Что нужно для приватизации квартиры: Как приватизировать квартиру: документы и сроки

Разрешение споров, возникающих из наследственных прав / КонсультантПлюс

Разрешение споров, возникающих из наследственных прав

10. Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (до государственной регистрации права собственности).

Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют.

Т. обратился в суд с иском к К., администрации города о восстановлении срока для принятия наследства, признании в порядке наследования по закону права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру и признании недействительным заключенного между администрацией города и К.

договора безвозмездной передачи жилья в собственность граждан.

В обоснование иска Т. указал, что он и К. являются наследниками первой очереди по закону имущества их матери Т.М., которая была нанимателем указанной квартиры по договору социального найма. Помимо нанимателя в квартире по месту жительства был зарегистрирован К. При жизни Т.М. выразила намерение приватизировать квартиру, обратившись в бюро технической инвентаризации за изготовлением технического паспорта квартиры, необходимого для оформления договора безвозмездной передачи жилья в собственность, однако в связи со смертью не успела завершить процесс приватизации. Поскольку на момент смерти Т.М. квартира осталась в муниципальной собственности, ответчик как лицо, обладающее правом пользования жилым помещением на условиях социального найма, приватизировал квартиру на свое имя. Между тем истец полагал, что квартира вошла в состав наследства после смерти матери, в связи с чем должна принадлежать обоим наследникам.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при жизни Т. М. не выразила в своих действиях волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, а именно не подала заявление о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации с приложением необходимых документов, в связи с чем не признал приватизацию спорной квартиры состоявшейся. Кроме того, суд установил, что в материалах дела отсутствуют сведения о согласии К. при жизни матери приватизировать занимаемую квартиру, что явилось бы препятствием для заключения с Т.М. договора приватизации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Т., пришел к выводу о включении спорной квартиры в состав наследства после смерти Т.М., поскольку, заключив договор на выполнение работ по технической инвентаризации квартиры, получение технического и кадастрового паспортов и выдав доверенность на имя Т. на право совершения действий, связанных с приватизацией квартиры, Т.М. выразила свою волю на приватизацию квартиры, но не смогла оформить договор приватизации по независящим от нее причинам.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как предусмотрено ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии со ст. 7 названного закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона).

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Таким образом, возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.

Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.

Обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения данного дела, является установление факта подачи наследодателем Т.М. в установленном порядке в уполномоченный орган заявления о приватизации занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения вместе с необходимыми документами, а также того, что данное заявление не было ею отозвано.

Суд первой инстанции установил, что при жизни Т.М. в уполномоченный орган с заявлением о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации не обращалась, документов для оформления договора приватизации квартиры не предоставляла.

Само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни лично или через представителя с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган) в силу положений ст. 2, 7, 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и разъяснений по их применению, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, не может служить правовым основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признания за наследником права собственности на это жилое помещение.

Судебная коллегия признала, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал толкование норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон, на основании чего пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

Определение N 13-КГ16-9

Приватизация муниципального жилья. Официальный портал Администрации города Омска

Порядок передачи одноквартирных жилых домов, ранее находившихся в муниципальной собственности города Омска

Что такое одноквартирный дом, почему дом на одного хозяина получил такое определение?

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР не выделял понятия «многоквартирный дом» и «одноквартирный дом», так как в этом не было необходимости.

Однако уже в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) появилось понятие многоквартирного дома, смысл которого в указанном документе законодатель не раскрыл. В 2004 году в Жилищном кодексе Российской Федерации также упоминается словосочетание «многоквартирный дом» без раскрытия понятия. Только в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 раскрывается понятие многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Про одноквартирные дома законодатель как будто забывает. Тут внесла свои коррективы приватизация жилья. Так называемые одноквартирные дома возникли в связи с нормой Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой приватизация жилых помещений – это бесплатная передача занимаемых жилых помещений, а не жилых домов (старый Жилищный кодекс РСФСР данные понятия различал). Таким образом, приватизировать дом на земле было нельзя, и стали приватизировать квартиру в указанном доме, иногда нумеруя ее цифрой 1.

Есть одноквартирные и многоквартирные дома. В чем отличие для собственников квартир в указанных домах во владении и пользовании такими объектами недвижимости помимо очевидной разницы в необходимости обслуживания многоквартирных домов управляющими организациями и самостоятельного обеспечения эксплуатации в одноквартирных домах?

Основная разница и одновременно проблема – в оформлении земельных участков под одноквартирными домами.

Люди, приватизировавшие квартиры в одноквартирных домах, рано или поздно начинают оформлять свои права на земельный участок, на котором расположен данный дом. Это даже более актуально, чем оформление земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом. В первом случае собственник квартиры будет в дальнейшем самостоятельно решать, как ему использовать этот участок – для возведения других построек, выращивания растений или продажи. При оформлении земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, принятие решений происходит на общем собрании и использование земельного участка в интересах конкретного гражданина практически невозможно.

Для оформления земельного участка гражданину-собственнику квартиры в одноквартирном доме необходимо подтвердить право собственности на весь дом. Однако при оформлении технического паспорта выясняется, что дом продолжает числиться за каким-нибудь муниципальным предприятием жилищного хозяйства или департаментом недвижимости администрации города Омска. Кроме того, дом учитывается в Реестре муниципального имущества города Омска.

Как собственнику квартиры можно подтвердить свои права на одноквартирный дом?

Ранее оформить право собственности на одноквартирный дом было возможно только в судебном порядке. С принятием 13 июня 2007 года Омским городским Советом Решения № 20 «Об управлении муниципальной собственностью города Омска» для одноквартирных домов, которые учитываются в Реестре муниципального имущества города Омска, ситуация изменилась.

В соответствии с указанным Решением департамент имущественных отношений Администрации города Омска оформляет распоряжение об исключении одноквартирного дома из Реестра муниципального имущества города Омска и акт приема-передачи собственнику квартиры одноквартирного дома, за исключением приватизированной квартиры.

На основании вышеуказанных документов Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области оформляет за собственником квартиры право собственности на весь одноквартирный дом.

Какие документы необходимо представить для оформления права собственности на одноквартирный дом. И куда их предоставлять?

Заинтересованному лицу необходимо обратиться в департамент имущественных отношений Администрации города Омска, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, каб. 7, с заявлением об исключении одноквартирного дома из Реестра муниципального имущества города Омска и подписании акта приема-передачи собственнику квартиры указанного одноквартирного дома.

К заявлению необходимо приложить копию технического или кадастрового паспорта на одноквартирный дом, копию свидетельства на квартиру в одноквартирном доме (или несколько свидетельств при наличии нескольких сособственников).

Насколько эта тема актуальна для омичей?

Конечно, актуальность для всего города может быть и не велика – с 2007 года департаментом имущественных отношений Администрации города Омска передано по акту приема-передачи в собственность граждан чуть более 50 одноквартирных домов, в которых указанные граждане приватизировали квартиры. Однако для тех, кто еще не успел этого сделать, будет интересно.

Условия приватизации квартиры в 2021 году

Государственная программа приватизации жилищного фонда действует в Российской Федерации с 1991 года, с принятием ФЗ «О приватизации». В результате этой процедуры право собственности на недвижимое имущество передается от государства гражданину безвозмездно.

Программа бесплатной приватизации была ограничена во времени. Изначально предполагалось, что граждане после развала СССР приобретут право собственности на жилье за несколько лет. С течением времени она неоднократно продлевалась. Планировалось позднее закончить бесплатную программу и передавать недвижимость гражданам при оплате ее рыночной стоимости. Но в 2017 году вместо отмены бесплатная приватизация стала бессрочной. С тех пор никаких значимых изменений в законодательстве в этой сфере реализовано не было.

Процедура приватизации регламентируется как на федеральном, так и на местном уровне. Региональное законодательство устанавливает особенности передачи в собственность граждан муниципальных квартир, а также может корректировать список необходимых документов. По этой причине нюансы процедуры в отдельных регионах могут различаться. Однако все местные нормативные акты должны приниматься в рамках положений федерального законодательства. Они не могут как-либо ущемлять права граждан.

Приватизация – это достаточно длительная процедура. Она может растянуться на несколько месяцев. Это связано с тем, что заявителю придется собрать внушительный пакет документов. А если претендентов на доли в квартире несколько и они не договорились между собой о необходимости приватизации, то попытки получить право собственности на муниципальное жилье могут закончиться длительными судебными тяжбами.

При реализации этой процедуры важно оценить положительные и отрицательные стороны получения права собственности на недвижимость от государства, а также детально разобраться в механизме действия самой приватизации.

Плюсы и минусы приватизации

Законодательство в целях обеспечения населения жильем заключает договора социального найма на жилые помещения. Для подписания такого соглашения необходимо соблюдение установленных нормативной базой условий. Как правило, договора социального найма заключаются с нуждающимися гражданами – сиротами, инвалидами, малообеспеченными семьями, которые не могут приобрести жилище самостоятельно.

Сразу после заключения такого договора и вселения в квартиру можно начать процедуру приватизации. До реализации процедуры граждане, проживающие в жилище, не являются его собственниками, они могут только использовать помещение по его целевому назначению. Они не могут как-либо распорядиться жильем: продать, сдать в аренду, подарить, поскольку собственником по-прежнему остается муниципалитет. Для того чтобы получить подобные права, квартиру нужно вначале приватизировать.

Среди положительных сторон приватизации можно выделить следующие:

1. Право собственности на квартиру. Наниматели, после заключения договора социального найма, обладают только правом пользования помещением. Они не владеют им и не могут распоряжаться. Это серьезное ограничение. К примеру, для того, чтобы увеличить жилплощадь, придется запрашивать разрешение у муниципалитета, а также искать подходящую квартиру, жильцы которой готовы совершить обмен. Причем такая квартира также должна быть в собственности муниципального органа. Получение права собственности в результате приватизации позволит распоряжаться жилищем по собственному усмотрению. К примеру, можно продать его и приобрести побольше.
2. Отсутствие необходимости вносить плату за пользование квартирой. Договор социального найма нередко подразумевает оплату за пользованием жильем. Она, как правило, достаточно небольшая, и размер ее зависит от местоположения жилья.
3. Возможность сделать перепланировку в квартире. Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению. Также он может реализовать какие-либо изменения в планировке квартиры, предварительно согласовав их допустимость с точки зрения безопасности с жилищной инспекцией. В муниципальной квартире подобные работы можно провести только с разрешения собственника – муниципального органа. Перепланировка без получения такого согласия грозит не просто штрафом и обязанностью ее узаконить, но и расторжением договора социального найма и выселением из квартиры.
4. Отсутствие угрозы выселения из квартир за долги по коммунальным платежам. Собственника не выселят, если жилплощадь, за обслуживание которой он задолжал, является его единственным жильем. В счет погашения подобной задолженности могут арестовать иное имущество, но лишать граждан единственного жилища законодательство позволяет только в крайних случаях, и наличие долгов к этим ситуациям не относится. В муниципальной квартире такая вероятность намного выше. Муниципалитет может подать иск на выселение жильца и расторжение договора социального найма при систематической неоплате коммунальных платежей. Суд в большинстве случаев дает нанимателям время для исправления, но долги все же придется оплатить под угрозой выселения.
5. Возможность зарегистрировать других граждан на территории квартиры. Если жилье приватизировано или приобретено в собственность иным способом, владелец сам принимает решение о том, кого в нем прописать. Если квартира муниципальная, придется спрашивать разрешения администрации, а также согласие других жильцов, которые имеют постоянную регистрацию в этом помещении.
6. Возможность получить право собственности бесплатно. При этом наниматель берет на себя расходы на оформление бумаг. Но эта сумма не сравнится с тем, сколько придется потратить людям на приобретение собственного жилья, если они не имеют оснований для заключения договора социального найма и приватизации.
7. Возможность оформить займ под залог квартиры. Подобные действия могут привести к потере единственного жилища, но в некоторых ситуациях оформление залога на недвижимость может быть единственным выходом. Муниципальную квартиру заложить нельзя, поскольку наниматель не является ее собственником.

Приватизация имеет множество плюсов, однако не стоит забывать и о минусах, в число которых входит:

1. Увеличение расходов на коммунальные платежи. Если гражданин является нанимателем, он не оплачивает часть коммунальных платежей, поскольку их компенсирует собственник – муниципалитет. После приватизации оплата всей суммы квитанции возлагается на нового владельца.
2. Появление обязанности оплачивать капитальный ремонт. Эти расходы также являются обязанностью собственника квартиры. Как только переход права владения произойдет, бывший наниматель станет получать квитанции для оплаты капитального ремонта многоквартирного дома, в котором расположено жилье.
3. Оплата имущественного налога. Еще одна неотъемлемая обязанность собственника квартиры. При проживании в муниципальном жилье у гражданина нет права собственности. А значит и нет обязанности оплачивать имущественный налог за жилье.
4. Все расходы по ремонту, восстановлению квартиры при затоплении возлагаются на собственника.
5. Отсутствие права собственности на муниципальную квартиру в некоторой степени защищает от мошенников, поскольку ее владельцем является государство. Реализовать незаконную схему по отъему жилища в таких условиях крайне тяжело.

Основным минусом приватизации является значительное увеличение расходов на содержание жилья. В некоторых случаях подобные перспективы могут стать решающим фактором в отказе от этой процедуры.

Требования к жильцам для участия в приватизации

Основным условием для участия в процедуре является наличие заключенного договора социального найма жилого помещения. Также в приватизации принимают участие все граждане, которые имеют постоянную регистрацию на территории этого помещения. Препятствием для получения права собственности на квартиру от государства станут следующие обстоятельства:

• отсутствие российского гражданства. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут принять участие в программе;
• повторное участие в бесплатной приватизации. Законодательство предоставляет подобную возможность только один раз в течение жизни. Исключение составляют лица, которые получили долю в квартире от государства, будучи несовершеннолетними;
• отсутствие постоянной прописки. Лица, которые имеют временную регистрацию на территории квартиры или проживают в ней вовсе без прописки.

Если гражданин временно отсутствует, он сохраняет право на участие в приватизации в следующих случаях:

• если он работает вахтой;
• отбывает наказание в колонии;
• служит в рядах российской армии.

Перед тем как начать процедуру, необходимо заручиться согласием всех лиц, которые имеют право на участие в ней. Если хотя бы один из них не желает, чтобы приватизация была проведена, провести ее в большинстве случаев не удастся. Можно попытаться обратиться в суд, чтобы реализовать ее принудительно, но практика показывает, что в подобных требованиях истцам практически всегда отказывают.

Если гражданин в целом согласен на проведение приватизации, но сам не желает получать долю в квартире, он может оформить нотариальный отказ. Законодательство запрещает отказываться от получения права собственности несовершеннолетним лицам. Они не могут сделать это ни самостоятельно, ни через законных представителей.

Граждане, которые отказались от участия в процедуре, получают пожизненное право проживания в квартире. Их нельзя выселить без их согласия даже через суд и после продажи квартиры.

Требования к приватизируемому жилью

Запрещено приватизировать следующие виды недвижимого имущества:

• комнаты в общежитиях;
• служебные квартиры, если они находятся на балансе какого-либо ведомства или организации. Такое помещение вначале нужно перевести в собственность муниципалитета и только после этого приватизировать. Но реализовать такую процедуру возможно не во всех случаях;
• квартиры в домах, расположенных на территории закрытых объектов, к примеру, военных городках;
• жилье, которое находится в аварийном, ветхом, подлежащем сносу доме. Подобный статус должен быть присвоен дому официально;
• недвижимость, которая представляет особую ценность, к примеру, квартиры-музеи;
• помещения в зданиях, которые расположены на территории, пострадавшей от техногенной катастрофы.

Остальные объекты подлежат передаче в частную собственность нанимателей.

В результате процедуры квартира может быть оформлена в единоличное владение, если заявитель один, или в долевое, если заявителей несколько. По общему правилу, недвижимость делится между всеми претендентами в равных долях. По окончании процедуры квартира будет в частной долевой собственности. Все совладельцы должны управлять ей сообща. Расходы на содержания недвижимости также делятся соразмерно долям.

Муниципальная квартира является единым, цельным объектом недвижимости. Осуществить ее приватизацию можно только целиком. Законодательство не предусматривает ситуаций, когда в частную собственность передается только часть жилья, к примеру, если один из жильцов не желает приватизировать объект. Поэтому реализовать процедуру можно только при получении согласия всех жильцов, которые имеют право на долю.

Законодательство рассматривает приватизацию, как безвозмездную сделку, заключаемую между государством и гражданином. Поскольку наниматели не тратят накопления на приобретение такой недвижимости, она не будет являться совместно нажитой. Это нужно учитывать перед тем, как отказываться от доли. Если, к примеру, один из супругов оформит отказ, второй получит единоличное право собственности. В случае развода такая квартира делиться не будет.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Приватизация жилья, полученного от государства

Наниматель жилища из государственного жилищного фонда с согласия совершеннолетних членов семьи и с учетом прав несовершеннолетних вправе приватизировать жилище по остаточной стоимости на условиях, предусмотренных настоящим Законом, и в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан.

Если вы уже получили жилье и являетесь государственным служащим, работником бюджетной организации, военнослужащим, космонавтом (кандидатом в космонавты) или лицом, занимающим государственные выборные должности, то можете приватизировать жилье по остаточной стоимости.

Вы имеете право приватизировать жилье (по пункту 3 Правил приватизации жилищ из государственного жилищного фонда) если проработали на государственной службе, государственном предприятии или в бюджетных организациях (включая срок пребывания на государственной выборной должности) не менее десяти лет, а также независимо от срока работы, если трудовые отношения прекращены по следующим основаниям:

• ликвидация организации, сокращение численности или штата работников;
• в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;
• в связи с выходом на пенсию.

Кандидаты в космонавты, космонавты, имеющие стаж работы в сфере космической деятельности более пятнадцати лет, приватизируют жилище безвозмездно.

В случае смерти работника, которому было предоставлено жилище, приравненное к служебному, право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего), независимо от срока работы умершего (погибшего).

Если служебное жилье было предоставлено вам как участвующему в активных мерах содействия занятости, то приватизировать его по остаточной стоимости можно после проживания в служебном жилище не менее пяти лет.

Если вы состоите на воинской службе десять лет и более в календарном исчислении на 1 января 2013 года, то имеете право приватизировать служебное жилище из государственного жилищного фонда по остаточной стоимости. А если на эту дату на вашем счету более пятнадцати лет службы, то имеете право приватизировать служебное жилье безвозмездно после двадцати лет воинской службы в календарном исчислении. (По этой ссылке вы можете узнать обо всех льготах для военнослужащих).

Приватизация квартиры документы и стоимость. Помощь в приватизации квартиры.

Под термином «приватизация» подразумевают передачу муниципального или государственного имущества в собственность организациям или частным лицам. Право на приватизацию квартиры имеют все жильцы, в число которых входят и несовершеннолетние дети. Преимущества приватизации квартиры Приватизация квартиры позволит распоряжаться собственным жильем по своему усмотрению. Владелец квартиры получит право: Делать перепланировки в квартире. Использовать жилье в качестве залога для получения кредита. Продать жилье и др. Таким образом приватизация это возможность стать полноправным собственником. Даже в случае выселения владельцу квартиры обязаны предоставить аналогичное жилье или же выплатить полную стоимость данной квартиры. В аналогичных случаях, но с не приватизированной квартирой, жилец таких гарантий не получает.  Приватизация является гарантией того, что вас никто не сможет выселить из вашей квартиры. Приватизация квартиры: документы Для того, чтобы стать собственниками квартиры нужно провести приватизацию квартиры, предъявив следующие документы: Документы, удостоверяющие личность зарегистрированных в квартире людей. Лица, достигшие совершеннолетия, обязаны предъявить паспорт, а если в квартире зарегистрированы дети, тогда понадобятся их свидетельства о рождении. Ордер на квартиру Экспликация и кадастровый паспорт, выданный БТИ. Финансово-лицевой счет (ЕИРЦ). Выписка из домовой книги. Если место жительства менялось, необходимо взять справку об этом в ЕИРЦ. Справка об изменении паспорта, выданная паспортным столом. Документы на квартиру, которые могут представлять собой договор социального найма, обменный ордер, выписка из распоряжения, паспорт жилого помещения и др. Справка с указанием даты постройки дома. Справка, в которой уточняется адрес проживания жильцов в квартире, которая должна пройти процедуру приватизации. Свидетельство о смерти лиц, которые были прописаны в приватизируемой квартире. При необходимости нужно предъявить копии свидетельств о перемене имени, отчества или фамилии Договор социального найма, если такой имеется. Возможно, потребуется предоставление и ряда дополнительных документов, например, об отказе участия в приватизации, разрешение опекуна на приватизацию жилья, в котором в данный момент проживает опекаемый. Стоит помнить, что, согласно действующему законодательству, в приватизации может быть отказано по ряду причин: Если дом, в котором расположена квартира, ведомственный. Если человек уже использовал свое право приватизации. Если дом, в котором расположено жилье, находится в аварийном состоянии и подлежит расселению. Особенности приватизации квартиры Если в квартире прописано несколько человек, тогда можно использовать один из двух вариантов приватизации: Долевая приватизация. Общая приватизация. Вариант долевой приватизации предполагает оформление принадлежности определенных долей квартиры жильцам. При общей приватизации квартира становится собственностью жильцов без определенных долей. Одним словом, все жильцы имеют равные права на квартиру. Согласно законодательству Российской Федерации, общую совместную собственность могут оформить только супруги. Все остальные случаи предполагают только долевую форму собственности. Специалисты утверждают, что на сегодняшний день долевая собственность является самой выгодной, поскольку в случае развода супругам не придется нести дополнительные расходы на определение долей квартиры. Приватизация квартиры делится еще на два типа: Срочная приватизация. Несрочная приватизация. В обоих случаях жильцам необходимо собирать одинаковый перечень документов, однако в случае срочной приватизации оформление документов будет производиться гораздо быстрее. К сожалению, срочная приватизация обладает крупным недостатком – высокая цена на предоставление такой услуги. Некоторые потребители считают, что стоит немного переплатить, ведь при этом можно сократить срок проведения приватизации с 3-4 месяцев до 15-25 дней. Этапы приватизации квартиры Приватизация квартир является сложным процессом, скорость выполнения которого будет зависеть от соблюдения порядка проведения данной процедуры. На первом этапе жильцам необходимо собрать все необходимые документы. Этот этап, как правило, длится дольше остальных и требует немалых затрат времени. Далее все собранные документы должны быть переданы в Департамент Жилищной Политики. Затем происходить подписание договора передачи квартиры в собственность. После этого производится регистрация права собственности. Этим вопросом занимается Управление Федеральной Регистрационной службы. В обязательном порядке необходимо оплатить все пошлины и сборы, предусмотренные законодательством, в противном случае дело о приватизации будет приостановлено. Если речь идет о срочной приватизации, будущие владельцы квартиры должны дополнительно оплатить госпошлину, позволяющую ускорить регистрацию права собственности. Также придется заплатить большую сумму для получения документов в БТИ. Кроме того, при оформлении срочной приватизации могут появиться и дополнительные расходы, связанные с ускоренным получением справок, свидетельств и других документов. Приватизация квартиры: стоимость Стоимость приватизации квартиры, пожалуй, является самым волнующим вопросом для большинства потребителей, решающих оформить свое жилье в собственность. К сожалению, на этот вопрос невозможно ответить однозначно, поскольку расчет данной суммы зависит от множества факторов. Большую роль будет играть метраж квартиры, также на сумму повлияет составление договора приватизации. Получение некоторых справок требует определенной оплаты. Соответственно, чем сложнее процесс приватизации, тем больше времени и денег придется потратить будущим владельцам жилья. Помощь в приватизации квартиры В целом, приватизация квартир является сложной процедурой с массой подводных камней. Ярким примером может стать приватизация жилья военнослужащим. Человек далеко не всегда может собрать справки со всех бывших мест службы. Немалые трудности ждут и жителей ведомственных домов. Достаточно часто встречаются ситуации, когда приватизации можно добиться только по решению суда. Самостоятельное решение всех проблем, связанных с приватизацией, является достаточно затратной процедурой, которая потребует немалого количества времени, нервов и сил. Поэтому выполнение такой работы лучше поручить профессионалам – юристам Центра Правовой Поддержки. Обратившись к специалистам Центра Правовой Поддержки, Вы получите бесплатную консультацию и при желании сможете получить комплексную помощь в приватизации квартиры. Благодаря большому опыту работы и решению даже самых сложных случаев юристы нашей организации смогут гарантировать решение всех ваших проблем, связанных с оформлением квартиры в собственность. Наши специалисты соберут все документы, необходимые для приватизации и сделают все, чтобы данная процедура прошла как можно быстрее. Хотите узнать об услугах, сроках исполнения и стоимости подробнее?  Свяжитесь с нами:

Как лучше приватизировать квартиру: на всех жильцов или на одного? | Личные деньги | Деньги

Наши читательницы Елизавета М. и ее мама Татьяна Георгиевна живут в большой муниципальной квартире. Женщины хотят продать трешку и купить две однушки, чтобы жить отдельно, а для этого жилплощадь нужно приватизировать. Как это лучше сделать — приватизировать на кого-то одного или все-таки на обеих зарегистрированных в квартире женщин, мы узнали у экспертов.

Кто имеет право на приватизацию 

По закону, в приватизации квартиры могут участвовать все зарегистрированные жильцы (в том числе несовершеннолетние). В таком случае квартира, принадлежавшая ранее муниципалитету, делится между всеми собственниками в равных долях, рассказывает финансовый эксперт Умид Бадрутдинов.

Для приватизации жилплощади нужно обратиться с заявлением в Комитет по управлению имуществом города (или области) о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, подсказывает юрист Единого центра защиты Самвел Меграбян. 

Рассмотрение заявления занимает до двух месяцев. После этого надо передать документы в Росреестр для перехода права собственности на жилплощадь.

Как же лучше приватизировать: на всех или на кого-то одного?

Покупатели не очень любят квартиры с долевой собственностью. «Один владелец — это меньше проблем с оформлением документов, меньше договорной работы. Нет необходимости получать согласие владельца доли на сделку и проверки его юридической чистоты», — делится владелец строительной компании Максим Лазовский. 

«Для покупателя количество собственников важно с той точки зрения, что каждого из них нужно отдельно проверять перед заключением договора, и каждый продавец впоследствии может оспорить сделку. Чем старше продавец, тем пристальнее изучается и он сам (его правовая история, суды, задолженности), и его состояние здоровья. С этой точки зрения приватизация только на дочь будет предпочтительнее для будущего покупателя», — добавляет адвокат Анастасия Брайчева.

С другой стороны, зарегистрированные в квартире, но отказавшиеся от участия в ее приватизации жильцы никуда не исчезают. Когда человек отказывается от приватизации, он пишет соответствующее заявление, но он остается прописанным и имеет право бессрочного пользования и проживания в квартире. Это право он потеряет только если выпишется добровольно, в то время как собственники жилья обязаны выписываться (и, разумеется, выезжать) после его продажи. 

И квартиры с т. н. отказниками покупатели не любят еще больше. «Опасения покупателей кроются в нормативных актах РФ и решениях Верховного суда. Краткая суть этих нормативных актов заключается в том, что гражданин, отказавшийся от приватизации, сохраняет за собой право пользования данной квартирой и против его воли выписать или выселить такого „отказника“ очень сложно», — говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

По его словам, лучше приватизировать квартиру на всех граждан, которые зарегистрированы в ней.

С ним соглашается генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин: «Советую вашей читательнице приватизировать квартиру на двоих с мамой. На мой взгляд данный шаг не обидит маму читательницы и позволит им совместно продать квартиру дороже.

Конечно же, чем больше собственников квартиры, тем сложнее ее продать. При сделке нужно будет учесть интересы всех сторон. Но, как правило, количество собственников квартир до трех-четырех человек воспринимаются нормально и на цену сильно не влияют. Вот наличие зарегистрированного и проживающего в квартире отказника от приватизации может затруднить сделку или повлиять на цену продажи».

Как восстановить документы на квартиру при потере?

03 Апреля 2018 г. | АН «АЯКС»

Потеря любых документов – сплошная головная боль, а уж если утеряны бумаги, подтверждающие владение квартирой – и вовсе можно запаниковать. Однако волноваться не стоит: мы расскажем, что нужно предпринять, и уже скоро вся документация будет восстановлена. А порядок действий напрямую зависит от ситуации: произошла ли случайная потеря либо бумаги были украдены?

В первом случае надо сразу идти профильное ведомство: например, в БТИ или в представительство Росреестра по месту жительства, во втором – сперва следует обращаться в полицию. Чтобы мошенники не смогли использовать ваши оригиналы, сразу пишите заявление и уже потом начинайте процедуру восстановления.

Неважно, потерян ли техпаспорт или свидетельство о праве собственности, при подаче заявки на получение новых оригиналов вам также потребуется паспорт, имеющиеся копии потерянных бумаг (если есть) – как минимум.

Сначала запросите в Росреестре копии – обычно у них хранятся дубликаты всех актов. Это может быть договор купли-продажи, мены, приватизации, завещание и пр. В зависимости от того, что именно вам нужно восстановить, выстраивается дальнейший порядок действий.

Какие именно документы утеряны и что делать?

Как восстановить документы на квартиру при потере? На этот вопрос существует несколько ответов. В разных актах фиксируются разные обстоятельства: как именно квартира стала вашей?

Правоустанавливающие бумаги оформляют по конкретным условиям:

• Договор купли-продажи(дарения, ренты или мены)
• Приватизация
• Наследование имущества
• Передача права собственности по решению суда
• Договор долевого участия
• Передача права владения другому лицу

Покупали квартиру с нотариусом или без?

Уже 12 лет в России договоры купли-продажи можно заключать и через нотариальную контору, и без привлечения нотариуса. В первом случае восстановить документ помогут в ведомстве, где квартира зарегистрирована. Достаточно оплатить госпошлину и получить на руки дубликат. А если ранее привлекали нотариуса, то и заявить о потере можно в ту же самую контору. 

Есть и третий способ: получить копию у того, кто продал вам жилье. Но давайте представим, что и это не удалось. Тогда остается один вариант: идти в местное БТИ, где уже точно подтвердят, что именно вы – собственник и выпишут справку.

Если по каким-то причинам в бюро техинвентаризации вам не смогли помочь (что вряд ли), делаем ход конем: отправляемся к налоговикам. Там, конечно же, подтвердят, что с определенного момента вы встали на учет и начали платить имущественный налог на соответствующий объект. Так что справку смогут выдать и в налоговой.

А если квартиру не покупали

Если вы потеряли документы, которые подтверждают приватизацию, право наследования, дарение, переход права владения по решению суда и т. д. – тут схема меняется.

И мы решили упростить инструкцию, распределив шаги в зависимости от того, какого типа бумага утеряна.

1. Приватизация: идем в БТИ
2. Наследство: идем к нотариусу, который ранее оформил наследство либо в РНП
3. Судебное решение: обратиться в суд, который вынес решение
4. Свидетельство о праве владения: МФЦ/сайт Госуслуги, БТИ или Росреестр
5. Свидетельство на право владения долей: то же, что и в пункте 4, только прийти надо всем совладельцам

Специалисты АН «АЯКС» отмечают, что многие сегодня интересуются, как восстановить документы на квартиру при потере, не посещая кучу инстанций. Во всех вышеперечисленных случаях можно сразу поручить все работы нотариусу, профильной фирме или юристам. В общей сложности оформление новых бумаг занимает 2-4 недели.

Утеряны только технические документы

В этом случае все гораздо «спокойнее». Кадастровый паспорт или техпаспорт, конструкторские схемы – все это хранится также в БТИ, Кадастровой палате, Росреестре и выдается по заявлению владельцев тоже довольно быстро. Причем владельцу вообще не обязательно присутствовать: все полностью может сделать любое доверенное лицо или нанятая фирма.

Как восстановить утерянные документы на квартиру быстро?

Если все эти нюансы – заявления, сбор дополнительных копий, уплата государственных пошлин и обращения в различные инстанции, когда потеряно много бумаг, — вызывают у вас дискомфорт, смело ищите опытного посредника. Действительно, в наше время гораздо проще и выгоднее поручить такую работу профессионалам.

К примеру, вы можете обратиться в «АЯКС», и мы обстоятельно проинструктируем, поможем решить все вопросы – наш юротдел имеет самый обширный опыт в сфере недвижимости. Как восстановить документы на квартиру при потере – один из распространенных запросов наших клиентов. Так что звоните, мы обязательно подскажем, что делать именно в вашем случае!

Как купить свою первую квартиру | Главная Путеводители

Автор: Кимберли Леонард Обновлено 2 декабря 2018 г.

Покупка недвижимости — сложный процесс. Хотя покупка квартиры может показаться проще, на самом деле это более сложная сделка, чем покупка дома. Причина в том, что здание и земля не являются вашей собственностью, а только пространство в пределах отведенных вам стен. Ознакомьтесь с нюансами покупки квартиры, чтобы вас не застали врасплох в процессе условного депонирования или, что еще хуже, после того, как вы станете владельцем квартиры.

Совет

Ипотечные кредиторы ищут хорошие резервы и низкое соотношение владельцев и арендаторов, прежде чем одобрить комплекс кондоминиумов для вашего ипотечного кредита. Узнайте, одобрено ли ваше здание, прежде чем влюбиться в единицу.

Квартира или кондоминиум

Обычно, когда кто-то говорит о квартире, он имеет в виду здание, принадлежащее одному юридическому лицу, отдельные единицы которого сдаются арендаторам. Арендаторы не покупают недвижимость. Кондо, с другой стороны, может быть многоквартирным домом или небольшим набором пристроенных или отдельных единиц, которые включены.Жители покупают квартиру и участвуют в общественных расходах как часть взноса ассоциации домовладельцев.

Другим видом инвестиций в квартиру, особенно в таких городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, является кооператив. Поскольку жилье очень дорогое, кооператив дает покупателям возможность владеть им; однако право собственности принадлежит акциям корпорации, владеющей зданием, а не самой единицей. При покупке квартиры важно понимать разницу между тем, покупаете ли вы кооператив или квартиру.Ваши права и сборы будут различаться в зависимости от каждого из них.

Кондоминиум или кооператив

В кооперативе ваше имя не значится в документах, зарегистрированных в округе. Кооператив имеет основной страховой полис, и вы можете быть ограничены тем, что вы можете сделать с реконструкцией в вашем подразделении. Вы имеете право на эксклюзивное использование, но не являетесь владельцем самого устройства и должны ежемесячно платить за обслуживание. Квартиры дают вам право собственности на одну единицу с вашим именем на титуле. У вас больше контроля над тем, как вы переделываете свою квартиру в рамках правил ассоциации, и вы платите сбор ассоциации домовладельцев за содержание мест общего пользования и общих обязанностей, таких как общие водопроводные сети или крыши.

Финансовая подготовка

Независимо от того, покупаете ли вы квартиру или доли в кооперативе, вам следует поговорить с кредитором, прежде чем делать предложение. Для квартиры подайте заявку на традиционную ипотеку. Кооператив финансируется не за счет ипотеки, а вместо этого финансируется за счет доли в кредит. Поскольку все в здании заинтересованы в общем успехе, они также несут ответственность за долг, исходя из своих пропорциональных долей собственности. Если кооператив имеет 10 единиц с кредитом в 1 миллион долларов, каждый пайщик кооператива несет ответственность за одну десятую часть кредита, или 100 000 долларов. Долевой кредит оплачивает счет, который оплачивает основной кредит вместе.

Некоторые банки могут менее склонны кредитовать кооператив, чем квартиру, поскольку вы не являетесь владельцем квартиры. Найдите кредитора, специализирующегося на кооперативах. Из-за кооперативной структуры акционеров существует повышенный риск невыполнения обязательств другими акционерами. Банк также не может обратить взыскание, поскольку нет документа, переданного заемщику. Однако для покупателя кооператив — менее затратный способ купить квартиру или хотя бы права на проживание в ней.

Независимо от необходимости получения ипотечного кредита или кредита под акции, заполните необходимые кредитные заявки у своего кредитора. Приготовьтесь внести деньги, иногда всего 3,5 процента от покупной цены. Знайте, что чем ниже ваш первоначальный взнос, тем выше будет ваша процентная ставка, и что к вашему кредиту будет привязано частное ипотечное страхование. Поработайте со своим кредитором, чтобы рассчитать свои ежемесячные расходы на ипотеку и посмотреть, соответствуете ли вы требованиям в финансовом отношении.

Что спросить

Узнайте, на какой срок кооператив или ассоциация квартир заключили договор аренды земли.Когда вы покупаете дом и владеете землей, это называется простой платой. Кондоминиумы и кооперативы обычно сдаются в аренду, когда здание имеет право на землю на срок до 999 лет. Узнайте расходы в дополнение к ипотеке, которые включают либо ТСЖ, либо плату за обслуживание, и определите, как часто они увеличивались. Спросите о правилах и положениях, которые включают владение домашними животными, вечеринки, спутниковые антенны и другие вещи, которые могут быть запрещены в квартире или кооперативе. Перед покупкой ознакомьтесь с этими правилами.

Покупка квартиры в Нью-Йорке: сколько денег вам нужно? | by Hauseit

Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, вам нужно отложить от 22% до 26% от покупной цены на квартиру и от 21% до 22% от покупной цены на кооператив (предполагая 20% вниз). Эти цифры не включают резервные требования ипотечного кредитора, которые обычно составляют 6 месяцев платежей за жилье.

Сколько денег вам нужно, чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, зависит от того, покупаете ли вы квартиру или кооператив, суммы вашего первоначального взноса и того, финансируете ли вы покупку.

Самые большие затраты на покупку квартиры в Нью-Йорке — это затраты покупателя на закрытие сделки и ваш первоначальный взнос. Поскольку первоначальный взнос идет на ваш собственный капитал, на самом деле это не расход, а просто рассмотрение денежного потока.

Истинные «расходы» на покупку квартиры в Нью-Йорке — это просто затраты на закрытие сделки и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, вложенных в процесс поиска. Затраты на закрытие покупателя ниже для кооперативных квартир по сравнению с кондоминиумами, особенно если вы берете ипотеку.

Покупатели кооперативов платят меньше затрат на закрытие, чем покупатели кондоминиумов, потому что многие покупатели закрывают расходы только на «недвижимость», а кооперативы не считаются недвижимостью. В этой статье мы объясним, как работает структура собственности для кооперативных квартир.

Совет для профессионалов: Оцените стоимость закрытия вашего покупателя в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора стоимости закрытия Hauseit .

Стоимость покупки квартиры в Нью-Йорке складывается из вашего первоначального взноса плюс расходы на закрытие.Общая сумма денег, необходимая для покупки квартиры в Нью-Йорке, составляет от 21% до 22% от покупной цены для кооперативов и от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиумов, при условии снижения на 20%.

Важно понимать, что приведенные выше цифры не включают какие-либо требования к ликвидности после закрытия вашего кооперативного здания или ипотечного кредитора. Большинство кооперативов в Нью-Йорке требуют, чтобы заявители имели по крайней мере один-два года ежемесячных ипотечных и эксплуатационных платежей в виде ликвидных активов после закрытия. Это строже, чем кредиторы, которые обычно ищут 6-месячные резервы после закрытия.

Кроме того, ваш первоначальный взнос технически не является расходом, поскольку он идет на оплату вашего дома. Таким образом, более точным ответом на вопрос о «стоимости» покупки квартиры в Нью-Йорке будут просто ваши затраты на закрытие и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, потраченных на поиски дома.

Совет профессионала: Думаете о покупке недвижимости для сдачи в аренду? Оцените доходность сдаваемой в аренду недвижимости с помощью интерактивного калькулятора сдаваемой в аренду недвижимости Hauseit .

Средний первоначальный взнос за кооперативную квартиру в Нью-Йорке составляет 20% от покупной цены. Точный первоначальный взнос и финансовые требования зависят от кооперативного здания, однако редко можно найти кооперативное здание в Нью-Йорке, которое допускает аванс менее 20%.

Hauseit NYC Кредит закрытия покупателя | Экономьте деньги при покупке квартиры, кооператива или дома в Нью-Йорке

Покупка кооператива в Нью-Йорке на самом деле требует, чтобы у вас было гораздо больше, чем просто первоначальный взнос и расходы на закрытие, доступные в ликвидных активах. Это связано с тем, что большинство кооперативных зданий требуют, чтобы у вас был резерв ликвидных активов в размере не менее одного-двух месяцев расходов на жилье после закрытия.

Возможно, вы захотите получить подарок от члена семьи, чтобы укрепить свое общее финансовое положение, если у вас немного не хватает активов. Поскольку не все кооперативные здания разрешают дарение, агент вашего покупателя может проверить политику кооператива, связавшись с агентом по листингу и / или агентом по передаче и управляющим агентом здания.

Получить подарок так же просто, как подготовить подарочное письмо и отправить его вместе с предложением о сотрудничестве.Когда дело доходит до подачи заявки на участие в совете кооператива, вы также включите подарочное письмо в свою подтверждающую финансовую документацию.

За квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке можно внести всего 10 %, хотя в некоторых многоквартирных домах действуют ограничения на минимальный первоначальный взнос. Конкретные правила первоначального взноса варьируются в зависимости от здания кондоминиума. Если здание не требует минимального первоначального взноса, вы можете внести столько, сколько банк и продавец готовы разрешить.

В многоквартирных домах затраты покупателя на закрытие выше, чем в кооперативах, поэтому часть экономии на первоначальном взносе, которую вы можете получить, купив квартиру, пойдет на дополнительные расходы на закрытие квартиры.С учетом сказанного, кондоминиумы обычно имеют более низкие затраты продавца на закрытие, чем кондоминиумы. Это связано с тем, что многие кооперативные здания в Нью-Йорке взимают с продавцов дополнительную плату за закрытие, называемую обратным налогом.

Также важно понимать, что многоквартирные дома по-прежнему могут иметь определенные ограничения на субаренду и другие правила проживания, которые имеют некоторое сходство с тем, что вы найдете в кооперативах. Существует огромное разнообразие стилей управления и общего подхода к управлению многоквартирными домами и кооперативными зданиями в Нью-Йорке. Другими словами, простая классификация «квартира» или «кооператив» не дает полной картины.

Чтобы определить, можете ли вы купить квартиру в Нью-Йорке, посетите интерактивный калькулятор доступности жилья Hauseit. Калькулятор позволяет рассчитать максимальную цену покупки на основе таких факторов, как доход, предполагаемые затраты на закрытие и требования к ликвидности после закрытия для вашего банка и/или кооперативного здания.

Покупка и аренда в Нью-Йорке — плюсы и минусы (2019) | Стоит ли арендовать или покупать в Нью-Йорке?

Покупка и аренда в Нью-Йорке — очень спорная тема, хотя большинство людей согласны с тем, что гораздо приятнее владеть чем-то и увеличивать капитал за счет платежей по ипотеке, чем платить арендную плату и не получать долгосрочных выгод или возможной прибыли взамен.

Совет для профессионалов: Оцените стоимость закрытия вашего продавца в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора стоимости закрытия для продавцов Hauseit .

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру с недвижимостью на новый уровень? Если в прошлом вы занимались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что изучаете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта по аренде.

Покупка многоквартирного дома может показаться пугающей, но это может быть разумным вложением, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт покупки недвижимости для сдачи в аренду. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс представляет собой многоквартирный дом, состоящий из пяти и более квартир. Покупка многоквартирного комплекса — это серьезное решение, но оно имеет ряд преимуществ перед дуплексом или аналогичной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Жилые комплексы обходятся дорого, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества единиц жилья. В отличие от владельцев домов на одну семью, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других единиц здания, если арендатор съезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет большего количества арендаторов.
• Сдвигайте даты начала действия соглашения об аренде, чтобы управлять арендной платой/управлением имуществом (т. е. вы не хотите, чтобы срок аренды всех единиц жилья истекал одновременно).

Эффект масштаба означает более низкие затраты на техническое обслуживание на единицу продукции.

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу продукции. Непредвиденные расходы, такие как необходимость замены крыши, менее неприятны, поскольку расходы распределяются между всеми блоками.
• Система расчетов за коммунальные услуги (RUBS). Во многих старых многоквартирных домах счетчики коммунальных услуг не измеряются индивидуально, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги резидента на основе площади, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Модернизация юнитов. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость предмета, необходимого для улучшения.

Квартиры эффективны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, их использование остается жилым и имеет более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие активы.

Страхование квартир от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет арендодателю контролировать рыночную компенсацию арендной платы.Арендные ставки, как правило, растут вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно фиксируется на три или пять лет или увеличивается на 1% в год.

Одобрение ссуды основывается на финансовых характеристиках объекта недвижимости

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их главная забота заключается в том, превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистый операционный доход (NOI).Чистый операционный доход — это то, что оплачивает ваш платеж по кредиту и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от объектов недвижимости, таких как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисные помещения. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Довольно легко окупить затраты, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя арендатору, может увеличить стоимость ваших инвестиций на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно разобраться в четырех типах жилых комплексов.

•  Зданиям класса А обычно не более десяти лет, и в них имеется множество доступных удобств.
• Здания класса B моложе 20 лет.Они находятся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
•  Зданиям класса C 30 лет или меньше, в них практически нет удобств и может потребоваться некоторый ремонт.
• Здания класса D — это старые единицы, обычно расположенные в районах с низким доходом. Они не имеют удобств и часто требуют серьезного ремонта.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различную коммерческую недвижимость, необходимо помнить о нескольких финансовых факторах.

• Аренда рулонов. Этот документ поможет вам определить будущие проблемы с денежными потоками на основе истории вашего арендатора. В нем подробно описаны текущие суммы арендной платы за каждую единицу и количество спальных мест и ванн. Он также содержит информацию об именах текущих арендаторов, условиях каждой аренды и суммах залога.
• Коэффициенты занятости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занято арендаторами, которые платят арендную плату. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Вакансии. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки фактической арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакантных площадей).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Расположение и стоимость

При выборе места необходимо учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике района, данные о преступности и безопасности, а также потенциал роста стоимости недвижимости в течение следующих нескольких лет.

В дополнение к соображениям местоположения вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Выставление счетов за коммунальные услуги

Совместное использование коммунальных услуг может создать проблему, если жильцы, которые сами не оплачивают счета, злоупотребляют коммунальными услугами и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях владельцы недвижимости внедряют систему коэффициента полезности, в которой ежемесячные расходы на коммунальные услуги делятся на количество квартир. Доля каждого арендатора в счете определяется размером, количеством спален и ванных комнат и т. д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверять на наличие потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку они могут подвергаться воздействию загрязняющих веществ, таких как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут дорого обойтись. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы того или стоит поискать в другом месте.

Расходы на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, требуют более высоких расходов на страхование.При рассмотрении свойств всегда следует спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что нынешний владелец не переплачивает и не недоплачивает.

Проблемы с кредитами

Есть несколько других проблем с кредитами, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, которая нуждается в ремонте, может быть дорогостоящей, а также может увеличить риск загрязнения. Проблемы с кровлей, такие как плоская крыша, могут вызвать проблемы с утечкой. По сравнению с кирпичным или бетонным фасадом здания с деревянным каркасом чаще подвержены гниению и пожарам.

Инвестиционные стратегии

В дополнение к первоначальным затратам, определенные типы недвижимости могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Недвижимость со стабилизацией или покупка и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физической занятости в течение более 90 дней. Важно понимать разницу между физическим и экономическим использованием (например, сдача квартиры в аренду и сбор арендной платы).
• Нестабилизированные или дополнительные свойства.Эти объекты обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблем с отложенным обслуживанием, простоями, проблемами с платежами арендаторов и многим другим. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они осознают будущий прирост капитала и/или больший денежный поток завтра.

Соображения по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую доходность сдаваемой в аренду недвижимости.

Формула выглядит следующим образом:

Чистый операционный доход (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации составляет 8,9%. Как правило, более высокие ставки капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта, вам следует выбрать тот, у которого выше ставка капитализации.

Очень важно также глубоко изучить расходы по статьям. Вскоре вы увидите разницу между хорошо управляемыми объектами недвижимости и теми, которые таковыми не являются.

Получение кредита

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческий кредит для финансирования покупки жилого комплекса. Источники кредита включают коммерческие банки, финансирование продавца и частные кредиты.

• Традиционное банковское кредитование (банк или кредитные союзы)
• Кредитор, спонсируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные кредиты выдаются на срок от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированные или регулируемые ставки и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это отраслевая норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим защитником для надлежащей оценки всех вопросов должной осмотрительности.

Обеспечение займов с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае неисполнения обязательств. Кредиты без права регресса — это когда кредитор не может обратиться за личным имуществом заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Рекомендуется работать с брокерской или консультационной фирмой по многоквартирным кредитам.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования для вашей ситуации и целей. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и гарантировать, что вы получите лучшие условия займа.

Право на получение кредита

Поскольку долг увеличивает долю заемных средств, чем меньше денег вы вкладываете в начале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения варьируются в зависимости от типа кредита, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы кредитор рассмотрел его.

Заемщики также часто должны внести около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Знать более сложные заключительные этапы покупки жилого комплекса может быть сложно. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию, необходимую для закрытия собственности.

Оценка

Перед покупкой необходимо провести профессиональную оценку недвижимости.Есть несколько методов, которые могут использовать оценщики:

• Доходный подход оценивает стоимость имущества на основе его потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
• Затратный подход предполагает расчетную стоимость восстановления имущества плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние имущества и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.На основе этой информации вы можете рассчитать резервы замены, которые представляют собой средства, которые, как ожидается, вам потребуются каждый год для ремонта.

Фаза I экологической оценки

В этом отчете проверяется недвижимость на наличие экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, может потребоваться оценка фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры в сфере инвестирования в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить инвестиций. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые раньше казались закрытыми.

Последнее обновление 20. 10.20

Требования для покупки дома

Что нужно для покупки дома?

Покупателю дома следует задать себе вопрос: «Имею ли я право на получение ипотечного кредита?» Если вы это сделаете, скорее всего, вы в хорошей форме, чтобы купить свой первый дом.

Ответ на этот вопрос начинается со знакомства с вариантами ипотечного кредита, а также с минимальными требованиями для его получения. Кредиторы будут смотреть на ваш кредитный рейтинг, доход, сбережения, долг и документы, чтобы узнать, имеете ли вы право на ипотеку.

Хорошей новостью является то, что выполнить эти требования, вероятно, проще, чем вы думаете.

Подтвердите право на покупку дома. Начните здесь (22 января 2022 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

6 Основные требования для покупки дома: обзор

Если вы не можете платить наличными, вам понадобится ипотечный кредит для финансирования покупки нового дома.

Поначалу процесс получения ипотечного кредита может показаться сложным, но выполнение требований по кредиту не должно быть слишком сложным.

Вот что вам понадобится:

1. Правильный кредитный рейтинг : Ваш балл FICO должен соответствовать минимальным требованиям кредитного рейтинга, которые различаются в зависимости от типа кредита и кредитора
2. Достаточно сбережений : Вам понадобится достаточно денег, чтобы внести минимальный первоначальный взнос по кредиту и оплатить расходы на закрытие, хотя с этим можно получить некоторую помощь
3. Реалистичный месячный бюджет убедитесь, что вы можете позволить себе добавлять новую сумму платежа по ипотеке каждый месяц
4. Документация : вам нужно будет документировать свой доход, долги и сбережения, предоставив нужные финансовые документы своему кредитному специалисту
5. Предварительное одобрение : Предварительное одобрение ипотеки объединяет все эти части, чтобы вы могли увидеть, является ли кредит лучшей ипотекой для вас

Некоторые из этих требований ts будет варьироваться в зависимости от типа ипотеки, которую вы выбираете. Итак, давайте более подробно рассмотрим каждое требование.

Подтвердите право на покупку дома. Начните здесь (22 января 2022 г.)

Кредитные требования для покупки дома

Хотите верьте, хотите нет, но чтобы получить ипотеку, вам не нужна отличная кредитная история. Различные программы для покупателей жилья имеют разные кредитные требования, и иногда вы можете пройти квалификацию с кредитным рейтингом всего 580.

Имейте в виду, что более низкий кредитный рейтинг часто означает более высокую ставку по ипотеке.

Что касается минимальных кредитных требований для покупки дома, вот чего ожидать:

• Обычный жилищный кредит : Минимальный кредитный рейтинг 620
• Жилищный кредит FHA : Минимальный кредитный рейтинг 580, хотя некоторые кредиторы могут разрешить минимальный кредитный рейтинг 500 с 10%-ной скидкой
• Жилищный кредит USDA : Минимальный кредитный рейтинг 640
• Жилищные кредиты VA : The U. S. Департамент по делам ветеранов не устанавливает минимальный кредитный балл, но большинство кредиторов требуют 620

Чтобы было ясно, только потому, что вы можете претендовать на получение ипотечного кредита с низким баллом, не обязательно означает, что вы будете.

Кредиторы принимают во внимание не только ваш счет. Они также рассмотрят ваши кредитные отчеты, обращая пристальное внимание на вашу самую последнюю кредитную историю.

Что делать, если у меня вообще нет кредитной истории?

Несмотря на то, что кредиторы будут смотреть на вашу кредитную историю и кредитный рейтинг, можно получить ипотечный кредит без кредитной истории.

Некоторые кредитные программы, такие как FHA, VA и USDA, позволяют использовать нетрадиционный кредит в заявке на ипотеку. Вы можете установить кредитоспособность с помощью таких вещей, как коммунальные платежи, арендная плата, страховые платежи и платежи за мобильный телефон.

Даже некоторые обычные кредиторы могут принять 12-месячную историю арендной платы и коммунальных платежей вместо кредитной истории, хотя это очень редко.

Что делать, если у меня плохая кредитная история или банкротство?

Вообще говоря, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита — даже с низким кредитным рейтингом — у вас не должно быть просроченных кредитов или просроченных платежей в вашем кредитном отчете в течение последних 12 месяцев.

Однако это не жесткое правило. Вы по-прежнему можете иметь право на один или два просроченных платежа за последние 12 месяцев, но только в том случае, если кредитор примет ваше объяснение задержки.

Кроме того, обычно существует период ожидания для получения ипотечного кредита после банкротства или обращения взыскания. Эти периоды ожидания варьируются в зависимости от программы жилищного кредита. Например:

• Обычный кредит: Вы должны ждать четыре года с даты выписки после банкротства по главе 7 или 11 и два года после банкротства по главе 13.Типичный период ожидания после обращения взыскания составляет семь лет или три года, если у вас есть смягчающие обстоятельства. период ожидания после банкротства по главе 11. Вы должны ждать три года после обращения взыскания
• Кредит VA: Вы должны ждать два года с даты выписки после главы 7 и один год после главы 13. После главы 11 периода ожидания нет.После обращения взыскания период ожидания составляет два года.

Подтвердите право на ипотеку. Начните здесь (22 января 2022 г.)

Требования к доходу и занятости для покупки дома

Прежде чем одобрить вашу ипотеку, кредитор должен подтвердить, что ваш доход может покрыть выплату по ипотеке.

По этой причине большинству кредиторов необходимо увидеть 24 месяца подряд работы, прежде чем подать заявку на ипотечный кредит.

Это относится и к самозанятым заемщикам по ипотеке, и в этом случае вы предоставите налоговые декларации о своей деятельности и личных налогах за предыдущие два года.Налоговые декларации должны показывать постоянный доход за предыдущие 24 месяца, либо остающийся примерно таким же, либо увеличивающийся.

Минимальный доход для получения ипотечного кредита не установлен, но в некоторых кредитных программах установлен максимальный предел дохода.

Поскольку доход самозанятого заемщика может колебаться из года в год, ипотечные кредиторы часто усредняют свой доход за двухлетний период, а затем используют эту цифру для квалификационных целей.

Помните также о возможных требованиях к доходу для желаемого типа кредита.Как правило, нет требований к минимальному доходу , но вы можете заработать слишком много денег для некоторых программ для покупателей жилья.

Например, в случае Министерства сельского хозяйства США общий доход вашей семьи должен быть на уровне или ниже 115% среднего дохода семьи в данном районе. Если вы подаете заявку на участие в программах HomeReady от Fannie Mae или Home Possible от Freddie Mac, ваш доход не должен превышать лимит, установленный для вашего региона.

Экономия на первоначальном взносе и закрытиях

Покупка дома также требует соблюдения минимального первоначального взноса.

При обычном кредите вы можете рассчитывать на минимальный первоначальный взнос в размере от 3% до 5% от покупной цены. Минимальная ставка по кредиту FHA, поддерживаемому Федеральной жилищной администрацией, составляет 3,5%.

USDA и ипотечные кредиты VA не имеют требований к минимальному первоначальному взносу. (Да, это означает, что вы можете купить дом за 0 долларов, если соответствуете требованиям.)

В наши дни скидка 20% не требуется. Но некоторые заемщики предпочитают вносить 20%, чтобы избежать ежемесячных расходов на частное ипотечное страхование (PMI).

Затраты на закрытие

Первоначальный взнос — не единственный авансовый платеж при покупке дома. Вы также несете ответственность за расходы на закрытие, которые покрывают сборы кредитора и сборы за профессиональные услуги, такие как поиск титула и оценка дома.

Продавец может оплатить часть ваших расходов на закрытие. А иногда ипотечные кредиторы предоставляют кредит для покрытия расходов заемщика на закрытие в обмен на более высокую ипотечную ставку.

Но в среднем ожидайте, что ваши расходы на закрытие составят дополнительно от 2% до 5% от суммы кредита.

Это означает, что если вы вносите небольшой первоначальный взнос в размере 3%, общая сумма денег, которую вам нужно сэкономить, составит от 5% до 8% от продажной цены с учетом авансовых платежей. 

Стоимость закрытия и помощь в оплате первоначального взноса

Если у вас возникли проблемы со сбережением денег, вы можете претендовать на участие в программе помощи при первоначальном взносе. Эти программы предоставляют средства в виде грантов или займов, которые вы можете использовать для оплаты первоначального взноса и/или расходов на закрытие.

Некоторые программы помощи с первоначальным взносом имеют ограничения по доходу домохозяйства.Но многие из них снисходительны, и они предназначены для того, чтобы сделать процесс покупки дома более доступным, особенно для новых покупателей.

Проверьте свое право на низкий первоначальный взнос. Начните здесь (22 января 2022 г.)

Требования к соотношению долга к доходу для покупки дома

Ваши существующие долги помогут определить, сколько денег вы можете занять, чтобы купить дом.

Большой ежемесячный долг (например, задолженность по кредитной карте, студенческие ссуды и другие ссуды в рассрочку) может помешать одобрению ипотеки.С другой стороны, низкий ежемесячный долг может помочь вам позволить себе более дорогой дом.

Ваш ипотечный кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу (DTI), чтобы определить максимальный размер вашего кредита. DTI измеряет, какую часть вашего валового ежемесячного дохода вы тратите на долги.

Кредиторы смотрят на деньги, оставшиеся после выплаты ваших регулярных долгов, чтобы увидеть, сколько вы можете позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке.

Максимальный DTI зависит от типа кредита

Идеальный DTI для различных ипотечных программ выглядит следующим образом:

• 36-43% для обычного кредита
• 43% для кредита FHA
• 41% для кредита USDA
• 41% для кредита VA факторы. »Они включают отличный кредитный счет, большой авансовый платеж, или высокие запасы наличности.

  В идеале, ипотечный платеж на вашем новом доме не должен превышать 28% до 31% от вашего общего ежемесячного дохода.

  Кроме того, обратите внимание, что ваши другие расходы домовладения — как домовладельцы страховых взносов и налогов на имущество — будут включены в отношение долга к доходам. Хорошие ипотечный калькулятор поможет Вам рассчитать эти затраты, чтобы найти свое «реальное» право.

  документация необходима, чтобы купить дом

  Покупка дома также требует подачи вашего кредитора с документацией.Помимо предоставления кредитору разрешения на проверку вашей кредитной истории, вам необходимо предоставить следующий список документов:

  .
  • Налоговые декларации, платежные квитанции и формы W-2 за предыдущие два года
  • Письмо с подтверждением занятости
  • Банковские выписки и информация о других активах
  • Удостоверение личности с фотографией
  • История аренды
  • Годовой отчет о прибылях и убытках , если вы работаете не по найму

  В зависимости от ваших обстоятельств вы также можете предоставить другие документы.

  Если член семьи даст вам деньги, например, на первоначальный взнос и покрытие расходов, вы должны предоставить подарочное письмо.

  Предоставляет информацию о дарителе и сумме его пожертвования. И если вы используете алименты или выплаты на содержание ребенка в квалификационных целях, вы должны предоставить копии постановления суда.

  Сбор этих документов перед подачей заявления может ускорить процесс. Но если вы не уверены, что вам нужно, не беспокойтесь — ваш ипотечный брокер или кредитный специалист проведет вас через весь процесс шаг за шагом.

  Как купить дом: начните с предварительного одобрения

  Вы можете ознакомиться с общими требованиями для самостоятельной покупки дома, чтобы узнать, соответствуете ли вы критериям, исходя из вашего финансового положения. Вы также можете использовать калькулятор доступности ипотечного кредита, чтобы оценить диапазон цен на жилье.

  Но последнее слово по-прежнему остается за вашим ипотечным кредитором. Поэтому, если вы серьезно относитесь к покупке дома своей мечты, первый шаг — попросить кредитора о предварительном одобрении ипотеки.

  Некоторые покупатели жилья совершают ошибку, выбирая дом до встречи с кредитором.Но с предварительным одобрением вы будете знать, какие дома вы можете себе позволить, прежде чем начать процесс.

  Таким образом, вы смотрите только на дома в вашем ценовом диапазоне. Кроме того, письмо с предварительным одобрением показывает продавцу и его агенту, что вы серьезный покупатель. В этом случае продавец более внимательно отнесется к вашему предложению.

  При предварительном одобрении ипотеки вам следует связаться как минимум с тремя ипотечными кредиторами, чтобы сравнить процентные ставки и условия.

  Покупатели жилья часто могут снизить ежемесячный платеж и сэкономить тысячи, просто присматриваясь к ценам и снижая ставку.

  Подтвердите новый тариф (22 января 2022 г.)
  

  Покупка квартиры? Вот что вам нужно знать в 2021 году

  Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения вашего финансового положения. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда идентифицируем, все мнения являются нашими собственными. Компания Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежная».

  Жизнь в кондоминиуме может понравиться многим. В зависимости от того, где вы живете и от конкретного сообщества, квартира может иметь более дешевую ипотеку, меньше обслуживания и множество первоклассных удобств.

  Но у жизни в многоквартирном доме есть и недостатки, начиная с кредита. Ваш кредитор проведет дополнительную проверку квартиры во время процесса андеррайтинга, чтобы убедиться, что она соответствует всем требованиям.

  Вот что вам нужно знать перед покупкой квартиры :

  Что такое квартира?

  Кондоминиум или кондоминиум — это отдельная квартира в многоквартирном доме. Владельцы квартир могут иметь доступ к таким удобствам, как тренажерный зал, бассейн, площадка для выгула собак, бизнес-центр и другие места общего пользования.

  В отличие от квартиры, совет кондоминиума, избираемый владельцами квартиры, обычно управляет удобствами, устанавливает бюджет и спонсирует мероприятия.

  Как владелец квартиры, вы будете ежемесячно платить взнос за квартиру для покрытия расходов на недвижимость, установленных ассоциацией.

  Кроме того, вам, возможно, придется внести свой вклад в покрытие специальных оценок, которые представляют собой проекты и ремонт, оплачиваемые вами и другими владельцами.
  

  Плюсы и минусы покупки квартиры

  Есть несколько ключевых различий между покупкой квартиры и дома на одну семью.Ознакомьтесь с некоторыми плюсами и минусами, прежде чем отправиться за покупками домой:

  Плюсы

  • Они более доступны по цене. Покупка квартиры обычно дешевле покупки дома. По данным Национальной ассоциации риелторов, средняя цена существующего дома на одну семью в США в декабре 2020 года составляла 314 300 долларов, в то время как средняя цена квартиры составляла всего 272 200 долларов.
  • У вас будет доступ к общим удобствам. В зависимости от сообщества квартир у вас может быть доступ к отличным удобствам и возможностям для общения с соседями.
  • У них может быть лучшая защита. Некоторые ассоциации кондоминиумов нанимают охранников для патрулирования территории, что может сделать район более безопасным.

  Минусы

  • Вы должны будете оплатить сборы ТСЖ. Плата за кондоминиум может варьироваться от пары сотен долларов до более чем тысячи долларов в месяц, но она зависит от каждой ассоциации и может увеличиваться со временем. Эти сборы могут покрывать такие вещи, как страховка, парковки, охрана и общие удобства.Прежде чем покупать квартиру, подумайте, сможет ли ваш бюджет покрыть эти дополнительные расходы.
  • На вас распространяются дополнительные ограничения. Каждая ассоциация квартир устанавливает свои собственные условия и ограничения, которые являются правилами, которым должны следовать члены. Они могут варьироваться от просто раздражающих до откровенно ограничительных, а нарушение правил может привести к большому штрафу.
  • Их может быть труднее продать. Жизнь в кондоминиуме не для всех, что может сузить круг покупателей, соперничающих за вашу собственность.

  Если вы подумываете о покупке квартиры, обязательно присмотритесь к выгодной цене. С Credible это сделать легко — вы можете сравнить всех наших кредиторов-партнеров и увидеть предварительные ставки всего за три минуты.

  Credible упрощает получение ипотеки
  • Мгновенное упрощенное предварительное одобрение: Всего за 3 минуты можно узнать, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное предварительное одобрение без ущерба для вашего кредита.
  • Мы обеспечиваем конфиденциальность ваших данных: Сравнивайте тарифы разных кредиторов без продажи ваших данных или рассылки спама.
  • Современный подход к ипотечным кредитам: Завершите оформление ипотечного кредита онлайн с помощью банковских интеграций и автоматических обновлений. Говорите с кредитным офицером, только если хотите.

  Узнать цены сейчас

  Советы по покупке квартиры

  Квартира может стать отличным выбором для правильного покупателя. Вот несколько советов, которые помогут вам остаться довольным своей покупкой.

  1. Сборы ТСЖ

  Сборы ассоциации домовладельцев могут быть очень разумными, но в некоторых зданиях они могут стоить столько же, сколько платеж по ипотеке.

  Узнайте, каковы текущие сборы ТСЖ за единицу, которую вы рассматриваете, еще до того, как вы сделаете предложение, чтобы вы знали, укладываются ли они в ваш бюджет.

  2. Специальные оценки

  Как владелец квартиры, ваше ТСЖ может потребовать от вас специальной оценки. Эти сборы идут на капитальный ремонт и аварийный ремонт, которые не покрывают денежные резервы ассоциации.

  В то время как относительно небольшая оценка в 1000 долларов, например, может не сильно повлиять на ваше решение сделать предложение о покупке квартиры, оценка в 10 000 или 20 000 долларов, скорее всего, повлияет. Агент по листингу должен знать о любых текущих или предстоящих оценках, но если нет, вы можете попросить их узнать об этом.

  3. Кредит FHA

  Если вы планируете использовать кредит FHA для финансирования покупки квартиры, убедитесь, что проект находится в утвержденном списке FHA.

  Кондоминиумы на участке, которые представляют собой отдельные единицы на одну семью, застрахованные и обслуживаемые исключительно владельцем единицы, аналогично отдельно стоящим домам, могут быть исключены из этого списка, если они соответствуют требованиям FHA для одноквартирных домов.

  4. Соглашения, условия и ограничения

  Вы получите копию заявления о соглашениях, условиях и ограничениях (CC&Rs) вместе с другими документами перед закрытием, но чем раньше вы сможете просмотреть их, тем лучше.

  В CC&R указаны все правила, которым вы должны следовать, если вы владеете квартирой в этом комплексе. Если они окажутся более строгими, чем вам удобно, лучше знать об этом до того, как вы понесете такие расходы, как осмотр дома и сборы за оценку.

  5. Образ жизни

  Жизнь в кондоминиуме означает, что у вас будет значительно меньше уединения по сравнению с проживанием в отдельно стоящем доме. Добавьте к этому ограничения, налагаемые CC&R, и проживание в кондоминиуме может оставить ощущение ограниченности. Вам нужно заранее определить, подходит ли вам проживание в кондоминиуме.

  С другой стороны, проживание в кондоминиуме также обеспечивает встроенное сообщество — и эти правила, хотя временами и ограничивающие, защищают стоимость вашей собственности и позволяют вам пользоваться удобствами комплекса.

  6. Удобства

  Чем больше удобств в кондоминиуме, тем выше, вероятно, будет плата за ТСЖ из-за необходимого обслуживания и содержания. Реально подумайте о том, сколько вы будете их использовать и стоит ли их наличие на месте дополнительных затрат.

  7. Ограничения по аренде

  Если вы покупаете кондоминиум в качестве второго дома или инвестиционной собственности, очень важно заранее знать, налагают ли какие-либо ограничения на арендную плату застройка кондоминиума или местные нормы зонирования.

  Как получить кредит на квартиру

  Получить ипотечный кредит на квартиру, как правило, сложнее, чем получить ипотечный кредит на дом.

  Квартира является частью многоквартирного дома, поэтому финансы заемщика переплетены с другими, и кредиторы рассматривают этот тип дома как более рискованное вложение.

  Выбранная вами квартира должна демонстрировать хорошее финансовое положение, если вы хотите претендовать на получение ипотечного кредита. Вот несколько советов по покупке квартиры:

  1.Знай свои варианты

  Когда вы покупаете квартиру, у вас есть те же варианты ипотеки, что и у человека, покупающего дом на одну семью. К ним относятся:

  • Обычные кредиты
  • Кредиты FHA
  • Виртуальные кредиты

  Продолжайте читать: 10 ошибок, которых следует избегать при покупке жилья впервые

  2. Убедитесь, что вы соответствуете требованиям

  Каждая кредитная программа будет иметь свои собственные правила, касающиеся ипотеки для кондоминиумов.

  Если вы хотите получить ссуду FHA — привлекательный вариант для тех, кто впервые покупает жилье, — тогда вам необходимо проверить, указана ли квартира в утвержденном списке кондоминиумов агентства. Департамент по делам ветеранов публикует аналогичный список кредитов VA.

  Если квартира появится в одном из этих списков, она, скорее всего, будет одобрена для обычной ипотеки.

  Узнайте больше: Квартиры, одобренные FHA: как их найти

  3. Получите предварительное одобрение

  Лучший способ узнать, соответствует ли квартира требованиям программы, — обратиться к кредитору и получить предварительное одобрение ипотеки.

  Во время этого процесса кредитор проверит ваши финансы и сообщит вам, сколько вы можете позволить себе по ипотечному кредиту. Если вы имеете в виду конкретную квартиру, кредитор может определить, соответствует ли она требованиям.

  См. также: Как работает процесс ипотечного андеррайтинга?

  4.

  Ищите квартиру с гарантией

  Гарантийная квартира — это квартира, которая соответствует требованиям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.

  Эти агентства, которые покупают и страхуют большую часть обычных кредитов в Америке, хотят убедиться, что квартира находится в финансово благополучном сообществе, прежде чем покупать кредит.

  Fannie Mae и Freddie Mac говорят, что квартиры, на которые распространяется гарантия, обычно соответствуют следующим требованиям:

  • Не более 15% квартир просрочены по взносам ассоциации кондоминиумов
  • Ассоциация держит не менее 10% своего годового бюджета в резервах
  • Определенный процент квартир занят владельцами
  • У многоквартирного дома много индивидуальных владельцев, поэтому ни одна организация не владеет более чем определенным количеством квартир
  • Ассоциация имеет соответствующее страховое покрытие

  Квартира без гарантии не соответствует этим требованиям, и получить ипотеку будет сложнее. В этом случае вы можете подумать о покупке дома на одну семью или заплатить за квартиру наличными.

  5. Исследуйте ассоциацию квартир

  Прежде чем покупать квартиру, вы должны изучить ассоциацию, чтобы убедиться, что квартира является хорошей инвестицией.

  Попросите у ассоциации копии ее руководящих документов, которые дадут вам все подробности о ее финансовом состоянии.

  Совет: Если вы обнаружите низкий уровень резервных фондов или историю судебных разбирательств в руководящих документах ассоциации, это настораживает.Адвокат по недвижимости может помочь вам расшифровать эти документы.

  Вы также захотите узнать, кто отвечает за поддержание повседневных операций. Если это компания по управлению недвижимостью, вы можете изучить ее репутацию через Better Business Bureau или онлайн-обзоры.

  6. Подать заявку на ипотечный кредит

  Если ваша квартира соответствует требованиям, вы можете подать заявку на ипотечный кредит. Кредитор рассмотрит ваши финансы и отправит в ассоциацию кондоминиумов список вопросов.

  Например, кредитор захочет узнать, сколько квартир находится в сообществе, кто в них живет, и будут ли в будущем специальные оценки.

  Являются ли квартиры хорошей инвестицией?

  Трудно представить себе продажу квартиры, которую вы еще даже не купили. Но даже если будущие выгоды не являются для вас приоритетом прямо сейчас, стоит учитывать инвестиционную стоимость любой недвижимости, которую вы покупаете.

  Некоторые факторы, указывающие на то, что квартира является хорошей инвестицией, включают:

  • Местоположение: Желаемое расположение в развивающемся районе, возможно, рядом с транспортом и в пределах уважаемого школьного округа, с легким доступом к удобствам и местным достопримечательностям, может оказать положительное влияние на стоимость вашей квартиры.
  • Возможность сдачи в аренду на время отпуска: Доход от сдачи в аренду вашей квартиры может компенсировать стоимость владения недвижимостью для отпуска и даже покрыть ваши расходы. Чтобы сравнить инвестиционный потенциал одной квартиры с другой, рассчитайте их коэффициенты капитализации. В этом помогут онлайн-калькуляторы. По сути, вы берете чистый операционный доход и делите его на цену продажи квартиры — чем выше ставка капитализации, тем лучше инвестиционный потенциал.
  • Стоимость по сравнению сreturn: Если не найти хрустальный шар, невозможно с уверенностью сказать, вырастет ли ваша квартира в цене, а если да, то насколько. Но вы можете сопоставить затраты на владение квартирой с затратами на владение другим типом дома, например таунхаусом, и определить, какой тип принесет наибольшую прибыль при перепродаже.

  Подходит ли вам квартира?

  Вам нужно будет подумать, соответствует ли ваш образ жизни правилам и положениям кондоминиума.

  Например, если у вас есть домашнее животное, вы играете на музыкальных инструментах и ​​планируете обустроить свой дом, вам необходимо проверить, разрешает ли это ассоциация домовладельцев.

  Но если вы не возражаете против соблюдения правил ассоциации, уплаты ежемесячных взносов и проживания в непосредственной близости от ваших соседей, то владение квартирой может стать для вас хорошим вариантом.

  При поиске ипотечных кредиторов вам следует учитывать такие факторы, как ставки, сборы и кредитные продукты.Credible позволяет быстро и легко сравнивать несколько кредиторов; Вы можете увидеть свои предварительные ставки от наших кредиторов-партнеров в таблице ниже всего за три минуты.

  Загрузка виджета — таблица закупок-расценок

  Дарья Улиг подготовила репортаж для этой статьи.

  Об авторе

  Ким Портер

  Ким Портер является экспертом в области кредитования, ипотеки, студенческих ссуд и управления долгом. Она была показана в U.S. News & World Report, Reviewed.com, Bankrate, Credit Karma и многое другое.

  Читать далее

  Главная » Все » Ипотека » Все, что вам нужно знать о покупке квартиры

  Покупка многоквартирного дома: руководство для начинающих на 2020 год Комплекс также может быть очень прибыльным.

  Это руководство для начинающих содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать разумные решения.

  решёткаЯвляется ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

  Покупка жилого комплекса может стать отличной инвестицией, если вы сделаете домашнюю работу и сделаете покупку в правильном месте и по правильной цене. Вы также должны убедиться, что ваша собственность хорошо управляется и что ваша аренда надлежащим образом продается, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей.

  Первое, на что следует обратить внимание, — является ли покупка конкретного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время на управление недвижимостью.Владеть несколькими небольшими арендными объектами легче, а с арендаторами легче работать один на один. В жилом комплексе больше потенциальных вакансий и больше масштабных проблем, с которыми вы можете столкнуться.

  Вообще говоря, большинство многоквартирных домов являются хорошей инвестицией. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией. Каждый должен оцениваться отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости.Очень важно знать, как рассчитать цену за квадратный фут, предельные ставки и как искать скидки.

  Что делает многоквартирный дом надежной и стабильной инвестицией, так это тот факт, что, когда вы владеете зданием или жилым комплексом, в вашем портфеле будет несколько отдельных квартир. Поэтому, когда некоторые из них свободны, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это означает, что вы не потеряете столько денежных средств. И когда вы полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток дохода. Многоквартирный дом позволяет вам расширить свое портфолио всего за одну покупку.

  Кроме того, многоквартирные дома, как и вся недвижимость, дорожают. Даже если вы находитесь в безубыточности, повышение стоимости в течение 5–10–20 лет может обеспечить хорошую прибыль.

  Обратной стороной является то, что многоквартирные дома, как правило, требуют большого первоначального взноса. Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это делает первоначальный взнос в размере 20% значительно дороже. Вы должны рассчитывать на первоначальный взнос в размере более 100 000 долларов США, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500 000 долларов США.

  Еще одним недостатком многоквартирного дома является тот факт, что вы будете работать с несколькими жильцами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем проверять каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, с которыми вы регулярно общаетесь, а затем вам, возможно, придется объявить об открытии других 6-8 квартир. Гораздо больше работы, чтобы сохранить доход. Конечно, вы можете нанять управляющего недвижимостью и другой персонал, но все это съедает вашу прибыль.

  Многоквартирные дома также сопряжены с большими рисками ответственности и проблемами соблюдения законодательства. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогостоящими, так и трудоемкими.

  Многоквартирные дома также являются более трудными для выхода инвестициями. Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если у вас возникнут проблемы и вам придется продать раньше, чем ожидалось.

  решёткаСколько стоит многоквартирный дом?

  Ценовые диапазоны многоквартирных домов зависят от множества факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если рассматривать двухэтажные, трехэтажные или четырехквартирные многоквартирные дома, то цена будет относительно низкой по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных квартир. Однако, как новичок в многоквартирных домах, вы, вероятно, не собираетесь начинать с многоэтажки. Вы, вероятно, ищете что-то посреди дороги — т.е.э., что-то с 4 — 16 ед.

  Второй фактор касается расположения здания. Квартиры в небольших сельских городах, как правило, дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Здесь, однако, важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может быть оправдана.

  За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар США. Однако средняя цена продажи составляла всего 238 400 долларов.Это означает, что многие многоквартирные дома, как правило, доступны для начинающих инвесторов. Вам не нужно будет тратить миллионы долларов, чтобы начать, хотя этот вариант также доступен для вас.

  решёткаСколько денег я могу заработать на многоквартирном доме?

  Недвижимость, и жилой комплекс, в частности, можно зарабатывать разными способами. Наиболее очевидным является использование имущества для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему остаются привлекательными для инвестиций. Их стоимость имеет тенденцию значительно возрастать с течением времени. Даже если доход от аренды позволит вам выйти на уровень безубыточности, повышение стоимости недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль.

  Другие варианты включают использование собственности и использование собственности для получения налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, на что похож доход от аренды. Вы можете ожидать ставку капитализации 4% — 10% с любым жилым комплексом.

  решёткаКак купить жилой комплекс

  Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и волнующей.Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути.

  Типы жилых комплексов

  Задайте себе несколько вопросов и поставьте перед собой цели. Какой тип здания вы хотите? Чего вы хотите добиться зданием?

  Есть четыре типа жилых комплексов:

  • Здания класса А: новые здания (обычно возрастом менее 10 лет) с дополнительными удобствами, такими как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения.
  • Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшим количеством удобств, но еще не пришедшие в упадок.
  • Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта.
  • Здания класса D: старые здания, требующие масштабного ремонта.

  Куда вы хотите инвестировать? Выбор рынка является одним из наиболее важных факторов успеха ваших инвестиций. Рынок с негативной тенденцией может иметь катастрофические последствия, тогда как выход на правильный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций.

  Этот шаг также включает установку бюджета. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов или более. Убедитесь, что у вас есть такие наличные деньги легко доступны. При рассмотрении вашего бюджета, попробуйте спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете есть онлайн-калькуляторы аренды недвижимости, которые помогут вам рассчитать ежемесячный и годовой доход. Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Лучший сценарий не всегда реалистичен.

  Финансирование многоквартирного дома: получите предварительное одобрение 

  Когда у вас есть бюджет, целевой рынок и прогноз денежных потоков, вы можете начать получать предварительное одобрение для финансирования.Лучше всего поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение как минимум от двух человек, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете начать поиск жилых комплексов, которые соответствуют этому бюджету.

  Ищите недвижимость и делайте предложения

  Как только вы узнаете, что у вас есть доступные варианты финансирования, вы можете приступить к поиску зданий, которые вам подойдут. Вы должны начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения.Даже если ваши предложения стоят ниже указанной цены, лучше протестировать рынок и найти сделку.

  Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие инвестиции, поэтому будьте внимательны при проверке. Задавайте вопросы и проверяйте каждую единицу. Обратите особое внимание на крышу, водопровод, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и электрическую систему.

  Потенциальная стратегия состоит в том, чтобы запросить отзывы о здании или найти их в Интернете. Хотя некоторые из проблем в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, некоторые обзоры могут указывать на проблемы в отдельных подразделениях.Вы можете спросить, были ли проблемы решены или это проблемы, связанные с инвестициями.

  Выберите управляющую компанию

  Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять им самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает или сломает ваши инвестиции.

  Обязательно проведите тщательный анализ нескольких компаний и получите котировки.Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и осмотрите некоторые другие свойства, которыми они в настоящее время управляют. Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может натолкнуть вас на потенциальный недостаток в компании.

  Завершить сделку и финансирование

  Как только вы найдете идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам с вашей фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования.Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением.

  Убедитесь, что с заголовком все в порядке, и отчет об оценке вернулся в хорошем состоянии. Если в отчете будут обнаружены какие-либо проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои инвестиции. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и подготовиться к сдаче в аренду!

  Стабилизируйте свои инвестиции

  Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение в порядок всех финансов. Как только вы начнете получать арендаторов на автопилоте, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома.

  решеткаПокупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы

  решёткаКакие виды кредитов доступны для многоквартирных домов?

  Для домов с 4 или менее квартирами покупателям доступны жилищные ссуды. Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта:

  • Ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов США и обычно требуют высокого соотношения суммы ссуды к стоимости.Ставки обычно составляют от 3,5% до 6%.
  • Балансовые ссуды банка: Это ссуды от местных кредиторов на 20-25 лет. Иногда у них также есть воздушные платежи на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%.
  • Варианты краткосрочного финансирования: они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму 100 000 долларов США. Ставки выше, чем другие варианты на 7% 12%.

  решёткаКак правильно оценить жилой комплекс?

  Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход.Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации.

  • NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы
  • Максимальная ставка = в большинстве многоквартирных домов максимальная ставка составляет от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации.

  Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а предельная ставка равна 0,10, то стоимость недвижимости составляет примерно 500 000 долларов.

  решёткаМожно ли купить жилой комплекс с нулевым первоначальным взносом?

  Иногда продавцы предлагают финансирование продавца, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос.Вы можете попросить своего продавца посмотреть, готов ли он или она сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации.

  решёткаСколько времени уходит на управление многоквартирным домом?

  Жилой комплекс с несколькими отдельными единицами слишком велик, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно. Вам нужно будет нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя повседневные операции. Вы можете работать с управляющей компанией, чтобы участвовать в принятии определенных решений и любых важных возникающих вопросов.

  Тем не менее, управляющая компания может вас заменить. Другими словами, вы можете быть настолько вовлечены, насколько вам этого хочется. Это делает найм правильной компании еще более важным для успеха вашего проекта.

  10 ошибок при покупке квартиры в Париже

  10 главных ошибок при покупке квартиры в Париже

  
  Хотелось бы надеяться, что люди учатся на своих ошибках.Это хорошо, потому что люди ДЕЙСТВИТЕЛЬНО совершают ошибки, но одно из преимуществ их совершения заключается в том, чтобы научиться не повторять одни и те же ошибки снова и снова. Еще лучше, если вы сможете учиться на чужих ошибках и не совершать их самостоятельно. Если вы подумываете о покупке недвижимости в Париже — своего собственного «жилого дома» (поскольку сейчас созрели условия для такой инвестиции), вам следует носить с собой этот Путеводитель для девочек — список десяти основных ошибок, которые совершают многие люди при покупке квартиры в Париже (или где-нибудь во Франции, если уж на то пошло).
  1.Самая большая ошибка, которую может совершить иностранный покупатель, это думать, что покупка квартиры в Париже – это то же самое, что покупка квартиры в Anytown, США. Отличие номер один здесь от других заключается в том, что во Франции нет службы множественного листинга (MLS). Из-за MLS агент в США фактически предполагает, что он работает на покупателя, поскольку у него есть доступ ко всей недвижимости, выставленной на продажу, и он делит свои комиссионные с агентом по листингу, поэтому покупатель может нанять ОДНОГО агента, чтобы найти идеальный имущество.
  Во Франции каждое агентство и агент представляет свои объявления и поэтому работает на продавца, а не на покупателя. Ее единственная работа состоит в том, чтобы продавать недвижимость без учета потребностей и желаний покупателя, и она предпочитает оставить все комиссионные за себя и свое агентство. Поэтому не ожидайте, что агент будет выполнять работу от имени покупателя, как это сделал бы агент по поиску недвижимости. Добавьте к этому тот факт, что большинство иностранных клиентов плохо говорят по-французски, не знакомы с законами или процессом и не имеют зарплаты во Франции, поэтому покупатель в основном не имеет влияния и поэтому часто не получает особого внимания. от агента.Без использования поисковика недвижимости вы рискуете ограничить круг доступных свойств.
  2. При условии, что агенты работают по ночам, в выходные или праздничные дни. Предприятия во Франции не работают по ночам, в выходные и праздничные дни — иногда по закону! Таким образом, хотя мы привыкли к тому, что агент работает в то время, когда клиент может свободно посещать объекты, здесь они не прилагают таких же усилий. Если вы планируете поездку в Париж специально для осмотра недвижимости, было бы разумно спланировать это соответствующим образом и выделить достаточно времени в будние дни, избегая периодов каникул: школьных каникул, большей части мая, с середины июля до конца августа и в период Рождества/Нового года.
  3. Платить наличными, а не брать ипотечный кредит. Многие люди просто не хотят быть должны кому-то деньги, но любой консультант по инвестициям скажет вам, что «использование» ваших денег для дальнейшего инвестирования — это разумный шаг. Зачем использовать свои деньги, если можно использовать чужие? Добавьте к этому текущие низкие процентные ставки, и это создает идеальные условия для получения ипотечного кредита. Если ваша недвижимость приносит доход от сдачи в аренду, то арендатор, по сути, будет выплачивать часть вашей ипотеки от вашего имени, что еще больше сократит ваши инвестиции и повысит рентабельность инвестиций, или «возврат инвестиций».«Во Франции нерезиденты несут ответственность за уплату налога на богатство в отношении активов, физически расположенных во Франции, на сумму более 1,3 млн евро. Если ваша недвижимость заложена, то только сумма основного долга считается активом, находящимся в собственности. Все эти и другие причины делают ипотеку разумным шагом.
  4. Предположить цену недвижимости в долларах так же просто, как рассчитать цену в евро по текущему обменному курсу. Это верно только в том случае, если вы не берете ипотечный кредит и решили платить наличными.В этом случае вы находитесь во власти курса обмена в момент перевода из долларов в евро (или другую валюту). Если вы берете ипотечный кредит, как в уроке, который следует извлечь из ошибки № 3, то вы не можете исходить из строгого соотношения доллара к евро. Большинство кредиторов во Франции, которые готовы работать с нерезидентами, предоставляют кредит в размере 80% от стоимости кредита (известный как LTV), поэтому ваши первоначальные инвестиции будут составлять только 20% первоначального взноса. Это единственная сумма стоимости имущества, на которую распространяется обменный курс, если вам нужно перевести доллары в евро, а не вся сумма стоимости имущества. Поскольку доходы от аренды в евро привязаны к обменному курсу, аренда недвижимости еще больше снизит ваш валютный риск, а, играя в «игру» с обменом валюты, вы можете стать еще более умным инвестором, если будете хорошо в нее играть.
  
  5. Недооценка важности а) местоположения, б) «костей» и в) личного удовольствия. а) В сфере недвижимости всегда будет верно: «Место, место, место». Покупка в правильном месте увеличивает ваши шансы на разумное вложение.Как вы узнаете, что делает хорошее место? Доверьтесь профессионалам, которые хорошо знают местность и дают правильные советы.
  б) Добавьте к этому «кости» — основной скелет имущества, который никогда не изменится, и вы получите выигрышную комбинацию. «Кости» включают в себя основные удобства, а не обязательно план этажа (который можно изменить). Учитывайте качество здания, удобный доступ в квартиру (уровень с лифтом или без), количество окон и световую экспозицию, высоту потолков и т.д.и т.д. На декор не обращайте внимания. Это всего лишь «повязка», которую можно легко изменить. в) Личное удовольствие — это то, о чем идет речь, поэтому не забывайте, что даже если это инвестиции, проще говоря, вы должны любить недвижимость. Если вы любите недвижимость, скорее всего, она понравится и кому-то другому. Многие вещи можно «обменять» или простить, если в квартире приятно жить.
  Адриан Лидс — один из самых опытных, знающих, известных и пользующихся доверием американцев, работающих сегодня в сфере недвижимости во Франции.Ее компания Adrian Leeds Group, Inc. предлагает полный спектр услуг в сфере недвижимости «для» американцев, «от» американцев. Ее можно регулярно увидеть в эпизодах House Hunter’s International.

  .