Договор на аренду нежилого помещения: Договор аренды нежилого помещения: образец документа

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндс

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндс (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндс Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 164 «Налоговые ставки» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В ходе налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу, что деятельность физического лица по сдаче в аренду принадлежащих ему нежилых помещений является предпринимательской, в связи с чем доначислил НДС. При определении размера недоимки налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ, исчислив налог по ставке 18 процентов от согласованной между предпринимателем и арендатором арендной платы, то есть определил налог в дополнение к установленной арендной плате.
Приняв во внимание, что в договорах аренды отсутствовало упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, платежные поручения на перечисление арендной платы содержали указание на осуществление расчетов без НДС, суды признали доначисление НДС сверх размера согласованной сторонами арендной платы обоснованным. Направляя дело на новое рассмотрение, ВС РФ указал, что по общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику покупателем, поэтому НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствует согласованной сторонами цене договора, учитывая природу НДС как косвенного налога, обязанность по его уплате не должна перекладываться на продавца. Отсутствие в договорах аренды и иных документах указания на то, что установленная в них плата за пользование имуществом включает в себя сумму НДС и указание «без НДС» в платежных поручениях, в данном случае является следствием того, что при заключении договоров предприниматель не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством о согласии сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога.
ВС РФ отметил, что в данном случае в отношениях предпринимателя и арендатора цена услуг по аренде окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды, вне зависимости от того, признается предприниматель плательщиком НДС или нет. ВС РФ указал, что в данном случае размер доначисляемого НДС должен соответствовать сложившимся экономическим условиям деятельности налогоплательщика, поэтому на основании п. 4 ст. 164 НК РФ подлежит применению расчетная ставка 18/118, сумма доначисленного НДС должна быть выделена из согласованной сторонами арендной платы.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндс

Нормативные акты: Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндс ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614
Доказывание умысла состоит в выявлении и документальном закреплении обстоятельств, как прямо, так и косвенно указывающих на то, что лицо осознавало противоправный характер своих действий (бездействия), желало либо сознательно допускало наступление вредных последствий таких действий (бездействия), то есть в выявлении налоговым органом в ходе мероприятий налогового органа таких обстоятельств, которые не позволяют усомниться в отсутствии элементов случайности в действиях физического лица, обстоятельств, однозначно подтверждающих направленность действий налогоплательщика на уклонение от исполнения обязанностей по уплате НДС при фактическом осуществлении им облагаемой НДС деятельности путем заключения договоров аренды и (или) реализации нежилых помещений данным налогоплательщиком в качестве физического лица путем злоупотребления своим статусом с целью неуплаты НДС.

Предельный срок договора аренды нежилого помещения

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Предельный срок договора аренды нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Предельный срок договора аренды нежилого помещения Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 305-ЭС17-20344 по делу N А40-28358/2016
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании заключить договор аренды нежилых помещений.
Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды пришли к выводу о наличии у субарендатора права требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды спорных нежилых помещений на условиях досрочно прекращенного арендодателем и арендатором договора аренды в пределах срока субаренды.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды от 01.03.2011 N 175/ЛМ и договора субаренды от 20.07.2012 N МФ175-К, руководствуясь статьями 12, 606, 610, 614, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к выводу о наличии у истца — общества «Союз Святого Иоанна Воина» (субарендатора) права требовать от общества «Людмила» (арендодателя) заключения с ним договора аренды спорных нежилых помещений на условиях досрочно прекращенного арендодателем и обществом «Магистра-М» (арендатором) договора аренды в пределах срока субаренды (до 27.08.2019).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предельный срок договора аренды нежилого помещения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

«Правоприменительная практика юрисконсульта: учебно-практическое пособие»
(Семенова Е. А.)
(«Проспект», 2020)В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться законом. К примеру, срок, на который с субъектами малого и среднего предпринимательства заключаются договоры аренды зданий и нежилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному имуществу, составляет не менее пяти лет (п. 4.3 ст. 18 Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ).

Нормативные акты: Предельный срок договора аренды нежилого помещения

Договор аренды на месяц — образец

>>>>

Договор аренды нежилого помещения

Приведенные ниже рекомендации относятся к общему случаю составления договора аренды на месяц. Для создания документа на ваших условиях воспользуйтесь шаблоном FreshDoc Договор аренды нежилого помещения.

Недвижимое имущество важнейший объект гражданского права, определяющим моментом в правовом регулировании которого является переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к признанию множественности форм собственности. Одной из форм собственности является аренда помещений. Например, аренда нежилого помещения на месяц, когда недвижимость передается арендатору во временное владение и пользование на определенный период.К нежилым помещениям, которые могут быть объектами

договора аренды на месяц, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Согласно договору, арендодатель обязуется передать арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Условия, порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если их не определить в соглашении, то будут действовать условия, порядок и сроки, применяемые при заключении договоров аренды аналогичного имущества. Арендодатель и арендатор имеют право изменять размер арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено типовым бланком договора аренды на месяц.

Договор заключается в простой письменной форме.

Структура и содержание типового образца договора аренды на месяц

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. Согласно договору, арендодатель обязуется передать арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. А арендатор обязуется использовать недвижимое имущество по назначению и своевременно вносить арендную плату, а также вернуть недвижимое имущество в надлежащем состоянии и обеспечить сохранность. Основные описания недвижимости определяются сторонами в отдельном приложении, являющемся неотъемлемой частью договора.
  4. Срок действия договора. Договор вступает в силу с даты (или события) и действует до даты (или события). Указываются соответствующие даты.
  5. Права и обязанности сторон. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается договор аренды на месяц.
  6. Порядок передачи недвижимого имущества.
    Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение между арендатором и арендодателем.
  7. Порядок расчетов. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
  8. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с условиями соглашения и законодательством РФ.
  9. Основания и порядок расторжения сделки. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
  10. Разрешение споров. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается сделка и действующего законодательства РФ.
  11. Форс-мажор.
  12. Прочие условия.
  13. Список приложений.
  14. Адреса и реквизиты сторон.
  15. Подписи сторон.

Заполнить и скачать типовую форму договора аренды на месяц можно на нашем сайте вместе с приложениями:

  • Акт приема-передачи нежилого помещения;
  • Описание недвижимости;
  • График арендных платежей;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Внимание! Представленный текст является описанием образца договора аренды на месяц. Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Договор аренды нежилого помещения.

Рекомендуем посмотреть следующие документы:

ДОГОВОР АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Образец статей

Относящийся к

ДОГОВОР АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор аренды На условиях, изложенных в настоящем Договоре аренды, Арендодатель сдает Помещение в аренду Арендатору, а Арендатор арендует Помещение у Арендодателя, Срок, начинающийся с Даты начала и заканчивающийся Датой прекращения, если только он не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с настоящим Договором аренды.

Соглашение о субаренде Субарендодатель и Субарендатор настоящим заявляют, что точная и полная копия Субаренды прилагается к настоящему документу и является его частью в качестве Приложения А, а Субарендодатель и Субарендатор соглашаются с тем, что Субаренда в отношении Арендодателя и/или Помещений, сдаваемых в субаренду не могут быть изменены без предварительного письменного согласия Арендодателя, в котором не может быть необоснованно отказано.

Договоры аренды В Приложениях к раскрытию информации содержится достоверный, точный и полный список всех договоров аренды и лицензионных соглашений, стороной которых является Компания или любое Дочернее предприятие Компании и в соответствии с которыми Компания или любое Дочернее предприятие Компании сдает в аренду (будь то арендодателем или арендатором) или лицензирует (будь то в качестве лицензиара или лицензиата) любое недвижимое или движимое имущество, связанное с ведением ее бизнеса и требующее платежей, превышающих 12 000 долларов США в год («Соглашения об аренде»).Компания предоставила APP верные и полные копии всех договоров аренды. Каждое Соглашение об аренде является действительным, эффективным и имеет полную силу в соответствии с его условиями, и ни по какой такой аренде не существует (i) какого-либо существующего или заявленного существенного неисполнения обязательств со стороны Компании или любого Дочернего предприятия Компании (в зависимости от обстоятельств) или случая существенного неисполнения обязательств. или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то и другое, будет представлять собой существенное невыполнение обязательств Компанией или любой Дочерней компанией Компании (в зависимости от обстоятельств) и, по отдельности или в совокупности, может разумно привести к Существенному неблагоприятному воздействию на Компанию, или , (ii) насколько известно Компании, любой существующий существенный дефолт любой другой стороны по любому из Договоров аренды или любой случай существенного дефолта или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то, и другое будет представлять собой существенное дефолт со стороны любая такая вечеринка.Насколько известно Компании, не ожидается или не ожидается переоценка какого-либо имущества, на которое распространяются Соглашения об аренде. Компания или любая Дочерняя компания Компании будут прилагать разумные усилия добросовестно для получения до Даты вступления в силу согласия каждого арендодателя или арендодателя, чье согласие требуется для переуступки Договоров аренды, и будут прилагать разумные усилия добросовестности для доставки APP в письменной форме такие согласия, которые необходимы для осуществления действительной и обязательной передачи или переуступки прав Компании или любой Дочерней компании Компании по ним. Компания имеет хорошие, четкие, действительные и подлежащие взысканию права аренды по каждому из договоров аренды. Соглашения об аренде соответствуют исключениям в отношении прав собственности и компенсационных соглашений, изложенным в 42 U.S.C. Раздел 1395nn, 42 C.F.R. Раздел 1001.952 и любые аналогичные применимые положения о безопасной гавани в соответствии с законодательством штата или другие положения об исключениях.

Дополнительное соглашение об аренде № 4 от 15 апреля 1996 г. между Rosecliff Realty Funding, Inc. («Владелец/арендодатель») и Соединенными Штатами Америки («Правительство/арендатор»)

Первоначальный договор аренды Срок . Общие условия аренды и положения настоящего Договора аренды вступают в силу с даты настоящего Договора аренды.Срок настоящего Арендного договора («Срок аренды») должен быть таким, как указано в Разделе 3.1 Резюме, начинается с даты, указанной в Разделе 3.2 Резюме («Дата начала аренды»), и заканчивается в дата, указанная в Разделе 3. 3 Сводки («Дата истечения срока аренды»), если только настоящая Аренда не будет расторгнута раньше, как указано ниже. Для целей настоящего Договора аренды термин «Год аренды» означает каждый последующий период в двенадцать (12) месяцев в течение Срока аренды; при условии, однако, что если Дата начала аренды приходится на дату, отличную от первого дня календарного месяца, то первый Год аренды начинается с Даты начала аренды и заканчивается в последний день месяца, в котором наступает первая годовщина такой Даты начала аренды, а второй и каждый последующий год аренды начинаются в первый день следующего календарного месяца; а также при условии, что последний Год аренды заканчивается в Дату окончания срока аренды.В любое время в течение Срока аренды Арендодатель может направить Арендатору уведомление по форме, указанной в Приложении C, прилагаемом к настоящему документу, только в качестве подтверждения информации, изложенной в нем, которое Арендатор, после подтверждения его точности, должен выполнить. и вернуть Арендодателю в течение пяти (5) рабочих дней с момента его получения.

Соглашение об аренде Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается сдать в аренду Помещения у Арендодателя в соответствии с положениями и условиями, изложенными в настоящем документе.

Соглашение об аренде Я принимаю на себя полную ответственность за арендованное Оборудование и соглашаюсь оплатить любой ущерб, причиненный Оборудованию, и заменить Оборудование по полной розничной стоимости, если оно не будет возвращено в оговоренный срок.

СОГЛАШЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ И СОГЛАШЕНИЕ О ФРАНШИЗЕ В момент закрытия или до него Продавец прекращает действие Существующего Соглашения об управлении и Существующего Соглашения о франшизе, и Продавец несет единоличную ответственность по всем претензиям и обязательствам, возникающим в связи с ними, до или после Закрытия Дата.В качестве условия закрытия Покупатель должен заключить Новое соглашение об управлении и Новое соглашение о франшизе, вступающие в силу на Дату закрытия. Продавец несет ответственность за оплату всех расходов, связанных с расторжением Существующего Соглашения об управлении. Покупатель несет ответственность за оплату всех разумных и фактических расходов Правообладателя, связанных с переуступкой или расторжением, в зависимости от обстоятельств, Существующего договора франшизы. Продавец должен прилагать коммерчески разумные усилия для незамедлительного предоставления всей информации, требуемой Правообладателем в связи с Новым договором о франшизе, а Продавец и Покупатель должны усердно добиваться ее получения.В качестве условия обязательства Покупателя и Продавца заключить договор в соответствии с настоящим Контрактом, Покупатель и Управляющий должны согласовать до истечения Периода проверки форму и содержание Нового Соглашения об управлении, которое Новое Управление должно содержать, среди прочего. , условия, описанные в Приложении 5 к настоящему документу. В качестве условия обязательства Покупателя и Продавца заключить договор по настоящему Контракту Покупатель должен согласовать с Правообладателем форму и содержание Нового Соглашения о франшизе не позднее истечения Периода проверки.

Новый договор аренды В случае прекращения действия настоящего Договора аренды из-за неисполнения обязательств Арендатором, банкротства какой-либо из сторон по настоящему договору или по любой другой причине Арендодатель должен направить любому Залогодержателю-арендодателю письменное уведомление об этом и заявление всех неплатежей Арендатора, известных на тот момент Арендодателю, и любых сумм, причитающихся к оплате по настоящему Договору аренды, или сумм, которые должны были бы причитаться, если бы не такое расторжение. По письменному запросу любого Залогодержателя по аренде в адрес Арендодателя в течение тридцати (30) дней после получения такого уведомления Арендодатель и такой Залогодержатель по аренде или его представитель («Новый арендатор») заключают новый договор аренды («Новый договор аренды») Имущества на оставшийся срок действия настоящего Арендного договора, вступившего в силу с даты прекращения, по Арендной плате и на всех условиях, договорах и условиях (включая любые варианты продления, но исключая любые требования, которые больше не применяются или которые уже были выполнены) настоящего Договора аренды при условии:

Соглашение об управлении имуществом Соглашение об управлении имуществом имеет полную юридическую силу и, насколько известно Заемщику, ни одна из сторон не допустила нарушения его условий, и не произошло ни одного события, которое, с течением времени и/или направление уведомления будет считаться неисполнением обязательств по этому соглашению.

Соглашение об аренде коммерческой недвижимости — FindLaw

Как бизнесмен, договор аренды коммерческой недвижимости, который вы подписываете для своего бизнеса, является одним из самых важных документов, которые вы когда-либо составляли. Потратьте время, чтобы изучить пункты, которые вы должны увидеть в любой коммерческой аренде, и что эти пункты означают.

Обзор аренды

В самом общем виде коммерческая аренда будет содержать:

  • Стороны, арендная плата, которую арендатор должен, и период времени, покрываемый арендной платой;
  • Соглашение арендодателя о разрешении арендатору занимать коммерческое помещение;
  • Условия, которые арендатор должен соблюдать, чтобы законно занимать помещение;
  • Любые дополнительные соглашения, касающиеся улучшений, удобств, таких как парковка и техническое обслуживание.

Не просто соглашайтесь на аренду арендодателя

Процесс подписания договора коммерческой аренды обычно инициируется арендодателем, который часто предлагает вам «стандартную» аренду. Не подписывайте это сразу — договор аренды, скорее всего, был составлен юристом арендодателя и составлен в интересах арендодателя. Если арендодатель выражает обеспокоенность по поводу отклонения от «стандартного» договора аренды, напомните арендодателю, что единственное, что сдерживает арендодателя, — это обещания, данные другим арендаторам, которые вы готовы выполнять.

Использование «стандартных» договоров аренды — это всего лишь переговорная тактика, а не та, которая обычно выгодна арендатору. Стоимость аренды недвижимости для вашего бизнеса будет одной из самых больших расходов вашего бизнеса, поэтому найдите время, чтобы действительно понять влияние условий и вести переговоры. В конечном счете, договор аренды с арендодателем следует рассматривать как приглашение к переговорам.

Условия аренды

Пункт

Пояснение

Стороны

Это должно содержать имя арендодателя и арендатора, которых часто называют арендодателем и арендатором, но убедитесь, что в договоре аренды указано ваше фирменное, а не личное имя, чтобы избежать личной ответственности.

Помещения

Описание помещения, которое вы арендуете, оно должно быть широким или конкретным, в зависимости от обстоятельств; все здание может быть обозначено только адресом, но если вы арендуете только часть здания, убедитесь, что описание достаточно подробное.

Аренда

Деньги, причитающиеся за определенный период времени. Убедитесь, что дата начала аренды совпадает с датой въезда, чтобы вы не платили за пустое пространство, которое не приносит денег.

Срок

Срок аренды не следует путать с другими возможными периодами времени в соглашении; договор аренды может вступить в силу немедленно и действовать в течение трех лет (срок), но это не мешает вам устанавливать «срок» для других обязательств, например, когда арендная плата наступает в первый раз.

Использование

Ограничения на использование — это обещания арендодателя другим арендаторам, которые любой новый арендатор (вы) должен соблюдать; Будьте очень осторожны, чтобы убедиться, что вы не ограничиваете себя без необходимости. Ограничение использования для типа бизнеса может помешать вам расширить свою деятельность в несколько иной, но связанной области бизнеса.

Коммунальные услуги и обслуживание

Порядок учета и оплаты коммунальных услуг, а также эксплуатационных расходов и обязательств.

Улучшения

Разрешены ли какие-либо улучшения или изменения, а также как они будут оплачиваться и поддерживаться.

Налоги

Какие налоги обязана платить каждая сторона.

Страхование

Какие виды страхования должны иметь обе стороны, например, страхование имущества и ответственности.

Парковка и доступ

Где арендаторы могут парковаться и как предоставляется доступ в здание.

Безопасность

Определяет, кто отвечает за безопасность помещения и кто за это платит (обычно арендодатель).

Депозит

Залог на случай порчи помещения или неуплаты арендной платы. Арендаторы могут иметь возможность использовать кредитную линию в своем банке вместо гарантийного депозита.

Удержание

Подробно о том, что произойдет, если арендатор не выедет, как указано в договоре аренды.

Субаренда

Имеет ли арендатор какое-либо право на переуступку или субаренду помещения.

Опции

Определяет любые права арендатора на увеличение или уменьшение площади, а также любые права на продление аренды или покупку собственности.

Конфискация, уничтожение и обращение взыскания

Что произойдет, если здание будет отчуждено или разрушено стихийным бедствием?

Гонорары адвокатов

В случае возникновения спора, который приведет к судебному разбирательству, кто оплатит судебные издержки победителя.

Гарантия

Поручитель — это тот, кто гарантирует финансовые обязательства арендатора, а также должен подписать договор аренды.

Разрешение споров

Процесс разрешения споров, за исключением подачи иска.

Неплатежи и средства правовой защиты

Ряд средств правовой защиты, если арендодатель не выполняет какие-либо из своих обязанностей.

Поговорите с юристом об аренде коммерческой недвижимости

Начать бизнес может быть непросто. Переговоры о справедливых условиях аренды иногда могут быть еще более сложными. Хотя вы можете быть очень подкованы в бизнесе, разумно воспользоваться помощью адвоката при ведении переговоров о долгосрочной коммерческой аренде. Если у вас есть вопросы или опасения, вам следует подумать о том, чтобы связаться с адвокатом по бизнесу и коммерческому праву в вашем регионе.

Стандарты уступки и согласия в коммерческой аренде

Положения о переуступке прав при коммерческой аренде активно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов.В данной статье представлен краткий обзор положения об уступке прав при аренде коммерческих помещений, как офисных, так и торговых.

Положения о переуступке прав при коммерческой аренде активно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. При переуступке доли арендатора в аренде арендатор передает всю свою долю арендованного имущества и 100% арендованных помещений третьему лицу на весь оставшийся срок аренды. Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка и повышенной гибкости для будущих потребностей.Для арендодателя это назначение обеспечивает большую безопасность его потока доходов и, как мы надеемся, предотвращение банкротства или дефолта арендатора при сохранении своего здания занятым. Желание арендатора гибкости и потребность арендодателя в контроле — вот на чем сосредоточены переговоры. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке прав при коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Стандарт арендодателя в отношении предоставления согласия на запрос о назначении будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предложенную формулировку.

Что делать, если договор аренды не содержит положения об уступке прав?

Закон традиционно выступает за свободное отчуждение имущества. Таким образом, по законодательству почти каждого штата, если в договоре аренды ничего не говорится о том, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю. Это верно в Мэриленде, Вирджинии и округе Колумбия. Учитывая этот базовый уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, определяющее процесс уступки.Однако обратите внимание, что в большинстве штатов для коммерческой аренды также предусмотрен прямой запрет на уступки. Такое положение, скорее всего, не станет отправной точкой для заключения сделки для самых искушенных арендаторов.

Что означает разумный?

Если договор аренды просто предусматривает, что арендатору требуется согласие арендодателя на уступку, но не включает стандарт предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано.Исторически это была точка зрения меньшинства, поскольку историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине. Подразумеваемая обязанность проявлять разумность теперь является скорее нормой, поскольку все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует прямое прецедентное право, устанавливающее это правило, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов арендодателю предоставляется исключительное право давать или не давать свое согласие, если договор аренды прямо предусматривает это, а в Мэриленде в договоре аренды должно быть конкретно указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или в нем может быть отказано по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению арендодателя. арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

Большинство заключенных договоров аренды вместо этого будут содержать положение, требующее согласия арендодателя на уступку, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, вероятно, также попытается включить обязательство арендодателя не задерживать необоснованно и не обусловливать свое согласие. Короткая оговорка без дальнейшего определения того, что представляет собой «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при разумном принятии решения о согласии на уступку.Без такой конкретики определение «разумного» будет затруднено, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и этот вопрос может быть оставлен как фактический вопрос, который будет решаться в ходе судебного разбирательства. Типичным определением (изложенным в Переформулировании (втором) имущества) будет определение разумно благоразумного лица в положении арендодателя, несущего разумную коммерческую ответственность.

При отсутствии подробного перечня критериев, которые арендодатель может учитывать при разумном рассмотрении запроса на уступку, арендодатель, как правило, считается разумным, если он принимает во внимание определенные общие общие факторы.Во-первых, арендодатель рассматривает предполагаемое использование правопреемником. В условиях розничной торговли арендодатель будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает какие-либо существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисе арендодатель может проверить ожидаемый трафик и износ здания. Во-вторых, арендодатель будет учитывать кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захочет быть уверенным в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по аренде, а крупный платежеспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может возразить, что строгий финансовый критерий (например, минимальный собственный капитал) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае невыполнения обязательств. В-третьих, арендодатель ознакомится с опытом и историей цедента. Как упоминалось выше, арендодатели вместо этого предпочитают подробный список с изложением множества факторов, которые они могут включить в обоснованную проверку запроса на уступку аренды.

Без дальнейшего установления критериев арендодатель подвергает себя риску оспаривания арендатором того, что отказ в согласии является необоснованным.

При определении термина «разумный» суды, как правило, не позволяют арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку исключительно по экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует хорошо зарекомендовавшая себя прецедентная практика, согласно которой арендодателю неразумно отказывать в согласии только для того, чтобы получить экономическую уступку или улучшить свое экономическое положение.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что правопреемник выплачивает значительно повышенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, арендодатели должны защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо разделение избыточной арендной платы, либо право возврата.

Каковы типичные положения в пункте об уступке прав?

Как указывалось выше, арендаторы, как правило, предпочитают положение о краткосрочной уступке, просто требующее от арендодателя необоснованно отказывать, обусловливать или откладывать свое согласие на уступку.Но большинство договоров аренды составляется арендодателями, и с течением времени положения об уступке претерпели изменения и теперь содержат множество типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующее ниже.

  • Разделение избыточной ренты. Поскольку во многих штатах арендодатель не разрешает арендодателю обусловливать свое согласие улучшением своего экономического положения (например, г. , повышением арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или часть прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже может быть истолкована в более широком смысле, чтобы учитывать стоимость местоположения при продаже бизнеса арендатора. Аргумент арендодателя заключается в том, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить здесь и, конечно же, попытаться снизить разделяемый процент, вырезать любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой, были сначала вычтены.
  • Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой в ​​соответствии с законом, в большинстве договоров аренды ясно указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается уступкой для целей аренды. Арендатор должен выделить разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также выделить обычные передачи акций (или других прав собственности) между существующими партнерами или в целях планирования недвижимости. Арендодатель, скорее всего, примет концепцию разрешенной передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление, а правопреемник унаследует все активы первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
  • Плата за пересмотр задания. Большинство арендодателей включают в свои формы аренды требование о том, чтобы арендатор возместил им юридические и административные расходы, понесенные при рассмотрении запроса на согласие и подготовке задания. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы были разумными и соответствовали местному рынку.
  • Права на возврат. Арендодатели любят включать явно выраженное право вернуть помещение в случае, если арендатор придет к нему с просьбой о согласии на переуступку. Пункт о возврате позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему нужно помещение для другого использования. Искушенные арендаторы должны отодвинуться здесь настолько, насколько позволяют рычаги, попытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, попытаться за право аннулировать повторный захват, отменив свой запрос на согласие.
  • Средство правовой защиты арендатора. Чтобы защитить себя от исков о возмещении ущерба со стороны арендатора, если арендодатель отказывается дать согласие на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на возмещение денежного ущерба в такой ситуации и может добиваться только судебного запрета. Арендатор должен попытаться исключить это положение или, по крайней мере, если позволяют рычаги, предусмотреть право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что арендодатель действовал недобросовестно.

Положения о переуступке активно обсуждаются, и как коммерческий арендодатель, так и арендатор должны быть проинформированы о применимом местном законодательстве и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет арендодателей и арендаторов офисных и торговых помещений в Вирджинии, Мэриленде и округе Колумбия).

Аренда торговых помещений

Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничений, что для Арендодателя разумно отказать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: (i) По разумному деловому суждению Арендодателя, предполагаемый правопреемник не деловой опыт для ведения бизнеса типа, разрешенного по настоящему Договору аренды, и с качеством, требуемым по настоящему Договору аренды; (ii) Текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует внесения изменений в Помещения, затрагивающих системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует внесения изменений в условия настоящей Аренды или нарушит любое соглашение Арендодателя в любой другой аренде, страховом полисе, соглашении о финансировании или другом соглашении, касающемся Торгового центра, включая, помимо прочего, условия, касающиеся радиуса действия. , местоположение, использование и/или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и/или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к уменьшению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора аренды.

Аренда офиса

Без ограничения других разумных оснований для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумно отказать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если применимо одно или несколько из следующих условий: (i) Правопреемник имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Получатель намеревается использовать Помещения в целях, не разрешенных по настоящему Договору аренды; (iii) Получатель является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Чистая стоимость Получателя составляет менее 10 000 000 долларов США. 00; (vi) Предлагаемая Передача приведет к нарушению или повлечет за собой прекращение права другой аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Правопреемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Правопреемником, (i) занимает помещение в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде площади в Здании в такое время, или (iii) вел переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

Перепечатано с разрешения из мартовского выпуска Закона и стратегии коммерческого лизинга© 2020 ALM Media Properties, LLC. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено. Свяжитесь с нами по телефону 877-257-3382 или по электронной почте [email protected]

Ограничительные условия коммерческой аренды

Ханон В. Рассел, CCIM, JD |

Ограничительные соглашения R представляют собой один из наиболее спорных вопросов между коммерческими арендодателями и арендаторами. Ограничительное соглашение, иногда называемое антиконкурентным положением, обычно дает арендатору определенные исключительные права. Обычно эти права не позволяют арендодателю сдавать в аренду другому торговцу, чьи товары и услуги такие же, как у арендатора. Исторически сложилось так, что эти пункты трудно согласовать, трудно обеспечить соблюдение и, в целом, это проблема для всех сторон.

Язык Завета
Благодаря череде договоров аренды National Super Markets стала долгосрочным арендатором Дональда Соффера. Договор аренды содержал следующие ограничительные условия:

Арендодатель обязуется и соглашается с даты и после даты настоящего договора и в течение всего срока действия настоящего договора не сдавать в аренду, не сдавать в аренду, не занимать, не допускать и не разрешать занимать какую-либо часть помещений Торгового центра или любых других помещений. находится в собственности или под контролем, прямо или косвенно, либо Арендодателя, его правопреемников, наследников или правопреемников, либо основных владельцев, акционеров, директоров, должностных лиц или их правопреемников (далее именуемых Владельцами), которые находятся в пределах одной мили от помещений Торгового центра с целью хранения в нем или для использования в качестве продовольственного магазина или продовольственного отдела, или для хранения или продажи для потребления вне помещений бакалейных товаров, мясных продуктов, молочных продуктов или хлебобулочных изделий или любого из них; и далее, что, если Арендодатель или владельцы владеют какой-либо землей, или в дальнейшем в течение срока действия настоящей аренды Арендодатель или Владельцы приобретают любую землю на таком расстоянии от Торгового центра, ни один из них не будет передавать ее без наложения на нее ограничения для обеспечения соблюдения условий. этой аренды.

Нарушение Соглашения
Когда компания National обнаружила, что Соффер намеревался сдать в аренду недвижимость в указанном географическом районе другому продуктовому магазину, она подала на Соффера в суд, заявив о нарушении ограничительного соглашения и пытаясь помешать ему сдать недвижимость в аренду. (См. National Super Markets, Inc., v. Magna Trust Co., 212 Ill. App. 3d 358; 570 NE 2d 1191 [1991].) Арендодатель не отрицал своих действий, но утверждал, что ограничительный договор нарушил антимонопольный закон Шермана и, следовательно, не имел исковой силы.(Некоторые другие средства защиты связаны с законодательством штата и не касаются нас здесь.)

Антимонопольный закон
Антимонопольный закон Шермана запрещает «каждый контракт, комбинацию или сговор в целях ограничения торговли». Несмотря на такую ​​широкую формулировку, суды, признавая, что все контракты каким-то образом изменяют торговлю, интерпретировали этот закон как запрещающий только «необоснованные» ограничения торговли. При оценке законности деятельности, оспариваемой в соответствии с Антимонопольным актом Шермана, рассматриваются два основных метода: доктрина незаконности per se и подход «правила разума».

Иск National убедил суд первой инстанции вынести постоянный судебный запрет против домовладельца. Он подал апелляцию. Апелляционный суд обсудил оба метода в своем решении, подтверждающем решение суда первой инстанции.

Per Se Незаконность
Антимонопольный закон Шермана является федеральным законодательством; поэтому апелляционный суд обратился к решениям федеральных судов за руководством при разрешении этого дела. Консенсус федеральных судов в отношении ковенантов при аренде торговых центров заключается в том, что различные условия и экономические характеристики этих ковенантов делают применение доктрины per se неуместным.

Одна из основных причин того, что положения, подобные рассматриваемому, не были признаны незаконными per se , заключается в том, что они поощряют экономическое развитие. Считается, что эти пункты побуждают арендаторов открывать магазины, которые, в свою очередь, привлекают других арендаторов, которые, как мы надеемся, выйдут на рынок. Суд отказался признать, что в ограничительном соглашении отсутствует какая-либо искупительная сила, и, следовательно, счел, что оно не является необоснованным в соответствии с Антимонопольным законом Шермана.

Правило разума
В соответствии с подходом на основе правила разумного суд должен оценить все обстоятельства, чтобы определить, представляет ли поведение арендодателя необоснованное ограничение конкуренции. Некоторыми из задействованных факторов являются влияние ограничительного соглашения на конкуренцию на соответствующем рынке, наличие альтернативных мест для организации, исключенной в результате принудительного исполнения соглашения, объем ограничительного соглашения и экономическое обоснование включения ограничительный договор в аренде.

Решение суда
После тщательного изучения свидетельских показаний, представленных в отношении соответствующей области рынка, суд пришел к выводу, что с учетом всех обстоятельств существенного влияния на конкуренцию на рынке не было. Суд также отметил, что ограничительное соглашение было узким по объему. Он касался только Soffer и действовал только в течение срока аренды. Географический охват ограничительного соглашения был ограничен собственностью, находящейся в пределах одной мили от арендованного имущества. По всем этим причинам апелляционный суд пришел к выводу, что ограничительное соглашение не нарушало Антимонопольный закон Шермана.

Арендодателям следует быть очень осторожными перед заключением договора аренды, содержащего ограничительные условия. Оно не должно предоставляться безвозмездно, а только после определения того, что непредоставление потенциальному арендатору антиконкурентной оговорки является «нарушением условий сделки». Даже в этом случае арендодатели должны сделать все возможное, чтобы сделать его как можно более узким. В противном случае, если вы не принадлежите к тем немногим счастливчикам, которые могут предсказывать будущее, это положение может преследовать вас годами.

Необходимо знать разницу между коммерческой и жилой арендой

Важно знать разницу между жилой и коммерческой арендой, поскольку в соответствии с законодательством они рассматриваются по-разному. Различия будут устанавливать определенные права и обязанности для обеих сторон, участвующих в контракте.

Что такое договор аренды жилья?

Аренда жилья чаще всего заключается между арендодателем и отдельным арендатором или семьей. Соглашение заключается в предоставлении жилья. Обычно он включает ежемесячный платеж, но не всегда. Срок варьируется от месяца к месяцу до срока в несколько лет, хотя годовая аренда, пожалуй, наиболее распространена.

Эти виды аренды обычно применяются к домам, квартирам, таунхаусам или кондоминиумам. Место, как правило, не используется для получения прибыли.Однако в некоторых районах жильцам разрешено вести бизнес вне дома.

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая аренда предполагает договор между арендодателем и предприятием. Бизнес может быть индивидуальным или корпорацией. Целью договоренности является предоставление пространства, чтобы бизнес мог продавать товары или предоставлять услуги. Целью компании является использование территории для получения прибыли. Он не предназначен для сна или удовлетворения жилых потребностей владельца бизнеса или его сотрудников.

Коммерческие помещения обычно представляют собой такие места, как:

  • Склады
  • Офисное помещение
  • Торговые центры стриптиза
  • Отдельно стоящие конструкции

Арендная плата, которую платит арендатор, обычно зависит от площади помещения в квадратных футах. Некоторые соглашения также предусматривают, что они будут взимать часть валовой выручки предприятия за определенный период. Коммерческая аренда также часто бывает намного более продолжительной.

Почему важны различия

Арендаторы коммерческих и жилых помещений имеют разные меры защиты в соответствии с законодательством штата.Штаты по всей стране и федеральное правительство видят большую ценность в обеспечении жителей безопасным и надежным жильем. Существует также существенный дисбаланс власти между арендатором и арендодателем. В результате арендаторы жилых помещений пользуются особой защитой как в соответствии с законодательством штата, так и федеральным законодательством.

Например, если в доме есть проблемы, которые делают его непригодным для проживания, арендодатель обязан устранить эти проблемы. К ним относятся такие вещи, как:

  • Вода
  • Отопление
  • Безопасность (обычно замки, но в некоторых случаях также системы сигнализации и освещения)
  • Санитария
  • Борьба с вредителями

Арендатор, у которого возникают проблемы с любым из этих вопросов, может иметь особую правовую защиту.В некоторых ситуациях арендатор может удержать арендную плату или полностью разорвать договор аренды.

Коммерческая недвижимость не имеет такой защиты. Коммерческие арендаторы также часто должны обеспечивать собственное обслуживание. В отличие от арендаторов жилых помещений, арендаторы коммерческих помещений часто считаются находящимися в равном положении со своими арендодателями, потому что у них больше ресурсов и опыта в бизнесе, чем у среднего арендатора жилья. Вообще говоря, коммерческий договор гораздо сложнее расторгнуть, чем договор аренды жилья.

 

Мой оранжевый клерк домой


Пакеты формы для выселения можно получить одним из двух способов:

  • Загрузить с веб-сайта Florida Bar

    ИЛИ

  • Приобретается в нашем гражданском отделе в комнате 310 здания суда или в наших филиалах в Апопке, Окои или в Зимнем парке.

В пакете о выселении из Канцелярии клерка содержатся инструкции о том, как подать дело о выселении.


Из-за особенностей процесса выселения точные затраты на подачу и исполнение заявления о выселении различаются.

Сборы для рассмотрения

  • 185,00 долларов США Пошлина округа за подачу иска
  • 400 долларов США за подачу иска в суд
  • 10,00 долларов США за каждую повестку
  • 40,00 долларов США за каждого вручаемого обвиняемому – выплачивается непосредственно в офис шерифа округа Ориндж
  • 90 долларов. 00 за судебный приказ о владении (удаление из помещения правоохранительными органами) выплачивается непосредственно в офис шерифа округа Ориндж
  • .

Полный список сборов за подачу иска о выселении жильцов см. в разделах Сборы за подачу исков о выселении округа и Сборы за подачу исков о выселении округа.

В офисе секретаря есть Центр самопомощи, предназначенный для оказания юридической помощи гражданам округа Ориндж, у которых нет частного адвоката.

Сотрудники Центра самопомощи могут помочь клиентам в подаче заявлений о выселении из жилого помещения.

Услуги Центра самопомощи включают консультации юриста, помощь в заполнении форм, а также нотариальные и копировальные услуги.

Чтобы узнать больше о Центре самопомощи клерка, в том числе о том, как запланировать недорогие консультации юриста, см. раздел Центр самопомощи на нашем веб-сайте.


Законы штата Флорида определяют ответственность как арендодателя, так и арендатора в отношении сдачи в аренду и аренды имущества.

Устная и письменная аренда
Аренда – это соглашение об аренде имущества. Оно может быть письменным или устным. Письменный договор аренды может быть в форме официального договора или просто копии письма, в котором указаны права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Законодательство Флориды требует, чтобы большинство уведомлений арендодателю и от него были в письменной форме, даже если соглашение об аренде заключено в устной форме. В случаях, когда нет письменного договора аренды, срок вашего графика арендных платежей (ежемесячно, еженедельно и т.) определяет срок действия соглашения.

Доступ в помещение
Арендодатель имеет право входить в арендованное жилище в разумные сроки и с должным уведомлением для осмотра, ремонта или показа имущества потенциальным или фактическим покупателям, арендаторам, залогодержателям, рабочим или подрядчикам .

Арендодатель не выполняет условия аренды
Арендная плата может быть удержана из арендной платы, если арендодатель не выполняет требования закона или договора аренды. Однако арендатор должен объявить о своем намерении заказным письмом не менее чем за семь дней до наступления срока аренды, чтобы было время решить проблему.Если проблема не будет устранена в течение семи дней и арендная плата будет удержана, арендодатель может подать в суд для ее взыскания. При таких обстоятельствах арендная плата должна быть внесена в судебный реестр до вынесения судьей решения по делу.

Арендатор не выполняет условия договора аренды
Арендатор может быть выселен за невыполнение условий договора аренды. В зависимости от правонарушения процесс удаления различается.
За исключением неуплаты арендной платы, арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме о недостатках и предоставить семь дней для устранения недостатков.Если ситуация не будет исправлена ​​в течение семи дней, арендодатель может начать процесс выселения.

Процесс выселения
Арендодатель должен вручить арендатору письменное уведомление о трехдневном сроке (за исключением выходных и официальных праздников) для выплаты арендной платы или освобождения помещения. Если арендная плата не будет внесена в течение трех дней, арендодатель может начать процесс выселения. Арендодатель должен подать иск в офис секретаря в округе, где находится жилье. Затем у арендатора есть пять дней (за исключением выходных и официальных праздников), чтобы письменно ответить суду.В случае отсутствия ответа от арендатора, в отношении арендатора выносится судебное решение. Клерк выдает «Приказ о владении», который должен быть вручен шерифу, уведомляя арендатора о том, что он или она будут выселены в течение 24 часов.

2175 — Учетная документация по управлению имуществом; требования; аудит

32-2175 — Учетная документация по управлению имуществом; требования; аудиты

32-2175. Записи об управлении имуществом; требования; аудит

A. Фирмы по управлению недвижимостью должны хранить договор аренды жилья, включая любые изменения и дополнения к аренде, а также соответствующие документы договора аренды жилья в течение одного года после истечения срока действия договора аренды или до тех пор, пока договор аренды и сопутствующие документы не будут переданы владельцу по адресу расторжение любого договора управления недвижимостью. Для целей настоящего подраздела соответствующие документы могут включать копии любого из следующего:

1. Заявки на аренду с информацией, позволяющей идентифицировать арендатора.

2. Формы на вселение.

3. Уведомления по умолчанию.

B. Фирмы по управлению недвижимостью должны вести учет всех комиссионных, выплачиваемых арендаторам, в течение трех лет после осуществления платежа или до тех пор, пока записи не будут переданы владельцу при расторжении договора об управлении недвижимостью.

C. Фирмы по управлению недвижимостью должны хранить все финансовые записи, относящиеся к клиентам, в течение как минимум трех лет с даты оформления каждого документа, включая банковские выписки, аннулированные чеки или изображения чеков, созданные банком, депозитные квитанции, банковские квитанции, квитанции и журналы выплат, отчеты владельцев, бухгалтерские книги клиентов и применимые счета, счета-фактуры и отчеты.

D. Только назначенный брокер или его уполномоченный лицензиат в сфере недвижимости от имени брокера может подписывать договоры аренды нежилых помещений. Брокер должен оформлять в письменной форме и регистрировать любое делегирование полномочий в личном деле брокера. Полностью оформленные договоры аренды жилья не требуют рассмотрения и парафирования.

E. Фирмы по управлению недвижимостью должны последовательно нумеровать или регистрировать все подписанные договоры об управлении недвижимостью в соответствии с системой, которая является упорядоченной, легкодоступной для комиссионера или представителя комиссионера и соответствует общепринятым профессиональным стандартам отрасли для этого типа недвижимого имущества. имущество.

F. Фирмы по управлению имуществом должны вести каждый договор аренды нежилой недвижимости и папку сделок, в которой он хранится, в хронологическом журнале или иным систематизированным способом, который легко доступен для комиссионера или представителей комиссионера. Для сделок по аренде нежилых помещений папки сделок должны содержать:

1. Подтверждение того, что депозиты или другие денежные средства, которые были обработаны брокером или через него, были обработаны в соответствии с инструкциями, данными или согласованными сторонами сделки.

2. Полная копия договора аренды нежилого помещения.

3. Если применимо, копия договора листинга.

G. Компании по управлению имуществом должны нумеровать папки сделок по аренде жилья на месте в соответствии с номером жилой единицы или другим систематическим способом, который легко доступен для комиссионера или представителя комиссионера. Брокер не обязан вести дублирующиеся папки сделок по аренде жилья.

H. Все записи, требуемые в соответствии с настоящим разделом, должны храниться в главном офисе или филиале брокера в электронном виде или на удаленном складе в этом штате, если брокер предоставит в отдел предварительное письменное уведомление и почтовый адрес офиса. -место хранения сайта. Записи на трастовых счетах должны храниться в соответствии с разделом 32-2151. Для целей настоящего подраздела «внеплощадочное складское помещение» включает в себя многоквартирный арендный офис.

И.По запросу комиссара или представителей комиссара для целей плановой проверки брокер должен предоставить в разумные сроки все записи, касающиеся счетов управления имуществом, включая договоры аренды, документы, связанные с арендой, и записи трастового счета.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *