатах, городах и округах действуют другие антидискриминационные законы, применимые к арендодателям.Например, как минимум 22 государства запрещают дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.

Залоговые депозиты

Ограничения по залоговым депозитам в основном вытекают из законодательства штата. Но в вашем городе, округе или поселке могут быть введены дополнительные правила.

Поскольку законы этих штатов сильно различаются, невозможно дать здесь полезное руководство. Например, в Алабаме размер гарантийного залога ограничен арендной платой за один месяц плюс надбавки для покрытия любых особых рисков, таких как домашние животные.Но в Вайоминге нет ограничений на уровне штата.

Вы можете просмотреть сводку законов вашего штата, используя список NOLO.

Просроченная аренда

Вам повезет, если вы как арендодатель не будете время от времени сталкиваться с проблемами просрочки аренды. Если вы работаете в сегменте рынка, где ваши арендаторы живут в неустойчивом финансовом положении, вы можете обнаружить, что такое опоздание является постоянной головной болью.

Многие домовладельцы рекомендуют строго соблюдать своевременность платежей. Это не значит, что вы не можете помочь людям, у которых время от времени возникают серьезные и серьезные проблемы.Но вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если заработаете репутацию бездельника.

Договоров аренды

Убедитесь, что в ваших договорах аренды указана дата, когда наступает срок выплаты арендной платы. Скорее всего, когда срок оплаты выпадает на выходные или официальный праздничный день, он будет выплачен на следующий рабочий день. Кроме того, вам необходимо четко указать допустимые способы оплаты: чек, денежный перевод, наличные, мобильные платежные приложения, кредитная карта или любой другой метод.

Рассмотрите возможность включения штрафов за просрочку платежей в ваши договоры аренды; Платы за просрочку платежа могут дать вам преимущество, если арендатор начнет доставлять вам постоянные проблемы.

Применение правил

Взыскание просроченной арендной платы может занять много времени. Большинство домовладельцев начинают с телефонных звонков с напоминаниями и переходят к электронным письмам и письмам.

Возможно, вам потребуется доказать, что вы предприняли разумные шаги в погоне за своими деньгами. Так что ведите журнал звонков (даже оставшихся без ответа) и оставленных сообщений голосовой почты, заметок разговоров, а также копий электронных писем и писем.

Если ничего из этого не сработает, вы отправите уведомление о расторжении. Это дает арендатору фиксированный срок, в который должна быть внесена арендная плата или помещение должно быть освобождено.Дайте понять, что вы подадите в суд заявление о выселении, если это требование не будет выполнено.

Выселение и взыскание долгов могут быть законными минными полями. Так что вы можете захотеть, чтобы адвокат держал вас за руку, по крайней мере, первые несколько раз. Кроме того, вы можете изучить местные законы (штата, города, округа или поселка), которые применяются в том месте, где находится ваша арендуемая недвижимость.

Ремонт

Как правило, домовладельцы обязаны сохранять жилище пригодным для проживания. А в том числе:

  • Поддержание конструкции в хорошем состоянии, водонепроницаемости и безопасности
  • Обеспечение работы и безопасности водопроводных и электрических систем
  • Обеспечение разумного количества горячей воды в соответствии с вашим договором аренды
  • Уничтожение паразитов — если арендатор не создал неудобств, возможно, из-за плохой уборки

Но мелкий ремонт и техническое обслуживание могут быть предметом споров.

Например, вы, вероятно, не обязаны выполнять чисто косметические работы, такие как перекраска интерьера или замена окрашенных ковров. И вы можете уточнить, что является вашей обязанностью, а что нет.

Тем не менее, вы все равно можете подчиняться местным законам. И ваш арендатор может сообщить о вас в местное строительное или жилищное агентство, если вы не соблюдаете правила в доме.

Что не менее важно, если у вас хорошие арендаторы, вы захотите, чтобы они были довольны.Меньше всего вам хочется, чтобы они двигались ради одной-двух баллончиков с краской. Вам, вероятно, все равно придется красить, чтобы привлечь нового арендатора.

Конфиденциальность арендатора

Опять же, это то, что подпадает (или не подпадает) под действие местного законодательства. В большинстве штатов домовладельцу не разрешается входить в дом без предварительного уведомления арендатора.

Так что не ждите, что позволите себе войти без предварительного разрешения. Сделайте это там, где это запрещено законом, и ваш арендатор может сообщить о вас в государственное агентство, обеспечивающее соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении.

Это проигрыш для вас: вам может потребоваться адвокат для защиты, в то время как арендатору он не нужен, потому что государство выполняет работу по обеспечению соблюдения.

Страхование

Став арендодателем, вы приобретаете всевозможные новые юридические обязательства. И вам понадобится страховка, чтобы защитить себя от них.

Но, как и в случае со страховкой домовладельца, легко купить больше страховки домовладельца, чем вам нужно. Так что будьте осторожны, не платите слишком много за ненужные вещи.

Получите несколько котировок. И проведите анализ затрат и выгод, чтобы решить, какие риски вы готовы взять на себя, а какие хотите, чтобы ваша страховая компания.

Вы также можете потребовать от арендаторов иметь страховку арендатора, покрывающую их имущество.

6. Маркетинг: как найти хороших арендаторов

Лучшие арендодатели обычно либо обученные, либо инстинктивные маркетологи. Все это означает, что они оптимизируют рентабельность своей продукции (инвестиционной собственности), анализируя свои возможности.

Итак, вот несколько выдержек из Marketing 101:

Маркетинговый комплекс

Когда профессиональные маркетологи хотят составить планы, они часто начинают с «комплекса маркетинга», также известного как «Четыре Ps»:

  1. Продукт — Есть ли у меня товарный товар? А если нет, могу ли я сделать его товарным? Другими словами, могу ли я улучшить его, чтобы повысить рентабельность?
  2. Цена — Какую максимальную выгоду я могу извлечь из своего продукта, не сдерживая слишком большого спроса?
  3. Место — для большинства маркетологов это означает, где будет продаваться продукт.Но для арендодателей речь идет о районе дома, городе или округе и о влиянии, которое они окажут на арендаторов, которых он будет привлекать, и арендную плату, которой он может управлять
  4. Продвижение — Сколько мне придется потратить авансом на маркетинг, чтобы произвести оптимальный спрос? И где (на каких носителях) мне их потратить?

Арендодатели могут извлечь выгоду, если подумать об аренде своей недвижимости с этих позиций. И, в отличие от большинства профессиональных менеджеров по продуктам, они могут выбирать продукты, которые они хотят продавать, тщательно выбирая дома, которые они покупают.

Целевые рынки

Ваш целевой рынок — это группа людей, которые «купят» ваш продукт — или, в вашем случае, которые смогут, готовы и захотят арендовать конкретный дом.

По сути, это означает признание того, кто захочет занять вашу собственность и может позволить себе арендную плату.

Чем больше вы исследуете местную демографию (с разбивкой по возрасту, полу, занятости, доходу, размеру домохозяйства и т. Д.), Тем точнее вы, вероятно, поймете свои целевые рынки.И тем выгоднее может оказаться ваша покупка.

Продвижение (реклама)

Большинство арендодателей будут использовать четыре типа средств массовой информации для продвижения своей собственности:

  1. Digital — Интернет-сайты, которые предоставляют местную тематическую рекламу, могут направить вас напрямую к технически подкованным арендаторам (например, Craigslist)
  2. Прямая почтовая рассылка — По мере роста вашей репутации арендодателя вы можете получать запросы, когда у вас нет доступных домов. Составьте список рассылки, чтобы вы могли связаться с потенциальными арендаторами позже.И помните, вы никогда не знаете, когда устройство может появиться в продаже.
  3. Реклама — В некоторых регионах местные газеты могут оставаться лучшим способом привлечь арендаторов или листовок в местных продуктовых магазинах, спортзалах и других досках объявлений. И не забудьте повесить вывеску
  4. Персональные продажи — Вы, вероятно, не будете ходить от двери к двери, чтобы поднять бизнес. Но если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вы, скорее всего, будете тем, кто будет показывать дома потенциальным арендаторам.

С опытом вам будет удобнее выбирать и применять наиболее эффективные маркетинговые методы.

Выбор арендатора

Для некоторых маркетологов каждый покупатель — хороший покупатель. Но это не относится к домовладельцам.

Вам нужно будет отсеивать потенциальных арендаторов, которые могут не заботиться о вашей собственности или, возможно, даже активно вандализировать ее. И вам нужно держаться подальше от тех, кто может не платить арендную плату вовремя (или, возможно, вообще).

Даже если вы считаете себя хорошим знатоком характеров, вам не следует полностью полагаться на собеседование.Вам нужно гораздо больше информации.

Но как это получить? Что ж, хотя это не гарантия, прошлое поведение часто является лучшим индикатором будущего поведения. Так что проверяйте биографические данные.

Конечно, если у вас есть управляющий недвижимостью, это будет их работа. Но вы можете просмотреть информацию, которую они собирают.

Проверка биографических данных

Если у вас нет управляющего недвижимостью, вам придется проводить проверки самостоятельно. Или, скорее, вы можете выбрать онлайн-сервис, который сделает это за вас.

Просто выполните поиск в Интернете по запросу «проверка данных арендатора» или «проверка арендатора». Но выбирайте сервис с большим количеством положительных отзывов от арендодателей.

Хороший должен раскрыть заявителя:

  • Предыдущие судимости
  • Текущий кредитный отчет и кредитный рейтинг
  • Прошлые выселения, на основании публичных записей
  • Предыдущие адреса

Для проведения проверки биографических данных вам потребуется подписанная форма согласия от заявителя.

Если у вас много других, более перспективных арендаторов, вы можете исключить претендента на единственную помарку в любой из этих записей. Но, особенно если у вас мало альтернатив, вы можете копнуть глубже.

Вы действительно хотите наказать кого-то за выселение или уголовное преступление, случившееся много лет или даже десятилетий назад? Часто плохой кредитный рейтинг возникает из-за короткого периода безработицы или болезни, который сейчас уже далеко позади заявителя. Собираетесь ли вы исключить их из-за чего-то, в чем они не виноваты?

Конечно, вы не даете второй шанс.Но вы, вероятно, захотите быть разумным. Так что вы можете поговорить с кандидатом обо всем, что вас беспокоит.

Связь с предыдущими арендодателями

Предыдущее поведение кандидата в качестве арендатора может сказать вам больше, чем большинство других проверок биографических данных. Спросите рекомендации у предыдущих домовладельцев и позвоните им для неофициальной беседы.

Время, потраченное на выбор хороших арендаторов, может стать разницей между успешным арендодателем и постоянным стрессом.

7. Как выселить плохих жильцов

Штат, в котором находится ваша арендуемая недвижимость, будет иметь свои законы, регулирующие выселение. И вы должны соблюдать их в точности.

Даже незначительные споры по поводу формулировки или способа подачи уведомления могут позволить арендатору затянуть процесс на недели или даже месяцы дольше, чем обычно.

Выселение без причины

Если ваша инвестиционная недвижимость не находится в городе с контролируемой арендной платой, вы обычно можете обслуживать арендатора, который находится на помесячной аренде, с уведомлением об освобождении дома.Обычно вы должны уведомить вас за 30 или 60 дней, в зависимости от местного законодательства.

Это называется прекращением без причины. Так что вам не нужна причина. Может быть, вы думаете, что сможете найти арендатора, который будет платить более высокую арендную плату. Или вы хотите дом для друга или родственника. Или, может быть, вам нужно переехать в себя.

Если вы соблюдаете закон, у вас есть право потребовать от арендатора с помесячной оплатой для выезда.

Выселение по причине

Конечно, вы, вероятно, захотите никого не выселять.И большинство арендодателей стараются решать проблемы лицом к лицу с проблемными арендаторами.

Но, если это не удастся, вы можете выселить долгосрочного арендатора на следующих основаниях:

  • Неуплата арендной платы
  • Нарушение местных постановлений, касающихся таких вещей, как уровень шума и требования к здоровью
  • Нарушение договора аренды — возможно, у арендатора есть домашнее животное, он сдал дом в субаренду или позволяет слишком большому количеству людей жить в нем. Эти вещи должны быть специально запрещены в договоре аренды, чтобы стать основанием для выселения
  • Создание угроз безопасности или здоровью
  • Причинение значительного ущерба дому, превышающего разумный износ

Не обращайтесь в суд, полагаясь исключительно на надежность вашего слова.Вам потребуются исчерпывающие документы, фотографии или свидетельские показания, чтобы подтвердить свои обвинения.

Исполнение судебного постановления

Когда вы получите постановление судьи о выселении, ваши проблемы почти исчезнут. Но не совсем так.

Самый безопасный путь вперед — это поручить нейтральному сотруднику правоохранительных органов выполнить приказ. Простое присутствие такого офицера часто снимает напряженность. И у вас будет надежное свидетельство того, что арендатор и его имущество были выселены на законных основаниях.

Записка на бланках для арендодателей

Многие арендодатели нанимают юриста для составления любых необходимых им форм (например, договоров аренды или приказов о выселении). Но мало кто из юристов обходится дешево. Так что вы можете решить стать арендодателем и стать юристом-любителем.

Это сработает только в том случае, если вы готовы потратить часы на то, чтобы делать уроки. Вам нужно будет стать экспертом в области права арендодателя и арендатора в вашем штате, включая любое применимое федеральное или местное законодательство.А это значит, что вам нужен такой ум, который будет комфортно приобретать и использовать такие знания.

Если вы выполните поиск в Интернете по запросу «лучшие юридические книги для домовладельцев», вы найдете множество вариантов. Просто убедитесь, что те, которые вы выберете, от авторитетных издателей и опытных юристов. И это они прикрывают ваше государство.

Стандартные формы

Хорошие из них включают шаблоны, которые можно настроить для всех видов юридических форм, которые могут вам понадобиться. В их число могут входить:

  • Соглашение о получении и хранении депозита
  • Контрольный список арендодателя и арендатора
  • Письмо о переезде
  • Месячный договор аренды жилого помещения
  • Месячный договор аренды жилого помещения (испанская версия)
  • Срочная аренда жилого помещения
  • Срочная аренда жилого помещения (испанская версия)
  • Соглашение Cosigner
  • Раскрытие информации об опасностях, связанных с красками на основе свинца и / или красками на основе свинца

Этот список взят из описания «Юридического руководства для каждого арендодателя» от NOLO.Но вы, вероятно, найдете похожие стандартные формы в других книгах.

Загрузки

Конечно, вы также можете загрузить такие формы с различных веб-сайтов. Некоторые даже предлагают их бесплатно. Или примерно за 30–50 долларов вы можете приобрести полный комплект, который можно использовать неоднократно.

Итак, стоит ли платить за то, что вы можете найти бесплатно? Это суждение можете сделать только вы. Платные сайты могут быть более надежными. А деньги, которые вы платите, могут означать, что издатель должен вам проявлять осторожность, что побуждает его обеспечивать надежность своих продуктов.Тебе решать.

Последние мысли о том, как стать арендодателем

Многие считают, что стать домовладельцем — лучший шаг, который они когда-либо делали.

В зависимости от того, какой практический опыт вы решите, владение арендуемой недвижимостью также может потребовать много работы. Однако финансовое и эмоциональное вознаграждение может сделать все это стоящим — и даже немного.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.