Что такое договор долевого участия: Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Содержание

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».  

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т.  д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т.  п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Законодательно установлены сроки регистрации договоров долевого участия со вторым и последующими дольщиками | Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

Законодательно установлены сроки регистрации договоров долевого участия со вторым и последующими дольщиками

2311 просмотров 20.10.2021

Госкомрегистр информирует заявителей об изменениях в федеральном законодательстве c 28 октября 2021 года

Законодательно установлены сроки регистрации договоров долевого участия (ДДУ) со вторым и последующими дольщиками.

Об этом сообщила заместитель председателя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Валентина Кирлица.

«Для регистрации второго и остальных ДДУ теперь отводится 3 рабочих дня при подаче заявления электронным способом и 7 рабочих дней при подаче заявления в МФЦ. Учитывая, что общие сроки регистрации прав по документам, поступившим через МФЦ, составляют 9 рабочих дней, законодатель сократил временной период для регистрационных действий в отношении договоров долевого участия в строительстве. Новшества заключаются в том, что ранее особенные сроки регистрации таких договоров не были определены. Благодаря поправкам в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые вступят в силу 28 октября 2021 года, данный пробел устранен», – рассказала Валентина Кирлица.

Она уточнила, что регистрация первого договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и последующих договоров имеет отличия в составе документов.

Помимо договора, заключенного с первым дольщиком, застройщику необходимо представить, например, документы, касающиеся его деятельности, включая план создаваемого объекта недвижимости. Кроме того, в комплекте документов должен быть договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер уставного капитала не соответствует установленным требованиям. Если по условиям ДДУ дольщик не вносит деньги на эскроу-счет, то застройщик обязан производить отчисления в компенсационный фонд, чтобы участники долевого строительства могли получить возмещение в случае банкротства застройщика. Соблюдение данной процедуры также проверяют регистраторы прав.

 Регистрация второго и других ДДУ требует меньше документов, нежели в первом случае. Фактически с заявлением предоставляются договора участия в долевом строительстве, данные о дольщике и продаваемой квартире

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
  3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
  4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Шаг 1

Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Здесь вместо строки «Любой квартиры, расположенной на территории Санкт-Петербурга, можно написать конкретнее — указать застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

  1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
  2. Копию паспорта.
  3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
  4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
  5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
  6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

Шаг 2

Проверяем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Шаг 3

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Шаг 4

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв.  м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Шаг 5

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

специальные требования при заключении договора

Для заключения договоров долевого участия необходимо соблюдение застройщиком следующих требований:

  • Земельный участок, на котором планируется строительство, должен принадлежать застройщику на праве собственности или аренды (или на праве безвозмездного пользования в случае строительства жилья экономического класса в специально установленном для него порядке).
  • Застройщик должен иметь разрешение на строительство (то есть не допускается привнесение средств граждан на этапе проектирования).

Договор долевого участия

Исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия на строительство многоквартирных домов должно быть обеспечено:

  • Залогом земельного участка (права аренды участка), на котором осуществляется строительство, и создаваемого на нем объекта недвижимости
  • По выбору застройщика:
    — Договором страхования ответственности застройщика
    — Поручительством банка.

При этом установлены специальные требования к страховым компаниям и банкам, которые могут заключать договоры страхования или выдавать поручительства.

Залог земельного участка возникает с момента регистрации первого договора долевого участия. В дальнейшем залогодержателями в отношении участка и строящегося объекта становятся все дольщики с момента государственной регистрации договоров с ними.

Кроме того, установлены ограничения на обременение земельного участка, на котором возводится объект долевого строительства залогом по иным основаниям. В случае, если участок уже обременен залогом, заключение договоров долевого участия возможно только если залогодержателем является банк и этот банк согласился, что в случае обращения взыскания на участок его требования не будут иметь приоритета по отношению к требованиям дольщиков.

Договор долевого участия в строительстве

Специалисты Правового центра «Два М» готовы оказать следующие услуги в области заключения и сопровождения инвестиционных договоров с привлечением средств граждан (договоров долевого участия в строительстве):

  • экспертиза рисков, которые могут возникать при реализации инвестиционного проекта в строительстве с точки зрения как статуса земельного участка, на котором планируется реализация такого проекта и прав на него, так и предполагаемой схемы взаимоотношений между участниками инвестиционной деятельности;
  • подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация инвестиционного проекта в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы;
  • консультирование по налоговым вопросам, вопросам корпоративного права, возникающим в процессе подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере строительства;
  • составление документов (договоров, протоколов, писем, претензий и прочее), необходимых для реализации инвестиционного проекта;
  • представление интересов Заказчика в органах государственной власти и местного самоуправления по всем вопросам, возникающим в ходе реализации инвестиционного проекта;
  • участие в переговорах с контрагентами и прочими лицами по всем вопросам, связанным с реализацией инвестиционного проекта;
  • представление интересов Заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции и третейских судах по делам, возбуждаемым в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Что нужно знать при заключении договора долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве было, да и сейчас является распространенным способом приобретения жилья.

Достоинства долевого строительства — простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое возможно при долгосрочном банковском кредитовании, а также более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению с ценами на готовые квартиры вторичного рынка.

На сегодняшний день на рынке города Ижевска присутствует ряд строительных компаний, сотрудничество с каждым из которых имеет свои минусы и плюсы. Печальным фактом является то обстоятельство, что некоторые застройщики нашего города не справились с возникшими проблемами и строительство их объектов было заморожено. К последним можно отнести такие компании, как «Химстрой», «Капитал Строй», «Кантек», «Строительная фирма «Римский квадрат», СК «Столица» и др.

Намереваясь заключать договор об участии в долевом строительстве жилья, потенциальный инвестор должен знать, что в этом случае предписывает закон. Согласно законодательным нормам, единственный вид договора, который могут заключать застройщик и участник долевого строительства – это договор о долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и вступает в силу только с момента регистрации. Естественно в нем должны быть четко определены права и обязанности обеих сторон.

Так, застройщик обязан четко указать: – Что именно, и где именно (в соответствии с проектной документацией) строится? – Каковы сроки завершения строительства и когда квартира (не ориентировочно, а с указанием точной даты) будет передана участнику долевого строительства?

Кроме того, договор должен определять стоимость, сроки и порядок уплаты, а также гарантийный срок, (не менее 5 лет) в течение которого строители несут ответственность за качество своей работы.

Прежде, чем подписывать договоры с будущими участниками долевого строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликовать в печатных СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию (попросту говоря, рассказать о себе и о строящемся доме) и зарегистрировать право собственности на земельный участок, где будет вестись строительство, или право аренды этого участка.

Если эти требования застройщиком проигнорированы, клиент может потребовать немедленного возврата уже уплаченных денежных средств и возмещения причиненных убытков – проценты по ставке рефинансирования Центрального Банка России в двойном размере.

Как свидетельствует практика, наиболее частыми нарушениями, которые вызывают недовольство инвесторов, являются несоблюдение сроков строительства и плохое качество. За просрочку в передаче квартиры участнику долевого строительства закон обязывает застройщика уплатить пеню. Сложнее с недоделками. Если они серьезные, то застройщик обязан либо устранить их в разумные сроки, либо уменьшить цену договора, либо же компенсировать расходы на их устранение, если жилец будет делать это самостоятельно.

Впрочем, требовать возврата уже уплаченных денег всегда сложно, как и предъявлять претензии «задним числом». Почти наверняка последует резонный вопрос: а куда вы смотрели, когда подписывали передаточный акт? Поэтому внимательным нужно быть изначально.

Еще при подписании договора с застройщиком следует убедиться, что в нем не заложена какая-либо «мина», вроде того, что строительная фирма не отвечает за качество стройматериалов. А при передаче квартиры участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика составления отдельного акта, в котором перечисляются все недоделки и несоответствия объекта установленным требованиям качества. И передаточный акт не следует подписывать до тех пор, пока все несоответствия не будут устранены. Кстати, имейте в виду, что обязательства застройщика считаются выполненными только тогда, когда на этом документе появится ваш автограф. Так что, если устранение недоделок затянется, то застройщик будет вынужден еще и выплатить вам неустойку за просрочку в передаче квартиры.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке участник долевого строительства может в случаях если: – срок передачи Застройщиком квартиры просрочен более чем на 2 месяца; – если в процессе строительства изменена проектная документация, в результате чего квартира уменьшается в размерах или вообще приобретает не тот вид, который был оговорен изначально; – если общее имущество жильцов дома или нежилые помещения изменили свое первоначальное назначение; – если застройщик отказывается устранять недоделки, или же несоответствия по качеству таковы, что устранить их невозможно.

Понятно, при расторжении договора по инициативе инвестора застройщик обязан вернуть ему уже уплаченные деньги. Но кроме того еще и выплатить пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата.

Разумеется, свои права есть и у застройщика. Он может разорвать договор, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно. Следует заметить, что своевременность оплаты имеет весьма и весьма существенное значение. Просрочка платежей более чем три месяца – уже уважительная причина для расторжения договора, даже в том случае, если потом участник долевого строительства внесет всю задолженность сразу. Аналогично – если сроки платежей нарушены 4 раза за год. И в любом случае за просрочку платежей дольщик платит пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.

В подобного рода сделках рискуют в определенной степени оба – и застройщик, и участник долевого строительства, но последний все же больше. Были в прошлом примеры, когда вложивший средства в строительство человек оставался и без денег, и без жилья. Поэтому законодатели предусмотрели дополнительную защиту прав инвесторов: с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.

Но вот дом, наконец возведен, недоделки устранены, взаимных претензий у застройщика и инвестора нет, и новоселы въезжают в новую квартиру. Теперь необходимо зарегистрировать право собственности на жилье. Для этого застройщик должен передать в десятидневный срок в уполномоченный регистрирующий орган разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт. Теоретически с заявлением о регистрации права собственности может обратиться и новый владелец квартиры. Но практически это сделать довольно сложно, хотя бы потому, что понадобится техническая документация на квартиру.

Ну и последнее, что полезно знать участнику долевого строительства: законом предусмотрено существование органа уполномоченного надзирать за долевым строительством и контролировать деятельность застройщиков. В функции этого органа входит рассмотрение жалоб связанных с нарушениями закона, выдача предписаний застройщикам об устранении нарушений, обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

С уважением, Ринат Ахмитшин

Апартаменты и договор долевого участия: перспективы и последствия

На сегодня на рынке недвижимости сформировался специфичный сегмент – строительство апартаментов. Это направление пока имеет определенные преимущества: технические и санитарные требования к размещению апартаментов существенно ниже требований к строительству многоквартирных жилых домов; апартаменты могут быть размещены в деловых комплексах, позволяя задействовать помещения в здании; возможно строительство апартаментов на земельном участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку.

Однако существуют определенные сложности, связанные с правовым статусом апартаментов как объектов недвижимого имущества.

В соответствии с действующим жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В свою очередь, пригодность для постоянного проживания определяется соответствием помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Законом также предусмотрен исчерпывающий перечень видов жилых помещений, в числе которых отсутствует понятие «апартаменты».

Помимо того, сам термин «апартаменты» упоминается в качестве одной из высших категорий номеров гостиниц, согласно установленной Приказом Минкультуры РФ от 11.07.2014 № 1215 классификации. Гостиницы, в свою очередь, также не отнесены к жилым помещениям и предназначены только для временного проживания, что следует из положений действующего законодательства (Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 09. 10.2015 № 1085).

Проживание в нежилых помещениях запрещено законодательством в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Таким образом, необходимо рассматривать апартаменты как нежилые помещения, предоставляемые гражданам для временного пребывания. Таким образом, по своей сути апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Сложности, связанные с обращением апартаментов как объекта недвижимости на рынке, осуществлением в их отношении правомочий собственника, и многие другие проблемы относятся к определенному подобным образом правовому статусу апартаментов.

В числе наиболее значимых проблем – невозможность осуществить регистрацию по месту жительства, что следует, например, из утвержденных Правительством Москвы Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета.

Определенную проблему представляет также вопрос управления зданием, в котором располагаются апартаменты. По нормам жилищного законодательства собственники помещений в многоквартирных домах свободны в выборе способа управления. Управление же зданием, в котором размещены апартаменты, не регулируется жилищным законодательством. Как правило, застройщики или лица, владеющие большинством помещений в здании, заключают договоры с управляющими компаниями, выбор которых зачастую не зависит от воли собственников апартаментов в здании. Необходимо также учитывать, что и оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, что опять же неблагоприятно влияет на положение собственников апартаментов. Кроме того, собственник апартаментов платит более высокие налоги по сравнению с жилыми помещениями.

Весьма дискуссионным остается вопрос о создании социальной инфраструктуры в связи со строительством апартаментов. Размещение социальной инфраструктуры осуществляется на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, предполагает разработку проектов планируемого размещения объектов регионального или местного значения с учетом назначения соответствующих территориальных зон.

Зона жилой застройки предполагает соблюдение при разработке документов территориального планирования особых градостроительных требований и правил, в том числе относящихся к доступности объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, при покупке квартир в жилых домах можно быть уверенным в том, что поблизости расположены (или будут созданы) школы, поликлиники, объекты транспортной инфраструктуры.

Апартаменты, однако, как правило, располагаются в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже. При планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности в социальном обеспечении жильцов апартаментов, поскольку не предполагается их постоянное проживание на данной территории.

Это обстоятельство создает сразу две проблемы: во-первых, остаются недостаточно обеспеченными предоставляемыми социальными услугами жильцы апартаментов, во-вторых, эти же жильцы создают дополнительную нагрузку на уже существующие объекты инфраструктуры, создавая дополнительные сложности как для жильцов многоквартирных домов, пользующихся услугами социальных организаций, так и для самих этих организаций.

Наконец, еще одна проблема, на которую необходимо обратить внимание, связана с меньшей правовой защищенностью лиц, приобретающих апартаменты в собственность. На настоящий момент значительная часть апартаментов продается по предварительным договорам купли-продажи. На момент заключения предварительного договора объект физически и юридически еще не существует*, отсутствуют также гарантии того, что застройщик имеет оформленное в установленном порядке право на земельный участок, получил все необходимые разрешения и документацию, ведь обязанность по их предоставлению покупателю по таким договорам не предусмотрена действующим законодательством.

Заместителем мэра Москвы М.Ш. Хуснуллиным была анонсирована подготовка Департаментом градостроительной политики г. Москвы предложения для Минстрой России о внесении поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон) в части распространения обязательности его действия на апартаменты.

Справедливости ради необходимо сказать, что на настоящий момент Законом не установлено ограничение на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (договора долевого участия или ДДУ) нежилых объектов, включая апартаменты, на добровольной основе. В соответствии с определением понятия «объект долевого строительства», установленным в статье 2 Закона, под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строящиеся (создаваемые) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Возможность строительства иных объектов, помимо многоквартирных домов, включая бизнес-центры и гостиничные комплексы, путем заключения договора долевого участия подтверждается также актуальной судебной практикой, в том числе актами Верховного суда РФ (см. , например, Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 по делу № 305-ЭС15-3617).

Практика заключения ДДУ в отношении апартаментов довольно распространена, в том числе ввиду требований ипотечного кредитования.

Департаментом градостроительной политики предлагается ввести в Закон обязательность заключения ДДУ при строительстве апартаментов в нежилых зданиях, расширив тем самым сферу применения данного закона, на настоящий момент направленного, прежде всего, на привлечение средств граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах. Следовательно, при строительстве апартаментов будет невозможно использовать иную правовую модель, кроме ДДУ. Предполагается таким образом защитить покупателей апартаментов от рисков, перечисленных выше.

Действительно, у граждан, приобретающих апартаменты по ДДУ, появится целый комплекс гарантий, отсутствующих на данный момент. Так, застройщиком в обязательном порядке будет представляться разрешение на строительство, проектная декларация, подтверждение наличия зарегистрированного права на земельный участок. Законодательством предусмотрены более жесткие требования к содержанию договора, его форме и порядку заключения (договор подлежит государственной регистрации). К отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются положения законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Обязательства застройщика перед лицом, приобретающим апартаменты, будут обеспечены залогом земельного участка или права его аренды. Закон устанавливает более жесткие требования по гарантийным обязательствам на объект. Кроме того, новеллой Закона является возложение на застройщика обязанности по страхованию своей гражданской ответственности. Определенные механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены и в отношении предъявления требований к застройщику, находящемуся на стадии банкротства. Приведенный выше перечень прав и гарантий участников долевого строительства объекта далеко не исчерпывающий.

Стоит отметить, что рассматриваемое предложение Департамента градостроительной политики отражает общий тренд на «сближение» правового статуса апартаментов и жилых помещений. Представителями органов власти в сфере градостроительства, в том числе господином Хуснуллиным, уже указывалось на необходимость урегулировать статус апартаментов, приравняв их к жилым помещениям.

Высказываемые инициативы наталкивают на размышления, связанные с вопросами о правах на землю собственников апартаментов, вопросами в сфере градостроительного и налогового законодательства, которые неизбежно возникнут в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям. Указанные вопросы заслуживают отдельного подробного рассмотрения.

Давая оценку значению предлагаемых изменений в Закон, сложно выразить однозначную позицию. С одной стороны, распространение действия Закона на строительство апартаментов очевидно повысит степень защищенности граждан, приобретающих данный вид недвижимости. Однако возложение дополнительных обязанностей на застройщиков может повлечь снижение их привлекательности. Кроме того, следуя логике сторонников отнесения апартаментов к жилым помещениям, возникает вопрос: как быть с гостиницами, в которых могут располагаться апартаменты? Относить их к жилым? И как быть с многофункциональными комплексами, которые также могут включать апартаменты?

Подводя итог, необходимо отметить, что вопрос статуса апартаментов необходимо решать в комплексе, поскольку это затрагивает сферы, регулируемые гражданским, градостроительным, земельным, налоговым и иным законодательством.

* — Квалификация такого договора в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (в соответствии с правовой позицией ВАС РФ, отраженной в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54) не снимает указанные риски.

10 опасных пунктов в договоре долевого строительства

1. Площадь квартиры 

После завершения строительства дома площадь жилья может измениться как в меньшую, так и в большую сторону. Строительная компания, опираясь на свой опыт, заранее может прогнозировать, с чем ей придётся столкнуться: с увеличением или уменьшением площади. Исходя из этого, застройщики составляют удобные для себя договоры с покупателями.

Образец договора долевого участия  метры

В результате, если общая площадь уменьшится, скажем, на 0,9 метра, стоимость для покупателя не поменяется, и ему не вернут разницу за метры.  

В другой новостройке может быть противоположная картина. Здесь при увеличении площади дольщику потребуется доплатить застройщику за лишние метры в помещении. При этом речь может идти как о доплате за 0,2–0,4 метра, так и о более существенной. 

При увеличении площади более чем на 5% можно отказаться от квартиры и вернуть свои деньги. Но если у застройщика финансовые трудности и он откажется добровольно возвращать средства, то придётся обращаться в суд. 

Как правильно сделать

Покупателю нужно внимательно изучить договор. Важно понять, когда, кто и сколько должен оплатить или вернуть при изменении итоговой площади квартиры. Ещё можно проверить, как раньше строил застройщик.Тогда будет легче предсказать, к чему стоит готовиться на этапе приёмки квартиры.

Окончательная площадь помещения станет известна после завершения строительства дома, когда специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ) сделают замеры. 

2. Сроки строительства 

Покупатели часто путают срок передачи квартиры и срок ввода жилого дома в эксплуатацию (может быть обозначен в договоре, как срок окончания строительства). Так,при виде даты в договоре, например 31 декабря 2020 года, дольщик думает, что к этому сроку застройщик обязан построить и передать ему квартиру. В реальности же может оказаться, что в эти сроки застройщик только введёт дом в эксплуатацию. А вот крайняя дата передачи квартиры ещё может быть нескоро. По нашей статистике, клиентам приходится ждать от двух месяцев до полутора лет. 

Как правильно сделать

Нужно найти в договоре пункт или главу, где говорится о сроках передачи объекта долевого строительства, и ориентироваться на эту дату. 

Образец договора — сроки

3. Оплата коммунальных услуг 

Некоторые строительные компании вносят в договор пункт о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию. 

Образец договора — коммунальные платежи

При этом разница между сроком окончания строительства и датой передачи объекта может занять год или более. В результате при приёме квартиры застройщик потребует покупателя оплатить коммунальные услуги за весь год.    

Как правильно сделать

Требование нести расходы за квартиру до заселения — незаконно (пункт 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ). Так что перед оформлением сделки нужно настоять на удалении этого пункта. 

4. 45 дней для устранения несущественных дефектов

Представим, что застройщик официально пригласил вас принять квартиру. Вы осмотрели её и отказались подписать акт приёма-передачи из-за каких-то недочётов. При этом в договоре у вас есть пункт о 45 днях для устранения дефектов. В такой ситуации при подаче иска к застройщику суд посчитает, что дольщик намеренно уклоняется от исполнения условий договора. В итоге он взыщет со строительной компании гораздо меньшую сумму, чем мог бы в другом случае.

Как правильно сделать

Это неправомерное условие, так что нужно настоять на удалении такого пункта. По закону о долевом строительстве (214 ФЗ), при обнаружении дефектов покупатель может потребовать: 

  • устранить их — при этом недочёты должны устраняться в разумные сроки (по договорённости). Это могут быть и три дня, а не «в течение 45 дней»; 
  • или оплатить ему расходы на ремонт своими силами. 

5. Штраф за расторжение договора с застройщиком 

Такой пункт компании используют, чтобы удерживать недовольных затянувшимися сроками строительства дольщиков от расторжения договора. 


Образец договора — штраф при расторжении договора

Как правильно сделать

Нужно требовать от застройщика убрать штрафной пункт из договора перед покупкой квартиры. По закону, если покупатель квартиры захочет в одностороннем порядке расторгнуть договор, застройщик обязан вернуть ему все внесённые средства без каких-либо штрафов.  

6. Отказ от возмещения расходов, понесённых на устранение недочётов  

Покупатель имеет право требовать от строительной компании возместить ему расходы на ремонтные работы, если он сам решил устранить дефекты в квартире. Застройщику же может быть удобнее самому всё исправить. 

Образец договора — отказ от возмещения

Как правильно сделать

Нужно потребовать убрать ущемляющий ваши права пункт из договора долевого участия.   

7. Автоматическое продление сроков строительства

Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чтобы избежать этого, компании включают в договор пункт о продлении строительства на полгода из-за непредвиденных обстоятельств. 

Образец договора — продление сроков строительства

Два года назад одному из крупных застройщиков в Москве этот пункт помог выиграть суд. Дольщики хотели получить компенсацию, а юристы компании ссылались на то, что строительная организация помогала городу по просьбе властей готовиться к проведению Чемпионата мира по футболу 2018. Это считается непредвиденным обстоятельством, поэтому сроки передачи квартиры были автоматически перенесены на шесть месяцев. 

Как правильно сделать

Если застройщик не соглашается убрать этот пункт из договора, то лучше его не подписывать и отказаться от покупки или быть готовым к переносам срока заселения.  

8. Подарочный сертификат

Это уже не пункт договора долевого участия в строительстве, а просто некий красивый листок, где написано, что после сдачи дома в квартире сделают бесплатную отделку.   

С помощью такого сертификата застройщик может попытаться сгладить более высокую стоимость жилья, например. Однако юридически этот документ ни к чему не обязывает компанию. По нему нельзя будет взыскать неустойку за нарушение сроков выполнения отделки. 

Как правильно сделать

Вместо подарочного сертификата на отделку лучше заключить с застройщиком договор на выполнение этих отделочных работ в счёт оплаты договора долевого участия в строительстве.

9. Штраф за уступку 

Бывают случаи, когда дольщики переуступают свои права требования по договору юридическому лицу. Например, покупатель устал, что сроки сдачи дома затягиваются, и хочет расторгнуть договор и вернуть свои деньги, а компания отказывается это делать. В такой ситуации он может обратиться в суд общей юрисдикции и судиться самостоятельно или же продать этот долг застройщика какой-нибудь компании, скажем, юридической. Зачем компании выкупать права требования? Как юрлицо она будет обращаться в арбитражный суд, где может взыскать с застройщика большие суммы.  

Чтобы избежать этого, строительные компании могут включать в договор пункт о больших штрафах за переуступку прав требования. 

Как правильно сделать

Если покупатель не согласен с таким штрафом, а застройщик не хочет исключать этот пункт, то выход остаётся только один — отказаться от договора. 

10. Гарантийный срок  

Гарантийные обязательства застройщика прописаны в законе о долевом строительстве. Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, здесь он составляет три года). Но иногда застройщики сокращают его.  

Образец договора — гарантийный срок

Здесь также говорится, что гарантийный срок на квартиру начинается с момента ввода жилья в эксплуатацию. Но по закону отсчёт начинается с даты подписания акта приёма-передачи квартиры.

Как правильно сделать

Требовать исправить этот пункт договора в соответствии с 5 пунктом 7 статьи 214 ФЗ.  

Что такое соглашение о долевом капитале и как оно работает

Вы большой сторонник обратной ипотеки. Вы видели, как один из них дал вашим родителям дополнительные деньги, необходимые для того, чтобы они могли жить и ремонтировать свой дом, оплачивать счета и иметь достаточно денег, чтобы путешествовать и видеть вас и внуков, когда они захотят. Конечно, от них по-прежнему требовалось своевременно уплачивать налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, проводить техническое обслуживание дома и иным образом выполнять свои кредитные обязательства.

После их смерти вы продали их дом, чтобы погасить их обратную ипотеку, а после того, как остаток был выплачен, оставшаяся часть выручки от продажи дома перешла к вам.Хотя ссудный баланс ваших родителей с годами увеличился, их дом также вырос в цене, помогая компенсировать задолженность по обратной ипотеке. Получение обратной ипотеки было выигрышем для ваших родителей и для вас.

Итак, теперь вы готовы повторить их успех. Есть только одна проблема. Вам не 62 года, минимальный возраст для получения обратной ипотеки. У тебя есть несколько лет вперед. И еще одна проблема. Вам нужны деньги сейчас. У вас много собственного капитала. Вам просто нужен альтернативный финансовый инструмент, который поможет конвертировать часть вашего собственного капитала в наличные.

Вот три идеи, две из которых, вероятно, знакомы, а одна немного нестандартная.

Выплата рефинансирования

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет текущий жилищный кредит новым ипотечным кредитом, размер которого превышает непогашенный остаток по ссуде. Вы снимаете разницу между старым балансом ипотечного кредита и новым балансом наличными. Рефинансирование с выплатой наличных может быть идеальным решением, когда вы можете заменить текущую процентную ставку по ипотеке на новую более низкую процентную ставку.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

Кредитная линия собственного капитала — это вторая ипотека, которая добавляется к вашей текущей ипотеке. Вместо того, чтобы ваши средства выплачивались вам единовременно, как это происходит при рефинансировании с выплатой наличных, у вас есть доступ к кредитной линии, которую вы можете использовать по мере необходимости в течение установленного периода до вашего утвержденного лимита.

Соглашение о долевом участии

Соглашение о долевом участии, также известное как соглашение о долевом признании, представляет собой финансовое соглашение, которое позволяет другой стороне инвестировать в вашу собственность и приобретать долю в ее будущем капитале.В обмен на получение единовременной суммы денег вы обещаете инвестору часть вашего вознаграждения в будущем. Вам не нужно будет ни ежемесячно вносить платежи, ни платить проценты по авансированным деньгам. Обратите внимание: если вы заключите соглашение о долевом участии, а затем обнаружите, что не имеете права на рефинансирование или обратную ипотеку на дату погашения, вы можете быть вынуждены продать свой дом в это время. Это гораздо менее традиционное финансовое средство, чем возврат наличных или HELOC, но вы должны хотя бы знать о нем.

При более внимательном рассмотрении соглашение о долевом участии не является ни ссудой, ни ипотекой, а является контрактом, обязывающим вас выплатить долг инвестору через определенное количество лет или после продажи вашего дома. Сколько вы должны выплатить инвестору, во многом будет зависеть от увеличения или уменьшения стоимости вашего дома.

Допустим, у вас есть дом стоимостью 500 000 долларов с ипотечным кредитом на 200 000 долларов, что дает вам 300 000 долларов собственного капитала. Вы хотели бы использовать 50 000 долларов из этого капитала, чтобы отремонтировать свою кухню и ванную комнату.Инвестор соглашается дать вам 50 000 долларов в обмен на 30% -ную долю в любом вознаграждении, которое вы получите через 10 лет.

По прошествии 10 лет ваш дом теперь стоит 600 000 долларов, что дает вам 100 000 долларов, в качестве вознаграждения за которые инвестор получит 30% или 30 000 долларов. Когда наступает срок исполнения контракта, вы должны заплатить инвестору полученную вами первоначальную сумму (50 000 долларов США) плюс 30% прибыли от их инвестиций (30 000 долларов США), на общую сумму 80 000 долларов США.

Конечно, как и в случае со всеми инвестициями, то, что растет, может и падать.Если по прошествии 10 лет дом будет стоить всего 400 000 долларов (рецессия, пандемия, дом находится недалеко от места очистки Суперфонда и т. Д.), Вы вернете инвестору только 20 000 долларов. Вы должны только эту сумму, потому что 30% -ная доля инвестора в вашем доме привела к убыткам в размере 30 000 долларов, которые вы вычитаете из первоначальной суммы денег, которую вы изначально получили (50 000 — 30 000 долларов убытков = 20 000 долларов погашения). Как показывают эти два примера, инвестор разделяет как ваши прибыли, так и убытки.

Знайте, что вы вводите

Если вы хотите подробнее изучить схему долевого участия, будьте готовы задать потенциальному инвестору множество вопросов:

Какие триггеры для погашения? Обычно инвесторы требуют выплаты, если вы продаете свой дом или срок контракта истекает. Найдите термин, который лучше всего подходит для вас.

Какую процентную долю вкладывает инвестор в вашу будущую оценку (или амортизацию)? Если один предлагает 25%, а другой 35%, это будет ключевым отличием. Но не позволяйте цене быть единственным решающим фактором в вашем решении.

Каковы общие расходы на сделку? Мы уже упоминали потенциальные сборы за обслуживание, оценку и условное депонирование, но могут быть и другие сборы, такие как сборы за право собственности, передачу, регистрацию и т. Д., Так что получите полный отчет о потенциальных расходах.Затем с помощью калькулятора сравните стоимость соглашения о долевом участии с другими вариантами финансирования. Учитывая текущую среду низких процентных ставок, для вас может иметь больше смысла получить ссуду или кредитную линию на покупку собственного капитала, чем потерять часть вашего будущего вознаграждения.

Сколько времени потребуется, чтобы получить деньги? Ответ, который вы получите, может определить, какого инвестора вы выберете.

Какая у инвестора репутация? Это очень важно. Вы хотите, чтобы компания выполнила все, что обещает.

В соответствии с вашими обстоятельствами

Как уже отмечалось, с соглашением о долевом участии вам не нужно будет делать никаких ежемесячных платежей, и вы не будете платить проценты на полученную сумму наличных денег. Между тем, если ваш дом подорожает, вы, вероятно, заработаете достаточно, чтобы покрыть первоначальные вложения, а также увидеть рост собственного капитала. Это будет плюсом для вас и вашего инвестора. Если ваш дом обесценивается, вы все равно получаете свои деньги, но вам не придется их все возвращать, потому что инвестор разделил ваши убытки.

Если вы рассматриваете возможность заключения соглашения о долевом участии, также подумайте о сроках. Скажем, вам сейчас 52 года, вы можете структурировать свое соглашение о долевом владении на 10 лет, выплатить инвестору в конце срока, а затем взять обратную ипотеку, поскольку вам сейчас 62 года, минимальный возраст для обратная ипотека. Если вам 57 лет, вы можете заключить 5-летнее соглашение о долевом участии, а затем подать заявку на обратную ипотеку.

Практический результат: как домовладелец, который, вероятно, накопил капитал за долгие годы, у вас есть много возможностей конвертировать часть этого капитала в наличные.Будьте готовы взвесить несколько важных факторов в процессе принятия решения, например, куда, по вашему мнению, будут двигаться цены на жилье и процентные ставки, а также ваши потребности и цели в отношении денег, ваш текущий возраст и ваша инвестиционная философия.

Мы надеемся, что эта статья дала вам некоторую помощь, над чем нужно подумать. Конечно, все ситуации разные. Эта информация носит общий и образовательный характер и не должна рассматриваться как финансовый совет.Проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом перед тем, как реализовывать финансовые стратегии выхода на пенсию.

Часто задаваемые вопросы

В. Может ли инвестор долевого участия в качестве совладельца или частичного собственника въехать?

A. В соглашении о долевом участии инвестор не въезжает.

В. Где я могу найти инвесторов в долевые ценные бумаги?

A. Самые продаваемые агенты по недвижимости в вашем районе, скорее всего, будут иметь список инвесторов, чтобы поделиться с вами. Также введите «компании по соглашению о долевом участии» в своей любимой поисковой системе, чтобы определить компании, которые специализируются в этой области.

В. Должен ли я платить, включая проценты, на сумму денег, которую я получаю от инвестора в долевой капитал?

A. Нет. Вы несете ответственность за возврат только в том случае, если вы продадите дом или достигнете максимального срока, указанного в вашем соглашении.

соглашений о долевом участии и жилищном финансировании — SirkinLaw APC

Участие в капитале

Совместное участие в капитале, также известное как долевое финансирование, является популярным способом покупки дома для людей с низким первоначальным взносом или без первоначального взноса. Это также способ сделать вложение в недвижимость с относительно низким уровнем риска, которое не требует управления и может обеспечить налоговые льготы. Его часто используют родители, желающие помочь своим нуждающимся в денежных средствах детям купить свой первый дом, а также работодатели и учреждения, желающие привлечь и удержать квалифицированных сотрудников в регионах, где стоимость владения домом высока. Сегодня быстро развивающаяся финансовая индустрия предоставляет населению первоначальный взнос и фонды собственного капитала, используя инновационные модели долевого финансирования и краудфандинг.

В соглашениях о долевом финансировании обычно участвуют две стороны: «арендатор» и «инвестор». Арендатор — это человек, который живет в доме, а инвестор предоставляет наличные, которые могут быть использованы для первоначального взноса или для разблокировки капитала. В большинстве случаев также используется традиционная банковская ипотека. В течение оговоренного срока арендатор живет в доме, поддерживает его и оплачивает все расходы. В конце срока арендатор выкупает у инвестора или дом продается.

Участие в капитале отличается от ссуды, потому что арендатор не должен платить инвестору.Сумма, которую получает инвестор, зависит от стоимости дома в конце срока. Если дом дорожает, инвестор и арендатор делят прибыль. Если стоимость дома упадет, инвестор потеряет часть или все свои вложения. Узнайте больше о соглашениях о долевом финансировании в статьях, озаглавленных Вопросы и ответы о долевом участии и долевом участии 101: Образец сделки.

Альтернативой долевому участию является ипотека с долевым вознаграждением. Как и в случае с долевым участием, по ипотеке с долевым вознаграждением отсутствуют ежемесячные платежи и заранее установленная процентная ставка.Но в отличие от долей в капитале, заемщик / арендатор должен полностью выплатить долг инвестору, даже если стоимость дома упадет. В конце срока ипотеки с разделенным вознаграждением минимальный необходимый платеж равен сумме первоначальной ссуды; заемщик / арендатор также платит проценты, если (и только если) дом дорожает. Сумма процентов рассчитывается как процент от стоимости дома. Узнайте больше об ипотеке с совместным вознаграждением в статье «Ипотека с общим вознаграждением: введение».

Чтобы узнать больше о юридических услугах по разделу акционерного капитала, предлагаемых SirkinLaw APC, посетите раздел «Наши услуги».

Вопросы и ответы о долевом участии

Эта краткая брошюра охватывает наиболее часто задаваемые вопросы о долевом участии и долевом финансировании, в том числе: Каковы плюсы и минусы альтернативных юридических структур долевого финансирования? Что произойдет, если дом с долевым участием нуждается в капитальном ремонте или если арендатор захочет провести ремонт дома? Как правильно определить стоимость дома и стоимость улучшений дома в конце срока долевого участия? Что произойдет, если домовладелец захочет переехать или досрочно расторгнуть договор долевого финансирования?

Разделение капитала 101: Пример сделки

В этой статье дается более глубокий анализ долевого финансирования с использованием «традиционной» правовой структуры, когда арендатор и инвестор совместно владеют долевой собственностью. Он начинается с описания основных условий типовой сделки по долевому финансированию, затем приводятся примеры, объяснение и анализ наиболее распространенных событий и результатов расчетов. Вот некоторые из исследуемых вопросов: Что касается владельца доли в капитале и инвестора, кто что вносит в первоначальный взнос и кто за что платит в течение многих лет совместного владения долей? Как уровень первоначального взноса арендатора влияет на риск инвестора, финансируемого за счет долевого участия, и как следует учитывать повышенный риск инвестора? Как должны храниться права собственности на долевую собственность? Что должно произойти с жильцом, которое хочет или нуждается в капитальном ремонте и улучшении дома — кто и что должен платить и как эти решения должны повлиять на окончательную оценку дома? Что, если владелец долевого участия вложит деньги в свой капитал? Как рассчитывается выплата инвестору по долевому финансированию и какова процедура выкупа или продажи?

Руководство по распределению собственного капитала

Книга на 187 страницах, содержащая наиболее подробное и исчерпывающее объяснение доступного долевого финансирования. Темы главы включают: получение максимальных налоговых льгот, расчет процентов собственности, обеспечение возможности распределения капитала: руководство для покупателя жилья, руководство для продавца-инвестора и руководство для агента по недвижимости.

Super Money Руководство по долевому участию в капитале

Эта ссылка приведет вас на стороннюю веб-страницу, предлагающую дополнительную общую информацию о долевом участии, включая институциональные источники для фондов долевого участия.

Образцы соглашений о долевом участии

На этой странице объясняются различные типы типовых соглашений о долевом участии (также называемые долевым финансированием) и сопутствующая документация, которую мы предлагаем, а также ссылки на каждый из доступных для загрузки документов о долевом участии.

Образец основного соглашения о долевом участии

Простой договор о долевом участии / долевом финансировании, который обеспечивает базовую защиту с использованием минимального количества документов. Он не пытается создать налоговые льготы для инвесторов. Подходит для использования среди членов семьи или друзей, когда инвестор не ищет налоговых сбережений.

Образец соглашения о долевом участии для получения налоговых льгот инвестору

Договор о долевом участии / долевом финансировании, составленный таким образом, чтобы приносить инвесторам налоговые льготы.Он обеспечивает базовую защиту с использованием минимального количества документов. Подходит для использования членами семьи или друзьями, когда инвестор хочет сэкономить на налогах.

Образец соглашения о долевом участии с дополнительными гарантиями инвестора

Договор о долевом участии / долевом финансировании, который должен использоваться с трастовым документом о долевом участии или ипотечной ссудой для обеспечения дополнительной защиты инвесторов. Эта версия не пытается создать налоговые льготы для инвесторов.

Образец соглашения о долевом участии с дополнительными гарантиями для инвесторов и налоговыми льготами для инвесторов

Договор о долевом участии / долевом финансировании, который должен использоваться с трастовым документом о долевом участии или ипотечной ссудой для обеспечения дополнительной защиты инвесторов, а также для получения налоговых льгот для инвесторов.

Образец векселя о долевом участии и доверительного договора

Форма для векселя и доверительного договора для использования с соглашением о долевом / долевом финансировании (в документах о доверительном управлении). Этот документ предназначен для дополнительной защиты инвестора, участвующего в долевом участии, от риска неисполнения обязательств владельцем долевого участия.

Образец ипотеки с долевым участием в капитале

Форма для ипотеки, которая будет использоваться с соглашением о долевом участии / долевом финансировании (в государствах с ипотекой). Этот документ предназначен для дополнительной защиты инвестора, участвующего в долевом участии, от риска неисполнения обязательств владельцем долевого участия.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент и включив в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1640472584.3222a9f0

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент и включив в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0. 67fd733e.1640472586.3222b516

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC. gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Что нужно знать стартапам о простом соглашении о будущем акционерном капитале (SAFE)

Как стартап, вы, несомненно, заключаете соглашения за соглашениями с другими предприятиями, поставщиками, подрядчиками, инвесторами и многими другими. Менее известным соглашением является Простое соглашение о будущей доле капитала (SAFE). Эти соглашения могут оказаться важными для успеха стартапа, но не все соглашения SAFE созданы равными.

Мохсен Парса, стартап-поверенный из Лос-Анджелеса, помогает клиентам разобраться в соглашениях SAFE, составить комплексные соглашения SAFE для клиентов, а также предоставить консультации и общее руководство по этим типам соглашений, чтобы клиенты-стартапы могли сделать лучший выбор в краткосрочной и долгосрочной перспективе. долгосрочное.Вот обзор соглашений SAFE и их важности для стартапов, но если у вас есть конкретные вопросы о соглашениях SAFE или о заключении таких соглашений, свяжитесь с Parsa Law, Inc. сегодня.

Что такое простое соглашение о будущем капитале (SAFE)?

Соглашения

SAFE — это относительно новый вид инвестиций, созданный в 2013 году компанией Y Combinator. Эти соглашения заключаются между компанией и инвестором и создают потенциальный будущий капитал компании для инвестора в обмен на немедленные денежные средства для компании.SAFE конвертируется в капитал при более позднем раунде финансирования, но только в том случае, если имеет место конкретное инициирующее событие (указанное в соглашении).

Чтобы понять, что такое SAFE, также важно знать, чем он не является. Это не долговой инструмент. Это также не обыкновенные акции или конвертируемые векселя. Тем не менее, SAFE похожи на конвертируемые векселя в том, что они обеспечивают инвестору капитал во время будущего раунда привилегированных акций и могут включать в себя оценочные ограничения или скидки. Однако, в отличие от конвертируемых облигаций, SAFE не начисляют проценты, не имеют определенной даты погашения и, фактически, никогда не могут быть задействованы для преобразования SAFE в капитал.

Как работает БЕЗОПАСНОСТЬ?

Компания-стартап (или другая компания) и инвестор заключают соглашение. Они обсуждают такие вещи, как:

  • оценочные заглушки
  • скидки
  • срок погашения / событие и
  • сумма инвестиций.

После согласования условий и подписания SAFE обеими сторонами инвестор отправляет компании согласованные средства. Компания использует средства согласно соответствующим условиям.Инвестор не получает капитал (привилегированные акции SAFE) до тех пор, пока событие, указанное в соглашении SAFE, не инициирует конвертацию.

Между тем, SAFE, срок действия которого не истек, рассматривается как любая другая конвертируемая ценная бумага (, например, , варранты или опционы).

Почему БЕЗОПАСНОСТЬ имеет значение для стартапов?

SAFE используются стартапами специально как новый способ сбора денег. Но они могут иметь значение для роста стартапа, потому что они:

  1. относительно легко создать и реализовать;
  2. не начисляют проценты, как кредит; и
  3. предлагает гибкость в способах привлечения средств.

Эти три момента могут способствовать привлечению инвесторов в компанию. Они также связаны с меньшим риском, который часто сопровождает другие типы инвестиций. Кроме того, БЕЗОПАСНОСТЬ — это что-то вроде средства решения проблем для начинающих компаний. Есть несколько конкретных проблем, которые решаются, и они кратко рассматриваются ниже.

  1. Долг. Долг — проблема для стартапов. Как указано на этикетке, эти компании только начинают свою деятельность и пытаются найти себе место на рынке.Долг создает стресс и может стать концом для компании. Это также может быть причиной неудач стартапов. Например, инвесторы часто используют конвертируемые векселя, но они являются долговыми инструментами. SAFE не являются долговыми инструментами и как таковые устраняют угрозу платежеспособности. Если компания терпит неудачу, владельцы не несут бремени выплаты инвестору (но если компания преуспевает, отчасти потому, что она не обременена большим объемом долгов, инвестор пожинает плоды вместе с компанией).
  2. Оформление документов. Оформление документов требует много энергии и времени. Это особенно проблематично для начинающих компаний, потому что их внимание должно быть сосредоточено на росте и масштабировании, операциях и многом другом, но не на оформлении документов. Когда инвесторы, например, инвестируют с использованием конвертируемых облигаций, к этим инвестициям прикрепляются сроки погашения. Проблема в следующем: наступает срок зрелости, многие стартапы не готовы. В результате они должны запрашивать продление срока погашения, а это означает бумажную работу поверх бумажной работы.Однако для SAFE продление не требуется, потому что нет даты погашения.
  3. Судебные издержки. Стартапам требуется юридическое руководство и консультации, чтобы они соблюдали правила и нормы, относящиеся к их отрасли, продукту и / или услуге. Им также требуется юридическое представительство для переговоров и руководство по соглашениям. Судебные издержки могут быстро возрасти. К счастью, SAFE-соглашения относительно легко создать по сравнению с такими вещами, как соглашения с конвертируемыми векселями.
  4. Стандартизация. Стандартизированные соглашения являются обузой, потому что они устанавливают определенные стандарты и требуют определенных условий, пунктов или положений. Сама по себе стандартизация не является проблемой, потому что она предлагает последовательность и ожидания, но также отрицает настройку. Это проблема для стартапов, потому что они уникальны и новы на рынке, а индивидуализация может помочь им расти и развиваться не так, как конкуренты. БЕЗОПАСНОСТИ не стандартизированы. Условия могут быть согласованы (в интересах стартапа), включая условия, связанные с преобразованием, правом обратной покупки, правом роспуска и правом голоса.
  5. Контроль. Когда инвесторы вкладывают средства в стартапы, часть их немедленного дохода от инвестиций — это акции компании. Обыкновенные акции предоставляют инвесторам право голоса. Обладая правом голоса, инвесторы могут участвовать в формировании компании. Проблема в следующем: владельцы компании часто хотят как можно дольше контролировать формирование компании, чтобы убедиться, что их видение материализуется, как задумано. Когда право голоса распространяется среди все большего числа людей, этот контроль ослабевает.При использовании SAFE текущие доли участия в капитале компании не предоставляются, поэтому инвестор не получает акции и, следовательно, не получает права голоса немедленно.

Как соглашения SAFE рассматриваются в соответствии с законодательством о ценных бумагах?

SAFE регулируются SEC в соответствии с Законом о ценных бумагах 1933 года и Законом о фондовых биржах 1934 года. SAFE считаются ценными бумагами и рассматриваются так же, как акции и конвертируемые векселя в соответствии с законодательством Калифорнии и федеральным законодательством.

С кем вам следует связаться, чтобы узнать больше о SAFE и его преимуществах для вашего стартапа в Калифорнии?

Соглашения

SAFE могут многое предложить.Но то, что приносит стартапу выгоду, например, отсутствие стандартизации, может также навредить стартапу, если соглашение не будет составлено и согласовано профессионально и стратегически. Если вы стартап и хотите альтернативные и творческие способы поиска инвесторов, свяжитесь с Mohsen Parsa сегодня.

Что такое договор купли-продажи акций

От | Опубликовано 14 октября 2021 г.

Затем в условиях продажи указывается, как покупатель будет платить продавцу. Цена покупки может быть оплачена полностью наличными, но более вероятно, что она будет оплачена наличными (при закрытии сделки) и финансированием продавца.В этом случае покупатель выдает продавцу вексель на часть покупной цены. В контексте сделки слияния или поглощения соглашения о покупке активов имеют ряд преимуществ и недостатков по сравнению с использованием соглашения о покупке акций (или соглашения о покупке акций) или соглашения о слиянии. В случае приобретения капитала или слияния покупатель получает все без исключения активы целевой компании, но также автоматически принимает на себя все обязательства целевой компании.В качестве альтернативы, соглашение о покупке активов не только допускает транзакцию, в которой передается только часть активов (что иногда желательно), но также позволяет сторонам договариваться о том, какие обязательства целевой компании явно принимает на себя покупатель, и позволяет покупатель оставляет после себя обязательства, которые он не желает принимать (или о которых ничего не знает). Одним из недостатков соглашения о покупке активов является то, что оно часто может привести к большему количеству проблем, связанных со сменой контроля.Например, контракты, удерживаемые целевой компанией и приобретенные покупателем, часто требуют одобрения контрагента в рамках сделки с активами, тогда как такое одобрение требуется в меньшей степени в рамках соглашения о продаже акций или слиянии. Прибыль — это форма условного возмещения, при которой полное определение покупной цены откладывается до закрытия после достижения определенных этапов. Общей вехой для получения прибыли является достижение определенных целевых показателей EBITDA за определенные периоды после закрытия.Выручка часто используется, когда стороны не могут договориться о цене или когда покупатель не может получить достаточное финансирование от третьей стороны для финансирования покупки. Цена покупки также может быть скорректирована на основе оборотного капитала цели на отчетную дату, который обычно рассчитывается между одним и тремя месяцами после закрытия. Важно убедиться, что условия продажи договора купли-продажи адекватно описывают, как рассчитывается корректировка покупной цены и как разрешаются споры.

Кроме того, при продаже акций покупатель не имеет преимущества отражать приобретенные активы по их справедливой стоимости для целей налогообложения, что может привести к потере части налоговой амортизации, доступной для защиты будущего дохода. Учитывая этот факт, покупателей иногда привлекает продажа активов, а не продажа акций, поскольку меньше опасений по поводу нераскрытых обязательств и улучшается налоговый режим. С другой стороны, с точки зрения уплаты налогов продавцу может быть выгоднее продать акции.Умный продавец всегда должен просить потенциального покупателя сделать предложение как на продажу актива, так и на продажу акций, и выбрать тот, который предлагает самый высокий денежный продукт после уплаты налогов. В сделке с акциями юридическое существование цели будет продолжаться — изменится только ее право собственности. В сделке с активами новая компания покупает активы, необходимые для ведения бизнеса. Это означает, что покупатель также должен нанять сотрудников цели, которых он считает необходимыми для продолжения операций. Часто все существующие сотрудники принимаются на работу в качестве новых сотрудников покупателя..

Контракты и кодексы · Actors ‘Equity Association

КОНТРАКТЫ

От Бродвея до обеденного зала Equity имеет контракт на освещение больших и малых профессиональных театров, где бы это ни происходило в Соединенных Штатах. Equity ведет переговоры и управляет общенациональными и региональными коллективными договорами с несколькими работодателями, а также соглашениями с одним работодателем с работодателями театров. Эти соглашения предусматривают минимальную заработную плату, льготы, гарантии занятости и множество других положений, обеспечивающих безопасные условия труда и рабочую среду, в которой актеры и постановщики защищены.

Контракты на участие в акционерном капитале для отдельных участников обычно охватывают должности в трех категориях: директор, хор и руководитель сцены. Основной контракт используется для всех главных актеров и большинства режиссеров. Контракт хора используется для тех актеров, которые в основном исполняют хор. Каждый индивидуальный трудовой договор ссылается на конкретный коллективный договор и включает в себя все его условия.

Члены

или их агенты и поверенные могут вести переговоры об индивидуальных условиях найма при условии, что эти условия не ниже минимальных требований применимого коллективного договора Equity.

Это нарушение правил участия в Equity, когда участник принимает работу, которая находится в пределах юрисдикции Equity, без соблюдения соответствующего договора Equity. Юрисдикция компании Equity определяется ассоциацией Actors Equity Association, а не каким-либо работодателем или отдельным членом. Если у вас есть вопросы о том, требуется ли для вашей работы договор долевого участия, обратитесь в ближайший к вам офис. Для получения дополнительной информации см. Также список Do Not Work.

Вы всегда должны подавать копию своего трудового договора в Equity не позднее первой репетиции. Многие отделы зависят от вашего трудового договора, включая трастовые фонды, фонды членства, а также медицинские и пенсионные фонды.

Во время пандемии Equity заключила специальные соглашения об удаленной работе и соглашения об использовании архивов для демонстрации работ в Интернете. Профсоюз приветствует работодателей, которые заинтересованы в заключении контрактов на виртуальные выступления, и заинтересованные стороны должны обратиться к представителю своего бизнеса, чтобы узнать больше.

КОДЕКСЫ, РУКОВОДСТВО И ДРУГИЕ ПРАВИЛА ВНУТРЕННЕГО ЧЛЕНСТВА

Существуют ограниченные обстоятельства, при которых участники долевого участия могут работать без выгоды от договора долевого участия.Эти исключения иногда называют «кодами», «руководящими принципами» или «правилами». В отличие от стандартных контрактов на участие в акционерном капитале, эти правила разработаны для обеспечения того, чтобы там, где участники намеревались отточить свои навыки и «продемонстрировать» себя в надежде на получение работы в будущем, были соблюдены определенные базовые условия. Нет минимальной заработной платы, нет обязательства оставаться на производстве, и не применяются обычные льготы или меры защиты стандартных соглашений. Актеры и постановщики, которые участвуют в проектах, которые не соответствуют критериям, установленным в применимом кодексе, директиве или правиле, должны прекратить свое участие и немедленно уведомить ближайший офис Equity.

Примечание: работа без подписания соответствующего контракта или кода на использование капитала является нарушением правил справедливости.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.