Как проверить прописанных в квартире перед покупкой: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Содержание

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан — Вторичное жильё

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком. Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей. Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

  • Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
  • Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
  • Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
  • Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется. После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги. «Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист. — Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам). Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую. В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке. Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд. Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно. Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан

Перед тем как выбирать квартиру, нужно как минимум определиться с районом (мы уже проводили обзор, какой район Тюмени выбрать для проживания).

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Транспортная доступность

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Инфраструктура

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Экологичность

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т. д.

Перспективность

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Официальный ответ на квартирный вопрос: как проверить недвижимость на юридическую чистоту

Чистота — залог здоровья. Чистота юридическая — залог спокойной жизни в купленной квартире. Историями о мошенниках пестрят все сайты и это способно напугать даже самых стойких и юридически подкованных граждан, задумывающихся о собственном жилье. Как не попасться на удочку злоумышленников и не стать обладателем квартиры с «сюрпризом» — рассмотрим подробно.

Разумеется, половину проблем снимает наличие проверенного надежного риелтора. Но юридической грамотности покупателя жилья или участка это не отметает. Выяснение данных о квартире начинают с получения выписки из ЕГРН. Желательно брать расширенную выписку, она содержит более точные и подробные сведения о жилье, в том числе и такие важные нюансы, не фигурирует ли эта квартира в судебных спорах, не предъявило ли на нее права третье лицо.

Данные из ЕГРН можно получить в отделениях Росреестра, на его официальном сайте, в МФЦ, предъявив паспорт, или через специальный сервис. На что следует обратить внимание после ее получения:

  1. Число собственников. Выясните, сколько их и есть ли среди них дети. Согласие продать вам квартиру должны дать все. В случае с детьми необходимо разрешение еще и от органов опеки и попечительства. Важно знать историю жилья — собственник его купил, получил по наследству, построил сам, когда это произошло. Если покупалась квартира для семьи с детьми, задействовали ли материнский капитал.
  2. Обременения. Находится ли жилье в залоге у банка по договору ипотеки, у других кредиторов по каким-либо обязательствам. Здесь же стоит сказать о перепланировке. Без разрешительных документов она будет считаться незаконной, внимательно изучите техпаспорт.
  3. Долги за ЖКХ. Насколько аккуратно владельцы квартиры оплачивали коммунальные услуги. Купить квартиру можно и с долгами, но тогда придется позаботиться, чтобы обязательства старых хозяев не перешли на вас, в акте передачи жилья фиксируются показания счетчиков.

Собирать сведения о приобретаемой квартире можно самостоятельно, подавая запросы в официальные органы — Росреестр, ФССП, а можно, заказав полную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Официальный отчет даст сведения о реальном собственнике жилья, площади квартиры, дате ее постановки на кадастровый учет. Также можно удостовериться, что владелец жилья не находится в розыске за совершение преступлений, что у нее нет задолженностей и что он не числится в реестре судебных дел о банкротстве.

Проверка земельного участка осуществляется так же, как и проверка квартиры. Основные сведения можно получить и онлайн, если вам известен его кадастровый номер. Земля проверяется на наличие ареста, залога, задолженности по земельному налогу, числу собственников.

Уникальный кадастровый номер имеет каждый участок, стоящий на учете в Росреестре. Если номер вам неизвестен, найти его можно по адресу участка. Получив эти данные, также можно заказать полную официальную юридическую проверку, которая покажет все данные о земле и ее собственниках.

И еще несколько советов. Осматривая недвижимость перед покупкой в отсутствие собственника, запросите нотариальную доверенность. В этом документе обязательно должны быть адрес объекта, паспортные данные и собственника, и того человека, который вам его показывает. Проверяйте все документы только лично. Если собственник упорно не хочет участвовать в сделке лично, проверьте также наличие нотариуса, у которого оформлялась доверенность, существует ли он в действительности. Для надежности лучше посетить нотариальную контору, показать нотариусу копию доверенности, чтобы он подтвердил, что документ действительно подлинный и оформлялся у него.

Сейчас нотариальные документы имеют специальный QR-код, который можно просканировать при помощи смартфона и получить ссылку со всеми реквизитами документа, данным заявителей и датой его оформления.

Кроме числа собственников квартиры, немаловажны и данные о числе граждан, в ней прописанных. Так вы избежите неприятных сюрпризов, если вскроется, что кто-либо из жильцов выехал на длительное время или отбывает тюремный срок. Внимания заслуживает и жилье, приобретенное собственником в браке: продавать совместно нажитое имущество можно только с нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец квартиры развелся, попросите свидетельство о разводе.

что нужно знать и как избежать рисков

    При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

 

 

    Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

 

 

Как узнать о наличии обременения

 

 

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

 

 

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

 

 

    В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

 

 

    Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки.

Разберемся в данных видах обременения.

 

 

Ипотека

 

 

    Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

 

 

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

 

 

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

 

 

    Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

 

 

Рента

 

 

    Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

 

 

    Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

 

 

Как поступить, если имеется такое ограничение?

 

 

    Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

 

 

    Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

 

 

Аренда

 

 

    Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

 

 

    В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

 

 

    Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

 

 

Безвозмездное пользование

 

 

    Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

 

 

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

 

 

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

 

 

Завещательный отказ

 

 

    Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

 

 

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

 

 

    Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

 

 

    При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

 

 

Арест

 

 

    По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

 

 

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

 

 

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

 

 

    Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

 

 

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

 

 

    В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Покупка квартиры на вторичном рынке. На что обратить внимание.

Ви також можете прочитати статтю українською мовою

Однажды ко мне обратился клиент, который купил квартиру на вторичном рынке. Через месяц после покупки к нему с иском обратилось неизвестно ему лицо об истребовании у него этой квартиры. Как выяснилось позже, существовал судебный спор с участием этого лица и предыдущего владельца. В судебном деле был наложен арест на квартиру, однако когда клиент покупал квартиру арест странным образом был снят. Мы установили, что продавец вступил в сговор с государственным регистратором, для того чтобы продать квартиру. Но было уже поздно. И сейчас покупатель квартиры уже несколько лет вынужден бороться за приобретенную недвижимость в суде.

Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке нужно быть очень внимательным. Вторичная недвижимость имеет свою историю в которой бывают темные страницы. Это аресты, судебные незаконные перепланировки и прописаны родственники. Какие же риски могут быть при покупке квартиры и как купить недвижимость безопасно?

Для начала проверьте правоустанавливающий документ на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Правоустанавливающими документами также может быть решение суда или свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов. В таком случае существуют риски что решение суда будет отменено предыдущим владельцем и новоприобретенную квартиру у вас заберут. Также стоит проверить, не был ли владелец недвижимости участником судебных процессов, касающихся квартиры. Найти судебные дела по реквизитам физического лица можно на сайте Судебной власти.

Перед покупкой квартиры рекомендуем получить справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Из справки можно узнать владельца квартиры и не находится ли квартира в аресте или ипотеке. Как получить справку можно почитать здесь. К сожалению, в такой справке не будет информации о предыдущих владельцах и проблемах с недвижимостью, которые были раньше. Полный доступ к реестру есть у нотариуса. Поэтому лучше заключать договор у знакомого нотариуса, который сможет проверить историю квартиры.

Если же окажется, что арест с квартиры был снят за несколько дней до сделки, то не нужно спешить подписывать договор. Скажем если арест снят на основании решения суда то такое решение в будущем может быть отменено, а ваш договор признан недействительным.

Также нужно проверить не претендуют ли на квартиру другие лица. Например, если недвижимость была приобретена в браке то для продажи имущества обязательно нужно получать согласие другого супруга, даже если продавец уже не состоит в браке. Если же продавец получил квартиру в наследство, лучше проверить не претендуют ли на квартиру другие наследники и нет ли судебных процессов с участием продавца.

Еще один важный момент это прописаны в квартире лица. Если купить квартиру с прописанными людьми, то они смогут претендовать на пользование квартирой. Поэтому перед подписанием договора обязательно проверьте справку о регистрации места проживания лиц в квартире. Поскольку потом придется выписывать таких лиц в судебном порядке.

Описанное выше, это лишь часть подводных камней при покупке квартиры на вторичном рынке. Рисков достаточно много. Поэтому чтобы не потерять деньги и не остаться без имущества лучше провести полную проверку недвижимости перед покупкой. В этом вам помогут профессиональные юристы по недвижимости.

 

Андрій Гевко, адвокат, партнер юридичної фірми Bargen

Советы по покупке жилья: 10 факторов, которые помогут вам решить, на каком этаже покупать квартиру на

Высотки становятся обычным явлением во многих индийских городах. Это касается не только метро, ​​но и небольших городов. Есть много причин, по которым люди выбирают недвижимость в многоэтажках.

Итак, если вы планируете купить квартиру в многоэтажном доме, вот 10 важных факторов, которые необходимо учитывать.

1. Проблемы безопасности и конфиденциальности

Нижние этажи традиционно считаются небезопасными по сравнению с квартирами на более высоких уровнях.Вероятно, это потому, что к ним легко получить доступ. Если вы предпочитаете оставаться на нижнем этаже, изучите меры безопасности в общественно-жилом комплексе.

Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants, говорит: «Нижние этажи не обеспечивают особой приватности, особенно если ваше здание расположено рядом с главной дорогой или в оживленном районе. Если жилой комплекс находится в густонаселенном районе, верхний этаж, вероятно, будет тише и спокойнее ».

2. Пожарная безопасность
Когда вы покупаете квартиру на верхнем этаже, пожарная безопасность может стать проблемой.Здесь вы должны знать, что пригодность любой квартиры к заселению можно определить по тому, выдано ли ей свидетельство о заселении (OC) местными властями.

С помощью OC вы узнаете, что здание было построено в соответствии с допустимыми планами и местными законами, согласно которым муниципальная корпорация области выдает этот документ застройщику после проверки соблюдения всех местных законов. сделано. Покупатели жилья должны попросить копию OC при покупке квартиры.

Адхил Шетти, генеральный директор Bankbazaar.in сказал: «Строитель может получить сертификат занятости, когда он получит разрешение от пожарной службы. Таким образом, если в квартире, которую вы покупаете, есть ОК, вы знаете, что она соответствует критериям пожарной безопасности ».

Также проверьте наличие / наличие средств пожарной безопасности в виде пожарных выходов, особенно огнетушителей на верхних этажах.

3. Количество лифтов и лестничных клеток
Пури говорит: «В идеале, в каждой башне должно быть не менее двух лифтов, чтобы хотя бы один лифт работал на случай выхода другого из строя.Этот фактор имеет значение, если в вашей семье есть старшие и дети ».

В случае возникновения чрезвычайной ситуации лифты не работают, поэтому для вас также становится важным проверить лестницы, которые должны обеспечивать удобство ходьбы и беспрепятственного доступа к этажам.

4. Отклонения от пола
Шетти говорит: «Часто незаконные отклонения от строительных планов случаются на верхнем этаже здания. Если вы покупаете квартиру на верхнем этаже, убедитесь, что нет отклонений, превышающих допустимые пределы.Желательно проверить пол и владеть недвижимостью со всеми необходимыми зазорами ».

5. Обзорная площадка
Если вид из вашей квартиры является важным фактором, подумайте о более высоком этаже, так как они часто дают наилучшие возможные точки обзора. Для квартир, расположенных рядом с морем или в живописной местности, вид имеет большое значение, и верхние этажи — ваш лучший выбор.

Однако есть один момент, о котором вы должны помнить. Шетти говорит: «Чем выше вы подниметесь в многоэтажной квартире, тем выше будет ваша стоимость покупки.В квартире в стадии строительства будет взиматься плата за повышение этажа, что делает проживание на верхних этажах незначительно дороже ».

Вы также должны знать, что строители могут взимать с вас больше за плоский пол, выходящий на север и восток, что считается лучше по сравнению с полом, выходящим на запад или юг.

6. Мобильная сеть
Строительство многоэтажных квартир до 40 этажей стало обычной практикой в ​​нескольких метрополитенах. В Мумбаи высотные здания превышают 40 этажей, а в Дели, NCR, здания имеют в среднем 25 этажей.

Итак, если вы выбираете этаж выше, убедитесь, что в квартире есть достаточное покрытие сети.

7. Потребляемая мощность
Нижние этажи обычно холоднее верхних и потребляют меньше энергии. Это важный фактор, который следует учитывать в городах с длинным и суровым летом.

8. Свет и вентиляция
У жизни на верхнем этаже есть свои преимущества. Вы получаете лучший вид на окрестности, лучшее освещение и вентиляцию, а также меньшее влияние уличных беспорядков по сравнению с теми, которые находятся на первом и нижних этажах.Верхние этажи также обычно свободны от комаров и грызунов (в основном крыс).

9. Возврат арендной платы
Если вы покупаете квартиру с целью инвестиций, подумайте о нижних этажах, так как они приносят лучшую рентабельность. Пури говорит: «Однако климат также играет в этом вопросе. В таких городах, как Мумбаи и Бангалор, предпочтительнее верхние этажи, в то время как в Дели-NCR и Ченнаи нижние этажи — лучший выбор для сдачи в аренду ».

10.Факторы, связанные с подключением, обслуживанием
Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что пол оборудован камерами видеонаблюдения в целях безопасности. Кроме того, проверьте пространство в коридоре, которое является единственным доступным пространством за пределами вашей квартиры, когда вы покупаете ее на любом этаже. Поэтому вы должны убедиться, что у вас достаточно места за пределами квартиры, поскольку размер коридора в жилых комплексах различается.

Кроме того, имейте в виду, что многие поставщики услуг не предоставляют услуги широкополосного доступа на верхних этажах.

ПЕРЕД ВЫБОРОМ ЭТАЖА ТАКЖЕ СОХРАНИТЕ ЭТИ ЧЕТЫРЕ ДАННЫХ

1. Выберите подходящего строителя
Прежде чем сосредоточиться на правильном проекте и этаже для покупки квартиры, убедитесь, что вы выбрали известного / известного застройщика с хорошей репутацией и послужным списком. Как покупатель дома, вы имеете право и обязаны проверить, зарегистрировал ли застройщик проект в Управлении по регулированию недвижимости (RERA).

2. Связь
Убедитесь, что к проекту легко добраться из основных частей города и налажено хорошее сообщение общественного и частного транспорта.Измерьте расстояния от основных частей города. Вы можете исследовать местность и проверить наличие текущих вариантов общественного транспорта, таких как метро, ​​автобус, наличие такси и т. Д. Кроме того, обратите внимание на будущие планы подключения, такие как предлагаемая линия метро или скоростная автомагистраль вокруг местности.

3. Близость к офисам и социальной инфраструктуре
Ищите варианты поблизости от коммерческих центров, IT-парков и корпоративных офисов при поиске новой недвижимости. Кроме того, внимательно следите за наличием поблизости продуктовых магазинов, больниц, школ, колледжей, торговых центров, парков, театров и развлекательных заведений.

4. Местная инфраструктура вокруг общества
Инфраструктура внутри и вокруг жилого объекта играет жизненно важную роль в определении его текущей и будущей стоимости. Например, дороги, ведущие к обществу, и внутренние дороги внутри общества должны быть хорошо построены и содержаться в хорошем состоянии.

5 вещей, которые нужно проверить перед регистрацией вашей собственности

Инвестиции в дом почти всегда требуют финансовых обязательств, которые могут длиться как минимум пару десятилетий.Принимая во внимание масштабы обязательств, крайне важно, чтобы решение подкреплялось тщательным ведением записей, относящихся к рассматриваемому имуществу. Чтобы обеспечить правильное обновление этих записей о собственности во время передачи права собственности, регистрация дома должна быть сделана правильно.

Регистрация собственности в Индии подпадает под действие статьи 17 Закона о регистрации 1908 года. Цель Закона состоит в том, чтобы убедиться, что о сделке, о которой идет речь, содержится вся правильная информация и что ведется ее юридическая документация.

Когда вы нашли дом, который хотите купить, и готовы зарегистрировать его на свое имя, вы можете проверить, в порядке ли нижеследующее.

Подлинность и надежность собственности

Прежде чем регистрировать конкретную собственность на свое имя, вам необходимо убедиться, что все существующие документы, касающиеся собственности, ясны и понятны.

Также рекомендуется проверить надежность разработчика или продавца. Должная осмотрительность чрезвычайно важна, чтобы избежать нежелательных событий в будущем.

Поддержка юриста

Проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что документы на недвижимость, предоставленные продавцом или застройщиком, являются подлинными. Это важно, чтобы на ваше имя не попали двусмысленные или неточные документы.

Необходимые документы

Для регистрации собственности необходимо предоставить следующие документы во время регистрации:

Акт купли-продажи на имя настоящего продавца

Хата свидетельство и выписка из государственных органов

Квитанция об уплате последних налогов

Последняя выписка в банке в связи с непогашенной ссудой

Свидетельство об обременении с даты покупки до сегодняшнего дня

Договор купли-продажи, заключенный застройщиком в пользу продавца

Последний счет за электроэнергию и квитанцию ​​за указанную квартиру

Свидетельство об отсутствии возражений от квартирного товарищества

Санкционированный план застройки

Свидетельство о заселении от застройщика

Все правоустанавливающие документы землевладельца

Соглашение о совместной застройке, генеральная доверенность и совместное / дополнительное соглашение между землевладельцем и застройщиком

Оригиналы, если есть

Копия y всех зарегистрированных предыдущих договоров (в случае перепродажи собственности)

RTC (Records of Rights and Tenancy Corps) или 7/12 выписка

Приказ о преобразовании, выданный соответствующим органом

Доверенность (а), если таковая имеется

Фотокопия свидетельства о доле общества и свидетельства о регистрации общества.

Идентификация личности

Помимо документов, относящихся к собственности, вы также должны иметь при себе копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность, таких как карта PAN, Aadhaar, а также фотографии на паспорт.

Тратта до востребования с правильными суммами

При регистрации собственности убедитесь, что у вас есть тратты с точной суммой для оплаты гербового сбора и регистрационных сборов. Оба варьируются от штата к штату.

Завершение процесса регистрации — это порог вашего опыта владения домом.Наличие всех документов, связанных с недвижимостью, не только знаменует начало вашей собственности, но и защищает вас от любых возможных споров в будущем.

Эта статья предоставлена ​​RoofandFloor, частью KSL Digital Ventures Pvt. Ltd., из The Hindu Group

Снять квартиру? Будьте готовы к проверке биографических данных

Вы собираетесь снять квартиру. Вы сэкономили на залог и выстроили в очередь движущийся грузовик. Но проверяли ли вы свой кредитный отчет? Арендодатели могут, вы тоже должны.Если домовладелец проводит проверку биографических данных, вот что нужно знать о ваших правах.

Арендодатели могут проверить вашу кредитную историю, судимость и даже историю аренды. Они могут спросить вашего разрешения, но это не обязательно. Итак, если вы знаете, что будете искать новое место для жизни или собираетесь продлить договор аренды, то вот несколько вещей, которые вы можете сделать:

  • Перейдите на сайт Annualcreditreport.com, чтобы проверить свой кредит. Таким образом, вы сможете исправить любые ошибки до того, как их увидит домовладелец.
  • Сообщите арендодателю ваше полное имя — имя, отчество и фамилию — и дату рождения. Это помогает убедиться, что арендодатель получает информацию о нужном человеке.
  • Если у вас есть уголовная история или предыдущие иски в жилищном суде, соберите все документы, показывающие, как было решено дело, на случай, если вам нужно исправить ошибки.

Некоторые домовладельцы могут отказать вам в обращении, если у вас есть судимость. Это могло быть дискриминацией. Если это произойдет с вами или вы считаете, что арендодатель незаконно дискриминировал вас по другой причине, например по вашей расе или полу, обратитесь в Департамент жилищного строительства и городского развития.

Что делать, если арендодатель отказывает вам в аренде или взимает дополнительную плату из-за чего-то в проверке биографических данных? Тогда у вас есть права:

  • Арендодатель должен уведомить вас о действии — устно, письменно или в электронном виде.
  • В уведомлении должна быть указана контактная информация компании, предоставившей отчет.
  • В уведомлении должны быть указаны ваши права на исправление неточной информации и получение бесплатной копии отчета, если вы запросите ее в течение 60 дней с момента решения арендодателя.

Вы должны бесплатно получить отчет, исправить все ошибки и попросить компанию, предоставившую отчет, передать исправленный отчет арендодателю. Также сообщите об ошибке домовладельцу. Для получения дополнительной информации о фоновых отчетах и ​​ваших правах ознакомьтесь с Сводкой прав.

Если вы считаете, что домовладелец или управляющий недвижимостью нарушил ваши или чьи-либо права при проверке биографических данных, сообщите об этом в Федеральную торговую комиссию. А если вы арендодатель, который хочет поступать правильно, ознакомьтесь с разделом «Использование отчетов потребителей: что нужно знать арендодателям».

Три вещи, которые нужно спросить перед покупкой дома на банковском аукционе

Аукционы банковской недвижимости, как правило, вызывают огромный интерес, так как такие единицы часто имеют более низкую цену, чем существующие рыночные ставки. Но не позволяйте более низким ценам заманить вас на сделку, которая вам не понравится позже.

«Покупка такой недвижимости имеет смысл, но участники торгов должны знать, что такие возможности не так просты, как обычная покупка недвижимости. Во-первых, они должны знать, когда и где они происходят.Во-вторых, обычно им необходимо провести юридическую экспертизу. Они должны решить, достаточно ли у них пропускной способности для этого », — сказал Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants Pvt. Ltd.

.

Хотя не со всей недвижимостью могут возникнуть проблемы, перед покупкой важно проявить должную осмотрительность и ознакомиться с условиями. Ответы на эти три вопроса помогут вам решить, действительно ли сделка стоит ваших усилий.

Какие риски?

Часто люди предполагают, что собственность, выставленная на аукцион банками, будет иметь четкие права собственности.Но в уведомлении об аукционе обычно есть пункт. В нем говорится, что, насколько известно и информация банка, на имущество не существует никаких обременений, и банк не несет ответственности за любые неизвестные существующие и будущие обременения или какие-либо претензии, права или сборы третьих лиц.

Банки используют юридические термины «как есть, где есть» и «все, что есть» при продаже собственности на аукционах. Эти условия означают, что банк продает недвижимость на основании текущих физических и юридических условий, включая любые обременения.

Другими словами, ответственность за решение любых проблем, которые могут возникнуть позже, лежит на покупателе после того, как недвижимость будет продана с аукциона.

По словам консультантов по недвижимости, были случаи, когда покупатели обнаруживали, что собственность оспаривается, или первоначальный заемщик получил постановление суда против банковского аукциона. «В некоторых случаях кредиторы вступают во владение недвижимостью только символически, что означает, что они принимают собственность на бумаге в соответствии с ее законными правами, а не физическим владением.Владелец мог остаться в нем «, — сказал Аджай Шарма, управляющий директор отдела оценки Colliers International India, консультант по недвижимости.

Он добавил, что было несколько случаев, когда собственность была продана с аукциона под руководством Верховного суда, но регистрационная служба не смогла осуществить передачу собственности новому владельцу, поскольку собственность находилась в процессе спора. «Банки должны упоминать, что это продажа, которую покупатель остерегается. Это означает, что банки знают, что недвижимость имеет обременения и покупатель должен будет рискнуть.Против финансовых учреждений были вынесены судебные решения, в которых они не сообщили покупателю о текущем статусе собственности «, — сказал Шарма.

Убедитесь, что вы проявили должную осмотрительность перед участием в торгах. Банки заблаговременно уведомляют об электронных аукционах с подробной информацией о недвижимости.

SBI, например, предоставила адреса и размеры собственности, имена и адреса предыдущих владельцев, а также другие подробности на своем веб-сайте. Это также позволило заинтересованным клиентам осмотреть недвижимость, записавшись на прием к должностным лицам банка, контактные данные которых были предоставлены.

Но не делайте ошибки, полагаясь только на информацию, предоставленную учреждением. В случае, если после покупки кто-то заявляет, что является владельцем недвижимости, маловероятно, что банк или учреждение придет вам на помощь.

Поэтому проводите независимые расследования относительно обременений, названия собственности, а также требований и прав предыдущего владельца или любого другого лица. Хотя права собственности, переданные участникам торгов, являются абсолютными и подлежат принудительному исполнению, вопросы о праве собственности, владении и других обременениях все еще могут возникать.

Это действительно дешево?

Сроки и условия для собственности, которую SBI выставляет на аукцион, несут в себе риски, о которых покупатели должны знать. Помимо продажи собственности на условиях «как есть», банк также заявил, что оплата всех установленных законом и не предусмотренных законом сборов, налогов, сборов, сборов и т. Д. Будет являться исключительной ответственностью участника торгов. предыдущий владелец не уплатил взносы за имущество, победитель торгов должен будет их погасить.

Такие сборы могут в конечном итоге нейтрализовать выгоду от более низких цен. Некоторые из этих сборов также влекут за собой пени, если они не оплачиваются вовремя. Кроме того, вам может потребоваться дополнительно потратиться на ремонт и содержание объекта недвижимости.

Если дом является частью общества, вы можете проверить, есть ли отложенные платежи. В некоторых случаях сотрудники банка помогут вам с подробностями о незавершенных платежах, когда вы отправитесь осматривать недвижимость. Но не все такие подробности могут быть доступны.

Если вы не получите ссуду от банка, выставляющего недвижимость на аукционе, другие учреждения не будут предоставлять ссуду за изъятый ​​актив. «Таким образом, участникам торгов необходимо иметь достаточно наличных, иначе им нужно будет получить деньги другими способами. Если вы не получите жилищный заем, никаких вычетов из подоходного налога для погашения не будет. Учет таких затрат перед началом торгов », — сказал Шарад Агравал, исполнительный директор по рынкам капитала, консалтинговой фирмы Knight Frank India.

Можете ли вы заплатить вовремя?

Перед участием в аукционе банки обычно запрашивают 10% от резервной цены в качестве залога или депозита.

Деньги возвращаются, если вы проиграете ставку. Для победителей сроки выплаты жесткие. Согласно условиям и положениям SBI, победитель должен будет внести 25% от продажной цены с поправкой на задаток до следующего рабочего дня после победы в аукционе. Остаток 75% должен быть оплачен в течение 15 дней после победы на аукционе. Если вы не уложитесь в сроки или откажетесь от квартиры, вы лишитесь залога.

Поскольку жилищные ссуды, как правило, занимают немного времени или их трудно реализовать в таких случаях, вам нужно будет найти достаточные деньги в установленные для банка сроки.

Банки придерживаются строгой структуры платежей, так как они очень спешат вернуть сумму кредита и хотят, чтобы в нем участвовали только серьезные покупатели.

Если вы участвуете в торгах на выставленную на аукцион недвижимость, помните, что существует несколько средств правовой защиты, позволяющих отказаться от участия или вернуть собственность банку, если только банк не указал четко об известных ему обременениях.

Подпишитесь на информационный бюллетень Mint

* Введите действующий адрес электронной почты

* Спасибо за подписку на нашу рассылку.

Не пропустите ни одной истории! Оставайтесь на связи и в курсе с Mint. Скачать наше приложение сейчас !!

Темы

8 окончательных шагов к покупке дома в Калифорнии

Покупка дома — это увлекательно, но отнюдь не легко. Все, от местной экономики до ваших финансов и рынка жилья в Калифорнии, будет влиять на то, какой дом вы покупаете и сколько он стоит.

Чем больше вы знаете об этапах покупки дома и текущих тенденциях в сфере недвижимости в Калифорнии, тем лучше вы сможете ориентироваться в своем выборе.

Ключевые выводы для покупателей в Калифорнии
  • Рынок продавца: Спрос покупателей превышает количество домов, выставленных на продажу прямо сейчас. Большинство домов быстро уходят с рынка.
  • Стоимость недвижимости растет: В следующем году дома в Калифорнии подорожают на 8,4%.
  • Низкие ставки по ипотеке: В Калифорнии средняя ставка по ипотеке составляет 2,34% для 15-летней ипотеки и 2,88% для 30-летней ипотеки.

Если вы ищете дом своей мечты, поиск подходящего агента имеет решающее значение. Clever предлагает бесплатную услугу, которая поможет вам найти местных риэлторов из ведущих компаний, таких как Berkshire Hathaway и Keller Williams.

Лучшая часть? При покупке с Clever вы можете получить возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости дома. При соответствующей покупке на 500 000 долларов вы получите 2500 долларов. Это настоящие деньги обратно в карман!

»СОХРАНИТЬ: Купите у местного агента, сэкономьте тысячи с помощью Clever Cash Back

Шаг 1. Оцените свое финансовое положение

Если вы планируете взять ипотечный кредит для оплаты своего дома, вам необходимо понять, как ваше финансовое положение влияет на ваши варианты покупки.

Мы более подробно рассмотрим ниже, но вот финансовые факторы, которые вам необходимо иметь в хорошей форме перед покупкой дома:

Ключевые выводы: финансовые требования
  • Кредитный рейтинг: Хотя есть ссуды с низким уровнем кредита, для большинства обычных ссуд вам понадобится не менее 620 баллов. Если ваш кредитный рейтинг ниже этого, начните работать над его повышением прямо сейчас.
  • Отношение долга к доходу: В большинстве случаев вы захотите ежемесячно тратить менее 36% своего дохода на погашение долга (включая будущий платеж по ипотеке).
  • Первоначальный взнос: Для обычной ссуды вам понадобится первоначальный взнос в размере не менее 20%.
  • Затраты на закрытие: Покупатели жилья обычно должны платить 2-5% от стоимости дома в качестве затрат на закрытие. Учитывая, что средняя стоимость дома в Калифорнии составляет 599 159 долларов, это составляет 11 983–29 958 долларов. Эти расходы обычно приходится оплачивать из собственного кармана, поэтому убедитесь, что у вас есть сбережения для их покрытия.
  • Расходы на домовладение: В Калифорнии домовладельцы обычно тратят 2 802 доллара на техническое обслуживание в год, но эта сумма может сильно варьироваться в зависимости от дома.Как правило, на ремонт следует ежегодно откладывать 1% от стоимости дома.

Покупка дома — это сложно. Непросто самостоятельно понять, с чего начать, сколько вы можете себе позволить и что такое «амортизация».

Лучший способ учиться? Поговорите с лицензированным кредитором, который ответит на ваши вопросы и покажет вам все, что нужно.

Заполните форму ниже, чтобы узнать, сколько жилья вы действительно можете себе позволить.

Выплата по ипотеке в будущем

Первым шагом к приведению в порядок своих финансов является определение того, сколько вы можете позволить себе ежемесячно тратить на ипотеку.

При принятии решения об одобрении ипотечного кредита большинство кредиторов следуют правилу 28/36:

  • Общие расходы на жилье (включая вашу будущую ипотеку) не должны превышать 28% вашего ежемесячного дохода
  • Общие ежемесячные выплаты по долгу не должны не превышает 36% вашего ежемесячного дохода (это число называется отношением долга к доходу)

Итак, давайте воспользуемся медианным ежемесячным доходом в Калифорнии, который составляет 6273 доллара (на основе данных переписи населения), в качестве примера для расчета потенциального платежа по ипотеке.

6 273 долл. США x 28% = 1756 долл. США

Отношение долга к доходу

Ипотечные кредиторы хотят знать, что вы сможете позволить себе ежемесячные платежи. Для этого они смотрят, каким будет соотношение вашего долга к доходу (DTI), равное после принятия ипотечной ссуды.

Чем выше отношение вашего долга к доходу, тем меньше вероятность того, что вы получите одобрение на получение ипотеки; однако большинство кредиторов снисходительнее, если у вас высокий кредитный рейтинг. В то время как некоторые кредиторы одобряют ипотечные кредиты для заемщиков с DTI до 43%, в большинстве случаев лучше, чтобы ваш DTI не превышал 36%.

Чтобы рассчитать свой DTI, сложите все ваши повторяющиеся ежемесячные платежи по долгу плюс расчетный платеж по ипотеке и разделите его на свой ежемесячный валовой доход (до налогов).

При определении того, сколько вы ежемесячно платите в долг, не забудьте включить:

  • Минимальные платежи по кредитной карте
  • Студенческие ссуды
  • Автокредиты
  • Алименты или алименты
  • Личные ссуды
  • Оценка вашего платежа по ипотеке

Давайте рассмотрим несколько примеров, используя среднюю сумму долга в Калифорнии, чтобы увидеть, как рассчитать отношение долга к доходу.

Как рассчитать отношение долга к доходу

средний ежемесячный доход в Калифорнии составляет 6 273 доллара США, типичный DTI в штате — 40%.

2498 долларов ÷ 6 273 долларов = 40%

Имейте в виду, что ваш DTI повлияет на тип ипотеки, на которую вы можете подать заявление. В большинстве случаев для обычной ссуды требуется DTI после ипотеки под 36%, ссуда VA под 41% и ссуда FHA под 43%. Хотя эти правила не высечены на камне, если ваш DTI выше, чем эти контрольные показатели, вы столкнетесь с более тщательной проверкой в ​​процессе андеррайтинга.

Кредитные карты

$ 163

Студенческие ссуды

$ 221

$ 358

Ипотека

$ 1,756

Не забудьте про другие расходы!

При оценке вашего права на ипотеку кредиторы не включают не связанные с долгами расходы, такие как продукты питания, медицинское страхование, коммунальные услуги или ваши пенсионные сбережения, но все же неплохо спланировать эти расходы!

Подумайте, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на эти расходы, и убедитесь, что у вас еще достаточно средств для выплаты ипотечного платежа.

Авансовый платеж

Авансовые платежи — это способ для кредиторов компенсировать свой риск. Внося первоначальный взнос, вы добавляете «скин в игру».

Например, если вы вложите 20 000 долларов в покупку дома, у вас будет сильный стимул не допускать дефолта по ипотеке, поскольку вы откажетесь от этих 20 000 долларов, если банк лишит вас права выкупа на ваш дом!

Для обычного кредита вам понадобится первоначальный взнос в размере около 20%.

Ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды VA и FHA, имеют более низкие суммы первоначального взноса, поскольку они используют другие средства для компенсации потенциального риска.

Например, ветераны могут претендовать на ссуду VA без первоначального взноса, но должны заплатить единовременный взнос за финансирование VA. Ссуды FHA требуют первоначального взноса в размере 3,5%, но заемщик также должен оплачивать частное ипотечное страхование (PMI) на протяжении всего срока ссуды.

В Калифорнии средняя стоимость дома составляет 599 159 долларов. Используя это в качестве примера, вот сколько вам нужно сэкономить для первоначального взноса:

Заем VA

0%

$ 0

Займ FHA

3.5%

20 971 долл. США

Обычный заем

20%


долл. США

К счастью, по всей стране существуют тысячи программ помощи при первоначальном взносе, чтобы помочь покупателям с низким доходом или впервые купить дом. В большинстве случаев эти программы представляют собой либо государственные субсидии, либо вторичную ипотеку с отсроченными или прощенными платежами.

Вот некоторые подробности о программах помощи при первоначальном взносе в Калифорнии:

  • Программа MyHome Assistance предлагает вторую ипотеку в размере до 3,5% от покупной цены или 10 000 долларов, в зависимости от того, что меньше, для использования в качестве первоначального взноса.
  • Для участия в программе вы не должны владеть и не занимать дом в течение последних трех лет.
  • Список альтернативных программ HUD можно найти здесь.

Затраты на закрытие

Юридическое закрытие сделки с недвижимостью включает в себя множество услуг (поиск названия, запись документов и т. Д.), которые стоят денег.

Продавец несет ответственность за некоторые заключительные расходы, но, как правило, покупатель оплачивает большую часть этих расходов из своего кармана. Затраты покупателя на закрытие сделки обычно составляют 2-5% от суммы ссуды и включают такие расходы, как:

  • Комиссия за оценку
  • Инспекции
  • Комиссия за подачу заявки на ссуду
  • Налоги на недвижимость
  • Полисы и сборы по страхованию прав собственности
  • Страхование домовладельца

»УЗНАТЬ Затраты на завершение производства в Калифорнии для покупателей

Шаг 2: Выберите правильный район

Район дома так же важен, как его планировка и особенности.В общем, вам необходимо принять во внимание следующие факторы, чтобы решить, какой район лучше всего подходит для вас:

Ключевые выводы: Факторы соседства
  • Стоимость дома: Рассмотрение средней стоимости жилья в районе поможет вам понять, можете ли вы позволить себе там жить. Исторические тенденции роста стоимости недвижимости также покажут вам, окупится ли покупка в этом районе в будущем.
  • Местный образ жизни: Район может повлиять на все в вашей жизни — от ежедневных поездок в школу для детей до мест, где вы ходите поесть.

Домашние ценности

После шага № 1 у вас должно быть хорошее представление о бюджете на покупку дома. Проведите небольшое исследование текущих продажных цен в разных районах, чтобы начать сужать список вариантов, чтобы не искать дома, выходящие за рамки вашего ценового диапазона.

Также обратите внимание на прошлые тенденции стоимости жилья; это даст вам представление о том, насколько стоимость вашего дома может повыситься с годами. Вам нужен район, который соответствует вашему бюджету, но может также принести большую прибыль, когда вы решите продать.

Чтобы дать вам представление о том, как признание может повлиять на стоимость вашего дома в будущем, давайте рассмотрим несколько примеров того, как дома в трех районах Лос-Анджелеса за эти годы выросли в цене.

Повышение стоимости жилья в Лос-Анджелесе

Van Nuys

$ 320,550

$ 635573

98,3%

0003

565 812 долл. США

81.2%

Sherman Oaks

686 221 долл. США

1 087 149 долл. США

58,4% 9000 Local7

58,4% 9000 Local7

позволяют себе и являются хорошей инвестицией, вам необходимо оценить, насколько каждая область соответствует вашим личным потребностям и предпочтениям.

Чтобы окончательно составить список целевых областей, изучите такие особенности района, как:

  • Школьные округа
  • Рестораны и развлекательные заведения
  • Уровень преступности
  • Доступность для пешеходов
  • Варианты транспорта

Шаг 3. Найдите хорошего агента по недвижимости в California

Ваш агент по недвижимости будет вашим главным союзником в процессе покупки дома.Помимо поиска и демонстрации домов, они также могут порекомендовать другие услуги, такие как юристы, кредиторы и эскроу-компании. И как только вы найдете дом, ваш риэлтор позаботится о том, чтобы вы получили отличную сделку.

Найдите время, чтобы изучить различных агентов, которые имеют опыт работы в желаемой части города и в нужном вам ценовом диапазоне. Обратите внимание на риэлторов:

  • Годы опыта
  • Количество сделок за последний год (чем больше, тем лучше)
  • Опыт в вашем ценовом диапазоне и выбранном районе
  • Общая оценка по отзывам
  • Индивидуальные отзывы и жалобы

Как только у вас будет список из 3-5 потенциальных агентов, назначьте время для собеседования с ними, чтобы узнать, подходят ли они.Задайте им вопросы о районе, на который вы изучаете (школьная система, тенденции в стоимости собственности, любые запланированные изменения), чтобы узнать, обладают ли они знаниями и опытом, чтобы помочь вам принять обоснованное решение.

Также знайте, что вы можете пойти на показы с агентом (или более чем одним) до подписания агентского соглашения покупателя. Это обычное дело и позволяет вам пройти «тест-драйв» с риелтором, чтобы увидеть, насколько хорошо они отвечают вашим потребностям, прежде чем приступить к работе с ними.

Шаг 4: Получите предварительное одобрение на ипотеку

Большинство продавцов не покажут вам свой дом, если у вас нет письма с предварительным одобрением ипотеки.Они не хотят тратить свое время на покупателей, которые не являются серьезными или финансово не готовыми сделать предложение.

Предварительное одобрение ипотеки дает вам и продавцу уверенность в том, что, если они примут ваше предложение, вы сможете получить финансирование и закрыть сделку.

Основные выводы: вопросы ипотеки
  • Процентные ставки: Состояние экономики, ваше финансовое здоровье, продолжительность ипотеки и многие другие факторы могут повлиять на вашу процентную ставку.С годами более низкая ставка может сэкономить тысячи долларов.
  • Кредиторы: Ваш ипотечный кредитор будет играть огромную роль в закрытии вашего дома. Убедитесь, что вы выбрали тот, у кого есть проверенный опыт довольных клиентов.
  • Ваши финансы: После того, как вы прошли предварительное одобрение, любые изменения в ваших финансах или кредитном рейтинге могут аннулировать ваше предварительное одобрение. Если вам нужно совершить крупную покупку или проверить кредитоспособность, обязательно сделайте это до того, как вы получите предварительное одобрение.

Сравните процентные ставки

Хотя существует широкий диапазон условий ипотеки, большинство обычных ипотечных кредитов рассчитаны на 15, 20 или 30 лет.С краткосрочной ипотекой у вас будет более низкая процентная ставка, но более высокий ежемесячный платеж.

Давайте посмотрим, как разбиваются цифры для ссуд на разные сроки для дома на среднюю стоимость дома в Калифорнии 599 159 долларов (при условии 20% первоначального взноса).

15-летняя ипотека по сравнению с 30-летней ипотекой


2.34%

условий, вам также необходимо найти кредитора, который будет активно работать с вами, чтобы обеспечить закрытие сделки.

Если процесс андеррайтинга кредитора идет медленно или если ему требуется целая вечность, чтобы предоставить вам все необходимые документы, это может сорвать всю вашу транзакцию.

Сумма кредита

$ 479,327

$ 479,327

2,88%

Ежемесячный платеж

$ 3,160

$ 1,990

Не позволяйте плохому кредитору сорвать ваш путь к покупке дома.

Лучший способ получить более низкую процентную ставку — это делать покупки. Даже если вы уже прошли предварительное одобрение, стоит получить несколько предложений по ставкам и комиссиям. Несколько процентных пунктов могут означать сотни тысяч долларов в течение срока кредита.

Узнайте, сколько жилья вы действительно можете себе позволить, чтобы начать свой путь к покупке дома.

Сохранение кредита

После предварительного утверждения ипотеки крайне важно, чтобы ваше финансовое положение не изменилось.Если ваш кредит упадет, это может сорвать процесс и помешать вам закрыть свой дом.

Вот несколько простых способов гарантировать, что ваш кредит не изменится после получения письма о предварительном одобрении:

  • Избегайте открытия новых кредитных счетов
  • Не закрывайте счета, которые были открыты долгое время
  • Совершайте все платежи по кредитной карте вовремя

Шаг 5: Начните поиск жилья в Калифорнии

Советы: поиск дома во время COVID-19
  • По возможности просматривайте дома с помощью виртуальных туров, чтобы сузить круг вопросов. параметры.
  • Всегда спрашивайте показывающих агентов, какие существуют протоколы, чтобы обезопасить вас во время показа.
  • Спросите о вариантах удаленного закрытия на раннем этапе, чтобы максимально избегать контактов с другими людьми во время транзакции.

Просмотр дома — это самое интересное при покупке дома! Но не забывайте, что в конце концов вам придется принять важное решение о том, какой из них вам подходит.

Вот некоторые из наиболее важных факторов, которые следует помнить при взгляде на разные дома:

Ключевые выводы: советы по поиску дома
  • «Должны иметь» vs.»хорошо иметь»: Ни один дом не идеален. При просмотре домов вам нужно будет решить, какие из ваших приоритетов не подлежат обсуждению, а какие — просто приятные бонусы.
  • Ознакомьтесь с текущим запасом жилья: В зависимости от времени года, в которое вы ищете дом, у вас может быть меньше вариантов на выбор. Если на рынке меньше домов, возможно, вам придется скорректировать свои ожидания.

Составьте список приоритетов

Начните с написания списка всего, что вам нужно в доме.Оцените каждый предмет в зависимости от того, насколько он важен для вас. Это поможет вам начать отделять «то, что нужно» от «того, что приятно иметь».

Затем обсудите со своим агентом, реалистичен ли ваш список. Они знают, на что похожи дома в вашем ценовом диапазоне и в целевом районе, и могут указать, где вам, возможно, придется пойти на уступки.

Доверьтесь своему агенту. Пока они придерживаются вашего ценового диапазона, они могут показать вам множество объектов недвижимости и даже удивить вас домом, который вы бы не рассматривали без них.

Посмотрите на текущую инвентаризацию жилья

Когда вы начнете поиск дома, это может повлиять на количество вариантов. Например, в Калифорнии в мае на рынке всегда больше всего домов. В то время как в ноябре жилья стало почти на 21% меньше.

Если вы просматриваете дома в периоды нехватки товаров, возможно, вам придется быть менее разборчивым, прежде чем выбирать дом для ставки.

Жилищный инвентарь в Калифорнии по сезонам

170,332


Осенний месяц

Весна

186 799 домов в месяц

Лето

170,332

158 449 домов в месяц

Зима

117 357 домов в месяц

Шаг 6: Сделайте предложения

Дом, который вы полюбите сделать предложение и убедить продавца продать вам.Но если вы не знаете, когда сделать предложение или как сделать его более привлекательным, продавец может его не принять.

Ключевые выводы: создание предложений
  • Двигайтесь быстро: Знайте, как быстро дома уходят с рынка, чтобы вам не пришлось долго ждать, чтобы сделать предложение. В Калифорнии дома в настоящее время проводят на рынке в среднем 40 дней, прежде чем получить предложение. Если дом вашей мечты находится в списке примерно так долго, вам не следует ждать, чтобы подать предложение.
  • Знайте, как сделать сделку приятнее: Иногда более высокая цена — не лучший способ заставить продавца принять ваше предложение. Вы можете писать разные запросы — как без непредвиденных обстоятельств — чтобы заключить сделку, которая будет работать для вас и продавца.

Как долго вы должны делать предложение

В настоящее время в Калифорнии дома обычно продаются в течение 40 дней. Но каждый рынок подвержен сезонным изменениям. В некоторые месяцы дома срывают быстрее, чем в другие.

В зависимости от того, когда вы ищете дом, вам, возможно, придется сделать предложение раньше, чем вы ожидаете, особенно если дома проводят на рынке меньше дней, чем в среднем за год.

Глядя на приведенную ниже таблицу, исторически сложилось так, что вам нужно быстрее всего переезжать в октябре, когда дома остаются на рынке только 40 дней. Но если вы хотите купить в январе, у вас будет больше времени для принятия решения, поскольку дома обычно проводят на рынке на 32 дня дольше, чем в среднем за год.

Если есть сомнения, поговорите со своим агентом.Они могут сообщить вам, как быстро вам нужно сделать предложение о доме своей мечты.

Среднее время, которое дома проводят на рынке в Калифорнии

Среднегодовое значение

50 дней

Январь



Февраль

54 дня

Март

44 дня

Апрель


59 дней

июнь

51 день

июль

4

4

Сентябрь

42 дня

Октябрь

40 дней

Ноябрь

69 дней

Показать больше

Написание идеального предложения

Цена — не единственное, что может повлиять на продавца, чтобы принять ваше предложение.Вы можете пойти на другие компромиссы в зависимости от состояния вашего рынка, чтобы сделать сделку приятнее для вас и продавца.

Вот некоторые общие возможности переговоров для заключения беспроигрышной сделки с продавцом:

  • Уступки продавца: Как покупатель, вам придется оплачивать большую часть своих заключительных расходов из своего кармана. Чтобы сэкономить на этих авансовых расходах, вы можете попросить уступки продавца. Вместо того, чтобы снижать цену предложения, чтобы иметь под рукой больше денег, продавец оплачивает ваши затраты на закрытие сделки, и расходы по существу включаются в вашу ипотеку.
  • Кредиты на ремонт: Если дом требует ремонта, вы можете попросить кредит вместо того, чтобы продавец производил и оплачивал ремонт. Продавец избегает хлопот ждать, пока подрядчики завершат работу, а вы можете контролировать ремонт в будущем, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям.
  • Непредвиденные обстоятельства проверки: В большинстве договоров о закупке предусмотрены непредвиденные обстоятельства проверки, которые позволяют вам изменить свое предложение (или полностью отказаться от него), если при проверке обнаруживаются серьезные проблемы.Если у вас есть высокая степень уверенности в состоянии дома (например, если продавец может показать вам недавний отчет о проверке), вы можете отказаться от этого непредвиденного обстоятельства, чтобы дать продавцу большее чувство уверенности.
  • Письмо продавцу: Многие продавцы имеют личную привязанность к дому. Они живут здесь много лет и хотят знать, что следующий владелец позаботится об этом имуществе. Написание письма продавцу может показать им, как вы представляете свою жизнь в доме, и обратиться к их сентиментальной стороне.

Шаг 7: Инспекции и оценки

После того, как продавец принимает ваше предложение, существует ряд мер должной осмотрительности, которые гарантируют, что дом, который вы покупаете, является именно тем, на что вы подписались. После проверок и оценок у вас будет возможность вернуться за стол переговоров, если произойдет что-то неожиданное.

Ключевые выводы: проверки и оценки
  • Проверки: Лицензированный специалист проверяет дом на предмет любых невидимых, неожиданных или потенциальных проблем.
  • Оценка: Оценщик, нанятый вашим кредитором, осмотрит дом и определит, сколько он стоит.

Осмотры

Осмотры дают вам душевное спокойствие относительно состояния собственности. Вы всегда должны нанимать лицензированного инспектора и проверять следующие части собственности:

  • Крыша
  • Фундамент
  • Электрическая система
  • Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
  • Сантехника

Если в доме есть септическая система, то это Также неплохо заплатить за септический осмотр, который включает в систему камеры для поиска возможных проблем.

Специальные проверки в Калифорнии
Помимо общей проверки, Калифорния также рекомендует покупателям пройти следующие проверки и испытания перед закрытием дома:
  • Тестирование на радон: Хотя это не требуется по закону, Калифорния строго рекомендует проверять дома на радон перед заключением сделки. Это особенно важно в тех частях штата, где уровни радона обычно выше, например в округах Санта-Барбра или Вентура.
  • Проверка термитов: Если вы подаете заявку на ссуду VA, вам, скорее всего, потребуется пройти проверку на термитов и вредителей в Калифорнии. В противном случае ваше местоположение будет влиять на необходимость осмотра термитов.

Оценка

В отличие от инспекции, оценка не касается строго состояния дома; дело в его ценности. Если вы берете ипотеку, ваш кредитор потребует оценку, чтобы убедиться, что дом стоит той суммы денег, которую он вам дает.

»УЗНАЙТЕ: 3 варианта для покупателей после низкой оценки

Шаг 8: Заключительное пошаговое руководство и закрытие!

Когда придет время закрыть, вы сможете выполнить последний обход свойства, чтобы убедиться, что он все еще находится в ожидаемом состоянии. Хотя вы можете быть в восторге от завершения процесса покупки, оставайтесь сосредоточенными, чтобы ничего не пропустить.

Во время прохождения обязательно выполните следующий контрольный список:

  • Осмотрите потолки, стены и пол на предмет трещин, сколов или отслаивания краски или других дефектов
  • Проверьте каждый выключатель света и электрическую розетку
  • Запустите воды для поиска утечек и проверки давления и температуры
  • Промойте все туалеты
  • Убедитесь, что у вас есть рабочие ключи для всех дверей (не забудьте о механизмах открывания гаражных ворот или технологии интеллектуальных замков)
  • Проверьте все включенные приборы в продаже
  • Проверить систему отопления и кондиционирования воздуха
  • Открывать и закрывать все окна, проверяя, заперты ли они и нет ли неожиданных сквозняков
  • Убедитесь, что весь мусор или вещи предыдущих владельцев были удалены

При закрытии день, будьте готовы подписать кучу документов.Ваш агент (или ваш адвокат) должен объяснить каждый документ перед закрытием, но все же задать вам оставшиеся вопросы перед подписанием.

Наем юриста по недвижимости

В Калифорнии требуется, чтобы адвокат по недвижимости участвовал в каждой продаже дома. Хотя ваш агент может давать рекомендации, помните, что окончательное решение остается за вами. Перед тем, как нанять юристов, проведите собеседование, чтобы убедиться, что у них есть необходимый вам опыт.

Ключевые моменты покупки дома в Калифорнии

8 шагов к покупке дома
  • Приведите свои финансы в порядок .Вам понадобится солидный кредитный рейтинг и соотношение долга к доходу, соответствующий первоначальный взнос и достаточно сбережений, чтобы покрыть расходы на закрытие и расходы на домовладение.
  • Решите, какой район подходит вам. Найдите район, который соответствует вашему стилю жизни и станет хорошей инвестицией в будущее.
  • Станьте партнером подходящего агента по недвижимости. Лучший местный агент будет иметь опыт работы в вашем регионе и в вашем ценовом диапазоне. Они также смогут помочь вам на протяжении всего процесса покупки дома.
  • Получите предварительное одобрение. Большинство продавцов не будут показывать свой дом покупателям, не прошедшим предварительное одобрение. Проведите исследование и найдите кредитора, который предлагает лучшие процентные ставки и условия и обеспечит закрытие сделки.
  • Сходи на охоту. Сравните ваши варианты и убедитесь, что вы понимаете свой местный рынок и его состояние для вашего выбора.
  • Сделайте выгодное предложение. Продавцы принимают во внимание не только цену. Поговорите со своим агентом по продаже недвижимости, чтобы сделать выгодное предложение для вас и продавца.
  • Подготовка к осмотрам и оценкам. Инспекции и оценки дают вам и вашему кредитору душевное спокойствие по поводу покупки, но будьте готовы к дальнейшим переговорам, если произойдет что-то неожиданное.
  • Выполните последнее пошаговое руководство и закройте. Найдите время, чтобы внимательно осмотреть весь дом. Как только вы официально закроете дом, он станет вашим!

Покупка дома — сложный и трудоемкий процесс, но он не обязательно должен быть утомительным.Если вы знаете, к каким шагам нужно подготовиться, и если у вас есть подходящий агент, вы найдете идеальный дом в своем ценовом диапазоне.

Найдите подходящего для вас агента.

Clever может подобрать для вас местного агента, обладающего необходимым вам опытом.

Дополнительные ресурсы для покупателей жилья в Калифорнии

Как купить дом в месте, где вы не живете

Покупка дома — это уже большие инвестиции. Вы не только должны выложить поистине отвратительную сумму денег в качестве первоначального взноса, но также, вероятно, возьмете на себя какой-то долг (или большую сумму).Это верно независимо от того, где вы планируете купить дом — и все становится еще сложнее, если вы планируете переехать куда-нибудь подальше от того места, где вы сейчас живете. Для людей в возрасте от 20 до 30 лет смена работы, создание семей и постоянно меняющиеся планы ставят многих людей в ситуации, когда они пытаются купить дом в другом месте, а не там, где они сейчас живут. Например, 26% клиентов Wealthfront в районе залива Сан-Франциско, у которых есть цели покупки жилья, при совершении покупки хотят переехать куда-нибудь за пределы района залива.Ваша текущая жизнь может быть в одном месте, но вполне возможно, что ваш разум уже гнездится и открывает магазин в совершенно другом месте.

И есть множество веских причин, почему это может быть правдой для вас. Если у вас есть отличное предложение о работе в городе, расположенном в нескольких штатах от вас, или вы хотите купить дом для отпуска за границей, это, безусловно, возможно — и захватывающе! — купить дом издалека. Но при этом есть несколько важных предостережений: а именно: проводите больше исследований, чем вы думаете, что кажется необходимым или даже разумным, и планируйте как можно больше заранее.И мы имеем в виду не просто «составить план», мы имеем в виду «составить план настолько чистым, что вы сможете от него съесть». Чтобы защитить себя финансово и эмоционально, крайне важно снизить риски на начальном этапе, задолго до того, как вы заключите контракт.

Если бы вы сделали доску настроения для своего проекта покупки дома, все это было бы просто фотографиями людей, стоящих на высоких местах и ​​смотрящих на горизонт — вы хотите увидеть, что будет дальше, как можно подробнее, поэтому вы может спланировать это.(Хорошо, может быть, вы захотите поместить на доску настроения фотографии груды денег, людей, триумфально пересекающих финишную черту, и людей, которые заслуженно дремлют.) задача покупки дома.

Хотите узнать, что нужно, чтобы купить дом в стране далеко, далеко (или даже всего в нескольких часах езды)? Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать перед тем, как делать предложение о недвижимости на большом расстоянии:

1.Сколько вы реально можете себе позволить

Хотя у вас могут быть деньги, чтобы купить дом побольше, там, где вы сейчас живете, стоимость собственности, цена за фут и даже заключительные расходы могут сильно различаться в зависимости от местоположения, даже от города до его пригорода. Вот почему так важно иметь реалистичное представление о том, как далеко вы сможете растянуть свои деньги, если вы собираетесь покупать в городе, с которым еще не слишком хорошо знаком.

Хотите узнать, сколько вы можете себе позволить, исходя из того, где вы хотите жить, и вашего текущего дохода? Что делать, если вы смените работу? Что, если подождать несколько лет? Что, если вы накопите и внесете больший первоначальный взнос? Мы можем помочь вам поиграть со всеми переменными, которые влияют на ваш бюджет на покупку жилья.Существует так много деталей — ваш доход, чистая стоимость, кредитный рейтинг и отношение долга к доходу — которые определяют, сколько вы можете себе позволить и на какую ипотеку вы, вероятно, имеете право. Функция планирования жилья Wealthfront охватывает все это с добавлением контекста из прогнозов рынка жилья на основе данных. Кроме того, это совершенно бесплатно, что вряд ли будет правдой на любом другом этапе вашего пути к покупке дома.

Чтобы выяснить, сколько вы на самом деле можете себе позволить в другом месте, чтобы не мешать другим вашим финансовым целям, инструмент планирования дома Wealthfront рассчитает для вас цифры на основе вашего дохода, продажи вашего текущего дома, если он находится в изображение для вас и самые свежие данные о недвижимости.

Unsplash

2. Помимо рынка жилья, сколько стоит проживание в этом городе?

Даже если вы технически можете позволить себе, скажем, дом за 450 000 долларов в том месте, которое вы планируете, вам также необходимо подумать о ряде других факторов, прежде чем сделать шаг вперед. Ознакомьтесь с индексом стоимости жизни, чтобы сравнить стоимость жизни в городах США. Если безумно высокие налоги на недвижимость, расходы на здравоохранение или расходы на уход за детьми мешают вам легко вносить ежемесячный платеж по ипотеке, то стоит подумать о доме в другом ценовом диапазоне или полностью переосмыслить этот регион.

3. Переезд и дорожные расходы

Число покупок дома может рассказать одну историю, но расходы на переезд и переезд могут быстро возрасти во время процесса поиска / покупки дома до такой степени, что это может повлиять на ваш прогнозируемый авансовый платеж. Прежде чем оценивать, сколько вы можете заплатить за дом, определите, сколько раз вам нужно будет ездить в новый город и обратно для осмотра, осмотра и закрытия. Поскольку неразумно (или даже технически в некоторых случаях не разрешено) накапливать задолженность по кредитной карте, пока у вас есть контракт, не забудьте заранее отложить деньги на поездку.Бюджет на покупку дома никогда не бывает , а просто цена дома, который вы покупаете. (Если бы все было так просто.)

Если вы переезжаете на работу, подумайте, покроет ли ваш работодатель расходы на переезд. В зависимости от того, сколько вам нужно внести, вы также можете отложить средства на переезд, транспорт и другие расходы на переезд, чтобы избежать препятствий в процессе покупки дома.

4. Каковы разные районы? (А если серьезно, какие они вроде ?)

Покупка дома не должна означать, что вы будете жить в нем вечно, но вам нужно убедиться, что вы переезжаете в район, в котором вы хотите остаться в течение как минимум пяти лет, чтобы избежать налогов на прирост капитала (и построить перед продажей).Поэтому постарайтесь представить себе не только то, что вы почувствуете, прогуливаясь по крыльцу с чашкой кофе, но и как вы себя почувствуете, гуляя по окрестностям или по дороге на работу. Вы не просто переезжаете в конкретный дом — вы прыгаете в другую жизнь.

Имея это в виду, вам действительно следует подумать о районе дома, который вас интересует, прежде чем делать предложение. Конечно, вы захотите провести исследование школ (если это для вас имеет значение) и уровня преступности, но вы также захотите узнать, что происходит вокруг.Попробуйте воспользоваться Google Maps или Google Street View. Находится ли дом рядом с оживленным перекрестком, железнодорожными путями или шумным шоссе? С другой стороны, это близко к магазинам, ресторанам и другим местам, в которых вы часто бываете? Вам нужно подумать о конкретных вещах, таких как площадь и , менее осязаемых вещах, например об общей атмосфере места. Оба имеют решающее значение, и когда вы переезжаете куда-то далеко от того места, где вы сейчас живете, у вас может не быть такого острого ощущения энергии на земле, куда вы направляетесь.

Габриэль Сантьяго / Unsplash

5. Как вы должны и не должны использовать технологии в процессе

Одно из преимуществ жизни в нашем жестоком и чрезмерно стимулирующем современном мире: возможность виртуально путешествовать по дому через всю страну (или океан). «С помощью множества приложений для социальных сетей агент может делиться подробными видео с потенциальной недвижимостью в прямом эфире с клиентами за пределами штата, которые имеют возможность задавать вопросы и взаимодействовать», — сказал Бауэр. «Хотя это не так хорошо, как лично прогуляться по собственности, виртуальный тур под руководством агента может предоставить перспективу, которая поможет покупателю определить, является ли дом претендентом или нет.”

Технологии

, безусловно, могут сделать процесс покупки дома более удобным, особенно когда речь идет о поездках. Но лучше не полагаться на виртуальные туры или виртуальные инспекции. Убедитесь, что вы смотрите на недвижимость и проходите через нее, поскольку покупка чего-то невидимого — серьезный риск во всех смыслах этого слова.

6. Нанять риэлтора

Даже если вы можете физически присутствовать на протяжении всего процесса поиска дома, вы хотите нанять риэлтора.В частности, для переездов за границу или за границу целесообразно иметь надежного агента, который поможет облегчить этот процесс. Иногда для того, чтобы контролировать важные части своей жизни, нужно не столько делать все самому, сколько быть отличным менеджером проекта, который делегирует полномочия надежной команде. Кроме того, продавцы обычно оплачивают гонорары риэлтора (если средняя плата за листинг составляет 6%, агент вашего покупателя получает половину этой суммы), так что, честно говоря, почему бы и вам?

Бен Вагнер, инвестор в недвижимость и брокер Globalized Realty, сказал Wealthfront, что при покупке дома на расстоянии найм агента покупателя, который будет, по сути, служить вашими глазами и ушами на земле, не подлежит обсуждению.

«По сравнению с обычным листинговым агентом, агенты покупателя несут фидуциарную ответственность за помощь покупателю, тогда как агент, представляющий листинг жилья, несет фидуциарную обязанность перед продавцом дома», — сказал он. «Не торопитесь, чтобы побеседовать с несколькими агентами, попросить рекомендации и попытаться найти агента, который раньше работал с иногородними покупателями».

7. Что входит, а что нет, в рекламные материалы для дома?

Чтобы убедиться, что вы получаете наиболее точную информацию об объекте перед поездкой, чтобы увидеть его лично, дважды уточните у своего агента все, что может не быть включено в объявление.Например, в некоторых юрисдикциях агентам не разрешается сообщать о спальнях в подвале, из-за чего дом с 4 спальнями будет выглядеть как дом с 2 спальнями в объявлении — очевидно, это важная информация! В некоторых местах, где нет стандартов проживания в отношении того, как измерять или составлять отчеты, квадратные метры могут быть приблизительными.

Практическое правило: всегда спрашивайте: «Что я не вижу?» и спросите об этом как можно больше людей, в идеале включая тех, кому ничего не нужно из-за того, что вы что-то упускаете.

Unsplash

8. Будет ли у вас и / или вашего совместного заявителя подтверждение трудоустройства в вашем новом городе?

Большинство кредиторов требуют подтверждение дохода на основе квитанций о заработной плате, что достаточно просто, если вы покупаете дом в городе, в котором некоторое время работали. Но переход на работу, которую вы еще не начали, может помешать процессу. В случае переезда на дальние расстояния, включающего смену работы, многие кредиторы разрешают наличие контракта на работу, достаточного для проверки дохода, но не забудьте заранее поговорить со своим кредитным специалистом.В худшем случае, вы всегда можете арендовать квартиру на несколько месяцев, пока у вас есть несколько квитанций о заработной плате. (И, честно говоря, это может быть лучшим способом ближе познакомиться с вашим новым окружением, прежде чем совершать покупку дома.)

9. Налоговая ситуация в этом городе, штате или стране

Мы знаем, смотреть на двойное тщеславие на Zillow намного веселее, но с этим тоже нужно иметь дело. Наряду с прожиточным минимумом важно тщательно изучить налоги на проживание, продажу и оплату труда в вашем новом городе, штате или стране.Также может быть разумным убедиться, что у вашего нового муниципалитета нет непосредственных планов по изменению зонирования, что может повлиять на ваши налоги.

«При исследовании домов в другом городе зайдите на веб-сайт муниципалитета или позвоните в его отдел планирования, чтобы проверить недавние или предлагаемые изменения зонирования, которые могут повлиять на ваше новое жилище, например, новое строительство, которое увеличивает плотность населения в этом районе», — Джинна Карри, MAI, генеральный оценщик штата Нью-Йорк, сказал Wealthfront.

10.Законы штата о раскрытии информации о проверках

Работа домашнего инспектора состоит в том, чтобы предупреждать покупателя о потенциальных опасностях в доме, но в каждом штате есть свои законы о лицензировании, касающиеся того, что инспектор должен раскрывать. Таким образом, в то время как местный инспектор (или продавец) может быть обязан по закону сообщить вам об экологическом ущербе, нанесенном дому в прошлом, инспектор другого штата может , а не , если он не представляет текущей угрозы травм.

Помните, что мы говорили о том, чтобы прямо спросить, чего вы могли упустить? Это еще один из тех случаев.Предотвратите любые проблемы с будущим домом, заранее спросив своего агента и инспектора о том, что они будут и не будут раскрывать.

11. Подверженность жилищному риску

Мы будем продолжать повторять: покупка дома на всегда на дороже, чем сумма предполагаемых затрат, связанных с фактическим приобретением дома. Вам также придется иметь дело с такими расходами, как ремонт дома и страхование, что, конечно же, довольно простые вещи, которые вы, вероятно, уже планируете.Мы просто хотели бы упомянуть, что большая часть оценки будущих затрат — это размышления о том, насколько рискованным является ваш дом (и мы не имеем в виду риск как вложение, это совершенно другой разговор).

Хотя вы не можете предсказать непредвиденные расходы, вы можете (и должны) получить представление о том, сколько будет стоить страхование, зная, насколько дом подвержен катастрофическим событиям, сказал нам Джон Бодрозич, соучредитель Home Zada. Например, прибрежная недвижимость на юге будет более восприимчива к ураганам, в то время как дом на Среднем Западе будет иметь больший риск затопления и торнадо, все из которых могут резко повлиять на ремонт вашего дома и страховой бюджет.

12. Возможные затраты на реконструкцию участка

Даже если ваш дом не совсем исправный, вы можете инвестировать в ремонт в будущем. Всегда полезно изучить расходы на реконструкцию вашего нового города. «Затраты на перепланировку различаются в зависимости от местоположения; во многом это связано с материальными затратами и стоимостью труда по ремонту дома из одного региона в другой », — сказал Бодрожич. «Хорошая практика состоит в том, чтобы финансово спланировать все позиции на любую потенциальную реконструкцию, провести исследование покупок продуктов и получить несколько предложений от квалифицированных подрядчиков.”

Как купить дом до того, как он будет внесен в список MLS? Путеводитель покупателя

Мы слышали истории о людях, которым удалось сделать предложение о доме до того, как он был официально выставлен на продажу, обойдя всех остальных потенциальных покупателей и получив дом своей мечты. И на быстро меняющемся рынке, где дома часто продаются меньше, чем за день, и покупатели должны быть готовы делать предложения по самым выгодным ценам среди того, что часто превращается в войну ставок, сохранение как текущих домов на продажу, так и потенциальных предложений может быть одним из лучших способов найти дом, который вы хотите.Но если вы не знаете, как купить дом до того, как он будет внесен в список MLS (служба множественных списков), вы упустите этот шанс.

Как купить дом до того, как он будет внесен в список MLS? И каков процесс покупки? Самое главное, как ваш агент по недвижимости может помочь вам в этом?

HomeLight исследовал все тонкости того, что вы, как покупатель, должны знать, когда дело доходит до покупки дома до того, как он будет внесен в список MLS; мы поговорили с ведущими агентами по недвижимости относительно покупки дома до того, как появятся знаки «продается», где искать эти потенциальные продажи и чем они могут помочь.

Источник: (Olivier Le Queinec / Shutterstock)

MLS и как это работает

MLS, или услуга множественного листинга, представляет собой тип торговой площадки для продажи домов. MLS используется профессионалами в сфере недвижимости для демонстрации домов продавцам и поиска домов для покупателей с целью демонстрации домов для продажи как можно более широкому кругу квалифицированных покупателей.

Первоначально разработанная в 1800-х годах брокерами по недвижимости, эта концепция родилась, когда брокеры собирались вместе, чтобы поделиться информацией о перечисленных объектах недвижимости, и в конечном итоге соглашались платить друг другу за помощь в продаже домов и поиске покупателей.

Сегодня в США существует около 600 баз данных MLS, которые предоставляют агентам возможность делиться информацией о перечисленных объектах недвижимости с другими брокерами и предоставляют более широкий спектр возможностей как для покупателей, так и для продавцов.

Все публично перечисленные объекты недвижимости могут быть найдены на MLS, от домов на одну семью и кондоминиумов до отчуждения права выкупа или предварительного отчуждения права выкупа. MLS не показывает дома FSBO (недвижимость, которая продается владельцем), а также не показывает дома, которые не были официально внесены в списки.

База данных предоставляет такую ​​информацию, как стоимость дома, площадь в квадратных футах, налоги на недвижимость, а также контактную информацию агента по размещению объявлений. Однако MLS доступен только лицензированным агентам. Как покупатель, вы не получите доступа к MLS и его спискам без помощи вашего агента по недвижимости.

В конце 2019 года Национальная ассоциация риэлторов (NAR) проголосовала за то, чтобы не допустить, чтобы агенты и брокеры держали списки вне MLS, что является усилением требований NAR о том, что недвижимость должна быть внесена в список MLS в течение одного рабочего дня с момента продажи населению.

Хотя для мотивированного продавца имеет смысл разместить свой дом в MLS как можно скорее, бывают ситуации, когда продавец не хочет вносить свой дом в базу данных. Например, продавцы, которые являются знаменитостями, люди, переживающие развод, или те, кто просто предпочитает хранить в секрете информацию о своем доме и может не захотеть, чтобы их дом публично рекламировался как «выставленный на продажу».

Продавцы по-прежнему могут продать дом за пределами MLS в соответствии с новой политикой NAR, но недвижимость не может рекламироваться публично, что может затруднить поиск дома покупателями.

Поиск жилья до его внесения в список

Хотя объединение с лицензированным специалистом по недвижимости — всегда лучший способ найти дом до того, как он появится на рынке, есть некоторые вещи, которые вы можете сделать самостоятельно как покупатель, если действительно хотите попробовать дом до того, как он внесен в список MLS.

Если вас интересует какой-то конкретный район, вы можете попробовать связаться с домовладельцами напрямую с помощью почтовых открыток или даже просто постучать в несколько дверей и спросить, знают ли они кого-нибудь в этом районе, желающего продать.

Если в сообществе есть ассоциация домовладельцев (ТСЖ), вы также можете связаться с ними и спросить, есть ли у них информация о жильцах, которые могут подумывать о переезде.

Социальные сети также могут быть полезным ресурсом; вы можете поделиться своим желанием совершить покупку с друзьями, семьей и подписчиками, что, в свою очередь, может рассказать об этом более широкому кругу людей. Вы также можете изучить недавние списки FSBO и связаться с домовладельцами, которым, возможно, не повезло с вариантом FSBO, но которые все еще могут быть заинтересованы в продаже.

Если вы проезжаете по этому заветному району и видите недвижимость, которая выглядит незанятой или заброшенной, исследуйте владельцев, затем подойдите к ним и спросите, могут ли они рассмотреть возможность продажи. Соседские родительские или социальные клубы также могут дать дополнительную информацию о членах, которые недавно испытали изменения в жизни и думают о сокращении или увеличении численности.

Чем может помочь ваш агент

Попытка найти этот идеальный дом, который не совсем внесен в список, кажется большой работой — и мы не будем вам лгать: это так.Здесь квалифицированный агент по недвижимости может значительно упростить процесс.

Хороший агент не только просматривает MLS для вас, но также может получить доступ к другим базам данных и сделает большую часть работы, упомянутой выше, чтобы помочь вам найти свой новый дом.

Агент по недвижимости Холли Коннорс из Арлингтон-Хайтс, штат Иллинойс, имеет более чем 20-летний опыт работы в отрасли и часто работает с покупателями, чтобы найти дома, еще не появившиеся на рынке. «Мы называем это частным рынком или карманным листингом», — говорит она.«Это может быть выгодно как покупателям, так и продавцам».

На Среднем Западе существует внутренняя частная листинговая сеть, или PLN, в MLS. Это позволяет агентам размещать дом своего клиента до того, как он официально появится на рынке, а также позволяет агентам покупателя просматривать дома до того, как они будут внесены в список MLS.

«Продавцы используют эту частную сеть, чтобы увидеть, как их собственность может продвигаться на публичном рынке, что дает покупателям возможность не только увидеть, какие дома появятся в продаже, но и потенциально сделать предложение о доме до того, как он будет официально внесен в список. MLS, — говорит Коннорс.

Получение преимущества от размещения предложения на дом своей мечты является несомненным плюсом для покупателей, и Коннорс говорит, что продавцам тоже нравится PLN. «Продавцы могут лучше контролировать доступ к своему дому, и им не нужно открывать свой дом для такого большого количества людей, что сейчас имеет большое значение с точки зрения здоровья и безопасности», — объясняет она.

В других штатах есть аналогичные программы частного листинга, такие как Top Agent Network или TAN, которая имеет 33 отделения по всей стране и позволяет агентам демонстрировать списки только между другими членами TAN, когда у них есть продавцы, которые не хотят, чтобы их дом был указан в MLS.

В регионах, где нет частных сетей листинга, многие агенты по продажам будут полагаться на устную информацию между партнерами: у них есть листинг, который продавцы еще не помещают в MLS, что также может привлечь покупателей.

Источник: (Дарья Непряхина / Unsplash)

Потенциальные недостатки для покупателей

Преимущество покупки дома за пределами MLS заключается в меньшей конкуренции со стороны других покупателей — потому что не так много других покупателей, которые даже знают, что дом продается.

Однако с этим преимуществом связан довольно существенный недостаток: покупатели не узнают, переплачивают ли они за дом, возможно, значительно, до тех пор, пока он не будет оценен. И если дом оценивается ниже продажной цены, то покупатель или продавец должны будут компенсировать разницу.

Вы также должны иметь в виду, что когда вы делаете предложение о доме, который еще не был внесен в список MLS, есть несколько вещей, которые могут отличаться.

Например, если соглашения о покупке в вашем регионе обычно включают пункт об эскалации, который автоматически увеличивает ваше предложение до заранее установленной суммы в случае, если продавец получает несколько предложений; он вам, вероятно, не понадобится, потому что других покупателей нет.

Если вы получаете ипотечное финансирование, вам все равно потребуется непредвиденный случай оценки, который потенциально может сорвать всю сделку, если оценка окажется ниже согласованной покупной цены.

Коннорс говорит, что одна из самых больших проблем с домашними транзакциями вне MLS заключается в том, что покупатели и продавцы не всегда понимают важность сотрудничества с качественным агентом.

«Если они едут со своим другом или двоюродным братом, который может быть агентом по недвижимости, но не имеет доступа или не знает о вариантах частного листинга, или просто не знает рынок в том районе, в котором они хотят купить, оба партии могут проиграть », — говорит она.

«Продавец может потерять деньги, потому что меньше людей смотрит на его дом, а покупатель может даже не получить шанса увидеть, каким может быть его идеальный дом, если он будет продан, прежде чем он когда-либо попадет на MLS».

Коннорс добавляет, что агенты должны понимать, чего хотят их покупатели, еще до того, как они начнут искать.Ее компания использует форму приема для клиентов, в которой отмечаются все их конкретные требования, что помогает агентам лучше понять потребности покупателя.

Помещение недвижимости в PLN перед включением ее в MLS может предоставить продавцам дополнительную информацию о текущем рынке и стоимости их жилья.

Как покупатель, ваше самое большое преимущество — это возможность сделать предложение на дом еще до того, как кто-либо еще узнает, что он продается, что звучит привлекательно на сегодняшнем узком рынке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.