Что значит кооперативный дом: Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое, плюсы и минусы

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое, плюсы и минусы

Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

Определение

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением.

ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

Вопрос про советские кооперативные дома: germanych — LiveJournal

На фото: строительство кооперативного дома серии II-57 на проспекте Вернадского в районе метро «Юго-Западная». Москва, конец 60-х.

Обычно в своих текстах я рассказываю про те или иные детали жизни советской жизни и функционирования СССР, как системы. Но сегодня, наоборот, я обращаюсь к читателям с просьбой ответить на один вопрос, связанный с т.н. кооперативными домами в советское время. Среди моих знакомых возникла дискуссия по этому поводу и выяснилось, что один вопрос, связанный с этими домами, нам непонятен. Суть вот в чём.

В советское время жилой фон в городах состоял из трёх частей: частные дома, которые ещё каким-то образом уцелели от былых времён. Даже в черте Москвы было некоторое количество таких домов, а в провинции, особенно в небольших городах, частный жило фонд составлял заметный процент. Правда постепенно людей из этих домов переселяли в квартиры (в этой связи можно смотреть любимый некоторыми фильм «Белые росы»).

Вторая часть городского жилого фонда – это государственные дома. По сути, это скорее первая часть, поскольку большинство домов в советских городах, особенно в крупных, были государственными.

И, наконец, существовали ещё т.н. кооперативные дома, названные так потому, что они были не государственной собственностью, а собственностью тех кооперативов (объединений людей), которые эти дома построили. Кооперативная собственность в СССР считалась разновидностью социалистической собственностью, которая от государственной собственности отличалась меньшей степенью обобществления.

Кооперативная собственность в СССР была достаточно распространённой. Собственно, советские колхозы – это и был кооперативы, только сельскохозяйственные. Но городские ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) создавались с единственной целью: строительство и эксплуатация за своё счёт в городах благоустроенных жилых домов. Первые прообразы ЖКС появились ещё в 20-х годах. Но полноценное движение ЖСК началось благодаря Хрущёву после выхода 1 июня 1962 года постановления ЦК КПСС и Совета министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».

Деятельность ЖСК регулировалась принятым типовым уставом, а членом мог стать любой гражданин, достигший 18-лентего возраста, постоянно проживающий в данной местности, который нуждался в жилье. ЖКСК организовывались при учреждениях или на предприятиях. Для образования ЖСК в Москве требовалось не менее 60 членов. В других городах это число уменьшалось (пропорционально количество жителей в городе). Каждый член ЖСК вносил пай, размер которого не мог быть меньше сметной стоимости отдельной квартиры, размер которой зависел от числа членов семьи, но не мог по закону превышать 60 квадратных метров. Для строительства ЖСК мог на срок 10-20 лет получить в Стройбанке СССР суду в размере до 60-70% от общей стоимости (с последующим погашением). Проценты по кредиту по нынешним временам были просто сказочные – 0,5% годовых. Это, безусловно, было сильной стороной советского законодательства в сфере жилищно-кооперативного строительства.

Специфической тонкостью советских реалий в сфере жилого фонда городов было управление домами. Большая часть городских домов были государственными, и государство каким-то образом должно было обслуживать эти дома, управлять ими, как и любой другой собственностью. Жильцы этих домов не были владельцами квартир, в которых проживали (чего бы там не фантазировали сегодня советские моделисты-конструкторы, сочиняющие сказки о том, что советским людям государство якобы отдавало квартиры в собственность, да ещё бесплатно). Поскольку государство было советским, то есть форма государства представляла из себя т.н. Советы, то и дома принадлежали этим самым Советам народных депутатов. А управлялись они через исполкому Советов, а вернее, через структурные подразделения исполкомов – жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), подчиняющиеся отделам коммунального хозяйства.

Сейчас многие неверное понимают под ЖЭКами некий советский аналог современных управляющих компаний. Однако это в корне ошибочное представление. ЖЭК, собственно, это совокупность всех домовладений, компактно расположенных на некоторой территории. ЖЭК имел единый хозяйственно-финансовый план и единое управление, которое чаще всего и понимается под названием ЖЭК (типовое управление ЖЭКа показано в фильме «Афоня»). Каждый ЖЭК имел свой аппарат и определённое количество сотрудников, задача которых заключалась в обслуживании и ремонте подведомственных домов. Поскольку все дома и все квартиры в этих домах были государственными, то есть, по сути ЖЭК распоряжался и домами, и квартирами в этих домах, то любой ремонт в квартирах жильцы не оплачивали, точно также, как не оплачивали и ремонт в подъезде или подвале. Это была дотационная система – государство само оплачивало все виды ремонта, вплоть до капитального, своего жилого фонда. В разных республиках могли быть свои нюансы, но в целом система обслуживания государственных домов была такой. Именно поэтому советская квартплата была такой низкой.

Но вот кооперативные дома, поскольку они были собственностью не государства, а построившего их ЖСК, государственных дотаций на обслуживание не имели.

Современная система обслуживания домов иная. Каждая квартира в многоквартирном доме (МКД) имеет своего собственника. Соответственно, ремонт внутри такой квартиры сам собственник и оплачивает. При этом, помимо квартир, каждый дом имеет т.н. общедомовое имущество – подъезды, лифты, чердаки, подвалы, кровля и т.п. Это имущество обслуживают обычно коммерческими или муниципальными организациями, которые называются управляющими компаниями. В Москве, например, очень много старых советских домов обслуживают не частные УК, а некий монстр под названием ГБУ «Жилищник». Но разница лишь в форме собственности, а не в принципе работы. Обслуживающая организация (УК, ГБУ Жилищник и т.п.) на коммерческой основе взимает с жильцов и собственников суммы, которые совокупно компенсируют все расходы организации по обслуживанию общедомового имущества, плюс некоторую маржу, которая составляет прибыль компании. Это, кстати, приводит к постоянной ругани между собственниками и управляющими компаниями. Собственник обычно уверены, что УК берут с них много, а сами ничего не делают. УК же в ответ заявляют, что часть собственников вообще ничего не платят и они, УК, несут потери, которые надо как-то компенсировать. В общем, спор старый и, похоже, неразрешимый. Но я сейчас не об этом.

Так вот в чём суть моего вопроса. В советских государственных домах не было такого понятие – общедомовое имущество. Просто потому, что весь дом до последнего кирпича, включая все квартиры, принадлежал государству (Советам) и был собственностью государства.

Но вот с кооперативными домами было, как я выше описал, иначе. Они принадлежали ЖСК. А ЖСК – это объединение пайщиков. И каждый пайщик, получается, был владельцем квартиры, за которую он внёс пай. Однако, с другой стороны, он не был полноценным владельцем. Например, он не мог завещать свою квартиру кому угодно после смерти. Если пайщик умирал, то его наследники, которые не жили с ним, могли претендовать от возмещения им от кооператива пая, но сама квартира переходила кооперативу и кооператив сам решал, что с ней дальше делать (и можно себе представить, какая ругань начиналась между членами кооператива в такие моменты). Но для упрощения будем считать, что член кооператива был полным владельцем своей квартиры (по крайней мере до своей смерти).

Но как быть с лифтами, лестницами, внутриподъездным освещением, подвалами, чердаками и всем прочим, что сегодня идёт в строке «общедомовое имущество». Кто оплачивал обслуживание этой части домов? Взимались ли с членов кооператива какие-то дополнительные суммы, типа как сейчас «на общедомовую собственность» или члены кооператива платили единую сумму, только побольше, чем в государственных домах? И, кстати, насколько вообще выше была квартплата в кооперативных домах по сравнению с государственными? Обращаю внимание: я имею в виду квартплату, а не оплату коммунальных ресурсов (вода, отопление, электричество, газ и т.д.). И кто вообще обслуживал кооперативные дома? Ведь ЖЭКи – это были структуры обслуживания государственных домов, а как с кооперативными? Были ли у кооперативных домов какие-то свои аналогичные структуры или кооперативы заключали договора с ближайшим ЖЭКами? Или была какая-нибудь схема типа современных ТСЖ, когда из числа членов кооператива и рекрутировались те, кто осуществлял обслуживание?

Вот такие вопросы, на которые ни я, ни кто-либо из моих компетентных товарищей ответа дать не смог.

А кроме того возник ещё один попутный вопрос. После исчезновения СССР государство стало избавляться от лишней собственности, обслуживание которой требовало колоссальных денег. И тогда большая часть квартир государством была безвозмездно передана жильцам в собственность (приватизация). Но с кооперативной собственностью государство ничего такого сделать не могла. Ведь кооперативные дома находились в собственности ЖСК, а не государства. Так вот попутный вопрос: каков сейчас статус этих бывших советских кооперативных домов?

Вот такие вопросы. Буду благодарен, если кто-нибудь из читателей даст ответы. Равным образом, если кто-то приведёт ещё какие-то детали по поводу советских ЖСК, тоже было бы интересно. Например, каков был минимальный размер пая в рублях. Сколько приходилось ждать окончания строительства дома с момента создания ЖСК. Ну и т.п.

пережиток эпохи или всё еще шанс на светлое коммунальное будущее? — УСИ Online

 

По данным департамента городского хозяйства, в Одессе из почти восьми тысяч многоквартирных домов, 367 — кооперативные. «Кооперативный дом» – для знатока мира недвижимости, который отличает ЖСК от ЖКС и способен оценить преимущества обслуживания дома, это словосочетание кое-­что, но значит.

Кооперативные дома, как правило, лучше обслуживают: окна в их парадных чаще пластиковые, сами парадные — убраны. Цветочки внутри и снаружи — все это, знаете ли, оставляет позитивное впечатление. Да, члены кооперативов часто недовольны своими председателями. Но для жителей домов, стоящих рядом, кооператив — это образец для подражания.

“Хотите, чтобы было как в 28 ­номере? Нужно делать ОСМД”, ­- рассказывают молодые активистки бабушкам из своего подъезда. “Так там же кооператив!” ­- возражают бабушки. А в чем разница — кто-­то знает?

Знают юристы. По их словам, если не вдаваться в подробности создания подобных объединений, то по сути это одно и тоже, хотя и регулируется разными законами. Деятельность кооперативов обозначена Законом Украины “О кооперации”, который регламентирует деятельность всех возможных кооперативов: от гаражных до садово­-огородных. Кооператив в многоквартирном доме создается в процессе строительства — теми, кто скидывается на его постройку (ОСМД может быть создано в любой момент, после юридического “рождения на свет” самой недвижимости — то есть, после сдачи вдома в эксплуатацию).

Этим, кстати, нередко пользуются современные застройщики — для того, чтобы не платить налог на прибыль, поскольку кооператив является неприбыльной организацией. Т.е., покупатель не приобретает квартиру, а становится членом кооператива. Но это уже лирика, которая может стать темой отдельной статьи.

Одно из серьезных отличий кооператива от ОСМД — условная “диктатура”.

В соответствии с законом высшим органом управления кооперативом является общее собрание членов кооператива. Но, как правило, членов кооператива немного (5­10 человек), которые из своего числа формируют правление, меняют устав, определяют сумму взносов на содержание дома и т.д. То есть, решают все вопросы по управлению домом. А превалирующее большинство совладельцев дома являются ассоциированными членами кооператива, и имеют лишь право совещательного голоса и никак не влияют на управление совместным имуществом.

 Они имеют право на первоочередное возмещение пая (в случае ликвидации кооператива), но это право достаточно условно, -­ рассказывает юрист Георгий Тонев.

Соответственно, если вы хотите чтобы починили крышу, а председатель тратит деньги на высадку васильков на придомовой территории, то вряд ли вы что-то измените.

По словам Георгия Тонева, после появления Закона “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” и связанного с ним ажиотажа по поводу создания ОСМД кооперативам тоже желательно пересмотреть внутреннюю структуру.

Мое мнение основывается на том, что в ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено всего 2 формы управления многоквартирным домом: управляющий и ОСМД. О кооперативах в нем не сказано ни слова, и это — огромная недоработка законодателя. И, если читать закон буквально (ч. 5 ст. 13), то в кооперативах с 01.07.16 могут появиться управляющие, назначенные городской властью.

Хотя это будет идти в разрез с ЗУ «О кооперации» и являться вмешательством в хозяйственную деятельность независимости субъекта, думаю, что попытки таких действий могут быть. И чтобы защитить себя от возможных последствий, лучше создать ОСМД, чем через суды доказывать свою правоту. Так как дома и так находились на самообеспечении, им не нужно объяснять плюсы отсутствия ЖЭКа, да и страха по этому поводу у них быть не должно, — говорит юрист.

Огромным плюсом создания ОСМД будет являться право каждого совладельца быть избранным в правление, а также возможность влиять на размер взноса на СДПТ. Также, в случае создания ОСМД у дома появится возможность вступить в ассоциацию с другими ОСМД и разделить затраты на содержание главы правления, бухгалтера, дворников, электриков и т.д.

Вместе с тем, мнения экспертов по поводу будущего кооперативов разнятся. У них менее востребована реализация этого процесса — кооператив это и сам по сути есть объединение, которое ведет хозяйство.

Если делать ОСМД, то могут измениться уже налаженные процессы. Например, придется перезаключать договоры с поставщиками электроэнергии, могут появится новые обстоятельства, отношения с монополистами могут ухудшиться, -­ отмечает юрист Юрий Звелиндовский. По его мнению, изменять то, что и так работает, пока бессмысленно, ведь жилищные кооперативы наравне с ОСМД имеют право участвовать в различных программах по улучшению своей инфрактуры.

В частности, кредиты на энергосбережения государственные банки выдают и жилищным кооперативам в том числе. И ОСМД и кооперативы освобождены от уплаты налога на прибыль. Скорее всего, ситуация в кооперативах будет зависеть от градуса недовольства тем или иным бессменным председателем, хотя жильцов кооперативных зданий еще долго будут пугать призраки бесхозных, доведенных “до ручки” домов, закрепленных за ЖЭКами.
Как сообщала USI.online,  государство не только выдает кредиты на улучшение энергоэффективности многоквартирных домов, но и предлагает их частичное погашение – за счет местных бюджетов.

Жилищно-накопительные кооперативы = пирамида ?!

1 июня 2004 года вступает в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах Нельзя сказать, что идеи кооперативного движения увлекли под свои знамена множество народу. В Красноярске первые подобные предложения появились всего около полутора лет назад, число пайщиков большинства жилищно-строительных кооперативов исчисляется единицами, в лучшем случае десятками. По мнению разработчиков, федеральный закон о ЖНК придаст новый импульс развитию жилищной кооперации, позволит создать рынок доступного жилья именно для большинства наших сограждан, а не только для определяемых статистикой 30% населения, которые объективно могут претендовать на ипотечные кредиты. Ценность этого документа еще и в том, что он обеспечит юридическую защиту граждан, вкладывающих средства в жилищно-накопительные кооперативы. Однако многие эксперты не разделяют оптимизма разработчиков. По их мнению, настоящие проблемы у жилищных кооперативов в России еще впереди. И предопределены они вновь принятым законодательством.

Жилищно-строительные или жилищно-накопительные? Особого различия между жилищными или жилищно-строительными кооперативами до недавнего времени не было. Все они работали на основе статьи 116 Гражданского кодекса как потребительские некоммерческие организации, объединяя граждан, озабоченных улучшением жилищных условий. Новый закон ввел новую форму жилищной кооперации – жилищно-накопительные кооперативы. В ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков. Поэтому в жилищно-накопительные кооперативы могут вступать только физические лица – и то числом не менее 50 и не более 5000 человек. К ЖСК закон более лоялен – новый Жилищный кодекс разрешил регистрировать кооператив, если так захотят как минимум 5 человек. Предельное же число членов ЖСК ограничено количеством жилых помещений в строящемся ими многоквартирном доме. Членами ЖСК могут быть и юридические лица. При определенных условиях накопительные кооперативы могут участвовать в строительстве, точно так же, как традиционные ЖСК могут служить «сберкассой» для своих вкладчиков. Сегодня существует еще один вид потребительских кооперативов – кредитные союзы. Действуют они, опираясь на соответствующий закон 2001 года, и представляют собой современные аналоги касс взаимопомощи, ориентированные в основном на выдачу кредитов на потребительские нужды. Но есть кредитные кооперативы, нацеленные на работу на жилищном рынке. По данным газеты «Квартирный ряд», в Московской области действует более полутора десятков таких кооперативов, объединенных в ассоциацию «Московия». На защите прав вкладчиков Главная цель нового закона, изложенная в п. 1 ст. 1, – определить правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов и защитить права и интересы граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. Например, в случае ликвидации кооператива теперь обязательно должна проводиться оценка имущества, как движимого, так и недвижимого, прав требования и долгов ликвидируемого кооператива. Закон устанавливает жесткие ограничения на совершение сделок кооперативом. Кооператив неправомочен выдавать займы физическим или юридическим лицам, дарить жилые помещения, передавать жилье в безвозмездное пользование, выступать поручителем своих членов и третьих лиц, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Документом предусматривается, что после внесения членом кооператива не менее 30% от стоимости жилья, кооператив приобретает или строит для него соответствующее помещение и сразу передает в пользование. По окончании выплаты суммы, равной оставшейся стоимости жилого помещения, член кооператива приобретает право собственности на выбранное им жилье. Помимо ограничений, которые вводятся для хозяйственной деятельности кооперативов и мероприятий по надзору и контролю за их деятельностью со стороны федеральных структур, для каждого ЖНК формируется резервный фонд. Он составит не менее 1,5% общего паевого фонда кооператива. При максимальном количестве членов кооператива в 5 тыс. человек паевой актив будет достигать 150 млн долларов. Соответственно, резервный фонд такого ЖНК составит более 2 млн долларов. Кроме этого разработан ряд мер по обеспечению защиты финансовых интересов каждого участника жилищно-накопительного кооператива. По сути сформирована система эшелонированной безопасности, не только не допускающая недобросовестной деятельности в этом сегменте рынка и создания финансовых пирамид, но и защищающая от возможных дефолтов. Закон передает функции контроля за ЖНК федеральной службе, которая ведет реестр уже работающих кооперативов и проверку открывающихся. Расписаны схемы раскрытия информации о ЖНК: где она должна размещаться, как ее можно затребовать, механизм проведения аудиторских проверок. На основании закона деятельность любого кооператива можно подвергнуть всесторонней проверке и закрыть те ЖНК, которые пытаются «темнить» с предоставлением необходимых данных. По мнению помощника министра энергетики и промышленности по жилищно-коммунальному хозяйству и строительству Леонида Чернышова, «с принятием закона количество людей, желающих приобрести жилье через систему ЖНК, увеличится. Закон ставит четкие преграды формированию пирамид, продвижению вне очереди, любым другим нечистоплотным операциям. Единственное, что я бы порекомендовал, – убедиться, что выбранный кооператив попал в поле зрения федеральных служб и прошел соответствующую проверку. При этом закон делает невозможным залповый выброс средств населения на рынок и тем самым не создает дополнительных условий для подорожания жилья. Все данные о членах кооперативов будут регистрироваться, и строительные организации получат возможность четко спрогнозировать спрос на квартиры и за предусмотренные законом два года успеть отреагировать – возвести необходимое количество жилья, которое будет гарантированно у них выкуплено. Поэтому увеличение количества покупателей, пришедших на рынок через кооперативы, не вызовет скачка цен на недвижимость». Хочешь не хочешь, а копи? Новый закон вводит существенные ограничения на деятельность кооперативов. Закон гласит, что срок накопления должен быть не менее двух лет, а срок возврата должен исчисляться по формуле: срок накопления умножить на 1,5. То есть пайщик не может рассчитывать на меньшие сроки нахождения в очереди. При этом в законе не сказано, кто будет защищать их деньги от инфляции в течение этого периода. Значит, многих потенциальных пайщиков это нововведение оттолкнет. Вопросы возникают и по поводу сроков возврата. Как правило, члены жилищного кооператива – это люди со сравнительно скромным заработком и при внесении первоначального взноса они нередко используют заемные средства. То есть впоследствии им приходится расплачиваться одновременно по нескольким счетам. И при сроке накопления в 2 года срок возврата в 3 года может оказаться недостаточным для отдельных категорий пайщиков. Отныне паевые взносы будут приниматься только деньгами, а не имуществом. Отдать старую квартиру в счет оплаты новой уже не удастся. Как уже говорилось выше, закон определяет минимальное и максимальное количество членов кооператива. Эти требования не распространяются на кооперативы, численность которых составляет более 5 тысяч на момент вступления в силу закона. Но увеличивать их численность после вступления закона в силу будет уже нельзя. По мнению представителей действующих кооперативов, большое количество членов выгодно им самим, так же как количество вкладчиков и заемщиков в банке, а ограничение численности нецелесообразно и создает лишь препоны в деятельности ЖНК. Согласно ст. 16 п. 5. нового закона, списание или выдача денежных средств с банковского счета, который открывается кооперативом, допускается только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, в том числе с выплатой действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива. В переводе на русский язык, этот пункт допускает использование паевых средств на рекламу, приобретение автомобилей, дорогостоящей техники, помещений для деятельности и т. д. Таким образом, можно сделать вывод, что законом допускается использовать паевые средства на нужды, не связанные с приобретением квартир, что противоречит самой цели закона, сформулированной в ст. 1. Еще один минус – теперь ЖНК, принимая каждого нового члена, обязан обращаться в соответствующие органы, чтобы внести изменения в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРП). Хотя по закону на это отводится один день, реальная практика внесения изменений в ЕГРП показывает, что на это уходит до одного месяца. Нетрудно подсчитать, что для кооператива в 5 тысяч членов такая «перерегистрация» займет более 400 лет. ЖНК разрешено вкладывать в строительство не более 20% своих средств. При существующих ценах на жилье (и ограничении числа членов кооператива) нетрудно предположить, что этих средств хватит только на соинвестирование недорогого дома. Если государство заинтересовано в естественном обновлении жилищного фонда и программы взаимного кредитования вполне способны стимулировать этот процесс, то зачем вводить ограничение, которое явно противоречит этой идее? Р.S. Накануне выхода номера в печать в средствах массовой информации было озвучено заявление Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлтеров и одного из разработчиков жилищного законодательства. Оказывается, у разработчиков был большой соблазн в принципе ликвидировать такую квази-ипотечную форму, как жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы. Однако был выбран другой путь: сделать все возможное, чтобы подобные структуры не превращались в «пирамиду». Отсюда все плюсы и минусы нового закона. Кооперативы «пощадили», но новый генеральный курс отводит им не более чем роль бедных родственников при классических банковских формах ипотеки. Мнение эксперта Открытость и контроль – Накопительная ипотечная схема как таковая имеет право на существование, – считает заместитель директора фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов. – Но человек, приходя в кооператив, должен точно знать, что его ожидает не скорое решение жилищной проблемы, а достаточно продолжительный период накопления. Насколько он будет длительным, зависит от экономической схемы, предлагаемой конкретной организацией. В отношении кооперативов должны действовать два правила: открытость и контроль. – Любой кооператив, привлекающий и выдающий средства, так же как и банк, – в какой-то степени пирамида, разница только в правилах игры. Экономический механизм должен быть четко прописан. Человек, приходя в кооператив, имеет право получить ответы на все вопросы. Если консультант уходит от конкретного ответа, это, как правило, означает попытку ввести клиента в заблуждение. Вообще, когда не раскрываются четко условия кредитования и приобретения жилья, все аморфно и ограничивается посулами, стоит задуматься о цели создания таких организаций. Периоды накопления, ожидания покупки квартиры, выплаты рассрочки занимают не один и два года. Это подразумевает, что кооператив – это структура, пришедшая на рынок всерьез и надолго. Но, судя по всему, некоторые красноярские кооперативы нацелены на недолгий период работы. Не соответствуют действительности сведения, которые предоставляет кооператив «Гранит» потенциальным клиентам, в частности о его принадлежности к Российской гильдии риэлтеров. По неофициальным данным, «Гранит» зарегистрирован то ли в Ханты-Мансийске, то ли в Новом Уренгое, имеет филиалы в Челябинске, Иркутске, Новосибирске, Красноярске. Кооператив работает без расчетного счета, исключительно с наличными деньгами. По всем признакам, кооператив ведет сбор денег, которые затем переправляются в головной офис. Что касается Центра ипотечного кредитования на Маркса, тут не совсем понятно, о чем идет речь. По действующему законодательству, привлечение вкладов населения – чисто банковская деятельность. Можно говорить о начислении процентов на паевые взносы, внесенных в кооператив, но призывы к населению вкладывать денег под проценты – это, на мой взгляд, область интересов компетентных органов. Имея статус потребительского кооператива, Центр ведет по сути банковскую деятельность. Это прямо свидетельствует о том, что средств для выдачи кредитов организация не имеет, источником являются привлеченные деньги. Едва ли здесь можно говорить о каких-то долгосрочных ипотечных кредитах. В апреле вступает в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах. Думаю, что он если и не решит все вопросы, то создаст нормальную правовую основу их деятельности. Читайте также Кооператив – альтернатива банку? В улучшении жилищных условий, нуждается не менее 60% жителей Красноярского края. Рынок отреагировал на растущий спрос появлением неких механизмов, с тем или иным успехом замещающих ипотеку, среди них Центр ипотечного кредитования и ЖСК Строим вместе.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Приватизация кооперативной квартиры — REALT.BY

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, машино-место, предоставленные этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество с момента регистрациио права в установленном порядке.

Возникновение права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива или права общей долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и членов его семьи, вложивших при уплате паевого взноса свою жилищную квоту или денежные средства на эксплуатируемое изолированное жилое помещение в домах ЖСК, жилищного кооператива, регистрируется в территориальной организации по государственной регистрации (кадастровое агентство).

Список документов, необходимый для регистрации права собственности :

— заявление;

— паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

— письменное согласие всех совершеннолетних дееспособных членов семьи члена ЖСК, жилищного кооператива, принимавших участие в выплате паенакопления, на оформление права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива на эксплуатируемое изолированное жилое помещение – в случае государственной регистрации возникновения права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива на эксплуатируемое изолированное жилое помещение;

— письменное соглашение о разделе паенакопления или об определении долей в паенакоплении между членами ЖСК, жилищного кооператива и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса за эксплуатируемое изолированное жилое помещение свою жилищную квоту или денежные средства, либо копия вступившего в законную силу постановления суда о разделе паенакопления – в случае государственной регистрации возникновения права общей долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и членов его семьи, принимавших участие в выплате паенакопления;

— документ, подтверждающий внесение платы.

Кто и как должен убирать придомовую территорию — Дом и уют

Неухоженная придомовая территория создает проблемы жильцам: зимой сложно ходить по тротуарам из-за снега, летом — неприятно смотреть на заросший газон и разбросанный мусор.

Разбираемся, кто должен убирать возле дома, что входит в минимальный набор услуг и что делать, если дворника во дворе не видели уже пару месяцев.

Что считается придомовой территорией

Придомовая территория — участок земли рядом с многоквартирным домом, который принадлежит жильцам. Она считается общим имуществом: все жители дома имеют право находиться во дворе, сидеть на лавочках, выбрасывать мусор в контейнеры.

Границы придомовой территории зафиксированы в Государственном кадастре недвижимого имущества. Бывает и так, что данных в кадастре нет — значит, участок не выделен. Жильцам придется созвать собрание собственников, провести межевание и поставить участок на учет.

Кто должен убирать придомовую территорию

Согласно п. 16 ч. II Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 уборкой придомовой территории заведует организация, которая управляет общим имуществом дома

✓

управляющая компания

Если жильцы сами управляют домом, они выбирают подрядчика и заключают договор (ст. 164 ЖК РФ).

Все вопросы, связанные с уборкой придомовой территории, решают собственники квартир на общем собрании. Они решают, какие услуги им нужны, как часто, сколько они готовы платить.

Уборку придомовой территории оплачивают собственники помещений. Суммы в платежках зависят от набора услуг, расценок компании и площади квартиры: владелец однокомнатной квартиры платит меньше, чем его сосед в трехкомнатной (ст. 158 ЖК РФ). 

Что входит в уборку придомовой территории

Обязательный минимум услуг записан в ч. III Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Перечень для зимы и лета отличается.

В холода коммунальщики обязаны

✓

очищать крышки люков и пожарные гидранты от снега и льда

✓

очищать дорожки, площадки и парковки во дворе от снега

✓

подметать территорию, на которой нет снега

✓

очищать придомовую территорию от наледи: посыпать дорожки песком с солью, сбивать сосульки.

В теплое время года — весной, летом, ранней осенью — обязанности другие

✓

подметать придомовую территорию

✓

косить траву на газонах, убирать с них мусор

✓

прочищать ливневую канализацию

Круглый год коммунальщики должны

✓

содержать в порядке крыльцо и площадку перед подъездом

✓

выносить мусор из урн, промывать их

✓

убирать площадки, на которых стоят мусорные контейнеры

Требования к каждому виду работ зафиксированы в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170. Там есть всё: когда подметать и мыть тротуары, как часто чистить дорожки от снега, какими должны быть мусорные контейнеры. Если вам не нравится, как убирают участок возле вашего дома, просмотрите этот документ — вдруг найдете несоответствия.

В зависимости от региона требования могут отличаться. Чтобы предоставить железные аргументы в споре с коммунальщиками, обратите внимание на местные постановления о содержании придомовой территории. 

Жильцы могут договориться с управляющей компанией или подрядчиком о дополнительных услугах: ландшафтном дизайне, возведении небольших построек, обустройстве мест для отдыха.

Перечень услуг и частоту уборки фиксируют в договоре с управляющей организацией. Это важно: если жильцам покажется, что коммунальщики не справляются с обязанностями, у них будет весомый аргумент.

Что делать, если придомовую территорию не убирают

Иногда бывает, что управляющая компания или подрядчик не справляются со своими обязанностями: убирают редко и некачественно или вовсе не следят за придомовой территорией. Жильцы могут решить эту проблему двумя способами.

Пожаловаться

Сначала пишут жалобу в управляющую компанию или ТСЖ на имя руководителя. Из организации должны ответить в течение 5 рабочих дней или быстрее, если это зафиксировано в договоре (ч. IV Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Если на жалобу не ответили или ничего не изменилось, жильцы обращаются в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Эти инстанции проверяют, насколько хорошо управляющая организация справляется с обязанностями. Находят нарушения — штрафуют.

Если бездействие управляющей организации угрожает здоровью людей или жилинспекция и Роспотребнадзор отказались рассмотреть заявление, жильцы дома обращаются в прокуратуру.

Сменить подрядчика

Бывает, что обращения в госорганы не помогают, или жильцам не хочется ходить по инстанциям. В этих случаях меняют управляющую организацию или подрядчика. На общем собрании собственников решают, стоит ли расторгнуть договор и с кем заключить новый.

 

Жилищный кооператив в Северной Америке – HiSoUR История культуры

Жилищный кооператив, кооператив или жилищная компания – это юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация, которая владеет недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых зданий; это один вид жилья. Жилищные кооперативы являются отличительной формой собственности на жилище, которая имеет много характеристик, которые отличаются от других жилищных соглашений, таких как индивидуальная собственность на семью, кондоминиумы и аренда.

Корпорация основана на членстве, а членство предоставляется путем покупки акций в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну единицу жилья. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов, с тем чтобы их покупательная способность была задействована, таким образом снижая затраты на одного члена во всех услугах и продуктах, связанных с владением собственностью.

Другим ключевым элементом в некоторых формах жилищных кооперативов (например, не финских жилищных компаний) является то, что члены через своих избранных представителей просматривают и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы подразделяются на две категории общего владения: несоблюдение (именуемое неакционерным или продолжающимся) и право собственности (именуемое как капитал или страты). В некоммерческих кооперативах права на занятие иногда предоставляются с учетом соглашения о занятости, которое аналогично аренде. В долевых кооперативах права на занятие иногда предоставляются посредством соглашений о покупке и правовых документов, зарегистрированных на титуле. В учредительных документах и ​​подзаконных актах корпорации, а также в соглашении о занятости указаны правила кооператива.

Слово кооператив также используется для описания модели совместного использования капитала, не имеющей отношения к капиталу, в которой платные члены получают право занимать спальню и распределять коммунальные ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело с студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах в Соединенных Штатах.

Канада
Жилищные кооперативы в Канаде имеют много разных организационных форм. В Онтарио существуют совместные владения, справедливость и кооперативы с жильем. В Альберте жилищные кооперативы являются либо не справедливыми (также называемыми «продолжающимися кооперативами»), так и собственностью (также называемой «кооперации с титульным титулом»). Учитывая, что в каждой провинции действуют различные законы, в соответствии с которыми объединены и организованы кооперативные жилищные общины, описания различных форм кооперативного жилищного кооператива часто относятся только к той провинции, в которой они существуют.

Во всех провинциях и территориях существуют неживые жилищные кооперативы, которые имеют общие черты. Они могут быть любой формы жилья: одиночный, дуплекс, город-дом и квартира. Их основным общим знаменателем является то, что когда-то построенный и занятый, кооператив продолжает владеть 100% единиц, и каждый член / акционер имеет право занять дом на основании какой-либо формы договора или соглашения о жилье. Члены оплачивают ежемесячную плату, которая покрывает все расходы кооператива, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, операционные расходы и замену резервных фондов здания.

В Альберте кооперативы по кооперации были введены в 1987 году в результате строительства двухэтажной башни высотных зданий в Эдмонтоне (Ривервинд-Страт-Титул Жилищный кооператив). Впоследствии кооперации собственности были разработаны и построены в других городских центрах, таких как Калгари, Форт Саскачеван, Канмор и Банф. Отдельные подразделения в рамках этих кооперативных разработок подразделяются на две части: использование титульного титула в Законе о земельных титулах, создавая отдельные трехмерные страты. Это подразделение страты зарегистрировано в названиях земель, создавая таким образом «воздушные» участки, которые имеют те же свойства, что и более известные двумерные земельные участки. Таким образом, члены кооператива могут приобретать свои отдельные подразделения и могут регистрировать ипотеку по титулу. Как и продолжающийся кооператив, кооперация собственности может быть любой формой жилья. Страты в Альберте не следует путать со стратами в Британской Колумбии.

Совместные кооперативы, как правило, представляют собой более старые многоквартирные дома, которые были включены в Закон о кондоминиуме Онтарио 1973 года, когда акционеры имеют одну голосующую долю в корпорации, которая владеет зданием, и имеют зарегистрированное право занимать отдельные единицы, как описано в их акционный сертификат. Большинство этих типов кооперативов датируются тридцатыми, сороковыми и пятидесятыми годами и расположены в городе Торонто. Они похожи на кондоминиумы, в том, что единицы могут быть куплены и проданы посредством частной продажи или на открытом рынке. До недавнего времени эти подразделения, как правило, покупались пожилыми людьми с долей капитала, которые могли купить единицу прямо, поскольку было трудно получить ипотеку против этих единиц. Тем не менее, ряд кредитных союзов Онтарио теперь предлагают ограниченное финансирование, при условии, что эти индивидуальные кооперативные корпорации отвечают своим фискальным стандартам, что делает эти единицы доступными вариантами жилья для более молодых покупателей. Входящие владельцы должны быть одобрены советом директоров здания и согласны соблюдать подзаконные акты и соглашения о найме.

Кооперативы акций – это здания, в которых люди покупают процентную долю здания и землю, на которой она построена, привязаны к квадратным метрам их единицы; все владельцы владеют зданием коллективно, с исключительными правами занимать свою собственную единицу. Больше кредитных союзов будет предлагать финансирование против них, чем против совместного владения. Они являются относительно новой формой строительства, призванной стимулировать размещение владельцев, если корпорация здания удерживает процент от доли акций подразделения, чтобы обеспечить размещение владельца. Эта правовая структура используется в качестве альтернативы регистрации кондоминиума либо в том случае, если правительство не разрешит преобразование существующего жилого дома в кондоминиум или не позволит избежать расходов и затруднений с этим.

Затем существуют кооперативы, которые предоставляют все привилегии собственности, за исключением права делать (или терять) деньги на первичной резиденции и управляются людьми, которые там живут.

Федеральные и провинциальные правительства в Канаде разработали законодательство в 1970-х годах, которое помогало новым жилищным кооперативам, предоставляя начальное финансирование и финансирование через ипотечные кредиты, застрахованные Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), федеральным государственным агентством. Правительство одновременно начало поощрять развитие ресурсных групп кооперативного развития, чтобы заключить контракты с молодыми советами директоров жилищных кооперативов для развития кооперативов в существующих многоквартирных домах, в зданиях или зданиях «под ключ», спроектированных и построенных архитекторами и строители, с которыми компания заключила контракт на поставку услуги. Руководимые советом директоров, группы ресурсов продавали подразделения подходящим членам, информировали их об их правах и обязанностях в качестве со-операторов и создавали структуру управления, в которую обычно включались кооперативные сотрудники или компании по управлению имуществом. Группы ресурсов помогали в формировании первоначальной политики и организации совместной работы, так как кооперация была разработана и занята.

Федеральное правительство привязало свою кредитную помощь к требованиям, согласно которым эти жилищные кооперативы обеспечивают процентную долю своих подразделений, как правило, не менее 15-20 процентов, для тех, которые называются резидентами, проверенными на получение дохода. Эти люди добровольно предоставляют информацию кооперативу на конфиденциальной основе об их валовом доходе, а их ежемесячный сбор за жилье (аренда) затем рассчитывается по формуле. Если расчетный зачет меньше рыночной арендной платы единиц, то федеральное правительство по другой формуле предоставит финансирование этим единицам, чтобы довести их доход от единицы до рыночной ставки. Это привело к созданию кооперативного жилья смешанного дохода, в котором относительно зажиточные люди жили бок о бок с людьми с относительно низким доходом и работали с ними в комитетах. Это часто оказывало влияние пульсации на улучшение финансового состояния тех, кто менее обеспечен.

Интересно отметить, что в зависимости от вашей политической точки зрения такие государственные платежи за компенсацию платы за жилье могут рассматриваться как субсидия членов с низкими доходами или договорная договоренность между правительством и кооперативом, которая помогает стабилизировать доходы кооператива в обмен на достижение социальной цели для правительства на определенный период. Эта дихотомия характерна для того факта, что кооператив с жильем находится где-то между частной корпорацией и социальным агентством, и где одно место зависит от его точки зрения – и коллективная точка зрения каждого кооператива по жилищному строительству. Некоторые наблюдатели теперь просто классифицируют этот кооператив как форму социального предпринимательства.

Однако политическая воля исчезла в Канаде в 1990-х годах, поскольку другие вопросы, занятые политиками и финансовое ужесточение правительств, сократили средства, доступные для ипотеки. Однако в 2004 и 2005 годах политические ветры снова отошли к идее развития жилья с более низким уровнем дохода. Однако некоммерческие жилищные кооперативы привержены концепции смешанного дохода и не смогли использовать много возможностей, которые появились в последние годы. Кроме того, срок многих правительственных соглашений о финансировании жилищных субсидий подходит к концу, провоцируя дискуссию в отдельных кооперативах и кооперативном движении о том, в какой мере кооперативы должны по-прежнему являться смешанными доходами формы жилья.

В Канаде существует ряд вторичных и третичных ассоциаций жилищных кооперативов. Крупнейшей национальной организацией является Кооперативная федерация жилья Канады (CHF Canada). В большинстве провинций существуют аналогичные организации для своего района, но многие из них являются отдельными членами CHF Канады, а не филиалами. Каждая такая организация возлагает на своих членов кооперативы плату, основанную на количестве единиц жилья в кооперативе, чтобы оплачивать персонал для выполнения своей работы. Это включает в себя информационно-пропагандистскую деятельность для правительств, создание средств самопомощи и т. П. Эти организации не действуют для отдельных членов и не дают советам членов, когда участник сталкивается с проблемами в Совете своего кооператива. В большинстве юрисдикций нет организаций для членов жилищных кооперативов, в отличие от арендаторов в традиционных отношениях домовладельцев и арендаторов, которым могут помочь различные группы адвокатов-арендаторов.

В Онтарио выселение членов жилищного кооператива регулируется специальным разделом законодательства, изложенным в Законе о кооперативных корпорациях. Перед официальным слушанием о прекращении участия члена некоторые кооперативы выносят «Уведомление о беспокойстве», чтобы попросить участника принять участие в заседании Совета директоров, чтобы попытаться решить проблему просроченной задолженности или другого поведения, противоречащего оккупации кооператива -Закон.

Если Совет директоров кооператива не может решить вопрос о члене, который является причиной возможного прекращения прав на размещение, он может передать ходатайство о том, чтобы отправить члену уведомление, требующее, чтобы член присутствовал на заседании Правления на которые будут считаться прекращением (выселением) этого участника. Если Правление голосует за прекращение пребывания (выселение), член имеет право подать апелляцию в члены в целом. В целях обеспечения выселения Совет должен подать заявление судье Высшего суда, в связи с чем член имеет возможность представить свое дело судье; судья считает, что процесс выселения был проведен справедливо и в соответствии с надлежащей процедурой, и имеет остаточное усмотрение отказаться от выселения, если судья сочтет это справедливым, независимо от решения Совета. Иногда это слушание проводится как судебное разбирательство с устными доказательствами с обеих сторон, в то время как в других случаях оно проводится только на основе письменных документов, представленных в суд; практика варьируется от судьи до суда и здания суда до здания суда, и нет консенсуса относительно надлежащей процедуры или того, какое право должен иметь член. Этот процесс отличается от выселений арендаторов, которые проходят в Онтарио до специализированного трибунала и в которых арендатор всегда имеет право на устное слушание. Стандарт уважения, который судьи должны продемонстрировать решениям советов, является спорным и нерешенным вопросом в законодательстве, при этом различные случаи занимают, казалось бы, непоследовательные позиции по этому вопросу. Начиная с 2012 года новое провинциальное законодательство в Онтарио позволит жилищным кооперативам обратиться в специальный трибунал для получения «распоряжения о владении» для высылки члена из своего подразделения.

Кооперативное жилищное сообщество может принимать различные формы: традиционный жилой дом, разбросанные односемейные дома, таунхаусы или это может быть основой преднамеренного сообщества или «живого кооператива». Студенческие жилищные кооперативы также можно найти во многих частях Канады, включая Кингстон, Гвельф, Ватерлоо и Торонто, Онтарио; Нью-Вестминстер, Британская Колумбия; Эдмонтон, Альберта; Виннипег, Манитоба; Монреаль, Квебек; и Фредериктон, Нью-Брансуик.

«Создание кооперативов» («самодельные жилищные кооперативы» на британском языке, что отличает их от рабочих кооперативов в строительной торговле) формируются членами, которые сотрудничают в строительстве своих домов, но владеют своими домами на завершение. Некоторые кооперативы продолжают владеть общими элементами, такими как дороги, парки, системы водоснабжения и т. Д. Построение кооперативов было чрезвычайно популярным в Канаде с 1930-х по 1960-е годы. Отец Джимми Томпкинс помог создать эту концепцию в Томпкинсвилле на заповедных рудниках на острове Кейп-Бретон в Новой Шотландии.

Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или LLC и находятся в изобилии из Мэдисона, штат Висконсин, в столицу Большого Нью-Йорка. Есть также ряд совместных и взаимных жилищных проектов, которые все еще действуют в США, которые были результатом покупки федеральных объектов жилищного строительства жильцами или группами возвращающихся ветеранов войны и их семей. Эти события включают в себя семь из восьми проектов жилищного строительства среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 42 год под эгидой Отдела по оборонному обороту оборонного имущества Федерального агентства по строительству. Существует много региональных ассоциаций жилищного кооператива, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичигане и обслуживает регион Среднего Запада, охватывая Огайо, Мичиган, Индиану, Иллинойс, Висконсин, Миннесоту и другие.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, которые являются членами этой организации. Эта организация является некоммерческой национальной федерацией жилищных кооперативов, взаимных жилищных ассоциаций, других жилых или контролируемых жильем резидентов, профессионалов, организаций и частных лиц, заинтересованных в поощрении интересов кооперативных жилищных общин. NAHC является единственной национальной кооперативной жилищной организацией и направлена ​​на поддержку и обучение существующих и новых кооперативных жилищных общин как наилучшей и наиболее экономичной формы домовладения.

NASCO или североамериканских студентов по сотрудничеству – это организация, основанная в 1968 году, которая помогла организовать совместную жизнь для студентов. Благодаря присутствию в более чем 100 городах Северной Америки, NASCO предоставила десятки тысяч студентов с устойчивым жильем.

Нью-Йоркская столичная область
Кооперативы имеют долгую историю в Митрополите Нью-Йорке – в ноябре 1882 года Harper’s Magazine описывает несколько кооперативных многоквартирных домов, которые уже существуют, и планирует построить больше – и их можно найти по всему Нью-Йорку, округ Вестчестер, который граничит с городом на севере , и города в Нью-Джерси, которые находятся прямо через реку Гудзон из Манхэттена, такие как Форт-Ли, Эджуотер или Вехавкен.

Жилые здания и многосемейное жилье составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, а кооперативная форма собственности доминирует над формой кондоминиума. Причины, объясняющие, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка, являются:

Вдохновленный Авраамом Казани, кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для владения кондоминиумом не была доступна в штате Нью-Йорк до 1964 года. Затем Закон о кондоминиуме открыл волну строительства кондоминиумов.
Форма сотрудничества может быть выгодной, так как ипотечный кредит здания может перевозиться кооперативной корпорацией, оставляя меньше средств, которые должны быть получены каждым владельцем кооператива. При собственности кондоминиума только отдельные владельцы кондоминиума предоставляют финансирование. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче находить покупателей единиц в рамках соглашения о сотрудничестве, поскольку у покупателей будет меньше средств для организации самостоятельно; кажущаяся цена покупки единицы в кооперативном здании, имеющем базовую ипотеку, ниже, чем покупка кондоминиума. Покупатели кооперативных единиц могут не точно взвешивать свою долю в ипотеке здания.

Кроме того, позднее в жизни здания после конвертации крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены систем зданий, могут быть подняты новой центральной ипотекой в ​​кооперативе, в то время как средства в кондоминиуме могут быть подняты только за счет обременительных оценок, требуемых от каждой отдельной единицы владелец. Однако закон о кондоминиуме в Нью-Йорке был изменен в 1997 году, с тем чтобы ассоциации кондоминиумов могли занимать деньги.

Создание 1974 года, а затем последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи в урбанистических поселениях, группа защиты прав на жительство, которая позволила конвертировать более 1600 исключенных, арендованных в городе арендных ставок в кооперативы с ограниченным капиталом и резидентами.

Совет кооперативного здания может осуществлять свое собственное деловое усмотрение, чтобы налагать ограничения на акционеров и отклонять потенциальных покупателей без объяснения причин, если правление не нарушает федеральные законы и законы о государственном жилье или гражданских правах.

Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в 1980-х годах; как правило, они были большими зданиями, построенными между 1920-х и 1950-х годах, что один владелец или корпорация принадлежал и сдавал в аренду, что стало убыточным в качестве сдачи в аренду. Чтобы поощрять индивидуальное владение единицами, первоначальные покупатели единиц (покупка у владельца всего здания) не должны утверждаться советом директоров. Кроме того, арендаторы, проживающие в здании во время конверсии, обычно получали возможность покупать со скидкой. Если арендаторы были арендованы под контролем, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться арендаторами, а подразделение не может быть занято покупателем до тех пор, пока арендатор не умрет или не уйдет. Многие из этих зданий, особенно в Манхэттене, на самом деле довольно роскошные и эксклюзивные; многие знаменитости живут в них, а некоторые известные люди даже отвергаются советами кооперативов. В 1990-х и 2000-х годах некоторые арендные здания в районах Чикаго, Вашингтона, округ Колумбия и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич прошли аналогичный процесс конверсии, хотя и не в Нью-Йорке.

Многие из кооперативов, первоначально созданных в качестве кооперативов, спонсировались профсоюзами, такими как Объединенные рабочие одежды Америки. Один из крупнейших проектов – Кооперативная деревня в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена. Объединенный жилищный фонд был создан в 1951 году и построил кооперативный город в Бронксе, спроектированный архитектором Германом Дженераром. Одной из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью был сад Морнингсайд в Манхэттенских высотах.

Другая динамика также способствовала созданию большого числа кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке – в этом случае группы арендаторов с низким и средним уровнем доходов. В 1970-х годах многие частные домовладельцы Нью-Йорка изо всех сил старались сохранить свои свойства старения в условиях высоких процентных ставок, повторного выделения, белого полета и роста стоимости топлива. Этот период также вызвал поджог, вызванный арендодателем, для получения страховых поступлений и широкомасштабной неуплаты налогов на недвижимость – в середине 1970-х годов задолженность по просроченным платежам составляла более 20%. В 1977 году город принял Местный закон № 45, который позволил городу начать процесс выкупа после одного года неуплаты налогов, а не три, что привело к захвату тысяч зданий, многие из которых были заняты городом Нью-Йорка в рамках судебного иска, известного как отказ от права выкупа. В сентябре 1978 года жилищное агентство города, Департамент жилищного строительства и развития штата Нью-Йорк (HPD), создало серию новых жилищных программ, направленных на то, чтобы дать возможность жителям зданий и общинам контролировать и в конечном итоге владеть жилыми зданиями.

Совет по оказанию помощи в урбанистических поселениях (UHAB), созданный в 1974 году, начал помогать жителям этих зданий управлять, восстанавливать и приобретать их здания, а также создавать кооперативы с ограниченным капиталом. Работая с жилищным агентством города, его существующими кредитными программами и властью распоряжаться заброшенным имуществом некоммерческим организациям, а также государственными законами, регулирующими создание кооперативов, UHAB смог предоставить малообеспеченным людям инструменты – начальные деньги, юридические консультации, архитектурные планы, бухгалтерия – создание и управление кооперативами с ограниченным капиталом. Благодаря давнему контракту с городом по обучению и технической помощи жителям зданий в программе временного лизинга арендаторов (TIL), UHAB работает с более чем 1600 кооперативами, сохраняя более 30 000 единиц доступного жилья.

Некоторые кооперативы в Нью-Йорке не владеют землей, на которой расположено их здание. Они известны как «Земельные участки для аренды земли» и часто имеют значительные недостатки для владельцев кооперативов.

Студенческие жилищные кооперативы
Студенческие кооперативы предоставляют жилищные и обеденные услуги тем, кто посещает специальные учебные заведения. Некоторые известные группы включают Беркли студенческий кооператив, Санта-Барбара жилищного кооператива и Оберлин студенческой кооперативной ассоциации.

Легальное положение
В качестве юридического лица кооператив может заключать контракты с другими компаниями или нанимать частных лиц для предоставления ему услуг, таких как подрядчик по обслуживанию или менеджер здания. Он может также нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных вещей, которые добровольцы могут предпочесть не делать или не могут быть хорошими, например, техническое обслуживание. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самообеспечению, как можно больше работы, его члены могут выполнять как можно больше работы.

В некоммерческих кооперативах и в ограниченных долевых кооперативах акционер кооператива не владеет недвижимостью, а является частью юридического лица, владеющего недвижимостью. Кооперативная собственность довольно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными подразделениями и мало говорят, кто переезжает в другие подразделения. Из-за этого в большинстве юрисдикций разработаны отдельные законы, аналогичные законам, которые регулируют компании, регулируют, как действуют кооперативы, а также права и обязанности акционеров.

Владение
Каждое домохозяйство-резидент или житель имеет членство в кооперативной ассоциации. В некоммерческих кооперативах члены имеют права на участие в конкретном наборе в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о занятости» или «собственном лизинге», который по существу является арендой. В кооперативах собственности права на размещение передаются покупателю посредством передачи титула.

Поскольку жилищный кооператив имеет право владеть всеми имущественными и жилищными структурами, он несет расходы на его содержание, ремонт и замену. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив подобен арендодателю в арендной плате. Тем не менее, еще одним отличительным признаком кооперативной жизни является то, что она некоммерческая, поэтому работа выполняется по себестоимости, без каких-либо выгод.

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, где каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов включены в число ограниченных акционерных обществ, где количество голосов, которыми владеет владелец, связано с количеством принадлежащих ему акций. Какая бы форма голосования не использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоров, как правило, отвечает за принятие бизнес-решений, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива до кооператива и во многом зависит от пожеланий ее членов, общее правило состоит в том, что большинство голосов совета необходимо для принятия деловых решений.

управление
В крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, как правило, на годовом общем собрании. В небольших кооперативах все члены сидят на доске.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются советом директоров, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, для обеспечения мирного владения членами своих домов.

Поделиться ссылкой:

• Нажмите, чтобы поделиться на Twitter (Открывается в новом окне)
• Нажмите здесь, чтобы поделиться контентом на Facebook. (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться записями на Pinterest (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться записями на Tumblr (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться на LinkedIn (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться в WhatsApp (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться в Skype (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться в Telegram (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться на Reddit (Открывается в новом окне)
• Нажмите, чтобы поделиться записями на Pocket (Открывается в новом окне)

Определение кооперативного жилья | Home Guides

Кооперативное жилье — это альтернативная форма собственности на дома и собственность, при которой собственность принадлежит организации, а затем продается в виде акций жителям общины. Кооперативное жилье разделяет расходы на коммунальные услуги и часто используется как часть преднамеренной общественной инициативы.

Факты

Кооперативный жилищный проект начинается с покупки корпорацией, часто, но не всегда некоммерческой, блока жилых единиц, которые могут быть квартирами в отдельном здании или односемейными домами в определенном районе.Члены кооператива покупают долю корпорации, которая соответствует определенному имуществу и дает им право там проживать. Однако право собственности принадлежит доле в кооперативной корпорации, а не самой собственности, как это было бы при покупке дома на одну семью или кондоминиума.

Значение

Кооперативное жилье обычно разделяет расходы на содержание, обслуживание и общие удобства для всех своих членов, что требует формы самоуправления для управления расходами сообщества и принятия решений в отношении будущих расходов.Кооперативы также могут устанавливать для своих членов правила содержания своей собственности.

Сроки

Доля в кооперативе варьируется в цене в зависимости от стоимости собственности, на использование которой она дает право, и распределения затрат, производимого советом директоров кооператива. Такие покупки могут финансироваться так же, как ипотека, в те же сроки. Кооперативные сообщества могут дополнительно устанавливать свои собственные правила в отношении арендуемой собственности в сообществе и разрешены ли краткосрочные арендаторы.

Соображения

Кооперативное жилье — это не просто покупка недвижимости и жилья: оно также может включать в себя обязательства со стороны новых домовладельцев участвовать в управлении, организации и деятельности сообщества. Потенциальные члены кооператива должны, в дополнение к своему обычному усердию при покупке дома, изучить все уставы кооператива, чтобы убедиться, что они переезжают в сообщество, которое управляет собой так, как они хотели бы жить.

Льготы

Из-за присущего самоуправлению кооперативного жилья члены мотивированы на активное участие в общественной деятельности и социальных организациях. Это движущая философия кооперативного жилья, которая может быть привлекательной в качестве основы для продуманной социальной структуры сообщества.

Ссылки

Писатель Биография

Эллис Дэвидсон работает индивидуальным предпринимателем, консультантом по Интернет и технологиям, предпринимателем и писателем с 1993 года.Он написал книгу о самозанятости для недавних выпускников колледжей и является постоянным автором «Macworld» и технологического информационного бюллетеня TidBITS. Он заканчивает книгу о возможностях самозанятости во время рецессии. Дэвидсон имеет степень бакалавра искусств в области американской цивилизации Пенсильванского университета.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Покупка жилищного кооператива

Что такое жилищный кооператив? (Скачать раздаточный материал)

Жилищный кооператив формируется, когда люди присоединяются на демократических началах, чтобы владеть или контролировать жилье и / или связанные с ним общественные объекты, в которых они живут.Обычно они образуют некоммерческую кооперативную корпорацию. Каждый месяц они платят комиссию для покрытия своей доли операционных расходов. Вычеты по подоходному налогу с физических лиц, более низкая текучесть кадров, более низкие начисления налога на недвижимость (в некоторых регионах), контролируемые расходы на техническое обслуживание, а также участие и контроль резидентов — вот некоторые из преимуществ выбора кооперативного домовладения.

Что у меня на самом деле есть?

Основное различие между жилищным кооперативом и другими формами собственности на жилье состоит в том, что в жилищном кооперативе вы не владеете недвижимостью напрямую.Но если у вас нет недвижимости, что именно вы покупаете? Вы покупаете акции или членство в кооперативной жилищной корпорации. Корпорация владеет или сдает в аренду всю недвижимость. В рамках вашего членства (в качестве акционера) в кооперативе вы имеете исключительное право жить в определенной единице (это устанавливается в соответствии с соглашением о размещении или частной аренде) столько, сколько вы хотите, при условии, что вы соблюдаете правила и положения кооператива. Как часть вашего членства, вы имеете право голоса в делах корпорации.

Что включает в себя цена покупки доли или членства?

Когда вы покупаете долю или членство в жилищном кооперативе, вы платите только за это: за долю кооперативной жилищной корпорации. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от района, размера единицы, если кооператив ограничивает цены перепродажи, и если у кооператива есть основная ипотека на всю собственность.

Что такое заем на акции?

Допустим, вы покупаете дом за 100 000 долларов.Скорее всего, вы не сможете заплатить продавцу всю покупную цену наличными. Вместо этого вы должны внести первоначальный взнос и получить ипотечный кредит для покрытия оставшейся части цены. В кооперативе, поскольку вы фактически покупаете долю (доли) в корпорации, а не недвижимость, вы получаете вид ссуды, называемой ссудой на акции, которая похожа на ипотеку. Он предоставляет вам заемные средства для покупки акций у продавца. Затем вы вносите ежемесячные платежи по ссуде на акции кредиторам и ежемесячные платежи по содержанию (содержанию) кооперативу.

Как мне накапливать капитал?

Хороший вопрос. На самом деле это зависит от того, какой тип кооператива вы покупаете. Существуют различные типы жилищных кооперативов, включая жилищные кооперативы с ограниченной рыночной ставкой.

Рыночные жилищные кооперативы

В кооперативе с рыночной ставкой вы можете купить или продать членство или акции по любой цене, которую будет понести рынок. Закупочные цены и накопление капитала очень похожи на кондоминиум или частную собственность.

Жилищные кооперативы с ограниченной ответственностью

В жилищном кооперативе с ограниченной долей участия (LEC) существуют ограничения на доходы, которые члены могут получить от продажи своих акций.Обычно они вводятся, потому что члены кооперативов получают выгоду от ипотечных ссуд, субсидий по ставке ниже рыночной, налоговых льгот на недвижимость или других условий, которые делают жилье более «доступным» как для первоначальных, так и для будущих жителей в течение определенного периода времени. В некоторых кооперативах эти ограничения налагаются членами добровольно. Эти ограничения обычно содержатся в уставе кооператива. В документах также могут быть установлены пределы максимального дохода для новых членов, чтобы предоставить особые жилищные льготы семьям, которые в них больше всего нуждаются.

Лизинговые кооперативы (или с нулевым капиталом)

В лизинговом кооперативе кооперативная корпорация сдает в аренду имущество у внешнего инвестора (часто у некоммерческой корпорации, созданной для этой цели). Поскольку кооперативная корпорация не владеет недвижимостью, кооператив не наращивает собственный капитал (точно так же, как арендатор не создает собственный капитал). Тем не менее, как корпорация, кооператив часто имеет возможность купить собственность, если она будет выставлена ​​на продажу позже и конвертировать ее по рыночной цене или кооперативу с ограниченным капиталом.А некоторые лизинговые кооперативы позволяют выбывающим членам забрать хотя бы часть их доли денежных резервов, созданных кооперативной корпорацией, когда они были акционерами.

Что покрывает ежемесячная плата?

Практически все кооперативы взимают с жителей ежемесячную плату за содержание (часто называемую ежемесячной платой за содержание). Размер ежемесячной платы варьируется и обычно покрывает вашу пропорциональную долю в эксплуатации и обслуживании кооператива, которая может включать общие выплаты по ипотеке, налоги на имущество, плату за управление, расходы на техническое обслуживание, страховые взносы, коммунальные услуги и взносы в резервные фонды.

Плачу ли я налоги на недвижимость?

Налогами облагается кооперативная корпорация как собственник имущества. Ваши ежемесячные платежи кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Proposal007 — https://proposal007.com/ предоставляет пакеты предложений руки и сердца и услуги для тех, кто хочет создать идеальное предложение руки и сердца! Несмотря на то, что вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральное налоговое законодательство позволяет вам вычитать вашу долю налоговых платежей кооператива, а также выплаты процентов по ипотеке из вашей декларации по подоходному налогу с населения.

Могут ли кооперативы проводить дискриминацию?

Как и любая другая форма жилья, кооперативы не могут проводить дискриминацию на основе защищенных классов, перечисленных в Законе о справедливом жилищном обеспечении, которые включают расу, цвет кожи, религию, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные принципы сотрудничества включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и беспристрастность в политике и несектантство в религии. Однако многие кооперативы избирательно одобряют членство.Как сообщества людей, которые разделяют финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, для кооперативов важно обеспечить, чтобы новые члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила сообщества.

Как выглядит большинство жилищных кооперативов?

В кооперативах может быть практически любое жилье, оно может быть очень разнообразным по внешнему виду и размеру. Жилищные кооперативы могут быть многоэтажными многоквартирными домами, квартирами в садовом стиле, таунхаусами, домами на одну семью и домами для престарелых.

Есть и другие типы жилищных кооперативов. Парковые кооперативы передвижных домов обычно владеют землей, коммунальными и общественными объектами; их члены владеют индивидуальными «передвижными домами». Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и общественными объектами и используют правовые документы, включая зарегистрированные соглашения, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативного сообщества.

Какие вопросы мне задать перед покупкой в ​​кооператив?

Помните, поскольку вы покупаете долю корпорации, владеющей недвижимостью, вам нужно будет узнать о финансовом состоянии корпорации.Вам также потребуется четкое представление о ваших предполагаемых финансовых обязательствах перед кооперативом. Обязательно узнайте все правила и положения сообщества. Вот несколько примеров вопросов, которые следует задать перед инвестированием:

• Какова цена акций?
• Где я могу получить долевое финансирование?
• Сколько стоят ежемесячные расходы на перевозку?
• Что такое основная ипотека?
• Какова ваша политика в отношении домашних животных?
• Какова ваша политика субаренды?
• Каковы правила внесения изменений в мое устройство?

Не знаете какие-либо из этих терминов? Ознакомьтесь с нашим глоссарием.Кроме того, чтобы понять свои права и обязанности как жителя кооператива, посетите раздел «Проживание в жилищном кооперативе». Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, проконсультируйтесь с профессиональным юристом кооператива прямо сейчас и получите ответы на свои вопросы!

Я хочу переехать в жилищный кооператив. Как мне найти кооператив в моем районе?

Найдите на веб-сайте местного жилищного управления жилищный кооператив в вашем районе. Чтобы получить полный список или поговорить с консультантом по жилищным вопросам, посетите U.S. Веб-сайт Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) для получения дополнительной информации о размещении кооператива в вашем районе. Кроме того, местный специалист по недвижимости сможет предложить свою помощь. Убедитесь, что ваши критерии поиска включают «многоквартирное жилье».

Экономические преимущества

• Доступность: более низкий первоначальный взнос, гораздо более низкие затраты на закрытие, экономия на масштабе и более длительный срок ипотеки — все это делает кооперативы более доступными по сравнению с жильем, находящимся в другой собственности.
• Проживание в кооперативе доступно по цене.У участников нет причин для существенного увеличения ежемесячных сборов, если только налоги или операционная деятельность не увеличиваются; обычно ежемесячные платежи остаются разумными.
• Налоговые вычеты. Для целей подоходного налога член кооператива обычно считается домовладельцем и, как таковой, может вычесть свою долю налогов на недвижимость и процентов по ипотеке, выплачиваемых кооперативом.
  Капитал. Кооперативы могут обеспечивать накопление собственного капитала отдельных членов. Для кооперативов с рыночной ставкой накопление цен на акции и цены при перепродаже основаны на рыночных ценах.Кооперативы с ограниченным участием в капитале устанавливают ограничения на накопление капитала, чтобы обеспечить долгосрочную доступность для новых членов.
• Ограниченная ответственность. Участники не несут личной ответственности по кооперативной ипотеке. Кооперативная ассоциация несет ответственность за выплату любых ипотечных кредитов. Это часто позволяет лицам, чей доход не дает им права на получение индивидуальной ипотеки, купить членство в кооперативе с ограниченным капиталом.
• Consumer Action. Через свою кооперативную ассоциацию члены могут совместно оказывать влияние на изменение налоговых ставок и цен на коммунальные услуги, а также на получение более качественных услуг от местных органов власти.Кооператив в качестве защитника интересов потребителей также может присоединяться к другим организациям и / или коалициям.
• Экономия. Члены кооператива могут получить выгоду от экономии на масштабе за счет затрат на кооперацию, а также от некоммерческой деятельности. Кроме того, когда есть «переводы», только капитал уходящего члена должен финансироваться новым членом. Передача акций требует меньших расчетных затрат.

Социальные преимущества

• Устранение внешнего арендодателя.Кооперативы предлагают контроль над жилищной средой и гарантии владения жильем, которых нет в арендуемом жилье.
• Общественный контроль. В качестве взаимных собственников резиденты-члены участвуют в процессе принятия решений на различных уровнях. Это не относится к арендаторам, которые обычно не имеют возможности участвовать в принятии решений арендодателем. Члены кооператива владеют коллективно и могут оставаться в своих домах столько, сколько захотят, при условии, что они выполняют свои ежемесячные обязательства и соблюдают устав, правила и положения кооператива.
• Культурное разнообразие. Многие члены кооперативов говорят, что возможность общения с людьми из разных слоев общества, культур и уровней дохода является положительным фактором в их решении стать членом.
• Расширенные услуги. Устанавливая совместные процедуры и работая вместе, люди могут предоставлять себе услуги, которые иначе было бы невозможно получить. Когда одно совместное предприятие оказывается успешным, часто становится ясно, что люди могут добиться успеха и в другой области.В результате первоначальное усилие часто может быть усилено. Примеры включают спортивные команды, кооперативные дошкольные учреждения, кредитные союзы, репетиторство, клубы покупки продуктов питания, декоративно-прикладное искусство, а также службы здравоохранения и поддержки для пожилых людей.

Физические преимущества

• Общие обязанности по техническому обслуживанию. Члены кооператива обычно имеют ограниченные прямые обязанности по обслуживанию. Кооперативное объединение отвечает за капитальный ремонт, страхование, замену оборудования и содержание общих территорий и объектов.
• Вандализм и безопасность. Члены кооператива энергично защищают собственность своей ассоциации. Важным преимуществом преобразования сдаваемой в аренду собственности в кооперативную собственность является сокращение случаев вандализма и злоупотребления имуществом, а также улучшенные и общие меры безопасности. А недавние исследования показывают, что присутствие кооператива по соседству снижает уровень преступности.

Стандартные методы сотрудничества

Члены NAHC согласны с тем, что кооперативные жилищные ассоциации наиболее успешны, когда они действуют в соответствии с конкретными рекомендуемыми практиками в дополнение к общим принципам кооперации.

Совет директоров кооператива должен информировать своих членов обо всех своих действиях. Система регулярных коммуникаций (частые информационные бюллетени, информационные бюллетени, специальные встречи, запрос у членов мнений и приоритетов) укрепляет отношения между советом директоров и членами. Подотчетность лидера занимает центральное место в концепции сотрудничества. Совет директоров должен полагаться на двусторонний характер общения, чтобы руководить им при принятии всех решений.

Кооперативная ассоциация должна иметь достаточные финансовые резервы для защиты интересов кооператива и его членов. Обычно они включают общий операционный резерв и резерв для замены компонентов зданий по мере их износа. Такие резервы уменьшают вероятность того, что членам придется платить неожиданные специальные сборы в чрезвычайных ситуациях. Ежегодный аудит должен проводиться профессиональными бухгалтерами и быть доступным для всех членов.

Для защиты интересов оставшихся жителей правление кооператива должно иметь право утверждать новых членов, которые заменяют тех, кто покидает кооператив.Обычно требуется проверка кредитоспособности и посещение членского комитета. Этот процесс также помогает сориентировать нового члена в его правах и обязанностях как членов кооператива.

Субаренда должна быть ограничена, если вообще разрешена. Если разрешено, срок действия договора субаренды и размер оплаты должны определяться кооперативом. Разрешение субаренды в любом более крупном масштабе рассматривается как возврат к отсутствующей арендной собственности.

Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, NAHC всегда рекомендует проконсультироваться со специалистом по кооперативному жилищному праву или жилищным поверенным.

Покупка кооперативного жилья: как это работает?

Как работают жилищные кооперативы

Большинство жилищных кооперативов являются некоммерческими. Будь то город или деревня, они обычно размещаются в многоквартирных домах.

Вместо получения ипотеки на покупку дома, который вы можете перепродать — например, кондоминиума, дома или таунхауса — вы покупаете долю в некоммерческой кооперативной жилищной корпорации и платите ежемесячную плату за жилье. Если вы не платите ежемесячную плату или не нарушаете важные правила совместной игры, например, не участвуете в ее обслуживании, ваша аренда в безопасности.

В отличие от первоначального взноса за частный дом, акции имеют умеренную стоимость. Например, в Британской Колумбии стоимость акции обычно составляет в среднем 2000 долларов, но может достигать 7000 долларов. Однако стоимость доли может быть ближе к цене частного дома в случае так называемых долевых кооперативов, которые встречаются реже.

Вы не увеличиваете капитал некоммерческого кооператива, и доля возвращается, если вы переезжаете. Право собственности возвращается к корпорации, которая продает долю новому резиденту.Цель некоммерческих жилищных кооперативов — не зарабатывать деньги. Вместо этого они стремятся сделать жилье доступным и комфортным для всех жителей. Жителям кооператива не приходится иметь дело с домовладельцем, который может неожиданно повысить арендную плату или продать недвижимость.

По словам финансового обозревателя RateHub Эдварда Трапунски, будь то покупка в некоммерческую организацию или акционерный кооператив, получение банковской ссуды для оплаты своей доли может оказаться затруднительным. Однако кредитные союзы, представляющие собой банковские кооперативы, являются хорошими местами для получения жилищных ссуд для кооперативов.

Государственная поддержка кооперативов

Еще один способ снижения затрат некоммерческими жилищными кооперативами — поддержка со стороны местного и федерального правительства. Эта помощь может включать льготные ставки по ипотечным кредитам для кооперативных корпораций, страховое покрытие, финансовую помощь жителям с низкими доходами и субсидии на эксплуатационные расходы.

По данным Федерации кооперативного жилья Канады (CHFC), около 250 000 канадцев живут в жилищных кооперативах. Он добавляет, что примерно 20 000 домохозяйств получают государственные субсидии, чтобы помочь им приобрести кооперативное жилье.Но финансирование со стороны федерального и провинциального правительства сокращается, особенно по мере того, как кооперативы выплачивают государственные ипотечные кредиты.

В районах, где цены на аренду и частное жилье высоки, например в центре Торонто, члены некоторых некоммерческих кооперативов говорят, что им необходимо рефинансировать свою недвижимость для проведения необходимого ремонта. The Toronto Star сообщает, что эта ситуация стала затруднительной для кооперативов, таких как Spruce Court, которые могут досрочно лишиться субсидий для жителей с низкими доходами, если откажутся от своей государственной ипотечной ссуды для частного рефинансирования.

Однако CHFC работает с федеральным правительством, чтобы найти способы сохранить кооперативное жилье для жителей с низкими доходами и улучшить управление кооперативом для большей устойчивости.

Как работают жилищные кооперативы | HowStuffWorks

Одной из самых привлекательных особенностей совместной собственности для многих людей являются ее налоговые преимущества. Оплата налогов за здание производится всем кооперативом, поэтому вы, как акционер / арендатор, не получаете индивидуальный налоговый счет.Скорее, ваша часть налогового бремени включена в содержание или комиссионных за перенос , которые вы платите кооперативу каждый месяц. В то же время вы пользуетесь такими же вычетами по федеральному подоходному налогу на свою долю, что и любой другой домовладелец.

В то время как владелец кондоминиума может свободно продавать свой дом кому угодно, элемент совместной собственности кооператива означает, что его устав обычно требует одобрения потенциальных акционеров советом директоров. Это означает, что у кооператива есть право голоса о том, кто может войти в здание, а кто нет.(Это может быть хорошо, если вы уже являетесь владельцем кооператива, но не очень хорошо, если вы пытаетесь войти в него.)

Процесс утверждения включает в себя тщательную проверку финансов кандидата. Это не обязательно означает, что вы должны быть богатыми; Правление просто хочет знать, что вы являетесь ответственным, хорошо работающим человеком, который оплачивает ваши счета и не выполняет дефолт по вашим долгам. На первый взгляд этот процесс может показаться ограничительным, но для этого есть веская причина: если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, содержанию и налоговым платежам, все акционеры должны платить за это.

В кондоминиуме, если вы не выполняете свои обязательства по ипотеке или налогам, на вашу собственность накладываются залоговые права, не позволяющие вам ее продать. Но в кооперативе вы являетесь совладельцем своего дома, поэтому все остальные владельцы находятся на крючке из-за вашей неуплаты. Если это произойдет, корпорация может оказаться не в состоянии взять на себя это бремя, и имущество может быть потеряно из-за обращения взыскания, а вместе с ним и интересы всех акционеров. Теперь вы можете понять, почему советы директоров кооперативов тщательно изучают потенциальных покупателей. Один плохой акционер может всех обрушить.

Требования одобрения совета также применимы к арендаторам, если вам когда-либо понадобится сдать свой кооператив в субаренду. Некоторые кооперативы ограничивают субаренду, устанавливая для нее временные ограничения и другие меры контроля, чтобы сохранить целостность корпорации.

Такая проверка обычно приводит к в целом высокому уровню собственника — акционеры кооператива, вероятно, будут финансово ответственными лицами, которые придерживаются правил организации и искренне заботятся о наилучших интересах собственности и корпорации.В результате кооперативы обычно имеют низкий уровень дефолтов и низкую текучесть арендаторов, что является еще одной привлекательной особенностью этого типа собственности.

Прочтите, чтобы узнать о дополнительных преимуществах кооперативной собственности и различных типах кооперативов.

Что такое кооперативная игра? | Руководство по покупке кооператива

Кооператив — это дом, который вы точно не купите. Вместо этого вы покупаете акции корпорации, которые позволяют вам жить в этом доме.

Это может затруднить финансирование кооператива, поскольку на самом деле это не сделка с недвижимостью.Но если вы живете в районе, где кооперативы распространены, например, в Нью-Йорке или Вашингтоне, округ Колумбия, кооператив может быть более доступным вариантом жилья.

Вот что вам следует знать, если вы думаете о покупке кооператива.

Что такое кооперативный дом?

Кооператив — это жилищная единица в здании или застройке, которая совместно принадлежит всем людям, проживающим в ее разных единицах. Эти совладельцы образуют жилищный кооператив (следовательно, кооператив), который является разновидностью некоммерческой корпорации.

Каждый владелец является акционером, акции которого распределяются на основе рыночной стоимости их пая. Как и в любой корпорации, у жилищного кооператива есть совет директоров. Но, как акционеры, каждый, кто там живет, имеет право голоса в управлении кооперативом.

Кооператив — это не то же самое, что кондоминиум, который представляет собой тип недвижимости, находящейся в независимой собственности.

Как работает жилищный кооператив?

Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете само устройство. Вы покупаете акции, которые дают вам право жить в квартире.Корпорации принадлежат не только общие помещения и экстерьер, но и интерьер кооператива. Это означает, что если вы хотите провести капитальный ремонт, например, переделать кухню, вам может потребоваться одобрение совета кооператива.

Вы будете платить ежемесячную плату, которая покрывает вашу часть расходов кооператива, которая может включать оплату части основной ипотеки за всю собственность.

Прочие расходы жилищного кооператива, такие как налоги на имущество, совместное обслуживание и коммунальные услуги, также обычно распределяются между всеми жителями, причем сумма, которую вы платите, определяется стоимостью вашего жилья.Такое разделение расходов иногда может быть выгодным для акционеров.

В то время как кондоминиумы могут иметь более низкую ежемесячную плату, кооперативы часто являются более выгодным вариантом, если учитывать все, что покрывает плата, отмечает Карл Бекелэр, агент по недвижимости из Детройта с Century 21 Curran and Oberski. «Сборы обычно выше в кооперативе, потому что каждый месяц вы оплачиваете часть своей электроэнергии, газа, налогов, а также затрат на техническое обслуживание», — говорит Бекелар.

Покупка кооператива может накладывать ограничения на то, сколько собственного капитала вы можете накопить или можете ли вы вообще накопить капитал.В то время как кооперативы с рыночной ставкой накапливают капитал так же, как дома на одну семью, кооперативы с ограниченным и нулевым капиталом ограничивают вашу способность получать прибыль, если и когда вы продаете свои акции.

Получение ссуды для кооператива

Получить ипотеку для кооператива может быть сложно, поскольку на самом деле вы не владеете своим жилищем. Это мрачный способ думать об этом, но кредиторы не будут гарантировать ипотеку для собственности, которую они не могут выкупить. Вместо этого вам понадобится ссуда для покупки акций кооператива, иногда называемая ссудой для кооператива или ссудой на акции.

Невероятный совет: совет директоров кооператива устанавливает правила того, сколько вы можете занять для покупки акций. Кооперативы могут потребовать минимальный первоначальный взнос в размере 20% и более.

Как правило, ваш кредитор захочет посмотреть, как работает кооператив, и взглянуть на лежащую в основе ипотеку. Он также проверит, как работает совет директоров, проверит любые крупные запланированные расходы и обеспечит наличие достаточных финансовых резервов на случай непредвиденных обстоятельств.

Более крупные кооперативы в районах, где кооперативное жилье является относительно обычным явлением, могут иметь отношения с определенными кредиторами, что может упростить процесс финансирования.

Лицом к доске кооператива

Прежде чем вы сможете участвовать в кооперативе, вы должны быть одобрены его советом директоров. Этот руководящий орган действует аналогично ассоциации домовладельцев, определяя не только порядок управления недвижимостью, но и то, кто может в ней жить.

Хотя закон требует, чтобы советы директоров кооперативов следовали положениям Закона о справедливом жилищном обеспечении, в этих пределах они могут создавать свои собственные стандарты для потенциальных жителей. Чаще всего это финансовые стандарты, но они также могут отказывать кандидатам на основании их предполагаемой способности соблюдать правила кооператива.

Встреча с советом директоров кооператива может быть особенно напряженной, по словам Эвана Металиоса, брокера по недвижимости из Re / Max Team из Квинса, Нью-Йорк. По словам Metalios, хороший брокер постарается понять, что ищет совет директоров, чтобы дать своему покупателю максимальную поддержку.

Кооперативы или квартиры: что лучше?

Кооперативы и кондоминиумы — распространенные варианты для тех, кто надеется стать домовладельцами в городах, где пространство в дефиците. Хотя они могут выглядеть одинаково, у каждого есть свои преимущества.Вот несколько плюсов каждого типа дома.

Плюсы покупки кондоминиума:

• Кондо — это недвижимость, поэтому у вас есть титул или документ, и вы можете воспользоваться накопленным собственным капиталом.

• Поскольку вы являетесь владельцем кондоминиума, у вас будет больше возможностей для ремонта или сдачи в субаренду.

• Кондо может быть проще финансировать и проще продать, поскольку покупатели не должны быть одобрены советом директоров.

Плюсы покупки кооператива:

• Вы будете знать своих соседей, поскольку обширный процесс утверждения может означать меньшую текучесть кадров, а кооперативы редко допускают субаренду.

• Кооперативы могут иметь более низкие затраты на закрытие, чем кондоминиумы. Например, поскольку договор не переходит к другому владельцу, когда вы покупаете в кооперативе, вы не будете платить налог на передачу.

• Как акционер, вы получите право голоса в управлении зданием или комплексом, даже если вы не являетесь членом совета директоров.

Покупка кооператива в Нью-Йорке: все, что вам нужно знать — Йореево

Многие люди, особенно те, кто живет за пределами Нью-Йорка, имеют лишь смутное представление о том, что такое кооперативное здание.Конечно, они знают, что это какая-то квартира, но детали часто в лучшем случае туманны. Йореево предоставит вам все, что вам нужно знать, прежде чем покупать кооператив в Нью-Йорке!

Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Что покрывает плата за обслуживание кооператива?
Что такое оценка?
Что такое процесс утверждения правления кооператива?
Как сделать предложение о совместной игре?
Почему кооперативным покупателям обычно отказывают?
Следует ли мне использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

Что такое кооператив в Нью-Йорке?

Co-op — это сокращение от «кооператив».«Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит это здание. Это может показаться странным, учитывая, что листинг кооператива рекламирует конкретную квартиру, но технически покупатель покупает акции. Точно так же, как вы можете купить 100 акций Apple, вы можете купить 100 акций 123 Main Street Corporation.

Это можно сравнить с кондоминиумами, в которых вы покупаете конкретную единицу, или с домом, где вы, очевидно, покупаете дом целиком. С юридической точки зрения и квартиры, и дома являются «недвижимостью».«Кооперативы, с другой стороны, являются« личной собственностью », потому что вы покупаете акции, а не недвижимость.

Не волнуйтесь — если вы купите кооператив, у ваших коллег-акционеров не будет ключа от вашей квартиры.

Каждому собственнику предоставляется право занимать определенную квартиру. Это называется «имущественная аренда» этой квартиры. Думайте о частной аренде и акциях как о пакетной сделке — вы получаете доли в общем здании плюс право жить в квартире, которую вы «купили».«

Если вы специально не сосредоточены на кондоминиумах, вы обязательно рассмотрите возможность кооператива, поскольку они составляют около 75% многоквартирных домов Нью-Йорка.

Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?

Большинство людей в Нью-Йорке быстро ненавидят кооперативы. Просто выполните поиск по запросу «кооперативные страшилки», и вы найдете множество занимательных историй. Но важно отметить, что каждый кооператив устанавливает свои правила. Есть супер-непринужденные кооперативы и другие, которые взвешивают все. Так что, несмотря на общие рекомендации, не забудьте получить подробную информацию о любом строении, которое вы планируете.

Недостатки покупки кооператива

Давайте рассмотрим некоторые очевидные и широко известные недостатки, когда речь идет о кооперативах:

Процесс утверждения Советом директоров

Когда вы покупаете кооператив, приготовьтесь к особенно агрессивному процессу утверждения. Правление может попросить практически все, и вы можете либо подчиниться, либо перенести свой бизнес в другое место — никаких переговоров. Мы рассмотрим некоторые общие компоненты приложения для платы позже, но пока достаточно сказать, что совместные приложения более сложны и занимают больше времени, чем совместное приложение.

Ограниченная субаренда (возможность аренды)

Субаренда (термин для кооператива для аренды) имеет тенденцию быть более строгой в кооперативах, поскольку вам необходимо следовать политике субаренды здания и получать одобрение совета для каждой субаренды. Субаренда может быть категорически запрещена или иметь какие-либо ограничения. Опять же, это зависит от конкретного кооператива. Обычно кооператив требует, чтобы акционер проживал в подразделении в течение определенного периода времени и / или ограничивает частоту сдачи своего подразделения в субаренду.

Flip Tax

Налог на переворот — это плата, уплачиваемая зданию при продаже. Точно так же, как налоги на перевод в Нью-Йорке и Нью-Йорке, их невозможно избежать. В то время как флип-налоги иногда встречаются в кондоминиумах, они гораздо чаще встречаются в кооперативах.

Флип-налог — это даже не обязательно плохо. Если вы планируете владеть квартирой на долгое время, это большой плюс. Каждый раз, когда кто-то продает, этот налог зачисляется на банковский счет здания, и вы, как акционер, частично владеете этим счетом.При прочих равных, здание с налогом на переворот будет иметь более низкую плату за обслуживание.

Йореево провела выборку и обнаружила, что наиболее распространенный налог на переворот, безусловно, составляет 2% от продажной цены, и у большинства кооперативов он есть.

Пул мелких покупателей

Из-за строгих финансовых требований и ограничений иностранных покупателей меньшее количество покупателей может иметь право на покупку кооператива. Меньшее количество покупателей означает более низкие цены при прочих равных условиях. Это не совсем минус, это положительный момент при покупке, но все же это следует учитывать.

Преимущества покупки кооператива

Кооперативная стоимость меньше

По всем вышеперечисленным причинам кооперативы стоят меньше, чем кондоминиумы. В очень широком смысле мы бы сказали, что на 20–30% меньше. Это, без сомнения, причина №1, по которой покупатели в конечном итоге выбирают кооператив, а не кондоминиум.

Снижение затрат на закрытие

Затраты на закрытие кооперативов намного ниже, поскольку обменивается личная собственность (акции и имущественная аренда), а не недвижимость.Это позволяет покупателям кооперативов избежать уплаты налога на регистрацию ипотеки, который применяется только к недвижимости. Кооперативы также не требуют страховки титула, поскольку кооператив точно знает, кому принадлежит каждая единица в любой момент времени.

Безопасность

После того, как вы попадаете в кооператив, процесс подачи заявки работает в вашу пользу. Большинство приложений для кондоминиумов не включают в себя проверку биографических данных, в то время как кооперативы обычно это делают. В результате вы можете быть уверены, что ваши соседи по кооперативному режиму будут безупречно чистыми.

Стабильность

Кооперативы часто, а может быть, всегда предъявляют более строгие финансовые требования, чем банк. Требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%, и покупатели должны иметь отношение долга к доходу ниже 30%, а часто и ниже 25%.

Эти повышенные финансовые требования — одна из причин, по которой Нью-Йорк не считал жилищный кризис таким серьезным, как остальная часть страны в 2008 году. Кооперативы в основном не позволяли банкам предоставлять агрессивные ссуды.

Это существенный плюс, поскольку меньше всего вам нужно, чтобы продавец в вашем доме был вынужден торговать.Когда кому-то нужно продать, особенно на плохом рынке, это обычно будет по низкой цене. Принудительная продажа может изменить цены для всего здания, поскольку сделка будет частью будущих расчетов.

Что покрывает плата за обслуживание кооператива?

Плата за обслуживание кооператива объединяет налоги на недвижимость и общие сборы в один ежемесячный платеж. В отличие от кондоминиума, где вы получаете отдельный счет за каждую.

Это все один платеж, потому что помните, что на самом деле вы не являетесь владельцем квартиры.Вы владеете долями в здании, и счет по налогу на имущество получает все здание, а не отдельные владельцы.

Плата за обслуживание обычно составляет около 50% налога на недвижимость и 50% общих сборов. В конце каждого года владельцы кооперативов получают от управляющей компании форму, в которой им сообщается, сколько была их доля в налогах на недвижимость.

Общие расходы на техническое обслуживание идут на все необходимое для эксплуатации здания — оплату швейцаров, уборку коридоров, вывоз мусора и т. Д.

Техническое обслуживание также может охватывать запланированные капитальные улучшения, такие как покраска коридоров или нового вестибюля.

Что такое оценка?

У всех кооперативов есть резервный фонд. Вы можете думать об этом как о текущем счете здания, и он используется для оплаты повседневных расходов. Также есть лишние деньги на непредвиденные расходы, но иногда их не хватает.

Например, если крыша начинает протекать, ее нужно немедленно ремонтировать, а крыши недешевы.Если в резервном фонде недостаточно денег, большинство кооперативов проведут «оценку». Это когда к счету на содержание каждого акционера добавляется дополнительная сумма.

У аттестации обычно есть конкретная причина — крыша в приведенном выше примере — и четкая дата окончания. Как только расходы оплачены, оценка заканчивается.

Оценки также могут быть добровольными. Если здание хочет переделать коридоры, они могут заплатить за это оценкой.

Что такое процесс утверждения правления кооператива?

Получение утверждения советом директоров кооператива состоит из трех компонентов —

Выполнение финансовых требований кооператива

Практически каждый кооператив требует не менее 20% первоначального взноса.Некоторые доводят авансовые платежи до крайности и фактически позволяют делать покупки только за наличные.

Но даже если у вас много денег, вам все равно необходимо приемлемое соотношение долга к доходу (или «DTI»). Таким образом совет измеряет вашу способность производить ежемесячные платежи. Они сложат все ваши ежемесячные платежи и разделят их на ваш ежемесячный доход.

Обычно ежемесячные платежи составляют просто ипотеку плюс техническое обслуживание, но если у вас есть студенческий долг, аренда автомобиля и т. Д., Все это также будет включено.

Большинство кооперативов хотят, чтобы это число было ниже 30% или даже 25%. Если он выше, некоторые здания все еще могут позволить вам покупать, если вы поместите год или два платежа за обслуживание на условное депонирование при закрытии. Это часто рассматривается для людей, у которых много активов, но небольшой доход.

Последний показатель — «ликвидность после закрытия». Это просто количество месяцев выплат наличными, акциями и любыми другими ликвидными активами после закрытия. Все, что вам не следует продавать (например, пенсионные сбережения) или что трудно продать (например, недвижимость), скорее всего, не будет рассматриваться.Большинство зданий хотят видеть ликвидность в течение 12 или 24 месяцев после закрытия.

Кооперативы

предъявляют строгие финансовые требования, чтобы избежать принудительной продажи. Если кто-то потянется за самой дорогой квартирой, которую он может получить, и потеряет работу на следующий день после закрытия, ему придется продать. Это плохой исход для всех — покупателя, других акционеров и совета директоров.

Заполните заявку на покупку кооператива

Для большинства совместных приложений требуется:

• Заполненная заявка на покупку с описанием сделки и сторон
• Копия подписанного договора купли-продажи
• Полный финансовый отчет, содержащий как минимум самую последнюю выписку по каждому перечисленному счету
• 2+ личных рекомендательных письма
• 2+ профессиональных рекомендательных письма
• Рекомендательное письмо домовладельца
• Справка о приеме на работу
• Полная федеральная налоговая декларация за последние два года
• Разрешение на проведение проверки кредитоспособности и биографии
• Подтверждение домашних правил
• Раскрытие свинцовой краски, постельных клопов и оросителей
• Если финансирование, заявка на кредит, письмо-обязательство и соглашения о признании
• Проверяет регистрационный взнос, внесение депозита и другие сборы

После рассмотрения вашей заявки у совета директоров есть три варианта: задать вопросы, пригласить вас на собеседование или отклонить заявку.Если ваша покупка будет отклонена, обычно это происходит на этом этапе.

Пройти собеседование на доске кооператива

Интервью с советами по кооперативному режиму имеют плохую репутацию, но не так уж и плохи. Хотя вы должны быть готовы к полноценному собеседованию, похожему на собеседование, обычно совет директоров просто хочет поприветствовать вас в здании. Они могут спросить вас о себе или о вашем заявлении, но если бы возникли какие-либо существенные проблемы, они, вероятно, были бы решены до назначения интервью.Члены совета директоров не хотят тратить свое время, поэтому попасть на собеседование с советом директоров — очень обнадеживающий шаг.

Как сделать предложение о совместной игре?

Поскольку листинговый агент должен быть уверен, что вы удовлетворяете финансовым требованиям совета директоров, для того, чтобы сделать предложение о кооперативе, требуется дополнительная информация. Помимо фактического предложения и предварительного одобрения ипотеки, вам также необходимо подать финансовый отчет REBNY. Это позволяет быстро получить представление о ваших финансовых показателях.

Если у листингового агента или продавца есть вопросы, вам нужно на них ответить.Они должны быть уверены, что любое предложение, которое они примут, будет одобрено советом директоров.

У нас был клиент, который рассердился, когда агент по листингу спросил, почему у него такой высокий доход, но ограниченные активы. Мы поняли, откуда пришли обе стороны. Клиент нашел вопрос агрессивным, но агент по листингу знал, что правление собирается задать вопрос. Проще говоря, процесс подачи заявок в кооперативном режиме подходит не всем.

Имейте в виду, что любая информация, запрашиваемая на этом этапе, также будет включена в заявку на правление, которую рассмотрит агент по листингу.

Почему кооперативным покупателям обычно отказывают?

Когда правление отклоняет кандидатуру, они не обязаны (и обычно не приводят) никаких причин. Продавец даже не получает объяснений. Хотя у нас нет данных, подтверждающих это, наш опыт подсказывает, что большинство отказов происходит по финансовым причинам.

Например, предположим, что требуется 30% DTI, но покупатель с 32% DTI делает очень сильное предложение. Продавец может рискнуть и надеяться, что его одобрят. Или, может быть, DTI покупателя в среднем ниже 30%, но волатильна из года в год.Правление может посчитать это слишком рискованным.

Совет директоров

также хочет видеть хорошие рекомендательные письма — как личные, так и профессиональные. Если что-то в письме неправильно натирает доску, они могут не принять заявку. Агент однажды сказал нам, что у нее был отказ от покупателя, и единственное, на что она могла указать, — это личное рекомендательное письмо, в котором упоминалось, что покупатель любит готовить особенно острые блюда.

Иногда правление отклоняет кандидата, потому что он слишком хорошо разбирается в сделке.Если продавец не заботится о деньгах (а таких людей в Нью-Йорке несколько!) И просто хочет, чтобы процесс закончился, он может предложить квартиру своему приятелю или соседу по низкой цене. Поскольку это влияет на стоимость здания, совет директоров часто отклоняет эти транзакции «ниже рыночной стоимости».

Следует ли мне использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

Многие покупатели думают, что могут сэкономить кучу денег, если откажутся от посредничества покупателя по недвижимости. Это справедливое предположение, но продавец в любом случае платит одинаковую комиссию.Большинство соглашений о листинге заключаются в том, что продавец платит листинговому брокеру 5% или 6%, а затем, если у покупателя есть брокер, комиссия будет разделена 50/50. Листинговые брокеры любят непредставленных покупателей, потому что им платят вдвое больше.

По этой причине при покупке у вас должен быть брокер. У вас будет кто-то, кто будет заботиться о ваших интересах и вести переговоры от вашего имени. Более того, вы можете использовать брокера покупателя, который предоставляет скидки на комиссию (например, Yoreevo!). При возврате комиссии ваш брокер передает вам часть своей комиссии при закрытии сделки.Клиенты Йореево получают скидку в размере двух третей от общей комиссии, чаще всего 2% от покупной цены, которая часто покрывает расходы на закрытие кооператива!

Что это такое и как работает

24 марта 2014 г., 9:00

городской пейзаж

Пролить свет на неверно понятую альтернативу доступному жилью.

Автор Давид Демчук

Кооперативное жилье недавно попало в заголовки газет, поскольку заявление Оливии Чоу о кандидатуре побудило сторонников конкурирующих кампаний мэра воскресить давние истории о том, как она и ее покойный муж Джек Лейтон жили в кооперативных домах Хейзелберн с 1985 по 1990 год.Поскольку у Чоу и Лейтона совокупный доход составлял 120000 долларов, возникла большая путаница в отношении того, проживали ли супруги в квартире с низким доходом (а это не так), нарушили ли они какие-либо правила кооператива или муниципальные правила (они этого не сделали), и если они мешали другим нуждающимся получить доступное жилье, проживая там (не совсем).

Спустя много лет жители Торонто все еще не уверены в том, чем кооперативное жилье отличается от других форм доступного жилья, субсидируется ли оно и в какой степени, и почему у нас его мало.Пожалуйста, позвольте нам объяснить в этом … э … объяснении.

Что такое кооперативное жилье? Чем оно отличается от частного жилья для малообеспеченных или «социального жилья»?

Кооперативное жилье — это форма некоммерческого жилья, которая возникла в 1800-х годах как часть кооперативного движения, но действительно только в середине 1960-х годов стала применяться в Канаде как метод предоставления доступного жилья для семей. Несколько пилотных проектов были профинансированы Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC) в 1969 году, и до начала 1990-х годов в рамках различных федеральных и провинциальных программ были созданы еще тысячи кооперативных домов.

В отличие от частного жилья для малоимущих или муниципального «социального жилья», кооперативы предлагают сочетание квартир по рыночной стоимости и единиц, ориентированных на доход, в фиксированной пропорции или финансируемых из пула субсидий. Это экономическое разнообразие внутри кооперативных сообществ имеет решающее значение для их финансовой поддержки и общего успеха. Некоторые кооперативы считаются жильем с низким и средним доходом, при этом ограничения дохода для их членов устанавливаются в рамках их федеральных соглашений. Другие не имеют ограничений по доходам и могут иметь более широкий диапазон доходов среди своих жителей.

Хотя каждый кооператив принадлежит своим членам, отдельные члены не владеют долей в своем жилье. Если участник выезжает, освободившаяся квартира доступна другому человеку или семье в списке ожидания кооператива. Хотя каждый кооператив работает в некоторой степени по-своему, многие кооперативы ведут два списка: один для тех, кто ожидает единиц рыночной стоимости, а другой (обычно намного длиннее) для тех, кому требуется субсидия, ориентированная на доход. Кроме того, многие кооперативы стараются приспособиться к изменениям в жизни своих членов — домашнее хозяйство может оказаться способным перейти от ориентированного на доход к рыночной стоимости, например, или вынуждено перейти от рыночной стоимости к ориентированной. -до дохода.

И это намекает на истинное различие между кооперативным жильем и другими формами некоммерческого жилья: управление — не только со стороны управляющего зданием или сотрудников фронт-офиса, но и со стороны правления и самих членов, людей, которые решают живут и работают в них, кто вносит в них свой вклад и активно формирует из них процветающие сообщества.

Как финансируется кооперативное жилье? Что делает кооперативное жилье доступным?

Исторически кооперативы по всей стране финансировались через различные федеральные, провинциальные и муниципальные программы.В то время как некоторые другие провинции продолжают предоставлять финансирование некоммерческому жилищному сектору, Онтарио в начале 2000-х годов аннулировал свои операционные соглашения с жилищными кооперативами и некоммерческими поставщиками жилья, передав свои жилищные программы под контроль муниципалитета.

В Торонто подавляющее большинство кооперативов финансируются из федерального бюджета, и такие кооперативы определены в разделе Национального закона о жилищном строительстве, который действовал на момент основания кооператива. (Например, кооператив Раздел 56.1 был основан в период с 1979 по 1985 год, а Кооператив Раздел 56.1 Национального закона о жилищном строительстве.) Государственные субсидии для кооперативов чаще всего имеют форму предоставляемых CMHC долгосрочных ипотечных договоров с фиксированной процентной ставкой, предоставляемых для кооперативной собственности, и финансирования для преодоления разницы между субсидируемыми жилищные расходы членов и членов с рыночной стоимостью. Кроме того, как и владельцы домов, многие жители кооперативов платят гораздо более низкую ставку налога за счет оплаты жилья, чем владельцы кондоминиумов или съемщики квартир.

В результате, жилищные расходы для всех участников могут быть низкими, при этом сохраняются расходы на коммунальные услуги, техническое обслуживание и ремонт, а также резервы на замену.Интересно, что некоторые из самых успешных жилищных кооперативов Торонто изначально были государственными жилыми комплексами, которые были переданы их жителям и переоборудованы.

Как работает кооперативное жилье? Кто им управляет, кто им управляет и кто обслуживает?

Каждым кооперативом управляет совет директоров, избираемый из числа членов кооператива на годовом общем собрании. У каждого кооператива есть набор подзаконных актов, которые были ратифицированы при основании кооператива и в которые вносятся поправки по мере необходимости членами.Более крупные кооперативы часто имеют большие ресурсы для работы и могут иметь преданных своему делу руководителей зданий и обслуживающий персонал; меньшие кооперативы имеют меньше ресурсов и могут делить управление зданием с другими кооперативами или привлекать внешние управляющие компании. Во многих жилищных кооперативах есть комитеты, помимо советов директоров, которые отвечают за финансы, капитальные проекты, безопасность, окружающую среду, участие членов и многое другое. Довольно много кооперативов требуют минимального участия от каждого члена, измеряемого часами в неделю или в месяц.

Некоторые кооперативы имеют особую ориентацию на членство: например, Arcadia Court Торонто предназначен для людей, работающих в сфере искусства, а жилищный кооператив Local 75 был создан для работников ресторанов и гостиниц с низким доходом.

Кооперативное жилье — здорово! Кооперативное жилье звучит ужасно!

Ну, это может быть либо то, либо другое. Кооперативы по своей природе представляют собой разнообразные сообщества и включают людей разного возраста, происхождения, сексуальной идентичности и ориентации, способностей и убеждений.Лучшие кооперативы имеют четкое видение того, чего они хотят достичь для своего сообщества, квалифицированное управление зданием, знакомое с жителями и их потребностями, преданный и компетентный совет директоров, а также заинтересованное и активное членство. И каждый кооператив сталкивается с трудностями, когда одна или несколько из этих областей не справляются, что время от времени случается.

Жизнь в кооперативе часто требует больше социальных усилий, чем в обычном доме или многоквартирном доме, поскольку членам постоянно приходится работать друг с другом (и с людьми, отличными от них самих), чтобы принимать правильные решения, преодолевать финансовые проблемы и личные конфликты. и поддерживать целостность сообщества.

По сути, если вы из тех людей, которые просто хотят приходить и уходить из дома и не общаться с соседями, ходить на собрания или вкладывать свое время и энергию в общее окружение, вы, вероятно, обнаружите, что это совместное оп жить не для тебя.

Почему кооперативное жилье находится в упадке? Почему не создается больше кооперативного жилья?

Примерно в середине 1990-х годов федеральные и провинциальные правительства решили, что они хотят изменить свой подход к доступному жилью, сделав упор на частные проекты с государственными квартирами надбавки к квартплате и государственное жилье, построенное и управляемое муниципальными жилищными властями (оба из которых являются облагается налогом по более высокой ставке, чем кооперативное жилье — и налоги, безусловно, являются одним из факторов).В то время как одни являются сообществами со смешанным доходом и достигают этого различными способами, другие по умолчанию или преднамеренно имеют одинаковый низкий доход. Хотя CMHC продолжает выполнять свои ипотечные соглашения с кооперативами по всей стране, многие из этих соглашений истекают в ближайшие несколько лет, так как ипотечные кредиты выплачиваются в полном объеме. Когда соглашения заканчиваются, заканчиваются и субсидии.

Хотя теоретически все деньги, которые в настоящее время идут на выплаты по ипотеке, могут пойти на субсидирование единиц с низким доходом и оплату счетов, в действительности эти кооперативы оказываются в стареющих зданиях, которые нуждаются в замене необходимой инфраструктуры, такой как крыши, бойлеры и т. Д. лифты, сантехника и электрические системы.Даже с увеличенными запасами на замену у них может не хватить денег для таких крупных вложений. Без постоянной помощи эти общины доступного жилья могут перестать быть доступными для всех их жителей. Такие организации, как Федерация кооперативного жилищного строительства Канады и Федерация кооперативного жилищного строительства Торонто, работают с затронутыми кооперативами, чтобы помочь с переходом и лоббировать финансирование со стороны правительства других уровней, чтобы предотвратить потерю тысяч малообеспеченных семей. единиц дохода.

Однако есть небольшие признаки надежды. Несмотря на проблемы с финансированием и отсутствие официальных государственных программ для нового кооперативного жилья, в последние годы возникло несколько новых жилищных кооперативов, в частности, Atkinson Housing Co-op (бывший жилищный проект Alexandra Park) и Local 75 Housing Co. — действует по адресу: 60 Richmond Street East, на том месте, где раньше располагался приют для бездомных Диксон Холл.

Где я могу узнать больше? Как мне узнать о наличии кооперативного жилья и попасть в список ожидания?

Известная активистка Алисия Панг (@Neville_Park) имеет удобную шпаргалку по жилищным кооперативам, которая включает некоторую информацию, не вошедшую здесь.Дополнительную информацию также можно найти на веб-сайте CHF Canada и в CHF Toronto. Вы можете добавить в закладки эту страницу всех кооперативов участников CHFT с открытыми списками ожидания. Если вы все же решите подать заявку, обязательно прочитайте сначала информацию о каждом кооперативе, поскольку некоторые из них предназначены для конкретных нужд или имеют особые требования.