Как оформить в аренду участок земли: как взять, условия, стоимость, нюансы

Как оформить земельный участок в аренду

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Как оформить земельный участок в аренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Как оформить земельный участок в аренду

Судебная практика: Как оформить земельный участок в аренду Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.36 «Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Учитывая факт прекращения арендных отношений между сторонами в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка и отказом истца от заключения нового договора, придя к правомерному выводу о том, что у предпринимателя отсутствуют какие-либо правовые основания для занятия спорного земельного участка и ведения торговой деятельности на нем, арбитражные суды правомерно обязали устранить препятствия в пользовании земельным участком путем демонтажа временного сооружения (торговой палатки), обоснованно отметив, что ссылка ответчика на включение его нестационарного торгового объекта в схему размещения в отсутствие надлежаще оформленного договора аренды земельного участка для ведения торговой деятельности сама по себе не является предусмотренным статьей 39. 36 ЗК РФ условием для возникновения у ответчика права на размещение временного сооружения (торговой палатки) на спорном участке, так как владелец НТО может быть признан законным землепользователем только в случае размещения торгового объекта в месте, определенном органом местного самоуправления, при условии оформления соответствующей разрешительной документации.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 76 «Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отказывая в признании незаконными решения органа местного самоуправления о демонтаже гаража, действий по его демонтажу, взыскании компенсации за снесенный гараж, суд в порядке пунктов 2, 3 статьи 76 ЗК РФ установил, что доказательств, подтверждающих, что у истца имелся оформленный договор аренды земельного участка под размещение гаражного бокса, не представлено, поскольку уполномоченный орган направил истцу уведомление, предусматривающее односторонний отказ от договора аренды, в связи с чем правоотношения по договору были прекращены, однако земельный участок освобожден не был, а сам по себе факт владения и пользования земельным участком и возведенным на участке гаражом в течение определенного срока не влечет возникновения у истца права собственности на имущество как у наследника по закону после смерти его владельца, поскольку за последним не было оформлено право собственности на данный гараж и не оформлены земельно-правовые отношения по пользованию земельным участком под гараж.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Как оформить земельный участок в аренду

Нормативные акты: Как оформить земельный участок в аренду «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Оспаривая акты Администрации и ее действия, направленные на освобождение земельного участка посредством демонтажа расположенного на нем движимого имущества, Общество указывало, что на данном земельном участке расположены 6 недвижимых объектов, имеющих прочную связь с землей, право собственности на которые зарегистрировано за ним в Едином государственном реестре недвижимости, поэтому они не могут быть демонтированы ни им самим, ни по поручению Администрации муниципальным учреждением. Напротив, Общество, как собственник недвижимости, имеет исключительное право на земельный участок, на котором эти объекты расположены, и просит оформить земельные правоотношения, предоставив ему участок для их эксплуатации в аренду.

Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

В него входят:

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора,
• кадастровым паспортом участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

Нужны:

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность

31.08.2020 00:00

Вопрос о том, как перевести земельный участок из аренды в собственность, появляется у собственников жилья или коммерческой недвижимости, расположенной на данном участке. Суть процедуры заключается в переходе земельного участка от одного собственника к другому, в результате чего изменение фиксируется с юридической точки зрения выдачей свидетельства или выпиской из ЕГРП на имя нового владельца. Межевание и постановка на кадастровый учет также считаются оформлением, так как предполагают получение соответствующих документов.

Оформление права собственности на земельный участок также требуется в результате получения участка путем купли-продажи, дарения, обмена. Оформлять право собственности, которое позволит владельцу распоряжаться участком по своему усмотрению, лучше через профильного юриста, поскольку самостоятельный процесс может занять длительное время.

Для начала следует понять тип земельного участка – от этого будет зависеть процесс оформления собственности, также список необходимых документов:

•    Участок под уже построенным домом. Нередки ситуации, когда земля под купленным домом находится в собственности у предыдущего владельца, органов местной власти. В этом случае, чтобы разбить на участке сад или огород, продать его или обменять, потребуется оформить собственность на землю.
•    Участок под индивидуальное жилищное строительство.

•    Участок для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе в некоммерческих целях.

•    Участок под садоводство или дачу, для огородничества.

Оформить собственность на арендованный участок могут как физические, так и юридические лица (например, земля вокруг коммерческого помещения, офиса). Если на участке уже есть постройка, находящаяся в собственности, процесс оформления будет протекать значительно быстрее, так как в противном случае потребуется проводить аукцион с последующим выкупом недвижимости.

Условия для переоформления собственности на земельный участок

Наличия на участке постройки, находящейся в собственности у данного лица, к сожалению, недостаточно для оформления права владения – этот аспект может лишь ускорить процесс. Чтобы гражданин получил возможность претендовать на управление земельным участком, им должно выполняться одно из следующих требований:

•    Наличие договора аренды – основного документа, который является основанием для возможности оформления права собственности.
•    Имущество (в данном случае – земельный участок) должно быть получено гражданином или организацией в бессрочное постоянное пользование.

•    Земельный участок находится в наследуемом пожизненном владении.

Если гражданином или организацией на арендуемом участке была возведена капитальная постройка, он получает преимущество при оформлении права собственности. При этом не важно, был ли завершен процесс строительства

Следующий этап – подготовка необходимых документов. Важный момент – если земельному участку присвоен регистрационный номер и имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, процесс рассмотрения документов займет около 10 рабочих дней.

В противном случае потребуется процедура межевания, чтобы определить границы земельного участка.

Гражданином или организацией будет выдано заверенное свидетельство, которое вместе с кадастровым паспортом и схемой участка потребуется направить в местную администрацию – процесс принятия решений занимает несколько недель.

Бесплатное оформление собственности на землю

В некоторых случаях арендатор может бесплатно получить в собственность арендованный земельный участок. Это преимущество будет действовать в случаях, если:

•    Земельный участок был предоставлен для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства) юридическому лицу, был заключен договор сроком действия не менее шести лет, пять из которых уже прошли.
•    Участок был предоставлен в безвозмездное использование на срок не менее шести лет.

При этом право получения собственности имеют граждане, которые получали участок с назначением под ведение личного подсобного хозяйства или строительство жилого дома.

По такому назначению земельные участки с возможностью последующего выкупа предоставляют сотрудникам муниципальных образований.

•    Арендатор является многодетным родителем, то есть имеет не менее трех детей.

Важно учитывать, что данная возможность на бесплатное получение земельного участка в собственность предоставляется лишь единожды.

Процесс перевода арендованного земельного участка в собственность

Самостоятельное оформление арендованного участка в собственность – довольно трудоемкий процесс, поэтому многие физические и юридические лица предпочитают обращаться за помощью к профильным юристам. Процесс состоит из следующих этапов:

•    Подача заявления в местную администрацию. Процесс рассмотрения занимает несколько рабочих дней.
•    Заключение договора, который включает в себя сведения о внесении аванса за выкуп земли. Договор заключается только после одобрения заявки администрацией.

•    Оценка кадастровой стоимости участка. Если земля не была зарегистрирована, также проводится межевание, которое позволяет установить точные границы участка. Данное требование обозначено в п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

•    Оформление кадастрового паспорта – основного технического документа на земельный участок.
•    Проведение топографической съемки участка.

•    Подача родного пакета документов в администрацию.

Только после этого выносится итоговое решение о разрешении выкупа арендованного участка. Договор купли заключается совместно с нотариусом, также составляется государственный Акт на выкупаемый участок.

Важно! Важный нюанс – если земельный участок оформляется в собственность не на льготных условиях, то есть платно, все расходы несёт на себе будущий владелец.

В среднем оформление права собственности на земельный участок занимает 5-8 месяцев, с привлечением профильного юриста этот срок может сократиться. После того как сделка будет совершена, осуществляется регистрация участка в Росреестре с данными нового собственника.

Нюансы оформления собственности на участок

Подача документов и оформление договора купли – завершающий этап получения участка в собственность.

Перед подготовкой бумаг важно проверить, не находится ли данный участок в обороте (лучше уточнять в администрации, так как не всегда собственник ставится в известность, или заказать выписку из ЕГРН). Согласно пп. 2 и 5 ст.

27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность. Например, если местная администрация зарезервировала участок под собственные нужны – построить дорогу, метро и т.д.

Далее важно уточнить условия выкупа у арендодателя. С этой целью следует обратиться в местную администрацию, так как обычно именно она выступает в роли собственника земельного участка. В администрации подробно расскажут об условиях выкупа, сроках, а также требованиях к жилому строению на участке.

• Дополнительная информация по теме
• Сроки получения, действия и продления разрешения на строительство жилого дома
• Ввод в эксплуатацию жилого дома — необходимые документы и порядок действий
• Как правильно использовать материнский капитал на реконструкцию дома

Оформление договора аренды земельного участка с администрацией

Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.

Кто имеет право на заключение договора аренды земельного участка?

Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.

В арендные отношения могут вступать, то есть быть одной из сторон типового договора, следующие лица:

• граждане РФ;
• организации-резеденты;
• иностранные граждане и компании;
• лица без гражданства;
• коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
• международные объединения;
• иные государства.

Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.

Стоит отметить, что есть земли, в отношении которых законодательно запрещено заключать договора аренды. К ним относятся:

• земли заповедников или национальных парков;
• участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
• земли закрытых административно-территориальных объектов;
• территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
• кладбища;
• земельные участки, используемые для охраны границ РФ.

По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.

Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.

Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.

Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги – это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.

Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.

Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.

Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц. Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.

Для получения допуска к аукциону лицам необходимо предоставить:

• документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
• выписку из реестра – для организаций и ИП;
• заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
• квитанцию, подтверждающую передачу задатка.

Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.

Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора. Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.

Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст. 30 ЗК РФ.

Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.

Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?

Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.

Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет. Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.

Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.

Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения. Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства. Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Каким бы не был договор аренды земельного участка (краткосрочным или долгосрочным), существуют условия, прописываемые в обязательном порядке. Без указания нижеперечисленных пунктов документ будет считаться недействительным:

• местоположение земельного участка;
• точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
• арендуемая площадь участка;
• особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.

Кроме того, прописывается следующая информация:

• сроки действия договора аренды земельного участка;
• сумма арендной платы и сроки ее внесения;
• целевое назначение земли и возможные варианты использования;
• точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
• права и ответственность сторон.

Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.

ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Обзор судебной практики арбитражных судов по оспариванию торгов на право заключения договора аренды земельного участка

При проведении торгов права их участников нередко нарушаются. В пункте 1 статьи 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень нарушений, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными.

В случае, если права участника аукциона действительно были нарушены, они могут обратиться в суд и потребовать признания недействительными результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также договор аренды участка.

Однако, для признания торгов недействительными нужны веские основания и существенные доказательства (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2635/2018).

В решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 г. по делу № А72-9770/2019 суд оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свияга» обратился в суд с заявлением к Администрации МО с вышеуказанным требованием. В обоснование своих исковых требований СПК «Свияга» указывает, что Администрация опубликовала в СМИ информацию о возможности приобретения земельных участков с нарушением сроков, установленных п. 5.1.

статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что не позволило истцу обратиться в установленный шестимесячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельных участков на льготных основаниях без проведения торгов.

В ходе судебного заседания судом было установлено, что аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, СПК «Свияга» участия в аукционе не принимал.

При рассмотрении требования истца о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неопубликовании информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ суд исходит из следующего.

Указанное сообщение было опубликовано в газете «Ульяновская правда» 02.12.2016 г.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу N А72-1883/2010).

Куда обращаться гражданам и юридическим лицам по вопросам формирования, оформления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду/ пользование?

В Санкт‑Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт‑Петербурга» (Учреждение; СПб ГКУ «Имущество  Санкт‑Петербурга») — новое подведомственное учреждение Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга (КИО; Комитет), осуществляющее взаимодействие с контрагентами Комитета по предоставляемым КИО государственным услугам и функциям.

СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» создано в целях повышения эффективности распоряжения имущественным комплексом Санкт‑Петербурга и призвано осуществлять материально-техническое обеспечение реализации полномочий КИО в части учета, управления и распоряжения государственным недвижимым и движимым имуществом Санкт‑Петербурга.

Деятельность Учреждения регламентирована постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт‑Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт‑Петербурга».

Учреждение:

• осуществляет работу, координацию, контроль по заключенным с КИО договорам, принимает плату по действующим с Комитетам договорам;
• принимает обращения/заявления/иные документы от контрагентов КИО;
• готовит и направляет на рассмотрение в КИО необходимый пакет документов для принятия решения;
• по результатам рассмотрения документов в КИО и принятия управленческого решения осуществляет дальнейшее взаимодействие с контрагентами Комитета: заключает договоры, дополнительные соглашения и т.д.

К компетенции Учреждения отнесены 24 различных вида полномочий по предоставлению государственных услуг и функций КИО:

• распоряжение объектами нежилого фонда: передача в доверительное управление, аренду и безвозмездное пользование, иные виды сделок и прав;
• распоряжение земельными участками: передача в аренду, безвозмездное пользование или собственность, выдача разрешений на использование земель и земельных участков, перераспределение и установление сервитутов, иные сделки в отношении земельных участков, включая прекращение прав;
• согласование размещения нестационарных торговых объектов (НТО) и включения НТО в Схему размещения НТО, подготовка документов для проведения торгов под размещение НТО, заключение договоров на размещение НТО;
• изготовление и утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане;
• ведение баз данных государственных организаций, реестров движимого и недвижимого городского имущества, предоставление информации из указанных реестров;
• передача религиозным организациям имущества религиозного назначения;
• присвоение/изменение/аннулирование адресов объектов адресации;
• выдача копий архивных документов, подтверждающих право на владение землей;
• закрепление (изъятие) за государственными организациями имущества Санкт‑Петербурга;
• организация постановки на государственный кадастровый учет бесхозяйного недвижимого имущества, а также городских земельных участков в случае первичного их учета;
• организация государственной регистрации прав в отношении имущества Санкт‑Петербурга, внесений изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), получение сведений из ЕГРН;
• защита имущественных прав и интересов Санкт‑Петербурга в судах различных юрисдикций и т. п.

ВАЖНО!

Все перечисленные выше полномочия Учреждения не распространяются на инвестиционные проекты, а также сделки с участием крупных контрагентов Комитета, утвержденных приказом КИО от 19.07.2017 № 71-п. 

Директор СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» – Ефремов Юрий Михайлович.

Организационно-штатная структура СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» также включает в себя 4 районных отдела, осуществляющих функции по формированию земельных участков, межеванию земель, расположенных в различных районах Санкт‑Петербурга.

 

Адрес центрального офиса:
191023, Санкт‑Петербург, ул. Гороховая,  д. 32, помещение 11-Н.

Телефон приемной: (812) 576-59-63.

E-mail: [email protected].

Приём граждан и представителей юридических лиц директором Учреждения, заместителями директора Учреждения ведётся по понедельникам.

Записаться на личный прием к директору Учреждения, заместителям директора Учреждения можно по личному заявлению.

Единый офис СПб ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга» для работы с контрагентами Комитета по вопросам полномочий Учреждения, расположен на базе Управления
по работе с заявителями Учреждения по адресу: Санкт‑Петербург, пр. Стачек, д.18, литера А. 4 этаж (вход со стороны почты).

Прием заявителей осуществляется ежедневно:

с понедельника по четверг с 09.30 до 17.00.

Телефон единой справочной службы: (812) 576-22-88.

как может оформить в 2021 году

Отдельно понятия «бессрочная аренда» в действующем законодательстве РФ не существует. Условия аренды принимаются в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства. А в ч. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривается возможность не определять конечный срок аренды, то есть, передавать на неопределенное время. Именно этот вариант принято считать бессрочной арендой. В земельном кодексе РФ нет нормативного определения бессрочной аренды, земли государственной или муниципальной собственности могут передаваться на определенное, неопределенное время, пользование или в собственность.

ФЗ №209 разрешает передавать права и обязанности по договору аренды в залог, использовать их как паевой взнос в уставной капитал в пределах заключенных сроков. При этом достаточно лишь уведомить о планах владельца, его согласие на такие действия не требуется. Заключение между сторонами нового договора необязательно, всю ответственность перед арендодателем автоматически принимает на себя новый арендатор.

Кто имеет право получить участок на неопределенное время (бессрочно)

В постоянное (бессрочное) пользование или аренду на неопределенное время имеют право оформлять государственные и муниципальные учреждения, органы местной власти, граждане и юридические лица. Закон позволяет такие участки пользователям в первую очередь покупать в личную собственность. На время аренды запрещено менять целевое назначение земли, продавать, делить, передавать в пользование наследникам и т. д.

Право бесплатного оформления участка земли в бессрочное пользование дается только один раз, попытки местных органов ввести дополнительные сборы и платежи незаконны и могут оспариваться в судебном порядке. Получить право на бессрочную аренду можно на бесплатной основе или путем его приобретения на специальном аукционе. Победитель торгов получает от местной администрации право аренды без срока окончания, оно касается не только земли, но и всех зданий и сооружений, имеющихся на ней на момент окончания торгов.

Алгоритм предоставления в постоянное (бессрочное) пользование федеральных земельных участков

Государственные нормативные акты регламентируют порядок предоставления земельных участков. Процесс состоит из следующих этапов.

1.    Подготовительный. Если необходимо образовывать новый участок для передачи, то готовится схема его расположения и утверждается проект межевания с учетом границ выделенной земли.
2.    Подача заявления. Юридическое или физическое лицо подает письменное заявление с просьбой о заключении договора данного земельного участка. Если на участке есть капитальное здание или иное сооружение, то с заявлением обращается владелец такой недвижимости.
3.    Производство заинтересованным лицом необходимых работ, связанных с кадастровым оформлением новых границ участка, постановка на учет.
4.    Заключение договора аренды не бессрочное пользование с владельцем земельного участка.

Такой принцип предоставления земельных участков не зависит от фактического адреса регистрации получателя участка в аренду.

Особенности наследства и приватизации

Важно помнить, что законодательство не дает определения бессрочной аренды с правом наследия. Свой алгоритм существует только у земель, предоставленных в право пожизненного владения с возможностью наследия. Если земля выделялась под ведение личного подсобного хозяйства, строительства, садоводства, то наследники имеют право подавать заявление и на регистрацию такой земли в личную собственность на основании пункта 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. От местных властей не требуется принятия отдельного решения, все происходит в автоматическом режиме.

Если необходимо приватизировать участок земли, находящийся в аренде на неопределенный срок, то алгоритм изменения собственника прописан в ЗК РФ. Окончательное решение принимается местными исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, имеющими право принимать такие решения (ст. 9–11 ЗК РФ).

Проблемы законодательства

Действующие нормативные акты имеют несколько определений земельных участков, но отдавать предпочтение одному из них неправильно. Для обязательного применения необходимо брать специальные нормы земельного законодательства, а определения гражданского права использовать субсидиарно. Следует иметь в виду положения ст. 3 ГК РФ, которая делает приоритетным регулирование актов гражданских отношений на федеральном уровне.

Суть любой аренды – получение пользовательского эффекта, в связи с чем в договоре должно четко прописываться цель данного юридического действия. Это требования пока не указывается в документах, но проблему стороны могут устранить самостоятельно во время согласования конкретных условий документа. Отдельно рассматривается вопрос заключения договоров аренды без указания сроков. Но понятие «бессрочной» аренды противоречит природе коммерческих отношений, подходить к заключению таких договоров следует очень внимательно и при возможности в кратчайшие сроки изменять условия пользования земельными участками.

Еще одна проблема – различные перечни оснований для прекращения договора аренды в земельном и гражданском законодательстве. Все спорные вопросы необходимо решать в судебном порядке, результат рассмотрения зависит не только от обоснованности данного иска, но и от квалификации судьи. Такое положение существенно увеличивает роль человеческого фактора и создает трудности обеим сторонам.

Вопросы и ответы

Где можно получить информацию о свободных землях? Каждый субъект федерации создает собственные органы и базы, ведущие учет свободных земель в регионе. Но в большинстве случаев этими делами занимаются местные отделы федеральных земельных фондов. Информация может предоставляться в письменной или электронной форме, оба документа имеют одинаковую юридическую силу.

Как принять участие в торгах участками земли? Все владельцы в обязательном порядке размещают условия и время проведения торгов по выделению земельных участков в аренду на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru. Кроме того, сведения публикуются в официальных средствах СМИ местного самоуправления.

Когда можно взять землю без торгов? Условия прописаны в ст. 39.18 ЗК РФ. К соискателям относятся граждане, желающие получить землю для ведения личного или фермерского хозяйства, но при отсутствии заявлений на эти земли от других претендентов.

Что дешевле, аренда или собственность на землю? Надо помнить, что собственники платят установленные государством и органами местного самоуправления налоги, а арендаторы оплачивают арендную плату в соответствии с условиями договора. Размеры арендной платы зависят от характеристик участка: вида целевого назначения, расположения, физических свойств и т. д. Общая сумма определяется площадью и ставками за единицу с учетом местных коэффициентов. Как правило, размеры арендной платы выше земельного налога.

Когда наступает право льготной покупки арендованных участков? ФЗ №159 от 22. 08. 2008 года устанавливает, что арендаторы получают индивидуальные льготы при выполнении следующих условий: недвижимость была во временном владении не менее четырех лет, не было задержек с арендной платой, участок земли не имеет ограничений по использованию.

Заключение

В связи с тем, что количество споров между сторонами аренды земли с неопределенным сроком постоянно увеличивалось, по всем таким делам было сделано специальное определение Верховного Суда РФ №310-ЭС19-2506. Существующие положения Гражданского кодекса РФ дают возможность каждой из сторон договора об аренде земли на неопределенное время прекратить юридические отношения в любое время, достаточно предупредить арендатора за один месяц (владельцев земли и иной недвижимости за три месяца). Такая норма считается универсальной и не зависит ни от каких индивидуальных обстоятельств.

Верховный Суд РФ подтвердил это положение своим определением. Это значит, что даже если арендатор посадил на земле различные с/х растения (сады, зерновые или пропашные культуры), построил здания и сооружения, то после прекращения договора аренды без объяснения причин он лишается не только права аренды, но и всех построек и неотделимых улучшений. Теперь попытки обжаловать такие решения обречены на неудачу. Об этом следует всегда помнить перед заключением договора аренды на неопределенный срок.

Дополнительная информация по теме

Технический план для регистрации договора аренды

Гаражная амнистия в 2021 году: что нужно знать собственникам

Как оформить сельскую ипотеку на льготных условиях

Особенности предоставления земельных участков в аренду в г. Москве

Предоставлением московских земель в аренду занимается Департамент городского имущества. Арендовать участок в Москве можно двумя способами. Собственники или владельцы строений, расположенных на участках, могут получить эти земли в аренду на основании простой заявки. Любые заинтересованные лица могут выкупить право на аренду земли на торгах.

Выкуп права на аренду земли на торгах

Торги на аренду земель организует московский Департамент по конкурентной политике. Для выкупа права на аренду участка и последующего строительства на нем недвижимости, нужно ознакомиться со списком предполагаемых к выставлению или уже объявленных на торги земель на официальной торговой площадке Москвы. Далее надо подать заявку на участие в торгах, внести задаток и в случае выигрыша реализовать свой строительный проект.

Договор аренды участка будет оформлен на пять лет одиннадцать месяцев и двадцать восемь дней. После регистрации договора в Росреестре арендатор должен вносить арендную плату каждый квартал. За последние два года действия аренды надо платить по двойной ставке, согласно Постановлению Правительства Москвы № 273-ПП.

Плата за землю устанавливается в процентном соотношении от кадастровой цены и исходя из вида ее разрешенного использования. Если торг велся на ставку арендной платы, то она уже не изменяется и устанавливается на весь срок договора.

Для участия в торгах надо предоставить:

• Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
• Платежку с отметкой банка о переводе задатка. Если заявитель откажется участвовать в аукционе, то задаток ему вернут в течение трех дней.
• Организациям надо предоставить выписку из ЕГРЮЛ, а предпринимателям – выписку из ЕГРИП.
• Организациям надо предоставить выписку уполномоченного органа предприятия об одобрении участия в аукционе.
• Гражданам надо предоставить копию паспорта или другого подобного документа.

Не допустить к торгам могут в том случае, если:

• В отношении заявителя имеются ограничения на приобретение земель.
• Представлены не все полагающиеся документы.
• Заявка подана неуполномоченным лицом (например, неправильно оформлена или отсутствует доверенность).
• Задаток не переведен либо отсутствует подтверждение о переводе на нужный счет и в нужный срок.

Арендатор должен подписать договор аренды участка в течение пяти дней после подготовки протокола.

Предоставление участков в аренду владельцам или пользователям строений, расположенных на землях

Передачей участков в аренду владельцам или собственникам строений занимается московский Департамент городского имущества.

Арендовать участок имеют право:

• Граждане, ИП или организации, являющиеся собственниками или владельцами сооружений или помещений, находящихся на землях, принадлежащих городу или государству.
• Организации, которым такие участки принадлежат на праве бессрочного пользования.
• Арендаторы государственных или местных участков, на которых расположены здания, сооружения.
• Арендаторы участков, желающие оформить право на смежные земли в собственности Москвы, если их использование предусматривается для эксплуатации зданий, сооружений.

Для аренды земли надо предоставить в Департамент:

• Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
• Паспорт или другой личный документ заявителя либо доверенность представителя.
• Документ о праве заявителя на строение и на землю.

По итогам рассмотрения заявки в течение 22 дней, Департамент предоставит договор аренды участка или решение об отказе. Незаконный отказ можно опротестовать в Главном контрольном управлении города Москвы или в суде.

Если вам нужно арендовать городской (муниципальный) земельный участок в Москве, вы можете воспользоваться профессиональной поддержкой наших экспертов, которые урегулируют все организационные вопросы за вас – вам надо лишь подготовить доверенность на право осуществлять указанную деятельность в ваших интересах.

Особенности владения земельными участками в Москве

Существует несколько оснований для приобретения земли в собственность. Основное и наиболее распространенное – это приобретение участка у его владельца по договору купли-продажи. Порядок оформления земли в этом случае довольно прост – с продавцом заключается соглашение в простой письменной форме, после чего этот контракт регистрируется в Росреестре и покупатель получает свидетельство, подтверждающее переход собственности на землю к нему.

Другими основаниями являются:

• Приватизация государственной или муниципальной земли гражданами или организациями.
• Выкуп арендуемой государственной или муниципальной земли ее арендаторами (организациями или предпринимателями, относящимися к малому или среднему бизнесу).
• Приобретение государственной или муниципальной земли на торгах.
• Предоставление городской земли собственникам сооружений, находящихся на ней.

Вопросами согласования возможности предоставления московской земли в собственность и ее оформления ведает Департамент городского имущества. Именно туда заинтересованным лицам надо обращаться с заявлением о приобретении земли по одному из вышеизложенных оснований.

В Департамент надо предоставить:

• Заявление по форме.
• Паспорт или другой личный документ заявителя, либо доверенность представителя, либо приказ о назначении на должность руководителя организации.
• Для организации – учредительные документы.
• Документ, подтверждающий право на обращение за предоставлением земли в собственность – например, договор аренды земли или свидетельство о праве собственности на строение, расположенное на этом участке.

Дальнейший порядок согласования и пакет прилагаемых к заявке документов зависит от основания приобретения земли. Уточнить их можно у наших специалистов.

Обратите внимание, что ряд документов, необходимых для получения земли, заявитель не обязан предоставлять лично. Многие бумаги Департамент городского имущества Москвы получит самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия. Например, такие как:

• Выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ о заявителе – организации или предпринимателе.
• Выписку из ЕГРП на выкупаемую землю.
• Выписку из ГКН на приобретаемый участок.
• Кадастровый паспорт участка.
• И т.п.

Согласование возможности предоставление московской земли в собственность осуществляется Департаментом бесплатно. Что же касается цены за выкупаемую землю, то она зависит от оснований ее приобретения.

Например, арендаторы могут выкупить землю по рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком. А граждане в ряде случаев могут приобрести землю и вовсе бесплатно. Например, безвозмездно приватизировать землю согласно статье 39.5. Земельного кодекса может:

• Гражданин, получивший участок для личного или крестьянского хозяйства более чем на 6 лет. Подать заявку можно по прошествии 5 лет со дня оформления на него земли.
• Гражданин, получивший землю для ИЖС или подсобного хозяйства более чем на 6 лет, если он работает по определенным законом специальностям. Подать заявку можно по прошествии 5 лет со дня оформления на него земли.
• Гражданин, имеющий 3х детей и больше.
• И т.п.

Подать заявку о приобретении московских участков в собственность можно непосредственно в Департамент (лично или через представителя), либо через Многофункциональный центр, либо через сайт госуслуг, либо по почте (ценным письмом с уведомлением о вручении).

От лица организации подать заявку имеет право ее руководитель (действующий на основании протокола и приказа о назначении на должность) или другой представитель, действующий по заверенной руководителем доверенности – например, наш специалист.

После рассмотрения заявки Департамент выдаст либо обоснованный отказ от передачи земли в собственность, либо:

• Договор купли-продажи участка.
• Распоряжение об условиях приватизации.
• Правовой акт Правительства Москвы об условиях приватизации имущества, если площадь недвижимости более 1000 кв.м.
• Другой документ, в зависимости от оснований обращения.

Возможные основания для отказа:

• В Департамент обратилось лицо, не являющееся надлежащим заявителем.
• Несоответствие представленного заявления и документов требованиям, установленным законом.
• Представленные документы утратили силу.
• Нет полного комплекта необходимых документов.
• В документах имеются недостоверные или противоречивые данные.
• Заявку подал неуполномоченный представитель (например, у него нет правильно оформленной доверенности).
• Документы, полученные Департаментом от других ведомств, не совпадают с поданными заявителем документами или данными.
• По арендной плате выкупаемого участка имеется задолженность.
• И т.п.

Незаконный отказ можно опротестовать в Московском Главном контрольном управлении или в суде.

Если вам нужно приобрести в Москве участок в собственность, вы можете воспользоваться профессиональной поддержкой наших экспертов, которые урегулируют все организационные вопросы за вас – вам надо лишь подготовить доверенность на право осуществлять указанную деятельность в ваших интересах.

Аренда земельных участков. Как правильно оформить и арендовать землю?

В России в ближайшее время планируется проведение земельной реформы. Но на территории нашей страны расположено огромное количество земли, которую можно использовать для тех же сельскохозяйственных нужд. В таком случае может потребоваться регистрация договора аренды земельного участка, как думают некоторые люди. Но запомните, что регистрация требуется при аренде общим сроком свыше года! В системе российского права есть положения о том, что законодатель предусматривает передачу в собственность или в аренду гражданам земли под самые разнообразные нужды, такие как застройка, занятие сельским хозяйствам, ведение личного хозяйства.

Арендные отношения предусматривают принцип предоставления земли лицам (юридическим или физическим) на определенное заранее обговоренное время. За это временное пользование уплачивается определенная сумма денежных средств, которая и прописывается в типовом арендном договоре. Законодательные органы рассматривают разные пути решения проблемы оформления права аренды, так как в отношениях между арендодателем и лицами арендующим часто возникают судебные тяжбы. Арендовать землю может как физическое, так и юридическое лицо. И даже иностранные граждане, у которых есть разрешение на осуществление деятельности в России, тоже имеют право на аренду. Поговорим об объекте аренды, которым могут являться земельные незанятые никем участки. Кроме национальных парков, заповедников, заказников, участков стратегической важности для страны. Каждый участок, предназначенный для арендных отношений, обязан быть поставлен на учет в кадастровых органах. Поэтому оформление прав на земельный участок обязательно, если вы хотите в будущем сдавать его в аренду. Регистрация договора аренды земельного участка не требуется благодаря некоторым недавним изменения в гражданском законодательстве. В частности в 2013 году вступил в законную силу законный акт, благодаря которому совершение регистрационных действий при аренде на срок меньше двенадцати месяцев не требуется. Если в договор заключен на срок меньше одного календарного года, регистрация не нужна. А вот если больше года, то придется все-таки обратиться в регистрационные органы.

Аренда земли в нашей стране делится на два традиционных типа. Эта краткосрочная аренда, которую можно оформить максимум на пять лет. И долгосрочная аренда, ее срок может достигать пятидесяти лет. Более популярна краткосрочная аренда, ее выбирают при строительстве различных зданий, возведении объектов недвижимости. Также она отлично подходит для сельскохозяйственных целей. Чтобы сдавать землю без проблем, надо обязательно соблюдать правильное оформление документов при покупке земельного участка. Само оформление арендного договора довольно сложное и требует от юриста определенных знаний ряда отраслей российского права. Сначала подготавливается распорядительная документация. Если участок бесхозный, то проводятся геодезические работы, межевание и регистрация прав на земельный участок. Далее стороны согласуют свои действия, составляют договор аренды и подписывают его.

Степень и сложность получения земель в аренду зависит и от изначального назначения земельного участка. Есть земли, которые находятся в государственной или в местной локальной собственности субъектов РФ. В таком случае потребуется решение Земельного комитета. Придется подавать специальное заявление в эти органы и ждать, когда решение по вашему вопросу будет вынесено компетентной стороной.

Сроки аренды указываются в самом договоре. Расторгнуть или изменить его можно по решению одной или обеих сторон. Но если вы решите расторгнуть арендные отношения, вам необходимо будет предупредить вторую сторону не позднее месяца. Договор аренды можно пролонгировать, вносить в него изменения (но только с согласованием). Одностороннее изменение договорных отношений не допустимо! В случае нарушения ваших прав можно обратиться к другой стороне с претензионным письмом, и только потом отстаивать свои интересы в суде.

Земельный участок: инструкция по приобретению

Поселиться в собственном доме, на лоне природы или наоборот, среди городских джунглей — уже не мечта, а вполне конкретные планы для солидного числа представителей среднего класса. Перейти в категорию землевладельцев сегодня можно двумя способами. Во первых, участвуя в аукционах, которые проводит администрация Красноярска и власти каждого из природных поселков. Кроме того, участок можно купить у собственника, владеющего землей на том или ином основании.

Участок с молотка

В последнее время на торги выставляются участки, полностью сформированные для индивидуального жилищного строительства. Они поставлены на кадастровый учет, у них утверждены границы и подготовлено межевое дело — формированием документов занимаются администрации каждого из районов. Торги проводятся по мере готовности всех необходимых бумаг. О дате и условиях проведения аукциона желающие купить землю могут узнать из извещений, которые публикуются в местных газетах (в Красноярске — «Городские новости», Емельяновском районе — «Емельяновские вести», в Березовском — «Пригород») и на сайтах городской и районных администраций.

Для участия в аукционе человек должен подать заявление на имя главы местной администрации, указав в нем, что хотел бы приобрести участок на территории конкретного района в собственность для строительства жилого дома. К заявлению в обязательном порядке прилагается копия документа, удостоверяющего личность заявителя. Кроме того, претендентам необходимо внести задаток, который обычно составляет определенный процент от начальной стоимости участка. Сумма и условия оформляются договором с отделом по управлению муниципальным имуществом администрации района. В день, назначенный в извещении, районные власти принимают решение, признать претендентов участниками аукциона или нет, а сам аукцион, как правило, проводится на следующий день. Причиной отказа могут стать документы, предоставленные не в полном объеме или вовремя не внесенный залог.

Важно понять, что на аукционах продается не собственно земля, а право выкупа участка в собственность либо право на его аренду. Причем договор аренды или купли продажи в обязательном порядке должен пройти через государственную регистрацию.

Арендная плата за весь период действия договора как правило, удерживается сразу же, из внесенного задатка. Сумма рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью участка. При этом, если за время действия договора размер арендной ставки меняется, отдел администрации производит перерасчет.

Договор аренды на участок заключается в среднем на десять лет. За это время собственник должен построить на участке дом и ввести его в эксплуатацию. Если по какой то причине сделать это ему не удается, при продлении договора размер арендной платы вырастет в несколько раз. Однако обычно срока аренды, установлено по договору, оказывается вполне достаточно, чтобы собственник успел построить коттедж и зарегистрировать его как собственность. После этого и сам участок разрешается выкупить. Процедура сводится к тому, что отдел по земельным отношениям районной администрации расторгает договор аренды и заключает новый — купли продажи.

Аукционы в пригородах и Красноярске

По словам руководителя отдела муниципальной собственности администрации Емельяновского района Галины Осиной, ближайший аукцион, на котором будет продаваться земля в пригородных поселках, пройдет буквально на днях «Сейчас для участия в аукционе мы готовим земельные участки в поселке Памяти тринадцати борцов, торги по ним назначены на середину октября. Межевание земельных участков, которые будут предоставляться с аукциона, проходит в Солонцах, следующим на очереди стоит поселок Емельяново. Землеустроительные работы в этом поселке начнутся в ближайшее время».

В другом перспективном для коттеджной застройки районе города, Березовском, первые торги участками под частные дома прошли совсем недавно, 1октября 2008 года. В границах Красноярска участки с аукционов продаются не только полностью сформированные, но и с возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поскольку проведение этих работ требует времени, аукционы проходят нечасто, последний прошел примерно два месяца назад и до конца года новых торгов власти не планируют. В год с молотка продается не более десяти подготовленных земельных участков.

Проявите самостоятельность

Второй путь приобретения земли для строительства —не дожидаясь, пока администрация проведет оформление

земли, самостоятельно найти пустующий участок и на собственные средства подготовить для него документы. Но прежде чем заключать договор с геодезистами и землеустроителями, в районном или городском управлении архитектуры стоит свериться с генеральным планом, и узнать, возможно ли на этой территории индивидуальное жилищное строительство.

Если ваши планы на эту землю не вступают в противоречие с планами застройки территории, можно смело приступать к формированию участка. Однако просто выделить себе земли столько, сколько захотелось, не получится. В каждом из пригородов определены максимальный и минимальные размеры земельного надела, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. В Березовском районе, например, его размер не может быть больше 25 соток.

Претендент на получение земли должен провести межевание свободного участка и поставить его на кадастровый учет. Сделать это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и указать его характеристики, которые позволяют выделить ваше будущее владение среди массы других земельных наделов. В межевом деле, которое представляет собой документ на добрую сотню страниц, содержится полное описание участка с определением его точных границ и координат. На основе межевого дела составляется кадастровый паспорт земельного участка, документ, в котором указана категория земель, адрес участка, его правообладатель, вид разрешенного использования, площадь, предоставляемая в аренду либо в собственность, и возможные ограничения в его использовании.
Как только у участка появился необходимый пакет документов, администрация района публикует в газете о извещение предоставлении земельного участка в аренду. Если в течение 30 дней других претендентов на участок не появляется, право заключить договор получает гражданин, который провел землеустроительные работы. В противном случае судьба участка будет решаться на аукционе.

Перед торгами он проходит через предварительную оценку, одновременно с этим местные власти решают, что именно будет выставляться на торги — право собственности или аренды участка. Если по итогам торгов человек, который сформировал участок, не становится победителем, ему возмещают затраты на оформление земли.

Купить у частника

Второй способ получить землю для строительства — купить уже готовый участок у владельца, у которого он может находиться и в личной собственности, и в аренде. Хотя стоимость арендуемого участка намного ниже, чем у земли, которая продается в собственность, покупателям, которые выбирают между двумя этими видами права на землю, специалисты советуют остановиться на земле, предлагаемой в собственность.

Валентина Дальченко, юрист компании «Аревера‑Недвижимость»

«Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок. Они прекрасно понимают, что идет массовая за‑стройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос».

И земля, купленная в собственность и участок в аренде при определенных обстоятельствах могут изыматься. Например, если городу станет тесно в своих границах и для развития ему потребуются соседние земли, находящийся участок может быть изъят в пользу государства. Но собственность обеспечивает человеку большие гарантии, в случае «наступления города» на участок земля, находящаяся в собственности, будет выкуплена у владельца по рыночной цене, право аренды же просто прекращается.

Еще один минус покупки земли в аренду — во время переуступки прав аренды невозможно проверить, существуют на участке ли какие либо обременения (условия, ограничивающие его использование).
Если для участка, который продается в собственность, можно заказать в Регистрационной палате справку, в которой будут перечислены все числящиеся за ним обременения, то продажа прав на аренду участка получение такой выписки не предусматривает.

Между тем среди ограничений могут быть такие, которые запрещают на этой земле любое строительство. «Не так давно к нам обратился клиент, который хотел продать земельный участок с ограничением, запрещающим проводить на участке земельные работы на глубине превышающей два метра, — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА НЕДВИЖИМОСТЬ» Валентина Дальченко, — строительство на этой земле исключается. Поэтому особые отметки в кадастровом паспорте документа нужно обязательно проверять».

Хотя, по словам риэлторов, при желании, проверить участок, предоставляемый в аренду, все таки можно. «Для этого стоит обраться в департамент муниципального имущества с запросом, существует ли такой договор аренды, — объясняет Валентина Дальченко, — узнать в управлении архитектуры Красноярска, было ли распоряжение, на основании которого выдавалась аренда. Было получено это право на аукционе или каким либо другим образом».

При покупке права аренды имеет смысл рассматривать только участки, которые предоставляются на долгий срок. Десяти четырнадцати лет аренды вполне хватит, чтобы построить дом и ввести его в эксплуатацию. До 2010 года действует упрощенная система регистрации построенного жилья, когда для оформления дома в собственность не нужно разрешения на строительство и согласований в надзорных органах введения в эксплуатацию — достаточно получения технического паспорта

Тем же, кто экономии предпочитает определенные гарантии, специалисты советуют покупать участок, собственность на который уже оформлена. По их словам, такая земля сегодня пользуется большим спросом. «Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок, — комментирует Валентина Дальченко. — Они прекрасно понимают, что идет массовая застройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос. А без согласия собственника никакой застройщик на этой земле дом не построит».

Разрешенное использование

Кроме вида собственности, покупателям земельного участка нужно уточнить, имеет ли выбранный ими надел отношение к землям населенных пунктов. Только в этом случае землю можно использовать для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйство, дачного и садового строительства.

Хотя, как отмечают риэлторы, среди сегодняшних покупателей немало таких, которые хотели бы приобрести земли сельхозназначения, которые, хоть и не предусматривают возможности ведения строительства на этом участке, все же весьма перспективны. Во первых, размеры земельных наделов для ведения сельского хозяйства намного больше, чем в населенных пунктах. Во вторых, ничто не стоит на месте, правила землепользования и застройки города меняются, и может оказаться, что агроземли, расположенные вблизи городских границ, в будущем поменяют свой статус, и, став землей населенного пункта, одновременно вырастут в цене.

Если ваша цель не инвестиции в землю, а строительство собственного дома, вам подойдут только участки на территории населенных пунктов. Это может быть земля для жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства — в коттедже, построенном на такой земле, не будет проблем с пропиской. А вот прописаться в доме, стоящем на дачном участке, можно только с разрешения органа местного самоуправления. В садовом же домике сделать это никто просто не позволит.

Назначение земли играет большую роль при определении цены участка, по этой причине надел для садового строительства стоит дешевле остальных. Однако при определенных условиях можно купить недорогой участок для строительства садового дома, а потом это вид разрешенного использования поменять. Для начала нужно свериться с правилами застройки территории. Если смена назначения не противоречит установленному в них порядку, можно смело подавать заявление в управление архитектуры города.

Пакет документов

При продаже земли в собственность на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, на основании которого выдано это свидетельство, и кадастровый паспорт земельного участка. Если участок покупался в браке, необходимо приложить еще и согласие второго супруга на продажу.

Если переуступается право аренды, то в таком случае продавец должен предоставить договор аренды земельного участка (желательно долгосрочный), распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, и кадастровый паспорт земельного участка. Кроме того, он должен поставить в известность департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска о переуступки земли.

По словам риэлторов, при переуступке права аренды, не лишним будет подстраховаться и попросить к этому набору документов согласие супруга на переуступку права аренды. «Несмотря на то, что по закону при переуступке право аренды согласия супруга не требуется, мы все равно стараемся его требовать вместе со справкой о задолженности по аренде, — рассказывает Валентина Дальченко, — чтобы застраховать покупателя от возможных судебных споров, если потом один из супругов передумает и заявит свои права на участок».

Валентина Дальченко в любом случае советует приобретать те участки, кадастровый паспорт на который уже сформирован. Ведь покупая землю, у которой есть четкие границы и подготовленное межевое дело. будущий владелец участка избавит себя в дальнейших от немалых трат — межевание сегодня недешево. Кроме того, во время сделки он будет иметь четкое представление о реальных границах участка. Даже если эта земля не огорожена забором, ориентирами могут послужить вбитые землеустроителями колышки.

«При совершении сделки у продавца проверяются правоустанавливающие документы, — объясняет Валентина Дальченко, — Если право собственности на участок не зарегистрировано, у продавца проверяются правоустанавливающий документ. Если он сам когда то купил этот участок, это будет договор купли продажи, если ему кто то подарил этот участок, то договор дарения, если по упрощенной форме оформил этот участок — договор бессрочного пользования, либо договор пожизненного наследуемого владения. Если человек оформил право собственности, выкупив землю у государства, то это будет договор купли продажи, заключенный с департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Распоряжение, на основание которого этот договор выдавался. При зарегстированном праве собственности эти договоры должны храниться в регистрационной палате, Ростехнадзоре и других органах, которые занимались регистрацией».

Вполне возможно, что на продажу сегодня выставляется участок, выделенный много лет назад, и принадлежащий продавцу по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Согласно Земельному кодексу РФ земля, принадлежащая гражданину на таком основании, продаваться не может. Чтобы совершать с ней сделки сначала из бессрочного пользования земля должна быть переведена в собственность. Тем более, что сейчас пока действует «дачная амнистия», сделать это стало проще.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок в таком случае может стать оригинал данного документа, акт, на основании которого был выдан документ и кадастровый паспорт земельного земельного участка. Только после того, участок зарегистрирован как собственность продавца, тот может приступить к операции с землей.

Это основные моменты, о которых не следует забывать продавцу и будущему покупателю земельного участка. А в том, что таких будет много, сомнений нет, ведь число сделок с землей в отличие от покупки жилья в последнее время только растет.

Татьяна Крупко

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

ключевых фактов, которые необходимо знать о договорах аренды земли — список Pinnacle

Может быть непросто понять, как работают договоры аренды земли. Но если вы землевладелец или потенциальный арендатор, заинтересованный в аренде земли, вам обязательно нужно это понять. Итак, чтобы помочь вам начать, вот фантастический обзор ключевых вещей, которые вам нужно знать о договорах аренды земли.

Что такое земля? договор аренды?

Аренда земли, также известная как аренда земли, означает аренду земельного участка.Это вид аренды коммерческой недвижимости, при которой арендатору разрешается строить на арендованной земле. Однако аренда земли может использоваться для самых разных целей, от коммерческих до жилых и сельскохозяйственных. Договор аренды земли отличается от других коммерческих и жилых договоров, поскольку в нем основное внимание уделяется самой земле, а также назначению разрешений и обязательств арендатора.

Как и в случае обычной аренды, здесь участвуют две стороны: владелец земли и арендатор.Обе стороны подписывают договор аренды земли, в котором излагаются все договорные обязательства и правила. Затем арендатор регулярно платит арендодателю. Если арендатор не платит арендную плату, землевладелец имеет право выселить арендатора. Бесплатный PDF-файл договора аренды земли, а также шаблоны договоров доступны в Интернете. Они могут быть адаптированы к специфике сделки, которую проводят землевладельцы и арендаторы. Срок аренды земли составляет от 50 до 99 лет.

Как аренда земли может быть выгодна как владельцам, так и арендаторам

Договор аренды земли помогает как землевладелец и арендатор экономят на налогах на недвижимость, потому что покупка земли требует более высоких налогов и других расходов по сравнению с арендой земли.В отличие от при обычной покупке земли предоплата наличными не требуется. Это может снизить сумма первоначального капитала, необходимого для финансирования инвестиций. Итак, арендатор может потенциально высвободить больше денег для новых инвестиций, и землевладелец может получать стабильный доход от арендных платежей, оставаясь при этом фактическое имущество. Еще одно ключевое преимущество договора аренды земли для арендаторов: это позволяет им получить доступ к землям в лучших местах, где невозможно купить землю сразу.

Договор субординированной аренды земли

Есть два основных типа аренды земли. соглашения.Они бывают подчиненными и неподчиненными. С первым землевладелец соглашается с тем, что право собственности на недвижимость будет передано в аренду ипотека под ссуду арендатора на улучшения объекта недвижимости. Это выгодно арендатору, потому что это может увеличить их шансы получить строительство заем. Однако заключение субординированного договора аренды земли может быть рискованным для владельца. Если арендатор не выполнит свои обязательства по ссуде на строительство, ссуда может привести к в потере права выкупа, и владелец может потерять свою или ее право собственности на собственно коммерческое недвижимое имущество.Из-за рискованности для собственника он может потребовать увеличения арендной платы за землю сдавать в аренду и вводить более строгий контроль за сделками по аренде.

Договор аренды земли без субординации

По договору аренды земельного участка без субординации, землевладелец не разрешает использовать это имущество для ипотеки. Это означает, что нет риска потери права выкупа, поэтому это более безопасный вариант для помещики. Если арендатор не выполняет ссуду на строительство, право собственности на благоустройство земли может перейти в собственность помещика.Это также может увеличить справедливая рыночная стоимость leasehold, выгодная для владельцев. Кроме того, с несубординированный договор аренды земли, землевладелец может взимать меньшую арендную плату плату, потому что соглашение несет меньший риск.

Оценка аренды земли

Оценка аренды земли аналогична процессам оценки других договоров аренды и потоков доходов. Чтобы установить текущую стоимость аренды земли, профессиональные оценщики составляют прогнозы арендной ставки, графика эскалации и конечной стоимости до применения ставки дисконтирования.Эта ставка в первую очередь зависит от профиля риска прогнозируемого денежного потока. Профиль риска зависит от таких факторов, как потенциал местоположения, кредитный рейтинг арендатора, а также стоимость и качество улучшений.

Правил аренды земли | Home Guides

Аренда земли — это официальный договор, касающийся недвижимости, который регулируется законодательством штата. Каждая аренда земли является предметом переговоров и переговоров и поэтому немного отличается от любой другой аренды земли.Однако некоторые общие правила применяются ко всем договорам аренды земли и ко всем законам штата, касающимся аренды земли.

Обязанности арендодателя

Все договоры аренды и все законы штата, касающиеся аренды, включают основные требования, излагающие обязанности арендодателя по договору аренды. Как правило, арендодатель обязан предоставить безопасное и пригодное для проживания имущество. Это означает, что домовладелец должен исправить любые условия на собственности, которые являются небезопасными или делают собственность непригодной для проживания.

Обязанности арендатора

Аренда земли и законы штата в отношении аренды земли также включают основные требования в отношении обязанностей арендатора.Как правило, арендатор должен своевременно вносить арендную плату арендодателю. Кроме того, арендатор не может наносить ущерб собственности, что обычно означает причинение значительного долгосрочного ущерба собственности. Аренда земли может также включать дополнительные обязанности арендатора, если это согласовано сторонами.

Права арендодателя

В договоре аренды земли также будут указаны права арендодателя по договору аренды. Арендодатель имеет право потребовать своевременную оплату арендной платы, а в случае несвоевременной арендной платы — выселить арендатора.Арендодатели также обычно имеют право расторгнуть договор аренды в конце срока аренды или после предоставления арендатору надлежащего уведомления в соответствии с требованиями договора аренды или законодательства штата. Как правило, требуется письменное уведомление не менее чем за 30 дней до прекращения аренды.

Права арендатора

Арендаторы имеют право на безопасную и пригодную для жилья собственность. Арендаторы вправе потребовать от домовладельца ремонт. Арендаторы также имеют право занимать собственность, пользоваться ею без потерь, а также право на неприкосновенность частной жизни.Это означает, что арендатор имеет право исключить арендодателя из собственности, за исключением обоснованных запросов. Как правило, арендодатель должен получить согласие арендатора до входа в арендованное имущество, за исключением чрезвычайных ситуаций.

Прочие условия

Каждый договор аренды земли индивидуален. Сроки и условия аренды земли могут варьироваться, а также, как правило, могут быть изменены по взаимному соглашению арендодателя и арендатора. Общее правило заключается в том, что срок или условие, указанные в договоре аренды земли, подлежат исполнению, если закон штата прямо не объявляет это положение не имеющим исковой силы.Например, договор аренды земли, заключенный для того, чтобы позволить арендатору заниматься незаконной деятельностью, такой как выращивание незаконных наркотиков, на участке, как правило, вообще не подлежит принудительному исполнению.

Справочные документы

• «Договоры аренды и аренды»; Марсия Стюарт, Ральф Уорнер и Джанет Портман; 2005

Писатель Биография

Гуру Конституции работал писателем и редактором в «BYU Law Review» и «BYU Journal of Public Law». Он опытный адвокат со степенью юриста и Б.А. степень по истории с акцентом на конституционную историю США, оба получены в Университете Бригама Янга.

Fondia VirtualLawyer | 4.2.12.3.5 Аренда земельного участка

Когда земельный участок, расположенный в многоквартирном доме на территории с учетом местного детального плана и занесенный в кадастр, предоставляется для жилых целей на правах аренды участка. , это трактуется как аренда земельного участка. То же самое относится к строительной площадке в районе, на который распространяется план застройки, как это предусмотрено в соответствии с ныне отмененным Законом о строительстве и в настоящее время рассматривается как местный подробный план, который отделен как независимое поместье и предоставлен для жилых целей в соответствии с правами Аренда участка.

На аренду земельных участков распространяются общие положения Закона об аренде, а также ряд специальных положений, некоторые из которых изложены ниже.

В договоре аренды земельного участка должно быть указано, что договор аренды заключается на правах аренды земельного участка. Договор должен быть заключен на определенный срок от 30 до 100 лет. При отсутствии договора договор аренды считается действительным в течение 30 лет.

Арендная плата может быть передана без согласия арендодателя.Право передачи не может быть ограничено в соглашении.

В аренду включаются настоящие и будущие постройки на земельном участке, а также деревья и кусты. Однако определенное оборудование и электропроводка, как определено в Законе, исключаются.

Арендодатель имеет право на компенсацию за здания и т. Д., Которые находились на земле на момент вступления в силу договора аренды и были приобретены арендатором.

Важно отметить, что договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован, иначе договор будет расторгнут.Либо арендатор, либо домовладелец должны подать заявку на регистрацию в течение месяца после подписания договора аренды. Договор аренды земельного участка регистрируется путем подачи заявления о регистрации права аренды на основании такого договора в соответствии с положениями Кодекса недвижимости о регистрации особых прав на землю. Заявление о регистрации необходимо подать письменно в районную инспекцию по месту нахождения земельного участка. При оформлении аренды земельного участка возможно оформление ипотеки.

После прекращения аренды, за некоторыми исключениями, арендодатель должен выкупить расположенные на участке здания и т. Д., Которые должны быть приобретены арендодателем.

määräai

Как найти правительственную землю в аренду

Федеральное правительство больше не предлагает бесплатную землю для ведения сельского хозяйства.

Кредит изображения: stu99 / iStock / Getty Images

По мере того, как все больше и больше собственности покупается юридическими лицами-нерезидентами, аренда земли может быть лучшим, а иногда и единственным вариантом для нового фермера.Ставки аренды земли в частной собственности могут быть достаточно высокими, чтобы оплачивать более мелких фермеров, которых часто перебивают крупные сельскохозяйственные корпорации. Однако многие муниципалитеты предлагают государственные земли в аренду мелким и местным фермерам. Существует ряд государственных программ, варьирующихся от муниципального до федерального уровня, которые предлагают небольшие участки государственной земли для развития сельского хозяйства.

Подача заявки на аренду государственной земли

Государственная аренда часто немного строже, чем другие виды аренды, в отношении постоянных улучшений.Государственные агентства неохотно разрешают арендаторам строить постоянные строения, потому что по истечении срока аренды это государственное агентство будет нести ответственность за содержание собственности на самой земле. Согласно Практическому закону Thomson Reuters, когда речь заходит о лизинге у государства, есть много плюсов и минусов. Одним из преимуществ является то, что арендные платежи часто вычитаются из налогов арендатора. Однако стоимость аренды недвижимости в долгосрочной перспективе обычно намного выше, чем стоимость ее покупки.

Национальный центр сельскохозяйственного права объясняет, что двумя основными формами государственной аренды для сельского хозяйства являются денежная рента или аренда доли урожая. По сути, вы решаете, хотите ли вы платить фиксированную ставку за аренду земли или предпочитаете скользящую шкалу, которая зависит от вашей урожайности и успешности каждого года или сезона. Фиксированная ставка дает наибольший выигрыш от лет с высокой урожайностью, но аренда доли урожая по скользящей шкале дает возможность учитывать непредвиденные бедствия или проблемы роста неопытного фермера.

Аренда государственной земли

Когда вы ищете правительственную землю в аренду, первым делом необходимо осмотреть местность и при необходимости расширить свой ареал. Небольшие государственные органы, такие как городские советы, часто имеют общественные сады, где вы можете начать, но у них также может быть некоторое количество недостаточно обслуживаемой собственности, которая по умолчанию перешла в государственную собственность, которую они хотели бы сделать более продуктивной. Если у правительства вашего города или поселка нет для вас собственности, вы можете обратиться к ресурсам округа и штата, обращая особое внимание на Департамент землепользования или Департамент сельского хозяйства.

Правительство должно предложить землю на конкурсных торгах, прежде чем предлагать ее неконкурентоспособным сторонам. Это означает, что любая государственная земля, доступная для использования государственными / частными организациями, должна быть выставлена ​​на торги по ограниченной ставке за акр и может быть предложена государственным партнерским организациям только в том случае, если не было заявок на недвижимость. Хотя большая часть этих участков предназначена для разведки полезных ископаемых, нефти и природного газа, некоторые из них будут пахотными землями, пригодными для сельского хозяйства.Проконсультируйтесь с Департаментом землепользования, чтобы определить, есть ли поблизости от вас подходящая недвижимость.

Сдача имущества в аренду Федеральному правительству

Администрация общего обслуживания США (GSA) сдает в аренду недвижимость для предоставления жилья и услуг государственным служащим из различных других агентств и ведомств вместо того, чтобы сдавать недвижимость в аренду частным лицам или корпорациям.

Когда дело доходит до сдачи в аренду собственности федеральному правительству, вам следует начать с GSA.Авторы Colliers объясняют, что GSA часто ведет переговоры о субаренде другим агентствам. GSA предпримет все необходимые усилия для обеспечения соблюдения основных ограничений и требований, установленных первоначальным договором аренды, что должно помочь вам успокоиться в отношении возможных нарушений со стороны субаренды.

Основы аренды земли в коммерческой недвижимости

Аренда земли является важным компонентом многих структур сделок с коммерческой недвижимостью. Тем не менее, для многих профессионалов в области коммерческой недвижимости аренда земли встречается редко и плохо понимается.В этой статье мы расскажем, как работает аренда земли, объясним, как выглядят типичные структуры аренды земли, а также проясним некоторые распространенные заблуждения относительно аренды земли.

Что такое аренда земли?

Прежде всего, что такое аренда земли? Аренда земли, часто называемая арендой земли, — это просто аренда земли. Обычно земля сдается в аренду на относительно длительный срок (50-99 лет) арендатору, который строит на участке здание. Договор аренды земли отделяет право собственности на землю от владения зданием и улучшениями, построенными на земле.

Почему аренда земли имеет смысл

Хотя поначалу девелоперу или арендатору может показаться странным строительство здания на земле, принадлежащей кому-то другому, есть веские причины, по которым аренда земли выгодна для всех вовлеченных сторон.

Возможно, самым большим преимуществом для арендаторов является то, что аренда земли обеспечивает доступ к хорошо расположенной земле, которую иначе нельзя было бы купить. Вот почему аренда земли широко используется многими крупными арендаторами розничной торговли, такими как McDonald’s, Chick-fil-a и Starbucks.Еще одно преимущество аренды земли состоит в том, что арендатору не нужно вносить аванс, необходимый для покупки земли в рамках сделки. Это снижает первоначальный капитал, необходимый для инвестирования, высвобождая денежные средства для других целей, а также повышая доходность.

Для землевладельца аренда земли обеспечивает стабильный поток доходов, как правило, от кредитоспособного арендатора, при этом позволяя домовладельцу сохранять право собственности на землю. Обычно в договоры аренды земли включены положения об эскалации и права выселения, которые дают владельцу земли соответствующее повышение арендной платы в течение срока аренды, а также дополнительную защиту от убытков в случае невыполнения обязательств.Еще одним преимуществом для землевладельцев является то, что договоры аренды земли обычно имеют возвратную оговорку, которая передает право собственности на улучшения арендодателю в конце срока аренды.

Субординированная и несубординированная аренда земли

Подчинение относится к приоритету требований или доли владения в активе. Когда строительная ссуда или постоянная ссуда используются для финансирования улучшений, старшему кредитору потребуется «первая позиция» в иерархии требований к активу, который является обеспечением по ссуде.Таким образом, старший или «первый» кредитор будет требовать, чтобы любые другие кредиторы или требования по недвижимости были подчинены его первому интересу.

Субординированная аренда земли — это просто аренда земли, при которой землевладелец соглашается иметь более низкий приоритет в иерархии требований на владение землей. По сути, землевладелец закладывает землю в качестве обеспечения ссуды на улучшения, фактически становясь вторым или младшим кредитором проекта.

Зачем собственнику уступать свою долю в аренде земли? Есть много причин, по которым это может быть полезно.В частности, в одном случае это облегчает финансирование за счет заемных средств для строительства здания, которое будет повышать стоимость прилегающей собственности, также принадлежащей владельцу земельного участка в аренду. Это предоставит землевладельцу дополнительные преимущества за пределами предметной сделки. Другая причина заключается в том, что собственник земли может в обмен договориться о более высоких арендных платежах или других более выгодных условиях.

С другой стороны, несубординированная аренда земли — это аренда земли, при которой землевладелец сохраняет свое первое положение в иерархии требований к активу.В этом случае кредитор не будет иметь права забрать землю в случае дефолта арендатора. Такое неподчиненное положение считается гораздо более безопасным для землевладельца (даже лучше, чем ипотека), и поэтому оно обычно сопровождается более низкой арендной ставкой. При несубординированной аренде земли кредиторы будут более неохотно предоставлять ссуды, но обычно просто принимают во внимание арендные платежи во время андеррайтинга ссуды при определении максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Что следует знать об аренде коммерческой недвижимости

Заполните краткую форму ниже, и мы отправим вам по электронной почте нашу бесплатную электронную книгу о том, что вы должны знать об аренде коммерческой недвижимости.

Оценка аренды земли

Оценка аренды земли не отличается от оценки любой другой аренды или денежного потока. Поскольку существует четко определенный срок аренды, арендная ставка, график увеличения стоимости и конечная стоимость, можно создать прогноз этих денежных потоков, а затем дисконтировать для определения приведенной стоимости.

Выбор ставки дисконтирования во многом будет зависеть от того, насколько рискованными будут эти будущие денежные потоки. На профиль риска земельной аренды влияют субординация, кредитное качество арендатора, будущая привлекательность местоположения, качество и стоимость улучшений, а также любые другие соответствующие условия аренды.Как и в случае со всеми договорами аренды, всегда важно внимательно прочитать договор аренды, чтобы получить полное представление о том, кто за что отвечает и когда. Эти условия аренды затем можно использовать для завершения анализа дисконтированных денежных потоков.

Заключение

Аренда земли является важным компонентом многих сделок с коммерческой недвижимостью. Аренда земли обычно имеет очень низкую доходность из-за стабильного потока доходов. Тем не менее, поток доходов от аренды земли считается очень безопасным, особенно когда он несубординирован, и поэтому превосходит даже ипотеку.Хотя зачастую существует сильное предпочтение владению землей, а не ее аренде, аренда земли может обеспечить привлекательные преимущества для застройщиков и арендаторов без передачи права собственности на землю.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на арендованной земле

Задумывались ли вы о покупке недвижимости на арендованной земле? Это интересное расположение на самом деле встречается чаще, чем вы думаете. Прежде чем делать предположения о том, что это будет означать и является ли это хорошей идеей, подумайте о плюсах и минусах покупки недвижимости на арендованной земле.

Но, прежде всего, что означает покупка недвижимости на арендованной земле?

Такая покупка может происходить по нескольким различным распространенным сценариям. По сути, это означает, что вы покупаете дом или здание, но земля сдается в аренду. Обычно аренда такого типа недвижимости составляет 50 или даже 100 лет. Некоторые места, которые вы можете часто видеть, находятся в кондоминиумах, таунхаусах и трейлерных парках.

Теперь перейдем к плюсам и минусам этой уникальной схемы закупок.

Плюсы покупки недвижимости на арендованной земле

Самым большим фактором, делающим покупку недвижимости на арендованной земле привлекательной, является то, что она зачастую дешевле. Вы можете владеть домом, таунхаусом или кондоминиумом на арендованной земле гораздо дешевле, чем аналогичные варианты на купленной земле.

Некоторые другие плюсы покупки недвижимости на арендованной земле включают:

• Ваше соглашение об аренде может дать вам доступ к общественным удобствам, таким как бассейн, теннисные корты, парковка и т. Д.
• В арендную плату может входить обслуживание собственности, освобождающее от таких задач, как стрижка газона или работа в саду.
• Использование этой договоренности может позволить вам приобрести дом в районах, где в противном случае цены были бы непомерно высокими.
• Вы избегаете налога на недвижимость. Поскольку вы не владеете землей, вы не можете нести ответственность за налоги на недвижимость.

Минусы покупки недвижимости на арендованной земле

Есть несколько существенных недостатков, которые могут заставить пересмотреть приобретение недвижимости на арендованной земле. В принципе, тот факт, что вы не владеете землей, на которой построен ваш дом, может привести к осложнениям и неприятным сюрпризам в будущем.Конечно, если вы проявите должную осмотрительность и детально расследуете ситуацию, вы сможете избежать некоторых из этих проблем. Однако правда остается в том, что отсутствие владения землей означает, что решения по ней находятся в руках других. Вот еще несколько конкретных минусов покупки недвижимости на арендованной земле:

• Придется платить арендную плату за землю. Это означает, что, хотя ваша ипотека может быть меньше, аренда земли может добавить значительный ежемесячный или ежегодный платеж. Обязательно сравните эту стоимость с налогами на недвижимость, которые вы заплатите при покупке дома с землей, чтобы вы могли выяснить, каковы будут ваши реальные расходы.Также помните, что если срок аренды истекает и вы можете его продлить, стоимость аренды может быть пересмотрена по более высокой ставке из-за инфляции и других факторов.
• Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус, могут взиматься сборы Ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Эти сборы идут на покрытие обслуживания общих удобств, таких как бассейн, теннисные корты, услуги по уходу за садом, тренажерные залы и т. Д.
• Собственный капитал. На самом деле вы не накопите богатство, купив недвижимость на арендованной земле, как при традиционной покупке.Почему? Потому что стоимость дома обычно со временем обесценивается. Это особенно актуально для земельных участков, сдаваемых в аренду, поскольку срок аренды сокращается. В то время как другие дома могут вырасти в цене из-за роста стоимости земли в некоторых общинах, рост стоимости земли отрицательно сказывается на ситуации с арендуемой землей, поскольку влечет за собой более высокую арендную плату.
• Еще один недостаток покупки недвижимости на арендованной земле заключается в том, что в будущем может оказаться сложнее найти покупателя, если вы решите ее продать.
• Наконец, найти кредитора для сортировки ипотеки может быть сложнее при аренде земельного участка, чем при традиционной покупке.

Как видите, у покупки недвижимости на арендованной земле много минусов. Однако это действительно зависит от вас и вашей уникальной ситуации. Для некоторых людей такое расположение имеет смысл и может стать прекрасным способом купить дом по доступной цене. Другие могут по-разному оценивать ситуацию и выбрать аренду или накопить средства на покупку традиционного дома.

Покупка недвижимости требует больших вложений и осторожного обращения. Теперь, с этим списком плюсов и минусов, мы надеемся, что вы почувствуете себя более подготовленными, чтобы принять решение о том, покупать ли недвижимость на арендованной земле или выбрать традиционный способ покупки.

Аренда с правом владения или договор на землю?

На прошлой неделе мы обсуждали контракты на землю как инструмент для покупки или продажи дома на сложном рынке. Сегодня мы рассмотрим договоры аренды с выкупом, которые похожи, но с некоторыми важными отличиями.

Как договоры аренды земли, так и договоры аренды с правом владения (также называемые договорами аренды с правом собственности) являются одним из видов финансирования со стороны продавца. Они могут упростить покупку или продажу дома в периоды, когда трудно получить ипотечное финансирование, устраняя необходимость получения одобрения от обычного кредитора.

Арендные платежи идут в счет собственного капитала

Как по договору аренды с правом владения, так и по договору на землю покупатель производит регулярные ежемесячные платежи продавцу, а не банку или другому финансовому учреждению. По истечении периода времени, указанного в договоре аренды / продажи — часто от двух до пяти лет — покупатель выплачивает остаток продажной цены, оформляя обычную ипотеку на недвижимость.

В договоре аренды сделка структурирована таким образом, что покупатель имеет возможность купить недвижимость по заранее определенной цене в конце срока действия договора.По земельному контракту покупатель приобретает недвижимость в самом начале, а продавец получает крупный платеж в конце контракта. В обоих случаях часть или все ежемесячные платежи покупателя плюс любые деньги, уплаченные авансом, включаются в цену покупки, чтобы помочь покупателю получить долю в собственности.

Продавец как арендодатель

Большая разница между договором аренды с выкупом и земельным договором заключается в том, что продавец сохраняет контроль и ответственность за недвижимость в рамках сделки по аренде.Продавец несет ответственность за содержание недвижимости, любой ремонт, уплату налогов на недвижимость и страхование, как и любой домовладелец. Продавец также может вычесть эти расходы, а также любые проценты по ипотеке в своих налоговых декларациях.

По земельному договору покупатель несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхования и процентов по ипотеке, хотя обычно они выплачиваются через продавца. Однако покупатель может вычесть их из своих налогов; продавец не может.

Право покупателя на улучшение или изменение собственности также может быть более ограничено в соответствии с договором аренды, если только эти права специально не предоставляются через договор аренды.

Для продавца одним из основных преимуществ договора аренды с правом собственности является то, что покупателя легче выселить за неуплату. Процесс выселения арендатора за неуплату, как правило, быстрее и проще, чем обращение взыскания, которое обычно требуется в случае контракта на землю.

Опцион, а не обязательство на покупку

Для покупателя договор аренды с правом собственности влечет за собой меньшие обязательства в конце контракта, чем договор на землю.В случае аренды с выкупом у покупателя есть возможность — но не обязанность — купить недвижимость в конце срока действия контракта. С земельным договором покупатель уже заключил кредитный договор на полную покупную цену. Если покупатель решает не получать — или не может — получать обычную ипотеку для покрытия остатка, остающегося в конце контракта, это дефолт, который может нанести серьезный ущерб кредиту покупателя.

Для покупателя это делает сделку по аренде с выкупом своего рода соглашением «попробуй, прежде чем покупать».Если впоследствии обнаружатся проблемы с домом или если стоимость недвижимости значительно упадет, покупатель может отказаться от сделки без дальнейших последствий, хотя он потеряет все деньги, которые он заплатил за аренду.

Чтобы избежать этого, продавцы обычно взимают предоплату, называемую «опционом на покупку». Обычно это несколько тысяч долларов, что дает покупателю дополнительный стимул завершить сделку и подушка для продавца на случай, если покупатель откажется от сделки из-за снижения стоимости дома.

Оборотные стороны, сданные в аренду

Для покупателей одним из преимуществ земельного контракта является то, что вы можете получить страховку титула и зарегистрировать продажу в округе (хотя многие этого не делают). Это позволяет вам заранее определить любые ограничения или залоговые права на имущество, о которых вы можете не знать, если выберете договор аренды с выкупом. Регистрация продажи также обеспечивает некоторую степень защиты от последующего залога собственности.

При аренде покупатель теряет все деньги, уплаченные в виде арендной платы и авансом, если он не может справиться с арендными платежами или не может получить регулярное ипотечное финансирование для завершения сделки в конце срока действия договора.В земельном контракте покупатели могут по-прежнему сохранять долю в собственности в этих ситуациях, в зависимости от законодательства штата.

Наконец, основные недостатки земельных договоров также характерны для договоров аренды с правом собственности. В частности, если покупатель не может претендовать на обычную ипотеку сейчас, есть большая вероятность, что он все еще не сможет получить это по истечении срока действия контракта, даже если многие предполагают, что их финансовое, кредитное или акционерное положение к тому времени улучшится. Кроме того, это, как правило, более дорогой способ купить дом, чем через обычную ипотеку.