Целевое использование земель: Нецелевое использование земель: нарушения и их последствия

Нецелевое использование земель: нарушения и их последствия

Эксперты Кадастровой палаты по Московской области помогают разобраться, что такое целевое использование земельного участка и какие меры могут быть приняты в отношении лица, нарушившего правила целевого использования земельного участка.

Целевое назначение земельного участка – это разделение земельных участков по категориям (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и др.) и видам разрешенного использования (для ведения сельского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения жилых помещений и др.). Категория земли зависит от цели ее использования и устанавливается законодательством. Согласно Земельному кодексу РФ, собственник земельного участка может выбрать самостоятельно один или несколько видов разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. 

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться в одной и той же категории. Например, земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения могут иметь вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Также отметим, что все земельные участки независимо от их категории и вида необходимо использовать так, чтобы не наносить вред окружающей среде. 

Если собственник использует свой земельный участок не по назначению, это является правонарушением. Нарушителями могут быть как граждане, так и юридические лица.

Примером нецелевого использования земельного участка может быть ситуация, когда земельный участок имеет вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство», но на земельном участке собственник открыл магазин – это нарушение.

Факты нецелевого использования земельных участков выявляются в ходе проверок должностными лицами Управлений Росреестра по регионам Российской Федерации, а также при рассмотрении обращений заинтересованных лиц. Подать заявление или жалобу по фактам нецелевого использования участков может любое физическое или юридическое лицо в Управление Росреестра по региону по месту расположения объекта недвижимости.

При выявлении нарушений владельцу земельного участка дается полгода на их устранение. Через полгода проводится повторная проверка. Если в ходе повторной проверки нарушения не устранены, то владельцу земельного участка грозит взыскание в виде штрафа, а в более серьезных случаях — прекращение права постоянного бессрочного пользования и даже изъятие земельного участка.

Помимо ненадлежащего использования основанием для принудительного изъятия земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, может также являться неиспользование земельного участка для заявленной цели в течение трех лет

.

В случае если земельный участок находится в аренде, с арендатора, помимо возмещения вреда, причиненного нецелевым использованием, могут быть взысканы иные убытки, например, расходы собственника на снос (демонтаж) незаконно возведенных объектов, а также недополученная прибыль правообладателя земельного участка из-за невозможности его использования.

Росреестр

Целевое использование земельных участков

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По общему правилу виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерацииустановлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются соответствующим правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства установлен ст. 39 Градостроительного кодекса, согласно которой физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. На основании указанных выше рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются всоответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540.

Вид разрешенного использования земельного участка указывается в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Лицо, использующее земельный участок, обязано использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка, которые указаны в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием влечет административную ответственность согласно ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в со­от­вет­ст­вии с ко­то­рой вле­чет на­ло­же­ние ад­ми­нист­ра­тив­но­го штра­фа в слу­чае, если опре­де­ле­на ка­даст­ро­вая сто­и­мость зе­мель­но­го участ­ка, на граж­дан в раз­ме­ре от 0,5 до 1 про­цен­та ка­даст­ро­вой сто­и­мос­ти зе­мель­но­го участ­ка, но не ме­нее де­ся­ти ты­сяч руб­лей; на долж­ност­ных лиц — от 1 до 1,5 про­цен­та ка­даст­ро­вой сто­и­мос­ти зе­мель­но­го участ­ка, но не ме­нее двад­ца­ти ты­сяч руб­лей; на юри­ди­чес­ких лиц — от 1,5 до 2 про­цен­тов ка­даст­ро­вой сто­и­мос­ти зе­мель­но­го участ­ка, но не ме­нее ста ты­сяч руб­лей, а в слу­чае, если не опре­де­ле­на ка­даст­ро­вая сто­и­мость зе­мель­но­го участ­ка, на граж­дан в раз­ме­ре от де­ся­ти ты­сяч до двад­ца­ти ты­сяч руб­лей; на долж­ност­ных лиц — от двад­ца­ти ты­сяч до пя­ти­де­ся­ти ты­сяч руб­лей; на юри­ди­чес­ких лиц – от ста ты­сяч до двух­сот ты­сяч руб­лей.

Указанный вид нарушения заключается в использовании земельного участка для видов деятельности не предусмотренных для соответствующей категории, к которой отнесен земельный участок, и вида (видов) разрешенного использования земельного участка, которые указаны в Едином государственном реестре недвижимости.

Например, в Едином государственном реестре недвижимости указано, что земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов» и для него установлен вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», при этом земельный участок используется для предоставления услуг по ремонту автомобилей. В данном случае отнесение земельного участка к категории «земли населенных пунктов» предусматривает возможность использования земельного участка для ремонта автомобилей при этом вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» не предусматривает использование земельного участка для ремонта автомобилей. Для реализации возможности использования такого земельного участка для ремонта автомобилей необходимо внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменив или дополнив вид разрешенного использования земельного участка видом разрешенного использования «ремонт автомобилей», который в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, предусматривает размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли.

В случае неисполнения предписания об устранении такого нарушения земельного законодательства земельный участок может быть изъят у его собственника в соответствии со ст. 285 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Та­ким об­ра­зом, что­бы огра­ни­чить се­бя от мер ре­а­ги­ро­ва­ния над­зор­ных ор­га­нов и санк­ций за со­вер­ше­ние ад­ми­нист­ра­тив­ных пра­во­на­ру­ше­ний ре­ко­мен­ду­ем правообладателям при­нять все ме­ры, на­прав­лен­ные на са­мос­то­я­тель­ное вы­яв­ле­ние и устра­не­ние на­ру­ше­ний на сво­ем зе­мель­ном участ­ке.

Для по­лу­че­ния све­де­нийиз Единого государственного реестра недвижимости о це­ле­вом на­зна­че­нии зе­мель­но­го участ­ка, необ­хо­ди­мо на­пра­вить за­прос. В отдельных случаях к нему потребуется приложить необходимые документы.Подайте запрос удобным для вас способом: лично, по почте или в электронном виде, и оплатите предоставление сведений.

КыргысА-Х.Б., государственный инспектор по использованию и охране земель по Бай-Тайгинскому, Барун-Хемчикскому районам и по г. Ак-Довурак

Управления Росреестра по Республике Тыва

Администрация Минусинского района — Главная

 

                    

Минусинский район — муниципальный район в южной части Красноярского края. Площадь территории 3205 км², население — 26001 человек. Район является одним из туристских центров Красноярского края. Минусинский район расположен в южной части Красноярского края, на правом берегу реки Енисей, в центральной части Минусинской котловины. На территории района расположены известное как лечебное озеро Тагарское, озёра Большой и Малый Кызыкуль, несколько более мелких озёр. По территории района протекают реки Лугавка, Тесинка, Минусинка.

Сопредельные территории:
    север: Краснотуранский район Красноярского края
    северо-восток: Курагинский район Красноярского края
    юго-восток: Каратузский район Красноярского края
    юг: Шушенский район Красноярского края
    юго-запад и запад: Республика Хакасия.

На территории района тринадцать сельсоветов. Глава района — Клименко Александр Александрович. По состоянию на 2019 год Совет состоит из 21 депутата. Административный центр муниципального образования Минусинский район — город Минусинск (самостоятельное муниципальное образование).

Основная отрасль специализации района — сельское хозяйство.

спутник

 

 

 

© 2020 Администрация Минусинского района
662600, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Гоголя, дом 66а,
Контактная информация Сайт разработан в студии EVO ART
Создание сайтов, графический дизайн

Арендатор по решению суда восстановит целевое использование городской земли

Арбитражный суд города Москвы обязал индивидуального предпринимателя – владельца здания на 16-й Парковой улице, вл. 21А привести его в соответствие с проектной и строительной документацией и эксплуатировать согласно виду разрешенного использования в качестве досугового центра. Об этом сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.

В 2013 году индивидуальный предприниматель арендовал земельный участок площадью 1,7 тысячи квадратных метров в Восточном Измайлово и обязался построить на нем физкультурно-оздоровительный комплекс. После ввода здания в эксплуатацию в 2016 году собственник произвел незаконную реконструкцию и увеличил площадь сооружения почти вдвое с 911 до 1,6 тысячи квадратных метров. Помещения были сданы в аренду магазинам, здание стало объектом торговли. В 2019 году Госинспекция по недвижимости установила, что сооружение фактически используется не по назначению, а в 2020 году Департамент городского имущества обратился в Арбитражный суд Москвы.

Правительство Москвы ведет системную работу по выявлению нецелевого использования земельных участков, находящихся в собственности города. Так, в 2019 году Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы установила, что три здания в районах Восточное Измайлово, Западное Дегунино и Марьино фактически используются не по назначению. Соответствующие земельные участки были предоставлены в аренду для строительства и последующей эксплуатации досуговых центров – физкультурно-оздоровительных комплексов, но там разместились торговые объекты. В 2020 году Департамент городского имущества обратился в Арбитражный суд города Москвы с исками об устранении допущенных нарушений.

«За время судебных разбирательств два ответчика устранили нарушения, выявленные на арендованной земле в Западном Дегунино и Марьино. В третьем случае Арбитражный суд города Москвы обязал арендатора участка на 16-й Парковой улице привести построенное здание в соответствие с проектной и строительной документацией. Реконструкция здания без соответствующего разрешения, с нарушением целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка позволяет квалифицировать данный объект как самовольную постройку», – сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.

При неисполнении решения суда Правительство Москвы имеет право выполнить эти мероприятия самостоятельно, возложив расходы на ответчика.

 «Решение суда, обязавшего собственника привести здание в соответствие с проектной и строительной документацией, является прецедентом. Это позволит в будущем эксплуатировать строение в соответствии с законным видом разрешенного использования, установленного для данного земельного участка», – рассказал начальник Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы Владислав Овчинский.

Нецелевое использование земельного участка: последствия и ответственность

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение земельных правоотношений. Знания и богатый опыт наших земельных юристов позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М готов оказать широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием вида разрешенного использования земельного участка либо с вопросами функционального назначения объекта капитального строительства, в том числе:

• консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с видами разрешенного использования конкретных земельных участков;
• юридическая экспертиза возможных способов использования земельного участка с учетом его вида разрешенного использования, способов использования объектов капитального строительства с учётом функционального назначения, а также оценка законности и обоснованности установленного вида разрешенного использования или функционального назначения;
• юридическое сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, функционального назначения объекта капитального строительства;
• юридическое сопровождение изменения правил землепользования и застройки Москвы;
• защита прав землепользователей в рамках контрольных мероприятий по проверке соблюдения вида разрешенного использования земельного участка, включая оспаривание результатов проверок, представление интересов в суде по делам об административных правонарушениях, связанных с несоблюдением разрешенного использования земельного участка;
• судебная защита прав землепользователей в земельных спорах по всем вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием видов разрешенного использования земельных участков либо функциональным назначением объектов капитального строительства;
• юридическая экспертиза документов территориального планирования и градостроительного зонирования, направленная на выявление потенциальных градостроительных регламентов земельного участка, возможных вариантов установления функционального назначения объектов капитального строительства, и оптимизацию возможных расходов правообладателей объектов недвижимости.

Нецелевое использование участков

Использование земель в г. Москве может иметь свои «теневые» стороны.

Одна из проблем, с которыми может столкнуться правообладатель земельного участка в г. Москве – привлечение к ответственности за нецелевое использование земельного участка.

Под нецелевым использованием законодательство понимает использование участка не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который установлен участку в соответствии со сведениями единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В случае нецелевого использования земельного участка его правообладатель, а также лицо, которое осуществляет непосредственное использование участка (например, арендатор или субарендатор) может быть привлечен к ответственности на основании ст. 8.8. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ).

Кроме того, законодательством г. Москвы установлена ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, которые установлены иными документами: в актах уполномоченных органов о предварительном согласовании и о предоставлении участка; в договоре о предоставлении участка, правовых актах г. Москвы, проектной и иной документацией, а также режимом сервитута.

В случае нарушения указанных ограничений лицо может быть привлечено к ответственности на основании ст. 6.7. КоАП г. Москвы.

Полномочия на привлечение к ответственности по данным правонарушениям предоставлены различным госорганам.

Так, дела об административных правонарушениях по ст. 8.8. КоАП РФ рассматривают инспекторы Управления Росреестра по г. Москве.

Дела о нарушении земельно-правовых ограничений по ст. 6.7. КоАП г. Москвы рассматривают инспекторы Госинспекции по недвижимости г. Москвы.

Правообладателям земельных участков следует учитывать, что и в том, и в другом случае правонарушение может быть обнаружено при осуществлении уполномоченным органом мероприятий без взаимодействия с землепользователем.

Такой вид обследования не подпадает под нормативное регулирование проведения проверок, в связи с чем уполномоченный орган не обязан заблаговременно уведомлять собственника или арендатора участка о дате проведения контрольных мероприятий.

Кроме того, основанием для возбуждения дела об административном правонарушении может стать, в том числе, сообщение любого государственного органа о наличии на участке признаков нецелевого использования, а также обращения граждан и юридических лиц.

В связи с этим в соответствии с распространенной практикой взаимодействия органов власти г. Москвы, к наложению штрафа за нецелевое использование земельного участка может привести даже проверка госоргана, не отвечающего за земельный надзор.

Возможность привлечения к ответственности неприятна сама по себе.

Вместе с тем, при наличии определенных условий факт выявления нецелевого использования земельного участка способен привести к целому ряду иных неблагоприятных последствий.

Так, в случае, если земельный участок предоставлен землепользователю в аренду, его нецелевое использование может послужить поводом для взыскания значительной суммы неустойки в соответствии с условиями договора.

Нецелевое использование может также стать препятствием для получения целого ряда государственных услуг г. Москвы, на которые Вы в ином случае были бы вправе претендовать.

Так, выявление нецелевого использования участка может стать основанием для отказа для:

А если на земельном участке создан объект капитального строительства, цель использования которого не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, собственник может столкнуться с перспективой сноса объекта недвижимости.

Риски привлечения к ответственности и наступления иных неблагоприятных последствий, связанных с нецелевым использованием земельного участка, можно снизить:

‒ путем изменения вида разрешенного использования земельного участка;

Если Правила землепользования и застройки предусматривают возможность установить участку тот вид разрешенного использования, для которого участок используется в настоящее время, правообладатель земельного участка вправе обратиться в Управление Росреестра по г. Москве для изменения вида разрешенного использования земельного участка.

‒ путем установления вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка;

В соответствии с ПЗЗ г. Москвы, деятельность, предусмотренная вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка, может занимать не более 25% от общей площади всех объектов капитального строительства в пределах земельного участка.

В связи с этим в случае, если «нецелевая» деятельность занимает не более 25% от суммарной поэтажной площади всех расположенных на участке зданий, установление подходящего вспомогательного ВРИ сведет риск привлечения к ответственности к минимуму.

‒ через изменение ПЗЗ.

В случае если все указанные выше способы решения проблемы не применимы к Вашей ситуации, устранить нарушение целевого использования можно после внесения изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

В том случае, если орган государственной власти уже предъявил к Вам требования, связанные с нецелевым использованием земельного участка, наилучший способ защиты Ваших прав при обжаловании действий госоргана подберут для Вас юристы Правового центра ДВА М.

Нецелевое использование земли — расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды земли – не такая уж и простая задача. Одним из оснований для расторжения аренды может стать нецелевое использование земли.

Земельный кодекс Украины  выделяет девять категорий земель.

А именно:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• жилищной и общественной застройки;
• природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
• оздоровительного, рекреационного назначения;
• историко-культурного назначения;
• лесохозяйственного назначения;
• водного фонда,
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики;
• обороны и иного назначения.

Каждая категория земли включает в себя ряд целевых назначений. 

Если землю используют вопреки категории данного земельного участка это очевидное нарушение. Это предусмотрено статьей 21 Земельного кодекса Украины и статьей 32 Закона Украины “Об аренде земли”. 

А как быть, когда общая категория использования сохранена. Но арендатор использует землю не по целевому назначению, которое было определено договором аренды? Является ли это нарушением закона и договора? Может ли это послужить основанием для расторжения договора?

12.12.2019 года Кассационный хозяйственный суд поддержал позиции судов предыдущих инстанций и удовлетворил иск сельского совета о расторжении договора аренды земли. Интересы истца представляла адвокат нашей компании Дзюба Анна. Основанием для расторжения договора аренды земли стало нецелевое использование земли.

Интересным является тот факт, что земля в данном деле была передана арендатору под пастбище.

В последствии, арендатор вспахал ее и засеял сельхоз культурами. Таким образом, как считал арендатор, он не нарушил целевое назначение категории «земли сельскохозяйственного назначения». 

Законом закреплено право арендатора самостоятельно устанавливать виды пользования земельным участком в рамках категории земли.

Однако нам удалось доказать, что данная норма  не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются исключительно в рамках определенного вида использования, установленных Земельным кодексом Украины. И именно статья 34 Земельного кодекса Украины устанавливает отдельный вид использования земельного участка – пастбище.

Таким образом использование под пашню, земельного участка, отведенного под пастбище являет собой нецелевое использование земли. И является основанием для  расторжения договора аренды на основании статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли».

Аналогичная позиция изложена в пункте 2.21 Постановлении Пленума Высшего хозяйственного суда Украины №6 от 17.05.2011 года. 

Решения судов по данному делу:

Решение хозяйственного суда Днепропетровской области

Постановление Центрального апелляционного хозяйственного суда

Постановление Кассационного хозяйственного суда

Расторжение договора аренды земли в данном случае имело своей целью возврат земли в распоряжение общины. Цель была достигнута. Невыгодные договора – расторгнуты, община получила возможность пользоваться землями по своему усмотрению.

Нецелевое использование земельного участка | Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания

Правообладатели земельных участков зачастую не обращают внимания на вид разрешенного использования участка, полагая, что это их собственность, и они, как владельцы, могут совершать с ним любые действия. Однако такое мнение может повлечь нарушение требований земельного законодательства РФ.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся таковыми, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Примером нецелевого использования может быть открытие магазина или использование гаража в качестве автомастерской на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возведение жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения, организация свалки мусора на непредназначенном для этого участке.

Чем опасно использование земельного участка не по целевому назначению?

Нецелевое использование земельного участка может составлять угрозу или причинять вред жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира, окружающей среде, являться угрозой чрезвычайных ситуаций.

Например, ведение в дачном секторе деятельности по производству химических материалов с высокой вероятностью нанесет вред не только здоровью людей, но и окружающей среде.

Негативным последствием использования земельного участка не по целевому назначению служит также неправильный расчет земельного налога, и как следствие, не поступление в бюджет денежных средств.

Очень часто граждане интересуются у земельных инспекторов, почему им вменяют нецелевое использование земельного участка, когда часть 2 статьи 7 Земельного кодекса гласит о самостоятельном выборе любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий.

Между тем, правообладатели должны оформить этот выбор, обратившись в соответствующие органы для смены вида разрешенного использования. Только после этого владелец вправе приступать к иному способу эксплуатации участка.

Какие санкции предусматривает использование земельного участка не по целевому назначению?

Ответственность за указанное нарушение предусмотрена ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ и выражается в назначении административного штрафа в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка или в установленных суммах.

Глава 17.16 ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Глава 17.16

ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ С поправками Ord. 3264

Ячейки:

17.16.010 Общие определения и определения землепользования. Дополненный Ord. 3264

17.16.010 Общие определения и определения землепользования. Дополненный Ord. 3264

Слова, используемые в этом Кодексе разработки, имеют свое обычное словарное значение, если они не указаны ниже. Слова, перечисленные ниже, имеют указанное конкретное значение, если контекст явно не указывает на другое значение.

Определения слов с особым значением в Кодексе развития следующие:

«Отказ от собственности» означает отказ от собственности или прекращение ее использования владельцем с намерением ни передать права на собственность другому владельцу, ни возобновить ее использование.

«Примыкающий / примыкающий» означает прилегающий / примыкающий или смежный; физически касаться или граничить с; или делить общую линию собственности.

«Принять» означает получить в полном объеме и в соответствии со всеми требованиями к подаче.

«Доступ» означает способ или средство доступа для обеспечения физического входа в собственность.

«Дополнительное здание» означает отдельно стоящее подчиненное здание, использование которого явно связано с использованием основного здания или основного использования земли и которое расположено на том же участке, что и здание или использование.

Вспомогательное жилище.См. «Вспомогательное или вспомогательное жилище».

«Вспомогательная структура» означает второстепенную структуру или функцию на сайте. Как правило, основное использование сайта не осуществляется во вспомогательной структуре. Вспомогательные конструкции могут быть прикреплены к первичной конструкции или отсоединены от нее.

«Дополнительное использование» означает использование или действие, которое является второстепенной частью основного использования и явно связано с основным использованием на сайте.

«Дополнение» означает модификацию существующего здания или сооружения, которая увеличивает площадь покрытия объекта.

«Административное действие» означает квазисудебное действие, в том числе: (а) действие, совершенное в соответствии с частью Кодекса развития сообщества Сент-Хеленса, в котором определены юридические права, обязанности или привилегии конкретных сторон, апелляция или пересмотр на основании этого; (б) полное изменение карты плана для небольшого участка земли; или (c) любые другие процедуры, предусмотренные постановлением, правилом или резолюцией, принятой советом.

«Администратор» — администратор города Санкт-Петербурга.Хеленс, штат Орегон, или уполномоченный представитель.

Развлечения для взрослых. См. SHMC 17.100.150.

«Приемная семья для взрослых» означает любое частное или государственное учреждение, поддерживаемое и управляемое для ухода, проживания, проживания или обучения пяти или менее лиц с физическими, умственными или социальными недостатками или правонарушителей, престарелых или иждивенцев любым лицом, которое не является родителем или опекун таких лиц и не состоящий в родстве с такими лицами по крови, браку или законному усыновлению, за исключением опеки над детьми; то же использование, что и «жилище».См. «Жилой дом».

«Район авансового финансирования» означает район финансирования, учрежденный городским советом Сент-Хеленса для возмещения застройщику будущих и промежуточных активов в соответствии с Постановлением 2642 острова Сент-Хеленс.

«Сельскохозяйственное здание» означает строение, расположенное на ферме и используемое в эксплуатации такой фермы для хранения, технического обслуживания или ремонта сельскохозяйственных машин и оборудования или для выращивания, сбора и продажи сельскохозяйственных культур или для кормления, выращивания и выращивания продажа или продукция домашнего скота, птицы, пушных зверей или медоносных пчел, или для разведения молока и продажи молочных продуктов или любого другого сельскохозяйственного или садоводческого использования, или животноводства или любой их комбинации, включая приготовление и хранение продуктов выращены на такой ферме для использования людьми, а также для использования животными и утилизацией путем сбыта или иным образом.

«Продажа сельскохозяйственной продукции» означает продажу кормов, зерна, удобрений, пестицидов и аналогичных товаров. Типичное использование включает питомники, сено, кормовое и зерновое хранилища.

«Сельскохозяйственные услуги» означают предприятия или коммерческие предприятия, занимающиеся предоставлением услуг, связанных с сельским хозяйством, с временным хранением на участках, отличных от тех, где предоставляются услуги. Типичное использование включает фирмы, занимающиеся обслуживанием деревьев и газонов.

Сельское хозяйство. См. «Использование в фермерских хозяйствах», «использование леса».”

«Проход» означает пройденный путь, по которому автомобили въезжают и выезжают на парковочные места.

«Переделка» означает изменение конструкции или изменение классификации размещения. Когда термин применяется к изменению конструкции, он предназначен для применения к любым изменениям, дополнениям или модификациям в конструкции. Когда этот термин используется в связи с изменением занятия, он предназначен для применения к изменениям или занятости от одного вида деятельности или использования к другому или от одного раздела торговли или использования к другому.Применительно к земле это означает сортировку более 10 кубических ярдов земли или удаление живых, здоровых деревьев диаметром более шести дюймов при высоте четырех футов.

«Поправка» означает изменение формулировки, контекста или существа этого кодекса или комплексного плана, или изменение границ района на карте района зонирования или границ обозначения на карте комплексного плана.

«Услуги по развлечениям» означают заведения, занимающиеся предоставлением развлечений или развлечений за плату или за входной билет, включая такие виды деятельности, как танцевальные залы; студии; группы, оркестры и другие музыкальные развлечения; боулинг, бильярдные и бильярдные; коммерческие виды спорта, такие как арены, ринги, ипподромы, общественные поля для гольфа и игры с оплатой монетами; парк развлечений; пляжи для развлечений и купания; академии верховой езды; карнавальные операции; экспозиции; игровые залы и конные шоу.

«Госпиталь для животных» означает место, где животным или домашним животным оказывают медицинскую или хирургическую помощь, и содержание животных ограничивается краткосрочным уходом, связанным с использованием в больнице. См. Раздел «Продажа животных и ветеринарные услуги».

«Питомник для животных» означает любое строение или помещение, в котором животные содержатся, содержатся, разводятся или обучаются с целью получения коммерческой выгоды. См. «Продажа животных и услуги».

«Продажа и обслуживание животных» означает заведения или коммерческие предприятия, которые в основном занимаются продажей и услугами, связанными с животными.Ниже перечислены виды использования услуг и продажи животных:

«Продажа и обслуживание животных, стрижка» означает стрижку собак, кошек и аналогичных мелких животных. Типичное использование включает салоны для купания и стрижки собак или магазины по уходу за домашними животными.

«Продажа и обслуживание животных, питомники» означает услуги питомников для собак, кошек и аналогичных мелких животных. Типичное использование для коммерческого предприятия — это питомники-интернаты или центры дрессировки собак.

«Продажа и обслуживание животных, розничная торговля» означает зоомагазины, в которых есть как живые животные для продажи, так и связанные с ними розничные товары.

«Продажа животных и услуги ветеринарные (крупные животные)» означает ветеринарные услуги для крупных животных. Типичное применение — ветеринарные больницы для крупных животных (лошадей, овец) или ветеринарные больницы для крупных животных. Также могут быть включены мелкие животные.

«Продажа животных и услуги ветеринарные (мелкие животные)» означает ветеринарные услуги для мелких животных. Типичное применение — клиники для домашних животных, больницы для собак и кошек или больницы для мелких животных.

«Аннексия» означает присоединение земельного участка к острову Сент-Хеленс с последующим изменением границ.

Квартира, ед. См. «Жилище: многоквартирный дом, квартира (многоквартирный дом)».

«Заявитель» означает лицо, подающее заявку на разработку.

«Заявка» означает материалы, представленные в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.

«Утверждающий орган» означает агентство, правление, группу или другое юридически назначенное лицо или орган, например, директор, плановую комиссию или городской совет, которым было поручено рассмотрение и утверждение планов и приложений.

Аркада. См. «Развлекательные услуги».

«Археологический памятник» означает сушу или акваторию, на которой видны свидетельства или артефакты деятельности человека, растений или животных, обычно относящиеся к периодам, от которых остались только следы.

Помощь в проживании. См. «Общежитие».

«Пристроенный корпус» означает два или более основных здания, расположенных рядом друг с другом, так что некоторые структурные части соприкасаются друг с другом, расположенные на участке или его части.

«Автосервис» означает любое имущество, на котором два или более автотранспортных средства не находятся в рабочем состоянии или их части хранятся на открытом воздухе и не восстанавливаются для эксплуатации; или любой участок земли, здание или сооружение, используемые для разрушения или хранения таких автомобилей или их частей. Смотрите «свалку».

«Автозаправочная станция» означает любое здание, земельный участок или другое помещение, или их части, используемые или предназначенные для использования для розничной раздачи или продажи автомобильного топлива; и в том числе в качестве аксессуара использовать продажу и установку смазочных материалов, шин, аккумуляторов и аналогичных аксессуаров (также «заправочная станция» или «заправочная станция»).

Вспомогательное или вспомогательное жилище. См. «Жилище, вспомогательное или вспомогательное оборудование» и главу 17.128 SHMC.

«Навес» означает покрытие в виде крыши, которое носит временный характер и выступает из стены здания с целью защиты дверного проема или окна от элементов.

«Балкон» — выступ из дома, не касающийся земли.

«Бар» означает строение или часть сооружения, используемое в основном для продажи или розлива алкогольных напитков через напиток.(При разработке правил зонирования для регулирования баров часто проводится различие между барами, в которых проводятся развлекательные мероприятия, и барами, в которых нет развлекательных программ. Для тех, в которых проводятся развлекательные мероприятия, требуется значительно больше парковочных мест и дополнительные препятствия из-за шума. Многие бары также имеют лицензии, позволяющие им пользоваться продавать товары в бутылках. Обычно это вспомогательное средство к основной цели разлива спиртных напитков.)

«Базовое наводнение» означает наводнение, которое с вероятностью 1% будет равным или превышенным в любой год.Также называется «100-летним наводнением».

«Базовая отметка затопления» означает наивысшую отметку, выраженную в футах над уровнем моря, уровня паводковых вод, возникающих при нормативном базовом наводнении.

«Подвал» означает пространство, высота от пола до потолка которого на половину или более ниже среднего уровня прилегающей земли с высотой от пола до потолка не менее шести футов шести дюймов.

Ночлег и завтрак. См. «Проживание в семье.”

«Велосипедная дорожка» означает дорогу, разработанную и улучшенную с твердым покрытием и предназначенную для использования велосипедным движением.

«Пансионат или дом» означает здание или помещение, в которых владелец или его агент постоянно проживают, где питание и проживание предлагаются за компенсацию не более чем для трех человек. См. «Жилые помещения».

«Лодочный причал» означает сооружение, построенное на берегу реки, озера, канала или судоходного потока для использования лодками для стоянки, погрузки и разгрузки пассажиров и материалов.

«Эллинг» означает любую конструкцию, полностью или частично поддерживаемую плавучестью, используемую полностью или частично для плавучих домов.

«Средство радиовещания» означает средство, в котором передаются и / или принимаются радиочастотные сигналы для предприятий, в основном занятых предоставлением услуг радиовещания и других услуг ретрансляции информации, осуществляемых с использованием электронных и телефонных механизмов. Типичное применение — телевизионная студия, центр телекоммуникационных услуг, офис телеграфной службы или центр интернет-обслуживания.

«Участок под застройку» означает участок, который соответствует требованиям к площади и размерам базовой зоны и не ограничен опасностями или значительной защитой ресурсов. (См. OAR 660-04-000.)

«Здание» означает любую конструкцию, имеющую крышу, поддерживаемую колоннами или стенами, и предназначенную для укрытия, размещения или ограждения любого человека, животного, процесса, оборудования, товаров или материалов любого вида или характера. В это определение также включен элемент времени.

«Строительная оболочка» означает ту часть участка или строительной площадки, за исключением площадей, необходимых для передних, боковых и задних дворов и других необходимых открытых пространств, и которая доступна для размещения и строительства здания или зданий.

«Высота здания» означает расстояние по вертикали от здания, измеренное от средней отметки готового уровня в пределах 20 футов от конструкции до самой высокой точки крыши.

«Линия застройки» означает линию, которая совпадает с лицевой стороной главного здания, за исключением карниза.Подъезды, но не ступени, и любые другие пристроенные принадлежности (вещи, пристроенные к дому) должны быть включены в состав основного здания.

«Услуги по эксплуатации здания» означает оказание услуг по техническому обслуживанию и хранению. Типичное использование включает уборку, уход за ландшафтом или услуги по мойке окон.

«Строительный чиновник» означает лицо, назначенное компетентным органом для обеспечения соблюдения положений строительных норм.

«Строительные материалы» означает те товары, которые продаются в розницу и оптом для использования в строительной индустрии или ремонта / реконструкции домов.

«Продажа и услуги коммерческого оборудования» означает предприятия или коммерческие предприятия, которые в основном занимаются продажей, арендой или ремонтом оборудования и принадлежностей, используемых офисными, профессиональными и обслуживающими предприятиями, самим фирмам, а не частным лицам, за исключением автомобилей, строительства. , и сельхозтехника. Типичное использование включает в себя офисное оборудование и фирмы-поставщики, небольшие предприятия по ремонту оборудования или фирмы, занимающиеся поставками гостиничного оборудования и оборудования.

«Услуги по поддержке бизнеса» означают предприятия, которые в основном занимаются предоставлением услуг канцелярского, служебного, защитного или второстепенного характера для фирм, а не физических лиц, и где хранение товаров, кроме образцов, запрещено.Типичное использование включает секретарские услуги, услуги автоответчика или услуги по разработке чертежей.

«Палаточный лагерь» означает участок земли, на котором расположены, созданы или поддерживаются два или более кемпинговых лагеря для использования в качестве временного жилья для отдыха, образования или отдыха.

Автомойка. См. «Мойка автомобилей».

«Навес для машины» означает крытую конструкцию, обеспечивающую место для стоянки или хранения автомобилей и огражденную не более чем с трех сторон.

«Ресторан с доставкой на вынос» означает заведение, которое в силу конструкции физических помещений или процедур обслуживания или упаковки разрешает или поощряет покупку готовых готовых к употреблению пищевых продуктов, предназначенных в первую очередь для потребления вне помещений, и где потребление пищи в автотранспортных средствах на территории не разрешается или не поощряется.

«Кладбище» означает землю, используемую или предназначенную для захоронения умерших и предназначенную для кладбищенских целей, включая колумбарии, крематории, мавзолеи и морги.

«Сертификат соответствия» означает сертификат, выданный городом на право пользования землей, не считая зданий.

«Свидетельство о заселении» означает необходимое разрешение, позволяющее занимать здание или сооружение после того, как будет установлено, что здание соответствует всем требованиям применимых постановлений.

«Учреждение по уходу за детьми» означает коммерческое учреждение, принимающее детей в возрасте до 13 лет и в котором взимается плата за обучение, плата или другие формы компенсации за уход за детьми, и которое имеет лицензию или одобрено для работы в качестве детского сада центр (также «ясли», «детский центр», «ясли»).

«Церковь (религиозное учреждение)» означает здание, построенное или используемое в основном для богослужений, а также здания, в которых люди регулярно собираются для религиозных богослужений и которые контролируются религиозной организацией, организованной для проведения богослужений (также «религиозные собрания»).

«Зона четкого обзора» означает зону, состоящую из треугольной зоны, две стороны которой представляют собой линии участков, измеренные от углового пересечения линий участков точек доступа на расстоянии, указанном в этом коде.

«Клиника» означает учреждение, куда пациенты принимаются для обследования и лечения одним или несколькими врачами, дантистами, психологами или социальными работниками и куда пациентов обычно не ночуют.

«Клубный объект» означает здание или структуру, в которой группа людей объединяется для общей цели для достижения общих целей, интересов или деятельности и обычно характеризуется определенными квалификациями членства, уплатой взносов и взносов и проводит регулярные встречи (например,г., домики, социальные клубы, ветеранские организации и др.).

«Комиссия» означает комиссию по планированию города Сент-Хеленс.

«Общественное здание» означает здание, эксплуатируемое общественностью или некоммерческой группой, районом или ассоциацией для общественных собраний и аналогичных целей. Примерами общественных зданий являются центр для престарелых или центр искусств.

«Общественная база отдыха» означает объект для местного района (e.г., бассейн), не связанная с парком.

«Совместимость» означает эффективное и упорядоченное объединение типов жилья в гармоничное сочетание.

«Комплекс» означает здание или группу зданий, построенных на одном участке регистрации или смежных участках регистрации в рамках одного права собственности.

«Условное использование» означает использование, разрешенное в определенном районе зонирования только после демонстрации того, что такое использование в определенном месте будет соответствовать всем условиям и стандартам для местоположения или эксплуатации такого использования, как указано в постановлении о зонировании и разрешено доска планирования.

«Кондоминиум» означает здание или группу зданий, в которых единицы находятся в индивидуальной собственности, а строение, общая площадь и помещения принадлежат всем владельцам на пропорциональной и безраздельной основе. (По определению, кондоминиум имеет общие части и помещения, и существует ассоциация владельцев, организованная с целью обслуживания, управления и эксплуатации общих частей и помещений. Это юридическая форма собственности на недвижимость, а не конкретное здание стиль.Покупатель имеет право собственности на свое внутреннее пространство в здании и безраздельно заинтересован в частях интерьера, экстерьера и других общих элементах. Имущество указано в генеральном акте и записано на пластине в местной юрисдикции. Общие элементы обычно включают землю под зданием и вокруг него, определенные улучшения на земле и такие предметы, как водопровод, проводка и основные инженерные сети, внутренние области между стенами, общественные внутренние пространства, внешние стены, улицы и места для отдыха. .) См. «Жилище: многоквартирный дом, квартира (многоквартирный дом)».

«Кондоминиум» означает часть земли, на которой все здания, улучшения, сооружения, сервитуты, права и принадлежности представлены в соответствии с положениями ORS 100.005–100.627 и 100.990, состоящая из здания или одной или нескольких комнат здания, предназначенного для для любого типа независимой собственности, границы которой описаны в соответствии с ORS 100.105 (1) (d), и с прямым выходом на улицу общего пользования, шоссе или зону общего пользования, ведущую на улицу или шоссе общего пользования.

Центр опеки. См. «Общежитие» и «пенсионное сообщество с постоянным уходом».

«Общежитие» означает строение, состоящее из двух или более жилых единиц или жилых единиц, предоставляющих приют и услуги для пожилых людей, которые могут включать питание, ведение домашнего хозяйства и личный уход. Общежитие обеспечивает жилую среду для пожилых людей, которые могут быть функционально неполноценными или социально изолированными, но в остальном имеют хорошее здоровье.Жильцы могут вести полунезависимый образ жизни и не нуждаются в более интенсивной терапии, как в учреждении интенсивной терапии, таком как дом престарелых (также «пансионат для ухода за больными» или «общежитие для групп»).

«Сохраняющий сервитут» означает сервитут, обычно исключающий будущее или дополнительное развитие земли.

«Строительные продажи и услуги» означают предприятия или коммерческие предприятия, которые в основном занимаются строительной деятельностью и случайным хранением на участках, отличных от строительных площадок, а также розничной или оптовой продажей из помещений материалов, используемых при строительстве зданий или других объектов. конструкции.

Контейнер. В отличие от «здания», это конструкция, предназначенная для содержания, ограждения или удержания объекта (ов), но обычно не размещенная постоянно.

«Смежный» означает рядом, примыкающий или касающийся и имеющий границу или ее часть, которая совпадает. (Несмотря на это определение, для целей аннексии этот термин должен иметь значение, указанное в главе 222 ОРС и толковании того же прецедентного права.)

«Сообщество престарелых с постоянным уходом (CCRC)» означает несколько типов пожилых людей, проживающих в одном или нескольких зданиях или структурах в подобной университетскому городку среде, управляемой поставщиком, который соглашается предоставлять постоянный уход резиденту в соответствии с соглашением о резидентстве или другим типом сервисное соглашение.В соответствии с положениями ORS 101.020. Сообщество пенсионеров с непрерывным уходом включает независимый коллективный уход, уход за престарелыми, уход в интернатах, лечение болезни Альцгеймера / деменции и квалифицированный медсестринский уход.

«Совет» означает городской совет Сент-Хеленса, штат Орегон.

«Корт» означает любое открытое пространство, свободное от земли до неба, кроме двора, которое находится на одном участке со стенами здания и ограничено с двух или более сторон стенами.

«Cul-de-sac» означает поворот в конце тупиковой улицы (включая концы дороги с молотком и тупиком).

«Велодорожки», также известные как отдельные велодорожки, означают эксклюзивную велосипедную дорожку, отделенную от полос движения транспортных средств, парковочных полос и тротуаров бордюром, ландшафтной зоной или другим барьером. Велосипедная дорожка может быть односторонней или двусторонней и может быть даже с улицей, тротуаром или где-то между ними. Перекрестки велосипедных дорожек и проезжей части требуют обработки пересечений, которые должны быть хорошо обозначены и хорошо видны для транспортных средств и пользователей велосипедных дорожек.

«De novo» означает, что судебное разбирательство будет проведено заново, без учета каких-либо предыдущих записей или постановлений.

«Палуба» означает незамкнутую платформу (за исключением проходов над уровнем земли), построенную на земле (в соответствии с применимыми строительными нормами и правилами, установленными должностным лицом здания) и прикрепленную к главному зданию.

«Посвящение» означает акт постоянного посвящения (т. Е. Оферты) части частной земли для общественных целей, например, полосы отвода дороги или общественного парка.

«Плотность» означает количество счетных единиц (например,g., семьи, отдельные лица, жилые единицы или жилые постройки) на единицу земельной площади.

«Особняк, здание» означает противоположность «пристроенному жилищу».

«Район застройки» означает территорию, которая включена в городской кадастр земель под застройку в соответствии с положениями OAR 660-04-000.

«Девелопмент» означает любое искусственное изменение улучшенной или неулучшенной недвижимости, включая, помимо прочего, здания или другие сооружения, добычу полезных ископаемых, дноуглубительные работы, засыпку, расчистку земель, профилирование, мощение, земляные работы или буровые работы, но не включая техническое обслуживание, такое как покос или посадка травы, борьба с растительностью, удаление вредных растений или другой растительности, прореживание деревьев для борьбы с пожарами или болезнями, а также удаление опасных деревьев или материалов.

«Участок разработки» означает партию или комбинацию лотов, по которым предлагается или существует разработка.

«Директор» означает директора по планированию Сент-Хеленса, штат Орегон, или уполномоченного агента.

«Инвалидность» означает физическое или умственное нарушение, включая слепоту, нарушение слуха, нарушение подвижности, ВИЧ-инфекцию, умственную отсталость, алкоголизм, наркоманию, хроническую усталость, нарушение обучаемости, травму головы и психическое заболевание, которые существенно ограничивают одно или несколько основных жизненных действий человека, таких как зрение, ходьба, слух, дыхание, выполнение ручных задач, уход за собой, обучение, речь или работа.

«Раздел земли» означает процесс разделения участка, участка или участка на два или более участков или участков путем разделения или разделения.

«Дренажный канал» означает неосвоенную землю, затопленную во время 25-летнего шторма с пиковым расходом не менее пяти кубических футов в секунду и транспортируемую, по крайней мере частично, по идентифицируемым каналам, которые либо впадают в реку Колумбия напрямую, либо после протекания через другие дренажные каналы, каналы, ручьи или поймы.

«Проездной ресторан» означает заведение по питанию и питью, организованное таким образом, чтобы автомобилисты могли заказывать и забирать заказы без необходимости выходить из автомобиля.

«Подъездная дорога» означает любое предприятие, которое по своей конструкции, физическим возможностям, услугам или процедурам упаковки поощряет или позволяет клиентам получать услуги или приобретать товары, оставаясь в своих транспортных средствах. Подъездные пути не должны включать автозаправочные станции.

«Подъездная дорога» означает частную проезжую часть, обеспечивающую доступ для транспортных средств к парковочному месту, гаражу, жилому дому или другому строению на территории.

«Ящик, прицеп или сооружение аналогичного назначения» означает ящик, прицеп грузовика или сооружение аналогичного назначения, предназначенное для сбора таких вещей, как газеты, товары для дома, одежда, картон и другие предметы.

Дуплекс. См. «Жилье: дуплекс или две квартиры (на две семьи)».”

«Жилище, пристроенное: единичное» означает от двух до пяти жилых единиц в один ряд с общими стенами и отдельными участками (также «рядный дом»).

«Жилище, вспомогательное или вспомогательное здание» означает внутреннюю жилую единицу или конструкцию пристроенной или отдельно стоящей жилой единицы, которая используется в связи с отдельно стоящей односемейной жилой единицей (основным жилищем) или является ее принадлежностью и расположена на тот же лот или земельный участок, что и основное жилище.Вспомогательные жилые единицы подпадают под действие Главы 17.128 SHMC.

«Жилище, отдельно стоящее: единичное (односемейное)» — одно жилое помещение, отдельно стоящее и конструктивно отделенное от других жилых единиц или построек, расположенное на участке.

«Жилище: дуплекс или две квартиры (на две семьи)» означает две квартиры, расположенные так, что некоторые структурные части являются общими и расположены на одном участке или участке застройки. Одной стеной можно соединить не более двух блоков.

«Жилище: многоквартирный дом, квартира (многоквартирный дом)» означает строение, содержащее не менее трех жилых единиц в любом вертикальном или горизонтальном расположении, расположенных на одном участке (например, таунхаус, триплекс, квартиры и кондоминиумы).

«Жилая единица» означает одну или несколько комнат, предназначенных для проживания одним или несколькими людьми в целях проживания, обеспечивающую полноценные, независимые жилые помещения для одного или нескольких человек, включая постоянные условия для проживания, сна, еды, приготовления пищи и санитарии.

«Передача права собственности» означает предоставление одного или нескольких прав собственности владельцем собственности и / или для использования общественностью, корпорацией или другим физическим или юридическим лицом.

«Заведение общественного питания» означает заведения или коммерческие предприятия, в основном занимающиеся продажей готовой пищи и напитков для потребления на месте. См. «Ресторан».

«Дата вступления в силу решения» означает дату принятия окончательного решения.В случае решений о землепользовании или ограниченных решениях по землепользованию см. SHMC 17.24.300. Для законодательных решений см. SHMC 17.20.150 и 17.20.155. Решения министров являются окончательными на момент их принятия.

«Выход» означает выход.

Пожилой. См. «Пожилые люди».

«Учреждение по уходу за престарелыми или выздоравливающими» означает жилое учреждение, лицензированное штатом Орегон, которое предоставляет специализированный уход (например, питание, ведение домашнего хозяйства и личный уход), наблюдение, лечение или обучение или сочетание этих услуг для пожилым людям или лицам, нуждающимся в ежедневном уходе или медицинском уходе или наблюдении.Это определение включает, но не ограничивается, общежитие, пенсионное сообщество с постоянным уходом, учреждение расширенного ухода, учреждение долгосрочного ухода и дома престарелых или домов для выздоравливающих, но не включает учреждения интернатного типа.

Развлечения, Взрослые. См. SHMC 17.100.150.

«Продажа и аренда оборудования (тяжелого)» означает продажу, розничную или оптовую продажу и / или аренду на месте тяжелого строительного оборудования и грузовиков вместе с дополнительным техническим обслуживанием.

«Продажа и аренда оборудования (легкого)» означает продажу, розничную или оптовую продажу и / или аренду на территории автомобилей, некоммерческих грузовиков, мотоциклов, домов на колесах и прицепов с полной массой груза менее 10 000 фунтов вместе со случайными Обслуживание.

«Продажа, аренда и ремонт оборудования (мелкого)» означает продажу, розничную или оптовую продажу и / или аренду с территории трейлеров, оборудования для газонов, оборудования для обслуживания и ремонта домов и т. Д.

«Монтаж» означает действие по размещению или креплению компонента конструкции на земле или на другом таком компоненте.

«Установленная территория» означает территорию, на которой земля не классифицируется как пригодная для строительства согласно OAR 660-07-000 и т.д .; см. главу 17.112 SHMC.

«Земляные работы» означают удаление, размещение или замену земли или искусственных материалов по мере необходимости для содействия развитию зданий и / или инфраструктуры, не включая разработку природных минеральных ресурсов.

Если участок или его часть преимущественно состоят из горных пород, удаление большего количества породы, чем минимально необходимо для облегчения разработки, должно рассматриваться как «добыча и / или разработка карьеров.”

«Учреждение длительного ухода» означает учреждение длительного ухода или отдельную часть учреждения, лицензированное или утвержденное как дом престарелых, лазарет дома для престарелых или государственное медицинское учреждение. См. Разделы «учреждение длительного ухода» и «дом престарелых или реабилитационный центр».

«Семья» означает одно или несколько лиц, занимающих жилую единицу и живущих как единое домашнее хозяйство.

Семейный детский сад. См. «Уход за детьми на дому.”

«Фермерское использование» означает текущее использование земли с основной целью получения денежной прибыли путем выращивания, сбора и продажи сельскохозяйственных культур или путем кормления, разведения, управления и продажи или производства продукции животноводства. , домашняя птица, пушные звери или пчелы, или для молочного животноводства и продажи молочных продуктов, или для любого другого сельскохозяйственного или садоводческого использования или животноводства, или любое их сочетание, и включает приготовление и хранение продуктов, выращенных на таких землях, для использования людьми и утилизация посредством маркетинга или иным образом.

«Забор» означает искусственно построенный барьер из любого материала или комбинации материалов, возведенный для ограждения или экранирования участков земли.

«Насыпь» означает размещение 11 или более кубических ярдов любой почвы, песка, гравия, глины, грязи, мусора, мусора или любого другого материала, органического или неорганического.

«Окончательное действие» означает решение, составленное в письменной форме, подписанное и поданное соответствующим уполномоченным органом (также «окончательное решение», «установление фактов» и «выводы закона»).

«Выводы» означает письменное изложение фактов, которые уполномоченный орган признал важными как основание для принятия решения. Орган по утверждению применяет соответствующие факты к критериям или стандартам утверждения, чтобы принять свое решение.

«Флаговый участок» означает участок, расположенный за фасадным участком, плюс полоса, выходящая на улицу для подъезда. Флаговый участок является результатом подразделения или разделения участка или участка, который не менее чем в два раза больше минимума, разрешенного в соответствующей зоне, но без достаточного фасада, чтобы два жилых дома выходили на улицу.Участок с флагом состоит из двух отдельных частей: флага, который представляет собой фактическую строительную площадку, расположенную в задней части первоначального участка, и столб, обеспечивающий доступ с улицы к флагу. См. Рисунок ниже.

«Автопарк» включает транспортные средства, припаркованные более чем на 24 часа одновременно и в зоне, предназначенной исключительно для служебных или служебных автомобилей, на территории собственности и в зоне, предназначенной для парковки согласно этому кодексу.

«Зона затопления» означает зону поймы, лежащую за пределами зоны затопления.

«Пойма» означает землю, прилегающую к водотоку, которая покрыта водой в периоды наводнения; обычно определяется как площадь земли, затопленная наводнением, вероятность возникновения которой в любой год составляет один процент.

«Наводнение» означает обычный ручей или дренажный канал и прилегающую к нему зону естественной поймы, необходимую для отвода вод, включая зону затопления без подъема, определенную в последнем исследовании Корпуса инженеров США по страхованию от наводнений.Следует зарезервировать паводковые каналы для отвода основного паводка без кумулятивного увеличения высоты поверхности воды.

«Площадь этажа» означает общую горизонтальную площадь под крышей всех этажей здания, измеренную от внешних стен, за исключением вентиляционных отверстий, шахт, дворов и пространства, предназначенного для парковки во дворе. Площадь этажа здания или его части, не имеющая окружающих внешних стен, должна быть полезной площадью под горизонтальной проекцией крыши или этажа выше.

«Коэффициент полезной площади» означает общую площадь всех зданий на участке, деленную на чистую площадь участка под застройку (или застройку). См. SHMC 17.56.020 (1).

«Лесопользование» означает выращивание деревьев и переработку лесной продукции в пределах лесной границы.

«Грузовой терминал» означает территорию и / или здание, где перекачивается груз и где грузовики загружают и разгружают груз на регулярной основе.

Первая линия участка.См. «Линия участка — передняя».

Передний двор. Смотрите «двор — перед».

«Фасад» означает линию собственности, выходящую на одну сторону улицы между пересекающимися или пересекающимися улицами или между улицей и полосой отвода, водным путем и / или тупиковой улицей, измеряемой вдоль линии улицы. Перехватывающая улица должна определять только границу фасада на той стороне улицы, которую она перехватывает.

«Улучшение фасада» означает любое улучшение в пределах полосы отчуждения вдоль фасада земельного участка, включая, помимо прочего, строительство или расширение проезжей части, уличных парковок, тротуаров, велосипедных дорожек, многоцелевого использования. дорожки, ландшафтные полосы, уличные деревья, очистные сооружения ливневых вод или другие инженерные сети, расположенные в пределах полосы отвода.

«Похоронное бюро» означает здание, используемое для подготовки умершего к погребению или кремации и демонстрации умершего и связанных с этим церемоний перед погребением или кремацией.

«Гараж, частный» означает крытую конструкцию, предназначенную для укрытия транспортных средств, и которая используется в этих типах конструкций: дома, пристроенные дома, дуплексы, мобильные дома или плавучие дома. Навесы для автомобилей считаются гаражами. Крытая площадь пола, прилегающая к пространству, предназначенному для укрытия транспортных средств, если не полностью отделена от площади гаража стенами от пола до потолка, считается частью гаража.Гараж может быть присоединен к другому строению или отделен от него. Площадь пола — это та область, которая поддерживается или находится только под навесом (также «структурированная парковка»).

«Гараж, общественный» означает строение, находящееся в государственной или частной собственности, имеющее один или несколько этажей, используемое для стоянки автомобилей и открытое для использования широкой публикой, бесплатно или за вознаграждение.

«Гараж, ремонт» означает любое здание, помещения и землю, в которых или на которых ведется или осуществляется бизнес, услуга или промышленность, связанная с техническим обслуживанием, обслуживанием, ремонтом или покраской транспортных средств.

«Уклон» означает степень подъема или спуска наклонной поверхности.

«Степень — естественная» означает превышение поверхности земли в естественном состоянии до техногенных изменений.

«Сортировка» означает любую зачистку, потрошение, заполнение, складирование земли или земли, включая землю в срезанном или засыпанном состоянии.

Гандикап. См. «Инвалидность».

«Хранилище опасных (бытовых) отходов» означает хранилище, предназначенное для приема, классификации и последующей передачи в другое место опасных отходов, которые обычно встречаются в домашнем хозяйстве, таких как краска, моторное масло, бытовые чистящие средства, растворители и т. Д.

«Опасные материалы» — это материалы, определенные в OAR 340-142-0005 (9).

«Место хранения или переработки опасных отходов» означает окончательное хранение или переработку опасных материалов.

«Уход за детьми на дому» означает любого поставщика услуг по уходу, который обеспечивает уход за детьми в возрасте до 13 лет в доме поставщика менее 13 детям, включая детей поставщика, независимо от статуса постоянного или неполного рабочего дня ( также «семейный дневной уход»).

«Дом для выздоравливающих» означает дом, место или учреждение, в котором функционируют и обслуживаются учреждения, обеспечивающие выздоравливающий или хронический уход, или и то, и другое, в течение периода, превышающего 24 часа, для двух или более больных или немощных пациентов, не связанных с администратором или владельцем дома престарелых. по крови или браку. Уход за выздоравливающими и хроническими заболеваниями может включать, но не обязательно ограничиваться ими, процедуры, обычно используемые при уходе за больными и уходе за ними. См. «Дом престарелых или реабилитационный центр».

«Домашнее занятие» означает любую деятельность, осуществляемую жителем с целью получения прибыли и выполняемую в качестве случайного использования в жилой единице резидента.

«Товарищество собственников жилья» означает зарегистрированную некоммерческую организацию, действующую в соответствии с зарегистрированными земельными договорами, в соответствии с которыми каждый владелец участка планируемой застройки или другой описанной земельной площади автоматически несет плату за пропорциональную долю расходов на деятельность организации, такую ​​как поддержание общего имущества.

«Проживание в семье» — это ночлег в частном доме с одной или двумя комнатами, где гости получают утреннюю еду.Проживание в семье разрешено только в основном месте проживания.

«Больница» означает учреждение, предоставляющее первичные медико-санитарные услуги и медицинскую или хирургическую помощь лицам, в первую очередь стационарным, страдающим болезнью, недугом, травмой, уродством или другими ненормальными физическими или психическими состояниями, и включая, в качестве неотъемлемой части учреждения, сопутствующие объекты, такие как лаборатории, амбулаторные учреждения или учебные заведения.

«Отель» означает здание или группу зданий, используемых для временного проживания, в которых есть сдаваемые в аренду единицы, которые спроектированы для использования или которые используются, сдаются внаем или сдаются внаем для сна.Объект может предоставлять дополнительные услуги, такие как рестораны, конференц-залы и места отдыха (также «гостиница», «мотель»).

Хаусбот. См. Постановление о плавучих сооружениях, часть строительных норм острова Сент-Хеленс (глава 15.16 SHMC). («Плавучий дом»: дом на плаву, как лодка.)

«Домашнее хозяйство» означает согласно определению I.R.S. или Бюро переписи населения.

«Непроницаемая поверхность» означает любую твердую поверхность или искусственный материал, который уменьшает и предотвращает поглощение ливневых вод в ранее неосвоенные земли.

«Постановление о выполнении» означает постановление, принятое для выполнения всеобъемлющего плана.

«Улучшение» означает любой искусственный недвижимый объект, который становится частью недвижимого имущества, размещается на нем или прикрепляется к нему.

«Неполное приложение» означает приложение, в котором не рассматриваются все элементы, требуемые формой и Кодексом разработки, и / или за которое не взимается плата.

«Индустриальный парк» означает участок земли, который был спроектирован, разработан и эксплуатируется как интегрированный объект для нескольких индивидуальных целей с особым вниманием к циркуляции, парковке, коммунальным потребностям, эстетике и совместимости.

«Заполнение» означает застройку свободной земли, которая в значительной степени окружена другой застроенной недвижимостью.

«Учреждение промежуточного ухода» означает учреждение, которое предоставляет на регулярной основе медицинский уход и услуги лицам, которым не требуется такой уровень ухода и лечения, который назначен в больнице или учреждении квалифицированного сестринского ухода, но которые: из-за своего психического или физического состояния нуждаются в уходе и услугах (выше уровня проживания и питания), которые могут быть предоставлены им только через такие институциональные учреждения, как эти.См. Разделы «учреждение длительного ухода» и «дом престарелых или реабилитационный центр».

«Нерегулярный участок» означает участок, на котором передняя и задняя линии участка не параллельны.

«Мусор» означает любой лом, отходы, вторичные материалы или мусор, независимо от того, хранятся они или используются в связи с разборкой, переработкой, утилизацией, хранением, тюкованием, утилизацией или другим использованием или утилизацией.

«Свалка свалок» означает использование площади любого участка земли для демонтажа или «разрушения» автомобилей или других транспортных средств или механизмов, или для хранения или хранения деталей или оборудования, полученных в результате такого разборки или «разрушения», или для хранение или хранение мусора, включая металлолом или другой металлолом.

«Лаборатория» означает объект, оборудованный для проведения научных экспериментов или испытаний или для производства химикатов, лекарств и т.п.

«Решение о землепользовании» означает окончательное решение или определение, принятое уполномоченным органом, которое касается принятия, изменения или применения: (a) целей планирования в масштабе штата, (b) положения всеобъемлющего плана, (c) землепользования. регулирование, или (d) новый регламент землепользования. См. Дополнительные определения в ORS 197.015.

«Прачечная» означает заведения, которые в основном занимаются предоставлением услуг по стирке, химчистке или покраске, кроме тех, которые классифицируются как «личные услуги». Типичное использование включает коммерческие прачечные, услуги по доставке подгузников или услуги по доставке белья, но за исключением прачечных и химчисток, если они перечислены.

«Законодательный» означает любое предлагаемое действие, которое приведет к изменению политики города, включая: (а) изменение текста всеобъемлющего плана; (b) изменение карты комплексного плана, которая включает в себя несколько земельных участков; (c) изменение текста исполнительного постановления; (d) изменение карты зонирования, которая включает ряд земельных участков; и / или (e) изменение любого плана или карты землепользования, которое представляет собой изменение в политике землепользования города.

«Решение об ограниченном землепользовании» означает окончательное решение или определение, принятое местным правительством в отношении участка в пределах городской застройки, и касается: (a) утверждения или отказа в подразделении или разделе; и / или (b) одобрение или отклонение заявки на основании дискреционных стандартов, разработанных для прямого регулирования физических характеристик разрешенного использования.

«Жилая единица» означает в учреждениях для проживания с уходом, жилых помещениях и учреждениях по уходу за детьми комнату, квартиру, коттедж или другую территорию, отведенную для использования жильцом или жильцами.

«Погрузочное пространство» означает внеуличное место или причал на том же участке или участке, со зданием или использованием, или прилегающим к группе зданий или назначений, для временной стоянки транспортного средства, которое загружает или выгружает людей. , товары или материалы, и какое место или койка примыкает к улице, переулку или другим подходящим средствам доступа и выхода.

«Район местного благоустройства» означает географический район, созданный местным правительством, для которого предлагаются некоторые улучшения, и те, кто получает выгоду, несут за это ответственность.

«Помещения для проживания» означает здание или помещение, в котором владелец или его агент постоянно проживают, где питание и проживание предлагаются за компенсацию для трех или более человек, но не более девяти человек. См. «Пансионат или дом».

«Учреждение долгосрочного ухода» означает учреждение или отдельную часть учреждения, которое имеет лицензию или одобрено для оказания медицинской помощи под медицинским наблюдением в течение 24 или более часов подряд двум или более пациентам, не имеющим отношения к руководящему органу или его члены по браку, крови или усыновлению.См. «Учреждение расширенного ухода», «учреждение промежуточного ухода» и «дом престарелых или реабилитационный центр».

«Лот» означает отдельную земельную единицу, созданную в результате подразделения земли.

«Участок, угол» означает участок или участок земли, примыкающий к двум или более улицам на их пересечении или к двум частям одной улицы, образующим внутренний угол менее 135 градусов.

«Глубина участка» означает горизонтальное расстояние от середины передней линии участка до середины задней линии участка, за исключением участков с флажками.

Лот, Флаг. См. «Участок флага».

«Линия участка» означает границу участка, ограничивающего участок.

«Линия участка — передняя» означает в случае внутреннего участка линию, отделяющую участок от улицы, а в случае углового участка — линию, отделяющую самый узкий фасад участка от улицы (за исключением флаг лот).

«Линия участка — задняя» означает сторону, которая параллельна передней части лота / участка, или в случае нестандартной партии / участка задняя часть определяется путем проведения линии длиной 10 футов, параллельной передней линии участка. между двумя боковыми линиями.

«Линия партии — сторона» означает стороны партии / посылки, не обозначенные как передняя или задняя.

«Сквозной участок» означает участок, фасад которого выходит на две параллельные или примерно параллельные улицы.

«Ширина участка» означает расстояние по горизонтали между линиями бокового участка, измеренное под прямым углом к ​​глубине участка, в точке на полпути между передней и задней линиями участка.

«Промышленное жилище» означает жилой трейлер, передвижной дом или промышленный дом, за исключением зданий или сооружений, подпадающих под действие специального строительного кодекса, принятого в соответствии с ORS 455.От 100 до 455.450 или любое другое устройство, идентифицированное производителем как транспортное средство для отдыха.

«Парк искусственно изготовленных жилых домов (передвижных домов)» означает любое место, где четыре или более промышленных жилых дома (передвижных домов) расположены в пределах 500 футов друг от друга на участке, участке или земельном участке, находящемся в одной собственности, что является основной целью который заключается в аренде или сохранении площади для сдачи в аренду любому лицу за уплаченную плату или вознаграждение, или к оплате за аренду или использование помещений, или предложение места бесплатно в связи с обеспечением торговли или покровительства такого лица.

«Промышленный дом» означает строение, построенное для передвижения по общественным магистралям, в котором есть спальные, кухонные и сантехнические помещения, которое предназначено для проживания людей, которое используется для постоянного проживания и которое было построено в соответствии с жилищным строительством федерального значения. правила строительства и безопасности, действующие на момент строительства.

«Производство» означает предприятие, занимающееся механическим или химическим преобразованием материалов или веществ в новые продукты, включая сборку составных частей, производство продуктов и смешивание таких материалов, как смазочные масла, пластмассы, смолы или жидкости.Термин «производство» охватывает все механические или химические преобразования, независимо от того, является ли новый продукт готовым или полуфабрикатом в качестве сырья в каком-либо другом процессе. Промышленное производство обычно осуществляется для оптового рынка, а не для прямых продаж. (Обработка на фермах не классифицируется как производство, если сырье выращивается на ферме. Производство является вспомогательным для основного использования сельского хозяйства.)

«Марихуана» означает все части видов растений рода Cannabis, независимо от того, растут они или нет; смола, извлеченная из любой части растения; и каждое соединение, производство, соль, производное, смесь или препарат растения или его смолы.В него не входят: зрелые стебли растения; волокно, полученное из стеблей; масло или жмых из семян растения; любое другое соединение, производство, соль, производное, смесь или приготовление зрелых стеблей (кроме смолы, экстрагированной из них), волокна, масла или жмыха; или стерилизованные семена растения, не способного к прорастанию.

«Экстракт марихуаны» означает продукт, полученный путем отделения смолы от марихуаны.

«Продукты марихуаны» означают марихуану, продукты из марихуаны и экстракты марихуаны.

«Продукты марихуаны» — продукты, содержащие марихуану или экстракты марихуаны и предназначенные для употребления в пищу человеком.

«Розничный торговец марихуаной» означает предприятие, которое продает продукты марихуаны потребителю в этом штате в соответствии с лицензией Комиссии по контролю за алкоголем штата Орегон.

«Марина» означает причал для лодок и соответствующие услуги по ремонту и снабжению.

«Диспансер медицинской марихуаны» означает учреждение, которое зарегистрировано в Управлении здравоохранения штата Орегон и которое продает, распространяет, передает, дает, распределяет или иным образом предоставляет предметы марихуаны лицу, имеющему регистрационную карточку.

Мини Молл. См. «Торговый центр» и «торговый центр».

«Мини-склад» означает структуру, содержащую отдельные складские помещения разного размера, сдаваемые в аренду или арендованные на индивидуальной основе.

«Добыча и / или разработка карьеров» означает добычу полезных ископаемых, включая: твердые вещества, такие как песок, гравий, горные породы, уголь и руды; жидкости, такие как сырая нефть; и газы, такие как природный газ. Этот термин также включает разработку карьеров; эксплуатация скважин; измельчение, такое как дробление, просеивание, промывка и флотация; и другая подготовка, обычно выполняемая на руднике или как часть горнодобывающей деятельности.

См. Также «раскопки».

«Решение министерства» означает решение, которое не является решением о землепользовании или ограниченном землепользовании.

«Мобильный дом» означает сооружение, построенное для передвижения по общественным магистралям, со спальными, кухонными и сантехническими помещениями, предназначенное для проживания людей, используемое для постоянного проживания и построенное в период с 1 января 1962 г. , и 15 июня 1976 г., и соответствовали строительным требованиям закона штата Орегон о передвижных домах, действовавшего на момент строительства.

«Модульный дом» означает жилую единицу, изготовленную на внешнем производственном объекте для установки или сборки на строительной площадке, в соответствии с применимыми строительными нормами, установленными должностным лицом по строительству.

«Мораторий» означает разрешенную законом отсрочку нового строительства или застройки, обычно основанную на отсутствии достаточной мощности для общественных объектов, таких как дороги, канализационные и водопроводные системы.

Мотель.(Также «туристический дом» или «временное жилье».) См. «Отель» или «курорт».

Кинотеатр. См. «Театры».

«Мойка автомобилей» означает любое коммерческое или промышленное здание или помещения или их части, используемые для мытья автомобилей. Автомобильная чистка — это мойка и полировка автомобилей. Типичное использование включает в себя прачечные или автомойки, а также предприятия по детализации (также «детализацию»).

Ремонт автомобилей.См. «Гараж, ремонт».

«Тяжелое оборудование» означает ремонт грузовиков и т. Д., А также продажу, установку или обслуживание грузового или автомобильного оборудования и запчастей вместе с ремонтом кузова, покраской и очисткой паром. Типичное использование включает в себя мастерские по производству трансмиссий для грузовых автомобилей, кузовные мастерские или группы технического обслуживания грузовых автомобилей.

«Световое оборудование» означает ремонт автомобилей, а также продажу, установку и обслуживание автомобильного оборудования и запчастей, за исключением кузовного ремонта и покраски.Типичное применение — мастерские по ремонту глушителей, авто- или мотоциклетные мастерские или мастерские по ремонту автомобильных стекол.

«Продажа автомобилей» означает использование любого здания, земельного участка или других помещений для демонстрации и продажи новых или подержанных автомобилей, панельных грузовиков или фургонов, прицепов или транспортных средств для отдыха, включая любые гарантийные ремонтные работы и другие ремонтные услуги.

Путь многоцелевого использования. См. «Путь совместного использования».

Многоквартирный жилой дом. См. «Жилище: многоквартирный дом, квартира (многоквартирный дом).”

«Чистая площадь участка под застройку» означает площадь участка, за исключением тех особенностей или областей, которые данный Кодекс развития исключает из расчетов.

«Несоответствующая партия» означает партию, площадь, размеры или расположение которой были законными до принятия, пересмотра или изменения настоящего Кодекса, но которая не соответствует настоящему Кодексу по причине такого принятия, пересмотра или поправки. Требования зонирования района.

«Несоответствующая конструкция» означает конструкцию или здание, размер, размеры или расположение которых были законными до принятия, пересмотра или изменения настоящего Кодекса, но которые не соответствуют требованиям по причине такого принятия, пересмотра или поправки. современные требования зонирования района.

«Несоответствующее использование» означает использование, которое в настоящее время не разрешено в соответствующем районе зонирования, но было законным до принятия постановления, кодифицированного в этом кодексе.

«Питомники» означают выращивание деревьев, кустарников, виноградных лоз или цветковых растений для пересадки, продажи, прививки или выращивания бутонов; посадка семян или черенков; прививка и окулировка одного сорта на другой; опрыскивание и использование растений для борьбы с насекомыми и болезнями; и покупка и продажа вышеуказанных растений оптом или в розницу.

«Дом престарелых или дом престарелых» означает дом, место или учреждение или их часть, в которых оказывается помощь двум или более пациентам за выздоравливающую и / или хроническую помощь в обмен на компенсацию. Уход за выздоравливающими и / или хроническими больными включает, но не ограничивается ими, процедуры, обычно используемые для ухода за больными и ухода за ними; лица, которые тяжело больны, хирургические или родовспоможенные, исключаются; квалифицированный персонал и врач-консультант доступны в любое время; предусмотрены изоляционные сооружения.См. «Домой, выздоравливающий».

Разрешение на проживание. См. «Справку о заселении».

«Офис» означает комнату или группу комнат, используемых для ведения бизнеса, профессии, обслуживания, промышленности или правительства.

«Открытое пространство» означает любой земельный участок или участок земли или воды, по существу не улучшенные и отведенные, выделенные, обозначенные или зарезервированные для общественного или частного использования или пользования, или для использования и пользования собственниками и жителями земли, прилегающей или соседней с такой. открытое пространство.

«Противник» означает человека, свидетельствующего против предложения.

«ORS» означает пересмотренный Устав штата Орегон.

«Хранение на открытом воздухе» означает хранение на открытом воздухе любых товаров, барахла, вышедших из строя транспортных средств, материалов или других товаров или транспортных средств на одном и том же месте в течение более 24 часов.

«Владелец» означает зарегистрированного владельца недвижимости, указанного в налоговых ведомостях округа, или человека, который покупает объект недвижимости по контракту.

«Участок» означает земельную единицу, созданную в результате раздела земли.

«Парк» означает участок земли, предназначенный и обычно используемый для активного и пассивного отдыха.

«Парковочная зона» означает любую общественную или частную территорию, предназначенную и используемую для парковки автотранспортных средств, включая автостоянки, гаражи, частные проезды и законодательно обозначенные участки общественных улиц.

«Частная стоянка» означает стоянку для частного использования собственниками или жильцами стоянки, на которой расположена стоянка.

«Общественная парковка» означает парковку, доступную для общественности, с компенсацией или без нее, или используемую для размещения клиентов, клиентов или сотрудников.

«Автостоянка» означает внеуличную территорию на уровне земли, обычно с покрытием и улучшенными условиями, для временного хранения автотранспортных средств.

«Парковочное место» означает место для парковки автомобиля на общественной или частной парковке.

«Бульвар» означает часть полосы отвода, проходящую между линией обочины улучшенной проезжей части и прилегающей линией частной собственности.

«Раздел земли» означает разделение площади или участка земли на два или три участка или создание улицы / дороги в течение календарного года, когда такая площадь или участок земли существует как единица или смежные единицы земли в единой собственности на начало такого года. Разделение земли не включает: (a) разделы земли в результате обращения взыскания на права выкупа, отчуждения зарегистрированных договоров купли-продажи недвижимости и создания участков на кладбище; (b) любая корректировка линии участка путем перемещения общей границы, если не создается дополнительный участок и если размер существующего участка, уменьшенный в результате корректировки, не уменьшается ниже минимального размера участка, установленного применимым постановлением о зонировании. ; или (c) продажа лота в зарегистрированном подразделении, даже если лот мог быть приобретен до продажи с другими смежными лотами или имуществом одним владельцем.

«Тропа» означает общественную или частную полосу отвода для пешеходов или немоторизованного транспорта.

«Ломбард» означает объект, действующий в качестве лицензированного ломбарда в соответствии с ORS 726.010–726.990.

Навсегда. Для целей этого кодекса «постоянный» означает все, что конкретно не ограничено по продолжительности в качестве условия.

«Разрешение» означает письменное правительственное разрешение, выданное уполномоченным должностным лицом, дающее право его владельцу совершать некоторые действия, не запрещенные законом, но не разрешенные без такого разрешения.

человек. Термин «лицо» должен означать и включать любое физическое лицо, товарищество, ассоциацию или корпорацию, независимо от того, действует ли он, она или оно от своего имени, себя или себя, или как служащий, служащий, агент или представитель другого лица. Единственное число включает множественное число, а множественное — единственное.

«Объекты индивидуального обслуживания» означает учреждение, в основном занимающееся предоставлением информационных, учебных, личных услуг и аналогичных услуг непрофессионального характера, за исключением услуг, классифицируемых как объекты для занятий спортом и развлечениями для зрителей, спортивные объекты для участников, а также для отдыха или временного проживания.Типичное использование включает в себя фотостудии, автошколы и профессиональные училища или салоны для уменьшения габаритов.

«Планируемая застройка» означает физическую застройку, которая спланирована и предназначена для интеграции жилых помещений с аксессуарами и связанными с ними видами использования для достижения конкретных целей проектирования и обеспечения общих территорий, открытых пространств, коммунальных услуг, а также общественных и частных улиц.

«Платформа» означает окончательную карту, диаграмму, чертеж, повторную карту или другую письменную форму, содержащую все описания, местоположения, спецификации, назначения, положения и информацию, касающуюся подразделения или раздела, которые подразделение представляет на утверждение и намерено в окончательной форме записывать.

«Вилка / жилая полоса» означает небольшой участок земли, используемый для ограничения неконтролируемого доступа к общественной полосе отчуждения.

«Основное или основное использование» означает деятельность или сочетание основных видов деятельности на сайте. Одна из основных целей, для которых земля или сооружения предназначены, спроектированы или обычно используются. Сайт может иметь более одного основного использования в соответствии с конкретными положениями этого кодекса.

«Основное здание» означает строение или комбинацию структур, имеющих важное значение или функцию на участке.Как правило, основное использование сайта осуществляется в первичной структуре. Различие между основной и вспомогательной структурой обычно определяется путем сравнения размера, размещения, сходства дизайна, использования обычных строительных материалов и ориентации структур на участке.

«Профессиональные услуги» означают учреждения, которые в основном используются для предоставления профессиональных, исполнительных, управленческих или административных офисов, юридических бюро, архитектурных или инженерных фирм или фирм по недвижимости.

«Граница собственности» означает искусственную границу, которая отмечает границы и образует воображаемую линию раздела между двумя смежными, отдельно находящимися в собственности и / или юридически зарегистрированными земельными участками.

«Инициатор» означает лицо, свидетельствующее в пользу предложения.

«Крупное общественное учреждение» означает любое улучшение или структуру общественных услуг, разработанную государственным агентством или для него, но не определенное как второстепенное государственное учреждение.

«Общественное учреждение, мелкое» означает следующие улучшения или структуры общественных услуг, разработанные государственным учреждением или для государственного учреждения:

(a) Незначительные инженерные сооружения, за исключением подстанций, но включая столбы, линии, трубы или другие подобные сооружения.

(b) Конструкции канализации, ливневой канализации или водопроводных систем, за исключением очистных сооружений, резервуаров или магистральных линий, но включая реконструкцию существующих сооружений, насосных станций, колодцев, клапанов, гидрантов или других расположенных частей систем сбора, обработки и распределения в пределах государственной собственности или указанного сервитута.

(c) Улучшения улиц в рамках существующей застройки, включая тротуары, бордюры, желоба, водосборные бассейны, тротуар, знаки и устройства управления движением и уличные фонари.

(d) Улучшения общественного транспорта, такие как убежища или улучшения безопасности пешеходов и велосипедистов, расположенные в пределах полосы отчуждения или на государственной собственности.

«Объекты общественной безопасности» означает обеспечение защиты в соответствии с разделами кодекса пожарной безопасности, жизни и безопасности, а также временное хранение и техническое обслуживание необходимых транспортных средств. Типичное применение — пожарные части, полицейские участки и скорая помощь.

«Общественная услуга» означает любую услугу, предоставляемую государственным агентством, включая, помимо прочего, электроэнергию, воду, улицы, канализацию, парки, базы отдыха, школы, полицию и пожарную охрану.Этот термин включает в себя коммунальные услуги, предоставляемые регулируемыми коммунальными предприятиями, такие как телефон, газ и электроэнергия.

«Квазисудебный» означает действие или решение, которое включает применение принятой политики к конкретному приложению разработки или поправке.

Радио / ТВ Башни, Студия. См. «Средство вещания».

Задняя линия участка. См. «Линия участка — задний».

«Разумные приспособления» означают одобрение изменений или исключений из применимых правил, политики, практики или услуг, когда такие приспособления могут быть необходимы для предоставления инвалидам равных возможностей использовать или пользоваться жильем в соответствии с требованиями Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

«База отдыха» означает заведения или места, в основном занятые предоставлением спорта или отдыха участникам и для участников. Любые зрители будут случайными и не повторяющимися.

«Рекреационное хранилище» означает хранилище прогулочных транспортных средств и лодок. Типичное использование включает коллективное хранение личных транспортных средств для отдыха или лодок.

«Транспортное средство для отдыха» означает буксируемые или самоходные транспортные средства, такие как дома на колесах, кемперы-пикапы и туристические трейлеры, предназначенные для использования людьми в целях отпуска и отдыха.

«Центр сбора вторсырья» означает место, где перерабатываемые материалы сдаются жителями и сортируются для транспортировки на перерабатывающие предприятия. Склады дворового мусора также попадают в эту классификацию. (Дворовый мусор — это органический материал: листья, обрезки травы, сорняки и т. Д.)

Религиозное собрание. См. «Церковь (религиозное учреждение)».

«Реконструкция» означает внутреннюю или внешнюю модификацию существующего здания или сооружения, которая не увеличивает охват территории.

Ремонт. См. «Гараж, ремонт».

«Исследовательские услуги» означают учреждения, в основном занимающиеся исследованиями промышленного или научного характера, которые, как правило, предоставляются как услуги или которые проводятся частной фирмой и для нее, но не включают медицинские испытания и анализы. Типичное использование включает исследовательские лаборатории электроники, фирмы по экологическим исследованиям и разработкам или фармацевтические исследовательские лаборатории.

«Резиденция» означает строение, предназначенное для использования в качестве жилых помещений для одного или нескольких человек.

«Жилой уход» означает такие услуги, как присмотр; охрана; помощь при купании, одевании, уходе или приеме пищи; управление деньгами; транспорт; отдых; и обеспечение жильем и питанием, как определено в ORS 443.400 (4).

«Жилое учреждение» означает жилое учреждение по уходу, жилому обучению или стационарное лечебное учреждение, как определено и лицензировано Департаментом социальных служб в соответствии с ORS 443.400–443.455 или ORS 418.205–418.327, который обеспечивает уход в интернатном учреждении отдельно или в сочетании с лечением, обучением или их комбинацией для 6–16 человек, которые не должны быть родственниками. Персонал, необходимый для выполнения лицензионных требований, не учитывается в числе жителей учреждения и не обязательно должен быть связан друг с другом или с каким-либо жителем жилого объекта.

«Жилой дом» означает жилой дом для лечения или обучения или приемный дом для взрослых в соответствии с определением и лицензией или сертификатом Департамента кадровых ресурсов или под его управлением в соответствии с ORS 443.400–443.455 или ORS 443.705–443.825, которые предоставляют услуги по уходу на дому, отдельно или в сочетании с лечением или обучением, или их комбинацией, для пяти или менее лиц, которые не должны быть родственниками. Персонал, необходимый для выполнения лицензионных требований, не должен учитываться в числе жителей жилого дома и не должен быть связан друг с другом или с каким-либо жителем жилого объекта.

«Курорт» означает заведение для временных гостей, где основной достопримечательностью, как правило, являются рекреационные объекты или мероприятия.

Дом отдыха. См. «Дом престарелых или реабилитационный центр».

«Ресторан» означает заведение, где еда и напитки готовятся, обслуживаются и потребляются в основном в главном здании (также «закусочная», «ресторан быстрого питания», «заведение розничной торговли продуктами питания»). См. «Ресторан на вынос», «ресторан для проезда на автомобиле».

«Розничные предприятия» означают заведения, занимающиеся продажей товаров или товаров населению для личного или домашнего потребления и оказывающие услуги, связанные с продажей таких товаров; и заведения, предоставляющие услуги или развлечения, в отличие от товаров, для широкой публики, если они не классифицированы в других рубриках.

«Отводное пространство» означает:

(a) Полоса земли, приобретенная по резервации, посвящению, принудительному посвящению, давности или осуждению и предназначенная для использования под дорогой, пешеходным переходом, железной дорогой, линиями электропередачи, нефтепроводом или газопроводом, водопроводом, ливневой канализацией и другое подобное использование;

(b) Как правило, право одного передавать собственность другого.

Дорога. См. «Улица.”

Комнатный дом. См. «Жилые помещения».

Рядный дом. См. «Жилище, прилегающее: отдельная квартира».

«Школа» означает любое здание или его часть, которое спроектировано, построено или используется для образования или обучения в любой отрасли знаний, за исключением профессиональных, торговых, бизнес-школ и колледжей.

«Пожилые» взаимозаменяемы на «пожилые». «Пожилые» или «пожилые» — это все лица в возрасте 62 лет и старше.

СТО. См. «СТО».

«Откат» означает минимально допустимое расстояние по горизонтали от заданной точки или опорной линии, которая должна быть линией собственности, если не указано иное, до ближайшей фундаментной стены здания или сооружения.

«Дорожка общего пользования» означает комбинированные велосипедные и пешеходные объекты, отделенные от движения автотранспорта открытым пространством или барьером, например, но не ограничиваясь этим, бордюром, ландшафтной полосой или другим барьером или пространством в пределах проезжей части проезжей части. дороги или в пределах независимой полосы отвода.Дорожки общего пользования могут использоваться велосипедистами и пешеходами как односторонние или двусторонние. Пересечения дорог общего пользования и проезжей части требуют обработки пересечений, которые должны быть хорошо обозначены и хорошо видны для транспортных средств и участников троп. Дорожки могут быть сделаны с различными типами поверхности, при условии, что они гладкие и достаточно прочные, чтобы соответствовать требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями (ADA).

«Торговый центр» означает группу (не менее восьми бизнес-единиц) коммерческих заведений, спланированных, построенных и управляемых как единое целое с парковкой для клиентов и сотрудников на территории, обеспечением доставки товаров отдельно от доступа клиентов, эстетическими соображениями и защитой от элементы (также «мини-молл»).

«Торговая площадь» означает группу (от двух до семи бизнес-единиц) коммерческих заведений, спланированных, построенных и управляемых как единое целое с парковкой для клиентов и сотрудников на территории, обеспечением доставки товаров отдельно от доступа клиентов, эстетическими соображениями и защитой от элементы (также «мини-молл»).

«Краткосрочная аренда» означает использование жилой единицы или комнат в жилой единице лицом или группами лиц, имеющими право снимать аренду в течение менее 31 дня подряд.Краткосрочная аренда не включает: (а) ночлег и завтрак, проживание в семье, пансионат; (б) жилые помещения или ночлежки; или (c) гостиницы и мотели.

Линия бокового участка. См. «Линия участка — сторона».

«Тротуар» — пешеходная дорожка с постоянным покрытием, построенная по городским стандартам.

Отдельный блок, пристроенный. См. «Жилище, прилегающее: отдельная квартира».

Отдельная квартира. См. «Жилище, отдельностоящее: одноквартирный дом (одноквартирный).”

«Плинтус» означает покрытие, которое полностью закрывает ходовую часть промышленного жилого дома, простираясь от верха ходовой части до земли.

«Свалка твердых отходов» означает место окончательного захоронения твердых отходов, которые не могут быть собраны или переработаны.

«Точечное зонирование» означает изменение зонирования земельного участка или земельного участка в пользу собственника для использования, несовместимого с окружающим использованием, а не для целей или результатов реализации всеобъемлющего плана.

«Крутой склон» означает землю, где уклон превышает 20 процентов.

«Сюжет» означает часть здания, находящуюся между поверхностью любого этажа и поверхностью следующего над ним этажа, или, если над ним нет этажа, то пространство между полом и следующим над ним потолком, включая те подвалы, используемые для основного использования.

«Улица» означает общественный или частный путь, созданный для въезда или выезда транспортных средств на один или несколько участков, участков, территорий или участков земли, включая термины «дорога», «шоссе», «полоса движения», «Проспект», «переулок», «место», «двор», «путь», «круг», «проезд» или другие обозначения.

«Стриповая застройка» означает коммерческую или розничную застройку, обычно в один магазин, которая выходит на главную улицу.

«Строение» означает что-то построенное или построенное и имеющее фиксированное основание или фиксированное соединение с землей или другим сооружением, а также платформы, дорожки и проезды на высоте более 30 дюймов над уровнем земли, но не над каким-либо подвалом или этажом ниже. Палатки, используемые для навесов для автомобилей и / или других хранилищ более 15 последовательных дней или 30 суммарных дней в календарном году, должны считаться сооружениями для целей настоящего Кодекса.

«Студия» означает здание или часть здания, используемую в качестве рабочего места художника, фотографа или ремесленника или используемое для радио- или телевещания.

«Подразделение (подразделение)» означает разделение площади или участка земли на четыре или более участков в течение календарного года, когда такая площадь или участок земли существует как единица или смежные единицы земли, принадлежащие лицу, в начале. такого года.

«Временный парклет» означает использование пространства транспортного средства (например,g., парковочное место на улице) или пристройка к бордюру для общественного пользования, социального взаимодействия и пассивного или активного отдыха. Временные парковки на уличных парковках обычно состоят из платформы, барьеров для движения транспорта и сидений, но при соблюдении требований безопасности поощряется творческий подход к включению ландшафтного дизайна, искусства и других элементов. Соответственно варьируется срок действия временных парклетов и дизайн. См. SHMC 18.12.190.

«Временные сооружения» — сооружения, не разрешенные на постоянной основе.

«Временное использование» означает использование, которое по своей природе продлится менее года. Примеры временного использования — это использование, связанное с продажей товаров для определенного праздника, мероприятия или торжества, использование, связанное со строительством, и сезонное использование.

Использование, установленное на фиксированный период времени с намерением прекратить такое использование по истечении этого периода времени.

«Палатка» означает переносное укрытие или временную конструкцию из ткани или кожи, поддерживаемую шестами и обычно прикрепляемую кольями к земле и определяющую объем.

«Театр» означает здание или часть здания, предназначенные для показа кинофильмов, а также для драматических, музыкальных или живых представлений.

Туристический дом. Смотрите «отель».

Временное жилье. Смотрите «отель».

«Дорожный прицеп» означает переносную конструкцию транспортного средства, не построенную в соответствии с UBC, Кодексом норм строительства и безопасности промышленных домов или Стандартом проектирования и строительства передвижных домов, предназначенную для путешествий, кемпинга или отдыха, имеющую собственный двигатель или смонтированные на другом транспортном средстве или запряженные им, полностью лицензированные и готовые к использованию на шоссе, включая, помимо прочего, туристические и кемпинговые трейлеры, грузовые кемперы и дома на колесах.

«Парк туристических трейлеров» означает парк, в котором четыре или более туристических трейлеров расположены в пределах 50 футов друг от друга на участке, участке или участке, принадлежащем одному и тому же владельцу, основная цель которого состоит в том, чтобы арендовать место или оставить место для сдачи в аренду. любому лицу за плату или за аренду или использование помещений.

«Дерево» означает любое живое стоящее древесное растение со стволом диаметром два дюйма или более на высоте четырех футов над уровнем земли. См. SHMC 17.132.020.

«Некорпоративный» означает районы, расположенные за пределами юридических границ зарегистрированного города.

«Использование без внесения в список» означает использование, которое не указано в списке как полностью разрешенное использование или как условное использование в определенной зоне.

«Городская территория» означает, как правило, территорию в пределах муниципального образования.

«Зона роста города» означает территорию между границей города и границей роста города.

«Граница роста города» означает принятую линию на границе текущего города или за его пределами, определяющую область, которая будет приспособлена для будущего роста города в течение определенного периода времени.

Коммунальное хозяйство, майор. См. «Общественное учреждение, майор».

Коммунальная, второстепенная. См. «Общественное учреждение, несовершеннолетние».

«Отклонение» означает разрешение отступить от конкретных требований этого кодекса.

«Склад» означает здание, используемое в основном для коммерческого хранения товаров и / или материалов.

«Складирование» означает терминальные сооружения для временного хранения грузов, с оборудованием для обслуживания или без него.

«Водно-болотные угодья» означает, как определено Отделом земель штата Орегон. См. ORS 196.800 (16): те районы, которые затопляются или насыщаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой и продолжительностью, достаточными для поддержания, и которые при нормальных обстоятельствах поддерживают преобладание растительности, обычно адаптированной для жизни в условиях насыщенных почв.

«Двор» означает открытое пространство на участке, которому нет препятствий снизу вверх, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.При определении отступления двор не включает сервитут доступа или полосу отвода.

«Двор — фасад» означает двор, передняя часть которого является линией фасада участка, проходящей под прямым углом к ​​зданию на требуемом расстоянии или к передней внешней стене здания.

«Двор — задний» означает ярд между линиями боковых участков, измеренный по горизонтали под прямым углом к ​​задней линии участка от задней линии участка до ближайшей точки здания.

«Двор — сторона» означает двор, не определяемый как передний или задний.

«Зона» означает специально обозначенный район или район в городе Сент-Хеленс, в пределах которого правила и требования регулируют, среди прочего, использование, размещение, расстояние и размер земли и зданий. (Приказ 3241 § 3 (Прил. B), 2019; Приказ 3232 § 2 (Прил. A), 2018; Приказ 3215 § 4 (Прил. D), 2017; Приказ 3203 § 2 (Прил. A) , 2016; Постановление 3190, § 2 (Приложение A), 2015; Постановление 3186, § 21, 2015; Постановление.3181 § 4 (Прил. C), 2015; Ord. 3164 § 3 (Прил. B), 2012; Ord. 3144 § 2 (Прил. A), 2011; Ord. 3032 §§ 1 (1), 1 (2), 2007; Ord. 2875 § 1.040, 2003)

Разрешенное и условное использование: одна из этих вещей не похожа на другую

Использование земель в обозначении зонирования обычно попадает в одну из двух категорий: разрешенное и условное. Большинство владельцев собственности не задумываются о том, как было разрешено использование их собственности, до тех пор, пока они могут использовать ее так, как они планировали.Но то, разрешено ли использование или условно, может повлиять на будущую стоимость земли.

Местные органы власти издают постановления о зонировании с целью планирования использования земель в пределах своих границ. Они создают классы зонирования, а затем определяют применения, применимые к каждой из групп. Категории зонирования обычно касаются использования земель (например, жилых, сельскохозяйственных, деловых, промышленных и производственных), а также ограничений на строительство на землях (таких как высота, отступы и открытое пространство).

В каждом из обозначений зонирования указаны виды использования, которые приемлемы в данной конкретной категории зонирования. Некоторые из этих видов использования разрешены, а другие являются условными. Разрешенное использование — это использование, которое разрешено до тех пор, пока землевладелец выполняет все другие требования определенной категории зонирования. Разрешенное использование допускает использование, предусмотренное обозначением. Например, одно название предприятия разрешает рестораны, а другое — автозаправочные станции. Это зонирование, которое дает землевладельцу законное право на использование и / или постройки, которые он хочет разместить на земле.

Условное использование — это использование, которое обусловлено определенными требованиями. При условном использовании землевладелец (или пользователь собственности) подает заявку на разрешение, известное как разрешение на условное использование. Затем местное правительство рассматривает заявку и принимает решение относительно разрешения. Если разрешение одобрено, есть список условий, на которых это одобрение предоставляется. Эти условия становятся частью разрешения. Если эти условия нарушаются в течение срока действия разрешения, существует процедура его отзыва.Разрешения на условное использование также могут иметь дату истечения срока, когда владелец недвижимости должен повторно подать заявку на разрешение в конце срока его действия.

Владельцы недвижимости не имеют права на определение зонирования. Но после того, как собственность используется или была построена в соответствии с назначением зонирования, право собственности на это обозначение переходит в собственность. Другими словами, как только землевладелец начинает разрешенное использование или возводит конструкцию на разрешенной собственности, у землевладельца теперь есть законное право продолжать это использование.Если обозначение зонирования затем изменится, владелец собственности может продолжить использование, несмотря на то, что использование больше не разрешено в соответствии с текущим обозначением зонирования (известное как законное несоответствующее использование). То же самое справедливо и для требований к строению — если они меняются, владелец собственности может продолжать использовать строение, несмотря на то, что оно больше не соответствует текущим требованиям зонирования (так называемым юридически несоответствующим строениям).

С другой стороны, если условное разрешение на использование аннулировано (или не продлено), землевладелец не может больше использовать свою собственность таким же образом, как он делал это с условным разрешением на использование.Суд по делу Rainbow Springs Golf Co., Inc. против города Муквонаго , 2005 WI App 163, 284 WI, 2d 519, 702 NW2d 40, постановил, что условное разрешение на использование является не правом собственности, а скорее инструмент зонирования, и, следовательно, он может быть изъят муниципалитетом без какой-либо компенсации землевладельцу.

Это различие важно не только для владельца собственности, имеющей разрешение на условное использование, но и для ее кредитора. Если застройка является разрешенным использованием в соответствии с обозначением зонирования и это обозначение изменяется, застройка может продолжаться как законное несоответствующее использование или структура.Стоимость для владельца или обеспеченной стороны не изменяется. Но, если пользователь собственности нарушает свое условное разрешение на использование и оно аннулируется, он не может выполнять то же использование свойства без получения другого условного разрешения на использование. Если это невозможно (что, вероятно, связано с тем, что предыдущее разрешение на условное использование было отозвано), это может повлиять на стоимость свойства, поскольку предполагаемое использование свойства изменилось. Учитывая тот факт, что ссуда, вероятно, была одобрена на основании этого первоначального использования, это также может повлиять на ссуду.

Таким образом, когда владелец собственности развивает свою собственность (а кредитор предоставляет кредит), необходимо учитывать способ утверждения проекта. И, если собственность будет эксплуатироваться с условным разрешением на использование, все участники (владелец, пользователь и кредитор) должны понимать условия разрешения и при каких обстоятельствах разрешение может быть прекращено.

Существуют способы гарантировать, что условное разрешение на использование не может быть отозвано произвольно, а его стоимость будет принята, в зависимости от того, как составляется разрешение на условное использование.Юристы Axley знают, как защитить интересы землевладельца и кредитора в процессе условного использования, обеспечивая некоторую дополнительную защиту всем, кто имеет интерес в собственности.

Чтобы подписаться на уведомления по электронной почте от юридической фирмы Axley, щелкните здесь.

Axley Brynelson с радостью предоставит статьи, юридические предупреждения и видеоролики в информационных целях, но мы не даем юридических консультаций или не устанавливаем отношения между адвокатом и клиентом, предоставляя эту информацию.Закон постоянно меняется, и наши публикации могут не обновляться. Прежде чем полагаться на любую юридическую информацию общего характера, проконсультируйтесь с юрисконсультом в отношении вашей конкретной ситуации. Хотя наши юристы приветствуют ваши комментарии и вопросы, имейте в виду, что любая информация, которую вы нам предоставите, если вы сейчас не являетесь клиентом, не будет конфиденциальной.

Регулирование землепользования: чего оно вообще стоит?

Прошу прощения за опоздание на это увлекательное обсуждение. Я путешествовал последние несколько дней и раньше не мог этим заниматься.Итак, с вашей снисходительностью, я расскажу о контексте зонирования здесь, а затем о средствах правовой защиты в следующей публикации.

Как отметили несколько других участников, затраты и выгоды от зонирования нельзя рассчитать только с экономической точки зрения. У нас есть нация, которая, как многие отметили, страдает от растущего неравенства, которое, помимо других своих последствий, угрожает нашей социальной сплоченности. Неравенство носит расовый и экономический характер. Школы более разделены, чем когда-либо, потому что районы, в которых они расположены, являются однородными в расовом и экономическом отношении.(Джентрификация, которая, кажется, может улучшить ситуацию, обычно носит временный характер, а ее улучшение — в основном временное.) Трагические ожесточенные столкновения полиции с молодыми афроамериканскими мужчинами, которые являются результатом как безнадежности, так и в результате оппозиционного поведения этих мужчин и колониальной позиции силы оккупационной полиции сохраняются в основном потому, что мы сосредоточили наиболее обездоленных членов нашего общества в отдельных кварталах. Относительно низкие показатели мобильности между поколениями в нашей стране усугубляются сегрегацией по месту жительства; Недавние исследования показали, что афроамериканские дети из малообеспеченных семей, которые растут в районах с низким доходом, с меньшей вероятностью, будучи взрослыми, достигнут статуса среднего класса, чем аналогичные дети афроамериканцев с низким доходом, которые растут в районах, где бедность меньше концентрированный.

Безусловно, зонирование может усугубить эти проблемы. Но также бывает, что, как отмечали другие участники, свободный рынок землепользования может также усугубить их, и что для их устранения может потребоваться другое зонирование. Прежде чем говорить о том, как следует реформировать правила зонирования, я кратко изложу историю зонирования, потому что понимание этой истории необходимо, прежде чем можно будет решать проблемы.

Хотя до Первой мировой войны существовало некоторое зонирование, оно было относительно ограниченным (Нью-Йорк был пионером), за исключением городов (в основном в приграничных штатах), которые приняли правила расового зонирования.Многие из этих городов (Балтимор, Луисвилл, Сент-Луис и т. Д.) Имели районы, которые были более интегрированы в расовом отношении в плане проживания, чем все, с чем мы знакомы сегодня; они приняли постановления, чтобы попытаться разрушить эту интеграцию. Как указал профессор Арнольд, Верховный суд запретил такое зонирование в 1917 году. Он сделал это не по причинам расового равенства, а потому, что расовое зонирование (но, по-видимому, все зонирование) нарушало право собственности Четырнадцатой поправки владельца распоряжаться собственностью по своему усмотрению. .

Как я описываю в своей недавней книге The Color of Law , решение Верховного суда Buchanan вдохновило и стимулировало общенациональное расширение экономического зонирования как часто явную попытку уклониться от запрета Бьюкенена на обязательную расовую сегрегацию. В 1921 году министр торговли Герберт Гувер созвал комитет из восьми человек для рассмотрения рекомендаций по зонированию столицы. Основываясь на работе комитета, в следующем году Департамент опубликовал «Букварь по зонированию»; 100 000 экземпляров были розданы городским властям по всей стране.В 1924 году Департамент опубликовал Закон о стандартном разрешении зонирования, типовой закон, который был принят многими штатами, чтобы уполномочить местные органы власти принимать постановления о зонировании.

Хотя в учебнике по зонированию министерства торговли прямо не упоминается расовая сегрегация как оправдание зонирования, члены или консультанты комитета министерства недвусмысленно заявили о необходимости зонирования для предотвращения расовой интеграции.

Вот только один из многих примеров: влиятельным членом Консультативного комитета Гувера был Фредерик Лоу Олмстед-младший.Через год после Бьюкенен Олмстед сказал Национальной конференции по городскому планированию, что хорошую политику следует отличать от «юридических и конституционных вопросов». Что касается политики, Олмстед заявил, что «в любом жилищном строительстве, которое должно быть успешным,… расовые разделения… должны приниматься во внимание… [если] вы попытаетесь заставить смешаться людей, которые еще не готовы к общению, и кто не хочет смешиваться », развитие не может быть экономически успешным.

В 1929 году Эрнст Фройнд, профессор права Колумбийского университета, который был ведущим специалистом в области административного права, резюмировал мотивы комитета Гувера и других национальных экспертов по планированию следующим образом: предотвращение «прихода цветных людей в район», он писал, что на самом деле это «более веская» причина для зонирования, чем создание районов с аналогичными физическими характеристиками, обычное общественное оправдание зонирования.Поскольку, пояснил Фройнд, Верховный суд (Бьюкенен) сделал «невозможным найти подходящую юридическую формулу» для сегрегации, зонирование было оставлено как наиболее разумное средство достижения тех же целей.

В 1926 году, как было описано в предыдущих сообщениях, Верховный суд подтвердил экономическое зонирование в деле Евклид . Это было любопытное решение, потому что это был Верховный суд, который последовательно (и впоследствии) считал свободу собственности неприкосновенной. В течение почти 40 лет Суд отменил все виды регулирования (не только зонирование, как в Buchanan , но, в первую очередь, регулирование здоровья и безопасности и минимальной заработной платы) на том основании, что оно нарушает свободу заключения договоров.Разрешение Евклида на экономическое зонирование было единственным существенным исключением из этого строго идеологического подхода. В более ранней публикации этого обсуждения Дана Берлинер заявила, что Euclid — это простая практика «не ставьте химический завод рядом с кучей домов для защиты здоровья и безопасности населения». Это не так. Это было о расе.

Евклид был деревней, официальные лица которой были заинтересованы в принятии постановления об исключительном зонировании из-за желания не допустить переезда афроамериканцев и иммигрантов из Восточной Европы в эту общину из соседнего Кливленда.(Смуглые итальянцы и евреи еще не считались «белыми».) Судья окружного суда сначала запретил постановление, заключив, что положения об исключительном зонировании, подобные положению Евклида, неотличимы от явно расового зонирования, которое Верховный суд признал неконституционным всего девять лет назад. Судья написал, что он не мог притвориться, что не знает, в чем заключалась цель постановления: «Унижение ценностей собственности и скопление населения всякий раз, когда цветные или определенные иностранные расы вторгаются в жилые районы, так хорошо известны, что быть в пределах судебной компетенции », — говорится в его заключении.

Отменяя это решение, судья Верховного суда Джордж Сазерленд, по мнению большинства, утверждал, что было уместно запретить многоквартирные дома в районе домов для одной семьи, потому что

«очень часто жилой дом — это просто паразит, построенный для того, чтобы воспользоваться преимуществами открытых пространств и привлекательного окружения, созданного жилым характером района… и принося, в качестве необходимого сопровождения, беспокоящие шумы, связанные с увеличивающимся движением транспорта. и бизнес,… лишение детей привилегии тихих и открытых пространств для игр, которыми пользуются те, кто живет в более благоприятных местах, — до тех пор, пока, наконец, не будет полностью разрушен жилой характер района и его желательность в качестве места для самостоятельного проживания.В этих условиях многоквартирные дома, которые в других условиях были бы не только совершенно неприемлемыми, но и весьма желательными, становятся практически неудобными ».

Хотя многие пригородные общины впоследствии приняли постановления о зонировании, которые требовали больших размеров участков или отступления улиц от домов для одной семьи, и запрещали таунхаусы или квартиры по причинам экономической элитарности, а не расы, исторические записи включают достаточное количество случаев, когда расовая принадлежность была неосмотрительно указана в сделать неразличимыми экономическую элитизм и расовую изоляцию.Несколько дел дошли до судов, и решения должны быть вам знакомы — случаи, когда муниципалитеты перезонировали районы только тогда, когда в них въехали афроамериканцы или предположительно въехали (например, Black Jack , 1974). В одном деле ( Dailey v. Lawton , 1970), когда город отказался предоставить вариант зонирования для многоквартирного дома после шквала публичных жалоб на расовой почве, федеральный апелляционный суд заявил: «Хотя Комиссия по планированию этого не сделала. использовать расовую принадлежность как официальное основание для отказа в разрешении… [если] доказательство нарушения гражданских прав зависит от открытого заявления должностного лица о намерении провести дискриминацию, четырнадцатая поправка мало утешает тех, кто ищет ее защиты.Но эта аргументация не применялась по всей стране в спорах о зонировании. Более типичным был Arlington Heights (1977), касающийся городского совета, который принял постановление об исключительном зонировании на собрании, где представители общественности призвали совет действовать из соображений расовой дискриминации и где письма в местную газету открыто выражали желание исключить афроамериканцев как причины противодействия развитию. Тем не менее, Верховный суд счел постановление конституционным, поскольку нельзя было доказать, что сами члены совета были специально мотивированы исключать афроамериканцев, а не только все семьи с низкими доходами.

Массовый пригород Соединенных Штатов был осуществлен в основном за счет федеральных субсидий застройщикам целых подразделений — при явном условии, что будут приняты постановления об исключительном зонировании, что дома не будут продаваться афроамериканцам и что жилищные документы включают ограничительные условия, запрещающие перепродажу африканцам. Американцы. Эти три требования взаимно усиливали и неотличимы друг от друга. Начиная с 1935 года, в Руководстве по андеррайтингу Федерального жилищного управления США давались инструкции оценщикам банков, которые надеялись квалифицировать ссуды на строительство и развитие, а также индивидуальные заявки на ипотеку для страхования FHA.Оценщикам было сказано давать более высокие оценки там, где «защита от некоторых неблагоприятных воздействий достигается за счет наличия и обеспечения соблюдения надлежащих правил зонирования и соответствующих ограничений действий», и добавляли, что «среди неблагоприятных воздействий [i] важным является проникновение негармоничных факторов. расовые или национальные группы «.

Из этого и многих других свидетельств очевидно, что мы имеем неконституционный расовый жилищный ландшафт. Независимо от того, является ли зонирование неразумным по причинам экономической или социальной политики, у нас есть конституционное обязательство по его реформированию, независимо от его экономической целесообразности или отсутствия таковой.Как я писал в книге «Цвет закона », отказ от прошлого не является конституционной политикой.

Покупка коммерческой земли — Делайте домашнюю работу — McPherson Architecture

Коммерческая недвижимость — это значительные инвестиции, поэтому перед тем, как сделать решительный шаг, важно провести тщательную юридическую экспертизу и убедиться, что вы получите положительную окупаемость своих инвестиций (ROI).

Процесс один и тот же, независимо от типа вашего бизнеса, землепользования или плана строительства, но важным моментом является методичность.Слишком часто покупатели не делают свою домашнюю работу и обнаруживают, что владеют земельным участком, который становится трудно освоить, или финансовое уравнение просто не работает.

Источник изображения

ЭТАП 1 — АНАЛИЗ РЫНКА

Знайте, что вы ищете и какое географическое положение имеет смысл для вашего бизнеса. Для этого вам необходимо учитывать тип вашего бизнеса и предполагаемое использование собственности. Будет ли это торговое, офисное, складское или многофункциональное?

Затем вам нужно исследовать области, которые больше всего подходят для вашего предполагаемого землепользования.Размещение пивоварни в районе, в основном известном для пожилого населения, скорее всего, не принесет такой же отдачи от инвестиций, как стратегическое размещение его рядом с университетом или городским районом с большим количеством миллениалов. Более очевидно, что строительство роскошных кондоминиумов в сельской местности не будет таким прибыльным, как их размещение в быстро развивающемся городе; рядом с магазинами, ресторанами и совместимыми удобствами. Знайте свою рыночную демографию и их привычки к расходам, и вы поймете, какое географическое положение имеет смысл.

Помните, что «окупаемость ваших инвестиций» является (или должна быть) вашим наиболее важным фактором при покупке коммерческой земли. Стратегически размещая свой бизнес или развитие в области, где они наиболее вероятны, вы увеличиваете свои шансы на получение максимальной рентабельности инвестиций.

ЭТАП 2 — ЗЕМЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ЗОНИРОВАНИЕ

Теперь, когда вы установили флажок анализа рынка, пора взглянуть на карту зонирования для географической области, которая имеет смысл для вашего здания.Карты зонирования можно найти на веб-сайте местного оценщика, и вы можете выполнить поиск по адресу собственности, юридическому описанию или общему району. Обозначения зонирования описывают, что можно построить на любом участке земли. Если вы хотите построить пивной паб на открытом вами участке земли, не думайте, что вы это можете сделать только потому, что в следующем квартале есть еще один пивной паб. Зонирование может меняться поквартально.

Если участок земли, который вы указали, не зонирован, чтобы позволить строительство здания для вашего использования, иногда вы можете пройти процесс «переназначения» участка, чтобы разрешить его использование.Этот процесс может занять как минимум 90 дней и часто включает публичные слушания, чтобы разрешить общественное обсуждение. Но перед тем, как приступить к процессу изменения зонирования, мы рекомендуем вам поговорить с городским планировщиком, ответственным за ваш район, чтобы понять, будет ли изменение зонирования успешным.

ЭТАП 3 — ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

После того, как вы завершите анализ рынка и найдете участок земли, вам необходимо провести оценку земли. Для этого лучше всего нанять квалифицированного специалиста, имеющего опыт работы в сфере землеустройства и коммерческой недвижимости.Оценщик коммерческой недвижимости будет использовать сравнительный процесс исторических продаж аналогичных типов земли в том же географическом районе. Лицензированный оценщик лучше всего сможет дать вам точную оценку земли. Оценка предоставит вам информацию, необходимую для согласования покупной цены.

ШАГ 4 — МЕМОРАНДУМ ЗЕМЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ (LIM)

Затем вам нужно будет получить отчет о меморандуме с информацией о земле, который будет подготовлен городскими властями по вашему запросу.LIM отличается от города к городу, но обычно включает в себя особенности, потенциальные опасности, зонирование, услуги водоснабжения и удаления отходов, а также любые уведомления или приказы, влияющие на землю, например сервитуты. Это юридические записи о собственности, которую вы указали.

Без подробного учета собственности вы можете столкнуться с проблемами, которые не позволят вам использовать землю так, как вы намереваетесь. Титульная компания также может помочь вам получить эту информацию.

ШАГ 5 — ФИНАНСИРОВАНИЕ

Наконец, вам нужно получить финансирование.Вы можете сделать это своим Шагом 1, потому что без возможности профинансировать покупку земли и строительство у вас не будет проекта. Будет ли кредитор финансировать вас, может зависеть от размера земли, местоположения, зонирования, предполагаемого использования, наличия основных услуг, доступа и любых препятствий для возможного строительства.

ЭТАП 6 — ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ

Вашему финансовому учреждению также необходимо знать, что недвижимость не загрязнена окружающей средой.Как правило, требуется проведение первого этапа экологического обследования, в ходе которого рассматривается история участка, а также проводится отбор проб грунта в нескольких местах. Образцы будут проверены на наличие загрязняющих веществ, и при обнаружении признаков загрязнения будет проведено более глубокое обследование. Обычно ваше финансовое учреждение выбирает испытательную компанию.

ШАГ 7 — ПЕРЕГОВОР

Если вы хорошо подготовились и имеете прочную основу для бизнеса, вы сможете получить финансирование.А знание своих финансовых возможностей позволяет серьезно вести переговоры о продаже.

Если вы обнаружите интересующий вас участок земли, но обеспокоены тем, что покупатель его выкупит, сделайте предложение с учетом непредвиденных обстоятельств. Это дает вам время для выполнения домашней работы, и если какой-либо из факторов, перечисленных в ШАГИ 1-6 , не сработает, вы можете расторгнуть контракт. Подходящий период комплексной проверки в договоре на случай непредвиденных обстоятельств обычно составляет 90 дней.

Если вы выполнили домашнее задание и выбрали землю на основе своих выводов, вы сможете избежать потенциальных препятствий и добиться положительной отдачи от своих инвестиций.Готовы, настраивайтесь, инвестируйте!

Планирование и зонирование: 3 вещи, на которые следует обратить внимание при покупке недвижимости: McBrayer PLLC

Планирование и зонирование: 3 вещи, на которые следует обращать внимание при покупке недвижимости

26 апреля 2017 г.

Опубликовано в Закон о недвижимости, Планирование и зонирование

Принято считать, что недвижимость — это надежное вложение: в конце концов, они больше не зарабатывают на ней, и ее часто объявляют «единственной в своем роде».«Конечно, то, что мудрость общепринята, еще не означает, что она верна. На самом деле существует множество факторов, которые следует учитывать потенциальным покупателям недвижимости, и их тщательный анализ обычно приводит к принятию более обоснованных инвестиционных решений. Состояние любых зданий, доступ к собственности и экологическая оценка — все это должно быть факторами при принятии решения о покупке, но есть дополнительные проблемы с точки зрения планирования землепользования, которые повлияют на окупаемость инвестиций в недвижимость в долгосрочной перспективе.

Текущее зонирование

Покупатели жилой и коммерческой недвижимости должны тщательно изучить текущее зонирование потенциальной инвестиционной собственности. Это главный фактор при определении того, какое использование будет считаться приемлемым для ваших новых инвестиций. Это также может дать представление о мыслительном процессе муниципалитета о том, как наиболее эффективно использовать собственность с точки зрения сообщества. Зонирование ограничивает собственность конкретным использованием в целом, но также обычно устанавливает стандарты для размера и размещения зданий на территории, допустимо ли хранение лодок и жилых автофургонов, можно ли содержать на территории определенных животных и, возможно, множество других. вопросы.В дополнение к зонированию собственности, которую вы рассматриваете, не забудьте проверить зонирование и прилегающих участков. Прекрасный вид на открытый луг, который вы видите сегодня от входной двери, на самом деле, на самом деле, уже предназначен для использования в тяжелой промышленности.

Имейте в виду, что неидеальное зонирование — не обязательно тупик; некоторые желательные варианты использования могут быть доступны как условные, требующие дополнительных правительственных разрешений, и вы можете попытаться изменить зонирование собственности для использования по назначению.Однако это, вероятно, повлечет за собой значительные дополнительные расходы, а благоприятные результаты не гарантированы.

Наложения и ограничения дизайна

Существуют и другие возможные ограничения, которые могут определять, как вы можете использовать и развивать свою собственность. Например, здания в исторических районах или районах с дизайнерскими накладками могут иметь ограничения, охватывающие весь спектр от типов окон, которые могут быть установлены, до того, можно ли окрашивать стену. Для собственности с водно-болотными угодьями или поймой могут быть наложены ограничения на размещение зданий и изменение топографии земли.Существование исчезающих видов или территорий, имеющих археологическое / антропологическое значение, может серьезно помешать инвестициям в недвижимость и ее развитию. Хотя некоторые проблемы или ограничения невозможно обнаружить заранее, по большей части ограничения записываются и доступны для изучения перед покупкой. Хотя это может быть само собой разумеющимся, не забудьте визуально осмотреть любую недвижимость, которую вы рассматриваете для инвестиций — многие из этих проблем станут очевидными, если просто осмотреться.

Планирование на будущее

Обдумайте все аспекты собственности и окружающей собственности и представьте, как она может закончиться через пять-десять лет. Планирует ли город разместить пожарную часть на пустыре по соседству? А как насчет шоссе через лес за вашим задним двором? Помогут ли эти изменения вашим инвестициям или повредят? Если вы потратите даже несколько минут на то, чтобы ознакомиться с долгосрочными планами правительства, которые обычно доступны общественности через правительственные службы планирования и даже во многих случаях только в мэрии, то это может дать ценную информацию в определении того, является ли покупка инвестиционной собственности разумным решением.Коммерческая недвижимость может существенно подорожать, если поблизости будет предложена новая улица; однако этот же проект проезжей части может пагубно повлиять на жилую ценность. Кроме того, частично завершенные жилые комплексы могут развиваться по своему характеру от того, что было изначально предложено. То, что сейчас является свободным прилегающим участком и первоначально предназначалось для дополнительных домов на одну семью, в конечном итоге может превратиться в предложения по более плотной жилой застройке или даже в районный торговый центр.Перед покупкой важно подумать о том, как район и / или его окрестности могут развиваться, а также об жизнеспособности текущих планов развития в этом районе. Хотя часто эти проблемы трудно предсказать с уверенностью до покупки, Комплексный план области может содержать ценные подсказки относительно того, как недвижимость может развиваться в будущем. И разговор с владельцами собственности в этом районе может дать полезные подсказки. Кроме того, после того, как вы приобрели недвижимость, обязательно следите за деятельностью по развитию в этом районе.Для изменения зон и условных разрешений на использование обычно требуется уведомление владельцев прилегающей собственности, но вы можете не быть официально проинформированы о значительном развитии поблизости.

Однако для реального осмотра и оценки собственности перед покупкой неоценима помощь юриста по недвижимости.

Услуги могут быть выполнены другими лицами.

Эта статья не является юридической консультацией.

Планирование политики | Графство Фресно

Добро пожаловать на страницу веб-сайта планирования политики.На этой странице представлена ​​информация о Генеральном плане округа, региональном, общинном и конкретном планах, демографическая информация и администрация Закона о сохранении земель 1965 года (Закон Уильямсона).

Обратите внимание, что веб-страницу можно перевести на разные языки с помощью функции «Выбрать язык» в правом верхнем углу.

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПЛАНЕ

Генеральный план округа Фресно представляет собой всеобъемлющую долгосрочную основу для защиты сельскохозяйственных, природных и культурных ресурсов округа и для развития округа.Разработанный в соответствии с требованиями генерального плана штата, он описывает политику, стандарты и программы, а также излагает предложения по плану для принятия повседневных решений, касающихся будущего округа Фресно.

ДОКУМЕНТЫ ОБЩЕГО ПЛАНА

КАРТЫ РЕГИОНАЛЬНЫХ, СООБЩЕСТВ И КОНКРЕТНЫХ ПЛАНОВ

• Документы и карты регионального плана (свяжитесь с отделом планирования политики для получения информации)
• Документы и карты плана сообщества (свяжитесь с отделом планирования политики для получения информации)
• Документы и карты специального плана (свяжитесь с отделом планирования политики для получения информации)

ПЕРЕСМОТР И ИЗМЕНЕНИЕ ОБЩЕГО ПЛАНА

Генплан — это долгосрочный документ с горизонтом планирования от 15 до 25 лет.Достигать своим целям, план должен быть достаточно гибким, чтобы реагировать на меняющиеся условия и в то же время достаточно конкретный, чтобы обеспечить предсказуемость и последовательность при принятии повседневных решений по землепользованию и развитию. С годами условия и потребности сообщества меняются и возникают новые возможности; план должен идти в ногу с этими изменениями и новыми возможностями. Время от времени Округу будет предложено рассматривать предложения по конкретным поправкам к плану. Округ инициирует некоторые из этих предложения, но большинство из них будет инициировано собственниками частной собственности и девелоперами.Большинство поправок к генеральному плану связаны с изменениями в землепользовании отдельных участков. Как и принятие самого генерального плана, общие поправки подлежат экологической экспертизе, публичному уведомлению и требованиям слушания и не должны создавать несоответствия с другими частями плана.

Раздаточный материал для печати поправки к Генеральному плану (GPA).

Предварительная заявка на внесение поправок в Генеральный план (Pre-GPA)

Цель процесса предварительной подачи заявки — убедиться, что предлагаемый проект не противоречит политикам общего плана, и проинформировать вас о политиках плана, которые могут создать проблемы для вашего проекта.Другая цель этого процесса — предоставить информацию о требованиях к подаче официального заявления о внесении поправки в Генеральный план (GPA). Для получения Pre-GPA потребуется следующее:

ИНФОРМАЦИЯ О ЗАКОНЕ УИЛЬЯМСОНА

ОБЗОР ПРОГРАММЫ

Закон о сохранении земель в Калифорнии 1965 года — обычно называемый законом Уильямсона — позволяет местным органам власти заключать контракты с частными землевладельцами с целью ограничения конкретных участков земли сельскохозяйственным или связанным с ними использованием открытых пространств.В свою очередь, землевладельцы получают начисление налога на имущество, которое намного ниже, чем обычно, поскольку оно основано на сельском хозяйстве и использовании открытых пространств, а не на полной рыночной стоимости. Органы местного самоуправления получают ежегодную субсидию в виде упущенных доходов от налога на имущество от государства в соответствии с Законом о субсидиях открытого пространства 1971 года.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ РАЗДАЧИ УИЛЬЯМСОНА АКТА

ФОРМЫ АКТОВ УИЛЬЯМСОНА

Чтобы поговорить с кем-нибудь из отдела планирования политики, звоните:

Телефон — (559) 600-4230
Время работы с понедельника по четверг с 8:00 до 17:00 (12:30 в пятницу)

Варианты

для облегчения зонирования — FindLaw

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление: 20 июня 2016 г.

Зонирование, регулирование землепользования со стороны правительства, является основным инструментом, используемым муниципалитетом в городском планировании.Теоретически зонирование помогает области расти упорядоченным образом и служит общественным интересам. Правительства штатов имеют право создавать зоны для улучшения здоровья, нравственности, безопасности или общего благосостояния общества. Они, в свою очередь, предоставляют эту власть местным органам власти, позволяя им контролировать характер определенного места.

Когда земельный участок собственника подвергается зонированию, у собственника есть варианты, которые делятся на две основные категории. Первая категория включает, по сути, обращение к правительству с просьбой сделать исключение для землевладельца.Другой подход — оспорить само постановление о зонировании как неправильное или неконституционное. В зависимости от потребностей владельца собственности может быть подходящим несколько маршрутов. Поэтому владелец недвижимости должен проконсультироваться с опытным юристом по землепользованию, прежде чем пытаться оспорить решение о зонировании.

Несоответствующие виды использования и отклонения

После принятия постановления о зонировании, изменяющего характер зоны, в которой находится собственность землевладельца, у землевладельца есть несколько вариантов.Иногда собственность, которая использовалась определенным образом, может продолжать использоваться таким образом даже после принятия нового постановления. Это называется «продолжающееся существующее использование» или «законное несоответствующее использование». Обычно считается, что в случае значительных затрат на строительство или при ведении коммерческой деятельности с недвижимостью собственник может продолжать это использование без перерыва. Однако это правило обычно определяется влиянием продолжающегося использования на публику.Таким образом, если общественная польза от нового постановления о зонировании больше, чем ущерб для землевладельца, несоответствующее использование может быть запрещено. Кроме того, если использование будет прекращено в любой момент, несоответствующее использование больше не будет подпадать под исключение. Дополнения или расширения несоответствующего использования почти никогда не допускаются.

Другой вариант для землевладельцев, на которых влияет решение о зонировании, — это запрос отклонения. Есть два вида отклонений. Один касается использования земли, а другой касается построек, построенных на земле.В любом случае землевладелец должен продемонстрировать, что соблюдение постановления о зонировании создаст неоправданные трудности. Некоторые государства также требуют, чтобы предоставление отклонения не наносило ущерба общественным интересам. Похожая на дисперсию — это «специальное разрешение». Специальное разрешение выдается для использования, которое прямо определено в постановлении как квалифицируемое как исключение из рассматриваемого правила зонирования, то есть церковь в жилой зонированной зоне.

Оспаривание процедуры зонирования

Другой тип действий, которые может предпринять потерпевший землевладелец, — это оспорить само постановление о зонировании.Один из способов сделать это — оспорить процесс принятия постановления о зонировании. Некоторые штаты требуют, чтобы постановления о зонировании соответствовали «Генеральному плану». Генеральный план — это карта всей территории, основанная на множестве социальных и экономических факторов, которая отображает текущее землепользование и проекты будущего использования. Когда штат требует, чтобы местность приняла Генеральный план, или когда местность добровольно принимает его, все зонирование, проведенное после принятия, должно соответствовать Генеральному плану. Постановление о зонировании может быть оспорено на том основании, что оно не соответствует Генеральному плану, а это означает, что оно не соответствует духу и целям, определенным и изложенным в плане.

Аналогичным образом, Четырнадцатая поправка к Конституции США гласит, что ни один штат не может «лишать человека жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры». Это означает, что государство должно дать человеку возможность быть услышанным в значимое время и в значимом месте, прежде чем оно лишит его или ее определенных интересов. Процедура надлежащей правовой процедуры нарушается, если не соблюдается установленная законом процедура, описывающая процесс, необходимый для принятия постановления о зонировании, или когда не были предоставлены достаточные уведомления и слушания тем, чьи имущественные интересы будут затронуты.

Аргумент «взятия»

Другой подход, который может быть использован землевладельцем, страдающим от изменения постановления о зонировании, — это показать, что, приняв постановление о зонировании, правительство фактически захватило землю собственника. Государства имеют право регулировать использование земли для защиты здоровья, безопасности и благосостояния граждан, и обычно предполагается, что местные органы власти лучше всего осведомлены о потребностях тех, кто находится в непосредственной близости. По этой причине решениям местных органов власти относительно правил зонирования уделяется большое внимание.Но Конституция Соединенных Штатов ограничивает эту правительственную власть через «пункт о выкупе», который предусматривает, что, если правительство берет частную собственность в общественное пользование, правительство должно справедливо выплатить компенсацию владельцу собственности. Таким образом, когда новое постановление о зонировании запрещает владельцу собственности любое экономически целесообразное использование его или ее земли или существенно не продвигает законные государственные интересы, постановление может быть истолковано как «изъятие» земли и может считаться неконституционным.

Самым ярким примером захвата может быть физическое посягательство государства на собственность землевладельца.Но в отсутствие постоянного физического посягательства владелец собственности должен быть лишен всякого экономически целесообразного использования земли до того, как будет предоставлена ​​компенсация. Если владелец собственности больше не может использовать землю по ее текущему назначению, но имеет альтернативные варианты использования, доступные ему или ей, суды сопоставят выгоду для общества с экономическим ущербом для землевладельца.

Ваши правовые возможности

Государственные и местные органы власти имеют право регулировать землепользование в интересах здоровья, безопасности и благосостояния своих граждан.Их действия по осуществлению этого права посредством правил зонирования обычно считаются действительными и обычно поддерживаются перед лицом судебного иска. Но у обиженного землевладельца есть варианты. Один из подходов — получить своего рода отказ от использования собственности по назначению. Другой — оспорить само постановление о зонировании. Описанные выше варианты не являются исчерпывающими, и рекомендуется проконсультироваться с юристом по землепользованию и зонированию для оценки вашей ситуации и объяснения ваших юридических вариантов.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты: .