Что проверять при покупке квартиры – Как покупать квартиру: пошаговая инструкция, проверка на юридическую чистоту, оформление, документы

Содержание

На что обращать внимание при покупке квартиры

Возможно, сегодня низкая стоимость некоторых квартир (;из-за мирового финансового кризиса или только сейчас и только для вас, так как вы мне симпатичны) - это, на самом деле, лишь способ привлечь и обмануть покупателя. О том, с какими рисками может столкнуться человек при совершении сделки купли-продажи и как их избежать или сделать минимальными, мы расскажем в данной статье.

На какие факторы необходимо обратить внимание при выборе квартиры

Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке. После многочисленных просмотров вы наконец нашли вариант в хорошем районе, с красивым видом из окна, на подходящем этаже, с удачной планировкой.

Но не спешите быстро совершить сделку купли-продажи. Как подтверждает практика, осторожность никогда не бывает лишней. Причины возможных рисков — допущенные по незнанию со стороны покупателя промахи при проверке юридической чистоты объекта, а иногда и нечистоплотность продавца.

Поэтому начать нужно с проверки правоустанавливающих документов — свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи (приватизации, мены, дарения и т.д.). Зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на квартиру. Но вы можете попросить в свое распоряжение копии, чтобы проверить их правильность в юридической конторе. В ЦОНе вы имеете право взять справку о зарегистрированных правах и обременениях на интересующую вас квартиру. В настоящее время такую справку о наличии обременений и залогов можно получить через сайт электронного правительства (egov.kz), имея ключ ЭЦП. Достаточно иметь информацию по объекту недвижимости — адрес, кадастровый номер. Такую справку может получить сам потенциальный покупатель, без привлечения продавца.

Важно убедится и в том, что продаваемое жилье принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом, поэтому не посчитайте за труд попросить у него удостоверение личности. Однако практика показывает, что и этого может оказаться недостаточно. Потенциальному покупателю не лишним было бы увидеть еще два документа:

  • Архивную выписку, выдаваемую в паспортном столе. Выписка показывает, кто и когда проживал по этому адресу и выбыл (в армию, в тюрьму, умер и т.п.).
  • Выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, которую выдают в департаменте юстиции (ЦОНе). Этот документ содержит информацию о том, когда, кому и на каких основаниях переходило право собственности (по приватизации, дарению, в порядке наследования, по завещанию и др.). Также в нем отражаются обременения: арест, залог и запреты на объект недвижимости, если они осуществлялись.

Сложность заключается в том, что эти документы имеет право получить только собственник недвижимости — попросите его об этом. В случае отказа у вас появятся веские основания усомниться в его честности. Ведь без этих выписок вы рискуете потерять и деньги, и недвижимость.

При изучении выписки из истории объекта вас должно насторожить, если недвижимость в течение короткого периода времени переходила «из рук в руки». По возможности установите причину частых продаж. Кроме того, вы можете посетить нотариусов, удостоверявших предыдущие сделки, и уточнить у них, есть ли в реестре соответствующие записи и являются ли подписи на документах их собственными. Если они вам откажут, запросите данные в нотариальной палате. Если вы выяснили, что недвижимость часто переходила из рук в руки, а причины и доводы по отчуждению непонятны — лучше откажитесь от покупки.

К сожалению, обзор судебной практики последних лет подтверждает тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной согласно закону приводит к расторжению всех последующих.

Эзоп однажды заметил: «Умному чужие беды — наука».

Как выбрать квартиру на вторичном рынке? >>>

Важен, даже если мал

Итак, получив расширенную выписку из паспортного стола, необходимо ее внимательно изучить. Ведь если в квартире были прописаны дети, возможно, их права на недвижимость были нарушены.

В 1992-1994 годах, на заре приватизации, несовершеннолетних детей не включали в число собственников. Однако такая недвижимость вышла на рынок жилья и продавалась, дарилась, наследовалась. Если прописанных на жилплощади детей при оформлении приватизации не включили в договор, то признается, что права ребенка ущемлены. И, как следствие, все последующие сделки с недвижимостью могут быть оспорены в судебном порядке заинтересованным лицом.

И самое главное — трехгодичный срок исковой давности по признанию сделки недействительной отсчитывается с того момента, когда несовершеннолетний (на этот момент уже достигший совершеннолетия) узнал об этом.

Кроме того, следует знать, что согласно закону все сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетним принадлежит право собственности на часть недвижимости, должны совершаться в возрасте от 14 до 18 лет с письменного согласия родителей, а до 14 лет — с согласия органов опеки и попечительства. Именно эти органы государство обязало охранять права ребенка при совершении любой сделки в отношении недвижимости.

«Девушка, вы, случайно, не замужем?»

Потенциальному покупателю уместно поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, или, возможно, состоял на момент приобретения недвижимости. Проверьте дату заключения и расторжения брака и сверьте с датой приобретения недвижимости, обратив внимание на основание приобретения. В случае если недвижимость приобретена в период брака, необходимо согласие на продажу второго супруга, так как оба супруга имеют на нее право, независимо от того, на кого она оформлена. Такое согласие возможно оформить у любого нотариуса. Исключение составляет имущество, которое получено по наследству или в дар.

Стоит помнить, что если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделенный супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года. Будьте внимательны!

Квартира по наследству

Изучив выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, вы узнаете обо всех ее предыдущих владельцах и на каком основании к ним переходила недвижимость.

В случае если приобретаемая квартира досталась продавцу по наследству, то обязательно стоит обратить внимание, на каком основании — по завещанию или по наследованию в силу закона. Ведь обделенные, неучтенные родственники, к примеру несовершеннолетние дети от предыдущих браков, и, в первую очередь — имеющие право на обязательную долю в наследстве (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследователя, а также нетрудоспособные супруг и родители), даже при наличии завещания благодетеля могут восстановить свои права на имущество через суд.

Чтобы этого избежать, нотариусы советуют составить соглашение, в котором продавец обязуется в случае появления наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы. Это обезопасит вас от многих проблем в будущем.

Как Ваше здоровье?

Наряду с юридической чистотой правоустанавливающих документов на квартиру вас должна интересовать личность продавца. Обратите внимание на его внешний вид: адекватен ли он, дееспособен ли, нет ли у него проблем с алкоголем или наркотиками.

Если возникли какие-то сомнения в психическом здоровье продавца, имеет смысл попросить у него соответствующую справку. Если налицо проблемы с алкоголем или наркотиками, придется в день сделки посетить с продавцом медицинское учреждение. Это хлопотно и не совсем удобно. Но при необходимости вы всегда сможете доказать, что в момент совершения сделки купли-продажи продавец находился в здравом уме и твердой памяти и, следовательно, понимал, что подписывает. Очевидно, что «Лучше думать перед тем, как действовать, чем после» (Демокрит).

Доверенное лицо

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то выясните его личность. Убедитесь в том, что собственник квартиры жив-здоров, иначе вы рискуете стать жертвой мошенников. Выясните, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть для вас очень убедительными.

Затем обратите внимание на саму доверенность. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом. При этом важно проверить срок, на который выдан документ. А также объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости. И, наконец, убедитесь у нотариуса, выдавшего доверенность, не отзывалась ли она, да и была ли вообще выдана.

 «А где стена?..»

Один из самых распространенных рисков при покупке недвижимости — неутвержденная перепланировка.

Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом, выданным центром по недвижимости (бывшим БТИ). Что из этого следует? У нового владельца при последующем распоряжении недвижимостью — попытке продать, подарить, передать в залог — возникнут трудности. Это значит, что ему придется узаконить перепланировку в установленном законодательством РК порядке, а процесс это длительный и весьма хлопотный, к тому же требующий значительных денежных затрат.

В лучшем случае, сразу после обращения в управление архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с заявлением об узаконивании совершенной перепланировки её согласуют. Но обязательным условием для этого является наличие технического заключения по фактически выполненным работам. Оно определяет, произведено ли переустройство квартиры в соответствии с установленными государственными нормами и требованиями или нет. А вот получить такое заключение можно лишь в организации, имеющей право на проведение строительных экспертиз. После того как владелец квартиры получит техническое заключение, устранит недоделки и уплатит штраф, ему вручат акт ввода в эксплуатацию. И он сможет зарегистрировать свои права на перепланированное помещение в ЦОНе. Как правило, все перепланировки квартир (жилого дома), выполненные с соблюдением технических условий, согласовываются. Вопрос только во времени.

Гораздо большие трудности возникают при согласовании переустройства при изменении функционального назначения помещения или вмешательстве в инженерные системы дома (электроснабжение, вентиляция). Всё переделано красиво и удобно, но вот только согласовать такую перепланировку и получить разрешение не всегда возможно. К тому же в случае отказа придется восстанавливать все изменения, неся денежные затраты, испытывая неудобства и разочарования. А все почему? Потому что не учтен риск покупки квартиры с неутвержденной перепланировкой!

Поэтому к приобретению недвижимости с не узаконенной перепланировкой нужно относиться крайне осторожно. Безусловно, лучше совершить покупку после согласования перепланировки прежним владельцем. А можно и вообще отказаться от приобретения недвижимости с перепланировкой «вне закона». Вам выбирать!

Как избежать различных неприятностей и рисков при покупке квартиры? К сожалению, исчерпывающего ответа на этот вопрос нет. Просто будьте внимательны, доверяйте здравому смыслу, конкретным документам и не верьте пустым обещаниям. Имеет смысл заранее сос-тавить подробный список того, что нужно выяснить у продавца до совершения сделки. Если вы чувствуете, что не можете самостоятельно разобраться в сложившейся ситуации, обратитесь к опытному юристу, специалисту по вопросам недвижимости.

Редакция благодарит директора юридической фирмы Grata-Karaganda Лию Аханову за помощь в подготовке материала.

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры :: BusinessMan.ru

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой. Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры. На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, - это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире. Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке - алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки. Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели. Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы. Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

  1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
  2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
  3. Биржевое соглашение.
  4. Решение суда, вступившее в силу.
  5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой. Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья. Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности. Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен. В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

  • Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
  • Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке. Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов. После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки. Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени. При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

businessman.ru

Что нужно знать (проверять) при покупке квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Тем не менее, вопрос покупки квартиры таит в себе много опасных моментов, связанных с историей жилья и его владельцами. Зачастую, недвижимость из вторичного фонда представляет интерес для мошенников, обманным путем получающих внушительные суммы денег от покупателей. При сделке с вторичкой требуется особо тщательно проверять всю документацию, а также юридически грамотного составить документы.

Чего нужно опасаться при покупке квартиры

Прежде, чем определиться с объектом приобретения, надо оценить следующие факторы риска, связанные с предстоящей сделкой:

  1. Юридическая чистота. Перед тем, как подписать купчую и передать средства в счет уплаты по договору, необходимо проверить документы на собственность, а также правомерность процесса отчуждения.
  2. Проверка документов на соответствие фактическому состоянию квартиры. Регистрация права на недвижимость по техническим документам при наличии расхождения с фактическим положением дел влечет массу проблем, связанных с дальнейшим распоряжением приобретенной квартирой.
  3. Соблюдение требований закона, связанных с вопросом оформления документов на квартиру.

Что должно насторожить

В некоторых ситуациях покупатель должен быть особенно внимателен при покупке недвижимости.

Доверенность

Недвижимость продается не напрямую собственником, а его представителем, доверенным лицом. В такой ситуации доверенность может быть:

  • поддельной;
  • аннулированной;
  • истекшей;
  • оформленной умершим человеком.

Мошенники часто оформляют доверенность на представление интересов пожилых людей, недееспособных лиц, а также граждан, страдающих алкоголизмом или наркозависимостью.

Приватизация

Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.

Сомнительная история объекта

Если в истории квартиры имели место сделки отчуждения сомнительного характера, а продавцами являлись какие-либо частные организации или госучреждения.

Наследство

Покупателя должен насторожить факт срочной продажи собственности, которую продавец только получил наследство или оформил подаренную квартиру. Одной из причин срочной продажи может быть внезапное обнаружение претендентов на жилплощадь.

Материнский капитал

Если приобретение квартиры было связано с привлечением материнского капитала, возможно некорректное оформление бумаг, ведь по закону такая недвижимость должна быть обязательно оформлена на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Неисполнение родителями данного обязательства может в дальнейшем вызвать сложности у нового владельца.

Проблемы с правообладателями

Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.

В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица – военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.

Наличие обременений

Законом запрещены любые сделки, связанные с отчуждением квартиры, находящейся в залоге или под арестом. Продаваемая собственность также может находиться в эпицентре какого-либо судебного разбирательства.

Нарушение процедуры отчуждения

Сделка может быть оспорена в случае выявления нарушений в процедуре продажи, а именно непредоставление соседям/долевым собственникам жилья права первой очереди в приобретении собственности. Ввиду сложности процедуры, многие собственники стараются обойти требование по закону.

Меры безопасности при покупке

Чтобы сделка не привела к печальным последствиям, надо придерживаться некоторых рекомендаций, которые позволят снизить риски, сведя их к минимуму:

  1. Покупателя должна насторожить стоимость квартиры менее 20% от рыночной стоимости на текущий момент. Жилье, не имеющее проблем с документами и в хорошем состоянии, вряд ли будет стоить дешево, а хозяева не захотят продавать его с убытками для себя. Наиболее часто мошенники стараются избавиться от квартиры, получив денежные средства по поддельным документам или доверенности, вызывающей сомнения.
  2. Покупка квартиры должна быть отменена, если нет возможности проверить подлинность доверенности или истории квартиры. Если недвижимость часто переходила в разные руки, наверняка будут найдены какие-либо проблемы с правом распоряжения впоследствии.
  3. Проверить документы на квартиру можно по справке о зарегистрированных на жилплощади жильцах, выписке из домовой книги. К сделке все жильцы, зарегистрированные на отчуждаемой площади, должны быть выписаны.
  4. Документы из БТИ помогут выявить незаконные перепланировки в квартире. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может привести к невозможности процедуры узаконивания в результате нарушений каких-либо требований со стороны строительных норм, санитарии или законодательства. В этом случае, новый владелец будет обязан вернуть квартиру в прежнее состояние, согласно плана БТИ. Так как со стороны продавца вероятен риск подлога, подделки документа, рекомендуется покупателю самостоятельно запросить сведения в бюро инвентаризации.
  5. Иногда, с целью ухода от налогов, продавец просит указать заниженную стоимость сделки в договоре. Однако данное действие влечет массу неприятностей, ведь в случае аннулирования сделки, продавец получит только ту сумму, которая была указана в договоре. В таком случае, важно корректно указать сумму в документе, подтверждающем факт передачи денег.
  6. При наличии среди выписавшихся жильцов несовершеннолетних, воспитывающихся в детских домах, органы опеки и прокуратура сможет признать сделку незаконной, поэтому сделку рекомендуется отменить.
  7. Не стоит связываться с продажей собственности, из которой были выписаны лица, отбывающие срок наказания в местах лишения свободы, если выписка произошла позднее 1995 года. Данные лица, после своего освобождения, вправе потребовать восстановления своих прав на проживание и регистрацию на жилплощади, принадлежащей уже новому владельцу.
  8. Когда отчуждается наследственная квартира, принадлежавшая усопшему, необходимо удостовериться, что все претенденты на наследство были учтены. Нелишним станет подписание дополнительного договора, согласно которому наследник берет на себя обязательства передать пропорциональную долю наследствапри внезапном появлении новых претендентов на наследство.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”На что обращать внимание ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Рекомендации при покупке

Следуя следующим советам, можно обезопасить процесс приобретения, позволяя успешно зарегистрировать право обладания и дальнейшего распоряжения купленной недвижимостью:

  1. Строгое соответствие условий сделки по факту пунктам, указанным в договоре купли-продажи. Уклонение от налогов, возникающих при продаже жилья, является незаконным, к тому же невыгодно для покупателя, если он намерен вернуть часть потраченной на покупку суммы в виде имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Чем больше размер покупки, тем большую сумму сможет компенсировать впоследствии покупатель. Более того, если будет установлен факт различия между фактически выплаченной суммой со стоимостью, указанной в договоре, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Продавцу указание меньшей суммы также не выгодно, так как в случае аннулирования продажи, возврату подлежит только та сумма, которая была отражена в договоре.
  2. При использовании в продаже услуг риэлтора, в договоре указывают объем ответственности сотрудника риэлторской конторы.
  3. Чтобы процесс передачи большой суммы денег прошел успешно и безопасно, рекомендуется использовать безналичный вариант расчета между покупателем и продавцом. Особый интерес представляет такая банковская услуга, как аккредитив. С его помощью покупатель перечисляет средства на расчетный счет, открытый на имя продавца. Средства могут быть обналичены только после предоставления документов, подтверждающих факт успешного завершения сделки.
  4. При совершении расчетов за квартиру безналичным способом стороны могут прибегнуть к услугам аренды банковской ячейки. С помощью этой ячейки покупатель кладет средства в ячейку с предварительной проверкой средств на подлинность. Наличные будут доступны только после получения банком документов, доказывающих факт сделки.
  5. После того, как покупатель определяется с объектом покупки, необходимо совершить предварительные договоренности относительно предстоящей сделки. Определяется способ внесения предоплаты: в виде аванса или задатка. Следует учесть, что данные понятия имеют существенные различия: при расторжении договоренностей аванс возвращается покупателю в том же объеме, а при оформлении задатка виновная сторона выплачивает пострадавшему двойной размер, в зависимости от того, кто является виновником расторжения договоренностей.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Этапы безопасной сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости с соблюдением мер безопасности проводится в несколько этапов:

  1. Достижении договоренности с собственником жилья.
  2. Для получения гарантий того, что обе стороны (покупатель и продавец) имеют серьезные намерения, заключается договор об авансе или задатке. Как правило, в качестве задатка или аванса передается сумма, в размере нескольких процентов от общей стоимости недвижимости, а в договоре указываются отдельным пунктом сроки на подготовку к сделке, а также стороне, несущей расходы по подготовке к переоформлению права собственности.
  3. После сбора необходимых документов и составления купчей, стороны определяют день подписания договора и передачи денег.
  4. Если в расчетах между сторонами участвует банк, определяют место для проведения расчетов, а также нотариуса, который поможет в заверении документов.
  5. После заключения договора, покупатель регистрирует переход права собственности новому владельцу в Росреестре и производит окончательный расчет с продавцом.
  6. Наиболее безопасный способ произведения расчетов – использование банковских услуг – аккредитива или ячейки. В данном случае обе стороны могут быть уверены и в проверке наличных средств на подлинность, и в благополучном исходе сделки. Покупатель получает гарантии, что сделка будет оформлена надлежащим образом, а продавец будет уверен, что все средства будут выплачены в полном объеме покупателю. Если на момент сделки кто-либо из граждан остался прописанным в квартире, то банк выдаст средства продавцу только после того, как все жильцы выписываются из проданной недвижимости.

prosobstvennost.ru

Нюансы осмотра квартиры перед покупкой

07.02.2016   11 762

Выбор в пользу одной из квартир сделан, пора приступать к её просмотру. Осмотр квартиры очень важный этап, ошибок и упущений здесь быть не должно. Надеяться, что продавец или риэлтор расскажет все о выставленном на продажу жилье, бессмысленно. Вероятнее всего, такой показ будет иметь характер экскурсии по наиболее привлекательным его сторонам, которыми попытаются затуманить ваш взор. Мотивы продавца здесь ясны: он хочет преподнести свой «товар» в наиболее выгодном свете, и потому к моменту вашего прихода, проведёт предпродажную подготовку и тщательно скроет все имеющиеся недостатки.

Чтобы не оказаться обманутым в таком серьезном деле, заботу о собственных интересах придется взять на себя. Сложить полное представление о жизни в рассматриваемой квартире можно из информации, полученной при осмотре. Тщательный просмотр квартиры поможет выявить все слабые стороны, о которых продавец предпочел бы умолчать. Но раз уж они обнаружены, то во время торга вы вправе рассчитывать на скидку. Чем больше изъянов в помещении вы найдёте, тем больше скидка — простое правило для покупателей квартиры.

Итак, осмотр и оценка квартиры проходит в два этапа.

Внешний осмотр

Осмотр начинается еще до того, как вы перешагнете порог квартиры. Ведь на комфорт проживания в ней влияет и её окружение — внешние факторы:

  1. Транспортное сообщение. Разузнайте, как часто ходит сюда общественный транспорт, проверьте его загруженность в час-пик. Обратите внимание, сколько времени ушло на то, чтобы добраться до места встречи и на каком расстоянии от дома находится ближайшая остановка. Продавцы нередко в объявлениях приукрашивают эти сведения либо вовсе пытаются хитрить.
  2. Район. Познакомьтесь ближе с районом, проверьте его на наличие промышленных предприятий или автомагистралей, загрязняющих воздух. Кроме того, эти объекты являются источником беспрерывного шума, что обязательно отразиться на уюте квартир. А вот зеленые зоны, парки, скверы, напротив, улучшают экологию района, что само по себе повышает качество жизни.
  3. Инфраструктура. Стоит обратить внимание на отдаленность супермаркетов, поликлиник, школ и детских садов, служб быта, спортивных комплексов и аптек. Анализ инфраструктуры позволит определить, насколько потребности жителей данного района удовлетворены.
  4. Вид дома и его состояние. По внешнему виду можно определить эпоху постройки дома и, соответственно, материалы и технологии его строительства. Состояние дома определяется по наличию подтеков и трещин в стенах, привлекательности фасада, наличию крошащихся балконов и выступов. Эти признаки свидетельствуют об обветшалости здания и необходимости капитального ремонта.
  5. Благоустройство двора. Главная проблема современных дворов — это нехватка парковочных мест. Владельцу автомобиля следует оценить обстановку с парковкой рядом с домом. Сколько машин припарковано, и есть ли свободные места. А семьям с детьми важно, чтобы во дворе была обустроена детская площадка.
  6. Состояние подъезда и лифта. Безопасность жильцов начинается с двери подъезда. Обратите внимание, оборудована ли она кодовым замком, домофоном или видеофоном. Сам подъезд должен быть освещенным и чистым, а состояние его стен и окон не вызывать сомнений. А вот чего в нем быть не должно, так это запаха мусоропровода и разломанных почтовых ящиков. Осведомитесь о состоянии и работе лифта.
  7. Соседи. Контингент проживающих рядом людей влияет на Ваше спокойствие и состояние подъезда, поэтому полезно заранее узнать, будут ли вашими соседями алкоголики и тунеядцы или добропорядочные и отзывчивые люди. Определиться с этим помогут двери соседей, состояние подъезда и разговор с жителями дома. Если двери старые с потрепанной и изрезанной обивкой, то таких соседей лучше избегать. А добротные, железные двери говорят о статусе жильцов дома. Тоже с состоянием подъезда, если он чистый и ухоженный, то люди в нём живут культурные.

Внутренний осмотр квартиры

В полной мере изучив характер прилегающих к квартире территорий можно, наконец, приступить непосредственно к осмотру объекта покупки. В отличие от внешних факторов внутри квартиры отдельные недостатки поддаются устранению.

Неустранимые:

  1. Площадь. Случается так, что продавцы неверно указывают в объявлении площадь квартиры. Как правило, добавляя 1-2 метра квадратных. Оценить её реальный размер в заставленных мебелью комнатах сложно. Риэлторы рекомендуют оценивать размеры помещений по потолкам. Получить проверенную информацию о площади недвижимости можно из правоустанавливающих документов или техпаспорта.
  2. Планировка. Прежде всего, ознакомьтесь с документацией, удостоверяющей план квартиры – техпаспортом. Убедитесь, что незаконных или незарегистрированных изменений в ней не проводилось. Проверьте удобство расположения и изолированность комнат, правильность зонирования помещений.
  3. Расположение квартиры. Считается, что угловая (торцевая) квартира холоднее и подвержена появлению сырости или плесени. А квартиры, окна которых выходят на юго-запад или юго-восток, наиболее привлекательны. В них зимой достаточно естественного освещения, а летом вы не будете страдать от жары.
  4. Вид из окна. Объекты, расположенные за окном, могут как повысить привлекательность жилья, так и снизить его. Если за ним находится проезжая часть, то от шума машин не спасут даже стеклопакеты. А парк или хотя бы маленький сквер за окном – большой плюс. Так же стоит учесть, что в окна с северной стороны солнечные лучи попадать не будут, а вот с южной — будут пробуждать с самого раннего утра.
  5. Протечки и промерзания. Если дом старый или с плохой теплоизоляцией, то в углах комнат и на откосах вокруг окон из-за промерзания стен может образовываться плесень или грибок. Осмотрите квартиру на предмет затоплений от соседей сверху или прохудившейся кровли.
  6. Вентиляция. Проверьте исправность вентиляции в ванной комнате и кухне посредством зажженной спички. Если пламя не дрогнет, то помещения не вентилируются, и вам придется смириться с посторонними запахами внутри квартиры. Проветрить такое помещение можно, лишь распахнув все окна.

Устранимые:

  1. Двери и окна. Осмотрите двери, нет ли щелей, работают ли замки. Поинтересуйтесь у продавца об установленных в квартире окнах. Проверьте качество установки и швы, а также звукоизоляцию. Откройте и закройте двери и окна, чтобы убедиться в исправности всех механизмов.
  2. Коммуникации. Квартиру необходимо проверить на предмет качественного обеспечения коммуникациями. Уделите время осмотру качества электропроводки, проверьте счетчики, исправность телефона и телевизионной антенны, а также убедитесь, что нет неисправных розеток. Проверьте на работоспособность сантехнику, напор воды, не забита ли канализация, герметичность труб, наличие налета и подтеков на трубах. Поинтересуйтесь у продавца, хорошо ли отапливается дом, а если осмотр проходит в отопительный сезон, потрогайте батареи.
  3. Состояние ремонта и мебели. Обратите внимание, в каком состоянии прежний владелец содержал квартиру. Нуждаются ли стены, потолок, напольное покрытие в ремонте или же их состояние удовлетворительное, и можно на этом сэкономить. Мебель в хорошем состоянии тоже может сэкономить Вам деньги и ускорить переезд.

Зачастую продавец, чтобы продать квартиру дороже, пытается скрыть самые уязвимые её места. Внимательно просмотрите квартиру на наличие работ, предназначенных для скрытия дефектов. Возможно, за толстым слоем краски скрываются подтеки, а за обоями трещины. В процессе осмотра на эти изъяны можно указать владельцу и потребовать скидки. Если же вы обнаружите серьезные недостатки уже после вселения, то расторжения сделки можно добиться только через суд, так как после передачи передаточного акта вы подтверждаете, что квартира, полученная вами, в приемлемом состоянии.

После того как вы тщательно осмотрели квартиру и, взвесив все плюсы и минусы, убедились, что она вам подходит, приступайте к торгу. Торг при покупке квартиры хоть и не самая приятная вещь, но может помочь сэкономить значительную сумму денег. А это того стоит.

Читайте также:

myrealtor.by

13 роковых ошибок при покупке квартиры

Domik.ua уже писал об основных ошибках продавцов квартир. Подробнее об этом можно прочесть здесь

Но если большинство продавцов рискуют слишком долго продавать свою недвижимость и потерять часть возможной прибыли от продажи, то покупателям некоторые ошибки грозят потерей и денег, и недвижимости. Рассмотрим подробней, что это за ошибки.

1. Отказ от услуг риелторов

Так уж повелось, что в Украине, за редким исключением случаев эксклюзивной продажи, риелторские услуги оплачивает покупатель. Справедливости ради уточним, что не только в Украине. Но для многих покупателей нежелание платить дополнительные 3-5% от стоимости сделки — весомый повод отказаться от услуг посредников.

Такое решение может быть оправдано, если вы дока в сфере купли-продажи недвижимости, знаете, на что обязательно обращать внимание и хорошо ориентируетесь в правовом поле. Ну, или сами имеете отношение к риелторской деятельности. Если же покупка квартиры — первая в вашей жизни, лучше обратиться к профессионалам.

Domik.ua настоятельно рекомендует обращаться в проверенные агентства с устоявшейся репутацией.

2. Торг уместен. Почти всегда

В большинстве случаев продавцы закладывают возможность торга в стоимость квартиры. Если заявленная цена квартиры, соответствующей вашим пожеланиям, на 5-10% процентов дороже, не отказывайтесь от этого варианта сразу — отправляйтесь на просмотр и предлагайте свою цену. Вполне возможно, продавец согласится на ваше предложение.

Читайте также: Сегодня рынок недвижимости принадлежит покупателю

Если же вам попалось предложение, цена которого и так ниже рыночной на те же 5-10%, и квартира, и ее цена вас устраивают, а продавец категорически не хочет уступать, не стоит отказываться от сделки только чтобы выторговать лишние пару-тройку процентов. В противном случае, вы рискуете в другом месте выторговать скидку, но сумму заплатить большую.

3. Занижение стоимости квартиры в документах

При заключении договора купли-продажи дополнительно оплачивается государственная пошлина и сбор в пенсионный фонд в размере 1% стоимости. Что тоже нередко становится поводом занизить стоимость квартиры в отчете об оценке и договоре. В последнее время эта практика снова приобретает актуальность.

Читайте также: Налогообложение недвижимости и сделок

Пошлину и сбор оплачивает покупатель, потому и выгодно это, в первую очередь, ему. Однако, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, пострадает тоже покупатель — продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в документах.

4. Оформление договора дарения вместо купли-продажи

Тоже помогает избежать части налогов — при дарении сбор в пенсионный фонд не взимается. Однако если квартира была продана при помощи договора дарения, и такой договор признан недействительным, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры — он просто не сможет доказать, что продавец получил от него деньги.

5. Покупка квартиры с прописанными в ней не-собственниками

Помимо владельцев квартиры, в ней могут быть зарегистрированы и другие люди. У них нет права собственности на квадратные метры, но есть право проживания на них. И даже при передаче права собственности, они права проживания не лишаются.

Риелторы, которым этот казус известен, обычно настаивают на выписке всех не-собственников до заключения сделки. Во время оформления договора продавец обязан предоставить документ о том, кто прописан в квартире. По украинским законам, ответственность за правдивость информации несет тот, кто выдал документ.

Собственникам дается время на выписку уже после сделки. Во избежание проблем, риелторы берут у них денежный залог, который возвращается после выписки. В случае отказа продавца выписываться, залог используется на юридические и судебные издержки.

6. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними

Если в квартире прописан ребенок до 18 лет, разрешение на продажу должен дать опекунский совет. По закону - независимо от того, совладелец несоврешеннолетний или нет. На практике, если ребенок не является совладельцем, чаще всего, его выписывают без разрешения опекунского совета и прописывают, например, у родственников. 

В принципе, без разрешения опекунского совета на продажу, нотариус сделку не заверит. Но случаи бывают разные, и вопросом, не прописаны ли в квартире дети, обязательно стоит поинтересоваться.

7. Отсутствие разрешения супруга на продажу

Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, они оба являются полноправными участниками сделки. Если же собственник только один, но квартира была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Причем, это согласие должно быть предоставлено до подписания договора.

Если владелец квартиры получил право собственности на нее в результате приватизации или в наследство, разрешение супруга не требуется.

8. Обременения на квартиру

При покупке квартиры обязательно стоит проверить ее на наличие обременений. Проблема в том, что, как и в случае в историей сделок, законным путем сделать это не представляется возможным. Остается только положиться на нотариуса, который при оформлении договора обязан проверить отсутствие обременений.

9. Проверка дееспособности продавца

Если продавец недееспособен или его дееспособность ограничена, сделка может быть признана судом недействительной.  В Украине признать человека недееспособным может только суд. Но стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере, проверить можно и нужно. 

Запросить справку о том, состоит он на учете или нет, имеет право только сам продавец. Но даже состоя на учете, человек может быть дееспособным и подписывать договора. Потому, если продавец на учете в психоневрологическом диспансере состоит, желательно, чтобы в справке было написано, что право подписывать договора он имеет. 

Не помешает удостовериться и в том, что психически нездоровые люди, алкоголики и наркоманы не живут по соседству - они вполне способны испортить вам жизнь.

10. История квартиры — юридическая...

Во избежание покупки недвижимости, права на которую одним из предыдущих владельцев были получены в результате мошенничества, необходимо проверять историю сделок. Это, увы, затруднительно - формально такого права у покупателя нет. При заключении сделки нотариус проверяет историю предыдущих переходов прав собственности, данные о которых содержаться в электронном реестре. Сделки, которые заключались по квартире до внесения информации в реестр, покупатель может проверить только в обход закона, и то, если у него или у риелтора есть связи в БТИ.

11. …и энергетическая

Жить в квартире, в которой кто-то умер неестественной смертью, не хочет, наверное, никто. Особенно, когда случаи таких смертей повторялись неоднократно. Но многие покупатели забывают уточнить этот вопрос. И хорошо, если они живут в квартире припеваючи, и ничего о ее истории не знают. Но обычно неприятные истории, связанные с новой квартирой, очень быстро обнаруживаются. Потому, если вам не все равно, стоит поинтересоваться вопросом заблаговременно. Продавец об этом вряд ли расскажет. А вот соседи или любопытный консьерж могут.

12. Здоровая среда

Источником неприятностей могут стать и не обнаруженные вовремя плесень и грибок или инфекционные болезни кого-то из ранее проживавших в квартире.

Вероятность появления грибка и плесени особенно возрастает в квартирах на первом этаже и угловых. Потому при просмотре обратите внимание на пол и стены в кухне и ванной, а также на стены, прилегающие к внешнему фундаменту в той же ванной.

О том, не болел ли кто-то из живущих в квартире серьезными инфекционными заболеваниями, вроде туберкулеза, тоже могут поведать соседи.

Конечно, все эти проблемы можно решить.

13. Излишняя эмоциональность при выборе квартиры

Иногда продавцы, особенно, те из них, которые покупают квартиру впервые, относятся к процессу поиска слишком эмоционально: боятся приходить на просмотры только потому, что при повторном рассмотрении фото что-то не понравилось, слишком быстро соглашаются на покупку из страха, что желаемую недвижимость, «уведут», или, наоборот, слишком долго тянут — и, в итоге, ее таки «уводят».

Даже если вы покупаете первую в своей жизни квартиру, Домик рекомендует подходить к вопросу взвешенно: соотносить цену и качество предлагаемого объекта, сопоставить его с другими просмотренными предложениями, не соглашаться на покупку первой же просмотренной квартиры, но и не тянуть с покупкой до бесконечности. 

Выводы: При покупке квартиры необходимо взвесить "за" и "против", изучить всю документацию на объект недвижимости, не только проконсультироваться с юристом, а и прибегнуть к его помомщи при заключении сделки купли-продажи квартиры. 

В том числе нужно обезопасить себя от ошибок, которые могут хорошенько подпортить жизнь покупателю квартиры. НЕЛЬЗЯ: 

1. Отказываться от услуг профессионального риэлтора для экономии денег. 

2. Отказываться от торга с продавцом, будучи заведомо уверенным в неизменности первоначальной цены. 

3. Занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

4. Оформлять договор дарения вместо договора купли-продажи для уклонения от уплаты сбора в Пенсионный фонд.

5. Покупать квартиру с прописанными в ней не-владельцами, у которых есть право проживания на жилплощади.

6. Покупать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними, у которых есть право проживания в ней.

7. Упускать момент получения разрешения обоих супругов на продажу квартиры.

8. Не проверять квартиру на наличие обременений.

9. Игнорировать проверку дееспособности и психического здоровья продавца квартиры.

10. Игнорировать проверку юридической истории квартиры.

11. Игнорировать энергетическую атмосферу квартиры, неприятные истории и несчастные случаи, происходившие в ней.

12. Игнорировать "экологическую ситуацию" в квартире и закрывать глаза на наличие плесени или грибка. 

13. Проявлять чрезмерную эмоциональность при выборе и покупке квартиры, спешить и делать скоропалительные выводы. 

Домик традиционно желает вам удачных сделок! 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua. 

© domik.ua, 2015

 

 

 

domik.ua

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Изучаем документы перед покупкой квартиры

При покупке жилья на второстепенном рынке необходимо быть аккуратным и внимательным человеком. Нужно также быть очень ответственным, так как купленное жилье не должно приносить неудобства. Проживание должно удовлетворять потребности покупателя, соответствовать его требованиям.

Невнимательность при покупке квартиры может привести к неприятным проблемам во время сделки, которые связаны с правами на недвижимость третьих особ.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чтобы быть уверенным в чистоте недвижимости с юридической точки зрения, следует по таким вопросам проконсультироваться у соответствующего юриста, то есть у юриста по недвижимости. Покупатель должен быть придирчив ко всему, что связано сего будущей жилплощадью. Это не является плохой чертой, так как в случае несоответствия каких-либо пунктов в документах на недвижимость, есть риск потери денежных средств.

Перед проверкой покупаемой квартиры впервую очередь необходимо обратить внимание на следующие моменты.

  1. Продавец имеет документы, которые подтверждают его право обладания недвижимостью, а также сопровождающие документы, а именно:

— свидетельство, подтверждающее право владения, договора основоположения на каждого собственника;

— технический паспорт и кадастровый (владелец обязуется заказать и принять в случае, когда один из паспортов не имеется).

  1. Необходимо убедиться, что в квартире нет особ, имеющих право на местожительство даже при изменении владельца. Таким правом могут обладать лица, которые не прописаны на данный момент, однако они имеют статус временно выписанных. Так, они могут заново прописаться в квартире другого хозяина и проживать там.

К таким субъектам относятся:

— лица, которые пребывают в заключении;

— военнообязанные на срочной службе;

— дети, которые пребывают в специальных воспитательных заведениях;

— люди преклонного возраста, которые находятся в учреждениях для престарелых;

— а также особы, которые проходят лечение в диспансере для душевно больных.

  1. Обратить также внимание следует на отсутствие прав третьих особ. К такому моменту относятся:

— сдача квартиры в аренду. В случае, когда владелец на момент продажи сдает квартиру, люди, проживающие в ней,имеют полное право на пребывание до срока, указанного в договоре об аренде. Такое право сохраняется даже после смены собственника недвижимости;

— жилье не должно быть под залогом. Оно может быть под залогом у банка в момент продажи. Однако банк должен дать разрешение на его продажу, а владелец погасить долг и подтвердить это в Регистрационной палате;

— квартира не должна быть под арестом. Он совершается исключительно судом по причине не оплаты коммунальных налогов либо кредита. При присутствии ареста квартиры, она не может быть продана до тех пор, пока не будет снят арест. Он снимается только после уплаты всех долгов собственником;

— жилплощадь, находящаяся в ренте, не может быть продана. То есть на нее не должен быть оформлен договор, по которому право владения передается лицу, которое оплачивает ренту. По договору о ренте право передается после смерти владельца;

— также квартира не должна быть предметом, по которому проводится судебное рассмотрение.

  1. Если в квартире проведена перепланировка, она в обязательном порядке должна быть узаконена. При покупке квартиры без узаконенной перепланировки, покупатель вынужден будет ее сделать. А данный процесс занимает немало времени и является достаточно трудоемким. В случае покупки квартиры под ипотеку, банк не утвердит ее с подобным минусом.
  2. Если квартира была приобретена в прошлом в браке и зарегистрирована исключительно на одного супруга, то необходимы бумаги, заверенные нотариусом. Они должны подтверждать согласие на продажу, данное вторым супругом.

При отсутствии документального согласия второй супруг может оспорить продажу недвижимости в суде или проживать в этой квартире с ее новыми хозяевами.

  1. Жилье, перешедшее в собственность продавцу по наследству, не должно иметь претендентов на него. Это может подтвердить только нотариус, который проводил дело по решению наследственности.

Если другие претенденты на квартиру все же имеются, они могут истребовать ее через суд.

  1. У квартиры не должен быть владелец, не достигший совершеннолетия. В таком случае требуется специальное разрешение на продажу со стороны органов опеки. Без разрешения Регистрационная палата откажется оформлять операцию о купле-продаже.
  2. Также обязательно стоит проверить, не отозвана ли доверенность, если по ней проводится процесс продажи.

Юридическая чистота квартиры

Проверить это можно при помощи предоставленных продавцом документов.

При каких-либо промедлениях при проверке необходимых документов не стоит спешить с завершением купли-продажи. Особенно внимательным нужно быть, когда продавец не предоставляет документы, ссылаясь на забывчивость либо недостаток времени. Это является простыми отговорками.

1)Проверка квартиры на обременение третьими лицами. Для этого следует заказать выписку из ЕГРП на соответствующую недвижимость. Существует возможность получить ее без присутствия продавца в Многофункциональном центре либо Регистрационной палате. Выписка подтверждает, что на квартиру нет прав третьих особ либо не проводятся судебные разрешения, связанные с жильем.

2)Проверка проведенных сделок, связанных с квартирой, выставленной на продажу. Это делается при помощи выписки из Государственного реестра. Она выдается исключительно продавцу либо доверенному лицу. Получить ее можно в тех же учреждениях, которые были указаны выше.

Прежде всего, необходимо обращать внимание на число проведенных сделок со времени приватизации. Стоит насторожиться, если в истории сделок с квартирой присутствует постоянная купля-продажа. Жилплощадь не должна часто менять своих владельцев.

3)Перепланировку, которая имеет законное основание, можно проверить при сверке планировки недвижимости с ее техническим планом. Она указанав техническом паспорте, находящимся у владельца. При несоответствии перепланировки с техническим планом, она не считается узаконенной.

4)В случае продажи жилья по генеральной доверенности необходимо:

— проверить саму доверенность. Это делается у нотариуса, заверившего данный документ. Необходимо проверить, не аннулирована ли она. Проводится такой процесс еще до совершения купли-продажи;

— обязательным пунктом проверки является дееспособность собственника недвижимости. В случае возникновения подозрений следует попросить у продавца медицинские справки с наркологического и психоневрологического диспансеров. В них указывается то, что собственник стоит на учете либо нет.

Если доказана неадекватность владельца, то у него в обязательном порядке должен быть опекун, который может показать дозволение на продажу недвижимости. Дозволение выдается органами опеки и попечительства.

Если владелец находится на контроле хотя бы в одном из указанных выше диспансеров, процесс продажи жилья не может быть осуществлен.

5)Проверка на существование лиц, которые прописаны или выписаны на некоторое время из квартиры:

— еще до продажи недвижимости все прописанные особы (есть таковые имеются) должны выписаться. Это подтверждает продавец, предоставив справку с паспортного стола. Ежели квартира была продана с прописанными особами, то они имеют право проживать даже после смены владельца. Выписать их уже можно исключительно по разрешению суда;

— также можно получить данные о наличии временно выписанных субъектов. Такая информация предоставляется архивной выпиской из домовой книги. Ее имеет возможность получить исключительно владелец в паспортном столе.

Покупателю рекомендуется принять участие в получении такой выписки. Таким образом, он имеет возможность поинтересоваться, не была ли выписка какого-либо лица связана с лишением свободы, в воспитательное заведение либо психиатрический диспансер. Эту информацию можно сравнить с оплаченными квитанциями по коммунальным услугам. В ней указывается число прописанных людей в квартире, которая выставлена на продажу. При подтверждении такой информации процесс купли-продажи лучше не совершать.

6)Квартира не должна иметь претендентов на право владения ею, в случае получения в наследство. При неожиданном появлении наследника на жилье необходимо с продавцом попросить у нотариуса, ведшего дело о наследственности, выписку из нотариальной книги. В выписке четко предоставлена информация об отказе других наследников на данное право.

7)В случае, когда продаваемая квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супружеской пары, то необходимо согласие мужа либо жены на продажу, заверенное нотариусом. Документ предоставляется продавцом.

Он не нужен, если между супругами оформлен брачный договор, по которому они имеют раздельную собственность.

Квартира с долгами. Как это проверить

Совестливый продавец перед продажей квартиры погашает все долги по коммунальным услугам, за домофон, интернет и телефон.

В подтверждении этого покупателю предоставляются продавцом все справки от соответствующих организаций об отсутствии долгов за весь период пользования данными услугами. Лучшим решением будет, если покупатель будет присутствовать при получении таких справок.

В случае покупки жилья, которое имеет задолженность по коммунальным услугам, будущему владельцу придется их оплатить, так как ЖЭК не будет вести разбирательство по определению чьи это долги. По закону покупатель не обязан этого делать, но доказательство этого займет определенное время и будут потрачены нервы.

Ежели у продавца нет средств оплатить долги, он в обязательном порядке должен предупредить об этом клиента. Вместе они могут решить, каким образом будут оплачиваться долги. Например, продавец имеет возможность включить долги в стоимость квартиры. Так, оформляется договор о задатке, в котором указана предоплата, предназначенная для уплаты долгов.

Если квартира не имеет никаких долгов, то это указывается в соглашении о сделке. При появлении любой задолженности после купли-продажи бывший владелец квартиры обязан ее погасить.

При рассмотрении документов могут возникнуть некоторые несоответствия в данных. Обычно это связано с тем, что информация была передана не вовремя между инстанциями. Лучшим вариантом является личное посещение специальных организаций с целью уточнения интересующей информации.

Будущему собственнику квартиры следует убедиться, с каким отношением ставится к процессу сделки продавец. То есть обратить внимание на то, готов ли он показать жилье в удобное время для клиента, в какой степени он аккуратен с документами, которые нужно предоставить покупателю.

o-nedvizhke.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *