Как проверить чистоту квартиры – Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

И самое главное! Если вы занизили цену квартиры, пойдя навстречу продавцу, чтобы уменьшить взимаемый с него налог, то сумму, на которую разниться фактическая оплата и оплата по документам, оформите распиской. Иначе в случае спора, сможете взыскать лишь ту сумму, которая указана в соглашении. Расписку желательно нотариально заверить.

o-nedvizhke.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

В предыдущей статье мы рассматривали конкретную реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру только лишь из-за того, что сами упустили ситуацию из своих рук и доверились для проверки третьим лицам. При этом суд отметил, что просто заказать выписку из государственного реестра прав не достаточно.

Так вот, тем людям, которые впервые сталкиваются с проверкой чистоты квартиры, впервые покупают квартиру, либо, наоборот, ранее не обращавших на это внимание, мы постараемся пошагово и поэтапно рассказать где, как и что можно искать и что проверять, на что обращать внимание.

Всего мы выделили пять основных этапов, однако, все методы, которые мы перечисляем, это не исчерпывающий перечень. Если у вас есть возможность использовать дополнительные законные способы, почему бы и нет? Обязательно стоит ими воспользоваться.

Итак, какие пять основных этапов? Первый этап — это анализ рынка и первичный звонок продавцу или риэлтору. Второй — выезд на объект. Третьим этапом является первичная оценка тех документов, которые вы получили при выезде на объект.

После первичной оценки, когда вы понимаете, что у вас нет оснований сомневаться в том, что здесь что-то не чисто, мы встречаемся с продавцом.

Не с риэлтором, а именно с продавцом. Вот наш четвертый этап. И собираем те документы, которые нам будут необходимы для последнего пятого этапа — более детального и глубокого анализа документов.

Первый этап — это анализ предложений и звонок продавцу. На что необходимо обратить внимание? Конечно же, на цену. Бросовая цена сразу должна вызвать определенные сомнения, тем более, если недвижимость длительное время продается, либо выставлялась неоднократно.

Сегодня ситуация такова, что стоящие предложения посредники, так называемые, перекупы, разбирают сразу для дальнейшей перепродажи.

А вот где есть сомнения, например, из-за проблем с документами, от таких рисковых объектов перепродавцы зачастую отказываются. И вот стоит такая красивая и дешевая квартира и ждет того, кто поспешит. Остановитесь и вспомните: бесплатный сыр только в мышеловке.

Кстати, в рассказанной нами истории в предыдущей статье, суд обратил внимание на цену, когда вынес свой вердикт о том, что покупатели не проявили достаточной разумной осмотрительности и не совершили необходимых действий по выяснению всех обстоятельств.

Так, в апелляционном определении суд указал, что спорная квартира выставлена на продажу уже спустя семь месяцев после ее покупки, т. е. на лицо факт кратковременного владения спорной квартирой.

Кроме того, суд отметил продажу в убыток, т. е. цена продажи существенно ниже цены покупки продавцом этой квартиры. И такие обстоятельства должны были вызвать сомнения у покупателей.

Общий совет на этапе подбора и анализа предложений таков: если есть обстоятельства, которые заставляют сомневаться, не торопитесь с залогом и прочим.

В данном случае, нужно очень досконально все проверять. При разговоре с продавцом, посредником постарайтесь выяснить побольше информации, в т. ч. сколько лет квартира в собственности, есть ли дети, супруг, супруга, по доверенности или напрямую собственником продается, могут ли предоставить копии документов при осмотре для проверки, либо если есть возможность, то отфотографировать имеющиеся документы. Если уже тут отказывают, либо берут на доверие («Вы что нам не доверяете?» — в таком духе), либо обещают, что все будет пучком, какой смысл покупать ежа в мешке и рисковать?

Вторым этапом станет выезд на объект. Наше личное мнение, смотреть, что покупаешь, надо не один раз. При выезде, не забывайте записывать (потом можно забыть или перепутать), т. к. физическое состояние жилплощади дома тоже достаточно обширная тема, затрагивать ее сейчас мы не будем.

Хотелось бы отметить следующее: не постесняйтесь поговорить с соседями, узнать, вдруг кто из детей в армии, из членов семьи или ближайших родственников осужден и сейчас находится в местах лишения свободы, такие лица имеют законное право проживать и в дальнейшем на данной жилплощади, даже после продажи, поинтересоваться, кто раньше здесь жил, был собственником (узнавайте историю квартиры).

Мы неспроста в предыдущей статье рассказывали про реальную конкретную жизненную ситуацию. Определение аппеляционного суда по этому делу — это бесценный кладезь информации о том, как суды относятся к тем или иным фактам.

Суд, заслушав показания свидетелей (одной из соседок), пришел к выводу, что все соседи знали о времени смерти первоначального собственника (той тети).

А покупатели не предприняли попыток выяснить дату смерти первоначального собственника квартиры. Поэтому обязательно разговаривайте с соседями. Не поленитесь еще раз туда сходить, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как посмотрели квартиру, поговорили с риэлтором, если есть возможность, сразу поговорили с собственником, фотографируем все документы, которые имеются у людей на руках.

Они нам понадобятся для следующего этапа, для поверхностной проверки документов. Фотографируем все, в т. ч. квитанции, в которых содержатся лицевые счета, свидетельства, если есть возможность, то паспорт (по крайней мере, фамилию, имя, отчество и дату рождения), чтобы можно было узнать.

На втором этапе проверки, мы сегодня с вами остановимся. Продолжение читайте в следующих статьях.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=zFGRwVR2Unw

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Для покупателей квартиры, да и любой другой недвижимости, необходимо понимать, что возможно, в последствии, придется доказывать, что являешься добросовестным приобретателем.

Споры, связанные с оспариванием, могут возникнуть из-за разногласий бывших супругов, появления неожиданных наследников, таких как внебрачный ребенок или пропавшая когда-то сестра.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кроме того, спор может возникнуть из-за мошенничества, совершенного в процессе купли-продажи либо иной сделки.

Поэтому, первое, что стоит запомнить: ни в коем случае не выкидываем документы, сохраняем скриншоты с сайтов, ссылки на объявление. Даже после того, как купили эту жилплощадь. В дальнейшем, они могут пригодиться.

Проявляем разумную предусмотрительность, то есть принимаем соответствующие меры по выяснению всей подноготной квартиры самого продавца и, конечно, документов.

После выезда на объект, у нас в идеале должны оказаться копии следующих документов: паспорт, свидетельство о регистрации, документ-основание (документ купли-продажи), доверенность, если продает посредник, а также квитанция на оплату услуг ЖКХ либо справки об отсутствии задолженности.

При этом не обязательно именно копии документов, можно просто отфотографировать себе на телефон, планшет или иной другой аппарат.

Эти и другие документы, мы будем проверять на третьем этапе. До момента внесения каких-либо авансов, задатков и прочего. Стоит отметить, что такая проверка является лишь предварительной, необходима для первичной оценки имеющихся рисков.

Денежных затрат не потребует, однако, доступ в интернет жизненно нам необходим. К примеру, нам необходимо будет воспользоваться сайтами Росреестра , федеральной службы судебных приставов, а также главного управления по вопросам миграции МВД России, где можно проверить, действителен или недействителен паспорт.

Есть продавцы, которые опасаются предоставлять свои данные, копии документов либо давать их фотографировать. Можно, конечно, попытаться проверить их на ходу, но лучше довести до продавца, что вы также опасаетесь мошенников, а его действия, то есть запрет на копирование, на фотографирование, вызывают у вас определенные подозрения, подозрения в обмане.

Смотрим свидетельство о государственной регистрации права собственности. Данный документ может быть и отсутствовать в тех случаях, когда продавец приобрел квартиру до введения закона о госрегистрации. В таких случаях, лучше отправить продавца в Регпалату.

На что обращаем внимание в свидетельстве? Бланк свидетельства

Если данный документ выдан до начала 2015 года, то должен представлять собой гербовую бумагу с защитными рисунками, внизу у которой имеется серия и номер документа. С 2015 года, свидетельство стали выдавать на обычной белой бумаге, как обычные справки формата А4.

Сверяем данные в свидетельстве с данными, указанными на официальном сайте Росреестра

Для этого заходим на соответствующий сайт, находим ниже на главной странице электронные услуги и сервисы, и выбираем «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Сервис на наш запрос ответит сразу, то есть ждать день или два не придется. Вводим кадастровый номер. Помимо кадастрового номера, можно найти объект по адресу, то есть, вбив все необходимые реквизиты.

И нажимаем «сформировать запрос». Появляются две строки: первая — сведения из государственного реестра кадастра недвижимости, вторая строчка — сведения из Единого государственного реестра прав.

Выбираем ее и изучаем справочную информацию по данному объекту. Проверяем этаж, сверяем площадь, адрес, форму собственности и открываем права и ограничения.

Возвращаемся обратно, нас будет интересовать уже первая строчка. Выбираем ее и смотрим пункт «кадастровая стоимость». Кадастровую стоимость объекта сейчас подводят к рыночной стоимости. Покупать жилплощадь ниже этой стоимости не рекомендуется, исходя из того, что, по мнению судебных органов, это свидетельствует о недобросовестности приобретателей, так как он покупает квартиру по заниженной цене, и не обращает на это внимания.

Следующий третий момент: обращаем внимание на слова «дубликат» и «повторное» в свидетельстве о регистрации права и в документе-основании.

Такие выдаются, в том числе, после утери основного свидетельства, но бывают и случаи, когда мошенники запрашивают от имени собственников по поддельным документам дубликат, и по нему продают квартиру.

Ярким примером является ситуация с дубликатами, которая была рассмотрена московским городским судом в мае 2014 года. Настоящий собственник, прибыв однажды в квартиру, обнаружил в ней посторонних лиц. По результатам проверки правоохранительных органов, было обнаружено, что проживавшая в нем гражданка является собственником, и приобрела квартиру по дубликату договора дарения и повторному свидетельству о государственной регистрации.

В итоге, суд признал договор недействительным, покупателя — недобросовестным приобретателем, и обязал вернуть жилплощадь.

Проверка собственников

Это строчка о субъектах права в свидетельстве. Нам необходимо удостовериться, что собственник, указанный в свидетельстве, именно тот человек, который продает свою недвижимость.

Для начала берем копии свидетельства и паспорта, либо оригинал, если вы проверяете на ходу, и сверяем фамилию имя отчество, дату рождения и иные данные, указанные в свидетельстве, с данными в паспорте.

Далее проверяем паспортные данные по списку недействительных российских паспортов на официальном сайте главного управления по вопросам миграции МВД России.

Для этого выбираем вкладку «гражданам России», «проверка по списку недействительных паспортов» и вводим сюда серию паспорта, номер и код с картинки и отправляем запрос.

Например, данные об утере паспорта, сервис дал ответ, что паспорт недействителен, так как числится в розыске. Кроме того, используя фамилию имя отчество, дату рождения, зная о месте регистрации, заходим на сайт судебных приставов в банк исполнительных производств.

И смотрим, есть ли таковые в отношении продающего нам недвижимость собственника. Если обозначен какой-либо штраф ГИБДД, для нас, в принципе, это будет неважно.

А вот если числится приличная задолженность, то этот факт должен вас озадачить. Не забывайте сохранить скриншоты проверок.

Выясняем обстоятельства этого исполнительного производства у продавца, а может и у других источников. То есть, по сути, благодаря такой первичной проверке, уже на начальном этапе отметаем риски и объекты, и не тратим на них свое драгоценное время.

Ярким примером ситуации с малолетними детьми может послужить дело, изложенное в определении Верховного суда Республики Башкортостан 2014 года, подтверждающее факт того, что даже соответствующий пункт в договоре не спасет вас от притязания лиц, имеющих право на проживание в этой жилплощади.

Также продавца можно проверить и через социальные сети. Сейчас более половины человечества засветились в глобальной сети интернет.

Сверили и проверили собственника по паспортным данным, переходим к дате и обстоятельствам приобретения продавцом недвижимости.

И, по возможности, проверяем дальше по цепочке перехода этой жилой площади от одного собственника к другому. Смотрим в свидетельство о госрегистрации права, на документ-основание.

Это могут быть договоры купли-продажи, договоры мены, договоры дарения, акты государственной власти, решения судов, свидетельство о праве на наследство и так далее.

Покупать недвижимость, которую собственник получил по наследству, очень рискованно, так как даже сам собственник может и не знать, все ли наследники были учтены.

К примеру, дети вне брака. Если наследство было получено очень давно, риск появления наследников снижается со временем, но до конца не снимается.

Основной совет при купле-продаже — обратиться к нотариусу за удостоверением сделки в таком случае. Во-первых, нотариус сможет запросить наследственное дело, имеющееся завещание и так далее.

Во-вторых, ответственность нотариуса застрахована. Плата за оказание нотариусом услуг правового и технического характера — предельный ее размер будет устанавливаться на федеральном уровне, кроме того, будут предусмотрены определенные льготы.

Льготы будут предусмотрены для участников и инвалидов Великой Отечественной Войны, инвалидов первой группы, кроме того, для несовершеннолетних.

При этом освобождение от взимания вот этой платы за оформление договоров и иных услуг технического характера, производится пропорционально участию в договоре.

Например, квартира принадлежит трем собственникам, один из них — несовершеннолетний. Значит, на одну треть будет уменьшена сумма платы за оказание услуг правового и технического характера.

Следующий момент: если между приобретением и новой продажей прошел короткий промежуток времени, факт такого короткого владения должен вызывать у покупателя подозрение.

При этом данный промежуток суды считают с момента оформления свидетельства до момента размещения объявления о продаже. Суды зачастую при указании на недобросовестность приобретателя именно на этот факт обращают внимание.

Конечно, никто не запрещает продать только что купленное жилье. Но подозрение сей факт вызывает, ведь именно таким способом скрывают различные аферы.

И зачастую, это все сопровождается занижением цены. Если за короткий срок договор купли-продажи, мены и так далее заключались несколько раз, то от покупки такого жилья лучше отказаться.

Если впоследствии кто-то из третьих лиц оспорит сделку в суде, то последнему покупателю не удастся остаться добросовестным.

Судебная практика сложилась такая, что суд указывает, что покупатель не мог не знать о факте перепродажи, так как такую информацию мог почерпнуть из расширенной выписки из ЕГРП.

Вид права

Обращаем внимание на слова «общедолевая собственность», «общая совместная», просто «собственность». Например, общая долевая собственность, доля в праве ½, то есть два собственника. Если вы приобретаете общедолевую недвижимость, либо если собственником является несовершеннолетний ребенок, то следует учесть те изменения, которые произошли в законодательстве совсем недавно.

Все сделки по отчуждению долей и общедолевого недвижимого имущества в целом, то есть не просто долей, но и в целом имущество, у которого несколько собственников, подлежат нотариальному удостоверению, также с любой формой отчуждения недвижимого имущества, где собственник — несовершеннолетний ребенок.

Вопрос по доверенности

Общий совет большинства юристов — не связываться с такими объектами. Они изначально в зоне риска. Тем не менее, на что обратить внимание в таком случае?

Первое, в любой момент доверитель может сказать, что доверенность получена насильственным или обманным путем. Поэтому встреча с реальным собственником однозначно нужна. Желательно, в присутствии свидетелей.

Этот вопрос о добровольности и отсутствии обмана необходимо задать тому, кто доверяет продавать квартиру по сделке. Второе, доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать должны быть четко читаемы.

Информацию о нотариусе смотрим на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого нажимаем «найти нотариуса», вводим его фамилию имя и отчество, по расширенному поиску также можно посмотреть по субъекту Российской Федерации.

Те нотариусы, которые не действуют, прямо напротив имеют такую формулировку – «не действует». Если же доверенность выдавалась давно, то нотариус на тот момент мог действовать, поэтому потребуются дополнительные действия, но уже более детальная и глубокая проверка.

Проверяем наличие доверенности в списке отозванных. Для этого на сайте Федеральной Нотариальной Палаты нажимаем «справочную» и выбираем реестр отмененных доверенностей.

Вводим дату удостоверения доверенности либо ее реестровый номер, все это имеется в самой доверенности. Если вашей доверенности нет в данном реестре, это замечательно.

Однако полностью вас не застрахует. Лучше, чтобы нотариус подтвердил выдачу такой доверенности. Но вот, в некоторых регионах страны, нотариусы отказывают в этом.

Проверяем паспорт и данные доверенного лица

Также необходимо убедиться в его дееспособности. Смотрим срок действия доверенности, а также полномочия, которые закреплены в ней. Копии доверенности храним и не выкидываем.

Подведем итог

Исследуя несколько основных документов, можно выявить риски сделки, из-за которых можно пройти мимо и выбрать вариант попрозрачней, и это позволит в дальнейшем сохранить приобретенное имущество.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=Nu-zBrBWM88

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

В Вашей жизни вот-вот случится радостное событие? Собираетесь приобретать квартиру? Наши искренние поздравления! Однако в нынешнее не слишком спокойное время каждый разумный человек желает при покупке квартиры проверить её юридическую чистоту, ведь вкладывая столь крупную сумму денег, совсем не хочется оказаться у разбитого корыта. Как мы уже сказали, почти каждого покупателя интересует история квартиры и как её проверить, поэтому мы и решили поделится с Вами полезной информацией и на понятном языке расписали Вам, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту. Давайте разберемся так что же нужно сделать и как проверить историю квартиры самостоятельно, чтобы избежать обмана и прочих неприятностей при покупке квартиры на вторичном рынке.

Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры

Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Важно!

В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (то есть там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.). Обязательно затребуйте у собственника выписку из ЕГРН, содержащую всю историю квартиры начиная с первого зарегистрированного собственника, с тем, чтобы убедиться, что за последние годы с квартирой все было в порядке и отсутствуют риски того, что кто-то в будущем сможет оспорить Вашу сделку — это важный пункт проверки юридической чистоты квартиры при покупке.

Обратите внимание, что если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго, то вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются обмануть. Так как в выписке из ЕГРН будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям для лиц, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для такого лица во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).

Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.

Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой

Встречается и такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРН – как правило, это касается достаточно старых квартир. Однако отсутствие подобного объекта недвижимости в реестре означает ее практически полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Хотя и в этом случае может всплыть документ, на основании которого кто-то сможет заявить свои права на квартиру.

Также в обязательном порядке следует запросить у собственника документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), благодаря которым можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются незаконными и за них придется нести ответственность. Стоит знать и о том, что квартиру, которая содержит в себе неузаконенные перепланировки, нельзя будет заложить банку при получении кредита.

Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах. Если паспортные данные продавца изменились, удостоверьтесь в том, что продавец и лицо, указанное в свидетельстве, являются одним и тем же человеком.

Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке

Обычно вопросы возникают также в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации, необходимо тщательно проверить доверенность и убедиться в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Доверенность должна быть составлена на специальном бланке, который имеет серию и номер. Не будет лишним проверить факт выдачи этой доверенности, позвонить в нотариальную контору и удостовериться в этом, поскольку бывали случаи подделки нотариальных доверенностей.

Необходимо ознакомиться и с содержанием самой доверенности, чтобы определить объём полномочий представителя, в том числе выяснить вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора.

Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой

Один из дополнительных рисков – это оспаривание прав на квартиру. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги — в этом документе указано, кто зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние (по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки) и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора (ст. 28, ст.37 ГК РФ).

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.

Послесловие…

Как Вы уже поняли, проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой – это важный, но вполне решаемый процесс. Самое главное при его осуществлении знать свои права, требовать получения всех необходимых для Вас данных. Необоснованный отказ в предоставлении информации должен Вас насторожить и послужить тревожным сигналом, что может быть стоит отказаться от покупки данной квартиры. Чтобы правильно проверить историю квартиры, важно внимательно собирать документы, тщательно их проверять и не пропускать ни одной мелочи. Однако во избежание разных проволочек покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов (таких как эти юристы в Чебоксарах), они точно знают, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту и которые помогут тщательно её проверить, при этом гарантируя ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки с недвижимостью.

Задать вопрос юристу в 1 клик

xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Первым этапом самостоятельной проверки является получение выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной квартиры. Из выписки будет видно, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на квартиру арест или заявлены в судебном порядке иные права требования. В случае если выписка из ЕГРП не содержит каких-либо обременений, можно заключать предварительный договор с продавцом или договор аванса, задатка. 

Существует ряд документов, которые можно потребовать у продавца после заключения договора аванса. Эти документы не потребуются для государственной регистрации договора купли-продажи, но послужат крепкой основой сделки.

Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги (ее продавец получает в своем ЕИРЦ) – в этом документе отражено, кто на данный момент зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние, и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета.

В случае если квартира была приобретена покупателем в порядке приватизации, советуем дополнительно запросить так называемую архивную выписку из домовой книги (также выдает ЕИРЦ). Из нее можно увидеть, кто на момент приватизации был зарегистрирован в квартире, не нарушены ли права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. 

Стоит также запросить у покупателя справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная практика на рынке недвижимости повсеместно распространена, а при наличии этих справок вы будете уверены, что сделка не будет признана недействительной.  

Не помешает взглянуть и на план квартиры, выдаваемый БТИ. Ознакомившись с ним и визуально с квартирой, вы сможете определить, имеет ли место несанкционированная перепланировка.

И, наконец, важно выяснить, приобреталась ли квартира продавцом в браке или нет. Проверить это достаточно проблематично, так как брак может быть заключен в любом регионе РФ, и продавец при замене паспорта мог намеренно не поставить штамп. В таком случае требуйте у продавца нотариально удостоверенное заявление, подтверждающее, что он приобретал квартиру не в браке. 

realty.ria.ru

Как проверить квартиру перед покупкой на чистоту?

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Предлагается к рассмотрению тема проверки юридической чистоты приобретаемой на вторичном рынке недвижимости. Ранее уже объяснялось на конкретных примерах, как важно убедиться, что вы покупаете квартиру именно у собственника, а не у подставного лица.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Были приведены различные примеры из судебной практики, которые показывают, что остаться без квартиры, купленной без детальной проверки, проще простого.

Далее речь пойдет о таком важном этапе, как встреча с собственником. Всякие представители, посредники и прочие родственники должны вызывать у Вас трехсотпроцентное подозрение.

Встретиться с настоящим собственником – обязательно, причем необходимо это сделать до передачи аванса, задатка или иных форм, которые только не придумывают наши посредники, чтобы получить от вас хоть какую-то предварительную денежную сумму.

Встреча с настоящим собственником зачастую необходима в тех случаях, когда недвижимость нам продают по доверенности, либо показывает нам квартиру совсем другой человек и сразу же требует внесения задатка, даже не представляя нам собственника и не давая возможности с ним поговорить.

Для чего же, все-таки, необходимо встречаться с настоящим собственником:

• Во-первых, необходимо выяснить накопившиеся вопросы напрямую у продавца. Далее эти вопросы будут озвучены, их можно переписать, это будет Вам «в плюс»;
• Во-вторых, необходимо проверить личность продавца. Встречаются случаи, когда квартиру продает совсем другое лицо, даже не похожее по паспорту на себя;
• И, конечно, третий момент отсюда – проверить паспорт. Как его проверять, какими способами его подделывают, также будет указано далее;
• Если квартиру вам предлагают купить по доверенности, встреча с настоящим собственником вам необходима для того, чтобы попытаться его убедить продать напрямую. Все-таки, доверенность – это всегда риск;
• В-пятых, конечно, нужно проверить дееспособность собственника: входит ли он в так называемую «группу риска». «Группа риска» — это люди, употребляющие алкоголь, ограниченно дееспособные и так далее. То есть необходимо проверить адекватность человека, чтобы впоследствии не сказали, что он был недееспособным или был ограниченно дееспособным, и поэтому не мог проводить сделку либо выдавать какую-то доверенность.

Далее необходимо рассмотреть те вопросы, которые необходимо задать настоящему собственнику, чтобы выявить те или иные «подводные камни», чтобы уточнить те вопросы, которые накопились после просмотра документа.

Итак:

• Первый вопрос: «А кто еще является собственником квартиры либо недвижимости, которую вы будете покупать?». Задаем этот вопрос, даже если будет указан один собственник. Вы поймете, когда на этот вопрос вам ответят: «А откуда вы узнали про мою жену (или про моего мужа)?». Такой вопрос лучше задать, он из разряда «выявить скрытые вещи»;
• Второй вопрос задаем: «Есть ли несовершеннолетние дети?». Конечно, для нас этот вопрос очень актуален, потому что на сторону детей встанут большинство судов, если их права при купле-продаже квартиры были нарушены;
• Третий вопрос: «А у кого квартира покупалась?». Квартира точно так же могла покупаться у семьи с несовершеннолетними детьми. Необходимо будет проверить, не были ли нарушены их права. Квартира могла приобретаться у посредника по доверенности, что сразу будет относить данную недвижимость к рисковым объектам;
• Четвертый вопрос: «Находится ли собственник в браке? Находился ли он раньше в браке? Приобреталась ли квартира в браке? Согласен ли супруг на продажу квартиры?». В дальнейшем, потребуется нотариальное согласие супруга;
• Пятый вопрос: «Кто прописан в квартире? Когда покупал собственник, был ли кто-то тогда прописан в квартире?». Вы уточняйте эти вопросы потому, что уже после того, как внесете задаток, вам предоставят полный перечень документов со всякими справками. И вот тогда вы состыкуете всю информацию, которая у вас была, и увидите, отличаются ли слова собственника с теми документами, которые вам представили;
• Следующий вопрос: «Нет ли каких-либо скрытых дефектов, делали ли перепланировку?». Скрытые дефекты – это, например, грибок, плесень на стенах, которые когда-то замазывали или замазали перед продажей. Не факт, конечно, что вам ответят, но люди бывают разные, разговорчивые, особенно если вы этот вопрос будете задавать ближе к концу. Про перепланировку точно так же спрашивайте, потому что, в противном случае, вы можете понести расходы по оплате штрафов и т. д. за незаконную перепланировку. А если из-за этой перепланировки будет еще нарушена конструкция здания и, не дай Бог, что-то обрушится, ответственность можно понести вплоть до уголовной;
• И, конечно же, необходимо спросить: «А кто соседи собственника? Кто соседи в этой квартире?». Если собственник отвечает на ваш вопрос в каком-то другом месте, не при показе квартиры, то такой вопрос позволит выяснить, а знает ли на самом деле этот собственник своих соседей? Если он объясняет тем, что он там и не жил никогда, после покупки она просто стояла или сдавалась в аренду, тогда это все объясняет. А вот если он вам начинает врать, то у вас, конечно же, это должно вызывать подозрение. И подозрение будет вызывать сама личность собственника, потому что это может оказаться подставное лицо. Кроме того, вопрос о соседях важен потому, что неприятно впоследствии будет узнать, что ваши соседи — не совсем благополучные люди.

Если вы считаете, что перечисленный перечень вопросов является исчерпывающим и полным, то это не так. Это лишь минимальный перечень вопросов, которые обычно задают собственникам.

Если вы задавали какие-то вопросы и услышали на них очень интересные, своеобразные ответы или ответы, которые поспособствовали вам заподозрить что-то неладное, обязательно напишите об этом в комментариях.

А теперь давайте научимся проверять паспорт. Паспорт проверяем у настоящего собственника, а также у того лица, которому доверяют куплю-продажу, если вы, все-таки, решились купить по доверенности.

Для того чтобы его проверить (это поверхностная, не экспертная проверка), вам необходимо подержать свой паспорт в руках и обратить внимание на те моменты, которые сейчас будут обозначены.

Итак, на что обращаем внимание:

• Фотография. Она должна быть похожа на оригинал или хотя бы напоминать оригинал чем-то. Если человек, который представляется собственником, отличается от фотографии в паспорте, то вы видите совершенно другого человека;
• Второй момент: обращаем внимание на фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, серию и номер паспорта, где и когда выдан: все эти реквизиты должны совпадать с данными, указанными в договоре, на основании которого собственник покупал квартиру, а также с данными, указанными в доверенности;
• Третий момент: паспорт не должен быть просрочен. Перед окончанием паспорта, то есть перед обложкой, есть целый перечень возрастов, когда паспорт меняется. К примеру, 20 и 45 лет;
• Далее проверяем номера страниц: они должны идти по порядку. Серия и номер паспорта должны быть одинаковыми на всех страницах. Если они не одинаковые, то страницы вставлены из другого паспорта;
• Еще один момент: в паспорте не должно быть никаких опечаток, никаких несостыковок, подчисток либо других исправлений.

Как, все-таки, еще можно заподозрить, что паспорт поддельный либо вам представили некий иной документ, но никак не паспорт?

Во-первых, меняют фото. Его часто наклеивают сверху и ламинируют еще раз.

Поэтому внимательно смотрим место вклейки: достаточно страницу поставить ребром и посмотреть, и можно увидеть, что толщина отличается от обычной – гораздо толще будет или вообще увидеть вклейку фотографии. Во-вторых, зачастую меняют страницу с фотографией.

Как это можно определить:

• Страницы паспорта не должны отличаться по оттенкам, каким-то формам, номерам. По оттенкам – это значит, что страница из паспорта может быть светлее или темнее, и наоборот. По формам, она может выступать за форму остального паспорта и быть чуть больше. По номеру и серии понятно: если страницы отличаются по номеру и серии, то они из разных паспортов;
• Посмотрите эти все моменты в своем паспорте, и вам будет гораздо более удобно смотреть чужой паспорт, и сделать вот такую первичную проверку.

Следует вспомнить основные этапы, которые были пройдены, проверяя приобретаемую недвижимость на «чистоту»:

• Анализ и звонок продавцу;
• Выезд на объект. При выезде на объект, следует запросить и получить те документы, которые есть на руках у посредника или у риэлтора, либо у самого собственника, если нам доведется его увидеть;
• Анализируем полученные документы и формируем для себя вопросы, которые необходимо будет задать собственнику;
• Встречаемся непосредственно с самим собственником.

Все эти четыре этапа делаются до момента внесения задатка и аванса. И, конечно же, когда вы передаете деньги в качестве задатка и аванса, оформляйте все это в письменной форме не с посредником, а с настоящим собственником.

Собственники не дают доверенности на получение денег в качестве аванса или задатка по договору. После внесения задатка или аванса, уже настоящий собственник начинает собирать весь пакет документов.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=kvEgGln69RY

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru